广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30501号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市水指实业发展有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区文锦北路水贝茂名大厦820,统一社会信用代码：91440300279350365G。法定代表人：郑迪春，执行董事。委托诉讼代理人：曾令刚，广东两辞修真律师事务所律师。委托诉讼代理人，陈聪，公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：马玉红，女，汉族，1969年10月2日出生，身份证住址：北京市宣武区，委托诉讼代理人：蔡高凡，广东伟强律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梅生，广东伟强律师事务所律师。原审被告:深圳市市场建设基金会，住所地：广东省深圳市福田区深南大道7068号工商物价大厦，组织机构代码：G34784129。负责人：邝兵。委托诉讼代理人：付景虎，广东金地律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘陈，广东金地律师事务所实习律师。上诉人深圳市水指实业发展有限公司（以下简称水指实业公司）因与被上诉人马玉红、原审被告深圳市市场建设基金会（以下简称深圳建设基金会）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初15091号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。水指实业公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，并依法改判水指实业公司赔偿马玉红损失253467元；2、马玉红承担本案诉讼费。事实和理由：本案中涉案商铺的升值部分应当为评估总价与支付购房款451433元的差额部分，即253467元，而并非一审法院认定的704900元。一审法院在判决水指实业公司全额退还购房款的情况下，将涉案商铺的评估价值认定为马玉红房屋升值部分的损失，认定错误，损害了水指实业公司的合法权益。马玉红辩称，请求驳回水指实业公司的上诉请求，维持原判深圳建设基金会述称，一审已经认定深圳建设基金会不是涉案认购合同的相对方，故该认购合同不对深圳建设基金会发生法律效力，马玉红无权向深圳建设基金会主张权利。至于水指实业公司与马玉红之间的违约责任及承担问题，以法院认定为准。马玉红向一审法院起诉请求：1、解除马玉红与水指实业公司签订的《水贝市场综合楼认购合同》；2、水指实业公司、深圳建设基金会返还购房款本金451433元及赔偿马玉红经济损失2720831元，合计3172264元；3、水指实业公司、深圳建设基金会承担全部诉讼费用。水指实业公司反诉请求：1、确认水指实业公司与马玉红签订的《水贝市场综合楼认购合同》无效；2、水指实业公司按照重整计划规定的同类债权清偿条件偿还马玉红285716.50元；3、本诉及反诉费用由马玉红负担。一审法院认定事实：一、2001年3月13日，马玉红与水指实业公司签订《深圳市水指实业发展有限公司“水贝市场综合楼”认购合同》，其中约定，马玉红认购水指实业公司开发的位于“水贝市场综合楼”第一层商铺106号，建筑面积20.25平方米；马玉红、水指实业公司同意上述商铺售价一次性付款，总金额为451433元整；水指实业公司须于2003年3月13日将本合同规定之验收合格的房产交付马玉红使用；若水指实业公司不能按上述条款规定时间交付马玉红应得的商铺，马玉红有权获得所交款项3%。的违约金；延期超过三十天，马玉红有权单方解除本合同，水指实业公司应在十天内将马玉红已付的一切款项及其利息退付给马玉红。水指实业公司于2001年3月13日出具《收款收据》载明：“今收到马玉红交来购买水贝典雅居106号商铺款人民币451433元”。二、2012年3月15日深圳市中级人民法院裁定受理了申请人赖哲文对水指实业公司破产清算申请。2013年4月27日裁定自2013年4月15日对水指实业公司进行重整。深圳市中级人民法院于2014年1月20日作出已生效的(2012)深中法破字第5-2号民事裁定书所附债权表载明，确认马玉红在重整过程申报债权本息金额为1075433元，法院确认的债权金额利息/违约金等为271612.9元。深圳市中级人民法院于2014年1月22日作出(2012)深中法破字第5-3号民事裁定书，裁定批水指实业公司重整计划。根据该重整计划，重组方与陈伙金共同负责协调与施工方签订后续工程施工协议，组织监督工程施工，于深圳中院裁定批准重整计划之日起七个月内完成工程建设并通过竣工验收，由水指实业办理工程备案登记。陈伙金及水指实业自工程备案登记之日起一个月内将初始登记的所有资料提交国土相关部门，协调办理房地产权证。“典雅居”房产如达到交付条件，尚需由水指实业支付相应的工程款及税费。鉴于水指实业已实施重整，本着公平合理的原则，针对付清购房款项的46位购买住宅的债权人，由水指实业按照《城市房地产管理法》等国家规定于项目竣工且验收合格后向其交付房产，不再按照原预售合同等协议约定的交付条件交付房产。作为对价，该些债权人无论其金额大小，均将其债权调减至违约金1000元，以此提高其他普通债权人的清偿率。否则该些购房人在取回房产前应当向重整后的水指实业分担复工费用。全部普通债权在按照上述标准获得清偿后，未获清偿的部分水指实业不再负清偿义务。重整计划批准后，水指实业不能执行或者不执行重整计划的，经管理人或者利害关系人请求，深圳中院将裁定终止重整计划的执行，并宣告破产。在水指实业公司提供的证据中，水指实业公司2014年8月25日和2015年10月8日作出的两次普通债权分配表中，均注明马玉红是商铺，享有取回权，根据重整计划，未对商铺债权按住宅债权标准调整为1000元。庭审中，马玉红与水指实业公司均确认马玉红的涉案房屋取回权已经在水指公司破产重整案件中经过确认，并均表示房屋的买卖合同不能继续履行。深圳市中级人民法院于2015年11月12日做出（2012)深中法破字第5-4号民事裁定书载明：水指实业重整计划中明确规定重整计划执行完毕的标准为“水指实业向经法院裁定确认的债权之债权人清偿的款项已转账或提存。鉴于重整计划批准之后，需要同时实施典雅居项目施工。恢复开发涉及的施工是否完成以及房产是否交付等事项不做为重整计划执行完毕的条件”。根据管理人提交的监督报告，水指实业对于该院裁定确认的债权已按照重整计划规定进行清偿，应提存款项已予全额提存；水指实业的股权已经全部过户至重组方名下。因此，水指实业重整计划的执行符合重整计划规定的执行完毕标准，该院予以确认，水指实业管理人对水指实业执行重整计划的监督职责终止。按照重整计划减免的债务，自重整计划执行完毕之日起水指实业不再承担清偿责任。遂裁定确认水指实业公司重整计划执行完毕；终结水指实业公司破产程序。三、2003年4月21日，深圳建设基金会与深圳市规划与国土资源局签订编号为深地合字（2002)1086号《深圳市土地使用权出让合同书》，深圳建设基金会取得H309-0047地块（即典雅居建设用地）使用权。2003年11月26日，深圳建设基金会、水指实业公司与深圳市规划与国土资源局签订〔《深地合字（2002)1086号〈深圳市土地使用权出让合同书〉补充协议书》），深圳市规划与国土资源局批准增加水指实业公司为H309-0047地块的土地使用者，深圳建设基金会分得建筑面积4844平方米，其中办公350平方米、单身公寓4494平方米；水指实业公司分得建筑面积8996平方米，其中菜市场3100平方米、办公650平方米，单身公寓5246平方米。2003年5月19日，深圳建设基金会、水指实业公司取得《建设工程规划许可证》。2003年5月27日，深圳建设基金会、水指实业公司取得《建筑工程施工许可证》。2004年11月4日，深圳建设基金会、水指实业公司取得《房地产预售许可证》，批准典雅居第三类别内的2950.76平方米用途为菜市场。2004年5月19日，深圳市地籍测绘大队出具《深圳市房屋建筑面积测绘报告》，确定一层分101和102号两个房号，101号房的建筑面积934.53平方米，用途为菜市场，102号房的建筑面积20.39平方米，用途为管理用房。四、深圳市房地产权登记中心于2015年3月26日出具编号为深房登函[2015]178号《深圳市房地产权登记中心关于查询典雅居101等房产产权登记情况的复函》载明：典雅居项目于2004年批准预售，尚未办理房地产初始登记及分户登记，根据预售查丈报告记载，该项目一层房号为101、102,建筑面积分别为934.53平方米、20.39平方米，其中102房产为管理用房，不可销售；二层房为201，建筑面积为1000.15平方米。经查预售备案及预售查丈报告资料，均无来函提及的103、104、106、109房号。截至2015年3月20日，101、201房产未办理预售备案，无有效抵押、查封记录。深圳规划和国土资源委员会罗湖管理局于2016年6月23日出具编号为深规土罗函[2016]108号《市规划国土委罗湖管理局关于典雅居项目有关情况的复函》载明：一、“典雅居”（即水贝市场综合楼）项目位于H309-0047宗地内，已签订深地合字（2002)1086号《深圳市土地使用权出让合同书》及《补充协议书》，土地使用权人为水指实业公司、深圳市市场建设基金会，该项目于2004年批准预售，根据预售查丈报告的记载，该项目一至三层为菜市场，一层房号为101、102,其中：101建筑面积934.53平方米，备注为菜市场；102建筑面积20.39平方米，备注为管理（管理用房不可销售）。二、关于“典雅居”项目的权属情况，市房地产登记中心曾于2015年3月26日以深房登函[2015]178号复函向你单位告知。经询市不动产登记中心，该项目目前的权属情况与深房登函[2015]178号复函意见一致。三、经核法定图则，“典雅居”项目的肉菜市场为配套设施。依据《深圳市宗地地价测算规则（试行）》（深规土[2013]12号），肉菜市场限整体转让。深圳市不动产登记中心于2017年4月12日出具编号为深不动产登函[2017]208号《深圳市不动产登记中心关于查询水贝综合楼一楼106号商铺等房产信息的复函》载明：经查，典雅居位于H309-0047宗地内，已办理土地初始登记，登记权利人为深圳市市场建设基金会和水指实业公司。典雅居于2004年批准预售，截至2017年4月7日，该项目尚未办理房地产初始登记。经查预售备案及预售测绘报告资料，该项目一层房号只有101、102;二层房号201，未见预售备案记录，均无来函提及的一楼106、109商铺，以及第二层001商铺房号。上述房号的房产无有效抵押、查封记录。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条等相关规定，该项目需完善房地产初始登记后，方能按规定申请办理房产的转移登记，对符合《深圳经济特区房地产登记条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规的规定，我中心将依法核发不动产权证书。五、诉讼过程中，马玉红申请对涉案的典雅居一层商铺106号房产的市场价值进行评估。该院依法委托深圳市永信资产评估房地产估价有限公司进行了司法评估。深圳市永信资产评估房地产估价有限公司在2019年7月8日出具了编号为深永评字F(2019)054号《房地产估价报告》，评估结论为：典雅居一层商铺106号房产的评估单价为每平方米34810元，评估总价为704900元。一审法院认为，马玉红与水指实业公司签订的《水贝市场综合楼认购合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因此，水指实业公司主张确认涉案合同无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院依法不予支持。根据合同相对性原则，水指实业公司系上述认购合同当事方，且马玉红系向水指实业公司支付购房款，马玉红无权就该合同向深圳建设基金会主张权利。因此，马玉红主张深圳建设基金会向其返还购房本金及赔偿经济损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院依法不予支持。上述合同生效后，马玉红向水指实业公司支付了购买商铺款451433元，水指实业公司认可收到了上述款项，但水指实业公司未按照约定将涉案商铺转让给马玉红，因此水指实业公司的行为已构成违约，应当承担相应的责任；马玉红与水指实业公司均确认马玉红对涉案商铺取回权已经在水指实业公司破产重整案件中得到确认，马玉红、水指实业公司在庭审中均表示涉案商铺买卖合同无法继续履行，可以视为双方意思表示一致，因此上述合同予以解除，合同解除，水指实业公司应当返还马玉红已支付的购房款，故马玉红要求水指实业公司返还购房款的诉求，该院予以支持。造成上述合同不能履行的责任在水指实业公司，水指实业公司不能履行交房义务和办证义务，应当承担违约责任，水指实业公司应当承担因房屋升值而给马玉红造成的经济损失；根据该院委托评估公司的评估结论，涉案商铺的评估总价为704900元，对此水指实业公司应承担相应的赔偿责任，故马玉红的该项诉求，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决:一、解除马玉红与水指实业公司签订的《水贝市场综合楼认购合同》；二、水指实业公司应于该判决生效之日起十日内向马玉红返还购房本金451433元；三、水指实业公司应于该判决生效之日起十日内赔偿马玉红704900元；四、驳回马玉红的其他诉讼请求；五、驳回水指实业公司主张确认其与马玉红签订的《水贝市场综合楼认购合同》无效的反诉请求；六、驳回水指实业公司的其他反诉请求。本诉案件受理费32178元，保全费5000元，评估费3000元，由马玉红负担21696元，由水指实业公司负担18482元，上述费用马玉红已预付，水指实业公司应在该判决生效之日起十日内迳付马玉红；反诉受理费2793元，由水指实业公司负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：水指实业公司赔偿马玉红704900元是否妥当。首先，2001年3月13日，马玉红与水指实业公司签订《认购合同》，约定水指实业公司应当于2003年3月13日前交付涉案商铺。马玉红于合同签订当日支付了购房款。但直至诉讼期间，水指实业公司仍未向马玉红交付涉案商铺，水指实业公司违约时间长达15年。其次，水指实业公司明知涉案商铺不属于破产财产，却在未解决与马玉红之间纠纷的情况下，将涉案商铺过户给案外人，其不履行合同的主观恶意明显。因此，虽然一审在计算涉案商铺升值时计算有误，但考虑到水指实业公司多年不交付涉案商铺而占有使用马玉红的购房款，且水指实业公司存在主观恶意，为减少诉累，本院认定一审法院认定赔偿损失704900元并不过高，本院予以维持。综上，水指实业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8071.49元，由深圳市水指实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇一九年十二月十八日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。