山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0781民初1666号原告（反诉被告）：王红，女，1969年4月5日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王伟、尹健美，上海键特律师事务所律师。被告（反诉原告）：张广岭，男，1948年7月7日出生，汉族，住潍坊市。委托诉讼代理人：梁浩，山东致允律师事务所律师。原告（反诉被告）王红与被告（反诉原告）张广岭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王红及委托诉讼代理人尹健美、被告（反诉原告）张广岭及委托诉讼代理人梁浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王红向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付因违约给原告造成的经济损失共计26500元；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2014年5月11日签订房屋租赁合同，原告将位于青州市××王府小区沿街商业房（面积322.3平方米）租给被告用于餐饮经营，合同租期自2014年8月1日至2023年7月31日，共计9年。另于2017年7月30日又签订补充合同。合同规定，被告如提前退租，需提前60天通知原告。但被告无视合同约定，于2018年7月25日电话通知原告提出退租，并于7月31日通过马女士将房屋钥匙转交给原告，没有给原告留有重新招租时间，为此损失一月租金11000元。同时合同约定：提前退租，被告需支付原告违约金半月租金计5500元。由于被告仓促撤走，并未与原告当面交接，仅通过他人转交钥匙。除室内脏乱外，房屋并有多处受损，新的租户进行了修补，为此，从第一年租金中扣除修理费10000元。被告撤走后再未谋面且电话失联，无法就遗留问题协商处理。为维护原告合法权益诉至贵院。过程中，原告将诉讼请求变更为：1、被告支付因违约给原告造成的经济损失共计62833元（具体为：1、房屋设施损坏赔偿10000元；2、月租金30%的违约金3300元；3、房租损失17233.33元；4、月租金50%的违约金5500元；5、偿还原告垫付燃气安装费26000元和燃气拆除费800元；6、押金10000元不予退还。）；2、被告承担诉讼费用，被被告（反诉原告）张广岭辩称，原、被告双方的租赁合同已经于2018年7月31日协商解除，解除当天原告已将房屋接收，除现场卫生状况不佳外没有提出任何异议，后被告自费雇佣保洁人员对房屋进行了卫生清扫，原告于2018年8月1日将钥匙收走，同时承诺过后退还被告一万元押金，可见双方的租赁合同已经解除，且被告租赁期间也没造成房屋的损害，既然双方协商解除合同，那就不存在原告说的单方面违约及支付违约金的问题。原告主张被告承担燃气费、安装费等在合同中没有约定，原告明知被告租赁房屋用于饭店经营，理应将该房屋的配套设施配齐，原告将天然气设施拆除系原告行使自身权利的行为，与被告无关。原告已经书面形式告知被告要退还押金，因此其押金不应退还的诉讼请求不应得到支持。请求驳回原告的诉求。被告（反诉原告）张广岭向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人向反诉人退还押金10000元、预存电费2070元、预存燃气费1000元，合计13070元；2、被反诉人承担诉讼费用。事实和理由：2014年5月11日，反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同，约定反诉人租赁被反诉人位于青州市××王府小区沿街商业房用于餐饮经营。合同履行期间，双方因租金问题有过多次协商。其中，2017年7月1日，反诉人明确表示如果年租金上涨至12万元，则后续不再租赁。后双方就租金调整问题于2017年7月30日又签订补充合同，约定2017年8月1日至2018年7月31日期间年租金11万元。2018年初，反诉人再次向被反诉人提出如果租金继续上涨将不再续租。2018年7月1日，被反诉人短信告知租金上涨至12万元，否则不再出租。2018年7月31日，被反诉人对房屋进行了验收检查，并办理了钥匙、电卡、天然气卡交接，被反诉人承诺后续退还押金，以及预存的电费、天然气费，双方已经协商一致解除租赁合同。反诉人要求被反诉人退还押金以及预存电费、燃气费遭到拒绝。为了维护反诉人的合法权益，特提出反诉，请依法判决。原告（反诉被告）王红针对反诉辩称，被告陈述说2018年7月31日双方已经解除合同我方不予认可，2018年7月18日原告询问被告是否继续租赁房屋，后被告与原告电话沟通提出解除合同，是被告单方提出解除合同，至于被告所提的房租上涨问题根本不存在，原告所提的12万元租金是根据双方签订的房屋租赁合同约定的租金向被告主张，至于补充合同只是涉及2017年8月1日至2018年7月31日期间的房租价格，并不涉及之后的房租价格，按照双方签订的合同，被告存在违约，原告不予退还押金，被告陈述的预存燃气费、电费不是事实，请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交以下证据：1、原、被告房屋租赁合同一份；2、房屋租赁合同的补充合同一份；3、手机短信沟通记录一份；4、房屋照片五张；5、王红与李健签订的房屋租赁合同复印件一份；6、煤气安装凭证一份；7、煤气拆除费凭证一份；8、原告胞兄王海的出庭证言；9、管道燃气设施配套建设合同复印件一份。经质证，被告对原告提交的证据1、2的真实性无异议；对证据3的真实性无异议，但认为可以看出2017年7月1日被告即表示无法接受一年12万元房租，原告也于当日回复如果接受不了，那么合作到7月底结束合同，2018年7月1日原告再次表示一年12万元房租，否则不谈，该证据无法看出原告用于证明的2018年7月18日被告电话告知原告解除合同；对证据4的真实性有异议，认为无法确定拍摄时间和地点，照片也体现不出房屋出现损坏；对证据5的真实性无异议，但认为系2018年9月1日签订，距离原、被告双方交接已过一个月时间，同时说明原告要求被告承担至2018年9月17日的租赁费没有依据；对证据6的真实性无异议，但认为与本案无关联；对证据7的真实性无异议，对证明目的有异议，该收据显示交款单位为丽华粥店；对证据8、9，被告认为无法证实被告曾经承诺要支付燃气安装费用。被告提交以下证据：1、王法文出具的收条一份；2、王法文出具的告知书一份；3、银行电子转账凭证一份；4、物业费、水费收款收据各一份；5、授权委托书一份。经质证，原告对被告提交的证据1的真实性无异议，但认为被告并未将房屋钥匙全部退给原告；对证据2的真实性无异议，但认为原告并未授权委托王法文与被告办理解除合同，且告知书是被告单方解除合同后，双方关于赔偿方面的友好协商，并不是法定赔偿，告知书中的赔偿数额原告不认可；对证据3、4无异议；对证据5的真实性无异议，但认为委托事项只是签订房屋租赁合同和收取租金，并未委托其他事项。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年5月11日，原告之父王法文代表原告王红（甲方）与被告张广岭代表青州市丽华粥店（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于青州市××王府小区沿街商业房（面积322.3平方米）出租给乙方用于餐饮经营，租赁期限自2014年8月1日至2023年7月31日，共计9年。租金标准及支付方式：第一阶段：2014年8月1日至2015年7月31日，年租金标准为人民币10万元；第二阶段：2015年8月1日至2017年7月31日，年租金标准为人民币12万元；第三阶段：2017年8月1日至2020年7月31日，年租金标准为在12万元基础上，每月再增加不超过上限1000元；第四阶段：2020年8月1日至2023年7月31日，期间租金双方同意按照市场酌情商定。每年房屋租金现金支付，每年的7月份支付下一年的租金。押金：该房屋押金为人民币10000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第八条第四款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的；2；欠缴各项费用达1000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设施设备损坏并拒不赔偿的；6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7、擅自将房屋转租给第三人的；8、其他因乙方原因致使甲方房屋受到严重损害的。合同第九条违约责任约定：一、甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按照月租金的30%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按照月租金的30%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。二、租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前60天通知乙方，并按照月租金的50%向对方支付违约金；乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按照月租金的50%向对方支付违约金，同时甲方不退还乙方多缴纳的租金并扣除押金。被告张广岭系青州市丽华粥店实际经营者。2014年7月29日，原告王红向青州市丽华粥店出具授权委托书一份，主要内容为：本人王红授权委托王法文办理以下两项事宜，其签字与行为本人均与认可，授权书有效期限与房屋租赁合同期限一致：一、办理与青州市丽华粥店《房屋租赁合同书》的签订事宜；二、收取上述合同项下约定的租金，其收款信息为：开户行：中国邮政储蓄银行青州市支行，账户名称：王法文，账号：60×××32。合同签订后，被告按照合同约定开始餐饮经营，并于2014年8月19日向原告支付押金10000元。2017年7月30日，原、被告又签订房屋租赁合同的补充合同一份，补充合同约定，自2017年8月1日至2018年7月31日期间房租定为110000元，房租为每半年支付，即2017年8月1日前支付55000元，2018年2月1日支付55000元，补交2017年7月31日前房租5000元，本合同为甲乙双方2014年5月11日签订房屋租赁合同的补充合同，与原合同具有同等法律效力。被告按补充合同约定支付了原告房租费并继续餐饮经营。2018年7月1日，原、被告通过微信就房租费进行协商沟通，原告明确表示“12万一年，不谈了”。被告于2018年7月31日向物业公司交清物业费及水费并搬离腾出涉案租赁房屋。2018年8月1日，原告之父王法文给被告出具收到条一份，载明：“今收到丽华粥店二店门钥匙二套，押金后付。另收到电卡二张、气卡一张。王法文2018.8.1”。2018年9月1日，原告之父王法文代表原告与案外人李健签订了涉案房屋的租赁合同，该房屋由李健开始租赁。2018年9月7日，王法文向被告方出具告知书一份，提出以下要求：“一项：1、我甲方直损8月份租金10900元。2、房屋修复补助金10000元。二项：应退你乙方合同押金10000元、电费2070元，（燃气费等办结完单独退还）。合体算下，你须给我8830元，以上情况你若无异议，本月内转我账户，合同终止。要不咱们就十月一节后照合同十条处理，请酌。王法文敬告2018年9月7日”。庭审中原、被告双方均认可双方之间的房屋租赁合同现已解除。同时查明，2014年5月29日原告之兄王海与青州华润燃气有限公司签订管道燃气设施配套建设合同一份，由该公司为涉案房屋安装燃气管道。王海支付该公司燃气安装开户费26000元。庭审中原告称其已经支付王海燃气安装开户费26000元，王海对此认可。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。原、被告双方应按合同约定履行各自义务。现涉案房屋已经由原告另行出租，原、被告均认可双方之间的租赁合同已经解除。根据合同第九条第二款约定：乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按照月租金的50%向对方支付违约金，同时甲方不退还乙方多缴纳的租金并扣除押金。在双方就租赁费数额重新协商未达成一致的情况下，被告于2018年7月31日向物业公司交清物业费及水费并搬离腾出涉案租赁房屋，系提前退租，被告并无充分证据证实其已提前60日通知原告退租，故应根据合同约定按照月租金的50%向原告承担违约金5500元，同时根据合同约定应扣除押金10000元，因此，对原告主张的被告提前退租违约金5500元，本院予以支持，对被告反诉主张的退还押金10000元的反诉请求，本院不予支持。关于原告主张的房租损失，因被告提前退租未提前60日通知原告，未给原告留出充分的时间对外寻租，导致原告2018年9月1日才将涉案房屋另行出租，对原告因此造成的一个月的租赁费损失11000元，被告应予赔偿。关于原告主张的房屋设施损坏，应由被告赔偿损失10000元并根据租赁合同第九条第二款约定承担违约金3300元的诉讼请求，因原告无充分证据证实涉案房屋被损坏，故对原告的该两项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的偿还原告燃气安装费及燃气拆除费的诉讼请求，因原、被告双方并未约定燃气安装及拆除费用由被告承担，且燃气系原告自行安装及拆除，故对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。关于被告反诉主张的预存电费，原告之父王法文在向被告出具的告知书中明确表示应退还被告电费2070元，据此，可以确认被告预存电费数额尚有2070元未退，合同解除后，该电费应由原告退还给被告，故对被告的该反诉请求，本院予以支持。被告反诉主张的燃气费1000元，原告不认可，被告无证据证实燃气费数额，故本院不予支持，被告有新证据后可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张广岭支付原告（反诉被告）王红违约金5500元、租赁费损失11000元，共计16500元，于本判决生效之日起五日内付清；二、原告（反诉被告）王红退还被告（反诉原告）张广岭电费2070元，于本判决生效之日起五日内付清；三、驳回原告（反诉被告）王红的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张广岭的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1371元，由原告（反诉被告）王红负担1158元，被告（反诉原告）张广岭负担213元；反诉案件受理费127元，由原告（反诉被告）王红负担50元，被告（反诉原告）张广岭负担77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  刘洪军人民陪审员  周顺民人民陪审员  吴邦平二〇一九年十二月十日书 记 员  冯梓翔