新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院民事判决书（2019）新4003民初1631号原告（执行案外人）：冯星海，男，1974年1月20日出生，汉族，第七师127团1连职工，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。原告（执行案外人）：吴艳荣，女，1979年2月28日出生，汉族，第七师127团1连职工，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。被告（申请执行人）：奎屯市鑫盛达小额贷款有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市阿克苏东路12号。法定代表人：王江，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文琴，新疆元正盛业律师事务所律师。被告（被执行人）：新疆苏浙联合投资有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市南环西路59号。法定代表人：孙卫中，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨皓然，新疆天冠律师事务所律师。被告（被执行人）：孙卫中，男，1970年7月2日出生，汉族，新疆苏浙联合投资有限责任公司董事长，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。原告冯星海、吴艳荣与被告奎屯市鑫盛达小额贷款有限公司、新疆苏浙联合投资有限责任公司、孙卫中案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月11日、2019年12月6日两次公开开庭进行了审理。原告冯星海、吴艳荣、被告奎屯市鑫盛达小额贷款有限公司的委托诉讼代理人刘文琴，被告新疆苏浙联合投资有限责任公司的委托诉讼代理人杨皓然到庭参加诉讼。被告孙卫中经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯星海、吴艳荣向本院提出诉讼请求：1．判令停止对奎屯市XX房屋的强制执行；2．确认二原告对XX房屋的所有权；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：贵院（2016）新4003民初1828号民事调解书执行过程中对奎屯市XX房屋采取执行措施，因该房屋所有权为原告所有，继续执行会侵害原告的合法权益，原告遂向贵院提出异议，后贵院作出（2019）新4003执异38号执行裁定书，裁定驳回原告异议请求。2017年1月17日原告和奎屯苏浙联合投资有限责任公司签订《商品房预售合同》，约定原告购买奎屯苏浙联合投资有限责任公司所有的奎屯市XX房屋，合同签订后，原告交付了6万元房款，奎屯苏浙联合投资有限责任公司交付了房屋，后房屋由原告使用至今，原告认为，根据双方签订的《商品房预售合同》及相关法律规定，原告拥有贵院拍卖的上述房产的所有权、使用权，故驳回裁定是错误的。为维护原告合法权益，特诉至贵院，恳请法院公正裁判。奎屯市鑫盛达小额贷款有限公司辩称，1．我方对诉争房产办理了预告登记且早于原告与奎屯苏浙联合投资有限责任公司的交易，原告在2017年1月与奎屯苏浙联合投资有限责任公司签订的《商品房预售合同》，奎屯市鑫盛达小额贷款有限公司、奎屯苏浙联合投资有限责任公司在2015年6月10日就签订了《商品房预售合同》且办理了预售登记备案；2．冯星海夫妇的行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条，本案冯星海夫妇只预交了6万余元房款，没有达到房屋款项的50%，原告与奎屯苏浙联合投资有限责任公司之间应该是债权债务关系，不是物权关系，原告的行为不足以阻却对涉案房屋的执行。综上，我方不认可原告的诉讼请求，请求驳回原告对我方的全部诉请。被告新疆苏浙联合投资有限责任公司辩称，1．我公司从未与原告签订过《商品房预售合同》，与二原告签订合同的是奎屯苏浙房地产开发有限责任公司，我们认为原告诉讼主体错误；2．本案中的争议焦点是原告与被告鑫盛达小额贷款有限公司及奎屯苏浙房地产开发有限责任公司之间的纠纷，孙卫中只是争议公司的法定代表人，代表的是职务行为，因此，也不是适格的当事人。被告孙卫中未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：奎屯市鑫盛达小额贷款有限公司在庭审中陈述，新疆苏浙联合投资有限责任公司（原奎屯苏浙联合投资有限责任公司）要向我公司贷款，按工作流程就要提供抵押物，当时被告新疆苏浙联合投资有限责任公司（原奎屯苏浙联合投资有限责任公司）提供了股权质押，还有奎屯苏浙房地产开发有限责任公司开发的房产中的4套房屋，涉案房屋就是其中的一套。因当时该涉案房屋没有房屋产权证书不能办理抵押登记，为了将来能实现债权，我公司与奎屯苏浙房地产开发有限责任公司签订了《商品房预售合同》，并办理了预售登记，但我公司并未向奎屯苏浙房地产开发有限责任公司支付任何购房款。当时奎屯苏浙房地产开发有限责任公司的法定代表人也是孙卫中。2015年6月15日，奎屯苏浙房地产开发有限责任公司（出卖人）与被告奎屯市鑫盛达小额贷款有限公司（买受人）签订《商品房预售合同》，合同编号为XXX，房屋代码为XXX，该预售合同主要内容为：出卖人以有偿（出让）方式取得位于奎屯市市区南环西路地块的土地使用权，有偿（出让）证号为XXX号；买受人购买的商品房为预售商品房；买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的XX号房屋，房屋代码为XXX，该商品房的用途为商业服务。合同落款出卖人（盖章）处加盖有奎屯苏浙房地产开发有限责任公司的公章，法定代表人处加盖有孙卫中的印章；买受人（盖章）处加盖有奎屯市鑫盛达小额贷款有限公司公章，法定代表人处加盖有王江的印章，同时在出卖人、买受人签字盖章下方空白处加盖有奎屯市房地产管理事业局买卖合同登记备案专用章，日期为2015年6月15日。涉案房屋（奎屯市XX号房屋）登记的买受人为被告奎屯市鑫盛达小额贷款有限公司。另查明，2016年12月27日，奎屯浙联物业服务有限公司向原告冯星海出具收据壹份，该收据载明：“今收到冯星海XX号租房押金1000元，”经手人处有牟宇的签名并加盖有奎屯浙联物业服务有限公司财物专用章；2017年1月17日，原告冯星海向奎屯苏浙房地产开发有限责任公司交纳XX号房屋定金10,000元；2017年3月14日原告冯星海、吴艳荣向奎屯苏浙房地产开发有限责任公司交纳XX号房款50,000元。2017年1月17日，奎屯苏浙房地产开发有限责任公司向原告出具承诺书，该承诺书的主要内容为：今收到冯星海购买位于汽贸园厂区XX号商业用房一套（面积151.86㎡）定金10,000元（壹万元整），本公司承诺在收到定金之日起四个月之内办理上述商业用房房产证，房产证下发之日冯星海将上述房屋剩余购房款一次性付清；若本公司在上述时间内未办理上述房屋房产手续，本公司自愿向冯星海双倍退还购房定金共计贰万元整。同时，冯星海在交付定金之日起有使用上述房屋的权利。汽贸园厂XX号房屋，单价4500元，面积151.86㎡，总价款683,370元（陆拾捌万叁仟叁佰柒拾元整），其中购房定金10,000元（壹万元整），租金抵扣1000元（壹仟元整），招商提成30,000元（叁万元整），工程款抵值223,235元（贰拾贰万叁仟贰佰叁拾伍元整），剩余房款419,135元（肆拾壹万玖仟壹佰叁拾伍元整），待房产证办理完毕，再进行支付，如若办理房产证过程中需房主少量资金协助，双方再行商议。承诺人处加盖有奎屯苏浙房地产开发有限责任公司的公章。2017年6月7日，原告冯星海、吴艳荣与奎屯苏浙房地产开发有限责任公司签订《商品房预售合同》，该预售合同主要内容为：出卖人为奎屯苏浙房地产开发有限责任公司，买受人为冯星海，共有人为吴艳芳；出卖人以挂牌出让方式取得位于奎屯市XX地块的土地使用权，土地证号为XXX；买受人所购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第XX号房屋，该商品房的用途为商业用房；合同落款出卖人（盖章）处加盖有奎屯苏浙房地产开发有限责任公司的公章，法定代表人处有孙卫中的印章；买受人处有冯星海、吴艳荣的签名捺印。该涉案房屋至今由原告冯星海、吴艳荣实际占有使用。又查明，2016年11月17日，本院受理鑫盛达小额贷款有限公司与奎屯苏浙联合投资有限责任公司、孙卫中借款合同纠纷一案，经本院主持调解，双方达成调解协议，本院作出（2016）新4003民初1828号民事调解书，调解协议内容为：一、奎屯苏浙联合投资有限责任公司应偿还鑫盛达小额贷款有限公司借款1,000,000元、利息148,000元、律师代理费22,454元，合计1,170,454元。于2016年12月30日之前偿还鑫盛达小额贷款有限公司800,000元；于2017年2月25日之前将剩余借款及其他损失370,454元还完。若奎屯苏浙联合投资有限责任公司未按约定的期限履行任何一笔给付义务，鑫盛达小额贷款有限公司可就剩余未到期部分一并申请执行，并要求被告加付违约金30,000元。二、孙卫中对上述款项承担连带清偿责任。因奎屯苏浙联合投资有限责任公司、孙卫中未按调解协议履行付款义务，鑫盛达小额贷款有限公司于2017年4月20日向本院申请强制执行，执行过程中，双方达成执行和解协议，鑫盛达小额贷款有限公司申请撤回执行，本院于2017年10月18日裁定终结执行。之后因被执行人未履行执行和解协议，鑫盛达小额贷款有限公司申请恢复执行，本院于2018年4月10日恢复本案的执行。2018年4月13日，鑫盛达小额贷款有限公司申请对涉案房屋进行评估、拍卖，经本院委托，新疆金诚信资产评估事务所对涉案房产进行了评估。后，原告冯星海、吴艳荣向本院提出执行异议，本院于2019年6月26日作出（2019）新4003执异38号执行裁定，以涉案房产现登记的买受人为鑫盛达小额贷款有限公司，本院对该套房产采取执行措施，符合法律规定为由，裁定驳回案外人冯星海、吴艳荣的执行异议请求。再查明，1.2017年5月12日，奎屯苏浙联合投资有限责任公司的名称变更为新疆苏浙联合投资有限责任公司。2．新疆苏浙联合投资有限责任公司、奎屯苏浙房地产开发有限责任公司的法定代表人均为被告孙卫中。庭审中，被告新疆苏浙联合投资有限责任公司向法庭出示情况说明壹份，该情况说明载明：“贵院在奎屯市鑫盛达小额贷款有限公司申请执行新疆苏浙联合投资有限责任公司一案中，奎屯苏浙房地产开发有限责任公司自愿用位于奎屯市XX号房屋一套，作为奎屯市鑫盛达小额贷款有限公司执行新疆苏浙联合投资有限责任公司的执行标的物。落款说明人（盖章）处加盖有奎屯苏浙房地产开发有限责任公司的公章，日期为2019年11月18日，同时孙卫中在空白处签名，日期为2019年11月27日。二原告对被告新疆苏浙联合投资有限责任公司提供的该证据三性均不予认可，认为原告在交纳涉案房屋定金时与奎屯苏浙房地产开发有限责任公司约定的很清楚，冯星海在交付定金时有使用上述房屋的权利；被告奎屯市鑫盛达小额贷款有限公司对该证据的三性均予以认可。对于该份证据本院将结合其他证据及本案查明的案件事实综合进行认证。上述事实有原、被告当庭陈述，原告向法庭出示的《商品房预售合同》、收据、现金交款单、承诺书，被告奎屯市鑫盛达小额贷款有限公司向法庭出示的新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院民事调解书、执行裁定书、《商品房预售合同》、查档证明、执行和解协议书，被告新疆苏浙联合投资有限责任公司向法庭出示的情况说明等经过庭审质证的证据在卷佐证。关于原告冯星海、吴艳荣要求停止对奎屯市XX号房屋的强制执行，本院认为，本案的争议焦点在于冯星海、吴艳荣是否对涉案房屋实际享有所有权并足以排除强制执行。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，根据庭审查明的事实，被告奎屯市鑫盛达小额贷款有限公司于2015年就涉案房屋已与奎屯苏浙房地产开发有限责任公司签订了《商品房预售合同》，并于2015年6月15日办理了预告登记，而原告冯星海、吴艳荣与奎屯苏浙房地产开发有限责任公司签订《商品房预售合同》的时间为2017年6月7日，且奎屯苏浙房地产开发有限责任公司将该涉案房屋出卖给原告冯星海、吴艳荣时未经被告奎屯市鑫盛达小额贷款有限公司的同意。故按照上述法律规定，原告冯星海、吴艳荣与奎屯苏浙房地产开发有限责任公司签订的《商品房预售合同》仅发生合同效力，不发生物权效力。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”依照上述规定，结合本案查明的事实，现从以下几点进行分析：首先，原告冯星海、吴艳荣虽与奎屯苏浙房地产开发有限责任公司在人民法院拍卖该涉案房屋之前已签订合法有效的书面《商品房预售合同》，但二原告购买该涉案房屋合同约定的总价款为430,135元，二原告仅支付购房款6万元，并未超过合同约定总价款的50%；其次，二原告购买该涉案房屋并非仅仅用于居住且二原告名下还有其他用于居住的房屋，庭审中原告陈述购买涉案房屋的目的在于一楼用于经营业务，二楼用于居住，且二原告在奎屯市XX园尚有自己居住的房屋，该房屋系二原告所有，面积约90多平方米，供二原告一家三口居住。综上，二原告向法庭提交的证据并不足以排除强制执行，故对二原告要求停止对奎屯市XX号房屋的强制执行的主张，本院不予支持。关于原告冯星海、吴艳荣要求确认该涉案房屋归其所有权的主张，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。又根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。本案中，原告冯星海、吴艳荣主张的涉案房屋现登记的买受人为被告奎屯市鑫盛达小额贷款有限公司，二原告与奎屯苏浙房地产开发有限责任公司之间尚未完成涉案房屋权属转移登记手续，该涉案房屋并未登记在原告冯星海、吴艳荣名下，二原告对涉案房屋并不享有所有权，故原告冯星海、吴艳荣要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告奎屯市鑫盛达小额贷款有限公司辩解意见合理且与庭审查明事实相符的部分，本院予以采纳。关于被告新疆苏浙联合投资有限责任公司辩称其从未与原告签订过《商品房预售合同》，与二原告签订合同的是奎屯苏浙房地产开发有限责任公司，且认为原告诉讼主体错误，本院认为，根据庭审查明的事实，被告新疆苏浙联合投资有限责任公司确实未与原告冯星海、吴艳荣签订《商品房预售合同》，与二原告签订合同的是奎屯苏浙房地产开发有限责任公司，故对被告的该辩解意见，本院予以采纳，但认为诉讼主体错误的辩解，本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条规定，“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案中，根据庭审查明的事实，原告起诉所列主体并无错误，故对被告的该辩解意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告冯星海、吴艳荣的诉讼请求。案件受理费100元（原告冯星海、吴艳荣已预交），由原告冯星海、吴艳荣负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审 判 长 高改桃人民陪审员 吴通翌人民陪审员 高 萍二〇一九年十二月十六日书 记 员 朱凤梅