广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终1766号 上诉人（原审原告、反诉被告）：北海市逢时实业开发有限公司。住所：广西壮族自治区北海市北海大道187号逢胜大厦3001号。统一社会信用代码:91450500199347553N。 法定代表人：冯绵忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘贵达，京园（北海）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：周洪德，男，1972年10月26日出生，汉族，现住广西壮族自治区北海市银海区。 委托诉讼代理人：仝乐，北京市京师（郑州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺艳君，北京市京师（郑州）律师事务所律师。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行。住所：广西壮族自治区北海市北部湾西路27号。统一社会信用代码：91450500763062146L。 法定代表人：曾斌，该银行副行长。 委托诉讼代理人：黄伟，该银行职员。 上诉人北海市逢时实业开发有限公司（以下简称逢时公司）因与被上诉人周洪德、原审第三人中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院(2019)桂0503民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 逢时公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初2号民事判决第三、四项，改判支持逢时公司的诉讼请求；2.请求二审法院依法维持北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初2号民事判决（已补正的判决）第一、二、五项。事实与理由：一、一审法院以双方签订的第一份合同作为定案依据的前提下，没有支持逢时公司提出的解除合同并履行相关手续的判决是没有依据的。根据第一份合同，周洪德已违约，应承担相应的违约责任，且周洪德并未付完首付款，逢时公司出具的收款收据及银行小票，只是配合周洪德办理银行按揭贷款。一审法院单一以金钱属于种类物的特性认定周洪德支付了首付款，却忽略了这一“走帐”形式，从而以借款关系是另一法律关系为由作为对本案进行定性处理是不当的；二、一审法院判决逢时公司向周洪德交付涉本案的房屋且协助周洪德办理不动产权登记证，没有任何依据。依据双方签订的附件十一《商品房买卖合同补充协议》第六条的规定，若买受人没有缴纳双方约定的商品房总价款或欠有银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权顺延交房并不承担任何违约责任直至买受人履行上述义务或付清欠款为止。而到2018年11月23日止，周洪德已欠了银行按揭贷款本息共计十三期计32253.03元。三、一审法院认为周洪德已按买卖合同约定付清购房款，逢时公司应交付周洪德房屋及协助办理不动产登记证书。但依据第一份合同，但依据第一份合同的约定，在周洪德没有付清相应费用的情形霞，逢时公司有权顺延交付房屋及协助办理相应的不动产登记手续。另外，本案的第三人工行云南路支行表示若周洪德偿还其银行按揭贷款本息的情况下，其同意解除合同，也愿意协助逢时公司办理注销涉本案房屋的登记手续。综上所述，上诉人请求二审法院依法查清本案事实，正确判决，支持上诉人的上诉请求。 周洪德辩称，一、一审法院认定第一份购房合同为双方的真实意思表示没有事实依据。首先，周洪德与逢时公司于2017年1月12日签订《商品房买卖合同（预售）》并经房屋交易管理部门登记备案，双方对此均予认可，且该合同是经房管部门依法登记备案的正式合同，双方均实际履行了合同。而第一份购房合同为草签合同，不是双方最终的真实意思表示；其次，在一审庭审过程中，本案第三人工行云南路支行对第二份合同的效力也予以了肯定；最后，一审法院认定了第一份购房合同存在“万元首付购房”的行为具有较大风险性，存在违反国家关于房地产市场调空政策的相关规定，那就应当直接被认定无效。二、首先，逢时公司提交的借款合同不实且与本案无关，周洪德已支付全部首付款；其次，周洪德不应承担违约责任，是逢时公司先行违约不予交房，周洪德只能抗辩，且逢时公司提交的借款合同并非周洪德所签，该借款合同与本案争议焦点及待证事实无关；再次，借款合同属于实践合同，答辩人从未收到过被答辩人提供的借款，被答辩人也从未向法院提交证明答辩人收到借款的证据。三、周洪德对一审法院的判决结果进行妥协，只是希望尽早将自己购买的房屋登记在本人名下，以求安心生活和工作。现逢时公司既然提出上诉，周洪德愿意对一审的判决结果进行妥协，但还请二审法院对本案的部分事实认定予以明确和更正，特别是关于备案购房合同效力的问题，最后，希望法院依法支持答辩人在一审中的反诉请求，维持一审法院的第四项诉讼请求，驳回被答辩人的上诉请求。 第三人工行云南路支行述称,同意逢时公司的意见，同意解除合同。 逢时公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告双方分别于2016年12月4日、2017年1月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》；2.归还原告因被告没有偿还银行按揭贷款而由原告垫付给原告的款项共计32253.03元及支付违约金约4000元共计36253.03元（违约金自2017年10月16日算至起诉之日止，以相应欠款时段的金额为基数，日万分之五的违约金算得，以后另计至还清垫付款之日止）；3.判令被告支付原告律师费用4300元；4.判令被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》（预售合同备案登记编号：201701120112）预售合同登记备案手续、商品房抵押预登记手续、预售商品房买卖预告登记手续；五、请求法院判令被告支付原告违约金125744元。 周洪德向一审法院反诉请求：1.确认反诉被告于2017年1月12日代反诉原告所签订的《商品房买卖合同》（预售）和《商品房买卖合同补充协议》合法有效（除合同中第二十条的第三项以及《补充协议》中的第三条外）；2.判令反诉被告继续履行上述合同，向反诉原告交付位于广东，并按合同约定协助反诉原告办理不动产权登记证；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金6239.5元（以623950元为基数，按日万分之一计算，从2017年12月31日起算，暂计至2018年4月10日，以后另计至反诉被告交付房屋之日止）。 一审法院判决：一、被告周洪德在本判决发生法律效力之日起10日内向原告北海市逢时实业开发有限公司返还代付的按揭贷款2457.89元；二、被告周洪德在本判决发生法律效力之日起10日内向原告北海市逢时实业开发有限公司支付律师费4300元；三、驳回原告北海市逢时实业开发有限公司的其他诉讼请求;四、反诉被告北海市逢时实业开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向反诉原告周洪德交付位于广东，并按合同约定协助反诉原告周洪德办理不动产权登记证；五、驳回反诉原告周洪德的其他诉讼请求。案件受理费10160元，由原告北海市逢时实业开发有限公司负担9000元，被告周洪德负担1160元；反诉案件受理费5075元，由反诉原告周洪德负担275元，由反诉被告北海市逢时实业开发有限公司负担4800元。 本院二审期间，逢时公司向本院提交如下证据：1.解除商品房买卖合同协议书（两份）。第一份协议书证明原审与周洪德同时被诉的案外人（赵天明）与逢时公司经协商已达成解除合同及约定解除合同后需办理相关事宜的情况；第二份协议书证明周洪德于2018年1月10日在逢时公司处协调解决购房事宜达成初步协议，承认因经济困难没有能力向逢时公司支付购房款余款，同意解除合同及协助办理相应手续；2.民事裁定书，证明原审与周洪德同时被诉的案外人（赵天明）与逢时公司因和解而撤诉的情况；3.收据、银行流水。证明原审与周洪德同时被诉的案外人（赵天明）举证其交房款模式与周洪德为同一模式，实际上并没有真正缴纳收据上所列的房款。周洪德经质证认为，1.对证据一、三的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，认为上述证据与本案无关，且证据一的第二份协议为空白的格式合同，并经周洪德本人核对不是其本人签字；2.对证据二真实性没有异议，证明目的有异议，认为与本案无关；工行云南路支行经质证认为，对证据一不知情不发表异议，其余的证据没有异议。 周洪德在二审期间并未提交新证据。 工行云南路支行在二审期间并未提交新证据。 本院认为，上述证据除证据一中的第二份协议与原件核对一致外，其余证据均为复印件，且逢时公司未提供原件，本院对其真实性不予认可。另外，证据一中的第二份协议经周洪德质证,该协议上的签名不是其本人所签，由于双方对该份协议存在争议，但均未提交其他证据加以佐证，故本院对该份协议不予采纳。 逢时公司对一审查明“原告于当日分别出具《收款收据》，确认收到被告房款50000元和155950元”有异议，认为这是一种形式上的“走账”，实际上并未收到周洪德的房款，且《收款收据》也是为了办理银行贷款出具的。 周洪德对一审查明“第一份合同首付款分期支付，第二份合同首付款一次性付清外，其余内容基本相同”有异议，认为首付并不是分期付款的形式，而是一次性打完首付款，共支付了205950元。 工行云南路支行对一审查明事实无异议。 本院二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 对当事人有异议的事实，本院认定如下：逢时公司主张实际上未收到周洪德的房款，但未能提供任何证据证明其主张，且有银行的转款凭证和逢时公司出具的《收款收据》证明周洪德已一次性付清购房首付款，故对逢时公司的主张本院不予支持。 综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.双方实际履行的是哪一份合同；2.逢时公司要求解除合同、支付违约金、协助办理注销商品房各项登记手续是否有法律依据;3.逢时公司是否应协助周洪德办理不动产权登记证。 关于双方实际履行的是哪一份合同的问题，本院认为，周洪德与逢时公司签订了两份合同，一份是2016年12月4日签订的《商品房买卖合同（预售）》，另一份是2017年1月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件十一）。首先，两份合同中的第六条计价方式与价款、第七条付款方式及期限存在一定的差异。2016年12月4日所签合同房屋的总价款为628720元，付款方式为首付10000元，余款200720元于按揭贷款放款后10个月内付清，余款418000元申请贷款支付，而2017月1月12日所签合同房屋的总价款为623950元，付款方式为首付205950元，占房款总价的33%，余款418000元申请贷款支付。本案中，周洪德通过银行转账的形式向逢时公司支付了205950元的首付款，虽然逢时公司主张205950元为其借给周洪德购买房屋的资金，该笔转账款仅为一种“走账”形式，实质上周洪德并未完全支付首付款，但其并未提供任何证据证明其主张，且根据逢时公司分别于2016年12月8日和12月9日开具的收据显示，其已确认收到周洪德的购房款50000元和155950元，即与623950元的房屋总价款的33%基本一致。另外，2017年1月12日所签合同已经房管部门依法登记备案，故双方实际上履行的是2017年1月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件十一），本院予以确认。一审法院以2016年12月4日签订的合同为裁判的依据，与本案事实不符，本院予以纠正。 关于逢时公司要求解除合同、支付违约金、协助办理注销商品房各项登记手续是否有法律依据的问题，本院认为，首先，逢时公司要求解除合同的依据为周洪德存在两点违约行为：1.周洪德没有支付完首付款；2.周洪德没有依约归还银行按揭，导致第三人工行云南路支行扣除了逢时公司的保证金。针对违约行为第一点，在争议焦点一中已作出认定，即周洪德已完成首付款的支付，故该违约行为不存在。针对违约行为第二点，逢时公司主张依据双方于2017年1月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件十一）中约定：如因买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人承担连带担保责任要求的，出卖人有权解除合同。周洪德抗辩称是由于逢时公司没有按时交付房屋，才导致其不按合同约定归还银行按揭。本院认为，本案为商品房买卖合同关系，周洪德没有依约归还银行按揭并不导致合同的解除，合同约定的解除权是属于守约方的，本案中的双方均存在一定的过错，但不属于买受人根本违约情形，故对逢时公司要求解除合同、支付违约金，协助办理注销商品房预售登记手续的请求，本院不予支持。 关于逢时公司是否应协助周洪德办理不动产权登记的问题，本院认为，首先，我国不动产物权变动采取的是交付并登记模式，不动产所有权转移必须办理所有权变更手续，并取得权属证书。根据《城市房地产开发经营管理条例》和《中华人民共和国城市房地产管理法》对房屋所有权转移的规定，权属证书的登记与核发由行政部门具体实施，权属证书的取得，应由买受人申请，出卖人应协助并提供必要的证明文件；其次，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条之规定，转移标的物所有权于买受人是出卖人应负的义务。逢时公司与周洪德之间属于出卖人与买受人的关系，逢时公司作为商品房买卖关系中的出卖人，交付房屋并协助买受人办理房产权属登记是其主要义务，且买受人已按合同约定交付完首付款，并按合同约定办理了银行按揭手续，周洪德已履行了交付房款的义务，逢时公司理应协助周洪德办理不动产权登记，合同应当继续履行，逢时公司该项上诉请求不成立，本院不予支持。 至于逢时公司主张其与周洪德的借款纠纷，不属于本案的审理范围内，当事人可另诉处理。 综上所述，逢时公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实不当之处，本院已予以纠正，但一审适用法律正确，判决主文并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费10160元，由逢时公司负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨雪云 审 判 员 汪海敏 审 判 员 叶 萍 二〇一九年十二月十三日 法官助理 高诗程 书 记 员 周 虎