广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28423号上诉人（原审被告）：罗剑平，男，汉族，1981年7月25日出生，身份证住址：广东省兴宁市，委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何良珍，女，汉族，1977年4月25日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：李丰，广东深天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔富，广东深天成律师事务所律师。原审被告：深圳福达恒业企业管理有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路20号爵士大厦四楼4082号，统一社会信用代码：91440300065476536P。法定代表人：林波涛，总经理。委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师。上诉人罗剑平因与被上诉人何良珍、原审被告深圳福达恒业企业管理有限公司（以下简称福达恒业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初7966号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗剑平上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判驳回何良珍全部诉讼请求；3、本案诉讼费用由何良珍承担。事实和理由：一、一审判决认定何良珍不构成重复起诉，属于认定事实错误、适用法律错误。罗剑平与何良珍签订的涉案合同已经在另案判决认定不属于可撤销合同，何良珍无权对涉案合同行使合同解除权。本案经另案判决已作处理，现何良珍以前诉相同的事实与理由提起解除合同之诉，前诉与后诉构成重复起诉。二、一审判决遗漏审查涉案房产交付和过户的基本事实。何良珍签署《商铺交付确认书》，确认该日接收涉案商铺，罗剑平完成涉案商铺的交付义务。之后双方又办理涉案商铺过户登记手续。至此，罗剑平已经完成涉案合同下的全部义务。三、一审阶段罗剑平提交证据证明涉案两商铺已出租给第三人，何良珍已实际获得收益超过一百万，预期收益也将超过一百万，证明何良珍所称合同目的不能实现与事实严重不符，但一审判决对此未作出认定，属于遗漏审查重大案件相关事实。四、一审判决直接采用涉案楼盘系列案件的裁判模版机械适用本案，概以何良珍合同目的不能实现而适用法定解除权，属于事实认定错误、适用法律错误。五、一审判决认定涉案广告宣传导致合同目的无法实现属于认定事实错误，另案的行政判决不构成涉案合同法定解除的条件。根据罗剑平提交的《商铺租赁合同书》足以证实涉案合同目的完全得以实现，何良珍以行政判决认定广告存在虚假宣传主张本案合同目的无法实现完全与事实不符。罗剑平从未在宣传广告中承诺涉案商铺的经营状况，一审判决将商铺未获得高收益归责于罗剑平违约导致属于认定事实错误。六、一审判决完全混淆了根本违约与一般违约的法律后果，属于认定事实不清、适用法律错误。根据何良珍的主张，本案合同解除权的成立条件仅限于构成根本违约，但一审判决混淆了“一般违约”与“根本违约”的本质区别，一审判决认定罗剑平构成根本违约缺乏证据支持。七、一审判决认定罗剑平“违约行为存在持续性，导致原告的合同目的一直无法实现”属于认定事实错误。罗剑平作为出卖方已履行完毕涉案合同项下所有义务，不存在任何违约行为，但一审判决对此未予审查。涉案《商铺买卖合同》的合同目的已经实现。八、一审判决认定“广告宣传中对商铺所在的商场经营状况作出具体明确的说明和允诺”，属于认定事实及适用法律错误。涉案广告在发布时已明确标注为要约邀请，即罗剑平明确表明不受该宣传广告约束，依法应当遵循当事人的约定。罗剑平与何良珍从未就涉案广告内容进行任何书面约定。九、何良珍提起本案解除合同之诉已经经过合同解除权的合理期限，合同解除权已经消灭。何良珍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。福达恒业公司述称，同意罗剑平的上诉意见。何良珍向一审法院起诉请求：1、判决何良珍与罗剑平之间的1038号商铺《商铺认购书》和《商铺买卖合同》于2019年1月29日解除；2、罗剑平向何良珍返还购房款266.90万元及利息554805元（暂计至2018年12月31日，之后利息按照人民银行同期贷款利率计算至付清之日止），以上共计3223805元;3、福达恒业公司对罗剑平的前述给付义务承担保证责任；4、本案的诉讼费用由罗剑平与福达恒公司承担。一审法院认定事实：一、2014年10月18日，何良珍与罗剑平签订《商铺认购书》，同月20日，何良珍作为买受人，罗剑平作为出卖人、福达恒业公司作为罗剑平的委托代理人及保证人，三方签订了《商铺买卖合同》，约定何良珍向罗剑平购买位于深圳市××嘉宾路××爵士大厦××号的商铺，价款443.90万元，分期支付，福达恒业公司对罗剑平在该合同约定的全部义务承担一般保证责任。二、何良珍已向罗剑平支付了购房款266.90万元，具体如下：2014年10月18日支付5万元，2014年10月20日支付83.78万元，2014年10月25日支付178.12万元。罗剑平于2014年10月20日向何良珍了交付案涉商铺,该商铺已登记至何良珍名下。三、涉案商铺所在的“天玓商场”由福达恒业公司代理销售。福达恒业公司曾于2014年6月27日在南方都市报刊登广告，于7月在天玓商场售楼处发布店堂广告，广告用语包括“携手深服协”、“过1000意向商户”、“10月1日盛大开业”、“全场满租”、“宝购携国际品牌入驻(PRADA、GUCCI、Dior、D&G)”，“品牌旗舰店全面装修”等。广东省深圳市罗湖市场监督管理局以福达恒业公司发布虚假广告为由，作出责令停止发布，并以等额广告费在相应范围内公开更正消除影响，并处广告费用三倍的罚款的行政处罚。就上述行政处罚，罗剑平与福达恒公司提起行政诉讼。广东省深圳市中级人民法院于2016年11月9日作出的的（2016)粵03行终484号行政判决认定：福达恒业公司发布的前述广告用语内容与事实不符，相关行政处罚认定事实清楚，证据充分，处罚幅度无明显不当，该判决已生效。本案审理过程中，罗剑平与福达恒公司未提供证据证明广告宣传的“全场满租”经营状态已经实现。四、何良珍于2017年底向一审法院提起诉讼，以罗剑平虚假广告宣传构成欺诈，导致何良珍违背真实意思表示签订合同为由，就涉案商铺提起撤销合同之诉，要求解除合同、罗剑平与福达恒公司返还购房款及利息。该院于2018年4月3日作出一审判决，支持了何良珍的部分诉讼请求。何良珍不服提起上诉，广东省深圳市中级人民法院于2018年12月17日作出（2018)粵03民终16069号民事判决，认定罗剑平与福达恒公司在出售涉案商铺的过程中存在欺诈情形，导致何良珍在违背真实意思表示的情况下签订合同，何良珍诉请撤销合同的事由成立。但何良珍未在知道或者应当知道欺诈情形发生之日起一年内行使撤销权，撤销权因超过除斥期间而消灭，故撤销一审判决，驳回何良珍的全部诉讼请求。五、何良珍于2019年1月29日向罗剑平送达了解除合同通知书，要求解除买卖合同，罗剑平退还购房款及利息。一审法院认为，本案系买卖合同纠纷。双方争议的焦点是何良珍是否有权解除合同。一审法院认为，第一，何良珍与罗剑平与福达恒公司签订《商铺买卖合同》，建立了买卖合同关系。罗剑平与福达恒公司就案涉商铺所在的“天玓商场”在报刊及店堂作广告宣传，案涉买卖合同签订于广告宣传期间，故何良珍主张其基于广告宣传的内容而签订了案涉合同，一审法院予以采信。其次，罗剑平与福达恒公司在广告宣传中对商铺所在的商场经营状况作出具体明确的说明和允诺，对商铺购买人是否决定购买及购买的价格具有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，相关广告宣传内容应认定为罗剑平对何良珍的要约，在何良珍承诺购买后,成为双方买卖合同内容的一部分，对合同当事人具有约束力。第三，根据已生效的行政判决的认定，罗剑平与福达恒公司存在发布虚假广告的情形，且在本案庭审中，罗剑平亦未能提供证据证明天的商场的经营状态已达到其在广告中承诺的“全场满租”的状态，故应认定罗剑平违反了合同约定，应承担相应的违约责任。鉴于当事人购买商铺的目的在于经营收益，而商铺所在商场的经营状况对于商铺的价值、收益具有较大影响，故何良珍主张罗剑平的违约行为导致其购买商铺的目的无法实现，一审法院予以采纳。依照我国合同法的相关规定，何良珍有权行使合同解除权。一审法院确认罗剑平与何良珍的商铺买卖合同于何良珍通知罗剑平解除之日即2019年1月29日解除；合同解除后，一方当事人有权要求恢复原状、过错方赔偿损失，故何良珍要求罗剑平返还购房款266.90万元并赔偿利息损失，理由成立，一审法院予以支持，但利息的起计时间应自合同解除之次日起算，何良珍关于自支付房款之日计付利息的主张，一审法院不予釆纳。第四，何良珍要求福达恒业公司对罗剑平的债务承担保证责任，有《商品房买卖合同》为证，一审法院予以支持。罗剑平与福达恒公司辩称何良珍曾就涉案商铺提起撤销合同之诉，该诉讼的事实与理由与本案相同，故本案构成重复起诉。一审法院认为，两案的请求权基础不同，前者是撤销权，后者是解除权，故本案不符合重复起诉关于“后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉的裁判结果”这一条件，罗剑平与福达恒公司上述抗辩意见，一审法院不予采纳；罗剑平与福达恒公司辩称何良珍的合同解除权已消灭，一审法院认为，罗剑平的违约行为存在持续性，导致何良珍的合同目的一直无法实现，故何良珍起诉时并未超过法律规定的解除权行使期限，故罗剑平与福达恒公司上述抗辩意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第十七条第二款、第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、确认何良珍与罗剑平签订的《商铺认购书》和《商铺买卖合同》于2019年1月29日解除；二、罗剑平自该判决生效之日起七日内向何良珍返还购房款266.90万元,并按照人民银行同期贷款利率计付自2019年1月30日起至款项付清之日止的利息；三、就该判决第二项所确定的罗剑平的债务，在对罗剑平的财产依法强制执行后仍不能清偿时，由福达恒业公司承担清偿责任；四、驳回何良珍的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32590元、诉讼保全费5000元，由何良珍负担6390元，罗剑平、福达恒业公司负担31200元。上述费用已由何良珍预交，一审法院退回31200元给何良珍。罗剑平、福达恒业公司应在该判决生效之日起七日内向一审法院交纳案件受理费31200元，逾期不交纳的，一审法院依法强制执行。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，罗剑平上诉称何良珍提起本案诉讼属于重复起诉，但何良珍于2017年11月提起的诉讼系撤销合同之诉，何良珍提起本案诉讼是解除合同之诉，二者请求权不同，因此不构成重复起诉。罗剑平还上诉称何良珍提起本案诉讼超过行使合同解除权期限，法律依据是民法总则第一百九十九条、合同法第九十五条的规定，但该两法条中并未规定本案合同解除权的行使期限，故本院对罗剑平的该上诉主张不予支持。此外，关于何良珍是否有权解除本案合同，原审法院已做了详尽准确的论述，本院对此不予赘述。综上，罗剑平的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26438元，由罗剑平负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇一九年十二月十二日书记员 郭有志（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。