广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终19961号上诉人（原审被告）：马杰，男，1985年7月7日出生，回族，身份证住址：广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵婷婷，广东明和理律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：王永华，男，1949年8月24日出生，台湾地区居民，现住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：刘华，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘景丽，广东广信君达律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：贝汉明，男，1953年1月14日出生，身份证住址：广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈秋人，广东英得纳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎后成，男，1977年2月13日出生，汉族，身份证住址：广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵学丰，广东伯方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马晓明，男，1958年8月16日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘兴桂，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘华秀，广东法制盛邦律师事务所律师。原审第三人：兴业银行股份有限公司广州东山支行。住所地：广东省广州市越秀区广州大道中307号富力新天地花园自编C栋101、102号铺、903、904房。负责人：朱苹，该支行行长。委托诉讼代理人：何宇虹，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈冬梅，广东东方昆仑律师事务所律师。上诉人马杰、王永华、贝汉明因与被上诉人黎后成、马晓明、原审第三人兴业银行股份有限公司广州东山支行（以下简称兴业银行东山支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初2547号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。马杰上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回黎后成的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由黎后成负担。事实和理由：第一，一审判决查明事实不清，完全忽略了已生效的广东省高级人民法院（2015）粤高法民一申字第196号《民事裁定书》（以下简称196号《民事裁定书》）已确认的关于马杰与黎后成所签订的《房地产买卖合同》及两份《和解协议》并不是房屋买卖关系以及以房抵债的事实，实际上马杰与黎后成之间确实不存在房屋买卖关系或以房抵债关系。首先，本案并不是房屋买卖或以房抵债关系，实际上是借款合同关系。若是房屋买卖关系，无需将不是所有权人的马晓明作为卖方当事人。马杰与黎后成在2010年3月25日签订的《房地产买卖合同》卖方是马晓明，而本案诉争的房屋登记在马杰名下，并非是与马晓明共有的房产，显然是黎后成为保障出借的款项，以名义上的购房款掩盖借款的事实。2010年2月5日，马杰、王永华及马晓明设立的广州市马盛物业管理有限公司签订《广州市房地产买卖合同》所涉款项实际也是欠款，以名义上的房屋买卖保障追回欠款或实现权利，王永华与马杰之间根本不存在真实的房屋买卖关系。马晓明以登记在马杰名下的房屋与相关方签订房地产买卖合同，以掩盖其借款、欠款关系，该《房地产买卖合同》并不是真实的房屋买卖关系。而且《房地产买卖合同》约定的违约责任条款是无论甲方或者乙方违约，均是由甲方向乙方支付总价款每天3‰的违约金，该条款明显与通常的买卖合同关于谁违约谁承担违约责任的惯例不符，表明该条款实际是对利息的约定，购房款实际是借款。正因为该条款的存在，即使是真实的房屋买卖关系，黎后成以种种借口拖延或拒绝办理房屋登记手续，让马杰承担每天3‰的违约金，然后黎后成再以马杰构成根本违约为由于2010年8月9日向一审法院申请查封该房屋。既然房屋已被查封，就无法办理买卖过户登记手续。其次，案涉2010年9月23日的《和解协议》补充条款约定，“……在穗字第××号房产欠兴业银行的抵押贷款还清并解除抵押的三天内，乙方配合甲方将02××76号房抵押给甲方……”，该约定内容明显是黎后成要求用案涉房屋对其出借的400万元款项作抵押担保，以保障能顺利追回借款，而不是要主张房屋所有权，同时反映该《房地产买卖合同》所涉款项实际是借款，若是真实的房屋买卖关系，房屋在被查封和抵押后根本不可能办理过户手续，不能有效保障黎后成的买房权益。最后，196号《民事裁定书》认定《房地产买卖合同》及两份《和解协议》并不是房屋买卖关系，也不属以房抵债合同，只是以购房款的方式支付借款。一审判决对该生效《民事裁定书》只字不提，属认定事实不清。第二，一审判决认为马杰没有举证证明《房地产买卖合同》及《和解协议》并非房屋买卖关系及存在借款关系的事实，属错误分配了举证责任，导致马杰承担不利的法律后果，属适用法律错误。因196号《民事裁定书》已认定《房地产买卖合同》及两份《和解协议》并非房屋买卖或以房抵债合同，只是以购房款的方式支付借款，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条关于已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明的规定，马杰无需再举证证明《房地产买卖合同》及两份《和解协议》并非房屋买卖或以房抵债合同。第三，一审判决的第一、二判项不具有确定性，没有约束力，无法执行，该判决结果不符合法律规定，是对《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定的错误理解，将本应通过诉讼解决的问题复杂化。首先，马杰与兴业银行东山支行就欠款达成了《民事调解书》，由于马杰仍未履行调解协议，兴业银行东山支行已向法院申请对案涉房产进行了强制执行。一审法院将案涉房产判决给黎后成，而一审判决的第一、二项对黎后成及兴业银行东山支行没有约束力，也没有处理马杰与兴业银行东山支行之间的借款，且兴业银行东山支行已在另案中要求马杰归还欠款并确认对案涉房产享有优先受偿权。一审判决导致马杰因同一笔债务既要向兴业银行东山支行承担还款义务，又要将案涉房屋过户给黎后成，两案判决结果存在冲突。而且将案涉房屋判决给黎后成也损害其他债权人的利益，黎后成只享有普通债权，一审判决赋予其优先于其他普通债权和抵押权的优先权，违反了法律规定。其次，适用《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定的前提条件是受让人已经代为清偿债务且消灭抵押权后才能将抵押物转让给受让人，且债务人不需对抵押权人承担债务，也就是一并处理与抵押权相关的债务，抵押权人再无权向债务人主张权利，并非只是受让人作出同意代为清偿债务的意思表示即可判令受让人取得抵押物，而是必须清偿债务完毕并消灭抵押权后才能取得抵押物。兴业银行东山支行在一审期间多次表示不同意黎后成代为清偿债务，故法院不能作出由黎后成代为清偿债务的判决结果。第四，由于一审判决不具确定性和执行力，导致案涉房产不能被处理，兴业银行东山支行的债务不能清偿，在黎后成未代为清偿兴业银行东山支行的债务之前就享有案涉房产所有权，不符合法律规定。一审判决第一项判决黎后成代为履行债务，而根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，若黎后成不代为偿还兴业银行东山支行的债务，兴业银行东山支行只能继续要求马杰偿还，而不能要求黎后成偿还。另根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，依据生效判决即可享有案涉房屋的物权，即使黎后成暂时没有或根本不能代为偿还马杰欠兴业银行东山支行的款项，也只是不能涂销抵押且不能将房屋变更登记在黎后成名下，但对其实际享有案涉房屋的权利没有影响。若黎后成不愿意或没有能力代为清偿兴业银行东山支行的债务，本案判决将无法执行，还会导致兴业银行东山支行能否拍卖案涉抵押的房产及拍卖房产后不足清偿的部分由谁承担或多出的款项归谁等新问题。第五，根据2014年1月1日起施行的广东省高级人民法院、广东住房和城乡建设厅和广东省司法厅印发的《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》规定，尚未审结的一、二审案件和尚未执行终结的执行案件，拟取得该住房所有权的自然人不符合住房限购政策的，不得办理住房所有权转移登记。该规定具有溯及力，并非如一审判决所认定的没有溯及力。王永华上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、五项；2.确认黎后成与马杰、马晓明于2010年3月25日签订的《房地买卖合同》及2010年8月19日签订的《和解协议》无效；3.判决马杰、马晓明优先继续履行其与王永华于2010年2月5日签订的《房地产买卖合同》，将广州市番禺区市桥街××路×巷×号3至7层（房地产权证号：粤房地权证穗字第××号）过户至王永华名下；4.一、二审案件受理费由黎后成、马杰、马晓明承担。事实与理由：第一，已生效的196号《民事裁定书》已认定黎后成与马杰、马晓明之间的交易名为“房屋买卖合同”，实为马杰、马晓明向黎后成借款后的让与担保行为，违反了禁止流质原则，房屋买卖关系不成立。但一审法院无视该内容，仅以马杰、马晓明未提交证据证明双方存在借贷关系为由简单认定其与黎后成之间为真实房屋买卖关系，既无事实和法律依据，也违背了196号《民事裁定书》的认定。首先，从黎后成与马杰、马晓明在2010年3月25日签订的《房地产买卖合同》及2010年9月3日的《和解协议》内容看，《房地产买卖合同》条款内容只涉及违约责任，对房屋的现状、交付标准、是否存在抵押权等只字未提。案涉房产的房产证附记页明确注明该房产于2010年1月20日进行了他项权登记，而《和解协议》第二条却写明“因甲方（黎后成）在签订《房地产买卖合同》时并不获知乙方已将房产抵押给银行……”，说明黎后成在签订《房地产买卖合同》时案涉房产已抵押给银行，只要其查阅案涉房屋的产权证或对房屋产权情况进行查册即可获知抵押信息，但其在《和解协议》中表示对抵押情况完全不知情，如此大宗的房产买卖，买方竟在对产权不清晰的情况下直接支付全款购买，与常理完全不符，也反映黎后成的本意根本不是购买案涉房产。马晓明并非房屋产权人，却作为卖方当事人参与签订合同，且买卖双方的签名颠倒了，进一步证明双方关注的是400万元借款本息，房屋买卖并非双方的真实意思表示。《和解协议》中手写的补充条款约定案涉房屋在涂销抵押后，应再抵押给黎后成，在马杰不配合办理抵押手续的情况下才要求过户，该项约定也有悖于正常的买卖合同。其次，已生效的196号《民事裁定书》明确，从马杰、马晓明与黎后成签订的《房地产买卖合同》及两份《和解协议》的主要条款内容看，黎后成与马杰之间的真实意思并不是买卖案涉房屋，马杰获取的是黎后成以购房款方式支付的借款，黎后成从马杰获取的是以购房款形式出现的还款及以马杰赔偿损失、违约金方式支付的利息，黎后成与马杰、马晓明签订案涉合同的真实意思就是以案涉房屋担保马杰、马晓明能否偿还借款本息，因此马杰、马晓明与黎后成签订的案涉合同从名义看是房屋买卖合同，其实是对黎后成借款的让与担保，案涉房屋买卖合同违反了禁止流质的原则，不应支持将房屋过户给黎后成的主张。一审法院无视本案证据所反映的真实情况，简单以黎后成与马杰、马晓明所签署的《房地产买卖合同》及《和解协议》不存在借贷合意及内容，认定为真实的房屋买卖关系属认定事实错误，应予纠正。第二，马杰、马晓明、王永华均确认黎后成是通过暴力手段非法强占案涉房屋的，但一审法院无视案件客观事实，在没有任何法律依据的情况下认为黎后成以“返租”的方式合法占有案涉房产，完全不提黎后成通过暴力方式非法强占的事实，属认定事实错误，有违公平正义。首先，马晓明与黎后成在2010年3月30日签订的《租赁合同》约定出租28号房屋中的B栋，租金为15000元，而B栋仅涉及6套房屋。双方在2010年11月15日签订的《租赁合同》约定出租28号的全部房屋和××路79号地下四层车位54、55，而28号的全部房屋就有6栋共44套房屋，但双方约定的租金仅为25000元，严重违背常理。《租赁合同》的约定和实际履行情况可证明马晓明与黎后成签订《租赁合同》的目的是通过所谓的租金规避和掩盖高额借款利息。另外，从黎后成与马杰、马晓明分别于2010年8月19日及9月3日签订的两份《和解协议》内容看，其引言部分均注明“乙方未按约定将房产交付给甲方亦未办理过户手续”，双方已书面确认在签订《和解协议》之前不存在交付房屋的事实，在2010年3月30日不可能实现“返租”，所谓的租金就是借贷关系中的利息。黎后成与马杰签订的《房地产买卖合同》及与马晓明签订的《租赁合同》均是以合法形式掩盖借贷的非法目的，由于双方是借贷关系，案涉房屋不存在交付和“返租”问题。其次，本案一审庭审时，马杰、马晓明、王永华均确认在（2011）番法民三初字第400号和（2014）穗中法民五终字第1498号民事判决未生效，也未经法院执行下，黎后成纠集社会不法分子暴力非法强占案涉房屋，赶走原租户并将其物品扔出，原租户曾向公安机关报警，王永华、马杰、马晓明都无法进入案涉房屋。王永华未强行收回案涉房屋，而是向法院提起诉讼寻求司法救济，但一审判决却认定黎后成提交的有关优先占有房屋的证据证明力较大，有违公平正义。同时黎后成的强占行为也可证明案涉房屋在其强占前并未实际交付。最后，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定，不动产物权转移应以登记公示为准，未登记的不生效。黎后成取得案涉房屋未经登记，其从未获得案涉房屋的物权，其“返租”的行为不存在权利基础，不可能通过“返租”获得收益。第三，一审判决对购房款的支付情况认定错误。黎后成为证明其支付了购房款，提供了两张金额为200万元的收据及一份200万元的银行转账凭证。王永华为证明其支付了购房款提供了金额为900万元的收据和一份900万元的银行转账凭证。马杰、马晓明在一审开始时对黎后成、王永华的付款情况都予以确认，之后在未提交任何证据的情况下又予以否认。现马杰、马晓明确认收到王永华支付的900万元和黎后成支付的400万元，但认为款项性质不是购房款而是借款，故黎后成与王永华提交的证据形式基本一致。从二者提交的证据内容看，黎后成在本案中仅能提供200万元的银行转账凭证，对另外的200万元的支付情况仅有一份收据予以证明，且收据内容为“今收到黎后成交来人民币贰佰万元”，对其支付方式未予注明，且两张收据都没注明支付的是购房款。黎后成与马杰、马晓明于2010年8月19日签订的《和解协议》约定将购房款1072000元退给黎后成，马杰在2010年8月20日将购房款1072000元退给黎后成，2010年8月23日上午12时前退还200万元购房款并赔偿损失100万元，马杰交给黎后成共300万元，因之前双方约定的购房款为400万元，退回款项不可能有72000元的尾数，只有在借贷关系中才可能存在72000元的尾数，该72000元明显是黎后成、马杰之间借贷关系产生的利息，故黎后成是否真正支付了400万元以及支付的款项性质存疑。王永华提供的付款凭证与《房地产买卖合同》中关于付款的约定是相符的，其在签订《房地产买卖合同》之前向马晓明支付400万元作为购买案涉房屋的定金。结合王永华在原二审中提交的《银行进账单》及在本案中补交的2010年1月22日的《收据》、1月26日的《收条》及2月3日的《收据》，该三份证据是马晓明出具的，清晰写明已收到广东兄弟经贸有限公司支付的款项，是王永华支付的案涉房屋购房定金，马晓明对该三份证据也予以确认，足以证明王永华已按合同约定支付了购房定金。购房定金的付款人广东兄弟经贸有限公司的实际控制人是王永华，该公司在原二审时出具了《付款证明书》证明是受王永华的指示付款的，其与广州市马盛物业管理有限公司无任何其他经济往来。而且从当时签订的装修合同看，签订合同的是广州市马盛物业管理有限公司，王永华为确保购房款用于装修，直接将购房定金支付给广州市马盛物业管理有限公司，但公司之间的转账受限制，用支票付款无法填写为房款，银行要求只能填写为往来款或货款，所以用途上只能备注为货款。因王永华与马杰、马晓明之间存在其他债权债务关系，其提交的银行转账数额加上定金超过900万元也是正常的，不能因此质疑支付购房款的真实性。在王永华付清剩余全部房款后，马杰、马晓明于2010年5月18日向其出具了《收据》。马杰、马晓明在原一审庭审时确认收到王永华支付的900万元购房款，其在之后没有任何证据的情况下又予以否认，但其否认的也仅是900万元款项的性质，在重审过程中其确认收到了王永华900万元款项的事实。根据民事诉讼证据规则，马杰、马晓明无证据证明其主张的事实，其应承担举证不能的后果。一审判决在黎后成付款存疑的情况下直接采信其付款主张，对王永华的付款主张却以存疑为由不予采信，对王永华不公平。第四，一审判决认定王永华于2011年1月15日通过签订《同意书》的形式解除了房屋买卖合同关系，是对《同意书》的断章取义，属认定事实错误，一案两判。首先，从《同意书》内容看，其引言部分确认了王永华拥有“潘海楼C、D栋12套房和E、F栋中的7套房及A、B栋总面积里每平方乘1000元”的权利，马杰、马晓明对此不持异议，说明王永华与马杰、马晓明认为其签订的房地产买卖合同已履行完毕，《同意书》是王永华对物权的再处分，不是一审判决所认定的协议解除房屋买卖合同。《同意书》中并无关于解除房屋买卖合同关系的内容，完全是一审法院对《同意书》的误读。其次，一审法院认为《同意书》中以C、D栋房产作为最后三期500万元退款的担保，该担保条款是无效的流质条款，却对黎后成签订的《和解协议》中约定马杰逾期赔偿的则有权购买全部房产的条款认为是附条件的买卖，显然属一案两判。案涉《同意书》最后一段“乙方达成1、2、3条的还款协议后，甲方把潘海楼的房产证还给乙方作为分拆成44本房产。另外现金人民币500万元乙方没有在还款协议里的4、5、6条中指定的时间归还给甲方，甲方继续保有乙方的支票和潘海楼C、D栋12套房的拥有权，……”，该《同意书》是附条件履行的同意书，只有在“乙方达成1、2、3条的还款协议后”才有履行的可能性，“甲方继续保有乙方的支票和潘海楼C、D栋12套房的拥有权”是一审法院认定的所谓担保条款，而此处表述的“继续保有”，并非“归有”或“担保”，字面意思是“继续拥有”，只有在原先拥有的前提下才有继续之说，一审判决断章取义推理为担保条款，属歪曲事实，而且《同意书》从未履行过，潘海楼大房产证原件目前仍由王永华持有。贝汉明上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判确认广州市番禺区市桥街××路×巷×号E栋三至七层房屋归贝汉明所有，本案诉讼费用由黎后成、马杰、马晓明、王永华共同承担。事实与理由：第一，一审判决认定贝汉明、王永华及黎后成都与马杰、马晓明就广州市番禺区市桥街××路×巷×号E栋房屋签订了合法有效的房地产转让合同，属认定事实和适用法律错误。根据《城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让必须签订书面合同。首先，根据贝汉明、黎后成及王永华提供的证据，关于案涉E栋房屋只有贝汉明依法与马杰、马晓明于2010年2月11日签订了《房屋买卖合同》，黎后成、王永华都没有就E栋房屋与马杰、马晓明签订书面房地产转让合同。黎后成与马杰、马晓明于2010年3月25日签订的《房地产买卖合同》涉及转让的房屋仅是A栋和B栋，不包括E栋房屋。黎后成对E栋房屋提出权利主张的依据，不是书面的房地产转让合同，只是黎后成与马杰、马晓明于2010年9月3日签订的《和解协议》，约定马杰、马晓明将案涉A、B、C、D、E、F栋房屋作为向黎后成承担担保及违约赔偿的内容。不管《和解协议》的内容是否属让与担保性质及是否违反了禁止流质的规定，黎后成只用约540万元取得共4179.1平方米房屋作为违约赔偿，该540万元中还有140万元是违约金。即使黎后成代马杰、马晓明向兴业银行东山支行偿还的贷款本息约700万元也算作黎后成的购房款，合计约1300万元的购房款也远低于案涉房屋当时的市场价值。根据黎后成用400万元购买A、B栋房屋约1100平方米计算，每平方米约3636元，而贝汉明在2010年2月11日签订的书面合同约定购买E栋房屋的单价是每平方米3800元。按每平方米3700元计算，案涉4179平方米房屋当时的市场价值为15462300元，将此房屋作价400万元作为黎后成的违约赔偿，违约责任远高于其受到的实际损失，也显失公平，明显违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定。一审判决未查明黎后成与马杰、马晓明就案涉E栋房屋没有依法签订书面合同的事实，没有正确认定黎后成就E栋房屋主张权利依据的《和解协议》内容，认定黎后成与马杰、马晓明就E栋房屋签订了合法有效的合同，显然是错误的，应予纠正。其次，王永华与马杰、马晓明签订的《房地产转让合同》涉及转让的只有A、B、C、D栋房屋，不包括E栋房屋。王永华与马杰、马晓明在2010年2月5日签订的《合同补充条款》和2010年4月13日的《同意书》都没有涉及E栋房屋。虽然2010年9月19日和2011年1月15日签订的《同意书》提到了E栋房屋，但相关内容也只是“确认”王永华“拥有下列物业”，包括E栋房屋。王永华是如何及以何种价格取得E栋房屋的，均未作出任何说明，故2010年9月19日和2011年1月15日的《同意书》不能认定为是王永华与马杰、马晓明签订的关于E栋房屋的房地产转让合同。一审判决在无任何证据和事实情况下，认定王永华与马杰、马晓明就E栋房屋签订了合法有效的合同，显然也是错误的，应予纠正。第二，一审判决认定黎后成先于贝汉明实际占有和使用E栋房屋，属认定事实错误。贝汉明在2010年9月13日前就已实际占有和使用案涉E栋房屋。首先，根据讼争各方提交的现有证据，马杰和马晓明只向贝汉明交付了E栋房屋三至七层的钥匙，无证据证明黎后成、王永华从马杰、马晓明手中收取过E栋房屋的钥匙。黎后成提交的证据只能证明其收取了A、B栋房屋的钥匙，王永华提交的证据只能证明其收取了C、D栋房屋的钥匙。无论马杰、马晓明主张的拥有多套房屋钥匙的事实是否属实，只有贝汉明取得E栋房屋钥匙的事实，可以证明贝汉明在2010年2月11日取得钥匙之日就已实际占有E栋房屋。一审判决未查明上述事实，笼统地以马杰、马晓明拥有多套钥匙为由，否定贝汉明取得E栋房屋钥匙及实际占有该房屋的事实，属认定事实错误。其次，根据贝汉明与马杰、马晓明于2010年9月13日签订的《和解协议》，贝汉明曾在收到E栋房屋钥匙、实际占有该房屋后，有人占用E栋房屋的部分房间而向公安机关报警。贝汉明与马杰、马晓明达成了租赁协议，约定从2010年9月13日开始，贝汉明将实际占有和使用的E栋房屋出租给马杰、马晓明，每月租金为2万元。贝汉明另提交证据证明马杰、马晓明在2011年4、5月依据《和解协议》约定向贝汉明交付了E栋房屋15万元租金。以上事实均证明贝汉明已实际占有和使用E栋房屋。一审判决在马杰、马晓明未提供任何反驳证据情况下，仅凭马杰的口头辩解，就不采信贝汉明已收取过马杰交付的E栋房屋租金的事实，依据不足。另外，一审判决认定黎后成实际占有E栋房屋的主要证据是两份生效民事判决书，而（2014）穗中法民五终字第4018号民事判决仅涉及B栋房屋，与E栋房屋无关。（2014）穗中法民五终字第4001号民事判决虽涉及E栋房屋，但该民事判决依据的事实是黎后成与马杰、马晓明在2010年11月15日签订的《租赁协议》，该《租赁协议》约定黎后成将A、B、C、D、E、F栋的全部房屋连同××路×号地下四层的两个车位一并出租给马杰、马晓明，每月租金仅为25000元。根据（2014）穗中法民五终字第4018号民事判决查明的事实，黎后成将B栋房屋出租给马杰，每月租金就要12000元。由此可见，出租A、B、C、D、E、F栋的全部房屋连同××路×号地下四层两个车位的月租金一共仅为25000元，价格低得根本就不可信。贝汉明认为，2010年11月15日的《租赁协议》，名为“租赁”，所涉及的所谓“租金”实际为借款利息，黎后成与马杰、马晓明就案涉房屋不存在租赁关系。另外，由于贝汉明实际占有使用E栋房屋，（2014）穗中法民五终字第4001号案与贝汉明存在利害关系，依法应追加贝汉明为该案的第三人参加诉讼。该案遗漏了当事人贝汉明，程序明显不当。一审判决将程序错误的裁判文书作为认定黎后成实际占有E栋房屋的依据，显然是错误的。第三，贝汉明已按《房地产买卖合同》约定，付清了全部购房款380万元。一审判决认为贝汉明已付清380万元购房款的依据不足，属认定事实错误。贝汉明与案外人何雪芬、黎世勇向马杰交付的第一期购房款200万元，是贝汉明、何雪芬、黎世勇用马杰、马晓明在2010年2月10日之前的欠款转为购房款。虽然贝汉明在2010年2月10日前向马杰、马晓明转账支付了75万元，但经结算，马杰、马晓明实际对贝汉明的借款本息为52.7万元，故贝汉明分别在2010年2月11日、12日在向马杰、马晓明转账支付37.3万元，补足了贝汉明应支付的第一期购房款90万元。何雪芬在2010年2月10日前向马杰、马晓明转账支付150万元，但经结算，马杰、马晓明欠何雪芬90万元，故何雪芬将该90万元转为第一期购房款。马杰、马晓明在2010年2月10日前欠黎世勇20万元，黎世勇直接将该20万元转为第一期购房款。贝汉明在2010年7月1日前向马杰、马晓明直接转账支付了第二期购房款80万元，黎世勇在当日直接向马杰、马晓明转账支付第二期购房款20万元。何雪芬向案外人黄金顺借现金80万元直接交给了马杰、马晓明作为第二期购房款。这就是贝汉明、何雪芬、黎世勇向马杰、马晓明支付380万元购房款的过程，也是贝汉明向一审法庭提交的转账付款依据是462.3万元，却作为付清全部购房款380万元的原因。根据上述事实及贝汉明提交的银行转账凭证及马杰、马晓明分别向贝汉明、何雪芬、黎世勇出具的收款收据，足以证明贝汉明、何雪芬、黎世勇已向马杰、马晓明付清了全部购房款380万元。一审判决对此未予认定，应予纠正。另需特别指出的是，根据银行转账凭证等现有证据，黎后成到目前为止只向马杰、马晓明支付了200万元，其交到越秀区人民法院执行局的700万元属执行代管款，不能认定为购房款。一审判决认为黎后成已支付了购房款，属认定事实错误。第四，马杰、马晓明与贝汉明依法签订了《房屋买卖合同》，将案涉房屋中的E栋房屋交给贝汉明实际占有和使用，并在收取了贝汉明、何雪芬、黎世勇的全部购房款380万元后，与黎后成、王永华恶意串通，再将E栋房屋以违约赔偿的方式“赔偿”给黎后成、王永华，马杰、马晓明与黎后成、王永华的行为违反了《中华人民共和国民法总则》的规定，侵犯了贝汉明的合法权益，依法应属无效。一审判决认为马杰、马晓明与黎后成、王永华的前述行为有效，属适用法律错误。根据黎后成与马杰、马晓明于2010年11月15日签订的租赁协议，黎后成将依法不属于自己所有的E栋房屋出租给马杰、马晓明，若租赁关系属实，也侵犯了贝汉明的房屋所有权，依法应属无效。一审判决将该无效的民事行为作为认定事实和判决的依据是错误的。针对马杰的上诉请求，黎后成辩称：首先，黎后成与马杰之间不存在借款关系。马杰上诉主张其与黎后成之间是借贷关系，案涉房屋是借款的担保物，但其未提交任何书面材料证明双方存在借款的协议，其应承担举证不能的后果。双方签订的买卖合同也只约定了黎后成的付款义务，并无关于马杰还款及有权赎回房屋的约定。196号《民事裁定书》只是对重审的程序事项作出的，并未查明任何事实，其中关于让与担保的借款关系也只是法官的个人判断，并非是经审理查明的事实，故该民事裁定不能作为认定事实的依据。而且在该案的再审程序中，并未向黎后成送达再审申请书及相关材料，剥夺了黎后成的答辩权，黎后成已就此进行了投诉。其次，马杰上诉称一审判决不具有执行力和确定性，并导致兴业银行东山支行的抵押权无法实现是错误的。一审判决已说明只有在黎后成代马杰偿还了兴业银行东山支行的贷款前提下，涂销抵押权后才能办理过户手续，故兴业银行东山支行的抵押权不受影响，其也未提起上诉，一审判决可以履行。事实上黎后成已代马杰将7568608.56元交付至越秀区人民法院，故马杰对兴业银行东山支行的贷款本息是可以计算并履行的，不存在阻碍执行的问题。第三，本案纠纷发生在限购政策实施之前，而且案涉房屋只有一本房产证，黎后成在广州市缴纳社保满五年且有固定工作，名下没有其它房屋，具备广州市的购房资格。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回马杰的上诉请求。王永华针对马杰的上诉请求述称，应撤销一审判决第五项，按王永华的上诉请求进行改判，其余同意马杰的上诉请求。王永华与马杰存在真实的房屋买卖合同关系，具体理由与王永华的上诉意见一致。贝汉明针对马杰的上诉请求述称，与贝汉明的上诉意见一致。马晓明针对马杰的上诉请求述称，同意马杰的上诉意见。兴业银行东山支行针对马杰的上诉请求述称，不同意一审判决的第一项，兴业银行东山支行不清楚马杰与黎后成、王永华、贝汉明之间是否存在房屋买卖合同关系，其对案涉广州市番禺区市桥街××路×巷×号3-7层的房屋享有抵押权，对房产变现所得价款享有优先受偿权，这是不应被改变的事实。不管案涉房产归属谁，在兴业银行东山支行的债权受清偿前，不应发生物权变动。在（2011）越法民二初字第202号民事调解书确定的贷款本息及相关费用受偿后，兴业银行东山支行会协助办理涂销抵押登记手续。针对王永华的上诉请求，黎后成辩称：王永华与马杰之间不存在真实的房屋买卖关系，其无权对案涉房屋主张任何权利。王永华主张黎后成与马杰、马晓明之间是借贷关系及案涉房屋为让与担保问题，与前述答辩意见一致。让与担保必须有约定，但本案中黎后成与马杰、马晓明签订的合同、协议都没涉及马晓明、马杰的还款责任及其还款后对房屋的处理问题，所以双方不可能是借款关系。相反，黎后成认为王永华在本案中是借款及让与担保关系。马杰、马晓明在2011年签署的《同意书》明确其需用现金还款，还款前王永华继续保有C、D栋房屋的拥有权，双方之间存在的是债权债务关系，所涉房屋为让与担保。王永华与马杰签订的房地产买卖合同约定以900万元购买4179.1平方米房屋，折算后每平方米价格为2153元，而黎后成已支付了近1200万元，故不存在黎后成以低于市场价格购买案涉房屋或显失公平问题。马杰、马晓明已确认收到黎后成的400万元购房款，王永华支付的900万元并不是购房款。王永华提交的证据也不能证明其支付了900万元购房款。最高人民法院的相关指导案例明确借款合同双方若协商一致终止借款合同关系建立商品房买卖关系，不属于法律禁止的情形，商品房买卖合同应受法律保护。故各上诉人反复提及的让与担保问题，即使之前存在借款的事实，一旦双方同意也可按房屋买卖关系处理。黎后成与马杰、马晓明在2010年9月3日达成的《和解协议》约定对案涉房屋整体进行买卖，黎后成同意涂销银行的抵押权，该协议是对房屋整体进行买卖的概括约定，并未损害抵押权人的利益。另外，王永华作为外籍人士，不具备购买案涉房屋的资格。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回王永华的上诉请求，维持原判。马杰针对王永华的上诉请求辩称：王永华与马杰、马晓明之间不存在房屋买卖关系，在马杰与黎后成签订《和解协议》前，王永华与马杰、马晓明签订的买卖合同未涉及房屋整体，只是其中一部分，是不可能过户的，根本不能实现合同目的。王永华与黎后成、贝汉明明知不能实现买卖目的还签订合同，合同内容相当简单，且当时案涉房屋已抵押给兴业银行东山支行。对于如此重大的房屋买卖，三人均未查询房屋产权情况及是否存在交易障碍，说明真正存在的是借贷关系或其他经济往来，王永华提供的一份《同意书》也提到装修和其他债权债务问题，不存在房屋买卖关系。196号《民事裁定书》认定黎后成与马杰之间不是房屋买卖或以物抵债关系。而且王永华与黎后成、贝汉明至今未提供有关符合购房资格的证据。王永华、黎后成与贝汉明除直接起诉外，从未要求办理房屋过户手续或办理房产证，这不符合常理。王永华、黎后成、贝汉明与马杰之间不存在真实的房屋买卖或以物抵债关系，而是让与担保关系，实际都是以案涉房屋担保马晓明所欠的债务。即使是以物抵债关系，因损害了兴业银行东山支行的利益，以物抵债合同不能履行，应按原基础法律关系处理。综上，王永华与马杰之间不存在房屋买卖关系，应驳回其上诉请求。马晓明针对王永华的上诉请求辩称：同意马杰的上述答辩意见。本案应依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，按民间借贷关系审理，原告拒绝变更诉讼请求，应驳回其起诉。贝汉明针对王永华的上诉请求述称：与其上诉意见一致。王永华与马杰就E栋房屋没有签署书面房屋买卖合同，仅是在《同意书》中涉及到E栋房屋。王永华主张比A、B、C、D栋多七套的房屋，但其自己也不清楚该七套房屋究竟是在E栋还是在F栋，因E栋和F栋各有十套房屋，故王永华主张E栋房屋没有事实和法律依据。黎后成主张E栋房屋的依据是《和解协议》，王永华主张E栋房屋的依据是《同意书》，马杰、马晓明承担违约责任将E栋房屋赔偿给黎后成、王永华，实际构成了让与担保，违反了法律规定。兴业银行东山支行针对王永华的上诉请求述称：与针对黎后成上诉的答辩意见一致。针对贝汉明的上诉请求，黎后成辩称：贝汉明上诉请求第二项缺乏具体标的，因广州市番禺区市桥街××路×巷×号不存在E栋，案涉房产并未拆分，贝汉明单独主张E栋房屋的产权不具有可履行性。贝汉明在本案中不存在真实的买卖交易，其主张支付款项都发生在签订买卖合同之前，不符合先签合同再付款的常理。一审时贝汉明、王永华都承认其与马杰、马晓明之间存在债权债务关系。贝汉明并未支付购房款，其主张购买的E栋房屋没有具体门牌号，合同标的不明确，其上诉主张没有事实和法律依据。贝汉明也没提供证据证明其具有购房资格。一审判决认定事实清楚，请求驳回贝汉明的上诉请求。马杰针对贝汉明的上诉请求辩称：与针对王永华上诉的答辩意见一致。黎后成与马晓明之间签订的租赁合同印证了以租金支付400万元借款利息的事实，实际上黎后成与马晓明均未实际使用案涉房屋，由马杰实际使用房屋，根本不存在租赁的需要，只是以租赁形式掩盖支付利息的事实，黎后成当时也未要求马杰交付房屋。黎后成、王永华、贝汉明与马杰之间不存在真实的房屋买卖关系，而是因马晓明与黎后成、王永华、贝汉明之间存在借贷或经济往来，用房屋买卖合同担保马晓明的债务。马晓明针对贝汉明的上诉请求辩称：本案中，贝汉明、黎后成、王永华与马杰签订的房屋买卖合同都是不真实的，真实意思是以签订房屋买卖合同的方式作为民间借贷的担保，故房屋买卖合同依法都属无效。而且兴业银行东山支行对案涉房屋享有抵押权，马杰、马晓明属无权处分，兴业银行东山支行没有追认合同的效力。黎后成不同意按兴业银行东山支行的条件清偿债务，双方就债务清偿问题另外发生了诉讼，说明双方并未就清偿债务涂销抵押达成一致，故本案不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定的转让抵押物有效的条件。抵押权人兴业银行东山支行至今不同意各方对抵押物所谓的买卖，也未追认任何一方的房屋买卖合同。本案依法应按民间借贷关系处理，经释明后当事人不同意变更诉讼请求的，应裁定驳回起诉。王永华针对贝汉明的上诉请求辩称：不同意贝汉明的上诉请求，应撤销一审判决第一、二、三、五项，按王永华的上诉请求进行改判。贝汉明的诉讼请求已过诉讼时效。根据贝汉明与马杰、马晓明于2010年2月11日签订的房屋买卖合同约定，办理房屋过户时间为签订合同后的6个月内，在贝汉明未实际占有案涉房屋的前提下，其依据合同约定主张办理过户及确认所有权的请求属债权请求权，不是物权请求权，应适用关于诉讼时效的规定。截至贝汉明起诉之日即2015年4月24日已长达4年多，无证据证明存在时效中断或中止的事由，也没有应当知道而不知道的情形，故其请求已过诉讼时效，应驳回其请求。根据贝汉明提交的证据，其与马杰、马晓明之间成立的所谓房屋买卖关系，在形式上与黎后成的合同一致，即先签订房屋买卖合同，再签订房屋租赁合同进行返租，实际也是对借款的让与担保，并非真实的房屋买卖关系，贝汉明的诉讼请求也没有合法依据。贝汉明主张380万元购房款中有180万元是通过现金支付的，但无证据证明现金的来源，不能证明其具备支付现金的能力，结合其提交的银行转账凭证可发现，小额款项是通过银行转账支付的，大额款项是通过现金支付的，明显与常理不符，故不能排除贝汉明与马杰、马晓明虚构交易的可能。兴业银行东山支行针对贝汉明的上诉请求述称：与之前的答辩意见一致。黎后成向一审法院起诉请求：1.马杰与兴业银行东山支行协助黎后成办理广州市番禺区市桥街××路×巷×号3至7层房产（粤房地产证穗字第××号房产）的涂销抵押登记手续；2.马杰继续履行合同，协助黎后成办理将房屋过户至其名下的手续，由马晓明承担连带责任；3.马杰、马晓明连带承担本案的全部诉讼费用和保全费用。王永华向一审法院起诉请求：1.确认马杰、马晓明与黎后成于2010年3月25日签订的《房地产买卖合同》及于2010年8月19日签订的《和解协议》无效；2.马杰、马晓明优先继续履行其与王永华于2010年2月5日签订的《房地产买卖合同》，将广州市番禺区市桥街××路×巷×号3至7层（房地产权证号：粤房地权证穗字第××号）过户至王永华名下；3.马杰、马晓明及黎后成共同承担本案诉讼费。贝汉明向一审法院起诉请求：1.依法确认广州市番禺区市桥街××路×巷×号E栋3至7层房产产权归贝汉明所有，要求马杰将涉案房产变更登记至贝汉明名下；2.本案的诉讼费用由黎后成、马晓明、马杰共同承担。一审法院认定事实：马晓明与马杰为父子关系。位于广州市番禺区市桥街××路×巷×号3至7层房产（房地产权证号：粤房地权证穗字第××号，以下简称“涉案房产”）的登记权属人为马杰，建筑面积共4179.10平方米，该房产由A、B、C、D、E、F六栋楼房组成，共44间房屋，其中A、B、C、D栋均为三层，各有6套房屋，E、F栋均为五层，各有10套房屋，该房产尚未办理分拆手续。马杰以涉案房产作为抵押向兴业银行东山支行申请了借款610万元，马晓明为该借款的保证人，房屋于2010年1月20日办理抵押登记。后因马杰未按期供款，兴业银行东山支行以马杰、马晓明作为被告向广州市越秀区人民法院提起借款合同纠纷诉讼，越秀区人民法院于2011年6月22日作出（2011）穗越法民二初字第2023号民事调解书，确认双方当事人的调解协议：一、马杰在三天内将所欠贷款本金5482370.72元、利息（从2011年4月14日起至借款清偿之日止，按合同约定利率计付）及本案律师费30000元支付给兴业银行东山支行；兴业银行东山支行与马杰签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》解除；二、若未按上述第一项协议履行，则兴业银行东山支行有权申请法院强制执行，要求马杰立即支付所有尚欠借款本息（具体数额以兴业银行东山支行出具的清单为准），并有权从依法拍卖或变卖马杰所有的涉案房产所得价款中优先受偿；马晓明承担连带清偿责任。另查明，兴业银行东山支行已就上述调解书向越秀区人民法院申请强制执行[（2011）穗越法执字第4278号、(2014）穗越法执恢字第246号]，因该执行案件对涉案房产的查封为轮候查封，无法采取评估拍卖措施，而被申请人无其他可供执行财产，越秀区人民法院于2015年6月30日作出(2014）穗越法执恢字第246-1号民事裁定书终结该次执行。此后，兴业银行东山支行依(2014)穗中法民五终字第1498号民事判决中要求“黎后成应于判决发生法律效力之日起十日内代马杰归还欠申请执行人兴业银行股份有限公司广州东山支行的抵押贷款本息”的判项内容，向一审法院申请执行，一审法院立案执行后广东省广州市中级人民法院于2015年12月22日作出(2015)穗中法执指字第5号执行裁定书，将该案件指定由越秀区人民法院执行，该院于2016年1月21日立(2016)粤0104执745号案件执行；在执行过程中，黎后成于2016年4月27日按兴业银行东山支行提供的关于涉案房产所欠贷款本息数额向越秀区人民法院缴交代管款7633851.56元，但同时提起执行异议，称申请执行人计算的欠款数额有误，在法院对该异议进行审查过程中，广东省高级人民法院作出(2015)粤高法民一申字第196号民事裁定书，裁定指令广东省广州市中级人民法院对(2014)穗中法民五终字第1498号案件进行再审并在再审期间中止该判决的执行，故越秀区人民法院于2016年8月1日裁定终结该次执行。双方当事人对于以下证据和事实存在争议：黎后成、王永华均主张其就涉案房产（A-F六栋）与马杰存在房屋买卖合同关系且房屋已交付其使用，贝汉明主张其就E栋房屋与马杰存在房屋买卖合同关系且房屋已交付其使用。为此，黎后成、王永华、贝汉明分别提交了相应的证据证明交易过程，三人对彼此提交的证据均不予确认或表示不清楚，马杰、马晓明对三人提交的证据部分予以确认、部分不予确认，兴业银行东山支行对三人提交的证据均表示不清楚或不确认。黎后成为其主张提交了以下证据：1.2010年3月25日马杰、马晓明（卖方、甲方）与黎后成（买方、乙方）签订的《房地产买卖合同》。载明：乙方向甲方购买涉案房产的A栋（101、102、201、202、301、302房）、B栋（101、102、201、202、301、302房），该房产交易价格为400万元（备注：以上价格只作为参考价格，实际成交价款以房产证核准面积为准，按每平方米3500元的单价计算所得，差额在规定的产权过户前多退少补）；乙方按分期付款支付房款：于2010年3月25日支付200万元，于2010年4月1日前交付200万元，付款账号：62×××58；甲方应当在2010年4月30日前，将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用（按甲方现有样板房的标准交付乙方使用）；自本合同生效之日起60天内，甲、乙双方共同向房地产交易登记中心申请办理交易登记手续；甲方未按照本合同约定的期限将房地产交付给乙方占有、使用的，甲方逾期迟交一天，则按日向乙方支付已交付房价款千分之三的违约金；甲方确保在2010年6月30日前成功办理产权转移至乙方（房产证），因甲方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房地产交易登记中心办理交易登记手续的，甲方逾期迟交一天，则按日向乙方支付已交付房价款千分之三的违约金；马晓明同意为马杰对本合同进行履约担保，具有连带的法律责任；本合同自双方当事人签字或者盖章时成立；本合同自成立时生效；当事人对合同的效力约定条件的，合同自条件成立之时生效。2.两份《收据》与一份中国工商银行个人业务凭证。两份《收据》均为马杰、马晓明开具，分别载明于2010年3月25日收到黎后成交来200万元、于2010年3月30日收到黎后成交来200万元；银行凭证载明黎后成于2010年3月30日向马晓明账户转账支付200万元。3.2010年3月30日黎后成与马晓明签订的《租赁协议》。载明：黎后成同意将坐落在广州市番禺区市桥街××路×巷×号B栋租赁给马晓明使用（建筑面积约为600平方米），每月租金为12000元；租赁期限自2010年5月1日至2012年4月30日止，租金按月结算，每月10日前缴付本月租金。4.2010年8月19日黎后成与马杰、马晓明签订的《和解协议》。载明：黎后成、马杰、马晓明三方于2010年3月25日签订了《房地产买卖合同》，约定马杰将其房产坐落在广州市番禺区市桥街××路×巷×号的A栋（101房、102房、201房、202房、301房、302房）及B栋（101房、102房、201房、202房、301房、302房）出卖给黎后成，黎后成已按合同约定支付了购房款四佰万元，但马杰未按约定将房产交付给黎后成亦未办理过户手续，对此，黎后成已向法院申请查封了马杰的财产，现经三方协商达成如下《和解协议》：一、马杰需在2010年8月20日退还购房款壹佰零柒万贰仟元给黎后成，马杰在2010年8月23日上午12时前，需退还购房款贰佰万元给黎后成，并赔偿黎后成损失壹佰万元，一共叁佰万元由马杰交给黎后成；马杰若没有按本协议履行条款，黎后成有权要求马杰按原买卖合同全面履行；二、黎后成不再购买马杰的上述房产之A栋，但B栋仍应出卖给黎后成，此B栋买卖价格为贰佰万元（因为马杰尚有壹佰万元尚未退还给黎后成，此壹佰万元用于购买上述房产之B栋）余款壹佰万元在房产过户成功并交房产证给黎后成后两天内付清，马杰同意于2010年10月20日前办理好过户手续，逾期办理过户手续每日按已付购房款的千分之三支付违约金；三、马晓明担保马杰对本协议的履行，马晓明对于马杰应承担的义务包括但不限于应返还的购房款、应赔偿的损失、应支付的违约金均负连带责任；四、黎后成按本协议约定收到马杰的肆佰万元后，当天申请对马杰财产解除查封，解封过程中产生的相关手续费用与马杰无关。5.2010年9月3日黎后成与马杰、马晓明签订的《和解协议》。载明：一、马杰同意在2010年9月7日前赔偿黎后成损失一百四十万元，并在2010年12月1日前将（穗字第××号）房产之A栋（101房、102房、201房、202房、301房、302房）及B栋（101房、102房、201房、202房、301房、302房）过户给黎后成，并在2010年12月1日前为黎后成办理好房产证，否则马杰同意以五百四十万元的价格将所有的坐落在广州市番禺区市桥街××路×巷×号三至七层（穗字第××号）房产在2010年12月1日前过户给黎后成，由黎后成负责代马杰偿还兴业银行东山支行有关于本穗字第××号房产的抵押贷款以消灭抵押权；购房款五百四十万元的组成：黎后成已支付了购房款四佰万元、马杰同意赔偿黎后成违约损失一百四十万元（此款抵作购房款），共计五百四十万元；二、因黎后成在签订《房地产买卖合同》时并不获知马杰已将房产抵押给银行，所以马杰需对穗字第××号房产向银行办理还款并解除抵押后，黎后成马上申请对马杰财产解除查封；三、马晓明担保马杰对本协议的履行，马晓明对于马杰应承担的义务包括但不限于应返还的购房款、应赔偿的损失、应支付的违约金均负连带责任。补充条款：在穗字第××号房产欠兴业银行的抵押贷款还清并解除抵押后三天内，马杰配合黎后成将该房产抵押给黎后成；经黎后成同意，马杰可以出卖该抵押房产之C、D、E、F栋或任何几栋；如果马杰拒绝办理抵押手续，黎后成有权向法院申请查封02××76号房产之A、B、C、D、E、F栋或任何几栋，并要求马杰提前办理02××76号房产过户给黎后成的手续。6.2010年9月25日马杰（甲方）与黎后成（乙方）、案外人邝健玲（丙方）签订的《协议书》。载明：甲方同意乙方可以出资代为一次性偿还甲方欠兴业银行东山支行的抵押贷款，丙方同意配合乙方办理相关的还贷手续，确保乙方出资还款项到甲方还款账户后同步转账至兴业银行账户，并确保在乙方出资还款项转账到甲方账户后的三天内，甲方负责办理好涂销抵押的所有手续，并同时将穗字第××号房产的房产证、他项权证、涂销抵押证明交付给乙方，否则甲方同意将穗字第××号房产按乙方要求提前过户给乙方；具体出资还款时间及是否代为偿还可由乙方自己确定。7.2010年10月30日黎后成与马杰签署的《证明》。载明确认马杰将坐落在广州市番禺区市桥街××路×巷×号的房产A、B栋交给黎后成使用，并将该房产A、B栋钥匙全部交给黎后成；马杰承诺之前未将该楼房及钥匙交给其他任何人使用。其中两处“A、B栋”字样为手写添加，并有按捺指印。8.2010年11月15日黎后成（出租人）与马晓明（承租人）签订的《租赁协议》。载明：黎后成同意将坐落在广州市番禺区市桥街××路×巷×号和广州市越秀区××路×号地下四层车位54、55租赁给马晓明使用，每月租金为人民币25000元；租赁期限自2010年11月15日至2012年11月15日止；租金按月结算，由马晓明在每租满一个月的10日前缴付本个月的租金给黎后成；协议另约定了违约责任等其它内容。9.同日黎后成与马晓明签署的《收据》，载明黎后成收到马晓明11月房租25000元。10.另，已生效的（2014）穗中法民五终字第4018号民事判决书查明：2010年3月30日马晓明与黎后成签订《租赁协议》后，马晓明于2010年5月至10月期间每月向黎后成支付租金，共支付六个月租金合计76000元。该判决认为，马晓明已实际接收B栋房屋，其主张黎后成未向其交付B栋房屋故起诉要求退还已付租金缺乏依据。判决维持原审（2011）穗番法民三初字第1143号民事判决：驳回马晓明的全部诉讼请求。已生效的（2014）穗中法民五终字第4001号民事判决书查明：2010年11月15日的《租赁协议》签订后，马晓明向黎后成支付了2010年11月、12月的租金各25000元。该判决认为：黎后成已向马晓明交付涉案房产及越秀区××路×号地下四层54、55号车位，马晓明应依约向其支付租金。判决维持原审（2011）穗番法民三初字第950号民事判决，判项包括：解除黎后成与马晓明之间就涉案房产及越秀区××路×号地下四层车位54、55号所建立的租赁合同关系；马晓明应向黎后成支付2011年1月15日至其将前述物业交还黎后成管业之日止的租金。11.2014年8月25日黎后成签署的公证委托书。载明：委托人为黎后成，受委托人广州市锦天物业管理有限公司（以下简称“锦天公司”），委托事项为：根据（2011）番法民三初字第400号、（2014）穗中法民五终字第1498号民事判决书，马杰应在涉案房产抵押登记涂销后将房产过户给黎后成，现黎后成委托锦天公司对房屋进行管理、使用、维修、保养以及对外出租等。12.付款方为锦天公司的水电费、公共设施维护费发票14张，计费时段为2014年12月至2015年7月期间，未载明房屋地址。马杰、马晓明认为上述证据5《和解协议》中约定的违约金标准过高，证据7《证明》中涂改部分是其签名后涂改，证据10中（2014）穗中法民五终字第4001号民事判决书是基于错误的在前判决作出的错误判决，但对其真实性未提出异议，对其余证据均予以确认。另，马杰、马晓明与王永华均确认，马杰、马晓明与黎后成签订《房地产买卖合同》与《和解协议》并非基于王永华的委托，合同权利义务由马杰、马晓明与黎后成承担。王永华为证明其与马杰之间就涉案房产先于黎后成存在买卖合同关系并已实际履行，提交了以下证据：1.2010年1月12日签订的《潘海大楼装修施工合同》，载明发包方为广州市马盛物业管理有限公司（以下简称“马盛公司”），承包方为广州市建筑置业有限公司综合分公司，王永华提交该合同拟证明其已于2010年1月12日对所购涉案房产进行内部装修。2.2010年2月5日马杰（卖方、甲方）与王永华（买方、乙方）、马盛公司（担保方、丙方）签订的《房地产买卖合同》。载明：甲方将坐落在广州市番禺区市桥街××路×巷×号3至7层A、B、C、D共四栋（每栋均为三层）出售给乙方，交易价格为900万元（此交易总价以乙方所购的A、B、C、D四栋24套房的套内面积核算）；乙方以分期付款方式付款：共付定金400万元，2010年1月22日买方向卖方支付首笔定金60万元整，2010年1月26日买方向卖方支付定金140万元整，2010年2月2日买方向卖方支付剩余的200万元整；以上定金总额从总房款中扣除，剩余的500万元乙方有权自己申请贷款或请甲、丙双方协助乙方办理贷款；甲方应当在2010年5月16日前将符合本合同约定的房地产交付给乙方占有使用；合同另约定了违约责任等条款。3.同日，马杰（甲方）、王永华（乙方）及马晓明（丙方）签订的《合同补充条款》。载明：乙方同意将A、B两栋共12套房委托甲、丙双方销售，房产证的办理与否由甲、丙双方决定，甲、丙双方须在每一套房屋出售后的三天内，按乙方购买房屋的套内面积单价加上1000/㎡的净利全部返还乙方，不得拖延，否则乙方按交易该套房屋的总价每天收取1%的罚款；C、D两栋共12套房由甲、丙双方完全过户给乙方或乙方转让（指定）的第三方，甲、丙双方必须协助乙方办理C、D两栋楼每套房屋的独立房产证，办理房产证的手续费及房屋交易税均由甲、丙双方负担；甲方须在2010年5月16日前将房屋交付乙方使用，若在2010年6月30日前甲、丙双方尚不能交屋及将房屋的独立房产证办理完毕，若发生纠纷，乙方有动用上述四张银行支票的权利（每张100万元，四张总额共400万元）；如甲、丙双方在办理整体房屋贷款时（含乙方所购的A、B、C、D栋任何一栋）必须先征得乙方书面同意，如乙方办理整体贷款时（含E、F栋时）必须先征得甲、丙方书面同意；乙方所购的潘海大楼A、B、C、D四栋三层楼共24套房屋的所有装修及周边环境及二楼天台的绿化、垃圾处理场、消防通道及物业的安全性等均由甲方出资及负责，丙方担保，甲方需在2010年5月16日前将装修好的房屋交付给乙方使用。4.2010年4月13日王永华（甲方）与马晓明（乙方）签订的《同意书》。载明：1、甲乙双方关于在2010年3月8日由王永华、马晓明、许林峰三人签署的同意书上所述，……；扣除甲方应付乙方的60个车位的管理费及银行贷款利息共10万元，乙方于2010年3月底前归还甲方人民币400万元；2、甲乙双方于2010年3月底前达成一致协议，乙方同意用其位于广州市番禺区市桥街××路×巷×号的F栋的F101、F102、F302、F401、F402五套房及A栋的第3层A301、A302（或B301、B302）两套房共七套房子，用于交换乙方所欠甲方上述400万元中的300万元，甲乙双方无任何异议；该七套房屋由乙方负责过户给甲方，有关的过户税费等均由乙方完全负责，上述房屋交付使用期为2010年4月30日，乙方在交屋时，七套房屋的房款必须完全付清且没有任何欠款或贷款；3、本同意书中乙方原应归还甲方的300万元人民币，在乙方2010年四月底向甲方交换乙方已付清房款、且无欠款或贷款的房屋（第二项所述的七套房）及2010年五月底前交付第2项所述七套房屋的房产证。5.2010年5月18日马杰、马晓明出具的《收据》，载明：兹收到王永华先生交来的购买广州市番禺区市桥街××路×巷×号3至7层共24间房屋的购房款合计人民币（大写）玖佰万元正（￥9000000.00），王永华先生已付清全部购房款；自本收据签发之日起，原400万元定金收据及其他与购买上述物业相关的收款收据自动作废。6.同日马杰、马晓明（甲方）与王永华（乙方）签订的《移交确认书》，载明：甲乙双方于2010年2月5日签订了《房地产买卖合同》，甲方向乙方转让位于广州市番禺区市桥街××路×巷×号“潘海楼”A、B、C、D四栋共24套房屋，基于乙方已付清购房款，甲乙双方按合同约定办理上述物业移交手续：1、甲方2010年5月18日按现状及合同附件约定的标准将上述四栋物业移交给乙方使用；2、基于乙方需办理“潘海楼”的分证手续，甲方将包括上述物业在内的房产大证（房地产权证号：粤房地权证穗字第××）原件及A、B、C、D四栋共24套房的钥匙交付给乙方，由乙方负责办理分证手续后，按合同约定办理上述物业过户登记手续；双方确认，自本确认书签订之日起，双方已交接完毕；因使用上述物业所产生的债权债务由乙方负责，与甲方无关；这前因购置或使用上述物业所产生的债务由甲方负责，与乙方无关。7.2010年9月19日王永华（甲方）与马杰、马晓明（乙方）签订的《同意书》。载明：根据之前协商的广州市番禺区潘海楼的合作合同（地址是：广州市番禺区市桥街××路×巷×号3至7层），甲方拥有以下物业，潘海楼C、D栋12套房和E、F栋中的7套房及A、B栋里每平方加1000元；以上物业的总价值是1200万元（以每平方5500元来计算）因现在乙方的经济能力出现问题，不能如期返还给甲方，经友好协商并达成以下协议：乙方于2010年9月30日前把潘海楼唯一的一个大房产证交给甲方，还要附上马杰身份证和户口本的原件；（马杰身份证原件必须由甲方保留，方便甲方随时办理分拆房产证事宜，马杰不得在自签约日起补办房产证、户口本和身份证，或用另外一本身份证领取潘海楼C、D、E、F栋房产证及未得乙方同意不得办任何潘海楼房产手续及领取潘海楼证件）；1、乙方声明除了潘海楼A、B栋与黎后成先生有法律纠纷外，C、D、E、F栋都没有法律纠纷，若乙方未告诉甲方实情，乙方愿意承担一切法律责任，同时乙方也不得在签此合同后再抵押C、D、E、F栋给任何个人、公司或单位；否则乙方将以诈骗行为被甲方起诉，乙方同意放弃一切辩护权；2、因潘海楼在广州兴业银行贷款610万元，现甲方愿出资610万元偿还欠广州兴业银行潘海楼贷款费用，目的用来帮助乙方分拆潘海楼一个大房产证成44个小房产证，用来归还甲方欠款及房屋，条件如下：A、乙方必须在潘海楼的大证送入番禺国土局两个月内协助办分拆成44个小房产证；B、分拆成功后，潘海楼A、B栋给黎后成先生，C、D、E、F栋全部归甲方拥有……4、若有任何事故发生造成C、D、E、F栋不能分拆成32个房产证，乙方必须承担甲方的总投资的1810万元（潘海楼1200万元及代乙方还兴业银行的610万元）的每月利息72.4万元给甲方（由确切番禺国土局退件日开始），同时潘海楼所有的共有的壹本大房产证（共含44套房）由甲方拥有。8.2011年1月15日王永华（甲方）与马杰、马晓明（乙方）签订的《同意书》。载明：根据之前协商的广州市番禺区潘海楼的合作合同（地址是：广州市番禺区市桥街××路×巷×号3至7层），甲方拥有以下物业，潘海楼C、D栋12套房和E、F栋中的7套房及A、B栋里每平方加1000元；以上物业的总价值人民币1200万元正；外加乙方向甲方借的现金人民币50万元，现双方达成以下还款协议：1、乙方于2011年1月31日前还现金人民币50万元；2、乙方于2011年2月15日前还现金人民币200万元；3、乙方于2011年2月28日前还现金人民币500万元；4、乙方于2011年3月25日还现金人民币150万元；5、乙方于2011年4月25日还现金人民币150万元；6、乙方于2011年5月15日前还现金人民币200万元；乙方达成1、2、3条的还款协议后，甲方把潘海楼大房产证还给乙方作为分拆成44本房产；另外现金人民币500万元乙方没有在还款协议里的4、5、6条中指定的时间归还给甲方，甲方继续保有乙方的支票和潘海楼C、D栋12套房的拥有权，如乙方违反以上1到6条的还款计划，乙方必须承担每日千分之二的违约金。马杰、马晓明对上述证据1-8均予以确认。9.关于支付购房款的情况。王永华在（2011）番法民三初字第400号案件第二次庭审中陈述，其向马杰、马晓明支付的购房款部分为现金支付，部分是以双方之间的合作往来款项用于抵扣，其中400万元定金是以现金形式支付的，剩余500万元款项的支付方式须庭后核实。该次庭审后，王永华向一审法院提交《情况说明》，称定金以外的剩余购房款是由王永华于2010年3月12日通过网上转账方式支付1425000元、于2010年3月31日支付110万元、于2010年4月9日支付155万元、于2010年4月13日支付100万元，合计5075000元。王永华同时提交了其个人银行存折流水予以证实，其中显示上述时间确有相应款项支出，但无法显示转账对象。在(2014)穗中法民五终字第1498号案件的上诉意见中，王永华称其以广东兄弟经贸有限公司（以下简称“兄弟公司”）的名义向马晓明的马盛公司转账支付了定金389万元，以王永华的账户向马杰转账支付购房款5075000元，另通过现金支付了购房款35000元。该案中，王永华提交了兄弟公司的企业法人营业执照、兄弟公司出具的《付款证明书》，以及2010年1月22日、1月27日以及2月2日的《支付证明单》、支票存根及《银行进账单》，拟证明王永华在约定的时间向马杰、马晓明支付定金389万元。其中，《付款证明书》为兄弟公司出具，载明其受王永华电话通知，先后三次向马盛公司支付款项合计389万元：2010年1月22日支付49万元、2010年1月27日支付140万元、2010年2月2日支付200万元，该公司与马盛公司没有其他经济往来；付款凭证中的付款时间、金额及相对方均与该《付款证明书》所述一致，付款用途手写标注为“货款”。马杰、马晓明认为无法确认上述证据的真实性，且证据显示的900万元非购房款。本案中，王永华提交了两份《收据》、一份《收条》及马盛公司的企业基本信息，证明马晓明确认收到兄弟公司向马盛公司支付的400万元购房定金。其中，日期为2010年1月22日的《收据》载明马盛公司的总经理马晓明于2010年1月22日收到兄弟公司转账49万元及王永华带来的现金11万元，共计收到60万元，此款项作为王永华向马晓明购置涉案房产的首付定金，落款处收款人打印“马晓明”并有指印，后附同日有马晓明签名的49万元银行进账单复印件；2010年1月26日的《收条》载明收到兄弟公司转账支票一张，号码015××××0321，金额140万元，由马晓明代马杰收取，作为王永华购置涉案房产定金之用，落款有马晓明签名；2010年2月3日的《收据》载明收到兄弟公司转账200万元，作为王永华向马晓明购置涉案房产A、B、C、D四栋2套房屋第三笔定金，落款有马晓明签名。马杰对上述证据均不予确认，认为无法体现与本案的关联。马晓明对于《收据》及《收条》的中马晓明的签名均予以确认。贝汉明为证明其与马杰之间就涉案房产E栋先于黎后成、王永华存在买卖合同关系并已实际履行，提交了以下证据：1.2010年2月8日贝汉明（甲方）、何雪芬（乙方）与黎世勇（丙方）签订的《合作购房协议》。载明：鉴于马晓明均拖欠甲方、乙方和丙方的款项，为保障自己的权益，现甲、乙、丙三方决定将马晓明所欠的款项转为购买马杰和马晓明涉案房产E栋房屋（潘海楼房屋）的房款，为便于签订和执行相关的房屋买卖合同，甲、乙、丙三方同意并决定以甲方个人的名义与马杰和马晓明签订潘海楼房屋的买卖合同；根据与马晓明协商约定，潘海楼房屋建筑面积约1000平方米，总房价款为380万元，甲方负责支付170万元，乙方负责支付170万元，丙方负责支付40万元；如果在取得潘海楼房屋的产权后，再行将潘海楼房屋转让给其他人，所取得的款项应按甲、乙、丙三方的出资付款比例进行分配；马晓明之前所欠甲、乙、丙各方的款项由甲、乙、丙方各自自行与马晓明结算。2.2010年2月11日马杰（甲方、卖方）、贝汉明（乙方、买方）与马晓明（丙方、担保方）签署的《房屋买卖合同》。载明：甲方自愿将涉案房产E栋共五层（建筑面积约1000平方米）出卖给乙方，成交价为每平方米3800元；乙方在签订本合同时，支付首期兼定金200万元；双方签订本合同后，甲方应在本年4月底前把物业交付乙方使用，每逾期1天，支付3%滞纳金；甲方保证在签订本合同后6个月内，在房地产产权登记机关为乙方办妥房产过户手续，取得房产证（可办理多个乙方指定名下的房产证），若否，即双倍返还首期兼定金，每逾期1天，支付3%滞纳金；乙方取得房产证后，需在10天内按房产证确认面积付清全部房款余额，每逾期1天，支付3%滞纳金，逾期30天，甲方可收回物业，首期兼定金不予退回；本合同的执行，日后不因甲方产权向第三方转移而受限。3.收据及转账凭证。其中，3张收据为马杰、马晓明于2010年2月12日签署，分别载明收到贝汉明90万元购房定金、收到何雪芬90万元购房定金、收到黎世勇20万元购房定金；3张收据为马杰于2010年7月2日签署，分别载明收到贝汉明E栋房款80万元、收到何雪芬E栋房款80万元、收到黎世勇E栋房款20万元。转账凭证分别载明：贝汉明于2009年12月29日向马晓明开具31万元的支票，贝汉明于2009年12月31日向马晓明转账支付44万元，贝汉明于2010年2月12日向马晓明转账支付73000元、23万元，贝汉明于2010年7月1日向马晓明转账支付80万元，马晓明于2010年2月11日签收吴川市第四建筑工程公司广州分公司开具的7万元支票（用途工程款）并写明收到贝汉明交来的转账支票；黎世勇于2009年12月31日向马晓明转账支付20万元，于2010年7月1日向马晓明转账支付20万元；何雪芬于2008年2月27日向马晓明转账支付60万元，何雪芬于2009年3月4日向马晓明转账支付90万元，黄金顺的银行账户于2010年4月30日取现30万元、6月4日取现50万元，黄金顺于2015年7月16日签署《情况说明》，说明其上述两笔取现已借给何雪芬。贝汉明主张，在签订《房屋买卖合同》之前，贝汉明、何雪芬、黎世勇均与马晓明或马杰存在债权债务关系；马杰、马晓明曾向贝汉明借款90万元，仍余50余万元未归还，贝汉明在支付购房定金时又补充支付了375000元，凑足90万元；何雪芬对马杰、马晓明的债权为90万元、60万元，至签订合同时仍余90万元未归还；黎世勇对马杰、马晓明的债权为20万元；虽《房屋买卖合同》中未约定，但贝汉明、何雪芬、黎世勇与马杰、马晓明口头约定以尚未归还的欠款抵扣E栋购房款，从马杰、马晓明2010年2月12日出具的《收据》中可以看出双方有以债务抵偿购房款的合意；2010年7月2日的三张《收据》中记载的共计180万元则是贝汉明、何雪芬、黎世勇另行向马杰、马晓明支付，并非以之前的欠款抵扣。马晓明确认与贝汉明存在借款合同关系，但具体的借款本金和利息金额记不清，贝汉明提交的《收据》中记载的金额实际支付了不到200万元，剩余金额可能是借款利息。马杰确认马晓明与贝汉明之间有借款合同关系，但具体金额和实际付款情况其均不清楚，因其与马晓明是父子关系，故以涉案房产E栋作为借款担保与贝汉明签订了合同。4.2010年9月13日贝汉明（甲方）与马杰（乙方）、马晓明（丙方）签订的《和解协议》。载明：三方确认已于2010年2月11日签订合同，乙方将涉案房产E栋房屋以380万元售让给甲方；乙方和丙方确认收到甲方交付的房屋转让款380万元，乙方和丙方并于2010年2月13日将房屋的锁匙共10套交给了甲方；鉴于甲、乙、丙三方就已出售给甲方的房屋使用问题多次产生纠纷，甲方并为此多次报警，现甲、乙、丙三方同意，由于甲方已付清了全部房款，所以，房屋的使用权和收益权已实际归甲方所有，但甲方同意将房屋再出租给乙方和丙方使用，但乙方和丙方应按月向甲方支付租金20000元，乙方和丙方应在每月的5日前支付当月租金，逾期不付的，按每逾期一日赔偿违约金百分之三；自本和解协议签订之日起，乙方和丙方应该向甲方开始计算租金。为证明马晓明曾向其支付租金，贝汉明提交了两张银行业务回单复印件予以证实，其中一张载明日期为2011年5月5日，金额40000元，未显示户名；一张载明马晓明于2011年4月27日向贝汉明转账支付15万元。贝汉明称马杰、马晓明未按时交纳租金，经催告，于2011年4月27日支付了七个半月的租金，于2011年5月5日支付了两个月租金。马杰、马晓明对于贝汉明提交的上述证据中《房屋买卖合同》、6张收款收据及《和解协议》上其签名的真实性均确认；对于《合作购房协议》不予确认；对于转账凭证仅部分确认真实性，并认为全部转账凭证中所载的款项均为马晓明与贝汉明或案外人之间的债权债务关系所涉款项，均非购房款项，亦不能证明马晓明、马杰与贝汉明之间存在房屋买卖合同关系。双方当事人争议的焦点在于：一、黎后成与马杰、马晓明签订的《房地产买卖合同》及《和解协议》的效力问题和付款情况。黎后成主张，其与马杰、马晓明签订上述合同及协议是双方真实意思表示，不存在法定无效的情形；《房地产买卖合同》转让的标的物是涉案房产的A、B两栋，但2010年9月3日的《和解协议》对此进行了变更，并附加两个前提条件，即2010年9月7日前支付140万元赔偿金和2010年12月1日前办理好A、B栋的房产证，如果马杰、马晓明不能做到上述条件的任何一个，则黎后成、马杰、马晓明一致同意将涉案房产全部转让给黎后成，交易总价款为540万元加该房产抵押给兴业银行东山支行所欠的贷款部分；黎后成已按约定向马杰、马晓明支付了购房款400万元，并将还贷款项提存至越秀区人民法院。马杰、马晓明在(2011)番法民三初字第400号案件中对黎后成已付400万元购房款的情况予以确认，但认为双方签订《房地产买卖合同》后，其于2010年3月4日向番禺区公安局申请并经核准了门牌号码，××年4月5日向番禺区房管局申请分拆房产证，但在申请过程中，黎后成申请法院查封房屋，导致分拆申请被退件；而后双方签订《和解协议》时，该协议由黎后成提供，由于黎后成、马杰、马晓明之间有合作关系，马杰、马晓明根本没有看清楚协议的内容就进行签订，该《和解协议》对违约责任约定明显过于严重，对权利义务的约定亦显失公平，同意王永华提出上述《房地产买卖合同》及《和解协议》无效的主张。马杰、马晓明在该案二审及再审过程中则主张，其与黎后成不存在真实的房屋买卖合同关系，黎后成名义上支付购房款而实际是支付借款，双方是以买卖形式掩盖借款合同关系，交付房屋的《证明》及《租赁协议》均未实际履行，双方在合同中约定的违约金、租金实际均为借款利息，双方以物抵债的行为依法无效；即使双方存在房屋买卖合同关系，交易的房产也仅为A、B栋，《和解协议》及《协议书》中均未明确还贷金额，交易价格约定不明无法实际履行，而且《和解协议》中关于以540万元的价格过户全部涉案房产的约定并非附条件的买卖条款，而仅是违约条款，不能依此确认双方就全部涉案房产成立房屋买卖合同关系；而涉案房产只有整体房产证，不能独立分割，《房地产买卖合同》只涉及部分房屋故不可能是实际的房屋买卖关系。王永华认为，马杰、马晓明与其签订买卖合同后，涉案房产应过户至其名下，其委托马杰、马晓明对涉案房产进行销售，但涉案房产至今没有办理分证手续，马杰、马晓明向黎后成出售房屋亦未告知王永华，其收取的购房款亦未交付给王永华，因此黎后成、马杰、马晓明之间不存在交易的基础；黎后成、马杰、马晓明之间名为房屋买卖，实为马杰、马晓明向黎后成借款后的让与担保行为，违反了禁止流质的原则，其合同关系是无效的；而且，黎后成向马晓明支付第一笔200万元购房款以及马晓明向黎后成支付租金均是没有付款凭证的；马杰、马晓明名义上以400万元加上代偿银行贷款的对价向黎后成出售涉案房产，并约定了畸高的违约责任，实为其双方恶意串通损害王永华利益。贝汉明主张，涉案房产中E栋房屋的所有权应归贝汉明，贝汉明与马杰、马晓明于2010年2月11日签订《房屋买卖合同》，2010年7月已付清购房款，黎后成的《房地产买卖合同》与《和解协议》晚于贝汉明《房屋买卖合同》签订时间，是马杰、马晓明与黎后成串通损害贝汉明利益的行为，故涉案房产中的E栋应归贝汉明所有；另外，同意（2015）粤高法民一申字第196号民事裁定书中认定黎后成与马杰、马晓明之间并非真实的房屋买卖合同关系的意见，其合同关系实为借款后的让与担保，因违反禁止流质的原则而无效。黎后成不确认其与马杰、马晓明之间存在借贷关系，认为双方从未签署过任何借款协议或借据，其所支付的款项均为购房款，马杰、马晓明主张其与黎后成之间为民间借贷合同关系，应承担相应的举证责任，但其并未提交任何证据证明，其以借款合同否认与黎后成之间的房屋买卖合同关系是不诚信的；（2015）粤高法民一申字第196号案件审理程序存在错误，且该案并未撤销原判决，只是要求再审，故不能以该案裁定书作为认定案件事实和合同效力的依据；而况，我国法律中并未规定让与担保制度，（2015）粤高法民一申字第196号认定黎后成与马杰、马晓明为让与担保关系缺乏法律依据。二、王永华与马杰、马晓明签订的《房地产买卖合同》和《同意书》的效力问题及付款情况。黎后成认为，上述合同约定定金支付的时间是在签订合同之前，且没有约定何时办理交易登记手续，不符合常理，很有可能是马杰、马晓明与王永华之间相互串通虚构的合同，以损害黎后成的合法权益；王永华主张已付的389万元定金是在《房地产买卖合同》签订之前支付，且收付款主体并非合同相对方，汇款单备注为货款，剩余购房款500余万元是否转账给马杰没有证据证明，《房地产买卖合同》和《同意书》均缺少履行的重要证据；马杰、马晓明与王永华之间实际应为借款合同关系，而不存在房屋买卖合同关系；即使马杰、马晓明与王永华的房屋买卖合同关系是真实的，由于王永华是境外人士，根据《建设部、商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）第一条的规定，境外人士投资房地产必须通过设立公司的行为才可以，而王永华购房并委托马杰、马晓明出售的行为证明了其并不是为了自住，其亦没有按照法律规定设立外商投资企业及获得国家部门的审批，属于非法经营行为，其与马杰、马晓明签订合同实质上是一种扰乱房地产市场，从而损害社会公共利益和国家利益的行为，而且签订该合同未经抵押权人兴业银行东山支行同意，亦未约定涂销抵押事宜，损害了抵押权人的利益，故该合同及《同意书》均为无效合同；即便该合同与《同意书》合法生效，王永华签订合同及支付款项均晚于黎后成，《房地产买卖合同》约定A、B栋由马杰、马晓明代为销售，而非由王永华购买，故黎后成购买A、B栋的合同早于王永华，王永华购买C、D、E、F栋是在2010年9月16日的《同意书》中约定的，但黎后成与马杰、马晓明2010年9月13日签订的《和解协议》已约定黎后成附条件地整体购买涉案房产，亦早于王永华；而况，王永华与马杰、马晓明已在2011年1月15日的《同意书》中约定对涉案房产所享有的权益转化为马杰、马晓明应当支付给王永华的金钱债务，应视为对之前合同及同意书的变更，王永华要求办理过户手续已无约定的依据。王永华认为，没有法律规定境外人士在国内不可以购买房产，黎后成所述限制性规定问题，是外商投资的问题，王永华是以个人名义购买涉案房产的，而况外商也可以先与产权人签订合同之后再建立项目公司；按照现有政策境外人士是可以购买一套住房的，王永华只购买了一套房产，并没有扰乱房地产市场秩序，因此其与马杰、马晓明签订的买卖合同及同意书是有效且可以继续履行的；王永华与马杰、马晓明的合同中对于房屋装修、交付标准、抵押处理等方面均作出了明确约定，是真实的房屋买卖合同；对于付款情况，其已提交付款凭证证明支付了A、B、C、D栋全部购房款共900万元，且马杰、马晓明出具了收据予以确认，另有车位买卖关系中形成的债权300万元用于抵扣购买E、F栋的7套房屋的价款，王永华已付清全部购房款；王永华与马杰、马晓明关于A、B、C、D栋的买卖合同关系成立于马杰、马晓明与黎后成签订A、B栋买卖合同之前，而黎后成与马杰、马晓明2010年9月3日签订的《和解协议》所涉C、D、E、F栋并未交付，黎后成亦未支付购房款，并未实际履行，故王永华与马杰、马晓明就E、F栋成立的买卖合同关系亦早于黎后成，因此，马杰、马晓明应当优先履行与王永华就涉案房产整体成立的买卖合同，将涉案房产过户至王永华名下。马杰、马晓明的原共同委托诉讼代理人于（2011）番法民三初字第400号案件庭审中表示对王永华的意见无异议，并确认收到王永华的全部购房款；而对于王永华与马杰、马晓明买卖交易的房产，马杰、马晓明的原共同委托诉讼代理人于庭审中表示其与王永华交易的是涉案房产A、B、C、D四栋加上F栋七套房屋，《同意书》中注明的“E、F栋中的七套房屋”属于笔误。马杰则于该案庭后撤销对原委托诉讼代理人的授权，并表示不认可其在庭上的陈述，其与王永华之间实际不存在房屋买卖交易关系；其父亲马晓明欠王永华大概400万元或少于400万元的欠款，因马晓明名下没有物业，而其则为涉案房产的登记产权人，王永华想表面上以其转让涉案房产的方式来解决与马晓明的债务关系，实际上私底下双方是有借据和转账凭证的，但肯定不是合同显示的900万元。马杰、马晓明在该案二审(2014)穗中法民五终字第1498号案及再审（2016）粤01民再133号案中均主张与王永华不存在真实的房屋买卖合同关系，而是以买卖形式掩盖马晓明与王永华的借款合同关系，签订《房地产买卖合同》实际是为借款提供担保，王永华并未真正占有涉案房产，且房产并未分证，无法过户，王永华作为境外人员实际上亦不符合购买涉案房产的资格，其亦清楚其不可能取得涉案房产的产权，故双方的真实意思并非房屋买卖而是借款担保；同时，马杰、马晓明不确认收到王永华900万元购房款，但确认双方的业务往来中确曾有900万元的资金往来，而马晓明已退还100万元，在另案中王永华向法院申请执行马晓明200余万元。王永华对马杰、马晓明主张购房款未实际付清的陈述不予确认；关于交易标的，王永华表示因其与马晓明之间的债权债务太多，除了A、B、C、D栋以外，马晓明还拖欠其车位款等债务，双方约定用A、B、C、D栋外的其它七套房屋抵扣其中的300万元，但其不清楚是E栋还是F栋。贝汉明认为，王永华与马杰于2010年2月5日签订的《房地产买卖合同》仅约定交易A、B、C、D栋房屋，并不包括E、F栋，故王永华主张全部涉案房产的权利并认为其关于E栋的合同早于贝汉明是没有依据的。三、贝汉明与马杰、马晓明签订的《房屋买卖合同》的效力问题和付款情况。黎后成主张，贝汉明与马杰、马晓明签订的《房屋买卖合同》属无效合同，双方之间并非真实的房屋买卖合同关系，而是为了抵消马晓明对贝汉明的债务，且根据贝汉明提交的《合作购房协议》，贝汉明实际是假以购房的形式将房屋转售他人并获得违法收益，因此《房屋买卖合同》是以合法形式掩盖非法目的，而且签订该合同未经抵押权人兴业银行东山支行同意，亦未约定涂销抵押事宜，损害了抵押权人的利益，故该合同为无效合同；贝汉明提交的付款凭证与收款收据无法一一对应，款项均为不同人支付，且未按合同约定的期限待房屋过户后才付款而是提前付清了购房款，不符合常理，贝汉明称购房款已付清，黎后成不予认可。王永华表示，对于马杰、马晓明与贝汉明之间交易的情况其不清楚，但因涉案房产已出售给王永华，产权应归王永华所有，不同意贝汉明对E栋房屋主张产权；马杰、马晓明与贝汉明之间所谓的房屋买卖关系，形式上与黎后成的合同一样，本质上也并非真实的房屋买卖合同关系，而是对借款的让与担保，约定的租金实为借款利息，此种让与担保行为因违反了禁止流质的原则而无效。另，黎后成与王永华均主张，即使贝汉明与马杰、马晓明之间的房屋买卖关系属实，其诉讼请求亦已超过诉讼时效，贝汉明于2010年2月11日与马杰、马晓明签订《房屋买卖合同》，约定半年内即2010年8月11日前办妥产权证，但马杰、马晓明并未依约办理过户手续，贝汉明也未主张权利，又无证据证明存在诉讼时效中止或中断的事由，贝汉明于2015年4月才提起（2015）穗中法民五撤初字第2号案件诉讼，对E栋房产主张权利，已超过两年诉讼时效，其诉讼请求不应得到支持。马杰、马晓明主张，其与贝汉明之间并非真正的房屋买卖合同关系，而是债权债务关系，涉案房产E栋并未真正交付贝汉明使用；且涉案房产只有整体房产证，不能独立分割，《房屋买卖合同》只涉及部分房屋故不可能是实际的房屋买卖关系。贝汉明主张，其已于2010年2月11日与马杰、马晓明签订合同以380万元的价格购买E栋房屋，虽合同约定房款于过户后付清，但因房屋上存在抵押，为使马杰尽快还清贷款涂销抵押，贝汉明提前付清了全部购房款；关于诉讼时效问题，马杰、马晓明已于2010年2月13日将E栋房屋钥匙交付贝汉明，贝汉明又向马杰、马晓明出租了该房屋，马杰、马晓明已按合同约定向贝汉明支付了九个半月的租金共19万元，因贝汉明已实际占有E栋房屋，故其要求过户的请求属于物权请求权而非债权请求权，不适用诉讼时效的规定；至于合同效力问题，贝汉明在签订买卖合同前确与马晓明存在债权债务关系，但并不存在担保合同关系，贝汉明在债权到期后以债权购买涉案房产E栋并未违反法律法规的强制性禁止性规定，是合法有效的，而未经抵押权人同意并不是导致合同无效的理由，黎后成、王永华签订合同时亦未经兴业银行东山支行同意；涉案房产的房产证尚未拆分亦不导致合同无效，任何房屋均有大确权和小确权，仅获得大确权并不影响买卖合同的效力。四、涉案房产的交付使用情况。黎后成主张，其于2010年3月30日与马晓明签订《租赁协议》，租期自2010年5月1日起算，说明黎后成在2010年3月30日即享有涉案房产的支配权，在2010年5月1日起享有房产的收益权，涉案房产原本就由马杰、马晓明控制，故双方无需再办理交付手续；此后，马杰、马晓明于2010年10月30日向黎后成交付涉案房产A、B栋的钥匙，黎后成则于2010年11月15日再次与马晓明签订《租赁协议》，将涉案房产整体出租给了马晓明，马晓明支付了两个月的租金；由此可证明马杰、马晓明将涉案房产交付给黎后成的事实，该事实已有生效判决确认；2014年9月起，黎后成收回全部涉案房产，并出租给锦天公司，现该公司将房屋转租给了44户家庭使用。黎后成认为，王永华提交的《潘海大楼装修施工合同》不足以证实王永华对房屋占有，其提交的《移交确认书》确认交付A、B栋与《房地产买卖合同》的约定矛盾，且该确认书于2010年5月18日签订，确认房产证已经交付给王永华，但2010年9月19日的《同意书》却显示在2010年9月30日前将房产证交给王永华，即表明在2010年9月19日王永华并没有收到房产证，亦存在矛盾；贝汉明2010年9月13日签订的《和解协议》中约定的交付房屋钥匙及收取租金亦没有其他证据予以佐证，黎后成对于E栋房屋已交付贝汉明使用不予认可。马杰、马晓明在（2011）番法民三初字第400号案件中主张，其已经将涉案房产交付给王永华使用，其只是向黎后成交付了A、B栋的备用钥匙，但黎后成一直没有使用该两栋楼房，而双方签订租赁协议由马晓明向黎后成支付租金，只是为了弥补黎后成的损失；马杰、马晓明在(2014)穗中法民五终字第1498号案中则称，涉案房产有多套钥匙，哪个债权人需要就交付给哪个债权人，而实际上房屋一直由马杰占有使用，未交付任何人使用，直至2014年9月黎后成强行占有了涉案房产并出租给锦天公司管业至今。王永华认为，其已于2010年1月12日对所购物业进行内部装修，且根据马杰、马晓明2010年5月18日出具的《移交确认书》，其已将涉案房产A、B、C、D四栋交付给王永华使用；王永华与马杰、马晓明签订合同的时间先于黎后成、贝汉明，其作为涉案房产的实际产权人，也已经实际占有了房产，马杰、马晓明对该房产不再享有处分权，此后马杰、马晓明与贝汉明于2010年9月13日签订《和解协议》以及与黎后成于2010年11月签订《租赁合同》约定所谓的返租，实际上均不可能实现占有涉案房产之事实；且因占有改定不适用于不动产，黎后成、贝汉明自始至终均未实现对房屋的合法占有；确认现在涉案房产已由黎后成强行占有并控制。关于E栋房屋交付使用的情况。贝汉明在（2015）穗中法民五撤初字第2号案件庭审中称，其收到E栋10套房屋钥匙时有现场查看过，房屋均为空置，收到钥匙后其没怎么使用该房屋，打算出租，但发现其中部分房间已有人占用，故与马杰、马晓明产生纠纷，即为《和解协议》中所称“三方就已出售给甲方的房屋使用问题多次产生纠纷”；后更正其说法为：收到钥匙一两个月后，其有些员工入住E栋房屋，员工发现有几套房屋有人在使用；在法官询问为何发现房屋被其他人占用后仍提前支付剩余180万元购房款时，贝汉明称其是在2010年7月2日付清全部购房款之后一两个月即8、9月份发现有其他人占用E栋房屋。本案中，贝汉明称其接收钥匙后未使用过E栋房屋，直至发现有人占用后，其与马杰、马晓明签订《和解协议》向马杰、马晓明出租E栋房屋，马杰、马晓明向贝汉明支付了2010年9月至2011年4月的租金共15万元，此后因马杰、马晓明无法联系，未再交租；至于涉案房产的现状，贝汉明不清楚。五、关于购房资格问题。马杰、马晓明主张，涉案房产总面积4000余平方米，黎后成、王永华、贝汉明均非广州市户籍，须达到相应的条件才可在广州市购买房屋，王永华是境外人员，根据建住房[2006]171号《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》第三点第（十）项的规定，王永华只能购买符合实际需要的面积，而涉案房产达4000多平方米，远远超过居住的需要，并且签订合同多年，王永华从来没有要求交付房产进行居住，也证明了其不是因自住需要购房；根据广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的通知规定，限购政策是有溯及力的，可追溯此前的合同，并不以签订合同的时间为准，而是以案件审结并且执行完结的时间为界点，现黎后成、王永华、贝汉明均未提交证据证明其符合现行的限购政策，应推定其不符合购房资格，房屋买卖合同目的无法实现，故其诉讼请求均不应得到支持。黎后成主张，王永华与贝汉明均不具备广州市购房资格，该二人主张涉案房产的所有权不应得到支持；而黎后成自2011年即开始在广州市购买社保，且其名下无房产，符合广州市现行限购政策。为此，黎后成提交了个人名下房地产登记情况查询证明和社保缴付记录予以证实。马杰、马晓明、王永华及贝汉明均认为该证据无法证明黎后成具备广州市购房资格。王永华认为，王永华与马杰、马晓明之间的房屋买卖合同于2010年2月5日签订，按照当时的规定，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，遵循商业存在即可；且王永华与马杰、马晓明在合同中约定了可将房屋过户至王永华或王永华指定的第三人名下，法律对此并无禁止性规定，故合同继续履行不存在障碍。贝汉明主张，其与马杰、马晓明签订《房屋买卖合同》时广州市并未施行限购政策，涉案房产的买卖纠纷自2010年至今仍未解决是因马杰、马晓明的违约行为导致，现马杰、马晓明又以现行限购政策作为其不履行合同的理由，违反了诚实信用原则。六、涉案房产的价值问题。马杰、马晓明在（2011）番法民三初字第400号案件中主张涉案房产现有价值经评估约为2500万元，故与黎后成主张以540万元加上尚欠银行贷款金额的交易价款相差巨大，明显不公平。黎后成则认为马杰向案外人购买该房产时的交易价格仅为825万元，其以一千多万购买涉案房产并不存在显失公平的情况。一审法院认为，黎后成、王永华、贝汉明均与马杰、马晓明签订了形式为房屋买卖合同的合同，并均主张自身与马杰、马晓明为真实的房屋买卖合同关系，而他人与马杰、马晓明则为以涉案房产作为让与担保的借款合同关系；马杰、马晓明则主张与黎后成、王永华、贝汉明均非房屋买卖合同关系，均为以涉案房产作为让与担保的借款合同关系。关于双方当事人之间的法律关系认定，一审法院认为，让与担保是指债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，从而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物返还给债务人或第三人，债务不履行时，担保权人可以就该标的物受偿的权利。我国立法上并未规定让与担保制度，在实践中通常表现为，在签订民间借贷合同的同时，签订买卖合同，约定借款人将标的物出卖给出借人，当到期借款人不能偿还债务时，则履行买卖合同，以合同约定的条件将标的物过户给出借人，或者在借贷合同中直接约定，如借款人到期不能偿还债务时，标的物所有权归出借人所有，如果到期借款人能够还本付息的，则标的物返还借款人；后者因违反禁止流质的规定而无效。马杰、马晓明主张黎后成与其为借款合同关系，购房款为借款本金，违约金和租金为利息，但其并未提交证据证明双方存在借贷的合意，而且双方签订的《房地产买卖合同》及《和解协议》中并无约定还款期限，亦无法体现如马杰、马晓明到期清偿借款则涉案房产不再交易，故马杰、马晓明、王永华、贝汉明主张黎后成与马杰、马晓明实为以涉案房产作为让与担保的借贷关系，缺乏依据，一审法院不予采纳，黎后成与马杰、马晓明应为房屋买卖合同关系。王永华与贝汉明均确认在签订本案房屋买卖合同之前与马杰、马晓明存在债权债务关系，认定该二人与马杰、马晓明之间法律关系的关键在于在此前的债权债务关系中马杰、马晓明是否以涉案房产作为担保。王永华与马杰、马晓明在诉讼中均称双方此前存在多个债权债务关系，但双方均未提及亦无证据证明在此前的债权债务到期前，双方曾约定以涉案房产作为马杰、马晓明履行债务的担保；在贝汉明、何雪芬、黎世勇与马晓明此前的借款合同关系中亦同；因此，王永华、贝汉明与马杰、马晓明均是在此前的债权债务到期后，签订房屋买卖合同约定将马晓明尚未清偿的债务转化为购房款，该约定实为协议终止此前的债权债务关系并重新建立房屋买卖合同关系，而并非以涉案房产作为马晓明履行此前债务的担保，该房屋买卖合同不属于流质契约，是合法有效的房屋买卖合同。黎后成、王永华、贝汉明与马杰、马晓明之间的房屋买卖合同关系均未违反法律、行政法规的强制性禁止性规定，是合法有效的。王永华要求确认马杰、马晓明与黎后成签订的《房地产买卖合同》及《和解协议》无效，缺乏理据，一审法院不予支持。现黎后成、王永华、贝汉明均主张继续履行买卖合同，因合同买卖双方均尚未对涉案房产办理产权登记或预告登记，因此应以合法占有涉案房产、支付购房款等实际履行顺序来确定合同的履行顺序。关于涉案房产交付使用的情况。王永华与马杰、马晓明于2010年5月18日签订《移交确认书》移交A、B、C、D栋钥匙，马杰又于2010年10月30日出具《证明》确认A、B栋及钥匙交接给黎后成，贝汉明、马杰、马晓明在2010年9月13日的《和解协议》中确认于2010年2月13日将E栋房屋的锁匙共10套交给了贝汉明；但因马杰在(2014)穗中法民五终字第1498号案件中陈述涉案房产有多套钥匙，哪个债权人需要就交付给哪个债权人，因此在没有其他证据予以佐证的情况下，上述对于房屋钥匙的交接确认均不足以证实涉案房产已交付的事实。关于房屋的交付情况，王永华提交了2010年1月12日马盛公司与广州市建筑置业公司综合分公司签订的《潘海大楼装修施工合同》用以证明房屋早已交付其装修，但该证据不足以证明王永华对涉案房产进行装修的事实。贝汉明对于其接收钥匙后对E栋房屋的使用情况和何时发现房屋被占用的陈述前后矛盾，且其提交的马晓明向其支付租金的转账凭证无法证实款项为E栋房屋租金，马晓明对此亦未予确认，贝汉明主张其已实际占有E栋房屋缺乏依据。黎后成提交了2010年3月30日及2010年11月15日的《租赁协议》及租金收据；已生效的（2014）穗中法民五终字第4018号民事判决书查明马晓明于2010年5月至10月期间每月向黎后成支付租金，共支付六个月租金合计76000元；已生效的（2014）穗中法民五终字第4001号民事判决书查明，马晓明向黎后成支付了2010年11月、12月的租金各25000元；马晓明对前述款项的支付均予以确认，虽马杰、马晓明抗辩称其与黎后成签订租赁协议的目的只是在于弥补黎后成的损失，但该说法未得到黎后成确认，马杰、马晓明对此亦未能提供证据证明其主张，故马杰、马晓明的该抗辩理由理据不足，一审法院不予采纳；故黎后成提交的上述证据可以证实其已将房产返租给马晓明以实现对涉案房产的处分、收益的事实。综合以上，黎后成提交用于证明其已优先占有涉案房产的证据的证明力较大。关于购房款的支付情况。黎后成对于其向马杰、马晓明支付了400万元购房款，提供了收据及转账凭证证明，马杰、马晓明确认已收取上述款项，故一审法院对黎后成的证据予以采信；另有140万元购房款已以2010年9月3日签订的《和解协议》中约定的违约金予以抵扣，剩余应还兴业银行东山支行的抵押贷款黎后成表示同意一次性支付，且实际已向越秀区人民法院缴交代管款7633851.56元。王永华关于900万元购房款的支付情况，在(2011)番法民三初字第400号案件中王永华称定金400万元是以现金形式支付，剩余款项为王永华的账户向马杰转账支付共5075000元；在(2014)穗中法民五终字第1498号案件中，王永华又称其通过兄弟公司向马盛公司转账支付了定金389万元，以王永华的账户向马杰转账支付购房款5075000元，另通过现金支付了购房款35000元；在本案中，王永华则称定金400万元中的389万元是兄弟公司向马盛公司转账支付的，另有11万元是其以现金形式支付，并提交了《收据》及《收条》予以证实；王永华关于款项支付方式的陈述及证据前后矛盾，且兄弟公司向马盛公司支付的389万元注明为“货款”；王永华账户支出的4笔共计5075000元款项无法显示接收方，而假设该款项确支付给马杰，另加400万元购房定金，则总付款金额已超出前述购房合同约定的购房总价900万元；综上，王永华提交的证据中显示的款项是否用于支付或抵扣《房地产买卖合同》中的购房款存疑；而马杰、马晓明起初对于已收取900万元购房款予以确认，而后又予以否认，且不确认王永华证据中的款项是涉案房产购房款；故王永华提交的证据不足以证明其已付清涉案房产购房款。贝汉明称2010年2月12日的三张《收据》合计200万元是以此前马晓明尚未清偿的欠款用于抵扣，2010年7月2日的三张《收据》中记载的共计180万元，则是其与何雪芬、黎世勇另行向马杰、马晓明支付，而贝汉明为此提交的转账凭证金额合计460余万元，但马晓明仅确认其实收金额约200万元，且马杰、马晓明不确认上述转账凭证记载的金额与购房款的关联性，贝汉明对此亦未作出明确说明，因此，贝汉明提交的证据不足以证明《房屋买卖合同》中约定的380万元是否已全部支付或以其他债务抵扣。综上，黎后成、王永华、贝汉明提交的已付清全部或大部分购房款的证据中，黎后成的证据证明力较大。此外，王永华与马杰签订《房地产买卖合同》后又与马晓明、马杰签订了三份《同意书》。其中，2010年2月5日的《房地产买卖合同》约定交易房产为A、B、C、D每栋三层共24套房，即A、B、C、D栋全部，而2010年4月13日王永华与马晓明签订的《同意书》又约定以A栋或B栋301、302以及F栋5套房屋用于交换马晓明所欠款项300万元；如果2010年2月5日的《房地产买卖合同》已实际履行，则该《同意书》中关于A、B栋房屋产权及价款的约定则与之相矛盾；而况，王永华与马杰、马晓明于2010年9月19日及2011年1月15日签订的《同意书》中约定王永华拥有C、D栋12套房，E、F栋7套房以及A、B栋每平方米加1000元，已与此前约定的交易标的不一致，且最后一份2011年1月15日的《同意书》已将上述房屋价值连同另外的50万元现金借款一同换算成1250万元的欠款，约定了马晓明分期还款的期限和金额及到期未还款应承担的违约金，并约定最后三期未还款则涉案房产C、D栋继续由王永华保有。至此，王永华与马杰、马晓明实际已对此前签订的《房地产买卖合同》及《同意书》作出变更，应视为已协议解除此前的房屋买卖合同关系而约定由马晓明向王永华退款，C、D房产则作为最后三期500万元退款的担保，该担保条款为流质条款无效，但担保条款无效不影响其余约定的效力。王永华在已与马杰、马晓明协议解除房屋买卖合同关系后继续要求马杰、马晓明履行2010年2月5日的《房地产买卖合同》并将涉案房产全部过户给王永华，缺乏合同和法律依据。综上，根据黎后成、王永华、贝汉明三人的房屋买卖合同的履行情况，应优先保护黎后成与马杰、马晓明之间房屋买卖合同的履行。黎后成主张王永华、贝汉明与马杰、马晓明存在串通伪证的情形，缺乏依据，其向一审法院申请对贝汉明提交的《和解协议》及王永华提交的《移交确认书》中马杰、马晓明签名的形成时间进行鉴定，一审法院不予准许。黎后成与马杰、马晓明在2010年9月3日签订的《和解协议》约定在马杰未能履行约定义务的条件下，黎后成以540万元的价格以及代马杰偿还兴业银行东山支行的抵押贷款为对价购买整个涉案房产，该约定属于附条件的买卖，当条件成就时，黎后成有权购买整个涉案房产。马杰、马晓明主张该条款不是买卖条款，不符合买卖合同的构成要素，而是违约条款，且会产生流押的严重后果，缺乏合同和法律依据，一审法院对此不予采纳。至于马杰称其签订该协议时受违约责任所迫，未仔细读阅协议内容即签名，该协议并非其真实意思表示而且明显不公的抗辩意见，由于马杰为完全民事行为能力人，理应对其签署合同的后果负责，其称未阅读协议内容即签名不符合常理，且黎后成与马杰前后签订了两份《和解协议》，均是根据交易情况作出相应的约定，马杰、马晓明未能提供证据证实其存在受胁迫的情形，故一审法院对于该抗辩理由亦不予采纳。综上，黎后成现基于与马杰、马晓明于2010年9月3日签订的《和解协议》，在马杰、马晓明未能依约履行支付违约金140万元的情况下，诉请按照该《和解协议》约定将涉案房产整体转让给黎后成，于法有据，一审法院予以支持。鉴于涉案房产尚存在抵押登记，黎后成要求继续履行买卖交易包括代马杰偿还尚欠兴业银行东山支行抵押贷款、办理涉案房产的涂销抵押登记、过户手续等合法合理，一审法院予以支持。对于马杰、马晓明主张涉案房产交易价款低于该房产现有价值显失公平的问题，由于黎后成与马杰买卖交易发生的时间为2010年，房产价格处于不断的变化的过程，马杰、马晓明以涉案房产现有价值主张与黎后成交易的价格不符显失公平，缺乏理据；而且，从马杰与案外人买卖涉案房产的价格825万元来看，黎后成以违约金140万元和已付房款400万元，加上代马杰偿还尚欠兴业银行东山支行贷款的金额，亦未体现显失公平的情况，故马杰、马晓明的主张一审法院不予采纳。对于马杰、马晓明抗辩认为黎后成不具备广州市购房资格问题，因《和解协议》签订于广州市施行限购政策之前，黎后成与马杰、马晓明关于涉案房产A-F栋房屋的买卖合同关系当时已成立，且此前黎后成已支付400万元购房款，部分履行了合同，故黎后成与马杰、马晓明之间的房屋买卖合同的履行不受限购政策溯及，马杰、马晓明以黎后成不具备购房资格为由主张房屋买卖合同无法履行，一审法院不予采纳。因黎后成获得涉案房产产权的前提是清偿尚欠兴业银行东山支行抵押贷款、办理涂销抵押手续，故兴业银行东山支行作为贷款人和抵押权人的权利不受影响，其以借款合同的相对性为由提出不同意黎后成诉讼请求的抗辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、黎后成应于本判决发生法律效力之日起十日内代马杰归还欠兴业银行东山支行的抵押贷款本息；二、兴业银行东山支行在收到黎后成的上述还款之日起十日内涂销广州市番禺区市桥街××路×巷×号3至7层房产（粤房地产证穗字第××号房产）的抵押登记；三、马杰应在广州市番禺区市桥街××路×巷×号3至7层房产抵押登记涂销之日起十日内协助黎后成办理将该房产过户至黎后成名下的手续；四、驳回黎后成的其余诉讼请求；五、驳回王永华的全部诉讼请求；六、驳回贝汉明的全部诉讼请求。一审黎后成提起诉讼的受理费49600元、财产保全费5000元，由马杰、马晓明负担；王永华提起诉讼的受理费64900元、财产保全费5000元，由王永华负担；贝汉明提起诉讼的受理费18600元，由贝汉明负担。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审过程中，黎后成提交了（2016）粤0104执745号执行通知书及2016年4月27日的案款收据，拟证明黎后成已按越秀区人民法院的通知，将马杰欠兴业银行东山支行的贷款本息7568608.56元支付到越秀区人民法院，其他方当事人主张黎后成损害了兴业银行东山支行利益的理由不成立。针对黎后成提交的上述证据，马杰质证称：对其真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，（2014）穗中法民五终字第1498号民事判决已被撤销，该执行通知书已无执行依据。兴业银行东山支行的债务数额只计算至2016年4月30日，至今本息已超过700万元，法院并未认定该债务已清偿完毕，故该证据不能证明黎后成的主张。马晓明质证称，对其真实性予以确认，但不能证明黎后成已经清偿完毕兴业银行东山支行的债权，兴业银行东山支行也不认可。王永华质证称，对其真实性予以确认，合法性、关联性不予确认，这是依据（2014）穗中法民五终字第1498号民事判决作出的执行通知书，但该民事判决已经被撤销，该执行通知书已不具有合法性，其他同意马杰的意见。贝汉明质证称，一审判决已经查明了有关兴业银行东山支行的执行案，越秀区人民法院已裁定终结执行，该材料与本案没有关联性。兴业银行东山支行质证称：对其真实性、合法性没有异议，但债权金额只暂计到2016年4月30日，黎后成是在当天提供给越秀区人民法院的，兴业银行东山支行没有收到越秀区人民法院的通知，其实际没有收到该款项，后向越秀区人民法院了解，是因黎后成向越秀区人民法院提出了执行异议，越秀区人民法院已终结本次执行。王永华在二审中提交了黎后成与兴业银行东山支行之间的（2016）粤01民终820号民事裁定书，拟证明黎后成不认可兴业银行东山支行的债权并提起诉讼，黎后成与兴业银行东山支行就债务清偿问题未能达成一致，进一步证明一审判决不具有可执行性。黎后成质证称，(2011)番法民三初字第400号民事判决没有明确说明贷款本息，其并不知道需要偿还多少钱，故才通过提起诉讼进行确定。（2016）粤01民终820号民事裁定书是2016年3月作出的，2016年4月27日越秀区人民法院向黎后成发出了执行通知书，该证据与本案没有关联性。马杰质证称，对其真实性、合法性、关联性予以认可，(2011)番法民三初字第400号民事判决与本案一审判项内容基本是一致的，原一审错误判决没有执行力，不能代为清偿兴业银行东山支行的抵押贷款，印证了本案一审判决也是错误的。马晓明质证称，对其真实性、合法性、关联性予以认可，说明黎后成并不愿意承担偿还兴业银行东山支行贷款本息即消灭抵押权的义务。贝汉明质证称，因对该案的情况不清楚，不发表意见。兴业银行东山支行质证称，对其真实性、合法性、关联性予以认可，其债权数额应当根据越秀区人民法院作出的（2011）穗越法民二初字第2023号民事调解书予以确定。马杰在二审中提交了广东省高级人民法院作出的196号民事裁定书。黎后成质证称，对其真实性无异议，合法性和关联性有异议，该民事裁定书是在黎后成没有收到再审申请书、不知道马杰和王永华提起再审申请、其没有进行答辩的情况下作出的，其为此进行了投诉。王永华对该民事裁定书的真实性、合法性、关联性予以认可，该民事裁定书反映一审判决违背了该民事裁定书认定的事实。马晓明对该民事裁定书的真实性、合法性、关联性予以认可。贝汉明对该民事裁定书的合法性、关联性予以认可，但该民事裁定遗漏了贝汉明与案涉纠纷存在的利害关系，所以贝汉明就（2014）穗中法民五终字第1498号民事判决提出了第三人撤销之诉，该民事裁定作出后，依法将贝汉明提起的第三人撤销之诉与本案并案审理，然后发回一审法院并案重审。兴业银行东山支行对该民事裁定书的真实性、合法性、关联性予以确认。马晓明、贝汉明、兴业银行东山支行二审没有提交新证据。二审另查明：王永华、马杰因不服本院作出的（2014）穗中法民五终字第1498号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2016年5月20日作出196号民事裁定书。广东省高级人民法院在196号民事裁定中认为，从马杰、马晓明与黎后成签订的《房地产买卖合同》及两份《和解协议》的主要条款内容来看，黎后成与马杰之间的真实意思并不是买卖涉案房屋，马杰获取的是黎后成以购房款方式支付的借款，黎后成从马杰获取的是购房款形式出现的借款归还及马杰以赔偿损失、违约金方式支付的利息，黎后成与马杰、马晓明签订上述合同的真实意思就是以涉案房屋的担保马杰、马晓明能够偿还借款及利息，因此马杰、马晓明与黎后成签订涉案合同从名义上看房屋买卖合同，实质上就是对黎后成借款的让与担保。（2014）穗中法民五终字第1498号民事判决错误地认定马杰、马晓明与黎后成签订的《房地产买卖合同》及两份《和解协议》为以房抵债的合同，应予以纠正。（2014）穗中法民五终字第1498号民事判决对黎后成与马杰、马晓明在涉案《房地产买卖合同》及两份《和解协议》中约定每日千分之三的违约金及以赔偿损失形式支付利息140万元是否属于高利贷没有进行审查，就直接认定该140万元作为黎后成的部分购房款不当。2010年3月30日，黎后成与马晓明签订《租赁协议》，约定黎后成将B栋建筑物出租给马晓明，每月租金12000元。2010年11月15日，黎后成与马晓明签订《租赁协议》，约定将涉案房屋A、B、C、D、E、F栋租赁给马晓明，租金为每月25000元。而马杰、马晓明与王永华在2010年5月18日签订了《移交确认书》，明确约定马杰、马晓明于2010年5月18日已将涉案房屋A、B、C、D栋房屋共24套移交给王永华占有使用。既然马杰、马晓明在2010年5月18日已将涉案房屋A、B、C、D栋移交给王永华占有使用，那么黎后成与马晓明于2010年11月15日签订《租赁合同》约定将涉案房屋A、B、C、D、E、F栋出租给马晓明，黎后成不可能向马晓明交付全部租赁房屋，黎后成也没有其他证据证明其已经实际占有使用涉案房屋A、B、C、D、E、F栋。现王永华提供的合同及移交确认书均显示合同签订及涉案房屋A、B、C、D栋移交时间均早于黎后成，在本案中黎后成没有提供证据否认王永华提供证据的真实性，也没有任何证据证明黎后成先于王永华实际占有使用涉案A、C、D、E、F栋房屋的情况下，（2014）穗中法民五终字第1498号民事判决以黎后成与马晓明签订的第一份《租赁合同》时间早于王永华与马杰、马晓明签订的《移交确认书》为由认定黎后成对涉案全部房屋占有收益在先，明显不合逻辑，并据此判令马杰将涉案房屋A、B、C、D、E、F栋房屋产权办理到黎后成名下，缺乏事实和法律依据。综上，（2014）穗中法民五终字第1498号民事判决认定事实不清，适用法律错误。马杰、王永华的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项等之规定，裁定指令本院对（2014）穗中法民五终字第1498号案进行再审，再审期间，中止原判决执行。之后，本院以（2016）粤01民再133号案对（2014）穗中法民五终字第1498号案立案再审。因贝汉明对（2014）穗中法民五终字第1498号民事判决不服，于2015年6月1日向本院提起第三人撤销之诉，请求撤销（2014）穗中法民五终字第1498号民事判决，确认广州市番禺区市桥街××路×巷×号E栋3至7层房屋归贝汉明所有。本院经审理认为，鉴于无证据证明原审当事人之间存在恶意串通损害贝汉明合法权益的情形，于2016年8月25日作出（2015）穗中法民五撤字第2号民事裁定，该案并入（2016）粤01民再133号案合并审理。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百零二条第（二）项规定，经本院审判委员会讨论决定，本院于2017年3月16日作出（2016）粤01民再133号民事裁定书，裁定撤销本院（2014）穗中法民五终字第1498号民事判决及广州市番禺区人民法院（2011）番法民三初字第400号民事判决，本案发回一审法院重审。一审法院据此立案审理后，于2018年7月10日作出（2017）粤0113民初2547号民事判决。马杰、王永华、贝汉明对该民事判决不服，分别向本院提起上诉。兴业银行东山支行在本案二审中述称，其对马杰的债权已经生效的（2011）穗越法民二初字第2023号民事调解书予以确认，坚持要求按该民事调解书确认的债权进行代偿，代偿的债务本息应计算到实际偿还之日止，只有该民事调解书确认的马杰所欠债务全部清偿完毕后才可以涂销案涉房屋的抵押登记并过户。兴业银行东山支行另主张，截至2019年11月5日，马杰拖欠贷款本金5403005.16元，利息1674705.1元，罚息与复利3245656.98元，合计10323367.2元。另外还有案件受理费、财产保全费合共308223.5元，从2011年6月至2019年11月5日的迟延履行期间债务利息4088873.12元，律师费30000元。黎后成本人在本院于2019年11月5日进行的庭审中述称，其于2016年4月27日将兴业银行东山支行主张的马杰所欠截至2016年4月30日的债务本金、利息、罚息、复利、诉讼费和律师费共7633851.56元交给越秀区人民法院，但兴业银行东山支行没有领取该款项，不愿意配合越秀区人民法院办理案涉房屋的涂销抵押登记手续。黎后成认为其已按生效法律文书履行了付款义务，因此2016年4月30日之后产生的全部利息、罚息等都与其无关，不同意按兴业银行东山支行在2019年11月5日主张的债务数额进行偿还。而且兴业银行东山支行主张的截至2016年4月30日的债务数额7633851.56元存在计算错误问题，里面还包含了马杰应付的违约金、罚息和律师费等，这不属于黎后成代偿的范围，故不同意按该数额进行偿还。兴业银行东山支行曾陈述马杰在越秀区人民法院于2011年6月22日作出（2011）穗越法民二初字第2023号民事调解书后有继续还款的事实，故也不同意按（2011）穗越法民二初字第2023号民事调解书代马杰偿还债务。黎后成称其对马杰欠兴业银行东山支行的债务本金没有异议，但因兴业银行东山支行存在过错，故债务利息应由各方按过错比例分担，具体还款数额由法院认定，其一直积极主动向兴业银行东山支行还款，但被其拒绝，兴业银行东山支行应自行承担其恶意扩大的利息损失。黎后成另确认其与马杰、马晓明在2010年3月25日签订的《房地产买卖合同》约定购买的是A、B栋房屋，其现主张购买A、B、C、D、E、F栋全部房屋的依据是其与马杰、马晓明在2010年9月3日签订的《和解协议》。对于马杰、马晓明在2010年3月25日出具的收据载明收到的200万元，黎后成称其通过银行转账向马晓明支付170万元，剩余30万元是通过现金支付的。马晓明确认在2010年3月25日收到黎后成转账支付的170万元，2010年3月30日收到黎后成转账支付的200万元，对黎后成主张的另外以现金支付的30万元不予确认，认为该30万元是其与黎后成发生的高利贷中黎后成在借款本金中先扣除的利息。马杰在二审中提交的有关案涉房屋的《广州市不动产登记查册表》显示，案涉房屋目前处于抵押和查封状态，抵押权人为兴业银行东山支行，另被番禺区人民法院在（2016）粤0104执745号案中查封，查封期限至2021年1月21日；被越秀区人民法院在（2012）越法执字第1075号中轮候查封，查封期限至2020年7月16日。该房屋另曾被越秀区人民法院、番禺区人民法院、天河区人民法院在其他多个案件中轮候查封。王永华为台湾地区居民，同时具有美国国籍。王永华在本案审理过程中向本院出具关于其身份信息变更的书面情况说明，称其已于2018年7月3日放弃了美国国籍，目前身份仅为台湾同胞。本院认为：王永华是台湾地区居民，王永华与本案其他当事人之间的争议依法应参照涉外案件处理。本案是因不动产所致的争议，根据《中华人民共和国涉外民事法律关系适用法》第三十六条关于“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，王永华与其他当事人之间的争议应适用大陆法律作为准据法。关于黎后成提起的诉讼请求问题。经查明，黎后成主张与马杰、马晓明之间存在房屋买卖合同关系的主要依据是2010年3月25日的《房地产买卖合同》及2010年8月19日的《和解协议》、9月3日的《和解协议》。《房地产买卖合同》约定黎后成以400万元购买案涉房屋的A、B栋共12套房屋，马杰、马晓明应在2010年4月30日前将合同约定的房产交付给黎后成占有使用，在2010年6月30日前办理产权转让手续，否则马杰、马晓明应承担已付房款每日千分之三的违约金等。2010年8月19日的《和解协议》约定马杰分两期向黎后成退还购房款3072000元，另赔偿损失100万元；黎后成以200万元价格购买B栋，不再购买A栋，若马杰未能在2010年10月20日前办理过户手续，应按已付购房款的每日千分之三标准支付违约金等。2010年9月3日的《和解协议》约定，马杰同意赔偿黎后成损失140万元，并将案涉A、B栋房屋过户给黎后成，若未能在2010年12月1日前为黎后成办好房产证，则马杰同意以540万元将所有案涉番禺区市桥街××路×巷×号三至七层（穗字第××号）房屋在2010年12月1日前过户给黎后成，由黎后成代还马杰欠兴业银行东山支行的债务以消灭抵押权，黎后成应支付的540万元购房款包括马杰同意赔偿给黎后成的违约损失140万元等。从黎后成与马杰、马晓明签订的上述合同及实际履行情况看，黎后成实际分别在2010年3月25日和3月30日向马杰、马晓明支付合计370万元。虽然马杰、马晓明在2010年3月25日出具的收据载明收到黎后成支付的200万元，但双方确认通过银行转账支付的仅为170万元，黎后成并未提供证据证实其另外以现金方式支付了30万元。2010年9月3日的《和解协议》约定马杰应向黎后成赔偿损失140万元，并将其抵作购房款。黎后成现起诉主张马杰继续履行合同，将穗字第××号房产证项下房产涂销抵押登记后过户给黎后成，实际是要求履行2010年9月3日《和解协议》的内容。基于上述事实，本院综合分析认定如下：第一，2010年9月3日《和解协议》约定购买的是案涉A、B栋房屋，马杰应在2010年12月1日前办好过户手续，否则马杰同意黎后成以540万元及代偿兴业银行东山支行的欠款作为对价，将案涉全部房产过户给黎后成。故即使双方买卖房产的意思表示真实，双方约定交易的也只是案涉A、B栋房产，将C、D、E、F栋房产过户给黎后成只是马杰未能在2010年12月1日前完成A、B栋房产过户而应承担的违约责任。即双方在履行买卖A、B栋房产合同过程中因马杰、马晓明违约应向黎后成承担违约责任，为解决马杰、马晓明应承担的该项违约责任问题又与黎后成达成买卖案涉C、D、E、F栋房产的约定，双方关于买卖案涉C、D、E、F栋房产的约定实际为解决上述违约责任问题而达成的以物抵债协议。因马杰未能按约定在2010年12月1日前将A、B栋房产过户给黎后成，现黎后成要求按《和解协议》约定将A、B、C、D、E、F栋的全部房产过户给他，实际是要求履行以物抵债协议。但在双方未对马杰、马晓明因承担违约责任而应向黎后成支付的违约金进行具体清算的情况下，直接以案涉C、D、E、F栋房产抵偿该项违约责任债务，导致马杰、马晓明失去公平议价权，对其明显显失公平。第二，黎后成与马杰、马晓明签订《房地产买卖合同》后，黎后成实际分两次支付了370万元，即使以其主张支付的400万元为本金从2010年3月30日起算，至2010年9月3日的违约金140万元，相当于按年利率81.36%计算的违约金，该项违约金显属过高。故2010年9月3日的《和解协议》中关于马杰应向黎后成支付的违约金140万元直接折抵成购房款的约定，亦显失公平。第三，基于上述分析，2010年9月3日的《和解协议》实际为以物抵债协议。以物抵债协议实为对债务清偿的约定，且系以他物替代清偿，因代物清偿行为属实践性法律行为，在未办理物权转移手续前，清偿行为尚不成立。本案中，黎后成与马杰、马晓明约定抵债的物是不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，在案涉A、B、C、D、E、F栋房产实际尚未转移登记至黎后成名下，且马杰明确表示不同意履行上述以物抵债协议的情况下，对黎后成关于继续履行以物抵债协议，将案涉全部房产涂销抵押登记后过户至其名下的诉讼请求，依法应不予支持。第四，即使根据已生效的196号《民事裁定书》认定的事实，黎后成与马杰、马晓明签订的《房地产买卖合同》及《和解协议》的真实意思并非买卖案涉房屋，而是有关借款与担保的约定。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，黎后成应按民间借贷关系主张权利，对其关于过户担保房产的主张，也不应予以支持。第五，即使黎后成与马杰、马晓明之间关于买卖案涉房屋的意思表示真实，但案涉房屋已抵押给了兴业银行东山支行，并已办理抵押登记手续，且已被查封。即使不考虑房屋已被查封的情况，黎后成要求办理将房屋过户登记至其名下手续的前提是其应按2010年9月3日《和解协议》的约定代马杰偿还欠抵押权人兴业银行东山支行的债务，将代偿的债务金额作为其应向马杰支付的取得房屋产权对价的一部分。案涉房屋的抵押权人兴业银行东山支行对马杰、马晓明享有的债权已由生效的（2011）穗越法民二初字第2023号民事调解书予以确认，黎后成与兴业银行东山支行之间就代偿债务的具体金额和范围存在争议并曾发生过诉讼，黎后成在本案审理过程中明确表示不同意按该生效民事调解书确认的及兴业银行东山支行主张的债务数额代偿，即黎后成实际并未与兴业银行东山支行就代偿债务问题达成一致意见。在黎后成未能与案涉房屋的抵押权人兴业银行东山支行就代偿债务以涂销抵押权问题达成一致意见情况下，黎后成要求办理案涉房产的涂销抵押登记和过户手续，事实和法律依据不足，依法也不应支持。综合上述因素，对黎后成在本案中的诉讼请求，依法应不予支持。马杰的部分上诉理由成立，本院依法予以支持。至于黎后成为购买案涉A、B栋房产而向马杰、马晓明支付的款项及马杰、马晓明应向黎后成承担的违约责任问题，双方可另循法律途径解决。一审支持黎后成的诉讼请求，属处理不当，本院依法予以纠正。关于王永华提起的诉讼请求问题。第一，虽然本院在本案中未支持黎后成的诉讼请求，但黎后成与马杰、马晓明于2010年3月25日签订的《房地产买卖合同》及于2010年8月19日签订的《和解协议》并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，王永华请求确认该两份合同无效，事实和法律依据不足，本院不予支持。第二，关于王永华请求马杰、马晓明继续履行双方于2010年2月5日签订的《房地产买卖合同》，将案涉番禺区市桥街××路×巷×号3至7层房产（穗字第××号）过户至王永华名下问题。首先，经查明，王永华与马杰及案外人马盛公司在2010年2月5日签订的《房地产买卖合同》约定王永华以900万元购买案涉A、B、C、D栋房产。同日王永华与马杰、马晓明签订的《合同补充条款》约定由马杰、马晓明销售A、B栋房产，C、D栋房产由马杰、马晓明过户给王永华或其指定的第三方。王永华与马晓明于2010年4月13日签订的《同意书》约定马晓明以案涉七套房交换欠王永华的300万元。王永华与马杰、马晓明于2010年9月19日签订的《同意书》约定，王永华出资610万元偿还欠兴业银行东山支行的贷款，将案涉房产分拆成44个小房产证，用来归还王永华的欠款及房屋，条件是案涉房屋分拆成44个小房产证后，A、B栋给黎后成，C、D、E、F栋给王永华，若因故造成C、D、E、F栋不能分拆成32个房产证，马杰、马晓明须承担王永华总投资1810万元的每月利息72.4万元，同时案涉房产的大房产证（共含44套房）由王永华拥有。王永华与马杰、马晓明于2011年1月15日签订的《同意书》约定，王永华拥有C、D栋12套房和E、F栋的7套房及A、B栋里每平方米加1000元，以上物业总价值1200万元，外加马杰、马晓明向王永华借的现金50万元，双方达成还款协议，若马杰、马晓明对还款协议约定的最后500万元未按协议约定归还，王永华继续保有马杰、马晓明的支票及C、D栋12套房的拥有权等。从王永华与马杰、马晓明签订的上述合同内容看，双方在2010年2月5日达成买卖A、B、C、D栋房屋的《房地产买卖合同》后，又通过签订《同意书》的形式达成还款协议，即以马杰、马晓明向王永华偿还债务的形式变更了原《房地产买卖合同》的约定。因马杰、马晓明未按上述《同意书》的约定履行还款义务，王永华主张将案涉全部房产过户登记至其名下，实际是要求马杰、马晓明以房抵债。如前所述，在马杰、马晓明拒绝将全部或部分房产过户给王永华且兴业银行东山支行对案涉房产的抵押权登记尚未涂销及房屋已被查封的情况下，王永华要求将案涉全部房产过户至其名下，事实和法律依据不足，本院不予支持。一审判决驳回王永华的诉讼请求正确，本院依法予以维持。至于王永华与马杰、马晓明之间的债权债务问题，双方可另循法律途径解决。关于贝汉明要求确认案涉E栋房产属其所有并变更登记至其名下问题。经查明，贝汉明提起本案请求的主要依据是2010年2月8日其与案外人何雪芬、黎世勇签订的《合作购房协议》及2010年2月11日其与马杰、马晓明签订的《房屋买卖合同》。《合作购房协议》载明因马晓明拖欠贝汉明、何雪芬、黎世勇的款项，三方决定将马晓明所欠的款项转为购买案涉E栋房产的房款。贝汉明在本案一审过程中也确认因与马杰、马晓明存在债权债务关系，是以债务抵偿购房款。马杰在本案一审过程中确认与贝汉明存在借款合同关系，将E栋房产作为借款的担保而与贝汉明签订了案涉合同。故贝汉明与马杰、马晓明之间关于买卖E栋房产的约定实际也是以房抵债协议。如前所述，鉴于以房抵债协议为实践性合同，在马杰、马晓明实际未按上述合同约定将E栋房产过户给贝汉明、案涉房产的抵押权登记尚未涂销并已被查封且尚未分证的情况下，贝汉明要求确认案涉E栋房产归其所有并变更登记至其名下，事实和法律依据不足。贝汉明与马杰、马晓明之间实际存在民间借贷关系，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，其应按民间借贷关系主张权利，对其关于过户案涉E栋房产的主张，依法不应支持。一审判决驳回贝汉明的诉讼请求正确，本院依法予以维持。至于贝汉明与马杰、马晓明之间的债权债务问题，双方可另循法律途径解决。综上所述，马杰的部分上诉理由成立，本院依法予以支持。一审判决认定事实和适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初2547号民事判决；二、驳回黎后成的全部诉讼请求；三、驳回王永华的全部诉讼请求；四、驳回贝汉明的全部诉讼请求。黎后成提起诉讼的一审案件受理费49600元、财产保全费5000元，由黎后成负担。王永华提起诉讼的一审案件受理费64900元、财产保全费5000元，由王永华负担。贝汉明提起诉讼的一审案件受理费18600元，由贝汉明负担。马杰提起上诉的二审案件受理费49600元，由黎后成负担。王永华提起上诉的二审案件受理费64900元，由王永华负担。贝汉明提起上诉的二审案件受理费18600元，由贝汉明负担。本判决为终审判决。审判长  徐玉宝审判员  张 宾审判员  王碧玉二〇一九年十二月十九日书记员  尹艳阳王嘉宝易臻萱