天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初16693号原告：上海诚成物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市南开区新都大厦A座504室。负责人：吴君澄，该公司总经理。被告：天津宝隆盛通国际贸易有限公司，住所地天津市南开区卫津路与万德庄大街交口西南侧新都大厦1号楼1门1801。法定代表人：刘珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶丽芳，女，该公司职员。委托诉讼代理人：卢迪迪，女，该公司职员。原告上海诚成物业管理有限公司天津分公司（以下简称诚成物业公司）与被告天津宝隆盛通国际贸易有限公司（以下简称宝隆盛通公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诚成物业公司的负责人吴君澄、被告诚成物业公司的委托诉讼代理人叶丽芳、卢迪迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诚成物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告补交支付2017年7月16日至2019年11月30日止拖欠的新都大厦A座18层物业服务费、机电设施运行费、中央空调能源费441869.74元，违约金按银行利息计23601.37元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告上海诚成物业管理有限公司天津分公司分别于2014年、2019年与新都大厦业主大会签订了天津市住宅物业服务合同，该合同第六条约定，物业服务费采取包干制的形式，物业服务费的收费标准按照建筑面积收取。写字楼基础物业服务费6元每月每平方米、机电设施运行费及中央空调能源费按建筑面积12元每月每平方米收取。被告是新都大厦写字楼A座18层业主，建筑面积1201.98平方米，每月应交物业管理服务费、机电设施运行费、中央空调能源费21635.64元。原告提供了物业服务，业主享用了大厦各种机电设施、中央空调能源，应按时缴纳物业服务管理费，但被告拖欠2017年7月16日至2019年11月30日期间的费用。被告拒绝缴纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害原告利益、扰乱了原告的正常经营秩序，也侵害了其他业主的利益和权利。宝隆盛通公司辩称，对于物业合同我方不知情，物业费用价格偏高，关于违约金没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系物业管理企业，2014年6月1日，原告与天津市南开区新都大厦业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定将新都大厦（物业项目名称）委托原告进行物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务标准及内容、物业管理服务费用等内容进行了约定。该合同约定物业管理期限为五年，自2014年6月1日起至2019年5月31日终止，物业管理服务费标准为写字楼每月每平方米6元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称机电设施费）按建筑面积每月每平方米12元（含中央空调）的标准由业主于每月5日前交纳。合同另约定，业主或开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理费的千分之三比例交纳违约金。2019年11月16日，该业主大会出具证明证实，自2019年6月1日至2019年11月15日期间，原告按照之前签订的物业服务合同标准为新都大厦小区提供了服务，诚成物业公司依约按照上述期间为被告小区提供了物业服务。另查，被告宝隆盛通公司系新都大厦1号楼1门1801、1802、1803、1804、1805、1806、1807、1808、1809、1810号房屋所有权人，房屋建筑面积1201.98平方米，拖欠自2017年7月16日至2019年11月30日期间的物业管理服务费和机电设施费（含中央空调）。本院认为，原告与天津市南开区新都大厦业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，并已按规定进行了物业管理备案，应认定合法有效。该合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业管理服务费和机电设施费（含中央空调）的义务。对于原告主张的欠费金额441869.74元，被告对此期间未足额交费并无异议，经原被告双方庭审对账核实，被告实际欠费金额为411737.74元，对此原告亦无异议，故本院对原告诉讼请求中的411737.74元予以支持。关于原告要求被告支付违约金23601.37元的诉讼请求，对此物业服务合同虽有约定，但物业管理服务费的催交、收取应是物业服务企业的一项主要工作，采用诉讼方式追讨物业管理服务费不利于改善与业主的关系，双方应尽可能进行协调、沟通，妥善解决纠纷。同时，因物业管理服务具有综合性，物业管理服务的质量标准在小区的各项管理中没有量化的指标，不同业主综合素质的差异性在一定程度上也会影响到物业的管理水平，物业服务并非尽善尽美，仍存在瑕疵尚需改善。故对原告的该项诉讼请求，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津宝隆盛通国际贸易有限公司给付原告上海诚成物业管理有限公司天津分公司自2017年7月16日至2019年11月30日期间的物业管理服务费和机电设施费（含中央空调）411737.74元；二、驳回原告上海诚成物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4141元，由被告天津宝隆盛通国际贸易有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告上海诚成物业管理有限公司天津分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  于钟亮二〇一九年十二月二十六日法官助理金红双书记员马晓雯附本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。