贵州省贵阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）黔01执异625号异议人（被执行人）：贵州祥源房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区飞山街102号。法定代表人：常玉祥。委托代理人：方启航，贵州听策律师事务所律师，执业证号：15201201110277642。委托代理人：罗远江，贵州听策律师事务所律师实习律师。申请执行人：肖之陶，男，汉族，1963年6月24日出生，住贵州省贵阳市云岩区。被执行人：常玉祥，男，汉族，1949年10月16日出生，住贵州省贵阳市云岩区。本院在执行肖之陶申请常玉祥、贵州祥源房地产开发有限公司（以下简称祥源房开公司）民间借贷纠纷一案中，被执行人祥源房开公司于2019年9月5日向本院提出书面异议，请求责令该案评估公司自行撤销其作出的筑和禧房评字（2019）08-188号评估报告书，并委托其他评估机构重新评估。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人祥源房开公司称：一、被异议人未提交任何证据证明其指派的评估师具备司法鉴定资质。根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第四条关于“具备以下条件之一的人员，可以申请登记从事司法鉴定业务：（一）具有与所申请从事的司法鉴定业务相关的高级专业技术职称；（二）具有与所申请从事的司法鉴定业务相关的专业执业资格或者高等院校相关专业本科以上学历，从事相关工作五年以上；（三）具有与所申请从事的司法鉴定业务相关工作十年以上经历，具有较强的专业技能……”的规定，被异议人未提交任何证明材料证明其指派的评估师从事房地产评估工作五年以上，或者其他具备司法鉴定资质的情形。被异议人系评估事务有限公司，可以从事市场经营中的评估活动，其指派的评估师具有房地产评估证书，也只证明其具有从事市场经营活动中的评估资质，而司法鉴定相对于市场活动要求更为严格、更为严谨，从前述规定可以看出，具备司法鉴定资质的从业人员需要具备的情形之一是从事相关工作五年以上，但被异议人未提交任何证据证明其指派的评估师具备应有的司法鉴定资质。二、评估报告缺少必要的相关项目价格、具体计算方式，价格来源等事项，评估过程过于笼统，评估结论不合理。被评估房产项目为正在开发建设的房地产项目房屋，已基本完成所有项目施工，即将申请竣工验收。评估报告采用“市场比较法”进行评估，应当综合参考该项目在住建管理部门的备案销售价格、实际销售的成交价格，以及结合周边房地产市场价格等因素综合估价，但该评估报告并未载明前述必要因素及数据，更未说明具体的计算方式，用于市场比较的市场价格来源等，评估过程过于笼统，缺乏评估报告应有的严谨性、合理性，更导致异议人无法对其评估过程进行具体判断其客观性、合理性。三、评估报告程序不合法。1、该评估报告未实际勘测被评估房屋的实际面积即作出估价，不具备司法评估应有的客观性、严谨性。2、《国有土地使用证》是确定房屋估价的重要因素之一，该评估报告未收集齐全应有的评估材料，以猜测的方式假设被评估房屋的土地使用权属情况，缺乏司法评估应有的客观性、严谨性。另，该评估报告假设评估对象土地使用权规划用途为“住宅”，而实际上该房建项目的土地规划为商业、住宅用地。由此可见，该评估报告的评估依据与实际情况不相符，不能作为人民法院认定案件事实的依据。四、该评估报告与被评估房屋的实际价格明显不符。1、被评估房屋所在项目为正在开发建设的房地产项目房屋，已基本完成所有项目施工，即将申请竣工验收。该房建项目在评估前已实际开始销售，大部分房屋销售价格均在12000元/平方米以上，最高销售价格在16000元/平方米以上，被评估房屋所在楼层为20层以上，在同一个楼盘项目中属于销售价格较高的房屋，即使按照该项目开盘后的销售均价12000元/平方米计算，总价也高达34150560元，高出该评估报告总价600万元左右，如此巨大的差额也足以显示该评估报告与房屋实际价格不符。2、因被评估房屋系在售的新楼盘、新房屋，住建部门对该项目房屋均有审核批准的销售价格予以备案，异议人所实际销售的价格均不得低于该备案销售价格。由于住建部门是对房地产企业的法定监督、管理部门，其备案登记的审批销售价格更加客观公正，因此，以住建部门对该房建项目的销售备案价格对被评估房屋价值进行评估更为准确合理，故请求人民法院依法向住建部门调取该项目的备案销售价格作为重新评估的依据，以客观评估该房屋实际价值。3、被评估房屋所在地理位置为贵阳市一环以内，现贵阳市一环以内使用年限较高的二手房普遍在9000元至10000元/平方米以上，更何况被评估房屋为新开盘的新房，其实际市场单价也应当远高于前述单价，但该评估报告单价与使用年限较高的二手房相当，这显然也与实际市场价格完全不符。本院查明，肖之陶申请常玉祥、祥源房开公司民间借贷纠纷一案，本院依据本院作出的已经发生法律效力的（2017）黔01民初929号民事判决及贵州省高级人民法院（2018）黔民终609号民事判决，于2019年3月7日立案执行，执行案号（2019）黔01执300号。该案在审理过程中，本院于2017年11月1日以（2017）黔01民初929号民事裁定书及协助执行通知书向贵阳市不动产登记中心保全查封了贵州祥源房地产开发有限公司名下二十八套房屋，查封期间自2017年11月1日至2020年10月31日。案件进行进入执行程序后，2019年6月14日，本院委托贵州和禧房地产土地评估事务有限公司对案涉28套房屋进行评估。2019年8月8日，该评估公司向本院出具筑和禧房评报字（2019）08-188号评估报告书，确定评估对象25套房产在价值时点2019年6月14日评估总价为28239666元。该评估报告向祥源房开公司送达后，该公司遂向本院提出前述异议。贵州和禧房地产土地评估事务有限公司2019年9月10日向本院出具《关于贵州祥源房地产开发有限公司对评估报告提出异议的回函》认为：一、关于评估资质说明。贵州和禧房地产土地评估事务所有限公司是专业的评估机构，由贵阳市中院入围，贵州省高院备案的评估机构，房地产评估资质由贵阳市住建局颁发，土地评估资质由贵州省国土厅颁发，依据《房地产估价机构管理办法》（中华人民共和国建设部令第142号），房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，我公司为二级资质，在第四章有明确规定。我公司完全可以做司法鉴定评估业务。二、评估报告有固定格式，有严格的评估过程及计算方式，其中估价技术报告在未要求的情况下，评估机构一般不提供，作为公司留档，所以计算方式、价格来源都会在估价技术报告上体现，评估结论在估价报告上体现。三、评估程序。我公司接到法院委托后，所有资料都由法院提供，房屋实际面积由当事人提供，我公司无理由也无法核实房屋面积。因此项目为新房，暂未竣工验收，《国有土地使用证》暂未分割，我公司评估标的均为住宅，其土地使用性质假定为住宅用地，在估价程序和估价作业上是合理的。我公司估价师在法院同志、申请人、被执行人同时在现场进行勘察，收集资料后作出评估。四、对房屋价格，我公司在对房屋评估时，充分考虑了房屋的户型、采光、内部是否装修，是否已验收、是否能办理产权，小区环境等因素。因楼盘还未验收，为毛坯房，且验收是否能通过未知，考虑到这些因素，对房屋评估作出单价为均价的决定，是为了人民法院处置拍卖作出参考价值。异议人提出评估价和实际销售价差距较大，销售是以商品房销售，也就是买受人确定其为完全产权房，而本次估价目的是为人民法院处置相关资产提供价值参考依据，在价值时点，该房屋不是完全产权房屋，验收及后期完善相关手续及资料费用未知，因此我公司对此次评估单价做均价评估。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”及第二十三条：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”之规定，本案中，异议人祥源房开公司对涉案评估报告所提异议理由第一项系对评估机构及评估人员资质所提异议，第三项中“未实际勘测被评估房屋的实际面积即作出评估”系对评估程序所提异议，人民法院对此应予审查；异议人所提第二项及第四项异议理由，系对评估结果、评估方法及参照标准提出的异议，第三项中“该评估报告未收集齐全应有的评估材料，以猜测的方式假设被评估房屋的土地使用权属情况”系对财产基本信息所提异议，按照上述司法解释规定，该异议事项应由异议人直接向执行人员提出，并按照该司法解释第二十三条第一款的规定处理，而不应在执行异议程序中进行审查。关于异议人所提被异议人未提交任何证据证明其指派的评估师具备司法鉴定资质的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”之规定，人民法院在拟对被执行人财产进行拍卖，而委托具有相应资质的评估机构对财产价格进行评估，其目的在于为拍卖起拍价提供参考，且评估程序并非所有司法拍卖程序的前置程序。从《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第一条：“司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。”及第二条、国家对从事下列司法鉴定业务的鉴定人和鉴定机构实行登记管理制度：（一）法医类鉴定；（二）物证类鉴定；（三）声像资料鉴定；（四）根据诉讼需要由国务院司法行政部门商最高人民法院、最高人民检察院确定的其他应当对鉴定人和鉴定机构实行登记管理的鉴定事项。法律对前款规定事项的鉴定人和鉴定机构的管理另有规定的，从其规定。”的规定可见，执行评估程序并非司法鉴定的范畴。本案中，评估机构贵州和禧房地产土地评估事务有限公司持有《中华人民共和国房地产估价机构备案证书》，评估人员何东华、吴德华持有注册房地产估价师证书，均具备相应评估资质。关于异议人所提评估机构未实际勘测被评估房屋实际面积的问题。评估机构对案涉房屋的评估，系受本院委托进行，评估对象均为本院在不动产登记部门依法查封的执行标的，上述房产的面积已经过有资格的测绘机构测绘确定，且祥源房开公司亦已取得预售许可证，故评估机构在本院委托范围内对上述房产进行评估，程序上并无不当。综上，异议人所提请求及理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人贵州祥源房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内通过本院向贵州省高级人民法院申请复议，也可以直接向贵州省高级人民法院申请复议。审判长  孙雪梅审判员  毛 丽审判员  张世海二〇一九年十二月二日书记员  张忠絮