贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0382民初8021号原告：仁怀市润德物业管理有限公司，住所地贵州省仁怀市盐津街道玉液南路2014年经济适用房小区（东城小区），统一社会信用代码91520382090334353K。法定代表人：丁浪祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡文，该公司员工。被告：杨芬，女，1975年12月12日出生，汉族，住贵州省仁怀市。原告仁怀市润德物业管理有限公司（以下简称“润德物业公司”）与被告杨芬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告润德物业公司之法定代表人丁浪祥及委托诉讼代理人蔡文，被告杨芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润德物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付从2018年1月1日起至2019年12月30日的物业管理费2286元，并按中国人民银行月期贷款年利率6%支付从2018年1月1日起至执行完毕之日止的利息；2、从2019年1月1日逾期之日起，按每天1%交滞纳金计算，到实际支付完毕时止；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告于2015年12月30日购买了仁怀市和德源房地产开发有限公司修建的仁怀市盐津街道玉液南路2014年经济适用房4-1-19-1号住房，面积79.33平方米。入住后按仁怀市和德源房地产开发有限公司、仁怀市润德物业管理有限公司的有关规定向原告交纳了物业管理费用，但从2018年1月1日至2019年12月30日止，未向原告交纳物业管理费用。经原告多次催收未果，被告的行为损害了原告的合法权益，造成了原告严重的经济损失，原告特依据相关法律规定诉至法院主张上诉权利。被告杨芬辩称，针对原告的起诉，我并非拒缴物管费，原告与我之前就物管费协调过，但未达成一致意见，原告至今也未出示过任何收取物管费的相关文件，也未提供收费标准的政府指导价，收费价格不合理，且我户的墙体开裂未得到处理。小区内没有保安值守及巡逻，导致其他人员随意进出小区，业主的安全得不到保障。原告按1.20元/平方米收费，但其服务达不到标准，其服务不到位。红星美凯龙商场属于小区业主的一部分，但其长期占用小区院坝作为停车场进行收费两年，业主长期要求原告解决，但至今未得到回复。我们小区有物业公司，也有保安公司，业主并无聘请保安公司，保安公司在小区内收取地下停车费，但其用的水电均是小区业主提供，不合理。保安公司的人员住在小区公共区域的板房内，不知是否有缴费。另外，原告向业主收取了1800元的燃气费，按照相关政策，业主并不需要缴纳该笔费用，原告应当出示收取的相关依据。且小区内的电梯经常卡顿，存在安全问题。我对物业费的计算标准没有意见，但我并未与原告续签物业服务合同，因此我不应缴纳2019年度的物管费。本院经审理认定事实如下，被告杨芬系仁怀市盐津街道玉液南路2014年经济适用房一期住宅4-1-19-1号房屋业主，住房建筑面积为79.33平方米。仁怀市和德源房地产开发有限公司于2015年8月10日与原告润德物业公司签订《前期物业管理委托合同》（已于2015年9月24日在仁怀市住房和城乡建设局备案）。合同约定：原告润德物业公司为仁怀市2014年经济适用房（东城小区）一期住宅区域提供物业服务，委托管理期限原则定于小区业主委员会成立终止，现暂定为2015年8月5日起至2018年8月5日止；服务收费标准为住宅房屋按建筑面积每月1.20元/平方米（高层）；小区住宅每户的装修垃圾清运费按300元收取；本物业管理服务费第一年须一次性缴清，第二年起可按季度支付；业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金。之后，仁怀市东城小区业主委员会成立，并于2019年1月1日与原告润德物业公司签订了《东城小区物业服务合同》及《东城小区物业服务合同附件》，合同约定由原告润德物业公司为东城小区提供物业服务。服务收费标准为：高层住宅1.20元/月/平方米，商业物业2.5元/月/平方米，停车位每月38元/车位（物业管理费）；物业服务费可以按月、按季度、按年交纳，但具体收取方式以委托方和业主协定的收取方案收取，相关费用超过一年不交纳的，受托方可以采取合理、有效的催交方式，包括司法途径。本合同有效期限为一年，自2019年1月1日起至同年12月30日止。本合同到期后，任何一方不愿续约的，应当提前30天告知对方，否则视为本合同自定顺延一年。但因服务质量太差，导致业主与物业使用人平均满意率低于40%而提前解除合同的，不受“提前告知”条款限制。上述合同签订后，原告润德物业公司一直为该小区提供服务至今，被告杨芬经原告催缴未向原告润德物业公司交纳2018年1月1日起至2019年12月30日的物业费，致原告诉来本院主张上述权利。庭审中，被告杨芬自愿放弃在答辩中谈及的燃气费主张。本院认为，原告润德物业公司与仁怀市和德源房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，以及与东城小区业主委员会签订的《东城小区物业服务合同》及《东城小区物业服务合同附件》不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，上述合同对原、被告均具有法律约束力，双方形成物业服务合同关系，均应按照协议履行各自的义务。合同签订后，原告按合同约定提供了物业服务，虽《前期物业管理委托合同》期限届满，但在原告与小区业主委员会签订《东城小区物业服务合同》及《东城小区物业服务合同附件》之前，并无证据表明小区业主及业主委员会作出选聘或者续聘物业服务企业的决定，亦未要求原告退出物业服务区域，而原告继续按合同约定为小区提供物业服务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，原合同权利义务延续。被告未按合同交纳物业管理费，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，现原告诉请被告交纳2018年1月1日起至2019年12月30日的物业费，虽2019年度的合同中对缴费的方式未明确约定，结合原告仍在持续为案涉小区提供物业服务的事实，以及日常交易习惯，本院对该诉请予以支持，被告应缴纳的物业费为2284.70元（79.33平方米×1.20元/月/平方米×24月）。对原告要求被告支付利息及滞纳金的诉请，理据不足，故本院不予支持。关于被告在庭审中提出拒绝交纳物业管理费的原因在于原告的物业服务收费标准过高以及在履行合同过程中存在服务质量问题。对收费标准而言，上述合同已进行明确约定，且未违反相关法律、法规的强制性规定，并已在相关部门备案，对此被告并未提供证据证明该收费标准明显过高，故本院不予采纳；对物业服务质量问题，被告并未提供充分证据证明原告未履行相应的义务，以及在物业服务过程中存在重大瑕疵或重大服务质量问题,对此被告可依照合同对原告的服务质量予以监督，使原告的服务更细致、更完善，但不能因此而拒缴物业管理费。另外，若被告的相应权利确实受到侵害，可依法另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨芬自本判决生效后十日内支付原告仁怀市润德物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月30日的物业费2284.70元；二、驳回原告仁怀市润德物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告杨芬负担。本判决为终审判决。审判员  王维强二〇一九年十二月十八日书记员  杨启飞