上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初18058号原告：陈飞坤，男，1996年4月19日生，汉族，住江苏省常州市。被告：魏贤文，男，1974年8月16日生，汉族，住安徽省。原告陈飞坤与被告魏贤文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序(小额诉讼)，于同年11月22日公开开庭进行了审理。原告陈飞坤、被告魏贤文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈飞坤向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还租房押金2,600元；2、判令被告赔偿原告500元，包括搬家费用、误工费及受到的言语威胁赔偿。审理中，原告放弃第二项诉讼请求。事实和理由：2019年7月28日，原、被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告将位于上海市松江区沪松公路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“涉案房屋”)的下客出租给原告，租赁期限自2019年8月5日起至2020年8月4日止。但是在2019年9月22日晚，原告收到一份来自房主高嵩的书面通知，告知其房主要在2019年11月18日将涉案房屋收回，且行为符合合同要求。根据通知内容，被告魏贤文在8月5日就已了解到房屋要收回，却没有告知原告及合租室友，隐瞒欺骗原告。当晚原告主动与被告通过微信协商，被告并没有给出解决方案，只说你就住着，不用管的方式敷衍原告。9月23日，原告与合租室友沟通后了解到高先生要求必须搬走，否则走法律程序，于是当晚通过微信向被告要解决方案，被告继续忽略。9月24日上午，因被告的不作为，原告微信告知被告：原告10月5日的房租先不交了，因为有一个月的押金在被告那，原告自己在11月4日之前搬走。但被告继续忽略。于是9月24日中午原告拨打被告电话沟通，被告仍未给出解决方案并且言辞恶劣，称10月5日不交房租就滚蛋。因沟通无果，原告拨打了房主高先生的电话寻求帮助，得知被告与房屋沟通时也是同样的赖皮态度。在得知押金可能拿不回及受到威胁的情况下，原告于9月28日搬走，且没有拿到2,600元押金。除此之外，即使高先生没有提前收回房屋，被告与原告签订合同的期限也超过了被告与高先生所签合同，是不合法的，应当返还原告押金。故原告起诉至法院，要求判如所请。被告魏贤文辩称：不同意原告全部诉讼请求。房东解除合同的通知租户都知道了，但是原、被告之间的合同尚未到期，其告知原告等其通知，先住着，如果确实没有办法租下去，其可以提供别的房子，原告没有同意，认为会耽误工作，是原告自己提前搬走的。钥匙、门禁和卫生费当初押了500元，原告搬走之后和其联系，只要求其退钥匙、门禁、卫生费的500元，押金2,600元就不要了，9月28日经双方结算水电费，被告退还了剩余费用，故合同已经解除，被告义务已履行完毕。本院经审理认定事实如下：2019年7月28日，被告作为甲方(出租方)、原告作为乙方(承租方)，双方签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋的下客出租给乙方，月租金为2,600元，付款方式为付一押2,600元，租赁期限为2019年8月5日至2020年8月4日止。合同第六条约定，在租赁期内不得使用取暖器，违约者发现一次收取1,000元电费。可以转租，如转租下家押金可退，如转租不掉押金不退。钥匙门禁卫生500可退。租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。庭审中，双方一致确认，涉案房屋是一套复式房屋，原告承租的是下面客厅隔断的一部分。2019年7月28日，原告支付被告5,700元(包括8月5日至9月4日的租金2,600元、押金2,600元、钥匙门禁卫生费500元)。同年9月5日，原告又支付被告9月5日至10月4日的租金2,600元。2019年9月28日，被告搬离涉案房屋，原、被告办理了房屋、钥匙、门禁和卫生费的交接，被告将500元扣除水电费后退还了原告428元，已交的9月29日至10月4日的租金原告予以放弃。押金2,600元当日没有退还。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交被告与房东的租赁合同、房地产权证、通知、微信聊天记录、录音各一份，证明涉案房屋权利人系郭子芳、高嵩，2018年5月18日，被告与郭子芳就涉案房屋签订租赁合同，租期为2018年5月24日起至2020年5月30日止，故原、被告的租赁合同期限超过了该期限，而且该合同约定房屋用途是住家使用，说明不得转租，微信里面房东也称其没有同意转租或者默认转租，故被告无转租权，原、被告之间的租赁合同是无效的，且房东2019年8月4日就已经微信通知被告解除合同，要求2019年11月18日前搬离，原告多次与被告沟通无果，只好提前搬离，交接时关于押金退还问题，双方没有达成一致，原告告知被告其将起诉解决。被告对上述证据中原告与房东的聊天记录真实性无法确认，认为和被告无关，对其余证据的真实性均无异议，合同是房东父亲代签的，其是本人签的，该份合同现在还履行中，没有解除，也没有续签。关于原告提供的通知，房东有发微信给其，通知11月24日要收回房屋，其让原告继续住，原告搬走时其告知因原告擅自搬走，故押金不退。关于转租的问题，其转租给原告时确实没有得到房东的书面同意或者发通知给房东，但其和房东签的合同补充条款里写了允许被告在客厅住人，做隔断，走后恢复原样，故其认为房东是明知其要转租的，故其和原告的合同是有效的，且已经于9月28日解除了。本院对上述证据中的租赁合同、房地产权证、通知、原告与被告的微信聊天记录、录音的真实性均予以确认。对原告与房东的微信聊天记录，尽管被告对真实性无法确认，但该微信聊天内容与原告手机中的原件内容一致，且与查明的事实能够互相印证，可以形成证据链证明此系房东高嵩与原告的微信聊天记录，被告亦未提供证据证明予以反驳，故本院对原告该份证据的真实性予以确认。因原、被告的《房屋租赁合同》可能涉及合同无效的情形，庭审中，本院向原、被告释明双方所签的租赁合同若认定为无效合同，双方有何法律后果需要处理，原告表示其诉讼请求就是基于合同无效的后果处理，被告表示合同是有效的，仅超过大房东合同的租期部分无效，但原、被告的合同已经于9月28日解除了。本院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。关于本案中原、被告签订的《房屋租赁合同》的效力问题，本院分析如下，首先，被告与涉案房屋权利人郭子芳之间的租赁合同并没有约定被告享有转租权；其次，根据原告与涉案房屋权利人高嵩之间9月25日的微信聊天记录可以看出，房东明确表示不同意被告转租；再次，原、被告签订租赁合同日期为7月28日，原告于9月22日即收到了房屋权利人发送的书面通知，要求涉案房屋的租户搬离房屋；最后，被告将涉案房屋转租给原告时亦未通知房东或征得房东的书面同意，被告辩称房东默认其对外转租的意见，依据不足，本院不予采纳。此外，原、被告的合同期限超过了被告的承租期限，超过部分亦属无效。综上，根据当事人提供的证据结合上述时间节点，涉案房屋权利人提出异议的时间并未超出其知道或应当知道该转租行为后的六个月，故本院认定被告未获得出租人明确授权而擅自转租，其与原告订立的《房屋租赁合同》无效，对此，被告应负过错责任。合同无效后，当事人因该合同取得的财产应予返还，原告已经支付的押金2,600元应当予以返还。被告辩称原告退租时自愿放弃押金的意见，无相应证据予以证明，且与查明的事实不符，故本院不予采信。原告自愿放弃要求被告赔偿500元的诉讼请求，此系原告自由处分其民事权利与诉讼权利的行为，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，判决如下：一、确认原告陈飞坤与被告魏贤文于2019年7月28日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告魏贤文于本判决生效之日起十日内返还原告陈飞坤房屋押金2,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10元，由被告魏贤文负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。本判决为终审判决。审判员 陆 贤二〇一九年十二月三日书记员 刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。