湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0223民初18776号原告（反诉被告）：株洲湘宏房地产开发有限公司，住所地湖南省攸县江桥街道西阁社区化机路172号。法定代表人：易宏军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：单鸿飞，男，汉族，湖南省攸县人，该公司员工，住湖南省攸县，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：王大辉，株洲市胜天法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：攸县湘化机幼儿园，住所地湖南省攸县江桥街道西阁社区蔡家坳。法定代表人：雷清，该幼儿园校长。委托诉讼代理人：刘桂英，女，汉族，湖南省攸县人，该幼儿园主办者，住湖南省攸县，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：丁凌，湖南地博律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：湖南湘东化工机械有限公司，住所地湖南省攸县江桥街道西阁社区化机路198号。法定代表人:张维平，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈建龙，湖南天隆律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告株洲湘宏房地产开发有限公司（以下简称湘宏公司）与被告攸县湘化机幼儿园（以下简称湘化机幼儿园）物权保护纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序。在审理过程中，被告湘化机幼儿园提起反诉，本院依法合并审理，本院依原告湘宏公司申请追加湖南湘东化工机械有限公司（以下简称湘化机公司）为本案第三人。本院于2019年12月18日、12月30日公开开庭进行了审理，第一次开庭湘宏公司委托诉讼代理人王大辉到庭参加诉讼，两次开庭湘宏公司委托诉讼代理人单鸿飞、湘化机幼儿园委托诉讼代理人刘桂英、丁凌、第三人湘化机公司委托诉讼代理人陈建龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湘宏公司向本院提出诉讼请求：1、判决湘化机幼儿园将原湘化机公司幼儿园房屋移交给原告。2、湘化机幼儿园按租金标准52800元/年支付自2019年7月31日至房屋移交至湘宏公司之日止的房屋占用费。3、由湘化机幼儿园承担本案的诉讼费。事实和理由：湘宏公司于2017年7月18日与攸县国土资源局签署《国有建设用地使用权合同》，受让原湘化机公司幼儿园变性地块及地上房屋，依法获得了该地块的国有建设用地使用权及地上房屋的所有权。2014年9月15日，原房屋产权人湘化机公司将该地上房屋出租给湘化机幼儿园并签订《房屋门面租赁合同》，双方约定租赁合同期限为5年，至2019年7月31日到期。租赁合同期内，湘化机公司于2019年1月4日书面函告湘化机幼儿园，需终止双方于2014年9月15日签订的《房屋门面租赁合同》，不再续签，请湘化机幼儿园接到函后，谨慎投入和增添新的硬件设施，并在2019年7月31日后十五日内做好全部搬离工作，该函告由湘化机幼儿园的代表刘钢建签收。湘化机幼儿园收到函后，未提出异议，但在租赁期满后没有主动搬离腾房，仍继续使用房屋。后湘宏公司多次派人与湘化机幼儿园协商房屋移交事宜，双方协商未果，故诉至法院。原告湘宏公司为支持自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、营业执照复印件1份，拟证明湘宏公司的主体资格；2、民办非企业单位登记证书复印件1份，拟证明湘化机幼儿园的主体资格；3、《国有建设用地使用权出让合同》、原湘化机公司幼儿园变性地块红线图、《不动产权证书》复印件各1份，拟证明湘宏公司获得了原湘化机公司幼儿园变性地块及地上房屋的国有建设用地使用权及地上房屋的所有权；4、《房屋门面租赁合同》复印件1份，拟证明湘宏公司原房屋所有权人湘化机公司与湘化机幼儿园于2014年9月15日签订《房屋门面租赁合同》，租赁合同期限为5年，至2019年7月31日到期的事实；5、函告复印件1份，拟证明原房屋产权所有人湘化机公司已书面函告被告，2014年9月15日签订的《房屋门面租赁合同》到期后不再续签。被告湘化机幼儿园辩称，一、湘宏公司诉称的与客观事实不符。1、2014年9月15日，湘化机幼儿园与湘化机公司签订了一份《房屋门面租赁合同》是事实，但在该合同签订后双方协商将该合同作废，双方于2014年9月17日重新签订《房屋门面租赁合同》，该合同租赁期限为10年，即从2014年8月1日起至2024年7月31日止。2、湘化机幼儿园从未收到过湘化机公司的函告，且刘钢建也不是湘化机幼儿园的代表，湘化机幼儿园从未委托过刘钢建签收任何函告。双方签订合同未到期，故湘化机幼儿园不需在2019年7月31日搬离。二、湘宏公司的诉讼请求缺乏法律依据。1、依据《合同法》第二百二十九条之规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”租赁合同继续有效，湘宏公司需继续履行2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》。2、湘化机幼儿园在2019年7月份依据合同约定向湘化机公司交纳了租赁费，但该公司拒不接受，故湘化机幼儿园已履行了租赁合同中约定的义务，无违约行为。3、湘化机公司所下达的函告假如送达给了湘化机幼儿园，但其依据的合同已经作废，故该函告不具有法律效力。综上，请求法院依法查清本案事实，驳回湘宏公司的诉讼请求。同时，湘化机幼儿园向本院提出反诉请求：1、判令湘宏公司继续履行2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》。2、本案反诉费由湘宏公司承担。被告湘化机幼儿园为支持自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、《登记证书》、《办学许可证》、《卫生保健许可证》复印件各1份，拟证明2、《房屋门面租赁合同》复印件1份，拟证明3、《攸县教育局关于全县幼儿园分类定级督导评估结果的通报》复印件2份，拟证明湘化机幼儿园系一级幼儿园；4、录音资料1份，拟证明湘化机幼儿园已按合同约定履行了交纳租金的义务，但湘化机公司拒收租金，同时也证明湘化机幼儿园没有收到函告。原告湘宏公司针对被告湘化机幼儿园的反诉辩称，2014年9月15日湘化机公司与湘化机幼儿园签订的五年期的《房屋门面租赁合同》，第三人湘化机公司已于2019年1月4日书面函告湘化机幼儿园在2019年1月4日后不要再添置财物，因为政府已经征收，到期后不再续签合同，故请求驳回湘化机幼儿园的反诉请求。第三人湘化机公司述称，湘化机公司与湘化机幼儿园只签订了5年期的租赁合同，湘化机幼儿园提供的10年期的租赁合同，系经办人田以粮的个人行为，不是双方的真实意思表示，且经办人田以粮没有依据湘化机公司的合同管理制度办理审批手续，该合同对湘化机公司没有约束力。湘化机幼儿园与湘化机公司经办人田以粮签订10年期租赁合同，系恶意串通，不应当受到法律保护。湘化机公司在2019年1月4日已经告知湘化机幼儿园该房屋已经征收，不再继续签订租赁合同并要求其撤离。第三人湘化机公司为支持自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据：合同管理制度复印件1份，拟证明签订5年以上的租赁合同必须经公司内部审批。本院为查明案件事实，依原告湘宏公司申请，依法调取了攸县公安局江桥派出所对田以粮制作的询问笔录一份，该笔录证实田以粮先后代表湘化机公司与被告签订房屋租赁合同，第一份合同签订的时间是2014年9月15日，租赁期限是5年，之后因刘桂英要求把租赁期限延长为10年，双方于2014年9月17日重新签订了房屋租赁合同，租赁期限为10年。在庭审中，本院组织各方当事人对证据进行质证，被告湘化机幼儿园对原告湘宏公司提供的证据质证意见如下：对证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，但认为受让过程中湘化机幼儿园不知情；对证据4的真实性无异议，但认为湘化机幼儿园与湘化机公司于2014年9月17日又签订了一份10年期的租赁合同，该合同己被后签订的合同所取代，故该合同已经不再具有法律效力；证据5不知情，湘宏公司起诉后才知道有这个函，湘化机幼儿园并未委托刘钢建代收函告，刘钢建也不是湘化机幼儿园的员工。第三人湘化机公司对原告湘宏公司提供的证据无异议。原告湘宏公司对被告湘化机幼儿园提供的证据质证意见如下：对证据1的三性无异议；对证据2的三性均有异议，认为湘宏公司自摘牌后，没有收到关于10年租赁合同的信息；对证据3的真实性无异议，对其关联性有异议；对证据4的证明目的有异议，认为没有第二份合同就不存在交租金。第三人湘化机公司对被告湘化机幼儿园提供的证据质证意见如下：对证据1的三性无异议；对证据2的三性均有异议，认为该合同签订未经公司内部审批，签订5年租赁合同后，在二天后又签订10年租赁合同，不是双方的真实意思表示，双方的真实意思是租赁期5年，且该合同的签订是田以粮个人行为不是公司行为，该合同签订系恶意串通损害湘化机公司利益行为，不应当受到法律保护；对证据3无异议；对证据4有异议，认为录音的对象、地点不明确，无法反映当时的真实情况。原告湘宏公司对第三人湘化机公司提供的证据没有异议。被告湘化机幼儿园对第三人湘化机公司提供的证据真实性有异议，认为不是原件是打印件，单位管理规定时间可以改。且该内部管理规定只对内具有法律效力，对外不具有法律效力。原告湘宏公司对本院调取的证据真实性无异议，但认为第二份合同的签订没有经过湘化机公司领导审批。被告湘化机幼儿园对本院调取的证据三性均无异议，认为可以证实双方签订的租赁期10年的合同是最终合同，双方对租赁合同的条款进行过修改，所以双方所签的租赁合同应以最后签订的为准，湘化机公司的内部决定不能对抗合同的效力，也不能对抗合同的签订人。第三人湘化机公司对本院调取的证据有异议，认为该证据是田以粮在公安局作的笔录，田以粮没有出庭不能作为证据使用，根据田以粮的笔录内容，5到10年租赁合同的签订不经过审批是不符合手续的，盖公章也不符合公司规定，该笔录不符合客观事实。根据各方当事人的质证意见，本院对证据作出如下认证：原告湘宏公司提供的证据1、2，被告湘化机幼儿园对其无异议，本院予以采信；证据3，符合证据的有效要件，本院予以采信；证据4，湘化机幼儿园对其真实性无异议，但认为该合同已经被后签订的合同所取代，不具有法律效力，对该证据的真实性，本院予以采信，但对其证明目的，本院需结合其他证据予以综合认定；证据5，被告湘化机幼儿园表示不知情，本院需予以综合认定。被告湘化机幼儿园提供的证据1，原告湘宏公司、第三人湘化机公司均对其无异议，本院予以采信；证据2、4，湘宏公司、湘化机公司均对其有异议，本院需结合其他证据予以综合认定；证据3，与本案无关，本院不予采信。湘化机公司提供的证据，湘化机幼儿园对其有异议，本院需结合其他证据予以综合认定。本院依原告湘宏公司申请调取的攸县公安局江桥派出所对田以粮制作的询问笔录，真实性本院予以采信，但田以粮的陈述是否符合事实，本院需结合其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月15日，第三人湘化机公司（甲方）与被告湘化机幼儿园（乙方）签订《房屋门面租赁合同》一份，约定：“…一、甲方同意将其所有的位于原幼儿园处房产出租给乙方用于办攸县湘化机幼儿园。租赁期为伍年，即从2014年8月1日起至2019年7月31日止。二、租赁费为52800元/年，签订合同时一次性交清当年租金，以后租金按年交付甲方；今后根据物价上涨和其他因素逐年调整。…”湘化机公司、湘化机幼儿园均在合同上盖公章，田以粮代表湘化机公司签名，刘桂英（主办者）代表湘化机幼儿园签名。后，因刘桂英认为5年租赁时间较短，请求重新签订租赁合同，2014年9月17日，湘化机公司与湘化机幼儿园重新签订《房屋门面租赁合同》一份，双方约定租赁期为拾年即从2014年8月1日起至2024年7月31日止，第三人湘化机公司与被告湘化机幼儿园均在合同上盖公章，田以粮与刘桂平亦分别代表湘化机公司与湘化机幼儿园在合同上签名。2017年7月18日，原告湘宏公司与攸县国土资源局签署《国有建设用地使用权合同》，受让原湘化机幼儿园变性地块使用权及地上房屋所有权。2019年1月4日，湘化机公司向湘化机幼儿园出具函告一份，要求终止双方于2014年9月15日签订的《房屋门面租赁合同》，不再续签，且要求湘化机幼儿园在2019年7月31日后十五日内做好搬离工作。2019年7月31日后，湘化机幼儿园并未搬离租赁房屋，原、被告就房屋移交事宜协商未果，故原告诉至本院。本院认为，本案系物权保护纠纷。本案争议焦点为：被告湘化机幼儿园与第三人湘化机公司签订的两份《房屋门面租赁合同》的效力问题。现作如下分析：被告湘化机幼儿园与第三人湘化机公司于2014年9月15日、9月17日分别签订的两份《房屋门面租赁合同》，均加盖签订双方公章，且有双方经办人签字确认，可认定为均系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，均为有效合同。两份合同约定的租赁期限不同，签订时间不同，应以后签订的合同约定的内容为准，亦可视为后合同对前合同的条款进行了变更，即租赁期限为10年。第三人湘化机公司辩称，湘化机公司对外签订5年期以上的合同需按照其公司《合同管理制度》进行报批，但该《合同管理制度》系湘化机公司的内部规定，仅对公司内部具有约束力，不能对抗合同相对方，故其辩解意见，本院不予采信。被告湘化机幼儿园的租赁房屋在租赁期间内所有权变动，即由原告湘宏公司取得所有权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。”故原告湘宏公司应继续履行第三人湘化机公司与被告湘化机幼儿园签订的租赁期限为10年的租赁合同，原告湘宏公司提出的要求被告湘化机幼儿园将房屋移交给原告湘宏公司，及按租金标准52800元/年支付自2019年7月31日至交房之日止的房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持，被告湘化机幼儿园要求原告湘宏公司继续履行被告湘化机幼儿园与第三人湘化机公司于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》的反诉请求，本院予以支持。综上所述，被告（反诉原告）攸县湘化机幼儿园与第三人湖南湘东化工机械有限公司于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》应由原告（反诉被告）株洲湘宏房地产开发有限公司、被告（反诉原告）攸县湘化机幼儿园继续履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第二百二十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）攸县湘化机幼儿园与第三人湖南湘东化工机械有限公司于2014年9月17日签订的《房屋门面租赁合同》由原告（反诉被告）株洲湘宏房地产开发有限公司、被告（反诉原告）攸县湘化机幼儿园继续履行；二、驳回原告（反诉被告）株洲湘宏房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，反诉费100元，减半收取50元，共计100元，由原告（反诉被告）株洲湘宏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。上诉费直缴湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户；账号：81×××81；开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  王蓉蓉二〇一九年十二月三十日法官助理彭丽敏书记员刘艳飞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。