四川省自贡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川03民终1632号 上诉人（原审被告）：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地广东省深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处。 法定代表人：昌荣，总经理。 委托诉讼代理人：马钦，男，汉族，1987年4月13日出生，住四川省富顺县，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨义彬，四川品诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：自贡市贡井区长土镇西城尚峰业主委员会，住所地四川省自贡市贡井区长土镇西城尚峰小区。 负责人：陆秀梅，主任。 委托诉讼代理人：李明，四川星文律师事务所律师。 上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活物管公司）因与被上诉人自贡市贡井区长土镇西城尚峰业主委员会（以下简称尚峰业委会）物业服务合同纠纷一案，不服四川省自贡市贡井区人民法院（2019）川0303民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。在审理过程中，彩生活物管公司于2019年10月24日申请中止审理本案，经审查，其申请符合法律规定，本院于2019年10月30日作出（2019）川03民终1632号民事裁定，本案中止诉讼。后因中止的法定情形消除，本院决定恢复审理，并于2019年12月20日开庭进行了审理。上诉人彩生活物管公司的委托诉讼代理人马钦、杨义彬，被上诉人尚峰业委会的负责人陆秀梅及其委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彩生活物管公司上诉请求：1.撤销（2019）川0303民初686号民事判决。2.依法改判驳回上诉人的全部诉讼请求。3.被上诉人承担一审、二审受理费。事实和理由：1.尚峰业委会的选举和备案不合法，其诉讼主体资格不合法，请依法驳回起诉。2.业委会成员应当优先履行义务，自成立至今一直未履行义务。上诉人公司所有移交工作必须按照财务要求进行移交，业委会成员公开发出消息，要求全体业主自2019年2月开始，集体不履行其义务导致80万元的经济缺口。部分业主仍然要求上诉人继续服务，长期在办公室要求拒绝上诉人搬离任何物品。该案涉及的案情有业主已经起诉，直接影响到对业委会合法性的认定。 尚峰业委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，针对上诉人开庭临时提出的业委会选举不合法，备案不合法的问题，已经经过法院的两审裁定，已经驳回了上诉人的起诉，就不再赘述，请求法院驳回上诉人的上诉请求。针对其他事实和理由，与物业服务合同没有关系。 尚峰业委会向一审法院起诉请求：1.被告立即排除妨碍，退出自贡市贡井区长土镇西城尚峰小区物业管理；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年，被告彩生活物管公司与四川创兴房地产开发集团有限公司签订《西城尚峰前期物业服务合同》及《补充协议》，均约定被告彩生活物管公司对西城尚峰小区进行前期物业管理服务。合同期限自合同签署之日起至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时终止。2019年2月12日，原告经业主大会的决定，与公开招投标中标的四川恒上物业管理有限公司签订《西城尚峰物业服务合同》，选聘该公司为西城尚峰小区提供物业服务。该合同生效后，2019年2月15日，原告通知被告在2019年3月14日前撤离西城尚峰小区，完清相关资料交接。2019年2月16日，被告复函，拒绝按时撤离。2019年2月11日，业主龚明英提起诉讼，请求法院撤销本案原告尚峰业委会于2019年1月21日作出的《关于聘请四川恒上物业管理有限公司作为新物业管理公司的决定》。2019年8月16日，二审法院判决驳回。经原告及相关组织机构督促，被告仍未按约撤离。现原告向人民法院起诉，请求人民法院支持其诉讼请求。 一审法院认为，被告彩生活物管公司与四川创兴房地产开发集团有限公司签订《西城尚峰前期物业服务合同》及《补充协议》，对合同终止作了明确约定，即业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时终止。现业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同已于2019年2月12日生效，《西城尚峰前期物业服务合同》及《补充协议》此时终止。原告已经履行各项通知等义务，被告借故不撤场，已违反前期物业服务合同约定，应当承担违约责任。故原告请求判决被告立即退出自贡市贡井区长土镇西城尚峰小区物业管理的诉讼请求，符合合同约定，不违反法律规定，一审法院予以支持。原告请求判决被告立即排除妨碍,因具体妨碍应当在被告移交物业管理时，有针对的进行处理，不宜在本案中判决。被告辩称接到通知后，按规定及约定在2019年9月退出小区，到目前为止没有侵犯任何业主的权益，不符合合同约定，没有相应法律规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第一百零七条之规定，判决：一、被告深圳市彩生活物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内退出自贡市贡井区长土镇西城尚峰小区物业管理；二、驳回原告自贡市贡井区长土镇西城尚峰业主委员会的其他诉讼请求。 本院二审期间，彩生活物管公司围绕上诉请求提交了如下证据：第一组证据，被上诉人在长土镇政府2018年的备案资料，来源于曹开群诉长土街道办事处其他行政行为一案，街道办事处向法庭提交的证据材料，他们的备案申请表的封面申请时间是2018年，但是最后备案的盖章时间是2019年，到目前为止没有看到业委会2018年的备案表。经咨询贡井区房管局，备案表一直都是这个表，备案表在2019年的时候没有需要完善备案表的事实，当时他们以此理由就让政府给他们盖章了。原告起诉时为了证明主体资格，向法院提供了备案存根，作为他们有主体资格的证明，时间是2018年1月17日，他们在本案中提供的不是这一份备案存根，原告一审提交的存根是虚假的，编号一致，但是落款时间不一致。备案资料里，有个他们进行业主选举的报告单，该材料第四行表述的内容，说弃权票计入候选人多数票，他们在备案表里表明这个规则来源于选举办法，这是不合法的。报告单里面有所有业委会成员的得票情况，这里面有陆秀梅的得票统计，根据之前说的得票规则，说明这不是实际得票数。该报告单里面有个委员叫周开琴的当时选举业委会成员的时候，2016、2017年都欠缴了物业费，她是没有选举资格的。第一组证据拟证明业委会成员的选举以及管理规约和议事规则的投票都不符合法律规定，是根据他们自己制定的选举办法来的，根据法律规定，他们自己制定的选举办法是不符合法律规定的，另外证明业委会的备案不合法。第二组证据，上诉人制作的欠缴费情况表，主要证明周开琴的欠费情况，证明其没有选举资格，另外陆秀梅从当选开始就没有交过物业费。第三组证据，上诉人2016-2019的经营财务报表，主要证明2016年、2017年彩生活管理西城尚峰小区，都是盈利，从2018年开始，业委会成立后，他们就在群里宣传不交业务费等信息，导致上诉人开始出现亏损，2018年、2019年均为亏损，但是在亏损的情况下，上诉人也一直在尽职尽责管理。第四组证据，通知及业主在微信群里面下载的图片，主要证明业委会的人叫业主都别缴费，并且对上诉人进行恶意诽谤。第五组证据，贡井区长土政府2018年10月1日的公告，拟证明2018年有大部分业主要罢免现在业委会的成员，政府组织了这个表决，当时业委会直接说他们没有过半，表决无效。第六组证据，录音光盘，主要内容是2018年3月30日-4月初，本案业委会以及当时他们自己决定聘请的物业公司要入住该小区，业主不让他们入场的一些场面。2018年3月30日-4月之间，当时进场的时候，被上诉人一边还有与本小区、本案无关的社会人员参加，当时还伤了人，公安机关现在正在调查处理，另外就是陆秀梅打电话威胁业主的一些录音资料。 尚峰业委会质证认为，第一个备案时间的问题，2018年备案以后，长土政府已经向被上诉人发出了一个凭证，里面有个内部统计表，是内部程序的一个东西，2018年已经正式备案，与本案无关。第二个关于选举办法，上诉人混淆了身份情况，业委会选举是否合法是业主的权利，上诉人没有质疑的权利。第三个关于上诉人是否盈利与其是否应当离场没有关系。第四个业委会成员没有交费，与其需要离场没有关联性。第五个是上诉人提供的公告，对公告的真实性和合法性无异议，但是对关联性有异议。原来的大部分业主是认可现在的业委会的，表决结果里面说得很清楚，按照要求要进行罢免业委会成员，必须占建筑物面积及业主人数过半才有效，当时没有过半，证明业委会身份是合法的。第六个关于打印的微信截图内容，微信的前两个内容已经经过法院支持，已经胜诉，关于第三个内容，生效后被上诉人要求他们撤场，他们不撤场，相应的业主也不应支付物业费。总之，他们的视频资料与本案无关；对财务报表、业主欠费的情况、微信群里面的内容真实性不认可；对录音的真实性认可，但是与本案无关；对通知的内容真实性关联性认可；对政府的公告的三性予以认可，但是达不到证明目的。 对上诉人二审提交的证据，本院认证如下：上诉人提交的欠缴费情况表、财务报表是上诉人自行制作，无其他证据佐证，无法确定其真实性，依法不予采信，微信群里面下载的图片真实性无法确定，依法不予采信。对上诉人提交的其他证据的真实性、合法性予以确认，但均不能达到上诉人的证明目的。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人是否具有提起诉讼的主体资格；二、合同到期后，上诉人是否应当退场。 关于被上诉人是否有提起诉讼的主体资格的问题。尚峰业委会是经其小区业主大会选举产生，并报经自贡市贡井区人民政府长土街道办事处进行了备案。而业委会的成立与备案事项属于涉及小区全体业主共有和共同管理权利的重大事项，也是小区业主对小区事务实行自治的体现。因此，业委会的选举及备案是否合法也应当由全体业主按照法律规定的程序和比例要求集体决定。在被上诉人未被小区全体业主按照法律规定的程序和比例要求集体否决前，其有权代表全体业主提起本案诉讼，具备本案的诉讼主体资格。上诉人作为提供物业服务的公司，无权对被上诉人的选举及备案的合法性提出质疑。 关于合同到期后，上诉人是否应当退场的问题。根据上诉人与四川创兴房地产开发集团有限公司签订《西城尚峰前期物业服务合同》及《补充协议》，对合同终止作了明确约定，即业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时终止。现尚峰业委会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同已于2019年2月12日生效，《西城尚峰前期物业服务合同》及《补充协议》此时已经终止。被上诉人已经履行各项通知等义务，上诉人借故不撤场，已违反前期物业服务合同约定。一审判决上诉人退出自贡市贡井区长土镇西城尚峰小区物业管理符合合同约定。 综上所述，彩生活物管公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖四春 审 判 员 谭爱华 审 判 员 罗 璇 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 陈章琴 书 记 员 唐 丽