新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2301民初6997号 原告:邵荣,女,1971年5月6日出生,汉族，无固定职业，住新疆昌吉市。 委托诉讼代理人：黄生荣，新疆巨百律师事务所律师。 被告:郑海江,男,1977年1月28日出生,汉族,无固定职业，住新疆乌鲁木齐市。 第三人:史伟,男,1984年10月8日出生,汉族,无固定职业，住新疆昌吉市。 委托诉讼代理人：蒋丽荣，女，1988年1月13日出生，汉族，无固定职业，住址同上，系第三人史伟之妻。 第三人:李伟,男，1974年11月8日出生,汉族，无固定职业，住新疆昌吉市。 原告邵荣与被告郑海江、第三人史伟、李伟案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，适用普通程序于2019年11月27日，公开开庭进行了审理。原告邵荣及其委托诉讼代理人黄生荣，被告郑海江，第三人史伟的委托诉讼代理人蒋丽荣、第三人李伟案均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邵荣向本院提出诉讼请求:1、依法判决不得执行涉案房屋,判决位于昌吉市××园房屋归原告所有。事实和理由:2017年被告与第三人史伟借贷纠纷一案,昌吉市人民法院依法作出(2017)新2301民初5592号和5593号民事判决,判决由第三人史伟向被告郑海江偿还借款共计257000元,判决生效后被告依法申请执行。在执行过程中,昌吉市人民法院出具了(2018)新2301执2366执行裁定,查封了原告从第三人李伟处所购买的昌吉市××园房屋。该房屋2016年9月史伟从新疆新能源房地产开发有限公司购买，2017年7月7日,因史伟拖欠李伟借款无法偿还，史伟将该房屋折价46万元抵偿给李伟。2018年9月第三人李伟又以45万元的价格将该房屋出售给原告，原告按约定向李伟支付了全部房款。原告接收该房屋后，依法支付了2018年之前的物业费用，并将该房屋进行装修居住使用至今。现原告认为对本案争议房屋，原告买卖虽未办理过户，但其通过合法途径，合法方式购买，并且支付了全部房款和物业费用，对该房屋进行装修居住使用至今；而昌吉市人民法院出具的（2018）新2301执2366执行裁定，于2019年1月11日依法查封该房屋，本案中原告取得该房屋合法买卖在先，且该买卖属于善意取得，并支付了全部房款，占有使用该房屋至今；为此，现原告根据《民事诉讼法》第227条之规定，依法提起执行异议之诉，请求人民法院支付原告的合法的诉讼请求。 被告郑海江辩称，原告从第三人李伟手里购买涉案房屋，但史伟给我打的借条也是将涉案房屋做了抵押，我的申请执行是有效的，且借条在原告购买房屋之前。 第三人史伟辩称，原告所诉属实。我们是在2017年7月7日将房屋卖给了第三人李伟，且房屋系毛墙毛地。李伟将房屋出卖给原告后，原告对该房屋进行了装修，并居住。 第三人李伟辩称，第三人史伟欠我的钱，在2017年7月7日将涉案房屋卖给我了，且将契税、维修基金等票据给我，我与史伟签订了买卖合同。当时购买的房屋是毛坯房，在2018年我将房屋卖给了原告，原告将房屋已经装修也交了物业费，并居住至今。 原告为证实其诉讼主张向本院提交证据，被告及第三人质证及本院认证如下： 1、（2019）新2301执异49号裁定书一份。证实：原告起诉基于该裁定，原告从李伟处购买房屋，且居住及装修的事实。被告质证后对证据的真实性认可。第三人史伟李伟质证后对证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。 2、(2017)新2301民初5592号和5593号民事判决两份。拟证实：被告向第三人史伟借款未还，原告起诉后，法院依法判决史伟清偿原告欠款共计260000余元。该判决书并未认定被告与第三人之间有抵押关系。被告及第三人质证后对该组证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。 3、借条一份、房屋买卖合同一份。证实：史伟向李伟借款的事实，且2017年7月7日，第三人史伟及其妻蒋丽荣将涉案房屋卖给李伟并签订房屋买卖合同。被告质证后认为对史伟借款的事情不清楚。第三人史伟质证后对证据的真实性认可，借条及合同是我本人的签字。第三人李伟质证后对证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。 4、房屋买卖合同一份、收条一份、转账凭证8张。拟证实：2018年9月13日，原告与李伟签订房屋买卖合同，原告分八次向李伟支付37万元，在签订合同当日向李伟支付现金3万元。合计40万元。被告质证后认为对证据的真实性无法确认，李伟与原告的购房事情我不清楚。第三人史伟、李伟质证后对该组证据的真实性予以确认。本院对该组证据的真实性予以确认。 5、商品房买卖合同一份、购房款发票一张、契税一张、维修公积金发票一张。拟证实：2016年9月6日，第三人史伟与新疆新能源房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，李伟与原告签订合同的时候与史伟与蒋丽荣沟通，且原告在看完商品房买卖合同及契税等发票后才购买的房屋。对于原告购买房屋的事情史伟与蒋丽荣是知情的。被告质证后认为，对证据的真实性不清楚，被告也没有参与，但当时史伟给我有抵押一张购房发票，但我丢了，后面应该是史伟补的。第三人史伟、李伟质证后对证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。 6、收据三份。拟证实：原告购买涉案房屋后缴纳了物业管理费及装修押金。原告善意取得该房屋且原告履行了装修使用的权利。被告质证后认为，该证据的真实性无法确认。因为原告与第三人之间进行的房屋交易我不知情。第三人史伟、李伟质证后对证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。 7、装修施工证一份、装修通知书一份、装修施工申请表一份。拟证实：原告善意取得且对该房屋进行了装修。被告质证后认为，对证据的真实性无法认定，被告也不知道原告是否装修。第三人史伟、李伟质证后对证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。 8、2018年9月13日的收款收据一张，2019年8月15日发票一张，2019年8月15日居住证明一份。拟证实：涉案房屋的暖气费由原告缴纳，且原告已经实际占用该房屋。被告质证后认为，证据的真实性无法认定，被告也不知道原告是否对案涉房屋进行了装修。第三人史伟、李伟质证后对证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。 9、2019年4月1日通知书一份、不动产证一份。拟证实：涉案房屋的在2018年无法办证，原告是基于无法办理落户，所以没有办理房产证，目前为止涉案房屋因开发商的问题都无法办理房产证。被告质证后认为，该证据的真实性无法认定，被告也不知道。第三人史伟、李伟质证后对证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。 10、房屋买卖合同一份、借条一份、微信聊天照片9张、银行流水一份。拟证实：当时史伟向第三人李伟借钱20万元给李伟写了借条，同日双方订立的房屋买卖合同。第三人李伟通过银行转账20万元，通过微信分9次打款，支付15万元给李伟。剩余11万元房款合同约定待房屋过户后支付给第三人史伟。原告质证后对该证据的真实性认可，认为原告在买房屋之前就已经将李伟和史伟之间的交易了解清楚了，李伟给史伟交了房款35万元，所以才购买的该房屋。被告质证后认为该证据的真实性无法认定，被告对此不知情。第三人史伟质证后对证据的真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 第三人史伟经案外人李宝玉担保于2017年3月25日向被告郑海江借款127200元，未予偿还。同年4月1日、4月13日，第三人史伟分二次向被告郑海江借款130000元，未还。后被告郑海江向本院提起诉讼，本院于2018年2月8日作出(2017)新2301民初5592号和5593号民事判决书，判决第三人史伟偿还被告郑海江借款本息共计269900元。后因第三人史伟未履行还款义务，被告郑海江向本院申请执行。2018年7月4日，本院作出（2018）新2301执2366号执行裁定书，并于2019年1月11日依法查封了第三人史伟位于昌吉市××园的房屋。 案涉的位于昌吉市××园的房屋系第三人史伟于2016年9月6日以489123.14元的价格从新疆新能源房地产开发有限责任公司昌吉市分公司购买。同年12月5日，该房产公司为第三人史伟在昌吉市房地产管理局办理了预购商品房预告登记，2017年5月4日开具全额购房发票。 2017年7月7日，第三人史伟与其妻蒋丽荣与第三人李伟签订一份房屋买卖合同约定：第三人史伟与其妻蒋丽荣自愿将坐落于昌吉市北京××路的房产以460000元的价格出卖给第三人李伟。第三人李伟向史伟支付了350000元的付款，余款110000元待办理产权证后付清。史伟将房屋的购房发票及维修基金发票交给了第三人李伟。 2018年9月13日，原告邵荣在向蒋丽荣核实了第三人李伟购买史伟及蒋丽荣案涉房屋情况后与李伟签订房屋买卖协议书。约定：李伟将史伟顶账的昌吉市北京××路的房屋出售给邵荣；价款为450000元。合同签订时一次性支付400000元，余款50000元办理完过户手续后一次性付清；由于该房屋现在无产权证，待李伟拿到产权证后七日内协助邵荣办理产权变更登记手续。协议书对其他事项作了明确约定。合同签订后，原告邵荣即将400000元房款支付给了第三人李伟。李伟将该房及维修基金发票交付给原告。后原告交纳了案涉房屋的物业费、暖气费等，并对原是毛墙毛地的房屋进行了装修，并居住至今。 2019年9月17日，原告邵荣就本院作出的查封案涉房屋的执行行为提出执行异议。本院于2019年9月20日作出（2019）新2301执异49号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。原告遂向本院提起诉讼。 另查明：案涉房屋系新疆新能源房地产开发有限责任公司昌吉市分公司开发，因该公司的原因，致使其开发的房屋至今未办理房产登记手续。 本院认为，执行异议之诉是人民法院对执行过程中当事人之间的实体法律关系争议适用审判程序予以裁决的一种实体裁判制度，且应当经过执行异议前置程序。本案原告邵荣基于对涉案房屋享有合法权益，请求排除对涉案房产的强制执行，系基于实体权利提出，且已经过执行异议前置程序，符合执行异议之诉的起诉条件。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋系第三人李伟与史伟及其妻蒋丽荣于2017年7月7日签订买卖合同，第三人李伟将大部分房款已交付第三人史伟，史伟将该房屋的购房及维修基金发票交付给李伟。2018年9月13日，原告邵荣在向第三人史伟及蒋丽荣核实情况后与第三人李伟签订买卖合同，并按约定交付房款400000元，余款50000元按合同约定在办理产权证后付清。第三人李伟将案涉房屋购房及维修基金发票交付原告。后原告在对案涉房屋进行装修后居住至今。本院查封涉案房屋的时间为2019年1月11日，原告邵荣购买涉案房屋在查封之前，且依照买卖房屋协议约定已支付价款，涉案房屋未能办理过户登记的原因不是第三人李伟及原告邵荣的过错。故本案原告邵荣购买涉案房屋的情形，符合该法律规定，其享有足以排除人民法院强制执行的所有权，原告邵荣的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告郑海江辩解理由于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 一、不得执行案涉的位于昌吉市××园的房屋。 二、位于昌吉市××园的房屋归原告邵荣所有。 本案受理费11300元，由被告郑海江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  王天红 审 判 员  王 涛 人民陪审员  潘 军 二〇一九年十二月五日 书 记 员  安 培