辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终16414号上诉人（原审原告）：张鑫，男，1981年10月28日出生，住辽宁省抚顺市东洲区。上诉人（原审原告）：杨东梅，女，1981年10月19日出生，满族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：张鑫（杨东梅丈夫），男，1981年10月28日出生，住辽宁省抚顺市东洲区。上诉人（原审被告）：辽宁大略房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区沧海路22号。法定代表人：李光波，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晓红，女，1981年5月1日出生，汉族，该公司法务，住辽宁省大连市甘井子区。上诉人张鑫、杨东梅因与上诉人辽宁大略房地产开发有限公司（以下简称“大略公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初1876号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张鑫、杨东梅上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、小区入住三年，始终为临时电，并且被上诉人一直存在私自安装电表以及委托物业违规收取电费的情况；2、因大略公司尚未取得案涉园区的房屋初始登记，案涉园区尚不能开通煤气；3、案涉园区破烂不堪，基本没有绿地，与被上诉人预售时所展示的园区景象相差甚远。大略公司辩称，按照一审答辩意见。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。大略公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.依法判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：张鑫、杨东梅诉称的逾期办证并非因大略公司原因而系情势变更及包括张鑫、杨东梅等部分业主阻碍所致。1、由于政府行为，导致大略公司办理产权证的期限延长，属情势变更；2、因施工单位仍有相关证件材料未提交至大略公司，导致大略公司办理产权证的证件不齐全，大略公司多次催缴实际施工单位向大略公司提交相关证件，但施工单位的拖延不作为导致大略公司办理产权证的时间延长；3、在大略公司施工解决电力问题时，存在部分业主阻碍电力施工的行为，其中亦包含张鑫、杨东梅的阻碍行为。故因其阻碍行为致使电力设施无法安装致使大略公司未能进行电力的验收工作，故而再次影响了办理产权证的进度。张鑫、杨东梅应自行承担相应后果。张鑫、杨东梅辩称：不同意大略公司请求。张鑫、杨东梅向一审法院起诉请求：一、判决大略公司赔偿欠缺基础设施违约金3838.94元；二、判决大略公司赔偿张鑫、杨东梅2016年10月19日至2018年5月1日期间的逾期办证的违约金5879.36元；三、本案诉讼费用由大略公司承担。一审法院认定事实：张鑫、杨东梅与大略公司签订《商品房买卖合同》，约定张鑫、杨东梅购买大略公司开发位于沈阳经济技术开发区的商品房，支付总房款525,882元。该合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.电：房屋交付之日；2.水：房屋交付之日；3.煤气：所在楼宇装修入住达到80%具备开通条件，买受人向煤气公司申报开通。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：第3项延误，按日支付已付房款十万分之一的违约金。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则出卖人按日向买受人支付已交房款十万分之一的违约金，合同继续履行”。大略公司于2015年11月1日向张鑫、杨东梅交付房屋。一审法院另查明，大略公司尚未取得案涉园区的房屋初始登记，案涉园区尚不能开通煤气。一审法院认为，《商品房买卖合同》系张鑫、杨东梅、大略公司双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据该合同约定，大略公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，否则按日向张鑫、杨东梅支付已交房款十万分之一的违约金。大略公司至今未取得案涉房屋初始登记实属违约，应当按照约定支付张鑫、杨东梅违约金，故对于张鑫、杨东梅主张2016年10月26日至2018年5月1日期间的违约金2908.13元，一审法院予以支持。关于张鑫、杨东梅提出的要求大略公司赔偿欠缺基础设施违约金的主张，因张鑫、杨东梅该项诉讼请求系依据《商品房买卖合同》第十四条第三项：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，煤气：所在楼宇装修入住达到80%具备开通条件，买受人向煤气公司申报开通。如果在规定日期内未达到使用条件，按日支付已付房款十万分之一的违约金。”计算得出，同时张鑫、杨东梅主张城市管道燃气开通并无必需达到相应入住率的规定，但该条约定系张鑫、杨东梅、大略公司双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守，张鑫、杨东梅主张仅采用该条款计算违约金，不适用该条款“基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，煤气：所在楼宇装修入住达到80%具备开通条件”的前提条件，缺少法律依据，案涉园区物业公司出具说明，证明案涉园区入住率为74%，张鑫、杨东梅不予认可，后经一审法院释明，张鑫、杨东梅仍不能提交证据证明“所在楼宇装修入住达到80%具备开通条件”，应由张鑫、杨东梅承担举证不能的不利后果，故对张鑫、杨东梅该主张一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，一审法院判决：一、被告辽宁大略房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告杨东梅、张鑫2016年10月26日至2018年5月1日逾期办证违约金2908.13元；二、驳回原告杨东梅、张鑫其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元，由被告辽宁大略房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张鑫、杨东梅提交证据一、民心网回复，证明：园区正式电及煤气未完工，需基础建设全部完毕，办理竣工验收备案手续后，才可按相关程序办理房证。证据二、物业温馨提示，证明：园区业主入住率超过80%。证据三、2018年12月11日物业发的通知，通知园区业主正式电还在施工，证明：小区验收未通过。证据四、照片10张，证明：小区验收未通过。大略公司质证意见：对证据一真实性有异议，证明问题我方不予采纳。对证据二真实性有异议，该证据没有物业公章，不是原件，是打印的图片，无法确保真实性及证明问题。对证据三真实性、关联性均有异议，不是原件没有公章，是打印图片，无法确保真实性及证明问题，且证明问题与本案无关。对证据四同证据三质证意见。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，2018年7月10日，沈阳希尔斯物业管理有限公司出具《情况说明》，内容：大略公司所开发的金沙美丽都家园（以下简称“金沙·美丽都”）于2015年10月开始向业主办理房屋交付，金沙·美丽都园区总户数共计2664户，已经实际办理装修并入住的户数为1976户，实际装修并入住率达74%。本院认为，关于张鑫、杨东梅主张的大略公司欠缺基础设施应支付违约金的问题，案涉《商品房买卖合同》约定了基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.电：房屋交付之日；2.水：房屋交付之日；3.煤气：所在楼宇装修入住达到80%具备开通条件，买受人向煤气公司申报开通。张鑫、杨东梅陈述水、电并未欠缺，但煤气未开通。大略公司提供的物业公司关于案涉园区入住率的情况说明可确定实际入住率为74%，张鑫、杨东梅提供的证据不足以证明该物业公司的情况说明与实际情况不符，故案涉园区现未开通煤气不违反本案双方的约定，又因张鑫、杨东梅提出的绿地问题未在案涉《商品房买卖合同》中进行约定，则大略公司不应承担欠缺基础设施的违约责任。关于大略公司主张的不应承担逾期办证违约责任的问题，大略公司至今尚未办理案涉园区房屋的初始登记，大略公司主张系园区业主阻碍电力施工导致逾期办证，业主对此并未认可，大略公司亦未提供证据证明其该项观点，故大略公司的该项抗辩理由不予支持。大略公司主张系第三方的违约行为导致逾期办证，大略公司并未提供证据证明本案逾期办证存在不可归责于大略公司的原因所造成，故大略公司的该项抗辩亦依据不足，不予支持。综上所述，上诉人张鑫、杨东梅及大略公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。张鑫、杨东梅交纳的二审案件受理费50元，由张鑫、杨东梅负担；辽宁大略房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费50元，由辽宁大略房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一九年十二月六日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。