浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终5095号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州恒策物业管理有限公司。住所地：浙江省杭州市拱墅区登云路518号恒策西城时代中心1幢2204A室。统一社会信用代码：91330105099273438F。 法定代表人：翟金玉，董事长。 委托诉讼代理人：陈少飞，男，该公司职工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海泊兴停车场管理有限公司。住所地：上海市杨浦区民京路853号1幢2250室。统一社会信用代码：91310110MA1G89JTXW。 法定代表人：江沁园。 委托诉讼代理人：张海军、孙雪，北京市中伦文德律师事务所律师。 原审被告：杭州华策实业有限公司。住所地：浙江省杭州市拱墅区登云路518号恒策西城时代中心裙房三层C001室。统一社会信用代码：91330105793694570H。 法定代表人：何亮。 原审被告：何纪芳，男，1960年6月19日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 原审被告：翟玉美，女，1962年10月1日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 原审被告：何亮，男，1986年9月1日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 原审被告：杭州赛码品牌管理有限公司。住所地：浙江省杭州市拱墅区登云路518号恒策西城时代中心裙房二层B033室。统一社会信用代码：91330105593083824Y。 法定代表人：何纪芳。 原审被告：杭州恒策建设有限公司。住所地：浙江省杭州市拱墅区恒策西城时代中心1幢2202A室。统一社会信用代码：913301057882923868。 法定代表人：翟玉美。 上诉人杭州恒策物业管理有限公司（以下简称恒策物业公司）与被上诉人上海泊兴停车场管理有限公司（以下简称泊兴公司）以及原审被告杭州华策实业有限公司（以下简称华策公司）、何纪芳、翟玉美、何亮、杭州赛码品牌管理有限公司（以下简称赛码公司）、杭州恒策建设有限公司（以下简称恒策建设公司）因租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2018）浙0105民初1378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2017年12月11日，泊兴公司（乙方）与恒策物业公司（甲方）、华策公司（丙方）签订车场租赁合同，约定——丙方授权甲方将坐落于拱墅区登云路518号恒策西城时代中心1幢22014A室的总面积为22000平方米的地下停车场、本广场内所有地面车位及小区内停车位租赁给乙方；租赁期限自2017年12月20日至2032年12月20日；甲方应于2017年12月20日前将达到乙方租赁条件的标的物全部移交乙方使用，租赁物交付时甲乙双方应制作书面的移交确认书；关于租金标准，约定为：三方同意租金由两部分组成，保底租金及浮动分成；保底租金的标准为每年370万元人民币，自地面商业开业率超过70%，且根据乙方提供的数据，停车收入超过每月40万元人民币起，甲方开始获得浮动分成，同时对浮动分成的具体计算方法进行了约定；自完成签署主合同及相关各项担保、应收账款质押合同当日乙方向甲方支付10万元人民币作为合同定金；乙方完成赛码公司应收账款质押合同的各项所需备案资料时乙方向甲方支付90万元人民币定金，待甲方将租赁标的物移交给乙方时，上述款项自动转为租赁款；在乙方进驻并签订《移交确认书》，且甲方履行了第九条第5、14、15项义务，且甲方配合乙方完成应收账款质押的登记备案后7个工作日内支付400万元……。合同第九条第14项约定，乙方进场接收前，甲方需拆除标的物内所有机械车位及所有地锁，甲方需维护地坪至可使用状态，并通过验收，由乙方出具书面验收合格函件。合同第十一条违约责任约定，甲方应按时交付租赁标的物，若逾期交付按合同期全部租金总额的0.07%每日向乙方支付违约金，逾期30日仍未交付的，乙方有权单方解除合同并要求甲方退回全部预付款，支付相当于一年保底租金的违约金。合同第十五条约定如协商未能解决争议……违约方应承担守约方的诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、公证费等所有相关费用。 2017年12月6日，何纪芳、翟玉美、何亮向泊兴公司出具担保函。次日，赛码公司及恒策建设公司向泊兴公司出具担保函，均承诺为恒策物业公司及华策公司就上述车场租赁合同项下义务提供连带责任保证。另赛码公司与泊兴公司签订《应收账款质押担保合同》，赛码公司以其应收账款进行质押，为恒策物业公司及华策公司就上述车场租赁合同项下义务提供质押担保。2017年12月14日，中国人民银行征信中心对应收账款质押进行登记，载明主合同金额为2500万元，同时列明的应收账款范围。 2017年12月12日，泊兴公司向恒策物业公司支付10万元，12月14日，支付90万元。12月20日，再次支付400万元。 2017年12月20日，泊兴公司与恒策物业公司进行租赁标的物移交手续，泊兴公司向恒策物业公司出具移交确认书载明：乙方确认，甲方已经按照双方于2017年12月20日签订的《租赁协议》中的相关约定（除第九条第14项外）履行完租赁标的物交付义务，并同意乙方自移交日期开始进场经营，租赁标的物相关所有收费权移交至乙方，按照协议第九条第14项中约定，甲方承诺自移交确认书签订后一个月内履行完毕该条款中约定义务。双方加盖了公章。泊兴公司代理人在该确认书中注明，同意甲方在一个月内履行完毕该条款中的约定义务，若一个月内未完成，按合同约定视为违约。原审庭审中，恒策物业公司陈述，因恒策物业公司认为接收主体不适格，故未移交停车场管理及收费权。2017年12月27日，泊兴公司致函恒策物业公司，要求交接停车场并主张违约责任。2018年1月10日、2018年1月17日，泊兴公司两次致函恒策物业公司，再次主张权利。2018年1月15日，泊兴公司设立上海泊兴停车场管理有限公司杭州分公司。此后泊兴公司再次要求进行交接，恒策物业公司仍以主体不适而拒绝交接。2018年1月23日，泊兴公司致函恒策物业公司，要求解除车场租赁合同，并要求恒策物业公司返还预付款500万元，同时承担违约责任。 原审法院另查明：至2018年1月19日，涉案停车场内尚有部分停车位未经平整。至2018年8月15日，涉案停车场内尚有部分地锁未拆除，部分车位未清理平整。泊兴公司为本次诉讼，委托北京市中伦文德律师事务所进行代理，合同约定本诉代理费20万元，反诉代理费10万元。泊兴公司另支付公证费用10000元。 泊兴公司于2018年2月5日提起本案诉讼，诉请判令：1、解除泊兴公司与恒策物业公司、华策公司于2017年12月11日签订的《车场租赁合同》；2、恒策物业公司返还全部预付款500万元；3、恒策物业公司承担因租赁物逾期交付而产生的违约金612500元（自2017年12月20日起算，暂计算至2018年1月24日，应计算至实际支付之日，按2500万元基数，日万分之七标准计算）；4、恒策物业公司承担因合同解除而产生的违约金370万元；5、恒策物业公司支付律师费30万元、公证费1万元；6、恒策物业公司承担诉讼费；7、其余原审被告对上述义务承担连带责任；8、赛码公司以其在《应收账款质押合同》项下登记的应收账款对上述义务承担质押担保责任，泊兴公司有权就该应收账款优先受偿。原审诉讼中，恒策物业公司提起反诉，诉请判令：1、确认合同于2018年2月1日解除；2、泊兴公司承担违约金370万元；3、泊兴公司赔偿机械车位和地锁的损失200万元，并赔偿因拆除机械车位和地锁的费用20万（以评估为准）；4、泊兴公司支付律师费21万元；5、泊兴公司承担全部反诉费用。原审审理中，恒策物业公司表示放弃第4项反诉请求。 原审法院审理认为：华策公司、何纪芳、翟玉美、何亮、赛码公司、恒策建设公司经依法传唤未到庭，视为放弃答辩权利。恒策物业公司、泊兴公司、华策公司签订的车场租赁合同，系各方的真实意思表示，依法有效，对各方均具有拘束力。因合同履行过程中，各方发生争议，泊兴公司于2018年1月23日致函恒策物业公司及华策公司要求解除合同，原审庭审中，恒策物业公司对此无异议，原审法院予以确认。合同解除后，未履行部分，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系租赁合同，泊兴公司作为承租方，主要义务为支付租金，泊兴公司在签约后已经按约履行了款项支付义务。恒策物业公司作为出租方主要义务为交付租赁物。车场租赁合同对于停车场的交付时间和交付条件都进行了明确约定。至交付日双方进行了部分交接手续，但恒策物业未交付停车场的经营权，此后至诉讼，恒策物业均未向泊兴公司交付租赁停车场。恒策物业公司未能按约交付租赁物，未履行合同主要义务构成违约。恒策物业公司辩称，因泊兴公司经营权限不符合相关行政管理规定，故而未予以交付。原审法院认为，首先泊兴公司作为承租方，有权要求交付租赁物，而合同对于泊兴公司作为接收主体在资质上并未另作约定。其次从行政管理层面泊兴公司是否符合相关规定，应由相应职能部门进行管理认定，恒策物业公司并不能以此作为不履行合同义务的理由。再次，泊兴公司于2018年1月15日在杭设立分公司，积极为履行合同而做准备。但诉讼过程中，恒策物业公司仍未能完成维护地坪、拆除地锁等义务，可见恒策物业公司并未能积极筹备履行合同义务，综上，原审法院对恒策物业关于泊兴公司系违约方的主张不予采信。恒策物业公司未按约履行合同主要义务，构成根本违约，泊兴公司据此主张其承担违约责任，原审法院予以支持。车场租赁合同约定“甲方应按时交付租赁标的物，若逾期交付按合同全部租金总额的0.07%每日向乙方支付违约金，逾期30日仍未交付的额，乙方有权单方解除合同并要求甲方退还全部预付款、支付相当于一年保底租金的违约金”。据该约定，违约方应依据是否继续履行合同而以不同方式承担违约责任，现泊兴公司主张解除合同，故依据合同约定，恒策物业公司应全部退还预付款并支付违约金。违约金的数额合同约定为一年的保底租金即370万元，原审法院综合考虑泊兴公司的损失，认为该约定的违约金数额过高，酌情确认由恒策公司承担违约金100万元。对于泊兴公司主张的逾期交付违约金，原审法院不予支持。泊兴公司作为守约方，主张因诉讼产生的代理费及公证费，原审法院予以支持。何纪芳、翟玉美、何亮、赛码公司、恒策建设公司作为保证人，对上述恒策物业公司的债务承担连带责任，同时泊兴公司有权就赛码公司质押的合法持有的全部应收账款享有优先受偿权。华策公司虽作为产权人参与合同的签订，但并非保证人，泊兴公司主张其承担连带保证责任，缺乏合同和法律依据，原审法院不予支持。恒策物业公司主张泊兴公司违约并据此主张违约金及地锁、机械车位拆除费、律师费，原审法院认为缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第七十五条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审法院于2019年4月18日判决：一、泊兴公司与恒策物业公司、华策公司于2017年12月11日签订的车场租赁合同于2018年1月23日解除；二、恒策物业公司于判决生效之日起十日内返还泊兴公司预付款项5000000元；三、恒策物业公司于判决生效之日起十日内支付泊兴公司违约金1000000元；四、恒策物业公司于判决生效之日起十日内支付泊兴公司律师费300000元、公证费10000元；五、何纪芳、翟玉美、何亮、赛码公司、恒策建设公司对上述恒策物业公司所负债务承担连带责任；六、泊兴公司有权就合同编号为2017-HZXCXM-02-保-004《应收账款质押担保合同》项下所有的应收账款享有优先受偿权；七、驳回泊兴公司的其他诉讼请求；八、驳回恒策物业公司的其他反诉请求；当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本诉案件受理费79158元、保全费5000元，合计84158元，由泊兴公司负担28957元，由恒策物业公司负担55201元；反诉受理费27250元、保全费5000元，合计33250元，由恒策物业公司负担；何纪芳、翟玉美、何亮、赛码公司、恒策建设公司对恒策物业公司所应承担的诉讼费承担连带责任。 宣判后，恒策物业公司不服，向本院提起上诉称：1、原审判决认定上诉人违约无事实依据，是错误的；2、原审判决认定上诉人未积极履行合同义务是错误的。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求、支持上诉人的原审全部反诉请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 泊兴公司答辩称：原审判决认定上诉人违约有事实和法律依据。原审判决认为上诉人未积极履行合同义务也有事实及法律依据。诉讼费应由上诉人承担。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。 本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”泊兴公司在原审诉讼中提交的证据可以证实恒策物业公司未按约交付停车场的经营权，直至本案诉讼，恒策物业仍未按约向泊兴公司交付租赁停车场，恒策物业公司不能提交足以反驳的相反证据，依法应自担举证不能的不利后果，原审判决据此认定恒策物业公司未履行其合同义务而构成违约，并依此判令其承担相应的违约责任系正确。恒策物业公司反诉要求判令泊兴公司承担违约责任缺乏事实依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。恒策物业公司的上诉理由依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费95000元，由上诉人杭州恒策物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一九年十二月三日 书记员 王 勤