甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2019）甘0902民再3号抗诉机关:酒泉市人民检察院。申诉人（原审被告）:酒泉东方物业管理有限公司，统一社会信用代码91620902925114210C。法定代表人：洪某。委托诉讼代理人：陆某，甘肃锐镝律师事务所律师。被申诉人(原审原告)：张某，甘肃省临夏回族自治州人，现住甘肃省酒泉市。申诉人酒泉东方物业管理有限公司(变更前为酒泉东方大明房地产有限责任公司)因与被申诉人张某商品房买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）甘0902民初1147号民事判决，向酒泉市人民检察院申诉。酒泉市人民检察院作出酒检民（行）监﹝2019﹞62090000005号民事抗诉书，向酒泉市中级人民法院提出抗诉，酒泉市中级人民法院作出（2018）甘09民抗4号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。酒泉市人民检察院指派检察员王某出庭。申诉人酒泉东方物业管理有限公司委托诉讼代理人陆某和被申诉人张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。酒泉市人民检察院提出抗诉意见：酒泉市肃州区人民法院（2018）甘0902民初1147号民事判决存在认定的基本事实缺乏证据证明；适用法律错误；审判程序违法，侵害了申诉人的诉讼权利，导致判决结果有误等问题，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项，第二百零八条第一款的规定，应依法再审。申诉人酒泉东方物业管理有限公司称，本案不应该适用速裁程序，原告的诉讼已超过诉讼时效，原判认定事实错误，我方交房时间为2014年6月6日，原审认定为2014年8月11日，请求依法改判。被申诉人张某辩称，即使认定交房时间为2014年6月6日，酒泉东方物业管理有限公司也存在违约。原审原告张某向本院起诉请求:1.请求判令被告酒泉东方大明房地产有限责任公司支付违约金7261.8元；2.依法判令本案诉讼费用由被告承担。本院原审认定事实：2012年11月6日，原告张某与被告酒泉东方大明房地产有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为GF-2000-0171，合同约定被告将位于酒泉市××区面积为127.2平方米楼房以每平米4290元卖给原告，房屋总价545688元，双方定于2014年3月30日前交付使用房屋，逾期从次日始承担已交房款万分之一的违约金。签订合同后，原告合计缴纳房款545688元。2014年8月11日原告与酒泉市东方大明物业管理有限公司签订装修管理服务协议后，被告将房屋钥匙交付原告。本院原审认为：原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，被告辩称并未延期交房，但没有证据证实交房时间，就应以原告签订物业协议领钥匙的时间为准，被告称原告延期缴纳房款违约在先，未提供证据，也未提供反诉状，也未缴纳反诉费，不予认定。对于被告提出原告起诉时已过诉讼时效，因原告一直在信访、上访主张自己的权利，要求被告履行义务，应视为诉讼时效中断，且房屋产权证未办理，合同未履行完毕，故不予认定超过诉讼时效。原、被告于2012年11月6日签订合同，约定于2014年3月30日交房，实际交房日期为2014年8月11日，违约天数为134天，原告缴纳房款545688元，故违约金的计算方式为545688××134＝7312.21元，因原告只诉求7261.8元违约金，故本院按7261.8元认定违约金金额。本院原审判决：被告酒泉东方大明房地产有限责任公司支付原告张某违约金7261.8元，该款项限判决生效后三日内付清。案件受理费减半收取25元，由被告酒泉东方大明房地产有限责任公司负担。申诉人酒泉东方物业管理有限公司围绕其申诉请求依法提交以下证据：1、张某与酒泉东方物业管理服务中心于2014年6月6日签订的装修管理服务协议、东方名都房屋验收确认表、装修申请表、资料（物品）领用登记表、自行装修承诺书、装修申请单，拟证明张某实际领取钥匙的时间为2014年6月6日。经质证，张某均无异议。本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院再审认定事实如下：申诉人与被申诉人于2012年11月6日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定被申诉人购买的房屋房款总金额为545688元，约定付款方式按照按揭方式付款。合同中写明2012年11月6日签订合同当日张某已付缴纳购房款327688元，剩余购房款218000元办理银行按揭。买受人逾期付款的违约责任约定为:买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（按比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。合同约定申诉人酒泉东方物业管理有限公司应当在2014年3月30日前将符合条件的商品房交付给被申诉人张某，若遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，申诉人可据实予以延期。2014年6月5日，被申诉人张某向申诉人递交装修申请表，2014年6月6日，双方签订《装修管理服务协议》，张某领取了装修钥匙。原审依据原告提交的《前期物业管理服务协议》，认定申诉人实际交房日期为2014年8月11日，该服务协议内容主要为物业管理服务工作中双方的权利义务，未涉及交付房屋的内容，原审据此认定与事实不符。另查明，申诉人酒泉东方大明房地产有限责任公司已于2019年1月28日变更为酒泉东方物业管理有限公司。再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案系张某认为申诉人酒泉东方物业管理有限公司迟延交付商品房引发的纠纷，故本案的焦点问题系申诉人酒泉东方物业管理有限公司是否存在迟延交付商品房的违约行为，迟延交付商品房是否有正当理由以及应否承担违约责任。根据本案查明的事实，双方约定被申诉人缴纳部分房款，其余以按揭方式付款，合同签订之日被申诉人即按照合同约定缴纳了自己应缴纳的部分，剩余房款办理了按揭支付，完成了付款义务，被申诉人在没有正当理由的情况下，应当在2014年3月30日前给张某缴纳房屋，被申诉人于2014年6月6日给张某交付装修钥匙，被申诉人实际占有使用该房屋，应视为申诉人即日起交付了房屋，存在延迟交房的违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，给张某承担违约金，违约金的计算应按照已交付房价款万分之一计算，即：545688××67天（2014年3月31日至2014年6月6日）＝3656元。被告提出原告起诉时已过诉讼时效，因原告起诉前曾信访、上访主张自己的权利，要求被告履行义务，应视为诉讼时效中断，且房屋产权证未办理，合同未履行完毕，故本案未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2018）甘0902民初1147号民事判决；二、申诉人酒泉东方物业管理有限公司支付被申诉人张某违约金3656元；三、驳回被申诉人张某的其他诉讼请求。案件受理费25元，由申诉人酒泉东方物业管理有限公司负担13元，被申诉人张某负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审 判 长 邵瑞华人民陪审员 陈治林人民陪审员 王敬萍 二〇一九年十二月十日书 记 员 赵鹏丽