四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终2860号 上诉人（原审原告）：罗玉虎，男，1971年10月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人（原审原告）：罗春戎，女，1975年2月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人共同委托诉讼代理人：张雪，四川酒都律师事务所律师。 上诉人共同委托诉讼代理人：张敏，四川酒都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸航天路中段宜都莱茵河畔小区香梅花园11幢1-2层附3号-1。 法定代表人：宋渊，董事长。 委托诉讼代理人：胡扬，公司员工。 委托诉讼代理人：仇艳，公司员工。 上诉人罗玉虎、罗春戎因与被上诉人宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司（以下简称大地坡丽雅公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初756号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗玉虎、罗春戎向本院上诉请求：1.撤销本案一审判决，依法改判大地坡丽雅公司支付罗玉虎、罗春戎初始登记和转移登记逾期违约金共计36599元；2.诉讼费由大地坡丽雅公司承担。事实和理由：一审法院确认大地坡丽雅公司仅承担逾期办理转移登记的违约责任，明显违反《中华人民共和国合同法》关于格式条款的规定。1.《商品房买卖合同》第13页关于“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加”符合《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款关于格式条款的规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，应按罗玉虎、罗春戎的理解予以解释；2.一审法院认为初始登记逾期和转移登记逾期是同一违约行为属认定事实错误，两者虽存在联系却是两个独立的行为，在提交资料、办证结果、时间顺序、合同约定方面均是不同体现，二者逾期是两个违约行为，分别违反了不同的合同条款；3.本案合同约定日违约金按已付购房款的万分之一（初始登记）、十万分之五（转移登记），远远低于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，在初始登记和转移登记同时逾期的时间段只也主张了初始登记违约金，没有累加计算，一审法院以《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第二十九条规定仅支持转移登记违约金系适用法律错误。 大地坡丽雅公司辩称，一审法院确认大地坡丽雅公司仅对逾期办理房屋所有权转移登记承担相应责任，不支持逾期办理楼栋初始登记违约金合法合理。1.根据《商品房买卖合同》第二十条第（二）款第（2）项约定，大地坡丽雅公司不能因为同一违约行为导致的违约后果承担双重违约责任，初始登记逾期的结果已被产权转移登记逾期所吸收，违约金不应累加计算，房屋初始登记逾期也未造成任何损失；2.大地坡丽雅公司按照合同约定交付房屋，罗玉虎、罗春戎占有了房屋并获得房屋所有权证书，实现了物权权利，不动产登记证也使原有的国有土地使用权提前实现，违约金主要是补偿性为主、惩罚性为辅，应结合违约责任大小、损失多少等因素综合考虑，另外，《商品房买卖合同》系四川省建设厅、四川省工商行政管理局提供的统一合同文本，并非大地坡丽雅公司提供的格式合同，不应按照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定进行解释。 罗玉虎、罗春戎向一审法院起诉请求：1.判令大地坡丽雅公司支付逾期办理楼栋初始登记和转移登记的违约金36599元；2.本案诉讼费由大地坡丽雅公司承担。 一审法院认定事实：2015年11月17日，罗玉虎、罗春戎（买受人）与大地坡丽雅公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买大地坡丽雅公司开发建设的“丽雅龙城”小区住宅一套，预测建筑面积103.62㎡，套内建筑面积84.87㎡，购房总价款699797元。针对房屋所在楼栋完成初始产权登记的期间和分户产权转移登记的办理期间，《商品房买卖合同》第二十条约定为“出卖人应当在2016年3月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，每逾期一日，出卖人需按买受人已付房款的万分之一支付违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的十万分之五向买受人支付违约金（买受人办理房屋交付手续时，未能向出卖人提供或者提供不符合相关行政部门规定的有效的办理权属登记的资料及相关费用的除外）。该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”商品房买卖合同未对土地使用权证的办理作出约定。 对合同项下商品房房屋产权证及土地使用权证的办理期间，《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）第十二条对前述《商品房买卖合同》第二十条补充约定为“……3.如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’；……5.买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的365天内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理；……6.因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担任何法律责任。” 上述合同、补充协议签订后，罗玉虎、罗春戎按约向大地坡丽雅公司付清了全部购房款。2016年4月24日，大地坡丽雅公司向罗玉虎、罗春戎交付了房屋，罗玉虎、罗春戎在接房当日依据当时的契税缴纳政策向大地坡丽雅公司交纳了契税5248.48元、相应维修基金9325.8元和办理房屋权属登记的其他资料。2017年8月21日，大地坡丽雅公司办理完毕丽雅龙城小区13栋的初始登记；同年9月18日，罗玉虎、罗春戎所购房屋的《不动产权证书》办理完毕。 另查明：2016年8月，因宜宾市即将成立“不动产登记中心”，启动《房屋所有权证》和《土地使用权证》“双证合一”统一办理的新规，宜宾市房地产管理局停止了受理《房屋所有权证》的单独办理工作。同年11月1日，宜宾市不动产登记中心成立，全面启动不动产登记工作，原由房地产管理局、国土资源局分别单独办理颁发的《房屋所有权证》和《土地使用权证》自此“合二为一”，由新成立的不动产登记中心统一办理颁发“不动产权证书”。在办证新规颁布施行前，原单独办理完毕《房屋所有权证》，后续办理《土地使用权证》阶段所需通过的“工程建设竣工用地验收”及“不动产权籍调查”等提前至“不动产权证书”申办时一并提交。 2018年4月17日，宜宾市房地产管理局针对“丽雅龙城”小区的办证问题出具了《情况说明》，该说明载明“……按部省关于不动产统一登记工作的部署安排，2015年以来逐步推进不动产登记改革，期间涉及业务办件系统升级改造，信息数据整合，国土房管职能交接，于2016年6月进行试运行，10月31日试运行结束，丽雅龙城项目权证及相关业务办理时正处于不动产统一登记机构职能调整期间，权证办理客观上受到影响，企业延迟办证确存在登记制度改革的不可抗因素。” 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约朿力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同吋，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同及补充协议中明确约定了因出卖人未能在约定期限内办埋楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的违约责任，而大地坡丽雅公司确系逾期完成案涉楼栋所有权初始登记和房屋所有权转移登记的办理，故大地坡丽雅公司存在违约行为。 综合全案，本案的争议焦点为：1.不动产统一登记的改革转换和契税优惠政策是否属于大地坡丽雅公司的免责事由；2.大地坡丽雅公司是否应当向罗玉虎、罗春戎同时承担支付逾期办理楼栋所有权初始登记和房屋所有权分户转移登记的违约金及违约金如何计算。 关于焦点1，根据本案查明的事实，办理案涉楼栋初始产权登记完成的时间应为2017年8月21日前，而大地坡丽雅公司实际办理完成的时间为2017年9月18日。虽然大地坡丽雅公司提供了《宜宾市房地产管理局关于办理丽雅龙城项目相关业务的情况说明》，主张案涉楼栋初始登记的办理因处于不动产统一登记的改革期间，系政策原因迟滞了权证的办理，但该份情况说明中对于处于该段权证办理改革筹备及施行期间内，对比原正常所需的办证期间，因办证改革而导致的办证迟滞时限、程度均不明确，对于是否必然会致案涉楼栋的初始权属登记延迟至2017年8月21日方能完成未作确认，故大地坡丽雅公司以该份情况说明为凭抗辩逾期办理楼栋初始权属登记系因政策的影响所致，证据不足，其主张免除全部逾期办理初始权属登记违约责任的理由不能成立。 《商品房买卖合同》约定：商品房交付后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的十万分之五向买受人支付违约金。本案中，双方均认可案涉房屋交付时间为2016年4月24日，依照《商品房买卖合同》约定，大地坡丽雅公司应在2016年4月24日起的365日内即2017年7月24日前，为罗玉虎、罗春戎办理完毕房屋权属证书。现大地坡丽雅公司为罗玉虎、罗春戎办理完毕分户权属登记的时间为2017年9月18日，其抗辩系因“双证合一”的办证改革所致，但结合案涉楼栋初始登记办理完成的时间（2017年8月21日），能够认定分户权属登记的逾期办理系因所在楼栋初始登记的迟延而迟延，基于此，大地坡丽雅公司针对逾期完成分户权属转移登记办理的免责理由不能成立。 关于焦点2，考量楼栋所有权初始登记与房屋所有权转移登记的关系，此两种违约后果系同一违约行为所致，且《商品房买合同》第二十条第（二）款第（2）项约定“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加”，故两种违约后果不宜重复评价，双重处罚。 大地坡丽雅公司提出迟延办证并未对罗玉虎、罗春戎造成实际损失，并以双方合同约定的违约金过高主张予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，鉴于罗玉虎、罗春戎未能证明楼栋初始登记和房屋转移登记逾期对其造成的实际损失，综合本案的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，对大地坡丽雅公司基于同一违约行为而致的两种违约后果，确认其仅承担逾期办理房屋所有权转移登记违约金的违约责任。经核算，大地坡丽雅公司应当向罗玉虎、罗春戎支付的违约金数额为5108.52元（699797×0.00005/日×146日）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民井和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决：宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司于本判决生效之日起10内支付罗玉虎、罗春戎违约金5108.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费714元，由罗玉虎、罗春戎负担286元，宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司负担428元。 二审期间，当事人未提交新证据。对一审查明的双方当事人无争议的事实，本院予以确认。 本院认为，一审法院认定罗玉虎、罗春戎与大地坡丽雅公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方当事人均无异议，本院予以确认。《商品房买卖合同》中第二十条第（二）款第（2）项约定“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”该约定是罗玉虎、罗春戎与大地坡丽雅公司作为平等民事主体之间约定的违约条款，一审判决对该条款内容的解释符合通常理解之意，与《中华人民共和国合同法》第四十一条关于格式合同的解释之规定并无矛盾，不能以此作加重大地坡丽雅公司责任的解释。罗玉虎、罗春戎并未提交证据证实其因大地坡丽雅公司的登记违约行为产生任何损失，且罗玉虎、罗春戎主张的初始登记违约金与转移登记违约金均系初始登记迟延所致，故一审判决以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出违约金的认定，于法有据，本院予以确认。 综上所述，罗玉虎、罗春戎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费715元，由罗玉虎、罗春戎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 张力骁 审 判 员 陈 曦 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 陈河潘 书 记 员 黄明慧