贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终9517号上诉人（原审被告）：龚洪荣，女，1985年10月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：向碧章（系龚洪荣之夫），住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审被告）：向碧章，男，1979年3月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：贵州至信物业服务有限公司，住贵州省贵阳市南明区太慈桥黄岭路79-83天海青城17号2单元5层3号。法定代表人：王能干，该公司总经理。委托诉讼代理人：李灯明，贵州贵正律师事务所律师。上诉人向碧章、龚洪荣因与被上诉人贵州至信物业服务有限公司（以下简称至信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初7645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。向碧章、龚洪荣上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人根据贵州宏翔房地产开发有限公司（以下简称宏翔房开）与上诉人签订的《商品房买卖合同》中附件十二《合同补充协议》中第一条约定，于交房时与贵阳伟达物业管理有限公司（以下简称伟达物业公司）签定了《格林博邸前期物业管理服务合同》和《房屋装修管理服务合同》及交纳1000元的装修押金。根据《物业管理条例》第二十一条和第三十三条规定，实属有效合同，上诉人享有合法权益。被上诉人主张其系该小区房地产开发企业依法选聘的物业服务企业，自2013年一直为该小区提供物业服务，但却未通知和到户与上诉人书面签订《物业服务合同》，从未公示依法选聘的前期物业服务合同、招投标号及相关资质和相关物价管理部门的审批文件收费标准的情况下，上诉人有理由怀疑其物业选聘违法。其次，上诉人在不知情的情况下不知应向哪家物业公司履行交纳服务费，被上诉人没有提供透明服务，上诉人不能得到透明的服务标准，也无法知晓怎样接受服务标准与履行服务的标准，同时无法约束被上诉人的行业服务标准，故上诉人并非拒不交纳物业服务费。所以被上诉人是放弃服务行为，上诉人不存在与被上诉人有服务与被服务的关系，依据《合同法》，合同无效。2、一个合格物业公司应该建立达到合格行业服务标准和良好的沟通基础，可被上诉人从未对上诉人有过当面沟通协商、民意调查交流服务，上诉人并未收到被上诉人出具的书面交费催告通知，实则是放弃性服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，上诉人应享有合法权益。3、被上诉人提供的物业服务质量极差，没有履行相关义务，实属极度敷衍，甚不作为，形式服务，违背事实。且被上诉人违反了《物业管理条例》第49条，占用公共基础设施非法营利，应当承担法律责任。至信物业公司辩称：1、一审认定事实清楚，适用法律正确，结果合理。2、上诉人陈述的上诉理由在一审已经陈述过，因为没有提出相应的证据，一审没有支持，所以被上诉人认为上诉人的上诉理由不能成立。至信物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2017年9月1日至2019年3月30日的物业服务费1990元；2、被告支付违约金101.49元（从2019年3月30日起按每日5.97元的标准计算至付清款项时止）；3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告至信物业公司（乙方）于2014年11月18日与宏翔房开（甲方）签订《格林博邸前期物业服务合同》，主要约定：甲方选聘乙方对“格林博邸小区”提供前期物业管理服务，收费标准选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：小高层电梯房每月每平方米1.2元，多层步梯方每月每平方米0.6元，临街商业每月每平方米2元（不含公共水电费）；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务；业主根据合同约定收房之日起全额缴纳物业服务费用；物业服务费用按年或按季度交纳，业主或物业使用人应在每年或者每季度5号前履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未按时足额交纳物业服务费用，应按每天未付款项的3‰的标准向乙方支付滞纳金；合同约定试用期为三个月，试用期结束后，本合同顺延至格林博邸业主委员会成立后与新选聘物业公司签订物业服务合同生效之日止；本合同从2014年12月1日生效，生效之日起由乙方按照本合同约定向业主收取相应费用。合同并对其他相关事项进行了约定。合同签订后原告至信物业公司于2014年12月1日正式入驻小区，对“格林博邸小区”提供了物业管理服务。被告龚洪荣、向碧章系“格林博邸小区”A10栋2单元1楼2号业主，房屋面积92.13平方米，因其未向原告至信物业公司交纳物业管理费，原告遂诉至法院，提出诉请同前。审理中，原告提交了《商品房买卖合同》、《格林博邸前期物业服务合同》、工资册、业务保修处理记录表、保安巡逻签到表、照片、部分电梯维修检测费发票、垃圾清运费发票、公共区域水电费发票，证明被告系案涉小区的业主，原告为案涉小区提供物业服务。被告提供《格林博邸前期物业服务合同》、截图、照片等证据，用以证明2013年8月21日伟达物业公司与被告签订物业服务合同。证明小区环境差，原告没有履行相关义务，没有提供应有的物管服务。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。原告至信物业公司与宏翔房开签订《格林博邸前期物业服务合同》，合同签订后原告向“格林博邸小区”提供相应的物业服务。《格林博邸前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合同对格林博邸小区全体业主具有约束力。被告作为小区业主接受了原告相应的物业管理服务，应当履行支付物业服务费的义务。现原告按照合同约定的收费标准每平方米建筑面积1.2元向被告收取物业管理费，不违反法律规定。被告房屋建筑面积为92.13平方米，其应当向原告支付所欠2017年9月1日起至2019年3月30日共18个月的物业管理费共计1990元，对原告的此项诉请，一审法院依法予以支持。鉴于原告在提供物业管理服务过程中存在物业服务不到位的情形，故一审法院对原告主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、龚洪荣、向碧章于本判决生效之日起十日内，支付物业服务费1990元贵州至信物业服务有限公司；二、驳回贵州至信物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由龚洪荣、向碧章承担。二审中，当事人没有提交新证据，经本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，至信物业公司与宏翔房开公司签订了《格林博邸前期物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该前期物业服务合同对全体业主具有约束力，且约定其合同效力延至小区业委会成立后与新的物管企业签订合同时止，上诉人以其未与被上诉人单独签订物业服务合同为由辩称不应承担合同义务，与法律规定不符，本院不予支持。至于至信物业的进驻是否经过招投标程序，属于行政主管部门的行政主管范围，不影响本案民事合同的效力。关于上诉人以被上诉人存在小区违规设置广告牌、新开通门道、小区秩序脏乱差等服务质量不达标为由抗辩支付物业服务费的问题，因物业服务合同系集体签约、共同履行的合同，不能以小区特定业主的标准衡量物业服务的质量，否则将造成部分业主任性解释服务质量标准并拒付物业费，一方面导致同一小区的业主享受同样的服务却有的正常缴费有的少缴甚至不缴费的不公平现象。一方面造成物业服务企业因部分业主长期接受服务却不缴费而难以维持正常的物业服务，导致小区无法形成正常的生活秩序和宜居环境，最终损害全体业主的共同利益。故对上诉人以服务质量不达标为由拒不缴纳物业费的主张，不予支持。上诉人若坚持认为被上诉人的物业服务存在过错对其个人造成损害的，可以另行主张损失赔偿。若认为被上诉人的物业服务侵犯小区全体业主共同利益的，可以通过成立业委会、召开业主大会，形成业主共同意志，向物业企业主张排除妨害、公布或支付业主共同收益、甚至解除合同。综上所述，龚洪荣、向碧章的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人向碧章、龚洪荣负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇一九年十二月二十日书记员 王凤霞