湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初11272号原告：广州奥园物业服务有限公司浏阳分公司，营业场所浏阳市关口办事处商会大厦8楼。法定代表人：齐鹏超。委托诉讼代理人：石峰，男，1982年4月17日出生，汉族，住浏阳市，系广州奥园物业服务有限公司浏阳分公司项目经理。委托诉讼代理人：雷丹，女，1986年10月16日出生，汉族，住浏阳市，系广州奥园物业服务有限公司浏阳分公司员工。被告：寻永航，男，1976年12月21日出生，汉族，住浏阳市。委托诉讼代理人：张汝芹，浏阳市公信法律服务所法律工作者。原告广州奥园物业服务有限公司浏阳分公司（以下简称奥园物业公司）与被告寻永航物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告奥园物业公司的委托诉讼代理人石峰、雷丹，被告寻永航的委托诉讼代理人张汝芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告奥园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交纳所拖欠的物业费等费用合计11649.45元；2、本案诉讼费由被告负担。被告寻永航的主要答辩意见：1、本案原告主张的收费标准过高，且未经过相关部门审批；2、双方于2017年12月31日才签订前期物业服务协议，原告不应主张协议签订前的物业服务费。综上所述，请求法院查清事实后依法判决驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：奥园物业公司系一家经批准从事物业管理服务的公司。2016年3月30日，寻永航与浏阳奥园广场房地产开发有限公司签订《浏阳市商品房买卖合同》2份，购买了浏阳奥园广场房地产开发有限公司所有的位于浏阳奥园广场项目2栋240号、241号商铺。浏阳奥园广场房地产开发有限公司分别于2017年8月20日、8月24日向寻永航发出《收楼通知书》2份，内容包括：1、阁下购买的房屋已具备与我司签订的《商品房买卖合同》约定的交付使用条件，请在2017年8月30日前/9月1日前办妥接收手续及缴清相关费用；2、本通知书告知的收楼之日，房屋已符合交付标准，您应按约向广州奥园物业服务有限公司浏阳分公司缴纳物业管理服务费。2017年12月31日，寻永航作为甲方，奥园物业公司作为乙方，签订《前期物业服务协议》，协议约定：1、甲方所购物业为该广场2栋240、241单元，面积各为59.66平方米，物业类型为商铺；2、物业管理期限由2017年8月30日起至业主委员会依法与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止，甲方接受乙方为该广场的物业服务企业；3、物业管理服务事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木、喷泉、建筑小品等的养护和管理，公共环境卫生，包括公共场所、物业共用部位的清洁卫生、外墙清洗、垃圾的收集和清运等；4、物业管理服务费按甲方单元的建筑面积计算，2017年9月1日至2019年8月31日期间按3元/月/平方米的标准向甲方收取，每月物业管理服务费各为178.98元；5、每月度物业服务费及其他应缴费用等由甲方于该月度10日前向乙方缴付；6、甲方未按本协议约定期限交付物业服务费、水电费及其他费用，甲方须在乙方催告后7天内付清所欠费用，并按所欠费用总额每日2‰标准支付违约金，违约金的计算期自应付之日起开始计算。合同还对其他事项进行了约定。寻永航因拖欠奥园物业公司2017年9月1日起至2019年8月31日期间物业服务费共计8591.04元，且经奥园物业公司催要后仍未缴纳，奥园物业公司遂诉至法院。另查明：1、寻永航所购买的商铺均尚为毛坯房；2、诉讼过程中，寻永航向本院提交了浏发改价发[2017]8号《浏阳市发展和改革局文件》，该文件转发湖南省发展和改革委员会、湖南省住房和城乡建设厅《关于印发〈湖南省物业服务收费管理办法〉的通知》，该文件通知的第二项内容为“业主未使用物业应按时缴纳物业服务费，实行政府指导价的收费标准按照不高于审定的物业服务收费标准的70%交纳，实行市场调节价的收费标准由建设单位或业务委员会与业主在物业服务合同中约定”，《湖南省物业服务收费管理办法》第七条第二款内容为“保障性住房、房改房、老旧住宅小区、业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务收费实行政府指导价；别墅、其它非住宅及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务收费实行市场调节价。3、奥园物业公司主张的涉案小区的物业服务收费标准已经相关部门审批通过。以上事实，有双方当事人的陈述、《前期物业服务协议》、《浏阳市商品房买卖合同》、《收楼通知书》等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案奥园物业公司与寻永航签订的《前期物业服务协议》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对合同双方均具有约束力。且物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳。奥园物业公司按照合同约定为浏阳奥园广场提供了物业服务，寻永航作为该小区业主，理应按合同约定向奥园物业公司交纳2017年9月1日至2019年8月31日期间的物业服务费用。另，本案商铺虽为毛坯房，但参考浏发改价发[2017]8号《浏阳市发展和改革局文件》的内容，商铺收费实行市场调节价，业主未使用物业应按时缴纳物业服务费，收费标准由建设单位或业务委员会与业主在物业服务合同中约定。本案《前期物业服务协议》并未对此进行约定，故寻永航应当按全额交纳物业服务费。综上所述，对于奥园物业公司要求寻永航支付物业服务费8591.04元的诉讼请求，本院予以支持。对于奥园物业公司主张的违约金诉请，双方在《前期物业服务协议》中对此有约定，但约定的违约金标准过高，本院酌定违约金为500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、寻永航于本判决生效之日起五日内支付广州奥园物业服务有限公司浏阳分公司自2017年9月1日至2019年8月31日期间产生的物业管理服务费8591.04元、违约金500元，合计9091.04元；二、驳回广州奥园物业服务有限公司浏阳分公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由广州奥园物业服务有限公司浏阳分公司负担5元，由寻永航负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  余园静二〇一九年十二月四日法官助理陈雅芳书记员左芬附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。