广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4817号 上诉人（一审原告）：柳州市连华房地产开发有限公司（以下简称连华房开公司），住所地：柳州市北站路16号（惠柳京都3栋）。 法定代表人陈海连，该公司董事长。 委托代理人平颖，广西万然律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：宋孟壎，女，1948年5月7日生，汉族，住柳州市鱼峰区。 被上诉人（一审被告）：宋朗壎，男，1961年7月21日生，汉族，住柳州市鱼峰区。 二被上诉人的共同委托代理人梁文庆，柳州市正明法律服务所法律工作者。 一审第三人柳州市柳报房地产开发公司（以下简称柳报房开公司），住所地：柳州市中山西路67号8楼。 法定代表人陈胜利，该公司董事长。 上诉人连华房开公司因与被上诉人宋孟壎、宋朗壎、一审第三人柳报房开公司案外人执行异议之诉一案，不服柳州市城中区人民法院（2016）桂0202民初2214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 一审法院经审理查明：该院依据已经发生法律效力的（2012）城中民二初字第871号民事判决、（2013）柳市民一终字第480号民事判决，根据宋孟壎、宋朗壎强制执行申请，于2015年8月27日作出（2014）城中执字第162-4号执行裁定书裁定：拍卖被执行人柳报房开公司所有的位于柳州市惠柳京都x栋x号、x栋x号、x栋x号、x栋x号共四处房产。连华房开公司作为案外人提出执行异议，请求该院中止对（2014）城中执字第162-4号执行裁定书的执行。该法院于2016年5月6日作出（2016）桂0202执异1号执行裁定书裁定：驳回连华房开公司的执行异议。连华房开公司不服（2016）桂0202执异1号执行裁定书，遂诉至法院，请求：一、停止对柳州市“惠柳京都”x栋x号、x栋x号、x栋x号、x栋x号房产的强制执行。二、确认柳州市“惠柳京都”xx栋x号、x栋x号、x栋x号、x栋x号房产归连华房开公司所有。三、本案的诉讼费用由宋孟壎、宋朗壎承担。 一审法院另查明，2000年8月18日，连华房开公司与柳报房开公司签订了《合作开发“惠柳京都”商住小区项目合同》，约定由连华房开公司出资、实施、开发建设“惠柳京都”商住小区及销售该项目房屋等全部工作，柳报房开公司配合及协助提供相关的手续及证明、证件等，为此，连华房开公司按每平方米10元支付柳报房开公司合作费用。同时约定该项目除去销售的房屋、车库外，余下的房屋、车库等作为固定资产全部交属连华房开公司所有。 柳报房开公司系柳州市惠柳京都x栋x号、x栋x号、x栋x号、x栋x号房产的开发、建设单位，经向柳州市房屋登记管理中心核实，该四处房产未办理预售备案登记。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，涉案四处房产在柳州市房屋登记管理中心登记备案的开发、建设单位为柳报房开公司，柳报房开公司未在柳州市房屋登记管理中心办理有该四处房产的预售备案合同登记，故该四处房产仍属于柳报房开公司所有，连华房开公司与柳报房开公司合作开发“惠柳京都”商住小区，约定除去销售的房屋、车库外，余下房屋、车库交属连华房开公司所有，现连华房开公司主张该四处房产属于其所有，但其未在柳州市房屋登记管理中心依法登记，故物权并未发生变更、转让的效力，连华房开公司并未对该四处房产享有所有权。而连华房开公司称已经委托柳州市欣华物业管理有限公司对涉案四处房产进行管理并租赁给他人，根据连华房开公司提供的租赁协议，租赁期限长达六十多年，已经超过《中华人民共和国合同法》第二百一十四条中“租赁期限不得超过20年”的规定，故超过20年的部分无效，且“买卖不破租赁”保护的承租权，是指租赁物在租赁期间发生所有权的变动的，不影响租赁合同的效力，而并未禁止租赁物的所有权转移。连华房开公司认为其提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，法院应予以支持。经查，该条规定的是在金钱债权的执行中，如果不动产买受人在法院作出查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款，并合法占有该不动产的，如果非因买受人原因未办理过户登记的，其对该不动产所提出的异议，法院应予支持。而本案中，连华房开公司并未签订有合法有效的书面买卖合同，故对其该主张，该院不予采信。综上，连华房开公司要求停止强制执行涉案房屋并确认房屋归其所有的诉讼请求，并无事实和法律依据，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回柳州市连华房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5690元（连华房开公司已预交），由连华房开公司负担。 上诉人连华房开公司不服一审判决上诉称：上诉人与一审第三人已经明确约定本案争议的房产属于上诉人所有，一审第三人在一审庭审中也认可这一事实。一审第三人至今未办理预售备案合同登记，非上诉人的过错。一审认定上诉人对本案争议房产不享有所有权，实属审核证据不当，适用法律错误。因争议房产归上诉人所有，应当停止对争议房产的强制执行。请求撤销原判，依法改判支持上诉人的全部诉请。 被上诉人宋孟壎、宋朗壎共同答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 一审第三人柳报房开公司书面答辩称：连华房开公司提交的证据均已证实，惠柳京都小区虽以柳报房开公司名义办理项目开发，但筹资、出资、销售、拆迁补偿等开发建设事宜均由连华房开公司承担。连华房开公司与柳报房开公司签订的合同亦约定：除销售的房屋、车库外，剩余房屋、车库均归连华房开公司所有。综上所述，本案争议房产确属连华房开公司所有，连华房开公司的上诉请求符合事实和法律依据，恳请法院予以支持。 各方当事人在二审期间没有提交新的证据，对一审查明事实部分也没有提出异议，本院对一审查明的事实依法予以确认。 综合各方当事人的分歧意见，本案争议焦点为：一、上诉人连华房开公司是否取得案涉房产所有权？二、是否应排除对案涉房产的强制执行？ 对争议焦点一，本院认为，案涉房产的开发、建设单位登记备案为柳报房开公司，对此事实各方当事人均予以认可。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，柳报房开公司因合法建造的事实行为已取得案涉房产的所有权。柳报房开公司与上诉人连华房开公司在《合作开发“惠柳京都”商住小区项目合同》中约定，销售余下的房屋、车库全部交属连华房开公司所有，是对不动产物权的变更。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因柳报房开公司与连华房开公司对约定交属的不动产物权没有依法登记，依法尚未发生物权变更的法律效力；且各方均认可上诉人连华房开公司为案涉房产的实际开发、建设主体，连华房开公司对其开发建设的不动产应当具有办理产权登记的条件和能力，在长达十余年的时间内一直没有办理，也没有证据证明已向柳报房开公司提出过办理请求，其主张未办理产权登记非其过错的理由也不能成立。综上分析，上诉人连华房开公司依据合同约定主张其已取得案涉房产所有权，与上述法律规定不符，一审法院不予支持并无不当。 对争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。”本案中，案涉房产属于被执行人柳报房开公司所有，柳报房开公司未履行生效法律文书确定的义务，法院对案涉房产采取强制执行措施合法有据。上诉人连华房开公司主张其已取得案涉房产所有权的法律依据不足，其据此请求排除对案涉房产的强制执行，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求法律依据不足，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5690元（上诉人连华房开公司已预交），由上诉人连华房开公司负担。 本判决为终审判决 审 判 长  黄 敏 审 判 员  谢建华 审 判 员  陶世聪 二〇一九年十二月九日 法官助理  陶柳南 书 记 员  罗 燕