四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川14民终1279号 上诉人（原审被告）：董萍，女，生于1973年9月2日，汉族，住四川省威远县。 被上诉人（原审原告）：李吉，男，生于1993年9月6日，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：刘淑英，四川铁韬律师事务所律师。 原审被告：四川宏霖置业投资有限公司。住所地四川省成都市武侯区高升桥西路8号1幢1楼5号。 法定代表人：阳勇，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：林火军，四川达宽（成都）律师事务所律师。 上诉人董萍因与被上诉人李吉、原审被告四川宏霖置业投资有限公司（以下简称宏霖公司）物权确认纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初1722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 董萍上诉请求：撤销原判，改判驳回李吉的全部诉讼请求。事实与理由：1.董萍不是李吉与宏霖公司之间购房合同的合同相对方，不是本案适格被告；2.董萍通过合法手续购买取得房屋所有权，不是一审认定的基于借款而备案到董萍名下；3.董萍与宏霖公司的购房合同签订时间在前，李吉与宏霖公司的购房合同签订时间在后；4.李吉的购房合同是通过第三人抵账进行的交易，没有实际交付购房款给宏霖公司；邓元霖在公安机关的陈述只是其个人意思，不能代表董萍。 李吉答辩，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序正当，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 宏霖公司未作陈述。 李吉向一审法院起诉请求：1.确认仁寿县的房屋（房屋唯一号：60030，业务宗号：权0113845，因街道调整，现门牌号变更为仁寿县文林镇幸福街47号3栋4单元6楼2号）属李吉所有；2.判令董萍、宏霖公司协助注销登记在董萍名下的位于仁寿县房屋的签约备案登记手续，合同备案号为23380；3、判令宏霖公司为李吉办理仁寿县房屋的不动产登记证书。 一审法院经审理认定事实：2012年2月27日，朱万林与李丛林签订了《购房合同》，约定：“朱万林以345,600.00元的总价购买仁寿县文林镇城南铭居二期2幢3单元6楼2号房产，若李丛林不能改名，就退定金2万元，购房合同作废”。2012年3月4日，李吉与宏霖公司签订了NO.A0002956号《商品房买卖合同》，合同载明：“买受人所购商品房的房屋为城南铭居2幢3单元6层2号房产；与该商品房有关的抵押情况为：该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；付款方式为一次性付款；双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”。《商品房买卖合同》上有宏霖公司的印章及法定代表人阳勇的签名。2012年3月21日，朱万林交付购房款345,600元给李丛林，李丛林在收条上注明：此房由朱万林帮侄儿李吉购买。同日，宏霖公司向李吉出具了1620730号收据，载明：“收到李吉（原名李丛林）二期2—3—6—2#。更名换票。面积120.19m2，单价2,100元，总价款252,401元。附注：原票2010年12月5日票号3217563#已收回”。宏霖公司在收据上加盖宏霖公司财务专用章。 2012年5月，李吉入住该套房屋。后因街道调整，案涉房屋门牌号现更换为仁寿县文林镇幸福街47号3栋4单元6楼2号。 2017年3月6日，成都市武侯区人民法院查封案涉房屋，李吉不服，提出执行异议，成都市武侯区人民法院于2019年6月5日裁定中止对案涉房屋的执行。 另查明，2015年2月26日，邓元霖报案称：2012年3月，阳勇通过自己“国信融资信息服务管理有限公司”借款，并以他在仁寿县开发的城南铭居的房屋备案登记到借款人名下的形式作为担保，经与董萍、董波、曹良玉等人商议，最后自己出资50万元、董萍出资25万元、……共计205万元借给阳勇，同年3月22日，分别与阳勇签订了借款合同，阳勇将8套房产登记备案在6名借款人名下。2014年，又与阳勇签订了确认书，因听说阳勇被抓，6名借款人委托自己报案。 2011年5月2日，董萍与宏霖公司签订了NO.B0001373号《商品房买卖合同》，合同载明：房屋为城南铭居2幢3单元6层2号，建筑面积120.19平方米，单价为2100元，房屋总价为252,399.00元，付款方式为一次性付款，交房时间为2012年12月31日前，发生争议时提交眉山市仲裁委员会仲裁。《商品房买卖合同》有宏霖公司的印章及法定代表人阳勇的印章。该房产于2011年5月3日办理签约备案，备案号23380，载明的买受人为董萍。2012年1月18日，董萍向阳勇转款20万元。2012年9月25日，宏霖公司向董萍出具的2631853号收据，载明：“金额为252,399元，收款事由为2幢3单元6层2号房”。 2014年1月7日，宏霖公司向仁寿城南铭居全体业主出具书面承诺书，承诺在2014年3月31日前办理完分户房屋产权证。 四川宏霖置业投资有限公司“城南铭居”土地使用权抵押在兴业银行股份有限公司成都分行名下，并办理了抵押登记手续，且该土地使用权被成都铁路运输法院、成都市武侯区人民法院查封，被成都市武侯区人民法院、成都市高新技术产业开发区人民法院轮候查封。 一审法院认为，综合双方的陈述、庭审举证及质证意见，本案争议焦点为：1.董萍主体资格是否适格；2.董萍与宏霖公司签订的《商品房买卖合同》是否真实有效，案涉房屋预售登记在董萍名下是否具有物权公示效力；3.宏霖公司是否应当为李吉办理不动产权证书。对本案争议焦点分析认定如下： 1.关于争议焦点一。案涉争议房产为案外人李丛林于2012年2月27日出卖于李吉，同年3月4日李吉与宏霖公司签订了《商品房买卖合同》，同月21日宏霖公司将李丛林的购房发票更换为李吉的购房缴费票据，但宏霖公司于2011年5月2日又与董萍签订了《商品房买卖合同》，并且将同一套房屋备案登记在董萍名下。在李吉购买案涉房屋后，宏霖公司将该房交付给了李吉居住使用，导致李吉与董萍之间发生房屋权属争议，董萍与本案具有法律上的利害关系，且涉及是否应该协助注销备案登记。因此，董萍作为本案被告参加诉讼，主体资格适格。 2.关于争议焦点二。第一，董萍辩称与宏霖公司系房屋买卖关系，但从邓元霖在公安机关的询问笔录中显示：邓元霖在资中县成立了“国信融资信息服务管理有限公司”，从事中介服务。经陈学友介绍借款给阳勇，阳勇用他在仁寿开发的“城南铭居”的房屋备案登记在出借人的名下作担保，其中邓元霖借款500,000.00元、董萍借款250,000.00元、曹良玉借款350,000.00元、李桂芳借款240,000.00元、董波借款460,000.00元、周憬借款250,000.00元，共计借款2,050,000.00元，阳勇将“城南铭居”的8套住房备案登记在6人名下。从邓元霖在公安机关的陈述中可以看出，董萍与宏霖公司之间真实法律关系系民间借贷关系，宏霖公司案涉住房备案登记在董萍名下实际是为借款作担保，双方并不存在房屋买卖关系。第二，董萍辩称“先是宏霖公司向其借款，后决定买房，因而其与宏霖公司签订了《商品房买卖合同》，与宏霖公司之间存在真实的买卖合同关系”，但从其提交的证据看，买卖合同签订时间在2011年5月2日，其向阳勇转款时间为2012年1月18日，因此董萍提交的证据与其辩解意见可以认定董萍在庭审中自认了向阳勇的转款系借款的事实。同时可以认定先有买卖合同，而后才有银行转款，查明事实与董萍的辩解矛盾。宏霖公司出具票据的时间为2012年9月25日，该时段无董萍向宏霖公司的转款记录，且宏霖公司只认可董萍向阳勇转款，但不能确定董萍的该笔转款为董萍向宏霖公司支付的购房款，因此董萍未提交证据证实其向宏霖公司支付了购房款。第三，从董萍提交的证据及辩解看，签订合同及签约备案，均为借款作为担保，即使之后董萍决定买房，也是在宏霖公司开具发票时——2012年9月25日，但李吉在2012年5月已经实际入住该套房产，董萍从开发商手中购买一套已经有人入住的房产，且在双方约定的交房时间过去多年的情况下未主张合法权益，在房产被武侯区人民法院查封的情况下不提出异议，均有违常理。故综上所述，董萍提交的证据不能证实其诉讼主张，不能证明董萍与宏霖公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，宏霖公司将案涉房产备案登记在董萍名下，是为借款作担保，对董萍辩称其与宏霖公司之间存在真实的房屋买卖合同关系的辩解意见，不予采纳。 本案争议房产虽然预售登记备案在董萍名下，但预售登记备案制度并非是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值只在通过行政管理的手段来保护商品房交易的安全，最大限度的保障商品房买卖合同目的的实现，通过登记备案来公示这个合同，公示的是一个特定的债权债务关系。这个公示不具有物权的公示效力，只是使购房者获得了一种期待权，期待在将来可以实现物权，并且董萍与宏霖公司之间系民间借贷法律关系，宏霖公司将案涉房屋备案登记在董萍名下，是为借款作担保，董萍与宏霖公司之间并非真实的房屋买卖关系。网签备案行为并未产生物权变动的法律后果。因此，案涉房屋预售登记在董萍名下不具有物权公示效力。 3.关于争议焦点三，李吉与宏霖公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，属有效合同。虽然宏霖置公司至今未为李吉办理不动产登记证书，但宏霖公司为李吉更换了购房发票，即将李丛林的购房发票更换为李吉的购房发票，视为宏霖公司承认李吉支付了全部购房款，且李吉办理了水、电、气户头，并于2012年5月实际居住案涉房屋，应当认定李吉取得了案涉房屋的所有权。李吉已经支付全部购房款并实际居住案涉房屋，履行了合同约定的支付购房款的义务，宏霖公司也应当依照约定与李吉共同办理不动产登记证书。但“城南铭居”项目的土地使用权抵押给了兴业银行股份有限公司成都分行，并办理了抵押登记手续，且土地使用权也被成都铁路运输法院、成都市武侯区人民法院查封、被成都高新技术产业开发区人民法院、成都市武侯区人民法院轮候查封。李吉与宏霖公司在《商品房买卖合同》中约定“商品房交付使用后，双方同意按下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”。为此，李吉要求办理不动产登记证书的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十三条的规定，判决：一、位于四川省仁寿县文林镇“城南铭居”二期2幢3单元6楼2号，唯一号：60030）的房屋所有权归李吉所有；二、董萍在本判决书生效后十五日内协助四川宏霖置业投资有限公司注销仁寿县文林镇“城南铭居”二期2幢3单元6楼2号的备案登记（签约备案号：23380）；三、驳回李吉其他诉讼请求。案件受理费200元，由李吉负担。 二审审理过程中双方均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.董萍作为一审被告的主体是否适格；2.董萍与宏霖公司是否存在真实的房屋买卖合同关系；3.李吉是否可以取得案涉房屋的所有权。 关于第一个焦点。本案系确权纠纷，李吉起诉请求确认其对案涉房屋享有所有权并要求解除宏霖公司与董萍之间的房屋备案登记，故董萍与本案具有法律上的利害关系，本案的处理结果直接影响了董萍的实体权利，因此董萍作为本案一审被告并无不当。 关于第二个焦点。董萍在一审中辩称“先是宏霖公司向其借款，后决定买房，因而其与宏霖公司签订了《商品房买卖合同》，与宏霖公司之间存在真实的买卖合同关系”，但本案的证据已证实董萍与宏霖公司签订合同时间在2011年5月2日，其向阳勇转款时间为2012年1月18日，可见双方在签订合同时并无房屋买卖的合意。宏霖公司出具票据的时间为2012年9月25日，但董萍未提交证据证实其直接或通过其他方式向宏霖公司支付过购房款。董萍抗辩与宏霖公司先是借款关系，后转为了房屋买卖关系，但未提交证据证实双方对法律关系的转换形成了合意。2011年5月2日签订合同至今多年，董萍未向宏霖公司主张过合同权益，在房产被人民法院查封的情况下不提出异议，对李吉实际占有使用案涉房屋也未提出过异议，均有违常理。故综上所述，董萍提交的证据不能证实其与宏霖公司之间存在真实的房屋买卖合同关系。 关于第三个焦点。李吉虽然是通过第三人与宏霖公司建立的房屋买卖合同关系，但双方意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，《商品房买卖合同》合法有效。宏霖公司已于2012年5月向李吉交付了案涉房屋，李吉占有使用案涉房屋至今。虽然预售登记备案在董萍名下，但预售登记备案制度并非是一种物权意义上的登记备案，不具有物权的公示效力，仅是物权期待权。即使董萍与宏霖公司之间系房屋买卖合同关系，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用……。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担……。”已先行合法占有案涉房屋的买受人已经承担合同标的物毁损、灭失的风险，不支持其合同履行请求不符合公平原则，故对李吉主张其取得案涉房屋所有权的请求应予以支持。 综上所述，上诉人董萍的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人董萍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈晓华 审 判 员 梁 丹 审 判 员 唐 部 二〇一九年十二月十六日 法官助理 谢佳志 书 记 员 郭 超