新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院   民事判决书   （2019）新22民终262号   上诉人（原审原告）：周正根，男，1976年1月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   上诉人（原审原告）：袁亚丽，女，1971年8月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。   被上诉人（原审被告）：哈密歌舞团。住所地新疆维吾尔自治区哈密市中山南路37号。   法定代表人：吉力力·吾斯曼，团长。   委托诉讼代理人：蔡万鹏，新疆君始律师事务所律师。   上诉人周正根、袁亚丽因与被上诉人哈密歌舞团房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院（2018）新2201民初543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周正根，上诉人袁亚丽，被上诉人哈密歌舞团的委托诉讼代理人蔡万鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   周正根、袁亚丽上诉请求：1.请求撤销新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院(2018)新2201民初543号民事判决第四项，即：“四、驳回周正根、袁亚丽的诉讼请求”。改判支持周正根、袁亚丽的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由哈密歌舞团承担。事实与理由：一、一审以拆迁补偿款应以实际损失为依据判令驳回周正根、袁亚丽要求哈密歌舞团支付567万元赔偿款的请求，判决论证前后矛盾且无任何的依据。一审法院的“拆迁补偿款应以实际损失为依据”的大前提是没有任何依据的。2011年出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。在以上法律规定的前提下，对于遇拆迁的赔偿双方可以作出约定，本案中双方在租赁合同第8条中明确约定：租赁期内如遇拆迁、改造，导致本合同不能履行，甲方向乙方支付下列款项：1．乙方已付而未使用房屋期间的租金。2．从拆迁时到租赁合同到期的补偿。补偿款按拆迁之时的同地段每平方米租金及未使用的年限计算。本案中哈密歌舞团对协议的真实性认可，一审法院也认定该协议有效，哈密歌舞团应当履行。关于266万元的营业损失与本案周正根、袁亚丽所主张的损失完全是两回事。266万元是哈密歌舞团在拆迁安置过程中双方达成的租赁合同中止履行期间2年营业损失补偿。周正根、袁亚丽在本案中所要求的567万元的损失，是租赁期限未满，哈密歌舞团先是承诺产权置换，后来明确项目叫停不可能置换，拆迁导致合同目的不能实现给周正根、袁亚丽的损失费用，该损失是周正根、袁亚丽依据双方的约定计算出来的。一审法院以支付过266万元损失，所以周正根、袁亚丽就没有实际损失为依据驳回周正根、袁亚丽的请求是完全不合理的。周正根、袁亚丽要求哈密歌舞团赔偿的567万元损失合情合理合法。庭审中周正根、袁亚丽向法庭提供了同地段领先大厦不同租户的房屋租赁合同，此租赁合同可证实同地段的租金在2017年每平方米每年1800元，周正根、袁亚丽租赁的场地共计210平方米，以此计算(15年*1800元*210平方米)，哈密歌舞团应赔偿周正根、袁亚丽的损失为567万元。二、一审法院以约定违反强制法规定为由，认定违约条款无效从而驳回了周正根、袁亚丽要求哈密歌舞团支付100万元违约金的请求，适用法律错误，认定事实错误，判决错误。周正根、袁亚丽与哈密歌舞团签订的是安置协议，安置协议中关于违约金的约定为大厦如不能按期交工每月月底前赔偿周正根、袁亚丽5万元违约金，该违约金是不能按时交付置换房屋的违约金，是协议中约定好的，不是周正根、袁亚丽无根据的要求。关于违约金的约定系双方的意思表示，合法有效，不违法任何的法律规定。其次，周正根、袁亚丽向法庭提供的会议纪要及姚新忠诉哈密歌舞团的（2018）新2201民初554号民事判决书能够证实文化大厦的建设期为2年，周正根、袁亚丽与哈密歌舞团签订安置协议的时间为2015年3月4日，两年建设期至2017年3月4日，哈密歌舞团申请土地证注销公告期满的时间为2018年11月9日，也就是说直至2018年11月9日，周正根、袁亚丽才知道文化大厦彻底不能建设了，故违约金的计算截止时间为2017年3月4日至2018年11月9日共计20个月，违约金共计100万元(20月*50000元)，周正根、袁亚丽的主张合理合法，哈密歌舞团应当支付。三、关于一审法院认为哈密歌舞团因房屋租赁合同共收取租金20万元，在其并无违背诚信原则并善意履行双方约定的情况下，却要支付补偿金、违约金缺乏合理性...”的问题。本案是合同纠纷，不是侵权纠纷。其次，周正根、袁亚丽的所有主张都是依据双方的合同约定。综上，周正根、袁亚丽与哈密歌舞团所签订的房屋租赁合同及东艺商城商户安置协议合法有效，相应的条款也应当有效，哈密歌舞团应当按照约定履行。   哈密歌舞团辩称，2009年10月13日《房屋租赁合同》因涉案文化大厦项目的启动，哈密歌舞团从周正根、袁亚丽处收回租赁房屋，导致该合同以双方合意中止履行，从而给周正根、袁亚丽造成损失，在约定的两年建设期间，周正根、袁亚丽的损失已经得到超额赔偿。对于两年建设期外的部分，双方对建设期的起止时间没有进行约定，亦未明确约定建设期后损失的计算方式，庭审过程中周正根、袁亚丽未提供其因此遭受损失的证据，一审法院鉴于此驳回周正根、袁亚丽567万元租赁合同未履行期间的所谓“损失”，合理合法。2015年3月4日《东艺商城商户安置补偿协议》的内容包含两大部分：第一部分中止原《房屋租赁合同》的履行，为此作为出租人的哈密歌舞团给予周正根、袁亚丽补偿；第二部分是约定文化大厦建成后，以同等面积的房屋继续履行原《房屋租赁合同》中未履行完毕的期限。第二部分的实质是就尚未建成的房屋进行了出租，当属无效，一审法院作出未建成房屋出租部分的约定无效，有充分的法律依据。周正根、袁亚丽已经因拆迁获得巨额赔偿，赔偿金额超过周正根、袁亚丽的合同成本数倍，如果再判令哈密歌舞团支付任何赔偿或者补偿，都将双方之间的合同权利义务严重失衡，鉴于此情形，哈密歌舞团有权要求法院调整违约金。本案之中，约定的违约金，包括停工代建违约金和补偿款，显然过分高于造成的损失，且周正根、袁亚丽的损失实际已经得到了超额赔偿，哈密歌舞团有权要求法院予以调整，一审法院根据本案实际情况，作出退还未使用期限的60万元租金并在中国人民银行基准利率的范围内计息的判决公平合理。综上所述，周正根、袁亚丽的上诉请求及事实与理由不能成立，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。   周正根、袁亚丽向一审法院起诉请求：1．解除双方签订的房屋租赁合同；2．哈密歌舞团退还周正根、袁亚丽未使用部分租金60万元；3．哈密歌舞团支付补偿款567万元（210m2×1800元/m2×15年）4．哈密歌舞团支付违约金100万元（20个月×5万）；5．由哈密歌舞团承担本案的诉讼费用。   一审法院认定事实，2009年10月13日，周正根、袁亚丽作为承租方，哈密地区广播电视经销公司作为出租方，双方签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：“甲方：哈密地区广播电视经销公司。乙方：周正根、袁亚丽。第一条：租赁内容及双方约定。一、甲方将位于哈密市领先大厦与新世纪大厦中段地区广播电视经销公司二楼整层面积210平房整层租赁给乙方。第二条：租赁期限：租赁期2010年1月1日起至2029年12月31日止，合同有效期为20年。第三条：租金、付款方式及其他费用。一、房租金额为800000元/20年。先付35万元，2010年3月初前全部付清。二、乙方在租赁期间承担房屋的水费、电费、暖气费、卫生费、物业管理费。第八条：拆迁及补偿。在租赁期内如遇拆迁、改造，导致本合同不能履行，甲方向乙方支付下列款项。一、乙方已付而未使用房屋期间的租金。二、从拆迁时至租赁合同到期的补偿。补偿款按拆迁之时的同地段每平方米租金及未使用的年限计算。三、因不可抗拒的因素（地震、战争、动乱）引起本合同不能正常履行时，不视为违约。甲方应将乙方已预交的租金退还给乙方。第九条：违约。一、在租赁期内如甲方无故解除合同，甲方应除返还乙方已付租金及赔偿乙方装修、营业等损失，并支付乙方合同总租金50%的违约金。二、在合同有效期内未经乙方同意，甲方单方面提高租金，乙方有权拒绝支付超额租金。…”合同签订后，周正根、袁亚丽交付租金80万元，并使用租赁房屋。2014年，哈密地区广播电视经销公司将东艺商城（哈密市领先大厦与新世纪大厦中段）资产全部移交给哈密歌舞团管理，哈密歌舞团取代哈密地区广播电视经销公司成为《房屋租赁合同》的主体。2015年3月4日，周正根、袁亚丽与哈密歌舞团签订《东艺商城商户安置协议》，约定：“甲方：哈密歌舞团。乙方：周正根、袁亚丽。租户情况：乙方周正根和袁亚丽承租东艺商城门面二楼使用210平房房产，用于经营巴黎春天婚纱影楼，租赁期限从2010年1月1日起至2029年12月13日到期，年租金为4万元。因客观原因上述租赁合同暂时无法继续履行，现双方确认乙方承租房产尚未使用的租期为15年。甲乙双方经友好协商，现经甲方上报哈密地区文化体育广播影视新闻出版局研究决定对乙方周正根、袁亚丽的安置方案如下：一、中止租赁合同及补偿方式。1．双方一致同意中止履行于2009年10月13日哈密地区广播电视经销公司与乙方签订的《房屋租赁合同》，待哈密市广东路18号文化大厦建成后《房屋租赁合同》继续履行。2．甲方与乙方在文化大厦建成后继续履行。2．甲方与乙方在文化大厦建成后继续履行《房屋租赁合同》尚未履行完毕的期限：十五年（以实际交付房屋的时间确定《房屋租赁合同》继续履行的期限。3．文化大厦竣工验收合格并具备使用条件后，甲方按照以下标准向乙方交付房产以继续履行租赁合同未履行完毕的期限。4．在合同中止履行期间，甲方支付乙方中止履行期间全部营业损失266万元。5．中止履行期间营业损失266万元，甲乙双方签订协议之日起三日内甲方支付乙方166万元，剩余款项100万元于2015年3月23日一次性付清。6．上述款项为甲方向乙方支付的所有费用，乙方对此完全认可无任何异议。在甲方向乙方全额付清后，乙方不得再以任何理由向甲方主张付款权利。7．大厦如不能按时交工，甲方每月月底前向乙方支付5万元违约金。四、违约责任。1．本协议签订后，若乙方在协议规定期限内拒绝搬迁，甲方可以依法向人民法院起诉，诉讼期间甲方可以依法申请人民法院先于执行，由此产生的全部损失和费用均由乙方承担。费用和损失难以计算的，自逾期搬迁之日起至实际搬离之日止，每日按照2000元计算。2．若文化大厦竣工验收合格并具备使用条件后，甲方拒绝继续履行原2009年10月13日签订《房屋租赁合同》时，甲方向乙方支付赔偿金，并且甲方继续向乙方履行交房义务。赔偿金计算公式为按甲方交付房屋时同等地段的租金（按每平方米计算）乘以乙方未使用年限确定。3．文化大厦竣工验收合格并具备使用条件后，甲乙双方继续履行2009年10月13日乙方与哈密地区广播电视经销公司签订的《房屋租赁合同》约定的内容，在租赁合同履行完毕，乙方在同等条件下有优先续租权。”该协议签订后，哈密歌舞团支付周正根、袁亚丽266万元，周正根、袁亚丽搬离承租房屋，在伊州区丰茂市场承租房屋继续经营婚纱影楼。因安置协议中所涉文化大厦项目叫停，周正根、袁亚丽遂多次索要补偿款及违约金未果，引起诉讼。原审另查，哈密歌舞团于2018年10月26日申请办理位于哈密市××路，证号为：哈密市国用（2013）第0235号《国有土地使用证》注销登记，并在哈密市伊州区政府网发布公告，公告期限为2018年10月26日至2018年11月9日，公告期满无异议，办理注销登记。一审法院认为，周正根、袁亚丽与哈密地区广播电视经销公司签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律行政法规强制性规定，属合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务。哈密歌舞团于2014年取代哈密地区广播电视经销公司成为合同履行主体的事实，双方当事人没有异议，原审予以确认。因周正根、袁亚丽所承租位于哈密市领先大厦与新世纪大厦中段原哈密地区广播电视经销公司（东艺商城）房屋现已被拆除，周正根、袁亚丽无法使用租赁房屋，哈密歌舞团同意解除房屋租赁合同，对周正根、袁亚丽主张解除房屋租赁合同的诉讼请求，原审予以支持。合同解除后，周正根、袁亚丽已付而未使用房屋期间的租金应予以退还，房屋未使用期间为十五年，每年租金4万元，哈密歌舞团应退还租金60万元。关于周正根、袁亚丽根据《房屋租赁合同》第八条主张哈密歌舞团承担补偿款567万元的诉讼请求，该补偿款应以实际损失为基础，即有证据证明其损失的情况下给予补偿。周正根、袁亚丽作为承租人，虽未提交证据证明其遭受实际损失，但其于2015年搬迁时必然产生新铺租赁装修、旧铺装修折旧、搬迁费用、停业损失等，哈密歌舞团应予承担。双方在安置协议中约定哈密歌舞团仅且支付周正根、袁亚丽所有费用即266万元营业损失，且已经履行完毕，周正根、袁亚丽亦在签订该安置协议后重新租赁商铺继续经营，在周正根、袁亚丽未举证证明其实际损失的情况下，对周正根、袁亚丽主张哈密歌舞团再行支付567万元补偿款，与事实不符，对该诉讼请求，应不予支持。对周正根、袁亚丽主张哈密歌舞团支付100万元违约金的诉讼请求，双方于安置协议第一条第7项约定涉案文化大厦不能按时交工，哈密歌舞团支付违约金，但双方签订安置协议时，涉案文化大厦项目并未建设，根据《最高人民法院》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”目前，双方均未举证涉案文化大厦取得合法建设手续，哈密歌舞团已申请注销涉案土地国有土地使用证。故涉案双方签订的关于租赁涉案文化大厦房屋的约定违反法律的强制性规定，应为无效。根据双方签订的协议分析，周正根、袁亚丽主张的违约金实质上属于租赁涉案文化大厦房屋机会损失，100万元违约金系要求哈密歌舞团承担全额履行利益的赔偿，现涉案文化大厦项目已经叫停，周正根、袁亚丽既未举证建设工期，亦未举证涉案文化大厦项目叫停是哈密歌舞团原因造成的，双方长期合作，作为经济理性人，签订协议时亦应预见交易风险及相关不确定因素。对该项主张，不予支持。综合权衡本案情况，哈密歌舞团因房屋租赁合同共收取租金20万元，在哈密歌舞团并无违背诚信原则并善意履行双方约定的情况下，却要支付周正根、袁亚丽567万元补偿款及违约金100万元，既缺乏合理性，亦超出哈密歌舞团预期通过订立合同所获得的利益，也超出其能够预见到的损失。但哈密歌舞团自愿承担退还60万元租金的利息，系其自由处分民事权利，不违反法律规定，原审予以支持。遂判决：一、原告周正根、袁亚丽与被告哈密歌舞团之间的《房屋租赁合同》予以解除。二、被告哈密歌舞团退还原告周正根、袁亚丽租金600000元，于本判决生效之日起十日内付清。三、被告哈密歌舞团支付原告周正根、袁亚丽租金600000元的利息（自2018年2月1日起至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算），于本判决生效之日起十日内付清。四、驳回原告周正根、袁亚丽的其他诉讼请求。案件受理费56856元，由原告周正根、袁亚丽负担52156元，由被告哈密歌舞团负担4700元。   本院二审期间，周正根、袁亚丽围绕上诉请求提交了以下证据。1．火灾事故认定书、火灾财产损失申报统计表；2．哈密市尚居装饰设计有限公司出具证明，证实装修具体产生的费用；3．房屋租赁合同及收条；4．两年建设期损失计算；5．在领先的投资款收益证明。哈密歌舞团质证认为，1．对于火灾事故认定书的真实性不持异议，对于火灾财产申报表的真实性持有异议，财产损失是由周正根、袁亚丽自行申报，没有经过任何核实确认手续。2．对于新址装修说明，对于证据的真实性、关联性均不认可，尚居装饰设计有限公司需要到庭作证，接受双方及法庭的询问。如果尚居装饰设计与周正根、袁亚丽形成了装修关系，应该是有装修合同及产生发票。3．对于在建设期间与案外人签订的房屋租赁合同，对证据的真实性不认可。4．关于两年建设期间的证据是安置方案，最终达成的拆迁安置协议与安置方案是不一致的。5．对于借款合同与本案没有任何关系，对该证据不予认可。   本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。   本院认为，本案的争议焦点是：1．哈密歌舞团是否应当承担周正根、袁亚丽主张的补偿款567万元；2．哈密歌舞团是否违约，是否应支付周正根、袁亚丽违约金100万元。   周正根、袁亚丽与哈密地区广播电视经销公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方已按合同履行，袁亚丽、周正根实际使用了房屋并缴纳了租金60万元。2014年哈密地区广播电视经销公司将原东艺商城资产全部移交给哈密歌舞团管理。袁亚丽、周正根所承租的房屋现已经被拆除，双方对解除房屋租赁合同不持异议，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行。原审判决哈密歌舞团退还周正根、袁亚丽未使用期间的租金60万元正确，本院予以维持。袁亚丽、周正根依据原《房屋租赁合同》要求从拆迁时到租赁合同到期的补偿，补偿款按拆迁之时的同地段每平方米租金及未使用年限计算，请求哈密歌舞团支付567万元赔偿款。对此，本院认为，2015年3月4日，哈密歌舞团与袁亚丽、周正根签订了《东艺商城商户安置协议书》，协议约定，在合同中止履行期间，哈密歌舞团支付袁亚丽、周正根中止履行期间全部营业损失266元。哈密歌舞团已经就租赁合同中止履行期间支付了袁亚丽、周正根营业损失266万元，且已经实际支付。袁亚丽、周正根未能举证证明其实际损失的情况下，再行要求哈密歌舞团支付567万元补偿款，本院不予支持。   关于哈密歌舞团是否违约，《东艺商城商户安置协议书》第一条第7款约定，“大厦如不能按时交工，哈密歌舞团每月月底前向袁亚丽、周正根支付5万元违约金。”现文化大厦并未建设，该约定大厦如不能按时交工应当具备的条件便未成就，该《东艺商城商户安置协议》签订时，文化大厦未开工，亦未取得经过政府主管部门审批通过建设的文件，双方当事人对于文化大厦是否能够建设不能确定。但由于并无法律意义上的对哈密歌舞团必须建设文化大厦的约束，并且安置协议对新建文化大厦未建成如何处理未作出约定。因此，袁亚丽、周正根在该约定履行条件不具备时无权向哈密歌舞团依据该条款主张违约金。   综上所述，周正根、袁亚丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费51490元，由上诉人周正根、袁亚丽负担。   本判决为终审判决。                                                                                    审判长 朱 滢                                                                                    审判员 丁玉华                                                                                    审判员 张晓丽   二〇一九年十二月二十六日   书记员 罗春婷