吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉08民终1518号 上诉人（原审被告、反诉原告）：中交一公局集团有限公司吉林通榆分公司。 负责人：朱士良，分公司经理。 委托诉讼代理人：吴俊儒，辽宁海大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张景顺，吉林升圆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：白东旭，男，1972年2月1日生，蒙古族，农民，住吉林省通榆县。 委托诉讼代理人：周宏斌，吉林梓辛律师事务所律师。 上诉人中交一公局集团有限公司吉林通榆分公司（以下简称吉林通榆分公司）因与被上诉人白东旭租赁合同纠纷一案，不服通榆县人民法院（2019）吉0822民初1815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人中交一公局集团有限公司吉林通榆分公司的委托诉讼代理人吴俊儒、张景顺，被上诉人白东旭及其委托诉讼代理人周宏斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中交一公局集团有限公司吉林通榆分公司上诉请求：请求贵院撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，支持上诉人的全部反诉请求或发回重审。事实和理由：1.被上诉人提供的不足以证明其是案涉场地的权利人。“关于高速占白东旭承包海金村耕地的说明”仅能证明被上诉人“承包的耕地（高速占的部分）就在开发耕地面积内”，但没有说明被上诉人耕地的位置、面积等情况。高速穿过海金村的长度至少有几公里，且大部分与案涉场地距离较远，该说明不能证明被上诉人是案涉场地的权利人。“（2008）通法民一初字第241号民事判决书”中记载的原告“白东旭”出生于1969年5月8日，而本案被上诉人白东旭生于1972年2月1日，与判决书中的“白东旭”并不是同一个人，其判决内容与本案没有关联性。退一步说，该判决书仅能证明判决书所涉的“‘解除合同通知书’不具备法律效力”，而不能证明该案中合同对应的“草原”、“涝洼地”是否就是本案涉及的场地，无法看出是否与本案有关，亦不能证明被上诉人是案涉场地的权利人。被上诉人并未提供“海金村土地承包合同书”原件，合同书不能作为证据使用。此外，该承包合同中并未写明承包土地的位置，无法判断是否与本案有关。还需要说明的是，《土地承包法》第二十一条规定：“耕地的承包期为三十年”，该承包合同约定的承包期却为五十年，违反法律强制性规定，属无效合同。因此，该承包合同无论从证据的效力还是内容上，均不能证明被上诉人是案涉场地的权利人。“海金村分户表与地类分类统计”、“膜下滴灌平面图”两份证据中仅提及被上诉人或对某些土地或膜下滴灌设备享有权益，但均没有说明土地、膜下滴灌设备的位置，无法看出是否与本案有关，亦不能证明被上诉人是案涉场地的权利人。2.《土地承包法》第二十四条规定：“国家对耕地、林地和草地等实行统一登记，登记机构应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权”。被上诉人没有取得案涉场地的土地承包经营权证，也就无法判断被上诉人是否为案涉场地的权利人。被上诉人是否为案涉场地的权利人，是本案必须查明的基本事实，一审判决没有查清此节事实，属于认定基本事实不清。二、上诉人不是中国交建松通高速公路项目四工区经理部与白东旭于2018年6月29日签订的《场区租赁合同》的当事方，不清楚合同真实性，上诉人不认可该合同与本案的关联性，一审判决却迳行认定双方对该合同无异议，并将其作为定案依据，属认定基本事实错误。该合同的承租方为“中国交建松通高速公路项目四工区经理部”，并不是上诉人，也不是上诉人的代理人，在一审中上诉人亦明确表示，该合同与案涉租赁法律关系无关，但一审判决却认定双方对该合同无异议，并以此认定重要案件事实，属于认定基本事实错误。三、一审中司法鉴定程序违法，且鉴定机构不具司法鉴定资质，没有测绘资质，一审判决将鉴定结论作为定案依据，属认定基本事实错误。一审中，经被上诉人申请，一审法院在未经双方摇号的情况下，委托吉林省华地不动产评估测绘有限公司进行司法鉴定。该鉴定机构随后出具了《技术报告书》，但该机构并无司法鉴定资质，且该报告书记载的测绘人员为王亮、沙建龙，但报告书所附的职业证书持证人却为杜宇、张洪军。《司法鉴定程序通则》第三十七条规定：“司法鉴定意见书应当由司法鉴定人签名。多人参加的鉴定，对鉴定意见有不同意见的，应当注明”；第三十八条规定：“司法鉴定意见书应当加盖司法鉴定机构的司法鉴定专用章”，而该《技术报告书》既无司法鉴定人签名，也没有加盖司法鉴定专用章。因此，前述司法鉴定程序违法，《技术报告书》亦有多处违规，一审鉴定程序违法，一审判决将其作为定案依据，属认定基本事实错误。四、上诉人没有超出案涉场区租赁合同约定的范围占用场地，一审法官没有去过现场，在没有任何直接证据的情况下，仅通过“综合分析”不但确认了上诉人违约占用了被上诉人场地，更连占用场地的面积都一并确认，属认定基本事实不清。1.一审判决根据《技术报告书》中测量的1号、3号、4号地块面积，认定上诉人违约占用被上诉人21,501.49平方米场地。但事实上，1号地块部分面积以及整个3号地块都包含在案涉《场区租赁合同》所租赁的10,550平方米之中，一审判决此种认定，其荒谬程度甚至已经超出“认定基本事实不清”的范围，属于枉法裁判！2.案涉场区租赁合同明确约定，租赁范围包括通往上诉人施工现场和场区的道路、包括所有场内便道。而被上诉人主张的“被占用”场地，恰恰就是包含在租赁范围内的道路，上诉人使用这些道路，并不违约。案涉《场区租赁合同》第二条第1款约定：“乙方（被上诉人）出租给甲方（上诉人）的场区位于吉林省白城市通榆县什花道乡海金村大树林子屯（包括通往甲方施工现场和场区的道路）”；第2款约定：“租用范围为白东旭院落及场地内（包括院落内）所有的设备和配套设施，包括50kva变压器和相应电路、沿线道路、水井等，场区和沿线便道（长西铁路便道、场区便道等）面积约10,550平方米以及长西铁路以东一林场场地和所有其他产权归属乙方所有的场内便道”；第七条第三款约定：”。。.为满足工程施工车辆的通行条件，甲方会沿线便道进行维护，乙方必须予以积极配合”。而从《技术报告书》中所附的“通榆县什花道乡海金村地块勘测定界技术图”可以看出，1号、4号地块中所谓的“被占用”场地均为在建高速公路，也就是上诉人施工现场的两侧，宽度只有几米，在现场能够清楚的看出，所谓的“被占用”场地根本就是来往于施工现场的道路。根据前述约定，在租赁期限内，上诉人显然是可以使用这些道路，并对道路进行维护，被上诉人必须予以配合。一审判决认定上诉人使用这些已经被租赁下来的道路构成违约，属认定基本事实不清。五、一审判决认定租金标准为每平方米33.17元，属认定基本事实错误。首先，案涉《场区租赁合同》约定的租赁物除了10,550平方米场地之外，还包括50kva变压器和相应的电路、水井、沿线道路、通往施工现场和场区的道路等等，一审判决直接用2年租金35万元除以一部分租赁物得出租金单价，显然不合理、不公允。其次，租金具有时间属性，案涉《场区租赁合同》中约定的租金为2年35万元，双方2018年7月才签订案涉《场区租赁合同》，即使上诉人占用了被上诉人的场地，至今也显然不可能已经占用了案涉场地2年之久。一审法院在没有查清从何时开始占用、又将占用多久的情况下，迳行确定一个不合理、不公允的租金单价，并推定上诉人将要占用该场地2年，从而得出一个每平方米33.17元的补偿标准，没有任何法律与事实依据，属认定基本事实错误。六、一审判决认可了《通榆县人民政府关于印发通榆县高速公路征收安置补偿实施意见的通知》，但宁可使用前述匪夷所思的补偿标准，也不将该通知中明确规定的补偿标准作为裁判依据，属认定基本事实错误。即使上诉人占用了被上诉人的场地，也是属于临时占地，按照该通知的规定，实行占1年补偿2倍，占2年补偿3倍的办法补偿。也就是说，即使上诉人占用被上诉人的场地2年，补偿标准应为6.15元/平方米（2.05元/平方米×3倍）。七、一审判决按照租金标准确定占地赔偿标准，既不合理也不合法，毫无逻辑可言。1.案涉《场区租赁合同》中并没有约定补偿标准，一审法院故意曲解合同，通过颠倒前后文顺序，掐头去尾的方式拼凑出双方约定了补偿标准的表述，一派胡言。2.如前所述，一审法院确定的每平方米33.17元租金标准没有法律与事实依据，此处不再赘述。3.如前所述，案涉《场地租赁合同》的租赁物除了10,550平方米场地之外，还包括50kva变压器和相应的电路、水井、沿线道路、通往施工现场和场区的道路等，不能简单的认为租金标准就是每平方米33.17元。即使上诉人占用了被上诉人的场地，其所谓的租金损失，亦应当按照当地市场价格或政府文件规定的价格确定。4.一审判决确定的损失金额，远远超出双方签订案涉《场区租赁合同》时应当预见到的因违反合同可能造成的损失。案涉《场区租赁合同》对于超出租赁面积占用场地有明确约定，合同第八条第4款约定：“甲方因工程施工需要另占乙方场地，需要提前与乙方进行协商，征得乙方书面或口头同意，按标准费用补偿。甲方不得无故超出租赁场地总面积，否则乙方有权解除合同。”，也就是上诉人额外占用场地，需与被上诉人协商，协商一致则付款用地，即使无法协商一致，则被上诉人有权解除合同，但也无权要求上诉人按照35万元/10,550平方米的标准支付补偿款，上诉人无法，也不应当预见被上诉人诉称的损失。八、被上诉人提交的什花道乡派出所出具的情况说明，恰恰能够证明被上诉人阻拦施工，被上诉人构成违约，应当按照合同约定向上诉人支付违约金及因此产生的律师费。综上，一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，恳请贵院依法支持上诉人的上诉请求。 白东旭辩称，关于技术报告我们简单陈述如下的理由，首先在选择鉴定机构的之前已经向上诉人作为原审被告，下发了选择鉴定机构通知书，但是上诉人没有按照通知书的要求到法庭来进行选择，按照法律规定视为他放弃选择鉴定机构的一个权利。那么原审法院随机选择了该鉴定机构，同时，上诉人在原审当中对该鉴定报告没有提出任何异议。在二审当中，提出该鉴定报告违法的理由不能成立，其次，在鉴定过程当中，上诉人以及被上诉人均到现场进行了确认，在鉴定整个过程当中多出的地块实际为5块，原审当中认定的1、3、5是双方当事人签字确认，多出的面积1、3、5块是没有异议的。可以详见技术报告当中双方当事人签字也就是说双方当事人对1、3、5号多出的面积已经进行了签字确认并没有异议。那么有异议的就是第2块和第5块，原审对有异议多出的面积并没有确认，仅确认了双方多出面积没有异议的地块，那么总计是21500余平。至于租赁的价格，因为双方在合同当中已经对租赁价格有明确的规定，约定了是10,550平方米的租金，价格是35万元。那么根据双方合同约定的价格，判决此案并无不当。上诉人所称的同意县政府的这样指导价格，它的效力应当没有合同价格约定的效力更高，上诉人就是为了拖延裁判结果的时间，因为用他们自己的话说过年以后他们施工完毕就全部撤离现场，所谓的通榆分公司是就是个空壳公司，就是为了修高速而临时成立的公司。他们上诉就为了拖延时间，因为他们想马上撤离施工现场，综上，希望法庭驳回上诉的上诉请求。 白东旭向一审法院起诉请求：1、要求被告赔偿经济损失1,142,677.98元，律师费4万元；2、支付违约金10,500元。事实与理由：2018年6月29日，吉林通榆分公司经理部代理人杨英俊作为承租方（甲方）与出租方白东旭（乙方）签订了一份场区租赁合同。白东旭将院落及院落内所有设备和配套设施，包括50KVG变压器和相应电路，及2,905平方米的土地作为场区租赁给被告，白东旭无偿提供长西铁路到场区的道路。租赁期限为2年，自2018年7月1日起至2020年7月1日止，每年租金48,000元，变压器启动费2,000元，租金分两次支付。同时双方还约定，甲方应于场区租赁期满或合同终止（解除）时，将租赁的场区及原有附属设施、设备交还乙方。甲方在场区内所建、改建的一切物品设施产权归甲方所有，包括新建临时住房、料棚等。甲方离场时将新建的彩钢房无偿赠与乙方，同时又约定的甲乙双方的违约责任。租赁期间，甲方无故超出租赁场地面积，乙方有权解除合同，收回场区。甲方应按照本合同租金总额的30%向乙方支付违约金并赔偿乙方一切经济损失。发生争议，由通榆县人民法院进行诉讼处理。合同签订后，白东旭将院落、土地、变压器等交付甲方管理使用，甲方将租金交付乙方。甲方在使用场区时，未经乙方同意，擅自扩大土地使用面积7,645平方米，乙方提出交涉后，经甲乙双方重新协商，双方终止了第一份租赁合同，于2018年7月22日又重新签订了一份场区租赁合同。最后确定租赁土地面积为10,550平方米归甲方使用，租金变更为35万，此为不变价格，出租房不得以任何理由提高标准，甲方因施工需要另新占乙方场地需要提前与乙方进行协商，征得乙方书面或口头同意，按标准进行费用补偿，甲方不得无故超出租赁场地总面积。合同签订后，双方按照第二份场区租赁合同履行。由于甲方在使用租赁场区时，又擅自扩大场区使用面积，乙方找到甲方协商此事。甲方通过实际测量，确认扩大使用面积。乙方要求甲方按照每平方米33.22元给付租赁款，甲方拒绝，故诉讼到法院。要求被告按评估面积赔偿损失1,142,677.98元，律师费4万元，支付违约金10,500元。 吉林通榆分公司向一审法院提出反诉请求：2018年7月22日，原被告签订了《场地租赁合同》，约定反诉被告将其所有的场区（包括场地内变压器、水井）及沿线便道出租给反诉原告，租期两年。两年租金合计350,000元，合同签订了反诉原告足额支付了两年租金。此后反诉被告以各种理由要求增加租金，反诉原告没有同意，于是反诉被告多次采用寻衅、断电等方式干扰反诉原告正常施工。严重违反合同约定，根据前期合同约定，反诉被告向反诉原告支付违约金175,000元，律师费38,000元。 一审法院认定事实：1999年12月1日，白东旭与什花道乡海金村村民委员会签订了一份草原承包合同，承包了含松通高速公路征占范围内的草原和涝洼地。2018年6月29日，中国交建松通高速公路项目四工区经理部法定代表人杨英俊作为承租方与白东旭作为出租方签订了一份场区租赁合同。合同约定出租方白东旭将场区位于吉林省白城市通榆县什花道乡海金村大树林子屯范围为白东旭院落及院落内所有设备和配套设施，包括50KVG变压器和相应电路等，无偿提供长西铁路到场区的道路（道路长度为413米，宽度为6米），场区面积共计2,905平方米（不包括通往场区的道路无偿使用面积）。场区租赁期共计两年，自2018年7月1日起至2020年7月1日止，每年租金48,000元，合同期满，承租人在场区内新建、改建的一切物品设施产权归出租人所有，包括新建临时住房、料棚等。撤离时将新建彩钢房无偿赠与出租人，出租人未按合同约定提供场区和设备而导致解除合同的，出租方应支付本合同租金总额30%违约金，并赔偿一切损失。出租人无故终止或解除合同的，应按照本合同租金30%支付违约金并赔偿一切损失。出租方违反本合同其他规定，应向甲方支付本合同租金总额10%的违约金或赔偿一切损失。出租方严重违反合同规定导致合同无法继续履行或给承租方造成较大损失的，承租方有权解除合同，出租方应赔偿承租方一切损失外，还应向承租方支付本合同租金总额30%违约金。未经出租方书面同意，将场区转租转借给他人使用的，擅自改变本合同规定的租赁用途或利用场地进行违法活动的。出租方有权终止或解除合同，收回该场区。承租方应按照本合同租金总额的30%向乙方支付违约金，并赔偿一切损失。合同履行期间，因承租方未经乙方同意擅自扩大了场区使用面积7,645平方米，出租方提出交涉后，经双方协商2018年7月22日中交第一公路工程有限公司吉林通榆分公司代表人杨英俊作为公司代表与白东旭作为出租方重新签订了一份场区租赁合同，场区租赁面积增加到10,550平方米，租金总额为350,000元。此为不变价格，出租方不得以任何理由提高租金标准。违约条款增加了承租方使用场区生产仅限于铁科高速公路松原至通榆段高速公路建设工程。承租方因工程施工需要另新占乙方场地，需要提前与出租方进行协商，征得出租方书面或口头同意下，按标准进行费用补偿，承租方不得无故超出租赁场地总面积，否则乙方有权解除合同。原合同终止。合同在履行过程中，原告发现被告又擅自扩大场区使用面积，经协商未果，双方产生矛盾。多次到当地派出所处理，遂起诉至法院，要求被告赔偿经济损失1,142,677.98元。支付违约金10,500元，律师费4万元。被告提出反诉，要求原告支付违约金175,000元，律师费38,000元。 一审法院认为，该案系租赁合同纠纷，2018年7月22日，原、被告双方签订的场区租赁合同是在平等自愿的基础上达成的。合同规定双方的权利、义务及承担的违约责任，该合同没有违反法律的强制性规定，场区租赁合同是合法有效的。合同在履行期间，由于被告擅自扩大使用面积，其行为构成违约，应当承担违约责任。对扩大使用面积，依照被告自认，杨英俊电话录音，原告提供的被告单位经实际测量长西便道新增面积，长西驻地新增面积，长西桥新增面积，结合吉林省华地不动产评估测绘有限公司出具的通榆县什花道乡海金村地块勘测定界技术报告书，被告擅自扩大场区使用面积为技术报告书中确认的第1号、第3号、第4号确认的面积，即21,501.49平方米。因在测量期间，被告对鉴定报告中的第2号、第5号测量面积未签字确认。故此，一审法院对原告要求按技术报告中测量数据确认扩大的面积，不予支持。关于赔偿经济损失问题，补偿标准双方在签订租赁合同时，其损失为扩大使用面积的租金损失，在合同第八条中4约定，“甲方因工程施工需要另新占乙方场地，需要提前与出租方进行协商，征得出租方书面或口头同意，按标准进行费用补偿。”该合同已约定了补偿标准，即被告租用了场地面积为10,550平方米，共计租金350,000元，此为不变价格。出租方不得以任何理由提高租金标准，这就说明双方就扩大面积赔偿标准进行明确约定。该租金标准即为双方约定的补偿标准。按照此价格计算，场区每平方米的租金价格为33.17元。故此，一审法院认为，按照每平方米33.17元补偿损失属合理范围。原告主张按照吉林省华地不动产评估测绘有限公司出具的技术报告书中确认的扩大面积补偿不予支持。原告主张，被告承担违约金问题，因扩大场区面积不是双方约定的违约范围，且被告施工完毕后进行复垦恢复原状，故此原告主张承担违约金的请求，一审法院依法不予支持。被告提出按照通榆县人民政府文件规定的每平方米补偿8元标准，因双方已在合同中约定补偿价格，故被告主张没有法律依据，其主张一审法院不予支持。关于被告反诉请求，因原告没有违约行为，其反诉主张本院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条规定，一审判决：一、被告中交一分局集团有限公司吉林通榆分公司（反诉原告）给付原告白东旭（反诉被告）租金补偿款713,204.42元。二、驳回原告白东旭（反诉被告）其他诉讼请求。三、驳回反诉原告中交一分局集团有限公司吉林通榆分公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费15,084元，由白东旭负担4,152元，中交一分局集团有限公司吉林通榆分公司负担10,932元。反诉费4,496元，鉴定费16,000元由中交一分局集团有限公司吉林通榆分公司负担。 二审中，吉林通榆分公司向本院提交证据其他村民“临时使用土地合同”4份，证明是在案涉场地附近的临时征地都是按照通榆县政府的标准进行补偿的，占一补二，占二补三。 白东旭质证称，和其他村民的补偿合同对合同外的当事人没有约束力，与本案没有关联性。 该证据被上诉人质证有异议，且上诉人未有其他证据予以佐证，本院不予确认。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩意见归纳本案的争议焦点：1.上诉人占用被上诉人场地补偿金标准如何确定；2.被上诉人是否违约，应否支付上诉人违约金和律师代理费。 本院认为，双方当事人于2018年7月22日签订了一份《场地租赁合同》，约定了租赁场地面积和租金总额之后，吉林通榆分公司又新占使用面积21,501.49平方米，有吉林通榆分公司杨俊英的电话录音和吉林省华地不动产评估测绘有限公司出具的通榆县什花道乡海金村地块勘测定界技术报告以及白东旭提供的吉林通榆分公司经实际测量长西便道新增面积，长西驻地新增面积，长西桥新增面积在卷佐证，足资认定。吉林通榆分公司应予补偿，关于补偿标准，双方当事人签订的合同第八条第四款约定：“甲方因工程施工需要另新占乙方场地，需要提前与出租方进行协商，征得出租方书面或口头同意，按标准进行费用补偿。”，合同中又对可能发生的另行占地情况进行了约定，即多占部分按标准进行费用补偿，且合同中明确约定按租赁合同约定的场地租金350,000元除以面积10,550平方米为33.17元，合同约定此为不变价格。而吉林通榆分公司新增土地使用面积时，既未提前与白旭东协商，又未征得白旭东书面或口头同意，视为其是对双方当事人之间原签订《场地租赁合同》约定占地价格标准的认可。原审判决并无不当。吉林通榆分公司要求按通榆县人民政府文件规定标准进行了补偿，未有事实和法律依据，本院不予支持。至于吉林通榆分公司上诉称白东旭违约一节未有证据佐证，本院不予支持。 综上所述，中交一公局集团有限公司吉林通榆分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15,428.00元由中交一分局集团有限公司吉林通榆分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔庆江 审判员  陈云超 审判员  李 瑞 二〇一九年十二月二十五日 书记员  张 蕾