浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终4664号 上诉人（原审原告、反诉被告）：叶晓泉，男，1990年7月5日出生，汉族，住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人：方勇，浙江政法联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：滕云龙，男，1976年10月11日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：周光富，浙江律晓律师事务所律师。 上诉人叶晓泉因与被上诉人滕云龙房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初10797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 一审判决认定：2017年2月11日，滕云龙（甲方、出租人）与叶晓泉（乙方、承租人）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋二楼的房屋出租给乙方，建筑总面积160平方米，租赁用途为商业办公；租赁期限一年，从2017年2月11日至2018年3月25日，其中装修免租期45天；租赁期限届满或非因乙方违约导致合同终止，在租赁期满或合同终止后三日内，乙方应撤出租赁房屋，该撤空期不计租金，逾期撤出的，该房屋日租金以当时日租金的双倍计；合同期内年租金100000元，租金秉承先付后用的原则，每半年一付，每次50000元；履约保证金10000元，在签订合同后三日内支付给甲方；租赁期内，水电表由甲方负责安装，表后线路、管道由乙方自理，乙方须在水电部门收费后在规定日期内交清水电费，水表底数0度、电表底数0度；租赁期满后，在乙方交还房屋并结清所有费用后，甲方应将履约保证金退还给乙方；乙方迟延交付租金或其他费用的，每迟延一天，应以当期迟延交付费用为基数以千分之三为标准向甲方支付日滞纳金。 叶晓泉于2017年2月11日支付给滕云龙履约保证金10000元、2017年3月24日、2017年9月25日各支付给滕云波租金50000元。 2017年9月20日，滕云龙通过微信与叶晓泉联系，内容为“叶总，我草拟了一下补充协议，你看看是否需要调整；二楼的租金我记得是半年一付，上次没有付全，后半年的租金应该要付了，剩余装修费用可以直接扣除”，叶晓泉回复“这段时间比较忙，有时间再约一下把事情落实”。同日，滕云龙将补充协议通过微信发给叶晓泉，该补充协议载明：2017年2月11日，叶晓泉承租了案涉房屋二楼作为绅轩装饰公司办公使用订立了租赁合同，因叶晓泉需求，在口头征询滕云龙的情况下，使用了本幢楼三楼的靠西两个房间，并以租金抵销一楼的装修材料款，现就部分事项作补充协议。1、滕云龙已将三楼靠西两个房间作为叶晓泉办公场地使用至2018年3月25日，租金直接抵扣叶晓泉对滕云龙一楼埠龙茶楼的装修费；租期届满后，如需续租可提前一个月提出申请，享有优先权，连同二楼一起签订租赁合同，如不再续租，按照二楼合同约定完成交还手续，滕云龙承诺下一年度租金不变，共计140000元/年；2、一楼埠龙茶楼部分系由绅轩装饰即叶晓泉装修，其中三楼房间的租金已抵扣装修材料费，剩余装修费用30000元，滕云龙以现金方式给叶晓泉以结清所有装修费用，等。 2017年9月24日，滕云龙发微信给叶晓泉“明天是后半年房租费上交的最后一天”，叶晓泉回复“按照你这个算法三万加保证金1万剩下的也没多少，或者你就当后面按季度交吧，有时间会找你把事情谈清楚的。”，滕云龙回复“房租是5万，目前可以去掉一楼装修的钱，只要付2万就可以”。 2017年10月1日，滕云龙发微信给叶晓泉“三楼房租十万和一楼展示费用1.5元/平方/天费用请打到我卡里；给你三天，否则全部锁门”，叶晓泉回复“我们如果没法正常经营，那全部退掉不租了，由你们造成的你们要承担装修费用”，滕云龙回复“租不租按照合同走”。 2017年10月12日，叶晓泉委托浙江政法联律师事务所向滕云龙出具律师函，载明：双方因装修款未达成一致，你方将叶晓泉所承租的二层办公楼用电全部关闭，并将一楼大门锁住，导致公司无法正常运营。本律师认为，你的上述行为已严重违反法律及合同规定，给叶晓泉及杭州绅轩有限公司带来重大的经济损失，故请你务必在收到本律师函3天之内退还保证金10000元、违约金20000元、剩余租金50000元、1至3楼装修款（协商）等。 叶晓泉于2017年10月10日、10月15日、10月20日进入案涉房屋。根据该三日的视频显示，叶晓泉进入案涉房屋时，房屋未锁门。 2018年3月13日，叶晓泉发微信给滕云龙“麻烦你明天中午12点开个门吧，拿点重要东西出来，一直进不去”。2018年4月11日，叶晓泉发微信给滕云龙“麻烦明天中午来把门开一下，我们搬一下办公家具”。2018年4月13日，叶晓泉的代理人发短信给滕云龙“我是叶晓泉的代理律师，因叶晓泉与你之间的租赁合同已到期，现我当事人有义务腾退房屋，并希望你按合同约定退还1万元保证金”。 2018年11月8日，叶晓泉腾退案涉房屋。 2017年11月13日，叶晓泉诉至一审法院，请求判令：1.解除《房屋租赁合同》；2.滕云龙退还租金50000元；3.滕云龙退还履约保证金10000元；4.滕云龙支付违约金20000元；5.滕云龙赔偿房屋装修损失192103元；6.诉讼费用由滕云龙负担。一审庭审中，叶晓泉变更第2项诉讼请求为：滕云龙退还租金48077元；变更第5项诉讼请求为：滕云龙赔偿房屋装修损失202000元。后滕云龙向一审法院提起反诉，请求判令：1.叶晓泉支付房屋租赁费116143元、水电费用2267.8元；2.叶晓泉支付逾期付款违约金62719.2元；3.反诉费用由叶晓泉负担。一审庭审中，滕云龙变更第1项诉讼请求为叶晓泉支付房屋租赁费116143元，并增加一项诉讼请求：叶晓泉支付2018年3月26日至2018年11月8日期间的房屋占有使用费132590.2元。 经叶晓泉申请，一审法院委托浙江中企华资产评估有限公司对案涉房屋二楼装修中形成附合的剩余价值进行了评估。该公司于2018年12月29日出具浙中企华评报字（2018）第0183号资产评估报告书，评估结论为：截至评估基准日2017年10月1日，案涉房屋二楼装修中形成附合的剩余价值为202000元。 一审法院认为，叶晓泉与滕云龙签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。对于叶晓泉要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，因该租赁合同的履行期限已于2018年3月25日届满，故对叶晓泉的该项诉讼请求，不予支持。 关于叶晓泉租赁的面积。双方争议的焦点为案涉房屋一楼及三楼的两个房间是否由叶晓泉租用。对于一楼，根据滕云龙在微信中发送给叶晓泉的补充协议，载明一楼埠龙茶楼由叶晓泉装修，而滕云龙系杭州之江度假区埠龙茶楼的经营者，该茶楼的住所地亦是案涉房屋，故叶晓泉称案涉房屋一楼为滕云龙自行使用的意见，予以采信。对于三楼，叶晓泉对其使用案涉房屋三楼两个房间无异议，庭审中双方确认房屋面积以75平方米计算。叶晓泉辩称，该房屋系叶晓泉给予滕云龙装修优惠后，滕云龙将其免费交付叶晓泉使用，在装修中期，滕云龙才提出要收一些租金抵装修费。但，叶晓泉对该房屋系免费使用未提供证据予以证明，且根据双方微信记录反映，叶晓泉对案涉房屋三楼的使用需支付租金并未提出异议。因此，滕云龙要求叶晓泉支付案涉房屋三楼两个房间的租金，予以支持。但双方对该部分租金的金额未达成合意，结合案涉房屋二楼的租金、三楼房屋状况等，酌定该部分房屋的租金按每年40000元计算。 关于滕云龙是否将案涉房屋上锁影响叶晓泉使用的问题。根据双方的陈述在2017年9月30日前，滕云龙的管理人员会将房屋上锁，但会应叶晓泉的要求解锁。据此，滕云龙日常即存在锁门的行为，虽滕云龙提供的视频可以证明叶晓泉于2017年10月10日、10月15日、10月20日亦可正常进入房屋，但其仅能证明该三日的部分情况，在双方就三楼租金的支付产生争议的情况下，结合滕云龙给叶晓泉发的微信三楼“房租十万和一楼展示费用1.5元/平方/天费用请打到我卡里；给你三天，否则全部锁门”，及叶晓泉委托浙江政法联律师事务所于2017年10月12日滕云龙出具律师函的行为，根据一般经验法则，再结合证人证言，叶晓泉主张自2017年10月2日起滕云龙就限制其使用案涉房屋，更具盖然性，予以采信。 关于滕云龙与叶晓泉的责任问题。如上述所述，叶晓泉应支付滕云龙案涉三楼的租金，但其仅支付了案涉房屋二楼的租金，故其存在过错。而滕云龙在与叶晓泉就案涉房屋三楼的租金产生争议时，即将门上锁，其行为亦存在过错。基于此，结合2017年10月2日起叶晓泉未再使用案涉房屋，但亦未及时腾退房屋的情况，酌定自2017年10月1日起至2018年3月25日二楼房屋的租金叶晓泉按双方约定的40%支付、三楼房屋的租金叶晓泉按前述酌定租金的40%支付。因此，叶晓泉共应支付租金99726元。叶晓泉已支付100000元，故滕云龙应返还叶晓泉274元。对于合同履行期限届满后房屋占有使用费的问题。叶晓泉辩称，合同履行期限届满后即多次联系滕云龙要求腾退。但现叶晓泉仅提供了其于2018年3月13日、2018年4月11日发给滕云龙的微信，叶晓泉委托代理人于2018年4月13日给滕云龙的短信。而2018年3月13日的微信内容，仅载明叶晓泉要拿点东西出来，不足以证明其要求腾退。2018年4月11日载明其要搬办公家具，则可以证明叶晓泉要求腾退。因此，叶晓泉应支付滕云龙自2018年3月26日起至2018年4月11日期间的占有使用费，滕云龙主张之后的占有使用费，依据不足，不予支持。一审法院参考租金标准、以及前述双方认定的过错，酌定上述期间的占有使用费2813元。对于履约保证金。案涉租赁合同履行期限已届满，故滕云龙应退还叶晓泉履约保证金10000元。对于房屋装修损失。如前所述，自2017年10月1日起，叶晓泉未能使用案涉房屋，双方均有过错，对于房屋装修的损失，酌定滕云龙赔偿给叶晓泉121200元。对于叶晓泉、滕云龙主张的违约金，如前所述，双方均存在过错，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、滕云龙退还叶晓泉房屋租金274元、履约保证金10000元。二、滕云龙赔偿叶晓泉装修损失121200元。三、叶晓泉支付滕云龙房屋占有使用费2813元。四、上述第一、二、三项抵扣后，滕云龙应付叶晓泉128661元。五、驳回叶晓泉的其他诉讼请求。六、驳回滕云龙的其他反诉请求。本诉案件受理费5501元，由叶晓泉负担2572元、滕云龙负担2929元；反诉案件受理费减半收取3003元，由滕云龙负担2978元、叶晓泉负担25元。 宣判后，叶晓泉不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定叶晓泉未支付三楼租金于法无据。首先，滕云龙未提供三楼房屋租赁的书面合同，也未提供关于双方对三楼房屋租赁期限和租金等合同主要条款达成一致的书面证据。按照日常租赁习惯以及双方签订的书面房屋租赁合同（二楼部分），均遵循先付后用的原则，滕云龙作为出租方，不可能在叶晓泉未支付租金的情况下交由叶晓泉使用。根据谁主张谁举证的原则，滕云龙应提供相关证据证明双方存在租赁关系。其次，即使在叶晓泉承租三楼的情况下，根据双方微信记录显示，滕云龙提出三楼租金直接抵扣一楼的装修材料费，剩余装修费用30000元，滕云龙通过现金方式支付给叶晓泉，从该份聊天记录可以看出，滕云龙委托叶晓泉装修的费用远远高于租金。双方仅仅是对装修费用的金额有争议，并不存在拖欠租金的情况。 二、一审法院在认定叶晓泉与滕云龙的责任问题上存在错误。首先，双方签订的《房屋租赁合同》仅仅对二楼的相关租赁事宜进行了约定。根据合同的独立性原理，双方签订的二楼房屋部分系一个独立的合同，双方仅受该租赁合同的约束。如果滕云龙认为叶晓泉拖欠三楼租金时，滕云龙可以阻止叶晓泉使用三楼房屋，而不应该在叶晓泉按期交付二楼租金的情况下，通过锁门的方式阻碍二楼房屋租赁合同的履行。其次，叶晓泉不存在拖欠租金的情况。滕云龙提出三楼租金直接抵扣一楼的装修材料费，剩余装修费用30000元，滕云龙通过现金方式支付给叶晓泉，从该份聊天记录可以看出，滕云龙委托叶晓泉装修的费用远远高于租金。双方仅仅是对装修费用的金额有争议，并不存在拖欠租金的情况。因此，一审法院认定叶晓泉应付滕云龙案涉三楼的租金，但其仅支付了案涉房屋二楼的租金，故其存在过错有误。 三、一审法院认定叶晓泉支付滕云龙占有使用费于法无据。首先，从2017年10月份开始，叶晓泉就因滕云龙锁门的行为（根本违约）致使合同无法履行，叶晓泉无法正常使用租赁房屋。过错在滕云龙。叶晓泉在滕云龙违约时即委托律师发送律师函要求解除合同并退还租金，之后又通过向一审法院起诉的方式要求解除合同并退还租金。因此，在叶晓泉没有过错的情况下，无需承担租金损失。其次，在合同到期后，叶晓泉也多次通过微信和电话的形式要求对方开门以便能够进去搬东西。叶晓泉作为普通老百姓，不能要求其在表达时必须出现腾退二字。更何况叶晓泉在给滕云龙打电话时，滕云龙根本不接；给其发微信时也不回。另外，在一审法院开庭过程中，叶晓泉也要求腾退，滕云龙以待案件结案后再配合。因此，一审法院认定2018年3月13日的微信内容，仅载明叶晓泉要拿点东西出来，不足以证明其要求腾退这一事实显然错误。综上，请求判令：1.撤销一审判决，改判支持我方一审诉讼请求，驳回滕云龙的一审反诉请求；2.一、二审诉讼费用由滕云龙承担。 滕云龙答辩称：一、叶晓泉认为一审法院认定叶晓泉未支付三楼租金于法无据的说法与事实不符。第一，在2017年2月，叶晓泉为创建杭州绅轩装饰有限公司VR家装体验馆的需要，与滕云龙签订案涉房屋二楼的房屋租赁合同，根据双方于2017年2月11日签订的房屋租赁合同的约定，案涉房屋的二楼租赁给叶晓泉使用，租金秉承先付后用的原则，一年租金100000元，半年一付，房屋租赁面积为160平方米。这一事实有房屋租赁合同予以佐证。第二，在签订房屋租赁合同时，因叶晓泉经营需要样板房展示，要求租赁三楼部分房屋及一楼部分房屋共约185平方米，双方口头约定，租金价格、租赁期限、付款时间等均按照二楼的执行。虽然双方之间就三楼部分房屋及一楼部分房屋没有书面的租赁合同，但是，事实上叶晓泉承租使用了该部分房屋，三楼主要用于房间、卧室、卫生间等的装修样板房展示，这一事实，从案涉房屋的现场及现场照片、录像视频，以及叶晓泉在一审庭审过程中当庭自认均可以得到证实。因此，就案涉房屋三楼双方之间的房屋租赁关系是客观存在的。第三，根据案涉房屋二楼的房屋租赁合同的约定，二楼的租金为一年100000元，除此之外，叶晓泉并没有支付过任何租金。而事实上，叶晓泉承租使用了三楼部分房屋，经一审庭审双方确认承租面积为75平方米。但是叶晓泉却未支付过该部分房屋的租金。故叶晓泉提出的一审法院认定其未支付三楼租金于法无据说法，完全与事实不符。 二、叶晓泉认为一审法院在认定其与滕云龙的责任问题存在错误的说法，没有事实依据和法律依据。第一，案涉房屋的二楼、一楼、三楼都是同时期承租使用的，即2017年2月11日至2018年3月25日，根据合同约定的先付后用、半年一付的约定，本租赁年度的下半个租赁年度的日期应当是2017年8月11日，也就是说，在2017年的8月11日，叶晓泉即应当根据约定支付下半年度的房屋租金，但是，叶晓泉仅在租赁开始期间支付了二楼的租金50000元，对于一、三楼上半年度的租金、整个租赁房屋的下半年租金，经滕云龙多次催要，叶晓泉才于2017年9月25日支付了50000元，事实上已逾期支付，构成违约。即便如此，叶晓泉对于应当支付给滕云龙三楼、一楼的房屋租金，经滕云龙多次催要，仍恶意拖欠，不予支付，经滕云龙多次催要未果。也就是说，叶晓泉的违约行为存在如下三类情形：1.逾期支付二楼下半年度的租金；2.逾期支付三楼、一楼上半年度的租金；3.逾期支付三楼、一楼下半年度的租金。第二，叶晓泉逾期支付租金、恶意拖延支付的行为，是双方之间就租赁关系产生纠纷的首要原因。故其存在主要过错，依法应当承担主要责任。一审法院认为由滕云龙承担60%、叶晓泉承担40%，虽然一审法院认为滕云龙承担60%，根据案件的过错程度分析，显然偏重。但是，出于对法院的信任、考虑到定纷止争等因素，特别是考虑在过错承担中的40%、50%、60%，确实很难做出精准的判断，故没有提出上诉。因此，叶晓泉逾期支付租金在先，且经滕云龙催要，仍恶意拖欠，依法构成违约，明显存在过错，依法应当承担相应的责任。故一审法院对于双方间的责任分担比例的判断，符合案件的综合考量。 三、叶晓泉认为一审法院认定其支付滕云龙占有使用费于法无据，无事实依据和法律依据。第一，根据双方的房屋租赁合同约定，租赁期限为一年，即到2018年3月25日租赁关系终止。但是，叶晓泉实际腾退交还房屋的日期是在2018年11月8日，实际占用时间长达近8个月。这一事实，从叶晓泉于2018年11月8日出具的房屋腾空情况说明予以充分佐证。第二，同样，滕云龙为了免于诉累，才对一审法院仅仅认定十几天的占有使用时间未提出上诉。当然，如果叶晓泉想从缠于诉讼中获取不当利益的，滕云龙将会考虑采取申诉途径以保护自身的合法权益。综上一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，叶晓泉与滕云龙对叶晓泉使用案涉房屋三楼两个房间均无异议，根据一审期间提交的微信记录，可以证实双方就三楼的房屋租金，以及是否与装修费用抵扣进行过协商。结合双方协商过程，双方亦已确认面积按75平方米计算等本案事实，一审法院酌情确定三楼房屋租金按每年40000元计算并无不当。双方就装修款抵扣租金的事宜确实进行过协商，但就该事项双方并未最终达成合意，叶晓泉仍需支付相应租金。因此叶晓泉认为装修款高于租金，其不存在拖欠租金的情况本院不予采信。 2017年10月1日，滕云龙给叶晓泉发微信称给其三天，否则全部锁门。后在10月12日叶晓泉委托律师发函给滕云龙称滕云龙将案涉房屋大门锁住。2018年3月13日、4月11日，叶晓泉给滕云龙发微信要求对方开门取物品。结合前述微信记录、函件，以及一审期证人证言等相关证据，一审法院认定2017年10月2日起滕云龙就以及限制叶晓泉使用案涉房屋并无不当。因案涉租赁合同中并未约定滕云龙在叶晓泉违约的情况下有权采取锁门等限制叶晓泉使用案涉房屋，故滕云龙在与叶晓泉就案涉房屋三楼部分租金发生争议后，采取锁门方式限制叶晓泉使用案涉房屋应属违约。叶晓泉在无法使用案涉房屋的情况下，无需支付相应期间的租金及占有使用费。因此，叶晓泉无需支付2017年10月2日以后的案涉房屋二楼及三楼部分的租金，已经支付的超过部分，滕云龙应当返还。叶晓泉已经支付滕云龙租金100000元，经计算，叶晓泉共应支付租金72301.37元，滕云龙尚须返还叶晓泉租金27698.63元。本案中叶晓泉未支付三楼的租金，而滕云龙则存在强行锁门的行为，因此一审法院认为叶晓泉不能使用案涉房屋双方均有过错，酌情确定滕云龙赔偿叶晓泉121200元并无不当。且叶晓泉对此并无具体上诉理由，滕云龙亦未上诉，本院予以确认。关于双方主张对方支付违约金，因双方均存在违约行为，且过错责任相当，对此叶晓泉无具体上诉理由，滕云龙就本案未提起上诉，本院对一审法院未支持双方主张的违约金予以确认。综上所述，叶晓泉的上诉请求合理部分本院予以支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初10797号民事判决及案件受理费负担部分； 二、滕云龙于本判决生效之日起十日内退还叶晓泉房屋租金27698.63元，履约保证金10000元； 三、滕云龙于本判决生效之日起十日内赔偿叶晓泉装修损失121200元； 四、驳回叶晓泉的其他诉讼请求； 五、驳回滕云龙的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5501元，由叶晓泉负担2380元，由滕云龙负担3121元。一审反诉案件受理费5972元，减半收取为2986元，由滕云龙负担。 二审案件受理费3328元，由叶晓泉负担2663元，由滕云龙负担665元。叶晓泉已预交二审案件受理费3272元，应退609元。滕云龙于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 本判决为终审判决。 审判长 盛 峰 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一九年十二月二日 书记员 朱创威