新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初7131号原告：库力买买提·木合塔江，男，1976年11月13日出生，维吾尔族，无固定职业，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：李军锋，新疆多盟律师事务所律师。被告：连翠英，女，1961年8月27日出生，汉族，退休，住乌鲁木齐市新市区。被告：王洋，男，1985年8月14日出生，汉族，科学院天文台员工，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：韩鹏飞，天山区旭日法律服务所法律工作者。原告库力买买提·木合塔江与被告连翠英、王洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告库力买买提·木合塔江及其委托诉讼代理人李军锋，被告连翠英、被告王洋的委托诉讼代理人韩鹏飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告库力买买提·木合塔江向本院提出诉讼请求：1．判令二被告连带双倍返还原告定金10万元；2．判令二被告连带承担原告支付律师费7000元。事实与理由：2019年3月4日，原告通过房屋中介了解到，被告对外出售位于乌鲁木齐市新市区迎宾路21号9号商铺的信息，为此原告向房产中介提出实地看房要求，经过房屋中介联系被告之后，原告在房屋中介陪同之下实地看房，原告认为符合其标准后表示接受被告的要价52万元，为此原、被告及中介三方签订《存量房买卖合同》一份，根据合同的约定，原告支付购买房屋定金5万元，被告通过银行转账收取定金5万元之后给原告出具定金收条一张，同时双方对于买卖事宜也做了相应的约定，但是原告在等待进一步履行合同消息的过程中，被告突然通过房屋中介告知原告不出售房屋。综上所述，原告认为其与被告之间签订《存量房买卖合同》真实有效，被告应当按照合同约定履行其义务，被告无故拒不履行相应合同义务拒绝继续出售房屋原告对此也不强求，因被告违约在先，故应当按照定金罚则，双倍返还原告交付定金以及为主张权利而支付的律师费等损失。被告连翠英辩称：1.不同意原告要求双倍返还10万元，不同意支付律师费7万元，同意退还原告5万元的定金；2.认为房屋买卖合同无效，房屋是被告王洋和其妻子的夫妻共同财产，本人无权处理。被告王洋辩称：1．原告在起诉状中所写的事实与理由不符合事情情况；2．被告王洋从未参与本案买卖合同，也未委托被告连翠英出售被告王洋的房屋，被告王洋不是合同相对人，被告王洋主体不适格，在本案中不应当承担责任；3．原告在诉状中称签订的房屋买卖合同真实有效，但该房屋产权登记在被告王洋夫妻名下，被告连翠英虽然是被告王洋的母亲，但被告连翠英未经被告王洋授权与原告签订的房屋买卖合同无效；4．被告王洋在2019年3月16日在乌鲁木齐晚报登报，房屋买卖合同无效；5．原告的诉讼请求没有事实及法律依据，涉案房屋买卖合同是无效合同，不同意承担双倍返还10万元的责任，亦不同意承担律师费，请求法院依法驳回原告诉讼请求。为了支持其诉讼请求，原告向本院提交以下证据：证明一、2019年3月4日原告与二被告签订的《存量房买卖居间合同书》一份，证明：出卖方是被告王洋，买受人是原告。双方就迎宾路9号商铺成交价52万元达成一致，合同约定若因为被告连翠英的原因导致合同不能履行，则连翠英同意以其个人名义承担违约责任，合同第二条约定：若被告收取定金后未出售房屋，需双倍向原告返还定金；合同第八条约定：因诉讼产生的诉讼费、诉讼保全费、交通费、律师费均由被告承担；被告连翠英对合同真实性、合法性、关联性均不予认可，对合同上签字的真实性予以认可，本人不是房屋所有人，当时签订合同的时候因没有戴眼镜，看不清，是在中介的诱导下签订的，本人无权处分被告王洋的房屋，所以该份买卖合同无效；被告王洋对合同真实性、合法性、关联性均不予认可，王洋没有在合同上签字，亦没有参与房屋买卖整个过程，也不知道房屋买卖的事情，其不是合同相对人，不应当承担责任。且王洋在原告未及时付款的情况下已经登报声明该房屋买卖合同无效，该合同自始至终是无效的，其中约定的各项条款也是无效的。证据二、2019年3月4日被告连翠英出具的收条一份，证明：被告收到原告为购买涉案房屋支付的房屋定金5万元，收条内容是被告连翠英本人书写；被告连翠英对收条上签字和收款的真实性予以认可，原告向本人交付5万元定金没有事实及法律依据，当时是在银行快下班的时候原告把钱打给本人的，当场就向中介支付佣金10400元。被告王洋对收条真实性、合法性、关联性均不予认可，该收条不是王洋出具的，也不是出售王洋房屋的定金，收条中载明的是购买连翠英本人的房屋，但事实是连翠英名下没有任何房屋。证据三、邮储银行转账凭证一份，证明：原告通过银行转账方式向原告支付房屋定金5万元；被告连翠英对银行转账真实性认可，收到5万元后向中介支付了佣金10400元，应当从定金中扣除，且本人不是房屋产权人，无权处分被告王洋的房屋；被告王洋对银行转账凭证真实性、合法性、关联性均不予认可，不是向王洋交付的定金，王洋没有收到。证据四、微信聊天记录一份，证明；被告连翠英和中介的微信聊天记录，被告连翠英在2019年3月10日通过微信向中介表示让中介联系买受人退还定金，通过该份聊天记录可以表示在收到原告定金后，拒不履行出售房屋的义务；被告连翠英对微信聊天记录真实性认可，与中介的聊天记录，但是对证明问题不认可，当时卖房的时候本人提出3日内需要把房款付清，但是原告说钱还不够，当时约定若7天内原告没有把房款付清，那房子就不卖了，故本人联系了中介，告诉中介房屋不卖了，并同意把定金退给原告。被告王洋对聊天记录真实性认可，但是对证明目的不认可，该份证据可以证实被告明确表示了其不是房屋产权人，并表示不同意继续出售房屋，并同意向原告退还房屋定金。证据五、房产证复印件，证明：被告王洋在该房屋购买时尚未成年；被告连翠英对房产复印件真实性认可，就是涉案房屋的房产证，通过该房产证可以看出涉案房屋是在被告王洋名下，本人无权处分涉案房屋；被告王洋房产证真实性认可，该房产证中明确载明涉案房屋产权人是王洋，被告连翠英无权处分王洋名下的房屋。王洋不应当在本案中承担责任。证据六、收款收据一份，证明：原告向中介支付5200元佣金；被告连翠英对收款收据的真实性不予认可；被告王洋对收款收据真实性、合法性、关联性均不予认可，是原告向中介公司交佣金的收据，但上面并未加盖中介公司印章，与本人方无关。证据七、律师费发票一份，现金存取单一份，证明：原告为聘请律师，支付律师费7000元；被告连翠英、王洋均对律师费发票和现金存取单的真实性不予认可，不同意承担；证据八、证人严某出庭作证，证明：证人系居间人，2019年3月4日连翠英与其爱人一同前去出售位于和平桥的一套房屋，欲出售其名下的商铺，涉案房屋在本人处挂牌出了3-4个月，本人带原告也去实地查看过涉案房屋，连翠英将房产证复印件交付于本人，产权证登记在其儿子王洋名下，连翠英陈述，该套房屋由其实际出钱购买，出售事宜也是由其负责，原、被告房屋购买意向达成后，原告向被告连翠英转账了5万元定金，第二天，也就是2019年3月5日被告连翠英就反悔不出售房屋了，当时向连翠英交代了最好由王洋或其爱人来签字，但是连翠英说房子是她出钱买的，相关租赁事宜也是他办理的，有权出售；原告对证人证言真实性、合法性、关联性均予以认可；被告连翠英对证人的陈述不予认可，当时问中介机构房屋在被告王洋名下，连翠英能否办理，中介机构的人说房屋都是这样卖的，可以这样办理，就签订了合同；被告王洋对证人的部分陈述予以认可，当时本人不在场，被告连翠英与2019年3月5日就作出了不同意卖房的意思表示，当时原告也没有交钱，故不应当承担责任；被告连翠英向本院提交证据：证据一、房产证复印件一份，证明：涉案房屋产权人是王洋，王洋并未与原告签订房屋买卖合同，本人无权处理王洋名下的房屋，房屋买卖合同无效；原告对上述证据真实性、关联性均无异议，该房屋就是涉案房屋，但是对证明目的不认可，被告连翠英陈述其卖房王洋不知情，该陈述不符合事实，该房屋修建年代是2001年，产权证时间也是2001年，当时王洋没有能力购买商铺，恰好可以证明二被告是在协商后出售房屋，原告有理由认为连翠英可以代表王洋出售房屋。被告王洋对房产证真实性、关联性认可，涉案房屋是王洋的，由此可以证实涉案房屋买卖合同是无效的。证据二、微信聊天记录10张，短信记录一组，证明：签订合同前，中介人说其是玛雅房屋的房屋经纪人，但签订合同后才知道中介是优居房产的人，而且该房屋在王洋名下，但王洋一直都不知情也未参与；本人在2019年3月11日通过微信已经明确告知中介涉案房屋不出售了；原告对聊天记录真实性认可，该份证据充分证明被告王洋委托被告连翠英出售房屋的事实，2018年10月开始连翠英就联系中介在出售房屋，从该份证据可以证实被告王洋对出售房屋是知情并且同意的，连翠英有权出售房屋。2019年3月10日的聊天记录真实性认可，通过该份证据恰好证明被告在收到定金后违约不出售房屋的事实，对短信记录一组不认可，不认识姓韩的人。被告王洋对聊天记录真实性、合法性、关联性均予以认可，涉案房屋不是连翠英的，连翠英无权买卖，且连翠英也明确表示该房屋不再出售了。证据三、收款收据一份，证明：原告向本人支付了5万元，本人向中介交付佣金10400元，实际只收到原告支付的39600元；原告对收款收据真实性认可，但是对证明目的不认可，通过原告举证可知，被告实际收到了原告支付的5万元定金，并向原告出具了收据，该份证据证明二被告对于房屋出售过程中的权利义务非常清楚，在被告不履行出售义务后，应当承担相应责任。被告王洋对收款事实不知情，不予质证。被告王洋向本院提交证据如下：证据一、产权证复印件一份，证明；涉案房屋的所有权人是王洋，王洋并没有在房屋买卖合同上签字，也没有参与房屋买卖事宜，该房屋买卖合同无效；原告对产权证真实性认可，但是证明目的不认可，被告连翠英拿着房产证的原件找到中介说要出售房屋，原告有理由相信其有权代表王洋出售房屋。根据被告陈述现在该房屋已经以57万元价款出售，可以证明原告与连翠英签订的房屋买卖合同没有损害王洋利益，且王洋对本案房屋买卖事宜知情。证据二、乌鲁木齐市晚报一份，证明：房屋所有权人王洋刊登报纸载明其不承认连翠英与原告签订的房屋买卖合同，该合同系无效；原告对晚报真实性、合法性、关联性均不予认可，报纸落款时间是2019年3月18日，但报纸时间是2019年3月16日。被告连翠英对被告王洋提交的上述证据真实性、合法性、关联性均予以认可。本院对原、被告提交的证据认定如下：原告及二被告均向本院提交《乌鲁木齐城市存量房屋买卖居间合同》，本院对合同的真实性和关联性予以确认，合法性在本院认为部分详细分析；原告提交汇款证明及收条，本院对其真实性予以确认；对提交的微信聊天记录、房产证复印件、律师费发票，现金存取单的真实性均予以确认；原告申请出庭的证人系涉案房屋买卖合同的居间人，与原、被告均无利害关系，本院对其证言的真实性予以确认；对被告连翠英提交的收款收据的真实性予以确认，对收到39600元的关联性不予确认；被告王洋提交晚报的真实性本院予以确认。经审理查明：涉案房屋，即位于乌鲁木齐市新市区登记在被告王洋名下。2019年3月4日，原告库力买买提·木合塔江与被告连翠英签订《乌鲁木齐市城市存量房买卖居间合同》（以下简称房屋买卖合同），约定：“涉案房屋总价格52万元，合同签订之日支付定金5万元，买卖双方当事人订立房屋转让合同履行后，买受人支付的定金即转为房款，如卖方违约不履行合同义务，须赔偿买受人购房定金等额的违约金，并退还已收定金；如买受人违约不履行合同则定金为赔偿卖方的违约金．．．”合同卖方由被告连翠英代表被告王洋签字、按捺指印予以确认；原告库力买买提·木合塔江于合同签订当日向被告连翠英交付定金5万元。另查，被告王洋对授权被告连翠英办理出售涉案房屋事宜不予认可，亦表示对被告连翠英与原告签订房屋买卖合同的效力不予追认。本院认为，本案争议焦点是房屋买卖合同是否系有效合同：《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，涉案房屋登记在被告王洋名下，被告连翠英在没有得到被告王洋授权的情况下与原告签订合同出售此房屋，其行为构成无权处分；原告在明知涉案房屋登记在被告王洋名下，没有审查被告连翠英有无代理权限与其签订合同，没有尽到审慎注意义务，构成过错；庭审中被告王洋对被告连翠英的处分行为不予追认，且原告也无法证明被告连翠英有权处分涉案房屋或处分时得到被告王洋的授权，故原告与被告连翠英签订的房屋买卖协议系无效。关于是否双倍返还定金的问题：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应该当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告连翠英从原告库力买买提·木合塔江处收取定金5万元应当予以返还，对于双倍返还定金的主张，本院认为，原告向被告给付定金作为房屋买卖合同的担保，本案主合同已认定无效，故原告交付定金的担保行为也随之消灭，故原告要求双倍返还没有法律依据，本院不予支持。对此被告抗辩，中介机构收取佣金后实际收到的款项是39600元，故应按照实际收到的款数予以返还，本院认为被告连翠英明知没有处分权向居间人作出出售房屋的邀约，且佣金交付于案外居间人，与本案不是同一法律关系，在本案中不予处理，被告连翠英应向原告足额返还5万元；原告主张，涉案房屋由被告连翠英出资，故原告有理由相信其有处分权，对此本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”订立合同前，被告连翠英出示的房屋产权证复印件明确载明产权所有人系被告王洋，且被告连翠英未出示授权委托书，故原告不能作为善意第三人；涉案房屋买卖合同系无效，故原告主张律师费7000元没有事实和法律依据，本院不予支持；被告王洋未在合同中签字，且原告也无法证明其存在过错，故在本案中不承担责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告连翠英返还原告库力买买提·木合塔江5万元；二、驳回原告库力买买提·木合塔江的其他诉讼请求；三、驳回原告库力买买提·木合塔江对被告王洋的诉讼请求。上述给付款项合计5万元，被告连翠英应于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告库力买买提·木合塔江。逾期不付则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案判决标的5万元，占起诉标的107000元的46.7%，案件受理费2440元（原告已预交），由原告库力买买提·木合塔江自行承担其53.3%，即1300.52元，由被告连翠英承担其46.7%，即1139.48元，由被告连翠英支付的部分同案款一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 夏依旦木人民陪审员 张 成 胜人民陪审员 陈  萍二〇一九年十二月二十一日书 记 员 马 天 华