文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初6390号原告：重庆恒昌物业管理有限责任公司，住所地重庆市南川区东城街道河畔清风2幢3单元3-2号，统一社会信用代码9150011967614416XP。法定代表人:夏于书，重庆恒昌物业管理有限责任公司经理。委托诉讼代理人:张锦杰，系该公司员工。委托诉讼代理人：韦延伟，重庆市南川区大观法律服务所法律工作者。被告：匡彬，男，1972年1月9日出生，汉族，汉族，住重庆市南川区。原告重庆恒昌物业管理有限责任公司（以下简称恒昌物业公司）与被告匡彬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法由审判员秦先俊独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告恒昌物业公司的委托诉讼代理人张锦杰、被告匡彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒昌物业公司提出诉讼请求：1、被告立即支付2013年9月1日至2018年12月31日止的物业服务费7932元，违约金1586元，合计9518元；2、案件受理费由被告负担。事实及理由：被告是重庆市南川区XX小区X幢X号房业主，其房屋建筑面积为102.57㎡，根据原告与重庆市南川区XX小区2010年10月21日签订的《物业管理服务协议》第六条和第七条约定，被告从2013年9月1日起至2018年12月31日止，共计下差原告物业服务费7932元，根据《物业管理服务协议》第二十六条约定，被告应向原告支付违约金1586元。经原告多次催收，被告以各种理由拒不支付物业服务费，遂起诉至人民法院，请求支持原告方诉求。被告匡彬辩称：一、我是拆迁还房户，于2012年11月28日与开发商签的协议，而原告提交的2010年10月21日的合同与我没有任何关系，我根本没有和原告签订合同，没有权利来起诉我们。二、被答辩人物业服务未达到合同约定标准，业主有权拒交、少交物业费。1、未依约养护管理绿化。2、物业公司未履行公示义务。3、物业公司擅自将绿化地乱搭乱建停车位，且占用消防通道作为停车位，严重损害小区业主权益。4、物业服务差，从不听取小区业主提议，不与业主沟通。5、原告主张的部分服务费已超过诉讼时效，2015年12月31日之前的物业服务费已超过时效，不应得到支持。6、物业公司未尽到管理义务，任人随意改变，将7号楼原有的灰砂砖改为釉面瓷砖，改造后未设置任何警示标志。2016年4月22日，我父亲在此摔成骨折，商户只交了1000元住院费，后找到物管解决此事，物管并未解决。物业公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担法律责任。8、停车收费、乱搭乱建的问题也很严重，我一直在外面，就是最近才回来，业主自己的车都停不了，小区里停的都是外面的车，这些就是我不交物业费的原因。经审理查明，2010年10月21日，原告与重庆市南川区XX小区业主委员会签订《重庆市物业服务合同》。该合同约定：由原告对该小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年10月21日至2013年10月20日止；物业服务费按建筑面积计算，具体标准为多层住宅0.4元/月·平方米，2011年0.46元/月·平方米，2012年0.52元/月·平方米，2013年0.58元/月·平方米。高层住宅2011年0.7元/月·平方米，2012年0.8元/月·平方米，2013年0.9元/月·平方米。公共照明电费按5元/月·户；电梯运行费按30元/月·户，三楼以上每增加一层加收0.3元/月·户；二次供水七楼以上15元/月·户；物业服务费按月交纳，每月前10日内履行交纳义务。2014年1月15日，原告又与重庆市南川区XX小区业主委员会签订《重庆市南川区XX物业服务合同》。该合同约定，由原告继续对该小区提供物业服务，合同期限为五年，自2014年1月10日至2019年1月10日止；物业服务费按建筑面积计算，具体标准为高层物业服务费：2015年12月30日前按0.65元/月·平方米（不含电梯使用费、公共能耗费），2016年1月起为0.7元/月·平方米；2017年1月起为0.75元/月·平方米；2018年1月起为0.8元/月·平方米；多层物业服务费：2015年12月30日前收取物业服务费为0.46元/月·平方米（不含公共能耗费），2016年1月起为0.51元/月·平方米，2017年1月起为0.56元/月·平方米，2017年1月起为0.56元/月·平方米，2018年月起为0.61元/月·平方米。电梯运行费70平方米以下20元/月·户，70-90平方米25元/月·户，90平方米以上30元/月·户；二次供水用户二次供水能耗收取70平方米以下6元/月·户，70-90平方米7元/月·户，90平方米以上8元/月·户；公共能耗费按5元/月·户；物业服务费按季度交纳，交纳费用的时间为当季度第一个月的1-15日前；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天应交纳的管理服务费的千分之三交纳滞纳金。该合同还约定了其他事项。另查明，被告系重庆市南川区XX小区X幢X号房屋业主，建筑面积为102.57平方米，系电梯房。原告主张被告从2013年9月1日至2018年12月31日期间的物业服务费（包括公共能耗费）为7932元、违约金为1586元。由于被告未交纳上述期间的相关费用，原告提起了前述诉讼。在审理中，原告主张2010年10月1日-2015年12月31日的物业服务费按0.65元/月·平方米计算；2016年1月1日-2018年12月31日物业服务费按0.70元/月·平方米计算；电梯运行费为：70㎡以下按20元/户/月计算，70-90㎡按25元/户/月计算，90㎡以上按30元/户/月计算；二次供水费为：70㎡以下按6元/户/月计算，70-90㎡按7元/户/月计算；90㎡以上按8元/户/月计算；路灯费为5元/户/月，违约金系按未缴纳金额的20%计算。本院在审理原告诉XX小区业主物业服务合同纠纷系列案件过程中，部分业主提供照片，拟证明原告对XX小区进行物业管理服务时，存在部分公共场地清洁卫生不到位、垃圾收集、清运不及时以及对小区内车辆的停放疏于管理等服务不够全面，服务质量不够优质的情况存在。上述事实，有原、被告的陈述、《重庆市物业服务合同》、《重庆市南川区XX物业服务合同》、催收通知、《不动产权买卖协议》等证据在案佐证，上述证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查予以认定。本院认为，原告与XX小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》和《重庆市南川区XX物业服务合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述物业服务合同对XX小区的全体业主具有约束力。原告签订物业服务合同后，能够按照合同约定对小区物业进行管理、服务，只是在此过程中存在少部分服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，但并未构成根本性违约，被告应按照合同约定向原告交纳相应的物业服务费用。本案在庭审中，原告自愿降低物业服务费计算标准，系对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。故被告自2013年9月1日起至2018年12与31日期间的物业服务费应4452元（0.65元/平方米·月×102.57平方米×28个月+0.70元/平方米·月×102.57平方米×36个月）、电梯运行费及路灯费共计2240元【（30元/户/月+5元/户/月）×64个月】，上述费用合计6692元，本院予以支持，其余费用，本院不予支持。对于被告提出的诉讼时效问题。因原告作为被告小区物业从2010年起持续服务至今，物业公司要求业主给付物业服务费的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费的履行期届满之日起计算，因此，被告认为物业公司的主张超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，对该辩解意见本院不予采纳。对于被告提出因瓷砖滑导致老人摔倒等不缴纳物业费的抗辩理由，属另一法律关系，不属于法律规定或合同约定不缴纳物业费的情形，对此抗辩，本院不予采纳。由于原告为XX小区提供物业服务管理时存在瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告匡彬于本判决生效后立即向原告重庆恒昌物业管理有限责任公司支付2013年9月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、公共能耗费等共计6692元。二、驳回原告重庆恒昌物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已交纳），由被告匡彬负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 秦先俊二〇一九年十二月十八日法官助理 彭恒瑶书 记 员 滕 瑶