四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终2651号 上诉人（原审被告）：曾亚明，男，1964年2月27日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审原告）:朱学英,女，1960年10月4日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：刘雪梅，四川酒都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:郭之云，男，1954年11月29日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：刘雪梅，四川酒都律师事务所律师。 原审被告：廖开华，男，1968年1月3日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：廖天朗（系廖开华父亲），男，1940年9月29日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人曾亚明因与被上诉人朱学英、郭之云、原审被告廖开华房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初4213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾亚明上诉请求：1.请求撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初4213号民事判决；2.请求确认郭之云、朱学英与曾亚明之间口头合同成立；3.请求确认案涉租赁合同有效，且应按照1000元/月计算房租；4.案外人李顺英、刘艳的已交纳房租至2019年5月15日，一审判决从2019年4月1日起计算租金错误；5.一二审诉讼费由郭之云、朱学英承担。事实和理由：1.2019年3月24日曾亚明与中介签订了租赁合同并支付了租金和保证金后，郭之云、朱学英才告知案外人继续租赁该房屋，郭之云、朱学英违约；2.案外人李顺英、刘艳自愿将案涉房屋转租给曾亚明，如郭之云、朱学英有异议，应起诉案外人；3.一审法院追加廖开华为本案被告，未给予其充分的答辩期；4.2019年3月24日，经郭之云、朱学英同意，曾亚明与中介签订的租赁合同。 郭之云、朱学英辩称，1.郭之云、朱学英委托中介将案涉房屋以1200元/月的价格出租，但中介私自将案涉房屋以1000元/月的价格出租并让曾亚明搬入房屋至今，属侵权行为；2.案涉房屋的租金金额应由所有人确定；3.曾亚明将租金交给案外人与郭之云、朱学英无关，且郭之云、朱学英至今未收到过钱，不存在重复收租的情况。 廖开华述称，1.郭之云、朱学英以虚假信息发布广告，违反合同约定，应当承担责任；2.廖开华受郭之云、朱学英口头委托出租房屋，在与曾亚明签订合同并支付租金和保证金后，郭之云、朱学英又不出租了；3.一审法院未给予廖开华充分的答辩期。 朱学英、郭之云向一审法院起诉请求：1.请求人民法院确认诉争房屋租赁合同无效；2.请求法院判决曾亚明立即迁出朱学英、郭之云的房屋并承担返还房租1200元（按房租每月1200元为基数，暂计算至起诉之日，实际日期以曾亚明迁出时间为准）；3.本案诉讼费由曾亚明承担。一审诉讼中，朱学英、郭之云明确诉请第二项为请求法院判决曾亚明立即迁出朱学英、郭之云的房屋并按每月1200元的标准支付房租，从2019年4月1日起至曾亚明迁出之日止。 一审法院认定事实：位于宜宾市翠屏区房屋（房权证号：宜宾市房权证翠屏区字第××号）系郭之云所有。郭之云与朱学英系夫妻关系，二人于1981年1月1日登记结婚。廖开华系个体工商户，没有注册字号（注册号：511502600109737（1-1）），注册于2005年8月18日，经营范围为房屋信息中介服务。廖天朗系廖开华父亲，有时会在廖开华开的房屋信息中介帮忙，代廖开华处理一此房屋中介事宜。 案涉房屋经郭之云与朱学英口头委托廖天朗帮其租赁，后经廖天朗介绍，租赁给案外人李顺英。在李顺英租赁期间，2019年3月，郭之云与朱学英打电话告诉廖天朗，虽然租赁期限未到，但李顺英不想再租了，委托廖天朗帮忙重新介绍承租人，廖天朗代廖开华接受了该份口头委托，并刊登了房屋的招租信息，后曾亚明看到招租广告，与廖天朗联系租赁案涉房屋。2019年3月24日，廖天朗与曾亚明签订了《水东门创业信息部住房门面租赁合同》，合同主要约定：曾亚明租赁武庙街14号附4号房屋，月租金1000元，租期为三年，季交，缴纳金额3000元；保证金1000元,合同期满后，水、电、气、闭路结清，房屋无损，清扫干净室内卫生，全额退还曾亚明，否则，须照价赔偿。廖天朗作为个体工商户廖开华的经办人员在上述合同出租方一栏签字，曾亚明在上述合同承租方一栏签字。在签字完成后，廖天朗再次联系了朱学英，朱学英却告知廖天朗表示因李顺英又打电话说要继续租赁，鉴于租赁期限并没有届满，因此让廖天朗不要租了。廖天朗遂将朱学英的意思告知了曾亚明，但曾亚明认为双方合同已经签订，应当履行，遂与廖天朗发生争执，第二天即2019年3月25日，廖天朗、曾亚明一起到案涉房屋找到李顺英，经三人协商后，曾亚明向李顺英支付了3000元，由李顺英的同租人刘艳向曾亚明当场出具了《收条》一张，之后李顺英从案涉房屋搬出，曾亚明于2019年3月26日搬进该房屋居住使用至今。在此期间，廖天朗通知郭之云、朱学英来拿租金，但郭之云、朱学英认为廖天朗无权代其将房屋租赁给曾亚明，遂与廖天朗、曾亚明发生纠纷，双方协商未果，郭之云、朱学英遂诉至一审法院，诉如所请， 另查明，1、2019年3月26日，曾亚明向廖开华交纳2019年5月16日至8月15日租金3000元、中介费1000元，廖天朗代廖开华向曾亚明出具《收条》一张，并在该《收条》上加盖个体工商户廖开华印章，自己作为经办人在该《收条》上签字。2、2019年3月27日，曾亚明交纳了案涉房屋2018年8月至2019年2月电费364.52元、水费14元、卫生费35元、气费172.38元，合计585.9元。3、根据曾亚明、廖天朗在庭审中陈述，因发生纠纷，双方签订合同的落款时间和租赁时间才与实际时间不符。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，就案涉房屋签订的《水东门创业信息部住房门面租赁合同》的签订主体应为实际出租人即郭之云、朱学英与承租人曾亚明。廖开华在未取得朱学英、郭之云授权的情况下与曾亚明于2019年5月16日签订上述租赁合同，系无权代理行为。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”之规定，廖开华与曾亚明签订的《水东门创业信息部住房门面租赁合同》处于效力待定状态。曾亚明在既未见到朱学英、郭之云本人，又未见到朱学英、郭之云出具的授权廖开华出租案涉房屋的委托书的情况下，与廖开华签订案涉租赁合同，未尽到审慎的注意义务，具有过错。朱学英、郭之云在知道廖开华将案涉房屋出租给曾亚明后，曾找到曾亚明协商并明确表明不认可该租赁合同，双方协商未果后，朱学英、郭之云遂向一审法院提起诉讼，要求确认该合同无效，由于朱学英、郭之云已明确表示不认可该合同，效力待定合同经追认权人拒绝后，自始无效，故一审法院对于朱学英、郭之云诉请确认《水东门创业信息部住房门面租赁合同》无效并腾退案涉房屋的诉讼请求，予以支持。关于朱学英、郭之云诉请曾亚明支付租金：曾亚明从2019年3月26日就搬入案涉房屋居住，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期间届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定,曾亚明应当支付已使用期间案涉房屋的占有使用费，故一审法院对于朱学英、郭之云诉请曾亚明按1200元/月的标准，支付从2019年4月1日起直至其返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第四十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、案外人廖天朗代郭之云、朱学英与曾亚明签订《水东门创业信息部住房门面租赁合同》无效。二、曾亚明于本判决生效之日起十五日内腾空、退还郭之云、朱学英的位于宜宾市翠屏区房屋（房权证号：宜宾市房权证翠屏区字第××号）。三、曾亚明于本判决生效之日起十五日内支付郭之云、朱学英房屋占用期间的占有使用费，占有使用费的计算方式为：按1200元／月的标准，从2019年4月1日起计算至曾亚明腾空、退还之日止。四、驳回郭之云、朱学英的其他诉讼请求。如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元,减半收取75元，由曾亚明承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同是否有效？二、曾亚明应支付占用使用费的数额及占用使用费的起始时间？ 针对案涉租赁合同是否有效的问题。曾亚明上诉主张曾亚明与郭之云、朱学英之间的租赁合同有效，一审认定无效系错误。根据查明的事实，案涉房屋租赁合同上并没有郭之云、朱学英的签字，且郭之云、朱学英未曾收到过曾亚明给付的房租，曾亚明将房租交付与廖开华。本院认为，曾亚明、廖开华均主张廖开华具有代理权限，但并无充足证据证明郭之云、朱学英委托廖开华租赁案涉房屋。即使郭之云、朱学英与廖开华之间有委托合同关系，但委托人可随时解除委托合同，曾亚明不能以与廖开华签订的合同约束郭之云、朱学英。并无充足证据证明廖开华具有租赁案涉房屋的权限，且郭之云、朱学英并不认可廖开华与曾亚明签订的合同，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，郭之云、朱学英拒绝追认该合同，该合同对郭之云、朱学英不发生效力。曾亚明与廖开华签订的案涉租赁合同并无合同法第五十二条规定的合同无效情形，一审法院认定该合同无效错误，本院予以纠正。因案涉租赁合同对郭之云、朱学英不发生效力，故基于郭之云、朱学英的房屋所有权，一审法院判决曾亚明腾退房屋，并无不当，本院予以确认。 针对曾亚明应支付占用使用费的数额及支付占用使用费的起始时间问题。曾亚明主张案涉房屋租赁费应为1000元/月，且应从原租房者交付租金时间起算占用费。本院认为，由于案涉租赁合同对郭之云、朱学英不生效力，资金占用费应结合实际房租确定。郭之云、朱学英租赁房屋给案外人李顺英，租金为1000元/月，郭之云、朱学英的房租损失也应为1000元/月，一审认定1200元/月有误，本院予以纠正。曾亚明在2019年3月26日搬进案涉房屋居住，一审法院从2019年4月1日起计算占用费并无不当。曾亚明与案外人李顺英之间的转租行为并未获得郭之云、朱学英同意，对郭之云、朱学英无约束力。 此外，曾亚明提出一审追加当事人后的举证期、答辩期的问题，一审庭审时各方当事人已明确表示放弃举证期、答辩期，并同意当日开庭，故曾亚明的该上诉理由不能成立。 综上所述，曾亚明的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502民初4213号民事判决； 二、曾亚明于本判决生效之日起十五日内腾空、退还郭之云、朱学英的位于宜宾市翠屏区房屋（房权证号：宜宾市房权证翠屏区字第××号）； 三、曾亚明于本判决生效之日起十五日内支付郭之云、朱学英房屋占用期间的占有使用费，占有使用费的计算方式为：按1000元/月的标准，从2019年4月1日起计算至曾亚明腾空、退还之日止； 四、驳回郭之云、朱学英的其他诉讼请求。 如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费150元，减半收取75元，二审案件受理费300元，合计375元，由曾亚明负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭美宏 审判员  王纯强 审判员  聂华竟 二〇一九年十二月三十日 书记员  徐 莲