河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终2026号上诉人（原审被告）：濮阳市中瑞房地产开发有限公司，住所地濮阳市中原路东段枫林水岸。法定代表人：吕红星，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨善卿，河南逐鹿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文敏，河南逐鹿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙文钦，男，1999年6月25日出生，汉族，住天津市滨海区。委托诉讼代理人：徐振亮，河南金谋律师事务所律师。上诉人濮阳市中瑞房地产开发有限公司（以下简称中瑞公司）因与被上诉人孙文钦商品房销售合同纠纷一案，不服河南省濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初3031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中瑞公司的委托诉讼代理人张文敏、被上诉人孙文钦的委托诉讼代理人徐振亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中瑞公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判减少逾期交房违约金46,182元；2、一、二审诉讼费由孙文钦负担。事实和理由：中瑞公司所售商品房于2017年5月27日达到合同约定的验收合格条件，并于2017年5月30日通知交房，且中瑞公司以合同第11条约定的方式于2018年7月13日在濮阳日报刊登交房公告，向仍未办理入住的业主发出交房通知，一审判决支持2017年5月31日起至2019年3月27日的违约金没有事实和法律依据。孙文钦辩称，其从未接到过中瑞公司通知交房的电话、微信，也未看到濮阳日报的交房公告，且合同明确约定交付房屋时应书面通知，电话、微信、公告均非合同约定的书面通知形式，中瑞公司未按合同约定时间交房已构成违约。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。孙文钦向一审法院起诉请求：中瑞公司向孙文钦支付逾期交房违约金50,000元（自2016年10月1日起至2018年8月1日，按照租金标准每月15.06元/平方米×房屋面积计算，以后逾期违约金计算至中瑞公司交付房屋止），并由中瑞公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：孙文钦与中瑞公司于2016年9月24日签订商品房买卖合同一份，主要约定：一、孙文钦购买中瑞公司开发建设的位于濮阳市辖区××路东××小区××单元××号房屋，商品房预售许可证号为2014-162号，单价5,416.20元，建筑面积138.34平方米，房款总计749,277元；付款方式为：买受人在接到出卖人交款通知五日内，将总价款一次性付清并签订本合同；二、交房时间为2016年9月30日前，交房条件为商品房经验收合格；该协议第八条房屋“交付期限”另约定因买受人逾期付款和因国家政策调整、遭遇自然灾害的，出卖人可据实延期交房；该协议第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定为空白。孙文钦在签订合同前已付清了全部购房款，2016年4月29日，中瑞公司为孙文钦开具了金额为749,277元的不动产销售发票一份。2017年5月27日，涉案楼房经建设单位组织验收合格。中瑞公司称其2017年5月30日通知孙文钦交房，孙文钦未领钥匙，孙文钦称中瑞公司至今未通知其交房。另查明，2018年11月27日，经孙文钦申请，一审法院委托河南宇达房地产评估有限公司对位于该小区内的002幢1单元20层2001号住宅的市场平均租赁价格进行评估，结论为平均租金价格为15.06元/月·平方米。该估价报告的使用期限自估价报告出具之日起为一年。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。孙文钦与中瑞公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据庭审查明，中瑞公司未按合同约定于2016年9月30日前向孙文钦交付房屋，构成逾期，应承担违约责任。孙文钦要求中瑞公司自2016年10月1日起向其支付违约金至中瑞公司交付房屋止，中瑞公司辩称其所售房屋已于2017年5月27日达到合同约定的验收合格条件，并于2017年5月30日通知孙文钦交房，孙文钦延期接收房屋应自行承担损失。对此一审法院认为，中瑞公司称其于2017年5月30日通知了孙文钦办理入住手续，未提供证据证明，一审法院对其该项辩解意见，不予采信，但中瑞公司答辩早已交付房屋的辩解意见，应视为在答辩当日（庭审当日即2019年3月27日）明确作出交房的意思表示，故孙文钦也应当在答辩当日主动接收房屋，逾期扩大的损失孙文钦自行承担。中瑞公司未能在合同约定的时间内交房，存在违约，应当承担违约责任，向孙文钦支付逾期交房违约金，期限应自2016年10月1日起计算至2019年3月27日。因双方未约定违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，赔偿损失的标准可以参照同地段同类房屋租金标准确定。根据河南宇达房地产评估有限公司出具的评估结论，该地段平均租金价格为15.06元/月·平方米，可作为对案涉房屋租金标准的参照。综上，中瑞公司应赔偿孙文钦损失为62,988.14元（15.06元/月·平方米×138.34平方米×907天=62,988.14元）。中瑞公司辩称因全市环保专项治理工作等政策原因导致增加工程量及停工整改，构成不可抗力免责事由，应免除或部分免除逾期交房的违约责任，对此一审法院认为，政府部门要求中瑞公司停工整改系其自身环保不达标所致，并非不可抗力因素或政府重大事项安排，不属于免责事由，一审法院对中瑞公司的该项答辩意见，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，一审法院判决如下：被告濮阳市中瑞房地产开发有限公司赔偿原告孙文钦逾期交房违约金62,988.14元，于判决生效后十日内履行完毕。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,375元，由被告濮阳市中瑞房地产开发有限公司承担。二审中中瑞公司提交：2018年7月13日其在濮阳日报以公告形式发布了交房通知，通知没有接收房屋的购房人，在7日内接收房屋。孙文钦质证认为报纸公告不是合同约定的交房通知方式。本院二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。二审中双方当事人争议的焦点问题为逾期交房期限的计算。综合中瑞公司提交的证据能够证明，涉案的房屋在2017年5月27日经过建设、设计、勘察、监理、施工五个单位验收后，被评定为合格，达到了合同约定的“商品房经验收合格”的交房条件。按照合同第十一条第一款的约定，中瑞公司应以书面形式通知买受人办理交付手续，虽然中瑞公司提交的证据不足以证明其具体在什么时间，以什么方式通知孙文钦交接房屋，但在涉案楼盘符合交房条件后一年多以内，有大量购房人已经办理了交接手续，在孙文钦等部分购房人没有交接房屋的情况下，中瑞公司于2018年7月13日在濮阳日报发布交房通知，通知买受人7日内交接房屋，应视为中瑞公司履行了通知交房的义务，即2018年7月20日为中瑞公司承担违约逾期交房期限的终止日期。一审判决计算至中瑞公司答辩之日不当，应予纠正。中瑞公司向孙文钦承担逾期交房的期限为2016年10月1日至2018年7月20日，计21个月20天，应当赔偿孙文钦的逾期交房违约金为45,140.34元。（每月15.06元／平方米×138.34平米×21个月20天）。综上所述，中瑞公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定逾期交房的期限不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初3031号民事判决；二、上诉人濮阳市中瑞房地产开发有限公司赔偿孙长福逾期交房违约金45,140.34元，于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回被上诉人孙文钦的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,375元，由上诉人濮阳市中瑞房地产开发有限公司928元，由被上诉人孙文钦负担447元；二审案件受理费970元，由上诉人濮阳市中瑞房地产开发有限公司724元，由被上诉人孙文钦负担246元。本判决为终审判决。审判长 李 亮审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇一九年十二月六日书记员 赵 令