吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5749号上诉人(原审被告)：李艳荣，女，1968年9月4日生，汉族，住长春市绿园区。被上诉人（原审原告）:张伟，男，1975年1月31日生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵美南，吉林新锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：金洪亮，吉林新锐律师事务所律师。上诉人李艳荣因与被上诉人张伟房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李艳荣上诉请求：1.撤销吉林省长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初638号民事判决；2.依法改判，驳回张伟的起诉；3.本案一审、二审诉讼费由张伟承担。事实和理由：1.张伟原告主体不适格。张伟一审提交的《万盛·理想国认购协议》不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定、不具有商品房买卖合同的效力，且提交的交款凭证模糊不清，不能证明其是案涉房屋的权利主体，不具备原告主体资格，李艳荣无法向其履行合同义务。2.未按期缴纳租金非李艳荣的过错。因实际使用面积与租赁面积相差较大，且因张伟未书面告知李艳荣其委托案外人梁金全权代理房屋租赁事宜，故李艳荣无法确认梁金全的代理行为是否真实、合法。3.因房屋实际使用面积存疑，故无法计算物业费的准确数额。《商业物业租赁合同》第五条第四项约定的费用，并未明确列明垃圾处理费，且垃圾处理费应当包含在物业费中。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持李艳荣的上诉请求。张伟二审辩称，一审判决正确，请求维持一审判决。张伟向一审法院起诉请求：1.请求贵院确认张伟解除合同通知有效、双方签订的《商业物业租赁合同》已于2019年1月28日解除，李艳荣将承租的房产腾空后交还张伟；2.判令李艳荣给付张伟欠付租金53972.00元、采暖费3240.00元，物业费12281.25元、垃圾处理费2456.25元，判令李艳荣支付房屋占用使用费（自2019年1月24日起计算至实际返还房屋之日止，按照每年220000.00元标准计算）；3.判令李艳荣向张伟支付违约金28920.00元（滞纳金暂时计算至2019年1月24日，后续按照应付租金的3‰标准计算至实际清偿之日止）；4.本案诉讼费由李艳荣承担。一审法院认定事实：2015年10月5日，张伟与李艳荣签订了《商业物业租赁合同》。合同约定，张伟（甲方）将位于长春市绿园区西环城路万盛·理想国楼盘国汇大厦的房产出租给李艳荣（乙方），具体房间编号为：1楼116号门市一部分，建筑面积为125平方米；李艳荣用于“广告公司”用途，主要经营广告；合同期限6年，自2015年10月15日至2022年1月15日；租金2015年10月15日至2016年1月15日装修免租金，2016年1月16日至2019年1月15日100000.00元／年，2019年1月16日至2022年1月15日110000.00元／年，承租方（乙方）于2015年10月15日支付首年租金100000.00元，其余年份按半年结算，于租期每届满1年前的1月1日前向出租方（甲方）缴付次年租金一半，每届满1年的7月1日前向缴付次年租金的一半；逾期交付租金的，每逾期一日承租方按当次应交租金额的3‰支付违约金（第三条．4）；违约金、赔偿金的支付每逾期一天，按应付金额的3‰支付滞纳金；如逾期30天不交租金的，出租方有权解除合同（第六条．2）；承租方向物业管理公司支付物业费，物业费不高于2.5元／月／平方米（第三条．5）；承租方向有关部门缴纳管理费用、税费（第五条．2）；承租方负责水费、电费、煤气费、采暖费等所有费用（第五条．4）。按照合同约定，李艳荣应于2018年7月1日前，支付2018年7月16日至2019年1月15日期间租金50000.00元，应于2019年1月1日支付2019年1月16日至2019年7月15日期间租金55000.00元，李艳荣至今未交。2019年1月20日张伟委托梁金全向李艳荣等发送短信息，称“向你发出通知如下：你方承租张伟房屋，拖欠租金已数月，现限你方在1月21日9点前交付全部租金及违约金，否则张伟将解除与你签订的租赁合同。”2019年1月23日梁金全代张伟向发出《解除租赁合同通知书》，并张贴于李艳荣承租房屋的经营场所，通知解除与李艳荣之间的租赁合同，要求李艳荣于2019年1月26日前将租赁物返还给张伟。李艳荣仍继续经营，拒交租金，张伟一审法院提起本案租赁合同纠纷之诉。另查明，2019年1月23日，张伟向万盛·理想国楼盘国汇大厦的物业服务企业长春市万盛物业服务有限责任公司交纳2015年10月15日至2019年1月23日的物业服务费95242.57元、生活垃圾处理费19048.51元。一审法院认为，双方之间的《商业物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认为有效合同。双方在《商业物业租赁合同》约定，2016年1月16日至2019年1月15日租金100000.00元／年，2019年1月16日至2022年1月15日110000.00元／年，现李艳荣欠付张伟2018年7月16日至2019年1月26日的租金53056.00元（其中2018年7月16日至2019年1月15日为50000.00元，2019年1月16日至1月26日为3056.00元），构成违约，应当继续给付并承担相应的违约责任。《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”双方在《商业物业租赁合同》已约定物业费（第三条．5）、（第五条．2）。现张伟要求李艳荣给付截止于2019年1月23日的物业费12281.25元、垃圾处理费2456.25元，应当予以支持。关于采暖费，根据《商业物业租赁合同》约定，承租方负责采暖费（第五条．4），因此采暖费（包括不供热的基础热费）应当由李艳荣直接向供热企业直接缴纳。又根据张伟提供的证据（基础热费欠费明细），张伟并未代李艳荣向相关供热企业缴纳，故对张伟主张的采暖费，在本案中不予保护。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方在合同中约定的逾期交付租金违约金（日3‰）标准过高，一审法院酌情予以调整，按年6％标准计算。根据《商业物业租赁合同》约定，李艳荣应于2018年7月1日前向张伟支付2018年7月16日至2019年1月15日的租金50000.00元，于2019年1月1日前支付2019年1月16日起至2019年1月26日止的租金3056.00元，因李艳荣迟延支付，因此应当向张伟支付相应的违约金1763.24元（其中50000.00元自2018年7月1日起计算至2019年1月26日止为1750.00元；3056.00元自2019年1月1日起计算至2019年1月26日止为13.24元，均按年6％计算）。有效成立的合同，对双方当事人具有相当于法律的效力，双方均应自觉遵守，不得任意变更或解除。但经双方协商一致或者符合法律规定的条件的，可以解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方在《租赁合同》第六第二款约定了解除合同的条件，即若延期付款超过30天不交租金的，出租方有权解除合同。现李艳荣欠付张伟租金已达长达一年之久，张伟有权解除合同。关于合同解除的法律后果，《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，合同解除以后，李艳荣应当从承租房屋中迁出，并支付迁出之前的房屋使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除张伟与李艳荣于2015年10月5日签订的《商业物业租赁合同》二、李艳荣于本判决生效后三十日内从位于长春市绿园区西环城路万盛·理想国楼盘国汇大厦1楼116号门市一部分（建筑面积为125平方米）中迁出；三、李艳荣于本判决生效后立即向张伟支付租金53056.00元（计算至2019年1月26日）及违约金1763.24元，合计54819.24元；四、李艳荣向张伟支付2019年1月27日起至实际迁出承租房屋之日止的房屋使用费，按110000.00元／年的标准计算；五、李艳荣于本判决生效后立即向张伟支持其垫付的物业费12281.25元、垃圾处理费2456.25元，合计14737.50元；六、驳回张伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2317.00元（张伟已预交），由张伟负担719.20元，李艳荣负担1597.80元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，张伟提交的《万盛·理想国认购协议》及交款凭证能够证明其系案涉房屋的权利人，可依据双方签订的《商业物业租赁合同》向对方主张权利。《商业物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应自觉遵守，严格依据合同履行合同义务。《商业物业租赁合同》第五条第四款约定了费用承担问题：“乙方（李艳荣）负责自接收房屋之日起所产生的水费……及其他所有费用。”垃圾处理费系使用房屋过程中产生的其他费用，故垃圾处理费依约应由李艳荣自行承担。关于李艳荣主张实际使用面积与租赁面积相差较大，因而未及时交纳租金、物业费的主张，在合同履行期间，因其一直按照合同约定的租赁面积交纳房租，可视为对房屋实际使用面积的认可，且李艳荣亦未提供证据证明该项主张，本院不予支持。综上所述，李艳荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1539.00元，由李艳荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇一九年十二月二十六日书记员  张焕平