云南省巧家县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0622民初465号原告：杨兴芬，女，生于1963年7月20日，云南省巧家县人，住巧家县。委托代理人：严大才，云南南博事务所律师律师。被告：李开福，男，生于1948年2月1日，云南省巧家县人，住巧家县。被告：钟怀会（又名钟华会），女，生于1951年4月7日，云南省巧家县人，住巧家县。被告：钟华芝，女，生于1961年7月15日，云南省巧家县人，住巧家县，现住昭通市昭阳区。原告杨兴芬诉被告李开福、钟怀会、钟华芝房屋买卖合同纠纷一案。本院于2018年3月16日立案受理，依法组成合议庭，于2018年4月27日公开开庭进行审理，在庭中原告杨兴芬申请对收条及遗赠协议的签名作出鉴定，并于2018年5月2日提出书面申请，本院依法委托鉴定机构进行鉴定。于2019年9月20日组织原、被告双方对鉴定结论等进行质证。原告杨兴芬及其委托代理人严大才和被告李开福、钟怀会、钟华芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨兴芬诉称：原告杨兴芬于2001年2月13日与被告钟怀会、李开福达成口头协议，以12000.00元购买二被告之母杨某某位于巧家县XX36号和被告李开福位于XX街的房屋，并当场给付2000.00元给被告钟怀会、李开福，由钟华会出具收条并注明购房款付清后转交房产证两份（含此两份房产证全部地皮在内）。2001年3月14日原告再次找到钟华会支付了购房款2000.00元并和被告达成分期付款约定。2002年2月14日原告再次向被告给付了购房款4000.00元。2002年12月16日当原告带上最后一笔4000.00的购房款交给被告李开福时，被告李开福说：“因买卖房屋要交纳税收，故把买卖合同变更为遗赠协议，而他名下的房产证90字第××号和杨某某所有的房产证90字第××号是相连在一起，故在老人过世后两处房产原告可以随时来找被告办理过户手续并要原告请证人。”由于其文化程度不高，没有多想就同意了。之后在证人赵某1、张某在场情况下签定遗赠协议，原告把尾款4000.00元钱给付给被告钟华会。李开福也把房产证巧证房90字第808号和巧证房90字第××号证件转交给了原告。房产证转交给原告后，原告对该房屋占有并在房屋内居住，十年来原告对房屋进行管理和修缮。2015年10月原告打听到杨某某老人已死亡。故原告多次找被告协助办理房产过户手续，被告以各种借口推脱不配合。现因该房屋属于棚户区改造范围，为此，被告方向棚改指挥部提出异议，经棚改指挥部调解双方未达成一致意见。现争议房屋登记在原告户头上。综上所述，原告与三被告的房屋早在十多年前就以通过协议由原告居住，只因被告的原因一直未办理产权过户手续，现被告提出异议妨碍原告的权利行使。请求如下：判决被告履行房屋买卖协议，并协助原告办理过户手续；本案诉讼费由被告李开福、钟怀会、钟华芝承担。被告钟怀会、钟华芝辩称：原告诉称在2001年2月13日与被告钟华会和被告李开福达成口头协议购买被告其母杨某某及被告李开福位于XX街的房屋，这明显是与事实不符，被告李开福根本就不认识原告，双方并不存在任何亲戚关系，原告在诉讼中提到杨某某名下房屋是家庭共有财产，原告明知杨某某名下财产属家庭共有财产，在原告提交的证据中均没有共有人的签字认可这明显是出于恶意，同时，在原告出示证据中包括原告伪造的收据和赠予协议，其内容自相矛盾，并且二证据注明是XX街46号住房三间与房屋共有有权证记载的内容明显不符，杨某某是文盲，原告与杨某某是怎么签订“遗赠协议”的，被告钟怀会到现在都不知晓，杨某某名下房屋是被告钟怀会、钟华芝与母亲杨某某共有的，该财产未经共有人同意，其他共有人无权处分该财产。原告出具与杨某某签订的“遗赠协议”与伪造的“收据”上杨某某和钟华会的签名和手印，不是杨某某和被告钟怀会所签及捺印，协议依法无效。综上所述，原告起诉被告钟怀会没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告李开福辩称：原告诉称2001年1月13日与被告钟华会和被告李开福口头达成购买杨某某和被告李开福位于XX街的房屋，这明显与事实不符。被告李开福就根本没有与原告达成什么口头协议，被告李开福在之前根本不认识原告，双方并不存在有任何亲戚关系。原告在诉讼状中提到购买杨某某房屋，然而，杨某某的房屋系家庭共有房屋，为什么不让共有人在买卖协议上签字，以表示共有人同意出卖房屋。同时，原告出示伪造的收据和“遗赠协议”的内容自相矛盾，并且二证据中注明的是XX街16号住房三间与房屋共有权证上记载的内容不相符。杨某某是文盲，没有与原告签订过“遗赠协议”，“遗赠协议”是原告伪造的，“遗赠协议”上杨某某和被告钟怀会的签名和捺印，是不真实的。原告与杨某某签订的遗赠协议，协议上的签名及指纹按印是不是杨某某和被告钟怀会的，被告李开福到现在都不知道。原告与杨某某签订的协议内容只涉及杨某某名下的房屋，被告李开福不是房屋财产的共有人，无权协助原告办理什么过户手续，被告李开福没有与原告达成过买卖属于自己所有的房屋及空坝，该房屋任何人无权处理。综上所述，原告起被告李开福没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。通过原、被告双方的诉讼和答辩。原、被告双方主要争议焦点是：1、双方争执的房屋是否属于原告杨兴芬购买；2、杨某某、李开福的房产证是如何到原告手中；3、原告提交的证据是否存在伪造。原告杨兴芬为证明其主张，向本院提供以下证据：一、出示原告的身份证复印件，用于证明原告的身份情况乃是本案适格主体；二、出示收款收据复印件三张，证明原告于2001年与被告钟怀会、李开福及已故产权人杨某某达成协议，以12000.00元购买位于巧家县XX街的房产，协议当天支付了2000.00元现金，并就剩余支付款项达成分期协议，房屋移交给原告所有，在原告于2002年12月16日付清款项后被告将两份房产证移交给原告持有，原告已经全额支付完购房款项；三、出示房屋产权证两份，证明被告已经于2002年12月16日被告已经将房产证原件移交给原告，原告已全额支付完购房款，原告的合同义务已经完全履行，被告已经履行了合同的主要部分，现原告已经对房屋行使实际权力达17年之久，时至今日被告尚未配合原告履行产权变更登记；四、出示遗赠协议复印件一张，证明双方协商因房产过户需要缴纳相应税款，原告与产权人杨某某（现已故）达成遗赠协议，待杨某某过世后配合原告办理产权登记，截至2018年4月27日被告尚未配合原告办理产权变更登记已经违反双方的协议约定。五、证人张某出庭证实：“当时赵某2来培训农用车驾驶，其是赵某2的教练。在学车的过程中赵某2提到买房之事，说要买杨某某的房屋，是12000.00元。大概是在2001年的时候，具体时候记不清楚了。当时，其和杨兴芬、赵某2到五中上面钟怀会家中，找到钟怀会、李开福，当天支付了2000.00元钱给钟怀会，并说到房产证是两份的事，具体是那两份其不清楚，当天没有付清房款，就没有拿到房产证。还有一次是写遗赠协议，是其草稿的协议，由赵某2抄写的，为的是这样过户少开支钱。有杨兴芬、赵某2、赵某1，还有李开福、钟怀会在场。”六、证人赵某2（系原告杨兴芬之夫）出庭证实：“房屋卖给原告是事实，每次付款其都在场。对于房屋买卖的事，其老人与被告钟怀会老人在一起说要卖房屋的事，后来其去问钟怀会，才商定房屋以12000.00元卖给其家。第一次去钟华会家支付了2000.00元，后来分了几次给清的。当时说写成买卖协议要上税，就写成遗赠协议，实际是真买假赠。”经质证：被告李开福对第二份证据的真实性有异议，认为是伪造的。两个证人的出庭证言是假的。经质证：被告钟怀会认为2001年2月13日的收据是伪造的，签字也不是被告钟怀会所签的，章也不是其所盖的，对于收条上的唐显林其也不认识。两个证人的证言是假的，被告方不认可。经质证：被告钟华芝对原告提供的证据，被告钟华芝表示未参与，也不清楚此事，不发表意见。被告钟怀会、钟华芝、李开福针对其主张未向本院提供证据。本院出示经昆明锦康司法鉴定中心司法鉴定意见书两份｛昆锦司（2019）文鉴字058号和昆锦司（2019）痕鉴字841号｝及出示原告提供的鉴定费收据一张，金额12000.00元。经质证：原告杨兴芬对鉴定书的内容无异议，其支付鉴定费12000.00元。经质证：被告钟怀会认为，对鉴定书不服，《遗赠协议》上的签字不是其写的，手印不是其按的。鉴定费用的支出被告方不清楚，不认可此鉴定费用。经质证：被告钟华芝认为，对于鉴定书其是有异议的，其不知房屋卖给原告的事实，只知道房屋是租出去的。鉴定费用其不清楚，不发表意见。经质证：被告李开福认为，鉴定书不客观。对鉴定费用不发表意见。通过原、被告双方的举证质证，本院认为：原告提供的证据一、能证明原告的身份情况；二、2001年2月13日收据，能证明经过钟怀会将巧家县XX房屋一套出卖给原告杨兴芬，该房屋属于钟怀会之母杨某某的房产权，双方约定房屋价值12000.00元，当场支付2000.00元，约定下欠10000.00元，待款项付清将房屋产权证两本，交给买方；2001年3月14日的收条，能证实被告钟怀会收到原告之夫赵某2支付钟怀会2000.00元购房款，在庭审中被告钟怀会表示认可；2002年2月14日收条，能证实被告钟怀会收到原告之夫赵某2支付购房款2000.00元，在庭审中被告李开福表示收条是其所写。三、房屋产权证，能证实被告方将属于杨某某、李开福的房屋产权证交给原告杨兴芬。同时将房屋交由杨兴芬管理使用。四、2002年12月16日原告杨兴芬与房屋所有人杨某某签订的遗赠协议，是一种规避法律的行为。本案实为一种房屋买卖行为。五、证人张某出庭证实，能证明原告杨兴芬之夫赵某2与证人张某参与购买房屋的过程，同时，能证实张某参与付款的事实。六、原告杨兴芬之夫赵某2的证实，能证明购买房屋的整个过程。赵某2虽然系原告杨兴芬之夫，但能客观证明买房的过程。本院出示昆锦司（2019）文鉴字058号和昆锦司（2019）痕鉴字841号及原告提供的鉴定费收据一张，金额12000.00元。能证明2002年12月16日的《遗赠协议》中“钟华会”签字上的红色油墨指纹是钟怀会右手拇指所留。2001年2月13日的《收据》“钟华会”签字及2002年12月16日的《遗赠协议》中见证人“钟华会”的签字属于钟怀会所书写。在鉴定中原告杨兴芬支付签定费12000.00元。综合原、被告双方的举、质证及其相关陈述，本院确认本案法律事实如下:原告杨兴芬于2001年2月13日与被告钟怀会、李开福达成口头协议，以12000.00元购买杨玉珍（又名杨某某）位于巧家县XX房屋，口头协议达成后原告杨兴芬当场给付2000.00元给被告钟怀会，由钟怀会出具收条并注明购房款付清后将房产证两份交给原告杨兴芬。2001年3月14日原告再次找到钟怀会支付了购房款2000.00元。2002年2月14日原告杨兴芬又再次向被告钟怀会给付了购房款4000.00元，并由被告李开福书写收据，钟怀会签名。2002年12月16日原告杨兴芬交清最后4000.00元购房款后，被告钟怀会、李开福将分别属于杨玉珍和李开福的两份房屋产权证交给原告杨兴芬。为了规避税收原告杨兴芬与杨某某签定《遗赠协议》将其所有的房屋遗赠给原告杨兴芬。同时将属于被告李开福与杨玉珍产权的房屋交由原告杨兴芬管理使用至今。因巧家县棚户区改造，原、被告双方发生争执，原告杨兴芬诉至本院，在审理过程中，被告钟怀会提出2001年2月13日的收据和2002年12月16日的《遗赠协议》上钟华会不是其签名和捺印，后经原告杨兴芬申请，本院委托昆明锦康司法中心鉴定，鉴定结论为“钟华会”手印和签名是属被告钟怀会所捺印和签名。2019年8月9日原告杨兴芬与巧家县城开建设指挥部签订巧家县棚户区土地与房屋征收补偿安置协议。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中的被告钟怀会、李开福在其母亲杨某某同意下将杨某某和被告李开福所有的房屋出卖给原告杨兴芬，原告杨兴芬支付价款，被告钟怀会等人将杨某某、李开福的房屋产权证交由原告杨兴芬，并将房屋交由原告杨兴芬管理使用17年之久，被告钟华芝在其母杨某某和被告钟怀会、李开福出卖房屋后的十多年中应当知道其母亲房屋被出卖，并未提出异议。因此，原告杨兴芬与被告钟怀会、钟华芝、李开福的房屋买卖合同成立。被告钟怀会在庭中辩称原告杨兴芬支付的是房租费，但从三张收据的内容看，都是标明收到购房款，其中一张收据还是被告李开福所有写，因此，被告钟怀会的辩解不能成立。被告李开福在庭审中辩称其房屋产权证是被人偷去给原告杨兴芬家的，本院认为当时被告李开福是公安干警，在庭审中未提供相关证据证明其房屋产权证被盗的证据，其主张不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十三条之规定，判决如下;原告杨兴芬与被告钟怀会、李开福、钟华芝的房屋买卖合同成立；在本判决生效后三十日内，由被告钟怀会支付原告杨兴芬预支的鉴定费12000.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100.00元，由被告钟怀会、李开福、钟华芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，本案申请强制执行的期限为二年。审 判 长  李宗海人民陪审员  姜荣芝人民陪审员  刘宗华二〇一九年十二月十六日书 记 员  邱 露