浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初5829号 原告：潘海峰，男，1981年9月9日出生，汉族，住绍兴市越城区。 原告：胡纪英，女，1983年11月16日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：柳立中，浙江震天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁祥锋，浙江震天律师事务所律师。 被告：叶来根，男，1952年12月5日出生，汉族，住绍兴市越城区，现住绍兴市越城区。 被告：严建平，女，1953年1月17日出生，汉族，住绍兴市越城区，现住绍兴市越城区。 原告潘海峰、胡纪英与被告叶来根、严建平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理。本案依法适用简易程序审理，后组成合议庭适用普通程序审理，于2019年7月10日、2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁祥锋、被告严建平到庭参加二次庭审，原告潘海峰及其委托诉讼代理人柳立中到庭参加第二次庭审，被告叶来根经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案2019年7月10日至8月30日为鉴定期间，现已审理终结。 原告潘海峰、胡纪英向本院提出诉讼请求：一、要求解除原、被告于2017年3月4日签订的房屋买卖合同；二、判令两被告返还原告购房款71万元；三、判令两被告赔偿原告房屋市场差价损失、装潢损失暂定70万元（具体以评估为准）；四、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系，2017年年初，两被告委托中介出售其房屋，2017年3月4日，通过中介二原告与二被告签订了《房地产买卖合同》一份，该合同约定，二被告将坐落于绍兴市越城区运河人家会龙坊5幢206室房屋出售给二原告所有，房屋建筑面积为85平方米，具体以房产证记载为准，随房出卖的附属设施设备为煤气、水、有线、电、车棚（15平方米），该房屋总价为人民币81万元，于2017年3月4日支付定金5万元，房屋交付之日付66万元，剩余10万元购房款待被告办理好新三证手续齐全，给原告在公证处办理好委托合同受理单后付清。上述合同签订后，原告即依约履行，于2017年3月4日支付5万元定金，2017年4月17日支付66万元，合计支付71万元。被告叶来根于2017年4月17日将房屋交付二原告后，二原告即对房屋进行了装潢，并于2017年6月底装修完毕。被告叶来根在2017年5月已领取了上述房屋的相关权证，却迟迟未能为二原告办理该房屋过户的委托公证手续，2018年5月27日，二被告又将原登记在被告叶来根名下的讼争房屋变更登记至被告严建平名下。2019年5月底，二原告发函要求被告配合原告办理讼争房屋的产权过户登记手续，二被告回函明确表示将不按合同履行其主要义务，并要求二原告腾空房屋，使原告合同目的落空。为维护原告的合法权益，诉至法院。 被告严建平辩称：一、原告起诉被告严建平毫无事实和法律依据，依法应驳回原告对被告严建平的起诉。首先，2017年3月4日签订的房屋买卖合同的合同相对方系原告与被告叶来根，被告严建平并非该房屋买卖合同的当事方，根据合同相对性原则，原告将被告严建平列为本案被告显系错误。其次，2017年3月4日，被告叶来根系瞒着被告严建平与原告签订房屋买卖合同的，被告严建平当时正在美国，对房屋买卖一事毫不知情。被告严建平回国后得知上述情况，立即发函一份给原告，明确表示不同意转让房产。且原告的购房款也系支付给被告叶来根的，完全与被告严建平无关。综上，被告严建平就本案不存在任何过错，原告无权要求被告严建平承担任何责任。二、原告在房屋买卖合同签订过程中存在明显的重大过错，无权要求赔偿损失。首先，原告与被告叶来根签订房屋买卖合同完全系其意思自治的行为，原告作为完全民事行为能力人，应当具有审慎的注意及审查义务，而原告却刻意忽视这一审慎注意审查义务，即使存在相应损失，该后果理应由其自行承担。其次，原告明知绍兴市越城区运河人家会龙坊5幢206室房屋系城郊农村拆迁安置房，而城郊农村拆迁安置房通常是家庭共有财产。原告在明知家庭共有房产的买卖应当由夫妻双方共同签字确认的情况下，仍与被告叶来根单独签订了房屋买卖合同。显然，原告系故意放任案涉房屋出现买卖不能交易风险发生，明显存在重大过错。三、原告提出的损失赔偿诉请既不合理更不合法。1、关于房屋市场差价损失。2017年3月4日，被告叶来根瞒着被告严建平与原告签订房屋买卖合同一份，被告严建平回国后得知上述情况，立即于2017年7月25日发函一份给原告，明确表示不同意转让案涉房屋，但原告不同意协商处理，现又提起诉讼，这才导致案涉房屋买卖纠纷的处理一拖再拖，至今仍未妥善解决。可见，原告在处理案涉房屋买卖纠纷过程中有故意扩大损失的发生，其无权要求赔偿所谓房屋市场差价损失。2、关于装潢损失。2017年7月25日被告严建平早已发函一份给原告，明确表示不同意转让案涉房屋，并要求原告立即停止装修并腾退出屋，但原告不顾被告严建平的通知仍执意进行装修，这完全系原告自身原因导致的，无须赔偿所谓装潢损失。综上所述，被告严建平认为原告起诉被告严建平毫无事实和法律依据，其提出的所谓损失赔偿请求既不合理更不合法。请求贵院查明事实，依法驳回原告对被告严建平的起诉。 被告叶来根未到庭发表答辩意见，亦未向本院提交证据。 经审理查明：2017年3月4日，原告潘海峰、胡纪英（乙方）与被告叶来根（甲方）签订《房地产买卖合同》1份，约定被告叶来根将其坐落于运河人家会龙坊5幢206室房屋，面积87平方米左右，车棚15平方米出卖给二原告，随房一起出卖的附属设施如下：水、电、有线、机顶盒、管煤。双方商定上述房产成交价为81万元。二原告于合同签订时支付给被告叶来根定金5万元。到2017年4月8日交房后，再付66万元。剩余房款待被告办理好新三证手续齐全，给原告办理好委托公证手续受理单拉出后当日付清。被告于2017年4月8日内出屋，同时于2017年4月8日前迁出户口。办理上述房屋过户手续时所需缴纳费用均由原告承担，包括中介服务费。若有一方违约，约定违约金5万元，被违约方有权终止合同并索要违约金，违约方愿按房屋成交价的1%付给中介费中介费。同时载明：甲方承诺出售房屋的产权无其他债权债务，承诺出售房屋已经产权共有人同意。若甲方印有导致本合同不能履行。本人愿承担赔偿给医方已付定金数额的违约金。其中70%归被违约方，30%归中介方所有。如买方不能按时办理过户手续，所付定金自动放弃给卖方所有。双方还就其他事项进行了约定。该合同中严建平签名及手印均系叶来根代签代按。合同签订后，二原告于2017年3月4日向被告叶来根交付5万元定金。被告叶来根将房屋交付给二原告，二原告于2017年4月17日支付给被告叶来根购房款66万元。此后二原告对案涉房屋进行了装修。 另查明，被告叶来根、严建平系夫妻关系。案涉位于绍兴市越城区被告拆迁安置所得。被告严建平表示不同意出卖该房屋。二原告于2019年5月29日向二被告发函，要求二被告办理案涉房屋产权变更登记手续。被告叶来根回函表示因妻子严建平不同意出售房屋，故要求二原告腾退。 诉讼中，二原告申请对案涉房屋市场价值及房屋内装修市场价值进行评估。本院委托绍兴中兴房地产资产评估有限公司进行评估，该评估机构出具《评估报告》1份、《资产评估报告书》1份，其评估结论为：估价对象绍兴市越城区运河人家会龙坊5幢206室房屋在评估时点的市场价值为人民币1337800元；在评估基准日绍兴市越城区运河人家会龙坊5幢206室房屋的固定装修项目在满足本报告的假设条件下的评估价值为120927元，其中有产权固定装修项目在满足本报告的假设限制条件下的评估价值为94086元，无产权固定装修项目在满足本报告的假设限制条件下的评估价值为26841元。 以上事实由原告提交的房屋买卖合同1份、收条2份、银行汇款凭证1份、催告函1份、快递面单2份、邮件全程跟踪查询2份、被告叶来根的回函1份、绍兴市不动产登记查询证明1份，被告严建平提交的信件及挂号信回执各1份、数字电视开通联系单1份、用水清单1份、电费发票复印件2份、护照1份、不动产权证1份，本院委托鉴定机构出具的《估价报告》1份、《资产评估报告书》1份，以及原、被告庭审陈述予以证实。本院对上述证据予以认定。 本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原告潘海峰、胡纪英与被告叶来根双方签订的《房地产买卖合同》双方主体适格，意思表示真实，未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，由于案涉房屋系被告叶来根、严建平共同财产，被告叶来根未经严建平同意出卖该房屋，且被告严建平事后未予追认，故导致案涉房屋不能按约办理产权变更登记手续。现原告主张要求解除案涉房地产买卖合同的诉讼请求，本院予以支持，合同解除的时间以原告要求解除合同的意思表示到达被告叶来根之日，即本案起诉状副本送达被告叶来根之日即2019年6月22日。原告主张要求被告叶来根返还购房款71万元的诉讼请求，符合法律规定，本院亦予以支持。关于原告要求被告叶来根赔偿房屋市场差价损失、装潢损失的请求，经本院委托鉴定机构鉴定，涉案房屋的市场价值为1337800元，房屋的固定装修的价值为120927元，原、被告虽对上述鉴定意见提出异议，但本院认为，本次鉴定系本院委托相关有鉴定评估资质的机构予以鉴定，鉴定评估人员具有相应资质，鉴定程序合法，故对鉴定评估机构出具的《估价报告》及《资产评估报告书》本院予以认定，可以证明案涉房屋及装修的价值。原告要求重新鉴定的申请，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条关于重新鉴定的规定，故本院不予准许。综上所述，原告因被告叶来根违约所造成的房屋增值差价损失及装修损失合计为648727元。本案中，涉案房屋系拆迁安置房，原告在签订房屋买卖合同时，未尽到谨慎审查义务，其对自身的损失亦存在过错，本院酌情确定被告叶来根对原告的房屋增值差价损失及装修损失承担80%的赔偿责任计518981.6元。关于原告主张要求被告严建平承担返还购房款及赔偿损失的诉讼请求，因被告严建平并非案涉《房地产买卖合同》的当事人，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。被告叶来根经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩权利，本院依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告潘海峰、胡纪英与被告叶来根于2017年3月4日签订的《房地产买卖合同》于2019年6月22日解除； 二、被告叶来根应于本判决生效之日起十日内返还给原告潘海峰、胡纪英购房款人民币710000元，并赔偿给原告潘海峰、胡纪英损失518981.6元； 三、驳回原告潘海峰、胡纪英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取17028元、财产保全费5000元，合计22028元、由原告潘海峰、胡纪英负担2103元，由被告叶来根负担19925元，其中由被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。评估鉴定费7000元，由原告潘海峰、胡纪英负担5600元，由被告叶来根负担1400元，该款由二原告垫付，其中由被告叶来根负担部分，应于本判决生效之日起十日内支付给原告潘海峰、胡纪英。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  赵 钦 人民陪审员  章定安 人民陪审员  沈忠仙 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  黄美娟 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二十七条当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许： （一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的； （二）鉴定程序严重违法的； （三）鉴定结论明显依据不足的； （四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。 对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。