湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘01民终4799号 上诉人（原审原告）：蒋艳才，男，1962年3月13日出生，汉族，住湖南省湘阴县。 委托诉讼代理人：周先冬，湖南琨霖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗琴婧，湖南琨霖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：长沙市天心区教育后勤管理中心，住所地湖南省长沙市天心区白沙街93号。 法定代表人：李志文，主任。 委托诉讼代理人：谭梅林，湖南金州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨芳，湖南金州律师事务所实习律师。 原审第三人：长沙市天心区黑石铺街道办事处，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉南路二段248号。 法定代表人：龚承平，主任。 委托诉讼代理人：戴义，男，1975年3月23日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系该办事处工作人员。 上诉人蒋艳才与被上诉人长沙市天心区教育后勤管理中心（以下简称天心区教育后勤中心）及原审第三人长沙市天心区黑石铺街道办事处（以下简称黑石铺街道办事处）因租赁合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2018）湘0103民初7751号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋艳才上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判天心区教育后勤中心支付蒋艳才建设投入补偿费650000元、搬迁费150000元、押金2000元等共计802000元人民币（建设投入、搬迁费以坚定、评估作价为准）；三、本案一审诉讼费用、上诉费由天心区教育后勤中心承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决针对有争议的证据认定：“2017年10月23日，黑石铺街道办事处向长沙乐锦钢铁贸易公司发出了期限拆除（搬离）通知书的事实，本院对该证据的真实性、合法性及关联性予以采信。”和“《限期拆除（搬离）通知》，该通知载明：……在10月29日（星期日）之前对自家财产、货物进行转移、搬迁……。”而后一审判决认为“关于建设投入补偿、搬迁费，因拆迁事实现并未实际发生，虽合同约定因国家政策发生变化，所属建设投入补偿归蒋艳才，但该合同约定情形尚未发生，故蒋艳才要求天心区教育后勤中心支付其建设投入补偿费、搬迁费，无事实及法律依据，本院不予支持。”一审判决对上述事实的认定前后矛盾，认定事实不清；二、一审判决对合同解除时间认定错误，遗漏重要事实。一审判决认定：“蒋艳才诉称涉案合同已于2017年10月29日解除，但其未提供有效证据证明该日合同已经解除。2018年2月9日，天心区教育后勤中心发出书面通知要求解除合同，故本院依法认定双方签订的《门面、房屋及场地租赁合同》于2018年2月9日解除。”蒋艳才向一审法院主张《门面、房屋及场地租赁合同》的事实合同于2017年10月29日因情势变更导致合同履行不能而解除。根据《合同法》第九十四条第（一）项之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可解除合同。而根据黑石铺街道办事处在原一审庭审中述称，《限期拆除（搬离）通知》一并告知天心区教育后勤中心，故在天心区教育后勤中心接到该通知时已经知道租赁合同已履行不能。一审判决中遗漏了一个重要事实，蒋艳才与天心区教育后勤中心于2018年1月24日起对续租或者解除租赁合同进行和解协商并向一审法院申请为期一个半月的和解期限（2018年1月24日至2018年3月11日），蒋艳才提出黑石铺街道办事处不影响蒋艳才经营且天心区教育后勤中心同意续租期间两年（从2018年3月1日至2020年2月28日）以上，才同意不解除租赁合同，即蒋艳才不解除租赁合同是附条件的，若天心区教育后勤中心达不到蒋艳才的条件，则合同于2017年10月29日解除，而和解期间天心区教育后勤中心（2018年2月9日）向蒋艳才发出《关于收回门面、房屋及场地的通知》，法院以此认定租赁合同于2018年2月9日才解除系认定事实错误，故事实合同已于2017年10月29日解除；三、关于适用法律错误、违反法定程序方面。既然合同在履行期间解除，天心区教育后勤中心应当对蒋艳才各方面的损失进行赔偿，由于对建设投入补偿和搬迁费多少金额无具体和可信的数据，故蒋艳才就建设投入补偿及搬迁费进行鉴定和评估，而一审法院对蒋艳才申请的鉴定和评估不予处理是错误的，违反了法定程序；四、一审判决认定蒋艳才违约不予退还押金是事实认定不清，是适用法律错误。诚实信用原则是合同法的重要原则，在履行合同中要求当事人诚实守信，善意履行合同。天心区教育后勤中心违反了诚实信用原则，这系列案件系天心区教育后勤中心违约所致，因此法院认定蒋艳才违约不予退还押金是认定事实不清，适用法律错误。 针对蒋艳才的上诉，天心区教育后勤中心辩称：一、天心区后勤教育中心认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案中蒋艳才主张双方签订的合同于2017年10月29日解除与事实不符，蒋艳才在当时并无解除合同的权利，也没有向天心区教育后勤中心发出解除合同的通知，双方的租赁合同到期后形成的是不定期的租赁合同，在此之后的2018年2月9日，天心区教育后勤中心向蒋艳才发出解除合同的通知，因此双方之间的租赁合同关系自2018年2月9日解除，在本案中有一份形成于2017年11月14日的蒋艳才租赁欠款清单，该清单中租金计算至2017年12月31日，这也与蒋艳才所主张的合同在2017年10月29日解除的事实不符，本案系天心区教育后勤中心依法行使解除权，不存在需要按原合同向蒋艳才进行补偿，另外按照合同约定如果蒋艳才拖欠租金，天心区教育后勤中心有权扣除其所交纳的押金，综上，蒋艳才的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。 针对蒋艳才的上诉，黑石铺街道办事处发表如下意见：黑石铺街道办事处确实送达过通知，但是没有执行，直到现在都没有拆除，这与黑石铺街道办事处没有很大关系，涉案租赁物没有任何手续。 蒋艳才向一审法院起诉请求：一、确认位于披塘中学原传达室及空坪的《门面、房屋及场地租赁合同》的事实合同于2017年10月29日解除；二、天心区教育后勤中心支付蒋艳才建设投入补偿费650000元、搬迁费150000元、押金2000元等共计802000元（建设投入、搬迁费以鉴定、评估作价为准）；三、天心区教育后勤中心承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实：2007年7月5日，蒋艳才作为乙方（承租方）与天心区教育后勤中心作为甲方（出租方）签订《门面、房屋及场地租赁合同》，该合同约定：租用地址为披塘中学原传达室及空坪，租期从2007年3月1日起至2012年2月28日止；签订合同时，乙方必须一次性向甲方交纳押金2000元，合同终止，乙方无违约责任和赔偿责任，甲方一次性退还给乙方押金；乙方租用期间，房屋电路、电表、水表、屋面自然损坏，由甲方负责维修及更换；乙方人为损坏，须书面报告甲方，经甲方批示同意后，乙方才能自行维修及更换，所需费用，一律由乙方负责。乙方承租房屋后进行的装修，必须事先将装修的方案提交甲方认可，方可施工；装修必须符合建设及消防安全等部门要求，不得损坏房屋原来整体结构；装修实行来修去丢的原则；如遇不可抗拒的因素（大型自然灾害、国家政策发生变化），房产整体拍卖或教育局有新的要求等，此合同终止，但甲方必须提前两个月告知乙方；如因国家政策发生变化，所属建设投入补偿归乙方；如因甲方征用，甲方应补偿乙方的建设损失费用；合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订当日，蒋艳才向天心区教育后勤中心支付了押金2000元。该合同到期后，蒋艳才未与天心区教育后勤中心续签书面租赁合同，但其继续租赁该场地，租金按43000元/年（从2012年3月1日起）收取。2017年10月23日，黑石铺街道办事处向蒋艳才发出了《限期拆除（搬离）通知》，该通知载明：按照区委、区政府何有关区直部门工作部署，新开铺路披塘段两厢提质改造工程即将进场，为了加快项目拆违腾地，……，也使违法建设达到全面清零目标，现决定对新开铺、披塘路两厢违法建设（钢架棚、砖混房、活动板房、集装箱等临建）进行全面拆除。请接到通知后立即自查自拆，在10月29日（星期日）之前对自家财产、货物进行转移、搬迁，……。”2017年11月14日，天心区教育后勤中心向蒋艳才出具《蒋艳才租赁欠款清单》，该清单确认：蒋艳才截止至2017年12月31日至尚欠天心区教育后勤中心租金334833元。蒋艳才在该清单上签署了“情况属实核对无误”的字样。2017年11月17日，天心区教育后勤中心作为原告向一审法院起诉要求蒋艳才支付租金334833元及资金占用费等，一审法院依法判决蒋艳才应向天心区教育后勤中心支付租金298283元及资金占用损失。2018年2月9日，天心区教育后勤中心向蒋艳才发出《关于收回门面、房屋及场地的通知》，要求解除与蒋艳才之间的租赁合同关系。在一审庭审过程中，蒋艳才的委托诉讼代理人当庭确认，自2017年10月23日黑石铺街道办事处向蒋艳才发出了《限期拆除（搬离）通知》后至今，蒋艳才仍在继续使用该租赁场地，且没有交纳租金。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，《门面、房屋及场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方在租赁期间届满后，虽未签订书面租赁合同，但仍继续履行合同，原租赁合同继续有效，双方形成了不定期租赁合同关系，依法双方都享有随时解除合同的权利。本案中，蒋艳才诉称案涉合同已于2017年10月29日解除，但其未提供有效证据证明该日合同已经解除。2018年2月9日，天心区教育后勤中心发出书面通知要求解除合同，故一审法院依法认定双方签订的《门面、房屋及场地租赁合同》于2018年2月9日解除。关于租赁合同押金退还问题，合同约定若蒋艳才违约，则无需退还押金，因蒋艳才存在拖欠租金的违约行为，故天心区教育后勤中心无需退还蒋艳才租房押金，蒋艳才要求退还押金2000元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于建设投入补偿费、搬迁费，因拆迁事实现并未实际发生，虽合同约定因国家政策发生变化，所属建设投入补偿归蒋艳才，但该合同约定情形尚未发生，故蒋艳才要求天心区教育后勤中心支付其建设投入补偿费、搬迁费，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决:一、蒋艳才与天心区教育后勤中心于2007年7月5日签订的《门面、房屋及场地租赁合同》在2018年2月9日解除；二、驳回蒋艳才的其他诉讼请求。本案一审案件受理费11820元，由蒋艳才承担。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为：蒋艳才与天心区教育后勤中心签订的《门面、房屋及场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。该合同租期届满后，双方在未签订书面租赁合同的情况下，仍继续履行合同，双方构成不定期租赁关系，依法双方都享有随时解除合同的权利。蒋艳才上诉称案涉合同已于2017年10月29日解除，但其未提供有效证据证明该日合同已经解除，且蒋艳才签字确认的《蒋艳才租赁欠款清单》上的欠付租金已经计算至2017年12月31日，故蒋艳才的该项上诉主张，本院不予支持。因蒋艳才欠付租金，构成违约行为，2018年2月9日，天心区教育后勤中心向其发出书面通知要求解除合同，一审判决双方租赁关系于2018年2月9日解除，并无不当，本院予以维持。因蒋艳才存在拖欠租金的违约行为，故天心区教育后勤中心无需退还蒋艳才租房押金，蒋艳才要求退还押金2000元的诉讼请求，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。关于建设投入补偿费、搬迁费的问题。虽然黑石铺街道办事处向蒋艳才发出拆迁搬离通知，但因拆迁事实现并未实际发生，合同约定因国家政策发生变化，所属建设投入补偿归蒋艳才，但该合同约定情形确实尚未发生，故蒋艳才要求天心区教育后勤中心支付其建设投入补偿费、搬迁费，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人蒋艳才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费11820元，由上诉人蒋艳才负担。 本判决为终审判决。 审判长  何豪杰 审判员  曾庆军 审判员  金新贵 二〇一九年十二月二日 法官助理冷子剑 书记员陈娇 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。