浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初15790号 原告：陈桃英，女，1994年1月9日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 委托诉讼代理人：项杰，浙江嘉韵环理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张国梁，浙江嘉韵环理律师事务所律师。 被告：陈猛，男，1981年1月12日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：罗龙江，浙江匡智律师事务所律师。 原告陈桃英（以下简称原告）诉被告陈猛（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月21日向本院起诉。本院同日受理后，依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判，于2019年10月18日、11月29日两次公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人项杰、张国梁和被告委托诉讼代理人罗龙江均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：原告与被告于2018年9月30日签订商铺租赁合同，被告以首年66000元（原协议90000元，后因故降低到66000元），次年90000元的租金将上亿味时代广场5F20#门面租给原告使用，租期两年，连同押金20000元和进场费40000元，原告一共向被告支付了150000元。现因业主方解除合同收回房屋，导致原、被告之间的租赁合同无法继续履行，原告要求被告按照合同退还押金20000元、进场费40000元，至2019年7月底未实际使用租金36000元，但被告对此未予理会，现原告提起诉讼，请求判令：一、解除商铺租赁合同，要求被告退还押金20000元、进场费40000元、租金36000元；二、被告承担本案诉讼费等相关诉讼费用。庭审中，原告陈述案涉商铺也是被告转租过来，因杭州顶峯餐饮管理有限公司（以下简称顶峯公司）欠业主杭州上亿亿贤商业投资管理有限公司（以下简称上亿公司）费用，被收回房屋，强制要求原告搬出，7月底搬出，故租金计算到7月31日。押金是合同到期后退还，进场费合同没有约定，但是根据被告亲笔书写的情况说明，原告认为也是可以退的，和押金一样是担保性质，类似于租金担保正常经营的性质。原告没有与被告的上家签订过合同，也不存在自行离场的情况，中间有一段时间没经营是因为顶峯公司没有按期缴纳租金和电费，商场对店铺进行停水停电，但是原、被告没有达成合同解除的合意，到2019年7月上亿公司发出通知要求整体搬离，原告才无奈根据被告要求搬离。 原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据： 1.商铺租赁合同1份，用以证明原、被告存在租赁关系并就租赁相关事务进行约定的事实； 2.杭州银行业务凭证1份、微信转账记录1组（打印件），用以证明原告因租赁案涉商铺向被告支付150000元的事实； 3.情况说明1份，用以证明被告因商铺无法继续承租需退还进场费的事实； 4.通知1份（照片打印件），用以证明因上亿公司收房导致原、被告合同无法继续履行的事实。 5.2018年11月3日至2019年8月5日的聊天记录1组（打印件），用以证明至2019年7月31日原告设备还没离场，被告在2018年11月3日提出营业执照相关费用以及办理都由被告负责，2019年8月5日被告承诺会退还原告全款费用的事实； 6.委托代理人证明1份（盖章确认件），用以证明委托人签名并非原告本人签字，可能代签的事实。 被告答辩称：原、被告是转租关系。2018年9月1日被告将案涉商铺转租给原告后，已经协助原告跟顶峯签订租赁合同，并据此办理营业执照。原告于2019年5月就停业并离场，是原告自己的原因放弃租赁，和被告无关。第三方发出通知，不代表原告权利不能继续实现，原告继续占有使用的情况下有充分权利使用场地，是原告过早放弃权利才导致权利丧失，和被告无关。原、被告租赁合同中涉及的进场押金2万元，被告已经全额支付给了原告上家顶峯餐饮公司，进场费是装修工装费用，这个费用35000元也已经支付给了顶峯公司。2019年6月被告跟顶峯公司解除了合同，合同已经不再履行，但合同不能提交，已经收回了。租金支付凭证可以庭后补充提交。原告提交的证据可以证明被告和顶峯公司签订租赁合同，相当于从二房东转租过来，合同早于2018年7月2日。租金66000元没有异议。因合同已履行完成，原告自己离场放弃权利，和被告无关，且原告已经和被告上家直接签订租赁合同，也办理过执照，原告应当向被告的上家或者产权方主张权利。原告诉状中租金问题，原来合同约定9万元租金，后来上亿广场租金调整降低到66000元，原告总共支付15万元，多支付了24000元，抵扣了物业费和水电费，不存在要返还的问题。 被告为支持其抗辩意见，在庭审中陈述并出示了以下证据： 1.微信聊天记录1组（打印件），用以证明原告自己的原因停业并撤离场地，和被告无关，和上亿公司发送撤场通知也无关的事实； 2.企业信息查询1份（网页打印件），用以证明原告在承租场地办理营业登记至今还存续，原告只有和被告上家签订租赁协议才能办理工商登记，被告的合同义务已经完成的事实； 3.租赁合同、同意转租证明各1份（盖章确认的复印件），用以证明在原、被告签订租赁合同后办理工商登记，并且原告和顶峯公司签订了合同并以此办理工商登记，上亿公司同意商铺转租，原告在签订合同后已经完全享有商铺经营权并办理营业执照，房屋转租合同目的已经实现的事实； 4.费用清单、杭州银行客户交易凭条各1份（照片打印件），与顶峯公司微信聊天记录1份（打印件），用以证明所涉商铺租金、押金、进场费被告已经支付给顶峯公司的事实； 5.合同解除协议1份（复印件），用以证明2019年6月24日被告和顶峯公司解除租赁合同，所有权利义务由顶峯公司收回的事实； 6.业主协议1份（复印件），用以证明原告作为上亿广场经营业主在该文件上签字，原告是实际经营者，原、被告之间的转租也达到了原告的合同目的的事实。 上述证据，经双方当事人质证，本院认证如下： 原告提供的证据，被告对证据1的真实性无异议，商铺是被告从顶峯公司租赁过来后将其中一间租赁给了原告；对证据2无异议，款项也是根据租赁合同支付；对证据3的真实性无异议，可以说明是当时双方真实意思表示，转让费应该向第三方或者承接的下家去收取的事实；对证据4的真实性无异议，但认为即便真实，也无法表示原告合同无法继续履行，且原告在通知发送前就已经自行停业将近3个月；对证据5的真实性无异议，可以证明原告从2019年4月就开始主动提出要求撤场并要求被告协助退款，让顶峯公司退还押金，在上亿公司发出通知前原告就停止经营，被告是转租人身份，原告是知道押金、进场费要向上家来进行退还，被告在8月5日说“我有责任，我会处理”，只是认为自己是转租方有义务去协助，而不是有退款责任；对证据6的真实性无异议，认为即便不是原告本人所签，但是租赁合同、同意转租证明都是供原告办理营业执照使用，营业执照办出来后原告也是使用到其退场，原告对此认可。经审查，证据1、证据2中的杭州银行业务凭证以及证据3符合有效证据的采信规则，本院确认其作为认定本案相关事实的依据；证据2中的微信转账记录，被告对收到上述款项没有异议，本院予以确认；证据4、5、6的真实性予以确认，能否证明原告的待证事实在本院认为部分阐述。 被告提供的证据，原告认为被告提交的租赁合同虚假，不能证明原告与顶峯公司直接签订合同；同意转租证明的真实性无法核实；认为合同解除协议如果真实，20号档口和顶峯公司发生租赁关系的是被告，不是原告，说明被告提供的租赁合同虚假，其所称原告和顶峯公司签订租赁合同是虚假陈述，且2019年6月24日后被告就无权向原告收取租金，原告保留要求被告退还该日至2019年7月31日租金的权利，被告合理推断顶峯公司把押金退给被告了；业主协议的真实性无异议，但认为不能证明原告和顶峯公司发生租赁关系，恰好证明租金降到了66000元；微信聊天记录的真实性无法核实，即使真实，恰恰证明被告作为二房东在租金、进场费上赚取了利润，20号档口多收了11000元，进场费多收5000元，与原告订立租赁关系的是被告，而不是顶峯公司。经审查，证据1与原告提交的证据5微信聊天记录中的内容相同，真实性本院予以确认；证据2、6原告未提出异议，真实性本院予以确认；证据3的真实性予以确认，能否证明被告的待证事实在本院认为部分阐述；证据4、5系无原件核对的打印件及复印件，真实性无法核实，作为原告庭审陈述。 经原告申请，本院于2019年12月11日向顾家正就有关情况进行询问并制作询问笔录，顾家正陈述其曾是杭州卜五会计服务有限公司崇贤分公司员工，跑外勤，负责代办工商营业执照；顶峯公司委托该会计服务公司统一为其承租的案涉美食广场各店铺办理工商营业执照等；本案所涉营业执照也是公司交其代办的，《租赁合同》、委托代理证明等材料是从公司合伙人俞海珍处取得，上面“陈桃英”的签名是谁签的其不清楚。原、被告对该询问笔录的真实性均无异议。 根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： （一）被告向顶峯公司承租余杭区崇贤上亿广场五楼“味时代美食广场”16-20#档口。被告陈述顶峯公司法定代表人通过微信告知其上述档口应缴费用合计705000元，其中20#档口租金79000元、押金2万元、进场公装35000元，其于2018年8月7日向该公司法定代表人转账交纳房租等合计555000元。庭审中，被告提交其与顶峯公司签订的《合同解除协议》复印件一份，该协议载明被告无条件放弃案涉20#档口的经营权，双方于2018年9月18日签署的商铺租赁合同解除，双方无任何经济纠纷，落款时间2019年6月24日。 （二）原告拟承租案涉20#档口，于2018年6月26日以微信转账的方式向被告交付定金3万元。2018年7月2日，被告出具说明一份，载明：有关进场费4万元，在合同到期后，如果乙方不续签此租约，可由乙方找下家转租或转让给第三方，在甲方同意前提下，乙方可向第三方下家收回此4万元进场费。2018年7月13日，陈小英账户转沈伟账户12万元，备注“陈桃英转陈猛租上亿广场5楼20号底铺”。2018年9月30日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，载明：被告出租给原告上亿5F咪时代美食广场20#门面房1间，租赁期自2018年9月30日至2020年9月29日；第一年上半年租金为3万元，第一年下半年租金为36000元，第二年租金9万元；收取押金2万元，合同到期如无欠水电等应承担的费用，及店面无损坏，全款无息退还；进场费4万元；免租期从2018年9月30日至2018年11月14日。后原告开办“陈桃英餐饮店”。被告于2018年11月3日通过微信告诉原告营业执照1000元由他负责。期间，原告在《味时代美食广场业主协议》上签字，该协议载明以下主要内容：针对上亿广场内二楼物美超市自行增加美食广场事宜，味时代美食广场给予商户优惠，其中租金上半年在合同基础下降三分之一，下半年下降五分之一，减免租金每月充物业费，多余的以现金形式返还等，落款时间2018年9月28日。 2019年4月8日，被告微信告诉原告，“如果你还想继续做好好做的，那么房租或者物业可以谈。…要退也可以。退的话，已经交了房租，肯定是不退的，进场费也不退的，交的押金可以可以退，那么就这两种选择…”。原告表示“我本来问他们，他们说会和你商量，叫我找你。”同月18日，原告告诉被告“明天他们去上亿谈开与不开的问题！你明天有空去吗”。被告回复“他们通知我了。给出处理方案以后我会告诉你的，等我消息”。20日，原告向被告发送空白《味时代美食广场业主协议》（内容为第二次给予商户优惠，其中租金在原签订的租赁合同基础上下降40%，优惠期自2019年5月13日至11月12日），被告回复“我问过了，退场的话他们说按合同走，都不退的”“我也没办法了”。2019年5月6日，原告告知被告“我那个店铺不开了！准备清点！我那个押金可以退吗”。被告表示“反正商场如果退我肯定要退给你，他不退我也没办法”。2019年6月4日，原告表示“不用退了！先放那里吧！”同月27日，被告转告原告整理冰箱内物品，“说臭了”。原告告诉被告这两天没空，估计里面电费没有了，让他们清理好了。2019年7月30日，原告得知明天开始不能搬且钱已退给被告，问被告“退不退”“我跟你是签了跟你签的合同，不是跟他们签的合同。”被告建议原告先搬走物品，至于“全额退款的方案什么东西，这个我有责任，我会处理啊”，表示要等他回来。 另查明，市场监督管理部门留存的“陈桃英餐饮店”申请材料包括租赁合同、同意转租证明、委托代理人证明各一份，该份租赁合同的出租方为顶峯公司，承租方为陈桃英，租赁标的为20#商铺，租赁期限从2018年9月1日至2019年9月1日，年租金3000元，落款日期2018年9月1日；该份同意转租证明系上亿公司出具，载明其与顶峯公司于2018年4月25日签订租赁合同，承租崇贤街道亿荟城7号楼用于经营美食广场，其同意承租方将部分区域即1至20号商铺转租，用于经营餐饮小吃，转租期限二年。原告否认该份租赁合同、委托代理人证明中的“陈桃英”系其所签。经与周家正核实，案涉美食广场各商铺营业执照均由顶峯公司统一委托办理。 （三）2019年8月1日，上亿公司向顶峯公司发出通知：根据《杭州亿荟城商铺租赁合同》的约定，顶峯公司应于2019年3月20日前缴清第二季度租金及管理费，截至上亿公司2019年7月17日发送《解约通知函》，仍未缴纳；顶峯公司收到函件后于2019年7月24日回复《情况说明和撤场告知函》，明确告知撤场；根据合同约定和《解约通知函》，2019年7月20日正式解除合同，并于2019年8月2日起上亿公司将有权处理商铺内的装修、设施、设备。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，依法应予以保护。现原、被告对原告已支付款项没有异议，但原告主张非其原因导致租赁合同无法继续履行，故要求被告返还押金、进场费和多付租金，而被告抗辩认为原告已与其上家形成租赁关系，且原告上交的相关费用应由原告与上家结算。经查，市场监督管理部门留存的材料虽有租赁合同，但合同主要内容与事实不符，亦不能确认租赁合同中承租人的签名系原告本人所写，而原、被告之间签订有正式文本，被告亦表示营业执照费用由其负责，此后与顶峯公司等的联系也以被告为主，且与被告陈述的其与顶峯公司于2019年6月24日解除租赁合同相印证，故被告上述抗辩意见不成立，本院不予采信。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。现被告已于2019年6月24日与顶峯公司解除了租赁合同，且因顶峯公司与上亿公司之间产生纠纷，案涉20#商铺被责令腾退，致使合同目的不能实现。基于庭审中，被告表示原告于2019年5月停业并离场，而原告自认其于2019年7月底搬离案涉商铺，结合原、被告之间的微信记录显示原告在2019年5月6日告知被告“我那个店铺不开了”，6月27日，被告转告原告清理物品，原告表示让他们清理好了等情形，本院认定原告最迟已于2019年7月30日搬离，即双方之间的租赁合同应于2019年7月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原、被告之间的租赁合同已解除，且被告已与顶峯公司解除合同并完成结算，被告未提交证据证明因原告原因致使其遭受损失或其有权扣减押金、进场费等的情形存在，故被告理应返还原告所缴纳的押金、进场费和多付的租金，经本院核算，其中截至2019年7月30日的租金为54000元，剩余租金36000元被告应予以返还。被告辩称多付租金应抵扣物业费的意见，因无相关证据予以证明，本院不予采信，被告可收集证据另行主张。综上，原告要求被告返还押金20000元、进场费40000元、剩余租金36000元的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告陈桃英与被告陈猛于2018年9月30日签订的《商铺租赁合同》已于2019年7月30日解除； 二、被告陈猛于本判决生效后十日内返还原告陈桃英租金36000元、押金20000元、进场费40000元； 三、驳回原告陈桃英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1100元，由被告陈猛负担，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  钟其炳 二〇一九年十二月十九日 书记员  范书荟