海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终89号上诉人（原审被告）:王金良。委托诉讼代理人：鲁志宏，海南惠海律师事务所律师。上诉人（原审被告）:李淑娟。委托诉讼代理人：吉可心。被上诉人（原审原告）：李海涛。委托诉讼代理人：肖雪山，海南中海律师事务所律师。委托诉讼代理人：李士国，海南中海律师事务所实习律师。原审第三人:刘鸣。委托诉讼代理人：王赫威，海南新概念律师事务所律师。上诉人王金良、李淑娟因与被上诉人李海涛、原审第三人刘鸣房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初5650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王金良、李淑娟上诉请求：一、依法撤销（2018)琼0271民初5650号民事判决；二、依法改判驳回李海涛一审全部诉求；三、依法判令李海涛承担一、二审诉讼费用。事实及理由：一、一审案由实际错误。1、一审将本案定为“房屋买卖合同纠纷”一案，仅视其表明现象，具体源自于由张伟操控的三亚德丰投资有限公司为了方便开展向外放高利贷业务，便以公司员工名义作为出借人，于是便形成了2010年12月1日王金良与刘鸣签订的《房地产抵押借款合同》，出借人：刘鸣，借款人：王金良，借款金额：人民币300万元（实际为289.01万元，先已扣除利息10.99万元）；而刘鸣离开其公司时，将其债权转至李海涛名下，而2016年11月30日王金良与李海涛签订形成的《房地产转让协议书》就是源自其《房地产抵押借款合同》。2、该《房地产转让协议书》的合同并没有实际履行。李海涛也没有实际向王金良支付其购房款330万元，也没有按本协议书第五条：“乙方（李海涛）应于合同签订后5日内向甲方（王金良）支付定金人民币50万元”；更没有按约定双方去办理房地产过户手续。3、王金良与张伟操控的三亚德丰投资有限公司的借款纠纷从2010年至今一直纠缠不清。4、依据最高法院《民事案件案由规定》，案由划分为一、二、三级案由，其立案案由应当以第三级案由为准。按照逻辑学的概念，一级案由属概念，二级案由属一级案由的种概念，三级案由属二级案由的种概念。所以本案案由不能以二级案由“房屋买卖合同纠纷”来确定。鉴于上述四点理由，本案案由不应当为“房屋买卖合同纠纷”，应当为民间借贷纠纷。二、本案事实不清。1、据上所述本案是什么案由错误。是表面现象的“房屋买卖合同纠纷”或是房屋抵押性质的民间借贷纠纷。2、该《房地产转让协议书》的合同并没有实际履行，判决王金良协助李海涛办理产权过户手续是否错误。3、一审判决“330万元为基数”是如何认定的并没有搞清楚。其实不是其《房地产转让协议书》上约定的“房产售价330万元”，而是源于王金良向刘鸣借款300万元，后加利息逐步形成的。4、李海涛是否于合同签订后5日内向王金良支付定金人民币50万元。5、李海涛向刘鸣转款的330万元，是否李海涛替王金良还款。其实就是张伟操控由自己员工内部转款坑害王金良、李淑娟。6、王金良向刘鸣借款到底是300万元还是289.01万元。7、王金良向以前的刘鸣后转现在的李海涛到底欠款多少。8、借款之后，张伟、李海涛等人在王金良、李淑娟处拿走家具、奇石根雕等数件商品（详见清单）多少。价值多少。双方争执很大。9、由于张伟在王金良手中拿走并强行扣押两栋别墅的房产证（黄丽云、吕海燕），造成王金良、李淑娟重大经济损失多少。三、一审判决明显错误和不公。1、一审认为：“李海涛与王金良、李淑娟之间并不存在借贷关系”是错误的。本案从表面上看，是王金良向刘鸣借款，之后为李海涛为王金良还款，但实际是：由张伟操控的三亚德丰投资有限公司为了方便开展向外放高利贷业务，便以公司员工刘鸣名义作为出借人向王金良借钱，刘鸣离职时将其债权转给同事李海涛，并且王金良均先后向刘、李还款的事实确凿。故一审认为“李海涛与王金良、李淑娟之间并不存在借贷关系”和不予采纳王金良、李淑娟“以本案属民间借贷纠纷的抗辩理由”是明显错误的。2、一审判决“王金良、李淑娟向李海涛支付逾期办理过户违约金”，极不公平。没有考虑到李海涛首先违约没有向王金良支付50万元的定金。那么依据其《房地产转让协议书》第十四条第1项的规定，李海涛也必须依约依法向王金良承担违约责任和支付违约金。可一审法院无理驳回王金良、李淑娟要求李海涛承担违约责任的抗辩请求。仅判王金良向李海涛支付违约金，而没有判李海涛应向王金良支付违约金。故一审判决明显不公。综上所述，鉴于一审案由实际错误；本案事实不清；一审判决明显错误和不公。因此，王金良、李淑娟请求二审依法撤销（2018)琼0271民初5650号民事判决，请求二审查明事实后依法改判。以维护法律的公平正义。李海涛辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正二审应予维持。刘鸣述称，就李海涛代还王金良330万元款项事实刘鸣是认同的，在为李海涛办理过户手续时，刘鸣愿意积极配合。李海涛向一审法院提出诉讼请求：1、依法判决王金良、李淑娟将三亚市榆亚路时代海岸高层T01栋（海韵阁）405房、406房过户至李海涛名下；2、判决王金良、李淑娟支付李海涛违约金594000元（以330万元为本金，按照年利率24%自2016年12月25日起暂计至2017年9月25日，实际计至人民法院判决确定履行之日止）；3、本案诉讼费用由王金良、李淑娟承担。一审法院认定事实：位于三亚市××区（海韵阁）405房[土地房屋权证：三土房（2006）字第7137号]、406房[土地房屋权证：三土房（2006）字第7192号]房产均登记在王金良名下，王金良、李淑娟系夫妻关系。2016年11月30日，王金良、李淑娟（甲方）与李海涛（乙方）签订一份《房地产转让协议书》，协议约定：王金良、李淑娟将上述房产以330万元的价格转让给李海涛。其中第五条约定，李海涛在合同签订后5日内支付定金50万元，过户登记受理后5日内支付余款。合同第七条约定，本合同签订之日起3日内，双方应携带有关资料到房屋管理部门办理过户手续。如因甲方原因未能及时办理过户手续，甲方应按本合同第十四条第二款约定承担违约责任，逾期5日，乙方有权解除合同并要求甲方按本合同第十四条第二款约定承担违约责任；如因乙方原因未能及时办理过户手续，乙方应按本合同第十四条第一款约定承担违约责任，逾期5日，甲方有权解除合同并要求乙方按本合同第十四条第一款约定承担违约责任。如遇有节假日，日期相应地顺延。第十四条第二项约定，甲方每逾期交付一日，甲方应按乙方购房款的0.4‰向乙方付滞纳金，逾期超过5日，即视甲方违约，甲方应按乙方已付购房款的1.2‰向乙方付违约金，且乙方对本合同享有单方解除权。2016年12月16日，王金良、李淑娟以需偿还刘鸣借款为由，向李海涛出具一份《转款委托书》，委托李海涛将涉诉房屋购房款330万元汇至刘鸣交通银行账户，账号为×××，用于偿还刘鸣的借款本息。李海涛依据王金良的要求于2016年12月22日将330万元购房款汇至刘鸣的上述账户。同年12月26日，王金良、李淑娟向李海涛出具收据，确认已收到李海涛支付的用于购买涉诉房屋的330万元购房款，并约定于当日办理了房屋交接。其后因王金良、李淑娟至今没有向职能部门提供房产过户相关资料，且上述房屋仍由王金良、李淑娟占有使用未向李海涛实际交付，故李海涛特诉至法院。另，2010年12月1日，刘鸣与王金良签订一份《房地产抵押借款合同》，向刘鸣借款300万元，并将王金良名下的涉案房屋405、406房作为抵押物抵押给刘鸣。2011年1月10日，王金良就上述涉案房屋在三亚市住房和城乡建设局办理了抵押登记，抵押期限自2010年12月5日至2011年6月5日止，抵押权人为刘鸣。庭审中，刘鸣当庭同意协助李海涛就上述涉案房屋办理过户手续。一审法院认为，李海涛与王金良、李淑娟之间并不存在借贷关系，从王金良、李淑娟向一审法院提交的相关借款合同来看，李海涛并非借款合同的出借方亦非借款的实际出借人，且李海涛、王金良、李淑娟之间签订的《房地产转让协议书》中并未就王金良、李淑娟抗辩的借款进行相关约定，同时王金良、李淑娟亦未提交证据证明李海涛的本次房屋买卖行为接受了实际出借人的委托，故王金良、李淑娟以本案属民间借贷纠纷的抗辩理由，无事实和法律依据，不予采纳。王金良、李淑娟将其夫妻所有的位于三亚市××区（海韵阁）405房[土地房屋权证：三土房（2006）字第7137号]、406房[土地房屋权证：三土房（2006）字第7192号]出售给李海涛，并与李海涛就上述房屋签订《房地产转让协议书》的行为，系双方真实意思表示，该合同内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应恪守履行合同义务。合同签订后，双方对于付款方式进行了重新约定，李海涛依约支付了全部购房款330万元后，王金良、李淑娟出具收据予以确认，应视为李海涛的合同义务已经履行完毕。王金良、李淑娟现抗辩李海涛存在违约且未实际履行合同约定的说法，与事实不符，不予采纳。依据合同约定王金良、李淑娟应将上述房屋的产权过户至李海涛名下；鉴于上述涉案房屋的抵押期已过，抵押权人刘鸣同意王金良、李淑娟转让上述房屋给李海涛。因此，李海涛请求王金良、李淑娟将上述房屋产权变更至李海涛名下，于法有据，予以支持。王金良、李淑娟在收到购房款后，至今未将上述房产过户至李海涛名下，其行为已构成违约，应承担违约责任。依据合同约定逾期办理过户，每逾期一日，王金良、李淑娟应按已付房款的0.4‰支付滞纳金，逾期超过五日，王金良、李淑娟应按李海涛已付款项的1.2‰支付违约金。现李海涛要求逾期办理过户违约金以实际付款金额330万元为本金，按照年利率24%的标准从2016年12月25日计算至判决确认的清偿之日止的主张，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下:一、王金良、李淑娟应于本判决生效之日起三十日内协助李海涛将位于三亚市××区（海韵阁）405房[土地房屋权证：三土房（2006）字第7137号]、406房[土地房屋权证：三土房（2006）字第7192号]的房屋产权过户至李海涛名下；二、王金良、李淑娟应自本判决生效之日起十日内向李海涛支付逾期办理过户违约金（以330万元为基数，按年利率24%的标准，从2016年12月25日计算至判决确认的清偿之日止）。如果当事人未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费37952元，由王金良、李淑娟负担。本院二审期间，王金良、李淑娟提交了两组新证据。证据一：（2018）琼0271民初5650号民事判决书，用以证明其上诉的依据、证明判决书案由错误、案件事实不清、判决错误不公。经质证，李海涛、刘鸣对该证据三性予以认可。李海涛认为该判决书表明本案当事人之间为房屋买卖合同纠纷并非民间借贷关系。证据二：王金良向刘鸣、李海涛、马凤龙、张伟还款银行凭证9份以及张伟派其员工李海涛、马凤龙等人在王金良石木坊店拿走家具、奇石根雕、饰品等商品《订货单》20份。经质证，李海涛、刘鸣对该组证据三性没有异议，但其认为该组证据一审已经提交，不是本案二审新证据。本院认为，王金良、李淑娟提交的证据一，是本案的一审民事判决书，依法不属于本案证据。证据二经核对，一审中已提交，不属于二审新证据。其他当事人未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，2019年4月23日王金良以李海涛、刘鸣等人就本案纠纷涉嫌套路贷方式进行诈骗为由向三亚市公安局吉阳分局月川派出所报案。2019年9月19日，三亚市公安局吉阳分局作出《三公吉（月川）不立字[2019]0107号不予立案通知书》，以相关债权债务问题属于经济纠纷，未达到诈骗案立案标准为由，决定不予立案。王金良对该决定不服，向三亚市公安局吉阳分局提出刑事复议申请，2019年10月14日三亚市公安局吉阳分局作出《三公吉刑复字[2019]008号刑事复议决定书》，复议维持原决定。2019年10月18日，王金良对该复议决定不服，向三亚市公安局提出刑事复核申请。2019年11月7日，三亚市公安局以案情重大、复杂为由作出《三公刑复核延字[2019]7号延长刑事复核期限通知书》，决定延长刑事复核期限三十日，复核期限截止至2019年12月18日。2019年12月13日，三亚市公安局作出《三公刑复核字[2019]011号刑事复核决定书》，以现有证据无法证明构成诈骗罪为由，维持复议决定。本院认为，根据一审判决以及二审中当事人的诉辩主张，本案诉讼争议焦点为：一、本案应属于民间借贷纠纷还是房屋买卖合同纠纷；二、一审判决对违约金的处理是否正确。一、关于本案应属于民间借贷纠纷还是房屋买卖合同纠纷的问题。从王金良、李淑娟向本院提交的借款合同来看，王金良与刘鸣为该借款合同的签订人，即合同相对人为王金良与刘鸣，李海涛并非涉案合同的相对人且李海涛也并非借款合同的实际出借人。且，本案李海涛主张权利的涉案《房地产转让协议书》中也未就该借款合同相关内容进行约定，故对王金良、李淑娟主张本案为民间借贷纠纷关系，本院不予支持。一审认定正确，本院予以维持。二、关于一审判决对违约金的处理是否正确的问题。根据涉案《房地产转让协议书》的约定，李海涛应在双方于2016年12月5日签订涉案合同后五日内向王金良、李淑娟交付定金50万元，李海涛在约定期间并未交付定金。但2016年12月16日王金良、李淑娟向李海涛出具《转款委托书》，该委托书就如何交付购房款事项进行约定，变更了原合同中关于交付购房款的约定，表达了王金良、李淑娟继续履行涉案《房地产转让协议书》的意愿，王金良、李淑娟于2016年12月26日出具的收据表明其已经收到李海涛支付的购房款330万元，即李海涛已经完成涉案合同中约定义务。因双方对付款方式等重新约定且履行一致。李海涛未按原合同约定支付定金不构成违约。王金良、李淑娟收到购房款后，至今未将上述房产过户至李海涛名下，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方在涉案房屋买卖合同中约定的违约金过高，依法应予调整。一审判决王金良、李淑娟向李海涛以实际付款金额330万元为本金，按照年利率24%的标准从2016年12月25日计算至判决确认的清偿之日止计付违约金，一审判决处理正确，本院予以维持。综上所述，王金良、李淑娟上诉请求无事实与法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37952元（王金良、李淑娟已预交），由上诉人王金良、李淑娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 扆成塘审 判 员 李桂祥审 判 员 林道贤 二〇一九年十二月二十五日法官助理 潘思思 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。