河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23374号上诉人（原审原告）：陈奕涵，女，汉族，1990年1月21日出生，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：宋鹏帅，河南思敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：史梦阳，河南思敬律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南鸿宝置地集团有限公司（原河南鸿宝置地有限公司），住所地郑州市金水区鸿宝路中段。法定代表人：袁桂宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：史慧星，河南中涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李禺君，河南中涵律师事务所律师。上诉人陈奕涵因与被上诉人河南鸿宝置地集团有限公司（以下简称鸿宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初25896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈奕涵上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审；2.本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案一审程序严重违法，应当依法改判或发回重审。本案在一审法院审理过程中，当事人以及律师参与了开庭，庭审时法官为了节省开庭时间，又因本案适用简易程序，所以开始庭审时直接进入了质证等环节，后续开庭因为双方律师一致同意，更是只针对有争议的部分进行了审理，整个开庭未进行法庭纪律、主审法官告知等环节，庭审后双方主要针对叙述部分进行了审查认为各自的陈述无误后进行了签字。但是在上诉人收到判决书后发现判决书载明的审判法官与开庭审理的法官根本不一致，而审判的法官根本没有进行开庭审理。开庭中的质证环节、辩论环节都能对法官对案件的判断产生十分重要的影响，而且现场中双方的陈述和辩论都是书面审查无法替代的，所以一审法院出现如此重大的程序错误应当依法改判或发回重审。二、一审法院认定事实严重错误，应当依法改判或发回重审。一审法院未对案涉花园的价值进行判定，仅以《商品房买卖合同》中未对花园面积进行约定为由，进而认定上诉人以明显超出市场价购买的房屋属于市场行为，属于严重的事实认定错误，侵犯了当事人的合法权益。上诉人在购买涉案房屋时，被上诉人承诺了花园的面积并收取了相应的价款，所以才会形成同时购买同一楼栋房屋但是价格差距巨大的情形。一审庭审中，上诉人将涉案的楼栋上下的房屋价格向法院进行了举证，法院面对单价差距如此巨大的情况，竟然直接以合同未约定为由认为这种房屋价格差异仅仅是市场行为，这是与事实严重不符的。同时一审过程中，上诉人提交了与置业顾问的聊天记录，与售楼部人员的谈判视频，与物业管家的视频等证据，这些证据能够互相印证证明被上诉人出售花园的事实。而且根据上诉人向一审法院提供的几份不同的买卖合同可以对花园面积的价格进行推算，但是一审法院全部未予采信，这是与一般社会常识相违背，是偏袒被上诉人一方的结果。鸿宝公司辩称：一、一审法院审理程序合法。本案标的不大，事实清楚，权利义务关系明确，一审作为基层法院适用简易程序符合法律规定，一审庭审程序符合法律规定，庭审时法官也清晰告知双方权利义务，庭审笔录均有记录，不存在上诉人所说的情形。二、关于上诉人诉称的房屋附带花园面积问题。上诉人房屋外面的花园并不在《商品房买卖合同》约定范围内，被上诉人也没有在销售房屋时对所赠送的范围面积大小向上诉人承诺，面积的大小是房屋建成后根据小区内景观规划确定，小院的面积应以实际交付为准。上诉人声称遭受经济损失没有任何合同和法律依据，无权要求被上诉人赔偿。三、关于交付条件的问题。1.本案所涉房屋在2018年12月30日已达到房屋交付条件。《商品房买卖合同》第8条约定交房条件为：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；（2）前期物业管理已经落实；（3）基础设施、公共配套建筑当中的供水设施达到正常使用标准；雨污水设施达到正常使用标准。供配电设施：达到正常使用标准；燃气供应设施：达到管道铺设到户。电话、有线电视、网络线路等弱电设施敷设到户达到申请使用条件；门禁系统达到正常使用标准。如在2018年12月30日前述基础设施未达到使用条件，出卖人可提供替代条件，使用费按地域行业标准由买受人承担。2.被上诉人交付的房屋达到交付条件，上诉人拒收房屋，被上诉人不应当承担逾期交付的违约责任。《商品房买卖合同》第11条约定“由于买受人的原因，未能按期交付的，自合同约定交付期限届满之日，视为出卖人已按合同约定条件交付房屋”。在合同约定的2018年12月30日，由于买受人拒收房屋，应当认定为出卖人已交付房屋，不应当承担逾期交房的违约责任。3.关于房屋质量上存在的瑕疵系违约行为，属于出卖人维修的义务，但不是上诉人拒绝收房的约定理由。上诉人提交的补充证据中所谓的房屋的诸多问题，均不属于房屋主体质量问题，《商品房买卖合同补充协议》约定，合同双方办理商品房交付时，若房屋存在质量瑕疵，出卖人应承担维修义务，在出卖人交付的房屋符合本合同第11条约定的情况下，不影响商品房交付的法律效力；若买受人拒绝办理交付手续的，无权要求出卖人承担逾期交付责任。四、关于《工程竣工验收备案表》、《商品房住宅保证书》、《商品房住宅使用说明书》提供的问题，被上诉人均按照合同约定在2018年12月30日已向买受人提供。被上诉人为每位买受人准备了手提箱，里面有9样物品。包括：给业主的一封信、入户门钥匙、门禁卡、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、业主户型平面图、《业主手册》、《装修手册》、《指纹锁使用说明书》。五、关于房屋产权初始登记办理问题，因存在情势变更，原约定的2019年2月27日前完成初始登记的日期应当予以变更为合理办证期限。2016年8月25日，双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2019年2月27日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。由于2017年开始房产证办理体制改变，将原由房管局办理的初始登记再由购房人自行在房管局办理转移登记取得房屋所有权证，变更为先由房管局办理《郑州市房屋交易和产权状况确认单（楼盘表）》，再由开发商持前述文件到由不动产中心办理《商品房首次登记不动产权证》。关于房屋产权初始登记变更为不动产中心的首次登记，属于被上诉人在订立合同时无法预见的，不属于商业风险的重大变化。由于程序变化涉及两个单位及更多流程，在2019年2月27日前已不可能办理完成合同约定的产权初始登记。上诉人所购买的房屋，2016年5月18日，出卖人就在郑州市住房保障和房地产管理局下属的郑州郑房测绘队就完成了该栋楼的面积实测，取得了郑州市房屋面积测绘报告书。2019年1月23日，被上诉人就在郑州市住房保障和房地产管理局完成了该栋楼类似于原产权初始登记的《郑州市房屋交易和产权状况确认单（楼盘表）》。随即，被上诉人就向郑州市不动产登记中心申请首次登记，于2019年3月12日，被上诉人就申请完成了在郑州市不动产中心指定的郑州华程测绘有限公司就金水区鸿苑路66号包括28号楼的40栋楼的《不动产权籍调查表》，确定被上诉人为鸿苑路66号该40栋楼的权利了，取得了《不动产权籍调查表》。2019年5月24日，被上诉人取得鸿苑路66号28号楼2单元1-2层14号豫（2019）郑州市不动产权第0183601号《商品房首次登记不动产登记证书》。被上诉人未能在2019年2月27日完成合同约定的产权初始登记，系政府监管登记部门业务调整导致的，应当适用情势变更原则，变更该项约定，给出被上诉人合理的首次登记时间。陈奕涵向一审法院起诉请求：1、依法判决被告支付原告逾期交房违约金（以360万元为基数，按照日0.02％的标准自2019年1月1日起暂计至2019年3月3日为44640元）；2、依法判决被告支付原告逾期办理房屋权属登记违约金（以360万元为基数，按照日0.005％的标准自2019年2月27日起暂计至2019年5月23日为15480元）；3、依法判决被告赔偿原告损失30万元；4、依法判决被告承担本案所有诉讼相关费用。一审法院认定事实：2016年8月25日，原告陈奕涵与被告河南鸿宝置地有限公司签订编号为16002673797号《房屋买卖合同》一份，主要内容有，原告购买被告位于郑州市××路北、××路西“××”××单元××房，该商品房建筑面积136.48平方米，单价为26377.49元／平方米，总价360万元；被告应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；前期物业管理已经落实；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条的约定内容已经完成的房屋交付买受人使用；出卖人逾期交房超过30天，按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金；出卖人应当在2019年2月27日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005％违约金；除上述内容外，合同还对双方其他权利义务进行约定。2018年12月30日，被告向原告发出了交房通知，因原告认为被告交付的房屋不符合合同约定的质量标准拒绝接收房屋。另确认，被告于2018年11月12日取得本案所涉房屋的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，被告在2018年12月30日交房时在交房现场公示了《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告于2019年1月21日在郑州市住房保障和房地产管理局取得了本案所涉房屋的郑房权字2019第191002489号《郑州市房屋交易和产权状况确认单（楼盘表）》，于2019年5月24日，被告取得本案所涉房屋豫（2019）郑州市不动产权第0183601号《商品房首次登记不动产登记证书》。关于电的问题，在2018年12月30日时已接通，具备使用条件。关于花园问题，双方并无小院买卖的约定。一审法院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，该院予以确认。关于交房是否逾期的问题，被告于合同约定的交房日期2018年12月30日取得《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》并在交房时公示，水电达到使用条件，被告为原告提供了《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，被告在2018年12月30日向原告交付房屋符合合同约定的交房条件。原告诉求被告承担该项违约金的诉讼请求，该院不予支持。关于初始登记是否逾期问题，合同约定2019年2月27日前将需要由被告提供的办理权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但现时的房屋产权证的办理机关为郑州市不动产登记中心，郑州市住房保障和房地产管理局已无办理权属初始登记的流程，仅保留办理《郑州市房屋交易和产权状况确认单》流程，被告于2019年1月21日在郑州市住房保障和房地产管理局取得了本案所涉房屋的郑房权字2019第191002489号《郑州市房屋交易和产权状况确认单（楼盘表）》，被告未按约定期限办理产权初始登记资料不构成违约，对被告要求给付该项违约金的诉讼请求，该院不予支持。关于小院面积问题，《商品房买卖合同》中并未对此有约定，且原告提交的其他证据亦不足以证明双方对所谓“小院”面积及单价有明确的约定，故对于原告的损失赔偿诉讼请求，该院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百三十条、第一百四十八条、第一百四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告陈奕涵的诉讼请求。案件受理费减半收取3351元，由原告陈奕涵负担。本院二审期间，被上诉人未提交新的证据。上诉人提交金水法院官方微博中关于一审法官的报道以及图片，证明开庭的法官不是图片中的法官。被上诉人质证称：真实性没有异议，但是与本案缺乏关联性，本案一审主审法官就是判决的法官。本院经审查认为，上诉人提交的证据不能达到其证明目的，对其提交的证据不予采信。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。另查明，2019年9月24日，河南鸿宝置地有限公司企业名称变更为河南鸿宝置地集团有限公司。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者提交的证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于上诉人请求被上诉人赔偿损失30万元的问题。上诉人主张该款的依据为上诉人认为其房屋单价远远超出其他没有花园面积房屋的单价，是按照单价差乘以当时开发商承诺的花园面积与实际的花园面积差。对于花园面积及花园的价值，双方合同没有约定，上诉人提交的证据亦不足以证明其事实主张，故上诉人主张赔偿损失30万元的依据不足，本院不予支持。关于上诉人上诉称一审程序违法的问题。经查阅一审卷宗材料，上诉人及其代理人均参与了整个庭审流程，并在庭审笔录上签字予以确认。上诉人对其主张未提交充分证据予以证明，故对上诉人该项上诉理由不予采纳。综上所述，陈奕涵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6702元，由陈奕涵负担。本判决为终审判决。审判长 陈涛审判员王燕燕审判员谢宏勋二〇一九年十二月十九日书记员 柴      涵      博