甘肃省敦煌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0982民初367号 原告：敦煌月泉小镇文化旅游有限公司，统一社会信用代码：916209823513732124。 法定代表人：牛某。 委托诉讼代理人：路某，甘肃鸣沙律师事务所律师。 被告：王某1，甘肃省敦煌市人，住敦煌市。 委托诉讼代理人：刘某，甘肃嘉煌律师事务所律师。 原告敦煌月泉小镇文化旅游有限公司（以下简称“月泉小镇公司”）与被告王某1租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告敦煌月泉小镇文化旅游有限公司委托诉讼代理人路某、被告王某1及其委托诉讼代理人刘某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 月泉小镇公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2015年8月15日至2018年1月30日的商铺租金（二楼）901090.58元；2、判令被告支付原告自2018年1月31日至2019年1月20日间的商铺占用费（一楼、二楼）949366.72元；3、判令被告按照每日每平方米4元的租金标准向原告支付自2019年1月21日起至实际返还商铺之日形成的商铺占用费；以上共计1850461.3元。 事实与理由：2015年7月14日，原告（原为敦煌月泉小镇旅游服务有限公司，于2016年8月2日更名为敦煌月泉小镇文化旅游有限公司）与被告签订了商铺免租金使用协议，约定原告将位于敦煌市××路第3号楼3-107、3-126、3-201、3-202、3-203、3-204、3-205、3-206、3-233、3-234号（使用面积共计为655.64平方米）商铺交由被告免租金使用，使用期限自2015年8月15日起至2018年8月15日止，共三年。另外双方约定，被告自商业街开街之日起至使用期届满，以利润分成方式向原告给予回报，分成比例为被告月利润的50%，按月计付。为保障协议的顺利履行，原被告双方在协议第十条解除本协议的条件及违约责任第2款中约定“乙方有以下行为之一的，甲方有权解除本协议：(2)乙方违反本商业街管理制度的；(5)乙方不按期支付各项应付费用，欠付逾期超过十五日的；(9)乙方违反甲方关于营业时间的规定，擅自歇业连续超过三日（法定节假日除外）的，或违反本协议第三条第3款约定的；(10)乙方未按本协议约定付清保证金的；在协议第四条特别约定第4款约定“由于乙方原因导致本协议被提前解除或终止，则乙方需补交其已经使用期内所有租金。乙方须在收到甲方书面解除通知后7内或乙方提前终止协议7日前，按每月每平米租金人民币60元向甲方计付”。合同签订后，原告依约向被告交付了商铺，但是被告在合同履行过程中不仅没有及时支付各项应付费用，且未经原告允许擅自歇业。鉴于被告的行为严重违反了合同约定，致使原告的合同目的无法实现，为此，原告依据合同第十条解除本协议的条件及违约责任条款的相关规定，于2018年1月30日通过电话短信告知、邮寄、在商铺门口张贴解除合同通知书等方式向被告送达了解除商铺免租金使用协议通知书，解除了与被告的商铺免租金使用协议，同时要求被告于2018年2月9日前返还商铺、恢复原状，并支付实际使用期内的商铺租金等各项费用，但被告至今没有交换商铺。原告于2018年10月4日再次通知被告返还商铺但被告对此不予理会，被告的行为已严重损害了原告的合法利益。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。 王某1辩称，一、双方签订的商铺免租金使用协议已实际全部履行，不存在违约解除的事实。原告陈述的签订合同时间错误，达元斌于2015年8月12日与敦煌千年古城旅游文化有限责任公司签订的合同，后达元斌于2016年3月份退出，本人于2016年8月15日与月泉小镇公司签订了合同，该份合同与2015年其他商户签订的免租金协议不是一个版本，且两个版本都是月泉小镇公司事先拟定好统一签订的格式合同；本人在免租使用期内，受到月泉小镇公司不正当的干扰，包括停水停电、罚款等，月泉小镇公司下达停业通知书可以证实被告的店铺是正常经营的，不存在解除协议的事实，2018年11月7日，在被告不知情的情况下，原告锁门，被告不能再进行经营；二、原告主张的租金缺乏事实及法律依据。协议中的约定属于格式条款，本身不具有法律效应，原告以被告擅自歇业三天为由解除协议不合理。被告没有收到过解除协议通知，双方在协议中的格式条款，约束原告的条款只有三条，多数为约束被告的条款，且约定不公平不合理；三、被告要求按合同继续履行，为迎合文博会的召开，市委要求原告公司延长协议，且被告亦提交了相关申请，但原告没有回复。依据上述意见，双方签订的合同不具有法律效力，原告要求的租金没有法律根据，依法应当予以驳回原告的诉讼请求。 庭审中，月泉小镇公司为支持自己的主张，提供了以下证据： 1、敦煌千年古城开发有限公司建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案表，千年公司、月泉公司营业执照及内资公司变更通知书、千年公司授权委托书，证明月泉小镇建设手续齐全，所有商铺所有权归敦煌千年古城开发有限公司，在2015年7月，千年开发公司将商铺授权给敦煌月泉小镇旅游服务有限公司经营管理。说明本案原有权和被告签订商铺租赁合同；质证时，王某1对建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证无异议，对建设工程竣工验收备案表有异议，备案时间是2016年6月16日，说明没有竣工验收之前，原告已经开始签订租赁合同，不符合建设项目必须在竣工验收后才能投入营运；本院对该组证据予以采信； 2、商铺免租金使用协议及协议附件，证实月泉小镇公司与王某1在2015年7月14日签订两份商铺免租金使用协议，原告将一楼面积151.11平方米的商铺租给被告经营为“文房四宝”，将二楼面积504.53平方米的商铺租给被告经营为“写经院”。两份合同的租赁期限为2015年8月15日至2018年8月15日。同时该协议对保证金、装修维修、安全责任、解除情形、违约责任等条款进行了约定的事实；质证时，王某1对合同的真实性有异议，合同签订时间是2016年8月15日，协议15页中的签字不是其本人签字，对合同的合法性有异议，月泉小镇的商户与原告公司签订的协议有两种版本，2015年版本中只有方式一的约定，没有2016年版本中方式二及方式三的约定，加重了承租人的责任，违反公平原则；本院对该组证据结合其他证据综合认定； 3、2017年3月27日原告公司制定、由商户代表签字确认的工作标准，证实商户管理标准中对营业时间有明确要求；月牙泉小镇商户微信群2017年9月18日至2018年1月21日聊天记录截图照片及说明，证实在2017年11月至2018年1月期间，王某1无故连续三个月没有开门营业，违反商铺免租金使用协议第十条第2款对营业时间及工作标准的规定，原告有权单方解除协议；2018年1月24日至2018年1月28日文房四宝、写经院监控视频、视频资料说明，证实被告连续4天擅自关门；质证时，王某1对工作标准的合法性不予认可，月泉小镇公司规定的营业时间违反了劳动法，工作标准过去细致和苛刻，很容易违反合同，被告提前关门或者没有营业是因天冷而没有暖气的客观原因；本院对该组证据予以确认； 4、解除商铺免租金使用协议通知书，2018年1月30日张贴通知书视频、邮政快递单及签收情况，2018年10月4日通知张贴截图及微信发送截图、2018年12月4日通知张贴截图，证实原告公司多次向王某1送达了解除商铺免租金使用协议通知书并要求王某1交清欠缴费用并退回商铺的事实；质证时，王某1对证据的真实性合法性不予认可，认为其没有收到解除通知书；本院对该组证据予以确认； 5、证人王某2证言，证实2017年在其检查期间，王某1经营的店铺没有正常营业；证人李某证言，证实王某1经营的店铺在2017年11月至2018年年初没有正常营业；质证时，月泉小镇公司对证人证言无异议，王某1对证人证言有异议。 王某1为支持其主张，向本院提交以下证据： 1、停业通知书、收款收据，证实2018年8月15日，免租金协议到期，原告要求办理退还商铺并结清相关费用，证实被告在免租金协议期间是正常营业的且原告正常收取水电费用，也证实原告认可被告正常经营，不存在解除协议；质证时，月泉小镇公司对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该组证据仅能证实被告使用过商铺，并不能证实被告按时营业，能证实解除合同后被告仍占用商铺；本院对该组证据真实性予以确认； 2、续租合同、照片，证实王某1想要续租但原告公司没有答复，并且月泉小镇公司锁门不让王某1营业的事实；质证时，月泉小镇公司对证据真实性无异议，认为因为王某1没有补交相关费用，所以月泉小镇公司未答复，锁门照片中有一把锁是王某1本人锁的，月泉小镇公司是2018年1月锁了王某1的店铺；本院对该组证据真实性予以确认； 3、2015年商铺免租金使用协议书，证实原告方2015年、2016年协议版本不同的事实；质证时，月泉小镇公司对真实性无异议，两年合同分别是与物业公司、月泉公司签订的，是同一股东，不同法人。不同的地方是利润分成方面，在商铺租赁期限内并没有涉及到利润分成的纠纷，该证据与本案无关联性；本院对该组证据真实性予以确认； 4、文件、购销合同、照片，证实原告收到有关文化产业补助费用约六百万元，但被告没有享有利益；质证时，月泉小镇公司认为文件仅是申请，并没有支付凭证证实资金到位，该证据与本案没有关联性，被告在合同到期后签订了购销合同，与本案无关联；本院对该组证据真实性予以确认； 5、证人张某证言，证实其与原告公司签订的合同和王某1与原告公司签订的合同在利润分成方面不同；证人董某证言，证实王某1与月泉小镇公司是第二批签订的合同，第一批合同特别条款对分成没有说明，第二批合同特别条款约定对利润有50%的分成，王某1所承租的商铺是由达元斌承租的，王某1是在达元斌退出后，于2016年8月15日与月泉小镇公司签订的合同；质证时，月泉小镇公司认为王某1签订的是达元斌转移后的合同，所以其应对达元斌签订的合同负责；王某1对证言无异议； 根据上述有效证据及当事人陈述的内容，本院确认以下案件事实： 本案所涉商铺为敦煌千年古城开发有限公司所有，2015年7月1日，敦煌千年古城开发有限公司将商铺授权敦煌月泉小镇旅游服务有限公司进行经营管理；2016年8月2日，敦煌月泉小镇旅游服务有限公司更名为敦煌月泉小镇文化旅游有限公司。2015年7月14日，敦煌月泉小镇旅游服务有限公司与王某1签订商铺免租金使用协议，将位于敦煌市××路“千年敦煌”文化旅游景区一期商业街面积为504.53平方米的商铺（第3号楼2层3-201、3-202、3-203、3-204、3-205、3-206、3-233、3-234号）免租金给王某1使用，用于经营写经院，将位于敦煌市××路“千年敦煌”文化旅游景区一期商业街面积为151.11平方米的商铺（第3号楼1层3-107、3-126号）免租金给王某1使用，用于经营文房四宝，期限为2015年8月15日至2018年8月15日。协议第四条特别约定第4款规定，由于乙方原因导致本协议被提前解除或终止，乙方需补交其已经使用期内所有租金，乙方须在收到甲方书面解除通知后7日内或乙方提前终止协议7日前，按每月每平米租金人民币60元向甲方计付。协议第十条解除协议的条件及违约责任第2款第（2）项规定，乙方违反本商业街管理制度，甲方有权解除本协议；第（5）项规定，乙方不按期支付各项应付费用，欠付逾期超过七日的，甲方有权解除本协议；第（9）项规定，乙方违反甲方关于营业时间的规定，擅自歇业连续超过三日的，或者本协议第三条第4款约定的，甲方有权解除协议；第（11）项规定，乙方保证遵守商业街的营业时间，未经甲方事先书面同意，不得全部或者局部停业或者提前闭店，乙方此种违约次数一年累计满三次的，甲方有权解除协议。2018年1月30日，因王某1出现未开门营业的情况，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司以王某1在协议履行过程中有严重违反合同约定的行为为由，通过在涉案商铺大门上张贴以及邮寄的方式向王某1送达解除商铺免租金使用协议通知书，就商铺免租金使用协议进行解除，同时要求王某1于2018年2月9日前向敦煌月泉小镇文化旅游有限公司返还商铺，并将商铺恢复原状；如王某1未在上述期限内返还并恢复原状，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司将自行收回上述商铺，王某1在商铺中的一切物品及装饰装修物将视为王某1放弃所有权，毁损、灭失的风险均由王某1承担，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司保留因自行收回上述商铺及拆除店铺内装饰装修物而产生的费用向王某1追偿的权利；同时要求王某1于2018年2月9日前向敦煌月泉小镇文化旅游有限公司交纳第3号楼1层3-107、3-126号，2层3-201、3-202、3-203、3-204、3-205、3-206、3-233、3-234号商铺自2015年8月15日至2018年1月30日的租金合计1160482.8元；之后，王某1未交付上述费用，继续使用涉案商铺，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司于2018年10月4日、2018年12月4日通过在涉案商铺大门上张贴的方式，向王某1送达通知，要求王某1在接到通知后3日内向敦煌月泉小镇文化旅游有限公司返还商铺并办理交接手续，如在规定时间内为返还商铺，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司将自行采取强制措施，收回商铺，由此产生的一切责任与损失均由王某1承担；并要求王某1在接到通知3日内交清所欠租金2306156元、暖气费49751.75元、物业费96888.84元，合计2452796.59元。敦煌月泉小镇文化旅游有限公司向王某1索要未果，遂于2019年1月24日向本院提起诉讼。 另查明，2018年11月7日，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司将本案所涉商铺大门上锁。 本案在审理过程中，月泉小镇公司向本院变更一、二项诉讼请求为扣除王某1交纳的保证金及装修押金35000元后，要求王某1支付其2015年8月15日至2019年1月20日二楼租金1230361元。 本院认为，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司与王某1签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，故为有效，应予确认。双方应按合同约定享有各自的权利，履行各自的义务。协议第十条就解除权的事项进行了约定，其中第2款规定，乙方有以下行为之一的，甲方有权解除本协议：（2）乙方违反本商业街管理制度；（5）乙方不按期支付各项应付费用，欠付逾期超过七日的；（9）乙方违反甲方关于营业时间的规定，擅自歇业连续超过三日的，或者本协议第三条第4款约定的；（11）乙方保证遵守商业街的营业时间，未经甲方事先书面同意，不得全部或者局部停业或者提前闭店，乙方此种违约次数一年累计满三次的。双方在合同履行中，王某1违反协议约定，未遵守商业街管理制度、不开门营业的违约行为，有敦煌月泉小镇文化旅游有限公司提交的监控视频予以证实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司于2018年1月30日向王某1书面通知解除合同符合法律规定及双方的约定，应为有效，商铺免租金协议于2018年1月30日解除；自合同解除之日起王某1应依约支付自2015年8月15日至2018年1月30日的二楼商铺租金；合同解除后王某1仍占用本案所涉商铺至2018年11月7日，故其应承担2018年1月31日至2018年11月7日商铺占用费，敦煌月泉小镇文化旅游有限公司主张扣除王某1交纳的保证金及装修押金35000元后，由王某1承担2015年8月15日至2019年1月20日二楼商铺租金1230361元，本院支持2015年8月15日至2018年11月7日租金1190690.8元，扣除王某1交纳的保证金及装修押金35000元后，王某1应支付敦煌月泉小镇文化旅游有限公司余款1155690.8元；王某1辩称其未收到解除协议通知，其未同意解除故协议仍然有效，其主张无事实及法律依据，本院不予支持。因敦煌月泉小镇文化旅游有限公司于2018年11月7日将本案所涉商铺上锁，故其要求王某1承担自2019年1月21日至实际返还商铺之日租金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、王某1给付敦煌月泉小镇文化旅游有限公司商铺租金1155690.8元，限本判决生效后三十日内履行； 二、驳回敦煌月泉小镇文化旅游有限公司的其他诉讼请求。 如果在本判决期限内不能履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15873元（敦煌月泉小镇文化旅游有限公司已预交），由敦煌月泉小镇文化旅游有限公司负担963元，王某1负担14910元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。 审 判 长  张 军 人民陪审员  胡鸣珍 人民陪审员  张翠萍 二〇一九年十二月十日 法官 助理  车文卿 书 记 员  路晓风