吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终4554号上诉人（原审被告）：金祥奥邻郡小区业主委员会。住所：长春市绿园区金祥奥邻郡小区。法定代表人：崔建，主任。被上诉人(原审原告):长春市城建物业管理有限公司。住所：长春市绿园区西安花园小区3期2栋102室。法定代表人:李伟峰，经理。委托诉讼代理人：刘本玺，该公司员工。上诉人金祥奥邻郡小区业主委员会（以下简称金祥奥邻郡业委会）因与被上诉人长春市城建物业管理有限公司（以下简称城建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2018）吉0106民初3481号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。城建物业公司在原审诉称：2017年1月6日，城建物业公司、金祥奥邻郡业委会签订一份《长春市住宅区物业管理服务合同》，约定：城建物业公司为金祥奥邻郡小区提供物业服务，合同期限为二年，自2017年1月1日至2018年12月31日止。合同签订后，城建物业公司如约进驻履行承诺，但在2018年10月18日，金祥奥邻郡业委会却向法院起诉要求城建物业公司提前撤出等等。现城建物业公司对金祥奥邻郡业委会于2018年9月10日向城建物业公司作出的“解除长春市住宅区物业服务合同”的《通知书》提出异议，认为其通知不合法。因为只有业主大会才有权利解聘城建物业公司，金祥奥邻郡业委会没有证据证明业主大会召开程序合法性，结果的合法性，因此其解除合同的意思表示并不是出自业主大会，因此该通知无效。现城建物业公司诉至法院，要求确认《通知书》无效，案件受理费由金祥奥邻郡业委会承担。金祥奥邻郡业委会在原审辩称：我方不同意城建物业公司诉请，我方认为《通知书》是有效的，而对方立案的事实及理由与其诉请不符。原审法院经审理查明：2017年1月6日，城建物业公司与金祥奥邻郡业委会签订一份《长春市住宅区物业管理服务合同》，约定城建物业公司为金祥奥邻郡小区提供物业服务，合同期限为二年，自2017年1月1日至2018年12月31日止。合同签订后，城建物业公司如约进驻小区提供物业服务。在合同履行期间，金祥奥林郡小区部分业主认为城建物业公司在履行物业服务合同中存在问题，故通过自发到小区广场签字的方式要求召开临时业主大会，后确定于2018年8月19日召开业主大会。业主大会召开后，金祥奥邻郡业委会于同日作出《金祥奥邻郡业主大会决议》，决定启动解聘城建物业入户签字程序。后金祥奥邻郡业委会组织相关人员开展入户签字，并依据签字票数作出《金祥奥林郡小区关于解除城建物业合同及城建物业离场通知书》，并于2018年9月10日向城建物业公司送达一份《金祥奥林郡小区关于解除城建物业合同及城建物业离场通知书》和《奥邻郡小区城建物业解聘通知书》。2018年10月18日，金祥奥邻郡业委会向原审法院提起民事诉讼，要求确认双方签订的《长春市住宅区物业管理服务合同》于2018年9月10日解除，金祥奥邻郡业委会立即退出金祥奥林郡小区的物业服务区域，立即返还物业管理办公用房并给付占用管理用房的租金3万元以及返还物业管理相关资料等。在该案审理过程中，城建物业公司认为解除的《通知书》没有给予城建物业公司三个月的异议期，同时认为该《通知书》作出程序存在问题，不合法，应认定无效，故其提起民事诉讼，要求确认《通知书》无效。原审法院认为：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。因此，城建物业公司在接到解除《通知书》三个月内提出异议，要求确认该《通知书》是否有效，符合上述法律规定。关于《通知书》是否有效的问题。应确认该《通知书》作出的程序是否符合相关法律规定。依据《物业管理条例》第十一条第（四）项“选聘和解聘物业服务企业”应由业主共同决定的规定，作出上述《通知书》应当召开业主大会予以决定。经过庭审调查，2018年8月19日金祥奥林郡小区业主确曾召开业主大会，但大会仅进行了十余分钟就因故中断，没有进行相关程序的具体审议和明确记录。在此情况下，金祥奥邻郡业委会即代表业主大会作出了启动解聘城建物业入户签字程序的决定，违反了上述法律规定，应属于超越自身权限作出决定，故其作出的《金祥奥林郡小区关于解除城建物业合同及城建物业离场通知书》应属于无效。原审依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十四条第三款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：金祥奥邻郡小区业主委员会于2018年9月10日作出的《金祥奥林郡小区关于解除城建物业合同及城建物业离场通知书》无效。案件受理费100元（城建物业公司已预交）由城建物业公司自行承担。宣判后，金祥奥邻郡业委会不服，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判；本案一审、二审诉讼费用由城建物业公司承担。理由：1.金祥奥邻郡业委会于2018年8月19日召开的临时业主大会程序和结果符合法律规定，《金祥奥邻郡小区关于解除城建物业合同及城建物业离场通知书》合法有效。城建物业公司在履行《长春市住宅区物业管理服务合同》过程中存在问题，没有全面履行合同义务，故通过自发到小区广场签字的方式要求召开临时业主大会，人数已达到法定标准，符合《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条第二款的规定:“有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:（一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;”也符合《物业管理条例》第十三条规定:“经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”此次临时业主大会已有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，符合法定参与人数。同日,临时业主大会作出了《金祥奥邻郡业主大会决议》，决定启动解聘城建物业入户签字程序,但因城建物业公司暴力干扰,临时业主大会只能改由书面征求业主意见的形式,后金祥奥邻郡业委会组织入户相关人员开展入户签字,过半数以上业主均同意解聘城建物业公司，符合《物业管理条例》第十一条、十二条的规定，2018年9月10日作出的《金祥奥邻郡小区关于解除城建物业合同及城建物业离场通知书》程序上合理合法，真实有效。2.临时业主大会的中断是由于城建物业公司雇用社会黑恶势力暴力干涉所导致的，当然不能归责于金祥奥邻郡业委会。2018年8月19日的临时业主大会召开10分钟左右，城建物业公司便纠集许多社会闲散人员进入会场，对业主们进行威胁、恐吓、寻衅滋事，并暴力干涉会议进程，与业主们发生了口角和肢体冲突，金祥奥邻郡业委会为了避免冲突进一步升级,将集体讨论改为书面征求意见的方式,继续进行临时业主大会。后金祥奥邻郡业委会组织相关人员将选票一一送入业主家中,由于客观原因无法送达的，也通过公告的形式予以告知，依据最终的投票结果，超过半数以上的业主同意解聘城建物业公司,并要求其立即退出金祥奥邻郡小区的物业服务区域，立即返还物业管理办公用房、给付房屋租金3万元。集体讨论的形式只是业主大会召开的形式之一,也可以采取书面征求意见的形式，并不违反法律规定，而且我国法律并没有对业主大会召开时间的限制性规定,故一审法院以临时业主大会召开10分钟中断为由认定程序违法,没有法律依据。城建物业公司辩称：一、金祥奥邻郡业委会所诉是对法律的曲解。城建物业公司是合法企业，与该小区签订服务合同期限为二年，自2017年1月1日至2018年12月31日止。《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条第二款的规定:有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:（一)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的。这句话的意思是经过20%以上提议只是可以召开临时会议，而不是可以形成对会议结果的有效决定。《物业管理条例》第十三条规定:“经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。”此项业主大会也只是满足了20%以上业主召开会议的动议权，而不是对结果的决定权。业主大会形成决定，依据《物业管理条例》第十二条，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。显然20%是倡议开会权，50%以上业主同意才是形成决定的法律依据。另外，双方签订的合同还没有到期,金祥奥邻郡业委会竟然于2018年11月17日私下与吉林省三鼎物业服务有限公司签订了服务合同。违反了合同约定，也是违法行为。二、金祥奥邻郡业委会在诉状上说“临时业主大会的中断是由于城建物业公司雇用社会黑恶势力暴力干涉所导致的”，没有任何依据。首先，这是对城建物业公司的污蔑，无任何法律依据。金祥奥邻郡业委会在不合法的情况下第一次状告城建物业公司要求撤出服务时，城建物业公司在长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初735号民事判决书下达后就撤出了小区服务，说明城建物业公司尊重法律，合法经营。其次,金祥奥邻郡业委会既没有执法权，更没有对黑恶势力的界定权。如何知道进入会场的是“黑恶势力”。这是对城建物业公司的名誉侵害，保留对其反诉的权利。本案经二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。另查明：2019年4月9日，原审法院作出（2019）吉0106民初735号民事判决，判令城建物业公司迁出金祥奥邻郡小区。该判决生效后，城建物业公司已撤离金祥奥邻郡小区。二审中，金祥奥邻郡业委会陈述：“城建物业公司提供了清理生活垃圾、清扫楼道、保安、更换下水井盖、安装监控等服务，但没有完成向每户发放三把蓝牙钥匙、没有修复环路、室内外环境卫生没有清理、路面积雪没有及时清除、停车位私自收费、非业主车辆经常入内、小广告乱贴，这些行为违反了双方签订的《长春市住宅区物业管理服务合同》，符合双方约定解除合同的情形。”本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”金祥奥邻郡业委会虽提出向业主采用书面征求意见的方式决定解聘城建物业公司，但提供的证据不能证明业主大会有具体的议题和记录，亦未能提供业主签署业主调查表的影像资料、社区相关见证人等证据予以佐证，故现有证据不足以证明解聘城建物业公司是经业主大会共同决定并符合专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的法律规定。且在诉讼中，金祥奥邻郡业委会并不否认城建物业公司提供了保洁、保安等物业服务的事实。同时考虑到2018年9月10日金祥奥邻郡业委会向城建物业公司发出解聘及撤离通知书，应给城建物业公司必要的准备时间，且双方约定的履行期限于2018年12月31日届满，城建物业公司已撤离金祥奥邻郡小区的事实，原审判令金祥奥邻郡业委会向城建物业公司发出的《金祥奥林郡小区关于解除城建物业合同及城建物业离场通知书》无效并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。金祥奥邻郡业委会的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人金祥奥邻郡小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  王忠旭审判员  张兴冬二〇一九年十二月十六日书记员  郑 杰