吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民终3044号上诉人（原审原告、反诉被告）：崔晓敏，女，1968年3月20日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：张福生，吉林远耀律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘松，女，1957年12月19日生，汉族，无职业，住吉林市。委托诉讼代理人：黄明诚，吉林永赞律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：吉林市梧仝树房地产经纪有限公司，住所地吉林市船营区。法定代表人：吕刚，董事长。委托诉讼代理人：奚明望，男，该公司职员。上诉人崔晓敏、刘松与被上诉人吉林市梧仝树房地产经纪有限公司（以下简称“梧仝树经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初3560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔晓敏及其委托诉讼代理人张福生、上诉人刘松的委托诉讼代理人黄明诚、被上诉人梧仝树经纪公司的委托诉讼代理人奚明望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔晓敏的上诉请求：撤销一审判决，支持崔晓敏的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实不清，未对“违约”事实予以认定。本案诉辩全部都是以“违约”作为核心问题展开的。一审判决从前到后全篇都没有看到对违约问题进行审理、认定、判决。一审判决对驳回崔晓敏的其他诉请的理由以及证明刘松违约的证据没有作出任何说明。一审判决对崔晓敏提供的房屋买卖协议、“定金收据”、房屋所有权证三项证据予以采信。对崔晓敏提交的视频光盘、录音光盘、刘松出具的信息费欠条“真实性予以确认”，对刘松提交的刘松与崔晓敏的谈话录音“真实性予以确认”。但对证明违约问题证据内容、证明的问题、与当事人的诉求是何关系等关键的重要问题，一审判决却未予说明。二、一审判决所确认的《房屋买卖协议》内容约定不明的问题并不是真实、确切的存在。《房屋买卖协议》中有些内容，虽然没有在文字上直接明确说明，但是，联系协议书的内容是能够明确的。例如，最重要的首付款问题，协议书明确购房款为273万元，付款方式是“贷款”，贷款金额160万元，首付款113万元，定金10万元。协议书确实没有说明首付款的履行期间，但是，在补充协议中有：“经双方友好协商，乙方替甲方垫还尾款120万元，还尾款同时甲方配合乙方作公证....2019年6月25日开始向银行贷款”。如此，首付款的履行期间及数额就确定了。由于后来双方意识到买卖的房屋还欠银行贷款的尾款120万元，于是就补充协议约定乙方替还120万元的时间是2019年6月25日之前，最迟为6月25日。购房总价款为273万元，其是由贷款160万元和首付款113万元合计构成的。乙方替甲方垫还尾款120万元，而这120万元又必须最先履行，这实际上就是通过补充协议改动首付款113万元为垫还尾款120万元。绝不是刘松反诉状的说法，乙方应签协议时交付定金10万元、首付款113万元、6月25日垫还尾款120万元。这样合计为243万元，则贷款就仅为30万元，这与协议早就确定的付款方式是“贷款”，贷款160万元的前提条件相差甚远，是根本不可能的。即使协议书的有些内容约定不明确，按照法律的明确规定，是完全可以依法找到履行根据的。《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条明确的规定了合同对包括履行期限不明的各种约定不明时，如何补救和如何履行的实际问题。本案合同约定不明的情形，完全可以依法进行补救和履行。案件的真实情形是，双方签订协议后，房屋的出卖人刘松以多种理由明确的说明，房屋不卖了，如果一定买刘松的房屋，其就从13楼上跳下去。刘松根本就没有履行协议的愿望，双方根本就没有开始履行协议，更谈不上就合同的内容等问题进行磋商和各方或双方的分歧、争议、纠纷等的事情发生。三、一审判决关于定金问题判决错误。崔晓敏提供定金收据证明其已经支付了10万元定金，刘松已经收到了10万元定金。一审判决认为刘松虽出具收据，但未实际收到款项故对此不予支持，一审判决自相矛盾。定金收据作为书面的证据，依据其书写的内容和当事人签名按手印情形，其证明效力理应是确实、充分的。四、关于崔晓敏要求刘松赔付梧仝树经纪公司居间报酬5.46万元的问题。《房屋买卖居间协议》约定，丙方为甲乙双方提供房屋交易的信息服务促成双方达成交易条件并订立协议，甲乙双方应当于签署房屋买卖居间协议按照总房价款2%向丙方支付居间报酬。甲乙双方各自承担1%；双方同意丙方可从保管或转付的任何一笔款中先行扣除该费用，自本协议签署当日向丙方支付。一方未按本协议履行，其行为视为违约。守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价20%违约金，违约方承担所有责任及费用，并赔付双方全额信息服务费。根据协议中的上述内容，丙方提供房屋交易的信息服务促成双方达成交易条件并订立协议，理应取得总房价款2%的5.46万元居间报酬。不管哪一方违约，丙方都确保获得5.46万元居间报酬。丙方在已经获得了居间报酬情形下，在诉讼中，不主张居间报酬权。而这5.46万元必然由甲、乙其中的一方承担。可见，5.46万元居间报酬由哪方承担，是直接关系到甲、乙方切身权益的问题，甲、乙任何一方都有权依据法律、事实、协议的规定，提出5.46万元居间报酬，由对方承担的诉讼请求。刘松辩称，崔晓敏上诉请求没有事实依据，刘松未与崔晓敏签订房屋买卖合同，也没有收到所谓的定金更加没有委托他人收取定金，因此崔晓敏要求双倍返还定金没有事实和法律依据，应当予以驳回。梧仝树经纪公司在本案中作为第三人没有该项诉权。梧仝树经纪公司辩称，请求法院判定崔晓敏与刘松在梧仝树经纪公司所签的房屋买卖居间协议真实有效；梧仝树经纪公司保留追究此交易应当收取的信息服务费的权利，且积极配合法庭的提问，以便查清事实。刘松的上诉请求：一、撤销一审判决第三项改判崔晓敏承担违约责任，赔偿刘松违约金20万元。事实与理由：2019年4月24日，刘松与崔晓敏在梧仝树经纪公司处，三方签订了《房屋买卖居间协议》。《房屋买卖居间协议》约定由崔晓敏购买刘松坐落于吉林市船营区xxxx房屋，该房屋建筑面积225.02平方米。协议明确写明，该房屋转让价格共计273元万元整。崔晓敏向刘松支付定金10万元，崔晓敏支付首付款113万元，在2019年6月25日前直接支付给刘松房屋贷款银行120万元，其余款项在2019年8月31日前付清。居间合同签订后，因关于房屋价款交付期限、金额发生争议，房屋买卖合同没有签订，崔晓敏没有交付定金，也没有按照约定交付首付款。刘松多次与梧仝树经纪公司交涉，崔晓敏一直不与刘松直接联系，梧仝树经纪公司以种种理由搪塞要求延期，到合同约定的2019年6月25日，买卖双方也没有签订《房屋买卖合同》，刘松认为崔晓敏严重违反居间合同约定，在无履行能力的情况下，与梧仝树经纪公司串通，签订居间合同，意图侵害刘松的合法权益，崔晓敏的上述行为给刘松造成严重损害。上述纠纷均系因居间合同对首付款及垫还贷款时间、金额没有明确约定，该居间合同严重违反公平原则，梧仝树经纪公司与崔晓敏串通，故意在居间合同上对将要达成的房屋买卖主要合同条款故意模糊，梧仝树经纪公司对此存在故意隐瞒的情形，从而导致纠纷，梧仝树经纪公司对此应当与购买方共同承担对出售方的违约赔偿责任。综上所述，崔晓敏的行为已经构成严重违约，应当按照合同的约定与法律规定承担违约责任，请求人民法院支持刘松的上诉请求。崔晓敏辩称：一、刘松上诉明确说明，是因对一审判决不服特提出的上诉，但是，刘松上诉状并没有对一审判决认定事实、适用法律、审判程序提出任何具体意见。其对一审判决也没有提出任何不服的具体内容，更没有对一审判决驳回刘松诉请提出意见。说明房屋买卖居间合同签订后，因关于房屋交款交付期限、金额发生争议，对首付款及垫还贷款时间、金额没有明确约定，主要条款模糊，导致纠纷等内容，与一审判决认定的主要事实完全一致。可见，刘松上诉是对抗崔晓敏的上诉。刘松上诉提出的事实和理由都是明确、简单的下结论，根本就没有具体说明事实情况，更没有提出证据予以证明。刘松明确主张双方没有签订房屋买卖合同，到居间合同约定的2019年6月25日，双方所签订的只是居间合同，那么不能确认崔晓敏违约及承担违约责任。刘松在一审与二审的诉讼请求与主张相矛盾。崔晓敏到底是构成违约还是缔约过失违约，刘松未提供证据证明。梧仝树经纪公司辩称，请求法院认定崔晓敏与刘松在梧仝树经纪公司所签的房屋买卖居间协议真实有效。梧仝树经纪公司保留追究此交易应当收取的信息服务费的权利并积极配合法庭的提问，以便查清事实。崔晓敏向一审法院的起诉请求：1.解除三方签订的房屋买卖居间协议；2.判令刘松双倍返还定金20万元；3.判令刘松赔付梧仝树经纪公司全部的居间报酬5.46万元。刘松向一审法院的反诉请求：判令崔晓敏承担违约责任，赔偿刘松违约金54.6万元。一审法院认定事实：位于船营区松江中路xxxx房屋所有权人为刘松。2019年4月23日，刘松作为甲方与乙方崔晓敏、丙方梧仝树经纪公司签订房屋买卖居间协议，协议约定：刘松将上述房屋以273万元的价格出售给崔晓敏；崔晓敏向刘松支付购房定金10万元；首付款为113万元，拟贷款160万元及未获得足额批准或无法获得贷款的解决方式；刘松及崔晓敏按照总房价款2%向梧仝树经纪公司支付居间报酬（双方各支付1%）；刘松应当在收到全部房款结清当月将房屋交付崔晓敏等内容。同日，各方签订补充协议，约定：经甲乙双方友好协商，乙方替甲方垫还尾款壹佰贰拾万元整，还尾款同时甲方配合乙方作公证，此房屋成交价格为贰佰柒拾叁万元整，包含车位在内，车位号为21号，2019年6月25日开始向银行申请贷款，甲方在收到全部房款后于2019年8月31日前搬家交房。合同签订当日，崔晓敏向梧仝树经纪公司现金交付定金10万元，刘松于次日出具定金收据。2019年4月24日，刘松出具信息费欠条，承诺在更名过户当日一次性向梧仝树经纪公司交付信息服务费27,300元。后各方因合同履行问题发生纠纷。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案当事人各方签订的房屋买卖居间协议系各方的真实意思表示，关于房屋位置、交易价格、支付方式、各方的权利义务及违约责任等均作出了明确的约定。但关于价款的履行期限、履行对象未作明确约定，协议中关于首付款履行期限没有约定，根据补充协议的约定，由崔晓敏垫还尾款120万元，此为刘松房屋在银行的剩余贷款，合同隐含之意履行期限应为2019年6月25日以前。但该项约定是变更原首付款内容，亦或是与首付款113万元同时履行，各方存在争议；其次，关于垫还尾款120万元是崔晓敏向银行交付还是向刘松交付，双方亦存在争议；再次，关于申请贷款是过户更名前还是更名后也有争议。从崔晓敏与刘松提供的视频及录音证据看，双方对买卖房屋事宜不断进行磋商，但因上述争议的存在导致合同未能履行，因双方对合同条款约定不明而产生分歧，鉴于崔晓敏和刘松对解除合同均没有异议，且梧仝树经纪公司亦不持反对意见，故崔晓敏要求解除三方协议的诉请，一审法院予以支持。关于双倍返还定金的诉请，因定金10万元系现金直接交付给梧仝树经纪公司，刘松虽出具收据，但未实际收到，刘松也未委托梧仝树经纪公司代收，同时梧仝树经纪公司亦未举证证明刘松委托其代收定金的事实，故一审法院对此不予支持，崔晓敏可向实际收款人主张返还；关于崔晓敏诉请刘松需向梧仝树经纪公司赔付居间报酬一节，因崔晓敏对此不享有请求权，故一审法院对此亦不予支持。关于刘松的反诉请求，对崔晓敏是否存在违约情形及损失范围的确定未尽举证证明责任，且梧仝树经纪公司亦不应作为反诉被告承担相应责任，故一审法院对此不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认解除刘松与崔晓敏、梧仝树经纪公司于2019年4月23日签订的房屋买卖居间协议；二、驳回崔晓敏的其他诉讼请求；三、驳回刘松的诉讼请求。本诉案件受理费14,320元由崔晓敏负担，反诉案件受理费4630元由刘松负担。本院二审期间崔晓敏、刘松、梧仝树经纪公司均未提交新证据。本院经审理对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于崔晓敏或刘松是否应承担违约责任的问题。现双方对合同中的补充协议的理解存在分歧，崔晓敏主张签订补充协议的目的是案涉房屋有120万元银行贷款未还，签订协议时未考虑此问题，如果不先还清贷款无法进行买卖，故将原首付款113万元改更为120万元，崔晓敏以此首付款替刘松将银行120万元贷款还清。而刘松则主张，订立补充协议是为了增加交易安全，应由买受人先行偿还清银行贷款120万元以解除抵押。如果房屋更名后贷款审批出现问题，刘松收取房款无保障，会造成重大损失，除了要更回原名以外，该房屋还变成两年内交易的房屋，如果再出售，还增加大量税费，所以要求崔晓敏除支付定金及首付款113万元外，还要垫付120万元银行贷款。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条之规定，当事人就合同内容约定不明的可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，对于履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。本案中，崔晓敏的合同目的在于顺利购买取得房屋，而刘松的目的在于取得房屋价款，双方对补充协议的理解均系从各自的合同目的、保障合同利益的实现角度出发，符合常理。现因合同约定不明，双方产生分歧，合同无法继续履行，一审法院根据本案合同的约定及履行情况，对崔晓敏及刘松要求对方承担违约责任的诉讼请求均予以驳回，并无不当。关于崔晓敏支付的定金10万元，是否应当返还的问题。虽然刘松主张未实际收到定金，亦未委托梧仝树经纪公司保管定金，但结合刘松出具的定金收据、房屋买卖居间协议的约定以及梧仝树经纪公司的自认，应认定崔晓敏按照合同约定交纳了10万元定金，此款由梧仝树经纪公司保管。现房屋买卖居间协议已经解除，刘松继续占有10万定金已无事实依据，应当将10万元定金予以退还。因该款现由梧仝树经纪公司保管，故应由梧仝树经纪公司将10万元定金直接返还给崔晓敏。一审法院认为应由崔晓敏向实际收款人另行主张的观点不当，本院予以纠正。综上，崔晓敏上诉请求合理的部分，本院予以支持。刘松上诉请求依法不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实不清，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初3560号民事判决第一项、第三项；二、撤销吉林省吉林市船营区人民法院（2019）吉0204民初3560号民事判决第二项；三、吉林市梧仝树房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三内向崔晓敏返还定金10万元；四、驳回崔晓敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14,320元由崔晓敏负担，反诉案件受理费4630元由刘松负担；二审案件受理费9419元（由崔晓敏预付5119元、由刘松预付4300元），3392元由崔晓敏负担，6027元由刘松负担，刘松预付不足的部分，于本判决生效之日起三日内向本院交纳。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  关 晶审判员  张 蕾二〇一九年十二月十九日书记员  聂 力