广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0883民初555号原告：林振光，男，汉族，1978年12月21日出生，住址广东省吴川市，原告：龙康玲，女，汉族，1980年11月23日出生，住址广东省吴川市，两原告的共同委托诉讼代理人：李松涛，广东朝胜律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：袁婉媚，广东朝胜律师事务所实习律师。被告：吴川市东和房地产开发有限公司，住所地吴川市海滨街道人民东路（原大山江土产仓库），统一社会信用代码91440883555605337Y。法定代表人：谭亚伦。委托诉讼代理人：周剑平，广东彼德律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓琳琳，广东彼德律师事务所实习律师。原告林振光、龙康玲诉被告吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称东和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林振光、龙康玲的共同委托诉讼代理人李松涛、袁婉媚，被告东和公司的委托诉讼代理人周剑平、卓琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林振光、龙康玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付B1905房的逾期交房违约金人民币84771.4元（逾期交房违约金：以已付房价款401000元为基数，每日按万分之二计算,自2013年10月1日至2016年8月22日）。2、判令被告向原告支付B1905房的逾期办证违约金人民币38562.83元（逾期办证违约金：以已付房价款401000元为基数，按年利率6%计算，自2017年6月18日起暂计至2019年1月15日，顺延至被告为原告办理到B1905房的房地产权属证书之日止）。3、判令被告向原告退还多收取的办证费用11940元。以上1、2、3项合计135274.23元。4、判令被告为原告办理位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼B1905房的房地产权属证书。5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月7日,原告与被告就购买被告开发的位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼B1905房的商品房达成合意并签订《广东省商品房买卖合同》，原告当天支付首付款及维修基金、房产证办证费。被告于2013年6月5日开具首付款发票以及交付由其单方填写日期为2013年6月6日的《广东省商品房买卖合同》。购房合同约定：B1905建筑面积117.01㎡，价款401000元。原告于2014年1月7日为B1905房余款办理了银行贷款支付，至此原告已如约支付了全部款项。根据合同第八条约定被告应当在2013年9月30日前将经验收合格的商品房交付给原告，否则，按合同第九条第二项处理：如逾期超过玖拾日，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金，计至被告将该房交给原告之日止。合同约定交房期限届满，被告仍未交付房屋给原告使用，在原告多次催促下，被告于2016年8月22日交付B1905房屋给原告装修入住。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金。同时，根据合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。然而收房后至今，被告仍未在约定的300天内为原告办理房产证。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，据此，被告应依法向原告支付逾期办证的违约金，以年利率6%计算。此外，根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规[2016]2559号）之规定，商品房办理不动产权证登记费为每件80元，向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。且根据《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)的规定：个人购买普通商品住宅户型面积在90平方米到144平方米(含144平方米)的，税率减半征收，即实际税率为1.5%。被告向原告收取办理B1905房地产权属证书预付费18045元不符合相关收费标准，属于多收费，因此，被告应向原告退还多收的办证费11940元（计算方式见附表）。综上，被告的行为已构成违约，应按合同约定为原告办理房地产权属证书，并向原告支付逾期交房、逾期办证的违约金以及退还多收取的办证费。原告特诉请贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告东和公司辩称：一、原告无权要求被告承担逾期交房的违约金。我司于2016年8月22日已交房给原告，因此原告请求逾期交房违约金已经超过诉讼时效，依法应予以驳回；其次，双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定我司应当在2013年9月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用，但同时约定因政府有关部门行为的原因延误商品房的分部验收或整体验收的，我司的交房可根据实际情况予以延期，本案中，由于吴川市政府相关部门原因导致排污专项验收无法完成从而延误了交房时间，因此我司可根据实际情况予以延期且无须支付逾期交房的违约金。二、原告请求的逾期交房违约金起算期错误，且请求金额过高，应以实际损失为标准给予适当减少。原告主张应从双方约定的最后交付期限（2013年9月30日）的第二天（即2013年10月1日）起开始计算是错误的。因为双方已经约定按合同第九条第2种方式处理，则应当逾期超过90日后才开始计算，即从2014年12月31日开始计算至2014年8月22日；本案中，吴川市同地段同类的房屋出租价格约为1000元/月，如按日根据已交房价款的万分之二的标准计算违约金，每月将支付的违约金明显过高。本案中迟交房的主要过错不在我司，而且我司是以每平米2938元的良心价向原告出售房屋，被告还给予整个财富名门商住小区的全部业主长达5年的免费停车待遇，然而，原告请求的违约金竟然高达8万多元，不符合公平原则。因此，被告请求法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，若认定我司应当承担逾期交房违约金的，也应该根据公平原则和诚实信用原则被告应支付的违约金适当减少到每月1200元的标准。三、我司依法无需承担逾期办证的违约责任。根据相关法律，原告应承担违约举证责任，我司不承担违约举证责任，然而原告无法证明是我司的原因导致逾期办证，且我司亦举证证明是由于政府原因而导致我司延期办证。其次，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对于产权登记的问题也进行了特殊的约定：“如因出卖人的责任导致买受人不能在规定的期限内取得权属证书的，双方同意只需由出卖人代为办理房地产权属证书，所需费用由买受人自行负担即可，无需出卖人向买受人支付违约金”。既然当事人之间有这样的特殊约定，那就应按履行。因此，我司依法不承担违约责任。四、假设我司需承担逾期办证的违约责任，我司也可以不承担违约金的支付责任。根据《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，由该法律规定可知违约责任的承担方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等多种。又根据《合同法》第112条、第113条、第114条以及《合同法司法解释二》第29条的规定，违约金和赔偿损失这两种违约责任一般要在因违约造成对方产生损失的前提下才能要求违约方进行承担，若违约并未造成对方任何损失，违约方可以不承担赔偿损失和违约金的责任。本案中我司逾期办证的行为并未给原告（即买受人）造成任何损失，且原告收房时已知道该商住楼存在瑕疵，未经综合验收，原告同意收房的情况下一直居住到至今，因此并未导致原告受到实际损失，依法原告只能要求我司承担除赔偿责任以外的责任（例如继续履行、采取补救措施等违约）。五、原告起诉状中关于逾期办证赔偿的起算期计算是错误的。吴川市人民法院（2016）粤0883民初176号民事判决书依法认定：“建设工程完成各单项验收后，需报经建设主管部门备案才完成综合验收，方可交付使用。涉案的被告开发的财富名门商住楼，未取得竣工验收登记备案表，至今尚不具备交付条件。故此，原告请求被告办理房地产证，条件不成就，本院不予支持。为此，原告请求被告承担逾期办证的违约责任，本院不予支持”。结合上述判决的认定，在本案中财富名门商住楼只有取得竣工验收登记备案表完成综合验收（于2017年5月5日竣工验收合格）才具备交付的条件。由此可知，本案中财富名门商住楼于2017年5月5日才具备交付的条件。关于逾期办证赔偿的起算期，根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，结合吴川市人民法院（2016）粤0883民初176号民事判决书认定的逾期办证的违约责任的前提条件是需我司取得竣工验收登记备案表符合交付条件方可认为条件成就。我司认为应按下列方法进行计算：“首先从我司取得竣工验收登记备案表（即2017年5月5日）之日起300日内报有关部门备案，其次报备案后还必须给予有关部门一个月（即30日）的合理时间才能办好产权证书”。因此，逾期办证赔偿的起算日应为2018年3月31日（2017年5月5日起再另加330日）。六、原告关于请求退还多收取办证费用的诉讼请求不符合法律规定。本案中，我司承认的确收到原告预交的办证费，并早已明确告知原告待委托事项办妥后请原告到我司办公室进行双方结算后办理退款，双方关于该委托代办证书的法律关系并无任何纠纷，无需通过诉讼的方式处理，因此原告关于请求退还多收取办证费用的诉讼请求不符合法律规定，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议以及符合真实性、关联性、合法性的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月7日，原告林振光、龙康玲与被告东和公司签订《广东省商品房买卖合同》一份（合同编号：B1905号），约定原告向被告购买被告开发的位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼B1905房，建筑面积为117.01㎡，价款401000元。合同签订后，原告已按照约定向被告支付房价款。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、因国家政策的约束或属政府有关部门行为的原因延误商品房的分部验收或整体验收；因技术上需要更改图纸；因不可抗拒的自然灾害等原因，出卖人应提供合理证据”。补充合同第五条关于商品房的交付：“1、在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以短信发送/电话通知/登报其中一种方式通知买受人办理交付手续。以发送短信或登报形式通知买受人的，通知的送达的时间为短信发送之日或登报之日。出卖人以电话通知的，通知送达的时间为电话接通时间，双方在房屋交付现场补签交付通知书。届时，买受人未收到交付通知的，以本合同约定的时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点……”。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过玖拾日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行……2、如逾期超过玖拾日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，直计至出卖人将该房交给买受人之日止”。合同第十一条约定交接方式：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双房同意按下列第3项处理：……3、房地产权属证书由出卖人代为办理，所需费用和相关资料按国家有关政策、收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。如因买受人原因造成房地产权属证书未能按时办理的，出卖人无需承担任何责任，若办理银行按揭或公积金贷款方式的，还应按银行相关规定执行”。2016年8月22日，被告将涉案的B1905商品房实际交付给原告使用。2017年5月5日，被告取得涉案商品房竣工验收登记备案。2018年9月5日，被告在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知，通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月8日派员到涉案商品房楼盘D栋首层为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理，并附上业主名单，原告在该业主名单内。本院认为：原告林振光、龙康玲与被告东和公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据原告的诉讼请求及被告的答辩理由，本案的争议焦点是：一、原告请求的逾期交房违约金是否超过诉讼时效；二、逾期交房违约金的起算和截止时间以及如何计算的问题；三、原告请求的逾期交房违约金是否过高，应否调整；四、被告主张按合同约定免除逾期交房违约金可否支持；五、原告请求逾期办证违约金应否支持，如需支付如何计算；六、原告请求被告返还多收取办房产证的费用以及办理权属登记应否支持。关于焦点一。被告认为涉案商品房于2016年8月22日已交付给原告，现原告请求逾期交房违约金已过诉讼时效。而原告则认为，被告于2016年8月22日将涉案商品房交付给原告装修，根据《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满足民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，原告于2019年3月起诉至人民法院，并未超过民法总则规定的三年诉讼时效，被告抗辩已过诉讼时效没有事实和法律的依据。违约金为按日计付的连续性违约金的，以每个个别债权分别单独适用诉讼时效。本案中，合同约定出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，直计至出卖人将该房交给买受人之日止。由此可知，本案中，计算逾期交房违约金是按日计算连续性违约金。由于原告未提供存在时效中断的情形，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，其系在民法总则实施之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定，故本案的违约金保护范围为原告起诉之日（即2019年3月4日）起往前计算三年（即2016年3月5日后产生的违约金未超过诉讼时效期间），对于已超过三年诉讼时效的部分（即2016年3月5日前产生的违约金），本院不予支持。关于焦点二。逾期交房起算日期应从2016年3月5日起开始计算至2016年8月21日（实际交房之日的前一天），逾期天数为170天，按已付房价款万分之二计算逾期交房违约金，即逾期交房违约金为13634元（401000元×170天×2?）。关于焦点三。原告请求被告按日根据已交房价款的万分之二的标准计算逾期交房违约金，而被告则认为参照涉案商住楼的同地段同类的房屋出租价格每月1000元的标准，原告上述逾期交房违约金请求金额明显过高，应适当调整按每月1200元计付。本院认为，逾期交房的损失应在合同约定的基础上根据实际情况以及公平、诚实信用原则，综合多方面因素来确定违约责任。被告逾期交房造成原告的损失不仅只包括租金损失，还应包括逾期交房造成的装修费用上涨、融资损失等，因此被告的抗辩意见，本院不予采纳。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，被告应支付逾期交房违约金并未超过法律规定的上限。关于焦点四。被告认为根据双方签订的商品房买卖合同第八条：“因国家政策的约束或属政府有关部门行为的原因延误商品房的分步验收或整体验收……”的规定，因商住楼的污水管道工程未能及时验收的原因不在于被告（即出卖人），是政府未接通市政污水管道导致无法进行管道验收，从而延误了交房时间，被告（出卖人）可以据此延期，故不存在逾期交房，原告无权主张逾期交房的违约责任。本院认为，本案的商品房买卖合同属格式合同，该格式化条款免除其责任，并未履行提示、说明义务，应认定为无效条款。且这也是商业风险，不属于不可抗力。被告以此作为迟延交房的理由，本院不予采纳。关于焦点五。原告请求被告按年利率6%支付从2017年6月18日起计至被告为原告办理房地产权属证书之日止的逾期办证违约金。被告则认为原告没有任何证据证明是由于被告的原因导致延迟办证，并且逾期办证对原告没有造成任何损失，即使承担逾期办证违约责任，也只需承担除赔偿以外的责任，例如继续履行、采取补救措施等；且根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对于产权登记问题的特殊约定，被告依法不承担逾期办证违约责任。本院认为，造成涉案商品房权属证书延期办理，非可归责于原告，且被告主张政府未接通市政污水管道导致逾期办证，是被告与原告签订商品房买卖合同时已经知晓和应当预见的商业风险，故被告该抗辩理由，本院不予采信。其次，被告虽然主张双方签订的《商品房买卖合同》第十五条对产权登记问题进行了特殊约定，可免除逾期办证违约金的承担，但该合同条款属于格式条款，且免除其责任，应认定为无效条款。再者，被告逾期办证导致原告未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使对涉案商品房的处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，涉案商品房是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有密切联系，原告因被告的违约受到的损失显而易见。因此，不论被告逾期办证的行为再延续多久，被告均只承担涉案商品房的继续履行、采取补救等违约责任，显然有违公平的原则，也与原告支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。本案中，涉案商品房的交付使用时间是2016年8月22日，双方签订的商品房买卖合同第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”的规定，故被告应于2017年6月17日（即2016年8月22日起算至300日）前办理相关备案手续，而被告直至2018年9月5日才通知原告于2019年9月8日携带相关资料前往涉案商品房楼盘D栋首层，由吴川市房管局与不动产登记中心派员办理，故被告应承担逾期办证违约责任。原告起诉请求从2017年6月18日起计算逾期办证违约金，故从2017年6月18日起开始计算至2018年9月7日（被告通知原告办证前一天），逾期天数为447天。虽然双方签订的商品房预售合同未对逾期办证的违约金支付方式进行约定，但不能因此视为违约一方不承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告应按照该条规定向原告支付相应的违约金。由于近年来中国人民银行不再公布贷款基准利率，导致该法条的适用失去参照的基准的依据。考虑到商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成办理所有权变更登记的合同义务的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则，对此可以参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理:(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，被告应按照年利率6%支付占用购房款期间的利息。故逾期办证违约金以总房款401000元为基数、延期天数447天，按年利率6%的标准计算，合计29465.26元（401000元×6%÷365天×447天）。关于焦点五。原告主张被告退还多收取的办证费用11940元，因办理不动产权证的收费应以不动产管理部门开具的收费发票为准，至目前为止，不动产管理部门尚未开具实际收费的发票，是否有退还，退还多少，尚未得知，故本案不作处理。此外，原告请求被告为其办理不动产权证，因被告已通知原告提交办理权属登记相关资料由其报产权登记机关备案，故原告该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，判决如下：一、限被告吴川市东和房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告林振光、龙康玲支付逾期交房违约金13634元。二、限被告吴川市东和房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告林振光、龙康玲支付逾期办证违约金29465.26元。三、驳回原告林振光、龙康玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3005.48元，由原告林振光、龙康玲负担2046.14元，被告吴川市东和房地产开发有限公司负担959.34元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  李特华审 判 员  屠 丽人民陪审员  孙 晃二〇一九年十二月三日书 记 员  王玉媚