浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终7747号 上诉人（原审原告）：浙江易翔空港商务有限公司，住所地浙江省杭州萧山国际机场翔飞路北侧、航辉路西侧、翔越路南侧、边防检查站东侧。 法定代表人：王蕾，执行董事。 委托诉讼代理人：凌伟，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴小燕，女，1976年4月13日出生，汉族，住浙江省长兴县。 被上诉人（原审被告）：张杨进，男，1978年2月24日出生，汉族，住浙江省东阳市。 上诉人浙江易翔空港商务有限公司（以下简称易翔公司）因与被上诉人吴小燕、张杨进合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初12164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：杭州市江干区紫晶商务城1幢908室房屋的所有人为吴小燕、张杨进，二人共同共有。 2018年5月2日，易翔公司（乙方、运营方）与吴小燕、张杨进（甲方、出租方）签订浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同，约定：乙方为托管运营方，协助甲方完成与承租方的租赁合同，承租方为一家符合招租文件标准的属于2017年中端酒店排名前20名的依据中国法律成立并有效存续的公司，拟承租甲方提供的物业（含该物业的公摊面积）用于酒店经营；甲方认可乙方作为承租方在本项目的托管运营方做前期商务洽谈和签约，负责与甲方签订本租赁意向协议；甲方同意将其所属的紫晶商务城1幢908室产权式酒店（现为紫晶大酒店）房产及其相应的配套设施设备按房屋现有装修和附属设施设备的现状出租给承租方用于酒店经营，同时乙方协助甲方和承租方从原承租方（浙江奥赛酒店管理有限公司，紫晶大酒店的经营方）办理物业移交手续；承租方承诺依照本协议合法地经营和管理本物业，并依据本合同条款支付甲方房屋租金；乙方作为托管运营方，协助甲方和承租方办理租赁相关资料的收集、合同签订等手续；租赁期限为15年，自2018年6月10日至2033年5月31日；该房屋作为紫晶商务城1幢由承租方租赁的客房部分由承租方统一管理，紫晶商务城1幢的其非甲方所持其他物业由承租方自行与紫晶商务城的其他业主、原物业管理公司或者紫晶商务城业主委员会协商管理；紫晶商务城1幢第4至第20楼属于该房屋的附属设备设施和1楼大厅的分摊部分，由承租方用于经营酒店；租金以该房屋首次买入的房价总额作为计算依据，首年的年租金为总房价的6.90%（税后），年租金前3年不递增，第4-6年、7-9年、10-12年、13-15年分别在首年基础上递增5%、10%、15%、20%；支付方式为先付后租，每半年支付1次税后租金，每年首次租金支付时间为5月15日后10个工作日内支付，最晚不得超过5月31日，二次租金于12月15日后10个工作日内支付，最晚不得超过12月31日；承租方每年提供10张免费住宿券（含双早），当年未使用完的住宿券，不延续至下一个租赁年；承租期间，该房屋的物业管理费、水电费等及与经营相关的一切费用均由承租方承担，承租方的经营所得均由承租方享有，经营所得所涉及的税费及经济法律责任均由承租方承担；未到租赁期限承租方要求提前退租的，视为承租方违约，并向甲方支付违约金，违约金为该房屋未到期限的全部租金；签订正式合同五个工作日内支付1个月定金，在交房后支付剩余五个月租金；本协议签订后，如果因为“紫晶置业有限公司”、“物业公司”或者“紫晶大酒店”原因导致承租方无法与紫晶房产在2018年6月1日前签订作为酒店经营配套的物业租赁合同，甲乙双方可解除本合同，双方均不承担违约责任；计租日期由甲方将钥匙交由乙方日期为准；甲方必须在2018年5月31日前完成物业交接手续，如果没有按时完成交房则起租期顺延至交房完成之日，但最迟不能迟于2018年6月30日，否则视同甲方违约；等等。 2018年5月3日，易翔公司向吴小燕、张杨进支付了定金（1个月租金）3615.93元。吴小燕、张杨进按约向易翔公司交付了涉案房屋。2018年6月4日，易翔公司向吴小燕、张杨进支付了5个月租金18150.90元。 2018年6月13日，易翔公司向浙江紫晶大酒店有限公司、紫晶置业有限公司发出《关于进场施工的通知函》，要求该公司就一项公司新酒店筹备工作提供协助。 2018年9月27日，易翔公司通过微信通知吴小燕，因易翔公司与紫晶大酒店无法完成配套物业交接，导致易翔公司无法经营酒店，酒店开不成，依照房屋租赁合同约定已经符合解除房屋租赁合同的情形及条件；通知理应于2018年7月26日解除房屋租赁合同，要求吴小燕退回2018年7月27日及之后剩余租期的租金。 2018年9月30日，易翔公司通过微信通知吴小燕，要求吴小燕提供地址要将房子钥匙归还。 2018年10月21日，易翔公司将案涉房屋钥匙寄给吴小燕、张杨进。 另查明，易翔公司于2018年8月23日至原审法院起诉紫晶大酒店，案号（2018）浙0104民初9231号，易翔公司基于吴小燕、张杨进等紫晶商务城1幢房屋所有人签订的浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同提出诉讼请求：一、判令紫晶公司立即协助易翔公司进场装修施工及提供施工用电、用水；二、判令紫晶公司立即提供热水；三、判令紫晶公司立即提供公共部位、公共用房及水电图纸；四、判令紫晶公司立即提供紫晶大酒店房屋平面布置图及消防检查合格证；五、判令紫晶公司立即提供位于紫晶大酒店1楼设置总服务台具体的位置；六、判令紫晶公司立即支付因阻止易翔公司装修造成的损失764940元（自2018年6月15日起暂计算至2018年7月15日，此后按照418元/天/间，共计61间，计算至2018年7月31日）。该案于2018年10月24日开庭审理，庭审中易翔公司撤回了第1至第5项诉讼请求。原审法院于2018年11月9日作出判决，驳回易翔公司的诉讼请求。易翔公司不服一审判决提起上诉，本院经审理于2019年2月13日作出判决，驳回上诉，维持原判。 现易翔公司起诉至原审法院，其诉讼请求为：1、判决确认易翔公司与吴小燕、张杨进签订的浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同已于2018年9月27日解除；2、判令吴小燕、张杨进返还款项21766.83元，并支付2018年9月27日起按银行同期贷款利率计算至实际偿还之日止的利息；3、本案诉讼费用由吴小燕、张杨进承担。 原审法院认为：易翔公司与吴小燕、张杨进签订浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同合法有效。合同明确约定了易翔公司为托管运营方，协助吴小燕、张杨进完成与承租方的租赁合同，因此易翔公司并非承租人。 房屋租赁合同约定，该合同签订后如果因为“紫晶置业有限公司”、“物业公司”或者“紫晶大酒店”原因导致承租方无法与紫晶房产在2018年6月1日前签订作为酒店经营配套的物业租赁合同，易翔公司与吴小燕、张杨进可解除合同，双方均不承担违约责任。易翔公司根据上述约定于2018年9月通知吴小燕、张杨进，表示其公司与紫晶大酒店无法完成配套物业交接，其公司无法经营酒店，通知解除房屋租赁合同。但易翔公司实际上在于2018年6月4日仍向吴小燕、张杨进继续支付了租金，说明易翔公司已放弃按上述约定解除合同的权利，易翔公司不能在此后再根据房屋租赁合同的上述约定解除合同。同时，易翔公司于2018年8月23日起诉紫晶大酒店，要求紫晶公司协助其公司进场装修施工、提供施工用电用水等，至2018年10月24日才撤回该些诉讼请求，这表明在此期间易翔公司仍在追求履行合同。易翔公司于2018年9月通知吴小燕解除合同的行为与其公司的诉讼行为相矛盾，有失诚信。因此，易翔公司要求确认涉案房屋租赁合同已于2018年9月27日解除的诉讼请求，该院不予支持。 易翔公司于2018年10月21日向吴小燕、张杨进邮寄交还了涉案房屋的钥匙，以其实际行动表明要解除双方合同。但吴小燕、张杨进对此并未予以认可，不能视为吴小燕、张杨进同意易翔公司解除合同的行为。但吴小燕、张杨进陈述在2018年12月31日前房屋空置，易翔公司也未提供证据证明此期间吴小燕、张杨进另行寻租，故至少在2018年12月31日双方合同仍处于继续履行状态。 涉案房屋租赁合同约定租金、物业管理费、水电费应由承租人支付，但在承租人未确定，且吴小燕、张杨进已交付房屋给易翔公司、约定的计租日期已经开始的情况下，易翔公司履行了部分支付义务。该院认为，由于易翔公司一直未能确定承租人，而吴小燕、张杨进已经交付了房屋，因此2018年6月1日至12月31日期间涉案房屋的租金、物业管理费、水电费均应由易翔公司承担。易翔公司已经支付了6个月的租金，不超过其应当承担的租金，故对其要求返还租金及利息的诉讼请求该院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十三条第一款之规定，判决：驳回易翔公司的诉讼请求。案件受理费人民币344元，由易翔公司负担。 宣判后，易翔公司不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清、导致判决错误。理由如下：一、合同解除问题。合同约定的解除权系无责解除，但并不妨碍在约定期限过后，符合法律规定的情况下，当事人行使法律赋予的解除权。易翔公司作为案涉房屋的运营方，在找到承租人之前，有权利也有义务做好必要的房屋交接以及简单的装修装饰工作，房屋的热水供应属于房屋交接的必要内容。案涉房屋是作为酒店经营，而不是普通消费者租赁房屋，必然对承租的物业配套事项有必要的经营要求，而不仅仅是交接房屋即可。合同签订后，易翔公司就以合同为依据与案涉房屋的物业服务方即紫晶大酒店交涉交接事宜，但物业以易翔公司不是业主或者承租人为由拒不配合。易翔公司多次要求吴小燕、张杨进行使业主权利配合易翔公司完成交接，但包括吴小燕、张杨进在内的众多业主并未配合。在多次要求无果的情况下，于2018年9月27日，易翔公司以书面通知的形式通知吴小燕、张杨进，因物业公司的原因无法完成物业交接，导致酒店无法经营，故解除合同。因无法完成物业交接，易翔公司的合同目的不能实现，有权依据《合同法》的规定解除合同。9月27日的通知内容系以不能实现合同目的为根据要求解除合同，符合客观情况和法律规定，该通知合法有效，应当以吴小燕、张杨进收到该通知之日为合同解除的时间。且通知中已经告知吴小燕、张杨进在确定的时间内办理房屋交接手续，且后续继续通知吴小燕、张杨进，但吴小燕、张杨进置之不理，则在易翔公司通知之后房屋空置应当属于吴小燕、张杨进自行扩大的损失。二、易翔公司的权利义务问题。一审法院认为，由于易翔公司一直未确定承租人，而吴小燕、张杨进已经交付了房屋，所以租金、物业费、水电费等应当由易翔公司承担。易翔公司认为，而吴小燕、张杨进在未确定承租人的事项上也有过错。因吴小燕、张杨进拒不行使权利，甚至从未与物业公司进行交涉，导致易翔公司无法与物业公司完成交接及其他事项，从而导致无法开展后续的事项。如果不能正常办理交接，是不可能有酒店作为承租人进入的。吴小燕、张杨进具有重大过错。一审法院认为过错方在于易翔公司，故应当由易翔公司承担全部的过错责任，有失偏颇。而且，一审法院实际上已经以判决的形式要求易翔履行了承租人的全部义务，但是却没有赋予易翔公司必要的权利，导致权利义务失衡，违背了公平原则。综上，请求：一、撤销原审判决，改判支持易翔公司一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由吴小燕、张杨进负担。 被上诉人吴小燕未到庭，亦未提交书面答辩状。 被上诉人张杨进辩称：一、案涉《租赁合同》合法有效，张杨进已经按照要求交付租赁房屋。二、易翔公司要求适用《租赁合同》第十四条约定的解除权，不符合合同约定并且远超合理的沟通期限。三、易翔公司试图将其与第三方之间的商业纠纷、诉讼变成张杨进的义务，肆意扩大张杨进的义务，于法无据，缺少基本诚信。四、易翔公司擅自要求解除合同既无合同约定，也无法律规定。其肆意邮寄处置钥匙的行为已严重违约。综上，请求驳回易翔公司的上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为：本案为合同纠纷，双方权利义务均应以案涉《浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同》为依据。根据合同的约定，吴小燕、张杨进是出租方，易翔公司是运营方，而承租方尚未确定。合同明确了易翔公司的义务是协助出租方完成与承租方的租赁合同，合同并未约定易翔公司享有承租人权利。 关于易翔公司2018年9月27日的解除通知能否产生合同解除效果的问题。首先，易翔公司通知内容记载“依照房屋租赁合同约定已经符合解除房屋租赁合同的情形和条件，”表明其行使的是约定解除权而非法定解除权。其次，合同约定的解除事由发生后，易翔公司不但没有在约定时间内提出解除合同，反而向出租人支付租金，并起诉案外人要求协助配合新酒店筹备工作，原审法院据此认定易翔公司已经放弃行使合同约定的解除权，并无不当。易翔公司在放弃后再行使约定解除权，不能产生解除的效果。 关于吴小燕、张杨进是否应返还易翔公司已付租金的问题。虽然双方签订的《浙江紫晶商务城1幢房屋租赁合同》未约定易翔公司享有承租人的权利，但易翔公司在合同签订后自愿履行承租人的义务，并且案涉房屋也实际在易翔公司控制之下，故其要求吴小燕、张杨进退还已付租金缺少事实和法律依据。综上，易翔公司的上诉请求不成立。原审法院认定事实清楚，实体处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费344元，由上诉人浙江易翔空港商务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年十二月六日 书记员  张诗雯