浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终1150号 上诉人（原审被告）：浙江龙邦观赏石文化发展有限公司，住所地浙江省龙游县远洋现代城环河步行街沿环河面1-6号。 法定代表人：徐月春，董事长。 委托诉讼代理人：曾耐钫，浙江南孔律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：扶玉玲，女，1989年11月18日出生，汉族，住湖南省新化县。 委托诉讼代理人：吕彧，浙江游龙律师事务所律师。 原审第三人：徐剑，男，1965年2月19日出生，汉族，住浙江省苍南县。 上诉人浙江龙邦观赏石文化发展有限公司（以下简称龙邦公司）因与被上诉人扶玉玲、原审第三人徐剑房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省龙游县人民法院（2019）浙0825民初498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 龙邦公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，发回原审法院重新审理，或者依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实不清，导致判决错误。原审仅根据被上诉人提供的上诉人不予认可的票据，酌情确定上诉人的赔偿金额。法律明确规定，赔偿损失必须明确具体，且未考虑被上诉人违约行为和实际使用该租赁办公及玉石城政策变动的情况，导致判决错误。二、上诉人与被上诉人于2018年1月18日签订的《商铺租赁合同》，是双方真实意思表示，真实、合法、有效。《商铺租赁合同》第四条第1款明确约定：乙方租赁的该办公商铺只作为玉石、古玩经营，未经甲方书面同意不得转租、转让，不得擅自改变经营范围。但在上诉人依约将商铺交付给被上诉人后，被上诉人在没有得到上诉人书面同意的情况下，经营私享·家庭摄影工作室，擅自改变了经营范围，实属违约，应当承担违约责任。被上诉人实际使用租赁办公商铺至2019年1月31日，该租赁己经届满。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。《商铺租赁合同》第八条明确约定：租赁期间，若因不可抗力的自然灾害和玉石城政策变动导致不能使用租赁办公商铺，本合同可自然终止，互不承担责任。龙游县国有资产监督管理委员会（以下简称“县国资委”)、龙游县文化广电新闻出版局（以下简称“县文广新局”）于2018年11月9日发出通知需收回涉案租赁物，是玉石城政策变动导致被上诉人不能使用租赁办公，双方应按《商铺租赁合同》第八条处理解决。三、原审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。此案涉及例外情形：虽然上诉人与国资委、文广新局的租用期限己于2018年9月30日到期，但是国资委和文广新局仍然委托上诉人负责租赁物的日常监督管理并委托上诉人处理与商户纠纷的法律诉讼。由此可见上诉人仍然对涉案租赁物具有相应的权利，不能认定上诉人与被上诉人超过2018年10月1日至2019年1月15日的租赁关系无效。 扶玉玲辩称：一、上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同真实有效，上诉人与第三人徐剑明知涉案商铺于2018年9月30日到期，仍恶意隐瞒这一重大信息与被上诉人签订于2019年1月15日到期的租赁合同，而后被上诉人在租赁合同未到期前，被要求强制搬离，被迫终止经营活动，租赁商铺的目的无法实现。上诉人显然违反了诚实信用原则，系严重的违约行为，被上诉人作为承租方依法有权提出解除租赁合同，并要求上诉人退还剩余未实际履行的租金，以及返还保证金共17997元。二、被上诉人的损失客观真实，且证据确实充分，一审法院酌情判决20000元赔偿款，远不足以弥补被上诉人的实际损失。一方面，被上诉人在承租之后，对空设的租赁物进行了装修，装修费用达13余万元，均有相关的票据予以支持。本已预约拍摄的客户无法拍摄，导致被上诉人挨个协商进行清偿。损失范围是上诉人违约行为直接导致，并未超过合理的预见损失，被上诉人根据合同法第113条之规定有权向上诉人主张赔偿损失。三、双方在签订租赁合同之时，上诉人与第三人徐剑便知被上诉人从事的是摄影工作。被上诉人征得上诉人同意后才签订租赁合同，同时向工商部门进行备案登记，经营范围与实际一致。第三人徐剑与其妻子、女儿在被上诉人处拍摄家庭写真，足以印证上诉人早已知情且明确同意被上诉人经营摄影。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。 扶玉玲向原审法院起诉请求：1.依法解除租赁合同；2.判令被告返还租金及押金17997元；3.判令被告赔偿经济损失100000元；4.本案诉讼费用由被告承担。 原审法院审理认定：2018年1月18日，原告扶玉玲与被告签订了《龙邦玉石文化城办公（商铺）租赁合同》一份，约定龙邦公司将位于龙游县远洋现代城龙邦玉石文化城第四幢西边二楼三间商铺出租给扶玉玲，租赁期限一年，即自2018年1月16日至2019年1月15日止。合同约定租金40000元，先付后用；合同签订后，被告交付了涉案场地给原告使用，原告于2018年1月22日支付租金40000元及保证金3000元，交付后原告对租赁的商铺进行装修后投入使用。 龙邦玉石文化城所在房屋系国有资产。2018年11月9日龙游县国资委、文广新局联合向龙邦玉石城商户发出通知，告知各商户龙邦玉石城1-6号楼的租用期限于2018年9月30日到期，要求商户必须立即无条件腾空搬离，需要3个月过渡期才能腾空搬离的经营商户，需经县国资委和县文广新局确认同意。同时，每户商户需要在2018年11月12日前向县国资委和县文广新局出具在2018年12月31日无条件腾空搬离承诺书。每间商铺交付5000元保证金，并从2018年10月1日起向县国资委缴纳租金（一楼商铺15元/平方*月，二楼商铺12元/平方*月），每个商户根据自己所需的过渡时间（三个月之内）一次性缴清租金和保证金。后原告搬离租赁场地，但部分物品仍留在租赁场地内，双方未进行过租赁商铺搬离腾空交接手续。为此，原告以被告违约为由，要求解除合同并要求退还租金、赔偿损失。被告以合同已履行完毕，不同意退还租金及进行赔偿。双方意见不一，调解不成。另查明，第三人徐剑系龙邦公司的总经理。 原审法院认为，原、被告租赁期一年已过，双方不再续租，对于扶玉玲诉请要求解除租赁合同的请求，法院也不再作评判。对于扶玉玲诉请中保证金部分，龙邦公司承认诉请，不违反法律规定，法院审查后对扶玉玲该部分诉请予以支持。关于2018年10月1日至2019年1月15日的租金是否应当退还。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定应当认定为无效。本案在案证据显示，龙邦公司的出租人已经明确次承租人自2018年10月1日起的租金应直接向其交纳，与龙邦公司无涉。故龙邦公司自2018年10月1日至2019年1月15日收取的租金11667元没有法律依据，应当退还扶玉玲。关于原告要求被告赔偿经济损失100000元问题，原告对租赁场地进行装修后营业。自县国资委、县文广新局联合发文限期搬离腾空通知，虽有过渡期，但给原告的经营造成不安定，产生一定的损失。应酌情由被告赔偿原告经济损失20000元。综上所述，扶玉玲诉请合理部分法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决：一、被告龙邦公司返还原告扶玉玲保证金3000元、租金11667元，合计14667元；二、被告龙邦公司赔偿原告扶玉玲经济损失20000元；三、驳回原告扶玉玲的其他诉讼请求。上述一、二项均于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2660元，由原告扶玉玲负担1880元，被告龙邦公司负担780元，于判决发生法律效力之日起七日内交纳。 二审中，被上诉人扶玉玲向本院提交龙游·私享摄影工作室营业执照副本、工作室业务单、微信图片（均系打印件），拟证明上诉人在与被上诉人签订租赁合同时，已经知悉被上诉人经营摄影工作室。上诉人对该证据的真实性无异议，但认为根据合同约定，被上诉人不得经营非玉石文化类的业务。本院审查认为，上述证据可以认定被上诉人经营摄影业务。 经审理，本院对原审认定的事实予以确认。 本院认为，本案双方签订的房屋租赁合同意思真实，内容并不违反法律的禁止性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。关于上诉人主张被上诉人经营影楼违反约定，因被上诉人的该行为并不违反法律的禁止性规定，且上诉人应当对此系明知，事实上也未影响租赁合同的履行，故上诉人以此主张租赁合同无效本院不予支持。本案中被上诉人的主合同义务是支付租金，其经营影楼的行为并不构成违约。相反，上诉人在明知其与房屋所有权人之间的租赁期限截止2018年9月30日到期，却仍与被上诉人签订超越该期限的租赁合同，最终导致房屋所有权人收回房屋后影响被上诉人正常合同期限内的经营利益，上诉人对此存在过错且属违约行为，原审综合各项因素确定的损失赔偿数额合理、适当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费667元，由上诉人浙江龙邦观赏石文化发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  程顺增 审判员  刘小伟 审判员  郑慧芳 二〇一九年十二月三十日 书记员  黄徐燕