江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9836号上诉人（原审原告）:中国石化销售有限公司江苏南京石油分公司，营业场所南京市秦淮区中山东路416号。负责人：王剑，该分公司经理。委托诉讼代理人：宋遥，江苏方德律师事务所律师。委托诉讼代理人：笪王凯，江苏方德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：戴平山，男，1964年9月28日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人中国石化销售有限公司江苏南京石油分公司（以下简称中石化南京分公司）因与被上诉人戴平山租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初13979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中石化南京分公司上诉请求：改判支持上诉人一审全部诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：(一)被上诉人恶意违约，上诉人要求其承担可得利益损失具有合同与法律依据；（二）加油站系特许经营行业，被上诉人违约造成的损失一旦发生即无法修复，一审参照适用一般房屋租赁违约赔偿标准不合理；（三）案涉加油站的经营收益会持续增长，上诉人以2007-2009年利润的平均值计算未来年限的预期收益已非常保守，应予支持。被上诉人戴平山辩称：我跟上诉人解除合同是有原因的。上诉人主张的损失没有依据，并且油料的价格不稳定，其利润是不确定的。中石化南京分公司一审请求：1.判令戴平山返还多支付的2010年11月-2011年6月的租金4.95万元；2.判令戴平山支付违约金100万元；3.判令戴平山赔偿可得利益损失7828770元（按照年利润536830元的标准计算提前解除合同期间内产生的损失，即从2010年11月计算至2025年5月，合计14年7个月）；4.判令戴平山承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2005年，戴平山（合同甲方）、中石化南京分公司（合同乙方）、南京市江宁区淳化街道茶岗村民委员会（以下简称茶岗村民委员会，合同丙方）签订《加油站租赁合同》一份，约定：乙方租赁使用甲方资产和丙方土地，定期支付租金，在租赁期间以自己的名义开展业务，自主管理，自负盈亏；租赁期限自2005年6月1日起至2025年5月31日止，前三年的租赁费用为85000元，后每五年递增5%，土地年租金为捌仟元，协议生效后，甲方的租赁发票到达乙方后，乙方7个工作日内一次性支付给甲方前三年租金人民币贰拾伍万伍仟元整。合同第五条第五款约定双方未就续租达成一致意见的，租赁期满后，加油站按如下方式处置：5.1、乙方在经营期间对加油站新增的投资、改造，可移动设备由乙方自行处理，不可移动的设备移交给甲方，但甲方按资产评估价给予补偿；5.2、乙方负责于60日内注销自己的经营权证，并协助甲方重新办理经营权证……。合同第六条约定违约责任，1、出现一方违约情形，守约方可以选择解除合同或要求违约方采取补救措施后继续按合同约定履行，并按本项第2、3点的约定承担违约责任；2、守约方解除合同，违约方承担的责任：赔偿守约方损失，并承担违约责任100万元；3、守约方要求采取补救措施后继续履行合同，违约方承担的责任：赔偿守约方的损失。签订协议后，戴平山将案涉加油站出租给中石化南京分公司经营。2010年7月起，双方因案涉加油站发生纠纷并多次报警。2014年4月23日，戴平山将案涉加油站收回，并对加油站进行了重建。审理中，中石化南京分公司陈述其向戴平山支付了2010年6月1日至2011年6月1日的房屋租金60414.7元[（2009）江宁执字第1595号案件中扣划抵付]及向茶岗村民委员会支付了该期间的土地租金8000元，案涉合同因戴平山违约于2010年11月解除，故截至2010年10月31日其应付房屋租金35416.67元及土地租金3333.33元，超出部分戴平山应返还房屋租金24998.03元及赔偿土地租金4666.67元。戴平山质证后认为对于中石化南京分公司陈述的上述时间段已付租金及应付租金金额无异议，但直至2014年4月23日，戴平山才将案涉加油站收回，且土地租金系交给茶岗村民委员会，故其不应向中石化南京分公司退还房屋租金及土地租金。另查明，2015年12月，戴平山曾诉至一审法院，要求判令中石化南京分公司支付2005年6月1日至2008年5月31日的租金，并要求中石化南京分公司注销并协助其办理以涉案加油站为注册地址的经营权证。审理中，中石化南京分公司提起反诉，要求判令戴平山继续履行合同并赔偿损失（自2010年7月1日计算至加油站返还之日，按照年利润536830元计算）。2016年12月26日，一审法院作出（2015）江宁民初字第5190号民事判决书，该判决认定：“戴平山与中石化南京分公司签订的加油站租赁协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。…关于涉案合同解除问题。法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，法律上或事实上不能履行的除外。众所周知，加油站属于危险品特种经营。本案中，出租人戴平山多次采取过激手段干扰承租人中石化南京分公司经营活动，并导致经营活动停止，且停止经营实际已达6年之久，造成了社会资源的巨大浪费，租赁合同事实上已不能继续履行。中石化南京分公司坚持要求继续履行合同，因没有可继续履行的条件，一审法院不予支持。戴平山多次到涉案加油站干扰经营，数次表达要解除合同，戴平山与中石化南京分公司亦因加油站租赁发生激烈冲突，包括戴平山强行将正在给油罐加油的加油车的输送管拔掉等，一审法院结合接处警记录、中石化南京分公司提供的销量表，综合考虑社会利益，认定戴平山与中石化南京分公司的租赁合同因戴平山违约而解除，于2010年11月份解除。…根据租赁合同约定，如一方违约，守约方要求采取补救措施后继续履行合同，违约方赔偿守约方的损失。因戴平山系涉案租赁合同的违约方，应对中石化南京分公司经营期间的损失予以赔偿，现其自愿按照年平均利润的一半，即268415元赔偿中石化南京分公司的损失，不违反法律规定，一审法院予以支持。对于合同解除后的损失，中石化南京分公司可另行处理。”综上，判决如下：“一、中石化南京分公司于本判决发生法律效力之日起60日内注销以南京市江宁区土桥镇茶岗加油站所在地办理的所有经营权证；二、戴平山于判决发生法律效力之日起10日内赔偿中石化南京分公司经营损失268415元；三、驳回戴平山的其他诉讼请求；四、驳回中石化南京分公司的其他诉讼请求。”中石化南京分公司对上述判决不服，上诉至本院，本院于2017年8月29日作出（2017）苏01民终2009号民事判决书，该判决认为“一审判决认定事实清楚，适用法律正确”，故判决“驳回上诉，维持原判”。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，戴平山与中石化南京分公司签订的《加油站租赁协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同第六条约定：“守约方解除合同，违约方承担的责任：赔偿守约方损失，并承担违约责任100万元”。现生效判决已认定案涉《加油站租赁合同》因戴平山违约于2010年11月解除，中石化南京分公司有权参照合同第六条的约定要求戴平山承担违约责任。关于约定的违约金是否过高问题，合同法规定的违约金制度已经确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，鉴于案涉合同因出租人戴平山多次采取过激手段干扰承租人中石化南京分公司经营活动，致使租赁合同事实上已不能继续履行而导致解除，具有重大过错，加之没有证据证明违约金过分高于实际损失，故对戴平山抗辩的违约金过高应予调整的意见，一审法院不予采信，中石化南京分公司主张戴平山赔偿违约金100万元符合法律规定，一审法院予以支持。关于中石化南京分公司主张的可得利益损失问题，根据法律规定，因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，租赁房屋用于商业用途的，承租人可要求出租人赔偿其合理期间内的经营损失，但最长不得超过六个月，现中石化南京分公司主张的违约金足以弥补其可得利益损失，故对中石化南京分公司主张的可得利益损失，一审法院不予支持。关于中石化南京分公司主张的返还租金问题，虽戴平山于2014年4月将案涉加油站收回，但因出租人戴平山干扰，中石化南京分公司自2010年7月起已不能正常经营，并致合同于2010年11月解除，故合同解除后的租金，中石化南京分公司可不予支付，现中石化南京分公司要求戴平山返还超付的2010年11月-2011年6月期间的房屋租金24998.03元及赔偿超付的土地租金4666.67元，合计29664.7元，符合法律规定，一审法院予以支持，戴平山辩称该项主张超过诉讼时效，不能成立，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审判决：一、戴平山于于本判决发生法律效力之日起十日内返还及赔偿中石化南京分公司2010年11月-2011年6月期间的超付租金29664.7元；二、戴平山于于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中石化南京分公司违约金1000000元；三、驳回中石化南京分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费73948元，由中石化南京分公司负担36974元，戴平山负担36974元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。本院认为：合同当事人如认为其损失超过合同约定违约金数额的，可另行主张，但应举证予以证明；如举证不能的，应承担相应的法律后果。本案中，上诉人中石化南京分公司主张被上诉人戴平山除应支付其违约金1000000元外，另应赔偿其可得利益损失7828770元。对此，本院认为，现上诉人中石化南京分公司在本案诉讼中，所提交的相关证据尚不足以证明因被上诉人戴平山违约导致涉案《加油站租赁合同》解除造成的损失已超过违约金1000000元，故一审对该诉请予以驳回，并无不当，本院二审予以维持。综上所述，上诉人中国石化销售有限公司江苏南京石油分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66601元，由上诉人中国石化销售有限公司江苏南京石油分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 龚 震审 判 员 李任飞二〇一九年十二月二十五日法官助理 李晓龙书 记 员 倪 辉