河南省南阳市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）豫13行终264号上诉人（一审原告）邓州市金川城乡建设有限公司。法定代表人唐振，任总经理职务。委托代理人闫红彬，邓州市花洲法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）邓州市自然资源和规划局。法定代表人肖宗全，任局长职务。委托代理人汪英健，该局工作人员。委托代理人贾守多，河南三贤律师事务所律师。上诉人邓州市金川城乡建设有限公司因国有建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2018）豫1303行初14号行政判决，向本院提起上诉。本院审理后，于2018年12月28日作出（2018）豫13行终179号行政裁定，裁定撤销原判，发回重审。河南省南阳市卧龙区人民法院重审后，于2019年7月26日作出（2019）豫1303行初10号行政判决，上诉人邓州市金川城乡建设有限公司仍不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年9月27日公开开庭审理了本案。上诉人邓州市金川城乡建设有限公司的委托代理人闫红彬，被上诉人邓州市自然资源和规划局的委托代理人汪英健、贾守多到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南省南阳市卧龙区人民法院经审理查明：2010年9月15日，原、被告签订豫（邓州）出让（2010年）第0049号《国有建设用地使用权出让合同》。依据合同约定，被告将坐落于东一环路南段东侧新水厂对面、宗地编号为DT（2010）11号、面积34354平方米国有建设用地使用权出让给原告作为商业、住宅用地，出让价款为肆仟壹佰零伍万元（小写41，050，000元），每平方米壹仟壹佰玖拾伍元（小写1，195元），定金贰仟万元（小写20，000，000元），约定合同签订之日起60日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。该合同第六条约定：“出让人同意在2010年11月20日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）周围基础设施达到三通一平；”第十条约定：“分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。”关于违约责任，合同第三十条约定：“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1.0‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。”合同第三十七条约定：“受让人（原告）按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人（被告）必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按照受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1.0‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。”第三十八条约定：“出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。”合同还对其他事项进行了约定。2010年12月15日，原告缴纳了土地出让价款叁仟玖佰捌拾肆万柒仟陆佰壹拾元（小写39，847，610元）。同日，原告缴纳耕地开垦费肆拾肆万陆仟陆佰零贰元（小写446，602元），耕地占用税柒拾伍万伍仟柒佰捌拾捌元（小写755，788元），合计肆仟壹佰零伍万元（小写41，050，000元）。2010年12月15日，邓州市人民政府为原告颁发邓城国用（2010）第0796号国有土地使用权证，证载使用权面积34353.92平方米。由于宗地变化及拆迁困难等原因，该宗土地实际出让面积比挂牌出让面积少2.0亩（价款1，593，317元）。2012年7月16日，邓州市人民政府出具《政府原因闲置土地证明》：“邓州市金川城乡建设有限公司于2010年9月13日竞得国土资源局挂牌出让的DT（2010）11号宗地，国有建设用地使用权，签订了出让合同并办理了土地使用证，由于各种原因未能按时开工，究其具体原因：一是，2010年12月1日开工之际，部分群众认为土地补偿标准低等不合理要求，并出面阻碍圈围墙，经各级部门多次做群众的思想工作，效果不明显，以至于2011年10月份才将此宗地交于该公司。二是，该宗地上空有一条城市高压电网通过，需要电力部门迁移。在此期间该公司多次向政府部门反映此情况，而后在电力部门的大力支持下，先期制定了方案，在不影响城市供电的情况下，需要分期实施，直至2012年4月初施工完毕，在此期间该公司已将规划许可证及施工许可证全部办理完毕，已于2012年4月20号开始施工（前期打桩）。”2012年6月28日邓州市土地储备中心也出具与上述内容相同的《政府原因闲置土地证明》。原告提交一份加盖本公司印章的请示报告复印件，内容是向被告和邓州市人民政府要求解决“西湖美景”及“东川王府”工程项目相关问题。落款日期为2015年12月21日。被告邓州市国土资源局陈述本单位公文收发登记中未见该请示。另查明，2014年5月29日，邓州市城乡建设工作领导小组出台［2014］8号文件，研究决定：“2010年出让给邓州市金川城乡建设有限公司的DT2010-11号宗地，移交面积比实际出让面积少2.0亩．．．．．．经会议研究决定按原价格给原告退钱或等面积置换补偿土地。”2016年1月12日，邓州市城乡建设工作领导小组出台的［2016］1号文件，该文件第二部分内容为：关于金川城乡建设有限公司要求落实市城建领导小组会议纪要的问题“对金川公司2010年9月和2011年4月通过招拍挂方式取得的2宗商住用地实际面积分别比挂牌出让时的面积少2亩、4.46亩的问题，经研究决定，由市国土局核准2宗挂牌出让地块中不足部分的面积，要落实之前市城建领导小组会议纪要精神，由财政部门按原出让底价向受让方退回不足部分土地出让价款”。被告提交了邓州市新水厂对面储备土地补偿情况、地面附属物补偿清单及青苗附属物补偿款发放名单等材料，被告已于2010年12月对该宗出让土地范围内涉及的邓州市湍河街道办事处三里河居委会汤庙组、老宅组、水车吕庄组和邓州市花洲街道办事处大东关居委会六组土地、青苗、附属物进行了补偿，补偿总额414.05万元。河南省南阳市卧龙区人民法院认为：本案的争议焦点是：一、被告是否存在迟延交付土地和少交付土地的违约行为。二、原告起诉是否超过诉讼时效。三、被告如何承担违约责任。关于争议焦点一，据邓州市人民政府、邓州市土地储备中心出具的《政府原因闲置土地证明》证明被告“于2011年10月份才将此宗地交于该公司”，可以印证被告存在迟延交付的事实。被告陈述办理土地登记不存在违约，但是土地登记是属于完成形式上的交付，不能等同实际按约交付土地，故被告关于办理土地登记即认定交付的观点明显不当，不予采纳。综上，被告确实存在迟延交付土地的违约行为。原告陈述因购买宗地上有铁塔及高压线影响其正式施工，导致迟延交付。因被告在土地拍卖公告中明确告知存在瑕疵，原告接受该瑕疵并参与竞拍，拍卖成功后，该理由不能成为被告违约责任承担的依据，故原告该诉讼理由不予采纳。二、原告提交的邓州市城乡建设领导小组作出（2016）1号文件内容“商住用地实际面积分别比挂牌出让时的面积少2亩的问题，要落实之前市城建领导小组会议纪要精神，由财政部门按原出让底价向受让方退回不足部分土地出让价款”。该文件可以印证被告存在少交付土地的违约事实。关于争议焦点二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条“公民、法人或者其他组织对行政机关不依法履行、未按照约定履行协议提起诉讼的，参照民事法律规范关于诉讼时效的规定；对行政机关单方变更、解除协议等行为提起诉讼的，适用行政诉讼法及其司法解释关于起诉期限的规定。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”依据上述规定，本案审理的是国有土地出让合同纠纷，属于行政协议可以参照民事法律规范对诉讼时效的规定。本案被告办理土地登记交付土地在2011年10月。关于少交付的2亩土地，从2014年5月29日、2016年1月12日邓州市城乡建设工作领导小组出台的文件可以印证原告确实就少交付土地一直主张权利，因此适用诉讼时效中断的规定，诉讼时效应当从2016年1月起重新计算，至本案立案时原告该部分主张的诉讼时效没有超过。但是就迟延交付土地，原告虽然提交2015年12月21日向被告及邓州市人民政府请示要求解决工程项目相关问题的报告，但是该报告系原告自己出具，被告否认收到上述请求，邓州市政府城乡建设工作领导小组出台的文件中也无关于延迟交付土地的内容，原告亦无其他证据能够佐证就迟延交付土地主张权利，故就迟延交付土地部分，缺乏诉讼时效重新计算的依据，故原告主张迟延交付土地部分的违约金已超出诉讼时效。关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案被告少交付的土地是对合同的不完全履行，因此应当退还少交付土地部分的土地出让金。原告请求被告退还少交付土地价值部分的利息，并主张违约金1200万元，原告主张的违约金因迟延履行合同部分超出诉讼时效本院不予支持，就少交付土地部分应当支付违约金。但是原告请求的数额高于造成的损失，被告请求予以降低，因被告少交付土地属于合同的不完全履行，由被告按照未履行合同部分的30％承担违约责任为宜。关于原告主张的利息，因违约金已对其损失作出弥补，故原告主张利息损失不予支持。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告邓州市自然资源和规划局在本判决生效后十日内退还原告2亩土地价款1，593，317元；二、被告邓州市国土资源局支付原告违约金477，995.1元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费113，914元，由被告邓州市自然资源和规划局承担23，370元，由原告承担90，544元。上诉人邓州市金川城乡建设有限公司上诉称：一审法院认定上诉人主张的违约金因延迟履行合同部分超出诉讼时效不予支持，少交付2亩土地应支付违约金是错误的。一、本案土地使用权转让合同是一个整体，一审法院把少交付2亩土地与整个合同分割开来与事实不符且无法律依据。二、一审法院以延迟交付土地超过诉讼时效为由驳回上诉人的请求，又以未超过诉讼时效为由判令被上诉人就少交付的2亩土地支付违约金，二者前后矛盾。三、上诉人一直不间断地向被上诉人主张权利，上诉人未超过诉讼时效。请求二审法院依法改判。被上诉人邓州市自然资源和规划局辩称：一、即使答辩人延迟交付土地构成违约，也已超过诉讼时效。1、答辩人至少已于2011年10月份把案涉土地交付给上诉人。2、上诉人于2018年1月18日起诉要求追究答辩人延迟交付土地的违约责任已经超过诉讼时效。二、一审判决答辩人支付违约金477995.1元合法有据。1、答辩人少交付2亩土地的损失款为1593317元。2、上诉人要求的违约金依法应当减少为477995.1元。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，一、关于上诉人请求被上诉人因延迟交付50亩建设用地而应承担违约责任的问题，因被上诉人在土地拍卖公告中明确告知存在瑕疵，上诉人接受该瑕疵并参与竞拍，拍卖成功后，该理由不能成为被上诉人违约责任承担的依据。二、上诉人与被上诉人签订的豫（邓州）出让（2010年）第0049号《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条约定：“……出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。”根据该条款的约定及合同履行情况来看，该合同的绝大部分已经履行。因被上诉人比合同约定少交付2亩建设用地，被上诉人应当赔偿因此给上诉人造成的损失。该合同并未约定延迟交付土地超过60日的违约金，原告在起诉时就该2亩建设用地并未主张违约责任，一审法院依据《中华人民共和国合同法》相关规定判决邓州市国土资源局向原告支付违约金属于事实认定有误，导致适用法律不当，本院予以纠正。三、被上诉人比合同约定少交付2亩建设用地的违约事实清楚，邓州市金川城乡建设有限公司起诉请求邓州市自然资源和规划局返还2亩建设用地出让金并赔偿利息损失符合合同约定及法律规定，本院应予支持。故依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款、第八十九条第一款第（一）、（二）项、《中华人民共和国合同法》第一百一十二条之规定，判决如下：一、维持河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303行初10号行政判决第一项，即被告邓州市自然资源和规划局在本判决生效后十日内退还原告2亩土地价款1593317元；第三项即驳回原告的其他诉讼请求。二、撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303行初10号行政判决第二项，即被告邓州市国土资源局支付原告违约金477995.1元。三、被上诉人邓州市自然资源和规划局在返还邓州市金川城乡建设有限公司2亩土地出让金的同时，应赔偿利息损失。利息以返还的土地出让金1593317元为基数，自2010年12月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。案件受理费113914元，由被上诉人邓州市自然资源和规划局承担23370元，由上诉人承担90544元。本判决为终审判决。审判长  尹乐敬审判员  郭 娟审判员  冯兴民二〇一九年十二月二十六日法官助理刘琼阳书记员王恒嵩