安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8571号上诉人（原审被告）：孙晓勇，男，1962年12月9日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。上诉人（原审被告）：张敏，女，1963年11月8日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被上诉人（原审原告）：刘学萍，女，1977年10月1日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：朱勇，安徽华人律师事务所律师。上诉人孙晓勇、张敏因与被上诉人刘学萍房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙晓勇、张敏上诉请求：撤销一审判决，依法改判在将涉案房屋过户给刘学萍之前，刘学萍需先行支付10万元剩余房款、12万元房租及利息。事实与理由：双方合同明确约定房屋价款为64万元，先支付54万元，余款10万元必须在春节前付清。但刘学萍直到诉前都未支付剩余的10万元，已构成违约，应承担违约责任。孙晓勇和张敏有权要求解除双方购房合同。一审法院未认定刘学萍违约，系认定事实错误，请求二审法院予以改判。刘学萍辩称，1.孙晓勇、张敏承诺2016年4月以后每月2000元的房租均由刘学萍收取，并从以后的10万元房款中予以抵扣。在履行过程中，孙晓勇、张敏明确提出要求解除合同，引发本案诉讼。刘学萍在2016年8月向一审法院起诉，被一审法院驳回起诉，后经二审维持原裁定，刘学萍申请再审，再审指令二审法院重新审理，二审法院指令一审法院实体审理本案。2.刘学萍为从占有人处收回房屋，为孙晓勇代偿了欠款3万元，应从后期的房款中予以抵扣。3.为了解决问题，刘学萍向一审法院提存了10万元房款，便于法院处理。本案是由于孙晓勇、张敏恶意违约导致，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘学萍向一审法院起诉请求：1.确认2016年3月13日孙晓勇、张敏与刘学萍签订的《安置房买卖合同》有效；2.孙晓勇、张敏协助刘学萍将合肥市休宁路与合作化路交口安粮城市广场14栋1807室房屋登记至刘学萍名下；3.本案的诉讼费、保全费全部由孙晓勇、张敏承担。一审法院认定事实：2016年3月13日，甲方(出卖人)孙晓勇、张敏与乙方（买收人）刘学萍签订《安置房买卖合同》一份，约定：甲方将坐落在合肥市休宁路与合作化路交口安粮城市广场14栋1807室，建筑面积约93平方米卖给乙方；购房款为64万元，乙方应当于合同签订之日支付54万元，甲方出具收条，余款10万元待上述房屋产权过户至刘学萍名下之日前支付甲方，甲方向乙方出具收条；房屋交付约定为甲方应在交房之日将拆迁安置房屋相关于该套房的手续和一切有关该出售房屋有关的必要文件及票据交付。乙方向甲方出具收条。甲方于房屋交付使用是将该交易的房产及其钥匙全部交付结乙方；关于产权登记的约定为甲方在上述房屋可办理产权证、土地证及其所有证件，甲方应及时协助乙方办理手续，甲方应配合将相关的收据（包括甲方原交付的拆迁安置房屋相关的所有手续等一切和该出售房屋有关的文件及票据等）交付乙方共同办理。乙方如在本房屋买卖成立后，无论在办理房屋产权证、土地证等手续，或将此房自住、出租、出售等，甲方不得以任何方式阻扰；违约责任约定为甲乙双方不得擅自解除合同，若乙方解除合同，乙方所付的定金及房款全部扣除，不得从甲方索要。若甲方解除合同，甲方将承担乙方所付房款的利息并支付市场房屋差额为违约金及增值款归乙方所有费用等；合同还进行了其他约定。2016年3月13日，孙晓勇出具《收条》一份，内容为：今收到刘学萍购房款54万元，安粮城市广场14幢1807室。2019年4月16日，安徽省安福置业有限公司出具《证明》一份，内容为：杜岗回迁户孙晓勇回迁安置在14#1807室，目前房产证正在办理中。特此证明。一审法院另查明：案涉房屋现由刘学萍居住使用。一审法院认为，刘学萍与孙晓勇、张敏自愿签订的安置房买卖合同，将孙晓勇、张敏分得的拆迁安置房（合肥市休宁路与合作化路交口安粮城市广场14栋1807室）出售给刘学萍，并未违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效的合同，对双方都具有约束力。刘学萍依约支付了房款，双方约定位于合肥市休宁路与合作化路交口安粮城市广场14栋1807室房地产权证可以办理时，由孙晓勇、张敏协助刘学萍办理房地产权证；现案涉房地产权证已可以办理，但孙晓勇、张敏未能及时协助刘学萍办理房手续，构成违约，刘学萍诉请孙晓勇、张敏继续履行合同，立即按相关规定手续办理，于法有据，应予以支持；但孙晓勇、张敏在协助刘学萍办理案涉房产过户手续当日，刘学萍应支付孙晓勇、张敏剩余房款100000元。张敏在收到一审法院依法送达的法律文书后，未提供证据及答辩状，且无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和庭审质证等相关权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：孙晓勇、张敏于判决生效之日起三十日内按国家规定的相关程序将位于合肥市休宁路与合作化路交口安粮城市广场14栋1807室的房地产权证过户至刘学萍名下，所需办理案涉房产的相关费用由刘学萍承担。案件受理费80元，减半收取40元，由孙晓勇、张敏负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审另查明，截止至本案二审期间，孙晓勇户尚未办理涉案安粮城市广场14栋1807室的房地产权证。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《安置房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，故本院对刘学萍的第一项诉请予以支持。依据安徽省安福置业有限公司出具的《证明》，案涉房屋现虽已符合办理初始产权登记条件，但因其系孙晓勇户拆迁安置房，可能涉及其他拆迁安置人口的相关利益，现刘学萍未能举证证明案涉房屋一定会以孙晓勇、张敏的名义办理初始产权证，即相关利益人对案涉房屋以孙晓勇、张敏名义办理初始产权证不持有异议，或拆迁安置部门确定该房屋将以孙晓勇、张敏名义办理初始产权证，故刘学萍要求孙晓勇、张敏协助其办理涉案房屋的房地产权转移登记及权证申领手续，缺乏依据。更何况，截止本案二审审理期间，涉案房屋尚未进行初始产权登记，刘学萍上述诉请暂不具备履行条件。因此，本院对刘学萍的该项诉请不予支持。一审法院径行判决将涉案房屋过户给刘学萍不当，本院予以纠正。关于孙晓勇、张敏上诉要求刘学萍支付下剩房款及房屋，因其一审中未就此提出反诉，故不属于本案审理范围，本院不予处理。综上所述,孙晓勇、张敏的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初766号民事判决；二、确认孙晓勇、张敏与刘学萍于2016年3月13日签订的《安置房买卖合同》有效；三、驳回刘学萍的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取为40元，由孙晓勇、张敏负担40元，由刘学萍负担40元。二审案件受理费100元，由孙晓勇、张敏负担50元，由刘学萍负担50元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月六日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。