四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川14民终1275号 上诉人（原审原告）：李金蔚，女，生于1987年4月13日，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：王磊，四川诸葛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何志平，男，生于1965年3月17日，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：罗富安，四川贤济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文艳，四川贤济律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曹妍，女，生于1966年11月11日，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：罗富安，四川贤济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文艳，四川贤济律师事务所律师。 原审第三人：卿尚珍，女，生于1972年10月23日，汉族，住四川省眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：杨静，上海劳达律师事务所律师。 原审第三人：卿上吉，男，生于1974年6月25日，汉族，住四川省眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：杨静，上海劳达律师事务所律师。 原审第三人：成都乐居百年房地产经纪有限公司，住所地成都市高新区元华二巷11号1层。 法定代表人：宁粮彬，总经理。 委托诉讼代理人：邹浩，四川航都律师事务所律师。 原审第三人：杨贵明，男，生于1986年2月12日，汉族，住四川省成都市天府新区。 上诉人李金蔚因与被上诉人何志平、曹妍，原审第三人卿尚珍、卿上吉、成都乐居百年房地产经纪有限公司（以下简称乐居百年公司）、杨贵明房屋买卖合同纠纷一案，不服眉山市彭山区人民法院（2019）川1403民初1151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李金蔚上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1、一审法院基于上诉人与第三人杨贵明曾有合作炒房的先例就主观推测上诉人参与出售案涉房屋给宋国庆，过于武断。2、关于微信聊天记录“那当时570我公证给别人我不是也没出场吗？”一审法院仅凭此句就认定杨贵明已经将公证委托之事告知了李金蔚，实属断章取义，事实认定错误。3、上诉人从未参与案涉房屋购房款的分配。上诉人与杨贵明还存在其他债权债务关系。一审法院认定上诉人参与了案涉房屋购房款的分配，属认定事实错误。4、上诉人对杨贵明以个人名义向曹妍支付50万元购房款并不知情，办理委托公证也仅仅是杨贵明与曹妍沟通，从生活常识及逻辑上讲，支付大额房款应该由李金蔚直接向曹妍支付，李金蔚并没有授权给杨贵明代付房款，办理公证委托此种重大事项曹妍应该主动向李金蔚核实真实性并征得李金蔚的书面许可。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。 何志平、曹妍答辩：上诉人与杨贵明存在长期共同炒房的行为，案涉房屋购房款是双方共同出资购买。交易后的款项二人也进行了结算。曹妍夫妇没有二次卖房的客观事实。综上，一审认定事实清楚，证据确凿，说理透彻，适用法律正确，请求维持原判。 卿尚珍、卿上吉共同答辩：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。 乐居百年公司答辩：一审认定事实清楚，证据确凿，说理透彻，适用法律正确，请求维持原判。 杨贵明未答辩。 李金蔚向一审法院提出诉讼请求：1、解除李金蔚与曹妍、何志平于2017年1月15日签订的《成都市存量房屋买卖合同》；2、判令曹妍、何志平向李金蔚返还已支付的购房款405000元及资金占用利息（以405000元为基数，自2017年5月14日起，按银行同期贷款基准利率计算至本息实际支付完毕之日止）；3、判令曹妍、何志平赔偿李金蔚损失679049元。 一审法院经审理认定如下事实： 曹妍、何志平系夫妻。2017年1月15日，李金蔚作为买受人与作为出卖人的曹妍、何志平在乐居百年公司（具体经办人系杨贵明）居间介绍下签订《成都市存量房屋买卖合同》一份，约定曹妍、何志平将坐落于眉山市彭山区恒大金碧天下小区570幢1单元2号的房屋出售给李金蔚，总价875000元，李金蔚于2017年1月15日前向曹妍、何志平支付定金150000元，于曹妍、何志平提交购房合同给乐居百年公司时支付首付款50000元，2017年5月15日前支付205000元，余款470000元由李金蔚向银行贷款支付。另外合同中还约定了李金蔚承担居间费17000元及相关违约责任条款。合同签订当日，李金蔚通过银行转账向乐居百年公司支付了购房款200000元、中介费17000元、快速办证费20260元，乐居百年公司也于当日向曹妍、何志平转账支付了代收的购房款200000元。之后，李金蔚于2017年5月13日再次向曹妍、何志平转账支付了购房款205000元。剩余房款杨贵明陈述系向卿上吉借款500000元予以支付，但李金蔚陈述并不知情，曹妍、何志平认可已实际收到购房款905000元（其中30000元系支付的延迟付款的利息）。 2017年4月24日，李金蔚与案外人符人中签订《成都市存量房屋买卖合同》一份，约定将案涉房屋以130万元的价格出售给符人中，同时还约定了付款方式、房屋产权及具体状况的承诺及违约责任等内容。合同签订当日，符人中向李金蔚支付了30万元，并于当月30日再次支付了30万元，共计60万元。 2017年8月28日，案涉房屋的不动产登记证办理完毕，证号为：不动产20170012948号，权利人为曹妍、何志平。2018年3月22日，在杨贵明的操作下，曹妍、何志平（系委托人）向卿尚珍（系受托人）出具委托书一份，并办理了公证。委托书载明：“位于牧马镇莲花村恒大金碧天下570栋1单元1层2号不动产系委托人共同共有，无其他共有人。委托人因事务繁忙，自愿委托受托人代位办理下列事项：一、代为出售上述不动产，与买方签订上述不动产的买卖合同及相关文件等。二、代为办理上述不动产与网签合同相关的一切手续，代为办理撤销上述不动产网签合同相关的一切手续……”。同月30日，卿尚珍代表曹妍、何志平与案外人宋国庆签订房产买卖合同一份，约定将案涉房屋以208万的价格出售给宋国庆。当日与2018年4月4日，卿尚珍向宋国庆出具收条各一份，代曹妍、何志平分别收到宋国庆支付的购房款各10万元，收条上载明款项已存入杨贵明的银行卡内。同年4月12日，卿尚珍代表曹妍、何志平与卿上吉签订《眉山市彭山区存量房买卖合同》一份，载明案涉房屋出售给卿上吉，并于次日办理了不动产转移登记，新的证号为：不动产20180004666。同月20日，卿上吉向宋国庆出具收条一份，收到宋国庆支付的购房款100万元，收条上也载明款项已存入杨贵明的银行卡内。同年5月8日，卿上吉与案外人宋国庆、王长艳签订《眉山市彭山区存量房买卖合同》一份，交易标的物仍然是案涉房屋，卿上吉再次出具收条一份，收到宋国庆支付的购房款88万元。至此，宋国庆共计向杨贵明支付案涉房屋购房款208万元，杨贵明对此也予以认可。现案涉房屋已过户至宋国庆名下。之后，李金蔚再次通过杨贵明购买案外人颜志祥的门面。 2018年5月2日，符人中以李金蔚违约为由提起诉讼，经眉山市彭山区人民法院一审及本院终审，判决李金蔚退还符人中购房款60万元，并赔偿损失61.6万元。现李金蔚以曹妍、何志平未向其交付案涉房屋为由，起诉至一审法院，提出上述主张。 庭审中，杨贵明陈述其与李金蔚在一起共同炒房，李金蔚也予以认可，且在双方支付宝账单上载明了“570违约”字样，李金蔚承认该570即指案涉房屋。同时，在李金蔚与杨贵明的微信聊天记录中也记载了李金蔚就办理公证事宜的陈述：“那当时570我公证给别人我不是也没出场吗”。另外，李金蔚还自认在购买颜志祥门面时，其应支付的68万元实际支付了40余万元，余款以570房屋（即案涉房屋）的尾款抵扣。 一审法院认为，合同法的目的是鼓励和促进交易，维护合同的稳定和交易安全。本案中，双方于2017年1月15日签订的《成都市存量房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对双方均有约束力。通过法庭查明的事实并结合李金蔚与及第三人的举证、质证情况及法庭辩论意见，对本案当事人所争议的焦点，一审法院依法作如下分析与认定： 曹妍、何志平与李金蔚就案涉房屋的交易行为是否已经完成，即案涉房屋出售给宋国庆原告是否明知并同意。 首先，李金蔚与曹妍、何志平签订的《成都市存量房屋买卖合同》中约定总价款为875000元，在该合同尚未全部履行完毕、李金蔚未取得案涉房屋权属的情况下，又以130万元的价款将案涉房屋转售给案外人符人中，结合杨贵明提交的商品房买卖合同、解约协议，以及李金蔚认可其与杨贵明共同炒房，足以证明李金蔚购买案涉房屋不是以居住为目的，其并无真实的购房意图，而是为了获取更高的利润，先占案涉房屋的购买机会，再另寻买主出售牟利，李金蔚的行为存在恶意炒房之嫌，扰乱了正常的房屋交易市场秩序。其次，根据杨贵明提交的证据，杨贵明与李金蔚在炒房过程中，其操作模式为在房价上涨过程中，采取故意违约、支付一定违约金、转售给新买家的方式，从而获取高额利润，这点李金蔚也承认在其将案涉房屋转售符人中之前，即已违约一次。而最终案涉房屋以208万元的价格出售给宋国庆，也符合李金蔚与杨贵明炒房获利之目的。第三，虽然曹妍、何志平在与李金蔚签订合同后，又向卿尚珍出具委托书并公证，将案涉房屋过户登记至卿上吉名下，但李金蔚在与杨贵明的微信聊天记录中记载了李金蔚就办理公证事宜的陈述：“那当时570我公证给别人我不是也没出场吗”，足以证明杨贵明已将公证委托之事告知了李金蔚，李金蔚也未予以反对。而且李金蔚还自认在购买颜志祥门面时，其应支付的68万元实际支付了40余万元，余款以570房屋（即案涉房屋）的尾款抵扣，这也证明李金蔚已分得宋国庆所支付的案涉房屋购房款208万元中的部分款项。 综上，李金蔚在购买案涉房屋前即与杨贵明共同炒房，事中明知委托公证及转售宋国庆之事实，事后也分得了部分售房款，证明李金蔚参与案涉房屋的炒房并同意转售给宋国庆，故李金蔚与曹妍、何志平所签订的《成都市存量房屋买卖合同》已实际履行完毕，曹妍、何志平合同履行过程中并无违约行为，其未收取与该合同约定金额不相符的其他款项，不存在一房二卖之情形，李金蔚以曹妍、何志平违约为由，要求解除合同、退还已支付的购房款并赔偿损失，其主张与事实不符，一审法院依法不予支持。故根据在案证据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款的规定，判决：驳回原告李金蔚的诉讼请求。案件受理费7278元、财产保全费5000元，共计12278元，由李金蔚负担。 二审过程中，李金蔚向本院提交证据《承诺书》，内容：兹有恒大金碧天下别墅570-2一套，位于四川省眉山市彭山区，原房东曹妍在中介杨贵明介绍下卖给李金蔚，当时开发商未下产权，故只签定了合同未履行过户手续，约定下产权后马上过户给李金蔚，期间李金蔚又将房屋以合同形式转卖给了符人中。但开发商向曹妍发放产权后，曹妍向李金蔚要求多加十万才愿意过户，未果，后在中介杨贵明参与下，将房屋过户给了他人（具体不详）。造成李金蔚无法履行合同，将房屋卖给符人中，因而被起诉。现杨贵明承诺将负责李金蔚被符人中起诉一案全部赔偿款约一百二十五万余元，以及未及时履行判决所产生的滞纳金及全部款项，以此为据。此判决与李金蔚无关。身份证号码：李金蔚510402198704131422杨贵明510122198602126410时间：2019年3月29日签字：杨贵明。拟证明：1、证明曹妍在案涉房屋中要求李金蔚加10万才过户；2、案涉房屋的另行出售与李金蔚无关；3、李金蔚与符人中的案子，代理人都是杨贵明聘请的，包括沟通和支付费用，李金蔚不知情。曹妍、何志平质证：不属于新证据，“在杨贵明的参与下”没有明确是与谁，即便是真实的也只是杨贵明与李金蔚内部合伙关系。卿尚珍、卿上吉质证：落款时间为2019年3月29日，本案起诉日期为2019年6月，不是新证据；因二审中杨贵明没有到庭，故是否系杨贵明签字无法核实。乐居百年公司质证：三性均有异议。杨贵明已经参加一审诉讼，应当以其一审的陈述为准。本院认证意见：此份证据不属于二审中新产生的证据，且杨贵明系本案当事人之一，其陈述应以在庭审中的陈述内容为准，对该承诺书不予以采信。 二审中，李金蔚当庭陈述其与杨贵明从2017年1月份开始合伙炒房，其中包括本案案涉房屋。 本案二审查明的基本事实与一审法院查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：案涉房屋转让给卿上吉是否系李金蔚和杨贵明共同炒房所为？ 对此本院认为，首先，李金蔚在本案一、二审庭审中均承认其系与杨贵明合作炒房，其中包括案涉房屋，杨贵明在一审庭审中对此也有同样的陈述；其次，何志平、曹妍收取的购房款系由李金蔚支付40.5万元，另外的购房款由与其合作炒房的杨贵明向卿上吉借款50万元用于支付，即购房款系由二合伙炒房人共同支付；第三，案涉房屋最终出售给案外人宋国庆后，李金蔚通过抵扣的方式分得了部分款项；第四，房屋再次转让给宋国庆系在杨贵明操作下所为，购房款208万元均由杨贵明收取，曹妍、何志平并未从中获利。因此，何志平、曹妍与李金蔚签订房屋买卖合同后，经杨贵明协调向卿尚珍出具委托书并公证，将案涉房屋过户登记至卿上吉名下，后由卿上吉过户至最终购买人宋国庆名下，应视为杨贵明与李金蔚合作炒房的行为，何志平、曹妍不存在一房二卖的情形。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14556元，由李金蔚负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓华 审判员  梁 丹 审判员  罗 洁 二〇一九年十二月五日 书记员  郭 超