吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5120号上诉人（原审被告）：长春市海林顺招待所，住所地长春市南关区西四马路通顺胡同10号。法定代表人：袁秀丽，经理。委托诉讼代理人：常嫣荣，该单位会计。委托诉讼代理人：于德庆，吉林盛冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春市林业和园林局（原长春市林业局），住所地长春市南关区人民大街10111号。法定代表人：刘宏，局长。委托诉讼代理人：牟晓亭，吉林钟言宇德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芮辰，吉林钟言宇德律师事务所律师。上诉人长春市海林顺招待所（以下简称海林顺招待所）因与被上诉人长春市林业和园林局（以下简称林园局）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初2756号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林园局原审诉称：2012年5月5日，原告授权长春市林业局改制企业遗留问题办公室（合同“甲方”）与被告海林顺招待所（合同“乙方”）签订了《租赁合同》，合同约定原告将位于南关区四马路通顺胡同10号的7层楼房出租给被告使用，用途为开设宾馆和餐饮；房屋建筑面积为2400平方米；租赁期限5年，自2012年5月5日起至2017年5月5日止：每年租金20万元，支付方式为每年的11月30日前一次性支付现金4万元，另l6万元用于楼房设施维修。被告承担租赁期内管理费、水费、电费、气费、电话费、清洁费、有线电视等费用。合同违约条款约定如下：第三条第二款约定：乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按年租金的0.5%支付滞纳金。甲方有权收回此出租房，乙方须按实际租赁日交纳租金并负担违约责任。第七条第二款约定：a.……拖欠房租15天以上的，乙方应向甲方支付相当于一个月租金作为违约金，若违约金不足弥补甲方损失的乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止协议。c．租赁期满乙方必须立即腾房，如乙方到期不腾房，每逾期一天，乙方应按月租金的1%向甲方支付违约金。合同签订后，原告便将房屋交付给被告使用，但自合同签订之日起被告一直违反合同约定，从未向原告支付过房屋租金，也未对房屋进行过维修。经原告多次催要房屋租赁费，被告至今仍未履行支付义务。2017年5月5日合同到期后，原告又多次催告被告滕让房屋，交纳房屋租赁费用，但其拒不履行义务。2017年7月11日，原告向被告发出《交还房屋通知书》，要求其于2017年7月21日前交还房屋。但时至今日，被告仍拒不将房屋交还给原告，且拒不支付房屋租金及逾期占有使用的费用。被告非法占用房屋期间，导致原告无法对房屋进行维护，无法对房屋消防设施进行检修，在此期间产生的一切安全隐患、责任均应由被告承担。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求：1.判决被告立即返还位于南关区四马路通顺胡同10号的房屋，并停止经营；2.判令被告支付从2012年5月5日起至2017年5月5日止拖欠原告的房屋租金100万元：3.判令被告支付逾期支付租金的滞纳金30万元；4.判令被告支付逾期支付租金的违约金16667元；5.判令被告按合同约定的租金向原告支付从2017年5月6日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费，暂计算至2018年8月31日，使用费用为264444元；6.判令被告支付逾期腾房产生的违约金，暂计算至2018年8月31日为80500元；7.本案诉讼费、保全费由被告承担。。海林顺招待所原审辩称：一、本案被告是原告下属四户单位之一，在2002年改制中产生的问题，四个单位分别是长春市苗圃、长春市林业干部培训班、长春市绿化美化工程公司、长春市林业局劳动服务公司招待所（即本案被告），全由事业单位改制为企业，又由改制企业变为由国有控股的民营企业（注册时，国有控股又不许挂名）。原告起诉的书面证据，就是以出租方长春市林业局改制企业遗留问题办公室（以下简称甲方）与承租方海林顺招待所（以下简称乙方）之间于2012年5月5日签订的“租赁合同”为由，而起诉了被告。首先甲方的身份为市政府专题会议纪要（2012年2月24日第21次）关于研究解决林业改制企业遗留问题中确定市林业局要专门成立4户改制企业遗留问题办公室。该机构为林业局内设机构，由一名副局级领导牵头，具体负责4户改制企业遗留问题的处理，相关部门支持配合。由此，甲方于同年的5月5日同乙方签订了所谓的“租赁合同”。但该合同的甲方应为长春市林业局，遗留问题办公室不具有法人资格，它仅有处理遗留问题的权力，没有代表长春市林业局行使法人的权力。遗留问题办公室对下岗、改制职工的安置、工资、医疗保险、采暖费用、新企业职工的股份、职工的开支、保险、社保、医保等有处理权，但对外无权签订任何合同，租赁合同显然违背了市领导及专题会议精神，不但没处理好遗留问题，反而又引发了诸多新的问题。二、通顺胡同10号楼，于2001年1月10日由原告将该房屋给长春市林业局劳动服务公司无偿使用，2006年改制，长春市林业局劳动服务公司注销并改名为海林顺招待所，在原址继续经营，同时确认海林顺招待所对通顺胡同10号的地址产权有权支配。三、原告在（2005）145号文件“关于国有企业改革的意见”中（六）企业改制形式。（1）股东构成，改制后的新企业为有限责任公司。林业局控股，经理持两股，职工全员入股，每人一股。林业局作为国有资产的出资人，依法享有出资者所有权，即资产受益、重大决策和选择经营管理者等权力，并以出资额为限，对企业承担有限责任。在长春市林业局招待所有限责任公司章程（四）股东的姓名或名称中：1、长春市林业局；2、袁秀丽；3、毕建华、于浩瀚、常嫣蓉。显然原告是股东之一，出资方式是原告以10号楼的2400平方米作为出资。但文件中规定原告是控股的大股东，所有四家单位改制后控股的大股东均是原告，四户的领导任命权均是原告，原告对四户单位改制前后始终是处在管理地位，综上，原告起诉依据的租赁合同上面既没有原告的法人公章，也没有被告全部股东的签字认可（没经股东大会通过，另外股东也不知情），所以，该份租赁合同是份无效合同，而本案属于企业改制内部遗留问题纠纷，不属人民法院受理案件的范围，应当裁定驳回告诉。四、原告以租赁合同起诉被告的行为是控股的大股东向小股东算账要钱的霸道行径，劳动合同关系转制时，原告没有给转制职工补偿费，而是直接强行将补偿款作为企业股金投入原告新成立的控股企业里，本案原告要将投入改制企业（即被告）里作为控股的资产10号楼收回并退出股份，那么在改制中得到的安置的职工将失去工作，失去收入，造成吃饭难，上学难，这是人民政府不愿看到的。如果要算账，被告可以将2012年至2017年，乃至前后的所有账目发布如下：l、所谓房租金20万之中的16万元是楼房设施维修费用，另外4万元是给遗留问题办公室，实际上该合同根本没有履行，原告从来没有向被告要过钱，但为了说明问题，将有关问题分述如下：①2012年大楼全年设施维修费用是176555.32元；②2013年大楼全年设施维修费用是233795.25元；③2014年大楼全年设施维修费用是207811.93元；④2015年大楼全年设施维修费用是175222.95元。2、被告为原告退休职工发放的各笔费用为425360.00元。3、原告占用被告房间应付费用199900元，合计支出总明细：①2006年-2013年给原告改制遗留人员开支、社医保用款425360元；②2006年-2011年维修这栋楼各种支出l145380元；③2006年-2018年原告占用房屋199900元；④2012年-2018年维护维修这栋楼各种支出1330403元；⑤2013年停业改造防火楼梯、室内改造等总支出441198元；⑥2013年全楼电线更换总支出92340元，总合计3634581元。4、原告退股，那么原告应给被告股金款。5、10号楼2005年估价611万元，现估价约1500万元，股金升值，原告应按被告持股49%给被告股金。五、本案原告与被告是上、下级领导关系（原告仍是控股的大股东，在行政上对被告仍有领导权），原告是企业改制的领导机关，而且是国家政府行政领导机关，状告下属由自己控股的改制企业，并向改制企业职工要钱，企业职工的安置怎么办，这种不平等的主体之间的诉讼的实质是企业内部改制遗漏的问题，长春市人民政府“专题会议纪要”已经研究解决林业改制企业遗留问题了，企业改制出现的内部纠纷，属于行政管理的范畴，带有社会管理性质，不是单一的劳动者与单位之间租赁合同争议。因此，此类争议不属民事审判的范围，对于此案，我们相信人民法院能客观、公正地处理，使被告单位的下岗职工能得到公正合理的对待和安排，使他们后半生的生活能有切实可靠的保障。人民法院对此类遗留问题不应作为案件受理。人民法院应裁定驳回告诉。原审法院审理查明：2012年5月5日，长春市林业局改制企业遗留问题办公室（出租方、甲方）与海林顺招待所（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于南关区西四马路通顺胡同10号的7层楼房租给乙方使用，用途为开设宾馆和餐饮，房屋建筑面积为2400平方米；租赁期限自2012年5月5日至2017年5月5日止，共计5年；租金每年200000元，支付时间为每年的11月30日前一次性向甲方支付现金40000元，另160000元甲方用于楼房设施维修（含采暖费90000元、房屋占地费30000元），由乙方代甲方进行维修施工，不足部分由乙方根据需要进行投入，甲方不再增加投入，逾期30天甲方每年对乙方投入和维修情况进行监督检查；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按年租金的0.5%支付滞纳金，甲方有权收回此出租房，乙方需按实际租赁日交纳租金并承担违约责任；为保证乙方合理并善意的使用该楼房及其配套设施，在签订本合同2日内，乙方应向甲方交付10000元押金，本合同期满乙方如不再续租，在结算所有费用后无息返还。另还约定了双方的权利与义务、合同终止、违约的处理、免责条款、合同的效力及纠纷的解决等事项。另查，海林顺招待所于2006年3月22日成立，企业类型为普通合伙企业，合伙人为于浩瀚、常嫣荣、袁秀丽三人。原长春市林业局已于2019年4月26日更名为长春市林业和园林局，长春市林业和园林局在庭审中认可其授权长春市林业局改制企业遗留问题办公室与海林顺招待所签订的租赁合同。原审法院认为：原长春市林业局授权其改制企业遗留问题办公室与海林顺招待所签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方当事人均应恪守合同约定履行各自义务。原长春市林业局更名为长春市林业和园林局，长春市林业和园林局应享有该合同权利并承担合同义务，并有权向海林顺招待所主张合同权利。海林顺招待所抗辩称本案系企业改制遗留问题，不属于人民法院民事案件受理范围，因该案已经生效法律文书认定属于人民法院民事案件受理范围，故其抗辩理由不成立。现租赁合同履行期限已经届满，长春市林业和园林局主张海林顺招待所返还租赁房屋，有事实及法律依据，应予支持。关于长春市林业和园林局主张海林顺招待所支付房屋租金及逾期支付房屋租金滞纳金、违约金问题。双方签订租赁合同虽约定每年租金200000元，但同时约定海林顺招待所每年11月30日前一次性支付租金40000元，另160000元用于楼房设施维修（含采暖费90000元、房屋占地费30000元），根据该约定可确定海林顺招待所每年应实际支付租金40000元。因海林顺招待所所举证据不足以证实其已按此约定支付了房屋租金，其应当承担支付租金的义务，并承担逾期支付租金所造成的损失。长春市林业和园林局主张的逾期支付租金的滞纳金及违约金过高，应当依法予以调整，以每年实际应支付的租金数额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算利息损失为宜。关于长春市林业和园林局主张的房屋占用费及逾期腾房违约金问题，因海林顺招待所在租赁合同履行期限届满后，继续占用使用租赁房屋，其应当支付房屋占有使用费，长春市林业和园林局主张按租赁合同约定的租金支付房屋占有使用费，有事实及法律依据，本院应以支持。长春市林业和园林局主张的逾期腾房违约金过高，亦应依法调整，可以年应实际支付租金40000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、长春市海林顺招待所于本判决生效后立即将位于长春市南关区西四马路通顺胡同10号的租赁房屋返还给长春市林业和园林局；二、长春市海林顺招待所于本判决生效后立即给付长春市林业和园林局房屋租金人民币200000元；三、长春市海林顺招待所于本判决生效后立即支付给长春市林业和园林局逾期支付租金的损失（以人民币40000元为基数，自2012年12月1日起至2013年11月30日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算；以人民币80000元为基数，自2013年12月1日起至2014年11月30日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算；以人民币120000元为基数，自2014年12月1日起至2015年11月30日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算；以1人民币60000元为基数，自2015年12月1日起至2016年11月30日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算；以人民币200000元为基数，自2016年12月1日起至实际给付之日之，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算）；四、长春市海林顺招待所于本判决生效后立即给付长春市林业和园林局房屋占有使用费（自2017年5月6日至长春市海林顺招待所实际返还租赁房屋之日止，按租赁合同约定年租金人民币200000元，并扣除用于租赁房屋设施维修的人民币160000元后的实际应支付租金数额即实际年租金40000元标准计算）；五、长春市海林顺招待所于本判决生效后立即给付长春市林业和园林局逾期腾房违约金（自2017年5月6日至长春市海林顺招待所实际返还租赁房屋之日止，以实际应支付年租金人民币40000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算）；六、驳回长春市林业和园林局的其他诉请请求。案件受理费9877元，由长春市海林顺招待所负担4025元，由长春市林业和园林局负担5852元（长春市林业和园林局已垫付）。宣判后，海林顺招待所不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.租赁合同无效。合同为长春市林业局改制遗留问题处置办公室与海林顺招待所签订，该办公室不具有法人资格，不能独立行使权利。海林顺招待所是局下属劳动服务公司执行所改制的国有控股企业，虽然注册是民营企业，但仍是局控股，局对海林顺招待所仍是直接领导，故合同双方也不是平等主体之间签订的。2.该合同纠纷不应属于法院受理范围。《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三条规定：“政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中发生的纠纷，当事人向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理。”本案诉争的楼房，就是2006年企业改制时，在关于股东的出资方式和出资额一栏中，描述为“长春市林业局以2400平方米砖混框架结构楼房作为出资”并写明“长春市林业局作为国有资产出资人，依法享有资产收益，重大决策和选择管理者等权利，并对国有资产的保值增值进行监管”。租赁合同发生的纠纷，恰是政府主管部门对在“改制企业中的国有资产进行行政性调整，划转过程中发生的纠纷”，不属于人民法院受理范围。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判裁定驳回被上诉人的起诉，案件受理费由被上诉人负担。林园局二审答辩称：原审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：案涉《租赁合同》系平等的双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《租赁合同》虽然由长春市林业局改制企业遗留问题办公室与海林顺招待所签订，但该办公室系林园局下属机构，依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担”的规定，该办公室从事的民事法律行为，其后果应由林园局承担，且林园局明确表示授权长春市林业局改制企业遗留问题办公室与海林顺招待所签订租赁合同，海林顺招待所在签订合同时亦知晓案涉房屋的产权人为林园局，故《租赁合同》的双方当事人为林园局与海林顺招待所，海林顺招待所以长春市林业局改制企业遗留问题办公室不具有法人资格，不能独立行使权利为由主张《租赁合同》无效，无法律依据，本院不予支持。关于海林顺招待所上诉主张本案不属法院受理范围，因本院作出的（2019）吉01民终1056号民事裁定已对本案是否属于人民法院受理范围作出了审理和评判，基于一事不再理的原则，本案对该主张不予审理。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人长春市海林顺招待所负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇一九年十二月五日书记员  张焕平