贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终9013号上诉人（原审被告）：贵州巧寓网络科技有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路贵阳国际会议展览中心D区D3栋（D）11层10号。法定代表人：朱荣耀，职务：总经理。委托诉讼代理人：应宇弘，该公司员工。委托诉讼代理人：陈莉娟，贵州黔鹰律师事务所，执业证号：15201201511255766。被上诉人（原审原告）：江荔，女，1983年3月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，常住地贵州省贵阳市观山湖区奥林花园。委托诉讼代理人：郭宇，贵州致正律师事务所，执业证号：15201201711595604。上诉人贵州巧寓网络科技有限公司（以下简称巧寓公司）因与被上诉人江荔房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初4315号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。巧寓公司上诉请求：1、请求撤销原审判决书第一、二、三项，将本案发回重审或改判。2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人对房屋的装修改造取得前房主周光琴的书面认可，且有完善的防火措施，一审法院认为“现阶段涉案房屋损毁风险加大”系认定事实不清。2、一审法院认为承租人致使租赁物受到损失，判决解除合同，与其认定的事实自相矛盾。3、一审判决违反买卖不破租赁原则，判决错误。4、如租赁合同解除，被上诉人应将前房主已实际支付给被上诉人的保证金10000元、押金1800元及违约金160000元支付给上诉人。5、上诉人是有资质的租赁公司，转租行为合法合约，被上诉人不能以此为由要求解除合同，且上诉人愿意支付租金，返还被上诉人的物业费。对此请求二审法院查明本案事实。江荔答辩称，1、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》不能说明上诉人的行为取得了前房主周光琴的认可，相反，上述两份合同职工明确约定了上诉人需在不影响房屋主体的结构下可进行装修改造，且装修必须根据物管及相关装修规定进行装修。2、上诉人在给被上诉人函告中以及一审诉讼过程中均未明示或举证过上诉人在案涉房屋中配备了灭火装备。且被上诉人已经通过律师函函告上诉人要求其恢复原状、排除妨害。3、上诉人一再以“买卖不破租赁”主张不应解除租赁合同，并据此作为原审判决违反法律规定的主张不应得到支持不应得到支持。4、上诉人在承租、装修、使用案涉房屋中明显存在严重的违法、违规行为。资质的合法不能证明行为的合法，上诉人的行为已经损害了被上诉人的利益。江荔向一审法院提出诉讼请求：1、解除原告与被告的租赁合同关系；2、被告将观山湖区中铁逸都国际A20栋1单元102号房屋恢复原状，并归还原告；3、被告按每月1,800元的标准向原告支付从2018年7月至房屋恢复原状并归还原告之日止的租金。4、被告向原告支付原告为其代缴纳的物业费2,186.7元。一审法院认定事实：2016年10月7日，被告巧寓公司与案外人周光琴签署《房屋租赁合同》，被告系承租人，案外人周光琴系出租人。合同约定，案外人周光琴将自有的位于观山湖区石林××号中铁·逸都国际A组团二期A-20栋1单元1层2号房屋出租给被告作为青年公寓使用。合同第三条约定：租赁期共陆年，从2016年10月7日至2023年1月6日将出租房屋交付被告使用，其中前90天为免租装修期。合同第四条约定：涉案房屋2017年1月6日至2020年1月6日月租金1,800元。合同第七条约定：乙方租赁期间，水费、电费、物业以及其他由乙方使用而产生的费用由乙方支付。免租装修期间的物业费由乙方承担。租赁合同期满，乙方须交清以上欠费。合同第八条约定：被告须在不影响房屋主体结构的前提下进行装修改造。合同第九条约定：合同期内被告拥有该房屋使用权，但不能用于非法聚会或其他违法犯罪活动，可将房屋合租或转租他人合法使用，出租方不得影响或干涉被告及其租客对本房屋的正常使用。合同第十一条约定：合同期内，被告履行本合同条款后，出租方不得提前收回房屋，但发生出租方能力范围外的不可抗力事件和被告违约的情况除外。合同第十五条约定：2020年1月7号到2023年1月6日号的租金标准每月2,000元整。2017年3月6日，双方又签署《补充协议》，协议第一条约定：合同期结束后，如双方不再续约，被告应当将涉案房屋恢复原状（具体恢复如下）：a、将新加的隔墙拆除；b、将原本没有孔的墙体恢复；c、将新增抬高的地面恢复；d、恢复作业完时，清楚房屋内的施工垃圾；e、墙体上的瓷粉等装饰不用拆除。同时还约定：被告装修期间，施工必须依据物管及相关装修规定进行装修，如因装修违规产生的责任由乙方承担。2018年7月，原告江荔从案外人周光琴处购买获得涉案房屋，并办理的不动产登记，不动产权证号为黔（2018）观山湖区不动产权第0023940号，同时原告要求被告自当月起，之后的房租向其支付。购买涉案房屋时，原告知晓房屋出租的情况，但并未实地验看，2019年1月5日，原告在被告的陪同下实地验看了涉案房屋。2019年1月23日，原告委托贵州致正律师事务所向被告发出《律师函》，《律师函》称被告方将涉案房屋用于群租，严重违约，且被告擅自变动房屋建筑主体和承重结构，加大了房屋的使用风险，且欠付租金、物管费等多项费用，严重违约，要求被告尽快与原告协商。2019年2月13日，被告回函称己方并无违约行为，原告遂诉至人民法院引起本案。另，涉案房屋现被隔为多个单间出租，每个单间均有一独立电表。从2018年7月起至起诉时，原告江荔皆未收到被告支付的租金。涉案房屋从2018年1月至2019年5月共计欠付物业费2,186.7元，原告已经缴清。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《房屋租赁合同》及其《补充协议》为案外人周光琴与被告双方自主订立，系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁”，原告在取得涉案房屋的所有权后，按照《房屋租赁合同》及其《补充协议》的约定双方成立了新的房屋租赁合同法律关系，同时，作为房屋所有权人的原告，有权依照法律规定和合同约定向被告主张自己的权利。在原告实地验看过涉案房屋后，认为被告对涉案房屋的改造存在擅自变更房屋的承重和主体结构、不正当使用涉案房屋的行为，使房屋受损并处于高度危险的状态，属于严重违约，要求被告进行协商，系作为房屋所有权人行使自己的权利，不构成违约。被告辩称，原告在购买房屋前就知晓并接受被告对房屋的装修改造，被告的装修和改造并未得到物业的反对，故认为自己的装修和改造行为不属于“擅自变动”，是合法合规的。一审法院认为，被告将涉案房屋隔为多个单间出租，每个单间均有一独立电表的改造行为，必然变更涉案房屋原有电力线路布局，在一般住宅并未新加电力负荷装置的情况下加大了用电负荷，有可能导致电力线路短路，加大了涉案房屋发生火灾的可能性，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”在现阶段涉案房屋损毁风险加大的情况下，原告主张解除合同符合法律规定，不属于违约，被告关于己方装修和改造行为不属于“擅自变动”，合法合规的意见一审法院不予采信，原告关于解除合同的诉请一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告应当按照补充协议第一条的约定将涉案房屋恢复原状并交付原告，同时，自2018年7月起被告并未向原告支付租金，被告应当按每月1,800元的标准向原告支付租金至房屋交付之日止，故原告关于房屋恢复原状、支付租金的诉请一审法院予以支持。关于物业费的诉请，合同约定租赁期间涉案房屋物业费由承租人也就是被告负担，原告已向物管公司缴纳2018年1月至2019年5月的物业费2,186.7元，被告应当向其返还，该诉请一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十九条、第二百二十九条之规定，判决：一、解除原告江荔与被告贵州巧寓网络科技有限公司之间订立的《房屋租赁合同》及其《补充协议》；二、被告贵州巧寓网络科技有限公司于本判决生效后三十日内将观山湖区石林××号中铁·逸都国际A组团二期A-20栋1单元1层2号房屋恢复原状，交还原告江荔；三、被告贵州巧寓网络科技有限公司于本判决生效后三日内向原告江荔支付租金，租金从2018年7月起按每月1,800元的标准支付至本判决第二项履行完毕之日止。四、被告贵州巧寓网络科技有限公司于本判决生效后三日内向原告江荔支付返还物业费2,186.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费348元（原告预交），由被告贵州巧寓网络科技有限公司负担。二审中，上诉人提交与次承租人签订的六份合同，拟证明被上诉人作为新的出租人应当依据买卖不破租赁原则对上诉人与原房东签订的房屋租赁合同和补充协议继续履行交付房屋使用的义务。案涉房屋租赁期内已将房屋租给此承租人张丽红等人，租赁期均为一年，租期截止日分别为2020年7月24日、2020年7月30日、2020年8月3日、2020年8月20日、2020年8月22日、2020年10月10日，上诉人的行为不构成违约，一审法院在未查清涉案房屋实际租赁情况就判决解除合同，势必导致上诉人承担新的违约责任，致上诉人的合法权益收到严重损害。本院组织当事人了质证。被上诉人对该份证据的真实性、合法性、关联性均不认可。经质证，因次承租人并非本案租赁合同关系当事人，上诉人提交的合同与本案无关联性。经审理查明，上诉人在一审审理中提交了其被上诉人的微信通信记录，被上诉人质证认可该通信记录的真实性。该微信通信记录载明，2018年5月14日，上诉人已向被上诉人作出了将以后的租金支付给被上诉人的意思表示，被上诉人同日已收到该意思表示。2018年7月1日，被上诉人通知上诉人从7月开始不要再将房租支付给原房主，并告知过两天联系上诉人。其余事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，涉案房屋原出租人与上诉人签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方合同当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方合同当事人均具有法律约束力。在涉案租赁合同履行期限尚未届满前，原出租人将涉案房屋出卖给被上诉人，且涉案租赁房屋已经登记变动所有权至被上诉人名下，故本案之情形符合《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，上诉人在2018年5月14日向被上诉人作出了将以后的租金支付给被上诉人的意思表示且被上诉人接受了该意思表示的事实符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”之规定，应认定上诉人与被上诉人均同意按照原《房屋租赁合同》及补充协议履行。现被上诉人主张解除合同，其理由是：一、上诉人擅自变更房屋的承重和主体结构，且在被上诉人要求恢复时予以拒绝；二、上诉人违反合同约定，不正当使用租赁房屋，致使房屋受损并处于高度危险状态；三、上诉人未支付租金且承担物业费用。首先，因上诉人对涉案租赁房屋的改建行为发生在房屋所有权变动之前，且被上诉人并无证据证实原出租人对上诉人的改建行为提出了异议，虽然《房屋租赁合同》中约定了上诉人须在不影响房屋主体结构的前提下进行装修改造，但上诉人与原出租人签订的《补充协议》明确约定了上诉人对房屋改建的范围，且应认定得到了原出租人的认可。故，被上诉人只有在举证证实上诉人的改建行为超出了《补充协议》的约定及原出租人认可的范围，才能认定系上诉人擅自变动，现被上诉人未能有效举证，应承担举证不能的不利后果。其次，即使《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”规定的解除权属于法定任意解除权性质，但该法定任意解除权行使的前提仍然需满足两个条件的成就，即是否擅自变动及变动的是否是房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在本案中不能认定存在上诉人擅自变动的情形，故上诉人不能证明其依据该条规定行使法定任意解除权的条件已成就，上诉人主张由此解除合同无事实依据。再次，涉案房屋是否受损并处于高度危险状态，涉及被上诉人能否行使《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”规定的法定任意解除权的问题，而涉案房屋是否受损并处于高度危险状态，并不能仅凭一方当事人的主观认识得出结论，应当以具有相应资质的鉴定机构的鉴定结论为认定依据，被上诉人未举证涉案房屋经鉴定确实受损处于高度危险状态，其主张由此解除合同无事实依据。又次，被上诉人自2018年7月起未支付房租且从2018年1月起未付物业费是客观事实，被上诉人能否以此为由解除合同。涉案《房屋租赁合同》虽然约定了拖欠租金20天以上，出租人可以解除合同，但上诉人已举证证实其已作出了向被上诉人履行合同义务的意思表示，且要求被上诉人提供收款账号，上诉人该意思表示已为被上诉人接受，而被上诉人并未举证证实其向上诉人提供了收款账号，且其自述于2019年1月才首次进入租赁房屋查看，被上诉人也未举证证实双方未就房屋合同关系的履行进行了面谈磋商，故不能认定上诉人未支付租金系其作出了不履行合同义务的意思表示，也即是现有证据不能证明上诉人因未支付部分租金而违约，被上诉人不能以此理由主张解除合同。而对于物业费，涉案《房屋租赁合同》仅约定在租赁期限届满时，上诉人需交清物业费用，并未约定在上诉人未支付该费用时，出租人可行使解除权。且就租赁合同关系而言，出租人的合同权利主要是收取租金，物业费的欠付并不能导致出租人合同目的不能实现，故被上诉人仅就欠付物业费不能主张行使《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。由此，被上诉人主张的解除合同理由均不成立，其解除合同及返还租赁房屋的诉请无事实及法律依据，本院不予支持，一审法院处理不当，本院予以纠正。本案中，被上诉人自述其在对原出租人与上诉人之间租赁合同及补充协议明知的情形下，未实际查看涉案租赁房屋状况即与原出租人订立房屋买卖合同不合常理，如被上诉人所述属实，只能认定系被上诉人放弃行使对买受房屋验收的权利，导致原出租人履行房屋买卖合同存在瑕疵，被上诉人应依据买卖合同关系依法主张权利。本案中，上诉人自2018年7月起未付租金及被上诉人为上诉人垫付了2018年1月子2019年5月期间的欠付物业费均是客观事实，且在双方租赁合同关系未予解除的情形下，上诉人仍应履行以上合同义务，故对于2018年7月至被上诉人2019年6月起诉前期间一共16个月的租金1800元×16月=28800元，及被上诉人垫付的2186.7元物业服务费，上诉人应支付给被上诉人。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初4315号民事判决第四项；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初4315号民事判决第一项、第二项；三、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初4315号民事判决第三项为：贵州巧寓网络科技有限公司于本判决生效后三日内向江荔支付租金28800元；四、驳回江荔的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取348元，由江荔负担140元，贵州巧寓网络科技有限公司负担208元。二审案件受理费收取696元，由贵州巧寓网络科技有限公司负担428元，江荔负担268元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一九年十二月十九日书记员 罗 艳