新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0106民初2897号原告：乌鲁木齐市北郊记忆创意投资有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区校园路111号。法定代表人：张俊峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：舒媛，北京德和衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：魏恒星，男，1991年12月28日出生，汉族，无固定职业，住安徽省芜湖市镜湖区。被告：魏文平，男，1968年3月21日出生，汉族，无固定职业，住安徽省芜湖市镜湖区。原告乌鲁木齐市北郊记忆创意投资有限公司（以下简称北郊投资公司）与被告魏恒星、被告魏文平房屋租赁合同纠纷一案，于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月4日、2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告北郊投资公司委托诉讼代理人舒媛、被告魏恒星、被告魏文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北郊投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订的《租赁合同》于2019年9月30日解除，并判令被告返还房屋；2、判令被告向原告支付欠付租金705802.3元（暂计至2019年7月31日，之后租金按平均日租金金额2191.8元计算至合同解除之日为止）;3、判令被告按平均日租金金额1461.2元向原告支付房屋占用费（自合同解除之日起计算至被告实际返还房屋时为止）；4、判令被告向原告支付违约金211740.7元；5、判令被告承担其他费用。本案在审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付欠付租金615802.3元（暂计至2019年7月31日，之后租金按平均日租金金额1972.6元计算至合同解除之日为止）；将第三项诉讼请求变更为：判令被告按平均日租金金额1232.9元向原告支付房屋占用费（自合同解除之日起计算至被告实际返还房屋时为止）；并放弃第五项诉讼请求）。事实与理由：2017年8月26日，原告与被告魏恒星签订《租赁合同》1份，约定原告将坐落于乌鲁木齐市经济技术开发区建筑面积为3000平方米的房屋出租给被告魏恒星，合同签订后,原告依约向其交付了租赁房屋，但魏恒星却未按约支付租金及其他费用。后经原告多次催要，被告魏文平（系被告魏恒星父亲）向原告支付了部分租金及其他费用，并出具《说明》确认其为《租赁合同》的共同承租人，且自愿承担剩余欠付费用。后经原告多次催要租金未果，原告为此诉至法院。被告魏恒星辩称，关于原告的第一项诉讼请求，我不同意解除合同。2018年9月30日，我签《合同解除通知书》时原告承诺我对海鲜码头拥有处理权，我才签订的，而不是同意解除合同。我认可确实欠原告房租，也同意支付合同解除后的房屋占用费，但不同意支付违约金，因为这个房屋装修成本过高，实际经营中我又亏损了很多钱，资不抵债，我无力支付违约金。综上，请求法院依法判决。被告魏文平辩称，同被告魏恒星辩称意见一致。经审理查明：2017年8月26日，原告北郊投资公司（出租方，甲方）与被告魏恒星（承租方，乙方）签订《租赁合同》1份，约定：甲方出租给乙方的标的房屋坐落于乌鲁木齐市经济技术开发区，建筑面积为3000平方米左右，以实际测量为准；该房屋系甲方租赁公司整体院落中的一部分房屋，租赁期限为9年，甲方拥有合法的使用权和转租权...;房屋用途：该房屋用途为乙方开设餐饮店，除甲方书面同意外，乙方在不违反国家相关法律法规和不损害甲方房租利益及其他正当利益情况下，有权对房屋进行分租转让。如合同期限未满乙方确系转租或转让的，必须提前两个月书面通知甲方，同意后方可转租或转让，否则，甲方有权单方面解除合同，并视为乙方构成违约；租赁期限：自2017年9月1日至2026年8月31日止，共计九年；租金：2017年9月1日至2018年3月1日，租金为0元（装修期）；2018年3月1日至2019年2月29日，租金为80万元，在2018年5月30日之前一次性付清；2019年3月1日至2020年2月29日，租金为80万元，在2019年1月1日前一次性付清...;该房屋装修费用均由乙方承担，若乙方同意利用第三方在前期已装修和建设的部分，则双方协商确定乙方应缴纳的费用；在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1、水电费；2、煤气费；3、电话费；4、物业管理费等相关费用...;租赁期满：租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，乙方装修和新增设施固定部分无偿归甲方所有...；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，同时甲方已收取的房租也不退还：...4、拖欠租金超过三个月；5、逾期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用达五万元以上的...;违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金等内容。上述合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋，被告在租赁的3000平方米内分别开设了海鲜码头餐饮店（约2000平方米）和自助火锅城（约1000平方米）。2019年7月2日，被告魏文平向原告出具说明一份，认可其为上述《租赁合同》的共同承租人，并在原告与被告魏恒星签订的《租赁合同》落款承租人处补了签名。后因被告未按约支付租金，原告于2019年3月1日向被告发出《催款函》1份，载明：“按照2017年8月26日魏恒星与我公司签订的房屋租赁合同约定，2019年度尚欠我公司房屋租金120万元，水电费139362元...共计欠款1672469元。我公司现向你们提出：请收到本函件之日起30日内向本公司支付全部欠付租金及欠款...否则我公司将保留向你们主张逾期付款违约金和赔偿金的权利。2019年3月4日，被告在收到该催款函后承诺：今年重新开业前把欠款结清，余款于今年五月份左右结清。后因被告在上述催款函约定的时间未结清欠款，2019年6月19日，原告北郊投资公司（出租方）再次向被告魏恒星、被告魏文平（承租方）发出《催账单》，该《催账单》载明：“2019年3月，出租方向承租方出具《催款函》，要求支付2019年度欠款1672469元，承租方承诺于今年五月份结清。2019年5月5日，承租方向出租方支付500000元，现将该500000元充抵承租方在前期生产经营当中产生的各类费用共计472469元...剩余部分冲抵欠付租金。截止目前，承租方尚欠出租方租金共计1172469元，承租方承诺于2019年6月15日前支付上述欠款。如逾期不付，出租方有权解除租赁合同，并向承租方主张逾期付款违约金和赔偿。”两被告于2019年6月22日收到该催账单。后被告魏恒星、被告魏文平未付上述租金，原告向被告发出《合同解除通知书》，载明：“因你方违反与我公司签订的《租赁合同》约定，严重拖欠租金，我公司已多次口头通知你方解除该《租赁合同》，为避免对于合同解除事实双方产生争议，我公司现补充书面通知如下：一、双方于2017年8月26日签订的《租赁合同》已于2019年9月30日时解除；二、因你方已同意并实际搬离《租赁合同》中的自助火锅城（面积约1000平方米），此部分房屋占用费将计算至2019年9月30日，之后不再计取；你方尚未搬离的海鲜码头店（面积约2000平方米），应当继续按照《租赁合同》的约定向我公司支付租金，直至实际搬离并返还房屋之日。”两被告于2019年10月28日收到该《合同解除通知书》，并在该通知书下方答复收到通知，并分别签字确认。另查，2019年9月30日，两被告已将《租赁合同》中租赁的3000平方米中的自助火锅城（约1000平方米）经原告同意转租给案外人刘全忠，原告于2019年10月1日就自助火锅城（约1000平方米）与案外人刘全忠重新签订了《租赁合同》。原、被告在庭审中均认可两被告已于2019年9月30日实际搬离了《租赁合同》中3000平方米中的自助火锅城（约1000平方米）。本案在审理过程中，原告北郊投资公司与被告魏恒星、魏文平于2019年12月10日自愿达成《协议书》1份，约定原、被告双方均认可截止2019年7月31日，两被告尚欠原告租金为615802.3元。庭审中，双方均认可2019年8月1日至2019年9月30日的日租金按1972.6元计算，因自助火锅城（约1000平方米）部分已经实际解除，故2019年10月1日以后的日租金及合同解除后的占用房屋期间的日租金均按照1232.9元计算。上述事实由原、被告陈述，原告提供的《租赁合同》《催款函》《催账单》、说明、《合同解除通知书》、《协议书》，被告提供的转让协议（即顶账协议）及本案庭审笔录存卷为证。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《协议书》，原告向被告发出的《催款函》《催款单》及被告魏文平出具的说明系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按约定履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。本案中，原告按约向被告交付了涉案房屋，被告魏恒星、被告魏文平作为《租赁合同》的共同承租人，未按约向原告支付租金，经原告催要，从2018年3月至今拖欠房租未付，根据双方签订的《租赁合同》第13.4条约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百二十七条的规定，原告享有合同约定和法律规定的解除权，故要求解除原、被告双方签订的《租赁合同》中涉及的海鲜码头餐饮店（约2000平方米）的部分符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于双方合同中包含的自助火锅城（面积约1000平方米），因两被告已于2019年9月30日实际搬离该火锅城，原告将该部分另行租赁给了案外人刘全忠，故本案双方签订的《租赁合同》中涉及的自助火锅城（约1000平方米）部分已于2019年10月1日实际解除，对该部分双方亦无争议，本院对此在本案中不作处理。关于合同解除的时间，原告主张为《合同解除通知书》中载明的时间即2019年9月30日。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条约定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告将《合同解除通知书》送达两被告的时间为2019年10月28日，故原告与两被告签订的《租赁合同》已于2019年10月28日解除。综上，双方签订的《租赁合同》涉及的海鲜码头餐饮店（约2000平方米）的部分于2019年10月28日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，被告魏恒星、被告魏文平应于本判决生效后10日内向原告返还该部分房屋。关于租金，分为三段，一是2019年8月1日之前，二是2019年8月1日至2019年9月30日，三是2019年10月1日至原告主张之日。关于第一段，原告与被告庭审中均认可截止2019年7月31日，两被告尚欠原告租金615802.3元，故原告要求两被告支付截至2019年7月31日的租金615802.3元符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于第二、三段，原告要求两被告支付2019年8月1日至合同解除之日止即2019年10月28日的租金，符合法律规定，本院予以支持，但由于自助火锅城（约1000平米）部分双方于2019年10月1日实际解除，故按照双方认可的租金数额分段计算租金，即150411.4【1972.6元×60天（2019年8月1日-2019年9月30日）+1232.9元×26天（2019年10月1日-2019年10月27日）】。综上，截止合同解除之日止，两被告尚欠原告租金合计766213.7元（615802.3元＋150411.4元）。因双方签订的《租赁合同》已于2019年10月28日解除，两被告占用租赁房屋并未返还，故原告要求被告按平均日租金1232.9元支付自合同解除之日即2019年10月28日起至两被告实际返还房屋时为止房屋占用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金211740.7元，被告魏恒星、被告魏文平认为标准过高，请求法院调整，在原告未提供其实际损失的情况下，本院参照中国人民银行同期贷款利率计算原告主张的违约金。根据双方签订的《租赁合同》中关于租金支付的约定，两被告应在2018年5月30日向原告支付2018年3月1日至2019年2月29日的租金80万元，但被告仅支付了427531元，尚欠372469元租金。其次在2019年1月1日两被告应向原告支付2019年3月1日至2020年2月29日的租金，在庭审中双方扣减的9万元事由均发生在此阶段，从2019年3月1日至2019年7月31日双方认可的欠付租金数额为243333.3元（615802.3元-372469元）。故本院计算违约金采取分段计算的方式，即应为48645.41元[372469元×4.75%年息÷12个月×18.5个月×1.3倍（2018年5月30日至2019年12月15日）+243333.3元×4.35%年息÷12个月×11.5个月×1.3倍（2019年1月1日至2019年12月15日）。庭审中，原告放弃其第五项诉讼请求，即：要求两被告支付其他费用，符合法律规定，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条规定，判决如下：一、原告乌鲁木齐市北郊记忆创意投资有限公司与被告魏恒星、被告魏文平于2017年8月26日签订的《租赁合同》于2019年10月28日解除，被告魏恒星、被告魏文平于本判决书生效之日起10日内向原告乌鲁木齐市北郊记忆创意投资有限公司返还房屋；二、被告魏恒星、被告魏文平支付原告乌鲁木齐市北郊记忆创意投资有限公司租金766213.7元；三、被告魏恒星、被告魏文平向原告乌鲁木齐市北郊记忆创意投资有限公司支付房屋占用费（按日租金1232.9元，自2019年10月28日起，至被告魏恒星、被告魏文平实际返还房屋止）；四、被告魏恒星、被告魏文平支付原告乌鲁木齐市北郊记忆创意投资有限公司违约金48645.41元。上述给付款项合计814859.11元，被告于本判决生效之日起10日内付清，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的917543元，给付标的814859.11元，占诉讼标的的88.8%。本案案件受理费12975.43元（原告已预交6487.72元，应补交6487.71元），由原告负担1453.25元，由被告魏恒星、被告魏文平负担11522.18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 芮     雪人民陪审员 艾合买提哈斯木人民陪审员 刘  红  琴二〇一九年十二月二十四日书 记 员 王  昊  楠