广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0881民初1634号 原告:彭辉，男，1981年6月21日出生，壮族，住桂平市。 原告:张宁，女，1981年11月25日出生，汉族，住桂平市。 上述原告共同委托诉讼代理人:马万海，男，广西骏维律师事务所律师。 被告：广西桂平市华庆房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇桂江东路23号，统一社会信用代码：91450881MA5KBT054C。 法定代表人：梁美，该公司执行董事、经理。 委托诉讼代理人：陈伯良，广西桂力（贵港）律师事务所律师。 原告彭辉、张宁与被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司（下称华庆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月5日公开开庭进行了审理。原告彭辉、张宁的共同委托诉讼代理人马万海，被告华庆公司的委托诉讼代理人陈伯良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭辉、张宁向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金82836.5元给原告。事实和理由：原告与被告于2014年8月8日签订了房屋买卖合同，约定：被告将其开发的坐落于桂平市保障性安居工程住房(长安小区)和谐家园第3幢第17层2单元1706号房出卖给原告，被告于2015年12月31日前交付房屋给原告，每逾期一日，被告按房屋总价款的万分之五计算违约金给原告。原告于2016年3月9日交清房款266355.3元给被告。原告实际收房时间为2017年9月17日，被告逾期交房622天。按合同第十条的约定，华庆公司应按日支付已交付房价款万分之五的违约金，被告应向原告支付的违约金为82836.5元（266355.3元×O.0005×622天)。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告华庆公司辩称，1、被告逾期向原告交付保障性安居房的原因并非由被告造成，被告不应当承担逾期交房的违约责任。涉案商品房属保障性安居住房，与一般商品房有着本质区别。涉案商品房基础配套设施的建设，须经过政府许可后方可施工。2016年7月7日，原桂平市发展和改革局（以下简称发改局）下发浔发改投资[2016]49号《桂平市发展和改革局关于桂平市长安工业园区保障性安居工程配套基础设施建设项目(小区外道路及小区内绿化等部分)初步设计的批复》，同意被告对涉案小区的基础配套设施项目进行施工。被告依据上述批复方可组织有关单位对上述配套设施进行施工，2017年初完成对配套设施的施工，此后报请有关部门对项目房屋进行验收合格，2017年5月向业主发出收房通知书，被告已严格按照合同约定履行义务。因此，迟延交房的责任不在于被告，被告不应当承担逾期交房的违约责任。2、被告已向原告交付房屋，原告己实际获得合同利益，其主张的违约金缺乏法律依据。3、原告未提供证据证实实际损失，应当视为没有造成实际损失，故原告所主张的违约金计算标准过高，请求法院予以调整违约金按中国人民银行同期贷款利率计算。涉案商品房所涉及项目受政府审批配套设施建设的影响，及项目施工过程中所涉及的高考期间、不可抗力原因致使工期延长，对此期限应予抵减，因此原告所主张的逾期天数亦不符合客观事实。4、原告已签署承诺书，承认涉诉房屋由于受政府对项目审批迟延及建设条件等不可抗力因素影响导致房屋迟延交付，迟延交房与被告无关。 本院经审理认定以下法律事实：2012年7月24日，原桂平市住房和城乡规划建设委员会（以下简称住建委）作出浔住建规[2012]42号桂平市长安工业集中区迎宾大道与玉桂大道交汇东南角约300米处相关地块规划设计要点及项目建设条件，确定如下：……二、……配套公共设施承担小区内用地及地块所临的城市道路、路树、水沟、路灯、消防栓、建筑小品、供电、供水、环卫设施等的建设……三、1、由土地竞得者根据有关规定进行规划设计，确保在地块一上建设2012年国家下达的建设限价商品房300套……必须于2012年9月底开工建设，并于2014年6月30日全部竣工，交付使用……。涉案工程土地于2011年1月28日共同完成预征收和补偿，2012年11月7日进行土地挂牌出让，同年11月16日被告与原桂平市国土资源局签订土地出让合同。被告于2012年中标并且开工建设，2014年取得预售许可证。 2014年8月8日，原告与被告签订了一份桂平市限价住房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的坐落于桂平市保障性安居工程第三期限价普通商品住房(长安小区)第3幢第17层2单元1706号房，房屋总价款为266355.3元，被告应于2015年12月31日前交付已取得竣工验收合格单、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积测绘技术报告书的房屋给原告，如逾期超过180日交付房屋，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按原告已支付的房屋价款日万分之五计算支付违约金给原告。合同签订后，原告交清了全部购房款给被告。原告于2017年9月17日接收房屋。 另查明，涉案小区的主体工程和配套工程是分开报批、分开立项、分开施工。2014年12月15日主体完工后，被告向桂平市人民政府（以下简称桂平市政府）有关部门申请解决相关配套工程事宜，2015年12月15日，桂平市政府召开常务会议确定配套工程项目方案。桂平市住房制度改革委员会办公室就涉案小区进出涉及的城市道路及市政道路未征地问题向桂平市政府请示，请求成立征地组对项目用地进行征收。2016年7月7日，发改局作出浔发改投资[2016]49号关于桂平市长安工业园区保障性安居工程配套基础设施建设项目(小区外道路及小区内绿化等部分)初步设计的批复，同意被告对涉案小区的工程配套基础设施进行施工，项目涉及资金来源为中央预算内投资及地方投资。2017年5月16日，涉案小区商品住房通过了竣工验收。 2012年-2015年，贵港市人民政府均与桂平市政府签订住房保障工作目标责任书，对保障性安居房每年需要开工建设及竣工情况均有目标任务。 再查明，原告于2017年9月17日向被告出具承诺书，内容为：认可被告已按合同约定履行义务，确认购买的桂平市保障性安居工程（长安小区）限价商品住房/经济适用住房迟延交付原因与被告无关。 本院认为，关于逾期交房时间如何认定的问题。被告应当自2016年11月6日起至实际交房之日止，承担逾期交房的违约责任，理由如下： 第一，本案的买卖标的是特殊的商品房，即限价商品住房，属于政策性保障安居住房，该类房屋从立项到完工交付使用过程中各流程的进度与有关行政部门的行政行为息息相关。限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的特殊商品住房。涉案商品房从项目立项、招投标、施工建设、配套资金筹集，被告均需要按照法定流程进行参与或呈报审批，待相关部门审批及资金划拨后方可进行相应的施工建设。本案中，被告于2014年12月15日完成主体工程后，已经向桂平市政府有关部门申请解决相关配套工程事宜，但直到2016年7月7日才获得发改局的批准，同意被告对涉案小区的工程配套基础设施进行施工。 第二，原告和被告签订合同的时间是2014年8月8日，此时涉案小区配套基础设施建设项目尚未得到批准，涉案小区配套基础设施的竣工时间亦无法确定，双方在客观上均无法预见商品房交付使用的具体时间，而涉案合同是由政府部门提供的格式合同，合同的交房日期亦是根据政府相关部门的要求进行填写，交房日期并非合同双方达成的合意，因此，该条款不具备合同的成立要件，本院认定该交房日期条款不成立。 第三，在涉案合同关于交房日期条款不成立的情形下，涉案合同当事人没有就交房的时间达成新的协议，应当视为合同当事人对交房的日期没有约定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，本案的合同交房日期可以按照交易习惯确定。限价商品住房的建设施工，必须以有关部门的审批为前提，换言之，该类商品房的交房日期，应当确定在有关部门批准建设基础配套设施之后。就本案而言，被告向原告交房的时间，应当确定在2016年7月7日以后。 第四，因为被告获得批准后，完成基础配套设施的建设施工确实需要一定的合理期限，根据《合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，结合涉案小区建设的实际情况及施工建设所需的必要时间，酌情给予被告120日的合理建设期间为宜，即从2016年7月7日之次日起算120天至2016年11月5日。被告在2016年11月6日未能履行交付涉案商品房的义务，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任，违约金计算的起止期限应当是自2016年11月6日起至被告实际交房之日止。 关于被告应当向原告支付多少逾期交房违约金及应否支付的问题。根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少违约金”的规定，若违约金过分高于实际损失，法院可以根据当事人的申请，并结合实际情况予以适当调减。本案中，原、被告均未能提供充足证据证实因被告逾期交房造成原告的实际损失，原告的实际损失具体范围及具体数额等不能确定。考虑到涉案合同履行情况，双方当事人过错程度以及预期利益等因素，原告主张按照已付房款的日万分之五标准计算逾期交房违约金，确实偏高，本院酌定调整为以已付购房款的日万分之二标准计算违约金。 原告彭辉、张宁虽然认可被告已按合同约定履行义务，确认原告购买的桂平市保障性安居工程（长安小区）限价商品住房迟延交付原因与被告无关。但原告的认可与本院查明的事实不符，且原告没有明确放弃要求被告支付逾期交房的违约责任，被告也不能提供其他证据加以佐证，仅凭承诺书不能证明原告放弃追究被告承担逾期交房违约责任，故原告请求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。综上，被告应向原告支付2016年11月6日至2017年9月17日的逾期交房违约金16780.38元（266355.3元×2÷10000×315天）。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十一条、第六十二条第四项、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司支付逾期交房违约金16780.38元给原告彭辉、张宁； 二、驳回原告彭辉、张宁的其他诉讼请求。 本案受理费935元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告彭辉、张宁共同负担746元，由被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司负担189元。 上述债务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕（款项汇至户名：桂平市人民法院，账号：80×××66，开户银行：广西北部湾银行桂平支行）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费1870元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 刘佰能 二〇一九年十二月十八日 代书记员 刘耀尹