河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初30790号原告（案外人）：贺红军，男，1975年8月20日出生，汉族，住河南省商水县。委托诉讼代理人：刘拥华、梁森森，河南团结律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告（申请执行人）：河南辰中律师事务所，住所地郑州市郑东新区博学路277号正商学府广场A座16楼。法定代表人：申青山，主任。委托诉讼代理人：吴莹、吴伟，系该所律师。委托权限：特别授权。第三人（被执行人）：河南省海燕置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务内环路10号14层1406号。法定代表人：谷同阁。原告贺红军与被告河南辰中律师事务所（以下简称辰中律所）、第三人河南省海燕置业有限公司（以下简称海燕置业）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贺红军的委托诉讼代理人刘拥华、被告辰中律所的委托诉讼代理人吴莹、吴伟到庭参加诉讼，第三人海燕置业经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告贺红军向本院提出诉讼请求：1、依法判令停止执行周口市××大厦××房产，并解除对该房产的查封；2、判决确认原告与河南省海燕置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认涉案房产归原告所有；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年3月24日，原告贺红军与第三人河南省海燕置业有限公司签订房屋认购协议，约定原告认购河南省海燕置业有限公司开发的房屋一套（周口市××大厦××房），认购书签订当日原告向河南省海燕置业有限公司支付了购房定金。后原告与河南省海燕置业有限公司于2013年3月18日签订了商品房买卖合同，并于当日按照合同约定付清了所有购房款。2014年原告对该案房屋进行了装修后居住使用至今，因河南省海燕置业有限公司的原因，未办理产权登记。2019年5月23日，贵院依据被告的申请作出（2019）豫0191执恢791号民事裁定书，查封了上述房屋。原告依法提出书面执行异议，请求解除对上述房产的查封措施，被（2019）豫0191执异675号执行裁定书予以驳回。原告与河南省海燕置业有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，支付了全部购房款后从2014年居住使用至今，在贵院对该房查封之前已经合法占有了上述不动产，足以排除强制执行。为维护合法权益，原告现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定提起诉讼，望贵院查清事实，判如所请。被告河南辰中律师事务所辩称，一、被告申请贵院对第三人河南省海燕置业公司的执行合法有据，应予以维护。二、原告对执行标的周口国贸A2416房屋不享有任何权利，应依法驳回原告提出的执行异议。1、经周口不动产登记中心查询，涉案房产登记在第三人名下，物权所有人为第三人；2、原告不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条的规定；3、根据《物权法》相关规定，原告未采取预告登记的措施对自己的权利进行保护，应对其将面临的合同权利的行使甚至物权的合法实现的风险承担不利后果。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人海燕置业未到庭，未答辩、未举证。经审理查明：河南辰中律师事务所申请执行河南省海燕置业有限公司合同纠纷一案，执行依据为已经发生法律效力的（2018）豫0191民初1174号民事判决书。2019年5月23日，本院以（2019）豫0191执恢791号执行裁定书及协助执行通知书查封了河南省海燕置业有限公司名下的位于周口市××大厦××房产。在执行过程中，贺红军向本院提出执行异议，2019年10月18日，本院作出（2019）豫0191执异675号执行裁定书，驳回了其异议请求。2019年11月5月，贺红军向本院提起执行异议之诉。另查明，2012年3月24日，案外人蒋艳萍与第三人海燕置业签订《周口国贸A栋认购协议书》，约定蒋艳萍认购海燕置业开发的位于周口市交通路大庆路口的周口国贸A栋24层16户房产，建筑面积37.11平方米，定价3,733元/平方米。双方签订协议之日，蒋艳萍已向海燕置业交付购房给定金3万元，自签订协议之日起七日内，蒋艳萍必须与海燕置业签订《商品房买卖合同》，并付清应付房款和相关费用。若一次性付清总房款，享受房屋定价25%的优惠，实际售价为2,790元/平方米，实际销售总价103,549元。2012年3月21日，海燕置业出具收款凭据，显示蒋艳萍向海燕置业交纳会员费1万元；2012年3月24日，海燕置业再次出具收款凭据，显示蒋艳萍交纳定金3万元。2014年10月16日，原告与蒋艳萍签订《房屋买卖协议》，约定蒋艳萍将周口国贸2415、2416号房屋出售给原告，房屋交易价格为8万元（两房认购定金）。同日，蒋艳萍出具《收到条》，显示收到原告的上述转让金8万元。后原告与海燕置业就涉案房产签订《商品房买卖合同》，房产单价为2,790元/平方米，总金额为103,549元。原告于合同签订之日前一次性付清总房款，海燕置业应在2013年12月31日前将房产交付使用。合同生效之日起30日内由海燕置业向房产管理部门申请登记备案。海燕置业出具收款凭据，显示原告交纳房款63,549元。原告称《商品房买卖合同》真实的签订时间及交纳房款的时间均为2014年10月16日，合同及收据上显示的日期2013年3月18日系倒签。2019年11月26日，周口国贸物业出具《证明》，显示周口国贸A2415-2422共8间房从2015年3月起一直由原告使用中。《证明》落款处有河南嘉禧物业服务有限公司加盖公章。经查询，至2019年12月3日9时22分，涉案房产仍登记在海燕置业名下，暂未查询到商品房合同备案信息。以上事实有《周口国贸A栋认购协议书》、收款凭据、《房屋买卖协议》、《收到条》、《商品房买卖合同》、《证明》、房产查询信息及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综合本院，本院分析如下：关于原告是否在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。经庭审查明，原告与海燕置业签订《商品房买卖合同》的真实时间为2014年10月16日，涉案房屋被本院查封时间是2019年5月23日，可以认定在人民法院查封之前双方已签订了合法有效的书面买卖合同。关于原告是否在本院查封之前已合法占有该不动产。原告提交的朋友圈截图及装修保证金收据、垃圾清运费收据均无法证明与本案存在直接关联性，仅有周口国贸物业出具的《证明》，并无其他证据相佐证，不足以证明其在查封前合法占有了涉案房产。关于价款的支付。原告向蒋艳萍支付的8万元转让金及向海燕置业交纳的购房款63,549元，均是仅提交了蒋艳萍及海燕置业出具的收据凭证，并无其他支付凭证，原告称该两笔款项均是现金支付，不符合交易习惯。关于原告是否非因自身原因未办理过户登记。原告与海燕置业签订的《商品房买卖合同》约定，在合同签订之日30日内海燕置业应向房产管理部门申请登记备案。但涉案房产至今未办理备案登记，原告称因涉案房产手续不全无法办理，但双方合同签订至今已近七年，原告并未提交证据证明其向海燕置业主张过相应违约赔偿责任，也不能明确是缺少何种手续，不符合正常房屋交易常理，无法认定涉案房产未办理过户登记非因其自身原因。综上，原告的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二、三、四项的规定，其对涉案房屋享有的民事权益不能排除强制执行。鉴于第三人海燕置业经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告贺红军的诉讼请求。案件受理费2,371元，由原告贺红军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李 华人民陪审员  徐天福人民陪审员  李 萍二〇一九年十二月二十九日书 记 员  刘莹莹