新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初4574号原告：乔影，女，1977年6月3日出生，住乌鲁木齐市米东区。委托诉讼代理人：朱海红，米东区真心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：朱晓梅，米东区真心法律服务所法律工作者。被告：穆平，男，1974年3月18日出生，住乌鲁木齐市米东区。被告：马雪莲，女，1976年6月4日出生，住乌鲁木齐市米东区。原告乔影与被告穆平、马雪莲买卖合同纠纷一案，本院2019年7月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人朱海红和被告穆平到庭参加了诉讼，被告马雪莲经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认原、被告于2017年4月18日签订的《宅基地院落转让合同》无效；2、要求二被告返还购买宅基地款39万元，支付建房款30万元；3、要求二被告承担本案诉讼费用、邮寄费。事实与理由：我与二被告均系米东区村民。因我没有宅基地，于2017年4月18日与二被告经协商购买二被告位于本村八队的空宅基地一处，转让价39万元，被告并给我提供了一份东工村村民委员会出具的证明一份，证明其转让给我的是宅基地。合同约定二被告保证我可以在购买的宅基地上建房，二被告并负责水、电安装，如果建设不成，二被告按原款退还。二被告也是本村村民，我相信他们，所以也没有去村上问，将转让款一次性向二被告付清，2017年8月开始投资建房，房屋于2018年10月竣工。2019年3月6日，米东区国土资源分局给我下达了接受调查通知书，告知我该空宅基地是耕地。2019年5月9日，我的房屋被强行拆除，造成经济损失，合同目的无法实现，多次找二被告协商无果，故现起诉。被告穆平辩称：该宅基地也是我七、八年前从本村其他村民处购买的，我已经协助原告将宅基地的手续交给了原告，原告又去村上核实，村上出了证明是我的地方，之后村上又写了一份证明，证明房子现在是原告的，村上和镇上都盖了章。我给原告保证的是手续办下来后1年内能将房子盖起来，但拆除房屋是1年零2个月，保证期已过，合同上写了我协助她盖房，但没有手续我没办法保证，因此我保证的前提是办理手续之后，我没有给她说让她盖就行了，我不是执法部门，说了不算。房屋被拆除的原因就是因为没有建房许可证，原告主张建房许可证是我方的义务是错误的，谁建房谁办理，办理许可证是原告的事，其没有办理许可证就建房的责任不能转嫁给我方。所有损失我方均不承担。被告马雪莲未向本院提交答辩意见。经审理查明：二被告系夫妻关系。2017年4月11日，米东区村民委员会向被告穆平出具《证明》一份“兹有东工村村民穆平在我村有宅基地1000平方（西至路东至渠南至买买提北至买土曼。特此证明”，证明上加盖有村委会印章并有签字。2017年4月18日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订《空宅基地院落转让合同》，约定：甲方将位于工村委会后面的宅基地转让给乙方，院落东面至，南面至买买提，西面至村路，北面至买土曼（有村上证明等于手续）；宅基地面积1000平方米；宅基地价格39万元整；八、乙方在建房时如遇政府和个人任何行为干涉，甲方应积极协调配合乙方，完成建房及办理相关手续，不得收取任何费用；备注：甲方保证乙方能在原址上建设房屋，在2018年6月之前，甲方负责水电安装，费用由乙方承担，如果建设不成，甲方按原款退回乙方。当日，被告穆平收到原告乔影支付的“买宅基地款”39万元。2017年6月6日，米东区村民委员会向被告穆平出具《证明》一份“兹有东工村村民穆平在自己院内建住房，东至渠西至路南买买提北至买土曼，请领导给予批建为盼”。2018年7月27日，乌鲁木齐市米东区城市管理行政执法部门向穆平送达了米东执改通字（2018）第5783号《责令改正通知书》，认定其在东工村五队未办理《建设工程规划许可证》擅自建设的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，责令停止施工，自行拆除。2019年3月6日，乌鲁木齐市米东区国土资源执法监察大队向原告乔影作出米国土资执通（2019〉）73号《接受调查通知书》，告知乔影在米东区占地建房的行为涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第2条，通知其携带相关材料前往该监察大队接受调查。后涉案地上房屋被依法强制拆除。另，本案诉讼期间，根据原告申请，本院委托乌鲁木齐市自然资源局对涉案土地的性质进行明确。该局出具了《米东区土地利用总体规划图》和《土地利用现状图》，显示：涉案土地权属为米东区集体土地；面积0.0990公顷，地类为耕地。认定上述事实的证据有：结婚证复印件，村委会两份证明，《空宅基地院落转让合同》，收条，《责令改正通知书》，《接受调查通知书》，《米东区土地利用总体规划图》，《土地利用现状图》，庭审记录。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四条规定“…前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；…使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”；第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；…”。对于本案所涉土地的性质，土地管理部门已依法向本院明确均为耕地性质，显然合同标的属于法律禁止转让用于非农业建设的土地，该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”。据此规定，二被告应当返还原告支付的购买宅基地款39万元。关于二被告返还转让价款后，原告是否应当同时返还涉案土地的问题，由于物的返还请求权是一种物权请求权，原、被告对本案所涉土地均无合法的使用权，即双方均未依法取得物权，现二被告在其尚未合法取得物权的情况下该土地返还请求权本案中亦无法予以保护。关于原告主张的建房损失，合同第九条备注内容中虽约定“甲方保证乙方能在原址上建设房屋”，但并未约定建房规划许可证也由二被告申请办理，作为同村村民，二被告在合同签订后积极配合原告，向所在村委会申请开具证明并向交付与原告，已尽到出让方注意和协助义务。根据我国城乡规划法律的相关规定，进行建设要取得乡村建设规划许可证，对此原告应当知晓。原告作为本村村民，有条件自行申请房屋建设规划许可，如其建房前实际申请了建房规划许可，在申请过程中或可能知晓该土地的性质，进而不再建房，相应地也会避免造成建房损失，但其明知无乡村建设规划许可而仍直接进行房屋建设，因此，作为建房行为的决定者和控制人，该建房行为所引起的损失是由原告自身的过错行为引起，故对原告所诉的建房损失应当由其自行负担，原告要求二被告承担建房损失30万元，本院不予支持。关于原告诉请的邮寄送达费，由于此项费用在本案中未实际支出，故二被告不予承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第六十三条之规定，判决如下：一、原告乔影与被告穆平、马雪莲于2017年4月18日签订的《空宅基地院落转让合同》无效；二、被告穆平、马雪莲向原告乔影退还转让款39万元，于判决生效后十日内付清；三、驳回原告乔影要求二被告赔偿建房损失30万元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5350元（原告已预交），由原告负担2326元，二被告负担3024元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  徐雪莉二〇一九年十二月二十日书记员  马雪梅书记员  刘亚琼