安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8901号上诉人（原审原告）：吕长奎，男，1971年10月21日出生，汉族，住安徽省颍上县。委托诉讼代理人：丁菊梅，安徽和源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丹丹，安徽和源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽融中置业有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区翡翠路西、芙蓉路北港澳花园紫荆苑8幢503室。法定代表人：李军，董事长。委托诉讼代理人：于长江，安徽胜悦律师事务所律师。上诉人吕长奎因与被上诉人安徽融中置业有限公司（以下简称融中公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕长奎上诉请求：撤销一审判决，改判融中公司继续履行双方签订的购房合同、交付房屋并支付吕长奎违约金298327元（以120万元为基数，按日万分之二的标准，自2016年4月30日暂计至2019年7月10日，此后顺延至实际交付之日止）。事实与理由：1.一审法院对融中公司收到216000元现金的事实不予采信是错误的。吕长奎与融中公司系因房屋买卖合同产生纠纷，吕长奎通过银行转账和现金支付的方式完成了合同义务，融中公司在收款当日出具了《收款说明》，认可其受到现金216000元。吕长奎经商，每天都有大量的现金往来，一审法院认定现金支付不符合交易习惯，属主观臆断。融中公司法定代表人李军作为成年人，具有完全民事行为能力，应对其出具的收条承担法律责任。2.吕长奎与融中公司签订的购房合同并不违反法律法规效力性强制性规定，应为有效。首先，案涉房屋的土地性质为工业出让，而非划拨，土地使用权人为合肥金绿食品有限公司（以下简称金绿公司）。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”。案涉土地并非是划拨，且该土地建房已取得合法的建设用地规划许可证。因此上述司法解释并不适用本案。其次，依据融中公司与金绿公司签订的合同，融中公司有出售涉案房产的权利。正因涉案房产并非面向大众销售的商品房，不适用商品房管理的相关法律规定，其价格应由具有处置权的一方认定，在融中公司需要资金的情况下，其愿意以成本价格出售也是符合常理的。第三，涉案房产可以交付使用，并非具有法律上或事实上不能履行的情节。涉案房屋虽然暂时不能办理产权证，但已建成且具备交付使用的条件。吕长奎有权要求继续履行合同，交付房屋归自己使用。3.一审法院驳回吕长奎要求支付违约金适用法律错误。交付房屋不存在不能履行的情况，故吕长奎根据购房合同第八条约定，按房屋购买金额日万分之二主张违约金符合合同约定。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。融中公司辩称，1.吕长奎起诉融中公司系主体错误。案涉项目品阁公寓（实为职工宿舍楼）的建设方是案外人金绿公司，该公司与融中公司签订一份《金绿公司职工宿舍楼合作投资建设协议》。此协议第5条约定由融中公司负责该宿舍楼的销售。之后，金绿公司也于2014年1月11日向融中公司出具证明，书面委托融中公司全权负责销售案涉房产。因此，即便双方之间签订了购房合同，融中公司接受委托产生的民事责任应当由金绿公司来承担，融中公司不是本案诉讼主体。2.吕长奎与融中公司签订的购房合同无效，双方无法办理房产过户手续。金绿公司与融中公司签订的《金绿公司职工宿舍楼合作投资建设协议》，此协议内容为双方联合在工业用地上建设成套住宅，并对外销售牟利，且截至目前仍没有办理土地用途变更手续。此项目房产对外销售违反了《土地管理法》第四条、国土资源部下达《工业项目建设用地控制指标》第四条、《城市房地产管理法》第十七条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条强制性法律规定，案涉购房合同应属无效合同，此合同中条款内容对吕长奎和融中公司均不发生法律约束力。因此吕长奎现诉求融中公司办理房产过户手续，违反上述法律及司法解释规定，应依法予以驳回。3.吕长奎要求融中公司赔偿违约金36万元，没有法律依据。因双方签订的购房合同违反法律规定无效，该合同中关于违约金条款内容当然也无效。吕长奎要求融中公司按照合同约定支付违约金的诉求，没有法律依据。4.本案名为房产买卖，实为民间借贷担保，且实际发生借款本金为984000元。根据融中公司与金绿公司签订的内容，案涉宿舍楼由金绿公司提供土地、融中公司提供资金联合建设。融中公司因需要建设资金，曾从多个人处借款，其中就包括吕长奎。此笔借款是融中公司法定代表人李军和康伟一起从吕长奎处所借。但融中公司仅收到一个叫吕越的人通过银行转款984000元，不知此笔款与吕长奎的主张有无关联。双方签订购房合同，仅是以房产买卖形式对借款的担保。合同中约定的每平方米购房单价仅为1330元，远远低于2016年同地段房产市场价格。另外，融中公司没有收到吕长奎现金216000元，吕长奎有义务向法庭提供现金取款银行流水来证明。融中公司已归还借款10余万元，用加油卡4万元冲抵部分借款，并以一部“纳智捷”越野车抵账15万元借款（现该车由吕长奎使用），尚欠吕长奎借款本金684000元。吕长奎陈述融中公司已收取其1200000元房款不符合事实。吕长奎向一审法院起诉请求：1.融中公司继续履行合同并于判决生效后立即为吕长奎办理房产过户手续；2.融中公司赔偿吕长奎违约金36万元；3.本案诉讼等相关费用由融中公司承担。一审法院认定事实：2009年7月7日，合肥市人民政府颁发的《中华人民共和国土地使用证》显示坐落于桃源路西、紫云路南的土地使用权人为合肥金绿食品有限责任公司，地类用途为工业。2014年1月13日，该用地获得建设工程规划许可证，被允许合肥金绿食品有限责任公司用于建设宿舍楼。2014年1月11日，合肥金绿食品有限责任公司出具《证明》，内容为：“兹我公司位于合肥桃源路88号，合肥金绿食品有限责任公司宿舍楼项目，由融中公司投资建设，由融中公司全权负责销售事宜，特此证明”。2014年1月13日，合肥金绿食品有限责任公司（甲方）、融中公司（乙方）签订《合肥金绿食品有限责任公司职工宿舍楼合作投资建设协议》，约定甲方提供所建项目土地，该土地使用权为甲方所有，……乙方负责该项目的建设和项目建设的全部资金投入……2016年3月1日，吕长奎（购房人、乙方）、融中公司（出售方、甲方）签订《购房合同》，合同约定乙方以单价1330元每平方购买甲方品阁公寓1号楼1-2单元11层1-16号房屋（900平方米）。吕长奎通过吕越向融中公司汇款984000元。2016年3月1日，融中公司法定代表人李军向吕长奎出具《收款说明》一份，内容为：“收现金216000元，其余转账”。同日，李军出具《收据》一份，内容为：“今收到吕长奎购房款11层1-16室共计120万元”。对于有争议的案件事实，一审法院认定如下：吕长奎主张直接向融中公司及其法定代表人李军支付现金216000元，其数额巨大，与正常交易习惯不符，且吕长奎未提供其他证据进行辅证，对此支付现金行为及数额，一审法院均不予采信。一审法院认为，本案中案涉房产为兴建于工业工地之上的宿舍楼，非可面向大众销售的商品房。《购房合同》对房屋出卖、产权登记的约定直接违反我国对于土地、房屋管理的强制性规定，其记载的出售房产价格也与合肥同期正规房产市场相距甚远。吕长奎在购房时已经获知该房产土地、房屋的性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……故吕长奎诉请要求继续履行合同并进行产权转移登记，一审法院不予支持。因第一项诉请实际无法履行，吕长奎据此诉请逾期履行（交付房屋、办理产权登记）应支付违约金，亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决:驳回吕长奎的诉讼请求。案件受理费18840元，由吕长奎承担。二审中，吕长奎向本院提交阜阳市德宝建材有限公司营业执照及吕越个人银行账户流水，用以证明吕长奎儿子吕越2016年3月2日以此转账984000元给李军之前，吕越的银行账户有大量的现金进出，故向李军支付现金216000元符合交易习惯，此外，阜阳市德宝建材有限公司是吕长奎开设的建材公司，每天都有大量现金往来，216000元就是他人给吕长奎的现金货款，2016年3月1日吕长奎将现金交付李军。融中公司质证对真实性无异议，对证明目的持有异议，吕长奎将120万元分两笔支付，其中一笔216000元现金支付，不符合交易习惯。216000元是120万元借款预扣的利息，984000元才是借款本金。本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认，对双方当事人有争议之事实认定如下：融中公司法定代表人李军于2016年3月1日向吕长奎出具《收款说明》和《收据》各一份，分别载明“今收到吕长奎购房款11层1-16室共计人民币壹佰贰拾万元整（￥1200000.00元）”、“收现金贰拾壹万陆仟元整（￥216000.00元）”。李军出具的两张单据表意清晰，明确120万元购房款由现金和转账两部分构成，融中公司对上述《收款说明》及《收据》的真实性亦予以认可。且吕长奎也实际向李军在《收据》上备注的转款账户中汇入984000元房款。因此，吕长奎向李军支付216000元现金的行为虽与交易习惯不符，但李军在《收款说明》中已确认收到了上述现金，该付款行为应认定为真实。再结合转账，本院确认吕长奎向融中公司法定代表人李军共计支付120万元整。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”吕长奎与融中公司于2016年3月1日订立的《购房合同》虽是双方当事人真实意思表示，但涉案房产系建设于工业用地之上的宿舍楼，性质为企业生产配套的生活用房，而并非可以对外销售的商品房住宅，融中公司亦无房地产开发和销售资质，其向吕长奎出售涉案房屋，违反了《中华人民共和国土地管理法》的上述规定。土地的社会主义公有制作为我国基本经济制度之一，国家通过为土地设定不同的性质和用途来落实土地公有制。《中华人民共和国土地管理法》所确立的土地利用类型管制原则有别于一般的行政管理规定，是强制性和效力性的，不容违反和规避。因此，吕长奎与融中公司签订的《购房合同》违反了法律法规效力性强制性规定，扰乱了房地产开发与交易市场的经济秩序，应为无效。因此，本院对于吕长奎基于合同有效而提出的继续履行合同、交付房屋、办理过户登记手续及支付违约金等各项诉请，均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定以双方合同存在法律上或事实上不能履行的情由，驳回吕长奎的诉请，适用法律虽有不当，但判决结果并无不妥，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，对一审判决结果予以维持。融中公司将工业用地上房屋出售给吕长奎，本身存在过错，吕长奎在购房时明知涉案房产土地的性质，对于合同订立亦存在过错。双方当事人可依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定就合同无效的法律后果另案处理。综上所述,吕长奎的上诉请求不能成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18840元，由吕长奎负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  沈 静审判员  王 莉二〇一九年十二月十日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。