四川省射洪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0922民初2448号 原告：射洪县太和镇富贵华城业主委员会，住所地射洪县太和镇沱牌大道富贵华城。 负责人：黄明双,系该业主委员会主任。 委托诉讼代理人（特别授权）：张翠烈,系四川远阳律师事务所律师。 被告：射洪荣忠物业服务有限公司，住所地射洪县太和镇滨江路下段滨江小区6幢32号，统一社会信用代码91510922MA626TE513。 法定代表人：牛云中，系该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗勇，系遂宁市射洪县万林法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘兴年（系该公司员工），男，汉族，住四川省射洪县。 原告射洪县太和镇富贵华城业主委员会（以下简称“富贵华城业委会”）与被告射洪荣忠物业服务有限公司（以下简称“荣忠物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富贵华城业委会负责人黄明双及委托诉讼代理人张翠烈，被告荣忠物业公司法定代表人牛云中及委托诉讼代理人罗勇、刘兴年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富贵华城业委会向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告立即向原告移交：（1）物业管理设备交接验收资料，(2）建设施工工程图纸、水电气工程图纸等资料的复印件，（3）业主入户的资料复印件和小区物业服务收支帐册的复印件，（4）相关房屋设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料以及物业质量保修文件和物业使用说明文件；2.请求依法判决被告退还已收取超出服务期的物业管理费15万元整（大写：壹拾伍万元）；3.请求依法判决被告立即归还借支的物业保证金5万元；4.请求依法判决被告承担物业服务期间违约责任5万元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月25日，原告与被告签订《富贵华城物业服务（试用合同）》，合同约定由被告为原告提供服务相关事宜。合同约定：本合同受聘试用管理年限为一年，合同期满本合同自然终止。2018年5月6日，被告向原告借支物业保证金5万元，承诺于2018年11月30日归还，但该保证金被告一直未向原告归还。此外，被告自2018年7月14日起，采取所谓“优惠”方式，预收了小区一期、二期共约300余户业主2019年全年的物业服务费，另有几户业主2020、2021年的物业服务费。2019年3月25日，原被告合同到期后，原告已聘请新的物业服务公司为其提供物业服务。此时，被告应退还预收的超出服务期限（2019年3月31日以后）的物业管理费。但该费用经原告多次催讨、街道办事处、社区多次协调，被告均未向原告返还。合同期限内，由于被告在未能如约履行合同义务，原告及其业主向被告提出合理建议和整改意见多达53次，但被告未将问题落到实处。根据合同约定，原告有权扣除履约保证金并要求被告承担违约责任。综上，被告公司在物业服务合同终止后，拒不移交物业相关设施及其必需的相关材料、拒不退还超收物业费等行为严重损害原告及小区全体业主的合法权益，特提起诉讼，诉如所请。 被告荣忠物业公司辩称，原告要求退还的相关资料不是被告不愿意退还，是因为很多业主欠的物管费还没有一个明确的答复，同时被告垫资的设施设备款项没有得到支付，所以被告暂时未移交有关资料；原告诉称被告超出物业服务期多收物业管理费15万元不是事实，因为2018年一期、二期和2019年的1-3月原告的业主还欠被告大量的物业管理费，品迭后原告还需给被告找补所欠物业管理费4,000余元；原告要求归还借支的物业保证金提法错误，保证金是被告在签订合同时交给原告的，合同开始履行，退还保证金天经地义，尽管如此，原告在退还保证金时还扣除了2,000元的利息，实际被告只领取了48,000元，这是被告应当领回的钱，即使因被告文化水平原因将领条写成了借条，借款也应当与原告应退还的保证金相抵；被告没有违约，是原告违约，所以原告主张的5万元违约金是毫无道理的，实际上不是被告的原因，是原告既不出钱，又不出力而要被告无偿的为其服务，导致合同中的一些被告不能独立完成的项目未实现，这实际上是原告违约，因此原告的起诉毫无道理，没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月25日，原告富贵华城业委会（甲方）与被告荣忠物业公司（乙方）签订《富贵华城物业服务试用合同》，约定由乙方为富贵华城小区提供物业服务，合同期限为一年。合同第十七条约定“本合同签订时，乙方向甲方一次性交付现金50,000元，作为履约保证金，在履约期间，如乙方没有违约行为，甲方无息退还乙方。如出现重大违约行为，甲方根据相关规定，逐一扣除，如有剩余、剩余部分无息退还……”；第十八条约定了扣除履约保证金的各种情形，其中第11款约定“不按时疏通沟、渠、管道及不按时清掏化粪池，发生堵塞、外溢等，每次扣除履约保证金1,000-2,000元”；第十九条约定“甲方根据乙方违约所扣除的履约保证金的情况，有权要求乙方在合同期内追加履约保证金……”。合同签订当日，被告荣忠物业公司向原告交纳了履约保证金50,000元，原告将富贵华城小区物业收费登记簿两本交给了被告，被告荣忠物业公司随即入住开展物业管理服务。2018年5月6日，被告以借支的方式将向原告交纳的履约保证金50,000元借出使用，并向原告出具了书面《借条》，载明“今借到富贵华城业主委员会荣忠物业公司保证金50,000元（伍万元正）是实。借款于2018年11月31日前归还”。被告在合同履行期间依照合同约定购置了部分设施设备用于小区物业服务，并向小区业主收取了物业管理费，但尚有部分业主未交纳2018年及2019年1月至3月的物业管理费，同时，被告向部分业主预收了2019年全年的物业管理费。 原告富贵华城业委会于2019年4月4日向被告荣忠物业公司发出《关于射洪荣忠物业服务有限公司终止物业服务的通知》，载明“射洪荣忠物业服务有限公司于2018年4月1日进入富贵华城小区提供物业服务，签订招聘试用期合同一年，2019年3月31日以到期。根据合同双方约定服务承诺，该公司未按照约定规定时间内完成考核目标任务。经过富贵华城小区业主代表会议充分讨论决定，终止该公司对富贵华城小区物业服务，希该公司于2019年4月4日至2019年4月6日内与富贵华城小区业主委员会移交相关物业资料及收取物业费用和投资项目清单……”。同月7日，被告与原告及新招聘物业公司交接了物业办公用品及设施设备，并制作了《富贵华城实物数量交接明细表》，但未移交小区物业收费登记薄。原告富贵华城业委会于2019年10月15日诉至本院，要求判准前述请求，被告荣忠物业公司于同月24日向本院提起反诉，要求原告支付设备设施费204,893元、欠交物业管理费57,459元。诉讼过程中，被告荣忠物业公司于2019年12月5日向本院递交了撤回起诉的书面申请，本院已当庭口头裁定予以准许。 本院认为，本案原告富贵华城业委会与被告荣忠物业公司所签订《富贵华城物业服务试用合同》约定服务期限已届满，双方未重新签订合同，物业服务合同已终止，被告应当向原告交还物业管理相关资料。被告在庭审中自认保存有富贵华城小区物业费登记簿两本及住户物业费分户表，以上资料记载了小区业主信息及预收物业费情况，被告应向原告移交；因原告富贵华城业委会无证据证实其向被告荣忠物业公司移交了国务院《物业管理条例》第二十九条规定的其他资料，故对原告要求被告交还其他物业管理资料的请求，本院不应支持。原告富贵华城业委会既不是物业管理费的交费主体，也不是物业管理费的收费主体，其不享有要求被告退还预收物业管理费的权利，故对原告要求被告退还物业管理费的诉讼请求，本院不应支持。 被告荣忠物业公司依照《富贵华城物业服务试用合同》约定向原告富贵华城业委会交纳了履约保证金50,000元，该合同第十八条中约定了扣除履约保证金的各种情形，第十七条约定扣除保证金的方式为“逐一扣除”。原告以被告于2019年3月15日向小区业主发出的公开信中自述因化粪池原因，处理了业主申报管道疏通50多次为由，要求扣除被告所交纳履约保证金50，000元。首先，在被告履行上述合同过程中，原告并未因被告违反合同约定，而以任何形式作出扣减履约保证金的决定。在合同到期后，原告向被告发出的《关于射洪荣忠物业服务有限公司终止物业服务的通知》也未提及扣减履约保证金的要求，现原告要求一次性扣除履约保证金，不符合“逐一扣除”的合同约定，也无证据证实每次违约行为的具体事实。其次，原告主张扣除被告履约保证金的合同依据为第十八条第11款“不按时疏通沟、渠、管道及不按时清掏化粪池，发生堵塞、外溢等，每次扣除履约保证金1,000-2,000元”的约定，该约定中扣除保证金的原因为“不按时”处理相关问题，被告在公开信中陈述其按业主申报“及时”疏通管道50多次，该公开信的陈述不能作为被告存在扣除履约保证金情形的依据。此外，原、被告均认可清掏化粪池的周期为三至五年一次，被告入住小区前化粪池已多年未清掏，原、被告及前任物业公司关于清掏费用存在争议。故，原告扣减被告履约保证金50,000元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不应支持。现原、被告之间合同已终止，原告应当退还被告所交纳的履约保证金50,000元；因被告在履行合同期间已以借支的方式将该保证金借出，归还借款期限也已届满，被告主张以原告应退还的履约保证金50,000元折抵被告应归还的借款50,000元，该主张符合法律规定，本院予以确认。 综上所述，本院对原告富贵华城业委会要求被告荣忠物业公司移交物业费登记簿及住户物业费分户表的诉讼请求，予以支持；对原告富贵华城业委会的其他诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十九条，《物业管理条例》第三十四条、第三十六条、第三十八条、第四十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、由被告射洪荣忠物业服务有限公司于本判决生效后十日内向原告射洪县太和镇富贵华城业主委员会移交射洪县太和镇富贵华城小区物业收费登记簿两本（一期、二期各一本）及小区住户物业费分户表一份； 二、驳回原告射洪县太和镇富贵华城业主委员会的其他诉讼请求。 本案收本诉案件受理费2,575元，由原告射洪县太和镇富贵华城业主委员会负担；反诉案件受理费2,618元，由被告射洪荣忠物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审判员  徐堂富 二〇一九年十二月九日 书记员  税 倪