江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9762号上诉人（原审原告）：孙斌，男，1972年12月18日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：沈茜，女，1962年11月10日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：吴汉婴，女，1979年9月21日生，汉族，住北京市海淀区。上诉人（原审原告）：陈海，女，1971年5月27日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：刘军，男，1968年10月8日生，汉族，住，现住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：张钟韬，男，1985年12月22日生，汉族，澳大利亚埃迪斯科文大学国际部主任，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：万宏，女，1955年9月21日生，汉族，南京市鼓楼区小市社区卫生服务中心主治医师，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：徐蔚，女，1971年2月8日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：王佳强，男，1970年2月9日生，汉族，住，现住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：康明华，女，1953年4月13日生，汉族，住，现住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：俞露，女，1979年10月21日生，汉族，住，现住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：许静，女，1984年1月16日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：毛赛虎，男，1984年4月15日生，汉族，住，现住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：张应敬，男，1962年3月31日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：彭小平，女，1962年3月25日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：张宪廷，男，1989年8月13日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：陈晓菲，男，1969年5月12日生，汉族，南京市城乡建设委员会调研员，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：徐劲松，男，1969年2月23日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：韩志敏，女，1968年5月25日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：王国军，男，1970年9月20日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：杨罗怡，女，1948年12月26日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：金维佳，女，1993年5月18日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：戴俊，男，1978年5月29日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：王亦如，女，1991年1月2日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：夏华，女，1980年12月24日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人（原审原告）：顾燃，男，1986年4月10日生，汉族，住南京市鼓楼区。以上二十六上诉人共同委托诉讼代理人：申烨，江苏宏林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京顺风房地产开发公司，住所地南京市玄武区新立基大厦7楼C座中央路258号-27、7C，实际经营地南京市鼓楼区芦席营46号南汽商务楼4楼。法定代表人：梅家英，该公司总经理。委托诉讼代理人：段福忠，男，该公司员工，现住南京市栖霞区。上诉人孙斌、沈茜、吴汉婴、陈海、刘军、张钟韬、万宏、徐蔚、王佳强、康明华、俞露、许静、毛赛虎、张应敬、彭小平、张宪廷、陈晓菲、徐劲松、韩志敏、王国军、杨罗怡、金维佳、戴俊、王亦如、夏华、顾燃因与被上诉人南京顺风房地产开发公司（以下简称顺风公司）返还原物纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初2766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙斌、沈茜、吴汉婴、陈海、刘军、张钟韬、万宏、徐蔚、王佳强、康明华、俞露、许静、毛赛虎、张应敬、彭小平、张宪廷、陈晓菲、徐劲松、韩志敏、王国军、杨罗怡、金维佳、戴俊、王亦如、夏华、顾燃上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持我方原审诉请。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不准确。1、一审认定案涉半地下自行车库由被上诉人堆放部分杂物，该事实并不准确，其实被上诉人用于停放车辆、也曾经对外出租出售。2、一审认定顺风公司在占有期间并未出租收益、只是有时停放汽车、901室原业主系顺风公司法定代表人而在2015年底变更登记为夏华，上诉人不持异议。但事实是上诉人仅对901室房屋变更登记时间不持异议，对其他部分不予认可。二、一审适用法律有误。首先被上诉人有无对外获益，双方并未进行确认，实际情况是被上诉人确实对外出租并出售过案涉半地下车库。其次，妨碍上诉人使用该半地下车库即为损失，并不必须要以侵占人收益为赔偿的前提。被上诉人在占有期间改造了涉案的半地下车库及架空层，擅自拆除了原来的防盗门、破坏了外墙和建筑结构，虽然加装了一个卷帘门，但其实对上诉人权利的损害更大，并不足以弥补上诉人的实际损失。上诉人诉请要求“返还原物”，即实际取得房屋时、交付标准确定的半地下车库和架空层，而非经过被上诉人擅自改动、破坏的地下车库，就算上诉人接收钥匙也非被上诉人履行了返还原物的义务，且上诉人接收钥匙其实质是为了双方止损而已。综上，请求法院依法支持上诉人的上诉请求。顺风公司辩称，在一审时，被上诉人已将架空层交给上诉人，上诉人的欲望太高，得寸进尺，取得架空层后，又提起占有使用费的要求，属无理要求。请求法院驳回上诉，维持原判。孙斌等二十六名业主向一审法院提出诉讼请求：1.顺风公司停止占用、使用南京市鼓楼区半地下自行车库及架空层，腾空并搬出该半地下自行车库及架空层；2.顺风公司支付孙斌等二十六名业主自2000年以来对该半地下自行车库及架空层的占有使用费，目前主张5年费用，按照每年6万元的标准，共计30万元。一审诉讼过程中，孙斌等二十六名业主变更诉讼请求为：顺风公司支付孙斌等二十六名业主自2000年以来对该半地下自行车库、架空层的占有使用费，目前主张5年费用，按照每年6万元的标准，共计30万元。一审法院认定事实：孙斌等二十六名原告是南京市鼓楼区一至九层的业主。2018年4月3日，孙斌等二十六名原告另案向一审法院起诉梅家英、朱思平业主共有权纠纷，案号为（2018）苏0106民初3961号。诉讼中，原告撤回对朱思平的诉讼，一审法院依法追加光明公司、顺风公司以及中冶置业南京有限责任公司（以下简称中冶南京公司）为第三人参加诉讼。2018年9月26日一审法院对该案作出（2018）苏0106民初3961号民事判决，其中查明事实部分包括如下内容：1998年10月20日，南京市建设委员会、南京市计划委员会下发《关于同意鼓楼区青云巷12-16号地块“以地补路”项目立项的批复》载明：同意你局（南京市房产局）所属南京市房地产综合开发总公司（以下简称市房地产开发公司，2006年3月3日更名为中冶新奥南京房地产开发有限公司，2006年4月10日更名为中冶南京公司）、光明公司联合开发建设青云巷12-16号地块项目，该项目宅邸面积0.22公顷，拟建住宅建筑面积0.45万平方米，具体规划建筑面积由市规划局核定等等，抄送市规划、土地、房产局。1999年7月30日，中国人民解放军江苏省军区司令部管理处（甲方，以下简称省军区管理处）与顺风公司（乙方）签订《联合建设青云巷14-16号的协议书》约定，市房地产开发公司、光明公司经市建委批准拟开发建设青云巷12-16号范围内房屋，涉及甲方使用的代管的私人房地产两处（青云巷14、16号），经双方协商，乙方全额出资，全权组织实施青云巷14、16号建设开发，甲方负责妥善安置青云巷14、16号内的住户，拆迁安置费用由乙方解决，积极配合乙方完成项目开发工作，并一次性向乙方收取新建房屋300平方米或120万元；乙方向市房产局支付拆除代管房补偿费1181040元，支付该项目各项建设费用，负责该项目的商品房销售及售后服务工作并获得全部销售收入，向甲方支付安置拆迁户总费用不超过60万元，全额出资，全面组织建设，并建造不低于九层的框架结构住宅，安装电梯一部等等。1999年10月25日，南京市房屋产权监理处测绘大队出具青云巷12-16号《预售商品房屋面积核准表》，载明建筑面积7253.77平方米，2号半地下室（即案涉车库）建筑面积151.14平方米、套内面积145.32平方米。2000年5月26日，南京市房产管理局颁发的《商品房销售许可证》载明：青云巷12-16号住宅总面积3368.04平方米，许可销售面积3368.04平方米，销售单位市房地产开发公司、光明公司，有效期自2000年5月26日至2002年5月26日。南京市城市建设档案馆留存的青云巷住宅档案资料显示，半地下自行车库位于住宅南侧，地平面以上，平面图上标注为“自行车库”。2001年7月10日，光明公司（甲方）与顺风公司（乙方）签订《协议书》约定，青云巷16号住宅项目为甲、乙双方共有项目，但立项批文未将乙方列入开发单位，故由甲方负责具体施工，此项目土地面积甲方占64.8%,乙方占35.2%，竣工后的产权面积双方也按上述比例分成；属乙方产权部分，须经乙方认可才能确定其面积、立面及内部设施的设计施工方案；乙方出资额为项目总投资35.2%，以甲方名义销售，青云巷12、14号楼由乙方负责拆迁等等。2001年12月4日，光明公司（甲方）与顺风公司（乙方）签订《补充协议书》约定，已建成的文云巷35-39号住宅楼，甲方产权为文云巷35、37两个单元，计36套住宅及底层车库；乙方产权为一个单元，计18套住宅及底层车库等等。2000年12月光明公司向南京市公安局鼓楼分局湖南路派出所出具一份《报告》，申请将原青云巷12、14、16号地址上建设的九层楼房门牌号××、37、39号，该所予以确认。2000年2月2日，光明公司（卖方、甲方）与南京康特房地产开发总公司（买方、乙方）签订《商品房买卖契约》，约定乙方向甲方购买青云巷12-16号三单元405室等等。南京市房屋产权监理处（甲方、卖方）与俞庆智（乙方、买方）签订南京市公有住房买卖契约，约定乙方以85690元价格向甲方购买青云巷35号405室等等。俞庆智2016年4月去世，康明华系其配偶，俞露系俞庆智、康明华的独生女，康明华、俞露作为实际居住人即原告参加诉讼。2004年1月5日，市房地产开发公司、光明公司（卖方、甲方）与吴汉婴（买房、乙方）签订《商品房买卖契约》约定，甲方已合法取得南京市鼓楼区丁家桥街道青云巷12-16号地块2201.8平方米国有土地使用权，甲方在上述土地上建设的商品房项目名称为住宅楼；乙方以总价格837186元向甲方购买南京市鼓楼区201室（建筑面积135.03平方米，公摊面积16.08平方米，丘权号：050170-I-42），其中附件9补充协议中约定：的汽车车位不属于乙方所购房屋的配套，如乙方需购买，应按双方协商一致的价款与甲方另签购买合同。2011年1月28日，江苏省南京市钟山公证处出具公证书【编号（2011）宁钟证民内字第227号】，载明502室房屋系陈善怀及其配偶达丽君遗产，无遗嘱、遗赠抚养协议、被继承人父母均先于被继承人死亡，作为陈善怀、达丽君独生子，该房屋应由陈晓菲一人继承。陈晓菲作为原告参加诉讼。南京市鼓楼区各不动产登记情况分别是：101室登记的权利人是孙斌，登记时间2013年12月14日；102室登记的权利人是沈茜，登记时间2004年11月26日；201室登记的权利人是吴汉婴，登记时间2004年1月13日；202室登记的权利人是刘军、陈海，登记时间2004年3月24日；301室登记的权利人是万宏、张钟韬，登记时间2004年1月9日；302室登记的权利人是徐蔚、王佳强，登记时间2003年12月24日；401室登记的权利人是俞庆智，登记时间2001年10月22日；402室登记的权利人是许静、毛赛虎，登记时间2017年9月4日；501室登记的权利人是张应敬、彭小平、张宪廷，登记时间2004年1月16日；502室登记的权利人是陈善怀，登记时间2003年12月9日；601室登记的权利人是韩志敏、徐劲松，登记时间2003年12月8日；602室登记的权利人是王国军，登记时间2003年11月1日；701室登记的权利人是杨罗怡，登记时间2015年10月22日；702室登记的权利人是金维佳，登记时间2016年2月4日；801室登记的权利人是戴俊，登记时间2013年8月26日；802室登记的权利人是王亦如，登记时间2013年3月4日；901室原登记的权利人是梅家英（即顺风公司的法定代表人），2015年12月30日变更登记为夏华；902室登记的权利人是顾燃，登记时间2016年2月14日。101室至802室房屋的建筑面积均为135.03平方米，套内建筑面积均为118.95平方米，公摊面积均为16.08平方米；901室、902室建筑面积均为203.1平方米，套内建筑面积均为178.91平方米，公摊面积均为24.19平方米。为进一步查清事实，一审法院就《预售商品房屋面积核准表》与《商品房销售许可证》以及房产证记载面积不一致问题向南京市房地产市场交易管理中心发函，该中心回函称：《预售商品房屋面积核准表》载明的面积是青云巷12-16号一至九层及半地下室的预测建筑面积，共计7253.77平方米；《商品房预售许可证》载明的青云巷12-16号可销售面积，经查阅档案，可售范围为文云巷37号02室（原青云巷12-16号二单元02室）一至八层，01室及02室（原青云巷12-16号三单元）一至九层，可售面积共3368.04平方米。前者为整幢房屋面积，后者为可销售面积。《预售商品房屋面积核准表》按照规划核准图作业设计，（原青云巷16号）18户业主持有的房产证记载面积为测绘单位依据规划核准图及测绘时房屋状况，经实地查勘并测算取得的结果，同时将九层假层高于2.2米层高部位测算面积，造成两者不一致。半地下自行车库未作为共有面积进行分摊。南京市城市建设档案馆保存的案涉小区半地下自行车库平面图上案涉位置标注为“自行车库”。现场勘验查明：半地下自行车库位于住宅北侧楼下，地面与水平面齐平，高度约2.5米，室内面积约150平方米，由顺风公司安装卷帘门并持有钥匙，用于堆放部分杂物。一审庭审中双方均明确，除401室以外，其余权利人与光明公司、市房地产开发公司签订的商品房买卖契约合同范本均相同，合同附件9补充协议第2条载明：双方约定的汽车车位不属于乙方所购房屋的配套，如乙方需购买，应按照双方协商一致的价款与甲方另签订购买合约。到庭各方均认可，南京市城市建设档案馆保存的案涉小区半地下自行车库平面图上案涉位置标注为“自行车库”与商品房买卖契约附件9补充协议第2条约定中的“汽车车位”以及原告诉讼请求的“半地下自行车库及架空层”系同一地理区域。在一审法院对上述案件作出的（2018）苏0106民初3961号民事判决中，一审法院认为该案的争议焦点是诉争车库的权利归属问题。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共同共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案诉争车库的规划用途明确为“自行车库”应认定为业主共有，无论作为开发商的光明公司、市房地产总公司还是作为权益的继受者顺风公司，无论商品房买卖契约中将“自行车库”以“汽车车库”的名义进行权属约定，都不能变更其规划用途，即属于全体业主公共拥有的权利归属本质。故诉争车库应属于该小区公用设施，属全体业主共有。根据法律规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。二十六名原告作为全体业主有权要求实际占用案涉车库的侵权人停止侵害并赔偿损失。但结合一审法院审理查明的事实，顺风公司实际占用案涉车库并持有钥匙，案涉车库内堆放的亦是顺风公司的物品，经一审法院多次释明，二十六名原告仍坚持仅针对梅家英提出诉讼请求，一审法院认为其诉请无事实依据，不予支持。光明公司、中冶南京公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。遂判决驳回孙斌等二十六名原告的诉讼请求。上述判决生效后，顺风公司继续占有、控制涉案半地下自行车库及架空层（即南京市城市建设档案馆保存的案涉小区半地下自行车库平面图上在案涉位置标注的“自行车库”）。顺风公司占有期间添设了卷帘门并配置了钥匙。孙斌等二十六名业主要求顺风公司腾让未果，遂诉至一审法院，要求判如所请。在本案审理过程中，经一审法院释明之后，顺风公司自愿将涉案半地下自行车库及架空层卷帘门钥匙交付孙斌等二十六名原告，孙斌等二十六名原告接受钥匙后已实际占有、使用该半地下自行车库及架空层。关于孙斌等二十六名原告主张的占有使用费损失，顺风公司不同意支付。对于顺风公司陈述的在实际占有、使用期间顺风公司并未出租收益、只是有时停放汽车、901室业主原系顺风公司的法定代表人梅家英、2015年底变更登记为夏华等事实，孙斌等二十六名原告不持异议。孙斌等二十六名原告陈述在顺风公司2016年将涉案半地下自行车库及架空层出卖给朱思平之前，孙斌等二十六名原告没有去深究权属问题，后来因为出卖产生矛盾，部分业主2016年年底至2017年年初去档案馆调档后才明白半地下自行车库及架空层的权属问题，后通过当地的街道和相关部门与顺风公司法定代表人梅家英谈过多次，要求返还及赔偿未果后才起诉；孙斌等二十六名原告主张的使用费标准是参照附近另一户商品房出租面积、价格所计算，周边确实没有和涉案半地下自行车库及架空层一样的房屋出租，但孙斌等二十六名原告坚持要求顺风公司支付使用费。除提供一份租赁信息网络截图之外，孙斌等二十六名原告未提供其他证据证明该使用费问题。以上事实，有孙斌等二十六名原告提供的房屋所有权证、生效裁判文书；顺风公司提供的钥匙以及一审法院开庭笔录等证据证明。一审法院认为：当事人的合法权益受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》的规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。根据孙斌等二十六名原告提供的房屋产权证以及生效裁判文书所查明的事实，一审法院确认本案诉争半地下自行车库及架空层即是规划核准图中明确标明的“自行车库”，属于该小区公用设施，应依法认定为业主共有，顺风公司与其他主体对此所做的归属约定，不能改变该客观事实。本案审理过程中，顺风公司已将有关钥匙交付孙斌等二十六名原告，孙斌等二十六名原告已经接受并已实际占有使用并控制该半地下自行车库及架空层，一审法院对此事实予以确认。关于孙斌等二十六名原告要求顺风公司支付房屋占有使用费的诉讼请求。根据案件查明的事实，顺风公司的法定代表人梅家英原系诉争房屋所在单元901室业主，顺风公司系根据其同意后将车辆停放在该半地下自行车库及架空层，顺风公司事实上未对外出租并获利，而孙斌等二十六名原告对其主张的损失数额并未提供充分的证据证明，结合本案纠纷发生具体经过，顺风公司占有期间安装的卷帘门等设施有一定价值，以及孙斌等二十六名业主在诉讼过程中已经接受顺风公司交付的钥匙并实际使用该半地下自行车库及架空层等事实，一审法院对孙斌等二十六名原告该诉讼请求不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回孙斌、沈茜、吴汉婴、陈海、刘军、张钟韬、万宏、徐蔚、王佳强、康明华、俞露、许静、毛赛虎、张应敬、彭小平、张宪廷、陈晓菲、徐劲松、韩志敏、王国军、杨罗怡、金维佳、戴俊、王亦如、夏华、顾燃的诉讼请求。一审案件受理费5800元，由孙斌等二十六名原告负担2900元，南京顺风房地产开发公司负担2900元（孙斌等二十六名原告已预交，故顺风公司在判决生效之日起五日内一次性给付孙斌等二十六名原告）。二审中，双方当事人未能提交新证据，本院对一审法院查明的事实依法予以确认。本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，顺风公司在一审审理中已将该半地下自行车库及架空层交返给业主并由上诉人实际占有使用，双方关于该半地下自行车库及架空层权利归属纠纷已得到较好的化解。关于上诉人主张占有使用费问题，因当时上诉人与开发商签订《商品房买卖合同契约》中附件9约定该架空层不属于购买房屋的配套设施，导致上诉人与顺风公司双方对该部分权属认识存在偏差，已至顺风公司认为其有权使用该架空层。故一审结合上述情况以及顺风公司占有该架空层只堆放部分杂物并没有对外经营获利，且上诉人亦未提供证据证明其损失的数额，故一审法院未支持上诉人要求顺风公司支付占有使用费30万元，并无不当，本院亦予以支持。综上，孙斌、沈茜、吴汉婴、陈海、刘军、张钟韬、万宏、徐蔚、王佳强、康明华、俞露、许静、毛赛虎、张应敬、彭小平、张宪廷、陈晓菲、徐劲松、韩志敏、王国军、杨罗怡、金维佳、戴俊、王亦如、夏华、顾燃的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人孙斌、沈茜、吴汉婴、陈海、刘军、张钟韬、万宏、徐蔚、王佳强、康明华、俞露、许静、毛赛虎、张应敬、彭小平、张宪廷、陈晓菲、徐劲松、韩志敏、王国军、杨罗怡、金维佳、戴俊、王亦如、夏华、顾燃负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 刘 凡审判员 许云苏二〇一九年十二月二十五日书记员 郭旭东