山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初5200号 原告：日照市东港区日照街道北关社区居民委员会，住所地日照市东港区日照北路，组织机构代码K2122673-3。 法定代表人：卜文文，村主任。 原告：日照市金阳实业总公司，住所地日照市东港区日照北路，统一社会信用代码913711021683683350。 法定代表人：卜照坡，经理。 以上两原告委托代理人：焦瑞云，山东东方太阳律师事务所律师。 以上两原告委托代理代理人：李桂梅，山东东方太阳律师事务所律师。 被告：张守玉，男，1969年5月7日出生，汉族，居民，原住日照市东港区，现羁押于日照市看守所。 被告：何艳，女，1977年8月9日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 以上二被告委托诉讼代理人：胡瑞红，山东海洋律师事务所律师。 以上二被告委托诉讼代理人：王淑慧，山东海洋律师事务所实习律师。 原告日照市东港区日照街道北关社区居民委员会（以下简称北关居委会至判决主文前）、日照市金阳实业总公司（以下简称金阳公司至判决主文前）诉被告张守玉、何艳租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北关居委会、金阳公司的共同委托诉讼代理人李桂梅、被告张守玉、何艳的共同委托诉讼代理人胡瑞红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北关居委会、金阳公司向本院提出诉讼请求：1、解除两原告与被告张守玉及日照市长禹房地产开发有限公司（以下简称长禹公司至判决主文前）签订的四份租赁合同；2、判令被告支付原告租金2558720元并自起诉之日按中国人民银行同期贷款利率计算支付利息，按日利率1%计算支付违约金；3、本案诉讼费、保全费、律师费等由被告承担。案件审理过程中，原告将第二项诉讼请求增加至3188720元，并放弃要求被告支付利息的诉讼请求。事实和理由：两原告共同所有日照市西环路西侧、山东路北侧的房屋及土地，自2002年开始，分块分次出租给被告张守玉及两被告经营的长禹公司，用于经营日照市金阳农贸中心使用：2002年，原告金阳公司与被告张守玉签订租赁合同，被告张守玉租赁了两原告共有的场地、大棚、仓库；2003年8月8日，原告北关居委会与被告签订房屋租赁合同书，租赁了两原告共有的彩板房；2003年11月20日，原告金阳公司与被告张守玉签订果蔬市场扩建增加设施追加租赁费协议书，被告增加租赁了大棚、香蕉库等设施；2005年10月26日，原告北关居委会与长禹公司签订租赁合同一份，约定将前三个租赁合同合并为一个合同，对租赁费、租赁物等内容进行了变更。两原告已按约将租赁物交付被告张守玉及长禹公司，但被告仅向原告支付租金5213800元，剩余款项至今未付。长禹公司向已被注销，两被告系长禹公司的股东。 被告张守玉、何艳辩称，1、被告张守玉虽与原告签订过租赁合同，但以被告张守玉个人名义签订的租赁合同已因长禹公司与原告于2005年10月26日签订的租赁合同而变更主体，被告张守玉已不是租赁合同方；2、长禹公司已于2017年4月按法定程序办理注销登记，两被告作为长禹公司的股东组建了清算组，并按照法定程序进行了公告，两被告不应再承担长禹公司的债务；3、在长禹公司注销后，一直是由日照市东港区金阳农贸市场有限公司（以下简称金阳农贸公司）履行与原告的租赁合同，场地也是由金阳农贸公司使用，租金也是由金阳农贸公司支付，在长禹公司注销后应由金阳农贸公司承担支付租金的义务；4、长禹公司在承租原场地后建设香蕉库和两个大棚，如果合同解除，应该对该设施一并处理；5、原告所诉欠付租金金额及期限不明确，且现金阳农贸公司的账目仍在东港，暂时无法确认欠付租金数额。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据质证，原告为证实其诉讼请求向本院提交如下证据： 1、租赁合同一份，该合同落款日期为2002年6月6日，主要内容为被告张守玉租赁原告金阳公司新建的果品蔬菜批发市场，租赁期限为自2002年6月30日至2012年6月29日，租金共计740000元，付款方式为签订合同时支付100000元、2004年7月1日前支付250000元、2006年7月1日前支付300000元、2009年7月1日前支付90000元，如被告张守玉逾期付款，则每日按1%计算计收滞纳金； 2、房屋租赁合同书一份，该合同落款日期为2003年8月8日，主要内容为被告张守玉租赁日照市东港区日照街道日照北路居民委员会（以下简称日照北路居委会）新建的彩板房25间，租赁期限为2003年9月1日至2004年8月31日，每年租金为42000元； 3、果蔬市场扩建追加设施追加租赁费协议书一份，该合同落款日期为2003年11月20日，主要内容为根据原、被告于2002年6月6日签订的果蔬批发市场租赁合同，由原告投资建设的果蔬市场扩建增加设施部分由被告租赁使用，扩建的设施包括原香蕉库东侧扩建香蕉库330㎡、与市场西侧大棚同等材料的大棚1650㎡、硬化棚内外地面2622㎡，追加租赁费1115800元，租赁期限为自2003年11月30日至2012年6月29日，共计租赁费1115800元，于2004年5月前缴纳原告金阳公司租赁费75800元、以后每年1月1日前缴纳130000元，其他未约定的内容适用双方于2002年6月6日签订的租赁合同； 4、租赁合同一份，该合同签订双方为原告北关居委会与长禹公司，落款日期为2005年10月26日，主要内容为经日照北路居委会与长禹公司协商，将2002年6月6日、2003年8月8日、2003年11月20日签订的租赁合同的期限续签至本合同的期限，并约定2012年7月1日-2017年6月30日比原合同交款额增长20%、2017年7月1日-2022年6月30日合同交款额比2012年7月1日至2017年6月30日合同交款额增长20%、2022年7月1日-2029年6月30日合同交款额比2017年7月1日至2022年6月30日合同交款额增长20%，本合同租赁楼房坐落于山东路北侧、丹阳路东侧、现果蔬市场大院东南角，建筑面积为3800㎡，院内土地面积为3500㎡，租赁期限为2006年6月30日至2029年6月29日，租金共计5680000元，付款方式为每年7月1日前付清当年度租赁费，即2006年7月1日前至2011年7月1日前付清每年度租金200000元；2012年7月1日至2016年7月1日前付清每年度租金230000元；2017年7月1日前至2021年7月1日前付清每年度租金260000元；2022年7月1日至2028年7月1日前付清每年度租金290000元。同时，原三份合同价款并入本合同，即2012年7月1日前至2016年7月1日前上交每年度租金295200元，2017年7月1日前至2021年7月1日前上交每年度租金354240元，2022年7月1日前至2028年7月1日前每年度上交每年度租金425088元，如逾期交付租金，每日加收应上交额的1%作为滞纳金。原签订的三份合同，自2012年6月30日后并入本合同； 5、房产证原件、土地证原件、日照市经济体制改革委员会批复和验资报告，证明金阳公司是原告北关居委会成立的集体企业； 6、收款凭证12份，证明被告已向原告缴纳租金4583800元； 7、长禹公司工商信息一份，证明长禹公司已注销，成立日期为2005年1月31日，于2017年5月24日申请注销登记，其股东为两被告，清算组成员为两被告，并于2017年4月8日在日照日报进行登报公式； 8、日照市东港区地名委员会文件一份，证明日照北路居委会于2005年12月15日变更名称为北关社区； 9、金阳公司出具的情况说明一份，其主要内容为金阳公司认可日照北路居委会与长禹公司于2005年10月26日签订的租赁合同，同意由原告北关居委会向两被告主张租赁费。 被告对原告提交的上述证据的真实性无异议，但主张签订日期为2003年8月8日签订的租赁合同双方已履行完毕，且落款日期为2005年10月26日的租赁合同约定的承租范围包含了前三个合同的范围，长禹公司成立时间为2005年1月，被告张守玉在此之前的行为应为个人行为，主张日照北路居委会与长禹公司约定的违约金明显过高。 被告为证实其抗辩主张向本院提交注销信息一份，原告对被告提交的证据真实性无异议。 原、被告提交的证据与待证事实相关联，来源和形式均符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。 通过原、被告陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告金阳公司与被告张守玉于2002年6月6日签订租赁合同一份，约定被告张守玉租赁原告新建的果品蔬菜批发市场，租赁期限为2002年6月30日至2012年6月20日，租金共计740000元，付款方式为签订合同时支付100000元、2004年7月1日前支付250000元、2006年7月1日前支付300000元、2009年7月1日前支付90000元，如被告张守玉逾期付款，则每日按1%计算计收滞纳金。日照北路居委会与被告张守玉于2003年8月8日签订房屋租赁合同书一份，约定被告张守玉租赁日照市东港区日照街道日照北路居民委员会（以下简称日照北路居委会）新建的彩板房25间，租赁期限为2003年9月1日至2004年8月31日，每年租金为 42000元；原告金阳公司与被告张守玉于2003年11月20日签订追加租赁费协议书一份，约定被告张守玉租赁原告金阳公司扩建的香蕉库、大棚及硬化棚内外地面，租赁期限为2003年11月30日至2012年6月29日，共计租赁费1115800元，于2004年5月前缴纳原告金阳公司租赁费75800元、以后每年1月1日前缴纳130000元，其他未约定的内容适用双方于2002年6月6日签订的租赁合同；日照北路居委会与长禹公司于2005年10月26日签订租赁合同一份，约定将2002年6月6日、2003年8月8日、2003年11月20日签订的租赁合同的期限续签至本合同的期限，并约定2012年7月1日-2017年6月30日比原合同交款额增长20%、2017年7月1日-2022年6月30日合同交款额比2012年7月1日至2017年6月30日合同交款额增长20%、2022年7月1日-2029年6月30日合同交款额比2017年7月1日至2022年6月30日合同交款额增长20%，本合同租赁楼房坐落于山东路北侧、丹阳路东侧、现果蔬市场大院东南角，建筑面积为3800㎡，院内土地面积为3500㎡，租赁期限为2006年6月30日至2029年6月29日，租金共计5680000元，付款方式为每年7月1日前付清当年度租赁费，即2006年7月1日前至2011年7月1日前付清每年度租金200000元；2012年7月1日至2016年7月1日前付清每年度租金230000元；2017年7月1日前至2021年7月1日前付清每年度租金260000元；2022年7月1日至2028年7月1日前付清每年度租金290000元。同时，原三份合同价款并入本合同，即2012年7月1日前至2016年7月1日前上交每年度租金295200元，2017年7月1日前至2021年7月1日前上交每年度租金354240元，2022年7月1日前至2028年7月1日前每年度上交每年度租金425088元，如逾期交付租金，每日加收应上交额的1%作为滞纳金。原签订的三份合同，自2012年6月30日后并入本合同。 另查明，长禹公司于2005年1月31日成立，股东为两被告，该公司已于2017年5月26日注销登记，其清算组成员为两被告；日照北路居委会于2005年12月15日变更名称为北关居委会。 再查明，被告方自2002年1月29日至2016年2月5日共计向原告缴纳租赁费4583800元。 在庭审过程中，原、被告均认可原告自2002年6月6日后向被告按约交付房屋及场地，至今未收回。 本院认为，原告金阳公司与被告张守玉签订的租赁合同、追加租赁费协议书，日照北路居委会与被告张守玉签订的房屋租赁合同书、与长禹公司签订的租赁合同均系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据日照北路居委会与长禹公司签订的租赁合同，原三份合同并入该合同，该约定应视为合同主体的变更，即日照北路居委会取代原告金阳公司成为前三份合同的出租方，其相应的权利义务应由日照北路居委会行使、承担；长禹公司取代被告张守玉成为前三份租赁合同的承租方，其相应的权利义务应由长禹公司行使、承担。原、被告均认可两原告自2002年6月6日后即已按约交付租赁物至今，长禹公司应按合同约定向日照北路居委会支付租金。现长禹公司未按约定向两原告支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……，日照北路居委会与原告金阳公司向被告出租房屋及场地的目的已不能实现，故对原告要求解除与被告张守玉及长禹公司签订的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。对于长禹公司欠付的租金，本院分析确认如下： 1、对于原告金阳公司与被告张守玉于2002年6月6日签订的租赁合同，自2002年6月30日至2012年6月30日，长禹公司共计应向原告支付租金740000元；自2012年7月1日至2017年6月30日，长禹公司应向原告支付租金444000元（74000元/年×5年×1.2）；自2017年7月1日至2019年7月1日，长禹公司应向两原告支付租金213120元（74000元/年×2年×1.2×1.2），其共计应向原告支付租金1397120元。 2、对于日照北路居委会与被告张守玉签订的房屋租赁合同书，自2003年9月1日至2012年6月30日，长禹公司应向日照北路居委会支付租金371000元（42000元/年×8年＋3500元/月×10个月）；自2012年7月1日至2017年7月1日，长禹公司应向日照北路居委会支付租金252000元（42000元/年×5年×1.2）；自2017年7月1日至2019年7月1日，长禹公司应向两原告支付租金120960元（42000元/年×2年×1.2×1.2）；以上长禹公司共计应向日照北关居委会支付租金743960元。 3、对于原告金阳公司与被告张守玉签订的追加租赁费协议书，自2003年11月30日至2012年6月30日，长禹公司共计应向原告金阳公司支付租金1115800元；自2012年7月1日至2017年6月30日，长禹公司应向原告支付租金 780000元（130000元/年×5年×1.2）；自2017年7月1日至2019年7月1日，长禹公司应向两原告支付租金374400元（130000元/年×2年×1.2×1.2），其共计应向原告支付租金2270200元。 4、对于日照北路居委会与长禹公司签订的租赁合同，根据双方约定，自2006年7月1日至2011年7月1日，长禹公司应向日照北关居委会支付自2006年7月1日-2012年6月30日共计6年的租金1200000元；自2012年7月1日至2016年7月1日，长禹公司应支付日照北关居委会自2012年7月1日至2017年6月30日共计5年的租金1150000元；自2017年7月1日至2019年7月1日，长禹公司应支付日照北关居委会自2017年7月1日年-2019年6月30日共计2年的租金520000元，以上共计2870000元。 日照北路居委会变更名称为北关居委会，且原告金阳公司同意由原告北关居委会主张涉案租金，故原告北关居委会有权要求长禹公司支付租金，长禹公司共计应向原告支付租金7281280元，扣除已支付的4583800元，长禹公司应支付原告租赁费2697480元。现长禹公司已注销，两被告未提供证据证明已将长禹公司解散清算事宜以书面方式通知两原告，造成原告北关居委会对长禹公司的债权不能实现，两被告应对原告北关居委会承担赔偿责任，故两被告应向原告北关居委会支付租赁费2697480元。对于原告主张过高部分，本院不予支持。 对于原告北关居委会要求被告支付的违约金，日照北路居委会与长禹公司约定的违约金明显过高，应予以调整，长禹公司逾期支付租金的行为给原告造成的损失为其利息损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第三十九条第二款的规定，本院酌定两被告自2019年7月2日起至2019年8月19日止，以2697480元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算向原告支付违约金；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算向原告支付违约金。 原告北关居委会放弃要求被告支付利息的诉讼请求，系原告对自身民事权利的处置，本院予以准许。原告要求被告支付律师代理费，但未提交证据证实其主张，故对原告要求被告支付律师代理费的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条之规定，判决如下： 一、解除原告日照市金阳实业总公司与被告张守玉于2002年6月6日签订的租赁合同；解除日照市东港区日照街道日照北路居委会与被告张守玉于2003年8月8日签订的房屋租赁合同书；解除原告日照市金阳实业总公司与被告张守玉于2003年11月20日年签订的果蔬市场扩建增加设施追加租赁费协议书；解除日照市东港区日照街道日照北路居委会与日照市长禹房地产开发有限公司于2005年10月26日签订的租赁合同； 二、被告张守玉、何艳于本判决生效之日起十日内支付原告日照市东港区日照街道北关社区居民委员会租赁费 2697480元； 三、被告张守玉、何艳随本金支付原告日照市东港区日照街道北关社区居民委员会违约金（自2019年7月2日起至2019年8月19日止，以2697480元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 四、驳回原告日照市东港区日照街道北关社区居民委员会、日照市金阳实业总公司本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32309元，由原告日照市东港区日照街道北关社区居民委员会、日照市金阳实业总公司负担4977元，由被告张守玉、何艳负担27332元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  李成宜 人民陪审员  刘 虹 人民陪审员  房克高 二〇一九年十二月六日 书 记 员  陈 薇