山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0781民初2588号原告：康保胜，男，汉族，1970年8月28日出生，住山东省青州市。委托诉讼代理人：董军，山东海岱律师事务所律师。被告：郇述栋，男，汉族，1970年12月19日出生，住青州市。被告：王红梅，女，汉族，1973年2月2日出生，住青州市。二被告委托诉讼代理人：于世民，山东舜达律师事务所律师。原告康保胜诉被告郇述栋、王红梅租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康保胜及委托诉讼代理人董军，被告郇述栋、王红梅委托代理人于世民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康保胜向本院提出诉讼请求：1、依法解除康保胜与郇述栋签订的《厂房租赁合同》，郇述栋、王红梅支付所欠康保胜厂房租赁费95000元，并按55000元每年的标准支付自2019年3月1日起至郇述栋、王红梅实际清场之日厂房占用费；2、依法判令郇述栋、王红梅支付违约金16500元；3、诉讼费、保全费由郇述栋、王红梅承担。事实和理由：2017年3月1日，康保胜与郇述栋签订《厂房租赁合同》，约定由被告租赁原告厂房一处，租金为55000元，租期为一年，先交款后使用。同日，郇述栋向康保胜出具欠条一份，郇述栋欠厂房租赁费55000元。租赁期满后，2018年3月1日，双方续期一年并重新签订《厂房租赁合同》，约定租金为55000元，租期为一年，先交款后使用。同日，郇述栋向康保胜出具欠条一份，郇述栋欠康保胜厂房租赁费55000元。现郇述栋、王红梅尚欠康保胜租赁费95000元。为维护康保胜的合法权益，请求法院查清事实，请求依法判决。郇述栋辩称，起诉主体错误，租赁合同的相对方是青州市新迎木业有限公司，郇述栋与康保胜签订合同是职务行为，请求驳回康保胜的起诉。该租赁院内的财产所有权并不归康保胜所有，所有权人是青州市新城实业有限公司和青州市诚信轻体板有限公司。在租赁过程中康保胜违约，于2018年12月份将部分租赁房屋拆除，将属于青州市新迎木业有限公司的锅炉损坏，将青州市新迎木业有限公司木材及工具抛掷到室外，给该公司造成了巨大损失。王红梅辩称：合同不是我跟康保胜签订的，不是合同的相对方，租赁房屋并不是用于家庭生活，而是为青州市新迎木业有限公司使用，因此不应成为本案被告。本院经审理认定事实如下：青州市新迎木业有限公司（以下简称新迎公司）于2004年3月23日注册成立，郇述栋、王红梅系该公司股东。2016年3月1日，郇述栋（乙方）为经营新迎公司所需，与康保胜（甲方）签订“厂房租赁协议书”一份，约定：甲方将自有厂房1200（约计）平方米租赁给给乙方，每年租赁费55000元，该协议已履行完毕。2017年3月1日，康保胜（甲方）与郇述栋（乙方）签订“厂房租赁协议书”一份，约定：甲方将自有厂房1300平方米租赁给给乙方，租赁期限自2017年3月1日起至2018年3月1日止，一年租赁费55000元，每年交一次，先交款后使用，该份协议书乙方处同时标明了新迎木业有限公司，但在协议尾部乙方处并未加盖公司公章。同日，郇述栋向康保胜出具欠条一份，载明：“今欠到2017年3月1日-2018年3月1日租赁费伍万伍仟元正55000元郇述栋2017年3月1日”，欠条中同时注明：2017年7月19日付2000元，2018年2月14日付10000元（上午8：11分）。2018年3月1日，康保胜（甲方）与郇述栋（乙方）又签订“厂房租赁合同书”一份，约定：甲方将自有厂房1200平方米租赁给给乙方，租赁期限一年，自2018年3月1日起至2019年2月30日止；每年租赁费55000元，先交款后使用。乙方要按时交款，每拖一天，按一年租赁费总额的5%向甲方交纳违约金，否则甲方有权终止合同。在协议尾部，康保胜、郇述栋分别在甲方、乙方处签名捺印。同日，郇述栋向康保胜出具欠条一份，载明：“今欠到2018年3月1日-2019年3月1日租赁费伍万伍仟元正郇述栋2018年3月1日”。在案外人青州市普通农村信用社(现青州农商行普通支行)申请执行青州市新城实业有限公司抵押借款合同纠纷一案中，因三次拍卖未能成交，潍坊中院依法作出（2000）潍中法执字第483号民事裁定，对青州市新城实业有限公司自有的位于青州市大郇村驻地两院的房地产、机器设备、附属设施、用电权（配电设施）作价61万元，交付给申请人青州普通信用社抵债。2010年1月13日，青州市农村信用合作联社与案外人郇述岳签订资产处置协议一份，将取得的上述原青州市新城实业有限公司位于大郇村驻地的院落一处，房产（无证）约43间，土地（无证）约4.3亩及附属物一宗，以18万元价款转让给了郇述岳。2011年1月1日，郇述岳（甲方）与康保胜（乙方）签订厂房租赁合同一份，将取得的上述厂房4.3亩租赁给康保胜，并约定租赁期限自2011年1月1日至2020年12月31日，每年租赁费3万元，乙方若因经营需要转租的，未经甲方书面拒绝的，乙方可转租。另查明，1998年11月1日，青州市新城实业有限公司将涉案房屋、院落及水电附属设施等租赁给了郇述平，租赁期限至2013年12月31日，1999年9月1日，青州市新城实业有限公司与青州市诚信轻体板有限公司签订租赁合同变更补充协议，将原承租方郇述平变更为青州市诚信轻体板有限公司。上述事实，有康保胜提交的厂房租赁协议书2份、厂房租赁合同书2份、欠条2份、企业信用信息公示报告1份，郇述栋提交的租赁合同及变更补充协议、记账凭证、明细及银行转款凭证各1份，证人郇述岳提交的民事裁定书、资产处置协议、厂房租赁合同、资产评估报告各1份，以及当事人陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案涉及租赁厂房的转租，转租协议是否有效，除了不得超过原租赁协议期限，尚须经过原出租人的同意。涉案厂房是康保胜从案外人郇述岳处承租而来，郇述岳是厂房的实际产权人，双方在原租赁合同中约定可以转租，且郇述岳出庭对同意转租之事进行了核实确认，涉案租赁协议既在原租赁期限内，亦征得了原出租人的同意，因此为有效合同。康保胜将涉案房屋、土地及相应附属设施交付郇述栋后，已完成了其合同义务，郇述栋则应按照协议的约定及时向康保胜支付租赁费。在合同履行过程中，郇述栋尚欠2017年度部分租赁费及2018年度全部租赁费未付，其行为已构成根本违约，根据《合同法》第94条的规定，康保胜要求解除租赁协议，鉴于双方协议约定的租赁期限已经届满，故双方的租赁关系业已解除。涉租赁协议是以“郇述栋”的名义签订的，但是个人行为还是公司行为则涉及合同的主体及民事责任承担。郇述栋辩称与康保胜签订租赁协议是职务行为，不是合同的相对方，并提交了公司财务帐册及银行转款凭证，康保胜对此不予认可。《民法通则》第43条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。郇述栋是新迎公司的法定代表人，其以个人名义承租的厂房用于了公司的实际经营，而且2017年3月1日的租赁协议中乙方就有“新迎木业有限公司”的注明；同时，其提供的公司应付款财务账页亦载明涉案租赁费的支付及欠额，可见对租赁帐款公司不但认可，而且实际使用厂房，厂房的租赁是新迎公司经营活动的组成部分，郇述栋是代表公司而为，属职务行为范畴，由此产生的法律后果应由公司承担。康保胜主张的合同之债是基于租赁合同产生的，而郇述栋是代表公司签订的合同，真正的合同主体也是债务主体是新迎公司，故郇述栋、王红梅不是本案的适格被告，康保胜的主张不能成立，应依法予以驳回。康保胜可以新迎公司为被告另行起诉。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告康保胜的诉讼请求。案件受理费2530元，减半收取1265元，保全费1078元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费2530元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  刘曰明二〇一九年十二月五日书记员  邱道硕