浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终3615号上诉人（原审被告）：永康世界贸易中心有限公司，住所地：浙江省永康市东城街道中国科技五金城（二期）对面检验检疫大厦二楼，统一社会信用代码：91330784673886512L。法定代表人：陈虎，董事长。委托诉讼代理人：陈志毅，浙江陈志毅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡海鹏，女，1974年10月13日出生，汉族，住浙江省永康市。委托诉讼代理人：陈新敏，浙江同济律师事务所律师。上诉人永康世界贸易中心有限公司（以下简称永康世贸公司）因与被上诉人胡海鹏房屋买卖合同纠纷，不服浙江省永康市人民法院（2018）浙0784民初8823号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。永康世贸公司上诉请求：一、撤销原判第四项赔偿胡海鹏利息损失（自2016年6月1日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至合同解除之日，约156万元已算至上诉之日止），驳回该部分诉讼请求；二、本案诉讼费用由胡海鹏承担。事实和理由：上诉人对一审法院判决解除房屋买卖合同、赔偿房屋涨价损失569580元没有任何意见，但认为要求赔偿未能在交房之日起至本案合同解除之日止期间使用价值，即利息损失没有法律依据。一审法院支持了被上诉人主张的房屋涨价损失569580元，已经弥补了被上诉人的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，没有履行的，终止履行。及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条、二十九条规定，给予涨价部分损失赔偿完全符合法律损失填平原则，一审法院支持被上诉人在填补被上诉人实际经济损失基础上再给予利息损失赔偿显然没有法律依据。胡海鹏辩称：上诉人的上诉请求缺乏事实依据和法律依据。关于本案被上诉人损失的问题，被上诉人的实际损失巨大。被上诉人未拿到房屋是因上诉人的违约导致，上诉人隐瞒真相把案涉房屋抵押给了第三人，对此，上诉人理应承担违约责任，得到法律制裁。对于涉案房屋涨价价值的评估，结论非常保守；房屋涨价价值依附于房屋，而被上诉人投入资金成本存在资金占用损失，房屋涨价了，上诉人将房屋收回重新卖掉还能获得利益，上诉人因违约行为还能有钱可赚，明显有失公平。因此，只有利息损失才是上诉人必须要支付的实际损失。上诉人称损失已填平错误，损失填平原则是指全部损失，而一审判决按照中国人民银行同期贷款率要求上诉人支付利息是一种相对保守的方法。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡海鹏向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的编号A55-130号商品房买卖合同及A55-3401号商品房买卖合同；2、判令永康世贸公司返还已付购房款10920420元及利息（利息从应交房之日即2016年6月1日起按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算至返还之日止）；3、判令永康世贸公司赔偿房屋涨价损失；4、判令永康世贸公司赔偿10920420元；5、本案诉讼费由永康世贸公司承担。一审法院认定：2015年7月29日，胡海鹏向永康世贸公司购买其开发的永康市五洲路55号1302室、3401室房屋两套，并分别签订商品房买卖合同两份。合同约定：1302室的总价款为4311108元、3401室的总价款为6609312元；出卖人均应在2016年5月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金等。2015年8月6日，胡海鹏将上述购房款全部打入永康世贸公司的银行账户。2017年5月19日，永康世贸公司向胡海鹏开具票面金额分别为4311108元和6609312元的浙江增值税普通发票两张。交房期限届满后，涉案房产仍处于在建状态，尚未竣工验收。2019年4月29日，浙江国信房地产土地估价咨询有限公司出具房地产估价报告书一份，估价结果为：永康市五洲路55号1302室的评估价值为456万元、3401室的评估价值为693万元。胡海鹏为此花费评估费19990元。另查明，上述房产所在的永康市总部经济中心A-1、A-2地块在2013年7月19日办理了在建工程抵押登记，抵押权人为华润深国投信托有限公司。根据永康市不动产登记中心在建房产证明显示，上述在建房产的现抵押权人为华融湘江银行股份有限公司张家界分行。一审法院认为，双方签订商品房买卖合同系各方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效。合同成立后，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，胡海鹏已按约支付了全部购房款，但涉案房产至今仍处于在建状态，尚未竣工验收，永康世贸公司未能在约定期限内将符合各项条件的房产交付给胡海鹏，且房产因涉及大额纠纷被法院查封，双方之间签订商品房买卖合同的合同目的已无法实现，故胡海鹏诉请要求解除双方之间签订的商品房买卖合同，理由充分，予以支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，双方签订的合同解除后，永康世贸公司依法应返还胡海鹏已支付的购房款10920420元。同时，涉案商品房买卖合同因永康世贸公司的严重违约行为而解除，致使胡海鹏丧失了依约可取得的房产，而该房产经鉴定，现价值已上涨，涨价金额为569580元，该增值部分系胡海鹏按原合同履行后可以获得的利益，永康世贸公司亦应当予以赔偿。另，因永康世贸公司未按约交付房屋，导致胡海鹏未能在交房之日起至本案合同解除之日止的期间正常使用涉案房屋，而该期间的使用价值亦应属于胡海鹏的直接损失。关于该部分的损失，该院结合案件的具体情形，以公平、合理的原则，酌情确定由永康世贸公司支付胡海鹏相应的利息损失（自约定的交房之日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至本案合同解除之日止）。另，案涉房地产在双方签订最初协议时即已存在在建工程抵押，虽然之后永康世贸公司更换了抵押权人，但仍属于在建工程的整体抵押，而非涉案房产的单独抵押，本案永康世贸公司的违约行为并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项即“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”之规定的情形，故胡海鹏诉请要求永康世贸公司一倍赔偿购房款的主张，不予支持。综上，胡海鹏的诉讼请求中合法有据部分，予以支持。永康世贸公司的抗辩意见，部分成立，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（八）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除胡海鹏与永康世界贸易中心有限公司于2015年7月29日签订的两份商品房买卖合同；二、由永康世界贸易中心有限公司于判决生效之日起十五日内返还胡海鹏购房款10920420元；三、由永康世界贸易中心有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿胡海鹏房屋涨价损失569580元；四、由永康世界贸易中心有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿胡海鹏利息损失（自2016年6月1日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至合同解除之日止）；五、驳回胡海鹏的其他诉讼请求。案件受理费151004元，由胡海鹏负担60666元，由永康世界贸易中心有限公司负担90338元。本案评估费19990元，由永康世界贸易中心有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未向本院提交证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点在于永康世贸公司是否还应赔偿胡海鹏利息损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十六条》规定“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，胡海鹏选择解除合同，故对于违约责任的追究应当适用上述规定，也即对于违约金的支持应结合守约方的实际损失。房屋涨价损失本质上系胡海鹏按原合同履行而可以获得的增值利益，现因永康世贸公司原因导致合同被解除，该部分增值利益应当由永康世贸公司弥补，故一审判决支持该部分损失并无不当。除此之外，案涉房屋仍存在用于出租而可获得的租金收益等其他损失。一审法院根据本案具体案情，酌情确定由永康世贸公司支付胡海鹏自约定交房之日至本案合同解除之日止的相应利息损失并无不当，应予维持。综上，上诉人永康世贸公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18840元，由上诉人永康世界贸易中心有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋文茹审 判 员 黄良飞审 判 员 盛 伟二〇一九年十二月十七日代书记员 陈海威