山东省平度市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0283民初9626号 原告：中国工商银行股份有限公司平度支行，住平度市。 负责人：杜蕊，行长。 委托诉讼代理人：史晓平，男，汉族，住平度市。 被告：刘洋,男，汉族，住平度市。 被告：刘卫卫，女，汉族，住平度市。 被告：青岛鑫海联置业有限公司，住所地平度市。 法定代表人：江志海，总经理。 委托诉讼代理人：孙建芳，山东天正平律师事务所律师。 第三人：温宇波，男，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：温言福，男，汉族，住平度市。（系温宇波父亲） 委托诉讼代理人：刘清涛，山东天正平律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司平度支行（以下简称工商银行平度支行）与被告刘洋、被告刘卫卫、被告青岛鑫海联置业有限公司（以下简称鑫海联公司）、第三人温宇波金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行平度支行的委托诉讼代理人史晓平、被告鑫海联公司的委托诉讼代理人孙建芳、第三人温宇波的委托诉讼代理人温言福、刘清涛到庭参加诉讼。被告刘洋、被告刘卫卫经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 工商银行平度支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告偿还借款本金74536.03元、利息23871.53元（截止2019年7月15日）共计98407.56元以及至实际还款日的利息、罚息利息（复利）等；二、判令原告对被告的抵押房产（平度市人民路277-1号紫云水岸9-2-104，抵押权证号：青房地权他字第201116595号）享有优先受偿权。三、判令被告鑫海联公司对上述款项承担连带保证责任。四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年2月12日，被告同原告签订了《个人借款合同》，约定借款金额8.2万元、期限20年的个人住房贷款，按月还款；被告以其个人所有的房产作为上述借款的抵押担保（平度市人民路277-1号紫云水岸9-2-104，抵押权证号：青房地权他字第201116595号）；若借款人违约，原告有权解除与借款人的借贷关系，贷款立即到期，要求借款人偿还本息及相关费用。合同签订后，原告如约向借款人发放贷款，但借款人未按照合同约定按时偿还本息，原告多次通过电话催促等形式要求被告偿还贷款，但被告迟迟不还，根据原告与被告签订的《个人借款合同》，被告的行为构成违约，根据合同约定被告鑫海联公司应承担连带保证责任，为了原告的合法权益不受侵犯，根据法律规定，诉至贵院，望判如所请。 刘洋、刘卫卫未答辩。 鑫海联公司辩称，一、被告刘洋的房屋是经济适用房，当时买受人是平度市城乡建设局，鑫海联公司是受建设局委托来建设和出售房屋，故不应由鑫海联公司承担责任。二、根据《物权法》175条的规定，原告允许刘洋转让债务，且新的债务人偿还了2年债务，故免除鑫海联公司的全部担保责任。三、根据《物权法》176条规定，本案既有房屋作为抵押物也有担保人担保，应当先就物的担保实现债权，在物的担保不能足额偿还债务的情况下担保人才承担担保责任。鑫海联公司如果要承担担保责任，按照2019年最高人民法院关于民商事会议纪要的规定，也只承担本金的担保责任。 第三人温宇波述称，第三人于2012年1月15日购买了被告刘洋、刘卫卫位于平度市人民路277-1号紫云水岸9-2-104的房屋，双方签订了房屋买卖协议书。第三人购房后房屋贷款一直由第三人负责偿还，第三人也一直居住在该房屋内。因本案的审理结果关系到第三人切身利益，申请作为有独立请求权第三人参加本案诉讼。请求：一、确认第三人与刘洋、刘卫卫于2012年1月15日签订的房屋买卖合同有效；二、判令刘洋、刘卫卫协助第三人办理房屋过户手续；三、第三人请求将因该涉案房屋欠原告的剩余贷款，继续由第三人予以偿还和承接，所有贷款清偿完毕后原告及时协助办理涉案房屋撤销抵押手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的证据：《个人购房借款/担保合同》、个人贷款发放凭证、房屋抵押权证、个人贷款还款明细，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、被告鑫海联公司提交购房协议、现金存款凭条、刘洋出卖房屋的买卖协议各一份，用于证明其受平度市城建局委托代建代售房屋，且刘洋已将房屋出卖，鑫海联公司不应承担责任。原告认为上述证据与本案无关，不予认可。本院认为，鑫海联公司提交的证据与本案无关，本院不予采纳。2、第三人提交房屋买卖协议书一份、刘洋偿还贷款银行明细一份、《商品房预售合同》一份、完税凭证一份、发票二份、和交款凭证六份、刘洋偿还贷款银行卡复印件一份，用于证明第三人与被告刘洋之间买卖涉案房屋的事实。原告认为上述证据与本案无关，不予认可。本院认为，第三人提交的证据与本案无关，本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：被告刘洋与被告刘卫卫系夫妻，二人于2007年10月12日登记结婚。2011年2月12日，被告刘洋为购买被告鑫海联公司开发的平度市人民路277-1号紫云水岸9号楼2单元104户房屋，与原告工商银行平度支行签订《个人购房借款/担保合同》一份，向原告借款82000元，借期20年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定年利率为4.9%；还款方式为按月等额本息还款；借款人授权贷款人将贷款一次性划入鑫海联公司的工商银行账户。合同约定上述借款由刘洋将位于平度市人民路277-1号紫云水岸9号楼2单元104户房屋提供抵押担保，鑫海联公司提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件满足的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。合同另约定，借款人未按合同约定的日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收50%确定。刘洋在借款人处、抵押人处签字，鑫海联公司在保证人处加盖公章。合同签订后，2011年3月7日，原、被告就被告刘洋、刘卫卫抵押的房屋办理了预购经济适用房抵押预告登记（青房地权他字第201116595号）。2011年4月11日，原告工商银行平度支行向被告刘洋发放了贷款。原告发放贷款后，被告偿还了部分贷款本息后未再按期足额偿还，截止到2019年7月15日，被告欠原告贷款本金74536.03元、利息23871.53元。庭审中，第三人自愿表示愿意与被告刘洋、刘卫卫共同承担还款责任。 本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》是双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。原告已按照合同约定发放了贷款，被告刘洋未按时、足额偿还贷款，构成违约，应承担相应的违约责任。被告刘卫卫与刘洋系夫妻，贷款购房发生在婚姻关系存续期间，且刘卫卫作为涉案房屋的共同权利人，该债务系夫妻共同债务，刘卫卫应与刘洋承担共同还款责任。涉案房屋办理了预购经济适用房抵押权预告登记，因刘洋已通过按揭贷款的方式将全部购房款支付给了鑫海联公司，客观上该房屋已具备物权登记条件，因刘洋殆于处理，损害了债权人的利益。故，为平衡保护各方当事人的利益，保障交易安全和稳定，本院依法确认工商银行平度支行对涉案不动产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。根据合同约定，本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。被告鑫海联公司为刘洋上述贷款提供阶段性保证担保，保证期间至正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时止，因抵押房屋尚未办理抵押登记，故保证人鑫海联公司仍需在保证范围内承担保证责任，故对于工商银行平度支行要求被告鑫海联公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告鑫海联公司承担保证责任后，有权向刘洋、刘卫卫追偿。鑫海联公司关于其受平度市城乡建设局委托建设和出售房屋的答辩意见，与本案无关，本院不予采纳。鑫海联公司辩称原告同意刘洋转移债务，应免除鑫海联公司担保责任，原告不予认可，鑫海联公司亦未提交证据证明，本院对该答辩意见不予采纳。第三人温宇波自愿表示与刘洋、刘卫卫承担共同还款责任，构成债务加入，原告表示接受，本院予以确认。第三人请求确认房屋买卖合同效力及要求刘洋、刘卫卫协助办理过户手续，与本案不属同一法律关系，本案中不予处理。被告刘洋、刘卫卫经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉、答辩，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第三十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘洋、被告刘卫卫、第三人温宇波于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司平度支行贷款本金人民币74536.03元、2019年7月15日以前的利息23871.53元，共计98407.56元； 二、被告刘洋、被告刘卫卫、第三人温宇波于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司平度支行2019年7月16日以后的利息（利息的计算，以74536.03元为本金，自2019年7月16日起至实际付款之日，在年利率4.9%基础上加收50%计算）； 三、原告中国工商银行股份有限公司平度支行在上述欠款范围内对被告刘洋、刘卫卫提供抵押的平度市人民路277-1号紫云水岸9号楼2单元104户房屋一套折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权； 四、被告青岛鑫海联置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 五、被告青岛鑫海联置业有限公司承担保证责任后，有权向被告刘洋、被告刘卫卫追偿。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2260元，减半收取1130元，由被告刘洋、被告刘卫卫、第三人温宇波负担，被告青岛鑫海联置业有限公司承担连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  代娜娜 二〇一九年十二月二十七日                            本件与原件核对无异                书记员刘宁                            申请执行期限为履行期届满二年内提出