江西省贵溪市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0681民初2038号原告：黎能华，男，1981年9月27日出生，汉族，江西省贵溪市人，住江西省贵溪市。原告黄利芳，女，1985年11月26日出生，汉族，江西省贵溪市人，住江西省贵溪市。两原告共同委托诉讼代理人：许爱明、彭德政，江西赣星律师事务所律师。被告：中国四冶兴业房地产开发有限责任公司。法定代表人：邓海兴，该公司董事长、总经理。委托诉讼代理人：敖彬，江西首达律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂小俊，江西首达律师事务所实习律师。原告黎能华、黄利芳与被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司（以下简称“四冶兴业房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告黎能华、黄利芳的委托诉讼代理人许爱明、被告四冶兴业房地产公司的委托诉讼代理人涂小俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎能华、黄利芳向本院提出诉讼请求：1．判令被告四冶兴业房地产公司向原告承担逾期交付的违约责任149604元（计算至2019年5月31日），此后的违约责任计算至被告具备交付条件之日止；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年，被告四冶兴业房地产公司以出让方式取得坐落于贵溪市建设大道北侧、市财政局西侧地块的建设用地使用权，经批准在该地块建设兰亭苑-Ⅱ1#、2#、3#楼商品房。2014年，被告四冶兴业房地产公司经批准开始预售。2016年4月18日，原、被告就前述X楼XXX室商品房达成《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：GXXXXX1）。《商品房买卖合同（预售）》约定：原告应付房价款455000元，首付205000元在2016年4月18日前支付，按揭贷款250000元由银行支付；被告应在2016年5月31日前交付符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的商品房，逾期一日按全部房价款万分之三承担违约责任，逾期60日原告享有合同解除权，原告要求继续履行合同，则被告应当按全部房价款万分之三承担违约责任。合同签订备案生效后，原告依约履行了付款义务，但被告至今无法交付符合合同约定的商品房。故原告诉至法院，请求判如所请。被告四冶兴业房地产公司辩称，1、根据合同约定，逾期交付商品房超过60日的，被告四冶兴业房地产公司不需要支付违约金。2、本案中，2016年9月被告已通知业主办理交房、验房手续，但原告黎能华、黄利芳实际收房时间是2017年2月21日。3、原告黎能华、黄利芳的起诉超过了诉讼时效。合同约定的交房时间为2016年5月31日，原告主张违约责任的诉讼时效应当从2016年5月31日开始计算，至今已过三年诉讼时效。4、原告按揭购房，违约金的计算应扣除被告为原告担保的250000元。5、合同约定的违约金过高，违约金的计算不应超过实际损失的30%。本院经审理认定事实如下：2016年，原告黎能华、黄利芳向被告四冶兴业房地产公司购买兰亭苑-ⅡXX单元XXX室房屋，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号GXXXXX1）。《商品房买卖合同（预售）》中与本案有关的部分条款如下：“第三条：房屋预测建筑面积共123.05平方米。第六条：出卖人与买受人按照下列方式计算该商品房价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3697.68元，总价款为455000元。第七条：买受人采取下列方式付款：贷款方式付款（商业贷款）。买受人应当于2016年4月18日前支付首期房价款205000元，占全部房价款的45%，余款250000元向银行申请贷款支付。第九条：商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条：关于商品房相关设施设备交付条件的约定。第十一条：（一）出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起到实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”合同签订后，原告黎能华、黄利芳按照合同约定支付了全部房款。被告四冶兴业房地产公司于2017年2月21日向原告黎能华、黄利芳交付了未取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房。被告四冶兴业房地产公司至今仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件。原告黎能华、黄利芳认为被告四冶兴业房地产公司至今无法交付未取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房，存在违约，故诉至本院，要求判如所请。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告黎能华、黄利芳与被告四冶兴业房地产公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同系双方的真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告黎能、黄利芳已按合同约定的方式支付全部价款，被告四冶兴业房地产公司未按合同约定交付房屋，构成违约。原、被告对《商品房买卖合同（预售）》第十二条第（2）款的理解存在分歧。本院认为，该条款约定：出卖人未按照第十一条约定的时间交付商品房且逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。该条中“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之无（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”可以作出如下两种解释：1、违约金的计算比例为万分之无，视作没有约定，则不计算违约金；2、违约金的计算比率不低于本条第1（1）项中的比率，即日万分之三的比率。从合同内容、条款文字叙述、逻辑判断，出卖人交房逾期60日后，“按日计算全部房价款万分之无违约金”的约定显然不符合常理，并且显失公平。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”规定，被告系《商品房买卖合同（预售）》格式条款的提供方，针对该条约定，应当作出不利于被告一方的解释。综上，应认定合同约定被告逾期超过60日后，应当按日计算向原告支付的违约金不低于全部房价款万分之三。关于被告的违约责任，本院作如下认定:根据合同约定，被告应于2016年5月31日之前向原告交付房屋，但被告未交付。至2017年2月21日房屋实际交付之日，被告的违约行为已逾60日，因被告未能交付符合合同约定条件的商品房，导致原告无法自主决定商品房的使用，给原告造成直接的经济损失，被告应当承担违约责任。因原告未能举证证明因被告违约交付商品房所造成的实际损失，根据本地经济生活水平、房屋租赁市场租金情况，酌情按全部房价款的日万分之一点五计算，违约金可计算为455000元×265日（2016年6月1日至2017年2月20日）×0.015%/日=18086.25元。原告于2017年2月21日接收了商品房，已实现商品房的使用功能，尽管被告在房屋交付时存在瑕疵，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，房屋的交付已经实现。且至法庭辩论终结前，尚无证据证明被告向原告交付未取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房给原告造成了实际的损失，故对原告要求被告支付2017年2月21日以后的逾期交付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于诉讼时效，本案中，合同仅约定了被告四冶兴业房地产公司逾期交付商品房支付违约金的比例，未约定履行期限，因此只有当被告四冶兴业房地产公司明确表示不履行时，才能认定原告“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算，故对被告四冶兴业房地产公司认为原告起诉超过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告黎能华、黄利芳支付违约金18086.25元；二、驳回原告黎能华、黄利芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3292元，减半收取计1646元，由原告黎能华、黄利芳负担1448元，由被告中国四冶兴业房地产开发有限责任公司负担198元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  杨永建二〇一九年十二月十三日书记员  李旭红