河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23023号上诉人（原审被告）：刘淑芬，女，汉族，1965年2月5日出生，住郑州市管城回族区。被上诉人（原审原告）：河南正商物业管理有限公司，住所地郑州市郑东新区康平路9号院综合楼。法定代表人：黄可飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：许浚疆，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李凯洋，男，该公司员工。上诉人刘淑芬因与被上诉人河南正商物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初11332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘淑芬上诉请求：1.请求判令被告减免我家的物业管理费1600＊7＊30％＝3360(元)）2.请求判令被告赔偿我家财产损失(被损坏的车位锁和玻璃)合计3500元;3.请求判令被告退回我家所交装修垃圾清运费907元;4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、(1)我家房子自2009年购买之后一直到2017年2月都是毛坯房未装修入住，2017年3月下句开始装修，2018年1月下句开始入住。(2)起初5年我家是积极按时地缴纳物业管理费的，后来在我家长期未装修入住的情况下出现了这样那样的问题而物业方面一直没有给予妥善解决，给我家带来很大困扰和麻烦(跑断腿，磨破嘴，不胜其烦)。物业服务不到位质量严重打折扣，如未人车分流，车辆管理混乱，车辆乱停乱放，不办理车位手续，车位管理费未经业主同意涨到40元每月;公共区域卫生环境差、私搭乱建问题严重。房子东边的水系长年干涸，房子北边的无线电配置箱破烂不堪;财产受损等。物业管理物业服务有严重失职之处，所以物业方面没有权利要求我家百分之百交纳物业费，应该适当给予减免，以维护业主的合法权益。鉴于以上情况，请求判令被告减免我家的物业管理费1600＊7＊30％＝3360(元)。二、(1)刚买不到半年的车位锁被损坏(现在还是坏的)。这个车位锁是我2013年9月份从物业管理处买的。本来考虑我家的车位之前一直是别人家的车在那里乱停乱放，我想用车位锁来保护车位并且准备出租出去。要说车位锁去哪里买都行，但是当时出于对物业的信任，想着物业管理处卖的锁质量可能会比较好些、物业方面管理起来可能会比较用心些，所以就从物业管理处买了，然而现实很骨感。以至于后来，我家车位无论是出租出去还是自用，时常会被别人家的车辆占据。(2)家里南阳台双层中空玻璃中里边的一大扇玻璃被击打碎裂。我家是一楼，四室二厅二卫，房间全明，窗户原来都是双层中空玻璃，其中有南东北三个有着大落地窗的阳台，未装修时从外往里看一清二楚。未装修时，小偷不会想办法进去，因为里面什么都没有;邻居不会想办法进去，因为我家与他们无冤无仇。玻璃损坏与物业方面有直接联系，物业方面有着不可推卸的责任，不存在第三方损坏的可能。2016年年中的时候，我家准备考虑装修房子，当我和我的一个朋友去到房子里的时候，发现了一些令我们非常吃惊的以前从来没有出现过的问题:南阳台双层中空玻璃中里边的一大扇玻璃四分五裂成无数片碎片，旁边地上有两个矿泉水瓶几个烟头，碎裂着的玻璃上有明显的击打痕迹;东阳台和北阳台原来一直锁着的玻璃扇各有一个锁被打开，各有一条1-2厘米宽的缝隙:厨房里的下水管道上和北边阳台的下水管道上霉迹班斑。这是怎么回事?我非常气愤，随即给物业管理处打电话反映情况。随后当时的物业主任陈主任和三四个工作人员来到了我家房子里，看到这番景象，陈主任连声说着对不起，说正商地产这几年扩张得挺快的，但是物业服务和物业管理没有跟上来，有待提升;还说他在北京万科地产、万科物业干过之类的。他当场要求工作人员尽快解决这些问题。当时还发生了这样一件事，当一名工作人员去捏厨房里的下水管道时，下水管道随即碎裂开来。过了几天我到我家房子里察看，看到有些问题已经解决了，但是那一大扇碎裂成无数片碎片的玻璃并没有被换掉。我去到物业管理处找陈主任说玻璃的事，他说你家一年的物业管理费是1600元，如果要把那扇坏掉的玻璃换掉，需要把外面那扇好的玻璃也砸掉才能换，这样的话玻璃费用和人工费用合起来得花费两千多元，物业方面没法赔偿。他还建议我装修房子时最好把阳台、窗户玻璃都换成更好的。实际上，我家房子据说原来用的是安彩高科的钢化玻璃，质量还是很不错的，如果不是与物业管理处前后几番交涉无果的情况下，我家是不会把玻璃都换掉的，我家原来没有打算把玻璃都换掉。无奈之下，我家在装修时把玻璃都换掉了，为此花费了一大笔钱。可以肯定的是，一定是有人进入到我家房子里了。难道是物业工作人员进入到我家房子里了?因为在此之前曾经有物业工作人员给我打电话，说是我家房子往地下室漏水了、让我来房子里，我当时很纳闷，说我家房子一直是毛坯房未装修入住怎么会往地下室漏水呢?如果真是我家房子往地下室漏水了，你们可以从外面把市政供水通往我家的总阀门关掉啊。我当时在外地有事无法来到(我一直在外地工作)。至于后来问题怎么解决的我就不知道了，只有物业方面清楚。后来我才知道这期间我家顶上的二楼业主对其房子进行了装修。难道是二楼装修房子往我家漏水了然后又往地下室漏水了?我不得而知。后来说到这个问题，陈主任闪烁其词地提到过物业工作人员可以从外面用螺丝刀把阳台玻璃扇开进去，随后的物业管理人员也曾这样闪烁其词地提到过。我不知道他们说这话到底是什么意思，我将信将疑。到底我家为什么会往地下室漏水?到底是把阳台玻璃扇撬开进去的还是开锁进去的?真相只有物业方面清楚!请物业方面出示“我家房子往地下室漏水”的报修记录、维修记录以及人证。鉴于以上情况，请求判令被告赔偿我家财产损失(被损坏的车位锁和玻璃)合计3500元。三、装修垃圾清运费已交给物业，但实际上所有装修垃圾都是我家自费清运到三公里之外的正商华钻的，共花费2000元。我家房子是从2017年3月下旬开始装修的。之前我到物业管理处办理装修手续，物业方面要求我家交垃圾清运费并且自行把所有装修垃圾都清运到三公里之外的正商华钻，我认为这很不合理。我去找物业崔主任沟通，他说如果我家不交垃圾清运费就不准我家进行装修。被迫无奈，我签了装饰装修协议，交了垃圾清运费。关于把装修垃圾清运到“指定地点”国家有法律规定吗?如果有，是什么?如果没有，约定成俗，大家装修新房都是把装修垃圾清运到小区里面某个地点。我家楼上二楼今年初第二次装修房子，把原来装修的地板砖、隔断之类的都砸掉了，产生了大量垃圾，仍然是把装修垃圾都清运到小区里面2号楼边上的一个地方。我家遭遇到了不公平的待遇!如果真是有什么问题，为什么都由我家来扛呢?难道物业方面就不能有所担当吗?鉴于以上情况，请求判令被告退回我家所交装修垃圾清运费907元。权力与责任是对等的!物业管理部门与业主是一个命运共同体，相辅相成。物业管理部门不能一味地强调自己的权力与业主应尽的义务，而对业主的权力漠视，对自己失职之处退避三舍!我国目前的法律、法制建设还不够完善，法制化建设正在积极推进中。这就更加需要管理者和执法者在遇到问题时，不要选择站队，本着互相理解互相尊重的态度，以事实为根据以法律为准绳，对出现的问题公平公正地加以解决。河南正商物业管理有限公司辩称，上诉人所提诉讼请求以减免物业管理费没有事实依据。所提出的事实与其所要交纳的物业费没有直接关联关系，且物业公司一直为该小区提供物业服务。上诉人所提的二、三项诉讼请求与本案并无直接关联。如果上诉人家中有损失可另案起诉，但与本案前期物业服务协议没有任何相关联。河南正商物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付物业费4000元及违约金1000元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告具有中华人民共和国物业服务企业资质证书，资质等级为壹级，证书编号：（建）110091。2009年6月9日，原告河南正商公司（甲方）与被告刘淑芬（乙方购房人）签订《前××协议》一份，主要约定：根据相关法律规定，在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成协议；甲方提供物业的名称：金色港湾二期·蓝钻；乙方所购房屋为居民住宅，坐落位置及面积：管城回族区航海路东老107国道西金色港湾二期·蓝钻31号楼1单元1层东户（号），建筑面积180.89平方米，金色港湾二期·蓝钻31号楼1单元12号地下室，建筑面积23.7平方米，金色港湾二期·蓝,3#-080号车位；双方在协议中就甲方的权利和义务、乙方的权利和义务、物业管理服务的内容、环境卫生、公共秩序维护、物业管理服务质量及违约责任等方面进行了约定；其中协议第四条对物业管理服务费约定：乙方缴纳费用时间为每六个月缴纳一次，多层住宅部分（含地下室）物业管理服务费用标准为0.65元/平方米/月；高层住宅部分（含地下室）物业管理服务费用标准为1.55元/平方米/月，商业用房的物业管理服务费用标准为1.0元/平方米/月，地下车位的维修管理费按个收取，价格为25元/月/个，车位（库）及使用维修费收取标准每年调整一次……。被告所购买房屋属于多层住宅部分。协议签订后，被告按时缴纳了2016年12月前的物业费，但自2017年1月1日开始一直未按时交纳物业费。原告称涉案房屋房本面积为205.11平方米，原告此次诉讼主张2017年1月1日至2019年6月30日的物业费，计算标准为：205.11平方米×0.65元/平方米/月×30个月＝4000元；违约金原告酌情主张1000元。被告缴纳2015年1月至2016年12月期间的物业费3200元（205.11×0.65元/平方米/月×24个月＝3200元）。原告于2019年3月4日以“催缴通知书”形式向被告催交2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业费。被告针对其答辩意见向该院提交了垃圾清运费发票一张，照片若干;其中垃圾清运费显示刘淑芬支出装修垃圾清运费907元，其他照片显示被告房屋的玻璃存在破裂问题、小区内车辆乱停乱放及私搭乱建等问题。河南正商公司称，双方关于垃圾清运费有装饰装修协议，垃圾清运费是按5元/平方米收取，主要用于从指定地点运至郑州市郊区，每个业主郑州市至指定地点产生的费用由业主自行承担，今年将协调垃圾清运车放至小区方便业主使用；被告的玻璃损坏不属于物业服务范围，且存在第三方损坏的可能，与交纳物业费没有关联性。一审法院认为，原告对被告所居住的小区进行物业管理，双方并签订《前期物业管理服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告依照约定履行了为被告入住小区提供物业管理服务的主要职责，故原告收取相应物业服务费，合情合法。被告作为该小区业主亦应履行约定的义务，及时交纳物业管理服务费。因物业公司所提供的物业服务具有公共性、整体性、持续性，物业服务费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，被告作为原告小区接受服务的业主，原告的服务即使存在一定瑕疵，但并不能免除被告交纳物业服务费的义务。根据物业服务协议约定，每半年交纳一次物业费，涉案房屋建筑面积为204.59平方米，产权证书载明的建筑面积为205.11平方米；多层住宅部分（含地下室）物业管理服务费用标准为0.65元/平方米/月；以此计算，2017年1月1日至2019年6月30日期间被告应向原告交纳的物业费为4000元（四舍五入，205.11平方米×0.65元/平方米/月×30个月）。被告辩称其自费清运了建筑垃圾，玻璃损坏问题不进行处理物业服务不到位，故未交纳物业费。该院认为，《前期物业管理服务协议》并无关于建筑垃圾及玻璃损坏问题的约定，且物业费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，被告以此为由拒绝交纳物业费，理由不能成立，该院不予采纳。关于原告主张的违约金，因原告提供的物业服务确实存在一定瑕疵，导致被告未能按期交纳物业服务费，故对原告的该项主张，该院不予支持。另，本案原告作为被告所在小区的物业服务公司，应当按照诚实信用的原则，尽心尽责地履行物业服务义务，不断提升物业服务品质，从而赢得业主的理解、认同和支持。原告对于服务过程中出现的问题以及业主的投诉，应当及时、积极、认真地予以整改，不断改进、完善自身服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境。同时，原告作为物业公司，是以业主交纳的物业服务费维持日常运转，进而提供相应服务的，若业主均不交纳物业服务费，将导致物业公司无法及时运转并无法提供相应的服务，最后利益受损亦是业主自身。物业公司和业主只有相互理解，相互配合才能使双方和谐相处，达到共赢。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、被告刘淑芬于本判决生效之日起十日内支付原告河南正商物业管理有限公司2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费4000元；二、驳回原告河南正商物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告刘淑芬负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实同原审相一致。本院认为，双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，河南正商物业管理有限公司依约履行了合同约定的主要义务，刘淑芬从2017年1月1日起不再缴纳物业费，构成违约，因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利；故此上诉人刘淑芬如认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任，一审法院据此判令刘淑芬支付物业管理服务费有据可依。当事人对自己的诉讼主张有举证证明的义务。刘淑芬现提出河南正商物业管理有限公司未按照物业服务协议约定提供物业服务，给其造成一定的损失，其要求减少物业费的上诉主张，因刘淑芬并未提供充分证据予以证明，本院不予支持，且一审法院并未支持河南正商物业管理有限公司关于违约金的诉讼请求。刘淑芬关于赔偿损失及退还垃圾清运费的诉讼请求，因系二审中提出的诉讼请求，双方当事人无法达成调解，刘淑芬可依法另行主张权利。被上诉人河南正商物业管理有限公司在履行物业服务过程中，也应注意提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人刘淑芬的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘淑芬负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇一九年十二月十日书记员  王兴阳