安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8986号上诉人（原审原告）：陈平，男，1966年6月29日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。被上诉人（原审被告）：合肥市国环投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市高新区望江西路502号西蜀名苑10-1202室。法定代表人：宣正，总经理。委托诉讼代理人：凡龙，国浩律师（合肥）事务所律师。被上诉人（原审被告）：六安市朗诗置业有限公司，住所地安徽省六安市金安区毛坦厂镇。法定代表人：夏礼得，执行董事。委托诉讼代理人：张德柱，安徽皖西律师事务所律师。上诉人陈平因与被上诉人合肥市国环投资管理有限公司（以下简称国环公司）、六安市朗诗置业有限公司（以下简称朗诗公司）不当得利纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2018）皖0191民初6229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈平上诉请求：撤销(2018)皖0191民初6229号民事判决,依法改判支持陈平的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院仅凭两张收据(一张加盖国环公司旗下的合肥市国环网络信息有限公司公章，另一张加盖合肥市国环网络信息有限公司财务专用章收款收据)，认为陈平和国环公司之间是中介服务关系，显然是对整个购买过程的事实认定不准，判决错误。陈平购买场所是出售方朗诗公司毛坦厂镇的售楼部，陈平在交纳购房定金后，被迫交纳团购费(信息费)，所交的费用并未体现在购房总款中。陈平的交易行为只是和朗诗公司产生，国环公司只是代理朗诗公司销售，陈平前期也未和国环公司达成任何委托代理意向。陈平于2017年7月9日购买涉案房屋时，在朗诗公司售楼部未见任何国环公司标志、张贴的《房源明细表》以及百度网、中国民生网等告知，国环公司也未向陈平提供过任何服务(如国环公司辩称的开车接送、和开发商沟通降价、提供午餐等)，后期的银行贷款、公证抵押、办理产证等事项也均是陈平自行办理，显然和国环公司不成立中介服务关系，故无需向国环公司支付任何费用。国环公司收取的合同外费用，建立在不交费就不退还定金、不签订合同基础上的胁迫行为，应为无效。2、根据2016年9月22日朗诗公司与国环公司签订的《毛坦厂锦绣桃李园总包销售服务合同》，国环公司是朗诗公司的单方销售代理，其代理佣金应向朗诗公司收取，陈平不应承担销售合同以外的任何费用。出售方朗诗公司应该对国环公司的委托代理销售行为负责，承担国环公司销售价外加价行为的责任。3、一审法院仅凭前期朗诗公司售楼部张贴的《房源明细表》以及百度网、中国民生网标明的交50000元团购费享4000元/平方米，认为陈平对国环公司收取团购费(信息费)是明知的，显然与事实不符，也缺乏依据。关于陈平的购房缴款过程，陈平于2017年7月9日在朗诗公司售楼部交纳购房定金1万元，于2017年7月28日在朗诗公司售楼部签订合同时国环公司索要6万元团购费(信息费)，陈平从不愿交纳，到被迫交纳45000元，验证了陈平根本就未见朗诗公司售楼部张贴交50000元享4000元底价等的告知。一审法院认为陈平实际享受购房优惠也与事实不符。陈平实际购买日期2017年7月28日，朗诗公司2016年11月8日在房管部门备案价锦绣桃李园2#406室4400元/平方米。国环公司通过巧立名目价外加价，强制捆绑销售。陈平实际购买朗诗公司锦绣桃李园2#406室的总费用远高于房地产管理部门的实际备案价。二、一审法院适用法律错误。1、《商品房销售明码标价规定》第十三条规定，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予表明的费用；《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。国环公司和朗诗公司签订的《毛坦厂锦绣桃李园总包销售服务合同》，证明国环公司代理佣金应向朗诗公司收取。国环公司为了逃避国家税收，获取更多的非法收入，巧立名目价外加价，以团购费(信息费)名义乱收费，而不是按照和朗诗公司签订的销售服务合同销售，获取合法佣金。一审法院对陈平主张国环公司收取团购费(信息费)违反国家法规的事实未认定。2、一审法院应要求国环公司对其收取团购费(信息费)的合法性进行举证，不能仅凭前期朗诗公司售楼部《房源明细表》和百度、中国民生网上的告知（陈平后期也未实际看见）以及两张盖有国环公司旗下的合肥市国环网络信息有限公司公章和财务专用章的收款收据，就认定国环公司价外加价强制捆绑销售的合法。国环公司辩称，1、陈平支付购房款、团购费、装修费均是在同一天，且是用不同的pos机刷的，开的收据颜色不一样，收款的工作人员也不一样，也就是说陈平对其所交款项的性质均是知晓的。2、国环公司确实向购房者如实告知了交50000元享受4000元/平方（不限楼层，不限户型）的选择权，双方对此都知情。3、涉案房屋本是由朗诗公司自己销售，大概是5500元/平方。国环公司介入后，因为楼盘不好卖，向朗诗公司申请了降价。国环公司为此进行了广告宣传、包车为购房者选房、看房等，提供了服务，购房者也实际享受了优惠。4、国环公司未从朗诗公司处收取过佣金，如果还让国环公司退钱，这对国环公司不公平。朗诗公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈平向一审法院起诉请求：判令国环公司返还陈平违规收取的45000元，承担利息2446元（利息按年利率6%计算，自2017年7月28日起暂计至2018年10月27日，剩余利息待实际支付时一并结清），朗诗公司承担连带责任。一审法院认定事实：2017年7月9日（一审判决此处表述为“2016年”为笔误），陈平受销售宣传影响，前往六安市金安区毛坦厂售楼部欲购买朗诗公司开发的锦绣桃李园住房。同日，陈平交纳定金10000元。2016年7月28日，国环公司要求陈平交纳60000元信息服务费（团购费）才能享受4000元/平方米的团购价，陈平认为费用过高，经双方协商费用降为45000元。陈平遂在朗诗公司售楼处用POS机刷卡交款35000元，国环公司向陈平出具《收款收据》两张，载明“缴款单位陈平”，金额分别为“壹万元整”和“叁万五仟元整”，收款事由均为“2#406信息服务费”，其中一张加盖了国环公司旗下的合肥市国环网络信息有限公司的公章，另一张加盖了合肥市国环网络信息有限公司的财务专用章。同日，陈平与朗诗公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：陈平购买朗诗公司开发的位于六安市金安区毛坦厂镇浸堰村锦绣桃李园2栋4层406号房屋一套，建筑面积约64.04平方米，单价为4000元/平方米，总价款为256160元，此外，合同还对违约责任等相关事项进行了约定。陈平交纳购房款256160元。2017年9月15日，朗诗公司向陈平出具《安徽增值税普通发票》一张，载明“购买方陈平，锦绣桃李园住宅销售，价税合计256160元”。后陈平发现其向国环公司交纳的45000元未计入购房款总价中，双方产生纠纷。该房屋交付使用后，陈平多次向六安市住房和城乡建设委员会信访，该住建委多次组织双方协商未果，陈平遂诉至一审法院，请求判如所请。一审法院另查明，国环公司经营范围包括房地产销售代理。朗诗公司售楼处张贴的《房源明细表》显示：……交50000元团购费享受4000元/平方，另外需要交纳装修费用600元/平方。2016年至2017年，百度网、中国民生网均宣传锦绣桃李园单价4600元住宅，交50000元团购费可享受单价4000元/平方（不分楼层和户型）。一审法院又查明，2016年9月22日，朗诗公司（甲方）与国环公司（乙方）签订《毛坦厂锦绣桃李园总包销售服务合同》一份，约定：甲方委托乙方为该项目提供代理销售服务，双方合作期限8个月，从售楼人员进驻售楼部当日起算，住宅房源均价4000元/平方米含税，溢价部分的税由乙方承担，保证金100万元，周期六个月，并对违约金等相关事项进行约定。一审庭审中，朗诗公司、国环公司均表明该合同未履行。2016年11月2日，朗诗公司向六安市房地产管理部门申请对涉案房屋价格重新备案，其中2#406室的备案价格从4999元/平方米变更为4400元/平方米。同月8日，房产部门批准同意。一审法院认为，本案是因陈平购买朗诗公司开发的房屋时交纳给国环公司的团购费引起的纠纷，且该款在朗诗公司售楼部交纳，朗诗公司与本案存在关联，陈平将朗诗公司作为被告主体适格。陈平通过银行卡转入国环公司45000元，国环公司开具收款收据，双方对此事实均无异议，予以确认。本案主要争议焦点在于国环公司收取该45000元是否属于不当得利。陈平认为其分不清售楼处内的工作人员是国环公司的还是朗诗公司的，以为支付的该45000元是购房款，而国环公司则认为是双方存在中介服务合同关系，陈平是按照约定支付的服务费。由于国环公司出具的收据上加盖的是国环公司旗下的合肥市国环网络信息有限公司公章或财务专用章，并非是朗诗公司的公章，且朗诗公司售楼处张贴的《房源明细表》以及百度网、中国民生网均明确标明了交50000元团购费享受4000元/平方米，在陈平与朗诗公司签订的房屋买卖合同中约定的价格亦为4000元/平方米，陈平也是按照该价款支付了购房款并已实际取得该房。因此，陈平支付该款时，对其用途是明知的。其次，陈平购买的2#406室住房，原在房产部门的备案价格为4999元/平方米，后经朗诗公司申请变更为4400元/平方米，且该价格仍高于合同价4000元/平方米。因此，陈平主张其实际未享受到购房优惠，与事实不符，不予采信。据此，陈平主张国环公司收取该45000元系不当得利的理由不充分，陈平的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：驳回陈平的诉讼请求。案件受理费986元减半收取为493元，由陈平负担。二审中，当事人未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案主要争议焦点是国环公司收取陈平45000元的性质是否属于不当得利。国环公司收取陈平的45000元从陈平提交的两张收据来看，已明确载明系“2#406信息服务费”,且加盖的均非房屋出售方朗诗公司的印章，陈平在缴纳该款以及持有国环公司出具的收据后，仍向朗诗公司支付了购房尾款。故从以上行为来看，能够认定陈平系自愿缴纳45000元，且对该款并非是购房款，而是房屋买卖合同价款之外另需支付的款项，也应当是明确知晓的。陈平上诉称其系被迫交纳，理由不能成立。陈平以此为由主张国环公司收取45000元系不当得利，依据不足，本院不予支持。一审法院对此作出的认定并无不当，本院予以确认。综上，陈平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费986元，由陈平负担。本判决为终审判决。审判长 沈 静审判员 陆建群审判员 王 莉二〇一九年十二月二日书记员 罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。