四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川14民终1194号 上诉人（原审原告）：陈显涛，男，1980年2月24日出生，汉族，住四川省冕宁县。 委托诉讼代理人：李玉洁，四川典扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭白平，四川典扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：东坡区隆盛休闲山庄，经营场所四川省眉山市东坡区复盛乡观盛村1组。 经营者：周云思，女，1986年5月19日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：杨俊，四川清正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万勇，四川清正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周星奎，男，1963年6月16日出生，汉族，东坡区隆盛休闲山庄实际经营者，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：杨俊，四川清正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万勇，四川清正律师事务所律师。 上诉人陈显涛因与被上诉人周星奎、东坡区隆盛休闲山庄（以下简称隆盛山庄）租赁合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初3662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈显涛上诉请求：撤销原判第二项并改判隆盛山庄与周星奎赔偿陈显涛损失158,303.80元。事实和理由：1、隆盛山庄建筑物的修建未依法取得规划许可证和建设许可证，更没有房产证，系违章建筑，系导致强制拆除的原因。同时周星奎未将该违建事实告知陈显涛，也导致陈显涛对房屋装修投入大量资金，即周星奎对损失的造成有重大过失。2、案涉租赁物被拆除政府已经给予了相应补偿。3、案涉租赁合同因属未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，属无效合同，租赁合同无效，隆盛山庄与周星奎应对陈显涛基于对其的信任进行的装饰装修造成的损失承担赔偿责任。 隆盛山庄、周星奎答辩：一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、隆盛山庄与周星奎未就所涉租赁房屋得到补偿。2、因案涉租赁房屋位于农村，在被认定为违章建筑前是可以合法利用的。 陈显涛向一审法院起诉请求：隆盛山庄与周星奎返还陈显涛租金59,800元，并赔偿陈小涛各项损失共计315,579.8元。 一审法院认定事实：陈显涛为东坡区亿家山寨火盆烧烤店经营者。隆盛山庄经营期间，其实际经营者周星奎在2018年10月25日与陈显涛签订《租赁协议》，协议主要约定：出租方（甲方）周星奎承租方（乙方）陈显涛，乙方租赁甲方位于眉山市东坡区复盛乡关（观）盛村隆盛山庄（鱼塘、房屋及周边果树、土地约20亩）；租赁期2018年11月1日至2023年11月1日；年租金59,800.00元，前两年租金不变，陈显涛第三年起在59,800.00元的基础上递增8%；每年11月1日前支付租金；来修去留；鱼塘中鱼虾属乙方所有。协议签订后，陈显涛向周星奎支付了第一年度的租赁费59,800.00元，接手租赁场地，投资以“东坡区亿家山寨火盆烧烤”招牌对外经营，经营期间的2018年12月3日，办理了“东坡区亿家山寨火盆烧烤”个体工商户营业执照。2019年3月，因政策复垦，复盛乡政府通知隆盛山庄、周星奎及陈显涛。2019年3月26日，复盛乡政府工作人员、公证人员、隆盛山庄经营者周云思等到场对彝家（亿家）山寨物品进行了登记清点，陈显涛、周星奎均因在外地没到场，物品清点登记后，存放在彝家山寨两间房屋内。第二天，周星奎向陈显涛发短信、图片告知政府复垦、物品清点的事。2019年3月28日，复盛乡政府对隆盛山庄的建筑房屋进行了强制拆除，余留了两间平房存放清点物品和一间厕所。亿家山寨、隆盛山庄、周星奎在上述租赁物被强拆后，双方的租赁关系终止。亿家山寨停止经营后的2019年6月18日，其注销了（眉工商东）登记个注核字【2019】第6948号营业执照，并清理拉走了部分清点物品，遗留部分其当庭陈述其予以放弃。复盛乡政府支付隆盛山庄拆除土地上的附着设施、栽种农作物等复垦费111,095.00元。 一审庭审中，陈显涛提交相关证据证明其经营亿家山寨投资损失共计315,579.80元。隆盛山庄与周星奎持陈显涛提交的证据并不能充分证明其投资金额的实际发生，且其装修吧台、酒柜、监控、厨房设备等均为不动产物件，未经营后，不成为损失。 一审法院认为，案涉租赁合同的终止是基于租赁物的灭失，该灭失是因隆盛山庄租赁经营的土地政策复垦，对经营土地上的建筑房屋等予以了强制拆除。租赁物强制拆除的灭失，各方当事人均无过失，双方之间互相不承担责任。何况强拆后隆盛山庄、亿家山寨均未得以补偿。故，陈显涛请求隆盛山庄与周星奎赔偿其损失的请求不成立，依法不予支持。 陈显涛请求隆盛山庄与周星奎全额退还已付的一年租金59,800.00元，事实上陈显涛交纳一年租金，已实际经营5个月，该5个月的租金依法应由陈显涛承担，尚余7个月的租金34,883.3元，隆盛山庄与周星奎同意退还陈显涛，符合法律规定，予以支持。 综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定判决：一、在判决生效之日起三日内由东坡区隆盛休闲山庄、周星奎退付陈显涛租金34,883.30元；二、驳回陈显涛的其他诉讼请求。 二审中，隆盛山庄与周星奎提交2019年9月3日眉山市东坡区复盛乡人民政府提交的《情况说明》：关于复盛乡人民政府出具的《复盛乡彝家山寨违建拆除费用结算表》是对眉山市东坡区复盛乡大棚房彝家山寨拆除项目中涉及拆除、复垦、栽种等项目的工时费结算，不属于对该项目建筑物及附着物的补偿。隆盛山庄与周星奎欲以此证明政府并未针对案涉租赁物进行补偿。 陈显涛质证：不认可证据三性和证明目的。 本院认证为该情况说明与《复盛乡彝家山寨违建拆除费用结算表》记载一致，一审认定政府未对案涉租赁物补偿符合客观事实。 二审中，陈显涛明确其损失为：一、广告费用32,264.8元（眉山墨匠广告有限公司加盖印章的下单表记载彝家山寨于2018年11月6日与2018年11月7日制作广告牌、拱门、玻璃门、猪圈、指路牌、宣传单等共计31,164.8元）。二、监控费用12,490元（眉山市友邻科技有限责任公司于2018年11月9日加盖印章予以确认；周星奎向陈显涛发送短信“你们的监控因为我们房屋要拆，你们的监控我们也只有喊师傅给你们下来放好”）。三、道路硬化损失27,300元。四、灶具16,000元（2018年10月21日向鑫万能-灶具批发转账6,000元；2018年10月27日向鑫万能-灶具批发转账10,000元，16,000元包含安装和设备费用）。五、栅栏3,654元（向淘宝古墨佳转账支付3,654元）。六、吧台和酒柜7,400元（收款收据一张；因系定做，拆卸后无使用价值）。七、灯具8,354元（加盖印章的送货单一张）。八、厨房设备35,761元（东坡区张胖子亮厨房设备经营部于2018年11月19日、11月20日的销售清单四份）。 隆盛山庄与周星奎对其损失质证为：一、广告费，关联性有异议，无证据证明系用于租赁场所的装修；无证据证明已经实际支付。二、监控费，关联性有异议；无证据证明已经实际支付。虽然认可短信的真实性，但短信中涉及监控是否为陈显涛主张的监控存疑。三、道路硬化中只有23,300元用于道理硬化的人工工资，其余4,000元与本案无关。四、灶具，不认可证据三性，且即使有购买行为，但因灶具可以拆卸移动，不能计算损失。五、栅栏三性有异议，且本身系动产，在案涉租赁场地面临拆除时陈显涛不及时拆除带走，造成损失过大，应自己承担责任。六、吧台和酒柜证据三性不予认可，即使具有真实性，无证据证明相应款项已经实际支付，且亦可以拆卸移动。七、灯具，证据关联性与真实性不认可，无证据证明相应款项已经实际支付，且亦可以拆卸移动，在案涉租赁场地面临拆除时陈显涛不及时拆除带走，造成损失过大，应自己承担责任。八、厨房设备，关联性不予认可，所涉用具可以移动，在案涉租赁场地面临拆除时陈显涛不及时拆除带走，造成损失过大，应自己承担责任。 另，二审中陈显涛陈述诉争租赁房屋与周围村民用于居住房屋存在区别。 二审查明的其余案件事实与一审一致，本院对一审查明的其余案件事实予以确认。 本院认为：案涉租赁场地无相关报批报建手续，所涉租赁合同系无效合同，故本案二审争议焦点为：一、双方对于租赁合同履行终止的过错认定；二、陈显涛主张损失的认定。 关于焦点一：一审法院对案涉租赁合同的终止是基于租赁物的灭失，该灭失是因隆盛山庄租赁经营的土地政策复垦，对经营土地上的建筑房屋等予以了强制拆除的认定并无不当。但租赁物强制拆除的根本原因确系因所涉租赁物的修建未依法取得相关证件，即出租人提供租赁物本身有权利瑕疵。于此同时，作为承租人的陈显涛租赁该房屋时能够确知房屋在外形上即与周边村民居住用房有明显差异，陈显涛亦应当对房屋的报批报建手续予以了解；已经利用所涉房屋正当经营的周星奎对房屋报批报建手续未特别明示亦不能认定为隐瞒相关事实。即陈显涛在租用案涉场地时亦存在一定过错。本院综合案件情况认定陈显涛承担40%责任；周星奎、隆盛山庄承担60%责任。 关于焦点二：除双方无争议的道路硬化23,300元损失外，其余证据虽然不能确定充分地证明损失具体金额，但陈显涛主张损失载体均系经营所必需品。但除部分消耗品外，大部分亦确系动产，周星奎、隆盛山庄关于陈显涛未及时拆除造成损失扩大的理由亦有合理性。同时，陈显涛已实际经营五个月，对相关物品的使用价值也有一定期限的实际行使。故此，本院酌情认定周星奎的损失为80000元，结合焦点一的论述，周星奎、隆盛山庄应承担的损失为48,000元。 综上，一审法院认定合同无法履行的原因系政策所致，但却遗漏双方系在无报批报建手续的租赁场地建立租赁合同这一根本原因从而导致责任承担错误。依照《最高人民法院》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初3662号民事判决第一项“在判决生效之日起三日内由东坡区隆盛休闲山庄、周星奎退付陈显涛租金34,883.30元”； 二、撤销四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初3662号民事判决第二项“驳回陈显涛的其他诉讼请求”； 三、在判决生效之日起三日内由东坡区隆盛休闲山庄、周星奎赔偿陈显涛损失48,000元； 四、驳回陈显涛其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6,034元，减半收取3,017元，由东坡区隆盛休闲山庄、周星奎负担936元，陈显涛负担2,081元；二审案件受理费3,466元，由东坡区隆盛休闲山庄、周星奎负担1,872元，陈显涛负担1,594元。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓华 审判员  唐 部 审判员  孙春红 二〇一九年十二月十七日 书记员  邓 倩