贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民再122号上诉人（原审被告）:贵州嘉友房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道150号A24幢322号。法定代表人：朱诚祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周凯燕，该公司员工。被上诉人（原审原告）：朱昌来，男，1979年8月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。被上诉人（原审原告）：许慧，女，汉族，1984年8月20日出生，汉族，住址同上。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈正伟，贵州群众律师事务所律师，执业证号：15201201710827555。上诉人贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）因与被上诉人朱昌来、许慧商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市乌当区人民法院于2018年6月23日作出（2018）黔0112民初579号民事判决。判决生效后，嘉友公司不服，向该院申请再审。贵州省贵阳市乌当区人民法院于2018年11月5日作出（2018）黔0112民申12号民事裁定，再审本案。贵州省贵阳市乌当区人民法院再审后于2018年12月12日作出（2018）黔0112民再7号民事判决。宣判后，嘉友公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人嘉友公司上诉请求：1、请求依法撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2018）黔0112民再7号民事判决书，依法改判或发回重审；2、本案一审原审、一审再审及二审诉讼费由被上诉人承担。理由：本案判决对于逾期办证的违约天数以及违约金额的计算标准属于事实认定错误，与双方签订的合同约定不符，明显加重了上诉人的违约责任。被上诉人朱昌来、许慧二审辩称：上诉人是房屋买卖合同的起草方，在拟订合同的时候就应该清楚违约的法律后果，不应该降低违约金。对一审法院再审判决无异议，请求驳回上诉人的上诉请求。朱昌来、许慧向一审法院起诉请求：1、判令被告为原告向国家机关缴纳契税和公共维修基金；2、判令被告协助原告办理贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际B4栋2单元6层1号的房屋所有权证；3、判令被告支付原告延期办理房屋产权证违约金按照房屋总价款以每日万分之一到实际办理房屋产权证为止（从2015年10月1日截止到2016年1月11日共计100天4500元）；4、判令被告承担本案的全部诉讼费。一审法院认定事实：2012年4月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，主要约定：原告购买被告开发的绿湾国际B4栋2单元6层1号房屋，总价款450000元，2013年6月30日前交付使用，出卖人在商品房交付使用后600个工作日内将办理权属登记相关资料报产权登记机关备案，商品房权属证书由出卖人协助买受人办理等事宜。2013年9月22日，原告向被告交纳了产权登记费及代办费，至今被告尚未协助原告办理完成房屋产权证书。原判查明，被告完成绿湾国际小区案涉楼栋初始登记的时间分别为：D2栋是2015年1月27日、D1栋是2015年5月18日、A4栋为2015年6月1日、B2和B3栋为2015年12月15日、B1栋和B4栋为2016年1月11日。双方一致认可案涉商品房均按合同约定如期交房。被告对原告起诉的违约金计算方式（万分之一每天乘总房价乘逾期天数）不持异议。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方自愿签订，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，原、被告双方均应按照约定履行义务；被告收取了原告的产权登记费及产权代办费，双方形成了事实上的代办产权登记的委托合同关系。被告未按约定期限全面履行自己的义务，已构成违约，应承担违约责任，故对原告要求被告支付逾期办证违约金及协助原告办理房屋所有权证的诉请，予以支持。实务中，办理房屋所有权证需先缴纳契税、公共维修基金并出具缴纳凭证，但本案中属于约定协助办证的范畴，故本院对原告要求被告为其向国家机关缴纳契税和公共维修基金的诉请不予支持。关于违约期间的起止日期问题。对于起算日期，原告收房时间为2013年9月22日，合同约定交房后600个工作日内被告完成初始登记，即从房屋交付之日的次日即2013年9月23日经过600天的次日，即2015年5月16日前完成初始登记，因此，应从2015年5月17日开始起算。对于止算日期，双方在合同中约定有办理产权初始登记的期限，并未约定被告协助办理商品房权属证书的期限及逾期办证的违约责任，因此，违约金应计算至被告办理完涉案房屋产权的初始登记之日止。被告于2016年1月11日完成涉案楼栋的初始登记，应以此时间作为止算日期。而原告主张2015年10月1日截止到2016年1月11日共计100天4500元的违约金的诉请，系当事人对自己权利的主张，法院予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、限被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内履行协助原告朱昌来、许慧办理贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际B4栋2单元6层1号房屋权属证书的义务；二、被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱昌来、许慧违约金4500元；三、驳回原告朱昌来、许慧的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担。再审中，各方当事人没有新的证据，再审查明事实与原审一致。同时，双方确认以下事实：1、600工作日换算为日历天为876天，即2年4个月26天；2、本案约定的交房日期为2013年6月30日，按600个工作日计算后约定办理初始登记的截止日期为2015年11月26日，被告实际完成初始登记的时间为2016年1月11日；3、被告逾期办理初始登记的天数为45天。一审法院再审认为，涉案合同第二十二条中约定出卖人于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，而合同补充协议第5条约定出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。根据《合同法》规定，双方当事人协商一致，可以变更合同。合同变更后的内容约定明确的，以变更后的内容为准。《商品房买卖合同》是房地产管理部门制作的标准文本，由于标准文本在内容上的局限性，通常开发商与购房者之间会通过签订补充协议的方式对前面订立的《商品房买卖合同》约定条款进行补充或者变更，应当说补充协议是双方当事人对商品房买卖合同条款的特别约定。因此，本案合同补充协议第5条应视为双方当事人经协商一致后，对被告申请该商品房所有权初始登记的期限进行了变更，为自商品房交付使用之日起600个工作日内，该约定合法有效。出卖人即嘉友公司于2013年6月30日将房屋交付原告使用后，按照合同约定的期限即600个工作日计算，被告应在2015年11月26日前对涉案房屋办理产权登记备案手续，至2016年1月11日被告完成登记备案手续，违约天数应确定为45天。原判违约天数计算错误再审予以更正。虽然双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定了出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，逾期在45日内出卖人按己付房价款的万分之0.1承担违约责任，但适用该条款的前提是被告要在逾期后45日内向买受人交付办理商品房转移登记有关文书，至辩论终结时被告并未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，因此，本案违约金的计算标准不能适用该条款。有关违约金计算标准问题，一是被告在辩论终结时对原告在诉状上提出的每日万分之一的违约金计算标准未提出过异议。二是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：….合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原判按每日万分之一的标准计算违约金，该标准折算成年利率为3.6％，未超出中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。原判并无不当，再审应予维持。计算逾期办理初始登记的天数应当从双方约定的交房期限开始计算，原判从原告实际收房日计算违约天数不当，导致违约金总额计算错误，再审予以更正。本案违约金应计算为450000元（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×45（违约天数）=2025元。依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款“人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实清楚、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。”之规定，判决如下：一、维持本院（2018）黔0112民初574号民事判决第一三项；二、变更第二项为：原审被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告朱昌来、许慧违约金2025元。案件受理费50元，由原审被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担。宣判后，嘉友公司不服，向本院提出上诉。二审查明事实与一审查明事实一致，本院二审予以确认。本院认为，本案中上诉人嘉友公司与被上诉人朱昌来、许慧签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，《商品房买卖合同》及补充协议均属有效，上诉人及被上诉人均应按照合同约定履行义务。现上诉人嘉友公司逾期办证，应承担相应的违约责任。关于违约天数的问题。涉案合同第二十二条中约定出卖人于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，而合同补充协议第5条约定出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。根据合同法的规定，双方当事人协商一致，可以变更合同。《商品房买卖合同》是房地产管理部门制作的标准文本，由于标准文本在内容上的局限性，通常开发商与购房者之间会通过签订补充协议的方式对前面订立的《商品房买卖合同》约定条款进行补充或者变更，应当说补充协议是双方当事人对商品房买卖合同条款的特别约定。因此，本案合同补充协议第5条应视为双方当事人经协商一致后，对被告申请该商品房所有权初始登记的期限进行了变更，为自商品房交付使用之日起600个工作日内，该约定合法有效。出卖人即嘉友公司于2013年6月30日将房屋交付被上诉人使用后，按照合同约定的期限即600个工作日计算，上诉人应在2015年11月26日前对涉案房屋办理产权登记备案手续，至2016年1月11日上诉人完成登记备案手续，故一审判决将违约天数确定为45天并无不当，应予以维持。关于违约金标准的问题。因《商品房买卖合同》并未明确约定逾期办证应承担的违约责任，且上诉人在原审辩论终结时对被上诉人在诉状上提出的每日万分之一的违约金计算标准未提出过异议，一审判决确定的每日万分之一的违约金标准亦未超出法律规定，应予维持。综上所述，上诉人嘉友公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予驳回。经查，原一审判决的案号应为（2018）黔0112民初579号，而一审再审判决在主文部分将其表述为574号有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州嘉友房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘源审判员  陈红审判员  何艳二〇一九年十二月二十八日法官助理李瑞康书记员熊唯辛