陕西省子长县人民法院   民事判决书     （2019）陕0623民初1904号     原告：刘娜，女，又名张某某，汉族，1982年10月15日生，子长县居民，现住子长县。   被告:任洁洁，男，汉族，1988年8月14日生，子长县村民，现住该村。   第三人：孙旺东，男，汉族，1988年8月28日生，子长县村民，现住子长县。   委托诉讼代理人：孙昌东，男，1987年3月19日生，系孙旺东之弟弟。   第三人：鈔玺，男，1989年8月5日生，现于延安监狱服刑。   原告刘娜与被告任洁洁、第三人孙旺东、鈔玺案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘娜，被告任洁洁、第三人孙旺东的代理人孙昌东到庭参加诉讼，第三人钞玺因在延安监狱服刑，在本院干警与其谈话中表明自己愿意放弃参加庭审，本案依法缺席审理，现已审理终结。   刘娜向本院提出诉讼请求：1.要求立即停止对孙旺东名下位于子长县XX镇XX大厦XX房产一套，产权证号为：子房权证第14269号强制执行；2.依法确认原告与第三人孙旺东于2017年4月16日所签订的《按揭房买卖合同》合法有效；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被执行人孙旺东系亲戚关系，在2017年4月前，孙旺东及其父亲孙某某、弟弟孙昌东合伙给延安市交警队辖区内安装监控需要大量投资，便通过原告向其朋友栾某甲、王某甲、郝某某、钟某某、杨某甲、杨某乙、杨某丙借款共计90万元，以上借款均由原告做担保，孙旺东借款后，将利息清至2017年3月底。之后因孙旺东无力偿还借款本息，经孙旺东与原告协商，并经孙某某、孙昌东同意，双方签订了《按揭房买卖合同》，约定孙旺东以按揭某某将位于子长县XX镇XX大厦XX单元XX楼XX以118万元转让给原告。在双方签订合同当日，孙旺东外欠债务本金为90万元及其利息（含孙某某、孙昌东），由原告承担，也就是说，签订合同当日，原告一次性支付孙旺东房款90万元，并承担剩余按揭房款28万元的月供。合同签订后，原告就搬到该房居住至今，期间，涉案房屋的物业费、水电费均由原告支付。因此，原告对涉案房屋已经实际占有、使用、管理。且因涉案房屋是按揭房，分期付款，所以在分期付款期限未到的情况下，房屋过户手续是无法进行的，并非是原告的原因未过户。同时，房款已经由原告全部承担。因此，原告对涉案房屋无权享有期待权。基于上述事实，原告认为根据《物权法》、《合同法》的相关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产权无权合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理登记的，不影响合同效力。因此，原告已经取得房屋所有权，未登记只是物权未设立。被告任洁洁系执行案件的申请人，第三人孙旺东、钞玺系执行案件的被申请人，在执行程序中，被告任洁洁作为申请人向子长县人民法院申请对原告具有所有权的房产证号为（位于子长县XX镇XX大厦XX房产一套）子房产权证第14269号申请执行，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2019年11月6日作出（2019）陕0623执异36号民事裁定书，裁定驳回原告的异议申请，因原告不服该裁定，故依据《民事诉诉讼法》相关规定，提起本案诉讼。   任洁洁辩称，1.原告购买的房子是在其起诉孙旺东后购买的，因为原告与孙旺东是姨表关系；2.原告与孙旺东没有交易事实；3.以房产实际登记为准，房屋买卖合同是无效的。   孙旺东代理人孙昌东述称，1.涉案房屋是其父母买的，只是用了孙旺东的名字；2.原告与孙旺东的购房合同是在2017年4月14日签的，是在任洁洁起诉孙旺东之前出卖的，此房之前一直是由其居住，卖房后的一个月内才搬离的。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   原告刘娜提供了以下证据：   第一组：户口本和身份证复印件一份。用于证明刘娜与张某某是同一人。   第二组：XX房买卖合同原件各一份。用于证明孙旺东欠原告钱，将房子卖给原告的事实，且孙旺东将房产证交于原告。   第三组：物业开具的证明一份。用于证明房屋费用一直由原告缴纳，涉案房屋是自己的自己才会缴纳费用。   第四组：暖气费和天然气费、物业费、电梯费、公用电费、水费、电费等费用缴纳单。用于证明案涉房屋原告占有、管理、使用、受益，原告一直缴纳房屋费用。   第五组：银行出具的按揭贷款缴纳记录。用于证明涉案房屋是由原告购买后缴纳所剩尾款。   第六组：申请证人贺某某、栾某乙、杨某丁、郝某某出庭作证，用于证明原告对涉案房屋的占有、使用、管理及原告付房屋首付款90万元的事实，以上债务均有借条和转账记录。   被告任洁洁对原告上述证据发表了以下质证意见：对第一组证据无异议。对第二组证据的房产证无异议，对购房合同有异议，认为这是原告与孙旺东事后写的。对第三组证据有异议，认为这些都是后期开具的。对第四组、第五组证据不予认可。认为所有票据都是其起诉孙旺东后产生的。   第三人孙旺东对原告刘娜提交的证据无异议。   第三人钞玺未到庭、未质证。    本院对原告刘娜提交证据的认证：第一组证据，被告任洁洁与第三人孙旺东均无异议，本院予以确认。被告对原告提供的XX组XX房合同、第三组证据、第四组证据、第五组证据、第六组证人证言均不予认可，认为购房合同等水电费等票据、银行开具的转账记录均是原告后期产生的，对第六组证人证言的观点有异议，认为这些债务都是孙旺东及家人的，与本案无关。但原告提供的第二、三、四、XX组XX组证据相互印证，可以确认原告对第三人孙旺东有90万元债权的事实；XX组XX组证据相互印证，可以确认原告与第三人孙旺东签订的购房合同系双方真实意思表示；XX组XX组证据相互印证，可以证明涉案房屋水电户已更改至原告名下，原告于2017年4月16日开始缴纳物业等费用；第五组证据可以证明涉案房屋未办理过户手续的部分原因。被告对本院干警于2019年12月12日与子长县开元大厦小区业主委员会主任苏国斌谈话笔录的真实性无异议，其只是不认可买房，但该谈话笔录与前述证人证言及原告提供的证据相印证，故本院予以采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年被告孙旺东向杨某乙借款5万元，约定月利息750元，担保人张某某（刘娜）；2013年9月14日，被告孙旺东向杨某丙借款5万元，约定月利息750元，担保人张某某（刘娜）；2015年9月8日，孙昌东（被告孙旺东弟弟）向杨某戊借款5万元，约定月利息750元，担保人张某某（刘娜）；2015年9月5日，孙昌东（被告孙旺东弟弟）向杨某丁借款10万元，约定月利率1.5%，担保人张某某（刘娜）；2014年11月17日，被告父亲孙某某向杨某丁借款10万元，约定月利率1.5%，担保人张某某（刘娜），以上共计35万元，其中杨某乙、杨某丙、杨某戊的借款均由杨某丁作为中间人。2014年3月7日，2015年2月12日，孙旺东父亲孙某某向王某乙分别借款10万元、5万元，均约定月利率1.5%，保人均为张某某（刘娜）；2015年2月12日，孙旺东父亲孙某某向薛某某借款5万元，约定月利率1.5%，担保人张某某（刘娜）；2015年6月16日，孙昌东（被告孙旺东弟弟）向郝某某借款10万元，约定月利率1.5%，月利息1500元，担保人张某某（刘娜）；2015年8月11日，孙昌东（被告孙旺东弟弟）向强小艳借款5万元，约定月利率1.5%，担保人张某某（刘娜）；2015年10月26日，2015年11月11日，孙昌东（被告孙旺东弟弟）向栾某乙分别借款10万元，均约定月利率1.8%，保人均为张某某（刘娜）。以上借款共计90万元，因孙旺东及其家人无法按时清偿利息，与原告刘娜协商一致，2017年4月16日，双方签订《按揭房买卖合同》，约定由刘娜以118万元的价款购买孙旺东位于子长县XX路XX大厦XX房屋，由刘娜偿还之前均由刘娜作为担保人的借款90万元，作为支付房屋款，剩余28万元按揭款由刘娜每月支付。签订合同后，孙旺东将房产证交付刘娜，刘娜按照约定分别偿还杨某丁组本金20万元，利息每月支付，有转账凭证佐证，王某乙5万元本息已还清，由转账凭证佐证，薛某某本息未还，郝某某本金未还，只支付一次利息4万元，有转账凭证佐证，强小艳5万元本息已还清，有转账凭证佐证，栾某乙20万元已还清，有转账凭证佐证。按揭月供2350元由刘娜每月支付，有转账凭证佐证。且以上还款及月供款均发生在合同签订后。被告主张原告提供的购房合同、转账记录等均系事后发生，但其未提供证据证明自己的主张，且银行转账中明确记载时间，故由被告承担不能的不利后果。   任洁洁与孙旺东、钞玺买卖合同纠纷一案，任洁洁将孙旺东、钞玺诉至本院，本院于2017年12月11日作出（2017）陕0623民初798号民事判决钞玺于本判决生效之日起十日内支付所欠原告任洁洁装修材料款108万，由孙旺东对上述欠款承担连带清偿责任，承担保证责任后有权向钞玺追偿。钞玺未在判决书确定的日期内还款，任洁洁向本院申请强制执行，本院于2019年6月14日作出（2019）陕0623执150号执行裁定书，查封了孙旺东名下的案涉房产。刘娜向本院提出执行异议。本院作出（2019）陕0623执异36号执行裁定书，以刘娜的异议不能对抗房屋权属登记，其合法性不能确定，须经审理后方可确认为由，裁定驳回异议。刘娜对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款之规定，原告刘娜的诉讼请求应否支持，取决于案外人刘娜是否就执行标的即案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。   关于第三人与原告之间就案涉房产签订的《买卖楼房协议》是否合法有效的问题。首先，原告刘娜代孙旺东向案外人偿还借款90万元，并偿还按揭款28万元，在此基础上第三人与原告之间就案涉房产签订了《按揭房买卖合同》，该《按揭房买卖合同》系双方真实意思表示，双方以房抵债并不违反法律、行政法规的强制性规定。其次，根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，虽然孙旺东未将案涉房产过户至刘娜名下，但双方签订的《按揭房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该《按揭房买卖合同》是合法有效的。被告关于第三人和原告未进行产权变更登记、交易无效的主张，缺乏法律依据，也不成立。   关于刘娜对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。首先，原告与第三人之间就案涉房产签订《按揭房买卖合同》是在2017年4月16日，本院查封案涉房产是在2019年6月14日，即在法院查封之前原告与第三人已经签订了合法有效的书面买卖合同。其次，第三人在2017年4月16日与原告签订《按揭房买卖合同》之后就将该房屋的产权证和房屋交给原告，由原告占有使用。再次，原告替孙旺东偿还90万元债务抵顶购房款，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定， 抵消后第三人对原告的债权消灭，同时原告已经完成了支付全部购房价款的义务（按揭款每月由原告刘娜支付）。最后，第三人未将案涉房屋产权过户至原告名下，并非由于原告的原因，而是因为未将按揭房款清偿完毕。综上，在原告刘娜与第三人孙旺东之间的房屋买卖合同有效，原告按照合同约定支付部分价款且将剩余价款，按照人民法院的要求交付执行并实际占有使用该房屋，原告无过错的情况下，原告对案涉房屋拥有实体权利，原告取得物权期待权，具有阻止对案涉房屋的强制执行的民事权益。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款、《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定〉》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：   一、停止对坐落于子长县XX镇XX村XX路XX大厦XX室房屋（产权证号为：子房权证2010子第14269号）的执行；   二、原告刘娜与孙旺东2017年4月16签订的《按揭房买卖合同》有效。   案件受理费500元，由被告任洁洁负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。     审判长 刘建忠   审判员 常    鹏   人民陪审员 贺    琴   二〇一九年十二月二十五日       书记员 白 晶          1