青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终2260号上诉人（原审被告）：常天文,公民身份号码:×××,男,回族,1983年6月29日出生,住西宁市。委托诉讼代理人:龙有莲,青海凡圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：青海和记商业管理有限公司,统一社会信用代码:91630104074570102D,住所地西宁市城北区小桥大街6号。法定代表人:刘锐,总经理。委托诉讼代理人:白斌,该公司总经理助理。被上诉人（原审原告）：青海置信传媒有限公司,统一社会信用代码:916301006619085859,住所地西宁市城西区胜利路59号申宝大厦1062室。法定代表人:朱军,总经理。委托诉讼代理人:申婉珍。上诉人常天文因与被上诉人青海和记商业管理有限公司（以下简称和记公司)、青海置信传媒有限公司(以下简称置信公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初3565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。常天文上诉请求：撤销原判,查明事实后改判；一、二审诉讼费均由和记公司、置信公司承担。事实与理由:一审判决对于双方的租赁期限认定错误。常天文与和记公司、置信公司于2016年5月5日签订小桥商业城《商铺租赁合同书》约定租赁期限从2016年7月15日至2019年7月14日共三年。但由于商场消防、环保等改造,导致租户无法正常营业,常天文申请将租赁期限起租日确定为2016年11月5日,该申请获得了商场负责人焦树刚经理的审批同意。另外,和记公司、置信公司认可2017年11月1日前租赁费已全部结清,可以印证本案的租赁期限从2016年11月5日至2019年11月4日,但一审法院对该证据未予采纳,认定2016年7月15日至2019年7月14日为租赁期限,导致将其交纳的保证金37970元视为是2016年7月15日至2017年7月14日期限内的3个月保证金。一审判决认定常天文首年租赁费交清的依据是将保证金37970元进行冲抵，但首年租赁费，即2016年11月5日至2017年11月4日租赁费是交清的,对此,和记公司、置信公司也予以认可。根据双方2017年11月1日签订的补充协议,首年租赁费交清后可享受资金扶持金30000元，该资金扶持金一审法院并未认定,而是以30000元的赔偿款(实际到位10000元)来混淆,且认为该赔偿款就是资金扶持金,应每年享受,且认定已经享受。每年度3个月的免租期(首年免租期是2017年11月1日至2018年1月31日)内的租赁费应减去,租赁费从2018年2月1日起算,但一审判决将常天文交纳租赁费的起始日期确定为2017年11月1日错误。一审判决对于30000元的赔偿款是资金扶持金认定有误，根据2017年11月1日协议第2项可以看出和记公司、置信公司明确给予常天文30000元的资金扶持；2018年5月9日双方签订的补充协议第二条,和记公司、置信公司又陈述给予不同程度损失的赔偿，扶持金和赔偿金是两个概念,扶持金以给付一方过错为前提,赔偿金是给付一方存在过错而给付。由于和记公司、置信公司提供的专用烟道不符合环保要求,导致常天文被环保部门查处停业,造成损失，和记公司、置信公司明确表示30000元系赔偿款,常天文自认只收到10000元。即使30000元系扶持金,一审判决认定分三年享受错误，2017年11月1日补充协议第1条约定享受9个月免租期,第2条约定给予常天文30000元资金扶持。对9个月的免租期进行了详细说明,以至于具体到年月日,而对30000元资金扶持并没有进一步说明，证实了该30000元的资金扶持金是一次性享受的。和记公司、置信公司承诺支付30000元赔偿款，实际只支付了10000元。由此可以证明收到的是赔偿款而非扶持金,且闷锅店无论是赔偿款还是资金扶持金都已全额享受,一审判决认定常天文分三年期享受资金扶持金认定错误。一审判决认定常天文不存在违约正确,因2018年租赁费没有交纳并非常天文的责任,是由于和记公司、置信公司违约,交付的租赁物不符合消防、环保验收,给经营造成较大影响,对于2018年的租赁费先使用后交纳也是双方口头约定的，既然不存在违约,向和记公司、置信公司交纳的保证金37970元就应按双方合同约定先行抵扣租赁费。一审判决认定和记公司、置信公司向常天文提供的租赁物存在诸多安全隐患而导致常天文重新购置设备的实际损失,和记公司、置信公司负有主要过错责任正确,但只酌情支持了实际损失的20%不能弥补常天文的实际损失。一审法院支持和记公司、置信公司的电费2550元错误，和记公司、置信公司当庭没有提交相关证据证明欠缴电费，庭后虽提交了相关证据,但该证据并不能证明是常天文欠缴,也无法证明欠缴的时间。常天文在清场时,电费表上显示余额尚有3000多,商场经理也陈述过此事，电费不应常天文承担。综上,一审判决认定事实不清,请求二审法院在查明事实的基础上公正判决。和记公司、置信公司共同辩称，租赁费计算均依据双方于2017年11月1日签订的小桥商业租赁合同补充协议书，该协议书对租赁费的起算及交付有明确约定，起算时间为2017年11月1日，所以从2017年11月1日起至2019年1月4日主张14个月4天的租赁费。一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。和记公司、置信公司向一审法院起诉请求：1.判令解除和记公司、置信公司与常天文签订的《小桥商贸城商铺租赁合同书》；2.判令常天文支付拖欠的房屋租金、电费及取暖费183653.4元，并判令常天文按欠款金额承担自2017年11月1日起至债务清偿完毕之日每天万分之六的违约金；3、判令常天文承担全部诉讼费用。常天文向一审法院提出反诉请求：1.判令和记公司、置信公司承担因违约给常天文造成的经济损失78694元;2.诉讼费、反诉费由和记公司、置信公司承担。一审法院认定事实：2016年5月5日，和记公司、置信公司、常天文签订《小桥商业城商铺租赁合同书》,和记公司、置信公司将位于××街商铺出租给常天文经营；面积120.54平米（实测面积80.36平米),租赁费105元/月/平米,年租金为151880元；租赁期限三年,即从2016年7月15日至2019年7月14日；承租人第一次交租日为合同签订当日一次性交纳12个月租金及金额为三个月等额租金的租赁保证金37970元,以后每12个自然月交纳一次租金,租金交纳均须提前一个月一次性交纳,否则视为违约,每逾期一日按年租金总额的5%收取违约金,超过30日未交纳的,视为承租人放弃铺位,出租方有权解除合同。2017年11月1日，和记公司与常天文签订《补充协议书》约定,由于商场餐饮区排烟改造的原因造成了常天文经营损失,和记公司、置信公司为此免除常天文2017年8月1日至10月20日餐饮区停业改造期间租金及给予常天文30000元资金扶持并再给予2017年11月1日-2018年1月31日期间3个月免租期,2018年2月1日-2019年1月31日期间3个月免租期,2019年2月1日-2020年1-5-7月31日期间3个月免租期,共计9个月免租期,同时又约定常天文按时足额缴纳各项费用后可享受免租期;如常天文在合同期间不遵守合同相关条款或存在违约行为,视为放弃上述扶持政策,不再享受,出租人有权不退还常天文保证金。常天文于2016年5月6日至2017年11月6日支付租金81594元,缴纳暖气费2531元,2016年5月6日至7月13日缴纳保证金37970元,共计122095元。和记公司、置信公司按合同约定免除烟道改造期2017年8月1日至10月20日的租金,从2017年11月1日开始计租至2019年1月4日常天文共计拖欠14个月零4天租金178881.4元,2018年度2个月零19天取暖费2222元,电费2550元,共计183653.4元。和记公司、置信公司曾多次发出催交通知,但其并未依约交纳租金,遂起诉主张权利。庭审中,和记公司、置信公司认为违约金约定过高,自愿核减为每日以万分之六。另查,常天文认可2019年1月4日和记公司、置信公司停止对其服务,其于2019年1月8日取走商铺内的货品。但认为按双方签订的2017年11月1日补充协议二:2017年两个月租金交清后,常天文可享受扶持政策,即首年享受三个月的免租期和30000元的资金扶持(实际享受扶持资金10000元)。由于和记公司、置信公司提供的消防设备不合格,导致2018年1月13日常天文铺面着火停业10天,漏水停业3天,共歇业13天,应从2018年7月2日起算租金。录音及照片中可以看出:2018年3、4、5、7、8、9商场对于烟道改造一直拿不出整改方案,导致常天文无法正常营业,大部分商户关门歇业。而和记公司、置信公司在常天文关门歇业不能缴纳租金时,应按合同约定视为承租人放弃铺位，和记公司、置信公司不行使此权利有恶意扩大损失的嫌疑,故这6个月的租金也应免除。录音中有协商事实,暖气费和租金不交纳时从保证金中先行抵扣。2017年11月6日的收据上,和记公司、置信公司明确注明2017年11月1日前的租金是全部缴纳完毕。双方签订的《消防安全责任书》中注明禁止使用电炉、电灶，可能引发火灾的大功率电暖设备;下班后应关闭所有用电设备。城北区环境保护局向常天文经营商铺主管潘思孝所作的《现场检查笔录》查明常天文使用四个电灶。和记公司、置信公司交付的商铺,消防环保验收未通过,烟道未改造。常天文在经营餐饮过程中,由于和记公司、置信公司提供的消防设备存在诸多安全隐患,2018年1月13日导致常天文店面发生火灾。常天文按和记公司、置信公司合同的要求进行了装修,产生装修费用205000元,发生火灾造成常天文商铺设备损毁,重新购置设备花费21750元。和记公司、置信公司的违约行为,致使常天文无法正常经营,经营连续性不够,对此,双方多次口头协商后,和记公司、置信公司表示2018年租金先使用后交租,但在2019年1月4日和记公司、置信公司停止服务。和记公司、置信公司存在违约情形,常天文向一审法院提出反诉主张权利。一审法院认为，和记公司、置信公司、常天文签订的《小桥商业城商铺租赁合同书》《补充协议书》，系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。常天文认可2019年1月4日和记公司、置信公司停止对其服务，自行撤场，双方租赁合同自愿解除，予以准许。《补充协议书》约定，由于商场餐饮区排烟改造的原因造成了常天文经营损失，和记公司、置信公司为此免除常天文2017年8月1日至10月20日餐饮区停业改造期间租金及给予常天文30000元资金扶持并再给予2017年11月1日-2020年1月31日期间每年3个月免租期，同时又约定常天文按时足额缴纳各项费用后可享受免租期；如常天文在合同期间不遵守合同相关条款或存在违约行为，视为放弃上述扶持政策，不再享受，出租人有权不退还常天文保证金。经核实，和记公司、置信公司按合同约定免除烟道改造期2017年8月1日至10月20日80天的租金33289元，从起租2016年7月15日至2017年7月14日年租金151880中扣除80天的免租金33289元，应付118591元。常天文于2016年5月6日至2017年11月6日支付租金81594元，2016年5月6日至7月13日缴纳保证金37970元，计119564元。录音证据中表明双方协商，暖气费和租金不交纳时从保证金中先行抵扣。以上数据显示，首年租金常天文已付清，按约定可享受3个月免租期和按实际经营期限享受扶持资金10000元。和记公司、置信公司出具的2017年11月6日的《收据》中明确注明2017年11月1日前的租金已全部缴纳完毕。可以认定和记公司、置信公司免除了2017年7月-10月的租金。和记公司、置信公司主张从2017年11月1日开始计租至2019年1月4日常天文拖欠14个月零4天租金178881.4元，符合合同约定，一审法院予以支持。和记公司、置信公司认可常天文已缴纳暖气费2531元，其主张2018年度2个月零19天取暖费2222元，无证据证实，不予支持。和记公司、置信公司主张的电费2550元，经核实属实，予以支持。和记公司、置信公司虽取得了公安消防部门颁发的《消防安全检查合格证》，但常天文所租赁的房屋发生两次火灾的事实，可以认定和记公司、置信公司未按合同约定向常天文方提供安全消防系统，专设烟道不符合环保标准，广告策划宣传投入未完全到位，势必给常天文经营造成较大影响，经营连续性不够。《补充协议书》中自认，由于商场餐饮区排烟改造的原因造成了常天文经营损失，故对和记公司、置信公司主张的违约金诉讼请求，不予支持。常天文在经营餐饮过程中，由于和记公司、置信公司提供的消防设备存在诸多安全隐患，2018年1月13日导致常天文店面发生火灾，造成常天文商铺设备损毁，重新购置设备花费21750元，前期装修款205000元，按照年投资68333元，主张十个月5694元×10月=56940元，常天文反诉要求和记公司、置信公司赔偿其损失78690元。双方签订的《消防安全责任书》中注明禁止使用电炉、电灶，常天文却使用四个电灶，下班后未关闭所有用电设备，导致火灾发生。由于和记公司、置信公司提供的烟道改造环保未达标，迫使常天文使用电灶，常天文未尽到对潜在的火灾危险隐患高度注意义务，负有主要过错责任，故对常天文反诉主张损失78690元，酌情支持20％为宜，即15738元。据此判决：一、解除和记公司、置信公司与常天文签订的《小桥商贸城商铺租赁合同书》；二、常天文给付和记公司、置信公司拖欠租金178881.4元、电费2550元，共计181431.4元；三、和记公司、置信公司赔偿常天文商铺设备损毁重新购置费及前期装修折价款15738元；以上二、三项折抵后，常天文于判决生效后十日内给付和记公司、置信公司拖欠租金、电费165693.4元；四、驳回和记公司、置信公司的其他诉讼请求。案件受理费3974元，减半收取1987元，由和记公司、置信公司负担24元，常天文负担1963元。反诉费减半收取884元，由常天文负担707元，和记公司、置信公司负担177元。本院二审期间，常天文提交如下证据：1.2016年11月2日张建的申请书，拟证明2016年11月2日交付租赁房屋时没有取得消防验收，存在诸多消防隐患，商场负责人同意自2016年11日5日起计租；2.三汁焖锅店与和记公司签订的商铺租赁合同补充协议和证明，拟证明和记公司向三汁焖锅店给付的资金扶持金是4万元，已经实际享受，并非分三年享受；证据3.2017年11月5日转账凭证一份，拟证明和记公司承诺的赔偿款3万元只收到1万元；4.城北法院判决书，拟证明同案不同判，一审法院既然认定违约的主要过错方在和记公司和置信公司，就应该承担与过错责任相适应的赔偿责任，按60%酌情支持其反诉请求。和记公司、置信公司对证据1、2的真实性认可，证明方向不予认可，认为商户之间存在差异，不能证明与常天文有直接关系；证据3转给谁的不清楚，真实性不认可，与本案无关；证据4判决还未生效，但对其真实性没有异议，证明方向不认可。本院认为，证据1、2系案外人与和记公司产生的合同关系，与常天文无关，对其证明力不予确认；证据3、4属实，且与本案有关联，对其证明方向予以确认。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。本院认为，和记公司、置信公司与常天文签订的《小桥商业城商铺租赁合同书》及补充协议书系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。以上合同履行过程中，因和记公司、置信公司的原因，导致常天文于2019年1月4日自行撤场，和记公司、置信公司亦认可，故双方签订的《小桥商业城商铺租赁合同书》应于2019年1月4日解除。一审法院对和记公司、置信公司要求解除其与常天文签订的《小桥商贸城商铺租赁合同书》的诉讼请求予以支持正确，但对解除时间未予明确，可能会产生后期租赁费计算等新的纠纷，故予以纠正。和记公司、置信公司虽与常天文签订的《小桥商业城商铺租赁合同书》约定租赁期限自2016年7月15日至2019年7月14日，后因商城改造影响正常经营，常天文申请将起租日更改为2016年11月5日，和记公司、置信公司亦同意，故租赁期限应自2016年11月5日起算至合同解除日2019年1月4日。自此计算第一个租赁年度自2016年11月5日至2017年11月4日应交租赁费为151880元（151880元÷365天=416元/天）；2017年11月1日，常天文与和记公司签订补充协议书约定免去常天文2017年8月1日至10月20日停业改造期间租赁费，及双方约定2017年11月1日至2018年1月31日为免租期，据此计算第一个租赁年度的免租费为85天×416元/天=35360元，常天文已付租赁费81594元，尚欠34926元。常天文已交纳保证金37970元，鉴于双方约定保证金可抵扣租赁费，以此保证金抵扣尚欠租赁费后，常天文还剩保证金3044元。第二个租赁费年度为2017年11月5日至2018年11月4日，双方约定2017年11月1日至2018年1月31日为免租期，从2018年2月1日至2018年11月4日为277天×416元/天=115232元；扣减和记公司未支付的扶持金20000元及剩余保证金3044元后，常天文尚欠租赁费92188元。第三个租赁年度从2018年11月5日至2019年1月4日，常天文未按约交清租赁费，不符合享受免租期，故应付租赁费为61天×416元/天=25376元。和记公司、置信公司提交的电表照片用以证明常天文欠付电费2550元，因该证据不能证明是常天文使用的电表，且现场已被拆除，故对此费用不予支持，一审法院对和记公司、置信公司主张的电费予以支持证据不足，应予纠正。和记公司、置信公司违反合同约定，未向常天文提供符合使用条件的租赁物，是导致本案纠纷产生的主要原因，且一审法院既已认定“常天文在经营餐饮过程中，由于和记公司、置信公司提供的消防设备存在诸多安全隐患，2018年1月13日导致常天文店面发生火灾，造成常天文商铺设备损毁”，又以“常天文未尽到对潜在的火灾危险隐患高度注意义务，负有主要过错责任”为由，对常天文主张商铺设备损毁重新购置费及前期装修折价款78690元，仅酌情支持20％欠妥，鉴于双方约定租赁期限为三年，常天文实际经营时间较短，故对此部分损失按40%予以认定，为31476元。综上所述，常天文的上诉请求成立，应予支持；一审判决虽认定事实清楚，但裁判结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条条一款、第七十七条第一款、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初3565号民事判决；二、青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司与常天文签订的《小桥商贸城商铺租赁合同书》于2019年1月4日解除；三、常天文给付青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司租赁费117564元；四、青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司赔偿常天文商铺设备损毁重新购置费及前期装修折价款31476元；以上三、四项折抵后，常天文应于本判决送达后十日内给付青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司租赁费86088元；五、驳回青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1987元，由青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司负担1042元，常天文负担945元；反诉费884元，由青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司负担464元，常天文负担420元。二审案件受理费4858元，由青海和记商业管理有限公司、青海置信传媒有限公司负担2548元，常天文负担2310元。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 李宏宁审判员 靳 玲 二〇一九年十二月十九日书记员 田 云附：审理本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。