吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉05民终1251号上诉人（原审被告）：时吉敏，女，1972年7月11日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。上诉人（原审被告）：祁柏翰，男，2006年5月17日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。法定代理人：时吉敏（祁柏翰之母），女，1972年7月11日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。上列二上诉人诉讼代理人：周立娟，吉林昱诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：祁富江，男，1943年10月18日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。被上诉人（原审原告）：高云秀，女，1944年12月30日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。上列二被上诉人诉讼代理人：张文双，北京市乾贞律师事务所律师。上诉人时吉敏、祁柏翰因与被上诉人祁富江、高云秀互易纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2019）吉0502民初1801号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。时吉敏、祁柏翰上诉请求：1.撤销通化市东昌区人民法院（2019)吉0502民初1801号民事判决书；2.依法改判驳回祁富江、高云秀的诉讼请求。事实与理由：2006年，时吉敏与祁富江、高云秀的儿子祁光（2018年10月31日病故）结婚，因祁光非常孝敬老人，祁富江、高云秀夫妻和时吉敏一起生活八年左右。虽然祁富江、高云秀都有工资收入，但时吉敏没有让祁富江、高云秀花过钱，居家度日婆媳难免有矛盾，经协商，2012年左右祁富江、高云秀就到时吉敏、祁光夫妻所有的位于金厂镇政府开发的小区D16单元5层3号单独居住。同时祁富江、高云秀将位于环通乡明兴四队平房一处给了时吉敏、祁光夫妻俩。2017年5月，祁光在通化市医院检查出癌症，为了避免以后有纠纷，祁光在2017年6月17日写了父子亲情之间的换房说明，祁富江、祁明、时吉敏在换房说明上签了字。祁光看病花了30多万元，大部分钱款都是借的。祁富江、高云秀不忍祁光无钱看病，积极主动提出出售位于金厂镇政府开发的小区D16单元5层3号房屋，治病救人。祁富江、高云秀联系买房人邵钢，2018年1月15日以18万元的价格将该房屋卖给邵钢。一周后，祁富江、高云秀夫妻从该房屋主动搬出。时吉敏将卖房款全部用于祁光的看病治疗，遗憾的是祁光在2018年10月因医治无效病故。时吉敏失去了丈夫，失去了家里的顶梁柱，现孤儿寡母相依为命。以上所述与祁富江、高云秀所述卖房子的经过与事实不符，换房协议达成后，双方均履行了合同，祁富江、高云秀已经在金厂镇政府开发的小区D16单元5层3号居住多年，起诉称时吉敏卖房祁富江、高云秀不知情不属实。当时是为了给祁光治病，祁富江、高云秀夫妻主动提出卖房子。时吉敏与祁富江、高云秀之间的换房协议是双方真实意思的表述，同时也是父子亲情互助的真实表现，区别于民间房屋互换协议，况且换房协议达成后，双方均履行了合同，并且祁富江、高云秀在换到的房屋内已经居住多年，时吉敏与祁富江、高云秀已经到房产及拆迁部门办理了相关手续，换房协议已经履行完毕。关于祁富江、高云秀夫妻卖房子给祁光治病，是祁富江、高云秀个人行为，也是为人父母都能做到的。祁富江、高云秀夫妻主张卖房给祁光治病，而且积极配合该房屋的买卖交易及搬迁。综上所述，换房居住是家庭中父子亲情互帮互助真实意思表示，已经全部履行，已经有效成立，具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，不得擅自变更或解除。请求依法驳回祁富江、高云秀的诉讼请求。祁富江、高云秀辩称，时吉敏所述的事实没有任何证据证明。时吉敏也没有说清楚一审证人出庭证明的事实，时吉敏称祁富江、高云秀夫妻带证人看房，而在一审庭审当中说是一个老太太而不是夫妻。另外，一审庭审中证人没有跟领他去买房的老太太说清楚要干什么，作为一个70多岁的老人，儿媳妇让高云秀去给开门，把票据交给时吉敏，高云秀在不知情的情况下从事了上述行为是合理的。买房人也没有说清楚要干什么，时吉敏也没有说清楚要做什么，最后签订了房屋买卖合同，也没有让祁富江、高云秀夫妻签字，也没有告知。所以，祁富江、高云秀夫妻主张时吉敏出售该房屋时，没有取得祁富江、高云秀同意的观点是正确的。现祁富江、高云秀夫妻无房屋可居住，要求解除原来的房屋互换协议是正确的，应当得到支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。祁富江、高云秀向一审法院起诉请求：1.判令解除祁富江、高云秀与时吉敏、祁柏翰之间的房屋互换协议，产权调换所得房屋归祁富江、高云秀所有；2.请求判令时吉敏返还拆迁补偿款20387元。在诉讼过程中，祁富江、高云秀变更诉讼请求为:请求判令解除祁富江、高云秀与时吉敏、祁柏翰之间的房屋互换协议。事实与理由：祁富江、高云秀夫妻共同拥有位于通化市东昌区环通乡明兴村四组平房一处，面积57.4平方米，时吉敏与其丈夫祁光（已故）拥有位于通化市东昌区金厂镇政府开发小区D1栋6单元5层3号住宅楼房一处，面积64.50平方米。祁富江、高云秀夫妻与通化市贵隆房地产开发有限责任公司商谈平房拆迁事宜，开发商同意回迁给祁富江、高云秀夫妻二处楼房（在建）。经祁富江、高云秀夫妻与时吉敏协商，祁富江、高云秀夫妻同意将回迁后的二处楼房换给时吉敏，时吉敏夫妻将其拥有的位于通化市东昌区金厂镇政府开发小区D1栋6单元5层3号住宅楼房换给祁富江、高云秀夫妻。祁光将其中较小的一处分给祁明，祁明又将该楼房给了其儿子祁新博。后时吉敏夫妻在祁富江、高云秀夫妻不知情的情况下，将位于通化市东昌区金厂镇政府开发小区D1栋6单元5层3号住宅楼房卖掉，所得款项没有给祁富江、高云秀夫妻。经多次索要，时吉敏拒绝给付。祁富江、高云秀认为，时吉敏以自己的行为表明不履行互换协议，故祁富江、高云秀要求解除协议。时吉敏、祁柏翰一审辩称，祁富江、高云秀与时吉敏之间从未有过任何书面的互换协议，双方从未进行过房屋所有权的互换，所以不存在解除房屋互换协议一事。祁富江、高云秀因祁光去世，祁柏翰作为法定继承人追加为本案被告，祁富江、高云秀也是祁光的法定继承人，也与本案有利害关系。因此，其主张的事实与理由不成立。一审法院认定事实：2017年6月17日祁富江与祁光、时吉敏签订说明即房屋互换协议，约定：祁光拥有位于通化市东昌区金厂镇政府开发小区D16单元5层3号住宅楼房一处（附房产证复印件）登记在祁光名下，祁光的父亲祁富江名下拥有位于原东昌区环通乡明兴四队平房一处，双方协商互换，原祁富江位于明兴四队的平房已被征占（征占产权调换协议签完），拆迁后调换两套楼房归祁光所有，祁光现声明自愿将其中较大的一套由妻子时吉敏和儿子祁柏翰继承，较小的一套归弟弟祁明所有。位于金厂镇的祁光名下的楼房一套现由祁富江居住,在祁富江百年后祁光的房子归儿子祁柏翰和侄子祁新博共同所有各占50%。祁光房屋位于通化市东昌区金厂镇政府开发小区D1栋6单元5层3号。祁富江、高云秀系城市居民。一审法院认为，最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”本案中，2017年6月17日祁富江与祁光、时吉敏签订的说明即房屋互换协议，从内容上看，主要是双方互相交换房屋，并转移标的物房屋所有权的协议。房屋互换协议所涉标的物住宅位于通化市东昌区金厂镇政府开发小区D1栋6单元5层3号系在集体土地上建设的房屋。在非试点地区，其交易主体限制在本集体经济组织成员，而协议换房人祁富江、高云秀系城市居民非案涉房屋所在村集体经济组织成员。故祁富江与祁光、时吉敏签订的房屋互换协议应为无效。时吉敏主张祁富江、高云秀与时吉敏之间从未进行过房屋所有权的互换，祁富江、高云秀将其平房赠与祁光、时吉敏后房屋拆迁，因其提供的证据不能证明，缺乏事实依据，不予支持。综上，参照最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条之规定，遂判决：一、祁富江与祁光、时吉敏签订的说明即房屋互换协议无效；二、驳回祁富江、高云秀的诉讼请求。案件受理费3877元，由祁富江、高云秀负担1938.50元，时吉敏、祁柏翰负担1938.50元。本院经审理查明的事实与一审认定事实一致。另查明，2017年4月5日，时吉敏与通化市贵隆房地产开发有限公司签订房屋拆迁产权调换协议书及补充协议。2017年6月，祁光患病。2018年1月15日，金厂镇政府开发小区D1栋6单元5层3号房屋被祁光出售给邵钢。邵钢购买时高云秀协助看房。出售前由祁富江、高云秀居住，出售后祁富江、高云秀搬出该房屋，与祁光、时吉敏共同居住。2018年10月，祁光因病去世，祁富江、高云秀到其他子女家居住。本院认为，首先，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”据此，一审判决参照最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》确认协议无效，适用法律错误，本院予以纠正。其次，本案中，祁富江、祁光、时吉敏、祁明于2017年6月17日订立的说明实质是家庭成员之间对家庭财产的处分协议。签订协议前，祁富江、高云秀已在金厂镇政府开发小区D1栋6单元5层3号房屋居住，约定的回迁房屋已于2017年4月5日由时吉敏签订了回迁协议。当事人对该协议均未提出异议。该协议系各方当事人之间真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。依据协议约定，各方已经实际履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”现双方未约定解除情形，祁富江、高云秀要求解除协议须符合上述法定解除条件。但根据本案现有情况，祁富江虽享有金厂镇政府开发小区D1栋6单元5层3号房屋的居住权，但房屋所有权登记在祁光名下，祁光有权处分。2018年1月15日，祁光将金厂镇政府开发小区D1栋6单元5层3号出售给邵钢，根据一审出庭证人邵钢证言，结合祁富江、高云秀、时吉敏陈述，能够证明出售房屋系因祁光患病，祁富江、高云秀同意出售，并与祁光、时吉敏共同居住。故祁富江、高云秀要求解除协议不符合上述法定情形，本院不予支持。最后，祁富江、高云秀与时吉敏建立家庭成员关系已经十余年，多年居住在一起，相互帮助，相互扶持。现祁柏翰未成年，双方应当珍视多年形成的亲情和感情，互谅互让，妥善协商其他解决问题的方式。综上所述，时吉敏、祁柏翰的上诉理由成立，其上诉请求，本院予以支持。一审判决认定部分事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省通化市东昌区人民法院（2019）吉0502民初1801号民事判决；二、驳回祁富江、高云秀的诉讼请求。一审案件受理费3877元；二审案件受理费4300元，合计8177元，由祁富江、高云秀负担。本判决为终审判决。审判长  吴兴彦审判员  王立武审判员  范立华二〇一九年十二月十七日书记员  于小桐