四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川14民终1262号 上诉人（原审原告）：李伟，男，1974年12月16日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：张军成，四川川粤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川锦地房地产开发有限公司，住所地：四川省眉山市彭山区凤鸣镇彭祖大道一段武阳宾馆6栋1层。统一社会信用代码：91511422793969275k。 法定代表人：熊剑，总经理。 委托诉讼代理人：朱利，四川齐协律师事务所律师。 上诉人李伟因与被上诉人四川锦地房地产开发有限公司（以下简称锦地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院(2019)川1402民初3291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李伟上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院对被上诉人逾期未办理不动产权证书的原因认定不清。本案导致产权证书无法办理的根本原因在于被上诉人主观上不愿意积极解决土地抵押的问题，也未采取任何措施解决问题，而是采取变更法定代表人等消极措施，故未办理产权证书的原因更主要的是被上诉人过错。另外，即使客观上暂时无法办理，一审法院也应当判决条件成就时被上诉人应为上诉人办理不动产权证书，而一审法院判决直接驳回上诉人的诉讼请求，不但不能保护上诉人的合法权益,也不利于督促被上诉人积极解决问题，反而助长被上诉人消极怠惰的心理，不利于纠纷的解决。（二）一审法院在逾期办证违约金支付时间这一问题上直接适用《房屋买卖合同》，属于认定事实不清。双方签订了《补充协议》，对逾期办证违约金支付时间及计算方式进行了重新约定，该《补充协议》明确约定了《房屋买卖合同》与《补充协议》不一致的，以《补充协议》为准，而一审法院直接依据《房屋买卖合同》第十九条约定进行认定决，属于认定事实不清。（三）本案关于逾期办证违约金支付的格式条款，属于排除或者限制上诉人未来的民事权利，减轻甚至免除了被上诉人自身义务的格式条款，且被上诉人没有尽到提示说明义务，故依法属于无效条款，应当支持上诉人关于违约金暂计金额的诉请。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求改判。 锦地公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 李伟向一审法院起诉请求：1.判令锦地公司立即为李伟办理不动产登记证书；2.判令锦地公司在李伟取得不动产权证书起15日内向李伟支付逾期办证违约金（计算方式：从2014年12月31日起到取得不动产权证书止，按照每日100元计算违约金）。 一审法院认定的事实：李伟（买受人）与锦地公司（出卖人）于2013年1月15日签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：54260）和《商品房买卖合同补充协议》，主要约定：由李伟购买锦地公司开发的位于东坡区文忠路340号“锦地上城”3幢3单元11楼1号房屋，建筑面积115.23㎡，总房款396000元。乙方在2013年1月13日一次性将首付房款人民币126000元支付给甲方，余款270000元乙方以按揭贷款的方式进行支付。《商品房买卖合同》第十条交付条件第一款约定：“出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房”。第十九条第一款约定:“(一)初始登记出卖人应当在2014-06-30前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属之日起30日内向买受人支付。(二)转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理:(1)……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金。并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。……”。李伟于2013年1月13日支付了首付款126000元，余款270000元以银行按揭贷款方式支付。2013年12月31日，锦地公司将案涉房屋交付给李伟，并代收了维修基金、办证费用、契税等费用。锦地公司至今未登记取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，李伟至今亦未实际取得房屋所有权证书。 一审法院同时认定以下事实：锦地公司将案涉房屋土地抵押给银行贷款，并办理了土地抵押登记。 一审法院认为，李伟与锦地公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人自愿达成的协议，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。依照合同约定，锦地公司确有为李伟办理不动产权证的义务，但由于其土地已经抵押，客观上无法办理，故李伟该诉讼请求无法得到一审法院支持。 关于李伟第二项诉讼请求，判令锦地公司在李伟取得不动产权证书起15日内向原告支付逾期办证违约金。（计算方式：从2014年12月31日起到取得不动产权证书止，按照每日100元计算违约金）。 《商品房买卖合同》第十九条关于初始登记和转移登记的约定是明确的，合同中对违约金的支付明确约定为“……并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。……并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”即出卖人实际取得权属证明和买受人实际取得房屋所有权证书是支付违约金的前提条件，现锦地公司尚未取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，李伟也未实际取得房屋所有权证书，合同约定的支付违约金的这一前提条件尚未成就。对锦地公司辩解李伟要求锦地公司支付违约金的条件尚未成就的理由，一审法院予以采信。 至于李伟诉讼请求中请求判令锦地公司在李伟取得不动产权证书起15日内向李伟支付逾期办证违约金，虽设定了支付违约金的前提条件是在其取得不动产权证之后，但由于前提条件尚未成就，在其成就后锦地公司是否会按合同约定履行违约责任尚不确定，双方就该问题是否发生纠纷也尚不确定，故根据“无纠纷不诉讼”原则，只有在有纠纷发生后，一方当事人才可向法院诉讼，故李伟该诉讼请求也不应得到支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：驳回李伟的诉讼请求。一审案件受理费3584元，减半收取1792元，由李伟负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院二审查明的事实，与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。 本院同时查明，案涉《商品房买卖合同》第十九条第一款约定:“(一)初始登记出卖人应当在2014-06-30前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属之日起30日内向买受人支付。(二)转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之一的违约金。并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付……”。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点如下：李伟要求锦地公司办理案涉房屋所有权证并承担违约责任的请求是否应得到支持。 首先，关于办理案涉房屋所有权证的问题。本案中，李伟以锦地公司未按约办理案涉房屋产权证为由，要求锦地公司办理案涉房屋产权证书。对此，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。锦地公司与李伟签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，故上述合同合法有效，对双方均具有法律约束力。本案中，锦地公司于2013年12月31日已将案涉房屋交付给李伟，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条关于“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的……”的约定，锦地公司应当在2014年12月31日前办理案涉房屋的所有权证，锦地公司至今未办理案涉房屋的所有权证，已构成违约行为。但由于案涉房屋所在的土地抵押给了银行，并办理了土地抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定以及我国“房地一体”的原则，锦地公司现无法为李伟讼争的案涉房屋办理产权证书，虽然导致无法办证的原因在于锦地公司的恶意违约，但是李伟要求锦地公司累计为其办理不动产权证的诉求，本院若支持其诉求不仅客观上无法执行，还可能损害抵押权人的合法权益，况且能否解决抵押权问题也处于不确定状态，所以对李伟的该诉求，本院不予支持。 其次，关于承担违约责任的问题。李伟在本案中诉请判令锦地公司在李伟取得不动产权证书起15日内向李伟支付逾期办证违约金（计算方式：从2014年12月31日起到取得不动产权证书止，按照每日100元计算）。对此，本院认为，本案中，由于案涉房屋所在的土地已经抵押给银行，并办理了土地抵押登记，锦地公司现无法办理案涉商品房所在楼栋的权属证明、也无法办理按案涉房屋的所有权证书，故案涉商品房所在楼栋取得权属证明的时间不确定，锦地公司取得案涉商品房产权证的时间也无法确定，故李伟要求锦地公司在李伟取得不动产权证书起15日内支付逾期办证违约金的请求，不应在本案中获得支持，但李伟可在上述条件成就后，依法另行主张锦地公司承担逾期办证违约金的责任。 综上，李伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3584元，由李伟负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 东 审判员 王 敏 审判员 罗卫平 二〇一九年十二月十九日 书记员 喻 静