北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民终200号上诉人（原审原告）：梁有绪，男，1962年10月27日出生，汉族，住内蒙古自治区乌兰察布市凉城县。委托诉讼代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李明晓，男，1976年10月27日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。原审第三人：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区。法定代表人：郝金庆，总经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司行政经理。原审第三人：内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区兴。法定代表人：刘开云，董事长。委托诉讼代理人：兰军，男，内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司总经理。原审第三人：韩利霞，女，1964年5月4日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。上诉人梁有绪因与被上诉人李明晓、原审第三人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产公司）、原审第三人内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司（以下简称泓森公司）、原审第三人韩利霞案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2018）京02民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梁有绪的委托诉讼代理人蒋志纯、白荣升、被上诉人李明晓的委托诉讼代理人唐武平、原审第三人立元房地产公司的委托诉讼代理人陈浩、原审第三人泓森公司的委托诉讼代理人兰军、原审第三人韩利霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁有绪上诉请求：1.依法撤销（2018）京02民初336号民事判决；2.依法判决停止对位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼6026号房屋（以下简称案涉房屋）的执行，并解除对上述房屋的查封；3.由李明晓承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院在2016年6月29日进行财产保全过程中，因为房屋与土地分属于不同行政部门管理，执行部门未按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定，在呼和浩特市国土资源局查封案涉土地的同时未在呼和浩特市住房保障和房屋管理局（以下简称呼市房管局）查封案涉土地上的建筑物，致使案涉土地上的建筑物属于无查封状态。这应该是一审法院执行环节中的程序错误，对梁有绪来说，没有查封的房屋就可以办理过户登记，其所办理的网签手续已经具备登记公示的效力，可以对抗李明晓所要实现债权的主张。由此可见案涉房屋未办理过户登记非因梁有绪自身原因所致。二、一审法院在查封案涉土地后并未向立元房地产公司送达（2016）京02民初197号民事裁定书，亦未采取其他方式予以公示，因此一审法院认为梁有绪应当知晓土地已被查封一事属于强加之词。三、梁有绪提交的《商品房买卖合同》签署时间为2016年6月28日，因该《商品房买卖合同》为制式合同，立元房地产公司与梁有绪签订该合同时需在网上向呼市房管局递交现房销售申请，呼市房管局在网络系统中审核该房屋不存在权利限制的情况下会在网上审核通过，呼市房管局网上审核通过后会在网上生成电子版《商品房买卖合同》，立元房地产公司此时才能在该局网站上下载该《商品房买卖合同》，下载的《商品房买卖合同》上所体现的时间即为签约时间，因此，一审判决关于立元房地产公司与梁有绪于2016年7月1日签订《商品房买卖合同》的事实认定错误，2016年7月1日只不过是呼市房管局办理网上签约的完成时间。案涉《商品房买卖合同》签订时间应为2016年6月28日。四、梁有绪自案涉房屋所在项目“尚都商业综合楼”竣工后，即2014年12月开始占有使用案涉房屋，梁有绪提交的交纳使用案涉房屋的物业费等票据足以证明占有使用的情况，一审法院认定梁有绪在2016年10月开始占用案涉房屋错误。五、关于案涉房屋未办理过户非因梁有绪的原因，依据一审庭审中泓森公司陈述：“由于资金周转问题，无法及时缴税，应当向立元房地产公司出具的《建筑业统一发票》是迟延至2016年4月27日提供完毕的。在泓森公司提供《建筑业统一发票》后，立元房地产公司才会为泓森公司所分得的房屋出具《销售不动产统一发票》。”以及立元房地产公司庭审陈述印证泓森公司前述关于迟延出具《销售不动产统一发票》事实外，立元房地产公司陈述：“由于2016年7月1日营业税改增值税及国税与地税合并后的业务变更，导致迟延为梁有绪出具案涉房屋的发票，在梁有绪取得发票后立元房地产公司及时为梁有绪办理了网上房屋转让合同的签订及备案，立元房地产公司在为梁有绪办理房屋所有权证书过程中，呼和浩特市不动产登记中心成立，于2017年1月开始办公，此时案涉房屋及所涉土地的业务均由该中心办理，因此2016年6月29日一审法院查封案涉房屋所涉土地使用权的权利限制导致梁有绪在2017年1月以后无法办理房屋所有权证书。”上述国地税合并及呼和浩特市不动产登记中心成立在呼和浩特市地区众所周知，且在立元房地产公司为梁有绪办理网上房屋买卖合同的签订及备案时权力机关并没有告知案涉房屋存在障碍而得以顺利备案完毕。关于案涉房屋未办理过户是否能够归责于梁有绪的原因，我们还认为，作为普通的民事主体，法律不应要求梁有绪具有同法律专业人士一样的注意义务或者权利意识，梁有绪作为买受人不能当然的因为未立即主张相关权利而受到责难。在梁有绪通过一个合法有效的合同取得不动产后，其已实现了对不动产占有、使用以及收益的权能，其自然地认为该不动产已“归其所有”，这符合朴素的法律观，在此情况下，办理过户登记因不影响梁有绪实现不动产的物权权能，因此，站在普通民事主体的角度来讲，办理过户登记就显得不是那么迫切，故从梁有绪签订合同后的一个合理期间内未办理过户登记的，不应当视为消极不行使登记权利。就本案而言，梁有绪2014年年底通过以物抵债购得案涉房屋后，自2016年6月28日与立元房地产公司签订《商品房买卖合同》到一审法院2016年6月29日查封案涉房屋项下土地仅仅一天，而立元房地产公司在2016年7月1日为梁有绪办理了网上房屋转让合同的签订及备案，在办理后续房屋过户登记的过程中到2017年1月不能办理房屋过户登记仅为五个月，因此在如此短的期间内不应视为梁有绪消极不行使登记权利。综上所述，梁有绪的一审诉讼请求所依据的事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条所规定的条件，梁有绪对案涉房屋享有的权益足以排除申请执行人李明晓所要实现的债权。李明晓辩称，一、案涉房屋的查封时间应为2016年6月29日。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等“地随房走、房随地走”的原则，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物”。最高人民法院（2016）最高法执监204号“指导案例”强调：虽然司法解释要求土地使用权和建筑物的登记机关不是同一机关的应当分别办理查封登记，但其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示，未分别办理查封登记不影响查封效力。因此，一审法院于2016年6月29日查封了案涉土地，其效力已经及于地上建筑物。二、执行法院有权查封、拍卖被执行人名下不动产。梁有绪提出异议的依据为《执行异议规定》第二十八条。根据该条规定，要求异议人同时满足以下情形且能够排除执行：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户；以上条件缺一不可。同时《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，本案案涉房产登记于被执行人立元房地产公司名下，立元房地产公司作为负有给付义务的被执行人，人民法院有权力查封、拍卖其名下的不动产。可见，法院有权在执行中查封拍卖被执行人名下的不动产是基础，是《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国民事诉讼法》赋予的基本权力。在这种情况下，司法解释对上述查封行为进行了例外规定。从法律效力的位阶可知，有权查封被执行人不动产是原则、是基本规定，排除执行是特殊、是例外，因此，排除执行应当严格解释，对《执行异议规定》第二十八条应当严格、限制解释，不得随意扩大其适用范围，侵犯上位法的效力。所以，对于排除法院执行被执行人名下不动产的行为的条件，必须严格限定：查封前已经与不动产登记所有人签订了合法有效的合同、且已经向不动产登记所有人支付购房款。司法解释及法律不允许通过第三方“中转”、抵债的方式来排除法院的执行。只有通过该等严格要求，才能防止被执行人与第三人之间恶意串通损害债权人的利益，维护《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的尊严，保护债权人的合法权益，这也正是司法解释的基本初衷。而在本案中，梁有绪与立元房地产公司签订的《房屋买卖合同》，其目的系为配合其所谓的第三方“抵顶”行为，双方之间并没有真实的房屋买卖意思表示。且至始至终没有向立元房地产公司支付过任何一笔款项。这既与合法合规的房屋买卖模式不符，又与最高人民法院“有权查封是原则，不得查封是例外”的规定相悖，梁有绪的诉请不足以排除法院的执行。立元房地产公司述称，1.梁有绪提出的执行异议符合《执行异议规定》第二十八条的全部四项条件。2.一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条作出判决系适用法律错误，因为土地与房屋作为不动产，在法律上是可分物，而且权利登记也是分开登记。3.一审法院对《执行异议规定》第二十八条中规定的“人民法院查封之前”的理解与适用是错误的，“人民法院查封之前”只是针对房屋所作出的查封日期，不能理解为诉讼中对土地的保全日期。4.房屋权属登记的办理时间是由房屋权属登记机关办理流程决定的，不是由任何当事人可以控制的。每个房屋权属登记的流程需要7至30个以上的工作日。梁有绪未办理权属登记并非本人原因。泓森公司和韩利霞述称，同意梁有绪的上诉请求和上诉理由。梁有绪向一审法院起诉请求：1.停止对案涉房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。2.本案的案件受理费用由李明晓承担。一审法院认定事实：一审法院在审理（2016）京02民初197号李明晓与内蒙古立元新技术应用有限责任公司（以下简称立元新技术公司）、立元房地产公司、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司、黄睿借款合同纠纷一案中，依据李明晓的申请，作出（2016）京02民初197号诉讼保全民事裁定书，依据该裁定，一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权[证号：呼国用（2004）字第0826号]；查封期限三年，自2016年6月29日起至2019年6月28日止。一审法院于2016年12月19日作出（2016）京02民初197号民事判决，判令立元房地产公司与立元新技术公司承担连带责任。本院于2017年11月9日作出（2017）京民终443号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，李明晓向一审法院申请执行，执行案号为（2018）京02执75号。执行过程中，一审法院于2018年4月17日查封了立元房地产公司名下位于内蒙古呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼包括案涉房屋在内的房产。梁有绪向一审法院提出案外人执行异议，一审法院作出（2018）京02执异507号执行裁定书，驳回了梁有绪的异议请求，故梁有绪提起本案诉讼。立元房地产公司作为甲方与泓森公司作为乙方于2011年5月15日签订《合作建房协议书》，该协议约定：一、合作项目及项目位置、建筑面积。甲、乙双方合作的项目为：合作建设商业综合大楼，该项目位于呼和浩特市新城区海拉尔东街丽苑阳光城东侧。具体位置和建筑面积以规划批准的位置和占地面积为准。二、合作建房的投入和各方占全部投资的比例。甲、乙双方商定，合作建房的全部投入按下列约定进行：1.甲方将自己已经取得上述位置的土地使用权和取得该土地使用权支付的各项税和费以及项目前期的规划设计与施工图设计、建设规划许可证取得与施工许可证的办理作为甲方的投入，除此之外的关于项目的所有相关费用支出均由乙方负责。2.乙方的投入为：建设合作项目约定的商业综合大楼及其配套设施需要支付的全部费用和建设商业综合楼需要缴纳的开发费用，除上述甲方已支出内容外的与项目相关的费用均由乙方承担，并作为乙方对合作项目的投入。3.甲、乙双方不再详细计算和评估各自投入的具体数额。甲、乙双方在此基础上，一致同意甲方占合作建房全部投入的52％，乙方占48％。4.乙方前期支付甲方履约保证金1000万元，待乙方实现建筑物地面三层封顶后，甲方返还乙方全额保证金1000万元。协议同时对合作期限，甲、乙双方的分工，合作项目建成并验收交付使用后的内部管理，建成的商业综合楼对外销售的约定，财务管理与利润核算和利润分配，合作建房亏损负担方式，违约责任等进行了约定。合同附件一为按比例平面分配示意图，对于合作双方按比例面积划分进行了约定。2011年8月13日，立元房地产公司作为发包人与泓森公司作为承包人签订《建设工程施工合同》，约定工程承包范围为尚都商业综合楼，合同价款64046562元，开工日期2011年8月15日，竣工日期2013年8月15日。2012年11月8日，立元房地产公司取得尚都综合楼《建设工程施工许可证》，该许可证显示施工单位为泓森公司，开工日期为2011年8月15日，竣工日期为2013年8月5日。2013年8月，案涉项目取得预售许可证。2015年6月5日取得施工备案表，备案表显示竣工日期为2014年7月25日，竣工验收日期为2014年10月15日。2015年2月9日至2016年4月27日期间，泓森公司向立元房地产公司先后开具总金额为16736万元的工程款发票。立元房地产公司主张《建设工程施工合同》中虽然仅约定合同价款64046562元，但那仅是建设成本，因为双方合作有垫资，垫资会产生利润，所以双方实际按照发票金额进行结算，发票金额对应泓森公司按照《合作建房协议书》附件一约定分得的42套房屋，总面积19158.19平方米（泓森公司分得房屋为：-101号、-103号、101号、102号、103号、104号、105号、106号、203号、205号、401号、402号、403号、601号-609号、6011-6030号房屋）。2015年9月案涉项目办理了初始登记，立元房地产公司取得大产权证。虽然李明晓对《合作建房协议书》、《建设工程施工合同》、《施工备案表》的真实性不予认可，但是鉴于李明晓对《建设工程施工许可证》的真实性不持异议，结合该许可证载明的信息、泓森公司开具的工程款发票等证据，一审法院对《合作建房协议书》、《建设工程施工合同》、《施工备案表》的真实性予以确认。2011年8月20日，泓森公司与韩利霞签订了两份《建筑工程分包合同》，将其与立元房地产公司签订的《合作建房协议书》建设项目中的室内装饰、装修以及外墙二次填充、外保温、外墙装饰分包给了韩利霞。两份合同均约定：工程款支付按照工程完工后，工程结算书为结算依据。由总包方与开发商《合作建房协议》中总包方划定房屋中，商定与结算价款相应的房屋抵顶本合同下已完成的工程款，分包方需要出售给他人或自持抵顶房屋时，由总包方协调分包商与开发商办理所须各类产权手续。2012年7月17日，韩利霞与梁有绪签订《建筑材料（建材）供货合同》，约定梁有绪向韩利霞提供工程所需总值约为45.67万元的材料。2014年9月30日，韩利霞与泓森公司共同签订《工程结算单》，确定泓森公司需支付韩利霞工程款2000万元。2014年10月15日，泓森公司与韩利霞签订《房屋抵顶协议书》，将其与立元房地产公司合作建房所分得“尚都综合楼”：-103号、401号、402号、403号、601号、602号、603号、608号、609号、6026号、6016号、6017号、6018号、6024号、6025号、6029号、6030号房屋，总面积共计约6507平方米，按照总价格2000万元抵偿所欠韩利霞的工程款，并约定于2014年10月30日前完成房屋交接。2014年10月14日，韩利霞与梁有绪签订《货款抵顶房屋协议》，约定将韩利霞所得的呼和浩特市海拉尔东路尚都综合路6026号房屋抵顶韩利霞所欠梁有绪货款42.8万元，并约定于2014年10月30日完成房屋交接。李明晓对上述证据的真实性和关联性均不予认可，但鉴于其他各方均认可上述事实，结合全案证据情况，一审法院对上述相关证据的真实性予以确认。梁有绪提交了落款为2016年6月28日的《商品房买卖合同》，该合同载明出卖人为立元房地产公司，买受人为梁有绪，买受人购买的商品房为尚都商业综合楼6026号房，房屋价款每平米4000元，总价款为285200元，付款方式为2016年6月28日一次性付款285200元，交付期限为出卖人应当在2016年6月28日前交付使用。2016年6月28日立元房地产公司向梁有绪出具了金额为285200元的《销售不动产统一发票》。2017年1月3日，呼和浩特市地方税务局房地产税收征收管理分局出具的《税收完税证明》中载明梁有绪缴纳产权转移书据、权利许可证照、房屋买卖等各项税费共计8703.60元。经一审法院调取内蒙古自治区呼和浩特市不动产登记中心档案显示，案涉房屋网上签约开始时间为2016年7月1日，完成时间为2016年7月1日，故一审法院确认《商品房买卖合同》的签订时间为2016年7月1日。一审法院对购房发票、《税收完税证明》的真实性予以确认。梁有绪主张韩利霞于2014年12月底向韩利霞交付了案涉房屋，为证明其主张，梁有绪提交了2016年10月20日物业费收据等证据予以佐证。鉴于上述证据均有原件，一审法院对上述证据的真实性予以确认。另查，泓森公司、韩利霞均未办理案涉房屋的物权登记手续。一审法院认为，本案系梁有绪提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人梁有绪对执行中查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。梁有绪对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。本案中，立元房地产公司与泓森公司通过签订《合作建房协议书》约定泓森公司分配一定比例的房屋，实际上系以房屋抵顶对泓森公司的工程款，双方达成以物抵债协议；泓森公司与韩利霞达成以物抵债协议，以包括案涉房屋在内的17套房屋抵顶对韩利霞的债务；韩利霞与梁有绪亦达成以物抵债协议，以案涉房屋抵顶对梁有绪的债务。上述协议均为诺成合同，在双方当事人意思达成一致时成立且生效。但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，故以物抵债协议虽然产生合同效力，但房屋在实际办理物权登记并记载于不动产登记簿之前，协议的债权人并未享有物权，仅享有办理物权登记的请求权。该请求权是否属于足以排除李明晓基于其享有的债权对案涉房屋申请强制执行的权益，法院参照《执行异议规定》第二十八条之规定，进行具体分析。《执行异议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，梁有绪与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2016年7月1日完成网上签约，在2018年4月案涉房屋被查封之前，但是根据本案查明的事实，梁有绪实际上是通过与韩利霞抵债的方式取得案涉房屋，并非与立元房地产公司之间具有以房抵债关系或者房屋买卖关系，故梁有绪与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》并非合同双方当事人的真实意思表示，系立元房地产公司为了配合梁有绪取得案涉房屋的物权而签订的。根据本案证据，梁有绪主张其于2014年12月底接收了案涉房屋，但梁有绪提交的物业费交费凭证中并未载明其为交费人，亦未举证证明费用交纳主体与其具备何种关系。故一审法院难以确认梁有绪于2014年年底已接收了案涉房屋。本案中，梁有绪与韩利霞互相认可双方以案涉房屋抵顶了债务；韩利霞与泓森公司互相认可双方以相关房屋抵顶了债务；泓森公司与立元房地产公司互相认可双方以相关房屋抵顶了债务。梁有绪系通过上述方式支付的房屋价款，并非按照《商品房买卖合同》的约定，直接向立元房地产公司支付的购房价款。立元房地产公司认可梁有绪付清了房款，并已经出具购房款发票。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。梁有绪应当知晓在土地使用权已被查封的情况下，房屋实际上不可能再办理过户。但是梁有绪于2016年7月1日与立元房地产公司办理网签，欲通过这种方式取得案涉房屋的物权登记。梁有绪和立元房地产公司均主张不能办理过户的原因在于国税和地税合并导致立元房地产公司不能及时开出购房款发票，泓森公司由于交不起税开不出工程款发票，立元房地产公司也不能给梁有绪开发票，但是对其主张均未提交相关证据予以证明。另外，梁有绪在同意韩利霞以房屋抵顶债务时明知韩利霞没有取得案涉房屋的物权，案涉房屋的物权仍然登记在立元房地产公司名下，也应知立元房地产公司、泓森公司与韩利霞以房屋层层抵顶债务但泓森公司与韩利霞均未办理房屋过户手续的情况，梁有绪要取得案涉房屋的物权，必然要通过立元房地产公司和泓森公司的配合，不但涉嫌规避国家关于房屋过户应缴纳相关税费等的规定，而且取得物权的风险比正常情况要加大很多。梁有绪现有证据不足以证明案涉房屋未办理过户，不是因自身原因造成的。综上，梁有绪现有证据不足以证明其享有足以排除对案涉房屋执行的权益，其要求一审法院停止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封的理由不成立，对其诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百四十六条规定，判决：驳回梁有绪的诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。立元房地产公司提交证据如下：第一组证据，视听资料，证明2016年6月29日法院查封土地之后，并未查封房屋。第二组证据，呼市房管局官网办理新建房屋交易确认所需要件截图，证明办理登记需要较长时间。梁有绪和泓森公司、韩利霞对证据的真实性、合法性、关联性认可，亦认可证明的内容。李明晓对上述证据真实性、合法性、关联性均不认可，认为没有证据证明所有的当事人在签订《商品房买卖合同》后几年曾经要求立元房地产公司办理手续。本院认为，上述证据缺乏必要的形式要件，本院不予确认；另，一审法院查明事实已显示2016年6月29日法院查封土地之后，并未同时查封房屋。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实，案涉房屋登记在立元房地产公司名下。因此，从物权公示的角度来看，立元房地产公司是案涉房屋的所有权人。虽然梁有绪主张其实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定其已取得案涉房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。虽然该条第二款同时规定：“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”但其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示，未分别办理查封登记不影响查封效力。对于被执行人立元房地产公司而言，一审法院于2016年6月29日查封其名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。对于其他买受人而言，则应结合本案案情、参照《执行异议规定》第二十八条之规定，认定其就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，本院分析如下：其一，案涉房屋于2016年7月1日完成网上签约，在2016年6月29日一审法院查封立元房地产公司名下的土地使用权之后，2018年4月案涉房屋被查封之前。但是，商品房网签登记只是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。梁有绪对案涉房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。其二，梁有绪虽然与立元房地产公司签订了《商品房买卖合同》，但其并非直接向立元房地产公司购买房屋。梁有绪与韩利霞达成《货款抵顶房屋协议》，韩利霞以案涉房屋抵顶其对梁有绪所欠的货款42.8万元。韩利霞不享有房屋所有权，其对案涉房屋的权利，是基于其与泓森公司的《房屋抵顶协议书》中关于房屋抵顶工程款的约定。泓森公司亦未取得房屋所有权，其对案涉房屋的权利，是基于其与立元房地产公司《合作建房协议书》中以房屋抵顶工程款的约定。梁有绪与韩利霞达成抵顶协议时，应知立元房地产公司、泓森公司、韩利霞以房屋层层抵顶债务，但均未办理房屋过户手续，故梁有绪要取得案涉房屋所有权，需要立元房地产公司、泓森公司等主体的多方配合，交易风险明显高于常规房屋买卖交易。梁有绪以抵债方式支付价款购买房屋，应对立元房地产公司的履约能力和履行合同情况尽合理注意义务，积极办理过户登记，保障权利实现。梁有绪与韩利霞的《货款抵顶房屋协议》落款日期为2014年10月14日，但其与立元房地产公司在2016年6月28日才签订《商品房买卖合同》，梁有绪在此期间并未积极主张权利，一审法院认定梁有绪现有证据不足以证明案涉房屋未办理过户不是因自身原因，并无不当。其三，现有证据不能证明梁有绪在查封之前已合法占有案涉房屋。一审法院查封立元房地产公司名下土地使用权的时间为2016年6月29日，此时案涉房屋实际不可能再办理过户。立元房地产公司与梁有绪签订的《商品房买卖合同》的落款时间、出具房款发票的时间均为2016年6月28日，合同约定的房屋交付时间为合同签订当日，与《货款抵顶房屋协议》中约定的交付房屋时间2014年10月30日不符。梁有绪提交的物业费收据等用以证明其已占有房屋的证据，收据中并未显示梁有绪为交款人，且最早的交费时间为2016年10月20日，晚于一审法院查封时间，故梁有绪关于其在查封前占有案涉房屋的主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，梁有绪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由梁有绪负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 薛 强审判员 陈 丰审判员 刘春梅二〇一九年十二月三十一日书记员 杜 杰书记员 刘 倩