安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9805号上诉人（原审原告）：合肥传都商贸有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区颍上路缤纷南国B组团碟舞居B-7#118室，统一社会信用代码91340103MA2N9PG94D。法定代表人：吴传保，总经理。委托诉讼代理人：何泽海，安徽高速律师事务所律师。上诉人（原审被告）：合肥庐阳国有资产经营有限公司，住所地安徽省合肥市花园街83号合肥大厦一楼，统一社会信用代码9134010056897801X6。法定代表人：解光熙，董事长。委托诉讼代理人：胡安杨，上海建纬（合肥）律师事务所律师。上诉人合肥传都商贸有限公司（以下简称传都商贸公司）与上诉人合肥庐阳国有资产经营有限公司（以下简称庐阳国资经营公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初6547号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。传都商贸公司上诉请求：1.请求依法改判庐阳国资经营公司退还传都商贸公司60天违约金143232元；2.依法改判庐阳国资经营公司自2019年6月1日起以361152元为基数按年利率6%支付传都商贸公司资金占用费至实际返还之日止；3.诉讼费用由庐阳国资经营公司承担。事实与理由:一、一审法院判决不支持退还60日房租费违约金缺乏法律依据。1.《招标公告》附件2《房屋租赁合同》第十二条乙方违约责任第3项为：“租赁期内，乙方因单方面原因需提前解除合同的，应提前日以书面形式通知甲方，并向甲方支付违约金，违约金为剩余租期总租金的%”。《招标公告》正文部分“对意向承租人的特别要求：（六）如因承租人原因需要提前解约，需提前30天告知，在一年内解约须支付相当于两个月租金的违约金，满一年但不满两年解约的须支付相当于一个月租金的违约金”。传都商贸公司认为《招标公告》附件2《房屋租赁合同》第十二条第3项已被对意向承租人的特别要求：（六）取代。且整个《招标文件》没有其他地方规定承租人单方解除《房屋租赁合同》需另行承担违约责任。庐阳国资经营公司在《招标公告》附件2《房屋租赁合同》第十二条第3项和“对意向承租人的特别要求”中，都对传都商贸公司单方解除合同作了特别要求，着重提醒承租人单方解除《房屋租赁合同》需承担的违约责任。由此可知，在招投标过程中，庐阳国资经营公司是将承租人单方解除合同的违约责任作为实质性内容重点提出，对广大意向人决定是否参与投标活动，有重大影响。故“承租人单方解除合同的违约责任”是《招标公告》中的实质性内容。2.双方签订的《房屋租赁合同》，除涉及传都商贸公司身份信息、签订日期内容用手写外，均由庐阳国资经营公司事先打印出来，是典型的格式合同。庐阳国资经营公司在与传都商贸公司签订《房屋租赁合同》时，利用自身优势与传都商贸公司签订其事先拟好加重传都商贸公司责任（增加60天房屋租金）的格式合同，且合同第十二条第3项明显背离《招标公告》中的“特别约定”实质性内容，违反了我国《合同法》第四十条和我国《招标投标法》第四十六条规定，属于无效条款。二、一审法院不支持传都商贸公司资金占用费的请求缺乏事实和法律依据。传都商贸公司已于2019年5月31日实际将涉案房屋交付庐阳国资经营公司，双方之间签订的《房屋租赁合同》已经解除，庐阳国资经营公司应该将多缴纳的资金及时退还给传都商贸公司。庐阳国资经营公司针对传都商贸公司的上诉辩称，依据双方合同第12条的约定，传都商贸公司应承担提出解除合同后60天的租金，因此，传都公司应承担5月30日之后两个月的租金。一审法院认定双方解除合同时因违约责任存在争议，因此不支持按年利率6%支付资金占用费是合法的。庐阳国资经营公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判庐阳国资经营公司退还传都商贸公司租金55504元、履约保证金72670元。一、二审诉讼费由传都商贸公司负担。事实与理由:一、一审认为传都商贸公司租赁期限较短，所以酌定调整为一个月租金标准的违约金不当，庐阳国资经营公司应当退还租赁保证金为72670元。1.根据合肥市公共资源交易监督管理局出具的《关于房屋出租类项目提前终止合同重新进行招租准予受理的意见》，项目重新招租前应具备如下条件。“二、出租人和承租人解除租赁合同的原因和责任已明确，并追究违约方违约责任。（附情况说明和违约金支付凭证。）”以及根据房屋租赁项目的申报材料第六项：出租房屋原房屋租赁合同提前终止，并重新进场交易项目需提供解除合同的协议书，解除租赁合同的情况说明和违约金支付凭证等。自传都商贸公司5月30日申请提前解除租赁合同以来，不签署解除合同协议书，致使房屋至今未能重新参加招标致使房屋闲置至今，从2019年7月24日起算，房屋闲置至今已超过一个月，并且无法启动招投标程序，给庐阳国资经营公司造成损失达到111337元。2.根据安徽合肥公共资源交易中心招租项目完整操作流程说明，在进行招标工作时要经历项目备案阶段、审核受理阶段、现场勘查阶段、上网公告期、合同签订阶段，整个招标工作最快也要45天完成。庐阳国资经营公司重新出租房屋需要准备招投标工作，房屋可能闲置时间超过两个月。且庐阳国资经营公司给予了传都商贸公司一个月的免租期，如果庐阳国资经营公司知道传都商贸公司只是租赁这么短时间，是不会给予一个月的免租期的。以上都是因为传都商贸公司违约给庐阳国资经营公司所造成的损失，无论传统商贸公司的租赁期限有多短，其违约行为都给庐阳国资经营公司造成上述损失，一审予以酌定调整不当。3.传统商贸公司支付201室租赁保证金125000元、301室的租赁保证金92920元，所以庐阳国资经营公司应当退还的租赁保证金合计72670元。二、一审法院认定庐阳国资经营公司向传都商贸公司退还一个月租金72611元存在错误，庐阳国资经营公司应当退还的租金合计为55504元。2019年5月30日，传都商贸公司因单方面原因申请提前解除合同。根据房屋租赁合同第12条第三款的规定，未提前60日向甲方提出书面申请，需交满申请之日后60天内的全部租金，所以传都商贸公司实际应付201室租金93851元、301室租金68479元（2019年5月24日至2019年7月30日）。传都商贸公司支付了201室租金92062元、301室租金92917元，所以庐阳国资经营公司应当退还的租金合计55504元。传都商贸公司针对庐阳国资经营公司的上诉辩称，庐阳国资经营公司的上诉请求缺乏事实和法律依据。关于租赁合同第12条违约责任的效力问题，房屋租赁合同是通过招投标程序，传都商贸公司中标后签订。招投标公告对承租方提前解除合同有特别提示，要提前30日通知出租方，在一年内提前解除租赁合同，需要承担两个月的违约责任。我方认为违约责任是本案的实质性条款，根据招投标法第46条的规定，合同双方不能够背离招投标文件重新拟定与招投标文件内容意思相反的协议，本案租赁合同违反了招投标法46条和合同法40条的规定，应属无效。传都商贸公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令庐阳国资经营公司返还传都商贸公司履约保证金和房屋租金271406元（143232+128174），并自2019年6月1日起以271406元为基数按年利率6%支付传都商贸公司资金占用费至实际返还时止；2.请求法院判令庐阳国资经营公司返还传都商贸公司违约金72625元；第1、2项合计344031元；3.诉讼费用由庐阳国资经营公司承担。一审法院认定事实：2019年3月29日，庐阳国资经营公司通过合肥公共资源交易中心发布“义井路与颖上路交口缤纷南国办公楼（城建大厦二一层）部分房屋租赁公告”，传都商贸公司通过竞标，于2019年4月18日取得城建大厦201室、301室租赁权，招标公告中“对意向承租人的特别要求；（六）如因承租人原因需要提前解约，需提前30天告知，在一年内解约须支付相当于两个月租金的违约金”。招标公告中的附件2《房屋租赁合同》“第十二条：乙方违约责任3、租赁期间内，乙方因单方面原因需提前解除合同的，应提前_日以书面形式通知甲方，并向甲方支付违约金，违约金为剩余租期总租金的_%。2019年4月23日传都商贸公司与庐阳国资经营公司签订了《房屋租赁合同》二份，分别约定了201、301室的租赁事宜，租赁期限2019年5月24日起至2025年5月23日止，计6年整。免租金装修期自2019年4月24日起至2019年5月23日止，房屋租赁保证金为125000元、92920元。年租金为499666元、371666元，租金每三个月支付一次，先付租金后使用房屋。如乙方租赁期间无违约情况发生，该保证金在租赁期满后退还乙方(不计息)。如发生违约行为，在违约金将直接从租赁保证金中扣除。该二份合同第12条第3项约定租赁期内乙方如因单方面原因需提前解除合同的，必须至少提前60天向甲方提出书面申请。如乙方距提出申请超过60天后交还房屋，则租金结算至交房之日，如乙方距提出申请之日未满60天及交还房屋，也必须交满申请之后60天内的全部租金。该第12条第4项条款还约定，如因乙方原因解除租赁时，乙方租期未满一年，则乙方必须向甲方支付违约金83300元、61950元。合同签订后，传都商贸公司按合同约定交纳了三个月租金的履约保证金217920元和三个月房屋租金217934元，合计435754元。4月25日，庐阳国资经营公司将房屋交给传都商贸公司。传都商贸公司称其租赁后准备与第三人合作经营少年培训机构，发现城建大厦不具有设立独立通道条件，遂向庐阳国资经营公司要求解除合同，并于5月30日填写了解除合同的表格，于2019年5月31日将涉案房屋交还给庐阳国资经营公司。传都商贸公司向庐阳国资经营公司交还涉案房屋时，庐阳国资经营公司要求传都商贸公司承担2019年5月31日后60天的房租，并要求传都商贸公司承担违约金145250元，传都商贸公司不同意，遂诉至一审法院。一审法院认为，本案争议的焦点，一、本案房屋租赁合同第12条第3项是否具有法律效力。根据招投标法第46条第一款规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。因此双方签订的租赁合同合同第12条第3项是否构成合同实质性内容改变是本案的主要问题。本案中虽然合同第12条第3项约定租赁期内乙方如因单方面原因需提前解除合同的，必须至少提前60天向甲方提出书面申请。如乙方距提出申请超过60天后交还房屋，则租金结算至交房之日，如乙方距提出申请之日未满60天及交还房屋，也必须交满申请之后60天内的全部租金。此项约定属于违约责任当中的一部分，属于赔偿损失的约定。从合同整体来看，本案合同约定了一个月的装修免租期限，因此，在乙方承租人违约提前解除合同的情况下60天的租金支付对双方的权利义务来说并不显失公平，并且，招标公告附件租赁合同样式中，对于违约具体金额百分比并未具体约定。此外提前30日申请改为提前60日申请，虽然存在与招投标公告不完全一致的地方，但本案传都商贸公司提前解约，不管是庐阳国资经营公司所称5月30日书面提出，或是传都商贸公司称4月底4月30日，对其构成提前解除合同违约的认定并无影响。传都商贸公司认为合同第12条第3项违反了招投标法第46条的规定构成了实质性内容改变及没有法律效力，该院不予采信。二、两个月租金数额的违约金是否过高，是否应当调整。由于考虑到本案的实际情况，传都商贸公司租赁期限较短等，该院酌定调整为一个月租金标准的违约金(124917+92917)/3个月。传都商贸公司要求判令庐阳国资经营公司返还传都商贸公司履约保证金和房屋租金271406元（143232+128174）,该院支持退还一个月的租金(124917+92917)/3个月即72611元，返还履约保证金(125000+92920)-(124917+92917)/3个月即145309元。传都商贸公司要求自2019年6月1日起以271406元为基数按年利率6%支付传都商贸公司资金占用费至实际返还时止，由于在解除合同时双方就违约责任的承担存在争议，故该院不予支持。传都商贸公司请求法院判令庐阳国资经营公司返还违约金72625元，因在返还履约保证金中已经抵扣了违约金，故无需再作处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、合肥庐阳国有资产经营有限公司于判决生效之日起十日内一次性返还合肥传都商贸有限公司租金72611元、履约保证金145309元。二、驳回合肥传都商贸有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取3231元，由合肥传都商贸有限公司负担1185元，合肥庐阳国有资产经营有限公司负担2046元。二审中，双方当事人均未提供新证据。对一审查明事实本院予以确认。本院认为，庐阳国资经营公司在案涉房屋出租时招标公告中“特别要求”：如因承租人原因需要提前解约，需提前30天告知，在一年内解约须支付相当于两个月租金的违约金”，后双方签订书面租赁合同时对于承租人提前解除租赁关系应承担在违约责任的约定与前述招标公告内容不符，前述条款属于双方关于违约责任的结算条款，招投标文件的内容与合同内容不一致的，应依据招投标文件确定。传都商贸公司在承租后一年内提出解除租赁合同关系，依据招标公告的内容，应额外支付30日的房租并承担两个月的违约金，传都商贸公司2019年5月30日提出解除租赁合同，故房租应自2019年5月24日计算至2019年6月30日，为89595元，传都商贸公司应另行承担两个月的违约金145289元。扣除前述费用后，庐阳国资经营公司应返还传都商贸公司保证金72631元（217920元-145289元）、租金128339元（217934元-89595元）。一审相关计算不当，本院予以纠正。因招投标文件与合同内容不一致，双方就违约责任的承担存在分歧，一审对传都商贸公司诉请庐阳国资经营公司支付逾期返还的利息不予支持并无不当，本院予以维持。综上，庐阳国资经营公司与传都商贸公司的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初6547号民事判决；二、合肥庐阳国有资产经营有限公司于本本判决生效之日起十日内一次性返还合肥传都商贸有限公司租金128339元、履约保证金72631元；二、驳回合肥传都商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3231元，合肥庐阳国有资产经营有限公司负担1887元，合肥传都商贸有限公司负担1344元；二审案件受理费5202元，由合肥传都商贸有限公司负担3323元，合肥庐阳国有资产经营有限公司负担1897元。本判决为终审判决。审判长 张       怡审判员 董江宁审判员余海兰二〇一九年十二月二日书记员 李   丽   莎附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。