安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖11民终3537号上诉人（原审原告、反诉被告）：周仁东，男，1991年8月20日出生，汉族，户籍地安徽省定远县，经常居住地安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：骆绪刚，安徽展翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张力，男，1972年3月12日出生，汉族，户籍地安徽省凤阳县,经常居住地安徽省凤阳县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭广萍，女，1970年7月25日出生，汉族，户籍地安徽省凤阳县,经常居住地安徽省凤阳县，系张力妻子。上述二位被上诉人共同的委托诉讼代理人：黄峻峰，安徽国梦律师事务所律师。上诉人周仁东因与被上诉人张力、郭广萍房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省凤阳县人民法院（2019）皖1126民初4438号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周仁东上诉请求：1.维持安徽省凤阳县人民法院（2019）皖1126民初4438号民事判决第一项，解除周仁东与张力于2016年6月6日签订的《租赁合同》；2.撤销安徽省凤阳县人民法院（2019）皖1126民初4438号民事判决第二项，依法改判张力、郭广萍支付其违约金30万元，装修等损失15万元，合计45万元；3、本案一、二审诉讼费用由张力、郭广萍承担。事实和理由：一审法院认为签订《租赁合同》时，尚未办理涉案房屋的不动产权证书，《租赁合同》是根据《商品房买卖合同》签订的，因此合同双方均无过错。周仁东认为，一审法院据此认定张力、郭广萍无过错是错误的。2.一审法院适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条作为判决的依据系适用法律错误。张力、郭广萍辩称，一审判决张力、郭广萍无过错是正确的，周仁东上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律适当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周仁东向一审法院起诉请求：1.判令解除周仁东与张力签订的《租赁合同》；2.判令张力、郭广萍支付其违约金300000元；3.判令张力、郭广萍退还其2016年8月10日至2019年8月9日的房屋租赁费100000元；4.判令张力、郭广萍赔偿其部分装修损失150000元；5.由张力、郭广萍承担本案诉讼费、评估费。张力、郭广萍向一审法院反诉请求：1.判令周仁东支付其违约金300000元；2.判令周仁东继续履行《租赁合同》，并支付2019年8月10日至2020年8月9日的房屋年租金280900元。一审法院认定事实：张力、郭广萍系夫妻关系。2009年12月1日和2009年12月2日，张力、郭广萍与安徽万世伟业投资集团有限公司签订了二份《商品房买卖合同》，约定张力、郭广萍购买该公司开发的，位于凤阳县府城镇东华路南侧的明帝皇城第1幢301号房和102号房，其中102号房含一、二两层。《商品房买卖合同》显示，102房和301房的用途均为商业。2016年6月1日，周仁东持张力、郭广萍上述购房合同等材料及周仁东与郭广萍签订的简易《租赁协议》（郭广萍的名字由周仁东代签）注册成立了凤阳县绿萝网苑网咖，该网吧的类型属个人独资企业，住所地是凤阳县府城镇东华路明帝皇城1-102号。2016年7月22日，该网吧住所地变更为凤阳县府城镇东华路30-8号。2019年7月10日该网吧住所地变更为凤阳县府城镇东华路南侧明帝皇城大厦3幢7-12（133）号商铺，名称变更为凤阳县绿萝网苑网咖店。2016年6月6日，张力（甲方、出租方）与（乙方、承租方）周仁东签订了一份《租赁合同》。合同约定：甲方将位于安徽省凤阳县府城镇九华路商铺（一层东侧门面一间及二、三层整层商铺）出租给乙方；该商铺为商业用途，乙方承租用于经营网吧；该商铺的租赁期限共5年，自2016年8月10日起至2021年8月9日止；双方签署本合同后，甲方于2016年6月10日前将该商铺交付乙方使用；甲方给予乙方两个月的装修免租期，租金按照如下方式计算：2016年8月10日至2018年8月9日，年租金为250000元，2018年8月10日至2019年8月9日，年租金为265000元，2019年8月10日至2020年8月9日，年租金为280900元，2020年8月10日至2021年8月9日，年租金为297754元；自第二个年度起，乙方应于每年6月10日前支付租金；甲方应保证交付该商铺时，该商铺符合出租经营条件，可以办理工商、消防及文化等相关证照；甲方违约解除本合同，或甲方违约导致乙方解除本合同，甲方支付违约金300000元，已购房的装修等损失甲方按使用时间折价补偿；乙方违约解除本合同，或乙方违约导致甲方解除本合同，乙方支付违约金300000元，乙方装修无偿归甲方所有；合同解除后，甲方应当退还乙方未使用的租金；若该商铺遭遇不可抗力，造成本合同无法继续履行的，双方互不承担违约责任。2016年7月，周仁东向凤阳县文化和旅游局申请办理网吧的《网络文化经营许可证》，提交了涉案102房和301房的相关材料。2018年1月12日，凤阳县国土资源和房产管理局向郭广萍颁发了皖（2018）凤阳县不动产权第0000137号不动产权证书，载明301房的用途是商品住宅。2017年5月31日、2018年10月6日，凤阳县公安消防大队以凤阳县绿萝网苑网咖未经消防安全检查擅自投入使用、营业为由对其进行两次行政处罚，各处罚30000元。2019年4月11日，凤阳县绿萝网苑网咖301房被凤阳县公安消防大队张贴封条，禁止营业。凤阳县公安消防大队出具的《开业检查申报材料》第3项明确规定“非商服用地”均不得用作经营场所。一审法院认为，本案的争议焦点是一、301房是否用于网吧经营；二、301房是否符合经营网吧的条件；三、《租赁合同》是否应当解除；四、《租赁合同》当事人是否违约。张力、郭广萍虽然不认可301房用于经营网吧，但周仁东在办理凤阳县绿萝网苑网咖营业执照及《网络文化经营许可证》时，提交的材料中包括301房的买卖合同及其平面布置图等，故可认定301房确用于经营网吧。张力、郭广萍认为301房符合经营网吧的条件，但301房的不动产权证书载明是商品住宅，凤阳县公安消防大队出具的《开业检查申报材料》规定，301房屋是不得用作经营场所的，为此该大队还对凤阳县绿萝网苑网咖进行了两次处罚。故可认定301房不符合经营网吧的条件。周仁东与张力签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应当有效。在签订《租赁合同》时，尚未办理涉案房屋的不动产权证书，《租赁合同》是依据《商品房买卖合同》签订的，《商品房买卖合同》载明301房是商业用途，因此签订合同双方均无过错。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”周仁东经营网吧的场所包括301房，因301房的不动产权证书载明是商业住宅用途，客观上不可能通过消防验收，网吧无法继续经营，不能实现合同目的，故周仁东要求解除《租赁合同》的主张，符合法律规定，该院予以支持。解除《租赁合同》的原因是客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，即301房的用途由商业用房变为商品住宅，并非合同当事人违约。故对周仁东要求张力、郭广萍支付300000元违约金的主张及张力、郭广萍反诉要求周仁东支付违约金300000元的主张，该院均不予支持。周仁东要求张力、郭广萍退还100000元租赁费的主张，缺乏依据，该院不予支持。周仁东要求张力、郭广萍赔偿装修损失150000元的主张，因张力、郭广萍并未违约，不符合合同约定，该院不予支持。张力、郭广萍反诉要求周仁东继续履行《租赁合同》的主张，客观上已无可能，该院不予支持。张力、郭广萍反诉要求周仁东支付2019年8月10日至2020年8月9日的房屋年租金280900元的主张，因尚未届期（2020年6月10日），该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条第一项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告周仁东与被告张力在2016年6月6日签订的《租赁合同》；二、驳回原告周仁东的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告张力、郭广萍的反诉请求。案件本诉受理费9300元，减半收取计4650元，由原告周仁东负担；案件反诉受理费9610元，减半收取计4805元，由反诉原告张力、郭广萍负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据，本院组织当事人进行了质证。周仁东为支持其上诉请求，举证了下列证据：证据一，《装修工程施工合同》一份，证明：周仁东对涉案租赁房屋进行装修，花费382500元。证据二、证人钱某出庭证言及《情况说明》各一份，证明：钱某确实为周仁东做了装修，装修工程款为382500元，其中转账62500元，现金30万元，尾款2万元未支付。证据三，银行流水二份，证明：周仁东支付钱某装修款15万元。张力、郭广萍质证称：对于证据一的三性及证明目的均有异议，该合同使用的是凤阳县绿萝网苑网咖公章，在2019年7月8日向工商部门注册登记时，周仁东承诺没有刻过公章。对于证据二合法性、真实性、证明目的均有异议。从谈话笔录中显见，证人的陈述均是周仁东事先提醒、教好、按周仁东的意思所进行的陈述，违反了民事证据中证人应就其自身直接感受到的与案件有关的事实和情况向法庭所做的陈述的原则。对于证据三，超过该院指定的2019年12月23日上午9点之前提交证据的要求，逾期提交的，视为没有证据。当事人所举其他证据与原审相同，相对方质证意见同于一审。本院认证意见与一审一致。二审中，周仁东举证的证据一，因达不到其证明目的，本院对其证明效力不予采信。周仁东举证的证据二、三，因证人陈述内容与书证不一致，本院对其证明效力不予确认。二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见，本院确定本案二审的争议焦点为张力、郭广萍对周仁东主张的违约金、装修等损失是否应当承担给付责任，若承担，具体金额是多少。本院认为，双方当事人于2016年6月6日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规关于效力的强制性规定，合法有效，双方当事人应依照合同约定全面履行各自的合同义务。后案涉301房的不动产权证书载明是商业住宅用途，客观上不可能通过消防验收，网吧无法继续经营，不能实现合同目的。故一审判决解除双方签订的《租赁合同》，并无不当。根据《租赁合同》第1.1条、第8.1.6条约定，“甲方将位于安徽省凤阳县府城镇九华路商铺（一层东侧门面一间及二、三层整层商铺）出租给乙方”，“甲方应保证交付该商铺时，该商铺符合出租经营条件，可以办理工商营业执照、消防及文化等相关证照”，而案涉301房的不动产权证书载明是商品住宅，根据相关政策规定，案涉301房是不允许办理消防等证照，故出租人将案涉301商品住宅作为商铺租给周仁东存在违约行为，而周仁东在承租案涉301商品住宅时未尽审查注意义务存在过错。关于周仁东主张的违约金、装修等损失问题，因违约金亦是对损失的一种弥补，本案中，周仁东不能举证充分证据证明其实际损失，鉴于案涉租赁的房屋面积有300多平方，周仁东装修案涉房屋属实，租赁期限5年，现实际承租3年，兼顾双方当事人的过错程度，本院根据公平原则和诚实信用原则酌定张力、郭广萍赔偿周仁东案涉损失80000元。周仁东此节上诉理由部分成立，本院予以支持。综上，原审判决适用法律错误，判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持安徽省凤阳县人民法院（2019）皖1126民初4438号民事判决第一项、第三项，即“解除原告周仁东与被告张力在2016年6月6日签订的《租赁合同》”、“驳回反诉原告张力、郭广萍的反诉请求”；二、撤销安徽省凤阳县人民法院（2019）皖1126民初4438号民事判决第二项，“驳回原告周仁东的其他诉讼请求”；三、被上诉人张力、郭广萍于本判决生效后十日内支付上诉人周仁东损失80000元。四、驳回上诉人周仁东的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9300元，减半收取计4650元，由上诉人周仁东负担3750元，由被上诉人张力、郭广萍900元；一审反诉案件受理费9610元，减半收取计4805元，由被上诉人张力、郭广萍负担；二审案件受理费8050元，由上诉人董青春6250元，由被上诉人张力、郭广萍1800元。本判决为终审判决。审判长  陶继航审判员  王 铖审判员  邓见阁二〇一九年十二月二十六日书记员  姚 远附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。