东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0502民初5964号原告：杨超，男，X年X月X日出生，汉族，住东营市东营区。委托诉讼代理人：王庆涛，山东东胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵秀明，山东东胜律师事务所律师。被告：胜利油田胜利泵业有限责任公司。住所地：东营市东营区。法定代表人：张卫东，董事长。委托诉讼代理人：朱军，男，X年X月X日出生，汉族，胜利油田胜利泵业有限责任公司职工，住东营市东营区。第三人：东营鹏豪房地产开发有限公司。住所地：东营市东营区。法定代表人：张传红，董事长。委托诉讼代理人：陈松军，山东鲁强律师事务所律师。原告杨超与被告胜利油田胜利泵业有限责任公司（以下简称泵公司）及第三人东营鹏豪房地产开发有限公司（以下简称鹏豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨超及其诉讼代理人王庆涛、赵秀明，被告泵公司的委托诉讼代理人朱军，第三人鹏豪公司的委托诉讼代理人陈松军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨超向本院提出诉讼请求：1、请求泵公司返还杨超购房首付款150000元及利息损失（以150000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年1月20日起至实际支付之日止，暂算至2019年11月1日利息损失为46349.17元）；2、判令泵公司向杨超支付补偿金100000元；3、本案诉讼费由泵公司承担。事实与理由：杨超系泵公司正式职工。2013年泵公司以开发原厂区土地为员工建设住宅楼为由向公司内部职工集资建房。2014年1月20日，杨超按泵公司要求交付购房首付款150000元，根据泵公司的承诺，2014年8月份房屋建设至第六层时，缴纳第二次房款的30%，并签订购房合同，楼房交钥匙时间定为2016年12月-2017年1月。但至今双方一直未签订购房协议，房屋也因停工无法正常交付，泵公司的违约行为导致杨超的购房目的无法实现，应依法返还购房款及利息。同时，根据双方约定，对于有购房资格但选择不购买房屋的职工给予补偿金，杨超的工龄符合满90个月的条件，泵公司应向杨超支付补偿金100000元。2019年5月，泵公司明确表示已交付首付款的购房员工可以放弃购房，对放弃购房的员工兑现100000元补偿金的承诺继续有效。基于对泵公司的信任，杨超放弃购房，与泵公司重新达成协议，协议约定泵公司向杨超返还购房首付款和利息，并向杨超支付补偿金10万元，杨超按泵公司的要求办理了相关手续，协议签订后，泵公司一直未履行约定。泵公司的行为严重违法了相关法律规定，鉴于泵公司实际履行不能，其应向杨超返还购房款，赔偿利息损失及支付违约金。为维护杨超的合法权益，特诉至贵院，望判若所请。泵公司辩称，泵公司不是本案的适格被告，且杨超的诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。具体理由如下:杨超请求解除房屋买卖合同关系不符合合同法第94条规定的法定解除情形，杨超的解除权因超过了法定行使期间，解除权已经消灭，而且杨超也未按照合同法第96条的规定履行通知义务，因此杨超主张解除房屋买卖合同的诉讼请求没有法律依据和事实根据，依法应予驳回。我公司曾代理鹏豪公司向我公司职工收取过购房首付款，但从没向杨超收取过购房首付款，杨超直接起诉我公司违反合同的相对性原则，我公司不是本案的适格被告。涉案房屋的实际情况是：鹏豪公司是涉案房屋的开发主体，也是涉案房屋的出卖人，我公司只是代理鹏豪公司向职工收取购房款，在收取房款的问题上，我公司与鹏豪公司之间的法律关系属于委托代理关系，鹏豪公司是委托人、我公司是代理人。因此，涉案房屋的房款如果依法应当退还的话，应由鹏豪公司承担退还责任。2018年10月6日，我公司与鹏豪公司在油地联合工作组的主持和见证下，签订了《协议书》。该协议对我公司与鹏豪公司就涉案房地产项目的法律关系进行了界定，同时明确约定放弃购房和退房人员的购房首付款退还责任由鹏豪公司承担，我公司对此不承担责任，对于放弃购房的退房职工100000元补偿款也明确约定，支付时间不晚于第一批购房职工领取交钥匙后10日。因此，杨超关于100000元的补偿向我公司追讨，不符合事实无法律依据。鹏豪公司述称，杨超在起诉状中所称的泵公司发布宣传材料，以及泵公司的购房资格承诺，鹏豪公司均不知情也未参与，并且公司也没有收取杨超的购房首付款，按照合同相对性原则，公司不承担返还首付款的责任，另外杨超所称的补偿金100000元，是杨超作为泵公司职工所特有的补偿，我公司也没有向杨超承诺过支付该补偿金，且杨超并非我公司职工，因此该100000元补偿金我公司没有支付的责任。另泵公司所说的2018年泵公司与鹏豪公司签订的协议书，该协议书生效的前提是第二批购房款全部交齐开始生效，但第二批房款至今未交，该协议书并没有生效，双方也没有履行。围绕诉讼请求,杨超提交胜利泵业公司整体搬迁开发工作宣传材料、胜利油田胜利泵业有限责任公司关于泵业公司职工房问题的处理意见、胜利油田胜利泵业有限责任公司对公司员工诉求的答复、收款收据、中国工商银行现金存款凭条、胜利油田2015-2016年度职工住房资金对账单、股权托管合同、2019鲁05民终287号民事判决、劳动合同、解除劳动合同协议书，泵公司提交2015年第20次行政审批联审会议审批事项结果公告、协议书、东营市商业银行电汇凭证（回单）和鹏豪公司出具的证明，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人当庭陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月15日，泵公司印制《胜利泵业公司整体搬迁开发工作宣传材料》并在公司内部发布，主要内容有：公司搬迁是东营市人民政府的规定要求，公司通过参与“退城进园”、“西城片区改造”，实现建设新厂区、新厂获得优惠政策，老厂区开发获得一定数额的收益、为职工谋取一定的住房福利四大目标。公司参照油田和其他单位的建设经验，采取合作开发方式。公司与开发商合作进行房产开发业务，经与开发商协商决定在老厂区建设员工限价商品房，价格为每平方米4150元，以2006年1月1日为起点，至2013年6月30日，胜利泵业在岗员工改制工龄满90个月的，限价优惠购房面积为100平方米，改制工龄不满90个月的，限价优惠购房面积为100平方米/90×员工个人改制月度工龄，员工购房超出限价优惠面积的部分，在合同期间其销售均价确定为每平方米6000元。第一次交纳房款，按100平方米×4150元×30%交纳，交款时间提前一个月通知，逾期不交款视为放弃，时间拟于2013年12月至2014年1月，首付款由项目部协助开发商收取，存放在单独账户，由公司和开发商共同监管。第二次交纳房款，仍按100平方米×4150元×30%交纳，交款时间在房屋建设至第6层时，第二次交款时可以签订购房合同，预计第一次交款起7个月左右，此阶段需交出收据再签正式合同由联合项目部办理。为业主办理按揭贷款手续。第三次交纳房款，继续按100平方米×4150元×30%交纳，交款时间为房屋建设至十八层时。第四次交纳剩余房款在房屋封顶时一次性交清。楼房交钥匙时间拟定为2016年12月至2017年1月（交首付款之日起三年）。对于有购房资格但选择不购房的个人，公司与个人、公司与开发商分别签订协议，自签订协议之日起两年半内，给予改制工龄满90个月的员工【含在胜利泵业注册成立后退休的员工、内退的员工、死亡员工的遗属（限1人）】100000元的补偿金，给予改制工龄不满90个月的员工100000元/90×个人改制月度工龄的补偿金，给予持股不在岗的人员100000元/90×个人改制月度工龄的补偿金（不含胜利泵业注册成立后被公司开除的人员、已经离职的非股东人员、外雇工等不在限价优惠购房范围人员）。签订协议的时间与选择购房的人员第一次交纳房款的时间相同。员工限价商品房放弃的房产，由员工和公司处置，如果员工和公司放弃处置，开发商按每平方米（优惠面积100平方米以内）1000元购买其购房资格。以上价格均为税后，自员工第一次交款之日起两年半内付清。宣传材料还说明了其他问题。杨超向泵公司交纳购房款150000元，泵公司于2014年1月20日为杨超出具了收款收据。2013年11月12日，泵公司与鹏豪公司签订房地产开发合作合同，项目由鹏豪公司主导双方共同投资开发，项目结束后第三人鹏豪公司支付泵公司合作开发固定收益。泵公司将首批购房款1.6048亿元转交给鹏豪公司。2015年11月14日，泵公司印发《对公司员工诉求的答复》，第11项载明：退房职工要求公司按照承诺发放10万元补偿款。答：由搬迁项目部拿出方案，十一月底前出台初步方案，十二月初出正式方案。2016年5月3日，泵公司印发《关于泵业公司职工房相关问题的处理意见》，第2项载明：有退房退款意向的职工，公司将依法争取购房首付款及相关权益，包括首付款本金及利息和十万元补偿款。2018年10月6日，泵公司（甲方）与鹏豪公司（乙方）签订协议书，约定，乙方是鹏豪·盛都房地产项目的唯一开发建设主体，该房地产项目的风险、收益、责任均由乙方独立承受。在甲方提供的退房职工统计汇总资料基础上，乙方应当在一个月内制订退还购房首付款本金、利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计息、自乙方收取职工的购房款首付款之日起算）和给予每名退房（含放弃购房）职工100000元补偿款的书面计划。甲方认可后，退房和放弃购房的房源归属乙方自行销售。乙方支付购房首付款本息的支付时间不晚于甲方购房职工与乙方签订的正式商品房预售合同中约定的房款交付时间，补偿款的支付时间不晚于第一批购房职工领取交房钥匙后10日。截止庭审时，鹏豪公司取得涉案房屋商品房预（销）售许可证，涉案房屋主体框架已建成，鹏豪·盛都北区已封顶，部分楼房已完成二次结构，选房工作已完成，第二批房款仍未交纳，至今没有签订正式的房屋买卖合同。庭审中，杨超陈述，其不要求鹏豪公司承担责任。泵公司陈述，杨超具备享受100000元补偿款资格，泵公司认可该100000元补偿款的前提是鹏豪公司按照协议将职工放弃的房屋出售，将相关的100000元收益支付泵公司后，泵公司再补贴给职工。本院认为，泵公司向职工发布宣传材料，对所涉房屋的交款时间、数额及交房时间等进行明示。杨超向泵公司交纳购房首付款，公司出具收款收据，结合泵公司和鹏豪公司系合作开发关系的事实，能够认定泵公司、鹏豪公司与杨超之间成立了房屋买卖预约合同关系。根据合同相对性原则，泵公司与鹏豪公司于2018年10月6日签订的《协议书》仅能约束泵公司与鹏豪公司，无法对抗第三人。泵公司关于其不是本案适格当事人的抗辩意见，无事实和法律依据，本院依法不予采纳。根据法律规定，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。截止法庭辩论结束，泵公司及鹏豪公司均未按规定的时间通知其职工交纳第二期房款并签订正式的房屋买卖合同，亦未按照约定的时间交付房屋，导致杨超购买房屋的合同目的无法实现。杨超请求解除预约合同关系，于法有据，本院依法予以支持。合同解除后，泵公司、鹏豪公司收取的首付款150000元应予返还。并自约定的合同签订日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息。泵公司宣传材料明示签订合同的时间为第一次交款时间7个月后，即应从2014年8月21日起计算利息。对于杨超主张的超出部分利息，本院不予支持。杨超不要求鹏豪公司承担责任，系其对自身权利的处分。关于杨超主张的补偿款100000元，根据当事人的当庭陈述及现有证据，当事人就该补偿款尚未形成明确的付款方案，对于杨超的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、解除原告杨超与被告胜利油田胜利泵业有限责任公司及第三人东营鹏豪房地产开发有限公司之间的房屋买卖预约合同；二、被告胜利油田胜利泵业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨超购房款150000元，并支付原告自2014年8月21日起至2019年11月1日止的利息39923.96元及自2019年11月2日起至实际返还之日止的利息（利息计算方式：以150000元为基数，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告杨超其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5745.24元，减半收取2872.62元，由原告杨超负担1031.62元，由被告胜利油田胜利泵业有限责任公司负担1841元。当事人不服一审裁判提起上诉的，应当按全额交纳上诉费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  任爱娟二〇一九年十二月十六日书记员  裴非衣