新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2018）新0105民初2672号原告：买买提·阿士甫，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：赵燕，新疆鼎泽凯（西安）律师事务所律师。被告:新疆东悦房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区新疆乌鲁木齐市水磨沟区。法定代表人：周举东，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐云龙，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告买买提·阿士甫与被告新疆东悦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告买买提·阿士甫及其委托诉讼代理人赵燕，被告新疆东悦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告买买提·阿士甫向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.请求依法判令被告返还原告购房款1175625元、物业费26564.06元，共计1202189.06元，并支付利息29303.35元。事实与理由：2018年5月，原告来到被告位于乌鲁木齐市水磨沟区，经被告销售员赵元介绍，并实地查看房屋后，原告选定该楼盘6号楼1单元1304室的房产一套。6月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告签字后交山被告销售员赵元去被告处加盖公章。合同签订前后，原告即依约通过微信转账、支付宝转账、ＰＯＳ机刷卡等方式陆续向被告支付房款1175625元及物业费26564.06元，共计1202189.06元。同时被告销售员赵元向原告交付了房屋密码，并出具《装修许可证》。可原告8月底进入房屋准备装修时，又被销售员赵元告知，因房屋手续未完善，要求原告先暂停装修，并更改了房屋钥匙密码。此后原告多次催促要求被告履行房屋交付手续，但被告至今不予交付。目前原告得知，被告已经将浩源御邸世家6号楼1单元1304室的房产出卖给第三人，致使双方的《商品房买卖合同》目的不能实现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：“……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，被告和原告订立商品房买卖合同后又将该房屋出卖给第三人，从而导致原告无法取得该房屋，故原告要求解除合同、返还已付购房款、物业费，并支付相应利息。综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》已建立房屋买卖关系，该房屋买卖合同合法有效。《商品房买卖合同》项下位于乌鲁木齐市水磨沟区的房产，原告已经支付了全部购房款。现因被告迟迟将该房产不交付原生，且将该房产又出售给第三人。为此原告要求解除合同，返还购房款、物业费，支付利息。为了维护原告合法权益，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定特向贵院提起诉讼，请求依法裁判。被告新疆东悦房地产开发有限公司答辩称，一、被告与原告之间没有任何合同关系；原告与被告之间并未签订任何书面的合同，也未通过任何方式达成过关于房屋买卖事宜的一致意思表示。被告并未收取原告任何费用。原告诉称通过微信转账和支付宝转账、POS机刷卡等向原告支付购房款。其中微信转账和支付宝转账等并符合《乌鲁木齐市商品房预售资金监督管理办法》对于商品房预付款资金的要求，被告作为合法经营的公司，不可能通过微信、支付宝等方式要求。且上述购房款并未支付至任何一个被告的账户中。（二）销售人员赵元，是销售代理公司新疆御源天晟房产经纪有限公司的员工，其已经因涉嫌诈骗的罪名立案调查，检察院正拟以涉嫌诈骗对其提起公诉。他的犯罪行为不能视为职务行为，其伪造公文、印章并对第三人进行诈骗的行为也不能视为任何形式的表现行为。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中设计经济犯罪嫌疑若干问题的规定》的相关规定，因赵元私刻被告的公章签订经济合同，骗取财物归个人占有、使用、处分或者进行其他犯罪活动构成犯罪的，被告对行为人该犯罪行为所造成的经济损失不承担民事责任。综上，请求法院查明案件事实，驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交如下证据：原告买买提·阿士甫向本院提交如下证据：1.装修许可证、出入证、照片，证明原告已经实际并办理入住涉案房屋、并准备进行装修的的事实。被告新疆东悦房地产开发有限公司对该装修许可证、出入证真实性不认可，认为不是原件。对照片的真实性不认可。结合本案中案外人赵元在公安机关的供述本院对此证据的真实性予以确认。2.购房收据、转帐记录，证明原告分11次，通过被告工作人员赵元的微信、支付宝、POS机刷卡的方式共计支付购房款1175625元；预交物业费26564.06元，合计支付1202189.06元的事实。被告不认可收据的真实性、合法性、关联性均。对于转账记中的5月以及转账1万元的凭证的真实性不认可，对于所有POS机转款的真实性认可，对于关联性不认可。结合本案中案外人赵元在公安机关的供述本院对此证据的真实性予以确认。3.公安卷证据一卷报案材料，证明原告于2018年9月23日给公安机关写的报案材料的事实。被告认可此证据的真实性。本院对此证据的真实性予以确认。4.原告在2018年9月23日公安机关做的询问笔录，证明原告买房过程及交款过程的事实。被告认可此证据的真实性，认为原告的询问笔录中第52页，阿士甫买房的过程就是诈骗行为，不存在真实意思表示，根据法律规定，合同关系不成立。本院对此证据的真实性予以确认。5.赵元在2018年9月23日所做的笔录，证明通过方买房的过程以及购房的金额，案外人赵元都是认可的。赵元一直在被告公司上班的事实。被告认可此证据的真实性。本院对此证据的真实性予以确认。6.公安机关对原告方提供的收据上被告公司财务印章进行的鉴定，证明：被告公司在收据上的印章是假的，和被告公司的印章样章不是同一个印章。被告认可此证据的真实性。本院对此证据的真实性予以确认。7.侦查二卷关于买买提·阿士甫的转账记录、交易清单，证明：原告庭审时提供的付款凭证银行流水的证据一致的事实。被告不认可此证据的真实性。本院对此证据的真实性予以确认。8.赵元缴纳社会保险的缴费明细，证明赵元在2017年的社保在被告处缴纳的事实。被告不认可此证据的真实性。本院对此证据的真实性予以确认。7.赵元和被告签订的劳动合同书，证明被告与赵元存在劳动关系的事实。被告不认可此证据的真实性。本院对此证据的真实性予以确认。8.空白财务收据，证明该空白财务收据作为样本和原告方提供的财务收据的形式是一致的事实。被告不认可此证据的真实性。本院对此证据的真实性予以确认。被告新疆东悦房地产开发有限公司向本院提交如下证据：1.社保对账单，证明赵元是不是被告单位员工。原告对于社保对账单的真实性无异议，但与本案关联不认可，认为缴纳社保是2018年8月，但原告方当时去被告方买房的时间是2018年5月，赵元给原告方提供了钥匙密码、售房的信息，认为不能认为其不是对方单位员工。本院对此证据的真实性予以确认。2.立案通知单、授权委托书，证明2018年10月9日有个客户经理举报赵元，故被告当天就立案的事实。原告认可此证据的真实性，认为被告存在失职时隔半年才报案。本院对此证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月，原告到被告位于乌鲁木齐市水磨沟区，经被告销售员赵元介绍并经过现场看房后，原告选定该楼盘6号楼1单元1304室的房产一套。后原告通过微信转账、支付宝转账、ＰＯＳ机刷卡等方式陆续向赵元支付房款1175625元及物业费26564.06元，共计1202189.06元。被告销售员赵元向原告交付内容为“今收到买买提·阿士甫首付款房号6-1-1304、身份证号6501211963××××××××、电话139××××5468。金额1175625元”的收据一张，经鉴定该收据上加盖被告的财务专用章为伪造。同时向原告交付了房屋密码，并出具《装修许可证》。2018年8月原告进入该房屋准备装修时，又被销售员赵元告知房屋手续未完善，要求原告先暂停装修并更改了房屋钥匙密码。2016年3月2日，案外人赵元与被告签订《劳动合同》，劳动合同期限为2016年4月1日至2017年3月1日。工作内容为在销售岗位从事房产销售工作。2017年3月2日，赵元与被告签订《劳动合同续订书》，双方续订合同2018年3月2日终止。2018年8月，赵元在案外人新疆御源天晟房地产经济有限公司建立劳动合同关系。2018年9月23日，原告以赵元涉嫌诈骗前往乌鲁木齐市公安局水磨沟区分局刑侦大队报案。2018年10月9日，被告以赵元涉嫌伪造变造公文印章向公安机关报案决定立案侦查。本院认为，本案的争议焦点为1.原告、被告是否存在房屋买卖合同关系；若存在合同关系该合同是否应当解除。2.被告是否应当承担支付原告房款及利息的责任。首先，原被告之间双方存在合同关系。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定“当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。”案外人赵元被告新疆东悦房地产开发有限公司的售房处进行针对被告开发建设的商品房的销售工作。赵元带领原告买买提·阿士甫在实地看房、收取房款、交付房屋等行为使原告买买提·阿士甫有理由相信赵元有代理权的，该代理行为有效，因此可以认定原告买买提·阿士甫与被告新疆东悦房地产开发有限公司之间存在房屋买卖合同关系。其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现被告新疆东悦房地产开发有限公司不同意继续履行合同，因此原告要求解除双方之间的房屋买卖合同的诉讼请求具有事实及法律依据。因此原告要求被告返还购房款1175625元、物业费26564.06元的诉讼请求具有事实及法律依据。因被告未能履行与原告之间的合同，因赔偿原告已付款的利息损失，故原告要求被告赔偿利息损失29303.35元（1202189.06×月利率千分之4.875×5个月）的诉讼请求具有事实及法律依据。被告关于被告与原告之间没有任何合同关系销售人员赵元，是销售代理公司新疆御源天晟房产经纪有限公司的员工的辩解意见。因案外人赵元已构成表见代理，故本院对于被告的上述辩解意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告买买提·阿士甫与被告新疆东悦房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同。二、被告新疆东悦房地产开发有限公司返还原告买买提·阿士甫购房款1175625元，物业费26564.06元。三、被告新疆东悦房地产开发有限公司返还原告买买提·阿士甫购利息损失29303.35元上述被告新疆东悦房地产开发有限公司应支付给原告买买提·阿士甫的款项，须于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告张正海。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15883.43元（原告已预交），由由被告新疆东悦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）。审 判 长  陈 新人民陪审员  王雪峰人民陪审员  邢红杰二〇一九年十二月十日书 记 员  魏亚冰