辽宁省大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0202民初2926号原告：大连富民煜明集团有限公司，住所地辽宁省大连市中山区丹东街46号。法定代表人：王伟，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张强，辽宁星业律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛翔，系该公司员工。被告：勇铭，男，1963年3月19日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：马翠凤（系被告配偶），女，1963年4月3日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。原告大连富民煜明集团有限公司（以下简称“富民煜明公司”）诉被告勇铭物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富民煜明公司的委托诉讼代理人张强律师、毛翔，被告勇铭及其委托诉讼代理人马翠凤均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告富民煜明公司向本院提出诉讼请求：要求被告勇铭支付2014年1月至2018年6月期间的物业费12781.8元及违约金12781.8元，共计25563.6元。事实与理由：2012年4月8日，原告与大连市环海公寓业主委员会签订《大连市中山区环海公寓物业管理委托合同》，约定：原告为环海公寓（住宅）及环海大厦（商业）提供物业服务，服务期至2015年4月7日。2015年3月5日，双方续签合同，服务期至2020年4月7日。被告的房屋大连市中山区X、XX号在物业服务范围内。原告按约定履行了物业服务义务，但被告拖欠物业费12781.8元至今未付。因此诉至法院，请求判如所请。被告勇铭辩称，本案是由于原告违约导致双方签订的物业服务合同终止执行，因此在诉讼时效的范围内，应该就原告对被告造成的损失进行拆抵后，被告再行支付物业费。原告围绕诉讼请求提交了变更情况查询卡、物业管理委托合同、物业费催缴通知单、物业费催收照片、物业费说明、房地产登记查询结果、保险理赔处理单、微信截图等证据；被告围绕其辩称意见提交了大连历史天气记录、情况说明、房屋产权证、照片等证据。本庭依法组织当事人进行了举证、质证，并依法确认如下案件事实：1.被告勇铭系大连市中山区X、XX号的业主，两处房屋的用途均为非住宅。2012年4月8日环海公寓业主委员会与大连富民物业管理有限公司（2017年11月27日该公司更名为大连富民煜明集团有限公司）签订了《大连市中山区环海公寓物业管理委托合同》，合同期限至2015年4月7日；合同到期后，双方于2015年3月25日进行了续签。原告对于2012年4月8日签订的《大连市中山区环海公寓物业管理委托合同》在庭审中先后提交了三份合同，其主张以最后一次提交的合同作为有效合同。原告对于2015年3月25续签的《大连市中山区环海公寓物业管理委托合同》，与立案时提交的合同落款日期不同，立案时提交的合同落款日期为2015年3月5日，原告主张该合同以庭审时提交的合同为准。原、被告双方在2015年3月25日签订的《大连市中山区环海公寓物业管理委托合同》中约定：被告名下的案涉房屋在物业服务范围内。原告应提供的物业服务范围包括房屋共有设备的维修、养护、运行和管理等，其中包括了上下水管道、落水管等。在物业管理服务的质量及标准中约定，房屋小修、急修及时率达98%以上，合格率达100%以上，险情排除及时率达100%，并有维修记录和回访记录。合同还约定：若原告未按合同约定标准管理物业，被告有权要求原告限期整改，逾期未整改的；被告方有权终止合同，造成经济损失的，原告方应给予赔偿。合同约定的物业费收费标准为：非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元收取，物业产权人、使用人于当年10月31日前交完全年物业服务费；逾期交纳的应从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。经查，被告勇铭自2014年1月起未再交纳物业费。原告富民煜明公司主张被告支付2014年1月至2018年12月期间共计60个月的物业费，总计12781.8元[（133.58+79.45）平方米×1元/平方米/月×60月]。2.原告富民煜明公司主张曾于2016年12月10日向被告上门催缴过物业费，因被告不接受便将催缴单贴在案涉418、419的大门上并拍照留证，被告对此不予认可。原告当庭提交了催缴通知单及照片，经比对核实，照片中所贴纸张的内容模糊不清，并且原件不应在原告手中留存。3.被告主张2012年9月3日因大连下雨，导致案涉房屋楼体的排水管道被堵塞，当日造成418房屋漏水，且积水情况严重。案涉418房屋的天棚、壁纸及地面皆受损。此后2013年12月13日、2015年11月21日、2017年11月、2018年12月房屋又发生了不同程度的漏水。并据此提出反诉，本院对被告的反诉请求进行了释明，告知其应另案主张。被告对其上述辩称意见提交了418号房屋下一层即318号房屋业主孙华出具的情况说明，载明：“2012年9月3日下了一场大雨，环海大厦X房间大量漏水，地面积水很深，以至于沿墙边大量漏进3X房间，致使3X房间天棚、墙壁、壁柜严重受损。经了解漏水产生的原因是大连富民物业公司管辖范围的屋顶排水管堵塞所致。”同时，被告还提交了房屋装修、家具毁损情况的照片，并出具了2009年的相关装修合同。被告因富民煜明公司迟迟未能修缮房屋或给予赔偿，故自2014年起拒交物业费。原告提交了中国太平洋财产保险有限公司大连分公司的《非车险小额快赔案件处理单》以及原告公司员工与保险公司员工的微信聊天截图，保险公司于2008年10月28日出险。原告据此主张因房屋漏水已经对被告进行了保险理赔。被告认为所获保险理赔1500元与其主张的漏水事故无关联，保险公司赔偿的是因供暖管道漏水导致的损害，并且同一楼层的业主均获赔偿。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.原、被告之间的物业服务合同关系是否成立；2.原告诉求的物业费是否已过诉讼时效期间；3.原告主张的违约金应否予以支持。根据本案的案情及相关的法律规定，做出如下判定：1.本案系物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主有约束力。被告虽然对合同的效力提出质疑，但未提交相关证据证明该合同存在法定无效的情形，故而案涉《物业管理委托合同》对被告具有约束力。在物业服务合同履行的过程中，原告富民煜明公司实际上已经为被告勇铭名下的房屋提供了物业服务，并且被告实际上履行过交纳物业费的合同义务，故而被告的此项辩称缺少事实和法律依据，依法不予采信。2.根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，案涉原告诉求的物业费应为债权请求权，法定诉讼时效期间为三年。原告有权要求被告支付三年诉讼时效期间内的物业费用，即原告有权主张自2016年3月21日起至起诉之日止（2019年3月20日）的物业费。对于超出该三年期间的物业费，原告负有举证责任，即其需举证证明存在导致诉讼时效中断的法定情形。根据原告在本案中提供的催缴通知书及照片，均无法证明其向被告进行过催缴，亦无法证明催缴通知已有效送达给被告，故而原告主张诉讼时效中断缺少依据，依法不予支持。据此判定，原告主张的2016年3月20日前的物业费，已超过法定诉讼时效期间，因而丧失诉讼时效利益，依法不应予以判付。结合原告的诉讼请求，被告应支付原告自2016年3月21日起至2018年12月共33个月零11天的物业费用共计7108.10元[（133.58+79.45）平方米×1元/平方米/月×33月+（133.58+79.45）平方米×1元/平方米/月÷30天/月×11天]。3.对于原告主张的违约金，被告坚持认为原告存在未履行物业服务合同的违约行为，其因此拒交物业费，主观上并不存在恶意拖欠的故意，故无需向被告支付违约金。对于被告勇铭辩称中提到的财产损失，其可另案主张权利。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告勇铭支付原告大连富民煜明集团有限公司2016年3月21日至2018年12月31日期间的物业费共计7108.10元；二、驳回原告大连富民煜明集团有限公司的其他诉讼请求；上述被告勇铭应偿付原告大连富民煜明集团有限公司之款项，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费440元，由原告负担390元、被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  杨明芬人民陪审员  谢淑云人民陪审员  王淑艳二〇一九年十二月十九日书 记 员  刘渐宽