上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终12539号上诉人（原审原告、反诉被告）：曹星星，女，1989年12月14日生，汉族，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：吴慧清，上海小城律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：肖骐，男，1991年8月29日生，汉族，住上海市松江区。原审第三人：姚冬辉，男，1989年1月22日生，汉族，住上海市松江区工业区。原审第三人：娄华英，女，1968年12月24日生，汉族，住福建省建阳市。上诉人曹星星因与被上诉人肖骐、原审第三人姚冬辉、娄华英其他合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初6093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曹星星上诉请求：撤销原判第一项、第二项、第三项、第四项，改判曹星星与肖骐签订的《巴菲酒吧意向转让合同》继续履行，判令肖骐支付曹星星转让款人民币114,400元及逾期付款利息；如果二审认定合同解除，则请求判令肖骐支付曹星星自2018年8月4日起至判决之日止的租金及物业费损失（租金按照每月10,400计算，物业费按照每月1,130计算）；本案一、二审诉讼费由肖骐承担。事实与理由：在曹星星将巴菲酒吧交付给肖骐后，曹星星在《酒吧转让合同》中的合同义务已经履行完毕。曹星星并不知道酒吧所在的上海市松江区XX路XX弄XX号XX室、XX室房屋被司法查封的情况。肖骐开酒吧需要的不是房屋的所有权，而是房屋的使用权，即使房屋被查封，也不影响房屋的正常使用。因此曹星星不存在履约瑕疵，肖骐无权解除该合同。肖骐辩称：不同意曹星星的上诉请求，请求维持原审判决。姚东辉述称，对一审判决不持异议。楼华英未作答辩。曹星星向一审法院起诉请求：1、判令肖骐支付曹星星酒吧转让款人民币114,400元；2、判令肖骐支付曹星星逾期付款的利息损失（以本金114,400元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年9月4日起计算至判决生效之日止）。一审审理中，经一审法院释明，曹星星认为，若法院认定曹星星与肖骐之间的《巴菲酒吧意向转让合同》无法继续履行，则要求肖骐支付房屋租金（按10,400元/月为标准，自2018年8月4日起支付至房屋实际返还日止）。肖骐向一审法院反诉请求：1、确认曹星星、肖骐于2018年8月4日签订的《巴菲酒吧意向转让合同》于2018年9月10日解除；2、曹星星返还肖骐已支付的转让费134,400元；3、曹星星支付肖骐利息损失（以134,400元为基数，自2018年9月11日起至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。一审法院认定事实：2018年8月4日，曹星星为甲方，肖骐为乙方，签订《巴菲酒吧意向转让合同》，约定，“甲方将座落于：上海市松江区嘉禾广场（206－208）巴菲酒吧转让给乙方，转让费含两万的房租和押金总计（248,800）元整，转让费分两笔付于甲方，第一笔付（124,400）于签定此合同之日付于甲方，第二笔转让费将于一个月内付清（124,400）元整给甲方，一个月之内如若甲方在今日之前有任何债务纠纷，乙方将有权终止此合同，甲方必须返还乙方的首期付款费用。如若甲方在此之前没有任何债务纠纷，此合同将转成定金合同，乙方如若违约首次付款的费用将不予退还”。签订合同第二天，曹星星即将店铺移交给肖骐。一审审理中，曹星星、肖骐确认在一个月后即2018年9月4日需要由肖骐商议与房东签订房屋租赁合同。2018年8月5日，肖骐委托姚冬辉通过银行转账的方式向曹星星支付第一笔转让费124,400元。2018年9月4日，肖骐又通过微信转账的方式向曹星星支付了转让费10,000元。一审另查明，诉争的巴菲酒吧坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室、XX室。206室登记的权利人为陈勇，208室登记的权利人为娄华英。XX室、XX室的房屋用途均为店铺。两间相邻并打通后，原由曹星星承租用于经营酒吧。其中206室于2015年7月1日被福建省南平市中级人民法院司法查封，并于2018年5月30日续封，于2017年5月25日被福建省南平市建阳区人民法院轮候查封。208室于2017年6月13日被福建省南平市建阳区人民法院轮候查封。一审庭审中，曹星星声称其于2018年9月4日获悉XX室、XX室房屋被查封的事实。但房屋并未贴封条，亦没有案外人向其主张权利。一审再查明，肖骐于2018年9月4日欲与房东商议签订租赁合同时肖骐知悉房屋查封的事实，故肖骐嗣后未与房东签订租赁合同。姚冬辉于2018年9月8日通过微信向曹星星发送《解除通知》一份，言明“……鉴于法院查封在先，我方若受让该店铺并签订租赁合同，则面临无法持续经营的风险，你方在签订意向合同时未如实告知，存在故意隐瞒的行为，故特发此函告知你方：从即日起，终止双方签订的《巴菲酒吧意向转让合同》。因你方拒绝办理结算，我方已将商铺腾退，请及时接收商铺，否则由此造成的损失应有你方自行承担。请收到本函后将首期付款费用全部返还……”。同时，姚冬辉又通过短信的方式向曹星星重申了以上解除通知的内容。为此，肖骐向一审法院提供了姚冬辉与曹星星的微信聊天记录截屏与短信截屏。曹星星对聊天记录的真实性无异议，但曹星星不同意解除合同。一审还查明，曹星星与娄华英于2017年签订房屋租赁合同，租赁涉案房屋经营酒吧，合同期限自2015年5月12日至2023年7月12日。租赁合同落款的时间为2015年5月12日。至今的租金，仍由曹星星向娄华英等支付。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。本案的争议焦点在于以下几个方面：1、酒吧意向转让合同的法律性质及效力。2、肖骐拒绝签订合同是否构成违约抑或享有约定解除权。3、关于双方民事责任归属问题。1、《巴菲酒吧意向转让合同》的法律性质及效力肖骐认为，诉争合同从名称上看仅为一份意向协议，合同条款约定如若甲方在此之前没有任何债务纠纷，此合同将转成定金合同，而且双方曾约定于2018年9月4日与房东签订正式的租赁合同。曹星星认为，双方所签订的《巴菲酒吧意向转让合同》为正式合同，曹星星已履行了合同义务，肖骐亦支付了大部分款项，实无必要再另行签订合同。一审法院认为，不能仅以合同名称区分合同性质，根据酒吧意向转让协议的约定“一个月之内如若甲方在今日之前有任何债务纠纷，乙方将有权终止此合同，甲方必须返还乙方的首期付款费用。如若甲方在此之前没有任何债务纠纷，此合同将转成定金合同，乙方如若违约首次付款的费用将不予退还”，本协议性质应当为附生效及解除条件的合同，条件约定为甲方即曹星星应当在今日之前是否有债务纠纷为前提，如有，则肖骐有权终止合同，反之，合同将转成定金合同。从转让合同的价款内容看，包括房租两万及押金，押金主要为酒吧内的设备及酒吧经营权，从押金的一般意思来理解，是为了保证合同的正式签订或者履行而支付的款项，与双方约定的肖骐一个月后与房东签订房屋正式的租赁合同及合同将转成定金合同意思表示一致。对于甲方即曹星星的债务纠纷的认定，双方虽然表述为甲方曹星星是否有债务，但转让标的主要为房屋的承租权、财产权和经营权，现在涉案房屋遭到查封，应当认定为曹星星的转让标的存在瑕疵为债务的应有之意。2、肖骐拒绝签订合同是否构成违约抑或享有约定解除权根据法律规定，附解除条件的合同，自条件成就时失效。因曹星星的转让标的存有瑕疵，肖骐据此拒绝与房东签订承租合同，符合曹星星、肖骐在酒吧意向转让合同的甲方债务的相关约定。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。肖骐享有约定解除权，肖骐为此于2018年9月10日向曹星星送达解除合同通知书，符合法律的规定，故本案意向转让合同于2018年9月10日已经解除。3、关于双方的民事责任归属问题对于附条件的合同，解除条件成就时，合同失去效力。条件成就前，双方当事人已经部分履行合同权利，承担合同义务，本案中应当根据双方在签订意向转让合同时是否尽到审慎审查义务，双方是否有过错来确定相应的民事责任。相关法律规定，房屋查封事项应当属于公示范围内的事项，对于本案曹星星、肖骐应当明知，双方当事人在签订转让合同前都应当尽到合理审慎审查义务，然本案中，因双方未予审慎注意，导致合同解除事项成就而失效，双方均存在一定过错。再次，肖骐知晓房屋存在瑕疵导致合同无法继续履行后，书面通知曹星星予以解除，但曹星星未予同意，仍然继续履行其与房东的租赁合同，由此导致的损失的扩大，曹星星存在主要过错责任，肖骐承担次要过错责任。对于肖骐已经支付的除租金外的转让款，因合同已经解除，曹星星应当退还肖骐。对于2018年9月起已经产生的房租损失，一审法院酌情确定由曹星星承担70%责任，肖骐承担30%责任，肖骐已经支付的2018年8月的租金10,000元，由肖骐承担。自2018年9月起至判决生效之日产生的租金损失，由曹星星、肖骐按照上述确定的比例承担。对于双方主张的利息损失，因双方均存在过错，一审法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十三条、第九十七条之规定，于二〇一九年七月二十九日作出判决：一、确认曹星星、肖骐于2018年8月4日签订的《巴菲酒吧意向转让合同》于2018年9月10日解除；二、曹星星于判决生效之日起十日内返还肖骐转让费124,400元；三、肖骐于判决生效之日起十日内支付曹星星自2018年9月10日起至判决生效之日租金损失的30%（按照每月10,400元计算）；四、驳回曹星星其余本诉请求；五、驳回肖骐其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,788元，由曹星星负担（已付），反诉案件受理费1,494元，由肖骐（已付）负担。二审中，双方未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人曹星星与被上诉人肖骐于2018年8月4日签订的《巴菲酒吧意向转让合同》合法有效，对双方具备约束力。本案的争议焦点是，在酒吧所在房屋被司法查封的情况下，作为受让人的肖骐是否有权解除该合同？根据合同的性质及相关约定，上诉人曹星星在本合同项下的义务是将XX室、XX室房屋的承租权、财产权，以及与酒吧经营相关的其他权利让与肖骐。曹星星称其已完成出让人的义务，且房屋的查封并不影响房屋的使用。本院认为，酒吧的营业是一个长期的过程，作为出让人的曹星星应确保其转让的酒吧不存在持续正常经营的障碍。本案中XX室、XX室房屋存在司法查封，一旦此标的房屋成为执行标的，将对房屋的占有使用造成直接影响，客观上对酒吧持续经营带来切实之风险。曹星星自己在经营酒吧的过程中是否自愿承担上述风险，不影响其对受让人应承担的义务和责任。曹星星转让的标的物存在瑕疵，不能实现肖骐签订合同的目的，肖骐有权请求解除《巴菲酒吧意向转让合同》。曹星星主张合同继续履行，本院不予支持。上诉人曹星星另主张，如合同解除，则请求肖骐承担全部房屋租金损失。本院认为，双方当事人在签订转让合同前均未审慎审查XX室、XX室房屋的权利状况，进而导致曹星星存在租金损失。作为房屋的承租人、酒吧的经营人和出让人，曹星星显然客观上具备更多条件，能了解、掌握房屋状况。且在肖骐明确拒绝履行转让合同的情况下，曹星星作为房屋的承租人亦未积极采取措施减少损失，应自负相应的损失。一审法院根据双方过错程度，酌定2018年9月起的房租损失，由曹星星承担70%、肖骐承担30%，在现有证据条件下显无不当，本院予以维持。至于曹星星在二审中提出的物业费损失问题，超出其在一审中提出的诉讼请求范围，不属于本案诉讼标的，当事人可另行处理、主张。综上，曹星星的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,282元，由曹星星负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇一九年十二月十三日书记员  黄 白附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……