北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民终205号上诉人（原审原告）：刘峰，男，2000年10月19日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。委托诉讼代理人：曹云飞，内蒙古星洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李明晓，男，1976年10月27日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。原审第三人：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区。法定代表人：郝金庆，总经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司行政经理。原审第三人：曹国栋，男，1951年6月15日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市回民区。上诉人刘峰因与被上诉人李明晓、原审第三人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产公司）、原审第三人曹国栋案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2018）京02民初342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘峰的委托诉讼代理人曹云飞、被上诉人李明晓的委托诉讼代理人唐武平、原审第三人立元房地产公司的委托诉讼代理人陈浩、原审第三人曹国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘峰上诉请求：1.撤销北京市第二中级人民法院（2018）京02民初342号民事判决；2.依法改判，支持刘峰的一审诉讼请求。事实与理由：2012年11月22日曹国栋与立元房地产公司签订借款合同，立元房地产公司向曹国栋借款300万元，借款期限6个月，并约定了两套房子作为抵押物，当天，曹国栋将300万元转给立元房地产公司。后，立元房地产公司未能在借款期限内归还曹国栋借款，2014年2月22日立元房地产公司将原借款合同、收据原件收回，重新与曹国栋签订借款协议，并出具了收据，约定借款期限一年。一年后，立元房地产公司因归还不了曹国栋借款，同意将呼和浩特市海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼（以下简称尚都综合楼）503号房屋、5034号房屋、504号房屋、5033号房屋抵顶给曹国栋，以偿还曹国栋款项。由于曹国栋急需用款，将其中的503号房屋、5034号房屋出售给刘峰，并要求立元房地产公司将本案房屋的所有手续都直接办理到刘峰名下。刘峰之母刘玉芳向曹国栋付款后，在2015年3月18日立元房地产公司与刘峰签订商品房买卖合同，将上述位置503号房屋、5034号房屋卖给刘峰并进行了网签，2016年6月29日立元房地产公司向刘峰出具了销售不动产统一发票并在2016年5月5日之前交付了房屋。之后，刘峰将该房屋出租。2018年4月17日，因李明晓执行案件，一审法院将刘峰上述位置503号房屋、5034号房屋作为第三人立元房地产公司的财产予以查封，强制执行。刘峰向一审法院提出执行异议，而一审法院于2018年10月13日向刘峰送达（2018）京02执异623号执行裁定书，驳回了刘峰的异议请求。之后，刘峰提起执行异议之诉，一审法院于2019年1月4日向刘峰送达了（2018）京02民初342号民事判决书，驳回了刘峰的诉讼请求。基于上述事实一审法院理解法律错误，导致认定事实错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条之规定，并未将网签时间作为此类案件审查要件，而是将人民法院查封前是否已签订合法有效的书面买卖合同作为审查要件。刘峰与立元房地产公司签订案涉房屋书面买卖合同的时间为2015年3月18日，在一审法院查封之前，而一审法院以网签时间作为审查要件认定刘峰与立元房地产公司的房屋买卖合同签约时间在案涉房屋查封之后，与法律规定相悖。一审法院将查封效力适用《中华人民共和国物权法》第一百四十六条值得商榷，据此认为该案房屋查封时间也为2016年6月29日。2018年4月17日一审法院重复查封充分说明查封地产的行为并不包括房屋，也进一步说明刘峰取得案涉房屋的一切行为都在查封之前。依据刘峰和立元房地产公司签订的商品房买卖合同约定，办理本案房屋产权手续由立元房地产公司负责，立元房地产公司在庭审中也承认由于自己过错未能及时给刘峰办理产权登记，李明晓也未提供证据证明刘峰有过错，一审法院主动、牵强附会认定刘峰有过错。另，立元房地产公司向刘峰交付本案房屋的时间应为2016年5月5日之前，一审法院视而不见。此外，刘峰间接付款符合交易规则，并且立元房地产公司也是同意的，但一审法院判断是不正常的，这不符合一般人客观、公正的思维方式。综上所述，本案房屋书面买卖合同的签约时间为2015年3月18日，刘峰合法占有该房屋的时间为2016年5月5日之前，都在一审法院查封（判决书显示查封地产的时间是2016年6月29日，实际查封房产的时间是2018年4月17日）之前，刘峰已交付了全部购房款且未办理过户登记非刘峰原因，而一审法院错误认定事实，违背法律，有失公正。李明晓辩称，一、案涉房屋的查封时间应为2016年6月29日。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等“地随房走、房随地走”的原则，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物”。最高人民法院（2016）最高法执监204号“指导案例”强调：虽然司法解释要求土地使用权和建筑物的登记机关不是同一机关的应当分别办理查封登记，但其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示，未分别办理查封登记不影响查封效力。因此，一审法院于2016年6月29日查封案涉土地，其效力已经及于地上建筑物。二、执行法院有权查封、拍卖被执行人名下不动产。刘峰提出异议的依据为《执行异议规定》第二十八条。根据该条规定，要求异议人同时满足以下情形且能够排除执行：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户；以上条件缺一不可。同时《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，本案案涉房产登记于被执行人立元房地产公司名下，立元房地产公司作为负有给付义务的被执行人，人民法院有权力查封、拍卖其名下的不动产。可见，法院有权在执行中查封拍卖被执行人名下的不动产是基础，是《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国民事诉讼法》赋予的基本权力。在这种情况下，司法解释对上述查封行为进行了例外规定。从法律效力的位阶可知，有权查封被执行人不动产是原则、是基本规定，排除执行是特殊、是例外，因此，排除执行应当严格解释，对《执行异议规定》第二十八条应当严格、限制解释，不得随意扩大其适用范围，侵犯上位法的效力。所以，对于排除法院执行被执行人名下不动产的行为的条件，必须严格限定：查封前已经与不动产登记所有人签订了合法有效的合同、且已经向不动产登记所有人支付了购房款。司法解释及法律不允许通过第三方“中转”、抵债的方式来排除法院的执行。只有通过该等严格要求，才能防止被执行人与第三人之间恶意串通损害债权人的利益，维护《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的尊严，保护债权人的合法权益，这也正是司法解释的基本初衷。而在本案中，刘峰与立元房地产公司签订的《房屋买卖合同》，其目的系为配合其所谓的第三方“抵顶”行为，双方之间并没有真实的房屋买卖意思表示。且至始至终没有向立元房地产公司支付过任何一笔款项。这既与合法合规的房屋买卖模式不符，又与最高人民法院“有权查封是原则，不得查封是例外”的规定相悖，刘峰的诉请不足以排除法院的执行。立元房地产公司述称，1.刘峰提出的执行异议符合《执行异议规定》第二十八条的全部四项条件。2.一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条作出判决系适用法律错误，因为土地与房屋作为不动产，在法律上是可分物，而且权利登记也是分开登记。3.一审法院对《执行异议规定》第二十八条中规定的“人民法院查封之前”的理解与适用是错误的，“人民法院查封之前”只是针对房屋所作出的查封日期，不能理解为诉讼中对土地的保全日期。4.房屋权属登记的办理时间是由房屋权属登记机关办理流程决定的，不是由任何当事人可以控制的。每个房屋权属登记的流程需要7至30个以上的工作日。刘峰未办理权属登记并非本人原因。曹国栋述称，同意刘峰的上诉请求和理由。刘峰向一审法院起诉请求：1．请求判令停止对尚都综合楼503号房屋、5034号房屋的强制执行，解除对503号房屋、5034号房屋的查封；2．确认尚都综合楼503号房屋、5034号房屋为刘峰所有。一审法院认定事实：一审法院在审理李明晓与内蒙古立元新技术应用有限责任公司（以下简称立元新技术公司）、立元房地产公司、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司、黄睿借款合同纠纷一案中，依据李明晓的申请，作出（2016）京02民初197号诉讼保全民事裁定书，依据该裁定，一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权［证号：呼国用（2004）字第0826号］；查封期限三年，自2016年6月29日起至2019年6月28日。一审法院于2016年12月19日就该案作出（2016）京02民初197号民事判决，判决立元房地产公司对立元新技术公司在该判决项下的债务承担连带责任。李明晓不服一审判决提起上诉，本院于2017年11月9日作出（2017）京民终443号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述民事判决生效后，李明晓向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年1月17日以（2018）京02执75号立案执行。执行过程中，一审法院于2018年4月17日依法查封了被执行人立元房地产公司名下尚都综合楼包括案涉房屋在内的102套房产。案外人刘峰向一审法院提出书面异议，请求中止对案涉房屋的执行，解除查封措施。一审法院经审理作出（2018）京02执异623号执行裁定书，裁定驳回了案外人刘峰的异议请求。刘峰不服上述裁定，提起本案执行异议之诉。2012年11月22日，立元房地产公司作为借款人、曹国栋作为贷款人、王长中与周世元作为担保人，三方共同签订《借款合同》，约定：曹国栋贷给立元房地产公司300万元，于2012年11月22日前交付；借款期限6个月；立元房地产公司自愿用丽苑阳光城领秀两套房屋做抵押。同日，曹国栋从其中国农业银行账户中取款300万元转入王晓莉账户，立元房地产公司向曹国栋出具确认收到300万元借款的收据。2014年2月22日，立元房地产公司作为借款人、曹国栋等三人作为贷款人、王长中与周世元作为担保人，另行签订《借款合同》，约定：曹国栋等三人贷给立元房地产公司300万元，于2014年2月22日前交付；借款期限12个月；立元房地产公司自愿用丽苑阳光城领秀两套房屋为此笔借款做抵押。同日，立元房地产公司向曹国栋出具确认收到借款300万元的收据。刘峰解释称，因立元房地产公司没有按时向曹国栋偿还2012年《借款合同》项下的借款，双方于2014年重新签订《借款合同》，立元房地产公司重新出具了收据。2015年3月15日，刘峰之母刘玉芳与曹国栋签订《协议》，约定：立元房地产公司因偿还不了借曹国栋的人民币，用尚都综合楼的503#和5034#两套现房抵还借款。由于曹国栋急需用款，直接将这两套房介绍给刘峰到立元房地产公司购买，刘峰房款由曹国栋直接收取，抵立元房地产公司偿还欠曹国栋的借款。1.刘峰因未成年，其母亲刘玉芳直接代理与立元房地产公司办理购房手续。2.刘峰的代理人（监护人）刘玉芳直接将两套购房款108.2万元全部交付曹国栋后，由曹国栋带刘玉芳去立元房地产公司办理购房手续。3.此协商条款双方签字认可生效。2015年3月16日，曹国栋出具的收条，确认收到刘玉芳交来尚都综合楼5034#、503#两套房的购房款60万元。2015年3月17日，曹国栋出具的收条，确认收到刘玉芳交来尚都综合楼5034#、503#二次交付房款48.2万元，房款全部交清。立元房地产公司作为出卖人、刘峰作为买受人，双方签订两份落款日期为2015年3月18日的《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为预售商品房，具体房号分别为尚都综合楼503号房、5034号房，上述商品房的用途为商业，价款分别为54.9万元、53.3万元；付款方式均为于2015年3月18日一次性付清房款；出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金。同日，立元房地产公司出具两张收据，确认收到刘峰交来的尚都综合楼503#房款54.9万元、尚都综合楼5034#房款53.3万元。上述收据上未加盖收款单位公章，仅注明顶账。立元房地产公司作为出卖人、刘峰作为买受人，双方另行签订两份落款时间为2015年3月18日的《商品房买卖合同》，合同编号分别为XS（2016）00004551、XS（2016）00004596，约定：买受人购买的商品房为现房，有关房屋价款、付款方式及期限、房屋交付期限、产权登记的约定均与前述两份《商品房买卖合同》相同。立元房地产公司于2016年6月29日向刘峰出具了尚都综合楼503#、5034#的购房款发票，金额分别为54.9万元、533325元。2016年4月25日，刘峰作为出租方（甲方）与王永作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有的尚都综合楼房屋出租给乙方使用，租赁期限共36个月，甲方从2016年5月5日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年5月5日收回。2016年4月26日，内蒙古星元物业服务有限公司盖章出具收据，确认收到503、5034装修管理费720元。2017年5月20日、2018年5月28日，内蒙古盛乐物业服务有限责任公司分别出具收据，确认收到503、5034交来的2017年度、2018年度物业费。2018年10月18日，立元房地产公司出具书面证明，载明：我公司因偿还不了曹国栋的人民币三百万元借款，用尚都综合楼的（504#、5033#、503#、5034#）四套房屋抵顶偿还曹国栋的全部借款。由于曹国栋急需用钱，将其中的503#、5034#两套房屋出售给刘峰，并要求我公司将上述两套房屋所有手续办理到刘峰名下。2018年10月22日，刘峰作为申请人向呼和浩特市房屋产权交易中心进行档案查询，查询结果证明尚都综合楼的503、5034号房已办理房屋网上签约及备案。本案审理过程中，一审法院向内蒙古自治区呼和浩特市的房地产产权交易中心进行查询，案涉尚都综合楼503号、5034号房屋办理现房网上签约的创建时间为2016年6月30日，办结时间为2016年7月1日。就案涉房屋未办理过户登记的原因，立元房地产公司解释称，由于国税和地税合并导致立元房地产公司不能及时开出购房款发票，负责尚都综合楼施工建设的内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司由于交不起税开不出工程款发票，立元房地产公司也不能给刘峰开具购房发票。但立元房地产公司未提交相关证据证明其主张。一审法院认为，本案系刘峰提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人刘峰对执行中查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益，刘峰对此负有举证证明责任。刘峰提供证据证明，立元房地产公司与曹国栋之间存在借贷关系，双方约定以尚都综合楼的4套房屋抵顶立元房地产公司尚欠曹国栋的全部借款，曹国栋将其中的两套房屋出售给刘峰，刘峰与立元房地产公司已就案涉503号、5034号房屋签订《商品房买卖合同》。立元房地产公司、曹国栋对上述事实均予以认可。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，虽然立元房地产公司与曹国栋就以房抵债达成一致意见，曹国栋又将部分抵债房屋转让给刘峰，但在案涉房屋实际办理物权登记并记载于不动产登记簿之前，刘峰对案涉房屋并不享有物权，其享有的仅是办理物权登记的请求权。该请求权是否属于足以排除李明晓基于其享有的债权对案涉房屋申请强制执行的权益，法院参照《执行异议规定》第二十八条之规定，进行具体分析。《执行异议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘峰与立元房地产公司签订的两份《商品房买卖合同》落款时间为2015年3月18日，但双方实际完成现房网上签约的时间为2016年7月1日，该时间晚于案涉房屋所附着的土地使用权被一审法院查封的时间。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。根据《商品房买卖合同》的约定，立元房地产公司应当在2014年8月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付刘峰使用。刘峰未与立元房地产公司办理案涉房屋的交接手续，其主张已实际占有案涉房屋，立元房地产公司对此不持异议，但根据刘峰提供的证据，一审法院无法确认立元房地产公司向刘峰实际交付案涉房屋的具体时间。另根据《商品房买卖合同》的约定，立元房地产公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。刘峰自曹国栋处购买案涉房屋时，明知曹国栋以抵债方式取得案涉房屋，曹国栋尚未取得案涉房屋的所有权，在此情况下，其能否最终取得案涉房屋的所有权存在较大的风险。刘峰未提供证据证明其在案涉土地被查封之前曾经积极主动要求立元房地产公司办理案涉房屋的过户手续，故其本人对于案涉房屋未能办理过户亦存在一定过错。此外，刘峰并未向立元房地产公司直接交付案涉房屋的购房款。综上，一审法院认为，现有证据不足以证明刘峰享有足以排除对案涉房屋执行的权益。刘峰要求一审法院对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封的理由不成立；其要求确认尚都综合楼503号、5034号房屋为其所有，缺乏事实依据，故一审法院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第一百四十六条，《执行异议规定》第二十八条之规定，判决：驳回刘峰的诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。立元房地产公司提交证据如下：第一组证据，视听资料，证明2016年6月29日法院查封土地之后，并未查封房屋。第二组证据，呼和浩特市住房保障和管理局官网办理新建房屋交易确认所需要件截图，证明办理登记需要较长时间。刘峰、曹国栋对证据的真实性、合法性、关联性认可，亦认可证明的内容。李明晓对上述证据真实性、合法性、关联性均不认可，认为没有证据证明所有的当事人在签订《商品房买卖合同》后几年曾经要求立元房地产公司办理手续。本院认为，上述证据缺乏必要的形式要件，本院不予确认；另，一审法院查明事实已显示2016年6月29日法院查封土地之后，并未同时查封房屋。本院查明：2014年2月22日，立元房地产公司作为借款人、曹国栋等三人作为贷款人、王长中与周世元作为担保人签订的《借款合同》第六条载明：立元房地产公司自愿用丽苑阳光城领秀3-2-5东户，面积为330.51平米，价值330万元，领秀9-5-11东户，面积187.19平米，价值130万元的两套房子为此笔借款做抵押。《商品房买卖合同》载明，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实，案涉房屋登记在立元房地产公司名下。因此，从物权公示的角度来看，立元房地产公司是案涉房屋的所有权人。虽然刘峰主张其已实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定其已取得案涉房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。虽然该条第二款同时规定：“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”但其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示，未分别办理查封登记不影响查封效力。对于被执行人立元房地产公司而言，一审法院于2016年6月29日查封其名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。对于其他买受人而言，则应结合本案案情、参照《执行异议规定》第二十八条之规定，认定其就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，本院分析如下：其一，案涉《商品房买卖合同》的签订、履行情况存在不合理之处。从刘峰之母刘玉芳与曹国栋签订的《协议》中，明确载明了立元房地产公司与曹国栋之间为以房抵债，即刘峰明知其向曹国栋购买的案涉房屋，所有权归属立元房地产公司，而非曹国栋所有。曹国栋与立元房地产公司之间的借款金额为300万元，在2014年2月的《借款合同》中，曹国栋与立元房地产公司约定了以丽苑阳光城领秀两套价值460万元的房屋作为抵押，但最终用于抵顶欠款的尚都综合楼的四套房屋发票显示的总价值仅为2110410元，远低于双方之间的借款金额。而曹国栋向刘峰转让案涉房屋的价格为108.2万，与立元房地产公司向刘峰开具的发票金额为1082325元，两者基本一致，即曹国栋向刘峰原价转让了案涉房产。曹国栋分别于2015年3月16日、17日出具收条，确认收到房款，其与刘峰均认可为现金交付。每一套房产，刘峰与立元房地产公司均签订了落款时间为2015年3月18日的《商品房买卖合同》的两份合同，区别在于，无编号的合同显示买受人购买的为预售商品房，有编号的合同显示买受人购买的为现房，房屋价款、付款方式及期限、房屋交付期限、产权登记的约定均相同。带合同编号的两份合同编号分别为XS（2016）00004551、XS（2016）00004596，合同中均约定了交付房产的时间为2014年8月30日，早于合同签订的时间。一审法院查封立元房地产公司名下土地使用权的时间为2016年6月29日，此时案涉房屋实际不可能再办理过户。但立元房地产公司于一审法院查封同日向刘峰出具了案涉房屋的购房款发票，双方并于次日创建案涉房屋现房网上签约。其二，案涉房屋于2016年7月1日完成网上签约，在2016年6月29日一审法院查封立元房地产公司名下的土地使用权之后，2018年4月案涉房屋被查封之前。但是，商品房网签登记只是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。刘峰对案涉房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。其三，刘峰虽然与立元房地产公司签订了《商品房买卖合同》，但其并非直接向立元房地产公司购买房屋。从现有证据来看，刘峰从曹国栋处购买了案涉房产，将购房款项交给曹国栋。曹国栋并不享有房屋所有权，其对案涉房屋的权利，是基于其与立元房地产公司的债务抵顶。故刘峰要取得案涉房产的物权，需要立元房地产公司、曹国栋的配合，交易风险明显高于常规房屋买卖交易。刘峰以此种方式购买房屋，应知悉交易存在较高风险，应对立元房地产公司的履约能力和履行合同情况尽合理注意义务，积极办理过户登记，保障权利实现。刘峰与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》，合同显示标的房屋为现房，载明：出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人适用，并应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。按照双方合同的约定，2014年8月30日前立元房地产公司就应当交付案涉房屋，并应于2015年8月即办理产权登记手续。但刘峰与立元房地产公司于2015年3月签订《商品房买卖合同》，刘峰提供的证明立元房地产公司已交付房屋的证据中，日期最早的证据为2016年4月25日的《房屋租赁合同》以及2016年4月26日内蒙古星元物业服务有限公司盖章出具的收据，早已超过合同约定的交付房屋和办理产权登记的期限。但对于立元房地产公司的违约行为，刘峰未向立元房地产公司主张过违约责任，在合同约定的办理产权登记期限过后仍未积极主张权利，因此一审法院认定刘峰对于案涉房屋未能办理过户存在一定过错，并无不当。综上所述，刘峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由刘峰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 薛 强审判员 陈 丰审判员 刘春梅二〇一九年十二月三十一日书记员 杜 杰书记员 刘 倩