江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0732民初4163号原告：黄国秦，男，2007年2月23日出生，汉族，江西省兴国县人，住江西省赣州市兴国县，法定代理人：黄某，原告黄国秦的父亲。原告：黄婉滢，女，1994年9月19日出生，汉族，江西省兴国县人，住江西省赣州市兴国县，委托诉讼代理人：黄某，原告黄婉滢的父亲。被告：赣州华隆房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市兴国县潋江镇兴国大道269号。法定代表人：苏穗，该公司执行董事兼经理。被告：赣州金福物业服务有限公司，住所地江西省赣州市兴国县潋江镇兴国大道269号金福花园三期A1栋JH204房。法定代表人：钟自焕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钟秀琴，江西南芳（兴国）律师事务所律师。原告黄国秦、黄婉滢与被告赣州华隆房地产开发有限公司（以下简称“华隆房地产公司”）、赣州金福物业服务有限公司（以下简称“金福物业公司”）委托合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告黄国秦、原告黄婉滢共同的代理人黄某、被告金福物业公司的委托诉讼代理人钟秀琴到庭参加诉讼，被告华隆房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告黄国秦、黄婉滢向本院提出诉讼请求：1.判令解除2017年11月23日原告和被告金福物业公司签订的《金福花园商墅委托经营管理协议》；2.判令二被告共同支付2019年11月22日前的租金411384元（该租金从2017年11月23日计算至2019年11月22日止共24个月，24个月×2间×9942元/月－已付租金65832元＝411384元），并承担违约金15553元（具体数额从2017年11月21日起按日利率万分之二计算至付清租金之日止）；3.承担从2017年11月23日起按月利率百分之六计算至付清租金之日止的利息，及2019年11月23日起按约定标准至合同解除时的租金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月24日，原告和被告华隆房地产公司签订了二份商品房买卖合同。合同约定，原告购买被告华隆房地产公司A1号楼D07、D08的店铺，双方在购房价格确认书中约定被告华隆房地产公司承诺包租，即每间店铺3年一次性返租29827元，第4年起每月支付每间店铺返租9942元。2014年11月23日，原告与被告金福物业公司订立“半山国际1号组团商铺委托经营管理协议内容确认单”和“金福花园商墅委托经营管理协议”，协议约定，从第四年以后的每年分别于每月上旬内支付当月租金，逾期部分加收每日万分之二的违约金。以上合同、协议、确认单签订后，原告已付清全部购房款，前三年即2014年11月23日至2017年11月22日期间的租金已抵扣购房款，从第四年起即2017年11月23日至2019年12月22日期间的租金477216元，已付65832元，未付411384元。为确保原告债权的实现，特提起诉讼，请法院判如所请。原告黄国秦、黄婉滢就其诉讼请求和主张的事实向本院提供的证据有：1、原告黄国秦、黄婉滢的户口本复印件、身份证复印件各二份，证明二原告的诉讼主体资格及身份信息；2、《赣州市商品房买卖合同》二份，证明二原告向被告华隆房地产公司购买商品房并已付清房款的事实；3、《金福花园商墅委托经营管理协议》二份（2014年11月21日、2017年11月6日各一份）、2014年11月21日《半山国际1号组团商铺委托经营管理协议内容确认单》一份，证明二原告委托被告金福物业公司经营涉案商铺的事实。被告华隆房地产公司辩称，我方不是租赁合同的当事人，也未在《委托经营管理协议内容确认单》中盖章确认返租的金额及时间，请法院驳回原告要求我方承担责任的诉求。被告华隆房地产公司未向本院提供证据。被告金福物业公司辩称，从原告与答辩人就涉案商铺于2014年11月23日签订的《委托经营管理协议》可知，原被告是委托管理关系，涉案商铺在签订协议后出租的金额远远低于原告诉求的9942元/月，风险应当由原告自行承担。2017年1月23日已另行签订委托管理协议，重新约定了按实际租金支付租金，答辩人将商铺租给第三方后，已按实际签约租金支付给了原告，不存在违约行为。2017年1月23日签订的委托管理协议经营期限为2019年11月23日至2020年10月16日，原告起诉时未至履行期，原告未提交证据证明答辩人存在无法按约定履行。原告的诉求没有事实和法律依据，请法庭驳回原告的诉求。被告金福物业公司未向本院提供证据。经本院审理查明的事实和认定依据：原告黄婉滢、黄国秦为姐弟关系，二人的父亲为黄某。被告金福物业公司是被告华隆房地产公司选聘的其开发的“金福花园半山国际小区”的物业服务企业。2014年11月24日，黄某代表原告黄国秦、原告黄婉滢分别在被告华隆房地产公司购买了该公司开发的兴国县半山国际1号组团（金福花园四期）A1号D08、D07商铺，并分别签订了《赣州市商品房买卖合同》，两间商铺均为2层，建筑面积均为100.97m2，购房款均为1193085元。原告黄国秦的法定代理人黄某代原告黄国秦、原告黄婉滢分别把该两间商铺委托给被告金福物业公司经营管理五年，前三年租金用于抵扣购房款。2014年11月22日、23、24日，被告华隆房地产公司分别向原告黄国秦、原告黄婉滢出具了已缴清了全部购房款的收据。2014年11月23日，黄某代表原告黄国秦、原告黄婉滢分别与被告金福物业公司订立《金福花园商墅委托经营管理协议》（以下简称“委托经营协议”，两份协议除业主方名字和房号不同外，其他内容一致）。该两份“委托经营协议”载明：“业主方（以下简称甲方）：黄国秦(黄婉滢)……管理方（以下简称乙方）：赣州金福物业服务有限公司……经协商，现甲方将名下物业委托乙方经营管理及出租……第一条、委托商铺、委托方式和期限：（一）委托商铺相关情况：1.本合同委托的物业为甲方位于兴国县半山国际1号组团1号（金福花园四期）联排商墅A1栋D08号(D07号)商墅，共1、2层，建筑面积为100.97㎡，装修情况：毛坯……（三）委托方式和期限：……4.甲方委托乙方出租、经营管理首次期限不少于五年，双方约定委托期限自甲方提交该商铺开发商出具的缴清全部购房款的证明后之日算起，即从2014年11月23日至2019年11月22日；5.甲方委托的商铺前三年租金计人民币大写贰拾玖万捌仟贰佰柒拾壹元整（￥:298271.00元整），第四年起的月租金人民币大写零万玖仟玖佰肆拾贰元整（￥9942.00元整/月）。第二条、租金的付款方式及期限：1.在委托期内，甲方委托的商铺前三年租金在签定购房合同时一次性返还（见领款凭证）；三年后租金每个月返还一次，即从第四年以后的每年分别于每月上旬内支付当月租金计人民币大写零万玖仟玖佰肆拾贰元整（￥9942.00元整）……第五条、违约责任：1.乙方所收租金没有按合同规定的付款期限支付给甲方，逾期部分加收每日万分之二的违约金，逾期达半年，甲方可单方面解除本协议……”同日，黄某代表原告黄国秦、黄婉滢分别与被告金福物业公司又另行订立了《半山国际1号组团商铺委托经营管理协议内容确认单》（以下简称“委托经营协议确认单”，两份协议除业主方名字和房号不同外，其他内容一致）。该两份“委托经营协议确认单”载明：“业主方（买受人）：黄国秦（黄婉滢）……管理方：赣州金福物业服务有限公司……委托管理物业情况：房号：1号组团A1栋D08号（D07号）。……返租时间及金额：（5年）2014年11月23日至2017年11月22日（前三年一次返租）金额298271.00元（见领款凭证）；2017年11月23日至2018年11月22日（第四年）月返金额9942.00元；2018年11月23日至2019年11月22日（第五年）月返金额9942.00元……”。此后，黄某代表原告黄国秦、黄婉滢将涉案两间商铺交给被告金福物业公司经营管理。2017年11月23日，黄某代表原告黄国秦、原告黄婉滢与被告金福物业公司就涉案两间商铺又签订了一份《金福花园商墅委托经营管理协议》，约定出租、经营管理首次期限不少于五年，即从2019年11月23日至2022年10月16日，委托的商铺租金为实际签约租金，一层不低于35元/㎡/月，二层不低于15元/㎡/月。此后，被告金福物业公司向原告黄国秦、黄婉滢支付了租金65382元。原告黄国秦、黄婉滢认为被告金福物业公司未按“委托经营协议”的约定向原告黄国秦、黄婉滢支付租金，遂于2019年11月13日诉请本院要求二被告支付租金、利息及解除2017年11月23日签订的“委托经营协议”。上述事实，有原、被告提供的证据及原告黄国秦的法定代理人黄某的当庭陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，本案立案案由为房屋租赁合同纠纷，但经审理查明应为委托合同纠纷。被告金福物业公司作为被告华隆房地产公司选聘的“金福花园半山国际小区”的物业服务企业，于2014年11月23日与原告黄国秦、黄婉滢分别签订了“委托经营协议”和“委托经营协议确认单”，双方之间的委托合同关系依法成立，应当受到法律保护。被告金福物业公司与原告黄国秦、黄婉滢签订“委托经营协议”和“委托经营协议确认单”时，双方约定用涉案商铺前三年的租金抵扣购房款，被告华隆房地产公司已向原告黄国秦、黄婉滢出具了交清购房款的收据，说明被告金福物业公司与原告黄国秦、黄婉滢已经实际履行了“委托经营协议”。原告黄国秦、黄婉滢与被告金福物业公司签订的“委托经营协议”和“委托经营协议确认单”合法有效，双方应全面履行约定的义务。被告金福物业公司未按协议的约定及时支付租金给原告黄国秦、黄婉滢，构成违约，应当承担相应的民事责任。原告黄国秦、黄婉滢要求被告金福物业公司支付租金及利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但其主张按月利率6%计算利息过高，本院按双方约定的违约金标准确定利息计算标准。原告黄国秦、黄婉滢主张被告华隆房地产公司应承担本案民事责任，因被告华隆房地产公司不是本案委托合同的相对人，故对二原告的该请求本院不予支持。原告黄国秦、黄婉滢要求解除2017年11月23日与被告金福物业公司签订的“委托经营协议”，因被告金福物业公司未按双方此前签订的“委托经营协议”履行按时足额支付租金的义务，原告黄国秦、黄婉滢有理由相信被告金福物业公司的违约行为致使不能实现合同目的，故对该请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零四条之规定，判决如下：一、解除原告黄国秦、黄婉滢与被告赣州金福物业服务有限公司于2017年11月23日签订的《金福花园商墅委托经营管理协议》；二、被告赣州金福物业服务有限公司向原告黄国秦、黄婉滢支付2017年11月23日至2019年11月22日的房屋租金411384元（24个月×2间×9942元/月－已付租金65832元）；三、被告赣州金福物业服务有限公司按2017年11月23日签订的《金福花园商墅委托经营管理协议》约定的标准向原告黄国秦、黄婉滢支付2019年11月23日起至本判决生效时止的房屋租金；四、被告赣州金福物业服务有限公司分别向原告黄国秦、黄婉滢支付逾期给付2018年3月4日至2019年11月22日租金的利息，每月租金的利息以9942元为基数按每日万分之二的标准自当月16日起计算至付清之日止；五、驳回原告黄国秦、黄婉滢要求被告赣州华隆房地产开发有限公司支付租金及违约金的诉讼请求；六、本案履行内容限本判决生效后15日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7860元，原告黄国秦、黄婉滢已预交，由被告金福物业公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 刘 勇人民陪审员 王 银人民陪审员 邓承荣二〇一九年十二月十八日书 记 员 邱 荣