北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终13985号上诉人（原审原告）：赵丽娟，女，1971年8月4日出生，满族，无业，住北京市房山区。委托诉讼代理人：赵春林，广西秋合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莹，广西秋合律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭小萍，女，1965年5月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：高洁，河北君茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京大运通达文化发展有限公司。法定代表人：郭小萍，总经理。委托诉讼代理人：高洁，河北君茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廊坊市汇通房地产开发有限公司。法定代表人：祝梦伟，董事长。委托诉讼代理人：辛贺军，男，廊坊市汇通房地产开发有限公司员工。上诉人赵丽娟、上诉人郭小萍因与被上诉人北京大运通达文化发展有限公司（以下简称大运公司）、被上诉人廊坊市汇通房地产开发有限公司（以下简称汇通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初4614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成由法官巴晶焱担任审判长，法官蒋巍、曹炜参加的合议庭，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。上诉人赵丽娟，上诉人郭小萍及被上诉人大运公司的共同诉讼代理人高洁到庭参加诉讼，汇通公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。赵丽娟上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判支持赵丽娟一审2-6项诉讼请求；3.各项上诉请求共暂计为2745847.5元，郭小萍、大运公司、汇通公司承担连带清偿责任；4.诉讼费由郭小萍、大运公司、汇通公司负担。事实和理由（兼对郭小萍的答辩意见）：一、郭小萍虽称其为大运公司的法定代表人，但却让赵丽娟将购房款转账至其个人账户上。一审判决其与大运公司承担共同返还责任是正确的。二、一审判决认定赵丽娟无过错。但郭小萍、大运公司、汇通公司非法骗取、占有赵丽娟123万余元，长达两年之久，一审判决驳回赵丽娟要求的资金占用费不合理。郭小萍、大运公司、汇通公司一房二卖存在欺诈行为，应当得到双倍赔偿。郭小萍上诉请求：1.改判一审判决第二项，驳回赵丽娟对郭小萍的诉讼请求；2.改判汇通公司在1173100元范围内承担连带给付责任；3.判令赵丽娟退还网签合同和已领取的房屋钥匙；4.诉讼费由赵丽娟承担。事实及理由（兼对赵丽娟的答辩意见）：一、郭小萍是大运公司的法定代表人，在公司任总经理，郭小萍收取赵丽娟购房款的行为是职务行为，郭小萍不应承担给付责任。二、涉案房屋按照每平方米1万元的价格共1173100元抵偿了汇通公司的债务，并由大运公司出具了还款收据，故汇通公司应在1173100元范围内承担连带给付责任。三、赵丽娟于2018年10月10日领取了房屋钥匙和网签合同，应予以归还。大运公司辩称，不同意赵丽娟的上诉请求。同意郭小萍的上诉请求和事实理由。汇通公司书面辩称，同意一审判决，不同意赵丽娟及郭小萍的上诉请求和事实理由，请求二审法院维持一审判决。赵丽娟向一审法院起诉请求：1.确认2017年5月4日签订的《商品房买卖协议》已经解除；2.判令郭小萍、大运公司、汇通公司向赵丽娟返还1231755元；3.判令郭小萍、大运公司、汇通公司按年利率6％向赵丽娟支付上述资金占用费，直至郭小萍、大运公司、汇通公司实际还清之日止；4.判令郭小萍、大运公司、汇通公司赔偿赵丽娟为追讨债权支付的律师代理费90952元及差旅费20000元；5.判令郭小萍、大运公司、汇通公司赔偿赵丽娟为申请财产保全支出的担保保险费用5303.90元；6.判令郭小萍、大运公司、汇通公司向赵丽娟赔偿1231755元。事实和理由：2017年5月4日至2017年5月24日期间，赵丽娟将1231755元购房款汇入郭小萍个人账户。后郭小萍向赵丽娟提供了有大运公司、汇通公司盖章以及其本人签字的《商品房买卖协议》，约定霸州市金康雅居6A#2-101房屋出售给赵丽娟，十日内过户给赵丽娟，并同时提供了由汇通公司出具的938480元的《收据》，郭小萍称余款293275元的《收据》由汇通公司另行补开。此后赵丽娟至霸州市房管局查询，发现早在2014年汇通公司就将霸州市金康雅居6A#2-101房屋卖给了案外人张志勇，并在房管局进行了备案登记，至今该房仍在张志勇名下。故诉至法院。郭小萍、大运公司在一审中答辩称，汇通公司因向大运公司借款，用其在霸州市开发的金康雅居48套房屋经廊坊市中级人民法院裁定在大运公司名下。汇通公司按每平方米8000元的价格给购房者开具收据，所收款偿还大运公司部分债务。应汇通公司要求，大运公司则按每平方米10000元给汇通公司出具还款收据。大运公司在整个售房过程中只是起到了配合汇通公司收取还账款、并为汇通公司出具还款收据的工作。造成今天的后果是汇通公司没能如期交房且不能完成过户所致，因此《商品房买卖协议》应继续履行，由汇通公司负责交房或退还售房款。不同意赵丽娟的诉讼请求。汇通公司在一审中答辩称，汇通公司与大运公司的债务已经廊坊市中级人民法院裁定，将48套房屋抵给大运公司用于清偿债务，汇通公司只是负责给购房者出具手续，不同意赵丽娟的诉讼请求。一审法院认定事实如下：2017年5月4日，大运公司（甲方）、赵丽娟（乙方）、汇通公司（第三人）签订《商品房买卖协议》，鉴于依据2016年9月13日廊坊市中级人民法院作出（2016）冀10执恢8号之二执行裁定书，大运公司取得了霸州市金康雅居6A#2-101面积117.31平方米房屋的所有权，经甲、乙双方友好协商，就上述商品房买卖事宜达成如下协议：甲、乙协商一致，乙方购买面积117.31平方米房产一套，按照每平方米8000元计价，总房款938480元；签订本协议后，甲方给第三人出具收到第三人还款938480元的收据，第三人给乙方出具收到乙方购房款938480元的收据；第三人在收到甲方给第三人出具的还款938480元的收据后，十日内第三人和甲方共同办理以上商品房的更名手续；乙方确认将金康雅居6A#2-101面积117.31平方米房产过户至乙方名下。2017年5月2日赵丽娟向郭小萍支付336900.07元，2017年5月4日赵丽娟向郭小萍支付463657.56元，2017年5月24日赵丽娟向郭小萍支付431197.37元。郭小萍认可收到赵丽娟支付的1231755元。2017年5月4日，汇通公司给赵丽娟出具房款收据，承认收到赵丽娟交来6A#2-101房款938480元。汇通公司称其并未收到赵丽娟支付的购房款，之所以给赵丽娟出具房款收据只是为了办理房产手续使用。另查，2014年4月4日，汇通公司作为出卖人与买受人张志勇签订《商品房买卖合同》，汇通公司将霸州市金康雅居6A#2-101房屋以234620元价格出售给张志勇，并在霸州市住房保障与房产管理局办理了登记备案。2016年9月13日，河北省廊坊市中级人民法院作出（2016）冀10执恢8号之二执行裁定书，将汇通公司位于霸州市金康雅居6A#2-101面积117.31平方米房产作价355977元以及其他40余套房产交付大运公司，抵偿汇通公司的借款10357395元。上述房产所有权自本裁定书送达大运公司时起转移，大运公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。赵丽娟举出中国人寿财产保险股份有限公司北京市分公司出具的诉讼财产保全责任保险发票、委托代理合同、交通费网页打印件等，欲证实其为了本次诉讼，支出了担保保险费用5303.90元、律师代理费90952元及差旅费20000元。郭小萍、大运公司对上述证据不予认可。汇通公司称赵丽娟所有购房款均支付到郭小萍个人账户，执行裁定书也说明汇通公司与大运公司的所有借款已经结清。郭小萍、大运公司举出2017年5月4日大运公司给汇通公司出具的收据，内容为：“今收到汇通房地产开发有限公司还款（赵丽娟6A#2-101购房款）人民币壹佰壹拾柒万叁仟壹佰元整”，郭小萍、大运公司欲证实汇通公司给赵丽娟的房款收据是按照单价8000元/平方米出具的，而汇通公司是按照单价10000元/平方米抵扣了所欠大运公司的债务1173100元。赵丽娟称对上述证据真实性无法核实。汇通公司称赵丽娟的房款全部支付到郭小萍个人账户。郭小萍、大运公司举出汇通公司与张志勇签订的《商品房买卖合同》及《公证书》，欲证实涉案房屋是因为汇通公司借款才签订的《商品房买卖合同》，房屋属于大运公司。赵丽娟称涉案房屋已被汇通公司出售给张志勇，公证书不具有真实性，是被告间的虚假债务。汇通公司对《商品房买卖合同》及《公证书》均无异议。一审法院认为：赵丽娟、大运公司、汇通公司于2017年5月4日签订的《商品房买卖协议》是三方真实意思的表示，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定2017年5月14日前汇通公司和大运公司共同办理金康雅居6A#2-101房屋的更名手续，但经查实金康雅居6A#2-101房屋早在2014年4月就由汇通公司出售给了张志勇，截至本案开庭各方当事人均认可汇通公司与张志勇签订的《商品房买卖合同》仍未解除，亦未在霸州市住房保障与房产管理局办理登记备案注销手续，因此赵丽娟、大运公司、汇通公司三方签订的《商品房买卖协议》合同目的无法实现，已无法继续履行，应予解除。大运公司作为商品房买卖协议的出卖方，应退还赵丽娟房款1231755元。依据赵丽娟提供的银行转账记录，赵丽娟购房款1231755元均支付到郭小萍个人账户，故郭小萍应与大运公司共同承担还款责任。汇通公司并非商品房买卖协议的出卖方，其与赵丽娟之间并未形成买卖合同关系，且汇通公司并未收到赵丽娟支付的房款，其向赵丽娟出具收款收据只是为了配合办理房产更名手续之用，因此汇通公司不应承担还款责任。大运公司与汇通公司之间的借款，及用房抵偿借款的行为与赵丽娟无关。赵丽娟主张的资金占用费、律师代理费、差旅费及担保保险费用，于法无据，一审法院不予支持。本案不存在“一房二卖”的欺诈情形，赵丽娟主张赔偿1231755元没有事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除赵丽娟、大运公司、汇通公司于2017年5月4日签订的《商品房买卖协议》。二、郭小萍、大运公司于判决生效后七日内向赵丽娟返还一百二十三万一千七百五十五元。三、驳回赵丽娟之其他诉讼请求。如果郭小萍、大运公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，赵丽娟向本院提交调查取证申请书，申请前往河北省廊坊市中级人民法院调取该院2016年9月13日作出的（2016）冀10执恢8号之二执行裁定书的档案卷宗，证明涉案房屋存在一房三卖的事实。本院经审查认为，当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。赵丽娟提交的调查取证申请，因与待证事实无关联故无调查收集之必要，因此本院不予准许。其他各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：合同解除后，对赵丽娟还款义务主体如何确定？各主体具体返还数额如何确定？本院分别阐述如下：赵丽娟、大运公司、汇通公司于2017年5月4日签订的《商品房买卖协议》是三方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。赵丽娟购买涉案房屋后，大运公司、汇通公司至今未能办理过户手续导致合同解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故购房款应当向赵丽娟进行返还。第一，还款义务人首先为大运公司。大运公司为《商品房买卖协议》的出卖方，涉案房屋所有权已归大运公司所有，购房款全部由大运公司法定代表人郭小萍收取。故大运公司应当对赵丽娟所有购房款承担还款义务。第二，郭小萍是否应当承担还款义务。根据赵丽娟提供的银行转账记录，赵丽娟购房款全部支付至郭小萍个人账户，现郭小萍未能就其已将相关款项已交付大运公司举证。故一审判决郭小萍与大运公司共同承担返还购房款的责任并无不当。故郭小萍关于其收取赵丽娟购房款的行为是职务行为不应承担给付责任的上诉意见，本院不予支持。第三，关于汇通公司是否应当承担还款义务。大运公司是涉案房屋的出卖方，但三方协议中明确约定由汇通公司向赵丽娟出具购房收据，大运公司向汇通公司出具还款收据。虽赵丽娟购房款直接向郭小萍支付，但大运公司为汇通公司出具金额为1173100元的还款收据，虽汇通公司对该收据不予认可，但大运公司与汇通公司有关涉案房屋购房款在（2016）冀10执恢8号之二执行裁定书，将涉案房屋作价355977元外的其余款项继续冲抵汇通公司对大运公司欠款的合意一致。现大运公司认可汇通公司以涉案房屋购房款共计可冲抵1173100元欠款，故汇通公司实质上收取了该1173100元，并已就1173100元冲抵其对大运公司的欠款[其中包含（2016）冀10执恢8号之二执行裁定书中已计算的355977元]。故汇通公司应当与大运公司、郭小萍就本次冲抵的817123元共同承担向赵丽娟的返还义务。综上，本院确认赵丽娟的购房款中的817123元，由大运公司、郭小萍、汇通公司向赵丽娟进行返还；其余414632元，由大运公司、郭小萍向赵丽娟返还。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赵丽娟请求大运公司、汇通公司、郭小萍承担赔偿损失之违约责任，有事实及法律依据，本院予以支持。综合考虑赵丽娟主张的各项损失，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案认为大运公司、郭小萍、汇通公司以各自应当向赵丽娟应当返还的款项为基数，自2017年5月25日开始计算，向赵丽娟赔付利息损失。故赵丽娟上诉要求汇通公司、大运公司、郭小萍赔付资金占用利息损失的意见，本院予以支持。郭小萍上诉主张“其收取赵丽娟购房款的行为是职务行为不应承担给付责任、汇通公司在1173100元范围内应承担连带给付责任、赵丽娟退还网签合同和已领取的房屋钥匙”，对此本院认为，关于郭小萍与大运公司共同承担返还购房款责任一节上述行文中已论述过，不再阐述；关于郭小萍所提出的第二、三项上诉请求，本院认为，在本案中郭小萍系作为自然人参加诉讼，并非大运公司的法定代表人，其诉讼行为仅代表其本人，不能代表大运公司，因此其作为自然人提起上诉，无权代表大运公司提出上诉请求，审查其第二、三项上诉请求，系代替大运公司提出的上诉请求，在大运公司未提出上诉的情况下，故本院对此不予处理。综上所述，赵丽娟关于大运公司、汇通公司、郭小萍应向其支付利息损失的上诉请求，本院予以部分支持。郭小萍的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，缺席判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初4614号民事判决第一项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初4614号民事判决第二项、第三项；三、北京大运通达文化发展有限公司、郭小萍、廊坊市汇通房地产开发有限公司于本判决生效后七日内返还赵丽娟购房款817123元并给付利息损失（以817123元为基数，自2017年5月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、北京大运通达文化发展有限公司、郭小萍于本判决生效后七日内返还赵丽娟购房款414632元并给付利息损失（以414632元为基数，自2017年5月25日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回赵丽娟的其他上诉请求；六、驳回郭小萍的上诉请求。如果郭小萍、北京大运通达文化发展有限公司、廊坊市汇通房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28397元，由赵丽娟负担11890元（8768元已交纳，剩余3122元于本判决生效后七日内交纳）；由北京大运通达文化发展有限公司、郭小萍、廊坊市汇通房地产开发有限公司负担16507元（于本判决生效后七日内交纳）。财产保全费5000元，由北京大运通达文化发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费56794元，由赵丽娟负担11890元（已交纳），由郭小萍负担44904元（已交纳28397元,剩余16507元于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 曹 炜二〇一九年十二月三十一日法官助理 李 惠法官助理 赵 霄书 记 员 李星月