青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初3708号原告（反诉被告）：马英福，男，1976年10月13日出生,回族，住青海省兴海县。委托诉讼代理人：杨乔、蔡富莲，青海延辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：周贵谦，男，1969年4月16日出生，回族，住西宁市。委托诉讼代理人：梁三军，青海军辉良剑律师事务所律师。原告（反诉被告）马英福与被告（反诉原告）周贵谦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，本案被告周贵谦提出反诉，依照法律规定，本诉与反诉合并审理。原告（反诉被告）马英福及其委托诉讼代理人杨乔、蔡富莲、被告（反诉原告）周贵谦及其委托诉讼代理人梁三军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）马英福向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告双倍返还原告支付的购房定金100,000元；2.依法判令被告按照约定向原告支付违约金50,000元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月22日，原被告达成口头协议，由原告购买被告位于西宁市××区房屋，房屋买受价款共计525,000元。在协议达成后，原告按被告的要求通过银行转账以及现金给付的方式向被告支付了购房定金50,000元，被告就收款事实向原告出具《收条》，载明被告收到原告支付的涉案房屋的购房定金50,000元，承诺在收到定金后就可给原告办理过户更名手续以及承担过户费用，手续完结后原告应于2018年11月30日付清购房款，并约定若一方违约，违约方应当赔付守约方违约金50,000元。但被告在收取原告支付的购房定金后，因其不具备给原告办理过户更名的资格，并未在约定的期限内给原告办理过户更名手续，原告多次协商退还定金事宜均未果，致使原告的合法权益遭受损害。因被告单方违约，导致原告的合同目的无法实现，故诉至法院请求判如所请。被告（反诉原告）周贵谦辩称，原告诉求没有法律和事实依据。原被告约定原告支付50,000元定金后于2018年11月30日支付剩余全部房款，在支付全部房款后被告为原告办理过户等相关手续。本案原告未全部支付购房款，其未履行约定义务，被告不存在办理过户的义务，故被告不存在违约行为，因此不承担退还双倍定金及支付违约的责任。被告（反诉原告）周贵谦向本院提出反诉请求：1.依法判令被反诉人依照约定向反诉人支付违约金50,000元。2.依法判令本案本诉及反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人约定，由反诉人将属于反诉人女儿产权的位于西宁市××区出售给被反诉人，双方约定房屋总款为525,000元，被反诉人支付购房定金50,000元，余款于2018年11月30日付清，如有一方违约将承担50,000元的违约金。被反诉人交付定金50,000元后，反诉人向其出具了收条。后反诉人因无力支付剩余房款直至约定最后付款期限即2018年11月30日也没有向反诉人支付剩余房款，针对被反诉人的严重违约行为，反诉人多次要求其支付剩余房款，但被反诉人至今未履行付款义务，被反诉人构成违约，应按双方约定向反诉人支付违约金。原告（反诉被告）马英福辩称，1.被告作为房屋的出售方存在抵押情形。2.被告方不是该涉案房屋的实际所有人。3.被告方不具有该房屋的实际处分权，故请求法院驳回反诉人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：马英福提交的1.收条、转账凭证，意在证明马英福向周贵谦支付定金50,000元的事实。周贵谦对该证据的真实性不持异议，但对其关联性不予认可，该收条显示的是2018年11月30日支付全部房款后交付房屋，且未写明要办理房屋过户手续。本案原告未支付全部房款，被告没有办理过户的义务，因此不承担责任；该收条也没有明确房屋的所有人必须为被告，本案被告对该房屋有实际的处置权。2.收据，意在证明该涉案房屋为周贵谦女儿所有的事实。周贵谦对其真实性不持异议，证实被告已经全部履行了购房手续也付了全款且被告有实际处置权。3.青海省高级人民法院协助执行通知书，证明该涉案房屋在2014年2月11日存在轮候查封的状态。周贵谦认为，该证据是原告代理人在起诉后得知并提交的，因原告没钱交房款，并不是因为房屋被查封不能过户，原被告协商买卖房屋时处于两次查封的中间期，双方在买卖时该涉案房屋不存在权利瑕疵。查封情况本案被告并不知情，且并不是因为被告的原因。因此该项证据不能作为认定案件事实的依据。周贵谦对上述证据真实性、合法性不持异议，本院认定为有效证据。被告（反诉原告）周贵谦提交的证据：证据1.授权委托书，意在证明本案被告的女儿委托本案被告代为出售其名下房屋的事实。马英福对该证据三性都有异议，认为本案在买卖房屋时不存在授权委托书，事后补的不能作为证据使用。对此，本院给周贵谦之女周柳言所做的调查笔录中，周柳言对其授权周贵谦出售该房屋的事实均予以认可，故该证据作为有效证据使用；证据2.情况说明、证据3.收据，意在证明本案被告已经全部付清了房款，该涉案房屋可以随时办理过户手续及被告对该涉案房屋具有处分权的事实。马英福对其真实性不持异议，但对其合法性关联性有异议。认为该涉案房屋的归属不能确定，该房屋登记在豪都华庭的名下，但根据原告方提交的证据证明，该涉案房屋不具有办理过户的条件。马英福对上述证据真实性不持异议，作为有效证据使用。证据4.证人证言，意在证明有本案证人在场的情况下，已经明确告诉了原告房屋在被告女儿的名下，及告知原告在2018年11月30日支付剩余房款后再办理过户手续的事实。马英福以自己不认识字，对方未将双方约定的给付定金后办理过户的内容写进协议，故对该证人证言不予认可。证据5.微信记录，证明原告约了被告一起去房地产开发商了解房产情况，房地产公司肯定会向原告说明房屋在被告女儿的名下，被告对此已明知。马英福对该证据不持异议，作为有效证据使用。经审理查明，2018年7月22日，马英福与周贵谦经协商，达成购房协议，周贵谦将位于西宁市××区房屋以525,000元的价格出卖给马英福，同日，马英福向周贵谦支付定金20,000元，双方出具了收条，明确载明：今收到马英福购房定金50,000元，收到现金20,000元，余款23号转入周贵谦指定账户，该房位于西宁市××区门牌号码2-0223，房屋面积131.93㎡，总房款合计525,000元，余款于2018年11月30日付清。到期房款两清，如有违约，违约方赔偿对方50,000元（宽限期50天）。双方在该收条中签字确认，同时见证人齐亚召在该收条上签字。马英福于2018年7月23日将30,000元定金转入周贵谦账户。马英福在双方约定的2018年11月30日前未支付剩余购房款。另查，涉案房屋系周柳言于2011年从青海豪都华庭房地产开发有限公司处购买，并已交清全部购房款，周贵谦女儿周柳言出具授权书授权周贵谦出售涉案房屋。又查，青海省高级人民法院审理案外人诉青海豪都华庭房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案过程中于2014年9月11日将涉案房屋予以查封，查封期限为一年，至2015年9月10日，后又于2015年9月11日予以查封，查封期限为三年，再于2018年8月31日轮候查封三年。现马英福以周贵谦违约为由，诉至法院，遂成本案纠纷。本院认为，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让，违反法律或行政法规的强制性规定订立的合同，应属无效。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）达成买卖房屋协议并出具收条时，涉案房屋已被司法机关查封，且在本案法庭辩论终结前仍未解封，故双方房屋买卖合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，周贵谦应当返还马英福已支付的定金。无效合同中的违约金条款也自始无效，故双方关于给付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周贵谦于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）马英福购房定金50000元；二、驳回原告（反诉被告）马英福的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）周贵谦的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由原告（反诉被告）马英福负担2200元、被告（反诉原告）周贵谦负担1100元；反诉费525元，由被告（反诉原告）周贵谦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审 判 长 华 红人民陪审员 张迎芳人民陪审员 许春香 二〇一九年十二月十六日书 记 员 邱 双附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。