新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民事判决书 （2019）新2701民初2296原告：胡某，女，1969年5月16日出生，汉族，博乐市克尔根卓街道办事处干部，住博乐市。被告：加某，男，1991年1月2日出生，哈萨克族，个体，现住博乐市。原告胡某与被告加某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员艾尔伯克适用简易程序，于2019年10月30日公开开庭进行审理，原告胡某，被告加某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡某向本院提出诉讼请求：1、按照双方约定，因被告预期未支付房款，故双方买卖合同作废，请求判令被告加某返还房子，终止合同；2、赔偿原告损失费20000元及自2018年6月8日至2019年9月18日每月房屋租金为800元，共计为12400元；3、房屋保持原样交于原告，损坏部分及物品照价赔偿；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告胡某于2017年9月，在返回三亚的飞机上偶遇被告加某，得知被告加某经营一家金府二手房地产公司。考虑到自己位于博乐市××区房间要对外出售，原告便将自己需要出售二手房的信息告知了被告加某，并委托被告加某房产公司帮助自己卖自己的房子。2018年6月，被告加某告诉原告自己的弟弟结婚需要买房，想买原告的房子。经两人协商，原告愿意以19万的价格将房屋卖给被告加某，并预付20000元定金。双方于2018年6月8日签订了《房屋买卖合同》，约定被告加某支付定金20000元，房产证未办理完前，被告加某按租房的方式每月支付原告租金800元。同时约定，擅自终止合同，赔偿对方20000元。合同签订后，原告多次催促被告支付剩余房款，被告均已种种理由拒绝和拖延。2018年7月，双方签订补充协议，约定被告于2019年8月20日20：00前支付原告所有房款185000元，如逾期，则双方签订的房屋买卖合同无效，被告返还房子。2019年8月20日20：00过后，被告未按合同约定支付房款，通过微信和电话均无法联系被告。被告加某无力购买此房，毫无商业道德，以不当手段非法占有原告房产，给原告造成了严重的经济损失。被告加某辩称，2018月6月18日与原告签订合同时， 约定原告于2018年7月至8月期间办理该房屋房产证，因此被告未将房款向原告付清。事后被告搬入该房屋时考虑以按揭的方式支付房款，要求原告出具评估报告时，该房屋可贷款170000元，加之前的定金20000元，合计为190000元。若原告与2018年8月之前办理房屋产权并过户给被告，被告也会将房屋按揭后将房款一次性支付给原告。因此是原告未按照约定履行义务，导致房款逾期，故不同意解除合同。原告未向被告退换定金20000元定金却要求支付房屋租金12400元，对此不同意承担。被告并不知该房屋并非在原告名下，事后原告将被告带至某村队一村民家中时，才得知该房屋所有人为他人，因此被告认为原告无权出卖该房屋，存在欺骗行为。原告胡某为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、房屋买卖合同、房屋买卖余额支付协议各一份，拟证实原、被告于2018年6月8日签订了《房屋买卖合同》，约定原告将位于博乐市××区出售给被告，然而被告未按照约定于2019年8月20日前向原告支付剩余房款，因此被告存在违约行为，并按照合同约定应支付房屋租金12400元。经质证，被告加某对该组证据中的《房屋买卖合同》的真实性予以认可，但对其证明的问题不予认可，认为因原告未按时办理房屋产权而导致被告无法按时按揭贷款。对于房屋买卖余额支付协议不予认可，认为此为原告单方面出具的协议，被告当时在未详细了解其内容，因原告在车里让其签字的情形下而在协议上签的名。2、购房协议一份，拟证实2018年3月22日原告以170000元将房屋从房主热某处购买，并一次性支付房款170000元，故房屋所有权归原告所有。经质证，被告加某对该证据不予认可，认为原告已在起诉状中说明了具体的购房时间，然而该购房协议签订为2018年3月22日即时间不一致。3、不动产权证书一份，拟证实该房屋产权虽在热某名下，但是办理过户手续中的全部费用均由原告承担，该房屋将过户至原告名下，且原告已将购房款支付给热某，进而说明该房屋归原告所有。经质证，被告加某对该证据真实性予以认可，但对其证明的问题不予认可，认为不动产权证书在热某名下，因此原告主体不适格。4、公证书一份，拟证实热某的丈夫通过公证的方式，同意将夫妻名下的房屋由其老婆即热某全权处理，此过程的全部费用均由原告承担。经质证，被告加某对该证据真实性予以认可，但对其证明的问题不予认可，认为公证书只说明由热某全权处理，并非说明将房屋过户至原告。5、发票五份，拟证实办理评估时花费评估费480元，专项维修基金2888元，补缴土地出让金1424元，公证费1000元，不动产证罗宗图150元，因此该房屋将过户至原告名下。经质证，被告加某对该组证据真实性予以认可，但对其证明的问题不予认可，认为以上发票均出具的热某的姓名。6、收条一份，拟证实2018年3月25日原告已将全部购房款170000元支付给房主热某，该房屋所有权已在原告手中，正在办理过户手续，因此该房屋被告无理由进行倒卖。经质证，被告加某对该证据不予认可，认为庭审中原告说明于2018年3月22日已交付全部房款，但是该收条书写日期为2018年3月25日即时间不一致。7、证人热某证言，拟证实就涉案房屋与原告签订购房协议一份，将涉案房屋以170000元出卖给原告及办理过户手续过程中的全部费用均由原告承担，对此证人的丈夫亦出具了公证认可书。经质证，被告加某对证人证言无异议，认可。被告加某为支持其主张未向本院提交书面证据。本院经审理认定事实如下：2018年6月8日，原告胡某与被告加某签订一份《房屋买卖合同》，约定原告将其位于博乐市××区建筑面积为86.6平米的房屋以190000元出售给被告，约定被告于签订合同当日支付购房定金20000元，剩余款170000元向银行按揭贷款。该房屋不动产证办理完前原告将房屋钥匙交付给被告，被告每月向原告支付房租费800元。2019年7月9日，原告胡某与被告加某签订一份《房屋买卖余额支付协议》，经双方清算房屋剩余款为170000元，2018年6月8日至2019年8月20日期间的房屋租金为10800元，餐桌价值为1500元，房屋过户时房屋维修基金为2888元，以上合计为185188元，约定该款被告于2019年8月20日20：00整向原告支付，如被告不按时支付，则原、被告于2018年6月签订的《房屋买卖合同》无效，原告收回房屋所有权及居住权。合同签订后，被告于2018年6月8日向原告支付购房定金20000元，剩余房款170000元未支付，以及于2018年10月，被告在未与原告办理房屋过户等手续及未经过原告的允许，将涉案房屋以220000元出售给他人且该款已向被告付清。另查明，本案位于博乐市××区建筑面积为86.6平米的涉案房屋实际所有人为热某和艾某夫妻二人。2018年3月22日，原告胡某与热某签订一份《购房协议》，原告以170000元购买该房屋，约定原告一次性支付房款；房屋现没有房产证，乙方即热某要配合原告办理房产手续，办理房产证的手续由原告负责；如果原告转让房屋给他人，乙方即热某应配合原告办理交易手续，可以废除此协议重新与他人签订交易合同。签订合同当日，原告支付热某购房款170000元。2019年6月11日向新疆信永中和地产评估咨询有限公司博乐分公司支付评估费300元；向博乐市规划建筑设计室支付180元；向新疆润新测绘有限责任公司支付不动产证罗宗图150元；向博乐市国土资源局支付土地出让金1424元；2019年6月19日，向博乐市房产管理局支付专项维修基金2888元，以上该费用均由原告以热某名义支付，对此庭审中热某亦认可该事实。再查明，因艾某在监狱服刑，无法亲自前往办理拆迁房屋《不动产权证书》及相关事宜，故委托妻子热某以其名义代理代为到不动产管理中心办理《不动产权证书》的相关事宜；代为缴纳在办理《不动产权证书》时所产生的费用并在相关文件上签字；代领《不动产权证书》；以委托人的名义代为办理上述《不动产权证书》过户的相关事宜。委托权限自2019年5月22日至2019年12月22日止。新疆新源县公证处对艾某的上述委托行为，于2019年5月23日作出（2019）新新源证内字第512号公证书，予以确认其法律效力。以上事实，由原告胡某提供的房屋买卖合同、房屋买卖余额支付协议、购房协议、不动产权证书、公证书、发票、收条、证人证言及原、被告庭审陈述予以证实。本院认为，原告胡某与被告加某签订的《房屋买卖合同》，被告加某辩称原告主体不适格，原告出具其与房屋实际所有人之间签订的《购房协议》、支付房款收条、代付房产办理手续费用及房主证言，加以证实原告对涉案房屋享有所有权，故本院确认原告主体适格，因此原、被告之间签订的合同不违反法律强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定履行义务。合同签订后，原告胡某按照约定将房屋交付给被告加某，被告加某向原告胡某支付购房定金20000元后，剩余房款未按照合同约定如期支付，却未经原告的同意，将该房屋私自出售给他人，导致双方合同无法履行，故原告胡某要求解除与被告加某签订的合同并退还房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对原告胡某要求被告加某支付损失费20000元的诉讼请求，庭审中原告未能提供相应的证据加以证实，故本院不予支持。对原告胡某要求被告加某支付自2018年6月8日至2019年9月8日期间的房屋租金12400元的诉讼请求，根据原、被告签订的《房屋买卖合同》第六条约定，本院予以支持。被告加某辩称因原告胡某未按约定办理房屋产权过户至被告名下，导致房款逾期的理由，因双方签订的合同中未明确约定房屋过户时间且被告未能提供相应的证据加以证实，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除胡某与被告加某签订的《房屋买卖合同》；二、被告加某于本判决生效后三十日内退还原告胡某位于博乐市××区房屋；三、被告加某于本判决生效后十日内支付原告胡某房屋租金12400元；四、驳回原告胡某的其他诉讼请求。本案案件受理费305元，由被告加某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。  审 判 员 艾尔伯克 二〇一九年十二月十日  书 记 员 久鲁都斯注：申请执行的期限为本判决书生效后履行期间届满之日起两年内