西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初4601号原告：李某，男，1984年6月19日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：胡攀峰，陕西圣拓律师事务所律师。被告：刘某，男，1984年10月14日出生，汉族，住西安市临潼区。原告李某与被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人胡攀峰到庭参加诉讼，被告刘某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告房屋租金26100元；2.判令被告承担房屋电视更换费及床头破损费、物业费、水费、暖气费共计2838.36元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：自2016年2月27 日，原告前妻张某某与被告经房产中介公司签订房屋租赁合同，约定将原告位于西安市莲湖区XX号XX号楼XX单元XX层XX号房屋租赁给被告使用，租期一年，期满后双方再无签订书面合同，依然按照原合同条件续租（除房租调整为2150元）。自2018年2月27 日至2019年3月4 日原告收回房屋之前，被告一直在此居住。但并未支付房租，欠缴物业费、水费、暖气费合计838.36元，对屋内电视与床具的损坏，被告表示愿意赔偿物品损失，但房租仅愿意付到2018年5月。后经多次协商未果，故诉至法院，请求判如所请。被告刘某未出庭应诉，亦未提交书面的答辩意见。原告围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》，证明原告是涉案房屋的产权人；2.《房屋租赁合同》及被告刘某向原告前妻张某某微信转账记录，证明原、被告之间存在租赁关系；3.钥匙交接单1张和案涉房屋天然气查询单、购买电视清单，证明被告一直在使用该涉案房屋直到2019年3月4日且将涉案房屋相关物品损坏；4.录音光盘，证明原、被告曾就被告欠付房屋一事协商处理未果；5.物业费票据，证明原告代被告缴纳了被告居住期间的物业费、水费、暖气费共计838.36元。被告刘某未到庭应诉，视为放弃举证、质证的权利。对原告提交的上述证据，本院分析认证如下：《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》和微信转账截图，能够证明双方之间的租赁合同关系及租金支付的情况，本院予以认定。钥匙交接单和购买电视的发票，相互印证，可以证明原告为重新购买电视在京东商城支付了999元。天然气查询单，仅能显示购买天然气的记录，无法证明实际缴费的主体，不予认定。对李某提交的2019年3月12日缴纳的物业费、电梯费、垃圾费、电费、水费、暖气费票据，金额合计838.36元，本院予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月20日，李某与陕西嘉天房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15137027），约定李某购买该公司开发的、位于西安市莲湖区XX环XX号XX小区XX号楼XX单元XX层XX号、建筑面积32.82㎡的房屋一套。2016年2月27日，李某前妻张某某与刘某签订《房屋租赁合同》，约定将上述房屋出租给刘某，租期自2016年2月28日至2017年2月28日，租金每月2000元，按季度支付，租赁期间每月的物业管理费及实际支出的天然气费、暖气费（未供暖除外）、清洁费、水电费、网络费等费用由刘某承担，租赁期间如刘某对房屋及附属设施故意毁损，应负责修缮、恢复原状或赔偿经济损失。合同附件中列明房屋内的物品包括：床、电视柜、沙发、衣柜、茶几、椅子、窗帘、电视、冰箱、洗衣机、空调、燃气灶、淋浴器、壁挂炉、天然气卡、钥匙、电卡、空调和电视遥控器、门禁卡。当日，双方对房屋及屋内设备进行交接，刘某支付押金2000元。合同期满后，双方未再续订书面的租赁合同，仅将租金口头变更为每月2150元，仍由刘某继续使用。李某提供的关于租金的转账记录显示：刘某分别于2016年5月14日支付4000元、2016年5月16日支付2000元、2016年8月6日支付4000元、2016年8月7日支付2010元、2016年11月11日支付6010元、2017年2月25日支付6450元、2017年5月24日支付6450元、2017年7月25日支付2450元、2017年11月17日支付4000元。李某称刘某将租金支付至2018年2月27日，后再未支付。2019年2月23日，刘某书写一份交接单，记载：“嘉天Smart钥匙交接，房屋床头破损，电视破损需更换，钥匙一把。小区嘉天Smart1号楼0211号房，以上破损由租户承担。”2019年3月6日，李某在京东商城上购买39英寸液晶平板智能电视一台，花费999元。2019年3月12日，李某交纳该房屋2018年10月1日至2019年3月31日期间的物业费（含物业费、电梯费、公摊电费、垃圾费）398.36元、2018年10月16日至2019年1月17日的水费98.8元、2018年11月15日至2019年3月14日的暖气费341.20元，合计838.36元。另查明，2019年1月17日，李某与张某某经西安市碑林区人民法院调解离婚，案号为（2019）陕0103民初1419号。2019年3月9日，张某某出具《声明》一份，记载：“与李某离婚后自愿达成协议，约定嘉天Smart1号楼1单元0211号房由李某收取租金，对之前夫妻关系存续期间租客支付的房租亦由李某收取，所有权归李某，与张某某无关。”本院认为，案涉《房屋租赁合同》虽由张某某与刘某签订，但在订立该合同时，张某某与李某尚未离婚，属夫妻关系。张某某将案涉房屋对外出租给刘某的行为属家庭事务，产生的权利义务归于张某某和李某双方。李某与张某某离婚后，将房屋的租金收益归于李某，李某有权向刘某主张。关于租金部分。2017年2月27日后，李某与刘某虽未再续签新的书面合同，但刘某仍继续使用案涉房屋，且双方口头将租金调整为每月2150元，故双方形成不定期的租赁，原租赁合同继续有效。2019年2月23日，李某与刘某进行交接、刘某将钥匙返还李某，双方的租赁合同应予解除。解除之前，刘某尚有租金未付，构成违约，故李某要求其支付2018年2月28日起算的租金，应予支持，唯截止时间应至2019年2月23日合同解除之日。李某主张租期至2019年3月4日届满，缺乏依据，本院不予采信。按双方约定的每月2150元计算，刘某应支付李某租金共计25442元（1年减5天）。因刘某前期支付有押金2000元未退，从中抵扣后，刘某应支付的租金为23442元。关于物品赔偿部分。刘某在退还钥匙时认可屋内电视破损并愿意赔偿，故李某为更换电视机支付的费用999元，亦应由刘某承担。关于物业费等费用。依租赁合同的约定，租赁期间的物业费、水费、电费、暖气费由刘某承担。结合李某提供的物业费票据，扣除合同解除之后的费用，刘某应向李某支付物业费、水费、暖气费合计683.4元。对李某主张的天然气费，因证据不足，本院不予支持。刘某未到庭应诉，视为放弃相应的诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告刘某向原告李某支付租金23442元、更换电视费用999元及物业费、水费、暖气费683.4元，合计25124.4元；二、驳回原告李某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书的确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。    案件受理费523元、公告费600元，由原告李某负担69元，被告刘某负担1054元（原告已预交，被告在执行本判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审   判   长    周  强  审   判   员    赵海某审   判   员    贺洪武                         二〇一九年十二月二日                          书   记   员    孙  曦  1