上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11152号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海凌依餐饮管理有限公司，注册地上海市奉贤区青村镇钟家村460号1幢130室。法定代表人：巩润润，总经理。委托诉讼代理人：潘赟，上海恒衍达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海燎申商业管理有限公司，注册地上海市闵行区联友路2096号1幢2层D2001室。法定代表人：陈美玉，总经理。委托诉讼代理人：吴刚，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄泽峰，上海合勤律师事务所律师。上诉人上海凌依餐饮管理有限公司（以下简称凌依公司）因与被上诉人上海燎申商业管理有限公司（以下简称燎申公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初33718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凌依公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持凌依公司的原审诉讼请求，驳回燎申公司的原审反诉请求。事实和理由：一、一审法院对于涉讼房屋的所有权归属及燎申公司的转租行为未进行任何审查。本案涉讼房屋的所有权人为上海XX有限公司（以下简称XX公司），燎申公司属于转租，其转租行为应得到房屋所有权人的同意。故一审法院应查明两个问题：1.燎申公司是否有权转租；2.燎申公司与凌依公司签订的租赁合同，租赁期是否超过原租赁合同的剩余期限，对此两个问题一审法院均未作任何审查。二、一审法院对违约责任未作出正确认定。一审法院认为凌依公司单方面提出解约导致合同解除，故应承担违约责任，此认定错误。1.凌依公司之所以提出解约，系因燎申公司提供的房屋不能实现合同目的。双方合同约定房屋属性为“商铺”，但燎申公司出租给凌依公司的房屋，其土地性质为“工业”，房屋类型为“工厂”，凌依公司直至对方反诉时才看到房屋产权证，而一审法院却对燎申公司何时告知、如何告知房屋性质的事实不予审查。2.凌依公司租赁房屋系用于经营，而进行经营必须办理相关工商、税务手续，并需提供房屋产权证，由于燎申公司未提供房屋产权证，以致凌依公司不清楚房屋性质，也无法就此提出异议。事实上，在2018年3月29日凌依公司发给燎申公司的申请书中即提及了无法办理证件之原因，此责任不应归责于凌依公司。3.一审法院认定凌依公司先提出解约，应承担违约责任，此与事实、法律不符。燎申公司提供的终止合同申请系其自己撰写，当时要求凌依公司加盖公章后提交给燎申公司，承诺的条件是可以退还凌依公司的租赁保证金，故凌依公司按其要求而为，但其中的内容并非凌依公司的真实意思表示，且此通知并非单方面的解约通知，而是希望解约的申请，法律上属于要约邀请，并不直接产生解除合同的效力，本案合同解除的真正原因是燎申公司提供的房屋无法用于经营活动，导致凌依公司的合同目的无法实现。三、一审法院无法定理由而不准许凌依公司的估价申请，属于程序违法。一审中凌依公司提出估价申请，要求按同一时期、同一地段类似厂房的租金标准进行估价，以确定房屋使用费，因为租赁合同是按商铺标准约定的房屋租金，现房屋性质实为厂房，仍按商铺收取租金不合理，但一审法院拒不说明理由即不予准许，违反法定程序，侵犯凌依公司的合法权益。燎申公司辩称：不同意凌依公司的上诉请求及事实理由。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。凌依公司向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的合同于2018年3月29日解除；2.判令燎申公司返还租赁保证金500,000元（人民币，下同）；3.判令燎申公司支付违约金324,881元；4.判令燎申公司返还已收取的2016年10月23日至2018年4月22日的物业费194,928元及同时期的租金1,299,524元。一审中燎申公司认可双方合同于2018年3月29日解除，但不同意凌依公司的其余诉讼请求，并反诉请求：判令凌依公司支付违约金593,780.75元。一审法院认定事实：2016年8月1日，燎申公司（甲方）与凌依公司（乙方）签订《虹桥国际特产电商物流港商铺租赁合同》，约定：凌依公司向燎申公司承租位于上海市闵行区XX路XX号XX层物业，租赁面积为1,780.17平方米。签订该合同时，甲方已明确告知乙方该项目及商铺的土地性质、建筑性质及搭改扩建情况，乙方予以确认同意。该物业只限乙方所经营的业态为粮油米面。乙方在签订合同时应向甲方提供相关的证件，包括：营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证、注册商标证明、品牌授权经销证明、法人委托书、印鉴卡、经营产品的相关质检、报关材料等有关资料。租赁期限：从2016年9月23日至2024年12月31日。租赁期租金：乙方以下述方式向甲方缴付每年之租金（以每年365天计算），而该租金并不包括乙方另需缴付之物业管理费和公用事业费及其他费用。2016年9月23日至2017年3月22日免租六个月；2017年3月23日至2018年3月22日年租金为1,299,524元；2018年3月23日至2019年3月22日年租金为2,729,000元；……。管理费：租赁期内的管理费129,952元/年。租赁保证金：乙方须在本合同签订的同时向甲方缴付租赁保证金，共计500,000元，甲方另行出具收据。租赁保证金将用于填补甲方因乙方未能履行合同义务时所失利益、所受损害或其他惩罚性赔偿及乙方由于食品安全问题给第三方造成的各种损害或损失的先行赔偿。租赁期内，乙方如违反合同任何约定，而应向甲方支付之损失赔偿金、逾期违约金及罚款等，甲方均有权在租赁保证金中扣抵。如乙方在租赁期限内单方面提出解约，甲方有权扣除所有保证金。如租金根据合同增长的，乙方应依甲方通知期限补足租赁保证金的差额部分。违约责任：在合同履行期间，甲方如有严重违反合同规定的行为，经乙方书面通知后不予改正，并直接导致乙方无法继续经营的，乙方有权终止合同，并要求甲方支付违约金（违约金数额为三个月的月租金），在10日内退回乙方押金，并承担乙方由此而产生的直接经济损失。在合同履行期间，乙方如有合同约定的甲方有权提前终止合同的情形，或有其他行为严重损害甲方利益的，甲方有权提前终止合同、收回该物业、没收租赁保证金和管理费押金，并要求乙方支付违约金（违约金数额为三个月的月租金），承担甲方由此而产生的一切经济损失，同时乙方无权在合同终止时向甲方要求支付任何装修费用及与装修有关的费用，也无权就相关商铺内的装修、设施向甲方提出任何要求、主张、索赔等。合同的终止：甲乙双方协商一致，可提前终止合同，双方互不承担违约责任，但应采取书面形式确定终止，合同在双方确定的终止日终止。任何一方非依据法律规定或合同约定情形而单方面提前终止合同的，应向对方支付违约金（违约金数额为三个月的租金）。乙方单方面提出提前终止时，甲方同时另行有权没收租赁保证金、管理费押金。任何一方若因任何原因而单方面提前终止合同，应当书面通知对方。合同签订后，凌依公司向燎申公司支付租赁保证金500,000元、物业管理费194,928元、租金1,299,524元。嗣后，因房屋交付时间迟延，双方签订了《XX路XX号项目商铺租赁合同补充协议书》，变更了租金及物业管理费的起算时间及金额，其中，2016年10月23日至2018年4月22日年租金为1,299,524元、年物业管理费为129,952元；2018年4月23日至2019年4月22日年租金为2,375,123元、年物业管理费为125,234元；……。2018年3月29日，凌依公司向燎申公司递交合同终止申请书，载明：“很荣幸与贵公司于2016年8月1日签订了位于上海市闵行区XX路XX号商铺租赁合同。在双方达成共识的同时，我方也紧锣密鼓的对外进行资源整合。因受行业大环境影响，我方招商出租率至今较低，现有经营商户的实力较弱，并且一直处于经营亏损状态，很难继续承担现有租金。我方根据现状，也无法继续亏损进行降租。为不影响贵司对于2099号今后的发展，特向贵司提出解除关于XX路XX号《商铺租赁合同》申请。希望贵司体谅我司实际情况并尽快回复为盼”。合同解除后，双方一致确认涉讼房屋于2018年4月中旬完成交接，但具体日期不明。另查明，上海市闵行区XX路XX号房屋权利人系案外人XX公司，房屋用途为工业。一审法院认为，凌依公司与燎申公司签订的《虹桥国际特产电商物流港商铺租赁合同》系双方真实意思表示，予以确认。合同履行过程中，凌依公司向燎申公司递交合同终止申请书，燎申公司确认于2018年3月29日收取该合同终止申请书，并认可该日为合同解除之日，故确认双方合同解除之日为2018年3月29日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。凌依公司认为燎申公司提供的房屋系工业用途，违反了合同约定，故要求燎申公司承担违约责任。然双方合同第2.2条约定，签约时，燎申公司已经明确告知凌依公司该项目及商铺的土地性质、建筑性质及搭改扩建情况，凌依公司予以确认同意，且合同履行过程中直到合同解除，凌依公司也从未因为房屋性质提出过异议，现凌依公司以此为由要求燎申公司承担责任没有依据，不予支持。就本案而言，系因凌依公司单方面提出解约导致双方合同解除，故燎申公司向凌依公司主张违约金符合法律规定，予以支持，但对于违约金的金额，应予以调整；燎申公司在主张违约金的基础上要求扣除租赁保证金属重复主张，不予采信，凌依公司要求燎申公司退还租赁保证金的诉讼请求予以支持。双方均确认涉案房屋已经于2018年4月中旬左右交还，故酌定燎申公司退还一周的租金及物业费。判决：一、确认上海凌依餐饮管理有限公司与上海燎申商业管理有限公司签订的《虹桥国际特产电商物流港商铺租赁合同》、《XX路XX号项目商铺租赁合同补充协议书》于2018年3月29日解除；二、上海燎申商业管理有限公司于判决生效之日起十五日内返还上海凌依餐饮管理有限公司租金及物业费合计28,660元；三、上海燎申商业管理有限公司于判决生效之日起十五日内返还上海凌依餐饮管理有限公司租赁保证金500,000元；四、上海凌依餐饮管理有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海燎申商业管理有限公司违约金324,881元；五、驳回上海凌依餐饮管理有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费29,185.06元，由上海凌依餐饮管理有限公司负担20,098.56元，上海燎申商业管理有限公司负担9,086.60元；反诉案件受理费4,868.90元，由上海凌依餐饮管理有限公司负担3,086.61元，上海燎申商业管理有限公司负担1,782.29元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，凌依公司与燎申公司签订的《虹桥国际特产电商物流港商铺租赁合同》系双方真实意思表示，燎申公司所出租的房屋具有合法产权，该租赁合同于法不悖，应为有效，至于租赁房屋是否为燎申公司所有，并不影响租赁合同之效力。凌依公司提出，燎申公司转租应得到房屋所有权人同意，且不得超过原租赁合同的期限，此说法虽于法有据，但即便转租行为未获得房屋所有权人同意，房屋所有权人仅有权解除原租赁合同，亦不影响转租合同之效力。至于凌依公司认为可能存在转租期限超过原租赁合同期限的，则其应提供证据予以证明，若有超过，则超过部分无效，但本案中并不涉及此情况。凌依公司认为，燎申公司将工业厂房作为商铺出租给其，导致其合同目的无法实现，故其有权单方解除合同。本院认为，双方合同第2.2条约定，签订该合同时，甲方已明确告知乙方该项目及商铺的土地性质、建筑性质及搭改扩建情况，乙方予以确认同意，故凌依公司关于燎申公司隐瞒租赁房屋性质导致其合同目的不能实现的理由难以成立，其要求按照厂房的租金标准评估确定房屋使用费的意见，与合同不符，原审法院未予支持，亦无不当。根据凌依公司2018年3月29日的合同终止申请书，其系因自身原因而申请提前解除租赁合同，并经燎申公司同意，故双方的租赁合同于2018年3月29日解除。由于本案的租赁合同系由于凌依公司自身原因而提前解除，故凌依公司构成违约，理应承担违约责任，原审法院根据实际情况对违约金酌情调整，所做处理并无不当。综上所述，上诉人凌依公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费29,185.16元，由上海凌依餐饮管理有限公司负担20,098.56元，上海燎申商业管理有限公司负担9,086.60元；反诉案件受理费4,868.90元，由上海凌依餐饮管理有限公司负担3,086.61元，上海燎申商业管理有限公司负担1,782.29元；二审案件受理费人民币26,504.91元，由上诉人上海凌依餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯卫清审判员  寻增荣审判员  潘春霞二〇一九年十二月五日书记员  吴 晔附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……