安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9963号上诉人（原审原告）：张正坤，男，1967年4月18日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：高从武，安徽徽都律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪佳艺，安徽徽都律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：合肥采蝶轩企业管理服务有限公司，住所地安徽省合肥市西七里塘十里庙路11号9幢。法定代表人：董剑，总经理。委托诉讼代理人：王亮靓，男，公司员工。上诉人张正坤因与被上诉人合肥采蝶轩企业管理服务有限公司(以下简称采蝶轩公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初6891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张正坤上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1.张正坤与采蝶轩公司未就解除合同达成合意，双方《房屋租赁合同》及补充协议中未约定合同解除的条件，采蝶轩公司不享有约定的合同解除权，且张正坤已按约交付房屋，亦不存在违约行为，采蝶轩公司也不享有法定解除权。采蝶轩公司单方解除合同不能产生解除合同效力，一审认定双方《房屋租赁合同》已于2018年12月底实际解除，无实际履行可能错误。采蝶轩公司主张其于2018年12月底即从涉案房屋搬离，但张正坤并不知情。采蝶轩公司未履行合同解除的通知义务，未向张正坤交付租赁房屋，其一审提供的证人证言亦不可信。双方未履行任何房屋交接手续，采蝶轩公司未交还钥匙，涉案房屋仍由采蝶轩公司实际控制和占用，双方房屋租赁合同并未解除，一审判决解除合同，仅支持张正坤三个月的租金损失，不能填补张正坤的实际损失，显失公平。采蝶轩公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判，驳回张正坤的上诉请求。张正坤向一审法院起诉请求：1.采蝶轩公司支付欠付房屋租金101454元，电费674.73元，总计102128.73元（租金暂计算至2020年1月31日）；2.采蝶轩公司支付违约金60000元；3.本案的全部诉讼费用由采蝶轩公司承担。一审法院认定事实：2012年6月4日，张正坤与采蝶轩公司签订了一份《安徽省房屋租赁合同》,合同约定张正坤将位于大杨南路与大创路交叉口（原永琴超市）三间面积约为308平方米的门面房出租给采蝶轩公司用作经营蛋糕等，租期8年，自2012年8月1日至2020年7月31日。租金交付方式为现金或者转账，每半年提前一个月付清，租金每月5000元，自2014年8月1日后逐年递增，具体明细由合同附件约定，其中2018年8月1日至2019年7月31日期间月租金为8052元，双方并约定了房屋水电押金5000元，同时，合同还约定其他条款。双方于当日又签订了补充协议和协议，约定如任一方违约，则赔付对方60万元。合同签订后，张正坤依约将涉案房屋交给采蝶轩公司使用，采蝶轩公司则一直在案涉房屋经营蛋糕等生意。双方均按约履行，采蝶轩公司也未出现拖欠房租情形。直至2018年11月，采蝶轩公司先后两次通过其行管人员刘正喜、薛峰向张正坤表达退租撤店意向，张正坤表示不同意，要求按双方合同履行。后又由采蝶轩公司法务经理王亮靓通知张正坤撤店时间，张正坤仍坚持按双方协议履行。至2018年12月底，采蝶轩公司即从案涉房屋搬离。2019年2月张正坤得知采蝶轩公司已撤店消息后多次前往采蝶轩公司交涉未果，遂诉讼来院.一审法院另查明，采蝶轩公司房租已交至2019年1月31日。一审法院认为，张正坤和采蝶轩公司签订的《安徽省房屋租赁合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。采蝶轩公司在履约过程中未经张正坤同意即自行终止履行双方的合同，虽经其工作人员口头通知张正坤解约撤店，但显已构成了违约，应承担相应违约责任。张正坤在采蝶轩公司多次通知解约撤店情况下，仍坚持要求其继续履行合同，尤其在得知采蝶轩公司已搬离的情况下，未能接收案涉房屋以止损，导致损失扩大，张正坤也应承担一定责任。因双方的合同已于2018年12月底实际解除，无实际履行的可能，张正坤要求采蝶轩公司给付合同解除后的租金无事实和法律依据，不予支持。采蝶轩公司的违约行为给张正坤造成了损失，其损失应为房屋空置期间的租金，该院酌定三个月的租金损失24156元（8052元／月×3月）。采蝶轩公司欠付的电费674.73元也应一并支付。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、合肥采蝶轩企业管理服务有限公司于判决生效后十日内支付张正坤违约金24156元，电费674.73元，合计24830.73元；二、驳回张正坤的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1771元，由张正坤负担1500元，由合肥采蝶轩企业管理服务有限公司负担271元。二审中，张正坤向本院提交案涉租赁房屋现状照片一组，证明采蝶轩公司将物品存放于案涉房屋并未搬离，案涉房屋仍由采蝶轩公司占用。采蝶轩公司质证认为，真实性及证明目的有异议，达不到张正坤的证明目的，不能证明采蝶轩公司未搬离案涉房屋。二审另查明，采蝶轩公司同意放弃其在案涉房屋内的装饰装修及物品、已交纳的2019年1月租金、押金5000元。对一审认定而为双方当事人无异议之事实，本院予以确认。本院认为，违约金的数额标准应以违约行为造成的损失为基准，即违约金的功能在于填补损失，对于过分高于损失的惩罚性违约金，根据当事人的申请，可予调整。本案中，采蝶轩公司因自身经营问题提前解除合同并依约履行了提前通知义务，避免可能造成的损失，且在租赁过程中除提前解除合同外未出现其他违约情形。现采蝶轩公司同意放弃其在已交纳的2019年1月租金、押金5000元及在案涉房屋内的装饰装修和物品，对于一审认定的赔偿张正坤三个月租金损失亦未提出异议，至此张正坤所获取的收益足以弥补其因采蝶轩公司的违约行为所造成的损失。且2018年12月底，采蝶轩公司即从案涉房屋搬离，涉案房屋租赁合同实际已履行不能，至此张正坤仍主张继续履行合同，未及时接收案涉房屋，导致房屋长期空置损失扩大，张正坤对损失扩大部分负有一定过错。综合考量合同履行情况、采蝶轩公司的违约情节及双方过错程度等，一审认定双方房屋租赁合同解除，采蝶轩公司支付张正坤违约金24156元并驳回张正坤主张的2019年2月以后的房屋租金并无不当，本院予以维持。另采蝶轩公司对于张正坤主张的支付电费674.73元未上诉提出异议，本院予以确认。综上所述，张正坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3542元，由张正坤负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇一九年十二月三十日法官助理吴丁蔷书记员俞文静附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。