西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初10038号 原告永辉超市股份有限公司。住所地：福州市西二环中路436号。统一社会信用代码91350000727900106T。 法定代表人张轩松，执行董事。 委托代理人秦代友，重庆百君律师事务所律师。 委托代理人张灿，重庆百君律师事务所律师。 被告西安中登房地产开发有限公司。住所地：西安市未央大道138-1号中登大厦26层。统一社会信用代码9161013276699829XN。 法定代表人宋玉庆，董事长。 委托代理人张文韬，陕西合恒律师事务所律师。 委托代理人孙润普，陕西合恒律师事务所实习律师。 原告永辉超市股份有限公司与被告西安中登房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人秦代友、张灿，被告委托代理人张文韬、孙润普均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2012年3月9日，被告与其签订《租赁合同》，将坐落于西安凤城四路与未央路交叉口西200米的“中登城市花园”项目中约13637平方米场地租赁给其，租赁期限20年。合同签订后，其依约向被告交纳履约保证金600万元，被告应于2012年12月1日向其交付房屋。至2013年8月20日，其进入租赁场地开始基础装修。2013年9月26日，双方签订《补充协议》，将租赁面积调整为12535平方米。其为装修而与第三方签订的合同金额高达11024296元，已支出装修费2593728.5元。但被告仍不能完成工程建设，不能向其交付房屋符合合同约定标准的有关证明文件，导致其无法接收房屋、无法正常装修和开业运营。现被告已将租赁场地擅自交付第三方“京东7fresh生鲜超市”占有和使用。被告未按期交付合格房屋，已构成严重违约；擅自将租赁房屋交付给第三方占有使用，已用实际行动表明不履行合同，构成根本违约。诉请：1、解除其与被告于2012年3月9日签订的《租赁合同》及2013年9月26日签订的《补充协议》；2、被告双倍返还履约保证金1200万元，并以此款为基数，按商业银行同期贷款利率计算，承担自立案之日至付清之日的资金占用损失；3、被告赔偿装修损失2593728.5元，并以此款为基数，按商业银行同期贷款利率计算，承担自立案之日至付清之日的资金占用损失；4、被告支付违约金1240965元，并以此款为基数，按商业银行同期贷款利率计算，承担自立案之日至付清之日的资金占用损失；5、诉讼费由被告承担。 被告辩称，原告于2018年4月3日向其发出解除租赁合同通知书，告知其自收到本通知之日起，租赁合同关系解除。其及时回函给原告，要求原告对租赁场地恢复原状，但原告拒收。故，双方的租赁关系已于2018年4月3日解除。原告自2013年8月提前入场装修至2018年解除合同，其始终积极配合，并在2015年11月取得西安市公安消防验收意见书后，书面告知原告要求继续履行合同，原告予以拒绝。原告对合同的解除有一定过错。合同系原告提供的格式合同，关于违约责任条款的约定都是针对其制定，未对原告有任何约定，免除了原告的责任。故原告依据合同关于违约条款约定要求其双倍返还履约保证金1200万元应为无效，且合同关于违约条款的约定过分高于实际损失，应予调整。关于原告的第4项请求，要求其承担违约金，原告已主张了违约金，再次提起主张，违约金请求过高，应予调整。原告要求支付资金占用损失，双方没有约定。原告主张的装修损失，需结合相关证据认定。 经审理查明，2012年3月9日，在涉案房屋尚未竣工时，原告（乙方）与被告（甲方）即签订了房屋《租赁合同》，约定甲方将其所有的坐落于西安市凤城四路与未央路交叉口西200米中登城市花园项目负一层和一层部分套内面积约13637平方米的场地出租给乙方经营超市；乙方应于合同签订起10个工作日内向甲方交纳履约保证金600万元，甲方在收到上述保证金后的3个工作日内乙方出具等额的收款收据，合同生效后，履约保证金可冲抵乙方应付的首期租赁费用；租赁期限20年，自计租起始日开始计算，第一个租赁年度的租赁费为每月每平方33元；甲方应于2012年12月1日之前，将符合合同及附件约定条件（租赁场地经建筑主管部门竣工验收合格，主体（一次）消防通过消防部门验收合格，且符合双方约定的《租赁场地交付条件》）的租赁场地交付乙方；甲方保证按双方约定的《租赁场地交付条件》按时交付租赁场地，逾期超过90日不能交房的，乙方可选择解除合同，甲方应双倍返还乙方已支付的履约保证金，乙方也可选择要求甲方继续履行合同，并要求甲方承担逾期交房的违约责任；因一方违约行为未改正或补救造成本合同变更或无法履行的，违约方应向守约方支付相当于违约时三个月租赁费用的违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所造成的损失，同时守约方有权选择解除合同；本合同附件构成合同不可分割的组成部分，与合同正本的约定具有同等法律效力，具体包括附件一的“权利证书”清单所列文件：租赁场地《房屋所有权证》及《土地使用权证》，建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，房屋租赁许可、涉及房屋租赁的其他有关政府部门许可或批准文件，房屋竣工验收备案登记证，建筑消防审核及综合验收合格意见书，环评证等文件；在合同签订时，若甲方已取得上述文件则提交作为附件，若甲方尚未取得则在通过验收后提交，甲方如不能提交上述文件造成乙方损失的，应承担违约和赔偿责任，若因此导致乙方停业的，则乙方有权解除合同，甲方承担违约责任和赔偿其全部损失（包括但不限于装修损失、经营损失等）。 2013年9月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：为配合甲方物业整体运营，乙方同意在甲方物业未达到交付标准的情况下，提前进入甲方场地进行开业前筹备装修等工作；甲方于10月20日前完成消防管道地面套管、报警系统设备完善、线管安装到位、消防栓按钮直起、报警系统明配线管刷消防漆，11月30日前完成乙方荷载需加固区域等工程；租赁面积变更为12535平方米；甲方应在乙方开业前50天将一次消防验收合格手续提供给乙方，并协助乙方进行二次装修消防的报验工作；双方同意在未满足上述条件下乙方提前进行物业改造，但乙方实际物业改造期的计算时间仍按照2012年甲乙双方签订的租赁合同中约定的甲方消防主体（一次）消防验收合格后，并向乙方提供书面一次消防验收合格证书同时满足原租赁物业交付条件之日起计算。 合同签订后，原告于2012年3月20日向被告交纳了履约保证金600万元。被告于2012年年底向原告交付了尚不符合合同约定交付条件的房屋。原告于2013年8月20日提前进场装修，2014年1月底，原告停止装修。2018年4月3日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，以被告未按《租赁合同》及《补充合同》约定的期限，向其交付符合约定标准和条件的场地，现依据合同约定及合同法的规定，正式通知被告解除《租赁合同》及《补充合同》，请被告在收到通知后，与其公司律师联系，协商退还履约保证金、赔偿损失等相关事宜。被告于2018年8月27日以快递的方式向原告发出“工作函”，对原告解除《租赁合同》及《补充合同》的通知书，经其公司认可已经明确解除，并要求原告在收到本函后7日内拆除其所做的部分装修、恢复原状，否则产生的一切经济责任由原告承担。该“工作函”被退回，原告未收到。被告于2018年底将涉案场地出租给了案外人，案外人将原告已装修部分进行了拆除。现已无法就原告装修部分进行鉴定。 庭审中，原告关于装修损失2593728.5元，提交了2013年10月，其与上海雅逸建筑装饰设计工程有限公司签订的装饰工程、暖通工程、机电工程等《装修工程施工合同》三份及银行转账回单，证明其已依该三份合同的约定支付了合计141.5万元的工程款。其中装饰工程总造价516.8万元，已预付20%的工程款100万元；暖通工程总造价17.68万元，已预付20%的工程款3.5万元；机电工程总造价190.4万元，已预付20%的工程款38万元。原告还提交了《西安中登店灯具购销合同》及银行转账回单，证明合同总造价1104077元，其已按合同约定预付50%灯具款552038.5元；瓷砖的《产品销售合同》三份及银行转账回单，证明其已按三份合同约定价款支付了瓷砖款571690元；片冰机的《产品购销合同》及银行转账回单，证明其已按合同约定支付50%片冰机款5.5万元。以上合计金额2593728.5元。此外，原告还提交了弱电工程、海鲜池工程的《装修工程施工合同》，消防工程的《建设工程设计合同》，UPS设备的《设备购销合同》以及服装货柜的《设备供应及施工合同》等。证明该部分合同因供货商暂未向其主张权利，而在本案中未予主张损失。被告对上述合同是否实际履行，供货商是否退款，是否存在原告扩大损失等事实提出异议。认为原告装修部分的很多材料因未使用，可以退货。被告还提交了西安市公安消防支队于2015年11月10日作出的西公消验字（2015）第0288号《建设工程消防验收意见书》复印件，该意见书综合评定被告的涉案房屋工程消防复验合格。证明其涉案房屋已于2015年11月10日通过了消防一次验收。但未提交证据证明其已交付原告该文件。原告以该意见书无原件，且其并未收到该意见书为由不予认可。 原告明确诉讼请求：1、解除其与被告于2012年3月9日签订的《租赁合同》及2013年9月26日签订的《补充协议》；2、被告双倍返还履约保证金1200万元，并以此款为基数，按商业银行同期贷款利率计算，承担自2019年5月8日至付清之日的资金占用费损失；3、被告赔偿装修损失2593728.5元，并以此款为基数，按商业银行同期贷款利率计算，承担自2019年5月8日至付清之日的资金占用费损失；4、由于被告违约，应按合同约定以三个月房屋租赁费金额承担其违约金，其租赁房屋面积12535平方米，按每平方米33元计算，三个月的房屋租赁费为1240965元，故要求被告支付违约金1240965元，并以此款为基数，按商业银行同期贷款利率计算，承担自2019年5月8日至付清之日的资金占用损失。 上述事实，有《租赁合同》及《补充协议》，银行记账回执，《解除租赁合同通知书》，《建设工程消防验收意见书》，《解除租赁合同通知书》，“工作函”，《装修工程施工合同》、《西安中登店灯具购销合同》、《产品购销合同》、《产品销售合同》、银行转账回单等证据及双方当事人陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告平等自愿签订的《租赁合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，内容与法不悖，应为有效。双方均同意解除合同，依法应予准许。原告依约向被告交纳了保证金600万元，履行了合同义务。被告未按合同约定期限向原告交付符合合同约定的场地及相关的文件，在2015年11月取得了《建设工程消防验收意见书》时也未交付原告，导致合同解除，给原告造成了巨大损失，应承担主要的违约责任。原告在接收房屋不久即于2013年8月开始装修，2014年1月停止装修。在房屋闲置4年后，才于2018年4月向被告提出解除合同，亦给被告造成了一定的损失。故，原告要求被告返还履约保证金600万元、承担解除合同的违约责任、赔偿装修损失，依法均应予支持。原告要求被告双倍返还履约保证金，没有法律依据，可酌情由被告承担原告600万元的利息损失，此款未超出法律规定。原告要求被告依合同约定，按三个月的房屋租金标准计算，支付合同解除的违约金偏高，可酌情由被告以一个月的租金金额413655元承担违约责任。被告明知原告未收到其同意解除合同的“工作函”，却在将房屋另租给第三方时，未对原告已完成的装修工程进行确认的情况下，破坏了装修现场，致使装修损失无法确认。故，装修损失金额应结合原告提交的相关证据及装修顺序等进行综合认定。其中原告依据与上海雅逸建筑装饰设计工程有限公司签订的装饰工程、暖通工程、机电工程等《装修工程施工合同》三份，要求被告承担其向该公司预付20%的工程款损失合计141.5万元，可以支持；瓷砖款571690元，没有送料单等其他相关证据印证，可酌情支持60%，即343014元；灯具以及超市使用的片冰机，均系在装修全部完成后，最后进行安装。原告并未完成装修，已预付50%的灯具款和片冰机款，均可以在承担一定的违约责任后进行退货、退款处理，避免损失扩大。原告未采取措施，可酌情由被告赔偿原告这两部分损失2万元。综上，装修损失可酌情支持1778014元。由于原告并未积极采取措施，避免损失扩大，故，其要求的其余资金占用等损失，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百一十九条之规定，判决如下： 一、解除原告永辉超市股份有限公司与被告西安中登房地产开发有限公司2012年3月9日签订的《租赁合同》，以及2013年9月26日签订的《补充协议》。 二、被告西安中登房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内返还原告永辉超市股份有限公司履约保证金600万元，并承担利息损失600万元，合计1200万元。 三、被告西安中登房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内赔偿原告永辉超市股份有限公司装修损失1778014元。 四、被告西安中登房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内支付原告永辉超市股份有限公司解除合同违约金413655元。 五、驳回原告永辉超市股份有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费116808万元（原告已预交），由被告承担10万元，与上述付款时间一并给付原告。原告自行负担16808元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王 琦 人民陪审员  马建青 人民陪审员  王中琴 二〇一九年十二月一日 书 记 员  叶 娟