安徽省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）皖民再228号再审申请人(一审原告、二审上诉人):芜湖中成置业有限公司，住所地安徽省芜湖县湾沚镇延安东路,统一社会信用代码9134022169736064611。法定代表人:苏日青,该公司执行董事。委托诉讼代理人：苏芦山，安徽古圣律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人)：周炯，男，1988年10月8日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：李磊磊，安徽端维律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤震，安徽端维律师事务所实习律师。再审申请人芜湖中成置业有限公司（以下简称中成公司）因与被申请人周炯商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖县人民法院(2016)皖0221民初2152号民事判决及安徽省芜湖市中级人民法院(2018)皖02民终661号民事判决,向本院申请再审。本院于2019年9月23日作出（2019）皖民申2439号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭审理了本案。再审申请人中成公司的委托诉讼代理人苏芦山，被申请人周炯的共同委托诉讼代理人李磊磊、汤震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中成公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定,向本院申请再审，请求:1、撤销一、二审民事判决,改判周炯向中成公司支付购房款1111296元;2、一、二审诉讼费用由周炯承担。事实和理由:1、2016年4月26日,双方签订了一份商品房买卖合同(现售),约定由周炯购买中成公司开发的芜湖县丽晶财富广场07幢04室商业网点房,合同总价款为1111296元；2016年5月24日,双方就案涉房屋办理了产权登记,周炯取得案涉房屋的产权证书，但并未向中成公司支付任何购房款。案涉双方对上述事实均予以认可。2、中成公司与巫亚红之间无任何债权债务关系,相互间亦无任何有关以房为其抵债的约定,中成公司无任何理由以自己的房屋为其抵偿债务，一、二审法院认定案外人巫亚红以案涉房屋抵偿其所欠中基公司的债务,缺乏证据证明。周炯提交的巫亚红向安徽省合肥市中基小额贷款股份有限公司（简称中基公司）出具的欠条凭肉眼可判断为影印件，无从得知拍照对象是原件还是复印件，同时加工改造痕迹明显，真实性无法确认，不能作为证据使用；周炯的社会保险参保证明、劳动合同、私营企业基本注册信息查询单和章程修改方案等文件,只能证明周炯与中基公司的关系,此外并无任何证据价值；关于情况说明即周炯与同为中基公司员工的吴南珍、郭冰晶于2017年3月1日共同出具的“以房抵债事实经过”,周炯与吴南珍、郭冰晶均系利害关系人，且情况说明与事实有所冲突，周炯购买的是丽晶财富广场07幢04室商业网点房一、二层,但情况说明中表述“最终将芜湖中成置业有限公司开发的丽晶财富广场7幢一层04室抵偿在周炯名下”。3、一、二审法院适用法律错误。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第七条规定:“下列情形,不违反法律、行政法规强制性规定的,人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”:(一)在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法;(二)当事人双方经常使用的习惯做法。”本案双方从无经济往来,故不存在双方经常使用的习惯做法，在房地产行业,不存在因赊欠购房款而出具书面欠据的习惯。另外该司法解释第七条第二款规定:“对于交易习惯,由提出主张的一方当事人承担举证责任。”由该规定可以看出,法院不应主动适用交易条款规定。中成公司之所以同意周炯赊欠购房款,主要是由于房地产市场因受网购冲击及实体经济下行影响,商业房产极难销售，为尽快缓解资金压力,中成公司同意赊欠,实属不得已而为之。合同签订前,中成公司要求周炯就网点房办理按揭贷款,但其称按揭贷款首付高,贷款额度低,故要求在房屋过户后办理商业贷款,以使其有可用资金。为此双方同意,在房屋过户后即付清购房款,并且周炯在付清购房款之前无权就该套网点房办理抵押登记。此即中成公司同意周炯赊欠购房款的真实原因和过程。巫亚红与中成公司之间从无债权债务关系,中成公司亦没有理由把房子拿给其抵债。如一、二审判决能够成立,则将中成公司于极为被动的境地,即无处讨要购房款,陷入无穷无尽的讼累,同时无法维护自身合法权益。4、一、二审法院审理程序违法。首先,证人能够出庭作证而不安排出庭，中成公司在提起上诉时已提出此问题,但二审法院仍不予理会。其次,本案于2016年9月1日立案,于2018年1月5日送达判决书,前后历时一年四个月有余，严重超过审限。综上所述,一、二审法院的判决认定事实和适用法律均存在严重错误,同时程序违法,故申请再审。周炯答辩称：1、中成公司在事实与理由第一部分陈述的双方均认可的事实不属实。双方之间没有达成商品房买卖合同的合意，客观的事实是巫亚红以中成公司的案涉房产抵偿了其债务。中成公司对此知情且同意，并在向周炯出具了欠条后，与周炯签订了案涉房屋的商品房买卖合同，并在2016年5月24日办理了产权初始登记，并于同日交付涉案房产。2、一、二审法院认定有关以房抵债的事实成立。中成公司同意以涉案房产抵偿巫亚红与中基公司的债务，将产权过户登记至周炯名下，同时也明确该房款全部由巫亚红支付。中成公司通过实际履行的行为认可了三方之间以房抵债的事实。3、一、二审法院认定中成公司出售房产不符合交易习惯是正确的。中成公司与周炯于2016年4月26日签订的商品房买卖合同明确约定一次性支付全部购房款1111296元。之后，双方没有达成任何的补充协议，周炯也未出具欠付房款的欠条，但中成公司于2016年5月12日向不动产登记机构机关申请为周炯办理过户登记，并在2016年5月24日办理完毕，且于同日交付房产，显然不符合行业的交易习惯。4、中成公司在再审申请书中陈述的财富广场07幢04室商业网点一、二层与案涉7幢1层4室实际上是同一套房产。5、中成公司称其与巫亚红之间没有债权债务关系不属实。周炯在裁判文书网上查到两份执行裁定书，案号分别为（2017）皖0225执815号与（2017）皖0225执455号。6、中成公司对案涉房屋先过户、交付，然后才支付购房款的说明有三种不同的版本。中成公司在一审的民事起诉中称，因周炯要求房屋过户后办理商业贷款，以便周炯有充足的使用资金，也即中成公司认为银行的房屋按揭贷款额度比较低；中成公司的法定代表人与实际控制人梅林在二审中陈述周炯办理抵押贷款后支付购房款，并由中成公司与贷款银行签订转移支付合同由银行将贷款直接支付给中成公司；中成公司的代理人在一审以及再审庭审中陈述是因为销售不景气，为了完成销售而赊欠。综上，中成公司的再审请求没有事实依据，请依法予以驳回。再审中，周炯新提交一份《协议书》，证明：巫亚红作为受托人与中成公司、中基公司协商以房抵债的事实，中基公司指派周炯、吴南珍、郭冰晶办理过户的事实，进而佐证以房抵债事实的成立。中成公司质证意见：真实性无法确认，即使真实，亦对中成公司无约束力。本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案一、二审中，均没有中成公司同意由案外人巫亚红为周炯代付案涉房款的书面证据，一、二审法院认定中成公司同意由案外人巫亚红为周炯代付案涉房款依据不足。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”即使有代为履行债务的约定，在案外人巫亚红不履行债务或者履行债务不符合约定情况下，周炯仍应承担违约责任并给付房款。一、二审法院未查明巫亚红是否根据其与周炯签订的协议向中成公司履行付款义务，或者中成公司与案外人巫亚红之间存在其他债权债务关系，有无进行债务抵销的事实。综上，一、二审判决认定案件基本事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销安徽省芜湖市中级人民法院(2018)皖02民终661号民事判决及安徽省芜湖县人民法院(2016)皖0221民初2152号民事判决；二、本案发回安徽省芜湖县人民法院重审。审判长 程 敏审判员 余乃荣审判员 廖永结二〇一九年十二月十日法官助理吴辉书记员孙慕瑶