山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终8362号 上诉人(原审被告):陈林灿，男，1963年4月6日出生，汉族,住山东省青岛市城阳区。 上诉人(原审被告):高春艳，女，1966年7月31日出生，汉族,住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：陈林灿，系高春艳丈夫。 被上诉人（原审原告）：董某，女，1970年5月11日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：王梦梦，山东海轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：海星，山东海轩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：衣某，男，2002年6月23日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 法定代理人：董某，系衣某母亲。 委托诉讼代理人：王梦梦，山东海轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：海星，山东海轩律师事务所律师。 上诉人陈林灿、高春艳因与被上诉人董某、衣某房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初7266号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈林灿、高春艳向本院提起上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、确认上诉人陈林灿与衣春松签订的《购房合同》无效。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、上诉人高春艳不知道出售共同共有房屋的事实，自始至终没有收到售房款。2、上诉人陈林灿2008年5月29日被隔离审查，5月28日衣春松趁陈林灿心理恐惧、思维混乱，在明知涉案房屋权属和状态情况下，胁迫上诉人陈林灿签订了购房合同，此合同系乘人之危签订的无效合同。3、涉案房屋至被上诉人起诉时不符合上市交易条件，且目前仍不能上市交易。4、购房合同已被双方协商解除，上诉人申请证人出庭作证，被原审法官予以拒绝。5、涉案房屋两被上诉人没有居住、占有，一直空着，处于争议状态。二、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于（适用中华人民共和国婚姻法）若干问题的解释（三）》第十一条第一款“一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”上诉人陈林灿与衣春松签订《购房合同》时，没有办理产权登记手续，且售房价低于市场价约每平方米2000元，没有支付合理对价，非善意购买。请人民法院查清事实，依法判决，维护上诉人的合法权益。 董某、衣某辩称：一审认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持。一、衣春松与陈林灿签订的购房合同系双方真实意思表示，不违反法律规定。涉案房屋在合同签订后，衣春松依约支付全部购房款，陈林灿将涉案房屋交付给衣春松，衣春松进行了装修，自衣春松去世后由二被上诉人实际占有并长期使用至今。二、涉案房屋系衣春松善意购买，购买时已尽到必要的审查义务。涉案房屋的买卖合同系陈林灿与青岛鑫源置业集团有限公司签订，陈林灿购得涉案房屋后又与衣春松签订购房合同将涉案房屋卖给衣春松，并将商品房买卖合同原件交付给衣春松，衣春松又依约支付了全部购房款并实际接受房屋，已尽到了必要的审查义务。三、上诉人所述“衣春松趁陈林灿心理恐惧、思维混乱，在明知涉案房屋权属和状态的情况下，胁迫上诉人陈林灿签订了购房合同，此合同系乘人之危签订的无效合同”系对衣春松的污蔑。四、衣春松与上诉人签订购房合同购买的涉案房屋虽系经济适用房，购买后五年内不得买卖，但目前法律并未明确规定此种买卖合同因此而无效。 董某、衣某向一审法院提起诉讼请求：1、依法确认陈林灿、高春艳与衣春松签订的《购房合同》合法有效；2、判令陈林灿、高春艳协助董某、衣某办理青岛市城阳区户房屋过户手续；3、本案诉讼费由董某、衣某承担。 一审法院认定如下：衣春松（乙方）与陈林灿（甲方）于2007年12月18日签订的《购房合同》，约定：甲方自愿将青岛市城阳区桃源居9号楼l单元1001的经济适用房转卖给乙方，房屋价格按照市政府经济适用房实收价款为准，房屋即日起归乙方所有。甲方负责办理房产证，并保证在五年后无条件将房屋过户给乙方，办理房产证以及过户所需要的税金、契税均由乙方负责承担。双方不得违约，如果甲方违约，需支付乙方违约金20万，并无条件退还给乙方所有购房款。合同于双方签字后生效。 一审另查明，衣春松于2008年5月28日从其中信银行账户取款20万元。同日，衣春松从其中国工商银行账户分二次共取款20万元。董某、衣某称其装修涉案房屋并居住至今。陈林灿与高春艳系夫妻关系，陈林灿确认其收到上述款项，高春艳称对上述房屋买卖事宜及付款情况不知情，其不同意出卖涉案房屋。 一审又查明，2006年12月5日陈林灿（乙方）与青岛鑫源置业集团有限公司（甲方）签订《青岛市商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买城阳区青威路东、富城路南文阳路97号9幢1单元1001室，总房价款暂定为400719元，乙方在2006年12月5日前支付全部房价款100%，即实际付款额为400719元。该《青岛市商品房买卖合同》原件现在陈林灿处。庭审中陈林灿认可涉案房屋已于2016年5月份办理了房产证，房产证在其处。 一审还查明，衣春松于2009年4月30日因机动车事故死亡。董某与衣春松于1994年登记结婚，并于2009年3月协议离婚，双方生育一子即衣某（曾用名衣强）。衣文亭系衣春松之父，陈淑芳系衣春松之母，衣文亭、陈淑芳委托其子衣春茂到庭说明情况并提交声明书1份，声明书载明：衣文亭、陈淑芳对涉案房屋自愿无条件放弃继承权、放弃参加诉讼。衣春茂自述因衣文亭、陈淑芳年龄较大且行动不便故委托其到庭说明情况，该声明书系衣文亭、陈淑芳的真实意思表示。 一审再查明，陈林灿在答辩期内向一审法院递交民事反诉状，后又当庭表示不再要求反诉。 一审法院认为，根据双方的诉辩主张，本案争议焦点是衣春松与陈林灿之间的《购房合同》效力问题。衣春松与陈林灿于2007年12月18日签订的《购房合同》所指向的涉案房屋为经济适用房，该合同明确约定了买卖双方各自的权利义务，衣春松不但依约支付了全部购房款，而且实际接受房屋并进行装修，已形成长期占有、使用的事实。涉案房屋虽系经济适用房，购买后五年内不得买卖，但是，目前法律并未明确规定此种买卖合同无效，特别是在购买人在五年期满后，国家允许该类房屋上市交易，双方也在合同中明确约定五年后办理涉案房屋过户手续，且至董某、衣某起诉时已经符合上市交易条件，故陈林灿主张该合同无效，缺乏法律依据，一审法院不予支持。陈林灿抗辩称购房合同违背其真实意思、显失公平，系衣春松乘人之危、胁迫陈林灿签订合同，购房合同已被双方商定解除，陈林灿未对其主张提交证据予以证明，董某与衣某对此亦不予认可，且庭审中陈林灿认可双方就合同协商解除未形成书面协议，其应当承担举证不能的法律后果，故一审法院对该抗辩理由不予支持。陈林灿抗辩称董某与衣某的起诉已超过诉讼时效，董某与衣某的诉讼请求第一项为确认之诉，不适用诉讼时效的相关规定，董某与衣某诉讼请求第二项系其诉讼请求第一项之合同义务，故陈林灿的该项抗辩于法无据，一审法院不予支持。高春艳辩称其对出售房屋不知情，其也未在合同上签字，其不同意出售涉案房屋。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”的规定可以看出，夫妻一方出售共同共有的房屋，另一方虽未在出售合同上签字，但却不能对抗善意第三人，也并不代表合同当然无效。本案中，涉案房屋的《青岛市商品房买卖合同》系陈林灿与青岛鑫源置业集团有限公司签订，陈林灿购得涉案房屋后又与衣春松签订《购房合同》将涉案房屋卖给衣春松，陈林灿并将《青岛市商品房买卖合同》原件给付衣春松，衣春松依约支付了全部购房款，而且实际接受房屋并进行装修，衣春松已尽到了必要的审查义务，故高春艳抗辩理由不成立，一审法院对其所提抗辩不予支持。综上，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。衣春松与陈林灿于2007年12月18日签订的《购房合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，一审法院予以确认。陈林灿应按照合同约定全面履行自己的义务，故董某与衣某主张陈林灿、高春艳协助办理涉案房屋的过户，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、确认衣春松与陈林灿于2007年12月18日签订的《购房合同》合法有效。二、陈林灿、高春艳于判决生效后15日内协助董某、衣某办理位于青岛市城阳区户房屋过户手续，将该房屋过户至衣某名下。过户时所产生的税费由董某与衣某承担。案件受理费7300元，由陈林灿、高春艳负担。 经审理查明，涉案房屋的地址为青岛市城阳区户。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，衣春松与陈林灿签订的《购房合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定。涉案房屋系经济适用房，虽然根据经济适用住房管理的相关政策规定，购买经济适用住房不满五年，不得上市交易，但双方在买卖合同中亦约定于购买五年后再办理涉案房屋过户手续，涉案房屋自上诉人购买至今已十多年，早已超出国家政策规定的交易限制时限，上诉人在本案中主张合同无效，依据不足，本院不予支持。上述合同签订后，双方均应依约履行。购房人衣春松依照合同约定支付了全部购房款，并实际接收房屋进行装修，出售方陈林灿拒绝为其办理过户明显不当。涉案房屋已出售十多年时间，已由被上诉人占有使用，高春艳仍主张自己对配偶陈林灿出售涉案房屋不知情，明显不合常理。另外，陈林灿、高春艳主张购房合同是在陈林灿心理恐惧、思维混乱之际，受到衣春松胁迫的情况下签订的，但其未能提供有效证据予以证明。对于上诉人上述主张及抗辩，本院不予采信。现涉案诉争房产已经由陈林灿办理了房产过户，具备给被上诉人办理过户的条件，一审判令上诉人协助办理过户并无不当。经二审查明，涉案房屋的权属登记地址应为青岛市城阳区户，一审判项中的房屋地址信息应予变更。 上诉人主张购房合同已被双方协商解除，协商内容为陈林灿退还元购房款40万元，并再补偿20万元，双方解除购房合同。但在庭审中查明，双方并未就购房合同的解除达成一致，故对其该主张，本院不予采信。 上诉人主张出售涉案房屋时低于市场价，对方没有支付合理对价，非善意购买。对此，本院认为，上诉人购买经济适用房的价格本身即低于普通商品房的市场价格，双方约定房屋价格按照市政府经济适用房实收价款为准，系双方自由自愿达成的合意，并不能证明该价格属于不合理对价，对上诉人该主张，本院不予采信。 综上，上诉人的上诉主张不成立，本院不予支持。一审查明的涉案房产的地址信息与实际不符，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、维持青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初7266号民事判决第一项； 二、变更青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初7266号民事判决第二项为：陈林灿、高春艳于判决生效后15日内协助董某、衣某办理位于青岛市城阳区户房屋的过户手续，将该房屋过户至衣某名下。过户时所产生的税费由董某与衣某承担。 一审案件受理费7300元，由陈林灿、高春艳负担。二审案件受理费7300元，由陈林灿、高春艳负担。 本判决为终审判决。 审判长  綦晓声 审判员  徐 明 审判员  谢雄心 二〇一九年十二月十八日 法官助理 栾才玉 书记员李珊珊