广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初8554号原告：广州市中鸿地产代理有限公司，住所地：广州市番禺区南村镇番禺大道北383号写字楼2栋1203房。法定代表人：梁炳钊，经理。委托诉讼代理人：毛志峰，广东正派律师事务所律师。被告：何杏子，女，1984年4月11日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市中鸿地产代理有限公司（以下简称中鸿公司）诉被告何杏子居间合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中鸿公司的委托诉讼代理人毛志峰，被告何杏子均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中鸿公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告向原告支付咨询及中介服务费26000元，并支付逾期付款违约金26000元（违约金以26000元为基数，按每日1%的标准计算，以26000元为限）；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月15日，在原告的促成下原告作为经纪方与被告及案外人梁海峰签定了《房屋买卖合同》（NO.0001365）。该合同约定被告作为买方以1300000元的价格向案外人梁海峰购买位于广州市番禺区市桥镇光明南路×座××房。被告于该合同签定之日向原告支付26000元作为咨询及中介服务费。被告逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向原告支付违约金，直至上述咨询及中介服务费全部支付完毕之日止。该合同签订后，被告以各种理由一再拖延支付咨询及中介服务费。经原告多次催收被告仍拒绝支付咨询及中介服务费。被告的行为已经严重违反合同约定并侵犯了原告的合法权益。基于以上事实，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向人民法院提起本次诉讼，望判如所请。被告何杏子辩称：1.原告隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实且提供虚假情况，无权要求被告支付报酬。在买卖双方和原告签订《房屋买卖合同》前，原告没有依法将涉讼房屋的市场参考价、经济服务内容及完成标准等被告关心的重要事实如实告知被告，且故意对房产交易流程作虚假陈述，同时履行合同过程中，以返还佣金对被告进行诱骗。原告经纪人在提供居间服务过程中，竟然违反法律和合同约定的诚实信用、勤勉尽职义务，多次与卖方恶意串通，就首付款支付时间和过户条件、交易流程等对被告进行误导与欺骗；在被告与卖方就此次交易达成补充协议之前，原告竟然单方向被告送达《催告函》限期被告履行非法的、非约定的义务，损害被告的合法利益，造成被告的损失，经被告明确书面要求纠正后，原告一直未予纠正；在收楼过程中，原告单方面与卖家决定原告不提供收楼确认书，损害被告的合法利益。2.原告系被告与卖方的买卖交易居间人，根据《房屋买卖合同》第十条第3项约定，原告居间服务范围包括咨询和中介服务，根据相关规定，居间服务费应按照居间服务的交易标的的一定比例确定，然后在买卖双方之间平摊，根据该条款关于买卖双方所承担的咨询及中介服务费的金额可以看出，原告作为格式条款的提供方，并未遵循公平原则确定买卖双方的义务，且该项约定免除了原告作为合同当事人的责任，原告的合同权利与义务不对等，且原告作为该格式合同的提供方，并未采取合理方式提醒被告注意该合同中免除原告责任的条款，且经被告多次要求，原告并未就前述等条款进行说明。根据合同法的相关规定，《房屋买卖合同》第十条第3项约定应属无效条款，原告因此主张被告支付居间服务费26000元及违约金26000元没有事实和法律依据。3.原告严重违约行为，损害被告的利益，无权要求被告支付居间服务费，且应依法赔偿被告的损失。在签订原告提供的格式合同《房屋买卖合同》时，原告经纪人设置的房产过户时间为春节假期2019年2月4日，不动产登记部门不上班，该过户条件根本不可能实现，同时原告经纪人多次就首付款支付时间和过户条件、交易流程等对被告进行误导，原告违反诚实信用和勤勉尽责义务，导致被告与卖方之间产生纠纷和交易波折，损害被告的合法利益并造成被告的损失。在被告和卖方产生纠纷后，被告就买卖双方关于合同约定的争议事项分别于2019年2月17日、2019年3月3日两次向原告去函，要求原告出具书面交易流程并予以解释，履行合同约定的咨询和中介服务，以及不履行前述合同义务的不利后果，但原告至今未履行相应的咨询和中介服务，原告的行为是严重违约行为。在代理被告进行网签过程中，未经被告明确书面同意且未明确向被告说明解释，擅自更改被告与卖方之间关于交易房产的交易条件，导致被告与卖方之间产生纠纷，损害被告的合法利益并造成被告的损失。4.在《房屋买卖合同》中，原告未就房地产经纪人员情况、中介费支付方式作详细描述，被告多次要求原告书面提交的收款银行账户，原告在整个购房过程中从未提供。5.违约金标准明显过高，违约支付条款明显有失公平，请求法院予以调整。综上，原告主张被告支付居间服务费及违约金没有事实和法律依据，请法院驳回原告的全部诉讼请求。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2018年12月15日，案外人梁海峰作为卖方，何杏子作为买方，中鸿公司作为经纪方，签订了一份《房屋买卖合同》（编号：NO.0001365），约定由买方向卖方购买位于广州市番禺区市桥镇光明南路×座××的房屋（以下简称涉讼房屋）；该房屋之成交价为1300000元；买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已实地查看该物业，对该物业的坐向、面积、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等均予以认可；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付20000元作为咨询及中介服务费，买方于本合同签订之日向经纪方支付26000元作为咨询及中介服务费；买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，直至上述咨询及中介服务费全部支付完毕之日止；买卖双方确认独家委托中鸿公司按上述价格进行该物业的《房屋买卖合同》网签手续，对于该物业的网签合同内容，买卖双方清楚了解且予以确认，并自愿接受合同条款的约束。该合同第十九条“三方约定的其他事项”手写约定：“①产权人配偶同意出售该房产。②买卖双方同意委托中介方办理网签事宜，如网签合同与本合同由不一致时，以本合同为准。③经买卖双方友好协商，买方充分知悉本产权的一切事宜，卖方负责与前一位买家处理好解除网签手续。本合同与之前所签定的合同没有冲突。……。”2019年2月14日，中鸿公司向何杏子邮寄了一份《催促履行函》，通知何杏子于2019年3月10日前办理完成贷款手续并按照合同约定支付卖方首期楼价款，并于2019年2月18日前必须支付其司咨询及中介服务费26000元，等等。2019年2月18日，何杏子向中鸿公司邮寄发送《通知书》，称中鸿公司在提供中介服务过程中存在损害其方合法权益的违法违约行为，通知中鸿公司根据2019年2月17日三方协商达成的口头协议，居中协调买卖双方签订《房屋买卖合同》的补充协议，就此次交易未尽事宜进行约定；处理违法、违约侵害其方的合法权益的中介人员，在收到本通知之日起三日内对中介人员进行更换；自收到本通知之日起二日内撤销中鸿公司于2019年2月13日出具的《催促履行合同函》；等等。2019年3月3日，何杏子再向中鸿公司邮寄发送了一份《催告函》，催告中鸿公司根据2019年2月17日三方协商达成的口头协议，书面催告卖方与其方就涉讼房屋的过户时间和条件等事宜进行重新协商并达成书面协议；中鸿公司务必自本催告送达之日起二日内出具的本次房产交易的完整流程图，内容包括但不限于广州市存量房屋买卖全流程及期限、买卖双方需提交的资料等相关书面文字说明；等等。2019年5月30日，卖方梁海峰与买方何杏子签订《二手房屋交接确认书》，双方确认已将涉讼房屋钥匙交接完毕，并确认卖方已于2019年5月28日收到买方支付的房屋尾款800000元；等等。2019年6月4日，中鸿公司向何杏子邮寄了一份《催促交付咨询及中介服务费函》，通知何杏子于2019年6月8日前必须支付其司咨询及中介服务费26000元，若逾期不履行，其司会按照合同约定收取咨询服务费26000元及逾期缴付违约金。该函件并载明收款账号及账户名称。2019年6月9日，何杏子向中鸿公司邮寄复函，称中鸿公司在为其方提供此次存量商品房交易咨询及中介服务过程中，存在损害其方合法权益的欺诈和违约行为，中鸿公司无权要求其方支付咨询及中介服务费用，其方保留追究中鸿公司赔偿等法律责任并要求行政主管部门对中鸿公司违法行为予以行政处罚的权利。2019年7月9日，中鸿公司以何杏子未按合同约定支付咨询及中介服务费为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，双方当事人均确认涉讼房屋买卖交易已完成过户和收楼手续。但双方对于何杏子应否支付咨询及中介服务费的问题存在争议。中鸿公司称因买卖双方独家委托其司提供中介服务，其司已经促成买卖双方签订了《房屋买卖合同》，何杏子应按照该合同约定向其司支付咨询及中介服务费26000元。何杏子对此不予认可，认为中鸿公司在签订《房屋买卖合同》时故意隐瞒其方想知道的如房屋评估报告、中介费收费标准、贷款方式存在的风险等事实，也未在签订合同时书面或口头说明合同中关于经纪人的情况、服务收费的标准、支付方式以及中鸿公司的免责条款，且未提供涉讼房屋的初评报告，中鸿公司提供的《房屋买卖合同》是格式条款，未对其方进行提醒，在整个交易过程中其方多次要求中鸿公司出具交易流程的书面说明，但中鸿公司均未予回复；另外，《房屋买卖合同》中没有写明支付咨询及中介服务费的方式，其方多次要求中鸿公司提供，中鸿公司均没有提供盖有其司公章的合法银行账号，直至2019年6月3日才在函件中提供账户信息，但当时买卖交易已经结束，且其方已经发函，鉴于中鸿公司在交易过程中存在违法违纪行为，侵害了其方的合法权益，影响了其方对涉讼房屋实际交易价款的评估，也影响了银行贷款的金额和利息的确定，因此中鸿公司无权向其方主张咨询及中介服务费。何杏子对其上述主张提供了支付宝转账记录、收款收据、银行转账记录、何杏子与中鸿公司经纪人关于定金转账的微信聊天记录、《广州市存量房买卖合同》、中介人员黄丽珊与何杏子返佣金微信聊天记录、2019年2月17日协商面谈录音、《催促履行合同函》《通知书》《催告函》《关于的复函》、寄件单及收件投递查询表、“光明南5楼，交易跟进群”微信聊天记录、何杏子与中介人员邬劲生微信聊天记录、《二手房屋交易确认书》、报警回执及原告的企业信用信息公示予以证实。中鸿公司对上述证据的真实性均予以确认，但认为其司代收定金的情况在《房屋买卖合同》中有约定，是保护买方的权利；而网签合同的交易时间、按揭方式、首付数额等约定与《房屋买卖合同》不一致是由于何杏子要求由商业贷款转为公积金组合贷款所致，因为何杏子多次转换贷款方式导致首付款增加，其司要求何杏子扣除20000元中介费，不存在其司员工诱导何杏子交易的情况；由于何杏子多次转换贷款方式，导致未能在《房屋买卖合同》约定办理过户手续的时间过户，致使买卖双方需要重新约定办理过户手续、按揭等手续时间，是买卖双方之间在履行买卖合同过程中发生的纠纷，与其司无关；录音资料显示，何杏子提出在即使商贷审批的额度不足或不获批，也要求在支付首付款的时候就过户，这是不合理的要求，导致了买卖双方之间关于继续履行合同继续产生纠纷，而业主表示在签订合同时其司已经向双方解释合同的细则，何杏子录音当天，其司及业主也再次向何杏子解释相关流程问题，并就重新确定交易时间和给付首付款的时间进行协商，因此不存在何杏子所述的故意隐瞒以及诱导交易等情况，何杏子是因为担心贷款不获批而承担相应违约责任，及首付款过高要求其司扣减中介费得不到满足而找出的不正当理由；其司已促成买卖双方达成涉讼房屋交易，何杏子应向其司支付涉案咨询及中介服务费26000元，其司员工已通过微信发送相关收款账户信息给何杏子，何杏子拒绝接受个人提供的消息，其司也已经发函给何杏子并载明其司的收款账户信息，何杏子应向其司支付该咨询及中介服务费。另，中鸿公司称涉讼买卖交易的卖方已经按照《房屋买卖合同》约定全额支付了咨询及中介服务费20000元。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，中鸿公司已提供了居间服务，促成了何杏子与卖方签订了《房屋买卖合同》购买涉讼房屋，涉讼房屋买卖交易亦已履行完毕，故何杏子作为买方应按照合同约定向中鸿公司支付咨询及中介服务费。何杏子主张中鸿公司在买卖交易过程中存在故意隐瞒重要事实、提供虚假情况、与卖方恶意串通、违反诚实信用和勤勉尽责义务、擅自修改网签条件、拒不提供经纪人员情况和收款账户信息以等多处违法违规的情况，虽然提交了证据证明，但从何杏子提交的证据中无法充分证实何杏子的主张，何杏子应承担举证不能的不利后果，故对于何杏子的该主张本院不予采纳。对于中鸿公司主张何杏子支付咨询及中介服务费26000元的诉请，本案中，中鸿公司确认卖方已经付清其应承担的咨询及中介服务费20000元，则基于中鸿公司的代理，中鸿公司收取的咨询及中介服务费总额为46000元（20000元＋26000元）。参照《中介服务收费管理办法》、《国家计委、建设部关于房地产中介服务的通知》（计价格（1995）971号文件）及广东省物价局关于房地产中介收费有关政策的复函（粤价函[2008]56号）的意见，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收；实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。可见，中鸿公司向买卖双方收取的咨询及中介服务费总额已超出了法律规定的3％的最高限额。按照该标准，中鸿公司收取的咨询及中介服务费总额应为39000元（130000元×3％）。由于卖方已向中鸿公司支付了咨询及中介服务费20000元，故本案中何杏子应向中鸿公司支付的咨询及中介服务费应调整为19000元（39000元-20000元），对于中鸿公司主张的超过该金额的部分，理据不成立，本院不予支持。关于中鸿公司主张的咨询及中介服务费的违约金问题。因何杏子存在逾期付款的行为，理应依约向中鸿公司支付逾期付款违约金。虽然《房屋买卖合同》明确约定违约金的计算标准，但该违约金的计算标准明显过高，本院酌情调整为以19000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年12月16日起计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止；违约金总额以本金为限。至于何杏子虽然抗辩称中鸿公司未向其提供收款账户的问题，何杏子主张曾多次要求中鸿公司提供收款账户信息，但未能予以举证证实，此外何杏子作为付款义务方，亦未能举证证实其有曾向中鸿公司作出付款的意思表示，也没有提交证据证实其曾到中鸿公司处支付款项，故对于何杏子的该抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告何杏子于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市中鸿地产代理有限公司支付咨询及中介服务费19000及逾期付款违约金（以19000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年12月16日起计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止；违约金总额以本金为限）；二、驳回原告广州市中鸿地产代理有限公司的其余诉讼请求。如果被告何杏子未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，由原告广州市中鸿地产代理有限公司负担296元，被告何杏子负担804元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  李伟忠人民陪审员  戚志玲二〇一九年十二月三日书 记 员  罗嘉敏