贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民再156号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张靖，女，1966年7月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：梅映雪，女，1992年5月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上列二再审申请人共同委托诉讼代理人：彭俊瑋，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号152012010141523。上列二再审申请人共同委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号15201201711010279。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：绿地集团（贵阳）置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路8号。法定代表人：孙志文，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓春霞，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201201811050816。委托诉讼代理人：吴运筑，泰和泰（贵阳）律师事务所实习律师。再审申请人张靖、梅映雪因与被申请人绿地集团（贵阳）置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2017）黔01民终588号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2018年7月19日作出（2017）黔民申3187号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张靖、梅映雪的委托诉讼代理人石少会、被申请人绿地公司的委托诉讼代理人邓春霞、吴运筑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张靖、梅映雪申请再审称：1、本案违约时间应为“被申请人违约之日至被申请人达到交付条件后，通知申请人交付之日止”，申请人起诉并未超过诉讼时效。《商品房买卖合同》第十三条约定的违约金支付时间为“……并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，故诉讼时效应当为申请人实际收房之日起30日后开始起算，依据从履行期限届满之日起计算的规定，被申请人未在房屋达到交付条件后通知申请人收房，且申请人也未实际收房，因此本案诉讼时效尚未开始起算。同时《告客户书》证明本案的诉讼时效应自申请人收房之日后十日才开始计算。2、原判认定“消防验收通过的时间”为诉讼时效起算点没有事实依据，消防验收通过时间仅为该房屋达到交付条件的时间，而被申请人在房屋达到交付条件后，未通知申请人收房，申请人不存在明知达到交付条件怠于收房的行为，不应当以消防验收时间作为起算点。故请求：1、撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2017）黔01民终588号民事判决及贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初46号民事判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费由被申请人承担。被申请人绿地公司辩称：1、被申请人履行了通知义务，所涉房屋也最终于消防验收合格之日实际完成交付。公司通知交房目的仅在于使业主知悉可以开始办理房屋交接及后续验收事宜，并非房屋交接的必经程序。2、房屋交接是买卖双方的共同义务，卖方负责交付、买方负责接收和查验并及时提出问题，申请人在接到被申请人通知、明知自消防验收合格后即可收房的情形下仍拒不配合收房，放任损失的扩大，主观上明显存在恶意，导致了不必要的迟延交付，其应自行承担扩大部分的损失（消防验收合格后至今的逾期交房违约金）。另，申请人2016年11月10日已实际收房。3、《告客户书》不能达到其证明目的。故原判认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。张靖、梅映雪向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金433782元（按每日万分之二标准暂计算至2015年9月30日）及2015年9月30日以后直至被告实际交房之日止的逾期交房违约金；2、诉讼费用全部由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的，一审法院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1、原告提交《告客户书》一份及《情况说明》两份，拟证明本案的诉讼时效自2013年11月7日中断，且被告承诺在房屋整改完毕后电话通知交房，业主收房后十日内按万分之二的标准支付逾期交房违约金。对此，被告提出不知道该《告客户书》是谁出具的，且该《告客户书》载明的是“在业主交房后整改完毕，前提是业主已经接受房屋”，即使诉讼时效因此中断，至2015年11月7日诉讼时效也已经超过；关于《情况说明》，情况说明人原系被告公司员工，现已离职，且被告并未授权该说明人在原告提交的资料上签署意见。一审法院认为，该《告客户书》的落款处加盖有被告的公章，被告认为该证据不具备真实性，但并未申请对其上的公章的真假予以鉴定，被告举证不利，应承担举证不利的后果，故对原告提交的上述证据的真实性，一审法院予以确认。对于《情况说明》，说明人万志、马超系被告公司职员，被告虽称说明人已离职但未举证证明，且说明内容也属一般工作内容，故对该组证据的真实性也予以确认。2、原告提交消防监督结果查询单一份，拟证明涉案二十户业主对应的楼层系商用，属于大型的人员密集场，根据规定必须经过消防验收合格。被告在进行公告交房时，房屋并未达到验收合格的条件，被告的公告不具有通知交房的法律效果。对此，被告认为双方在合同中约定房屋通过竣工验收作为交付条件，而涉案房屋已于2013年6月5日通过竣工备案，于2013年4月26日获得面积实测报告书，已符合交付条件。一审法院认为，上述证据涉及涉案房屋于何时通过消防的问题，与本案有关联性，且与一审法院依职权调取的《建设工程消防验收意见书》载明的绿地联盛国际商住楼确实存在消防验收不合格需进行整改的客观事实相符合，一审法院对该证据的真实性予以确认。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反我国法律法规的效力性强制性规定，系有效合同，双方应当依据该《商品房买卖合同》履行各自的义务，享有各自的权利。本案的争议焦点有二：一是消防验收合格是否系案涉房屋的法定交付条件；二是原告的起诉是否超过诉讼时效其提出逾期交房违约金是否能得到支持。关于焦点一：根据《中华人民共和国消防法》第十一条“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”、第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”、《建设工程消防监督管理规定》第十三条“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消机构申请消防验收：（一）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂、公共展览馆、博物馆的展示厅；（二）建筑面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；（三）建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；……”之规定，本案涉案房屋所位于的10、11号楼含地上23层、地下2层，总建筑高度均为97.5米，第1-4层规划用途为商业，第4-23层规划用途为办公，10号楼单体建筑面积为48023.66平方米，11号楼单体建筑面积为48000平方米，10、11号楼的负一层与“绿地联盛国际”的1、2、3、4、5、6、7、8、9号楼的地下负一层连为一体，规划用途为商业，总建筑面积为24015.69平方米，属于人员密集场所，必须经消防验收合格后方能交付，故消防验收合格系涉案房屋的法定交付条件。案涉建筑所处的10号楼虽分别于2013年4月26日、2013年6月5日获得面积实测报告书、通过竣工备案，但于2013年10月22日才经消防验收合格，因此涉案房屋于2013年10月22日才具备交付条件。关于被告提出的诉讼时效问题。本案原告起诉要求被告支付逾期交房违约金，该请求权属于债权请求权，应受诉讼时效的约束。因涉案建筑于2013年10月22日通过消防验收，自2013年4月30日至2013年10月22日，被告处于持续违约状态，故本案诉讼时效应从2013年10月23日开始计算，截止至2016年1月5日原告起诉之日已超过两年，且原告未举证证明2013年10月23日后诉讼时效存在中止、中断的情形，故原告的起诉已超过诉讼时效。综上所述，因原告的起诉已经超过诉讼时效，故对其诉请一审法院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回原告张靖、梅映雪的诉讼请求。案件受理费6188元，减半收取3094元，由原告张靖、梅映雪负担。张靖、梅映雪不服一审判决，上诉请求：1、撤销原判并改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审审理查明事实与原判一致，二审予以确认。二审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。“绿地联盛国际”1-11号楼的负一层连为一体，规划用途为商业，属于建筑面积大于一万平方米的商场，系人员密集场所，按照《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定应当申请消防验收，故消防验收合格系涉案房屋的法定交付条件，涉案房屋于2013年10月22日经消防验收合格之时才具备交付条件。上诉人称本案逾期交房违约金诉讼时效起算点应为房屋达到交付条件，绿地公司履行通知义务，且上诉人实际收房之日起30日后，二审法院认为，绿地公司于合同约定的交房之日前在报刊上发出交房公告，诉争房屋于2013年4月26日取得《房屋建筑面积测绘报告》，于2013年6月5日获得竣工验收备案，于2013年10月22日经消防验收合格，该消防验收结果已通过互联网予以公示，且本案中涉案房屋的消防监督结果查询单由上诉人提交原审法院，表明其实际已经知晓涉案房屋的消防验收情况，实际上起到了通知的效果，故对上诉人的该意见二审不予采纳。上诉人主张其系2015年12月向一审法院起诉，虽然一审法院《诉讼材料收取凭证》中有上诉人委托诉讼代理人苏梅签署的2015年12月4日，但该凭证中并无一审法院工作人员签收的记录，而一审法院向上诉人开具《案件受理通知书》以及上诉人向一审法院签署《当事人送达地址确认书》的时间均为2016年1月5日，上诉人并未提交充分证据证明在2016年1月5日前已向原审法院起诉，故对上诉人关于其系2015年12月起诉的上诉主张，二审不予支持。上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金，该请求权属于债权请求权，应适用《中华人民共和国民法通则》有关诉讼时效的规定。因诉争房屋于2013年10月22日通过消防验收，故本案诉讼时效应从2013年10月23日开始计算，截止至2016年1月5日上诉人起诉之日已超过两年，故原审认定上诉人的起诉已超过诉讼时效正确，二审予以维持。综上所述，张靖、梅映雪的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6188元，由张靖、梅映雪负担。再审查明，2012年8月30日，申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》，被申请人将其开发的位于贵阳市××区××北路以东，迎宾路以北的“绿地联盛国际”第10、11号楼1层5号商铺出售给申请人。合同约定交房时间为2013年4月30日前，交房条件为应取得竣工验收备案、商品房面积实测技术报告书及项目相关设施、设备达到交房使用条件；逾期交房责任为如交房逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付房屋期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；交接手续为该商品房达到约定的交房条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件，双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足约定交房条件的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定交房条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，买受人应在收到书面通知后20日内，办理该商品房的交接手续，查验该商品房时，买受人对有关房屋质量缺陷提出异议，房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人自查验该商品房次日起90日内负责修复完成后再行交付，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；同时约定由于买受人原因，未能按期交付的，在收到出卖人第一次书面通知30日后还未能按期交付的，视为已经交付完毕；合同附件十二《补充协议》约定买方所购房屋达到合同约定交付条件后，卖方将书面通知或公告通知买方办理交付该房屋的手续。买方应按照卖方书面通知规定日期，会同卖方对该房屋进行验收交接。如买方未按卖方书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续的，则自卖方书面通知或公告通知约定的验收交接日之第二日视为商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由买方承担。被申请人绿地公司于2013年4月16日在《贵阳晚报》上刊登公告通知案涉“绿地联盛国际”10、11号楼的业主办理交房手续，案涉“绿地联盛国际”第10、11号楼1层5号于2013年4月26日获得面积实测报告，2013年6月5日获得竣工验收备案表，2013年10月22日经消防验收合格。申请人于2016年11月10日收房。另查明，绿地公司于2013年11月7日《告客户书》载明“就联盛国际负一层商铺交房问题，我公司作出如下告知：1、我公司将在2013年12月31日前整改完毕，并电话通知各位业主到场验收交房……”。本院再审认为，本案争议焦点为申请人提起的本案诉讼是否超过二年的诉讼时效期间。申请人主张本案违约时间应为“被申请人违约之日至被申请人达到交付条件后，通知申请人交付之日止”，诉讼时效应为申请人实际收房之日起30日后开始起算，申请人的起诉并未超过诉讼时效。被申请人绿地公司抗辩已履行通知义务，且所涉房屋于消防验收合格之日实际完成交付。经查，绿地公司在合同约定的交付时间前已通知申请人到公司办理交房手续，合同约定交房时间为2013年4月30日，但案涉房屋于2013年10月22日才经消防验收合格，《中华人民共和国消防法》对本案建设工程情形规定未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。因此，如申请人在与绿地公司于2013年10月22日消防验收合格前办理房屋交接时，可对消防验收不合格不能入住使用的情形提出异议，并主张绿地公司的逾期交房责任。但本案申请人并未举证其到绿地公司查验房屋并对此提出异议，且在案涉房屋于2013年10月22日经消防验收合格具备入住条件后，申请人也未到绿地公司办理房屋交接手续，直至2016年1月5日起诉时才主张绿地公司通知交付的案涉房屋当时不具备消防验收的使用条件。本院认为，申请人起诉主张案涉房屋应经消防验收合格才能交付事项在双方签订的合同中并未对此进行约定，就《中华人民共和国消防法》规定未经消防验收或者消防验收不合格的建设工程，禁止投入使用的法定情形，申请人起诉时提交从网上下载案涉房屋于2013年10月22日才经消防验收合格的消防监督结果查询单，说明该消防验收事项系对外公开信息，申请人应当知道案涉房屋于2013年10月22日经消防验收合格具备入住条件后，申请人一直未到绿地公司办理房屋交接手续，直至2015年12月4日才向一审法院提交相关诉讼材料，2016年1月5日在法院正式立案，主张绿地公司通知交付的案涉房屋当时不具备消防验收的使用条件，故一、二审认定申请人的起诉已超过二年诉讼时效期间正确，本院予以维持。另，绿地公司于2013年11月7日发出的《告客户书》的告知对象仅为“绿地联盛国际”负一层商铺的业主，与本案申请人购买的“绿地联盛国际”第10、11号楼1层5号商铺不具有关联性，对其证明力不予采信。综上所述，再审申请人张靖、梅映雪的再审理由均不能成立，本院对其再审请求不予支持。原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，再审依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定，判决如下：维持本院（2017）黔01民终588号民事判决。本判决为终审判决。审判长  潘源审判员  陈红审判员  何艳二〇一九年十二月二十一日法官助理李瑞康书记员熊唯辛