广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0881民初1723号 原告：李燕芳，女，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：莫子桐，广西桂霖峰律师事务所律师。 被告：广西桂平市太和房地产开发有限公司，住所地：桂平市城区师部路师部大门旁，统一社会信用代码：。 法定代表人：李昌荣，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李粤辉，男，，汉族，住桂平市，该公司员工。 委托诉讼代理人：李柏成，桂平市148法律服务所法律工作者。 原告李燕芳与被告广西桂平市太和房地产开发有限公司（下称太和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李燕芳及其委托诉讼代理人莫子桐、被告太和公司的委托诉讼代理人李柏成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李燕芳向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付逾期交房违约金5015.82元给原告；2.判决被告返还物业费2913.50元（含上料费）给原告；3.判决被告返还抵押登记费3000元给原告；4.判决被告开具桂平市商品房的增值税普通发票给原告；5.判决被告于三十日内完成桂平市蒙圩镇大兴街福满家园小区供配电设施报装手续，并将验收合格的供配电设施移交给供电部门管理；6.判决被告于本案判决生效之日起30日内将桂平市蒙圩镇福满小区1单元501号商品房的不动产权证交给原告，逾期则向原告支付迟延履行金（计算方式：以303989元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，从本案判决生效的31日起一直计至被告将不动产证书交付给原告之日止）；7.判决被告支付逾期办理不动产权证违约金607.98元给原告。事实和理由：2015年5月23日，原告支付首付房款91989元给被告，用于购买由被告开发的位于桂平市商品房。双方于2015年12月2日签订商品房买卖合同（预售），约定：被告将1单元501号商品房出售给原告，建筑面积为128.70平方米，每平方米2362元，总价款为303989元，其中原告向蒙圩信用社贷款212000元；被告应于2016年5月25日前将该商品房交付给原告，若逾期交房被告应按日计算向原告支付全部房款万分之一的违约金。被告于2016年11月6日才将商品房交付给原告，逾期交房165日，应向原告支付违约金5015.82元。 交房时，被告强行要求原告交纳物业押金1000元、上料费250元，合计1250元，不交钱就不交房给原告，原告被逼向被告支付了上述费用。2017年7月10日，被告将上述费用折抵2017年2月1日至2018年1月30日的物业费1250元；当日，原告又交纳了1225.52元（含450元电费）给被告，二项合计2475.52元；2019年1月1日，被告收取了原告2018年2月1日至2018年7月的物业费888元。但是，依合同约定的桂平市七星公寓物业服务有限公司和被告均没有为小区提供任何物业管理服务，最基本的保安、清洁工都没有，更为恶劣的是合同约定每平方米0.6元物业费，被告却要求原告按每平方米0.7元缴交。被告向原告收取上述费用，没有法律依据和合同约定，故被告应将上述费用2913.50元返还给原告。2015年5月23日，原告支付了3000元抵押登记费给被告，但是，至今尚未办理抵押登记。且根据国家发展改革委、财政部《关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》[发改价格规（]规定，自2016年12月6日起住宅的房屋抵押登记费为每件80元，故被告应退还抵押登记费3000元给原告。另外，原告已支付了购房款给被告，被告理应依法履行开具增值税普通发票的义务，并将发票交付给原告。 收房后被告还强行要求原告每月交纳100元电费，2018年6月份原告等人去蒙圩供电所咨询，才发现被告至今没有为涉案小区配备经供电部门验收合格的供配电设施，也没有为每户安装独立电表，小区现在所使用的供电是被告在建设时申请的临时动力表进行供电，被告的行为违反了合同关于商品房的供电在交付时纳入城市供电网络并正式供电等约定。根据《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》的规定，被告应为涉案小区报装供配电设施手续，并将经验收合格的供配电设施移交给供电部门管理。 自交房之日起至2018年10月28日已经满720日，由于被告的原因未能为原告办理商品房不动产证，应承担违约责任。虽然合同第二十条约定被告过错导致商品房的不动产证手续延迟办理的违约金为已付房价款的0.2%，即违约金为607.98元，但按该约定不管被告延期10年，或不为原告办理商品房的不动产证，被告承担的违约责任仅是支付607.98元违约金，该违约金远远低于原告的损失，而且完全不能起到督促被告履行办理房屋权属证书的义务。因此，被告延期办理商品房不动产证的违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2018年10月29日一直计至被告将商品房不动产证书交付给原告之日止。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告太和公司辩称，第一，2016年8月被告已电话通知原告收房，并非原告所称的逾期交房时间，被告逾期交房只是两个月，这么大的工程逾期两个月是合情合理的，即使应支付违约金也是从8月份开始。第二，被告一直履行物业公司的职能，包括清理垃圾、维护小区的秩序等，若没有人维护小区，根本没办法居住，特别是公共部分的电费更不应该退还，该费用已经实际开支。第三，关于抵押登记费问题，办理不动产证、抵押登记均需收费，待办理完毕后，剩余部分被告愿意退还。第四，被告已经为原告开具了增值税普通发票，原告举证材料中也有相关的税票。第五，小区内配置的供电设备，安装工人现正在安装中，均安装了独立电表，而且已经与供电所签订合同，并缴纳了安装费用。第六，要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算迟延办理不动产证违约金不合理，因为双方已在合同中明确约定，若不按期办理不动产证的，只是支付607.98元。同时，第六项请求与第七项请求重复，应驳回第六项诉讼请求。第七，交房前涉案小区已经安装了二次加压设备，水不够用的原因是蒙圩水厂供水不足，并非被告的原因造成，因此，应驳回原告第八项诉讼请求。第八，原告装修所产生的垃圾，都是被告请车来清理；按规定装修押金，装修完毕报被告验收后是可以退回的，但由于原告装修时间过长造成小区环境污染，故不应该退回押金。 本院经审理认定事实如下：2015年4月22日，原、被告签订了商品房买卖合同（预售），合同主要内容有：被告将位于桂平市商品房出售给原告，建筑面积为128.70平方米，总价款为303989元；交付房屋时，供电设施应纳入城市供电网络并正式供电；被告逾期将该商品房交付给原告，超过90日的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；被告应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告，如因被告的过错，导致迟延办理产权登记的，被告按已付房价款的0.2%支付违约金给原告；从2015年4月22日起至2016年4月21日止，选聘桂平市七星公寓物业服务有限公司（下称七星物业公司）负责小区前期物业管理，物业服务费为0.6元／月／平方米。合同签订后，原告依约支付了全部房屋价款给被告。2015年5月23日，原告支付了3000元抵押登记费给被告。2017年7月10日，原告向被告缴交了2017年2月1日至2018年1月30日（12个月）各项费用共2475.52元，包括：①物业费1081.08元（128.70平方米×0.7元／月×12月）；②专项维修基金154.44元（128.70平方米×0.1元／月×12月）；③电梯运行维修费360元（30元／月×12月）；④公摊电费120元（10元／×12月）；⑤垃圾费60元（5元／×12月）；⑥装修上料费250元（一次性）；⑦4个月电费450元。2019年1月1日，原告又缴交了2018年2月至2018年7月的物业费888元（148元×6月）。 另查明，2015年5月21日，涉案商品房已取得预售许可证，但被告至本案开庭时止未能提供涉案商品房的工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告。被告已于2016年11月6日将上述商品房交付给原告使用，该小区供电设施设备尚未纳入城市供电网络并正式供电。 2015年12月12日，原告向桂平市地方税务局交纳住房买卖契税4559.85元。2018年6月11日，广西电网有限责任公司贵港桂平供电局蒙圩供电所发布公告表示：涉案小区供电设施尚未移交供电部门接收。2019年1月24日，国家税务总局桂平市税务局（下称桂平税务局）曾复函本院表示：一般纳税人销售自行开发的房地产项目,自行开具增值税发票,其2016年4月30日前收取并已向主管税务机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票……。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目,自行开具增值税普通发票,其2016年4月30日前收取并已向主管税务机关申报缴纳营业税的预收款,未开具营业税发票的,可以开具增值税普通发票,不得申请代开增值税专用发票……。 再查明，本院于2019年7月26日依法依职权向桂平市蒙圩镇自来水厂就涉案小区供水等事宜进行询问，该厂表示蒙圩镇存在供水不足的历史遗留问题，水厂供水不足，涉案小区安装多个供水加压设备也无意义，供水充足，安装一个加压设备即可解决小区供水问题。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同（预售），属当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规等强制性规定的情形，合同合法、有效。合同双方均应当按照合同的约定全面履行自已的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 关于被告应否支付迟延交房违约金给原告的问题。虽然合同第十一条交付时间没有填写，但是根据合同第二十一条（二）“物业服务时间从2016年5月25日起至业主大会成立日止。”的约定，并参照涉案小区其他业主与被告签订的合同，可以确定双方约定的交房时间为2016年5月25日。原告主张交房时间为2016年11月6日，被告主张交房时间为2016年8月，综合原告提供的水电费、物业费等费用收据及原、被告的陈述，被告实际交付涉案商品房时间应认定为2016年11月6日为宜。被告辩称涉案工程量大，逾期交房两个月合情合理，又未能提供充足的证据予以证实，本院不予支持。被告未按合同约定将涉案商品房交付给原告，已违反了合同的约定，应承担2016年5月26日至2016年11月6日期间迟延交房的违约责任，支付迟延交房违约金4985.42元（303989元×0.0001元/日×164天）给原告。 关于被告应否返还物业费（含上料费）、抵押登记费给原告的问题。依合同约定，被告聘请七星物业公司为涉案小区进行物业管理，由该物业公司向业主收取物业服务费用。2016年4月22日，被告与七星物业公司签订的前期物业服务合同期限届满后，双方未再续约，也未再有其他物业服务公司入驻涉案小区。被告辩称其已代为履行了物业管理职责，其向原告收取物业费合情合理，但被告未能提供证据证实其为涉案小区提供了物业管理服务，因此被告收取原告的物业费（含上料费）2219.08元，无合同依据，应予返还。被告收取了原告抵押登记费3000元，但涉案商品房至今未办理房屋抵押登记，被告辩称根据办证需要收取抵押登记费用，剩余部分愿意退还。被告收取该费用既无法律依据，亦无合同依据，应退还给原告。 关于被告应否开具增值税普通发票给原告的问题。国家税务总局《关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》[国税发(2006)173号]规定：从2007年2月1日起，凡从事销售不动产的单位和个人，在销售不动产收取款项（含预收款）时，必须开具税务机关统一印制《销售不动产统一发票》。被告作为房地产开发企业销售房地产，必须向购房者开具销售不动产统一发票。2016年5月1日营改增全面推广，不动产发票正式停用，改为开具由国税部门监制作的增值税发票。原告购买的被告商品房并已付清购房款给被告，但被告至今既未开具销售不动产统一发票，也未开具增值税普通发票给原告，已违反了上述规定，故原告请求被告开具涉案商品房的销售增值税普通发票，于法有据，本院予以支持。 关于被告应否为涉案小区配备经桂平供电局验收合格的永久性供配电设施，并为涉案房屋安装经供电部门认可的正式独立电表的问题。依合同约定，被告交付商品房时，涉案商品房的供电设施设备应纳入城市供电网络并正式供电，供电设施设备由被告负责办理开通手续并承担相关费用。在本案中，被告虽已交付商品房给原告使用，但未能为原告提供正常的居民生活用电。根据《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》第四条、第八条、第十一条之规定，被告应提供符合报装条件的资料到供电企业，并按规定履行涉案小区供配电设施项目用电报装义务。被告辩称其已报装永久性配电设施并交纳相关费用，但未能提供充足的证据予以证实，故对被告该辩解，本院不予支持。 关于被告应否为原告办理涉案商品房不动产权证及支付逾期办证违约金给原告的问题。涉案合同虽约定被告应当在商品房交付使用（即2016年11月6日）后720日内即2018年10月26日前，为原告向房屋登记机构申办房屋所有权登记，并将房屋所有权证交付给原告。但根据《城市商品房预售管理办法》的相关规定，被告为原告办理房产证书的义务就是向不动产登记部门提交涉案商品房需由被告提供的备案资料进行备案后，协助原告办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。但被告交房后至今未履行该项义务，其行为已构成违约，应承担由此而产生的违约责任，被告应按原告已付房价总额的0.2%即607.98元（303989元×0.2%）支付逾期办证违约金给原告，合同继续履行。原告诉请主张被告于本案判决书生效之日起30日内办理涉案商品房不动产权证给原告，逾期则以购房款303989元为基数，自本判决生效之日起的31日起至被告将商品房不动产权证书交付给原告之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计付逾期办证违约金给原告。本院认为，被告对房屋权属登记仅负协助义务，涉案商品房是否具备产权性质及能否发证，应属不动产登记部门审查及做出具体行政行为的范围，并非被告所能决定，被告的办证义务只是向不动产登记部门提交涉案商品房需由被告提供的备案资料进行备案，故原告诉请被告于本案判决书生效之日起30日内办理涉案商品房不动产权证给原告，于法无据，本院不予支持。本案判决后，被告是否依法履行办证义务，是否依旧存在迟延履行办证义务的行为，不可知晓，原告就尚未发生的违约行为主张权利，本院不予支持。 关于被告应否为涉案小区安装自来水二次加压设备的问题。本院依职权向相关部门调查发现涉案小区所在乡镇的自来水厂长期存在供水不足的历史遗留问题，该乡镇长期存在用水困难的普遍现象，原告主张被告没有按设计要求安装加压水泵等设施造成涉案小区供水不足，未能提供充足的证据予以证实，故对原告该主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国电力法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《中华人民共和国电力供应与使用条例》第十五条、第十九条、第二十六条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条，《城市商品房预售管理办法》第十二条第一款，《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》第二条、第四条、第五条、第七条、第八条、第十一条规定，判决如下： 一、被告广西桂平市太和房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金4985.42元给原告李燕芳； 二、被告广西桂平市太和房地产开发有限公司应返还物业费和上料费共2219.08元给原告李燕芳； 三、被告广西桂平市太和房地产开发有限公司应返还抵押登记费3000元给原告李燕芳； 四、被告广西桂平市太和房地产开发有限公司应开具桂平市蒙圩镇大兴街福满家园小区1单元501号商品房的增值税普通发票给原告李燕芳； 五、被告广西桂平市太和房地产开发有限公司应为桂平市蒙圩镇大兴街福满家园小区履行供配电设施报装手续； 六、被告广西桂平市太和房地产开发有限公司应支付逾期办证违约金607.98元给原告李燕芳； 七、驳回原告李燕芳的其他诉讼请求。 案件受理费276元，减半收取计97元（原告已预交），由原告李燕芳负担18元，被告广西桂平市太和房地产开发有限公司负担79元。 上述义务，义务人应在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费276元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 唐理荣 二〇一九年十二月五日 代书记员 陈丽虹