江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10157号上诉人（原审被告）：先声再康江苏药业有限公司，住所地江苏省南京市玄武区花园路12号。法定代表人：王熙，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙发隆，男，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：南京古岗饮食有限责任公司，住所地江苏省南京市栖霞区尧化街道新尧路16号新城佳园12幢12-8室。法定代表人：王谊玫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王健男（系王谊玫之兄），男，住广东省深圳市福田区。上诉人先声再康江苏药业有限公司（以下简称先声再康公司）因与被上诉人南京古岗饮食有限责任公司（以下简称古岗公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2019）苏0113民初5125号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。先声再康公司上诉请求：一、请求撤销一审法院判决第二项，依法改判驳回被上诉人的该项诉讼请求；二、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、原审法院认定事实不清，被上诉人与房屋所有权人之间的违约责任与上诉人无关。一审法院判决中要求上诉人支付被上诉人自2019年1月1日至2019年5月7日之间的违约金，标准为62元/天，共127天，即7874元。支付自2019年5月18日至2019年7月15日期间的违约金17元，共69天，即1173元，共计9047元。但是，一审判决中135元/天的标准和24元/天的标准系被上诉人与房屋产权人之间的违约责任，系两个法律关系，违约金的支付与上诉人无关。另，在被上诉人向上诉人主张违约金的依据《房屋租赁到期通知书》中，对于其中第四条“租赁房迟延迁离的，上级部门有权按照280元/天的标准收取违约金”。事实上，房屋产权所有人此前向被上诉人有发送过《房屋租赁合同期满不再续租通知书》。被上诉人向上诉人发送《房屋租赁到期通知书》的唯一目的就是告知上诉人到期不再续租而已，第一条的内容仅仅只是告知逾期不搬离，产权人将向被上诉人主张违约责任。因此其中280元/天的违约标准也是房屋产权人向被上诉人主张的。二、上诉人与被上诉人合同中并未约定逾期未迁出的违约金标准。上诉人依何据为何需要支付违约金？如果因为被上诉人支付了违约金，那也属于赔偿损失的范畴，需要上诉人补偿。但是，结合上诉人向被上诉人仅100平方米半年就支付150000元的标准与上诉人向产权人800平方米才支付了占用使用费用62510元及违约金18753元，共计81263元。相比之下，被上诉人还从中赚取了接近70000元。这仅仅只是上诉人一家所赚取的差额。被上诉人将800平方米的商铺向其他两家有转租，也可从中获取巨额差额。可以看到，被上诉人没有遭受损失，反而还从中获取了巨额的利益。违约金的性质也是赔偿损失，合同没有约定，并且实际并没有损失的情况下上诉人也无需支付9000多元的违约金。综上，被上诉人从上诉人支付的占用使用费中获取了巨额利益，并且双方的租赁合同中也没有约定存在有未迁出时的违约金条款。古岗公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。被上诉人已经在此之前督促过对方要求其早点搬离。古岗公司向一审法院起诉请求：一、判令确认双方于2015年6月8日签订的《商铺租赁合同》解除；二、判令先声再康公司承担房屋占有使用费187500元（以25000元/月为标准，自2019年1月1日计算至2019年7月15日）；三、判令先声再康公司承担违约金54600元（以280元/日为标准，自2019年1月1日计算至2019年7月15日）；四、判令先声再康公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：1998年，尧化国土所取得尧化镇尧辰村414.75平方米的土地使用权，后经建设规划部门许可，在上述地块上建成综合楼一处，即本案所涉坐落于南京市栖霞区的租赁房屋（以下简称案涉房屋）。2009年1月4日，尧化国土所（甲方）与古岗公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定古岗公司承租案涉房屋，面积800平方米，租期10年，自2009年1月1日至2018年12月31日。双方还签订了《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》，对各自权利义务进一步细化，约定租金125000元/年。《栖霞区国有（集体）房屋租赁合同》第8.3条约定：本合同提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，乙方应当于合同终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将租赁物返还给甲方；乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应双倍支付租金，若甲方不接受双倍租金，甲方有权书面通知乙方并收回租赁物，乙方投入的动产部分由乙方自行处理，不动产归甲方所有，甲方不给予任何补偿，甲方有权强行将租赁场地内的乙方动产搬离租赁物，且不负保管责任。2010年10月20日，双方达成补充协议，约定：自2011年起，每年租金在上一年度基础上递增5000元，其他条款不变。签约后，双方按约履行，古岗公司已支付尧化国土所合同期内的全部租金。古岗公司租赁房屋后，将房屋全部转租。其中，案外人刘朝凯自2015年4月租赁二楼，租期至2018年11月30日，2016年12月租赁约80平方米，租期至2018年12月27日。案外人南京华府房产经纪有限公司自2012年3月租赁约40平方米，租期至2018年10月28日。先声再康公司于2015年6月8日与古岗公司签订《商铺租赁合同》，由先声再康公司自2015年8月1日租赁约102平方米，租期至2018年12月31日，2015年8月1日至2016年7月31日租金为30万元，2016年8月1日至2017年7月31日租金为30万元，2017年8月1日至2018年7月31日租金为30万元，2018年8月1日至2018年12月31日租金为125000元。南京华府房产经纪有限公司租赁期间，于2017年8月29日与南京广域房产经纪有限公司第七分公司负责人张玲玲签订《店面转让协议》，后该部分房屋由南京广域房产经纪有限公司第七分公司经营使用。尧化国土所提起（2019）苏0113民初1126号案件诉讼时，房屋实际占用人为刘朝凯、先声再康公司、南京广域房产经纪有限公司第七分公司。2019年5月7日，刘朝凯将租赁部分腾退返还给尧化国土所。2018年8月29日，尧化国土所向古岗公司发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，告知合同期满后不再续租，要求古岗公司于2018年12月31日前搬离，如迟延搬离将按照280元/天的标准收取违约金。2019年2月1日，尧化国土所又向古岗公司发出律师函，要求古岗公司于2019年2月20日之前协商制定房屋返还计划，并自2019年1月1日起按280元/天的标准支付违约金。古岗公司接到通知书及律师函后，因房屋实际占用人拒绝搬离，故未能向尧化国土所返还房屋。2019年2月22日，尧化国土所以古岗公司及包括先声再康公司在内的房屋实际占用人为被告，诉至一审法院，请求判令：1、五被告向原告返还位于栖霞区的房屋；2、被告古岗公司支付2019年1月1日至实际搬离之日的租金；3、被告古岗公司支付2019年1月1日至实际搬离之日的违约金；4、诉讼费用由被告古岗公司负担。一审法院经审理后于2019年6月6日作出（2019）苏0113民初1126号民事判决书，判决：一、古岗公司、先声再康公司、南京广域房产经纪有限公司第七分公司于本判决生效之日起十日内将南京市栖霞区房屋腾空并返还给尧化国土所；二、古岗公司于本判决生效之日起十日内向尧化国土所支付房屋占用费57150元（2019年1月1日至2019年5月7日），并按80元/天的标准继续支付2019年5月8日起的房屋占用费，直至房屋实际返还之日止；三、古岗公司于本判决生效之日起十日内向尧化国土所支付违约金17145元（2019年1月1日至2019年5月7日），并按24元/天的标准继续支付2019年5月8日以后的违约金，直至房屋实际返还之日止；四、驳回尧化国土所的其他诉讼请求。判决生效后，先声再康公司于2019年7月16日腾空并向尧化国土所交付了租赁房屋。此外，在租赁期满前，古岗公司于2018年9月3日向先声再康公司发出《房屋租赁到期通知书》，告知先声再康公司“租赁合同期满自行终止不再续租，迟延迁离的按照280元/天的标准收取违约金”。一审法院认为：古岗公司与先声再康公司之间的商铺租赁合同关系成立并有效。租赁期满前，古岗公司已书面通知先声再康公司到期不再续租，故自2018年12月31日租赁期间届满后，在未续约的情况下，双方签订的商铺租赁合同已经终止，无需再行确认解除，故对古岗公司要求确认双方于2015年6月8日签订的《商铺租赁合同》解除的诉讼请求，一审法院不予支持。租赁合同终止后，先声再康公司负有将租赁房屋返还给古岗公司的义务，其继续占有使用租赁房屋已构成无权占有，古岗公司分别主张房屋占有使用费及违约金，一审法院予以认可。对于古岗公司主张的房屋占有使用费，自2019年1月1日起至2019年7月15日止（6.5个月），古岗公司主张参照双方合同约定的租金标准300000元/年（即25000元/月）计算，一审法院予以支持，即房屋占有使用费为162500元（25000元/月×6.5个月）。对于违约金的诉讼请求，一审法院根据古岗公司的实际损失及先声再康公司的违约程度予以降低，认定2019年1月1日至2019年5月7日期间的违约金按62元/天计算，即7874元（62元/天×127天），2019年5月8日至2019年7月15日按17元/天计算，即1173元（17元/天×69天），以上合计9047元。一审法院判决：一、先声再康江苏药业有限公司于判决生效之日起十日内支付南京古岗饮食有限责任公司房屋占有使用费人民币162500元；二、先声再康江苏药业有限公司于判决生效之日起十日内支付南京古岗饮食有限责任公司违约金人民币9047元；三、驳回南京古岗饮食有限责任公司的其他诉讼请求。如当事人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行利息。一审案件受理费4932元，减半收取2466元，由先声再康江苏药业有限公司负担，先声再康江苏药业有限公司于判决生效之日起十日内将2466元交付一审法院。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中另查明，被上诉人古岗公司向上诉人先声再康公司发送的《房屋租赁到期通知书》中关于违约金的原文为“租赁房迟延迁离的，上级部门有权按照280元/的标准收取违约金，因租赁方拒不迁离或迟延迁离给上级部门造成损失的，上级部门有权要求租赁方赔偿。”二审中被上诉人古岗公司表示其在本案中主张违约金是为了弥补尧化国土所向其收取违约金给其造成的损失。本院认为，本案二审中的争议焦点为：被上诉人古岗公司是否有权向上诉人先声再康公司主张违约金9047元。从本案查明的事实看，本案双方之间的租赁合同已于2018年12月31日到期，被上诉人在2018年9月3日即向上诉人发送《房屋租赁到期通知书》，但上诉人无正当理由继续占用涉案房屋，直到2019年7月16日才交还租赁房屋，其行为确实构成违约，并因此导致被上诉人向案外人承担违约责任，故本案被上诉人有权向上诉人主张违约责任。关于本案违约责任的承担方式，双方在租赁合同中并未明确约定上诉人迟延交还房屋的违约责任，被上诉人2018年9月3日向上诉人发送的《房屋租赁到期通知书》亦仅说明“上级部门有权按照280元/天的标准收取违约金”，故本案双方对上诉人违约责任约定不明。根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被上诉人依据生效民事判决，向案外人承担了2019年1月1日至2019年7月15日迟延返还房屋的违约金（其中2019年1月1日至2019年5月7日按照135元/天计算，2019年5月8日至2019年7月15日按照24元/天计算），故被上诉人有权向上诉人主张相应的损失。现被上诉人在本案中向上诉人主张违约金，属于法律认识错误，但本案被上诉人系基于其向案外人承担了违约金的事实而向上诉人主张违约金，且合同履行过程中的损失亦为计算违约金的基础，加之一审法院计算的违约金标准并未超过被上诉人向案外人承担的违约金的标准，故为减少讼累，本院对上诉人的上诉理由不予支持。综上所述，先声再康公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人先声再康江苏药业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一九年十二月二十五日书记员 戴 苗