中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1897号 上诉人（一审被告）：中国农业银行股份有限公司安宁市支行，住所地安宁市中华路133号。 负责人：郭磊，该行行长。 委托诉讼代理人：熊星，云南刘胡乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟绍璐，云南刘胡乐律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：彭云，男，汉族，1983年2月23日出生，住云南省昆明市。 原审第三人：云南昆都国际房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市五华区人民西路38号2幢二楼。 法定代表人：张依依，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴嵩，该公司员工。 原审第三人：云南安宁金成矿业集团有限公司，住所地安宁市安海公路零公里处金成花园内。 法定代表人：蒋勇，该公司总经理。 原审第三人：蒋勇，男，汉族，1971年10月31日出生，住云南省安宁市。 原审第三人：陈树昆，男，汉族，1960年4月23日出生，住云南省安宁市。 原审第三人：梁夏，男，汉族，1968年5月6日出生，住云南省安宁市。 上诉人中国农业银行股份有限公司安宁市支行（以下简称农行安宁支行）因与被上诉人彭云及原审第三人云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都房地产公司）、云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称金成矿业公司）、蒋勇、陈树昆、梁夏案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2019）云民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人农行安宁支行的委托诉讼代理人熊星及被上诉人彭云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 农行安宁支行上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。其所持理由：1.一审法院适用法律存在错误。本案应同时适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，但一审中案外人未提供证据证明符合第二十九条规定，因此其主张不能得到法院支持。2.案外人主张在查封前签署了合法有效合同、付清款项及在查封前进行了占有，但其提供的各项证据不能充分证明该事实，一审法院予以确认存在错误。首先，关于认购协议及商品房购销合同。认购协议及商品房购销合同的签署时间存疑，且商品房购销合同未进行备案，其合法性存在问题。其次，关于付款的收据。收据不是合法的证据，不应予以确认，且过渡费折抵房款结算单不能证明拆迁、过渡费形成的事实及合法性，不应认定过渡费折抵房款成立。最后，车位使用协议书形成时间存疑，且签署协议不等于该协议已实际履行，及可证明该协议已实际履行，故不能据此证明实际占用的车位。 彭云辩称，同意一审判决。 昆都房地产公司提交书面请求述称，以2019年9月3日开庭发言为准。 金成矿业公司、蒋勇、陈树昆、梁夏均未作陈述。 彭云向一审法院起诉请求：1.停止对彭云购买的位于人民西路壹号广场的A2地块地下室负2层A502号车位（红菱花园A2地块地下室负2层A502号车位，以下简称A502号车位）的强制执行，并解除对该车位的查封；2.判决确认A502号车位归彭云所有；3.判决由农行安宁支行、昆都房地产公司、金成矿业公司、蒋勇、陈树昆、梁夏立即协助和配合彭云办理A502号车位的产权过户登记；4.本案的案件受理费用由农行安宁支行承担。 一审法院认定事实：2016年8月24日，彭云与昆都房地产公司签订《车位认购确认书》，载明彭云购买A502号车位，车位总价为205000元，付款方式为过渡费折抵。同日，彭云向昆都房地产公司支付2万元车位定金，昆都房地产公司出具《收据》，确认收到车位定金2万元。2017年2月11日，双方又签订《商品房购销合同》，约定彭云购买A502号车位，车位总价与《车位认购确认书》一致，付款方式为过渡费折抵185000元，实收现金20000元，约定2017年2月11日前对车位进行现状移交。该合同上有昆都房地产公司签章，彭云签字。同日，双方又签订《回迁户交房结算单》和《车位使用协议书》，确认彭云已支付车位款20000元，过渡费抵扣车位款185000元、抵扣维修基金3916.8元、抵扣办证费600元、抵扣契税6150元、抵扣印花税107.5元，付清车位对价款及契税，昆都房地产公司将车位以现状移交彭云使用。 另查明,农行安宁支行诉金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷案，因农行安宁支行提出财产保全申请，一审法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的财产，保全价值以301493839.56元为限。一审法院随后作出（2017）云执保23号及（2017）云执保23号之一《协助执行通知书》，查封了昆都房地产公司名下位于昆明市五华区龙翔街道办事处的两块土地，查封了昆都房地产公司名下位于昆明市红菱花园Ａ2地块、红联城市地块房产共计1074套，其中包括Ａ502号车位。后彭云提出执行异议.一审法院经审查认为彭云在该案中提交的《车位认购确认书》上并无昆都房地产公司签章，也未提供案涉车位的书面买卖合同，一审法院遂作出（2017）云执异133号执行裁定书，裁定驳回彭云的异议请求。2018年9月11日，一审法院向彭云送达裁定。彭云于2018年9月20日提起本案诉讼。 一审法院认为，本案的争议焦点为彭云对A502号车位是否享有排除强制执行的民事权利。 一审法院认为：首先，关于本案的法律适用问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形之一且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，两条规定之间并非自然排斥关系，且该两条规定并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。据此，本案情形如符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应适用该条规定。 其次，关于是否符合第二十八条规定的问题。1.合同订立的问题。彭云与昆都房地产公司签订《车位认购确认书》《商品房购销合同》，对双方之间车位买卖进行了确认。彭云与昆都房地产公司均对此予以认可，且提交了合同原件、交款凭证等对买卖合同签订并履行的事实予以佐证。农行安宁支行尽管对此不予认可，但未提交足以推翻前述事实的相反证据，一审法院对其异议不予采信。一审法院认定，彭云与昆都房地产公司之间的买卖合同系于2016年8月24即已成立，2017年2月11日再次确认，《车位认购确认书》和《商品房购销合同》的内容符合不动产买卖合同的法律特征，不违反任何现行法律及行政法规效力禁止性规定，属依法成立并合法有效的合同。彭云在2017年3月31日法院查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同。2.车位占有。2017年2月11日，昆都房地产公司同彭云签订《车位使用协议书》，载明：“昆都房地产公司同意提前移交车位”，庭审中，彭云与昆都房地产公司对案涉车位已实际交付的事实均予认可，故案涉车位已由彭云进行实际控制和管理。彭云在查封之前已经合法占用了案涉车位。3.价款支付。彭云购买的车位总价为205000元，彭云提交的证据能够证明，彭云通过现金和用昆都房地产公司欠付过渡费冲抵的方式，于2017年2月11日足额支付了车位全部几款及契税、印花税和维修基金。4.未办理过户登记的原因。昆都房地产公司庭审中自认，由于项目整体未进行最后验收，还不具备办理产权登记的条件，故本案诉争车位尚未办理过户登记的责任在于房地产开发企业，而非彭云。综上，彭云对案涉车位的权利完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，彭云对A502号车位享有排除强制执行的民事权益。彭云的该项诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。 虽然彭云与昆都房地产公司之间签订的合同成立并生效，当事人应当按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，全面履行自身义务。在彭云已经支付车位对价款的情况下，昆都房地产公司的确负有将车位登记变更至彭云名下的义务，但由于目前尚不具备办理产权登记的法定条件，彭云对案涉车位仅享有物权期待权。故对彭云等人请求确认案涉车位归其所有、判令农行安宁支行及昆都房地产公司、金城矿业公司、蒋勇、陈树坤、梁夏协助和配合办理产权过户登记的诉请，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院认为彭云对涉案车位享有足以排除强制执行的民事权益，彭云要求对案涉车位排除强制执行的诉请请求成立，一审法院予以支持。彭云的其他诉讼请求不能成立，一审法院予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决：1.解除对彭云购买的位于人民西路壹号广场A2地块地下室负2层A502号车位（红菱花园A2地块地下室负2层A502号车位）的查封，不得执行上述车位；2.驳回彭云的其他诉讼请求。案件受理费4375元，由中国农业银行股份有限公司安宁市支行负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院二审认定如下事实： 1.彭云是回迁户，其回迁房产已交付，涉案车位不属于拆迁补偿安置协议约定的内容。 2.在《车位认购确认书》上，有昆都房地产公司委托销售的昆明飞鸽房地产经纪有限公司销售人员签字确认。 3.《车位使用协议书》主要内容为，乙方（彭云）向甲方（昆都房地产公司）购买车位，因乙方实际需要，要求提前使用车位，经双方协商一致达成如下协议内容：一、乙方充分了解车位现状，因生活需要，需提前使用车位，甲方同意提前移交车位；二、乙方在使用车位过程中，对车辆及财产人身安全自负责任；三、车位使用中的水电费用，在未正式验收前由甲方承担；四、双方同意以现状移交。 4.彭云以现金及过渡费冲抵的方式支付了涉案车位全部价款，并向昆都房地产公司缴纳了契税、印花税及维修基金，以上款项均只有昆都房地产公司开具的收据，无正式发票。同时，彭云与昆都房地产公司签订了《昆都房地产公司回迁户交房结算单》，对彭云等人的所有款项进行了全面结算，昆都房地产公司再尚欠彭云过渡费6430.75元。 5.因昆明市红菱花园A2地块土地上设定有抵押，昆都房地产公司的大产权证也尚未办理完毕，且经农行安宁支行申请，法院于2017年4月7日在商品房预售系统中将房产与车位全部查封，案涉车位未能办理产权证书。 此外，本院二审期间，昆都房地产公司表示案涉《商品房购销合同》《车位使用协议书》之前都由其管理，彭云手中没有相关合同。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：被上诉人彭云就案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权利。结合认定的事实，具体评析如下： 一、关于合同订立的问题 2016年8月24日签订的《车位认购确认书》约定彭云购买昆都房地产公司的车位，并明确了具体总价款和价款支付方式，且该确认书上有彭云的签名、销售人员的签字确认以及昆都房地产公司的签章，结合《车位认购确认书》签订时，彭云向昆都房地产公司支付了车位保证金2万元的事实，该确认书的真实性应予以认定。另外，昆都房地产公司又同彭云签订了正式的《商品房购销合同》（时间在查封前），再次对双方之间的车位买卖进行确认。农行安宁支行虽对《车位认购确认书》《商品房购销合同》的订立时间有异议，但未提交相反证据证明前述合同存在虚假。而且，《商品房购销合同》未备案也不影响该合同的合法性。故一审据此认定彭云在案涉车位查封前与昆都房地产公司签订了合法有效的买卖合同并无不当，农行安宁支行的相关上诉理由不能成立。 二、关于车位是否合法占有的问题 彭云同昆都房地产公司签订的《车位使用协议书》明确约定“昆都房地产公司同意提前移交车位……双方同意以现状移交使用”，且双方在庭审中对案涉车位已实际交付至彭云均予认可。农行安宁支行虽对该《车位使用协议书》的订立和履行有异议，但其未提交相反证据证明《车位使用协议书》的订立和履行存在虚假。因此，一审法院认定案涉车位已由彭云进行实际控制和管理，并无不当，上诉人的相关上诉理由不能成立。 三、关于案涉车位价款是否全部支付的问题 彭云作为回迁户，其提交的相关证据可以证明其已通过支付部分款项及过渡费冲抵的方式支付了全部价款，并向昆都房地产公司缴纳了契税、印花税及维修基金。 四、关于产权证未能办理的原因 因案涉车位所在土地被抵押，昆都房地产公司的大产权证未办理，以及案涉车位被法院查封，致案涉车位不具备办理产权证的条件，故案涉车位产权证未能办理非彭云的原因所致。 综上，案涉车位《商品房购销合同》签订在人民法院查封之前，彭云亦已支付该车位的全部价款并为合法占有，且产权证未能办理也非彭云的过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，彭云对涉案车位享有足以排除强制执行的民事民事权利，农行安宁支行的相关上诉理由不能成立。另外，农行安宁支行主张应同时适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条也没有法律依据，本院不予支持。依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4375.00元，由中国农业银行股份有限公司安宁市支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  马成波 审判员  司 伟 审判员  叶 欢 二〇一九年十二月二十四日 法官助理覃小飞 书记员刘洪燕