河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终4862号上诉人（原审被告）：黄耀明，男，1972年4月23日出生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：廖荣华，河南高普律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈永明，男，1968年7月13日出生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：卢冬生，河南冠南律师事务所律师。上诉人黄耀明因与被上诉人陈永明确认合同无效纠纷一案，不服河南省光山县人民法院（2019）豫1522民初3367号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄耀明上诉请求：一、撤销（2019）豫1522民初3367号民事判决，将本案发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、由被上诉人承担一二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定被上诉人在2015年1月1日前对上诉人发包的房屋施工完毕并竣工验收，判决上诉人按同期银行贷款基准利率支付自2015年1月1日起至实际清偿之日止期间工程款利息，属于认定事实错误。因为上诉人与被上诉人之间不存在建设工程施工合同关系，上诉人于2013年5月9日与案外人签到《工程承包合同》，将自己的翻建房屋工程发包给案外人黄德军。上诉人与案外人黄德军在2015年1月1日之前并没有进行办理竣工验收结算手续。显然，一审判决上诉人向被上诉人支付工程款375000元，并按同期银行贷款基准利率支付自2015年1月1日起至实际清偿之日止期间工程款利息，属于认定事实错误。二、一审判决程序严重违法。一审判决将上诉人与案外人黄德军之间的建设工程施工合同关系同上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系混淆在一起审理，属于程序严重违法。1、上诉人与被上诉人之间不存在建设施工合同关系。被上诉人参与工程施工，按照被上诉人的说法是被上诉人与案外人合伙，与上诉人无关。在建设工程施工合同中，上诉人只认可案外人黄德军，案外人黄德军向上诉人交付合格的工程，上诉人将工程款支付给案外人黄德军。2、上诉人与被上诉人于2016年2月6日签订《房屋买卖合同书》是基于上诉人与案外人黄德军之间的建设工程施工合同关系，上诉人用案涉的两套作价375000元，冲抵案外人黄德军的工程款，并不是冲抵上诉人与被上诉人之间的工程款。三、一审判决适用法律错误。1、一审判决依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，认定上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同书》无效，属于适用法律错误。上诉人建设房屋使用的土地是上诉人父亲遗留的老宅基地，上诉人在宅基地上，拆旧房翻建新房，因此并不是上诉人将集体农业用地用于非农业建设。《中华人民共和国土地管理法》已于2019年8月26日经全国人民代表大会常务委员会第三次修订，将第六十三条修订为第六十二条，第六十二条规定“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”显然，一审判决以被上诉人不是上诉人村的村民，购房不符合农村宅基地管理规定是错误的。2、一审判决依据《中华人民共和国合同法》第52条确认上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同书》无效，并依据《合同法》第58条的规定，判决上诉人退还被上诉人已经支付的购房款5000元；但又依据《合同法》规定，判决上诉人承担自2019年5序9日至实际付清之日止期间的利息，是适用法律错误。陈永明答辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回上诉，维持原判。陈永明向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告于2016年2月6日签订的《房屋买卖合同书》无效；2.依法判令被告向原告偿还工程款38万元及利息（利息自2015年1月1日起算，按人民银行同期基准贷款利率计算）；3.诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年5月9日，被告黄耀明与案外人黄德军签订《工程承包合同》，黄耀明将黄老三临街商铺主体包公包料承包给黄德军，价格以每平方750元计算。2014年4月28日，因黄德军资金困难，便与陈永明签订《合伙协议》，约定由二人合伙承建该商铺。2015年完工，后经结算，被告黄耀明尚欠原告陈永明37500元工程款，因被告无能力支付，2016年2月6日，被告黄耀明与原告陈永明签订《房屋买卖合同书》，黄耀明自愿将其槐店正街道拆旧建新5号楼一幢附号楼三楼东一套、四楼西一套以38万元作价给陈永明用以折抵工程款，陈永明于当日出具收条一张，证明收到上述两套房屋。2019年5月29日，原告陈永明支付被告黄耀明剩余房款5000元，黄耀明出具说明一份，载明：“现说明如下事实：承建人黄德军转包陈永明承建我位于槐店正街道拆旧建新5号楼一幢附号楼，因我没付工程款，以上述房屋三楼东一套、四楼西一套作为工程款叁拾捌万元相抵给陈永明，说明人：黄耀明，2019年5月29日”。2019年5月30日，双方到公证处办理公证手续，因程序繁琐，所需材料较多，当日未办理。后因黄耀明不再配合办理公证手续，引起本案诉讼。另查明，涉案房屋为农村集体土地，房屋所有人为黄光彩，土地性质为住宅，2012年5月31日，经公证遗嘱，黄光彩将该房屋作为遗产留给黄耀明。一审法院认为，本案的争议焦点之一：在原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》有效的前提下，原告应付的剩余购房款375000元（原告已经支付购房款5000元）是否可以用来折抵被告拖欠的工程款375000元。该院认为，本案购房款可以用来折抵工程款，理由如下：第一，被告黄耀明认可案外人黄德军承建其临街商铺的事实，也认可其将该临街商铺中的二套房屋卖给原告陈永明的事实，其于2019年5月29日出具说明，明确记载：“因我没付工程款，以上述房屋三楼东一套、四楼西一套作为工程款叁拾捌万元相抵给陈永明”，落款处有“黄耀明”亲笔签名并按手印。黄耀明辩称其签名的时候是一张空白纸，内容为陈永明后来添加上的，该院认为，黄耀明作为完全民事行为能力人，具有一定的文化程度，应该知道其在空白纸上签名的法律后果，在对方尚欠其375000元购房款的情况下，其为对方出具空白纸的签名不符合常理，被告没有足够证据推翻《说明》的真实性和合法性，应该为自己的行为承担法律责任。第二，若如被告黄耀明所说，在原告仅支付5000元购房款、尚欠375000元购房款的情况下，其于2019年5月30日冒着被公司罚款的风险，特意回来配合原告陈永明办理公证手续，亦不符合常理。第三，被告黄耀明虽然当庭否认该工程进行了结算，但是对原告提交的结算单认可为流水账，对其真实性没有异议，从结算单上可以看出，总工程价款为843000元，减去被告黄耀明支出的468823元，被告欠付的工程款为375000元，被告黄耀明在结算单末尾处签名，视为认可了该结算单。第四，被告黄耀明对原、被告双方之间签订的《房屋买卖合同书》真实性没有异议，其中的手写条款约定：“以结算为准，超出的余款一次性付清，否则合同无效”，原告陈永明已经一次性付清尾款5000元，原、被告双方提交的合同书原件虽然有出入，但是为合同瑕疵，不影响合同效力。综上所述，原告提供的证据能够形成完整的证据链，相互印证，足以认定原告应付的剩余购房款375000元是用来折抵被告拖欠的工程款375000元。本案争议焦点之二：原、被告双方签订的《房屋买卖合同书》是否无效。该院认为，宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案原告陈永明与被告黄耀明以农村宅基地为标的达成的房屋买卖合同，违反了法律法规的强制性规定，属无效合同。且根据《土地管理法》的规定，农村集体土地只能在本集体组织内部转让，对外转让无效，本案中，买卖房屋位于槐店乡××街道，被告黄耀明没有证据证明该房屋办理的合法的规划和建设手续，而买受人陈永明并不是槐店乡××街道的村民，双方的买卖行为亦不符合农村宅基地管理规定，故原告请求确认原、被告签订的《房屋买卖协议书》无效，理由正当，该院予以支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还则应当折价补偿。本案中，因涉案房屋折抵的工程款375000元及原告已付购房款5000元，被告黄耀明应当予以偿还。关于利息，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条“当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理；没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息”，第十八条“利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日”之规定，被告黄耀明当庭认可房屋于2015年完工并实际交付，故原告要求被告自2015年1月1日起支付利息的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题解释》第十七条、第十八条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陈永明与被告黄耀明于2016年2月6日签订的《房屋买卖合同书》无效；二、被告黄耀明于本判决生效之日起三十日内支付原告陈永明工程款375000元及利息（利息以中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率为标准，自2015年1月1日起至实际清偿之日止）三、被告黄耀明于本判决生效之日起三十日内支付原告陈永明购房款5000元及利息（利息以中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率为标准，自2019年5月29日起至实际清偿之日止）。案件受理费8183元，减半收取4092元，由被告黄耀明承担。二审中，上诉人黄耀明提供光山县公证员冯某具的证明一份，证明原审中陈永明出具的黄耀明证明是根据办理房屋公正需要而出具的，不做其他用途。该证明与黄耀明说明的字迹一致，都是冯艳书写，不应作为定案依据。被上诉人陈永明质证称，不属于新证据。说明内容有黄耀明的签字，说明的黄耀明认可的。双方的房屋买卖合同说的很清楚。二审查明的主要事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，本案上诉人黄耀明与被上诉人陈永明对于双方在2016年2月6日签订《房屋买卖合同书》的真实性没有异议，陈永明诉请确认双方的《房屋买卖合同书》无效，此后要求黄耀明向其偿还工程款38万元及利息的诉请应为无效合同确认后如何处理的法律问题，故本案的案由应为确认合同无效纠纷。原审已经查明双方达成的房屋买卖合同以农村宅基地为标的，因存在违反法律法规强制性规定的情形，故原审认为双方的《房屋买卖合同书》属无效合同符合法律规定，本院予以维持。合同无效后，双方应当互相返还已经取得的财产。陈永明原审中提供有充分的证据证明黄耀明拖欠其工程款375000元，原审法院对案外人黄德军进行了调查亦证明了陈永明的上述主张，故涉案的购房款380000元系由黄耀明拖欠的陈永明工程款375000元和陈永明支付的5000元现金组成，原审判决黄耀明将该购房款予以返还符合法律规定。因案涉的375000元工程款已经双方合意转化为购房款，原审依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题解释》的规定支持陈永明的利息诉请属于适用法律不当，本院予以纠正。陈永明要求黄耀明支付利息的诉请和黄耀明二审中要求陈永明承担房屋占用费的请求，因双方对于违反强制性法律规定导致合同无效均有过错，本院均不予支持。综上所述，上诉人黄耀明的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律部分有误，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省光山县人民法院（2019）豫1522民初3367号民事判决第一项及诉讼费承担部分。二、变更河南省光山县人民法院（2019）豫1522民初3367号民事判决第二、三项为：黄耀明于本判决生效之日起十日内返还陈永明购房款380000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8183元，由上诉人黄耀明负担。本判决为终审判决。审判长 张 杰审判员 徐 宏审判员 邰本海二〇一九年十二月二十六日法官助理熊莉萍书记员艾津冉