江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10195号上诉人（原审原告）：南京银城物业服务有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路银城广场1901室。法定代表人:李春玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：居俊华，男，1995年8月21日生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：叶成才，男，1985年9月4日生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审被告）：杨锦珊，男，1951年10月5日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：申俊美，女，1955年3月8日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：杨锦珊，自然情况同上。上诉人南京银城物业服务有限公司（以下简称银城物业公司）因与被上诉人杨锦珊、申俊美物业服务合同纠纷一案,不服南京市建邺区人民法院(2018)苏0105民初9616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银城物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；一审、二审的诉讼费由两被上诉人承担。主要事实及理由：一审法院以上诉人管理不善，被上诉人有权拒绝支付物业费为由驳回上诉人的诉讼请求，其事实认定不清，适用法律错误。上诉人的请求权系基于《银城西堤国际住宅小区物业管理服务合同》（以下简称物业合同）的约定，即上诉人提供物业服务，业主相应的有义务交纳物业服务费。物业合同约定，物业管理服务费按每半年预交，业主应当在每期之前一个月20日前交纳下一期物业管理服务费。上诉人主张的被上诉人应交纳的物业服务费为自2017年1月1日至2018年12月31日之间的费用。该区间的费用按照物业合同约定，被上诉人最晚一期应在2018年6月20日之前交纳。一审法院受理本案的时间为2018年12月3日。一审判决书中所称的“墙体渗水、绿化问题”在上诉人一审诉讼前均已处理完毕，且一审庭审中并未查清判决书中所称“污水倒灌淹损地板墙体”的具体时间、具体情况。一审法院属于明显的事实认定不清。同时，污水倒灌、家中被淹与正常交纳物业费是两个不同的概念。且该事件发生在上诉人主张的被上诉人应该缴纳的物业费之后，如果被上诉人认为是因为上诉人的原因导致污水倒灌、家中被淹，从而造成其财产损失，可以另案诉讼，而不应以此作为被上诉人拒缴应缴的已经欠缴的物业服务费的理由。一审法院根据合同法第六十条、物业管理条例第三十五条的规定驳回上诉人的诉讼请求，属于适用法律错误。杨锦珊、申俊美辩称，被上诉人之前都是正常交纳物业费的，这次不交纳物业费是因为被上诉人家里漏水。被上诉人找了上诉人很多次，但是没有人解决这个问题。既然上诉人收取了物业费就应该提供服务，上诉人应该先把被上诉人家里漏水的问题解决好。上诉人在一审中同意2019年3月15日帮被上诉人解决问题，但后续并没有任何人给被上诉人解决问题。第二次开庭的时候上诉人又换了人，并且留了一个姓叶的人电话号码，被上诉人后来和姓叶的人联系，他说他还没有上任，对情况不是很了解；5月份上诉人去被上诉人家看了，然后就没有任何消息。银城物业公司向一审法院起诉请求：1.判令杨锦珊、申俊美向银城物业公司支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费8264.26元并承担违约金1315.7元。2.判令由杨锦珊、申俊美承担案件受理费。一审法院查明事实：杨锦珊、申俊美系位于南京市建邺区银城西堤国际小区三区8幢103室业主，房屋面积156.52平方米。银城物业公司系涉案房屋所在的小区的物业服务企业，2017年物业服务费的标准为每月2元/月/平方米，2018年物业服务费的标准为2.4元/月/平方米。物业管理服务合同约定：银城物业公司提供的物业服务包括，物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理……。另约定，银城物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主委员会有权要银城物业公司限期整改，逾期未整改且给业主造成损失的，银城物业公司承担相应的法律责任。截止2018年12月31日，按照物业合同约定，杨锦珊、申俊美已拖欠2017年1月1日至2018年12月31日物业费8264.26元。杨锦珊、申俊美认为银城物业公司在物业服务过程中，严重失职。墙体渗水、绿化问题一直未予解决，污水倒灌淹损地板墙体，给杨锦珊、申俊美造成财产损失，银城物业公司虽多次承诺维修，却迟迟不予解决。杨锦珊、申俊美表示，银城物业公司履行物业服务职责后即缴纳物业费。另查明，2019年4月11，银城物业公司自“南京银城物业服务股份有限公司”变更为“南京银城物业服务有限公司”，法定代表人自“谢晨光”变更为“李春玲”。一审法院认为，银城物业公司作为杨锦珊、申俊美所在小区的物业服务公司，应该及时履行物业物业服务合同相关义务，对服务过程中出现的问题应该及时予以处理。但银城物业公司因为管理不善，给杨锦珊、申俊美房屋造成损失，承诺维修，但迟迟不予落实，致使杨锦珊、申俊美拒绝缴纳物业费。在服务问题没有得到解决前即要求杨锦珊、申俊美全额缴纳物业费确属不当，其应该在该问题解决后再要求杨锦珊、申俊美缴纳物业费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，一审法院作出判决:驳回南京银城物业服务有限公司的诉讼请求。二审中，银城物业公司提交2019年11月29日拍摄的照片一组，拟证明杨锦珊、申俊美家地板目前状况完好，银城物业公司没有维修过。杨锦珊、申俊美质证认为，照片是近期拍摄的，被上诉人家污水倒灌是因为窨井堵塞造成的，污水淹过之后地板有异味，所以被上诉人就让上诉人来检查一下地板，如果对地板有影响应该清理一下。二审中，关于绿化问题，杨锦珊、申俊美陈述：因为我家长期没有人居住，我家是一楼，周边的植物长的太茂盛，我家里面完全看不到外面，我认为影响了我房屋的景观，我当时就和物业公司提出了这个问题，但是物业公司没有理我，我说如果物业公司不帮我处理我就自己处理，后来我自费了300元把绿化问题处理了。绿化的问题是2017年5、6月份的事。关于污水倒灌情况，杨锦珊、申俊美陈述：2018年7、8月份，隔壁的邻居打电话给我外孙女说我们家淹水了，我就去现场看了，发现走廊里面全是水，水是从我们家厨房下水道倒灌出来的，当时物业的人员都在现场帮忙清水。当时是临时疏通了，因为我并没有在涉案房屋里居住生活，拖到今年5月份物业才把窨井那边重新挖了、重新铺管子。2018年7、8月份污水倒灌一次后，后面就没有再发生了。我找物业帮我把污水这些问题处理好，但是后来没有人理我。希望物业帮我解决地板的问题，地板已经被污水泡过了，淹过水的地方要换。关于墙体渗水的问题听物业说已经弄过了，我主要就是要求物业帮我解决地板泡水和有无被污染的问题。杨锦珊、申俊美二审中陈述案涉房屋一直空置。银城物业公司认可案涉房屋自2017年1月1日至2018年12月31日期间空置。经审理查明，案涉银城西堤国际住宅小区物业管理服务合同约定：购房业主房屋连续六个月以上空置的，须事前向乙方进行书面申请备案，乙方根据空置房屋业主水、电、气实际使用情况判定是否属于空置，属于空置房屋的，在缴纳下一期物业服务费时，退还上期物业服务费的30%。一审法院查明的其他事实属实，本院依法予以确认。以上事实，有银城西堤国际住宅小区物业管理服务合同、公司准予变更登记通知书、照片及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。案涉物业管理服务合同合法有效，全体业主均应按合同约定履行义务。银城物业公司为小区全体业主提供物业服务，其提供服务的质量与小区环境息息相关，更对全体业主入住后生活质量产生深刻影响。业主按照约定缴纳物业服务费既是对合同义务的履行，亦是对小区全体业主共同利益的维护。关于污水倒灌问题，杨锦珊、申俊美陈述发生于2018年7、8月份，并认为已造成其财产损失。本院认为，杨锦珊、申俊美的合法权利受到侵害，其依法有权进行主张，银城物业公司也应根据法律规定及物业管理服务合同约定承担相应责任。现污水倒灌情况经处理未再发生，后续修复赔偿问题，银城物业公司应积极与杨锦珊、申俊美协商处理解决，协商处理不成的，杨锦珊、申俊美可向法院起诉。但对后续修复赔偿问题的处理，不能作为杨锦珊、申俊美自2017年即欠缴拒缴物业费的理由。因案涉房屋处于空置状态，对2017年1月1日至2018年12月31日期间物业费，本院依据合同约定认定为5784.98元（8264.26元×70%）。因银城物业公司与杨锦珊、申俊美就污水倒灌后续修复赔偿问题尚未解决，对银城物业公司主张的违约金，本院不予支持。综上所述，银城物业公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销南京市建邺区人民法院(2018)苏0105民初9616号民事判决；二、杨锦珊、申俊美于本判决生效之日起十日内向南京银城物业服务有限公司支付2017年1月1日至2018年12月31日期间物业费5784.98元；三、驳回南京银城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由杨锦珊、申俊美负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年十二月二十四日书记员  汪海燕