安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖01民终9779号上诉人（原审被告、反诉原告）：武琪，男，1994年6月19日出生，汉族，住河北省邯郸市成安县。委托诉讼代理人：阮华丽，安徽昊华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽一八一九企业孵化器管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区庐州大道与贵阳路交口万达亲湖苑17办3501室，统一社会信用代码91340111MA2RP6Q708。法定代表人：卫豪捷，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩亚萍，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白顺阶，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。上诉人武琪因与被上诉人安徽一八一九企业孵化器管理有限公司（以下简称一八一九公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初6659号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武琪上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，认可一审判决第一项，请求扣除租金2337.57元后改判一八一九公司返还武琪剩余押金17662.43元；2.本案一、二审诉讼费由一八一九公司承担。事实和理由：1.双方合同约定了没有违约的情况下押金全部返还，但没有约定本人违约的情况下押金的返还问题。2.双方并有对押金定性，也未约定违约情况下押金的处理方式，押金的目的是为了便于出租人的损失能够优先赔偿，并非保证合同按约履行，更非一方违约时另一方可以没收。押金并非定金，一九一八公司因本人违约而不返还押金的主张不应得到支持。双方的租赁合同已经由一八一九公司解除并将房屋出租给案外人，一审法院在认定本人支付租金损失2337.57元后判令押金不予返还没有事实和法律依据。综上，请求二审法院查清事实后予以改判。一八一九公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一八一九公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《办公租赁合同》；2.判令武琪立即腾空和交还房屋，并支付房屋占用费，房屋占用费自2019年4月1日起计算至实际交还日止；3.判令武琪支付违约金30054元；4.本案诉讼费用由武琪承担。武琪向一审法院反诉请求：1.判令一八一九公司返还押金20000元；2.反诉费用由一八一九公司承担。一审法院认定事实：2018年12月16日，一八一九公司（甲方）与武琪（乙方）签订《办公租赁合同》1份，约定甲方将合肥市滨湖新区万达未来塔B座2615-2616室，建筑面积为151.79平方米的办公房屋出租给乙方使用。租赁期限为2年，自2019年1月1日至2020年12月31日。其中该合同第三条约定，租金为66元/平方米/月，全年租金为120218元，支付方式为按季度一次性支付，先付款后用房，乙方应在每期租金到期前一个月支付甲方下期租金，乙方不得拖欠或拒付租金，否则甲方有权解除合同。合同签订当日，乙方应支付租金30054元，用于支付2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金；双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付押金20036元。待租赁期满后，若无违反本合同的规定，即全部归还，不计利息。第七条约定，租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方3个月租金并补偿乙方设备搬迁及其他费用作为违约金，租赁期间如乙方提前退租而违约的，应赔偿甲方3个月租金，押金不退；等等。上述合同签订后，武琪向一八一九公司支付了首期一个季度的租金30054元，并支付押金20000元，一八一九公司向武琪交付了涉案房屋。上述合同履行过程中，因武琪未在合同第三条约定的期限支付一八一九公司租金，一八一九公司予以催缴，但武琪仍然未能支付，双方也未能协商一致。2019年4月8日，一八一九公司将涉案房屋另行出租给案外人，并向武琪发出《通知书》，要求武琪在收到该通知书3日内支付拖欠的租金并要求武琪承担提前退租的违约责任，此后武琪未再使用房屋，一八一九公司将涉案房屋自行将涉案房屋交付给案外人使用。现双方就解除合同后，武琪违约责任如何承担以及押金退还等问题发生纠纷，致双方诉讼至法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。武琪与一八一九公司于2018年12月16日签订的《办公租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。按照上述合同第三条约定，武琪应在2019年3月1日前支付下一期租金30054元，但武琪未能按照该约定及时支付。经一八一九公司催交后，武琪仍未支付，双方就上述合同继续履行或者解除事宜也未能协商一致。一八一九公司于2019年4月8日向武琪发出《通知书》，要求武琪承担提前退租的违约责任，并将涉案房屋另行出租给案外人。武琪对解除合同的事实予以认可，但双方就武琪违约责任如何承担以及押金退还等问题未能协商一致。通过以上查明的事实看，因武琪违约未按期支付租金，一八一九公司于2019年4月8日解除了上述合同，武琪对解除合同也予以认可，故上述合同已于2019年4月8日解除，一八一九公司在本案中再诉请解除上述合同，该院不再重复解除。上述合同于2019年4月8日解除后，一八一九公司也于当日将涉案房屋另行出租和交付给案外人，故一九一八公司诉请武琪立即腾空和交还房屋，已无事实依据，该院不予支持，但武琪应支付2019年4月1日至2019年4月7日的租金2337.57元（151.79平方米×66元/平方米/月÷30天×7天）。一八一九公司要求武琪按照上述合同第七条约定支付3个月租金数额的违约金30054元，但该条约定，租赁期间如武琪提前退租而违约的，应赔偿甲方3个月租金，押金不退，结合本案查明的事实，因武琪未按照合同第三条约定及时支付租金，一八一九公司行使上述合同第三条约定的解除权，单方解除了上述合同，并无证据证明系武琪提前退租，故不宜直接适用该条款。同时因武琪违约行为导致涉案合同的解除，武琪应当承担相应的违约责任，结合本案实际情况，一八一九公司已不退武琪约2个月租金的押金20000元，足以弥补武琪违约对其造成的损失，故一八一九公司要求武琪支付违约金30054元，该院不再支持。武琪反诉要求一八一九公司退还其实际支付的押金20000元，根据上述合同第三条约定，双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付押金20036元。待租赁期满后，若无违反本合同的规定，即全部归还，不计利息。从该条约定内容看，武琪提交该押金的目的应是保证其对涉案合同的按约履行，现因武琪违约导致涉案合同解除，根据上述约定及该押金的性质，武琪实际支付的押金20000元，其无权要求返还，故武琪该反诉请求，该院不予支持。该院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、武琪于判决生效之日立即支付安徽一八一九企业孵化器管理有限公司租金2337.57元；二、驳回安徽一八一九企业孵化器管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回武琪的诉讼请求。一审本诉案件受理费552元，减半收取276元，由安徽一八一九企业孵化器管理有限公司负担255元，由武琪负担21元；反诉案件受理费300元，减半收取150元，由武琪负担。二审期间，当事人没有提交新的证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，武琪与一八一九公司签订的《办公租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有法律拘束力。合同履行过程中武琪未按约支付房租，在一八一九公司催要后仍不能支付，应当承担相应的违约责任。一审法院根据双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到因违反合同可能造成损失等综合因素认定武琪以支付给一八一九公司的20000元押金承担违约责任并无明显不当，本院予以维持。综上，武琪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费852元，由武琪负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  沈 静审判员  王 莉二〇一九年十二月十一日法官助理贾柏轩书记员金琬莹附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审