黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑12民终1747号上诉人（原审被告）：贾金峰，男，1977年1月25日出生，汉族，个体，住明水县。委托诉讼代理人：王一博，黑龙江天河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于天湖，男，1987年3月20日出生，汉族，住明水县。被上诉人（原审原告）：胡润辉，女，1963年7月28日出生，汉族，住明水县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：林柏树，黑龙江柏树律师事务所律师。上诉人贾金峰因与被上诉人于天湖、胡润辉房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省明水县人民法院（2019）黑1225民初1158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。上诉人贾金峰及其委托诉讼代理人王一博、被上诉人于天湖与胡润辉共同委托诉讼代理人林柏树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾金峰上诉请求：1.撤销明水县人民法院（2019）黑1225民初1158号民事判决，改判驳回于天湖与胡润辉的全部诉讼请求；2.诉讼费由于天湖与胡润辉承担。事实和理由：1.一审事实不清证据不足。郝勇当庭承认贾金峰通过转账的方式向其支付了45000.00元及现金10000.00元的事实。因此不存在贾金峰未支付2018年租赁费的事实。2.租赁合同约定面积与实际使用面积不符，且于天湖与胡润辉占用租赁房屋内一间房。一审法院未查清事实做出裁判，处理错误。贾金峰在庭审中补充上诉意见：对一审判决的第一项无异议，且承认欠2018年11月28日至2019年11月28日的租金，但于天湖、胡润辉交付房屋面积与约定面积不符，应当扣除33070.00元租赁费。于天湖、胡润辉辩称，贾金峰提交的证据不能证明已经交付了165000.00元租金。贾金峰提交的两张收据和银行转款手续均在2018年收费年度之前，总额81000.00元均在于天湖、胡润辉认可收到的110000.00元之内。贾金峰所述于天湖、胡润辉占用的房间不在租赁范围内，且双方履行合同的四年时间里，贾金峰从未主张过该权利，现提出该主张已过诉讼时效，二审法院不应审理。贾金峰的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。于天湖、胡润辉向一审法院起诉请求：1.要求贾金峰立即交付2018年、2019年(2017年11月28日至2019年11月28日)房租费110000.00元；2.要求贾金峰交付2015年11月至2018年11月的取暖费53736.00元、滞纳金34258.00元及后期产生的滞纳金；3.要求终止合同，并双倍赔偿违约金；4.要求贾金峰承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月28日，胡润辉委托其外甥王健与贾金峰签订一份房屋租赁合同。合同约定，于天湖与胡润辉将自有坐落于明水县南二路街口西商铺租赁给贾金峰经营欧派整体橱柜使用，租期五年。自2015年11月28日至2020年11月28日，每年租金550000.0元。承租期间，贾金峰自行负责取暖费、物业费、水电费。合同还约定了其他权利、义务条款。合同签订后，于天湖、胡润辉将房屋交付贾金峰使用，贾金峰分多次交付了2016年（2015年11月28日至2016年11月28日）和2017年（2016年11月28日至2017年11月28日）房租费110000.00元，尚欠已到期的2018年（2017年11月28日至2018年11月28日）和2019年（2018年11月28日至2019年11月28日）房租费110000.00元至今未付。另查明，贾金峰在租赁期间一直未按合同约定按期缴纳取暖费。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人所签订的房屋租赁合同有效，权利义务关系明确，双方应全面履行合同义务。现于天湖、胡润辉已按合同约定履行了交付出租房屋义务，贾金峰也应按合同约定按期向于天湖、胡润辉履行支付租金义务并承担租赁期间取暖费用。因此，于天湖、胡润辉要求贾金峰给付所欠房租费的诉讼请求，一审法院予以支持。贾金峰辩称已交清三年房租费用应承担举证责任，以此证明其主张的事实，而在庭审中对这一事实并未有相关证据加以佐证，因此，无法认定其主张。对于双方当事人租赁合同中约定相关取暖费用的承担，应按合同约定履行。如未履行合同约定，贾金峰既不主张权利又不实际缴纳，作为房屋产权人的于天湖、胡润辉应按供热相关法律规定，向供热部门代缴后行使追偿权利。关于于天湖、胡润辉要求终止合同的诉讼请求，贾金峰明确表示同意。因双方一致同意终止履行剩余租期，符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，故双方签订的房屋租赁合同于2019年11月28日终止。关于于天湖、胡润辉主张违约金的诉讼请求，因未提供证据对其经济损失加以证明，故对于天湖、胡润辉要求违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、胡润辉、于天湖与贾金峰于2019年11月28日终止履行房屋租赁合同，贾金峰于2019年11月28日将所租赁房屋交还给胡润辉、于天湖；二、贾金峰所欠胡润辉、于天湖房屋租赁费110000.00元(2017年11月28日至2019年11月28日)，此款于本判决生效后10日内一次性付清；三、贾金峰承担租赁胡润辉、于天湖房屋期间房屋的取暖费用；四、驳回胡润辉、于天湖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2130元，由贾金峰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。贾金峰提交证据一、照片6张及平面图1份，意在证明自其承租开始有两间房屋就一直未实际交付，共计32.4平方米。于天湖、胡润辉质证称证据一与本案无关联性，这两个房屋不属应当交付部分，以当时交付的状况为准。本院认为，贾金峰提交的证据一不能证明其陈述的两间房屋的具体面积，且租赁合同约定的面积为“约400平方米”，因此证据一缺少证明力，本院不予采信。证据二、照片2张，意在证明涉案房屋的供热阀门处于关闭状态，贾金峰一致没有受到热力服务。于天湖、胡润辉对证据的真实性、合法性及关联性均有异议，无法证明照片与涉案房屋有关，即使阀门是关闭的，也不能证明阀门关闭的时间和关闭的单位。本院认为证据二不能证明贾金峰自2015年11月28日起就未接受供热，因此本院对证据二不予采信。于天湖、胡润辉提交黑龙江省金桥热电股份有限公司出具的催交供暖费通知及附表1份，意在证明2015年至2018年贾金峰欠缴供热费53736.00元。贾金峰对证据的真实性、关联性有异议，因贾金峰也去热力公司要求开具此证明，热力公司未向其出具。本院认为，该份证据具有公章且记载涉案房屋具体面积和热费、违约金金额清楚，热力公司不向非所有权人贾金峰开具此证明不能证明该证据不真实，本院对该证据予以采信。本院二审确认一审法院认定的事实。本院认为，庭审中贾金峰明确表示对终止涉案租赁合同、返还租赁房屋以及未支付2019年租金的事实无异议，本院予以确认。本案的焦点问题是：（一）关于贾金峰是否应当交付2018年租金的问题。贾金峰一审提交郝勇出具的收到证以及转账明细证明已经由郝勇代收了2018年租金。该收到证出具的时间系2018年8月29日，写明“去年房租费”，因此郝勇收到的10000.00元现金应是贾金峰交纳2017年的租赁费。另外，贾金峰向郝勇汇款35000.00元的时间是2018年4月28日，在收到证签收日期之前，因此应当认定该笔汇款是贾金峰交纳2017年或之前所欠的租赁费。结合贾金峰一审提交2016、2017年度租金收到证金额仅为36000.00元，因此贾金峰提出已经交纳2018年租金的上诉主张，因证据不足，本院不予支持。本院对于天湖、胡润辉要求贾金峰支付2018、2019年租金110000.00元的诉讼请求予以支持。（二）关于贾金峰提出交付面积少于约定面积，是否应当扣除租金的问题。涉案租赁合同约定商铺面积“约400平方米”，根据庭审中双方当事人陈述，签订合同时双方当事人对涉案房屋的实际状况都已知晓，且贾金峰承租已达四年，未提出减少租金的请求。本院认定于天湖、胡润辉实际交付的面积符合合同中“约400平方米”的约定。贾金峰主张双方约定未实际交付的面积再行结算的事实，于天湖、胡润辉对此未予认可，且贾金峰未能提供证据证实，因此贾金峰主张的上述事实因证据不足，本院不予确认。贾金峰提出以未交付面积扣除租金的上诉请求不成立，本院不予支持。（三）关于贾金峰是否应当给付取暖费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。涉案租赁合同第四条约定“租赁金额每年伍万伍仟元，不含取暖费与物业费、水电费”。结合涉案租赁合同第四条所使用的词句及房屋租赁的交易习惯，可知取暖费、物业费及水电费都未包含于租赁费中，应当由承租人贾金峰承担。因此，贾金峰提出根据合同约定其不需承担租赁期间取暖费的上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。贾金峰庭审中承认自承租涉案房屋至今从未交纳过取暖费，黑龙江省金桥热电股份有限公司已经向于天湖、胡润辉发出催缴取暖费通知，于天湖、胡润辉有权利要求贾金峰给付。因此于天湖、胡润辉要求贾金峰承担取暖费53736.00元的诉讼请求成立，本院予以支持。一审判决“贾金峰承担租赁胡润辉、于天湖房屋期间房屋的取暖费用”存在瑕疵，本院予以纠正。综上所述，贾金峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决第三项处理不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、维持黑龙江省明水县人民法院（2019）黑1225民初1158号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销黑龙江省明水县人民法院（2019）黑1225民初1158号民事判决第三项；三、贾金峰在本判决生效后十日内给付于天湖、胡润辉取暖费53736.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2130.00元，由贾金峰承担。本判决为终审判决。审判长  张晓红审判员  李 妍审判员  王杨杨二〇一九年十二月十八日书记员  范杨阳