上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10593号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海永安机械设备有限公司，住所地上海市南山路100号139室。法定代表人：周华，总经理。委托诉讼代理人：许东，北京盈科（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周笑冰，北京盈科（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司（原上海瑞铂慧家互联网科技股份有限公司），住所地上海市闵行区申虹路683弄3号801室。法定代表人：朱谦，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：葛文怡，女，该公司工作人员。上诉人上海永安机械设备有限公司（以下简称永安机械）因与被上诉人上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司（以下简称瑞铂慧家）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初36372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人永安机械上诉请求：撤销一审判决第一、三、四、五、六、八、九项，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：1.合同系因被上诉人违约而解除。因被上诉人无法提供符合办公用途的房屋，且经上诉人多次反馈要求，也不能维修上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX号XX大厦XX室（以下简称租赁房屋）至可以使用状态，上诉人才无奈搬离房屋并行使先履行抗辩权暂未支付后续租金，但上诉人一直在与被上诉人进行交涉。2018年7月13日，被上诉人以维护房屋内绿植为由骗取房屋的电子门锁并自行将房屋上锁，导致上诉人无法使用房屋，上诉人租赁房屋的合同目的无法实现，合同因此而解除。2.上诉人已尽力减少损失与影响，不应承担任何违约责任。上诉人发现房屋空调无法制冷且装修气味较大无法使用后，就积极采取向被上诉人工作人员反馈等救济措施，并无违约故意。但被上诉人拒绝承认房屋存在问题，且拒绝先行交接物品这一避免双方损失扩大的方案，并要求上诉人支付高额的占有费用，故意扩大损失。3.因被上诉人为合同违约方，上诉人有权解除合同，被上诉人自认于2019年7月19日收到上诉人发送的《解约函》，双方签订的《房屋租赁合同》应于该日解除。4.被上诉人的违约行为给上诉人造成了重大经济损失，上诉人为办公购买的家具、物品长期空置，绿植、门帘等已无法使用。被上诉人瑞铂慧家辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。瑞铂慧家向一审法院起诉请求：1.确认瑞铂慧家与永安机械签订的《房屋租赁合同》于2018年7月18日解除；2.判令永安机械支付2018年7月1日至7月31日的租金17,476.20元（人民币，下同）、物业管理费4,377.60元；3.判令永安机械赔偿中介费损失22,982.40元；4.判令永安机械支付因逾期支付租金及物业费而产生的逾期利息计8,064.05元；5.判令永安机械支付因逾期支付租金及物业费产生的违约金131,122.80元、因不搬离租赁房屋而产生的占用费157,285.80元（2018年8月1日至10月31日，按合同约定的月租金3倍计算）；6.本案诉讼费由永安机械承担。诉讼过程中，瑞铂慧家放弃第2项诉讼请求中有关物业管理费的主张和第4项诉讼请求中有关物业管理费逾期利息的主张，并将第5项诉讼请求中的违约金金额调整为104,857.20元。永安机械向一审法院提起反诉请求：1.判令瑞铂慧家退还租金押金52,428.60元；2.判令瑞铂慧家退还未实际占有使用租赁房屋期间的租金22,647.20元；3.判令瑞铂慧家赔偿物业管理费用损失14,428.10元（含已支付的物业管理费5,672.90元、物业管理费押金8,755.20元）；4.判令瑞铂慧家返还价值18,636元的办公家具、价值542元的文具；5.判令瑞铂慧家赔偿卷帘费用1,300元、门禁电子设备费用1,215元、绿植费4,300元、广告制作费1,700元、设计服务费1,700元；6.反诉费用由瑞铂慧家承担。一审法院认定事实：本市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权人为上海XX（集团）有限公司。瑞铂慧家自产权人处取得上述房屋的承租权。2018年4、5月间，瑞铂慧家（签约甲方，出租方）与永安机械（签约乙方，承租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定永安机械承租本市闵行区XX镇XX路XX弄XX号XX大厦XX室；租赁用途为办公；租期自2018年5月23日起至2020年5月22日，交房日为2018年5月23日；月租金17,476.20元,物业管理费每月4,377.60元;每月租金按下述公式计算得出：月租金=（日租金单价X365X该房屋的建筑面积）/12，租金单价为4.2元/每平方米建筑面积，建筑面积136.8平方米；首笔租金即2018年5月23日至同年6月30日期间的22,647.20元,首笔物业管理费即2018年5月23日至同年6月30日的4,377.60元于租赁合同签署当日支付;租金每一个月为一期，按月预付,先付后用，除首付租金外，乙方应当在每月10日之前向甲方支付下一期租金；租赁押金61,183.80元，其中包括租金押金52,428.60元、物业管理费押金8,755.20元；租赁押金(含租金押金及物业管理费押金)61,183.80元,乙方应于预付首笔租金、首笔物业管理费的同时向甲方支付租赁押金和物业管理费押金；甲方及物业管理方有权从租赁押金中扣除乙方应付而未付的款项及按合同约定应付的赔偿金或违约金，如发生扣除的，甲方或物业管理方应及时通知乙方，乙方应当在接到通知后的15个工作日内补足租赁押金，补足后的租赁押金同样适用本合同有关租赁押金的规定，依照本合同终止或提前终止后乙方按本合同规定将该房屋返还予甲方、注销或变更以该房屋为注册地址的任何证照，且结清合同项下所有款项后的30日内，甲方及物业管理方在收到乙方返还的相应收据后应分别把租金押金和物业管理费押金无息退还给乙方;倘乙方拖欠支付租金、应当补足的租赁押金、物业管理费，应由甲方或物业管理方收取的公用事业费及其他费用等各项费用，甲方及物业管理方有权要求乙方支付日息千分之三的逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有费用为止；在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时乙方应向甲方支付相当于该房屋届时（即合同提前终止当月）6个月租金和物业管理费之和的款项作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还需赔偿甲方的其他损失：……（5）乙方逾期支付任何应付费用（包括租金、租赁押金、公用事业费用、物业管理费、其他费用）超过14日的；……乙方擅自终止合同或甲方根据合同12-3条终止本合同的，乙方应全额赔偿甲方已支付的中介费（如有）。租赁合同另约定了其他权利义务条款。2018年5月15日，永安机械向瑞铂慧家支付租金22,647.20元（2018年5月23日至同年6月30日期间）及租金押金52,428.60元（2018年4月26日支付17,476.20元、5月15日支付34,952.40元）。当日，永安机械向Z公司支付物业费5,672.90元（2018年5月23日至同年6月30日期间）及物业费押金8,755.20元。此后，永安机械未再向瑞铂慧家支付过租金。同年5月23日，永安机械按约承租。承租后，瑞铂慧家向永安机械提供过绿植和空气净化器。同年6月26日，永安机械的工作人员陈某向瑞铂慧家的工作人顾某提出空调制冷效果不好，顾某派人检修过。同年7月上旬，永安机械的工作人员陈某向居间方工作人员武某反映租赁房屋内空调存在问题。7月11日，武某至租赁房屋内查看过空调的状况。同年7月13日，永安机械的工作人员陈某与瑞铂慧家的工作人员顾某通过微信联系，称来了维护树的人，问能不能开门，陈某将电子门锁的密码发给了顾某。同年7月17日，瑞铂慧家向永安机械发出《解约函》，认为永安机械自2018年6月起拖欠租金达34,952.40元，已属严重违约，故瑞铂慧家决定根据约定解除双方签署的租赁合同，要求永安机械将房屋清洁、良好地交还，结清所有款项后经瑞铂慧家同意在规定时间内搬出物品，按6个月租金和物业管理费之和的标准支付损失、赔偿中介费、按逾期应付款的日千分之三支付逾期利息等。同年7月18日永安机械收到《解约函》后也向瑞铂慧家发出《解约函》，主要内容为之前因办公室装修气味严重一直未能搬入办公室至今已有两个月时间，公司一直与瑞铂慧家反映空调没有制冷效果，无法达到办公条件，不具备办公条件，可瑞铂慧家一直没有有效的解决方案，故要求与瑞铂慧家解除租赁合同，要求退回押金以及让永安机械撤回办公设备。之后的7月19日至8月13日，双方以往来函件（包括永安机械发出的律师函）的形式重申自己解除合同的理由及要求。一审另查明，瑞铂慧家与永安机械经Y公司上海分公司居间建立租赁关系，为此瑞铂慧家向居间方支付居间佣金22,982.40元。一审法院认为，瑞铂慧家与永安机械就租赁房屋所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力。当事人双方均应依约履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案争议焦点为导致租赁合同解约的原因，合同提前解约的违约责任应归责于何方。本案房屋租赁关系中，永安机械作为承租人，按约支付租金系其基本义务，也系合同得以正常履行的基础。依据双方合同约定，首笔租金即2018年5月23日至同年6月30日的租金于签约当日支付，此后租金按月预付、先付后用，应在每月10日前支付下一期租金。按此约定，承租人应于2018年6月l0日前支付同年7月1日至同年7月31日的租金，此后以此类推。永安机械按约支付了首期租金及租金押金后，此后的租金拖欠至今未付。永安机械逾期支付租金的行为显属违约，理应承担相应的违约责任。瑞铂慧家有权依据合同约定行使合同解除权，并有权要求永安机械承担违约责任。永安机械辩称出租方存在违约行为致使其不能实现合同目的，具体违约行为是未能交付适于办公用途的房屋且未能及时维护房屋设施，租赁房屋空调不制冷和装修气味大。关于空调不制冷的辩称，永安机械提供了双方微信往来记录及证人证言。在永安机械提供的上述证据中，证人武某陈述永安机械的工作人员于2018年7月上旬与其沟通提出空调问题，证人曾上门帮助查看过空调问题。证人的职业为房屋中介人员，并不具备专业的空调检修资质，空调是否存在问题或解决问题的方案并不能冀望其提出专业的意见。即使存在空调制冷问题、且出租方不予维修的情况，永安机械也应及时查找原因、寻求专业帮助，或向出租方提出解决方案或通过诉讼等途径及时化解困境。现从永安机械提供的证据看，承租方最早于2018年6月底、7月初就空调问题向出租方或中介方提出沟通，沟通过程中也未提及空调问题已影响到正常办公。关于装修气味问题，永安机械承租前就至租赁房屋现场查看，对房屋为新装修的情况是明知的，履约过程中出租方提供了植物和空气净化器等物品。就装修气味问题永安机械也从未向居间方提出过。现永安机械以空调制冷和装修气味问题为由要求行使法定解除权，但永安机械未能提供证据证实出租方存在严重违约行为，已致永安机械不能正常办公，导致无法实现合同目的。永安机械的上述辩称，缺乏充分证据证实，法院实难采信。依据约定，承租人未在合同约定的时间内支付租金超过14日的,出租方有权解除租赁合同。瑞铂慧家于2018年7月17日向永安机械发出解约函，解约函于第二日到达永安机械时起双方的租赁关系即已解除。因此，法院确认瑞铂慧家与永安机械之间的《房屋租赁合同》于2018年7月18日即已解除。瑞铂慧家要求永安机械支付实际所拖欠的租金以及逾期支付租金所产生违约金的诉讼请求，法院予以支持。但瑞铂慧家于发出《解约函》前已经将租赁房屋上锁，从双方微信往来等证据可看出2018年7月13日永安机械将房屋电子锁的密码告知瑞铂慧家、瑞铂慧家将租赁房屋上锁，永安机械已失去对租赁房屋的实际控制，故瑞铂慧家主张的租金法院支持至2018年7月12日，计算逾期支付租金违约金的本金也相应予以调整。关于计算逾期违约金的利率，法院采纳永安机械提出的约定标准过高的抗辩意见，依据公平原则和诚实信用原则，酌情进行调整。瑞铂慧家已于合同解除前将租赁房屋上锁，其再主张2018年8月至10月期间的占用费，法院不予支持。由于永安机械拖欠支付租金的违约行为，致使作为守约方的瑞铂慧家已按照约定解除租赁合同，永安机械应依约向瑞铂慧家支付解约违约金。瑞铂慧家所主张的解约违约金，已考虑实际情况自愿调低违约金金额，法院认为瑞铂慧家主张的违约金金额尚属合理，亦予以支持。瑞铂慧家要求永安机械赔偿中介费损失，符合合同约定，法院亦予支持。因租赁房屋的物业费及物业费押金均系永安机械向案外人支付，故瑞铂慧家放弃物业费及相应违约金的诉讼请求，此系当事人自行处分诉讼权利，于法无悖，法院予以准许。关于返还租赁房屋内办公家具等物品的反诉请求，瑞铂慧家在庭审中已表示租赁房屋现有的物品永安机械可搬离，对该项请求法院予以支持。关于永安机械支付的租金押金，因合同已解除，瑞铂慧家可在永安机械结清相关欠款后予以返还。双方之间的租赁合同因永安机械违约而致解除，永安机械要求赔偿各项损失，法院认为缺乏依据，不予支持。一审法院审理后作出判决：一、上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司与上海永安机械设备有限公司就本市闵行区XX镇XX路XX弄XX号XX大厦XX室所签订的《房屋租赁合同》于2018年7月18日已解除；二、上海永安机械设备有限公司应将本市闵行区XX镇XX路XX弄XX号XX大厦XX室房屋内自有的物品搬离；三、上海永安机械设备有限公司应向上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司支付租金6,894.72元；四、上海永安机械设备有限公司应向上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司支付以6,894.72元为本金，自2018年6月11日起计算至实际付款日止，按照每日万分之六的标准计算的违约金；五、上海永安机械设备有限公司应向上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司支付违约金104,857.20元；六、上海永安机械设备有限公司应向上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司支付中介费损失22,982.40元；七、上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司应向上海永安机械设备有限公司返还租金押金52,428.60元；上述第二至第七条款的履行期限均为判决生效之日起的十日内。八、驳回上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司的其他诉讼请求；九、驳回上海永安机械设备有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,209.82元（已减半收取），由上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司负担1,938.73元，上海永安机械设备有限公司负担1,271.09元；反诉案件受理费1,338.97元，由上海永安机械设备有限公司负担748.49元，由上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司负担590.48元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，根据双方签订的《房屋租赁合同》附表二的约定，首笔物业管理费即2018年5月23日至同年6月30日的物业管理费应为5,672.90元。二审审理中，双方当事人确认瑞铂慧家为与永安机械订立租赁合同向居间方支付的佣金为22,982元。上述两项事实，一审查明有误，本院依法予以纠正。一审法院认定的其他事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点在于双方《租赁合同》解除的责任认定及后果分担。上诉人主张被上诉人未能提供符合办公用途的房屋，租赁房屋存在空调不能有效制冷、装修气味较大的问题，上诉人拒付后续租金是行使先履行抗辩权，在双方交涉过程中，被上诉人擅自对房屋上锁，导致合同解除，故上诉人认为其有权行使单方解除权，合同应于被上诉人收到其《解约函》之日解除。被上诉人则主张其已经对空调进行了检修，检修后也获得了上诉人工作人员的认可，被上诉人并不存在违约行为，合同因上诉人逾期支付租金而解除。本院认为，上诉人并未提供有效证据证明租赁房屋存在无法使用的问题，且上诉人在签订合同前已经至租赁房屋进行了实地查看，被上诉人也派人上门对空调进行了检修，并提供了绿植及空气净化器等设备。即便租赁房屋存在上诉人主张的空调制冷及气味较大的问题，上诉人也无证据证明租赁房屋已经达到了无法使用的程度。若上诉人认为被上诉人未履行维修义务，上诉人也可自行维修，维修后再向被上诉人主张相关费用，而不能径自解除合同。虽然被上诉人在发送《解约函》之前即将租赁房屋上锁，但被上诉人该行为系对上诉人逾期支付租金的自力救济，并非双方《房屋租赁合同》解除的原因，一审也据此对被上诉人主张的上诉人欠付租金金额进行了调整，并无不妥。根据本案查明的事实，上诉人逾期支付租金已构成违约，上诉人作为违约方并无解除合同的权利，故上诉人以此主张《房屋租赁合同》因被上诉人违约而解除，缺乏依据，本院不予支持。针对上诉人逾期支付租金的违约行为，被上诉人有权依约行使单方解除权，一审据此认定双方的租赁合同应于上诉人收到被上诉人发出的《解约函》之日，即2018年7月18日解除，并无不当，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《房屋租赁合同》系因上诉人逾期支付租金而解除，上诉人应当支付其欠付租金，按约赔偿被上诉人逾期付款违约金、解约违约金并赔偿被上诉人为订立合同而支付的中介费损失，被上诉人则应当返还上诉人租赁押金。一审综合房屋实际占用情况，依据公平原则和诚实信用原则，对欠付租金金额、逾期付款违约金标准进行了调整，支持被上诉人自愿调低其解约违约金的主张，并判决被上诉人返还上诉人租赁押金，并无不当，本院予以支持。但一审对被上诉人的中介费损失金额认定有误，本院予以纠正。关于上诉人要求返还租赁房屋内办公家具等物品的主张，被上诉人在一审审理中已明确表示租赁房屋内现有物品上诉人可搬离，上诉人的该项主张，本院予以支持。关于上诉人一审反诉请求判令被上诉人返还租金并赔偿物业费、卷帘费用、门禁电子设备费用、绿植费、广告制作费、设计服务费等损失，因上诉人系违约方，其上述主张缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，永安机械的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决关于被上诉人中介费损失金额的认定有误，本院予以纠正。一审判决认定的其他事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初36372号民事判决第一、二、三、四、五、七、八、九项；二、变更上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初36372号民事判决第六项为上海永安机械设备有限公司应向上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司支付中介费损失人民币22,982元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币3,209.82元（已减半收取），由上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司负担1,938.73元，上海永安机械设备有限公司负担1,271.09元；一审反诉案件受理费人民币1,338.97元，由上海永安机械设备有限公司负担748.49元，由上海瑞铂慧家科技集团股份有限公司负担590.48元。二审案件受理费人民币6,419.64元，由上诉人上海永安机械设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇一九年十二月六日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……