上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初35034号原告：上海澹然资产管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：高忠诚，董事长。委托诉讼代理人：王辉。被告：上海巧连餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：邵信谋，董事长。委托诉讼代理人：何汝玫，上海三越律师事务所律师。原告上海澹然资产管理有限公司与被告上海巧连餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序审理，并于同年10月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王辉，被告委托诉讼代理人何汝玫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方于2015年10月签订的《商铺租赁合同》于2019年10月17日解除;2、判令被告支付原告违约金人民币(以下币种同)64,000元;3、判令被告支付原告2016年1月1日至2019年9月30日期间的租金差额221,352.5元。事实与理由：原、被告于2015年10月签订《商铺租赁合同》一份,合同约定：被告向原告承租位于上海市闵行区莲花南路XXX弄XXX号楼的一层103号、二层104号商铺(以下简称系争租赁商铺)作“德克士”品牌快餐经营，但被告自签约之日起,仅将其中一层103号装修后投入使用,而将二层104号作仓库仓储使用。被告对系争租赁房屋的不合理使用行为,不仅违反了租赁合同的约定,且导致租金金额极低,使原告的合同目的无法实现。原告多次要求被告在二层104号一并开展经营活动,但均遭被告拒绝。遂涉讼。被告辩称，不同意原告诉请。被告作为承租方，按约向原告支付租金，不存在违约情形；至于二层104号的使用，被告系根据经营中的实际情况，将其用于德克士的仓库及员工休息，此亦系用于德克士的经营所需，且双方并未在合同中明确约定需要将二层104号作为营业区，故被告不存在不合理使用系争租赁商铺的情形，故原告无权解除合同。系争租赁商铺属于万乐城商圈，签约时原告承诺该商圈内商铺出租率达80%，而实际出租率很低，故被告的营业额不高，并非因为未将二层104号作为营业区所致，而是因为系争租赁商铺所在商圈的商铺出租率低，人气不足，现一层103号作为营业区已足以应对被告经营使用。本院经审理认定如下事实：2015年10月22日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就系争租赁商铺签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：一、出租房屋情况：出租面积为324平方米(含分摊面积)，该房屋的平面图详见附件一；二、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为德克士使用；三、交付日期和租赁期限：甲方于2016年1月1日前将房屋交付给乙方先行装修(装修免租期及经营免租期自2016年1月1日起至2016年6月30日止),在装修及经营免租期限内除租金外的其他费用(包括但不限于物业管理费、电费、水费、通讯费、电梯及公共大堂按承租面积分摊相应的能耗费等,以上所有相关费用由交房日起算)由乙方承担；房屋租赁期自2016年1月1日起至2023年12月31日止；四、租金、支付方式和期限：(一)该房屋首期每月租金为营业额的8%扣点(含物业费)，自租赁期开始之日(除免租期外)起2016年1月、2018年1月、2021年1月各租赁年度调整一次租金,租金调整规则为抽成8%、9%、10%(含物业费)，有关租金调整的具体事宜,由甲、乙双方在本合同租金计算表中约定；(二)租金每1个月为一个支付周期,先使用后支付；免租期内乙方需向甲方支付物业费15元/平/月,首期租金支付时间为2016年8月15日前收到甲方发票后，总额为第一个月营业额的8%(含物业费),首次房租交付应以甲方实际交房日期为准；该房屋的租金每1个月支付一次；此后,乙方应于每个月的第10日或之前,向甲方以书面形式提供上一个月之《营业数据核对表》，数据核对确认后,甲方在每个月的前10日向乙方发出上月的提成租金发票,乙方在收到甲方发票后的5个工作日内向甲方支付提成租金；甲方有权对乙方该店铺的销售额进行审计核对；乙方须按照甲方要求,做好各项审计的准备工作(包括提供审计所需要的账目、文件、凭证等),积极配合甲方对该店铺的销售额进行审计；五、保证金和其他费用：在签订本合同五个工作日内,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金64,000元；同时乙方应向甲方支付运营保证金32,000元，甲方收取运营保证金后应向乙方开具书面收据，在乙方营业后此费用可用作第一个月租金,租金收取方式为合同四(二)结算后多退少补；七、房屋使用要求和维修责任：租赁期间,乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施,发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时,应及时通知甲方修复,若非乙方使用不当所产生的问题,则修复费用由甲方承担；租赁期间,因乙方使用不当或不合理使用,致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的,乙方应负责维修，乙方拒不维修,甲方可代为维修,费用由乙方承担；十一、违约责任：有下列情形之一的,甲方可无条件断水断电,甲方有权单方面书面通知乙方解除本合同，甲方有权收回该房屋另行出租,乙方商铺内所有物品归甲方所有,乙方向甲方交付的违约保证金64,000元作为违约金;给甲方造成损失,支付的违约金不足抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(1)、乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求设计、装修房屋或者增设附属设施的;(2)、乙方利用租赁物业进行非法活动,损害公共利益的;(3)、未经甲方事先书面同意,乙方擅自改变租赁物业用途或损坏房屋的;(4)、乙方未经甲方书面同意的情况下转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的;(5)、甲方无任何违约,乙方逾期或不足额支付租金累计超过15天的;(6)、乙方违法或不当使用租赁物业,使甲方利益遭受重大损失的;(7)、乙方未按时支付物业管理费(综合管理费)、公用事业费以及拖欠其他费用累计达30天以上的;(8)、在商业中心规定正常开店时间内,乙方每月累计闭店超过3天的(特殊情况需商管公司书面确认除外);(9)、乙方未按照甲方要求,提供《营业数据核对表》及营业额审计的准备工作材料(包括提供审计所需要的账目、文件、凭证等),经甲方限期整改,乙方拒不改正的；(10)、乙方不得故意提供资料不全或虚假营业额数据,若发现,经甲方期限整改,乙方拒不改正的；十三、其他条款：(九)在本项目内本品牌德克士经营期间，不允许同类品牌经营，例如：肯德基、麦当劳。上述合同签订后，原告向被告交付了系争租赁房屋，被告按约向原告支付租金，并支付了保证金64,000元。合同履行过程中，被告将系争租赁商铺一层103号作为营业区域、将二层104号作为仓库和员工休息区域使用。2018年3月29日，原告向被告发送《关于德克士吴泾店相关说明函》，该函件载明：自双方租赁合同签订开始,被告只针对一楼区域进行装修及经营,至今未对二楼租赁区域进行装修,同时被告仅将二楼作为仓库使用。在吴泾满天星经营的一年半时间内,由于被告未对二楼做任何装修及经营,造成原告正面二楼商业氛围不足,同时被告与原告以扣点方式进行租金结算,造成原告过去一年半的坪效不佳。故根据原告对于项目整体商业角度考虑,望被告针对二楼承租区域尽快进行装修与经营,提升原告项目正面商业氛围,原告与被告所签订的商铺租赁合同内有对麦当劳品牌排他,原告考虑为了更好的经营本项目,提高客流量,提升整体商业品牌,同时结合实际情况,经原告经营层研究决定,请被告将麦当劳排他协议取消。2018年5月10日，被告向原告发送《回复函》，该函件载明：原、被告于2015年10月22日签订了吴泾满天星生活广场商铺租赁合同，租赁区域为上海市吴泾镇莲花南路XXX弄XXX号楼一楼103、104室,租赁面积324平方米,租赁经营品牌为德克士；现原告要求被告对租赁区域二楼进行装修,根据原合同条款,原告并未说明需对二楼进行装修,现突然要求被告对二楼进行装修,并要求删除原合同的排他条款,被告不予认可；根据原合同第十三条(二)“本合同未尽事宜,经甲乙双方协商一致,可订立补充条款”的规定,修订合同需要双方协商一致方可修改,现被告不同意修改合同。2019年6月17日，原告向被告发送《德克士吴泾店催告函》，该函件仍是要求被告对二层104号进行装修开展经营。以上事实，由原告提交的《商铺租赁合同》、照片、《关于德克士吴泾店相关说明函》、《回复函》、《德克士吴泾店催告函》、增值税专用发票、档案机读材料以及原、被告的当庭陈述予以佐证。被告提交的照片，原告不予认可，本院亦难以核实，故对该份证据本院不予采信。本院认为，原、被告双方就系争租赁房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。双方的争议焦点在于：被告未将二层104号作为营业区域使用是否构成违约？对此，本院认为，根据双方的合同约定，被告承租系争租赁房屋用于经营“德克士”，履约过程中，被告亦实际将系争租赁房屋的一层103号用于经营“德克士”，将二层104号用于存放物品、员工休息，并未违反合同约定。虽然双方合同约定租金的计算方式为被告每月税前营业额的抽成，但商铺的营业额与营业面积并无必然的直接联系，故原告以被告未对二层104号进行装修以作为营业区使用为由，要求解除合同、并要求被告支付违约金及租金差额，均无事实和法律依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告上海澹然资产管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币2,716.36元，由原告上海澹然资产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈旺迪二〇一九年十二月二日书记员  罗香琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……