广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终31026号上诉人(原审原告)：深圳市信德全投资发展有限公司，住所地：深圳市福田区华发南路8号金宝城大厦附楼，统一社会信用代码：91440300708421687G。法定代表人：朱文豪，执行董事长。委托诉讼代理人：王夕雨，广东五维律师事务所律师。委托诉讼代理人：李高雅，广东五维律师事务所实习律师。上诉人(原审被告):蔡文海，男，汉族，1988年8月12日出生，身份证住址：广东省惠来县，上诉人深圳市信德全投资发展有限公司（以下简称信德全公司）与上诉人蔡文海因租赁合同纠纷一案，均不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初31435号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。信德全公司上诉请求：1、依法改判第一项判决中的违约金计算标准及计算时间，判令蔡文海向信德全公司以欠付的租金及管理费88200元为基数按照日计千分之五的标准从2018年2月1日起至欠付租金、管理费实际付清之日止，暂计至2018年3月31日为111384元。2、判令蔡文海承担本案一审、二审案件受理费。事实和理由：本案的起因系蔡文海欠付租金及管理费，因蔡文海长期欠付租金并且拒不与信德全公司协商解决，双方的租赁合同己于2019年6月24日备案解除，计算至2019年3月31日，蔡文海欠付信德全公司租金和管理费88200元，剩余部分信德全公司将另行起诉。本案中，首先，信德全公司在一审起诉状中明确说明违约金以每笔租金应支付之日起计算至实际付清之日止，在庭审中只是对诉讼费计算依据的违约金说明了计算时间，而从未更改违约金的总体计算时间。一审法院擅自将违约金判决为计算至2019年3月31日止，侵害了信德全公司的合法权益。其次，一审法院在判决书中对于双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《补充条款》中违约金的依据予以认可，违约金条款实际上是针对蔡文海依约履行义务的处罚措施，是对蔡文海的约束，并未加重蔡文海正常履行合同的负担,也没有免除信德全公司的义务。该条款合法、有效，属于双方的真实意思表示。信德全公司认为本案中的租金迟延履行的损失无需由信德全公司提供直接证据予以证明，应属于双方的合法约定，并未违反法律、法规的强制性规定，应予以支持。而一审法院对于认定信德全公司主张违约金过分高于实际损失的计算标准没有任何依据，对于信德全公司与蔡文海双方的约定应当予以支持。判令蔡文海向信德全公司以欠付的租金及管理费88200元为基数按照日计千分之五的标准从2018年2月1日起至欠付租金、管理费实际付清之日止，暂计至2018年3月31日为111384元。即使一审法院认定该计算标准过高，也应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的相关规定，酌情调整为按照年利率24%的标准计算违约金。蔡文海辩称，不同意信德全公司的上诉。文海上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、依法对本案进行改判，即驳回信德全公司的全部诉讼请求；3、一、二审的诉讼费由信德全公司承担。事实和理由：一、信德全公司未按照约定进行管理，违约在先蔡文海不应承担任何违约责任。二、信德全公司已经承诺了租金打五折，一审法院认定蔡文海承担全部月租金与事实不符。三、信德全公司消极不行使权利导致损失扩大，该损失部分不应由信德全公司承担，一审判决认定事实错误，蔡文海不应当承担任何责任，请求二审法院全面查明事实，依法改判，支持蔡文海的上诉请求。信德全公司辩称，一、信德全公司从未向蔡文海承诺过商场只做手机配件，至于蔡文海提到的商场人气的问题，商场现今有超过100商铺在营业，信德全公司有从来没有向蔡文海发出过所谓的《商户营业管理办法》，并且蔡文海承租信德全公司的商铺，理应按照其自身的营业需要正常经营。二、信德全公司从未向蔡文海承诺过租金打五折，如果公司同意租金打折，蔡文海应该提供相应的书面文件予以证明，而本案的证据中可以看到，蔡文海的租金已缴纳的部分均是按照双方的租赁合同足额缴纳的，并没有打折的情况。三、本案中的租金并不属于信德全公司的损失，所谓的消极不行使权利导致损失扩大，在本案中并不适用。公司认为，本案中的租金属于公司的可得利益，是蔡文海在合同期内按照约定应当支付给公司的，如果承租方既不承租商铺也不交还钥匙，公司没有办法对涉案商铺擅自处理。而本案中，对方在2019年3月向公司交还钥匙，公司也在2019年3月13日解除了该案的租赁备案，因此本案中蔡文海均应履行合同义务，如果不承租商铺，也应当向公司交还钥匙，而不应实际占用涉案商铺。信德全公司向一审法院起诉请求：一、蔡文海向信德全公司支付拖欠的租金和管理费，共计88200元；二、蔡文海向信德全公司支付因拖欠租金和管理费而产生的违约金（以每笔租金应支付之日起计算至实际付清之日止，暂计至2019年3月31日为111384元；三、本案诉讼费用由蔡文海承担。在第二次庭审中，信德全公司明确诉讼请求第一项的计算期间为2018年2月1日至2019年3月31日；第二项诉讼请求的违约金从2018年2月1日计至2019年3月31日。一审法院认定事实：2017年11月8日，蔡文海出具《交费通知单（市场联）》，载明：租户蔡文海向中港通讯手机市场租赁铺位经营，目前已选定B117号铺位。租户原缴纳的意向金壹万元转为租赁定金，并再缴纳市场基础装修费贰万元。五天内，租户需付清以下费用：保险费：叁佰元/年/间，管理费：叁佰元/月/间，租赁保证金（两个月租）：壹万贰仟元/间。租金管理费交费方式：二个月……蔡文海在落款处签字。2017年12月1日，信德全公司（出租方、甲方）与蔡文海（承租方、乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳市××区××宝城大厦××楼××1ＦＢ117的房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用；月租金总额为6000元（大写：陆仟元），乙方应于2017年11月15日前交付首期租金，金额为12000元（大写：壹万贰仟元）；乙方租用租赁房屋的期限自2017年12月1日起至2019年11月30日止，甲方应于2017年12月1日前将租赁房屋交付给乙方使用，并办理有关移交手续，甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取贰个月租金数额的租赁保证金，即12000元（大写：壹万贰仟元），甲方收取租赁保证金时，应向乙方开具收据……租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、综合管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用……出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，1、要求乙方恢复房屋原状；2、向乙方请求损害赔偿；3、不予退还租赁保证金：（一）乙方拖欠租金达15天以上；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达贰仟元以上；……除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方注销房屋租赁登记备案……合同还对双方的其他权利义务作了约定，信德全公司在落款甲方处加盖了信德全公司合同专用章，蔡文海在落款乙方处签字。同日，双方签订《补充条款》，约定：租金、管理费每两个月支付一次，在应付费租期起始日提前15天将应付款项支付给中港通讯市场公司，延期五天以上交款的，乙方需每天按缴纳总额的0.5%支付违约金……该补充条款还对双方的其他权利义务作了约定。庭审中，信德全公司确认蔡文海已支付涉案租赁商铺的租金及管理费至2018年1月31日，蔡文海对此无异议。信德全公司主张其分别于2018年4月16日、2019年1月向蔡文海发送催缴租金的短信，并当庭出示手机短信记录，蔡文海对此予以认可。蔡文海提供一份落款为中港通讯城市场部的《商户营业管理规定》，其中第3条规定“市场部将每天安排工作人员对商铺柜台进行三次以上的检查登记，对一天没来开门经营的商户，市场部会作出警告处理……如果连续五天没有来开门经营的商户，公司将依据合同规定与该商户解除合同关系，并无偿收回该商铺”。蔡文海称，其于2018年10月将钥匙放在商铺里，搬离物品后短信告知信德全公司不租了，但未能就此提供相关证据予以证明，信德全公司对此亦不予认可。信德全公司自认蔡文海已缴纳的租赁保证金12000元尚在其处，根据合同约定信德全公司将不予返还。另查，信德全公司于2019年6月24日在福田区房屋租赁管理局南园所办理了涉案租赁合同的注销登记，注销原因为“停157，因欠租金，出租方单方面解除合同，如有纠纷自行承担法律责任”。一审法院认为，蔡文海签署的《交费通知单（市场联）》以及原、蔡文海签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《补充条款》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。双方成立合法有效的房屋租赁合同关系，任何一方均不得擅自解除合同。信德全公司依约向蔡文海交付租赁房屋后，蔡文海拖欠2018年2月1日以后的租金及管理费超过了15天，已构成违约，达到了约定的解除合同条件。信德全公司请求蔡文海支付自2018年2月1日至起诉之日2019年3月31日的租金及管理费共计88200元，未超出合同约定，该院依法予以支持。蔡文海辩称其于2018年10月告知信德全公司不再承租商铺，合同应在该期间解除。首先，蔡文海没有提供证据证明其有告知信德全公司；其次，蔡文海拖欠租金及管理费已构成违约，违约方没有合同解除权；再次，蔡文海关门，没有告知信德全公司其真实意思，信德全公司无法得知蔡文海是否要提前解除合同；另外，不管是提前解除合同还是合同到期终止，交还商铺给出租人是承租人的义务，交还的行为应当是明示的积极行为，承租人一走了之的行为并不构成有效的交还。蔡文海辩称合同已在2018年10月解除，没有事实依据，也不符合合同约定和法律规定，该院不予采信。蔡文海没有提供任何证据证明信德全公司有作出过关于商场人流量的承诺，蔡文海以此为由提前解除合同，没有合同依据。因蔡文海违约导致合同解除，蔡文海已缴纳的租赁保证金信德全公司不予退还，符合合同约定，蔡文海要求抵扣租金，没有合同依据，该院不予支持。蔡文海缴纳了装修费2万元，但蔡文海未能提供证据证明其缴纳了入场费2万元，亦未能提供证据证明其有通过微信转款给信德全公司工作人员，故蔡文海抗辩入场费及微信转款应抵扣租金，没有事实依据，该院予以驳回。关于违约金，信德全公司与蔡文海签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《补充条款》约定了违约金，但违约金条款是针对蔡文海不履行义务的处罚措施，约束蔡文海依约履行合同，并没有加重蔡文海正常履行合同的负担，也没有免除信德全公司的义务，蔡文海辩称违约金条款应予排除，缺乏合同及法律依据，该院予以驳回。信德全公司主张蔡文海应从2018年2月1日开始每隔两个月以12600元为基数按每日0.5%的标准支付违约金计至2019年3月31日，有合同依据。但信德全公司未能提供证据证明因蔡文海逾期支付租金及管理费给其造成的实际损失，蔡文海对此亦提出了异议，故该院认定信德全公司主张的违约金过分高于实际损失，宜酌情进行调整，即蔡文海应按日万分之二点一的标准支付迟延支付租金及管理费的违约金共计4474.39元[12600元×0.00021/日×（423天+364天+303天+242天+181天+120天+58天）]。另，《商户营业管理规定》主要是规定蔡文海应按时营业，蔡文海违反规定的，信德全公司可以处罚，甚至可以解除合同。按时开门营业是信德全公司设定的蔡文海义务，安排人员检查、对违规商户处罚是信德全公司设定的自身权利。权利可以行使，也可以不行使，权利没有及时行使并不当然丧失，也不会成为义务。蔡文海还要求信德全公司退还其已缴纳的保险费，因蔡文海未提起反诉，该院对此不作处理，蔡文海如认为信德全公司应当退还保险费，可另行起诉主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、蔡文海应于该判决发生法律效力之日起十日内向信德全公司支付租金、管理费88200元及违约金4474.39元；二、驳回信德全公司的其它诉讼请求。案件受理费4292元（信德全公司已预交），由信德全公司负担2299元，蔡文海负担1993元（由蔡文海径付信德全公司）。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，金宝城大厦裙楼第一层的产权人为深圳信德丰房地产有限公司。二审中，信德全公司确认收取了蔡文海2万元基础设施装修费。本院认为，信德全公司与蔡文海签订的《深圳市房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方应当依约履行。蔡文海上诉称信德全公司没有按照约定进行管理，信德全公司违约在先。对此，本院认为，蔡文海并未提交证据证明信德全公司曾经向其承诺整个商场只做手机配件，信德全公司制定的管理办法是单方管理行为，不属于对商铺承租人的承诺，双方并未约定管理应当达到何种水平，因此，蔡文海的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。蔡文海上诉称信德全公司承诺租金打五折，但其对此并未提交充分的证据，本院对其该主张亦不予支持。信德全公司上诉称一审调整的违约金过低，蔡文海上诉称信德全公司消极不行使权利导致损失扩大。本院认为，蔡文海不按期交纳租金后，信德全公司应当积极行使权利以避免损失扩大，而蔡文海作为承租人应当及早将钥匙交回信德全公司，考虑到双方都存在过错，本院认定一审将违约金调整至日万分之二，处理合理，本院予以维持。此外，双方确认信德全公司向蔡文海收取了2万元基础设施装修费，蔡文海上诉要求该2万元应当予以扣减。本院认为，该2万元系基础设施装修费，即满足其基本需求的装修，蔡文海以信德全公司没有装修为由要求抵扣缺乏依据，本院亦不予支持。综上，蔡文海和信德全公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2117元，由蔡文海负担。二审案件受理费2438元，由深圳市信德全投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇一九年十二月二十六日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。