广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终4383号 上诉人（原审原告、反诉被告）：柳州市得利宾馆，住所地广西壮族自治区柳州市屏山大道113号一、四、五层。统一社会信用代码91450200677733847H。 法定代表人：梁德铨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵建勇，广西步高律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：柳州市胜龙房屋租赁服务部，住所地广西壮族自治区柳州市燎原路23号万龙大楼。统一社会信用代码91450200729786861T。 法定代表人：周鸿发，该公司总经理。 委托诉讼代理人：党思，广西万铭律师事务所律师。 上诉人柳州市得利宾馆（以下简称得利宾馆）因与被上诉人柳州市胜龙房屋租赁服务部（以下简称胜龙服务部）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2019）桂0203民初966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 得利宾馆上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审法院遗漏查明本案重要的事实，从而作出了有悖法律及客观事实的错误判决。本案上诉人与被上诉人之间建立的是租赁关系，并签订了《物业租赁合同》，一审法院在确认该合同未违反法律、行政法规强制性规定，对合同双方当事人都有约束力的情况下，却遗漏查清被上诉人（即合同的甲方）是否按合同之约定，在合同签订后将租赁标的物全部交付给了上诉人（即合同的乙方）。本案被上诉人是否已履行了自己约定的合同义务，是其要求上诉人支付全额租金的前提。依据《物业租赁合同》之约定，租赁标的物为位于柳州市属于甲方（被上诉人）产权的综合大楼一至八层和后面一栋（三层）的楼房和七楼的电信机房。那依照约定出租方不仅要将上述租赁物交付给承租方，还要保证其出租的物具备产权清晰而为有权属证件材料的不动产。然租赁至今，被上诉人仅拿出位于柳州市的综合大楼之房屋产权证，一直无法出示租赁标的物后面一栋（三层）的楼房的产权材料。被上诉人承认其租赁标的物中后面一栋（三层）的楼房是没有产权的违章建筑物，这明显违背双方上述合同及法律关于“租赁物产权证件材料清晰”之规定，其租赁后面一栋（三层）的楼房的行为属无效租赁行为，故被上诉人不能要求上诉人按租赁合同约定全额支付租金。被上诉人在上述《物业租赁合同》签订至今，一直没有将赁标的物后面一栋（三层）楼房第一层门面及综合楼七层、八层两个机房交付给上诉人。上诉人一直催促，被上诉人以各种理由予以回避，至今该一楼门面仍由被上诉人使用，没有交付给上诉人。同时于2014年6月未经上诉人同意强行将停车场租赁第三人，至今上诉人一直没有得到约定25个车位及停车场的管理。对此，上诉人在一审中多次向法院表明，并提出书面现场勘查申请书，请求法院派人前往租赁场地，查明该客观事实，但遗憾的是一审法官对此不予重视，在没有任何证据材料证实被上诉人己履行全部交付约定的租赁物事实之情况下，就要求上诉人按时、足额履行上述合同约定的交付租金义务，这明显与法相背，也毫无道理，请求二审法院基于本案的客观事实给予充分考虑，对一审判决遗漏查明的事实予以补上，从而作出公正、公平的判决。本案基于上述存在的客观事实，即便上诉人存在少交租赁的情况，也是因被上诉人违约在先，没用将约定权属清晰的租赁标的物全部交付给承租人，承租人使用不安抗辩权所致，故被上诉人在其自身没有全额履行义务的情况下，无权要求承租人依约、按时、足额交付租金。再者，上诉人从2010年起至2019年5月份期间总共向被上诉人支付了5260595.98（其中包括全部租金及小部分水电费用），而依据上述《物业租赁合同》的约定，从2010年至2019年5月期间租金的总金额应为4936896.45元，两数相减，多出323699.53元，对此在一审中被上诉人也提出部分书面材料，证实多出的金额包函有租赁期间的水电费用及一些重复计算的费用，但包函多少水电费用和重复计算的费用被上诉人没有逐一给予冲抵，其提供的水电费用及重复计算费用金额之和的证据材料远远小于上诉人支付多出金额。对此，上诉人已在一审庭审中作出了解释为2015年前多缴纳的租金数额，一审法院没有对该多出的金额作出任何的阐述及与被上诉人抗辩的水电费用和重复计算的费用相抵扣之认定的情况下，单独抽出从2015年后上诉人未足额缴纳租金的情况（实际上诉人在2015年前就已缴了，故在2015年后对多交的租金予以抵扣），从而推定上诉人存在逾期交租的违约行为，承担违约责任，认定被上诉人依据该违约行为解除的合同合法、有效，这明显与客观事实不符，也与法相悖，请求二审法院给予纠正。综上，被上诉人存在未按合同约定交付权属清晰的全额租赁物给承租人，其违约行为在先，就无权要求承租人按合同约定按时、足额支付租金，而且上诉人已超额支付租金费用给被上诉人，被上诉人于2019年1月31日以上诉人逾期缴纳租金为由作出的《解除合同通知》明显与客观事实不符，也缺乏法律依据，请求法院依法予以撤销。上诉人不存在违约行为，请求二审法院予以认定，并依法撤销一审错误判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。 胜龙服务部辩称，双方当事人履行租赁合同有近10年之久，得利宾馆未完全接收租赁物，不仅没有提出少交租金的要求，还多付了租金,不符合客观事实。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 得利宾馆向一审法院起诉请求：一、确认胜龙服务部于2019年1月31日作出的解除租赁合同通知函无效，得利宾馆与胜龙服务部双方于2009年6月22日签订的物业租赁合同继续履行；二、本案的诉讼费用由胜龙服务部承担。 胜龙服务部向一审法院反诉请求：一、确认得利宾馆与胜龙服务部的租赁关系于2019年1月31日解除；二、判令得利宾馆立即交还承租的位于柳州市综合大楼一至八层及后面一栋楼房（具体以《物业租赁合同》约定的租赁物为准）；三、请求判令得利宾馆支付逾期违约金372215.95元；四、本案诉讼费由得利宾馆承担。 一审法院认定事实：2009年6月22日，胜龙服务部与得利宾馆签订《物业租赁合同》约定：胜龙服务部将其所有的位于柳州市的综合大楼一至八层和后面一栋楼房（三层）（主楼一楼除现商业银行租赁的场地、顶楼的户外牌位及联通、电信机站以外）出租给得利宾馆从事旅游业、饮食业及停车洗车和桑拿及配套项目；楼后的停车场胜龙服务部提供25个停车位满足得利宾馆的经营使用，其他车位双方共同使用，但胜龙服务部不得对外出租车位或允许与其无关的人员停车，胜龙服务部设置保安对停车场进行管理；租赁期限为10年，从2010年1月1日至2020年12月30日止；第一年、第二年租金为500000元，第三年租金为515000元，第四年租金为530450元，第五年租金为546364元，第六年租金为562754元，第七年租金为579637元，第八年租金为597026元，第九年租金为614937元，第十年租金为633385元；履约保证金壹拾万元（得利宾馆签订本合同时即向胜龙服务部交付，如未交付，则本合同不生效），在租赁期间，该保证金不得用于冲抵乙方所欠租金、管理费及其他应付费用，租赁期满后，如得利宾馆无违约行为的，则胜龙服务部在30日内予以退还（不计息）；租金按月缴纳，根据先付款后使用原则，每月租金（年租金÷12个月）在当月1日前交纳；胜龙服务部有权要求得利宾馆按约交纳租金及管理费，如不按时足额交纳的，每逾期一日应按所欠金额的1％支付逾期违约金，逾期超过20日的，胜龙服务部有权单方终止合同，得利宾馆承担违约责任并立即交还所租物业；承租期间，得利宾馆在经营活动中所需缴纳的一切税费（如工商管理费、税费、水电费等）由得利宾馆自行承担按期交纳，如因欠费导致胜龙服务部被承担连带责任、垫付责任行政处罚或其他损失的，胜龙服务部有权追偿；合同还对双方的其他相关权利义务进行了约定。 签订上述《物业租赁合同》后，胜龙服务部即将案涉房屋交付给得利宾馆使用。胜龙服务部认可得利宾馆已按合同约定付清2010年、2011年、2012年、2013年、2014年的租金，且胜龙服务部在2010年减租19081元，在2014年免除2014年7月至12月的租金。2012年、2013年、2014年得利宾馆向胜龙服务部所支付的款项超出约定租金的部分均为水电费。2015年，得利宾馆于每月的月初按45530.33元的标准向胜龙服务部支付租金，另于2015年3月19日向胜龙服务部转账支付水电费26371.14元；2016年，得利宾馆于每月的月初按45530.33元的标准向胜龙服务部支付租金，另于2016年12月8日向胜龙服务部支付了租金33026.58元；2017年，得利宾馆在前6个月每月按48303元的标准向胜龙服务部支付租金，后6个月每月按49752元的标准向胜龙服务部支付租金；2018年，得利宾馆每月按49752元的标准向胜龙服务部支付租金；2019年，得利宾馆于1月4日支付租金49752元，1月19日支付租金10449.25元，2月1日支付61244.75元，2月2日支付26000元，3月1日支付52782.08元，4月2日支付52782元，5月5日支付52800元。庭审中，胜龙服务部认可得利宾馆已与2019年2月2日将所欠租金全部付清。 2019年1月31日，胜龙服务部向得利宾馆发送《通知函》一份，载明：因得利宾馆严重违反合同，根据双方签订的合同第六条第三款（胜龙服务部有权要求得利宾馆按约交纳租金及管理费，如不按时足额交纳的，每逾期一日应按所欠金额的1％支付逾期违约金，逾期超过20日的，胜龙服务部有权单方终止合同，得利宾馆承担违约责任并立即交还所租物业）所赋予胜龙服务部的权利和义务，决定：从2019年2月1日起终止与得利宾馆2019年6月22日签订的物业租赁合同，限得利宾馆三个月内即2019年5月1日前将物业全部归还并结清相关费用。 一审法院认为，得利宾馆与胜龙服务部签订的《物业租赁合同》，系各自真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。综合得利宾馆、胜龙服务部庭审陈述及各自提交的证据，一审法院确认本案的争议焦点为：一、胜龙服务部、得利宾馆签订的《物业租赁合同》是否解除；二、胜龙服务部诉请的逾期交纳租金违约金如何计算。 对争议焦点1，根据《物业租赁合同》约定，2015年应交的租金为562754元，得利宾馆2015年支付的租金为546363.96元（45530.33元×12个月），尚欠租金16390.04元（562754元-546363.96元）未支付；2016年应交的租金为579637元，得利宾馆2016年支付的租金为579390.54元（45530.33元×12个月＋33026.58元），尚欠租金246.46元（579637元-579390.54元）未支付；2017年应交的租金为597026元，得利宾馆2017年支付的租金为588330元（48303元×6个月＋49752元×6个月），尚欠租金8696元（597026元-588330元）未支付；2018年应交的租金为614937元，得利宾馆2018年支付的租金为597024元（49752元×12个月），尚欠租金17913元（614937元-597024元）未支付；2019年每月应交的租金为52782.08元（633385元÷12个月），得利宾馆在2019年1月支付的租金为60201.25元（49752元＋10449.25元），多缴纳租金7419.17元（60201.25元-52782.08元）；至胜龙服务部2019年1月31日向得利宾馆发送《通知函》时，得利宾馆尚欠租金35826.33元（16390.04元＋246.46元＋8696元＋17913元-7419.17元）未支付。综上，得利宾馆从2015年开始每月均未按《物业租赁合同》约定足额交纳租金，也未就此与胜龙服务部达成合意，得利宾馆未足额缴纳租金的行为已经符合《物业租赁合同》中：“胜龙服务部有权要求得利宾馆按约交纳租金及管理费，如不按时足额交纳的，每逾期一日应按所欠金额的1％支付逾期违约金，逾期超过20日的，胜龙服务部有权单方终止合同，得利宾馆承担违约责任并立即交还所租物业。”约定的情形，因此胜龙服务部于2019年1月31日向得利宾馆发送《通知函》行使合同解除权，符合合同约定，合法有效。根据《通知函》所载，双方签订的《物业租赁合同》于2019年2月1日解除，一审法院对此予以确认。合同解除后，得利宾馆应及时将所承租的房屋交付胜龙服务部，且胜龙服务部也已给予合理时间要求得利宾馆交付所承租房屋，故胜龙服务部要求得利宾馆将位于柳州市的综合大楼一至八层和后面一栋楼房（三层）房屋交还，一审法院予以支持。 对争议焦点2，《物业租赁合同》虽约定了未按时足额交纳租金，每逾期一日按所欠金额的1％支付逾期违约金，但该约定明显过高，一审法院酌情调整为以所欠租金为基数，按年利率24％计算逾期违约金。因得利宾馆虽未足额交纳租金，但从2015年开始每个月均有交纳，每个月交纳的租金可以视为优先补交之前尚欠的租金，胜龙服务部一直怠于与得利宾馆对尚欠租金进行结算，至发出《通知函》时尚欠的租金为35826.33元，所欠租金为不足1个月的租金，故所欠租金的逾期违约金应从发出《通知函》当月应缴纳租金之日即2019年1月1日开始计算，计至胜龙服务部确认的付清所欠租金之日即2019年2月2日，则该逾期交纳租金违约金为777.38元（35826.33元×24％÷365天×33天）。 一审法院判决：一、确认得利宾馆与胜龙服务部2009年6月22日签订的《物业租赁合同》于2019年1月31日解除；二、得利宾馆应于本判决生效之日起十日内将位于柳州市的综合大楼一至八层和后面一栋楼房（三层）房屋返还给胜龙服务部；三、得利宾馆应于本判决生效之日起十日内向得利宾馆支付逾期交纳租金违约金777.38元；四、驳回得利宾馆的诉讼请求；五、驳回胜龙服务部的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费16035元（得利宾馆已预交）；一审反诉案件受理费25428元（胜龙服务部已预交），合计41463元，由得利宾馆负担。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，胜龙服务部出租的房屋中后面一栋楼房（三层）没有获得建设工程规划许可证。得利宾馆曾以胜龙服务部未交付租赁合同中约定的25个车位为由，向柳州市鱼峰区人民法院起诉要求胜龙服务部交付该25个车位并赔偿得利宾馆经济损失。柳州市鱼峰区人民法院作出（2017）桂0203民初1806号民事判决：驳回得利宾馆的诉讼请求。得利宾馆不服，上诉至本院。本院于2018年12月7日作出（2018）桂02民终353号民事判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为，综合双方当事人在二审中的诉辩意见，归纳本案争议的焦点为：一、胜龙服务部与得利宾馆签订的《物业租赁合同》是否存在部分无效的情形；二、胜龙服务部是否全部交付了租赁的房屋；三、得利宾馆是否存在欠缴租金的违约行为，胜龙服务部是否享有解除合同的权利。 关于胜龙服务部与得利宾馆签订的《物业租赁合同》是否存在部分无效的情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，胜龙服务部出租的房屋中，后面一栋三层楼房未获得建设工程规划许可证，胜龙服务部与得利宾馆签订的《物业租赁合同》中关于后面一楼房（三层）部分的条款无效。一审判决认定租赁合同全部有效有误，本院予以纠正。 关于是否存在胜龙服务部未完全交付租赁的房屋的事实的问题。根据查明的事实，胜龙服务部与得利宾馆在《物业租赁合同》中明确约定联通、电信基站不在租赁合同约定的租赁范围内。得利宾馆曾以胜龙服务部未交付租赁合同中约定的25个车位为由，向人民法院起诉要求胜龙服务部交付该25个车位并赔偿得利宾馆经济损失，得利宾馆的诉讼请求已经被生效的民事判决驳回。据此，得利宾馆主张胜龙服务部未完全交付租的房屋，该主张没有事实依据，本院不予支持。 关于得利宾馆是否存在欠缴租金的违约行为，胜龙服务部是否享有解除合同的权利的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。虽然胜龙服务部与得利宾馆签订的《物业租赁合同》中关于后面一楼房（三层）部分的条款无效，但是胜龙服务部已经将房屋、停车位交付给得利宾馆使用。得利宾馆在使用租赁物期间未受不利影响，得利宾馆应当按照租赁合同约定的租金标准支付租金和占有使用费。根据查明的事实，从2015年起，得利宾馆就未足额交纳租金。截止至2019年1月31日胜龙服务部向得利宾馆发送《通知函》时止，得利宾馆尚欠租金和占有使用费35826.33元。双方当事人在《物业租赁合同》中明确约定逾期支付租金超过20日的，出租方享有单方解除合同的权利。据此，胜龙服务部在2019年1月31日通知得利宾馆解除租赁合同，《物业租赁合同》中关于综合大楼一至八层部分的租赁合同解除。得利宾馆应当向胜龙服务部返还该综合大楼。由于《物业租赁合同》中关于后面一栋楼（三层）部分的条款无效，得利宾馆亦应向胜龙服务部返还该栋房屋。 综上所述，一审判决认定《物业租赁合同》全部有效有误，但是判决结果并无不当，故对得利宾馆的上诉请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16035元，由上诉人柳州市得利宾馆负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 杨显强 审判员 黄继湘 二〇一九年十二月三十日 书记员 杨茜如