四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终2213号 上诉人（原审被告）：四川富元房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区北仓路122号。 法定代表人：付从洋，执行董事。 委托诉讼代理人：苟占芳，四川瀛络律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈鑫，四川瀛络律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肖世联，男，1963年8月5日出生，汉族，户籍地四川省广安市前锋区，现住四川省广安市前锋区。 被上诉人（原审原告）：谌贵娥，女，1963年9月4日出生，汉族，户籍地四川省广安市前锋区，现住四川省广安市前锋区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋坤，四川良众律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：龚德茜，四川良众律师事务所实习律师。 上诉人四川富元房地产开发有限公司（以下简称富元房产公司）因与被上诉人肖世联、谌贵娥房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广安市前锋区人民法院（2019）川1603民初1498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 富元房产公司上诉请求：撤销原判，改判上诉人按照合同约定向被上诉人支付违约金35元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：《〈商品房买卖合同〉补充协议》第五条产权登记部分，对逾期办证违约金的计算标准作出明确约定，原审法院对该部分的认定与事实不符。原审法院在被上诉人未提供证据证明造成了实际损失且该损失高于违约金的情况下，认定违约金约定过低系事实认定错误。案涉房屋已交付被上诉人占有使用，被上诉人已能实现房屋的绝大部分功能，不存在被上诉人因产权登记暂未办理而遭受实际损失，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款调高违约金系法律适用错误。违约金的计付标准已在案涉房屋买卖合同中明确约定，原审法院仍将标准调高至按年赔付，且该标准属对违约金的重复计算，违背违约金的止损原则，请予以纠正。 肖世联、谌贵娥辩称，《〈商品房买卖合同〉补充协议》第五条是约定的房屋初始登记违约时如何计付违约金，但双方对房屋转移登记违约金计付方式未作约定。一审法院综合全案事实，调整的房屋转移登记违约金标准正确，请求驳回上诉，维持原判。 肖世联、谌贵娥向一审法院起诉请求：1.判令富元房产公司支付逾期办理不动产权的违约金(以已支付购房款为基数，从2017年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至实际办理产权之日止)，暂计算至起诉之日2019年10月10日止，故主张10,000元；2.本案诉讼费由富元房产公司承担。 一审法院认定事实：2014年6月6日，肖世联、谌贵娥与富元房产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：肖世联、谌贵娥购买富元房产公司开发的位于广安市前锋区，建筑面积为107.27平方米，房屋价款为每平方米3,247.96元；第二十条产权登记（一）初始登记条款中，载明出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按下列第2种方式处理：2.自买受人应当取得权属证明之次日起至取得之日止，出卖人按月支付已付房款万分之一违约金，合同继续履行；（二）转移登记中载明，2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）双方协商解决。合同附件八：《〈商品房买卖合同〉补充协议》第五条关于产权登记的特别约定：双方同意将原商品房合同第二十条产权登记中的第（一）项初始登记中的“……取得该商品房所在楼栋的权属证明”全部变更为“出卖人在实际交房后两年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，如因甲方责任，未能在上述期内完成约定义务，甲方按照乙方已付房款的万分之一支付违约金。合同签订前后，肖世联、谌贵娥向富元房产公司支付了相应购房款及房屋契税，富元房产公司于2015年4月10日交付了房屋。至今，富元房产公司尚未完成出售房屋的产权登记手续。肖世联、谌贵娥于2019年10月10日向一审法院提起诉讼，经诉前调解未果。 一审法院认为，肖世联、谌贵娥与富元房产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，该合同合法、有效。肖世联、谌贵娥已按合同约定履行了缴纳全部房款的义务，富元房产公司应按照合同约定如实履行义务。《〈商品房买卖合同〉补充协议》第五条是对《商品房买卖合同》中房屋初始登记条款的变更，而并未对房屋转移登记的条款进行变更。因此，富元房产公司应当在交房之日起900日内为肖世联、谌贵娥办理房屋产权登记，富元房产公司至今未履行完成办理房产登记手续的义务，其行为已违约，应当承担相应的违约民事责任。富元房产公司抗辩称肖世联、谌贵娥的主张已过诉讼时效，富元房产公司不应支付延期办证违约金。经查，根据双方的合同约定，富元房产公司应当在2017年9月25日之前为肖世联、谌贵娥办理产权登记手续，肖世联、谌贵娥于2019年10月10日向一审法院起诉，尚未超过诉讼时效，故对肖世联、谌贵娥要求富元房产公司支付违约金的请求，予以支持。由于《商品房买卖合同》对逾期办证的违约金未做明确约定，结合受诉人民法院当地的实际经济水平和本案的实际情况，酌定逾期办证的违约金按照3,000元/年计算，从违约之日起计算至富元房产公司实际完成案涉房屋的产权登记之日止。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：富元房产公司在判决生效后十五日内向肖世联、谌贵娥支付违约金6,000元(自2017年9月26日计算至2019年9月25日止)，之后，从2019年9月26日起按3,000元/年计算至实际完成案涉房屋的产权登记之日止。 义务人逾期未履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。本案受理费25元，由富元房产公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。 二审审理查明的案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：诉争逾期办理产权登记行为的违约金应否调整以及调整标准是否得当。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由此可见，违约金在我国合同法中具有补偿为主、惩罚为辅的双重性质。富元房产公司未按照《商品房买卖合同》以及《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定办理相应产权登记手续，其行为构成违约，应当承担违约责任。肖世联、谌贵娥主张合同约定的逾期办理产权登记行为的违约金过低，请求予以增加，于法有据。基于违约金补偿为主、惩罚为辅的双重性质，一审法院综合受诉人民法院当地的经济水平及本案实际，酌定2017年9月26日至2019年9月25日期间的违约金为6,000元，之后逾期办理产权登记行为的违约金自2019年9月26日起计至实际完成案涉房屋的产权登记之日止按照3,000元/年计算，并无不当，本院予以维持。 综上所述，富元房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由四川富元房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  陈 萱 审 判 员  张 波 二〇一九年十二月二十六日 法官助理  杨应清 书 记 员  周甜甜