河南省信阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫15民终4389号 上诉人(原审原告)：胡晓颖，女，汉族，1970年4月6日出生，住信阳市浉河区。 委托代理人：徐留香，河南同信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨刚志，男，汉族，1966年3月5日出生，住信阳市浉河区，系原告胡晓颖丈夫。 被上诉人（原审被告）：王蕊，女，汉族，1966年10月5日出生，住河南省信阳市浉河区。 委托代理人：程升，河南高普律师事务所律师。 委托代理人：程锐，河南高普律师事务所律师。 上诉人胡晓颖因与被上诉人杨刚志、王蕊确认合同无效纠纷一案，不服浉河区人民法院（2019）豫1502民初1403号民事判决向本院提起上诉。本院于2019年10月17日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人胡晓颖及其委托诉讼代理人徐留香、被上诉人王蕊及其委托诉讼代理人程升、程锐、被上诉人杨刚志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡晓颖上诉请求：一、撤销信阳市浉河区（2019）豫1502民初1403民事判决书，依法改判确认二被上诉人所谓的房屋买卖行为无效或发回重审；二、本案一二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决完全是主观臆断，认定事实不清。1.被上诉人王蕊在杨刚志开办的驾校工作，其二女儿在九中本校上学，想在九中附近租房，刚好上诉人父亲赠与上诉人的拆迁安置房在东方京城，考虑到两家有亲戚关系（与王蕊去世的丈夫系远亲），她丧偶独自带两个孩子，处境比较艰难，为了让其安心工作无后顾之忧，上诉人便提供其中一套房屋借给被上诉人居住、使用。2018年底，被上诉人王蕊与杨刚志发生纠纷，王蕊起诉杨刚志要求履行协助办理房屋过户手续，上诉人非常震惊，在追问杨刚志后才了解到其与王蕊有不正当关系，于2012年在王蕊的逼迫下，给王蕊写的收条，一直不敢告诉上诉人。一审法院却以上诉人没有证据证明二被上诉人偷偷所为的买卖行为持续数十年之久，称其不知情不合理，完全是有意偏袒被上诉人的错误认识。2.被上诉人杨刚志当庭及另案诉讼中，一直自认与被上诉人王蕊之间有超出朋友关系的行为，杨刚志多次向王蕊输送利益，超出一般合作关系，且二人资金往来混乱，没有规律可言。这一切足以证明杨刚志所诉二人有不正当关系的真实性，原审无视该不正常的行为，是对二被上诉人有违公序良俗行为的助长。3.原审对出具房产证和收条的事实认定更是子虚乌有。如果房产证在王蕊处，为什么二人连房屋的坐落，产权证号都不知道，被上诉人王蕊说房屋是2005年出卖的，但是其提交的收房款条是2007年的，房款如此之低还分两次并在几年后付清，不符合常理。另外杨刚志出具的借条期限是一年，但上诉人贷款10年之久，被上诉人王蕊为何从没有向上诉人主张过返还或办理过户。对此，杨刚志表示是因王蕊以要到税务局举报要挟而补写的条，原审法院置客观事实于不顾，简单以其持续居住的事实来推定上诉人知晓二上诉人所恶意隐瞒的买卖行为显属错误。4.原审判决双方合同义务已经履行完毕认定错误。被上诉人出具的2007年收款条标注的价格为2004年同一地段、同一楼层、同一开发商的对外出售的市场价格的60%，只是上诉人2005年返迁价格的65%，更是2008年评估价格的42%。而且原审对收条是否已经履行未予审查。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条规定“明显不合理低价”，即“转让价格达不到交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理低价。该套房产在2005年5月至今始终可以正常交易过户，2009年8月虽然用于贷款，但仍不影响过户。被告王蕊称2008年因政源公司土地抵押不能过户与事实不符，且王蕊自己也当庭承认原告于2008年卖出并过户同单元的另一套房产；二、原审采信证据违法。上诉人主张房屋买卖合同无效，提供了相应的房产证书等等证实，其次杨刚志当庭认可上诉人的主张，因此上诉人的举证已经完成。相反被上诉人王蕊提供的收条和借条均没有上诉人签名，也没有提供任何证实杨刚志出具收条、借条时上诉人在现场的证据，也没有任何证实其在多年前向上诉人提出过买房和要求办理过户的只言片语。原审判决加重了上诉人的举证责任。三、本案不适用“表见代理”。根据婚姻法司法解释的规定，夫妻间的表见代理应当具备以下两个条件：一是处理的标的物是夫妻共同财产；二是实施表见代理行为仅限于满足日常生活需要。本案涉及房屋买卖系处置夫妻财产重大事项，应取得一致意见。没有证据证实上诉人对二被上诉人的行为是知晓的。根据物权法的规定，即使杨刚志将房屋出卖给被上诉人王蕊，其也不应取得房屋的所有权，一是二被上诉人关系超出一般朋友，买卖不具有真实性；二是王蕊支付所谓的11万元明显是低价购买；三是被上诉人恶意串通，不是善意购买；四是案涉房屋没有办理房屋过户手续。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院查明事实，纠正错误判决。 被上诉人王蕊答辩意见是，一、原审判决认定事实清楚。其一，上诉人称借给我居住、使用，但是到我2018年起诉要求其配合办理房产证这段时间，其既没有要求答辩人返还房屋，也没有要求答辩人支付任何费用或报酬，显然不符合常理。其二，上诉人称我与杨刚志有不正当关系纯属侮辱、污蔑之词；其三，上诉人否认借房产证和收条的事实，明显是无理狡辩。其四，2005年11万元购买房屋属于合理房价。二、原审采信证据正确。三、原审适用法律正确。本案符合“表见代理”，虽然上诉人没有在杨刚志出具的《收条》上签字，但是我入住房屋达14年之久，其从未对杨刚志收取我购房款的行为提出异议；其二，原告2005年购买房屋，由于该房屋属于上诉人名下返迁房屋，而且房地产开发商信阳政源房地产开发有限公司将房屋所使用的土地办理了抵押贷款，造成土地使用权无法过户，经与上诉人协商，我才同意将房屋登记在上诉人名下，显然，办理该房屋的产权证实，该房屋已经不属于上诉人与杨刚志的夫妻共同财产。《物权法》第106条不适用本案情形，上诉人主张购买房屋买卖行为无效是错误的。综上，请求二审法院依法驳回上诉。 被上诉人杨刚志答辩称，一、我与王蕊没有买卖案涉房屋的事实。写下房屋收条、房产证借条是因为与其有不正当关系所致，我没有收取王蕊的购房款；二、2007年4月30日我为王蕊写收款条，此时夫妻关系已经恶化，4个月后我与胡晓颖离婚。三、王蕊1999年底至2018年10月一直跟随我工作，在此期间，我欺骗妻子胡晓颖，谎称王蕊工作出色，应该在生活上给予格外的关注，骗取胡晓颖答应将案涉房屋借给其居住，以方便王蕊女儿上九中、信高，并出钱给她装修了房子。2010年至2018年我多次为王蕊转款、买车等，2013年我将学校10%的股份送与王蕊，对胡晓颖谎称是其购买。我与王蕊的关系违反公序良俗，在婚内私自对夫妻财产转赠，损害了胡晓颖的合法利益。 胡晓颖向一审法院起诉请求：1、请求判令被告杨刚志与被告王蕊恶意串通低价买卖原告名下的房屋的行为无效；2、请求判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告胡晓颖与被告杨刚志系夫妻关系，胡晓颖名下有2005年返迁房两套，位于河区××街东方京城××区××楼××单元××、××号，面积均为122.2平方米。杨刚志经营康达驾校培训学校一所，聘请被告王蕊为驾校工作人员。2005年王蕊以其小女儿要在九中上学为由提出借住该房，考虑到她丧夫独自抚养两个孩子，且有亲戚和工作关系，原告就答应让其借住603号房。原告的两套返迁房屋系同一单元，其中一套304号房屋于2007年以20万元的价格出售，与对方签订有购房合同，在2008年5月办理了过户手续。王蕊为达到侵占房屋的目的，与原告丈夫杨刚志产生了不正当的关系。房产证自2008年5月办理下来到2009年5月贷款期间，始终在原告手里，并未交由被告保管，胡晓颖2018年10月才得知有收款条、房产证借条。据杨刚志称系王蕊为赖下房产，以向胡晓颖揭发他们二人的不正当关系为由，胁迫杨刚志出具房款收、借条及房产证借条。2018年10月，被告将其保管的驾校内所有的账目（近5年的账目）和资金（约20万）偷拿回家，汽车开走，导致驾校业务瘫痪，以此来威胁原告同意过户该房屋。杨刚志为保证驾校正常经营，在原告不知情的情况下，私自将房产证从家中拿出，和被告进行谈判，要求其归还账目、资金和汽车。但被告趁其不备，将杨刚志的手机、房产证、土地证从其手中抢走（有证人证言），由于收条上标注的11万元系杨刚志私下许诺，其价格远低于当时的市场价格和房屋的实际价格，违反了民事活动应遵循的自愿、公平、等价、诚实信用原则。被告王蕊是以二人的不正当关系做威胁，逼迫杨刚志单方写下收款条和借条，交易全程没有原告的参与，属于二人恶意串通，损害原告胡晓颖合法权益的行为。请求人民法院据实判令二被告私下交易无效，返还被告王蕊占有原告胡晓颖的房屋。 一审法院认定事实：原告胡晓颖与被告杨刚志系夫妻关系。涉案房屋信阳市浉河区鲍氏东方京城B区4号楼二单元603号房屋原系胡晓颖拆迁房屋后返迁的毛坯房屋，系胡晓颖与杨刚志夫妻存续期间的夫妻共同财产。杨刚志经营康达汽车驾校，王蕊系驾校的合伙人。王蕊已故丈夫与胡晓颖有亲属关系。2005年被告王蕊在胡晓颖及杨刚志知情的情况下对东方京城B区,4号楼二单元603号房屋进行装修并一直居住至今。2007年4月30日被告杨刚志向原告胡晓颖出具一张收条，载明：“今收到王蕊交来房款壹拾壹万元整（110000.00）(已付清)”。2008年5月5日，涉案房屋办理了房屋产权证，所有人系胡晓颖，房产证由王蕊持有。2009年5月杨刚志向王蕊提出要用涉案房屋的房屋权证用于抵押贷款，并于2009年5月11日向王蕊出具一份借条，载明：“今借王蕊和美广场房子的房产证用于贷款，借证人：杨刚志”。杨刚志用该房产证在银行办理了十年期限的抵押贷款，2018年9月份，杨刚志还清了银行贷款，将房权证归还给王蕊。现原告胡晓颖以二被告杨刚志和王蕊恶意串通低价买卖原告名下的房屋，侵害原告合法权益为由来院起诉。一审法院认为:有效的民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。原告胡晓颖与被告杨刚志系夫妻关系，涉案房屋为夫妻二人婚姻关系存续期间的共同财产，虽然涉案房屋的产权证所有人显示的是原告胡晓颖，但胡晓颖与杨刚志二人系夫妻关系，杨刚志的种种无权代理行为表现足以让被告王蕊相信被告杨刚志的行为系夫妻二人的共同意思表示，杨刚志的行为符合表见代理的特征。被告杨刚志向被告王蕊出具收条证明杨刚志已经收到了房款11万元，且房款付清；杨刚志向王蕊出具房产证的借条用于银行抵押贷款并且抵押贷款到期后又将房产证归还被告王蕊，证明涉案房屋的房产证始终由被告王蕊持有；涉案房屋毛坯房时交付给被告王蕊进行了装饰装修并实际居住至今；上述行为及事实持续数十年之久，原告胡晓颖言称不知情，不合常理；且原告胡晓颖没有证据证明对被告王蕊给付购房款、杨刚志出借房产证等事实概不知情。该房屋的交易时间发生在2005年，又因王蕊与胡晓颖有一定的亲属关系，双方未签订书面的房屋买卖合同，但双方之间的合同权利义务已经基本履行完毕，11万元的交易价格无法证明该房屋买卖显失公平。原告诉称被告王蕊与被告杨刚志有不正当关系，但原告胡晓颖未能提供证据证明二人存在不正当关系的事实，被告王蕊否认该事实，被告杨刚志当庭亦未给予认可。原告亦未能提供充分的证据证明被告杨刚志和被告王蕊在房屋买卖及交付的过程中有恶意串通的情形。综上所述，杨刚志与王蕊房屋交易行为符合表见代理特，原告诉称被告杨刚志与被告王蕊有不正当关系恶意串通买卖房屋的事实，本院不予确认。原告关于房屋买卖无效的诉请，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告胡晓颖的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人胡晓颖提交三组证据，第一组是两份房屋买卖合同，拟证明杨刚志处理案涉房屋的交易价格明显低于同期市场价格，2008年每平米1680元，2007年的每平米1885元，而案涉房屋价格是每平米900元；第二组证据是上诉人与杨刚志二人2007年9月办理的离婚登记及协议书，拟证明处分房产时上诉人与杨刚志感情破裂，处分房屋并非上诉人同意或授权。因该房屋是上诉人父亲赠与上诉人的，所以在离婚协议中未提及。第三组证据是证人张某的证言，其证明2018年10月28日看到杨刚志与王蕊因为房产证的事情发生争吵，俩人打起来了，听到王蕊找杨刚志要房产证。之前也曾听王蕊说10年的贷款没有还，房屋一直没过户。被上诉人王蕊质证意见为，上诉人提供的商品房买卖合同与本案没有关联性，没有参考性。对离婚登记及协议的真实性没有异议，不能证明杨刚志出售房屋未经胡晓颖同意，不能证明二人在办理离婚时该房屋属于两人共同财产。证人证言没有证明杨刚志对王蕊存在利益输送，反而证明了杨刚志与王蕊争吵是为王蕊办证的事实。被上诉人杨刚志对第一、二组证据没有意见，认为证人证言属实，因为是瞒着胡晓颖的，一直不知道怎么跟胡晓颖说，所以一直拖着不办过户。 对上述证据效力本院审查确认如下：胡晓颖出具的房屋买卖合同载明的房产与案涉房屋位置不同，出售日期也不同，与本案没有关联性，达不到证明目的，其效力本院不予采信。离婚登记及协议与证人张某的证言，当事人均没有否认其内容的真实性，其证明效力本院予以确认。 二审查明，河南政源房地产开发集团有限公司2019年6月26日证明，东方京城B区04号楼于2005年完成竣工备案，可以签正式合同、开具发票，业主可以去房管部门办理房产证。2004年10月至2005年4月，东方京城C区六楼售价为1112元-1629元/平方米不等。胡晓颖2007年12月10日取得案涉房屋发票，2008年3月26日缴纳房产契税。胡晓颖与杨刚志曾于2007年9月27日离婚，后又复婚。在离婚协议中未将案涉房屋做为夫妻共同财产进行分割。其他查明的事实与一审一致。 本院认为，虽然案涉房屋登记的权利人是胡晓颖，但是杨刚志处分该房产的行为是有效的。第一，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，王蕊有理由相信杨刚志有处分权，因为按照普通人的认知，夫妻在处理家庭事务与财产事宜上可以相互代理。而且，王蕊入住该房屋已经十多年之久，上诉人胡晓颖对此是明知的和认可的，在此期间其未主张过收回房屋，其行为足以让王蕊相信其知道房屋买卖交易的存在。第二，没有证据证明王蕊与杨刚志之间存在恶意串通低价买卖房屋的行为。上诉人胡晓颖称被上诉人杨刚志与王蕊之间存在不正当关系，该事实王蕊不予认可，亦无证据证实。杨刚志称没收到房款，但并未否认房款收条的真实性，因其与上诉人胡晓颖系夫妻关系，其陈述的真实性存疑，本院对其陈述不予采纳。虽然王蕊支付的11万元房款低于同期同小区的房价，但是基于双方有亲属及合作关系，该价格在合理范围之内。第三，合同已经实际履行。虽然房屋未过户，但是产权证已经交付王蕊，王蕊也已经实际占有该房屋。第四，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”。因此，即使杨刚志不构成表见代理，该合同并不必然无效。 综上所述，上诉人胡晓颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人胡晓颖负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑佳 审判员  彭晨 审判员  张勇 二〇一九年十二月十二日 书记员  刘丹