湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2822民初3210号原告：陈家彬，男，生于1962年6月14日，汉族，湖北省建始县人，住建始县。原告：杨雅宾，女，生于1963年2月26日，汉族，湖北省建始县人，住建始县。委托诉讼代理人：陈家彬，系原告杨雅宾之夫。被告：湖北建始隆福矿业有限公司，住所地建始县业州镇开发区石油公司商住小区第一座一单元402号，统一社会信用代码91422822562743148F。法定代表人：覃董社，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：田书群，系该公司总经理。原告陈家彬、杨雅宾与被告湖北建始隆福矿业有限公司（以下简称隆福矿业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，依法适用简易程序于2019年10月28日公开开庭进行了审理。原告陈家彬、被告隆福矿业公司委托诉讼代理人田书群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付所欠购房款335.60万元；2.被告赔偿因严重违约给原告造成的损失，计算方法：被告延迟支付房价款的数额，按月息15‰计算；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告2015年2月8日签订房屋买卖协议，被告以345.60万元购买二原告位于建始县业州镇清江工业园风情街29号房屋一栋（占地151.80㎡，五层半），双方约定过户手续完成后六个月内付清全部购房款。二原告按约定于2015年6月交付房屋，被告交付10万元订金后，双方于2015年10月22日办完过户手续。此后，被告并未按照约定履行支付购房款义务，经原告多次催讨，被告陆续支付了部分款项，直到2019年4月支付20万元后再未履行支付义务。被告隆福矿业公司辩称，隆福矿业公司与建始县人民政府于2014年签订招商引资协议来到建始，项目为铁矿开发，签订招商协议后，以345.6万元的价格决定购买原告的房屋一栋。由于干溪坪铁矿开发不能启动，就没有及时支付购房款，后来分七次共计支付95万元。铁矿项目没有真正启动是产生纠纷的重要原因，同时双方都有过错，表现在双方签订合同前应该预见到铁矿有可能长期不能启动，公司有误判，认为买了办公楼就会有更好的发展环境，有利于推动干溪坪铁矿的开发，原告也有误判，认为遇到了有实力的老板，房屋可以卖个好价钱，所以公司应承担一定责任，同时原告也应该将一至三层交给公司使用。为此，公司认为，根据买卖合同司法解释规定，同时参考一至三层没有交付被告使用，以及双方有口头约定，不考虑按罚息标准计算原告的损失，原告一定范围内的损失被告可以承受，同时，因原告未将房屋一至三层交给被告使用，给公司也造成了损失，原告也应承担一定的损失，请求原告将房屋交给公司使用，诉讼费由原告承担。原、被告依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。结合双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年2月8日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《房屋买卖协议》约定原告将己方位于建始县业州镇工业园区的房屋一栋转让给被告，协议主要内容：一、房屋五层半，占地面积151.80㎡；二、交易价款及付款：1.该房产以整栋定价为345.60万元；2.采取分期付款方式：本协议签订后甲方交付第一期房屋前，乙方支付订金10万元，甲方交付第二期房屋时乙方支付35.6万元，该房屋整体手续证件办完后，乙方在六个月内付清余款300万元；三、房屋交付：1.鉴于该房屋已经完工且部分已在使用之中，甲方于2015年6月1日前向乙方交付该房产的第四层供乙方使用；2.甲方于2015年8月1日前向乙方交付该房产的五至六层供乙方使用；3.已经出租的一、二、三层根据乙方的实际需要交付乙方使用，乙方需提前30日通知甲方；四、甲方责任与义务：1.本协议签订后，负责及时到房产管理部门为乙方办理该房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书；2.在办理房产权登记中向乙方提供符合要求的房产登记资料；五、乙方责任与义务：1.保证按照协议及时支付交易价款；2.在甲方办理房屋产权证书过程中积极提供必要的协助，配合甲方签订相关文书资料；六、违约责任和处理：本协议签订后，甲乙双方应恪守协议，尽职尽责，如发生争议，应协商解决，协商不成的，可向人民法院提起诉讼裁决。前述协议签订后，被告按约定于2015年3月9日支付10万元，原告依约定按期交付了房屋第四、五、六层，但被告未在约定期限即2015年6月原告向被告交付房屋第五、六层时支付房价款35.6万元。双方于2015年10月29日完成涉案房屋所有权转移登记（房权证号：建始房权证业州公字第××）和国有土地使用权变更登记。依据合同约定，被告应于房屋过户登记完成后六个月内付清余款300万元，该期限内被告未履行付款义务。经原告催讨，被告于2017年1月27日付款10万元，2017年4月10日付款10万元，2017年5月18日付款20万元，2017年11月17日付款5万元，2018年2月14日付款15万元，2018年5月31日付款5万元，2019年4月30日付款20万元。此后，双方曾协商过下欠房价款的履行问题，但未达成协议。另查明，双方磋商房屋买卖事宜前至今，案涉房屋第一、二、三层一直由某建筑安装装潢公司承租，2015年-2017年每年支付租金5万元，2018年-2019年每年支付租金6万元，均由原告收取。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法，亦不违反公序良俗，合法有效，对双方当事人具有约束力。被告未按照合同约定期限履行房价款支付义务系违约，应承担继续履行责任。《最高人民法院》第二十四条第四款规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，案涉房屋买卖合同未约定逾期付款违约金或违约金计算方法，故原告主张的逾期付款损失可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。从双方当事人约定的房价款支付期限看，被告应在2016年4月29日前将房价款支付完毕，履行期间超过一年，故逾期付款损失计算方法为:以逾期付款金额为基数，在年利率4.75%的基础上上浮50%即罚息利率7.125%乘以逾期天数。被告2015年3月9日支付的10万元系按期支付的房价款，自2017年1月27日起支付的85万元冲抵应支付的逾期付款损失后，截止2019年10月28日，被告尚欠房价款3001790.00元，尚欠逾期付款损失296655.00元。被告未先履行房价款支付义务，原告有权不履行案涉房屋第一、二、三层的交付手续义务，但是，由于原、被告2015年10月29日完成案涉房屋过户登记后，案涉房屋所有权已经转移至被告，故原告收取的2015年10月29日至2019年10月28日共计四年的房租22万元应属于被告的收入，应冲减被告欠付的逾期付款损失22万元。自2019年10月29日后的房租收入应归于被告所有。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十三条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖北建始隆福矿业有限公司于本判决生效后三十日内给付原告陈家彬、杨雅宾房价款3001790.00元、截止2019年10月28日的逾期付款损失76655.00元，并以3001790.00元为基数，按年利率7.125%给付自2019年10月29日起至本判决确定支付之日止的逾期付款损失。二、原告陈家彬、杨雅宾在被告湖北建始隆福矿业有限公司履行上列第一项判决确定的义务后十日内给被告湖北建始隆福矿业有限公司办理案涉房屋第一、二、三层的交付手续。三、驳回原告陈家彬、杨雅宾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费33648.00元减半收取16824.00元，由原告陈家彬、杨雅宾负担1391.00元，被告湖北建始隆福矿业有限公司负担15433.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  朱斌二〇一九年十二月十八日书记员  刘洲