江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终9073号上诉人（原审被告）：付武平，男，1979年4月15日生，汉族，住南京市浦口区。被上诉人（原审原告）：刘永胜，男，1957年2月21日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：彭金标,北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱斌,北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人付武平与被上诉人刘永胜房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初4265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。付武平上诉请求：撤销或改判一审判决，并由刘永胜承担全部的诉讼费。事实及理由:一、江北新区管委会2018年3月14日就公示了南京北站征收公告函，作为业主，政府应该第一时间已经告知过刘永胜，其应该如实告知付武平拆迁事宜并妥善处理与付武平的厂房租赁关系。然而刘永胜在租赁合同还没有到期的3月中旬，找到付武平称，如果因为拆迁需要丈量房子，要求付武平配合量房并承诺到时候拆迁补偿如果不足三个月的房租，按照三个月的房租赔给付武平，超过三个月的房租就按照实际的补偿给付武平。刘永胜还分别从3月份开始租了一间432平方米的厂房，月租金4000元/月；4月份租了一个大车间的其中的500平方米，月租金5000元/月支付。付武平在不知道真实的拆迁内情的情况下，还把租下来的两间厂房进行整理和简单装修。结果4月中旬，拆迁办就开始上门量房，并做了入户登记手续。由于刘永胜欺骗隐瞒拆迁事实真相，给付武平带来了重大经济损失，因此请求法院驳回其诉请。二、判决书中提到付武平拖欠2018年6月、7月、11月、12月电费合计8860.74元，但刘永胜没有提供单据，付武平无法支付。三、根据国家拆迁法规定，征收公告函公示后，出租房屋就不应该再出租或收取房租。四、出租给付武平的厂房，刘永胜既没有出示产权证，也没有出示合法的房屋审批手续，本身就是违法的。刘永胜辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，上诉人提起二审程序目的是拖延一审判决的生效时间，浪费司法资源。关于上诉人在上诉状中陈述的有关电费的问题，一审法院已经组织双方对电费进行对账，上诉人确认拖欠电费8860.74元。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。刘永胜向一审法院起诉请求：1.判令付武平返还涉案的2楼一整层房屋；2.判令付武平按327.95元/日的标准支付自2018年8月13日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；3.判令付武平支付电费10676.68元；4.判令付武平承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年5月13日，刘永胜、付武平签订《房屋租赁合同》，约定刘永胜将坐落于南京市浦口区泰山街道花旗房屋一层，约864平方米，限用于生产经营。租赁期限自2015年6月13日起至2018年6月12日止，期限三年。租金标准和付款方式：第一年租金标准114000元（不含税），付款方式年付另押金10000元，两年后第三年增加5%先付后租，如超过一个月不付租金，刘永胜有权终止合同，收回房屋。在承租期间，刘永胜负责向付武平提供水、电，水费、电费由付武平承担，付武平必须保证按月缴纳水电费用，如逾期不交刘永胜有权停水、停电，直至终止合同。在承租期间，如遇国家建设需要收回房屋，付武平必须无条件服从刘永胜安排，所有拆迁补偿归刘永胜所有，刘永胜补偿付武平三个月房屋租赁金额款。合同期限届满后，双方未续签书面租赁合同，付武平仍继续使用涉案房屋，并支付20000元租金及2018年8月、9月、10月的电费。付武平拖欠2018年6月、7月、11月、12月电费合计8860.74元未付。另查明，涉案房屋坐落于南京浦口区泰山街道花旗工业区15号五层房屋中的第二层。南京希瑞机械有限公司系涉案房屋的所有权人，刘永胜系公司法定代表人，南京希瑞机械有限公司同意刘永胜以个人名义对外签订房屋租赁合同并收取租金，并承诺不会以公司的名义主张涉案房屋的相关权利。一审法院认为，刘永胜、付武平之间的租赁协议是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。刘永胜主张付武平返还涉案房屋，一审法院认为租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同。本案中租赁期限届满后，刘永胜、付武平未续签书面租赁合同，但付武平继续使用涉案房屋，故双方形成不定期租赁合同。现刘永胜诉讼至法院要求付武平交还房屋，法院已向付武平送达应诉材料，故双方的租赁关系已从付武平收到应诉材料之日起解除。合同解除后，付武平应当将涉案房屋交还刘永胜，刘永胜此项诉请符合法律规定，一审法院予以支持。刘永胜主张占有使用费（按327.95元/日的标准支付自2018年8月13日起至实际返还房屋之日止），一审法院认为双方合同已解除，但付武平使用涉案房屋至今，尚未搬迁，其应当参照租金标准支付占有使用费，刘永胜诉请符合法律规定，一审法院予以支持。刘永胜主张支付电费10676.68元，一审法院认为合同约定付武平应当支付租赁期间的电费，现经双方确认付武平尚欠付电费8860.74元，付武平应当给付，对刘永胜主张的超出部分一审法院不予支持。付武平抗辩刘永胜支付其拆迁补偿款，一审法院认为因付武平未提出反诉，故在本案中不予处理，付武平可另行诉讼。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、付武平于本判决生效之日起三十日内将坐落于南京市浦口区泰山街道花旗工业区15号为五层房屋中的第二层（面积约864平方米）返还给刘永胜。二、付武平于本判决生效之日起三十日内按327.95元/日的标准支付刘永胜自2018年8月13日至实际迁出之日止的占有使用费。三、付武平于本判决生效之日起三十日内支付刘永胜电费8860.74元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3474元，减半收取1737元，由付武平负担。本院二审期间，上诉人提供以下证据：1、2019年1月14日的人民调解协议书，该协议书载明的主要事实、争议事项记载：双方当事人租赁合同2018年6月12日到期后，尚未商议续租事宜，付武平支付给刘永胜20000元，实际刘永胜已默认续租至2019年1月14日，刘永胜以付武平欠费用向其催款，到付武平办公室将其电脑损坏，报警、移交。上诉人以此证明2019年元月14日在续租期限内，但在2018年10月11日被上诉人说接拆迁办通知了，通知上诉人搬出厂区。证据2、2018年10月11日收据。该收据下方写有“付总我已接到拆迁办通知，请你搬出厂区。”证明被上诉人在2018年10月11日通知上诉人搬迁，但在续租的时候，被上诉人口头说的是如果拆迁，补偿给上诉人，让上诉人配合丈量房屋。证据3、电脑维修记录及发票（均为复印件），证明被上诉人到上诉人办公室砸坏电脑，承认续租，但又不落实给上诉人补偿。证据4、拆迁办出具的装饰装修评估清单复印件。证据5、双方之间的手机短信打印件，证明在承租期限内对方既不履行拆迁补偿，还野蛮停水停电，逼上诉人搬迁。被上诉人质证称：对证据1真实性无异议，人民调解协议书中并没有明确写明双方达成了续租协议，调解协议第二条明确对于双方租赁关系中产生的房租及损失费用通过诉讼解决，双方并没有达成一致的意见。对证据2，真实性无异议，只能证明被上诉人要求上诉人支付电费，并不能达到上诉人的证明目的。对于证据3、4的真实性不认可，与本案无关。对证据5真实性无异议，但不全面，恰恰可以证明上诉人拖欠被上诉人水电费的事实，不能达到上诉人的证明目的。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。双方签订的租赁合同于2018年6月12日到期，但上诉人一直未将案涉房屋返还给被上诉人，也未支付部分其使用期间的房屋使用费和电费，一审法院判决其返还并支付相应费用并无不当，上诉人的上诉理由不符合法律规定，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3474元，由上诉人付武平负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 伟审 判 员  张旭东审 判 员  汪德全二〇一九年十二月二十三日法官助理  滕文欣书 记 员  陈晓君