广东省龙门县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1324民初1000号原告：广东龙门农村商业银行股份有限公司，住所地：龙门县龙城街道迎宾大道881号。法定代表人：谬东良，总经理。委托代理人：夏平，广东香江律师事务所律师。委托代理人：钟道云，广东龙门农村商业银行股份有限公司员工。被告：黄卫强，男，1967年7月4日出生汉族，住广东省龙门县。第三人：亿家电缆控股（惠州）有限公司龙门分公司，住所地：龙门县龙城镇西林路200之3号首层。负责人：谭建明，经理。第三人：赖少敏，女，1984年1月22日出生汉族，住龙门县。委托诉讼代理人：范敏钊，广东东立律师事务所律师。委托诉讼代理人：高云，广东泛信律师事务所律师。原告广东龙门农村商业银行股份有限公司（以下简称“龙门农村商业银行”）诉被告黄卫强、第三人亿家电缆控股（惠州）有限公司龙门分公司（以下简称“亿家电缆龙门分公司”）、赖少敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日受理后,依法适用简易程序，后于2019年10月12日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙门农村商业银行的委托诉讼代理人夏平、钟道云，被告黄卫强，第三人亿家电缆龙门分公司的负责人谭建明、赖少敏委托诉讼代理人高云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告龙门农村商业银行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令并支持原告有权依照《房屋租赁合同》的约定，从诉讼之日起立即解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、请求人民法院依法判令被告按照《房屋租赁合同》约定，立即支付从2018年1月16日起至2019年5月15日止共计16个月的房屋租赁金169600元；3、请求人民法院依法判令被告按照《房屋租赁合同》约定，立即支付因违约行为造成的违约金（按同等年度租金的30%计算），共计人民币38160元。上述款项合计207760元；4、由被告承担本案的诉讼费、执行费。庭审中，龙门农村商业银行增加一项诉求，请求被告及第三人在30日内退还房屋。事实和理由：原告与被告于2017年7月14日就房屋租赁事宜达成一致意见，并正式签订了《房屋租赁合同》，原告同意将位于龙门县龙城街道西林路200号之3的楼房1-3层租赁给被告使用，租期自2017年7月15日起至2023年4月23日止。根据本合同相关约定。被告应按照约定按时、按期支付租金，以达到合法使用的目的。但是被告从没有支付任何租金。更为无理的是，被告在没有告知和征得原告的同意情况下，擅自违法将涉案房屋另行转租第三方，违背了本合同相关约定，从而造成事实上的违约、再违约。综上所述，原告为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼，请求判如所请。被告黄卫强辩称：1、我以我的名义租赁原告的房屋作为“亿家电缆控股（惠州）有限公司龙门分公司”经营所用，所有的租金由公司支付，有合同约定。另外，公司从2018年开始由股东兼法人谭建明经营，租金由谭建明负责支付给原告。2、这栋楼4、5、6楼是原告职工居住的，从租房到现在全部水电费都是由我公司代缴的，这部分钱本身应该由原告向职工收取之后交给我方，原告收取了这些钱以后没有交给我方。3、3楼楼顶从2018年1月开始，一直在漏水，我方跟原告多次联系，因为原告方的联系人经常换人，导致至今还未修好，无法经营。4、我方认为没有交租金不属于违约，是一直在协调，因为原告经常换主管领导，导致我方比较难协调，比如这一年来原告的办公室领导已换了3个，联系的职员有6、7位，导致现在一直没有沟通下来。5、我们在困难运作的情况下，从2019年4月份开始转租1楼的铺面，农商行书面通知承租方不交纳租金和水电费给我，1楼的水电费一直都由我代交。第三人亿家电缆龙门分公司辩称：同意被告黄卫强的答辩意见。补充两点，第一，1楼转租的时候，已告知农商行，而且农商行在知道的情况下，在转租、装修以及开张都未告知我方不能转租，在转租方开张以后才发书面通知书给承租方，告知转租行为不合法；第二，不同意农商行要求我方30日内退出。第三人赖少敏辩称：一、合同是否解除由法院决定，我方希望原告直接与第三人赖少敏签订房屋租赁合同；二、原告诉讼请求二至四的责任应当由被告承担，与第三人无关；三、因为第三人不知道被告无权转租房屋，故被告已收取的4.7万元应当返还给第三人以及第三人装修的损失102444.5元，应当由被告赔偿。本院经审理认定事实如下：李水杨、刘观娣、李文杰为坐落于龙门县××街道西××号房屋的所有权人。2011年3月1日，甲方李水杨、刘观娣、李文杰与乙方龙门农村商业银行（当时是龙门县农村信用合作联社）签订房屋租赁合同，主要内容约定如下：1、甲方将位于龙门县龙城街道西林路200号之3号整栋房屋出租给乙方作为员工宿舍使用。2、租赁期限为2011年3月1日至2023年4月30日，其中2011年3月1日至2011年4月30日为装修免租期。3、租金计算：2011年5月1日至2021年4月30日每月租金为10000元，2021年5月1日至2023年4月30日每月租金为11000元，房屋出租应缴纳的有关税款和规费由乙方支付，不在租金范围内。4、乙方在租赁期间要守法经营，按时缴纳电话费、水费、电费、闭路电视费及其经营所设计税收、工商等费用。合同签订后，双方按约履行。2017年7月14日，龙门农村商业银行作为甲方与黄卫强作为乙方签订《房屋租赁合同》，主要内容约定如下：1、甲方将位于龙门县龙城街道西林路200号之3号楼房的1-3楼出租给乙方使用。2、租赁期自2017年7月15日起至2023年4月23日止。3、租金计算：2017年7月15日至2021年4月30日每月租金为10600元，2021年5月1日至2023年4月30日每月租金为11600元，乙方每月月初十个工作日内将当月租金划付到甲方指定的账号（户名：广东龙门农村商业银行股份有限公司，账号：80×××79）。4、租赁期间，乙方承担该房屋的水电、电话、卫生、物业管理等费用，并按时自行交纳。5、双方的权利义务：（1）租赁期间，乙方不得利用租赁的房屋擅自抵押、担保、变卖、出借或进行违法活动，否则视为乙方违约，甲方有权解除合同并要求乙方按合同约定支付违约金；（2）甲方有按时收取租金的权利，如乙方不按时付清当期租金，甲方有权从逾期之日起每逾期一日加收租金的2%作为滞纳金，超期三十天以上的，甲方有权解除合同并要求乙方按合同约定支付违约金；（3）乙方租赁房屋只能用作商业经营，如乙方用作其他用途，视为乙方违约，甲方有权解除合同并要求乙方按合同约定支付违约金；（4）乙方付清当月租金，空调转让费（13000元）、押金（20000元）后，甲方把房屋钥匙交给乙方。6、违约责任：（1）任何一方未能履行或者违反本合同规定的条款，另一方有权依法或依约提前解除本合同，由此造成的损失由违约方承担；（2）租赁期内任何一方无法定或者约定的事由而单方提出解除本合同、未能履行或者违反本合同规定的条款而导致另一方解除本合同，均视为违约方，守约方有权要求违约方支付违约金（即等同于年租金的30%）。合同签订之后，黄卫强依约支付押金20000元，龙门农村商业银行将1-3楼交付给黄卫强使用。2017年9月30日，黄卫强作为甲方与亿家电缆龙门分公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，主要内容约定如下：1、甲方将位于龙门县龙城街道西林路200号之3号楼房的1-3楼出租给乙方使用。2、租赁期自2017年10月1日起至2023年4月23日止。3、租金计算：2017年10月1日至2021年4月30日每月的租金为10600元，2021年5月1日至2023年4月30日每月的租金为11600元，乙方每月月初十个工作日内将当月租金划付到甲方指定的账号（户名：广东龙门农村商业银行股份有限公司，账号：80×××79）。2019年2月27日，黄卫强作为甲方与赖少敏作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于龙门县××街道西××楼前段铺面的房屋出租给乙方使用。2、租赁期限为2019年4月15日至2023年4月23日。3、租金计算：2019年4月15日至2023年4月23日每月租金为5800元，2021年4月15日至2023年4月23日每月租金6000元，乙方每月月初十个工作日内将当月租金划付到甲方指定的账号（1、账号：62×××64（谭建明），户名：邮政储蓄龙门支行；2、微信或支付宝转账：134××××0333，以转账记录为准）。3、乙方付清当月的租金，铺位转让费（30000元）、押金（11600元）后，甲方把房屋钥匙移交给乙方。合同签订后，赖少敏通过微信转账和现金支付的方式向谭建明支付了转让费、一个月租金和两个月押金共计47000元。2019年5月12日，龙门农村商业银行委托广东香江律师事务所向赖少敏发送律师函，告知黄卫强无权在未征得出租人农商行的同意下擅自转租、分租给第三方，请赖少敏中止与黄卫强的合同关系，与农商行洽谈租赁事宜，签订新的《房屋租赁合同》。庭审中，龙门农村商业银行表示将涉案房屋的1-3楼转租给黄卫强前询问过房屋所有人李水杨、刘观娣、李文杰，三人均没有提出反对意见。黄卫强表示其是亿家电缆龙门分公司的监事，代替公司与龙门农村商业银行签订房屋租赁合同，为公司成立所用的。查明，黄卫强与亿家电缆龙门分公司签订的《房屋租赁合同》以及与赖少敏签订的《房屋租赁合同》均没有经过龙门农村商业银行和房屋所有人李水杨、刘观娣、李文杰的同意。亿家电缆龙门分公司从2018年1月起没有支付租金给黄卫强，亦没有支付租金给龙门农村商业银行；赖少敏自2019年5月没有支付租金给黄卫强，也没有支付租金给龙门农村商业银行。自承租以来，黄卫强交纳龙门县龙城街道西林路200号之3号整栋楼房的水电费，后由龙门农村商业银行将4-6楼的水电费返还给黄卫强。截止至2018年1月1月，黄卫强停止支付租金，龙门农村商业银行停止返还4-6楼的水电费给黄卫强。龙门农村商业银行向黄卫强催收租金，黄卫强表示因为涉案房屋的3楼漏水，与龙门农村商业银行交涉无果，故不交纳租金。庭审结束后，龙门农村商业银行提交变更诉讼请求申请书，请求租金从2018年1月起计算至黄卫强退房之日止。另，龙门农村商业银行与黄卫强对涉案房屋4-6楼的水电费进行结算，双方确认从2018年1月起至2019年10月4-6楼的水电费为9058.8元，龙门农村商业银行同意9058.8元的水电费可用于冲抵黄卫强拖欠的租金。本院认为，龙门农村商业银行承租李水杨、刘观娣、李文杰的房屋，将涉案房屋的1-3楼转租给黄卫强，龙门农村商业银行与黄卫强签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，双方应按照合同的约定履行各自的义务。合同约定2017年7月15日至2021年4月30日每月租金为10600元，乙方不按时付清当期租金，超期三十天以上的，甲方有权解除合同，黄卫强从2018年1月起没有交纳租金，已构成根本违约。龙门农村商业银行请求解除与黄卫强签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。另外，亿家电缆龙门分公司、赖少敏没有支付租金给黄卫强，亦没有代黄卫强支付租金给龙门农村商业银行，亦构成根本违约，黄卫强与亿家电缆龙门分公司、赖少敏签订的《房屋租赁合同》，亦应予以解除。龙门农村商业银行请求黄卫强及第三人亿家电缆龙门分公司、赖少敏退还房屋，本院予以支持。龙门农村商业银行请求黄卫强支付2018年1月16日至2019年5月15日的租金为169600元，扣减黄卫强垫付的9058.8元水电费和已付的押金20000元，仍剩余140541.2元，黄卫强应予支付。由于黄卫强违约，导致《房屋租赁合同解除》，按合同约定应承担等同于年度租金的30%的违约金，该违约金是双方自愿约定，具有惩罚性，龙门农村商业银行请求黄卫强支付违约金38160元，本院予以支持。黄卫强称其是亿家电缆龙门分公司的监事，并且由公司授权签订《房屋租赁合同》，但没有证据提交予以证明，本院不予认可。另，黄卫强抗辩不交纳租金的原因是涉案房屋3楼漏水导致其无法使用经营，房屋漏水，黄卫强应通过协商的方式解决，并不是不交纳租金的理由，黄卫强的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十四条、二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告广东龙门农村商业银行股份有限公司与被告黄卫强于2017年7月14日签订的《房屋租赁合同》。二、被告黄卫强支付2018年1月16日至2019年5月15日的租金140541.2元及违约金38160元给原告广东龙门农村商业银行股份有限公司，限本判决发生法律效力之日起5日内付清。三、被告黄卫强从2019年5月16日起至房屋腾退之日止按每月租金10600元支付给原告广东龙门农村商业银行股份有限公司。四、被告黄卫强及第三人亿家电缆控股（惠州）有限公司龙门分公司、赖少敏于本判决发生法律效力之日起30日内将租赁的房屋腾退给原告广东龙门农村商业银行股份有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2208元，由被告黄卫强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  江永强审 判 员  林永明人民陪审员  谭次添二〇一九年十二月六日法官助理李欣桓书记员夏晓敏附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付延迟履行金。