山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民再194号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：何东升，男，1947年7月29日出生，汉族，户籍地山东省淄博市临淄区，现住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：徐正刚，山东光浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐艳艳，山东光浩律师事务所实习律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：冯守良，男，1950年6月11日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：纪成，青岛西海岸天泰法律服务所法律工作者。 原审第三人：马希森，男，1950年7月27日出生，汉族，现住山东省青岛市黄岛区。 原审第三人：马波（马希森之子），男，1973年11月1日出生，汉族，户籍地山东省青岛市黄岛区，现住山东省青岛市黄岛区。 再审申请人何东升因与被申请人冯守良、原审第三人马希森、马波物权确认纠纷一案，不服本院（2018）鲁02民终8351号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年9月29日作出（2019）鲁02民申323号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人何东升及其委托诉讼代理人徐正刚，被申请人冯守良及其委托诉讼代理人纪成，原审第三人马波到庭参加诉讼。原审第三人马希森经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 何东升申请再审请求：1、撤销二审判决，维持一审判决；2、一二审诉讼费用由冯守良负担。事实和理由：1、原审认定马希森将涉案车库卖给冯守良系认定的事实缺乏证据证明。何东升于2003年3月购买房屋和车库，2009年10月马希森将车库实际交付给何东升，何东升正常使用7年多，该事实马希森也予以确认，冯守良与马波签订房产转让协议后，马希森始终未将涉案车库向其交付；2、有新的证据，足以推翻原审判决；3、证人与马希森存在利害关系，原审采信其证言不当。 冯守良辩称，1、原审认定事实并无不当，何东升的证据大多与案件无关联，其房屋购买合同和车库交款收据存在添加和相互矛盾；2、何东升的主张前后矛盾，其在2003年以远高于市场价的价格购买车库，与常理不符；3、何东升的车库是2009年交付，冯守良购买和交付车库的时间是2005年，早于何东升的交付时间；4、何东升再审提交的证据不属于新证据。请求维持二审判决。 马波陈述称，其没有实际取得房屋，也没有权利处分房屋，其也没收到房款；马希森与冯守良签订的合同未经过其授权，应为无效；本案与其无关。 何东升向一审法院起诉请求：1.判令冯守良停止侵害，返还非法占用的位于青岛市黄岛区7号车库；2.判令冯守良赔偿何东升的租金损失（自2017年1月12日起至车库返还之日止，按217元/月计算）及违约金损失500元；3.本案诉讼费由冯守良负担。 一审法院查明事实：2003年3月17日，第三人马希森以青岛经济技术开发区金沙滩房地产开发有限公司（以下简称金沙滩公司）名义同何东升签订商品房买卖合同，何东升购买黄岛区新城公寓第十四幢西单元四层西户房屋及储藏室，后马希森在该合同第四条第4项“储藏室为十四号楼第叁拾柒号…”下方添加“14#楼7号车库，款已付。马希森。”车库价款90000元向马希森交付。马希森出具证明：“14号楼7号车库何东升已购买，为唯一购买人。马希森2003.3.17。”2017年8月8日，马希森又出具证明：“康大新城公寓23#楼（原14号楼）7号车库及其卷帘门钥匙交付何东升的时间是2009年10月25日。”其后车库一直由何东升占有使用。2013年12月10日至2016年12月10日期间，何东升将涉案车库出租给徐敬臻使用。2016年12月12日，何东升妻子孙爱英同孔江伟签订车库租赁合同，孔江伟租赁涉案车库，租赁期限自2016年12月12日起至2017年12月12日止，租金2900元。2017年1月10日，冯守良以涉案车库归其所有为由将车库门焊死，之后更换车库门锁并占用车库。 另查明，涉案14号楼（现为23号楼）系马希森、马见利、邓某、李某、张某合伙先挂靠金沙滩公司，后挂靠青岛通和顺房地产开发有限公司（以下简称通和顺公司）开发建设，由马希森总负责，马见利、李某负责销售，邓某负责建设和采购，张某负责财务。合伙人会议决定，投资人每人分得一套房屋，马希森分得的14号楼（现23号楼）x单元x户及阁楼，以马波名义同通和顺公司签订商品房买卖合同，合同同时还包括14号楼（现23号楼）5号车库（现7号车库）。2005年6月26日，马希森以马波代理人身份同冯守良签订协议，14号楼（现23号楼）x单元x户及阁楼、5号车库（现7号车库）、草房转让给冯守良，总价款38万元。冯守良向马希森交付购房款。 还查明，何东升购买的23号楼x单元x户房屋于2015年3月25日办理产权登记，登记权利人何东升、孙爱英。冯守良购买的23号楼x单元x户房屋于2016年7月27日办理产权登记，登记权利人冯守良、刘东花。房权证上均无车库记载。 一审法院认为，本案双方争议的焦点问题是：涉案车库向谁交付在先。 从何东升与冯守良分别已取得所购买房屋的产权登记来看，马希森分别代表金沙滩公司同何东升签订商品房买卖合同，代表马波同冯守良签订房屋转让协议出售房屋及涉案车库均已成立并有效。本案中，涉案车库先出售于冯守良，后又出售于何东升，属于一物二卖，因涉案车库并未登记，交付在先的取得合法占有使用权。关于涉案车库的交付，马希森出具证明，并在一审法院调查时称，从未向冯守良交付过车库，涉案车库唯一出售给何东升，并已交付给何东升，且从涉案车库自2009年10月至2017年1月10日一直由何东升占有使用的事实来看，可印证涉案车库向何东升交付在前的事实，何东升已取得涉案车库合法使用权。冯守良抗辩主张涉案车库已于2005年向其交付，但其提交的证据不足以证明，一审法院不予采信。由此，冯守良应将涉案车库腾还何东升。 何东升妻子孙爱英同孔江伟签订的车库租赁合同因冯守良的私自占用而不能正常履行，必然导致何东升租金损失，并产生违约责任。车库租赁合同约定月租金241.67元（2900元÷12个月），违约方支付违约金500元，故何东升要求冯守良支付自2017年1月12日至实际返还车库时止，按217元/月计算的租金损失及违约金损失500元，于法有据，一审法院予以支持。 一审依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条之规定，判决：一、冯守良于判决生效之日起10日内将位于青岛市黄岛区车库返还何东升。二、冯守良于判决生效之日起10日内赔偿何东升自2017年1月12日至实际返还车库时止，按217元/月计算的租金损失，以及违约金损失500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由冯守良负担。 冯守良上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回何东升的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由何东升负担。 二审期间，冯守良提交如下证据材料：1、青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初14340号民事判决书，该份判决书涉及本案第三人马希森与本案一审当中的三位证人李某、邓某、张某之间的合伙协议纠纷，该判决最后确认了上述四人的合伙关系，以及各合伙人之间签订的分配协议是合法有效的。证明该份证据足以推翻马希森在一审提出的同冯守良在协议中约定的车库并未分配的主张。2、多人签名的上访材料，证明马希森经商多年信誉极差，谎话连篇，多次从事一房二卖或三卖，因此其所作陈述的真实性是无法确认的，不应采信。3、李某、邓某、张某三位证人的补充证明一份，补充上次的证人证明。 何东升质证称，对证据的真实性不认可，都是复印件，不能作为有效证据使用；对其证明的事项也不可，证据1、2与本案没有关联性，证据3与原来提交的证人证言没有差别，是伪造的。 二审查明的事实与一审法院一致。 二审认为，本案主要的争议焦点问题是，冯守良与何东升分别与马希森签订的车库买卖合同哪一方取得产权，进而确定谁是车库的所有权人。一、本案中何东升在一审中提交的房屋买卖合同第四条约定的交付房产内容并没有车库的约定，而是由马希森手写的“14号楼7号车库，款已付”，此部分内容明显是后来添加的，该合同成立的时间为2003年3月17日，又提交了由马希森于2003年3月17日出具的收款9万元的收据。其后何东升提供的车库买卖协议签订于2017年8月16日，该协议第3条约定，签协议当日将款一次性付清，马希森出具收款收据，此与何东升陈述的签合同同时，因为卡里有钱，即将钱交付给马希森，取得了车库的所有权相矛盾。而冯守良提供的房屋买卖合同、车库平面图及证人证言等证据，可以证明冯守良与马希森代理马波签订的房屋买卖合同包含了车库，冯守良提交的证据证明力明显高于何东升，比对冯守良与何东升提供的证据可以断定，是马希森将争议的车库卖给了冯守良，二审确认争议车库的所有权人是冯守良。二、马希森经合法传唤无正当理由拒不到庭，虽然在本次诉讼中没有承担民事责任，但不能免除其一物二卖违约之后产生的法律后果，需向受损害一方承担民事责任。何东升与马希森之间签订的合同是否真实及履行，何东升有权向马希森主张权利。 二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决：一、撤销青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初5838号民事判决；二、驳回何东升的诉讼请求。一、二审案件受理费各100元，均由何东升负担。 再审审理期间，何东升提交如下证据：1、原胶南市人民政府十六届第三次常务会议纪要关于新城公寓关于办理房产证问题的调查处理意见；2、青岛康大房地产开发公司（以下简称康大公司）与马希森签订的协议书；3、马希森出具的情况说明及新城公寓业主出具的证明；4、《青岛市商品房出售合同》，上述四份证据证明涉案小区房屋经政府决定由康大公司与购房人签订合同并办理产权证，因康大公司与何东升的合同中没有包括涉案车库的内容，故其与马希森又签订了2017年8月的车库协议。 冯守良质证称，对证据的真实性不清楚，上述证据涉及的是涉案小区房屋问题，与本案争议车库没有关联性，也无法证实涉案车库的归属；涉案小区的合同是业主和康大公司重新签订的，依据的是买房人和马希森签订合同；证据3是后补的，而且仅代表部分业主，这部分业主与何东升是同事关系。 马波对证据没有异议，称，虽然有些业主在原来合同中包含了仓房和车库，但是根据新的规定，房屋买卖合同中不能包含车库和仓房，所以，对于买了仓房和车库的业主，需要和马希森签订协议，车库现在只有使用权。 根据何东升提交的证据及冯守良的自认，本院再审确认如下事实：因涉案小区房产证办理事宜，购买人依据之前与马希森代表的金沙滩公司签订的商品房买卖合同，重新与康大公司签订了《青岛市商品房出售合同》并办理了房屋权属证书。车库未出现在新签订的《青岛市商品房出售合同》中。 本院再审查明的其他事实与原审查明的一致。 本院再审认为，本案争议的焦点是谁是车库的使用权人。按照“一房二卖”的处理原则，在双方均未办理权属登记的情况下，应当优先保护已先行合法占有房屋的受让方，在均未合法占有的情况下，应优先保护先行支付房屋转让款的受让方，若均未履行，则优先保护依法成立在先的合同受让方。本案中，涉案车库双方均未办理权属登记，故应当保护先行合法占有房屋的买受人的权益。 何东升与冯守良均称已合法占有房屋，何东升提交的证据是其与金沙滩公司签订的合同、马希森出具的收款收据、马希森的证明及其自2009年开始占有使用车库的相关证据，上述证据证实何东升自2009年即开始占有使用涉案车库。冯守良提交的证据有其与马波签订的协议书及证人证言。购房协议书中并未约定房屋及车库何时交付，张某、李某、邓某三位证人出庭时均未证明马希森已将车库交付给冯守良。庭审后，三位证人出具书面证明一份，证明2005年7月20日，马希森将车库钥匙交付给冯守良，当时在场见证人有张某、邓某和李某。首先，该份证明是书面证言，证人未就上述情况出庭接受质询；其次，虽然邓某在书面证言上签字，但该证言与其在庭审中所称其不知道车库买卖情况相矛盾；再次，根据冯守良二审提交的证据，三位证人与马希森之间有民事诉讼。综合上述情况，在何东升对书面证人证言不认可的情况下，无法认定证明载明的情况属实。 在原审法院对马希森进行调查时，马希森陈述因为冯守良没有交齐房款，且当时没有分配车库，故其没有向冯守良交付车库，只交付了房屋和阁楼。何东升交齐了房款和车库款，其就给何东升分了一间车库，车库在卖给何东升之前没交付给任何人。 综合上述证据，本院认为，虽然马希森与冯守良的协议在先，但马希森于2009年将涉案车库交付给何东升，现有证据不足以证明此前马希森曾向冯守良交付过涉案车库。在何东升已合法占有使用的情况下，应当对其权利予以保护。冯守良在未征得何东升同意的情况下强行换锁私自占有，侵害了何东升的合法权益，应当予以返还并赔偿相关的损失。至于马希森未按照约定向冯守良交付车库的责任，冯守良可另行向马希森主张。 综上所述，何东升的再审请求成立。原审判决认定事实有误，本院再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）鲁02民终8351号民事判决； 二、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初5838号民事判决。 一、二审案件受理费各100元，均由冯守良负担。 本判决为终审判决。 审判长  李军玲 审判员  刘述明 审判员  蒲娜娜 二〇一九年十二月二十四日 书记员  杨 坤 书记员  高嘉慧