河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初17750号原告（执行案外人）：樊改云，女，1966年10月22日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：郭淑君，河南豫英律师事务所律师。被告（申请执行人）：张慧敏，女，1958年12月26日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：娄军峰，河南广奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽珍，河南广奥律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：柳书文，男，1975年6月8日出生，汉族，住郑州市管城回族区。原告樊改云与被告张慧敏、第三人柳书文案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樊改云的委托诉讼代理人郭淑君、被告张慧敏的委托诉讼代理人娄军峰、王丽珍到庭参加诉讼。第三人柳书文经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊改云向本院提出诉讼请求：1．依法判令中止对郑州市郑东新区商鼎路25号12号楼3单元50号房屋的执行，并保护原告对该房屋的租赁使用权，由原告继续承租并使用该房屋；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年2月16日，原告与第三人柳书文签订《房屋出租合同》并实际占有和使用该处房屋，约定租赁期限为20年至2034年2月16日。原告与柳书文租赁合同订立及实际占有使用的时间在该执行房屋被法院强制执行之前，原告根据租赁合同占有和使用该执行房屋，且尚处于租赁期内，贵院强行要求原告搬出该被执行房产不仅不利于保护善意承租人的权利，更不利于市场经济稳定。根据《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，贵院对被执行房产进行查封、拍卖时，应保留承租人即原告享有继续承租权。原告提交的《房屋租赁合同》、（2016）豫0191民特1199号民事裁定书、郑州顶格装饰设计工程有限公司出具的《证明》等，能够证明租金已实际支付且在本院查封前已实际占有使用涉案房屋。贵院（2019）豫0103执异142号执行裁定书事实认定不清，适用法律不当。综上所述，为维护原告的合法权益，提起案外人执行异议之诉，望判如所请。被告张慧敏辩称，1．原告与被执行人双方经人民法院确认达成的调解协议实质上仍为房屋使用权抵债协议，不符合房屋租赁合同的形式和内容要件；2．目前的司法实践中，以租赁形式抵偿债务的，不适用“买卖不破租赁”原则；3．原告与被执行人之间的借贷关系虽经人民法院调解，但借款的真实性存疑，存在恶意串通，伪造证据的可能性；4．原告与被执行人曾系夫妻，二人在同一栋楼房不同楼层均拥有户型一致的房产，原告实际占有争议房产在人民法院查封之后；综上，贵院应依法驳回原告的执行异议之诉，并依照河南省高级人民法院《关于公正高效审理执行异议之诉案件助推基本解决执行难工作的通知》豫高法（2018）303号第五条第二款的规定，对这种捏造租赁事实妨碍执行的行为予以恶惩。第三人柳书文未到庭，未提交书面答辩状，亦未向法庭提交证据。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张慧敏与柳书文民间借贷纠纷一案由郑州市金水区人民法院立案受理。2014年4月21日，郑州市金水区人民法院作出（2014）金民保字第6号民事裁定，裁定冻结被申请人柳书文银行存款7560000元，或查封其等值的财产。2014年4月22日，郑州市金水区人民法院向郑州市住房保障和管理局发出协助执行通知书，查封柳书文名下的位于郑州市郑东新区××楼××单元××房产。2015年3月16日，郑州市管城回族区人民法院作出（2014）管民初字第2297号民事判决书，判决如下：被告柳书文于本判决生效后十日内偿还原告张慧敏借款本金4250000元、利息1780000元。判决生效后，张慧敏向该院申请执行，该院于2016年4月13日作出（2015）管民执字第1017号执行裁定，续封了案涉房屋。在执行过程中，郑州市中级人民法院于2016年11月24日作出（2016）豫01执监378号执行裁定书，将案件移交本院执行。2016年12月5日，本院对该案立案执行，执行案号为（2016）豫0103执4046号。在执行过程中，经申请人张慧敏申请，本院裁定终结本次执行程序。2017年8月2日，经张慧敏申请，本院恢复执行该案的执行，执行案号为（2017）豫0103执恢151号。在执行过程中，本院执行实施机构向案外人樊改云送达腾房通知。案外人樊改云不服本院腾房执行，提出执行异议。本院于2019年9月30日作出（2019）豫0103执异142号执行裁定书，驳回案外人樊改云提出的执行异议。现樊改云以张慧敏为被告、柳书文为第三人提起案外人执行异议之诉。另查明，原告樊改云与第三人柳书文曾系夫妻关系。2008年6月4日，双方达成离婚协议，登记离婚。案涉房屋权利人为第三人柳书文，共有情况单独所有，权利号码120××××9017。2014年2月16日，第三人柳书文向樊改云出具《借条》一份，载明借樊改云现金伍拾万元整，因目前无力偿还，现将郑东新区商鼎路25号院12号楼3单元3层50号租于樊改云，租期20年，租金抵清借款。同日，双方签订《房屋出租合同》，约定第三人柳书文将案涉房屋租赁给原告樊改云，租赁期限240个月，从2014年2月16日起至2034年2月16日止，月租金2000元，双方在合同上签字按指印。2016年11月30日，郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2016）豫0191民特1199号民事裁定书，对樊改云诉柳书文房屋租赁合同纠纷一案，经调解员主持调解，确认如下调解协议：一、双方继续履行2014年2月16日签订的《房屋出租合同》；二、自2017年2月16日起，租金调整为每月3000元，每5年增加20%，柳书文向樊改云的借款50万元变更为租金，自动扣减。2019年11月26日，郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2018）豫0191民特监11号民事裁定书，认为该院作出的（2016）豫0191民特1199号司法确认裁定书，仅是根据双方当事人达成的调解协议对《房屋租赁合同》、《借条》的形式审查，无法对《房屋租赁合同》的效力进行实质审查，且调解协议系在其他查封之后所作，明显不当，依法撤销上述民事裁定书。本院认为，本案的争议焦点为原告樊改云与第三人柳书文之间的房屋租赁协议能否对抗被告张慧敏的债权而适用买卖不破租赁的规定。根据本院查明的事实，双方之间签订《房屋出租合同》的目的是柳书文以房屋使用权抵偿欠款，而不是樊改云承租房屋并向柳书文支付租金，不符合合同法规定的＂出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金＂的情形。所以樊改云与柳书文双方仍系借款合同关系，之间没有租赁合同关系，故本案不适用合同法规定的＂买卖不破租赁＂的原则，樊改云不享有涉案房屋的租赁权，樊改云就执行标的不享有足以排除强制执行的合法权利。且郑州高新技术产业开发区人民法院所作的（2016）豫0191民特1199号民事裁定书发生在本案案涉房屋查封之后，已经该院审判监督程序予以撤销，原告亦不能据此对抗本案执行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告樊改云的诉讼请求。案件受理费100元，由原告樊改云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审 判 长  李 丽人民陪审员  王淼淼人民陪审员  周亚阁二〇一九年十二月二十五日法官助理顾百灵书记员张永泽