北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终15333号上诉人(原审原告)：北京澳西物业管理有限公司朝阳分公司，住所地北京市朝阳区朝阳路69号1号楼8号。负责人：黄菲，经理。委托诉讼代理人：龚晓菲，北京市致尚律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：谭冬燕，女，1969年1月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人北京澳西物业管理有限公司朝阳分公司（以下简称澳西物业公司）因与被上诉人谭冬燕物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初24957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。澳西物业公司上诉请求：1.请求二审法院撤销北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初24957号民事判决，依法发回重审或改判；2.一、二审诉讼费由谭冬燕负担。事实和理由：1.澳西物业公司按照物业服务合同约定，全面履行物业服务义务，谭冬燕理应足额交纳物业管理费，一审法院认定物业服务有瑕疵，酌减物业费，缺乏事实依据；2.谭冬燕逾期交纳物业费情形恶劣，应当支付滞纳金。谭冬燕经本院依法传唤，无正当理由未到庭亦未答辩。澳西物业公司向一审法院起诉请求：判令谭冬燕支付澳西物业公司2013年11月1日至2017年10月31日期间的物业管理服务费12066元及违约金（分别以每交费年度3016.5元本金为基数，自每交费年度首日起至实际支付之日止，按照每日万分之五的标准计算）。一审法院认定事实：谭冬燕系北京市朝阳区北花园小区×号院×号楼×单元1401号房屋（以下简称1401号房屋）业主，该房屋系回迁安置房，澳西物业公司系该房屋前期物业提供单位。澳西物业公司主张1401号房屋建筑面积100.55平方米，谭冬燕称拆迁安置协议上写明该房屋建筑面积99余平方米。经询，谭冬燕称1401号房屋尚未办理产权证书。澳西物业公司提供《前期物业服务协议》，澳西物业公司为乙方，谭冬燕为甲方，协议约定乙方为甲方提供前期物业管理服务，物业管理服务费用由甲方按其拥物业的建筑面积交纳，具体标准为2.5元／平方米／月（按建筑面积收取）；甲方应于所交纳的物业管理服务费期满前的15日内交纳下年度物业管理服务费，甲方应于办理入住手续时向乙方交纳一年的首期物业管理服务费；本协议期限自本小区首位业主办理入住之日起至业主委员会成立并与新选聘的物业管理服务公司签订的《物业管理服务协议》生效时止。协议还约定了双方的权利义务、违约责任等事项。协议签订时间为2012年10月24日。澳西物业公司主张本案1401号房屋按照每月每平方米2.5元的标准交纳物业费，谭冬燕认可该《前期物业服务协议》的真实性，认可澳西物业公司按照每月每平方米2.5元的标准收取1401号房屋的物业费，但认为该收费标准过高。谭冬燕称该协议是被迫签订的，就此其未提供证据。澳西物业公司提交发票一张，显示A6-2-1401于2012年10月24日向澳西物业公司交纳2012年11月1日至2013年10月31日期间的物业费3016.5元。谭冬燕对此予以认可，但称当时强行要求谭冬燕交纳物业费，不交纳则不给房屋钥匙。谭冬燕称小区存在楼内电梯小，病人担架上不去，新换的电梯也存在安全隐患，物业保洁不及时，环境脏乱差，安保人员年龄大，小区盗窃多发，小区无法安装固定电话，楼房雨搭塌落等问题。在一审法院合并审理的澳西物业公司诉他人物业服务合同纠纷案件中，部分业主也提出了本案谭冬燕主张澳西物业公司在物业服务过程中存在的问题。谭冬燕还称其车辆在小区单元楼下被砸，但是物业监控看不清。经询，澳西物业公司称对电梯面积不清楚，物业有专业保洁人员，但保洁人员是自己雇佣的还是外聘的不清楚，小区的垃圾站在哪儿不清楚，没有听说过小区有盗窃，房屋能否安装固定电话不清楚，对于谭冬燕主张的雨搭塌落，称小区即便存在该情况，也与澳西物业公司没有关系，对于谭冬燕所述车辆被砸有无报澳西物业公司也不清楚。本案中，澳西物业公司未就其提供全面有效的物业服务举证。查，涉案小区尚未成立业主委员会。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。澳西物业公司、谭冬燕签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应如约履行，澳西物业公司应依约提供物业服务，谭冬燕应当按时足额支付物业费。谭冬燕抗辩受迫签订该协议，就此其未提供证据，应当承担举证不能的不利后果，对于其该项主张，一审法院不予采信。本案中，谭冬燕作为涉案小区业主，与澳西物业公司之间已形成物业服务合同关系。澳西物业公司依合同约定为谭冬燕所居住的小区提供物业服务，其享有依照合同约定及相关规定的收费标准和收费时间收取相应费用的权利。根据一审法院查明的事实，澳西物业公司在为谭冬燕提供物业服务过程中确存在一定的瑕疵，给业主带来了不便及安全隐患。基于权利与义务相一致的原则及公平角度考虑，一审法院对于澳西物业公司主张的物业费本金部分适当予以酌减。关于违约金，根据庭审查明事实和当事人陈述，谭冬燕并非无故不交纳物业费，故一审法院对澳西物业公司的该项诉讼请求不予支持。至于物业费标准问题，不属于法院裁判范围，谭冬燕及其他业主如有异议，应通过其他途径解决。需要说明的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。否则，将造成拒绝交纳物业费和降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。另，业主可以成立业主大会并选举产生业主委员会，与物业公司展开有效沟通，并通过解聘、选聘物业公司维护自己合法权益。谭冬燕经一审法院合法传唤未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。一审法院判决如下：一、谭冬燕于判决生效后七日内支付北京澳西物业管理有限公司朝阳分公司2013年11月1日至2017年10月31日期间的物业费10859元；二、驳回北京澳西物业管理有限公司朝阳分公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：澳西物业公司与谭冬燕签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。结合上诉请求和理由，本案二审争议焦点是：澳西物业公司是否按照物业合同约定履行物业服务，谭冬燕是否应当足额交纳物业费及滞纳金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”根据查明的事实，澳西物业公司在为谭冬燕提供物业服务过程中确存在一定的瑕疵，给业主带来了不便及安全隐患，澳西物业公司提交的证据不足以证明其全面履行了物业服务约定，一审法院基于权利与义务相一致的原则及公平角度考虑，对于澳西物业公司主张的物业费本金部分适当予以酌减，具有事实和法律依据，本院予以维持。关于澳西物业公司主张的滞纳金一节。因澳西物业公司在提供物业服务过程中，存在服务瑕疵，基于此谭冬燕未及时支付物业费并不属于恶意拖欠情形，一审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，澳西物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京澳西物业管理有限公司朝阳分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张丽新审 判 员 杜丽霞审 判 员 李 坤二〇一九年十二月三十日法官助理 孙承松书 记 员 崔浩然书 记 员 屈赛男