山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0681民初5258号原告（反诉被告）：任海涛，男，1992年12月11日出生，汉族，居民，住龙口市东海旅游度假区。委托诉讼代理人：徐宝强，龙口徐福法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：孔庆武，男，1964年5月15日出生，汉族，居民，住内蒙古通辽市，现住内蒙古通辽市。委托诉讼代理人：王强，内蒙古智博律师事务所律师。原告（反诉被告）任海涛与被告（反诉原告）孔庆武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）任海涛及其委托诉讼代理人徐宝强，被告（反诉原告）孔庆武及其委托诉讼代理人王强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）任海涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还定金309200元及利息；2.判令被告返还购楼款45400元及利息；3.本案诉讼费由被告承担。法庭调查过程中，原告增加诉讼请求，主张解除原、被告间的合同。事实和理由:2019年4月份，原被告通过电话联系认识，被告委托原告帮助出售其东海的楼房，后原告联系到一客户，原被告商定了楼房的相关事宜，付定金20万元，楼价每平米5000元，总价款为77.3万元，原被告谈好以后原告将相关事宜告知客户，客户也同意，2019年4月8日由原告转给被告先期定金5万元，后因其余定金15万元未确定具体给付时间，原被告发生分歧，2019年4月17日经双方友好协商，确定了其余15万元定金于2019年4月18日下午5点以前到位，否则原告违约。同时就房屋的具体事宜作出了确定，由被告起草了合同，双方一致认可房价为77.3万元，每平米5000元，买卖双方当事人是原被告双方，原告按照约定时间将15万元定金汇到被告账户后，被告以原告存在楼价欺骗行为为由不同意卖房。原告所给付的20万元定金都是由客户按照约定支付的，在被告违约后，原告无法向客户交代，多次与被告沟通，被告始终不同意卖房。无奈，原告根据原被告拟定的合同内容起诉被告。被告孔庆武辩称，我不同意原告的诉讼请求，1.双方之间的买卖合同已经成立，成立时间是被告将合同发给原告的时间；2.原告有欺诈行为致使合同显失公平，属于可撤销的合同，第一是身份欺诈，直到第二笔定金被告收到之后，被告才得知原告是真实购买人，通过所提交的录音能够证明。并且原告索要中介费5000元、虚拟购房人、非善意交付20万元定金，第二是价格欺诈，原告称商铺每平米4000元，与实际市场价8000元相差数十万元的额度，被告已经向法庭提交的房屋鉴定的申请。因交易价与市场价相差悬殊，违反公平等价原则，依据合同法第54条规定，申请撤销。3.原告不具有购房主体资格，已经住建部房产经纪管理办法第25条的规定，身为两个中介结构负责人的原告，无权购买自己提供服务的房屋。4.主合同被撤销，从合同不产生约束力，本案不适用定金罚则的原则。依据是担保法第五条第一款。5.原告根本违约在先，导致合同无法继续履行，被告于2019年7月11日已经通知原告解除合同退回20万元定金，但原告拒不提供账户。因原告购买自己提供服务的房屋，违反住建部的规定，丧失商业信誉，应负违约责任，即被告有不予返还定金的权利。被告（反诉原告）孔庆武向本院提出反诉请求：1.请求法院撤销孔庆武、任海涛之间签订的房屋买卖合同。2.本诉及其反诉的案件受理费及其他诉讼费用由任海涛承担。事实和理由：孔庆武在位于龙口市徐福街道碧海苑小区C8-12拥有临街商铺一处。2019年4月上旬，任海涛以房屋经纪人的身份突然给孔庆武来电话，问孔庆武商铺是否出售，孔庆武向任海涛询问当地商铺市场价格时，任海涛称商铺价格为每平方米4000元左右。因孔庆武多年未到龙口市，误认为任海涛所说是真实的，要求任海涛代售该商铺，最低价格为每平方米5000元。第二天，任海涛来电称“有一客户要求购买此商铺，房屋出售价格为每平方米5000，付定金20万元”，同时，任海涛让孔庆武承担5000元房屋中介费，孔庆武在对市场价格不知情的情况下同意以上内容，于2019年4月8日任海涛代客户付定金5万元，2019年4月16日又付定金15万元。同日任海涛起草了房屋买卖合同，通过微信的方式传给孔庆武(有任海涛用微信传输的合同文件为证)，孔庆武处于市场价格被蒙蔽状态下，第二天孔庆武将该合同一字不差地通过微信又传回任海涛。2019年4月21日任海涛通过微信发来身份证时才承认该房系其本人购买，这时孔庆武意识到在洽谈过程中可能被房屋经纪人欺骗。通过了解，孔庆武得知当地商铺价格是7000、8000元左右，因此向任海涛提出解除买卖合同，立即返还20万元定金。但任海涛不同意解除合同，明确表示拒绝接受返还的定金。于2019年7月26日任海涛将孔庆武诉至贵院，要求“双倍返还定金309200元及利息、返还购楼款45400元及利息”。经孔庆武了解，任海涛是职业的房产经纪人，于2019年3月8日注册了“龙口市洪源房产经纪有限公司”，并且管理着“烟台华住房地产开发有限公司”的房屋中介事宜。孔庆武认为，任海涛在中介过程中虚拟购房人，其是职业房屋中介机构负责人，无权购买自己提供服务的房屋，任海涛行为违反了《房地产经济管理办法》第二十五条“房屋经纪人不得有下列行为:对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖出房屋赚取差价”的规定。在洽谈商铺价格时，任海涛提供虛假信息，谎称当地商铺市场价格为4000元左右，实际上2019年4月上旬市场价格是7000、8000元左右。故请求法院撤销双方签订的房屋买卖合同，驳回任海涛的诉讼请求针对被告（反诉原告）孔庆武的反诉，原告（反诉被告）任海涛辩称，1.孔庆武的反诉不成立，双方联系后，孔庆武委托任海涛帮其出售楼房，系个人行为；2.任海涛在楼房价格方面没有欺骗孔庆武，孔庆武的房屋一直处于租赁状态，租金每年15000元，孔庆武协商好价格以后，孔庆武给任海涛的答复是该楼房同等价格承租方优先购买，但承租方以价格高为由未购买该楼房，孔庆武才与任海涛达成一致，该楼房2019年1月至今，市场价格一直在5000元每平米左右，至于孔庆武称很多年未到东海不知道房价，上当受骗，这个理由根本不成立。只是给其违约找借口罢了，请求法院驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：本案的焦点之一是原被告之间到底是何种民事法律关系。案件的事实经过，原被告主要通过微信和电话通话联系，过程中，原被告互存戒心，电话通话时均进行录音。庭审中，原被告均向法庭提交了大量的微信聊天记录和电话录音，案件的事实经过也因此而清晰明了。原被告提交的微信聊天记录和电话录音内容双方均互相认可，也并不矛盾。由此，本院认定原告是受他人的委托与被告签订房屋买卖合同，就被告所有的位于龙口市徐福街道碧海苑小区C8-12号临街商铺进行买卖，但双方对委托人是谁并未明确，被告并不知道委托人是谁。双方均认可买卖合同成立。双方也均认可由原告对委托人负责，双方签订的房屋买卖合同只约束原、被告。焦点之二违约问题。从原被告双方提交的微信聊天记录和电话录音内容可以清晰地反映出，2019年4月18日之前，原被告双方就房屋买卖的合同内容、房屋的价格、定金的多少及给付时间进行了大量的协商，最终达成协议并按约定交付了定金。对涉案房屋的过户时间、过户到原告的名下也达成了一致意见。直到2019年5月9日，从被告提交的2019年5月9日双方的电话录音中清晰地反映出，被告认为双方约定的房屋价格过低，其打听的附近的二手商铺房价格都是挂在每平米一万元以上出卖，都卖到了每平米一万五千元。被告明确表示不再履行合同，双方发生矛盾产生纠纷。因此本院认定被告违约。焦点之三是否存在合同可撤销的情节。被告在与原告电话录音中称涉案房屋附近的商铺房都是挂在每平米一万元以上出卖，已经卖到了每平米一万五千元。而其在反诉状中又称：“2019年4月21日被告通过微信发来身份证时才承认该房系其本人购买，这时原告意识到在洽谈过程中可能被房屋经纪人欺骗。通过了解，原告得知当地商铺价格是7000-8000元左右，因此向被告提出解除买卖合同，立即返还20万元定金。但被告不同意解除合同，明确表示拒绝接受返还的定金”。可见关于涉案房屋附近的二手商铺房的价格被告是没有明确概念的，一会儿每平米15000元，一会又每平米7000-8000元，信口开河。其目的就是主张其与原告签订的合同中约定每平米价格5000元过低，是受到原告的欺骗。但在庭审中，被告却未提交任何证据予以证明。本案庭审后，承办人到涉案房屋所在的碧海苑小区对邻近的二手房中介机构进行了市场走访、调查，发现与涉案房屋各方面条件相近的商铺房每平米5000元在当时是实际而又现实的价格，被告主张的每平米7000-8000元，甚至15000元是虚高而又不现实的价格。更为关键的是，原被告均认可在双方协商房屋价格的时候，被告曾询问过当时涉案房屋的承租人，相同的价格承租人可以优先购买，但承租人放弃购买。因此，本院认定原被告之间不存在价格欺诈、重大误解、显失公平等可变更或可撤销合同的情节。只是被告在合同履行过程中看到了涉案房屋的升值空间和升值可能，故明确表示不再履行合同。被告主张“2019年4月21日被告通过微信发来身份证时才承认该房系其本人购买，这时原告意识到在洽谈过程中可能被房屋经纪人欺骗”系虚假陈述。从2019年4月18日原被告之间的通话录音中可以看出，在被告第二次收到15万元定金之后，对原告要求将合同的甲方写上被告的名、乙方写上原告的名，被告没有任何异议，并同意写收条，对原告要求一个月内过户也完全认同。因此，本院对被告主张受原告欺骗不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月原告受他人委托欲购买被告所有的位于龙口市徐福街道碧海苑小区C8-12号临街商铺一处，双方通过微信、电话协商达成一致意见。约定：“一、甲方将坐落在东海黄金海岸碧海苑C区C8#12售给乙方。二、甲方出售给乙方的楼房包括：房产证（龙房权证东海字第××）主体建筑面积：154.6平方米。（以房产证为准）---。三、上列楼房经双方评定款为人民币柒拾柒万叁仟元整（小写773000.00），由甲方售卖给乙方。四、签订本合同之日起乙方付甲方购房定金人民币贰拾万元整，甲方出收据给乙方，同时办理房屋交接手续，余款在2019年7月15日前办理房产过户手续前付给甲方。如乙方超过2019年7月15日不交齐余款算违约。甲方有权收回房屋，定金不退。五、办理交接时，以前的水、电、暖、物业管理等一切费用由甲方承担。六、本合同签订后，过户时的过户费，房管局征收的交易费，税费等费用甲方承担30%乙方承担70%。七、甲方保证卖给乙方的楼房产权属自有绝无其他纠纷，甲方保证此楼房产证真实合法有效，可以正常过户，在房产过户之前出现房产纠纷，甲方负全责。八、补充条款：乙方违约定金不退，甲方违约赔偿乙方双倍定金。九、此合同未尽事宜，甲、乙双方协商解决，补充条款与本合同有同等作用。”。该合同虽未经原被告双签字，但双方通过微信均表示对该合同内容认可，没有异议。达成协议后，原告按约定分两次支付被告定金20万元，被告亦认可收到20万元定金。被告收到定金后，双方口头约定于2019年5月18日前进行房屋过户。2019年5月9日被告电话通知原告，认为房价过低，明确表示不再履行合同，双方发生纠纷。本案审理过程中，原告向本院提出财产保全申请，并预交财产保全费2370元，本院于2019年8月8日依法作出裁定，冻结被告银行存款37万元或查封（扣押）相应价值的其他财产。本院认为，合同的一方当事人违反合同义务，导致另一方当事人订立合同的目的无法实现，守约方有权主张解除合同。本案原告与被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实、有效的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同效力应属合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。在原告按约履行支付定金义务后，被告孔庆武有义务向原告交付房屋，并按约定办理房屋过户手续，但被告在履行上述义务之前，以合同约定房屋价格过低为由，明确表示不再继续履行合同义务。原告主张解除合同于法有据，本院予以支持。法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的的百分之二十。故原告交付被告的20万元中超过主合同标的20%的45400元不能认定为定金，应为房款。其余154600应为定金。因此，原告主张被告双倍返还定金309200元、返还购房款45400元及利息于法有据，本院予以支持。但其主张定金的利息于法无据，本院不予支持。被告反诉主张撤销原被告之间签订的房屋买卖合同，因被告没有证据证明原被告之间订立合同存在重大误解、显失公平、欺诈、胁迫等手段或情节，使被告在违背真实意思的情况下订立合同，故被告的反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第四百零二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）任海涛与被告（反诉原告）孔庆武之间关于龙口市徐福街道的碧海苑小区C8-12号临街商铺房的买卖合同。二、被告（反诉原告）孔庆武于判决生效后的十日内双倍返还原告（反诉被告）任海涛定金309200元。三、被告（反诉原告）孔庆武于判决生效后的十日内退还原告（反诉被告）任海涛购房款45400元及利息（以45400元为基数，自2019年4月18日起计算至实际给付之日，2019年8月20日前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回原告（反诉被告）任海涛的其它诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）孔庆武的全部诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费2370元，由被告（反诉原告）孔庆武负担。案件受理费6619元，减半收取3310元，由被告（反诉原告）孔庆武负担。反诉费50元，由被告（反诉原告）孔庆武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  王锡朝二〇一九年十二月十九日书记员  姜英姿