四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民终1587号 上诉人（原审被告）：程思海，男，汉族，1968年3月15日出生，住四川省泸县。 上诉人（原审被告）：冷应梅，女，汉族，1971年2月11日出生，住四川省泸县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：陈朝启，男，汉族，1946年3月6日生，住四川省泸县，系人。 被上诉人（原审原告）：甘伟君，男，汉族，1991年1月25日出生，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：尹沛覃，四川理光律师事务所律师。 上诉人程思海、冷应梅与甘伟君租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2019）川0504民初2510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人程思海、冷应梅及二人的委托诉讼代理人陈朝启，被上诉人甘伟君的委托诉讼代理人尹沛覃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程思海、冷应梅提起上诉请求，撤销原判，依法改判。 事实及理由：一、本案两份《营业房租赁合同》属无效合同。本案出租房屋所有权人是甘伟君，李曦未持有委托手续签订合同无效，同时冷应梅也无权代表程思海签订合同（合同上程思海的签名系冷应梅代签），程思海才是餐饮营业执照的经营者，甘伟君在起诉前才让冷应梅加上了自己的名字。合同上约定的收款人是甘宇。二、程思海、冷应梅是参照与之前房东李宣钰签订的合同支付甘伟君部分租房款，并非履行双方签订的《营业房租赁合同》。而且程思海、冷应梅也没有按照《营业房租赁合同》约定缴纳五万元保证金，足以说明程思海、冷应梅并未履行《营业房租赁合同》。三、市政道路建设严重影响生意的情形下，李曦同意减少租金至1.5万元每月，让程思海、冷应梅对房屋进行装修，并免除装修两个月的租金。四、程思海、冷应梅对房屋的装修也应当进行结算处理。 甘伟君答辩称，一、双方签订的合同有效，当时签订合同确实甘伟君没有在现场，李曦在首页上签订了甘伟君的名字，但附件附了甘伟君的房产证，李曦签订的合同效力待定，甘伟君回来对合同进行了追认，合同有效。二、冷应梅方按照重新约定的房租支付了租金，属于新的合同关系，不能按照之前的合同支付房租。三、李曦无权代表甘伟君，即使李曦作了减租的意思表示，甘伟君对此没有追认，应属无效。四、租赁期间确实有市政施工，但只是车辆不能过，有人行通道，经营本来就有风险，不能以施工的理由来降低租金；即使路政施工影响生意，上诉方可以在当时主张解除合同，但上诉人也没有主张。上诉人的上诉理由不应该支持。 甘伟君向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方当事人于2014年1月9日签订的《龙马潭区南光路8号1幢1层2单元2号营业房租赁合同》《龙马潭区南光路8号1幢-1层2单元5号营业房租赁合同》；2.判令程思海、冷应梅立即支付租金539266元及滞纳金（滞纳金以539266元为基数，从起诉之日其按照每月2%计算至付清租金之日止）;3.本案诉讼费、保全费由程思海、冷应梅负担。 一审法院认定事实，2014年1月9日，甘伟君委托代理人李曦与程思海、冷应梅签订《龙马潭区南光路8号1幢1层2单元2号营业房租赁合同》《龙马潭区南光路8号1幢-1层2单元5号营业房租赁合同》两份，约定甘伟君将其所有的上述房屋出租给程思海、冷应梅使用，租赁期限为2013年12月1日起至2021年11月30日止。其中，龙马潭区南光路8号1幢1层2单元2号营业房2013年12月1日至2014年11月30日租金每月15822元、2014年12月1日至2015年11月30日每月租金17087元、2015年12月1日至2016年11月30日每月租金18458元、2016年12月1日至2017年11月30日每月租金19935元、2017年12月1日至2018年11月30日每月租金21517元、2018年12月1日至2020年11月30日每月租金25103元、2020年12月1日至2021年11月30日每月租金27108元；龙马潭区南光路8号1幢-1层2单元5号营业房租金每月1983元。租金每月10日前支付，逾期支付，则每逾期一天，承租人将按照每季度租金的5%收取滞纳金，收费时间自2013年12月1日起。合同同时约定，承租人拖欠租金3个月以上，出租人有权终止合同，收回房屋。程思海、冷应梅按约支付租金至2016年3月，2016年4月至2019年6月期间共计支付租金347210元。 一审法院认为，依法成立的合同双方均应当按约履行，甘伟君按约履行了租赁物的出租义务，程思海、冷应梅未按约履行租金支付义务，致使甘伟君合同目的不能实现，甘伟君诉请解除合同依法应予以支持。甘伟君诉请程思海、冷应梅支付2016年4月至2019年6月欠付租金，程思海、冷应梅辩称，经与甘伟君委托代理人李曦口头协商对租金进行了变更。甘伟君虽授权案外人李曦签订租赁合同，但无证据证明案外人李曦有权代表甘伟君对合同约定租金进行变更，甘伟君接受程思海、冷应梅支付租金的行为，并不能当然认定双方对租金的约定进行了协商变更。同时，市政施工并非导致租赁合同不能履行的不可抗力行为，程思海、冷应梅据此请求对租金予以调整不符合法律规定。2016年4月至2019年6月期间，程思海、冷应梅共计应当支付租金885105元，扣减已经支付的347210元，尚欠付租金537895元。 双方租赁合同约定的逾期滞纳金，性质为约定的违约金计算方式，甘伟君主张按照月利率2%计付，程思海、冷应梅认为过高请求予以调整。结合合同性质及甘伟君可能产生的损失情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整为自甘伟君向人民法院提起诉讼之日起按中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率计付至款清日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：“一、解除原告甘伟君与被告程思海、冷应梅于2014年1月19日签订的关于龙马潭区南光路8号1幢1层2单元2号营业房及龙马潭区南光路8号1幢-1层2单元5号营业房《租赁合同》；二、被告程思海、冷应梅于本判决生效之日起三日内支付原告甘伟君租金537895元，并自2019年7月25日起以欠付租金537895元为基数按中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率计付利息至款清日止；三、驳回原告甘伟君的其他诉讼请求。案件受理费9095元，减半收取计4547.5元，由被告程思海、冷应梅负担。” 本院二审期间，上诉人向本院提交了如下证据证明其主张：1.转账凭证6张；2.与余满江的租赁合同一份；3.与周霞的通话录音；4.周霞的书面证言，1-4份证据拟证明冷应梅同时租赁的面积相同的隔壁门市在2016年3.4.5月份减除了递增租金，按照2015的月租金标准支付房租，2016年6月-2018年3月的租金按照减除后的租金13000元支付。5.与陈炼的通话录音，拟证明房东甘伟君从未与冷应梅联系。6.证人袁某的书面证言；7.天然气增容交款证明；8.证人陈某的书面证言。6-8组证据拟证明冷应梅应李曦的要求装修房屋，装修费用应抵扣租金的事实。9.证人卢某的书面证言，拟证实在2019年3月份即停止营业，将东西搬走的事实。10.视频一份，拟证明2019年11月份甘伟君找人将门市重新装修，破坏冷应梅装修的事实。11.照片16张，拟证明甘伟君的委托人陈炼将电话张贴在门市大门，将房屋转租的事实。12.沱二桥下穿隧道试通车的新闻页面一张，拟证明在2017年8月份试通车，辅路、人行道等完工是在2018年2月份。 经质证，甘伟君称1.对程思海与余满江合同的真实性有异议，合同条款不全，与本案无关。2.转账凭证真实性无异议，各商铺的客观情形不同，其他门市的价格与本案无关。3.周霞的录音，并不客观真实；4.周霞的门市减租金与否与本案无关，不能证明本案的门市也减租了。5.与陈炼的通话真实性认可，但不能达到上诉人的证明目的。6、8组证据证人均未到庭，真实性不予认可。对第7组证据的真实性予以认可。前述证据仅证明装修的事实，无法证明是李曦要求装修且协商减扣房租的事实。第9组证据真实性不予认可，同时无法证明向房东交房的时间。对第10组证据，真实性无异议，但无法证明是何人何时装修。对第11组证据，15张照片均系三楼的照片，不属于租赁范围，与本案无关。对张贴电话的照片，无法看出何时张贴。对第12组证据真实性无异议，但对施工时间仅认可2017年8月20日已实际完工，且市政施工与合同调价没有直接联系。 经审查，1.2.3.4组证据相互印证，本院予以确认。5.对陈炼的通话录音甘伟君对真实性无异议，本院予以确认。6-8组证据中的证人证言真实性无法核实，同时前述证据仅证明冷应梅对房屋进行了装修，无法证明其就装修事宜与出租方达成了抵租金的协议，对前述证据不予采信。对第9组证据，证人未到庭接受询问，且其证明内容仅涉及冷应梅门市关门的时间，无法证明向房东明确提出交房的时间，故对该份证据不予采信。对第10组证据，由于该期间房东已收回房屋，甘伟君是否重装房屋与本案无关，对该视频证据不予采信。对第11组证据，其中15张照片反应的系三楼的现状，不属于租赁房屋范围，与本案无关。对贴有转租电话的照片，由于无法证明转租时间，无法达到冷应梅的证明目的，对该份证据不予采信。对第12组证据真实性予以确认并采信。对本院采信的各证据的证明目的在下文综合予以评述。 对双方争议的事实，本院综合评析如下： 关于李曦是否与程思海、冷应梅达成减租协议以及减租期限的问题。程思海、冷应梅主张由于市政施工挖坏道路，因此李曦与程思海、冷应梅达成减租协议：打围期间即2016年3.4.5月份减除了递增租金，按照2015年的租金标准收取；正式动工后租金为每月1.5万元，后期因为装修，减免了2017年两个月房租，也商量了在租金中考虑折抵装修，后期即使要付房租，也应按照1.5万一个月支付至合同解除之日止。甘伟君不认可李曦与冷应梅方达成了减租协议。审查认为，双方对市政施工的事实没有异议。同时甘伟君一审庭审中自认2016年4-6月约定租金为20441元，冷应梅实际按照每月19070元缴纳了租金，对冷应梅方从2016年7月至2017年6月每月向甘伟君支付1.5万元的租金没有异议，仅抗辩甘伟君让冷应梅方缓交租金。但结合冷应梅与余满江的合同和同时期的租金支付情况、周霞的录音证据、证人证言、施工照片等证据，足以证明市政施工修下穿隧道影响房屋的正常使用，出租方给承租方降低租金的事实。对于市政施工的具体时间，冷应梅主张市政施工从2016年3月份打围，在2018年3月份全面通车，甘伟君仅认可施工时间截止2017年8月。虽然冷应梅提交的新闻稿上载明试通车的时间是2017年8月，但仍有部分车道未通车，且图片显示仍有封闭部分道路的情况。本院结合一审中甘伟君自认的冷应梅支付房租的事实，2016年4-6月每月少支付1371元，恰好是减除2016年的递增租金的金额，以及2016年7月-2017年6月每月按照1.5万元支付租金情况，综合全案酌定从2016年4月-2016年6月实际减除了递增租金，2016年7月至2018年2月降低租金后按照1.5万元每月收取租金。对于冷应梅、程思海主张应按照1.5万元每月的租金标准计算至合同解除之日的主张，无相应证据予以证明，对该主张不予采信。对于冷应梅主张的以房屋装修抵扣租金的主张，因未提交任何证据证明，且其在庭审中亦称双方并未达成抵扣租金的最终协议，故对该主张本院不予支持，其可依法另行主张。综上，本案冷应梅、程思海共欠租金金额为398061元。同时查明，在程思海、冷应梅租赁房屋期间，系李曦与二人处理租金交付事宜，甘伟君并未与二人直接联系。 本院审理查明的其余事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方争议焦点在于一、本案营业房租赁合同的效力问题；二、李曦与程思海、冷应梅的减租协议是否对甘伟君发生法律效力的问题。结合审理查明事实，本院对争议焦点综合评析如下： 关于营业房租赁合同的效力问题。程思海、冷应梅主张李曦不具备代理权限，所签订合同无效；同时原租赁合同系冷应梅代替程思海签字，程思海系营业执照上的经营人，冷应梅无权代程思海签字，故租赁合同实质未发生法律效力。甘伟君主张其对李曦签订合同的行为进行了追认，程思海、冷应梅系夫妻，冷应梅可以代表程思海签字，营业房租赁合同已发生法律效力且已经履行。审查认为，营业房租赁合同的出租方为甘伟君，承租方为程思海。争议的实质系合同订立双方是否具备代理权限的问题。无代理权的人以被代理人名义订立的合同，事后经被代理人追认的，该合同对被代理人发生法律效力。本案甘伟君主张其对李曦签订合同的行为予以追认，故营业房租赁合同对甘伟君具有法律效力，甘伟君可以依据合同主张权利。对于冷应梅代替程思海签字行为的效力问题。冷应梅、程思海本系夫妻关系，且在租赁场所共同经营餐饮业，李曦有理由相信冷应梅代替程思海签字的行为有效，加之在纠纷发生后，冷应梅再次在合同上补签自己的姓名，故该合同对冷应梅、程思海具有约束力。双方采用书面形式订立合同，合同自双方当事人签字时即成立，依法成立的合同，自成立时生效。故本案营业房租赁合同已发生法律效力，事后冷应梅、程思海前期按照营业房租赁合同的约定履行了租金支付义务，故程思海、冷应梅抗辩合同尚未生效的主张不成立。关于程思海、冷应梅主张未缴纳5万元保证金，合同尚未生效的主张。未按照合同约定履行相应的保证金缴纳义务，是一方违约行为，并不能因为冷应梅、程思海未按照合同约定缴纳保证金而认定合同无效。因此，冷应梅、程思海的该点上诉理由不予支持。 关于李曦与程思海、冷应梅的减租协议是否对甘伟君发生法律效力的问题。甘伟君主张即使李曦与程思海、冷应梅达成了减租协议，甘伟君对此并不追认，对甘伟君不发生法律效力。审查认为，李曦代理甘伟君签订合同后，仍代理甘伟君与程思海、冷应梅处理履行合同期间的各种事宜，期间与程思海、冷应梅达成变更原合同约定内容的协议，原书面营业房租赁合同的相应条款已实际变更。事后，甘伟君对李曦的行为进行追认，仅能就变更后的合同内容进行追认，不能就变更前的原书面合同内容进行追认。由于甘伟君的追认发生在减租之后，甘伟君主张其对李曦减租的行为不予追认的主张与其追认李曦签订合同的行为相互矛盾。同时，从李曦系合同的签订者，也是合同履行中的联系人的事实来看，程思海、冷应梅完全有理由相信李曦具备代理权，事后也按照变更后的租金履行较长时间。故本院认定李曦与程思海、冷应梅达成的减租协议对甘伟君发生法律效力。甘伟君应收租金为减租后的租金398061元及利息，利息从提起诉讼之日起按中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率计算至款项付清之日止。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省泸州市龙马潭区人民法院（2019）川0504民初2510号民事判决第一项“解除原告甘伟君与被告程思海、冷应梅于2014年1月19日签订的关于龙马潭区南光路8号1幢1层2单元2号营业房及龙马潭区南光路8号1幢-1层2单元5号营业房《租赁合同》”； 二、变更四川省泸州市龙马潭区人民法院（2019）川0504民初2510号民事判决第二项为“程思海、冷应梅于本判决生效之日起十五日内支付甘伟君租金398061元，并自2019年7月25日起以欠付租金398061元为基数按中国人民银行公布的同期人民币贷款基准利率计付利息至款清日止；” 三、驳回甘伟君的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4547.5元，由程思海、冷应梅负担4000元，甘伟君负担547.5元；二审案件受理费9095元，由程思海、冷应梅负担8000元，由甘伟君负担1095元。 本判决为终审判决。 审判长 李 杰 审判员 卓 波 审判员 张晓余 二〇一九年十二月十二日 书记员 潘 伟