新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0102民初9976号原告：麻佩英，女，1960年11月29日，新疆乌鲁木齐市铝制品厂退休职工，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：马涛，男，1989年6月27日出生，个体户，住乌鲁木齐市沙依巴克区。被告：于君临，男，1992年8月1日出生，个体户，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：岳瑛，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。原告麻佩英与被告于君临房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麻佩英的委托诉讼代理人马涛，被告于君临的委托诉讼代理人岳瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麻佩英向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告赔偿原告租赁使用原告房屋期间给原告造成财产损失：椅子1400元，厕所柜门安装及材料费、卫生间、暖气罩维修安装费1200元，墙面粉刷费8000元，电路维修费1000元，垃圾清运费500元，家政保洁费500元；2.判令被告承担未交的物业费6913.44元，以上合计19513.44元。3.本案案件受理费及邮寄送达费由被告承担。2018年8月10日原告与案外人乌鲁木齐小蜜蜂美业商贸有限公司签订《委托代理合同》，由乌鲁木齐市小蜜蜂美业商贸有限公司代原告将原告所有的乌鲁木齐市天山区中山路建银大厦1号楼1单元1312室租赁给被告。2019年5月27日因乌鲁木齐小蜜蜂美业商贸有限公司拖欠原告租金，经天山区人民法院审理，解除了委托合同。2019年8月11日，原告在收房时发现，被告在租用原告房屋期间，致使原告家室内椅子1400元、厕所柜门、暖气罩、墙面粉刷多项损坏、并且私自将室内电路乱改，原告为打扫室内卫生，产生垃圾清运费、家政保洁费用。诉前原告曾向警务站报警，但未妥善解决上述问题。现为了维护原告的合法财产权益。依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，诉至法院，请求人民法院依法保护原告的合法权益。被告于君临辩称：被告主体不适格，双方之间不存在房屋租赁合同关系，案涉房屋原产权人为林安娜，林安娜与本案原告的委托诉讼代理人马涛建立买卖合同，我方通过乌鲁木齐小蜜蜂美业商贸有限公司与马涛签订房屋租赁合同，原告麻佩英并不是本案所涉租赁合同的当事人。原告麻佩英不能根据我方与他人的租赁合同向我方提起诉讼。在我方与马涛的租赁合同中，马涛系违约方，其在合同租赁期间内强行将我方清退，经确认，马涛亦不存在任何损失。我方应当向马涛缴纳物业费，马涛提前一个月清退我方，我方应当向马涛主张各项损失。本院经审理认定事实如下：麻佩英的委托诉讼代理人马涛与麻佩英系母子关系。案涉房屋坐落于天山区，2018年8月25日，马涛与案外人林安娜就案涉房屋签订买卖合同。2018年8月3日，林安娜向马涛出具授权委托书，授权马涛代为办理案涉房屋的转让过户变更登记手续等事宜，2018年8月6日，乌鲁木齐市第二公证处对该委托书进行了公证，后案涉房屋由马涛过户至麻佩英名下。2018年8月20日，马涛与乌鲁木齐市小蜜蜂美业商贸有限公司（以下简称：小蜜蜂公司）签订委托书，由马涛委托该公司办理案涉房屋的租赁事宜。2018年8月20日，马涛与小蜜蜂公司签订《房屋出租代理合同》，约定由马涛委托小蜜蜂公司代理案涉房屋的出租事宜，出租代理期限自2018年8月20日至2021年8月20日，共计36个月，租金总计为172500元。2018年9月19日，小蜜蜂公司与于君临就案涉房屋签订《房屋租赁合同》，约定：小蜜蜂公司（甲方）将案涉房屋出租于君临（乙方），甲方房屋坐落于天山区，所有权人为马涛。房屋租赁期限36个月，自2018年9月20日至2021年9月19日止。租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约。乙方承诺租赁该房屋作为办公使用。该房屋租金按年支付，年租金为55000元整。租赁期间由乙方承担租赁期间需缴纳的水电费、网费、物业费、燃气费、停车费等该房屋出租期间内产生的所有费用。租赁期内，乙方需要对该房屋进行装修或对室内设施进行改动的，需经甲方书面同意。房屋内物品清单为：钢化办公桌2张，椅子7张，办公桌1张。2019年1月3日，马涛、于君临、小蜜蜂公司三方签订《合同解除协议书》，就解除建银大厦*-*-****合同达成一致意见，约定：1、小蜜蜂公司将于2019年1月10日之前结清所欠房租15000元；2、小蜜蜂公司将于2019年3月30日之前全部结清承租人所交至2019年9月21日（以合同为主）租金给产权人计25000元；3、所有上述事宜完毕后，三方解除所签的代理及出租合同；4、如本公司未能按期支付上述款项，愿意承担合同约定的所有违约责任。于君临向案外人李慧出具授权委托书，载明：我与小蜜蜂公司之间的租赁合同，因委托人马涛要解除与小蜜蜂公司的委托关系，要求与我续签第二年的房租，因我本人工作原因无法到场签订，现委托李慧与马涛签订租赁合同。2019年2月22日，马涛与于君临的代理人马慧签订《房屋租赁合同》，约定马涛将案涉房屋向于君临出租，租期一年，自2019年9月29日至2020年9月28日，租金每年50000元。因马涛急用钱，于君临需提前支付5000元作为预付款，其余45000元，在2019年9月30前一次性付清。2019年2月22日，于君临基于该合同向马涛支付预付租金5000元。2019年8月11日，马涛通过微信联系于君临，要求于君临搬离案涉房屋，于君临以没时间为由拒绝，并告知马涛：“人都不在怎么给你开门，东西都搬走完了还故意给你拖着不腾房？强行开锁是你的选择，但是现在合约还在履行中，做这种事情你考虑清楚，这是需要承担责任的，房子里有价值几十万的货物在放着，为避免不必要的纠纷，进房间后麻烦通知一声，我让人把东西拿走，不开锁，明天跟朱小波约时间再解决……。”马涛称：“你们自己不愿意配合不好意思，我没时间天天等你们”。马涛遂于当日请开锁公司打开房门，收回案涉房屋。庭审中，双方确认，2019年8月11日，马涛清退于君临收回房屋，双方租赁合同已于该日解除，于君临缴纳租金至2019年9月20日。于君临租用案涉房屋期间，未缴纳2018年9月20日至2019年8月11日的物业费。被清退之日，于君临剩余房租5850元，双方同意以剩余房租折抵欠付的物业费。同时双方确定，同意以基于2019年2月22日签订租赁合同所预交的5000元租金折抵欠缴的物业费。本院认为，小蜜蜂公司代理马涛与于君临在2018年9月19日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违法律、行政法规强制性规定，为合法有效的合同，双方应当遵照履行。于君临辩称，该合同当事人为马涛，其与麻佩英并不存在合同关系。通过庭审查明，案涉租赁合同系小蜜蜂公司代理马涛与于君临订立，但案涉房屋的实际产权人为麻佩英，麻佩英与马涛系母子关系。马涛称其全权代理母亲麻佩英处理案涉房屋的租赁事宜，而且本案中，麻佩英以自己名义向于君临提起诉讼，应当认定为麻佩英、马涛共同认可双方之间存在委托代理关系。《中华人民人民共和国合同法》第四百零三条规定：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行驶受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。根据合同法该条规定，麻佩英为案涉租赁合同的出租人，应由其享有案涉租赁合同约定的权利，履行案涉租赁合同约定的义务。故，本院对于君临所持麻佩英并非案涉租赁合同当事人的抗辩不予采纳。双方履行案涉租赁合同的期限为2018年9月20日至2019年8月11日，期间，于君临未缴纳案涉房屋的物业费，故本院对麻佩英要求于君临支付该期间物业费的诉讼请求予以支持，于君临应向麻佩英支付物业费6155.8元（6913.4元/年÷365天×325天）。庭审中，双方一致同意以于君临剩余的租金5850元，折抵欠缴的物业费，本院予以准许，经过折抵，于君临尚欠付麻佩英物业费305.8元（6155.8元-5850元），就案涉租赁合同，于君临已无租金盈余。同时，双方亦同意以于君临基于2019年2月22日签订的租赁合同预交的5000元租金折抵欠付的物业费，经过折抵，于君临无需另行向麻佩英支付物业费，于君临基于2019年2月22日签订的租赁合同所预交的租金，尚有盈余4694.2元（5000元-305.8元）。被告于君临应给付原告麻佩英款项6155.8元，已经双方一致同意折抵完毕，被告于君临无需另行再向原告麻佩英支付。麻佩英主张，于君临应向其赔偿租赁期间对房屋、附属设施、房内物品造成的财产损失以及垃圾清运费、家政保洁费共计12600元，对于其该项诉讼请求本院不予支持。双方约定案涉租赁合同的履行期间为2018年9月20日至2021年9月19日，且于君临已缴纳房租至2019年9月20日，在合同履行期内，麻佩英的代理人马涛于2019年8月11日，私自开锁进入案涉房屋，将案涉房屋收回，其收回房屋时未经双方交接，双方未对案涉房屋情况进行确认，未对案涉房屋物品进行清点，麻佩英亦无充分证据证明，其所称案涉房屋的确遭受损害，且该损害与于君临不当使用房屋存在因果关系，故对于其该项诉讼请求，本院不予支持。本案审理中，麻佩英主张对案涉房屋遭受的损害进行评估，因其在承租人不在场的情况下私自收回尚在出租状态的房屋，亦无充分证据证明其所主张的损害与于君临存在因果关系，本院对其该项申请不予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告于君临支付原告麻佩英物业费6155.8元；二、驳回原告麻佩英的其他诉讼请求。原告麻佩英请求标的额19513.44元，本院核定给付标的额6155.8元，占请求标的额的31.5%，案件受理费287.84元，减半收取143.92元，由原告麻佩英负担68.5%，即98.6元，由被告于君临负担31.5%，即45.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 麦 祖 义二〇一九年十二月十七日书记员 吐玛热斯