安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖01民终8338号 上诉人（原审被告）：陈高祥，男，1987年12月28日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：阮阿龙，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽豪仕房地产代理销售集团有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区阜南路169号东怡金融广场B-801，统一社会信用代码9134010009215759XP。 法定代表人：黄朝军，该公司执行董事兼总经理。 上诉人陈高祥因与被上诉人安徽豪仕房地产代理销售集团有限公司（以下简称豪仕房地产代理销售公司）居间合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初4476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 陈高祥上诉请求撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初4476号民事判决，驳回豪仕房地产代理销售公司的诉讼请求，并由豪仕房地产代理销售公司承担本案一审及二审诉讼费用。事实和理由：一审判决酌定陈高祥向豪仕房地产代理销售公司支付3600元中介费没有事实和法律依据，且酌定数额与实际工作量不匹配，请求二审予以改判。一审法院（2019）皖0103民初636号、（2019）皖0103民初4476号民事判决均认定豪仕房地产代理销售公司作为居间人并未实际履行房地产经纪合同中约定的义务，该事实认定正确。豪仕房地产代理销售公司对一审法院（2019）皖0103民初636号认定的事实没有提出上诉，后期也完全履行了判决内容，该事实依法可以作为法律事实具有证明效力。豪仕房地产代理销售公司既然没有履行居间义务，就没有要求陈高祥付款的权利。一审判决以陈高祥与房东在豪仕房地产代理销售公司处签订过《存量房买卖合同》为由酌定支付3600元中介费错误。涉案房源信息是陈高祥自己提供、房东是陈高祥自行联系，豪仕房地产代理销售公司没去过一次涉案房屋，所有的环节豪仕房地产代理销售公司都没有去做，仅仅签了一份合同，一审判决酌定与豪仕房地产代理销售公司实际工作量不相匹配，判决结果会加剧社会矛盾，使得中介公司轻松做不劳而获的生意。 豪仕房地产代理销售公司二审未作陈述。 豪仕房地产代理销售公司向一审法院起诉请求判令陈高祥支付中介服务费23600元，并由陈高祥承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年4月21日，委托人陈高祥（乙方）与经纪人豪仕房地产代理销售公司（丙方）签订《房地产经纪合同》，约定豪仕房地产代理销售公司为陈高祥提供房屋买卖居间服务，该合同约定：第一条乙方委托丙方买受座落在：合肥市庐阳区提供以下服务：（一）提供订约信息；（二）充当订约介绍人；（三）协助、指导订立《存量房买卖合同》；（四）协助办理房地产交易手续；……；第四条第（七）款：丙方应配合乙方到现场勘察房地产现状，并告知房屋有无漏水、管道不通等瑕疵和房地产是否已经抵押、房屋是否已经租赁等情况；第（十一）款：丙方在完成乙方委托事项后，按物价部门核定的收费标准向乙方收取中介服务手续费贰万叁仟陆佰元整，同时还约定了其它权利义务。合同第九条其他约定条款处加盖了“乙方应在房屋产权过户之前向丙方支付本合同约定的中介服务费”字样。当日，陈高祥与房屋出卖人韩伟在豪仕房地产代理销售公司处签订了《存量房买卖合同》及《合同补充协议》，买受坐落于合肥市庐阳区房屋。 陈高祥与豪仕房地产代理销售公司居间合同纠纷一案，陈高祥诉至一审法院。一审法院经审理认定“陈高祥经他人介绍欲购买韩伟名下的位于合肥市房屋。为便于办理房屋所有权变更登记等手续，陈高祥于2018年4月21日与豪仕房地产代理销售公司签订房地产经纪合同。……后陈高祥与韩伟协商一致解除合同，……”，一审法院认为，“陈高祥与豪仕房地产代理销售公司签订的房地产经纪合同系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，因陈高祥与韩伟协商一致解除了房屋买卖合同，豪仕房地产代理销售公司作为居间人并未实际履行房地产经纪合同中约定的义务……”，于2019年1月29日作出（2019）皖0103民初636号民事判决，安徽豪仕房地产代理销售集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈高祥20000元并支付利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年1月8日起计算至款项清偿完毕之日止）。陈高祥与豪仕房地产代理销售公司均未上诉，且豪仕房地产代理销售公司已履行。 2018年5月11日，安徽豪仕房地产代理销售有限公司更名为安徽豪仕房地产代理销售集团有限公司。 一审法院认为，陈高祥与豪仕房地产代理销售公司签订的《房地产经纪合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。该合同约定了委托事项和双方的权利、义务，同时第四条第（十一）款又约定了豪仕房地产代理销售公司在完成陈高祥委托事项后，向陈高祥收取中介服务手续费23600元整。但是豪仕房地产代理销售公司提出所依据的合同第九条其他约定条款“乙方应在房屋产权过户之前向丙方支付本合同约定的中介服务费”变更了合同的相关规定，而该约定属于格式条款，系豪仕房地产代理销售公司提供，对于合同第九条其他约定条款处加盖的“乙方应在房屋产权过户之前向丙方支付本合同约定的中介服务费”字样，依照规定，豪仕房地产代理销售公司应采取合理的方式提请对方注意，而该处加盖的字体却比合同字体小，不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定的采取足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识的规定，陈高祥抗辩豪仕房地产代理销售公司没有履行合理提示及说明义务，豪仕房地产代理销售公司亦未提交对该处内容已尽合理提示及说明义务的证据，该条款属于免除其责任的情形，应无效。虽然该合同第一条约定了提供订约信息等委托事项，但是一审法院（2019）皖0103民初636号民事判决认定“陈高祥经他人介绍欲购买韩伟名下的位于合肥市房屋，为便于办理房屋所有权变更登记等手续，于2018年4月21日与豪仕房地产代理销售公司签订了房地产经纪合同。”且在陈高祥与豪仕房地产代理销售公司签订《房地产经纪合同》当日，在豪仕房地产代理销售公司处，陈高祥与韩伟即签订了《存量房买卖合同》及《合同补充协议》，后只是因陈高祥与韩伟双方的原因，协商解除了《存量房买卖合同》，豪仕房地产代理销售公司无需再办理委托事项的后期事项。对于合同约定的双方权利义务，豪仕房地产代理销售公司只以陈高祥与韩伟签订的《存量房买卖合同》证明其已履行了居间义务，而未提供其他证据证明，且一审法院（2019）皖0103民初636号民事判决亦认为豪仕房地产代理销售公司作为居间人并未实际履行房地产经纪合同中约定的义务。鉴于陈高祥与房屋出卖人韩伟在豪仕房地产代理销售公司处确实签订了《存量房买卖合同》，一审法院酌定陈高祥向豪仕房地产代理销售公司支付3600元中介服务手续费，对豪仕房地产代理销售公司其他诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、陈高祥于本判决生效之日起十日内支付给安徽豪仕房地产代理销售集团有限公司3600元中介服务手续费；二、驳回安徽豪仕房地产代理销售集团有限公司其他诉讼请求。 双方当事人二审均未提交新的证据材料。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案陈高祥作为买受人与房屋出卖人韩伟分别与豪仕房地产代理销售公司签订房地产经纪合同，委托豪仕房地产代理销售公司就合肥市庐阳区房屋的交易提供信息发布、充当订约介绍人、协助和指导订立存量房屋买卖合同、协助办理房地产交易手续及其他手续等服务，并由陈高祥在豪仕房地产代理销售公司完成委托事项后，向豪仕房地产代理销售公司支付中介服务手续费23600元。根据陈高祥、韩伟与豪仕房地产代理销售公司在房地产经纪合同中的约定，以及陈高祥在本案一审、二审和相关诉讼中的陈述，豪仕房地产代理销售公司除了按约为陈高祥、韩伟提供订立合同的媒介服务外，还接受陈高祥、韩伟的委托，为陈高祥、韩伟提供协助办理房地产交易手续、房屋按揭贷款手续等相关服务。陈高祥在与豪仕房地产代理销售公司签订房地产经纪合同前已自行与出卖人韩伟联系获取出卖房屋的信息，并自行前往现场勘察交易房产的现状，其因对房地产交易以及向银行申请按揭贷款业务不熟悉，而与豪仕房地产代理销售公司签订房地产经纪合同，委托豪仕房地产代理销售公司代为办理上述手续，房地产经纪合同中所约定的提供订约信息、充当订约介绍人义务并非豪仕房地产代理销售公司的原因未能履行。韩伟作为证人在陈高祥与豪仕房地产代理销售公司居间合同纠纷一案中出庭称，陈高祥因担心房屋按揭贷款时间过长，在规定的时间内办不下来而与韩伟协商解除了房屋买卖合同；陈高祥则在本案二审中称系韩伟担心房屋按揭贷款不能按时批下来，同时陈高祥也觉得房价高了，与韩伟协商终止了房屋买卖合同，陈高祥亦未向豪仕房地产代理销售公司提供房屋按揭贷款所需手续。陈高祥与韩伟无论何种原因协商解除房屋买卖合同，进而导致豪仕房地产代理销售公司不能完成委托事项，但不能完成委托事项的原由不可归责于豪仕房地产代理销售公司，而是陈高祥与韩伟自行解除房屋买卖合同所致，故陈高祥作为委托人应当向豪仕房地产代理销售公司支付相应的报酬。鉴于豪仕房地产代理销售公司在与陈高祥、韩伟签订房地产经纪合同后，协助、指导双方订立了存量房屋买卖合同，一审判决酌定由陈高祥向豪仕房地产代理销售公司支付服务费3600元过高，本院调整为1000元。 综上，陈高祥的上诉请求部分成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市庐阳区人民法院(2019)皖0103民初4476号民事判决； 二、陈高祥于本判决生效之日起十日内向安徽豪仕房地产代理销售集团有限公司支付中介服务费1000元； 三、驳回安徽豪仕房地产代理销售集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费390元，减半收取195元，由陈高祥负担10元、安徽豪仕房地产代理销售集团有限公司负担185元；二审案件受理费50元，由陈高祥负担15元、安徽豪仕房地产代理销售集团有限公司负担35元。 本判决为终审判决。 审判长 张 洁 审判员 王 雷 审判员 钱 岚 二〇一九年十二月二日 书记员 胡宇晨 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。