河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1104民初4952号原告：河南天明物业管理有限公司漯河分公司，住所地漯河市召陵区中山路16号院5号楼2楼西户。法定代表人：庆干卿，该公司总经理。委托诉讼代理人：常琳，该公司员工。委托诉讼代理人：宋莹，该公司员工。被告：刘建生，男，1976年4月27日出生，汉族，户籍地河南省临颍县，现住漯河市召陵区。原告河南天明物业管理有限公司漯河分公司（以下简称天明物业公司）与被告刘建生物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告天明物业公司的委托诉讼代理人常琳、被告刘建生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天明物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年4月1日至2019年12月31日的物业管理费3790元；2.请求判令被告按照每日千分之五的标准向原告支付逾期付款的违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2019年11月30日为5000元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系原告所提供物业管理服务的漯河市××区××与淞××路交叉口天明第一城小区一期9#-1-202室的业主，建筑面积94.63平方米，系多层住宅。2010年5月26日，被告与原告签订《前期物业服务协议》，约定原告为天明第一城小区提供物业管理服务，业主需按建筑面积0.58元/㎡/月向原告缴纳物业管理费，业主应积极履行交纳物业服务费用的义务，如业主无正当理由逾期未缴纳物业服务费用，应承担应缴总费用的日千分之五的逾期违约金，计算至2019年11月30日为5000元。自原告进驻天明第一城小区后，原告均依合同约定为被告提供了各项物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2014年4月1日至2019年12月31日，被告共欠物业费3790元，欠费期间原告多次对被告进行催缴，被告至今仍不履行交费义务,被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签订的《前期物业服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。综上所述，为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至贵院，请求法院判如所请。原告天明物业公司对自己提出的主张，向法庭提供以下证据：证据组一《前期物业服务协议》一份，用以证明原告与被告存在物业服务法律关系，被告是天明第一城小区一期9#-1-202的业主，建筑面积94.63平方米，收费标准0.58元/㎡/月，原告在小区提供物业服务，业主有按时足额缴纳物业费的义务；证据组二部分服务记录，用以证明原告在小区已经提供了物业服务，业主有按时足额缴纳物业费的义务；证据组三催缴照片，用以证明原告在管理天明第一城小区期间，对被告不定时进行过催缴物业费；证据组四判决书两份，用以证明原告在小区公共区域内提供了物业服务，并得到了法院的认可。针对原告天明物业公司提供的证据，被告刘建生的质证意见为：原告提供的证据与我没有关系，催缴的通知2016年以前我没有见过，这东西可以随便写一份进行拍照。被告刘建生辩称，一、原告请求的自2014年1月1日至2015年12月31日的物业费，超过诉讼时效，期间原告没有主张催缴过，因被告反馈原告服务问题未解决，原告方赵经理口头许可先不交物业费，超过诉讼时效部分不应被支持；二、《前期物业服务协议》是原、被告双方之间的真实意思表示，双方均应按照协议内容享有权利，履行义务，原告从2016年1月至2019年10月，被告6次（2016年1月28日、2016年12月18日、2018年4月10日、2019年5月10日、2019年7月21日和2019年10月31日）书面递交《关于停交物业费的情况说明》给原告，原告仍不履行义务，2019年10月31日第6次被告当面给原告方郭经理，在被告家中面谈停缴物业费的问题，郭经理当面承诺一周内给予答复处理，始终仍未见答复；三、前期物业服务协议未约定封阳台该项服务，原告霸道强制垄断小区封阳台业务，损害被告的利益，补偿未兑现。一期入住业主封阳台必须由原告指定施工方，找其它公司不让进场施工。价格260元/㎡，高出市场价70元/㎡。既然物业公司有要求，便于小区统一管理、质量有保障，价格高点儿，被告也认可，结果所封阳台质量差，半年不到真空玻璃全漏气，压条、密封条变形松动，阳台密封效果差，隔音效果差，还进雨水，发现问题先反馈给施工人员，施工方说：“天明的活儿我们不干了，物业公司还押部分工程款没给，有问题找物业。”期间，多次与原告交涉，原告方赵经理现场两次看后答应解决，在二次试拆更换维修困难答应给与补偿，至今未兑现。根据《侵权责任法》第四十二条和四十三条规定，原告应当承担侵权及赔偿责任，被告要求原告按高于市场价格差70元计算给予1050元补偿或者抵减物业费；四、2013年夏天，在质保期内房屋北墙体渗雨水，刚装修后好的房子给浸泡了，向物业反映多次，原告也派工程人员现场查看、拍照至少3次，查明：墙体保温层施工质量问题雨水进入后通过空心砖渗入到室内，不修缮，被告自己掏钱处理。该问题按照《前期物业协议》应由原告解决，但原告未履行其合同义务，被告损失未补偿，停缴物业费合情合理；五、9号楼楼道应急安全通道属于该栋楼10户业主公摊面积之一，未经业主同意，原告私自当作门面房出租给圆通快递，原告对公共设施有管理权利，没有改变用途的权利，原告擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途，违反《前期物业协议》和《物业法》第六十三、六十五条规定。被告要求原告把租金收益均分给10户业主，并及时恢复该栋楼的应急安全通道；六、天明第一城号称召陵区首家市政供暖小区，2010年交房至今，一期供暖不足3月，2017年采暖季市政供气，一期未提供供暖服务；在业主反馈、投诉下，2018年采暖季一期开始试供暖，因管道跑冒滴漏严重修一个多月，12月16日开始供暖，供暖期间又多次停供维修，当年采暖季原告提供供暖服务不足3月，缴费120天共1738元，原告不出证明，漯河天明地产至今不给退钱。2019年原告对于供暖服务更是不积极，10月9日天阳热力公司下发供暖缴费通知，原告是11月3日通知试压，11月20日通知缴费，因暖气管道缺乏维护，试供两天多处跑冒滴漏，12月7日天阳热力公司通告天明第一城不具备供暖条件暂停供气，截止12月22日暖气服务仍未提供。原告对于《前期物业协议》暖气公共设施维护管理未尽到义务，导致业主供暖服务无保障，被告要求原告提供2018年1个月未供暖服务证明，退回被告多交暖气费，积极提供供暖服务；七、9号楼单元可视门禁系统故障反馈多次不修，至今已瘫痪3年多了，楼道敞开被告生活安全质量受到影响，车子棚棚顶老化破损，不能挡雨，被告电车雨天存放受到影响，原告未履行《前期物业协议》规定义务，没有尽到对公共设施设备日常管理和维修养护责任。小区绿化没管理，绿化植物整年不修剪、不打药，有的野蛮生长，有的半死不活，没有给业主营造一个好的生活环境，因交叉路口绿化植物不修剪，形成很多行车安全隐患，被告驾车感到不安全，现在就可以现场验证，绿化问题被告未按照《前期物业协议》未履行义务，垃圾桶脏乱，恶臭气味大，楼道没有做到每日清扫一次，一楼大厅每日拖洗一次，楼梯扶手每日擦洗一次，卫生服务与一级物业资质不相称，被告未按照《前期物业协议》未履行义务，质价不相符。因此，被告暂停支付原告物业费合情、合理、合法。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，原告未履行《前期物业协议》约定的维修、养护、管理和维护义务，原告应承担给与补救或者赔偿损失等违约责任，被告请求法院应予支持。被告不求补偿多少，但求原告有一个对待业主反映问题的诚意态度，可至今未看到。一次公平协商没有，直接起诉，原告可以不履行义务，业主不能停缴物业费，足见原告对待业主的霸道和任性。对于原告无所作为，有问题就不协商、就不解决的无赖行为，涉及民生问题仍熟视无睹，被告非常愤恨，和谐社会不应助长这种行为，社会需要信任、信誉和自律。被告相信法庭会做出公平裁量，维护双方的合法权益。被告刘建生针对其辩称意见及对反驳原告天明物业公司的诉讼请求所依据的事实，向法庭提供以下证据：证据组一照片两份，用以证明原告将应急通道私自占用；证据组二供暖服务通知等，用以证明原告公共供暖服务没有维护，没有维修；证据组三小区现状照片七张，用以证明原告服务存在问题。针对被告刘建生提供的证据，原告天明物业公司的质证意见为：被告提供的照片和反映的问题只能反映一个时间点问题，不能反映原告长期服务的状态，卫生每天都在打扫，一天两次，定时清运，小区绿化每年定期修剪，我公司已经提供并尽到了相关服务，被告仅以几张照片不足以证明我公司服务存在瑕疵，不能起到证明目的，关于暖气的问题，暖气的初装费是由开发商收取，开发商与暖气公司合作安装暖气，对暖气管道的维护、维修是由暖气公司进行的，物业公司已经尽力协调，此事与物业费无关，对此不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人提供的证据及陈述、开庭审理，本院认定事实如下：2010年5月26日，原、被告双方书面签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告所有的位于漯河市××区××与淞××交叉口天明××城小区××＃××室、建筑面积94.63平方米的房屋提供物业服务，物业费按建筑面积0.58元/㎡/月交纳，每3个月交纳一次，并约定不按照协议约定的时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每天应交费的0.5%交滞纳金，被告的物业费交纳至2014年3月31日，自2014年4月1日起至2019年12月31日的物业费3787.09元（94.63×0.58×69）至今未交纳。被告辩称原告请求的自2014年1月1日至2015年12月31日的物业费，超过诉讼时效，期间原告没有主张催缴过，因被告反馈原告服务问题未解决，原告方赵经理口头许可先不交物业费，超过诉讼时效部分不应被支持，对此，原告不予认可并提供有催交的相关证据，被告未向法庭提供证据加以证明。本院认为，原告系依法取得营业执照的物业服务企业，被告系天明第一城小区的业主，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，协议内容不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合法有效，应受法律保护，被告应当依照物业服务合同的约定交纳物业服务费用，不交纳物业服务费用是一种违法行为。被告若认为原告物业服务不到位或者管理不当造成的损失应当补偿，可以向物业服务企业的主管部门反映，由主管部门核实处理，也可以通过业主委员会协调，如协调无果，也可以向法院起诉。人民法院的判决应当保障规范最基本的生产生活秩序，不支持业主个人以拒缴物业费的方式表达对物业企业的不满情绪。小区的部分业主以各自的理由拒缴物业费，物业公司的经济来源得不到保障，最终还是造成广大业主的生活质量下降，受害的仍是业主。故，原告要求被告交纳物业费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，本院生效的判决认定“原告也同时存在着管理、服务不到位的情况”，因此，对于该项请求，本院不予支持。原告应当提升管理水平、提高服务质量，争取达到业主的满意。被告辩称原告请求的自2014年1月1日至2015年12月31日的物业费，超过诉讼时效,期间原告没有主张催缴过，因被告反馈原告服务问题未解决，原告方赵经理口头许可先不交物业费，超过诉讼时效部分不应被支持，对此，原告不予认可并提供有催交的相关证据，被告未向法庭提供证据加以证明，对此辩称意见，本院不予支持。被告辩称的封阳台等事项要求一并处理，因该辩称与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告刘建生于本判决生效后五日内支付原告河南天明物业管理有限公司漯河分公司2014年4月1日至2019年12月31日的物业费共计3787.09元；二、驳回原告河南天明物业管理有限公司漯河分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘建生负担。本判决为终审判决。审判员  张耀轩二〇一九年十二月二十六日书记员  刘二锋