上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11157号上诉人(原审原告、案外人)：上海参富资产管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：周山严，经理。委托诉讼代理人：赖时印。被上诉人(原审被告、申请执行人)：中国工商银行股份有限公司上海市静安支行，地址地上海市静安区。负责人：陈磊，支行行长。委托诉讼代理人：孙勇坚，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈黎海，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原审第三人：王奇森，男，1975年11月25日出生，汉族，住福建省建阳市。原审第三人：王丽文，女，1979年8月2日出生，汉族，住福建省建阳市。原审第三人：上海颖秋实业有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：王奇森。原审第三人：王奇飚，男，1977年11月12日出生，汉族，住福建省建阳市。原审第三人：卢淑英，女，1978年11月8日出生，汉族，住福建省建阳市。原审第三人：赖安建，男，1987年1月21日出生，汉族，住福建省福安市。原审第三人：王惠雅，女，1988年5月3日出生，汉族，住福建省福安市。原审第三人：雷月玲，女，1980年2月19日出生，畲族，住福建省。原审第三人：董兆春，男，1976年12月17日出生，汉族，住福建省。原审第三人：郑新锡，男，1976年1月5日出生，汉族，住福建省。原审第三人：周伦钗，女，1979年1月22日出生，汉族，住福建省。原审第三人：陈菊花，女，1963年6月19日出生，汉族，住上海市松江区。原审第三人：陈日华，男，1964年12月23日出生，汉族，住上海市松江区。原审第三人：上海骏宏物资集团有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈菊花。原审第三人：上海现胜商贸有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈伟民。原审第三人：张秀娟，女，1955年7月12日出生，汉族，住上海市闵行区。原审第三人：上海浩灿金属材料有限公司，住所地上海市嘉定区。原审法定代表人：黄丽钦。上诉人上海参富资产管理有限公司(以下简称参富公司)因与被上诉人中国工商银行股份有限公司上海市静安支行(以下简称工行静安支行)等案外人执行异议之诉一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初5950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。参富公司上诉请求：撤销上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初5950号民事判决，改判确认参富公司享有上海市虹口区大连西路XXX号XXX层XXX室(以下简称系争房屋)的租赁权，并将涉案房屋带租约拍卖，案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：2014年2月16日，系争房屋产权人上海现胜商贸有限公司(以下简称现胜公司)与上海源弘仓储有限公司(以下简称源弘公司)签订了《房屋租赁合同》。2016年1月16日，参富公司与源弘公司签订了《房屋租赁合同》，约定参富公司承租系争房屋，该租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，应当认定为合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，参富公司的租赁权应当得到保护。工行静安支行辩称：参富公司的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。系争房屋的租赁行为发生于工行静安支行对系争房屋设定抵押权之后，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，参富公司的租赁权不能对抗工行静安支行的抵押权。参富公司向一审法院起诉请求：对系争房屋带租约拍卖。一审法院认定事实，2010年11月23日，现胜公司被核准登记为上海市虹口区大连西路XXX号XXX-XXX层房屋的所有权人。2013年6月24日，王奇森、王丽文与工行静安支行签订一份《个人借款/担保合同》，王奇森、王丽文向工行静安支行借款人民币900万元(以下币种相同)用于采购建材，借款期限为12个月，自2013年6月30日至2014年6月30日止(实际还款日与到期日以借款凭证为准)。同日，现胜公司与工行静安支行签订一份《个人借款最高额抵押合同》，约定现胜公司将位于上海市虹口区大连西路XXX号XXX-XXX层房屋为工行静安支行在上述《个人借款/担保合同》项下的债权在65,634,000元的最高余额内提供抵押担保。抵押登记日为2013年6月28日。因王奇森、王丽文未按约履行还款义务，担保人亦未履行相应的担保责任，工行静安支行于2014年4月22日向一审法院提出诉前财产保全申请。次日，一审法院作出(2014)静民保字第111号民事裁定书，并于2014年4月25日实际查封现胜公司名下位于上海市虹口区大连西路XXX号XXX-XXX层房屋。2014年5月14日，一审法院受理工行静安支行与王奇森、王丽文等金融借款合同纠纷一案。2014年10月20日，一审法院作出(2014)静民(四)商初字第126号民事判决，内容如下：“一、被告王奇森、被告王丽文、被告上海颖秋实业有限公司应于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司上海市静安支行截至2014年9月26日的借款本金人民币9,000,000元；二、被告王奇森、被告王丽文、被告上海颖秋实业有限公司应按照《个人借款/担保合同》约定的利率支付原告中国工商银行股份有限公司上海市静安支行自2014年9月27日起至判决生效之日止的逾期利息；三、被告王奇森、被告王丽文、被告上海颖秋实业有限公司届期未履行上述付款义务的，原告中国工商银行股份有限公司上海市静安支行可分别与被告上海现胜商贸有限公司、被告张秀娟、被告上海浩灿金属材料有限公司协议，以被告上海现胜商贸有限公司名下位于上海市虹口区大连西路XXX号XXX-XXX层的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高余额人民币65,634,000元内优先受偿；以被告张秀娟名下位于上海市松江区文涵路XXX号1_3层、上海市松江区文涵路XXX号1_3层的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高余额人民币11,848,000元内优先受偿；以被告上海浩灿金属材料有限公司名下位于上海市闸北区晋元路XXX弄XXX号XXX室、上海市闸北区晋元路XXX弄XXX号XXX室、上海市闸北区晋元路XXX弄XXX号XXX室的房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高余额人民币4,900,000元内优先受偿，上述抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过抵押权最高余额的部分归抵押物所有权人所有，不足部分由被告王奇森、被告王丽文、被告上海颖秋实业有限公司继续清偿；四、被告王奇飚、被告卢淑英、被告赖安建、被告王惠雅、被告雷月玲、被告董兆春、被告郑新锡、被告周伦钗、被告陈菊花、被告陈日华、被告上海骏宏物资集团有限公司对被告王奇森、被告王丽文、被告上海颖秋实业有限公司的上述应付款项承担连带清偿责任；被告王奇飚、被告卢淑英、被告赖安建、被告王惠雅、被告雷月玲、被告董兆春、被告郑新锡、被告周伦钗、被告陈菊花、被告陈日华、被告上海骏宏物资集团有限公司承担保证责任后，有权向被告王奇森、被告王丽文、被告上海颖秋实业有限公司追偿。”判决后，各方当事人均未上诉。工行静安支行依法向一审法院申请执行。2018年12月6日，一审法院作出(2018)沪0106执恢712号执行裁定书，拍卖被执行人现胜公司名位于上海市虹口区大连西路XXX号XXX-XXX层的房产，以清偿债务；并于2018年12月12日张贴公告，责令被执行人以及其他占有房产的案外人应于公告张贴之日起十五日内迁出上述房产。2019年1月，参富公司向一审法院提出书面执行异议，要求对系争房屋带租约拍卖。同年1月21日，一审法院作出(2019)沪0106执异7号执行裁定书，驳回参富公司的异议请求。一审审理中，参富公司向一审法院提供了两份《房屋租赁合同》，一份是2014年2月16日现胜公司与源弘公司签订，合同载明：现胜公司同意将位于上海市虹口区大连西路XXX号XXX-XXX层的房屋出租给源弘公司，租赁期二十年，自2015年6月1日至2035年5月31日(含免租期)；另一份是2016年1月16日源弘公司与参富公司签订，合同载明：源弘公司将系争房屋出租给参富公司，租赁期限自2016年1月16日至2035年1月15日。一审法院认为，该案的争议焦点在于参富公司对系争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。该案中，根据参富公司提供的两份《房屋租赁合同》，参富公司签订租赁合同、占有系争房屋的时间均在工行静安支行对系争房屋设定抵押以及一审法院对系争房屋查封之后，故参富公司对系争房屋主张的租赁权不能对抗工行静安支行登记在先的抵押权，参富公司要求对系争房屋带租约拍卖的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，判决驳回参富公司的诉讼请求。案件受理费16,941.9元，由参富公司负担。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点仍在于参富公司对系争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据法律规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，参富公司根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，主张其对系争房屋的租赁权应当得到保护。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案参富公司签订租赁合同、占有系争房屋的时间均在工行静安支行对系争房屋设定抵押以及一审法院对系争房屋查封之后，故参富公司依据前述法律规定要求保护其租赁权没有法律依据，一审法院对其诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16,941.90元，由上诉人上海参富资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理周乃夫审判长  朱志红审判员  胡晓东审判员  杨喆明二〇一九年十二月二十四日书记员  陈 晨附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……