江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9882号上诉人（原审原告）：薛春英，女，1948年5月5日生，汉族，住江苏省。上诉人（原审原告）：李明华，女，1966年4月25日生，汉族，住江苏省南京市溧水区。上诉人（原审原告）：李明英，女，1971年11月18日生，汉族，住江苏省南京市溧水区。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：张连根，南京市溧水区公正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：乐华顺，男，1932年5月17日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：赵仁明，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑环，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李明军，男，1974年5月23日生，汉族，住江苏省南京市溧水区。上诉人薛春英、李明华、李明英因与被上诉人乐华顺、李明军房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初3120号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。薛春英、李明华、李明英上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持我方原审诉请或将本案发回重审。事实及理由如下：首先：被上诉人之间的房屋买卖未经房屋实际所有权人的认可和授权，同时买卖合同也不真实。被上诉人李明军根本没有在买卖合同上签字，所签协议均是大伯李广生代签，这完全侵害了上诉人的合法利益。其次，大队所作的调解证明上诉人并不知晓。并且从2019年7月29日村委会的证明中可以看出被上诉人乐华顺并非下放到上诉人的高塘村，而是下放到跃进大队北山村，是购买了上诉人的房屋后才住的。上诉人认为这份售房协议从买卖时就无效，我国法律规定“集体土地的房屋不能出售给集体组织外的成员”，这一规定国家一直严格执行至今。再次，并不能因被上诉人在高塘村居住时间长了，缴纳了水电费和参加了合作医疗福利，就变得合理合法，大队（或村里）的行为也是违规不合法的。被上诉人是知青下放到群力公社跃进大队，1971年知青回城应该享受国家的一系列回城政策和工作安排。而被上诉人户口一直在南京并未迁回农村，不能同时享受城市和农村的双重福利待遇，上诉人全家户口并未离开原地，所以他们的待遇仍应在原村组织中享受。因此合同无效，从一开始就无效。不应该因为各种原因而改变国家政策和法律，为此请法院查明事实，支持上诉人的诉讼请求。一审认为房屋买卖没有土地证，实际上有土地证，一直由薛春英保管；没有大队调解证明这回事情，李明英没有见过这个事情，签字也不属实。乐华顺辩称：首先、乐华顺在上世纪70年代一直在涉案房屋所在地作为知青下放，并在此地长期生活，之后被上诉人乐华顺购买了涉案房屋，并且距今已经长达17年之久，正如一审判决所言，本案售房符合农村生活交易习惯，而且购买房屋时，国家的土地管理法没有颁布，因此，交易行为是合法有效的。其次，上诉人以一直不知情为由，否认本案交易，明显违反诚信原则。在本案房屋交易时，上诉人薛春英已经改嫁，上诉人李明华和李明英已经出嫁，该房屋一直为被上诉人李明军所有。另外，该房屋的售房款当时也由上诉人薛春英收取，现在三上诉人对该事实进行否认，明显违反了诚信原则。再次，被上诉人在溧水区多平方米房屋，是2014年建设，我方在二审中也有村支书证明佐证。综上，一审法院判决合法有效，恳请二审法院维持原判。李明军辩称：1、我是1996年退伍，到大连打工，当时农村条件不怎么好，我的大伯要求我留在大连，他和我交谈过程中，让我将农村房屋处理掉，后来回家以后，我大伯和二伯他们之间商议，将我的房屋私自处理，当时我并不知情，我回来才告知我，出于对于长辈的尊敬，我也没有说什么，我一直隐瞒我母亲和我姐姐，在我母亲追问下，我才将这个事情说出来。2、根据1995年5月6日国办发39号文第2条，农民住宅不得向城镇居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建设住宅……2004年10月21日国办发200428号文、200771号文，均再次强调禁止城镇居民在农村购置宅基地，结合上述规定，2012年3月签订房屋转让协议，违反法律的强制性规定。薛春英、李明华、李明英向一审法院起诉请求：一、判令乐华顺和李明军签订的《售房协议》无效，并返还出售房；二、乐华顺、李明军承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2002年3月24日，李明军、李广生（李明军大伯）、李广友（李明军二伯）作为售房人与乐华顺签订售房协议，约定李明军将位于南京市溧水区东屏镇高塘村21号一幢楼房出售给乐华顺，售价17100元，乐华顺于当日将房款一次性付清。同日，李启顺（大队治保主任）及李广友出具证明并加盖了大队公章，证明李广才已过世，建房证遗失，房子过户时没有找到建房证，请李启顺写了卖房协议，为防止以后为建房证一张纸发生纠纷，特立此据为证。案涉房屋的建房用地许可证、准建证、施工许可证登记的权利人为李广才。一审另查明，乐华顺全家五人于1970年从南京下放到原溧水县，1979年陆续回城，1989年乐华顺户口迁回南京城区，乐华顺自2002年3月24日起居住在今，并在该地参加农村合作医疗。一审法院认为：本案的争议焦点是售房协议是否违反法律的禁止性规定即是否有效、案涉房屋应否返还。一审法院认为，李明军售房经过二位大伯经手，其母亲在其丈夫过世后已改嫁外地，两位姐姐也已出嫁，并通过大队干部拟定售房协议，符合当地农村的生活、交易习惯，乐华顺有理由相信李明军出售房屋是其家庭成员的真实意思表示，并支付了合理对价，且薛春英、李明华、李明英之间就房屋出售的重大事项不经商议，与生活常理不符。另外，乐华顺原为下放知青，又回原插队的工作地生活至今，事实上已与当地村民无异，薛春英、李明华、李明英现要求确认售房协议无效并要求乐华顺、李明军返还案涉房屋，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回薛春英、李明华、李明英的诉讼请求。一审案件受理费114元，由薛春英、李明华、李明英负担。二审中，上诉人薛春英、李明华、李明英和被上诉人李明军均对李启顺和李广友出具的证明的真实性提出异议，上诉人薛春英、李明华、李明英对被上诉人乐华顺在当地参加农村合作医疗的事实提出异议，各方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院对一审法院认定的其他事实依法予以确认。二审中，各方提交以下证据：一、被上诉人乐华顺提交李启顺2019年11月16日出具的证明一份，证明东屏镇高塘村21号有两处房屋，薛春英、李明军户口与乐华顺的房屋没有任何关系，其中一处卖给乐华顺。上诉人薛春英、李明华、李明英质证称：可能是他签的字，但该份协议与本案没有任何关系，不能证明本案房屋买卖；本案房屋买卖程序不合法，违反国家相关法律规定；村里确实是有两处房屋，但与本案无关；既然被上诉人有两处房产，就不应当将上诉人的房产卖掉，他自己有房屋，应该卖自己的房屋，所以本案房屋买卖无效。被上诉人李明军质证称：虽然有两处房产，但与本案没有任何关联；我父亲遗留的房产应该归我母亲所有，现在我们已经进行了分配，按照农村的习惯，儿子和妈分开过，我也应该拥有我自己的房产，一处是我妈的，一处是我的。我父亲遗留的财产应该和我姐姐有关系，我自己建设的房屋是我的。我卖的是我父亲遗留下来的房屋。二、被上诉人乐华顺提交李明珍的口述书面证据，主张李明珍是薛春英丈夫的堂妹，证明2002年高塘村21号出售是其见证，当时卖房的1.7万元由其嫂子薛春英亲自拿走，当时薛春英也在场，李启顺是村干部。上诉人薛春英、李明华、李明英质证称：该证据是在2019年9月25日诉讼后产生，并且根据法律规定，证人证言应当出庭作证，仅口述无法证明是不是李明珍本人所写，对于真实性不能认可。被上诉人李明军质证称：我爸弟兄一共三个，没有姊妹，一个是李广友、李广生、李广才，没有一个堂妹叫李明珍；李明珍是我二伯的女儿，她根本都没有来过江苏，我认为该份证据不真实。三、被上诉人李明军提交电话录音一份，主张系其与李启顺2019年8月份的通话，证明李启顺没有在调解协议上签字。上诉人薛春英、李明华、李明英质证称：确实有这个事情，李启顺也说过，不是李启顺本人要做调解工作，上面的字也不是李启顺本人签的，同时证明李明英也没有签字，也就是调解书是伪造的。被上诉人乐华顺质证称：对于证据真实性不予认可，不能确认谈话人是李启顺，对被上诉人李明军的证明目的也不予认可。二审中另查明，东屏镇人民政府于2011年8月5日向被上诉人李明军颁发了《乡村建设规划许可证》，住宅位置为东屏镇和平村高塘自然村，并注明2010建设，系补办。被上诉人李明军称其2014年在村里另行建设了一处房屋。再查明，被上诉人乐华顺确认其1989年户口迁回市区后一直是城市户籍。还查明：被上诉人李明军称其在涉案房屋买卖后两三个月才知情，但其未告知其母亲和姐姐；上诉人薛春英、李明华、李明英表示其直到最近才得知涉案房屋被卖，以为房屋在出租；现在房屋面临拆迁，大家都想分一点拆迁利益。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、涉案售房协议效力如何确定；二、被上诉人乐华顺是否应当返还涉案房屋。关于争议焦点一，相关法律规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案售房协议的签订实际上导致了转让宅基地的法律后果，而被上诉人乐华顺在签订协议时系城市居民，故涉案售房协议违反了法律的强制性规定，应当认定为无效。一审法院对此认定不当，本院依法予以纠正。关于争议焦点二，从本案查明的事实看，上诉人在被上诉人李明军多年前已经另行获得宅基地的情况下主张其对涉案房屋的买卖不知情，明显与常理不符；另外，被上诉人乐华顺原系下放知青，现已经在涉案房屋中生活十七年之久，形成了稳定的社会关系，其生活与当地村民无异；加之，上诉人亦认可涉案房屋可能被列入征收范围，想分得部分拆迁利益，其以此为由要求被上诉人乐华顺返还房屋，明显违反诚实信用原则。综上，虽然本案售房协议无效，但是基于本案的特殊情况，涉案房屋不宜返还。综上所述，上诉人薛春英、李明华、李明英的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初3120号民事判决；二、2002年3月24日李明军、李广生、李广友与乐华顺签订的《售房协议》无效；三、驳回薛春英、李明华、李明英的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取114元，由上诉人薛春英、李明华、李明英负担57元，由被上诉人李明军负担28.5元，由被上诉人乐华顺负担28.5元；二审案件受理费228元，由上诉人薛春英、李明华、李明英负担114元，由被上诉人李明军负担57元，由被上诉人乐华顺负担57元。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一九年十二月二十六日书记员 郭旭冬