北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14377号上诉人（原审原告）：北京嘉恒基业房地产开发有限公司，住所地北京市密云区工业开发区康宝路南1号。法定代表人：李磊，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：常卫东，北京市常鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐豪博，北京市常鸿律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京市丰台区翠庭园小区业主委员会，住所地北京市丰台区方庄南路翠庭园小区。负责人：凌京涛，主任。委托诉讼代理人：张成，北京市现代律师事务所律师。原审第三人：北京德豪国际物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区翠庭园1号楼1层南部104室。法定代表人：孙连玉，总经理。上诉人北京嘉恒基业房地产开发有限公司（以下简称嘉恒基业公司）因与被上诉人北京市丰台区翠庭园小区业主委员会（以下简称翠庭园业委会）、原审第三人北京德豪国际物业管理有限责任公司（以下简称德豪物业公司）业主撤销权纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初26370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉恒基业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判撤销翠庭园业委会2018年6月2日作出的《北京丰台区翠庭园小区2018年临时业主大会决议》第3项、第4项内容；2.由翠庭园业委会承担本案诉讼费。事实和理由：1.我公司是翠庭园小区的业主，具有该小区房屋所有权证件，符合小区业主的身份，一审法院认定我公司不具备小区业主身份属于认定事实错误；2.我公司对该小区锅炉房亦享有所有权，而小区采暖供热属于市政管理，而一审法院认定翠庭园业委会有权更换供暖单位亦属于认定事实错误；3.一审法院认定该小区2018年临时业主大会决议合法亦属于认定事实不清，适用法律错误。翠庭园业委会辩称，同意一审判决，嘉恒基业公司并不具有翠庭园小区业主身份，我小区的锅炉房属于全体业主共有，我小区2018年临时业主大会决议合法有效。德豪物业公司述称，我公司对一审法院判决亦有意见，但未提起上诉，现我公司的答辩意见同嘉恒基业公司。嘉恒基业公司向一审法院起诉请求：1.撤销翠庭园业委会2018年6月2日作出的《北京丰台区翠庭园小区2018年临时业主大会决议》第3项、第4项内容；2.由翠庭园业委会承担本案诉讼费。一审法院认定事实：嘉恒基业公司系翠庭园小区开发主体。该小区7号楼3单元102号房屋（以下简称102号房屋）仍登记其公司名下。依据北京市规划和国土资源管理委员会备案图纸显示，该房屋用途为物业用房。2007年11月，翠庭园小区业主大会决议，选聘北京仁和德润物业管理有限责任公司（后更名为德豪物业公司）为小区物业公司。2010年11月2日，嘉恒基业公司（甲方）与德豪物业公司（乙方）签订《供暖经营委托协议书》，约定德豪物业公司为翠林园小区提供供热服务。协议还约定，甲方供暖锅炉房委托乙方运营，由乙方直接与用热人签订采暖合同，并负责供暖设备的管理、维护、抢修、保养检测等工作；委托期限自本协议生效之日起至协议约定锅炉房所在“翠庭园”小区土地使用权期限届满之日。2010年12月30日，翠庭园业委会与德豪物业公司签订《翠庭园小区2011年物业服务合同》，约定德豪物业公司为翠庭园小区提供物业服务（含供暖服务）。2018年1月1日，德豪物业公司撤出翠庭园小区，北京方泽园物业公司接手物业服务，但未在102号房屋办公。翠庭园业委会称，由于交接的时候是采暖期间，所以供暖事宜未进行交接。2018年3月26日，翠庭园业委会发出公告，提议延长小区每年的采暖期间，提升供热室内温度标准，并公布相应的采暖合同样本。同年6月2日，翠庭园业委会公布2018年临时业主大会决议。该决议经50%以上业主人数及面积通过，具体事项如下：1.授权翠庭园业委会处理与德豪物业公司之间的纠纷；2.授权翠庭园业委会处理有关单位或个人侵犯小区业主利益的事宜；3.授权翠庭园业委会通过招投标或议标的形式择优选择翠庭园小区供暖服务企业，并自供暖服务合同生效之日起不再接受事实供暖服务；4.同意《翠庭园小区供暖服务合同》。一审庭审中，嘉恒基业公司主张102号房屋登记在其名下，而小区另有物业服务用房，故其系小区业主。其公司已将供暖事宜委托给德豪物业公司，至今委托期限未到期，且小区供暖设施设备属于市政公用基础设施，不属于业主共有部分，翠庭园业委会无权更换供暖单位。德豪物业公司主张其公司出资对供暖设施设备进行改造，不应认定供暖设施设备属于业主共有。一审法院认为，《物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。针对本案的争议，具体分析如下：第一，嘉恒基业公司是否系翠庭园小区的业主。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，依法登记取得或根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。嘉恒基业公司主张其系业主的理由是102号房屋仍登记在其名下。《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。102号房屋的用途是物业服务用房，依据上述法律规定102号房屋属于全体业主共有。因此，该房屋性质上属于共有部分建筑物，不属于专有部分。现小区物业虽然使用其他的房屋，但并不能据此改变102号房屋的性质。综上，嘉恒基业公司仅依据102号房屋未转移登记为由主张其具有业主身份，于法无据，法院不予采信。第二，业委会能否行使对供暖公司的选择权。依据我国《物权法》《物业管理条例》等相关法律规定，业主享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权。业主有权共同决定选聘和解聘物业服务企业等事项。依据前述分析，小区内用于供暖的相关设施设备通常属于业主共有。即使开发商或供暖单位主张其系所有权人，由于供暖设施设备的公用特殊性质，所有权人的相关权利也应受到限制。本案中，翠庭园小区是通过自有锅炉房进行采暖，相应的供暖设施设备的使用应为服务于小区全体业主的公共需求。由于该小区不是通过市政集中供暖，那么更换供暖单位也不会对他人的权益造成损害。因此，本案中，业委会有权更换供暖单位。第三，业主大会决议的合法性问题。小区召开业主大会及作出相关决议系业主行使自治权。依据翠庭园业委会提交的证据显示，业主大会的决议程序和内容是符合相关法律规定。嘉恒基业公司也未提交证据证实有违规之处。因此，即使嘉恒基业公司系翠庭园小区业主，也无权要求撤销相关决议内容。判决：驳回北京嘉恒基业房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本院二审期间，嘉恒基业公司提交《房屋所有权证》、翠庭园小区管理规约和业主大会议事规则、翠庭园小区1号楼、3号楼、7号楼现场照片、德豪物业公司物业服务合同注销《受理通知书》和《办理结果通知书》、北京仁和德润物业管理有限责任公司和业主施来吉所签订《北京市居民供热采暖合同》，欲进一步证明其上诉主张成立，翠庭园业委会对上述证据的证明目的不予认可。德豪物业公司对前述证据予以认可。另嘉恒基业公司主张102号房屋仅系在建设单位在竣工图中显示为物业用房，翠庭园业委会对此不予认可。经询各方当事人除上述存在争议的事实外，对一审法院查明的其他事实并无异议，本院对各方当事人无争议的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点为嘉恒基业公司是否有权撤销翠庭园业委会2018年6月2日作出的《北京丰台区翠庭园小区2018年临时业主大会决议》第3项、第4项内容。本案中，嘉恒基业公司主张系翠庭园小区的业主，并依照《物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定享有对上述业主大会决议相关内容的撤销权，而翠庭园业委会否认嘉恒基业公司享有该小区业主身份，为此双方均向法院提交了相关证据，但上述证据经审查相互交叉冲突均不能有效证明各自的主张成立。鉴于涉案所有权纠纷情况复杂，涉及相关部门的核实与认定，故应先行通过法定确权方式明确房产权利归属。而在嘉恒基业公司现业主权利属性不明，尚无法确定该公司在本案中的主体资格情况下，嘉恒基业公司主张行使法定撤销权依据不足，本院不予支持。至于嘉恒基业公司主张翠庭园小区的供暖应由市政主管部门管理，小区业委会无权自行撤换供暖单位问题，因该纠纷具体涉及到全体业主与供暖单位的权利义务关系以及供暖主管部门的相关规定与政策问题，该纠纷不宜在本案中直接作出处理，应以另案解决为宜。综上所述，一审法院虽在相关事实与证据的认定上存有不妥之处，但处理结果并无明显不当，故本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京嘉恒基业房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭文彤审 判 员 魏曙钊审 判 员 侯晨阳二〇一九年十二月三十日法官助理 杨云霞书 记 员 王 慧