海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5456号上诉人（原审被告）：海南万福隆投资集团有限公司。住所地：海口市海秀路10号明珠广场地下一层。统一社会信用代码：91460000708860604R。法定代表人：赵志坚，该公司董事长。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：姜惠珍，北京盈科（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海南南国佳品商贸有限公司，住所地：海口市琼山区永昌南路10号南国中心3#楼201房。统一社会信用代码：91460000681161642N。法定代表人：邱楠斌，店长。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：唐长英，海南东方国信律师事务所律师。原审第三人：海南南国食品实业有限公司。住所地：海口市美兰区顺达路5-1号。统一社会信用代码：914600007088299063。法定代表人：刘汉惜，该公司董事长。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：唐长英，海南东方国信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵伯涛，该公司员工。公民身份号码：×××。原审第三人：赵志雄，男，1972年10月21日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。原审第三人：陈懿鸿，男，1965年4月21日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。原审第三人：李雯，女，1978年11月8日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。上诉人海南万福隆投资集团有限公司（以下简称万福隆公司）因与被上诉人海南南国佳品商贸有限公司（以下简称南国佳品公司）、原审第三人海南南国食品实业有限公司（以下简称南国食品公司）、原审第三人赵志雄、陈懿鸿、李雯租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。万福隆公司上诉请求：1.请求依法撤销（2019）琼0108民初822号民事判决书第一项并依法改判；2.本案的一、二审诉讼费用全部由南国佳品公司承担。事实与理由：一审判决判令万福隆公司返还履约保证金所依据的全部证据是2016年7月10日的《补充协议》及2018年1月15日《关于调整租金方案的函》。一审判决依据上述两份函件，推定“万福隆公司已经同意，即使是合同期满前终止合同，履约保证金也仅是抵付场地租金，其履约保证金的约定已在《补充协议》、《关于调整租金方案的函》中进行了改变。何况，南国佳品公司两次提出提前终止履行《租赁合同》均是与万福隆公司沟通后，双方共同作出的决定。”该推定既不符合客观事实，也不符合推理逻辑。（一）没有任何证据可以证明万福隆公司改变了履约保证金的担保性质，一审判决的推论是错误的。南国佳品公司的违约行为，导致万福隆公司直接经济损失达7800000元（18个月的租金），间接损失更是无可估量，万福隆公司按照合同约定扣除其履约保证金合理合法。1.《补充协议》、《关于调整租金方案的函》的主要内容是在正常履行租赁合同的前提下，可用部分履约保证金冲抵2019年10月起至2020年1月21日期间（即合同期满前最后四个月）的租金。2016年7月10日的《补充协议》是应南国佳品公司要求，将租赁截止期限由原来2018年12月3日延长至2020年1月21日，南国公司另行增加1000000元履约保证金。其中第三条第2款关于履约保证金退还方式的表述是“其中1000000元保证金在租赁合同期满、乙方退还租赁场地并结清应付费用后七日内，甲方返还给乙方。余下保证金用于冲抵2019年10月起至合同期满的租金，保证金不足部分，乙方另行支付。”2018年1月15日《关于调整租金方案的函》是应南国佳品公司要求，万福隆公司同意将2017年9月4日起至2020年1月31日期间的租金下浮20%，同时免租两个月。其中第五条关于履约保证金退还方式的表述为“贵司已支付的履约保证金，在合同期满前相应抵付万福隆公司场地租金（其中500000元履约保证金，在场地移交万福隆公司之日起7日内返还南国佳品公司）”。第六条表述为“其他事项按原合同及补充协议执行”。可见，《补充协议》、《关于调整租金方案的函》是一个整体，其共同的意思表示是在正常履行租赁合同至2020年合同期满的前提下，可用部分履约保证金冲抵2019年10月起至2020年1月21日期间（即合同期满前最后四个月）的租金。本案中由于南国佳品公司的违约行为，合同于2018年7月已提前解除。因此一审判决依据这一条款推论出履约保证金的担保性质已改变，没有事实和法律依据。2.如果一审判决的推论成立，万福隆公司一方面无条件放弃了履约保证金的担保作用，一方面又在《补充协议》中增加1000000元履约保证金，这显然是矛盾的，进一步说明一审判决的推论是错误的。（二）本案南国佳品公司两次提出提前终止合同都是单方行为，万福隆公司始终明确表示不予退还合同履约保证金，根本不是一审判决所言解除合同“是双方共同作出的决定”。南国佳品公司于2017年8月1日第一次向万福隆公司发出《关于提前终止租赁合同的函》，万福隆于当日书面回复“根据贵我双方签署的租赁合同约定，贵司提前终止租赁合同，属贵司违约，我司不予退还贵司已付的合同履约保证金”。南国佳品公司于2018年6月29日第二次向万福隆公司发出《合同终止履行告知函》，告知“因经营亏损无力交付租金”、“提请确认2018年7月20日所有合同终止履行，请于该日派员接受场地，办理交接手续。”自此双方的合同正式解除，万福隆已别无选择。其后的所有磋商都是为解决合同解除后的善后事宜，根本不存在协商解除合同的事实。综上所述，一审判决认定事实不清，不尊重客观事实，过于主观，且有相当明显的逻辑错误，恳请贵院撤销判决第一项并依法改判。南国佳品公司辩称，一、双方通过《补充协议》及函复，已对履约保证金的原担保性质进行了改变。首先，双方虽在《租赁合同》中约定，若南国佳品公司提前终止合同，万福隆公司有权没收履约保证金。从这个约定来讲，案涉保证金的担保性质确是对合同租赁期限的担保。但2016年7月10日双方签订的《补充协议》第三条约定：“（1）乙方（南国佳品公司）同意另增加1000000元履约保证金，自本协议生效之日起七日内支付。（2）乙方向甲方（万福隆公司）支付的所有履约保证金均不计息。其中1000000元履约保证金在乙方返还租赁场地并结清应付费用后退还乙方。余下保证金用于冲抵2019年10月起至合同期满的租金，保证金冲抵租金不足部分，乙方另行支付；（3）如南国佳品公司出现违约行为，履约保证金不予退还。”第五条约定：“协议与原合同、原补充协议有冲突之处，以本补充协议为准。”以及2018年1月15日，万福隆公司向南国佳品公司发出《关于调整租金方案的函》，第五条约定：“贵司已支付给我司的合同履约保证金，在合同期满前相应抵付租金（其中，500000元履约保证金，在场地移交我司之日起7日内返还贵司）；”第六条约定：“其他事项按原合同及补充协议执行。”以上事实说明，双方通过签订《补充协议》及函复往来，已就履约保证金的担保性质及退还做了新的约定，即保证金的性质实际已转变为租金及违约担保，而非原合同“租赁期限”的担保。特别是《补充协议》第五条及《关于调整租金方案的函》第六条均表明，在《补充协议》及该函与原合同及补充协议有冲突时，以《补充协议》及该函为准，其他事项按原合同及补充协议执行。因此，案涉履约保证金的性质及退还应当依据新的《补充协议》及函复而非原《租赁合同》确定，万福隆公司继续依据原合同约定没收南国佳品公司保证金与双方新的意思表示不符。其次，万福隆公司上诉称“2016年7月10日《补充协议》与2018年1月15日《关于调整租金方案的函》是一个整体，其共同意思表示是在正常履行租赁合同至2020年合同期满的前提下，可用部分履约保证金冲抵2019年10月起至2020年1月21日期间的租金”，但该说法明显不成立。其一，《补充协议》和《关于调整租金方案的函》时间相隔一年多之久，两者均为独立的意思表示，万福隆公司称两者为一个整体，既不符合商事习惯，也缺乏事实依据。其二，从时间的先后及适用上来讲，《补充协议》时间在先，《关于调整租金方案的函》时间在后，在原合同及《补充协议》与该函有冲突时，当然应当适用时间在后的《关于调整租金方案的函》有关履约保证金的约定确定其担保性质及退还。对于履约保证金的问题，《补充协议》中第三条第二项约定：其中1000000元履约保证金在乙方返还租赁场地并结清应付费用后退还乙方。余下保证金用于冲抵2019年10月起至合同期满的租金。而《关于调整租金方案的函》第五条的表述是“在合同期满前相应抵付租金”。可见，两次约定的区别在于《补充协议》是将履约保证金抵付租金的时间条件限制为“2019年10月起至合同期满四个月的租金”而《关于调整租金方案的函》没有此限制规定。如果万福隆公司最后的真实意思是履约保证金只能用于抵付合同正常履行至期满最后四个月的租金，那么其应当在该函中采用相同的表述方式。其既然在该函中删去了此限制，按照一般的理解标准，就应当认为其已经改变了履约保证金抵付租金的条件，履约保证金不再只能抵付合同正常履行至期满最后四个月的租金而是可以在合同期满前抵付任意月份的租金。因此，应将《关于调整租金方案的函》中的第五条理解为即使是双方在合同期满前终止合同，履约保证金的担保性质或作用也仅是抵付租金。以上理解符合《合同法》第一百二十五条第一款的规定。2合同的终止是双方共同的决定，万福隆公司无权以南国佳品公司提前终止合同违约为由没收履约保证金。虽然双方在租赁合同中约定，如南国佳品公司提前终止合同，万福隆公司有权没收履约保证金。但双方通过《补充协议》及函复，已将履约保证金的原担保性质转变为租金担保。《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。南国佳品公司分别于2017年7月29日和2018年6月27日向万福隆公司提出终止履行租赁合同，双方在充分沟通协商后，共同做出合同终止的决定。万福隆公司并非别无选择，最终合同的终止，系经万福隆公司同意、双方合意的结果，而非南国佳品公司单方终止合同。因此，本案租赁合同的终止，完全符合合同法第九十三条的规定，不应视为南国佳品公司违约。在双方确认南国佳品公司未欠租金及办理场地及设备交接手续后，万福隆公司应当退还南国佳品公司履约保证金。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审依法予以维持。南国食品公司述称，与南国佳品公司的意见一致。赵志雄、陈懿鸿、李雯未作陈述。南国佳品公司向一审法院起诉请求：1.判令万福隆公司退还南国佳品公司履约保证金款2500000元,并自2018年7月19日起向南国佳品公司支付利息(按银行一年期贷款利率计算)；2.判令万福隆公司为南国佳品公司开具25972679.37元租金发票；3.案件诉讼费由万福隆公司承担。一审法院认定事实：2007年12月17日，海南明珠广场投资有限公司（出租方、甲方）、海南明珠广场物业管理有限公司（物业方、乙方）、海南万福隆百货有限公司（丙方）签订一份《租赁合同》，主要内容为：租赁海口市海秀东路10号明珠广场地下一层，面积为7419㎡作为超市；地上一层西北角建筑面积153.42㎡，作为超市出入口使用，共计7572.42㎡。合同期限：2010年2月1日至2020年1月31日止。租金标准1.负一层7419㎡场地，按37.5元/㎡月计算，每月租金合计278212.50元，全年小计3338550.00元。地上一层西北角出入口153.42㎡建筑面积，按132.40元/㎡月计算，每月租金合计20312.80元，全年小计243753.60元。履约保证金：2003年7月7日甲丙双方签订的租赁合同中丙方已向甲方支付的履约保证金400000元，于该合同期满后自动转为本期合同租金的履约保证金。2003年7月7日甲丙双方签订的租赁合同中丙方已向甲方支付的水电费押金300000元，于该合同期满后自动转为本期合同物业管理费、水电费的履约保证金等。2008年11月14日，海南万福隆百货有限公司（甲方、出租方）与南国食品公司（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，主要内容为：甲方提供海秀东路广场地下一层万福隆超市建筑面积约7100㎡场地和场内现有的设施设备。租赁期限从2008年12月15日至2018年12月15日止，其中装修期为一个月，装修期间甲方免收乙方租金。每年租赁费用合计人民币3000000元，其中租金每年人民币2000000元，设施设备使用费每年500000元，超市货架、柜台及收银台、收银机等使用费每年500000元，每月10日前支付下月租金费用。合同履约保证金共计人民币1500000元。甲方在收到乙方租赁费用之日起三个工作日内，向乙方开具正规的对等金额的税务发票。乙方提前终止合同，属乙方违约，甲方有权解除本合同，并没收乙方合同履约保证金。同日双方还签订一份与上述《租赁合同》内容基本相同的《租赁合同》，差别在于第五条：每年租赁费用合计人民币3000000元，其中租金每年人民币2000000元，服务费每年人民币1000000元，每月10日前支付下月租金费用，其他内容均一致。同日，双方签订一份《补充协议》，主要内容为：在原合同中约定的租金费用基础上，双方一致同意合同有效期内每年增加租赁费用2964000元，年增加租赁费用2964000元的租赁税双方同意各自承担一半等。海南万福隆百货有限公司、海南南国食品实业有限公司共同向海南明珠广场投资有限公司、海南明珠广场物业管理有限公司承诺水电费、租金、物业管理费由海南南国食品实业有限公司负责缴交。2008年11月21日，海南南国食品实业有限公司出具《证明》，证明2008年11月14日与海南万福隆百货有限公司签订《明珠广场负一层房屋租赁合同》，此场所（海口市海秀东路10号明珠广场地下一层）无偿交给“南国佳品公司”经营使用，期限为十年。2008年12月5日，双方签订《补充协议》，将其租赁期变更为2008年12月4日至2018年12月3日止。2008年12月11日南国佳品公司、万福隆公司双方办理了海南万福隆资产移交手续。上述《租赁合同》、《补充协议》签订后，南国佳品公司缴纳了履约保证金人民币1500000元，并进行经营。2016年1月21日，南国佳品公司（乙方）、万福隆公司（甲方）签订一份《减租协议》，内容为：1.负一层特产区2016年2月8日至2017年2月7日租金计2500000元；2.负一层超内场地2016年2月4日至2017年2月3日租金计5964000元；3.负一层超外场地2016年2月19日至2017年2月18日租金计3600000元；4.负二层仓库2016年3月11日至2017年3月10日租金计250560元。上述年租金合计12314560元。乙方于2016年1月28日前支付年度租金，甲方同意乙方按应付年度租金12314560元的88%付款，即乙方实付10836810元。2016年6月13日，南国佳品公司向万福隆公司发出一份《沟通函》，称因经营严重亏损，无法经营下去，要求：1.延长两年租期；2.降低租金30%；3.免改造装修期租金三个月。2016年7月10日，双方签订一份《补充协议》，主要内容为：一、租赁期限。（1）2008年11月14日签订的负一层超内场地《租赁合同》和《补充协议》约定的，原租赁期限从2008年12月4日至2018年12月3日止，现变更为至2020年1月31日止；（2）2009年2月8日签订的负一层超外场地《租赁合同》约定的，原租赁期限从2009年4月19日至2018年12月3日止，现变更为至2020年1月31日止；（3）……；（4）……。二、租金、保底毛利。（1）负一层超内场地原每年租金为5964000元，现变更为从2017年2月4日起至2020年1月31日止，每年租金为4771200元；（2）负一层超外场地原每年租金为3600000元，现变更为从2017年2月19日起至2020年1月31日止，每年租金为2880000元；（3）……。三、履约保证金。（1）乙方同意另增加1000000元履约保证金，自本协议生效之日起七日内支付；（2）乙方向甲方支付的所有的履约保证金均不计息。其中，1000000元履约保证金在租赁合同期满，乙方返还租赁场地并结清应付费用后七日内，甲方退还乙方。余下保证金用于冲抵2019年10月起至合同期满的租金，保证金冲抵租金不足部分，乙方另行支付；（3）如乙方出现违约行为，履约保证金不予退还。四、甲方同意给予乙方上述场地（不含仓库）两个月免租装修期等（后明珠广场投资公司、明珠广场物业管理公司不同意免装期要求）。2016年7月21日，南国佳品公司向万福隆公司提出：给予装修改造三个月时间免租金；给予降低租金30%。2017年7月29日，南国佳品公司向万福隆公司提出《关于提前终止租赁合同的函》，要求：1.退还履约保证金4087540元；2.因刚投入近5000000元进行装修，要求补偿3000000元装修费；3.已投入使用的“南国美食城”招商已达70%且正在经营中，希望能够保留原有商户。2017年8月1日，万福隆公司《回函》：1.贵司提出提前终止租赁合同，属贵司违约，我司不予退还贵司已付的合同履约保证金。2.场地须清理并恢复至我司当初交付时的原状，归还我司的设施设备，租金结算至双方正式办理完移交手续之日。3.双方签订提前终止租赁合同协议书。2017年11月2日，南国佳品公司向万福隆公司发出《关于紧急磋商解决有关问题的函》中提到：我公司向贵公司租赁的4000㎡+7100㎡场地中，4000㎡场地属贵公司自有，7100㎡属贵公司向海南明珠广场投资有限公司租赁后转租我公司。两次停电，皆因贵公司未履行向明珠广场投资公司缴纳租金所致。2018年1月15日，万福隆公司向南国佳品公司提出《关于调整租金方案的函》主要内容为：1.从2018年起，由原来各合同加总的每月总租金541979.57元下调为433583.66元。2.从2018年起按季交租金。3.原由我司每月应付明珠广场的租金及物业管理费278，767.43元，现调为从2017年9月起至2020年1月31日止的合同履行期间，由贵司代我司向明珠广场缴纳。因贵司未按时向明珠广场缴纳费用所造成的后果，由贵司承担。4.如不按本方案约定的时间支付租金，逾期支付产生的滞纳金比例由原万分之五调整为万分之十。5.贵司已支付的履约保证金，在合同期满前相应抵付我司场地租金（其中，500000元履约保证金，在场地移交我司之日起7日内返还贵司）。6.其他事项按原合同及补充协议执行。7.本方案自收到贵司2018年1月30日前支付的2018年1月至3月租金之日起生效，逾期支付则取消本方案。2018年6月27日，南国佳品公司向万福隆公司发出《合同终止履行告知函》主要内容为：我司因连续多年严重亏损等原因，目前我公司已经无能力上交月租金，亦无能力继续支撑下去，特提请确认2018年7月20日所有合同终止履行，请于该日派员接收场地，办理交接手续。鉴于上述情况，恳请贵司退还我公司履约保证金共4087540元。2018年6月29日，万福隆公司工作人员黄芳（系租赁合同签订代表）签收，写下：已收函，但双方必须按原合同履行权利义务。2018年7月20日，万福隆公司向南国佳品公司发《告知函》：贵司返还我司租赁场地前，请遵照合同约定，将场地清理并恢复至我司当初交付的原状，归还属我司的设施设备。租金、水电物业费等相关费用结算至双方正式办理完移交手续之日。2018年7月18日，双方办理了万福隆资产移交和场地交接。双方确认，南国佳品公司在租赁期间，未拖欠万福隆公司的租金、物业管理费、水电费。一审法院认为，南国佳品公司、万福隆公司双方于2008年11月14日签订《租赁合同》，虽然约定南国佳品公司提前终止合同，万福隆公司有权没收南国佳品公司的履约保证金。但2016年7月10日双方签订的《补充协议》，其履约保证金部分约定：（1）乙方（南国佳品公司）同意另增加1000000元履约保证金，自本协议生效之日起七日内支付。（2）乙方（南国佳品公司）向甲方（万福隆公司）支付的所有的履约保证金均不计息。其中1000000元履约保证金在租赁合同期满，乙方（南国佳品公司）返还租赁场地并结清应付费用后七日内，甲方退还乙方。余下保证金用于冲抵2019年10月起至合同期满的租金，保证金冲抵租金不足部分，乙方另行支付。以及2018年1月15日，万福隆公司向南国佳品公司提出的《关于调整租金方案的函》中，提到贵司（南国佳品公司）已支付的履约保证金，在合同期满前相应抵付我司（万福隆公司）场地租金（其中500000元履约保证金，在场地移交我司之日起7日内返还贵司）。这说明了，万福隆公司已经同意，即使是合同期满前终止合同，履约保证金也仅是抵付场地租金，其履约保证金的约定已在上述的《补充协议》、《关于调整租金方案的函》中进行了改变。何况，南国佳品公司提出提前终止履行《租赁合同》（系两次）均是与万福隆公司沟通后，双方最后共同所做出的决定。因此，在南国佳品公司未拖欠万福隆公司的租金、物业管理费、水电费的前提下，双方签订的《租赁合同》解除后，南国佳品公司请求返还定金人民币2500000元及利息，一审法院予以支持。关于南国佳品公司请求开具发票的问题，因其问题系属于行政法调整的范畴，不属于民事诉讼审理的范围，故一审法院对此不做处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，万福隆公司应退还南国佳品公司的定金人民币2500000元，并从2018年7月19日起按中国人民银行同期一年期贷款利率支付利息给南国佳品公司。二、驳回南国佳品公司的其他诉讼请求。本案受理费26800元，由万福隆公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。本院二审查明事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：万福隆公司应否退还南国佳品公司履约保证金2500000元及利息。双方合同未就履约保证金的定义进行解释，在双方2009年2月8日签订的10年租期的《租赁合同》中约定南国佳品公司提前终止合同的，万福隆公司有权没收履约保证金，该履约保证金应为保证双方合同履行期限的违约金。在合同履行过程中，双方协商变更了租期和租金，在双方签订的《补充协议》、以及万福隆公司出具的《关于调整租金方案的函》中约定了履约保证金可以抵付租金，应视为双方变更了履约保证金的用途，且双方解除合同时，实际租赁期限已过约定期限的大半，在南国佳品公司未拖欠租金、物业费、水电费的情况下，万福隆公司没收履约保证金也不符合公平原则，万福隆公司应予以退还。故一审判决万福隆公司退还南国佳品公司履约保证金2500000元及利息，并无不当，本院予以维持。综上所述，万福隆公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26800元，由上诉人海南万福隆投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘思其审判员 陈 璐审判员 林 梅 二Ｏ一九年十二月十七日书记员 吴毓冰速录员 刘梦微附相关法律法规条文规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。