宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2019）宁02民终1129号上诉人（原审原告）：马彦军，男，1962年10月1日出生，回族，石嘴山市星瀚集团员工，住宁夏回族自治区石嘴山市。上诉人（原审原告）：马淑英，女，1940年6月25日出生，回族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市。二上诉人的共同委托诉讼代理人：刘涛，宁夏致和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马兰，女，1977年7月1日出生，回族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市。被上诉人（原审被告）：荆长发，男，1969年12月10日出生，回族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁国民，宁夏矜群律师事务所律师。上诉人马彦军、马淑英因与被上诉人马兰、荆长发房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院作出的（2019）宁0202民初3042号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年12月2日受理后，依法适用普通程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。上诉人马彦军及其马彦军、马淑英的委托诉讼代理人刘涛，被上诉人马兰及其马兰、荆长发的委托诉讼代理人梁国民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马彦军、马淑英上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.改判马兰、荆长发向马彦军、马淑英支付房屋租金22500元、逾期交付租金违约金5000元、擅自转让租赁房屋违约金5000元，并将租赁房屋恢复原状（若不能履行支付马彦军、马淑英恢复原状费用50000元），上述合计82500元；3.本案一、二审诉讼费用由马兰、荆长发承担。事实和理由：1.马兰、荆长发认可涉案房屋的钥匙至今还在其手中，显然涉案房屋并未实际交付给马彦军、马淑英，一审法院判决第一项也证明了该事实的成立。因马兰、荆长发不能将涉案房屋独立物权与他人物权相邻权区分，涉案房屋不具备最基本使用功能，房屋交付条件亦不符合双方当时立约的根本目的，故马彦军、马淑英不接收涉案房屋合情合理。因马兰、荆长发不能合法、合理的向马彦军、马淑英交付涉案房屋的行为已构成违约，其应当向马彦军、马淑英支付迟延交付房屋租金及违约金。2.因涉案房屋在租赁时结构比较特殊，马兰、荆长发承租后需要对涉案房屋重新装修改造，所以马兰、荆长发承诺在签订的房屋租赁合同中第九条书写了特别约定条款：“承租方到期不在承租时、需将房屋恢复原状，否则支付出租方伍万元恢复费”。该条款是双方当事人的真实意思表示，一审法院以约定不明确，不支持马彦军、马淑英要求恢复原状的诉讼请求有误。3.马兰、荆长发在租赁期间私自将涉案房屋转让给张树明，该事实曹某诉张树明房屋租赁合同纠纷一案可以证实，其应当承担合同约定的违约责任。马兰、荆长发辩称，马彦军、马淑英的上诉没有事实和法律依据，请求依法驳回上诉。1.涉案租赁合同于2019年5月19日因租赁期限届满而自动解除，马彦军、马淑英既没有证据证明双方重新签订过书面的租赁合同，也没有证据证明马兰、荆长发有继续使用该房屋，且合同租赁期间届满前，马兰、荆长发于2018年11月27日明确履行了合同解除前的通知义务，马彦军、马淑英收到解除通知后，以不合理的要求拒绝接收房屋钥匙，但并不影响合同解除通知的效力，因此马彦军、马淑英以未拿到钥匙为由主张租金及违约金没有依据。2.涉案房屋在转租马兰、荆长发之前，一直经营的是KTV，马兰、荆长发承接后同样也是经营KTV，未对涉案房屋做过任何的装修及主体结构改变，且涉案合同也没有明确约定房屋的原状是承租人承租之前的原状还是房屋初始产权登记的原始状态。因为马兰、荆长发承租的是多人的共有产权房屋，马兰、荆长发无法区分房屋的产权状态及产权界限，其无权也没有能力按照马彦军、马淑英的要求恢复原状。马彦军、马淑英向一审法院起诉请求：1.马兰、荆长发立即向马彦军、马淑英交付位于大武口区前进北路67号租赁房屋；2.马兰、荆长发支付马彦军、马淑英房屋租金22500元（2019年5月19日-2019年8月，5个月×4500元）及逾期交付租金违约金5000元；3.马兰、荆长发支付马彦军、马淑英擅自转让租赁屋违约金5000元；4.马兰、荆长发支付马彦军、马淑英房屋采暖费3636.31元（已支付完毕）；5.马兰、荆长发将上述房屋恢复原状（若不能履行，支付恢复原状费用50000元）；6.案件受理费由马兰、荆长发承担。一审法院认定的事实，马光华系马彦军的父亲、马淑英的丈夫。2014年5月5日，马光华与马兰、荆长发签订《房屋租赁合同书》，约定将石嘴山市大武口区前进北路67号房屋租赁给马兰、荆长发，房屋面积125.39平方米，承租房用途为KTV，租赁期限自2014年5月20日至2019年5月19日，租金第一年42000元，每年递增3000元，每年4月20日前交清下一年房租。承租方逾期交付租金的，除应仍及时如数补齐外，应支付违约金5000元；承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金5000元；承租方到期不再承租时，需将房屋恢复原状，否则支付出租方50000元恢复费。合同还对双方其他权利义务作出了约定。2014年8月18日，马彦军向宁夏回族自治区石嘴山市公证处提出要求办理继承马光华遗产的继承公证申请，宁夏回族自治区石嘴山市公证处于当日出具公证书一份，认为马光华的遗产份额由马彦军继承，其中包含涉案房屋。2018年5月24日，石嘴山市国土资源局颁发不动产证书，载明涉案房产的权利人为马彦军、马淑英。2018年11月，马兰、荆长发电话通知马彦军接收涉案房屋，但马彦军以涉案房屋未恢复原状为由未拒绝收房。另查明，涉案房屋2005年4月17日租给案外人司某，出租给司某时房屋结构是独立的；涉案房屋2009年5月23日租给案外人马某4，承租房用途为KTV，后马某4相继又租了案外人王某、包某、曹某的房子，并经马彦军同意后将上述房屋全部打通改成歌厅整体经营。马兰、荆长发从案外人马某4、张某承接KTV，并分别与马光华、包某签订了房屋租赁合同。再查明，马兰、荆长发已将2014年5月20日至2019年5月19日租赁期间的房租支付完毕。2019年10月18日马兰、荆长发向马彦军、马淑英支付采暖费3636元，马彦军、马淑英撤回此项诉讼请求。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，涉案房屋的租赁期限已于2019年5月19日届满，且马兰、荆长发也不再续租，故应向马彦军、马淑英方返还房屋，马彦军、马淑英方主张要求马兰、荆长发交付位于石嘴山市大武口区前进北路67号租赁房屋的诉求有事实及法律依据，予以支持。因涉案房屋的租赁期间已经届满，且在2018年11月时马兰、荆长发已经通知马彦军、马淑英接房，但马彦军、马淑英并未接房，马彦军、马淑英也没有证据证实在此期间马兰、荆长发实际使用该房屋，马兰、荆长发对在此期间继续租赁该房屋也不认可，故马彦军、马淑英主张要求马兰、荆长发向其支付2019年5月19日至2019年8月的房屋租金的诉求，不予支持。在涉案房屋租赁期间内，马兰、荆长发已经按时支付了租金，租赁期间届满后并未产生租金，并不存在马兰、荆长发逾期交付租金的事实，故马彦军、马淑英要求马兰、荆长发支付逾期交付房屋租金的违约金的诉讼请求，不予支持。因马彦军、马淑英并未提供证据证实马兰、荆长发存在擅自转租的情形，马兰、荆长发也不认可转租存在的事实，故马彦军、马淑英要求马兰、荆长发支付擅自转租的违约金的诉讼请求，不予支持。虽然涉案租赁合同中约定了“需将房屋恢复原状”，但是对房屋恢复到何种原状的约定并不明确，马彦军、马淑英与马兰、荆长发的理解各有不同，马彦军、马淑英认为房屋原状应为开发商交付时房屋的原始状态，马兰、荆长发认为其租赁房屋时房屋的原状即是原状，从法庭查明的事实可知，马某4曾租赁过涉案房屋，马某4租赁房屋的用途为KTV，经马彦军、马淑英同意后马某4将涉案房屋及马某4租赁的其他房屋全部打通改成歌厅整体经营，马兰、荆长发从马某4、张某承接KTV后，马兰、荆长发与马光华签订租赁合同中约定的租赁房屋的用途也为KTV，可见，涉案房屋开发商交付时房屋的原始状态的整体结构是在经马彦军、马淑英同意的情况下被马某4所改变，并非是马兰、荆长发所为，马彦军、马淑英将房屋交付给马兰、荆长发时，房屋呈现给马兰、荆长发的原始状态即为马某4改变后的房屋原始状态，马兰、荆长发无从知晓开发商交付时房屋的原始状态，按照马兰、荆长发理解马兰、荆长发租赁房屋时房屋的原状即是原状更符合本案的客观实际，同时，马彦军、马淑英也未提供证据证实马兰、荆长发对接手后的房屋原始状态进行了改动，故马彦军、马淑英要求马兰、荆长发将涉案房屋恢复原状（若不能履行，支付马彦军、马淑英恢复原状费用50000元）的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条之规定，判决：马兰、荆长发于判决生效后五日内日向马彦军、马淑英返还大武口区前进北路67号房屋；2.驳回马彦军、马淑英的其他诉讼请求。案件受理费1954元，减半收取977元，由马彦军、马淑英负担936元，马兰、荆长发负担41元。二审中，马彦军、马淑英与马兰、荆长发均未提交新证据。二审经审理查明的基本事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案合同租赁期间已届满，马兰、荆长发已按合同约定付清租赁期间的租金，现马彦军、马淑英要求马兰、荆长发支付租赁期间届满后的租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，马兰、荆长发在涉案合同租赁期间届满前电话通知马彦军接收涉案房屋的行为，已表明马兰、荆长发没有续租涉案房屋的意思表示，且马彦军、马淑英也未提交相应的证据证实租赁期间届满后，马兰、荆长发继续使用涉案房屋，而马彦军、马淑英拒绝接收涉案房屋的行为亦不产生涉案租赁合同继续有效的法律后果，故马彦军、马淑英要求马兰、荆长发支付租赁期间届满后租金22500元及逾期支付违约金5000元的上诉请求不符合法律规定，不予支持。因涉案房屋是由案外人进行改造用于经营KTV，马兰、荆长发承租后继续经营KTV，而双方在涉案合同中对房屋恢复至原始状态还是承租状态未明确约定，故马彦军、马淑英要求马兰、荆长发将房屋恢复到原始状态的上诉请求无事实依据，不予支持。因马彦军、马淑英未提交证据证实马兰、荆长发存在转租行为，故其要求马兰、荆长发承担转租行为违约金5000元的上诉请求亦不予支持。综上，马彦军、马淑英的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1863元，由上诉人马彦军、马淑英负担。本判决为终审判决。审判长 杨中军审判员 韩少华审判员 马玉兰 二〇一九年十二月十九日书记员 龚 双附:本判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。