广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初21603号原告：曾隽，女，汉族，1975年10月1日出生，住址：广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码：440***1********92X。委托诉讼代理人：莫春娇、庞艺彤，分别系广东毅隽达律师事务所律师、实习律师。被告：佛山市东建集团有限公司，住所：佛山市禅城区***************，统一社会信用代码：914***********113C。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：龚秀庆、何丽燕，均系广东天地正律师事务所律师。原告曾隽诉被告佛山市东建集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人莫春娇、被告的委托诉讼代理人龚秀庆、何丽燕参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告向原告支付迟延交楼违约金167761元（根据双方合同约定，迟延交楼每日按总房价款0.01%计算违约金，从2015年9月1日至2019年7月16日，共1415天，即1185593元×0.01%×1415天=167761元）及利息608元（利息按商业银行同期贷款年利率4.35%计算，从2019年7月17日起算，暂计一个月，追溯至被告实际支付之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月15日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1501003557），约定由原告向被告购买位于佛山市禅城区***8********预售商品房，总房价款为1185593元，被告应于2015年8月31日前交楼。后原告依约向被告支付了房款，但因房屋存在多种质量问题，被告未能如期交楼。后被告进行长时间的修理整改，于2019年7月16日交付房屋。根据上述合同第九条的约定，被告应每日按总房价款0.01%标准向原告支付延期交房违约金。原告曾多次找被告协商，被告均不予理睬。原告认为，被告迟延交楼的行为构成违约，理应承担违约责任，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称：一、本案事实。（一）2015年2月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的涉案房屋，购房款为1185593元；被告应在2015年8月31日前将经验收合格的涉案房屋交付给原告；被告向原告发出《商品房收楼通知书》（以寄出邮戳为准），通知原告在指定的时间和地点办理相关的收楼手续，原告逾期不来办理收楼手续的，自交付期限届满的第二日视为被告已交付涉案房屋并通过原告的验收；商品房交付时，除存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用的情形外，其他质量问题等均属于质量保修范畴，由被告依约承担质量保修责任，原告不能以此为由拒绝办理涉案房屋交接手续，否则视为被告已办理完毕交接手续。（二）2015年5月22日，涉案房屋经验收合格。同年6月18日，被告取得《竣工验收备案表》。涉案房屋已具备约定交付条件。2015年8月1日，被告向原告邮寄《商品房交付使用通知书》，通知其于2015年8月6日至8月9日办理交付手续，但此后原告并未办理相关手续。（三）2018年，原告多次向涉案房屋所在小区的物业企业佛山市世纪东方物业管理有限公司（下简称世纪东方公司）反映涉案房屋存在部分渗漏问题，被告对此均已积极修复。二、涉案《商品房买卖合同》合法有效，约定交付条件合法。依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及上述《商品房买卖合同》第八条的约定，合同是双方真实意思表示，未违反法律行政法规强制性规定，且被告已取得预售许可证，故合同合法有效，合同约定的涉案房屋交付条件亦符合法律规定。三、涉案房屋已依约交付给原告。（一）2015年5月22日，涉案房屋经验收合格。同年6月18日，被告取得《竣工验收备案表》。根据《商品房买卖合同》第八条约定，涉案房屋符合约定的交付条件。（二）依据《商品房买卖合同》第十一条第三款、第十七条第7项的约定，被告已于2015年8月1日向原告邮寄送达《商品房交付使用通知书》，载明涉案房屋已经竣工验收合格、具备交付条件，请原告于2015年8月6日至8月9日9:00至17:30前往新风路8号首层30号铺办理交付手续。同时，被告在2015年8月5日出版的《佛山日报》上公告涉案房屋所在楼栋收楼信息。被告已依约有效通知原告办理涉案房屋的交付手续，原告并无证据证明涉案房屋存在主体结构质量不合格不能交付的情形。根据上述合同约定，原告拒不办理收楼手续无依据，涉案房屋视为在2015年8月10日已交付予原告。（三）《商铺交接验收表》及《赠送物业管理费证明》手写文字对被告无约束力。本案，原告提供其在案外人世纪东方公司处填写的《佛山市世纪东方物业管理有限公司商铺交接验收表》及《赠送物业管理费证明》手写文字、两张世纪东方公司员工名片，拟证明涉案房屋于2019年7月16日才交付，该主张无理。其一，房屋交付是原、被告的合同权利义务，与案外人世纪东方公司无关。其二，上述《商铺交接验收表》及《赠送物业管理费证明》中手写文字，均无被告的盖章确认，依法对被告无约束力。其三，《商铺交接验收表》、《赠送物业管理费证明》无案外人世纪东方公司的盖章，原告也未提供证据证明该两文件中签名人的身份及签名的真实性，对案外人世纪东方公司也无约束力。其四，即使原告有证据证明上述两文件中签名人的身份及其签名的真实性，但原告并未提供证据证明该等签名人有被告的有效授权，故该两文件对被告依然无约束力。据上，原告主张被告在2019年7月16日才交付涉案房屋无理。四、原告诉请被告支付逾期交楼违约金167761元及其利息无理。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【法释（2003）7号】第十二条及《商品房买卖合同》第九条第2项约定，被告存在逾期交楼行为才应支付逾期交楼违约金，但涉案房屋已依约在2015年8月10日交付给原告，被告并不存在逾期交楼的违约行为，故原告诉请被告支付违约金及其利息缺乏依据。五、涉案房屋渗漏属于质量保修范畴，被告已依约履行合同保修义务。依据《商品房买卖合同》第十七条第7项的约定，即使涉案房屋存在渗漏等质量问题，也属于质量保修问题，不构成原告拒绝收楼的合法事由，且在原告反映渗漏问题后，被告均已依约履行合同保修义务。综上，原告起诉无理，依法应予驳回。请法院依法查明事实，公正判决，维护被告的合法权益。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证复印件、被告国家企业信用信息公示系统查询结果。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《广东省商品房买卖合同》。证明原、被告于2015年2月15日签订合同，合同第八条约定被告应于2015年8月31日前交楼，但被告实际交楼时间为2019年7月16日，其已构成违约，应依据合同第九条约定的标准支付违约金。原告诉请的违约金依法有据，应予以支持。3.照片。证明涉案房屋实际交付前存在严重影响正常居住使用的质量问题，如房屋屋顶、墙面、窗边均有大面积渗漏水、开裂情况，无法正常居住使用。4.《单元/铺位待修遗漏记录》（3份）、《备忘录》、《2018年11月6日会议记录》。证明被告在房屋实际交付前进行了整改、修理工作，即被告认可涉案房屋不能正常居住、未能交付并予以整改的事实。5.《商铺交接验收表》、《赠送物业管理费证明》、名片、《防火责任人主要职责承诺书》。证明被告于2019年7月16日向原告交付涉案房屋钥匙、门卡、业主守则、《装修规定》、《防火责任人主要职责承诺书》等，将涉案房屋实际交付予原告。诉讼中，被告提交以下证据：1.营业执照。证明被告的诉讼主体资格。2.《广东省佛山市商品房预售许可证》、《广东省商品房买卖合同》、《竣工验收备案表》、《商品房交付使用通知书》、EMS快递底单、《报纸公告》。证明①涉案商品房买卖合同合法有效，涉案房屋符合约定的交付条件；②被告已依约有效通知原告办理交付手续，原告无理拒绝办理收楼手续，依约应视为涉案房屋已交付。3.《单元/铺位待修遗漏记录》（3份）、微信聊天记录截图。证明①涉案房屋仅存在小面积、小部分渗漏质量问题，不属主体结构质量不合格不能交付使用情形，原告拒绝办理收楼手续无理；②被告已依约积极履行合同保修义务。4.《关于邮件1034587808812揽收情况的说明》。证明被告已依约向原告发出《商品房交付使用通知书》。该通知书已由中国邮政揽收并送达原告。原告无法定或约定事由拒绝办理收楼手续，依约视为涉案房屋已于2015年8月10日交付予原告。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第2组证据，有原件核对，本院予以采信。原告提交的第3组证据，无法显示拍摄地点，被告不予确认，本院不予采信。原告提交的第4、5组证据，或有原件核对，或可相互佐证真实性，被告亦无有效证据予以反驳，故本院对该组证据予以采信。被告提交的第1、4组证据，或有原件核对，或可相互佐证真实性，原告亦无有效证据予以反驳，故本院对该组证据予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年10月29日，被告取得涉案房屋所在普君新城项目《广东省佛山市商品房预售许可证》。2015年2月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买涉案佛山市禅城区************，合同约定建筑面积为123.09平方米，购房总价款为1185593元。合同就房屋交付内容主要约定如下：“第八条交付期限。出卖人应当在2015年08月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：√1、该商品房经验收合格。……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：√2、出卖人应自本合同第八条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。由于买受人原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按合同约定交房，出卖人不承担延期交房的违约责任。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人向买受人发出《商品房收楼通知书》（以寄出邮戳为准）,通知买受人在指定的时间和地点办理相关的收楼手续。买受人逾期不来办理收楼手续的，自出卖人发出的收楼通知书中规定的交接期限届满之日起第二日视为出卖人已交付商品房并通过买受人验收。且自该日起该商品房损毁、灭失的风险转由买受人承担，因管理、维护该商品房所发生的一切费用（包括物业管理服务费、公摊水电费、保养费等）及该商品房的物业税、房产税等均由买受人承担，且该商品房的保修期开始计算。……第十六条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。……第十七条双方可以就下列事项约定：……6、出卖人以买受人签订合同时记载的联系地址和电话通知买受人有关事宜。买受人联系方式如有变更，须五天内以书面形式通知出卖人，否则由此而产生的一切责任由买受人承担。7、商品房交付时，除存在房屋主体结构质量不合格不能交付使用的情形外，如商品房存在质量保证书承诺的质量问题均属于质量保修范畴，由出卖人按照本合同第十六条约定承担质量保修责任。买受人不得以此为由拒绝办理商品房交接手续，否则按照本合同第十一条的约定视为出卖人已办理完毕交接手续。房屋交付时买受人提出的质量问题查证属实的，由出卖人在合理期限内修复。……”上述合同记载原告联系地址为佛山市*******1*****。2015年6月18日，涉案佛山市禅城区****、文华路西、兆祥路南、普君路东佛禅挂：2007-017号普君新城社区五工程取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年8月1日，被告以EMS快递形式向原告邮寄《商品房交付使用通知书》，邮件编号为1034587808812，寄送地址为佛山市******号1*****，通知书上载：“尊敬的曾隽先生/女士：阁下所购买的禅城区新风路8号一座3004号房已经竣工验收合格，具备了交付使用条件。根据贵我双方签订的《商品房买卖合同》，请您携带业主身份证、《商品房买卖合同》、《商品房交付使用通知书》于2015年8月6日至8月9日9:00时～17:30时前往新风路8号首层30号铺办理交付手续。另提示您注意，依照有关法律规定：买受人接到出卖人的《商品房交付使用通知书》无正当理由拒绝接收或未按本通知书规定时间前来办理相关交接手续的，该商品房损毁、灭失的风险及相关管理费用自本《商品房交付使用通知书》规定的交付使用之日起由买受人承担。特此通知。”2018年1月9日、2018年8月11日、2018年10月9日，普君华府管理处客户服务中心分别出具三份《佛山市世纪东方物业经营管理有限公司单元/铺位待修遗漏记录》，所涉遗漏/待修项目为：1、入户花园墙身渗水、外墙渗水（备注：此处渗漏已多次维修，效果甚微，请做好彻底维修，避免再次渗水）；2、主卧窗台两边渗水、外墙渗水；3、主卧东面墙身外墙渗水；4、主卫外墙渗水（靠窗口下方）等。原告均于上述三份待修遗漏记录中签名确认。2018年11月2日、2018年11月6日，普君华府管理处客户服务中心就原告所反映涉案房屋渗漏问题召开会议，并分别形成《备忘录》、《会议记录》，对跟进工作及维修方案作出讨论及记录。2019年7月16日，原告就涉案房屋于《佛山市世纪东方物业经营管理有限公司商铺交接验收表》上签名，确认接收涉案房屋钥匙、门禁卡、《业主手册》等，原告另于上表手写备注：“门及锁非常陈旧、生锈，请跟进！不验收”。另查明一，2019年10月23日，中国邮政速递物流股份有限公司出具《关于邮件1034587808812揽收情况的说明》，上载：“中国邮政速递物流股份有限公司佛山市禅城分公司于2015年8月1日揽收到邮件1034587808812，该件由普君新城销售中心发出，快递邮寄到佛山市*******1*****，曾隽：138*****199。特此说明。”另查明二，2015年1月16日，被告出具《赠送物业管理费证明》，以原告对该项目大力支持为由从交楼之日起赠送原告36个月物业管理费。2019年7月16日，案外人世纪东方公司工作人员梁文杰、蓝钰发手写“物业管理费从2019年7月16日收楼之日起计费，减免3年物业管理费，从2019年8月至2022年7月30日止。”诉讼中，原告陈述：原告于2015年8、9月左右听邻居说可以收楼，遂首次到涉案房屋验收，但涉案房屋存在卧室、主人房、入户花园洗手间天面、墙面、窗边严重渗漏、滴水严重等问题，2016年1月左右被告曾委派工作人员至现场，但因其亦认为问题严重，遂未让原告签房屋验收表。被告陈述：涉案项目的收楼手续是由被告工作人员自行办理，涉案房屋已于2015年8月10日依约交付予原告，原告此后只是向物业公司领取房屋钥匙，未再与被告办理收楼手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格依约履行。依据涉案《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，被告应于2015年8月31日前向原告交付经验收合格的商品房。经查，包含涉案商品房在内的涉案佛山市禅城区****、文华路西、兆祥路南、普君路东佛禅挂：2007-017号普君新城社区五工程已于2015年6月18日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，被告依约于2015年8月1日向原告所留联系地址寄送《商品房交付使用通知书》，故此，被告已依约按期完成其交付商品房的合同义务。原告虽抗辩认为其未收取《商品房交付使用通知书》，但原告已自认其于2015年8、9月左右到场验收房屋，结合生活常理即可证实被告上述发出通知行为属实。后原告以涉案房屋存在渗漏为由主张被告构成逾期交房的违约行为，但综合全案证据，涉案房屋渗漏问题并非影响房屋主体结构安全的严重质量问题，原告亦无有效证据证明上述质量问题严重影响其正常使用涉案房屋，故原告上述主张事由尚不足以对抗涉案房屋已据合同约定经验收合格的事实条件，且依据双方合同第十六条之约定，原告可通过主张被告承担保修责任的方式予以权利救济。因涉案商品房已达合同约定交付条件，被告也已依约按期发出交付通知，故依据双方合同第十一条之约定，应视为涉案商品房已于合同约定期限内交付予原告，被告并未构成逾期交房的违约行为。据此，原告主张被告承担迟延交楼违约金及利息无事实和法律无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告曾隽的诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取1834元，由原告曾隽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一九年十一月二十七日书记员  胡会婷附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。