上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14950号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海超域投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区合庆镇大星村三队周家宅29号。法定代表人：蔡国良，执行董事。委托诉讼代理人：王超，男，上海超域投资管理有限公司工作。被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚建国，男，1954年8月30日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈庆华，男，1976年11月12日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吕晓兰，女，1964年10月30日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈国清，男，1963年9月2日生，汉族，住上海市浦东新区。上列四被上诉人共同委托诉讼代理人：王玥玮，上海高达律师事务所律师。上诉人上海超域投资管理有限公司（以下简称超域公司）因与被上诉人姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初85873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。超域公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判姚建国等返还超域公司2017年12月1日至2018年1月31日的租金人民币（以下币种同）153,889元,驳回姚建国等要求超域公司支付2018年2月1日至2018年6月30日期间的房屋使用费的请求，驳回姚建国等要求超域公司支付水电费16,000元的请求。事实与理由：1.超域公司自2017年12月进入拆迁后一直在配合姚建国方和政府部门完成评估、清退工作，客观上其没有使用上海市浦东新区XX镇XX村XX路XX号厂房（以下简称涉案厂房）。2.村委会已经对涉案厂房的停业损失进行了补偿，该补偿系对租金损失的补偿。若要求超域公司继续支付使用费，则姚建国方获得了双重利益。3.一审法院判决的水电费确实应由超域公司支付，但由于次承租人未向超域公司支付，故超域公司无法向姚建国等支付。被上诉人姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清辩称，不同意超域公司的上诉请求，要求维持一审判决。超域公司向一审法院起诉请求：1.判令姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清退还超域公司租赁保证金10万元；2.判令姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清赔偿超域公司附属设施补偿费用、机器设备搬迁补偿、物资搬迁补偿、装修补偿共计1,978,549元，其中399,940元是评估报告里明确表示给超域公司的，其中1,578,609元是装修补偿费用；3.判令姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清退还超域公司自2017年12月1日起至2018年1月31日止的租金共计153,889元；4.本案的诉讼费、保全费由姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清承担。一审诉讼过程中，超域公司撤回了第2项诉讼请求。姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清向一审法院提出反诉请求：1.判令超域公司支付房屋使用费475,620元，按照79,270元/月标准计算，自2018年1月1日至2018年6月30日止；2.判令超域公司支付电费28,900元、水费7,129元；3.本案诉讼费用由超域公司承担。一审诉讼过程中，姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清调整第1项反诉请求为：判令超域公司支付2018年2月1日至2018年6月30日止的房屋使用费，按照79,270元/月标准计算；将第2项反诉请求调整为：要求超域公司支付至2018年7月4日止的电费28,900元、至2018年6月25日止的水费7,104.20元。一审法院认定事实：涉案厂房所在土地由案外人上海A有限公司、上海XX厂、上海B有限公司自上海市浦东新区XX镇XX村村民委员会承租而来，之后以三个企业的名义在承租土地上建造厂房，建造时未取得合法建造手续，也无相应产权证明。姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清系上海A有限公司、上海XX厂、上海B有限公司三家企业的负责人，故以自己的名义外对签订租赁合同及收取租金。涉案厂房原由姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清（甲方）出租给案外人XX公司，2014年10月10日，经各方一致同意，涉案厂房承租人由XX公司变更为超域公司（乙方），超域公司继受原房屋租赁合同中承租人的全部权利义务。租赁合同约定如下，第一条：“乙方承租甲方位于上海市浦东新区XX镇XX村XX路XX号，二个大门的院内房屋5幢，其中：2层的房屋1幢，2.5层的房屋4幢，计租面积合计7,027平方米（二层以上的面积不计租金），土地面积为6,000平方米（约9亩），（以下简称该房屋）。具体位置见附件平面图斜线阴影部分，以实际交付为准。”第3—1条约定租期15年。第4—1条约定：“该房屋第1年的租赁年度，租金为0.30元/平方米/天；第2年的租赁年度，租金为0.35元/平方米/天；第3年的租赁年度，租金为0.36元/平方米/天；第4年至6年的租赁年度，在第三年的租金标准的基础上，每三年为单位，增长租金一次，增长率为5%；第7年至第9年的租赁年度，每三年为单位，增长租金一次，增长率为5%，第10年起，以此类推。该租金为税后净金额。”第5—1条约定：“签订本合同时，乙方第一次向甲方支付该房屋租赁保证金五万元，第一次交房时，再交房屋租赁保证金五万元，共壹拾万元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。”第5—2条约定：“租赁保证金在符合下列条件时，归还乙方：（1）租赁关系终止；（2）乙方无违约；（3）乙方无欠费；（4）返还的租赁标的物和相关设施设备经甲方验收通过；（5）乙方营业执照、税务登记已迁移或注销。”第5—3条约定：“租赁期间，乙方使用该房屋和相关设施设备发生的包括但不限于水、电、煤、通讯等费用由乙方承担，每月按国家供应部门的价格结算一次，由乙方自理。甲方承诺提供基本的用电和基本的经营用水量。若用水、电量不足，增容费由乙方承担。”合同签订后，超域公司向姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清支付了10万元租赁保证金，超域公司自述于2014年6月8日实际入住，并将部分涉案厂房分别转租给了几十家小商户。2017年12月10日，姚建国向超域公司工作人员王超发送短信，转发拆迁工作相关通知。超域公司称收到拆除通知以后，于2017年底开始陆续清退转租户，至2018年6月初止还有约10家左右转租户未能清退。2018年5月29日及5月30日，上海XX厂、上海A有限公司、上海B有限公司分别作为乙方，与上海市浦东新区XX镇XX村村民委员会作为甲方分别签订了三份《清退协议书》，对相应补偿款进行了约定，同时约定甲方收取乙方总补偿款4%管理费用。2018年6月8日，上海A有限公司、上海XX厂、上海B有限公司与未清退的小业主签订《搬迁补偿协议书》及承诺书。根据协议书约定，对补偿款的分配原则为：在各个小业主的评估补偿款基础上扣除（村委会）收取的管理费4%，得出小业主的实际补偿金额。2018年6月9日，超域公司向实际承租人发布通知，载明“目前凡与我公司签订合作租房协议的生产商家，还未搬走的，均存在正常合作关系。按照法律合同条款，关于拆迁的各家赔偿协议由我方来执行方才有效，我方将于近日给予答复……”超域公司于2018年6月底搬离涉案厂房，涉案厂房于2018年7月初被拆除。关于租金支付情况，双方存在争议，超域公司主张租金支付到2018年1月31日，姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清则确认租金只收取到2017年12月31日。一审法院认为，涉案厂房无合法建造手续及产权证明文件，故超域公司与姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清之间就涉案厂房签订的租赁合同应属无效。本诉部分，因租赁合同无效，超域公司支付给姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清的租赁保证金10万元，姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清应予返还。对于超域公司要求返还租金，双方对租金支付节点存在争议，但一审法院认为无论租金支付至2017年12月还是2018年1月，该期间超域公司不存在将租赁房屋返还姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清的情形，故超域公司要求返还租金的请求，一审法院不予支持。超域公司撤回要求支付补偿款的请求，系其对自身权利的处分，于法不悖，一审法院予以准许。反诉部分，姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清主张房屋使用费，根据当事人陈述，双方并未就系争房屋办理返还交接手续，至2018年6月底超域公司才搬离租赁房屋，但考虑到超域公司在收到拆迁公告后确实已着手展开相应清退工作，故一审法院酌情确认超域公司应再行支付姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清2018年2月1日至2018年6月30日期间房屋占有使用费250,000元。双方对于水电费的期间及金额没有异议，超域公司亦同意支付，法院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清于判决生效之日起十日内返还上海超域投资管理有限公司租赁保证金10万元；二、驳回上海超域投资管理有限公司的其余诉讼请求；三、上海超域投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清2018年2月1日至2018年6月30日期间的房屋占有使用费250,000元；四、上海超域投资管理有限公司于判决生效之日起十日内支付姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清水费7,104.20元、电费28,900元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5,108元，减半收取2,554元，由上海超域投资管理有限公司负担1,548元，姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清负担1,006元；财产保全费5,000元，由上海超域投资管理有限公司负担2,700元，姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清负担2,300元；一审反诉案件受理费减半收取计3,892.50元，由姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清负担1,317.50元，上海超域投资管理有限公司负担2,575元。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，一审法院2019年6月24日的谈话笔录中载明“被代（姚建国方）：要求原告支付至2018年7月4日止的电费28,900元，至2018年6月25日止的水费7,104.20元。原代（超域公司）：同意该项诉讼请求，愿意支付。”本院认为，根据双方当事人的诉辩称，本案的争议焦点为，超域公司要求姚建国方返还2017年12月1日至2018年1月31日的租金（使用费）及不支付姚建国方2018年2月1日至2018年6月30日的使用费有无相应的依据。本院认为，首先，涉案厂房无合法建造手续及产权证明文件，故一审认定超域公司与姚建国、陈庆华、吕晓兰、陈国清之间就涉案厂房签订的租赁合同无效正确，本院予以确认。其次，合同法规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本院注意到，超域公司于2018年6月底搬离涉案厂房，涉案厂房于2018年7月初被拆除。故超域公司实际占用涉案厂房的利益应当根据上述法律规定返还姚建国方，由于超域公司基于占有房屋所获得利益并非有形财产，只能以向姚建国方支付相应的使用费的方式进行补偿。至于超域公司诉称，其自2017年12月进入拆迁后一直在配合姚建国方和政府部门完成评估、清退工作，客观上没有使用涉案厂房。本院注意到，超域公司租赁涉案厂房主要用于转租；至2018年6月、7月姚建国方作为负责人的企业仍在进行涉案厂房次承租人的清退工作。即使如超域公司所述其在2017年年底已经开始了清退工作，但其并未提供证据证明其已将清退后的涉案厂房在2018年6月30日之前交还予姚建国方。故本院认为，一审法院在充分注意到上述事实的情况下，并未全额支持姚建国方使用费的诉请，已经酌情予以了相应的扣减，一审法院对于使用费（租金）的判决具有相应的事实依据，本院予以确认。再次，超域公司主张村委会已经对涉案厂房的停业损失进行了补偿，该补偿系对租金损失的补偿。若要求超域公司继续支付使用费，则姚建国方获得了双重利益。本院认为，本案审理的范围是超域公司与姚建国方之间的租赁合同关系，超域公司在已实际占用涉案厂房的情况下当然应当向姚建国方支付相应使用费。至于案外人给予姚建国等作为负责人的公司的关于涉案厂房补偿，该补偿关系与本案审理的租赁合同关系是两个相互独立的法律关系，案外人基于意思自治作出的补偿表示，并不导致本案租赁合同当事人之间权利义务关系的变动。此外，超域公司主张一审法院判决的水电费确实应由超域公司支付，但由于次承租人未向超域公司支付，故超域公司无法向姚建国等支付。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。根据一审法院2019年6月24日的谈话笔录中载明的内容，超域公司已对姚建国方的水电费诉讼请求予以承认，即超域公司已对涉及水电费的实体权利作出了处分。故姚建国方关于水电费的诉讼请求应予支持。综上，上诉人超域公司的上诉理由均难以成立，其上诉请求，本院均不予支持。一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,902元，由上诉人上海超域投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇一九年十二月十日书记员 金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……