山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终9656号 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛平安德业房地产开发有限公司，住所地X。 法定代表人：白波，执行董事。 委托诉讼代理人：徐耀，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周小雯，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告)：李成海，男，XX。 委托诉讼代理人：赵娜，山东海之源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张远大，山东海之源律师事务所律师。 原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛崂山区支行，住所地青岛市银川东路18号。 负责人：常德强，行长。 委托诉讼代理人：衣学义，山东嘉阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林世伟，山东嘉阳律师事务所律师。 上诉人青岛平安德业房地产开发有限公司（以下简称平安德业公司）因与被上诉人李成海、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛崂山区支行（以下简称邮储银行崂山支行）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初10406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 平安德业公司上诉请求：1、依法撤销青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初10406号民事判决书第一项，并改判平安德业公司向李成海支付逾期交房违约金5654.91元（按照购房款1%计算）；2、本案诉讼费由李成海承担。其上诉的主要理由是：一、涉案房屋于2017年5月20日通过单体验收，一审认定涉案房屋于2018年7月19日通过房屋建筑工程验收，属认定事实及适用法律错误。二、涉案房屋逾期交付系第三方原因导致，平安德业公司无任何过错，且双方在预售合同中已对发生该种情形时平安德业公司无需承担责任进行了明确约定，一审判决以合同相对性原则认定平安德业公司应当承担逾期交房违约金，属认定事实及适用法律错误。三、预售合同补充条款对逾期交房违约责任上限已有明确约定，该约定已取代预售合同主文中关于逾期交房违约责任的约定，且李成海主张的违约金也明显高于其实际损失，一审关于李成海“有权”选择逾期交房违约责任适用条款的认定属认定事实及适用法律错误。四、平安德业公司在建设涉案项目中一致遵纪守法，从未恶意违约，且平安德业公司因建设涉案项目已产生较大亏损，如一审判决生效必将导致大量类似诉讼产生，平安德业公司将因此无法继续经营，平安德业公司员工将面临失业等严重生存问题，涉案项目的后续维保工作也将无人负责，这必将带来一系列严重影响社会稳定的问题。 李成海辩称，一审认定事实清楚，根据预售合同的约定，违约金条款是被上诉人有权适用，也有权不适用，一审中被上诉人选择了逾期按每日万分之一。 邮政崂山支行述称，案件所涉及贷款办理及发放均符合合同约定及法律规定，其他同一审意见。 李成海向一审法院起诉请求：1.判令平安德业公司支付给李成海2016年3月31日至起诉之日的违约金51027.71元，及至平安德业公司将合法房屋交付李成海之日，按照565491元日万分之一计算的违约金；2.诉讼费用由平安德业公司承担。 平安德业公司向一审法院提出反诉请求：1.判令李成海向平安德业公司支付逾期付款违约金32193元；2.本案诉讼费用由李成海承担。 一审法院认定如下事实：2014年9月14日，李成海（乙方）与平安德业公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》，合同主要约定：…第二条乙方向甲方购买即墨市经济开发区X户房屋，政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为94.17平方米…第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币6005元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币565491.00元。第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权选择下列第贰种方案追究乙方责任：…贰、甲方有权选择书面形式通知乙方解除合同，乙方除应在接到甲方解除通知5日内与甲方签署合同解除的全部文件，并在接到甲方解除通知30日内与甲方共同办理完毕撤销合同备案登记外，还应向甲方支付房屋总价款1%的违约金，并承担因合同解除所发生的一切费用。甲方在合同备案登记撤销完毕后，将乙方已支付的房价款扣除违约金后退还给乙方（退款不支付利息）。甲方如选择继续履行合同，乙方应向甲方按应付款的日万分之五支付从约定付款日到实际付款日止的违约金…。第十条该房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件：…贰、该商品房已通过单体楼竣工验收，乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。第十一条甲方定于2016年3月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任……贰、双方按照本合同《补充条款》第四条的相关约定执行。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方签署交房确认单或甲方发出交付通知。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第二十八条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。…。合同附件一付款方式和付款期限。按时间付款，付款方式：按揭贷款支付，乙方于2014年7月30日前付定金人民币20000元；乙方与2014年8月10日与甲方签约，并付首付房款计人民币150491元；乙方于2014年9月29日前应支付房款计人民币395000元…补充条款第四条关于房屋交付1、本合同第十一条约定的该房屋交付时间为2016年3月31日之前，具体时间以甲方发放《交房通知》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。2、房屋交付时，乙方应签署交房确认单（该交房确认单即为本合同第十三条约定的房屋交付标志，但若乙方逾期办理房屋交付手续或乙方原因造成房屋未能按期交付的，视为甲方在《交房通知》送达之日起的第10日已经将该房屋交付乙方）并履行房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善等非房屋主体结构质量问题为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行，甲方就此不承担延期交房责任。3、甲方发出《交房通知》的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸广告等形式。乙方应在甲方《交房通知》送达之日10日内到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理交付手续,包括签署交房确认单、支付应付未付房款(如有,包括但不限于按本合同第五条约定补交的面积差价款)和该房屋各类费用(包括不限于物业费、专项维修资金、契税、印花税、手续费、工本费等)。如乙方未付清前述款项,视为乙方未付清房款,甲方有权拒绝交房。4、如遇下列特殊原因,甲方可据实予以延期履约且无需承担任何违约责任:(1)对于合同第十一条,所指不可抗力是指地震、海啸、政府原因等不能预见、不可避免的客观事实。(2)除不可抗力外,非因甲方原因造成但足以影响交付期限的其他客观事实导致延期交付的在可证明的时间范围内,甲方不承担合同第十二条的违约责任,并顺延合同第十一条约定的交付期限。(3)出现本条款第(1)款、第(2)款约定的足以影响交付期限的客观事实的,甲方应及时通知乙方。(4)乙方未付清购房总价款的,无权接收房屋,因此导致的商品房未能按期交付的责任由乙方承担。5、甲方自身原因造成逾期交房超过60天的,则甲方一次性给予乙方已交总房款的1%的违约金,乙方不再追究甲方逾期交房的违约责任。第六条关于“乙方信息”和送达方式.2,除本合同及本补充条款另有有约定外,甲方给乙方的任何通知,可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递方式送达,或以网络媒体,青岛当地发行的报纸上发布公告等方式传达.文件送达的时间:以特快专递发出的,寄出后第三日为送达日;在网络媒体或青岛当地发行的报纸上公告发出的,则以公告发出当日为送达日;第七条关于按揭贷款付款1、乙方选择按揭付款方式的,乙方应于本合同签订之日付清首付款,并向甲方指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用,并在本合同签订后的7日内签署《借款合同》,甲方协助乙方办理按揭贷款手续,相关责任及费用由乙方承担,甲方不因协助乙方或按揭银行而承担责任.乙方未能按期提供前述资料或缴清相关费用,或未按约定的期限签署《借款合同》,导致乙方没有按照本合同的约定期限支付全部房款的,视为乙方付款违约,乙方应按照合同约定责任承担违约责任。3、乙方承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性,并己具备按揭贷款条件。无论何种原因导致乙方未能获得按揭贷款而造成延迟付款,不足额付款等违约情形,甲方有权要求乙方在甲方催告7日内付清全部剩余未付款项,否则视为乙方付款违约,乙方应按本合同约定承担违约责任。合同签订后,李成海按约定支付了定金及首付款。2015年3月11日,李成海与邮储银行崂山支行及平安德业公司签订了《个人购房借款担保合同》一份,李成海向第三人贷款395000元用于支付了上述剩余购房款395000元,平安德业公司作为担保人在合同上签章为李成海提供连带责任保证。2017年1月20日,平安德业公司取得了涉案建设工程规划单体验收意见书,该意见书载明:本意见书仅作为规划单体验收意见,不作为办理入户、产权登记、营业执照等手续的依据。2018年7月19日,涉案工程通过了房屋建筑工程竣工验收。2018年8月18日,平安德业公司在青岛日报发布了交房通知公告,李成海现未接收房屋。 一审法院认为，李成海与平安德业公司签订的《青岛市商品房预售合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。一、李军要求平安德业公司支付逾期交房违约金依据问题。合同第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任……贰、双方按照本合同《补充条款》第四条的相关约定执行。补充条款第四条第5项约定:甲方自身原因造成逾期交房超过60天的，则甲方一次性给予乙方已交总房款的1%的违约金，乙方不再追究甲方逾期交房的违约责任。对此一审法院认为，李成海按照合同约定支付了全部房价款，平安德业公司应于2016年3月31日前交付涉案房屋，现平安德业公司逾期交付房屋，应承担违约责任。平安德业公司抗辩按补充条款第四条第5项约定一次性给予李成海已交总房款的1%的违约金,关于该约定的适用，合同第十二条表述为“有权”选择下列第贰种方案追究甲方责任，即有权选择适用，也有权不选择适用。现李成海选择不适用该补充条款,符合合同约定及法律规定,故平安德业公司上述抗辩不成立。平安德业公司在涉案房屋验收合格后,以在当地公开发行的报纸公告的方式向李成海发出交房通知,根据合同补充条款约定自公告发出当日为通知送达之日,即2018年8月18日。因李成海自身的原因致房屋未实际交付,故根据合同补充条款约定交房通知送达之日起的第10日,即2018年8月27日,视为房屋交付,此后不再产生违约金,故李成海要求平安德业公司支付交付前的违约金一审法院予以支持,要求房屋交付后的违约金,无合同和法律依据,一审法院不予支持。关于违约金的计算标准,应适用双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条的约定,即平安德业公司逾期交付房屋,应以565491元为基数,按照日1?支付李成海违约金49650元(565491×1?×878天),符合合同约定,本院予以支持。 二、关于平安德业公司反诉李成海支付逾期付款违约金问题。本案部分房款为平安德业公司指定银行,李成海向邮储银行崂山支行按揭贷款支付,李成海与邮储银行崂山支行签订借款合同时,已超过双方约定的最后一笔房款的支付期限,对此平安德业公司是明知的,其未提出异议,并仍同意作为担保人承担连带责任保证,并在合同上加盖公章,接受了剩余房屋价款,交付了涉案房屋,应视为双方当事人协商一致,对付款期限进行了变更,故平安德业公司现反诉要求李成海支付逾期付款违约金没有事实和法律依据。况且即使李成海付款行为构成违约,自李成海逾期付款之日至提起反诉之日早已超过两年的诉讼时效,平安德业公司已丧失胜诉权,故平安德业公司的反诉请求不成立。 三、关于平安德业公司抗辩其无过错,不应承担违约金等问题。平安德业公司提交信访事项处理意见书、纪检监察信访双向承诺书、情况反应等相关证据抗辩涉案项目延期交付是由于第三方违法占用土地所致,其无过错,不应承担违约金,对此李成海不予认可,且根据合同相对性原则,其有无过错,与其对李成海是否承担逾期交房违约金无关联,故本院对平安德业公司上述证据不予采信。合同约定房屋的交付条件为通过单体楼竣工验收,平安德业公司提交的证据不能证明其于2017年5月20日通过了单体楼竣工验收。 综上，李成海的部分诉讼请求符合合同约定和法律规定，一审法院依法予以部分支持；平安德业公司部分抗辩理由成立，一审法院予以部分采纳；平安德业公司的反诉诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、青岛平安德业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付李成海逾期交付房屋的违约金49650，如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息；二、驳回李成海的其他诉讼请求。三、驳回青岛平安德业房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。案件受理费1076元，由青岛平安德业房地产开发有限公司负担。反诉费302元，由青岛平安德业房地产开发有限公司负担。 本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，李成海与平安德业公司于2014年9月14日签订的《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。李成海作为购房者，按时足额支付购房款系其主要合同义务；平安德业公司作为开发商，依约及时交付房屋系其主要合同义务。根据本案查明事实，李成海已履行其支付房款义务，故平安德业公司亦应依约将合同项下房屋交付给李成海。根据双方合同约定：平安德业公司于2016年3月31日前将房屋交付给李成海，除不可抗力外，商品房已通过单体楼竣工验收。平安德业公司存在逾期交房行为，其应承担逾期交房责任。平安德业公司上诉主张，涉案房屋于2017年5月20日通过单体验收，逾期交房系因第三人原因导致，其不应承担逾期交房责任。本院认为，涉案房屋在具备交房条件后，平安德业公司应及时通知李成海接收房屋。本案审理中，平安德业公司提交的证据不足以证明其应免除逾期交房责任，故平安德业公司的该项上诉主张于法无据，本院不予支持。 对于逾期交房违约金的计算标准，平安德业公司主张应按补充条款第四条第5项约定履行，但关于该约定的适用，双方购房合同第十二条表述为“‘有权’选择下列第贰种方案追究甲方责任”，现李成海主张选择不适用该补充条款，而仍适用合同第十二条关于违约金的计算方式，亦符合合同约定，故平安德业公司的该项上诉理由不成立，本院依法不予支持。一审判决正确，本院依法予以维持。 综上，上诉人平安德业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费900元，由上诉人青岛平安德业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  董则明 审判员  侯 娜 审判员  王昌民 二〇一九年十二月十三日 法官助理 王蕾 书记员 郑昭 书记员 李珊珊