山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10877号 上诉人（原审被告）：金春玲，女，1957年6月1日生，汉族，住青岛市崂山区。 被上诉人（原审原告）：青岛宇兴物业管理有限公司，住所地青岛市市南区红岛支路3号甲。 法定代表人：王若蔚，执行董事。 委托诉讼代理人：刘畅，山东诚功律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史俊青，山东诚功律师事务所律师实习律师。 上诉人金春玲因与被上诉人青岛宇兴物业管理有限公司（以下简称“宇兴物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初4202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。 金春玲上诉请求：一、依法改判金春玲仅支付宇兴物业公司2015年1月至2018年3月的物业费、电梯费、车位费共计19637.4元；二、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一审判决认定宇兴物业公司签订的物业服务合同2018年3月28日以后仍然有效，与事实不符。《前期物业服务协议》第十五条明确约定：新物业服务合同生效后，《前期物业服务协议》自动中止。2018年3月28日，业主委员会根据业主大会授权招标，与青岛均豪公用设施管理服务有限公司签订新的《物业服务合同》，故《前期物业服务协议》已于2018年3月28日失效。2018年3月28日之后，在合同中止的情况下，宇兴物业公司拒绝向业委会交接和撤离小区，无权继续向业主收取2018年3月28日之后的物业费、电梯费、车位费。特别说明，上诉人已将2018年4月至10月的物业费、电梯费、车位费交给了颐和星苑小区业主委员会，一审法院判决内容属于重复缴费。 宇兴物业公司辩称，一、金春玲主张《前期物业服务协议》于2018年3月28日失效无事实和法律依据。1、金春玲并未提交证据证明业主大会曾授权业主委员会进行招标，更换物业管理公司。2、金春玲提交的其与青岛均豪公用设施管理服务有限公司签订的新《物业服务合同》真实性无法确定。3、即使金春玲确实曾跟青岛均豪公用设施管理服务有限公司签订了新的《物业服务合同》，该合同也无效。本案中，青岛市崂山区沙子口街道山海社区居民委员会曾于2018年6月19日在小区内展开入户调查并统计结果，“调查有效意见表中，不同意选聘物业管理企业且不同意青岛均豪公用设施管理服务有限公司入驻小区的业主超过半数”、“鉴于招聘物业工作违反《山东省物业管理条例》和《颐和星苑小区业主大会议事规则》之规定，现责令予以改正，责成颐和星苑业主委员会在政府的监督下依法依规开展工作”。二审中宇兴物业公司将提供证据证明。根据《物业管理条例》第十一条第四项的规定，选聘、解聘物业服务企业为业主大会的权利和职责，应由业主共同决定。因此，即便2018年3月28日金春玲与青岛均豪公用设施管理服务有限公司曾经签订《物业服务合同》，合同签订也并未经过业主大会会议讨论及表决，签订程序因违反相关法律规定而无效，宇兴物业公司与金春玲之间签订的《前期物业服务协议》至今仍有效。而金春玲在上诉状中也承认宇兴物业公司至目前为止，并未办理交接，也未撤离小区，一直持续为小区提供物业服务，因此，金春玲也应支付物业费、电梯费及车位费。二、金春玲从未以任何形式和行为实际缴纳过2018年4月至10月的物业费、电梯费、车位费，也未提交有效证据证明，应承担举证不能的不利后果。另，双方签订的《前期物业管理服务协议》第二条乙方权利义务第四项明确约定乙方依据本协议向甲方缴纳物业服务费。依照《物业管理条例》第六十四条的规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会有权督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。故，物业服务企业才是收取物业费的合法权利主体，业主委员会仅有督促业主缴纳物业费的权利，业主委员会收取物业费没有法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。 宇兴物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令金春玲给付2015年1月至2018年10月物业费17798.55元；2、判令金春玲给付2015年1月至7月及2015年11月至2018年10月电梯费2662.05元；3、判令金春玲给付2015年1月至7月及2015年11月至2018年10月停车费3010元；4、判令金春玲按照逾期费用的日千分之一支付逾期付款滞纳金，直至结清全部物管费，截止2018年12月31日应支付滞纳金18648.81元；5、判令金春玲承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：1、2010年11月4日，宇兴物业公司（甲方）与金春玲（乙方）签订《前期物业管理协议》宇兴物业公司为金春玲居住的青岛市崂山区户房屋提供物业服务。2、协议约定：物业费自交房之日起，按照建筑面积收取：多层为2.5元/月/平方米，电梯费0.4元/月/平方米；小高层为2.4元/月/平方米，电梯费0.4元/月/平方米，交纳时间为按季（每3个月）交纳。交纳费用时间每季度末后10日交纳下一季度物业服务费。自有车位地下停车服务费70元/月/车位。租用车位另签车位使用协议。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或逾期三个月拒绝缴费的，物业服务企业将根据国家相关法律规定采取催缴措施，直至向人民法院提起诉讼。本协议自签字之日起生效，至小区成立业主委员会，并与新的物业管理公司签订小区《物业服务合同》为止。3、2010年10月23日，案外人青岛环宇房地产发展有限公司（甲方）与金春玲（乙方）签订《颐和星苑地下车位使用权协议》（以下简称“车位协议”），甲方随房赠送乙方地下一层第165号地下车位使用权一个。上述车位自甲方交付日起至2055年12月12日。3、金春玲系青岛市崂山区户房屋业主，房屋建筑面积154.88平方米。2015年1月-2018年10月欠交物业费17798.55元（154.77×46个月×2.5元=17798.55元）、滞纳金14222.24元；2015年1月-7月、11月-2018年10月欠交电梯费2662.05元（154.77×0.4元×43个月）、滞纳金2033.68元；2015年1月-7月、11月-2018年10月欠交车位费3010元（70×43个月）、滞纳金2299.5元。4、2017年7月6日，宇兴物业公司在金春玲门上张贴欠费催缴函，要求金春玲支付物业费等。5、金春玲提交消防投诉书，证明因消防问题投诉过；提交微信聊天记录，证明因地下车库照明缺失，导致其他业主受伤；提交漏雨照片一宗，证明金春玲房屋漏水。提交新物业合同一份，证明该小区与新物业公司签订新物业合同，超出合同期限部分，宇兴物业公司不应当收取。 一审法院认为，宇兴物业公司与金春玲签订的《前期物业管理服务协议》合法、有效，对双方具有约束力。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。宇兴物业既已提供了物业服务，金春玲应当缴纳相应的物业管理费用。关于物业费、电梯费、车位费数额，根据当事人陈述、合同及欠费明细表，宇兴物业公司主张该项请求，事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。另外，物业服务合同系双务合同，双方当事人均应当严格按照合同约定履行义务。金春玲接收物业服务后应当支付物业费用。同样，宇兴物业公司作为物业服务企业亦应当按照合同约定履行自己义务，与业主做好沟通，积极听取业主请求，更好服务于业主，做到让业主满意，达到建设和谐家园的共同目的。本着公平原则，宇兴物业公司要求金春玲支付滞纳金的主张，一审法院不予支持。关于金春玲主张小区消防存在问题的理由。金春玲提交的证据不能充分证明小区何时、何处消防存在问题，故对于该主张，一审法院不予采纳。关于金春玲主张房屋公共部位漏水导致金春玲房屋漏水的理由，因金春玲仅提交几张照片无法认定漏雨部位、漏雨时间，故对于该理由，一审法院不予采纳。关于金春玲主张，物业服务协议已终止的理由，因金春玲提交的新物业合同不能证明已经生效，以及新旧物业公司已经完成交接，故对于该主张，一审法院不予采信。关于金春玲主张自己仅有一辆车，金春玲不应当按照两个车位收取车位费的理由，因双方协议约定，车位费按照车位收取而非按照车辆收取，故对于该理由，一审法院不予采纳。关于金春玲主张逾期交房违约金请求，因与本案非同一法律关系，故本案不予审理，金春玲可另案主张。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十八条之规定，判决如下：一、金春玲于判决生效之日起十日内支付青岛宇兴物业管理有限公司2015年1月-2018年10月期间的物业费17798.55元，2015年1月-7月、11月-2018年10月期间的电梯费2662.05元、车位费3010元，共计23470.6元；二、驳回青岛宇兴物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费853元，减半收取426元，由金春玲承担237元，宇兴物业公司承担189元。 二审中，金春玲提交新证据2019年4月27日业委会收取物业费的收据一份，证明2018年3月28日之后宇兴物业无资格继续收取物业费，按山东省物业管理条例第58条规定，由业委会向业主收取物业费，再按物业合同交付给物业公司。被上诉人质证称，对证据真实性无法核实，且证据内容在品名和规格中载明垫付律师顾问费、诉讼费抵物业费；即使真实，金春玲也并未实际缴纳物业费，物业公司也从未收到金春玲缴纳的物业费，业委会系代收机构而非收取物业费的主体，其出具的收据内标明的垫付律师费、诉讼费及顾问费并未获得宇兴物业公司同意。 二审中，宇兴物业公司提交新证据2018年6月19日青岛市崂山区沙子口街道山海社区居民委员会出具的公告相片一份，载明“调查的有效意见表中，不同意选聘物业管理企业且不同意青岛均豪公用设施管理服务有限公司入驻小区的业主超过半数”、“鉴于招聘物业工作违反《山东省物业管理条例》和《颐和星苑小区业主大会议事规则》之规定，现责令予以改正，责成颐和星苑业主委员会在政府的监督下依法依规开展工作”，证明颐和星苑业主委员会选聘青岛均豪公用设施管理服务有限公司的工作不符合专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的要求，违反《物业管理条例》强制性规定，颐和星苑业主委员会与青岛均豪公用设施管理服务有限公司签订的物业服务合同无效，金春玲与宇兴物业公司签订的《前期物业管理服务协议》仍有效。 本院认为，金春玲提交的收据虽然加盖小区业主委员会公章，但付费方式是以垫付的律师顾问费支付，且未提交有效证据证明业主委员会转交给宇兴物业公司，故收据不能证明金春玲已经支付本案诉争物业费。宇兴物业公司提交的公告，虽然是相片拍照件，但是在青岛市市南区人民法院受理的（2019）鲁0202民初案件中，小区业主委员会申请出庭的证人李某当庭认可2018.6.20沙子口街道主持会议，宣布责令颐和星苑小区业主委员会招聘物业管理企业不当行为告知书；但业主委员会对于告知内容提出异议。证人陈述与宇兴物业公司证据相互印证，故本院认为该证据证明小区所在的街道办事处对于业主大会选聘新的物业企业提出异议。 二审经审理查明，颐和星苑小区涉及三类诉讼：一是个别小区业主向业主委员会提取诉讼，要求撤销青岛市崂山区颐和星苑小区业主大会作出的选举成立首届业主委员会的决定；二是业主委员会起诉宇兴物业公司，要求办理交接手续；三是业主委员会与青岛均豪公用设施管理服务有限公司就双方的物业服务合同亦有纠纷。三类纠纷尚未全部审结。 本院认为，金春玲主张宇兴物业公司应根据业主大会的决议，向青岛均豪公用设施管理服务有限公司办理交接手续。但是业主大会决议不仅涉诉（业主起诉业主委员会），而且所在街道社区亦发出不当行为告知书；业主委员会也与青岛均豪公用设施管理服务有限公司存在物业服务合同纠纷。在上述纠纷尚未处理完毕的情况下，金春玲主张本案《前期物业服务协议》终止、宇兴物业公司应办理交接，证据不足；且，截止二审判决时，上诉人未提交证据证明自2018年4月至10月，在被上诉人之外，其他公司为小区提供物业服务。根据服务协议和实际服务的事实，本院认为金春玲拒绝支付2018年4至10月期间的物业服务费等上诉请求，证据不足，本院不予支持。 综上，上诉人金春玲上诉理请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由金春玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋丽华 审判员  王 晋 审判员  刘歆鑫 二〇一九年十二月九日 法官助理 郭建才 书记员隋欣孜