上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10759号上诉人(原审被告)：上海戎晨健身管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：周诚。委托诉讼代理人：夏飞，北京安博(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海丰悦投资管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：关惠勤，董事。委托诉讼代理人：覃午欣，男。上诉人上海戎晨健身管理有限公司(以下简称“戎晨公司”)因与被上诉人上海丰悦投资管理有限公司(以下简称“丰悦公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初17738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戎晨公司上诉请求：1、撤销一审判决主文第一项、第二项、第三项、第四项；2、发回重审或依法改判戎晨公司与丰悦公司签订的《商铺租赁合同》于2017年10月15日解除；3、改判戎晨公司支付2017年10月10日至同年10月15日期间欠付的租金20,931.96元和B102室的占用费534.36元；4、改判戎晨公司无需支付逾期付款滞纳金和违约金。事实和理由：1、一审程序错误。戎晨公司未收到本案一审书面的开庭通知及传票，一审法院在未提前通知戎晨公司的情况下，对本案及(2019)沪0109民初6510号、(2019)沪0109民初17737号三个案件进行庭审，致使戎晨公司未能充分作好应诉准备，侵犯了戎晨公司的诉权。2、因丰悦公司于2017年10月15日对上海市大连路XXX号XXX层XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室共计1744.33平方米的房屋(以下简称“系争房屋”)停水、停电、锁门，致使戎晨公司无法正常使用房屋，戎晨公司与丰悦公司间租赁合同已于该日解除。3、戎晨公司所欠租金等费用，应按双方约定以戎晨公司交纳的租赁保证金予以抵扣，鉴于此，一审不应判决戎晨公司支付逾期付款滞纳金及违约金。且滞纳金与违约金不能同时适用，合同约定违约金为一个月的租金，该金额足以赔偿丰悦公司实际损失，一审判决滞纳金及违约金属于适用法律错误。被上诉人丰悦公司辩称：戎晨公司曾出具《退租协议》，该协议虽只有戎晨公司签字，但可以证明戎晨公司于2017年11月8日退租撤场。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。丰悦公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认丰悦公司与戎晨公司签订的编号为FYZS-JFGC-079的租赁合同于2017年11月8日解除；2、戎晨公司支付丰悦公司2017年10月1日至2017年11月8日欠付的租金136,057.74元、房屋占用费3,473.4元，共计139,531.14元；3、戎晨公司支付逾期付款滞纳金(以139,531.14元为基数，按每日万分之五自2017年11月9日计算至实际支付之日止)；4、戎晨公司支付丰悦公司提前退租的违约金318,340.2元。戎晨公司辩称：戎晨公司已支付系争房屋的租金及B102室房屋的占用费至2017年10月10日。根据租赁合同第8-2条的约定，如戎晨公司超过15天未支付相关费用的，丰悦公司可以采取停水、停电、锁门等措施，但丰悦公司违反合同的约定，在2017年10月15日即对戎晨公司的租赁场地采取停水、停电及锁门的措施，故本案系丰悦公司违约在先导致合同解除，并非戎晨公司主动退租，对丰悦公司要求戎晨公司支付擅自退租违约金不予认可，且双方合同的解除日应以丰悦公司锁门的时间即2017年10月15日为准。此外，根据合同的约定，计租日期为每月的10日，故欠租日期应当自2017年10月10日起算，并非10月1日起算，戎晨公司同意支付2017年10月11日至2017年10月14日期间的房屋租金及占用费，该费用在戎晨公司已付的保证金中予以抵扣。一审法院认定事实：2014年7月24日，丰悦公司(甲方)与戎晨公司(乙方)签订了合同编号为FYZS-JFGC-079的《商铺租赁合同》，双方约定，甲方将上海市虹口区骏丰国际财富广场内的系争房屋出租给乙方作为商业使用；租赁期限自2014年8月10日起至2019年9月30日止，租金标准为2元/平方米建筑面积/天；甲方于本合同签订当日已将系争房屋交付给乙方，乙方已经就系争房屋进行了验收，并且对系争房屋交付无任何异议；系争房屋的免租期自2014年8月10日起至2015年7月9日止及2019年6月1日起至2019年9月30日止，免租期内系争房屋的占用费由乙方承担，占用费为0.86元/平米/天；乙方同意在本合同签订后当日先向甲方支付首期租金、租赁保证金、恢复原状费用、广告灯箱服务费和免租期内的占用费，上述款项缴纳后，甲方将系争房屋钥匙移交给乙方；乙方租赁期间，B102室(103.56平方米)乙方支付房屋占用费以及使用中产生的水电煤等费用，不需要支付租金；乙方同意租金和占用费支付方式采取先付后用的原则，乙方在签订本合同前向甲方支付系争房屋免租期间(2014年8月10日起至2015年7月9日)的房屋占用费501,041.3元、第一笔(2015年7月10日至2015年10月9日)租金320,956.7元，以及B102室房屋的首期(2014年8月10日至2014年11月9日)占用费8,193.7元；乙方应提前7个工作日向甲方支付系争房屋第二笔(2015年10月10日至2015年12月31日)租金289,558.8元及B102室房屋第二笔(2014年11月10日至2015年12月31日)占用费4,631.2元；此后乙方每年按租赁季度(3个月)向甲方一次性支付系争房屋租金及B102室房屋占用费，乙方支付的当年1月1日至3月31日租金及占用费到达甲方帐户的最后截止日期为前一年12月31日，乙方支付的当年4月1日至6月30日租金及占用费到达甲方帐户的最后截止日期为当年3月31日，乙方支付的当年7月1日至9月30日租金及占用费到达甲方帐户的最后截止日期为当年6月30日，乙方支付的当年10月1日至12月31日租金及占用费到达甲方帐户的最后截止日期为当年9月30日；签订本合同当日，乙方应一次性向甲方交纳相当于2个月租金总额为212,226.8元的费用作为系争房屋的租赁保证金，本合同终止后，甲方在扣除应扣费用(如有)后一个月内在乙方归还保证金凭证后向乙方无息退还保证金；乙方同意未经甲方书面同意，在租赁期内，乙方不能用租赁保证金支付甲方租金，亦不能将该租赁保证金作为因乙方责任造成他人损失而须支付给损失方的赔偿金；合同期内，乙方无权将房屋转租或转借给第三方，也不得分割出租；如乙方未按本合同约定的标准和时间向甲方支付租金或其他应付费用的，则每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金或应付费用总额的千分之三收取滞纳金；若乙方累计拖欠租金或应付费用超过15天，甲方有权采取停止供水、停止供电、停止供煤气、停止供通讯、停止供网络、停止服务、锁门等停业措施，且甲方有权单方面终止合同，收回房屋，并有权没收乙方租赁保证金以抵欠款，若保证金不足以支付所欠款项，甲方有权继续追缴直至乙方所欠全部款项付清为止；因乙方欠费而甲方采取停止供水、停止供电、停止供煤气、停止供通讯、停止供网络、停止服务、锁门等停业措施导致乙方损失或第三方损失，则由乙方承担一切损失，甲方不承担任何责任，且甲方有权追究乙方的赔偿责任；租赁期间，乙方中途擅自退租的，乙方须在退租后7日内按相当于退租当月租金12倍的金额向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；乙方同意用租赁保证金抵扣违约金，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付；甲方发出的任何书面文件资料均以加盖甲方印章才有效，未经加盖甲方印章仅有甲方有关员工个人签字的文件，甲方一律不予认可，对外不发生法律效力，由此带来的法律后果甲方不予承担。双方另在合同附件四的补充条款中约定：乙方如果在租赁期内提前退租，需向甲方赔偿一个月租金。上述合同签订后，丰悦公司按约将系争房屋及B102室房屋交付戎晨公司，戎晨公司向丰悦公司支付了租赁保证金212,226.8元及相应的租金、占用费等费用。一审法院另查明，戎晨公司曾在另案中【(2018)沪0109民初20939号】表示，其通过与丰悦公司工作人员叶剑青的协商后，已与丰悦公司达成了系争房屋和B102室房屋的退租协议。叶剑青表示，其确实在2017年11月8日与戎晨公司签订过系争房屋及B102室房屋的退租协议，但该退租协议未经过丰悦公司的盖章确认。同时叶剑青提供了戎晨公司于2017年11月8日出具的退租申请、房屋返还验收表、钥匙收条等材料的复印件，以及该份《退租协议》。该份《退租协议》记载：甲方(丰悦公司)与乙方(戎晨公司)于2014年7月24日签订了租赁合同，乙方承租系争房屋及B102室房屋，租赁期限为2014年8月10日至2019年9月30日止，现将双方协商，同意自2017年11月8日起租赁合同终止，乙方租赁房屋的租金算至2017年11月8日，乙方欠甲方租金136,057.74元、房屋占用费3,473.4元、房屋恢复费87,216.5元，还欠甲方14,520.84元，上述费用应由乙方承担，直接在租赁保证金中扣除等内容。该份《退租协议》上有戎晨公司的盖章及其法定代表人周诚的签名，但无丰悦公司的盖章。对此，丰悦公司表示，确认叶剑青系丰悦公司的工作人员，但退租协议等材料上均无丰悦公司的盖章，退租协议等只能证明戎晨公司于2017年11月8日退租撤场，对其他条款均不予认可。一审庭审中，丰悦公司亦表示，根据合同的约定，丰悦公司的任何书面文件均需要公司盖章有效，个人签字的文件等丰悦公司均不认可，无法律效力；此外，根据合同的约定，如戎晨公司未按约支付租金等费用的，戎晨公司应以欠费金额的日千分之三支付滞纳金，如戎晨公司擅自退租的，应按退租当月租金12倍的金额支付违约金，现丰悦公司已自行调低了滞纳金标准及违约金金额，以日万分之五标准主张滞纳金，以退租当月租金3倍的金额主张违约金；关于租赁保证金，同意在执行时抵扣。戎晨公司坚持庭审意见，并表示其已支付系争房屋的租金及B102室的房屋占用费至2017年10月10日，但因故现无法提供付款凭证；另外根据合同附件四补充条款的约定，戎晨公司如提前退租的，应向丰悦公司赔偿一个月的租金。一审法院认为，丰悦公司与戎晨公司签订的租赁合同均系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。其次，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。戎晨公司于2017年11月8日提交的《退租协议》未经丰悦公司盖章认可，但戎晨公司在该《退租协议》中自认双方的租赁合同于2017年11月8日终止，租赁房屋的租金算至2017年11月8日，戎晨公司欠丰悦公司租金136,057.74元、房屋占用费3,473.4元等内容。故法院对戎晨公司抗辩双方的租赁合同于2017年10月15日解除，戎晨公司已支付租金至2017年10月10日的意见，不予采信。本案中，戎晨公司拖欠租金，从而达到合同约定的解除条件，且戎晨公司在未经丰悦公司同意的情况下，擅自于2017年11月8日退租撤场，现丰悦公司主张双方的租赁合同于2017年11月8日解除，并要求戎晨公司支付拖欠的租金、占用费及滞纳金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。租赁合同补充条款为租赁合同的补充解释，相互间存在歧义，以补充条款为最终解释。因此，虽然租赁合同约定戎晨公司中途擅自退租的，戎晨公司须在退租后7日内按相当于退租当月租金12倍的金额向丰悦公司支付违约金，但合同附件四补充条款约定，戎晨公司如提前退租的，向丰悦公司赔偿一个月的租金，故戎晨公司同意赔偿1个月的租金抗辩理由成立，法院予以支持。关于租赁保证金，双方均同意在执行时予以抵扣。一审法院判决：一、上海丰悦投资管理有限公司与上海戎晨健身管理有限公司就上海市大连路XXX号XXX层XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋签订的《商铺租赁合同》于2017年11月8日解除；二、上海戎晨健身管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海丰悦投资管理有限公司自2017年10月1日至2017年11月8日期间欠付的租金136,057.74元及房屋占用费3,473.4元，共计139,531.14元；三、上海戎晨健身管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海丰悦投资管理有限公司以139,531.14元为基数，按每日万分之五标准，自2017年11月9日计算至实际支付之日止的滞纳金；四、上海戎晨健身管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海丰悦投资管理有限公司违约金106,113.4元；五、上海丰悦投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海戎晨健身管理有限公司租赁保证金212,226.8元。本院审理中，双方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，戎晨公司在(2019)沪0109民初6510号案件审理中填写了送达地址确认书。本案一审审理中，一审法院根据该送达地址确认书所确认的地址于2018年8月9日通过EMS快递方式向戎晨公司送达开庭传票，2019年9月5日戎晨公司到庭参加审理。本院认为，丰悦公司、戎晨公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履约。根据本案查明事实，戎晨公司自2017年10月1日起即欠付租金，后戎晨公司于2017年11月8日向丰悦公司提交《退租协议》，并于该日退租撤场，但《退租协议》并无丰悦公司的盖章。根据双方合同约定，丰悦公司的任何书面文件均需公司盖章才有效，故《退租协议》尚未经丰悦公司同意，戎晨公司撤场行为属擅自提前退租，且其拖欠租金已达到合同解除的条件，丰悦公司请求确认双方间《商铺租赁合同》于2017年11月8日解除，合法有据。戎晨公司理应支付拖欠租金及占用费，并按约承担违约责任。关于违约金及滞纳金的计算问题。双方合同约定戎晨公司迟延支付租金应按日千分之三支付滞纳金，如戎晨公司中途擅自退租的则支付一个月租金的违约金。该两项约定是分别针对个别迟延付款行为与根本违约导致合同解除的违约责任，系两项不同种类的违约责任，一审认定戎晨公司同时承担这两项责任并无不当。双方合同约定戎晨公司累计拖欠租金或应付费用超过15天，丰悦公司有权没收戎晨公司已付保证金以抵欠款，审理中戎晨公司亦请求在其已付212,226.8元保证金中抵扣欠付租金及占用费，经本院审查，戎晨公司欠付租金136,057.74元、房屋占用费3,473.4元，其已付的保证金足以抵扣上述欠款，故丰悦公司要求戎晨公司按日万分之五标准支付2017年11月8日之后的滞纳金，缺乏依据，本院难以支持。在抵扣戎晨公司欠付租金及占用费后，丰悦公司应将保证金余款返还戎晨公司。另外，一审已送达开庭传票，在程序上并无不当，戎晨公司该上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初17738号民事判决第一项、第四项；二、撤销上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初17738号民事判决第二项、第三项、第五项；三、上海丰悦投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海戎晨健身管理有限公司租赁保证金72,695.66元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币8,822.53元，由上海丰悦投资管理有限公司负担人民币4,089.53元，由上海戎晨健身管理有限公司负担人民币4,733元；二审案件受理费人民币4,662元，由上海戎晨健身管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理夏兰审判长  卢薇薇审判员  王 珍审判员  俞 璐二〇一九年十二月二十六日书记员  姜晓洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；……