江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10597号上诉人（原审原告）：倪明，男，1969年12月29日生，汉族，自由职业，住南京市玄武区。被上诉人（原审被告）：张方华，男，1976年6月11日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人倪明因与被上诉人张方华房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初8222号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。倪明上诉请求：一、被上诉人赔偿上诉人维修费用，在一审的基础上另支付我方3万元；二、被上诉人赔偿上诉人租金损失，在一审的基础上另支付我方1.65万元。事实及理由如下：我房屋租赁给被上诉人，现在被上诉人对房屋破坏非常严重，已经无法正常使用，房屋重新修复需要费用，并且修复期间也存在租金损失，因此我方提出了相应的费用。涉案合同是三年的合同，微信记录显示在6月份的时候案涉房屋内还有被上诉人的物品，后来被上诉人说不再续租，但在7月9日被上诉人也没有将物品清空，我方当时跟被上诉人协商赔偿的问题，后来协商不成就向一审提起本案诉讼，这期间我方的损失应当由被上诉人承担。张方华辩称：关于租金，这个房屋我们签了三年合同，合同是到2020年6月7日到期，但是在2019年3月我们决定到2019年6月1日就不续租了，我在4月3、4日左右给上诉人发送过短信，跟上诉人说我们不续租了，同时我们公司的财务打电话通知上诉人了，我们已经提前两个月告知上诉人不续租，但是上诉人没有向我方回复。当时上诉人跟我们说没有在南京，在6月底的时候跟我联系了一下，我说我们去房子看一下，最终我们商量在7月10日左右在房间看了一下，然后进行协商。我方认为房东过来跟我协商，我在4月初通知上诉人不续租，但是上诉人在7月初才跟我们来谈这个事情，因此我方认为这个房屋租金不应当由我方承担，当时我们跟上诉人没有协调成功上诉人就起诉了，这期间的损失也不应当由我方承担。关于维修费用，我们在2017年租赁的案涉房屋，当时案涉房屋是没有什么装修的，我们租赁案涉房屋一部分由员工在里面居住，也有一部分是用来加工商品。上诉人陈述房屋有损坏实际上就是地板，有一处不是我方造成的，是水管爆裂造成，并且当时有小区的物业进行维修。另外，地板损失也就是卫生间跟房间那里的地板有损失，一审判决的金额也远远超过了上诉人的损失，并且我方居住案涉房屋本来就存在损耗，当时没有上诉是为了不想折腾这个事情，一审判决的金额已经过高，与上诉人的实际损失也不符。倪明向一审法院起诉请求：一、判令张方华承担房屋及配套设施损坏维修费80000元；二、判令张方华支付2019年6月1日起至2019年10月31日期间的租金损失32500元；三、判令张方华支付的押金5000元不予退还。一审法院认定事实如下：2015年5月16日，双方签订《房屋租赁合同》，约定：倪明将案涉房屋出租给张方华，租赁期限三年，自2015年6月1日起至2018年6月1日止，月租金6000元。2018年6月1日，双方再次签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限两年，自2018年6月1日起至2020年6月1日止，月租金6500元，按年结算，每年提前一个月支付全年租金；张方华预付倪明押金6000元，租房期满，如张方华无违约倪明如数退还；房屋租赁期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方一个月租金的违约金；承租期间，张方华不得改变房屋结构及损坏设施，由于张方华人为原因造成房屋及配套设施损坏的，由张方华承担赔偿责任。合同签订后，倪明按约将案涉房屋交付张方华，张方华支付租金至2019年5月31日。2019年4月8日，张方华发微信给倪明，内容为：“兄弟，先跟你打个招呼，这次房子到期我们应该不会再续租，这边的人准备全部转到江宁去”。2019年6月下旬，双方共同至案涉房屋现场查看，倪明提出现场还有部分物品没有搬出且房屋设施破坏大导致无法对外出租，要求张方华承担3、4万元维修费，否则不同意接收房屋，张方华对倪明提出的赔偿意见不能接受，双方协商不成，倪明故诉至法院。一审另查明，案涉房屋系倪明于2007年前后装修。张方华搬出房屋时，房屋地面铺设的复合地板多处受损、缺失，部分木质门套、窗套受损，卫生间拖把池被拆除、洗漱台变形、门板脱落，乳胶漆墙面部分受潮起皮脱落、部分污损，部分灯罩、灯管损坏。经释明，倪明不申请对修复费用进行评估，双方于2019年10月10日就案涉房屋进行现场交接。一审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照执行。张方华在合同履行期间提出解除合同，倪明依据合同约定主张所收押金不予退还，有事实及法律依据，一审法院予以支持。根据合同约定，张方华在承租期间不得损坏设施，如因人为原因造成房屋及配套设施损坏的，应承担赔偿责任。虽然客观上房屋在使用过程中相关装修及设施会出现自然老化、损坏等情形，但从案涉房屋地板、卫生间、门窗套等受损情况看，已超出正常使用可能出现的老化、损坏范围，故张方华应承担相应的赔偿责任。因双方均认为没有评估的必要，一审法院综合房屋装修时间、装修标准、房屋面积、装修受损状况等因素，酌定张方华应赔偿倪明的维修费用以10000元为宜。对于倪明主张的房屋空置期间的租金损失，从现有证据来看，虽然张方华在2019年4月8日向倪明发出微信表示要提前解除合同，但并没有明确告知搬离时间及交接时间，且按合同约定张方华如解约需提前三个月通知，而双方在2019年6月下旬至现场时因房屋装修受损产生纠纷，并未完成对案涉房屋的交接，故张方华辩称其已于2019年5月搬走并将房屋交还故不应承担空置损失，不能成立，一审法院不予采纳。对于张方华应承担的空置期间租金损失的数额，倪明主张张方华应承担2019年6月1日至房屋修复完毕即2019年10月31日期间的租金损失，一审法院认为，倪明在4月8日收到张方华微信后，未按约催缴下一年度租金，且于6月下旬与张方华共同至案涉房屋查看，表明其对张方华要求解除合同并未提出异议；虽然现场查看发现案涉房屋装修多处受损，但其在明知张方华已搬离并要求交还钥匙的情况下，未能积极采取止损措施，其向法院提起诉讼时还诉请要求张方华继续履行合同，导致案涉房屋继续空置，倪明对扩大的损失亦应承担相应的责任。一审法院综合考量房屋空置时间（含维修期间）、双方的过错程度等，酌定张方华应赔偿倪明的房屋空置租金损失以16000元为宜。一审法院判决：一、张方华于判决生效之日起十日内支付倪明维修费10000元；二、张方华于判决生效之日起十日内赔偿倪明房屋空置损失16000元；三、倪明对于张方华支付的押金不予返还；四、驳回倪明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3460元，减半收取计1730元，由倪明、张方华各负担865元。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、上诉人倪明主张的维修费用金额应当是4万元还是1万元；二、上诉人倪明主张的租金损失金额应当是32500元还是16000元。关于争议焦点一，本案双方合同约定上诉人损害涉案房屋及配套设施的应当承担赔偿责任。现涉案房屋确实存在人为损害的情况，但双方均不要求对修复费用进行评估，故一审法院依据现场的实际情况等因素依法酌定维修费用为1万元并无不当。上诉人主张涉案房屋的维修费用应为4万元，称系其自行估算，但并未举证证明其主张，亦未举证证明一审法院酌定的金额过低，故上诉人的主张没有依据，本院对此不予支持。关于争议焦点二，本案租赁合同系因被上诉人的原因提前解除，依双方约定被上诉人应当提前三个月通知上诉人，否则应当赔偿一个月租金的违约金。从本案查明的事实看，被上诉人在2019年4月8日告知上诉人其不会续租，后双方在2019年6月份到场查看，但因维修费用的数额发生分歧上诉人不同意接收房屋，上诉人诉至一审法院后在一审审理过程中进行了交接。因被上诉人的行为构成违约，故上诉人有权向其主张相应的租金损失。关于租金损失的数额，因被上诉人未提前三个月通知上诉人就自行搬出，且搬出时未将房屋恢复至适租的状态，造成房屋空置的时间远远超过了一个月，但上诉人在明知被上诉人早已搬离的情况下未采取积极的措施止损，导致房屋空置损失扩大，故一审法院结合本案的实际情况，依法酌定本案的房屋空置租金损失为16000元并无不当。上诉人主张房屋的空置租金损失为32500元依据不足，本院对此不予支持。综上所述，上诉人倪明的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费963元，由上诉人倪明负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一九年十二月二十七日书记员 倪 辉