浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0327民初10174号原告：苍南怡和物业管理有限公司，统一社会信用代码91330327681665357G，住所地浙江省苍南县灵溪镇华侨新村22幢108室。法定代表人：陈薛青，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王敏，上海简克律师事务所律师。委托诉讼代理人：高英，浙江中欣律师事务所律师。被告：郑如庄，男，1965年12月22日出生，汉族，住浙江省龙港市。原告苍南怡和物业管理有限公司（以下简称“怡和物业公司”）与被告郑如庄物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告怡和物业公司的委托诉讼代理人高英，被告郑如庄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡和物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告郑如庄支付物业管理费440元、公摊电费40元及损失（以480元为基数，从2018年5月31日起按每日1‰利率计算至判决确定履行之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系苍南县龙港镇国发花园10、11幢305室房屋的业主。2014年6月1日起，原告受苍南县龙港镇国发花园业委会的委托，为其提供物业管理服务，服务期限自2014年6月1日至2016年5月31日止。根据《龙港镇国发花园物业管理服务协议》约定：物业服务费用具体标准分别为多层住宅0.75元/平方米/月，高层住宅1.15元/平方米/月，商铺1.40元/平方米/月。业主按季缴纳物业服务费；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之一的标准承担相应的滞纳金；公共能耗以实际使用量按户公摊；原告还可提供水费、电费代收、代缴服务。2016年6月1日，原告与苍南县龙港镇国发花园业委会续签《龙港镇国发花园物业服务合同》，约定服务期限为1年。到期后，苍南县龙港镇国发花园业委会未与原告续签物业委托合同，但是原告仍然继续提供物业服务至2018年5月31日退出。原告提供物业服务期间，被告自2014年6月1日至2018年5月31日期间，尚欠物业管理费440元、公摊电费40元，经多次催缴，被告均以各种理由予以拖欠。被告郑如庄辩称，一、原告未予以证明其为国发花园提供物业服务已经过业主大会选聘和告知国发花园各业主，因此，原告为国发花园提供物业服务是非法无效的。二、国发业主委员会在最后一年并未与原告签订合同，原告是强制提供服务后再要求业主承担费用，因此原告的行为是非法无效的。三、根据原告提供两份收款凭证载明的内容，物业费应为576元，但原告仅主张440元，原告未提供该440元的计算依据，原告主张物业费随意性过大。三、原告收取物业费应出具正式发票，若原告未能提供正式发票，则被告有权拒绝缴纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的《龙港镇国发花园物业服务协议》、《龙港国发花园物业服务合同》、（2018）浙0327民初10188号民事判决书，被告对《龙港镇国发花园物业服务协议》、《龙港国发花园物业服务合同》的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，因《龙港镇国发花园物业服务协议》、《龙港国发花园物业服务合同》在（2018）浙0327民初10188号一案中，经过苍南县龙港镇国发花园业主委员会与怡和物业公司质证，且苍南县龙港镇国发花园业主委员会与怡和物业公司均无异议，故本院对上述《龙港镇国发花园物业服务协议》、《龙港国发花园物业服务合同》的证明力予以确认，可作为认定本案相关事实的依据；（2018）浙0327民初10188号民事判决书系法院作出有效法律文书，对其证明力本院亦予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。原告提供的催告函、快递单、查询单，因被告确认原告代理人曾向其电话催收物业费的情况，故本院对原告曾向被告催讨物业费的事实予以确认。原告提供的收款收据，被告对真实性无异议，对合法性有异议，并认为原告并未提供正式发票，本院对上述收款收据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：被告郑如庄系苍南县龙港镇国发花园10,11幢305室的业主，该房屋建筑面积为117.15平方米。2014年5月31日，龙港镇国发花园业主委员会与原告怡和物业公司签订《龙港镇国发花园物业服务协议》，委托原告为龙港镇国发花园小区提供物业管理服务，期限自2014年6月1日至2016年5月31日止。协议约定：物业管理服务费每季度预收一次，缴纳费用时间为每季度第1个月的上旬；公共能耗费用按实际使用量按户进行公摊。该合同到期后，原告怡和物业公司继续为龙港镇国发花园小区提供物业管理服务，并与龙港镇国发花园业主委员会签订《龙港国发花园物业服务合同》，物业管理期限为2016年6月1日至2017年6月1日。合同约定：物业管理服务费每季度收取一次；公共能耗费用按实际使用量按户进行公摊。上述《龙港镇国发花园物业服务协议》和《龙港国发花园物业服务合同》均约定：物业管理服务费按以下标准收取：多层住宅：0.75元/月·平方米、高层住宅：1.15元/月·平方米、商铺：1.4元/月·平方米。逾期交纳的，从逾期之日起每天按应缴纳费用的1‰交纳滞纳金。2018年5月31日，原告怡和物业公司退出龙港镇国发花园小区，不再为该小区提供物业管理服务。原告履行了提供物业管理服务的义务，但被告至今未支付自2018年1月1日起至2018年5月31日止期间的物业服务439.3元。经原告催讨无果，遂诉至法院。本院认为：原告怡和物业公司与龙港镇国发花园业主委员会签订的物业服务协议合法有效，对作为龙港镇国发花园业主的被告具有约束力。双方当事人均应按合同约定享有权利并承担义务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。2017年6月2日至2018年5月31日，原告怡和物业公司与龙港镇国发花园业主委员会虽未签订物业服务合同，但双方已形成了事实上的物业服务关系，双方之间的权利义务可参照原物业服务合同确定。现原告要求被告支付拖欠的物业服务费439.3元，理由成立，本院予以支持。当事人对自己提出的主张有义务提供证据加以证明，如其提供的证据不足以证明其事实主张的，则应承担不利的法律后果。本案中，原告怡和物业公司主张被告拖欠公摊电费40元，原告怡和物业公司与龙港镇国发花园业主委员会签订的物业服务协议中虽约定公共能耗费用按实际使用量按户进行公摊，但原告怡和物业公司未就公共能耗费用实际使用量提供证据，故对其主张，本院不予支持。根据《龙港国发花园物业服务合同》的约定，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应缴纳费用的1‰支付损失，但上述约定的损失计算标准明显过高，且原告亦没有举证证明其因被告违约行为造成的实际损失，根据补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质以及案件的具体情形，应予以合理调整，本院确定为按年利率24%计算损失，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原告提供物业服务是非法无效的，但原告为国发花园提供物业服务至2018年5月30日止的事实，已经（2018）浙0327民初10188号民事判决书予以认定，故对其此辩称，本院不予采信。被告辩称应由原告出具正式发票后，其再交纳物业费，依据不足，本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、郑如庄于本判决生效之日起十日内支付苍南怡和物业管理有限公司物业服务费439.3元及损失（以439.3元为计算基数，自2018年5月31日起至实际履行完毕之日止，按月利率2%计算）；二、驳回苍南怡和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由苍南怡和物业管理有限公司负担0.5元，郑如庄负担24.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 黄佳佳二〇一九年十二月二十五日代书记员 陈秋琴?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。?附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院龙港法庭执行款专户；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。