广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终3363号 上诉人（原审被告）：鸿通世纪华庭业主委员会，住所鸿通世纪华庭棋牌室（世纪东路39-1号）。 负责人：申凌云，男，1967年8月21日生，汉族，现住桂林市临桂区，身份证住址湖南省邵东县，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：莫军勇，广西嘉宸律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：东兴市鸿通房地产开发有限公司，住所广西壮族自治区东兴市景阳路（巨龙医疗器械公司对面），统一社会信用代码：91450681677703074M。 法定代表人：艾加勇。 被上诉人（原审原告）：东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司，住所广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇世纪大道北侧，统一社会信用代码：914503225768072376。 负责人：艾加勇。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：向学斌，广西金桂律师事务所律师。 原审第三人：虎山社区居民委员会，住所桂林市临桂区临桂镇明湖路46-1号。 负责人：陈元彪，该居委会主任。 上诉人鸿通世纪华庭业主委员会因与被上诉人东兴市鸿通房地产开发有限公司（以下简称鸿通公司）、东兴市鸿通房地产开发有限公司临桂分公司（以下简称鸿通桂林分公司）、原审第三人虎山社区居民委员会物权纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初410号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鸿通世纪华庭业主委员会的委托诉讼代理人莫军勇，被上诉鸿通公司、鸿通桂林分公司的共同委托诉讼代理人向学斌到庭参加诉讼。原审第三人虎山社区居民委员会经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人鸿通世纪华庭业主委员会上诉请求：1、依法撤销桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初410号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由两被上诉人承担。事实与理由：涉案的停车位依法属于鸿通世纪华庭全体业主共同共有。一、本案涉案停车位既不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，涉案的停车位也不能登记归被上诉人所有，即不属于被上诉人。停车位应属于物权法所称的共有部分，涉案建筑区划内的土地，依法由全体业主共同享有建筑用地使用权。在此土地上所划出的停车位，被上诉人并没有进行构筑物建设，停车位仅系土地使用权，整个小区的土地使用权在所有房屋出售给业主后应属于全体业主，停车位依法属于上诉人全体业主共有。二、本案涉案区内的绿化用地依法属于全体业主共同所有，在绿地上划出的停车位依法应属于全体业主共同所有。根据物权法的规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。本案中，相当一部分涉案停车位是建设在小区建筑区规划上的绿地上，既然建筑区划内的绿地属于业主共有，那么在此绿地上所划设的停车位当然也属于全体业主共同所有。三、本案涉案停车位均进入了上诉人全体业主所购买的房屋的公摊面积，依法应属于全体业主共同所有。根据本案小区的各项建筑指标，小区内所有的土地均算入了业主所购房屋的公摊面积。依法这些停车位应属于全体业主共同所有。综上，原审判决认定事实、适用法律错误，请求本院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人鸿通公司、鸿通桂林分公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。 原审第三人虎山社区居民委员会未到庭陈述意见。 被上诉人鸿通公司、鸿通桂林分公司向一审法院起诉请求：l、请求依法确认位于桂林市临桂区“鸿通·世纪华庭”小区内临桂县住房和城乡建设局临建规审字G[2011]101号总平面图规划为机动车停车位区域的131个机动车停车位（价值约2620000元）使用权人为二原告；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年4月22日，原告鸿通公司根据临桂县土出字2010024号国有建设用地使用权出让合同，向临桂县政府非税收入管理局缴纳合同金额35168172元。2011年8月23日，原告鸿通公司取得临国（2011）第2976号国有土地使用证，记载以出让形式取得坐落于临桂县南侧（交通局与市旅游局之间）土地的使用权，使用权面积13261平方米。2011年5月21日，临桂县住房和城乡建设局发布临城规【2011】222号《关于“东兴市鸿通房地产开发有限公司”用地定点通知》的文件，同意原告鸿通公司开发的鸿通·世纪华庭项目用地定点世纪大道南侧、交通局后面，具体位置详见临城规（2011）94号定点图。具体规划设计条件如下：“一、规划功能定位：居住用地。二、规划建设后退环湖路道路红线：≥3米。三、规划建设用地面积：13,261平方米。四、绿地率：≥30%。五、容积率：≤3.2。六、建筑密度：≤35%。七、建筑总高度：≤50米（建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度）。八、机动车出入口：环湖路。九、停车位：按建设项目功能设置。（略）”。2011年9月7日，临桂县住房和城乡建设局作出临建规审字JF【2011】111号《建设工程方案图设计审查意见书》，同意原告鸿通公司报送的鸿通?世纪华庭项目规划设计方案临建规审字G【2011】101号总平面图，原告鸿通公司是鸿通?世纪华庭的建设单位。其中主要技术经济指标为：规划总用地面积13261平方米；规划总建筑面积51680平方米，其中地上51210平方米，地下470平方米；容积率3.86；规划总户数436户；基底面积3200平方米；建筑密度24.1%；建筑高度≤56米；绿地率≤36%；建筑层数4、18；机动车停车位131辆。2011年10月，临桂县住房和城乡建设局向原告鸿通公司颁发建字第45032201100116号《建设工程规划许可证》，许可“鸿通?世纪华庭：1＃—3＃、5＃—9＃”工程建设。2014年10月30日“鸿通?世纪华庭”1＃—3＃楼，5＃—9＃楼经五方验收合格。2014年12月18日，原告鸿通临桂分公司取得城规竣核[2014]132号《临桂县住房和城乡建设局建设工程竣工规划条件核实证明》，记载“1、2、3＃楼18层，占地面积1340.87平方米，建筑面积25136.71平方米；5、6、7＃楼18层，占地面积1398.61平方米，建筑面积25635.98平方米（含地下室340.78平方米）；8＃楼4层，占地面积120.24平方米，建筑面积406.63平方米；9＃楼4层，占地面积110.69平方米，建筑面积405.16平方米；符合规划条件要求，通过规划条件核实”。2015年4月10日，“鸿通?世纪华庭”1＃—3＃楼，5＃—9＃楼通过临桂县住房和城乡建设局竣工验收备案。 一审法院另查明：2017年1月20日，被告鸿通世纪华庭业主委员会成立，并在临桂区住房和城乡建设局审批备案。主任为申凌云，业主委员会人数7人。第三人虎山社区居民委员会证明被告鸿通世纪华庭业主委员会全体成员集体辞职，于2017年10月30日将辞职报告和公章交第三人处，但第三人并未对该小区进行过实际管理，代行业委会职能。一审法院经调查，临桂区住房和城乡建设局物业股答复称，未收到被告鸿通世纪华庭业主委员会集体辞职的报告。 一审法院再查明，鸿通·世纪华庭内的131个地面机动车停车位不属于该小区的房屋公摊面积，也没有计算房产建筑面积[（2018）桂0312民初1129号文书中桂林市临桂区房地产管理所复函中载明]。原告鸿通临桂分公司（出卖人）与业主签订的《商品房买卖合同》，该合同附件四合同补充协议第三条约定：小区车位、车库、非机动车停车库的所有权属于出卖人所有，其物业租赁收入归出卖人所有。买受人可根据需要自行选择租赁或购买。 一审法院认为：一、根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。根据该法的规定，规划用于停放汽车的车位的归属，可由当事人通过约定处理。根据本案查明的事实，原告鸿通临桂分公司（出卖人）与小区业主签订的《商品房买卖合同》，该合同附件四合同补充协议第三条约定：“小区车位、车库、非机动车停车库的所有权属于出卖人所有，其物业租赁收入归出卖人所有。买受人可根据需要自行选择租赁或购买。”双方就车位的所有权的归属做了明确的约定，该约定并不违反法律的规定，依法应当有效。被告认为根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，涉案地面停车位无法办理不动产登记，不属于专有部分。一审法院认为，涉案车位是规划中批建的车位，建筑区划内的地面停车位属于专有权的客体，业主可以和开发商通过约定的方式确定业主是有偿或无偿使用车位。同时办理不动产登记所产生的是一种公示效力，对于本案原、被告双方来说，机动车停车位是否能办理不动产登记手续，并不妨碍开发商取得规划内停车位使用权的权利。二、本案原、被告争议的地面停车位经建设主管部门批准，属建设规划内的停车位，没有占用小区道路、绿地及其他公共场所，且该机动车停车位不属于该小区的房屋公摊面积，也没有计算房产建筑面积，也取得了临桂区住房和城乡建设局建设工程竣工规划条件核实，符合规划条件要求，且经过竣工验收及竣工验收备案。临建规审字G【2011】101号总平面图看，停车位、绿地、公共设施、道路是有区分的。小区的绿化面积、共有面积、交通道路，经政府相关部门验收合格。且案涉车位不符合《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定业主共有车位的情形。被告鸿通世纪华庭业主委员会认为虽然原告支付了土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。同时131个规划车位都位于地面上，全部建设在小区公共绿化地面上，占用了小区公共空间，应当属于全体小区业主共有。但与查明的事实不符，其提交的证据材料和照片不能直接证明案涉车位系占用业主共有的道路、绿地及其他公共场所，因此其主张缺乏事实依据，不予支持。因此，根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国合同法》相关规定，无论从法定还是约定来看，涉案的131个机动车停车位原告有使用权。三、原告鸿通临桂分公司并没有独立法人资格，涉案土地的取得、建筑工程方案的审批等其他主要手续均是以原告鸿通房地产开发有限公司名义进行，因此其民事责任由公司承担，涉案停车位使用权应当认定为东兴市鸿通房地产开发有限公司为宜。四、根据居民委员会组织法的规定，社区居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。第三人虎山社区居民委员会并未购买涉案小区物业，庭审中也查实第三人虎山社区居委会并未代鸿通世纪华庭业委会对小区物业进行过管理，而居委会对业委会起到的是指导与监督的作用，因此本案的处理结果与第三人虎山社区居委会无法律上的利害关系。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第六条之规定，判决：一、确认位于桂林市临桂区“鸿通?世纪华庭”小区临桂区住房和城乡建设局审核的临建规审字G[2011]101号总平面图规划的131个机动车停车位的使用权人为原告东兴市鸿通房地产开发有限公司；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费27760元，依法减半收取13880元，由被告鸿通世纪华庭业主委员会承担。 本院二审期间，上诉人提交了新的证据：照片7张；拟证明涉案车位属于林荫式草坪砖停车场。经本院组织质证，被上诉人对该证据发表质证意见认为：该证据的三性不认可，照片拍摄时间、地点不详，且照片中路段属于规划的停车位，右边是绿地。双方对一审判决认定的事实无异议。 经审查，一审判决查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为：关于本案讼争的停车位，一审法院于2018年12月28日作出的已经生效的(2018)桂0312民初1129号民事裁定书认定，桂林市临桂区房地产管理所给一审法院的有关复函中载明，经该所测绘备案股查询有关资料，显示鸿通?世纪华庭内的131个露天机动车停车位不属于该小区的房屋公摊面积，也没有计算房产建筑面积。故，上诉人主张本案涉案停车位均进入了上诉人全体业主所购买的房屋的公摊面积，与事实不符，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定”。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。本案中，被上诉人提供了临桂县住房和城乡建设局发布的临城规【2011】222号《关于“东兴市鸿通房地产开发有限公司”用地定点通知》、临城规（2011）94号定点图、临建规审字G[2011]101号总平面图以及被上诉人取得的城规竣核[2014]132号《临桂县住房和城乡建设局建设工程竣工规划条件核实证明》等文件资料，均证实本案讼争的131个露天机动车停车位，属于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，不属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。因此，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，当事人可以通过出售、附赠或者出租等方式约定。被上诉人鸿通临桂分公司与“鸿通?世纪华庭”小区业主分别签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议均约定：小区车位、车库、非机动车停车库的所有权属于出卖人所有，其物业租赁收入归出卖人所有；买受人可根据需要自行选择租赁或购买。故，被上诉人鸿通临桂分公司与“鸿通?世纪华庭”小区业主在签订合同时对建筑区划内规划用于停放汽车的131个车位的归属，约定了属于被上诉人所有。因此，一审判决确认位于桂林市临桂区个机动车停车位的使用权人为被上诉人东兴市鸿通房地产开发有限公司，并无不当。上诉人认为本案相当一部分涉案停车位是建设在小区建筑区规划上的绿地上，涉案停车位属于全体业主共同所有。但是，上诉人的该理由没有充分的证据证实，且涉案停车位已经被政府职能部门明确确定系建筑区划内规划用于停放汽车的车位。故，上诉人的该理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人鸿通世纪华庭业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27760元，由上诉人鸿通世纪华庭业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 鹏 审 判 员  徐 刚 审 判 员  唐国登 二〇一九年十二月二十三日 法官助理  樊 睿 书 记 员  文 静