吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民终3127号上诉人（原审被告）：于千惠，女，1979年5月12日生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。委托诉讼代理人：孙诗程（系于千惠儿子)。委托诉讼代理人：王冬梅，吉林明达伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林市城华物业服务有限公司，住所地吉林市丰满区。法定代理人：葛承泉，总经理。委托诉讼代理人：刘冰，该公司经理。上诉人于千惠与被上诉人吉林市城华物业服务有限公司（以下简称“城华物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初2670号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于千惠的委托诉讼代理人孙诗程、王冬梅及城华物业公司的委托诉讼代理人刘冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于千惠的上诉请求：撤销一审判决，驳回城华物业公司的诉讼请求。事实和理由：一、于千惠有新的证据证明城华物业公司与于千惠达成约定，城华物业公司将于千惠房屋漏水、渗水履行保修至不漏时，于千惠缴物业费。于千惠2011年从黄xx处购买毛坯房，装修后当年入住，发现漏水、渗水严重，当时即通报城华物业公司，与其多次协商后，于2014年达成协议，于千惠将2014年、2015年、2016年物业服务费全部交齐，城华物业公司履行维修漏水渗水问题，直到不漏时，于千惠再缴物业费。现城华物业公司未予维修。二、一审判决认定事实错误。城华物业公司没有依法全面履行物业服务，应当减收或免收于千惠的物业费。一审认定地下建筑漏水排除物业服务原因是强词夺理。城华物业公司收取于千惠物业费标准未备案，城华物业公司提供的是其他物业的备案。城华物业公司一审提供业主档案，证明其明知2012年于千惠为业主，但将漏水问题的维修费给付原业主黄春枝，但实际上2014年于千惠已经交物业费，城华物业公司现在等同提前收取于千惠一年物业费。于千惠2012年至2014年协商漏水问题时，城华物业公司未告知于千惠将维修费给了黄xx，直到一审开庭通过举证才知道。城华物业公司未在保修期内接到业主漏水问题投诉后履行通知开发商、施工责任人维修的物业服务义务。于千惠2012年起即通知城华物业公司漏水问题需要维修，是在保修期内提出的，城华物业公司的工作人员到于千惠家中巡视，并做书面记录。还与于千惠协商过。依据国务院《物业管理条例》第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。房地产开发企业作为住宅工程质量保修的第一责任人，应在建设工程质量保修范围和保修期限内对房屋所有权人履行质量保修义务，并负责组织协调工程渗漏等问题的排查工作，完成后应当由业主和相关单位共同验收签认。本案于千惠自2011年入住从未有任何维修人员前来，只是一直答应维修，从未见行动。于千惠居住物业特别是联排别墅，渗漏水非常严重，隔壁邻居全部重新做防水现在仍然渗漏。综上，依法提起上诉，请求依法改判。城华物业公司辩称：一、涉案房屋原业主为黄xx，在2012年的时候，现业主于千惠购买了涉案房屋，所以是购买之日起，该房屋所有的缴费义务都由于千惠承担。于千惠在购买房屋后并没有到物业公司来进行过物业服务协议的更名，所以物业公司与于千惠没有前期物业服务协议。但原协议明确指出：业主转让或出租房屋时应事先通知甲方，需告知受让方签订物业服务相关协议，在受让方与甲方签订协议之前，乙方与甲方所签订的与物业服务相关的所有协议继续有效。所以即使于千惠购买房屋，没有签订物业服务协议，也是实际的物业服务的受益人，理应缴纳物业服务费。二、于千惠在上诉状当中提到将2014年、2015年物业费交齐，应出示物业服务费的收费票据。城华物业公司在一审的时候已经提交过减免物业费的情况说明，物业公司减免的是2012年至2014年的部分物业费，总计为22,131.52元，作为房屋渗漏的赔偿金，业主将所欠的剩余的2014年物业费缴齐，至此该户漏雨、涂料及地板等等相关问题不再追究。情况说明的日期为2014年10月30日，在2014年11月1日于千惠缴纳了2014年8月1日至2015年7月31日期间的剩余的物业费，并且在2015年的8月1日又交费交到了2016年的8月1日，所以从2016年8月2日至今此房业主没有缴纳物业费。三、于千惠所居住的房屋如果有房屋质量问题应当按照国家规定的住房质量保证书的内容进行维修等主张权利，物业公司提供公共区域，设施设备维护等服务，收取的也是服务费用，并不是于千惠所住房屋的室内的维修费用，所以房屋质量问题不应该由物业公司买单。于千惠混淆“费用”两字的概念，物业公司并没有把钱交付于黄xx本人，而是对该房屋物业费进行过减免，而且于千惠也应当知晓此事实。城华物业公司向一审法院起诉请求：判令于千惠给付2016年8月1日至2019年6月30日期间物业服务费28,775.11元及违约滞纳金3,869.02元，合计32,644.13元。一审法院认定事实：于千惠系吉林市丰满区圣地雅歌一期xxxx室现业主，其从原房主黄xx处购买了该房屋，房屋面积为373.7平方米。吉林市证大华城房地产开发有限公司为该小区的建设单位，2008年8月1日，吉林市证大华城房地产开发有限公司与城华物业公司签订了前期物业服务协议，约定由城华物业公司为圣地雅歌一期提供物业服务，物业服务费标准为：联排、双拼别墅2.2元/月/平方米。2010年6月14日，城华物业公司与涉案房屋原购买人黄春枝签订了《前期物业服务协议》，同样约定了由城华物业公司为该房屋所在小区提供物业服务，物业费收取标准为：联排、双拼别墅2.2元/月/平方米，缴费方式及时间为按年缴纳，每个缴费时间段的第一个月为缴费时间。于千惠因其地下室存在渗水、漏水等原因未交纳2016年8月1日至2019年6月30日期间的物业费。对于于千惠提出的拒绝交纳物业费的原因，城华物业公司表示地下室是业主的专有部分，应由业主自行维修，物业公司仅负责公共区域的维修养护。地下一层是用于存放车辆的，业主自行存放实木家具及其他物品受潮应自行承担后果。从地质构造方面来看，地下一层每年的特定时间都会出现潮湿现象，于千惠应当自行安置好自己的物品。另虽然地下室渗水、漏水属于建筑质量问题，在质保期内应由开发单位负责维修，但城华物业公司本着服务至上的原则为87-3室业主减免了2012年至2014年部分物业服务费共计22,131.52元，作为漏水问题的赔偿费用，由业主自行维修，此后不再就漏水问题追究城华物业公司。一审法院认为：一、于千惠与城华物业公司之间存在合法有效的物业服务法律关系。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，于千惠所居住的圣地雅歌一期小区未成立业主委员会，该小区的建设单位吉林市证大华城房地产开发有限公司与城华物业签订了前期物业服务协议，该前期物业服务协议对该小区全体业主具有约束力，虽然城华物业公司并未与于千惠个人签订前期物业服务协议，但并不影响于千惠与城华物业公司之间物业服务合同关系的成立及生效。于千惠作为接受城华物业公司服务的业主，应当履行交纳物业服务费的义务。关于物业费收取标准，在建设单位与城华物业公司签订的前期物业服务合同中有明确约定，即联排、双拼别墅2.2元/月/平方米，对于于千惠抗辩称物业费并未取得物价部门批准的抗辩意见，国家发展改革委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》中规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。城华物业公司与建设单位签订的前期物业服务合同已经向吉林市物业管理办公室备案，现无证据显示城华物业公司的收费标准违法了政府指导价格。故对于千惠的此项抗辩主张，不予支持。二、《物业管理条例》第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”城华物业公司作为物业服务企业，负有根据物业服务合同约定对小区公共部分进行维修养护的义务，就业主自有部分，在保修期内应由房屋建设单位负责，期满后由自主自行维修。本案中，于千惠主张的房屋渗漏水问题，不排除地下建筑在特定时间存在潮湿的自然现象，如排除自然现象原因，房屋出现渗漏水现象应属房屋质量问题，与物业服务无关。于千惠以此作为拒绝交纳物业费的理由不成立，不予支持。另城华物业公司本着服务至上的原则，已经向xxxx室业主减免了2012年至2014年部分物业服务费共计22,131.52元，作为漏水问题的赔偿费用，由业主自行维修，此后不再就漏水问题追究城华物业公司。无论该部分费用由原房主取得还是由于千惠取得，均不能成为对抗城华物业公司主张物业费的诉讼请求。如于千惠认为原房主未对房屋进行维修也未将维修费交付给于千惠，属于于千惠与原房主之间的纠纷，其双方可另行解决，与城华物业公司无关。三、城华物业公司提供的物业费发票能够证明于千惠的物业服务费交纳至2016年8月1日，虽然于千惠抗辩对此不予认可，但其未能提供证据证明其交纳了2016年8月以后的物业费。故于千惠应当按照前期物业服务合同中约定的物业费标准，按照其房屋登记面积交纳2016年8月至2019年6月30日期间共计35个月物业服务费28,774.9元（373.7平方米×2.2元/月/平方米×35个月）。因双方就物业服务质量存在争议的情况下，于千惠非无故恶意拖欠物业费，故对城华物业公司主张的违约滞纳金，不予支持。物业服务属于一种公共服务，因服务范围广、服务对象多、工作人员素质、能力参差不齐以及业主的较高要求，物业公司在服务过程中很难让所有业主都满意。业主在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，及时有效的与物业公司进行沟通，提出合理化建议，物业公司也应当切实履行自己的职责，对业主的合理要求应当及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量。物业管理服务的有效运行需要物业公司和业主的共同努力和配合。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理服务正常运转的前提条件。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二十一条、第三十一条、第四十一条之规定，判决：一、于千惠于判决生效之日起五日内向城华物业公司给付自2016年8月1日至2019年6月30日共计35个月的物业服务费28,774.9元；二、驳回城华物业公司的其他诉讼请求。案件受理费308元（已减半收取），由于千惠负担272元，由城华物业公司负担36元。本院二审期间，于千惠提交如下证据：证据一，2019年9月19日赵xx（于千惠单位司机）和李x（原城华物业公司工作人员）的通话录音光盘及文字整理材料。证明：2016年于千惠已经向城华物业公司缴纳物业费，于千惠和城华物业公司之间已经达成附条件缴纳物业费的协议，即城华物业公司将涉案房屋漏水的问题解决完毕以后，于千惠人向城华物业公司交纳物业费。城华物业公司已经不是开发商原来指定的前期物业服务公司，人员发生了更换，所以不履行原公司与于千惠间的附条件协议的约定。证据二，王xx的证人证言，证明：王xx给案涉房屋进行装修，其后于千惠打电话说房子漏水，王大鹏去现场查看，发现不是室内漏水，水是邻居室外阳台排水口堵塞导致积水，倒流过来的。证据三，赵xx的证人证言，证明：因案涉房子漏水，2014年城华物业公司承认漏水并答应维修，赵xx和城华物业公司签署文件，约定2014年之前物业费减免，之后的物业费直到修好再交，但是城华物业公司一直未修。2015年和2016年的物业费也交了。于千惠对王xx及赵xx的证人证言均无异议。城华物业公司质证认为：对证据一，于千惠缴纳的并不是2016年全年的物业费，缴费收据上已经明确表明是2015年8月1日至2016年8月1日期间的物业服务费。城华物业公司已经对涉案房屋渗水问题进行物业费减免，不应该再追究物业公司的责任，况且本身也不是城华物业公司应当承担的。物业公司的工作人员人事变动，但城华物业公司没有更改过，可以到吉林市区物业办、市物业办进行核实。物业管理办公室在2008年的时候有一份实施物业管理证明书（编号：吉市物办聘字2008第xx号），证明城华物业公司为正大山水国际三期、圣地亚歌小区的物业服务公司。对证据二，王xx在作证时已经提到是毛坯房开始装修，三楼阳台属于裸露阳台，下雨下雪都会有暂时性的积水，阳台两侧都会有排水口，排水口属于业主自行维护的部位。所以于千惠应当维护好自己的房屋，不应当以渗水为由，拒绝缴纳物业服务费。对证据三，赵xx说去城华物业公司交过两次费用，但是具体交费的日期含糊不清，缴费日期更是不清楚，城华物业公司都会给业主在缴费时开具物业费收费发票，是赵xx办事马虎，并没有把收费发票交于于千惠，所以对赵xx证言有异议。城华物业公司向本院提交物业费收费票据一张，证明：2014年10月30日城华物业公司给于千惠减免完2012年、2013年、2014年部分物业费后，于千惠去城华物业公司缴纳2014年8月1日至2015年7月31日期间的物业费。城华物业公司对于住户业主房屋渗漏没有维修义务，但是城华物业公司基于服务的角度，对于千惠所住房屋2012年、2013年、2014年部分物业费减免，业主将所欠的2014年的剩余的费用交齐，所以缴费的单据日期就变成了8月份的日期。于千惠质证认为，付款人是黄春枝，并没有写于千惠的名字，与本案无关。本院对上述证据评述如下：于千惠提交的通话录音无法证明于千惠和城华物业公司之间已经达成附条件缴纳物业费协议的事实，同时于千惠2015年交纳物业费的行为也与其不修好不交物业费的主张相矛盾，故本院对该证据不予以采信。证人王xx出庭陈述，经其排查室内进水是由于于千惠邻居室外阳台积水倒流过来，而且阳台排水口淤堵造成的。本院认为三楼室外阳台的日常清理维护义务应由业主自行承担，该证人证言无法证明于千惠房屋漏水是由于物业公司未尽到维修义务而造成的，故不予采信。证人赵xx的证言城华物业公司对真实性有异议，且无客观证据予以佐证，故本院不予采信。城华物业公司提交的物业费缴费票据，虽然业主名称是黄xx，但户号是案涉房屋，且于千惠也主张其已经交纳了该时间段的物业服务费，故本院对该证据的真实性、关联性予以确认，但城华物业公司本案诉请求的是2016年8月1日之后的物业费，与该票据的缴费时间无关，故本院对该证据不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，于千惠的上诉主张依法不能成立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，城华物业公司与吉林市证大华城房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，依法对小区的全体业主具有法律效力。虽于千惠购买案渉房屋后并未到城华物业公司重新签订物业服务合同，但其是案渉房屋的所有权人，且实际接受城华物业公司的物业服务，故应当按照前期物业服务合同的约定，履行缴纳物业服务费的义务。关于于千惠主张案涉房屋地下室漏水的问题，其并未举证证明其房屋漏水问题系由于城华公司未尽到物业维修服务责任所造成。且于千惠上诉主张2014年已与城华物业公司协商房屋漏水问题维修完毕后再行交纳服务费的事实，城华公司不予认可，且与于千惠已经缴纳2015年8月至2016年7月物业服务费的事实相矛盾，故本院对于千惠该上诉不予支持。城华物业公司本案诉请的是2016年8月1日至2019年6月30日的物业服务费，于千惠上诉主张其交纳物业费至2017年6月1日，但未提交缴费凭证等客观证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，应承担举证不能的不利后果，本院对其上述主张不予支持。于千惠申请法院向城华物业公司调取其缴费的相关凭证，依法无据，本院不予准许。综上，于千惠的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚、适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费519元，由于千惠负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  关 晶审判员  张 蕾二〇一九年十二月十九日书记员  聂 力