江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3411号 上诉人（原审原告）：石士军，男，1977年6月生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：王虹力，江西刘锡秋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江西省华昌实业有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县。 法定代表人：王慧，系公司总经理。 委托诉讼代理人：李茂斌，江西联创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄建涛，江西联创律师事务所实习律师。 上诉人石士军因与被上诉人江西省华昌实业有限公司（以下简称华昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初3137号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 石士军上诉请求：1、撤销一审判决，按照合同约定，判决被上诉人按照日万分之五之标准，向上诉人支付截至2019年6月17日的交房违约金199817.9元（上诉人对2019年6月17日之后交房违约金保留诉权）。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决在被上诉人并未就合同约定的违约金“过分高于”上诉人“实际损失”尽到举证责任的前提下，将逾期交房违约金的计算标准调整至合同约定的五分之一，缺乏事实与法律依据。二、在被上诉人提供的案涉格式合同已经加重了上诉人的合同责任，而上诉人仍已全面履行合同主要义务的前提下，原审判决未能依据合同约定的日万分之五的标准，判决被上诉人承担逾期交房赔偿责任，显失公平。三、原审判决未能充分考虑被上诉人逾期交房的违约行为，对上诉人合法权益的严重侵害。 华昌公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 石士军向一审法院起诉请求：1、判令华昌公司向石士军支付逾期交房违约金199817.9元（自2018年10月1日起算至2019年6月17日止的违约金）；2、一审案件受理费由华昌公司承担。 一审法院认定事实：2017年6月14日，石士军（买受人）与华昌公司（出卖人）签订《南昌县商品房买卖合同》一份，合同约定：1、石士军购买华昌公司开发的位于南昌县蒋巷镇房屋，建筑面积147.57平方米；2、房屋总价款为人民币1537061元，买受人于2017年6月14日一次性全额支付房款；3、“出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合同；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；···”；5、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。合同签订后，石士军一次性全额支付了购房款。截止一审庭审之日，案涉房屋仍未取得工程竣工验收备案表。另查明，石士军已经接收了案涉房屋。 一审法院认为，石士军与华昌公司双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。石士军以案涉房屋未取得竣工验收合格备案且房屋存在诸多质量问题为由，向华昌公司主张逾期交房违约金。针对石士军的该项诉讼请求，一审法院认为，根据双方在购房合同中的约定：“华昌公司应于2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合同；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；···”，华昌公司应当将经竣工验收合格的房产交付给石士军，但实际上截止一审庭审之日华昌公司仍未取得竣工验收备案，因此，虽然华昌公司已将案涉房产已交付给石士军，但所交房屋并不符合交付条件，应视为无效交付。根据合同“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”的约定，石士军向华昌公司主张支付自2018年10月1日起至2019年6月17日止（共计260天）期间逾期交房违约金，一审庭审中，华昌公司提出逾期交房违约金的计算标准过高，请求予以减少，一审法院在综合考量客观实际及逾期对石士军的损害大小后，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金计算标准调整为日万分之一，故一审法院判定华昌公司应向石士军支付自2018年10月1日起至2019年6月17日止逾期交房的违约金共计人民币39964元。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：江西省华昌实业有限公司应自一审判决生效之日起十日内向石士军支付自2018年10月1日起至2019年6月17日止逾期交房违约金人民币39964元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4296元，减半收取2148元，由江西省华昌实业有限公司承担。 二审期间，上诉人提交了涉案房屋现场照片。欲证明：直至上诉人提起上诉时，案涉房屋内尚未通电，地下室地面仍然是土石地面，未作硬化处理（未进行混凝土浇筑），其他诸如漏水、墙面开裂等问题至今未作任何修缮。被上诉人对该证据质证认为：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议,我方对图片反映的现状无法判定，但上诉人在收房时查看了房屋现场，上诉人都已经办理了收房手续，从图片反映的内容来看，上诉人已经在对房屋进行装修，上诉人所证明的房屋质量问题不能确定，这也是属于售后维修范围，与房屋交付无关。 本院查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，上诉人石士军与被上诉人华昌公司之间签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自义务。本案中，上诉人石士军已按约履行了全部付款义务，而华昌公司未在约定期限内交付涉案房屋，按照涉案商品房买卖合同第八条、第九条之约定，华昌公司应当向石士军承担相应的违约责任。 关于上诉人要求被上诉人应按已支付房款日万分之五的比例承担逾期交房违约金的问题。根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，在当事人未提交证据证明涉案房屋逾期交付造成的实际损失情况下，本院认为，本案因被上诉人的违约行为，导致上诉人的损失应为上诉人未能按期使用房屋而租房，或未能按期出租房屋获得收益，即本案上诉人的损失应以涉案房屋在一般情况下的租金损失作为参考为宜。故综合涉案房屋一般情况下的租金损失与涉案房屋买卖合同中约定的违约金进行比较，约定的违约金过分高于造成的损失，据此，一审法院根据相关的法律规定，酌情调整，并无不当，上诉人认为应按合同约定支付违约金的主张，本院不予支持。 综上所述，石士军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4296元，由上诉人石士军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈大奎 审 判 员 沈 莉 审 判 员 龚 江 二〇一九年十二月十七日 法官助理 杨 光 书 记 员 王 娉