安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8353号上诉人（原审被告、反诉原告）：马辉，男，1982年9月5日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：俞磊，男，1977年6月6日出生，汉族，住安徽省肥东县。上诉人马辉因与被上诉人俞磊房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初1625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马辉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回俞磊的诉讼请求,支持马辉一审的反诉请求，俞磊退还马辉租房押金3000元，或将本案发回重审。事实与理由：一、俞磊利用马辉母亲年事已高、无正确分辨能力，欺骗马辉母亲签订合同。合肥市2018年平均商铺租用价格为88.8元/平方米/月，案涉商铺为地下一层，面积仅8.27平方米，按照合肥市商铺平均租金计算也仅为734元/月，而合同中租金高达1700元/月，显失公平。二、合同签订时，房屋所有权人为合肥市是志房地产开发有限公司，并非俞磊所有，俞磊于2018年8月后才取得所有权，合同无效。三、马辉已于2018年5月24日前腾空房屋，明确告知俞磊中止租赁关系并要求退回剩余的租金及压金。俞磊一直躲避不见，没有出面配合交接，俞磊主张后续租金没有依据。综上，请求二审法院依法改判。俞磊辩称，马辉仅支付三个月租金，后续租金没有继续支付，马辉应按合同约定支付租金。3000元押金要等水电、物业费结清后才能退还。俞磊向一审法院起诉请求：1.判令马辉支付俞磊2018年8月-2019年1月的房租10200元；2.判令马辉支付俞磊违约金5100元。3.本案诉讼费由马辉承担。马辉向一审法院提起反诉请求：1.解除其与俞磊的《房屋租赁合同》。2.本案诉讼费由俞磊承担。一审法院认定事实：2018年4月29日，俞磊（甲方）与马辉（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.甲方将位于明皇路与史城路-125的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2018年5月1日至2019年5月1日，共1年；2.本房屋月租金为人民币1700元/月，押金3000元，按季度结算，每季季初7日内，乙方向甲方支付全季租金；3.乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束时，乙方须交清欠费后甲方退还押金；4.乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用；5.租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后如同意继续租赁，则续签租赁合同，同等条件下，乙方享有优先租赁的权利；6.国家占用土地或动迁及自然灾害不可抗力因素影响无法继续租赁，乙方需无条件搬出，甲方退还余下的租金及押金，双方均不属违约；7.承租期内甲方保证出租房无任何抵押、债务或其他纠纷，不得干预乙方正常居住或经营，需提供合法的产权证复印件并协助办理经营相关证件及营业执照；8.合同若提前中止需要提前1个月通知，经双方协商并同意可提前中止，若一方强行中止，按季租金同等金额作为违约金赔付给对方；9.发生争议，甲、乙双方友好协商解决，协商不成时，提请当地人民法院仲裁；10.本合同一式两份，甲、乙双方各执1份，自双方签字之日起生效。合同签订后，马辉支付了3个月的房租5000元，押金3000元，共计8000元。2018年8月14日，案涉的位于合肥市瑶海区史城路与明皇路交口东南角史城商业中心地下车库及净菜农贸批发市场-125房屋登记至俞磊女儿名下。一审另查明，马辉于2018年6月诉至该院，要求撤销上述房屋租赁合同，并要求俞磊退还房屋租金5000元、押金3000元，支付违约金5100元，赔偿损失5500元。后该院作出（2018）皖0102民初5638号民事判决，驳回了马辉的全部诉讼请求。马辉不服该判决，上诉至本院，本院于2018年12月14日作出（2018）皖0102民终9303号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，俞磊和马辉签订的房屋租赁合同系双方在协商一致的基础上达成，意思表示真实，且未违反相关法律和行政法规的规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。关于俞磊要求马辉支付2018年8月至2019年1月期间房屋租金的诉讼请求，因马辉实际仅支付2018年5月至2018年7月的租金5000元，且马辉所称的口头告知俞磊解除合同、腾空房屋、交还钥匙等事实，没有证据予以证实，故该院认为马辉应当按照合同约定继续支付租金，支持俞磊对2018年8月至2019年1月期间房屋租金10200元的主张。关于俞磊主张的违约金，马辉虽辩称案涉房屋没有房产证，导致其开店的合同目的无法实现，但其并未举证证明俞磊没有提供房产证而导致其无法办理经营证照等无法实现开店目的的后果，故该院对马辉的抗辩不予采信。案涉合同约定的违约金数额过高，且马辉已经明确表示不再要求俞磊退还押金，故马辉所支付的押金3000元可以对俞磊的损失进行弥补，该院不再另行支持违约金。关于马辉要求解除案涉房屋租赁合同的诉讼请求，因马辉通过诉讼等方式已经明确表示不履行房屋租赁合同义务，且马辉亦未实际使用案涉房屋经营店铺，故该院支持马辉要求解除房屋租赁合同的诉讼请求。一审法院依照《中华人民共和国合同》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条规定，判决：一、马辉于判决生效之日起十日内向俞磊支付2018年8月至2019年1月期间的租金10200元；二、解除俞磊与马辉于2018年4月29日签订的《房屋租赁合同》；三、驳回俞磊的其他诉讼请求。本诉案件受理费180元，减半收取90元，由马辉负担；反诉案件受理费50元，由俞磊负担。二审中，马辉向本院提交其与俞磊的通话录音，证明双方合同已于2018年5月24日解除。俞磊质证认为，通话录音中马辉只让其提供房产证，并无腾空房屋的意思表示，马辉也没有将房屋钥匙交还。对一审法院所查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，马辉主张俞磊欺骗其母签订合同，合同显失公平，但马辉该主张属于撤销合同的法定事由，马辉以此理由主张不支付租金，本院不予支持。马辉主张俞磊签订合同时无房屋所有权，故双方合同无效，无法律依据，本院不予支持。马辉主张已于2018年5月24日前腾空房屋，俞磊不予配合办理房屋交接，故其不应支付后续租金，但马辉未提供充分、有效证据证明何时将房屋返还俞磊，故对其该项主张，本院不予采纳。本案中，双方对一审法院判决解除房屋租赁合同均无异议，本院予以确认。一审中，马辉提起反诉，请求解除租赁合同，一审法院于2019年3月1日将民事反诉状送达俞磊，视为此时马辉向俞磊作出解除合同的意思表示，故本院确认双方房屋租赁合同解除时间为2019年3月1日。马辉已支付俞磊2018年5月1日至2018年7月31日三个月的租金，一审法院判决马辉支付2018年8月1日-2019年1月31日期间的房屋租金10200元，并无不当，本院予以确认。马辉主张俞磊返还房屋押金3000元，未在一审中提出该项诉讼请求，本院不予处理。综上，马辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55元，由马辉负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  沈 静审判员  王 莉二〇一九年十二月三日法官助理王二辉书记员罗晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。