山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终5947号上诉人杨莉，女，1980年12月15日出生，汉族，太原市永利翔商贸有限公司经理，住太原市。委托诉讼代理人吕晓静，山西华炬律师事务所律师。被上诉人山西金峰房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽大街289号天龙大厦16层，法定代表人刘维平，董事长。委托诉讼代理人张笑红，山西龙易律师事务所律师。上诉人杨莉因与被上诉人山西金峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初3443号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨莉上诉请求：1、请求撤销太原市小店区人民法院作出的(2019)晋0105民初3443号民事判决书，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、依法改判支持上诉人的全部反诉请求；3、判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定被上诉人系因政府政策的原因导致涉案房屋仍未取得商品房预售许可证，且上诉人对涉案房屋至今仍未获得商品房预售许可证的情形也知情而认定被上诉人理应不应为上诉人办理产权登记手续，系认定事实错误。2013年11月30日，被上诉人在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的前提下与上诉人签订《商品房内部认购协议》，协议约定被上诉人应在房屋交付使用后两年内，到产权部门备案，给上诉人办理产权100%登记手续。但时至今日，涉案房屋仍未取得商品房预售许可证，原审法院仅根据被上诉人提供的太原市小店区人民政府文件就认定系因政府政策原因导致涉案房屋仍未取得商品房预售许可证属于认定事实错误。上诉人认为，该份文件并未有相关政府部门的回函确认，未取得商品房预售许可证完全系被上诉人自身原因所致，被上诉人在未取得商品房预售许可证的情形下就与上诉人及其他业主签订《商品房内部认购协议》本就违法，在上诉人及其他业主入住后多次要求其办理产权证书的情况下又找各种借口将未能取得商品房预售许可证的原因归因于政府，事实上被上诉人一直在恶意逃避不为上诉人及业主办理产权证书的责任。二、原审法院认定《欠款偿还承诺书》系双方真实意思表示，上诉人应支付被上诉购房款12万元的内容在认定事实及适用法律方面错误。被上诉人在逾期交房的情况下通知上诉人于2015年6月6日前往物业处领取标的房屋钥匙，但领取房屋钥匙有个条件:必须在《欠款偿还承诺书》中签字捺印，上诉人在非自愿的情况下在《欠款偿还承诺书》中签了字，故签订《欠款偿还承诺书》并非上诉人真实意思表示。上诉人未向被上诉人交纳12万元购房款系行使不安抗辩权，依据《内部认购合同》第八条之约定，被上诉人最晚应于2017年6月6日为上诉人办理产权登记手续，但时至今日未办理。且根据太原市房管局于2019年4月份公布的太原市34个小产权楼盘集中公示显示，被上诉人开发的涉案房产项目已被太原市政府列在“集体土地违规销售项目”中，故被上诉人办理产权证书的能力并非是明显降低，其完全有不能为上诉人及各业主及办理产权证书的的现实危险。故根据客观事实及目前涉案标的房屋不能办理产权证书的客观情况，本案完全符合《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的先履行抗辩权中的中止履行的情形。故上诉人不应向被上诉人支付上述房款。三、原审法院认定装修押金并非被上诉人收取，系认定事实错误。2015年6月6日，上诉人在领取交房钥匙时被上诉人要求上诉人交纳3000元装修押金，上诉人已将上述费用交至被上诉人处，至于该笔费用最终入了上诉人还是其所属的物业公司的账户，系其内部事宜，与上诉人无关。上诉人向被上诉人缴纳3000元装修押金是事实，被上诉人应在上诉人主张时予以返还。综上所述，原审法院认定事实及适用法律错误，恳请二审法院在查明事实的基础上依法改判，维护上诉人的合法权益。山西金峰房地产开发有限公司辩称，上诉人与被上诉人2013年签订商品房内部认购协议时，上诉人明知被上诉人未取得商品房销售许可证的情况下，为享受房屋内部认购的优惠价格，同意以商品房内部认购方式与被上诉人签订商品房内部认购协议，均是真实意思表示，均是内部认购合同，而不是预售合同，上诉人对此情况明知，且是双方真实意思表示，不存在法定无效情形。上诉人接收房屋和与被上诉人签订欠款偿还承诺书及不同意退房的行为，证明上诉人已放弃所购房屋存在交房、办证等方面不安抗辩权的风险。现上诉人又重新提出被上诉人未取得商品房销售许可证问题，又以该理由为借口，拒绝承担偿还购房欠款义务，上诉请求不能成立。上诉人2015.6搬入所购房屋，装修后已居住4年以上，一审法院合情合理合法，二审法院不应支持。上诉人称原审法院欠款偿还承诺书是双方真实意思表示，上诉人应支付被上诉人购房款12万元的内容，在认定事实和适用法律方面错误，其上诉理由不能成立。上诉人所签的欠款偿还承诺书，是因证明因产权问题。将按揭条款变更为分期付款条件被上诉人没有隐瞒产权问题上诉人对产权问题是明知的。上诉人主张不同意退房，又不同意按欠款承诺书付清所购房屋欠款的意思表示违反权利义务相一致的法律规定和公序良俗民间交易习惯。上诉人接受所购房屋进行装修居住使用已达四年以上，其行为也表明了放弃承担不安抗辩权的风险，也不存在此情形上诉人既要居住使用房屋又不承担偿还欠款义务的上诉理由，二审人民法院不应当予以支持。三、关于装修房屋押金的返还问题。物业房屋管理条例第32条第一款明确规定，从事物业管理的企业应当具有独立的法人资格，收取装修押金是物业管理企业所享有的权利。即使被上诉人收取了上诉人的装修押金、物业管理业务，已经由物业管理部门接管多年，被上诉人所代收的装修押金的退还要求，应向现任物业管理企业主张权利。被上诉人无退还上诉人装修押金的责任和义务。再者，装修押金及装修验收后即退还给上诉人，该笔费用是不会给上诉人造成损失的。综上所述，被上诉人认为原审人民法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人杨莉从2015年6月搬入所住房屋。居住已长达四年以上，仍未按约定交纳购购房款至80%，本身就是严重的违约行为，其上诉理由不能成立。恳请二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》170条第一款第一项之规定，驳回上诉人杨莉的上诉请求，维持原审判决。山西金峰房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.请求判令杨莉支付购房款120000元；2.请求判令杨莉赔偿金峰公司自逾期之日起至购房款实际支付之日止的利息损失（暂计至2019年3月6日为人民币17027.34元）；3.请求判令杨莉承担本案的诉讼费。杨莉向一审法院反诉请求：1.请求判令金峰公司向杨莉返还装修押金3000元；2.请求判令金峰公司向杨莉支付逾期交房的违约金8703.42元；3.请求判令金峰公司依约办理产权登记手续并向杨莉支付未能取得房屋权属证书的逾期办证违约金（暂计算至2019年5月1日的违约金为33991.25元）；4.请求判令金峰公司承担本案的诉讼费、保全费等费用。一审法院认定事实：山西金峰房地产开发有限公司原名为金峰房地产集团有限公司，于2015年10月30日经核准变更为现名称。2013年11月30日，金峰公司（甲方）与杨莉（乙方）签订一份编号为DJB201112182的《商品房内部认购协议》，约定乙方购买甲方位于太原市长风街以南、高速公路以西、学府东街以北“金峰帝景”花园北区12号商住楼2单元26层2262号房屋一套，建筑面积91.15平方米，房屋按建筑面积计价，每平方米6582.56元，总价60万元。付款方式为按揭付款，乙方应于2013年11月30日前一次性支付房款总价的50%，即30万元，剩余房款共计30万元办理按揭。协议同时约定，甲方应于2014年12月30日前，将房屋交付乙方使用。如遇不可抗力可据实予以延期。甲方如未按合同规定期限交付房屋，如超过3个月时需按银行同期活期利息支付乙方。甲方应在房屋交付使用后两年内（除政府因素外），到产权部门备案，给乙方办理产权100%登记手续，乙方配合提供办证所需的相关证照资料等。如因甲方原因致使乙方不能取得权属证书的，按下列条款处理：1、乙方要求退房的，甲方在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付房款退还乙方；2、乙方不要求退房的，如因甲方原因按已付房款的1‰向乙方支付违约金。合同还约定了其他条款。2015年6月6日杨莉就涉案房屋欠付房款相关事宜，向金峰公司出具欠款偿还承诺书一份。承诺书写明杨莉在金峰帝景购房一套（12号楼2单元26层2262号，面积93.38平方米，单价6582.56元/㎡，总价614679元），杨莉需在收房前向金峰公司交付80%房款即491743元，但因其近期资金不足，无法正常向金峰公司缴纳应付所欠房款。为了先收房，杨莉承诺按下述约定期限交清所欠房款：1、签订承诺书之日时支付房款总价的60.47%，即371743元；2、剩余房款从即日起至2016年2月6日前支付房款总价的6.5%即4万元；从即日起至2016年10月6日前支付房款总价的6.5%即4万元；从即日起至2017年6月6日前支付房款总价的6.5%即4万元。3、在金峰帝景办理完土地出让手续后一个月内将剩余房款一次性交清。2015年6月6日，金峰公司向杨莉交付了涉案房屋，杨莉在山西东峰物业管理有限公司领取涉案房屋的钥匙并向该物业公司交纳装修押金3000元。杨莉将房屋装修后居住至今。金峰公司提交了一份律师函及邮政特快专递邮寄单，以证明其向杨莉催要12万元的购房款，杨莉对该证据不予认可，称并未收到。金峰公司于2018年就双方签订的上述《商品房内部认购协议》效力确认问题曾诉至本院，诉讼中双方均表示愿意继续履行该协议。同时，原告金峰公司称截至起诉时，因政府政策的原因导致涉案房屋仍未获得商品房预售许可证，但涉案房屋已经全部建设完工并已交房使用，就办理相关手续的事宜，其也一直在协商过程中。上述事实有当事人陈述、《商品房内部认购协议》、《欠款偿还承诺书》、太原市小店区人民政府文件、（2018）晋0105民初5699号民事判决书、《钥匙发放登记表》、收款收据以及庭审笔录等在案佐证，可以采信。一审法院认为：金峰公司与杨莉签订的《商品房内部认购协议》、《欠款偿还承诺书》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。杨莉应按照其在《欠款偿还承诺书》中的承诺向金峰公司交付购房款120000元，关于金峰公司主张杨莉支付购房款120000元的诉讼请求，本院予以支持。杨莉辩称其有权行使不安履行抗辩权中止向金峰公司交纳12万元购房款的主张，其在签署《商品房内部认购协议》、《欠款偿还承诺书》时对金峰公司尚未取得涉案房屋的商品房预售许可证的情形系明知，且在上次诉讼中杨莉亦表示愿意继续履行双方签订的《商品房内部认购协议》，故对于该主张本院不予采信。关于金峰公司主张杨莉赔偿其自逾期之日起至购房款实际交付之日止的利息损失，因双方并未对该项内容约定，故本院不予支持。关于杨莉主张金峰公司向其返还装修押金3000元，该押金并非金峰公司收取，故该主张本院不予支持。关于杨莉主张金峰公司向其支付逾期交房的违约金，双方在《商品房内部认购协议》约定金峰公司如未按合同规定期限交付房屋，如超过3个月需按银行同期活期利息支付杨莉，金峰公司逾期交房157天（2014年12月31日至2015年6月5日），应当按照约定以杨莉已经支付的购房款371743元为基数按照中国人民银行同期活期存款利率支付违约金，杨莉主张从2015年1月1日起至2015年6月5日止的违约金，系其对自身权利的处分，故金峰公司应向杨莉支付以371743元为基数按照中国人民银行同期活期存款利率标准计算自2015年1月1日起至2015年6月5日止的违约金。关于杨莉主张金峰公司依约办理产权登记手续的诉讼请求，因目前涉案房屋尚不具备办理产权登记手续的条件，且无法办理并非金峰公司单方原因造成，对涉案房屋至今仍未获得商品房预售许可证的情形杨莉也知情，故对该主张本院不予支持。关于逾期办证违约金，金峰公司至今无法办理相关登记手续应按照约定向杨莉支付按已付房款1‰支付违约金371.43元（371743元×1‰）。金峰公司辩称因杨莉未交清房款不应当支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决一、被告（反诉原告）杨莉于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）山西金峰房地产开发有限公司购房款120000元；二、原告（反诉被告）山西金峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）杨莉以371743元为基数按照中国人民银行同期活期存款利率标准计算自2015年1月1日起至2015年6月5日止的违约金；三、原告（反诉被告）山西金峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）杨莉逾期办证违约金371.43元；四、驳回原告（反诉被告）山西金峰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杨莉的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取1520元（山西金峰房地产开发有限公司已预交），由被告（反诉原告）杨莉负担1331元，由原告（反诉被告）山西金峰房地产开发有限公司负担189元；反诉案件受理费减半收取471元（杨莉已预交），由原告（反诉被告）山西金峰房地产开发有限公司负担94元，由被告（反诉原告）杨莉负担377元。本院二审审理期间当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：涉案《商品房内部认购协议》及《欠款偿还承诺书》的合法性。依据本案现有证据，可以认定《商品房内部认购协议》系经双方自愿订立，属双方真实意思表示，不存在一方欺诈、胁迫或损害第三人利益等法定无效情形。《欠款偿还承诺书》是对剩余房款的付款方式作出变更，可以视为双方均同意变更合同约定的购房款支付方式，此系双方真实意思表示，本院予以确认。因此，上诉人杨莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2712元，由上诉人杨莉负担。本判决为终审判决。审判长 安源生审判员 李铁柱审判员 唐 璐 二O一九年十二月五日书记员 刘芝钰