吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5504号上诉人（原审被告）：刘剑，男，1974年6月18日生，汉族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：赵天启，吉林华信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：家利物业管理（上海）有限公司长春分公司。住所：长春市高新区超凡大街以东宜居路349号御翠湾22号楼101室。代表人：吴平岩，总经理。委托诉讼代理人：耿文辉，职员。委托诉讼代理人：于明磊，吉林创一律师事务所律师。上诉人刘剑因与被上诉人家利物业管理（上海）有限公司长春分公司（以下简称家利物业长春分公司）物业服务合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0194民初1104号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘剑及其委托诉讼代理人赵天启，被上诉人家利物业长春分公司委托诉讼代理人耿文辉、于明磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家利物业长春分公司在原审诉称：家利物业长春分公司具有物业服务企业资质，与和记黄埔地产（长春）有限公司（以下简称和黄地产公司）签订了《御翠园·长春前期物业服务合同》，约定家利物业长春分公司自2007年6月20日起为御翠园•长春提供物业服务，物业服务费标准是人民币4.80元/月/平方米。刘剑系御翠园·长春BX-X幢商品房业主，其房屋建筑面积为381.41平方米。和黄地产公司、家利物业长春分公司于2012年4月24日向刘剑发送《交付使用通知书》、《收费通知单》，通知刘剑在2012年4月29日前收房，物业服务费从2012年6月1日开始计收。但刘剑直至2018年10月16日才办理收房手续，拖欠2012年6月1日至2017年10月31日期间的物业服务费118999.92元。家利物业长春分公司已如约提供了保安、保洁和日常维修养护等物业服务，刘剑应支付物业服务费及违约金。经多种方式催收无果，家利物业长春分公司诉至法院，请求判令：1.刘剑支付2012年6月1日至2017年10月31日期间的物业服务费118999.92元及违约金128043.92元，合计247043.84元；2.本案诉讼费由刘剑承担。刘剑在原审辩称：1.《物业管理条例》第四十二条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。刘剑所购房屋为独栋别墅，没有竣工验收证明，经与开发商和黄地产公司协商，刘剑在2018年10月16日才接收案涉房屋，此前和黄地产公司和家利物业长春分公司均未向刘剑交付房屋钥匙，刘剑也未享受到物业服务，故2018年10月16日之前的物业服务费应由和黄地产公司承担，刘剑作为被告主体不适格。2.案涉房屋没有达到入住条件，刘剑曾经同和黄地产公司去看房，发现存在漏雨、墙壁开裂、前后阳台开裂和长绿苔、阳台地面沙化、雨排常年被堵、前后花园垃圾遍地、树木枯死等问题，刘剑曾要求和黄地产公司和家利物业长春分公司维修，但两者均未履行维修维护义务，导致刘剑至今未能入住；3.案涉房屋四周私搭滥建严重，居住环境已经被改变，尤其是前面的业主私自搭建三层小楼，导致案涉房屋通透性不好，家利物业长春分公司未尽管理和服务的义务，服务水平极差，引起广大业主不满进而被换掉，刘剑不同意支付物业服务费；4.家利物业长春分公司没有催缴过物业服务费，刘剑曾与和黄地产公司、家利物业长春分公司约定维修好以后再通知验房，但刘剑一直未收到交付使用通知书、收费通知书；5.家利物业长春分公司主张的物业服务费已经过了诉讼时效，其举证的快递单在网上已查询不到物流信息，无法验证快递时间。原审法院经审理查明：2010年9月15日，刘剑与案外人和黄地产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定刘剑购买建筑面积为381.41平方米的案涉房屋，和黄地产公司应于2011年11月30日前将完成竣工验收备案手续的商品房交付使用，单体住宅的物业服务费标准是4.80元/月/平方米，依据合同发出的通知应采取书面形式，按双方列明的通讯地址及联系电话发出，刘剑的通讯地址是长春市南关区XXX街XX山庄XX栋X门XXX室，联系电话是138XXXXXXXX。和黄地产公司于2012年4月24日向刘剑邮寄送达《交付使用通知书》，其中载明案涉房屋具备交付条件，可于2012年4月28日交付使用，要求刘剑在2012年4月29日前办理入户手续，物业服务费自2012年6月1日起算。刘剑以案涉房屋存在缺陷为由未收房。2018年10月16日，经与和黄地产公司协商，刘剑办理入住手续。在原审法院审理的（2019）吉0194民初936号案件中，刘剑与和黄地产公司确认案涉房屋于2012年4月28日开始交付使用，已逾期交房150天。案外人和黄地产公司是御翠园·长春小区的开发商，家利物业长春分公司与和黄地产公司签订《御翠园·长春前期物业服务合同》，约定：和黄地产公司聘请家利物业长春分公司对御翠园·长春小区进行前期物业管理服务；服务期限自2007年6月20日起至首届业主大会成立，且业主大会选举产生的业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；前期物业服务费自物业交付日或视为交付之日起，由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，按季收取，单体住宅的物业服务费标准是4.80元/月/平方米。因刘剑一直未支付物业服务费，家利物业长春分公司分别于2013年10月24日、2014年3月18日、2015年12月18日、2016年3月28日、2016年12月16日向刘剑邮寄送达催缴函，要求其支付物业服务费。家利物业长春分公司于2017年10月31日停止物业服务。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，案外人和黄地产公司与家利物业长春分公司签订的《御翠园·长春前期物业服务合同》，对刘剑具有约束力。刘剑与和黄地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，已经生效判决确认为合法有效合同，则《商品房买卖合同》及补充协议对刘剑亦有约束力。《御翠园·长春前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》的补充协议均明确载明物业服务费标准是4.80元/月/平方米，则刘剑应按照约定标准向家利物业长春分公司支付物业费。根据家利物业长春分公司主张的期间，物业服务费应是118999.92元（4.80元/月/平方米×65个月×381.41平方米）。家利物业长春分公司根据刘剑预留的通讯地址及联系方式向刘剑送达关于物业服务费的催缴函，时间连续，则诉讼时效因家利物业长春分公司提起主张而中断，对刘剑提出的时效经过的抗辩意见不予采纳。刘剑以案涉房屋存在诸多问题为由拒绝收房，并要求和黄地产公司、家利物业长春分公司进行维修，根据另案庭审笔录中和黄地产公司的陈述，刘剑与和黄地产公司直至2018年10月16日才协商一致，刘剑才正式接收房屋，案涉房屋存在问题至今仍未全部解决，刘剑尚未入住，根据上述情况，对家利物业长春分公司主张的违约金不予支持，对物业服务费酌情支持77350元。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：刘剑自判决生效之日起十日内给付家利物业管理（上海）有限公司长春分公司2012年6月1日至2017年10月31日期间的物业服务费77350元；驳回家利物业管理（上海）有限公司长春分公司的其他诉讼请求。案件受理费5006元，减半收取2503元，由刘剑负担。宣判后，刘剑不服，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原审判决，改判驳回家利物业长春分公司诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由家利物业长春分公司承担。理由：一、事实认定不清。1.物业费收取时间认定不清。入伙手续和房屋入住手续是两个不同的法律概念，我方认为只有办理了房屋入住手续，也就是说，只有收房了，才能交纳物业服务费用，不能是要求办理入伙后，就认定刘剑应该自2012年6月1日起交纳物业服务费。这种认定没有任何法律依据。根据《物业管理条例》第四十二条规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。依据上述条例，我方认为只有收房后，将房屋交付买受人后，买受人才能开始交纳物业服务费，而我方恰恰是2018年10月16日，经与和房地产协商，才办理入住手续。而物业费也应该从2018年10月16日开始交纳。因此家利物业长春分公司主张的物业费及违约金应由开发商缴纳，上诉人不应支付。2.上诉人没有收到过催缴函。原审法院认定家利物业长春分公司邮寄了催缴函，我方就一定收到了催缴函是错误的。家利物业长春分公司的催缴函我方没有收到，家利物业长春分公司也没有证据证明我方收到催缴函，其催缴函的送达没有我方签字，同样不能证明我方收到。3.家利物业长春分公司的主张已过诉讼时效。二、原审适用法律错误。家利物业长春分公司到现在为止，没有证据证明刘剑收到了所谓的书面催缴函。家利物业长春分公司辩称：一、一审认定事实清楚，证据充分。根据刘剑与案外人和黄埔地产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定：该商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面形式通知买受人，办理交付使用该商品房手续，若买受人未按照出卖人书面的交付通知的要求办理交付使用该商品房的交接手续，则自该通知书指定的交付期限届满或到期次日起，视为出卖人将该商品房正式交付给买受人，买受人并应从此时起承担相应的物业管理服务费。并且(2012)吉长证信证经字第686号公证书证明案外人于2012年向刘剑邮寄了交付使用通知书、收费通知单。交付使用前买受人与出卖人应结活的款项，业主办理入伙手续须知，要求刘剑按时办理入伙手续，交清各项费用，物业服务费自2012年6月1日起计收。并且在一审法院审理的(2019)吉0194民初936号案件中，刘剑确认案涉房屋于2012年4月28日开始交付使用，家利物业长春分公司一直采取多种方式要求刘剑交纳物业费，并向其预留的通讯地址及联系方式向其送达催缴函敦促其缴费，但是刘剑一直未交纳相关费用。二、一审适用法律准确。家利物业长春分公司已经按照约定履行了保安、保洁、管理车辆、维修等全部的物业服务义务，并已经提供充足证据予以证实。刘剑应当按照法律规定及时足额的交纳物业费。本案经二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：刘剑与家利物业长春分公司对2018年10月16日刘剑办理了案涉房屋入住手续的事实均无异议，从此时起刘剑承接了案涉《御翠园·长春前期物业服务合同》的权利义务，即从此时起刘剑应按合同约定支付物业服务费。在刘剑没有办理入住手续前，前期物业服务合同对刘剑不具有约束力。关于家利物业长春分公司主张和黄地产公司于2012年4月24日向刘剑邮寄送达了《交付使用通知书》，要求刘剑支付2012年6月1日至2017年10月31日期间物业服务费的问题。案涉房屋如何交付系刘剑与和黄地产公司之间在商品房买卖合同及补充协议中的约定，根据合同相对性原则，对合同之外的人不具有拘束力。也就是说，家利物业长春分公司视为刘剑于2012年4月29日收到房屋没有事实依据，不能成立，故其要求刘剑支付2012年6月1日至2017年10月31日期间的物业服务费事实依据不足，本院不予支持。此期间的物业费，家利物业长春分公司可依据《御翠园·长春前期物业服务合同》向和黄地产公司主张权利。如刘剑存在逾期收房的违约行为，和黄地产公司可依据双方签订的商品房买卖合同及补充协议主张违约损失。原审适用法律不当，本院予以纠正。综上，原审认定事实清楚，但适用法律不当，予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2019）吉0194民初1104号民事判决；二、驳回被上诉人家利物业管理（上海）有限公司长春分公司诉讼请求。一审案件受理费5006元，减半收取为2503元，二审案件受理费1734元，均由被上诉人家利物业管理（上海）有限公司长春分公司负担。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  于小依审判员  常 菁二〇一九年十二月二十日书记员  王 建