江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10211号上诉人（原审原告、反诉被告）：南京市秦淮区贵源石材厂，住所地南京市秦淮区果园村柴园北路118号。经营者：蔡松春。委托诉讼代理人：包少蓉，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：余卫国，江苏海越律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：南京磊博石材市场有限公司，住所地南京市雨花台区梅山街道九号路。法定代表人：林承瑜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪吕兵，江苏爱信律师事务所律师。委托诉讼代理人：万宇，江苏爱信律师事务所实习律师。原审第三人：南京建通墙体材料总公司，住所地南京市雨花台区中华门外新建。法定代表人：喻卫民，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏征，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙瑞文，江苏泰和律师事务所实习律师。原审第三人：南京鑫翔新型建筑材料有限责任公司，住所地南京市雨花台区中华门外新建。法定代表人：仲黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王为民，男，1968年3月4日生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：王军，男，1959年9月21日生，汉族，该公司员工。原审第三人：南京新工投资集团有限责任公司，住所地南京市玄武区唱经楼西街65号。法定代表人：蒋兴宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：王倩靓，女，1993年4月14日生，汉族，该公司员工。原审第三人：南京市雨花台区人民政府板桥办事处，住所地南京市雨花台区板桥街道振兴路59号。法定代表人：梁震，书记。委托诉讼代理人：江红琴，江苏宁创律师事务所律师。上诉人南京市秦淮区贵源石材厂（以下简称贵源石材厂）与上诉人南京磊博石材市场有限公司（以下简称磊博公司）、原审第三人南京建通墙体材料有限公司（以下简称建通公司）、南京鑫翔新型建筑材料有限责任公司（以下简称鑫翔公司）、南京新工投资集团有限责任公司（以下简称新工公司）、南京市雨花台区人民政府板桥办事处（以下简称板桥办事处）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2018）苏0114民初2803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵源石材厂上诉请求：撤销一审判决，改判磊博公司向贵源石材厂赔偿各项损失352223元（255900+152277+95000=503177*70%=352223元）并酌情认定贵源石材厂的经营损失；贵源石材厂支付磊博公司64680元（70680-6000=64680);一、二审的诉讼费用、鉴定费由磊博公司承担。主要事实和理由：一、对贵源石材厂的损失，磊博公司至少应承担70%的赔偿责任较为合理。磊博公司2006年就合法承租第三人的土地，享有土地使用权，土地租赁合同上也载明可用于建设厂房。贵源石材厂租赁厂房时，现在的厂房已存在十多年，承租人众多，贵源石材厂法定代表人文化程度并不高，认为磊博公司只要有证应该就没问题。在“263”环境专项整治前，城管部门及其他任何政府部门从来没有下过文件或上门执法，认定案涉房屋是违法建筑。磊博公司一直可以受益，政府享受着税收，贵源石材厂固然未特别仔细审核案涉房屋是否有建房规划许可证，但是责任是次要的，也是最小的，损失却是最大的。贵源石材厂承担30%的责任已是很高。这种因政府招商引资，历史遗留问题产生的违章建筑，在政府拆迁或环境整治勒令搬迁的案件中都是会通过出租人给予实际承租人充分合理的补偿。贵源石材厂保留权利，目前情形下只能尊重一审法院认定合同无效。二、一审法院酌定贵源石材厂搬迁费损失明显过低，不合理、不公平。贵源石材厂损失巨大，304555元的搬迁费以有打款记录的110000元为基数只认可55000元，再按照2/3打折即36666余元，只约占实际总额的12%,显失公平。应以实际合同价304555元为基数酌定较为合理。三、一审判决认定事实有误，应认定贵源石材厂已向磊博公司支付租金245520元。扣减6000元违约金错误，因合同已认定无效，就不存在违约的问题，贵源石材厂只需支付磊博公司64680元而非70680元。四、一审法院未认定贵源石材厂的经营损失，不合理的，望二审法院酌情认定。五、本案诉讼是由于磊博公司自始至终怠于履行义务而导致，相关诉讼费、鉴定费应由磊博公司承担。磊博公司辩称，贵源石材厂的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回贵源石材厂的上诉请求。本案二审应当驳回贵源石材厂全部诉讼请求，因为贵源石材厂的诉请仍然是基于合同有效的主张，并且其主张的搬迁费用，也认为是因“263”环境专项整治所造成，故应当由相应的责任人承担责任。建通公司述称，贵源石材厂的上诉请求没有事实与法律依据，贵源石材厂所租赁的房屋与建通公司没有任何关系，其租赁合同无论是否有效及是否存在损失，均与建通公司无关。鑫翔公司述称，本案与鑫翔公司无关，其他意见同一审中的答辩意见。新工公司述称，新工公司是建通公司的上级单位，建通公司是独立的法人，本案与新工公司无关。其他意见同一审的答辩意见。板桥办事处述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，贵源石材厂在一审中并未将板桥办事处作为赔偿义务人，其上诉也与板桥办事处没有任何关联。磊博公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回贵源石材厂的诉讼请求并判决贵源石材厂支付磊博公司使用费179229元或发回重审。主要事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.关于2017年12月29日，雨花台区城管局发出限期拆除告知书中并未作出责令自行拆迁的行政决定，该文件系告知书，拟作出行政决定，实际并未作出行政决定；故该告知书无行政决定的法律效力，也不能导致租赁物不能继续使用的法律后果。2.根据一审查明的事实，“263”环境整治行动中，第三人板桥办事处于2017年12月6日发出关停通知，第三人建通公司于2017年12月12日发出道路禁行通知，为配合该行动，磊博公司于12月15日发出终止合同告知函，均明确表明市场关停系政府“263”环境整治原因造成。故贵源石材厂的搬迁事实上均系“263”环境整治造成；一审判决磊博公司承担2/3责任明显不当。3.一审判决对于评估报告的采纳不当，一审中双方当事人并未就评估范围达成一致，评估报告中卷帘门及行车均属于可移动资产，贵源石材厂并未提供该行车的产品合格证、年检单，且该闲置行车并非安装的生产用具，已经被拆卸，不应当纳入评估的范围，该部分的评估价值依据评估报告应当扣除13.5万元。4.对于占有使用费，一审判决贵源石材厂承担50%明显不当。实际上贵源石材厂至今仍在占用涉案房屋，至今未归还。即使依据一审判决认定合同无效，也应当对于返还房屋进行处理，一审判决并未对该房屋是否返还进行处理，该案并未处理完毕。贵源石材厂依法应承担参照合同标准约定的使用费。5.关于贵源石材厂主张的搬迁费、员工补偿费。因“263”环境整治，导致搬迁相关损失应按国家规定执行。依据南京市人民政府宁政发（2014)116号文通知，应出台搬迁政策，故涉及搬迁补偿应由政府部门统一进行，贵源石材厂主张搬迁费用证据不足，即使存在补偿也应由第三人承担。关于员工补偿费，无事实和法律依据，员工补偿与搬迁无法律上联系，且无证据足以证明。二、一审判决适用法律不当。1.一审判决适用法律不一致，本案中贵源石材厂系依据合同解除不当要求赔偿，其实际系主张违约责任，并未主张合同无效的过错赔偿，一审法院的判决超出其诉讼请求范围。即使合同无效，法院释明后，贵源石材厂仍根据合同主张磊博公司的违约责任，法院应驳回其要求基于合同有效承担违约赔偿的诉讼请求。2.依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，即使合同无效，其处理后果应为返还，而本案中的返还并非依据合同无效；其次，对于本案的损失也非合同无效造成，且双方对于搬迁均无过错，不应承担责任。综上，本案导致租赁不能继续的原因系政府“263”环境整治，双方当事人均无过错，磊博公司为配合政府环境整治要求，主动关停且自身遭受巨大损失，一审判决适用法律明显不当，根据民事案件不告不理的原则，一审判决超出审理范围。贵源石材厂辩称：一、事实部分。1.对于限期拆除告知书的行政效力，贵源石材厂不做评判，但是告知书的内容，显示租赁房屋建造具有不符合法定程序的部分，存在不足。磊博公司至今也未拆除房屋，还在使用收益，损失最大的，还是实际承租人，而非磊博公司。2.磊博公司怠于行使义务，在尚未与政府等相关部门磋商好补偿方案的情况下，就盲目终止合同，对贵源石材厂而言，磊博公司有重大过错，要负完全责任，一审判决已经过轻。3.评估报告的范围合理合法，卷帘门和行车是整体固定装修的一部分，都不可再利用，一审判决对此也予以了认定。4.关于占有使用费，贵源石材厂不应支付。因石材不是轻型物件，有些大块需要专业的设备和人员搬运，且在没有任何说法和补偿情况下，道路被堵，又时常缺水断电，贵源石材厂处于停产的状态下，租赁物已失去了其应有的使用价值，贵源石材厂损失巨大，磊博公司应补偿贵源石材厂的经济损失。在合理的搬迁时间内，包括另行寻找承租其他房屋的时间，要求贵源石材厂支付使用费明显不合理。5.关于搬迁费和员工补偿，是因磊博公司没有谈好相关方案就主动终止合同的过错和不积极履行义务导致的，应当赔偿贵源石材厂的所有损失。既然磊博公司认为是政府环境整治行为所致，其就应该积极与政府磋商或主张权利，而不是在导致承租人损失后予以逃避。二、无论是环境整治关停还是行政规划拆迁，由于历史原因，多数郊区和农村因当时招商引资所建造的房屋，手续都不全，但是都是要给予实际承租人相应的损失补偿。无法严格探讨当年合同的效力问题，磊博公司应正视自己的过错责任，在自己没有损失的情况下，积极维护实际承租人的合法权益。综上，请求驳回磊博公司的上诉请求，支持贵源石材厂的上诉请求。建通公司述称，一审判决已经认定磊博公司与贵源石材厂之间租赁合同无效。对磊博公司、贵源石材厂双方签约及履约的过程，建通公司并不知情，双方过错分责以及损失分担的具体数额比例，请求法院依法认定。鑫翔公司述称，一审判决公平合理。新工公司述称，本案与新工公司没有直接关系，其他答辩意见同建通公司的意见。板桥办事处述称，一审法院已经认定磊博公司与贵源石材厂之间租赁合同无效，故“263”环境整治并不能免除磊博公司因没有建设规划许可证即对租赁物出租的责任。磊博公司与贵源石材厂之间的租赁合同不能履行，与“263”环境整治没有必然联系。磊博公司、贵源石材厂双方的责任认定以及合同履行问题与板桥办事处无关，由法院依法判定。贵源石材厂向一审法院起诉请求：1.磊博公司赔偿贵源石材厂989455元（关停搬迁损失304555元、经营预期利润损失395000元、装饰装修物评估损失255900元、鉴定费34000元）；2.磊博公司退还2017年12月7日至2017年12月31日的房租21699元（含履约保证金20000元）；3.本案的诉讼费由磊博公司承担。磊博公司向一审法院提出反诉请求：1.贵源石材厂支付G幢6号厂房、G幢7号厂房自2017年3月22日至2018年6月22日欠付的租金、管理费、卫生费共计179229元（其中G幢6号厂房199874.5元、G幢7号厂房204874.5元，再扣除225520元）及违约利息（以158400元为基数，自2016年12月1日至2017年5月13日，按日1‰计算；以58400元为基数，自2017年5月13日至2017年12月1日，按日1‰计算；以158400元为基数，自2017年3月23日至2018年2月7日，按日1‰计算；以928880元为基数，自2018年2月7日至实际给付之日止，按日1‰计算）；2.贵源石材厂承担反诉的全部诉讼费用。一审法院查明，2016年3月9日，蔡松春（其是贵源石材厂的负责人，实际签订人是贵源石材厂）与磊博公司签订了摊位租赁合同一份，在摊位和租金方面双方约定：贵源石材厂承租磊博公司G幢7号厂房，面积1100平方米，用于经营石材加工项目。租赁期限三年，自2016年3月23日至2019年3月23日止。合意租金为每平方米6元，年租金79200元，租金三年不变。租金支付方式为一年一付，先付后用。在管理服务费方面双方约定：因磊博公司提供的综合管理服务，贵源石材厂同意在租赁期内向磊博公司交付管理服务费79200元。在履约保证金方面双方约定：磊博公司按10000元的标准向贵源石材厂收取履约保证金。如贵源石材厂在经营期限内发生违反双方合同约定、磊博公司制定的各项规章制度、国家法律法规、人为拖欠各类行政管理费、税费以及与其他第三方因商品质量纠纷受到投诉经处罚后又拒不执行等行为，磊博公司有权从履约保证金中扣付。如在经营期内未发生上述情况，该保证金将在本合同期限届满之日起一个月后退还给贵源石材厂（不计利息）。在双方的权利义务方面约定为：磊博公司于计租之当日将摊位交付贵源石材厂使用，并应明确告知该租赁摊位存有的各类瑕疵以及该租赁摊位附属设施使用存在的缺陷。贵源石材厂对摊位的装饰装修必须符合消防安全规定并以书面报请磊博公司批准后方可进行。因任何原因终止合同关系的，除磊博公司书面声明应予拆除的部分外，其租赁摊位的内外装璜等附属添加物，应无偿留下归磊博公司所有，不得拆除和损坏。合同期限内遇非磊博公司原因，如政府规划调整、拆迁等导致合同无法履行的，贵源石材厂必须无条件服从，搬迁费用根据国家规定执行。在违约方面双方约定为：合同期内除国家建设需要或不可抗力原因外，双方不得擅自变更或提前解除合同，如遇擅自违约，由违约方按租赁期租金的10%赔偿守约方。磊博公司不承担因政府部门的各项指令、决定、通知而造成市场临时中止经营、无法经营的法律责任。2016年12月1日，贵源石材厂与磊博公司又签订了一份摊位租赁合同，约定贵源石材厂承租磊博公司G幢6号厂房，面积1100平方米，租赁期限一年，自2017年3月22日至2018年3月22日止。合意租金为每平方米12元，年租金158400元，年管理费6000元，履约保证金10000元。其他约定与双方2016年3月9日签订的合同一致。2017年12月6日，板桥办事处向建通公司及建通大院各承租企业发出告知书，称确定到2017年，除与金陵石化、南钢、梅钢等重点骨干企业紧密配套企业外，完成四大片区范围内其他中小工业企业基本实现全部关停。贵单位在梅钢片区范围内，请加快落实，加紧推进，确保在2017年12月31日前完成厂区内各级承租户的清理及关停任务。2017年12月12日，建通公司发布“建通大院内道路施工期间车辆管控规定”，称根据“263”整治行动精神和新工公司、化建集团对建通大院实施环境整治的具体工作部署，决定自2017年12月16日至12月31日对建通公司大院内的道路维修出新，对道路的绝对禁行、相对禁行等情况做出通知。2017年12月15日，磊博公司向贵源石材厂发出终止合同告知函，称磊博公司与贵源石材厂签订的摊位租赁协议，租赁期为2016年3月23日至2019年3月23日，合同约定“合同期限内遇非磊博公司原因，如政府规划调整、拆迁等导致合同无法履行的，贵源石材厂必须无条件服从。”根据江苏省委、省政府“263”专项整治行动精神，2017年12月6日，板桥办事处向磊博公司发函，要求磊博公司在2017年12月30日前完成各承租户的清理及关停。基于以上原因，磊博公司与贵源石材厂签订的协议因政府规划的原因实际上已无法再履行，磊博公司现正式通知贵源石材厂终止上述协议。磊博公司将配合政府部门要求在2017年12月31日对磊博市场实施进一步的关停措施。望贵源石材厂在收到该终止合同告知函后，及时处理好上、下游供应商的业务往来以及再生产业务，安置好公司职工，以防止损失扩大。2017年12月16日，磊博公司向所有承租户发出动力电断供通知，称接上级政府、供电部门通知要求，为配合“263”环境整治要求，磊博公司拟定于2017年12月25日前后对市场内生产动力用电中断供应。请各商户及时做好生产、经营调整的安排工作，防止损失的进一步扩大。2017年12月26日，贵源石材厂向磊博公司发出告知书，称接到磊博公司要求终止租赁合同的告知等一系列函件后，贵源石材厂做出回复：不同意磊博公司的终止租赁合同告知函单方面解除合同、不同意动力电断供通知、板桥办事处的告知书中说明本次关停早有计划，磊博公司签订合同时却隐瞒事实，导致租期提前结束，应承担全部损失。要求磊博公司按协议第五项第8条约定及时补偿搬迁费用、停业和预期收益损失。2017年12月29日，南京市雨花台区城市管理行政执法局向磊博公司发出限期拆除告知书，称2017年11月20日，接举报反映雨花台区板桥街道建通公司院内南京磊博石材市场有限公司有违法建设并严重影响市容环境。2017年11月23日，本局执法人员前往建通公司院内，对磊博公司所建的房屋进行了现场勘察，磊博公司于2006年10月，未办理相关建设工程规划许可手续，在建通公司院内建设了8处连体钢结构厂房、13处砖混结构房屋、1处钢结构棚披以及2处活动板房，面积共76178.61平方米，违反了《中华人民共和国城市规划法》第三十二条“在城市规划区内建设、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”之规定。磊博公司的行为属于擅自建设建筑物的违法行为，且磊博公司的建设行为至今未纠正，属于连续或持续状态的违法建设行为，现已严重影响城市规划，应当依法予以拆除。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，限磊博公司七日内自行拆除76178.61平方米违法建筑。2018年4月18日，建通公司向磊博公司发出通知，称为全面落实建通大院“263”整治工作要求，确保磊博市场内的企业全部关停，对磊博市场实行定时供水和货运车辆禁运。另查明，2018年1月和6月，贵源石材厂与南京市江宁区汉佳机械经营部签订两份机器设备、物件移动搬迁合同，约定南京市江宁区汉佳机械经营部为贵源石材厂搬迁机器设备，约定的搬迁费分别为94000元和210555元。贵源石材厂现已向南京市江宁区汉佳机械经营部支付了110000元。2018年4月6日，贵源石材厂与高悦强签订补偿协议，双方解除劳动关系，贵源石材厂补偿其9000元。2018年4月27日，贵源石材厂与谢高森签订补偿协议，双方解除劳动关系，贵源石材厂补偿其2000元。2018年5月6日，贵源石材厂与王伟峰签订补偿协议，双方解除劳动关系，贵源石材厂补偿其5000元。2018年5月16日，贵源石材厂与林闽西签订补偿协议，双方解除劳动关系，贵源石材厂补偿其5000元。2018年5月18日，贵源石材厂与郑振奖签订补偿协议，双方解除劳动关系，贵源石材厂补偿其10000元。2018年6月22日，贵源石材厂与蔡明鑫、顾坤博签订补偿协议，双方解除劳动关系，贵源石材厂补偿蔡明鑫8000元，补偿顾坤博24000元。2018年6月23日，贵源石材厂与郑振启、蔡松潮签订补偿协议，双方解除劳动关系，贵源石材厂补偿郑振启5000元，补偿蔡松潮16000元。2018年6月24日，贵源石材厂与彭海燕、曹蓓签订补偿协议，双方解除劳动关系，贵源石材厂补偿彭海燕4000元，补偿曹蓓7000元。贵源石材厂对上述11人共补偿95000元。另贵源石材厂提供了与南京市秦淮区德硕石材厂2017年11月25日签订的586100元供货合同，与南京市浦鑫建材有限公司2017年11月23日签订的92400元供货合同，与江苏长如建材有限公司2017年11月12日签订的242500元供货合同、2017年11月15日签订的893500元供货合同，与南京维斯特多建材有限公司2017年9月10日签订的518020元供货合同、2017年10月9日签订的2494040元供货合同、2017年10月30日签订的578420元供货合同、2017年11月2日签订的160190元承揽合同、2017年11月6日签订的847116元供货合同、2017年11月21日签订的43975元承揽合同。再查明，2017年12月30日，磊博公司向贵源石材厂开具G6厂房当月4816元水电费收据。2018年1月31日，磊博公司向贵源石材厂开具G7厂房当月5366元水电费收据。2018年3月30日，磊博公司向贵源石材厂开具G6厂房当月2032元水电费收据。2018年4月30日，磊博公司向贵源石材厂开具G6厂房当月5378元水电费收据。2018年5月30日，磊博公司向贵源石材厂开具G7厂房当月2442元水电费收据。2018年6月30日，磊博公司向贵源石材厂开具G7厂房当月1622元水电费收据。贵源石材厂付清了G幢7号厂房2016年3月22日至2017年3月21日的租金、管理费和卫生费等所有费用。磊博公司认可贵源石材厂支付了2万元履约保证金、2017年5月13日支付10万元、2017年12月1日支付6万元、2018年2月7日支付65520元，合计245520元。又查明，2018年8月8日，法院委托江苏建元恒信资产评估有限公司对梅山街道九号路厂区内G幢6号及G幢7号厂房装修及不可拆移设备重置价值进行评估，具体包括装修面积约2112平方，定制行车、过渡车等设备，机器平台（固化、砌筑、防水），围墙、水沟（固化、砌筑、防水），卷帘门，防盗窗，灯具照明动力电缆、电箱等。江苏建元恒信资产评估有限公司评估的资产价值为25.59万元。一审法院认为，关于磊博公司出租涉案厂房给贵源石材厂行为的效力问题，以及如果合同无效是否与租赁合同不能履行有关的问题。虽然贵源石材厂未以合同无效，而是以“263”环境整治行动导致合同不能履行为由主张磊博公司给予赔偿，磊博公司也是以“263”环境整治行动按约定不予赔偿抗辩，但是双方均未主张的合同效力是法院需要首先审查的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。磊博公司出租的厂房在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，因此双方之间租赁涉案厂房的行为无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。“263”环境整治行动并不影响本案合同的效力，本案合同自始无效的状态出现于“263”环境整治行动关停通知之前，无论“263”环境整治行动关停通知是否发出，对于接受司法评判的双方来说，双方签订的租赁合同不应当履行。因此，法院认为本案租赁合同无效是贵源石材厂需要搬迁的原因。对贵源石材厂主张搬迁缘于“263”环境整治行动，对磊博公司主张因为租赁物在“263”环境整治行动要求清理和关停的企业范围内、原审第三人因此也要共同承担责任等抗辩，均不予采纳。关于贵源石材厂主张的损失赔偿问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。法院认为，磊博公司明知涉案厂房未取得建设工程规划许可证，仍向贵源石材厂出租，且合同约定磊博公司有明确告知该租赁摊位存有的各类瑕疵的义务，对合同无效造成的损失，磊博公司应承担主要责任。磊博公司主张以政府环保整治免责，法院不予采信。贵源石材厂在承租时、尤其在投入大量装修资金时未审慎核查承租物权利瑕疵，也应承担部分责任。关于已形成附合的装饰装修物的损失赔偿，磊博公司不同意利用贵源石材厂的装饰装修物，法院委托评估机构进行的现值评估为255900元。评估机构主要以现场清查装修资产的方式，未直接采用贵源石材厂提供的装修合同、装修工程报价单等证据，在鉴定报告的第7页评估对象和范围中列明有定制行车、卷帘门。卷帘门与其他设备同属于贵源石材厂使用厂房所需的装修及固定设施，而贵源石材厂诉称的行车是定做尺寸与鉴定报告对行车的表述一致，鉴于行车有特殊定做要求，法院认为卷帘门和行车也应列入装修及不可拆卸设备重置价值的评估中。故法院对评估机构作出的鉴定意见予以采信，对磊博公司就鉴定对象及范围等提出的抗辩不予采纳。磊博公司辩称合同约定因任何原因终止合同关系的，除可拆除的部分外，其租赁摊位的内外装璜等附属添加物，应无偿留下归磊博公司所有，因此贵源石材厂无权主张装修及固定设施的赔偿。法院认为该约定的前提是双方建立合法的租赁关系，磊博公司能够给贵源石材厂提供合法的租赁物直至约定的租赁期限到期。但是本案磊博公司并未给贵源石材厂提供合法的租赁物，且贵源石材厂能够实际使用租赁物的时间与约定的期限也不相符。因此，对磊博公司的该项抗辩，法院依法不予采纳。关于搬迁费用的损失赔偿，贵源石材厂提供了与南京市江宁区汉佳机械经营部签订的两份合同，主张提前搬迁损失304555元。但是贵源石材厂仅提供了110000元的付款凭证，法院在本案中仅对其提供付款凭证的搬迁费用予以认定。另外，在租赁合同必然终止，贵源石材厂必然需要搬迁的情况下，法院酌情认定因存在提前搬迁的情况，对贵源石材厂主张的搬迁费用支持其中的50%作为损失。关于解除员工劳动合同的损失赔偿。贵源石材厂在租赁期间雇请员工符合其加工生产的经营性质，而在提前搬迁时与雇员解除劳动关系并给予一定的补偿也符合常理。虽然贵源石材厂没有提供此前向该批员工支付劳动报酬的证据，以证明雇员的数量及工资收入等情况，但贵源石材厂提供的解除劳动关系的协议和收条，在证明解除劳动关系的员工数量和赔偿标准上与贵源石材厂自身的经营规模和行业收入标准基本相符。故法院对该证据依法予以采纳，认定贵源石材厂因提前搬迁产生了95000元解除员工劳动关系的损失。同时，贵源石材厂提供的该证据与磊博公司反诉中证明贵源石材厂有持续经营的情况能够相互形成印证的，贵源石材厂也应承担该组证据对其不利方面的证明目的。关于经营预期利润的损失赔偿，贵源石材厂提供了10份总标的6456261元的合同，主张20%的预期利润损失395000元。法院认为预期利润损失系合同履行后可以获得的利益，其前提为合同有效。因本案双方之间的租赁合同无效，故贵源石材厂的该项诉讼请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，法院认为贵源石材厂在本案中可以主张的损失赔偿范围是405900元（255900元+55000元+95000元）。根据双方导致合同无效并造成相应损失的过错大小、合同约定的租期长短和贵源石材厂实际使用的时间等因素，法院认为磊博公司赔偿总损失的2/3即270600元为宜。关于贵源石材厂主张退还多付的租金以及磊博公司主张欠付的租金等其他费用、违约利息的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据此，因为贵源石材厂和磊博公司之间的租赁关系无效，所以贵源石材厂应当向磊博公司支付厂房占有使用费而非租金。磊博公司主张贵源石材厂付清了G幢7号厂房2016年3月22日至2017年3月21日的租金、管理费和卫生费等所有费用；认可贵源石材厂此前支付的2万元履约保证金及此后支付的225520元，合计245520元；主张G幢6号和G幢7号厂房应付的租金、管理费和卫生费自2017年3月22日起至2018年6月22日实际使用租赁物为止，支付标准为G幢6号厂房年租金158400元、年卫生费1000元；主张G幢7号厂房年租金79200元、年管理费79200元（磊博公司主张该管理费实际为租金性质）、年卫生费6000元。贵源石材厂认为其应付G幢6号和G幢7号厂房租金的截止时间为2017年12月6日，两栋厂房付款标准每年各158400元，不认可还有其他费用，其已付的245520元（包含2万元履约保证金，不再主张退还）还超付了21699元，要求磊博公司退还。法院认为磊博公司提供的电费收据，能够证明贵源石材厂直到2018年6月仍在使用租赁物，贵源石材厂提供的搬迁合同、与员工陆续解除劳动关系的协议等也与其直至2018年6月结束使用租赁物形成印证，且G幢6号厂房在约定的使用期限到期后仍有实际使用情况，故对磊博公司主张贵源石材厂应当支付两栋厂房至2018年6月22日的占有使用费，法院依法予以采纳，对贵源石材厂辩称的不安抗辩权及退还多付租金的请求不予采纳。关于贵源石材厂应否全额支付占有使用费的问题。磊博公司曾书面通知贵源石材厂会对市场内生产动力用电中断供应、限制车辆通行，再结合贵源石材厂分批次陆续搬迁、陆续解除员工的劳动关系、电费走低等事实，法院认为贵源石材厂自2017年12月6日开始对涉案厂房并非完全使用，磊博公司不应按正常履行租赁合同的租金标准收取使用费。关于2万元履约保证金是否退还的问题。磊博公司主张贵源石材厂违反装修报备制度，不退保证金。虽然贵源石材厂没有证据证明其向磊博公司进行了装修报备，但是磊博公司在贵源石材厂装修中和装修后从未提过异议，故法院对磊博公司的该项抗辩不予采纳。考虑到贵源石材厂在磊博公司提出终止合同前存在部分使用费未按时支付的问题，磊博公司在反诉中也主张了逾期付款违约利息，法院综合考虑双方对逾期付款的约定以及贵源石材厂实际付款的情况，酌情认定贵源石材厂承担6000元的违约责任，即磊博公司应向贵源石材厂退还14000元保证金，对磊博公司主张的其他违约利息不再支持。磊博公司主张的卫生费没有证据证明，法院不予支持。据此，法院酌情认定贵源石材厂自2017年3月22日起至2017年12月6日应当全额支付占有使用费和管理费，自2017年12月7日至2018年6月22日参照使用费的50%支付占有使用费和管理费，即310200元（224400元+85800元）。贵源石材厂主张将保证金计算在其所付的租金中，故扣除贵源石材厂已付的239520元（含14000元保证金），贵源石材厂还需支付70680元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院作出判决：一、南京磊博石材市场有限公司于判决生效之日起十日内向南京市秦淮区贵源石材厂赔偿270600元；二、南京市秦淮区贵源石材厂于判决生效之日起十日内向南京磊博石材市场有限公司支付70680元；三、驳回南京市秦淮区贵源石材厂的其他诉讼请求；四、驳回南京磊博石材市场有限公司的诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.贵源石材厂与磊博公司签订的案涉租赁合同效力如何认定，如合同无效，双方应承担的责任如何认定；2.贵源石材厂主张的装饰装修损失、搬迁费、员工补偿、经营预期利润的损失等费用是否有依据；3.磊博公司要求贵源石材厂支付租金、管理费、卫生费的主张能否得到支持，一审法院认定在保证金中扣除6000元是否适当。4.一审判决认定合同无效是否超出当事人的诉讼请求，一审法院认定的诉讼费、鉴定费负担是否适当。关于争议焦点一，即贵源石材厂与磊博公司签订的案涉租赁合同效力如何认定，如合同无效，双方应承担的责任如何认定。案涉租赁房屋由磊博公司所建，但未取得建设工程规划许可证。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故贵源石材厂与磊博公司签订的案涉租赁合同无效。磊博公司明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证，仍向贵源石材厂出租，应对合同无效承担主要责任；贵源石材厂在订立合同及后续使用过程中，未尽审慎核查义务，也应承担相应责任。一审法院认定磊博公司对合同无效承担2/3责任，贵源石材厂承担1/3责任，并无不当。磊博公司主张将损失归责于“263”环境整治及贵源石材厂主张其承担责任过重的意见，本院均不予采纳。关于争议焦点二，即贵源石材厂主张的装饰装修损失、搬迁费、员工补偿、经营预期利润的损失等费用是否有依据。关于装饰装修损失，法院依法委托江苏建元恒信资产评估有限公司进行评估。鉴于卷帘门、行车均存在定制定做要求，故应列入装修及不可拆卸设备重置价值评估中。法院对评估机构作出的鉴定意见予以采信，依据充分。关于搬迁费，贵源石材厂主张提前搬迁损失304555元，但仅提供了110000元的付款凭证，一审法院据此对该110000元予以认定，依据充分。结合相应搬迁必然发生的情形，一审法院认定该110000元中50%作为损失，并无不当。关于解除员工劳动合同的损失赔偿，结合贵源石材厂一审中提供的证据及其经营规模、经营期间等情形，一审法院认定贵源石材厂因提前搬迁产生了95000元解除员工劳动关系的损失，有事实依据，本院亦予以认定。对于经营预期利润的损失，因贵源石材厂与磊博公司签订的案涉租赁合同无效，贵源石材厂主张磊博公司赔偿其预期利润损失，无事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，即磊博公司要求贵源石材厂支付租金、管理费、卫生费的主张能否得到支持，一审法院认定在保证金中扣除6000元是否适当。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。磊博公司本案中要求贵源石材厂支付G幢6号厂房、G幢7号厂房自2017年3月22日至2018年6月22日欠付的租金、管理费、卫生费共计179229元及违约利息。本院认为，在案涉租赁合同无效的情况下，贵源石材厂应向磊博公司支付厂房占有使用费，根据贵源石材厂至2018年6月仍在使用租赁物的情况，结合其经营受到用电及通行等因素的影响，一审法院认定贵源石材厂按50%标准支付占有使用费和管理费并无不当。关于卫生费，因磊博公司未提供证据予以证明，故本院不予支持。关于违约利息，综合贵源石材厂存在部分使用费未按时支付的问题及实际付款和双方相关约定，一审法院认定在贵源石材厂交纳保证金中扣除6000元，处理亦无不当，本院予以维持。关于争议焦点四，即一审判决认定合同无效是否超出当事人的诉讼请求，一审法院认定的诉讼费、鉴定费负担是否适当。虽然贵源石材厂及磊博公司均未对合同效力提出相应诉讼请求，但法院应依法对案涉租赁合同的效力进行审查。在认定合同无效的情况，依法进行处理，并未超出当事人的诉讼请求。磊博公司本案中仅主张贵源石材厂支付至2018年6月22日的相关费用，又陈述案涉房屋贵源石材厂至今仍未向其交还，双方之间其他争议可另行处理，本院不予理涉。一审法院围绕本诉及反诉请求进行了审理，对诉讼费、鉴定费负担的认定并无不当，本院予以维持。综上所述，贵源石材厂、磊博公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6419元，由南京市秦淮区贵源石材厂负担1329元，由南京磊博石材市场有限公负担5090元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年十二月三十日书记员  戴 苗