安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）皖12民终4760号 上诉人（原审被告）：郭颖，女，1958年3月28日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 诉讼代理人:王志童,上海华诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：临泉县国有资产运营管理有限公司，住所地：临泉县前进路66号三楼，统一社会信用代码91341221MA2RB89Q7W。 法定代表人：李发展，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘德礼，安徽皖大律师事务所律师。 上诉人郭颖与被上诉人临泉县国有资产运营管理有限公司（以下简称临泉国资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2019）皖1221民初1174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。 郭颖上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回临泉国资公司全部诉讼请求。事实与理由：1、临泉国资公司不是合同主体，无权就涉案《房屋租赁合同书》提起诉讼。涉案合同双方为郭颖与临泉一中，临泉一中如将合同约定的债权债务转让给临泉国资公司，应经郭颖同意，但临泉一中从未表示将涉案合同中的出租人变更为临泉国资公司，出租人仍为临泉一中，临泉国资公司无权提起本案诉讼；2、临泉县城市建设投资有限公司（以下简称临泉城投公司）不是合同主体，自身不享有解除涉案合同的权利，临泉国资公司称临泉城投公司将涉案房屋移交给临泉国资公司，临泉国资公司有权解除涉案合同的上诉理由，不能成立；3、郭颖转租涉案商铺后，悬挂营业执照，使用临泉一中内部用电，电费由临泉一中相关人员上门收取，临泉一中对转租知情，且至今未提出异议，临泉国资公司在得到政府授权管理该商铺后即知晓转租事宜，其公司不是合同主体，亦未得到临泉一中授权，无权对转租提出异议；4、临泉国资公司自2017年12月8日接管涉案商铺并进行实地核查，在此后6个月未提出异议，其公司无权再以未经同意转租为由请求解除合同。 临泉国资公司辩称：1、郭颖称临泉国资公司不是适格主体没有事实依据。郭颖承认临泉城投公司代表政府行使权利，又认可临泉国资公司对涉案商铺改水、改电行为，实际上已经认可临泉国资公司为该商铺的管理主体，临泉国资公司代表政府行使国有资产管理权利，根据临泉一中及临泉城投公司移交的门面房资产统计表对涉案商铺进行管理是合法的；2、郭颖称临泉一中收取电费的行为就是认可转租无法律依据，电费按照户头收取，收取电费的是工人，无义务对涉案商铺租赁情况进行甄别，无权代表临泉一中对转租行为表示是否同意；3、涉案合同约定50年租期违法，临泉国资公司解除合同正确，郭颖二审期间提出诉讼时效抗辩应不予支持。临泉一中或临泉国资公司可补偿剩余30年租金，涉案商铺租户享有同等条件下的优先拍租权，郭颖要求继续履行原合同无事实与法律依据。 临泉国资公司向一审法院起诉请求：1、解除郭颖与原临泉县第一中学签订的房屋租赁合同；2、判令郭颖赔偿其公司12个月的房屋租赁费差价（现在租赁费与原租赁费之间的差价）30000元，违约金18000元，合计48000元；3、全部诉讼费用由郭颖承担。 一审法院查明事实：1998年12月17日，安徽省临泉第一中学（甲方）与武伟（乙方）签订《临泉一中房屋租赁合同书》，约定临泉一中将位于同阳路北侧一中南门（东）第29间房屋租赁给武伟，租赁期限自1998年元月8日至2048年元月8日，五十年租金90000元，结算期限五十年，现金一次性付清。双方同时约定：一、租房期满后，乙方必须按时交回租房。乙方如继续租用，必须提前与甲方续签新合同，方可继续使用。但续租时不得按50年租金续40年交租。乙方如超期不交回租房，必须向甲方交违约金每天50元。二、乙方在租房期未满时，不得退房，如转让他人，必须通知甲方共同签订转让合同；乙方如单方私自转让，甲方有权收回租房，并且不退剩余租金。三、在合同生效期内，双方均不得以任何理由提高或者降低租金。合同同时对供水供电、房屋维修等内容进行约定。合同签订后，临泉一中将涉案房屋交付武伟占有使用。2017年1月24日，武伟去世后，涉案房屋由其妻子郭颖继续承租并占有使用。 2012年4月23日，临泉城投公司取得房地权证临房字第××号、第××号房地产权证书，涉案房屋登记在临泉城投公司名下。2017年11月15日，中共临泉县十一届县委第33次常委会议研究决定设立临泉国资公司，公司的主要职能是对全县国有资产特别是经营性国有资产进行市场化管理和运营，并形成《十一届县委第33次常委会议纪要》。2017年12月5日，县委常委、常务副县长刘峰主持召开三大国有资产筹建及运营推进会，原则同意城投公司管理的门面房划转国资公司进行管理，并形成《三大国有公司筹建及运营推进会会议纪要》。2017年12月5日，临泉县人民政府下发临政秘［2017］246号《关于成立临泉县国有资产运营管理有限公司的通知》，成立临泉县国资公司，公司运营范围包括对授权范围内的国有资产经营管理和运营；资产收购及处置；房屋租赁及销售，根据授权代理国有资产收益收缴业务等。2017年12月19日，临泉城投公司出具《国有资产移交说明》，根据以上会议纪要精神，将其管理的国有门面房移交给临泉国资公司运营管理。 2018年10月9日，临泉国资公司向武伟发出《终止（解除）合同通知书》，将对所有到期国有门面房在县公共资源交易中心进行统一公开招租，以原房屋租赁合同约定的租赁期限50年因违反法律规定的最长期限20年而无效为由，通知租户房屋租赁已到期，要求租户在告知书送达之日起5个工作日内上交，并缴纳从2018年1月9日至2018年10月9日的房屋占用费1350元；如租户愿意继续租赁，临泉国资公司承诺在同等条件下租户具有优先拍租权，如不愿继续租赁应及时补交房屋占用费，并在告知书送达之日起10日内腾出房屋。2018年12月18日，案外人纪程辉代为在告知书上签字，并表示以上告知内容拒绝同意。 2019年1月25日，临泉国资公司向一审法院起诉，提出郭颖擅自转租，并在庭审中提供涉案房屋内悬挂的他人营业执照照片，以证明郭颖私自将涉案房屋转租给案外人顾斌，临泉国资公司要求解除涉案合同，并要求郭颖赔偿其房屋租赁费差价及违约金。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。由于涉案合同签订于1998年1月8日，当时的法律法规对于租赁合同的期限没有规定，《中华人民共和国合同法》于1999年10月1日实施后才对于租赁合同的期限予以规定。涉案合同履行期间跨越《中华人民共和国合同法》实施之日。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”，第三条规定“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”。对于《中华人民共和国合同法》实施前已履行的部分，根据法不溯及既往的原则，合同效力不适用《中华人民共和国合同法》的规定，应认定有效。对于1999年10月1日之后的部分，则应适用《中华人民共和国合同法》对于最长租赁期限20年的禁止性规定，超过部分无效。即涉案合同从1999年10月1日起计算至2019年9月30日止的部分有效，2019年9月30日之后的部分无效。本案临泉国资公司认为涉案合同从合同签订之日起20年有效，之后部分无效，该院不予认可。 郭颖辩称临泉国资公司诉讼主体不适格，临泉国资公司并非涉案房产的产权人，并未取得临泉一中的授权或与一中签署诉讼主体权利义务概括转让的协议，也未经郭颖同意，会议纪要和通知并未明确将涉案房产的诉权及合同权利交由临泉国资公司行使，政府内部的管理权限变更，不应当干扰到民事合同的正常履行。一审法院认为，涉案房产系国有资产，后登记在临泉城投公司名下，临泉城投公司将包含涉案房屋在内的国有资产移交给临泉国资公司运营管理。临泉国资公司根据临泉县人民政府及临泉城投公司授权，对包含涉案房屋在内的国有资产具有经营管理、房屋租赁及销售等权限，其向法院起诉要求解除合同系行使对国有资产的经营管理权能，作为原告的诉讼主体适格。故对于郭颖的上述辩解，不予采信。 临泉国资公司要求解除涉案合同，赔偿房屋租赁费差价和违约金。郭颖辩称，即使临泉国资公司诉讼主体适格，涉案合同也不存在法定解除和约定解除情形，应当根据本案合同签订当时有效的经济合同法判断本案房产的租期及效力；临泉国资公司所陈述的非法转租情况没有提供证据证明，不能作为解除合同的理由；临泉国资公司认为合同显失公平应当在签署本案租赁合同时一年内行使撤销权，未行使的撤销权消灭；本案是由于临泉国资公司及政府部门的主观意思要求解除合同，不属于情势变更；针对临泉国资公司提供的终止解除合同通知书郭颖也曾书面表示不同意；临泉国资公司要求租金差价和违约金没有合同依据及法律依据。一审法院认为，本案合同效力问题已经在上文中阐述，不再赘述。涉案合同约定，承租方转让房屋须通知出租方共同签订转让合同，单方私自转让，出租方有权收回房屋。本案郭颖未经出租方同意将涉案房屋转让给案外人顾斌经营，违反合同约定，临泉国资公司有权解除合同。郭颖在庭审中提出顾斌的营业执照于2017年8月22日就悬挂在涉案房屋中，解除权行使期限应从2017年8月22日起的六个月起而非临泉国资公司取得管理权之日起。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，因此，出租人行使解除权期限起算点为“知道或应当知道承租人转租”之日，临泉国资公司在起诉状中陈述郭颖擅自转租，郭颖转租未向出租人履行告知义务，顾斌营业执照登记日期2017年8月22日并不能证明出租人从该日起就知道郭颖转租房屋，郭颖亦无证据证明临泉国资公司解除权行使期限已超过六个月。临泉国资公司在2019年6月3日庭审中法庭辩论阶段明确表明因郭颖擅自转租，要求转租合同无效并解除涉案合同，一审法院确定该时间点为涉案合同解除之日，即涉案合同于2019年6月3日解除。因涉案合同有效租赁期限至2019年9月30日，郭颖无需赔偿租赁费差价及违约金，故对于临泉国资公司要求租赁费差价及违约金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条、第二百二十四条、第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条、第三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、1998年1月8日安徽省临泉第一中学和武伟签订的《房屋租赁合同书》于2019年6月3日解除；二、驳回临泉县国有资产运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费500元，由郭颖负担40元，临泉县国有资产运营管理有限公司负担460元。 二审中，郭颖为支持其上诉请求，向本院提交：一、临泉国资公司出具的“告广大经营户的一封信”，证明该公司根据县政府要求，自2017年12月8日全面接管涉案商铺管理、租赁事宜；证据二、临泉一中、王淑霞、孟良出具的证明各一份，证明王文明租赁的商铺电费由临泉一中总务处派人收取，商铺曾转租给王淑霞、孟良，临泉一中知晓门面转租事宜；证据三，临泉县一中出具的关于老校区门面房对外出租的“情况说明”，证明为筹集尽可能多的办学资金，学校采取长期租赁的方式与租户签了50年的租赁合同，学校知晓租户有转租情况并不予过问。 临泉国资公司质证意见：1、证据一系复印件，不知道证据来源，不予认可；2、证据二、三份证明均无无证人出庭作证，无法核实真实性；3、证据三，对“情况说明”的三性均有异议，系租户写好内容后学校盖的章，学校知晓租户转租并不代表其同意转租。 本院认证认为，综合一二两审当事人陈述及全案事实，临泉一中与郭颖签订了五十年的长期租赁合同，且自租赁合同生效之日起至今未对郭颖的转租行为提出异议，临泉一中出具的情况说明与上述事实一致，能够表明临泉一中知晓涉案商铺的转租情况且至今未表示反对，故对临泉一中出具的“情况说明”的证明效力，本院予以采信。证据一，上诉人未提供原件，无法核实真伪，故不予采信；证据二，三份证明均无证人出庭作证，且与涉案商铺无关，本院均不予采信。 本院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。郭颖与临泉一中于1998年12月17日签订了涉案商铺租赁合同，合同签订后，郭颖依约支付了全部租金并接收使用该房屋。临泉一中知晓涉案商铺转租情况但至今未提出异议，涉案商铺登记在临泉城投公司名下后，临泉城投公司亦未对转租事宜表示反对。本院在本系列其他案件中已经认定，临泉国资公司于2017年12月接手涉案商铺的经营管理，并明确表示其公司于2018年1月对临泉一中的商铺进行实地核察，且知晓商铺的转租情况，但并未在六个月之内表示异议。临泉国资公司于2019年1月22日以郭颖未经其公司同意擅自转租为由起诉请求解除合同，已超出前述六个月的除斥期间，故其公司起诉解除涉案商铺租赁合同的权利已经消灭，应驳回其公司的起诉,一审判决解除该合同确属不妥,本院予以纠正。 综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，裁定如下： 一、撤销安徽省临泉县人民法院（2019）皖1221民初1174号民事判决； 二、驳回临泉县国有资产运营管理有限公司的起诉。 一审案件受理费500元，二审案件受理费80元，合计580元，予以退回。 本裁定为终审裁定。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇一九年十二月二日 书记员 董 璇 附：本案适用法律条文 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。