北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14849号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京泰仁餐饮服务有限公司，住所地北京市石景山区苹果园南路69号院1号楼1层120。法定代表人：何久海，经理。委托诉讼代理人：刘霞，女，北京泰仁餐饮服务有限公司法务主管。委托诉讼代理人：王志和，北京赛尔律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京天隆伟业商贸有限公司，住所地北京市丰台区西四环南路8-1号1幢1666。法定代表人：雷雨声，经理。委托诉讼代理人：黄海，男，北京天隆伟业商贸有限公司员工。委托诉讼代理人：李树文，北京市开创律师事务所律师。上诉人北京泰仁餐饮服务有限公司（以下简称泰仁公司）与上诉人北京天隆伟业商贸有限公司（以下简称天隆伟业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初29759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人泰仁公司的委托诉讼代理人刘霞、王志和，上诉人天隆伟业公司的委托诉讼代理人黄海、李树文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰仁公司上诉请求：撤销一审判决一、二、三、四、六、七项，改判天隆伟业公司退还泰仁公司租金254246.57元、装修押金10000元；天隆伟业公司支付迟延交付房屋的滞纳金130500元；驳回天隆伟业公司除违约金以外的一审反诉请求。事实和理由：1.我公司接收房屋后，因地址备案错误导致被锁，至2017年12月26日期间始终处于无法营业状态。直到2017年12月26日租赁房屋地址被解锁，房屋满足办照条件，故租金起算日应为2017年12月27日。2.2018年7月15日我公司搬离涉案房屋，双方亦沟通确定2018年7月24日解除合同。在此之前我公司已书面通知2018年7月月15日搬离涉案房屋。天隆伟业公司拒绝接收房屋，系其自身过错导致损失扩大。故我公司不应支付2018年7月24日至2018年10月15日的房屋使用费。3.双方交接验收时，涉案房屋没有暖气，我公司自己进行空调供暖。天隆伟业公司未提出充分证据证明其为我公司支付过供暖费，合同也未明确约定收费标准，也谈不上滞纳金支付。天隆伟业公司辩称，不同意泰仁公司的上诉请求和理由。天隆伟业公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、六、八项，改判泰仁公司向我公司支付2018年7月24日至2018年10月15日实际交房之日的房屋使用费257777元、支付未按合同约定支付履约保证金的滞纳金21750元（按照三个月租金的千分之五计算30天）、支付未按合同约定支付首期租金的滞纳金21750元、支付2017-2018年暖气费滞纳金174000元，我公司不向泰仁公司给付迟延交付房屋的滞纳金及履约保证金。事实和理由：1.根据《新店进场交接确认单》，双方确认房屋交接时间为2017年8月11日，租赁合同附件办理执照的相关文件泰仁公司已于2017年6月8日收取。2.泰仁公司迟延一个月支付首期租金及保证金，合同正常履行其违约不租房应当支付3个月租金违约金。从2018年9月13日起泰仁公司应支付下一期租金至今未付也属于违约。3.泰仁公司提出毁约但至今未将房屋交还我公司。双方交接房屋时过错方完全在泰仁公司，其理应承担双倍给付租金使用费的责任。综上，一审判决我公司退还租金、履约保证金及给付滞纳金系事实认定错误，判决泰仁公司给付我公司的违约金、滞纳金过低。本案系泰仁公司违反合同，应承担相应责任。泰仁公司辩称，不同意天隆伟业公司的上诉请求和理由。泰仁公司向一审法院起诉请求：1.判令天隆伟业公司退还泰仁公司租金254246.57元、履约保证金50000元、装修押金10000元，上述费用扣除泰仁公司应支付的违约金145000元后，剩余退还金额为169246.57元；2.判令天隆伟业公司支付未按合同约定交付房屋的滞纳金130500元；3.诉讼费由天隆伟业公司承担。天隆伟业公司向一审法院提出反诉请求：1.判令泰仁公司向天隆伟业公司支付2018年7月24日至2018年10月15日实际交房之日的房屋使用费182055元（按照年租金人民币58万元标准计算，扣除2018年7月24日至2018年9月11日已交纳的租金75722元）；2.判令泰仁公司支付未按合同约定支付履约保证金的滞纳金21750元（按照三个月租金的千分之五计算30天）；3.判令泰仁公司向天隆伟业公司支付未按合同约定支付首期租金的滞纳金21750元；4.判令泰仁公司支付租房违约金145000元；5.判令泰仁公司支付2017-2018年暖气费5376元及滞纳金174000元。一审法院认定事实：2017年6月5日，天隆伟业公司（出租方，甲方）与泰仁公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租北京市丰台区西四环南路8-1号1幢一层1203商铺及其附属设施，套内净使用面积90㎡，建筑面积128㎡，用于办理味多美面包坊；租赁期限为2017年8月1日至2023年7月31日止，装修免租期共31天，自2017年7月1日至2017年7月31日止；甲方应于2017年7月1日交付租赁商铺，逾期交房，以实际交房日为免租期起始日，租期不变；合同期租金为580000元/年，租金付款方式为6个月付，每下一期租金需在上一期租金届满前30日支付（此租金包括物业费），租金每两年递增百分之七；收房后三个工作日内乙方应向甲方交纳合同履约保证金50000元，合同履约保证金在合同履行期内不退还，也不能抵作租金使用；收房后三个工作日内，甲方收取的定金人民币30000元自动转为首期房租款；乙方自行承担经营所需的水、电、垃圾、空调、暖气等费用，此费用按甲方标准按期交付；水电费及冷暖费甲方代收开具收据；合同签署时，甲方提供乙方办理证照所需资料房产证（具体资料见附件），双方签署《资料移交确认书》，乙方自行办理，费用自行承担；收房条件：甲方交付现状商铺符合国家消防、办照、工程标准；收房后3个工作日内乙方向甲方支付首笔租金；甲方只提供租赁商铺，甲方同意乙方按味多美面包坊统一形象装修，乙方自行经营、管理以及按照相关行政部门的要求办理营业执照、卫生许可、消防、环评等一切行政手续，并承担相关费用；合同终止当日，乙方应将承租商铺返还给甲方并办理交付交接手续，否则每逾期一日，乙方支付每日双倍租金；乙方未按约定支付租金及其他费用的，或甲方未按合同约定交付商铺或提交相关资料的，每迟延一日按当年3个月租金总额的千分之五向对方支付滞纳金。合同附件三载明，出租方需要提供的资料：房屋所有权证明（产权方需盖章）；企业住所（经营场所）证明（产权方盖章）；出租方与房屋所有人顺延关系资料证明；消防验收意见书；排水许可证（排水户或申请单位加盖公章）。2017年6月8日，泰仁公司工作人员从天隆伟业公司取走合同附件三并出具证明。2017年8月11日，双方签订《新店进场交接确认单》，确认单中承租方注明“房产地址被锁，无办照材料”，交房方载明“定于2017年8月14日左右交付办照材料”。泰仁公司于2017年9月13日支付保证金5万元、首笔租金257000元（已折抵3000元办照费用和前期支付的30000元定金）、2018年3月2日支付租金290000元。2017年11月6日，天隆伟业公司（出租方，甲方）与泰仁公司（承租方，乙方）签订《补充协议》，约定：因租赁区域地址被锁，导致乙方办理经营证照损失共计10000元，经甲乙双方友好协商，达成如下协议：1、甲方赔偿乙方因租赁区域地址被锁导致证照办理的损失共计5000元，赔偿金用租金充抵，双方确认乙方于2017年9月13日支付首笔租金时已抵扣3000元，已付2000元；2、除本协议约定内容外，其他条款不变，均按照主合同执行。庭审中，双方均认可《租赁合同》已于2018年7月24日解除。泰仁公司主张因天隆伟业公司交付的房屋地址锁定，致使其于2017年12月27日办理营业执照，故应从2017年12月27日起算租金，提交了产权方2017年12月26日向丰台区工商局出具的《情况说明》及泰仁公司的营业执照复印件。《情况说明》载明：…有两家因为由于长时间办不了执照，准备退租，所以不确定是否办理，未能报明细，这两家是：…、北京泰仁餐饮服务有限公司，两家均为我大厦租户，现需办理执照…上述望贵局给予协助办理。营业执照载明泰仁公司成立日期为2017年12月27日。经质证，天隆伟业公司对上述证据真实性没有异议，但主张地址被锁在《补充协议》中已经确认，且已补偿了泰仁公司5000元。泰仁公司主张双方于2018年7月24日协商一致解除租赁合同，泰仁公司当天向天隆伟业公司交付房屋钥匙，天隆伟业公司拒收，后泰仁公司将房屋钥匙邮寄给天隆伟业公司又被拒收，提交了2018年7月24日会议录音、邮寄快递单及拒收回执。录音中，泰仁公司工作人员表示要将房屋钥匙交付天隆伟业公司，天隆伟业公司工作人员表示要去看一下房屋。天隆伟业公司主张双方应当进行书面交接，且在2018年8月至9月期间多次催促泰仁公司进行房屋交接，泰仁公司均予以推脱，提交了与泰仁公司工作人员的微信聊天记录。经质证，泰仁公司对聊天记录的证明目的、关联性均不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，泰仁公司与天隆伟业公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。双方于2017年8月11日签订《新店进场交接确认单》进行房屋交接，根据合同约定，装修免租期为31天，故租金应从2017年9月11日起算。双方在《补充协议》中已对地址被锁一事协商一致，并约定除《补充协议》约定内容外，其他条款不变，均按照主合同执行，故泰仁公司主张从2017年12月27日起算租金，缺乏依据，法院不予支持。泰仁公司要求天隆伟业公司给付滞纳金，证据充分，但其主张滞纳金计算至2017年12月26日，缺乏依据，法院对其主张的超出部分不予支持。天隆伟业公司主张因泰仁公司原因未按约定时间进行房屋交接，缺乏证据，法院对其主张不予采信。泰仁公司接收房屋后未按照合同约定时间向天隆伟业公司支付履约保证金、首笔租金及供暖费，天隆伟业公司要求泰仁公司给付供暖费及滞纳金，符合法律规定，法院予以支持，但天隆伟业公司主张的滞纳金金额过高，法院根据合同约定并结合天隆伟业公司的实际损失，对滞纳金酌情调整。天隆伟业公司要求泰仁公司给付违约金145000元，泰仁公司表示同意，法院对此不持异议。双方均认可租赁合同于2018年7月24日解除，法院对此不持异议。合同解除后，天隆伟业公司应退还泰仁公司履约保证金及多支付的租金，泰仁公司应向天隆伟业公司返还房屋。结合本案证据可见，双方协商解除合同时，泰仁公司仅要求天隆伟业公司接收房屋钥匙，在天隆伟业公司要求查看房屋时未予回应，应视为未按约定履行返还房屋义务，天隆伟业公司在泰仁公司告知已腾退房屋的情况下，未能及时采取措施防止损失扩大，故双方对未能及时交接房屋均有过错。现天隆伟业公司要求泰仁公司给付2018年7月24日至2018年10月15日期间的房屋使用费，法院予以部分支持。泰仁公司要求天隆伟业公司退还装修押金，天隆伟业公司否认曾收到该款项，且泰仁公司未提交相关证据，法院对其上述诉求难以支持。判决：一、北京天隆伟业商贸有限公司于判决生效之日起七日内退还北京泰仁餐饮服务有限公司租金74111.16元、履约保证金50000元；二、北京天隆伟业商贸有限公司于判决生效之日起七日内给付北京泰仁餐饮服务有限公司滞纳金29000元；三、北京泰仁餐饮服务有限公司于判决生效之日起七日内给付北京天隆伟业商贸有限公司房屋使用费130499.97元；四、北京泰仁餐饮服务有限公司于判决生效之日起七日内给付北京天隆伟业商贸有限公司供暖费5376元；五、北京泰仁餐饮服务有限公司于判决生效之日起七日内给付北京天隆伟业商贸有限公司违约金145000元；六、北京泰仁餐饮服务有限公司于判决生效之日起七日内给付北京天隆伟业商贸有限公司滞纳金6448.54元；七、驳回北京泰仁餐饮服务有限公司的其他诉讼请求；八、驳回北京天隆伟业商贸有限公司的其他反诉请求。本院二审中，双方均认可租赁合同于2018年7月24日解除。关于交接房屋的时间，天隆伟业公司称认可于2018年10月15日完成房屋交接。经本院核实，泰仁公司于2019年7月31日一审庭审中认可双方于10月15日完成房屋交接。本院据此确认双方于2018年10月15日完成房屋交接。天隆伟业公司一审中提交的《场地交接证明》载明，空调暖气及场地内所有设施设备等正常使用，水电等正常提供。泰仁公司员工刘兴伟在接收人处签字，日期为2017年8月11日。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，泰仁公司与天隆伟业公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在《补充协议》中已对地址被锁一事协商一致，并约定除《补充协议》约定内容外，其他条款不变，均按照主合同执行，故泰仁公司主张从办理营业执照的2017年12月27日起算租金，缺乏依据。天隆伟业公司交付房屋的时间应以2017年8月11日双方签订《新店进场交接确认单》时间为准。租金计算亦应以此时间为基础，按照合同的相关约定计算。双方认可租赁合同于2018年7月24日解除，故解除日起至泰仁公司实际预交租金截止之日止期间的租金，天隆伟业公司应予退还。现租赁合同已解除，泰仁公司亦同意以支付违约金的方式承担违约责任，故天隆伟业公司不同意退还泰仁公司的履约保证金，缺乏合同及法律依据。一审法院判令天隆伟业公司退还泰仁公司租金74111.16元、履约保证金50000元，并无不当。天隆伟业公司、泰仁公司就前述判项提起的上诉请求，本院均不予支持。泰仁公司上诉要求天隆伟业公司退还装修押金，天隆伟业公司否认曾收到该款项，因泰仁公司未提交充分证据予以证实，本院对此不予支持。关于迟延交付房屋滞纳金。因合同约定天隆伟业公司应于2017年7月1日交付房屋，实际交付时间为2017年8月11日，天隆伟业公司存在迟延交付房屋的情形，相应的滞纳金应计算至此。因泰仁公司自2017年8月11日起已接收并实际控制使用房屋，且双方在《补充协议》中已对地址被锁一事协商一致，故泰仁公司主张迟延交付房屋至2017年12月26日，缺乏依据。双方关于迟延交付房屋滞纳金的上诉主张，本院均不予支持。关于租赁合同解除后的房屋使用费。根据在案证据及双方陈述，本院确认双方于2018年10月15日完成房屋交接。故租赁合同解除后的房屋使用费的期间应为2018年7月24日至2018年10月15日，共84天，计费标准参照双方租赁合同中约定的租金标准。经核算为133479元。一审法院对此认定有误。泰仁公司上诉不同意支付房屋使用费，缺乏依据。因合同于2018年7月24日解除，系双方协商一致，并非合同正常履行届满，且天隆伟业公司对于未及时接收房屋亦存在过错，故天隆伟业公司上诉要求按双倍计算房屋使用费，本院不予支持。因《场地交接证明》载明，空调暖气及场地内所有设施设备等正常使用，水电等正常提供。租赁合同中亦对暖气的费用进行约定。泰仁公司上诉主张天隆伟业公司未提供暖气，不同意支付暖气费，本院不予支持。泰仁公司接收房屋后未按照合同约定时间向天隆伟业公司支付履约保证金、首笔租金及供暖费，应当支付相应的滞纳金，但天隆伟业公司主张的滞纳金金额过高，一审法院根据合同约定并结合天隆伟业公司的实际损失，酌情确定滞纳金数额，并无不当。综上，一审法院认定的房屋使用费有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初29759号民事判决第一、二、四、五、六、七项；二、变更北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初29759号民事判决第三项为北京泰仁餐饮服务有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京天隆伟业商贸有限公司房屋使用费133479元；三、驳回北京天隆伟业商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5796元，由北京泰仁餐饮服务有限公司负担2835元（已交纳），由北京天隆伟业商贸有限公司负担2961元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费9299元，由北京天隆伟业商贸有限公司负担4440元（已交纳），由北京泰仁餐饮服务有限公司负担4859元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费13772元，由北京泰仁餐饮服务有限公司负担5796元（已交纳）、北京天隆伟业商贸有限公司负担7976元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 刁久豹审 判 员 刘苑薇二〇一九年十二月二十日法官助理 云 姣书 记 员 徐维眷