台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1002民初4533号原告：阮海棋，男，1975年10月13日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：邱素娟，浙江利群律师事务所律师。委托诉讼代理人：金冬灵，浙江利群律师事务所实习律师。被告：王某2，男，1978年1月5日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：吴珍丹，女，1981年1月30日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：王钦财，男，1950年12月10日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：王香莲，女，1951年12月14日出生，汉族，住台州市椒江区。被告：王某1，女，2004年12月28日出生，汉族，住台州市椒江区。法定代理人：王某2（系被告王某1的父亲），男，住台州市椒江区。上述五被告的共同委托诉讼代理人：郑超，浙江海贸律师事务所律师。原告阮海棋与被告王某2、吴珍丹合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，本院根据原告申请依法追加王钦财、王香莲、王某1为共同被告参加诉讼。本院于2019年11月14日对本案公开开庭进行了审理。原告阮海棋的委托诉讼代理人邱素娟、金冬灵以及被告王某2、吴珍丹、王钦财、王香莲、王某1的共同委托诉讼代理人郑超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮海棋向本院提出诉讼请求：五被告继续履行《宅基地转让协议》，协助原告办理坐落于台州市椒江区间）房屋的不动产权过户手续。事实和理由：被告王某2、吴珍丹系夫妻关系，被告王钦财、王香莲系被告王某2的父母，被告王某1系被告王某2、吴珍丹的女儿。2009年5月22日，被告王某2户因经济紧张，在被告王钦财、王香莲操办下，将其户两间地间中的一间地基（土地性质为国有划拨）在村民委员会的见证下转让给原告，由被告王某2、吴珍丹为甲方与原告阮海棋为乙方签订《宅基地转让协议》一份，约定：甲方自愿将其所有的坐落于台州市开发区间宅基地转让给乙方（具体位置以村里规划为准），宅基地转让价格共计叁拾柒万贰仟元。其中，乙方已付甲方预付款壹拾万元，乙方于打桩时支付给甲方贰拾壹万贰仟元，余款陆万元在宅基地办理土地证、房产证等相关证件于乙方名下后付清。乙方今后因本宅基地办理土地证、房产证等相关证件或手续，需甲方签字、提供身份证等协助时，甲方须无条件配合，及时协助，甲方不得推诿。双方过户费用由乙方负担，故过户单位允许过户，甲方必须及时办理等内容。同日，原告支付预付款100000元。2009年9月24日，原告支付被告212000元，共计付款312000元。协议签订后，经椒江区葭沚街道委员统一抓阄确定,原告向被告户购买的地基位于红星名苑15号楼东数第4间。2009年10月至2010年间，原告用该基地及向该村其他村民购买的另一间地基建造了2间小康楼并管业至今，但该房屋的不动产权证因需有委员根据全村房屋建造情况统一安排办理，故一直未予办理。现椒江区葭沚街道红星经济合作社已通知各户可办理不动产权证，故原告多次要求被告户协助办理涉案地基的不动产权过户手续，但因被告户要求加价，双方未能协商一致，故被告户一直不予配合办理。被告王某2、吴珍丹、王钦财、王香莲、王某1共同辩称，一、本案买卖的标的物为“宅基地”，签订协议时的土地性质为集体土地。原、被告双方签订的《宅基地转让协议》约定买卖的标的物系“座落于台州市开发区间宅基地”，其上并无房屋。从原告提供的证据《农(居）民建房呈报表》中的“土地管理员审查意见”可以看出，买卖的标的物“宅基地”于2016年方办理农转用手续（浙土字〔A2016〕第0030号〕，即在签订协议时的2009年，该宅基地的土地性质仍为集体土地。二、集体土地上的宅基地严禁买卖。《宪法》第10条规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”；现行有效的土地管理法第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；2019年9月11日，《中央农村工作领导小组办公室、农业部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》第六条规定“宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”；2019年9月30日，《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》第二条第五款规定“要坚决守住法律和政策底线，不得违规买卖或变相买卖宅基地，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”；从上述法律和部门规章的规定可知，原、被告双方就“宅基地”签订买卖协议违反了法律的效力性强制性规定，同时，根据原告起诉状的自述，其并非“村民”，且己购买了两间宅基地建造小康楼，明显违反了“严禁（城镇居民）下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”的法律和政策底线。三、违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。合同法第52条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”，从上述分析可知，原、被告双方买卖“宅基地”的行为明显违反了法律的效力性强制性规定，根据合同法的相关规定，理应自始无效。即使退一步讲，涉案的“宅基地”因办理农转用后己变为国有划拨土地，但根据司法解释的规定，被告未经有批准权的人民政府批准，协议仍然无效。四、事实上，原告占用两间宅基地建设小康楼，违反了行政政策的要求，也无法办理不动产转移登记手续。原告的行为明显违反了《中央农村工作领导小组办公室、农业部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》和《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》中关于“宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆”的规定，客观上讲，其根本无法办理不动产权登记手续。五、从法院判决的社会指引和教育作用来看，本案也不宜认定合同有效。从法理上讲，法院判决具有社会指引和教育作用，法院判决将为人们提供某种行为模式，指引人们可以这样行为、必须这样行为或不得这样行为，将对人们今后的行为发生直接或间接的引导影响。如果法院判决认定合同有效，势必将作出错误的法律引导，大量的城市居民利用自身的资金优势涌入农村，购买农民的宅基地，造成大量农民“失地”，增加社会的不稳定因素，甚至还会动摇国本，这也是与目前的立法目的和相关政策精神背道而驰的。综上所述，原、被告双方签订的《宅基地转让协议》自始无效，原告要求被告继续履行协议并协助办理不动产过户手续没有任何事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：对原告提供的身份证复印件、被告的户籍信息、结婚登记申请书、《宅基地转让协议》、收条、取单回单、历月电费明细、用户基本资料及用水情况、不动产测量报告、门牌证、《关于椒江区葭沚街道红星村村民点选址的通知》、《浙江省建设用地审批意见书》、《台州市人民政府征收土地方案通告》、《农（居）民建房呈报表》、个人自建房申请流程、个人自建房办房产证资料、被告王钦财和王香莲的录音以及原告申请本院调取的《补偿安置协议书》、抽签拼幢单、抽签通知、宅基地对调协议，被告对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以认定，对证据表面记载的内容予以确认，至于涉案宅基地的土地性质以及《宅基地转让协议》的效力问题，本院将结合全案事实在裁判理由部分予以分析。对于原告提供的规划图纸，被告对其真实性表示不清楚，认为该图纸即使真实也无法证明涉案宅基地的土地性质为国有划拨。本院认为该证据仅能证明的规划情况，无法证明涉案土地的性质。对于原告提供的沈秀玉的证明以及沈秀玉、王云富的情况说明，被告仅认可红星名苑15幢3-4小康楼为原告建造并居住使用，对土地性质为国有划拨及被告王钦财、王香莲参与了《宅基地转让协议》签订过程等情况均不予认可。本院对上述证明及情况说明中载明的红星名苑15幢3-4小康楼为原告建造并居住使用情况予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王某2与被告吴珍丹于2003年6月11日登记结婚。2009年5月19日，台州经济开发区拆迁办公室为甲方与被告王某2为乙方签订《补偿安置协议书》一份，约定甲方因小区项目建设，需要拆迁乙方坐落在.94平方米。2009年5月22日，原告为乙方与被告王某2、吴珍丹为甲方签订《宅基地转让协议》一份，约定甲方自愿将其所有的坐落于台州市开发区间宅基地转让给乙方（具体位置以村里规划为准）；转让价格为372000元，其中，乙方已付甲方预付款100000元，乙方于打桩时支付给甲方212000元，余款60000元在本宅基地办理土地证、房产证等相关证件于乙方名下后付清；乙方今后因本宅基地办理土地证、房产证等相关证件或手续，需加甲方签字、提供身份证等协助时，甲方须无条件配合、及时协助（办理手续费用由乙方负责）。2009年5月22日，被告王某2向原告出具收条一份，载明收到原告预付款100000元；2009年9月24日，被告王某2向原告出具收条一份，载明收到转让给原告的宅基地预付款212000元。原告通过抽签调换等方式取得了相应的地基，并在地基上建造了红星名苑15幢3-4号房屋，其中15-4号房屋的地基系涉案《宅基地转让协议》转让的地基。另查明，2009年6月29日，台州市建设规划局出台了《关于椒江区葭沚街道村民点选址的通知》，通知同意将九号路以东、四号路以南、学院路以西、白云山路以北地块为村民安置用地。2016年4月13日，浙江省人民政府批准了台州市2015年度第十七批次（开发区2）城市建设用地实施方案，批准文号为浙土字A[2016]-0030,共计用地13.6252公顷（农用地转用9.1753公顷，征收集体土地13.6252公顷）。2016年7月8日，台州市人民政府出台了台政发[2016]28号《台州市人民政府征收土地方案通告》，将浙江省人民政府批准的征收土地方案的内容和有关事项进行公告。《农（居）民建房呈报表》显示，被告王某2、王钦财、王香莲、王某1共同申请建房，建房坐落地点为规划点，申请用地权属来源为拆建安置，该安置点已办理了农转用批准，批准文号为浙土字A[2016]-0030号，同意该户在规划点上新建一间，占用国有建设用地47.5平方米，保留立地房一间。涉案房屋现已经可以办理不动产登记手续。被告王钦财、王香莲对原告与被告王某2、吴珍丹签订《宅基地转让协议》系知晓并认可的。本院认为，本案的主要争议焦点为涉案《宅基地转让协议》是否有效。被告主张《宅基地转让协议》签订时，转让标的物“宅基地”土地性质为集体土地，而集体土地是禁止买卖的，《宅基地转让协议》因违反法律、法规的强制性规定而无效。本院认为，首先，涉案《宅基地转让协议》签订之前，被告王某2与台州经济开发区拆迁办公室签订了《补偿安置协议书》，确认需要拆迁被告王某2坐落于的住宅。2009年6月29日，台州市建设规划局对村民安置用地的选址进行了规划。再结合庭审中，被告王某2对于转让给原告的宅基地也认可系因为村里统一拆迁而获得，可见本案争议的宅基地在《宅基地转让协议》签订之前已经确定系因国家征收而取得。其次，从《农（居）民建房呈报表》反映，申请用地权属来源为拆建安置，建房坐落地点为规划点，可见涉案宅基地的获得系拆迁安置。因此，在《宅基地转让协议》签订之前，涉案宅基地已经确认系因被征收而获得，土地性质必然会发生变动，而土地性质的变更需要相应的审批手续，事实上涉案宅基地确实也在2016年获得了审批，将土地性质变更为了国有建设用地。故本院认定，原、被告转让的宅基地为被告王某2户因土地被征收而获得的拆迁安置地，虽然土地性质变动审批手续在《宅基地转让协议》签订之后才办理，但其效力应溯及土地被征收之时。故对被告的上述主张本院不予采纳，涉案宅基地土地性质为国有建设用地，依法可以进行转让，涉案《宅基地转让协议》应为有效。综上，被告王钦财、王香莲对于原告与被告王某2、吴珍丹签订的《宅基地转让协议》系知晓并认可的，《宅基地转让协议》对被告王钦财、王香莲具有约束力。被告王某1为未成年人，不具有完全民事行为能力，被告王某2、吴珍丹作为其法定代理人，有权代理其从事民事活动，被告王某2、吴珍丹转让宅基地的行为对其具有约束力。故根据《宅基地转让协议》的约定，本案五被告具有协助原告办理房地产权属登记手续的义务。综上所述，原告的诉讼请求合理、合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第二十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：被告王某2、吴珍丹、王钦财、王香莲、王某1于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告阮海棋办理将坐落于台州市椒江区房屋的不动产权登记到原告阮海棋名下的手续。案件受理费3440元（已减半），由被告王某2、吴珍丹、王钦财、王香莲、王某1负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  王 欣二〇一九年十二月二日代书记员  周云飞