广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2873号 上诉人(原审被告、反诉原告)：曾啸威，男，1970年12月21日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：何世丽，广西中纬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘金妹，女，1953年11月2日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：周良贵，男，1949年7月30日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘高政，广西五和律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘卫，广西五和律师事务所律师。 上诉人曾啸威因与被上诉人周良贵、刘金妹确认合同无效纠纷一案，经广西壮族自治区桂林市七星区人民法院作出（2017）桂0305民初1135号民事判决后，被告曾啸威不服，上诉至本院。因当事人二审提交了新证据，导致一审事实部分不清，本院于2017年11月10作出（2017）桂03民终2549号民事裁定发回广西壮族自治区桂林市七星区人民法院重审。该院于2019年7月19日作出（2018）桂0305民初166号民事判决，上诉人曾啸威仍不服，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曾啸威的委托诉讼代理人何世丽，被上诉人周良贵，刘金妹共同的委托诉讼代理人刘高政、刘卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾啸威上诉请求：1、撤销桂林市七星区人民法院（2018）桂0305民初166号民事判决第二项，改判为：拆迁部门确定的本案讼争房屋的拆迁补偿款中，先行扣除安置费、搬迁费、装修补偿，由曾啸威领取；诉争房屋的一层和二层共计147平方米房屋的拆迁补偿款扣除上述款项后的其余部分，由上诉人曾啸威得80%，被上诉人周良贵、刘金妹得20%，双方在拆迁部门发放拆迁补偿款时分别自行领取。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、原审判决未正确适用法律规定对各方损失进行公正处理。原审判决认定二被上诉人对合同无效承担80%的责任，但判决上诉人返还二被上诉人。该判决结果将房屋及对应的拆迁补偿款让与给二被上诉人，与法院所认定的二被上诉人应承担的过错责任不一致，未正确适用合同法第五十八条的规定。2、被上诉人严重违反诚实信用原则，应承担相应后果。虽然本案双方签订的《房屋转让协议书》依法被认定无效，但该合同第三条的约定系双方真实意思表示。二被上诉人因房屋拆迁存在巨大利益向法院提出确认协议无效之诉，严重违反诚实信用原则，涉案房屋应按法律规定折价补偿。 二被上诉人周良贵、刘金妹辩称，一审查明事实没有相关依据，二八责任分配没有依据，但请求维持原判决。 周良贵、刘金妹向一审法院起诉请求：1、确认二原告与被告签署的《房屋转让协议书》无效；2、被告曾啸威向二原告返还房屋。 一审法院认定事实：综合双方证据，一审法院确认以下事实：周良贵原系桂林市穿山乡和平村委周家村村民，与刘金妹系夫妻关系。曾啸威系城镇居民。1996年间，周良贵经向原桂林市郊区穿山乡人民政府报建，并经桂林市规划局审批，在位于桂林市穿山乡和平村委周家村内拆除旧宅新建二层楼房一栋。2000年5月24日，桂林市高新（七星）区建设规划土地房产局为周良贵颁发《建筑证》。2006年10月12日，周良贵、刘金妹（甲方）与曾啸威（乙方）签订《房屋转让协议书》一份，约定：“甲方自愿将座落于桂林市七星区穿山乡和平村委周家村内建造砖混结构的自建房屋一栋（该房屋占地面积73.47平方米，总建筑面积147平方米，建筑证号：穿［2000］第290号，建房户：周良贵）转让给乙方，该房屋的基本情况已载于本协议附件。乙方已对甲方所要转让的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋，双方本着自愿、公平、公正的原则，同意就上述房屋转让事项订立本协议，共同遵守。一、甲乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币陆万贰仟元正（人民币62000元）；二、乙方于2006年10月12日将房款一次性付清给甲方，购房定金将在付款时冲抵。付款方式：现金。甲方保证该建筑物及土地使用权在转让前没有法律、法规、政策上的纠纷，如有由甲方负责，乙方不负任何责任。转让后甲方一概不负责任。三、双方同意于2006年10月12日将上述房屋证交付给乙方。房屋移交给乙方时，房屋的建筑证、建房用地通知单同时移交给乙方。房屋移交给乙方后，房屋所有权属乙方。如果该房今后被征用，不论是否办理了房屋过户手续，房屋拆迁、谈判、收益及其他权利都归乙方所有。房屋办理过户手续，一切费用及手续由乙方承担，甲方在需要时予以配合。四、违约责任：乙方违约，乙方不得向甲方索还购房款和定金。甲方违约，甲方不得向乙方索还房屋及移交的一切权利。”协议签订后，曾啸威向周良贵支付购房款62000元，周良贵将上述房屋及相应的证件交付曾啸威使用。 涉案房屋只有建筑证，建筑证上的名字为周良贵，在《房屋转让协议书》自被签订后至今，该房屋未能办理过户手续。《房屋转让协议书》签订后，曾啸威开始生活、居住在涉案房屋内，并对该房屋进行了添附。2016年8月11日，涉案房屋所在的和平村委会周家自然村的土地被政府征收，涉案房屋在被拆迁的范围内。 一审法院认为，本诉部分。农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有，涉案房屋所在的土地属于农村集体土地。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，不允许转让给非同一集体经济组织成员。本案中，被告不是桂林市穿山乡和平村委周家村的村民，而是城镇居民，因此，依法不能取得原告的房屋，故双方所签订的《房屋转让协议书》属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。”《房屋转让协议书》属无效合同，被告应将其购买的座落于桂林市七星区穿山乡和平村委周家村内建造砖混结构的自建房屋一栋二层（该房屋占地面积73.47平方米，总建筑面积147平方米，建筑证号：穿［2000］第290号，建房户：周良贵）返还给原告，但对于曾啸威添附的部分属于曾啸威的财产，不应返还给原告。对于合同无效的过错责任问题，该院认为，二原告明知涉案房屋宅基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让；被告明知涉案房屋宅基地属于集体经济组织也进行购买，双方对于合同的无效均有过错。协议中第三条和第四条亦约定了“如果该房今后被征用，不论是否办理了房屋过户手续，房屋拆迁、谈判、收益及其他权利都归乙方所有；甲方违约，甲方不得向乙方索还房屋及移交的一切权利。”虽然该协议违反了法律规定，但是签订该协议时原告的意思表示是真实的。二原告在双方的转让行为历经十余年，涉案房屋宅基地升值并存有巨大利益后，才以违反法律规定为由主张合同无效，虽然符合法律规定，但违反了诚实信用原则。故该院认为《房屋转让协议书》无效，二原告承担80％的责任，被告承担20％的责任比较妥当。反诉部分。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。反诉原告与反诉被告签订的《房屋转让协议书》无效，反诉原告应当将购房款62000元返还给反诉被告。故对于反诉原告要求反诉被告退还62000元购房款的诉请，该院予以支持。反诉原告诉请的翻建涉案房屋费用，翻建可能是事实，但是反诉原告未向该院提供证据证实翻修所花费的费用，没有具体数额，该院无法处理。反诉原告诉请的房屋拆迁补偿费、安置费、搬迁费等费用，虽然涉案房屋所在地区在拆迁范围内，但是双方还没有签订拆迁协议，拆迁产生的房屋拆迁补偿费、安置费、搬迁费等费用的数额也无法确定，在本案中也不予处理，反诉原告方可待上述费用的数额确定后另行主张。为此，依照《中华人民共和国物权法》第五十八条、第五十九条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告周良贵、刘金妹与被告曾啸威于2006年10月12日签订的《房屋转让协议书》无效；二、被告曾啸威返还原告周良贵、刘金妹位于桂林市七星区穿山乡和平村委周家村内建造的砖混结构（房屋占地面积73.47平方米，总建筑面积147平方米，建筑证号：穿［2000］第290号，建房户：周良贵）的房屋一栋的一层和二层；三、驳回原告周良贵、刘金妹的其他诉讼请求；四、反诉被告周良贵、刘金妹退还反诉原告曾啸威购房款62000元。 二审中，当事人没有提交新证据。 一审查明的事实与二审查明的事实相同，本院予以确认。 本院认为，因上诉人曾啸威诉状未载明具体的诉讼请求，经本院询问及释明后，亦未满足明确性要求，针对庭审双方争议的民事法律行为被认为无效后责任比例的划分及拆迁补偿款的数额分配问题，本院认为，宅基地使用权只能在农村集体经济组织成员之间流转，非本集体经济组织成员无权取得。本案中，上诉人曾啸威非桂林市穿山乡和平村委周家村集体经济组织成员，其与被上诉人周良贵、刘金妹签订的《房屋转让协议书》因违反法律和行政法规的强制性规定，应属无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，对于因《房屋转让协议书》无效所受到的损失赔偿问题，一审法院认定双方均有过错，且依据诚实信用原则及房屋随时间产生的溢价程度进行责任划分比例并无不当，本院予以维持。对于上诉人曾啸威请求本院处理诉争房屋拆迁补偿款的问题，因被上诉人周良贵、刘金妹与拆迁部门并未签订拆迁协议，对房屋拆迁的相关补偿数额无法确定，故本院对拆迁补偿款分配问题的请求不予处理，各方待上述费用数额随涉案房屋拆迁进行后另行主张。 综上所述，曾啸威的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1350元，由曾啸威负担。 本判决为终审判决。 审判长 容 艳 审判员 陆建华 审判员 唐 勇 二〇一九年十一月二十六日 书记员 俸筱雅