山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11220号 上诉人（原审原告）：赵卫元，男，1974年8月9日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 被上诉人（原审被告）：青岛银盛泰荣泰不动产有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区富春江路115号办公205B室。 法定代表人：王建春，总经理。 委托诉讼代理人：刘伟娜，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金珊，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 上诉人赵卫元因与被上诉人青岛银盛泰荣泰不动产有限公司（以下简称银盛泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初9273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2019年12月17日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人赵卫元、被上诉人银盛泰公司的委托诉讼代理人刘伟娜、金珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 赵卫元上诉请求：1、撤销一审判决，改判银盛泰公司返还房屋装修差价款10000元（具体金额待装修造价评估鉴定后另行追加）；2、一、二审诉讼费用由银盛泰公司承担。事实与理由：2018年1月3日，赵卫元与银盛泰公司签订《青岛市商品房预售合同》。合同中约定赵卫元购买银盛泰公司开发的位于青岛市开发区《银盛泰.香江学府》内4栋1单元7层701户房屋，该房屋的建筑面积为129.4平方米，公摊建筑面积为27.92平方米，该房屋的总房价为1841620.8元，全装修总价为2540122元。据《银盛泰.香江学府房源价格明细》公示：装修标准为6000元/㎡，但赵卫元发现涉案房屋装修价值远远不达6000元/㎡的标准。另，赵卫元发现，涉案房屋的公摊建筑面积银盛泰公司收取了赵卫元的装修费，显然有悖于公平原则。赵卫元认为银盛泰公司以装修款的名义单方面提高售楼价格，违反了青岛市国土资源和房屋管理局《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》第三条、第七条的规定，通过提高装修价格来变相抬高房价。购房合同已经很明确了房屋毛坯总价和装修总价，那么差价就当然是装修的总价，但是银盛泰公司在装修上以次充好，装修费用远远低于合同约定的费用，对于差额部分，应当返还，否则显失公平。综上，银盛泰公司上述行为违反诚信、公平原则，严重违反了销售合同中约定的装修条款，低档装修却索要高价格，对其装修的差价部分，应予以返还。 银盛泰公司辩称：一、预售合同为双方的真实意思表示，合同所有条款合法有效，合同已经明确约定，房屋价格未拆分为毛坯价和装修价，赵卫元也已承诺就房屋价格不主张权利，赵卫元应按照合同的约定履行。二、涉案房屋装修符合合同约定，银盛泰公司不应返还装修款差价。1、涉案房屋装饰、装修的标准符合商品房预售合同、附件及补充协议约定，银盛泰公司不存在违约行为。双方就涉案房屋装饰、装修的标准在双方签订的商品房预售合同、附件及补充协议中有明确约定。银盛泰公司严格按照约定采购材料设备进行装修装饰，主要材料以及设备品牌均与合同约定相符合。2、银盛泰公司向赵卫元交付的商品房装饰材料以及设备均为合格产品，符合室内装饰、装修产品的使用标准及合同约定标准，且不存在重复计价情形。银盛泰公司已按约定向赵卫元交付合格房屋，即使存在瑕疵，银盛泰公司也仅仅在质保期约定内承担保修责任，而无需返还装修款差价。3、双方签订的商品房预售合同、附件及补充协议中明确约定双方交易的含装修综合单价是包含了涉案房屋及相关比例的土地使用权的总单价，属于涉案房屋买卖总房价款的组成部分，该价款系市场交易价，赵卫元以工程造价与交易价之间存在差价为由，要求银盛泰公司返还该差价，既没有合同依据，亦没有法律依据。三、赵卫元的鉴定请求不应得到法律支持。1、双方签订的合同约定的装修价款属于涉案商品房买卖总房价款的组成部分，约定的交易价格是市场价，而非工程造价。商品房造价与商品房市场交易价必然存在差异。双方为商品房买卖合同关系，系按合同约定的商品房市场价格进行交易，而不是按工程造价进行交易。2、双方在合同及补充协议中对房屋及装修价格进行的约定，应视为系双方在综合考虑各项市场因素后，而形成的交易价格。商品的交易价格是商品的持有者和购买者在商品交易市场中买卖时拟供的商品成交价格，其形成受市场供求关系、产品质量、外界配套、产品宣传、包装、购买者心理、合理利润、品牌价值等多种因素的影响，是一个包含多种价值因素在内的综合价格，而不仅仅是产品本身的造价。3、作为商品的精装修房屋是一个房屋与精装修有机结合的整体，其价值是就整体而言的，但房屋本身与装修不能简单的进行割裂，两者的价格也不应单纯割裂来看。综上所述，双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充协议第一条第五款为有效条款；涉案房屋装修符合合同约定，银盛泰公司不应返还装修款差价；赵卫元的鉴定请求不应得到法律支持。 赵卫元向一审法院起诉请求：1、判令银盛泰公司赔偿赵卫元房屋精装修差价款人民币10000元（具体金额待装修造价评估鉴定后另行追加）；2、本案诉讼费、鉴定费、保全费等各项费用由银盛泰公司承担。 一审法院认定事实：2018年1月3日，赵卫元与银盛泰公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定赵卫元购买银盛泰公司开发的位于青岛市开发区“银盛泰·香江学府”内x栋x单元x层x户房产一套，该房产建筑面积为129.40㎡每平方米建筑面积单价（不含房屋全装修价格）为14232元，该房屋不含装修总价款为1841620.80元，含房屋全装修总价款为2540122元。合同附件三对涉案房屋的建筑结构、装修及设备标准进行了约定，其中对房屋地面、墙面、顶棚、门、窗、玄关柜、衣柜、橱柜系统、卫浴系统、强弱电、灯具、居家防盗、取暖、燃气热水器的品牌档次等装修标准进行了约定，其余未约定部分均以实际交付为准。双方达成的《银盛泰·香江学府＜商品房预（销）售合同＞补充协议》第一条第五款对双方签订的《青岛市商品房预售合同》第三条变更补充约定：买受人购买该房屋价格含装修价格，每平方米房屋建筑面积单价（包含房屋装修价格）为人民币19630元，根据出卖人暂测的房屋建筑面积，买受人购买该房屋的总价款（包含房屋装修价格）为人民币2540122元；买受人完全知悉且理解，上述价格为房屋含装修在内的综合单价和总价，该价格无法拆分为毛坯价和装修价，买受人愿意按照此价格购买本合同项下房屋，并承诺不单独就房屋价格问题向出卖人主张任何权利。该项目在青岛西海岸新区住房和城乡建设局备案的装修价格为6000元/㎡。合同签订后，赵卫元依照合同约定履行完付款义务，涉案房屋已交付。 一审法院认为，本案争议的焦点是涉案房屋的装修标准和装修价值是否达到合同约定的标准以及是否应当退还精装修差价。一审法院评判如下：本案系商品房预售合同纠纷，当事人就涉案商品房的买卖签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。商品房本身属于交易商品，在其出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。因此，即使合同约定的装修价值较高，也是符合商品市场正常运行规律的。赵卫元以“涉案房屋装修质量劣，价值达不到6000元/㎡”为由申请对房屋装修造价进行评估鉴定，对本案不具有参考意义，本案也无需对房屋装修价值进行评估鉴定。赵卫元没有提供充分证据证明银盛泰公司交付的房屋装修与合同约定的不一致，从而损害其利益，给其造成损失。因此，赵卫元主张返还装修差价款的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：驳回赵卫元的诉讼请求。案件受理费50元（赵卫元已预交），减半收取25元，由赵卫元负担。 二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《青岛市商品房预售合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。该补充协议第一条第五款明确载明买受人已完全知悉且理解涉案房屋价格无法拆分毛坯价和装修价，并且承诺不单独就房屋价格问题向出卖人主张任何权利。现上诉人主张涉案房屋装修总价另外单算，依据不足，其要求被上诉人返还装修差价款，不符合合同约定。行政部门虽对涉案房屋的装修标准和装修价值有登记备案，但该登记备案行为与双方当事人之间的约定无关，且上诉人认可登记备案价格在其双方签订网签备案合同时就已知悉，在此情况下，上诉人与被上诉人签订商品房预售合同补充协议，系对自己权利的处分，且不违反法律规定，由此导致的法律后果应由上诉人承担。更何况，商品房本身就属于交易商品，其在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，房屋价格并非毛坯价格和装修价格的简单相加，装修价值更非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。合同约定的装修价值或者登记备案的装修价值高于实际交付的装修价值是符合商品市场正常运行规律的。故，上诉人主张装修差价的请求，本院不予支持。 综上，上诉人赵卫元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人赵卫元负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  孙 琦 审判员  安太欣 二〇一九年十二月二十日 法官助理 王莉莉 书记员胡浩东 书记员国莹莹