安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终10348号上诉人（原审原告）：张叶红，女，1976年4月25日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：陈金虎，北京兰台（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽荣港置业有限公司，住所地安徽省合肥市滨海区林芝路278号烟墩社区服务中心308室。法定代表人：王天翊，执行董事。委托诉讼代理人：程晋龙，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨志泉，北京大成（合肥）律师事务所律师。上诉人张叶红因与被上诉人安徽荣港置业有限公司（以下简称荣港公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张叶红上诉请求：撤销一审判决，依法改判荣港公司赔偿张叶红损失21065元或将本案发回重审。事实与理由：1.荣港公司违约造成张叶红所购房屋套内实际使用面积减少。一审中荣港公司自认的改造部分设施占用0.4279平米，仅为卫生间内洞穿楼板增设排气道的面积。另外，荣港公司增设烟道、上下水管道和厨房卫生间隔墙也占用了套内面积。张叶红一审时申请了对套内面积测绘鉴定以确定损失，但未获一审法院同意。双方《商品房买卖合同》中对套内面积作了明确约定，由于荣港公司的违约行为，占用了房屋套内面积，这是未按合同约定履行的确凿证据。2.荣港公司违约造成的损失不在于房屋价值的贬值，而是套内实际面积减少的损失。张叶红并未主张房屋价值的贬损损失，而仅就房屋实际面积损失主张，一审法院违反不告不理原则，认定房屋无价值贬损，于法不符。房屋价值的影响因素有地段、交通、配套设施、小区环境及房屋新旧等，这些因素一般不受合同当事人的行为影响。然而双方在《商品房买卖合同》中明确约定，房屋套内面积为50.26平方米，而实际交付的套内面积少了1.5平方，张叶红仍然支付了全部房款，明显存在损失。3.申请书并非张叶红的真实意思表示，违背法律强制性规定，不具有合法性。申请书签署时间与交房日期相同，申请书实际上是夹杂在交房材料中，张叶红在不知情的情况下签署的，其内容并非是张叶红真实意思表示。荣港公司擅自改变房屋结构和布局，增加了消防风险，该改造行为未经过主管部门审批，违法了强制性规定，当然无效。综上，请求二审法院依法改判。荣港公司辩称，1.案涉银河广场商业B#C#D#E#办公楼CD幢，已售794户，其中过半数业主（407户）向荣港公司申请改造烟道及上下水，其目的主是增加房屋的更多的使用功能，使得业主更好的自用或出租获利。荣港公司为广大业主的要求着想，按照大部分业主的要求对案涉房屋进行了相应改造，增加了案涉房屋的实际使用功能和用途，最终结果是房屋价值增值，张叶红才是房屋增值的受益者。荣港公司并没有额外收取改造费用，自已也没有因此获利，按公平原则，荣港公司不应向极少数业主赔偿损失。2.银河广场商业B#C#D#E#办公楼CD幢实际每户改造厨房排气道尺寸为400mm×500mm，卫生间排气道尺寸为430mm×530mm，每户的这二处的实际改造面积合计仅为0.4279平方米。可见，荣港公司对烟道及上下水的改造并未对房屋实际使用面积造成实质影响，且改造增加了更多使用功能，业主无论自用或出租均能获得更多的使用利益。因此，张叶红的诉讼请求不但过高，而且违背公平公正的。3.案涉银河广场商业B#C#D#E#办公楼CD幢，已出售794户，其中已交房的有772户，已交房的业主中有302户已装修完毕并实际使用，245户现正在向物业公司报备装修和装饰中。除去已在一审法院提出赔偿的这18户，其余的776户没有表示不同意改造，更没有向法院起诉。足以证明荣港公司应绝大部分业主要求而对案涉房屋的改造，实际上增加了房屋的使用功能用途，更有利于业主对房屋的使用和出租。案涉楼栋的烟道及上下水改造是自上而下、贯通一体的，如拆除其中任何一家，都将致使整个楼栋的其他业主无法再使用烟道及上下水，进而损害其他业主的利益。4.案涉纠纷在一审法院原有十多户业主提起诉讼，经一审法院查明案件事实后其他业主均已撤诉或认可一审判决，即本案同类纠纷的它案一审判决现已生效。综上，张叶红的上诉请求不能成立，应予驳回。张叶红向一审法院起诉请求：1.荣港公司赔偿张叶红损失84540.5元；2.本案诉讼费、保全费由荣港公司承担。一审法院认定事实：2017年6月9日，张叶红（买受人）与荣港公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于合肥市包河区庐州大道以东、紫云路以北银河幸福广场商业B幢C幢D幢E幢25层C—办2510室房屋，该商品房用途为办公，层高3.75米，房屋建筑面积72.74㎡，其中，套内建筑面积50.18㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.56㎡，出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房每平方米9688元，总价款704705元，买受人于2017年6月9日前一次性付清全款；出卖人应在2018年7月31日将取得《建设工程规划许可证（正本）》的商品房交付给买受人使用。附件四合同补充协议第十四条第一款约定：出卖人提供给买受人参观的样板房、楼宇模型不作为双方验收余交付房屋的标准，交房标准以《商品房买卖合同》及其附件和本补充协议约定为准。2018年4月20日，案涉房屋通过竣工验收。2018年8月2日，荣港公司与张叶红办理了案涉房屋交结手续。张叶红收房后发现案涉房屋内增加了烟气道、上下排水管道、卫生间隔墙及卫生间使用的主管道等，遂于2019年1月3日，诉至一审法院。一审另查明：银河幸福广场商业B幢C幢D幢E幢办公楼C/D幢共出售房屋794户，已交付房屋772户，其中共有407户业主（包含张叶红）向荣港公司出具《申请书》，申请并同意荣港公司在其所购房屋竣工验收后增设上下水、卫生间隔墙、烟道等设施，承诺后期不得以涉及该房屋上下水、卫生间隔墙及烟道的任何事由向荣港公司主张权利，因增添设施引起的一切后果由其个人承担，与荣港公司无关。一审庭审中，张叶红称厨房卫生间墙体占用面积约（2m+2m）×0.15m=0.6㎡，烟道占用面积约0.57m×0.62m=0.35㎡，上下水管道占用面积约0.4m×0.33m=0.14㎡，占用实际使用面积约1㎡。荣港公司提供的银河广场商业B#C#D#E#办公楼CD幢《烟道及上下水改造图纸》证明银河广场商业B#C#D#E#办公楼CD幢改造厨房排气道尺寸为400mm×500mm，卫生间排气道尺寸为430mm×530mm，实际改造面积0.4279平方米。一审法院认为，张叶红与荣港公司签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。法律规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。根据前述法律规定，本案需重点审查荣港公司在缔约过程中，是否存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，致使张叶红购买的案涉房屋存在价值贬损。荣港公司提供的张叶红于2018年8月2日出具的申请书，能够证明，张叶红对荣港公司交付的案涉房屋增添烟气道、上下排水管道、卫生间主管道及隔墙等是明知并同意的，荣港公司不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，且荣港公司在案涉房屋内铺设的烟气道、上下排水管道、卫生间主管道及隔墙等设施系无偿实施，并未因此获得额外利益，其无偿增加的设施，具有一定的利用价值，能够增加案涉房屋的多种使用用途，也不影响房屋的使用和美观，同时张叶红也未提供证据证明，案涉房屋因增添设施造成价值贬损。现张叶红主张荣港公司擅自改变房屋结构，占用房屋面积给其造成损失，无事实依据，不予支持。张叶红陈述荣港公司商品房宣传册称房屋的窗户为全景落地窗，但实际交付的房屋中全景落地窗有近一半被墙面遮挡的问题，鉴于张叶红未提供商品房宣传册进行证明，且案涉合同并无关于窗户为全景落地窗的约定，故张叶红该项主张不予采信。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回张叶红的诉讼请求。案件受理费1914元，由张叶红负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。本院认为，张叶红对2018年8月2日《申请书》签名的真实性不持异议，由该《申请书》反映张叶红对增设上下水、卫生间隔墙、烟道等设施为明知且同意，且其作为完全民事行为能力人，应对增设上下水、卫生间隔墙、烟道等设施可能引起的后果充分预见与理解，张叶红上诉主张该《申请书》的内容并非真实意思表示，缺乏证据支持，不予采信。荣港公司根据业主的申请，无偿为涉案房屋增设上下水、卫生间隔墙及烟道，并未因此获得额外利益，反而客观上增加了案涉房屋的使用功能和价值，此种房屋新增的价值和利益实际为张叶红所有和享受，因此，张叶红主张荣港公司擅自改造房屋给其造成损失，与双方约定不符，亦缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述,张叶红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费327元，由张叶红负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月三十日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。