辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9650号上诉人（原审被告）：李宏，女，1978年1月26日生，汉族，现住大连市甘井子区。委托诉讼代理人:韩增良（上诉人丈夫），男，1964年8月12日生，汉族，现住址同上。被上诉人（原审原告）：大连生生物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连市甘井子区辛寨子镇天华集团办公楼2层。统一社会信用代码：91210200747894831D。法定代表人：曲建波，总经理。委托诉讼代理人：王雅琦，辽宁新世纪律师事务所律师。上诉人李宏因与被上诉人大连生生物业管理有限公司（以下简称生生物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初9762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李宏上诉请求：撤销一审判决并依法改判按照0.7元/㎡的标准支付物业费；2、依法变更协议（收费标准）；3、之前违法多收费部分，依法退一赔三；4、生生物业支付违约金1000元。5、生生物业承担诉讼费。事实和理由：生生物业资质等级与收费标准不符，生生物业构成合同欺诈，收费部分属于违法违规收费。前期物业服务协议不完全合法、不完全有效，一审法院以该合同为依据作出判决属于适用法律不当，不符合法理，有违公平。生生物业诉求2014年7月1日至今的物业费，部分已过诉讼时效。一审判决诉讼费用的负担与事实不符，证明判决不公平。小区消防通道和消防栓无法使用，2019年10月14日火灾发生时，消防官兵越墙救火。防盗门存在质量问题，但一直未予更换。生生物业辩称，不同意李宏的上诉请求。案涉《大连市前期物业管理服务协议》是在双方平等自愿的前提下签署的，是双方真实的意思表示，协议的内容没有违反法律法规的强制性规定，不存在无效的情形，李宏应按照协议约定的物业费标准缴纳物业费。生生物业向一审法院起诉请求：李宏立即交纳所拖欠的物业费及滞纳金等，自2014年7月1日至2019年5月31日，其中物业费(59个月×83.31平方米×2元)合计9,830.58元，违约金按照100天主张即3,549.01元。一审法院认定事实：2010年9月6日，生生物业与李宏签订《大连市前期物业管理服务协议》一份，约定由生生物业对案涉小区提供物业服务，收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米2元计算，李宏应在每季度10日前支付。合同第九条第四款约定，逾期未交纳物业费的，生生物业有权要求李宏补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金。生生物业系案涉小区物业服务企业，李宏系小区业主，房屋面积为83.31平方米。李宏自2014年7月1日起未缴纳物业服务费。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力。生生物业是具有收费资质的物业服务单位，依法为李宏所在小区提供了物业服务，李宏作为该小区业主应缴纳物业费。双方的协议中明确约定了物业服务费，李宏依法应该缴纳拖欠的自2014年7月1日至2019年5月31日物业费9,830.58元(59个月×83.31平方米×2元)，借故拖欠无理，应当支付，故对于生生物业主张李宏支付物业费的诉讼请求，予以支持。关于李宏主张房屋内入户门掉漆一节，因李宏的该项主张不属于案涉物业服务合同内容，故对于李宏的该项主张，不予支持。关于李宏主张小区消防管道没有水、物业不允许消防车救护车进入小区及小区存在违法建筑一节，李宏提供的现有证据不足以证明其主张，故不予支持。3、关于李宏主张生生物业私收广告费及停车费一节，因李宏的上述主张与本案不属于同一法律关系，不在本案中一并处理，李宏可另案再诉。生生物业主张李宏支付滞纳金一节。一审法院认为，李宏存在迟延缴纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，且双方协议中也有关于滞纳金的约定，因此生生物业的主张理应得到支持。但一审法院考虑，生生物业现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现生生物业与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和李宏每天的生活均与生生物业相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持生生物业的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已缴费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。判决：一、李宏于本判决生效之日起十日内给付大连生生物业管理有限公司2014年7月1日至2019年5月31日物业服务费9,830.58元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回大连生生物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取92元，由李宏负担。二审中，本院二审期间，上诉人李宏提交照片两组及一组业主微信群聊天记录截屏，第一组照片系于2019年10月14日他人拍摄后发布在小区微信业主群内视频的截屏，拟证明案涉小区消防栓没水，消防通道无法进车，消防人员只能翻墙进入小区；第二组照片为防盗门现状照片，拟证明防盗门质量存在问题，被上诉人生生物业未予更换；第三组业主微信群聊天记录截屏，拟证明事项与第一组照片相同。被上诉人生生公司对前述三组证据的真实性均不予认可。本院认为，上诉人李宏的第一、三组证据的真实性无法确认，本院不予采信；上诉人李宏提交的第二组证据与本案无关，本院亦不予采信。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，上诉人李宏提出的依法变更协议（收费标准）、违法多收费部分退一赔三、生生物业支付违约金1000元的上诉请求，其在一审中未就此提出反诉，且被上诉人生生物业二审中对此不同意调解和支付，故该部分上诉请求本院依法不予处理。上诉人李宏与被上诉人生生公司签订的案涉《大连市前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方当事人均应据此行使权利、履行义务。被上诉人生生物业既已为包括上诉人李宏在内的案涉小区业主提供物业服务，上诉人李宏则应按照案涉《大连市前期物业管理服务协议》约定的2元/㎡?月的标准缴纳物业费。上诉人李宏对于2014年7月1日至2019年5月31日期间未缴纳物业费的事实予以认可，故一审法院认定上诉人李宏给付被上诉人生生物业此期间的物业费9,830.58元正确，本院依法予以确认。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝交纳或减少交纳物业服务费用。上诉人李宏主张被上诉人生生物业因资质等级与收费标准不符构成合同欺诈、案涉前期物业服务协议不完全合法、不完全有效，均不构成上诉人李宏不支付物业费的法定理由。上诉人李宏所称入户防盗门的质量问题，非被上诉人生生物业责任范围，上诉人李宏以此主张被上诉人生生物业服务存在瑕疵于法无据，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人生生物业本案部分诉请已超诉讼时效一节，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款之规定，上诉人李宏在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间亦未提出新证据证明被上诉人生生物业的请求权已超诉讼时效期间，故上诉人李宏的该主张本院不予支持。综上所述，李宏上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。另，被上诉人生生物业在一审中变更诉讼请求，但一审法院未在预交诉讼费中予以核减，本院仅对诉讼费数额和分担作以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费减半收取67元（被上诉人大连生生物业管理有限公司预交92元），由上诉人李宏负担49元、被上诉人大连生生物业管理有限公司负担18元；二审案件受理费134元（上诉人李宏预交184元，多交50元部分退返上诉人李宏），由上诉人李宏负担。本判决为终审判决。审判长 王 歆审判员 吴义军审判员 郭云峰二〇一九年十二月九日书记员 牛超群