湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)湘01民终4065号 上诉人（原审原告）：吴吉林，女，1960年7月15日出生，汉族，住湖南省长沙县。 上诉人（原审原告）：李华，女，1973年9月13日出生，汉族，住湖南省长沙县。 上诉人（原审原告）：黄振波，男，1970年6月8日出生，汉族，住湖南省长沙县。 上诉人（原审原告）：曾雄，男，1973年4月27日出生，汉族，住湖南省长沙县。 上诉人（原审原告）：黄锡加，男，1963年10月19日出生，汉族，住湖南省长沙县。 上诉人（原审原告）：熊双文，男，1963年12月25日出生，汉族，住湖南省长沙县。 上诉人（原审原告）：蔡果，女，1971年12月14日出生，汉族，住湖南省长沙县。 上诉人（原审原告）：王双泉，女，1965年2月1日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。 上诉人（原审原告）：黄小杨，女，1962年9月9日出生，汉族，住湖南省长沙县。 上诉人（原审原告）龙智，男，1971年5月4日出生，汉族，住湖南省长沙县。 上诉人（原审原告）：王国伟，男，1974年5月25日出生，汉族，住湖南省长沙县。 上诉人（原审原告）：肖岳辉，女，1963年12月13日出生，汉族，住湖南省长沙县。 上诉人（原审原告）：陈江云，女，1972年3月24日出生，汉族，住湖南省长沙县。 上诉人（原审原告）：李晓刚，男，1972年8月17日出生，汉族，住湖南省长沙县。 上诉人（原审原告）：袁友良，女，1967年6月2日出生，汉族，住湖南省长沙县。 上诉人（原审原告）：马忠如，女，1968年11月5日出生，汉族，住湖南省长沙县。 上诉人（原审原告）：唐正，男，1994年9月23日出生，汉族，住湖南省长沙县。 上述十七位上诉人共同委托代理人：李玉洁、刘俊亮，湖南天地人律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：长沙海源农产品开发有限责任公司，住所地湖南省长沙县榔梨街道办事处龙华村。 法定代表人吴先，董事长。 上诉人（原审被告）：吴先，男，1969年4月4月出生，汉族，住湖南省长沙县。 上诉人（原审被告）：史国文，男，1969年10月17日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。 上述三上诉人共同委托代理人：周小同、阮文，湖南华湘律师事务所律师。 原审第三人：方步阳，女，1959年12月1日出生，汉族，住湖南省长沙县。 原审第三人：易小芬，女，1965年11月12日出生，汉族，住湖南省长沙县。 原审第三人：李红霞，女，1963年1月16日出生，汉族，住湖南省长沙县。 原审第三人：丑小玲，女，1962年5月17日出生，汉族，住湖南省长沙县。 上诉人吴吉林、李华、黄振波、曾雄、黄锡加、熊双文、蔡果、王双泉、黄小杨、龙智、王国伟、肖岳辉、陈江云、李晓刚、袁友泉、马忠如、唐正与上诉人长沙海源农产品开发有限责任公司（以下简称“海源公司”）、吴先、史国文以及原审第三人方步阳、易小芬、李红霞、丑小玲租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2015）长县民初字第2825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 上诉人吴吉林、李华、黄振波、曾雄、黄锡加、熊双文、蔡果、王双泉、黄小杨、龙智、王国伟、肖岳辉、陈江云、李晓刚、袁友泉、马忠如、唐正（以下简称吴吉林等十七人）上诉请求：1.撤销长沙县人民法院作出的（2015）长县民初字第2825号民事判决书第二项，依法改判或发回重审；2.本案的一、二审上诉费、鉴定费用全部由海源公司、吴先、史国文承担。事实与理由：一、一审法院认定案件事实不清，作出了有损吴吉林等人合法权益的判决。1.一审法院对涉诉合法合规部分房屋与海源公司、吴先、史国文违法改建后形成房屋部分事实认定不清。双方签订《房屋租赁合同》时，海源公司、吴先、史国文所租赁的对象是具有相关产权证书，并合法享有租赁权的厂房区域，一审法院不能以合同签订后改建形成的房屋未取得相关建设工程规划许可证或者未经主管部门批准建设为由认定《房屋租赁合同》及其补充协议无效。2.办理涉案房屋改建后的不动产权证的义务在海源公司、吴先、史国文，吴吉林等人仅有配合办理义务。3.未办成相关产权证的原因不在我方，《房屋租赁合同》约定的租金是合同范围内建筑与空坪的租金，不等同于未改建房屋的租金或改建后形成房屋的占用费，海源公司、吴先、史国文的改建行为造成了吴吉林等第十七人的预期租金收益受损，一审以改建后房屋尚未发生使用而驳回预期租金收益诉求的判决与事实不符。4.一审法院先是明确涉案房屋系“非法建筑”，后又认为“涉案房屋是否属于违章建筑及是否应子拆除，属于行政机关依行政程序认定和决定的处理范围”，说理部分前后矛盾、明显不当。5.涉案房屋一旦被行政机关认定为违章建筑或非法违章，那么吴吉林等十七人主张的损失必将客观存在，一审法院应认定“待损失客观形成后，可另行主张权利”。二、一审法院适用法律错误。在对方未按照约定办理改建房屋产权证的前提下，其改建行为实际上并未得到吴吉林等十七人的认可，故而吴吉林等十七人有权利要求海源公司、吴先、史国文恢复原状或者赔偿损失。海源公司、吴先、史国文进行的改建行为，形成未经合法合规改建房屋面积2524.76㎡与争议面积332.4㎡，恢复原状的诉求实则是对于改建房屋拆除、清场、重建所需要的费用，该费用应当由海源公司、吴先、史国文自行承担。三、一审法院程序违法。该案一审就历经3年多，海源公司、吴先、史国文在2018年提出反诉，一审法院受理了海源公司、吴先、史国文的反诉请求，至2018年11月23日，承办法官方才告知吴吉林等十七人，因对方未交纳反诉诉讼费视为撤回反诉。海源公司、吴先、史国文故意损耗司法资源、拖延诉讼时长，一审法院的疏忽，方才纵容了海源公司、吴先、史国文种种不当行为。四、本案的诉讼费用、鉴定费用亦应全部由海源公司、吴先、史国文承担，本案完全系因海源公司、吴先、史国文多次违反合同约定所引起。海源公司、吴先、史国文在租房时承诺投资不少于2000万元，吴吉林等十七人才同意以十分优惠的条件出租，但事实上其投资不足1000万元。综上所述，一审法院原审认定部分事实不清、适用法律错误、程序违法。 海源公司、吴先、史国文辩称：1.海源公司、吴先、史国文完全按照合同约定实施改建行为，海源公司、吴先、史国文的义务是出资改建，保证改建后的面积不小于原面积。2.海源公司、吴先、史国文没有义务，也没有权利和资格办理报规手续。只有先取得用地和工程规划才能办理报建，报建是土地使用权人办理、施工方配合，改建后的房屋因为办不到两证无法取得所有权证并非海源公司、吴先、史国文造成，海源公司、吴先、史国文没有违约、违法，能否取得两证尚无定论，将责任全归结海源公司、吴先、史国文无依据。3.海源公司、吴先、史国文完全履行出资并实施改建行为的义务，按约定海源公司、吴先、史国文有权在出资建设房屋内生产经营15年并支付租金，但合同履行不到5年吴吉林等十七人以租金偏低为由百般阻止海源公司、吴先、史国文生产，并酿成本次纠纷，事实上租金并不低。4.海源公司、吴先、史国文实施改建行为是履约行为而非违约行为，吴吉林等十七人的任何损失与海源公司、吴先、史国文无关。5.海源公司、吴先、史国文有权要求继续履行合同至合同期满，双方对此也一直有协商。6.海源公司、吴先、史国文坚持认为一审认定改建房屋是非法建筑并以此认定合同无效是错误的。 上诉人海源公司、吴先、史国文（原审被告）上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回吴吉林等十七人要求海源公司、吴先、史国文腾空涉案房屋交付给吴吉林等十七人的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定涉案《房屋租赁合同》和《三环租赁补充协议》无效适用法律错误。1.《房屋租赁合同》约定租赁物为三环院内的厂房，该厂房办理了产权证的合法建筑，租赁标的物不是未来将建的房屋。2.出租方出租的房屋是符合规划并取得了产权证的合法建筑，租赁合同一开始就是有效的。即便租赁房屋后来进行了改建，即便将改建房屋定性为违法建筑，一方面改建是双方形成了合意的，另一方面出租房屋并没有全部改建，租赁合同标的成为合法建筑与违法建筑的混合体，笼统的将租赁合同及其补充协议认定为无效不合理。3.改建的房屋没有改变原有的实质和层高，主要是对原有破旧房屋的修缮和翻新，并不违反原有的规划，与现行“绿地”控规也并不矛盾和冲突。人民法院将全部“改建房屋”定性为违法建筑是缺乏依据的。二、海源公司、吴先、史国文没有违约，吴吉林等十七人要求解除合同的诉求不能成立，法院不能判令海源公司、吴先、史国文腾空交付涉案房屋。对房屋进行改建的行为不但没有违约，还正是履行合同的步骤和方式。办理改建工程的改建手续的责任人或者说法定权利人都只能是产权人，至今没有且已无法办理手续是吴吉林等十七人违约，违约者无权要求解除合同。合同不能解除，法院就不能判令海源公司、吴先、史国文腾空并交还承租房屋。故此，一审法院判决错误，应予纠正。 吴吉林等十七人辩称，一审法院判决海源公司、吴先、史国文腾退房屋是正确的，根据租赁协议已经非常明确。办证费用应当由海源公司、吴先、史国文负担，未能办妥权证，海源公司、吴先、史国文是过错方，更应承担相应费用，因此产生的损失全部应由海源公司、吴先、史国文承担。 原审第三人方步阳、易小芬、李红霞、丑小玲未到庭发表陈述意见，也未向本院提交书面陈述意见。 吴吉林等十七人共同向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方所签订的租赁合同；2.海源公司、吴先、史国文腾退房屋、恢复原状并进行不动产权属登记；（后变更为腾退房屋；恢复原状；赔偿损失包含但不限于清场费用、房屋报建和办证费用、房屋重建成本、无法正常出租期间租金和变压器更换损失及设计费、误工费、人防、国土、水利、消防等部分费用，上述费用共计8926383元）；3.海源公司、吴先、史国文承担本案诉讼费用。 一审法院查明，确认以下法律事实： 1、吴吉林、王国伟、王双泉、蔡果、龙智、陈江云、肖岳辉、黄锡加、黄振波、李晓刚、熊双文、黄小杨、曾雄、袁友良、李华、唐新国、方步阳、易小芬、李红霞系原长沙县榔梨镇第二汽车配件厂职工，原第二汽车配件厂企业改制后，吴吉林等20人自筹资金取得了原长沙县汽车配件厂相关房屋的所有权【长房权证榔梨字第××号（共有权证号自322至340）、长房权证榔梨字第××号（共有权证号自341至359）、长房权证榔梨字第××号（共有权证号自360至378）、长房权证星沙字第××号（共有权证号自379至397）、长房权证星沙字第××号（共有权证号自398至416）、长房权证星沙字第××号（共有权证号自417至435）】。2010年12月12日，吴吉林等20人（甲方）推选方步阳、丑小玲、李红霞、吴吉林、黄振波（甲方）为代表与史国文、吴先（乙方）签订了《房屋租赁合同》，与该案相关合同条款归纳如下：乙方承租面积约4000㎡的厂房（含三环院内股东所有资产及空坪余地）；租期自2011年1月1日至2025年12月31日止；租金价格为第一年30万元、第二年30万元、第三年30万元、第四年32万元、第五年34万元、第六年36万元、第七年38万元、第八年40万元、第九年42万元、第十年47万元。第十一年至第十五年租金按价格按照当时当地及周边厂房租金标准，并参照当时物价指数确定租金单价；合同期满后，在同等条件下乙方有优先租赁该厂房的权利，如不续租，院内的所有财产由甲方所有；乙方如需改建厂房，须按国家建设标准改建，改建后的面积不少于原有的权证面积，改建后的一切不动产归甲方所有；甲方需全程配合乙方办理厂房的改建的手续，并向政府相关部门提供一切手续，费用由乙方负责；在合同期内，如遇政策方面的拆迁，损失由双方协商解决，续租期内如遇政策方面的拆迁，乙方应满足甲方原有权证面积，多余面积，甲方应适当补偿给乙方。 2、2011年1月2日，吴吉林等20人（甲方）与史国文、吴先（乙方）就改建未尽事宜另行签订了《三环租赁补充协议》，约定：乙方进场后甲方必须将股东所有的公共房屋移交乙方使用（含空坪余地）；乙方先将甲方后面的空坪余地及杂屋附属建筑物进行改建新建；前面的三个车间待后面的改建工程基本完毕后，前面的改建根据乙方所规划的改建工程意向，经甲乙双方的协商定位施工改建，仓库车间前门墙往南同意扩5米，连接原有车间墙（方步阳屋旁）；甲方同意乙方拆除单车棚及围墙，拆除时所出现的问题由甲方负责解决，尽力执行；甲方同意乙方改建需将原有厕所拆除，重建时所使用面积不小于原有面积；甲方在乙方进场时负责大门外传达室前面商店的拆除；且双方约定该补充协议与原合同具有同等法律效应（力），改建原始图（与补充协议）具有同等生效。甲方及其乙方均在合同签字，且曾雄、蔡果、易小芬签名时均备注：“不同意拆除围墙，其它同意。” 3、补充协议签订后，史国文、吴先开始入场着手改建工作，并于2011年3月14日成立了海源公司。海源公司自2011年5月18日起在涉案场地开展经营活动至今。因吴吉林等十七人认为海源公司、吴先、史国文未按国家建设标准改建房屋且无法取得不动产权属证书，要求海源公司、吴先、史国文补办手续，双方为此多次协商未果，故成讼。 4、2017年1月3日，双方在长沙县公安局榔梨街道派出所、榔梨街道综治办、社区居委会共同主持下调解，双方达成如下协议：（1）海源公司、吴先、史国文在2017年12月31日前为吴吉林等十七人办理国土、房产等权证；否则，海源公司、吴先、史国文无条件退场，其所租赁吴吉林等十七人土地、厂房投资兴建的固定资产、生产经营设备全部归吴吉林等十七人所有；（2）海源公司、吴先、史国文按照原国土和房产权属面积产权证，所产生费用由海源公司、吴先、史国文承担，但超出原面积的费用由吴吉林等十七人承担办证工本费；（3）海源公司、吴先、史国文于2017年1月16日之前将2017年的租金38万元和保证金62万元，共计100万元支付至社区居委会账上；（4）海源公司、吴先、史国文赔偿吴吉林等十七人受伤人员的各项损失2万元。2018年5月5日，双方再次就2018年的房屋占有使用费达成了《临时协议》，约定：2018年1月1日至2018年12月31日期间场地使用费共计52万元，海源公司、吴先、史国文在使用场地期间如发生任何事故，造成的损失由其负责。海源公司、吴先、史国文依约将房屋占有使用费付至2018年12月31日，且已交纳的62万元保证金尚在长沙县社区居委会银行账户。 5、涉案改建房屋在建设过程中并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。位于映霞路以北地块已控规为绿地，今后只能建设公园绿地及其配套设施。因此，改建后的房屋无法取得不动产权证书。 6、该案审理过程中，吴吉林等十七人对原房屋的建筑损失及其租金损失等事项申请鉴定，经法定程序双方选定湖南恒基项目管理有限公司及湖南英特尔资产评估有限公司为鉴定机构。湖南恒基项目管理有限公司接受委托后认为原房屋已被拆除，无法进行核实，而做退单处理。湖南英特尔资产评估有限公司于2018年11月10日作出了《湖南省长沙市长沙县人民法院委托鉴定资产的资产鉴定报告》，该鉴定意见归纳如下：1、未经合法合规改建房屋面积合计2524.76㎡租金损失（自2019年1月1日至2052年5月20日）取整数为830万元，其中有争议面积332.4㎡租金损失（自2019年1月1日至2052年5月20日）取整数为109万元。2、关于原厂房等建筑物相关损失，因鉴定材料不足，未对该项损失进行鉴定。 7、史国文、吴先、海源公司在该案审理过程中提起反诉要求：（1）撤销、解除2017年1月3日双方签订的协调处理意见；（2）吴吉林等十七人赔偿其损失1000万元，并承担反诉费。因海源公司、吴先、史国文未按期交纳反诉费，一审法院裁定其反诉请求按自动撤诉处理。其申请改建房屋、添置设备价值评估及预期利润等事项所申请的鉴定，市中院所摇号所选定的相关鉴定机构均以鉴定材料不充分为由终止了各自的委托事项。 8、该案审理过程中，唐新国死亡，唐新国第一顺序法定继承人为其配偶马忠如、其子唐正。一审法院通知马忠如、唐正作为该案原告参加诉讼。 一审法院认为，一、第三人方步阳、易小芬、李红霞、丑小玲经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视其放弃相应的诉讼权利，不影响一审法院依据审理查明的事实依法作出裁判。二、1、关于《房屋租赁合同》和《三环租赁补充协议》的效力如何认定的问题。根据《房屋租赁合同》和《三环租赁补充协议》的约定，吴吉林等20人的主要合同义务是按时交付原房屋并配合史国文、吴先进行房屋改建，史国文、吴先的主要合同义务是承担改建费用并改建房屋及支付租金，双方的主要权利义务符合房屋租赁合同的特点。但租赁合同签订时，实际作为租赁物的房屋尚未建成，因此属于对未来建成房屋的预租。关于房屋预租，在现行法律、行政法规没有规定的情形下，可参照适用有关房屋租赁的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。同时，根据《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定以及第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设……”的规定，取得建设工程规划许可证是进行合法建设的前提。该案中，根据双方提交的证据以及一审法院向长沙市城乡规划局经济技术开发区分局及长沙县城乡规划建设局核实的情况可以认定，涉案地块建设项目在法庭辩论结束之前未取得建设工程规划许可证，即《房屋租赁合同》和《三环租赁补充协议》约定的租赁物既未建成，也没有取得合法的建设手续，因此《房屋租赁合同》和《三环租赁补充协议》无效。因《房屋租赁合同》和《三环租赁补充协议》认定无效后，不再涉及合同解除的问题，故吴吉林等十七人要求解除合同的诉讼请求不能成立。 2、关于腾退房屋的问题。因双方当事人对涉案合同无效抑或解除后，改建后的房屋由吴吉林等十七人及第三人占有和使用并无异议，考虑到海源公司系从事农产品和海产品冷藏服务行业，结合其生产经营规模，一审法院酌情给予海源公司、吴先、史国文六个月宽限期，该期间的房屋占有使用费参照涉案《临时协议》中52万元／年的标准，双方据实结算。 3、关于恢复原状的问题。吴吉林等十七人要求应当将涉案地块恢复至《房屋租赁合同》签订之前的房屋状态。一审法院认为，双方达成了改建的合意后，史国文、吴先、海源公司方行改建工程；再者，改建工程系非法建筑，可能面临拆除，即便吴吉林等十七人再行在涉案地块建房，仍需办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等，现因涉案地块已控规，因此，其无法为建房取得相关规划及建设手续。因此，吴吉林等十七人要求恢复原状的诉请从法律上无法实现，故，一审法院对该项诉请不予支持。 4、关于吴吉林等十七人要求赔偿损失8926383元。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。（1）吴吉林等十七人所主张拆除违章建筑和清场费用280万元；房屋报建和办证各项费用390983元；房屋重建成本3946860元；设计费438540元；人防和国土及消防等部门费用5万元等损失，均属于房屋拆除或者建设相关费用，但涉案房屋是否属于违章建筑及是否应予拆除，属于有关行政机关依行政程序认定和决定的处理范围，在上述认定和决定未作出和执行前，吴吉林等十七人的损失尚未实际产生，更无法作出具体损失金额的认定，故一审法院对吴吉林等十七人所主张的上述损失，不予支持。（2）关于预期租金收益的损失，一审法院认为，前述一审法院已认定租赁行为因租赁物未取得建设工程规划许可证而无效。在涉案合同认定无效后，对于改建后的房屋，虽法律准许参照双方合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，但对于未经规划许可的建筑物而尚未发生的使用行为，主张预期租金收益损失，无法律依据。再者，我国法律对违法建筑的法律地位持根本否定的态度，即使湖南英特尔资产评估有限公司作出了830万元（取整数）的评估结论，但亦不应认定为吴吉林等十七人的预期的合法收益。故此，对吴吉林等十七人的该项诉讼请求不予支持。（3）关于变压器更换损失30万元，吴吉林等十七人并未举证证明该损失存在及具体金额，故，一审法院对吴吉林等十七人的该项诉讼请求不予支持；（4）关于原房屋损失，因鉴定资料不完备，导致鉴定机构无法作出相关的鉴定，因此，在该案中对该损失无法作出认定，故，该项损失一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国城乡规划法》（2007年）第四十条第一款、第六十条之规定，判决：一、限长沙海源农产品开发有限责任公司、史国文、吴先于判决生效之日起六个月内腾空位于原长沙县汽车配件厂涉案房屋并交付给王国伟、王双泉、蔡果、龙智、陈江云、肖岳辉、黄锡加、黄振波、李晓刚、熊双文、黄小杨、曾雄、袁友良、李华、吴吉林、马忠如、唐正及第三人方步阳、易小芬、李红霞、丑小玲；二、驳回王国伟、王双泉、蔡果、龙智、陈江云、肖岳辉、黄锡加、黄振波、李晓刚、熊双文、黄小杨、曾雄、袁友良、李华、吴吉林、马忠如、唐正的其他诉讼请求。该案受理费74365元,由王国伟、王双泉、蔡果、龙智、陈江云、肖岳辉、黄锡加、黄振波、李晓刚、熊双文、黄小杨、曾雄、袁友良、李华、吴吉林、马忠如、唐正负担74285元，长沙海源农产品开发有限责任公司、史国文、吴先负担80元。 二审中，吴吉林等十七人向本院提交如下证据：长沙市城乡规划局经开分局来文办理反馈意见单（编号：第6类228号），拟证明海源公司新改建的冷库用房所在地块，在控规中用地性质为G1：公园绿地，未在长沙市城乡规划局经开分局办理规划审批手续。 海源公司、吴先、史国文对上述证据发表如下质证意见：该证据中提到的无建设工程规划许可证是事实，但建设工程规划许可证是发给土地使用权人的，海源公司、吴先、史国文按合同约定拆除改建，能否办理规划证与海源公司、吴先、史国文无关。 原审第三人方步阳、易小芬、李红霞、丑小玲未对上诉证据发表质证意见。 本院对吴吉林等十七人提交的证据认证如下：该证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点为：1.上诉人吴吉林等十七人、原审第三人方步阳、易小芬、李红霞、丑小玲与上诉人吴先、史国文签订的《房屋租赁合同》和《三环租赁补充协议》是否有效；2.上诉人吴吉林等十七人的各项诉讼请求的认定。 一、关于争议焦点一 第一，上诉人吴吉林等十七人及原审第三人方步阳、易小芬、李红霞、丑小玲与上诉人吴先、史国文签订的《房屋租赁合同》约定，承租方租赁的标的物为坐落于长沙县环院内的厂房，租赁合同约定的“乙方如需改建厂房，须按国家建设标准改建”，以及《三环租赁补充协议》对租赁物改建新建等内容，乃双方就承租人可对租赁物进行改善或增设他物形成合意，属于租赁物使用条款，因此，本案租赁法律关系中的租赁物明确具体，并非“未来建成房屋”。第二，涉案厂房的用地性质为工业用地，土地使用权的权限至2052年5月20日，该土地的登记信息迄今尚未发生改变，涉案土地的性质虽因政府控规已变为公园绿地，但因用地规划许可系行政事项，在主管部门未就海源公司、吴先、史国文在该宗地块上改建新建的行为进行定性前，法院不宜直接认定改建新建后的涉案厂房是否属于违法建筑。第三，按《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”从该条对租赁合同的定义来看，出租人的主要义务是将租赁物交付给承租人使用、收益，本案中，《房屋租赁合同》和《三环租赁补充协议》的出租人向吴先、史国文出租的租赁物已取得房屋产权证和土地使用权证，出租人交付的租赁物不属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，双方租赁关系标的物不是改建新建后的厂房，新建改建后的厂房并非出租方提供。而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，是指租赁法律关系双方所约定的租赁物自始便是“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，本案租赁法律关系的各方与该条规定之情形并不一致，因而不宜适用该条之规定认定涉案的《房屋租赁合同》和《三环租赁补充协议》无效。因此，上诉人吴吉林等十七人、原审第三人方步阳、易小芬、李红霞、丑小玲与上诉人吴先、史国文签订的《房屋租赁合同》和《三环租赁补充协议》系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，《房屋租赁合同》和《三环租赁补充协议》均合法有效，本院予以确认。 二、关于争议焦点二 1.关于诉求解除与吴先、史国文签订的《房屋租赁合同》和《三环租赁补充协议》的认定。 按《房屋租赁合同》的约定，吴先、史国文应取得厂房改建的相关手续，吴吉林等十七人及原审第三人方步阳、易小芬、李红霞、丑小玲有配合办理的义务，可见各方在订立该合同时除有建立租赁关系的合同目的外，还有使得出租人取得改建新建后厂房物权的意思表示。海源公司、吴先、史国文对租赁物改建新建已数年，至今仍未取得改建手续，出租人因此尚未获改建新建后厂房的物权，应认定《房屋租赁合同》的主要合同目的未实现。但该合同取得物权的目的尚未实现，并非海源公司、吴先、史国文怠于办理，也不是上诉人吴吉林等十七人、原审第三人方步阳、易小芬、李红霞、丑小玲等人拒绝配合，而是因为政府调整了租赁物所在位置的规划，导致涉案厂房的土地性质发生重大改变，此变化系各方当事人均不能预见、不能避免、不能克服的。因此，各方当事人在本案中均不存在违约行为，吴吉林等十七人以海源公司、吴先、史国文违约为由要求解除《房屋租赁合同》和《三环租赁补充协议》的上诉理由，本院不予支持，但《房屋租赁合同》和《三环租赁补充协议》因客观情况发生重大变化，合同的主要目的已不能实现，海源公司、吴先、史国文要求解除《房屋租赁合同》和《三环租赁补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。 2.关于腾退房屋诉求的认定。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”涉案的《房屋租赁合同》和《三环租赁补充协议》解除后，海源公司、吴先、史国文应当将厂房腾退给吴吉林等十七人及原审第三人方步阳、易小芬、李红霞、丑小玲。一审法院根据海源公司从事的行业性质、生产经营规模等情况酌情给予被告六个月宽限期的认定并无不当，本院予以维持，若实际必要的腾房时间不足或超过六个月，则应以实际腾房时间为准。一审法院认定该期间的房屋占有使用费参照涉案《临时协议》中52万元／年的标准计算并无不当，本院亦予以维持。 3.关于恢复原状诉求的认定。海源公司、吴先、史国文对租赁物进行改建新建是与上诉人吴吉林等十七人、原审第三人方步阳、易小芬、李红霞、丑小玲协商一致的结果，吴吉林等十七人、原审第三人方步阳、易小芬、李红霞、丑小玲应与海源公司、吴先、史国文共同承担租赁物被改建新建的后果，故吴吉林等十七人要求恢复原状缺乏依据，本院不予支持。 4.关于吴吉林等十七人诉求赔偿损失的认定。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。（1）吴吉林等十七人所主张拆除违章建筑和清场费用，房屋报建和办证各项费用，设计费，人防和国土及消防等部门费用等损失尚未实际发生，且吴吉林等十七人没有证据证实其所主张的损失金额8926383元真实有效，因此，对吴吉林等十七人要求海源公司、吴先、史国文赔偿前述各项损失8926383元的诉讼请求，本院不予支持。（2）吴吉林等十七人主张的预期租金损失尚未实际发生，即便存在该项损失，依据现有证据不足以证实合同解除的是海源公司、吴先、史国文违约所致，故对吴吉林等十七人要求海源公司、吴先、史国文程度逾期租金损失的诉讼请求，本院不予支持。（3）吴吉林等十七人没有证据证实变压器更换损失30万元已实际产生，故本院对吴吉林等十七人的该项诉讼请求不予支持；（4）吴吉林等十七人没有证据证实原厂房的损失情况，鉴定机构也因资料不齐无法对该损失给出意见，故本院对吴吉林等十七人的该项诉讼请求不予支持。综上，吴吉林等十七人对上述所列损失有证据证明或者实际发生，其可以另行主张权益。 综上所述，吴吉林等十七人和海源公司、吴先、史国文的部分上诉理由，应予以支持；原审判决认定基本事实清楚，适用法律错误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持湖南省长沙县人民法院（2015）长县民初字第2825号民事判决第一项； 二、撤销湖南省长沙县人民法院（2015）长县民初字第2825号民事判决第二项； 三、解除吴吉林、李华、黄振波、曾雄、黄锡加、熊双文、蔡果、王双泉、黄小杨、龙智、王国伟、肖岳辉、陈江云、李晓刚、袁友泉、马忠如、唐正、方步阳、易小芬、李红霞、丑小玲与吴先、史国文于2010年12月12日签订的《房屋租赁合同》及于2011年1月2日签订的《三环租赁补充协议》； 四、驳回吴吉林、李华、黄振波、曾雄、黄锡加、熊双文、蔡果、王双泉、黄小杨、龙智、王国伟、肖岳辉、陈江云、李晓刚、袁友泉、马忠如、唐正的其他诉讼请求。 本案一审受理费74365元，由吴吉林、李华、黄振波、曾雄、黄锡加、熊双文、蔡果、王双泉、黄小杨、龙智、王国伟、肖岳辉、陈江云、李晓刚、袁友泉、马忠如、唐正负担51975元，由长沙海源农产品开发有限责任公司、吴先、史国文负担22390元。二审案件受理费74445元，由吴吉林、李华、黄振波、曾雄、黄锡加、熊双文、蔡果、王双泉、黄小杨、龙智、王国伟、肖岳辉、陈江云、李晓刚、袁友泉、马忠如、唐正负担52000元，由长沙海源农产品开发有限责任公司、吴先、史国文负担22445元。 本判决为终审判决。 审判长  柳江华 审判员  符建华 审判员  刘 刚 二〇一九年十二月二十四日 书记员  张宜婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。