四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1681民初1968号 原告：陈炳建，男，生于1969年11月22日，汉族，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：陈海燕（系陈炳建之女），住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：李晓禄，四川智群律师事务所律师。 被告：华蓥市兄弟房地产开发有限公司，住所地：四川省华蓥市工业新城国雅路。 法定代表人：赵小均，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：向文全，四川爱众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史敬堂，四川爱众律师事务所律师。 被告：蒋春兰，女，生于1977年3月3日，汉族，住四川省华蓥市。 被告：陈大庆，男，生于1965年1月3日，汉族，住四川省华蓥市。 原告陈炳建与被告华蓥市兄弟房地产开发有限公司（以下简称“兄弟房地产公司”）、蒋春兰、陈大庆商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈炳建的委托诉讼代理人陈海燕、李晓禄，被告兄弟房地产公司的委托诉讼代理人向文全，被告陈大庆到庭参加诉讼；原告陈炳建、被告兄弟房地产公司法定代表人赵小均、被告蒋春兰经本院传票传唤，被告兄弟房地产公司委托诉讼代理人史敬堂经本院通知，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈炳建向本院提出诉讼请求：三被告共同向原告返还90，000元并支付资金占用利息（以90，000元为基数，从2017年1月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）。事实与理由：2016年3月15日，原、被告签订《商品房团购入会协议书》，约定被告将其开发的华蓥市总部经济大厦项目1号楼2单元B2户型11-2号的房屋以团购方式按2500元/平方米的价格出售给原告，原告缴纳了200，000元。2017年11月23日，被告与原告的儿子陈刚签订《商品房买卖合同》，被告仅将110，000元作为首付款，剩余90，000元未作为房款也未返还，已损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。 被告兄弟房地产公司辩称，兄弟房地产公司仅认可已收到的110，000元购房款，另外90，000元系陈大庆和蒋春兰收取的，公司并未收到，与公司无关，应由收款的行为人承担责任。 被告陈大庆辩称，原告陈炳建的房款是蒋春兰收取的，蒋春兰系兄弟房地产公司与杰邦建筑公司聘请销售人员，蒋春兰收取房款的事情，陈大庆并不知情，二人已经办理了离婚手续，相应的责任应由蒋春兰个人承担。 被告蒋春兰未答辩，也未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下： 对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。综合无异议的证据，2016年3月15日，原告陈炳建（乙方）与被告兄弟房地产公司（甲方）签订了《商品房团购入会协议书》，约定甲方将其开发的位于华蓥市房屋以团购名义出售给乙方。本协议签字生效后两日内，乙方需第一次缴纳会费110000元，第二次付款于签正式合同时交90000元整，剩余尾款交钥匙付清。项目取得商品房预售许可证之日起30日内，双方需签订《商品房预售合同》，并根据具体面积、对应单价、支付剩余房款，合同还约定了支付团购费的指定账户。甲方的违约责任：延期交房及办证按《商品房预销售合同》约定承担违约责任，若因甲方无法办理商品房预售许可证或甲方退出商品房开发等甲方原因导致乙方不能按本合同约定购得商品房，甲方应按照银行同期贷款利率退还乙方所交费用本息。乙方的违约责任：乙方未按期支付团购会费或其他款项或未按期参加选房或签订《商品房预售合同》，则甲方仅退还乙方已支付费用本金，乙方自愿放弃要求甲方退还利息、赔偿损失或者承担违约责任的权利。甲、乙双方任意一方违反本合同其他约定应当赔偿守约方损失。 合同签订当日，被告兄弟房地产公司的销售人员向原告陈炳建出具了“收到陈炳建团购房意向金110,000元，存入共管账户”的收据并加盖兄弟房地产公司财务专用章。 原告陈炳建于2016年12月31日向蒋春兰现金支付90，000元。蒋春兰向原告陈炳建出具收据，收据载明“交款单位陈炳建，交款金额玖万元整（现金），收款事由房款，单位盖章陈大庆印”。被告蒋春兰在原告陈炳建持有的原《商品房团购入会协议书》的尾页上添加了“每平方米按2500计算，蒋春兰”、“2016年12月31日支付90，000（玖万元整），陈大庆印”的字样。 2017年5月23日，被告兄弟房地产公司取得“华蓥市总部经济大厦”项目预售许可证。 2017年11月23日，被告兄弟公司经被告陈炳建同意将案涉房屋转售给被告陈炳建的儿子陈刚，并于同日向案外人陈刚出具“收到陈刚购房补款110，783元，1-2-11-6”的收据，收据上备注“原陈炳建，父子关系，现改为陈刚”。并且将2016年3月15日出具的收据作废。 另查明，2014年7月2日，被告陈大庆与蒋春兰办理结婚登记。2018年8月6日，两人办理离婚手续,离婚协议约定各自的债务由各自负担。 2016年1月18日，周友民与被告陈大庆签订《股东合作协议书》，约定二人合伙承建华蓥市兄弟时代总部经济大厦时代广场工程。2016年3月8日，王述明、周友民、陈大庆三人在建行华蓥支行申请设立了联名账户，并约定兄弟房地产公司拿出100套左右的房屋交由项目部对外销售，购房款存入共管账户，保证建设过程中农民工工资和工程款支出，除此以外，蒋春兰等人对外出售一套房屋还将获得兄弟房地产公司支付的数千元的报酬。因陈大庆退出合伙事务，2016年6月16日，该账户注销。后被告陈大庆以华蓥市兴硕源建筑劳务有限公司名义承包了时代广场A标段工程劳务，华蓥市新驰建设工程劳务有限公司承包了时代广场B标段工程劳务。2016年5月11日，周友明、王述明二人在四川华蓥农村商业银行共同开设联名账户。被告陈大庆和蒋春兰收取了原告等人支付的款项后，部分未交付给兄弟房地产公司或存入共管账户，从而引发本案纠纷。 2018年4月20日，原告等人起诉至法院，我院裁定驳回起诉，并将案件线索移送公安机关。2019年1月4日，华蓥市公安局函告我院，无证据显示陈大庆等人犯罪。 有争议的证据及事实，本院认定如下： 被告陈大庆提交了《建筑工程劳务合同》，拟证明在其在承包时代广场A标段工程劳务时，施工前期是以华蓥市新驰工程劳务有限公司名义进行的。但该合同相对方为中大建筑有限责任公司时代广场项目部与华蓥市新驰建设工程劳务有限公司时代广场A标段施工部，达到不其证明目的。 本院认为，原告陈炳建与被告兄弟房地产公司于2016年3月15日签订的《商品房团购入会协议书》，仅对房屋位置及部分房款进行了约定，对房屋面积、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑产权归属、面积差异的处理方式、配套基础设施和公共设施的交付和有关权益责任等主要内容均没有约定，加之该协议在条款中明确公司能否取得商品房预售许可证尚不能确定，该协议为非商品房买卖合同，无法将房屋位置、面积特定化，需双方另行签订商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，由于案涉《商品房团购入会协议书》缺乏商品房买卖合同主要内容，仅为双方约定将来签订商品房买卖合同的预约合同。 被告蒋春兰不是被告兄弟房地产公司工作人员，也无证据证明被告蒋春兰向原告收取购房款的行为取得了被告兄弟房地产公司的授权。虽然被告兄弟房地产公司原法定代表人王述明以及案外人周友民在接受公安机关调查时，认可被告兄弟房地产公司同意项目部对外销售房屋，但要求房款必须进入共管账户，蒋春兰等人对外销售房屋可获得部分价款，表明兄弟房地产公司允许除售楼部工作人员以外的其他人员联系销售房屋，但不能证明被告兄弟房地产公司授权被告蒋春兰向原告收取房款。因此被告蒋春兰收款行为系无权代理，未获得被告兄弟房地产公司的追认，相应的法律后果自行承担。原告陈炳建作为完全民事行为能力人，与被告兄弟房地产公司签订《商品房团购入会协议书》后，将房款交于非合同相对方或非委托收款人，且对于蒋春兰在《商品房团购入会协议书》上添加和涂改的行为未提出异议，自身亦存在重大过失。故，被告蒋春兰应退还原告陈炳建购房款90，000元，又因为被告蒋春兰的收款行为给原告陈炳建造成了资金占用损失。故，原告陈炳建要求被告蒋春兰以90，000元为基数，从2017年1月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用利息的诉讼请求，本院予以支持。 被告蒋春兰的收款行为发生在被告陈大庆与被告蒋春兰夫妻关系存续期间，而且原告述称将90，000元现金支付被告蒋春兰后，被告蒋春兰向原告陈炳建出具收据，并且在收据上加盖了“陈大庆印”的印章。陈大庆辩称对蒋春兰的收款行为完全不知晓，但是蒋春兰能够随意使用陈大庆的印章，证明陈大庆对于蒋春兰的收款行为是默许并认可的。故，被告蒋春兰的收款行为应属于夫妻共同债务，原告陈炳建要求被告陈大庆承担共同还款责任，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、被告蒋春兰、陈大庆自本判决生效后十日内向原告陈炳建退还购房款90，000元并支付其资金占用利息（以90，000元为基数，从2017年1月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本息付清之日止）； 二、驳回原告陈炳建对被告华蓥市兄弟房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1，171元，由被告蒋春兰、陈大庆负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 员 李学科 二〇一九年十二月十二日 法官助理 聂 蕾 书 记 员 左 婕