浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初11278号 原告（反诉被告）：苏利佳，女，1985年4月3日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人：张约文，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 委托代理人：冯济桅，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：俞宗敏，男，1954年4月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。 第三人：杭州众诚房屋置换有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道世纪大道41-2#。 法定代表人：杨青，总经理。 委托代理人：何少峰，浙江铭广律师事务所律师。 原告苏利佳为与被告俞宗敏房屋买卖合同纠纷一案，于2019年6月12日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员孙莎独任审判。后被告俞宗敏在答辩期内提起反诉，本院依法予以受理，并与本诉合并进行审理。本院于2019年8月16日、2019年10月31日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院于2019年11月12日裁定本案由简易程序转为普通程序。因工作变动，本案由审判员丁伟华担任审判长，与人民陪审员陈丽、邵建刚组成合议庭。因杭州众诚房屋置换有限公司（以下简称众诚公司）与本案具有利害关系，本院依职权追加杭州众诚房屋置换有限公司作为第三人参加诉讼。本院于2019年12月4日第三次公开开庭进行了审理，苏利佳的委托代理人张约文、冯济桅，俞宗敏以及众诚公司的委托代理人何少峰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）苏利佳起诉称，2019年5月10日，原、被告签订《二手房买卖协议》（编号：0000440），双方约定俞宗敏将坐落于余杭区东湖街道水岸嘉园6幢1单元1401室房屋出售给苏利佳，包括房屋出售价格、自行车库、维修基金等合计房屋总价款2080000元，苏利佳分期支付定金100000元、首付房款1300000元和余款680000元；协议还约定了交房方式、过户费用承担、双方职责、违约责任等，包括俞宗敏负有提供完整过户资料及办理过户和按揭手续的义务，被告未能按约交付过户所需的完整资料，每逾期一天，俞宗敏应向苏利佳支付总房价的万分之二的违约金。双方就上述房产的产权过户事宜共同委托众诚公司办理。该协议签订当日苏利佳支付定金100000元。2019年5月16日，双方又为上述房屋转让事宜签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2019330110MM0197011），约定苏利佳于2019年5月30日前支付首期款1120000元，余款申请银行贷款，于2019年5月30日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续。俞宗敏在苏利佳的不动产证办出后交房，俞宗敏逾期交房超过5天，俞宗敏向苏利佳支付违约金360000元。该合同签订当日苏利佳支付首付款1300000元。2019年5月16日，苏利佳、俞宗敏及众诚公司工作人员前往交通银行杭州余杭支行办理购房款余款的按揭手续。在办理现场，苏利佳按照约定提供按揭贷款所需文件，但俞宗敏并未按约履行办理按揭手续义务，包括但不限于未按银行要求提供房屋共有人同意出售的签字材料。之后，俞宗敏又未对银行要求的监督支付协议、资金划转补充协议等签名并提交。俞宗敏的行为导致无法交齐按揭贷款资料，故贷款审批程序无法进行。苏利佳、众诚公司多次催告俞宗敏，但俞宗敏至今仍未履行前述义务。同期，俞宗敏又继续出售案涉房屋。由此，俞宗敏的上述违约行为已经严重损害苏利佳的合法权益。苏利佳认为，双方签订的《二手房买卖协议》、《杭州市房屋转让合同》系真实意思表示，内容不违反法律的强制性、禁止性规定，应当为合法有效。在苏利佳按约履行的情况下，俞宗敏应当积极认真履行其配合过户等义务。俞宗敏在签订合同后，不提供按揭贷款所需的文件，经多次催告后仍然置之不理，又继续出售房屋，其行为已经违反了合同的约定，依法应当承担违约责任并继续履行合同。特起诉，请求判令：1、俞宗敏继续履行《二手房买卖协议》、《杭州市房屋转让合同》，包括提供符合按揭银行要求的资料，办理余杭区东湖街道水岸嘉园6幢1单元1401室房屋权属转移登记手续，交付房屋给苏利佳等；2、俞宗敏支付逾期交付资料违约金8320元（按2080000元*万分之二/日的标准计算，自2019年5月16日起暂计算至2019年6月5日，直至俞宗敏交付符合银行要求的资料之日为止）；3、俞宗敏支付逾期交房违约金360000元；4、俞宗敏赔偿苏利佳损失20000元；5、俞宗敏赔偿苏利佳已付律师费损失20000元；6、本案诉讼费用由俞宗敏承担。后苏利佳变更诉讼请求如下：1、解除苏利佳与俞宗敏签订的《二手房买卖协议》、《杭州市房屋转让合同》，俞宗敏立即返还购房款及定金共计1400000元，并支付资金占用损失22691.50元（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年5月16日起暂计算至2019年9月29日，直至全部购房款和定金返还为止）；2、俞宗敏支付逾期交付资料违约金56576元（按2080000元*万分之二/日的标准计算，自2019年5月16日起暂计算至2019年9月29日，直至案涉《二手房买卖协议》、《杭州市房屋转让合同》解除之日）；3、俞宗敏支付逾期交房违约金360000元；4、俞宗敏赔偿苏利佳损失20000元；5、俞宗敏赔偿苏利佳已付律师费损失20000元；6、俞宗敏赔偿定金100000元；7、本案诉讼费用由俞宗敏负担。庭审中，苏利佳明确第一项诉请由俞宗敏承担返还义务，众诚公司予以协助。 被告（反诉原告）俞宗敏答辩称，一、俞宗敏于2019年5月10日通过众诚公司俞佳铭与苏利佳签订《二手房买卖协议》并通过银行转账收到定金100000元事实成立，又于2019年5月16日签订《杭州市房屋转让合同》通过银行转账收到18万元房款也属实。俞宗敏于当晚返回上海家中，在家人的要求下拿出房屋买卖过程中所签的协议和合同让家人过目。家人提醒协议写明总房价2080000元、合同上写明总房价1800000元，属于帮助他人偷逃税款，系违法行为。俞宗敏意识到问题的严重性。故俞宗敏次日电话告知众诚公司俞佳铭，提出中止履行合同，并指出合同涉嫌违法违规的问题，表明本人不能履行涉嫌违法的合同，中止履行合同是中止违法行为的发生，同时也是有效阻止因本人房屋买卖而引发的违法行为所产生的违法后果（偷税漏税损害国家利益）。同时也是保护自己不违法。遵纪守法、诚实守信是公民的基本行为准则和道德规范。为此，俞宗敏于2019年6月18日专程赴杭州市余杭市民之家向税务部门求证：协议和合同之差的280000元是否涉嫌偷税漏税的问题。工作人员的答复是肯定的，并就协议和合同的主要内容拍了照。二、苏利佳称俞宗敏还在继续出售案涉房屋并不属实。三、依据合同法的相关条款，本合同违背了诚实信用原则、遵纪守法，涉嫌恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益以及以合法形式掩盖非法目的、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实和提供虚假情况。据此，请求法院判令合同无效，驳回苏利佳无理诉求并承担本案诉讼费。 第三人众诚公司答辩称，众诚公司已经履行了中介义务，买卖双方未履行房屋买卖合同的原因与众诚公司无关，本案中众诚公司不应承担责任。 被告（反诉原告）俞宗敏反诉称，苏利佳、俞宗敏及众诚公司三方于2019年5月16日共同签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2019330110MM0197011）与2019年5月10日签订的《二手房买卖协议》（编号：0000440）二者互不关联，协议标明总房价款2080000元，而合同标明总房价款1800000元；协议规定在2019年5月15日前支首付房款1300000元，而合同标定在5月30日前支付首付款1120000元。在时间约定和房价约定上完全不一致，协议对合同完全没有制约性。合同中故意隐瞒通过银行转账已支付180000元房款的事实及故意隐瞒协议中已支付定金100000元抵扣房款的事实，虚构伪造总房价款。上述行为涉嫌故意隐瞒与订立合同有关的重要事实和提供虚假情况，涉嫌恶意串通损害国家集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的。其次，合同中也没有关于中介费的约定。综上所述，合同存在严重失实、弄虚作假、涉嫌违法违规等问题，不能履行合同的责任完全在苏利佳，故其应承担相应的法律责任。特反诉，请求判令：1、《杭州市房屋转让会同》（编号：2019330110MM0197011）合同无效；2、苏利佳履行协议中的约定：因乙方违约导致该房屋不能成交，向俞宗敏一次性支违约金416000元（总房价款的百分之二十）；3、赔偿经济损失1200元（车旅费、住宿费等）。4、本案反诉诉讼费用由苏利佳承担。后俞宗敏变更反诉请求如下：1、判令《杭州市房屋转让会同》编号：2019330110MM0197011合同无效；2、苏利佳、众诚公司承担违约责任，赔偿违约金总房价款的百分之二十，计416000元；3、苏利佳赔偿经济损失1200元（车旅费、住宿费等）；4、众诚公司返还俞宗敏的房屋房产证；5、反诉费用由苏利佳承担。 原告（反诉被告）苏利佳针对反诉答辩称，俞宗敏主张《杭州市房屋买卖合同》无效没有法律依据和事实依据，合同法第52条规定了合同无效的情形，本案中不存在合同无效的任何情形，双方是在平等自愿协商一致的情况下签订的房屋买卖合同，不存在俞宗敏诉称的故意隐瞒订立合同有关的事实以及虚假情况，俞宗敏作为产权人，对案涉房屋的相关事宜均是知情且同意的，苏利佳也同意按照税务机关核定的征税标准缴纳税费，没有任何需要逃避税费的目的或行为，所以《杭州市房屋买卖合同》不存在损害国家、集体、第三人及社会公共利益，也不存在非法目的；俞宗敏主张苏利佳支付违约金没有依据，俞宗敏诉称不能履行合同的原因在苏利佳，没有事实依据。本案中苏利佳没有违约行为，而是一直按约履行《二手房买卖协议》，依据房屋转让合同的约定交付了购房款、申请银行贷款，反而是俞宗敏违反合同约定，先是不履行办理按揭手续的义务，之后拒绝出售，再要求终止合同，直到现在提起反诉，因此案涉合同不能履行的原因在于俞宗敏，不是苏利佳。俞宗敏既然主张买卖合同存在恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，显然对签订房屋买卖合同是知情且同意的，如果买卖合同确实是无效，俞宗敏作为出卖方应当承担全部的过错，而非是由苏利佳承担所谓的恶意串通以合法形式掩盖非法目的的法律责任。俞宗敏主张房屋买卖合同无效，同时要求苏利佳承担违约金属前后矛盾，没有法律依据，不应支持。关于赔偿金及损失，苏利佳不存在任何过错，且俞宗敏所谓的经济损失没有任何证据证明，苏利佳无需承担任何赔偿责任。综上，请法庭驳回俞宗敏的全部诉请。 第三人众诚公司针对反诉答辩称，众诚公司已经履行了中介义务，买卖双方未履行房屋买卖合同的原因与众诚公司无关，本案中众诚公司不应承担责任。针对俞宗敏要求退还房产证的诉讼请求，众诚公司认为退还房产证需要等本案判决结果出来后，根据俞宗敏的责任情况，再决定什么时候返还房产证。如果是俞宗敏的原因导致合同无法履行，众诚公司还要向俞宗敏主张违约责任，违约责任未解决之前，众诚公司不会返还房产证给俞宗敏。如果是苏利佳的违约导致合同无法履行，众诚公司愿意立即返还房产证给俞宗敏。 针对本诉与反诉，原告（反诉被告）苏利佳为支持其主张，提供并陈述了如下证据材料： 1、二手房买卖协议一份，用于证明2019年5月10日苏利佳与俞宗敏签订《二手房买卖协议》，约定俞宗敏将坐落于余杭区东湖街道水岸嘉园6幢1单元1401室房屋出售给苏利佳，总价款2080000元，并约定了付款方式、双方职责、违约责任的事实。 2、杭州市房屋转让合同一份，用于证明2019年5月16日苏利佳与俞宗敏签订《杭州市房屋转让合同》，约定俞宗敏在苏利佳的不动产证办出后交房，俞宗敏逾期交房超过5天，应向苏利佳支付违约金360000元以及其他事项的事实。 3、收条一份，用于证明苏利佳已于2019年5月10日支付定金100000元的事实。 4、银行凭证一份，用于证明苏利佳于2019年5月16日支付首付款1300000元的事实。 5、关于余杭区东湖街道水岸嘉园6幢1单元1401室房屋交易的情况说明一份，用于证明俞宗敏在与苏利佳签订房屋转让协议、合同后，未合格履行合同义务，存在严重违约的事实。 6、苏利佳与案外人的微信截图一份，用于证明俞宗敏在与苏利佳签订房屋转让协议、合同后，继续出售案涉房屋，存在严重违约的事实。 7、委托代理合同、银行凭证、发票各一份，用于证明苏利佳因俞宗敏严重违约行为支付律师费20000元的事实。 8、新闻报道、按揭贷款利息计算表各一份，用于证明因俞宗敏严重违约，导致合同贷款审批手续无法进行，自2019年8月起，杭州市住房贷款利率上浮8%-10%，苏利佳因此遭受重大损失的事实。 9、电话录音及整理稿（一），用于证明案涉二手房买卖协议、杭州市房屋转让合同正常签订后，俞宗敏于2019年5月20日无正当理由单方明确表示不予出售案涉房屋，要求解除《二手房买卖协议》和《杭州市房屋转让合同》的事实。 10、电话录音及整理稿（二），用于证明俞宗敏单方要求解除二手房买卖协议、杭州市房屋转让合同后，为规避自身责任才又于2019年5月24日以所谓合同涉嫌违法违规为由不予履行《二手房买卖协议》和《杭州市房屋转让合同》的事实。 11、银行证明、按揭贷款利息计算各一份，用于证明截至2019年9月26日，交通银行余杭支行的贷款利率已在贷款基准利率4.9%基础上上浮10%，苏利佳因此遭受重大损失的事实。 针对本诉与反诉，被告（反诉原告）俞宗敏为支持其主张，提供并陈述了如下证据材料： 1、二手房买卖协议、杭州市房屋转让合同各一份，用于证明房屋总价为2080000元，协议约定苏利佳应在2019年5月15日前支付首付款1300000元，但最终合同与二手房买卖协议支付数额及时间均不一致的事实。 2、收条一份，用于证明众诚公司收取俞宗敏房产证的事实。 3、2019年5月29日的告知书一份，用于证明俞宗敏曾经通过微信向苏利佳发送告知书的事实。 针对本诉与反诉，第三人众诚公司未提供证据材料。 本院依职权出示对众诚公司的员工王挺的询问笔录一份。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2019年5月10日，苏利佳（买方、乙方）与俞宗敏（卖方、甲方）、杭州众诚房屋置换有限公司（见证方、丙方）签订《二手房买卖协议》（编号：0000110）一份，约定俞宗敏将其位于杭州市余杭区房屋出售给苏利佳，转让价款2080000元，包括房屋、自行车库、汽车库及维修基金价格，双方约定协议签订当天支付定金100000元，2019年5月15日前支付首付款1300000元，余款680000元申请贷款，乙方在余款付清当日交房。上述协议对违约责任约定如下：1、若甲方违反本协议逾期交房，如双方协商不成，每逾期一天，甲方应向乙方一次性支付总房款万分之二的违约金；2、乙方违反本协议规定，逾期支付定金及房款的，每逾期一天，乙方应向甲方支付总房款万分之二的违约金；3、甲方或乙方未能按约定将过户所需的完整资料交于丙方，每逾期一天，违约方应向对方支付总房价的万分之二的违约金；4、因甲方违约导致房屋不能成交，应自违约之日起三日内退回已付房款，并一次性支付违约金（总房价的20%），因乙方违约导致房屋不能成交，乙方应自其违约之日起三日内向甲方一次性支付违约金（总房价的20%）。因甲、乙双方违约，导致该房屋不能成交，并且乙方应自其违约之日起三日内，向丙方一次性支付双方应付的中介费，同时本协议书终止。协议还对双方其他权利义务做出了约定。同日，苏利佳向俞宗敏支付定金100000元。 2019年5月15日，苏利佳（买方、乙方）与俞宗敏（卖方、甲方）签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2019330110MM0197011）一份，约定俞宗敏将位于杭州市余杭区房屋转让给苏利佳，转让价款1800000元，乙方须于2019年5月30日前支付首期款1120000元，余款680000元乙方申请贷款，乙方须于2019年5月30日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准。乙方的不动产证办出后交房并放款。合同还对双方的违约责任做出了约定，其中甲方逾期交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究利息，自合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算，逾期交付超过五天的，甲方向乙方支付违约金360000元，合同终止。合同还约定一个储藏室一并转让给乙方。合同还对双方的其他权利义务做出了约定。 2019年5月16日，苏利佳向俞宗敏转账180000元，同日向众诚公司名下的监管账户支付首付款1120000元。后苏利佳向交通银行余杭支行申请贷款，俞宗敏以合同无效为由拒绝提供相关材料，故未能进行贷款审批。2019年6月12日，苏利佳诉至本院，望判如所请。 本院认为，苏利佳、俞宗敏及众诚公司签订的《二手房买卖协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对各方均具有约束力。本案的争议焦点在于案涉《杭州市房屋转让合同》的效力。本案中，双方均认可案涉房屋转让总价实际为2080000元，因此双方在《杭州市房屋转让合同》中约定的房屋总价1800000元并非真实的交易价格，该价格条款应认定为无效，但案涉合同的其他条款系双方当事人真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故对俞宗敏要求确认《杭州市房屋转让合同》整体无效的诉讼请求，本院不予支持。 关于《二手房买卖协议》、《杭州市房屋转让合同》能否解除以及苏利佳、俞宗敏基于上述协议或合同主张的违约金及损失等能否成立。现苏利佳要求解除《二手房买卖协议》、《杭州市房屋转让合同》，众诚公司对此表示同意，俞宗敏虽不予认可，但在庭审中也明确表示不同意按照2080000元的价格继续将房屋出售给苏利佳，故对苏利佳要求解除《二手房买卖协议》、《杭州市房屋转让合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。根据房屋买卖合同的性质，转让款由出卖人收取，现其中1120000元只是由众诚公司代为保管，庭审中众诚公司亦同意协助退款，故对苏利佳要求俞宗敏返还1400000元并由众诚公司予以协助的诉讼请求，本院予以支持。关于苏利佳主张的资金占用损失。本院认为，案涉《杭州市房屋转让合同》未能够继续履行的原因在于双方在合同中约定的价格并非实际成交价格，并因此产生争议，对此双方均具有过错，故对苏利佳要求俞宗敏承担资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。 关于双方主张的违约责任及损失。本院认为，苏利佳、俞宗敏以及众诚公司签订《二手房买卖协议》在前，苏利佳、俞宗敏之间签订的《杭州市房屋转让合同》在后，苏利佳、俞宗敏就双方在房屋转让中的权利义务已经做出了变更，应以《杭州市房屋转让合同》为准。苏利佳要求俞宗敏承担逾期交付办理按揭贷款资料的违约金、赔偿定金，依据不足，本院不予支持。关于逾期交房违约金。根据双方在《杭州市房屋转让合同》中的约定，交房时间为苏利佳的不动产证办出后，现交房条件尚未成就，苏利佳要求俞宗敏承担逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。苏利佳其余诉讼请求，依据不足，本院亦不予支持。俞宗敏以苏利佳违约导致无法成交为由主张违约金416000元及其他经济损失，无相应依据，本院亦不予支持。另，俞宗敏要求第三人众诚公司承担违约金并返还房产证，本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，俞宗敏与众诚公司之间系居间合同关系，故对俞宗敏的上述反诉请求，在本案中不作处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）苏利佳与被告（反诉原告）俞宗敏、第三人杭州众诚房屋置换有限公司于2019年5月10日签订的《二手房买卖协议》（编号：0000110）自本判决生效之日起解除； 二、原告（反诉被告）苏利佳与被告（反诉原告）俞宗敏于2019年5月15日签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2019330110MM0197011）自本判决生效之日起解除； 三、被告（反诉原告）俞宗敏返还原告（反诉被告）苏利佳已付款1400000元（其中1120000元现在第三人杭州众诚房屋置换有限公司名下的监管账户，由第三人杭州众诚房屋置换有限公司协助原告（反诉被告）苏利佳办理退款手续），于本判决生效后十日内付清； 四、驳回原告（反诉被告）苏利佳的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）俞宗敏的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费22613元，由原告（反诉被告）苏利佳负担6618元；由被告（反诉原告）俞宗敏负担15995元，于本判决生效后七日内缴纳。本案反诉案件受理费3779元，由被告（反诉原告）俞宗敏负担。财产保全申请费5000元，由原告（反诉被告）苏利佳负担1463元，由被告（反诉原告）俞宗敏负担3537元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费26392元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  丁伟华 人民陪审员  陈 丽 人民陪审员  邵建刚 二〇一九年十二月二十七日 法官助理刘娟 书记员陈秋夏