内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终5395号上诉人（原审原告）：张某1，男，1967年5月5日出生，住广州市天河区。委托诉讼代理人：张某2，女，1963年1月9日出生，汉族，住赤峰市。被上诉人（原审被告）：周某1，男，1955年2月24日出生，住赤峰市。委托诉讼代理人：周某2，内蒙古兴合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某3，内蒙古兴合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张某4，男，1936年10月31日出生，住赤峰市。上诉人张某1因与被上诉人周某1、张某4确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院（2019）内0402民初5726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张某1上诉请求：1、撤销一审判决，确认周某1与张某4签属的涉案房屋买卖协议无效。确认涉案房屋权属归张某1所有。事实与理由：2019年8月2日张某1代理人张某2到红山区法院立案庭立案行政诉讼，但立案庭不与立案，告知本案应走民事诉讼，所以又于8月12日重立民事诉讼案。立案后红山区法院几次告知，本案应走行政诉讼，几次要张某1撤诉，不撤诉就驳回诉讼。张某1考虑原行政诉讼明确指出；至于涉案房屋协议效力及房屋权属，当事人可通过其作诉讼解决。行政诉讼指出的其他诉讼，只能是民事诉讼，所以没有撤诉。在庭审中张某1据理力争，张某1请求法院支持诉求，公正判决。周某1请求法院驳回起诉。最后红山区法院判决驳回张某1的诉讼请求。而本次民事诉讼中，红山区法院以《中华人民共和国物权法》第九条一款规定：“……经依法登记的发生效力……”的法律，来维护违法违规登记、违法违规颁发房权证书的错误，维护周某1与张某4签署的涉案房屋买卖协议（合同）仍然有效的错误。一审判决，是违背事实、违背法律、运用法律错误的判决。红山区法院的民事判决背离了“房屋交易产权转移登记，必须是产权人本人亲自到现场办理，或者有委托材料，否则不能办理的规定”的强制性的法律法规。《中华人民共和国合同法》第52条规定的合同无效情形为：“……(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(5）违反法律、行政法规的强制性规定”是无效合同。又据《中华人民共和国民法通则》第五十八条，下列民事行为无效：“……（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律，或者损害社会公共利益的。”由此看出，本案周某1与张某4签署的涉案房屋的协议，其行为是无效的民事行为。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第七十八条“凡是依法或依双方的约定必须由本人亲自实施的民事行为，本人未亲自实施，应当认定行为无效。”，以上法律条款，充分说明周某1与张某4签署涉案房屋协议（合同）无效。两被告非法买卖占有张某1的房产的民事行为无效。而红山区法院民事判决认为该协议系张某4以张某1的名义与周某1签订，涉及张某4是否有相应的代理权，被代理人是否追认，是否构成表现代理等问题，即涉及该协议是否对张某1具有约束力的问题并不涉及合同无效。红山区法院这段文字的中心是两被告非法买卖占有张某1房产的事件与张某1没有法律关系，周某1、张某4的行为是两被告之间的事，张某1对周某1、张某4签订的协议不具法律效力，不能用法律形式确定协议无效，原告对协议没有约束力，这种说法认定很牵强，没有法律根据，不能成立。《中华人民共和国物权法》第四条，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。周某1、张某4无权买卖占有张某1的财产。故请求确认周某1与张某4签署的涉案房屋协议无效，确认涉案房屋权属归张某1所有。周某1答辩称，一、双方签订的关于房屋买卖的协议有效，位于××区房屋及小棚的所有权人应为周某1。张某1与张某4系父子关系。张某4在张某1外出后一直代管涉案房屋，在代管期间张某4将涉案房屋及小棚出售。2002年3月25日，周某1与张某4签订协议，并交付给张某43.3万元的合理购房款。签订协议当日，张某4持有涉案房屋的房产证原件，张某1身份证。双方共同到房产部门签订《赤峰市城镇房屋权属登记申请书》、《房地产买卖契约》等手续办理过户手续。周某1正是基于张某1、张某4的亲属关系以及上述事实，才有充分理由相信张某4己征得张某1的同意，且在周某1购买房屋至今近10余年期间，张某1并没有向周某1主张返还诉争房屋和小棚。因此，张某4的行为符合表见代理的相关法定条件，双方签订的协议和《房地产买卖契约》有效。同时，双方签订的协议也不具有《中华人民共和国民法总则》规定的法定无效情形。二、赤峰市红山区人民法院（2016)内0402行初1号和赤峰市中级人民法院（2017)内04行终17号行政判决书，虽然因程序问题将办理到周某1名下的房屋产权证撤销，但是己明确涉案房屋协议的效力以及争议房屋的权属应通过其他程序解决。三、2015年12月，张某1提起行政诉讼，而此时周某1己实际占有使用房屋14年之久，张某1称14年来年一直不知房屋出售事实、一直没有回赤峰显然是自欺欺人，房产不同于其他财物，10多年不闻不问并不符合常理，客观上张某1已认可其父张某4的表见代理行为，所以协议有效，周某1是涉案房屋和小棚的所有权人，请求维持驳回上诉。张某4答辩称，卖张某1的房子本身是因为不懂法，不懂卖房子的规矩，张某4应当承担责任。是周某1和张某4之间签订的合同，当时签合同的时候就有两个证件，一个是张某1的产权证、另一个是周某1和张某4的协议，根据这两个证件办理的所有权过户。我和周某1在过户手续中都签字了。通过红山区法院行政判决，证明过户是张某4和周某1共同认可的事实。周某1的答辩状称带着房产证、协议书、身份证的事情与事实不符。当时办证的时候张某4没有提交张某1的身份证，周某1称不用张某1的身份证就可以办理。周某1在红山区法院行政判决上诉状中说的办理过户的过程也与今天周某1的答辩不符。张某4家离张某1的家比较远，管理不方便，所以产生了卖房的想法，我把卖房信息透漏给张某1楼上的邻居，也不知道周某1如何得知我想卖房的信息，周某1给我打电话想买房子，后来经过多次协商，价格定在33000元，过了一段时间，周某1说要交款买房子，我们又定在2002年3月25日交款，后来就办理的过户。张某1向一审法院起诉请求：1.确认周某1、张某4于2002年3月25日签订的协议无效；2.确认上述协议中位于××区房屋及小棚所有权归张某1所有；3.周某1、张某4承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，张某1向一审法院提举的协议复印件主要载明：“甲方：张某1，乙方：周某1。经甲乙双方协商，甲方将一粮库贾营子职工住宅楼101室房屋及小棚卖给乙方。其条款如下：一、房价：楼房及小棚款甲方净得3.3万元，乙方交款后，甲方交给乙方房产证。其他一切甲方概不负责。二、关于热费：从甲乙双方签订协议之日，以前的热费由甲方负责，以后的由乙方负责。三、办理房屋转户手续及费用由乙方自己负责。需用甲方身份证复印件，甲方可以提供。以上条款甲乙双方签字后生效。甲方：张某4（代），乙方：周某1。2002年3月25日。”张某1以赤峰市房屋交易产权管理中心为被告、周某1、张某4为第三人向一审法院提起行政诉讼，一审法院于2016年6月12日作出（2016）内0402行初1号行政判决书，判令撤销赤峰市房屋交易产权管理中心于2002年3月25日为周某1颁发的10065260号房屋产权证。该判决查明：“张某4与张某1系父子关系。张某1有位于赤峰市××区房屋一处，建筑面积50.85平方米，产权证号为赤房权证红山区字第XXXX号。2002年3月25日，张某4以张某1名义与周某1签订房地产买卖契约，约定张某1（甲方）将涉案房屋出售给周某1(乙方)。张某4在甲方处签署张某1名字，并签“张某4（代）”。当日，张某4、周某1向赤峰市房屋交易产权管理中心申请办理涉案房屋产权转移登记。2002年3月25日，赤峰市房屋交易产权管理中心为周某1颁发了10065260号房屋产权证书。”该判决认为：“赤峰市房屋交易产权管理中心据以作出房屋产权转移登记的证据中，所有“张某1”的签字均非本人书写，张某1本人未到场办理，亦未有其授权委托材料。赤峰市房屋交易产权管理中心仅依据房地产买卖契约等材料即为周某1办理房屋转移登记的行为，未尽到审核房屋权属转移登记条件的审慎义务，其行为违反相关法律规定。”周某1不服一审判决，向赤峰市中级人民法院提起上诉。赤峰市中级人民法院于2017年3月13日作出（2017）内04行终17号行政判决书，判令驳回上诉，维持原判。该判决查明：“除2002年3月25日，涉案房屋的房地产买卖契约中，针对签字“张某1”三个字，张某4并不认可是自己代签之外，其他事实与一审判决认定的事实基本一致。”一审法院认为，关于张某1主张的2002年3月25日协议无效的问题。该协议系张某4以张某1的名义与周某1签订，涉及张某4是否有相应的代理权、被代理人是否追认、是否构成表见代理等问题，即涉及该协议是否对原告具有约束力的问题，并不涉及合同无效。经一审法院审查，该协议亦不具《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。关于原告主张的案涉房屋及小棚的所有权确认问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，案涉房屋原登记在张某1名下，张某1通过行政诉讼撤销了产权登记机关为周某1颁发的转移登记房屋产权证，嗣后则涉及房屋产权恢复登记的问题，并不涉及另行确认物权。另外，张某1主张的小棚如具备不动产物权登记条件，亦属物权登记问题。庭审中，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”的规定，向张某1进行了释明，但张某1仍坚持其诉讼请求。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回张某1的诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审判决认定的认识一致，本院予以直接确认。围绕上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点是：2002年3月25日张某4与周某1签订的房地产买卖契约是否存在无效情形；2、涉案房屋所有权归属。关于房屋买卖合同效力的问题。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”规定，表见代理是指虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承受。构成表见代理须在代理外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由，这包括两个方面的内容，其一，存在外表授权，即存在有代理权的外观，代理行为外在表现上有相对人相信行为人有代理权的事实。无权代理人以前曾经被授予代理权，或者当时拥有事实其他民事法律行为的代理权，或者根据交易习惯行为人的行为外表表明其有代理权。其二，相对人对行为人有代理权形成了合理信赖。本案中，张某4以代理人身份与周某1签订涉案房地产买卖契约，张某4的代理行为未有张某1的授权，该代理行为属于无权代理。张某4的代理行为是否属于表见代理，应从上述两个方面进行分析，1、张某4与张某1系父子关系，涉案张某1房屋由张某4管理，张某4持有张某1房屋所有权证，张某4通过张某1邻居意欲出售涉案房屋，周某1与张某4签订协议后，周某1支付了合理价格的房款，并实际占有使用十四年之久。张某1虽然未授权张某4出售涉案房屋，但张某1在周某1占有、使用案涉房屋十四年期间未提出过异议，张某1在应知晓张某4无权代理行为却未予以干预，这种未加干预的主观状态应视为对代理人的容忍授权。张某4的行为属于容忍表见代理。2、张某1在张某4代理行为完成后，张某1应知晓代理人代理行为后未作反对表示，被代理人张某1具有可归责性，且周某1行为属于善意且无过失，尽到了合理注意义务。一审判决房地产买卖契约有效并无不当。一审判决认定合同不具有无效情形并无不当。张某1起诉赤峰市房屋交易产权管理中心、周某1、张某4房屋登记一案，本院（2017）内04行终17号行政判决认定，赤峰市房屋交易产权管理中心作出房屋产权转移登记时，张某1本人未到场，亦未提交授权委托材料，违反法定程序，房屋转移登记行为应当撤销。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，物权具有绝对排他效力，物权变动须有足以外部可以辨认的特征，保护交易安全，不动产物权变动以登记为公示，动产所有权变动公示为交付。不动产买卖未经登记或登记行为瑕疵，不发生物权变动法律效果。涉案房屋所有权转移登记行为已经生效判决撤销，房屋所有权未发生转移，房屋所有权转移登记行为撤销后，发生具体行政行为无效的法律后果，撤销转移登记后，登记机构应恢复到无办理被撤销登记前的登记状态，房屋权属登记争议已由生效判决所认定。本案中，因涉案房屋买卖合同有效，张某1请求因合同无效，确认房屋归其所有的主张不能成立。综上分析，上诉人上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张某1承担。本判决为终审判决。审判长 陆广华审判员 李国辉审判员 牛占龙 二○一九年十二月十六日书记员 范春阳