安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7850号上诉人（原审被告）：合肥时代康复医院，住所地安徽省合肥市庐阳区阜阳北路与汲桥路交口。法定代表人：蒋玲，院长。委托诉讼代理人：戴利君，北京大成（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：合肥杏花印刷投资股份有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区产业园。法定代表人：瞿风雷，董事。委托诉讼代理人：刘颖杰，上海建纬（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄珊珊，上海建纬（合肥）律师事务所律师。上诉人合肥时代康复医院（以下简称时代医院）因与被上诉人合肥杏花印刷投资股份有限公司（以下简称杏花投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院作出的（2019）皖0103民初2701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。时代医院上诉请求：1、在查明事实的基础上改判驳回杏花投资公司的诉讼请求；2、本案上诉费由杏花投资公司承担。事实与理由：1、杏花投资公司提供的租赁标的物因为存在消防方面的瑕疵，无法满足承租人的租赁目的，杏花投资公司事实上未能充分和适当地履行租合同义务。首先，确保出租的租赁标的物不存在妨碍实现特定租赁目的的瑕疵是出租方的义务。双方在租赁合同中关于“房屋现状不属于违章建筑，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防建筑要求或标准”理应包括租赁标的物在消防验收方面应当满足租赁目的的含义，该表述还特别强调“房屋的现状”是指交付给承租人时房屋的情况。一审判决关于房屋交付标准“明显是指房屋建成时应当办理的建筑工程消防验收”的认定与双方的本意严重的偏离。其次，杏花投资公司交付的租赁标的物确实存在明显的消防瑕疵，部分区域实际上从来没有通过消防验收，杏花投资公司已经违约在先。在交付给杏花投资公司之前，该处租赁标的物已经因存在消防验收瑕疵而被要求进行整改且一直没有完成整改。2、本案中，时代医院关于杏花投资公司存在违约行为的主张是基于杏花投资公司初始交付的租赁标的物部分区域未通过消防验收，时代医院对租赁标的物进行后续装修是否可以通过消防验收，不影响对杏花投资公司违约的认定。3、因杏花投资公司提供的租赁标的物存在消防瑕疵，无法满足租赁目的，时代医院拥有先履行抗辩权。杏花投资公司辩称，一审法院查明事实清楚、证据充分，适用法律正确，应予维持。时代医院无权以己方经营过程中曾经存在某种瑕疵抗辩、拒绝承担付租义务，时代医院的上诉理由均不能成立。1、本案系房屋租赁合同纠纷，案涉租赁合同的标的是房屋，并非医院。本案合同中，杏花投资公司交付房屋的合同义务已完全履行完毕，时代医院不能以自己在案涉合同签订前、其经营医院过程中，首次装修办理的消防验收存在瑕疵，作为其违约、拒付租金的依据。不管是时代医院既往装修消防验收瑕疵，还是其在重新装修后，需要自行重新办理消防验收的事实，都是其自己经营医院的问题，与本案合同的履行没有关联性，更不可能是杏花投资公司作为出租人的合同义务。时代医院没有所谓的先履行抗辩权，其上诉没有事实和法律依据。2、案涉《房屋租赁合同》明确约定了合同的主体、解除条件、违约责任。时代医院拒不支付租金将近三年之久，给杏花投资公司造成巨额损失，杏花投资公司依约行使合同解除权，有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚、证据充分，适用法律正确，依法应予维持。杏花投资公司向一审法院起诉请求：1、判令时代医院立即支付拖欠房屋租金2026042.2元（自2017年6月1日起，暂计至2019年3月14日，后续租金，计算至租赁合同解除之日）、违约金560196元，以上共计2586238.2元；2、判令解除杏花投资公司、时代医院双方签订的《房屋租赁合同》；3、判令时代医院立即搬离房屋；4、判令时代医院按照合同约定租金标准，自租赁合同解除之日的次日起，向杏花投资公司支付房屋占用费，直至搬离房屋之日止；5、一审案件诉讼费由时代医院承担。一审法院认定事实：杏花投资公司作为出租方，时代医院作为承租方，双方于2017年2月签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：杏花投资公司将坐落在合肥市庐阳区双凤大道的办公楼整栋五整层（建筑面积3969.07平方米）、双凤大道印刷车间东南部分厂房(建筑面积1218平方米），房屋面积合计5187平方米出租给时代医院，仅限作为医院经营使用。租赁期限自2017年2月6日起至2032年5月31日止，其中2017年2月6日起至2017年5月31日止，为装修免租期月租金为每平方米18元，合计月租金为93366元。租金支付以每三个月为支付周期，首期租金（2017年6月1日起三个月），时代医院应于签订合同之日起3个工作日内支付。此后产生的租金，应于每个支付周期届满前15日支付。双方对合同解除和违约责任也予以明确约定，时代医院逾期不支付租金、水电费连续或累计超过三个月的，杏花投资公司有权解除合同，并追究其违约责任，违约金为6个月的租金。在上述合同中的背景情况中载明，杏花投资公司是时代医院的出资人之一，其将本租赁合同项下的房屋出租时代医院是上海亲睦医院管理有限公司（以下称亲睦公司）投资时代医院合作条件之一；杏花投资公司无条件、不可撤销地履行本租赁合同，将本租赁合同项下的房屋按约租给时代医院，且该房屋原已交付时代医院实际使用，本次租赁合同系重新签订，原合同自动终止。上述合同签订后，时代医院继续占有、使用承租房屋，至2018年5月，时代医院停止经营，并将大门锁闭。截止杏花投资公司起诉之日2019年3月14日，时代医院一直未支付租金给杏花投资公司。一审法院又查明，案涉租赁房屋的产权人系合肥杏花印务股份有限公司，分别于2008年和2009年办理了房地产权证书，其中，合肥市庐阳区双凤大道的办公楼整栋五整层，建筑面积3969.07平方米，产权证号为：房地权合产字第111856号；双凤大道印刷车间东南部分厂房，建筑面积1218平方米，产权证号为：房地权证合产字第××号。杏花投资公司分别于2013年和2016年和产权人签订房屋租赁合同取得使用权。一审法院还查明，亲睦公司作为申请人于2018年4月26日，以杏花投资公司、葛茂久、时代医院为被申请人向上海国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁申请，请求解除与被申请人签署的《合肥时代康复医院投资合同》和《合肥时代康复医院投资合同之补充合同》，杏花投资公司、葛茂久也分别提起了仲裁反申请，请求亲睦公司继续履行上述两份合同，并要求亲睦公司按照卫生部制定的《康复医院基本标准（2012年版）》、合肥市卫生和计划生育委员会201708号《卫生监督意见书》要求完成目标医院整改并报验收，同时，应由亲睦公司向杏花投资公司提交案涉消防报验的相应手续，并由杏花投资公司协助办理消防报验手续。该仲裁委于2019年1月30日以（2019）沪贸仲裁字第0035号裁决书，支持了杏花投资公司的仲裁反申请。仲裁裁决书已生效。一审法院认为，杏花投资公司与时代医院之间签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反有关合同的强制性效力规定，系合法有效，双方均应按照合同约定主张权利、履行义务。关于诉请解除合同并搬离租赁房屋。因时代医院在自2017年2月签订租赁合同至今一直未向杏花投资公司交付房屋租金，显已违反了双方约定的房租支付的方式、期限等条款。时代医院辩称其拒付租金是行使先履行抗辩权，对此，杏花投资公司认为，在双方签订的《房屋租赁合同》中，杏花投资公司交付房屋的合同义务已完全履行完毕。案涉合同系2017年2月，为了配合案外人亲睦公司投资时代医院，杏花投资公司将原时代医院经营医院的房屋再次出租给时代医院。在案涉合同中，杏花投资公司的合同义务是交付房屋，且为现状交付，时代医院的合同义务是支付租金。案涉合同中约定的房屋交付标准是“房屋现状不属于违章建筑，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防建筑要求或标准”，明显是指房屋建成时应当办理的建筑工程消防验收，而上述建筑工程的消防验收早在2006年就已完成，相关资料也都移交给了上海亲睦公司，至此，杏花投资公司的合同义务已充分、完全、适当地履行完毕，房屋也已交付时代康复医院使用至今。时代医院作为本案合同的相对方，其在本案合同签订前对医院进行装修和办理消防验收事宜均与本案《房屋租赁合同》的履行无关，其办理消防验收是否存在瑕疵不能成为杏花投资公司在本案房屋租赁合同中的义务。更不能以自己存在的瑕疵来抗辩、拒绝履行合同义务。基于医院室内外装修业已重新改建的事实，合肥时代康复医院应当依法重新办理消防设计备案和申报消防验收。此前取得的消防验收、责令改正等文书，因旧有装修的灭失，本就不能继续适用。时代康复医院装修、改建后重新办理消防报验的责任问题，也与本案争议的房屋租赁合同无关，而是属于上海亲睦公司与杏花投资公司的投资合同纠纷，且经生效的上海国际仲裁中心《裁决书》认定，责任方是亲睦公司，而非杏花投资公司。恰恰是亲睦公司借着掌控时代医院公章、证照之机，以时代医院的名义参与本次诉讼，故意撇开医院存在重新装修改造、弱电安装的事实，无视国家法律规定要求医院重新申报消防设计审核和验收的规定，并拒绝按照仲裁要求，不愿意和杏花投资公司继续共同办理消防报验，因为办理消防报验之前，亲睦公司必须要将拖欠的数百万元装修工程款、设计费、弱电安装费、设备费、房屋租金等付清，这是亲睦公司不愿意去做的，否则在资金到位的情况下，双方所有的问题和困难均会迎刃而解，不会导致今天的局面。时代医院没有先履行抗辩权，更无权无故拒付租金。对时代医院的先履行抗辩权，一审法院认为，其在本次诉讼中反复提及、重点强调的时代医院的消防验收问题，均是其自身经营医院过程中的问题，且在生效的（2019）沪贸仲裁字第0035号仲裁裁决书中已有认定，而非杏花投资公司出租房屋的合同义务。案涉合同约定，杏花投资公司保证房屋现状不属违章建筑，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求或标准，以及其他有关规定并以合格通过相关验收，其第十一条“其他条款”第三项第七小项约定：甲方（即杏花投资）应向乙方（即合肥时代康复医院）提供消防验收合格意见书（复印件盖章），但该条还约定了提交房屋竣工图纸、平面图等其他资料的条款，显然是指租赁房屋本身在办理房地产权证时应提交的资料，而不是时代医院在经营医院过程中应提交的消防验收资料，案涉房屋在2008年和2009年即已办理完毕房地权证书。取得了由合肥市房地产管理局颁发的房地产权证书，至于上述产证的取得是否伪造资料骗取不在本案审理范围，时代医院的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。因时代医院自合同签订后一直未按约支付租金，且停止经营，将大门锁闭，故杏花投资公司依约行使合同解除权，并要求时代医院搬离案涉房屋符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于房屋租金和逾期搬离房屋期间的占用费。因双方约定了免租期，故杏花投资公司请求从2017年6月1日起计算租金无误，暂计至2019年3月14日起诉之日共计651天，按照合同约定，出租面积5187平方米，月租金每平方米18元，故时代医院应支付杏花投资公司租金为5187平方米×18元÷30日×651日=2026042.2元。后续租金和解除合同后的占有使用费应按合同租金标准，算至时代医院实际搬离案涉房屋之时。关于违约金。因时代医院在履行合同中构成根本违约，应按照双方约定的违约条款承担违约责任，但杏花投资公司在出租案涉房屋至今二年多时间内未收到房租的情况下，怠于行使合同权利，至损失扩大，其自身承担相应损失，合同约定的违约金过高，其损失应为资金占用的利息损失和一定时间内的空置期的租金损失，一审法院酌定为300000元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除杏花投资公司与时代医院的房屋租赁合同，时代医院于判决生效之日起十日内搬离案涉租赁房屋；二、时代医院于判决生效之日起十日内支付杏花投资公司租金2026042.2元（暂算至2019年3月14日，后期租金和逾期搬离期间的占用费按合同约定的租金标准计算至实际搬离之日）；三、时代医院于判决生效之日起十日内支付杏花投资公司违约金300000元；四、驳回杏花投资公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为16185元，由时代医院承担。二审中，时代医院提交证据四份：证据一、0302号建设工程消防验收意见书，证明：杏花投资公司提交伪造的验收意见书用于办理医院审批手续，卫健委是按照办公楼3000平方米已经通过消防验收进行的医疗机构许可审批；证据二、《租赁合同》（旧版），证明：杏花投资公司作为医院出资人时，出租给时代医院的租赁标的物与本案租赁合同的租赁标的物相同；证据三、承诺函两份，证明：杏花投资公司承诺负责解决租赁标的物装修后的消防验收等手续，如果未能兑现承诺，将影响时代医院使用租赁标的物。杏花投资公司明知交付给承租人的租赁标的在消防验收方面存在瑕疵；证据四、时代医院医疗机构执业许可证，证明：与造假的0030号文件的信息基本吻合，导致时代医院错误认为租赁标的物均通过消防验收。杏花投资公司质证意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，对证明目的不认可，时代医院认为验收意见书为伪造，但无证据予以佐证；对证据二的真实性与合法性不认可，对关联性和证明目的有异议。该合同恰恰可以证明本案案涉合同是续租合同，从时代医院续租的行为可以看出，案涉房屋不存在所谓的不能实现租赁目的的瑕疵；对于证据三的真实性、合法性认可，对其证明目的不认可，该证据与本案诉争合同无关联性；证据四的真实性、合法性无法判定，对于证明目的持异议，该证据由时代医院提交，是否造假、何人造假均与杏花投资公司无关。租赁标的物即案涉房屋早已通过消防验收，时代医院提交该证据，表明其混淆了租赁标的物与医院的关系。医院首次装修需要办理的消防验收与本案合同履行无关联性，不应成为杏花投资公司在本案合同中的合同义务。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审审理中，时代医院请求法院出具调查令，调查时代医院2013年申请《医疗机构执业许可证》时提交的相关文件、合肥市消防局编号为合公消验字第（2014）0030号《消防验收意见书》及申报文件、阮浩受贿案相关讯问笔录等。鉴于其申请调查的部分材料已经一审举证质证，并经对方当事人就所涉及事实问题发表意见，且与二审争议事实不具直接关联性，本院依法不予准许。本院认为，时代医院上诉称，杏花投资公司提供的租赁房屋部分区域存在消防设计、消防验收备案等问题，导致医院不能正常经营，无法满足其租赁目的，故拒绝支付租金存在事实及法律依据。根据本案查明的事实，双方当事人于2017年2月10日签订的《房屋租赁合同》约定，杏花投资公司将3969.07平方办公用房及1218平方工业用房租赁给时代医院经营使用；房屋现状不属违章建筑，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防建筑要求或标准，以及其他有关规定并已合格通过相关验收；双方确认，该协议签署前，杏花投资公司已将该租赁合同项下的房屋交付时代医院使用，时代医院同意按现状接受房屋并继续承租。合同第五条“装修和装饰”部分约定，时代医院办理消防环保工商等相关营业手续时，杏花投资公司应积极给予配合，并提供有关文件资料。合同第十一条第3项约定，房屋的消防验收合格意见书构成本合同组成部分，杏花投资公司应将复印件盖章一并提交时代医院。合同的上述内容，应系双方当事人真实意思表示，说明双方当事人在租赁合同签订之时对租赁用房的面积、用途、规划、卫生、环保、消防、装修、附属设施等情况进行了一致确认，并对租赁方如另需装修和装饰产生的权利义务进行了约定。合同签订前，时代医院已使用上述房屋进行运营，合同签订前后，时代医院未就消防问题提出异议。租赁期间，时代医院对房屋进行了后续装修，目前装修尚未结束。因本案所涉施工、装饰、弱电、安装等装修工程均未完成竣工验收工作，时代医院关于租赁房屋存在先天消防不足导致时代医院即便装修完毕，其申请环评验收和消防报备工作终将无法完成的意见，证据不足，理由不充分。故原审以时代医院无正当理由拒付租金、构成根本违约为由，判令解除房屋租赁合同，并由时代医院支付租金及违约金，并无不当。综上所述，时代医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32370元，由合肥时代康复医院负担。本判决为终审判决。审判长  沈严审判员  沈静审判员  王莉二〇一九年十二月一日法官助理张明武书记员施佳佳附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。