海南省文昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9005民初3894号 原告：海南盈实物业服务有限公司，住所地海南省海口市。 法定代表人：唐涛，董事长。 委托诉讼代理人：吴坤政，公司职员。 委托诉讼代理人：朱文品，公司职员。 被告：符剑芳，女，1953年10月1日出生，汉族，住所海南省文昌市，现住文昌市。 原告海南盈实物业服务有限公司（以下简称盈实物业）与被告符剑芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盈实物业的委托诉讼代理人吴坤政，被告符剑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盈实物业向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付物业费、水电公摊等费用2,445.90元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年1月1日至2017年12月31日为财政局深田小区提供物业服务，期间业主符剑芳就物业费、水电公摊等费用一直未交，至今尚拖欠2,445.90元。拖欠的费用明细：2017年1月至12月物业费2,040.60元，2017年10月电梯维修费9.20元，2017年2月至9月份抽水电费205.50元、电梯用电费72.90元、公共用电费28.70元、二次供水用电损耗费12.80元，2017年1月至9月公共用水费76.20元。 被告符剑芳辩称，一、与原告签订物业合同的是文昌市财政局办公室，不是被告，原告无权起诉被告及要求不是合同当事人的被告承担合同规定的权利义务，被告不是本案适格被告。且被告对原告与文昌市财政局签订的物业合同不知情。原告与文昌市财政局签订物业合同剥夺了被告作为业主的权利，属于无效合同。二、原告诉讼请求中费用的计算不明确，也没有充分事实依据。1.假设被告是本案适格被告，原告仅仅可以主张2017年3月到9月物业管理费，没有权利请求其他项目。因为原告提供物业服务的月份是2017年3月到9月，2017年2月前还是财政局办公室自行管理，2017年9月之后属于小区业主自行管理。其中，相关费用被告已经付清，原告没有权利再行要求给付。2.原告请求给付的费用清单以及明细全部属于自行列表自制，没有经过业主的确认，相关数额没有事实依据。其中，原告加收电费以及加收二级供水费用没有事实依据。3.假设诉讼主体适格，根据合同约定，原告自行撤场中止物业服务，需给付违约金2万元。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。一、2016年12月22日，涉案小区建设单位文昌市财政局作为甲方与乙方原告盈实物业签订了《财政局宿舍物业管理委托合同》（以下简称《物业合同》），将涉案财政局宿舍小区委托原告进行物业管理。《物业合同》第二条约定原告提供的物业管理服务包括：1.物业共用部位的维修、养护和服务；2.物业共用设施的运行、维修、养护和服务；3.公共绿化的养护环境卫生服务；4.车辆停放服务；5.公共秩序维护、安全等事项的协助服务。第五条约定：物业服务收费实行包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为物业管理费每月0.90元/㎡，物业维护费每月0.20元/㎡，车辆管理服务费分类收取（机动车每月30元/个，业主第二辆50元/月，第三辆90元/月；摩托车、电动车每月10元/辆）；同时约定，电梯使用费（含电梯电费、日常维护费、年检费、维修费等）和公共用水用电费（含二次供水用电费、公共照明用电费、绿化用水费等）另行收取，其中除按照（运行费总和/应分摊水费总量）×住户用水量计算加压层住户应分摊的二次供水用电费外，其余费用按照住户均摊方式收取。第六条约定：业主应于本合同签订生效之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每年每月28日前履行交纳义务。第十三条约定：物业公共部位及共用设施及系统的大修、中修和更新、改造费用，由乙方提出建议上报甲方，经双方议定后实施，所需经费按规定不在管理费用中支列。第十七条约定：甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付贰万元的违约金；给对方造成经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。第十九条约定：合同期限自2016年12月22日起至首届业主大会召开。二、原告于2017年3月至2017年9月对涉案小区进行物业管理，缴纳了涉案小区2017年3月至2017年9月的城镇污水处理费、水费（包含业主自用部分与公共部分）、公共电费等费用。三、被告拖欠原告物业费、水电公摊费等，原告曾通过在被告住处张贴及邮寄催缴通知单的方式催告被告缴纳所欠费用，被告收到催缴通知单后并未缴纳相关费用。四、被告住房建筑面积为154.60㎡，在原告管理涉案小区期间已入住。五、原告未缴交涉案小区2017年10月以后产生的污水处理费、水电费等费用，10月以后发生的费用由涉案小区业主自行缴纳。 对有争议的证据和事实本院认定如下：一、2017年1月至2月及10月至12月，原告是否为涉案小区提供物业服务。原告提交的证据小区各项水电分摊计算表、小区水电缴纳发票，被告质证对其真实性、合法性无异议，但认为原告提供物业服务的时间不是原告主张的2017年1月至12月，而仅是2017年3月至9月。经本院核对，原告提交的小区各项水电分摊计算表与小区水电缴纳发票基本吻合，证明原告缴纳了涉案小区2017年1月至9月的水费（包含业主自用部分与公共部分）、污水处理费、公共电费等费用；被告提交的海南行政事业单位往来编号N0.5363548、编号NO.5810191结算凭证，主张证明2017年2月前涉案小区是文昌市财政局办公室代管和代缴电费，但该两份凭证只记载C081号业主向文昌市财政局交2015年3月31日至2017年2月15日水费831.11元，B131号业主向文昌市财政局交2016年9月30日至2017年2月15日水费273元，无载明文昌市财政局向涉案小区业主收取了物业管理费和公摊水电费，不能证明其主张的证明内容。被告提交的证据海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证，经与原件核对无异，本院确认其真实性，可以证明被告已经缴纳了2017年3月至9月期间的水费，但是不能证明其所主张的原告仅在2017年3月至9月提供物业服务。综合上述证据分析，本院确认原告自2017年1月至2017年9月为涉案小区提供物业服务。被告提交的电梯维保费用记账凭证及相关发票、水费记账凭证及相关发票、污水处理费记账凭证及相关发票、公共用电费记账凭证及相关发票，原告质证认为与本案无关联性，但并未说明理由，上述证据经与原件核对无异，真实、合法、与本案具有关联性，可以证明涉案小区在2017年10月至12月由业主自行管理，自行缴纳相关费用的事实；原告未缴交涉案小区2017年10月以后产生的污水处理费、水电费等费用，其提交的个别业主向其缴纳1-12月物业费的凭证，证明力小于被告提交的证据，不足以证明其在2017年10月至12月为涉案小区提供物业服务。二、原告主张被告支付的水电公摊费等费用是否有事实依据。1.2017年2月至9月份抽水电费205.50元、电梯用电费72.90元、公共用电费28.70元、二次供水用电损耗费12.80元，2017年1月至9月公共用水费76.20元。是原告将其缴交的公共水电费（含二次供水用电费、公共照明用电费、绿化用水费）按《物业合同》约定分摊给被告，与其提交的缴费单据相符，本院予以确认。被告有异议，但没有反驳证据，本院对其异议不予采纳。2.原告主张2017年10月电梯维修费9.20元，但并未提供证据证明其在10月代缴电梯维修费的事实，本院不予确认。 本院认为，结合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.被告是否为本案适格被告；2.原告诉请被告支付物业费、水电公摊等费用有无依据。 1关于被告是否为本案适格被告的问题。文昌市财政局与原告签订了《物业合同》，委托原告对涉案小区进行管理，文昌市财政局系涉案小区的建设单位。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《物业纠纷司法解释》）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，文昌市财政局与原告签订的《物业合同》效力及于被告，本案被告主体适格，被告主张其未与原告签订《物业合同》，不是合同当事人，不是本案适格被告，本院不予采纳。 2关于原告诉请被告支付物业费、水电公摊等费用有无依据问题。原告在签订《物业合同》后，于2017年1月开始为涉案小区提供物业服务，并按规定交纳了涉案小区2017年1月至2017年9月的污水处理费、水电公摊等费用。原告与文昌市财政局就涉案小区签订的《物业合同》效力及与涉案小区全体业主，原告按合同约定提供物业服务后，有权主张其依照合同所享有的收取物业费等权利。被告作为《物业合同》项下权利义务的实际享有者和承担者，在享受物业服务的同时，亦应按期履行缴纳物业费的义务，被告对文昌市财政局与原告签订的《物业合同》不知情，业主权利被剥夺为由，不承担合同义务的辩解，本院不予采纳。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”及《物业纠纷司法解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，被告拖欠物业费，经原告催告后仍未缴纳，原告在按合同约定提供物业服务的范围内要求被告支付物业费的请求应予支持。在确定了被告具有缴纳物业费义务后，争议焦点问题就转化为缴纳物业费用的项目及收费时段问题。根据《物业合同》约定，收费项目包含物业管理费、物业维护费、车辆管理服务费、电梯使用费及公共用水用电费（含二次供水用电费、公共照明用电费、绿化用水费），其中物业管理费、物业维护费按照业主拥有的建筑面积收取，电梯使用费、公共照明用电费、绿化用水费采取住户均摊方式收取，二次供水用电费按照（运行费总和/应分摊水费总量）×住户用水量方式收取，车辆管理服务费分类收取（其中机动车每月30元/个，业主第二辆50元/月，第三辆90元/月）。上述收费项目，除了车辆管理服务费是按照实际使用情况产生外，其他项目为每月固定产生的费用，应按月交纳。本案中，原告主张2017年10月电梯维修费，但并未提供证据证明其在10月代缴电梯维修费的事实，原告对此承担不利后果，本院对原告的该部分诉讼主张不予支持。原告主张被告缴纳2017年1月1日至2017年12月31日间的物业费（包含物业管理费、物业维护费），被告辩解涉案小区业主于2017年10月份已经接管小区物业，并自行缴纳了2017年10月份以后的水电费，并提交了相应的水电费发票予以证实。根据原告提交的证据，不足以证实其在2017年10月至2017年12月之间为涉案小区提供了物业服务，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原告应承担相应的不利后果。综合双方的举证情况及庭审查明事实，本院确认原告在2017年1月至2017年9月期间为被告小区提供了物业服务，被告应向原告支付该期间的物业费、电梯使用费及公共用水用电费（含二次供水用电费、公共照明用电费、绿化用水费）等。原告主张被告支付2017年2月至9月的抽水电费205.50元，电梯用电费72.90元、公共用电费28.70元、二次供水用电损耗费12.80元、1月至9月公共用水费76.20元，上述费用与其提交的证据相符，本院予以支持。综上，被告应向原告缴纳2017年1月至9月的物业费（含物业管理费、物业维护费）及水电公摊费用，具体数额为154.6㎡（房屋建筑面积）×（0.90＋0.20）元/㎡/月×9个月+205.50元+72.90元+28.70元+12.80元+76.20元＝1,926.64元，原告超出部分的诉讼请求本院不予支持。 被告主张原告中途撤场，应承担的违约金2万元。本案中被告及涉案小区的其他业主拖欠9个月物业费等费用，未履行合同义务在先，原告撤场不属于合同约定的无正当理由提前终止合同，被告的该项主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)》第一条(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)、第六条(http://192.0.100.105/lib/lats/javascript:void(0);)，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告符剑芳于本判决生效之日起十日内向原告海南盈实物业服务有限公司支付物业费、水电公摊费用合计1,926.64元； 二、驳回原告海南盈实物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告符剑芳负担，限被告符剑芳于本判决生效之日起七日内向本院交纳。原告海南盈实物业服务有限公司已预交案件受理费25元，本判决生效后本院予以退回。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员 王 曼 二〇一九年十二月二日 书记员 符策垠 附：本案适用的法律条文 《物业管理条例》 窗体底端 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。