山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋10民终2434号上诉人（原审被告）：华美控股集团有限公司。住所地：临汾市侯马经济开发区中心街55号。统一社会信用代码:×××。法定代表人：畅军峰，执行董事。委托诉讼代理人：苗文锋，山西启正律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭长寅，男，汉族，1974年4月10日出生，系华美控股集团有限公司法务部职员。身份证号：×××。被上诉人（原审原告）：程永杰，男，汉族，1983年9月29日出生，住临汾市。委托诉讼代理人：范瑞生，山西昕水河律师事务所律师。原审被告：畅军峰，男，汉族，1976年2月2日出生，住临汾市。委托诉讼代理人：郭长寅，男，汉族，1974年4月10日出生，系华美控股集团有限公司法务部职员。原审被告：山西通涛房地产开发有限公司。住所地：临汾市侯马经济开发区中心街55号。统一社会信用代码:×××。法定代表人：乔安民。上诉人华美控股集团有限公司（以下简称华美集团公司）因与被上诉人程永杰、原审被告畅军峰、原审被告山西通涛房地产开发有限公司（以下简称通涛房产公司）民间借贷纠纷一案，不服山西省临汾市尧都区人民法院（2018）晋1002民初4389号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人华美集团公司的委托代理人苗文峰、郭长寅，被上诉人程永杰及其委托代理人范瑞生，原审被告畅军峰的委托代理人郭长寅，原审被告通涛房产公司的法定代表人乔安民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：2014年8月7日畅军峰、通涛房产公司、华美集团公司向程永杰出具借条一件，载明：今借到人民币壹仟万元整，月利率3.5%，用期一个月。收款账号：×××，尧都农商行营业部。程永杰同日将款项转至上述账户。2015年5月9日畅军峰向程永杰出具承诺确认书，载明：2014年8月7日从程永杰处借款1000万元整，利息已付至2014年11月8日，后欠2014年11月8日至2015年7月15日利息共计180万元，于2015年5月11日付30万元，其余利息150万元需于2015年7月15日前随本金1000万元一并付清，如到期未归还，用通涛未售房产一并归还。2015年7月31日程永杰与畅军峰签订补充协议书，载明：一、畅军峰将自己公司所开发的××县套住宅及10套商铺价值2162万元的房产抵给程永杰，用于偿还在2014年8月7日的借款及2015年5月9日向程永杰签订的承诺确认书中的本金1000万元及利息150万元整，至此双方经济债务全清；二、双方约定畅军峰将在2015年8月20日前按1150万元回购以上住宅及商铺，如不能在2015年8月20日前付清回购住宅及商铺款1150万元，程永杰将视为畅军峰自动放弃回购以上住宅及商铺，由程永杰自主支配以上住宅及商铺。同日程永杰与通涛房产公司签订商品房买卖合同，涉及房产面积共计4136.17平方米。程永杰于2016年1月12日将1-3-1602室出售给郑少敏价格为370000元，于2016年2月1日将8-1-1601室出售给杨凤熙价格为390000元，于2018年1月25日将6-2-1201室出售给杜林安价格为469680元，并通知通涛房产公司配合开票及签订合同。一审法院认为：合法的借贷关系受法律保护。畅军峰、华美集团公司、通涛房产公司向程永杰借款1000万元并出具借条，程永杰已按约定将款项汇至指定账户，畅军峰、华美集团公司、通涛房产公司即应按约还本付息逾期应承担违约责任。双方约定借款利息为月息3.5%，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”，借款利息应按月息2%计算。被告主张双方已达成以房抵债协议并已履行完毕一节，双方于2015年7月31日签订的补充协议书，该协议约定了畅军峰可以回购房产，且畅军峰并未将上述房屋为程永杰进行备案登记，因此该协议名为以房抵债实为以房产作为借款的担保，因此畅军峰之辩解该院不予采信。据此原审法院作出（2018）晋1002民初4389号民事判决：被告畅军峰、山西通涛房地产开发有限公司、华美控股集团有限公司于本判决生效后十日内归还原告程永杰借款本金10000000元及此款自2014年11月8日起至判决确定的履行期限届满之日为止的利息（利息按月利率2%计算，扣除出售的三套房屋价款1229680元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81800元、保全费5000元由畅军峰、山西通涛房地产开发有限公司、华美控股集团有限公司共同负担。上诉人华美集团公司上诉称：1、被上诉人程永杰作为银行工作人员，从事民间高利借贷，违反了法律行政法规的强制性规定，其所签订的借贷合同是无效合同，被上诉人主张的利息不应支持。2、一审判决扣除已售的房屋款项应以双方约定的抵债价格为准，而不应以被上诉人实际销售价格为准。双方约定的三套住宅抵债价格为2263912元，一审判决却以被上诉人实际销售价格1229680元扣减，明显有失公允。3、程永杰与畅军峰之间起初是民间借贷合同关系，后在还款期限届满后，畅军峰无力偿还。此后双方签订补充协议，约定以房抵债的具体内容，并签订房屋买卖合同，将原借款本金及利息一并作为购房款，实现房、款两清。双方之间的民间借贷合同关系已变更为商品房买卖合同关系。请求二审法院依法改判。被上诉人程永杰辩称：1、被上诉人系银行工作人员的身份，不属于违反法律强制性规定，上诉人依据的文件系银监会的文件，不属于法律或行政法规，因此，双方的民间借贷合同应为有效合同。2、本案法律关系为民间借贷关系，房屋仅作为还款保证的抵押，并非抵顶，债权债务并未消灭，双方所签订《补充协议》可知，双方并未将房屋抵顶债务作为唯一选项，仅是在到期未还本息时才以放弃回购房屋与商铺作为条件，故要求偿还本息才是目的。且双方并无抵顶行为，即未交付房屋，也未办理房产过户登记，在三套房屋出售后，将售价款偿还债务，说明房屋是作为还款保证的抵押。一审判决上诉人等承担还款义务正确。3、本案应以被上诉人实际销售房屋的价格为准，被上诉人不是为买房，而是为要回属于自己的本息。请求驳回上诉，维持原判。原审被告畅军峰、通涛房产公司的意见与上诉人华美集团公司的意见一致。二审查明事实除与一审一致外，另查明：被上诉人程永杰系银行工作人员。程永杰出借款项后，上诉人华美集团公司与原审被告畅军峰、通涛房产公司支付了三个月的利息，计105万元。2015年7月31日，原审被告畅军峰与被上诉人程永杰签订补充协议，被上诉人程永杰销售三套住宅，即双方协议中的8-1-1601、1-3-1602、6-2-1201三套房屋约定的价款是2263912元。双方协议中的其他房产，原审被告通涛房产公司现已经销售完毕。另外，本案原审被告畅军峰是华美集团公司的法定代表人，华美集团公司是通涛房产公司的股东。本院认为：被上诉人程永杰的身份系银行从业人员，其从事民间高利放贷行为，违反了银监会的相关规定，其行为属于违规行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，导致合同无效的原因，应为违反法律、行政法规强制性规定，而银监会的规定不属于该无效情形的适用范围，故双方当事人的民间借贷合同应属有效合同。由于双方约定的利率超过了最高人民法院司法解释的规定，即借贷合同中超过年利率24%的部分不予保护。同时，鉴于民间借贷行为存在扰乱金融秩序的乱象，国家对于民间借贷加强了监管，最高人民法院、最高人民检察院也发布了对民间借贷涉嫌犯罪的司法解释，故本院对于本案的民间借贷从严审查。畅军峰在2015年7月31日与被上诉人达成补充协议，约定以房抵债，且随后交付了房屋钥匙，程永杰已出售三套房屋，应视为双方的借贷关系至此结束，故被上诉人程永杰主张的利息应计算至此。原审被告畅军峰与被上诉人达成的补充协议，明确了以房抵债的内容与房屋的价格，同时又签订了房屋买卖合同，并交付钥匙。后程永杰于2016年1月12日将1-3-1602室出售给郑少敏，于2016年2月1日将8-1-1601室出售给杨凤熙，于2018年1月25日将6-2-1201室出售给杜林安。在该协议目前无法继续履行时，原审被告及上诉人仍应履行偿还借款的义务。但协议中已经履行部分应为有效，用于抵顶的房屋应当按照双方约定的价款计算抵债的数额。故上诉人的上诉请求，本院予以部分支持。本案中，原审被告畅军峰、通涛房产公司虽未提起上诉，但由于上诉人与原审被告权利义务一致，本案应将上诉人与原审被告作为一个主体予以处理。综上所述，一审判决事实部分不清，法律适用不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下；一、撤销山西省临汾市尧都区人民法院（2018）晋1002民初4389号民事判决。二、华美控股集团有限公司、畅军峰、山西通涛房地产开发有限公司给付程永杰10000000元，并自2014年8月7日起至2015年7月31日按年利率24%支付利息。于本判决生效后十日内履行。华美控股集团有限公司、畅军峰、山西通涛房地产开发有限公司已经支付的利息1050000元，以房抵债款2263912元，共计3313912元，应在上述款项中扣减。三、驳回程永杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费81800元，保全费5000元，二审案件受理费81800元，共计168600元，由华美控股集团有限公司、畅军峰、山西通涛房地产开发有限公司承担100000元，由程永杰承担68600元。本判决为终审判决。审判长 吉 磐审判员 宋春红审判员 王永良二〇一九年十二月十八日书记员 杨舒晴