新疆维吾尔自治区吉木萨尔县人民法院   民事判决书   （2019）新2327民初1640号   原告：杨德军，男，1967年1月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县滨河雅居2号楼1单元201室，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。   被告：天津市中原房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县文明东路沙河南巷（沙河大桥北侧）。   法定代表人：欧阳松涛，该公司总经理。   委托诉讼代理人：杨志生，新疆旭达律师事务所律。   被告：欧阳铁山，男，1964年8月20日出生，汉族，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州滨河雅居2号4单元101室，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。   原告杨德军与被告天津市中原房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司（以下简称中原房产吉木萨尔县分公司）、欧阳铁山房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告杨德军自愿撤回对天津市中原房地产开发有限公司的起诉,本院予以准许。本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告杨德军，被告中原房产吉木萨尔县分公司的委托诉讼代理人杨志生，被告欧阳铁山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告杨德军向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告天津市中原房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司于2011年8月26日签订的《房屋拆迁补偿协议》有效；2.判令被告共同给付原告拆迁补偿费1075174元；3.判令被告共同支付原告拆迁补偿费1200000元自2012年5月20日起至2017年12月15日止的剩余利息107838元；4.判令被告共同承担以拆迁补偿费1075174为基数，2017年12月16日起至款付清之日止的利息，月利率按10‰计算，截止2019年4月15日的利息为172027元；5.本案的诉讼费及邮寄送达费由被告承担。事实与理由：2011年8月26日，原告与被告中原房产公司吉木萨尔县分公司、欧阳铁山签订一份《房屋拆迁补偿协议》，约定被告征收原告位于××区(土地证号:0446号位于××区)1561平方米的房屋及院落，其中被告为原告置换100平方米三楼住宅一套、60平方米商铺一间，原告所选准的商品房以政府测绘报告面积为准,拆房时被告支付原告拆迁补偿费226000元，剩余1200000元每月利息按1分计算。合同签订后，被告中原房产吉木萨尔县分公司向原告交付了住宅一套(滨河雅居××楼)、商铺一间(滨河雅居1号楼1-2号)，截止2017年12月15日，被告共计支付拆迁补偿费及利息762150元,后原告多次要求被告给付剩余拆迁补偿费及利息未果。为维护原告合法权益，故诉诸法院，请求法院支持原告的诉讼请求。   被告中原房产吉木萨尔县分公司辩称，原、被告签订的补偿协议时间属实，对合同效力认可，实际拆迁的面积是1445.4平米，与所诉面积不符，其中被告给原告置换住宅一套119.16平米，商铺一间70.99平米，尚欠原告拆迁补偿款及利息537073元。   被告欧阳铁山辩称，拆迁款和面积不符，这是公司的事情和我没有关系，我只是公司的员工，我个人不承担补偿责任。   原告杨德军向本院提交房屋拆迁补偿协议,证明：原告与被告中原房地产公司签订的拆迁补偿协议，除了一套门面房、一套住宅外被告还应补偿原告1426000元。二被告对该证据对合同的真实性认可，土地实际面积应当以国有土地使用证的面积为准，房屋的面积以测绘面积为准，面积不符的相互补差额二被告认为利息应当按照实际交房日期2012年5月20日起计算。本院对该证据予以采信。   被告中原房产吉木萨尔县分公司提交以下证据：   1.国有土地使用权证，证明：土地实际使用面积是1445.4平米，应按照使用证的面积计算。原告对土地使用证的真实性认可，在九几年的时候原告和邻居换了土地，用原告的菜园子地置换邻居的一块地，邻居的地与原告的后院子连在一起的，因为政策不允许，就没有更换土地使用证，置换完之后的面积是1561平米。被告欧阳铁山对该证据真实性认可。本院对该证据予以采信。   2.证明一份，证明：利息应当从2012年5月2日起计算。原告对该证据认可。被告欧阳铁山对该证据认可。本院对该证据予以采信。   3.房产测绘报告，证明：被告给原告补偿的住宅面积是119.16平米，商铺面积是70.99平米。原告对测绘的面积不认可，需要重新测绘。被告欧阳铁山对该证据认可。本院对该证据予以采信。   4.出示商品房买卖合同、公证书、房屋销售价格表，证明：超出拆迁合同之外的部分，商铺之外的部分，按市场价计算，计算依据是同一时期别人买房的价格，住房是3280元/平米，商铺是11300元/平米。原告认为这是三楼的价格不认可，只认可其对面202户主是王成权的价格。商铺原告认可小南方批发部购买商铺的价格。被告欧阳铁山对该证据认可。本院认证认为,因被告提供的证据与本案所涉房屋不是同一楼层,故本院对该组证据不予采信。   5.出示收条9张、税票一张，证明：原告在征迁之前的平房土地使用费是6145.5元，该费用已由被告缴纳，被告共计向原告支付征迁补偿款998150元。原告对收条认可，同意在拆迁补偿款扣减税费。被告欧阳铁山对该证据认可。本院对该证据予以采信。   6.商品房买卖合同2份、房屋拆迁补偿协议2份，证明：本案所涉2号楼所涉的6套房屋，其中拆迁转换4套、出卖2套，出售均价为3260元。原告对该证据不认可，被告欧阳铁山对该证据认可。本院对该证据予以采信。   被告欧阳铁山未提交证据。   经审理查明：1986年6月27日，吉木萨尔县人民政府给原告父亲杨大才颁发国有土地使用证，该使用证载明座落四区沙河南巷0446号，宅基地批准土地1445.4平方米。   2011年8月26被告中原房产吉木萨尔县分公司作为甲方与原告杨德军作为乙方签订《房屋拆迁补偿协议》一份，协议第一条约定：乙方将位于××区（土地证号：国吉0446号）壹仟伍佰陆拾壹平方米的房屋及院落，与甲方采取产权转换的形式，可置换住宅楼房面积壹佰平方米。其中叁楼壹佰平方米，商铺陆拾平方米，被乙方选准的商品房，以政府测绘报告面积为准。超过或小于合同面积的，按市场销售价格互补差价。协议第二条约定:甲方免于支付乙方地面附着物的拆迁补偿费。协议第七条约定：实际土地面积少于附图红线面积，则按所置换房屋面积及销售价相应比例减少。协议第十一条约定：从2011年8月26日以前，所产生费用由乙方承担，如测量地有误差，多退少补，拆房时，给现金贰拾贰万陆仟元正（226000元），剩余壹佰贰拾万正（1200000元），按银行利息壹分。   2011年8月26日，原告杨德军收到被告中原房产吉木萨尔县分公司拆迁补偿款100000元，并于同日出具收条一份，内容为：“房屋拆迁定金补偿金壹拾万元整（注中原房产公司）”。2012年5月14日，原告杨德军收到被告中原房产吉木萨尔县分公司拆迁补偿款126000元，并于同日出具收条一份，内容为：“今收到中原房产公司房屋拆迁补偿金126000元”。2012年8月27日，原告杨德军收到被告中原房产吉木萨尔县分公司拆迁补偿款10000元，并于同日出具收条一份，内容为：“今收到中原房产公司现金10000元正”。2013年4月28日，原告杨德军收到被告中原房产吉木萨尔县分公司拆迁补偿款243180元，并于同日出具收条两份，内容分别为：“今收到天津中原房产公司房屋拆迁补偿金193180元”、“今收到天津中原房产公司房屋拆迁补偿金50000元”。2014年1月2日，原告杨德军收到被告中原房产吉木萨尔县分公司拆迁补偿款109650元，并于同日出具收条一份，内容为：“今收到天津中原房地产开发有限公司吉木萨尔分公司房屋拆迁补偿款壹拾万零玖仟陆佰伍拾元”。2015年3月11日，原告杨德军收到被告中原房产吉木萨尔县分公司拆迁补偿款50000元，并于同日出具收条一份，内容为：“今收到欧阳铁山现金50000元”。2016年6月8日，原告杨德军收到被告中原房产吉木萨尔县分公司拆迁补偿款100000元，并于同日出具收条一份，内容为：“今收到中原房产现金100000元”。2017年12月15日，原告杨德军收到拆迁补偿款259320元，并于同日出具收条一份，内容为：“今收到天津中原房地产开发有限公司吉木萨尔分公司现金259320元”。综上，被告中原房产吉木萨尔县分公司共向原告杨德军支付998150元。   2012年5月20日，原告杨德军向被告中原房产吉木萨尔县分公司出具证明一份，内容为：“兹有吉木萨尔县沙河北侧杨大才房屋于2012年5月20号搬迁。特此证明。”   2012年7月17日被告中原房产吉木萨尔县分公司代原告交纳6145.5元土地出让金。   新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司于2017年8月29日出具吉嘉测字（2013）020-024号房产测绘成果报告书，内容为：产权人杨德军座落于××座的房屋。经实地勘察，计算结算如下：总建筑面积119.16平方米，结构砖混，用途住宅。   新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司于2019年7月14日出具吉嘉测字（2014）020-02号房产测绘成果报告书，内容为：产权人杨德军座落于××座商住楼栋的房屋。经实地勘察，计算结算如下：总建筑面积70.99平方米，结构框架，用途商业。   吉木萨尔县滨河雅居2幢2号楼共有六套房屋，被告中原房产吉木萨尔县分公司共计拆迁置换4套住宅，出售2套住宅，出售房屋的单价均为3260元/平方米。庭审中，原告杨德军与被告中原房产吉木萨尔县分公司均认可商铺的单价为10000元/平方米、征迁时土地的单价为1400元/平方米。   本院认为，原告杨德军与被告中原房产吉木萨尔县分公司签订的《房屋拆迁补偿协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效协议。关于原、被告之间签订的《房屋拆迁补偿协议》应按双方测量的面积还是按国有土地使用证载明面积计算的问题。国有土地使用证是确认土地使用权的法律凭证，依法登记的土地使用权受法律保护。本案中双方经测量土地面积为1561平方米，而国有土地使用证核准面积为1445.4平方米。原告称测量面积与国有土地使用证记载面积不一致，是因在九几年时其与邻居换地造成的，但原告杨德军未提供证据证明其主张，故本院认定应以国有土地使用证记载的面积1445.4平方米计算。庭审中，原、被告认可土地补偿单价为1400元/平方米，双方在计算土地补偿款时多计算了115.6平方米（1561-1445.4），故应在被告中原房产吉木萨尔县分公司应向原告杨德军支付拆迁补偿款1426000元（226000元+1200000元）中扣减161840元［（1561-1445.4）×1400元/平方米］，原告杨德军补偿款为1264160元（1426000元-161840元）。关于被告中原房产吉木萨尔县分公司安置补偿原告杨德军住宅及商铺的问题，根据被告中原房产吉木萨尔县分公司提交的测绘报告，住宅面积超出原、被告约定19.16平方米；商铺超出原、被告约定10.99平方米。双方在庭审中一致同意住宅的价格按本案所涉房屋所在楼栋所有2楼的出售均价计算，经被告中原房产吉木萨尔县分公司提交的商品房买卖合同，该楼栋均以3260元/平方米出售2套房屋，故本院认定住宅的单价按3260元/平方米计算。原告应退还被告中原房产吉木萨尔县分公司172361.6元（19.16平方米×3260元/平方米+10.99平方米×100000元/平方米）；庭审中，原告同意扣减6145.5元土地出让金。以上费用应从被告中原房产吉木萨尔县分公司应付补偿款中扣减，被告中原房产吉木萨尔县分公司应付原告杨德军补偿款为1085652.9元（1264160元-172361.6元-6145.5元）。   关于原告主张被告中原房产吉木萨尔县分公司按月利率按10‰承担利息，被告中原房产吉木萨尔县分公司未提出异议，且双方在《房屋拆迁补偿协议》明确约定，故本院予以支持。   关于被告中原房产吉木萨尔县分公司偿还的金额是本金还是利息的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条关于：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”的规定，本案中原、被告对偿还顺序没有约定，但原告杨德军出具的证明显示2012年5月20日向被告交付房屋，故本院认为利息起算时间应为2012年5月20日，故2012年5月20日前被告中原房产吉木萨尔县分公司支付的拆迁补偿款226000元均为偿还的本金，剩余本金为859652.9元（1085652.9元-226000元）；2012年8月27日被告中原房产吉木萨尔县分公司还款10000元，为支付原告杨德军的利息；2013年4月28日被告中原房产吉木萨尔县分公司还款243180元，其中支付利息87141元（859652.9元×10‰×11.3月-10000元），偿还本金156039元（243180元-87141元），剩余本金703613.9元（859652.9元-156039元）；2014年1月2日被告中原房产吉木萨尔县分公司还款109650元，其中支付利息57696元（703613.9元×10‰×8.2月），偿还本金51954元（109650元-57696元），剩余本金651659.9元（703613.9元-51954元）；2015年3月11日被告中原房产吉木萨尔县分公司还款50000元，为支付原告杨德军的利息；2016年6月8日被告中原房产吉木萨尔县分公司还款100000元，为支付原告杨德军的利息；2017年12月15日被告中原房产吉木萨尔县分公司还款259320元，其中支付利息158887元（651659.9元×10‰×47.4月-50000元-100000元），偿还本金100433元（259320元-158887元），剩余本金551226.9元（651659.9元-100433元）。综上，被告中原房产吉木萨尔县分公司尚欠原告杨德军拆迁补偿款551226.9元，被告中原房产吉木萨尔县分公司应承担自2017年12月16日起按月利率10‰承担利息至2019年4月16日的利息88196元（551226.9元×10‰×16月），并承担至款付清之日止的利息。   关于被告欧阳铁山是否应承担还款责任的问题，本案《房屋拆迁补偿协议》系原告杨德军与被告中原房产吉木萨尔县分公司签订，被告欧阳铁山作为被告中原房产吉木萨尔县分公司的工作人员参与拆迁事宜，是履行职务行为，故被告被告欧阳铁山在本案中不承担责任。   综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、原告杨德军与被告天津市中原房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司签订的《房屋拆迁补偿协议》有效；   二、被告天津市中原房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨德军拆迁补偿款551226.9元及利息88196元，并以551226.9元为基准按月利率10‰承担自2019年4月16日起至款付清之日止的利息；   三、驳回原告杨德军其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费16995元，由原告杨德军负担7648元、由被告天津市中原房地产开发有限公司吉木萨尔县分公司负担9347元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。   审判长陶新芳审判员陈丹丹人民陪审员刘林   二〇一九年十二月十三日   书记员 马永婷