江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3509号 上诉人（原审原告）：韩明华，女，1988年8月出生，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。 委托诉讼代理人：王虹力，江西刘锡秋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江西省华昌实业有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县。 法定代表人：王慧，总经理。 委托诉讼代理人：李茂斌，江西联创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄建涛，江西联创律师事务所实习律师。 上诉人韩明华与被上诉人江西省华昌实业有限公司（下称华昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2019）赣0121民初3133号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。 韩明华提出上诉请求：1、请求撤销一审判决，按照合同约定，判决被上诉人按照日万分之五之标准，向上诉人支付截止2019年6月17日的交房违约金188345元（上诉人对2019年6月17日之后的违约金保留诉权）。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决在被上诉人并未就合同约定的违约金“过分高于”上诉人“实际损失”尽到举证责任的前提下，将逾期交房违约金的计算标准调整至合同约定的五分之一，缺乏事实与法律依据。2、在被上诉人提供的案涉格式合同已经加重了上诉人的合同责任，而上诉人已全面履行合同主要义务的前提下，一审判决未能依据合同约定的日万分之五的标准，判决被上诉人承担逾期交房赔偿责任，显失公平。3、一审判决未能充分考虑被上诉人逾期交房的违约行为，对上诉人合法权益严重侵害。综上所述，一审判决的认定缺乏事实与法律依据，请求二审查明事实，依法予以改判。 华昌公司辩称：1、我方在一审时提出了约定了违约金过高，请求一审法院予以调整的请求，并且提供了相关证据，一审法院据实调整，符合法律规定。2、所有的合同，无论是格式合同还是自制合同，在法院都要经过法院进行审查，法院可以根据相关规定予以调整处理。房屋已经办理了收房手续，现在未取得备案表，确实是因为政府在该小区附近设置了垃圾站造成了工期拖延，我方现在按照判决支付相应的补偿，实际上填补了各上诉人的损失。按照一审判决每月我方支付的违约金达到5000元左右，足以弥补各上诉人的损失。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审原判。 韩明华向一审法院起诉请求：1、判令华昌公司向韩明华支付逾期交房违约金188345元（自2018年10月1日起算至2019年6月17日止的违约金）；2、该案受理费由华昌公司承担。 一审法院认定事实：2017年6月28日，韩明华（买受人）与华昌公司（出卖人）签订《南昌县商品房买卖合同》一份，合同约定：1、韩明华购买华昌公司开发的位于南昌县房屋，建筑面积154.76平方米；2、房屋总价款为人民币1448808元，买受人应于2017年6月28日付清首付款人民币438808元，剩余房款人民币1010000元办理银行按揭；3、“出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合同；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；……”；4、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，韩明华在中国工商银行股份有限公司南昌北京西路支行办理了总额为人民币1010000元的按揭贷款。截止庭审之日，案涉房屋仍未取得工程竣工验收备案表。另查明，韩明华已经接收了案涉房屋。 一审法院认为：韩明华、华昌公司双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，该院予以确认。韩明华以案涉房屋未取得竣工验收合格备案且房屋存在诸多质量问题为由，向华昌公司主张逾期交房违约金。针对韩明华的该项诉讼请求，该院认为，根据双方在购房合同中的约定：“华昌公司应于2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合同；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；……”，华昌公司应当将经竣工验收合格的房产交付给韩明华，但实际上截止庭审之日华昌公司仍未取得竣工验收备案，因此，虽然华昌公司已将案涉房产已交付给韩明华，但所交房屋并不符合交付条件，应视为无效交付。根据合同“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”的约定，韩明华向华昌公司主张支付自2018年10月1日起至2019年6月17日止（共计260天）期间逾期交房违约金，庭审中，华昌公司提出逾期交房违约金的计算标准过高，请求予以减少，该院在综合考量客观实际及逾期对韩明华的损害大小后，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金计算标准调整为日万分之一，故该院判定华昌公司应向韩明华支付自2018年10月1日起至2019年6月17日止逾期交房的违约金共计人民币37669元。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：江西省华昌实业有限公司应自该判决生效之日起十日内向韩明华支付自2018年10月1日起至2019年6月17日止逾期交房违约金人民币37669元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4067元，减半收取2033.5元，由江西省华昌实业有限公司承担。 二审期间，上诉人提交了涉案房屋现场照片。欲证明：直至上诉人提起上诉时，案涉房屋内尚未通电，地下室地面仍然是土石地面，未作硬化处理（未进行混凝土浇筑），其他诸如漏水、墙面开裂等问题至今未作任何修缮。被上诉人对该证据质证认为：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议,我方对图片反映的现状无法判定，但被上诉人在收房时查看了房屋现场，上诉人都已经办理了收房手续，从图片反映的内容来看，上诉人已经在对房屋进行装修，上诉人所证明的房屋质量问题不能确定，这也是属于售后维修范围，与房屋交付无关。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，上诉人韩明华与被上诉人华昌公司之间签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自义务。本案中，上诉人韩明华已按约履行了全部付款义务，而华昌公司未在约定期限内交付涉案房屋，按照涉案《南昌县商品房买卖合同》第八条、第九条之约定，华昌公司应当向韩明华承担相应的违约责任。 对于上诉人提出被上诉人应按日支付已交付房款万分之五的逾期交房违约金的问题，经查，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，在当事人未提交证据证明涉案房屋逾期交付造成的实际损失情况下，本院认为，本案因被上诉人的违约行为，导致上诉人的损失应为上诉人未能按期使用房屋而租房，或未能按期出租房屋获得收益，即本案上诉人的损失应以涉案房屋在一般情况下的租金损失作为参考为宜。故综合涉案房屋一般情况下的租金损失与涉案房屋买卖合同中约定的违约金进行比较，被上诉人在一审中提出约定的违约金过分高于造成的损失的辩解，合理合法，一审法院根据相关的法律规定，酌情调整，并无不当，上诉人该上诉理由，于法无据，本院不予支持。 综上所述，韩明华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4067元，由上诉人韩明华负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 莉 审判员 陈大奎 审判员 龚 江 二〇一九年十二月十七日 书记员 陈 琦 书记员 刘一航