新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新42民终1313号 上诉人(原审原告)：严永花，女，1974年5月16日出生，回族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区乌苏市。 委托诉讼代理人：王忠安，新疆鼎智律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乌苏市卓越房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌苏市新市区办事处济宁路006号。 法定代表人：李新民，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙庆芬，新疆雪峰律师事务所律师。 上诉人严永花因与被上诉人乌苏市卓越房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服乌苏市人民法院（2019）新4202民初304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月17日公开开庭进行了审理。上诉人严永花及其委托诉讼代理人王忠安，被上诉人乌苏市卓越房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙庆芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严永花上诉请求：1.判令维持（2019）新4202民初304号民事判决书第一项；2.撤销（2019）新4202民初304号民事判决书第二项，改判被上诉人支付上诉人逾期办理不动产违约金74186.48元。事实与理由：一、一审认定被上诉人不支付上诉人违约金错误。首先，一审判决不支持违约金的理由是上诉人自入住涉案房屋后再也没有向被上诉人主张办理房产证，但该事实认定错误。事实上从上诉人入住房屋后就开始向被上诉人要求为其办理房产证，并一直向被上诉人就房产证问题进行交涉，上诉人因此在2017年5月10日到信访局投诉。2017年7月27日，被上诉人向乌苏市房产管理局递交一份《情况说明书》，说明四季花城小区综合验收资料已经送往房管局审核，并出具了“预验认可书”，2017年10月31前完成综合验收。但至今未有综合验收，也未有土地使用证大证，造成现在房管局的材料不齐全，上诉人因此在2018年8月份向乌苏市人民法院递交了起诉状，要求被上诉人给上诉人办理不动产证并支付违约金。其次，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列3、4项处理。但本案中被上诉人未按约定在规定时间内交有关资料，故本案中被上诉人存在违约。在合同附件四第五条“由于实际办理产证的手续是：小区道路绿化、配套设施、所有栋楼全部竣工后，规划部门办理规划认可手续，然后再办理产权初始登记手续和产权分户手续，所以双方同意将在合同第十五条中出卖人应当在商品房交付使用后90日内”变更为“出卖人应当在所购小区道路、绿化、配套设施、所有栋楼全部竣工后”买受人对此变更认可且无异议。上述约定视为没有特殊约定，协助办理不动产证是出卖人附随义务，小区道路绿化、所有栋楼完工等综合验收也是办理不动产证的前提，所以合同附件内五也视为没有特殊约定。在对办理产权证期限和违约责任没有特殊约定的情况下，被上诉人应当依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可按已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中上诉人按照该规定要求被上诉人支付违约金数额也符合法律规定，故法院应当支持上诉人的诉讼请求。 乌苏市卓越房地产开发有限公司辨称，被上诉人在一审的答辩状中详细陈述了办理房产证的机关为县级以上地方人民政府房地产管理部门，而非被上诉人的法定义务。被上诉人在本案中仅仅是协助上诉人办理房产证的主体。关于违约金是否应当支持的问题，双方合同已将出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定，变更为出卖人应当在小区道路绿化配套设施、所有楼栋全部竣工后，再由出卖人协助买受人办理房产证，买受人对此变更认可且无异议，上诉人也在合同上签字确认。事实上2017年10月29日被上诉人将经验收合格、档案齐全的相关资料包括国有土地使用权证、建设工程规划许可证副本、施工许可证、工程状况的情况说明以及房产测绘报告、房地产评估报告资料向乌苏市住建局备案登记，但是事隔一年之后，直到2019年1月4日乌苏市人民政府网才发布乌苏市关于办理二期集资房不动产证的通知，因政府或政府机构的原因导致上诉人无法办理房产证，上诉人却要求被上诉人为政府行政不作为承担违约责任，显然无事实以及法律依据。关于综合验收的问题，在上诉人的上诉状中小区道路绿化，所有楼栋完工等综合验收也是办理不动产证的前提。2004年5月19日国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定，对住宅小区等群体房地产开发项目竣工验收已经被废止了。但是乌苏市房管局强行要求房地产开发企业将小区道路、绿化、道路、配套设施、所有楼栋全部综合验收后方予以办理房产证，本案无法办理房产证的根本原因在于政府相关职能机构，而不是由于出卖人的原因，因此被上诉人不应当承担违约金。 严永花向一审法院起诉请求：1.依法判令被告协助原告办理乌苏市黄河路99号四季花城17栋2单元101室房屋的不动产证；2.依法判令被告向原告支付逾期办理不动产证的违约金74186.48元（281810元×4.875‰×54个月=74186.48元，2013年11月6至2018年月日）。 一审法院认定事实：2013年10月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于乌苏市××路房屋以总价款281810元出售给原告。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照“3.由出卖人协助买受人办理房产证（须交清办证费用的前提下）；4.节假日和特殊情况时，期限顺延”。双方就该项内容未约定违约条款。合同签订后，原告于2013年10月23日已搬入该房屋居住，并于2013年11月6日缴纳了全部房款。2017年5月10日，原告向乌苏市房地产管理部门反映不能办理产权手续问题，该部门于2017年7月28日答复原告所在小区开发企业正在办理相关手续，待手续办完后，购房人可凭身份证、购房合同、购房发票等办理不动产权证。2017年11月29日，被告将经验收合格档案齐全的乌苏市四季花城一期玫瑰苑住宅工程（多层）向乌苏市住房和城乡建设局申请备案登记，该局同意备案。现原告以被告至今未给原告办理不动产证为由，向法院提起诉讼。本案在审理过程中，原告自认自搬入房屋后从未找过被告要求协助办理房屋产权手续。自2017年7月28日乌苏市房地产管理部门答复被告已经做过验收合格并备案登记后亦未找过被告要求协助办证。一审法院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。该案中，原、被告在合同中明确约定由被告协助原告办理房屋产权登记手续，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款中的“特殊约定”，现被告出售给原告的房屋经验收合格、档案齐全，已经备案登记，被告有义务协助原告办理房屋不动产权证，但被告未尽到协助义务，违反了合同约定和法律规定，应当承担民事责任。因此对原告要求被告协助原告办理乌苏市黄河路99号四季花城17栋2单元101室房屋的不动产证的诉讼请求，该院予以支持。但双方就产权登记内容未约定违约条款，且原告自搬入房屋后从未找过被告要求协助办理房屋产权手续，自2017年7月28日乌苏市房地产管理部门答复被告已经做过验收合格并备案登记后亦未找过被告要求协助办证。因此，对原告主张的违约金该院不予支持。遂判决：一、被告乌苏市卓越房地产开发有限公司应当于本判决生效后协助原告严永花办理乌苏市黄河路99号四季花城17栋2单元101室房屋的不动产证；二、驳回原告严永花的其他诉讼请求。 二审中，被上诉人提供了国务院第三批取消和调整行政审批项目的决定（国发200416号），证明被上诉人给上诉人房屋后，按法律规定房管局就应当为其办理房产证，这个合同是乌苏市房管局的格式合同，任何一个条款变更，房管局不予进行网签，所以合同附件四的第五项是乌苏市房管局的一个综合验收的要求。上诉人的质证意见是该证据内容和本案没有关联性。本院认为，被上诉人提供的国务院第三批取消和调整行政审批项目的决定真实性认可，但证明的目的不予认定。 本院经审理查明的事实与一审认定相一致，本院予以确认。同时查明，上诉人已于2019年9月20日取得涉案房屋不动产证。 本案的争议焦点是：被上诉人对逾期办证是否有过错？应否承担逾期办证的违约金？ 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同约定履行义务。被上诉人应在约定期限内为上诉人办理房屋权属证书。双方当事人对办证期限通过补充约定的方式将“出卖人应当在商品房交付使用后90日内”变更为“出卖人应当在小区道路、绿化、配套设施、所有楼栋全部竣工后”，该约定不违反法律强制性、效力性规定，应为有效约定。但对竣工验收的时间，因双方未作约定，应视为约定不明。对验收时间应由被上诉人承担举证证明责任，现被上诉人所举证据仅能证明其向备案机关交付验收资料的时间是2017年11月29日，但对验收时间未能举证。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。考虑到被上诉人完成“小区道路、绿化、配套设施、所有楼栋全部竣工”确需一定时间，而根据双方约定，验收时间显然不是房屋交付后90日内能完成的，故本院酌定其验收时间为三个月，即自房屋交付使用90日后再顺延三个月。本案交房时间为2013年10月23日，则验收时间应至2014年4月22日止。被上诉人将验收资料交付备案机关后，未能办理房屋权属证书的原因则不再归责于被上诉人，故被上诉人应向上诉人支付2014年4月23日至2017年11月29日的逾期办证违约金。因双方对逾期办证违约金的损失数额未作约定，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第十八条第二款的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现上诉人主张按月息4.875‰计算违约金未超过法律规定。被上诉人关于上诉人超过诉讼时效的答辩意见，因其在一审未提出诉讼时效抗辩，本院不作审理。 综上所述，严永花的部分上诉请求成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第十八条第一款第一项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持乌苏市人民法院(2019)新4202民初304号民事判决的第一项，即：“被告乌苏市卓越房地产开发有限公司应当于本判决生效后协助原告严永花办理乌苏市黄河路99号四季花城17栋2单元101室房屋的不动产证”； 二、撤销乌苏市人民法院(2019)新4202民初304号民事判决的第二项； 三、被上诉人乌苏市卓越房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上诉人严永花支付逾期办证违约金59074.42元(281810元×4.875‰×43个月，2014年4月23日至2017年11月29日)。 如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 一审案件受理费827元，二审案件受理费1654元，合计2481元，由被上诉人乌苏市卓越房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  范淑桂 审判员  马桂兰 审判员  巴 图 二〇一九年十二月二十七日 书记员  布 音