安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终10699号上诉人（原审被告）：汪国航，男，1990年1月5日出生，汉族，住皖合肥市滨湖新区。委托诉讼代理人：伍晗，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡亮，男，1987年10月28日出生，汉族，住皖天长市。委托诉讼代理人：梅倩，安徽李志萍律师事务所律师。上诉人汪国航因与被上诉人胡亮房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初7617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪国航上诉请求：撤销一审判决，改判汪国航仅支付胡亮购房款187万元，无需支付违约金（以240万元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2018年11月15日计算至款清日止）。事实与理由：双方签订了两份《存量房买卖合同》，第二份合同并未否定第一份，但实际上产生了变更合同的效果，且第二份合同已经备案，故应为合法有效。2018年8月10日《存量房买卖合同》约定按揭款168万元应于2018年11月14日前支付，同时双方考虑到合肥市房地产市场一直较为火爆的现实，双方对银行按揭放款政策和进度无法掌握，为避免出现不可控的情况，在备案合同第二条第四款作特别约定，即按揭付款以银行放贷日为准，不产生任何违约金，且无逾期。备案合同第十一条再次约定，订立补充条款或补充协议为买卖合同不可分割的一部分，逾期不产生任何违约金，双方认可无逾期行为。因此，双方签订备案合同时已经充分预见到，按揭付款完全依赖银行政策，双方就按揭放款进度以银行放贷日为准且不产生任何违约金已达成共识。备案合同签订后，汪国航积极与银行沟通办理按揭，先向工商银行城建支行提交申请，因年底银行统一不受理个人住房贷款业务，故贷款未果，2019年初汪国航又将材料报送至合肥科技农村商业银行高新区支行，并于2019年7月获批。2019年7月17日合肥科技农村商业银行高新区支行向合肥市不动产登记中心发出通知，根据目前二手房贷款政策，要求将首付比例提升至四成。汪国航在接到该通知第二天，立即补缴了24万元首付款至托管账户，同时通知了胡亮。综上，一审判决缺乏事实和法律依据，请求二审法院判如所请。胡亮辩称，1.双方于2018年8月10日签订的《存量房买卖合同》实际上已对2018年7月28日签订的《存量房买卖合同》产生了合同变更的效果，双方应当遵守。胡亮已将涉案房屋交付汪国航，并办理了转移登记，汪国航应当按照约定办理房屋贷款，支付剩余房款。但直到胡亮一审起诉时，汪国航尚未向银行申请办理按揭贷款，已构成违约。2.《存量房买卖合同》第二条第四款所作的约定是指在汪国航办理完银行抵押贷款手续后，因银行房款政策原因造成逾期付款的情况下，汪国航不承担违约责任。事实上，汪国航在涉案房屋办理转移登记后近一年时间内都未向银行申请贷款，侵害了胡亮的权益，汪国航应当承担违约责任。胡亮向一审法院起诉请求：1.汪国航立即支付胡亮购房款1870000元；2.汪国航支付胡亮违约金374000元；3、本案诉讼费由汪国航承担。一审法院认定事实：2018年7月28日，胡亮（甲方）与汪国航（乙方）签订一份《存量房买卖合同》及补充协议，主要内容有：胡亮出售位于合肥市滨湖新区云谷路2852号滨湖万科城8幢3003室及车库，转让价款为2528000元；汪国航在支付首付款760000元的当日（包括定金50000元），双方办理过户手续；剩余房款1768000由汪国航以商贷方式支付并存入托管账户；如有任何一方违反补充协议中任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款20%的违约金。2018年8月10日，胡亮（甲方）与汪国航（乙方）又重新签订一份《存量房买卖合同》，主要内容有：胡亮出售位于合肥市滨湖新区云谷路2852号滨湖万科城8幢3003室，转让价款为2400000元；汪国航以按揭方式支付，首付款720000元于2018年8月14日支付，剩余款项1680000元于2018年11月14日以按揭贷款方式支付。此份合同第八条约定：乙方未在本合同规定期限内支付转让房屋价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理。1、逾期未超过10日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过10日后，乙方未支付转让房屋价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付本合同第二条约定转让房屋价款百分之五的违约金，如果乙方继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。此份合同于2018年8月14日网签备案，备案号为1533870157406。当日，双方与合肥市不动产登记中心存量房资金托管中心签订《存量房资金托管协议》，三方约定：合同金额2400000元，汪国航已为胡亮偿还银行本息480000元、支付订金50000元，托管金额1870000元（2018年8月14日存入190000元、贷款1680000元）。一审法院另查明：庭审中，胡亮与汪国航均认可：案涉房屋已交付汪国航占有使用，且已办理过户登记。截至庭审之日，托管资金账户仅有现金190000元，按揭贷款的1680000元未存入账户；对此，汪国航虽主张正在向银行申请办理按揭贷款，但未提供相关证据。一审法院认为，胡亮与汪国航在签订第一份《存量房买卖合同》后，又经协商重新签订第二份《存量房买卖合同》，两份合同均是针对案涉房屋合肥市滨湖新区云谷路2852号滨湖万科城8幢3003室，第二份虽未明确载明废除第一份，但实际上亦产生变更合同的效果；并且第二份《存量房买卖合同》已网签备案；再者合肥市不动产登记中心存量房资金托管中心盖章确认的《存量房资金托管协议》，也与第二份合同约定的购房款支付方式相一致，因此第二份《存量房买卖合同》应为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。汪国航未按第二份合同约定于2018年11月14日支付余款1680000元，并且还有190000元暂存于托管账户未向胡亮支付，故胡亮主张汪国航支付购房款1870000元的诉请，应予以支持。汪国航虽称其正在办理银行按揭贷款，但未提供证据佐证，故其逾期支付购房款的行为已构成违约，应承担违约责任。汪国航逾期付款已超过10日，但胡亮同意继续履行合同，对此情形，第二份合同没有约定违约金计算标准，只约定“汪国航逾期未超过10日的，向胡亮支付房屋价款万分之五的违约金”，而此违约金计算标准又明显过高，故一审法院核定违约金以房屋价款2400000元为基数，按照同期银行贷款利率为标准，自2018年11月15日起计算至款清之日止。汪国航辩称胡亮未办理车库过户手续，违约在先，与第二份合同约定内容不符，不予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七第一款、第一百零七条规定，判决：一、汪国航于判决生效之日起十日内支付胡亮购房款1870000元（包括暂存于托管账户内的190000元），并支付违约金（以2400000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2018年11月15日起计算至款清之日止）；二、驳回胡亮的其他诉讼请求。案件受理费23232元，减半收取11616元，保全费5000元，合计16616元，由汪国航负担。二审中，汪国航向本院提交五组证据。证据一，情况说明（原件），用以证明银行贷款已获批，并要求提高首付比例；证据二，银行转账凭证，用以证明汪国航已按照银行要求及时缴纳了增加的首付款24万元；证据三，EMS快递单2份，用以证明汪国航多次通知胡亮配合办理贷款手续，但胡亮均未理会；证据四，聊天记录，用以证明胡亮已知晓银行获批的事实；证据五，银行客户经理证言及个人征信报告，用以证明2018年8月下旬汪国航已递交按揭申请，且汪国航征信良好，符合贷款条件，但因银行政策原因导致未能及时发放贷款，并非是汪国航原因导致不能支付房款。胡亮对证据一真实性不予认可，该情况说明没有经办人签字，且出具时间在一审判决之后，此时汪国航已经违约，汪国航向合肥科技农村商业银行申请贷款是继续履行其合同义务，不能否认违约的事实；对证据二真实性无异议，这是汪国航应尽的合同义务；对证据三真实性无异议，胡亮现住址不是邮寄收件地址，没有收到；对证据四真实性无异议，聊天记录发生在一审判决之后；证据五的证人证言，证人应当出庭作证，对证言的证明目的不予认可，对征信报告真实性无异议，恰恰说明汪国航是故意拖延办理贷款。胡亮向本院提交微信聊天记录两份，用以证明办理过户后，汪国航一直拒绝与胡亮沟通贷款办理情况，汪国航称换了几家银行办理贷款，胡亮均不知情。汪国航对该证据真实性无异议，但对证明目的有异议，2019年1月11日的聊天记录显示汪国航已告知胡亮正在办理贷款，进度无法控制。二审另查明，汪国航向合肥科技农村商业银行高新区支行申请二手房贷款，合肥科技农村商业银行高新区支行于2019年7月17日向汪国航及胡亮发出通知，要求双方依据最新的二手房按揭贷款政策，重新前往合肥市不动产登记中心签订资金托管协议。胡亮至今未配合前往重新签订上述协议。再查明，汪国航根据贷款银行即合肥科技农村商业银行高新区支行的要求，于2019年7月18日向存量房资金托管账户追加首付24万元，将首付比例由原有的三成提高至四成。现托管账户中的托管资金为43万元（含2018年8月14日存入的19万元）。本院对一审查明而为双方当事人无争议的其他事实予以确认。本院认为，双方当事人对签订两份《存量房买卖合同》的事实均不持异议。鉴于2018年8月10日的《存量房买卖合同》签订时间在后，且已网签备案，因此成立在后的合同内容与第一份合同如有相冲突之处，应视为双方对合同内容的变更。依据备案合同约定，房屋总价款为240万元，其中首付款72万元应于2018年8月14日前支付，余款168万元通过按揭方式于2018年11月14日前付清。备案合同签订后，胡亮已于2018年8月23日将涉案房屋的产权转移登记至汪国航名下，随后实际交付房屋给汪国航使用。然而汪国航作为买受人，仅依据合同约定在2018年8月14日前支付了首付款72万元，却迟迟未能通过银行按揭方式付清尾款，应属违约。汪国航主张银行迟迟未能审批发放贷款是因为合肥市二手住房贷款政策的收紧，且备案合同约定按揭付款以银行放贷日为准，不产生任何违约金，因此汪国航不应承担违约责任。对此，本院认为，备案合同上述约定的用意应为在银行审批贷款的过程中，因政策变动等不可归责于双方当事人的因素导致贷款发放迟延，双方互不负逾期责任。本案中，汪国航未能在备案合同约定的尾款支付日期届满前付清房款，其应当举证证明本人已积极履行了向银行申请贷款的合同义务，而不能仅仅以合肥市二手住房贷款政策收紧来抗辩。综合汪国航一、二审提交的证据，并不能充分证明其先后向杭州银行、工商银行及合肥科技农村商业银行积极申请住房贷款的事实。再者，如果汪国航的主张成立，其因贷款政策变动而被多家银行拒绝时，根据常理其应及时将这一情况向胡亮反馈，然而汪国航并未提交2018年11月14日前双方曾就贷款问题相互沟通的相关证据。因此，汪国航上诉称其已积极履行了贷款申办义务，缺乏充足的证据支持，本院不予采信。汪国航未在合同约定的期限内付清房款，应当承担违约责任。双方合同约定的违约金标准过高，一审法院酌定按照银行同期同类贷款利率为标准，并无不当，本院予以维持。但汪国航已支付的72万元首付款中，其中有53万元直接交给了胡亮，而未存入托管账户，因此，该部分房款不应再支付相应的利息，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。综上所述,汪国航的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初7617号民事判决第二项；二、变更安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初7617号民事判决第一项为“汪国航于本判决生效之日起十日内支付胡亮购房款187万元（含暂存于托管账户内的43万元），并支付违约金（以187万元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率为标准，自2018年11月15日起计算至款清之日止）”；三、驳回胡亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23232元，减半收取为11616元，保全费5000元，合计16616元，由汪国航负担。二审案件受理费1161元，由胡亮负担256元，由汪国航负担905元。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  沈 静审判员  王 莉二〇一九年十二月二十七日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。