广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终2728号上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司广东省分行。住所地：广东省广州市东风中路509号。负责人：刘军。上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行。住所地：广东省广州市白云区广园中路217号。负责人：王玉新。两上诉人共同委托代理人：叶则节，该行职员。两上诉人共同委托代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：戚耀升，男，1963年10月24日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。破产管理人：广东君信律师事务所。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师助理。上诉人中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行因与被上诉人戚耀升、广州市国龙房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2007）云法民二初字第450号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行上诉请求：1.撤销一审判决第一、三、四项；2.确认中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行对戚耀升的抵押房产有优先受偿权；3.判令戚耀升对债务承担还款责任，广州市国龙房地产开发有限公司承担连带责任。（贷款本息及逾期贷款利息见一审判决第二项）；4.戚耀升、广州市国龙房地产开发有限公司承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决《楼宇按揭合同》无效，无事实根据，无法律依据。中国建设银行股份有限公司广东省分行与戚耀升于2000年8月23日签订《楼宇按揭合同》，并办理了合同公证及抵押登记。一审法院依据《合同法》法第52条第1款第3项判决《楼宇按揭合同》无效，无事实根据，适用法律不当。双方签订《楼宇按揭合同》时，未以欺诈、胁迫的手段订立合同，也未损害国家利益，银行贷款是正常业务，借款人借款用于购买房，目的合法。首先，合同当事人未提出受到另一方(或第三人)欺诈、胁迫的手段订立合同。其次，在签订《楼宇按揭合同》时，涉案房产已办理抵押登记。根据一审法院认定的事实及(2009)越法刑初字第769号刑事判决书附表1，证人赵某的证词，广州市国龙房地产开发有限公司以员工的名义办按揭贷款，还清贷款后，再办理抵押涂销手续，房产退回广州市国龙房地产开发有限公司名下，之后再作为一手楼销售给新的小业主。中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行认为，广州市国龙房地产开发有限公司以员工的名义办理按揭贷款，是广州市国龙房地产开发有限公司与员工之间的委托代理关系，根据《合同法》第396条、第403条第2款，国广州市国龙房地产开发有限公司作为委托人，委托他人(员工)办理按揭贷款，法律未禁止该行为，民事法律行为的原则是法无禁止可为之。广州市国龙房地产开发有限公司按揭的目的缓解资金压力，待寻找新的购房人，赎回房产后再过户到新业主名下，法律未禁止该行为。中国建设银行股份有限公司广东省分行在办理按揭时，戚耀升(按揭人)未向银行披露是受广州市国龙房地产开发有限公司委托，以自己的名义按揭贷款，即使后来发现公司与按揭人之间的委托关系，法律未禁止该行为，一审法院不能据此否定《楼宇按揭合同》、《抵押合同》的法律效力。根据《合同法》第44条，依法成立的合同，自成立时生效。根据《担保法》第33、41条，中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行贷款有优先受偿权，抵押合同自登记之日起生效。(2009)越法刑初字第769号刑事判决书附表的购房人，只能证明抵押按揭的房产涉嫌“一房二卖”，不能据此否定《楼宇按揭合同》、《抵押合同》的法律效力，根据《担保法》若干问题的解释第67条，抵押人转让抵押物未通知抵押权人的，抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。另补充，涉案抵押物一房两卖，购房人黄斌已经于2005年3月21日向国龙付了237000元，这部分应当作为抵押物的变现款，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百六十一条的规定，中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行对该款享有优先受偿权，如中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行对该部分房款优先受偿，不足部分再向戚耀升追索，如果该部分款项应足够清偿本案债务，就放弃对戚耀升追索。被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司辩称：对于中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行的上诉请求持中立态度，作为破产管理人，需要说明在本案中上诉方主张的具有抵押权的房产，根据（2009）穗越法刑初字第769号都存在案外利害关系人，需要法院充分查明事实。被上诉人戚耀升辩称：涉案房屋购房人黄斌已向广州市国龙房地产开发有限公司支付了房款，这笔款应是抵押物的对价款，应一并处理。上诉人中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行向一审法院起诉请求为：1、解除中国建设银行股份有限公司广东省分行与戚耀升签订的《楼宇按揭合同》；2、戚耀升立即向中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行偿还贷款本金、利息及违约金共计574411.66元，其中本金562523.05元、利息11388.61元（利息暂计至2007年4月24日止，之后利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算）、违约金500元；3、中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行对抵押的房产享有优先受偿权；4、广州市国龙房地产开发有限公司对戚耀升的上述债务承担连带保证责任；5、本案中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行实现债权的费用由戚耀升、广州市国龙房地产开发有限公司承担。一审法院经审理查明：1998年12月1日，中国建设银行广州市分行（乙方）与广州市国龙房地产开发有限公司（甲方）签订《楼宇按揭合作协议》，约定：一、甲、乙双方就甲方开发建设并依法销售的座落于越秀区××院内××路的经批准命名为国龙大厦住宅部分的商品楼宇进行按揭合作；二、在上述楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人连续发放的按揭贷款，在乙方最高按揭贷款额限度内，同意为所有购房人之每一份按揭贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；乙方承诺甲方的保证责任总额不超出最高按揭贷款额，并随着购房人逐期还贷而相应递减；最高按揭贷款额是指从乙方与购房人签订的第一份《楼宇按揭合同》生效后，至最后一份《楼宇按揭合同》签订生效止，该期间所有《楼宇按揭合同》项下各份按揭贷款余额累计之和；三、甲方保证责任的范围包括：1、按揭贷款本金；2、按揭贷款本金所生利息；3、乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他有关费用；四、甲方承诺：1、甲方保证将乙方发放给购房人的全部贷款用于本协议所指按揭楼宇的建造，直至竣工验收交付使用，不得挪作他用，并确认乙方对甲方使用购房人员作为购房款支付的借款享有监控的权利；2、甲方认可购房人将其与甲方签订的商品房预购销合同项下之房产及相关权益抵押予乙方以取得借款；3、甲方同意在购房人未依约履行按揭合同确认的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方本息及有关费用；甲方同时授权乙方可从甲方账户中自动扣收上述款项；4、甲方保证全面、及时履行与购房人所签商品房预购销合同项下的义务，按时、按质完成按揭楼宇的建造工程，及时交付使用；5、甲方对因违反上款项规定如烂尾、楼盘缩水、货不对板等原因而导致购房人未履行《楼宇按揭合同》项下还本付义务时，承担连带清偿责任；五、本协议的合作期限为五年，从本协议生效之日起计算，合作期满后，双方就是否延长合作期限可另行协商，但合作期满后，甲方依照本协议的约定对购房人在《楼宇按揭合同》中的有关义务所承担的最高额连带保证责任条款和乙方依本协议的约定所承担的与甲方连带保证责任条款均不受合作期限限制，继续有效；五、本协议经甲、乙双方有权签字人签字盖章、公证部门公证后生效。1998年12月8日，双方在广东省公证处办理了公证，确认合同上双方的签字、印章均属实。1999年8月25日，中国建设银行广东省分行与广州市分行合并，合并后为“中国建设银行广东省分行”。合并前中国建设银行广东省分行与广州市分行的债权债务由合并后的中国建设银行广东省分行承受。2000年8月23日，中国建设银行广东省分行（乙方、贷款人、抵押权人）与戚耀升（甲方、借款人、抵押人、购房人）签订《楼宇按揭合同》，约定：一、甲方以其与发展商签订的编号为穗房预合字××号的商品房预购销合同项下确定的座落于广州市越秀区国龙大厦，地址为环市中路南侧广州空军后勤部大院路段国龙大厦泰兴阁15层E号的房产（成交价为1023360元）抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保；二、乙方向甲方提供人民币贷款71万元，借款期限为20年，预计从2000年8月起至2020年8月止，具体借款起止日期以本合同经公证并办妥抵押登记后，乙方受甲方委托将借款转账划入甲方指定的发展商账户之日为准；三、借款利息按月计付，月利率为4.6005‰，实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准，本借款利率在合同期内，如遇国家调整，乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知甲方；四、甲方应从支用借款的次月开始，按月供款偿还借款本息，供款总期数为240期；五、甲、乙双方约定采用按月平均归还借款本金、借款利息逐月结算还清的供款方式；甲方还本付息日期定为每月20日，每月归还本息金额为人民币4917元；六、甲方向乙方提供以下两种方式的担保：1、以所购房产向乙方抵押；2、发展商之连带保证，如甲方不按时履行还本付息义务，发展商须在担保期内（房产证未办妥期间）先行代为履行甲方还本付息义务后，甲方同意乙方将抵押房产之处分权转让予发展商；七、甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权；八、甲方若在还款期内累计拖欠六期（即六个月）应供款，或全部借款到期超过三个月，并自乙方发出催还通知书之日起三十天内（以挂号寄出时间为准）仍未清偿的，乙方即可以合法的方式对抵押房产进行处分；九、甲方若因还款账户内存款余额不足未能在规定日期内还本付息的，乙方按逾期金额和逾期天数，按当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息，甲方每逾期一次，应向乙方支付人民币100元违约金；十、本合同经甲、乙双方签署并经公证部门公证，自办妥抵押房产的保险及抵押登记手续之日起始得生效，在甲方还清全部借款本息，办妥抵押房产涂销手续后失效；十一、本合同立约双方为：甲方戚耀升，乙方中国建设银行广东省分行，乙方之经办银行为中国建设银行广州东环支行。同日，双方在广州市公证处办理了公证，确认合同上双方的签字、印章均属实。2000年8月24日，经办银行中国建设银行广州东环支行与戚耀升就涉案房产、即位于环市中路南侧广州空军后勤部大院路段国龙大厦泰兴阁15E的房产到广州市国土局房地产管理局办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行广州东环支行。2000年8月29日，经办银行中国建设银行广州东环支行依约向戚耀升指定的账号内划入71万元，并确定贷款期限自2000年8月29日年至2020年8月29日止。2001年10月26日，中国建设银行广州市东环支行本部与中国建设银行广州市白云支行本部合并组成中国建设银行广州市白云支行，中国建设银行广州市东环支行债权债务由中国建设银行广州市白云支行承受。2004年11月26日，中国建设银行广东省分行变更名称为中国建设银行股份有限公司现名，中国建设银行广州市白云支行变更名称为中国建设银行股份有限公司广州白云支行。一审法院另查，广州市越秀区人民法院于2010年5月19日作出的（2009）越法刑初字第769号刑事判决书，审理查明：1999年至2002年间，广州市国龙房地产开发有限公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排包括本案戚耀升在内的广州市国龙房地产开发有限公司员工、员工亲友（简称名义购房认）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述名义购房人的名义，将“购得”的房产作为抵押物，向银行申请房产按揭款，或者直接以广州市国龙房地产开发有限公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获得银行资金进行经营；2001年11月至2007年3月，广州市国龙房地产开发有限公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的国龙大厦房屋、车位出售给购房人，收取购房人购房款及交易税费等款项后，不但未履行归还银行贷款、涂销抵押权登记、及时将房产产权登记转移至购房人名下的义务，还使用假房产证欺骗购房人，并于2007年4月下旬人去楼空，致使购房人无法登记取得所购的房产所有权，相关的银行贷款亦未偿还。该院认为广州市国龙房地产开发有限公司等犯罪分子以非法占有为目的，在履行合同过程中骗取对方财物，数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪。根据该刑事判决书涉案房产附表，本案涉案房产在列。该刑事判决生效后，广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日依据生效刑事判决书及该判决附表，涂销了本案房产的抵押备案登记。一审法院再查，戚耀升、广州市国龙房地产开发有限公司至今仍拖欠借款本金562523.05元、相应利息（暂计至2007年4月24日止为11388.61元）、违约金500元。以上事实，有楼宇按揭合同、合作协议书、借据、刑事判决书、贷款对账单、涂销公告及清单及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：依据生效刑事判决书的认定，涉案按揭合同表面上是戚耀升向银行贷款用于供楼，实际上是广州市国龙房地产开发有限公司利用戚耀升的名义与签订虚假按揭合同进行一房两卖，骗取银行贷款。该按揭合同已经构成合同法所规定的以合法形式掩盖非法目的的情形，根据《合同法》第五十二条第一款第（三）项的规定，涉案的《楼宇按揭合同》依法应属无效合同。故中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行要求解除《楼宇按揭合同》及依据无效《楼宇按揭合同》主张违约金的诉讼请求，一审法院不予以支持，予以驳回。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院认为，因涉案合同无效是广州市国龙房地产开发有限公司的违法犯罪行为导致，戚耀升是应广州市国龙房地产开发有限公司的要求向银行贷款，且所贷款项也是转入广州市国龙房地产开发有限公司的账户，并由广州市国龙房地产开发有限公司使用，因此，广州市国龙房地产开发有限公司负有主要过错责任，其基于无效按揭合同取得的全部贷款本金及资金占用利息应予以返还。因中国建设银行广州市东环支行本部与中国建设银行广州市白云支行本部合并组成中国建设银行广州市白云支行，中国建设银行广州市东环支行债权债务由中国建设银行广州市白云支行承受。故广州市国龙房地产开发有限公司应向中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行返还借款本金562523.05元，并按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计付资金占用期间利息至还清之日止（暂计至2007年4月24日止为11388.61元）。戚耀升作为完全民事行为能力人，出借其名义进行贷款，应负次要责任，应在上述债务不足清偿部分10%的范围内承担补充赔偿责任。因涉案房产已涂销了对应的抵押备案登记，故中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行要求对涉案房产享有优先受偿权的诉请，缺乏事实依据，一审法院不予支持。戚耀升、广州市国龙房地产开发有限公司因下落不明，经一审法院公告传唤，期限届满未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《中人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项、第五十八条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、中国建设银行股份有限公司广东省分行与戚耀升于2000年8月23日签订的《楼宇按揭合同》无效。二、于判决生效之日起三日内，广州市国龙房地产开发有限公司向中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行支付借款本金562523.05元及利息（利息暂计至2007年4月24日止利息为11388.61元，从2007年4月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至还清之日止）。三、戚耀升在判决第二项债务不足清偿部分10%的范围内承担补充赔偿责任。四、驳回中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行的其他诉讼请求。如果戚耀升、广州市国龙房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应向中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费9844元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担，于判决生效之日起三日内向一审法院交纳。戚耀升对广州市国龙房地产开发有限公司不能清偿的受理费承担10%的补充赔偿责任。本院经二审查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。二审另查明，广州市国龙房地产开发有限公司于2015年12月30日被本院裁定进入破产程序，本院指定广东君信律师事务所担任广州市国龙房地产开发有限公司管理人。再查明，本案二审期间，广州铁路运输第一法院就原告戚耀升与被告广州市国土资源和规划委员会房屋登记一案，于2017年2月27日作出（2017）粤7101行初3181号行政判决。该判决书中认定以下事实：2000年7月17日，戚耀升与广州市国龙房地产开发有限公司签订穗房预合字99012095《商品房预售合同》，约定戚耀升向广州市国龙房地产开发有限公司购买位于国龙大厦泰兴阁15E号房屋（即涉案房屋）。原广州市国土局房管局于2001年8月4日办理了上述预售合同的备案登记。后戚耀升与中国建设银行广州东环支行就涉案房产办理抵押备案登记，抵押备案号为00备29531号。原广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日作出《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》并于次日在其政务网站上发布了该公告，涉案房屋在公告列表内。该行政判决认为原广州市国土资源和房屋管理局在作出涉案注销行为之前没有告知戚耀升，之后也没有送达戚耀升，违反了法定程序，遂判令：一、撤销广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》中关于注销国龙大厦泰兴阁15E房屋预售契约号99012095预售合同备案登记和抵押备案号00备29531号抵押备案登记；二、责令广州市国土资源和规划委员会对戚耀升关于国龙大厦泰兴阁15E房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。上述行政判决已经发生法律效力。又查明，黄斌诉广州市国龙房地产开发有限公司、戚耀升、中国建设银行股份有限公司广州白云支行商品房销售合同纠纷一案，广州市越秀区人民法院于2018年12月14日作出（2017）粤0104民初12683号民事判决：一、确认黄斌广州市国龙房地产开发有限公司于2005年3月20日签订的《商品房买卖合同》有效。二、确认广州市国龙房地产开发有限公司与戚耀升签订的穗房预合字××号《商品房预售合同》无效；广州市国龙房地产开发有限公司与戚耀升在判决发生法律效力之日起十日内共同到房地产行政主管部门注销上述合同预售登记。三、黄斌在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的购房款利息（以53万元为基数，自2005年3月22日起至2016年9月26日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国建设银行股份有限公司广州白云支行。四、广州市国龙房地产开发有限公司在黄斌完成上述第三项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助黄斌到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁15E房所有权转移登记至黄斌名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；戚耀升、中国建设银行股份有限公司广州白云支行对此须予以协助。本院于2019年12月20日作出（2019）粤01民终2533号民事判决，维持上述一审判决。本院认为，本案系借款合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合当事人的诉、辩意见，本案二审的主要争议焦点为：一、涉案《楼宇按揭合同》是否有效；二、戚耀升是否应对上述合同项下的欠款承担还款责任；三、中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行是否可在本案中对涉案房产行使优先受偿权。关于涉案《楼宇按揭合同》的效力。根据查明的事实，中国建设银行广东省分行与戚耀升签订的《楼宇按揭合同》，约定由中国建设银行东环支行作为经办行向戚耀升发放贷款，戚耀升以其与广州市国龙房地产开发有限公司签订商品房预售购销合同项下确定的国龙大厦泰兴阁15E号房产作为发放贷款的抵押担保。合同签订后，上述房产办理了抵押备案证明。《楼宇按揭合同》系双方当事人自愿签订，并经公证处公证，中国建设银行东环支行随后发放了相应的贷款，广州市国龙房地产开发有限公司还与中国建设银行广州市分行签订了《楼宇按揭合作协议》，约定为所有购房人之每一份按揭贷款提供连带保证，目前没有证据显示建设银行在签约过程中存在与广州市国龙房地产开发有限公司、戚耀升恶意串通的情形。同时，《楼宇按揭合同》约定的内容并无损害国家利益、社会公共利益，不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，也不违反法律和行政法规的效力性、强制性规定。依据（2009）越法刑初字第769号刑事判决书所查明的事实，《楼宇按揭合同》系广州市国龙房地产开发有限公司为骗取贷款而以戚耀升的名义通过欺诈方式订立的合同，损害了建设银行的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款和第五十五条规定，建设银行作为受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，撤销权的行使期间为一年，由于建设银行没有在一年期限内行使撤销权，故应认定《楼宇按揭合同》有效，合同当事人应依约履行义务，《楼宇按揭合作协议》亦应认定有效。在此前提下，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因戚耀升没有按合同约定履行还款义务，中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行请求解除其与戚耀升的《楼宇按揭合同》符合法律规定，本院予以支持。关于戚耀升是否应对上述合同项下的欠款承担还款责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行尚有借款本金562523.05元未收回，故中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行要求贷款人戚耀升偿还尚欠借款本金，本院予以支持。依据《楼宇按揭合同》的约定，戚耀升未能在合同约定的期间内还本付息，故中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行有权要求戚耀升支付截至2007年4月24日已拖欠的利息11388.61元及从2007年4月25日起至2019年8月20日按中国人民银行同期同类贷款利率计算、从2019年8月21日起至清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。一审法院认定戚耀升承担补充赔偿责任有误，本院予以纠正。现因本院（2019）粤01民终2533号民事判决确定黄斌应将购房款利息（以53万元为基数，自2005年3月22日起至2016年9月26日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国建设银行股份有限公司广州白云支行，则戚耀升应支付的借款本金和利息可扣除上述黄斌已支付的部分。依据《楼宇按揭合作协议》的约定，广州市国龙房地产开发有限公司作为保证人为涉案按揭贷款承担连带保证责任，故广州市国龙房地产开发有限公司应对戚耀升的涉案债务承担连带清偿责任。但因广州市国龙房地产开发有限公司于2015年12月30日被本院裁定进入破产程序，依法广州市国龙房地产开发有限公司应承担的利息责任应计至2015年12月30日止。关于中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行是否可在本案中对涉案房产行使优先受偿权的问题。本院（2019）粤01民终2533号民事判决已确认黄斌广州市国龙房地产开发有限公司于2005年3月20日签订的《商品房买卖合同》有效；确认广州市国龙房地产开发有限公司与戚耀升签订的穗房预合字××号《商品房预售合同》无效，广州市国龙房地产开发有限公司应与戚耀升共同到房地产行政主管部门注销上述合同预售登记；广州市国龙房地产开发有限公司在黄斌完成购房款利息付款义务之日起十日内，协助黄斌到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁15E房所有权转移登记至黄斌名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；戚耀升、中国建设银行股份有限公司广州白云支行对此须予以协助。中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行在本案中要求对涉案抵押房产行使优先受偿权，理据不足，故本院对中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行该项诉讼请求不予支持。至于中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行提出对黄斌已经支付给广州市国龙房地产开发有限公司的购房款有优先受偿权，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百六十一条的规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产，应将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，上述规定针对的是抵押权人同意转让抵押财产的情形，转让价款亦规定用于提前清偿债务或者提存，而本案是广州市国龙房地产开发有限公司将抵押人戚耀升名下的房屋另行销售给黄斌，戚耀升并未征得抵押权人同意，且是由广州市国龙房地产开发有限公司实际收取了黄斌支付的购房款，抵押人戚耀升并无将购房款提前清偿债务或提存的可能，中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行主张对黄斌已经支付给广州市国龙房地产开发有限公司的购房款优先受偿，并无事实和法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，一审判决遗漏查明部分事实，且适用法律错误，本院予以纠正。中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求予以相应支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十四条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2007）云法民二初字第450号民事判决；二、解除中国建设银行广东省分行与戚耀升在2000年8月23日签订的《楼宇按揭合同》；三、戚耀升于本判决生效之日起十日内归还中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行借款本金562523.05元、利息（暂计至2007年4月24日为11388.61元，自2007年4月25日起至2019年8月20日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月21日起至清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），扣除（2019）粤01民终2533号民事判决确定的黄斌支付给中国建设银行股份有限公司广州白云支行的购房利息；四、广州市国龙房地产开发有限公司对上述第三项判决确定的戚耀升的债务承担连带清偿责任，其应承担的利息责任计至2015年12月30日止；五、驳回中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9844元，由被上诉人戚耀升、广州市国龙房地产开发有限公司共同负担。二审案件受理费100元，由被上诉人戚耀升、广州市国龙房地产开发有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  庄晓峰审判员  林 萍审判员  王泳涌二〇一九年十二月二十六日书记员  肖 乔肖蓉