山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10876号 上诉人（原审被告）：董向民，女，1952年7月7日出生，汉族，住青岛市崂山区。 上诉人（原审被告）:胡维华，男，1949年4月19日出生，汉族，住址同上。 委托代理人董向民，女，1952年7月7日出生,汉族，系胡维华之妻，住址同上。 被上诉人（原审原告）：青岛宇兴物业管理有限公司，住所地青岛市市南区红岛之路3号甲。 法定代表人：王若蔚，执行董事。 委托诉讼代理人：刘畅，山东诚功律师事务所律师。 委托代理人史俊青，山东诚功律师事务所律师实习律师。 上诉人董向民、上诉人胡维华因与被上诉人青岛宇兴物业管理有限公司（以下简称宇兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初4198号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人董向民同时作为上诉人胡维华的委托诉讼代理人，被上诉人宇兴物业公司的委托诉讼代理人刘畅、史俊青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董向民、胡维华提出上诉请求：1.改判原审判决第一项为：上诉人支付2012年4月至2018年3月物业费电梯费、车位费31674.1元；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：根据双方前期物业服务合同约定，新物业服务合同生效后，前期物业服务协议自动终止。2018年3月28日，业主委员会根据业主大会授权招标，与青岛均豪公用设施管理服务有限公司签订了新的物业合同，与被上诉人的协议已失效，其无权收取之后的物业费。上诉人已经将2018年4月至10月的物业费交给了业主委员会，一审法院判决是上诉人重复缴费。前期物业协议第2条关于房屋公共部位包括了屋顶，上诉人房屋是顶层，由于漏雨造成房屋天花板脱落，该部位属于房屋公共部位，应由被上诉人负责管理，物业有管理职责，上诉人自己花费修理，共计花费13677元，该部分费用应进行减免。 润凯物业公司答辩称，一、上诉人主张《前期物业服务协议》于2018年3月28日失效无事实和法律依据。 首先，上诉人所述2018年3月28日业主委员会根据业主大会授权招标，与青岛均豪公用设施管理服务有限公司签订了新的《物业服务合同》的事实并非真实的事实情况，且缺乏证据支持。上诉人未提交相关证据证明业主大会曾授权业主委员会进行招标，更换物业管理公司；同时，上诉人所提交的其与青岛均豪公用设施管理服务有限公司签订了新的《物业服务合同》的真实性无法确定。其次，即便上诉人确实曾经跟青岛均豪公用设施管理服务有限公司签订了新的《物业服务合同》，该合同也是无效的。在本案中，青岛市崂山区沙子口街道山海社区居民委员会曾于2018年6月19日在小区内展开入户调查并统计结果，“调查的有效意见表中，不同意选聘物业管理企业且不同意青岛均豪公用设施管理服务有限公司入驻小区的业主超过办数”、“鉴于招聘物业工作违反《山东省物业管理条例》和《颐和星苑小区业主大会议事规则》之规定，现责令予以改正，责成颐和星苑业主委员会在政府的监督下依法依规开展工作”。而根据《物业管理条例》第十一条第四项的规定，选聘、解聘物业服务企业为业主大会的权利和职责，应由业主共同决定。因此，即便2018年3月28日被答辩人与青岛均豪公用设施管理服务有限公司曾经签订的《物业服务合同》，该《物业服务合同》签订时也并未经过业主大会会议进行过讨论及表决，其签订程序也因违反相关法律规定而无效，上诉人与被上诉人之间签订的《前期物业服务协议》至今仍有效。而上诉人在上诉状中也承认宇兴物业公司至目前为止，并未办理交接，也并未撤离小区，一直持续为小区提供物业服务，因此，上诉人也应当支付物业费、电梯费及车位费。 二、上诉人从未以任何形式和行为实际缴纳过2018年4月-2018年10月的物业费、电梯费、车位费，其所述已将上述费用交给了颐和星苑小区业主委员会并非真实情况且缺乏证据支持。物业服务企业才是收取物业费的合法权利主体，业主委员会仅有督促业主缴纳物业费的权利，业主委员会收取物业费没有法律依据。综上，上诉人的上诉请求不具备事实和法律依据，请求法院依法驳回上诉，维持原判。另补充，上诉人提出以房屋漏雨为由拒绝支付物业费，被上诉人认为：1、房屋漏雨的维修义务主体应为案外人开发商的责任，而并非物业服务企业的义务，且其防水保修期已过，现在的维修义务主体应为政府公共维修基金。2、上诉人在上诉中以房屋漏雨为由拒绝支付物业费，该请求系提出新的反诉，在一审中上诉人并未提出书面反诉请求，在二审提出反诉不符合法律规定。 宇兴物业公司向一审法院起诉请求：1、判令董向民、胡维华给付2012年4月-2018年10月物业费32518.38元；2、判令董向民、胡维华给付2017年1月-2018年10月电梯费1448.92元；3、判令董向民、胡维华给付2017年1月-2018年10月停车费1540元；4、判令董向民、胡维华按照逾期费用的每日千分之一支付逾期付款的滞纳金，直至结清全部物管费，截止2018年12月31日应支付滞纳金为43331.18元；5、判令董向民、胡维华承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实： 1、2010年11月4日，宇兴物业公司（甲方）与胡维华、董向民（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，宇兴物业公司为董向民、胡维华居住的青岛市崂山区户房屋提供物业服务。 2、该协议约定：物业费自交房之日起，按照建筑面积收取：多层为2.5元/月/平方米，电梯费0.4元/月/平方米；小高层为2.4元/月/平方米，电梯费0.4元/月/平方米，交纳时间为按季（每3个月）交纳。交纳费用时间每季度末后10日交纳下一季度物业服务费。自有车位地下停车服务费70元/月/车位。租用车位另签车位使用协议。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或逾期三个月拒绝缴费的，物业服务企业将根据国家相关法律规定采取催缴措施，直至向人民法院提起诉讼。本协议自签字之日起生效，至小区成立业主委员会，并与新的物业管理公司签订小区《物业服务合同》为止。 3、董向民、胡维华系青岛市崂山区户房屋业主，房屋建筑面积164.65平方米。2012年4月-2018年10月欠物业费32518.38元（164.65×79个月×2.5元=32518.38元）、滞纳金41936.52元；2017年1月-2018年10月欠电梯费1448.92元（164.65×0.4元×22个月）、滞纳金628.3元；2017年1月-2018年10月欠车位费1540元（70×22个月）、滞纳金667.8元。 4、2017年7月6日，宇兴物业公司在董向民、胡维华门上张贴欠费催缴函，要求支付物业费等。 5、董向民、胡维华因房屋漏雨维修花费维修费13677元，要求宇兴物业公司承担。该小区业主委员会因小区消防设施问题向消防大队写信反映过问题，但未得到回复。 一审法院认为，《前期物业管理协议》合法、有效，对双方具有约束力。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。宇兴物业公司既已提供了物业服务，董向民、胡维华应当缴纳相应的物业管理费用。关于物业费、电梯费、车位费的数额，根据当事人陈述、合同及欠费明细表，该项请求事实清楚，证据充分，予以支持。 另外，物业服务合同系双务合同，当事人均应当严格按照合同的约定履行自己的义务。董向民、胡维华接受物业服务后应当支付物业费用。同样，宇兴物业公司作为物业服务企业亦应当按照合同的约定履行好自己的义务，与业主做好沟通，积极听取业主的请求，更好的服务于业主，做到让业主满意，达到建设和谐家园的共同目的。本着公平原则，宇兴物业公司要求董向民、胡维华支付滞纳金的主张，不予支持。关于董向民、胡维华要求房屋漏水维修费的主张，因双方《前期物业管理协议》未就该部分做出约定，且董向民、胡维华提交的证据无法证明漏雨系哪个位置、什么期间漏雨，是否属于物业管理范围，故对于该请求，不予采纳。关于董向民、胡维华主张协议终止的理由，因董向民、胡维华提交的新物业合同不能证明已经生效，以及新旧物业公司已经完成交接，故对于该主张，不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十八条，判决：一、董向民、胡维华于本判决生效之日起十日内支付青岛宇兴物业管理有限公司2012年4月-2018年10月期间的物业费32518.38元，2017年1月-2018年10月期间的电梯费1448.92元、车位费1540元，共计35507.3元；二、驳回青岛宇兴物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1771元，减半收取885.5元，由董向民、胡维华承担398元，青岛宇兴物业管理有限公司承担487.5元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人提交证据一、房产证，证明上诉人房屋的具体位置是顶楼。证据二、微信截图打印件，证明房屋漏雨后向物业公司反映要求维修。证据三、业委会收取物业费的收据，证明2018年3月28日之后的物业费被上诉人无资格收取，按山东省物业管理条例第58条规定，由业委会向业主收取物业费，再按物业合同交付给物业公司。 被上诉人质证称：对于证据一真实性无异议，对于证明事项有异议，其房产虽为顶楼，但维修义务的主体并非被上诉人。对于证据二真实性无法核实，该证据系截图。上述证据一、证据二是为证明漏雨及漏雨的情况，而漏雨情况的维修义务主体并非被上诉人，上诉人的请求是在二审中提出的反诉，不符合法律规定。对于证据三真实性无法核实，且其证据内容载明垫付律师顾问费、诉讼费抵物业费，因此该收据即便真实，其并未实际缴纳物业费，被上诉人从未收到过董向民、胡维华缴纳的物业费，业委会系代收机构而非收取物业费的主体，其出具的收据内标明的垫付律师费、诉讼费及顾问费并未获得被上诉人的同意。 上诉人提交的证据真实性本院予以确认，对其证明力，本院将结合其他证据综合认定。 被上诉人提交公告一份，2018年6月19日由青岛市崂山区沙子口街道山海社区居民委员会出具的公告，载明“调查的有效意见表中，不同意选聘物业管理企业且不同意青岛均豪公用设施管理服务有限公司入驻小区的业主超过半数”、“鉴于招聘物业工作违反《山东省物业管理条例》和《颐和星苑小区业主大会议事规则》之规定，现责令予以改正，责成颐和星苑业主委员会在政府的监督下依法依规开展工作”。证明事项：颐和星苑业主委员会选聘青岛均豪公用设施管理服务有限公司的工作不符合专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的要求，违反《物业管理条例》的强制性规定，颐和星苑业主委员会与青岛均豪公用设施管理服务有限公司签订的物业服务合同无效，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》仍有效。 上诉人质证称：对于真实性有异议，没有见过该公告，该公告没有否定业主委员会与均豪签订的合同，选聘物业公司唯一权利是业主大会，不是行政机关，也不是自治组织即居民委员会。 被上诉人提交的公告所涉及的是涉案小区业主招聘物业服务公司的内容，与本案无关。 二审经审理查明，上诉人主张其与案外人于2018年4月签订新的物业服务合同，但因为被上诉人拒绝交接，因此新物业公司未能入驻小区。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人之间的前期物业管理服务协议合法有效，当事人应正确、全面地履行合同义务。本案双方的争议焦点问题是：1.被上诉人是否有权收取2018年4月份之后的物业服务费；2.上诉人主张的维修费用是否应当由被上诉人负担。对于焦点1，本院认为，根据上诉人在庭审期间的陈述以及被上诉人的主张，可以确认2018年4月份之后，涉案小区并没有其他新物业服务公司提供物业服务，仍由被上诉人在小区内提供物业服务，因此被上诉人有权要求业主支付物业服务费。至于业主选聘新的物业公司事宜，应依据物权法以及相应物业管理条例进行，与本案并无直接关联性。上诉人提交其向业主委员会缴纳物业服务费的证据，但其付费是以垫付律师顾问费的方式缴纳，没有证据证明业主委员会转交给宇兴物业公司，故收据不能证明上诉人已经支付本案诉争物业费。对于焦点2，前期物业服务合同有关于小区共用部位维护和管理的约定，但房屋质量问题属于商品房买卖合同中卖方的责任，若因房屋质量问题造成买受人的损失，应依据买卖合同关系向义务人主张权利。物业公司应依据物业服务合同履行相应义务，但并非产品质量责任的直接责任方，上诉人要求被上诉人承担直接损失，没有事实及法律依据，本院不予采信，其可另行寻求救济。 上诉人提出其他物业服务过程中存在的问题，应由双方在加强沟通、互相理解的基础上不断完善改进，但不能作为业主拒绝履行全部义务的理由，一审法院综合考虑涉案小区的具体情况，适用公平原则判令上诉人仅支付物业费本金而未支持被上诉人关于滞纳金的主张，兼顾了利益平衡，并无不当。 综上，上诉人的上诉理由不成立，不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人董向民、胡维华承担。 本判决为终审判决。 审判长  宋丽华 审判员  王 晋 审判员  刘歆鑫 二〇一九年十二月九日 法官助理 赵洪发 书记员姚莉