北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京执复223号复议申请人（被执行人）：北京市通州区建筑集团公司，住所地北京市通州区。法定代表人：贾永革，公司董事长。委托诉讼代理人：卞志杰，男，1974年8月24日出生，该公司职员。委托诉讼代理人：李明宇，北京市达奥律师事务所律师。申请执行人：陈雪佳，男，1979年12月5日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。申请执行人：谢万雨，男，1975年8月8日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。申请执行人：陈飞，男，1991年10月10日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。以上申请执行人委托诉讼代理人：于宏志，北京市中银律师事务所律师。被执行人：北京通建合美投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区三间房乡东柳村双桥中路甲8号。法定代表人：陈少山。被执行人：贾利，男，1966年9月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。被执行人：周国富，男，1960年7月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。复议申请人北京市通州区建筑集团公司（以下简称通州建筑公司）不服北京市第三中级人民法院（以下简称北京三中院）（2019）京03执异468号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。北京三中院在执行陈雪佳、谢万雨、陈飞与通州建筑公司、北京通建合美投资管理有限公司、贾利、周国富仲裁裁决一案中，被执行人通州建筑公司对评估拍卖程序提出书面异议。北京三中院查明，北京仲裁委员会作出的（2014）京仲裁字第0571号仲裁裁决发生法律效力后，权利人谢万天向该院申请强制执行，该院于2014年10月22日立案执行。在执行过程中，该院作出（2016）京03执异50号执行裁定，将本案申请执行人由谢万天变更为陈雪佳、谢万雨、陈飞。2015年2月9日，该院查封被执行人通州建筑公司名下京通国用（2013出）第00119号土地使用权，2013规（通）建字0050号、0063号在建工程项目。2018年11月1日，经北京市高级人民法院随机确定北京建亚恒泰房地产评估有限公司（以下简称建亚恒泰评估公司）对2014年三中执字第00617号案件的住宅项目价值、土地进行价值评估。2019年4月19日，建亚恒泰评估公司对通州建筑公司名下位于通州区xxxx公租房项目投资者权益价值评估《房地产估价报告》（以下简称评估报告），评估价值总额100627．64万元。北京三中院收到评估报告后，于2019年5月28日送达通州建筑公司。北京三中院认为，当事人对评估价格或评估方法等评估报告内容有异议的，应向执行实施机构提出，执行实施机构应将异议书转交评估机构进行复核。当事人提出评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者提出评估程序违法的异议，由执行裁判部门进行审查并作出裁定。本案中，该院在执行过程中，依规定经北京市高级人民法院随机确定、委托建亚恒泰评估公司对涉案标的进行评估，并在收到评估报告后送达了通州建筑公司，执行行为符合相关程序规定，合法有效。关于通州建筑公司所述评估未能完整体现公租房价值、未考虑投资人前期已经投入的巨额成本、评估报告不能反映被评估项目的实际价值等，均是对评估价格或评估方法的异议，其应向执行实施机构提出，由执行实施机构依法处理，故本案不予审查。综上，异议人通州建筑公司的异议理由不能成立，对其请求该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条之规定，裁定驳回异议人通州建筑公司的异议请求。复议申请人通州建筑公司申请复议称，请求撤销北京三中院作出的（2019）京03执异468号执行裁定，中止对北京市通州区范庄公租房的评估与拍卖程序或重新予以评估。事实与理由：一、评估行为系法院授权有关部门进行，故对评估报告内容及程序有监督职责。评估结果明显有错误的，法院应作出司法评判，而不能完全交由社会中介机构来裁断。二、我公司所提异议理由，已经超出了评估报告内容（结果）和程序问题，对超出部分应有司法评判。1、公租房具有福利性质，不应进行评估和拍卖。公租房项目是否可以进入拍卖流转程序，评估单位无权决定，应该由法院审查决定。2、评估漏项问题，即评估报告遗漏了3号楼的拆迁成本及资产价值。这涉及拍卖物范围，如未评估项目含在拍卖范围之内，却没有评估价格，那就属于评估漏项，拍卖行为将无法进行，法院对此应予以纠正。3、关于评估方法的异议。如前所述，委托评估鉴定是法院依司法职权作出的执行行为，很明显法院对评估鉴定的行为具有监督职责。所以对于评估方法的选取是否正确，法院应做出司法评判。就本案来讲，公租房的性质证明其租金价格肯定会低于市场价格，以该价格作为估价依据，不考虑当事人的实际投入因素，很明显不符合客观实际，有失公平。这与政府制定的“保本不亏”的收购原则相悖。三、作为执行异议之申请，针对本案的裁决，其救济程序不应是申请复议的程序，而应该是执行异议之诉。其裁决文书的尾部应明示我公司有提出执行异议之诉的权利。申请执行人陈雪佳、谢万雨、陈飞称，请求驳回通州建筑公司的复议申请，维持北京三中院作出的（2019）京03执异468号执行裁定。理由如下：一、通州建筑公司对评估拍卖程序提出的异议属于对评估价格和评估方法等内容有异议，应当向执行实施机构提出，由执行实施机构将异议书转交评估机构进行复核，不应向执行裁判机构提出。二、本案评估报告系北京市高级人民法院随机确定的评估公司作出的，程序上符合相关规定。被执行人北京通建合美投资管理有限公司、贾利、周国富未提交答辩意见。经审查，本院对北京三中院查明的事实予以确认。另查明，评估报告载明：“本次估价对象规划的3号建筑物地上仍有尚未拆迁征收建筑物，本次评估未考虑未来有可能发生的征收补偿成本，且由于3号楼的拆迁补偿未完成，所以目前乃至更长时间无法取得收益，估价结果不含3号楼价值。”2019年6月17日，建亚恒泰评估公司就通州建筑公司对评估报告提出的异议作出书面答复，对评估方法的选择作出了具体说明，其中载明：“由于本次评估项目为在建公共租赁住房项目，其中8号楼已完成结构封顶及外装修，另有一栋楼尚未完成拆迁征收补偿。估价对象土地成本包括土地取得费及土地开发费等，由于估价委托人无法提供未拆迁征收房屋的权属、面积、权益状况等相关资料以及已征收完成部分的原有资料，故根据现有资料，无法测算估价对象的安置补偿费等，最终无法测算出土地开发成本，故本次评估不采用成本法进行评估。”本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条的规定，当事人认为评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对该异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。当事人对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。本案中，通州建筑公司提出公租房具有福利性质，不应进行评估和拍卖，没有法律依据。通州建筑公司提出评估报告遗漏了3号楼的拆迁成本及资产价值，评估报告及评估公司的书面答复均对此作出了说明，实际属于评估方法的选择问题，不属于执行行为异议审查的范围。通州建筑公司提出北京二中院裁定驳回其异议时应当告知其享有提出执行异议之诉的权利，没有法律依据。综上，通州建筑公司的复议申请应予驳回，北京三中院作出的（2019）京03执异468号执行裁定应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回复议申请人北京市通州区建筑集团公司的复议申请，维持北京市第三中级人民法院（2019）京03执异468号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  雷运龙审判员  齐立新审判员  禹明逸二〇一九年十二月三十日书记员  李 艳