湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初10935号原告：浏阳市正洁物业服务有限公司，住所地浏阳市集里办事处纸槽街91号。法定代表人：谢健，总经理。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告：刘良学，男，1989年1月24日出生，汉族，住浏阳市。原告浏阳市正洁物业服务有限公司（以下简称正洁物业公司）与被告刘良学物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告正洁物业公司的委托诉讼代理人王鹏到庭参加诉讼。被告刘良学经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正洁物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理服务费、环卫费共计5900元；2、本案诉讼费由被告承担。被告刘良学未作答辩。本院经审理认定事实如下：正洁物业公司系经依法登记注册、从事经营物业管理等业务的企业。2016年7月14日，正洁物业公司（乙方）与浏阳市首之都小区业主委员会（甲方）签订了《物业管理服务合同》。约定：服务管理期限自2016年7月15日至2017年7月14日止；物业管理费电梯房按1.2元／月／平方米计算（进场头三个月按每平方米1.0元/月计算）；物业管理费内不包含生活垃圾处置费，由乙方负责向业主或业主使用人按96元/年/户收取；物业服务费按季度收缴，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每天2%的标准向乙方支付滞纳金。双方还对物业服务内容、物业服务标准、双方权利义务、违约责任等进行了具体的约定。2017年7月30日，正洁物业公司（乙方）再次与浏阳市首之都小区业主委员会（甲方）签订了《物业管理委托服务合同》，约定：本合同为物业管理委托服务费用大包干合同，所有用于小区物管的费用（包括物业费、保洁环卫费、电梯维保费、年检费……）；委托管理期限为3年，自2017年7月15日起至2020年7月14日止；物业服务管理费为高层住宅为1.2元/月/平方米；未能按时足额交纳物业服务费用，由拖欠物业费的业主承担所欠费用千分之三每日的滞纳金；其他内容与前述合同基本一致。另，浏阳市人民政府于2014年1月26日发布了浏政发[2014]3号《浏阳市人民政府关于开征城区生活垃圾处理费的通知》，通知确定了生活垃圾处理费的收费对象包括浏阳市城区居民，收费标准为8元/户/月，执收主体为市容环境卫生管理局；通知明确：已实行物业服务的居民小区，清扫保洁费在物业服务费中列支，物业服务费不包含生活垃圾处理费，垃圾处理费由市容环境卫生管理局委托物业管理机构上门征收；未实行物业服务的居民小区，垃圾处理费由市容环境卫生管理局上门征收。另查明：1、刘良学系浏阳市集里街道办事处禧和社区“首之都公馆”11栋2单元1205室业主，房屋面积为124.72㎡，其房产登记信息于2019年2月19日进行了注销登记，故正洁物业公司当庭变更诉讼请求为要求刘良学支付自2016年7月15日起至2019年2月14日止期间的物业管理服务费、生活垃圾处理费；2、诉讼过程中，正洁物业公司表示其主张的逾期付款违约金系按应交费用的10%的标准计算。刘良学因拖欠了正洁物业公司2016年7月15日至2019年2月14日期间的物业管理服务费及生活垃圾处理费，并经正洁物业公司书面催缴后仍未交纳，正洁物业公司遂诉至本院，要求判如所请。以上事实，有当事人的陈述、《物业管理服务合同》、《物业管理委托服务合同》、物业费欠缴明细、催缴通知、照片、浏阳市首之都公馆小区业主委员会出具的《证明》等证据证明，并经庭审核实，可以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案浏阳市首之都公馆业主委员会与正洁物业公司签订的《物业管理服务合同》、《物业管理委托服务合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，均合法有效，对首之都公馆全体业主具有约束力。正洁物业公司依约为刘良学提供了物业服务，刘良学实际接受了正洁物业公司提供的服务，故应当向正洁物业公司缴纳物业服务费4565元（124.72×1×3+124.72×1.2×28）。刘良学拖欠物业服务费已构成违约，理应承担违约责任，根据合同约定，正洁物业公司可主张违约金，现其主张违约金按应交费用的10%计算，该标准低于合同约定标准，本院予以准许，为此，刘良学应向正洁物业公司支付违约金457元。另，正洁物业公司主张刘良学支付生活垃圾处理费，根据浏阳市人民政府发布的浏政发[2014]3号《浏阳市人民政府关于开征城区生活垃圾处理费的通知》之规定，正洁物业公司受浏阳市市容环境卫生管理局的委托向小区业主收取该费用，且亦有合同约定，刘良学作为该小区业主，理应向正洁物业公司交纳该费用，故对正洁物业公司主张刘良学交纳2016年7月15日至2017年7月14日期间的生活垃圾处理费96元的诉讼请求，本院予以支持。刘良学经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、刘良学于本判决生效之日起五日内支付浏阳市正洁物业服务有限公司2016年7月15日至2019年2月14日期间的物业服务管理费4565元、违约金457元，2016年7月15日至2017年7月14日期间的生活垃圾处理费96元，合计5118元；二、驳回浏阳市正洁物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由浏阳市正洁物业服务有限公司负担1元，由刘良学负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  余园静二〇一九年十二月三日法官助理陈雅芳书记员左芬附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）、遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）、按照国家有关规定交纳专项维护资金；（五）、按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。