安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9914号上诉人（原审被告）：安徽华冶置业有限责任公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区明珠广场5号楼。法定代表人：王德志，执行董事。委托诉讼代理人：杨求文，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李济，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王敏杰，男，1990年11月5日出生，汉族，住合肥市包河区。委托诉讼代理人：方达夫，安徽皖和律师事务所律师。委托诉讼代理人：许明峰，安徽皖和律师事务所律师。上诉人安徽华冶置业有限责任公司（以下简称华冶公司）因与被上诉人王敏杰商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院作出的（2019）皖0191民初2401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华冶公司上诉请求：1、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初2401号民事判决，改判驳回王敏杰全部诉讼请求，或将本案发回重审；2、本案一审诉讼费、二审上诉费由王敏杰承担。事实与理由：1、一审法院原审判决认定孙一晖的行为构成表见代理系认定错误。王敏杰在签订合同及履行合同过程中，欠缺一般人应具有的注意义务，其只要稍加注意即可以避免损失发生，王敏杰存在重大过失，不构成表见代理。首先，王敏杰在签约中存在重大过失，未尽到作为普通购房者的合理注意义务，王敏杰提供的《认购单》、天然居5幢908室的《商品房买卖合同》均系伪造的合同，所加盖的公章也系伪造，王敏杰于2017年6月3日签订的《商品房买卖合同》约定的购房单价明显低于同期同类房屋的销售单价。其次，履行合同的过失。王敏杰签订《房屋认购单》后未在合肥市房管局指定网站上查询该房屋销售情况，也未及时与华冶公司沟通。再次，王敏杰在未与华冶公司签订预售合同的情况下，轻易地向个人支付了巨额购房款，支付房款存在过失。最后，在案涉房屋一直未办理产权登记手续情况下，王敏杰未向华冶公司反映问题，足见其对行使权利的懈怠。此外，王敏杰未能提供充分证据证明其已经尽到合理注意义务并善意且无过失地相信孙一晖具有代理权。2、根据生效刑事判决可知，孙一晖为上海万憬房地产经纪有限公司（以下简称万憬公司）的工作人员，不是华冶公司的工作人员，孙一晖的行为构成职务侵占罪，其侵占的并非华冶公司的款项，华冶公司既未实际收到王敏杰的房款359800元，也无法通过已生效的刑事判决进行救济，一审法院判决导致华冶公司在无法取得购房款的情况下，却要按照购房合同履行义务，这对华冶公司极不公平。此外，案涉房屋缺少房管局备案的购房合同、网上备案单及购房发票，根据相关规定也无法办理过户。王敏杰辩称，1、一审法院认定事实清楚，证据充分。王敏杰是在华冶公司对外销售华冶?天然居房屋期间在售楼处签订的《认购单》，《认购单》虽由车位认购单变造而来，但其真实性毋庸置疑。2、王敏杰向孙一晖交纳定金符合正常的购房流程和手续，孙一晖也当场出具了《收据》。孙一晖还参与了其他业主购房、办证、买车位等行为，各业主均是在售楼部缴纳相关费用。3、王敏杰在华冶?天然居的销售部支付房款397748元，并不存在重大过失，由于是直接刷POS机，王敏杰无法得知款项真实去处，孙一晖还当场向王敏杰交付了房屋钥匙，这符合钱货两清的交易习惯，更使得王敏杰相信自己是与华冶公司在进行交易。双方达成的房屋交付价格符合当时房屋的备案价。4、本案中没有任何证据可以证明王敏杰提交的天然居4#908室《商品房买卖合同》、4#2208室的《商品房买卖合同》上的公章系伪造的，且两份合同的形式和内容都是格式合同。5、在签订4#908室《商品房买卖合同》之后，华冶公司确实对该合同进行了备案登记，只是后来因故撤销了该备案。换房之后王敏杰也积极要求进行备案登记，并且得到了盖有华冶公司公章的《承诺》。6、王敏杰收到房屋后，对房屋进行装修，实际占有使用了案涉房屋，并交纳了物业管理的相关费用。7、在上述整个销售过程中，王敏杰购房均是按照华冶公司正常卖房的流程来进行，王敏杰作为普通消费者已经尽到了合理的注意义务，应当认定王敏杰善意且无过失。华冶公司在王敏杰居住在涉案房屋期间未向王敏杰催收房款，任由王敏杰使用案涉房屋，其存在管理混乱、怠于行使其应尽的注意义务的情形。因此，从交易安全的角度考虑并综合双方履行合同的情况来看，孙一晖的行为具有经华冶公司授权的权利表象，足以构成表见代理，该行为后果均应由华冶公司承担。王敏杰向一审法院起诉请求：1、华冶公司履行办理坐落于合肥市宿松路与繁华大道交口天然居4幢2208室房屋权属证书登记义务；2、华冶公司因违约赔偿王敏杰违约金2009.68元及损失40000元;3、一审案件的诉讼费及其他费用均由华冶公司承担。一审法院认定事实：2015年5月10日，王敏杰（认购方）、华冶公司（出售方）签订《华冶·向阳里车位房屋认购单》，王敏杰认购3层501号，建筑面积131.39平方米，总价874006元。按揭付款。定金20000元，认购方须于2015年5月17日前付清全款并签署《商品房买卖合同》。落款处存在华冶公司印章，置业顾问孙一晖签字确认。同日，孙一晖个人出具《收据》一份，确认收到定房定金2万元，收据首付当天补开。首付最迟5月25日之前来付。后王敏杰并未签订3层501号房屋的《商品房买卖合同》。2016年3月2日，王敏杰（买受人）、华冶公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定王敏杰购买合肥市天然居小区4幢908室（建筑面积99.35平方米），单价6521.88元，总价647948元。首付款397948元应于2016年3月2日支付，剩余250000元办理按揭贷款。2016年1月29日，王敏杰刷卡支付397948元。孙一晖向王敏杰出具加盖了华冶公司财务专用章的《收据》一份。2017年2月17日，王敏杰收到孙一晖交给他的《补偿承诺》，内容为：“客户王敏杰认购我方华冶天然居4#908物业”，前期合同已备案，2016年底因特殊情况暂时撤销该套房源备案。经核实认证由我方内部处理不当导致该情况发生，因此我方决定承担备案撤销后的相应损失。在此我方承诺于2017年2月20日前恢复该套房源并把王敏杰录入该套房源备案系统，前期该套房源剩余尾款25万元整由我方承担作为赔偿，并在2017年2月20日给予您办理相应收房手续。因此给您带来的不便您给予谅解。如果届时未满足以上承诺条件，我公司承担50万元赔偿。该《补偿承诺》由孙一晖签字确认，其上还有一个人名为王德志，具体签字人不明。2017年6月3日，王敏杰、华冶公司签订《商品房买卖合同》，约定王敏杰购买合肥市天然居小区4幢2208室（建筑面积99.35平方米），单价4045.65元，总额401935元。2017年7月1日，孙一晖又向王敏杰出具《承诺》一份，内容为：“客户王敏杰在2015年5月前认购华冶天然居4#908室，因华冶公司（甲方）原因导致该户出现相应纠纷未能办理相应手续，甲方根据现状给客户调整房源至4#2208室，并承诺于2017年6月办理齐全该套房源相关手续，现因4#2208为二次销售房源价格已进行调整与之价格差距较大，需向物价局调整该套房源价格，现因甲方沟通协调办理未能及时更改该套房源的相关手续导致客户发票及相应票据无法及时出警以及合同不能及时备案给客户带来不便，因此特准许客户提前装修，并做出如下承诺，并保证在10个工作日内解决该套房源出现的相应问题，因此给客户带来的不便，甲方承诺减免客户两年物业费用及新能源空调使用费作为补偿，望客户予以谅解”。该《承诺》加盖了华冶公司的印章。2017年7月4日，王敏杰签署《房屋交付验收表》，孙一晖在置业公司验收处签字确认，加盖有华冶公司名称印章。2019年1月2日、2019年4月1日，天然居物业服务处收取王敏杰2018年7月30日至2019年12月31日期间的物业费用。现案涉房产水、电、气户名均为王敏杰。王敏杰装修后，实际居住在案涉房屋。孙一晖系华冶天然居的置业顾问。2019年5月20日，一审法院作出（2019）皖0191刑初173号刑事判决书，关于本案部分，确认孙一晖收取王敏杰购房款共计359800元，并认定其收取购房款不上交到单位，数额巨大，其行为已构成职务侵占罪。孙一晖提起上诉后又撤诉，（2019）皖0191刑初173号刑事判决书生效。华冶天然居项目登记交付使用日期为2015年6月30日，其最初的登记公示价格分别为6562元和6549元，后部分未售出房产分批次变更登记为13000多元。4幢908室、4幢2208室于2016年9月27日变更登记。一审法院认为，孙一晖系华冶天然居的置业顾问，其代表华冶公司对外办理出售房产的相关事宜，王敏杰前往华冶天然居的售楼处购房，有理由相信其具有售房权限。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。2016年3月2日签订的《商品房买卖合同》中的房产价格与同时段华冶天然居的价格相吻合，此时签订的《商品房买卖合同》符合市场，且能够体现王敏杰的真实购房意愿。2017年6月3日签订的《商品房买卖合同》中的房产价格由于合肥房价上涨，已经严重背离市场，故此时的《商品房买卖合同》中的房产价格不能作为购房付款依据。王敏杰已经支付购房款359800元，其尚余25万元未予支付。现王敏杰已经提供足额经济保障履行其剩余支付义务。故华冶公司应承担相应义务为王敏杰办理房屋产权登记证书。华冶公司辩称王敏杰不符合善意取得，本案也不符合表见代理，但孙一晖系华冶天然居的置业顾问，其提供的《商品房买卖合同》虽系伪造，确可乱真，交易地点亦为售楼处，故要求无专业鉴伪知识的购买人对印章真假进行核实，违反正常交易规则。同时王敏杰已经履行作为正常买受人的给付义务，故对于华冶公司该辩称，一审法院不予支持。王敏杰一直使用案涉房屋，现合同继续履行，其诉请华冶公司承担违约金，一审法院不予支持。关于律师费损失，双方《商品房买卖合同》并未对该损失支付责任，进行约定，故对此诉请，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十九条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、华冶公司应于判决生效十日内协助王敏杰办理坐落于合肥市宿松路与繁华大道交口天然居4幢2208室房屋权属证书登记；二、驳回王敏杰的其他诉讼请求。一审案件受理费850元，由华冶公司负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，孙一晖系华冶天然居的置业顾问，代表华冶公司对外办理出售房产的相关事宜。王敏杰认购房屋、支付定金、支付首付款、签订《商品房买卖合同》的地点均为华冶天然居的售楼部，支付首付款后孙一晖向其提供了加盖华冶公司财务专用章的收款凭证，案涉的《认购单》、《商品房买卖合同》及王敏杰调整房源后孙一晖向其出具的《承诺》均加盖了华冶公司公章。此外，孙一晖也已将案涉房屋交付给了王敏杰，王敏杰接收房屋后对房屋进行装修并居住至今。基于以上事实，王敏杰作为购房者有理由相信孙一晖具有售房权限，孙一晖与其签订《商品房买卖合同》、收取购房款及交付案涉房屋的行为系代表华冶公司，孙一晖的行为构成表见代理，华冶公司应为案涉《商品房买卖合同》的合同当事人。本案中，王敏杰购买案涉房屋过程中进行认购、支付购房款、签订购房合同、接受房屋均按照正常购房流程进行，已尽到一般购房者的合理注意义务，即便如华冶公司所称孙一晖在《认购单》、《商品房买卖合同》等材料上加盖的公章系伪造，但要求购房者王敏杰对印章真假进行核实，也违反正常交易规则。故华冶公司主张王敏杰存在重大过失，孙一晖的行为不应认定为表见代理，本院不予采纳。因王敏杰已经支付购房款359800元，且已将剩余购房款汇入一审法院账户，一审法院判令华冶公司应承担相应义务为王敏杰办理房屋产权登记证书，并无不当。华冶公司称孙一晖已被认定为职务侵占罪，华冶公司未实际收到王敏杰的购房款，也无法通过刑事判决进行救济，其不应按照购房合同履行义务，于法无据，本院不予认可。综上所述，华冶公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由安徽华冶置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月十一日法官助理张明武书记员施佳佳附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。