四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终2827号 上诉人（原审被告）：赵月明，男，1941年2月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被上诉人（原审原告）：陈曦，女，1988年1月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：陈德建，四川契合律师事务所律师。 原审被告：宜宾亿天房地产营销策划有限公司。住所地：四川省宜宾市叙州区金沙江大道宜都崇文综合楼4层1号等17套房。 法定代表人：余小娟，经理。 委托诉讼代理人：罗应康，男，公司员工。 上诉人赵月明因与被上诉人陈曦、原审被告宜宾亿天房地产营销策划有限公司（以下简称宜宾亿天房产公司）买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初2440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 赵月明上诉请求：撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初2440号民事判决。事实与理由：1.陈曦违反房屋买卖合同约定，没有在2018年12月11日前支付第二笔房款80万元，造成房屋被司法拍卖的事实，陈曦应承担合同无法履行的责任；2.案涉房屋的产权所有人为康刚沛，其已于2018年10月7日去世，按照继承法规定，2018年10月8日房屋的产权为赵月明、赵康、赵玉浪三人共同所有，赵月明于2018年12月4日单独签署的合同系无权处分，案涉房地产买卖及经纪合同为无效合同。 陈曦辩称，1.合同约定的第二笔房款80万元是解押资金，应支付给银行而非赵月明，赵月明未向银行预约还款日期，导致陈曦无法将第二笔款项支付给银行；2.赵月明在签订合同时，隐瞒了康刚沛去世和房屋被翠屏区人民法院查封的事实，在合同履行中，隐瞒与银行、法院存在的沟通问题，最终导致合同无法履行；3.合同虽然在康刚沛去世后签订，但按照相关司法解释应当有效。 宜宾亿天房产公司辩称，合同是双方真实意思表示，应当有效，因赵月明未向银行预约还款日期，才导致陈曦未将第二笔购房款80万元交付给我方。 陈曦向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的《房地产买卖及经纪合同》；2.判令赵月明、康刚沛、宜宾亿天房产公司共同双倍返还陈曦购房定金共计40万元；3.判令赵月明、康刚沛、宜宾亿天房产公司共同向陈曦支付违约金8.52万元，暂从2018年12月15日起计算至2019年4月15日止；4.诉讼费由赵月明、康刚沛、宜宾亿天房产公司全部负担。 一审法院认定事实：2018年12月4日，赵月明作为卖方代理人与陈曦（买方）、宜宾亿天房产公司（经纪方）签订《房地产买卖及经纪合同》，约定：卖方出售位于翠屏区的房屋，建筑面积为259.39平方米，产权证号为宜宾市翠屏区字第00085××号，该房屋处于银行抵押状态，尚在银行有抵押贷款约120万元人民币，买方同意将部分购房款提前支付给卖方，用于偿还房屋银行抵押贷款并解押，卖方不得将此购房款用于其他用途，如因卖方导致该物业不能按合同约定交易，卖方应立即返还购房款，且买方有权解除合同。房屋成交总价为142万元人民币，买卖双方同意按照下述方式付款：定金20万元为第一部分楼款；80万元为第二部分楼款。第二部分楼款付款方式为一次性付款方式，上述第二部分楼款42万元须在办理该物业产权权属转移登记手续当日全部付清，且该权属转移登记手续须在2018年12月20日前完成。买卖双方协商一致，卖方支付按揭贷款服务费2.1万元。买卖双方约定交楼日期为卖方付清所有购房款一周内。卖方保证该物业无产权纠纷，未被限制转让，卖方承诺其配偶和该物业的共有产权人均知晓并同意该物业进行交易，否则由此产生的一切损失均由卖方负责赔偿。如买方未能履行本合同之条款以致合同不能顺利完成，卖方有权要求买方以成交总价为基数按日万分之五支付违约金并收取买方已支付的定金，若买方逾期义务超过十五日，卖方可以解除合同……如卖方未能履行本合同约定履行义务将该物业售予买方，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日万分之五支付违约金并双倍返还买方已交定金，若卖方逾期义务超过十五日，买方可以解除合同……。”基于经纪方已提供的居间服务，该合同手写载明下述内容：定金贰拾万元由签订合同当日支付人托管于经纪方，剩余房款（二次房款）捌拾万元于签订本合同一周之内支付，第三部分房款于2019年1月20日前支付。公司垫付卖方偿还银行贷款资金贰拾万元，月利息为2分，具体利息以用款时间收取，不足一月按一月计算。买方所支付卖方购房定金与购房款托管于经纪方，待卖方预约好银行偿还贷款日期，由经纪方陪同卖方去银行办理银行贷款偿还手续之后取出产权证当天，最迟取出产权证第二天与买方进行产权过户手续。剩余房款肆拾贰万元买方于2019年1月20日前一次性支付卖方（其中公司垫付卖方贰拾万元款由买方转入经纪公司账户）。赵月明作为代理人、陈曦、宜宾亿天房产公司在合同上签字或盖章。合同签订当日，宜宾亿天房产公司向陈曦出具收据，载明交款方式银行转款，交款人陈曦，收款事由购房定金托管于经纪方，金额为贰拾万元。签署合同当日，宜宾市房地产管理局出具案涉房屋的产权存根信息，载明房屋所有权人为康刚沛、房屋坐落于翠屏区，设定他项权利摘要处为空白，出具时间为2018.12.4,其中注明截止时间为2016年10月31日。 另查明，陈曦预交的定金20万元现仍于宜宾亿天房产公司处保管；康刚沛与赵月明系夫妻关系，康刚沛系案涉房屋的单独所有权人，于2013年12月28日被宜宾市翠屏区人民法院宣布为无民事行为能力人，已于2018年10月7日死亡。康刚沛与赵月明共同生育赵康、赵亮（即赵月明的代理人赵玉浪）。案涉房屋于2017年11月14日被宜宾市翠屏区人民法院裁定查封，并由该院的生效判决书判令第三人对该房屋的变现款在75万元范围内享有优先受偿权，先后由该法院于2018年10月30日挂网拍卖流拍，于2018年12月15日挂网拍卖并成功拍卖，并由该院（2018）川1502执1038号执行裁定书裁定该房屋所有权及相应的其他权利归买受人所有。 一审法院认为，依法成立的合同所确定的权利义务应由合同双方全面履行并承受，当双方缔结合同目的不能实现时，该合同可以解除，合同双方应按照合同约定和法律规定承担相应的损失赔偿责任。 争议焦点一，案涉房地产买卖及经纪合同是否应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人迟延履行债务或者其他违约行为致使合同不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。”案涉房屋在签订房屋买卖合同之前已经被人民法院查封，并由人民法院生效裁判确定第三人在该房屋的变现价款75万元内享有优先受偿权，且该房屋已经法院司法网络拍卖，由案外人购得并由法院生效执行裁定书确认该房屋的所有权及相应的其他权利归案外人所有，可见案涉房屋权属已经归属他人，赵月明已无法履行房屋的交付义务，陈曦与赵月明之间的房屋买卖合同目的已不能实现；赵月明抗辩合同签订时案涉房屋系其与其子赵康、赵亮共同共有，对案涉房屋无处分权，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故对其主张合同为无效合同的抗辩意见，不予采纳；陈曦主张解除房屋买卖合同于法有据，予以支持。对陈曦与宜宾亿天房产公司之间的经纪合同关系,因该合同关系并不区分行纪、居间等法律关系，但在案涉合同中,载明宜宾亿天房产公司向陈曦提供居间服务,双方拟形成居间合同关系,该合同不属房屋买卖合同的从合同，属于不同法律关系，不作处理。 争议焦点二，赵月明、宜宾亿天房产公司是否双倍返还陈曦购房定金共计40万元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人一方可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”、第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第二款“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则”之规定，认为定金责任是合同双方约定的具有担保合同成立、履行或合同目的实现性质的一种金额确定、易于主张的违约责任，定金责任的适用应依据合同明确约定的义务履行与否、履行程度来予以确定，房屋买卖合同系双方都负担有约定或法定义务的合同，卖方有交付房屋的义务，卖方有支付价款的义务。赵月明于签订合同前以及签订合同时明知交易房屋的产权状态及所负担的优先受偿权情况，对该房屋是否能实际交付给卖方存在的风险应为明知，签订合同之后也负有义务去消除房屋上存在的其他权利负担，且合同明确约定卖方预约好银行贷款日期由经纪方陪同卖方去银行办理贷款产权手续后取出产权证，其未及时向贷款银行进行预约，故认为赵月明应承担合同目的不能实现的主要责任。陈曦作为买方明知案涉房屋已经设置抵押权，且虽然提出签订合同时对房屋被法院查封的情况并不知晓，但该强制措施具有公示性，陈曦对合同目的可能无法实现的交易风险义务也有懈怠，故应承担合同目的不能实现的次要责任。综上，认定赵月明退还陈曦预交定金20万元，同时酌定赵月明赔偿陈曦定金损失16万元，宜宾亿天房产公司不是房屋买卖合同当事人，不承担违约责任，但因其实际代管定金20万元，为减少诉累，赵月明应退还陈曦预交的定金20万元由宜宾亿天房产公司直接支付陈曦。 争议焦点三，陈曦主张的违约金是否支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”案涉合同中约定，卖方未履行合同义务致使合同不能顺利履行的，买方可以要求其以成交总价为基数按日万分之五支付违约金并双倍退还定金；因已支持陈曦适用定金条款，故对其主张违约金的诉求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决：一、解除陈曦与赵月明、宜宾亿天房产公司于2018年12月4日签订《房地产买卖及经纪合同》中的房地产买卖合同；二、赵月明于判决生效之日起十日内退还陈曦定金20万元、赔偿定金损失16万元，共计36万元，其中定金20万元由宜宾亿天房产公司直接退还陈曦；三、驳回陈曦其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4289元（已依法减半收取），由陈曦负担1289元，赵月明负担3000元。 二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同是否有效；二、若房屋买卖合同有效，导致合同目的无法实现的责任应归咎于买受人还是出卖人。 关于争议焦点一，出卖人赵月明虽主张案涉房屋系其与赵康、赵玉浪通过继承康刚沛财产取得共同所有权，其单独签订的房屋买卖合同无效，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，本院对其该项上诉主张不予支持，依法确认案涉房屋买卖合同有效。 关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案买卖合同中对于买受人陈曦给付二次房款80万元和出卖人赵月明预约好银行偿还贷款日期无先后履行顺序的约定，赵月明是否与银行协商解除抵押事宜并预约好偿还贷款日期，直接影响到案涉房屋买卖合同的目的能否实现，故应认为赵月明与银行预约好偿还贷款日期的合同义务与陈曦支付二次房款的合同义务之间具有牵连性和对价关系，赵月明未能提供证据证明已着手履行上述合同义务，故陈曦可以就给付房款义务的履行行使同时履行抗辩权，即在陈曦给付二次房款的履行期限届满时其享有拒绝履行的权利。因此，陈曦未在签订买卖合同一周之内支付购房款80万元，系其依法行使同时履行抗辩权，不构成违约。因赵康、赵月明、康刚沛与银行之间的债务导致案涉房屋被依法拍卖，房屋无法交付陈曦的过错在于赵月明一方，赵月明的根本违约行为导致房屋买卖合同被依法解除，赵月明应当承担房屋买卖合同解除的法律后果。合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。案涉房屋买卖合同中关于定金数额的约定并未超过房屋成交总价的20%，符合《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，且定金20万元已实际交付，赵月明在房屋买卖合同中的主要义务为协商解除房屋抵押、交付房屋并办理过户登记，对于上述义务赵月明均未能依约履行，其应当承担违约定金责任。陈曦在房屋产权调查凭据载明的截止时间与出具时间存在较大差异时，对房屋真实产权情况未履行谨慎审查义务，对合同目的可能无法实现的风险未予审慎评估。陈曦的上述行为系过错行为，但并不违反房屋买卖合同之约定，不属于违约行为，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百二十条的双方违约规则，确有瑕疵。本案应当适用混和过错规则，即根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持”之规定，赵月明的违约行为是导致房屋买卖合同解除的主要原因，陈曦对于该合同的解除也存在一定过错，而合同解除后的损失赔偿是通过定金责任予以体现，故一审判决根据双方过错程度并结合赵月明之抗辩主张，在适用定金罚则时扣减部分定金责任金额，符合法律规定。 综上所述，一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对赵月明的上诉请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3500元，由赵月明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 曦 审 判 员  李 荷 审 判 员  张力骁 二〇一九年十二月二十三日 法官助理  李利常 书 记 员  李 雪