湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2776号上诉人（原审被告）：鲜于运娥，女，1983年11月7日出生，土家族，住湖北省宜都市。委托诉讼代理人：郑富喜，湖北三峡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李祖美，男，1958年7月23日出生，汉族，住宜都市。委托诉讼代理人：王兵，湖北宜楚律师事务所律师。上诉人鲜于运娥因与被上诉人李祖美房屋买卖合同纠纷一案，不服宜都市人民法院（2018）鄂0581民初1679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。鲜于运娥上诉请求：撤销宜都市人民法院（2018）鄂0581民初1679号民事判决的第二项，改判鲜于运娥于判决生效之日起五日内返还李祖美购房款198000元（不服一审判决金额3万元），李祖美承担二审诉讼费。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。认定胡正勇认为熊俊詹还欠其5万元房款，李祖美在此居住不交纳相关维护费用等原因，将案涉房屋门锁更换，与事实不符。实际是胡正勇与李祖美存在矛盾，胡正勇才将案涉房屋门锁更换，系邻里纠纷。2、一审法院适用法律错误。鲜于运娥与李祖美签订的房屋买卖合同系无效合同，李祖美在购买该房屋前明知该房屋未办理产权登记，也明知建房审批手续上的建房人也不是鲜于运娥，明知登记建房许可人是胡正勇，仍然同鲜于运娥签订房屋买卖合同，其具有重大过错，鲜于运娥仅需返还购房款，不应当承担赔偿责任。李祖美辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回鲜于运娥的上诉请求。李祖美起诉解除合同、赔偿损失的原因是鲜于运娥未按照合同约定在一年内为李祖美办理产权登记证，李祖美据此请求解除合同。二手房买卖合同方面，鲜于运娥选择的法律错误，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，非效力性规定，是指引性规定。鲜于运娥不得引用此条认定合同无效，应该适用《中华人民共和国物权法》第十五条规定，认定未办理产权登记的房产不影响买卖合同的效力。李祖美向一审法院起诉请求：1、解除鲜于运娥与李祖美签订的二手房买卖合同；2、判令鲜于运娥向李祖美返还购房款198000元，并按照中国人民银行同期银行贷款利率赔偿李祖美从2013年3月3日至实际支付之日止的资金占用利息损失（计算至2018年9月16日为71844.7元）；3、判令鲜于运娥向李祖美赔偿房屋差价损失10万元（请求对增值部分进行评估，要求鲜于运娥对增值部分进行赔偿）；4、判令鲜于运娥承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月3日，李祖美与鲜于运娥签订《二手房屋买卖合同》，约定鲜于运娥将位于宜都市头笔社区一巷40-1号（三楼，建筑面积115平方米）自住房屋以总价248000元的价格出售给李祖美，合同签订时，李祖美支付198000元，在房屋所有权证及土地所有权证办理完毕，李祖美取得产权证后，李祖美结清购房余款5万元；产权证由鲜于运娥在一年内负责办理；交房时房屋及屋内所有物品一并归李祖美所有；本合同自双方签字时生效。合同签订后，李祖美支付198000元购房款，鲜于运娥将房屋交付李祖美，李祖美于2013年3月5日入住。之后，李祖美催促鲜于运娥办理产权证，鲜于运娥一直未办理。后在居住使用中，原房屋所有权人胡正勇于2018年8月将门锁更换，李祖美无法入住，故提起诉讼。诉讼中，李祖美申请房屋价值评估，双方共同选定宜昌仲盛行房地产评估咨询有限公司，该评估公司受一审法院委托于2019年5月14日作出估价报告，该报告对案涉房屋第三层的市场价值评估为292700元，单价为2545.22元/平方米，李祖美支付鉴定费2900元。另查明，宜都市头笔社区一巷40-1号楼房于2004年由案外人胡正勇以其侄女胡玲莉的名义（实际所有权人为胡正勇）批准建造，该房屋批准建造层数为三层，但实际建造了四层。2008年7月16日，胡正勇将该房屋的第三层以15万元价格出售给案外人熊俊詹。2012年6月18日，鲜于运娥与熊俊詹离婚，双方协议该房屋由鲜于运娥所有；该房屋因超层数建造，胡正勇未缴纳相关费用，以致房屋产权至今一直未能办理。后因胡正勇认为熊俊詹还欠其5万元房款，李祖美在此居住不交纳相关维护费用等原因，将案涉房屋门锁更换。一审法院认为，本案争议的焦点，一是李祖美与鲜于运娥双方签订的房屋买卖合同是否合法有效；二是合同解除后，鲜于运娥是否应支付占用购房款的利息损失，并赔偿房屋增值后的差价损失。现分别评述如下：1、李祖美与鲜于运娥双方签订合同时，鲜于运娥向其提供了与案涉房屋第三层来源相关的买卖合同及离婚协议，说明该房屋的第三层系由合法所有权人胡正勇卖给熊俊詹，鲜于运娥与熊俊詹离婚时再分割给鲜于运娥，鲜于运娥系案涉房屋第三层的合法所有权人，鲜于运娥有权将自己的房屋卖给李祖美。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，虽然鲜于运娥未办理产权登记，但并不影响买卖合同的效力。因此，双方的房屋买卖合同从李祖美与鲜于运娥双方签字时即成立并生效。2、鲜于运娥对李祖美主张买卖合同的解除及返还购房款198000元无异议，故予以支持。合同解除后，李祖美主张鲜于运娥应支付占用购房款的利息损失及房屋增值后的差价损失，其主张不违反法律规定，依法应予以支持。对其主张的数额，考虑到李祖美在此房屋居住长达五年，同时结合房屋增值及李祖美在购房过程中明知鲜于运娥无产权证的情况，对其主张的损失酌情认定3万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决：一、解除原告李祖美与被告鲜于运娥于2013年3月3日签订的《二手房屋买卖合同》；二、被告鲜于运娥于本判决生效之日起五日内返还原告李祖美购房款198000元，并赔偿损失3万元，合计228000元，此款支付至标的款账户（收款单位：宜都市人民法院,帐号：18×××65,开户行：工行湖北三峡分行宜都支行）；三、驳回原告李祖美的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6848元，因适用简易程序减半收取3424元，保全费2370元，保全担保保险费1200元，合计6994元，由原告负担1500元，被告鲜于运娥负担5494元。二审期间，鲜于运娥提交胡正勇的《证明》一份及身份证复印件，用以证明李祖美自己主动搬离该房屋是因为与邻居相处不和谐，一审法院认定“熊俊詹没有支付5万元钱，胡正勇才更换门锁”错误，胡正勇并非因此原因更换门锁，而是因为李祖美和胡正勇之间吵架，关系不好。李祖美认为，该《证明》不属于新证据，另外真实性有异议；李祖美在一审本来准备起诉胡正勇，胡正勇一直不肯配合，拒绝参与到本案中，法官到其家中做的笔录他都拒绝签字，且此份证据与本案无关。综上，此份证据没有任何意义。对二审中鲜于运娥提交的胡正勇的证明，本院认为，胡正勇二审中未到庭，且该证明的内容与本案没有关联性，故不予采信。二审查明的事实，与一审查明的一致。本院认为，李祖美与鲜于运娥签订房屋买卖合同时，双方均明知案涉房屋系胡正勇卖给熊俊詹，鲜于运娥与熊俊詹离婚时再分割给鲜于运娥，当时房屋没有取得产权证。但办理房屋所有权证系出卖方鲜于运娥的义务，在远远超过双方约定的“产权证由鲜于运娥在一年内负责办理”期限的情况下，李祖美有权解除合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”一审法院权衡案涉已付购房款的资金收益、案涉房屋的租金收益与李祖美丧失的房屋增值的可期待利益，根据鲜于运娥与李祖美在履行合同中的责任大小，酌定鲜于运娥赔偿李祖美损失3万元，合法亦合情理。鲜于运娥的上诉理由，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，鲜于运娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由鲜于运娥负担。本判决为终审判决。审判长  刘乾华审判员  黄孝平审判员  刘 俊二〇一九年十二月二日书记员  张 翌