重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初16642号原告：重庆讯力物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区青木关镇青东路38号，统一社会信用代码91500106062898805T。法定代表人：王芳，重庆讯力物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：廖宗锐，男，住重庆市南岸区，重庆讯力物业管理有限公司职工。被告：宋正勇，男，1974年1月20日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：王孝燕，女，1973年8月5日出生，住重庆市沙坪坝区。原告重庆讯力物业管理有限公司与被告宋正勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆讯力物业管理有限公司的法定代表人王芳及其诉讼代理人廖宗锐、被告宋正勇及其委托诉讼代理人王孝燕到庭参加了诉讼。双方当事人申请庭外和解四个月未果，本案现已审理终结。原告重庆讯力物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年1月1日至2019年5月31日的物业服务费3828.72元；2.判令被告向原告支付2015年1月1日至2019年5月31日的公摊费424元；3.判令被告缴纳违约金1025.46元。4.诉讼费由被告承担。事实及理由：被告于2015年1月1日入住青木关镇靑东路××号（滴翠小区××栋×××室）面积90.3平方米。原告按照物业服务合同提供物业服务后，被告拒缴物业费，其中2015年1月1日至2019年5月31日期间物业费3828.72元，2015年1月1日至2019年5月31日公摊费424元，违约金1025.446元。原告为维护权利故起诉至法院。被告宋正勇辩称，1.被告多次要求原告提供物价部门审核的收费依据，但都被原告拒绝；2.开发商延期至2013年11月21日交房，承诺抵扣两年物业费，应从2016年1月开始交物业费，但原告按照每平米1.2元收取了三个月325元，根据重庆市物业费指导标准，无电梯住宅应当按照0.6元每平米计算，故被告应从2017年10月起交物业费；3.原告提供物业存在很多问题，收费不明确、消防栓无水、消防通道堵塞、商业门面油烟噪声影响业主、绿化不好杂草丛生、公共面积租赁费用、广告费用不知去向、电梯故障、门禁失控、管道漏水、大门锁遭破坏；4.原告关闭小区F栋消防室、电梯。综上，要求原告降低物业费标准，原被告各自承担相应责任，驳回原告关于滞纳金的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年12月16日，被告宋正勇作为乙方与重庆玺讯置业发展有限公司作为甲方签订重庆市商品房买卖合同，约定被告购买位于重庆市沙坪坝区青木关镇青东路××号附×号×-×滴翠小区的房屋，该房屋建筑面积为90.3平方米，第二十一条约定甲方应向乙方出示前期物业服务合同和业主临时管理规约，乙方应详细阅读有关前期物业服务合同和业主临时管理规约的全部内容，乙方同意，因该物业区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在前期物业服务合同中委托的物业费服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。2013年12月17日，重庆市沙坪坝区房屋管理局对青木关镇滴翠安置小区经济适用房物业管理招标进行备案。2013年12月26日，原告作为乙方与重庆玺讯置业发展有限公司作为甲方签订青木关滴翠安置小区经济适用房前期物业服务合同，约定了双方权利义务，还约定物业费标准为住宅1.3元每月每平方米，公共水电8元每月每户，物业费按月每月前15日内履行缴纳义务，甲方、业主或者物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按照每日万分之三的标准向乙方支付违约金，本合同期限为3年，自2013年10月20日起至2016年10月19日止，本合同期限届满前一个月双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业合同。2014年1月7日，重庆市沙坪坝区房屋管理局对物业服务合同进行备案，物业服务企业为原告即重庆讯力物业管理有限公司。2013年6月30日，被告与重庆玺讯置业发展有限公司签订接房承诺书，约定了相关接房事宜，并约定免除2013年至2015年12月31日期间的物业费，2016年1月起收物管费。原告称被告接房时间为2013年11月21日，被告称接房时间为2013年12月21日，被告对接房承诺书上本人签名捺印有异议，未申请司法鉴定。被告接房后，预付了3个月物业费325元，后一直未交物业费。2016年2月4日，该小区业委会备案审批通过，被告为业委会副主任。业委会成立后，小区并未重新签订物业服务合同。前期物业服务合同到期后，小区亦未重新签订物业服务合同，原告继续提供物业服务。被告未交费后原告对物业费进行了催收，催收未果提起本案诉讼。庭审中，原告举示了图片证明其提供了物业服务，被告举示了视频、照片及相关函件证明原告提供的物业服务达不到收费标准，双方对物业费收费标准及被告尚欠物业费金额争议较大。另，本院于2018年12月24日作出的（2018）渝0106民初3328号民事判决书已经生效，该案系重庆讯力物业管理有限公司与该小区其他业主之间物业服务合同纠纷，查明了重庆讯力物业管理有限公司为涉案小区提供物业服务的相关情况。以上事实，有原告重庆讯力物业管理有限公司举示的前期物业服务合同、重庆市物业管理招标备案通知、重庆市前期物业服务合同备案存根、照片、承诺书、重庆市特种设备停用审批表、移交清单、接房承诺书，被告宋正勇举示的重庆市商品房买卖合同、房屋产权证、收据、承诺书、住房手册、临时公约、重庆市业主委员会备案申请表、重庆市临时管理规约备案申请表、致滴翠小区全体业主的一封信、催款通知书两张、青木关滴翠小区违法搭改扩建举报信、滴翠小区业委会及全体业主对重庆讯力物业管理有限公司的告知函、致讯力物业有限公司急函、电梯维修盖章情况会议说明、青木关滴翠小区存在的问题、青木关滴翠小区业主对物业公司服务质量意见书、通知函、重庆市沙坪坝区青木关滴翠小区2019年春节前检查物业情况一览表、2018年度至2019年春节前滴翠小区情况意见总结、通知函、青木关滴翠小区业主与重庆讯力服务有限公司存在的问题说明意见书、关于滴翠小区物业管理的公告、滴翠小区项目的招标公示、青木关镇关于黄伟等人信访事项的处理情况、照片、视频以及原被告的陈述作为证据证明，可以认定。本院认为，被告宋正勇在商品房买卖合同中同意接受重庆玺讯置业发展有限公司在前期物业服务合同中委托的物业服务企业实施物业管理并遵守业主临时管理规约，原告重庆讯力物业管理有限公司通过招投标与重庆玺讯置业发展有限公司签订前期物业服务合同，故原被告物业服务关系成立，双方应当按约履行各自义务。涉案小区成立业委会或前期物业服务合同到期后，小区并未重新签订物业服务合同，但原告继续提供物业服务，被告予以接受并未对原告物业服务主体资格提出异议，故双方物业服务合同关系实际继续存续，被告应当继续按照前期物业服务合同标准支付相关费用。关于原告提供物业服务的是否符合约定的问题，前期物业服务合同约定原告提供物业服务主要内容包括物业共用部位、物业共用设施、设备、市政共用设施和附属建筑物、构筑物、绿地等的维修、维护及管理，保洁、保安等，原告举示的证据可以证明其基本履行了公共部位、设施、设备的维护、维修、安全保障、清洁卫生、环境绿化等方面的义务，被告举示的重庆市业主委员会备案申请表与原告提供物业服务是否符合约定无直接关联性、重庆市临时管理规约备案申请表与原告提供物业服务是否符合约定无直接关联性、致滴翠小区全体业主的一封信与原告提供物业服务是否符合约定无直接关联性、催款通知书两张可以证明原告向被告催收过物业费、青木关滴翠小区违法搭改扩建举报信与原告提供物业服务是否符合约定无直接关联性、滴翠小区业委会及全体业主对重庆讯力物业管理有限公司的告知函可以证明小区业委会向原告发送过该函件、致讯力物业有限公司急函可以证明业委会向原告发送过该函件、电梯维修盖章情况会议说明系业委会单方制作、青木关滴翠小区存在的问题系业委会单方制作、青木关滴翠小区业主对物业公司服务质量意见书系业委会单方制作、通知函与原告提供物业服务是否符合约定无直接关联性、重庆市沙坪坝区青木关滴翠小区2019年春节前检查物业情况一览表系业委会单方制作、2018年度至2019年春节前滴翠小区情况意见总结系业委会单方制作、通知函系业委会单方制作、青木关滴翠小区业主与重庆讯力服务有限公司存在的问题说明意见书系业委会单方制作、关于滴翠小区物业管理的公告与原告提供物业服务是否符合约定无直接关联性、滴翠小区项目的招标公示与原告提供物业服务是否符合约定无直接关联性、青木关镇关于黄伟等人信访事项的处理情况与原告提供物业服务是否符合约定无直接关联性、照片及视频主要形成时间在2019年，可以证明该期间原告在物业服务过程中存在一定问题、电话录音无法核实、微信聊天记录与原告提供物业服务是否符合约定无直接关联性。综合被告举示的证据，大部分证据与原告提供物业服务是否符合约定无直接关联性，业委会出具的相关文件系单方制作，无其他依据佐证，照片及视频主要形成时间在2019年，在该期间物业服务存在一定问题。综上，被告举示的证据可以说明在2019年左后开始物业服务存在瑕疵，但该瑕疵并不能认定原告在整个前期物业服务合同期间未按约履行义务，且原告提供物业服务的情况在生效案件中已经得到确认，而且原告主张的物业费已经在前期物业服务合同约定标准基础上进行了下调，被告据此要求降低物业费收费标准理由不成立。关于物业费收费标准，前期物业服务合同约定为住宅按1.3元每平米每月计算，原告主张按照0.8元每平米每月收取，被告称原告没有出示经物价部门审核的收费依据，并认为原告乱收费，应当按照0.6元每平方米每月计收，本院认为，物业服务费实行市场调节价，其收费标准由双方约定，本案物业费收费标准已经在前期物业服务合同中进行约定，且被告在商品房买卖合同中同意前期物业的相关事宜，故被告主张按照0.6元每平方米每月与约定不符，无事实依据。原告主张的收费标准低于约定的标准，系对其权利的处分，本院予以确认。关于物业费抵扣问题，被告称开发商延期至2013年11月21日交房，承诺抵扣两年物业费，应从2016年1月开始交物业费，但原告按照每平米1.2元收取了三个月325元，但根据重庆市物业费指导标准，无电梯住宅应当按照0.6元每平米每月计算，经折算被告应从2017年10月起交物业费；原告称物业费抵扣情况为2013年11月21日接房后交了三个月的物业费，开发商免了两年物业费，应从2016年2月21日开始计算物业费；本院认为，被告与重庆玺讯置业发展有限公司约定免2013年至2015年12月31日的物业费，2016年1月1起收物业费，原告对此予以认可，故物业费应当从2016年1月起计收。因被告在接房时预付了3个月物业费，该物业费应当在欠费中抵扣，预付的物业费按照1.2元每平米每月收取符合前期物业符合合同约定，被告要求对已预交的325元物业费按0.6元每平米每月折算交费期间进行抵抗理由不成立。因此，对原告主张的2016年4月至2019年5月的物业费2745.12元，本院予以支持。关于公摊费，前期物业服务合同约定8元每月每户，原告主张2015年1月至2019年5月的424元公摊费符合约定，本院予以支持。关于违约金，前期物业服务合同约定的标准为日万分之三，原告主张按照年利率8%计算，本院认为，原告提供物业服务存在一定瑕疵，但被告未按约定支付物业费已属违约，故违约金本院对年利率6%的部分予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告宋正勇于本判决生效后立即支付原告重庆讯力物业管理有限公司2016年4月至2019年5月的物业费2745.12元、2015年1月至2019年5月的公摊费424元。被告宋正勇于本判决生效后立即支付原告重庆讯力物业管理有限公司违约金，该违约金以2745.12元为基数，按年利率6%，从2019年7月3日计算至付清日止。驳回原告重庆讯力物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半缴纳25元（原告已预交），由被告负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 张晋恺二〇一九年十二月十六日法官助理 李 森书 记 员 李 亮