安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终10797号上诉人（原审被告）：合肥盛财房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市合裕路钢南生活区1幢。法定代表人：尚广才，董事长。委托诉讼代理人：王士美，安徽权祯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李金奎，男，1987年1月10日出生，汉族，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：方春旭，安徽龙国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈新燕，女，1983年8月21日出生，汉族，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：方春旭，安徽龙国律师事务所律师。上诉人合肥盛财房地产开发有限公司（以下简称盛财公司）因与被上诉人李金奎、陈新燕房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院作出的（2019）皖0102民初8146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛财公司上诉请求：1、改判盛财公司与李金奎、陈新燕继续履行《商品房买卖合同》，盛财公司不退还李金奎、陈新燕购房款451514.4元；2、改判盛财公司不向李金奎、陈新燕支付违约金22575.72元。事实与理由：李金奎已就此案向一审法院提起过诉讼，且盛财公司和李金奎也在一审法院主持下达成继续履行双方《商品房买卖合同》的调解协议，后双方办理了交房手续，房屋也已经交付李金奎、陈新燕使用。现李金奎、陈新燕再行起诉要求解除《商品房买卖合同》、退还购房款，并要求盛财公司赔偿损失，一审法院对其诉请予以支持，没有事实和法律依据，损害了盛财公司的权益。李金奎、陈新燕辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。双方在合同中约定房屋交付使用六十日内盛财公司有义务将办理产权登记的材料交给行政机关，但盛财公司并未履行该义务，也未告知李金奎、陈新燕，李金奎、陈新燕具有合同约定的解除权。2、双方曾就逾期交房的违约事项达成调解协议，调解协议载明李金奎、陈新燕交付的房屋需满足合同约定的交付条件，但盛财公司未按调解协议约定的内容交付，还对交付添加了其他条件，不能认定双方完成了房屋交付。3、本案一审起诉的时间是2019年7月4日，距合同约定的交房时间将近三年，李金奎、陈新燕依法具有合同解除权。李金奎、陈新燕向一审法院起诉请求：1、判令解除李金奎、陈新燕、盛财公司的《商品房买卖合同》并要求盛财公司按《商品房买卖合同》第十五条约定协助李金奎、陈新燕办理退房手续并返还李金奎、陈新燕购房款；2、判令盛财公司赔偿李金奎、陈新燕损失22575.72元。一审法院认定事实：2016年9月21日，盛财公司（出卖人）与李金奎、陈新燕（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号20146092860102SR20160048），合同约定出卖人以出让方式取得位于肥西花岗镇花新路与玫瑰路交口东北侧，编号为肥西[2012]30号的地块的土地使用权；土地使用权出让合同号为肥土出字经（2012）第11号；买受人购买的商品房为预售商品房；预售商品房批准机关为肥西县房地产管理局，商品房预售许可证号肥房预售证第20146092号；买受人购买的商品房第6#楼9层903室；该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为2.9米，建筑层数地上18层，地下1层；该商品房合同约定建筑面积共89.8平方米，其中，套内建筑面积72.62平方米；出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，单价为每平方米5028元，总金额451514.4元整；买受人采取按揭方式付款，首付房款人民币201514.4元，应在2016年9月21日前支付给出卖人，剩余房款人民币250000元，办理按揭贷款；出卖人应当在2016年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得规划许可证正本的，并符合同约定的商品房交付给买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款；并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金；买受人未付清全部购房款或由于买受人原因不办理交房手续任何情形之一且本合同继续履行的，商品房的交付日期相应顺延，顺延日期不视为交房逾期且出卖人不承担逾期交房的违约责任；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失；2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；3、如买受人需要出卖人代办房地产权属证书的，买受人需在交房前将办证资料及办证费用，按出卖人要求提供给出卖人，如因买受人原因导致不能按规定期限内取得房地产权属证书的责任由买受人自负；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不能的，依法向人民法院起诉等内容。2016年10月3日，双方签订《肥西县商品房网上认购备案确认单》对上述《商品房买卖合同》办理网上认购备案。后原、盛财公司及中国工商银行股份有限公司肥西支行签订了《个人购房借款/担保合同》。2018年李金奎曾以盛财公司为被告在一审法院提起诉讼，诉请为：1、判令盛财公司继续履行《商品房买卖合同》第八条约定的交房义务；2、判令盛财公司支付李金奎逾期交房违约金56800.5元（按购房款为基数自2016年12月29日暂计至2018年9月19日，剩余逾期交房违约金计算至实际交房之日止）；3、判令本案诉讼费用由盛财公司承担，后在一审法院的主持下达成调解协议，一审法院作出（2018）皖0102民初9844号民事调解书，调解内容为：1、盛财公司于2018年12月5日前将位于肥西花岗镇华新路与玫瑰路交口东北侧“盛荣春天”小区6#楼903室房屋交付李金奎并办理房屋交付手续；2、盛财公司于2018年12月5日前支付李金奎至2018年12月5日的延期交房违约金32000元。在盛财公司支付完32000元违约金后，李金奎放弃本次诉讼中所主张的延期交房违约金不足部分的请求权；如盛财公司未按期限支付则应当按双方合同约定的交房时间2016年12月29日起至房屋交付之日止以房屋价款451514.4元为基数按日万分之二支付李金奎延期交房违约金3、案件诉讼费用减半收取610元，由盛财公司予以负担。2018年12月4日，盛财公司和李金奎签订了“盛荣春天”业主交房验收交接单。一审另查，盛财公司认可收到李金奎、陈新燕支付的首付款201514.4元和向中国工商银行股份有限公司肥西支行申请的贷款250000元，合计451514.4元。盛财公司至本案一审庭审时未通知李金奎提供产权登记需要的资料和费用，也未提供其已将办理权属登记需有出卖人的资料报产权登记机关备案的证据。李金奎、陈新燕亦未取得案涉房屋的房地产权属证书。一审法院认为，李金奎、陈新燕和盛财公司于2016年9月21日签订的《商品房买卖合同》，是双方在平等协商的基础上达成的一致，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。合同签订后，李金奎、陈新燕依约将全部房款支付给盛财公司，盛财公司理应按照商品房买卖合同第十五条的约定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但自2018年12月4日交房后，盛财公司至本案庭审之日仍未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，依法应当承担相应的违约责任，现李金奎、陈新燕要求解除双方签订的商品房买卖合同，返还李金奎、陈新燕全部购房款并赔偿李金奎、陈新燕损失22575.72元（451514.4元×0.05）的诉讼请求，符合双方签订《商品房买卖合同》第十五条第一条第一款的约定，且不违反法律规定，一审法院予以支持。对于李金奎、陈新燕要求盛财公司协助办理退房手续的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除李金奎、陈新燕与盛财公司于2016年9月21日签订的《商品房买卖合同》；二、盛财公司于判决生效三十日内将购房款451514.4元退还李金奎、陈新燕；三、盛财公司于判决书生效十日内支付李金奎、陈新燕违约金22575.72元；四、驳回李金奎、陈新燕的其他诉讼请求。一审案件受理费8410元，减半收取4205元，由盛财公司负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，李金奎、陈新燕已经依照双方《商品房买卖合同》的约定将全部房款支付给盛财公司，盛财公司应当按约在案涉房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。案涉房屋已于2018年12月4日交付李金奎、陈新燕使用，但盛财公司至本案二审庭审时仍未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。李金奎、陈新燕诉请解除双方签订的商品房买卖合同并要求盛财公司赔偿其损失22575.72元，符合双方签订《商品房买卖合同》第十五条第一条第一款的约定，一审法院予以支持，有事实与法律依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条规定：裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。李金奎虽在2018年以盛财公司为被告提起诉讼，诉请盛财公司继续履行案涉《商品房买卖合同》约定的交付义务并支付逾期交房违约金，一审法院就该案作出的民事调解书也已发生法律效力，但李金奎、陈新燕提起本案诉讼系因发生了新的事实即盛财公司未能按约将办理权属登记需有其提供的资料报产权登记机关备案，李金奎、陈新燕据此提起本案诉讼，一审法院予以受理并依法作出裁判，并无不当。综上所述，盛财公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8140元，由合肥盛财房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 静审判员 陆建群审判员 王 莉二〇一九年十二月二十日法官助理张明武书记员施佳佳附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。