河南省信阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫15民终5097号 上诉人(原审被告):易祖斌，男，汉族，1976年3月11日出生，住浉河区。 被上诉人(原审原告):信阳市其友物业服务有限公司。 法定代表人：郭其友，系该公司经理。 委托诉讼代理人：骈天民，河南冠南律师事务所律师，代理权限为一般代理。 上诉人易祖斌因与被上诉人信阳市其友物业服务有限公司物业合同纠纷一案，不服浉河区人民法院（2019）豫1502民初5067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人易祖斌、被上诉人信阳市其友物业服务有限公司的法定代表人郭其友及其委托诉讼代理人骈天民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人易祖斌上诉请求：撤销一审判决，重新改判。事实和理由:1、根据物业服务合同约定，合同有效期内不以任何名义增加物业费及其他费用。当应包括原定水费5元/吨。其友物业私自上涨到6.3元/吨，多收上诉人水费560元。2、物业服务合同2018年4月28日到期，因其友物业拒绝退出，合同终止。其友物业没有与业主委员会续签服务合同，多收7个月物业费。物业费我已交三年，以条为证，所有还有一年物业费未交。3、根据物业服务合同约定，其友物业有对房屋建筑本体公用部分的维修、养护和管理的义务。其友物业在其服务期间应维修的服务、漏水费用，共计3100元，应由被上诉人负担。4、其友物业法人代表的妻子收业主打官司的钱900元，经确认已退4家，还有5家未退，分别是2502、2905、2006、2709、2112号业主。有通话记录信息及小区业主赞助的款项明细单为证。 被上诉人信阳市其友物业服务有限公司答辩称：1、水费的上调是自来水公司调价导致，合同没有约定自来水公司调价物业公司不能增加水费。2、易祖斌并未如上诉状所称缴纳了三年的物业费。根据物业服务合同第五条第五项约定，乙方本合同期满后，小区业务委员会在与物业管理公司未正式签订合同前，可以按整月份连续管理，并收取相关管理费用。其次根据河南省物业管理条例第五十一条第三款规定，物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同继续有约束力，由于物业服务企业服务的业主具有一定的特殊性，如果未按照合同或者法律规定提供服务，势必造成社会秩序的不稳定，为此，其友物业虽然在2018年4月28日以后没有与海虹汉都签订物业服务合同，但继续提供物业服务既有合同依据也有法律依据，同时履行了社会责任。3、关于所谓的3100元的维修费用，不应由其友物业承担，与本案无关。4、关于诉讼费900元还有500元未退，与易祖斌无关，也与本案无关。 被上诉人信阳市其友物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、被告支付拖欠的2016年4月28日至2018年11月28日的物业服务费4342元及利息；二、被告支付拖欠的2017年1月至2018年11月28日的水费3105元及利息；三、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年5月16日，原告其友物业公司作为乙方与甲方信阳市浉河区海虹汉都小区业主委员会签订了《海虹汉都物业服务合同书》，合同有效期两年，约定由甲方委托乙方对海虹汉都小区实行专业化、一体化的物业管理，并约定物业管理费用为住宅0.95元/平方米，无综合管理费，经营性商户1.9元/平方米。合同到期后，2016年4月29日—2018年4月28日原告其友物业与海虹汉都业主委员会两次续签了《物业服务合同》，且合同中将物业管理费用变更为1.1元/平方米，经营性商户1.5元/平方米。后因多数业主反映原告其友物业公司在管理中存在卸水表等野蛮行为，服务不达标，在合同到期后经海虹汉都业主委员会决定更换物业公司，新物业富元智慧服务有限公司于2018年12月份正式入驻该小区。另查明，被告易祖斌为该小区业主，其提供的四张缴纳物业费及水费的收据，其中0001568号票据显示被告于2016年9月5日缴纳2016年4月28日至2017年费用1000元，被告认为其缴纳的该项费用为物业费，原告认为被告方缴纳的费用为水费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。2014年5月—2018年4月28日期间，原告信阳其友物业公司与海虹汉都业主委员会共签订了三份《物业服务合同书》，原告具有物业服务企业资质，且该合同系双方真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。因业主委员会有权代表该小区全体业主，故该合同对原告其友物业及小区全体业主均具有约束力，双方均应当积极履行各自的义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应当支持。物业服务企业已经按照合同约定及规定提供了服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告方提交的证据仅能证明原告在管理上存在瑕疵，但不能否认其提供了相应的管理及服务，故被告即业主方应当按照合同约定按期缴纳物业费及代收的水费。再根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十条的规定，物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付合同终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案被告业主方辩称在双方终止合同后原告方拒绝退出，但并未有相关证据证明该事实，另结合新物业入驻时间，故对于原告主张的物业费截止日期为2018年11月28日，应当予以支持。同时，根据被告业主方在庭审中提交的关于小区卫生、公共设施维护及管理的照片可以看出，原告方在管理和服务中确实存在一定瑕疵。业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准，本案中众多业主对原告的服务均表示不满。综上考虑，结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平及民法通则中公平原则的考虑，一审法院对物业公司主张的物业管理服务费酌情予以调整，即在原收费的基础上酌情扣减20%。对于双方存在争议的1000元，本院认为该费用应当认定为物业费，因为其他水费缴费均有水表度数相减的数额显示，且原告方代收未产生的水费也不符合常理。故该费用应当从原告主张物业费中扣除。综上，被告应缴纳物业费3342元的80%，即2673.6元。同时对于被告业主方认为原告应当退还业主的900元以及因衣物丢失等其他侵权行为损害了业主方的利益，与本案不是同一法律关系，可另行主张权利。对于原告其友物业主张的利息，因双方并未在合同中进行约定，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，第十条之规定判决：一、被告易祖斌应于本判决生效后十日内向原告信阳市其友物业服务有限公司支付物业管理费2673.6元及水费3105元；二、驳回原告信阳市其友物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告易祖斌负担。 二审期间，上诉人易祖斌围绕上诉请求依法提交三组证据。第一组：工程报价单和明细表各一份，证明其房屋漏水维修费3100元。第二组：关于其友公司合同到期后拒不退出、移交的证据。①其友公司发布的《海虹汉都全体业主告知书》一份（2018.4.26）证据内容：其友公司称合同到期后若未续签，该公司将依约无条件退出服务。②业主委员会发布的《告知》一份（2018.7.22）证据内容：由于其友公司合同到期后仍不撤离小区，业委会正式书面解聘其友公司要求其2日内办理交接手续。③其友公司发布的《告海虹汉都全体业主书》一份（2018.8.1）证据内容：截至2018年8月1日，双方仍未续签合同，其友公司未向电力公司支付电费。④业主委员会发布的《选聘公告》一份（2018.8.2）证据内容：小区业委会发布公告选聘新物业。⑤北京路社区居委会出具的证明照片四份以及业委会出具的情况说明一份。证据内容：自2018年8月起，居委会和办事处针对其友公司赖在小区拒不退出、移交的问题组织双方进行协调，由于业主不愿向其友公司交纳任何费用，故居委会在8月27日、28日在海虹汉都小区组织代收物业费、水费，以及劝其友公司早日办理新旧物业交接的事实。第二组证据共同证明：其友公司在2018年4月28日双方合同到期后且业委会一直未与其续签合同的情况下，仍不退出小区、移交材料，赖在小区不走的事实。第三组：关于其友公司无权主张合同到期后物业费以及水费的证据。⑥自来水交费发票一张（2018.12.14）证据内容：新物业富元公司向供水公司交纳小区11月份的公摊水费。⑦电力公司2018年7月电费结算清单和电力公司证明各一份。证据内容：其友公司仍欠电力公司7月份电费1万元，后由新物业富元公司补交。⑧欠交电费停电通知单和电力公司2018年10月电费结算清单各一张。证据内容：小区10月份公摊电费21455.85元，其友公司并未向电力公司交纳。⑨电力公司2018年11月电费结算清单和电力公司证明各一份。证据内容：2018年11月份小区公摊电费已由新物业富元公司交纳。⑩新物业富元公司证明和银行汇款凭证各一份。第三组证据共同证明：其友公司无权主张合同到期后至2018年11月28日的物业费和水费。被上诉人信阳市其友物业服务有限公司质证称，针对第一组证据：3100元的工程费，物业只是提供服务不是承担费用，3100元与本案没有关系，关于所谓的诉讼费，没有任何证据证明500元诉讼费可以由易祖斌主张，这与本案也没有关系。针对第二组证据：不能证明上诉人一方已经与其他的物业公司签订了物业服务合同，根据被上诉人和海虹汉都小区业委会的合同约定及法律规定，只有在小区业委会已经与其他物业公司签订服务合同的情况下才可以退出，被上诉人物业公司的告知书也是在督促上诉人一方的业委会作出选聘、续聘的决定。针对第三组证据：新物业缴纳11月份的水费、电费被上诉人是认可的，7月份欠交的1万元电费答辩人不认可，答辩人已经缴纳了5-10月的水电费。被上诉人信阳市其友物业服务有限公司提交一组电费、水费发票，用于证明2018年4月28日以后其友公司为海虹汉都缴纳的电费、水费，已经交到10月份。上诉人易祖斌质证称，被上诉人单方自愿向相关单位支付的费用，应另案向受益人主张不当得利，与本案属于两个法律关系。缴纳水费和电费不代表对小区提供了其他服务。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 上诉人易祖斌提交的第一组证据，被上诉人信阳市其友物业服务有限公司对工程报价单和明细表均不认可。因工程报价单和明细表均为手写，且无维修合同、正规发票或其他证据相互印证，对该组证据，本院不予采信。上诉人易祖斌提交的第二组、第三组证据，被上诉人信阳市其友物业服务有限公司对其真实性无异议。对第二组、第三组证据的真实性，本院予以采信。被上诉人信阳市其友物业服务有限公司提交的电费、水费发票，上诉人易祖斌对其真实性无异议，对其真实性，本院予以采信。 二审查明：2018年4月26日，信阳市其友物业服务有限公司在小区公告栏发布《海虹汉都全体业主告知书》，声明物业服务合同到期后，如在2018年5月10日前未召开业主大会决定续签物业服务合同，其届时将依约退出服务。后双方未续签合同，信阳市其友物业服务有限公司也未退出物业服务。双方多次协商未果后，2018年7月22日，海虹汉都业主委员会向信阳市其友物业服务有限公司书面告知解聘信阳市其友物业服务有限公司。2018年8月2日，海虹汉都业主委员会发布选聘新物业公司的公告。期间，因信阳市其友物业服务有限公司退出小区及办理交接手续等事宜，双方发生争议，多次前往北京路社区居委会、五里墩办事处等部门协调。 二审其他审理查明事实与一审相同。 本院认为，本案的争议焦点是：1、被上诉人信阳市其友物业服务有限公司按照6.3元/吨，向上诉人易祖斌收取水费，是否适当？2、被上诉人信阳市其友物业服务有限公司是否有权主张2018年4月29日至2018年11月28日的物业服务费？3、漏水维修费用是否应予扣减？4、被上诉人法定代表人的妻子代收的打官司的钱，是否应予扣减？关于第一个焦点，小区内高层建筑需二次加压供水，上诉人易祖斌居住楼层较高，物业公司按照小区统一标准，根据不同楼层高度，在水费中按吨加收二次加压费用，在合理范围内，并无不当，本院予以支持。关于第一个焦点，《最高人民法院的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中，2018年4月29日至2018年11月28日，双方签订的物业服务合同到期后，小区业委会虽尚未和新的物业服务公司签订物业服务合同，但小区业委会已明确要求被上诉人信阳市其友物业服务有限公司退出物业服务区域，被上诉人信阳市其友物业服务有限公司仍请求该期间的物业费，无法律依据，本院不予支持。关于第三个焦点，上诉人易祖斌主张其房屋漏水维修费用3100元，应予扣除。但上诉人易祖斌提交的工程报价单和明细表均为手写，且无维修合同、正规发票或其他证据相互印证，其该项主张，因证据不足，本院不予支持。如上诉人易祖斌能够证明3100元漏水维修费用，可另行主张权利。关于第四个焦点，被上诉人法定代表人的妻子代收的打官司的钱，上诉人易祖斌未提起反诉，且与本案不是同一法律关系，本院不予审理。对该项请求，双方可协商解决，如协商不成，可另行主张权利。扣除2018年4月29日至2018年11月28日期间的物业费，抵扣1000元物业费，并扣减20%后，上诉人易祖斌应缴物业费为1890元。综上所述，上诉人易祖斌的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、维持浉河区人民法院（2019）豫1502民初5067号民事判决第二项； 二、变更浉河区人民法院（2019）豫1502民初5067号民事判决第一项为“上诉人易祖斌应于本判决生效后十日内向被上诉人信阳市其友物业服务有限公司支付物业管理费1890元及水费3105元”。 如果未按本判决指定的期间履行给金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按原判决书执行。二审案件受理费50元由上诉人易祖斌和被上诉人信阳市其友物业服务有限公司各负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  简立存 审判员  吕树利 审判员  吴 斌 二〇一九年十二月十日 法官助理李彬 书记员杨帆