广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2560号上诉人（一审被告）：珠海市斗门区xx物业发展有限公司，住所地广东省珠海市斗门区白蕉镇xxx室，统一社会信用代码：xxx。法定代表人：陈x，总经理。委托诉讼代理人：张x，公司员工。被上诉人（一审原告）：朱xx，女，1982年6月3日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：袁利丹，广东融聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海玲，广东融聚律师事务所律师。上诉人珠海市斗门区xx物业发展有限公司（以下简称xx物业公司）因与被上诉人朱xx商品房预售合同纠纷一案，不服广东省珠海市斗门区人民法院作出的（2019）粤0403民初1691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人xx物业公司委托诉讼代理人张x、被上诉人朱xx委托诉讼代理人袁利丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人xx物业公司上诉请求：一、撤销（2019）粤0403民初1691号民事判决书，驳回被上诉人一审诉讼请求；二、全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院关于xx物业公司未将催告函、解除认购协议通知书送达朱xx的认定是错误的。一审法院认定原xx物业公司双方签订了《商品房认购协议》。《商品房认购协议》第四条第8款的约定“xx物业公司通过中国邮政特快专递（EMS）按本协议首页记载的朱xx地址向朱xx发出的各种通知文件，自寄出之日第3日（无论乙方是否签收）或签收之日即视为送达”，而xx物业公司寄给朱xx的《催告函》《解除认购协议通知书》均是通过EMS寄往朱xx在认购协议首页记载的地址，因此，一审法院认定xx物业公司未将催告函、解除认购协议通知书送达朱xx是错误的。二、一审法院认定50000元为诚意金是错误的。《商品房认购协议》明确约定“定金50000元，在签订本认购书时一次性付清”，50000元的付款日期为2019年5月4日，而朱xx自己也承认《商品房认购协议》的签署日期是2019年5月4日，两者相互印证朱xx支付的50000元就是定金。一审法院仅凭因xx物业公司工作人员疏忽将定金误写为诚意金的收据就认定50000元为诚意金，显然依据不足。三、一审法院的判决对xx物业公司极为不公，且鼓励随意毁约，不利于维护交易稳定。一审法院和朱xx均认可《商品房认购协议》于2019年5月4日签署，根据《商品房认购协议》第三条第3款的约定，签署认购协议后7日内朱xx应支付房款及签署《珠海市商品房买卖合同》，也就是说，朱xx应在2019年5月11日前支付房款及签署《珠海市商品房买卖合同》，但朱xx并未如期履行前述约定，故xx物业公司在2019年5月15日向朱xx发出《催告函》，催告朱xx在5月22日前履行义务；朱xx在收到xx物业公司《催告函》后，率先于2019年5月20日向xx物业公司发出《解除认购协议通知书》，理由是“xx物业公司销售人员承诺朱xx购买涉案房产后子女可以就近入读公立学校”，经过一审调查查明，朱xx此理由没有依据。还原本案，实际情况是：朱xx在签署认购协议后，反悔了，找了一个莫须有的理由不愿意继续履行认购协议，并要求退回全款，而一审法院还支持了。为达成交易，xx物业公司投入了一定的人力物力，且朱xx从认购至解除认购期间，导致涉案房源无法出售，致使涉案房屋房款回笼迟延，给xx物业公司造成一定损失，这些损失明明是由于朱xx单方面违约所致，而不利后果却由xx物业公司承担，对xx物业公司极不公平，若违约而不承担相应法律责任，如何维护市场交易的稳定，如何彰显法律之正义。被上诉人朱xx辩称，一、一审法院关于xx物业公司未将催告函、解除认购协议通知书送达朱xx的认定是正确的。xx物业公司主张其曾向朱xx发出催告函及解除认购协议通知书，但其提供的催告函及认购协议通知书均为xx物业公司单方制作及出具，快递底单也是寄件单，并非签收单，无法证明前述通知已经送达朱xx。虽然xx物业公司主张《商品房购房协议》第四条第8款约定“xx物业公司通过中国邮政特快专递（EMS）按本协议首页记载的朱xx地址向朱xx发出的各种通知等文件，自寄出之第3日（无论朱xx是否签收）或签收之日即视为送达”，但根据交易习惯及生活常识，未经签收不能视为送达，该条款属于明显加重朱xx义务的格式条款，极为不合理。二、50000元为诚意金而非定金，xx物业公司以定金名义没收朱xx所交诚意金，无事实及法律依据，且有违诚信原则。首先，50000元款项的性质应以xx物业公司出具的收据为准。根据交易习惯，先签订合同后进行交付属于惯例。在2019年5月4日，朱xx与xx物业公司签订《商品房认购协议》后，朱xx向xx物业公司支付购房诚意金50000元，继而xx物业公司向朱xx出具了收据，其中明确载明款项性质为诚意金，xx物业公司在一审庭审时亦认可该事实。根据先签协议，后付款的交易习惯，可以认定收据的出具是在签署《商品房认购协议》之后。据此，即便《商品房认购协议》中约定了50000元的定金，但由于后续出具的收据载明款项性质为诚意金，且朱xx与xx物业公司双方均无异议，因此应当认定双方协商一致改变了《商品房认购协议》中的相关条款。其次，朱xx支付的50000元为诚意金，《商品房认购协议》也未约定诚意金转定金的条件及适用定金罚则。因此，xx物业公司以定金名义没收朱xx支付的诚意金，无事实及法律依据，亦有违诚信原则。再次，xx物业公司提供的定金收据缺乏真实性。收据为xx物业公司单方制作且未送达朱xx、定金收据与诚意金收据的时间仅一天之差，但收据编号却相去甚远，显然不符合常理。可见，定金收据应是xx物业公司为应付本案诉讼而出具，该证据为虚假证据，贵院不应予以采纳。虽然xx物业公司上诉主张诚意金收据为工作人员误写，但xx物业公司未提供相应的证据予以佐证，作为长期从事房地产销售的公司、工作人员，应当具备最基本的注意义务，即便xx物业公司确实存在误写的情况，也应由其自身承担相关责任。综上，原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决合法合理，恳请贵院依法驳回上诉人的全部诉讼请求。朱xx向一审法院起诉请求：1.xx物业公司返还购房诚意金50000元；2.xx物业公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，朱xx作为乙方，xx物业公司作为甲方，双方签订《商品房认购协议》，约定乙方认购珠海市斗门区白蕉路龙德巷32号住宅玖龙湖一期2栋1801房。其中第三条第3点约定，乙方须于签订本认购书后7日内签署《珠海市商品房买卖合同》及有关文件，《珠海市商品房买卖合同》一经签署，定金即作为楼款的一部分。乙方未在约定期限内签署《珠海市商品房买卖合同》或乙方没有按本协议约定按时支付定金，视为自动放弃认购物业的权利，甲方有权没收定金，解除认购协议书，并有权将该物业公开拍卖或另行出售，因转售该物业的一切收益归甲方所有。2019年5月4日，xx物业公司开出收据确认收到朱xx诚意金50000元。2019年5月20日，朱xx向xx物业公司发出解除认购协议通知书，告知解除认购协议书，要求返还诚意金50000元。一审法院认为，当事人享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，任何事先拟定限制交易当事人权利、加重交易当事人义务的格式条款均应作无效认定。本案中，xx物业公司向朱xx开出收款收据明确记载金额性质为诚意金，并非定金，双方在《商品房认购协议》也未明确约定诚意金转为定金的条件以及适用定金罚则，故xx物业公司以定金名义没收朱xx所交的诚意金，有失诚信，本院对xx物业公司的相关辩解主张不予采信。朱xx请求xx物业公司返还诚意金50000元的主张，属于朱xx行使自由订立合同的权利，理据充足，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：珠海市斗门区xx物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向朱xx返还50000元；本案受理费525元，由珠海市斗门区xx物业发展有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院查明，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是朱xx向xx物业公司支付的5000元性质为诚意金还是定金的问题。2019年5月4日，朱xx与xx物业公司签订《商品房认购协议》后，朱xx向xx物业公司支付50000元，xx物业公司向朱xx出具的收据载明所收款项为诚意金，本院认为,即便双方在《商品房认购协议》中约定要支付50000元的定金，但双方在签定《商品房认购协议》之后xx物业公司出具的收据载明所收款项性质为诚意金，是对《商品房认购协议》中约定定金的更改,诚意金是对于房屋买卖达成初步意向,性质上相当于预付款,可退还。现买卖双方确认解除认购协议书,一审法院判决xx物业公司返还朱xx向其支付的50000元正确。xx物业公司以其工作人员疏忽将定金误写为诚意金,要求没收朱xx向其支付的50000元诚意金没有依据,本院不予支持。综上所述，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人珠海市斗门区xx物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一九年十二月三日书记员 曾芷欣附：法律司法解释相关规定摘录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。