四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1402民初5181号 原告：四川世邦名居物业服务有限公司，住所地：眉山市东坡区东坡大道南三段附1号1栋1层132号。 法定代表人：吴顺良，总经理。 委托诉讼代理人：刘伟林，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：周倩玲，女，系公司员工。 被告：郑美芳，女，1978年1月20日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被告：刘伯华，男，1972年6月4日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告四川世邦名居物业服务有限公司（以下简称：世邦名居物业公司）与被告郑美芳、刘伯华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世邦名居物业公司的委托诉讼代理人刘伟林、周倩玲、被告郑美芳到庭参加了诉讼，被告刘伯华经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世邦名居物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付拖欠的2016年1月1日至2019年10月31日的物业费6446.9元及违约金322.34元，合计6769.24元。事实和理由：玫瑰园17期眉州公馆项目的开发商四川玫瑰园房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为玫瑰园17期·眉州公馆项目提供前期物业服务。2013年8月29日，被告与四川玫瑰园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及附件《临时管理规约》，约定被告所购房屋的物业服务费用按建筑面积每月每平方米1.2元执行，并约定在乙方交房时预交一年物业服务费（逐年续交）、垃圾清运处置费，期满前当月30日续交下一年度物业服务费。被告在详细阅读《前期物业服务合同》及《临时管理规约》后通过承诺书的形式予以确认上述事宜。截止2019年10月，被告已经拖欠了物业管理服务费6446.9元，及违约金322.34元，合计6769.24元。原告分别于2019年3月25日、2019年8月4日、2019年8月20日、2019年11月15日向被告发出《催收函》，要求被告及时结清费用，被告置之不理。原告认为，物业服务合同关系一经成立立即具有法律约束力，双方应当严格遵守，被告有义务及时足额缴纳相关费用。原告为维护自己合法权益诉至法院。 被告郑美芳辩称，原告未提供物业服务，买房时是与四川庆林实业集团眉山市名园物业管理公司签订的前期物业服务合同，并不是与原告签订的；其老公之前发生重病，原告将消防通道堵塞，无法出去；芭拉拉洗浴中心的锅炉修建在其居住楼栋的楼下，洗浴中心的营业影响了正常生活且排除的臭气影响生活；原告是进驻了小区，但并没有尽到职责，故不愿意支付物业管理费。 被告刘伯华未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据如下：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、授权委托书、员工证明书、受托人身份证复印件，拟证明原告主体适格；2.临时管理规约、物业临时管理规约、承诺书、被告身份证复印件、结婚证复印件，拟证明被告主体适格及被告与原告建立有真实、合法、有效的物业服务合同关系；3.解聘协议书，拟证明房地产开发商与原物业公司解除物业服务合同；4.情况说明书，拟证明房地产开发商向眉山房管局说明解聘情况；5.前期物业服务合同、事实服务证明书、公告报纸，拟证明原、被告之间有真实、合法有效的物业服务合同关系；6.欠费明细表及违约金计算表，拟证明被告的欠费金额；7.眉州公馆小区物业费6栋已缴费业主名单，拟证明超过三分之二的业主认可物业公司的服务；8.催收催费通知单送达回执、照片，拟证明原告曾向被告催收欠款；9.芭拉拉洗浴中心锅炉设备使用及维检说明书，拟证明锅炉不是特种设备，无重大安全隐患；10.领导留言板，拟证明政府相关管理部门对业主质疑的问题已作出回复；11.照片，拟证明被告刘伯华生病住院需要救治，是物业公司协助120及时到达并进行救治。 被告的质证意见为：对证据1无异议；对证据2中的临时管理规约和物业临时管理规约的真实性认可，对承诺书的真实性不予认可，对结婚证、身份证复印件的三性均予以认可；对证据3不予认可，原告方没有以任何方式通知我们；对证据4不予认可，没有接到过通知；对证据5中的物业服务合同的真实性不予认可，没有享受到任何的物业服务；对事实服务证明书的真实性不予认可；对报纸公告的真实性认可，但是并不清楚这个事情，原告应在小区张贴进行公告；对证据6的真实性予以认可；对证据7的真实性不予认可；对证据8的真实性不予认可，没有承认过原告是物业服务公司，短信也没有收到过；也没有看到过张贴在家门上的催缴通知单；对证据9，说明书并不能证明该锅炉就不出任何问题，时间长了无法保障不出意外；对证据10的真实性不予认可，当事人没有居住在小区，无法了解实际问题；对证据11，照片是因为120找不到路，是物管带领120找到位置。 被告提交的证据如下：1.照片，拟证明原告将消防通道堵塞后有重病人无法得到及时的救治；2.芭拉拉洗浴中心照片，拟证明产生臭气、噪音的来源；3.噪音录音，拟证明芭拉拉洗浴中心产生的噪音已影响到正常生活。 原告的质证意见为：对证据1不予认可，不是消防通道；对证据2的真实性不予认可，芭拉拉洗浴中心是通过工商登记的正常营业，与本案没有关联性；对证据3的真实性不予认可，完全听不到声音，录音与被告欠费无关联性。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的承诺书、前期物业服务合同、事实服务证明、解聘协议书、情况说明、催收催费通知单送达回执、照片、芭拉拉洗浴中心锅炉设备使用及维检说明书、领导留言板；上述证据均系原件，被告虽不予认可，但未提交证据予以反驳，故本院对真实性予以确认;2.眉州公馆小区物业费6栋已缴费业主名单,被告不予认可，该名单系原告单方面制作，无其他证据予以佐证，本院对该证据不予采纳；3.被告提交的照片，能反映小区的真实情况，本院对真实性予以确认；4.被告提供的录音，原告对此不予认可，本院认为该证据系孤证，被告未提供其他证据予以佐证，无法确认录音系芭拉拉洗浴中心产生的噪音，故对该证据，本院依法不予采纳。本院予以确认的上述证据，对其证明力及是否能达到证明目的本院将结合其他证据综合予以评述。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定如下事实： 被告刘伯华与被告郑美芳系夫妻关系，二人系玫瑰园17期·眉州公馆小区6栋1单元403号房屋业主。2013年8月29日，被告郑美芳、刘伯华签署玫瑰园17期·眉州公馆物业临时管理规约承诺书，确认已详细阅读、完全理解并认可玫瑰园17期·眉州公馆（建设单位）制定的“玫瑰园17期·眉州公馆（项目名称）业主临时管理规约”，同意遵守并督促其他业主及物业使用人遵守本规约。 后，四川玫瑰园房地产开发有限公司与四川庆林实业集团眉山市名园物业管理有限公司协商一致自愿解除原《玫瑰园17期·眉州公馆前期物业服务合同》关系，四川玫瑰园房地产开发有限公司向眉山市房管局出具的情况说明载明与四川庆林实业集团眉山市名园物业管理有限公司解除前期物业合同，并与眉山世邦物业管理服务有限公司重新签订前期物业合同。2014年5月30日，四川玫瑰园房地产开发有限公司在《眉山日报》报纸上发布公告，载明：“玫瑰园17期·眉州公馆全体业主：为了更加方便、更加优质服务于各位业主，从2014年7月1日起，我司正式依法选聘眉山世邦物业管理服务有限公司对玫瑰园17期·眉州公馆实施前期物业管理，我司与四川庆林实业集团眉山市名园物业管理有限公司签署的有关玫瑰园17期·眉州公馆的《前期物业服务合同》作废。特此公告”。2014年7月1日，四川玫瑰园房地产开发有限公司（甲方）与眉山世邦物业管理服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方提供玫瑰园17期·眉州公馆的前期物业服务，合同履行期限自2014年7月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。当天，眉山世邦物业管理服务有限公司入驻玫瑰园17期·眉州公馆，并提供物业服务。被告郑美芳签署承诺书，承诺理解并同意四川玫瑰园房地产开发有限公司与眉山世邦物业管理服务有限公司签订《眉州公馆前期物业服务合同》，并承诺遵守合同。2014年10月21日，被告郑美芳向眉山世邦物业管理服务有限公司签署承诺书，确认已详细阅读四川玫瑰园房地产开发有限公司制定的《业主临时管理规约》，同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守《业主临时管理规约》中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务等。根据《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、《物业临时管理规约》的约定，眉山世邦物业管理服务有限公司物业服务内容包括房屋共用建筑部位的维护和管理，房屋共用设施、设备的养护、维修、运行和管理，保洁服务，公共秩序维护服务，交通秩序与车辆停放，绿化养护管理等，住宅物业服务费用按建筑面积1.2元／月·平方米向业主收取；业主交房时预交一年物业服务费（逐年续交），期满前当月30日续交下一年度物业服务费；业主不按合同约定的收费标准和时间交纳相关费用的，从逾期之日起按每天、月应交额的5%比例交纳违约金。被告郑美芳、刘伯华每月应缴纳的物业服务费为140.15元，二被告在收房时已经缴纳2014年至2015年的物业服务费，从2016年1月1日开始未缴费，至2019年10月31日，二被告已欠物业服务费6446.8元。 另查明，原告前身为眉山世邦物业管理服务有限公司，2016年9月18日变更登记为四川世邦名居物业服务有限公司。玫瑰园17期·眉州公馆小区的建设单位为四川玫瑰园房地产开发有限公司，该小区至今未成立业主委员会。 本院认为，建设单位或业主委员会依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同或物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，玫瑰园17期·眉州公馆的建设单位四川玫瑰园房地产开发有限公司与四川庆林实业集团眉山市名园物业管理有限公司解除前期物业合同关系，与原告世邦名居物业公司签订《前期物业合同》，原告入驻小区并提供物业服务，被告亦签署承诺书，且缴纳物业服务费至2015年年底。被告以原告未提供物业服务提出抗辩，与查明的事实不符，本院不予支持；被告签署承诺书及缴纳物业服务费的行为是对原告提供物业服务的事实予以确认，对被告以买房时不是与原告签订的前期物业服务为由提出抗辩，本院不予支持。关于被告提出的芭拉拉洗浴中心产生臭气与噪音影响生活的抗辩理由，本院认为，因涉及第三方，业主应当本着公平合理的原则进行多方协商处理，而不应全部归责于物业服务企业，也不应当简单地以不缴纳物业服务费的方式处理分歧，对被告用拒交物业费表达对物业服务不满的方式，本院不予提倡。 物业服务具有多方面、重复性、长期性、繁杂性等特点，且物业服务针对的是一个小区的整体环境，其中包括卫生、绿化、车辆停放秩序等事项，仅靠物业服务企业的努力也不一定能达到业主要求，小区整体环境还与小区业主素质、小区硬件设施等密切相关，故不能仅仅以某一时间点，或某一暂时性的状态评判物业服务的好坏。从被告提交的照片中能看出该小区存在通道不通畅等情况，物业服务存在瑕疵，但在物业服务合同未明确约定物业服务费的减少、免除事项的情况下，物业服务的一般瑕疵也不能构成拒交理由，故对被告的抗辩事由本院不予支持，被告应按合同约定标准及期限支付物业服务费，对原告要求被告支付拖欠物业费的诉讼请求，本院予以支持。虽然被告未按约缴纳物业服务费构成违约，但原告的物业服务确实也存在一定的瑕疵，尚需进一步提升物业服务质量，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告刘伯华经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。综上，依照《物业管理条例》第二十三条第二款,第四十一条第一款,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘伯华、郑美芳于本判决生效之日起十日内支付原告四川世邦名居物业服务有限公司2016年1月1日至2019年10月31日期间的物业服务费6446.8元； 二、驳回原告四川世邦名居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告刘伯华、郑美芳负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  冯艳红 二〇一九年十二月十七日 书记员  张 捷