北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10616号上诉人（原审被告）：北京兴昌福鑫贸易有限公司，住所地北京市昌平区某镇某村。法定代表人：刘艳丽，总经理。委托诉讼代理人：白斌，北京璟臻律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘艳丽，女，1963年9月13日出生。被上诉人（原审原告）：北京市恒基鸿泰科技有限公司，住所地北京市昌平区某镇某村东268号。法定代表人：刘在中，总经理。委托诉讼代理人：康万福，北京市昆仑律师事务所律师。上诉人北京兴昌福鑫贸易有限公司（以下简称福鑫公司）、刘艳丽因与被上诉人北京市恒基鸿泰科技有限公司（以下简称鸿泰公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初1833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。福鑫公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳鸿泰公司的一审诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院在没有明确证据的情况下，仅依据鸿泰公司提供的房屋及地上物拆除前的录像，及诉争附属物位于鸿泰公司房屋附近为由，把诉争附属物的补偿款判决归属于鸿泰公司显失公平。2.关于860棵树木的拆迁评估现值292177元的归属问题。一审法院未充分考虑树木增值比例，860棵树福鑫公司出资9万元（鸿泰公司认可福鑫公司出资7万元），一审法院将树木损失款扣除7万元后将其余款项判决归鸿泰公司，显失公平。3.一审法院认为福鑫公司与鸿泰公司于2006年签订的《房屋场地租赁合同》无效，但此合同是双方在平等自愿的基础上签订的，合同无效的原因在于福鑫公司和鸿泰公司将农用地租赁用于非农业项目所致，因此双方对于合同无效均负有一定的法律责任。因合同无效鸿泰公司主张的拆迁利益应定性为经济损失，该补偿款应当在考虑鸿泰公司在合同无效中的过错程度后确定。4.一审判决福鑫公司给付鸿泰公司各项拆迁补助款合计数额计算错误，判决结果的计算与判决书对于各款项的划分存在矛盾，即便按照一审法院的计算方式，也存在多给鸿泰公司13万余元的情况。5.一审法院程序违法，审理超过审限。刘艳丽上诉请求：撤销一审判决，改判驳鸿泰公司的一审诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：1.根据合同相对性原则，本案为租赁合同纠纷，只能约束合同双方，刘艳丽作为福鑫公司的股东，承担有限责任，即便腾退补偿款系刘艳丽领取，但是否由刘艳丽承担责任，与本案并非同一法律关系。2.一审法院判决刘艳丽承担连带责任没有依据。3.刘艳丽的其他事实和理由与福鑫公司一致。鸿泰公司辩称，同意一审判决，不同意福鑫公司、刘艳丽的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。1.本案涉及到的地上物的归属在一审法院经过多次开庭已经核对清楚，有一审笔录记录在卷，判决是有依据的。2.一审法院已经核实补偿款均由刘艳丽领取，所以刘艳丽应当承担连带责任。3.一审法院的笔录中对于电缆和蓄水池有记录。鸿泰公司向一审法院起诉请求：1.福鑫公司返还鸿泰公司设备迁移费及补偿费、非住宅房屋及附属物腾退补偿费、树木补偿费、经营损失、搬迁补助，共计200万元，刘艳丽对上述费用的返还承担连带责任。2.案件诉讼费由福鑫公司负担。一审法院认定事实：2006年1月1日，鸿泰公司（乙方）与北京兴昌福鑫物流有限公司（甲方，系福鑫公司变更前的名称）签订《土地房屋租赁合同》，合同约定：1.甲方将承租的位于某村的11亩土地，及地上房屋16间（大门以南）使用权和地上建筑、附着物（见附件）出租给乙方使用，乙方在租期根据其经营的需要有权建房及其他生产设施，合同租期30年，每年租金6万元，在租赁期限内，因不可抗拒的原因致使合同无法履行，双方互不承担责任；因城市建设，致使双方解除合同，甲方应提前6个月通知乙方。遇房屋拆迁改造的，甲、乙双方的房屋补偿款归各自所有。政府给予的其他补偿按法律规定执行。在合同签订后，鸿泰公司根据其需要在租赁场地上建厂房及附属物和地面硬化等施工。2017年6月，根据昌平区某镇村级“工业大院”清理整治的指导意见，某村委会与福鑫公司的法人刘艳丽签订了《解约协议》和《腾退补偿协议》。由拆迁人依据本次自主腾退方案，对本案租赁合同场地内的房屋、设备及附属物进行了评估。由某村委会根据本次自主腾退拆迁《腾退结算清单》，向刘艳丽给付了各项拆迁补偿款。租合同场地上所有建筑物及附属物予以拆除或迁移，合同土地由某村委会收回。根据案件当事人的申请，法院依法调取了本案《租赁合同》场地的《房地产估价报告》、《房屋拆迁评估结果通知单》、《机械设备（拆迁）评估明细表》和《腾退结算清单》。根据《腾退结算清单》记载：本次拆迁被腾退人：刘艳丽，总建筑面积：1671.44平方米，房屋评估重置价格1725165元（按本次评估房屋重置价结果的70%，给予房屋补偿款），即本案房屋重置成新价补偿款为1207616元；附属物评估价格为812336元；租赁合同场地相关树木评估价格为240317元，本次拆迁评估总价2269269元。搬家补助为41786元（按房屋建筑面积1671.44平方米标准，每平方米25元计算本款项)；清理自主腾退拆迁给予一次性综合补助835720元（按房屋建筑面积1671.44平方米标准，每平方米500元计算本款项）。空调、电话、有线电视迁移费2150元。总金额3148925元。《机械设备（拆迁）评估明细表》载明，设备评估补偿金额为275912元。关于本案租赁合同场地树木的补偿，根据明细单记载现值为292177元，对此本案双方无争议。关于本案租赁合同场地的房屋，根据《房屋拆迁评估结果通知单》的房屋序号3、4、7、10、11号，建筑面积合计859.87平方米，系鸿泰公司在合同期内所建，本次拆迁给予建筑物补偿款750131元，对此双方无争议，故法院予以认定上述案件事实。房屋序号1、2、5、6、8、9号，建筑面积合计811.57平方米，系福鑫公司所建的房屋，其补偿款975034元。关于设备及附属物的归属，鸿泰公司自认《房屋拆迁评估结果通知单》中的护网34.85平方米，价款1673元；卷帘门37.10平方米，价款7420元；棚子225.44平方米，价款27053元；电缆110米，价款4294元，合计40440元。上述附属物系鸿泰公司所有，刘艳丽并无争议。水泥硬化153.44平方米，价款13398元；红砖地面39.2平方米，价款670元；彩砖地面111.18平方米，价款9446元归属福鑫公司。本次《房屋拆迁评估结果通知单》记载的其他附属物项目双方有争议。主要是租赁合同场地水泥地面硬化存在争议。租赁合同场地内的机械设备，系鸿泰公司所有，本次机械设备（拆迁）评估明细表载明的搬迁费补偿275912元，理应归鸿泰公司所有。在租赁合同场地内种植的各品种、规格的树木合计860棵，本次拆迁评估现值292177元。鸿泰公司诉称系鸿泰公司种植，刘艳丽辩称本次拆迁的树木，在栽种时刘艳丽参与并出资9万元，鸿泰公司法人刘在中认可刘艳丽支付7万元一事，法院采纳鸿泰公司认可刘艳丽支付7万元的事实，因刘艳丽不能证明本次评估的树木出资9万元的事实，对此法院不予采纳。关于刘艳丽称本次评估的树木款项，有部分树木是本人在租赁合同场地上种植，但其不能提供合法有效的证据，证明相关事实，故法院对此不予采纳。本案诉前鸿泰公司提出诉前财产保全申请，法院于2017年12月18日立案，并作出（2017）京0114财保406号民事裁定书，由鸿泰公司支付保全费5000元（已支付）。上述案件事实有鸿泰公司与福鑫公司签订的《土地房屋租赁合同》、本次自主腾退《某镇某村“工业大院”自主腾退实施方案》、本案租赁合同场地拆迁的《房屋拆迁评估结果通知单》、《腾退结算清单》、《机械设备（拆迁）评估明细表》、鸿泰公司提供的拆迁前租赁合同场地的录像（光盘）及本案当事人庭审陈述记录在案佐证。一审法院认为，当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案租赁土地为北京市昌平区某镇某村集体土地，院落内所建房屋未经规划审批，且鸿泰公司与福鑫公司签订《土地房屋租赁合同》后，进行非农经营，上述合同的内容违反了法律的强制性规定，应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因涉案房屋、附属设施已被拆除腾退，福鑫公司基于涉案房屋取得了拆迁腾退补偿款，应就鸿泰公司的合理损失予以补偿。关于本案租赁合同拆迁时拆迁补偿的具体款项，法院认定如下：1.关于建筑物房屋，法院已查明，由鸿泰公司在租赁期间所建建筑物房屋859.87平方米，对应房屋拆迁补偿款525092元。2.关于设备及附属物，根据案件当事人自认，确认《评估结果通知单》的水泥硬化153.44平方米，价款13398元；红砖地面39.2平方米，价款670元；彩砖地面111.18平方米，价款9446元，归属福鑫公司。护网34.85平方米，价款1673元；卷帘门37.10平方米，价款7420元；棚子225.44平方米，价款27053元；电缆110米，价款4294元，归属鸿泰公司。其他的设备及附属物，法院根据房屋及地上物拆除前鸿泰公司提供的录像（光盘），附属物的位置及作用，并结合签订的合同以及建筑物房屋使用的事实，法院对双方争议设备及附属物《评估结果通知单》P1.2记载的水泥地面2499平方米，价款218213元，881.88平方米，价款77006元，上述水泥硬化地面大部分位于鸿泰公司建筑物房屋附近，并作为生产经营之用，故法院认定鸿泰公司在租赁期间，其硬化水泥地面为70%，故本项拆迁补偿款206653元。同样，棚子16.8平方米，价款2016元，蓄水池28.51立方米，价款14255元处于鸿泰公司新建范围之内，应归属鸿泰公司。3.拆迁设备搬迁费275912元，本次拆迁搬迁设备系鸿泰公司所有，故此项补偿款应为鸿泰公司。4.树木损失292177元，在扣除鸿泰公司自认刘艳丽支付的7万元后，其余由鸿泰公司所有。5.关于搬家补助，虽然刘艳丽作为拆迁主体与某村委会签订《腾退补偿协议》，但其取得搬家补助是基于场地内的建筑物，而建筑物中859.87平米系鸿泰公司所建。况且鸿泰公司因本次拆迁腾退搬迁的实际损失人。故依据鸿泰公司在租赁场地上有建筑物房屋859.87平米，对应的搬家补助款应归鸿泰公司所有。6.关于一次性综合补助，因该补助以建筑物为基础，按每平方米500元的标准给予补助，鸿泰公司在场地内注册经营，而且建设了部分建筑物。福鑫公司也在此注册，虽未在此实际经营，但用于出租。因此，一次性综合补助款835720元在两者之间合理分配为宜。鉴于刘艳丽个人代表福鑫公司签订腾退协议，领取了全部腾退补偿款，对属于鸿泰公司的拆迁补偿应负连带给付责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、北京兴昌福鑫贸易有限公司于本判决生效后10日内给付北京市恒基鸿泰科技有限公司本次拆迁各项拆迁补助款合计1877230.55元。二、刘艳丽对北京兴昌福鑫贸易公司本判决书第一项应支付的款项承担连带给付责任。三、驳回北京市恒基鸿泰科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，鸿泰公司在2019年3月13日一审谈话笔录及二审询问时，均认可拆迁评估的28平方米的蓄水池非其公司所建，而是由福鑫公司建设。面积225.44平方米棚子的补偿款，鸿泰公司、福鑫公司在一审询问中均同意按各自一半进行分配。空调费、电话、有线电视迁移费，是福鑫公司上报的补偿费用。一审法院查明的其他事实与本院查明一致，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定，签订合同无效。鸿泰公司和福鑫公司于2006年1月1日签订的《土地房屋租赁合同》，将集体所有土地出租用于非农业建设，违反了法律的强制性规定，一审法院认定《土地房屋租赁合同》无效正确，本院予以确认。在涉案《土地房屋租赁合同》履行过程中，因昌平区清理整治工作而腾退，并因此获得补偿。对于房屋、附属设施补偿以及搬家补助等各项补偿，应根据鸿泰公司与福鑫公司对于被拆迁物的贡献以及拆迁补偿款的具体性质在鸿泰公司和福鑫公司之间进行合理分配。房屋补偿款共计1207616元，根据鸿泰公司与福鑫公司各自建设房屋的评估价值，鸿泰公司应分得525092元，福鑫公司应分得682524元。附属物补偿共计821336元，其中护网、卷帘门、棚子（1.68平方米）、电缆补偿款共计15403元归鸿泰公司所有；水泥地面（153.44平方米）、红砖地面、彩砖地面、蓄水池补偿款共15403元归福鑫公司所有；2499平方米和881.88平方米的水泥地面补偿款共295219元，鸿泰公司分得70%，即206653.3元，福鑫公司分得30%，即88565.7元；棚子（225.44平方米）的补偿款27053元，鸿泰公司和福鑫公司各分得50%，即13526.5元。除上述11项之外的其他附属物补偿共计445892元，鸿泰分得30%，即133767.6元，福鑫公司分得70%，即312124.4元。其他补助款有4类:1.机械设备迁移费275912元，归鸿泰公司享有，空调、电话、有限电视迁移费2150元，归福鑫公司享有；2.搬家补助共计41786元，按照每平方米房屋25元的标准取得，鸿泰公司拥有房屋859.87平方米，获得补助21496.75元，福鑫公司拥有房屋811.57平方米，获得补助20289.25元；3.一次性腾退综合补助费835720元，按照总面积1671.44平方米，每平方米房屋500元的标准取得，因鸿泰公司实际经营，福鑫公司以出租为业，各分得50%，即417860元；4.树木共获得补偿292177元，根据贡献大小，鸿泰分得70%，即204523.9元，福鑫公司分得30%，即87653.1元。综上，上述各项补偿、补助共计3476697元，鸿泰公司分得1814235.05元，福鑫公司分得1662461.95元。鸿泰公司起诉要求福鑫公司给付房屋、附属物、设备迁移费、搬家补助、综合补助、树木补偿有事实和法律依据，本院依据本院核定的金额予以支持，对其主张的超过本院核定部分，本院不予支持。一审判决对部分补偿、补助款项分割不当，本院予以纠正。因腾退协议系刘艳丽以个人身份签订并领取了全部腾退补偿款，刘艳丽对福鑫公司应给付鸿泰公司的补偿补助款承担连带给付责任。综上，福鑫公司和刘艳丽的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初1833号民事判决第二项、第三项；二、变更北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初1833号民事判决第一项为：北京兴昌福鑫贸易有限公司于本判决生效后七日内给付北京市恒基鸿泰科技有限公司本次拆迁各项拆迁补助款合计1814235.05元。三、刘艳丽对北京兴昌福鑫贸易公司本判决书第二项应支付的款项承担连带给付责任。四、驳回北京市恒基鸿泰科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22800元，由北京市恒基鸿泰科技有限公司负担2118元（已交纳），由北京兴昌福鑫贸易有限公司及刘艳丽负担20682元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费21695元，由北京兴昌福鑫贸易有限公司、刘艳丽各负担10483元（已交纳），由北京市恒基鸿泰科技有限公司负担729元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 辛 荣审 判 员 范 磊二〇一九年十二月十八日法官助理 张 超法官助理 张宏宇书 记 员 杨梓薇