广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初18694号原告：广州市影迹电影有限公司，住所：广州市荔湾区下九路58、60号五层003铺，统一社会信用代码：91440101MA59F2239Q。法定代表人：张阳亮。委托诉讼代理人：张兵，系广东格林律师事务所律师。被告：佛山市竤庆物业管理咨询有限公司，住所：佛山市禅城区石湾镇街道深村平西村大基街5号首层，统一社会信用代码：91440604MA4UHXYA29。法定代表人：梁惠贤。委托诉讼代理人：黄发林、叶芯铜，均系广东瑶琨律师事务所律师。原告广州市影迹电影有限公司诉被告佛山市竤庆物业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张兵与被告的委托诉讼代理人叶芯铜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告向原告返还合同定金700000元；2、被告赔偿原告已付定金的利息损失，利息损失以已付定金700000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2016年12月31日起计至还清上述全部款项之日止，暂计至2019年7月15日为85618.75元；3、被告承担原告已付律师费56000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年11月13日就租赁佛山市禅城区华远东路竤海活力广场第五层楼事宜签订《影院经营场地租赁合同》，合同约定了双方的权利义务，并明确被告应向原告提供上述租赁场地合法的相关文件资料。2016年12月30日，原告向被告汇付租赁合同定金700000元。合同履行期间，被告未依约提供上述租赁场地的合法资料，经原告了解得知，上述租赁场地系未按照建设工程规划许可建设的房屋。由于被告无上述租赁场地的合法文件，致使原告无法实现合同目的，原告遂向被告要求返还租赁定金，但被告却以各种理由拖延至今。2019年6月23日，被告向原告出具一份《承诺书》，承诺于2019年6月30日前办好上述合同租赁场地的合法手续，并符合国家有关房屋出租的要求，如未能办妥，在2019年7月1日将无息返还原告已付定金，否则应赔偿原告已付定金的贷款利息和追偿上述定金所发生的律师费用等。原告认为，上述合同约定的租赁场地是未按照建设工程规划许可建设的房屋，依法不能出租。被告依上述合同取得的合同定金应当返还予原告。另被告明知上述租赁场地不能出租，仍与原告签订租赁合同，存在明显过错，应承担赔偿原告经济损失的责任。综上所述，为维护原告的合法权益，原告依法向法院提起诉讼，请求法院公正裁决。被告辩称：一、原、被告确存在租赁合同关系，被告于2018年曾积极向政府相关部门申请将涉案活力广场项目纳入安全监管项目，并于2019年1月9日后经会议纪要通过同意活力广场项目纳入安全监管备案，且在涉案场地建立的公司已成功领取营业执照。根据佛山市违法建设查处暂行办法的相关规定，违法建筑项目纳入安全监管备案后可投入正常使用，故涉案建筑物已符合正常租赁使用的要求，被告不存在违约行为。二、原告诉请的利息损失起算时间有误，被告已完成办理租赁场地的相关手续，且建筑物符合出租要求，即使法院判令赔偿定金，其贷款利息也应从2019年6月30日起算。三、根据原告提供的《民事委托代理合同》，其涉及标的为1400000元，远高于本案诉争金额，故根据该标的额确定的律师费过高，请求法院予以调整。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告营业执照副本、被告企业信用信息公示报告。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《影院经营场地租赁合同》、《〈影院经营场地租赁合同〉补充协议》。证明原、被告双方就涉案租赁物签订了租赁合同及补充协议，明确双方权利义务。3.《授权委托及指定付款通知书》。证明被告有涉案租赁物的出租权及向原告指定收款账户。4.《中国建设银行单位客户专用回单》。证明原告于2016年12月30日向被告支付租赁定金700000元。5.《建设工程规划许可证（副本）》。证明涉案租赁物未取得规划许可。6.《承诺书》。证明被告向原告承诺在2019年6月30日前办理好租赁场地的相关手续，否则需退还定金并承担相关责任。7.《民事委托代理合同》、发票。证明原告向被告追讨租赁定金而聘请律师并支付律师费用。诉讼中，被告提交以下证据：《建设项目纳入安全项目监管资料》、《佛山市禅城区查处违法用地违法建设领导小组办公室工作会议纪要》、营业执照。证明原、被告确存在租赁合同关系，被告于2018年曾积极向政府相关部门申请将涉案活力广场项目纳入安全监管项目，并于2019年1月9日后经会议纪要通过同意活力广场项目纳入安全监管备案，且在涉案场地建立的公司已成功领取营业执照。根据佛山市违法建设查处暂行办法的相关规定，违法建筑项目纳入安全监管备案后可投入正常使用，故涉案建筑已符合正常租赁使用的要求，被告不存在违约。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以采信并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据中，《建设项目纳入安全项目监管资料》、《佛山市禅城区查处违法用地违法建设领导小组办公室工作会议纪要》可相互佐证真实性，且与本案相关联，本院予以采信；营业执照无法体现与本案的关联性，本院不予采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年6月2日，佛山市国土资源和城乡规划局就涉案竤海活力广场地下一层、地上一层、地上四层出具《建设工程规划许可证》，但该证规划许可建设规模范围未含竤海活力广场地上第五层建筑。2016年11月13日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《影院经营场地租赁合同》，合同主要内容为：“第一条场地位置、面积、经营业务范围1.1场地位置：甲方将位于佛山市禅城区华远东路竤海活力广场第五层楼租赁给乙方作为电影院经营场地。1.2租赁面积：3500平方米（指建筑面积）。甲方拥有出租上述房屋的权利（出具相关证明作为本合同附件）。1.3经营范围：乙方承租本场地仅用于电影院经营及小卖部、电影衍生品销售等相关的配套服务。……第二条租赁期限及免修期2.1租期：15年，共180个月，自2017年11月1日至2032年10月31日。本合同约定的“承租年”指从开业免租期期满之次日起计满12个月为一个承租年。合同期满后，在同等招租条件下，乙方有优先续租权。……2.3交付日期：自2017年1月1日起，甲方同意将‘场地’出租给乙方经营。……第三条租金费用、定金或其它费用及支付方式……3.3定金：乙方应自签订本合同之日起十个工作日内，乙方向甲方支付1000000元作为预付款，支付预付款五个工作日内甲方应提供合法收据。该预付款在甲方正式交付该场地时，将转为租金，用于缴纳向甲方支付的三按一租以及水电周转金200000元等费用。……第八条不可抗力与违约责任……8.2.5本合同履行期内，出现一方违约需赔偿另一方损失的情况时，违约方在收到另一方书面通知文件起七个工作日内将违约金或赔偿金支付到另一方指定账号上。如七日内未支付违约金或赔偿金的，每逾期一天，双方约定按违约金或赔偿金总额的0.5‰计算滞纳金。……”。2016年12月22日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《〈影院经营场地租赁合同〉补充协议》，就相关合同条款进行补充变更。2016年12月30日，原告通过银行转账方式向被告指定的银行账户支付租赁定金700000元。2019年5月23日，被告向原告出具《承诺书》，上载：“有关我司于2016年11月13日与广州市影迹电影有限公司就租赁佛山市禅城区华远东路竤海活力广场第五层楼签订的《影院经营场地租赁合同》履行事宜，现我司承诺在2019年6月30日前办理好上述合同租赁场地的相关手续，使其符合国家有关房屋出租的要求。如未能办妥，我司承诺2019年7月1日将广州市影迹电影有限公司于2016年12月30日按上述合同缴付我司的定金700000元无息退回广州市影迹电影有限公司账户如下：……如我司未按上述时间办好上述租赁场地的相关手续，又未将定金700000元返还广州市影迹电影有限公司，我司将承诺赔偿由此给广州市影迹电影有限公司造成的全部损失，包括但不限于上述定金的贷款利息、追偿上述定金发生的律师用及诉讼费。”原、被告于诉讼中确认上述《承诺书》所涉“合同租赁场地的相关手续”含规划许可手续。另查明，2019年4月28日，原告与广东格林律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由原告委托广东格林律师事务所律师代理本案诉讼，合同载明涉及标的为约1400000元。2019年7月11日，广东格林律师事务所向原告开具发票，确认收取原告支付的律师费56000元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，涉案竤海活力广场第五层建筑尚未取得建设工程规划许可证，故依据上述法律规定，原、被告签订的《影院经营场地租赁合同》应属无效合同。关于原告主张被告返还合同定金及支付利息的诉请。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因涉案《影院经营场地租赁合同》为无效合同，故原告诉请被告返还合同定金700000元有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告所主张之利息，被告未予返还合同定金，确给原告造成利息损失，原告依法有权主张。据被告出具的《承诺书》可知，原、被告双方曾就涉案租赁标的物办理建设工程规划许可问题进行协商，以期被告在一定时间内解决上述问题，且从原告起诉事实理由及举证内容来看，原告对被告该《承诺书》内容亦予认可，故结合《承诺书》所载返还定金期限，本院酌定被告以合同定金700000元为本金，自2019年7月2日起向原告计付利息至被告实际支付完毕上述定金本金之日止（2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。原告诉请利息超出部分，本院不予支持。关于原告主张的律师费。因被告未依承诺按期办理完毕涉案租赁标的物相关规划许可手续，故原告有权依据被告出具的《承诺书》向被告主张律师费损失。就律师费金额，依据原告与广东格林律师事务所签订之《民事委托代理合同》，该合同项下律师费56000元所涉标的为约1400000元，显高于本案原告诉请标的金额，故被告抗辩主张律师费过高有理，本院予以采纳，并酌定被告向原告赔偿律师费损失28000元。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：（1）被告佛山市竤庆物业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市影迹电影有限公司返还合同定金700000元及支付利息【利息以700000元为本金，自2019年7月2日起计至被告佛山市竤庆物业管理咨询有限公司实际支付完毕上述定金本金之日止（2019年8月20日前利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）】；（1）被告佛山市竤庆物业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市影迹电影有限公司赔偿律师费损失28000元；（1）驳回原告广州市影迹电影有限公司的其他诉讼请求。被告佛山市竤庆物业管理咨询有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取6108元，由原告广州市影迹电影有限公司负担825元，由被告佛山市竤庆物业管理咨询有限公司负担5283元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一九年十二月十九日书记员  胡会婷附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。