新疆维吾尔自治区额敏县人民法院民事判决书（2019）新4221民初3376号原告：额敏县安鑫房地产开发有限公司。住所地：新疆塔城地区额敏县塔城路。法定代表人：安尼瓦尔·马吉提，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张忠，系新疆西陲律师事务所律师。被告：新疆浩鹏房地产开发有限公司。住所地：新疆乌鲁木齐是新市区阿勒泰路1769号。法定代表人：丁勇，系该公司总经理。被告：新疆浩鹏房地产开发有限公司额敏分公司。住所地：新疆塔城地区额敏县益民路十三地段1号小区。负责人：马钊，系该分公司总经理。以上两被告的共同委托诉讼代理人：陈玲，系新疆元正盛业律师事务所律师。原告额敏县安鑫房地产开发有限公司（以下简称：额敏县安鑫公司）与被告新疆浩鹏房地产开发有限公司（以下简称：新疆浩鹏公司）、新疆浩鹏房地产开发有限公司额敏分公司（以下简称：新疆浩鹏额敏分公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理，依法适用简易程序于2019年11月5日公开开庭进行了审理，原告额敏县安鑫公司的法定代表人安尼瓦尔·马吉提及委托诉讼代理人张忠、被告新疆浩鹏公司和新疆浩鹏额敏分公司的共同委托诉讼代理人陈玲到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告额敏县安鑫公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告将位于××县地段的33套住宅房（包含已经给的两套）、及一楼商铺一套（总面积3929.66平方米）交付原告；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告为合作开发房地产，双方经协商，于2012年9月2日签订《房地产合作开发合同》。合同约定：原告将位于额敏县文化路以北的1733.7平方米的土地提供给被告进行房地产开发。土地使用手续由被告方通过政府要求的方式取得，建设所需资金由被告方通过政府要求的方式取得，建设所需的资金由被告方筹措。合同第四条约定：合作项目开发建设完成后，原告应分配25%的实物，被告分配75%实物。合同还就分配方法、分配时间做了约定。合同第四条第二项约定：在合作开发项目整体竣工验收合格后，将分配给原告的房屋及时交付原告，至2018年12月，全部建设项目包括消防验收已全部合格。依照双方签订的合同，被告方理应按照分配协议约定将已建成的房屋的25%交付原告，但被告迟迟不履行协议，严重损害了原告的合法权益。故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告新疆浩鹏公司、新疆浩鹏额敏分公司答辩称，一、新疆浩鹏额敏分公司不应为本案被告，原告起诉其，属被告主体不适格。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案所涉《房地产合作开发合同》系被告新疆浩鹏公司签订的，合同相对方应为新疆浩鹏公司，不是新疆浩鹏额敏分公司。即使后期合同履行中有额敏分公司参与，依据《公司法》规定，民事责任也有公司承担。二、利润分配的条件尚未达到。（一）关于项目未竣工验收合格、存在未完工事项问题。截至目前，建设主管部门及工程质量监督机构还未出具监督验收记录，而未出具是由于原告对涉案工程尾项部分自行委托第三方施工，本项目天然气安装项目工程尚未完成，雨篷分项工程、消防通道栏杆及通道地面保护层分项工程未完成。而且施工单位也没有提交任何竣工资料，因资料不全，总承包单位因无法提交完整竣工资料，质检部门不予办理监督验收，不出具竣工验收报告书。因此，本项目目前还没有完成竣工验收工作，因资料不全无法向档案馆提交竣工验收资料和工程资料，无法办理产权大证。因此，不满足法律法规规定的竣工验收合格条件。另外，本项目原告未完成拆迁工作，未拆迁的热力站占用了项目的公共绿地，至今没有拆迁。（二）关于项目存在涉诉案件且尚未结案。本项目施工单位扬州市江都第六建设工程有限公司起诉被告支付工程款、利息合计19814221.08元，案件目前正在审理工程中。（三）关于对外债务、工程款未决算问题。依据“共享利润、共担风险”原则，进行利润分配前，必须先对本项目进行核算，承担完本项目全部债务后，确定本项目存在利润，才存在分配的前提。（四）关于抵押问题。涉诉建筑物上存在抵押，被告无权自主分配，且若进行分配将会加大被告责任。被告在项目建设过程中，就本项目与新疆德坤融盛典当有限公司签订多份《典当借款合同》，并将涉诉建筑物负一层至地上十七层全部抵押给新疆德坤融盛典当有限公司，办理了抵押登记。（五）被告为原告垫付140万出让金应从分配实物比例扣除。（六）关于农民工、购房者索赔等问题。本项目工程款还未决算，工程款尚未付完，未收到工资的农民工多次向政府相关部门上访，索要农民工工资。并且因本项目后期收尾工程由原告委托施工单位施工，现本项目因延期交房，购房户已上访到政府部门要求索赔。政府正在协调索赔金额还未确定，存在违约责任并支付违约金和损失风险。双方也没有对本项目已发生的费用和税费进行对账和核算。因此，本项目的利润目前还无法确定，还不具备分配利润的条件。原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：事实一、2012年9月2日，原、被告签订了《房地产合作开发协议》。第一条，合作开发项目概况：被告拟通过出让方式取得用合作开发用地，该地将位于额敏县文化路以北的1733.7平方米的土地，该土地目前登记在原告名下，原告享有合法土地使用权。原告提供给被告开发房地产。被告计划全部用于商业用房、商品住宅的开发建设。第二条，合作双方投资方式和额度：被告以所述土地使用权变为商业地产开发用地及全部项目开发建设投资总额作为对合作开发项目的全部出资。原告以该土地使用权及地上附着物拆迁安置成本，作为联合开发房产项目投资，并负责配合被告取得该宗土地的房地产开发使用权。被告不再给原告支付任何土地使用权转让和拆迁安置补偿费用，仅按本合同约定，分配相应的面积房产。第三条，合作开发项目内容：合作开发项目内容为商业用房、商品住宅。包括小区内配套的供水、供电、供暖、排水管网、道路、设施、绿化等配套基础设施。合作开发项目建设规划审批、报建、施工建设、招投标等活动对外以被告的名义开展，合作项目整体设计、施工建设、招投标等重大决策事项由被告决定，原告不参与项目开发经营管理，不得干涉被告项目开发活动。第四条，合作各方利润分配：在合作项目开发建设完成后，根据实际建筑面积按照被告75%，原告25%的比例进行实物分配，分配合作双方取得实际建筑面积部分。大于或小于部分，另一方按照市场价值给予补偿。原告办理分配房产土地过户所需负担法定税金契税、印花税，维修基金，及办理产权登记费以及其他有线电视、光缆、天然气初装费、物业费，均由原告自行负担。分配方法：分配给原告的房屋按照单元整体划分，好的户型、位置与差的户型、位置各占50%。在图纸设计方案确定后，由双方商定。分配时间：暂定为自该项目正式开工建设两年内，被告在此期间完成开发房屋工程建设，在合作开发项目整体竣工验收后合格后将分配给原告的房屋及时交付原告。第五条,本合同签订之日起，原告交付该土地所有的产证和资料复印件给被告，负责办理土地使用权的招、拍、挂商业手续，土地变性所需的出让金由被告负担，确保被告能取得该宗土地的开发使用权。在招、拍、挂完成前30日将合作项目地，按照被告通知要求腾空，按期向甲方交付平整完毕无任何附着物的净地。并负责该土地上的拆迁，拆迁过程中涉及的安置、拆迁补偿等费用由原告负担。原告不得干预被告项目规划和建设施工等内容。合同签订后，被告积极组织人员进行施工。2013年10月22日，被告新疆浩鹏额敏分公司在额敏县房产管理所办理抵押登记。抵押权人：新疆德坤融盛典当公司。抵押人：新疆浩鹏额敏分公司。在建工程坐落：额敏县红花路中环公寓负一至十一层。事实二、2015年1月27日，原、被告签订中环公寓房源分配协议。依据原、被告签订的《房地产合作开发》第四条约定，将下述房源分配给原告。（一）按协议约定比率进行房源（详见中环公寓房源分配表）。（二）分配房源受原告委托由我公司销售部统一销售，销售提成为房款的2.5%，按揭部提成为房款的0.5%，价格必须统一销售，不得擅自对外宣传或低价出售，以免影响前期购房客户及整体销售。事实三、2013年4月26日，原、被告签订补充协议。协议约定：此宗的土地出让金总额为314万元。其中：被告承担174万元，原告承担140万元。由于原告资金有缺口，原告应承担的140万元土地出让金有被告暂时替原告缴纳，后按原告分配的实物比例价扣除140万元。事实四、因资金方面的原因，现被告无力对在建工程继续施工。为解决购房户要求分房、偿还新疆德坤融盛典当公司的债务。2016年8月6日，原、被告签订《协议书》，协议约定：被告已于2016年8月2日取得新疆德坤融盛典当公司向法院出具的同意复工建议说明。被告将在建工程的收尾工作转交原告，由原告另行选定施工单位继续施工。继续施工期间的所有问题由原告自行处理于被告无关。施工所需的建设资金从竣工后的售房款中优先列支。竣工后按双方以前的约定，原告优先从建房面积中分割25%。后该合作项目收尾工程由原告投资承建竣工。另查，2018年6月21日，建设单位、监理单位、设计单位、施工单位、勘察单位在建设、监理、设计、施工、勘察单位竣工验收意见上确认：均同意验收。2018年12月11日，塔城地区公安消防支队给新疆浩鹏房地产开发有限公司额敏分公司出具建设工程消防验收意见书。载明：我队对你单位申报的××县交界处，地上十七层，地下一层，建筑面积15665平方米。建筑高度56.95米，地下一层为库房、设备用房、电气用房，地上一至二层为商业用房，三至十七层为住宅，属一类高层民用建筑）进行消防验收，根据国家工程建设消防技术标准和《建设工程消防设计审核意见书》，经资料审查，现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。认定以上事实的证据有：1、原、被告的当庭陈述；2、原、被告签订的房地产合作开发协议；3、原、被告签订中环公寓房源分配协议；4、原、被告签订补充协议；5、原、被告签订《协议书》；6、建设、监理、设计、施工、勘察单位竣工验收意见；7、塔城地区公安消防支队出具建设工程消防验收意见书。本院认为，原告和被告签订的《房地产合作开发合同》及其他协议，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应当遵循诚实信用原则严格按照协议约定全面履行各自义务。本案争议焦点：一、关于新疆浩鹏额敏分公司主体资格问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条：民事诉讼法第四十八规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。因此，新疆浩鹏额敏分公司作为本案被告主体适格。本案中，原告和被告新疆浩鹏额敏分公司自始至终进行额敏县中环公寓实际项目开发合作，被告新疆浩鹏额敏分公司依法应当承担民事责任。《中华人民共和国民法总则》第七十四条：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”因此，二被告应当共同承担本案民事责任。二、关于涉案工程是否验收合格，被告是否应当履行交房义务问题？建设、监理、设计、施工、勘察单位均同意验收中环公寓，且塔城地区公安消防支队综合评定该工程消防验收合格，本院足以认定，涉诉工程已验收合格。合同约定：在合作开发项目整体竣工验收后合格后将分配给原告的房屋及时交付原告。依据约定，符合交房条件，被告应当履行交房义务。三、关于涉诉工程抵押问题。合作项目工程，由原、被告合作开发形成，原、被告双方原始取得涉诉工程的所有权。原告分得25%的财产份额，被告分得75%的财产份额。因此，合作项目工程属于原、被告按份共有的财产。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第五十四条：“按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。”被告以其享有的财产份额设定抵押的，抵押有效。原告享有的财产份额，被告无权设定抵押。原告享有的财产份额未经原告同意，被告擅自设定原告的财产份额部分抵押无效。三、关于被告为原告垫付出让金140万元问题。协议约定：原告应承担的140万元土地出让金有被告暂时替原告缴纳，按原告分配的实物比例价扣除140万元，原告无异议，双方可按协议自动履行。四、关于利润分配的条件尚未达到、项目存在涉诉案件且尚未结案、对外债务、工程款未决算、农民工、购房者索赔等问题。因原、被告采取的利润分配方式：合作项目建设完成后，按照实物比例方式进行分配，而不是采取盈亏的方式分配利润。原告负有提供土地使用权和土地上原物的拆迁义务，被告投资承建合作项目工程，被告的资金投入和项目的开发经营管理、账目核算均独自进行，自主决定，原告无权干预，与原告无关。因此，被告对外所负债务、工程款未决算、农民工、购房者索赔等问题是被告和案外人之间的权利义务关系，与合同约定的交房条件无关联性，理由不成立。综上所述，原告的诉讼请求，理由正当，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。被告的抗辩理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：被告新疆浩鹏房地产开发有限公司和新疆浩鹏房地产开发有限公司额敏分公司于判决生效之日起十五日内将位于××县地段的33套住宅房（包含已经给的两套）、及一楼商铺一套（总面积3929.66平方米）交付原告额敏县安鑫房地产开发有限公司。具体房屋位置如下：2141（面积107.24㎡）、2151（面积107.24㎡）、2161（面积107.24㎡）、2112（面积108.1㎡）、2122（面积108.1㎡）、2142（面积108.1㎡）、2152（面积108.1㎡）、2162（面积108.1㎡）、1142（面积108.1㎡）、382（面积96.55㎡）、392（面积96.55㎡）、3102（面积96.55㎡）、3112（面积96.55㎡）、3122（面积96.55㎡）、3132（面积96.55㎡）、3142（面积96.55㎡）、3152（面积96.55㎡）、3162（面积96.55㎡）、3123（面积96.55㎡）、3133（面积96.55㎡）、3143（面积96.55㎡）、3153（面积96.55㎡）、3163(面积96.55㎡）、394（面积128.8㎡）、3104（面积128.8㎡）、3144（面积128.8㎡）、3164（面积128.8㎡）、3113（面积96.55㎡）、1162（面积108.14㎡）、3172（面积169.53㎡）、3174（面积202.11.8㎡）、2172（面积205.9㎡）、1171（面积210.7㎡）、一楼商铺一间（面积100㎡）。如果未按本判决指定的期间履行交房义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案争议标的金额5422900元，案件受理费减半收取24580元（注：原告已预交35元，剩余部分24545元缓交），投递费150元，共计24730元，由被告新疆浩鹏房地产开发有限公司和新疆浩鹏房地产开发有限公司额敏分公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。审判员 李斐民二〇一九年十二月三日书记员 张雅歆