宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2019）宁02民终960号上诉人（原审原告、反诉被告）：宁夏富龙房地产开发有限公司，住所地：银川市。法定代表人：杨惠，该公司总经理。委托诉讼代理人：王香君、郭金忠，宁夏方和圆律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡明，男，1989年4月15日出生，汉族，宁夏宝丰能源集团有限公司职工，住银川市。委托诉讼代理人：翟明霞，宁夏翟明霞律师事务所律师。原审第三人：余占国，男，1961年11月13日出生，汉族，个体户，住银川市。上诉人宁夏富龙房地产开发有限公司（以下简称富龙公司）因与被上诉人蔡明、原审第三人余占国商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2019）宁0221民初2545号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人富龙公司的委托诉讼代理人王香君、郭金忠，被上诉人蔡明的委托诉讼代理人翟明霞，原审第三人余占国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。富龙公司上诉请求：1、请求撤销原审判决，改判支持富龙公司的一审本诉请求，驳回蔡明的一审反诉请求，或裁定将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由蔡明承担。事实和理由：一、一审法院认定富龙公司将案涉房屋全额抵顶给余占国、余占国又将房屋抵顶给蔡明，故蔡明无需向富龙公司支付房屋价款错误。1.富龙公司在2014年仅给余占国抵顶了两套房屋，虽然富龙公司按照余占国的要求先是抵顶案涉房屋并备案至蔡明名下，但余占国后来变更了抵顶房屋的房号，并向富龙公司出具《承诺》，承诺尽快将备案至蔡明名下的房屋撤销备案并退还富龙公司，故案涉房屋并非抵顶的房屋，一审认定全额抵顶给余占国以及蔡明无需支付房屋价款错误；2.一审认定案涉房屋的备案时间为2015年4月23日错误，备案时间应当为2014年2月27日；3.一审认定《承诺》不能影响《商品房买卖合同》的履行错误。富龙公司将房屋备案至蔡明名下完全是基于富龙公司与余占国之间的合作关系，余占国承诺撤销案涉房屋的备案会直接影响抵顶房屋的处理，且案涉房屋从准备备案登记到合同签订都是余占国一手办理，蔡明并未出面，也未在《商品房买卖合同》上签字，故富龙公司有理由相信余占国出具《承诺》完全代表了余占国和蔡明共同的意思表示，能够影响《商品房买卖合同》是否能够继续履行。二、富龙公司在一审庭审结束后发现《商品房买卖合同》中蔡明的签字并非本人所签，合同应当被认定无效，一审法院依据该合同约定判决富龙公司办理房屋登记手续错误。蔡明辩称，富龙公司的上诉请求不能成立。案涉房屋是余占国从富龙公司全额抵顶而来，余占国因无力偿还蔡明借款30万元，双方签订了商品房买卖合同并将涉案房屋实际抵顶给蔡明，上述事实有《催告履行合同通知函》可以证实。蔡明对合同中的签字认可，认可富龙公司与蔡明之间的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，余占国给富龙公司出具的变更房屋的承诺对蔡明不具有约束力。综上，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。余占国述称，驳回富龙公司的上诉请求。余占国之所以于2015年3月15日出具承诺书，是因为之前其就富龙公司分的一套营业房办理按揭贷款50万元，贷款办理下来后被富龙公司挪用，富龙公司承诺如果余占国把涉案房屋的备案撤销，就返还50万元，所以余占国便出具了承诺书，但至今富龙公司也没有返还50万元。2016年6月22日余占国与富龙公司平罗分公司的法定代表人杨怀进行结算，签订了协议书，拿5号楼的5套房屋进行抵顶，并载明在案涉小区中的一切债权债务与余占国无关。富龙公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除富龙公司与蔡明于2014年2月24日签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令蔡明协助富龙公司解除对上述《商品房买卖合同》中房屋的备案登记；3.本案诉讼费由蔡明负担。蔡明向一审法院反诉请求：1.依法判令富龙公司为蔡明出具办理不动产登记的相关手续，并协助蔡明办理不动产登记；2.本案反诉费由富龙公司承担。一审法院认定的事实：2012年，富龙公司平罗分公司与余占国合作开发平罗县绿洲嘉苑小区。2014年，富龙公司将该小区两套房屋分给余占国。余占国要求将其分得的平罗县绿洲嘉苑X1室房屋登记备案至蔡明名下。2014年2月24日，富龙公司（甲方）与蔡明（乙方）签订了《商品房买卖合同》，约定富龙公司将平罗县绿洲嘉苑X1室房屋（建筑面积123.59平方米）出售给蔡明，单价2608元／平方米，总价款322323元；乙方于2014年2月24日交清首付款132323元，并于2014年3月1日开始办理按揭手续；乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后拾伍日后仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款50%的，甲方有权解除本合同；乙方应在甲方解除本合同拾伍日内，协助甲方到登记机关注销本合同解除前办理的各项登记手续；甲方应于2014年10月31日前向乙方交付该商品房。该合同还约定了其他事项。该合同签订后，蔡明未按合同约定向富龙公司交付首付款，也未办理按揭手续。富龙公司也未将平罗县绿洲嘉苑X1室房屋交付蔡明。2014年6月30日，余占国给富龙公司出具《承诺》一份，承诺其自愿将分得的平罗县绿洲嘉苑小区的X2室房屋抵顶给孙某某、将X3室房屋抵顶给牛某某。2015年3月15日，余占国给富龙公司出具《承诺》一份，内容为：“本人承诺将配合宁夏富龙房地产开发有限公司撤销绿洲嘉苑X1蔡明的《商品房买卖合同》备案及相关事宜。如因本人或蔡明原因造成备案不能撤销的，造成的一切损失由本人承担”。2015年4月23日，富龙公司与蔡明所签订的关于平罗县绿洲嘉苑X1室房屋的《商品房买卖合同》备案登记完成。2015年6月22日，余占国（乙方）与富龙公司平罗分公司的负责人杨某（甲方）签订了一份《协议书》，该《协议书》载明：“甲、乙双方及李某甲、李某乙、余某五人于2011年9月6日签订《合伙经营协议书》，合伙成立宁夏富龙房地产开发有限公司平罗分公司，开发建设平罗绿洲嘉园（应为苑，下同）小区项目；乙方合伙投资金额为269万元；平罗绿洲嘉苑小区项目由甲方直接负责运营，至今未与乙方进行经营状况结算，乙方对该项目实际盈利情况不明。经甲、乙双方友好协商一致，就平罗绿洲嘉苑小区运营对乙方的分红及甲乙双方就《合伙经营协议书》的结算事宜达成如下协议：1、甲方现用平罗绿洲嘉苑小区X号楼5套住宅房屋（每套面积均为123.59平方米，具体楼号以乙方选择为准）抵给乙方作为乙方合伙经营协议书的收益和分红。2、甲方负责在三日内由宁夏富龙房地产开发有限公司平罗分公司与乙方或乙方指定的任意第三人签订《商品房买卖合同》并出具正规购房发票，应由乙方承担的契税等税费由乙方自行承担。甲方协助乙方办理房屋产权证书。3、上述第1、2项协议内容履行完毕后，《合伙经营协议书》即解除，甲、乙双方关于《合伙经营协议书》的权利义务终结，任何一方均不得再以任何理由依据《合伙经营协议书》向另一方主张任何权利。甲方因依据《合伙经营协议书》以宁夏富龙房地产开发有限公司平罗分公司开发建设平罗绿洲嘉苑小区过程中所产生的一切债权债务均与乙方无关。4、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，自双方签字，按手印后生效。”上述《协议书》由余占国与杨怀签名、按指印。2015年6月25日，余占国给富龙公司出具一份《承诺》，承诺将其分得的绿洲嘉苑小区X4室、X5室、X6室、X7室、X8室分别抵顶给孙某某等四人。2019年5月6日，富龙公司平罗分公司给蔡明、余占国发出《催告履行合同通知函》，内容为：“我公司于2014年与余占国协商将公司开发的绿洲嘉苑X1，面积123.59平方米，全额抵顶给余占国。2014年2月24日根据余占国的意愿将此房备案在其女婿蔡明名下，《商品房买卖合同》备案号X号。2014年6月30日，因债务纠纷，余占国要求我公司将同样面积同样楼层的X2号，面积123.59平方米，先抵顶给牛某某，并承诺全力配合公司将已备案给蔡明的X1进行撤案，归还公司。当时处于为了解决实际问题的需求，我公司同意了余占国的意见，并于2015年5月29日与牛某某签订了《商品房买卖合同》……且协助牛某某办理了不动产证书……我公司虽多次与余占国联系，催促其通知蔡明前来做撤销备案的手续，但余占国都以各种理由推脱……我公司特致函你二人在接到本通知三日内主动与我公司进行联系并按你的约定履行。如在三日内你仍未与我公司联系并商谈履行承诺，我公司将视为你故意不履行约定，将依法提起诉讼……”。2019年6月21日，富龙公司提起本案诉讼，一审法院于当日立案受理。2019年6月24日，蔡明提起反诉，一审法院受理后，合并进行了审理。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，因余占国在富龙公司开发的平罗县绿洲嘉苑小区项目投资了269万元，在双方未就余占国的投资收益及分红进行结算前，富龙公司将平罗县绿洲嘉苑X1室房屋分给余占国。2014年2月24日，富龙公司（甲方）按照余占国的要求，与蔡明（乙方）签订了《商品房买卖合同》。由富龙公司平罗分公司于2019年5月6日给蔡明、余占国发出的《催告履行合同通知函》可知，富龙公司平罗分公司是将平罗县绿洲嘉苑X1室房屋全额抵顶给余占国的，所以，余占国无需向富龙公司支付该房屋的价款。故余占国要求富龙公司将该房屋出售给蔡明，蔡明也无需向富龙公司支付该房屋的价款。考虑到在2014年2月24日富龙公司与蔡明签订该《商品房买卖合同》之前，富龙公司已将案涉房屋全额抵顶给余占国的事实，故一审法院认定该《商品房买卖合同》中关于支付首付款、办理按揭、交付房屋的约定，是为了完善房屋买卖合同的内容，并不是为了给合同双方当事人设定权利义务，不是双方当事人的真实意思表示，属于无效约定，故对富龙公司和蔡明不具有法律约束力。该《商品房买卖合同》的其他约定，是富龙公司和蔡明的真实意思表示，合法、有效，对合同双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，故未经合同双方当事人协商一致或出现法定情形，不可以解除该《商品房买卖合同》。虽然在富龙公司与蔡明签订该《商品房买卖合同》的过程中，余占国的意愿起到了至关重要的作用，但在富龙公司与蔡明签订了该《商品房买卖合同》后，余占国作为合同当事人以外的人，于2015年3月15日所作的《承诺》，不能影响该《商品房买卖合同》的履行。至于余占国与富龙公司之间的其他纠纷或余占国与蔡明之间的其他纠纷，均应另行解决，不应成为阻挠该《商品房买卖合同》履行的理由。现富龙公司根据案涉《商品房买卖合同》中关于蔡明支付房屋价款的约定，以蔡明未按合同约定履行支付房款的义务为由，请求判令解除富龙公司与蔡明于2014年2月24日签订的《商品房买卖合同》、判令蔡明协助富龙公司解除对上述《商品房买卖合同》中房屋的备案登记的诉讼请求，应不予支持。对蔡明请求判令富龙公司为其出具案涉房屋办理不动产登记的相关手续，并协助其办理案涉房屋不动产登记的诉讼请求，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回富龙公司的诉讼请求；二、富龙公司于判决生效之日起十五日内为蔡明出具平罗县绿洲嘉苑小区X1室房屋办理不动产登记的相关手续，并协助蔡明办理该房屋的不动产登记。本诉案件受理费50元、反诉案件受理费50元，合计100元，由富龙公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，平罗县房屋产权产籍管理所出具的平罗县商品房登记表记载案涉房屋备案日期为2014年2月27日，蔡明二审庭审中认可实际备案时间为2014年2月。二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.富龙公司与蔡明签订的《商品房买卖合同》的效力如何认定；2.《商品房买卖合同》是否应当予以解除。关于《商品房买卖合同》的效力问题。富龙公司上诉主张合同中“蔡明”的签字并非本人所签、合同无效，因富龙公司一审中并未申请字迹鉴定，且即便并非蔡明本人所签，蔡明持有并认可《商品房买卖合同》，应当视为其已经对合同效力进行追认，故富龙公司的上述理由不能成立，本院不予支持。案涉《商品房买卖合同》的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于《商品房买卖合同》应否解除的问题，关键在于蔡明是否已经履行支付房屋价款的义务。因诉争各方均认可案涉房屋是由富龙公司抵顶给余占国，并按照余占国的要求与蔡明签订《商品房买卖合同》、办理登记备案手续，故蔡明与富龙公司签订《商品房买卖合同》是建立在富龙公司将房屋抵顶给余占国的基础上，在富龙公司与余占国完成房屋抵顶的前提下，双方抵顶的债务转化为购房款，富龙公司按照余占国的指示与蔡明签订《商品房买卖合同》，蔡明无须向富龙公司实际支付购房款。但余占国于2015年3月15日出具《承诺》，承诺配合富龙公司撤销蔡明的《商品房买卖合同》，《承诺》的内容能够反映出富龙公司与余占国之间以房抵债的关系已经协商解除，富龙公司将案涉房屋抵顶给余占国的行为并未完成，现蔡明未按照《商品房买卖合同》的约定向富龙公司支付购房款，富龙公司以此为由请求解除《商品房买卖合同》符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持，《商品房买卖合同》解除后，蔡明应当协助富龙公司撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续。蔡明主张余占国以案涉房屋抵顶余占国欠蔡明的30万元的借款，但未提交证据证明其与余占国之间存在借贷关系，亦未提交收据、发票等能够证明已经支付购房款的证据，故蔡明关于房款已经付清、富龙公司应当协助其办理不动产登记手续的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，富龙公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区平罗县人民法院（2019）宁0221民初2545号民事判决；二、解除上诉人宁夏富龙房地产开发有限公司与被上诉人蔡明于2014年2月24日签订的《商品房买卖合同》；三、被上诉人蔡明于本判决生效之日起十五日内协助上诉人宁夏富龙房地产开发有限公司撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续；三、驳回被上诉人蔡明的一审诉讼请求。一审案件受理费50元、反诉案件受理费50元，合计100元，由被上诉人蔡明负担；二审案件受理费100元，由被上诉人蔡明负担。本判决为终审判决。审判长 李学军审判员 周虎林审判员 孙 翔 二○一九年十二月九日书记员 刘晓萍附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。