广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终2705号 上诉人（原审被告）：粟珍琼，女，1962年4月3日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：吕星，广西金桂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周鹏，男，1973年1月18日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托代理人：孙亚平，广西漓江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周定文，男，1952年1月8日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。 上诉人粟珍琼因与被上诉人周鹏、周定文合同纠纷一案，不服桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭。上诉人粟珍琼的委托代理人吕星，被上诉人周鹏的委托代理人孙亚平，被上诉人周定文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 粟珍琼上诉请求：1.请求依法撤销（2019）桂0304民初171号《民事判决书》，对本案予以改判，判决上诉人粟珍琼与被上诉人周定文的《房地产买卖契约》有效，被上诉人周鹏将涉案房屋交还给上诉人粟珍琼使用；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决存在案件事实未查清及认定错误。依照法律规定，双方自愿订立的房屋买卖协议是具有法律效力的，其有效性是合同条款能否执行的前提。该合同订立的主体及购房人不具有法定购买资格、合同标的和内容不合法，被上诉人周鹏与被上诉人周定文签订书面买卖合同时，尚未取得房屋产权。上诉人粟珍琼购房后已办理房产转移登记，登记是否合法不属于本案审理范围。二、原审判决适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件》第二条、第十九条，或《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条支持上诉人的诉讼请求。综上，本案认定事实不清，适用法律不当，请二审法院保护上诉人的合法权益，公正判决。 周鹏辩称，1.本案一审诉请是确认不动产买卖合同无效，上诉人提出新的诉请应视为认可一审判决；2.本案涉案房屋是桂林市银桥房地产开发公司开发的商品房，是合法建筑，答辩人与周定文于2001年12月18日签订本案涉案房屋的购房合同书并于签订之日一手交钱一手交房，答辩人占有使用涉案房屋至今已有18年，除周定文未依约办理产权过户，购房合同书已实际履行；3.周定文于2001年将涉案房屋卖给答辩人后，未按约为周鹏办理产权过户已构成违约。综上，上诉人的上诉理由不成立，一审法院判决适用法律正确，应予以维持。 周定文未发表辩论意见。 周鹏向一审法院起诉请求：1、确认两被告签订的在桂林市不动产登记局登记的《不动产买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2001年12月18日，原告与被告周定文签订《购房合同书》，合同约定：原告购买被告周定文向桂林市银桥房地产开发公司购买的桂林市七星区施家园龙隐园II号小区BCTV3栋1-4-2号房，面积85.27平方米，购房款共115000元，分两期支付，第一期支付房款100000元，被告周定文为原告办理房屋产权过户后，原告支付第二期房款15000元。合同还约定签定合同之日起，房屋所有权属原告所有，被告周定文不得向第三方抵押、出卖等。合同签订之日，原告即于2001年12月18日支付房款100000元给被告周定文，被告周定文同日将房屋（清水房）交与原告。原告对该房装修入住并在此一直生活至今，已近18年了。期间，原告也曾多次寻找被告周定文办理房产权证过户事宜，但始终联系不上被告周定文，直到2018年12月17日被告粟珍琼伙同他人到原告家,提出被告周定文已将房屋卖给她了，并有不动产权证，要求原告搬出住房，原告感到非常震惊。原告经查询才知被告周定文早于2004年取得了已卖给原告房屋的房产权证，房产权证号：桂林市房权证七星区字第××号，但被告周定文不依《购房合同书》约定为原告办理房屋产权过户手续，而是瞒着原告将房产证进行了2007年4月3日抵押，2009年5月抵押，2012年12月27日抵押，并于2016年7月22日与被告粟珍琼签订《房地产买卖契约》，将2001年12月18日已卖给原告的房屋以人民币100000元卖给粟珍琼，两被告为使《房地产买卖契约》在桂林市不动产权局得以登记，为此于2016年7月22日作出自行成交声明：交易资金两被告自行交割，并承诺本声明若有虚假，因此而产生的一切纠纷和法律后果由两被告自行负责。两被告签订《房地产买卖契约》并作出声明后，2016年12月30日补签了《不动产买卖合同》并作出声明，被告粟珍琼于2017年2月4日领取不动产权证。原告认为原告与被告周定文于2001年12月18日签订的《购房合同书》系双方真实意思表示，合法有效，并约定于合同签订之日一手交钱一手交房，已实际履行，至今已近18年了，被告周定文无权再对房屋进行处分，但两被告却再签《房地产买卖契约》，以显著低于市场价的100000元卖出，并约定交易资金自行成交，办理房屋产权转移登记手续，显系恶意串通，故请求法院依法确认两被告所签《不动产买卖合同》无效。 一审法院认定事实：2001年12月18日，原告作为甲方与被告周定文作为乙方签订《购房合同书》一份，约定：甲方购买乙方在施家园BCTV-3栋4楼东单元住房一套，建筑面积89平方米，实际面积以产权证核定面积为准，如低于80平方米按成交面积计价，多退少补；该套住房是利用房改房政策，以集资建房的方式向房地产公司购置的商品房，因此，其房屋产权按商品住房性质办理登记；乙方同意以总价款人民币115000元将该套房屋（包括住房、杂屋间及其附着物）转让给甲方；甲方分两期向乙方支付购房款，第一期，支付人民币100000元；第二期，支付人民币15000元；乙方同意在转让合同签定并收到甲方交付的第一期购房款后，为甲方办理房屋产权过户，方案一：由于该套住房产权办理尚处在乙方单位集体申办当中，乙方将甲方的姓名填写为房屋户主实现产权直接过户，方案二：如该房屋产权证明已经登记乙方姓名并下发乙方，则由乙方按正规方式为甲方办理产权变更，双方约定2002年6月30日前，因该套住房产权变更所发生的税费由甲方承担，2002年6月30日后，因该套住房产权变更所发生的税费由甲乙双方各承担50%；为保障甲方购买该住房所应享有的权益，如在产权变更过程发生意外情况，导致甲方无法获得该套住房的产权证明，乙方将自动放弃对该套住房所有权益，并应当将该住房的产权证明交由甲方保管，不得向第三方抵押、出卖等，该套住房的所有权从签定合同之日起属甲方所有，并由甲方承担入住后所发生的相关费用；签订合同，甲方即向乙方支付第一期购房款，乙方同时向甲方提供该套住房的钥匙，乙方为甲方办理完成产权变更之后，可向甲方要求给付第二期购房款项，甲方对此核实后（以取得房产证为准限），即向乙方支付第二期购房款等内容。2001年12月18日，原告依约向被告周定文支付第一期购房款100000元，被告周定文出具收据一份交原告收执。2002年，被告周定文将涉案房屋交给原告使用，原告及其家人一直占有使用涉案房屋至今。桂林市房地产管理局于2004年发放房产证（桂林市房权证七星区字第××号）给被告周定文。被告周定文庭审中称，其取得涉案房屋产权证后打过电话给原告，但是原告没有接，所以其也没有跟原告说过相关的权属登记事宜。原告对此予以否认，原告称其没有接到过被告周定文的电话，其是从其他住户处打听才知道涉案房屋都已经办理了产权证，原告就去联系被告周定文，但是无法联系上他。被告周定文于2007年4月将涉案房产抵押给市穿山信用社樟木分社，该抵押于2009年5月11日注销。被告周定文于2009年5月将涉案房产又抵押给桂林市区农村信用合作联社高新信用社，该抵押于2011年5月26日注销。2012年12月20日，被告周定文向被告粟珍琼的儿子盛忠伟借款人民币300000元，借款利息按银行同期贷款利率四倍计算，被告周定文于同日出具借条一份交盛忠伟收执。同日，被告周定文作为借款人、抵押人，盛忠伟作为抵押权人签订《抵押借款合同》一份，约定：抵押权利价值为300000元；抵押设定期为2012年12月20日；抵押权的约定期限为2012年12月20日至2013年12月20日；房屋四至经界：详见周定文名下（桂林市房权证七星区字第××号）房屋所有权平面图；贷款期限：2012年12月20日至2013年12月20日；经双方认定该房屋价值为300000元，用该房屋权利价值300000元为本次借款300000元作抵押担保等内容。2012年12月27日，被告周定文及盛忠伟在桂林市房产管理局办理了涉案房屋的他项权登记。2012年12月20日，盛忠伟按照被告周定文的要求向其指定账户转款300000元。被告粟珍琼庭审中提供2013年12月20日被告周定文作为甲方（卖方）与被告粟珍琼作为乙方（买房）签订的一份《房地产买卖合同》，证明因借款到期被告周定文无法偿还盛忠伟到期债务，被告周定文与抵押权人盛忠伟将涉案房屋作价350000元变卖给被告粟珍琼，所得价款由盛忠伟优先受偿。原告对该证据的真实性、合法性和关联性均不认可，被告周定文对该证据的真实性认可。2016年7月22日，被告周定文作为甲方（卖方）与被告粟珍琼作为乙方（买方）签订《房地产买卖契约》一份，约定甲方将涉案房屋以100000元的价格出买给乙方，税费由乙方完全支付，自行到交易所缴纳等内容。被告粟珍琼庭审中称，当时是为了避税，所以合同约定被告周定文以100000元的价格将涉案房屋出卖给被告粟珍琼。2016年8月10日，被告粟珍琼代被告周定文向税务部门交纳涉案房屋的个人所得税4268.45元。2016年8月19日，桂林市秀峰区地方税务局代开426844.56元发票给被告粟珍琼，被告粟珍琼称，上述426844.56元系桂林市秀峰区地方税务局核定涉案房屋的计税金额。2016年8月21日，被告周定文与被告粟珍琼到桂林市房地产交易所办理涉案房屋交易和产权确认。2016年12月30日，被告周定文作为甲方（卖方）与被告粟珍琼作为乙方（买方）签订《不动产买卖合同》一份，约定乙方在2016年8月前付给甲方定金420000元，甲方将涉案房屋以430000元的价格出买给乙方，但未约定具体交付涉案房屋的时间等内容。被告粟珍琼庭审中称430000元是当时税务局的电脑系统里电脑核定的价格，两被告在不动产登记局根据不动产登记局的要求签订的430000元价款的合同。被告粟珍琼庭审中称其只有上述2013年12月20日《房地产买卖合同》原件一份，两被告庭审中称两被告均没有留存双方于2016年7月22日签订的《房地产买卖契约》原件及2016年12月30日签订《不动产买卖合同》原件，原件均在桂林市房产局和桂林市不动产登记局备案。粟珍琼庭审中称，两被告合同约定的房款并未实际给付，两被告之间的房屋买卖实际上是被告周定文以物抵债，用以偿还其于2012年12月20日向盛忠伟的借款300000元及利息共计350000元，被告周定文与盛忠伟协商将涉案房屋出卖给被告粟珍琼，用以抵消被告周定文欠盛忠伟的借款，因此，涉案房屋于2012年12月27日上设定的抵押遂于2016年7月26日注销。被告周定文对被告粟珍琼称涉案房屋系以物抵债的说法予以确认。2017年2月4日被告粟珍琼取得涉案房产的不动产权证［桂（2017）桂林市不动产权第0001410号］。原告庭审中提交2018年12月17日短信原件一份，证明2018年12月17日被告粟珍琼及其子盛忠伟到原告住处（即涉案房屋）要求原告搬出，原告此时才知道周定文与粟珍琼瞒着原告，私下将已卖给原告的房屋进行买卖。被告周定文对该证据的真实性表示无法确认，对证明内容也表示不清楚。被告粟珍琼对该证据的真实性认可，但是表示在发短信前其就已经要求过原告搬离涉案房屋，也洽谈过几次。庭审中，盛忠伟陈述称第一次看房子是在2012年的时候，被告周定文说当时自己没有空，但是告诉过盛忠伟房子的具体位置，盛忠伟自己去看房的。盛忠伟庭审中又表示决定以物抵债的时候并没有去看过房子，因为当时被告周定文说房子租给其亲戚了，并未告知已经出售给他人，周定文又没有钥匙，所以在办完产权证之后才去看房。被告周定文庭审时称2018年的时候带过被告粟珍琼去看过房子，因为房子没人，所以进不去，且周定文庭审中还称，之前一直都是称有亲戚在租住，当时办完过户手续之后其才拿出与原告签订的买卖合同给粟珍琼看告诉他们真实情况，考虑到怕惊扰原告，所以才跟被告粟珍琼商量不要这么快去收房。另查明，原告称其在桂林市投资促进局工作，被告周定文称其原在桂林市电视台工作，被告粟珍琼的儿子盛忠伟称其职业系房产中介同时还经营酒店。 一审法院认为，原告周鹏与被告周定文于2001年12月18日签订的《购房合同书》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容也未违反我国法律、行政法规的相关规定，对双方当事人均有法律约束力，该《购房合同书》合法有效。本案涉案房屋在抵押登记给被告粟珍琼的儿子盛忠伟之前，被告周定文已经出售给原告周鹏，原告周鹏也依合同约定向被告周定文支付了大部分的购房款并实际入住。原告周鹏取得了涉案房屋的物权期待权，应优先予以保护。被告周定文在取得涉案房屋的产权证之后未依约办理过户登记手续给原告，是被告周定文未履行为原告办理房屋过户手续的义务，而非因原告自身原因，原告并未有过错。被告周定文在已将涉案房屋出售给原告并于2004年取得涉案房屋的产权证后，多次将涉案房屋抵押贷款及与被告粟珍琼多次签订涉案房屋买卖合同并办理了过户手续，被告周定文的行为明显存在恶意，违背诚实信用原则。对于被告粟珍琼是否属于与被告周定文进行房屋买卖交易，并支付了合理对价的善意第三人，该院从以下几个方面进行判断：首先，关于本案的基础法律事实，应当综合各方当事人的陈述及各自提交证据进行判断，原告与被告周定文之间，被告周定文与被告粟珍琼之间虽然都签订了房屋买卖合同，但就各方的本意来说，原告与被告周定文之间的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，并且原告已经依约支付了大部分购房款，被告周定文也已实际将房屋交付给原告使用。而被告周定文与被告粟珍琼之间仅仅是想获得实现债权的保障，该房屋成为被告周定文与盛忠伟履行还款义务的担保，就本意也并非出售该房屋，两被告签订的合同名为房屋买卖关系，但实际是借贷关系，被告周定文将涉案房屋过户至被告粟珍琼名下，损害了原告周鹏的合法权益。其次，从两被告在房产局签订的2016年7月22日签订《房地产买卖契约》，及2016年12月30日在桂林市不动产登记局签订《不动产买卖合同》的具体情况分析，两被告双方称涉案房屋系以房抵债，房屋交易的实际价款为350000元，房屋的建筑面积85.27平方米，每平方米单价仅为4104.61元，结合双方交易的时间，涉案房屋所处的区位，即使有行政机关的交易指导价做参考，该成交价明显低于市场价格，并不是一个合理的交易价格，判断交易价格是否合理应当以正常的市场价值作为判断，双方之间成交的每平方米4104.61元的单价比涉案房屋同时期同区位同户型的市场报价及成交价格偏低，不能认定双方达成的成交价为合理的交易价格。再次，被告粟珍琼称因被告周定文称其亲戚一直租住在涉案房屋中，所以其没有房屋的钥匙，也进不去涉案房屋中看房，被告粟珍琼于2016年12月30日在桂林市不动产登记局签订《不动产买卖合同》前，作为完全行为能力人，应该对该房屋是否存在其他买卖行为，是否存在其他已经占有等情况进行考察，而其并没有尽到注意义务，不对其要购买的房屋状况进行了解，该份合同签定时也未约定具体交房时间，两被告自己均未留存2016年7月22日签订的《房地产买卖契约》及2016年12月30日签订的《不动产买卖合同》，且被告粟珍琼的儿子盛忠伟庭审中称其从事房屋中介的工作，应知悉房产交易的惯例，这些情况均与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。上述粟珍琼的各项客观表现均不能证明其是一个支付了合理对价的善意受让人，本案两被告之间的房屋买卖行为属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的恶意串通，损害原告利益的情形，故两被告之间于2016年12月30日签订的《不动产买卖合同》应当认定为无效。故原告要求确认两被告之间签订的关于桂林市七星区施家园龙隐园Ⅱ号小区BCTV3栋1-4-2房屋《不动产买卖合同》无效的诉讼请求，理由正当，于法有据，该院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：被告周定文与被告粟珍琼于2016年12月30日签订的关于桂林市七星区施家园龙隐园Ⅱ号小区BCTV3栋1-4-2房屋《不动产买卖合同》无效。本案案件受理费2300元(原告已预交)，由被告周定文、粟珍琼负担。 本院二审期间，被上诉人周定文提交了一份其与上诉人粟珍琼、盛忠伟签订的《协议书》该协议书主要内容为：1、由于被上诉人周定文长时间没有还借款，为保证还款的信用度，根据上诉人粟珍琼、盛忠伟要求，周定文同意将抵押房产过户到粟珍琼、盛忠伟名下。深度抵押三个月，被上诉人周定文还清借款后，粟珍琼、盛忠伟应将过户抵押房产过户到被上诉人周定文名下等。证明：其向盛忠伟借款35万元，并以房过户到粟珍琼、盛忠伟名下作深度抵押，逾期未还清借款放弃房产续回。本院对双方争议事实认定如下：一审查明的事实与本院所查明法律事实基本一致，对一审法院认定的法律事实本院予以确认。 本院认为，从上诉人粟珍琼与被上诉人周定文于2016年7月26日所签订的《协议书》内容可确认被上诉人周定文将涉诉房屋过户到上诉人粟珍琼名下是对借款进行抵押担保。而被上诉人周定文于2016年7月22日签订的《房产买卖契约》是为了配合《协议书》过户到上诉人粟珍琼名下进行“深度抵押”。因此，被上诉人周定文于2016年7月22日与粟珍琼签订的《房产买卖契约》行为，并非双方真实意思表示，而是以虚假的意思表示实施的民事法律行为。虽然该虚假的意思表示隐藏双方实际是抵押担保行为，由于双方的行为实际为通谋虚伪行为，故，签订的《房产买卖契约》行为属无效民事行为。 综上所述，粟珍琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人粟珍琼负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈海涛 审判员  王治斌 审判员  王 凯 appoint 二〇一九年十一月十一日 书记员  朱银燕