甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2019）甘09民终1453号上诉人（原审被告）：董某，住甘肃省酒泉市。上诉人（原审被告）：李某1，住甘肃省酒泉市。二上诉人共同委托诉讼代理人：徐某，甘肃政剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李某2，现住甘肃省玉门市。委托诉讼代理人：魏某，甘肃长治律师事务所律师。上诉人董某、李某1因与被上诉人李某2合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院(2019)甘0902民初2624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。董某、李某1上诉请求：撤销一审判决，查明事实后依法改判或发回重审。事实及理由：1.涉诉房屋在出售给上诉人之前一直由朱某占有使用，朱某也称其就是房屋所有权人，并提供了水、电、天然气的缴费凭证，且上诉人当时与朱某关系较好,基于信任才没有签订书面房屋买卖合同,但已经交付了全部房款。从2015年起上诉人就购买了诉争房屋，上诉人的亲友也都知道上诉人是购买而不是租赁该房屋,且李某2承认将房屋交给朱某照管，上诉人完全有理由相信被上诉人知道且认可朱某将房屋出售给上诉人的事实，朱某的行为构成表见代理。2.被上诉人李某2与朱某是亲属关系，房款中的200000元也是直接转入李某2账户中的，因此李某2清楚房屋买卖的事实，上诉人已交清购房款，善意取得了争议房屋。3.被上诉人主张是租赁，但其说不清租赁期限多长，租金多少，一审时也没有提供任何证据证实其与上诉人之间形成的是租赁关系，其主张不能成立。被上诉人李某2辩称：1.房屋所有权应当以房屋产权证和不动产登记薄记载进行确定，水电费缴费票据不能作为认定房屋所有权人的凭证。2.上诉人主张曾向被上诉人李某2支付200000元房款，但银行凭条中李某2的签字不是其本人所签，不能认定这笔钱是上诉人所谓的购房款。3.被上诉人从未向上诉人出售过房屋，上诉人长期无理占用被上诉人的房屋侵害了上诉人的合法权益，应当立即腾退房屋。李某2向一审法院起诉请求:1.判令二被告立即搬离肃州区康盛花园小区西环北路24-31号楼3-6-1号住房并交还原告；2.二被告承担占用期间的租赁费用60000元（2015年8月-2018年12月，每月1500元）；3.二被告承担至履行完毕之日止的房屋占用费用；4.承担本案全部涉诉费用。一审法院认定事实：2005年1月20日，原告李某2从康盛房地产开发公司购买位于××路住房一套，房屋建筑面积为132.47平方米。同月，酒泉市人民政府颁发房权证酒（私）字第XXXX号房屋所有权证，登记显示西环北路24-31号楼3-6-1号，房屋所有权人为原告李某2。2005年7月，酒泉市人民政府颁发酒国用（2005）第7264号国有土地使用证，登记显示土地使用权人为原告李某2，坐落西环北路24-31号楼3-6-1号，使用权面积27.38平方米。2015年，原告李某2托付其表哥朱某对位于酒泉市××区住房一套，帮忙照管或出租。同年8月，朱某将涉案房屋出租给二被告居住使用，双方签订租房协议一份，约定租期三年。现原、被告对房屋权属产生争议，原告诉至法院，望判如所请。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，原告要求二被告返还位于酒泉市××区房屋，提供了房屋所有权证、国有土地使用证、契税完（减免）税证等证据予以证实，根据上述证书所记载权利人确为原告。被告李某1辩称涉诉房屋系其从朱某处购买，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”规定，被告李某1应就涉案房屋系其购买提供证据加以证明，但被告仅提供了银行流水及水、电、天然气缴费凭证。经对该证据的综合审核分析，因被告李某1与朱某存在频繁的账务往来，故被告李某1所提供银行流水明细无法证实其向朱某转款系支付购房款；对于水、电、天然气的缴费凭证，虽登记信息显示用户名为朱某，但《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”，现被告李某1并无证据证明涉案不动产登记簿确有错误，故该缴费凭证不能作为确定不动产权属的依据。综上，被告李某1辩称依法不能成立，不予采信。根据庭审查明事实，涉案房屋是二被告通过租赁方式占有，租赁期限到期后，二被告与原告或朱某并未续签合同，但二被告仍继续居住使用涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原、被告双方就涉案房屋形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，对于不定期租赁合同，原告享有随时解除权。现原告通过起诉方式要求二被告返还房屋，该行为即意味着其要求解除合同，在二被告收到应诉手续后即意味着解除通知到达二被告，二被告在法定期限内未对合同解除效力提出异议，依法双方租赁合同已解除。合同解除后，二被告继续占有涉案房屋已无事实及法律依据，依法应予以返还，故对原告要求二被告返还涉案房屋的诉讼请求，予以支持。对于原告主张的占有使用费，因原告未提供有效证据证实其主张，故对该主张不作处理。被告董某经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告董某、李某1于本判决生效后三十日内向原告李某2返还位于酒泉市××区房屋一套；二、驳回原告李某2的其他诉讼请求。案件受理费减半收取650元，由被告董某、李某1负担。二审中，当事人围绕争议焦点提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证质证。上诉人董某、李某1提交了朱某缴纳水、电、天然气费的票据原件，拟证明朱某一直以户主名义缴纳上述费用，其向上诉人出售房屋的行为构成了表见代理。经质证，被上诉人对证据真实性无异议，但对证明目的不认可，认为缴费凭证与房屋所有权无关，买卖房屋应当查看房屋产权证而非缴费票据。被上诉人李某2提交了两组证据：1.朱某在甘肃银行存款账户交易明细查询单、2017年7月7日的取款凭证一张。2.建设银行取款凭证一张、转款凭证一张、存款凭证两张。两组证据共同拟证明朱某将自己在甘肃银行的存款200000元取出后存入李某1的银行卡中，又从李某1卡上转至李某2卡上，再从李某2卡中取出又存入了自己的卡上，以上行为均是朱某的个人操作，与李某2无关，李某2与上诉人之间并不存在买卖房屋的事实。经质证，上诉人董某、李某1认为从李某1卡中转入李某2卡中的200000元是李某1本人亲自操作的，就是购房款。经审查，本院对上述证据真实性均予以确认，但朱某缴纳水、电、天然气费的票据不能证明房屋所有人是朱某，转入李某2卡中的200000元也没有其他证据佐证，不能认定为购房款，故对上述证据均不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为,本案中，上诉人董某、李某1主张案外人朱某向其出售房屋的行为构成表见代理，其已经付清全部购房款，应当善意取得争议房屋。本院认为，按照交易习惯，在房屋等不动产交易过程中，查看房屋产权证或不动产登记薄以确定所有权人是买受人基本的生活常识，故上诉人以争议房屋的水电费由朱某缴纳，主张朱某向其出售房屋构成表见代理的上诉理由不能成立。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”据此规定，不动产善意取得须以完成登记为构成要件，但本案争议的房屋并没有进行过户登记,善意取得的条件未成就,上诉人所提其善意取得房屋所有权的上诉理由亦不能成立。一审中，李某2并未提供朱某与二上诉人签订的租赁合同，一审判决对此认定错误，应予纠正。综上所述,上诉人董某、李某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽认定事实部分有误，但判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释(?http:?/??/?192.0.100.105?/?lib?/?zyfl?/?zyflcontent.aspx?gid=A224149&nid=19281""A19281""_blank?)》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人董某、李某1负担。本判决为终审判决。审判长 徐 林审判员 蔺春辉审判员 张小青 二〇一九年十二月十八日书记员 高 妍