山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0781民初56号原告：陈鑫正，男，1988年12月14日出生，汉族，住山东省青州市。委托诉讼代理人：陈林，山东潍青律师事务所律师。被告：青州市万达诚信房屋开发有限公司，住所地山东省青州市经济开发区309国道北。法定代表人：杨新升，经理。委托诉讼代理人：王者军，山东昌潍大鹏律师事务所律师。被告：中鼎润合（北京）资产管理有限公司，住所地北京市海淀区建材城西二里23号楼1层商业05-6。法定代表人：刘东生。原告陈鑫正与被告青州市万达诚信房屋开发有限公司（以下简称万达公司）、中鼎润合（北京）资产管理有限公司（以下简称中鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈林、被告万达公司的委托诉讼代理人王者军到庭参加诉讼，被告中鼎公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告万达公司签订的商品房买卖合同；2.判令被告万达公司返还原告已付购房款280000元，赔偿损失280000元，共计560000元，并承担利息损失（自2018年8月30日起，以280000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日）；3.判令被告中鼎公司承担连带还款责任；4.二被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年8月30日，被告万达公司授权被告中鼎公司与原告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告万达公司的海岱北路4386号盛世花都小区1幢2单元0301、0401号住宅楼一套，面积116.56平方米，总价款641080元;合同签订前原告已付10000元定金，余款在2021年8月25日前付清，被告万达公司应于2018年11月30日前向原告交付该房屋。上述合同签订当日，被告万达公司又给予优惠，总价款变更为500000元。原告于合同签订之日支付房款280000元，剩余款项办理了分期付款手续（被告万达公司让原告办理了250000元的分期还款手续）。原告已履行了合同义务，被告万达公司未将房屋交付原告，已构成违约。在原告要求交付房屋的过程中，原告发现他人在该房屋内装修，显属一房二卖。原告向二被告了解情况时，二被告互相推诿。经了解，被告万达公司销售的房屋无预售手续，被告万达公司授权被告中鼎公司出售房地产，应当承担合同责任，被告中鼎公司作为被委托人向原告虚假宣传，并销售手续不全的房产，应承担连带责任。同时房屋无预售手续，二被告应赔偿原告的损失。被告万达公司辩称，案涉房屋所有权人为青州泰展商贸有限公司，被告中鼎公司未经该公司准许，违法销售案涉房屋的行为属违法行为，已构成犯罪，请求法院依法将本案移送公安机关，追究被告中鼎公司的刑事责任并中止本案的审理。第一，原告诉请解除其与被告万达公司签订的商品房买卖合同无事实及法律依据，案涉房屋所有权人为青州泰展商贸有限公司，被告万达公司未与原告签订商品房买卖合同，亦未授权被告中鼎公司与其签订案涉房屋的商品房买卖合同，未收取原告的购房款，双方不存在商品房买卖合同关系，故原告要求被告万达公司返还已付购房款、赔偿损失、承担利息损失及诉讼费无事实及法律依据。第二，原告诉请所依据的理由与事实不符。被告万达公司于2010年开发建设青州市海岱北路4386号经济开发区生活区公共服务中心3号楼，2015年10月16日取得(包含案涉房屋)产权证书(证号:青房权证开发区字第××号)，2016年1月13日与青州泰展商贸有限公司签订商品房买卖合同，将其开发的案涉房屋出售给青州泰展商贸有限公司；青州泰展商贸有限公司于2016年3月10日取得案涉房屋不动产产权证书。2018年8月份，被告万达公司授权被告中鼎公司对青州市经济开发区生活区公共服务中心商业项目未售部分房屋运作销售。2018年8月25日，在被告万达公司不知情的情况下，被告中鼎公司与原告私自签订案涉房屋买卖合同，收取购房款，将产权为青州泰展商贸有限公司的房屋出售给原告。因此，原告起诉所依据的理由与事实不符。第三，本案中，被告万达公司未委托授权被告中鼎公司销售案涉房屋，被告中鼎公司的销售行为不构成间接代理和表见代理。1.间接代理是受托人在授权范围内以自己的名义与第三人签订合同，其适用的条件是在授权范围内，如果实施不在授权范围内的民事法律行为，则该行为由受托人独自承担其法律责任，与委托人无关。2.案涉房屋已于2016年1月13日由被告万达公司售予青州泰展商贸有限公司，并办理产权登记手续。2018年9月12日，被告万达公司授权被告中鼎公司销售房产范围为青州市经济开发区生活区公共服务中心商业项目未售部分房屋，代理权限为销售房屋。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，本案系被告中鼎公司以自己的名义与原告签订的房屋买卖合同，且销售的房屋不在委托销售房屋的范围内，故其销售案涉房屋的民事行为对被告万达公司不发生法律效力。3.被告万达公司对被告中鼎公司销售案涉房屋的行为不追认。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条“行为人没有代理权超越代理权或者代理权终止的，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”的规定，被告万达公司对该销售行为不予追认，因该销售行为产生的法律后果对被告万达公司不发生效力。4.原告诉请承担责任的主体应当为被告中鼎公司。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿”的规定，本案原告请求承担责任的主体为被告中鼎公司。原告对合同解除导致损失赔偿责任的发生，自身存有过错，应承担其与过错相适应的责任。在相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自过错承担责任。本案中，原告作为完全民事行为能力人，在合同签订及履行时，对签订主体及履行义务主体应当有一定的认知，应当尽到合理注意审查合同行为人的代理权限及是否与被代理人签订购房合同的义务，其应当知道被告中鼎公司无销售案涉房屋的代理权限，仍与其签订购房合同，对损害事实的发生存有过错，应当承担过错责任。5.被告中鼎公司没有代理权限，无权处分他人房产的行为，不构成表见代理。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，表见代理是受托人在没有代理权或超越代理权的情况下以委托人的名义与第三人签订合同，但第三人有理由相信受托人有代理权，它保护的是第三人的信赖利益，其核心是以被代理人名义实施民事法律行为；本案中被告中鼎公司并非以被告万达公司的名义而是以自己的名义与原告签订房屋买卖合同，不符合表见代理的构成要件。按照商品房买卖合同的交易习惯，原告在与被告中鼎公司缔约过程中，明知其作为委托销售方，应当审查其委托销售房产范围及权限而未审查；明知其作为委托销售方，即使签订购房合同，亦应当与其委托方即被告万达公司签订，但原告未通知被告万达公司情况下与被告中鼎公司私自签订购房合同；应当将购房款交付被告万达公司并索取发票的情况下，却私自将购房款交付被告中鼎公司。本案中，被告中鼎公司没有代理销售案涉房屋的权限，案涉房屋已由被告万达公司出售给青州泰展商贸有限公司，即使被告万达公司授权被告中鼎公司销售案涉房屋也属于无效授权，因为青州泰展商贸有限公司亦未授权中鼎公司销售案涉房屋，事后也未对被告中鼎公司的违法销售行为进行追认。6.理清了间接代理和表见代理的不同，就可以得出二者不能混在一起来使用的结论，即间接代理时受托人超越代理权。本案的情况就是这样，受托人超越代理职权（即出卖了属于他人的房屋），以自己的名义与第三人签订合同，因此不属于间接代理，也不属于表见代理。因此，原告与被告中鼎公司签订的商品房买卖合同无效，其行为与被告万达公司无关，责任由被告中鼎公司独自承担。综上，请求法院依法驳回原告对被告万达公司的诉讼请求。被告中鼎公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。原告提交房产销售委托书复印件一份，拟证明被告万达公司委托被告中鼎公司销售房屋情况；提交盛世花都营销中心照片一份，拟证明案涉房屋营销中心情况。被告万达公司经质证对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。原告提交照片四份，拟证明其购买案涉房屋时拍摄了悬挂在售楼处的二被告签订委托合同的照片；提交商品房买卖合同一份，拟证明案涉房屋买卖合同的签订情况；提交议价单一份、分期还款协议书一份、收据二份、银行交易明细清单一份，拟证明案涉房屋买卖合同的履行情况。被告万达公司经质证对以上证据的真实性不确定。本院经审查认为，以上证据相互之间及与本案其他证据之间能够相互印证，本院予以确认。被告万达公司提交房地产委托销售合同复印件及委托书复印件各一份，拟证明其委托被告中鼎公司运作盛世花都经济开发区生活区公共服务中心商业项目情况；提交案涉房屋不动产权证书复印件一份，拟证明案涉房屋已由青州泰展商贸有限公司取得不动产权证书。原告经质证对上述房地产委托销售合同复印件的真实性无异议，但对该合同后面附加的销售表有异议；对上述委托书复印件有异议，认为与其提交的委托书内容不一致；对上述不动产权证书复印件真实性不能确定。本院经审查认为，上述委托销售合同所附销售表未加盖被告中鼎公司印章，本院不予确认；上述委托书加盖了被告中鼎公司印章，本院予以确认；上述不动产权证书复印件能够与本案其他证据相印证，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月3日，被告万达公司为被告中鼎公司出具委托书一份，该委托书载明的内容为“房产销售委托书青州市万达诚信房屋开发有限公司开发的盛世花都、经济开发区生活区公共服务中心的房产，委托中鼎润合（北京）资产管理有限公司进行房产销售。青州市万达诚信房屋开发有限公司（章）2018年8月3日”。被告万达公司称其于2018年8月10日将上述委托书收回后出具了新的委托书，该委托书载明的内容为“委托书经公司研究决定，现将我们公司开发的盛世花都，经济开发区生活区公共服务中心商业项目部分交付于中鼎润合（北京）资产管理有限公司进行运作，期间所产生的法律责任由中鼎润合（北京）资产管理有限公司自行负责。青州市万达诚信房屋开发有限公司（章）2018年8月10日声明中鼎润合（北京）资产管理有限公司对盛世花都、经济开发区生活区公共服务中心商业项目的‘运作’只用于关于房产的宣传以及投资客户的解释，不得用于其它用途！中鼎润合（北京）资产管理有限公司（章）2018.8.20”。2018年9月12日，被告万达公司（甲方）与被告中鼎公司（乙方）签订房地产委托销售合同一份，主要约定甲方委托乙方为（独家）合作单位，合作销售甲方指定的房产，该房产由甲方在山东青州兴建的盛世花都项目，该项目为商铺及住宅，销售面积约计16904.59平方米，每平方米6880元，共约计116303579元，所销售的房源参考附表；乙方为运作主体公司；甲方为售出房产办理房产证及相关证件，由此产生的费用甲方和购房者承担，与乙方无关；合作期限自2018年8月20日至2019年8月20日，合同有效期内，甲方不得指定其他委托合作方；本项目的推广费用（包括报纸、电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等），具体销售工作人员的开支及日常支出均由乙方负责支付；销售价格可由乙方视市场情况灵活浮动；乙方按照实际销售额向甲方支付房款，保证在合同签订日起12月内完成销售委托合作房产项目，每月20日为打款节点，第一打款节点在2018年9月20日之前，付款额不低于3000000元，第二打款节点在2018年10月20日之前，付款额不低于7000000元，之后，每月20日前打款，付款额不低于10000000元，最后一次打款时节点在2019年8月20日之前，乙方应将房款全部结清；乙方需要开具税票时，多卖出高于每平方米6880元部分的房款，向甲方支付15%的费用；甲方收到客户购房全款时，应当在6个月内办理网签、过户；甲方保证若客户购买的盛世花都房产的实际情况与其提供的材料不符或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责；双方还约定了其他事项。被告提交的该委托销售合同附销售范围表，原告认为该销售范围表无被告中鼎公司印章，系被告万达公司私自添加。2018年8月30日，被告中鼎公司（出卖人）向原告（买受人）出示2018年8月3日的房产销售委托书，双方签订商品房买卖合同一份，主要内容为出卖人以出让方式取得坐落于海岱北路4386号地块的建设用地使用权，面积为6081.54平方米，买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅；该商品房已由青州市房地产管理局批准预售，许可证号为青2013077号；该商品房的规划用途为住宅，所在建筑物的主体结构为砖混，建筑总层数为4层；该商品房为1幢2单元0301、0401号，房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置；该商品房测绘面积116.56平方米，单价每平方米5500元，总价款641080元；签订合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金在合同签订时抵作房款，剩余房款买受人应当在2021年8月25日日前付清；出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付房屋，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款并自买受人付款之日起按万分之二计付利息，同时按全部房款的2%支付违约金。双方还约定了其他事项。后被告中鼎公司为原告出具特殊申请议价优惠单，将案涉房屋总价款由641080元优惠至500000元。原告在上述商品房买卖合同签订之前向被告中鼎公司交付房屋定金10000元，2018年8月30日向被告中鼎公司交付房款270000元，共计280000元。2018年8月30日，被告中鼎公司（甲方）与原告（乙方）签订分期还款协议书一份，主要内容为双方确认截止本协议签订之日，乙方尚欠甲方房款250000元；甲方同意乙方分期还款，每期还款41667元，每半年为一期，期限自2018年8月30日至2021年8月30日；乙方按约定将还款金额转入甲方指定账户。双方还约定了其他事项。案涉房屋编号后变更为3号楼2单元301室，已由被告万达公司出卖给青州泰展商贸有限公司，后者于2016年3月10日取得不动产权证书。本院认为，案涉房屋已由青州泰展商贸有限公司于2016年3月10日取得不动产权证书，不属于被告万达公司可销售的范围，被告中鼎公司销售该房屋属于无权代理。虽被告中鼎公司与原告签订商品房买卖合同时向原告出示了2018年8月3日的房产销售委托书，该授权委托书载明了被告万达公司将其开发的盛世花都、经济开发区生活区公共服务中心的房产委托被告中鼎公司销售的内容，原告有理由相信被告中鼎公司有代理权，但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，被告中鼎公司与原告签订商品房买卖合同是以自己的名义，而非以被告万达公司的名义，故被告中鼎公司的销售行为不构成表见代理，由此销售行为引发的合同责任应由被告中鼎公司承担。被告中鼎公司与原告签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。但案涉房屋已由青州泰展商贸有限公司于2016年3月10日取得不动产权证书，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，原告合同目的已不能实现，其可以要求解除案涉房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，案涉房屋买卖合同解除后，被告中鼎公司应返还原告购房款280000元并支付自2018年8月30日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率，此后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。被告万达公司在被告中鼎公司销售案涉房屋的过程中存在监管过错，应对被告中鼎公司的上述债务承担连带责任。鉴于本案具体情况，原告主张的损失280000元，本院不予支持。关于被告万达公司认为被告中鼎公司的行为已构成犯罪，请求本院依法将本案移送公安机关的答辩意见。本院认为，被告中鼎公司是否构成犯罪与本案商品房买卖合同关系属两种不同性质的法律关系，是否追究被告中鼎公司的刑事责任并不影响本案的审理，对被告万达公司的上述答辩意见，本院不予采纳。被告中鼎公司经本院传票传唤既未答辩又未到庭应诉，应视为对其诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告陈鑫正与被告中鼎润合（北京）资产管理有限公司于2018年8月30日订立的商品房买卖合同。二、被告中鼎润合（北京）资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈鑫正购房款280000元并支付利息（自2018年8月30日起至2019年8月19日止，以280000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以280000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告青州市万达诚信房屋开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告陈鑫正的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9400元，由原告负担4700元，二被告负担4700元；诉讼保全费3320元，由二被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费9400元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  刘希庆人民陪审员  周顺民人民陪审员  蔡相红二〇一九年十二月二十四日书 记 员  李法鑫