贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0425民初1579号原告：李天佑，男，1965年3月12日生，汉族，住贵州省紫云苗族布依族自治县。被告：安顺市恒丰房地产开发有限公司紫云分公司，地址：贵州省安顺市紫云苗族布依族自治县。统一社会信用代码：915204255771245699。负责人:蒋立，系该分公司经理。被告：安顺市恒丰房地产开发有限公司，地址：贵州省安顺市开发区。统一社会信用代码：915204256669980736。法定代表人:周俊，系该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：陈林，男，1963年11月29日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，系该公司员工。代理权限为特别授权代理。原告李天佑诉被告安顺市恒丰房地产开发有限公司紫云分公司（以下简称恒丰公司紫云分公司）、被告安顺市恒丰房地产开发有限公司（以下简称恒丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法由审判员殷姣适用简易程序于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告李天佑、二被告委托诉讼代理人陈林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李天佑向本院提出诉讼请求：1、判决继续履行原告与被告安顺市恒丰房地产开发有限公司紫云分公司签订的《商品房买卖合同》;2、判决二被告支付原告违约金236060元；3、诉讼费由二被告承担。事实及理由：2012年5月1日至2013年5月27日,原告与被告安顺市恒丰房地产开发有限公司紫云分公司达成一致协议,由被告安顺市恒丰房地产开发有限公司紫云分公司将其开发的紫云壹号楼一层24号商铺（建筑面积135.20㎡，套内建筑面积127.87㎡）、48号商铺（建筑面积29.34㎡，套内建筑面积28.34㎡）、49号商铺（建筑面积29.29㎡，套内建筑面积28.29㎡）出售给原告，其中24号商铺单价为12691.59元/㎡，总价款为1622873元，原告已支付首付款822873元，余款800000元由原告以银行按揭的方式支付。48号商铺、49号商铺的单价均为4234.3元/㎡，总价款240000元已全部付清。24号商铺的交房时间为2013年4月30日，48号、49号商铺约定的交房时间均为2014年12月31日。在逾期交付房屋责任约定上，合同约定被告逾期交房超过90日，买受人有权退房，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。双方合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了48号、49号商铺的全部价款，以及24号商铺的首付款822873元，共计1062873元，但被告至今仍然无法交房，现该房主体仍未完工。经查，安顺市恒丰房地产开发有限公司系安顺市恒丰房地产开发有限公司紫云分公司的总公司。二被告的行为严重影响原告的生活，为此，原告诉至本院，提出如前所诉请求。被告恒丰公司以及恒丰公司紫云分公司辩称，一、原告既要求继续履行合同，又要求支付违约金，二者相互矛盾。因资金链断裂等原因，其现在无法向原告交付商铺，故不同意继续履行合同。二、原告所购买的三个商铺，仅是48号商铺和49号商铺的价款已全额付清，24号商铺首付款尚欠其公司200000元，尾款也未按照约定付清，故原告也存在违约，也应当承担一半的违约责任。双方当事人围绕诉讼请求依法向本院提交证据，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，认定如下：1、原告提交的中国工商银行紫云支行自营历史明细列表，证实原告为购买商铺而进行融资贷款，产生利息。二被告对该证据真实性无异议，但认为该证据与本案无关。本院经审查认为，该证据来源合法、内容真实客观，但贷款融资是原告自身商业行为，与本案无关，本院不予采信。2、原告提交的中国信合回单联复印件7张，证实原告将购房款打到被告指定的多个个人账户上，没有打入公司账户，被告违反了专款专用原则。二被告对该证据真实性无异议，但认为该证据与本案无关。本院经审查认为，该证据来源合法、内容真实客观，与本案其他证据能够相互印证打款的事实，但被告没有专款专用的证明目的，无其他证据予以佐证，本院不予采信。3、被告提交的《欠条》复印件一份，证实原告逾期交付24号商铺首付款，导致二被告无法如期向银行汇入首付款，银行按揭贷款无法办理。原告质证称，其系欠二被告的钱，并非欠银行的钱，不存在银行贷款无法办理的情况。本院经审查认为，原告对欠款200000元的事实予以认可，故对欠款事实，本院予以采信。对其他证明目的，本院不予采信。根据原、被告的诉辩意见以及本院经审查确认的证据，认定事实如下：2012年5月1日原告与被告恒丰公司紫云分公司订立合同编号为紫恒丰SP2012012号《商品房买卖合同》（以下简称012号《商品房买卖合同》），约定原告购买被告开发的位于紫云县××山镇格××大道××“××云××”楼盘××号商铺，单价为12691.59元/㎡，建筑面积135.20㎡，合同总价款为1622873元。合同订立当日原告向被告交付首付款822873元，其中200000元以向被告借款的方式支付，余款800000元以银行按揭的方式支付，但原告至今未向被告支付剩余房款。合同还约定，原告在接到被告书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭贷款所需的全部资料提交给被告，原告在接到书面通知之日起3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。合同再次约定，被告于2013年4月30日前向原告交付该商品房。除不可抗力外，被告未按照合同第十一条约定的期限和条件将该商品房交付给原告，那么逾期在90日之内，则自交房的次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日，原告有权退房。原告退房的，应当书面通知被告。被告应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的0.001%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向原告支付违约金。另查明，2013年5月27日双方再次分别签订合同编号为紫恒丰SP2012043号《商品房买卖合同》（以下简称043号《商品房买卖合同》）以及合同编号为紫恒丰SP2012044号《商品房买卖合同》（以下简称044号《商品房买卖合同》），约定由原告购买被告开发的与上述地点相同楼盘的一层48号、49号商铺，建筑面积分别29.911㎡、29.964㎡，合同价款均为120000元。合同签订当日，原告即一次性向被告支付该两个商铺的购房款240000元。该两份合同均约定交房时间为2014年12月31日前，除不可抗力外，被告未按照合同第十一条约定的期限和条件将该商品房交付给原告，那么逾期在90日之内，则自交房的次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向原告支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日，原告有权退房。原告退房的，应当书面通知被告。被告应当自收到退房通知之日起10日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的0.001%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向原告支付违约金。最后查明，被告开发的“紫云壹号”楼盘虽然主体已基本完工，但至今尚不能向原告交付房屋，故原告诉至法院。本案的争议焦点：1、原、被告订立的合同是否继续履行；2、如何认定原、被告的违约责任以及违约金数额。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同成立并生效。当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。针对本案争议焦点一、虽然在庭审中，被告明确表示因资金链断裂等各方面原因不能履行交房义务，不同意继续履行合同，但根据双方签订的商品房买卖合同中关于被告逾期交房，原告要求继续履行合同，合同继续履行的约定，在被告存在逾期交房的违约行为时，合同解除权仅赋予原告。另外，被告因资金链断裂等原因不能继续履行合同，但本案商品房所涉工程主体已大部分完工，具备履行可能性，而本案原告未要求解除合同，故该三份《商品房买卖合同》应当继续履行，但因原告主张继续履行合同的请求不明确，经本院释明后，原告拒不更改该诉讼请求，本院依据该诉讼请求作出判决将导致执行标的不明确而无法执行，故对该请求，本院不予支持。针对本案争议焦点二、依据双方签订的012号《商品房买卖合同》以及043、044号《商品房买卖合同》，被告应当于2013年4月30日前向原告交付24号商铺，于2014年12月31日前交付48号、49号商铺却至今未履行合同义务，其行为已构成违约，应当依照双方约定承担违约责任。基于双方签订的三份《商品房买卖合同》第十三条第一款第二项：“逾期超过90日交房，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起10日内向买受人支付违约金”的约定，原告在合同订立时已将043、044号《商品房买卖合同》约定的房款全额付清，被告却未在2014年12月31日前交房，至起诉时，即2019年9月24日，043、044号《商品房买卖合同》已逾期交房4年（2016年2月为29天）又267天，现原告要求按合同约定赔偿损失，被告应当向原告支付违约金41472元（240000元×1728天×0.01%）。原、被告双方于2012年5月1日签订012号《商品房买卖合同》，约定2013年4月30日前交付24号商铺，但被告未向原告主张购房尾款，逾期也未交付24号商铺。同时，原告未按约定向被告履行交付购房尾款义务以及主张逾期交房的责任。在前述情况下，双方还另行签订043、044号《商品房买卖合同》，且在原告全额支付上述两个合同约定商铺房款的情况下，被告仍未向原告主张购房尾款，原告至今也未向被告支付012号《商品房买卖合同》的购房尾款，原告也存在违约行为，应当承担相应的违约责任。本院结合本案实际情况以及双方在合同履行过程中的过错程度，酌情确定原告承担30%的违约责任，被告承担70%的违约责任。原告在订立012号《商品房买卖合同》时，虽然通过向被告借款200000元的方式向被告支付购房首付款822873元，但其实际交付的购房款为802873元，被告却未在2013年4月30日前向原告交房，至起诉时，即2019年9月24日，已逾期交房6年（2016年2月为29天）又147天，故24号商品房的违约金应当为131398.20元（802873元×2338天×0.01%×70%），以上两项违约金合计172870.20元。被告关于原告也未向其足额交付首付款导致其银行流水不足，不能向银行办理贷款，原告也未按约定办理银行贷款，存在违约，也应当承担违约责任的抗辩意见，因原、被告双方通过协商，被告自愿借款200000元给原告购房，系其对自己合法财产的处分，在该行为上，双方之间形成借款关系，该借款行为在客观上不构成被告办理银行贷款的阻碍因素，故对原告未足额支付购房首付款导致被告不能向银行贷款，原告存在违约的抗辩意见，本院不予采纳。对双方形成的借款合同关系，不属于本案审理的法律关系，双方可以另案处理。对被告关于原告未交付购房尾款，存在违约的辩称，理由本院已在012号商品房违约金计算部分进行阐述，在此不再赘述。最后，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，被告恒丰公司紫云分公司系被告恒丰公司依法设立的分支机构，而本案系恒丰公司紫云分公司违约导致的合同之债，恒丰公司应当对恒丰公司紫云分公司的债务承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下：一、被告安顺市恒丰房地产开发有限公司、安顺市恒丰房地产开发有限公司紫云分公司于本判决生效之日起三十日内支付原告李天佑违约金172870.20元。二、驳回原告李天佑的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费已减半收取2420元，由原告李天佑负担509元，被告安顺市恒丰房地产开发有限公司、安顺市恒丰房地产开发有限公司紫云分公司负担1911元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。当事人逾期未上诉致本判决发生法律效力，义务人未按指定的期限履行义务的，权利人可在履行期限届满次日起二年内向人民法院申请强制执行。审判员  殷姣二〇一九年十二月九日法官助理朱蕾书记员熊国万附：诚信风险提示书当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或延迟履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人民代表大会常务委员会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨害公务罪，追究刑事责任。