浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终4602号 上诉人（原审被告、反诉原告）：朱红燕，女，1987年10月29日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜腾飞，男，1990年1月28日出生，汉族，住江苏省泗阳县。 上诉人朱红燕因与被上诉人姜腾飞房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初10138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 朱红燕上诉请求：要求姜腾飞赔偿2019年8月20日至2021年2月19日的房屋使用费收入直接损失31500元。事实和理由：2019年4月24日，姜腾飞提出要求解除合同后，便锁门回老家，并未打扫店面卫生及整修设施，双方一直未就合同解除达成一致意见。后朱红燕将店面以低于租给姜腾飞的价格予以转让，造成租金差价损失31500元，并将自有设备、软件系统、装修装潢等低于成本的价格转让，这种转让系买卖合同关系，与朱红燕的经济损失属于两个不同的法律概念。一审判决错误地将转让款与朱红燕的经济损失强行相抵销，损害了朱红燕的利益。 姜腾飞未作答辩。 姜腾飞一审诉讼请求：1.判令朱红燕退还房租11550元及押金5000元；2、朱红燕赔偿姜腾飞往返泗阳到宁波费用及住宿、伙食及误工费3000元。 朱红燕一审反诉请求：1、姜腾飞支付房租3000元（2019年2月20日至2019年6月19日期间）；2、姜腾飞赔偿2019年8月20日至2021年2月19日的房屋使用费损失31500元；3、姜腾飞支付电费35元；4、姜腾飞支付维修费1000元；5、姜腾飞支付朱红燕往返舟山、宁波的车费及食宿费1000元；6、姜腾飞赔偿朱红燕误工费1000元。 一审法院认定事实：朱红燕从案外人蒋善林处承租了位于宁波天伦时代广场117号1-19号房屋。2019年2月20日，姜腾飞、朱红燕签订《使用权转让合同》一份，约定朱红燕将上述房屋使用权转让给姜腾飞，建筑面积为32平方米，使用用途为商用，合同期限自2019年2月20日起至2021年2月19日，使用费每月5500元，押金5000元，合同期内产生的水、电、通讯、卫生、物业费等由姜腾飞承担。第一次使用费（2019年2月20日至2019年8月19日）及押金38000元于合同签订日前支付。后续使用期间的使用费每半年一付，第二次付款日为2019年6月19日前，之后以此类推。同时合同约定，若姜腾飞提出提前解除合同，同时朱红燕也找到其认可的接手人，朱红燕将接手人接手后姜腾飞预缴的款项退还给姜腾飞。合同还对双方的其他权利义务一并进行了约定。上述合同签订后，姜腾飞向朱红燕支付了第一期使用费及押金35000元，并约定姜腾飞欠朱红燕的第一期房屋使用费3000元于2019年6月19日前一次性结清，朱红燕向姜腾飞交付了涉案房屋。2019年4月24日，姜腾飞向朱红燕提出要提前退租，要求朱红燕张贴出租或转让，朱红燕回复称“好的”，并要求姜腾飞将房屋进行打扫。姜腾飞称在朱红燕另行出租后将东西搬走。2019年6月17日，朱红燕将涉案房屋转让给案外人唐谣，并收取其保证金5000元、2019年7月-9月剩余房租11250元，房屋转让费58000元，合计74250元。同日，朱红燕要求姜腾飞将涉案房屋内物品腾空，姜腾飞于当天晚上腾退涉案房屋。由于姜腾飞、朱红燕双方就剩余款项退还事宜未能达成一致，姜腾飞于2019年6月20日将涉案房屋上锁，后于同月22日开锁。2019年6月30日，朱红燕与案外人唐谣签订《转让说明》一份，载明朱红燕将涉案房屋的使用权转让给唐谣，期限为2019年7月1日至2021年8月31日止，在使用期内继续沿用朱红燕与蒋善林签署的租赁合同条款履行义务。并载明朱红燕已经收到唐谣支付的转让费58000元、2019年7-9月房租11250元、履约保证金5000元，合计74250元，自2019年6月30日之后涉案房屋的使用权与朱红燕无关。另查明，姜腾飞尚欠姜腾飞电费35元未支付。 一审法院认为，朱红燕、姜腾飞签订的《使用权转让合同》系双方真实、自愿的意思表示，且未违反法律、法规的强制性、效力性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。对于双方之间的法律关系，姜腾飞认为是房屋租赁关系，朱红燕认为是承包经营关系。一审法院认为，朱红燕从案外人蒋善林处承租涉案房屋，后又将涉案房屋的使用权转让给姜腾飞，双方在合同中明确为房屋使用权的转让，且对房屋使用费的收取和房屋使用等进行了约定，符合租赁合同要件，双方之间应为房屋租赁合同关系，朱红燕的主张缺乏依据，一审法院不予采信。对姜腾飞要求朱红燕退还剩余房租11550元及房屋押金5000元的主张，一审法院认为，双方在涉案合同中约定，双方协商一致可以解除合同，若姜腾飞提出提前解除合同，同时朱红燕也找到朱红燕认可的接手人，朱红燕将接手人接手后姜腾飞预缴的款项退还给姜腾飞。本案中，姜腾飞在2019年4月24日向朱红燕提出提前解除合同，朱红燕亦表示同意，并在2019年6月17日收到案外人的转让费及租金等费用后要求姜腾飞腾退房屋，至此双方的合同已经解除，姜腾飞据此要求朱红燕退还剩余费用符合合同约定。关于退还金额，租房押金5000元，合同解除后应该退还；对于房租，因姜腾飞在腾退后又将涉案房屋进行上锁，故租金应计算至开锁之日即2019年6月22日止，产生租金为22550元，姜腾飞支付租金为30000元，朱红燕尚应退还7450元。对姜腾飞要求朱红燕支付往返泗阳、宁波食宿费用及误工费3000元的主张，于法无据，一审法院不予支持。对姜腾飞在反诉答辩中主张的购买龙虾费用，因与本案属于不同的法律关系，本案中不作处理，姜腾飞可另行主张。对朱红燕要求姜腾飞支付房租3000元的主张，一审法院在前文中结算租金时已经计算在内，不再赘述。对朱红燕要求姜腾飞赔偿损失31500元的主张，一审法院认为，朱红燕、姜腾飞双方系一致同意解除合同，合同并未对此约定违约金。且朱红燕在庭审中亦陈述转租给姜腾飞的月租金价格高于其与蒋善林约定的租金系因未收取转让费，朱红燕将涉案房屋转租给案外人唐谣收取的租金虽然低于朱红燕、姜腾飞之间的租金，但朱红燕另外收取了转让费58000元，足以弥补租金差额，朱红燕主张的使用费损失缺乏依据，一审法院不予支持。对朱红燕主张的电费35元，姜腾飞表示认可，并同意在退还费用中进行扣减，一审法院予以支持。对朱红燕要求姜腾飞支付房屋维修费1000元的主张，因朱红燕未提供证据证明维修内容及维修费用确已发生，故一审法院不予支持。对朱红燕主张的往返舟山、宁波的费用1000元及误工费1000元，缺乏依据，一审法院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，作出判决：一、朱红燕退还姜腾飞房租7450元、押金5000元，合计12450元；二、姜腾飞支付朱红燕电费35元；扣除第二项费用后，朱红燕尚需退还姜腾飞12415元，限于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回姜腾飞的其他诉讼请求；四、驳回朱红燕的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉受理费289元，减半收取144.5元，由姜腾飞负担50.5元，朱红燕负担94元；反诉受理费307元，由姜腾飞负担25元，朱红燕负担282元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。朱红燕在一审法庭辩论终结后提交一审法院的“天伦时代广场117号物品转让清单”与其在一审中提交的“收条”及“转让说明”内容无法相互印证，本院不予采信。 本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：除收取房屋转让费58000元外，朱红燕转租给案外人唐谣的房屋租金为每月3750元。 本院认为，朱红燕、姜腾飞于2019年2月20日签订的《使用权转让合同》是双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、法规的强制性、效力性规定，双方均应按约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”朱红燕、姜腾飞在《使用权转让合同》中约定了双方均可解除合同的条件，即“在合同有效期内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：（1）甲乙双方协商一致，书面变更或者解除本合同。”该条约定实际赋予了双方当事人在条件成就的情况下均有合同解除权。从双方微信聊天记录来看，姜腾飞提出解除合同，朱红燕回复称“不好意思，我刚看到，好的”并且要求姜腾飞打扫一下房屋。该事实说明在朱红燕同意的条件下，姜腾飞取得了解除合同的权利，姜腾飞依约解除合同，并不能构成违约。姜腾飞是否对涉案房屋进行清扫不是合同解除的必要条件，并不影响合同的解除。退一步讲，即使姜腾飞构成违约解除合同，朱红燕、姜腾飞也并未在《使用权转让合同》中约定违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”朱红燕在原审中陈述《使用权转让合同》因未收取转让费导致所定租金价格较高，为每月5500元。朱红燕与案外人唐谣签订的合同约定的月租金为3750元。2019年8月20日至2021年2月19日共计18个月，两份合同租金差价为31500元（（5500元-3750元）×18个月）。因朱红燕与案外人唐谣签订的合同另收取房屋转让费58000元，其权益已经得到一定保护，故朱红燕主张的使用费损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，朱红燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费538元，由朱红燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙长虎 审 判 员 黄永森 审 判 员 郑 辉 二〇一九年十二月二十日 代书记员 项凌燕