上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10844号上诉人（原审被告）：斐盛（上海）投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇运河北路1025号7幢307室。法定代表人：徐嘉顺，执行董事。委托诉讼代理人：戴佐江，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：许嘉晟，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉敏训，男，1961年5月8日生，汉族，住江苏省海安县。委托诉讼代理人：严业周，上海业周律师事务所律师。上诉人斐盛（上海）投资管理有限公司（以下简称斐盛公司）因与被上诉人吉敏训定金合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初15015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。斐盛公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回吉敏训在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：（一）其在双方签订《〈高桥红坊〉房屋认购单》（以下简称认购单）前已经告知吉敏训开发商是上海A有限公司（以下简称A公司），其为A公司委托的销售商，其无必要隐瞒；且吉敏训在购买上海市浦东新区张扬北路5688弄5778店铺（以下简称系争房屋）前已经确认了该处房屋的出售合同文本，而该合同文本上载明出售方为A公司，故即使其未告知，吉敏训也应明知开发商是谁；另外，其在一审2019年4月22日庭审后三天即向一审法院补充提交了证据，包括其与系争房屋所在楼盘其他购房人签订的合同以及认购单、售楼处现场照片、楼书等广告资料，故一审认为其未举证证明在签订认购单时告知过系争房屋的权利人为A公司而非其有误；（二）吉敏训在2018年9月19日曾向其认购了另一套商铺，面积大于系争房屋，总价高于系争房屋，吉敏训反悔了，与其协商退掉了原认购商铺，再购买系争房屋，并将原支付的定金转为系争房屋定金，故吉敏训明知系争房屋的产权人、开发商是谁；（三）其与吉敏训签订的认购单合法有效，吉敏训通过2018年10月26日的律师函明确表示拒绝签署系争房屋《上海市商品房出售合同》（以下简称出售合同），故吉敏训违约在先，无权要求其退还定金；（四）认购单并未约定解除合同的条件，而其并无根本性违约，故吉敏训无权要求解除认购单及双倍返还定金。被上诉人吉敏训书面答辩称：（一）斐盛公司所述不符合事实，斐盛公司没有任何证据证明双方签订认购单时斐盛公司告知其开发商是A公司，就连斐盛公司在一审中提供的证人也确认双方签订认购单时斐盛公司未告知其开发商系A公司，斐盛公司将不属于自己所有的房屋卖给其，才导致双方未能在约定时间签订出售合同；（二）认购单的合同主体是其与斐盛公司，而出售合同的履约主体是购房人与A公司，斐盛公司无权强迫其与A公司签订出售合同；斐盛公司未经其同意，将房屋出售方变更为A公司，应视为斐盛公司违约。据此，其认为一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：2018年9月19日，吉敏训向斐盛公司支付了定金人民币（以下币种相同）20万元。2018年9月22日，吉敏训与斐盛公司签订了认购单，约定由吉敏训支付定金20万元，订购系争房屋，面积为68.88平米，双方在2018年10月30日前签订出售合同。吉敏训于2018年9月29日微信联系中介人员表示系争房屋的房价高了不想购买，并了解到斐盛公司并非系争房屋的权利人。吉敏训委托律师于2018年10月26日向斐盛公司发出《律师函》，以斐盛公司并非系争房屋的权利人、斐盛公司约见吉敏训所欲签订的《经营委托管理合同》的一方当事人系案外人“上海B有限公司”、《经营委托管理合同》中涉及双方主要权利义务的条款与斐盛公司在签订认购单向吉敏训许诺的不符等为由，认为双方客观上无法继续履行合同、无法按认购单约定的2018年10月30日前签订买卖合同，要求斐盛公司双倍返还定金40万元。斐盛公司于2018年10月26日收到该函。一审法院另查明，系争房屋的权利人系A公司。2018年12月20日，A公司出具《情况说明》，称系争房屋系其所有的房源，由斐盛公司进行代理销售，并以斐盛公司名义独立负责营销策划、销售、收取售房定金、签订房屋认购单、配合售房签约、配合客户贷款、交房等。斐盛公司未举证证明在签订认购单时告知过吉敏训系争房屋的权利人为A公司而非斐盛公司。一审法院认为：认购单系双方真实意思表示，应为有效，双方应按约履行。认购单约定：买方在认购系争房屋前，已对斐盛公司方该房屋及销售合同文本了解并确认；买方应在2018年10月30日前（包括该日）携带相关证明文件及本认购单前往售楼处签订合同并办理购房手续，卖方不再另行催告；系争房屋的卖方为斐盛公司，买方为吉敏训。但斐盛公司非系争房屋的产权人，未有效举证证明在签订认购单前曾告知过吉敏训系争房屋的产权人为A公司而非斐盛公司，致使双方客观上无法严格按照认购单约定的卖方“斐盛（上海）投资管理有限公司”与吉敏训于2018年10月30日前签订《上海市商品房出售合同》；吉敏训在签订认购单后即反悔不购买系争房屋，且在2018年10月26日就系争房屋的权利人不是斐盛公司的问题发函给斐盛公司、明确表示不同意于2018年10月30日前签订《上海市商品房出售合同》。因此，双方之间关于系争房屋的认购单无法继续履行，依法应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应责任。关于本案的违约责任，签订认购单前，吉敏训有义务核实房屋的产权人信息，但是吉敏训没有尽到合理的审慎义务，且吉敏训签订认购单后反悔不购买系争房屋，构成违约；斐盛公司明知自己不是系争房屋的权利人，却在签订认购单时未明确告知吉敏训系争房屋的权利人是A公司而非斐盛公司，致使双方不能严格按照认购单约定的“卖方斐盛（上海）投资管理有限公司”签订《上海市商品房出售合同》，亦构成违约；双方应各自承担相应的违约责任。因此，合同解除后，斐盛公司应返还吉敏训定金20万元；吉敏训要求斐盛公司再赔偿定金20万元，不符合法律规定，不予支持；斐盛公司要求没收吉敏训定金20万元的意见，亦不符合法律规定，不予采信。综上所述，一审法院经审理后依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条之规定，作出判决：一、吉敏训与斐盛（上海）投资管理有限公司2018年9月22日所签的关于上海市浦东新区XX路XX弄XX店铺《〈高桥红坊〉房屋认购单》于判决生效之日起解除；二、斐盛（上海）投资管理有限公司于判决生效之日起十日内返还吉敏训定金20万元；三、驳回吉敏训的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7,300元，减半收取计3,650元,由吉敏训负担1,500元；由斐盛（上海）投资管理有限公司负担2,150元。二审中，双方均未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。斐盛公司在一审中未能提供证据证明其在双方签订订购单时已经明确告知吉敏训其系代理销售方，系争房屋的开发商另有其人，为A公司，导致吉敏训无法与订购单上约定的卖方——斐盛公司签约，故斐盛公司对此存在一定的过错。斐盛公司在二审中强调吉敏训在签订认购单时应知其并非系争房屋开发商，但仍未能提供证据证明双方签订订购单时，其在签约场地悬挂开发商的相关证照并提请吉敏训注意；即使其所称吉敏训曾向其认购另一套商铺、双方协商后吉敏训改为认购系争房屋并将之前所交认购其他商铺之定金转为系争定金属实，也不能就此推断出吉敏训应知系争房屋开发商为A公司，故斐盛公司上述理由同样不能成立。斐盛公司在二审中还强调吉敏训曾委托律师发函明确表示拒绝签署系争房屋出售合同，违约在先。对此本院认为，吉敏训在律师函中表示不同意签订出售合同，还罗列了几方面的理由，而其中斐盛公司不能作为卖方与吉敏训签订系争房屋出售合同，是导致订购单无法继续履行的主要原因，一审法院就此对双方的责任进行了详尽的分析、阐述，确认双方均存在过错，故一审处理结果并无不妥。综上所述，一审法院判令双方解除订购单，并由斐盛公司原额返还吉敏训所付定金，具有事实和法律依据，并无不当之处。斐盛公司的上诉请求所依据的理由均不能成立，其之上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,938元，由上诉人斐盛（上海）投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇一九年十二月六日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……