广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1803民初4865号原告：清远新世纪物业管理有限公司。住所地为清远市清新区**********办公101室。法定代表人：凌某1。委托诉讼代理人：梁艳红，系原告公司员工。被告：陈红平，男，1980年1月5日出生，汉族，身份证住址为广东省阳山县**************，公民身份号码441************911。原告清远新世纪物业管理有限公司（以下简称新世纪物业公司）诉被告陈红平物业服务合同纠纷一案,本院于2019年11月28日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁艳红到庭参加诉讼。被告陈红平经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告新世纪物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2017年8月至2019年10月拖欠的物业管理费及水电垃圾等费用3768.33元，并从2017年9月6日至2019年12月5日止，按中国人民银行同期贷款利率6.75%的标准支付滞纳金301.14元，以上小计4069.47元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年8月14日，原告与被告签订《新世纪·城北广场前期物业管理服务协议》，同日，被告签订《业主消防安全责任书》，原告从2013年起在新世纪城北广场提供前期的物业管理工作，业主按每月五日前缴纳物业管理服务费，但自2017年8月起至2019年10月，被告无故拖欠物业管理费2644.32元、水费411.28元、垃圾费224元、水费分摊62.92元、水费分摊（喷水池）3.37元、电费分摊18.41元、电费分摊（喷水池）5.24元、电梯电费分摊201.57元、梯灯电费分摊79.85元、二次供水分摊200.75元、其他分摊24.27元，经原告多次催收，被告仍未缴纳，根据协议第六章第十一条约定，被告除应向原告支付物业服务费和专项维修资金外，还要加付按中国人民银行同期贷款利率6.75%标准的滞纳金301.14元，以上合计3768.33元。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请求法院依法判决。原告新世纪物业公司提交的证据：1.公民身份证，拟证明被告主体适格；2.前期管理服务协议，拟证明双方关于物业管理、水电费垃圾费及滞纳金的缴纳约定；3.未缴费用清单、未缴汇总，拟证明被告的应缴各项费用及滞纳金；4.水表抄表记录及水表照片，拟证明被告入住至今的水表读数；5.公摊费明细表，拟证明原告已将各户每月公摊费明细表公告各业主；6.公摊费明细公示照片，证明原告没有在公告栏公示公摊费明细；7.水费发票，拟证明水费明细；8、不动产登记资料查询结果证明、业主消防安全责任书，拟证明涉案房屋登记在被告名下及房屋建筑面积，被告于2017年8月14日收楼。由于被告陈红平没有答辩及提交证据，本院对原告提交的证据进行了审查确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告与被告于2017年8月14日签订《新世纪·城北广场前期物业管理服务协议》，写明被告陈红平在城北广场的房屋是1座B梯302号，房屋的建筑面积为78.8平方米，且约定由原告为新世纪城北广场提供前期的物业服务，服务内容包括房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生保洁及清运生活垃圾、公共秩序的维护、交通秩序与车辆停放管理、房屋装饰装修的管理、消防设施的维护和管理等，并约定住宅的物业服务费按建筑面积1.2元/月/平方米计收，商铺的物业服务费按建筑面积5元/月/平方米计收，物业服务费按月缴纳，业主应在每月五日前履行缴纳义务。原告从2013年起在新世纪城北广场小区提供物业服务至今。《新世纪·城北广场前期物业管理服务协议》第十六条约定：“乙方违反本协议，不按期向甲方缴纳物业管理费和专项维修资金，甲方可以催缴限期交付；逾期不交付的，可按有关法律按每日加收欠缴金额千分之一的滞纳金……”被告陈红平于2017年8月14日签署《业主消防安全责任书》，并于当天收楼，原告诉称被告从2017年8月起至2019年10月未支付物业服务费、公摊水电费、水费、垃圾费等费用，经催收未果，遂引发诉讼。另，根据不动产登记资料查询结果证明显示，涉案房屋登记在被告陈红平名下，建筑面积80.98平方米。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。一、关于合同的效力问题。原、被告签订的《新世纪·城北广场前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，对双方当事人均有法律约束力。被告购买了新世纪城北广场1座B梯302房，并于2017年8月14日收楼，享受了原告提供的物业服务，就应当向原告缴纳物业服务费，但被告未依约履行交付物业服务费的义务，属违约行为，应承担违约责任。二、关于原告诉求的各项费用如何计付问题。1、物业服务费，原告诉称被告从2017年8月起未支付物业服务费，故计算至2019年10月的物业服务费为2623.76元（1.2元/㎡/月×80.98㎡×27个月）；原告主张2644.32元物业服务费，对超出部分不予支持。2、公摊水电费，由于原告提交了公示照片证实已对公摊费用进行公示，被告陈红平并未提出异议，本院对原告主张的水费分摊62.92元、水费分摊（喷水池）3.37元、电费分摊18.41元、电费分摊（喷水池）5.24元、电梯电费分摊201.57元、梯灯电费分摊79.85元、二次供水分摊200.75元、其他分摊24.27元，共计596.38元予以支持。3、垃圾处理费，由于原、被告签订的《新世纪·城北广场前期物业管理服务协议》约定了垃圾处理费按照环卫部门规定收取，参考清远市清新区*林和环卫管理所生活垃圾清洁、处理收费标准，清远市清新区*林和环卫管理所对居民收取清洁服务费每月每户6元，生活垃圾处理费每月每户2元，合共每月每户8元，被告从2017年8月起至2019年10月的垃圾处理费共计216元（8元/月×27个月＝216元），原告主张224元的垃圾处理费，对超出部分不予支持。4、水费，原告提交了广东省行政事业性收费统一票据拟证实其代新世纪城北广场缴纳了的水费，且对被告的水表进行了逐月抄表和记录，原告主张411.28元的水费有事实依据，应予支持。5、违约金，原、被告签订的《新世纪·城北广场前期物业管理服务协议》第十六条约定：“乙方违反本协议，不按期向甲方缴纳物业管理费和专项维修资金，甲方可以催缴限期交付；逾期不交付的，可按有关法律按每日加收欠缴金额千分之一的滞纳金……”被告未按约定支付物业服务费，构成违约，原告依据双方签订的合同要求被告支付违约金，有合同根据，但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因原告未举证证明其因被告违约造成的实际损失，本院根据实际情况对违约金进行调整，违约金按被告欠费的总额从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至欠款还清之日。被告陈红平经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响本院依照现有证据依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告陈红平应于本判决生效之日起十日内向原告清远新世纪物业管理有限公司支付物业服务费2623.76元、水费分摊62.92元、水费分摊（喷水池）3.37元、电费分摊18.41元、电费分摊（喷水池）5.24元、电梯电费分摊201.57元、梯灯电费分摊79.85元、二次供水分摊200.75元、其他分摊24.27元、垃圾处理费216元及水费411.28元，上述费用共计3847.42元，并从2019年11月28日起以3847.42元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金至上述款项支付完毕之日止；二、驳回原告清远新世纪物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告陈红平负担。此款原告清远新世纪物业管理有限公司已预交，本院不作退回，由被告陈红平在履行上述判决时迳付给原告清远新世纪物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员 韩 雯二〇一九年十二月二十六日书记员 李家欣