青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终2208号上诉人（原审原告、反诉被告）：李娜（公民身份号码：×××），女，汉族，1979年9月2日出生，住河北省保定市博野县。委托诉讼代理人：王存花、兰建峰（实习律师），青海延辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：薛亚军（公民身份号码：×××），男，汉族，1979年3月19日出生，现住青海省西宁市。上诉人李娜因与被上诉人薛亚军房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市城北区人民法院（2019）青0105民初3732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。李娜上诉请求：维持一审判决第三项，撤销一审判决第一、二项，依法改判薛亚军给付李娜违约金87700元以及因聘请律师产生的律师费6000元；本案一、二审诉讼费由薛亚军承担。事实和理由：一审判决直接排除双方意思自治原则签订的违约金条款，进而适用交易习惯，于法无据，应当撤销并改判。2019年6月11日，双方签订《房屋买卖合同》第十二条第二款约定“房屋权属过户后的违约责任，自违约行为发生之日起，违约方应每日按合同约定的成交价千分之五向守约方支付违约金”，关于违约金的约定是双方自愿真实的意思表示，薛亚军在整个诉讼过程中也未提及违约金过高的问题，而一审判决以房产中介机构的询价即每月2000元计算为：2000元÷30天×36天=2400元计算违约金，明显违背了合同意思自治原则。一审法院直接排除当事人的约定适用交易习惯，于法无据，且根据意思自治原则该违约金的条款是双方真实意思表示，不应直接排除合同约定而适用交易习惯。一审判决以律师代理费没有约定为由判决驳回，事实不清、于法无据，应当撤销并改判。双方在交易中，李娜多次应薛亚军的要求提前支付房款157000元，而薛亚军多次答应交房却没有交付，并且在《补充协议》明确约定2019年7月15日交房的情况下，仍以租房困难没有交房，使得李娜无奈之下聘请律师提起诉讼，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，因合同一方存在违约，合同另一方为此聘请律师提供专业法律服务而支出的合理费用，属于违约方违约给守约方造成的损失，应当由薛亚军承担。一审判决没有查明李娜因薛亚军违约是否实际支付律师代理费，以及律师费是否合理的事实，仅以没有约定为由判决驳回明显不当，应予撤销并改判。薛亚军辩称，双方合同约定于2019年7月17日交付房屋，薛亚军按照合同约定于2019年7月17日给李娜办理了房屋过户登记手续，薛亚军已经履行了《房屋买卖合同》中约定办理产权变更的主合同义务。关于房屋的交付问题，房屋买卖在司法实践中，交付的内容为办理产权变更，办理至买方名下，实质上薛亚军已经完成房屋交付义务，同时在2019年7月20日双方协商关于延迟腾退的问题，李娜没有提出异议，并且到2019年7月26日租到房子第一时间进行腾退，只留下了双方有争议的古董架和鱼缸，双方关于价格没有达成一致，没有及时腾退也是双方原因造成的。薛亚军不存在违约情形，相反，在薛亚军办理了房屋过户手续后，是李娜不履行《房屋买卖合同》中的300000元银行贷款交付义务，所以是李娜存在违约行为。李娜向一审法院起诉请求：1.依法判令薛亚军继续履行与李娜签订的《房屋买卖合同》，腾退并交付位于西宁市××区的房屋；（李娜当庭放弃该诉讼请求）2.判令薛亚军向李娜支付迟延交房的违约金87700元；3.判令薛亚军向李娜支付律师代理费6000元；4.本案诉讼费由薛亚军承担。薛亚军向一审法院提出反诉请求:判令李娜向薛亚军赔偿违约金87700元。一审法院认定事实：2019年6月11日，李娜、薛亚军及青海富利房地产营销策划有限公司第五分公司订立房屋买卖合同约定：薛亚军将其位于西宁市××区房屋（建筑面积100.79平方米）以877000元出售给李娜，签订当日李娜应支付定金30000元，李娜贷款300000元，双方应在该房屋权属过户登记后一个工作日内至银行办理贷款申请手续，在办理该手续当日李娜还应委托评估机构并支付评估费；自违约行为发生之日起违约方应按成交价每日万分之五向守约方支付违约金。还约定：薛亚军需在本合同后三个工作日内办理房产抵押注销手续所需资金190000元由李娜垫付；过户当日李娜支付薛亚军387000元（含定金），余款300000元李娜通过商业贷款的方式向薛亚军支付，过户当日不动产登记中心，必须做资金监管金额，以不动产登记中心为准。薛亚军收到全部房款后3个工作日内交房。2019年7月8日李娜、薛亚军订立补充协议约定：剩余房款307000元，其中200000元用于资金监管，107000元于2019年7月9日前支付给薛亚军，双方约定于2019年7月15日前交房。上述合同及补充协议订立后的2019年7月17日双方办理了房屋产权交易手续。2019年7月18日李娜取得涉案房屋的所有权证。涉案房款中的577000元薛亚军已在合同及补充协议约定的时间内取得。2019年7月底双方开始协商交房，至2019年8月21日薛亚军收到剩余房款300000元，同日双方完成交房。李娜主张的律师代理费6000元是李娜与律师事务所的协议价。一审法院认为，李娜、薛亚军订立的买卖合同及补充协议，是双方的真实意思，不损害他人利益、不违反法律规定，且已实际履行，该合同合法有效。双方应按照合同及补充协议约定的时间支付房款、交付房屋。李娜的证据能够证明薛亚军迟延交房36天，且属于违约行为，薛亚军应承担违约责任，但买卖合同约定的违约金过高，一审法院依照向房产中介机构询价以每月2000元计算为：2000元÷30天×36天＝2400元。故李娜的该诉讼请求一审法院部分予以支持。对于李娜主张的律师代理费因双方合同没有明确约定，故该诉讼请求一审法院不予支持。薛亚军反诉认为李娜迟延付款属于违约行为，并要求赔偿违约金87700元，因薛亚军的证据不足以证明该反诉请求成立，故薛亚军的反诉请求一审法院不予支持。遂判决：1.薛亚军于判决生效后十日内给付李娜违约金2400元；2.驳回李娜的其他诉讼请求；3.驳回薛亚军的反诉请求。诉讼费2144元减半收取1072元，由李娜承担1022元，薛亚军承担50元；反诉费1994元减半收取997元，由薛亚军承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本案当事人对一审已经查明的事实没有争议，本院予以确认。另查明对于李娜与薛亚军签订合同约定的房款877000元,李娜于2019年6月11日以交付定金方式支付30000元，6月14日支付190000元，6月20日支付50000元，7月9日支付107000元，7月25日通过资金监管支付200000元，8月21日通过贷款支付300000元。本院认为，本案争议的焦点是李娜主张的违约责任如何认定的问题，案涉房屋买卖合同及补充协议系薛亚军与李娜的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。根据案涉房屋买卖合同第八条的约定，薛亚军与李娜的房屋交易流程适用B项交易流程，即李娜贷款300000元，在双方办理房屋权属过户登记受理后一个工作日内，李娜至相关银行办理商业按揭贷款申请手续，薛亚军在收到李娜支付的除房屋交接保证金外的购房款一个工作日内将房屋交付李娜，双方在该合同中并未约定房屋交接保证金，因此根据该合同补充协议部分的约定，薛亚军应在收到李娜的全部购房款后三个工作日内给李娜交付房屋。该合同签订后至2019年7月8日，李娜尚有607000元购房款未支付，因此李娜和薛亚军在补充协议中，对案涉合同的履行做了进一步约定，对其中307000元，双方约定200000元用于资金监管，107000元由李娜直接支付给薛亚军，同时双方约定2019年7月15日前交房。因此从补充协议的约定看，双方对原房屋买卖合同约定的办理完过户登记后办理按揭贷款300000元以及支付完全部购房款后再交房的约定并没有变更，只是在补充协议中明确了交房时间，因此双方应当围绕在2019年7月15日前交房这一缔约目的，相互配合积极履行。根据双方合同约定的履行顺序应在2019年7月15日前完成房屋权属变更登记，而根据查明的事实2019年7月17日薛亚军与李娜才办理了过户登记手续，案涉房屋买卖合同和补充协议对办理权属变更的时间没有约定，对此薛亚军与李娜也均未主张对方违约或是提交对方违约的证据，由于薛亚军与李娜办理产权变更登记时间推后，相应的应将交房时间推迟，对此双方协商未果，才产生本案争议。根据查明的事实在双方办理完变更登记手续后，至8月21日薛亚军才收到300000元贷款。因此李娜主张薛亚军迟延交房从合同履行顺序上看，没有依据，故李娜主张支付违约金87700元及律师代理费6000元的上诉请求不能成立，本院不予支持。鉴于一审判决薛亚军支付李娜违约金2400元，以及一审对薛亚军就李娜迟延付款提起的反诉，没有支持，薛亚军对此没有上诉，本院予以维持。综上所述，李娜的上诉请求不能成立，应予驳回；薛亚军对一审服判，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2144元，由李娜负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋敏芳审 判 员 纳 敏审 判 员 张洁琼 二○一九年十二月二十六日法官助理 杨家俊书 记 员 程世超 附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。