浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8312号 上诉人（原审原告）：薛余华，男,1973年9月1日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：何桢达，浙江秦望律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨凤珍，女,1955年2月19日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：徐臻甲，浙江富春江律师事务所律师。 上诉人薛余华因与被上诉人杨凤珍租赁合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2018）浙0111民初4463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2013年9月8日，薛余华、杨凤珍签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方（即杨凤珍）将位于富阳区㎡的房屋出租给乙方（即薛余华），租赁期限自2013年10月1日至2018年10月1日，共计5年，租赁期满，租赁关系自然解除，双方无须另行通知。租金每年106000元，预付押金10000元，不提供任何发票。每年到期前一个月内一次性付清当年12个月租金，先付后租。合同第四条关于协议事项条款的第二款载明：“乙方应妥善管理并注意使用房屋，乙方需装修店面，应征求甲方同意后方可进行。租赁期满或合同终止退出时原乙方装修的不动产不得拆除，动产（空调、设备）由乙方搬迁，其余归甲方所有，甲方不补偿任何费用给乙方”。合同并对其他事项作出约定。薛余华、杨凤珍均在协议落款处签字并捺手印。 合同签订后，杨凤珍将薛余华承租的案涉富阳区象牙浦路168号101西一套、201东、西两套，301东、西两套房屋交付薛余华使用，薛余华依约交付租金并对案涉房屋进行了重新装修。案涉房屋原系用于经营宾馆，薛余华承租后改作酒水销售展示厅、办公室、会议室、接待室等用途。 2018年3月，富阳区秦望区块有机更新项目片区三、片区四范围内的房屋搬迁工作启动，案涉房屋在本次房屋搬迁范围内。根据搬迁政策，房屋改作经营性用途的，装修补偿原则上谁装修补给谁，有约定按约定，无约定自行协商确定。2018年6月30日，薛余华在规定期限内将案涉房屋腾退，并取得腾退补贴122191元、腾退奖励100000元。薛余华承租案涉房屋的租金付至2018年4月下旬。薛余华、杨凤珍均认可案涉房屋的装饰装修部分相应搬迁补偿费用为720852元。因杨凤珍一户在2018年6月与搬迁人杭州富阳城市建设投资集团有限公司签订房屋搬迁补偿协议前就案涉房屋进行了分家析产，故该笔补偿款项实际由杨凤珍取得其中101西房屋的装修补偿135448元，杨凤珍之子陆洪良取得其中201东、西两套的装修补偿306939元，杨凤珍之女陆燕萍取得其中301东、西两套的装修补偿278465元。 薛余华于2018年6月12日起诉至原审法院，请求：1.判令杨凤珍赔偿薛余华装修损失740000元；2.本案诉讼费用由杨凤珍承担。 一审审理中，薛余华、杨凤珍一致确认案涉房屋中的楼梯及一楼地面薛余华未进行重新装修，相应装修评估价值共计51842元。 原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，薛余华、杨凤珍签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现薛余华、杨凤珍就案涉房屋在被搬迁后取得的装修补偿款的归属问题发生争议，双方争议的实质在于补偿款所对应装修物的权属问题。薛余华、杨凤珍在《房屋租赁合同》第四条第二款中约定：租赁期满或合同终止退出时原乙方装修的不动产不得拆除，动产（空调、设备）由乙方搬迁，其余归甲方所有，甲方不补偿任何费用给乙方。该条款应视为双方对相应情形下装修物的归属问题所作出的约定。双方合同约定的租赁期限虽至2018年10月1日届满，但在杨凤珍与搬迁人之间签订了房屋搬迁补偿协议，薛余华又自愿腾退案涉房屋之后，双方的租赁合同关系即已实际终止。庭审时，经该院询问，薛余华、杨凤珍均认可讼争的720852元装修补偿款所指向的即是合同所称的装修“不动产”部分。则根据双方上述条款约定，在租赁合同终止的情况下，案涉装修物的所有权应归出租人即本案杨凤珍享有，相应的装修补偿款也应归属于杨凤珍。且依此约定，薛余华无权向杨凤珍主张装修补偿费用。故薛余华要求杨凤珍赔偿装修损失720852元的诉讼请求，该院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年8月19日判决：驳回薛余华的诉讼请求。本案受理费11009元（预收11200元），减半收取5504.5元，保全费4220元，合计9724.5元，由薛余华负担。 宣判后，薛余华不服，向本院提起上诉称：一、原审判决依据《房屋租赁合同》第四条第二款约定判决由杨凤珍享有案涉装修物的所有权，并进而认定装修物赔偿归杨凤珍所有，属于对合同文义理解的错误。案涉《房屋租赁合同》第四条第二款约定“乙方应妥善管理并注意使用房屋，乙方需装修店面，应征求甲方同意后方可进行。租赁期满或者合同终止退出时原乙方装修的不动产不得拆除，动产（空调、设备）由乙方搬迁，其余归甲方所有，甲方不补偿任何费用给乙方。”，为对“合同终止”的情形作为解释，特意在此后第三款进行了约定，即“乙方有下列情况之一的，甲方有权终止合同。A、乙方未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转让、与他人调换；B、利用房屋进行非法经营活动，损害公共利益的；C、擅自改变房屋结构。”。从上述合同文义理解，第二款中的“合同终止”与“租赁期满”的合同自然终止情形并列，显然该处的“合同终止”并不是按照合同法91条规定的全部终止情形，指的是乙方有第三款的违约行为而导致的违约终止合同情形，而本案属于政府搬迁引起的合同终止行为，属于不可抗力，当然不属于第二款中约定的情形。故本案不适用第四条第二款的约定。二、本案应根据装修物所有权的归属判决所对应赔偿款的归谁所有。根据原审查明的事实，案涉房屋在出租给薛余华以前为宾馆，薛余华承租后通过改建、重新装修改变了原房屋的用途，一楼为酒水销售展示厅，二楼、三楼为办公室、会议室、接待室等。双方也确认除案涉房屋中的楼梯及一楼地面未进行重新装修（相应评估价值为51842元）外，其他部分均由薛余华进行了改建和重新装修，故其他部分的装修物属于薛余华所有，所对应的搬迁赔偿款669010元亦应由薛余华所有。三、杨凤珍在案涉房屋搬迁时进行分家析产，由其子女获得了包括本案装修物赔偿款在内的各项赔偿，并不影响杨凤珍应承担的合同义务。如前所述，本案租赁标的的装修赔偿款应由薛余华享有，而根据秦望区块拆迁指挥部的政策规定，装修物属于房屋的附着物，在不能达成一致意见的情况下，该款项需汇入房屋所有人账户。故杨凤珍在取得上述赔偿款后即负有支付给薛余华的义务。而薛余华通过分家析产的方式，将包括本案装修物赔偿款在内的各项赔偿转让给其子女获得，不影响杨凤珍应承担的合同义务，杨凤珍仍应对薛余华所享有的装修物赔偿款承担付款的义务。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判由杨凤珍支付薛余华装修物赔偿款669010元，本案一审、二审案件受理费由杨凤珍负担。 被上诉人杨凤珍答辩称：一、本案租赁合同因不可抗力的因素致使租赁标的物灭失，合同已无法继续履行的可能从而终止，这在经营户房屋腾空证明中薛余华已认可。租赁合同中，对合同终止后的装修归属已做出明确约定，薛余华将合同第三条出租方的权利套用在第二条中是混淆概念。另，薛余华2018年的租金仅支付至2018年3月底，合同明确约定租金一年一次性付清，先付房租后使用。薛余华以自己的行为表明，不履行主要债务，是因为薛余华已知合同不能继续履行下去。二、虽然薛余华在涉案房屋部分位置进行装修，但与杨凤珍的装修已无法区分。何况杨凤珍的被毁装修部分也有自带价值。薛余华拆除后主张赔偿，这也是侵害了杨凤珍的权益。三、与本案相同情形的另一屋租赁合同纠纷（2018）浙0111民初8720号，也是基于同样的合同约定被一审法院以相同的认定判决驳回，所以一审法院判决结果是合理的。综上，一审法院判决适用法律正确，判决结果公平公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审中，薛余华与杨凤珍均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：本案中，在租期结束之前，薛余华、杨凤珍分别与拆迁单位分别签约，薛余华也如约腾退案涉房屋并领取相应的腾退补贴、腾退奖励，且薛余华也未足额支付最后一年的租金，以上事实可以说明双方之间的租赁合同已经因拆迁而提前终止，从租金的缴纳情况来看，双方对此已经达成一致意见。因此，原审法院根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条第2款的约定，认定案涉装修部分应归出租人杨凤珍所有，相应的拆迁补偿也应归杨凤珍所有，并无不当。薛余华主张前述合同第2款约定的终止仅限于该条第3款，但合同中并无相应的约定，从前后文也无法直接得出该结论，在双方存有争议的情况下，原审法院对此未予采信，亦无不当。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10491元，由薛余华负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一九年十二月六日 书记员 姚丽萍