山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终9700号 上诉人（原审被告）：李沧区海宜居房产中介服务部，住所地青岛市李沧区浏阳路2号甲51-4号。 经营者：安明，男，1974年10月21日出生，汉族，系该个体工商户经营者。 上诉人（原审被告）：陆彩芳，女，1953年11月20日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：陆洋，山东海剑律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：纪荣荣，女，1980年2月7日出生，汉族，住青岛市李沧区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：陆洋，山东海剑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李稳稳，女，1989年4月4日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：刘青，山东江河海律师事务所律师。 上诉人李沧区海宜居房产中介服务部（以下简称海宜居中介）、陆彩芳、纪荣荣因与被上诉人李稳稳房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2019）鲁0213民初400号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人海宜居中介的经营者安明，上诉人纪荣荣，上诉人海宜居中介、陆彩芳、纪荣荣的共同委托诉讼代理人陆洋，被上诉人李稳稳及其委托诉讼代理人刘青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海宜居中介、陆彩芳、纪荣荣共同向本院上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人李稳稳的一审诉讼请求。事实和理由：一、原判举证责任分配及认定事实均错误，导致错判。在双方对涉案的5万元款项性质存在争议的情况下，被上诉人李稳稳应承担充分举证责任，否则其应承担举证不能的法律后果。但在李稳稳无充分证据证明该款项性质为意向金，尤其是无任何证据证明海宜居中介收取其2.5万元系意向金的情况下，原判以上诉人无证据证明李稳稳将5万元足额交付后意向金变为定金为由，认定涉案协议是意向金合同、李稳稳支付的款项全部为意向金，明显忽略了李稳稳的举证责任，片面加重了上诉人的举证责任，导致认定事实错误。二、原判对于涉案合同形成过程及其法律性质认定错误，导致错判。原判认定“当事人之间对首付款的数额、房屋的交付等合同主要条款均无法达成一致，最终导致合同无法订立”，却对买卖双方就合同主要条款需要事无巨细协商一致的基本生活常识及交易习惯视而不见，置本案双方当事人对房屋坐落、价款、定金金额等合同主要条款已明确记载于书面合同的事实于不顾，忽视了陆彩芳的守约行为，损害了海宜居中介的应得权益，纵容了李稳稳的恶意违约行为。并且，根据最高人民法院《关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权的批复》第一条的规定，经济合同约定的权利义务内容与合同名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质。涉案合同虽名称修改为《意向金合同》，但其约定的权利义务内容为定金，故应认定为定金合同。三、原审适用法律错误，损害了陆彩芳、海宜居中介合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，该司法解释适用于出卖人为房地产开发企业的商品房买卖合同纠纷案件，而本案各诉讼主体均非房地产开发企业，故原审适用该司法解释第四条处理本案错误。而且，各方未于2018年3月30日另行订立合同的主要原因是由于李稳稳无法支付双方约定的首付款（对该事实李稳稳又难以自圆其说、前后矛盾的陈述），而非原判所称的不可归责于双方当事人的事由。四、纪荣荣不应作为本案被告，原审无视纪荣荣系陆彩芳房屋买卖行为代理人的事实，判决其承担民事代理行为的法律后果错误。 李稳稳答辩称：原审判决正确，请求维持。 李稳稳向一审法院起诉请求：判令海宜居中介、陆彩芳、纪荣荣将收取的5万元意向金返还李稳稳，并承担诉讼费。 一审法院认定事实如下：2018年3月25日，纪荣荣代理陆彩芳（甲方）与李稳稳（乙方）就坐落于李沧区户房屋签订《意向金合同》格式文本一份，约定：房屋建筑面积118平方米左右，双方商定售价267万元；乙方支付甲方50000元整作为购房定金。下方打印体载明：本合同双方签订后，不得违约，若甲方违约，须双倍返还定金；若乙方违约，定金不退；购房定金不低于房屋成交价的4%；租房定金不低于月租金；甲方违约，所赔偿违约金部分有乙方和中介方各得50%；乙方违约，所付定金由甲方和中介方各得50%；定金由中介方保管50%。其它约定处手写体载明：定于2018年3月30日之前签合同。纪荣荣代理陆彩芳在“甲方”处签字捺印，李稳稳在“乙方”处签字捺印。合同标题“意向”二字由打印体“定金合同”的“定”字手写更改而来。该事实有李稳稳提交的《意向金合同》一份及当事人陈述一致的笔录在案为凭。 2018年3月25日，李稳稳ATM机提现2万元，微信转账1.5万元，2018年3月26日ATM机提现1.5万元，向海宜居中介支付2.5万元，向纪荣荣支付2.5万元，纪荣荣于2018年3月25日为其出具收条一份，载明“今收到李稳稳购房意向金贰万伍仟元（￥25000）地址：李沧区临汾路148号6号1单元405户”。海宜居中介亦认可收到李稳稳支付的2.5万元。该事实有李稳稳提交的手机微信转账凭证打印件两份、中国工商银行借记卡账户历史明细清单一份、纪荣荣出具的收条一份及当事人陈述一致的笔录在案为凭。 当事人有异议的证据和事实如下： 1、李稳稳主张，其与陆彩芳签订的系意向金合同，双方未签订正式购房协议，海宜居中介和陆彩芳、纪荣荣应返还各自保管的25000元意向金。 海宜居中介称：买卖双方签订的是定金合同，该25000元是定金，因李稳稳违约，该定金不应返还。 陆彩芳、纪荣荣称：双方签订的是定金合同，虽然合同名称与内容不完全一致，但应当按照合同内容明确约定的条款来确定合同性质；收条是在李稳稳无法足额支付定金合同约定的5万元定金后所出具的，在李稳稳足额支付后，该收条款项已按照双方所达成的定金合同，变为定金，而不能简单的以收条载明的意向金来确定收条的性质；李稳稳在2018年3月25日当日将所有款项交付，可以证明李稳稳为履行双方所签订的定金合同所作出的必要民事行为。 2、李稳稳称：《意向金合同》系安明从中介内直接借用的定金格式条款，并亲笔将“定金”改为“意向金”，也向其做了说明；对于合同内容的定金内容，李稳稳提出异议，安明称题目已改，所有的内容都是意向金，纪荣荣出具的收条也明确载明是“意向金”，与意向金合同一致。 海宜居中介称合同名称不是其更改的。 陆彩芳、纪荣荣称：合同名称确实更改过，系纪荣荣要求更改，在定金合同形成后，由于李稳稳无法按照合同约定支付足额定金，仅能支付25000元，在此情况下，由于有其他客户在当日仍然要求看房并协商购买房屋事宜，为保证陆彩芳和纪荣荣的房屋能够及时出售，所以纪荣荣为李稳稳出具了意向金收条，该款项确实是意向金，但李稳稳在急于购买涉案房屋的情况下，又筹资25000元，在收到李稳稳全部款项后，所有款项当然变为合同条款本身所约定的定金。 3、李稳稳称：2018年3月25日当天买卖双方口头协商首付款80万元，但向纪荣荣支付意向金后，海宜居中介通知其陆彩芳和纪荣荣要求将首付款提高至150万元，且称陆彩芳和纪荣荣看好另一套房屋，也要交首付款，需要等她们把房子买完后才能搬出涉案房屋交付，通过与海宜居中介的沟通，其认为涉案房屋存在很多问题，所以最终没能签订正式合同。 陆彩芳和纪荣荣称：双方签订合同过程中，已经明确首付款120万元至150万元，而不是李稳稳所说的80万元；涉案房屋无法完成交易的真正原因，是李稳稳无法拿出双方所约定的首付款。 海宜居中介称：李稳稳看房时就知道首付款最低120万元，李稳稳同意后双方才签订定金合同，后李稳稳称没有能力支付，所以2018年3月30日前通知其签订合同时就说不要了。 一审法院认为，定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，给付定金的一方不履行约定，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定，应当双倍返还定金。而意向金并非法律概念，应理解为附条件的定金，在房屋买卖合同订立的过程中，仅表示买方购买房屋的意愿表示。 本案争议的焦点为李稳稳向海宜居中介、陆彩芳和纪荣荣交付的5万元款项的性质。李稳稳主张为意向金，海宜居中介、陆彩芳和纪荣荣均主张为定金。原审认为，本案合同是在中介提供的格式定金合同基础上签订，而纪荣荣称，在李稳稳不能足额支付5万元定金的情况下，为保证房屋能够及时出售，所以其要求将合同标题由“定金合同”改为“意向金合同”，并为李稳稳出具了意向金收条，李稳稳支付的款项25000元为意向金，但在李稳稳足额支付5万元后，该款项当然变为定金。根据纪荣荣陈述以及定金合同标题的更改、意向金收条的出具，足以认定，合同签订时，双方的真实意思表示是意向金。纪荣荣主张，在李稳稳将5万元足额支付后，意向金当然变为定金，李稳稳不予认可，海宜居中介、陆彩芳和纪荣荣未提交证据证明双方有此约定，原审不予支持。综上，原审认为双方签订的是意向金合同，李稳稳支付的系意向金而非定金。即便意向金转为定金，通过庭审中当事人陈述可知，当事人之间对首付款的数额、房屋的交付等合同主要条款均无法达成一致，最终导致合同无法订立。根据法律规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。综上，李稳稳主张海宜居中介返还意向金2.5万元，陆彩芳和纪荣荣返还意向金2.5万元，原审予以支持。 据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、李沧区海宜居房产中介服务部于判决生效之日起十日内返还李稳稳意向金2.5万元；二、陆彩芳、纪荣荣于判决生效之日起十日内返还李稳稳意向金2.5万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元（李稳稳已预交），减半收取计525元，李沧区海宜居房产中介服务部负担262.5元，陆彩芳、纪荣荣负担262.5元，李沧区海宜居房产中介服务部、陆彩芳、纪荣荣于判决生效之日起十日内直接给付李稳稳。 二审期间，三上诉人申请证人孙某出庭作证，以证明被上诉人交付给三上诉人的5万元款项系购房定金，并且买卖双方已就房屋买卖的主要条款协商一致，未能签订正式买卖合同的过错系被上诉人造成的。证人当庭作证陈述了被上诉人支付5万元款项的过程以及证人将《定金合同》修改为《意向金合同》的原因，证人并称其自身经营永信居房产中介，该中介与安明经营的海宜居中介系合作关系，涉案房源系永信居房产中介的。经质证，三上诉人称其认可证人证言。被上诉人称：证人与经营的海宜居中介系合作关系，有法律上的利害关系，证言存疑；另外，根据其作证，是证人在双方在场的情况下协商一致签订了《意向金合同》，交付的5万元为意向金，性质非常明确；其他证言没有证据支持，不应予以采信。 根据上述证人证言及其质证意见，因证人经营的房产中介与本案当事人海宜居中介系合作关系，故应认定其证言与本案具有利害关系，且被上诉人对其证言也不予认可，本院对其证言不予采信。 本院二审查明的事实与原审查明一致。 本案经调解，各方当事人未达成一致意见。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，其焦点问题是李稳稳向海宜居中介、陆彩芳和纪荣荣交付的5万元款项系意向金还是定金。根据本案相关事实及证据，本院认为，上述5万元款项应为意向金，其理由如下：首先，涉案《意向金合同》是在海宜居中介所提供的格式《定金合同》基础上签订的，且纪荣荣在一审对此解释称：在李稳稳不能足额支付5万元定金的情况下，为保证其房屋能够及时出售，所以其要求将合同标题由《定金合同》改为《意向金合同》，故应认定纪荣荣代理陆彩芳订立该合同的目的在于就意向金的支付以及房屋买卖合同即本合同的订立等事项进行预约，即该《意向金合同》应为预约合同。其次，在李稳稳向陆彩芳、海宜居中介分别支付2.5万元款项后，纪荣荣为李稳稳出具了收条，明确该款项的性质为意向金。海宜居公司虽未为此向李稳稳出具收条，但未提供有效证据证明其代为保管的2.5万元款项的性质为定金。根据上述事实，并结合双方当事人签订的合同名称为《意向金合同》的事实，原审认定李稳稳支付的5万元系意向金，依据充分，本院予以确认。虽然纪荣荣主张在李稳稳将5万元款项足额支付后该意向金当然变为定金，因无证据证明双方有此约定，原审不予采信并无不当。海宜居中介、陆彩芳、纪荣荣上诉称李稳稳支付的5万元款项系定金而非意向金，既无有效证据证明，也与当事人签订《意向金合同》的事实不符，本院不予采纳。上述《意向金合同》即预约合同签订后，因当事人之间对购房首付款的数额、房屋的交付等本合同的主要条款无法达成一致，最终导致房屋买卖合同无法订立，该《意向金合同》应予解除。因此，李稳稳请求海宜居中介返还意向金2.5万元、陆彩芳和纪荣荣返还意向金2.5万元，合法有据，原审予以支持是正确的。因纪荣荣虽系陆彩芳订立涉案合同的委托代理人，但陆彩芳并未明确其委托授权的范围，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款关于“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”之规定，陆彩芳、纪荣荣应就其所收取2.5万元意向金的返还承担连带责任。纪荣荣上诉称其不应承担涉案民事代理行为的法律后果，因无事实及法律依据，本院不予采纳。 综上，海宜居中介、陆彩芳、纪荣荣的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计950元，由上诉人李沧区海宜居房产中介服务部负担525元，上诉人陆彩芳、纪荣荣负担425元。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇一九年十二月十八日 书记员 胡浩东 书记员 于国英