吉林省松原市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）吉07民再56号 上诉人（原审原告）：杨子友，男，1986年2月27日生，汉族，农民，现住扶余市。 被上诉人（原审被告）：于彬，男，1962年10月4日生，汉族，农民，现住扶余市。 原审原告杨子友与原审被告于彬确认合同效力纠纷一案，扶余市人民法院于2018年9月17作出吉0781民初1659号民事判决，已经发生法律效力。原审法院于2019年6月11日作出（2019）吉0781民监3号民事裁定，再审本案。原审法院于2019年9月23日作出（2019）吉0781民再10号民事判决。原审原告不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人杨子友、被上诉人于彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨子友原审再审称：原告于2017年10月3日购买了被告于彬位于扶余市永平乡四榆村蔡家屯两间土房及院内两间西厢砖房，双方签订了房屋买卖协议，并付清了购房款，当时被告承诺协助原告办理过户手续，原告多次找被告，要求被告协助原告办理过户手续，被告推辞不配合，故请求法院判决确认原、被告双方买卖合同有效。被告协助原告办理过户手续，并承担办理过户费用。 于彬原审再审辩称：卖房子的事没有，没有签订房屋买卖协议，我没有把我家两间西厢房卖给原告，不同意原告的要求，我只欠原告买捷达轿车的钱18,000元 杨子友向原审法院提出诉讼请求，一、要求法院确认原、被告2017年10月3日签定的房屋买卖协议合法有效；二、要求被告立即辅助原告办理房屋产权过户手续，并承担原告在因房屋没有过户期间租房子费用8,000元；三、案件受理费由被告承担。事实与理由，原告于2017年1月3日购买了被告于彬位于扶余市永平乡四榆村蔡家屯两间土房及院内两间西厢砖房，双方签订了房屋买卖协议，并付清了购房款，双方口头约定年后办理过户手续。按诉状现因国家政策危房改造，原告多次找被告，要求被告辅助原告办理过户手续，被告推辞迟迟不肯配合，为维护原告的合法权益，故诉状法院，请求法院依法判决。 于彬原审未出庭，未答辩，未举证。 原审法院原审认定的案件事实，原、被告同村居住，2017年10月3日，原、被告双方签订了房屋买卖协议书，被告将自家座落于扶余市永平乡四榆村蔡家屯两间土房及院内两间西厢砖房以18,000元的价格，出卖给了原告，双方签订合同时，被告承诺协助原告办理过户手续，并承担过户费用，因被告该房屋出卖时就没有房照，因此原告多次找被告办理过户手续未果，致使原告诉至本院，要求确认双方签订的房屋买卖协议合法有效，并要求被告协助原告办理产权过户手续，并承担因房屋没有过户期间的租房费用8,000元。 原审法院认为，原、被告双方是在平等、自愿，互相协商的情况下签订的房屋买卖协议，该协议并不违反法律规定，其内容真实有效，被告应配合原告办理房屋过户手续。关于原告要求被告给付没有过户所造成的租房费用8,000元，因原告没有提出证据证明其主张，因此该项请求本院不予以支持，故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的理解与适用第二条之规定，判决如下： 一、原告杨子友与被告于彬签订的房屋买卖协议合法有效； 二、被告于彬于本判决生效后配合原告杨子友办理该房屋的产权过户手续，并承担过户所产生的费用； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 原审法院再审过程中，杨子友为证实自己的主张，向法院申请证人马传文出庭作证，用于证明当时杨子友购买于彬房屋时的买卖合同是马传文在现场并且代理书写的房屋买卖协议。并提供房屋协议书一份，用于证明买房子的事实。庭审中，杨子友申请对房屋买卖协议中，“于彬”是否是于彬本人书写及于彬本人指纹进行鉴定。 于彬质证认为：证人说的不属实，没看到18,000元钱，没有买房子的这个事情，不知道，也没签字捺手印。 于彬未向法庭提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，原审法院组织当事人进行了质证，对原审原告申请证人马传文出庭作证及房屋买卖协议认证如下：证人马传文出庭作证，与双方无近亲属及利害关系，当时在场又是执笔写房屋买卖协议的人，其证据与本案有关联性，所证内容真实，合法，可以作为证据使用。同时房屋买卖协议是存在的。但该买卖房屋未经政府批准所建，没有产权证。对杨子友申请的笔迹、指纹鉴定申请，原审法院认为与本案结果无关，不予允许。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，原审法院再审认定事实如下：原、被告同村居住，2017年10月3日，原、被告签订了房屋买卖协议书，内容为：“房屋买卖协议，甲方：于彬，乙方：杨子友，经双方协商，甲方同意将名下房屋位置为（左邻为杨军；右邻为：道，前：道，后：道）两间西厢砖仓房卖给乙方。南北长：56.40米，东西宽34.70米。一、买卖价格为：壹万捌仟元整（￥：18,000.00元整）；此款在协议签订后（当日）一次性付清。二、过户费用全部由甲方负责。并提供一切更名过户的手续。自签订之日起，不管任何费用由甲方承担与乙方无关。三、在没过户之前因过户所产生的费用由甲方承担，过户之后一切费用由乙方承担。双方在公平自愿的情况下达成此协议，如甲方违约，按全房款双倍赔偿乙方，如乙方违约，所交的房款不返。此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。甲方：于彬，乙方：杨子友，中间人：于化成，2017年10月3日。”双方签订协议后，原告多次找被告要求办理过户手续，但一直没有办理，原告因而起诉。再审中，被告于彬不承认签订房屋买卖协议，而承认欠原告捷达车款18,000元，但无证据证实。 另查明，双方买卖的房屋两间西厢砖仓房没有经政府审批所建，双方均认可无产权证。该院中正房两间土房已不存在。双方均未提供产权证。 原审法院再审认为：根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原、被告所签订的房屋买卖协议中，两间西厢砖仓未经政府批准建成，也未办理产权登记，无法办理过户变更登记。法院不能以审判权代替行政权，因此双方签订的房屋买卖协议无效。因该协议无效所受损失的一方可以向对方主张权利。原审判决认定事实，适用法律均错误，应予撤销。 综上所述，经原审法院审判委员会2019年第17次会议讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第二百条第一款第二项、第六项之规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）吉0781民初1659号民事判决书； 二、杨子友与于彬签订的房屋买卖协议无效； 三、驳回原告杨子友的其他诉讼请求。 原审原告杨子友不服，向本院提出上诉。其上诉理由为：再审判决认定事实错误，申请撤销（2019）吉0781民再10号民事判决，维持（2018）吉0781民初1659号民事判决。上诉人杨子友与被上诉人于彬系同村村民，2017年10月3日双方在第三人马传文与于化成的见证下自愿签订了《房屋买卖协议》。上诉人杨子友以1.8万元购买了被上诉人于彬宅基地上自有的两间土房及院内两间西厢砖仓房，上诉人一次性交清房款。被上诉人提供一切更名过户手续并承担过户费用。原审判决认定以上事实并依据《合同法》相关规定判决双方签订的协议合法有效；判令于彬配合杨子友办理房屋产权过户手续并承担过户费用。后经该院再审，在没有任何新证据的情况下，撤销了原审判决，认定双方签订的房屋买卖合同因违反《物权法》第九条的规定而无效，属明显认定事实及适用法律错误。首先，上诉人购买的是被上诉人位于宅基地上的房屋，从签订协议内容中可见，该房屋是具备产权登记手续的，如果不具备产权不能约定更名过户条款，而是具有举证责任的被上诉人于彬隐瞒了案件事实故意不出示房屋所有权证，影响案件审理，其行为应当涉嫌合同诈骗，构成刑事犯罪。其次，在再审审理过程中，上诉人提供了当地村级政府开具的证明材料证明该房屋所有权人是于彬，还有王利芬主任也证实房屋二次普查确权是于彬本人亲自签字，还提供了视听资料。该证据案件卷宗里都有，而再审判决对上述证据的效力只字未提，并未对采信与否给予明确法律依据。另外，涉案房屋经村委会登记已进入房屋及土地确权程序，不日便可颁发确权登记证，亦可认定该房屋具备产权登记手续，因此《物权法》第九条已无法适用，所以再审判决认定事实错误，适用法律错误。故上诉人认为（2018）吉0781民初1659号民事判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当予以维持。 被上诉人于彬辩称，收据中的钱是买别人车的钱，我与上诉人都没有关系。 本院二审认定的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，双方当事人签订房屋买卖协议，交付了房屋价款，并约定了过户费用的承担。双方在履行合同过程中，被上诉人于彬将同一宅基地上的正房卖给了案外人黄金友，被上诉人该行为表明其将不履行合同约定的交付房屋及过户的主要义务，致使上诉人不能实现物权。在原审法院审理过程中，经一审法院一再释明，上诉人杨子友拒不变更诉讼请求。在被上诉人拒不履行合同约定的主要义务的情况下，合同虽然有效，上诉人并不必然获得物权，而只能向被上诉人主张返还房屋价款及违约金。上诉人请求确认房屋买卖合同效力，目的在于取得案涉房屋的物权。但案涉房屋未在房屋行政登记管理部门登记，故上诉人要求将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，依法不能得到支持。因此，关于被上诉人因违约给上诉人造成的损失，上诉人可另案向被上诉人主张权利。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 一、撤销吉林省扶余市人民法院（2018）吉0781民初1659号民事判决及（2019）吉0781民再10号民事判决； 二、驳回原审原告杨子友的起诉。 一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，公告费600元，合计700元，由上诉人杨子友承担。 本判决为终审判决。 审判长  郑长波 审判员  张晓辉 审判员  任凤丽 二〇一九年十二月二十三日 书记员  卢 雪