江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终2438号上诉人（原审原告）：兰宝山，男，1991年6月12日出生，汉族，住永新县。委托诉讼代理人：孙秋萍，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘燕红，女，1991年9月13日出生，汉族，住永新县。委托诉讼代理人：孙秋萍，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西金鼎房地产开发有限公司。住所地：江西省吉安市永新县禾川镇禾河北路。统一社会信用代码：913608307670016159。法定代表人：郭桂云，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭正荣，该公司法务。上诉人兰宝山、刘燕红因与被上诉人江西金鼎房地产开发有限公司（以下简称金鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，不服永新县人民法院（2019）赣0830民初1464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人兰宝山、刘燕红的委托诉讼代理人孙秋萍、被上诉人金鼎公司的委托诉讼代理人彭正荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰宝山、刘燕红上诉请求：1.撤销原判第一项、第三项，改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金16735.38元（自2018年1月1日起每日按已付房款的万分之一计算至2019年3月21日止）；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定涉案房屋符合交付条件且由物业公司于2018年4月30日前通知收房，仅判决金鼎公司支付逾期交房违约金4485元是错误的。一、关于通知收房问题。1.通知方式不符合同约定。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定由出卖人通过书面方式对买受人发出通知，然而金鼎公司在没有经过合同另一方同意的前提下，采用所谓的张贴公告、发布滚动新闻、物业电话等方式通知，显然违反了合同中关于通知方式的主要约定。2.金鼎公司通过物业单方面制作的表格称其已通知了买受人收房时间，再无其他证据证明。兰宝山、刘燕红根本没有接到过金鼎公司或物业的任何通知。关于涉案房屋的收房通知是否送达问题，举证责任在金鼎公司。但一审违背双方合同的自主约定，以常理分析为依据，在小区某些业主收到过物业收房电话通知的情况下，借以推定兰宝山、刘燕红或者小区全部业主收到了该收房通知。该认定错误，免除了金鼎公司的举证责任。二、关于房屋是否符合交付条件的问题。1.金鼎公司所谓的五方报告，仅有五方单位、永新县住建局档案馆的盖章。该报告未经永新县住建局及其质量监督站的认可，就径直交给了档案馆，程序颠倒、权利混乱，让人不解。在买受人严重质疑该份报告的前提下，金鼎公司并未提供其他认定合格的证据，甚至没有质监站出具的唯一能保障房屋安全的质量监督报告。该举证责任在于金鼎公司。2.金鼎公司提交的其他证据足以反映涉案房屋在2017年12月31日前不符合五方验收条件。第一，金鼎公司提交的由永新县住建局于2018年11月出具的《江西省建设工程规划核实合格意见单》中明确规定，在未取得该合格意见单之前，建设单位不得组织其他四方单位验收。第二，永新县润泉供水有限公司出具的2017年11月3日至2018年1月5日延误工期证明，虽说不能达到合同约定可以延期交房的条件，但从侧面反映了涉案房屋并非五方建设工程竣工验收报告备案表中所说的在2017年11月前已竣工并通过五方验收。由此可见，金鼎公司提交的五方建设工程竣工验收报告备案表是无效的。综上所述，希望二审予以核实并改判。金鼎公司辩称，其公司通过三种形式通知了买受人收房时间，公司与买受人在2018年经过多次协商，买受人一方都对金鼎公司的通知形式没有否认，只是对通知形式不符合同约定进行了否认，后来经过吉安市中级人民法院判决认定电话通知是符合法律规定的通知，应当认定电话通知的时间为交付房屋的时间。已生效的吉安市中级人民法院（2019）赣08民终38号、40号民事判决认定2018年4月份金鼎公司已经通知了买受人交房。金鼎公司提交的证据具有高度盖然性，应当予以采信。关于房屋是否符合交付条件的问题，吉安市中级人民法院（2019）赣08民终38号、40号民事判决已经作了详细的认定，该两个判决认定本案所涉房屋于2017年12月10日已经具备了交付条件，而且目前小区80%以上的住户都已办理了房产证。请求驳回上诉。兰宝山、刘燕红向一审法院起诉请求：1、判令金鼎公司支付逾期交房违约金16735.38元（以房款376923元为基数，从2018年1月1日起按日利率万分之一计算至实际交房之日止，本次暂计至2019年3月21日）；2、返还水电开户费1300元；3、本案诉讼费用由金鼎公司承担。一审法院认定事实：2017年7月27日，兰宝山、刘燕红与金鼎公司签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），双方约定：兰宝山、刘燕红向金鼎公司购买金鼎公司开发的江西省永新县禾川镇“禾水茗都”12幢2-701号商品房，建筑面积113.75平方米，总房价376923元。同时，该合同第八条对交付期限约定：出卖人应在2017年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的;2.非出卖方原因的规划调整或重大变更及政府和管理服务部门工作延误等。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任作出约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理:按逾期时间，分别处理(不作累加)（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的;合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。合同附件三：装饰、设备标准中第10条其他约定：。供水系统：一户一表，水通至户内；供电系统：一户一表，电源接至户内口预留接驳点。合同签订后，兰宝山、刘燕红先后支付购房款合计376923元。2018年4月份，禾水茗都小区永新县茗者物业服务有限公司电话通知兰宝山、刘燕红接收涉案房屋。2019年3月21日，兰宝山、刘燕红实际接收涉案房屋。当日，兰宝山、刘燕红向金鼎公司缴纳1300元。同时，金鼎公司向兰宝山、刘燕红出具了相应的收据，收据载明收款事由为水、电材料安装等综合费用。另查明，江西省吉安市中级人民法院已于2019年3月15日以(2019)赣08民终38、40号民事判决书判决认定含本案涉案楼房在内的“禾水茗都”小区12-14#楼自2017年12月10日已竣工验收，符合交付条件，可以交付使用。一审法院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，符合法律规定，双方应遵守履行。兰宝山、刘燕红已按约定支付了全部购房款，金鼎公司应按约定交付房屋。金鼎公司直至2018年4月份才通过禾水茗都小区永新县茗者物业服务有限公司电话通知兰宝山、刘燕红接收涉案房屋，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对于延期交房时间的确定，在吉安市中级人民法院已经作出判决的徐小龙、刘小群诉金鼎公司商品房销售合同纠纷案和贺菊平诉金鼎公司商品房销售合同纠纷案以及一审法院正在审理的李智、谭龙华诉金鼎公司商品房销售合同纠纷案中，徐小龙、贺菊平、李智等人均认可2018年4月20日左右收到物业交房的电话通知。从常理分析，在本案涉案楼房已逾期交房的情况下，作为同一批次甚至同一栋满足交房条件的楼房，金鼎公司通过物业公司通知购房者收房，物业公司不可能仅对其中某几户电话通知，因此可以推定其于2018年4月份电话通知了同批次所有购房者，这样更符合常理。虽然该电话通知不符合双方约定的通知方式，但在通讯发达的现实中，电话通讯能够更方便人们沟通、且利于通话人完整地进行意思表示，知悉对方的表达内容。由于金鼎公司未提供原始的通话记录，不能仅凭永新县茗者物业服务有限公司出具的通话记录来确定电话通知的时间，不过可以确定的是金鼎公司在2018年4月份电话通知了兰宝山、刘燕红收房，因无法确定具体的电话通知日期，故酌定电话通知的时间为2018年4月30日。对逾期交房违约金的计算：金鼎公司应自约定的交房日期2017年12月31日的第二日起即2018年1月1日起至一审法院酌定的电话通知时间2018年4月30日止按照兰宝山、刘燕红已交付房款376923元的日万分之一支付违约金4485元（逾期119天×已交付房款376923元÷10000）。金鼎公司辩称其在交房期限届满前已通过张贴公告、2018年3月又通过永新县电视台播放滚动交房公告的形式通知兰宝山、刘燕红收房，如果法院在本案中认定金鼎公司存在逾期交房行为，那么因受永新县城市建设投资开发有限公司在2017年9月6日至2017年11月7日（61天）、永新县润泉供水有限公司在2017年11月3日至2018年1月5日（62天）施工的影响，则合同约定的交房期限和验收期限应该顺延123天。一审法院认为，金鼎公司张贴公告及播放游字广告不符合合同约定的通知方式，且不能保证兰宝山、刘燕红能够收看到，故对金鼎公司辩解其在交房期限届满前已通过张贴公告、2018年3月又通过永新县电视台播放滚动交房公告的形式通知兰宝山、刘燕红收房不予采纳。至于金鼎公司提出的交房期限和验收期限应顺延123天问题，一审法院认为，单凭永新县城市建设投资开发有限公司、永新县润泉供水有限公司的证明不能判断天骄学府城中村改造必然延误金鼎公司施工，亦不能证明天骄学府城中村改造相关施工符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的可以延期情形。况且在相同系列案件的生效法律文书中对此问题进行了认定，故对金鼎公司该辩解不予采信。至于兰宝山、刘燕红主张金鼎公司返还其水电材料安装费1300元，依据双方签订的合同附件三第10条约定：。供水系统：一户一表，水通至户内；供电系统：一户一表，电源接至户内口预留接驳点。金鼎公司将水电设施安装至进户系其应履行的合同义务，金鼎公司收取1300元的水电安装材料费及安装工时费无合同约定；同时根据《江西省发改委关于规范商品房交易有关收费问题的通知》（赣发改收费字[2009]805号）规定：“在商品房交易以及交付过程中，不得向购房者收取下列费用：（一）涉及到水电安装的费用和其它面向全体购房者的共有性的建筑附属项目、经营性收费，一律纳入商品房建筑工程预算，计入商品房价格，房地产开发企业不得在商品房销售过程中以各种名义在价外向购房者收取或代收。”，开发商在商品房交易以及交付过程中不得向购房者收取涉及水电安装的费用，故金鼎公司收取1300元的水电安装所产生的材料费及安装工时费既无合同约定，又违反了地方政府的相关规定，兰宝山、刘燕红主张金鼎公司返还该1300元于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、金鼎公司在判决生效之日起七日内支付兰宝山、刘燕红逾期交房违约金4485元；二、金鼎公司在判决生效之日起七日内返还水电材料安装费1300元；三、驳回兰宝山、刘燕红其他诉讼请求。案件受理费251元，兰宝山、刘燕红负担170元，金鼎公司负担81元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、涉案房屋是否符合交付条件；2、延期交房时间如何确定。关于焦点1，本院作出的（2019）赣08民终38号、40号生效民事判决已认定含本案涉案楼房在内的“禾水茗都”小区12-14#楼自2017年12月10日起已通过验收，符合交付条件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项规定“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明”，且当事人亦没有相反证据足以推翻该事实，故可认定涉案房屋于2017年12月10日起符合交付条件。关于焦点2，在已经判决的同小区业主徐小龙、刘小群诉金鼎公司商品房销售合同纠纷案和贺菊平诉金鼎公司商品房销售合同纠纷案以及正在审理的李智、谭龙华诉金鼎公司商品房销售合同纠纷案中，徐小龙、贺菊平、李智等人均认可2018年4月20日左右收到物业交房的电话通知。从常理分析，在本案涉案楼房已逾期交房的情况下，作为同一批次甚至同一栋满足交房条件的楼房，金鼎公司通过物业公司通知购房者收房，物业公司不可能仅对其中某几户电话通知，因此，根据民事诉讼证明的高度盖然性规则，可以认定金鼎公司于2018年4月份电话通知了同批次所有购房者。虽然电话通知不符合双方约定的通知方式，但电话通讯能够更方便人们沟通、且利于通话人完整地进行意思表示，知悉对方的表达内容。由于金鼎公司未提供原始的通话记录，不能仅凭永新县茗者物业服务有限公司出具的通话记录来确定电话通知的时间，不过可以确定的是金鼎公司在2018年4月份电话通知了购房者接房，因无法确定具体的电话通知日期，故一审酌定电话通知的时间为2018年4月30日并无不妥。综上所述，上诉人兰宝山、刘燕红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费106元，由上诉人兰宝山、刘燕红负担。本判决为终审判决。审判长  李伟杰审判员  陈 麒审判员  胡文君二〇一九年十二月九日书记员  王荷英