天津市高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）津执异50号案外人（异议人）：贾婷婷，女,1995年10月2日出生，汉族，住辽宁省阜新市新邱区。委托诉讼代理人：张伟，辽宁乐成律师事务所律师。委托诉讼代理人：付晓伟，辽宁乐成律师事务所律师。保全申请人：北方国际信托股份有限公司，住所地天津市河西区。法定代表人：韩立新，总经理。委托诉讼代理人：董亚南，天津誉仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李政泽，天津誉仑律师事务所律师。被申请人：宏运地产阜新有限公司，住所地辽宁省阜新市细河区中华路25号。法定代表人：邹尚峰，执行董事。委托诉讼代理人：于涛，该公司员工。被申请人：王宝军，男，1969年11月13日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：于涛，宏运地产阜新有限公司员工。被申请人：陈洁，女，1973年1月6日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：于涛，宏运地产阜新有限公司员工。被申请人：宏运集团有限公司，住所地葫芦岛市龙港区锦葫路41号楼。法定代表人：张新建，经理。委托诉讼代理人：于涛，宏运地产阜新有限公司员工。本院在审理原告北方国际信托股份有限公司与被告宏运地产阜新有限公司（以下简称宏运公司）、宏运集团有限公司（以下简称宏运集团）、王宝军、陈洁金融借款合同纠纷一案中，根据北方国际信托股份有限公司的诉讼保全申请，对宏运公司名下财产采取了查封冻结措施，案外人贾婷婷向本院提出书面异议，要求解除对阜新市细河区八一路33-7,7号楼331室房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。贾婷婷称，其于2018年3月23日在宏运公司购买了房屋一处，已交全款，并已办理入住。2019年2月28日，天津市高级人民法院应北方国际信托股份有限公司的申请，对其所有的位于宏运铂郡的房屋进行了财产保全。贾婷婷认为，该保全行为侵犯了其财产权益，应当予以解除，理由如下：本案贾婷婷在购买被查封的房产时，已经全额交纳房款，并且现已占有使用被封的房屋。对照最高人民法院司法解释，该情形符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》的下列规定：一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定：认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。换句话说，本案涉及的债权受偿顺序应当是：异议人的房屋买受权，工程价款优先权，最后才是抵押权。本案北方国际信托股份有限公司是基于抵押权向人民法院申请查封异议人的房产，其顺序应当是排在异议人的权利之后，所以人民法院应当解除查封。贾婷婷为支持其异议请求，向本院提交如下证据：1.2018年3月23日甲方宏运公司、乙方贾婷婷签订的《意向书》；2.2018年3月9日吴春梅向宏运公司缴款20000元现金缴款单一张、2018年3月13日消费金额为75323元的银联商务票据一张（商户存根）、2018年3月23日消费金额为190000元的银联商务票据一张（商户存根）；4.开票日期为2018年10月29日的购买不动产增值税普通发票一张；5.2018年3月23日宏运公司《准住通知单》；6.2018年3月13日签署的宏运公司宏运铂郡项目业主临时管理规约及承诺书一份；7.2018年3月23日缴纳物业费、电费收款收据两张。保全申请人北方国际信托股份有限公司称，案外人不具有法定排除执行情形，请求驳回异议人全部申请事项。具体理由为：1.北方国际信托股份有限公司已对在案中部分房屋设定抵押权，具有优先受偿的权利，人民法院的查封行为具有当然的正当性；2.（2019）津民初22号判决第二项对北方国际信托股份有限公司所享有的抵押权进行了确认；3.即使部分房屋没有设定抵押权，因宏运公司不具备商品房销售许可证，与案外人签订的《意向书》均系违规售卖房屋，《意向书》不具有合法有效性。各异议人无法提供合法有效的买卖合同，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，不符合排除执行的法定条件。北方国际信托股份有限公司为支持其请求，向本院提交了（2019）津民初22号民事判决书确认的抵押物清单。本院查明，本院在审理原告北方国际信托股份有限公司与被告宏运公司、王宝军、陈洁、宏运集团金融借款合同纠纷一案中，北方国际信托股份有限公司向本院提出财产保全申请，经审查，本院于2019年2月28日作出（2019）津民初22号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人宏运公司、王宝军、陈洁、宏运集团的194979909.84元等值财产。依据生效裁定书，本院于2019年3月12日向阜新市不动产登记中心、阜新市房地产信息中心送达（2019）津执保29号协助执行通知书，查封被申请人宏宇公司名下宏运铂郡二期工程、坐落于阜新市细河区,7号楼331室在内的316套不动产，查封期间不得办理抵押、转移等权属变更、转移登记手续。2019年6月13日，本院作出（2019）津民初22号民事判决：“一、宏运公司于本判决生效之日起十日内给付北方国际信托股份有限公司本金166,940,000元、利息23,146,723.41元、期内罚息及复利4,228,144.76元、提前到期后的罚息及复利（分别以本金166,940,000元、利息23,146,723.41元为基数，自2019年2月11日起至实际给付之日止，按日万分之五的标准计算）；二、宏运公司以（1.面积为25,819.75平方米的在建工程；2.面积为13,524.97平方米的房产；3.面积为121,637.8平方米，证号为阜新国用（2015）字第0072号土地使用权）对本判决第一项给付事项承担抵押担保责任，北方国际信托股份有限公司有权以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款在合同约定的范围内优先受偿（抵押物详见起诉状后附《抵押物清单》）；三、王宝军、陈洁、宏运集团对本判决第一项给付事项承担连带保证责任，其在承担保证责任后，有权向宏运公司追偿；四驳回北方国际信托股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,016，700元，保全费5,000元，共计1,021,700元，由宏运公司、王宝军、陈洁、宏运集团负担。”该判决现已发生法律效力，北方国际信托股份有限公司尚未申请执行。本院另查明，2016年6月23日，宏运公司取得阜新市住房和城乡建设委员会审批的阜住建房许第【20160009】号商品房销售（预售）许可证，该许可证主要内容为：房屋销售（预售）单位宏运公司；小区名称为宏运铂郡二期工程；房屋用途为商业、住宅；销售（预售）建筑面积为玖万柒千柒佰肆拾点捌捌平方米，总23栋，总987套。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产”的规定，位于阜新市细河区,7号楼331室房产登记在宏运公司名下，本院对该房产的查封符合法律规定。其次，根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。本案宏运公司已于2016年6月23日取得宏运铂郡二期工程商品房销售（预售）许可证，但宏运公司及异议人均未提供相应商品房预售合同的备案手续或者预登记手续，结合异议人提供的《意向书》第十条“《商品房买卖合同》的签订时间由甲方另行通知”的约定内容，异议人提交的《意向书》的效力问题，应依据相关法律法规通过实体审理予以确认，故本次执行异议审查中，异议人与宏运公司签订的《意向书》不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条规定的合法有效的书面买卖合同。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：驳回贾婷婷的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  钟兴海审判员  李红春审判员  王洪斌审判员  唱龙龙审判员  张 宇二〇一九年十二月二十日法官助理解丹书记员李颖