湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初16340号原告田碧婵，女，1979年4月21日出生，汉族，住湖南省长沙岳麓区。委托代理人陈戈垠，湖南天地人律师事务所律师。被告杨鹏飞，男，1989年9月26日出生，汉族，住内蒙古锡林郭勒盟锡林浩特市。原告田碧婵诉被告杨鹏飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2019年12月17日公开开庭进行了审理，书记员徐伟伟担任法庭记录。原告田碧婵的委托代理人陈戈垠到庭参加诉讼，被告杨鹏飞经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告田碧婵诉称，2017年6月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租保利麓谷林语中心写字楼X层X、XX、XXX房屋用于办公，建筑面积325.35平方米，租期2年，自2017年7月15日至2019年7月15日止，租金每季度3.9万元，支付方式为按每个季度为一期支付的方式向原告预交下一季度的租金，每季度届满前15个工作日前支付下一季度租金。物业费、水电费等实际发生的费用由承租人自行承担。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告在承租房屋中开办公司，注册成立“湖南麦町文化传播有限公司”，并将注册地登记在涉案房屋。被告对第一至第四季度租金的付款均比约定的时间晚一两个月甚至更长时间才付，对第五季度（2018年7月15日至2018年10月5日）的租金却一直未付，共计拖欠租金34667元。按合同约定的每日千分之三的标准计算，共产生滞纳金46800元。同时，被告自始至终未交纳过物业费，租赁期间的所有物业费均由原告垫付，自2017年7月15日至2018年10月5日，被告共计拖欠物业费45745.8元，滞纳金经原告自愿调低后为47748.6元。对拖欠的费用经原告多次催讨无果，原告迫于无奈解约，并于2019年3月14日与新的租户签订了租赁合同。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1.确认原、被告签订的合同于2019年3月14日解除；2被告支付原告租金34667元及房租滞纳金46800元（自2018年6月25日起暂算至立案日，按日千分之三的标准计算至实际支付日止），物业费45745.8元及滞纳金47758.6元（自2018年10月5日起暂算至立案日，按日千分之三的标准计算至实际支付日止）；3.被告将注册成立的“湖南麦町文化传播有限公司”的注册地址从租赁房屋迁出；4.被告承担本案所有诉讼费。被告杨鹏飞未到庭参加诉讼，未向本院提交书面答辩意见及证据。经审理查明，2017年6月3日，原告（出租方，甲方）田碧婵与被告（承租方，乙方）杨鹏飞签订《房屋租赁合同》，约定：“一、租赁房产甲方合法拥有坐落于长沙市高新区保利林语中心写字楼X层X、XX、XXX房屋，建筑面积325.35平米（以下简称该房屋），甲方同意将该承租单元出租给乙方；二、租赁用途乙方租赁的该房屋仅用于办公，不得从事违反国家法律、法规的经营活动，不得擅自改变用途；三、租赁期限1.本合同租赁期为2年，即自2017年7月15日起至2019年7月15日止;2.续租：该房屋租赁期限届满，乙方即享有优先续租权。乙方如需继续租用，应当在租赁期限届满前三个月书面向甲方提出，续租租金按照当时的市场行情由甲乙双方协商确定。四、房屋租金1.该房屋首年租金按建筑面积计算为40元／平方米／月（税后租金），乙方以季度方式支付租金，即每季度租金￥39000元，自第二个租赁年度（含第二个租赁年度）起，年租金在上一个租赁年度租金基础上递增0%，直到合同租赁期限结束。2.乙方采取按每个季度为一期支付的方式向甲方预交下一季度的租金。合同签订后，乙方应在6个工作日（法定节假日顺延）内，预付第一租赁年度第一季度的租金，之后乙方应当在每季度租期届满前15个工作日（法定节假日顺延）前向甲方支付下一季度租金。3.支付方式：乙方可以现金或汇款方式支付，账户名：田碧婵，账号：62×××13，开户行：北京银行长沙分行营业部……五、房屋租赁押金1.在双方签订本租赁合同后，乙方同时支付房屋租赁押金10000元，无论在任何情况下，乙方都不能将该押金转换为房屋租金，甲方收到保证金后向乙方出具收款证明。2.押金的退还：租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏（双方特殊约定和自然磨损除外），且无其它欠款，在乙方办理退房手续时退还（不计息）；若因乙方违约导致合同提前解除或终止，此押金不予退还。六、物业管理费及其他相关费用1.物业管理费、水费、电费、电话费、网络通讯费及其他相关费用由乙方承担。2.由乙按实际发生的费用自行承担，物业管理费交付办法和时间以物业公司规定为准……十、违约责任1.乙方未能向甲方按时支付应支付下一月租金的，逾期一日，乙方须按应缴总额的千分之三支付滞纳金。乙方拖欠租金7天以上的（含7天），则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，追收所欠费用及滞纳金，并不退还租赁押金……”上述合同签订后，原告依约将涉房屋交付被告使用。合同履行过程中，被告向原告支付了前四个季度的租金（2017年7月15日至2018年7月14日），自2018年7月15日起未再向原告支付租金。2018年10月5日，被告从涉案房屋退场，双方未办理退租手续。另查明，被告租赁涉案房屋后一直未缴纳过物业服务费，自2017年7月15日至2018年10月5日，原告共计为被告垫付物业服务费45745.8元。2019年3月14日，原告将涉案房屋另行出租给了他人。上述事实，有当事人当庭陈述，原告田碧婵提交并经本院依法审查认定的原、被告签订的《房屋租赁合同》、商品房买卖合同、物业公司证明函及物业服务费缴纳发票、手机短信及微信截图、原、被告的通话录音及文字说明、原告与新承租户签订的《房屋租赁合同》、律师函及邮单等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告田碧婵与被告杨鹏飞签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。然上述合同履行过程，被告杨鹏飞仅向原告支付租金到2018年7月14日，对此后至其退场之日的租金一直未支付给原告，同时，在合同履行过程中对原告为其垫付的物业服务费一直未支付给原告，截至2018年10月5日共计拖欠原告租金34667元、物业服务费45745.8元，其行为显然构成违约，依法应当承担相应的违约责任。现原告要求其支付上述欠付的租金及物业服务费，理由正当，本院予以支持。关于原告主张的房租滞纳金，虽然双方在涉案《房屋租赁合同》中约定了按日千分之三的标准支付滞纳金，但该标准明显过高，本院予以酌情调整，基于此，本院根据被告使用涉案房屋的实际情况及拖欠的租金数额，酌定由其一次性支付原告租金滞纳金10000元。至于原告要求被告按日千分之三的标准支付物业服务费滞纳金的诉请，因双方在租赁合同中未对此进行约定，故不予支持。关于原告主张要求确认涉案《房屋租赁合同》于2019年3月14日解除的诉请，本案中，原告已于2019年3月14日将涉案房屋另行出租给了他人，虽然此前被告已从涉案房屋退场，但双方未就租赁合同的解除及房屋的退还办理相应手续，故对涉案《房屋租赁合同》的解除时间，应以2019年3月14为准，对原告的上述诉请，本院予以支持。关于原告要求被告将注册成立的“湖南麦町文化传播有限公司”的注册地址从租赁房屋迁出的诉请，因本案系房屋租赁合同纠纷，原告的该项诉请并不属于本案的审理范围，故对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告田碧婵与被告杨鹏飞于2017年6月3日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月14日解除；二、限被告杨鹏飞于本判决生效之日起十日内向原告田碧婵支付2018年7月15日至2018年10月5日期间拖欠的租金34667元、租金滞纳金10000元、2017年7月15日至2018年10月5日的物业服务费45745.8元。三、驳回原告田碧婵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1902元，由原告田碧婵负担402元，由被告杨鹏飞负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇一九年十二月二十四日法官助理龚雪娟书记员徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。