北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终15220号上诉人（原审原告）：周固猷（台湾省人），男，1940年8月23日出生，汉族,住LaHabraHeights,Calif.90631.U.S.A.。委托诉讼代理人：刘续增，北京市瑞都律师事务所律师。委托诉讼代理人：全丽娜，北京市瑞都律师事务所律师。上诉人（原审原告）：韩武燕，男，1936年3月2日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：韩京（韩武燕之侄子），住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘续增，北京市瑞都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张淑芬，女，1955年10月13日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人周固猷、韩武燕因与被上诉人张淑芬房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初18229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周固猷的委托诉讼代理人刘续增、全丽娜，上诉人韩武燕的委托诉讼代理人韩京、刘续增，被上诉人张淑芬到庭应诉。本案现已审理终结。周固猷、韩武燕上诉请求：撤销一审判决第二项，改判解除我与张淑芬签订的《私房租赁契约》；判令张淑芬将诉争房屋北京市西城区×号房屋×号房腾空交还我方；判令张淑芬在交还房屋时拆除违法建筑、恢复原状。事实和理由：一、我方与张淑芬签订的《私房租赁契约》并非标准租私房租赁关系，而是平等主体之间的民事合同，该租赁关系属于市场化的合同关系。二、我方的诉讼请求具有事实及法律依据。1.张淑芬已经超过十年没有支付租金，属于长期恶意拖欠租金；2.双方签订的契约没有约定租赁期限，属于不定期租赁合同，我方有权随时解除合同。基于张淑芬长期不支付租金且有违建的事实，我方已向张淑芬发出收回房屋通知，因此我方与张淑芬签订的契约已经解除。张淑芬辩称：不同意周固猷、韩武燕的上诉请求，我方未按期支付租金是由于无法联系到出租人及其指定的收款人。单位将房屋分给我的时候就有自建房。周固猷、韩武燕向一审法院起诉请求：1.判令解除我方与张淑芬签订的私房租赁契约。2.判令张淑芬将位于北京市西城区×号×号房（使用面积10.9平方米）腾空交还周固猷、韩武燕。3.判令张淑芬向周固猷、韩武燕支付拖欠的房屋租金39920.16元（按最后一次交租的标准，即月租金237.62元，自2004年1月1日起计算至2018年12月31日。4.判令张淑芬交还房屋时，拆除违法自建，恢复原状。一审法院认定事实：周固猷、韩武燕出示的不动产权证（京2018西不动产权第×号证书显示，西城区×号×幢等10幢楼（房屋建筑面积373.1平方米），权利人为周固猷、韩武燕，按份共有各占1/2。周固猷、韩武燕出示的私房租赁契约显示，1994年6月21日，韩镜良二人将×号×房一间10.9平方米房屋租予张淑芬。1996年6月20日，韩武燕将房屋租予张淑芬。周固猷、韩武燕出示的通知图片显示，周固猷、韩武燕曾于2018年6月15日张贴收回房屋的通知。针对周固猷、韩武燕出示的该部分证据，张淑芬表示，不动产权证不认可。私房租赁契约认可。收房通知没有意见，但不同意腾房。诉讼中，周固猷、韩武燕强调，涉案房屋上有违建。为此，周固猷、韩武燕提交了现场照片。张淑芬对该部分证据没有意见，表示单位安排入住时就是现状，我没有加建。另查，张淑芬表示，涉案房屋系张淑芬于1992年承租的单位公房。为此，张淑芬提交了公房租赁合同，合同显示厂桥房管所与张淑芬签订公房租赁合同的情况。对此，周固猷、韩武燕表示，真实性认可，但属于涉案房屋落私政策前的情况，与本案无关。诉讼中，张淑芬提供了由北京市西城区房屋管理局落实房屋政策办公室出具的情况说明，该说明显示×号房屋落实私房政策的相关情况，其中有“带户发还产权，不再腾退房的使用权”等内容。针对该情况说明，周固猷、韩武燕不予认可。张淑芬对此予以认可。关于房租问题。周固猷、韩武燕向张淑芬主张2004年1月1日至2018年12月31日期间的房租，按月租金237.62元标准计算。为此，周固猷、韩武燕提交了租金调整表、租金交纳记账。租金调整表显示，涉案房屋1996年6月、2000年4月租金调整的情况。租金交纳记账显示，周固猷、韩武燕自行记录承租人交纳租金的情况。诉讼中，周固猷、韩武燕还强调2003年12月起放开了租金标准。对此，张淑芬表示，认可2004年1月以后的租金未支付。不认可周固猷、韩武燕主张的租金标准，调整后月租金为65元，周固猷、韩武燕账本记载的是包含补助的总数。张淑芬还强调曾有韩京收取了2005年1月至6月的租金。周固猷、韩武燕对此未予认可。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依据周固猷、韩武燕提交的私房租赁契约、双方当事人陈述可知，双方针对涉案房屋形成标准租私房租赁关系，此种房屋租赁合同关系不同于一般市场化租赁合同关系，周固猷、韩武燕未提供证据证明张淑芬恶意长期拖欠租金、周固猷、韩武燕仅依据张淑芬欠租、存有部分违建而要求解除租赁合同关系的意见，法院不予采纳。鉴于双方标准租租赁合同关系的特殊情况，周固猷、韩武燕仅依据合同未约定具体租期从而主张系不定期租赁合同关系的意见，法院亦无法采纳。周固猷、韩武燕依据上述理由要求解除合同、腾退房屋的诉讼请求，法院均不予支持。合同未解除、房屋未腾退情况下，周固猷、韩武燕主张的自建拆除的诉讼请求，法院不予支持。关于租金问题。双方均认可张淑芬未支付2004年1月至2018年12月期间的租金，法院对此不持异议。周固猷、韩武燕主张的租金数额未超其有权主张的范围，法院予以采纳。周固猷、韩武燕租金的诉讼请求，具有事实基础，法院予以支持。综上所述，一审法院于2019年10月判决：一、判决生效之日起三日内，张淑芬向周固猷、韩武燕支付二零零四年一月至二零一八年十二月期间租金39920.16元。二、驳回周固猷、韩武燕的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间支付金钱，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另补充查明：对于周固猷、韩武燕所提张淑芬使用的房屋加盖违建的事实，张淑芬不予认可，并主张其从单位分到涉案房屋时便有自建房屋。关于2004年1月起未支付租金问题，张淑芬予以认可，但主张其不缴纳租金理由是张淑芬从2004年之后无法联系到韩武燕及其指定的收取房租律师。对于张淑芬所述无法联系到韩武燕及其指定的收取房租律师问题，周固猷、韩武燕虽然予以否认，但未能提供证据证实其二人或者委托他人曾向张淑芬催缴租金。本院认为，本案争议焦点问题是双方之间的租赁关系是否属于标准租私房租赁关系。根据周固猷、韩武燕提交的私房租赁契约、双方当事人陈述等证据，一审法院认定周固猷、韩武燕与张淑芬之间针对涉案房屋形成标准租私房租赁关系并无不妥。周固猷、韩武燕以张淑芬长期恶意欠租、存在部分违建以及双方系不定期租赁合同关系，出租人有权随时解除合同为由要求解除租赁合同。关于恶意欠租问题，虽然张淑芬从2004年起未交纳租金，但是对于张淑芬所提从2004年起无法联系到周固猷、韩武燕及其委托的收款人之主张，周固猷、韩武燕未能提供证据证实其向张淑芬催缴租金。考虑到双方之间租赁关系为标准租私房租赁关系，此种房屋租赁合同关系不同于一般市场化租赁合同关系。在周固猷、韩武燕未提供证据证明张淑芬恶意长期拖欠租金的情况下，周固猷、韩武燕仅依据张淑芬具有欠租、存有部分违建以及协议未约定具体租期系不定期租赁合同关系要求解除合同、腾退房屋的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当。关于租金问题。张淑芬及周固猷、韩武燕均认可2004年1月至2018年12月期间房租未付，周固猷、韩武燕主张该段期间租金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，周固猷、韩武燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由周固猷、韩武燕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刁久豹审 判 员  王 云二〇一九年十二月二十七日法官助理  冯海鑫书 记 员  房依彤