广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24831号上诉人（原审原告）：费成，男，汉族，1975年6月4日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区，上诉人（原审被告）：徐海燕，女，汉族，1971年10月24日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区，上诉人（原审被告）：魏汉蛟，男，汉族，1969年10月24日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区，上诉人费成与上诉人徐海燕、魏汉蛟房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初19072号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。费成上诉请求：1、请撤销原审判决第五项，改判徐海燕、魏汉蛟赔偿因其隐瞒房屋质量瑕疵所遭受的交易价格贬损178.67万元；2、请求判令由徐海燕、魏汉蛟承担本案一审、二审案件受理费，由一审法院退还全部财产保全费。事实和理由：一、一审法院错误的分配了举证责任，一审判决认定徐海燕、魏汉蛟在出卖涉案房屋期间未发现或不知晓涉案房屋再次出现白蚁危害、不构成欺诈与事实不符，属于认定事实错误。就交易目的而言，费成在交易过程中已经告知徐海燕、魏汉蛟其不仅是改善居住环境，同时考虑到家人及小孩的过敏性体质的特殊情况，对比周边几套待售房产，特意选择本案所涉及房产，希望免除重新装修房子后缓慢释放甲醛等挥发性化学物质对家人敏感性体质的伤害。费成特别告知过徐海燕、魏汉蛟的特定交易目的，涉案房屋存在白蚁危害已经足以影响费成对该房产的选择、交易价格的确定、入住时间和后期使用成本的考虑，属于对交易有重大影响的事实。在徐海燕、魏汉蛟没有证据证明其已经向费成披露涉案房屋真实情况的情形下，徐海燕、魏汉蛟在主观上存在明知而隐瞒的故意，客观上存在隐瞒事实，其行为已经构成欺诈。一审法院在此项事实的认定上属于举证责任分配错误，应依法予以纠正改判。二、费成依法有权要求徐海燕、魏汉蛟赔偿费成因其隐瞒房屋质量瑕疵所遭受的交易价格贬损。因徐海燕、魏汉蛟存在故意隐瞒事实的欺诈行为，导致徐海燕、魏汉蛟在选择标的物时被误导，支付了远远超出相似房产市场价的价格。徐海燕、魏汉蛟对涉案房屋有法定的质量瑕疵担保责任，其欺诈行为侵犯了费成的知情权，违反了诚信原则。三、对于交易价格贬损金额的认定，在徐海燕、魏汉蛟没有相反证据的情况下，应当采信费成的证据并采纳费成的主张。费成曾在一审诉讼期间就价格贬损提出评估申请，但司法委托的评估机构无法进行评估。由于徐海燕、魏汉蛟在诉讼中没有提出任何反驳证据，故就交价格贬损金额应当在费成主张的价格区间内由法院予以合理认定，请二审法院支持费成的相关上诉请求。四、一审期间费成已撤回财产保全，本案财产保全并未实际执行，财产保全费应当退还费成。徐海燕、魏汉蛟上诉请求：1、撤销原审判决第二项，改判徐海燕、魏汉蛟向费成支付原有装修残值损失20000元；2、撤销原审判决第四项，改判徐海燕、魏汉蛟向费成支付2017年8月31日起至2018年8月13日期间的租金损失107351.4元。事实与理由：一、一审法院酌定因白蚁危害导致原有装修的价值损失为200000元，背离司法评估结论，存在明显不公。一审有关的鉴定结论表明涉案房屋并不存在活体白蚁，是否存在质量瑕疵徐海燕、魏汉蛟不予置评，即便徐海燕、魏汉蛟须因涉案房屋历史上曾有过白蚁蚁患需要修复已经干化的蚁路蚁道而承担瑕疵担保责任，也仅应对实际存在白蚁痕迹的四个地方进行拆除和恢复；拆除和恢复其他部分明显不合理且与本案无关联性，更不属于徐海燕、魏汉蛟瑕疵担保责任的范围。案涉房屋因历史上遭受过白蚁侵害，从一审鉴定报告中可知，存在白蚁侵害痕迹的地方仅0.727平方米，相对于涉案房屋房内空间面积约七八百平方米，不足千分之一，故徐海燕、魏汉蛟应承担的瑕疵担保责任十分轻微。即拆除存在轻微质量瑕疵的四个地方相应的木质结构应以实际面积为限且以交付时房屋装修残值为参考标准，恢复装修也应当以该四处实际面积为限。除了以上已经鉴定存在白蚁痕迹的四处之外，其他部分的装修完全没有拆除之必要，更无从谈起修复之合理性，费成擅自拆除全部的房屋装修，与本案没有关联，不属于徐海燕、魏汉蛟瑕疵担保责任的范围。徐海燕、魏汉蛟与费成约定对案涉房屋系按现状交付，费成亦认可案涉房屋交付时所附着装修系十几年前的陈旧装修，即便该装修存在隐蔽瑕疵应由徐海燕、魏汉蛟负责采取补救措施或者对费成采取的补救措施造成的损失进行赔偿，亦应以案涉房屋交付时合理信赖的装修价值为限。从一审中徐海燕、魏汉蛟提交的案涉房屋的《装修说明》以及装修常识可知，费成所拆除之木质结构，并非家居装修的主要价值部分。费成自行决定对案涉房屋重新进行装修，非案涉房屋存在过白蚁的必然结果，系其对自身财产的处分并赋予新的价值，该装修成本不应由徐海燕、魏汉蛟承担。二、另外，关于一审法院判令徐海燕、魏汉蛟承担费成自房产交付之日起至一审庭审之日期间的租金损失，亦有失公平。费成称其于2017年8月31日发现案涉房屋有白蚁及渗水问题，即便到费成提起诉讼，诉讼过程中鉴定机构已于2018年7月13日进行鉴定，并于2018年7月16日出具鉴定报告，相应证据已得到固化，费成完全可对案涉房屋进行修补并及时入住，修补期最多不超过一个月。从公平角度而言，徐海燕、魏汉蛟承担费成2017年8月31日起至2018年8月13日期间的租金损失较为合理。费成向一审法院起诉请求：l、判决徐海燕、魏汉蛟赔偿费成拆除原有装修及外墙费用3万元；2、判决徐海燕、魏汉蛟赔偿费成房屋装修损失费56万元（以法院评估费用为准）；3、判决徐海燕、魏汉蛟赔偿费成房屋白蚁渗水维修损失费4.5万元；4、判决徐海燕、魏汉蛟赔偿费成房屋价格损失l78.67万元（以法院定评估为准）；5、判决徐海燕、魏汉蛟赔偿费成不能及时入住的租金损失、误工损失9万元；6、该案涉讼费用由徐海燕、魏汉蛟承担。一审庭审前，费成变更其诉讼请求为：1、判令徐海燕、魏汉蛟赔偿费成因白蚁侵害及渗漏水导致需对原有装修进行拆除的费用损失，暂定为3万元（具体以法院评估、认定为准）；2、判令徐海燕、魏汉蛟赔偿费成因白蚁侵害及渗漏水导致原有装修不能使用的价值损失，暂定为56万元（具体以法院评估、认定为准）；3、判令徐海燕、魏汉蛟赔偿费成因需对白蚁全面、彻底消杀、防治费用，以及对外墙及管道渗水进行维修所需支付的费用，暂定为4.5万元（具体以法院评估、认定为准）；4、判令徐海燕、魏汉蛟返还／赔偿费成因白蚁侵害和渗漏水问题造成的本次房屋买卖交易时价格的贬损，暂定为178.67万元（具体以法院评估、认定为准）；5、判令徐海燕、魏汉蛟赔偿费成不能及时入住涉案房产的租金损失，按2017年南山区相应片区指导租金标准65元／月／平方米×137.63平方米×延误时，暂定为9万元，具体以实际延误的时间对应的损失为准；6、判令徐海燕、魏汉蛟赔偿费成已经发生的公证费3,000元；7、判令徐海燕、魏汉蛟承担本案全部诉讼费用，包括但不限于案件受理费、保全费、鉴定费、评估费、鉴定评估人员及证人的出庭费用等。一审法院认定事实：2017年4月28日，费成（买方）与徐海燕、魏汉蛟（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定：买方向卖方购买位于深圳市荔秀华庭A902房（简称涉案房产），面积为137.63平方米，转让价格为1065万元；2017年8月30日前交付涉案房产；涉案房产是以现状售予买方，而买方在签约前已亲自或授权代表检查该物业，故买方不得借此拒绝履行合同；附加条款约定此物业转让价包含固定装修及部分家私家电，详见家私清单；及其他内容。合同签订后，费成依约向徐海燕、魏汉蛟支付了涉案房产的房款，徐海燕、魏汉蛟依约于2017年6月12日将涉案房产办理过户登记至费成名下，徐海燕、魏汉蛟于2017年8月30日晚上，将涉案房产交付给费成。庭审中，费成与徐海燕、魏汉蛟均确认没有形成家私清单，费成对涉案房屋的家私并不在意，亦没有进行核对；交付时房屋存在有以下装饰装修及家私：一个客厅沙发、餐桌、一个茶几和挂式空调4台、电视柜部分有木制的板墙、餐厅部分有大约4平方米的装饰板（木质波纹）、客房（2个）地板是木制的、有木质衣柜、其中主卧室是步入式衣帽间（木质）、次卧室是推拉门的衣柜（木质）、书房只有木地板、没有书柜、客厅和餐厅是瓷砖、洗手间、阳台也是瓷砖、洗手间有马桶和洗手盘、有一个煤气热水器、阳台有推拉门、推拉门是铝合金的、厨房有煤气灶、橱柜、吊柜、3个房间的门和推拉门是木制门套包装的、客厅和餐厅有吊顶、吊顶是木制加石膏的材质。交付涉案房产后，费成于2017年8月31日对涉案房产进行墙面粉刷时，发现涉案房产的木质结构的装饰装修存在空心化的现象，拆开部分木质结构的装饰装修后，发现有白蚁以及渗水的现象。后与交易涉案房产的中介方以及徐海燕联系商讨白蚁及渗水事宜，双方未达成一致意见。费成对涉案房产的阳台推拉门部分的木质门套、书房的木质门套、客厅、餐厅、天花、两个卧室和书房的木质地板、主卧的衣帽间、次卧的衣柜进行了拆除。费成于2017年9月7日，向广东省深圳市南山公证处申请对涉案房产的证据保全，该公证处于2017年9月14日出具公证书，并附有涉案房产于2017年9月8日的装饰装修的现场照片三十四张，其中照片中显示有白蚁的穴巢及电视柜背景墙、墙角有潮湿、水渍等现象。2017年9月6日、2017年9月7日，深圳都市频道的《直播深圳》栏目，对涉案的房产及交易进行了相应的报道。2017年9月26日，费成通过EMS快递的方式向徐海燕、魏汉蛟送达《告知函》，通知徐海燕、魏汉蛟见面沟通协商赔偿及补偿事宜。魏汉蛟签收该函件后通过短信向费成回复称：费成与徐海燕、魏汉蛟双方签订合同过程中未约定房屋精装修的事宜；徐海燕、魏汉蛟在交付涉案房产前一直居住在涉案房产中；费成与徐海燕、魏汉蛟交易一年前，涉案房产存在过白蚁现象，其对涉案房产进行过专业的白蚁消杀；房屋是否有过白蚁不是涉案房产在交易时主动必告事项及其他内容。费成为了证明涉案房产存在有白蚁及渗水现象，向一审法院提交了以下证据：1、促成涉案房产交易的中介公司张文杰出庭作证、其与费成、徐海燕、魏汉蛟的两份录音。张文杰证实，交付涉案房产时徐海燕有就书房窗台渗水系因空调漏水导致的情况进行披露，对白蚁问题并未提及；2、叮咣机器人科技（深圳）有限公司董文琴出庭作证并出具证明书。董文琴称2017年9月1日受其公司的指派前往涉案房产进行现场勘察，涉案房产当时有百安居的工作人员对涉案房屋的主卧室的步入式衣帽间、客厅靠厨房一侧的天花吊顶（主要为木制结构）、阳台推拉门的木制框架、书房的木门框、靠窗户的装饰木立柱已拆除，发现以上三处木架构处有大量被白蚁侵蚀的痕迹、看到白蚁巢穴；发现客厅北侧墙面靠近阳台临近地面处大约半平米面积的潮湿泛黄水渍印、客厅南侧墙面靠近阳台临近地面处大约四分之一平米面积的潮湿泛黄水渍印、书房窗台下侧及靠近客厅侧墙壁部有二分之一平方米泛黄水渍印等情况；做出此房屋原装修状态已不适合居住等的结论。3、南山百安居油漆工周英华出具的证明书，载明：2017年8月31日应费成的要求前往涉案房产进行内墙油漆刷新，发现客厅阳台的木制框架、书房的木门框靠近地面部位有不易察觉的小洞，内部已经严重空心化；拆除以上木制部分，发现几处木结构被白蚁啃咬严重，有几个大白蚁窝；靠近阳台一侧的几处墙面发现渗水情况等。4、2017年9月25日，广东威泰白蚁防治有限公司出具的勘察记录表，载明：涉案房产白蚁危害严重，有白蚁窝，白蚁危害情况至少3年以上，现场表面没有发现白蚁活体，拆除木结构时没发现活体白蚁，白蚁蚁路，蚁道感化，按照经验判断之前白蚁有可能被消杀过。5、2017年10月15日，广东威泰白蚁防治有限公司出具补充勘察报告，载明：涉案房产发现有三处白蚁聚集区，分别为客厅阳台门口、次卧门框、次卧靠窗户墙角地板到天花一线；白蚁筑巢程度处于中后期，白蚁种类为家白蚁；在蚁穴所在区布设白蚁诱杀箱15日后，发现有明显的白蚁活体出现，证明房间内还有残余白蚁活动等。6、案外人广东威泰白蚁防治有限公司的工商信息报告，该报告显示该公司的经营范围为防虫灭鼠服务、农业病虫害防治服务等。7、照片两张，证明涉案房产渗水是因为徐海燕、魏汉蛟当时装修房产时造成的，不是公共部分渗水导致的，不属于本体维修基金负责维修的部分。徐海燕、魏汉蛟对以上证据均不予认可，称促成涉案房产交易的中介公司张文杰、叮咣机器人科技（深圳）有限公司董文琴、百安居油漆工周英华因与费成存在利益关系，其证言无法客观公正；广东威泰白蚁防治有限公司出具的勘察记录表及补充勘察报告中仅一名勘察人员，缺乏互相监督的公正性，且补充勘察报告中显示的地板颜色与涉案房产的地板颜色不一致，真实性存疑；费成提交的照片显示水泥存在新旧颜色差异就猜测徐海燕、魏汉蛟方进行过外墙部分的改造，推断其为渗水的原因，但实际上，徐海燕、魏汉蛟未就该房屋进行过任何的改造工作，该证据不能证明因为徐海燕、魏汉蛟的原因而导致外墙渗水，且外墙渗水维修责任应由专项维修资金支出。费成为了证明其因购买涉案房产所受到的损失，向一审法院提交了以下证据：1、费成（甲方）与案外人广东威泰白蚁防治有限公司（乙方）签订《白蚁防治服务协议》，约定双方于2017年9月23日达成对涉案房产进行白蚁防治，服务期限为365天，总共服务费用4000元及其他事项。费成主张当日向防治人员通过微信支付该项防治服务费用4000元。2、2018年10月29日，费成（甲方）与案外人深圳市乐有家有害生物防治技术有限公司（乙方）签订《空气净化及白蚁防治服务合同》约定：对涉案房屋进行室内空气净化及白蚁防治、合作周期自2018年3月26日起至2019年3月30日止、工程款共计4110元；及其他事项。费成提交案外人深圳市乐有家有害生物防治技术有限公司的收据及微信转账记录用以证明其已实际支付了该笔费用。3、枫叶品园商务公寓出具的房费清单，用于证明费成于2017年9月3日至2017年10月15日期间入住商务公寓酒店支出费用共计7998元。4、2017年10月12日，费成（承租方、乙方）与案外人徐福平（出租方、甲方）签订的《房屋租赁合同》，约定，乙方承租甲方建筑面积64.3平方米的房屋及其设备用于住家使用；租赁期限为一年，自2017年10月18日起至2018年10月17日止；租金每月为5400元；及其他事项。2018年10月18日，费成（承租方、乙方）与案外人徐福平（出租方、甲方）签订的《房屋租赁合同》，约定，乙方承租甲方建筑面积64.3平方米的房屋及其设备用于住家使用；租赁期限为一年，自2018年10月18日起至2019年10月17日止；租金每月为6200元；及其他事项。费成提供转账凭证12张，用于证明其因不能入住涉案房产，租赁面积较小的房屋临时居住所支出的租金。5、2017年对应地段的指导租金标准，用于证明费成不能入住涉案房产，房屋空置期间按同地段的指导租金标准计算租金损失。5、涉案房产小区的B1202号房产的购房协议、支付中介费用承诺书及房产中介对周边房产的市场报价、国众联资产评估土地房地产估计有限公司出具的房地产估价报告，证明因涉案房屋存在有白蚁侵害和渗水问题造成本次房屋买卖交易时价格的贬损178.67万元。6、费成提交其家庭成员情况的户口本及深圳儿童医院哮喘病就诊及住院证明、费成配偶的病历、检验报告用于证明其家庭成员为过敏体质，特地购买精装修的涉案房产，现涉案房产因存在严重的质量瑕疵，不能正常使用，不得不重新装修，不能实现购买涉案房产的目的。徐海燕、魏汉蛟对以上证据的真实性均不予认可，称以上证据均系费成与案外人签订，无法确认其真实性，且经法院委托的鉴定机构出具相关报告证实涉案房产不存在活体白蚁，故费成对涉案房屋进行白蚁防治、重新装修以及住酒店、租赁房屋等系其自身权利的处置，与徐海燕、魏汉蛟无关。徐海燕、魏汉蛟为了证明涉案房产的装饰装修的时间、具体开支及相关品牌，向一审法院提交了官明成提交的《装修说明》；为了证明涉案房产的外墙及天面渗水费用应从专项维修资金中列出，向一审法院提交了深圳富霖物业管理有限公司名家富居管理处出具的《关于外墙及天面渗水问题费用的说明》；为了证明涉案房产所在小区的其他房产的交易价格区间，且费成向法庭选取的为最低价格，向一审法院提交了多家房屋中介机构交易网站搜索的涉案房产所在小区的房屋市场交易价格截图。费成对以上证据的真实性均不予认可，称《装修说明》的报价并不完整、《关于外墙及天面渗水问题费用的说明》并非政府文件且不属于涉案房产所在的小区物业管理公司、搜索的价格区间并非实际的交易价格，不具有关联性。根据费成的申请，一审法院依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司就涉案房屋是否存在白蚁危害的情形及具体范围进行鉴定、就涉案房屋是否存在外墙及室内管道渗漏的情形及具体范围进行鉴定。该公司于2018年7月16日出具仲恒鉴字[2018]第SW1967号鉴定书，载明鉴定结论为：1、阳台、南房窗户外有刷防水层；2、客厅、南房墙体有渗水痕迹，现场凿开砂浆层是干燥；3、客厅、南房有白蚁蚁路是干燥的，但是现场没有发现活体白蚁；4、大门后墙地面凿开砂浆是干燥的，没有发现有生活水管，因此该处不存在管道渗漏。费成预缴鉴定费12000元。根据费成的申请，一审法院依法委托深圳市永信资产评估房地产估价有限公司就拆除涉案房屋原装修费用进行评估。该公司于2018年10月12日出具深永评字Z（2018）第1014号评估报告书，载明评估值为4000元。费成预缴评估费10000元。2018年11月2日，费成对该报告提出异议称：1、该评估公司在司法程序中所出的评估结论前后矛盾，2018年7月3日，出具的《评估费核定回复函》载明装修拆除评估结果为6000元，现评估结论为4000元；2、该公司及其指派工作人员不具备相应的鉴定资质；3、出具的评估结论明显依据不足；4、评估报告违反客观援助，将部分拆除工作内容予以人为删减，导致报告内容不完整。2018年11月20日，深圳市永信资产评估房地产估价有限公司就费成提出的异议进行回复称，评估费核定回复函中的装修拆除评估结果6000元为初步结论，最终评估结果以正式报告为准；该公司是具有资产评估资质的评估公司，可以对装修拆除费用进行评估；本次评估的评估对象涉及拆除项目，以案件双方现场签字认可的数据为准，该公司按照案件双方现场签字认可的数据，采用市场法进行评估，得出的评估结论是合理的。根据费成的申请，一审法院依法委托深圳市同致诚德明资产评估有限公司就涉案房屋的装修价值行评估。该公司于2018年9月14日出具深同诚德估字A[2018]DX第135号评估报告书，载明装修价值为9424元。费成预缴评估费8000元。2018年10月3日费成对该评估报告提出异议称：1、《装修价值分析报告》所附《结果明细表》第13项座便分析净值为720元、第49项座便分析净值为0元，是否计算错误；2、该评估价值仅针对2018年7月13日勘查现场时现场所剩余部分装修项目，不包括其他已拆除的装修项目价值；3、本案装修部分不能按照折旧后的交易价值进行计算，而应当按照其市场价值（包括但不限于已计算在《装修价值分析报告》中的35773.75元）进行计算。2018年10月25日，深圳市同致诚德明资产评估有限公司就费成的异议提出回复称：1、因该座便所在的卫生间属于公共使用的，评估人员在现场查看时发现座便冲水失灵，各部件已老化，无法正常使用，所以分析值为0；2、本次价值分析的范围及对象明细是根据费成和徐海燕、魏汉蛟双方签字确认的，对于费成所提出的“其他已拆除的装修项目的价值”没有在本次价值分析范围；3、费成所提出“恢复原状的成本”不在该委托书范围内。一审法院认为，费成与徐海燕、魏汉蛟签订的《二手房屋买卖合同》后,应当遵循诚实信用原则，行使权利、履行义务。本案的主要争议焦点在于徐海燕、魏汉蛟交付的涉案房产是否存在质量瑕疵,徐海燕、魏汉蛟是否存在故意隐瞒涉案房屋存在白蚁危害质量瑕疵的违约行为以及是否需要赔偿费成的损失。关于涉案房产是否存在质量瑕疵的问题。1、因仲恒鉴字[2018]第SW1967号鉴定书载明，涉案房产的大门后墙地面凿开砂浆是干燥的，没有发现有生活水管，因此该处不存在管道渗漏；涉案房产的阳台、南房窗户外有刷防水层；客厅、南房墙体有渗水痕迹，现场凿开砂浆层是干燥的鉴定结论；结合费成与徐海燕、魏汉蛟所述，一审法院确认涉案房产系外墙渗水。参照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，一审法院认为，外墙属于业主共有部分，根据《物业管理条例》相关规定，专项维修资金用于物业保修期满后物业公共部位、公共设施设备的维修和更新等。现费成提供的照片不足以认定涉案房产外墙渗水系因徐海燕、魏汉蛟改造所造成的，综上，对于费成主张因外墙渗水要求徐海燕、魏汉蛟承担房屋质量瑕疵的赔偿责任，依据不足，一审法院不予支持。2、徐海燕、魏汉蛟在庭审中确认涉案房产曾于费成进行交易前的一年多，有进行过白蚁查杀工作；另根据仲恒鉴字[2018]第SW1967号鉴定书载明,涉案房屋的客厅、南房有白蚁蚁路是干燥的鉴定结论；结合费成提供的经公证的照片、第一现场的报道视频,涉案房产存在的白蚁侵蚀已较为严重。综上所述,根据日常生活经验法则,涉案房产内的白蚁危害显然并非短时间内产生，由此可见,徐海燕、魏汉蛟在出售涉案房产给费成时，房屋已存在白蚁危害,即涉案房屋存在质量瑕疵。关于徐海燕、魏汉蛟是否故意隐瞒涉案房屋存在白蚁危害的质量瑕疵问题。徐海燕、魏汉蛟在涉案房产与费成交易前一年多，曾对涉案房屋进行白蚁查杀,涉案房屋在交付给费成之前,徐海燕、魏汉蛟一直居住在涉案房产。现没有证据显示徐海燕、魏汉蛟在出卖涉案房屋期间发现或知晓涉案房屋再次出现白蚁危害。另外,费成在购买涉案房屋前已进行过质量验收,并无发现白蚁危害；且在交付房屋后，费成刷漆时，拆除原木制地板后，才发现的白蚁蚁害，由此可知,涉案房屋的白蚁危害并不属于肉眼明显可见的程度。因此,考虑到房屋交接时的使用状态,以及费成提供的证据不足证明徐海燕、魏汉蛟存在隐瞒白蚁危害之故意,故无法认定徐海燕、魏汉蛟构成欺诈。费成以此为由要求徐海燕、魏汉蛟返还/赔偿费成因白蚁侵害和渗漏水问题造成本次房产买卖交易时价格的贬损178.67万元,依据不足,一审法院不予支持。关于徐海燕、魏汉蛟是否需要赔偿费成损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十五条“出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任”的规定,即便徐海燕、魏汉蛟不存在故意隐瞒白蚁危害的情形,但其作为出卖人对涉案房屋仍负有质量瑕疵担保义务。虽然《二手房屋买卖合同》约定按现状交付涉案房屋,但考虑到白蚁危害属于隐蔽质量瑕疵,费成在房屋使用过程中才能发现,因此徐海燕、魏汉蛟仍需赔偿由此给费成造成的损失。关于具体赔偿数额的问题。1、费成为灭治白蚁危害已支出的防治服务费8110元（广东威泰白蚁防治有限公司支出4000元+深圳市乐有家有害生物防治技术有限公司支出4110元）,属于合理支出的必要费用,应由徐海燕、魏汉蛟承担。2、关于费成主张的拆除原装修的费用损失、原装修不能使用的价值损失及租金损失问题。涉案房产需要进行白蚁灭治工作及灭治工作完成后,费成势必需要对涉案房屋进行拆除及重新装修,一审法院根据公平原则、诚实信用原则及日常生活经验,参考深永评字Z（2018）第1014号评估报告书、深同诚德估字A[2018]DX第135号评估报告书,结合在评估之前，费成对涉案房产的部分装饰装修已拆除的情况，酌情确定徐海燕、魏汉蛟向费成支付拆除原装修的费用损失10000元、赔偿原装修损失200000元。白蚁灭治以及重新装修期间,费成一家确需另行租住,由此产生的租金损失属于合理主张,一审法院予以确认。考虑到白蚁的危害性以及灭杀时间,一审法院根据公平原则、诚实信用原则以及日常生活经验,参考费成提供的《2017年对应地段的指导租金标准》,酌情按照深圳市2017年房屋租赁指导租金南头街道片区带电梯住宅每月每平方米65元的租金标准，根据涉诉房产的建筑面积137.63平方米，由徐海燕、魏汉蛟自涉案房产交付之日即2017年8月30日起向费成支付租金损失至本案庭审之日即2019年3月7日止，共计163084.67元（65元/月/每平方米×137.63平方米×18.23个月）。由于涉案房产确实存在白蚁危害的质量瑕疵，故对涉案房是否有白蚁危害进行鉴定的鉴定费12000元、对拆除原装修以及对原装修价值进行评估的费用10000元、8000元，均由徐海燕、魏汉蛟承担。对于费成主张的其他损失,没有依据,一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款、第一百五十三条、第一百五十四条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、徐海燕、魏汉蛟于本判决生效之日起十日内向费成支付因白蚁危害而拆除原有装修的费用损失10000元；二、徐海燕、魏汉蛟于本判决生效之日起十日内向费成支付因白蚁危害导致原有装修的价值损失200000元；三、徐海燕、魏汉蛟于本判决生效之日起十日内向费成支付白蚁全面、彻底消杀、防治的费用8110元；四、徐海燕、魏汉蛟于本判决生效之日起十日内向费成支付租金损失163084.67元；五、驳回费成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26917.6元，由费成负担22516.13元，徐海燕、魏汉蛟负担4401.47元；保全费5000元，由费成负担4182.42元，徐海燕、魏汉蛟负担817.58元；鉴定费12000元，由徐海燕、魏汉蛟负担；评估费10000元、8000元，共计18000元，由徐海燕、魏汉蛟负担。本院二审查明，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司出具仲恒鉴字[2018]第SW1967号鉴定书载明，白蚁蚁路侵害面积为：客厅南墙面积0.345㎡；餐厅面积0.27㎡；南房北梁东侧与墙交接处0.048㎡；南房地面东侧与东墙交接处0.064㎡；合计0.727㎡，上述白蚁蚁路是干燥的，现场没有发现活体白蚁。除以上事实外，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件。双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，内容合法有效，各方均应切实严格履行。根据合同约定，涉案房产为现状交付，费成也多次到涉案房产内进行现场查看，因此，除非出现房屋主体等危及房屋安全的质量问题卖方需要承担质量保证责任外，对于二手房屋内的原装修，卖方不承担质量保证责任。虽然双方在合同附加条款中约定转让价格包含固定装修及部分家私家电，但在二手房买卖合同中，该约定主要指的是防止卖方在交易后以房屋交易价格不包含装修、家私家电为由再向买方主张装修和家私家电费用，主要是为约束卖方加价、保护买方利益而设定的，如果买方在交易中对涉案房产的原装修有特殊要求，应在合同中特别约定，否则不能以此对卖方苛求。本案中，双方在一审庭审中均确认双方在合同中虽然约定了合同附加条款中的家私家电详见家私清单，但双方并未制作家私清单，原告也明确其并不在意涉案房屋内原有的家私家电，亦没有进行核对，也说明该条款的真实意义是为了防止卖方在交易后的加价行为。如果原告觉得由于其家人的特殊体质而对购买的涉案房产原装修有特殊要求，应在合同中详细列明要求的内容，尤其是原装修对于其家人的特殊体质有无影响的内容，这样才能起到对原告家人保护的作用。涉案合同中并没有对房屋的原装修内容进行特别约定，因此，原告主张被告应对房屋原装修承担质量瑕疵担保责任的请求不应支持。但考虑到白蚁对涉案房产的侵害面积仅为0.74㎡，且确实不是肉眼明显可见的程度，徐海燕、魏汉蛟也同意赔偿该部分的装修费用20000元及租金损失107351.4元，根据公平原则、诚信原则以及日常生活经验，本院认为该笔费用足以弥补费成因0.74㎡白蚁侵害造成的损失，对此予以支持。费成的其他请求无相应的事实依据，本院予以驳回。由于费成已在一审法院采取保全措施前撤回对徐海燕、魏汉蛟的财产保全申请，故相应的保全费应予以返还。综上，费成的上诉请求不能成立，应予驳回；徐海燕、魏汉蛟的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初19072号民事判决；二、徐海燕、魏汉蛟于本判决生效之日起十日内向费成支付装修的费用损失20000元；三、徐海燕、魏汉蛟于本判决生效之日起十日内向费成支付租金损失107351.4元；四、驳回费成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费26917.6元，由费成负担24070.4元，徐海燕、魏汉蛟负担2847.2元，评估费、鉴定费共计30000元，由费成负担，多收取的5000元保全费，由深圳市南山区人民法院予以退还；二审案件受理费25716.29元，其中费成的上诉费20880.3元，由费成自负，徐海燕、魏汉蛟的上诉费4835.99元，由费成负担1988.79元，徐海燕、魏汉蛟负担2847.2元。上述费用可在徐海燕、魏汉蛟支付给费成的费用中抵扣。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇一九年十二月十三日书记员 郭有志（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。