广东省遂溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0823民初785号 原告：湛江森禾人造板有限公司（以下简称“湛江森禾公司”），住所地：遂溪县遂城镇遂海路。 法定代表人：黎某，经理。 委托诉讼代理人：张某，广东领会律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林某，广东领会律师事务所律师。 被告：李某1，男，汉族，1994年3月4日出生，住广东省雷州市雷州大道217号。 第三人：中国工商银行股份有限公司遂溪支行（以下简称“遂溪工行”），地址：遂溪县遂城镇湛川路41号。 负责人:李某2，支行行长。 委托诉讼代理人：朱某，男，汉族，1960年10月10日出生，系公司员工，住公司宿舍。 原告湛江森禾公司诉被告李某1、第三人遂溪工行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月10日公开开庭进行了审理，原告湛江森禾公司的委托诉讼代理人张某、第三人遂溪工行委托诉讼代理人朱某到庭参加诉讼；被告李某1经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。后由于案情复杂转为普通程序组成合议庭，于2019年10月15日公开开庭进行审理，原告湛江森禾公司的委托诉讼代理人林某到庭参加诉讼；被告李某1及第三人遂溪工行经本院合法传唤无正当理由不到参加诉讼。本案现已审理终结。 原告湛江森禾公司向本院提起诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2017年8月11日签订的编号为SHHY-06011601《商品房买卖合同》及其所有附件，并判令被告协助原告办理解除商品房买卖合同备案登记以及判令被告及第三人协助原告办理解除预抵押登记手续；2、请求判令被告将编号为SHHY-06011601《商品房买卖合同》项下位于遂溪县遂城镇白坭坡瓷厂宿舍西北角的森禾花园一期第6#楼1单元1601号房产返还原告；3、判令被告偿付原告违约金206355.4元、律师费用15000元；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月11日，原告与被告签订了编号为SHHY-06011601的《商品房买卖合同》，被告以按揭付款方式购买原告位于遂溪县遂城镇白坭坡瓷厂宿舍西北角森禾花园一期第6#楼1单元1601号房产。合同约定总价款1031777元，其中首付401777元，剩余房款630000元办理银行按揭。合同附件四《补充协议》第四条第2项约定：买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人(即担保人)承担担保责任的(回购或代供)，自出卖人向银行承担担保责任之日起，出卖人有权解除本合同，收回买受人所购商品房。出卖人解除合同的，买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，同时应当协助出卖人办理买卖合同的解除手续，并需承担解除合同所产生一切费用；第四条第3项约定：买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致出卖人向银行承担了担保责任的(回购或代供)，当出卖人通过诉讼等方式向买受人主张实现上述债权时，买受人应向出卖人偿付本金、利息(包括正常利息、逾期利息、罚息、复息)、违约金(商品房总价款的20%)、赔偿金出卖人实现债权的费用(包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等)。合同签订之后，被告向原告支付首付401777元，剩余房款630000元由被告向第三人办理银行按揭，并于2017年9月28日，由被告与第三人及原告三方共同签订编号为【房按】字【湛江分】行【遂溪】支行【2017】年【319】号的《个人购房借款/担保合同》，约定被告向第三人借款本金630000元，货款期限为30年(即2017年9月28日至2047年9月28日)，每月应还款本息金额3343.58元；合同约定原告对上述借款承担阶段性连带责任担保，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同约定的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）后免除保证责任。原告已办理了编号为粤（2018）遂溪县不动产权第0005138号初始不动产权证，并于2017年11月6日，原告依照合同约定将房产交付被告占有使用，但被告自2018年5月起开始拖欠贷款，截止2018年7月16日已连续拖欠3期，逾期贷款本息为7603.25元，经多次催收无果，第三人于2018年8月14日、27日分别向原告发送《个人逾期贷款催收函》及《代偿通知书》，并于2018年8月28日从原告保证金账户划扣7667.93元代偿。2018年7月16日至2018年9月26日，被告继续连续2期拖欠第三人贷款，第三人多次派员上门催收，均无法找到被告，2018年9月27日第三人向原告发送《代偿通知书》及《个人逾期贷款催收函》，以危及银行资产为由，宣告被告贷款到期，截止2018年9月26日被告未还贷款本息共计627252.93元，并要求原告代偿贷款。第三人于2018年9月29日从原告保证金账户划扣代偿。原告代偿被告拖欠银行贷款本息共计达634920.86元。综上所述，由于被告拖欠第三人贷款本息，违反了《个人住房商业用房)借款合同》约定的还款义务，导致原告向第三人承担了代偿贷款的担保责任。据此，原告为维护合法权益，现依据《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第四条第2项和第3项的约定，以及《合同法》第九十三条第2款的规定，特提起本诉讼，敬请贵院判如所请。 原告湛江森禾人造板有限公司为证明其诉请向本院提交证据如下：证据1、营业执照，证明原告信息及主体资格；证据2、李某1身份证，证明被告身份信息及主体资格；证据3、《商品房买卖合同》（编号SHHY-06011601），证明被告以按揭付款方式购买了原告位于遂溪县遂城镇白泥坡瓷厂宿舍西北角的森禾花园一期第6#楼1单元1601号房产。合同约定总价款1031777元，其中首付401777元，剩余房款630000元办理银行按揭。其中合同附件四《补充协议》第四条明确约定，买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人（即担保人）承担担保责任的（回购或代供），出卖人有权解除本合同，收回买受人所购商品房，并要求买受人按商品房总价款的20%支付违约金；买受人应协助出卖人办理买卖合同的解除手续，并需承担实现债权所产生一切费用；证据4、《个人购房借款/担保合同》（编号为【房按】字【湛江分】行【遂溪】支行【2017】年【319号】），证明被告向工行遂溪支行借款本金630000元，贷款期限为30年（即2017年9月28日至2047年9月28日），每月应还本息金额3343.58元，合同约定原告上述借款承担阶段性连带责任担保，保证人对本合同项下全部贷款本息、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同约定的证实抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）后免除保证责任；证据5、初始不动产权证书，证明原告已获得该房的产权；证据6、《个人逾期贷款催收函》（编号为201808140201500109100986）、2018年8月27日《代偿通知书》、《中国工商银行网上银行电子回执》，证明被告自2018年5月起开始拖欠贷款，截止2018年7月16日已连续拖欠3期，本息为7603.25元。工行遂溪支行于2018年8月28日直接从原告保证金账户划扣7667.93元代偿；证据7、《个人逾期贷款催收函》（编号为201809270201500109292509）、2018年9月27日《代偿通知》、《中国工商银行网上银行电子回执》，证明被申请人继续连续2期拖欠贷款，截止2018年9月26日被申请人未还贷款本息共计627252.93元，工行遂溪支行以危及银行资产为由，宣告被申请人贷款到期，并于2018年9月29日从申请人保证金账户划扣627252.93元代偿；证据8、违约金计算依据及金额，证明被申请人违约，应按商品房总价款的20%支付违约金共计206355.4元；证据9、发票，证明申请人为本案诉讼支付律师费15000元。补充证据：证据1、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》，证明原告通过合法建造涉案房屋，依据《物权法》第三十条关于“因合法建筑、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”对涉案房屋享有所有权；证据2、《委托代理合同》及其《发票》，证明原告按照《委托代理合同》为本案支付律师费的事实。 被告李某1在法定期限内没有向本院提交书面答辩意见，也没有向本院提交任何证据。 第三人遂溪工行没有向本院提交书面答辩意见，在庭审中称对原告的诉讼请求无意见，其没有向本院提交任何证据。 经审理查明：2017年8月11日，原告与被告签订了编号为SHHY-06011601的《商品房买卖合同》，被告以按揭付款方式购买原告位于遂溪县遂城镇白坭坡瓷厂宿舍西北角森禾花园一期第6#楼1单元1601号房产。合同约定总价款1031777元，其中首付401777元，剩余房款630000元办理银行按揭。合同附件四《补充协议》第四条第2项约定：买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人(即担保人)承担担保责任的(回购或代供)，自出卖人向银行承担担保责任之日起，出卖人有权解除本合同，收回买受人所购商品房。出卖人解除合同的，买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，同时应当协助出卖人办理买卖合同的解除手续，并需承担解除合同所产生一切费用；第四条第3项约定：买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致出卖人向银行承担了担保责任的(回购或代供)，当出卖人通过诉讼等方式向买受人主张实现上述债权时，买受人应向出卖人偿付本金、利息(包括正常利息、逾期利息、罚息、复息)、违约金(商品房总价款的20%)、赔偿金、出卖人实现债权的费用(包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等)。合同签订之后，被告向原告支付首付401777元，剩余房款630000元被告向第三人办理银行按揭，并于2017年9月28日，由被告与第三人及原告三方共同签订编号为【房按】字【湛江分】行【遂溪】支行【2017】年【319】号的《个人购房借款/担保合同》，约定被告向第三人借款本金630000元，货款期限为30年(即2017年9月28日至2047年9月28日)，每月应还款本息金额3343.58元；合同约定原告对上述借款承担阶段性连带责任担保，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但本合同约定的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）后免除保证责任。原告已办理了编号为粤（2018）遂溪县不动产权第0005138号初始不动产权证，被告自2018年5月起开始拖欠贷款，截止2018年7月16日已连续拖欠3期，逾期贷款本息为7603.25元，经多次催收无果，第三人于2018年8月14日、27日分别向原告发送《个人逾期贷款催收函》及《代偿通知书》，并于2018年8月28日从原告保证金账户划扣7667.93元代偿。2018年7月16日至2018年9月26日，被告继续连续2期拖欠第三人贷款，第三人多次派员上门催收，均无法找到被告，2018年9月27日第三人向原告发送《代偿通知书》及《个人逾期贷款催收函》，以危及银行资产为由，宣告被告贷款到期，截止2018年9月26日被告未还贷款本息共计627252.93元，并要求原告代偿贷款。第三人于2018年9月29日从原告保证金账户划扣代偿。原告代偿被告拖欠银行贷款本息共计达634920.86元。 另查明，原告为本案支付律师费15000元。 本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及付款补充协议系双方当事人的真实意思表示，且并不违反国家法律、法规等禁止性规定，应当认定真实有效，各方均应恪守履行。被告逾期归还遂溪工行贷款，导致该银行要求原告履行保证责任、被告逾期偿还原告代偿款，均属于被告的根本违约行为，原告有权根据合同约定解除与被告之间的合同。根据原被告之间签订的补充协议，违约金约定标准为购房合同总金额的20%，该标准明显过高，本院酌情按照10%计算违约金，被告应当支付原告违约金103177.7元（1031777元×10%）。原告要求被告协助原告办理解除商品房买卖合同备案登记以及被告及第三人协助原告办理解除预抵押登记手续的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同解除后，被告已经支付原告的购房款应予以返还。故原告应将被告已付购房款1031777元返还被告。原告按约履行保证责任，代被告偿还贷款本息等共计634920.86元，被告应当予以返还。原告因本案所支出的律师费15000元，根据原被告之间合同约定，原告该项损失被告应当赔偿原告。关于原告主张被告将涉案房产返还原告。由于该房产没有过户，产权还属原告，并且原告未能提供证据证实被告已经占有使用涉案房产，因此，对该主张本院不予支持。 被告李某1经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为自愿放弃当庭质证及抗辩的权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条第二款、第九十四条第(四)项、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告湛江森禾人造板有限公司与被告李某1于2017年8月11日签订的编号为SHHY-06011601《商品房买卖合同》及其所有附件于本判决生效之日起解除； 二、限被告李某1于本判决生效之日起十日内协助原告湛江森禾人造板有限公司办理解除商品房买卖合同备案登记并同时被告李某1及第三人中国工商银行股份有限公司遂溪支行协助原告湛江森禾人造板有限公司办理解除预抵押登记手续； 三、限被告李某1于本判决生效之日起十日内偿付原告湛江森禾人造板有限公司违约金103177.7元、律师费用15000元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16078.20元，保全费5000元，合计21078.20元。由原告湛江森禾人造板有限公司负担17354.91元；被告李某1负担3723.29元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。 审 判 长  谭春永 人民审判员  李红旺 人民陪审员  郑玉桂 二〇一九年十二月六日 书 记 员  杨柳婵 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。