云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2331民初2287号原告：赵胤旭，男，1997年12月5日生，汉族，云南省禄丰县人，住云南省楚雄彝族自治州禄丰县。委托诉讼代理人：夏迎中，系云南迎中律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：刘玉申，男，1983年10月28日生，汉族，云南省禄丰县人，住云南省楚雄彝族自治州禄丰县。被告：李艳，女，1988年9月15日生，汉族，云南省牟定县人，住云南省楚雄彝族自治州禄丰县。原告赵胤旭与被告刘玉申、李艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告赵胤旭的委托诉讼代理人夏迎中，被告刘玉申、李艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵胤旭向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告购房款255000元，赔偿原告保全保险费2400元、律师代理费3000元，合计260400元；2.自2019年10月19日起，被告按255000元为基数，以8.7%年利率（4.35%×2=8.7%）计算至房款付清之日止支付原告利息；3.被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由，2018年7月30日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告购买原告坐落于禄丰县房屋。合同约定买卖价格345000元，被告承担各种交易产生的税费、被告支付首付款70000元后原告交付房屋，产权过户登记完成后被告四个月内一次性付清尾款275000元，违约按银行同期贷款二倍利率支付违约金。原告交房、被告于2019年6月18日办理完房产登记手续，因被告至今除先后支付20000元外，余款再三推诿。现依法起诉，请法院审理判决。被告刘玉申、李艳口头答辩称：对原告起诉的诉讼请求，事实及理由都没有意见，都是双方签订的《房屋买卖合同》上约定的。当事人对各自的诉辩主张提交了证据，本院主持双方当事人进行了证据交换及质证，对双方无异议的证据，即原告提交的《房屋买卖合同》、不动产权证书、中国人民银行利率调整表，被告提交的收条、维修资金收据、税收缴款书、增值税发票，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院做如下评判：1.原告赵胤旭提交保全保险费发票一张，欲证实本案原告申请诉前保全发生保全保险费2400元损失的事实。经质证，被告刘玉申、李艳对该证据的真实性、合法性无异议，关联性不予认可，认为与本案无关。本院认为，该证据有相关单位的印章，本院对真实性、合法性予以采信，但保全保险费原告为实现自己债权而支出的费用，该项费用不是原告实现债权所产生的必然费用，故对关联性、证明目的本院不予采信；2.原告赵胤旭提交律师费发票一份，欲证实由于被告违约，导致原告主张权利发生律师费3000元。经质证，被告刘玉申、李艳对该证据的真实性、合法性无异议，关联性不予认可，认为与本案无关。本院认为，经质证二被告对真实性、合法性无异议，本院对真实性、合法性予以采信，但律师费原告为实现自己债权而支出的费用，该项费用不是原告实现债权所产生的必然费用，故对关联性、证明目的本院不予采信；3.原告赵胤旭提交（2019）云2331财保388号民事裁定书一份，欲证实原告为主张权利在诉前进行财产保全。经质证，被告刘玉申、李艳对该证据的真实性、合法性无异议，关联性不予认可，认为与本案无关。本院认为，该裁定书系人民法院生效法律文书，本院对真实性、合法性予以采信，能证实原告的证明目的，故本院予以采信；4.原告赵胤旭提交保全费收据一份，欲证实本案诉前财产保全发生保全费2020元。经质证，被告刘玉申、李艳对该证据的真实性、合法性无异议，关联性不予认可，认为与本案无关。本院认为，该证据系本院出具，能证实原告的证明目的，故本院予以采信；5.被告刘玉申、李艳提交《云南省二手房买卖合同（自行成交版）》一份，欲证实该份网签合同是在《房屋买卖合同》之后，本案应以网签合同作为确定双方权利义务的依据。经质证，原告赵胤旭对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为：（1）该合同于2019年5月31日签订，房屋买卖合同于2018年7月30日签订，房屋买卖合同签署后双方就开始履行，从合同的内容来看，二份合同的价款、支付方式是一致的。在房屋买卖合同当中特别约定了被告应承担的税费、配套费、物管费、维修基金以及交易产生的相关费用。（2）该合同是为进行不动产备案登记而签署的格式合同，是在交付房产之后签订。（3）若被告认为要按照该合同履约，原告只认可该合同中约定的逾期付款按照日万分之二支付违约金，其余内容因在该合同签署之前，原告已经交付房屋，应当按照之前的合同履行。本院认为，网签合同（即：《云南省二手房买卖合同（自行成交版）》）仅具有登记备案的作用，而并非对之前双方签订的《房屋买卖合同》的再次确认，且本案中原、被告实际履行是《房屋买卖合同》而并非该份网签合同，故本案应以《房屋买卖合同》作为确定双方权利义务的依据；6.被告刘玉申、李艳提交收据六份、商住楼业主缴费通知书、太阳能设备缴款通知单，欲证实被告支付了房屋套费、物业费等相关费用。经质证，原告对物业管理费收据、预交电费收据、太阳能费收据、接房相关费用收据、商住楼业主缴费通知书、太阳能设备缴款通知单无异议，对装修押金收据、装修工管理费收据真实性、合法性、关联性不认可，认为装修是被告为使用房屋而发生的费用，与本案无关。本院认为，该组证据中经原告质证无异议的证据，本院予以采信，对于装修押金收据、装修工管理费收据因与本案无关，故本院不予评判。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月30日，赵胤旭（甲方、卖方）与刘玉申、李艳（乙方、买房）签订了《房屋买卖合同》约定，甲方自愿将坐落于云南省禄丰县金山镇世纪大街以东、龙缘路以南，禄丰盛世龙源小区3幢1单元402号的房屋（毛坯房、产权证在办理中）出售给乙方。房屋建筑面积、土地使用权面积以产权证为准；房屋的交易价格为人民币叁拾肆万伍仟元整（小写：￥345000元）。此交易价格不包括售房应缴税款及办理房屋产权过户手续费等各种税费；因该房屋产权证尚未办理，甲方将协助乙方办理所有手续，乙方承担契税、配套费、物业管理费、维修基金、二手房交易的相关费用等；付款方式：乙方首付现金柒万元整（小写：70000元），剩余的贰拾柒万伍仟元整（小写：￥275000元）待甲方将房屋产权过户到乙方后，乙方须在四个月内一次性付清；房屋转让产生的交易、过户等各种税费（甲乙双方产生的税费）全部由乙方承担；该房屋甲方保证产权清晰，无争议、无抵押、无违约罚没，如因此产生的任何损失由甲方承担；本合同签订之日起，甲方将房屋交付乙方（具体以双方到物业公司领取钥匙为准）；违约责任：1、本合同签订之日，如甲方反悔不出售上述房屋，必须双倍返还已收取的购房款；如乙方违约解除本合同的，甲方不退还已收取的购房款。2、若乙方未按约定支付剩余款项，应当按银行同期贷款利息的二倍支付违约金。若乙方持续违约超过1年（以甲方将房屋产权过户到乙方4个月后开始），甲方有权收回房屋并不退还已收取的70000元首付款；本合同系双方真实意思表示，无欺诈、胁迫和隐瞒、无重大误解。合同生效后，任何乙方均不得要求撤销、变更或主张本协议无效；本合同甲乙双方签字、按印后生效，对甲、乙双方具有同等的法律效力；本合同一式二份，双方各执一份。合同尾部甲方处原告赵胤旭的母亲赵云莲代赵胤旭进行了签名，乙方处有被告刘玉申的签名捺印，乙方共有人处有李艳的签名捺印，赵云莲作为见证人在合同上的签名捺印。另查明，在《房屋买卖合同》签订前（2018年7月27日），被告刘玉申、李艳通过现金及微信转账方式共计支付原告赵胤旭购房款90000元。《房屋买卖合同》签订当日（2018年7月30日），原告赵胤旭将涉案房屋交给了被告刘玉申、李艳管理使用至今。被告刘玉申、李艳支付了涉案房屋的公共维修资金、配套设施费等相关费用。再查明，2019年5月31日，为办理房屋过户需要，原告赵胤旭与被告刘玉申、李艳在禄丰县房地产管理所签署了《云南省二手房买卖合同（自行成交版）》。2019年6月18日，案涉的房屋登记过户到被告刘玉申、李艳名下，不动产权证为：云（2019）禄丰县不动产权第0002042号。现该不动产权证由原告赵胤旭持有。又查明，原告赵胤旭在起诉前，向本院申请诉前财产保全，支付保全费2020元。归纳本案当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、原、被告双方应该以哪一份合同确定双方的权利义务关系？二、原告的各项主张是否能够成立？焦点一、原告赵胤旭认为，原、被告于2018年7月30日签订《房屋买卖合同》，签订合同当日原告赵胤旭将房屋交付二被告管理使用，二被告按该合同约定支付了首付款90000元及承担了相关的配套费、物管费、维修资金、房产交易税等费用，后因过户登记要求用标准的格式合同进行备案，双方于2019年5月31日补签《云南省二手房买卖合同（自行成交版）》，从本案的实际履行的情形来看，双方确实是按照2018年7月30日所签的合同履行，故应按2018年7月30日签订《房屋买卖合同》来确定双方的权利义务关系。被告刘玉申、李艳则认为，2018年7月30日《房屋买卖合同》原告赵胤旭本人并没有签字，签名是赵云莲代签的。2019年5月31日双方到房产中心过户时签订的《云南省二手房买卖合同（自行成交版）》是赵胤旭签的字，且第二份网签备案合同签订时间在后，所以二被告认为应该以网签合同（即：《云南省二手房买卖合同（自行成交版）》）作为确定本案的权利义务关系。本院认为，虽然2018年7月30日《房屋买卖合同》尾部“赵胤旭”的签名并非原告赵胤旭亲笔签署，但庭审中原告赵胤旭已明确表示认可其母亲赵云莲代为签名的行为，且赵云莲已向本院出具说明案涉的房产系原告赵胤旭单独所有，房屋买卖的所有款项均为赵胤旭个人享有，故《房屋买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。本案中二被告按《房屋买卖合同》约定向原告赵胤旭支付了90000元的首付款，并承担了相关的配套费、物管费、维修资金、房产交易税等费用，后原、被告双方应办理登记过户部门的要求，而于2019年5月31日签订了网签合同（即：《云南省二手房买卖合同（自行成交版）》），该网签合同仅具有登记备案的作用，而并非对之前双方签订的《房屋买卖合同》的再次确认，且本案中原、被告实际履行是《房屋买卖合同》而并非该份网签合同，故本案应以《房屋买卖合同》作为确定双方权利义务的依据。焦点二：1.原告要求被告支付原告购房款255000元，赔偿原告保全保险费2400元、律师代理费3000元，合计260400元的主张。对于原告要求被告支付原告购房款255000元的问题，本院认为，《房屋买卖合同》中约定，剩余款项待甲方将房屋产权过户到乙方后，乙方须在四个月内一次性付清。案涉的房产于2019年6月18日过户登记到被告刘玉申、李艳名下，依双方合同约定被告刘玉申、李艳最迟应于2019年10月18日前支付原告赵胤旭购房尾款，现被告刘玉申、李艳对仍欠原告赵胤旭购房款255000元无异议，故原告赵胤旭此项主张有事实和法律依据，本院予以支持；对于原告要求被告支付保全保险费2400元、律师代理费3000元的主张，本院认为，《房屋买卖合同》对保全保险费、律师费并无约定，且保全保险费、律师费是原告为实现自己债权而支出的费用，不是原告实现债权所产生的必然费用，故原告赵胤旭此项主张无事实和法律依据，本院不予以支持；2.原告要求被告自2019年10月19日起按255000元为基数以8.7%年利率（4.35%×2=8.7%）至房款付清之日止计算支付利息的主张，本院认为，同焦点二第1所述，被告刘玉申、李艳未按《房屋买卖合同》约定支付购房尾款，其行为已经构成违约，应承担违约责任，本院结合《房屋买卖合同》的约定及案涉房屋已登记过户到二被告名下的事实，故本院支持原告提出的自2019年10月19日起至以未付房款255000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的二倍予以计算利息的诉请。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、由被告刘玉申、李艳于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告赵胤旭购房尾款255000元；二、由被告刘玉申、李艳自2019年10月19日起至全部购房尾款付清之日止以255000元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的二倍计算支付利息给原告赵胤旭（期间如被告刘玉申、李艳支付了相应的购房尾款，计算基数时应予以扣减）；三、由原告赵胤旭在被告刘玉申、李艳在支付完上述购房尾款三日内将涉案房屋的不动产权证[不动产权证号：云（2019）禄丰县不动产权第0002042号]交付被告刘玉申、李艳；四、驳回原告赵胤旭的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2603元（已交）、保全费2020元，合计4623元，由被告刘玉申、李艳负担（因原告赵胤旭已预交，现由被告刘玉申、李艳在履行上述义务时一并支付原告赵胤旭）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  王丽丽二〇一九年十二月二十日书记员  曾桂红