广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤01民终22889号 上诉人（原审原告）：吴明华，男，汉族，1976年12月29日出生，身份证住址安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：黎元锋，广东捷成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何铭杰，男，汉族，1980年1月6日出生，身份证住址广东省广州市番禺区。 委托诉讼代理人：曾喜燕，广东金本色律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨嘉玲，广东金本色律师事务所律师。 上诉人吴明华因与被上诉人何铭杰租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初7448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。 上诉人吴明华上诉请求:1.撤销一审判决并发回重审；2.因何铭杰原因造成房屋至今不能正常使用，吴明华请求终止合同并追究何铭杰的责任；3.本案诉讼费用由何铭杰承担。事实与理由如下：一、签约之初何铭杰承诺租十年给吴明华，签字时何铭杰的哥哥何衍泽要求先签五年，等何铭杰加建二楼再加五年，后因房屋属违建黑名单不能加建，何铭杰反悔不再加五年而发生矛盾。2019年2月1日、3月11日、3月17日吴明华三次约何铭杰及其哥哥何衍泽商讨履约续签之事，何铭杰都以有事回避。在关于房屋权属问题上，何铭杰和其哥哥何衍泽发生争执，继而微信被拉黑。在沟通彻底无望时，表达了将通过法律途径解决。2019年4月15日吴明华发现房屋玻璃门被锁、玻璃被砸，楼顶被破坏性盗窃后，第一感觉是何衍泽所为。2019年6月13日吴明华在发现房屋又被停电导致冰箱物品腐烂，实在忍无可忍便向法院提起诉讼。何铭杰看到吴明华将危楼修缮，提升了房屋使用价值，远超租金价值时，何铭杰不愿恪守承诺，纵容何衍泽对吴明华的骚扰，让房屋不能正常使用，以带有黑社会性质的骚扰威胁吴明华。二、本案所涉租赁物系遗产，该遗产尚登记于被继承人名下，尚未分割，对于房屋的利用应由全体继承人共同作出，何铭杰在未征得其他继承人同意的情况下单独作出出租房屋的行为，应属无效。涉讼房屋被盗、被破坏、被停电及玻璃门被上锁，实际上是何铭杰与何衍泽就出租房屋之事存在矛盾，何铭杰作为出租人应保证其有权出租房屋，并保证房屋处于适合使用的状态。请求二审法院支持终止合同。 被上诉人何铭杰二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意吴明华的全部上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 吴明华于2019年6月14日诉至一审法院，请求判令：1.何铭杰排除妨害，恢复吴明华对承租房屋的正常使用，开锁并恢复供水供电；2.何铭杰赔偿经济损失50000元；3.本案诉讼费由何铭杰承担。 一审法院经审理查明：一、何铭杰作为出租方与吴明华作为承租方签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区沙湾镇北村官巷里华光巷x号的房屋（以下简称涉讼物业）出租予乙方使用；租赁期自2017年11月1日至2022年11月30日；在合同签订后即天内，乙方须向甲方交纳定金3000元，合同期满乙方付清各项费用后10天内甲方将定金如数退回给乙方，定金不计利息；租赁期内，乙方向甲方交纳租金合计1500元；每月的租金乙方必须在当月5号前交纳；租赁期间，甲方中途无故收回房屋或解除合同作违约处理，除双倍返还定金给乙方外，还应赔偿乙方因此受到的实际损失，如乙方要求继续履行合同的，甲方应承担继续履行合同的义务；等等。 二、2017年10月12日，吴明华向何铭杰支付了按金3000元，何铭杰出具《收据》予以收执。 一审庭审过程中，何铭杰称涉讼物业的登记权属人为其父母何培昌、何玉枝，并提供了《房屋所有权证》及《集体土地建设用地使用证》予以证明。另吴明华与何铭杰均确认：1.双方除签订《租赁合同》外还签订了《广州市房屋租赁合同》用于备案（非实际履行），其上显示出租人是何培昌、何玉枝，出租方的委托代理人为何铭杰；2.吴明华不存在欠缴涉讼物业的租金及电费的情况；3.何铭杰早于租赁期开始前已向吴明华交付了涉讼物业；4.涉讼物业的供水一直正常，并无出现停水情况。 就涉讼物业被盗、停电及玻璃门被锁的情况，吴明华称其于2019年4月15日发现涉讼物业被盗，玻璃门被砸裂，部分装修被破坏，故其于当天向警方报警。警方于2019年4月19日立案，但现仍在侦查阶段，尚未破案。2019年6月13日，其发现涉讼物业停电及一对玻璃门被上锁，其通过微信告知何铭杰，但何铭杰表示非其作为，故其于次日提起本案诉讼。2019年8月4日，涉讼物业再次发生停电，其报警后即恢复了通电。至今，涉讼物业因玻璃门仍被上锁，砸裂的部分尚未修复，故未能投入使用。而就其为何提起本案诉讼，吴明华称因何铭杰的哥哥想收回涉讼物业另行出租而与其产生纠纷，且邻居告知其涉讼物业为熟人上锁，但没有指名道姓，故其认为是何铭杰故意对涉讼物业进行上锁及停电以逼迫其退租，且何铭杰作为出租方，有义务保障其正常使用涉讼物业，故何铭杰有义务解决涉讼物业的开锁及正常用电的问题。但经其多次催促，何铭杰仍不予理睬，由于何铭杰的原因导致其不能正常使用涉讼物业并造成其损失，何铭杰应向其酌情赔偿5万元的经济损失。为证明其主张，吴明华向一审法院提供了报警回执、报案材料、立案告知书、短信记录、现场的照片及录像等予以证明。 何铭杰则称其不清楚吴明华所述的涉讼物业被盗、玻璃门被砸裂、被上锁及停电事件，上述事件亦与其无关，吴明华未查清相关事实及未有任何证据的情况下就认定系其所为，与客观事实不符。现涉讼物业可正常使用，涉讼物业玻璃门虽被上锁，但仍有其他门可供出入，且吴明华可在公安机关现场取证后自行剪锁。至于吴明华所述的水电问题，其一直按期缴纳水电费用，经其检查，涉讼物业的水电均可正常使用，且其查询后未查出任何停电信息，亦未收到电网故障的通知。为此，何铭杰向一审法院提供了电费单、停电信息查询、微信聊天记录、照片等予以证明其主张。 另吴明华主张何铭杰非涉讼物业的权属人，无权处分涉讼物业，故其与何铭杰签订的《租赁合同》无效。何铭杰则主张根据《广州市房屋租赁合同》可知，吴明华早已对涉讼物业的登记权属情况以及其有权对外出租涉讼物业一事清楚知悉，故《租赁合同》合法有效。 一审法院认为，何铭杰与吴明华签订的《租赁合同》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。吴明华称何铭杰无权处分涉讼物业故《租赁合同》无效的主张，于法无据，一审法院不予采纳。吴明华主张涉讼物业被盗、玻璃门被上锁及停水停电为何铭杰所为，另何铭杰作为出租方亦有义务保障其正常使用涉讼物业，故要求何铭杰对涉讼涉业进行开锁、恢复供水供电及赔偿损失。就吴明华上述诉请，一审法院作如下分析：1.何铭杰早于2017年已向吴明华交付了涉讼物业，且涉讼物业在被盗前一直处于正常使用的状态，也就是说何铭杰向吴明华交付的涉讼物业符合正常使用的要求；2.吴明华所提交的证据并不能证明涉讼物业的被盗、上锁及停电与何铭杰存在因果关系；3.从双方的一审庭审陈述可知，涉讼物业的供水一直正常，供电于2019年8月4日亦已恢复正常，而玻璃门被锁的障碍可由吴明华自行排除；4.吴明华并无证据证明其实际损失。根据《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”现吴明华未能举证证明何铭杰对其正常使用涉讼物业造成客观障碍并致其发生经济损失，故吴明华要求何铭杰排除妨害并赔偿损失的主张，于法于理无据，一审法院均不予支持。 综上所述，一审法院对吴明华的诉讼请求全部不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2019年9月2日判决如下：驳回吴明华的全部诉讼请求。一审案件受理费525元，由吴明华负担。 二审期间，双方当事人均无新证据提交。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。 另查明，吴明华二审上诉请求终止合同并由何铭杰赔偿其损失的问题，该项诉请与吴明华一审诉请排除妨害存在冲突，何铭杰明确表示不同意二审对该问题进行审理，且双方未能达成调解，吴明华表示不再坚持该项诉请。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对吴明华的上诉主张，认定如下： 一、吴明华二审上诉请求终止合同并由何铭杰赔偿其损失的问题，因该项诉请与吴明华一审诉请排除妨害存在冲突，何铭杰也明确表示不同意二审对该问题进行审理，且双方未能达成调解，吴明华表示不再坚持该项诉请，故本院二审不作处理。 二、关于吴明华一审诉请因何铭杰原因造成其无法使用房屋，要求排除妨碍，并赔偿其经济损失50000元的问题。依照一审法院查明的事实，何铭杰在与吴明华签订涉讼租赁合同之前已将涉讼房屋交付给吴明华占有使用，且至2019年4月15日涉讼物业被盗前，不存在影响涉讼物业使用的事由。吴明华也未能举证证明何铭杰对其正常使用涉讼物业造成客观障碍并造成其经济损失。因此，吴明华该项上诉请求，依据不足，本院不予支持。 综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人吴明华的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费525元，由上诉人吴明华负担。 本判决为终审判决。 审判长  柳玮玮 审判员  黄春成 审判员  李 娜 二〇一九年十二月三十日 书记员  纪惠敏