浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终1108号 上诉人（原审被告）：沈某，女，1946年7月15日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：沈水根，德清县武康法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：陆某，男，1986年6月22日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：茹秋坤，浙江苏杭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姚某甲，男，1972年1月31日出生，汉族，住浙江省德清县。 被上诉人（原审被告）：宣某，女，1972年3月5日出生，汉族，住浙江省德清县。 被上诉人（原审被告）：姚某乙，男，1996年12月17日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：姚某甲，系姚某乙父亲。 上诉人沈某为与被上诉人陆某、姚某甲、宣某、姚某乙房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省德清县人民法院（2019）浙0521民初926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月24日立案受理后，依法组成合议庭，并于2019年8月16日公开开庭进行了审理，上诉人沈某的委托诉讼代理人沈水根、被上诉人陆某的委托诉讼代理人茹秋坤、被上诉人姚某甲同时作为被上诉人姚某乙的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被上诉人宣某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。开庭后，各方向本院申请庭外和解，宣某虽未到庭，经征询其意见表示同意并于庭后在庭外和解申请书上签字，和解时间为2019年8月16日至2019年9月30日。本案现已审理终结。 沈某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判《房屋买卖协议》无效，驳回陆某的诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费用由陆某承担。事实与理由：一、关于事实部分，2015年9月11日的《房屋买卖协议》协议签订时，协议中所涉及的房屋尚在建造过程中而并未交付,且在该协议也没有上诉人的签字。2017年1月3日的《房屋买卖协议》签订时，房屋虽然已经交付，但该房屋并没有取得产权登记，且该协议上只有姚某甲的签字，连宣某、姚某乙的签字都是姚某甲一人所签，姚某甲代宣某、姚某乙在“房屋共有权人”处签字并未征得二人的同意和认可。沈某作为涉案房屋的共有权人，也没有签字。拆迁安置协议虽由姚某甲一人签字，但是经过村与家庭协商后经家庭成员认可的情况下才由姚某甲作为户主签字。两份《房尾买卖协议》中，沈某并没有同意或授权姚某甲签字，陆某中也始终未能提供与此相关的证据。二、关于法律适用和判决部分，由于2015年9月11日的《房屋买卖协议》签订时，连房屋在哪都不知道，2017年1月3日的《房屋买卖协议》虽然有了房屋的位置，但并没有产权登记；同时，两份《房屋买卖协议》都没有沈某的签字。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定“违反法律、行政法规的强制性规定”，合同无效，两份《房屋买卖协议》恰恰是违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款、第六款和《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，应都是无效的。 陆某答辩称：一、陆某与姚某甲签订的两份《房屋买卖协议》均是合法有效的。1.两份协议未违反法律规定，也不属于合同法规定的合同无效的几种情形。协议虽没有全体家庭成员的共同签字，案涉房屋也未进行产权登记，但《集体土地房屋拆迁安置协议》系姚某甲一人代表全体家庭成员签订，因此姚某甲当然有权代表其他家庭成员签订《房屋买卖协议》并行使处分权，沈某应受到该协议的约束。现沈某主张合同无效，有违诚实信用原则2.虽然陆某与姚某甲签订房屋买卖协议时案涉房屋尚未建成，但该房屋系安置房，未来必然建成。在双方签订买卖协议时，拆迁补偿安置协议中已明确载明姚某甲家庭将必然因安置而分得涉案房屋，且陆某在起诉时，姚某甲家庭确已分得涉案房屋，并已经办理了不动产登记手续，因此涉案房屋完全符合交易条件。因此沈某认为的房屋买卖合同无效的上诉理由不能成立。二、一审适用法律正确，陆某有权要求姚某甲等人办理涉案房屋的产权变更登记手续。1.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效，人民法院不予支持。根据该司法解释的规定，沈某主张合同无效的理由无法成立。2.案涉房屋不仅交付给了陆某，而且陆某对案涉房屋在2017年就已经装修并且实际入住，住在同一小区的沈某对此从未提出过任何的异议，由此也可以认定沈某对儿子姚某甲交易案涉房屋的事情是知道并且是予以认可的。3.从交易安全的角度出发，姚某甲出售家庭房产面对的是不特定的交易群体，是一种对世权，法律应当予以保护。4.沈某一直强调一审违反物权法和城市房地产管理法关于共有房产处分的规定，但其忽略了非常重要的一点，不管从姚某甲代表全家签订安置协议也好，还是从陆某选房装修入住沈某从未提出异议的角度也好，均可以证实本案姚某甲是有权处分涉案房屋的，并非是无权处分。沈某只是看到案涉房屋在德清地区的涨价较快，陆某要求办理过户手续，所以想坐地起价而已，此种行为法律当然是不予准许的。综上，一审判决正确，合法、合情、合理，应予维持。 姚某甲、姚某乙答辩称：同意沈某的上诉意见。卖房子时沈某不知道，也没有签字。陆某房款还没有付清，打官司也没和姚某甲商量，姚某甲原来是打算把房子卖给陆某，现在要把房子收回来了。 宣某向本院提交书面答辩意见称：宣某与姚某甲于2015年7月20日离婚。房子拆迁后，因为姚某甲要还赌债，在姚某甲逼迫之下，宣某和姚某乙才在2015年9月11日的《房屋买卖协议》上签字，当时房屋还没有交付。陆某还让宣某三人向其出具过一张35万元的借条，借条现在还在陆某手中。宣某和姚某乙没有在2017年1月3日的《房屋买卖协议》上签字，是姚某甲瞒着二人签字的，直到陆某起诉后，二人才知道。姚某甲将房子卖掉后，宣某一分钱都没有看见。姚某甲也是瞒着沈某卖房的。 陆某向一审法院起诉请求：1.确认案涉《房屋买卖协议》合法有效，姚某甲、宣某、姚某乙、沈某协助陆某将德清县过户至陆某名下；2.姚某甲、宣某、姚某乙、沈某向陆某支付违约金10万元；3.本案诉讼费用由姚某甲、宣某、姚某乙、沈某承担。 一审法院认定事实：2011年7月27日，姚某甲与德清县武康镇宋村村村民委员会签订《集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定由宋村村委会对姚某甲的房屋实施拆迁，姚某甲自愿选择产权调换方式作为房屋拆迁补偿安置形式，分得位于西侧的规划地块内安置房屋三套，安置人员为姚某甲、宣某、姚某乙、沈某。2015年9月11日，姚某甲与陆某签订《房屋买卖协议书》一份，约定“甲方（即姚某甲）自愿将其中90平方米（具体房屋面积以卖方房屋拆迁安置协议中分得屋面积为准）出售给乙方（即陆某）”，房屋总价46万元，由陆某先支付首付款35万元，剩余购房款11万元待办理房屋产权过户手续后7日内付清等内容。双方还补充约定，“待甲方拆迁安置房屋交付后，重新签定购房协议，将房屋具体地址、楼层补至购房协议中”。宣某、姚某乙作为房屋共有产权人在协议书上签字确认。2017年1月3日，陆某与姚某甲再行签订《房屋买卖协议书》，确定买卖房屋坐落于欣宋嘉园小区8幢2单元903室，建筑面积为98.3平方米，（附带地下车位938号和储藏室71号），房屋总价46万元，首付款40万元在签订协议后7日内支付给姚某甲，剩余购房款6万元待房屋产权过户至陆某名下后30日内付清。双方另约定，案涉房屋产权证办出后，经陆某请求，甲方需在30日内无条件协助陆某办理过户手续。若甲方超过30天不协助陆某办理过户手续的，视为甲方违约，陆某有权要求甲方履行协议，并有权要求甲方支付违约金30万元。姚某甲代宣某、姚某乙在“房屋共有产权人”处签字确认。合同签订后，陆某按约支付40万元首付款，并对房屋进行了装修，现已入住一年多。2018年12月14日，案涉房屋产权登记手续办理完毕，权利人登记为沈某、姚某乙、姚某甲。2019年1月31日，陆某通知姚某甲、宣某、姚某乙、沈某要求在30日内配合其办理过户手续，未果。陆某诉至该院。 一审法院认为：陆某主张的两份《房屋买卖协议书》虽缺乏姚某甲、宣某、姚某乙、沈某共同签字，但经该院查明，上述协议书签订时，案涉房屋未进行产权登记，而《集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》系姚某甲与宋村村委会签订，陆某有理由相信姚某甲有权代表其他安置成员签订合同并行使处分权。加之协议书签订后案涉房屋已经交付，并由陆某装修完毕及使用至今，姚某甲、宣某、姚某乙、沈某现主张合同无效有违诚实信用原则。故两份《房屋买卖协议书》应属有效，姚某甲、宣某、姚某乙、沈某均应当受到协议书的约束。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”姚某甲、宣某、姚某乙、沈某关于沈某没有签字、购房款仅由姚某甲一人收取故合同无效的抗辩理由，不符合合同无效之法定情形，该院不予采信。陆某与姚某甲、宣某、姚某乙、沈某之间的房屋买卖合同关系合法有效，应予保护，双方当事人均应当按约履行合同义务，现陆某已支付购房首付款，案涉房屋业已完成产权登记，姚某甲、宣某、姚某乙、沈某应当按约协助陆某办理房屋过户手续。姚某甲、宣某、姚某乙、沈某未及时履行协助义务，引起本案讼争，应承担相应民事责任。故陆某要求姚某甲、宣某、姚某乙、沈某协助过户的诉讼请求，该院予以支持。另《房屋买卖协议书》约定被告如不及时协助办理产权过户手续，陆某有权要求支付违约金30万元，陆某据此要求姚某甲、宣某、姚某乙、沈某按合同约定支付违约金10万元，该院认为，陆某主张的违约金金额过分高于造成的损失，综合考虑案涉房屋完成产权登记时间、合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，该院将违约金数额酌定为20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认陆某与姚某甲分别于2015年9月11日、2017年1月3日签订的两份《房屋买卖协议书》合法有效；二、姚某甲、宣某、姚某乙、沈某自判决生效之日起十五日内协助陆某办理坐落于德清县房屋的产权变更登记手续；三、姚某甲、宣某、姚某乙、沈某自判决生效之日起十五日内支付陆某违约金20000元；四、驳回陆某其余诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，财产保全费1020元，两项合计2170元，由陆某负担1736元，姚某甲、宣某、姚某乙、沈某负担434元。 二审中，各方均无新的证据提交。各方一审提交的证据已随卷移送本院，本院对该些证据及一审查明的事实予以确认。另查明，姚某甲一户共获得安置的房屋三套，分别是舞阳街道欣宋嘉园小区6幢1单元401室，面积129.94㎡，权利人登记为姚某乙、宣某、沈某；该单元402室，面积98.23㎡，权利人登记为姚某乙、宣某；该小区8幢2单元903室，面积98.18㎡，权利人登记为姚某乙、姚某甲、沈某。 本院认为，本案二审期间的主要争议焦点为：一、案涉《房屋买卖协议》的效力；二、沈某是否应协助陆某办理涉案房屋的产权变更登记手续。 关于争议焦点一，首先应明确未办理产权登记的房屋是否可以买卖。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之所以规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，目的在于规范房地产市场交易秩序，保障交易安全，确保政府有关税收征管等，此当属房地产管理部门对城市房地产转让的一种行政监管措施，而非对订立设定所有权转移义务的买卖合同所作的禁止性规定。因此，违反该法条的规定转让房地产，仅仅可能导致买卖合同履行上的瑕疵，即不动产权属证书办理上的不便，但与该合同的效力无关，该法条规定不属于我国合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”。故沈某以案涉房屋买卖协议违反法律强制性规定为由主张无效的理由不能成立。 其次，应分别分析案涉《房屋买卖协议》对姚某甲、宣某、姚某乙和沈某是否有效。1.姚某甲先后与陆某签订了两份买卖协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效，姚某甲应受两份协议约束，履行相关义务。沈某认为其为共有权人，未经其同意，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效，人民法院不予支持。故共有权人是否签字同意不影响合同效力。2.宣某和姚某乙在第一份协议上签字，第二份协议由姚某甲代签，虽然宣某已与姚某甲离婚，但并未对外公示，也无证据证明陆某知晓二人已经离婚，结合三人一起在第一份协议上签字的情形，陆某有理由相信姚某甲有权代表宣某和姚某乙签字，故两份买卖协议对宣某、姚某乙具有约束力，二人亦应履行协议相关义务。3.对沈某而言，虽然沈某与姚某甲系母子关系，但并不能据此认为姚某甲可代表沈某处分其权利。姚某甲虽作为户主代表全家在拆迁安置协议上签字，一则户主签字是拆迁安置的惯常操作，二则是为了全家的利益，对其他家庭成员而言系纯获利益的行为，但并不表明获益所得的房屋仍可由姚某甲代为处置。且拆迁安置协议在前，陆某与姚某甲签订买卖协议在后，陆某理应审查拆迁所涉的被安置人员，显然陆某未尽到应有的注意义务。故在沈某没有在买卖协议上签字、又无其他证据证明姚某甲有权代表沈某签字且沈某拒绝追认的情况，不宜认定买卖协议对沈某发生效力，此乃买受人买卖无产权证的房屋应负的法律风险。由于买卖协议对沈某不发生效力，故陆某要求沈某根据协议承担违约责任的主张，本院不予支持。 关于争议焦点二，首先应明确姚某甲、姚某乙、宣某处分案涉房屋是有权处分还是无权处分。在案证据显示，姚某甲一户4人分得三套安置房共326.35㎡，案涉房屋面积为98.18㎡，系三套房屋中面积最小的一套。三套房屋系抽签选定，任何一套对其中任何一人均无特殊意义，姚某甲、姚某乙应分得的面积远远大于98.18㎡，因此，姚某甲、姚某乙对案涉房屋应视为有处分权。买卖协议约定房屋总价46万元，符合当时的市场价格，陆某已按照协议约定履行了支付房款的义务，姚某甲、姚某乙已将房屋交付给陆某使用至今，协助其办理产权变更登记手续是二人应尽的义务。由于案涉房屋登记的权利人并无宣某，宣某处分案涉房屋系无权处分，陆某要求宣某协助办理产权变更登记的主张无事实依据。虽然宣某未对此提出上诉，但一审判决宣某协助过户属实际履行不能，判决结果应考虑有无执行可能，该判项无法执行，本院予以纠正。 其次，虽然案涉房屋登记的权利人之一为沈某，通过庭审查明，沈某对其分得哪套房屋并无特定意向，而是由姚某甲决定将沈某的名字登记在哪套房屋名下。房屋产权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而不属于行政确权。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。本案中，在姚某甲等人已经案涉房屋卖给陆某且实际交付陆某使用的情况下，在家庭内部分配上，沈某无权再分得该套房屋，其内部关于面积和房屋的分配可自行调整，但不得以此侵犯善意第三人的利益。沈某与陆某居住在同一小区，对陆某居住使用案涉房屋的行为从未提出异议，也以其实际行为认可了姚某甲等人与陆某的买卖行为。因此，综合分析各方行为并考虑对交易安全的维护，沈某应协助陆某办理案涉房屋的产权变更登记手续。若沈某认为姚某甲等人的行为侵犯其权利，其可就剩余两套房屋要求重新确认份额并办理产权登记。 最后，诚实信用原则是当事人从事民事活动应遵循的基本原则，也是市场经济的道德准则，违反诚实信用原则的行为应受到司法的否定评价。姚某甲在明知案涉房屋已出卖且交付给陆某使用的情况下，因所涉小区房价上涨意图将已出卖的房屋收回，故而在办理产权登记时故意将未在买卖协议上签字的沈某作为权利人之一，恶意阻却陆某办理产权变更登记，此种行为违背诚实信用原则，为法律所不准许。 综上，上诉人沈某的上诉请求部分成立，一审认定事实清楚，实体处理欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省德清县人民法院（2019）浙0521民初926号民事判决第一项； 二、撤销浙江省德清县人民法院（2019）浙0521民初926号民事判决第二、三、四项； 三、姚某甲、姚某乙、沈某自本判决生效之日起十五日内协助陆某办理坐落于德清县房屋的产权变更登记手续; 三、姚某甲、宣某、姚某乙自本判决生效之日起十五日内支付陆某违约金20000元； 四、驳回陆某其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2300元，减半收取1150元，财产保全费1020元，两项合计2170元，由陆某负担1736元，姚某甲、宣某、姚某乙、沈某负担434元；二审案件受理费400元，由陆某负担300元，由沈某负担100元。 本判决为终审判决。 审判长 程 烨 审判员 黄丽琴 审判员 朱惠明 二〇一九年十二月四日 书记员 周进方