江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7520号上诉人（原审被告）：张从宏，男，1965年6月7日出生，汉族，住南京市栖霞区。被上诉人（原审原告）：南京民丰装饰市场管理服务有限公司，住所地南京市江北新区大厂潘营路88号。法定代表人：乐根，该公司董事长。委托诉讼代理人：李浩，男，1967年10月3日出生，汉族，南京民丰装饰市场管理服务有限公司法务，住南京市江北新区。委托诉讼代理人：孙宁，男，1975年12月1日出生，汉族，南京民丰装饰市场管理服务有限公司法务，住南京市江北新区。上诉人张从宏因与被上诉人南京民丰装饰市场管理服务有限公司（以下简称民丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初3620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张从宏上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决第一项、第二项；2、请求二审法院依法裁定发回重审或改判由被上诉人向上诉人支付金额共计478969元（包括返还购房款本金及利息损失共计177844元、第六年及第七年资金占用利息损失差额14227元、2017年10月13日至实际付清之日止利息损失10564元、逾期办证违约金13178元、房屋差价损失263156元）；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，案涉商铺并非小产权房，其土地性质系集体建设用地，而非宅基地，具备合法建设、规划等审批手续，不应适用合同无效的法律后果。1、欣乐居委会与被上诉人签订的开发协议系将集体所有土地以入股方式进行出租，系土地所有权人对自己权利的处分，为有权处分。2、根据法律规定，农民集体建设用地与农民集体农用地有本质区别，欣乐居委会作为农民集体建设用地所有权组织，有权将该建设用地出租并享受收益。被上诉人按照其与欣乐居委会签订的开发协议转让房屋使用权，并未违反协议，故本案双方当事人签订的使用权转让合同有效。3、案涉土地已通过政府审批和建设工程规划许可，取得建设用地规划许可证，土地使用年限为50年。案涉商铺有合法建设规划手续，上诉人享有信赖利益。二、一审判决适用法律错误。1、未领取权属证书的房屋不得转让的规定，不属于效力性强制性规定，因此不应当作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。本案双方当事人签订的《经久装饰城商铺使用权转让协议》、《补充协议》和《商铺委托经营管理合同》均应当有效。2、被上诉人并非集体经济组织，不是案涉房屋的所有权人，也非集体土地所有权人，无权请求返还案涉商铺。上诉人作为享有信赖利益的无过错方，已依约支付全部价款，实际占有使用案涉房屋，即使案涉合同被认定为无效，上诉人也应享有合法占有权，足以对抗被上诉人。3、无论案涉合同是否有效，被上诉人系完全过错方，应赔偿上诉人错失以低价购买其他商铺的经济损失。民丰公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。民丰公司向一审法院起诉请求：1、确认民丰公司与张从宏签订的《经久装饰城商铺使用权转让协议》和《商铺委托经营管理合同》无效；2、张从宏返还经久装饰城项目8幢3层363号商铺（实际转让价135161元）。一审法院认定事实：2010年6月15日，民丰公司、张从宏签订《经久装饰城商铺使用权转让协议》（以下简称转让协议）、《补充协议》及《商铺委托经营管理合同》（以下简称委托合同）各一份。转让协议主要内容：民丰公司向张从宏转让南京市六合区葛塘街道欣乐居委会潘营组88号地块经久建材装饰城（即经久商贸城）8幢3层363号商铺，转让面积29.46平方米，转让性质一次性转让房屋的使用权，转让总价款177844元；张从宏取得经久建材装饰城商铺使用权后，交由民丰公司包租5年，由民丰公司统一经营、统一管理。前3年租金按转让总价款的24%（每年8%）可一次性在付款时返还。第4、5年租金分别按总价款的9%和10%计算，于当年第一个月内给付；包租5年期满，乙方若对市场经营状况不满意提出退房，民丰公司按实际合同转让价135161元回购该商铺；后期办理房产证及土地使用证，涉及办证所需国家相关费用由房屋使用权方承担……。补充协议主要内容：民丰公司应在3年内及时办理两证；若违约，张从宏可以无条件提出退房，同时民丰公司按合同总价款退款，并按同期贷款利率计算3年支付违约金……。委托合同主要内容：张从宏将所购上述商铺委托民丰公司统一经营管理；委托期限为5年，即从2010年7月15日至2015年7月14日止；委托经营前3年为市场培育期，民丰公司统一招商、统一经营、统一管理，民丰公司承诺年租金按总房款8%支付张从宏收益；第4、5年，民丰公司承诺年租金分别按总房款9%、10%支付张从宏收益；委托经营合同期满后，张从宏必须继续将该商铺给民丰公司经营，期间商铺租金收益按8:2分成（即民丰公司获取租金收益的80%，另20%收益归张从宏所有）……。合同签订后，双方履行了各自义务。张从宏实际支付给民丰公司房款135161元。民丰公司向张从宏支付了2013年7月15日至2018年7月14日期间的商铺租金。现民丰公司无法办理案涉商铺房屋所有权证及土地使用权证，经协商未果，遂提起本案诉讼。另查明，2007年6月22日，民丰公司（原名称为南京民丰房地产开发有限公司）与欣乐居委会签订《经久商贸城联合开发协议》一份，约定：欣乐居委会用经久路（潘营组）40亩的土地使用权参与入股，并负责土地规划、立项、基建工程等各项手续的报批和完善；民丰公司投入开发资金参与入股，商贸城建成后自主经营、自负盈亏，该项目建筑物所有权归民丰公司。2007年9月26日，南京沿江工业开发区市政建设局核发经久商贸城项目临时《建设工程规划许可证》（编号2007-09-122），备注：“使用期限为2011年6月24日，期满或规划建设需要时无条件拆除”。经久商贸城建成后民丰公司对外招商，因项目用地为集体土地性质，未完成征收和出让手续，无法办理商业房屋所有权证及土地使用权证。经久商贸城共计12幢，现2、3幢各有1户在经营外，其余商铺均无人经营。因行政区划调整，现欣乐居委会归南京市江北新区大厂街道办事处管理。一审法院认为,我国土地管理法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，案涉商铺所在土地为集体土地，民丰公司、张从宏签订的商铺使用权转让协议以及关联的委托经营管理合同，违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故民丰公司要求确认双方签订的《经久装饰城商铺使用权转让协议》和《商铺委托经营管理合同》无效、张从宏返还经久装饰城8幢3层363号商铺的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。但民丰公司应当向张从宏返还因合同而取得的商铺转让款135161元。诉讼中，一审法院已对合同效力进行了释明，但张从宏仍坚持答辩意见。张从宏因此所受到的其他损失，可以另行处理。一审法院据此判决：一、原告南京民丰装饰市场管理服务有限公司与被告张从宏于2010年6月15日签订的《经久装饰城商铺使用权转让协议》和《商铺委托经营管理合同》无效；二、被告张从宏于本判决生效后十日内向原告南京民丰装饰市场管理服务有限公司返还南京市江北新区大厂街道欣乐居委会潘营组88号经久建材装饰城（经久商贸城）8幢3层363号商铺；三、原告南京民丰装饰市场管理服务有限公司于本判决生效后十日内向被告张从宏返还转让款135161元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，案涉商铺所在土地为集体土地，且不具备相应的建设手续，依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故本案双方当事人签订的商铺使用权转让协议以及关联的委托经营管理合同均属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院根据合同的相对性原则，认定双方应相互返还因前述无效合同而取得的财产，并无不当。上诉人以案涉商铺土地性质为建设用地、被上诉人并非房屋所有权人为由拒绝返还，理由不能成立。关于上诉人在二审中主张被上诉人应向其支付金额共计478969元款项，本院认为，因上诉人在本案中并未提起反诉，除一审判决返还其实际支付的转让款135161元以外，其如认为因合同遭受其他损失，可向被上诉人另行主张，本案对此不予理涉。综上所述，张从宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3003元，由上诉人张从宏负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  徐聪萍审判员  郑 慧二〇一九年十二月二十五日书记员  戴 苗