广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民再30号 上诉人(原审被告）：贵港市星辉服务有限公司，地所地贵港市工业园区内，统一社会信用代码：91450800773884717T。 法定代表人：杨文汉，董事长。 委托诉讼代理人：何向阳，广西正大五星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃薇，广西正大五星律师事务所律师。 被上诉人(原审原告）：刘绍区，男，1967年5月5日出生，汉族，住贵港市港南区。 被上诉人(原审原告）：李楚英，女，1970年4月14日出生，汉族，住贵港市港南区。 上诉人贵港市星辉服务有限公司因与被上诉人刘绍区、李楚英买卖合同纠纷一案，不服贵港市港南区人民法院作出的(2019)桂0803民再1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 贵港市星辉服务有限公司上诉请求：请求撤销原判，维持(2019)桂0803民初92号民事调解书。事实和理由：一、上诉人对涉案房屋的转让行为合法有效，应受到法律的保护。上诉人所有的土地及房屋来源合法。2003年8月18日，贵港市国土资源局与广西贵港市江南投资建设发展有限公司(以下简称“江南公司”）签订《国有土地使用权出让合同》，约定将位于市交汇处南面的地块共1772.407亩出让给江南公司。合同十八条约定，江南公司在领取《国有土地使用证》取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让。江南公司取得上述地块所有权后，2005年6月28日，江南公司与上诉人签订《土地使用权转让协议》，约定江南公司转让其中221.58亩土地给上诉人，上诉人依约获得上述地块后，建起五栋（3号、4号、5号、6号、7号）宿舍楼，并于2011年分别办理了五栋宿舍楼房产证，2016年对上述房产进行了分户办证，5栋宿舍楼合计分割为409户并分别办理了房产证。根据《物权法》第九条、第十条、第十四条等规定，上诉人依法获得上述房产所有权，依法对上述房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，上诉人将涉案房屋转让给被上诉人是依法行使物权的表现，应受法律保护。上诉人转让房屋有法律依据。根据《广西壮族自治区国土资源厅关于进一步规范土地使用权交易市场的通知》（桂国土资发[2011]83号）第三条第（二）款，加强出让土地使用权的入市管理“以出让方式取得国有建设用地使用权的，必须按出让合同的约定付清全部土地使用权出让金，取得国有土地使用证，属于房屋建设工程的，完成开发建设总投资的25%以上后，属于成片开发土地的，形成工业或其他建设用地条件后，方可将受让的全部或部分土地使用权转让”，根据该通知规定，上诉人的房屋己经符合转让条件，应受法律保护。二、一审法院认定事实错误，上诉人没有改变土地批准用途。1、涉案土地不禁止转让。贵港市国土资源局与江南公司签订的《国有土地使用权出让合同》及江南公司与上诉人签订《土地使用权转让协议》均约定转让的土地及地上建筑物可以转让出租或抵押。2、上诉人将5栋宿舍楼合计分割为409户并分别办理了房产证不等同于改变了土地用途。（1)上诉人原建有的5栋宿舍楼实际上是原有厂房的配套设施，用于给员工居住，不属于《工业项目建设用地控制指标》第四条严禁建造的成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心的范围，5栋宿舍楼的开工建设也得到相关部门的许可并在2011年也办理了房产证。(2)上诉人是在原有的5栋大宿舍楼的基础上分割成409户并办理了409户不动产权证，涉案的房屋从建成至今一直是宿舍楼，一直没有改变房屋用途，并不是新建房屋，上诉人分户办证的行为也得到贵港市房产局的许可同意，在产权证上同时注明房屋的性质是自建房而不是商品房，如果贵港市自然资源局认为上诉人分户的行为改变了土地的用途，则应在上诉人依法提出分户时审核提出并禁止，而不是在上诉人要求办理涉案房屋产权过户手续时才提出，一审法院认为上诉人的行为改变了土地的用途是错误的。（3)上诉人转让给被上诉人的房屋性质仍是工业用地上的房屋，不属于商品房的范畴，也没有改变土地用途，上诉人出让房屋的行为也不需要办理出售商品房所需的各种证件，且涉案房屋交易的对象主要是园区务工人员，交易的价格远远低于市场上商品房的价格，不符合商品房交易的市场价格。三、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三项规定而无效属于适用法律错误。一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》无效的理由是该合同以合法形式掩盖非法目的。所谓以合法形式掩盖非法目的，是指行为人为规避法律，实施的行为在形式上是合法的，但在缔约目的和内容上是非法的。这种行为又称为隐匿行为，当事人故意表现的形式或故意实施的行为并不是其要达到的目的，也不是其真实的意思，而只是希望通过这种形式和行为掩盖和达到其他非法目的。本案中，上诉人与被上诉人主观上并无订立《房屋转让协议》来掩盖其非法目的，客观上房屋买卖合同的内容也没有隐藏非法目的和行为，上诉人订立《房屋转让协议》的目的和内容均是出卖与被上诉人签订的合同中约定的房屋，被上诉人订立《房屋转让协议》的目的和内容亦是购买与上诉人签订的合同中约定的房屋，双方在主观上的目的就是买卖房屋的真实意思表示，而不存在其他非法目的。因此，上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第三项规定的情形，该《房屋转让协议》是合法有效的。综上，因一审判决认定事实不清、适用法律错误，上诉人恳请上级人民法院查明案件事实，依法改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人刘绍区、李楚英没有答辩意见。 原审原告刘绍区、李楚英提出诉讼请求：1、确认原审原告与原审被告2018年6月6曰签署的两份《房屋转让协议》合法有效，坐落于贵港市港南区工业园（星辉公司）3幢xx7号房【不动产证号：桂（2018)贵港市不动产权第0xxxxx4号】及3幢xx8号房【不动产证号：桂（2018)贵港市不动产权第0xxxx5号】归原审原告所有；2、原审被告协助原审原告办理坐落于贵港市港南区工业园（星辉公司）3幢xx7号房及3幢xx8号房产权过户手续；3、本案的诉讼费由原审被告承担。 原审法院认定事实，原审被告星辉公司于2016年1月将贵港市港南区工业园区内5幢宿舍楼以每间30-50平方米的面积分割成409户成套住房并办理房产证。2018年6月6曰，原审被告星辉公司与原审原告刘绍区、李楚英签订《房屋转让协议》，原审被告星辉公司将上述409套住房当中的3幢xx7号房屋【不动产证号：桂（2018)贵港市不动产权第0xxxx4号】及3幢xx8号房屋【不动产证号：桂（2018)贵港市不动产权第0xxxx5号】转让给原审原告刘绍区、李楚英，价款分别为人民币76016元和76160元。2019年1月9日，刘绍区、李楚英以星辉公司没有按约定协助办理上述两套房屋产权过户变更手续为由，起诉至法院。本院审理过程中，经调解，刘绍区、李楚英与星辉公司达成上述协议，本院对双方达成的协议予以确认。此后，刘绍区、李楚英持本院（2019)桂0803民初92号民事调解书到贵港市不动产登记办证中心办理了上述两套房屋的过户手续，新办理的不动产权证证号分别为桂（2019)贵港市不动产权第0xxxx0号和桂（2019)贵港市不动产权第0xxxxx9号。2019年3月29日，广西区自然资源厅下发桂自然资源函【2019】953号《广西壮族自治区自然资源厅关于贵港星辉公司工业用地配套行政办公及生活服务设施用地有关意见的批复》给贵港市自然资源局：根据《广西壮族自治区产业园区节约集约用地管理办法》第十四条第一款：“产业园区内的工业用地不得擅自改变用途，在出让期限内，用地者申请改变合同约定土地用途的，由出让人有偿收回建设用地使用权（经依法批准改变为科研和公共租赁住房用地的除外），纳入政府储备土地”，以及《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】M号）第四条（四）项：“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施”的规定，星辉公司于2016年1月将产业园区内5幢宿舍楼以每间30-50平方米的面积分割成409户成套住房并办理了房产证，实际改变了土地的批准用途，违反了工业项目建设用地控制指标，不宜为星辉公司直接办理不动产转移登记。2019年4月26曰，贵港市不动产登记办证中心向我院发出贵不动产函【2019】18号《关于星辉公司配套用房过户问题的告知函》：根据广西壮族自治区贵港市港南区人民法院执行裁定书》【（2019)桂0803执184号】的法律效力和《广西壮族自治区贵港市港南区人民法院协助执行通知书》【（2019)桂0803执184号】要求协助事项，我中心已将座落于贵港市港南区工业园星辉服务有限公司3幢xx7、xx8号房屋（集体宿舍）过户给了刘绍区、李楚英。根据《广西壮族自治区自然资源厅关于贵港星辉公司工业用地配套行政办公及生活服务设施用地有关意见的批复》（桂自然资源函【2019】953号）的“不宜为星辉公司直接办理不动产转移登记”的批复及《贵港市人民政府办公室关于重新明确贵港市本级土地供应有关问题的通知》关于工业用地改变土地用途转让的，应由市人民政府收回重新招拍挂出让的要求，星辉公司不宜将工业用地上的配套设施集体宿舍楼分割买卖，若需分割买卖，应由市人民政府收回批准改变土地用途并重新招拍挂出让。 原审法院认为，《工业项目建设用地控制指标》是原国土资源部制定的，属于部门规章；《广西壮族自治区产业园区节约集约用地管理办法》是广西壮族自治区人民政府制定的，属于地方政府规章。原审被告星辉公司将产业园区内5幢宿舍楼以每间30-50平方米的面积分割成409户成套住房并办理了房产证，实际改变了土地的批准用途，违反了工业项目建设用地控制指标。根据《工业项目建设用地控制指标》第四条第（四）项“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施”和《广西壮族自治区产业园区节约集约用地管理办法》第十四条第一款：“产业园区内的工业用地不得擅自改变用途，在出让期限内，用地者申请改变合同约定土地用途的，由出让人有偿收回建设用地使用权（经依法批准改变为科研和公共租赁住房用地的除外），纳入政府储备土地”的规定，原审被告星辉公司的上述行为属于违法行为。原审被告星辉公司与原审原告刘绍区、李楚英买卖房屋的行为属于以合法形式掩盖非法目的的行为，所签订的两份《房屋转让协议》属于无效合同。因此，原审原告刘绍区、李楚英的诉讼请求依法应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(三）项、《工业项目建设用地控制指标》第四条第一款第（四）项、《广西壮族自治区产业园区节约集约用地管理办法》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百九十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条第二款的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决：一、撤销本院（2019)桂0803民初92号民事调解书；二、驳回原审原告刘绍区、李楚英的诉讼请求。 本院二审查明，2003年8月18日，贵港市国土资源局与广西贵港市江南投资建设发展有限公司(以下简称“江南公司”）签订《国有土地使用权出让合同》，约定将位于市交汇处南面的地块共1772.407亩出让给江南公司进行工业开发。2005年6月28日，江南公司与上诉人签订《土地使用权转让协议》，约定江南公司转让其中221.58亩土地给上诉人建设星辉物业服务小区，兴建多座标准厂房及配套服务设施。上诉人获得上述地块后，建起五栋（3号、4号、5号、6号、7号）宿舍楼，于2011年办理了五栋宿舍楼房产证，2016年对5栋宿舍楼分割为409套户，办理了房产证，之后上诉人把上述套房进行销售。其他事实与原审法院查明相同。 本院认为，上诉人星辉公司将产业园区内5幢宿舍楼以每间30-50平方米的面积分割成409户套房并办理了房产证，之后进行销售，实际是对土地由原来的工业用途性质变成商业用途性质。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”和第四十四条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”的规定，本案上诉人在没有取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意情况下改变土地用途，并与被上诉人刘绍区、李楚英签订的《房屋转让协议》，这些行为均属于无效。原审法院实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3344元，由上诉人贵港市星辉服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈历南 审判员  吴福汉 审判员  梁小宁 二〇一九年十二月十六日 书记员  陈 洁