广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终2443号上诉人（原审被告）：清远市狮子湖房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市狮子湖大道。法定代表人：刘乃娥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林海宝，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：高汝，广东正鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄均荣，男，1962年12月10日出生，中国香港特别行政区居民，现住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：陈万来，广东中肯律师事务所律师。上诉人清远市狮子湖房地产开发有限公司（以下简称“狮子湖公司”）因与被上诉人黄均荣商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人狮子湖公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人支付逾期交楼违约金以及逾期办证违约金的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院判令上诉人向被上诉人支付逾期交楼违约金的诉讼请求，没有事实与法律依据。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，涉案房屋的交付时间是2013年12月31日前，而被上诉人提起本案诉讼的时间为2019年1月4日。又根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》[粤高法（2017）191号]第四十七条“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为规定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”的规定，被上诉人所主张的2016年1月5日之前的迟延交楼违约金已超过诉讼时效的规定，然而一审法院错误认定仅2015年10月1日前超过诉讼时效。二、上诉人不存在逾期办证的事实，请求法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。1、双方当事人签订的《商品房买卖合同》明确约定，商品房交付使用后，才办理不动产权登记。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，涉案房屋于2016年7月8日取得竣工验收备案，符合法定及约定的交付条件，且上诉人已于2016年7月14日向被上诉人及时发出收楼通知书，但截止被上诉人提起本案诉讼之日，被上诉人尚未向上诉人办理收楼手续并提交相关办证资料，导致上诉人无法向清远市不动产登记中心提交完整的办理不动产权登记所需资料。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，被上诉人逾期收楼的行为违背了合同法关于诚实信用原则及《商品房买卖合同》第十五条的约定，由此导致无法正常办理不动产权登记的责任应由被上诉人承担。上诉人的行为并没有构成违约，不应承担逾期办证的违约责任。2、被上诉人一直怠于提供完整、有效的办理不动产权登记申请的资料，故逾期办证的责任应由被上诉人承担。根据2015年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》第14条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”以及第16条“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书;（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书……”的规定，办理商品房所有权转移登记，并非仅是上诉人的义务，作为购房人的被上诉人亦需提供相应申请材料。《城市房地产开发经营管理条例》第32条对此进行了具体规定，即“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。由此可见，作为买受人的被上诉人有义务提供相应的办证材料，但被上诉人的港澳通行证已过期，被上诉人也未曾向上诉人提供过完整的、有效的办理不动产权登记资料，逾期办证的责任应由被上诉人承担。3、一审法院以年利率6%计算逾期办证违约金过高，请二审法院依法予以重新认定。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、自法定的办理产权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金”的约定，由于《商品房买卖合同》未约定在不解除合同的情况下逾期办证违约金的计算方式，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，对于逾期办证违约金的计算，应参照《商品房买卖合同》第十五条的约定，按己付购房款的万分之一进行计算。因此，一审法院以年利率6%作为逾期办证违约金的计算利率是过高的，与合同相关条款的约定也是明显不相符的，请二审法院依法予以重新认定。被上诉人黄均荣答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。被上诉人黄均荣向一审法院起诉请求：1.狮子湖公司支付逾期交房违约金224798元、逾期办理产权证的违约金（暂计至2018年11月14日）184899元，合共409697元；2.狮子湖公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年9月18日，以狮子湖公司为出卖人，黄均荣为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，黄均荣向狮子湖公司购买位于清远市狮子湖大道××狮子湖××区××号房屋，商品房总价款为1480000元。合同第八条约定交付期限：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设局验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。第十一条关于房屋交接的约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人履行了通知义务，而由于买受人原因未能按本合同第八条规定期限交付的，视为出卖人已经按合同履行了交付义务。”第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、自法定的办理产权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法申请办理产权登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人按己付房价款的万分之一向买受人支付违约金”。附件四合同补充协议约定，1、按揭方式付款的，买受人须确保该部分款项于签署合同后的三个月内到账，如公积金贷款在约定的日期内未能到账，则买受人须在次日转做并办理银行按揭手续。否则如导致买受人未能按本合同第六条选定的付款方式及期限付齐房款的，出卖人有权将买受人需申请的按揭贷款金额视为买受人逾期付款金额，由买受人按本合同第七条约定承担违约责任。2、如买受人违反本合同的第六条约定或本附件四第1项约定的，出卖人有权相应延迟商品房交付时间而无须承担任何违约责任。合同签订后，黄均荣付清了购房款给狮子湖公司。2016年7月8日，涉案房屋获得清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案表。2016年7月14日，黄均荣收到狮子湖公司发出的《收楼通知书》，通知书要求黄均荣于2016年7月20日前办理收楼手续。2018年11月16日，狮子湖公司再次向黄均荣发出《关于催告收楼、提交办证资料的通知函》，告知黄均荣7日内补办收楼手续、提交包括身份证复印件在内的办理不动产权证相关资料及签署相关办证文件，黄均荣于2018年11月17日收到该通知。狮子湖公司向一审法院提交其所持有黄均荣的港澳居民来往内地通行证复印件，显示证件的有效期至2018年5月19日。庭审时，狮子湖公司称已向黄均荣交齐办理产权证的相关资料。一审法院认为：本案黄均荣是中华人民共和国香港特别行政区居民，因此，本案属于涉港商事纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由狮子湖公司住所地或者合同履行地人民法院管辖。本案狮子湖公司的住所地以及《商品房买卖合同》的履行地均在广东省××市清城区，因此，一审法院对案件享有管辖权。又根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，当事人未选择合同争议应适用的法律的，适用与合同有最密切联系的国家或者地区的法律。本案当事人未选择合同争议应适用的法律，合同履行地在广东省××市清城区，故与合同最密切联系的法律应是中国内地法律，本案应适用中国内地法律处理。本案是商品房预售合同纠纷。黄均荣、狮子湖公司双方签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应恪守履行合同义务。关于逾期交房违约金问题，黄均荣已付清购房款1480000元，狮子湖公司应依合同约定按时在2013年12月31日前将涉案房屋交付给黄均荣，但狮子湖公司在取得竣工验收备案表后于2016年7月14日通知黄均荣收楼，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。在黄均荣无证据证明房屋有严重影响正常居住使用的质量问题的情况下，收楼时间应认定为2016年7月14日，逾期应视为收楼，即狮子湖公司逾期交楼的违约时间为2014年1月1日至2016年7月14日。因黄均荣在视为收楼后无证据表明有行使过相关权利，狮子湖公司提出部分超过诉讼时效，由于逾期收楼按日万分之一计算违约金，故狮子湖公司的此辩解成立，2015年9月30日前的违约损失已超过诉讼时效，狮子湖公司应自2015年10月1日起，以1480000元为基数，按每日万分之一向黄均荣支付逾期交楼违约金至2016年7月14日（287天），共计42476元。关于逾期办证违约金问题，由于2016年7月14日视为房屋交付时间，按照合同约定，办理不动产权属登记的期限为商品房交付使用后90日内，即狮子湖公司为黄均荣办理涉案房屋的房地产权属证书登记期限为2016年10月12日前。根据狮子湖公司提交的证据，办理房地产权属证书需提交黄均荣的港澳居民来往内地通行证已失效，黄均荣在2018年11月17日收到《关于催告收楼、提交办证资料的通知函》后，未在7日内向狮子湖公司提交身份证件资料。故对于2018年11月24日后的逾期办证责任，应由黄均荣自行承担。因《商品房买卖合同》未约定逾期办证违约金，黄均荣主张的逾期办证违约金，可以1480000元购房款为基数，按年利率6%，自2016年10月12日计至2018年11月24日，1480000元×年利率6%÷360天×773天，为190673元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年6月10日作出（2019）粤1802民初110号民事判决：一、清远市狮子湖房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向黄均荣支付逾期交楼违约金42476元、逾期办证违约金190673元，两项合计233149元；二、驳回黄均荣的其他诉讼请求。案件受理费7445元，由黄均荣负担3208元，清远市狮子湖房地产开发有限公司负担4237元。本院经审理查明，一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审的审理应当围绕上诉人狮子湖公司上诉请求的范围进行审查。关于狮子湖公司上诉认为本案诉讼时效期间应从2016年1月5日开始计算的问题。本案中，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，狮子湖公司应在2013年12月31日前将涉案房屋交付给黄均荣，后狮子湖公司逾期交楼，黄均荣主张的逾期交房违约金的诉讼时效期间自2014年1月1日起开始计算两年，诉讼中，双方当事人对黄均荣主张的2016年1月1日前的逾期交楼违约金已超过诉讼时效的事实也没有异议，本院予以确认。因狮子湖公司逾期至2016年7月14日才通知黄均荣收楼，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，本案的诉讼时效期间从2016年1月1日起开始计算三年，在此期间发生过诉讼时效中断的事实，至黄均荣于2019年1月4日起诉时,并未超过诉讼时效，狮子湖公司对此亦无异议。因此，本案狮子湖公司逾期交楼的违约时间应从2016年1月4日开始计算至其通知黄均荣收楼之日即2016年7月14日（共192天），故狮子湖公司应向黄均荣支付的逾期交楼违约金为以1480000元为基数，按每日万分之一计算共计28416元。综上，一审法院对逾期交楼违约金的计算有不当之处，本院予以纠正。关于狮子湖公司认为其逾期办证没有过错以及原判确定的逾期办证违约金过高的问题。本案中，依照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，狮子湖公司为黄均荣办理涉案房屋的房地产权属证书登记期限为2016年10月12日前，狮子湖公司认为是因黄均荣未提供相关证件而导致不能办证，但仅是其单方陈述，其并无提供充分的证据予以证实，本院不予采信。而事实上，狮子湖公司直至2018年11月17日才再次向黄均荣发《关于催告收楼、提交办证资料的通知函》,告知黄均荣7日内补办收楼手续，故一审法院只计算2016年10月12日至2018年11月24日的逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。至于逾期办证违约金是否过高的问题，因本案《商品房买卖合同》未约定逾期办证违约金，一审法院根据相关规定按年利率6%计算逾期办证违约金，并无不当,本院予以照准。综上所述，上诉人狮子湖公司的部分上诉理由成立，对其部分上诉请求，本院予以支持。原审判决认定部分事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初110号民事判决第二项；二、变更广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初110号民事判决第一项为：限清远市狮子湖房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向黄均荣支付逾期交楼违约金28416元、逾期办证违约金190673元，两项合计219089元；三、驳回黄均荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7445元，由黄均荣负担3368元，清远市狮子湖房地产开发有限公司负担4077元；二审案件受理费4797元，由黄均荣负担156元，清远市狮子湖房地产开发有限公司负担4641元。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  王 凯审判员  刘永戈二〇一九年十二月十日书记员  刘艳兰书记员  何 叶附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。