安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9907号上诉人（原审被告）：黄瑞，男，1991年3月16日出生，汉族，住安徽省肥西县。被上诉人（原审原告）：安徽东方家园不动产经纪有限公司，住所地安徽省合肥市高新区天达路8号轻工国际大厦C座102室，统一社会信用代码91340100MA2MW5R19T。法定代表人：刘克鑫,总经理。委托诉讼代理人：赵捷，该公司员工。委托诉讼代理人：刘建伟，该公司员工。上诉人黄瑞因与被上诉人安徽东方家园不动产经纪有限公司（以下简称东方家园公司）居间合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初4502号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄瑞上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回东方家园公司一审的全部诉讼请求；2.依法判令东方家园公司三日内归还黄瑞房屋不动产权证书及原始银行抵押贷款材料，并赔偿黄瑞经济损失1元；3.本案上诉人费用由东方家园公司负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、东方家园公司作为房产中介，主要义务应是促成双方买卖成立并提供相关诸如协助双方签订合同、协助办理款项交接、银行按揭、户口转移、过户等服务并按照经纪合同约定向双方收取法定范围内的劳务报酬。二、东方家园公司在签订《房地产经纪合同》后未依照合同约定完成其居间服务，在提供居间服务期间存在以下行为：1.未按照《房地产经纪合同》约定出示房产经纪人《执业证书》和《企业法人营业执照》；2.未在《房地产经纪合同》签字页由取得《执业证书》的经纪人签字；3.违法扣留黄瑞的不动产权证书及银行贷款材料，阻碍其办理户口转移及银行商业贷款，导致原房屋产权人丁磊在安徽省肥西县人民法院起诉黄瑞；4.未据实介绍房产信息及房地产交易真实价格，交易房产在签订《房地产经纪合同》时被安徽省合肥市蜀山区人民法院依法查封等信息未如实反馈；5.在阻碍黄瑞办理银行商业贷款及户口转移过程中，无理要求其支付其他额外款项，并威胁如不支付则自行办理银行商业贷款等诸多违法、违约行为，给黄瑞及原房屋产权人造成了严重的时间和经济损失。综上，东方家园公司在居间服务过程中存在多种违约、违法行为，严重损害黄瑞的合法权益，故请求二审法院查清事实，依法改判。东方家园公司辩称，一、东方家园公司具备中介公司资质，有权与黄瑞签订《房地产经纪合同》，且双方均已在《房地产经纪合同》签字盖章，是否有由取得《执业证书》的经纪人签字不是构成合同违约的条件。二、《房地产经纪合同》中并未约定东方家园公司有义务协助黄瑞办理贷款。东方家园公司并未阻碍黄瑞办理银行贷款，黄瑞未能成功办理银行贷款的原因系其自身因素导致。三、黄瑞在案涉房屋过户完成后，没有履行《房地产经纪合同》约定的支付中介费义务，因此东方家园公司有权暂扣其房产证至其义务履行完毕后予以返还。四、关于黄瑞所称的未如实反馈价格问题，东方家园公司与原房屋产权人丁磊签订的是代理合同，有权进行价格调整，黄瑞是对调整后的价格予以认可并在平等、自愿的基础上签订的合同，并未违反合同约定。五、根据皖（2018）合肥市不动产权第10000074号不动产权证及黄瑞提供的安徽省肥西县人民法院（2018）皖0123民初2454号调解书内容显示，黄瑞购买的房屋已完成过户并实际占有，东方家园公司已完成居间服务，黄瑞应按合同约定支付中介服务费，但其至今未履行。综上，一审法院判决合理合法，请求二审法院驳回黄瑞的上诉请求，维持原判。东方家园公司向一审法院提出诉讼请求：1.黄瑞向东方家园公司支付中介服务费14200元及利息损失（自2018年3月6日起按照同期银行贷款利率计算至款清之日）；2.本案诉讼费由黄瑞承担。一审法院认定事实：东方家园公司与好房子公司系关联企业。2017年8月19日，卖方丁磊（甲方）与好房子公司（乙方）签订《售房委托协议》，约定：甲方将位于合肥市莲花路与北海路华地润园10幢1304室（以下简称涉案房屋）出售事宜，由乙方全权受理。甲方的房屋出售价为119万元，超出部分全部给乙方作为服务费，乙方代甲方办理房屋买卖交易手续，代为签订房屋买卖合同……。吴缙系好房子公司华地润园分公司负责人。同日，买方黄瑞、卖方吴缙、中介方好房子公司签订了《购房意向书》，约定：买方购买华地润园10幢1304室房屋，购买价格为142万元，买方支付5万元定金……。当日，黄瑞支付给吴缙定金5万元，吴缙出具了收条。2017年12月2日，黄瑞（乙方）与东方家园公司（丙方）签订了《房地产经纪合同》，约定：乙方委托丙方买受华地润园10幢1304室房屋，房屋价款142万元。丙方完成乙方委托事项后，向乙方收取中介服务费14200元……。经东方家园公司居间，同日，卖方丁磊（甲方）与买方黄瑞（乙方）签订了《存量房买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，价款142万元……。东方家园公司提供了买卖房屋的居间服务，涉案房屋于2018年3月6日过户至黄瑞名下。因买方黄瑞未及时支付卖方丁磊购房款，丁磊诉至肥西县人民法院。肥西县人民法院经审理，于2018年7月19日作出(2018)皖0123民初2454号民事调解书，确认：2017年12月2日，卖方丁磊（甲方）与买方黄瑞（乙方）签订了《存量房买卖合同》，约定：甲方将涉案房屋出售给乙方，价款142万元。2018年3月6日，丁磊将房屋过户至黄瑞名下并将房屋交付给黄瑞。黄瑞尚拖欠购房款663330.5元未支付。黄瑞应于2018年12月31日付清余款……。因好房子公司未将黄瑞支付的定金50000元转付给丁磊冲抵房款，黄瑞于2018年8月24日诉至一审法院，请求法院判令好房子公司、吴缙返还定金50000元。好房子公司、吴缙共同答辩称：因黄瑞与丁磊、好房子公司存在其他债权、债务关系，不应返还定金50000元，另黄瑞未支付居间服务费14200元。黄瑞提供了录音证据，证明好房子公司未将黄瑞支付的50000元定金转付给丁磊。该录音证据另证实：涉案房屋买卖经中介公司居间服务已完成过户手续，黄瑞请求好房子公司返还定金50000元，另承诺支付中介费用14200元。经审理，一审法院于2018年12月18日作出（2018）皖0191民初5211号民事判决书，判决驳回黄瑞的诉讼请求。黄瑞不服提出上诉，合肥中院经审理，于2019年4月19日作出（2019）皖01民终1377号民事判决书，判决：1、撤销合肥高新技术产业开发区人民法院（2018）皖0191民初5211号民事判决；2、好房子公司返还黄瑞50000元，并自2017年12月3日起按照同期银行贷款利率计算利息损失至款清日止。上述案件生效后，因好房子公司未履行法院生效判决确定的给付义务，黄瑞向一审法院申请强制执行，该院已强制执行好房子公司给付黄瑞50000元。一审法院认为，东方家园公司、黄瑞于2017年12月2日签订的《房地产经纪合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。东方家园公司为黄瑞和丁磊买卖房屋提供了居间服务，涉案房屋已完成过户手续，黄瑞应当向东方家园公司支付中介费用14200元。黄瑞辩称东方家园公司提供居间服务时多次违约，不应支付中介费用。本院审理（2018）皖0191民初5211号民事案件中，黄瑞提供的录音证据认可东方家园公司提供了居间服务，其承诺只要中介公司返还定金50000元，其愿意支付中介费用14200元。现经法院强制执行，中介公司已返还黄瑞50000元，故黄瑞的辩解与事实不符，故依法不予采纳。东方家园公司诉请黄瑞支付逾期付款利息损失，依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、黄瑞于判决生效后十日内向东方家园公司支付中介服务费14200元；二、驳回东方家园公司的其他诉讼请求。一审案件受理费176元，由黄瑞负担。二审期间，黄瑞向本院提供下列证据：证据一、《合肥市存量房买卖合同网签备案单》、《存量房买卖合同》、存量房资金托管协议。证明黄瑞在购买案涉房屋时约定银行商业贷款60万元，后因东方家园公司阻碍至今未完成贷款。证据二、原房屋产权人丁磊出具的房屋款项收据11份。证明至2019年3月3日，黄瑞已将案涉房款全款支付完毕，未完成银行商业贷款。证据三、黄瑞出具的借条1份，证明因东方家园公司阻碍未完成银行商业贷款，造成黄瑞经济损失。证据四、通话录音一份。证明一审法院法官在调解案件时有侮辱司法公正及黄瑞本人的行为，一审判决存在严重不公平。东方家园公司对黄瑞提供的证据质证如下：对证据一真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议。东方家园公司与黄瑞之间的居间合同并未约定东方家园公司有协助黄瑞完成银行贷款的义务，银行贷款应由黄瑞自行完成。对证据二中的2018年1月19日及1月31日出具的收据因未见原件，对该两份收据的真实性有异议；对其他收据的真实性、合法性无异议，但对该组证据的关联性及证明目的有异议。该组证据系丁磊与黄瑞之间就房屋款项支付达成的约定，与黄瑞是否履行居间合同约定的中介费支付义务无关。对证据三真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。黄瑞未完成银行按揭贷款的原因在于其自身，不在于东方家园公司。对证据四的关联性、合法性及证明目的均有异议。东方家园公司二审期间未提交新证据。因东方家园公司对黄瑞提供的证据一、证据二中除2018年1月9日、1月31日之外的收据的真实性不持异议，本院对该部分证据真实性予以确认。另（2018）皖0123民初2454号民事调解书已对黄瑞与丁磊之间的购房款支付已作出处理，故对该款项的具体支付本案不予审查。本院认为，本案为居间服务合同，黄瑞提供的证据三、证据四与本案关联性不足，本院均不予确认。对前述证据的证明目的，本院将结合案件事实在论理部分予以认定。二审查明：案涉《房地产经纪合同》第四条对双方之间的权利义务进行了约定，其中第（六）项约定：丙方（东方家园公司）对乙方（黄瑞）提供房地产经纪合同，并据实介绍房地产信息及房地产交易价格。第（七）项约定：丙方应配合乙方到现场勘查房地产状况，并告知房屋有无漏水、管道不通等瑕疵和房地产是否已经抵押、房屋是否已经租赁等情况。除本院认定的上述事实，一审法院认定的其他事实本院依法予以确认。本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案系居间合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，东方家园公司为丁磊、黄瑞提供了居间服务并促成双方之间的买卖合同成立，黄瑞应当支付相应的居间报酬。但东方家园公司作为房屋买卖的中介机构，依法应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，负有一定义务详细了解、查明出卖方房屋的真实情况，并在提供居间服务时协助委托人防范交易房屋所存在的风险。经查，东方家园公司在履行居间事务过程中，存在对讼争房屋真实价款未能如实报告、在协助过户后未及时将房屋不动产权证交给黄瑞等服务瑕疵，未尽到作为专业中介服务机构应尽的义务，故本院对黄瑞的部分上诉理由予以采信，并综合合同的履行情况酌定黄瑞向东方家园公司支付居间费11360元。对黄瑞上诉关于因东方家园公司阻碍导致其无法办理银行按揭贷款，因而有权拒绝支付中介费的主张依据不足，本院不予采信。另黄瑞上诉要求东方家园公司归还其房屋不动产权证书及原始银行抵押贷款材料并赔偿其经济损失1元，因不属于本案二审的审理范围，本案不予处理，黄瑞可另行主张。综上，黄瑞的上诉请求部分成立，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律、实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2019）皖0191民初4502号民事判决；二、黄瑞于本判决生效之日起十日内向安徽东方家园不动产经济有限公司支付中介服务费11360元；三、驳回安徽东方家园不动产经济有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费176元，由安徽东方家园不动产经济有限公司负担44元，黄瑞负担132元；二审案件受理费176元，由安徽东方家园不动产经济有限公司负担44元，黄瑞负担132元。本判决为终审判决。审判长  程亚娟审判员  古开利审判员  马 莉二〇一九年十二月二十四日法官助理姚瑞芳书记员吴喻附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。