山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终10956号 上诉人（原审被告）：韩来福，男，1981年12月26日出生，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市。 上诉人（原审被告）：崔建梅，女，1985年12月17日出生，汉族，住吉林省农安县。 被上诉人（原审原告）杨亚令，男，1984年12月7日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人韩来福、崔建梅因与被上诉人杨亚令房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初5654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩来福、崔建梅上诉请求：一、撤销一审判决，驳回杨亚令的诉讼请求；二、上诉费用由杨亚令承担。事实与理由：一审判决认定事实错误、法律错误，理由如下：一、一审判决认定事实错误主要是事件发生顺序错误：2015年10月23日签订《房地产买卖契约》，在该协议未履行的情况下，2015年10月30日《房屋买卖补充协议》，2015年11月20日，韩来福欺骗崔建梅出具《出售证明》，该文件是《房屋买卖补充协议》应履行事项的组成部分，不是韩来福对于出卖房屋行为的追认。在此之后，韩来福并没有依据合同约定在2015年11月30日之后三日内将房产证交给中介办理产权过户手续，因此依据《房屋买卖补充协议》第5条约定，视为韩来福自动毁约，因此，依据双方签订的《房屋买卖补充协议》，触动违约条款，杨亚令获得房屋的居住权，作为上述违约的赔偿，并且韩来福在2016年9月15日，9月20日、10月8日、10月25日退还杨亚令押金12000元，杨亚令的收款和居住行为视为对解除合同的确认；二、一审法院依据杨亚令主张表示继续履行合同并有能力支付剩余价款362000元。就判决支持杨亚令请求，于法无据，于理不公，韩来福是不是可以主张退还剩余定金并有能力支付剩余价款，法院就可以判决合同解除，驳回其他请求；三、崔建梅已经与韩来福在2018年4月离婚，其却并没有在《房地产买卖契约》、《房屋买卖补充协议》签字，虽然在2015年11月20日，在韩来福欺骗下出具了《出售证明》，但是有足够理由相信《房地产买卖契约》、《房屋买卖补充协议》已经解除，因为自签署协议之日至2018年4月立案，该房产并没有完成过户，应属于夫妻共同财产，并在离婚的时候受让了该房产，还取得了产权证；四、法律和合同应遵循公平原则，不但要保护买受人的利益，也应该保护出卖人的利益，还应保护善意第三人的利益。杨亚令在2015年11月30日签署《房屋买卖补充协议》，并没有积极主张履行合同，而是在出卖人自行解决房产纠纷并过户至离婚妻子名下后主张继续履行合同，明显已经过诉讼时效，其诉讼请求不应被支持。鉴于韩来福一直处于违约状态，因此，其损失可以通过诉讼违约获得金钱和居住补偿，而不是通过损害善意第三人崔建梅的利益的情况下获得；五、本案当事人签署协议时房屋价格和现在的房产价格已经产生巨大差异，如果判令合同继续履行并支付剩余价款，明显不公，是在严重损害出卖人的利益，依据双方签订的合同，在法律没有强制规定的情况下，应适用合同约定条款来处理双方纠纷，而不能单依据一方当事人的主张，视为以及主观推定。 杨亚令辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。 杨亚令向一审法院起诉请求：1、判令韩来福、崔建梅继续履行购房合同；2、请求法院判令本案诉讼费用、保全费用由韩来福、崔建梅承担。 一审法院认定事实：杨亚令与韩来福于2015年10月23日签订《房地产买卖契约》，于2015年10月30日签订《房屋买卖补充协议》，该协议约定韩来福将位于珠山名苑6号楼西一单元401室房屋一处卖给杨亚令，总价款450000元，其中《房屋买卖补充协议》第五条约定：韩来福在2015年11月30日之后3日内，必须将该房屋产权证交给中介方办理产权过户手续，逾期视为该合同韩来福自动毁约。杨亚令向韩来福按合同支付定金7万元、预付款3万元，共计10万元。2015年11月20日，韩来福向杨亚令出具房屋出售证明，载明崔建梅与韩来福是夫妻关系，崔建梅知晓并同意出售涉案房屋。2016年9月15日、9月20日、10月8日、10月25日，崔建梅向杨亚令转账共计12000元。2018年4月韩来福与崔建梅离婚，涉案房屋已过户到崔建梅名下。 一审法院认为，本案争议的焦点问题一：双方签订合同及履行合同的经过。杨亚令、韩来福签订的《房产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》系属于自愿，且不违反相关法律规定，应确认为有效。至于韩来福称自己欺骗崔建梅签字认可出售房屋，崔建梅称自己是受韩来福欺骗签字的事实，杨亚令并不知情，对此不应承担责任。本案争议的焦点问题二：韩来福、崔建梅主张的合同已经解除的事实及法律依据。韩来福认为，在明确告知杨亚令韩来福已毁约，涉案房屋不能办理过户手续且杨亚令已无偿使用涉案房屋，并收取崔建梅退还部分定金的情况下，应当视为杨亚令同意解除该买卖合同的约定，该合同于2015年11月30日已解除。一审法院认为，杨亚令、韩来福双方所签订的《房屋买卖补充协议》第五条、第六条是买卖双方关于违约责任并非是合同解除的约定，《房产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》中其他条款亦未涉及合同解除的约定且不存在法定解除的情形，故韩来福、崔建梅主张《房产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》已经解除缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。杨亚令主张继续履行，并有能力支付剩余未支付的价款362000元，韩来福和崔建梅虽已离婚并将涉案房屋所有权移转至崔建梅名下，但崔建梅于2015年11月20日签订的房屋出售证明应视为其对韩来福出卖房屋行为的追认，故崔建梅亦应根据《房产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》的约定，履行协助杨亚令办理房屋过户手续等合同义务。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、杨亚令于判决生效之日起十日内向韩来福、崔建梅支付剩余款项362000元；如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。二、韩来福、崔建梅于杨亚令付清第一项款项之日起三十日内协助杨亚令办理房屋过户手续。案件受理费10800元，保全费4020元，共计14820元，由杨亚令负担6730元，由韩来福、崔建梅负担8090元。 本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，杨亚令与韩来福于2015年10月23日签订《房地产买卖契约》及《房屋买卖补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。合同签订后，杨亚令已按照合同约定履行了支付部分购房款的义务，韩来福亦应当按照合同约定解除设定于涉案房屋的抵押并配合杨亚令办理涉案房屋的贷款及过户手续。但韩来福未按照合同约定履行其义务，其行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，韩来福行为已构成违约且明确表示不继续履行合同，依据上述规定，杨亚令作为守约方其有权选择要求继续履行合同。韩来福主张其与杨亚令已协商解除涉案《房地产买卖契约》，杨亚令对此不予认可，韩来福对其该项主张未能提供有效证据予以证明，本院对此不予采信。韩来福、崔建梅主张崔建梅对涉案《房地产买卖契约》的签订毫不知情，其系在韩来福欺骗下出具了《出售证明》。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案中，韩来福、崔建梅于2015年11月20日共同向杨亚令出具房屋出售证明，使人有理由相信韩来福于2015年10月23日签订的《房地产买卖契约》及《房屋买卖补充协议》系其夫妻双方的共同意思表示。依据上述规定，崔建梅不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。故，本院对韩来福、崔建梅该项主张不予采信。韩来福、崔建梅其他上诉理由，因无事实及法律依据，本院均不予采信。 综上，上诉人韩来福、崔建梅的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6730元，由上诉人韩来福、崔建梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 龙 骞 审判员 孙向东 二〇一九年十二月二十四日 书记员 李珊珊 书记员 孔 怡