重庆市开州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0154民初3620号 原告(反诉被告)：谭顺容，女，汉族，1963年10月11日出生，户籍地重庆市开州区。 委托诉讼代理人：王可兵、付涛，重庆市开州区丰乐法律服务所法律工作者。 被告(反诉原告)：刘禅，男，汉族，1989年7月7日出生，户籍地重庆市开州区。 委托诉讼代理人：沈丽，重庆四方律师事务所律师。 原告谭顺容与被告刘禅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员罗鄢毅适用简易程序于2018年5月9日公开开庭进行审理。本案由于案情复杂转为普通程序，由审判员罗鄢毅担任审判长，与人民陪审员唐志松和何蕾组成合议庭，于2018年6月14日公开开庭进行审理。此后改由审判员彭翔担任审判长，与审判员罗鄢毅和向红组成合议庭，分别于2019年3月1日、于2019年8月27日、于2019年10月15日公开开庭进行审理。诉讼中，刘禅对谭顺容提起反诉。原告(反诉被告)谭顺容及其委托诉讼代理人、被告（反诉原告）刘禅及其委托诉讼代理人已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭顺容诉称：2017年10月24日，原告和被告签订了《门市租赁协议》，将原告所有的位于开州区XX街道XX社区XX院XX新街XX号门市出租给被告使用，租期为5年。2018年2月24日17时30分，该门市发生火灾。火灾烧毁门市内婚庆相关道具、办公物品、夹二楼床、衣柜等物品以及墙面，过火面积50平米，并烧损门市上方谭显明家的部分财物，未造成人员伤亡。重庆市开州区公安消防支队作出了火灾事故认定书，认定起火原因是电线短路引燃周围可燃物引发火灾，起火点位于转角门市西北侧靠墙处。原告认为交付给被告使用的房屋电线为4个标准铜芯线，不存在电线老化问题。火灾现场显示着火点转角门市外还有未烧完的电线插板，插板上留有接线插头，该插头是被告连接门市外霓虹灯箱广告的电源插头，被告二十四小时不间断用电，其所接插头完全不符合线路安装规范，时间长达两个月左右。原告的夹二楼与被告租赁的门市之间是独立的，该夹二楼一直作为堆放东西在使用，安装总表和分表是为了统计被告租赁门市后使用的电量从而计算电费。本次火灾引起短路的电线不是原告安装的电线，被告应当赔偿火灾对原告造成的损失，损失金额以公安消防部门的定损为准。原告认为将租赁物房屋交付给被告使用，被告在使用过程中对房屋负有管理修缮和正确使用的责任，发生火灾的原因经过公安消防部门认定为电线短路，很显然是被告在使用过程中用电不当造成事故发生，被告应当依法承担责任。请求人民法院判令解除原、被告于2017年10月24日签订的门市租赁合同，被告按照合同约定的房屋租金给付原告房屋占用费7500元；被告赔偿原告因火灾造成的直接损失82650元；诉讼费由被告承担。 被告刘禅辩称：被告认为引起火灾的原因是电线短路，造成电线短路的原因很多，既有可能是房屋所有人安装电线不符合规范、电线老化，也有可能是承租人管理、使用中存在过错或者其他意外情况。公安消防部门作出的《火灾事故认定书》只是认定起火原因系电线短路引燃周围可燃物引发火灾，并没有明确引发电线短路的原因。从公安消防部门在现场进行勘验的情况来看，着火点的电线属于门市原有线路，被告租赁该房屋后并未对门市进行装修，该门市只是用于堆放婚庆用品。被告平时没有居住在该门市，也没有使用大功率电器，所以本次火灾系线路自身出现问题导致短路引发火灾，完全能排除被告使用不当导致短路的可能性。起火原因属于原告自身造成，与被告没有任何关系。被告曾经多次找到原告，要求原告对租赁物房屋的电线进行整改，但是原告作为出租人没有及时履行整改义务，从而造成了火灾。原告擅自搭建夹二楼，没有打线胶浇灌水泥，房屋存在安全隐患，加剧了火势的蔓延，造成火灾损失的扩大。原告虽然把门市租赁给被告，但是该门市安装有两个电表，原告平时也在用电并使用夹二楼，因此不能排除原告使用夹二楼不当造成火灾。原告主张的财产损失金额远高于其向公安消防部门申报的财产损失金额，该金额既没有通过公安消防部门的核定也没有委托鉴定机构评估，不能作为本案认定损失的依据。原告作为出租人不能免除安全保障义务。被告在房租到期前一个月向原告发短信告知其解除租赁合同，已经履行了告知义务，而且双方在2018年8月29日还为此发生纠纷，所以原告要求被告支付房屋租金的请求不能成立。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告刘禅诉称：刘禅和谭顺容之间签订了《门市租赁协议》，约定刘禅租用谭顺容位于开州区XX街道XX社区XX院XX新街XX号门市使用。2018年2月24日，涉案门市发生火灾。重庆市开州区公安消防支队作出了火灾事故认定书，认定起火原因为电线短路引燃周围可燃物引发火灾。刘禅因本次火灾遭受直接财产损失50140元。刘禅认为本次起火的根本原因是门市线路老化引起的短路，谭顺容违法加装夹二楼并且在其中堆放生活用品致使火灾损失扩大，刘禅并没有在门市上使用大功率电器。另外，谭顺容作为出租人没有配置任何消防器材预防火灾，刘禅发现安全隐患后要求谭顺容进行整改，但是谭顺容没有整改，所以谭顺容对本次火灾的发生具有不可推卸的责任，应当由其赔偿刘禅的经济损失。故请求人民法院判决确认谭顺容和刘禅签订的《门市租赁协议》于2018年10月24日解除；谭顺容赔偿刘禅财产损失50140元；反诉案件受理费由谭顺容承担。 反诉被告谭顺容辩称：双方签订门市租赁协议属实，发生火灾属实，但是经过不属实，刘禅反诉称电线老化不属实，起火原因是电线短路，并不是电线老化。刘禅主张解除租赁合同无异议，但是解除合同时间有异议。刘禅反诉称起火原因可能是电线老化但是没有提供证据证明，刘禅使用二十四小时的灯箱广告，门市上至今还有电线，该理由不成立。刘禅没有提供证据证明修建夹二楼违法，该夹二楼在签订房屋租赁合同前已经形成，谭顺容没有再向夹二楼添置使用任何东西。刘禅所称要求整改和多次要求解除合同纯属子虚乌有且无证据证明，所以刘禅的反诉主张不成立，谭顺容不承担任何责任。 经审理查明：2017年10月24日，谭顺容(甲方)和刘禅（乙方）签订了《门市租赁协议》，双方约定谭顺容将位于开州区XX街道XX社区XX院XX新街XX号门市出租给刘禅，租期为五年，租金每年7500元，刘禅一次性付清当年的租金，谭顺容对刘禅的装饰部分不负有修缮的义务等内容。刘禅租赁该门市后未对门市进行装修。 2018年2月24日17时30分，重庆市开州区消防支队指挥中心接到报警，称位于开州区XX街道XX社区XX院XX新街XX号门市发生火灾。火灾烧毁门市内婚庆相关道具、办公物品、夹二楼床、衣柜等物品以及墙面，过火面积50平米，并烧损门市上方谭显明家的部分财物，未造成人员伤亡。 2018年2月26日，重庆市开州区公安消防支队对火灾现场进行勘验并制作《火灾现场勘验笔录》，该勘验笔录主要记载：“二、初步勘验：勘查着火门市着火门市设有两个卷帘门，南面卷帘门已完全烧毁，北面卷帘门还保持较好。正大门门市内的所有物品均基本保持较好，均为烟熏和热辐射痕迹，转角门市烧毁程度明显较重。正大门门市与转角门市里面设有1道房门同行。勘查转角门市，转角门市内的物品全部烧毁，转角门市北墙较南墙烧损程度重，北墙瓷砖已全部掉落，南墙还有部分瓷砖保持在墙面上行，烧损程度由北墙中部向其余方向逐渐减弱。着火门市设有夹二楼，夹二楼与门市之间的吊顶已全部烧毁。勘查夹二楼，正大门门市正上方夹二楼房间内的家具均未过火，仅为烟熏痕迹。转角门市正上方夹二楼房间过火，房间内设有床、衣柜，均保有燃烧残留物，衣柜外部还未完全过火，衣柜内衣物还基本保持较好，床南端较北端烧毁程度轻，南端床头还较为完整的保留燃烧残留物。三、细项勘验：勘查转角门市北侧墙面及下方地面，门市北侧墙面有一条电线掉落到地面上，该处电线上发现有熔痕。地面物品西北侧烧损程度较其他部位重，地面堆放的广告板，靠西北侧被烧损，其余部位还保持完好。”。2018年3月23日，重庆市开州区公安消防支队作出火灾事故认定书，认定起火原因：“此起火灾起火时间为2018年2月24日17时15分左右；起火部位为开州区XX街道XX社区XX院XX新街XX号转角门市西北侧，起火点位于转角门市西北侧靠墙处；起火原因是电线短路引燃周围可燃物引发火灾”。此外，重庆市开州区公安消防支队作出《火灾直接财产损失申报统计表》认定谭顺容的财产损失共计57389元，刘禅的财产损失为50140元。 诉讼中，谭顺容申请对财产损失、火灾短路的线路是否为门市原始线路造成进行鉴定。本院依法准许并委托重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司进行鉴定。此后，该公司向本院出具《关于退回“谭顺容财产损失价值评估”委托的函》，以刘禅不配合无法对损失物品及数量进行清点为由作出退卷处理。刘禅申请调取重庆市开州区公安消防支队保存的本次火灾的案件资料，本院依法准许并从该部门调取《火灾现场勘验笔录》、《火灾直接财产损失申报统计表》以及对谭顺容、刘禅、徐斌作出的询问笔录等资料。 上述事实，有原被告的当庭陈述，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》，《门市租赁协议》重庆市开州区公安消防支队制作的《开公消火认字[2018]第0001号火灾事故认定书》、《火灾现场勘验笔录》、《火灾直接财产损失申报统计表》、《火灾损失统计表》以及对谭顺容、刘禅、徐斌作出的询问笔录，《关于退回“谭顺容财产损失价值评估”委托的函》等证据在卷佐证。前述证据经双方当事人举证、质证和本院的认证，符合证据的合法性、客观性、关联性，本院依法予以采纳并采信。 本院认为本案存在以下主要争议焦点，本院结合现有证据和已查明的法律事实作出以下分析评判。 一、《门市租赁协议》何时解除以及刘禅是否需要支付房屋占用费7500元。本院认为，谭顺容与刘禅自愿协商签订《门市租赁协议》，谭顺容系出租人，刘禅系承租人，谭顺容将门市交付给刘禅，刘禅支付了部分租金，接收并使用该门市，双方已经形成了房屋租赁合同关系。现在谭顺容和刘禅均诉至本院要求解除《门市租赁协议》，视为双方当事人就解除《门市租赁协议》达成了一致意见，故本院支持谭顺容与刘禅主张解除《门市租赁协议》的请求。《门市租赁协议》约定租期为五年，刘禅虽然辩称于2018年9月17日通过短信方式向谭顺容提出提前终止租赁合同，并称谭顺容不让刘禅使用租赁房屋，但是谭顺容对此予以否认，刘禅并没有提供充分证据证明已将该短信通知送达至谭顺容，也无证据证明谭顺容同意提前解除合同。双方在2019年10月15日庭审时才表示解除合同，故本院认定双方解除《门市租赁协议》的时间为2019年10月15日。根据门市租赁协议的约定，房屋租金为年租7500元，按年收取，一次性付清当年的租金，故本院支持谭顺容主张刘禅支付房屋占用费7500元的诉讼请求。 二、火灾导致原、被告财产损失的金额认定以及责任划分。本院认为，根据公安消防部门现场勘查、询问相关当事人、委托专业鉴定部门鉴定并结合专业知识作出的《火灾事故认定书》，在当事人没有提供足以反驳的相反证据推翻该认定书时，本院对《火灾事故认定书》予以采纳并采信。《火灾事故认定书》认定起火原因是电线短路引燃周围可燃物从而引发火灾，而租赁房屋原有电线安装不规范不合格、承租人不当使用等情形均有可能导致电线短路，但是现有证据无法查明是何种原因导致电线短路引发火灾。在租赁合同法律关系中，出租方和承租方对房屋都有相应的管理义务和安全保障义务，结合双方在义务范围内的过错程度，本院酌情确定谭顺容承担40%的责任，刘禅承担60%的责任。重庆市开州区公安消防支队作出的《火灾损失统计表》认定谭顺容的财产损失为57389元、刘禅的财产损失为50140元，在双方当事人没有提供其他证据推翻该损失认定结论的前提下，本院对前述损失金额予以确认。故谭顺容应当赔偿刘禅财产损失20056元(50140元×40%)，其余损失由刘禅自行承担；刘禅应当赔偿谭顺容财产损失34433.40元（57389元×60%），其余损失由谭顺容自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十条、第二百二十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下： 一、解除原告(反诉被告)谭顺容与被告（反诉原告）刘禅于2017年10月24日签订的《门市租赁协议》； 二、被告刘禅于本判决生效之日起十五日内支付原告谭顺容房屋租金7500元； 三、被告刘禅于本判决生效之日起十五日内赔偿原告谭顺容财产损失34433.40元； 四、驳回原告谭顺容的其他诉讼请求； 五、反诉被告谭顺容于本判决生效之日起十五日内赔偿反诉原告刘禅财产损失20056元； 六、驳回反诉原告刘禅的其他诉讼请求。 上列款项如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2054元，由原告谭顺容负担821.60元，由被告刘禅负担1232.40元。反诉案件受理费1054元，由反诉原告刘禅负担632.40元，由反诉被告谭顺容负担421.60元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前述规定的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  彭 翔 审 判 员  罗鄢毅 审 判 员  向 红 二〇一九年十二月三日 法官助理  王兴佳 书 记 员  谭 琴