吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉01民初991号 原告：辛建贵，男，汉族，1969年1月20日生，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：白宵冰，吉林铭靖成律师事务所律师。 被告：绿地集团长春绿洋置业有限公司，住所地长春市南环城路190号。 法定代表人：彭伟，总经理。 委托诉讼代理人：周冰，该公司职员。 委托诉讼代理人：司学帅，该公司职员。 原告辛建贵与被告绿地集团长春绿洋置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辛建贵的委托诉讼代理人白宵冰，被告绿地公司的委托诉讼代理人周冰、司学帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 辛建贵诉称：2015年11月17日，原告购买被告开发的位于长春市“南湖中街以东、南环路以南、幸福街以西”的“新里中央公馆B区二期、三期”小区购买第B7、B8、B9、B10、B11-Ⅱ、Ⅲ幢1701号-1712号12套房屋，并签订商品房买卖合同，合同编号为：0000000000928226、0000000000928240、0000000000928248、0000000000928263、0000000000928277、0000000000928283、0000000000928294、0000000000928305、0000000000928316、0000000000928304、0000000000928284、0000000000928233。合同约定房屋单价按11268元/平方米执行，12套房屋折合人民币17206688元。合同还约定被告于2015年11月17日前将上述房屋交付原告使用，并于商品房交付使用后540个工作日内，即2018年1月15日前，办理上述12套房屋的权属证书。因被告责任不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告有权选择退房，被告应在原告提出退房要求之日起30日内将购房款退还给原告，并按已付房款的1%赔偿原告损失。合同签订后，原告依约交付房款，但被告违反约定，至今未能为原告办理上述房屋权属证书。 2019年4月23日，原告委托吉林功承律师事务所向被告发出律师函，要求被告收到本函后（即2019年4月25日）30日内为原告办理上述12套房屋的退房手续，并返还原告已支付的全部购房款17206688元，支付装修款2000000元，支付违约金1146319元。截至到现在，被告未为原告办理退房手续，也未向原告返还购房款、装修款、违约金及损失。 辛建贵为维护自身合法权益，诉至法院，要求：1.请求人民法院判决解除原、被告双方签订的12套商品房买卖合同，合同编号为0000000000928226、0000000000928240、0000000000928248、0000000000928263、0000000000928277、0000000000928283、0000000000928294、0000000000928305、0000000000928316、0000000000928304、0000000000928284、0000000000928233。2.请求人民法院判决被告返还原告全部购房款17206688元、装修款2000000元及违约金、损失1146319元,合计20353007元。3.案件受理费由绿地公司负担。诉讼请求第二项中违约金及损失如下：违约金是按合同约定的总房款的1%，损失是总房款的4.35%予以计算（按照2018年1月15日至2019年9月15日，利率为4.35%）。 绿地公司辩称：1.不同意解除双方签订的12套房屋的《商品房买卖合同》；2.绿地公司已按约定交付了案涉的12套房屋，质量合格且辛建贵已占有使用并对外出租，未给辛建贵造成实际损失，不同意赔偿辛建贵主张的装修损失且辛建贵明确表示装修为租赁人实际装修，在未明确装修附属物归属问题的前提下不应认定装修归辛建贵所有；3.关于逾期办理房屋所有权证的违约责任，合同第15条约定了支付百分之1的违约金或出卖人退房返还出卖人购房款并支付百分之1的损失赔偿给买受人，两种违约责任承但方式合同未约定先后顺序，具有选择性，绿地公司希望法院根据维护交易安全市场稳定的前提下综合考虑违约责任的承担方式，不建议法院解除商品房买卖合同，如解除合同将给绿地公司造成巨大损失且房屋辛建贵以占有使用多年，第二次销售存在一定困难，如法院判定双方解除合同向法院将辛建贵的诉讼义务配合绿地公司完成相应合同撤备案。且案涉房屋仍具有租赁合同。12份房屋买卖的补充协议，根据第16条约定，如果合同解除，辛建贵需向我方退还房屋，我方在退房后的60个工作日内退还已付款，否则承担责任。4.辛建贵在2015年11月17日办理入住，按照合同第15条约定，我方应在2018年1月15日为期办理房屋所有权证，其起诉状中也明确主张我方需在2018年1月15日前为其办理房屋所有权证，否则辛建贵就有解除权，因解除权为形成权，其有一年的除斥期间，根据民法总则及最高法关于审理商品房买卖司法解释的相关规定，辛建贵行使解除权的一年除斥期间已过，解除权已消灭，因此，不应判决解除双方签订的合同；5.如判决解除双方签订的合同，按补充协议第16条第3款约定辛建贵应向我方支付相应的房屋使用费，具体依照补充协议约定。 本院审理查明：辛建贵于2015年11月17日与绿地公司签订了12份《商品房买卖合同》（合同编号为0000000000928226、0000000000928240、0000000000928248、0000000000928263、0000000000928277、0000000000928283、0000000000928294、0000000000928305、0000000000928316、0000000000928304、0000000000928284、0000000000928233），购买了绿地公司开发的位于“南湖中街以东、南环路以南、幸福街以西”的“新里中央公馆B区二期、三期”小区第B7、B8、B9、B10、B11-Ⅱ、Ⅲ幢1701-1712号共计12套房屋。 《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付时间为2015年11月17日。第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540各工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30内向买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3.1、2均可。”《补充协议》第16.2条约定：“本合同因法律规定或约定解除的，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后的60个工作日内退还买受人已付款项。” 签订协议后，绿地公司依约于2015年11月17日向辛建贵交付了案涉房屋，但双方未办理书面交接手续。 另查明：1.2015年11月17日，辛建贵与案外人江苏嘉投实业有限公司签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋租赁给江苏嘉投实业有限公司使用。 2.辛建贵于2019年10月15日诉至本院。 本院认为：1.案涉各份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则买受人可以要求退房，并要求出卖人给付房价款1%的违约金。案涉房屋在2015年11月17日交付辛建贵后，绿地公司至今未能完成权属登记备案，其行为构成违约，辛建贵依约具有合同解除权，其要求解除案涉《商品房买卖合同》，本院予以支持。绿地公司抗辩主张《商品房买卖合同》第十五条关于违约处理方式同时约定了退房和不退房的情形，且约定“1、2均可”，属于约定不明，辛建贵不能依据此条约定解除合同。但此种约定并不属于约定不明，而是赋予守约人选择适用的情形，现辛建贵在绿地公司违约的情况下，要求解除合同，符合合同约定，绿地公司该抗辩理由不成立。绿地公司另抗辩主张辛建贵在约定解除权形成后一年内未行使，解除权已经消灭。但房屋产权证书系该不动产归属的证明，为辛建贵签订《商品房买卖合同》的合同目的，现该合同目的无法实现，辛建贵依法仍具有法定解除权。2.关于绿地公司要求辛建贵支付房屋的占有使用费，因该请求属于独立请求，应以反诉的形式提出主张，因绿地公司并未提出反诉，本院对该主张不予审理。3.依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，绿地公司应将购房款17206688元返还辛建贵，并支付购房款1%的违约金172066.88元。绿地公司主张依据《补充协议》第16条的约定，合同解除的，买受人将房屋交还给出卖人后的60个工作日内退还买受人已付款项。依据该条约定，《商品房买卖合同》解除后，辛建贵应先将案涉房屋交还绿地公司，绿地公司在收到房屋的60个工作日内将购房款返还辛建贵。辛建贵虽要求绿地公司另行支付按照利息标准计算的资金损失，但违约金即具有损失补偿功能，在双方当事人已经预先约定违约金、辛建贵亦对外出租房屋取得收益且无证据证实损失超过违约金标准的情况下，该诉讼请求依据不足，本院不予支持。关于房屋装修损失，因房屋并非辛建贵进行装修，亦未提供证据证明装修价值，该主张本院亦不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告辛建贵与被告绿地集团长春绿洋置业有限公司于2015年11月17日签订的12份《商品房买卖合同》（合同编号为0000000000928226、0000000000928240、0000000000928248、0000000000928263、0000000000928277、0000000000928283、0000000000928294、0000000000928305、0000000000928316、0000000000928304、0000000000928284、0000000000928233）； 二、被告绿地集团长春绿洋置业有限公司在收回案涉房屋后的60个工作日内返还原告辛建贵购房款17206688元； 三、被告绿地集团长春绿洋置业有限公司于本判决生效后立即支付原告辛建贵违约金172066.88元； 四、驳回原告辛建贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费143566元，由被告绿地集团长春绿洋置业有限公司负担122586元，由原告辛建贵负担20980元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长  张新华 审 判 员  张海胶 人民陪审员  刘翠萍 二〇一九年十二月二日 书 记 员  张焕平