宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2019）宁0402民初7230号原告：武正琴，女，l975年2月7日出生，汉族，住宁夏回族自治区固原市。被告：褚广林，男，l975年3月17日出生，汉族，住宁夏回族自治区固原市。被告：黄学山，男，1944年10月18日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。原告武正琴与被告褚广林、黄学山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告武正琴到庭参加诉讼，被告褚广林、黄学山经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武正琴向本院提出诉讼请求：1.二被告协助将固原市原州区利民小区3号楼4单元404室房屋产权变更登记到原告名下；2.二被告连带向原告支付违约金22000.00元；3．本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：20l8年8月16日，经宁夏居源房产营销策划有限公司居间介绍，原、被告签订了《房屋买卖居间合同》，约定原告以220000.00元的价款购买被告黄学山名下固原市原州区利民小区3号楼4单元404室。因被告黄学山在外无法及时赶回，便委托其外甥褚广林办理相关事务。现原告已支付了全部购房款，但二被告始终以各种借口推脱，拒不协助原告办理产权变更登记手续。综上所述，二被告行为严重违反了合同约定，侵害了原告的权益。现原告为维护合法权益，根据《中华人民共和国合同法》等规定提起诉讼。褚广林未作答辩。黄学山辩称（庭前向本院提交了书面答辩状），原告称经宁夏居源房产营销策划有限公司介绍，原、被告签订了《房屋买卖居间合同》，但被告黄学山从未与原告签订过《房屋买卖居间合同》，也未授权他人与其签订合同，被告黄学山不存在违约。被告黄学山到南京后并未回过宁夏，也从未与原告联系过，如何签字与原告订立合同?既然原告是通过中介订立合同的，无论是原告还是房产交易中介均应知晓被告黄学山与原告之间的合同应由被告黄学山或者代理人签订，原告所说的所谓合同是否有被告黄学山签字，或者有被告黄学山出具了授权委托书的代理人签字?答案是没有。事实是：被告黄学山因肠癌需到南京治疗，确曾有出卖房屋的想法，故请被告褚广林打听买家，但并未授权被告褚广林请中介联系买家，也未授权其签订合同。后来被告褚广林电话告知被告黄学山有人愿意出价220000.00元购买被告黄学山的房屋，并同意先付款后办手续，故被告黄学山于2018年7月以公证的方式授权被告黄学山的女儿签订房屋买卖合同和办理相关过户手续等。2019年1月25日，被告黄学山的女儿女婿从南京到固原办理房屋买卖事宜，因春运期间交通不便，于1月27号才到达固原。事先告知被告褚广林行程并请其联系原告于1月28日见面尽快签订合同办理手续，被告褚广林告知联系好了。28日，被告褚广林又告诉被告黄学山的女儿女婿原告因故来不了，因此被告黄学山的女儿女婿只能在被告褚广林的陪同下去交易中心补办了土地证。后因税务局网络升级无法办理手续，直至2月1日，被告黄学山的女儿女婿才与原告在交易大厅见面，被告黄学山女儿女婿将办理房屋买卖事宜的相关资料交由原告审核，但原告在表示资料齐备并真实后，却坚持要求先订立合同办手续后才付款，考虑到如果订立合同后原告不付款会给被告黄学山带来诸多不便，双方未能协商一致签订合同。此时，春节即将来临，被告黄学山的女儿女婿只得离开固原。因原告在付款问题上前后说法不一，被告黄学山的女儿女婿繁忙中浪费了时间，回南京后明确向被告黄学山表示不再过问房屋买卖的事情。事后被告黄学山与被告褚广林联系，得知原告与被告褚广林串通早就侵占了被告黄学山的房屋。被告黄学山明确要求被告褚广林收回房屋。4月15日，原告通过被告褚广林汇来相应钱款，但此时被告黄学山肠癌未愈，又新患糖尿病，身体虚弱，无力处理，又因房屋已被原告占有，被告黄学山留下了该钱款。被告黄学山愿意与原告平等协商，妥善解决纠纷。但被告黄学山因身体原因无法回固原处理。武正琴、黄学山依法提交了证据（黄学山在庭前提交了证据）。本院对当事人提交的证据认定如下：原告提交的《房屋买卖居间合同》1份来源合法，内容真实，能够证明原告与被告褚广林签订房屋买卖合同，约定被告褚广林将涉案房屋出卖给原告等事项，予以采信；原告提交的收条1张来源合法，内容真实，能够证明原告向被告褚广林支付了购房定金20000.00元，予以采信；原告提交的收条1张来源合法，内容真实，能够证明原告将购房款200000.00元交给了被告褚广林，予以采信；原告提交的收条（金额为1500.00元）1张、中国农业银行个人结算业务申请书（第三联）1张与本案争议无关联性，不予采信；原告提交的通话录音1段来源合法，内容真实，能够证明黄学山同意将购房款支付给被告褚广林，予以采信；被告黄学山提交的公证书1份（含委托书1份）与本案无关联，不予采信。本院经审理认定事实如下：固原市原州区利民小区3号楼4单元404室即涉案房屋的产权登记在被告黄学山名下。被告黄学山到南京治病，想将涉案房屋出卖，便委托被告褚广林打听买家。后原告与被告褚广林和宁夏居源房地产营销策划有限公司于2018年8月签订了《房屋买卖居间合同》，约定被告褚广林将涉案房屋以220000.00元出卖给原告。被告黄学山知道签订合同之事，但未予追认。2018年8月16日，原告向被告褚广林交纳了购房定金20000.00元。后宁夏居源房地产营销策划有限公司的工作人员梁富宁用原告手机与被告黄学山通话，被告黄学山同意将购房款交给被告褚广林。2019年4月15日，原告将购房款200000.00元交给了被告褚广林。被告黄学山在答辩状中称其收到了购房款。涉案房屋已由被告褚广林交给原告，但至今未办理产权变更登记手续。本院认为，因涉案房屋属于被告黄学山所有，被告褚广林系被告黄学山的外甥，原告也知道涉案房屋属被告黄学山所有，故原告与被告褚广林和宁夏居源房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖居间合同》系被告褚广林以自己名义代被告黄学山签订的《房屋买卖居间合同》。因被告褚广林超越代理权限签订《房屋买卖居间合同》，被告黄学山不予追认，故《房屋买卖居间合同》对被告黄学山不产生法律效力。虽然《房屋买卖居间合同》对被告黄学山不产生法律效力，但被告黄学山在《房屋买卖居间合同》签订后同意由原告将购房款交给被告褚广林，且被告黄学山亦认可收到了购房款220000.00元，据此，能够认定被告黄学山同意将涉案房屋以220000.00元出卖给原告，双方之间形成事实房屋买卖合同关系。因原告现已支付了全部购房款，被告黄学山应当协助办理房屋产权变更登记手续，故原告要求被告黄学山协助将涉案房屋产权变更登记到原告名下的诉讼请求于法有据，予以支持。因《房屋买卖居间合同》对被告黄学山不产生法律效力，故原告要求被告黄学山支付违约金22000.00元的诉讼请求于法无据，不予支持。因原告与被告黄学山对办理涉案房屋产权变更登记产生的税费由谁承担未作约定，故该税费应当由双方根据法律、行政法规等的有关规定承担。因《房屋买卖居间合同》签订后，原告与被告黄学山之间就涉案房屋形成了事实房屋买卖合同，涉案房屋能够办理产权变更登记手续，故被告褚广林在本案中不承担责任，原告要求被告褚广林协助办理涉案房屋产权变更登记手续并承担违约金22000.00元的理由不能成立，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第四十四条第一款、第四十八条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下:一、被告黄学山于本判决生效后十日内协助将固原市原州区利民小区3号楼4单元404室房屋产权变更登记到原告武正琴名下；二、办理房屋产权变更登记产生的税费，由原告武正琴、被告黄学山根据法律、行政法规等的有关规定承担；三、驳回原告武正琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350.00元，由原告武正琴负担300.00元，被告黄学山负担50.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审 判 长 刘汉龙人民陪审员 海 浪人民陪审员 柳 静 二○一九年十二月三日 书 记 员 金小荣附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》：第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》：人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。