江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终2257号上诉人（原审被告、反诉原告）：江西百城房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区城南体育馆东区四楼，统一社会信用代码91360800584026553H。法定代表人：陈居成，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡晓芬，江西智桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗玉玲，江西智桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周秋元，男，1978年8月15日出生，汉族，住江西省吉安县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：丁艳，女，1976年1月30日出生，汉族，住湖南省醴陵市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：阙晓珉，江西求正沃德律师事务所律师。上诉人吉安百城房地产开发有限公司（以下简称百城公司）因与被上诉人周秋元、丁艳商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初2290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人百城公司上诉请求：1、撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初2290号民事判决，改判确认百城公司与丁艳于2016年1月18日签订的《买卖合同》已解除；2、本案诉讼费由周秋元、丁艳承担。事实与理由：1.一审法院认定“在周秋元尚未受领全部工程款的情况下，百城公司作为债务人与周秋元在《订购协议书》中约定，以房款抵扣工程款的意思表示属债务抵销”错误。（1）本案不符合债务抵销的实质要件，不能认定为互相抵销。（2）双方签订《买卖合同》后百城公司陆续支付了工程款，双方确定已付工程款内容未包含房屋价款。丁艳长达三年未主张房屋权利表明双方意思表示是让与担保。（3）债务抵销属于实践性法律行为，未办理物权手续前，抵债行为不成立，不发生抵债效力。2.一审法院认定“丁艳与百城公司并未签订网上合同，无合同作废的前置条件”错误。因周秋元逾期报送结算资料，未按照合同约定全面完成自己的义务，导致《买卖合同》解除条件成就，合同已自动解除。3.一审法院在未查明周秋元、丁艳案涉房款是否支付完毕的情形下，判决百城公司将案涉房屋登记丁艳名下并承担违约金错误。（1）案涉房屋房款未足额支付前，百城公司有权拒绝交付房屋。（2）百城公司已经于2016年12月完成将产权登记资料备案义务，但周秋元、丁艳协助百城公司办理房产权属登记的条件未成就。周秋元、丁艳辩称，百城公司的上诉理由和事实均在一审判决中得到回应并被驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。理由如下：１.债务抵销的客体是互负的金钱给付义务而不是代物清偿，故双方意思表示是债务抵销而非让与担保；债务抵销系单方法律行为，其本身含义就是作出人已自认双方存在可抵销的到期债务，即百城公司所欠工程款至少不少于房屋价款。百城公司如有异议，应承担举证责任，证明作出该意思表示时显失公平或受到欺诈、胁迫，但百城公司过了一年的除斥期间未申请撤销。2.周秋元、丁艳作出债务抵销的意思表示后，作为购房人对于购房合同的义务履行完毕，其他是出卖方的义务，百城公司当为不为，可为不为，故意不为，应承担违约责任并继续履行合同。周秋元、丁艳向一审法院起诉请求：1.确认周秋元、丁艳与百城公司于2016年1月13日签订的《百联首府定购协议书》，以及2016年1月18日签订的《商品房买卖合同》及四份补充协议为有效合同；2.判令百城公司立即履行《商品房买卖合同》及补充协议，将百联首府1号楼1单元1204房实际交付给周秋元、丁艳，并办理该房相关产权登记手续至周秋元、丁艳名下；3.判令百城公司自2016年3月31日起，按日万分之一计算逾期交房违约金至实际交房之日止；4.本诉诉讼费由百城公司承担。一审法院认定事实：一、2014年12月24日，周秋元与百城公司签订《百联首府住宅楼项目涂料施工工程合同书》，约定由周秋元承包百联首府住宅1＃、5＃楼外墙涂料施工工程。合同约定了工程价款、支付方式、违约责任等内容。次年，双方另行签订多份补充协议，就涂油漆、刮瓷、涂乳胶漆等工程量及价格进行了约定。2015年2月起，百城公司开始陆续支付周秋元工程款。二、2016年1月13日，百城公司与周秋元签订《百联首府定购协议书》（以下简称《定购协议书》），约定由周秋元购买百城公司开发的百联首府1号楼1单元1204室，预测建筑面积为108.86平方米。《定购协议书》第三条付款方式处注明：“本套房款抵扣相关工程款”。周秋元与丁艳系夫妻关系，二人于2011年3月1日登记结婚。2016年1月18日，百城公司与丁艳签订《商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）约定，由丁艳购买百城公司开发的位于吉州区城南新区冬青路东、秋桂路西C-4-2地块的百联首府小区1幢1-1204室（以下简称案涉房产），面积为108.86平方米，房屋总价款为542077元。《买卖合同》第八条约定，出卖人应在2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人。第九条约定，出卖人自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，买受人不得退房。合同第十五条第三项约定，商品房交房后365工作日内出卖人配合买受人办理房产证，若超过365工作日，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议约定，商品房网上合同签定后10日内未及时申请备案，其合同作废无效，由此产生的后果由房地产开发企业承担。三、百城公司至今未向丁艳办理交房手续。百联首府1、2、5、6幢不动产于2016年12月12日具备首次登记（初始登记）条件。2019年7月15日，百城公司向本院出具书面材料，说明案涉房产至今仍为未备案登记状态。一审法院认为，综合双方诉、辩，可以将本案的争议焦点概括为：1.双方签订的《买卖合同》系担保建设工程款的履行，还是双方就相互互付债务作债务抵销？2.原、被告是否结清工程款？是否为本案应当查明的事实？3.《买卖合同》应继续履行还是确认解除？4.本诉原告诉请的交付、办证以及逾期交付的违约责任应否得到支持？关于第一、二项争议焦点。周秋元为百城公司提供外墙涂料施工，后者陆续向前者清偿部分工程款。时至2016年1月13日，在周秋元尚未受领全部工程款的情况下，百城公司作为债务人与周秋元于《定购协议书》中约定，以房款抵扣工程款的意思表示属债务抵销。本案中，该抵销意思表示本属百城公司的单方法律行为，抵销权人百城公司一经作出该意思表示，并通知周秋元后即发生法律效力。2016年1月18日，作为周秋元妻子的丁艳与百城公司就案涉房产买卖事宜签订合同，可视为周秋元对上述意思表示的确认，亦符合债务约定抵销的特征。百城公司辩称上述意思表示并非债务抵销而为让与担保，且系债务履行期限届满前以物抵债的约定，人民法院不应确认其效力的问题。因百城公司未就其辩称提交充分证据予以证明，在案证据亦未证实双方曾就日后回赎案涉房产作出过约定并达成合意，且百城公司作出以丁艳应缴房款抵销其欠付工程款，抵销的客体为互负的金钱给付义务，而非以物抵债。自2015年2月起，百城公司在陆续偿付周秋元工程款的情况下，抵销权人于案涉房产合同签订前作出债务抵销的意思表示真实、合法、有效。该金钱给付义务的抵销，与禁止流押、流质的法律规定有本质区别，故对百城公司的相关辩称，本院不予采纳。此外，百城公司另辩称，其与丁艳签订合同时，周秋元与之并未就工程款结算形成合意，周秋元应就工程款大于案涉房款承担举证责任的问题。该辩称与债务抵销系单方法律行为，意思表示一经作出且到达对方即发生法律效力的原理不符。案涉工程是否结算、清偿，并非本案需查明的事实，本院不纳入审理范围。如百城公司认为其抵偿款及另行偿付的工程款畸多，可另案主张。关于第三项争议焦点。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。丁艳与百城公司在合同附件四中补充约定，商品房网上合同签定后10日内未及时申请备案，其合同作废无效，由此产生的后果由房地产开发企业承担。本案中，丁艳与百城公司并未签订网上合同，无合同作废的前置条件。且百城公司作为备案义务方，在先前已作出债务抵销的意思表示后，单方不将合同提交审核备案，结合2016年至今案涉房产销售价格已有一定幅度上涨之情况，支持百城公司的反诉诉请将与不可让违约者获利的司法衡量准则和诚实信用原则相悖。故本院对丁艳主张百城公司应按合同约定履行交房及协助办证等义务的本诉诉请予以支持，对百城公司的反诉诉请不予支持。关于第四项争议焦点。对于购房方来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制。本案中，双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人知道或者应当知道权利受到侵害。百城公司未提交证据证实其已履行通知交房之义务，故丁艳主张百城公司承担自2016年3月31日起至实际交房止的逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，应按合同约定的以总房款日万分之一计算。百城公司并未提供证据证明其已通知丁艳办理交房手续，故其相关诉讼时效的抗辩理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十九条、第一百条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、周秋元与江西百城房地产开发有限公司于2016年1月13日签订的《百联首府定购协议书》、丁艳与江西百城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（备案编号为2016xxxxxxx）及补充协议合法有效；二、江西百城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，将位于吉州区城南新区冬青路东、秋桂路西C-4-2地块的xxxx小区x幢1-xxxx室交付与丁艳，并协助办理该房产权属登记至丁艳名下；三、江西百城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付丁艳逾期交房违约金（以房款总价542077元为基准，从2016年3月31日起按日万分之一计算至实际交房之日止）；四、驳回周秋元、丁艳的其他诉讼请求；五、驳回江西百城房地产开发有限公司诉讼请求。本诉案件受理费1304元，减半收取计652元、反诉案件受理费4610元，共计5256元，由江西百城房地产开发有限公司负担。二审期间，百城公司提交了一份《工程结算审核意见书》，拟证明根据百城公司的初审，周秋元在百联首府所做的涂料工程结算初审造价为1565013.76元，扣减已支付的132万元工程款，周秋元仅剩工程款24万余元，不足以抵销价值54万余元的购房款，故双方签订的《定购协议书》和《买卖合同》是为担保工程款的支付，并非为抵销所欠工程款。周秋元、丁艳质证认为：1.对《工程结算审核意见书》认定的结算金额有异议，实际应为197万余元；２.对《工程结算审核意见书》的关联性有异议，本案为商品房买卖合同纠纷，与工程款无涉，工程款不在本案审理范围，若百城公司认为工程款多付，可另行主张权利。本院认为，《工程结算审核意见书》由百城公司单方出具，与周秋元主张的工程款数额相差较大，且工程款结算数额并非本案审理范围，如百城公司认为其抵偿款多于应付工程款，可另行主张权利，故对《工程结算审核意见书》不予采信。二审查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，根据上诉人百城公司的上诉和被上诉人周秋元、丁艳的答辩及二审庭询，归纳本案争议焦点为：双方签订《定购协议书》及《买卖合同》的行为是债务抵销还是让与担保？双方当事人均确认工程款尚未结算，且双方对签订《定购协议书》和《买卖合同》前百城公司尚欠周秋元工程款没有异议，对百城公司以商品房抵工程款的事实亦无异议，只是对“抵”的含义的理解不同，周秋元认为，是互负债务的“抵销”，百城公司则认为，是以房抵债的“抵押”。本院认为，双方签订《定购协议书》和《买卖合同》的行为应认定为债务抵销而非让与担保。理由如下：1.若无相反证据证明，对本案直接证据《定购协议书》空白处手写备注“本套房款抵扣相关工程款”的理解应严格按其字面含义。显然，该备注字面含义是以“房款”抵扣“相关工程款”，是“房款”与“工程款”相抵扣，即以周秋元应支付给百城公司的购房款与百城公司应支付给周秋元的相关工程款相抵扣，故该行为属互负金钱给付义务的抵销，并非以“房”抵押或以物抵债。2.按百城公司正常销售流程，购房人应先交定金并签订定购协议书，并在约定的期限支付全款或首付款时签订商品房买卖合同。而本案中，虽百城公司与周秋元签订的《买卖合同》约定的付款方式及期限为：2016年1月18日一次性付房款542077元，但百城公司与周秋元签订的《定购协议书》却载明定金的金额为零元，并在付款方式处由百城公司工作人员手写备注“本套房款抵扣相关工程款”。由此可见，周秋元、丁艳与百城公司签订的《买卖合同》是一种非正常的商品房买卖合同，其非正常之处就在于购房款的支付方式，即周秋元、丁艳没有直接交纳购房款，而是用百城公司应支付给其的相关工程款予以抵扣。虽《定购协议书》未对“相关工程款”的含义和数额予以明确，但按通常解释，“相关工程款”应解释为“相应工程款”，即与542077元购房款相对等的工程款，即抵扣工程款542077元。3.周秋元为施工方，百城公司并未与周秋元本人签订以房抵工程款的担保协议，反而与周秋元妻子丁艳签订《定购协议书》后又签订《买卖合同》，且《定购协议书》及《买卖合同》未约定以物抵债或者担保支付的内容，不合常理。4.若按百城公司主张，案涉商品房系让与担保，而工程款又尚未结算，那《定购协议书》及《买卖合同》载明担保的工程款数额应为大概金额，而案涉《定购协议书》和《买卖合同》对案涉商品房的价款却精确到个位数，并将案涉商品房的价款由558842元调整为542077元（97折优惠），不符合担保的通常做法。对此，百城公司未能作出合理解释。综上所述，上诉人百城公司的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，拟判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9913元，由上诉人江西百城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 星审判员 甘国飞审判员 王 钥二〇一九年十二月二十日书记员 潘盈盈