江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终2499号上诉人（原审被告）：肖恭武，男，1984年9月24日出生，汉族，户籍所在地江西省吉安市吉安县，现住吉安市。被上诉人（原审原告）：江西中宸物业服务有限公司，住所地江西省南昌市青山湖区洪都北大道299号高能·金域名都12栋1808室（第18层），统一社会信用代码91360100683470238L。法定代表人：杨伟荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：何海庆，该公司职员。委托诉讼代理人：李慧萍，该公司职员。上诉人肖恭武因与被上诉人江西中宸物业服务有限公司（以下简称中宸物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初4713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人肖恭武，被上诉人中宸物业公司的委托诉讼代理人何海庆、李慧萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖恭武上诉请求：撤销原判，改判驳回中宸物业公司的诉讼请求。事实与理由：一、被上诉人以不交钥匙等手段胁迫上诉人于2016年8月签订《前期物业管理服务协议》，该协议属无效合同或者失效合同。中宸物业公司未举证证明《前期物业管理服务协议》约定的收费价格已报请物价主管部门批准，物业收费标准条款应认定无效。庐陵佳苑业主委员会经业主大会选举成立后，中宸物业公司至今未与庐陵佳苑业主委员会签订正式的物业服务合同，中宸物业公司无权依据无效的《前期物业管理服务协议》要求上诉人支付物业费；二、中宸物业公司未尽到物业管理职责，业主家地板起翘、瓷砖脱落、房顶漏水、外墙墙面脱落等情况长期未予解决，消防安全巡查检查记录造假、小区监控形同虚设，中宸物业公司单方确定的物业收费标准与其实际服务水平严重不符，一审虽认定中宸物业公司物业服务存在瑕疵，仍判上诉人按1.5元/㎡/月缴纳物业费不当，应予核减；3、中宸物业公司违法收取业主地面停车费，理应退还违规收取的停车费或者抵扣物业管理费；4、上诉人房产证载明的房屋面积为137.32平方米，应按实际面积而非商品房买卖合同约定的137.37平方米计算物业费。中宸物业公司辩称，1、庐陵佳苑业主委员会至今未选定新的物业公司并签订正式的物业服务合同，《前期物业管理服务协议》并未解除，答辩人一直按照《前期物业管理服务协议》提供物业管理服务，上诉人应按照《前期物业管理服务协议》支付物业费；2、上诉人以房屋质量为由拒交物业费无依据，房屋质量系业主与开发商之间的商品房买卖合同关系，物业公司仅能协调建设单位落实保修责任，房屋质量问题不属于物业公司服务内容和管理职责，且绝大部分业主都按时缴纳物业费亦可佐证答辩人积极履行了物业管理义务；3、答辩人未作任何扩大收费范围，地面停车位仅用于临时停车，临时停车费亦用于车位日常养护，答辩人并未违规收取物业费用。中宸物业公司向一审法院起诉请求：1、判令肖恭武立即交纳2017年7月1日至2019年9月30日的物业管理费6231元及违约金6729元；2、本案诉讼费由肖恭武负担。一审法院查明：2016年8月12日，双方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定中宸物业公司为肖恭武所住的庐陵佳苑小区提供前期物业管理服务，住宅类物业服务费为1.68元/㎡/月，2015年度与2016年度物业费用优惠为1.5元/㎡/月，2017年1月1日起恢复原价1.68元/㎡/月。双方还就物业服务内容与服务质量标准、物业管理服务费用、权利义务等事项进行了约定。肖恭武系吉安市庐陵佳苑13栋2单元1503号住宅业主,房屋建筑面积为137.37平方米。一审法院认为，中宸物业公司为庐陵佳苑小区提供物业管理服务，肖恭武作为该小区的业主，应当交纳物业管理费。因中宸物业公司提供的物业服务存在瑕疵，酌定物业管理费按1.5元/㎡/月计算，肖恭武应交纳2017年7月1日至2019年9月30日的物业管理费为1.5元/㎡/月×137.37㎡×27个月=5563元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定,判决：肖恭武支付中宸物业公司2017年7月1日至2019年9月30日的物业管理费5563元，限判决生效后五日内付清；二、驳回中宸物业公司的其他诉讼请求。案件受理费124元，减半收取为62元，由肖恭武负担。本院二审期间，中宸物业公司提交其消防巡查、污水沟下水道修复、电梯维护、园林除草、修灯、清理路面等照片一组，证明其已较好履行物业管理服务。严琳芳质证称对照片的真实性有异议，小区消防巡查记录作假，上述照片集中在2019年10月至11份拍摄，与本案诉争物业费无关。本院认为，本案诉争的是2017年7月1日至2019年9月30日的物业费，上述照片绝大多数系2019年10月至11月所拍，关联性不能确认，虽然部分照片显示系2019年8月所拍，亦只能证明中宸物业公司尽到基本物业管理义务，上述证据不能实现其证明目的，对该证据不予采信。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于《前期物业管理服务协议》的效力问题。肖恭武系吉安市庐陵佳苑13栋2单元1503室业主，2016年8月12日肖恭武与中宸物业公司签订《前期物业管理服务协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性、禁止性规定，应认定合法有效。肖恭武主张该协议受中宸物业公司胁迫所签缺乏依据，且与事实不符，不予采信。《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，庐陵佳苑业主委员会至今未与物业公司签订物业服务合同，双方签订的《前期物业管理服务协议》并未终止，仍具有法律效力。肖恭武关于《前期物业管理服务协议》无效或失效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于肖恭武应否缴纳、如何缴纳物业费的问题。《前期物业管理服务协议》约定中宸物业公司为其提供物业服务，住宅类物业服务费为1.68元/㎡/月,2015年度与2016年度物业费用优惠为1.5元/㎡/月,2017年1月1日起恢复原价1.68元/㎡/月。2017年7月1日至2019年9月30日中宸物业公司一直在庐陵佳苑提供物业服务，在肖恭武未能提供充足证据证明中宸物业公司物业服务存在瑕疵的情形下，原应依据《前期物业管理服务协议》按1.68元/㎡/月严格执行物业费，鉴于中宸物业公司对一审认定其物业服务存在瑕疵、酌定按1.5元/㎡/月计算物业费未予上诉，予以确认，本院对一审认定的收费标准不予调整。肖恭武主张业主家地板起翘、瓷砖脱落、房顶漏水、外墙墙面脱落未提供证据证实，退一步讲，即使存在上述情况，亦属房屋质量问题，并非物业公司管理服务职责，其二审关于核减物业费的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。至于肖恭武主张应扣减地面停车费，因其未提供任何证据证明中宸物业公司收取其地面停车费，对该主张不予支持；《前期物业管理服务协议》第十三条约定：乙方（肖恭武）为办理本物业房屋所有权证时，物业费以本物业《商品房买卖合同》中约定的销售建筑面积为准收取，乙方办理本物业房屋所有权证的，物业服务收费以本物业房屋所有权证登记的建筑面积为准收取。肖恭武一、二审均未提供其房产证，无法确认其房产证办理时间及房屋实际面积，故其关于按房产证面积与合同约定面积有出入，应按房产证面积计算物业费的主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，肖恭武的上诉请求不能成立，不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人肖恭武负担。本判决为终审判决。审判长  罗良华审判员  陈 麒审判员  李伟杰二〇一九年十二月六日法官助理王拯书记员纪慧