广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初8201号原告深圳市金楚原房地产投资顾问有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道平安路茗萃园三期12号楼、13号楼商铺21号，统一社会信用代码914403007938910331。法定代表人曹琪，系该公司总经理。委托诉讼代理人杨波泰，广东瑞嘉律师事务所律师委托诉讼代理人饶钼灯，广东瑞嘉律师事务所实习律师。被告陈柳青，女，汉族，1989年6月25日出生，身份证住址四川省合江县。委托诉讼代理人方贤圣，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人陈敏，广东普罗米修律师事务所实习律师。原告深圳市金楚原房地产投资顾问有限公司与被告陈柳青的居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨波泰、被告的委托诉讼代理人方贤圣、陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告于2016年7月11日与案外人徐曼莉签订二手房买卖合同，约定被告向徐曼莉购买位于深圳市龙岗区平湖街道熙璟城豪苑1栋6号楼B座29E房产。因原告促成被告与徐曼莉签署合同，达成房地产买卖法律关系的过程，提供了积极的经纪服务，被告出具《佣金支付承诺书》，承诺在上述房地产过户之前向原告支付经纪服务费77400元（人民币，下同）。案外人徐曼莉在二手房买卖合同履行过程中与被告发生纠纷，诉至龙岗区人民法院。龙岗区人民法院经审理判决[（2016）粤0307民初13890号]：“陈柳青于本判决生效起十日内将剩余购房款2518800元提存至一审法院，徐曼莉于陈柳青提存上述款项后五日内清偿抵押债权并注销抵押登记（若徐曼莉未按上述期限注销案涉房产抵押登记，陈柳青可就该注销抵押登记履行义务申请强制执行或申请从买房应付剩余购房款中拨付相应款项代徐曼莉清偿抵押债权、注销抵押登记），徐曼莉、陈柳青双方于涉案房产抵押登记注销后三日内向法院申请办理涉案房屋的转移登记手续及交付手续。”后期，被告因不服龙岗区人民法院判决，上诉至深圳市中级人民法院。深圳市中级人民法院经审理驳回被告上诉，维持一审原判。现被告与徐曼莉已经完成涉案房产的过户手续，经原告多次催告，被告依然不按照《佣金支付承诺书》所做出的承诺，向原告支付佣金。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉请求判令：一、被告支付房屋买卖佣金77400元；二、被告承担原告起诉所支付的律师费10000元；三、被告承担延迟支付佣金利息损失，按同期中国人民银行贷款利率，从起诉之日起计算至实际支付完毕之日止；四、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称，1、被告与案外人徐曼莉之间的房地产买卖合同不是原告着力促成的，被告与徐曼莉都是全权委托办理二手房买卖，被告与徐曼莉的合同无需原告的促成，而是徐曼莉有房要卖，被告要买房，原告将徐曼莉的房价告诉被告，被告同意以后，原告通知双方签订二手房买卖合同；2、被告与徐曼莉签订合同后，本案的原告在涉案房产上涨的情况下，以被告无购房资格为名向被告提出加价60万元，被告不同意。本案的原告就以案外人徐曼莉的名义撤销公证赎楼委托，案外人徐曼莉向龙岗区人民法院起诉解除本案的二手房买卖合同。3、本案的二手房买卖合同的最终履行，并非是原告促成履行，而是人民法院的强制履行。在这个合同履行过程中，本案原告作为中介方没有起到中介应该履行的中介合同义务和法律义务，反而是起相反的作用，其目的要促成买卖双方解除合同。根据以上三点，本案的原告无权向被告主张中介费。被告反诉称，2016年6月，被告因准备结婚、全权委托原告在平湖一带购买一套二手房；2016年7月11日，原告提供房源，被告与案外人陈曼莉签订二手房买卖合同，约定被告向徐曼莉购买位于深圳市龙岗区平湖街道熙景城豪苑1栋6号楼B座29B房产。合同签署后房子过户前平湖一带房价上涨，原告知悉被告无购房经验、不懂政府购房政策，与案外人串通，借口被告无购房资格，要完成上述房产交易需加价60万元，被告不同意，原告串通案外人向法院起诉，案外人以被告无购房资格诉请法院解除合同，被告收到案外人诉状后委托律师向法院提起反诉，要求案外人继续履行合同；确认合同第八条约定无效；案外人承担违约责任；案外人和原告承担中介费77400元；案外人承担被告所支付的律师费15万元。此案经法院一审、二审和执行耗时两年多，最终法院认定被告有购房资格并判决案外人继续履行合同、承担违约金，但法院认为被告与原告之间的法律关系及被告与案外人的房地产买卖关系不属于同一法律关系，驳回被告的反诉请求。原告作为专业的居间服务提供者，完全有能力根据被告的社保记录认定被告具备购房资格，但原告反而利用被告急于购房结婚的迫切心情，以及不懂购房政策和流程的弱点，与案外人串通加价，并恶意提起诉讼，使得被告陷入讼累。不仅造成被告不能购婚房尽快装修结婚，被告还要承受诉讼带来的一系列身心折磨，还给被告带来巨大的财产损失：1、被告为履行购房义务、向银行申请贷款而筹措资金738800元的首期款用于银行资金监管，该笔资金因诉讼被银行占用，期间产生的利息损失约16万元；2、原告串通案外人毁约并恶意起诉后，被告不得不一次性筹措2518800元用于一次支付房款，被告为筹措此笔费用向民间借贷，多承担了比银行对个人住房贷款的利息高出数倍的利息约42万元；3、被告为了案外人的诉讼，从一审、二审再到执行共付出15万元律师费；被告因原告与案外人的串通行为造成上述财产损失远远大于法院判决案外人赔偿的违约金。被告认为，原告作为专业机构，在被告与案外人签订合同后，不仅未履行为双方交易提供赎楼、办理贷款等应尽的中介义务，反而串通案外人加价，给买卖双方都造成巨大经济损失，原告应对被告的损失承担赔偿责任。被告诉请判令：1、原告赔偿被告损失13万元；2、原告承担本案本诉、反诉的案件受理费。原告针对被告的反诉辩称，被告的反诉没有事实和法律依据。涉案房屋是由原告提供房源，并积极促成被告与案外人之间签订的二手房买卖合同，原告已经履行完毕所有的居间义务。至于本案被告与案外人发生纠纷所谓造成损失与原告无关，况且被告通过诉讼的方式，法院已经判令依法驳回被告的所有反诉请求。经审理查明，2016年7月11日被告与案外人徐曼莉签订一份《二手房买卖合同》，约定案外人徐曼莉作为卖方将位于深圳市龙岗区平湖镇熙璟城花园6号楼B座29层E单位的房产作价2548800元转让给卖方即被告陈柳青，转让登记价以国土所评估为准。合同约定卖方应在签订合同当天向卖方支付购房定金30000元；除定金之外的购房款，由卖方以银行贷款的方式支付；合同还约定买方应符合深圳市购房条件及贷款条件。2016年7月13日，案外人徐曼莉出具公证委托书，授权担保公司代为办理涉案房产的赎楼、过户手续。2016年7月29日，被告、案外人徐曼莉及中国农业银行签订了《资金托管协议》，办理了738800元的首期款资金监管手续。2016年8月9日，银行出具《个人购房贷款承诺函》，承诺向被告发放贷款1780000元。2016年8月30日，案外人徐曼莉以被告陈柳青不具有深圳市购房资格、涉案合同无法继续履行为由撤销对担保公司代为赎楼的委托授权。被告与案外人徐曼莉就合同的履行产生纠纷，案外人徐曼莉于2016年9月6日提起诉讼，被告于2016年10月8日在该案中提起反诉。2017年9月12日本院针对被告与案外人徐曼莉的房屋买卖合同纠纷作出（2016）粤0307民初13890号民事判决书，判决：1、陈柳青于判决生效之日起十日内将剩余购房款2518800元提存至法院，徐曼莉于陈柳青提存上述款项后五日内清偿抵押债权并注销抵押登记（若徐曼莉未按上述期限注销涉案房屋抵押登记，被告陈柳青可就徐曼莉该注销抵押登记履行义务申请强制执行或申请从买方应付剩余购房款中拨付相应款项代徐曼莉清偿抵押债权、注销抵押登记），双方于涉案房屋抵押登记注销后三日内向法院申请办理涉案房屋的转移登记手续及交付手续，徐曼莉于涉案房产转移登记及交付手续办理完结后可向法院申请划付剩余房款。合同履行过程中应缴纳的税费由陈柳青承担。2、徐曼莉于判决生效之日起十日之内向陈柳青支付逾期履行注销抵押登记义务的违约金（以2548800元为基数按每日万分之三的标准从2016年9月30日起计至判决确定的注销抵押登记履行期限届满之日）；3、驳回陈柳青的其他反诉请求；4、驳回徐曼莉的全部诉讼请求。被告与案外人徐曼莉对上述民事判决不服，提起上诉，二审作出驳回上诉、维持原判的（2018）粤03民终1052号的民事判决。被告确认上述民事判决已生效，其已申请强制执行，并确认2018年7月25日涉案房屋已强制过户至其名下。原告向本院提交《佣金支付承诺书》复印件一份，并陈述原件在被告处，其手中的原件未找到。《佣金支付承诺书》内容为“本人陈柳青于2016年7月11日与卖方徐曼莉就熙璟城6号楼B座29E单位之物业签署了《二手房买卖合同》（合同编号0031160）及相关合同及附件。现本人承诺，基于深圳市金楚原房地产投资顾问有限公司（以下简称经纪方）在促成本人与卖方签署合同达成房地产买卖法律关系的过程中所提供的积极服务，本人承诺向经纪方支付佣金人民币柒万柒仟肆佰元整（小写￥77400），本承诺书承诺佣金金额与其他合同及相关附件不一致的，以本承诺书为准。该笔佣金承诺于过户之前支付给经纪方。本人承诺，如因本人不履约产生违约责任的，或与卖方自行协议解除《二手房买卖合同》或协议解除后再与卖方另行成交办理过户，以及本人利用已从经纪方获取的服务及信息，由本人的亲属、委托人、代理人、或者其他有密切联系的第三人（包括本人担任法人、股东、经理等管理人员的公司）与卖方成交购入该物业的，本人仍须按本承诺书之约定向经纪方支付佣金，如因本人拒不支付导致经纪方向交易所在地的人民法院起诉而产生的诉讼费、律师费及其他费用的，由本人承担”，该承诺书落款的“承诺人”处有被告的签名字样及指印，日期为2016年7月11日。被告对原告提交的《佣金支付承诺书》不确认，陈述原告、被告还有案外人徐曼莉之间在2016年7月11日之前签订了居间合同，该合同约定被告承担1.5%的佣金；并陈述在原告向被告提出案外人徐曼莉要加价60万元之后，被告跟原告说房子能不能不加价，原告的工作人员说加佣金就给被告做工作，如果通过原告做工作，案外人徐曼莉同意按原价卖房，则被告的佣金要加倍；被告当时说如果能够将房产过户，被告就同意加倍，事后原告让被告签了承诺书，被告签完承诺书后，并没有给原告而是要求办理过户以后承诺书再给原告，原告在被告签承诺书的时候拍有照片；但原告并不是促成双方去过户，而是促成案外人去法院起诉，所以被告不同意支付这个佣金。原告否认与原告签订有居间合同，亦否认被告关于《佣金支付承诺书》签订过程的陈述。以上事实，有《房地产买卖合同》、（2016）粤0307民初13890号民事判决书、（2018）粤03民终1052号民事判决书、《资金托管协议》、《个人购房贷款承诺函》、《公证书》、《购房资格证明》以及当事人庭审陈述证实，足以认定。本院认为，原告与被告间的居间合同关系真实存在，合法有效，依法应予保护。《合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬…”，根据上述规定，居间人的居间服务以合同成立为目的。被告在合同成立后因第三人违约导致产生房屋买卖合同纠纷，不影响其对居间人劳务报酬的支付义务。本案中，因原告未能提供《佣金支付承诺书》的原件，且被告不予确认，故本院对该《佣金支付承诺书》不予采信，原告应承担举证不能的不利后果。鉴于被告关于双方曾签订居间合同及约定佣金为成交价的1.5%的陈述，符合交易习惯，本院予以采信，认定原、被告约定的居间报酬为38232元（2548800元×1.5%）。考虑到现实二手房交易中，买卖双方向房产中介支付的居间服务费还包括合同签订后协助房屋产权过户和房产交付的劳务费用，因原告未再付出该项劳务，故根据公平原则，本院酌情确定被告支付原告居间报酬25000元。原告诉请被告支付律师费、逾期付款利息，没有事实和法律依据，本院均不予支持。被告反诉请求原告赔偿损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈柳青应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市金楚原房地产投资顾问有限公司居间报酬25000元；二、驳回原告深圳市金楚原房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告陈柳青的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1985元（原告已预交），由原告负担1410元，由被告负担575元。反诉受理费1450元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吕 亮人民陪审员 唐 虹人民陪审员 李成文二〇一九年十二月十七日书 记 员 方雯婷