河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀民再165号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：沧州荣盛房地产开发有限公司，住所地沧州市运河区黄河西路北侧阿尔卡迪亚国际大酒店103室。法定代表人：周刚，该公司经理。委托诉讼代理人：刘志银，河北瑞实诺律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：常国新，男，1969年12月11日生，汉族，住沧州市运河区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐君，女，1969年5月1日生，汉族，住沧州市运河区。以上二被申请人共同委托诉讼代理人：李爱文，北京大成律师事务所律师。以上二被申请人共同委托诉讼代理人：杨柳，北京大成律师事务所律师。再审申请人沧州荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因与被申请人常国新、徐君买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市中级人民法院（2019）冀09民终2500号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年10月5日作出（2019）冀民申5727号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人荣盛公司的委托诉讼代理人刘志银，被申请人常国新、徐君的委托诉讼代理人李爱文、杨柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣盛公司申请再审称：1、原判决认定荣盛公司违约是错误的。第一、常国新所购买的房屋性质决定不可能有阳台；第二、荣盛公司没有变更规划设计；第三、原审诉讼情况足以证明常国新明知且认可其购买房屋不存在阳台；第四、荣盛购物广场累计三千余铺，每铺均不存在阳台，但三千余份合同对阳台的约定均是一致的“封闭式阳台”；第五、商品房买卖合同补充协议是确定交付房屋是否符合标准的唯一依据。2、原判决解除商品房买卖合同没有法律及事实依据，适用法律错误。第一、原判决解除商品房买卖合同违反《合同法》第九十三条第二款、第九十四条第二款第四项之规定，歪曲了本案事实；第二、根据生活常识判断，商场一楼底商不可能有阳台；第三、常国新购买的房屋用于经营金融常规性业态。3、常国新解除合同之诉已经超过解除合同的法定期间，应依法驳回其诉讼请求。常国新、徐君辩称：1、依法成立的合同，具有法律约束力，双方均应依约履行，荣盛公司向常国新交付商铺不符合合同约定，构成严重违约，致使常国新的合同目的无法实现。（1）荣盛公司未依约建设封闭式阳台，违反合同约定；（2）荣盛公司未能在案涉商铺门前通车，不符合金融营业场所的基本经营要求，致使答辩人无法向金融机构租赁；（3）荣盛公司未将案涉商铺与购物商场中心区域相连，未对17户商铺进行分割、未对公共区域进行装修，违反合同约定，致使常国新无法自营和对外出租。2、基于荣盛公司的上述违约情形，常国新有权行使约定解除权及法定解除权。3、本案系常国新基于荣盛公司交付房屋不符合约定行使解除权，不属于司法解释所约定的适用1年解除权除斥期间的情形。2016年8月26日，常国新、徐君向河北省沧州市运河区人民法院起诉请求：1、解除常国新与荣盛公司之间签订的17份《商品房买卖合同》；2、诉讼等相关费用由荣盛公司承担。重审时常国新、徐君增加诉讼请求要求荣盛公司退还购房款15,000,029元及税费、测绘费、房证工本费、抵押登记费、预告费、代理费、担保费共计712,750.16元，并由荣盛公司赔偿常国新、徐君损失约5,000,000元（以购房款15,000,029元为基数，自2013年6月19日按照月息6.5%计算至荣盛公司还清以上款项）。一审法院查明：常国新与荣盛公司于2013年4月19日签订了编号为第1304240054号1003铺、第1304240053号1008铺、第1304250019号1009铺、第1304250018号1010铺、第1304250017号1011铺、第1304250016号1012铺、第1304250015号1013铺、第1304240062号1014铺、第1304240064号1015铺、第1304240063号1016铺、第1304240061号1017铺、第1304240060号1018铺、第1304240059号1019铺、第1304240056号1027铺、第1304240057号1028铺、第1304240055号1029铺、第1304240058号1030铺共计十七份《商品房买卖合同》，在该十七份买卖合同中第三条约定，买受人所购商品房阳台是封闭式阳台；第五条约定商品房交付后，产权登记面积和合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积结算，房价多退少补；第十条约定，经规划部门批准的规划设计变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）该商品房的装饰、装修、设备标准。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按人民银行同期活期存款利率给付利息。合同签订后，常国新按照合同约定先支付了十七套房屋首付款7,500,029元。2013年6月19日常国新与沧州银行股份有限公司迎宾支行签订了《商业用房借款合同》，该合同约定常国新向沧州银行股份有限公司迎宾支行贷款7,500,000元用于购买荣盛国际购物广场17个商铺，利率约定为月息6.55‰，利息自放款之日起计算。沧州银行股份有限公司迎宾支行以常国新购房款的名义将贷款7,500,000元于2013年7月19日划入荣盛公司账户。荣盛公司经过五方验收合格后于2014年9月17日向常国新发出交房通知，通知常国新收房，并通知常国新需补交十七套商铺的面积金额差。常国新以该17套商铺交付的状况与合同约定完全不符，要求解除合同，诉至一审法院。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，合同义务对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同，因一方擅自变更导致依法成立的合同无法继续履行，应当承担违约责任。常国新依照合同约定履行了交付15,000,029元购房款的义务，荣盛公司对此未持异议，一审法院予以认定。荣盛公司于合同约定的时间内交付房屋，但是，依照合同第三条约定，常国新购买的17套商铺应为封闭式阳台，荣盛公司认可向常国新交付的17套商铺实际上并没有阳台。荣盛公司辩称因为商品房买卖合同系按照中华人民共和国建设部和国家工商总局的示范文本制作，为制式合同，对阳台的选择仅有封闭式阳台和半封闭阳台，所以只能选择其中的一项填写，实际上该处商铺设计均没有阳台，而且，常国新购买的商铺在一楼，根本不存在阳台。对此，一审法院认为，如因制式合同的原因导致不能填写“无阳台”，双方仍可以通过附加补充协议或者附注等方式对阳台的有无、朝向等相关情况另行约定，而非荣盛公司所称因为是格式合同而无法写明。另据第269号中华人民共和国住房城乡建设部公告，2014年7月1日实施的《建筑工程建筑面积计算规范》中，对阳台的定义为附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间。因此，阳台作为房屋的重要组成部分，在日常生活中发挥着不可替代的作用。房屋的布局以及阳台的朝向，也是购房者选择房屋的重要参考依据。荣盛公司在未征得常国新同意的前提下，擅自变更合同约定，未能提供与合同约定相符房屋的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。合同第十条约定，“经规划部门批准的规划设计变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）该商品房的装饰、装修、设备标准。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”。本案中荣盛公司并未书面通知常国新阳台设计的改变，常国新现在要求退房，符合合同约定，故对常国新要求解除合同的请求，一审法院予以支持，荣盛公司应在合同解除后返还常国新购房款150,000,029元并支付相应利息。因合同第十条约定，买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按人民银行同期活期存款利率给付利息。本案中，常国新系贷款购买该商铺，贷款利率为月息6.55‰，约定的利息低于常国新的实际损失，常国新请求按照其实际损失计算利息，于法有据，一审法院予以支持，利息应自常国新交清全部购房款之日（2013年7月19日）依照月利率6.55‰计算。关于常国新要求荣盛公司返还税费、测绘费、房证工本费、抵押登记费、预告费、代理费、担保费等共计712,750.16元的主张，上述费用系常国新办理贷款及房屋产权证支出的费用且实际未交付，不应由荣盛公司返还，故一审法院对该项主张不予支持。关于荣盛公司主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，常国新解除合同之诉已超过合同解除期间的问题，该项规定是关于出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款的情形，并不适用本案，故对荣盛公司该主张，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除原告常国新与被告沧州荣盛房地产开发有限公司签订的编号分别为第1304240054号、第1304240053号、第1304250019号、第1304250018号、第1304250017号、第1304250016号、第1304250015号、第1304240062号、第1304240064号、第1304240063号、第1304240061号、第1304240060号、第1304240059号、第1304240056号、第1304240057号、第1304240055号、第1304240058号的《商品房买卖合同》；二、被告沧州荣盛房地产开发有限公司返还原告常国新交付的购房款15,000,029元，并支付相应利息损失（损失自2013年7月19日起按照月利率6.55‰计算至本案执行完毕之日止），限本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费145,350元，由被告沧州荣盛房地产开发有限公司负担134,422.5元，由原告常国新、徐君负担10,927.5元。荣盛公司不服一审判决，向河北省沧州市中级人民法院上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回常国新、徐君的诉讼请求。2、本案诉讼费用由常国新、徐君承担。二审期间，荣盛公司提交其他金融机构营业场所照片、金融机构营业场所和金库安全防范设施许可实施办法、银行营业场所安全防范要求、商店建筑设计规范、关于印发中国人民建设银行营业用房建筑设计暂行规定的通知，证明没有一个金融机构是要求必须有阳台的，而且商店也仅仅要求有橱窗；另提交设计图和竣工图，证明图纸并未经过变更。常国新、徐君质证称，荣盛公司提交的其他金融机构的营业场所照片以及法律规范等，和本案均没有关联性，不能因为荣盛公司一方所提交的其他金融机构营业场所没有阳台的存在，就来印证其在履行合同过程中就没有违约的这一目的。荣盛公司提交的图纸，坚持一审质证意见，但是荣盛公司所提交的图纸并不能否定合同约定优先的这一交易惯例。二审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案一审法院按照法定程序，对当事人双方提供的证据全面、客观地进行了审核，针对上诉争议的事实，一审已依照法律规定公开了判断的理由和结果，一审的判断符合法律的规定，二审法院予以支持。荣盛公司就自己的上诉请求没有提供出足够的证据和法律依据，应当承担不利的后果。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费145,350元由上诉人沧州荣盛房地产开发有限公司负担。本院再审庭审中，荣盛公司提交证据一、荣盛国际购物广场施工设计图，证据二、2019年6月19日南京市建筑设计研究院有限责任公司的证明，证据三、河北省建设工程竣工验收报告，证据四、修建性详细规划。拟证明案涉房屋设计是不存在阳台的，同时，根据坐落的位置属于商场内部空位，根本不可能有阳台的存在。常国新、徐君质证称，关于证据一，真实性无法确认，与常国新无关。关于其证明目的，施工图在先，合同在后，合同的约定是清楚的，此后双方没有任何关于修改此条约定的合意，所以施工图无法改变当事人的意愿；关于证据二，真实性无法确认，证明目的不认可，意见同证据一；关于证据三，这份验收报告在原审中已经查明其为假，真实时间是2015年1月5日；关于证据四，同证据一、二的质证意见。本院再审查明的其他事实与原审一致。本院再审认为，本案争议的焦点是荣盛公司交付的房屋是否符合合同的约定。首先，关于常国新、徐君主张案涉商铺未依约建设封闭式阳台的问题。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定常国新购买的商品房阳台是封闭式阳台，但在双方签订的《商品房买卖合同内容补充协议》中又明确约定，出卖人交付使用的商品房的具体情况以合同附件中的房屋平面图、装修标准和政府批准的规划文件为准。补充协议与商品房买卖合同具有同等法律效力，内容如有冲突，以补充协议为准。荣盛公司提交的荣盛国际购物广场施工设计图及沧州市规划设计研究院出具的案涉项目《修建性详细规划》图纸等证据中并无显示常国新所购买商品房设计有阳台，而常国新、徐君亦未提交相关证据证明荣盛公司变更规划文件，故依据双方签订的补充协议的约定，荣盛公司未在案涉商铺中建设封闭式阳台并不构成违约。其次，关于常国新、徐君主张在案涉商铺门前不能通车以及荣盛公司未对公共区域进行装修等问题。本院认为，该问题常国新、徐君可以通过要求荣盛公司继续履行合同来解决，并不妨碍其实现合同目的，荣盛公司亦不构成根本性违约。再次，关于常国新、徐君主张荣盛公司未将案涉商铺与购物商场中心区域相连、未对17户商铺进行分割的问题。双方签订的《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同内容补充协议》均未对该内容进行约定，常国新、徐君亦未提交充分的证据证明荣盛公司有完成上述施工项目的义务，对常国新、徐君的上述请求，本院不予支持。综上，常国新、徐君主张荣盛公司严重违约，致使其合同目的无法实现，要求解除合同，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，荣盛公司申请再审的理由成立，应予支持；原判决认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河北省沧州市中级人民法院（2019）冀09民终2500号民事判决及河北省沧州市运河区人民法院（2018）冀0903民初4211号民事判决；二、驳回常国新、徐君的诉讼请求。一审案件受理费145,350元，二审案件受理费145,350元，合计290,700元，由常国新、徐君负担。本判决为终审判决。审判长  李源审判员  宋威审判员  孟慧二〇一九年十二月二十四日书记员  李梦