山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终4522号上诉人（一审原告）：冯永生，男，1979年8月30日出生，住邹城市。委托诉讼代理人：孔祥同，山东洙泗风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹城市恒益置业有限公司，住所地邹城市大束镇黄家庙村社区服务楼201室，统一社会信用代码：91370883MA3C0GNN14。法定代表人：黄现勇，该公司经理。委托诉讼代理人：曹峰，邹城天仕浩然法律服务所法律工作者。上诉人冯永生因与被上诉人邹城市恒益置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院（2019）鲁0883民初1663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯永生上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。2017年6月26日，冯永生与邹城市恒益置业有限公司签订了商品房买卖合同(预售)，上诉人购买被上诉人位于邹城市成套住宅，预测建筑面积88.590平方米，房价为329027元。上诉人采用按揭方式支付房款。合同签订后首付129027元，2017年7月17日贷款200000元，均已支付被上诉人，被上诉人开具了发票。合同约定交房日期为2018年6月30日。上诉人已经履行了合同约定的义务，但被上诉人在约定的交房日期没有向上诉人履行交房义务。上诉人多次催促被上诉人交房，被上诉人以没有综合验收为由迟迟不予交房。一审判决虽然把交房时间界定在2019年1月29日，但该商品房至目前仍然没有进行综合验收，尚不具备合同约定的交付条件。被上诉人以《建设工程质量管理条例》修改第16条和2018年11月29日济宁市住建局下发济建房字（2018）31号《关于明确济宁市房地产开发项目综合验收备案工作有关问题的意见》修订了综合验收备案手续，来断章取义，上述文件只是简化了备案手续而已，房地产开发项目验收合格，才可交付使用的实质内容并没有改变。并且经向济宁市住建局询问该文件的效力，现在是暂停使用，目的就是简化备案手续。目前，水电、暖气、燃气，都没有接入合同约定的主管道(暖气、燃气不通)，不具备入住条件，不符合商品房买卖合同中双方约定的交付条件，被上诉人没有具体的分项验收报告。庭审时被上诉人提交的测绘报告为在建设工程开工建设之前的报告，却用来当做施工后的测绘报告。即使在2019年1月29日交房，被上诉人也没有商品房交接单，没有分户的测绘报告，没有向上诉人交付“两书”，管道燃气设施建设合同，配电安装合同签订的时间均晚于双方签订的交付日期，这样的商品房能否视为符合交房条件，商品房能否达到通用的目的。二、一审判决适用法律错误。一审判决将不可抗力扩大到各级政府下发的文件上，属于法律适用错误。法律对不可抗力做了严格的解释，不能肆意扩大。而一审判决却将政府的文件一律认定为不可抗力，将工程工期顺延151天，属适用法律错误。政府文件有不可避免的事项，但不是不能克服的事项，因而不符合不可抗力的构成条件。况且该商品房买卖合同是2017年6月26日签订的，被上诉人应该能预见到政府“蓝天工程”“封土行动”给施工带来的影响。邹城市恒益置业有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求。冯永生向一审法院起诉请求：1、按约定支付逾期交付商品房违约金13119.95元（计算至2019年5月底）并要求支付从2019年6月1日起至实际交付符合合同约定条件（合同第9、10、11条）的商品房之日止的违约金，按照银行同期贷款利率4.35%；2、承担本案的诉讼费及为实现债权所支付的律师费。一审法院认定事实：2017年6月26日原被告双方签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发的位于邹城市成套住宅，建筑面积88.59平方米，价格329027元，原告首付129027元，贷款20万元，被告开具了购房发票，双方在合同第四章“商品房交付条件与交付手续”一章中约定：商品房交付条件为1、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件。2、该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。商品房交付的时间为2018年6月30日，出卖人在交付日期10日前书面通知买受人携带资料、证件，办理交接手续，在逾期交付方面双方约定，除不可抗力外，不论买受人是否解除合同，逾期交付，均按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期违约金。被告在工程建设中，由于大气污染、封土行动、治理扬尘污染治理、青岛峰会等原因，政府四次下达停工通知和文件，致使被告非连续停工，造成被告逾期交房。2019年1月29日，被告开发的商品房经五方验收，取得《竣工工程质量验收报告》。被告通过《致广大业主的一封信》告知业主逾期交房的原因及交房的时间，2018年12月29日通过业主微信群告知全体业主交房时间，同时于2018年12月31日电话通知了原告交房，的确部分业主于2019年1月29日后陆续办理商品房交接手续。原告至今未办理商品房交接手续，原告认为被告至今未取得合同约定的交房的备案证明文件，涉案房屋至今尚未达到交房条件，双方产生纠纷，原告主张被告支付违约金及其他费用。一审法院认为，原被告签订的《山东省新建商品房买卖合同》系双方平等协商一致签订的，不违背国家法律和规定，系有效合同。双方争执的主要焦点是：一、被告通知交房的是否符合约定条件及是否存在逾期交房问题？二、原告主张的逾期交房违约金和其他损失费用是否符合法律规定？针对双方争执的第一个焦点问题，原被告签订合同约定交房时间和交房标准，对双方均有约束力，合同约定该房于2018年6月30日交付，交付标准双方在合同中约定，该商品房应取得竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告、提交两书，即《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。关于商品房交付标准问题，原被告约定商品房交付标准高于法律和法规规定标准的，属于当事人自主自愿的行为，应予支持。关于商品房验收合格问题，《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》中均有规定，《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号文）中第83项，取消了住宅小区群体访地产开发项目竣工综合验收的行政审批，《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》(国发[2018]698号)将《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后方可交付使用”，济宁市城乡和住房建设局于2018年11月29日下达济建房字（2018）31号文件，暂停办理竣工综合验收备案工作，因此，原被告约定“备案证明文件”无法取得。依照《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：建设工程经验收合格的方可使用。建设工程竣工验收应满足《建设工程质量管理条例》列举的五个必须条件，被告在2019年1月29日取得了五方验收合格的质量报告，符合交付使用的条件，被告通过微信群和电话通知，在售楼中心张贴公告，告知了原告交房时间、地点，告知了延期交房的原因，原告以被告房屋至今不能满足交房条件和交房标准拒绝验收上房，应向被告提出拒绝上房是异议，原告在法庭辩论结束前也未向本院提交被告房屋不合格、不能交付使用的证据，原告主张原告开发建设的商品房不符合交付条件的诉请，不予支持。被告应政府环保、重大活动、封土工程等停工151天，提供了政府文件和停工通知，这些政府干预的行为对原告来说属于不可预见、不能避免、不能抗拒的不可抗力，被告虽提供2018年入冬以来，我市发布的重污染天气预警7次共44天，但未出具相关管理部门出具的停工通知和文件，对于该阶段被告主张顺延的主张，不予支持，其他阶段由于均提供了政府文件和通知，被告答辩主张的工期顺延应予支持，顺延交房日期（顺延151天）应界定至2018年11月28日，被告于2019年1月29日取得五方竣工验收合格报告书，被告逾期交房时间应认定为62天。关于双方争执的第二个焦点，原被告双方在商品房买卖合同中约定，逾期交房应承担违约责任，违约金计算办法应按照双方约定处理，即329027×62×4.35%/365=2431元。原告接被告电话、微信通知拒绝上房，请求支付2019年1月29日至交付之日的违约金不予支持。原告请求支付律师费用1200元，因原告未提交证据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告邹城市恒益置业有限公司于判决生效十日内支付原告冯永生逾期交付商品房违约金2431元；二、驳回原告冯永生其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费减半收取64元，原告冯永生负担50元，被告邹城市恒益置业有限公司负担14元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院已经取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批，因此《城市房地产开发经营管理条例》第17条、第18条及《城市房地产管理法》第27条不再是效力性强制性规定，济宁市城乡和住房建设局于2018年11月29日下达济建房字（2018）31号文件，暂停办理竣工综合验收备案工作，因此，双方约定“备案证明文件”已无法取得。依照《建设工程质量管理条例》第十六条的规定：建设工程经验收合格的方可使用。建设工程竣工验收应满足《建设工程质量管理条例》列举的五个必须条件，被上诉人在2019年1月29日取得了五方验收合格的质量报告，涉案商品房质量合格，一审法院认定涉案商品房符合交付使用的条件，并无不当。关于邹城市恒益置业有限公司抗辩所称的因政府行为造成的无法施工问题。在涉案商品房建设期间，邹城市人民政府及相关部门为治理环境空气污染，多次下发文件及通知，要求存在污染因素的企业自查自检，减少污染物排放，在重污染预警期间停止施工。上述停工事项均发生于涉案合同签订之后，系政府部门发布的应急及环保保障措施，非邹城市恒益置业有限公司所能准确预测，邹城市恒益置业有限公司对此亦无法克服。故，邹城市恒益置业有限公司作为房地产开发企业，在开发的房地产工程施工期间，为维护社会公共利益，积极响应政府及相关部门保护生态环境的指令，多次在重污染预警期间停止施工，其交房时间应当予以顺延。一审法院对于其停工天数予以扣除，并无不妥。综上所述，上诉人冯永生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费128元，由上诉人冯永生负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇一九年十二月三日书记员  宋 颖