广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初2489号 原告：李青，女，1977年8月10日出生，汉族，住广西贵港市港北区。 委托诉讼代理人：王俊，广西志明律师事务所律师。 被告：广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司，住所地南宁市江南区沙井大道56号南宁华南城江南上城B栋1108号，统一社会信用代码91450100327330001U。 法定代表人：黄玉仍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏现美，南宁市正一法律事务所法律服务工作者。 原告李青与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司（以下简称宏丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月13日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告李青的委托诉讼代理人王俊、被告宏丰公司的委托诉讼代理人苏现美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告签订的《龙岗·宏丰农贸海鲜批发零售市场商铺合作建设合同》（合同编号：合建铺字【2017】第813A号）无效。二、判令被告立即向原告返还合建商铺价款90793元。三、判令被告向原告支付资金占用费，计算方式：以68095元为基数，从2017年3月27日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的4倍计至2018年11月25日;以90793元为基数，从2018年11月26日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的4倍计至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计至还清全部商铺价款之日止。四、本案的诉讼费用由被告承担。（原告当庭变更为上述诉讼请求） 事实和理由：2017年3月27日，原、被告双方在南宁市邕宁区签订了《龙岗·宏丰农贸海鲜批发零售市场商铺合作建设合同》，合同约定了双方的权利、原告享有使用权的商铺的具体位置、面积、合同价款等，其中合同第8.1条约定被告应于2018年12月31日前完成合建商铺的建设任务，并将合建商铺交付原告使用。同时，原、被告在合同8.2条中约定了被告逾期交付商铺超过180天的，原告有权要求被告支付违约金。（详见《龙岗·宏丰农贸海鲜批发零售市场商铺合作建设合同》）。原告在与被告签订前述合同的当日即向被告支付了合建商铺首付款68095元，于2018年12月8日向被告支付第二期款项22698元。被告收到原告以上款项后即给原告出具了相应的收据，明确已经收到款项。 经原告与被告多次沟通交付铺面事宜，发现其至今尚未取得房屋预售许可证等相关证件，导致其工程项目迟迟无法竣工，原告取得铺面的相关权利遥遥无期。同时，原告近期得知广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司因涉嫌以合作建房名义，实为变相将未取得预售许可证的铺面预售给消费者，其与消费者所签订的《龙岗·宏丰农贸海鲜批发零售市场商铺合作建设合同》均被法院认定为无效合同。原告按约履行了确定的义务，却因被告的过错导致合同无效。原告根据《合同法》等相关规定向被告主张合同无效、归还已付房款，承担过错责任。但至今被告仍未将上述款项退还给原告。经原告多次催索，被告以各种理拒绝。原告认为被告在未取的预售许可证的前提下向原告预售商铺，双方所签订的合同应当属于无效合同，被告应当承担合同无效的全部责任。综上所述，为维护原告的合法权益，根据我国《民事诉讼法》的有关规定，特向人民法院提起诉讼，恳请依法判如诉请。 被告辩称：一、被告认为本案案由定为“房屋买卖合同纠纷”是错误的，本案案由应当定位“合资、合作开发房地产合同纠纷”。因为案由的正确认定对案件的审理具有重要的指导作用，因此，请求法院予以严格审定。二、被告与原告签订的合同合法有效。被告通过与南宁市邕宁区龙岗村墩蕾坡三组签订合同合作开发其集体所有的产业用地（国有划拨性质），即生产队提供土地，由被告通过招商等途径寻找合作建房的出资人，然后，被告与原告根据我国合同法等法律、法规的规定，在平等、自愿、协商一致的基础上签订了合作建房（商铺）的合同，合同明确了被告按照合同约定建设房屋，原告按照合同约定支付合建房价款，该房屋建成后原告在规定的期限内享有使用权，使用权届满后该房屋归墩蕾坡三组集体所有。被告认为，双方签订的合作建房合同（商铺）没有违反我国法律法规的强制性和禁止性规定，是双方的真实意思表示，合同是合法有效的。三、原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据。原告与被告之间签订是合作建房合同，不是商品房买卖合同，双方之间只是合作关系，不存在买卖关系。即原告与被告合作建设的房屋，原告在一定期限内有使用权，没有所有权，被告既没有使用权也没有所有权，原告与被告合作建设的房屋的所有权自始至终都是生产队的。原告把双方签订的合作建房合同认定为商品房买卖合同是错误的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定了“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，被告不是出卖人，原告也不是买受人，双方只是合作建房的当事人，房屋不是商品房，不存在所有权转移的问题，原告支付的价款是其出资建设其能够使用二十多年的房屋，不是房屋买卖的价款。这些事实在合同中已经明确声明，被告没有掩饰隐瞒任何事实，原告也对合作的内容和房屋的性质非常清楚。原告适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定来提出请求是错误的。最高院的该条解释内容为：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”很明显，该条款指向的对象是商品房，不是本案双方合作建设的房屋，因为，双方合作建设的房屋不是商品房，不存在销售买卖的问题，所以就不存在与预售许可证有关的问题。四、双方应当继续履行合同义务。合同签订后被告已经按照约定履行合同义务，原告也按照约定交付了合作建房款。目前，双方合作项目土地权属证、用地规划证、项目备案登记都已完善，《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》正在申报审批中。需要说明的是被告从2018年元月就已经向政府有关部门报送了建设规划总评的相关材料，并且又按照建设规划许可审批部门的要求对项目进行了整改，但是，由于有关部门的原因一直未能及时审批下来，致使合作项目暂时处于停工状态。现经多方反映，政府和相关部门已经高度重视，9月5日邕宁区政府召开了协调会,有关审批工作将很快恢复,项目继续开工建设已经指日可待。五、原告要求赔偿支付利息没有法律依据，因为双方签订合作建房合同是在双方自愿状态下签订的，被告没有强迫原告签订合同，如果有过错，双方都有责任。双方都有责任要一方来承担全部责任，这是不公平的，与合同法相违背的。被告认为，既然双方之间的关系是合作关系，在没有发生约定解除事由，也不存在法定解除事由的情况下，双方的合同目的仍然能够实现，合同应当继续履行。另外，原、被告双方另行签订了《返租合同》，故被告已实际交付商铺。依据上述事实及理由，为了保护合同的稳定，确保合作项目的正常建设和交付使用，维护各方当事人的合法权益，被告恳请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。 原告提交的证据有：1.龙岗·宏丰农贸海鲜批发零售市场商铺合作建设合同；2.收据；3.通告。 被告没有提交证据。 经审查，原告提交的全部证据均真实、合法，且与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月27日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方共同签订了《龙岗•宏丰农贸海鲜批发零售市场商铺合作建设合同》（合同编号：合建商铺字【2017】第813A号），以下简称《合作合同》）。该合同第一条“声明”约定：1.1甲方通过与南宁市龙岗村墩蕾坡三组签订合同获得该组的国有划拨性质的土地开发权。1.2乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与南宁市龙岗村墩蕾坡三组的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意按本合同出资与甲方合作建房，并在本合同约定的土地、房屋使用期限内，按本合同约定使用房屋及对所使用的房屋享有合法的收益权。第二条“合作项目、合作模式”约定：2.2合作模式：甲方按照本合同约定建设商铺，乙方按照合同约定支付合建商铺价款。第三条“合作项目所在地土地的基本情况”约定：3.1项目所在地用地单位为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第3队。第四条“合作建商铺项目具体情况”约定：4.1本合同项下物业为龙岗·宏丰农贸海鲜批发零售市场商铺，项目商铺位于地上1层A区913号（以下简称涉案商铺）。4.5乙方与甲方合作建商铺项目中乙方享有使用权的商铺。第五条“双方的权利、义务”约定：5.1“甲方的权利、义务”：5.1.3依照协议的约定，按时将乙方合建商铺交付乙方使用。5.2“乙方之权利、义务”：5.2.1乙方对乙方合建商铺自交付之日起享有使用权，即自2019年1月1日起至2068年12月31日止。第六条“乙方应付合建商铺价款”约定：乙方按合建商铺的建筑面积、价款支付合建商铺价款。乙方应付的合建商铺建筑面积为3.67㎡，单价为30924.25元/㎡，总价款为113492元。第七条“合建商铺价款的付款方式及期限”约定：7.2乙方选择下列第2种方式向甲方支付合建商铺价款。7.2.2分期付款：7.2.2.1首付款：乙方于本合同签订之时交付68095元；甲方为乙方出具等额收据。7.2.2.2第二期款：乙方于商铺楼房施工至±0.000主体框架结构混凝土浇捣完工后，接到甲方发出付款通知之日起5个工作日内交纳22698元。甲方为乙方出具等额收据。7.2.2.3第三期款：乙方于商铺楼房施工至7层主体框架结构混凝土浇捣完工后，接到甲方发出付款通知之日起5个工作日内交纳22699元。7.3如乙方不按本合同规定的数额、时间付款，按以下方式处理：7.3.1自本合同约定的应付款期限届满之次日起，逾期在30日之内，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金；7.3.2自本合同约定的应付款期限届满之次日起，逾期超过30日，不足60日的时段，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金；7.3.3逾期超过60日的，甲方有权解除合同，乙方按合建商铺价款总额的20%支付违约金给甲方。第八条“交付期限及交付条件”约定：8.1在乙方按期支付款的情况下，甲方在2018年12月31日完成合建商铺的建设任务，并将合建商铺交付乙方使用。8.2上述延期交商铺原因之外的由于甲方原因产生的延期交商铺，逾期期间，以乙方已交的合建商铺价款为基准、按同期银行贷款基准利率的1.5倍计算每日的违约金，逾期超过180天的，乙方可以退商铺款，甲方按乙方已交的合建商铺价款总额的10%赔偿给乙方。 签订合同后，原告先后于2017年3月27日、2018年11月26日向被告支付商铺价款68095元、22698元，共计90793元。被告至今未向原告交付涉案商铺。 2019年11月13日，原告将被告诉至本院，提出前述诉讼请求。被告应诉后，提出前述答辩意见。 另查明： 庭审中，被告确认涉案商铺没有取得预售许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，土地性质为三产用地。 庭审中，被告述称双方共同签订了返租合同；原告予以认可，但表示从未收到被告支付的租金。 三、被告经营范围为对建筑业投资、投资管理信息咨询、物业管理服务。 本院认为，本案的争议焦点为：一、诉争《合作合同》是何种性质，是否合法有效；二、被告应否向原告返还商铺价款，如需返还，应返还多少；三、被告应否向原告支付资金占用费，如需支付，如何计算，应为多少。 一、关于诉争《合作合同》是何种性质，是否合法有效的问题 原、被告之间签订的《合作合同》名为双方合作建房模式建设房屋，但合同并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。《合作合同》虽约定原告取得的是涉案商铺自2019年1月1日起至2068年12月31日止使用权，但从《合作合同》约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，《合作合同》成立的目的并非合作建设而系买卖。原告以出资形式最终分配得到一间商铺，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，原、被告签订的《合作合同》，应当认定为房屋买卖合同的性质。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 由于涉案商铺在双方签订《合作合同》时尚未建成，故双方成立的是商品房预售合同关系。被告未举证证明其在销售涉案商铺时、起诉前取得商品房预售许可证明，且被告的经营范围没有房地产开发和销售，故原、被告签订的《合作合同》为无效合同。 二、关于被告应否向原告返还商铺款，如需返还，应返还多少的问题 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 本案中，被告因《合作合同》取得合建商铺价款90793元，原告诉请被告返还该90793元合法有据，本院予以支持。 对于被告提出的双方另行签订了《返租合同》，故被告已实际交付商铺的答辩意见，因双方当事人均未提供该《返租合同》，本院无法确认该合同的真实性及具体内容，且该合同为另一法律关系，与本案无关，亦不影响本院对诉争合同性质及效力的认定，故本院不予采纳。 三、关于被告应否向原告支付资金占用费，如需支付，如何计算，应为多少的问题 从原告所主张的资金占用费的事实和依据上看，该资金占用费具有损失赔偿的性质。本院认为，合同被确认无效，损失是否应当赔偿，应当根据双方的过错进行认定。 本案中，被告未举证证明其在销售涉案商铺时取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订《合作合同》，对造成《合作合同》无效的后果应承担相应责任；原告作为房屋购买者，有义务了解相关法律法规的规定，在被告未取得涉案商铺预售许可证的情况下与之签订《合作合同》，未尽到审慎注意义务，亦应对《合作合同》无效承担相应责任。现原告主张被告支付应返还的合建商铺价款的资金占用费，但未提交证据证明其实际损失。本院认为，原告主张的利率过高，应予调整。结合原告举证情况及原、被告双方对合同无效的过错比例，本院酌定参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月19日前）的70%、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日起）的70%予以支持，即资金占用费的计算方法为：以68095元为基数，从2017年3月27日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的70%计至2018年11月25日；以90793元为基数，从2018年11月26日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的70%计至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%，计至一审法庭辩论终结之日即2019年12月24日；以尚未返还的商铺价款为基数，从2019年12月25日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%，分段计至还清全部商铺价款之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告李青与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司于2017年3月27日签订的《龙岗•宏丰农贸海鲜批发零售市场商铺合作建设合同》（合同编号：合建商铺字【2017】第813A号）无效。 二、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司向原告李青返还商铺价款90793元。 三、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司向原告李青支付资金占用费，具体计算方式为：以68095元为基数，从2017年3月27日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的70%计至2018年11月25日；以90793元为基数，从2018年11月26日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的70%计至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%，计至一审法庭辩论终结之日即2019年12月24日；以尚未返还的商铺价款为基数，从2019年12月25日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70%，分段计至还清全部商铺价款之日止。 四、驳回原告李青的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计1175元，由原告李青负担27元，被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司负担1148元。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 韦明姣 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 何明凤 书 记 员 周逍遥