浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初10473号 原告（反诉被告）：杨铁庆，男，1984年9月18日出生，汉族，住江西省萍乡市湘东区。 委托诉讼代理人：何忆露，浙江民禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马美笑，浙江民禾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：彭永欢，男，1980年2月9日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：梁天，浙江浙杭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郝丽萍，浙江浙杭律师事务所律师。 原告杨铁庆与被告彭永欢房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月28日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法适用简易程序由审判员孙莎独任审判。彭永欢于2019年7月5日提出反诉，本院立案受理后决定与本诉部分合并审理，并于2019年8月1日第一次公开开庭进行了审理。杨铁庆的委托诉讼代理人何忆露，彭永欢的委托诉讼代理人梁天、郝丽萍到庭参加诉讼。杨铁庆于庭审中提出司法鉴定申请，2019年10月31日鉴定结束。本院于2019年12月16日第二次公开开庭进行了审理，杨铁庆的委托诉讼代理人何忆露，彭永欢的委托诉讼代理人梁天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨铁庆起诉称：原、被告双方于2018年4月5日签订一份《厂房租赁合同》，约定由杨铁庆承租彭永欢坐落于余杭区的厂房第三层和第四层，同时双方就租金及保证金支付方式、其他权利义务等作了明确约定。其中合同预付定金为30000元整，合同生效后转为保证金。合同签订后，杨铁庆依约支付了房屋预付定金及租金。然而在房屋使用过程中，杨铁庆发现彭永欢交付的房屋存在严重的质量问题，漏水现象明显，已无法正常使用房屋，且屋内存放的货物均被浸湿，造成损失共计9632元。杨铁庆多次与彭永欢就房屋问题进行交涉，均未果。杨铁庆认为，依据《合同法》的相关规定，彭永欢的上述行为已属违约，且直接导致了杨铁庆无法实现合同目的，现杨铁庆依法解除与彭永欢的租赁合同，并要求退还保证金30000元及赔偿损失9632元。诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方签订的厂房租赁协议；2.依法判令彭永欢退还保证金30000元并赔偿杨铁庆因房屋质量问题造成的损失9632元；3.依法判令由彭永欢承担本案的诉讼费用。 杨铁庆为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 1.厂房租赁协议一份（原件），证明原、被告双方存在房屋租赁关系的事实； 2.聊天记录一份（原件）。 3.视频及图片一份（刻录件）。 证据2、3共同证明彭永欢交付的房屋存在严重质量问题的事实； 4.采购单据一份（原件），证明杨铁庆因房屋质量问题造成损失的事实。 本院依据杨铁庆申请，委托浙江建院建设检测有限公司出具《杭州长宝纸业有限公司5层标准厂房的第4层南面窗户漏水鉴定报告》。 彭永欢答辩称：杨铁庆起诉是违反合同约定及客观事实的。1.杨铁庆履行合同过程中存在违约行为，根据合同约定，租金应当在2019年4月15日前支付，一直到五月份才要求退出，之前都没有与彭永欢商量过，因此杨铁庆主张彭永欢违约没有事实依据；2.杨铁庆认为双方的租赁合同因彭永欢违约导致合同目的无法实现是不成立的，即使客观事实如杨铁庆所述存在漏水，也仅仅是一般性问题，可以容易处理掉，况且漏水的原因杨铁庆并未举证证明，所以杨铁庆要求解除合同并退还保证金并赔偿损失没有依据。综上，请求驳回杨铁庆诉请。 彭永欢反诉称：双方合同签订后，杨铁庆要求使用案涉房屋的三、四层，双方实际按照使用三、四层履行合同。杨铁庆声称房屋存在质量问题，也与事实不符，漏水系杨铁庆使用不当造成，与彭永欢无关。杨铁庆未按照合同约定在2019年4月15日前支付下一周期租金18万元，同时长期拖欠水电费，已构成违约，应当支付彭永欢违约金，同时赔偿彭永欢受到的损失。诉讼请求：1.判令杨铁庆支付彭永欢违约金1.8万元；2.判令杨铁庆支付彭永欢一个月房租损失3万元，水电费1290元；3.本案诉讼费由杨铁庆承担。 彭永欢为支持其答辩主张及反诉诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 1.告知函一份（打印件），证明杨铁庆拖欠彭永欢房租及水电费，已经造成根本违约，彭永欢通知杨铁庆解除合同，并要求杨铁庆承担违约责任的事实； 2.收据（收据）及电表度数照片一份（打印件），证明杨铁庆长期拖欠彭永欢水电费的事实； 3.厂房租赁协议一份（复印件），房屋所有权证一份（复印件），委托证明两份（复印件），授权书一份（复印件），城市排水许可证一份（复印件），证明彭永欢从杭州长宝纸业有限公司的委托人李宝根处租赁房屋，且彭永欢有转租权利的事实； 4.电表读数两份（拍照打印件），证明杨铁庆长期拖欠水电费的事实。 杨铁庆答辩称：1.杨铁庆有权依据合同法解除房屋租赁合同，案涉房屋四楼长期存在严重漏水现象，杨铁庆多次要求彭永欢维修，但彭永欢不予以维修，杨铁庆是用于存放货物，漏水导致目的无法实现；2.彭永欢所述漏水是杨铁庆使用不当与事实不符，杨铁庆租赁房屋存放货物，故没有装修，彭永欢也没有举证证实系杨铁庆导致；3.案涉房屋已经无法使用，杨铁庆有权主张解除，彭永欢无权主张赔偿。 杨铁庆未出示证据证明其反诉答辩主张。 本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定本案的事实如下： 2018年4月5日，彭永欢作为出租方（甲方），杨铁庆作为承租方（乙方）签订《厂房租赁协议（合同书）》一份，约定甲方将坐落于余杭区杭州长宝纸业有限公司5层标准厂房的第2层和第3层租赁给乙方，租赁期自2018年5月16日起至2024年5月15日止，第一年租金为34万元，签订完本合同时一次性付清半年租金17万元，并于2018年10月15日前付清剩余租金17万元，第二年、第三年租金为36万元，第四年、第五年、第六年租金为40万元，并于每年的4月15日前、10月15日前一次性付清半年租金。乙方向甲方预付定金3万元，本合同双方签字生效后成为保证金（不计入年租金内），在租赁期间若无违约行为的将在租赁期满后如数归还乙方。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电信通讯等一切费用由乙方承担，并在收到收据或发票、短信等通知时，应在三天内付清。乙方在租赁期满后归还厂房时，应付清所有水、电等费用，若未付清的，则在保证金中扣除，多退少补。厂房租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收10%滞纳金，并有权终止租赁协议。厂房租赁期间，如甲方因其他原因需要提前终止合同而违约，应提前三个月通知乙方，退还剩余租金及保证金并赔偿相应违约金，如乙方因单方面原因需提前中止合同而违约，应提前三个月通知甲方，且甲方不退还剩余租金及保证金。庭审中，原、被告均认可杨铁庆实际使用第三、四层房屋，但租金标准不变；杨铁庆已付清第一年度的租金。 杨铁庆曾于2018年7月7日、7月11日、8月4日、10月16日、12月14日、12月22日，2019年1月4日、2月16日多次通过微信向彭永欢发送房屋漏水的照片及视频。 2019年5月7日，杨铁庆微信通知彭永欢其已经搬完仓库，彭永欢回复好的。 浙江建院建设检测有限公司出具《杭州长宝纸业有限公司5层标准厂房的第4层南面窗户漏水鉴定报告》，认为造成第四层南面窗户漏水的主要原因有：1.玻璃与金属框交界处密封胶老化；2.金属框施工安装时金属框间交接不严实，金属框间有空隙；3.窗户左扇右扇关闭后相交不严实，窗扇间有空隙。 本院认为，杨铁庆与彭永欢签订的《厂房租赁协议（合同书）》系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。（一）关于解除合同。从原、被告之间的微信聊天内容看,杨铁庆于2019年5月7日搬离后通知彭永欢时，彭永欢并未提出异议，表明原、被告在此前已对解除案涉租赁合同一事达成合意，仅因后续款项的结算及违约责任的认定产生争议，故杨铁庆要求判令解除合同的诉讼请求，本院不予支持。（二）关于违约方。首先，出租人在租赁期间应当保持租赁物符合约定的用途，并在租赁物出现质量问题时履行相应的维修义务，但案涉厂房曾多次出现漏水现象，经司法鉴定，漏水问题至今仍然存在且非因杨铁庆原因造成，故彭永欢提供的租赁物存在瑕疵且未及时履行维修义务，已构成违约。其次，根据《厂房租赁协议（合同书）》约定，杨铁庆应于2019年4月15日前支付2019年5月16日至2019年11月15日期间的租金，但其未按期支付，且无证据表明双方于2019年4月15日前已就解除合同达成合意，故杨铁庆亦构成违约。最后，现杨铁庆主张的发泡袋损失，因无有效证据证明其主张数额的真实性及合理性，故本院不予支持。彭永欢主张的违约金及一个月房租损失，结合双方在第二年度租期开始之前已达成解除合同的合意，杨铁庆已付清第一年度的租金并在第二年度租期开始之前已腾退房屋，且彭永欢未就其主张的水电费向杨铁庆履行通知义务等事实，并考虑到原、被告双方均存在违约行为，故本院对该诉讼请求亦不予支持。杨铁庆主张应退还的保证金，本院依在扣除其应支付的水电费后，对剩余款项予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告彭永欢于本判决生效后十日内退还原告杨铁庆保证金28710元； 二、驳回原告杨铁庆的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告彭永欢的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取395元，由原告杨铁庆负担96元，被告彭永欢负担299元；反诉案件受理费516元，由反诉原告彭永欢负担35元，反诉被告杨铁庆负担481元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  孙 莎 二〇一九年十二月十九日 代书记员  黄若兰