重庆市长寿区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0115民初8038号 原告：重庆时代建设集团物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区文苑大道1号13幢负1-17，统一社会信用代码91500115065697494H。 法定代表人：黄蓉，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：晏九惠，女，1975年5月8日出生，汉族，住重庆市长寿区，系该公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：苟义清，男，1952年3月6日出生，汉族，住四川省通江县，系该公司员工。 被告：简天霞，女，1968年9月25日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：李响，重庆兴胜律师事务所律师。 被告：卢晓军，男，1971年12月27日出生，汉族，住重庆市长寿区。 原告重庆时代建设集团物业管理有限公司（以下简称时代建设物业公司）与被告简天霞物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在案件审理过程中，本院依据被告简天霞的申请，追加卢晓军为共同被告。原告时代建设物业公司的委托诉讼代理人晏九惠，被告简天霞及其委托诉讼代理人李响、被告卢晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告时代建设物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告简天霞向原告支付物管费21846元、公摊费220元、违约金22610元，共计44676元。事实及理由：2014年3月23日，原告与重庆时代建设集团欧郡房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并于2016年4月入驻xxxx小区提供物业服务。被告简天霞是该小区x栋x楼xxx号商铺的业主，房屋建筑面积248.24平方米。被告简天霞在2017年8月1日签订了《临时管理规约》承诺书，同意原告为其提供物业服务，双方并就服务收费及标准进行了约定。被告简天霞无故不向原告交纳2017年11月至2019年8月期间的物管费、公摊水电费的行为已构成违约，应当依照合同向原告支付违约金。经原告催收，被告仍未缴纳。 被告简天霞辩称，2017年8月1日，二被告签订了《房屋租赁合同》，租赁期自2017年9月1日至2020年8月30日止，约定所有的水电费和物管费按物业管理规定由卢晓军承担，因此被告简天霞不应当承担物管费；同时，根据《物业管理条例》第41条的规定，业主连带支付物业费，未规定业主负担连带支付违约金的义务，况且欠缴费用不是被告简天霞造成的，也不知情。原告没有向被告简天霞催收过；根据实际使用人卢晓军的陈述，原告提供的物业服务存在瑕疵才没有缴纳费用，未缴纳物管费是事出有因，不应支付违约金。 被告卢晓军辩称，原告提供的物业服务存在瑕疵，具体是1.涉案房屋的消防用水压力严重不达标，压力值几乎为零，正常平常平层房屋水压是0.4-0.6mpa,存在安全隐患；2.原告在2019年9月6日，以未交水费为由，擅自关闭其生活用水长达3天，经有关部门到现场多次协调，原告仍不开通，后被告卢晓军找到水表，自行开启生活用水，原告与长寿渝长水汽公司并没有签订水气代收代管合同，其无权代收水费，也无资格关闭水气；3.原告以检查下水道为名，在涉案房屋内把被告卢晓军打成轻伤；4.2018年5月份夜间，涉案房屋最左的门在监控正对照射下被小偷撬坏，原告监控部门却没有发现；5.原告排放小区内水池的水把商铺后面相连的架空层地基冲穿，大量的水涌入架空层，如不采取措施就会灌入商铺，被告曾多次向原告反应，原告却不予理采，也不采取任何措施，被告只能自己采取措施堵漏。原告未提供对价的服务，不认可违约金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告简天霞系重庆市长寿区渡舟街道朝阳路xxx号附xxx号房屋的业主，房屋建筑面积248.34平方米，用途是其他商铺用地/商业服务。 2014年3月23日，原告与重庆时代建设集团欧郡房地产开发有限公司签订《xxxx前期物业服务委托合同》，合同约定由原告为长寿xxxx小区提供物业服务，负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理等，商业、幼儿园用房按建筑面积4元/平方米·月计收，公共能耗费按15元/户/月计收，缴费时间为每月25日前，逾期交纳物业服务费的从逾期之日起按照应交金额的百分之0.3按日交纳违约金，合同有效期限自本合同生效之日起至本物业业主大会授权业主委员会与物业服务企业签订新的《物业服务委托合同》生效之日终止等。原告陈述公共能耗费实际是按10元/户/月计收。 二被告经原告委托诉讼代理人晏九惠介绍在2017年8月1日，简天霞作为甲方（出租方）与卢晓军作为乙方（承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为三年，自2017年9月1日至2020年8月30日止，乙方所用的水、电费和物管费按物业管理规定由乙方承担等。 2019年9月2日，被告卢晓军收到原告催缴单，催缴2017年11月至2019年8月期间的物业费、公摊费及2019年6月至2019年8月期间的水费。2019年9月14日，原告向商铺地址给被告简天霞邮寄了催缴函，催缴2017年11月至2019年9月期间的物管费和公摊费，该邮件由涂杠贤签收。 2019年9月16日，原告工作人员到涉案商铺检查下水道，之后与卢晓军发生纠纷，原告工作人员鲁志强将被告卢晓军打伤，经鉴定卢晓军的损伤程度属轻伤二级。 被告卢晓军曾向原告反映房屋架空层有积水，水已漫到商铺，要求原告处理，但原告未处理。原告当庭陈述架空层不属于物业服务的内容和整改范围。对于被告卢晓军反映涉案门面的大门在夜间被小偷撬坏的事宜，原告当庭陈述派出所能够调出小区监控，但该门面的门锁被撬坏是人为损坏，其没有义务处理，原告已经对公共区域进行了维护。 原告当庭表示，对被告卢晓军没有诉讼请求。 上述事实，有当事人的陈述、档案查询结果、《时代国际前期物业服务委托合同》、《房屋租赁合同》、催缴单、催缴函、EMS快递单及查询结果、重庆市公安局案（事）接报回执等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，原告与重庆时代建设集团欧郡房地产开发有限公司签订的《xxxx前期物业服务委托合同》系合同双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告简天霞之间具有物业服务合同关系。原告应按合同约定履行义务，被告应按期交纳物业服务费。根据查明的事实足以认定原告对公共区域的服务存在瑕疵，对其要求应收取的物业服务费，本院酌情下调10%。经审核，被告简天霞在2017年11月至2019年8月期间应交纳物业服务费为19668.53元（248.34平方米×4元/平方米·月×22月×90%）。原告主张公共能耗费按每户10元/月计收，未超出合同的约定，本院予以支持，被告简天霞在2018年11月至2019年8月期间应交纳公共能耗费220元。原告主张的违约金，因被告简天霞未按照合同交费事出有因，故本院对原告的该主张不予支持。 关于被告简天霞不应由其承担费用的辩解意见。本院认为，原告未要求被告卢晓军承担物业费、公摊费，根据合同的相对性原则，被告简天霞可以在向原告缴纳费用后，依据双方所签订的租赁合同另行向卢晓军主张权利，故被告简天霞的辩解理由不能成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告简天霞在本判决生效后7日内支付原告重庆时代建设集团物业管理有限公司2017年11月至2019年8月期间的物业服务费19668.53元、公共能耗费220元，共计19888.53元； 驳回原告重庆时代建设集团物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费917元，减半收取计459元，由被告简天霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 张科科 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 王利利 书 记 员 冉 凤