贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8327号上诉人（原审被告）：贵州黔房房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中山东路16、18号中山大厦15层1号。法定代表人张贤文，该公司总经理。委托诉讼代理人滕华，男，1987年10月6日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：雒晓智，男，1971年7月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵州黔房房地产经纪有限公司（以下简称黔房公司）与被上诉人雒晓智居间合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初7179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。上诉人黔房公司上诉请求：1、撤销原判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、依据法律规定，上诉人作为居间人承担损害赔偿的条件是上诉人故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况，损害委托人的利益，上诉人不存在过错，更不存在上述情形，不应承担赔偿责任；2、本案为重复起诉，违背一事不再理原则；3、提前占用房屋的是被上诉人，上诉人未获得任何利益，合同没有约定提前交房的违约责任，一审参照逾期支付房款的违约金约定条款与法律不符；4、虽无直接证据证明原房东费晓凤同意房屋提前交付，但若其不同意被上诉人也不能顺利搬入房屋。被上诉人雒晓智辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判，理由在于；1、本案不属于重复起诉，被上诉人与上诉人之间为居间法律关系，先前的诉讼是基于买卖合同产生的，一审判决并无不当；2、已有生效判决认定上诉人交付钥匙给被上诉人未经原房东费晓凤同意，被上诉人基于对中介的信赖，以为经原房东同意而入住，被上诉人承担违约责任是因为上诉人原因造成；3、上诉人未依据合同第八条约定履行垫资义务是造成被上诉人损失进一步扩大的原因，根据三方合同第18条第5项，上诉人承诺从过户当日到放款当日为期五十个工作日放款到房东账上，而实际未按约定进行。雒晓智向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告赔偿损失51,081元；2、判令被告向原告退回中介费9,000元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年1月16日，房主费尧凤（甲方）与原告雒晓智（乙方）、被告黔房公司（丙方）签订《房屋定购合同》，主要约定：经中介方（丙方）介绍，甲方将其所有的贵阳市云岩区三桥北路骐鈊苑4号楼1单元3层2号房屋出卖给乙方，成交价646,000元，乙方于2018年1月16日交付购房定金30,000元，甲、乙、丙三方于2018年2月25日前办理房屋产权过户登记，乙方于2018年2月25日前支付首期购房款226,000元，乙方定金冲抵首期款，剩余房款420,000元以银行按揭方式支付。关于违约责任，合同第四款约定“逾期付款超过7个工作日后，甲方有权解除与乙方房屋买卖合同，此时乙方应当自解除通知送达之日起3日内按照总房款的10%向甲方支付违约金。并由甲方退还乙方扣除违约金后的全部已付款，房屋权属已经发生转移的，乙方须将房屋权属转移到甲方名下，所产生的税费由乙方承担。如甲方未选择解除房屋买卖合同的，乙方应按全部延迟天数、每日按总房款的万分之五向甲方支付违约金（支付时间为实际支付应交付之日），合同继续履行。”三方还在合同第十八条其他约定事项中约定“乙方贷款420,000元及首付款进监管中心账户，丙方承诺从过户当日到放款当日为期五十个工作日放款到甲方账上，交房时间为甲方收到尾款后两天内交房，如丙方承诺放款时间为没有放款到甲方账上，由丙方先垫资给甲方。交房时间为甲方收到尾款后两天内交房”等。2018年1月19日，房主费尧凤、原告雒晓智与贵阳市置业担保有限公司签订《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》，约定该协议签订一个工作日内由原告雒晓智将房款110,000元存入监管专用账户，剩余房款420,000元由雒晓智办理公积金贷款或银行按揭贷款支付，存入资金监管专用账户，贵阳置业担保有限公司见过户后的《不动产权证书》的次日起三个工作日将资金划转给费尧凤。同日，雒晓智向费尧凤支付购房款116,000元，将110,000元存入贵阳置业担保有限公司资金监管专用账户。2018年3月13日费尧凤与雒晓智办理了房屋产权过户手续，2018年3月20日雒晓智取得房屋产权证后，贵阳置业担保有限公司将房屋110,000元划转到费尧凤账户。2018年4月20日雒晓智与贵州银行股份有限公司贵阳富水路支行签订《个人购房借款合同》，并对房屋设定抵押办理银行按揭贷款420,000元，2018年7月17日银行发放贷款420,000元，2018年7月27日，贵阳置业担保有限公司将420,000元划转到费尧凤账户。另查明，在费尧凤与雒晓智办理完房屋产权过户手续两天后（即2018年3月15日），原告雒晓智从黔房公司处获取了买卖房屋的钥匙对房屋进行了装修并入住该房屋至今。庭审中，黔房公司主张其入住房屋征得费尧凤同意，未举证予以证明。因雒晓智未按时交款并提前入住房屋，费尧凤诉至法院，法院于2018年10月16日作出（2018）黔0103民初6177号民事判决书，认定“按照合同约定原告费尧凤于收到尾款后两天内向被告雒晓智交房，房屋尾款420,000元于2018年7月27日才转入原告费尧凤账户，而被告雒晓智于2018年3月15日就开始使用房屋，且未举证证明其使用房屋征得原告费尧凤同意，被告雒晓智应承担举证不能的不利法律后果，因此应认定被告雒晓智擅自占有使用房屋属违约行为，雒晓智应承担违约责任，但不导致合同解除”并判决“被告雒晓智向原告费尧凤支付违约金42,959元并承担案件受理费707.5元”该案经贵阳市中级人民法院以（2019）黔01民终219号民事判决书维持原判。本案审理过程中，原告提供收据两张，证明原告向被告支付了中介费26,000元；律师费发票，证明其为该次诉讼支付了律师费6,000元；上诉费收据，证明其支付了上诉费1,415元；微信转账记录，证明其已经支付给费尧凤40,000元。审理中，被告表示由于原房主不在贵阳，为方便卖房，原房主将其住房钥匙交给离房屋最近的一家中介公司。由于中介公司之间均有一定合作关系，故在办理过户后取得业主口头同意，即从该中介公司将钥匙拿给原告。但被告未向法院提供原房主主同意交房的证据。一审法院认为：原房主费尧凤与原告雒晓智、被告黔房公司于2018年1月16日签订的《房屋定购合同》为有效合同，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告雒晓智于2018年3月15日未经业主同意擅自占有使用房屋属违约行为应承担违约责任已经生效法律文书予以认定。在该案中，原房主费尧凤未向黔房公司主张权利，故该生效判决未对黔房公司是否应当承担责任作出处理。本案争议焦点是，原告雒晓智与被告黔房公司的中介合同关系中，黔房公司是否存在过错，该过错与原告已经承担的赔偿责任及损失之间是否存在因果关系。黔房公司作为房屋中介方收取中介费，理应熟悉房地产交易环节从而为交易双方提供完善的居间服务。原房主将钥匙交付中介公司保管，系出于对中介公司的信任及便于合同顺利履行，但黔房公司却违反合同约定的交房时间，在未经业主同意的情况下，将房屋钥匙交付原告雒晓智，存在明显过错，应当承担相应责任。原告雒晓智作为房屋购买方，对合同条款具有合理注意义务，理应审慎履行合同。但其明知2018年3月15日当日并未支付完毕购房款，却接受黔房公司的钥匙进行装修，从而导致擅自占用业主房屋，引发纠纷，亦应承担相应责任。原、被告对引发诉争导致的赔偿及损失应各承担一半责任。原告诉请的赔偿项目均已经实际发生，被告应承担51081×50％=25,540元。由于被告已经进行大部分中介义务，促成了房屋交易，加之原告也存在过错，故仅应减少部分报酬，按原告诉请的9000×50％=4,500元予以返还中介费为宜。综上，被告应支付给原告25540＋4500=30,040元，对原告的诉讼请求部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、被告贵州黔房房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告雒晓智30,040元；二、驳回原告雒晓智的其余诉讼请求。案件受理费1,302元，减半收取651元，由原、被告各负担325.5（原告已预交，被告于履行本判决的同时一并支付给原告325.5元）本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，经二审审理查明的事实与原审判决认定事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人黔房公司与被上诉雒晓智及案外人费晓凤签订的《贵州黔房房地产经纪有限公司房屋定购合同》（以下简称《房屋定购合同》）系三方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对各方当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉《房屋定购合同》已明确约定交房时间为案外人费晓凤收到尾款后两日内，上诉人黔房公司违反合同约定于2018年3月15日提前将钥匙交给被上诉人雒晓智，被上诉人雒晓智未尽到审慎义务而直接接受钥匙进行装修引发纠纷，导致承担责任，虽上诉人黔房公司主张其交付钥匙经案外人费晓凤同意，但并未举证证明，应承担举证不能的不利后果。故上诉人黔房公司与被上诉人雒晓智对此均存在过错，一审法院判决上诉人与被上诉人对被上诉人产生的损失各承担50%的责任，对中介费按被上诉人诉请9,000元＊50%=4,500元返还并无不当。被上诉人雒晓智于2018年3月15日未经案外人费晓凤同意擅自占有使用房屋属违约行为应承担的违约责任（违约金42,959元，一审案件受理费707.5元，二审案件受理费1,415元）已由生效法律文书予以认定，至于被上诉人雒晓智主张的聘请律师支付的6,000元，因上诉人与被上诉人没有对律师费进行约定，律师费也不是被上诉人雒晓智因双方过错而产生的必要费用，故本院对此予以纠正，上诉人应承担（42959＋707.5＋1415）＊50%=22,540.75元。因前案原告费晓凤未诉请要求黔房公司承担责任，前案对黔阳公司是否承担责任并未进行认定，故本案未违背一事不再理原则，上诉人的该上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实基本清楚、适用法律正确，上诉人黔房公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初7179号民事判决第二项，即“驳回原告雒晓智的其余诉讼请求”；二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初7179号民事判决第一项为：贵州黔房房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付给雒晓智22,540.75元；三、驳回雒晓智的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取651元，由上诉人贵州黔房房地产经纪有限公司负担325.5元，由被上诉人雒晓智负担325.5元；二审案件受理费651元，由上诉人贵州黔房房地产经纪有限公司负担600元，被上诉人雒晓智负担51元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一九年十二月十二日法官助理徐贞兰书记员邓丽娜