中华人民共和国湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂民终1134号上诉人（原审原告）：金祖明（ZUMINGJIN）。委托诉讼代理人：陈尚柱，湖北鸣伸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大金新百黄石百货有限责任公司。住所地：中华人民共和国湖北省黄石市黄石大道209号。法定代表人：金先好，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗云飞，湖北人本律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜飘，湖北人本律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金先好。委托诉讼代理人：罗云飞，湖北人本律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜飘，湖北人本律师事务所律师。上诉人金祖明（ZUMINGJIN）因与被上诉人大金新百黄石百货有限责任公司（以下简称“百货公司”）、被上诉人金先好房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国黄石市中级人民法院（2018）鄂02民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。金祖明及其委托诉讼代理人陈尚柱，百货公司、金先好的共同委托诉讼代理人罗云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金祖明上诉请求：1、撤销原审判决，改判百货公司支付房屋租金人民币（以下如无特指，均为人民币）7550389.62元（按原审诉请确定期限计算，暂计到2018年3月31日，此后据实计算，具体财务数据依据账据据实核算），金先好对百货公司所欠租金承担连带支付责任；2、由百货公司、金先好承担本案全部诉讼费用。事实与理由：第一，金祖明依法取得湖北省黄石市黄石港区黄石大道黄石市磁湖影视文化中心三明汇金广场（以下简称“三明汇金广场”）第三层和第四层的房屋所有权。2009年7月28日，金祖明将该房屋出租给黄石市威伊盛投资有限责任公司（以下简称“威伊盛公司”）经营。2011年上半年，威伊盛公司因经营原因，将百货公司引进三明汇金广场经营，将金祖明房屋全部转给百货公司使用。由于欠交租金，2010年12月，金祖明与威伊盛公司和陈付国发生房屋租赁合同纠纷诉至法院，经法院调解，2011年6月3日达成民事调解协议，确定房屋出租人变更为金祖明，2011年6月1日起至合同期满，租金由百货公司向金祖明支付等。第二，金祖明直接与百货公司按照原威伊盛公司房屋租赁合同进行房屋租赁的租金收付和相关协调，百货公司为房屋实际承租人和使用人、受益人，依照合同支付租金，威伊盛公司和陈付国实际退出了房屋经营和使用。第三，百货公司直接与金祖明进行房屋租赁事务的协商，并且根据市场情况，双方直接磋商房租价格的减让。2013年7月3日百货公司给金祖明来函，说明2011年7月1日到2013年6月30日支付租金7812672元(11626㎡×28元/㎡×24月)，同时提出因案外人黄石市影星房地产开发有限公司（以下简称“影星公司”）提供房产证明称金祖明实际拥有的产权面积为10912.48㎡，原付租金多付了713.52㎡房屋的479539.20元，在下期应付租金中扣付，改变了金祖明原与威伊盛公司和陈付国合同的房屋面积及租金。此后的第一次付款，百货公司就上述479539.20元扣除，并且按照10912.48㎡房屋面积核算租金，超出该面积以外的租金再未予支付。到2016年10月19日，百货公司向金祖明提交《报告》一份，说明市场情况导致经营亏损，提出租金减让请求，要求从2016年5月1日起至2017年4月31日止租金减让一年，减让期间租金减让35%，以帮助百货公司度过难关。金祖明同意了百货公司的意见。第四，2016年4月15日，经湖北省黄石市中级人民法院法院判决，金祖明拥有三明汇金广场第三层和第四层的全部房屋所有权。百货公司从2011年6月1日起到2016年4月，每年实际支付租金时，都少付了415.26㎡的租金。百货公司从2016年5月起就再没有支付租金，核算截止到2018年3月31日止，百货公司原少计面积欠付租金和逾期不付租金合计为7550389.62元。由于百货公司是金先好的独资公司，为依法保障债权人的合法权益，依据我国相关法律规定，金先好应当对百货公司的债务承担连带清偿责任。原审判决对于上述事实的真实性予以查明，上述事实可以充分说明百货公司是实际房屋承租人。金祖明与百货公司的关系已经是实际的租赁合同关系，双方与威伊盛公司实际上是合意进行了一次合同权利义务关系的转让，威伊盛公司和陈付国在合同中的权利义务已经转让给了百货公司，百货公司也实际承接享受了权利，并且在本次违约之前承担了义务。如果原审法院认为百货公司只是代理人，金祖明对百货公司没有法律上的权利义务关系，原审法院也应当是驳回起诉，不是驳回诉讼请求。百货公司、金先好二审辩称：第一，大金新百百货股份有限公司（以下简称“百货股份公司”）、百货公司是金祖明与威伊盛公司之间租赁合同关系之外的第三人，不享有该合同权利，不承担该合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”2009年7月28日影星公司与威伊盛公司订立《租赁合同》，在履行过程中，出租人变更为金祖明，承租人仍为威伊盛公司。2011年6月3日金祖明与威伊盛公司达成民事调解协议，约定从2011年6月1日起的租金由威伊盛公司委托并指定百货股份公司向金祖明支付，同日威依盛公司出具委托书，委托百货股份公司将三、四层房屋从2011年6月1日起的租金直接交付给金祖明。从而，金祖明与威依盛公司之间的《租赁合同》变更为“由第三人履行”模式。第二，百货股份公司之所以接受委托，指示百货公司向金祖明支付了一段时间的租金，是因为其与威伊盛公司有转租合同关系。该转租合同订立于2011年5月8日，约定由百货股份公司承租位于黄石市黄石大道651号的一至四层房屋，从2011年6月1日开始计租，百货股份公司无息出借3000万元给威伊盛公司，该借款自第三年度起直接冲抵应交租金。后百货股份公司（包括其委托的百货公司）共向威伊盛公司无息出借2388万元。百货股份公司停止向金祖明支付租金后应向威伊盛公司支付的租金，已经冲抵了威伊盛公司应还的部分借款，百货股份公司不欠威伊盛公司租金。第三，百货公司于2011年5月13日成立，自始即代百货股份公司享有和履行转租合同中的权利义务，此后百货公司向金祖明交租以及发函，均系作为百货股份公司的关联公司，按照百货股份公司的指示接受威伊盛公司委托后的代理行为。金祖明与威伊盛公司之间的租赁合同关系、威伊盛公司与百货股份公司之间的转租合同关系，至今一直存续，金祖明未与百货公司建立租赁合同关系。第四，2017年11月29日前，百货公司的股东为金先好和金跃伟，2017年11月29日变更为金先好一人。2017年11月29日至今，百货公司与金先好之间并无资金往来，金先好作为百货公司的一人股东，其财产与百货公司财产相互独立，并未混同，不应对百货公司的债务承担连带责任。金祖明原审诉请：判令百货公司支付其租金7550389.62元（暂算至2018年3月31日，之后据实计算），金先好对此负连带责任。原审法院认定事实：2009年7月28日，影星公司与威伊盛公司签订一份《租赁合同》，约定影星公司将位于黄石市黄石港区黄石大道651号三明汇金广场三、四层的房屋出租给威伊盛公司经营，租期从2010年1月1日至2024年12月31日，月租金为第一、二年每平方米36.8元，第三年起每平方米月租金每年依次递增1元。金祖明作为影星公司法定代表人在该合同上签字，陈付国作为威伊盛公司法定代表人签字。2010年5月，金祖明与影星公司股东达成协议，约定三明汇金广场三、四层等房屋移交金祖明，当年起租金由金祖明收取。2011年5月，威伊盛公司与百货股份公司签订了《房屋租赁合同》，约定将三明汇金广场一至四层（原威伊盛百货商场）租赁给百货股份公司经营，租期从2011年6月1日至2024年12月31日，每月租金汇到威伊盛公司指定账号。同年6月3日，金祖明与威伊盛公司达成协议，双方确定同月1日起至合同期满的租金，由威伊盛公司委托并指定百货股份公司支付到金祖明指定账号。同时，威伊盛公司出具委托书，委托百货股份公司将原威伊盛百货商场三、四层房屋从2011年6月1日起的租金直接支付到金祖明指定账号。此后，百货公司每月向金祖明交付涉案房屋租金。2013年7月3日，百货公司向金祖明发函，称2011年7月1日至2013年6月30日已付租金人民币7812672元（11626㎡×28元/㎡×24月），因其实际拥有的三、四层房屋面积为10912.48㎡，故多付租金人民币479539.2元应予抵扣；影星公司已向其主张三、四层争议面积的租金，并停止向金祖明支付。前述款项已于次月抵扣租金。之后，百货公司均以10912.48㎡为基数向金祖明交付租金。2016年10月19日，百货公司向金祖明提交报告，称因市场情况导致经营亏损，请求从2016年5月1日至2017年4月30日的租金减少至原标准的65%。金祖明对此予以认可。2016年6月起至今，百货公司一直未付租金。原审法院另查明：2014年10月，影星公司作为原告起诉金祖明，请求确认涉案房屋第三层168.22平方米、第四层247.04平方米归该公司所有。该案经一审、二审、再审，于2017年12月，最高人民法院最终驳回影星公司再审申请，确认金祖明拥有涉案房屋全部产权（11626平方米）。原审法院还查明：威伊盛公司与百货股份公司签订租赁合同后，再未参与涉案房屋的经营。百货公司于2011年5月设立，原股东为两人，2017年11月变更为自然人独资有限责任公司，现法定代表人及股东均为金先好。原审法院认为：本案为租赁合同纠纷。涉案合同的订立与履行均在我国，由此产生的民事纠纷应适用我国法律。百货股份公司与威伊盛公司签订租赁合同，租赁金祖明所有的房产从事商业活动，应当按照约定及时支付租金。百货股份公司在租赁合同未解除，也不存在其他违约情形下，以经营不善为由停止交纳租金，已经构成违约，应当依据该公司与威伊盛公司所签订的租赁合同，向威伊盛公司承担违约责任。百货股份公司系与威伊盛公司签订租赁合同，与金祖明之间并无合同关系。威伊盛公司只是委托并指定百货股份公司将租金支付给金祖明，并未将其公司与百货股份有限公司签订的合同概括转让给金祖明。因此，百货股份公司相对于金祖明与威伊盛公司，属于合同外的第三人。当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。本案中，百货股份公司未履行合同义务，将威伊盛公司应付的租金支付给金祖明，应由威伊盛公司向金祖明承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十五条之规定，判决：驳回金祖明诉讼请求。案件受理费64652元由金祖明负担。二审时，金祖明向本院提交《工作联系函》一份，载明金祖明回函百货公司，同意针对百货公司提出的申请和百货公司的实际经营情况，下调2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金。用以证明金祖明与百货公司之间存在租赁关系。百货公司质证认为：对该证据的真实性、合法性予以认可，但不认可关联性，不能达到证明双方之间存在事实上租赁关系的证明目的。本院认证意见：因百货公司认可该证据的真实性、合法性，本院予以确认，该证据可以证明百货公司与金祖明之间就租金问题进行协商。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院另查明，原审时，金祖明提交的百货公司企业信息查询单中记载，百货公司成立于2011年5月，百货股份公司持股100%，2015年8月股东变更为金先好、金跃伟，2017年11月29日，股东变更为金先好。本院认为，因金祖明为加拿大公民，本案为涉外合同纠纷，各方对原审判决适用中华人民共和国法律解决本案争议均无异议，本院予以确认。针对双方当事人的诉辩焦点，本院结合本案相关证据认为，因金祖明与威伊盛公司之间的租赁合同未解除，百货股份公司与威伊盛公司之间存在转租合同，百货股份公司接受威伊盛公司的委托直接向金祖明支付租金，百货公司作为百货股份公司的代理人未向金祖明支付租金，金祖明应向威伊盛公司请求，故，金祖明的原审诉请应当予以驳回。具体理由如下：原审法院查明，影星公司与威伊盛公司2009年7月28日签订《租赁合同》，约定影星公司作为出租方将三明金汇广场三、四层房屋出租给威伊盛公司，租赁期为2010年1月1日至2024年12月31日，后该出租方由影星公司变更为金祖明。因该合同履行产生纠纷，金祖明与威伊盛公司诉至原审法院。在原审法院主持下，金祖明与威伊盛公司于2011年6月3日达成协议，约定2011年6月起至合同期满。继续履行合同所发生的租金，威伊盛公司委托并指定百货股份公司支付到金祖明指定的账号上，该协议由原审法院于2011年6月16日制定（2011）黄民三初字第9号民事调解书予以确认。原审时，百货公司出具百货股份公司与威伊盛公司2011年5月8日签订的《房屋租赁合同》，用以证明威伊盛公司将其承租的三明金汇广场三、四层房屋转租给百货股份公司，金祖明质证认可该租赁合同的真实性。该《房屋租赁合同》载明的承租范围包括三明金汇广场三、四层，租赁期为2011年6月1日至2024年12月31日，故，本院认定金祖明知晓威伊盛公司将案涉房屋转租给百货股份公司的事实。百货公司原审时亦提交威伊盛公司向百货股份公司出具的《委托书》，用以证明威伊盛公司在与金祖明签订调解协议后，依约委托百货股份公司自2011年6月向金祖明指定的账户支付租金，金祖明质证对该委托书予以认可。后，金祖明于2011年8月开始收到百货公司向其支付的案涉房屋租金。关于向金祖明实际支付租金的为百货公司而非百货股份公司的问题，百货公司原审及二审均陈述，百货公司接受百货股份公司的委托，向金祖明支付案涉房屋租金。本院查明，百货公司2011年5月成立时，百货股份公司持股100%，因金祖明原审时亦出具湖北省黄石市中级人民法院（2011）黄民三初字第9号民事调解书，用以证明金祖明收取案涉房屋的租金由百货公司支付，故本院认为金祖明认可百货股份公司委托百货公司向其支付案涉房屋租金的事实。金祖明上诉认为，2011年6月3日金祖明与威伊盛公司达成调解协议，确定自2011年6月至合同期满的租金由百货公司向金祖明指定的账户支付租金，加之后期百货公司直接与金祖明协商、结算案涉租金的事宜，则百货公司应与金祖明之间成立事实上的租赁关系，威伊盛公司实际退出租赁经营，2016年12月以后的租金其有权向百货公司直接请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，因威伊盛公司将案涉房屋转租给百货股份公司，故金祖明与威伊盛公司于调解协议中约定由第三人百货股份公司向金祖明履行债务，百货股份公司未履行向金祖明给付租金的义务，则向金祖明承担违约责任的主体应为威伊盛公司。百货公司虽于2013年、2016年分别与金祖明沟通租金事宜，双方按照沟通后的租金金额履行，但金祖明自2011年6月即知晓威伊盛公司与百货股份公司之间的委托付款关系，金祖明亦未举证证明其与威伊盛公司之间的2009年7月28日《租赁合同》已解除，故，金祖明诉请要求百货公司向其承担违约支付租金的请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持，进而金祖明要求金先好与百货公司承担连带责任的诉请本院亦依法不予支持。综上所述，金祖明的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币64652元，由金祖明（ZUMINGJIN）负担。本判决为终审判决。审判长 鲁 杨审判员 林向辉审判员 余 俊二〇一九年十二月二十七日法官助理程建晓书记员杨拓