上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10838号上诉人（原审被告）:上海伽顿商业广场有限公司，住所地上海市长宁区延安西路2088号。法定代表人：侍宏根，执行董事。委托诉讼代理人：谷源玲，上海市申华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海卡莎生物科技有限公司，住所地上海市长宁区延安西路2088号1幢3层Ａ333室。法定代表人：翁宇晨，副董事长。委托诉讼代理人：王铮，上海里格律师事务所律师。上诉人上海伽顿商业广场有限公司（以下简称伽顿公司）因与被上诉人上海卡莎生物科技有限公司（以下简称卡莎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初13306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人伽顿公司上诉请求：对一审判决结果无异议，但对一审认定双方于2016年就上海市长宁区XX路XX号XX广场XX（幢）XX层A333单元（以下简称A333单元）签订的房屋租赁合同（以下简称A333合同）无效有异议，要求二审对有关内容予以纠正。事实和理由：1.A333单元鉴定结论中遗漏电梯厅及通道两部分使用面积70.94平方米，该面积加上A333单元出租时使用面积437.06平方米等于508平方米，其按照62%得房率计算建筑面积为820平方米，与合同中标注的建筑面积822平方米相符，而A333单元鉴定结论中四层违章搭建230.61平方米是使用面积，并非鉴定结论上标明的“建筑面积”，故A333合同中约定的租赁面积不可能包括四层违章建筑的面积；2.上述违章建筑系卡莎公司未办理相关审批手续而私自搭建装修成四层并投入使用，因为卡莎公司在一审中称伽顿公司隐瞒四层系违章建筑、多收了四层租金，但卡莎公司从未就多收租金一事向伽顿公司主张过，这与卡莎公司为房屋渗漏水维修问题向伽顿公司发函十多份形成很大反差；3.即使其交房时上述四层隔层已经存在，也不能推断出A333合同中包含四层隔层面积，故一审认定A333合同因包含租赁违章建筑的内容而无效有误；4.一审认定A333合同无效后，将直接影响其另案起诉卡莎公司的（2018）沪0105民初12925号案件的事实认定和审理结果，故其仅就事实认定有上诉的必要；一审仅凭鉴定结论就推断A333合同签订时已包含四层违章建筑缺乏事实和法律依据;5.一审认定双方一致确认装修的折旧年限为十年六个月有误，其在一审庭审中坚持折旧年限为五年。卡莎公司辩称：1.三楼顶层是拱顶，夹层四层与三楼合为一体，一审认定有关事实正确；2.双方在A333合同中已将租赁面积用红线标注出来，电梯厅和通道并未包含在内，且电梯厅和通道面积属于公摊面积，已包括在建筑面积中，电梯厅和通道如出租是违法的；伽顿公司自行计算建筑面积的方式及结论缺乏依据；3.以前未向伽顿公司提出违章建筑问题，就是因为其知道四层是租赁面积的一部分、而不知四层是违章搭建；已有证据可以证明四层是伽顿公司的违章搭建，如果是卡莎公司自行搭建的话，伽顿公司在收到其装修报告时应该会提出异议或警告。据此，其要求驳回伽顿公司的上诉请求。卡莎公司向一审法院起诉请求：1.变更A333合同第五条第一款为租赁期第一阶段：2017年3月1日至2020年2月29日，月租金为人民币（以下币种相同）90,946元，折算到天时，每天为2,290元；租赁期第二阶段：2020年3月1日至2023年2月28日，月租金为109,135元，折算到天时，每天为3,588元；租赁期第三阶段：2020年3月1日至2023年2月28日，月租金为127,324元，折算到天时，每天为4,186元；2.伽顿公司继续履行房屋租赁合同及补充协议，立即恢复A333单元和A312单元的供水供电，并赔偿卡莎公司装修违章建筑的损失1,997,016元；3.诉讼期间（2018年6月10日至伽顿公司向卡莎公司返还房屋之日止）的租金、物业费和由伽顿公司承担。一审审理中，由于卡莎公司在（2018）沪0105民初12925号案中同意解除双方的租赁合同，一审法院于2019年6月25日向卡莎公司再次释明，卡莎公司明确坚持继续履行的诉讼请求。一审法院认定：2009年4月16日，伽顿公司登记成为上海市长宁区XX路XX号XX幢（全幢，建筑面积4925.58平方米，房屋类型为商场，层数3层）、7幢（全幢，面积3496.06平方米，房屋类型体育馆，层数2层）的权利人。2016年，卡莎公司（乙方）与伽顿公司（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将A333单元出租给乙方，租赁部位及其周界附平面图标注。乙方向甲方承诺租赁该单元用作人体健康医疗康复中心用途。房屋交付日期:2016年9月1日。租赁期第一阶段为三年六个月,自2016年9月1日(房屋交付日期)起至2020年2月29日止,第二阶段为三年,自2020年3月1日起至2023年2月28日止。第三阶段为四年,自2023年3月1日起至2027年2月28日止。甲方同意租赁期内乙方享有六个月的免租期,免租期自房屋交付之日起计,自2016年9月1日起至2017年2月28日止。如本合同由于乙方的原因(包括但不是限于乙方提前解约、因乙方原因甲方提前解除合同)提前终止,则不影响本合同项下甲方其他权利的前提下,视为乙方自始不享有前述免租期(如有),乙方须立即向甲方补交该等期间的所有租金。租赁期第一阶段:2017年3月1日一2020年2月29日,月租金为125,013元。折算到天，每天4,110元。租赁期第二阶段:2020年3月1日-2023年2月28日,月租金为150,015元。折算至天，每天为4,932元。租赁期第三阶段:2023年3月1日-2027年2月28日,月租金为175,018元。折算到天时,每天为5,754元。租金先付后租。乙方应于本合同签定时向甲方支付免租期(如有)以后第一期的租金、待甲方收到后,合同方生效。本合同第一期支付租金时,如非完整月的首日开始计算的情形,以实际计租日到完整月份的月底(即自2017年3月1日到2017年5月31日)的累加天数计算该期的租金(即375,039元)。除第一期支付租金情况以外,今后乙方均按完整月每壹个月为一期支付租金。支付日为每一期租金到期日的前七天支付下一期产生的租金。为保证本合同的顺利履行，乙方应于本合同签订之日向甲方支付保证金487,035元,保证金包含三个月的合同期平均月租金及三个月的物业管理费,待甲方收到后,合同方生效。租赁期满,甲方依据本合同的约定对乙方的相关费用结算时,若乙方没有拖欠租金或任何其他费用的情形,甲方则将上述保证金不计利息返还乙方:若乙方存有拖欠租金或其他费用的情形,甲方则在上述保证金中扣除拖欠的租金和有关费用后,将剩余部分在十五个工作日内不计利息返还给乙方;若乙方拖欠的租金和有关费用超过上述保证金数额的,甲方则先将上述保证金予以抵扣,不足部分有权再向乙方追偿。双方租赁关系一旦消灭,乙方应在三十日内向工商、食品卫生、公共场所、酒类专卖、燃气、电信等相关部门办理变更以租赁房屋为经营场所的登记(以相关部门受理单原件为准)。逾期未办理的,乙方无权要求甲方退还保证金,并承担因乙方未办理公司注册、经营场所变更手续,致使其他承租人不愿承租,或拒付租金等费用,给甲方造成经济损失。租赁期间,乙方自行承担水、电、煤、通讯(电话)等费用。甲方先行支付的。乙方应在收到付款通知后七日内,支付给甲方。租赁期间,乙方支付给甲方的物业管理费为每月人民币12,330元。物业管理费支付原则为先付后用,首次在房屋交付日支付,支付方式按照租金支付方式支付,待甲方收到后,合同方生效。本合同第一期支付物业管理费时,如非完整月的首日开始计算的情形,以实际交房日到完整月份的月底(即自2016年9月1日到2016年11月30日)的累加天数计算该期的物业管理费(即36,990元)。除第一期支付物业管理费情况以外。今后乙方均按完整月每一个月为一期一次支付。支付日为每一期物业管理费到期后的前七天支付下一期产生的物业管理费。乙方在享有的免租期内物业管理费不免除,由交房日当天即自2016年9月1日开始计算缴纳物业管理费。乙方租赁标的广场所产生的水、电费用由甲方按照国家地区的相关收费标准并结合广场的实际情况,统一代所有承租方先行支付;乙方单元内所产生的水、电费用由甲乙双方确认的独立计费表具独立计费,甲方每月向乙方收取;乙方需在收到甲方相关收费通知后七日内,支付所应缴纳费用:经甲、乙双方确认无异议:电费的收费标准为人民币1.10元/度,水费的收费标准为人民币5.23元/立方米;如租赁期间收费标准发生变化,具体价格参照国家地区相关调价政策并结合广场的实际情况有权予以调整。甲方现委托上海伽顿商业广场有限公司物业管理处对乙方承租单元所在区域及相关服务和设施进行管理(如有变更的,甲方另行书面通知乙方)。XX广场办公地址:上海XX路XX号XX广场地下停车库内。甲方所委托的物业管理公司可以行使租赁合同约定的原由甲方享有的收取物业管理费及代收租金、水、电等公用事业费的全部权利。乙方应在承租单元交付日与甲方委托的物业管理公司签订《物业管理公约》或《程户手册》。乙方的装潢方案需经甲方确定认可,并至物业管理公司办理装潢手续。除租赁房屋内已有装修和设备设施(消防、中央空调、承重墙等)外,乙方如要求重新装修或变更原有设施或添置设备的,应事先征得甲方的书面同意。按规定应向有关部门办理申报手续的,须办妥有关手续后,方可进行。租赁期满后,甲方要求恢复原状的,乙方必须恢复原状;乙方拆除添置的设备时,不得损坏房屋结构,经甲方验收认可后,方可办理退租手续。否则,乙方无权要求甲方退还保证金,并应向甲方承担赔偿责任。乙方独立经营,根据国家的法律法规自行到相关部门办理营业必须的营业执照和经营执照。若存在下述任何情况的,则甲方有权在合同租赁期第一阶段履行期限满后的任何时间单方解除本合同,并属于因乙方原因甲方提前解除合同的情形。(1)乙方在租赁期第一阶段合同履行过程中,发生过拖延支付租金、滞纳金、物业费、水电费等任何应由乙方承担之款项的情形,而不论合同解除权行使时是否已缴纳;(2)乙方在租赁期第一阶段合同履行过程中,发生过违反本合同任何合同约定条款的情形,而不论合同解除权行使时是否已改正;(3)乙方在租赁期第一阶段合同履行过程中,发生过不遵守商业广场运营或物业等各项管理制度的情形,而不论合同解除权行使时是否已改正;(4)乙方在租赁期第一阶段合同履行过程中,发生过乙方因负面事件被媒体曝光或被行政机关处罚的情形,而不论合同解除权行使时是否已改正。(5)乙方在租赁期第一阶段合同履行过程中,因经营状况不良,对甲方广场整体品牌造成负面影响且月营业额达不到月租金三倍数额的情况及经常向甲方隐瞒真实营业收入,而不论合同解除权行使时是否已改正。任何情况下,乙方均不得向甲方主张租赁物固定装潢损失赔偿。乙方若有下列情形之一的,甲方有权单方面解除本合同:拖欠租金或其他应缴费用超过十日的；免租期外,闲置租赁房屋或连续中止营业超过十五日的,或一年内闲置租赁房屋、中止营业累计超过三十日的；未经甲方书面同意,擅自拆改、变动房屋结构,公共部位或公共设备设施的,或损坏房屋及公共设施而未在甲方通知的修复期限内予以纠正、修复的…。乙方未按本合同约定,交付租金及其他费用的,每逾期一日,按欠款额的5%承担违约金。一方违约,另一方行使合同解除权,违约方赔偿守约方因合同解除的损失为解除生效当时六个月的租金。甲方的通知送达地址为XX路XX号XX广场XX楼,乙方为本合同中注明的地址及租赁房屋地址。任何一方向彼方按此地址邮寄挂号信函,即视为彼方收到(以邮局挂号函件收据为准)。倘上述地址发生任何变更,变更方应即时通知彼方,否则,仍旧以原地址为有效送达地址。合同附件一“房屋建筑设计平面及相邻关系平面布局”，该图中用红线框出范围为乙方承租物业，标明“822㎡待租”。双方一致确认该822平方米为建筑面积。附件二为“租户进户房屋交接确认及设备配套标准”，约定了交房时间（2016年9月1日）及交房标准。后伽顿公司于2016年9月1日将A333单元交付给卡莎公司。2017年3月20日，卡莎公司（乙方）与伽顿公司（甲方）签订补充协议，在原租赁A333单元的基础上，乙方扩租甲方位于上海市长宁区XX路XX号XX广场XX(幢)XX层A312单元房屋（以下简称A312单元）,该单元租赁面积为234平方米。甲方于2017年1月1日将该房屋交于乙方使用,合同结束日为2027年2月28日,与原合同约定时间同步。A312单元承租方在2017年1月25日之前支付租赁保证金138,645元(按照平均每平方米6元的房租金计算)(三个月平均租金保证金128,115元加三个月物业管理费保证金10,530元)乙方在2017年1月25日之前支付首三个月租金为106,763元(首三个月租金在2017年3月1日至2017年5月31日的租期中抵扣)甲乙双方同意将乙方扩租单元合同期2017年6月1日至2018年2月28日9个月的租金总计320,288元在2018年3月1日至2020年2月29日的租期中分二十四个月作为分摊租金偿还甲方,每月分摊租金为13,346元。(以下简称“分摊租金”)。签订补充协议后,乙方承租A333、A312单元,双方约定租赁期内的租金调整如下:租赁期第一阶段:2017年3月1日-2017年5月31日,(按照每平方米5元/天),月租金为160,601元。折算到天时,每天为5,280元。(按原租赁面积租金125,013元增加面积租金35,588元)(234平方米租金35,588元计算,三个月共计106,763元)2017年6月1日-2018年2月28日,(按照每平方米5元/天),月租金为125,013元。折算到天时,每天为4,110元。(按原租赁面积租金计算)2018年3月1日-2020年2月29日,月租金为173,947元。折算到天时,每天为5,719元。(按原租赁面积租金125,013元增加面积租金35,588元＋分摊租金13,346元)。租赁期第二阶段:2020年3月1日-2023年2月28日,(按照每平方米6元/天)月租金为192,720元。折算到天时,每天为6,336元。(按原租赁面积租金150,015元+增加面积租金42,705元)。租赁期第三阶段:2023年3月1日-2027年2月28日(按照每平方米7元/天)月租金为224,840元。折算到天时,每天为7,392元。(按原租赁面积租金175,018元＋增加面积租金49,822元)。签订补充协议后,乙方承租A333、A312单元,双方约定租赁期内的物业管理费调整如下:2017年1月1日-2027年2月28日,乙方支付给甲方的物业管理费为每月人民币15,840元。(按照原租赁面积增加面积计算)。在乙方所腾出的露台位进行装修完毕启用之前,甲方露台可免费给乙方使用,用于乙方作为高端客户推广活动的场地,但乙方须提前一周将活动内容申请报备甲方。甲方承诺赠送店招于乙方,并协助乙方可把店招事宜通过相关部门申请下来,直至可用。补充协议其它未约定事项仍按原租赁合同约定条款执行。伽顿公司于2017年1月1日将A312单元交付给卡莎公司。2017年5月16日，卡莎公司称曾向伽顿公司发送房屋漏水维修申明，申明内容为涉案房屋穹顶于屋顶漏水问题从去年10月份施工开始一直在漏水，反映多次至今一直没有解决，施工期间三楼一直出现漏水现象，为了避免以后继续发生漏水问题，经专业厂商评估后，现拿出一个整改方案和报价，费用从卡莎公司2018年起每月房租里抵扣。另因装修工期较原预估多了三个月（3月、4月、5月），也请同意这三个月的房租也将从2018年起的房租里抵扣。伽顿公司对该份申明不予认可。2017年6月20日，上海市长宁区公安消防支队出具公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证：场所名称为卡莎公司，地址为A333单元，使用面积为620平方米。2017年7月10日，卡莎公司称曾向伽顿公司发送申请报告：……现阶段房屋顶漏水事宜，导致卡莎公司内部三楼四楼多处存在漏水渗水现象，给卡莎公司造成了不必要的困扰……。伽顿公司对该份申请报告不认可。2017年8月17日，卡莎公司向伽顿公司物业部递送信函，称针对4楼VIP室漏水问题，经双方会勘，发现是双层玻璃中外层玻璃破损，已报请物业维修，并要求物业尽速协助修缮。2017年11月28日，卡莎公司向伽顿公司发送申请报告暨严正申明称：请伽顿公司提供完善且安全无虞的租屋空间，1.彻底解决房屋内外漏水问题，提出完整的防水整改方案，非单点补强，并保证今后不再漏水；2.房屋内不时有异味（烤肉、炒菜油烟味）与烟雾问题，请速查明问题原因……卡莎公司承租涉案房屋，自2016年10月施工起，已多次反映漏水问题，都未能来处理……2017年11月16日，又发生严重漏水问题，整个房间一直滴水……。2017年12月26日，卡莎公司向伽顿公司出具屋面漏水施工申请报告，“根据我司与贵司协商拟定由案外人上海A有限公司承接工程，并恳请贵司于2018年农历年前完成竣工，确保完工后不再有漏水问题”。2017年12月26日，伽顿公司向卡莎公司发送催款通知书（邮寄地址为合同约定的承租地址A312、A333），称截止到2017年12月底，卡莎公司欠付租金、物业管理费以及水电公共事业费合计142,450.50元，要求卡莎公司在2017年12月29日前付清所有欠款，否则追究其违约责任。2018年1月23日，伽顿公司（甲方）、案外人河南B有限公司（以下简称B公司，乙方）与卡莎公司（丙方）签订装修工程承包合同书，约定就伽顿商业广场4F屋面防水保温工程事宜订立合同,乙方负责采购施工范围内材料并进行施工,开工日期为2018年5月10日,竣工日期为2018年6月15日;工程采取固定综合单价包干形式,包工、包料、包机械设备、包质量、包安全生产、包文明施工的大包干方式，合同总建筑面积约为1,200平方米；合同签订生效后施工前十日内，甲方、丙方（按面积分摊）按合同约定总价的30%作为工程预付款，乙方完成隐蔽工程且经甲方验收合格后十天内，甲方、丙方（按面积分摊）向乙方支付合同约定总价的35%,竣工验收合格移交给甲方，且工程结算文件经三方签字后十日内甲方向乙方支付合同总金额的30%；全面履行房屋建筑质量保修协议书(有防水要求的防渗漏为五年，其他项目均为六个月)上义务无争议后的二十个工作日内，甲方向乙方支付总金额的5%。后因故，该工程并未实际施工。2018年2月6日，卡莎公司向伽顿公司出具申请报告，称卡莎公司暂未对外营业及资金紧张，特申请将2018年2月的租金、物业费以及水电费在春节假期后2018年3月1日前支付。一审庭审中，双方一致确认，卡莎公司尚欠2018年3月的租金48,934元，2018年4月后的租金及物业费卡莎公司未付。2018年5月28日，伽顿公司向卡莎公司寄送解除租赁合同通知函，称卡莎公司积欠租金未付，要求解除与卡莎公司签订的租赁合同及补充协议，并要求卡莎公司最晚于2018年6月8日前将承租房屋内的物品搬离并恢复至交付时毛坯状态退还伽顿公司，逾期未退的，伽顿公司保留对屋内物品的处置权利并有权停水、电等。2018年6月4日，上海市长宁区公安消防支队向卡莎公司出具责令立即改正通知书，理由为：在消防监督检查时发现卡莎公司在三楼擅自加层改建成办公室使用，且加层部分存在安全出口数量不足，存在消防安全违法行为，须立即停止使用。当日，卡莎公司予以了签收。2018年6月7日，伽顿公司向卡莎公司的法定代表人以及卡莎公司分别寄送撤场告知函，告知卡莎公司在2018年6月8日24点前搬离承租房屋并恢复至毛坯状态交付给伽顿公司。同时，伽顿公司还将该函张贴于卡莎公司承租的涉案房屋外。2018年6月11日，长宁公安分局新虹桥派出所接到报警，民警到场后了解到，报警人系卡莎公司员工，因伽顿公司与卡莎公司存在租赁合同纠纷，当日伽顿公司派其保安将卡莎公司玻璃外墙砸坏，无人伤。2018年6月12日，卡莎公司收到上海市长宁区城市管理行政执法局发出的谈话通知书，称卡莎公司擅自搭建建筑物的行为涉嫌违法，要求卡莎公司于2018年6月14日接受该局的调查询问。2018年6月15日，伽顿公司起诉卡莎公司，案号为（2018）沪0105民初12925号，诉讼请求为要求解除双方的租赁合同、要求卡莎公司支付租金（使用费）、物业管理费、水电费并支付违约金等。2018年6月26日，卡莎公司提起本案诉讼。2018年9月6日，出门单记载：卡莎公司搬离了空调机室外机一台、内机二十台、锅炉一台、锅炉风机三台。2018年9月12日，鉴定单位上海第一测量师事务所有限公司派出专业工程师到现场会同卡莎公司、伽顿公司进行现场踏勘及测量，卡莎公司明确当日是卡莎公司的员工打开涉案房屋的门并未将涉案房屋的钥匙交付给伽顿公司。一审审理中，卡莎公司申请就涉案房屋装修及面积进行评估，一审法院通过上海市高级人民法院委托上海第一测量师事务所有限公司对涉案房屋的装修及面积进行鉴定，并出具了鉴定意见书及补充鉴定意见书。鉴定意见为：（1）A333单元四层装修工程项目所涉工程造价为人民币570,324.52元（未包含折旧计算）；（2）A333单元三层装修工程项目所涉工程造价为795,187.61元（未包含折旧计算）；（3）A312单元装修工程项目所涉工程造价为450,215.97元（未包含折旧计算）；（4）A333单元三层建筑面积为609.63平方米，其中公摊面积176.96平方米；A333单元四层建筑面积为230.61平方米。庭审中双方一致确认装修的折旧期限为租赁期限即十年六个月。2019年4月11日，在（2018）沪0105民初12925号案的庭审中，卡莎公司在最后陈述中曾明确同意解除双方的租赁合同，但并未在该案中提出一并处理合同解除的后果。2019年4月12日，一审法院到涉案房屋进行勘查并组织双方当事人进行交接，发现A333单元四层已经被拆除，整个三层房屋装修全部被拆，地面以及墙面一片狼藉（地面以及墙面洞开），大门敞开。2019年4月19日，一审法院开庭审理本案，卡莎公司表示仍然要求继续履行租赁合同。2019年6月25日，一审法院就卡莎公司在本案和（2018）沪0105民初13306号案中关于双方的租赁合同是否解除的表述不一致向卡莎公司进行调查，卡莎公司在调查中明确其在（2018）沪0105民初12925号案件中同意有条件的解除，但在本案中坚持要求继续履行合同。一审审理中，一审法院向长宁区城市管理行政执法局核实，涉案房屋四层在2019年3月上旬左右由伽顿公司自行拆除。一审另查明，A333单元所在的大楼总楼层为三层，其中A333单元中的四层属于内部隔层，与三层房屋融为一体。一审法院认为，卡莎公司与伽顿公司就A333单元及A312单元建立了租赁合同关系，A333单元的租赁合同明确双方的承租面积为822平方米，但从鉴定结论来看A333单元三层的建筑面积为609.63平方米，与双方就A333单元签订房屋租赁合同时约定的租赁面积822平方米相差甚远，由此可以推断，卡莎公司、伽顿公司双方关于A333单元签订的房屋租赁合同所约定的租赁面积中已经包括了四层的面积，即就A333单元而言伽顿公司是将三层、四层一起出租给卡莎公司的，并以三层、四层的整体面积为标准计算租金的，虽然A333单元的三层有房地产权证，但A333单元的四层已经被确定为属于违法搭建，并未在房地产权证的规划许可内，但双方又在签订租赁合同时将A333单元四层面积作为房屋租赁合同中约定的计租面积，且从位置上看，四层属于内部隔层，与三层房屋融为一体，故双方就A333单元所签订的租赁合同应属无效；后双方就A312单元的租赁签订了补充协议，由于A312单元具有房地产权证，在建设规划区域内，该补充协议应为有效，但就A333单元的租金和A312单元的租金双方约定是合并一起由卡莎公司向伽顿公司一并支付，可见伽顿公司是将A333单元和A312单元作为一个整体出租给卡莎公司，由此可以看出就A312单元无法单独继续履行，且就目前房屋的实际情况来看，补充协议也无履行的可能。综上所述，卡莎公司基于合同有效诉请要求双方就A333单元和A312单元签订的租赁合同及补充协议继续履行，并提出变更合同条款、赔偿装修损失以及免除相应租金、物业费，一审法院不予支持。对于合同无效的后果，由于伽顿公司已经另案就双方房屋租赁纠纷的后果向一审法院提起诉讼，若卡莎公司需要基于无效提出相关主张，可在该案中请求一并处理。一审法院经审理后依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，作出判决：驳回上海卡莎生物科技有限公司的全部诉讼请求。一审诉讼保全费人民币5,000元，由上海卡莎生物科技有限公司负担；一审案件受理费人民币22,800元，由上海卡莎生物科技有限公司负担。二审审理中，各方当事人均未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。伽顿公司认为，A333单元套内使用面积437.06平方米加三层电梯厅及通道使用面积70.94平方米，合计使用面积508平方米，按照62%得房率计算建筑面积为820平方米，与双方在A333合同中约定的租赁面积822平方基本相符，据此，伽顿公司主张A333合同约定的租赁面积不包含夹层四层的面积。对此本院认为，房屋建筑面积由套内使用面积和公摊面积组成，伽顿公司所称电梯厅及通道使用面积系整幢建筑各单元房屋公摊面积的各组成部分中的一部分，其将自行测量的三层电梯厅及通道的使用面积直接与A333单元使用面积相加，并除以62%得房率，得出A333单元的建筑面积为820平方米，该计算方式显然缺乏合理性，其计算所适用的62%得房率与其一审证据交换中所称65%得房率存在矛盾，且缺乏相应依据。伽顿公司以其上述计算结论主张双方在A333合同中约定的租赁面积不包括夹层四层的面积，缺乏依据，本院不予支持。一审法院根据已有证据及鉴定意见，确认A333合同中约定的租赁面积包括夹层四层的面积，具有事实和法律依据，本院予以认同。伽顿公司另称卡莎公司虽在一审中称伽顿公司多收租金但却从未就此事向伽顿公司主张过权利，故四层违章建筑系卡莎公司私自搭建并投入使用。对此本院认为，伽顿公司就其该主张未能提供相应证据证实。而卡莎公司为屋顶漏水一事多次去函要求伽顿公司予以处理，却从未以四层系违章建筑为由向伽顿公司主张退回部分租金，与其称自己在签约时并不知四层为违章建筑、合同约定的租赁面积包括三层和四层能够相互印证；而伽顿公司由此推断卡莎公司私自搭建四层违章建筑，则缺乏依据，本院难以采信。关于装修折旧问题，伽顿公司称其在一审中坚持折旧年限为五年，而非一审法院确认的十年六个月。经查，一审法院2019年5月16日调查笔录显示，双方在该次谈话中一致确认，装修的折旧期限以租赁期限为准，而双方合同约定的租赁期限为十年六个月，故伽顿公司称其在一审中坚持装修折旧年限为五年，与事实不符，本院不予采信。综上所述，一审法院根据四层被确定为违章建筑，且该四层在双方签约时已经存在并计入租赁面积的事实，认定A333合同无效具有事实和法律依据。伽顿公司主张一审认定A333合同无效不当，理由均不能成立，故其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币22,800元，由上诉人上海伽顿商业广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇一九年十二月六日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……