江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终1965号上诉人（一审被告）：江西建龙房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市信州区双井头3号4单元401室，统一社会信用代码913611007633866936。法定代表人：周维云，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邓飞，江西帝经律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：黄赤武，男，1977年2月6日出生，汉族，江西省余干县人，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：王刚，江西赣东北律师事务所律师。委托诉讼代理人：张棹灏，江西赣东北律师事务所律师。原审第三人：黄善龙，男，1938年10月16日出生，汉族，江西省余干县人，住江西省上饶市信州区。原审第三人：游小健，男，1958年6月8日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：简润涛，江西简达律师事务所律师。上诉人江西建龙房地产开发有限公司（以下简称建龙公司）因与被上诉人黄赤武、原审第三人黄善龙、游小健房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2019）赣1102民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未主张新的事实和理由，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。建龙公司上诉请求：依法撤销（2019）赣1102民初267号民事判决，改判驳回黄赤武的诉讼请求；一审、二审诉讼费用由黄赤武承担。事实和理由：第一，一审认定诉争的《商品房买卖合同》是建龙公司“以房抵债”而非买卖的结果没有任何直接证据。黄赤武在本案中没有提交证据证实存在“以房抵债”行为的发生，根据“谁主张谁举证”的基本原则，其应承担败诉的结果；第二，原审判决推论本案“名为房屋买卖，实为以房抵债合同”所依据的间接证据之间不能相互印证，存在矛盾。原审判决所适用的间接证据既不能证明以房抵债事实确实发生过，也不能形成一个完整的证据链，其相互之间存在多处不能相互印证且矛盾之处，黄赤武至今未支付分文房款，其无权要求建龙公司为其办理房产过户手续；第三，黄善龙长期使用诉争店铺系因黄善龙与游小健合作后散伙，双方协商约定建龙公司以257,760元的优惠价格卖给黄赤武，并非原审判决认定的以房抵债后的交付行为；第四，黄赤武及黄善龙在一审时隐瞒了在2011年至2012年期间还款69万元的事实，该事实足以证明诉争合同并非以房抵债合同，而是真实的房屋买卖合同；第五，从原审查明的事实可知，与建龙公司或者游小健发生法律关系的一直是黄善龙，并非黄赤武，《商品房买卖合同》上的签名也并非黄赤武本人所签。黄赤武不是本案一审的适格原告。黄赤武答辩称，本案的事实经过是2002年黄善龙与游小健合伙创建建龙公司并开发“伟业大厦”项目，2004年黄善龙退伙，双方约定游小健退还黄善龙本金30万元，利润90万元，但是之后游小健并未兑现，故2007年黄善龙起诉游小健，后经双方庭外和解，黄善龙同意减少30万元，游小健归还黄善龙90万元并且以案涉店面抵45万元，剩余45万元由游小健出具借条并约定月息1分，2011年和2012年游小健归还了黄善龙69万元；建龙公司认为黄赤武没有支付购房款，如果黄赤武拖欠其购房款，其不可能一直不向黄赤武催收，之后还分两次归还了黄善龙拖欠的款项，同时黄善龙在签订《商品房买卖合同》之后对案涉房屋就一直占有、使用、受益，建龙公司的诉称违背常理；建龙公司在一审庭审中对于本案系以房抵债并不否认；黄善龙与黄赤武系父子关系，黄善龙将对他人享有的权利赠予给黄赤武并不违反法律的规定，故本案中黄赤武系适格的主体，建龙公司的上诉是有违常理的，且无证据证明，应予驳回。黄善龙答辩称，与黄赤武代理人的意见一致。游小健答辩称，同意建龙公司的上诉意见，另外补充几点：本案系房屋买卖合同纠纷，一审判决没有事实和法律依据，建龙公司与黄赤武之间不存在商品房买卖合同关系，双方所签订的《商品房买卖合同》不是黄赤武签字，并非双方真实意思表示，且合同书上亦没有日期，是黄赤武任意制假，黄赤武也没有履行过任何合同义务，更未支付购房款，所以其诉请要求办理过户没有依据；黄善龙虽然占用过案涉房屋，但这是黄善龙与游小健之间的纠纷，与建龙公司并无关系，故请求撤销一审判决，驳回黄赤武的诉讼请求。黄赤武向一审法院起诉请求：1、判令建龙公司立即履行双方签订的《商品房买卖合同》的约定，将位于上饶市信州区三清山中大道“伟业大厦”1-11号商铺产权办理登记在黄赤武名下；2、本案的诉讼费用由建龙公司承担。一审法院认定事实：黄善龙与黄赤武系父子关系。黄善龙、游小健2002年起合伙开发房地产，后黄善龙退伙，游小健因资金紧张未能付清黄善龙退伙时的所分款项。2007年9月26日，黄善龙因游小健未能偿清上述款项，诉至法院，后双方达成庭外和解，黄善龙撤诉。2007年9月28日，黄赤武与建龙公司签订《商品房买卖合同》，约定建龙公司以257,760元的总价出让位于江西省上饶市信州区北环路伟业大厦第1幢11号（现为江西省上饶市信州区三清山中大道36号1-11）面积为64.44平方米的商铺给黄赤武。黄赤武在取得该店铺后，就将案涉店铺出租至今。2012年3月18日，游小健向黄善龙汇款49万元用于归还欠款。黄赤武在长期占有、使用并实际取得案涉房屋收益的情况下，建龙公司一直未给黄赤武办理案涉房屋的产权登记手续，双方多次协商未果，为维护自身合法权益，黄赤武诉至法院，要求处理。另查明，建龙公司自2002年7月26日成立，公司法定代表人为游小健，至2009年8月14日，由游小健出资600万元占比100%变更为游小健出资270万元占比45%，周维云出资330万元占比55%，且公司法定代表人由游小健变更为周维云。一审法院认为，本案的争议焦点在于黄善龙与建龙公司之间是否有以房抵债的合意及事实。为查清这一事实，该院认为在意思与表示不一致时，应综合判断双方当事人的行为以探求其真实意思，进而认定法律关系的性质。根据黄善龙与游小健之间签订的合伙协议及承包协议、2012年3月18日游小健向黄善龙转账49万元的还款行为及多位证人的证言，均能互相印证黄善龙与游小健之间此前曾合伙开发了“伟业大厦”的房地产项目，且在退伙时因结算产生了债权债务。两人之间的债务不是简单的借贷之债，而是退伙之债，双方之间的退伙之债是否已经履行完毕，结合全案事实，该院认为，黄赤武自与其签订《商品房买卖合同》之后其父亲黄善龙就实际对案涉房屋行使了占有、使用、收益的权利，建龙公司对于这一客观事实是知情的，且至今十余年却从未向黄赤武主张其对房屋的所有权，这与常理及一般房屋买卖的交易习惯严重不符。据此，该院认为游小健代表建龙公司正是因为与黄善龙达成了“以房抵债”的合意，且在以房抵债之后债务依旧尚未清偿的情况下，才在2012年3月18日向黄善龙转账49万元，继续履行双方因退伙产生的债务。关于本案是否已过诉讼时效的问题，可以认定黄赤武的诉讼请求是要求建龙公司为其办理产权登记，属于请求物权确认登记，是一种物权确认请求权，不适用于诉讼时效制度。建龙公司认为不能凭双方签订的《商品房买卖合同》要求其为黄赤武办理产权登记，该院经审查认为，双方签订《商品房买卖合同》是为实现“以房抵债”之目的，黄赤武已在签订合同之前支付了对价，建龙公司应为其办理产权登记。故对建龙公司的辩解不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：建龙公司于本判决生效后十五日内为黄赤武办理位于江西省上饶市信州区三清山中大道36号1-11号商铺产权登记手续。案件受理费1,086元，减半收取计543元，由建龙公司负担。本院二审期间，建龙公司向本院提交如下证据材料：1、收条及银行流水一份，证实2011年7月20日黄善龙收到游小健支付的20万元，黄善龙说以45万元以房抵债的说法不能不成立；2、《商品房买卖合同》一份，证实2007年案涉诉争店铺的市场价格约为50万元；3、房屋所有权证一份，证实2007年上诉人对案涉诉争的店铺设定了抵押，但是2007年8月14日便可以过户。黄赤武质证后认为，对于第一组证据真实性没有异议，但是对关联性有异议，该20万元系支付利息；对于第二组证据关联性有异议，与本案无关，且恰恰证明黄赤武的证明目的；对于第三组证据不能证明其目的。本院对于建龙公司提交的第一组证据的真实性予以确认，对于第二组证据可以证实2007年诉争商铺的市场交易价格，对其真实性可以予以认定，对第三组证据房屋产权证书上注明设定抵押的时间为2008年12月5日，抵押期限为一年，与上诉人陈述的设定抵押时间为2007年，在2007年8月14日便可以办理过户均不符合，该证据不能达到其证明目的。二审查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，2011年7月20日游小健向黄善龙归还了20万元。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、黄赤武是否系本案一审适格原告？2、黄善龙与建龙公司是否达成以房抵债协议？3、案涉的《商品房买卖合同》是否有效？根据各方当事人的陈述意见，结合本案在卷的证据材料，依照法律规定，本院对此综合分析评判如下：1、关于黄赤武是否系本案一审适格原告的问题？本院认为，所谓当事人适格是指对于具体的诉讼，有作为本案当事人起诉或应诉的资格，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；…”可见，判断一民事主体是否属于适格的原告，既要看其是否是有民事诉讼权利能力，也要看其是否与本案的诉讼标的有利害关系，即是否具有诉的利益。而民事主体民事诉讼权利能力通常取决于其是否具有民事权利能力，而民事权利能力是民事主体从出生或者成立之日起即依法享有。本案的黄赤武系自然人，依法享有民事权利能力，因而也具有民事诉讼权利能力。此外，黄赤武系涉案《商品房买卖合同》的一方当事人，其向人民法院提起民事诉讼，向建龙公司主张案涉房屋的产权过户登记请求权，与本案的诉讼标的有法律上的利害关系，具有诉的利益，符合民事诉讼法关于原告的起诉条件，是适格的原告。建龙公司认为案涉《商品房买卖合同》并非黄赤武所签，故而不是适格原告是对起诉资格条件与合同生效条件相混淆，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。2、关于黄善龙与建龙公司是否达成以房抵债协议的问题？本院认为，首先，从黄善龙与游小健达成的退伙协议的履行过程来看。本案的《商品房买卖合同》签订在先，游小健偿还欠款在后，如黄善龙、黄赤武未支付合同价款，游小健非但不主张债务抵销，反而先后两次向黄善龙清偿债务，有违常理；其次，从案涉《商品房买卖合同》的签订过程来看，游小健应当在2005年8月25日归还黄善龙30万元，2006年元月底之前应当归还90万元，但是其一直没有按约定履行，故黄善龙于2007年9月24日将游小健诉至法院，同月28日黄善龙以黄赤武名义与建龙公司签订案涉合同，之后黄善龙撤诉，如双方未达成以房抵债协议，黄善龙撤诉不合常理；第三，从日常生活逻辑看，案涉商铺自黄善龙与建龙公司的《商品房买卖合同》签订后即由黄赤武占有、使用和受益，距今有10余年之久，如不是以房抵债，建龙公司一直未依法采取正当措施向黄善龙或黄赤武主张权利，令人难以置信；第四，从案涉《商品房买卖合同》约定的内容来看，双方约定房屋交付后90日内应当办理过户登记，但是对于付款方式及付款期限却没有注明，说明双方没有约定需要支付现金，从而也印证了黄善龙所称系以房抵债的说法。综合上述理由，黄赤武主张的本案黄善龙与建龙公司、游小健达成以房抵债协议，并通过签订本案的《商品房买卖合同》履行协议的事实具有高度盖然性，认定该事实符合民事诉讼的证明要求，本院予以认定。建龙公司及游小健的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。3、关于案涉的《商品房买卖合同》是否有效的问题？本院认为，合同订立后，双方当事人可以协商进行变更，就合同的权利而言，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，债权人在转让权利时，应当通知债务人，债权人一经通知，该转让即对债务人生效，受让人继而取代原债权人的地位，对债务人享有债权。本案中，游小健为清偿所欠黄善龙的债务，与黄善龙达成以案涉的商铺抵偿所欠部分债务的合意，并以签订本案的《商品房买卖合同》的形式完成以房抵债，虽然黄赤武未参加合同订立，并在合同上签名盖章，整个合同的订立均由黄善龙完成，但究其本质而言，仍属于黄善龙将其对游小健和建龙公司的债权部分转让给黄赤武的行为，游小健和建龙公司在订立该《商品房买卖合同》过程中，对黄赤武作为受让人是明知的，故应认定黄善龙已尽到债权转让的通知义务，该债权转让行为即对游小健和建龙公司发生效力，故案涉《商品房买卖合同》合法有效，黄赤武作为受让人有权要求建龙公司履行合同义务，即协助办理案涉房屋的产权变更登记，建龙公司上诉主张的本案的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示与上述事实不符，本院不予采纳。综上所述，建龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,516元，由江西建龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  范全敏审判员  聂晓红审判员  付 强二〇一九年十二月二十四日书记员  程 梦