吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉05民终1178号上诉人(原审被告、反诉原告)：通化市长久旗瑞汽车销售服务有限公司，住所：吉林省通化市。法定代表人：王艳天，经理。委托诉讼代理人：关钧升，吉林乾羽律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、代收法律文书。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高杨，男，1978年生，汉族，住通化市。上诉人通化市长久旗瑞汽车销售服务有限公司（以下简称旗瑞公司）因与被上诉人高杨房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2019）吉0502民初2323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人通化市长久旗瑞汽车销售服务有限公司的委托诉讼代理人关均升，被上诉人高杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。通化市长久旗瑞汽车销售服务有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院审理本案作出上诉人违约的事实，认定事实错误。本案的违约责任是被上诉人违约在先，上诉人没有违约，被上诉人应承担违约责任。一、本案的房屋租赁合同期限未到期,被上诉人在合同租期限届满前，未经上诉人同意,擅自将出租的房屋大门上锁,造成上诉人无法经营。被上诉人违约在先，被上诉人索要违约金的诉求不能支持。二、一审法院判决认定押金具有担保和违约金的双重功能，因抵押金不足以抵扣违约金，故对反诉原告要求反诉被告返还给其12,000元，本院不予支持。认定事实错误。三、一审法院没有判决被上诉人应返还给上诉人押金12,000元、一个月的租金16,700元、赔偿一个月的经营损失42,000元，共计70,700元是错误的，请求二审法院依法改判。被上诉人高扬辩称，去年该交房租的时候，我们催了好多次，没有给，水电费欠8,000元也没给，我们就上锁了，扣了几台车抵押，后面他们就把车提走了，我们没造成损失，请求维持原判。高扬向一审法院起诉请求：一、解除与被告于2015年8月17日、2016年9月7日分别签订《房屋租赁合同》；二、判决被告给付违约金96,000.00元，原告垫付电费8,000.00元，以上合计104,000.00元；三、被告承担诉讼费用。通化市长久旗瑞汽车销售服务有限公司反诉请求：、依法判令解除双方的房屋租赁合同;2、被反诉人返还给反诉人押金12,000.00元、一个月的租金16,700.00元，并赔偿一个月的经营损失42,000.00元,共计70,700.00元;3、诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2015年8月17日原告高杨（甲方）与被告旗瑞公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于通化市新胜北路928号，出租房屋楼层为一层面积共302平方米。该房屋租赁期共60个月。自2015年9月1日起至2020年8月31日止。该房屋第四年租金为190,000.00元，租赁期间：2018年9月1日至2019年8月31日；第五年租金为195,000.00元，租赁期间：2019年9月1日至2020年8月31日；租金总额为920,000.00元。房租每壹年交付一次，交付时间为每壹年的前一个月时间（即每年租赁房屋租金按合同约定的年限应在每年7月末前交付）。乙方需交给甲方抵押金20,000.00元整，与首期租金同时给付（即甲方交房前），为防止乙方对水电取暖及主要设施损坏，各种费用托欠等，如乙方无以上事情发生，合同到期后甲方应返还抵押金本金。乙方在租赁期间，与该房屋和乙方营业有关及甲方出租房屋需交纳的相关税、费，均由乙方承担（包括但不限于取暖费、水电费、卫生费、房屋租赁经营税、土地租金费等）。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10％向甲方支付违约金，已收取的租金、押金不再返还，乙方未支付的租金必须立即给付：（4）拖欠房租累计1个月（含）以上的。2016年9月7日原告高杨（甲方）与被告旗瑞公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于通化市新胜北路928号，出租房屋楼层为三层面积共50平方米。该房屋租赁期共48个月。自2016年10月1日起至2020年9月31日止。该房屋租金为每年10,000.00元，租赁期间：2016年10月1日起至2020年9月31日终止。房租每壹年交付一次，交付时间为每壹年的前一个月时间（即每年租赁房屋租金按合同约定的年限应在每年7月末前交付）。乙方在租赁期间，与该房屋和乙方营业有关及甲方出租房屋需交纳的相关税、费，均由乙方承担（包括但不限于取暖费、水电费、卫生费、房屋租赁经营税、土地租金费等）。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10％向甲方支付违约金，已收取的租金、押金不再返还，乙方未支付的租金必须立即给付：（4）拖欠房租累计1个月（含）以上的。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给被告，被告依约向原告支付租金至2019年8月31日和2019年9月31日，并交纳抵押金20,000.00元。2019年8月4日原告因被告未按合同约定在每年7月末前交付下年度租金，遂将案涉房屋门上锁。同年8月7日原告收到被告邮寄的书面解除合同通知。同年8月11日原告将房屋门锁打开。一审法院认为，原、被告所签订的合同合法、有效，双方均应按合同约定履行义务。因被告违约，未按合同约定履行给付租金的义务，并已逾期超过了合同约定的终止合同的期限，符合双方约定合同解除的条件，故对原告要求解除原、被告于2015年8月17日和2016年9月7日分别签订的房屋租赁合同，一审法院予以支持。本案中，被告的违约行为主要体现在迟延支付租金，并导致原告提前解除合同收回案涉房屋，其所承担的违约责任亦应当与其违约行为造成的实际损失相适应，承租方违约而给出租方造成的损失主要是二次招商运营的费用以及空租期的租金损失，而合同中约定的违约责任明显过高，一审法院综合考虑被告迟延支付租金的情况、合同履行期限以及因被告迟延履行导致原告提前收回案涉房屋的事实等，酌定以双方租赁合同约定的第五年租金195,000.00元和每年租金10,000.00元的4个月作为调减后的违约金数额即68,333.00元=195,000.00元÷12个月×4个月＋10,000.00元÷12个月×4个月。原告要求被告给付其垫付电费8,000.00元，被告无异议，一审法院应予支持。反诉原告解除合同的理由，不符合双方合同关于解约条件的约定，亦不属于《中华人民共和国合同法》94条可行使法定解除权的情形，其通知解除的行为，不发生解除合同的效力。反诉被告擅自将租赁房屋上锁系违约行为，对其违约行为应承担相应的违约责任，返还反诉原告租金4,384.00元（原告上锁期间2019年8月4日至同年8月11日）=190,000.00元÷365天×8天＋10,000.00元÷365天×8天。反诉原告要求反诉被告返还一个月租金16,700.00元，缺乏依据，一审法院不予支持。合同约定承租方拖欠房租累计1个月（含）以上的，出租方有权终止合同，收回该房屋，承租方应按照合同总租金的10％向出租方支付违约金，已收取的租金、押金不再返还。根据合同约定，该押金具有担保和违约金的双重功能。因押金不足以抵扣违约金，故对反诉原告要求反诉被告返还给其押12,000.00元，一审法院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿其一个月经营损失42,000.00元，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违法合同可能造成的损失。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，判决如下：一、解除原告高杨与被告通化市长久旗瑞汽车销售服务有限公司于2015年8月17日和2016年9月7日分别签订的房屋租赁合同；二、被告通化市长久旗瑞汽车销售服务有限公司自本判决生效后，立即给付原告高杨违约金68,333.00元；三、被告通化市长久旗瑞汽车销售服务有限公司自本判决生效后，立即给付原告高杨垫付的电费8,000.00元；四、反诉被告高杨自本判决生效后，立即返还反诉原告通化市长久旗瑞汽车销售服务有限公司租金4,384.00元；五、驳回原告高杨的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告通化市长久旗瑞汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理（本诉部分）1,190.00元，由原告高杨承担337.00元，被告通化市长久旗瑞汽车销售服务有限公司承担853.00元，保全费1,070.00元退返原告高杨；案件受理费（反诉部分）784.00元，由反诉原告通化市长久旗瑞汽车销售服务有限公司承担759.00元，反诉被告高杨承担25.00元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据本院二审查明的案件事实与一审基本一致。本院认为，一、关于旗瑞公司与高扬在履行房屋租赁合同过程中的违约问题。旗瑞公司与高扬签订的房屋租赁合同生效后，双方均应按照合同约定履行自己的权利义务。双方合同中约定了交付下一年度租金的具体期限，旗瑞公司作为承租人未在约定的期限内缴纳下一年度租金，致使合同未到约定的期限而不能履行，存在违约行为。而高扬作为出租人，在承租人无正当理由未支付或者延期支付下一年度租金的情况下，其完全可以按照法律规定来行使自己的权利，却在旗瑞公司第四年的租期未满内的2019年8月4日，将租赁物房屋上锁，致使租赁合同不能履行，亦存在违约行为。二、因履行合同过程中的违约行为造成的损失问题。高扬与旗瑞公司签订的房屋租赁合同中，在违约责任的条款里面，约定了（4）拖欠房租累计1个月以上的，旗瑞公司应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金，已收取的租金、押金不再返还。本案中，现已认定旗瑞公司存在违行为，故旗瑞公司应按照此约定，在不予返还已收取押金的同时承担违约责任。一审判决考虑到高扬的实际损失数额要低于双方约定的违约金，故酌定按照4个月租金来确定高扬的损失数额并不不当。因高扬亦存在违约行为，将房屋上锁禁止旗瑞公司使用属于提前收回房屋，按照双方租赁合同的约定，高扬亦应向旗瑞公司按照合同总租金10%的支付违约金，一审判决基于实际损失数额要低于双方约定的违约金的同理，确定旗瑞公司的损失为4,384.00元亦正确。综上所述，通化市长久旗瑞汽车销售服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,292.30元，由通化市长久旗瑞汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  纪刚审判员  高飞审判员  王强二〇一九年十二月五日书记员  林闯