湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘09民终2015号 上诉人（原审原告）：吴献忠，男，1969年8月7日出生，汉族，住安化县东坪镇。 上诉人（原审原告）：张建安，男，1970年4月26日出生，汉族，住安化县东坪镇。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：谌东方，湖南义剑（安化）律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：湖南益阳工程有限公司，住所地益阳市赫山区海棠路228号。 法定代表人：肖建彪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋金友，湖南展航律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原审第三人：安化县嘉和房地产开发有限公司，住所地安化县东坪镇煤建路3号。 法定代表人：陈明清，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈卓丹，湖南丰昇律师事务所律师。代理权限为特别授权。 上诉人吴献忠、张建安与被上诉人湖南益阳工程有限公司（以下简称益阳工程公司）、原审第三人安化县嘉和房地产开发有限公司（以下简称嘉和公司）执行异议一案，吴献忠、张建安不服安化县人民法院（2019）湘0923民初1533号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴献忠、张建安共同委托诉讼代理人谌东方，被上诉人益阳工程公司委托诉讼代理人蒋金友，原审第三人嘉和公司委托诉讼代理人陈卓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人吴献忠、张建安上诉请求：撤销一审判决，改判停止对位于安化县东坪镇煤建路3号嘉和资水名居第二期第二层203号房屋的强制执行，并确认该房屋归两上诉人所有。主要理由是：原审认定事实不清，根据上诉人在原审中所提交的书面证据及证人证言，能客观真实反映两上诉人在涉案财产被原审法院查封前，就已砌好隔墙并装门上锁、委托物业公司对该房产对外进行招租，并已使用多年。原审认定上诉人未实际占有与基本事实不符，依法应当撤销。 被上诉人益阳工程公司辩称，两上诉人陈述在原审法院查封前已实际占有房屋，但在一审中因为证据不足被驳回异议，如在二审中两上诉人没有新的证据证实在法院查封前已实际占有，则上诉理由不成立。另外，两上诉人支付的购房款，小于当时同类房产的市场价，应视为没有支付全部房款。 原审第三人嘉和公司述称，两上诉人与原审第三人签订的房屋买卖合同是有效的合同，且该房屋已经交付并办理了网签手续。 一审法院认定事实：嘉和公司与吴献忠原存在民间借贷关系，在偿还部分欠款后，嘉和公司欠吴献忠160万元。2015年6月29日，嘉和公司与吴献忠、张建安签订商品房买卖合同，由吴献忠、张建安以160万元的价格买受嘉和资水名居第二期第二层203号房屋。因是以房抵债，购房款未能进入专用账户，故购房合同未能办理备案登记。2015年9月21日，益阳工程公司因与嘉和公司建设工程施工合同纠纷一案，益阳工程公司向安化县人民法院申请财产保全，2015年11月4日，安化县人民法院作出（2015）安法执保字第24号民事裁定，依法查封了嘉和公司所有的位于安化县东坪镇煤建路3号的嘉和资水名居二期第二层203号房产。2016年3月10日，吴献忠、张建安将该房产出租给他人。2016年3月25日，吴献忠、张建安就该房产向物业公司缴纳了水、电等费用。2018年8月20日，吴献忠、张建安以书面形式向安化县人民法院提出执行异议。2018年10月22日，安化县人民法院作出（2018）湘0923执异43号执行裁定，以吴献忠、张建安与嘉和公司虽然在法院查封该涉案房产之前签订了《安化县商品房买卖合同》，但在查封该房产时未实际占有该房产为由，裁定吴献忠、张建安的异议不成立，驳回了吴献忠、张建安的异议请求。吴献忠、张建安不服该裁定，提出执行异议之诉。 一审法院认为，吴献忠、张建安虽然提供了相应的物业收费凭据和租赁合同，但这些证据证明的行为发生在法院查封案涉房产之后，吴献忠、张建安没有提交有效的证据证实其在法院裁定查封之前就已采取了常人能识别的措施占有、使用该案涉房产，故凭现有证据不能认定吴献忠、张建安在采取保全措施前已合法占有案涉房产。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决驳回吴献忠、张建安的诉讼请求。 在本案二审中，两上诉人提交了新证据，即益阳市润城物业服务有限公司《业主收房文件》一份，证明内容为2015年6月29日签订买卖合同后，吴献忠、张建安7月2日在物业公司办理了交接手续。证明目的为在原审法院查封前，两上诉人已实际占有该房产。对该证据，经被上诉人和原审第三人质证，均对两上诉人在该房产查封前已实际占有不再持异议。本院认定该证据合法有效。二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点是：吴献忠、张建安对登记在原审第三人名下的嘉和资水名居第二期第二层203号房屋所享有的权利是否能够排除执行？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本院认为，对上诉人吴献忠、张建安登记在原审第三人名下的不动产所享有的权利能够排除执行。理由是： 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。该房屋的查封时间是2015年11月4日，而嘉和公司与吴献忠、张建安签订商品房买卖合同是2015年6月29日。虽然该商品房买卖存在以房抵债的性质，但在本案争议的商品房买卖合同签订前，嘉和公司与吴献忠之间确实存在民间借贷关系，为履行还款义务，双方经协商一致终止民间借贷关系，建立商品房买卖合同关系，这是实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同有效。 在人民法院查封之前，两上诉人已合法占有该不动产。在二审中，两上诉人提交的证据证明，在2015年7月2日，两上诉人即与管理该房产的润城物业公司签署了《业主收房文件》，开始行使业主权利，并先后于2016年3月10日与他人签订租赁合同，2016年3月25日向物业公司缴纳水、电等费用，二审中被上诉人也认可两上诉人在查封前对该房产实际占有的事实。 两上诉人已支付该房产全部价款。根据买卖合同，该房产交易价格为160万元，两上诉人以债权冲抵房款的方式进行了全额支付。至于被上诉人提出，该交易价格低于当时同类房产的市场价，但被上诉人没有围绕这一主张提供相关证据。 未办理过户登记非因两上诉人自身原因。在司法实践中，能够归责于买受人的原因，可以分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略，如不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记；二是对政策限制的忽略，如明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续；三是消极不行使登记权利。在本案中，未办理过户登记的原因是因为以房抵债，购房款未能进入专用账户，故购房合同未能办理备案登记，不应归责于买受人。 综上所述，两上诉人要求停止对案涉房屋强制执行的上诉请求成立，应予支持。至于两上诉人提出依法确认案涉房屋归其所有的上诉请求，依据物权法第九条第一款的规定，不动产物权变动经登记才发生法律效力，上诉人要求确认对房屋享有所有权的主张，本案二审不予处理。据此，依照《最高人民法院关于的解释》第三百一十二条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销安化县人民法院（2019）湘0923民初1533号民事判决； 二、停止对安化县东坪镇煤建路3号嘉和资水名居第二期第二层203号房屋的执行并解除对该房产的查封措施； 三、驳回吴献忠、张建安的其他上诉请求。 一审案件受理费19200元，二审案件受理费19200元，合计38400元，由吴献忠、张建安负担19200元，湖南益阳工程有限公司负担19200元。 本判决为终审判决。 审判长  廖红辉 审判员  刘建军 审判员  彭 青 二〇一九年十二月三十日 书记员  李 佳