四川省屏山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1529民初1105号 原告：屏山县自然资源和规划局，住所地四川省屏山县屏山镇同心街。 法定代表人：许顺东，局长。 委托诉讼代理人：凌纲，单位员工。 委托诉讼代理人：刘宗模，四川戎星律师事务所律师。 被告：四川钜正房地产开发有限公司，住所地屏山县屏山镇隆兴小区13幢1单元46号。 法定代表人：吴绍宾，该公司董事长。 委托诉讼代理人：童世彬，重庆兴潼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖慧，重庆兴潼律师事务所律师。 原告屏山县自然资源和规划局与被告四川钜正房地产开发有限公司（以下简称“钜正公司”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告屏山县自然资源和规划局委托诉讼代理人凌纲、刘宗模，被告四川钜正房地产开发有限公司委托诉讼代理人童世彬、肖慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 屏山县自然资源和规划局向本院提出诉讼请求：1.判决被告补交土地出让金760，391元；2.判决被告支付违约金1，878，500元；3.依法判决原告就原告提供的抵押物在拍卖、变卖时享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年8月1日，原告就拟出让的位于屏山县城（A08-2）psx2013-09地块予以拍卖公告，2013年8月21日，被告竞拍取得上述地块。2013年9月2日，原被告签订《国有建设用地使用权出让合同》,约定psx2013-09宗地土地出让金1，300万元，首期价款650万元应当于2013年10月2日前缴清，二期价款650万元应当于2014年5月30日前缴清；出让人在受让人支付本合同项下宗地的首期价款之日起三十日内，将出让宗地交付受让人，受让人不能按时支付价款的，自滞纳之日起，每日按照迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金；本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应当符合规划条件，其中，建筑总面积应当小于或者等于16，625平方米，如因规划指标依法调整，实际建成的房屋建筑面积超过本合同约定的房屋建筑面积高限的，依法按相关规定补缴土地出让金。合同签订后，被告分别于2013年9月6日、2013年9月27日分两次缴付首期土地出让金650万元，原告于2013年9月10日向被告交付出让宗地。被告未按照约定于2014年5月30日前缴付二期土地出让金，迟至2015年3月16日才完清土地出让金，迟延交付289天，应当支付滞纳金1，878，500元。被告开发完成该宗地后，经验收，其计容建筑面积为17，460.61平方米，超过合同约定最大建筑面积835.61平方米，地下建筑面积2，674.53平方米。原告认为，被告开发建设的地下建筑没有包含在《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地出让金范围内，根据屏山县人民政府于2014年12月18日作出的《屏山县人民政府常务会议纪要（48期）》的规定，凡在《屏山县地下空间开发建设管理办法》出台前，经住建部门批准进行地下空间开发，且需办理国土使用证的项目，按40元/平方米补缴土地出让金，按照上述规定，被告开发的地下建筑应当补缴土地出让金106，982元，超面积应当补缴653，409元，合计760，391元。 被告辩称，一、原告的第一项诉讼请求没有事实和法律依据：原告已经缴纳土地出让金1，332.5万元，土地出让合同对超出规划部分面积的出让金没有约定；地下开发部分，地上由被告开发，地下也应当属于被告，被告不应当再支付土地出让金，且屏山县政府第48号《会议纪要》针对的是08地块，案涉地块是09地块，与本案没有关联；二、关于第二项诉讼请求，应当减少和免处违约金。原被告签订的合同约定计算为年利率36%，被告在履行过程中没有过错，计算标准应为中国人民银行同期同类贷款利率；根据双方签订的合同，被告为了公益事业先行代建社区用房导致资金无法周转才导致延付，根据会议纪要的规定，就算是要缴纳滞纳金计算时间也应当根据会议纪要的上面的时间开始计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人委托诉讼代理人的当庭陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月2日，屏山县国土资源局与吴绍宾、张开富、蒋建军、戴至珣、杨德胜五人签订《国有建设用地使用权出让合同》,主要约定：本合同项下出让宗地编号为psx2013-09，坐落于屏山县城A08-2地块，土地出让金1，300万元，首期价款650万元应当于2013年10月2日前缴清，二期价款650万元应当于2014年5月30日前缴清；出让人在受让人支付本合同项下宗地的首期价款之日起三十日内，将出让宗地交付受让人，受让人不能按时支付价款的，自滞纳之日起，每日按照迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金；本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应当符合规划条件，其中，建筑总面积应当小于或者等于16，625平方米，其中商业建筑面积小于或者等于4，725平方米（不含地下建筑面积），第三十一条第一款明确约定“本合同项下宗地如因规划指标依法调整，实际建成的房屋建筑面积超过本合同约定的房屋建筑面积高限的，依法按相关规定补缴土地出让金”。2013年10月11日，四川省屏山县国土资源局与钜正公司签订补充合同，明确竞买人吴绍宾、张开富、蒋建军、戴至珣、杨德胜注册公司，案涉宗地受让人变更为钜正公司。 合同签订后，被告分别于2013年9月6日、2013年9月27日分两次缴付首期土地出让金650万元，原告于2013年9月10日向被告交付出让宗地。被告未按照约定于2014年5月30日前缴付二期土地出让金，2015年3月16日，被告完清土地出让金。 被告开发完成该宗地后，经验收，其计容建筑面积为17，460.61平方米，超过合同约定最大建筑面积835.61平方米，地下建筑面积2，674.53平方米。 《会议纪要》（第九期县城财富广场暨5个城市广场项目指挥部2014年7月4日）载明“……关于17-4、17-2、08地块广场建设相关事宜1、17-4、17-2、08地块广场建设已全面开工，因先建广场后开发商业的建设时序，导致建设单位资金短缺，加之今年降雨量相对较大，地质情况复杂，延误了施工工期。为了能让广场如期竣工向县城居民开放，会议同意三个广场开发商的二期土地出让金推迟至2014年12月20日，延期期间不收取土地滞纳金，上报县政府审定延期缴纳事宜。” 2014年12月15日，钜正公司等建设单位向屏山县广场建设指挥部提交延期缴纳土地出让金至2104年12月20日的《申请》。 《屏山县人民政府常务会议纪要》（29-4屏山县人民政府办公室2014年12月18日）载明“psx2011-08地块地下空间土地出让金补缴审定会议明确：凡在《屏山县地下开发建设管理办法》出台前，经住建部门批准进行地下空间开发，且需办理国土使用证的项目，按照县政府第十五届第十九次常委会研究确定的40元每平方米标准补缴土地出让金；《屏山县地下开发建设管理办法》出台后的地下空间开发项目严格按新规定执行。 《会议纪要》（第六期屏山县广场建设指挥部办公室2015年11月18日）载明“……三、关于土地出让金的滞纳金问题三个广场代建方都已交纳土地出让金，未交滞纳金，法治文化广场和康乐广场已领发土地使用证，根据国土局意见，茶艺广场参照颁发土地总证，关于滞纳金问题，由广场建设方分别写出申请，国土局和住建城管局审核后以两家名义报县政府常务会议审定。” 2017年8月11日，屏山县国土资源局与被告签订《抵押合同》，载明“被担保债权为《国有建设用地使用权出让合同》（1409-2013-00××，以下简称《00××号合同》）项下欠缴的违约金187.85万元。期限以《抵押合同》签订的时间为准，自2017年8月11日至2018年8月10日……2.抵押物经甲、乙方双方协商认可确定，抵押物为学府春天项目中（见附件1,1层平面图）……3.抵押物经甲、乙方双方协商并委托具有房地产评估资质的中介公司对抵押物进行评估定价（附件2：抵押学府春天房产市场价格评估结果汇总表）。评估抵押物为未销售一层商铺2套245.96平方米按15，894-16，632元/平方米评估价为398.69万元，再按五折折算金额作为本合同抵押金额为199.345万元。” 2019年6月27日，屏山县自然资源和规划局为乙方、钜正公司为甲方签订《质押协议书》，载明“甲方开发的位于屏山县地块……一是建议超面积835.61平方米（17460.61平方米-16625平方米）按照成交楼面地价781.95元／平方米补缴土地出让金653409元，二是建议按照县政府第十五届第48次常务会议纪要按照40元／平方米补缴地下空间建筑面积2674.53平方米土地出让金106982元，总共补缴土地出让金760391元，为保障乙方补缴土地出让金征缴工作的实现，加快甲方为业主办理不动产权；甲方愿意将位于屏山县钜正.学府春天项目中以其有权处分的房产作为抵押。甲乙双方经协商一致达成以下协议：1.甲方愿意将位于钜正.学府春天一层未销售1-007号商铺以其有权处分的动产／权利作为质押……抵押金额为92.31万元。2.质押期限为一年，自双方签字盖章之日起。3.甲方承诺一年内缴清该价款，如一年内未缴清该款的，乙方有权处置资产变现。” 2019年8月14日，办理《不动产登记证明》（川【2019】屏山县不动产证明第0002674号）载明“证明权利或事项抵押权权利人（申请人）屏山县自然资源和规划局义务人四川钜正房地产开发有限公司坐落屏山县学府春天×层×号等不动产单元号5115××××××××××Ｇ××××××Ｆ001××××等其他不动产权证书号川（2019）屏山县不动产权第××号详见清册；抵押方式：一般抵押；被担保主债权数额：532.042万元；债务人：四川钜正房地产开发有限公司；债务履行期限：2017年8月11日起至2020年6月26日止。附记1.抵押合同005号，抵押金额240.387万元，期限2018.2.1-2020.2.1;2.抵押合同0××号，抵押金额199.345万元，期限2017.8.11-2018.8.10;3.质押协议书：抵押金额92.31万元，期限2019.6.27-2020.6.22。” 另查明，经当地机构改革，上列出让人（抵押权人）屏山县国土资源局由屏山县自然资源和规划局承继。 本院认为，依法成立（设立）的合同及不动产抵押物权受法律保护。本案出让合同、抵押合同系双方真实意思表示，不违反法律的效力性、强制性规定，合法、有效，对当事人具有法律上的约束力。本案争议焦点是：1.土地出让金迟延缴纳违约金的认定，抵押物优先受偿权是否予以认定；2.土地出让金补缴金额的认定，抵押物优先受偿权是否予以认定。 关于第一个焦点土地出让金迟延缴纳违约金的认定，抵押物优先受偿权是否予以认定。 原告认为，原被告双方明确约定了土地出让金缴纳的期限，延期付款的违约责任，被告逾期时间289天，被告应当承担1，878，500元违约金。被告抗辩经原广场指挥部纪要明确延期至2014年12月20日的理由不成立，会议纪要均明确需报县政府审定延期缴纳事宜，屏山县政府未就上述期限予以审定。被告请求违约金按照银行同期贷款利率计算的理由不成立，国务院对违约金按照千分之一征收有明确规定，该约定符合行政法规规定。2017年8月11日，双方签订了《抵押合同》，约定了学府春天121号附002号、003号房产为上述违约金提供抵押担保，且办理了抵押登记，这是双方对违约金的再次确认。 被告认为，指挥部纪要已经明确土地出让金延期至2014年12月20日，迟延时间应当从该时间起算，违约金按照每日千分之一征收过高，应当按照银行同期同类贷款利率予以计算。提供抵押担保的财产有误差，且超过了抵押约定的时间，不应当予以确认。 本院认为，双方在《国有建设用地使用权出让合同》中约定了土地出让金的金额及支付时间、违约责任、违约金的支付“自滞纳之日起，每日按照迟延支付款项的千分之一向出让人缴纳违约金”，上述约定不违反法律规定，合法有效。被告提供的证据不足以认定双方达成了新的协议。原被告《抵押合同》约定“被担保债权为《国有建设用地使用权出让合同》（1409-2013-00××，以下简称《00××号合同》）项下欠缴的违约金187.85万元”。被告认为《抵押合同》不是被告真实意思的表示，未提供证据予以证明，本院不予采信。《抵押合同》是对事前违约责任约定的再次确认，还具有在受让人逾期付款违约行为发生后，双方对受让人在2015年3月16日前违约责任的事后结算的真实意思表示，且当事人已办理不动产抵押登记，该类情形与当事人签订基础出让合同时事前约定违约责任的情形不同，又足以对债权产生诉讼时效中断的法律效果，受让人应当继续履行，支付违约金。双方就欠缴的违约金签订了《抵押合同》，合同约定“期限以《抵押合同》签订的时间为准，自2017年8月11日至2018年8月10日”该期限系对债权期限的约定，即使是物权的期限，也因该权限不符合法律规定，属无效，因此被告抗辩时间也超过约定时间不成立；约定抵押物为“评估抵押物为未销售一层商铺2套245.96平方米”并办理了抵押登记，抵押物面积面积不准确，不影响抵押权，对原告请求对抵押物具有优先受偿权，本院予以支持。 关于第二个焦点：土地出让金补缴金额的认定，抵押物优先受偿权是否予以认定。 原告认为，被告开发建设的地下建筑没有包含在《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地出让金范围内，根据屏山县人民政府于2014年12月18日作出的《屏山县人民政府常务会议纪要（48期）》的规定，凡在《屏山县地下空间开发建设管理办法》出台前，经住建部门批准进行地下空间开发，且需办理国土使用证的项目，按40元/平方米补缴土地出让金，按照上述规定，被告开发建设的地下建筑2，674.53㎡应补缴土地出让金106，982元。双方约定“建筑总面积应当小于或者等于16，625平方米，其中商业建筑面积小于或者等于4，725平方米（不含地下建筑面积）……合同项下宗地如因规划指标依法调整，实际建成的房屋建筑面积超过本合同约定的房屋建筑面积高限的，依法按相关规定补缴土地出让金”。被告超面积835.61平方米（17，460.61平方米-16，625平方米）按照成交楼面地价781.95/平方米补缴土地出让金653，409元，上述两项合计760，391元。被告在《质押协议》中对补缴金额为760,391元进行了确认。 被告认为，一、原告主张的超面积补缴款不应当支持，其理由是：1.超出合同约定835.61平方米虽是事实，但根据屏山县住房城乡规划建设和城镇管理局《关于钜正.府春天建设项目规划指标的函》容积率奖励政策，其最大面积为17，713.92平方米，该奖励是对被告修建社区用房的奖励，被告并未超面积；2.《质押协议书》不是被告真实意思的表示，且质押的是商铺，是不动产，属于无效协议；3.被告已经验收合格并经原告同意预售。二、地下开发面积2，674.53平方米不应当补缴出让金，其理由是：1.原被告于2013年签订的合同对地下开发空间没有明确约定，屏山县政府于2014年作出相关规定收取出让金系合同签订以后，不具有溯及力；2.依据住房和城乡建设部《出示地下空间利用管理规定》第25条规定，被告有权对该项目地下工程进行经营。 本院认为，原被告对最大面积有约定，且约定了依据规划调整，实际建设超面积后土地出让金予以补缴，屏山县住房城乡规划建设和城镇管理局核定容积率面积是对被告在容积方面调整后可建设最大面积的认定，不能够否定补缴土地出让金；被告已经验收合格并经原告同意预售，不能够成为拒绝补缴土地出让金的理由；被告有权对该项目地下工程进行经营，也应当依法依规缴纳土地出让金。双方签订的《质押协议书》系名为质押实为抵押，并办理了抵押登记。基于第一个焦点中关于抵押效力的理由论述，在本节中不再赘述。对原告本节补缴土地出让金760，391元及对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条规定，判决如下： 一、被告四川钜正房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告屏山县自然资源和规划局违约金1，878，500元； 二、原告屏山县自然资源和规划局对被告四川钜正房地产开发有限公司位于屏山县学府春天×层×号、×号的抵押房屋（以《不动产登记证明》【川{2019}屏山县不动产证明第000××××号】为准）在上列第一项债权范围内享有优先受偿权； 三、被告四川钜正房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告屏山县自然资源和规划局土地出让金760,391元； 四、原告屏山县自然资源和规划局对被告四川钜正房地产开发有限公司位于屏山县学府春天×层×号的抵押房屋（以《不动产登记证明》【川{2019}屏山县不动产证明第000××××号】为准）在上列第三项债权范围内享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27，912元，由被告四川钜正房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  陈体华 审 判 员  彭跃英 人民陪审员  马光荣 二〇一九年十二月四日 书 记 员  张福梅