山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终9427号 上诉人（原审被告）：刘大海，男 上诉人（原审被告）：聂艳琴，女 二上诉人委托诉讼代理人：张晓帆，山东慧勤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：葛俊国，男 委托诉讼代理人：胡建永，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 原审第三人:青岛恒筑地产经纪有限公司 法定代表人：赵海峰，经理。 上诉人刘大海、聂艳琴因与被上诉人葛俊国，原审第三人青岛恒筑地产经纪有限公司（以下简称恒筑经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初6536号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 聂艳琴、刘大海上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回葛俊国的诉讼请求；2.诉讼费用由葛俊国承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。刘大海、聂艳琴与葛俊国签订的《房屋买卖合同》约定，双方应于2017年5月15日前办理完产权过户手续，但截至上述日期，葛俊国未履行支付首付款的义务。后双方协商又将付款时间推迟到2017年6月2日，双方约定葛俊国于该日支付首付款并办理房屋解押手续。6月2日，葛俊国无理要求刘大海、聂艳琴出具承诺书，并以不出承诺书为由不履行付款义务。刘大海、聂艳琴认为双方签订的买卖合同对双方的权利义务约定非常明确，葛俊国支付房款，刘大海、聂艳琴为其出具收据并办理房屋过户，并不存在出具承诺书的附加义务。葛俊国在合同约定的期限及宽限期内均未履行付款义务，显然已经违约，但一审却以双方未能就合同细节达成一致为由认定双方均未存在违约行为，认定事实错误。刘大海、聂艳琴认为按照房屋买卖合同约定的内容完全可以正常履行合同，合同相关条款不存在理解上的歧义，也不存在影响合同履行的细节问题不确定需要双方协商的情况。因此，是否出具承诺书不属于合同细节问题，而是葛俊国的无理要求，刘大海、聂艳琴无需就此问题与葛俊国达成一致。葛俊国违约，一审判决刘大海、聂艳琴返还定金错误。二、一审要求刘大海、聂艳琴承担一半的中介费没有任何合同及法律依据。葛俊国与恒筑经纪公司签订《居间服务协议》，葛俊国作为买方理应支付房屋中介费，因《房屋买卖合同》未能履行，葛俊国已交付的中介费应如何处理，应由葛俊国与原审第三人按《居间服务协议》的约定进行协商处理，刘大海、聂艳琴既不是《居间服务协议》的当事人，也不是《房屋买卖合同》履行过程中的违约方，判决刘大海、聂艳琴承担中介费明显错误，没有任何合同及法律依据。 葛俊国答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 原审第三人青岛恒筑地产经纪有限公司未陈述意见。 葛俊国向一审法院起诉请求：1.判令聂艳琴、刘大海双倍返还葛俊国购房定金40000元，赔偿葛俊国经济损失300000元；2.判令聂艳琴、刘大海承担支付给第三人的佣金21000元；3.诉讼费用由聂艳琴、刘大海承担。 一审法院认定事实：2017年3月2日，葛俊国与聂艳琴、刘大海经第三人居间签订《房屋买卖合同》，合同约定葛俊国购买聂艳琴、刘大海位于青岛城阳区户房屋，合同约定价款为1305000元，签订合同当日葛俊国应支付20000元定金，葛俊国于聂艳琴、刘大海解押当天支付首付款47.5万元，剩余房款81万元葛俊国以商业贷款形式支付。合同约定于2017年5月15日前办理完房屋产权过户手续，任何一方迟延需按每日100元支付违约金，逾期三十日视为悔约，违约方还需要支付房屋成交价10%的违约金，同时违约方还需要支付第三人的佣金。补充条款约定，聂艳琴、刘大海此房屋有贷款，需用葛俊国首付款解押，专款专用，葛俊国用家中其他人办理贷款手续。合同签订后，葛俊国向聂艳琴、刘大海支付购房定金20000元。2017年3月3日，葛俊国与第三人签订居间服务协议，第三人促成葛俊国与卖方签订买卖合同，由葛俊国支付居间费两万一千元，于签订买卖合同当日支付。2017年3月15日，青岛市出台限购措施。2017年5月4日，葛俊国主张自己因限购政策没有购房资格，想以其妹妹的身份办理购房手续，聂艳琴、刘大海认为其妹妹与葛俊国并不在同一户籍中，不属于合同约定的家中其他人，如果要以葛俊国妹妹的身份购房应终止双方的房屋买卖合同，重新签订新合同，否则就要按原合同履行。同日，葛俊国向聂艳琴、刘大海发出律师函，要求聂艳琴、刘大海依约履行合同。2017年5月15日，聂艳琴、刘大海向葛俊国发出律师函，主张葛俊国未按合同约定支付首付款，应当承担违约责任。2017年5月25日，聂艳琴、刘大海再次向葛俊国发出律师函，确认葛俊国于2017年6月2日一早向聂艳琴、刘大海支付首付款，聂艳琴、刘大海办理还款解押手续。2017年6月2日，葛俊国要求聂艳琴、刘大海出具收条，并写明房价共计多少钱，还剩多少钱，什么时间协助葛俊国过户，聂艳琴、刘大海只同意写收条，“有合同按合同来”，“不加钱”，并主张追究葛俊国的违约责任。当日，葛俊国未向聂艳琴、刘大海支付首付款。 一审法院认为，当事人在民事活动中应遵循诚实信用原则。本案中，葛俊国与聂艳琴、刘大海签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。葛俊国与聂艳琴、刘大海签订合同后，葛俊国与聂艳琴、刘大海及第三人均认可因受限购政策影响，葛俊国不具有购房资格。2017年5月4日，聂艳琴、刘大海认为房价涨幅较大，因葛俊国不具有购房资格，涉案房屋需要涨价，不同意葛俊国以其妹妹的名义购买涉案房屋，要求终止合同。2019年6月2日，葛俊国与聂艳琴、刘大海协商办理还款解押手续，葛俊国具有本市购房资格，聂艳琴、刘大海最终同意“有合同按合同来”、“不加钱”，但要求追究葛俊国的违约责任，同意等到6月15日最后履行期限。一审认为，葛俊国与聂艳琴、刘大海签订完合同后，双方均存在履约瑕疵，未能在2017年5月15日前办理完房屋产权过户手续。在合同约定的宽限期内，葛俊国与聂艳琴、刘大海于2017年6月2日协商继续履行合同，葛俊国具有了购房资格，聂艳琴、刘大海亦同意按合同履行，但因履行合同的细节未能达成一致，导致在合同宽限期内合同未能得到履行。基于公平、诚信原则，一审认为，聂艳琴、刘大海应返还葛俊国定金20000元，并承担中介费（佣金）10500元（21000元×50%）。关于葛俊国主张聂艳琴、刘大海双倍返还定金、赔偿损失300000元的诉请，一审认为，在合同最后履行期限届满前，葛俊国与聂艳琴、刘大海均未存在违约行为，仅因履行合同细节未能达成一致导致合同无法履行，责任并不在聂艳琴、刘大海，故葛俊国要求聂艳琴、刘大海承担上述责任，于法无据，一审不予支持。 综上，一审法院判决：一、刘大海、聂艳琴于判决生效后十日内返还葛俊国定金20000元；二、刘大海、聂艳琴于判决生效后十日内支付葛俊国中介费（佣金）10500元；三、驳回葛俊国的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6715元，由葛俊国负担3357.5元，由刘大海、聂艳琴负担3357.5元。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 二审查明，刘大海、聂艳琴与葛俊国签订的《房屋买卖合同》第八条约定，违约方全额支付恒筑经纪公司佣金。恒筑经纪公司（甲方）与葛俊国（乙方）签订的《居间服务协议》约定：“甲方向乙方提供如下服务：1.带乙方实地看房，并居间谈判；2.促成与卖方签订房屋买卖合同；3.协助乙方办理房屋贷款、过户、缴税、办证等手续；4.协助办理房屋交接。” 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本案经调解，双方当事人未能达成协议。 本院认为，关于一审判决刘大海、聂艳琴返还葛俊国定金20000元的问题，一审认定事实清楚，处理亦并无不当，本院予以确认。另，刘大海、聂艳琴认为一审法院判决其支付葛俊国中介费无合同及法律依据。对此，本院认为，葛俊国与聂艳琴、刘大海签订合同后，因受限购政策影响，未能在合同约定的2017年5月15日前办理完房屋产权过户手续。2019年6月2日，葛俊国取得购房资格后与聂艳琴、刘大海协商办理还款解押手续，但因履行合同的细节未能达成一致，双方签订的《房屋买卖合同》未能继续履行，并非刘大海、聂艳琴违约所致。根据刘大海、聂艳琴与葛俊国签订的《房屋买卖合同》第八条约定，违约方全额支付恒筑经纪公司佣金。故，一审判决聂艳琴、刘大海承担中介费（佣金）10500元，处理欠妥。结合《居间服务协议》的内容及该协议系由葛俊国与恒筑经纪公司签订的事实，本院认为，各方当事人因中介费发生的争议，不宜在本案一并处理，葛俊国可根据合同相对性原则另行主张。 综上，刘大海、聂艳琴的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初6536号民事判决第一项； 二、撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2017）鲁0214民初6536号民事判决第二、三项； 三、驳回葛俊国的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6715元，由葛俊国负担3357.5元，由刘大海、聂艳琴负担3357.5元，二审案件受理费562元，由刘大海、聂艳琴负担368元，葛俊国负担194元。 本判决为终审判决。 审判长  谢雄心 审判员  徐镜圆 审判员  孙秀强 二〇一九年十二月二十三日 书记员  韩明玉 书记员  李珊珊