安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终4166号 上诉人（原审原告）：陈辉，男，汉族，1983年11月9日出生，户籍所在地安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：孙蝶，安徽文瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽阜南金厦房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市阜南县鹿城镇盛世家园18号楼102室，统一社会信用代码91341225554582049B。 法定代表人：毛炜中，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈西顺，安徽风采律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张娜,安徽风采律师事务所律师. 上诉人陈辉因与被上诉人安徽阜南金厦房地产开发有限公司（以下简称金厦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初6276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈辉上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判。事实与理由：一审法院关于金厦公司的违约天数认定有误，将金厦公司提交监理、设计、承建等公司出具的竣工报告认定为“商品房验收合格报告”及以上诉人领取钥匙作为违约天数的截至日期明显错误。 金厦公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。金厦公司已于2018年8月9日向陈辉实际交付了房屋，一审法院认定违约期间并无不当，陈辉的上诉理由不能成立。 陈辉向一审法院提出诉讼请求：金厦公司按照合同约定交付房屋，办理房屋产权证书，支付延期交房违约金39970元（按照每日万分之一的标准，2017年6月30日起暂计算至2019年5月31日止，共计700天）、逾期办证违约金571元。 一审法院认定事实：2017年2月13日，陈辉、金厦公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：陈辉购买金厦公司开发建设的金厦华庭小区858幢1305号房屋一套，面积110.62平方米，总价款为571000元。合同第七条关于付款方式及期限约定：3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2017年2月13日前支付首期房价款人民币171000元，占全部房价款的29.95%。余款400000元向出卖方指定的金融机构申请贷款支付。合同第九条关于交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1.2.4项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；…4.经综合查验合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条关于交接时间约定：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1.2种方式处理。1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应不低于第1（1）项的比率）的违约金。2.遭遇不可抗力或为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误，出卖人不承担违约责任。合同第二十条关于产权登记约定：（1）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（2）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、按补充协议第四条款处理。补充协议第四条关于产权登记约定：1、买受人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，出卖人未能在该规定期限内备案的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：…（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的1‰向买受人支付违约金。 另查明：陈辉已按约缴纳全部购房款571000元。涉案房屋已于2017年4月13日取得《工程竣工验收报告》，但至今未综合验收，该房屋于2018年8月9日实际交付。 一审法院认为：陈辉与金厦公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同。陈辉依合同的约定向金厦公司支付了购房款，金厦公司应按约定在2017年6月30日前将房屋交付给陈辉，但金厦公司未按约履行交付义务，构成违约，应承担违约责任。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，陈辉于2018年8月9日签署“准予入住确认单”，即完成了对涉案房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。金厦公司未按约定于2017年6月30日交付房屋，违约期间为2017年7月1日至2018年8月8日，应支付逾期交房违约金23011.3元（571000×403×0.0001）。出卖人交付的房屋不符合规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。本案中陈辉于2018年8月9日实际接收房屋，且涉案房屋已于2017年4月13日完成工程竣工验收，故对陈辉实际取得房屋后的逾期交付房屋违约金请求不予支持。 金厦公司未在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，使陈辉至今未取得涉案房屋的房屋权属证书，构成违约，应支付逾期办证违约金571元（571000×0.001）。陈辉诉讼请求金厦公司为其办理涉案房屋的房屋权属证书，而涉案房屋尚未进行综合查验，综合查验属行政行为，具体何时能够综合查验并具备办证条件，无法确定，因此，对于陈辉的该项诉讼请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院＜城市房地产开发经营管理条例＞》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安徽阜南金厦房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿陈辉逾期交房违约金23011.3元；二、阜南金厦房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿陈辉逾期办证违约金571元；三、驳回陈辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费407元，由陈辉负担212元，安徽阜南金厦房地产开发有限公司负担195元。 二审中，各方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，涉案房屋已于2017年4月13日完成工程竣工验收，金厦公司与陈辉就涉案房屋已于2018年8月9日完成了交付且涉案小区房屋现已办理不动产权登记,一审法院以陈辉实际接收房屋之日作为违约天数的截止日期并无不当，故陈辉以涉案房屋未验收合格，请求实际取得房屋后的违约金的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费814元，由上诉人陈辉负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇一九年十二月六日 书记员 董 璇 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。