贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初6462号原告：周成红，男，1976年05月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告：饶秋蓉，女，1980年10月06日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。二原告共同委托诉讼代理人：陶世鸣，贵州圣伦达律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：吴蓉蓉，贵州圣伦达律师事务所（实习）律师。被告：贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司，住所地贵州省凯里市经济开发区春晖大道。法定代表人：彭志军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘洪江，该公司人事行政经理。被告：贵州泰源合横营销策划有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区蓑草路91号西大门62栋4单元43号。法定代表人：潘边疆，该公司经理。原告周成红、饶秋蓉与被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司（曾辉置业公司）、贵州泰源合横营销策划有限公司（泰源合横公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周成红、饶秋蓉委托诉讼代理人陶世鸣，被告曾辉置业公司委托诉讼代理人刘洪江，被告泰源合横公司法定代表人潘边疆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周成红、饶秋蓉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告曾辉置业公司于2017年10月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2017002543）；2.判令被告曾辉置业公司退还原告购房款本金共计人民币511493元及利息39833.46元（利息计算方式：以261493元为基数，从2017年10月18日起，以250000元为基数，从2018年5月4日起，按照中国人民银行同期贷款年利率标准暂计算至2019年9月5日，之后的利息照此方法计算至付清之日止）；3.判令被告泰源合横公司返还原告团购费20000元；4.判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2017年10月18日，原告与泰源合横公司签订《团购协议书》，主要约定：原告向其支付团购诚意金20000元购买凯里高铁南站商业广场项目A区-2层283号商铺时可享受40000元优惠。同日原告向其支付了团购诚意金。2017年10月20日，原告与被告曾辉置业公司签订编号为2017002543号的《商品房买卖合同》，购买凯里高铁南站商业广场项目A区-2层284号商铺，该商铺套内建筑面积18.66㎡，价格27411.2元/㎡，总价款511493元。合同签订前二天，原告已支付261493元，余款250000元以银行按揭方式支付。原告与被告曾辉置业公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但截止原告起诉时，被告仍未给原告办理产权登记，合同目的无法实现。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告曾辉置业公司辩称：原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求退还购房款及计算利息的主张无事实依据和法律依据。双方于2017年10月20日签订的《商品房买卖合同》第十一条“出卖人应在2016年12月30日前向买受人交付该商品房”，而原告是2017年10月18日交付其购买的A区负二层283号商铺首付款261493元，余款250000元通过银行贷款方式于2018年5月4日付清。双方于合同签订当日补签《高铁南站商业广场补充协议书》（下称补充协议），补充协议第二条约定顺延交房时间至2017年12月31日；第三条对办证时间约定为交房之后两年内办理房产证；我公司于2019年2月开始电话通知原告办理交房及产权手续，并于2019年3月5日在黔东南日报上公开交房公告；同年5月中旬又以邮寄方式通知原告办理，原告均未来办理相关手续，我公司一直积极办理房屋相关手续，没有主观上的故意违约。依据《商品房买卖合同》第二十三条第三款“买受人不退房，出卖人自约定交房日期至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之零点二的违约金”的约定及补充协议对办理的约定，我公司愿意支付违约金。被告泰源合横公司辩称：团购费是泰源合横公司收取的佣金，并不因买受人和开发商之间产生纠纷后影响泰源合横公司的服务，泰源合横公司已做了相关的事情，提供了服务，该服务是真实存在的，团购协议与商品房买卖合同是两个合同，二者之间并无关联。因被告泰源合横公司的服务已经做完、服务费已经发放，故原告要求退还2万元的服务费，泰源合横公司无法退还。本院经审理认定事实如下：原告周成红与饶秋蓉系夫妻关系。2017年10月18日，原告饶秋蓉（诚意方）与被告泰源合横公司签订《高铁南站商业广场》，约定：“自愿缴纳团购诚意金20000元整，与协议方签订《团购协议》。双方在公平、自愿的原则下签订以下条款…2.凭本协议及所对应团购诚意金收据购买协议方所销售凯里高铁南站商业广场项目A区-2层283号商铺，可享受总房价款减4万元优惠。3.诚意方自签订本协议后，此团购诚意金将自动转换为团购服务费，团购服务费不计收益，不计入房款，只作团购服务费使用，团购服务费归协议方所有，团购服务费不予退还”。同日，原告饶秋蓉向被告泰源合横公司缴纳团购服务费人民币20000元，并支付A-2-283号商铺首付款261493元。同年10月20日，原告周成红、饶秋蓉按签约优惠价与被告曾辉置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017002543），购买位于凯里经济开发区凯里××站前广场××区××号商铺，建筑面积36.57平方米，套内建筑面积18.66平方米，单价27411.20元/平方米，总价款511493元。付款方式为贷款方式购买，并于2017年10月18日支付首付款261493元，余款250000元以银行按揭贷款的方式于2018年5月4日付清。合同第十一条：（一）出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、x、x、x、x、x项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明条件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件。第十三条：逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理［（1）、（2）不作累加］……（2）逾期超过30日［该日期应当与本条中的第1（1）项中的日期相同］后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5［该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率］的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。同日，原告（乙方）与被告曾辉置业公司（甲方）签订《高铁南站商业广场补充协议书》，第二条：1.乙方所购买商铺，经甲乙双方协商一致，确定顺延至2017年12月31日交付给乙方。第四条：……(2)逾期超过90日的，乙方有权退房。乙方退房的，应当书面通知甲方，甲方自收到退房通知书之日起30日内退还乙方已交付房款，并按照乙方已付购房款的千分之五向乙方支付违约金”。2018年5月4日，原告周成红与贵州省凯里农村商业银行股份有限公司开发区支行（以下简称农商银行凯里开发区支行）签订《抵押借款合同》，向农商银行凯里开发区支行借款人民币25万元后，用于支付商铺价款。另查明，案涉工程于2018年7月13日经验收合格；被告曾辉置业公司于2018年9月20日取得竣字第182787号《贵州省建设工程竣工规划认可证》；2019年2月2日取得黔（2019）凯里市不动产权第002518号《不动产权证书》。认定上述事实的证据有原告身份证、企业信用信息公示报告、高铁南站商业广场《团购协议书》、编号为2017002543号《商品房买卖合同》及附件、《高铁南站商业广场补充协议书》、《贵州凯里农村商业银行住房（商业用房）抵押借款合同》、借款借据、收款收据、中国银联签购单、竣工验收备案表、建设工程竣工规划认可证、不动产登记证书和原、被告双方在庭审中的陈述与辩解，上述证据经庭审举证质证、本院审核认证，证据来源合法，内蓉客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。本院认为，合法的买卖关系受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告曾辉置业公司与原告周成红、饶秋蓉签订的《商品房买卖合同》和《高铁南站商业广场补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，该买卖行为合法有效。原告按合同约定足额支付购房款后，被告有按合同约定交付案涉房屋的义务。本案中，原告已根据合同约定按期足额支付购房款，但被告曾辉置业公司未根据合同约定日期交付房屋，根据《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”的规定，其行为已经构成违约，依法应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十三条第一款第1项第（2）目和《高铁南站商业广场补充协议书》第四条第一款第1项第（2）目的约定，原告周成红、饶秋蓉有权解除合同。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告曾辉置业公司因商品房买卖合同收取原告周成红、饶秋蓉的购房款也应当予以返还。因此，原告诉请要求解除与曾辉置业公司签订的编号为2017002543的《商品房买卖合同》并返还购房款的诉讼请求，理由充分，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的利息问题。因被告曾辉置业公司收取原告的购房款后未按合同约定交付房屋的行为必然会给原告造成一定的经济损失，其过错责任在被告曾辉置业公司，根据上述法律规定，该损失应由被告曾辉置业公司承担。本案中，原告是要求解除合同退回房屋，而不是要求继续履行合同。根据《商品房买卖合同》第十三条一款第1项第（2）目“逾期超过30日［该日期应当与本条中的第1（1）项中的日期相同］后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金……”约定，其违约金经核算为2557.47元（511493元×0.5％），该约定并不违反相关法律规定，原告主张的利息损失可视为违约金。因此，被告曾辉置业公司应支付原告周成红、饶秋蓉违约金2557.47元。原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率按日计算利息损失无事实和法律依据，本不予采纳。关于返还团购费20000元的问题。被告曾辉置业公司以不低于约定底价将房屋委托给被告泰源合横公司销售后，被告泰源合横公司在不低于被告曾辉置业公司约定的底价范围内，可以采取任何不违反相关法律规定的方式进行促销。团购方式也属被告泰源合横公司采取的促销方式之一。原告周成红、饶秋蓉与被告泰源合横公司签订团购协议书后，二原告以签约优惠价与被告曾辉置业公司签订商品房买卖合同时，已享受到被告泰源合横公司提供的服务，原告应当根据协议约定向被告泰源合横公司缴纳服务费20000元。该费用系原告支付给被告泰源合横公司的服务费，不是购房款，而且原告已另外支付全部购房款511493元，因此，该团购费不应返还。何况原告与被告泰源合横公司之间是另外一个合同关系，不宜与本案合并审理。原告主张由被告泰源合横公司返还团购费20000元的诉讼请求，依法应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《商品房销售管理办法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告周成红、饶秋蓉与被告贵州凯里经济开发区曾辉置业有限公司于2017年10月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017002543）。二、被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性退还原告周成红、饶秋蓉购房款人民币511493元和违约金2557.47元，共计514050.47元。三、驳回原告原告周成红、饶秋蓉其余诉讼请求。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7295元，保全申请费3277元，共计10572元，由被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司负担9512元，原告自行承担1060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决书确定的被告履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  杨长坤二〇一九年十二月四日法官助理杨毅书记员韦琪