浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终9836号 上诉人（原审被告）：葛敏军，男，1973年11月28日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 上诉人（原审被告）：陈姜慧，女，1982年5月7日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 上诉人葛敏军、陈姜慧共同委托诉讼代理人：葛杭鑫，浙江和煦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭锋平，男，1984年11月24日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被上诉人（原审原告）：毛秋萍，女，1984年4月28日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 被上诉人郭锋平、毛秋萍共同委托诉讼代理人：蔡沁、董俊彬，浙江君策律师事务所律师。 原审第三人：杭州好房汇网络科技有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区西子国际中心1号楼2103室。 法定代表人：姜大勇。 上诉人葛敏军、陈姜慧因与被上诉人郭锋平、毛秋萍、原审第三人杭州好房汇网络科技有限公司（以下简称好房汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2019）浙0103民初3484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2016年7月28日，郭锋平（买受人、乙方）、陈姜慧（出卖人、甲方）、好房汇公司（受托方、丙方）签订《定金合同》一份，约定：甲方所售房屋坐落于下城区水印康庭公寓4幢1单元903室。乙方应于2016年9月19日前向甲方指定银行账户转入30000元整作为定金。该笔交易中应支付丙方的服务费10493元由乙方承担。若甲乙双方一方违约导致交易不成功应由违约方支付上述服务费用给受托方。甲方承诺有权处置所售房屋且不存在影响该房屋出售的事实（包括但不限于产权纠纷、查封、共有人不同意出售）等。 2016年10月24日，郭锋平、毛秋萍（买方、乙方）与葛敏军、陈姜慧（卖方、甲方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，合同约定：葛敏军、陈姜慧将位于下城区水印康庭公寓4幢1单元903室出售给郭锋平、毛秋萍，该房屋抵押权人为浙商银行股份有限公司杭州运河支行，抵押登记日期为2015年9月24日。甲方于身份核对前办理抵押注销手续。房屋转让总价为2548000元，双方委托银行对资金进行监管支付。乙方须于2016年12月31日前支付首期款778000元至双方约定的银行第三方监管账户。余款乙方申请银行贷款，须于2016年12月31日前向银行提交相关材料等。甲方在2016年10月31日前将房屋交付给乙方。乙方未按本合同约定的时间付款，甲方有权按累计应付款项向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算。逾期超过十天，乙方向甲方支付违约金共计250000元整，合同期限继续履行。若乙方在10天内仍未履行合同，乙方向甲方支付违约金共计500000元整，合同终止，乙方将房屋退还甲方。甲方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。除不可抗拒的因素外，甲方未按合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算。逾期交付超过10天，甲方向乙方支付违约金250000元整，合同继续限期履行。若甲方在10天内仍未继续履行合同，甲方向乙方支付违约金500000元整，合同终止。乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。如因甲方的原因，乙方未能取得房屋产权证书，乙方有权退房。甲方应自退房通知送达之日起7天内退还乙方全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。甲方承诺有权处置该房地产且不存在影响该房地产出售的事实，包括但不限于产权纠纷、查封、共有人不同意出售、违法搭建等。甲乙双方在交易过程中不得以任何理由拒绝履行合同约定的义务，否则视为违约，需向另一方支付违约金500000元整。 2016年10月24日，郭锋平、毛秋萍（买方、乙方）与葛敏军、陈姜慧（卖方、甲方）签订的《补充协议》约定：若在交易过程中，该房屋出现被查封、冻结等致使交易不能正常进行的异常状态，则甲乙双方解除合同，甲方退还乙方购房首付款778000元，甲方赔偿乙方总房价的10%，共计249800元整作为违约金。 2016年10月24日，郭锋平支付好房汇公司服务费和评估费11993元。 2016年12月26日，毛秋萍将房屋首付款778000元转入约定监管账户。 另查明，2017年1月，郭锋平、毛秋萍搬入案涉房屋居住至今。因葛敏军、陈姜慧与案外人纠纷，案涉房屋被法院查封，双方未能办理房屋转移登记手续。根据杭州二手房网公布的下城区水印康庭公寓价格显示，该小区内类似房屋现房价为约3800000元以上。 郭锋平、毛秋萍的诉讼请求为：1.判令解除郭锋平、毛秋萍与葛敏军、陈姜慧于2016年10月24日签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》；2.判令葛敏军、陈姜慧、好房汇公司配合郭锋平、毛秋萍办理首付款解冻返还手续；3.判令葛敏军、陈姜慧向郭锋平、毛秋萍支付服务费10493元，增加支付违约金至1300000元；4.判令葛敏军、陈姜慧向郭锋平、毛秋萍支付利息81881.26元（自2016年12月26日起，以778000元为基数，按照同期人民银行贷款利率预算至2019年5月16日，最终计算至首付款解冻返还原告之日止）；5.判令本案诉讼费用由葛敏军、陈姜慧承担。 原审法院认为：郭锋平、毛秋萍与葛敏军、陈姜慧之间签订的《定金合同》、《杭州市房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因葛敏军、陈姜慧未履行他案债务导致交易房屋被查封，从而致使房屋转移登记手续期迄今未能办理。现案涉房屋已经处于司法拍卖程序，案涉合同实际上已经履行不能。郭锋平、毛秋萍要求解除合同的请求有事实和法律依据，原审法院予以支持。根据合同法的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。葛敏军、陈姜慧在《杭州市房屋转让合同》中明确承诺有权处置该房地产且不存在影响该房地产出售的事实，包括但不限于产权纠纷、查封等，现因葛敏军、陈姜慧与案外人纠纷导致房屋无法过户的情形，明显违背上述承诺。葛敏军、陈姜慧的违约行为致使郭锋平、毛秋萍合同目的不能实现，郭锋平、毛秋萍因此不能获得购房后的房价上涨利益，其因葛敏军、陈姜慧违约所致损失客观存在，葛敏军、陈姜慧订立合同时对此应当预见，故郭锋平、毛秋萍根据合同约定要求葛敏军、陈姜慧赔偿其房屋增值差价的预期利益损失于法有据。另，郭锋平、毛秋萍与葛敏军、陈姜慧双方在案涉《补充协议》中确实有约定“交易过程中出现房屋被查封、冻结等状况，卖方退还买方首付款并支付总房价10%违约金”的相关内容，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之约定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。且案涉《杭州市房屋转让合同》亦明确约定，卖方逾期交房的，导致买方实际经济损失与卖方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由卖方据实赔偿。故原审法院对郭锋平、毛秋萍要求葛敏军、陈姜慧增加支付违约金的相关请求予以支持。关于利息损失，原审法院认为，违约责任中的损害赔偿责任的承担旨在弥补或补偿因违约行为造成的损害后果，因此违约责任其主要功能在于补偿损失。本案中，郭锋平、毛秋萍主张的房屋差价损失与利息损失其性质均为损害赔偿责任，原审法院已支持郭锋平、毛秋萍主张的房屋差价损失，该差价损失包含郭锋平、毛秋萍签订本案合同项下可获得的利益，即郭锋平、毛秋萍因葛敏军、陈姜慧违约给其造成的损失已获得了补偿，而郭锋平、毛秋萍主张的利息损失与差价损失指向的是同一损害，故对郭锋平、毛秋萍要求葛敏军、陈姜慧再承担支付利息的违约责任，原审法院酌情不予支持。最后，根据案涉《定金合同》约定，若一方违约导致交易不成功，应由违约方支付服务费用给受托方即好房汇公司。故郭锋平、毛秋萍要求葛敏军、陈姜慧负担该服务费10493元的请求有合同依据，原审法院亦予以支持。综上，郭锋平、毛秋萍诉讼请求中的合理部分，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2019年8月19日判决：一、解除郭锋平、毛秋萍与葛敏军、陈姜慧于2016年10月24日签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》；二、葛敏军、陈姜慧、好房汇公司于判决生效后十日内配合郭锋平、毛秋萍办理房屋首付款解冻返还手续；三、葛敏军、陈姜慧于判决生效后十日内支付郭锋平、毛秋萍违约金1300000元；四、葛敏军、陈姜慧于判决生效后十日内支付郭锋平、毛秋萍服务费10493元；五、驳回郭锋平、毛秋萍的其他诉讼请求。案件受理费17331元，减半收取8665.5元，由葛敏军、陈姜慧负担8000元，由郭锋平、毛秋萍负担665.5元。 宣判后，葛敏军、陈姜慧不服，向本院提起上诉称：一、毛秋萍、郭锋平、好房汇公司均存在过错，应当承担相应的损失责任。2016年7月28日各方签订《定金合同》前，葛敏军、陈姜慧明确告知好房汇公司，案涉房屋已经处于法院查封状态，并且葛敏军、陈姜慧也授权好房汇公司查询房屋产权及相关情况，好房汇公司经房管局查询后必然会得知房屋查封状态，故好房汇公司在定金合同和房屋转让合同签订时，是明知案涉房屋查封事实的。好房汇公司为促成该笔交易，仍承诺只需找垫资公司运作，20天即可解封，可以正常过户。2016年10月24日，葛敏军、陈姜慧与郭锋平、毛秋萍、好房汇公司共同签订《杭州市房屋转让合同》时，郭锋平、毛秋萍知晓案涉房屋已查封事实，但好房汇公司表示找垫资公司运作解封后可以正常过户，故合同第七条产权登记时间如此重要的内容空白未进行约定。因此，在房屋转让合同签订时，郭锋平、毛秋萍和好房汇公司均知晓案涉房屋已查封事实，仍签订合同，表示其具有承担相关风险的意思表示。而且转让合同第七条第二款约定：如因葛敏军、陈姜慧原因，郭锋平、毛秋萍未能取得房屋权属证书，郭锋平、毛秋萍有权退房。但郭锋平、毛秋萍直至2019年5月17日才对葛敏军、陈姜慧提起民事诉讼，郭锋平、毛秋萍在明知合同目的无法实现的情况下，长达近二年时间不积极的采取措施防止损失扩大。《合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。好房汇公司作为房屋中介公司，不仅未尽到审查和提醒的居间义务，还在明知案涉房屋已被查封的事实下，仍承诺可以正常过户交易，具有严重的过错，直接导致葛敏军、陈姜慧和郭锋平、毛秋萍的严重经济损失，应当承担相应的法律责任。所以，案涉房屋增值部分的损失，与葛敏军、陈姜慧的违约行为无直接因果关系，郭锋平、毛秋萍和好房汇公司应当为自己的过错承担相应的法律责任，葛敏军、陈姜慧请求法院酌情认定违约金为500000元。二、《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》解除，郭锋平、毛秋萍居住使用案涉房屋，应当支付相应的费用，总计165000元。一审庭审查明，2017年1月开始，郭锋平、毛秋萍搬入案涉房屋居住至今。经葛敏军、陈姜慧调查，同小区类似户型的同期市场租金价格为5000元每月，至2019年9月底，共计居住33个月，费用为165000元。综上，请求：撤销原审判决，改判葛敏军、陈姜慧支付郭锋平、毛秋萍违约金335000元。 针对葛敏军、陈姜慧的上诉，郭锋平、毛秋萍发表答辩意见称：葛敏军、陈姜慧诉称与事实不符。葛敏军、陈姜慧称双方房屋转让合同签订后不久，郭锋平、毛秋萍就明知合同目的无法实现是没有事实根据的。首先，郭锋平、毛秋萍得知房屋被查封的事实后，积极与葛敏军、陈姜慧沟通，希望葛敏军、陈姜慧能处理好法院查封的事宜，继续履行合同。但遗憾的是，葛敏军、陈姜慧至今都没有处理。葛敏军、陈姜慧也积极向各个查封法院提出执行异议，另外，抵押权人起诉至拱墅区人民法院。葛敏军、陈姜慧也积极与拱墅区人民法院执行局法官沟通。根据以上事实可知，郭锋平、毛秋萍一直在与葛敏军、陈姜慧、查封法院法官积极沟通，寻找解决问题的途径，一直在采取措施防止损失的扩大。因此，郭锋平、毛秋萍可以就2017年6月之后的房屋增值部分要求赔偿。二、葛敏军、陈姜慧主张支付相应费用没有法律依据。葛敏军、陈姜慧主张郭锋平、毛秋萍主张相应费用应当在一审中提出反诉，而郭锋平、毛秋萍并未提出反诉，如二审法院对此诉求作出裁判，明显违反一事不二理原则。综上所述，葛敏军、陈姜慧的上诉请求没有事实根据和法律依据，应当予以驳回。 针对葛敏军、陈姜慧的上诉，好房汇公司未发表意见。 二审中，葛敏军、陈姜慧向本院提交如下证据材料：网络截图，拟证明案涉房屋租金价值。 上述证据经出示，好房汇公司未发表意见，郭锋平、毛秋萍发表意见称：对三性均有异议，没有原件，真实性存在异议，由于案涉房屋所处楼盘的大小、户型、楼层均不一样，该证据不能证明案涉房屋的租金价值。 本院经审理认为，葛敏军、陈姜慧未提供该证据的原件，郭锋平、毛秋萍亦不认可其真实性，故本院对该证据的真实性不予认定。 二审中，郭锋平、毛秋萍向本院提交如下证据材料：传票、听证通知，证明郭锋平、毛秋萍一直与葛敏军、陈姜慧和查封法院法官积极沟通，寻找解决问题的途径，防止损失扩大。 上述证据经出示，好房汇公司未发表意见，葛敏军、陈姜慧发表意见称：对真实性、合法性没有异议，关联性有异议。 本院经审理认为，葛敏军、陈姜慧对上述证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以认定。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，当事人签订的《定金合同》、《杭州市房屋转让合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行自己的义务。由于案涉房屋被他案查封，并已进入拍卖程序，至今未能办理过户手续，导致郭锋平、毛秋萍的合同目的无法实现。郭锋平、毛秋萍现主张要求解除案涉《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》，并要求葛敏军、陈姜慧、好房汇公司配合其办理首付款解冻返还手续，要求葛敏军、陈姜慧向郭锋平、毛秋萍支付服务费，并支付违约金，具有事实和法律依据。原审法院以郭锋平、毛秋萍的实际损失为依据，将双方约定的违约金调整为房屋增值部分的损失，符合法律规定，本院予以维持。葛敏军、陈姜慧主张郭锋平、毛秋萍在签订《杭州市房屋转让合同》时就知晓案涉房屋被查封，但未就此提供相应的证据予以证明，郭锋平、毛秋萍亦不予认可，本院难以采信。葛敏军、陈姜慧主张郭锋平、毛秋萍怠于行使合同解除权，对于扩大的损失，郭锋平、毛秋萍无权要求赔偿，要求支付违约金500000元。本院认为，郭锋平、毛秋萍虽自认于2016年12月底已经知晓案涉房屋被查封，但案涉房屋被查封并不当然导致案涉房屋无法过户，若葛敏军、陈姜慧积极履行债务，仍有解封可能。在案涉房屋被拍卖之前，郭锋平、毛秋萍仍有权选择要求葛敏军、陈姜慧继续履行合同。故对葛敏军、陈姜慧的主张，本院难以支持。葛敏军、陈姜慧主张要求郭锋平、毛秋萍承担租金损失，但并未就此在原审中提起反诉，本院难以支持，葛敏军、陈姜慧若认为存在损失可另案主张；葛敏军、陈姜慧主张好房汇公司存在过错，应承担相应损失责任，亦可另案主张。 综上，葛敏军、陈姜慧的上诉理由依法不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12011元，由上诉人葛敏军、陈姜慧负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇一九年十二月六日 法官助理徐森燕 书记员袁其伟