湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终1593号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南猎豹特种车有限公司（原长沙佳利汽车有限公司），住所地：长沙经济技术开发区泉塘街道东四路68号。法定代表人：李昌斌。委托诉讼代理人：王雄伟，湖南君卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：张维伟，女，汉族，1981年10月15日出生，住湖南省衡阳市蒸湘区，系该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙远鹏轮胎销售有限公司，住所地：长沙县星沙镇开元西路16号美林水郡18栋202。法定代表人：彭意兰，董事长。委托诉讼代理人：林群英，湖南中禹航律师事务所律师。上诉人湖南猎豹特种车有限公司（以下简称猎豹公司）因与被上诉人长沙远鹏轮胎销售有限公司（以下简称远鹏公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2017）湘0121民初6037号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。猎豹公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，维持第二项；二、一、二审诉讼费用和保全费用全部由远鹏公司承担。事实及理由：一审判决认定事实错误和适用法律错误，并且未能阐明猎豹公司已经得到的拆迁补偿金中哪一部分属于远鹏公司的合理理由与法律法规依据，却滥用自由裁量权，酌情认定猎豹公司已得的拆迁补偿金部分属于远鹏公司享有。长丰集团有限责任公司于2011年5月通过增资扩股的方式成为猎豹公司的股东，随着猎豹公司业务发展扩大，案涉场地厂房面积零散、陈旧，无法满足猎豹公司母公司长丰集团有限责任公司战略发展整体规划需要及猎豹公司自身实际需要，猎豹公司于2019年9月与同属长丰集团有限责任公司（以下简称长丰集团）旗下的湖南长丰动力有限责任公司（以下简称长丰动力公司）签署了厂房租赁合同，承租了长丰动力公司部分联合厂房（总面积96000平米）中的16000平米至今。猎豹公司作为有汽车改装资质的企业，对案涉场地实施了必要的装修装饰，添建了部分附属设施和办公设施，经营至2013年9月。猎豹公司与远鹏公司于2013年11月4日签订了一份《场地租赁合同》，合同第一条约定：猎豹公司将位于湖南省长沙市经济技术开发区的场地出租给远鹏公司，租赁期自2013年11月4日起至2015年12月1日，租金起算日为2013年12月1日。合同期满后，远鹏公司在同等条件下享有优先承租权。合同第二条约定：月租金为50000元，一季度一付，在每个季度的最后7天前一次性付清下一个季度的租金和服务费150000元。合同第六条第4项-（3）约定，租金远鹏公司拖欠租金和服务费累计达到1个月的，猎豹公司有权解除合同，该条第2项同时约定，远鹏公司迟交租金的,按所欠租金每日0.1%向猎豹公司支付违约金。合同生效后，猎豹公司如期交付了租赁物，并且给远鹏公司留足了空租免费期（2013年11月4日至2013年12月1日）以便远鹏公司作进场准备。在合同期内，猎豹公司与远鹏公司双方基本能如约履行合同各项权利义务。书面合同约定的合同期届满后，猎豹公司与远鹏公司双方没有续订书面的租赁合同。但是，猎豹公司以继续提供租赁物、远鹏公司以继续支付租金至2017年2月28日的方式建立了租赁合同法律关系。因远鹏公司仅仅支付至2017年2月28日的租金，从2017年3月1日开始拖欠租金。至2017年4月20日，猎豹公司向远鹏公司送达了书面函告，通知远鹏公司解除双方之间的租赁合同关系，并需于2017年5月20日全部搬离租赁地。远鹏公司于2017年10月12日正式搬离案涉场地。一审法院仅凭远鹏公司单方陈述其为案涉场地添加了附属设施、加建了钢架棚、进行了装修装饰的前提下，将猎豹公司已得的拆迁补偿金的判决部分由远鹏公司享有。纵观一审全部证据，没有一份证据能证明一审判决书所引用的《国有土地征收补偿协议》所指的附属设施、装修装饰物系远鹏公司添附加建所成；同时，猎豹公司已得的拆迁补偿金中的搬迁费4351元也无证据证明系远鹏公司轮胎需要搬迁所必需。远鹏公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，虽然一审法院在认定金额时适用自由裁量权判决支持了远鹏公司的一审部分诉求，但整体是更倾向于保护猎豹公司利益的判决，只是为避免诉累，远鹏公司才未上诉。远鹏公司向一审法院起诉请求：1、猎豹公司赔偿远鹏公司附属设施补偿费287400元、装饰装修补偿费282740元、停产停业损失828096元、其他设施补偿费8900元、搬迁费4351元和轮胎搬迁补偿费227900元，共计1639387元；2、猎豹公司承担案件诉讼费用。一审法院认定：一、各方当事人无争议的事实。1、2013年11月4日，猎豹公司与远鹏公司双方签订一份《场地租赁合同》，就远鹏公司租赁猎豹公司位于长沙经济技术开发区场地的相应权利义务进行了约定，其中，租赁期限从2013年11月4日至2015年12月1日。合同期满后，双方未续签租赁合同。但猎豹公司同意远鹏公司继续租赁场地，双方按原合同继续履行。2、2017年初，案涉租赁场地被政府纳入征收范围。3、2017年8月23日，猎豹公司（被征收人兼乙方）与长沙县城市房屋征收和补偿管理办公室（征收部门兼甲方）签订《国有土地征收补偿协议》，就猎豹公司名下涉案场地的补偿费用确定了补偿金额：其中包括附属设施补偿费1870717元，其他设施（电视2台、宽带1台、电话3台、分体空调12台、三相动力表一户、管道煤气一户、自来水新装一户）补偿费8900元，停产停业损失费828096元（12个月），搬迁费4351元，装饰装修补偿费482740元。此外，该协议第五条约定，甲方按照征收补偿政策和评估结果依法对乙方进行了补偿，涉及任何第三方主张权利和租赁合同解除等，概由乙方自行解决。远鹏公司未参与该协议的签订。4、2017年10月12日，远鹏公司搬离租赁场地，并认可搬离前欠付猎豹公司电费2019.51元、水费11648元，两项合计13667.51元。5、2018年8月10日，一审法院作出（2017）湘0121民初4311号民事判决书（暂未生效），判决认定猎豹公司（另案原告）与远鹏公司（另案被告）签订的上述《场地租赁合同》于2017年5月20日解除。二、各方当事人有争议的事实。远鹏公司诉讼主张的各项补偿费用是否由猎豹公司赔偿，以及赔偿金额如何认定。远鹏公司认为，根据《国有土地的房屋征收补偿条例》的规定，政府征拆部门只与房屋产权人签订补偿协议，而不会与被拆迁房屋的承租人签订补偿协议。但在确定征收补偿项目时，会充分考虑被征收房屋的现状，即是否有承租人在承租经营。案件中，从政府征收部门提供的征收补偿明细可以看出，对猎豹公司进行补偿的部分附属设施、物品系远鹏公司添附或所有，而轮胎搬迁费只可能针对远鹏公司，故远鹏公司主张猎豹公司赔偿其附属设施补偿费等各项费用共计1639387元，理由充分，猎豹公司理应及时支付。猎豹公司认为，远鹏公司没有任何依据要求猎豹公司支付拆迁补偿费，理由如下：对附属设施、其他设施及装饰装修补偿项目，远鹏公司未举证证明系其公司添附或装修装饰系其公司完成；对停产停业损失补偿项目，系针对产权人因涉案场地、全部设施设备灭失而给予的补偿，而非给承租经营户停产停业、无法正常经营的补偿，况且场地正式拆迁时双方已经解除合同。因此，猎豹公司不存在对远鹏公司进行赔偿。一审法院认为，远鹏公司承租案涉场地从2013年11月至2017年5月20日止，在此期间，远鹏公司为经营轮胎业务的需要，新搭建钢架棚，添置部分设施设备，并对部分设施进行装饰装修，属于必要经营行为。现基于公共利益的需要，政府征收部门对案涉房屋进行拆迁，并与猎豹公司签订了补偿协议，因补偿项目中包含了承租人的部分合法利益，只是征收部门没有直接与承租人签订协议，而是将属于承租人的部分利益归于出租人名下，故远鹏公司有权向出租方即猎豹公司主张分配该部分补偿款。具体补偿金额分述如下：（1）停产停业损失补偿费（协议中补偿金额为828096元）。一审法院认为，该项补偿是对房屋征收造成被征收人生产经营活动暂停或终止而产生的损失补偿。现一审法院在另案猎豹公司起诉远鹏公司租赁合同纠纷一案中，已认定双方的租赁合同于2017年5月20日解除，而政府征收部门在2017年8月23日与猎豹公司签订补偿协议，签订该协议时，远鹏公司尚未完全搬离场地，故征收部门对猎豹公司停产停业损失进行补偿时，系基于场地有承租经营户即远鹏公司存在的现状。因此，远鹏公司虽不是被征收人，也无剩余租赁期限，但基于本案征收补偿时的实际情况，一审法院认定其应获得部分停产停业损失补偿费，金额酌情认定为该项总补偿费的20%，即165619元（828096元*20%）。2、附属设施补偿费（协议补偿金额为1870717元）及其他设施补偿费（协议补偿金额为8900元）。一审法院认为，远鹏公司为经营轮胎业务，主张新搭建了两个钢架棚，并修建了一个厕所和两个浴室，投入近30万元，因根据双方《场地租赁合同》第三条的约定：“1、甲方以场地现状出租给乙方，乙方可根据需要对场地进行改建，改建方案必须得到甲方同意方可进行，改建费用乙方负责。等等。”以及合同第五条第二款第3项的约定：“退租时乙方有权将自有物品及可拆除装修、改造物拆走。”故远鹏公司对其增加的附属设施，应在猎豹公司发出腾退场地通知的合理期限内，即在同年5月20日前自行拆除；其未拆除，应自行承担不利的法律后果。但基于上述同样的理由，即政府征收部门在远鹏公司搬离前对其未拆走的部分设施作了相应补偿，故一审法院根据案件实际情况，酌情认定远鹏公司可获得附属设施补偿总费用中的260000元。对于其他设施补偿，补偿明细表中注明包括电视2台、宽带1台、电话3台、分体空调12台、三相动力表一户、管道煤气一户、自来水新装一户，因远鹏公司在庭审中认可能够拆走或搬走的均已自行处理，故该项补偿费8900元应归猎豹公司所有。3、装饰装修补偿费（协议补偿金额为482740元）。远鹏公司主张对案涉房屋进行了部分装饰装修，并主张补偿费用282740元，一审法院根据承租方在合同解除时对房屋的装饰装修应遵循的“来修去丢”原则，并结合双方合同第五条第二款第3项，即合同解除后对装修所作约定，认为远鹏公司的该项主张依据不足。但基于上述同样的理由，考虑到征收部门已就房屋装饰装修部分整体对猎豹公司进行了补偿，故酌情认定远鹏公司可获得装饰装修补偿费中的100000元。4、搬迁费（协议补偿金额为4351元）和轮胎搬迁费。因补偿明细表中无轮胎搬迁补偿项目，且远鹏公司陈述该项费用包含在附属设施补偿项目中，故不作重复认定。对搬迁费，补偿明细已明确是对搬迁办公用房进行的补偿。本案中，因合同解除，猎豹公司已给予远鹏公司一个月的搬迁时间，故搬迁费理应由承租人自行承担。但基于上述同样的理由，即考虑到征收部门就该项费用对猎豹公司进行了补偿，而搬迁办公用房的工作实际上主要由远鹏公司完成，故根据本案实际情况，酌情认定远鹏公司获得搬迁费中的3000元。一审法院认为，猎豹公司与远鹏公司双方签订的《场地租赁合同》因场地面临拆迁等原因导致解除，现基于案件事实，已认定承租人远鹏公司应获得停产停业损失补偿费165619元、附属设施补偿费260000元、装饰装修补偿费100000元、搬迁费3000元，共计528619元，应由出租人猎豹公司及时支付远鹏公司。同时，远鹏公司欠付猎豹公司的水电费13667.51元，也应由远鹏公司及时支付猎豹公司。对远鹏公司的主张的其他诉讼请求，因依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、限猎豹公司于判决生效后十日内偿付远鹏公司补偿款528619元；二、限远鹏公司于判决生效后十日内偿付猎豹公司水电费13667.51元。以上一、二项相抵后，猎豹公司还应偿付远鹏公司514951.49元；三、驳回远鹏公司的其他诉讼请求；四、驳回猎豹公司的其他反诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19554元，财产保全费5000元，反诉费71元，合计24625元，由远鹏公司负担16915元，猎豹公司负担7710元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明：一、长沙佳利汽车有限公司于2018年10月16日更名为猎豹公司。二、本院于2019年6月11日作出（2019）湘01民终1592号民事判决书，判决认定远鹏公司（即本案一审原告）在不定期租赁关系于2017年5月20日解除后未向猎豹公司（即本案一审被告）腾退租赁场地，直至同年10月12日远鹏公司才实际搬离场地，因此，远鹏公司应当按照约定的租金标准向猎豹公司支付2017年5月21日至10月12日的场地占用费236667元。本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据本案案情及双方当事人发表的诉辩意见，本案争议焦点为：猎豹公司是否应偿付远鹏公司补偿款。经审查，本院作出（2019）湘01民终1592号民事判决书，判决认定远鹏公司在不定期租赁关系于2017年5月20日解除后未向猎豹公司腾退租赁场地，直至同年10月12日远鹏公司才实际搬离场地，因此，远鹏公司应当按照约定的租金标准向猎豹公司支付2017年5月21日至10月12日的场地占用费236667元。基于上述实际情况，一审法院酌情认定远鹏公司基于实际经营应获得部分补偿款并无不当，本院予以维持。综上所述，猎豹公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19554元，由上诉人湖南猎豹特种车有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇一九年十二月十日法官助理李维潇书记员刘峙宏