北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终15175号上诉人（原审被告）：鲁凤祥，男，1962年6月2日出生。委托诉讼代理人：马爱民，北京市丰台区东铁营街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：赵庆越，男，1966年1月1日出生。委托诉讼代理人：顾倩，北京睿乾律师事务所律师。上诉人鲁凤祥因与被上诉人赵庆越确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初13566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲁凤祥上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回赵庆越的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由赵庆越承担。事实和理由：一、一审法院认定双方签订房屋买卖合同是为了给借贷关系提供担保错误。签订房屋买卖合同是赵庆越主动提出，合同约定的房屋价款、过户、交付等事项也是赵庆越决定，赵庆越向鲁凤祥出具了首付款收款证明，并在出具配偶（共有权人）同意出售证明的第二天将涉案房屋交付给鲁凤祥，房屋买卖是双方真实意思表示。二、一审判决自相矛盾，对鲁凤祥显失公平。一审法院既然认定双方签订房屋买卖合同是为了给借贷关系提供担保，那么在赵庆越没有偿还鲁凤祥借款的情况下，判决鲁凤祥返还赵庆越用于担保借款的房屋，导致担保目的无法实现，鲁凤祥的合法权益也得不到保障。赵庆越辩称，同意一审判决，不同意鲁凤祥的上诉请求。双方签订房屋买卖合同是为了给借贷关系提供担保，房屋当时没有房本无法履行正规法律手续，房屋买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，应为无效。赵庆越妻子不同意出卖涉案房屋，对过程也不知晓。鲁凤祥在与赵庆越沟通过程中表示让赵庆越尽快还钱便可归还房屋，鲁凤祥并未支付任何款项，其在一审中也明确陈述双方签订房屋买卖合同是为了借贷，所以房屋买卖不是双方真实意思表示。本案担保并未履行相关手续，不符合法律规定。赵庆越向一审法院起诉请求：1.判令赵庆越与鲁凤祥于2016年9月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）无效；2.判令鲁凤祥返还赵庆越位于北京市丰台区六里桥×号房屋（以下简称904号房屋）；3.判令鲁凤祥赔偿赵庆越租金损失240000元（自2016年11月1日至实际腾退之日止的租金，按每月8000元标准计算）。一审法院认定事实：2007年10月22日，赵庆越作为买受人与出卖人北京运兴房地产开发有限公司签订《六里桥村绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房买卖合同》，合同约定由赵庆越购买六里桥×号房屋（即904号房屋）。2016年9月12日，赵庆越（借款人，甲方）与鲁凤祥（出借人，乙方）签订《借款合同》，借款协议约定乙方同意出借600000元，借款于本合同生效后按本合同约定的转账的方式支付。本次借款月利率为2%，借款期限为2个月，自2016年9月12日到2016年11月11日止。同日，鲁凤祥通过其银行账户向赵庆越转账600000元。同日，赵庆越与鲁凤祥共同作为申请人前往北京市中信公证处，申请公证事项为赋予《借款合同》强制执行效力。北京市中信公证处于当日出具（2016）京中信内民证字99895号《公证书》。2016年9月12日，赵庆越（出卖人）与鲁凤祥（买受人）另行签订房屋买卖合同，合同约定，出卖人所售房屋坐落于丰台区六里桥×号，该房屋所有权权证号为六里桥×号（六里桥村绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房买卖合同）。经双方协商一致，该房屋成交价格为1500000元。买受人向出卖人支付定金600000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。出卖人应当在2018年9月12日前，将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起730日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。一审审理中，赵庆越为证明其与鲁凤祥并无买卖房屋的真实意思表示，双方实际为借贷关系。提交2017年1月26日电话录音以及2018年12月10日鲁凤祥诉赵庆越民间借贷纠纷案的起诉书。鲁凤祥对电话录音的真实性不予认可，对起诉书的真实性予以认可，对起诉书的证明目的不予认可；赵庆越为证明904号房屋由鲁凤祥占有使用，给其带来了租金损失。提交银行流水及房屋租赁合同。鲁凤祥对上述证据的证明目的不予认可。鲁凤祥为证明其主张提交：配偶（共有权人）同意出售证明及首付款收款证明。赵庆越对配偶（共有权人）同意出售证明中赵丽华签名的真实性不予认可并表示当时系鲁凤祥指示其替赵丽华签字。赵庆越对首付款证明中其本人签字的真实性表示认可，但表示当时是鲁凤祥口述其抄写，并非自己真实意思表示。而且该份证明出具的日期是借款当天，亦不能证明双方形成了真实的买卖合同关系。关于904号房屋的使用情况，赵庆越表示，2016年10月31日，双方就房屋办理了交接，904号房屋由鲁凤祥使用。鲁凤祥则表示，2016年11月10日，赵庆越将904号房屋交给其使用。另查，六里桥新村A区6号楼9层4号房屋即六里桥×号房屋，该房屋行政地址现变更为北京市丰台区×。该房屋于2019年4月26日登记在赵庆越名下。一审法院认为，民事法律行为应当具备意思表示真实的条件，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案的争议焦点系赵庆越与鲁凤祥于2016年9月12日签订的房屋买卖合同是否系双方当事人真实意思表示，是否具备合同无效的情形。赵庆越与鲁凤祥均对双方之间的借贷关系表示认可；从房屋买卖合同签订的时间看，双方签订的房屋买卖合同的时间与借款合同签订的时间相同；鲁凤祥于庭审中亦表示当时向赵庆越出借款项时，需要赵庆越提供相应的担保，而后904号房屋由鲁凤祥使用。故此，在赵庆越与鲁凤祥借贷法律关系成立的情况下，双方签订房屋买卖合同的真实目的是为了给双方借贷关系提供担保，而非真正实现买卖合同的目的，房屋买卖的行为已构成一种非典型的担保，应为无效。故对赵庆越要求确认买卖合同无效的诉讼请求，法院应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因904号房屋已交由鲁凤祥使用，故赵庆越要求鲁凤祥返还904号房屋的诉讼请求，法院亦予以支持。赵庆越要求鲁凤祥赔偿租金损失证据不足，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条规定，于2019年10月判决：一、赵庆越与鲁凤祥于二〇一六年九月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、鲁凤祥于判决生效之日起十五日内将坐落于北京市丰台区×房屋返还赵庆越；三、驳回赵庆越其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院经审查对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。归纳双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、房屋买卖合同的效力如何认定；二、鲁凤祥是否应将904号房屋返还赵庆越。关于争议焦点一，赵庆越与鲁凤祥签订的房屋买卖合同名为买卖合同，但是双方并无真实的房屋买卖的意思表示。第一，赵庆越并无出售房屋的意思表示，其签订房屋买卖合同是为了将904号房屋作为担保获得借款；第二，904号房屋为赵庆越与赵丽华共有，对于房屋买卖的交易过程，赵丽华并未实际参与其中，根据现有证据，不宜认定赵丽华知晓并同意出售904号房屋；第三，双方签订的房屋买卖合同不符合交易惯例，合同中对于购房款的支付时间并无约定，鲁凤祥称其已支付的600000元实为借款，而非购房款。据此，签订房屋买卖合同不是双方真实意思表示，一审法院认定房屋买卖合同无效，符合法律规定，本院予以维持。关于争议焦点二，赵庆越与鲁凤祥之间并无真实的房屋买卖关系，双方签订的房屋买卖合同无效，但是其隐藏的将904号房屋作为借款合同担保的行为系双方真实意思表示。鲁凤祥占有904号房屋并非基于房屋买卖合同，而是基于双方之间的借款担保，在双方借贷关系以及担保关系尚未进行处理的情况下，赵庆越依据买卖合同无效要求鲁凤祥返还作为担保物的904号房屋，不应支持。一审法院在赵庆越未偿还借款本息的情况下，判决鲁凤祥返还担保物即904号房屋，显属不当，本院予以纠正。综上所述，鲁凤祥的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初13566号民事判决第一项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初13566号民事判决第二、三项；三、驳回赵庆越的其他诉讼请求。一审案件受理费20460元，由赵庆越负担11310元（已交纳），由鲁凤祥负担9150元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费18300元，由赵庆越负担9150元（于本判决生效后七日内交纳），由鲁凤祥负担9150元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 高宝钟审 判 员 陈 妍二〇一九年十二月二十四日法官助理 刘慧超书 记 员 徐方烁