广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂11民终1368号 上诉人（原审原告）：欧兴时，男，1961年11月11日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：叶枫，广西灵丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈胤锋，广西灵丰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：高瑞珍，女，1972年10月8日出生，汉族，住桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：梁红霞，广西桂东律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西贺州市恒基柏林房地产经纪有限公司湖广分公司，住所地：贺州市八步区光明社区建设西路187号。 负责人：梁鑫。 委托诉讼代理人：莫华，该公司员工。 上诉人欧兴时因与被上诉人高瑞珍、广西贺州市恒基柏林房地产经纪有限公司湖广分公司（以下简称恒基公司）买卖合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院(2019)桂1102民初1743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭书面审理了本案。本案现已审理终结。 欧兴时上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审判决认定“因黄艳君在桂林读书，于2019年4月21日出具《委托书》给高瑞珍，委托高瑞珍全权处理出售该房屋相关事宜”错误。理由为：其一，上诉人在收到被上诉人高瑞珍答辩状之前，从未见过该委托书。被上诉人高瑞珍及恒基公司也从未向上诉人出示过该委托书。否则，上诉人不会一再要求黄艳君本人回来见面。其二，虽然黄艳君出庭陈述该委托书系其所签，但基于被上诉人高瑞珍与黄艳君系母女关系，且其为年满16周岁未满18周岁，其立场完全是站在被上诉人高瑞珍一方，其庭上的证言完全有可能是事先经过授意的。2.一审判决认为“原告认为被告高瑞珍不配合办理过户导致其买房目的不能实现”错误。上诉人一审起诉状明确写明被上诉人高瑞珍“签订合同时隐瞒其不是案涉房屋屋主、不协助原告与屋主见面核实情况、不出具关系证明、不出具有益于未成年人利益的证明给原告”，与一审认定是两个内涵与外延不同法律问题。二、一审判决认为上诉人“对黄艳君在庭审中陈述被上诉人高瑞珍曾让其请假回家办理过户手续的陈述无异议”错误。上诉人无黄艳君的联系方式，无从知晓被上诉人高瑞珍是否曾让黄艳君请假回家，对黄艳君该陈述也就无所谓反对还是认可。三、一审认定上诉人违约错误。《中华人民共和国民法总则》第三十五条：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”，黄艳君未满18周岁，高瑞珍要处分其房屋，必须是以“维护被监护人的利益”为前提。但本案中，被上诉人高瑞珍从未向上诉人出具过其是为“维护被监护人的利益”处分黄艳君的房屋证据。无证据证实其是为“维护被监护人的利益”而处置黄艳君的房产，属于违反法律强制性规定。因此，上诉人一再要求被上诉人通知产权人黄艳君回来核实确认才付款是有依据的。四、被上诉人恒基公司未认真审查，未收集被上诉人高瑞珍处置黄艳君的房产是为“维护被监护人的利益”的证明材料。其显然是有过错的，上诉人请求其退还佣金是有事实和法律依据。 被上诉人高瑞珍辩称：一、一审认定事实正确。1.黄艳君2019年4月21日出具《委托书》给高瑞珍这一事实，有《委托书》及黄艳君当庭陈述予以证实。黄艳君当庭确认了该《委托书》出具时间及系其本人亲笔签名的事实，也确认出售房屋系其本人真实意愿，系其自愿委托，也是为其本人利益。且本案房屋本来就是高瑞珍母亲赠与高瑞珍，高瑞珍再赠给黄艳君。答辩人夫妻双方均有稳定工作和收入，也有住房，用不着花费这笔钱。2.答辩人在委托被上诉人恒基公司出售涉案房屋时就已出具该房屋相关所有材料，包括产权证、委托书、答辩人与女儿之间关系的相关材料等。否则作为专业的中介机构恒基公司也不会接受答辩人的房子。上诉人在诉状中陈述其不知该房屋是登记在未成年人名下，但一审庭审中其确认在签订合同前，恒基公司已把房屋产权证复印件交付给上诉人，只是上诉人辩解带着孩子去，回家才看。3.上诉人诉状陈述只是单方陈述，涉案房子登记在黄艳君名下不是什么见不得人的事，答辩人没有隐瞒的必要。从答辩人提交的微信聊天记录及黄艳君当庭陈述可以证实，答辩人一直为了配合上诉人过户，与女儿黄艳君多次约定时间回来办手续，并不存在答辩人不配合，不让见面的情形，更不存在涉案房屋不能过户的情形。这完全是上诉人为违约牵强附会找理由。二、上诉人存在未按约支付第二期房款的违约行为。本案双方合同约定是现金交易，但因上诉人自己资金原因，需要贷款，但不能贷款也是因上诉人儿子个人原因，此外，答辩人不同意变更房款支付方式，上诉人则不能如期交付第二期房款，并起诉要求解除合同，明显违约，根据合同约定及法律规定，一审判决不予退还定金及中介佣金是正确的。 恒基公司辩称：其认可一审判决，请二审法院驳回上诉，维持原判。 欧兴时向一审法院起诉请求：1.解除原告欧兴时与被告高瑞珍于2019年5月1日签订的《房屋买卖合同》，同时判令被告高瑞珍双倍退还原告欧兴时所交的购房定金40000元。2.被告广西贺州市恒基柏林房地产经济有限公司退还中介服务费佣金5100元。3.被告高瑞珍、广西贺州市恒基柏林房地产经济有限公司对上述一、二条费用承担连带责任。4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告欧兴时与被告高瑞珍于2019年5月1日签订的《房屋买卖合同》。二、驳回原告欧兴时的其他诉讼请求。 一审判决认定的事实和理由详见贺州市八步区人民法院(2019)桂1102民初1743号民事判决书。 二审中，双方当事人均未提交有符合法律所规定的新证据。综合本案的证据材料及当事人陈述的意见，本院对一审认定的事实予以确认，上诉人二审提出的事实异议，本院不予采纳。 本院认为，关于本案被上诉人高瑞珍是否存在违约，上诉人提出的要求双倍返还定金的诉请是否合理有据的问题。本院分析如下：（一）从上诉人一审陈述及恒基公司一、二审陈述来看，上诉人在与被上诉人高瑞珍签订《房屋买卖合同》时，被上诉人恒基公司确实有将涉案房屋产权复印件提供给上诉人；从上诉人与被上诉人高瑞珍的微信聊天内容也可看出，上诉人期间知道或应当知道涉案房屋登记于被上诉人高瑞珍女儿黄艳君名下；即本案无证据证实被上诉人高瑞珍存在刻意隐瞒涉案房屋登记产权人为其女儿黄艳君的事实。（二）本案被上诉人高瑞珍与涉案出售房屋的登记产权人黄艳君系母女关系，被上诉人高瑞珍系黄艳君的法定代理人。从本案查明的事实来看，黄艳君于2019年4月21日就已出具相应《委托书》给被上诉人高瑞珍，委托高瑞珍办理涉案房屋买卖事宜。一审庭审时，黄艳君也明确表示其对被上诉人高瑞珍出售涉案房屋并无异议。被上诉人高瑞珍与上诉人之间微信聊天内容也清楚记载被上诉人高瑞珍期间告知上诉人接其女儿黄艳君回来办理过户事宜。故涉案房屋虽登记于被上诉人高瑞珍女儿黄艳君名下，但不影响上诉人欧兴时购买房屋的目的实现。（三）至于上诉人提出被上诉人高瑞珍违反法律规定的“维护被监护人的利益”之强制性规定的意见，被上诉人高瑞珍是否侵害被监护人黄艳君的利益，与本案属于不同法律关系。只要上诉人不存在与被上诉人高瑞珍恶意串通，上诉人出于善意取得该房屋产权，即使被上诉人高瑞珍属于无权处分涉案房屋，也不影响上诉人依法取得该房屋产权，也就不存在损害上诉人利益。（四）上诉人提出本案被上诉人高瑞珍隐瞒了房屋实际产权人，不协助其与实际产权人见面核实情况，不出具相应材料配合过户等意见，却未能提供相应证据予以证实，且与本案在案证据不符，故应由上诉人承担相应举证不能的不利后果。综前分析，被上诉人高瑞珍在本案中并不存在违约。根据上诉人与被上诉人高瑞珍签订《房屋买卖合同》，上诉人应于2019年5月30日前向被上诉人高瑞珍支付第二笔购房款230000元，但上诉人逾期未付并起诉请求解除《房屋买卖合同》，一审认定上诉人存在违约，驳回上诉人提出要求双倍返还定金的诉请，符合双方签订《房屋买卖合同》及法律规定，本院予以确认。 至于上诉人提出要求恒基公司退还佣金的意见，如一审所述，合同中写明上诉人已对房屋情况了解与认可，并约定“甲乙双方任何一方违约或解除合同，见证方中介服务佣金不退还。”现本案系上诉人违约并起诉解除合同，上诉人提出要求恒基公司退还佣金，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人欧兴时的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费928元，由上诉人欧兴时负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长 赖雳峰 审 判 员 陈小坤 审 判 员 黄灵峰 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 陆誉丹 书 记 员 白桂妹