内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内07民终1672号上诉人（原审被告）：门泳志，男，住内蒙古自治区牙克石市。被上诉人（原审原告）：赵亚贤，女，住内蒙古自治区牙克石市。委托诉讼代理人：周天亮，内蒙古君海律师事务所律师。上诉人门泳志因与被上诉人赵亚贤租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区牙克石市人民法院（2018）内0782民初2290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。门泳志上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、门泳志收到起诉状时赵亚贤是以门泳志未按期交纳房租为由起诉要求解除合同，而一审开庭时又以拆迁为由要求解除租赁合同，而一审法院未给予门泳志必要举证期限，门泳志无法调查取证拆迁的真实性和合法性；同时拆迁人同本案有直接利害关系，拆迁人作为合同是否解除的必要条件及合同解除后补偿的主体，应参与本案诉讼，但是一审法院并未追加，一审程序违法。二、一审对部分证据采信不当，赵亚贤一审时提交的牙发改投字（2015）71号发展和改革局文件中第六条建设工期为2015年至2017年，且说明该项目核准文件自印发之日起有效期为2年，逾期仍不具备开工建设条件应办理延期手续，该证据与本案事实并无关联；赵亚贤一审时还提交的房屋征收公告，发布时间为2015年12月25日，安置时间为1年，一审以该公告至今还在使用且拆迁具有连续性为由予以采信是不正确的；赵亚贤在一审中还提交了拆迁补偿安置协议书证明自愿达成拆迁补偿安置，然而依据《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，牙克石市房屋征收与补偿中心不具备拆迁人资格，存在违法拆迁行为，门泳志作为房屋承租人要求拆迁人出具合法拆迁手续，一方面证明拆迁事实是否存在，一方面依法获得相应补偿，门泳志要求确认拆迁行为是否存在和是否合法来维护自身合法权益。三、一审在未查清案件事实情况下适用民法总则及合同法的相关规定是适用法律错误，同时在判决书尾部列出宪法第十三条作为本案征收是为了公共利益的依据更是没有事实依据和证据支持。综上请求二审法院依法追加牙克石市房屋征收与补偿中心为本案第三人，并依职权调取涉案房屋合法拆迁手续，查清事实后改判或发回重审。赵亚贤辩称，一、一审诉讼程序公正合法，门泳志对诉讼程序提出质疑没有事实和法律依据。赵亚贤虽然诉讼理由有变更，但是没有改变其起诉的初衷即要求门泳志交付房屋，以便赵亚贤及时获得安置补偿。另外，本案一审经过三次开庭审理，一审法院已经充分保障当事人的诉讼权利，给予双方充分的举证期限，而且门泳志在一审时也未提出追加拆迁人为第三人的申请。二、一审法院认定事实清楚，适用法律准确，判决合理正当。赵亚贤在一审时已提交充分证据证明其所有的房屋已列入牙克石市旧城区改造项目区域，并且经牙克石市政府相关部门核准由呼伦贝尔市屹峰房地产开发有限公司对该棚户区改造项目进行开发建设。同时赵亚贤与牙克石市房屋征收与补偿中心已经签订房屋征收与补偿安置协议书，系赵亚贤自愿出让自有房屋，作为房屋所有人，赵亚贤有权处置自己的房产，门泳志作为承租人无权对征收、拆迁的合法性提出质疑。牙克石市房屋征收与补偿中心是作为政府的委托部门代为处理房屋被征收人的安置与补偿，不是门泳志所称拆迁人，呼伦贝尔市屹峰房地产开发有限公司是棚户区改造项目的建设单位，不是拆迁单位。上述两单位与门泳志是否返还房屋没有任何关联。综上，门泳志应当按照租赁合同约定，与开发建设单位协商合理补偿，不应占用赵亚贤房屋，致使赵亚贤受到损失，请求二审法院查明事实，作出公正判决，维护赵亚贤合法权益。赵亚贤向一审法院起诉请求：判令被告门泳志解除租赁合同，交付房屋，支付2018年租金12000元并由被告门泳志承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月1日赵亚贤与门泳志签订租房合同，约定如下：一、赵亚贤将位于光明路农行对面平房房权证2101-3字第XXXX号房屋全部租给门泳志使用；二、门泳志开收购站，租期为十年，房租为每年1.5万元整，一年一交，如果中途开发商占用，占地费用由占地方与门泳志协商处理，赵亚贤须按月返还预交的剩余房租；三、在租赁期内，双方应自觉遵守协议，如一方违约，违约方应赔偿对方损失。2019年原告共收取被告租赁费3000元，2015年12月10日牙克石市人民政府核准，呼伦贝尔市屹峰房地产开发有限公司开发建设牙克石市幸福家园建设项目，2015年12月25日牙克石市人民政府发布2015第005号房屋征收公告，并附《牙克石市2015年旧城区改造建设项目房屋征收与补偿安置方案》。2019年4月26日，赵亚贤与牙克石市房屋征收与补偿中心签订征收与补偿安置协议书，原告以市政府开发征用为由，提出解除双方租赁合同。被告庭审中自述5月份左右征安办告知其搬家，被告以合同未到期不同意解除合同，并认为拆迁人应对被拆迁人给予补偿，应当对房屋装饰、停产停业、设备搬迁费用、搬迁补助费、临时安置费等补偿。一审法院认为，双方当事人有权设立、变更、终止民事权利义务关系，本案争议的焦点为：1.合同是否达到解除条件；2.合同解除后，造成损失如何赔偿。针对合同是否达到解除条件，根据查明事实，原告方是基于政府的征收行为请求解除合同。而征收行为是指行政主体凭借国家行政权根据国家和社会公共利益的需要，依法向行政相对人强制的征集相对人财产所有权的行政行为。根据《中华人民共和国宪法》第十三条第三款的规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。因此政府的征收行为在何时实施，是原被告在签订租赁合同时不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力的情形。故根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款因不可抗力致使不能完全实现合同目的，当事人可以解除合同。原告诉求符合法定解除条件，故对原告解除合同的诉讼请求予以支持。针对解除合同后造成损失如何赔偿，双方当事人在合同中约定：如果中途开发商占用占地费用由占地方与乙方门泳志方协商处理，甲方须按月返还预交的剩余房租。根据查明的情况现赵亚贤2019年仅收取门泳志3000元，故无剩余房租需返还。赵亚贤在与牙克石市房屋征收与补偿中心签订的安置协议书，仅是赵亚贤作为房屋所有权人所有的财产进行的补偿，并不涵盖门泳志提出的房屋装饰补偿、停产停业补偿、设备搬迁费用、搬迁补助费、临时安住费等相关费用。故门泳志诉请的补偿费用不应由赵亚贤给付，一审法院不予支持。因门泳志2019年5月份就得到征安办相关工作人员拆迁搬家的通知，且政府也做出了拆迁的相关公告，应当为搬迁做出一定的准备，故门泳志应于判决书生效之日15日内交付搬离房屋为合理准备时间，对赵亚贤请求支付2018年租金的请求，因赵亚贤在录音中自认已经收到租金，且又收取2019年的租金，故对赵亚贤提出给付2018年租赁费的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条的规定，判决：一、原告赵亚贤与被告门泳志签订的租赁合同于本判决书生效之日解除，被告门泳志于判决书生效15日内向原告交付房屋。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告门泳志负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实同一审认定的事实一致，证据如一审判决所列，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点一是本案诉讼程序是否违法；二是门泳志要求从赵亚贤所有的房屋拆迁中获得补偿的主张能否成立；三是本案适用法律是否恰当。关于本案一审诉讼程序是否违法的问题，一审围绕赵亚贤的诉讼请求即要求与门泳志解除租赁合同进行审理，因赵亚贤变更了诉讼理由即将门泳志未交租金导致违约而要求解除租赁合同变更为因拆迁导致合同无法继续履行而要求解除租赁合同，在2019年9月6日第二次开庭时一审法院基于上述情况明确再给双方当事人留出了15天举证期，可再补充一次证据，因此门泳志关于一审法院未给其必要举证期限的说法不成立；同时，本案是租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，诉讼主体应为合同双方即本案房屋所有人赵亚贤及承租人门泳志，一审法院在本案中未追加拆迁人参与诉讼并无不当，一审诉讼程序并不违法。关于门泳志要求从赵亚贤所有的房屋拆迁中获得补偿的主张能否成立的问题，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”的规定，赵亚贤所有的房屋因政府拆迁征收致使房屋租赁的目的无法继续实现，而房屋被政府拆迁征收也是在租赁合同订立时无法预见的重大变化，是不可克服和不可避免的，因此，赵亚贤与门泳志的租赁合同应当解除；双方当事人在合同中约定“如果中途开发商占用占地费用由占地方与乙方门泳志方协商处理”，赵亚贤在与牙克石市房屋征收与补偿中心签订的安置协议书，仅是赵亚贤作为房屋所有权人对其进行的补偿，并不涵盖门泳志提出的房屋装饰补偿、停产停业补偿、设备搬迁费用、搬迁补助费、临时安住费等相关费用，因此，门泳志要求从赵亚贤所有的房屋拆迁中获得补偿的主张不能成立。关于本案适用法律的问题，本案案由为租赁合同纠纷，因此适用《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》相关规定属于适用法律正确，《中华人民共和国宪法》第十三条第三款的规定在本案中仅作为裁判文书说理部分置于判决书的内容中，而在判决书尾部“判决如下”前并未将其作为裁判依据进行引用，因此不属于适用法律错误，也不影响本案的公正审理。综上所述，门泳志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由门泳志负担。本判决为终审判决。审判长 于 克 平审判员 张 赫 男审判员 李 美 荣二〇一九年十二月十七日书记员 萨仁通拉嘎附：本案裁判所依据的法律规范《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……