安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终5178号 上诉人（原审原告）：张波，男，1954年4月10日出生，汉族，住安徽省界首市。 被上诉人（原审被告）：田振兴，男，1985年6月10日出生，汉族，住安徽省界首市。 被上诉人（原审被告）：田振权，男，1989年4月2日出生，汉族，住安徽省界首市。 上诉人张波因与被上诉人田振兴、田振权房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2019）皖1282民初3388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张波上诉请求：1.撤销界首市人民法院（2019）皖1282民初3388号民事判决，改判支持张波诉讼请求；2.一二审诉讼费由田振兴、田振权承担。事实和理由：1.一审仅判决田振兴、田振权支付22天的房租有违公序良俗，拖欠房租应按月计算自2019年7月1日至7月底一个月的租金；2.新增住房部分就是元租金之外的租金，延期交房的真实租金为年租金19000元；3.一审法院对其提起的水管维修费、返还钥匙、打扫卫生垃圾等诉求不予支持不当。 田振兴、田振权答辩称：一审判决正确，依法应予维持；上诉人上诉请求不能成立，应依法驳回。 张波向一审法院起诉请求：1.判令田振兴、田振权支付张波房屋租金1250元及由此而造成的损失到起诉之日止为1333.2元（截止到偿还结算之日止，每天44.4元）；2.判令田振兴、田振权承担本案诉讼费及一审期间张波的律师代理费用3500元。 一审法院认定事实：田振兴、田振权系亲兄弟，因住房被拆迁，遂寻房居住。2018年6月，经与张波协商，田振兴、田振权准备租赁张波位于界首市的房屋，最终租赁了一楼、三楼两套房屋，租金合计为15000元／年（其中三楼的租金为12000元，一楼的租金为3000元）。田振兴、田振权于2018年6月底开始使用案涉房屋。2018年7月8日，田振兴通过微信向张波转账支付三楼房租12000元。2018年9月1日，田振权通过微信向张波转账支付一楼房租3000元。2019年7月22日，田振兴、田振权搬离原告的房屋，并与张波结清了水电费350元。 一审另查明，双方当事人并未签订书面租赁合同。 一审法院认为，张波与田振兴、田振权形成的房屋租赁合同关系，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。本案中，张波向法院提供了《房屋出租合同书》，但田振兴否认合同书上“田振兴”的签名系其本人所签，且张波在向法院提供的情况说明中也自认双方未签合同，因此法院认定张波与田振兴、田振权之间并未签订书面合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，张波与田振兴、田振权之间视为不定期租赁合同关系，田振兴、田振权应当按照实际使用房屋的时间向原告支付租金。张波主张田振兴、田振权支付房屋租金1250元，根据张波与田振兴、田振权的陈述能够确认田振兴、田振权于2018年6月底开始使用张波的房屋，两套房屋年租金合计为15000元。在庭审中，张波自认双方约定房屋租赁的起始日期为2018年7月1日，虽然田振兴辩称双方约定起始时间为2018年7月底，搬离房屋的时间也应当计算到2019年7月底，但田振兴所举证据不足以证明自己的辩解意见，故法院认定房屋租赁的起始日期为2018年7月1日。田振兴、田振权于2019年7月22日搬离并结清了水电费350元，故田振兴、田振权租赁张波的房屋时间应为2018年7月1日至2019年7月22日。田振兴、田振权已经支付了张波一年（即2018年7月1日至2019年6月30日）的租金15000元，还应当支付张波22天（即2019年7月1日至2019年7月22日）的租金904元（15000元÷365天×22天）。 关于张波主张田振兴、田振权给其造成的损失至起诉之日止为1333.20元（截止到偿还结算之日止，每天44.4元）的诉讼请求的问题，法院认为，田振兴、田振权未支付张波22天的房屋租金，给张波造成的直接损失即为租金损失，张波并未就其他损失举证予以证明，张波称田振兴、田振权在房屋租赁期间将其房屋内的物品损坏，也未提供证据加以证明，因此对张波的该诉讼请求不予支持。 至于张波主张田振兴、田振权支付一审期间律师代理费3500元的问题，因张波当庭表示放弃该项诉讼请求，系张波对自己诉讼权利的合法处置，法院予以准许。田振权无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉、质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》之规定，判决：一、田振兴、田振权于判决生效之日起十日内支付张波房屋租金904元；二、驳回张波的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张波负担21元，田振兴、田振权负担4元。 二审中，张波为支持其上诉理由向本院提交卫生间维修协议一份，照片八张，以证明涉案出租房屋内水管被田振兴、田振权损毁，房屋内有需要清理的垃圾。 田振兴质证认为，水管不是其损坏的，照片上的人不是田振权。 本院认证意见为，协议书中马永身份不明，协议的真实性无其他证据佐证，照片来源不清，且不足以证明图片中的设施系田振兴、田振权损毁，垃圾系田振兴、田振权所遗留，反映不出相应的维修、清理费用。本院对该组证据的证明目的不予采信。 双方当事人对一审判决所列证据的举证、质证意见与一审一致，本院对一审认证意见及查明的事实予以确认。 本院认为，根据查明的事实，双方当事人的房屋租赁关系为不定期租赁，田振兴、田振权租赁张波的房屋时间为2018年7月1日至2019年7月22日。田振兴、田振权已经支付了张波一年（即2018年7月1日至2019年6月30日）的租金15000元，但至今未向张波支付2019年7月1日至2019年7月22日期间的租金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依据上述法律规定，田振兴、田振权的行为属于违约，应承担相应的违约责任。鉴于双方当事人并未约定违约罚则，田振兴、田振权因其未及时支付剩余房租的行为，应承担的违约责任为继续履行缴纳房租的义务。 综合双方当事人诉辩意见，本案二审争议的焦点为：1.房租的计算方式？其一是按月计租还是按日计租，其二是年租金按19000元计算还是按15000元计算？2.张波主张的水管破损、垃圾清理、钥匙未返还耽误使用房屋的损失是否存在？ 对于房租的计算方式问题。本院审查认为，对于不定期租赁合同，现行法律、法规及司法解释并未规定租金必须以月或年为单位计算，而不能按日计算；且张波主张的以租金19000元/年为标准也没有事实依据。一审法院以双方已支付的年度租金标准为计算依据，按日计算田振兴、田振权需继续缴纳的2019年7月1日至2019年7月22日期间的租金，符合公平原则，并无不妥。 对于“水管破损、垃圾清理、钥匙未返还耽误使用房屋”的问题，本院认为，张波提供的证据不足以证明其主张的以上事实，一审法院对于该项诉讼请求不予支持，也无不当。 综上所述，张波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张波负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  杨开多 审判员  李婉璐 二〇一九年十二月十七日 书记员  徐玉洁 附：本判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。