新疆生产建设兵团乌鲁木齐垦区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）兵1101民初223号     原告：三一西北重工有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）井冈山西街568号，统一社会信用代码91650100572518366H。   法定代表人：李建华，该公司董事长。   委托诉讼代理人：何亚钦，湖南华夏方圆律师事务所律师。   被告：新疆全信泰企业管理有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区井冈山西街568号（三一西北重工有限公司厂区内A3厂房），统一社会信用代码91650100MA77Q9FD40。   法定代表人：刘龙，该公司监事。   委托诉讼代理人：雷建华，新疆元正盛业律师事务所律师。   委托诉讼代理人：石磊，新疆元正盛业律师事务所律师。   原告三一西北重工有限公司（以下简称三一西北公司）与被告新疆全信泰企业管理有限公司（以下简称全信泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三一西北公司的委托诉讼代理人何亚钦，被告全信泰公司的委托诉讼代理人雷建华、石磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告三一西北公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》及后续《Ａ3厂房租赁补充协议》；2、判令被告向原告返还租用的房屋；3、判令被告支付房屋使用费642074.55元（暂计算至2019年5月20日），后续按14268元／天计算使用费直至被告返还房屋之日止；4、判令被告支付违约金850000元；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年4月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告坐落于新疆乌鲁木齐市经济开发区辅房，租赁期限自2019年4月6日至2029年4月5日，其中Ａ3厂房面积合计37656.25平方米，单价10元／平方米／月，Ａ3辅房面积3432.48平方米，单价15元／平方米／月，两项合计月租金428049.70元，租金一年一付，每年4月15日前完成当年整年租金的支付。合同同时约定，被告如不按照约定支付租金达15个工作日的，原告有权单方解除合同，收回房屋，且被告还应向原告按月租金200%支付违约金。合同签订后，原告已于2018年4月6日将上述房屋交付被告，被告在装修期内已将房屋投入经营并大部分转租第三方产生收益，同时，被告侵占原告租赁场地堆场从事经营，但一直未如约支付租金，被告的行为构成根本性违约，至2019年5月8日，被告未支付租金达15个工作日，经原告多次催收，被告仍未支付租金，根据合同约定，双方租赁合同达到解除条件，原告有权解除合同，故诉至法院。   被告全信泰公司辩称，我公司不同意解除合同，要求继续履行。被告作为后履行合同义务一方，在原告未按合同约定办理租赁厂房消防及环评手续的前提下，已向原告支付租金1 000 000元，积极履行合同，故本案不符合法定及约定解除合同条件，同时我公司同意全额支付租金。我公司已如约完成案涉厂房装修且不拖欠租金，故不应承担违约责任。原告欲通过诉讼解除租赁合同，达到独占厂房装修和招商成果的目的，其行为违背合同法的诚实守信原则，原告应当尽快办理消防及环评手续，并以具备上诉手续之日起计算租期收取租金。另原告主张的违约金过高，应当予以调整。   原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》、《A3厂房租赁补充协议》，拟证明原、被告之间存在租赁合同关系及双方的权利义务等。被告认可以上证据的真实性，但认为原告未如约满足房屋交付条件且房屋权属证书办理时间迟延，原告也有违约行为。双方当事人对以上证据的真实性无异议，本院予以确认。2、关于限期缴纳房屋租金的通知函、解除合同通知书、照片，拟证明因被告未如约支付租金，原告通知被告解除合同。被告认可通知函、通知书的真实性，但认为以上证据不能证明被告违约，因照片系复印件，故不予认可。照片系复印件，本院不予确认，双方当事人对其他证据的真实性无异议，本院予以确认。3、A3厂房入驻单位明细表、照片、电费等缴纳情况表，拟证明2018年5月被告装修了厂房且已投入使用，被告侵占原告未租赁的大型堆场用于转租使用。被告认为以上证据均系打印件，故不予认可。明细表无其他证据印证，本院不予确认，因双方当事人均认可被告已经营使用房屋并对外转租且缴纳了部分电费，故本院对其他证据予以确认。   4、照片、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、人防工程建设审核许可证、验收意见，拟证明原告如约取得了涉案房屋相关的许可证，提供暖通接口，被告未接暖通接口。被告认为照片无拍摄时间，故不予认可，对建筑工程施工许可证、人防工程建设审核许可证不予认可，认为验收意见是原告单方出具的，不予认可。以上证据均系复印件，本院对以上证据不予确认。   被告全信泰公司提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》、《A3厂房租赁补充协议》，拟证明双方间存在房屋租赁合同法律关系，合同中对双方的权利义务等进行了约定。原告对以上证据无异议。本院予以确认。2、《关于A3厂房及辅房装修工程施工的申请》、《关于A3厂房前期装修用水电的说明》，拟证明双方签订租赁合同后，被告严格按约定履行义务，不存在违约行为。原告认可《关于A3厂房及辅房装修工程施工的申请》加盖的是其单位印章，但认为以上证据与本案无关，故不予认可，认可《关于A3厂房前期装修用水电的说明》的真实性，认为该证据可证明被告一直使用租赁的厂房及辅房。双方当事人对以上证据的真实性无异议，本院予以确认。3、《关于A3厂房供电工程施工的申请》，拟证明双方签订租赁合同后，被告严格按约定履行义务，不存在违约行为。原告认为其未收到该证据，故对以上证据不予认可。以上证据中原告签收人员的签名与双方均盖章的《关于A3厂房及辅房装修工程施工的申请》签名一致，本院对以上证据予以确认。4、《关于A3厂房有待解决问题的函件》及回函，拟证明被告要求原告如约提供水、电、暖通的接口，并催促原告解决案涉房屋渗漏问题及完善消防、环评、人防等相关手续。原告认可以上证据的真实性，但认为原告不负有先履行义务，被告明知案涉房屋现状，原告的回函不构成承诺。双方当事人对以上证据的真实性无异议，本院予以确认。5、2018年10月10的《关于A3厂房租赁免租期问题的回函》、《关于A3厂房环评消防及权证手续问题的函件》、2019年4月25日的《关于解决缴纳租金及权证问题的函件》、2019年5月14日《关于查收已缴纳房屋租金及催办相关手续的函》，拟证明原告未办理完成案涉房屋的消防、环评、人防等相关手续，原告违约。原告认为以上证据与本案无关，原告已如约交付房屋，被告应当按约定支付租金，故对以上证据不予认可。以上证据有原告员工签名，且与其他证据相互印证，本院对以上证据予以确认。6、证明，拟证明被告转租是经原告同意的。原告认可以上证据的真实性，但认为以上证据仅能证明被告部分转租。双方当事人对以上证据的真实性无异议，本院予以确认。7、2019年5月15日中国建设银行网上银行电子回执，拟证明被告已缴纳1 000 000元租金，且被告曾三次向原告预交2019年电费共计335 000元。原告认可收到1 000 000元，但认为该款是违约金，不是房租，被告应向原告支付全额房租，被告支付的电费是实际发生，不是预付的。因原告认可收到以上款项，故本院对以上证据予以确认。8、《关于限期要求清理三号厂房货场的通知函》，拟证明按照合同约定电费0.625元/度，但原告以停电要挟，要求被告在合同外缴纳基础电费，且未给被告开具收据，电费不应当由被告交纳。原告认可以上证据的真实性，但认为该费用是电力公司收取，不是原告收取的。双方当事人对以上证据的真实性无异议，本院予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2018年4月1日，原告三一西北公司作为出租人（甲方），与被告全信泰公司作为承租人（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定，甲方将其位于新疆乌鲁木齐市经济技术开发区公司厂区内房屋出租给乙方，该房屋乙方主要用于本单位生产经营、办公使用，在政府相关部门政策许可情况下，甲方同意乙方可以部分转租或者改为其他用途（乙方须对转租部分承担全部责任）；租赁用途为机械加工、仓储、办公、产品展示等；租期自2019年4月6日至2029年4月5日，计10年；租赁厂房面积37656.25平方米，租金单价10元／平方米／月，租金合计4518750元／年，厂房租赁租期前四年租赁单价保持不变，租赁第五年开始租赁单价每年上调6%；办公楼租用Ａ3厂房辅房入口门厅东侧楼梯间以西及Ａ1厂房辅房，Ａ1辅房面积为8567.8平方米，Ａ3辅房面积为3432.48平方米，面积合计12000.28平方米，租金单价15元／平方米／月，租金合计2160050元／年，办公楼租赁期前四年租赁单价保持不变，租赁第五年开始租赁单价每年上调6%；宿舍租赁为第一年甲方向乙方免费提供31间宿舍（不含水、电、暖气费等），超出部分由乙方交纳费用，第二至第十年，甲方不再向乙方免费提供宿舍，甲方将根据乙方租赁宿舍的数量给予适当优惠，若乙方整租Ｂ2栋宿舍，甲方将以1000元／间的价格租赁，若整层租赁宿舍，甲方将以1300元／间的价格租赁；自2018年4月6日至2019年4月5日，甲方将Ａ3厂房、Ａ3辅房办公区域和Ａ1辅房办公区域交由乙方装修（含消防、环评、屋顶修复补漏等），装修期免收租金；水电费按照实际产生金额为准，乙方租赁办公楼、宿舍所产生的水费、电费等按照实际发生由乙方全额承担，水费、电费以次月5号以前实际抄表为准，按月支付；电费收费标准为0.625元／度，水费收费标准3.98元／立方（具体标准出现异动，以市政收费标准为准）；厂房和办公楼租金为一年一付，每年4月15日前完成当年整年租金的支付，甲方提供租赁发票；宿舍租金为一季度一付，每季度第一个月10日前完成本季度租金的支付，甲方提供租赁发票，宿舍水电按照每季度抄表计算，每季度10日前完成上季度宿舍水电费的支付，甲方提供抄表清单及收据；水电费等其他费用按照实际发生额统计，每月10日前支付上月水电费用，因水务、电力公司只为三一西北公司开具单张发票，甲方仅提供抄表明细并开具收据及分割单，不提供发票；乙方如不按照约定支付租金达15个工作日的、欠缴各项费用金额超过1个月租金金额的、擅自未经拥有相关资质单位设计审核和甲方同意非法拆改变动且造成房屋主体结构损坏的、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作生活的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；乙方有前述约定情形之一的或乙方违反合同相关条款且存在违约责任的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。   2018年6月12日，原告三一西北公司作为出租人（甲方），与被告全信泰公司作为承租人（乙方）签订一份《A3厂房租赁补充协议》，约定甲方负责提供租赁建筑的水电暖接口，除水电暖接口以外的暖气管道及设备等费用均由乙方自行承担，A3厂房电力增容的设备费用及施工费用由甲乙双方各承担50%；甲方负责尽快完成园区整体的各项权证办理手续（环评、消防、人防等），若因甲方A3厂房建筑手续原因导致影响租赁期内乙方的使用经营，甲方需协调政府予以解决，若解决不了造成乙方经营损失将由甲方负责赔偿；A3厂房及辅房的各项手续由甲方统一负责（如消防、环评、人防、水保等均达到和甲方A1、A2厂房及辅房一样的国家标准验收要求），因乙方使用和经营改造所增加的内容均由乙方自行负责（如因改造导致需要增加相关验收等级，所增加部分的施工及其他费用由乙方自行负责），乙方必须在装修期内将针对A3厂房及辅房装修及改造所有工程投入的清单资料复印件提交甲方备案存档，若甲方单方面提出解除合同造成乙方的直接损失和间接损失由甲方负责赔偿；因A1厂房辅房目前仍为甲方库房，无法按照主合同约定时间腾空交付给乙方，是否继续租赁A1辅房由乙方决定，若继续租赁A1辅房，租赁期限、装修免租期自交付之日起顺延；本协议与主合同条款有冲突的内容，按本协议约定为准。   合同签订后，被告实际承租了A3厂房、A3辅房，并陆续支付电费，又于2019年5月14日支付原告1 000 000元，原告认可收到该款，但认为该款是被告支付的违约金。被告承租房屋后，对房屋进行了装修及转租，并催促原告尽快办理案涉房屋的环评、消防及权证手续。   2018年7月20日，原告出具证明，载明：全信泰公司整体租赁我公司产业园3号厂房，拥有合法的经营管理权（自用或转租），有限租赁期限10年。   2019年4月16日，原告向被告出具关于限期缴纳房屋租金的通知函，载明被告应按合同约定最迟2019年4月15日缴纳2019年4月6日至2020年4月5日的房屋租金为5 136 596.40元，限全信泰公司最迟于2019年4月20日缴纳房屋租金。   2019年7月2日原告将解除合同通知书送达被告，该通知书载明：根据合同第九条第三款约定，全信泰公司不按照约定支付租金达十五个工作日的，或利用房屋从事违法活动、损害公共利益、妨碍他人正常工作、生活的约定，全信泰公司的行为已违反上述约定，构成严重违约，经三一西北公司多次催告，全信泰公司未按合同履行，故根据合同法及租赁合同约定依法行使合同解除权，现通知解除双方签订的房屋租赁合同及A3厂房租赁补充协议。   本院认为，原、被告于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》及2018年6月12日签订的《A3厂房租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效协议，双方当事人均应按照合同约定的内容认真全面履行自己的义务。原告向被告交付了房屋，被告未及时支付租金，其行为违约，应承担违约责任。   对原告认为被告未如约支付租金，并侵占堆场及转租房屋，妨碍其正常工作，故要求解除房屋租赁合同及补充协议的诉讼请求，因原告未提交证据证明被告侵占堆场，故该理由不成立；原告出具的证明载明被告对承租房屋拥有合法经营管理权（自用或转租），故原告认为被告擅自转租房屋并妨碍其正常工作，要求解除合同的诉讼请求不成立；原告认为被告未如约支付租金，要求解除合同的诉讼请求，虽然被告未如约于2019年4月15日支付租金，但其于2019年5月14日支付原告租金1 000 000元， 被告认为该款不是租金是违约金，因双方当事人未约定原告先支付违约金，后支付房租，故该款应认定为房屋租金，原告出租房屋目的是收益，被告已支付租金，原告的合同目的已实现，被告在原告的房屋中投资经营至今，如因此解除合同，不能公平保护当事人合法权益。故双方当事人签订的《房屋租赁合同》应当继续履行，原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。被告认为应当继续履行合同的抗辩意见，本院予以采纳。因双方签订的合同继续履行，原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。   对原告要求被告支付租金的诉讼请求，被告已支付原告1 000 000元租金，将此款扣除后，本院计算原告截止2019年11月30日止的租金为2 210 300元[（自约定支付租金日2019年4月15日起，按14 268元/日计算至2019年11月30日止，计225天）-1 000 000元]，原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。   对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方约定按200%支付违约金过高，被告要求予以降低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以申请人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，被告逾期付款造成的损失系原告的资金占用损失，本院根据合同的履行情况、原告的资金占用损失等情况，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中的年利率24%计算被告逾期付款利息作为原告主张的违约金为327 003元，原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、原告三一西北重工有限公司与被告新疆全信泰企业管理有限公司于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》及2018年6月12日签订的《A3厂房租赁补充协议》继续履行；   二、被告新疆全信泰企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告三一西北重工有限公司至2019年11月30日止的租金2 210 300元；   三、被告新疆全信泰企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告三一西北重工有限公司违约金327 003元；   四、驳回原告三一西北重工有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费18 229元，由原告三一西北重工有限公司负担5469元，由被告新疆全信泰企业管理有限公司负担12 760元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院。         审判长  李立   审判员  邹永梅   审判员  侯丽敏         二Ｏ一九年十二月二日     书记员  陈露        1