山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁17民终3655号上诉人（原审原告）：缪建峰，男，1980年10月30日出生，汉族，住江苏省如皋市。委托诉讼代理人：刘云伟，山东千越律师事务所律师。(特别授权)上诉人（原审被告）：董洪雷，男，1981年12月13日出生，汉族，住菏泽市。委托诉讼代理人：李怀锦，山东天清律师事务所律师。（特别授权）上诉人缪建峰因与上诉人董洪雷排除妨害纠纷一案，不服山东省菏泽经济开发区人民法院（2019）鲁1791民初1805号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月5日对本案进行了公开审理。上诉人缪建峰的委托诉讼代理人刘云伟，上诉人董洪雷的委托诉讼代理人李怀锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人缪建峰不服一审判决，上诉请求：1、请求变更菏泽经济开发区人民法院(2019)鲁1791民初1805号民事判决书第二项，改判被上诉支付自2015年11月27日起至实际腾空房屋之日止的房屋租赁费86000元(暂计算至2019年7月27日，按2000元/月计算)。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系经菏泽经济开发区人民法院(2018)鲁1791民初2311号民事判决书判决已经解除，但被上诉人自2015年11月27日起一直在涉案房屋内居住，(2019)鲁1791民初1805号民事判决书仅支持董洪雷019年5月7日之后的房屋租赁费与事实不符。上诉人与被上诉人之间依法成立的《房屋买卖合同合同》对当事人双方具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。《民法总则》、《合同法》规定的“诚实信用原则”目的在于实现当事人之间权利义务的实质性公平。一审法院认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系解除的原因是被上诉人没有足额支付购房款，被上诉人对房屋买卖合同的解除存在重大违约行为，也违背了诚实信用的民法基本原则。根据“不能让违约者因违约而获益”的法律宗旨，一审法院没有支持2015年11月27日起至2019年5月7日止的房屋租赁费致使被上诉人因违约行为而仍然可以免费使用上诉人所有的房屋，显然违反了《民法总则》确立的“诚实信用原则”、《合同法》确立的“公平原则”以及《合同法》第107条的规定。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求法院依法变更一审判决第二项，依法改判支持上诉人的上诉请求。上诉人董洪雷针对上诉人缪建峰的上诉答辩称：一、双方当事人签订的房屋买卖合同虽然已经解除，但上诉人董洪雷向上诉人缪建峰交纳的4万元购房款、3万元房屋契税、房屋产证费等费用以及交纳的49期房贷（每期5600元，共计274400元），上诉人缪建峰没有返还给董洪雷，且董洪雷对该涉案房屋已进行装修使用，对该房屋添置的装修及附属设施也没有赔偿给董洪雷；2、一审法院判判令董洪雷按2000元每月计算，从2019年5月7日给付房租，没有事实和法律依据。缪建峰于2018年起诉董洪雷，经菏泽市经济开发区人民法院一审判决做出了（2018）鲁1791民初2311号民事判决书，其中原告的诉讼请求第二项即为请求判令被告董洪雷支付自2015年11月27日起至实际腾房之日止的房屋使用费82500元，按照每月2500元计算，菏泽市经济开发区人民法院并未支持该项诉讼请求，上诉人也没有上诉，现缪建峰要求董洪雷支付房租，违反了一事不再理的原则，且双方也不存在任何房屋租赁关系，董洪雷也不存在给付缪建峰房租的基础法律关系。上诉人董洪雷不服一审判决，上诉请求：1、撤销菏泽经济开发区人民法院(2019)鲁1791民初1805号民事判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。上诉人与被上诉人在2015年11月27日签署《房屋买卖合同》，二者之间是房屋买卖关系，不存在租赁关系，一审法院认定按照2000元/月支付租金没有任何事实和法律依据。二、一审适用法律错误。一审认定事实错误必然导致适用法律错误。涉案《房屋买卖合同》是双务合同，上诉人多次提出要求被上诉人返还购房款，被上诉人均不理睬，仅仅只是单方提起诉讼，截止到上诉之日，仍未退还。《房屋买卖合同》解除后，被上诉人应将购房款、代还贷款、装修款等支付上诉人，而不是一味的要求上诉人搬离房屋。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，望贵院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人缪建峰针对上诉人董洪雷的上诉答辩称：董洪雷的上诉无事实和法律依据，缪建峰要求支付的法律依据是根据合同法第九十七条的规定，合同解除后当事人有权要求赔偿损失，缪建峰要求的房屋租赁费实际是合同解除后的损失费用。原审原告缪建峰向一审法院起诉请求：1.请求法院判决被告董洪雷立即搬离菏泽市开发区;2.判令被告支付自2015年11月27日起至实际腾空房屋之日止的房屋租赁费86000元(暂计算至2019年7月27日，按2000元/月计算);3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月27日，原告、被告签订《房屋买卖合同》，约定原告将位于菏泽市开发区出卖给被告。因被告未履行《房屋买卖合同》约定的付款义务，原告起诉至菏泽经济开发区人民法院，该法院于2019年4月7日作出(2018)鲁1791民初2311号民事判决书，判决解除原告、被告之间的《房屋买卖合同》。现该判决书已生效，但被告仍侵占在原告的上述房屋内，拒不搬离。一审法院认定事实：原告缪建峰以按揭方式向菏泽鹏远华府置业有限公司购买商品房一套，支付房款人民币共计482081.5元，向中国工商银行股份有限公司菏泽分行东关支行贷款48.2万元，期限10年。2015年11月27日，原告缪建峰（甲方）与被告董洪雷（乙方）签订房屋买卖合同，约定甲方将上述房屋卖给乙方，价款人民币48.2万元，乙方同时支付甲方购买房屋的费用。合同签订时，乙方应支付甲方购房款10万元，甲方将所有与按揭房屋相关凭证及房屋钥匙交与乙方验收，乙方自合同签订之日起按照甲方签订的个人购房借款合同向银行支付借款。履行合同发生争议，双方均可以向菏泽经济开发区人民法院起诉。双方还约定了其他内容。合同签订后，被告董洪雷支付原告缪建峰4万元，并偿还案涉房屋的按揭贷款。涉案房屋所在的小区即菏泽市开发区鹏远华府小区同区位房屋租赁价格约为2000元/月。另查明，菏泽经济开发区人民法院于2019年4月17日作出(2018)鲁1791民初2311号民事判决书，判决解除原告缪建峰与被告董洪雷于2015年11月27日签订的房屋买卖合同，该民事判决书已经于2019年5月6日生效。一审法院认为，原告缪建峰与被告董洪雷所签订房屋买卖合同依法成立并生效，对双方具有法律约束力。被告董洪雷仅支付原告缪建峰先期房屋价款4万元，作为出卖人的原告缪建峰要求解除合同，依法应予以支持。菏泽经济开发区人民法院作出的(2018)鲁1791民初2311号民事判决书，判决解除原告缪建峰与被告董洪雷签订的房屋买卖合同，该民事判决书已生效。原告缪建峰诉请被告董洪雷排除妨害，搬离涉案房屋，依法应予以支持。案涉房屋同区位商品房租赁价格约为2000元/月，原告诉请的房屋租赁费可由被告按每月2000元的标准支付，可自(2018)鲁1791民初2311号民事判决书生效的次日起开始计算，即自2019年5月7日起计算到涉案房屋实际腾空之日止，对原告诉请的其余房屋租赁费，依法不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第二项，《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决：一、被告董洪雷于判决生效后十日内搬离菏泽市开发区屋；二、被告董洪雷于判决生效后十日内支付原告缪建峰涉案房屋的房租，按2000元/月计算，自2019年5月7日起计算至实际腾空涉案房屋之日止；三、驳回原告缪建峰的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，减半收取975元，由原告缪建峰负担907元，被告董洪雷负担68元。本院二审期间，上诉人董洪雷提交网络信息截图三张，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人董洪雷提交58同城网天华领秀城、阳光新都和鹏远华府小区房屋租赁信息截图照片三张，拟证明与该涉案房屋位置、面积、户型等大致相同的装修过的房屋的房租价格，远低于缪建峰要求支付的租金价格。三张截图的房屋租赁信息都来源于58同城。上诉人缪建峰质证认为：对证据的真实性、合法来源和关联性均有异议，该证据系复印件，没有任何第三方的印章加以证明，且其中两份证据系其他小区的房屋租赁价格，与本案房屋价格不具有可比性。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于上诉人董洪雷提交网络信息截图三张，经上诉人缪建峰质证有异议，因该三张房屋租赁信息并非最终的租赁成交价格，且其中两张并非涉案房屋所在小区的房屋租赁信息，对三张截图在本案中的证据效力，本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，该案的争议焦点是：1.上诉人董洪雷应从合同签订之日起还是从合同解除之日起向上诉人缪建峰支付房租;2.一审判决认定应以2000元/月的标准支付房租有无事实根据;3.上诉人缪建峰是否应向上诉人董洪雷返还购房款、装修款等款项。关于焦点一，上诉人董洪雷和上诉人缪建峰之间的房屋买卖合同已经被判令解除，从合同解除之日起，上诉人董洪雷再继续占有、使用案涉房屋已无合法依据。一审判决责令上诉人董洪雷从合同解除之日起向上诉人缪建峰支付房租并无不当。关于焦点二，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人缪建峰在一审中举证了四份菏泽易成房地产信息服务有限公司存档的鹏远华府小区的房屋租赁合同，证明与案涉房屋类似的同小区房屋的租赁市场价格约为2000元/月。上诉人董洪雷上诉主张一审判决认定月租金2000元无事实根据，但未能提交相反证据推翻该认定。本院认为，一审判决依据房产中介公司存档的该小区房屋租赁成交价，认定案涉房屋租金标准为2000元/月并无不当。关于焦点三，关于购房款、装修款的返还问题，因上诉人董洪雷在一审中并未就此提起反诉，其在上诉状中要求缪建峰返还购房款、装修款等不属于本院二审审理的范围，对该上诉请求不予审查。综上所述，上诉人缪建峰、董洪雷的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1950元，由上诉人缪建峰负担975元，由上诉人董洪雷负担975元。本判决为终审判决。审判长  李建民审判员  张 丽审判员  张宪明二〇一九年十二月十九日法官助理刘潇书记员李嘉宁