广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1781民初1126号原告：张庆峰，男，1986年4月1日出生，汉族，广东省肇庆市鼎湖区莲花镇莲花居委会莲乐路居民，住广东省肇庆市鼎湖区。原告：刘山，男，1984年4月5日出生，汉族，广东省阳春市村民，住广东省阳春市。原告：杨杰，男，1985年6月23日出生，汉族，广东省阳春市村民，住广东省阳春市。三原告的共同委托诉讼代理人：洪成参，广东春洲律师事务所律师。三原告的共同委托诉讼代理人：肖宇，广东春洲律师事务所律师。被告：庄学斌，男，1959年9月1日出生，汉族，广东省阳春市春城街道府前东路居民，住广东省阳春市。被告：张德洋，男，1964年3月8日出生，汉族，广东省阳春市村民，住广东省阳春市。两被告的共同委托诉讼代理人：李文波，男，住广东省阳春市。由阳春市春城街道县前社区居民委员会和阳春市马水镇马兰村民委员会推荐。第三人：阳春市春城街道新云村委会福田村。住所地：阳春市春城街道新云村委会福田村。负责人：王章发，该村村长。原告张庆峰、刘山、杨杰诉被告庄学斌、张德洋，第三人阳春市春城街道新云村委会福田村（以下简称春城街道福田村）土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年6月21日公开开庭进行了审理。由于本案案情复杂，本院决定延长审理期限6个月。原告刘山、杨杰及原告张庆峰、刘山、杨杰的共同委托诉讼代理人肖宇，被告庄学斌、张德洋的共同委托诉讼代理人李文波到庭参加诉讼，第三人经本院依法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张庆峰、刘山、杨杰向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年12月20日签订的《土地分租合同》无效；若该合同有效，则依法解除该合同。2.两被告返还租赁标的2019年度租金130000元给三原告。3.案件诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年12月20日，三原告与两被告签订《土地分租合同》，该合同约定，两被告将位于阳春市兴华路南出口阳春大道交汇处阳春大道边龙塘垌占地面积约20亩的土地分租给三原告，分租期限为2019年1月1日起至2029年1月1日止，租金按年支付，每年租金130000元，在上一年12月30日前三原告交清下一年度租金给两被告。双方还在合同中约定了其它权利、义务。签订合同当天，三原告支付130000元租金给两被告。此后，三原告了解到两被告与第三人于2018年12月18日签订的原始《土地租赁合同》第七条约定，租赁标的不能转租。因租赁标的是集体用地，若需转租或分租，需第三人召开村民代表会议或村民大会通过，否则不符合民主议定原则，三原告与两被告签订《土地分租合同》应属无效。即使两被告补充第三人出具的同意转租或分租的村民会议记录，但三原告拟在租赁标的搭建临时棚舍时，被阳春市城市管理和综合执法局禁止在租赁标的上建设任何建筑及在该地进行任何生产经营活动，故签订《土地分租合同》的目的不能实现。三原告与两被告签订《土地分租合同》的标的为农业用地，在该地填土从事非农项目经营活动违反国家强制性法律规定，且未经第三人通过民主议定原则表决通过，应属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条等有关规定，特向法院提起诉讼，希望法院支持原告的诉讼请求。被告庄学斌、张德洋辩称:不同意原告的诉讼请求。签订《土地分租合同》时，双方均为具有完全民事行为能力的自然人，且双方经自愿协商一致订立上述合同，双方意思表示真实，合同内容不违反法律或者社会公共利益，为合法有效合同。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2018年12月18日，两被告（乙方）与第三人（甲方）签订《土地租赁合同》，该合同约定，甲方愿意将其位于阳春市兴华路南出口阳春大道交汇处阳春大道边龙塘垌面积约31亩土地租赁给乙方经营使用。租赁期限为10年，即从2019年1月1日起至2029年1月1日止，租金按年支付，每年租金130000元，在上一年1月12日前交清下一年租金给甲方。双方还在合同中约定了其它权利、义务。该合同第七条约定，在合同期限内，乙方有权和第三方合作经营和分租部分土地给第三方经营，但不能转租。签订合同后，两被告支付130000元租金给甲方。签订该合同当天，阳春市春城街道新云村民委员会加盖公章及加具“同意村民意见、按该合同执行”的意见。该合同明确约定双方签订的是土地分租合同而不是转租合同。两被告在合同期内有权和第三方合作经营和分租部分土地给第三方经营。第三人总共有家庭户口47户。两被告与第三人的46户村民家长或代表王章发等46人签订《土地租赁合同》，该合同经福田村村民家长或代表三分之二以上签名同意，符合民主议定原则。三原告在分租的土地搭建临时棚舍进行生产经营活动前应当依法向政府相关部门申办建设许可证，做到守法和合法经营，三原告主张解除该合同，构成违约。第三人与两被告签订《土地租赁合同》的标的土地于2011年因政府建设阳春大道被围蔽导致积水无法耕种，经阳春市春城国土资源所负责填土，并不是三原告主张的被告从事非农项目经营活动违反法律的国家强制性规定。三原告违反了合同法的诚实信用原则，是本案的过错方。原告的诉求应依法予以驳回。第三人阳春市春城街道新云村委会福田村未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1.身份证，证明三名原告的身份情况；2.土地分租合同，证明2018年12月20日，原、被告签订《土地分租》，两被告将位于阳春市兴华路南出口阳春大道交汇处阳春大道边龙塘垌占地面积约20亩的土地分租给三原告，期限为2019年1月1日起至2029年1月1日止，租金按年支付，每年租金130000元，在上一年12月30日前三原告交清下一年度租金给两被告；3.收据，证明签订合同当天，三原告支付130000元租金给两被告；4.照片，证明阳春市城市管理和综合执法局不准三原告在租赁标的上建设任何建筑及在该地进行任何生产经营活动，签订《土地分租合同》的目的不能实现；5.视频光盘，证明涉案土地现状不是水田或旱地，改变了原来的农业用途；6.营业执照，证明原告杨杰从事汽车维修经营，原告租赁涉案土地的用途主要是开办汽车修理厂。被告对原告提交的证据的质证意见:对证据1、证据3的真实性、合法性及关联性无异议；对证据2的真实性、合法性及关联性无异议，原、被告签订合同时原告没有告知、说明，且合同并没有约定土地分租用于开办汽车修理厂；对证据4的真实性、合法性及关联性均不予认可；对证据5的真实性、合法性及关联性均有异议，两被告并没有改变了涉案土地的农业用途，涉案土地是在2011年因政府规划建设阳春大道被围蔽了导致积水无法耕种，由阳春市春城国土资源所负责填土。对证据6的真实性和合法性无异议，但对其关联性有异议，原告租赁涉案土地并没有告知用于开办汽车修理厂。被告提交的证据有：1.土地租赁合同，证明签订《土地分租合同》时，双方均为具有完全民事行为能力的自然人，且双方经自愿协商一致订立上述合同，双方意思表示真实，合同内容不违反法律或者社会公共利益，为合法有效合同。该合同第七条约定，在合同期限内，乙方有权和第三方合作经营和分租部分土地给第三方经营，但不能转租。阳春市春城街道新云村民委员会在该合同上加盖公章及加具“同意村民意见、按该合同执行”的意见；2.证明，证实第三人现有家庭户口47户，王章发是村长。原告对被告提交的证据的质证意见:对证据1，因被告无提交原件核对，对该证据不予认可；对证据2，由于该证据没有证据制作人及单位负责人的签名，故对该证据的真实性、合法性及关联性均不予认可。第三人没有提交证据。本院于2019年11月4日到涉案土地进行勘验现场，发现涉案现场的土地已经被泥土填平了并种植了风景树，本院拍摄了现场照片，经质证，原告对该照片的质证意见为：对照片的真实性、合法性无意见，根据照片显示，涉案土地已经填土，而且填土的标高和春洲大道与阳春大道交汇处的主干线同一标高，填土的行为也证明了两被告向第三人租赁的土地用于非农建设并已经实施该建设行为，该行为的合法性无论被告或第三人均无法举证，其取得合法改变水田用途的审批文件，土地已经处于不合法状态。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、第八十一条规定，该行为违反了法律的强制性规定。从两被告提供的土地租赁合同的第三条、第五条约定来看，全合同并没有涉案土地用于种植、养殖等行为的文字意思表示，很明显其用途是非农业用途。被告对该照片的质证意见为：对照片的真实性、合法性无异议，两被告与第三人签订出租合同及两被告与原告签订合同时，涉案土地的状态与现在的状态是相同的，出租土地是政府出资填土，涉案土地合同双方并没有约定用于非农业用途，两被告出租给原告涉案土地并没有约定是用于建汽修厂。第三人对照片没有意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月18日，被告（乙方）与第三人（甲方）签订了《土地租赁合同》，约定将甲方位于阳春市兴华路南出口阳春大道交汇处阳春大道边龙塘垌占地面积约31的土地租赁给乙方经营使用，租赁期限为10年，即从2019年1月1日起至2029年1月1日止，每年租金130000元，在每年1月12日前乙方交清下一年度租金给甲方；签订合同当天乙方先付定金10000元给甲方，待乙方进场清理搭建临时棚舍无争议后在2019年1月12日前向甲方付清一年租金余额120000元；该合同自双方签字盖章后立即生效。双方还在合同中约定了其它权利、义务。第三人的村长王章发及村民陈茂和等46人与两被告在该合同上签名及按捺指模，并加盖了阳春市春城街道新云村委会福田经济合作社的公章；阳春市春城街道新云村民委员会在该合同上加具了“同意村民意见，按该合同执行”的意见并加盖了公章。2018年12月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《土地分租合同》，约定甲方将位于阳春市兴华路南出口阳春大道交汇处阳春大道边龙塘垌占地面积约31土地中的20亩分租给乙方经营使用，分租期限为10年，即从2019年1月1日起至2029年1月1日止，每年租金130000元，在每年12月30日前三原告交清下一年度租金给两被告；签订合同当天乙方先付定金13000元给甲方，待乙方进场清理搭建临时棚舍无争议后在2019年1月6日前向甲方付清一年租金余额117000元；该合同自双方签字盖章后立即生效。双方还在合同中约定了其它权利、义务。原、被告均在合同上签名及按捺指模。签订合同当天，原告支付了2019年的租金130000元给两被告。原、被告签订《土地分租合同》后，原告拟接收涉案土地搭建临时棚时，发现涉案土地上有阳春市城市管理和综合执法局与阳春市春城街道办事处于2019年1月11日联合发出的《关于限期清理地上附着物的通告》，通告主要内容为：“为营造整洁、干净的城市形象，加快城市发展步伐，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政处罚法》等法律法规的规定，我局决定对阳春市春城新云村委会福田村范围内地上的附着物、堆放物进行清理。请相关单位和个人于2019年1月15日前自行清理该地块上的附着物，逾期将一律视作无主物，由我局依法进行强制清理”。原告由于无法搭建临时棚用于汽车维修经营，遂以《土地分租合同》的标的物为农业用地，在该土地上填土从事非农经营活动违反法律的强制性规定，且该合同未经春城福田村民主议定程序通过，属于无效合同为由向本院起诉，并提出诉求如诉称。另查明，原、被告均不是第三人的村民，涉案土地属于第三人集体所有的农业用地。签订合同后，原告没有在涉案土地上搭建临时棚舍，未有使用涉案土地。原告杨杰提供的营业执照证实其从事汽车修理与维护，零售汽车配件工作。本院认为，本案纠纷为第三人将其村集体位于阳春市兴华路南出口阳春大道交汇处阳春大道边龙塘垌占地面积约31的土地租赁给两被告经营使用，两被告又将其中的20亩分租给原告经营使用过程中发生的纠纷，故本案案由应为土地承包经营权出租合同纠纷。根据原、被告签订《土地分租合同》的第三条约定原告需在涉案土地搭建临时棚舍及第五条约定的被告要积极配合原告办理有关临时搭建建筑的审批手续等约定，结合原告提供的营业执照，可以认定被告租赁涉案土地给原告是用于经营汽车修理等非农业建设的事实。国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。涉案土地是第三人集体所有的农业用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，原、被告双方签订的《土地分租合同》违反了上述法律的强制性规定，故为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”的规定，原告支付了涉案土地的2019年的租金130000元给被告，且原、被告双方均确认原告没有在涉案土地上搭建临时棚舍，原告未有使用涉案土地，故被告应返还租金130000元给原告。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告张庆峰、刘山、杨杰与被告庄学斌、张德洋于2018年12月20日所签订的《土地分租合同》无效；二、被告庄学斌、张德洋于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金130000元给原告张庆峰、刘山、杨杰。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元，由被告庄学斌、张德洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判长  谢克强审判员  吴陆出审判员  邹明远二〇一九年十二月十九日书记员  刘昭余附：相关法律条文《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。