安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民再43号 再审申请人（一审被告）：临泉县瑞景置业有限公司，住所地安徽省临泉县城关镇光明南路西侧阜台阳光时代城8#C幢1#2#3#4#，统一社会信用代码91341221588881119K（1-1）。 法定代表人：马永安，任公司经理。 委托诉讼代理人：陈保华，安徽乐皖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨泽军，安徽乐皖律师事务所律师。 被申请人（一审原告）：杨自刚，男，1990年8月3日出生，汉族，户籍地安徽省临泉县，现居住地安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：李亚东，安徽徽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高国冬，安徽徽达律师事务所律师。 再审申请人临泉县瑞景置业有限公司（以下简称瑞景公司）与被申请人杨自刚房屋买卖合同纠纷一案，安徽省临泉县人民法院于2018年9月18日作出（2018）皖1221民初1878号民事判决。瑞景公司不服，向本院申请再审。本院于2019年10月8日作出（2019）皖12民申43号民事裁定，本案由本院提审。本院于2019年10月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。再审申请人瑞景公司的委托诉讼代理人杨泽军，被申请人杨自刚的委托诉讼代理人李亚东、高国冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 再审申请人瑞景公司再审称：一、由于瑞景公司未收到一审法院开庭传票，导致开庭时未到庭参加诉讼，一审法院缺席判决，程序违法。二、2017年3月1日，经瑞景公司与杨自刚友好协商，已经就逾期交房违约事项达成协议，并签订协议书，瑞景公司已经支付杨自刚违约金7493元，违约纠纷已经解决。请求：一、撤销安徽省临泉县人民法院（2018）皖1221民初1878号民事判决，改判驳回杨自刚要求瑞景公司支付逾期交房违约金220612.5元的诉讼请求；二、一审案件受理费4610元，由杨自刚承担。 被申请人杨自刚辩称：一、一审法院向瑞景公司邮寄了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等法律文书，但瑞景公司拒收，后一审法院采取公告送达的方式送达了上述法律文书，并缺席判决，符合法律规定。二、杨自刚从未签署过交房协议书，且该协议书违反法律规定，属于无效协议。另从一审法院调取的证据材料看，协议签订时，涉案房屋项目未提供环境评估，亦未进行备案。 一审法院查明：2014年2月13日，杨自刚与瑞景公司签订了商品房买卖合同约定：第三条、杨自刚购买瑞景公司开发的临泉县瑞景国际花园4幢楼2703号房屋，该商品房单价为每平方米5138.41元，面积为108.01平方米，计款555000元；第六条、付款时间为签订合同当日；第七条、逾期支付购房款的，按应付购房款的日万分之五向对方支付违约金；第八条、交房时间为2015年12月30日前，但遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，出售人可以据实予以延期交房；交房条件为符合国家和地方政府的有关规定，并经综合验收合格的商品房；第九条、逾期交房的，按已付购房款的日万分之五向对方支付违约金；第十一条、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交房手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件，或者出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交房的，由此产生的交房责任由买受人承担。合同签订后，杨自刚分别于2014年2月8日、2月13日支付购房款50000元、125000元，合计175000元，余款由银行办理按揭贷款。瑞景公司按合同约定未在2015年12月30日之前交付验收合格的房屋。 一审法院另查明：临泉县瑞景国际花园4#楼于2016年8月23日经建设、施工、监理、设计、勘察五大责任主体验收合格。2017年1月9日，临泉县公安消防大队出具临公消验字（2017）第0001号关于临泉县瑞景置业有限公司建设工程消防验收意见书。2017年3月27日，临泉县环保局出具临环字[2017]73号《关于临泉县瑞景置业国际花园及阜阳商厦瑞景国际购物中心建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》，同意对该项目竣工环境验收监测报告表进行备案。 一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，杨自刚与瑞景公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。杨自刚已按约支付购房款，瑞景公司应按约定时间2015年12月30日前交付杨自刚符合法律规定和合同约定的商品房，瑞景公司逾期交房，违反了合同约定，依法应承担违约责任。涉案商品房买卖格式合同约定，以“商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋验收合格的依据，同时还需经规划、消防、环保等专门管理部门出具认可性意见。临泉县瑞景置业有限公司至2017年3月27日，案涉房屋已陆续完成公安消防、环保、规划等专门管理部门审核，应视为房屋验收合格，符合双方约定的交付条件。杨自刚要求瑞景公司按合同约定支付迟延交付房屋期间违约金的请求，违约金应自2015年12月31日计算到2017年3月27日，共452天，按照杨自刚已付房款555000元的日万分之五计算，应为125430元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、临泉县瑞景置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨自刚逾期交房违约金人民币125430元（自2015年12月31日计算到2017年3月27日）；二、驳回杨自刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4610元，由临泉县瑞景置业有限公司承担。 瑞景公司为支持其再审主张，向本院提供如下证据： 证据一、瑞景国际谈判纪要一份，证明经谈判内容合法有效。 证据二、交付通知及交房协议书各一份，证明杨自刚与瑞景公司达成的交付协议合法有效，且该协议已经履行完毕。 证据三、结婚登记审查处理表一份，证明杨自刚与韩佩佩系合法夫妻关系，夫妻二人均明知协议内容。 证据四、转账记录一份，证明瑞景公司于协议当日向杨自刚建行账户转款7493元的事实。 杨自刚质证意见：对证据一的三性均有异议。该纪要是瑞景公司与第三人达成的协议，没有杨自刚本人签名，杨自刚对该纪要不予认可。对证据二中交房通知的三性及证明目的均有异议。该通知没有接收人签名，从交房通知可以看出，瑞景公司交房时需要提供户口本等证明身份关系的材料。对证据二中的交房协议书有异议，该协议书不是杨自刚本人签名，如果瑞景公司坚持认为是杨自刚签名，我方将申请笔迹鉴定。同时，在2017年3月1日涉案房屋并不符合交付条件，该交付房屋行为违反法律强制性规定，交房协议书应属于无效。瑞景公司应当提供杨自刚领取钥匙的记录而不是以交房协议书认定。对证据三的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议。该证据调取时间是2019年7月26日，在2017年3月1日韩佩佩签字的时候，其并没有出具结婚证及其有代理权的材料。对证据四的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，该转账记录系瑞景公司单方转账，如果是瑞景公司因为延期交房多支付了违约金，杨自刚同意返还。 本院认证意见：关于证据一瑞景国际谈判纪要，无杨自刚、韩佩佩签名，无其他证据印证在该纪要上签名的人能代表杨自刚，并同意纪要内容。该证据与本案不具有关联性，本院不予认定。证据二交房通知与交房协议书相互印证，证明2017年3月1日，瑞景公司通知杨自刚办理交房事宜，因杨自刚不在家，由其妻子韩佩佩代表杨自刚领取钥匙，并就延期交房违约金等事项与瑞景公司达成协议。杨自刚对证据三的真实性无异议，证明杨自刚、韩佩佩于2015年9月29日办理结婚登记手续，双方是合法夫妻关系；杨自刚对证据四的真实性无异议，认可收到瑞景公司转款7493元。本院对上述证据二、三、四的真实性及证明目的予以认定。 杨自刚为反驳瑞景公司的再审主张，向本院提供无婚姻登记记录证明一份，证明杨自刚在2014年2月14日买房时处于未婚状态，其与韩佩佩在2015年9月29日登记结婚，涉案房屋属于杨自刚婚前个人财产。 瑞景公司质证意见：对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该证据与本案不具有关联性。 本院认证意见：对无婚姻登记记录证明的三性及证明目的予以认定。 除一审法院查明的事实外，本院再审查明：2017年3月1日，杨自刚的妻子韩佩佩接到通知，去瑞景公司拿鈅匙时，与瑞景公司签订交房协议书约定：一、瑞景公司在购房合同约定之外为杨自刚完成以下几项条件：1、免费为杨自刚建单元进户门楼及单元进户门厅装修。2、楼层公共部分免费铺贴地板砖。3、全部免费更换进户门。4、中间河道景观按业主代表要求整改。5、开户费用（水、电、气）由瑞景公司支付。二、瑞景公司逾期交房违约金至交房日止（一期2015.9.30至2016.5.16，二期2015.12.31至2016.5.16），按日赔付杨自刚购房款的万分之一，计款7493元，现场转款支付。......该协议签订后，瑞景公司将7493元款转入杨自刚建设银行卡号为62×××90账户。 本院再审认为，杨自刚与瑞景公司签订的商品房买卖合同，虽然约定逾期交房违约金按购房款的日万分之五计算，但是其妻韩佩佩代表杨自刚签订的交房协议书应当认定为是双方对商品房买卖合同的变更和补充，该协议约定逾期交房违约金按购房款的日万分之一计算。杨自刚收到逾期交房违约金7493元后，未提出异议。其后，杨自刚于2018年3月7日，向安徽省临泉县人民法院提起诉讼，要求瑞景公司支付违约金，违反《中华人民共和国民法总则》第七条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺原则。故瑞景公司关于其与杨自刚已经就逾期交房违约事项达成协议，并已履行完毕，违约纠纷已经解决的再审理由成立，本院予以支持。关于瑞景公司申请再审称，一审程序违法问题。经再审查明，一审法院于开庭前向瑞景公司邮寄送达应诉通知书、开庭传票等法律文书，瑞景公司拒收后，一审法院公告送达上述文书，不违反法律规定，程序并无不当。关于杨自刚辩称，2017年3月1日，涉案房屋未经环保等部门的验收，不具备交付条件问题。本院认为，涉案房屋于2017年3月1日前已陆续完成规划、公安消防等专门管理部门审核，于2017年3月27日完成了环境验收备案，应视为房屋验收合格，符合双方约定的房屋交付条件。杨自刚以签订交房协议时未通过验收、备案等理由否认交房协议的真实性、合法性、有效性无事实和法律依据，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省临泉县人民法院（2018）皖1221民初1878号民事判决； 二、驳回杨自刚的诉讼请求。 一审案件受理费4610元，由杨自刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  王廷华 审判员  褚颍芬 审判员  吕 洁 二〇一九年十二月九日 书记员  郑 悦 附本案所适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺原则。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。