湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0581民初2075号原告：杨帆，男，1990年9月20日出生，汉族，宜都市人，住宜都市。委托诉讼代理人：邓忠银，湖北峡光律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：刘洋，湖北峡光律师事务所实习律师。特别授权代理。被告：宜都市万商市场投资有限公司，住所地宜都市姚家店镇莲花堰村一组。统一社会信用代码914205813164714153。法定代表人:李军，系该公司经理。委托诉讼代理人：胡金如，湖北启方律师事务所律师。特别授权代理。原告杨帆与被告宜都市万商市场投资有限公司（以下简称“万商公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法由审判员杨潇适用简易程序，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告杨帆的委托代理人邓忠银、刘洋，被告万商公司的委托代理人胡金如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨帆向本院提出诉讼请求：1、判令被告万商公司按已付房款814472元的日万分之一点五向原告杨帆支付自2018年2月1日起至2019年8月1日止的逾期交房违约金66705元；2、如2019年8月1日仍未达到交房条件，被告万商公司应继续向原告杨帆按已付房款814472元的日万分之一点五支付违约金至交房之日止（当庭撤回）；3、要求被告万商公司立即对5C01商铺外墙的消防楼梯进行拆除（当庭撤回）；4、本案诉讼费由被告万商公司承担。事实和理由：2017年6月，原、被告签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定被告万商公司将其开发建设的五金机电城二期商品房5C01号商铺出售给原告杨帆，约定商铺的交付日期为2018年2月1日，合同对价款、面积、付款方式、规划设计变更、装饰设备等分别作出了相关约定。2018年1月31日，原告杨帆按照被告万商公司通知的交房时间前去看房，在对于交房条件进行查验时，发现该商铺外墙相比其他业主商铺，未安装外窗，根本不具备交房条件，因此原告杨帆没有收房。后原告杨帆多次与被告万商公司协商未达成一致意见，时至今日，被告万商公司仍未达到交房条件。2019年7月22日，被告万商公司在未通知原告杨帆的情形下，擅自在5C01商铺外墙旁安装了消防楼梯。根据原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》第九、十、十一、十二条的约定，被告万商公司应当向原告杨帆按已付房款的万分之一点五支付违约金并立即拆除在原告杨帆商铺外墙安装的消防楼梯。原告杨帆为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号1706280016）原件一份，证明原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，合同约定被告万商公司将其开发的五金机电城二期5C01号商铺出售给原告杨帆，定于2018年1月31日按法定交付条件向原告杨帆交付房屋，否则按房款的日万分之一点五承担违约金，同时证明该合同中建设规划方案总平面图中的商铺外墙并没有消防楼梯的设计规划；2、被告万商公司出具的发票和收据各一份，证明原告杨帆已经向被告万商公司交付了房款814472元；3、照片三份，证明5C01商铺与其他同类型商铺相比，未安装外窗，被告万商公司在未告知原告杨帆的情况下擅自加装消防楼梯的事实，且该商铺仍不具备交房条件。被告万商公司辩称，被告万商公司全部按照合同履行，无违约行为和违约事实，原告杨帆所述“不符合交房条件、至今没有交房”，没有事实依据和法律依据，请求法院驳回原告杨帆的诉讼请求。1、从2017年6月30日原告杨帆与被告万商公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》开始，双方的权利和义务均在合同中明确约定和体现。被告万商公司建造的商品房从规划、设计、许可、备案、施工、竣工、验收到取得合同约定的房屋各项证件，都是完整的，并无任何改变或违反合同约定的事例。有《建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《工程竣工验收备案证明书》等证据证实。已完全具备交房条件，原告杨帆所述不符合交房条件的证据不足，与本案事实不符。2、房屋竣工符合交房条件后，被告万商公司分别通过广告、业主互相转告、电话、短信等方式多次通知原告杨帆收房，且大部分业主已经进驻开始营业，没有交房的原因是原告杨帆拒绝收房，并非如原告杨帆所述是不符合交房条件所致。原告杨帆起诉被告万商公司要求承担违约责任，不符合本案客观事实，其证据明显不足。3、被告万商公司相应资料齐全，是按照规划对商品房进行建设的，规划设计图清楚可见，消防楼梯系合法建造，证据充分，事实清楚，原告杨帆认为建造消防楼梯违约，没有事实和法律依据，依法应该予以驳回。被告万商公司为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：1、2018年1月16日《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》一份，证明案涉房屋已经竣工，而且已经验收，符合交房条件；2、2018年1月16日湖北省宜都市公安局消防大队出具的《建设工程竣工验收消防备案凭证》（都公消竣备字[2018]第0005号），证明案涉房屋已经竣工，进行了消防验收，符合交房条件；3、2018年1月26日湖北省建筑工程和市政基础设施《工程竣工验收备案证明书》（编号42272218003）及2018年3月21日宜昌信诚测绘有限公司报告书各一份，证明案涉房屋不仅符合交房条件，而且符合办证条件；4、短信交房通知及短信内容，证明被告万商公司已经多次通知原告杨帆收房；证据1-4，证明案涉房屋已经符合交房条件，没有交房的原因是因为原告杨帆拒绝收房，被告万商公司不存在过错，没有任何违约行为;5、2017年4月18日《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第2017-018）、附图、现场效果图各一份，证明消防通道通过规划设计，且建设合法。对于原告杨帆提交的证据，被告万商公司经质证认为，证据1，真实性、合法性、关联性无异议，但不能达到原告杨帆的证明目的，合同第24页的建设工程规划方案总平面图只是所在房屋的平面图，这个平面图不含消防通道，不能就此证明没有消防通道的规划，没有交房不是被告万商公司的原因，也不存在不符合交房条件的事实，而是原告杨帆一直拒绝收房，该组证据不能证明被告万商公司违约；证据2，真实性、合法性、关联性无异议；证据3，真实性无异议，但与本案无关，不能达到原告杨帆的证明目的。对于被告万商公司提交的证据，原告杨帆经质证认为，证据1-5，真实性、合法性、关联性不持异议，但不能达到被告万商公司的证明目的，原告杨帆不收房的原因并不是因为该房屋的各类证件问题，而是因为被告万商公司交付的房屋存在明显的外观瑕疵，与其他同类商铺业主相比，未安装外窗，即使证件再齐备，外观存在瑕疵是不争的事实。经庭审举证质证，对于原告杨帆提交的证据，认证如下：证据1、2，被告万商公司对真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信。证据3，被告万商公司对真实性无异议，具有合法性、关联性，能够反映案件事实，本院予以采信。对于被告万商公司提交的证据，认证如下：证据1、2、3、4、5，原告杨帆均无异议，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年6月30日，原告杨帆与被告万商公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定原告杨帆购买被告万商公司开发建设的位于宜都市姚家店镇莲花堰村一组的五金机电城二期5C01号商铺，商品房总价款为814472元，付款方式为贷款方式付款。合同第九条约定商品房交付条件为“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.买受人已将该商品房房款及相关契税、办证费付清。”合同第十条约定了商品房相关设施设备交付条件，基础设施设备中供水、排水、供电、燃气由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，电话通信、有线电视、宽带网络需要买受人自行办理开通手续；公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）约定小区内绿地率10%、小区内非市政道路能正常通行，未达到上述约定条件的，由出卖人采取补救措施，关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件五。合同第十一条交付时间和手续约定“（一）出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人或其代理人，同时在市级报刊媒体上公告。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起X日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。双方同意在X日的修复期间内，出卖人不承担逾期交房责任。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；(2)管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；(4)精装修房灯具、电器等电气设备不能正常使用。”该合同第十二条对逾期交付责任进行了约定。合同第十四条规划变更约定“出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。”合同第十五条设计变更约定“（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。”合同附件十一补充协议约定“1、在签署《商品房买卖合同》及本补充协议之前，买受人已经对约定买受的房屋所处地理位置及其周边环境、配套或公共设施等作了全面的了解；2、买受人对出卖人提供的《商品房买卖合同》、本补充协议以及《商品房销售管理办法》做了充分的了解；3、买受人与出卖人对拟签署的《商品房买卖合同》以及补充协议的内容已经进行了全面的沟通与协商，双方均同意并自愿遵守《商品房买卖合同》及本补充协议约定的各项条款；4、买受人已经充分注意到，由出卖人制作的楼书、广告、模型等资料和实物与双方签订的《商品房买卖合同》可能存在差异，双方均同意上述实物和资料的内容在双方签订的合同中没有载明的，不视为双方的合意，对双方均无约束力。”补充协议第三条约定“商品房的交付：1、出卖人保证在发出交房通知时该商品房达到以下交付标准：（a）符合合同第九条关于交付标准的约定；（b）符合合同第十条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，符合合同附件五中的约定；（c）符合合同附件六关于装饰、设备标准的约定。除上述约定之外，出卖人将不再接受买受人以其他理由拒绝对该商品房的交付，否则，将视为由于买受人原因无法按期交付。”补充协议第八条规划、设计变更约定“1、合同第七章中关于“商品房质量”的表述意指签订合同时根据设计已确定的建筑主体结构、承重结构是否符合相关标准和规范。”合同签订后，原告杨帆按照约定支付了房屋总价款814472元。2018年1月31日交房时间到期前，被告万商公司向原告杨帆发出短信通知其携带相关资料办理收房手续。原告杨帆父母到现场查看商铺情况后，认为被告万商公司交付的商铺与其他同类型商铺相比，商铺右侧墙壁上少两扇窗户（5C01号商铺位于该栋房屋最右侧，故商铺右侧墙壁即为该栋房屋外墙），故拒绝收房。其后，被告万商公司在靠商铺右侧外墙处安装了钢结构消防楼梯。被告万商公司再次通知原告杨帆收房时，原告杨帆父母到被告万商公司反映房屋存在的问题，并拒绝收房，也不同意退房，双方无法协商一致，故原告杨帆诉至法院。同时查明，被告万商公司在2018年1月31日交房前已经取得了五金机电城二期工程的工程竣工验收备案证明书、建设工程竣工验收规划条件核实证明、建设工程竣工验收消防备案凭证等竣工交付使用相关手续。2017年4月18日，宜都市规划局颁发了建设工程规划许可证（建字第2017-018号），批准了被告万商公司对5-C号楼设计方案的变更（增加了室外钢结构楼梯）。从现场可见，5C01号商铺正面安装有两排窗户，商铺右侧墙壁上仅低处有一扇窗户，高处未安装窗户，但同类型商铺外侧墙壁上高处均安装了两扇窗户。本院认为，原告杨帆与被告万商公司于2017年6月30日签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。根据双方所签订《商品房买卖合同》的目的，出卖人即被告万商公司的主要义务是交付标的物和转移所有权，买受人即原告杨帆的主要义务是支付房屋价款。原告杨帆已按照合同约定履行了支付房款义务，被告万商公司应当在2018年1月31日前交付房屋。双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》第九条、第十条对商品房及相关设施设备交付条件进行了约定，合同附件十一补充协议第三条对商品房的交付标准进行了约定。合同第十一条约定：“出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”可见，在出卖人不能出示相关证明文件或出示证明文件不齐全时，买受人有拒绝接收房屋并要求出卖人承担违约责任的权利。原告杨帆对于被告万商公司按约定时间交房并出示相关证明文件的事实并无异议，其认为被告万商公司未能达到约定的交房条件（未在商铺右侧墙壁安装窗户、在商铺右侧安装了消防楼梯），并违反了合同关于规划设计变更告知义务的约定，逾期交房，构成违约。首先，原、被告双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》中仅对窗户质量有约定，对于商铺右侧窗户位置、个数并无明确约定，虽然与同类型商铺相比，商铺右侧少安装了两扇窗户，但并不当然认为原、被告双方约定了商铺右侧必须安装上述两扇窗户，原告杨帆提交的证据也不能证明双方存在此项约定；同时，原告杨帆认为商铺右侧高处未安装窗户影响商铺的美观和通风透气，但该商铺正面有两排窗户，是否存在对其正常使用造成影响的质量问题，其也未提交充分的证据予以证明；故原告杨帆提交的证据不足以证明被告万商公司交付的商铺未安装两扇窗户违反了合同约定，存在合同约定的质量问题。其次，被告万商公司安装消防楼梯系对原规划设计的变更，但其在与原告杨帆签订《宜昌市商品房买卖合同》前就进行了变更，并取得了规划许可，双方《宜昌市商品房买卖合同》中第十四条、第十五条对于被告万商公司就规划设计变更的告知义务的约定均为合同签订后的变更，被告万商公司安装消防楼梯是符合经批准的规划设计的；原告杨帆认为被告万商公司未在其签订合同前告知有关消防楼梯的设计，但原告杨帆未就双方签订合同前被告万商公司是如何就商铺的外观、附属设施设备进行的宣传、说明举证证明；故原告杨帆提交的证据也不足以证明被告万商公司安装消防楼梯违反双方合同约定，构成违约，本院对于原告杨帆主张被告万商公司承担违约责任的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨帆的诉讼请求。本案案件受理费，因适用简易程序减半收取734元，由原告杨帆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 杨 潇二〇一九年十二月十三日书记员 李清滢