渭南市临渭区人民法院民事判决书（2019）陕0502民初3675号原告（执行案外人）:赵文娟，女，1973年9月9日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。委托诉讼代理人：党伯礼，陕西谏言律师事务所律师。被告（申请执行人）：戴蓬，男，1950年1月1日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区，居民。第三人（被执行人）：渭南市陶朱房地产开发有限责任公司。住所地：渭南市XX大街XX段XX大厦。法定代表人：杨文龙，执行董事。第三人（被执行人）：张文栋，男，1976年5月13日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区，农民。原告赵文娟与被告戴蓬、第三人渭南市陶朱房地产开发有限责任公司（下称陶朱公司）、张文栋案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告赵文娟及其委托诉讼代理人党伯礼、被告戴蓬、第三人张文栋到庭参加诉讼，第三人陶朱公司法定代表人杨文龙经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵文娟向本院提出诉讼请求：1、依法终止对原告所有的位于XX路XX段XX楼XX楼XX、XX号房屋的一切执行行为；2、判令被告承担原告因诉讼支付的费用。事实和理由：2016年3月13日，原告与第三人陶朱公司签订商品房买卖合同，约定XX组XX组名下，属于第三人所有的位于渭南市临渭区XX路XX段XX楼XX楼XX、XX号房屋以270180元的价格出卖给原告，原告向第三人所属第一项目部交清了全部房款，第三人所属第一项目部向原告出具收到原告购房款270180元的收据一张，并于2016年5月29日向原告交付了上述房屋，原告对上述房屋进行了装修并正常使用至今。但由于房屋登记在五里铺一组名下，虽经原告要求第三人至今未向原告办理房屋过户手续。2019年3月21日、22日，渭南市临渭区人民法院依据（2019）陕0502执418号民事裁定书查封了包括原告房屋在内的登记在五里铺一组名下位于XX路XX段XX楼XX楼房产。原告依法提出执行异议后，渭南市临渭区人民法院以原告主张不符合相关规定作出驳回原告异议请求的（2019）陕0502执异63号民事裁定书。该裁定书认定事实与客观事实不符，案涉房产并未登记在第三人名下，而是登记在五里铺一组名下，因此第三人陶朱公司对案涉房屋只是请求权而不是所有权。人民法院对第三人已经合法转让完成的请求权，也就是已不属于第三人的请求权进行查封没有法律依据。即使第三人对该房屋仍具有所有权，但在人民法院查封前已与第三人签订了合法有效的书面买卖合同，原告已支付了全部价款并已合法占有该不动产，非原告的原因未办理过户登记，完全符合法律规定的排除执行的情形，故诉至法院，请依法支持原告诉讼请求。被告戴蓬辩称：本案中以房抵债的借款人是张文栋，不是陶朱公司，张文栋不具备陶朱公司法人资格，所定购房合同一律借用陶朱公司第一项目部业务章，且没有房屋预售证，购房合同系无效合同，应驳回原告诉讼请求。第三人陶朱公司未作陈述。第三人张文栋述称：案涉房产已由陶朱公司第一项目部出卖给赵文娟，因多方原因未能及时办理产权证。故请求人民法院及时解除对案涉房产的查封。经审理查明，2016年3月13日，原告赵文娟与第三人陶朱公司签订《商品房买卖合同》，约定原告赵文娟以270180元的价格购买位于渭南市临渭区XX路XX段XX组XX楼XX楼XX、XX号房产。当日，第三人陶朱公司第一项目部为原告赵文娟出具收款收据一份，内容为：今收到“赵文娟”交来购房款270180元。同年5月29日，原告赵文娟对上述房产进行收房验收。且查，被告戴蓬与第三人张文栋之间存在民间借贷关系，2017年11月20日，被告戴蓬与第三人张文栋、陶朱公司签订《逾期债务清偿保证协议》，约定以XX路XX段陶朱公司开发的房产12楼为上述债务提供担保；2018年1月9日，被告戴蓬之子戴某某、戴大平与第三人陶朱公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人以5365088元价格购买位于XX路XX段五里铺一组综合楼12楼全部房产（同日，第三人陶朱公司第一项目部为戴蓬出具收款收据一份，内容为：今收到戴蓬交来购房款5365088元）；2018年9月10日，第三人张文栋再次为戴蓬出具承诺保证书，将借款期限延期至2018年12月底，同时表示“如果不能归还，则签订的销售合同及收款收据有效……”；后戴蓬与张文栋、陶朱公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月23日作出的（2019）陕0502民初310号民事调解书，调解主文为：一、张文栋在2019年1月27日前归还戴蓬借款本金170万元、利息281.266万元，本息共计451.266万元；二、陶朱公司对上述给付内容承担连带保证责任……。调解书发生法律效力后，因张文栋、陶朱公司未按上述法律文书履行所确定的义务，戴蓬向本院申请执行，本院于2019年3月1日作出（2019）陕0502执418号执行裁定书，查封、扣押或冻结、划拨被执行人张文栋、渭南市陶朱房地产开发有限责任公司价值5000000元的财产或存款，并分别于2019年3月21日、3月22日向渭南市房地产交易管理所、渭南市不动产登记中心送达协助执行通知书，协助事项为“协助查封被执行人渭南市陶朱房地产开发有限责任公司登记在杜桥办五里铺一组名下位于XX路XX段五里铺一组综合楼12楼的房产”。后赵文娟向本院提出书面执行异议。本院审查后，于2019年6月5日作出（2019）陕0502执异63号执行裁定书，裁定驳回赵文娟的异议请求。另查，2005年8月30日，渭南市临渭区XX街道办事处XX村XX村XX小组（甲方、土地投资方）与第三人陶朱公司（乙方、资金投资方）签订了《关于合作开发五里铺村一组综合楼住宅楼项目工程的协议》，约定甲方以其项目宗地作为投资，XX村XX组综合楼、住宅楼”（工程地址：XX路XX段）。工程竣工后，坐落于渭南市临渭区前进路中段西侧五里铺一组综合楼房屋所有权登记于渭南市临渭区XX街道办事处XX村XX村XX小组名下。审理中，渭南市临渭区XX街道办事处XX村XX村XX小组对第三人陶朱公司与原告赵文娟商品房买卖合同表示认可。 上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、业主收房验收表、借条、承诺保证书、《逾期债务清偿保证协议》、《关于合作开发五里铺村一组综合楼住宅楼项目工程的协议》、不动产权证书等证据与原、被告在审理期间的陈述能够相互印证，本院依法予以确认并在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，合同有效。本案中五里铺一组综合楼虽系渭南市临渭区XX街道办事处XX村XX村XX小组与第三人陶朱公司合作开发，但工程竣工后，五里铺一组综合楼所有权完全登记于渭南市临渭区XX街道办事处XX村XX村XX小组名下，第三人陶朱公司并未依法取得案涉房产的所有权。原告赵文娟与第三人陶朱公司于2016年3月13日签订《商品房买卖合同》，渭南市临渭区XX街道办事处XX村XX村XX小组作为房屋所有权人，对上述商品房买卖合同表示认可，故上述《商品房买卖合同》合法有效，原告赵文娟于2016年5月29日已对上述房产进行收房验收，虽至今未办理过户登记，但原告赵文娟依据上述合同所享权利能够排除执行，故对原告赵文娟请求终止对涉案房产的执行行为，依法应予支持。被告戴蓬辩称原告赵文娟与第三人签订的购房合同系无效合同，应驳回原告诉讼请求，但其提供的证据仅证明被告戴蓬亲属与第三人陶朱公司签订的《商品房买卖合同》是作为被告戴蓬与第三人张文栋、陶朱公司之间民间借贷合同的担保，而第三人陶朱公司以涉案房产提供担保之行为并未取得房屋所有权人渭南市临渭区XX街道办事处XX村XX村XX小组的认可，被告戴蓬提供的证据不足以支持其抗辩意见，故对其抗辩意见依法不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：不得执行位于渭南市临渭区XX路XX段XX组XX楼XX楼XX、XX号房产。案件受理费5353元，由被告戴蓬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。本院（2019）陕0502执异63号执行裁定书于本判决生效时自动失效。        审  判  长       马  荣 审  判  员       赵娟丽 人民陪审员        姚 飞  二O一九年十二月三日     书  记  员      李  晶       1