上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14645号上诉人（原审原告）：范情华，男，1980年12月1日出生，汉族，户籍地福建省政和县。委托诉讼代理人：谢茂林，上海七方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜颖，女，1976年11月19日出生，汉族，户籍地江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：武樱，上海方庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰，上海方庭律师事务所律师。上诉人范情华因与被上诉人姜颖房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初33647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人范情华上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，返还租赁保证金人民币（下同）136,000元。事实与理由：上诉人征得被上诉人同意撮合第三人与被上诉人签订了新的房屋租赁合同，双方就合同解除已经协商达成一致，且此前协商过程中被上诉人并未提出追究上诉人违约责任，故被上诉人应当退还租赁保证金。被上诉人姜颖答辩称，首先，其与上诉人之间的租赁合同期限为五年，上诉人在履行一年多时即提出解约，上诉人在被上诉人不知情的情况下签订协议并交付房屋，属上诉人违约；其次，被上诉人与高某的租赁合同实际并未履行，故不同意上诉人的上诉请求，要求维持一审判决。范情华向一审法院起诉请求判令姜颖返还范情华房屋租赁保证金136,000元。一审法院认定事实如下：上海市浦东新区XX路XX号商铺（以下简称系争房屋）坐落于上海市浦东新区XX路XX号1_2层，姜颖于2010年1月27日取得上海市房地产权证，房屋建筑面积248.85平方米，用途为商铺。2016年11月19日，范情华（承租方，乙方）与姜颖（出租方，甲方）就系争房屋签订《房屋租赁合同》，双方约定：租赁期限为2017年6月1日至2022年5月31日；甲方定于2017年6月1日将房屋交付给乙方；免租期为1.5月；该房屋月租金为9元/平米/日(不含税)，租金每6个月为一个支付周期，按先付后用，第一次的支付时间为2017年5月20日；为确保房屋及附属设施安全完好及租赁期内相关费用的如期结算，乙方同意给甲方缴纳136,000元作为保证金；本合同正常履约终止或解除，甲方应退还乙方已付保证金，除乙方有重大过错外；乙方逾期或不足额支付房屋及相关费用超过15天的，属违约；若在签订本合同后，乙方单方面违约终止本合同而造成甲方损失的，除乙方的保证金不予退回外，还应向甲方支付12个月租金之总额作为违约金；甲方知悉乙方违约而又接受乙方支付的款项时，不应被视为甲方放弃追究乙方违约责任的权利。甲方一次或多次谅解，不计较乙方违反、不遵守、不履行任何其在本合同项下的责任，并不构成甲方对乙方行为的任何认可或默认，亦不构成放弃对乙方违约责任的追究，除非甲方以书面明确表示认可或放弃对乙方的追究；合同另对其他事项作出约定。2016年11月19日，姜颖出具收据，言明收到系争房屋租赁保证金136,000元。2018年10月，范情华向姜颖提出转让事宜，通过短信联系确定于2018年10月31日与案外人高某签订合同。当日，高某与姜颖签订租赁合同(合同署期2018年10月30日系笔误)后，范情华当场询问保证金退回事宜，姜颖表示保证金不予退回，遂发生争执后报警，该租赁合同未履行。一审庭审中，范情华申请证人杨某出庭作证。杨某向法院陈述：其与范情华是同事兼合伙人，也是范情华的妹夫。系争房屋签订合同、中途装修、最后撤场转让均是其和周某（姜颖方代理人）进行全面沟通，整个过程都参与。因店铺经营不善想转让给下家，本着不损害姜颖利益寻找下家延续租赁合同，在10月31日签字那天，高某和他妻子、周某、姜颖、杨某、范情华六人约在一起进行三方的当面签约，高某与姜颖签订合同后，范情华认为完全不损害姜颖利益延续故提出要回保证金，但姜颖表示不退保证金，这违背了之前的沟通，因此发生争执，后报警。针对证人证言，姜颖表示证人系范情华亲戚，与范情华有利害关系，不认可证人证言。另查明，2018年10月11日，范情华与高某签订长岛店铺转让协议，约定范情华将其承租的系争房屋店铺使用权、经营权转让给高某，2018年10月20日范情华向高某交付系争房屋。又查明，2018年12月6日，姜颖与案外人邓某、谢某签订租赁合同，系争房屋由该二人承租，租期自签订之日至2023年12月5日，承租方当日按约支付了租赁期间的相应费用。因范情华向姜颖催讨保证金未果，以致引发本案诉讼。一审法院认为，范情华、姜颖签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，理应恪守。范情华向姜颖提出解除租赁合同后，双方未就保证金进行协商。范情华找到高某与姜颖另行签订租赁合同，但该合同实际未履行。经查姜颖与案外人邓某、谢某再行签订租赁合同属实。范情华认为租赁合同系协议解除，范情华亦没有重大过错，根据合同约定应予退还保证金，经查范情华在租赁期间擅自转让系争房屋店铺使用权、经营权，已属违约，范情华提出提前解除租赁合同，不符合协商一致解除合同的情形，故一审法院不予采纳。根据范情华、姜颖的租赁合同约定，范情华提前解约属单方面违约，姜颖的抗辩意见，法院予以采信，相应的保证金不予退还。依照《中华人民共和国民法总则》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，作出判决：驳回范情华的诉讼请求。案件受理费3,020元，由范情华负担。二审中，双方均未提供新证据。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，姜颖与高某签订的房屋租赁合同约定，姜颖将系争房屋出租给高某，租期60个月，自2018年12月1日起到2023年12月1日止。姜颖于2018年12月1日将系争房屋交付给高某，高某同意给姜颖交纳136,000元保证金。此保证金高某应于2018年10月31日支付给姜颖。如逾期未支付，则租赁合同自动解除，不予执行。2018年12月4日，周某微信范情华，“根据签署的长岛路租赁合同中相关条款约定，承租方应在11月20日前缴纳下一期租金及物业费，逾期超过15天，出租方可解除合同。今天是12月4日了，如果不能在12月5日前缴纳下一期房租的话，那么此租赁合同将自动中止，租赁合同予以解除…所以还请回复下你们那边的意见，是否继续缴纳房租，还是不肯缴纳房租了？”。本院认为，本案争议焦点为系争租赁合同是单方解除还是协商一致解除，租赁保证金是否应予没收。范情华承租系争房屋后，于合同履行中提出转让一事，并与姜颖协商。姜颖同意范情华找案外人接盘，但双方在协商时未提及案外人接盘后系争租赁合同终止的后果处理，包括租赁保证金是否返还等问题。后范情华虽然促成姜颖与高某签订了租赁合同，但在签约当日因租赁保证金返还问题致高某未向姜颖支付租赁保证金，姜颖与高某之间的租赁合同未能实际履行。故范情华所述的转让一事未能成功，范情华应当继续履行其与姜颖之间的租赁合同，在11月20日前向姜颖支付下一期房租，但经姜颖的催促其也未能支付，当属违约，范情华要求退回租赁保证金，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人范情华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币3,020元，由上诉人范情华负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇一九年十二月十日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……