浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0521民初4459号 原告:王庆，女，1974年4月22日出生，汉族，住浙江省江山市。 委托诉讼代理人：柴善清、刘文琦，浙江英普律师事务所律师 被告：德清新盛置业有限公司，住所地浙江省德清县新安镇邮电路1号。 法定代表人：李自豪，总经理。 委托诉讼代理人：潘晓岑、吴良红，该公司员工。 被告：浙江铭宸营销策划有限公司，住所地浙江省宁波市海曙区聚才路99号。 法定代表人：许倩，总经理。 委托诉讼代理人：潘玉健，浙江金汉律师事务所律师。 原告王庆与被告德清新盛置业有限公司（以下简称新盛公司）、被告浙江铭宸营销策划有限公司（以下简称铭宸公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告王庆及其委托诉讼代理人柴善清、刘文琦，被告新盛公司的委托诉讼代理人潘晓岑，被告铭宸公司的委托诉讼代理人潘玉健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王庆向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告和被告铭宸公司于2018年8月30日签订的协议；2.判令被告新盛公司向原告返还购买321商铺的预付款30000元；3.判令被告铭宸公司向原告返还购买320商铺的预存费用114160元，并向原告赔偿从2018年8月31日起至预存费用全部返还之日止按照月利率2%计算的利息损失（暂自2018年8月31日起计算至2019年9月30日止的利息损失为29682元），两项合计143842元；4.判令被告新盛公司对被告铭宸公司向原告返还购买320商铺的预存费用及赔偿利息损失承担连带责任；5.本案全部诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：2011年，被告新盛公司开发建设了德清新安围巾交易市场。由于形势变化，该市场许多商铺销售不畅。此情况下，被告新盛公司委托被告铭宸公司策划销售该市场的有关商铺。为此，被告铭宸公司的有关业务员到杭州市区向大家宣传，如果到被告新盛公司处购买商铺，新盛公司除提供购房价格优惠外，还另外提供商铺返租、商铺精装修、提供车位等各项优惠条件，希望大家踊跃购买。在铭宸公司业务员的经常劝说与诱导下，原告产生了购买商铺的意向。2018年8月30日，原告与被告新盛公司洽谈了购买德清新安围巾交易市场3幢320号、321号两个商铺的意向，并签订了购买320号商铺的协议与房屋买卖合同。同日，原告向被告新盛公司汇出了购买320号、321号商铺的各2万元预付款。2019年9月1日，原告又向被告新盛公司汇出了购买320号、321号商铺的各3万元预付款.2018年10月9日，原告又向被告新盛公司支付了115840元。至此，原告购买320号商铺的款项已支付完毕。2018年10月9日，原告又向被告铭宸公司支付了114160元的预存费用。此后，被告新盛公司虽向原告交付了320号商铺，但未向原告交付321号商铺。两被告也未提供商铺返租、商铺精装修、提供车位等各项优惠条件。为此，原告与两被告进行交涉，被告新盛公司只返还了20000元预付款（即原告支付321号商铺预付款的一部分）。两被告的上述虚假宣传、引诱购买商铺的行为，给原告造成了严重的经济损失。为维护自身的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求依法判如所请。 为证明自己的主张，原告向本院提交以下证据：1.说明书一份；2.信用卡交易明细一份、收款收据一份、增值税发票三份；3.商品房买卖合同、具结书各一份；4.账户交易明细及增值税发票各一份；5.不动产权证书一份；6.手机微信截屏房屋出租协议一份；7.手机微信截屏聊天记录一组；8.售楼处照片一组。 被告新盛公司辩称：1、原告诉请第二项中的3万元不是预付购房款，是定金。原告当时一起订购了320、321两间公寓，各交了5万元定金，当时我们的收款收据都开了，上面明确是购房定金。后来其321公寓不买了，作为定金是不退还的。考虑到实际情况，经原告申请，我们退还了原告2万元，剩余3万元没收了。2、原告诉请第四项要求我公司承担连带责任，无事实和法律依据，不予认可。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告新盛公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1.新安围巾交易市场项目合作协议一份；2.退房申请一份；3.收款收据三份和银行回单一份。 被告铭宸公司辩称：1、原告购买的320公寓已与新盛公司签订了《商品房买卖合同》并办理了产权登记手续。原告合同的目的已实现，铭宸公司的服务已完成；2、被告铭宸公司未向原告作出任何承诺，原告认为存在欺诈无事实依据，要求解除合同无法律依据；3、铭宸公司收取服务费用未违反法律的强制性规定，与原告签订的协议合法有效。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告铭宸公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1.宁波增值税普通发票二份；2.汇款凭证一份及上海增值税专用发票一份。 庭审质证时，被告新盛公司对原告提交的商品房买卖合同、具结书、账户交易明细及增值税发票、不动产权证书的三性均无异议。对说明书、信用卡交易明细、收款收据、增值税发票的真实性、关联性有异议，认为与自己无关。对手机微信截屏房屋出租协议、手机微信截屏聊天记录、售楼处照片的真实性与关联性均不予认可，认为房屋出租协议不是自己公司出具，其中的案外人也不是自己公司员工，照片也反映不出原告所要证明的内容。对被告铭宸公司提交的证据无异议。 被告铭宸公司对原告提交的说明书、信用卡交易明细、收款收据、增值税发票、商品房买卖合同、具结书、账户交易明细及增值税发票、不动产权证书的三性均无异议，但对其中说明书中的321号公寓意向认为与自己无关。对手机微信截屏房屋出租协议、手机微信截屏聊天记录、售楼处照片的三性均有异议，对证据均不予认可，认为原告所说的业务员不是自己公司的员工。对被告新盛公司提交的证据无异议。 原告对被告新盛公司提交的新安围巾交易市场项目合作协议认为是复印件，真实性无法确认，如确是真实的，对该证据内容无异议。对退房申请的三性有异议，认为是复印件，且与本案无关。对收款收据三份的真实性有异议，认为原告没有收到过上述收据，原告支付的是预付款，不是定金。对其关联性也有异议，认为该收据的抬头是华盛达集团，而不是被告，与本案无关联性。对银行回单无异议。 原告对被告铭宸公司提交的宁波增值税普通发票的真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议。对上海增值税专用发及票汇款凭证，认为是复印件，对其三性均有异议。 本院经审核认为，原告提交的说明书、信用卡交易明细、收款收据、增值税发票、商品房买卖合同、具结书、账户交易明细及增值税发票、不动产权证书符合有效证据的条件，能证明原告通过被告铭宸公司向被告新盛公司购买320室房产并已办理不动产权证书的事实，本院予以认定。原告提供的手机微信截屏房屋出租协议、手机微信截屏聊天记录、售楼处照片的真实性予以认定，但上述证据无法证明两被告曾向原告作出相关承诺的事实，对其证明效力不予认定。被告新盛公司提交的新安围巾交易市场项目合作协议、退房申请、收款收据和银行回单以及被告铭宸公司提交的宁波增值税普通发票、汇款凭证及上海增值税专用发票，均符合有效证据的条件，能证明其各自所主张的事实，本院均予以认定。 本院经审理认定事实如下：2018年7月1日，被告新盛公司与被告铭宸公司签订《新安围巾交易市场项目合作协议》，被告新盛公司委托被告铭宸公司作为新安围巾交易市场项目的团购合作公司负责项目团购、销售代理服务。该合作协议第二条第（一）项1中约定服务内容包括但不限于房屋销售、合同签订、登记备案、按揭办理、回款催缴、交付配合、客户满意度维护、客户资料整理存档等内容，第（一）项2中约定铭宸公司对其服务的方式、发布的公告、案场使用的道具和居间服务收费的合法性负责，如有任何法律责任，由铭宸公司承担。第（一）项4中约定新盛公司提供团购优惠或团购价作为铭宸公司团购会员购房的专项优惠，是铭宸公司独享排他优惠。该合作协议第二条第（二）项居间服务费及标准中约定，铭宸公司在代理期间，有权在合法合理范围内向认购客户收取居间服务费，并作为签订《商品房买卖合同》的先决条件，新盛公司无需另行支付居间服务费。该等费用系基于铭宸公司与认购客户之间的其它约定而收取，与新盛公司无涉，新盛公司也无任何义务向认购客户对该等费用进行认可或退还。客户于支付5万元的购房定金或购房首付款予新盛公司后，铭宸公司方可收取合法合理的居间服务费。协议还对其他事项作了约定。 2018年8月30日，经被告铭宸公司销售推介，原告王庆有购买新安围巾交易市场3幢320室、321室房产的意向，其于同日支付两套房定金各20000元，共40000元。并在被告铭宸公司提供的购买3幢320室房产的购房服务说明书上签字确认，接受预存优惠服务，愿意支付预存费用114160元。并明确自愿认可该预存费用不作为购房款。该说明书在“特别说明”中明确约定：只有客户支付上述费用，由本公司开具预存费收据并在有效期内签订《房屋买卖合同》方能享受本说明书所述优惠购房服务；如客户成功购房及签订《房屋买卖合同》后，本费用将不予退还；与开发商签订《房屋买卖合同》在合同上享受到相应优惠后，即本次购房优惠服务履行完毕。2018年9月1日，原告又通过银行汇款支付了3幢320室、321室房产定金各30000元，共计60000元。2018年10月9日，原告支付了被告新盛公司3幢320室房产购房款115840元及支付了铭宸公司预存费用114160元。并于同日与被告新盛公司签订合同编号为2018330521XS0129711的《浙江省商品房买卖合同》一份，合同总价款为165840元。2018年10月10日，被告新盛公司向原告开具金额为165840元的浙江增值税普通发票一份。2019年4月，原告对上述320室房产办理了不动产权证书，产权证号为浙（2019）德清县不动产权第0008690号。不动产坐落地址为新安镇。2019年8月23日，被告铭宸公司向原告出具了金额为114160元的增值税普通发票两份。 2019年10月15日，原告以买房时被告承诺除提供购房优惠外，还提供商铺返租、商铺精装修、提供车位等优惠条件，现上述优惠条件均未实现，被告的上述虚假宣传、引诱购买商铺的行为，给原告造成严重的经济损失为由，向本院提出诉讼，要求依法判如所请。 本院认为，本案的争议焦点在于：一是原告提出解除与被告铭宸公司签订的服务协议（说明书）的理由是否成立？二是原告先期向被告新盛公司交纳的100000元性质是定金还是预付款。 关于第一个争议焦点，原告提出要求解除的理由：一是两被告存在虚假宣传、引诱购买的行为，被告铭宸公司服务协议许诺的条件未履行，致使原告不能实现合同目的，依据《合同法》第九十四条第（四）项的规定，应当解除。二是被告铭宸公司代理销售的行为违反了国家法律法规关于中介代理的相关规定，依据《合同法》第九十四条第（五）项的规定，应当解除。被告铭宸公司认为其未向原告作出过任何承诺，且自己在销售时也投入了大量的人力、物力和财力，收取相应的服务费用也未违反法律的强制性规定，原告提出解除双方签订的协议无事实和法律依据，理由不能成立。本院认为，关于原告的第一个理由，结合双方提供的证据及庭审陈述，无论是原告与被告铭宸公司签订的服务说明书，还是原告与被告新盛公司签订的商品房买卖合同，均没有商铺返租、商铺精装修、提供车位等内容的约定。原告提供的聊天记录中也没有相关的内容体现，而微信截图中空白的房屋出租协议显示出租方为原告，承租方为我爱我家房地产经纪有限公司，并没有两被告。原告也不能证明我爱我家房地产经纪有限公司是受两被告的委托与原告签订了房屋出租协议，属证据不足。目前虽不能排除相关的销售人员在推介时有作出类似宣传的可能性，但即使有，推介活动也仅类似于要约邀请，不是合同的组成部分。再者，原告作为具有完全民事行为能力的人，在签订服务说明书及商品房买卖合同时，应当明知说明书及合同中的相关内容。提供房屋返租与精装修是房屋买卖的主要事项，如有相关约定，在签订合同时或合同内容中均应有体现，如与宣传不符，原告完全可以拒签协议或商品房买卖合同。现原告已交纳了全部房款并已办理了不动产权证书。其再以被告存在虚假宣传，引诱购房，致使其合同目的不能现实为由仅要求解除购房说明书，而不是同时解除商品房买卖合同，于法于理均没有依据，其理由不能成立。关于原告的第二个理由，认为被告铭宸公司收取预存费用违反了《房地产经纪管理办法》、《商品房销售管理办法》、《浙江省社会中介机构管理办法》等相关强制性规定，双方的协议应当解除。本院认为，本案中，被告铭宸公司的销售代理行为并不能简单的等同于其他普通房屋中介服务行为，其销售的价格是团购优惠价。铭宸公司在说明书中已明确告知，只有预存费用后才能享受相应的优惠条件。原告在说明书上签字时应当知道相关内容，后原告同意签字并先后缴纳了相关的购房款和预存费用，与新盛公司也签订了《商品房买卖合同》，故原告应当明知上述两笔费用是不同性质费用。表明原告与铭宸公司及新盛公司之间的协议是双方自愿签订，系真实意思的表示。再者，原告应当明确的是，房地产市场虽由国家宏观调控，但其仍是市场经济的组成部分，仍有其相应的市场规律，商品房的价格、销售模式等均受市场供求关系的调整，从本案来看，供方新盛公司为开拓市场、回笼资金，通过销售公司进行销售，为减少销售成本，由销售公司直接与买方商定服务费，显然均属于正常的商业行为。故上述协议内容并未违反相关法律和行政法规的强制性规定，应为有效。同时，作为销售公司的被告铭宸公司在收取涉案预存费用时，并未向原告隐瞒相应的款项性质，其行为亦不足以对原告产生胁迫之效果，且原告在支付涉案款项时既未处于危困状态，亦未缺乏判断能力，也不存在重大误解。故原告要求解除合同的理由于法无据，不能成立，本院不予采信。 关于第二个争议焦点，原告认为其先期交纳的100000元是320室、321室两套房产的预付款，结合被告提供的合作协议和收款收据，可以明确每套房的定金是50000元，而不是预付款。再者，原告于2019年4月出具给被告的退房申请中自己也明确所交的20000元的性质是定金而不是预付款。故对原告提出本案中其分两次所交的100000元是预付款的意见不予采信。 综上，原告要求解除与铭宸公司之间的协议，并要求返还预存费用及赔偿损失的理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）、（五）规定的情形，对被告铭宸公司的抗辩意见予以采信，原告的诉请本院不予支持。因原告自己提出不再购买已预订的321室房产，显属违约在先，其预交的定金30000元依法应当没收，不再返还。被告新盛公司的抗辩理由成立，本院予以采信，原告的该请求本院也不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告王庆的全部诉讼请求。 案件受理费减半交纳1889元，由原告王庆负担，限本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  王国青 二〇一九年十二月二十四日 法官助理周云凯 书记员  范 莹