上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10760号上诉人(原审被告)：上海戎晨健身管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：周诚。委托诉讼代理人：夏飞，北京安博(上海)律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海丰悦投资管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：关惠勤，董事。委托诉讼代理人：覃午欣，男。上诉人上海戎晨健身管理有限公司(以下简称“戎晨公司”)因与被上诉人上海丰悦投资管理有限公司(以下简称“丰悦公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2019)沪0109民初17737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戎晨公司上诉请求：撤销一审判决主文第一项、第二项、第三项、第四项、第五项，发回重审或依法改判戎晨公司与丰悦公司就上海市大连路XXX号XXX层XXX、XXX室共计367.18平方米的房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《商铺租赁合同》于2017年2月28日解除，戎晨公司无需支付租金、滞纳金、违约金及电梯维修费。事实和理由：1、一审程序错误。戎晨公司未收到本案一审书面的开庭通知及传票，一审法院在未提前通知戎晨公司的情况下，对本案及(2019)沪0109民初6510号、(2019)沪0109民初17738号三个案件进行庭审，致使戎晨公司未能充分作好应诉准备，侵犯了戎晨公司的诉权。2、戎晨公司于2017年2月28日向丰悦公司提交书面《退租申请》，明确表示退回租赁房屋，并用保证金抵扣2017年1月、2月的房租。丰悦公司收到书面申请后未表示不同意，故《商铺租赁合同》已于2017年2月28日解除。2017年6月22日丰悦公司收到的2017年1月1日至2月28日租金43,327.24元，以及同年7月12日丰悦公司收到的2017年7月12日至10月11日的租金84,451.4元，均非戎晨公司支付，而是案外人上海奥森健身管理有限公司(以下简称“奥森公司”)基于戎晨公司、丰悦公司间租赁合同解除后，该公司作为实际占有使用人向丰悦公司交纳的租金。因此，丰悦公司要求戎晨公司支付欠付租金，无事实依据。3、戎晨公司所欠租金等费用，应按双方约定以租赁保证金予以抵扣。一审不应再判决戎晨公司支付租金及占用费，也不应判决戎晨公司支付滞纳金和违约金。且滞纳金与违约金不能同时适用，合同约定违约金为一个月的租金，该金额足以赔偿丰悦公司实际损失，一审判决滞纳金及违约金属于适用法律错误。4、丰悦公司未能举证证明电梯损坏与戎晨公司有关。戎晨公司泳池溢水系因丰悦公司及物业公司管理疏忽所至，而自动扶梯的损坏虽发生在泳池溢水后，但两者并不必然存在因果关系。戎晨公司对于维修并不知情，对于零件是否必需要更换也不清楚。一审判决戎晨公司向丰悦公司支付全部的电梯维修费，没有事实依据。被上诉人丰悦公司辩称：1、从《商铺租赁合同》签署一直到2017年11月8日搬离，一直是戎晨公司在履行该租赁合同，戎晨公司的股东发生变化，并不影响丰悦公司与戎晨公司间的权利义务关系。2、泳池放水是戎晨公司工作人员所为，泳池内的水溢出造成丰悦公司电梯损坏，相应责任应由戎晨公司承担。丰悦公司找了专业厂家对电梯进行维修，且丰悦公司尽到必要的谨慎义务，在维修厂家报价后，丰悦公司进行了还价，最后根据实际情况进行结算。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。丰悦公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认丰悦公司与戎晨公司签订的编号为FYZS-JFGC-085的租赁合同于2017年11月8日解除；2、戎晨公司支付丰悦公司2017年3月1日至2017年7月11日，以及2017年10月12日至2017年11月8日期间欠付的租金118,966.32元；3、戎晨公司支付逾期付款滞纳金(以118,966.32元为基数，按每日万分之五自2017年11月9日计算至实际支付之日止)；4、戎晨公司支付丰悦公司提前退租的违约金67,010.4元；5、戎晨公司支付丰悦公司电梯维修费13,604.4元。一审法院认定事实：2014年8月31日，丰悦公司(甲方)与戎晨公司(乙方)签订了合同编号为FYZS-JFGC-085的《商铺租赁合同》，双方约定，甲方将上海市虹口区骏丰国际财富广场内的系争房屋出租给乙方作为商业(按摩池)使用；租赁期限自2014年9月1日起至2019年9月30日止，租金标准为2元/平方米建筑面积/天；甲方于本合同签订当日已将系争房屋交付给乙方，乙方已经就系争房屋进行了验收，并且对系争房屋交付无任何异议；系争房屋的免租期自2014年9月1日起至2015年8月31日止，免租期内系争房屋的占用费由乙方承担，占用费为0.86元/平米/天；乙方同意在本合同签订后当日先向甲方支付首期租金、租赁保证金、恢复原状费用、广告灯箱服务费和免租期内的占用费，上述款项缴纳后，甲方将系争房屋钥匙移交给乙方；乙方同意租金支付方式采取先付后用的原则，乙方在签订本合同前向甲方支付系争房屋免租期间(2014年9月1日起至2015年8月31日)的房屋占用费115,257.8元和第一笔(2015年9月1日至2015年11月30日)租金66,826.8元；乙方应提前7个工作日向甲方支付系争房屋第二笔(2015年12月1日至2015年12月31日)租金22,765元；此后乙方每年按租赁季度(3个月)向甲方一次性支付系争房屋租金，乙方支付的当年1月1日至3月31日租金到达甲方帐户的最后截止日期为前一年12月31日，乙方支付的当年4月1日至6月30日租金到达甲方帐户的最后截止日期为当年3月31日，乙方支付的当年7月1日至9月30日租金到达甲方帐户的最后截止日期为当年6月30日，乙方支付的当年10月1日至12月31日租金到达甲方帐户的最后截止日期为当年9月30日；签订本合同当日，乙方应一次性向甲方交纳相当于2个月租金总额为44,673.6元的费用作为系争房屋的租赁保证金，本合同终止后，甲方在扣除应扣费用(如有)后一个月内在乙方归还保证金凭证后向乙方无息退还保证金；乙方同意未经甲方书面同意，在租赁期内，乙方不能用租赁保证金支付甲方租金，亦不能将该租赁保证金作为因乙方责任造成他人损失而须支付给损失方的赔偿金；合同期内，乙方无权将房屋转租或转借给第三方，也不得分割出租；如乙方未按本合同约定的标准和时间向甲方支付租金或其他应付费用的，则每逾期一天，甲方有权按乙方实欠租金或应付费用总额的千分之三收取滞纳金；若乙方累计拖欠租金或应付费用超过15天，甲方有权采取停止供水、停止供电、停止供煤气、停止供通讯、停止供网络、停止服务、锁门等停业措施，且甲方有权单方面终止合同，收回房屋，并有权没收乙方租赁保证金以抵欠款，若保证金不足以支付所欠款项，甲方有权继续追缴直至乙方所欠全部款项付清为止；因乙方欠费而甲方采取停止供水、停止供电、停止供煤气、停止供通讯、停止供网络、停止服务、锁门等停业措施导致乙方损失或第三方损失，则由乙方承担一切损失，甲方不承担任何责任，且甲方有权追究乙方的赔偿责任；租赁期间，乙方中途擅自退租的，乙方须在退租后7日内按相当于退租当月租金12倍的金额向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；乙方同意用租赁保证金抵扣违约金，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付；甲方发出的任何书面文件资料均以加盖甲方印章才有效，未经加盖甲方印章仅有甲方有关员工个人签字的文件，甲方一律不予认可，对外不发生法律效力，由此带来的法律后果甲方不予承担。双方另在合同附件四的补充条款中约定：乙方如果在租赁期内提前退租，需向甲方赔偿一个月租金。上述合同签订后，丰悦公司按约将系争房屋交付戎晨公司，戎晨公司向丰悦公司支付了租赁保证金44,673.6元及相应的租金等费用。2017年11月1日，上海香申物业管理有限公司(以下简称“香申物业”)受丰悦公司的委托，与上海新时达电梯安装有限公司(以下简称“新时达公司”)签订《电梯修理合同》，约定由新时达公司承担骏丰国际财富广场内2台电梯的修理，包括因进水而损坏的材料的更换、修理，2台电梯修理的实际结算总价为13,604.4元。2018年6月4日，香申物业代为向新时达公司支付了电梯维修费13,604.4元。一审另查明，丰悦公司工作人员叶剑青曾在另案中【(2018)沪0109民初20939号】提供一份戎晨公司于2017年2月28日出具的《退租申请》一份，记载：戎晨公司老板周诚因生意欠佳，资金周转差，特申请将大连路XXX号B129、B130两间房间(系争房屋)退给丰悦公司，同时2017年1月、2月的房租希望丰悦公司能够用这两间房间的租赁保证金来抵扣，希望丰悦公司同意该请求。同时，叶剑青还提供了戎晨公司于2017年11月8日出具的其他关联房屋的退租申请、房屋返还验收表、钥匙收条等材料的复印件。丰悦公司确认叶剑青系丰悦公司的工作人员，对表示系争房屋的退租申请未经丰悦公司确认，不予认可。一审庭审中，丰悦公司表示，根据合同的约定，丰悦公司的任何书面文件均需要公司盖章有效，对戎晨公司称其已于2017年2月退租不予认可，况且戎晨公司在2017年6月22日支付了系争房屋2017年1月1日至2017年2月28日租金43,327.24元，后又于2017年7月12日支付了系争房屋2017年7月12日至2017年10月11日的租金84,451.4元；此外，根据合同的约定，如戎晨公司未按约支付租金等费用的，戎晨公司应以欠费金额的日千分之三支付滞纳金，如戎晨公司擅自退租的，应按退租当月租金12倍的金额支付违约金，现丰悦公司已自行调低了滞纳金标准及违约金金额，以日万分之五标准主张滞纳金，以退租当月租金3倍的金额主张违约金；关于租赁保证金，同意在执行时抵扣。戎晨公司坚持庭审意见，并表示其于2017年6月22日、2017年7月12日支付的两笔租金系另一份编号为FYZS-JFGC-079号租赁合同所租场地的租金；虽然电梯损坏是在游泳池溢水的次日，但两者之间无关联；另外根据合同附件四补充条款的约定，戎晨公司如提前退租的，是向丰悦公司赔偿一个月的租金。一审法院认为，丰悦公司与戎晨公司签订的租赁合同均系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。其次，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，戎晨公司虽于2017年2月28日向丰悦公司提出《退租申请》，但丰悦公司未予准许，嗣后戎晨公司又先后支付了2017年1月1日至2月28日的租金，以及2017年7月12日至10月11日的租金，但仍有租金尚未付清，从而达到合同约定的解除条件，且戎晨公司擅自于2017年11月8日搬离系争房屋，故丰悦公司主张双方的租赁合同于2017年11月8日解除，并要求戎晨公司支付拖欠的租金及滞纳金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。租赁合同的补充条款为租赁合同的补充解释，相互间存在歧义的，应以补充条款为最终解释。因此，虽然租赁合同约定戎晨公司中途擅自退租的，戎晨公司须在退租后7日内按相当于退租当月租金12倍的金额向丰悦公司支付违约金，但合同附件四补充条款约定，戎晨公司如提前退租的，向丰悦公司赔偿一个月的租金，故戎晨公司同意赔偿1个月租金的抗辩理由成立，法院予以支持。关于游泳池溢水导致商场内自动扶梯损坏一节，戎晨公司认可游泳池内的溢水，否认与商场内自动扶梯损坏有关联性，但未提供证据予以证实，故丰悦公司要求戎晨公司支付电梯维修费13,604.4元的诉讼请求，依法有据，一审法院予以照准。关于租赁保证金，双方均同意在执行时予以抵扣。一审法院判决：一、上海丰悦投资管理有限公司与上海戎晨健身管理有限公司就上海市大连路XXX号XXX层XXX、XXX室房屋签订的《商铺租赁合同》于2017年11月8日解除；二、上海戎晨健身管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海丰悦投资管理有限公司自2017年3月1日至2017年7月11日，以及2017年10月12日至2017年11月8日期间欠付的租金118,231.96元(2元/平方米建筑面积/天，共计161天)；三、上海戎晨健身管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海丰悦投资管理有限公司以118,231.96元为基数，按每日万分之五标准，自2017年11月9日计算至实际支付之日止的滞纳金；四、上海戎晨健身管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海丰悦投资管理有限公司违约金22,336.8元；五、上海戎晨健身管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海丰悦投资管理有限公司电梯维修费13,604.4元；六、上海丰悦投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海戎晨健身管理有限公司租赁保证金44,673.6元。本院审理中，戎晨公司称，本案租赁合同的租金其已付至2017年2月28日，是奥森公司代其支付了2017年1月1日至2月28日期间的租金。本院审理中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，戎晨公司在(2019)沪0109民初6510号案件审理中填写了送达地址确认书。本案一审审理中，一审法院根据该送达地址确认书所确认的地址于2018年8月9日通过EMS快递方式向戎晨公司送达开庭传票，2019年9月5日戎晨公司到庭参加审理。本院认为，丰悦公司、戎晨公司就系争房屋签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履约。戎晨公司虽于2017年2月28日向丰悦公司提交《退租申请》，但丰悦公司并未予以准许，且戎晨公司关于租金支付的陈述前后不一，一审中称2017年6月22日、2017年7月12日的两笔租金系其支付另一份编号为FYZS-JFGC-079号租赁合同所租场地的租金，二审中则先是称这两笔租金系案外人奥森公司就该公司实际占用系争房屋所支付的租金，戎晨公司没有支付2017年1月1日至2月28日的租金，后又称奥森公司代其支付了2017年1月1日至2月28日的租金，戎晨公司就同一事实作出截然不同的陈述有违诚信，故对戎晨公司关于合同于2017年2月28日解除的上诉意见，本院不予采信。2017年11月8日戎晨公司擅自搬离系争房屋，且其拖欠租金已达到合同解除的条件，丰悦公司请求确认双方间《商铺租赁合同》于2017年11月8日解除，合法有据，戎晨公司理应支付拖欠的租金，并按约承担违约责任。关于违约金及滞纳金的计算问题。双方合同约定戎晨公司迟延支付租金应按日千分之三支付滞纳金，如戎晨公司中途擅自退租的则支付一个月租金的违约金。该两项约定是分别针对个别迟延付款行为与根本违约导致合同解除的违约责任，系两项不同种类的违约责任，一审认定戎晨公司同时承担这两项责任并无不当。因双方当事人均同意租赁保证金在执行时予以抵扣，故一审法院就滞纳金及违约金所作之判决，并无不妥。关于丰悦公司主张的电梯维修损失一节，一审法院已作详细阐述，本院认同，不再赘述。另外，一审已送达开庭传票，在程序上并无不当，戎晨公司该上诉理由不能成立。综上所述，戎晨公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,750.01元，由上诉人上海戎晨健身管理有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理夏兰审判长  卢薇薇审判员  王 珍审判员  俞 璐二〇一九年十二月二十六日书记员  姜晓洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……