山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6688号上诉人（原审原告）太原自力线带有限公司，住所地太原市杏花岭区程家村东巷72号。法定代表人杨云峰，职务总经理。委托诉讼代理人李伟红，山西得天利律师事务所律师。委托诉讼代理人王琪，女，1995年9月14日出生，汉族，太原自力线带有限公司法务，住太原市杏花岭区程家村东巷72号。被上诉人（原审被告）李孟璇，女，1963年4月18日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人冯践若，男，1964年6月3日出生，汉族，住太原市。上诉人太原自力线带有限公司因与被上诉人李孟璇确认合同无效纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初4357号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太原自力线带有限公司上诉请求：1、依法撤销杏花岭区人民法院(2019)晋0107民初4357号民事判决书，查清事实后改判支持上诉人的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：杏花岭区人民法院(2019)晋0107民初4357号民事判决书适用法律错误，上诉人对此不服，特依法提请上诉。主要事实与理由如下:2009年5月29日，上诉人与被上诉人在位于杏花岭区程家村东巷的观庭签订了编号为07242号的《观庭购房协议》。截止目前，上诉人在与被上诉人签订合同时即明确表示公司现仅有国有土地使用证和建设用地规划许可证，而且合同约定的办理银行按揭根本无法完成，被上诉人却坚持要求上诉人给其办理银行按揭，上诉人与其协商，也不愿意付清剩余房款，导致案涉房屋至今空闲。无奈之下，上诉人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定，请求人民法院确认该购房协议应当认定无效。但杏花岭区人民法院将其当然解释为约束限制出卖人的相关义务，而非为买受人设定的义，驳回上诉人的诉讼请求，明显属于适用法律错误。判定一份协议是否有效，实质是看该协议是否符合《中华人民共和国合同法》及相关法律法规所规定的合同无效的情形，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效“之规定，涉案合同明显属于无效合同，至于合同双方是否存在过错，是合同无效的后果承担问题，但原审法院却将认定合同无效和双方之间存在何种权利义务混为一谈，将上诉人主张合同无效的诉讼请求判决驳回，明显与法相悖，上诉人对此无法信服。综上所述，上诉人与被上诉人之间的协议为无效合同，望贵院以事实为依据，以法律为准绳，给予公正的判决。李孟璇辩称，一、2009年签订合同，依约支付首付款，剩余款项办理银行按揭。因对方一直拖着不办理银行按揭，我支付首付款至今10年无法入住。我找对方领导谈过一次，其称要交后续政府费用，现在没钱交，上诉人过错不应由买受人承担。二、观庭小区设置购房户两栋楼378户，目前大部分人已经入住同一个楼盘，其他377户的合法性，应该有统一的判断标准。上诉人提出无效，是否整个楼盘的合同均为无效合同。对方提出的合同无效的法律依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，应是符合该解释第一条的前提下适用。本案不适用商品房买卖合同解释，上诉人是铁路运输业，经营范围无房地产开发及商品房销售，并非房地产管理法定义的房地产开发企业。对方以本案楼盘现仅有国有土地使用权和建设用地许可证为理由，约定的银行按揭无法完成，要求合同无效。办理银行按揭只需要提供楼盘的五证，目前上诉人具有的两证是五证的前两者，说明上诉人对商品房销售许可证即商品房后续的所有的产权证的办理有主动权。三、原告从2009年一直承诺大红本房。由于交不了房，我主动的找过他们多次，现在他们交房还要收取办理大红本的契税、交易费、印花税及维修基金，与其无法往下办理要撤销合同自相矛盾。四、购房合同签订已10年有余，上诉人一直以土地使用权用地许可证，其他三证正在办理当中的措辞，左右着我的合法权益。直到2018年的12月份，出了一个催款函要求一次性交款，否则将房屋收回再次出售，并无上诉人代理人称的各种协商方案。五、按照上诉人的强行付款方式，要求我一次性交款合同就有效，否则无效。该合同效力是否以付款方式确定。六、请法庭所以请法庭以事实为依据，以法律为准绳，公正判决，维护买房人的合法权益。太原自力线带有限公司向一审法院起诉请求：1、请求贵院依法确认原被告2009年5月29日签订的编号为07242号的《观庭购房协议》无效。2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年5月29日，原、被告签订《观庭购房协议》，约定原告将位于太原市杏花岭区程家村东巷的观庭小区1号楼4单元19层D1901号房屋出售给被告，建筑面积约141.92平米，房屋单价每平米4187.08元，房屋总价594230元，付款方式为分期付款，首付款184230元，剩余41万元房款原告协助被告办理银行按揭贷款。协议签订后，被告交付了首付款184230元，剩余房款因涉案房屋至今未能取得商品房预售许可证，被告未能办理按揭贷款手续，也无法办理产权证书，原、被告之间也并未实际交付涉案房屋。上述事实，有《观庭购房协议》、说明、建设用地规划许可证、国有土地使用证、太原自力线带有限公司的工商登记信息、市政府信箱回复、关于拖欠购房款告知书、对“关于拖欠购房款告知书”的回复及当事人陈述在案佐证。一审法院认为：双方合同名称虽为“购房协议”，但合同对买卖双方当事人名称、房屋基本情况、房屋价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定，合同内容以及具备了商品房预售合同的主要条款，合同的签订系双方当事人的真实意思表示，且被告按时支付了首付款，因涉案房屋未取得商品房预售许可证，导致被告未能办理按揭贷款手续。原告签约时未取得商品房预售许可证，虽然违反了有关“商品房预售许可证”的规定，但是并不必然导致其签订购房合同的民事法律行为无效。原告虽未取得商品房预售许可证，但其已取得建设用地规划许可证，涉案房屋所在项目的国有土地使用证，这充分表明原告对土地及地上物有处分权，买受人有继续履行合同的愿望，为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，双方的房屋买卖合同应当认定有效并继续履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条虽规定，出卖人未取得商品房顸售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。从该规定可以看出，其规范的是出卖人在商品房预售阶段的行为，是为了限制出卖人的相关义务，不是为买受人设定的义务。现原告以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，要求确认原、被告签订的《观庭购房协议》无效，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，判决驳回原告太原自力线带有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告太原自力线带有限公司负担。本院二审审理期间当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：涉案《观庭购房协议》的合法性。依据本案现有证据，可以认定《观庭购房协议》系经双方自愿订立，属双方真实意思表示，不存在一方欺诈、胁迫或损害第三人利益等法定无效情形。因此，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人太原自力线带有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 安源生审判员 李铁柱审判员 唐 璐 二O一九年十二月三日书记员 刘芝钰