江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终8924号上诉人（原审被告）:南京海嘉置业咨询有限公司，住所地南京市秦淮区宏光路118号。法定代表人：朱迅，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴马宁，江苏德善律师事务所律师。委托诉讼代理人：侍望，江苏德善律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：南京同曦瑞都新生活有限公司，住所地南京市江宁经济技术开发区双龙大道1222号。法定代表人：陈广川，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴飞，男，该公司法务。上诉人南京海嘉置业咨询有限公司（以下简称海嘉公司）因与被上诉人南京同曦瑞都新生活有限公司（以下简称同曦公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018)苏0115民初6247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海嘉公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。二、被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：1、一审法院未能对《关于特业柜位消防改造申请书的报告》的真实性进行核实，从而错误判定上诉人已支付或抵作应付租金的数额未超出被上诉人认可的已付租金259635.01元。2、一审法院对被上诉人提交的电话录音未能做到客观公正的审理。被上诉人的工作人员拨打了上诉人法定代表人朱迅的电话，并对其通话内容进行了录音，在通话过程中，朱迅多次强调与被上诉人的租赁关系已经了结，并按约定支付了全部费用300000元，双方已再无其他争议。被上诉人工作人员在录音中明显进行了诱导式问话，但朱迅仍然坚持认为只有徐光义将60000元给了上诉人，上诉人才会将60000元交给被上诉人，实际上这60000元并不是抵作租金。在（2016)苏0115民初7171号民事案件调解过程中，双方是300000元一揽子解决纠纷，一审法院没有尊重客观事实，作出了错误的判决。同曦公司辩称,关于徐光义支付的60000元，海嘉公司明确表示该60000元已经于被上诉人2016年7月作为上诉人应付租金进行了冲抵，后来徐光义与上诉人之间产生纠纷，上诉人又否认了徐光义向被上诉人支付的60000元用于冲抵上诉人应支付租金的事实，致使被上诉人后来返还给徐光义60000元，因此在上诉人实际支付的租金范围内减少了该60000元，上诉人应当补足该60000元。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。同曦公司向一审法院起诉请求：1.海嘉公司支付租金60000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率标准自起诉之日计算至实际支付之日止）；2.海嘉公司赔偿损失3630元；3.海嘉公司承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2016年6月，同曦公司曾以海嘉公司为被告诉至一审法院，要求海嘉公司支付截至2016年6月30日欠付的租金1323458.60元、水电费34430.88元及暂计算至2015年8月25日的逾期付款违约金137434.72元。同曦公司在该案中提交的《优食代欠租金等费用明细》中载明：欠付租金1323458.60元、水电费34430.88元、违约金137434.72元；履约保证金168021元、装修保证金41400元、预缴租金259635.01元、卡账8580.38元，合计共抵477636.39元。2016年7月28日，一审法院就该案作出（2016）苏0115民初7171号民事调解书，调解书确认的双方当事人达成的协议内容如下：1.海嘉公司支付同曦公司各项费用合计300000元，于2016年8月30日前给付150000元，余款150000元于2016年9月30日前付清；如海嘉公司未按期足额支付款项，则按同曦公司起诉标的1495324.20元执行；2.双方关于2013年9月签订的房屋租赁合同及附件已解除，因履行该合同所产生纠纷一次性解决，再无其他争议。另查明，2015年2月，海嘉公司曾以徐光义为被告诉至一审法院，诉讼请求如下：1.徐光义返还租赁房屋；2.徐光义支付租金、物业费及逾期违约金合计250340元；3.徐光义赔偿6个月房屋空置期间损失392348元。徐光义提起反诉，反诉请求如下：1.确认双方签订的《租赁合同》及租赁合同补充协议于2015年1月31日解除；2.海嘉公司返还保证金132599元、能源押金5000元、装修保证金10000元；3.海嘉公司赔偿装饰装修残值损失273189元；4.海嘉公司赔偿因延期交房和开业导致的损失79100元。一审法院于2016年4月29日就该案作出（2015）江宁开民初字第201号民事判决。该民事判决中载明有如下内容：在该案审理中，徐光义主张其向同曦公司支付的租金60000元应抵扣应支付海嘉公司的租金，海嘉公司对此不予认可。海嘉公司与徐光义均不服该民事判决，上诉至南京市中级人民法院。其中徐广义上诉的事实与理由部分有如下内容：其已缴纳的100000元租金未予计算，双方在租期起算时间、中庭被取消、消防改造影响经营等多个方面存在争议，徐光义不得不先将60000元租金交给出租方同曦公司，因为海嘉公司也要向同曦公司交租金，所以同曦公司就收下了租金并出具收条，另外还确认了消防改造应负担的40000元装修改造款，两者合计100000元；虽然海嘉公司并不承认此款，但是关乎到徐光义履行合同的实际行动，徐光义特向一审法院申请对出租人同曦公司进行调查取证，以证实徐光义的陈述是真实的，但一审法院并未调查，也未确认上述100000元属于其已经缴纳的租金，属于认定事实不清。南京市中级人民法院于2016年9月12日就该案作出（2016）苏01民终5474号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该民事判决中关于徐光义欠缴租金认定的内容如下：徐光义认为其向同曦公司交纳了60000元租金及应返还的40500元消防改造补助应当在本案中扣除，但同曦公司并非案涉租赁合同相对人，消防改造补助与本案租金亦非同一法律关系，徐广义并未举证证明海嘉公司在与同曦公司的结算中已经抵扣该费用，且海嘉公司明确表示不同意在本案中抵扣该费用，故徐光义此项主张，无事实和法律依据，不予采纳。2016年10月，徐光义以同曦公司为被告、海嘉公司为第三人诉至一审法院，要求同曦公司返还不当得利105000元（其中60000元为其交纳的租金，40500元为同曦公司承诺承担的二次消防改造费用）。该案经审理查明部分载明：2014年12月30日，徐光义向同曦公司交纳租金60000元。在该案2016年12月2日的庭审中，海嘉公司陈述徐光义支付给同曦公司的60000元已于7月份冲抵其应付租金。在该案2017年6月12日的庭审中，该案承办人询问徐光义支付给同曦公司的60000元同曦公司是否已与海嘉公司结算并冲抵海嘉公司应付租金，海嘉公司陈述：其与同曦公司在（2016）苏0115民初7171号案件中达成的调解是对双方之间存在的债务进行整体的一次性解决，未具体涉及哪笔款项，只是经过双方协商确定了300000元的金额，看不出来是否包括该60000元；同曦公司陈述：已经抵扣，其在2016年6月起诉海嘉公司，当时提交法院的费用清单已经把他们小租户的钱全部算进去了，并且有法院的签收；承办人询问海嘉公司、同曦公司的上述陈述是否属实，海嘉公司陈述属实。一审法院于2017年9月3日就该案作出（2016）苏0115民初13889号民事判决，判决同曦公司返还徐光义60000元，驳回徐光义的其他诉讼请求。该案案件受理费2310元，由徐光义负担990元，由同曦公司负担1320元。同曦公司不服该判决，上诉至南京市中级人民法院。南京市中级人民法院于2018年3月6日作出（（2017）苏01民终10628号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案二审案件受理费2310元由同曦公司负担。2018年4月，同曦公司诉至一审法院。一审审理中，同曦公司陈述：其在（2016）苏0115民初7171号案件中提交的民事诉状的附件清单中明确的海嘉公司预交租金为259635.01元，该金额中即包括了徐光义直接支付给其的60000元，海嘉公司直接预交的租金是199635.01元，海嘉公司在（2015）江宁开民初字第201号案件的一审庭审时亦认可徐光义支付的60000元已冲抵海嘉公司的租金。海嘉公司陈述：（2016）苏0115民初7171号案件调解过程中并未将徐光义支付给同曦公司的60000元抵扣其欠付同曦公司的租金，（2015）江宁开民初字第201号案件庭审中其确实认可徐光义支付给同曦公司的60000元已抵扣其欠付同曦公司的租金，但（2016）苏0115民初7171号调解时是300000元一揽子解决纠纷，并未商谈细节，无论徐光义支付的60000元有无抵扣，都不影响双方协商一致300000元一次性解决纠纷的结果；（2015）江宁开民初字第201号案件中其不同意将徐光义支付给同曦公司的60000元租金抵扣其应付租金并非刻意隐瞒，根本原因是如其认可抵扣，则对徐光义是否违约产生影响。同曦公司就其主张的徐光义直接支付的60000元在（2016）苏0115民初7171号案件中已抵扣海嘉公司应支付的租金，提交其楼层主管江云燕（以下简称江）与海嘉公司法定代表人朱迅（以下简称朱）的通话录音一份，通话录音中有如下内容：……江：朱总，因为那个一食三客他是你的租户，跟我们同曦来说是没有直接的关系；朱：当时你们就不应该收，然后反过来找他，这个事情就搞复杂了；江：我说实话，跟我们有合同关系的是你，我们没有说过想收他这个租金，但是当时据我所知是因为你这边迟迟没有交租金，我们才去直接收他的租金的，因为对方反映说租金已经交给你们了，但你们迟迟没有交到我们这边来；朱：当时你不在场，当时他们其实是闹事；江：但前面事咱们不提了哦，现在问题是这样的，因为当时跟你们打官司的时候，在庭上也阐述这个问题，你们当时在现场不是也是承认的吗，一食三客租金是算在你们的租金里面的，也就是说这个租金在我们调解的时候就把这个租金作为你们家交纳的费用给扣掉了，但现在问题是对方来问我们追讨这个租金，而且现在法院已经判这个租金我们要给对方，那你说租金这个损失我只能找你哎；朱：其实这个事情很简单，他把他的这个钱给我，我给你，就是这个道理对吧，他是个无赖，你碰到无赖，你也没办法，就是这么回事；江：但现在的问题是法院已经判了我们要给他这笔赔偿费用，就是这个60000元，但问题是这个费用我们是算在你这来的；朱：我知道你是这样的讲，但我跟你实际上已经结束了，对吧，最终调解法院也有；江：但结束的前提是前面的费用你是实际支付的，如果这部分的费用从里面扣掉的话那你就还欠我60000元；朱：这个事情呢，你不能单独说这个事，当时，这样吧，回头我跟你聊这个事；江：那我打个比方，现在法院不是判我们把钱退给他吗？朱：这就是个三角关系；江：那这样，如果说我们把钱退给对方了，你这块能把钱补交给我们吗？不也一样吗？朱：那他要给我，我才能给你啊；江：那现在关键是这个钱是算在你这个租金里了，我把钱退给他，那你不得补交我；朱：所有这个事情要去法院去讲这个事，就是大家细谈这个事；江：你的意思就是三方是吧；朱：对啊，那肯定啊，那现在他耍赖啊，这个事三言两语说不清楚的；江：那这样，其实你是承认首先第一个他那个60000元租金我们确实抵在你里面呢，对吧，而且当时也交过这个费用，那我这边的话就是和我们法务再确认下，反正这个事是事实确实存在的对吧？朱：这个事情实际上我们已经聊了，但多出来这么个事，他拿出这60000元来，他如果说是叫你给他，他必须给我，那我还要给你，就这么个事……海嘉公司对录音的真实性认可，但主张录音中朱迅多次强调与同曦公司之间的租赁合同关系已了结，双方不再有纠纷，并且强调如果徐光义将60000元支付给海嘉公司，海嘉公司才会把60000元支付给同曦公司。2018年5月7日，徐光义出具收条一份，内容如下：今收到同曦公司支付（2017）苏01民终10628号案款61320元。海嘉公司主张徐光义直接支付同曦公司的60000元未抵作其应付同曦公司的租金，理由如下：其直接支付同曦公司的租金是72528元，其转租的次承租人徐光义、陈伟娟、王言华分别支付60000元、20000元、80000元，同曦公司同意补偿徐光义、陈伟娟、王言华消防通道改建费共计115600元，并同意抵作其应付租金，在未计算徐光义支付的60000元的情况下，上述各项费用已超出同曦公司认可的已付租金259635.01元，并提交以下证据：证据1：银行付款回单复印件6份，证明其在2014年1月8日支付定金168021元、2014年6月9日支付进场装修押金55945元〔付款回单备注为装修交费预缴（含保证金）〕、2015年3月3日支付租金38528元、2015年4月1日支付租金10000元、12000元，2015年5月12日支付12000元，营业期间刷同曦卡消费金额3923元，共计300417元；证据2：关于特业柜位消防改造申请书的报告复印件一份，证明因为其转租的次承租人经营项目在消防改造期间停业，且消防改造会降低承租商铺的使用面积，同曦公司同意补偿三家一共115600元的消防改造费用，但是实际未支付，并同意抵作其应付租金，其中咖喱一杯、我和你火锅、一食三客是其转租的次承租人的经营项目；同曦公司对证据1的真实性认可，但主张根据该组证据，其中41400元是装修押金，14545元是装修期间的垃圾清理费等费用，租金是72528元，远低于其自认的259635.01元；对证据2的真实性不认可，并认为与本案无关。一审法院认为：同曦公司主张徐光义直接支付给其的60000元在（2016）苏0115民初7171号案件调解时已抵作海嘉公司的应付租金，海嘉公司抗辩该60000元未冲抵其应付租金，一审法院认为海嘉公司的该抗辩意见不能成立，理由如下：1.海嘉公司辩称徐光义直接支付同曦公司的60000元未抵作其应付租金的理由是其已支付的租金72528元，徐光义、陈伟娟、王言华分别支付的60000元、20000元、80000元，加上同曦公司同意抵作其租金的应补偿给徐光义、陈伟娟、王言华的消防通道改建费115600元，已超过同曦公司自认的已付租金259635.01元。对于其主张的同曦公司同意支付给三个次承租人的消防通道改建费用115600元，海嘉公司虽提交《关于特业柜位消防改造申请书的报告》，但报告系复印件，同曦公司不予认可，对该报告一审法院不予采信，对海嘉公司的该主张一审法院不予采纳。除其主张的消防改造费用115600元，海嘉公司主张的其他已支付或抵作其应付租金的数额，包括徐光义支付的60000元，并未超出同曦公司认可的已付租金259635.01元。2.海嘉公司在（2016）苏0115民初13889号案件2016年12月2日的庭审中明确陈述徐光义支付给同曦公司的60000元已在7月份抵作其应付租金。后在2017年6月12日的庭审中虽陈述双方调解的300000元看不出是否包含徐光义直接支付同曦公司的60000元，但在同曦公司陈述徐光义直接支付的60000元已抵扣海嘉公司应付租金，同曦公司在起诉海嘉公司的诉讼中所提交的费用清单已把小租户的钱全部算进去了，海嘉公司对同曦公司的上述陈述亦确认属实，并陈述在（2015）江宁开民初字第201号案件中其不认可该60000元抵作其应付租金根本原因是如认可则对徐光义是否违约的定性产生影响，并非其刻意隐瞒。3.在其认可的2017年11月其法定代表人朱迅与同曦公司工作人员的聊天记录中，其法定代表人朱迅亦表示徐光义如要求同曦公司返还该60000元，就必须将相应的费用支付给其，其再给同曦公司。现对于徐光义欠付的租金，海嘉公司已通过诉讼主张，并已得到法院支持。综上，对海嘉公司关于徐光义直接支付同曦公司的60000元在（2016）苏0115民初7171号未抵作其应付租金的抗辩意见，一审法院不予采纳。双方基于将徐光义已支付的60000元抵作海嘉公司应付租金的前提下达成调解，现因海嘉公司在其与徐光义的诉讼中不认可该60000元已抵作其应付租金，致徐光义起诉同曦公司返还该60000元，并已得到法院支持，海嘉公司应将该60000元支付给同曦公司，对同曦公司主张海嘉公司支付60000元的诉讼请求，一审法院予以支持。根据其提交的证据，同曦公司在2018年5月7日将60000元返还给徐光义，其可自2018年5月8日主张利息，现其自起诉之日主张利息，与其提交证据不符，对其主张的利息，一审法院予以部分支持。同曦公司以海嘉公司与其对账时隐瞒与徐光义的诉讼、不认可抵扣该60000元为由主张海嘉公司承担其与徐光义案件中的诉讼费用3630元，依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、南京海嘉置业咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付南京同曦瑞都新生活文化广场有限公司60000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率标准自2018年5月8日起计算至实际付清之日止）；二、驳回南京同曦瑞都新生活文化广场有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1391元、财产保全费360元、公告费260元，合计2011元，由南京同曦瑞都新生活文化广场有限公司负担91元，由南京海嘉置业咨询有限公司负担1920元。一审法院查明的事实属实,本院予以以确认。二审中上诉人提交光盘一张，证明商场内十几家商家联合闹事，针对这一情况，同曦公司对这十几户商家进行了罚款。被上诉人认为该光盘与本案没有关联性。本院认为，海嘉公司在另案2016年12月2日的庭审过程中明确陈述徐光义支付给同曦公司的60000元已在7月份抵作其应付租金。海嘉公司辩称其已支付租金72528元，徐光义、陈伟娟、王言华分别支付的60000元、20000元、80000元，加上同曦公司同意抵作租金的消防通道改建费115600元，以上费用超过了同曦公司自认的租金259635.01元。对此，本院认为，海嘉公司提交《关于特业柜位消防改造申请书的报告》以证明消防通道改建费用115600元应当抵作租金，因海嘉公司不能提交该报告的原件，同曦公司亦不予认可，故对该证据的真实性不应予认定，一审法院未予认定115600元抵作租金的事实，于法有据。海嘉公司在本案中抗辩涉案60000元在（2016）苏0115民初7171号案件调解时未抵作其应付租金的抗辩意见，一审法院不予采纳，并无不当。双方基于将徐光义已支付的60000元抵作海嘉公司应付租金的前提下达成调解，现因海嘉公司在其与徐光义的诉讼中不认可该60000元已抵作其应付租金，致徐光义起诉同曦公司返还该60000元，并已得到法院支持，海嘉公司应将该60000元支付给同曦公司。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1391元，由上诉人海嘉公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张旭东审 判 员 孙 伟审 判 员 汪德全二〇一九年十二月二十三日法官助理 俞晓洁书 记 员 王 凤