山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10743号上诉人（原审原告）：陈梓元，女，1985年11月20日出生，汉族，户籍所在地济南市。委托诉讼代理人：刘宁，山东京鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨君，山东京鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东中海华创地产有限公司，住所地济南市。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：辛龙，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈国英，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人陈梓元因与被上诉人山东中海华创地产有限公司（以下简称中海华创公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初2016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈梓元上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判；2.本案的一、二审诉讼费用由中海华创公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审予以改判。一、济南高新区管委会出具的涉案《分期综合验收备案证明》已被生效的行政判决确认行政行为违法，一审判决以未被撤销就认定涉案证明仍然有效，属于混淆概念，错误认定。涉案的《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》已被济南市中级人民法院（2014）济行初字第138-1号行政判决确认出具机关的行政行为违法，虽然没有被撤销，但被确认违法，就不具备法律意义上的有效性，就不能简单地推定为合法有效。再者，陈梓元购买的是精装修房，涉案装修工程也没有进行竣工验收，更未进行竣工验收备案。一审判决仅强调未被撤销，属于混淆概念。二、中海华创公司未取得合法的《分期综合验收备案证明》，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，对于房屋交付双方有明确约定，即根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》的约定，中海华创公司在交付涉案房屋时，应取得《分期综合验收备案证明》，毋庸置疑合同约定的《分期综合验收备案证明》应是合法有效的。商品房是一种特殊的商品，其交付不仅仅是指物理形态的交付，更应具备法律上的合法性的完备，才算是完整意义的交付。但该《分期综合验收备案证明》已被生效的行政判决确认违法，因此中海华创公司未依法取得《分期综合验收备案证明》，也就不能保证交付房屋的质量合格，这是中海华创公司违约的事实前提。三、中海华创公司交付的房屋不符合双方合同约定，不属于一审认定的完成合同约定的义务。需要说明的是，在中海华创公司向陈梓元交付房屋时，确认出具竣工验收备案证明行政行为违法的行政诉讼还没有进行，陈梓元也无法得知该证明最终被确定违法。因此陈梓元才接收了涉案房屋，如果该证明当时被确认了违法，陈梓元是不会接收该房屋的，一审判决以陈梓元接收房屋为由认定中海华创公司履行了合同约定的义务，进而认定陈梓元不能向中海华创公司主张违约责任，是完全错误的。综上，陈梓元认为，中海华创公司未按照约定取得合法的《分期综合验收备案证明》事实清楚明确，根据合同契约原则，其依法承担相应的违约责任；再加之备案证明已被生效判决确认行政行为违法，既然不合法就应当承担相应的责任，不能仅因为未被撤销而导致违法与合法没有任何差别，这就违背了国家法律规定合法竣工验收备案的要求。综上所述，陈梓元请求二审法院客观公正判决，维护当事人的合法权益，依法改判支持陈梓元的上诉请求。中海华创公司辩称，陈梓元的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审裁判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈梓元的上诉请求，维持原判。具体理由如下：1、中海华创公司于2013年6月28日取得济南高新技术产业开发区管委会出具的房屋建筑工程竣工验收备案单和济南市城乡建设委员会出具的房地产开发项目分期综合验收合格证明，同日中海华创公司向陈梓元交付涉案房屋，中海华创公司严格按照商品房买卖合同约定履行涉案房屋的交付义务，并不存在逾期交房的事实。2、陈梓元的主张已经超过法定的诉讼时效期间，应予驳回。陈梓元于2013年6月28日即已经验收涉案房屋并实际居住使用至今，截止陈梓元起诉之日已过了五年之久，在此期间陈梓元并未向中海华创公司通过任何方式主张过诉求中所列的权利，因此陈梓元的请求已经超过法定的诉讼时效期间。3、中海华创公司于2013年6月28日将涉案房屋交付给陈梓元占有使用居住，并为陈梓元在内的中海奥龙观邸的广大业主办理完毕房屋不动产权证书，陈梓元不存在任何实际损失，其所诉没有任何的事实和法律依据。陈梓元向一审法院起诉请求：1.判令中海华创公司支付自2013年7月1日起至中海华创公司实际支付之日止逾期交房违约金（以3608850元为基数，按照日万分之一计算，暂计算至2019年3月12日止为750640.75元）；2.本案诉讼费由中海华创公司承担。一审法院认定事实：2012年6月21日，陈梓元（买受人）与中海华创公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定陈梓元购买中海华创公司开发的位于济南高新区中海某某观邸花园XX号楼XXXX室，建筑面积245.79平方米，每平方米14700元，房款共计3613113元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按补充协议第四条处理。补充协议第四条第六款规定：出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，陈梓元支付购房款3608850元。2013年6月28日，中海华创公司向陈梓元交付涉案房屋。2014年7月16日，中海华创公司向陈梓元开具销售不动产统一发票。2013年5月30日，中海华创公司取得涉案房屋的《建筑工程竣工验收报告》，2013年6月28日，涉案房屋所在楼盘取得《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》。同日，济南高新技术产业开发区管理委员会建设局出具《房屋建筑工程竣工验收备案单》。另查明，山东省济南市中级人民法院于2016年3月3日作出（2014）济行初字第138-1号行政判决书，判决：一、确认济南高新技术产业开发区管理委员会作出的编号为13-06-101的房屋建设工程竣工验收备案单的行为违法；二、责令济南高新技术产业开发区管理委员会采取补救措施。该判决业经山东省高级人民法院二审予以维持。2017年5月10日，济南高新技术产业开发区管理委员会向济南市中级人民法院作出《关于执行行政判决的报告》，就（2014）济行初字第138-1号行政判决书中的补救措施作出回应。一审法院认为，陈梓元与中海华创公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的合同义务。陈梓元依据合同约定履行了付款义务，中海华创公司应按合同约定准时交付符合标准的房屋。本案的争议焦点为中海华创公司是否存在逾期交房的事实，是否应当承担逾期交房违约责任。一审法院认为，第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，房屋的交付使用需满足对房屋的转移占有，当事人另有约定的除外。本案中，陈梓元认可中海华创公司于2013年6月28日向其交付房屋，故自2013年6月28日起涉案房产由中海华创公司转移至陈梓元占有。根据陈梓元与中海华创公司在买卖合同第八条交付期限中约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，涉案房产的交付还需满足商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。中海华创公司提供了编号为13-06-101号的《房屋建筑工程竣工验收备案单》、济综验第XXXXXXX号《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》，证实中海华创公司已于2013年6月28日取得合同约定的《分期综合验收备案证明》。陈梓元认为涉案《房屋建筑工程竣工验收备案单》、《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》的作出机关已被法院确认为行政违法，不应采信，中海华创公司至今仍承担逾期交房的违约责任。第二，关于13-06-101号《房屋建筑工程竣工验收备案单》、济综验第XXXXXXX号《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》的效力问题系确认本案是否存在逾期交房的关键之所在。对此，一审法院认为，首先，山东省高级人民法院作出的（2016）鲁行终1514号行政判决书判决：确认济南高新技术产业开发区管理委员会出具编号为13-06-101的房屋建设工程竣工验收备案单的行政行为违法；责令济南高新技术产业开发区管理委员会采取补救措施。济南市历下区人民法院作出的（2016）鲁0102行初255号行政判决书判决：确认济南市城乡建设委员会出具济综验第XXXXXXX号《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》的行政行为违法；责令济南市城乡建设委员会采取补救措施。但是，（2016）鲁行终1514号行政判决中同时认定：“根据《建设工程质量管理条例》第四十六条、第四十九条的规定，竣工验收备案，是建设工程质监部门在建设单位申请备案并提交有关文件的情况下予以备案，以供查考的行为。结合《建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。因此，建设工程交付使用的条件是建设工程竣工验收合格，在建设工程质量的实体认定上，竣工验收具有决定性的意义，撤销竣工验收后进行的备案，并不能直接产生否认竣工验收的法律效果，也不能直接得出竣工验收不合格的结论。”其次，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。”第七十六条规定：“人民法院判决确认违法或者无效的，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任。”根据上述法律规定及行政判决的认定,涉案的《房屋建筑工程竣工验收备案单》及《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》仅是被确认出具机关的行政行为违法，但并未被撤销，即涉案的《房屋建筑工程竣工验收备案单》及《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》仍然有效，涉案房产亦不需要重新组织竣工验收。综上，在《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》有效的情况下，取得该《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》时间仍应认定为2013年6月28日。第三，中海华创公司按照合同约定取得开发项目《分期综合验收备案证明》并将涉案房产交付给陈梓元，已完成了合同约定的义务，并不存在逾期交房的违约事实。陈梓元主张逾期交房违约责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。驳回陈梓元的诉讼请求。案件受理费11306元，减半收取5653元，由陈梓元负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系陈梓元与中海华创公司之间因商品房销售合同产生的争议，属商品房销售合同纠纷。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。”第七十六条规定：“人民法院判决确认违法或者无效的，可以同时判决责令被告采取补救措施；给原告造成损失的，依法判决被告承担赔偿责任。”陈梓元与中海华创公司于2012年9月10日签订的《济南市商品房买卖合同》，第八条约定：“中海华创公司应在2013年6月30日前，将具备该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并将符合本合同约定的商品房交付给陈梓元。”《补充协议》第四条第六款规定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。本案中，涉案的《房屋建筑工程竣工验收备案单》及《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》仅是被确认出具机关的行政行为违法，但并未被撤销。涉案《房屋建筑工程竣工验收备案单》及《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》仍然有效，涉案房产亦不需要重新组织竣工验收，在《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》有效的情况下，取得该《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》时间仍应认定为2013年6月28日。中海华创公司于2013年6月28日将取得《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》的房屋交付于陈梓元，中海华创公司已完成了合同约定的义务，并不存在逾期交房的违约事实，陈梓元主张逾期交房违约责任没有事实和法律依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。综上所述，陈梓元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11306元，由上诉人陈梓元负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 梅审 判 员  曹 强审 判 员  许海涛二〇一九年十二月十二日法官助理  刘秋月书 记 员  王 娜