山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终9459号 上诉人（原审第三人）：韩云，女，1961年2月21日出生，汉族，户籍所在地青岛市市南区。 委托诉讼代理人：李心良，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘阿辉，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：殷海东，男，1981年12月16日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：郑伟成，青岛市北佳城法律服务所法律工作者。 原审被告：高志君，男，1960年7月2日出生，汉族，户籍所在地青岛市市南区。 原审第三人：张菊芳，女，1963年11月19日出生，汉族，户籍所在地青岛市市北区。 上诉人韩云因与被上诉人殷海东、原审被告高志君、原审第三人张菊芳房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初8360号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。 韩云上诉请求：依法撤销青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初8360号民事判决书，依法改判驳回殷海东对韩云的诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由殷海东承担。事实和理由：殷海东未取得涉案房屋所有权，韩云也非涉案买卖合同的相对方，殷海东要求韩云协助办理过户无法律依据。对于高志君来说，其不享有涉案房屋的全部所有权，其签订的买卖合同亦属于无权处分，该买卖合同法律上不能履行，殷海东要求高志君配合办理过户手续不符合法律规定，一审判决判令韩云协助办理房屋过户手续属于适用法律错误。一、殷海东不符合善意取得的构成要件，其未取得涉案房屋的所有权。1．殷海东未办理产权变更登记。本案中，殷海东至今未能完成房屋过户登记手续，且其现已知晓涉案房屋存在共有人，在涉案房屋的房产登记材料中也有韩云的网签备案手续，殷海东无法完成过户登记，其不能善意取得涉案房屋所有权。2．殷海东提交的证据不能证明其已支付合理对价。一审对购房款的付款时间及付款方式均未进行审查，如此巨大的款项殷海东无法提供转账凭证，仅凭殷海东提交的收款收据不足以证明其已支付80万元购房款的事实，且无法排除其与一审被告高志君恶意串通侵害韩云合法权益的可能。3．殷海东购买涉案房产时不是善意的。殷海东购买涉案房产时高志君向其出具《南村路46号搬迁置换项目住宅房屋搬迁异地房屋补偿协议》，该协议不具有物权效力，不能证明涉案房屋产权的归属。另外，根据该协议记载殷海东应当知晓涉案房屋系市南区南村路46号2号楼2单元703户（以下简称“南村路房屋”）房屋拆迁补偿所得。考虑到高志君的年龄，殷海东应当审查高志君婚姻情况从而判断涉案房屋是否属于夫妻共同财产。而韩云与高志君系通过法院判决离婚，在青岛市市南区人民法院(2007)南民初字第11832号民事判决书中亦有南村路房屋为夫妻共同财产的表述。另外，不动产登记资料具有对世效力，在南村路房屋的不动产登记信息中也有青岛市市南区人民法院作出的(2012)南行初字第13号行政判决书，该判决书内容亦明确该房产系韩云与高志君共有。在殷海东与高志君签订的买卖合同第三条的描述中也有房产共有人表述，但殷海东并未尽到注意义务，未查询房屋登记材料，仅凭拆迁协议就与高志君签订买卖合同，其应当承担涉案房屋不能过户的法律后果。二、涉案买卖合同从法律上履行不能，殷海东无权要求韩云协助办理过户。本案中，殷海东在与高志君就涉案房产签订的《房地产买卖合同》前未征得韩云的同意，事后未经过韩云的追认，根据《物权法》第97条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，故高志君处分涉案房产的行为应属于无权处分。现殷海东已知晓涉案房产50%的份额属于韩云，且市北区人民法院依据(2016)鲁0203民初541号民事判决书巳向青岛市不动产登记中心发出协助执行通知书确认韩云享有涉案房屋50%的份额，殷海东又未善意取得房屋所有权，故殷海东要求将涉案房屋的所有权转移登记至其名下，属于法律上履行不能，殷海东应向高志君主张损害赔偿，而不能要求韩云协助其办理过户。三、殷海东提交的证据不足以证明其对涉案房屋进行装修并入住，该装修照片并未显示系涉案房屋，一审判决认定涉案房屋由殷海东装修并使用属于认定事实错误。 殷海东辩称：韩云以高志君无权处分涉案房屋的理由不能成立，应当依法予以驳回，殷海东要求韩云及高志君协助办理依法取得的涉案房屋的过户手续依法受法律保护。韩云与高志君因离婚纠纷财产分割确定原南村路46号房屋所有权，而高志君因擅自处分韩云财产造成的损失，依法由高志君承担赔偿责任。殷海东购买涉案房屋的行为完全符合善意取得的法律规定。韩云属于怠于行使权利，也未按照法律规定维护自身权利，应由其自行承担相应的法律责任。 高志君辩称：不同意韩云的上诉意见，不认可是夫妻共同财产，一审认定事实清楚，要求维持原判。 殷海东向一审法院起诉请求：判令高志君及第三人韩云协助殷海东办理青岛市市北区海岸路6号x号楼x单元x户房屋（以下简称“涉案房屋”）的过户手续；2、判令高志君按每天300元支付殷海东自2016年10月11日至实际过户之日止的逾期过户滞纳金3、本案诉讼费由高志君负担。 一审法院认定事实： 2015年7月3日，高志君（甲方）与殷海东（乙方）签订房地产买卖契约一份，约定乙方购买甲方位于青岛市市北区海岸路6号x号楼x单元x户房屋一套，总价款85万元。依据合同约定，签订合同当日乙方向甲方支付80万元（含定金）购房款，甲乙双方约定剩余房款5万元在办理房产证时一次性无息付清。乙方负担所有税费，中介佣金费1万元，由乙方负担。合同第十三条第一款约定：本合同签订后，甲、乙双方任何一方不得反悔，甲、乙双方中任何一方未按照本买卖合同中的约定时间全面履行自己的义务时，每逾期一天，按照300元/天赔偿给对方作为滞纳金，逾期超过15天后，违约方仍未履约的，除应向对方支付滞纳金外，守约方有权单方解除合同，……。 合同签订当日,殷海东向高志君支付购房款80万元，高志君将涉案房屋交付给了殷海东，殷海东进行装修后入住涉案房屋至今。 高志君与韩云原系夫妻关系，双方于2008年离婚，共有财产未分割完毕。后经法院审理，青岛市南村路46号x号楼x单元x户房屋（以下简称“703户房屋”），确认为韩云与高志君各占50%的份额。2014年1月20日，703户房屋经搬迁置换定位为涉案房屋，期间高志君签订了《南村路46号搬迁置换项目住宅房屋搬迁异地房屋补偿协议》、《南村路46号搬迁置换项目异地补偿房屋定位协议》两份协议。2016年韩云诉至法院请求依法确认韩云对涉案房屋享有50%的份额，经审理，青岛市市北区人民法院以（2016）鲁0203民初541号民事判决书，判决韩云对于涉案房屋享有50%的份额。判决生效后，韩云申请强制执行，青岛市市北区人民法院以（2016）鲁0203执2326号协助执行通知书通知青岛市不动产登记中心协助执行上述判决内容。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。本案中，双方就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。根据殷海东、高志君及韩云、张菊芳提交的证据，殷海东、高志君在签订房地产买卖合同时，高志君出具的《南村路46号搬迁置换项目住宅房屋搬迁异地房屋补偿协议》、《南村路46号搬迁置换项目异地补偿房屋定位协议》均未显示涉案房屋存在其他共有人，结合高志君与韩云于2008年即已离婚的事实，殷海东相信涉案房屋属于高志君个人所有符合常理，且涉案房屋被确定为高志君与韩云共有是在2016年，亦晚于殷海东、高志君签订房屋买卖合同的时间，因此殷海东在涉案房屋买卖的过程中并无过错，符合善意购买，并支付合理对价，未能及时办理产权登记，主要是因为涉案房屋系搬迁置换房屋，签订房屋买卖合同时尚不具备办理产权证书的条件，结合殷海东已经实际入住涉案房屋的事实，殷海东请求高志君及第三人韩云协助办理涉案房屋过户手续的主张符合有关法律规定，一审法院予以支持。高志君、韩云应于本判决生效后十日内协助殷海东办理涉案房屋的过户手续，殷海东应同时支付高志君剩余房款5万元。韩云所享有的涉案房屋份额的价值，可向高志君另案主张。殷海东主张高志君支付逾期过户滞纳金无事实依据且不符合双方约定，一审法院不予支持。判决：一、高志君、韩云于本判决生效后十日内协助殷海东办理青岛市市北区海岸路6号x号楼x单元x户房屋过户手续；二、驳回殷海东的其他诉讼请求。 二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，高志君、韩云于2008年离婚，高志君、殷海东在2015年签订房屋买卖合同，殷海东、高志君房屋买卖行为发生在高志君、韩云离婚多年之后，且高志君、殷海东买卖的房屋系拆迁房屋，双方买卖时涉案房屋尚不具备产权证书办理条件，高志君据以出卖房屋的拆迁补偿协议、定位协议均未显示韩云对该房屋具有所有权。另外，韩云通过诉讼确认对涉案房屋享有所有权发生在2016年，时间在殷海东购买涉案房屋时间之后，故应当认定殷海东签订房屋买卖合同对涉案房屋所有权的审核方面不存在过错。韩云亦未提交其他证据证明殷海东、高志君恶意串通损害其利益，应当认定殷海东、高志君之间的房屋买卖合同合法有效。高志君已经将房屋交付殷海东占有使用，殷海东有权要求高志君继续履行合同，有权要求高志君、韩云协助办理过户登记手续，一审判决高志君、韩云协助殷海东办理涉案房屋过户手续，符合本案事实与法律规定，并无不当。韩云因高志君出卖涉案房屋，双方产生的纠纷可以另行解决。 综上所述，韩云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4290元，由韩云负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  孙 琦 审判员  高中日 二〇一九年十二月三日 书记员  胡浩东 书记员  张 旭