北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民终168号上诉人（原审原告）：王星宇，男，1994年10月4日出生，蒙古族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。委托诉讼代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。被上诉人：李明晓，男，1976年10月27日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。原审第三人：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区。法定代表人：郝金庆，总经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司行政经理。原审第三人：石翠鲜，女，1962年9月25日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。上诉人王星宇因与被上诉人李明晓、原审第三人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产公司）、原审第三人石翠鲜案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2018）京02民初330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王星宇的委托诉讼代理人蒋志纯、白荣升、被上诉人李明晓的委托诉讼代理人唐武平、原审第三人立元房地产公司的委托诉讼代理人陈浩、原审第三人石翠鲜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王星宇上诉请求：1.依法撤销（2018）京02民初330号民事判决；2.依法判决停止对位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼507号、508号、5028号、5029号、5030号房屋（以下简称案涉房屋）的执行，并解除对上述房屋的查封；3.由李明晓承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院在2016年6月29日进行财产保全过程中，因为房屋与土地分属于不同行政部门管理，执行部门未按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定，在呼和浩特市国土资源局查封案涉土地的同时未在呼和浩特市住房保障和房屋管理局（以下简称呼市房管局）查封案涉土地上的建筑物，致使案涉土地上的建筑物属于无查封状态。这应该是一审法院执行环节中的程序错误，对王星宇来说，没有查封的房屋就可以办理过户登记，其所办理的网签手续已经具备登记公示的效力，可以对抗李明晓所要实现债权的主张。由此可见案涉房屋未办理过户登记非因王星宇自身原因所致。二、一审法院在查封案涉土地后并未向立元房地产公司送达（2016）京02民初197号民事裁定书，亦未采取其他方式予以公示，因此一审法院认为王星宇应当知晓土地已被查封一事属于强加之词。三、王星宇提交五份于2014年7月6日与立元房地产公司签署的《商品房买卖合同》，后双方又于2016年10月20日签订507号、5028号、5029号、5030号房屋的《商品房买卖合同》及508号房屋的《商品房预售合同》。因此，一审判决关于立元房地产公司与王星宇于2017年9月25日签订《商品房买卖合同》的事实认定错误，2017年9月25日只不过是呼市房管局办理网上签约的完成时间，案涉《商品房买卖合同》签订时间应为2014年7月6日。四、王星宇自2014年7月6日与立元房地产公司签署《商品房买卖合同》开始占有使用案涉房屋，而一审判决关于王星宇在2017年2月开始占用案涉房屋的认定错误。五、关于案涉房屋未办理过户是否能够归责于王星宇的原因，我们还认为，作为普通的民事主体，法律不应要求王星宇具有同法律专业人士一样的注意义务或者权利意识，王星宇作为买受人不能当然的因为未立即主张相关权利而受到责难。在王星宇通过一个合法有效的合同取得不动产后，其已实现了对不动产占有、使用以及收益的权能，其自然地认为该不动产已“归其所有”，这符合朴素的法律观，在此情况下，办理过户登记因不影响王星宇实现不动产的物权权能，因此，站在普通民事主体的角度来讲，办理过户登记就显得不是那么迫切，故从王星宇签订合同后的一个合理期间内未办理过户登记的，不应当视为消极不行使登记权利。综上所述，王星宇的一审诉讼请求所依据的事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条所规定的条件，王星宇对案涉房屋享有的权益足以排除申请执行人李明晓所要实现的债权。李明晓辩称，一、案涉房屋的查封时间应为2016年6月29日。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等“地随房走、房随地走”的原则，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物”。最高人民法院（2016）最高法执监204号“指导案例”强调：虽然司法解释要求土地使用权和建筑物的登记机关不是同一机关的应当分别办理查封登记，但其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示，未分别办理查封登记不影响查封效力。因此，一审法院于2016年6月29日查封了案涉土地，其效力已经及于地上建筑物。二、执行法院有权查封、拍卖被执行人名下不动产。王星宇提出异议的依据为《执行异议规定》第二十八条。根据该条规定，要求异议人同时满足以下情形且能够排除执行：一是在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款；四是非因买受人自身原因未办理过户；以上条件缺一不可。同时《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，本案案涉房产登记于被执行人立元房地产公司名下，立元房地产公司作为负有给付义务的被执行人，人民法院有权力查封、拍卖其名下的不动产。可见，法院有权在执行中查封拍卖被执行人名下的不动产是基础，是《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国民事诉讼法》赋予的基本权力。在这种情况下，司法解释对上述查封行为进行了例外规定。从法律效力的位阶可知，有权查封被执行人不动产是原则、是基本规定，排除执行是特殊、是例外，因此，排除执行应当严格解释，对《执行异议规定》第二十八条应当严格、限制解释，不得随意扩大其适用范围，侵犯上位法的效力。所以，对于排除法院执行被执行人名下不动产的行为的条件，必须严格限定：查封前已经与不动产登记所有人签订了合法有效的合同、且已经向不动产登记所有人支付了购房款。司法解释及法律不允许通过第三方“中转”、抵债的方式来排除法院的执行。只有通过该等严格要求，才能防止被执行人与第三人之间恶意串通损害债权人的利益，维护《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的尊严，保护债权人的合法权益，这也正是司法解释的基本初衷。而在本案中，王星宇与立元房地产公司签订《房屋买卖合同》，其目的系为配合其所谓的第三方“抵顶”行为，双方之间并没有真实的房屋买卖意思表示；且至始至终没有向立元房地产公司支付过任何一笔款项。这既与合法合规的房屋买卖模式不符，又与最高人民法院“有权查封是原则，不得查封是例外”的规定相悖，王星宇的诉请不足以排除法院的执行。立元房地产公司述称，1.王星宇提出的执行异议符合《执行异议规定》第二十八条的全部四项条件。2.一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条作出判决系适用法律错误，因为土地与房屋作为不动产，在法律上是可分物，而且权利登记也是分开登记。3.一审法院对《执行异议规定》第二十八条中规定的“人民法院查封之前”的理解与适用是错误的，“人民法院查封之前”只是针对房屋所作出的查封日期，不能理解为诉讼中对土地的保全日期。4.房屋权属登记的办理时间是由房屋权属登记机关办理流程决定的，不是由任何当事人可以控制的。每个房屋权属登记的流程需要7至30个以上的工作日。王星宇未办理权属登记并非本人原因。石翠鲜述称，同意王星宇的上诉意见。王星宇向一审法院起诉请求：1．请求法院停止对案涉房屋的执行，并解除对案涉房屋的查封；2．本案的案件受理费由李明晓承担。一审法院认定事实：一审法院在审理（2016）京02民初197号李明晓与内蒙古立元新技术应用有限责任公司（以下简称立元新技术公司）、立元房地产公司、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司、黄睿借款合同纠纷一案中，依据李明晓的申请，作出（2016）京02民初197号诉讼保全民事裁定书，依据该裁定，一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权[证号：呼国用（2004）字第0826号]；查封期限三年，自2016年6月29日起至2019年6月28日。一审法院于2016年12月19日作出（2016）京02民初197号民事判决，判令立元房地产公司与立元新技术公司承担连带责任。本院于2017年11月9日作出（2017）京民终443号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。李明晓向一审法院申请执行，执行案号为（2018）京02执75号。执行过程中，一审法院于2018年4月17日查封了立元房地产公司名下位于内蒙古呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼包括案涉房屋在内的房产。王星宇向一审法院提出案外人执行异议，一审法院作出（2018）京02执异502号执行裁定书，驳回了王星宇的异议请求，故王星宇提起本案诉讼。王星宇系石翠鲜之子。2013年12月26日，石翠鲜通过其名下的中国农业银行股份有限公司呼和浩特新城支行账户向立元房地产公司转账150万元。次日，石翠鲜（出借人、甲方）与立元房地产公司（借款人、乙方）签订《借款合同》，约定有：1．乙方向甲方借款150万元，该款项已于2013年12月26日打入立元房地产公司，借款期限6个月，自2013年12月26日至2014年6月25日；2．借款利率为月利率2％等内容。2014年7月5日，立元房地产公司（甲方）与石翠鲜（乙方）签订《房屋抵顶协议》，约定：甲方与乙方于2013年12月27日签署的借款协议，向乙方借款本息合计168万元，因甲方现无现金偿还乙方本金及利息，甲方自愿以其所有的位于呼和浩特市海拉尔东路尚都综合楼5层507、508、5028、5029、5030号房屋，抵顶偿还所欠乙方的借款本金及利息共计115万元；抵顶房屋建筑面积共计382.99平方米，以房屋所有权证面积为准；乙方同意并认可甲方以上述房屋价款抵顶甲方向乙方相应的借款本金及利息，抵顶房屋总价与乙方借款及利息不足部分金额53万元作为乙方办理以上房屋所有证时所应缴纳的各类税费及面积差，上述金额剩余的由甲方于办理完成房屋所有权证书时一次性以现金形式还清；经双方商定，甲乙双方共同于2014年10月30日前完成房屋交接，交接完成后房屋所发生各类费用由乙方承担。王星宇提交其与立元房地产公司于2014年7月6日签订的5份《商品房买卖合同》，后双方又于2016年10月20日签订507、5028、5029、5030号房屋的《商品房买卖合同》及508号房屋的《商品房预售合同》，合同载明出卖人为立元房地产公司，买受人为王星宇。2016年10月20日所签的四份《商品房买卖合同》中还载明立元房地产公司应当在2016年10月20日之前向王星宇交付房屋。经一审法院调取内蒙古自治区呼和浩特市不动产登记中心档案显示，案涉房屋王星宇的现房网上签约完成时间为2017年9月25日，故一审法院确认《商品房买卖合同》的签订时间为2017年9月25日。2017年11月，立元房地产公司向王星宇开具五张增值税普通发票，金额共计1148970元，备注有案涉房屋房号及“已缴营业税未开票补开”。王星宇提交石翠鲜与案外人刘利军签订租赁期限自2017年2月1日起至2022年1月31日止的《租赁协议》，欲证明王星宇已经合法占有案涉房屋。鉴于上述证据均有原件，一审法院对上述证据的真实性予以确认。一审法院认为，本案系王星宇提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人王星宇对执行中查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。王星宇对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。本案中，立元房地产公司与石翠鲜通过签订《房屋抵顶协议》约定以案涉房屋抵顶应当偿还石翠鲜的借款，双方达成以物抵债协议，该协议为诺成合同，在双方当事人意思达成一致时成立且生效。但是根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，故以物抵债协议虽然产生合同效力，但房屋在实际办理物权登记并记载于不动产登记簿之前，协议的债权人并未享有物权，仅享有办理物权登记的请求权。该请求权是否属于足以排除李明晓基于其享有的债权对案涉房屋申请强制执行的权益，法院参照《执行异议规定》第二十八条之规定，进行具体分析。《执行异议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王星宇与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房预售合同》于2017年9月25日完成网上签约，在2018年4月案涉房屋被查封之前。根据王星宇提交的《租赁协议》，至多可以认定王星宇在2017年2月已经占有案涉房屋。虽然王星宇并未直接向立元房地产公司支付过款项，但其系石翠鲜之子，并已经举证证明石翠鲜于2013年12月26日向立元房地产公司出借150万元，在石翠鲜与立元房地产公司签订《房屋抵顶协议》之后，由王星宇与立元房地产公司签订《商品房买卖合同》、《商品房预售合同》符合常情，且立元房地产公司通过向王星宇开具增值税发票的方式对付款行为进行了确认。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。王星宇应当知晓在土地使用权已被查封的情况下，房屋实际上不可能再办理过户。但是王星宇仍然于2017年9月25日与立元房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理网签，欲通过这种方式取得案涉房屋的物权登记。王星宇和立元房地产公司等均主张不能办理过户的原因在于国税和地税合并导致立元房地产公司不能及时开出购房款发票，但是对其主张均未提交相关证据予以证明。案涉《房屋抵顶协议》的签订日期为2014年7月5日，早于一审法院查封土地使用权的时间，但是王星宇、石翠鲜未举证证明其在案涉土地使用权被查封之前曾经通过起诉等方式积极要求立元房地产公司办理案涉房屋的过户手续。王星宇现有证据不足以证明案涉房屋未办理过户，不是因自身原因造成的。综上，王星宇现有证据不足以证明其享有足以排除对案涉房屋执行的权益。其要求一审法院停止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封的理由不成立，对其诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百四十六条规定，判决：驳回王星宇的诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。立元房地产公司提交证据如下：第一组证据，视听资料，证明2016年6月29日法院查封土地之后，并未查封房屋。第二组证据，呼市房管局官网办理新建房屋交易确认所需要件截图，证明办理登记需要较长时间。王星宇和石翠鲜对证据的真实性、合法性、关联性认可，亦认可证明的内容。李明晓对上述证据真实性、合法性、关联性均不认可，认为没有证据证明所有的当事人在签订《商品房买卖合同》后几年曾经要求立元房地产公司办理手续。本院认为，上述证据缺乏必要的形式要件，本院不予确认；另，一审法院查明事实已显示2016年6月29日法院查封土地之后，并未同时查封房屋。王星宇在二审当庭出示了2017年暖气费单据，证明其正在使用房屋。立元房地产公司对证据的真实性、合法性、关联性认可，亦认可证明的目的。李明晓对该证据不予认可，单据上显示的时间为案涉房屋查封之后，对其证明目的不予认可。鉴于王星宇出示了证据原件，本院对上述证据真实性予以确认。本院查明：王星宇与立元房地产公司签订的落款日期为2014年7月6日的5份《商品房买卖合同》第八条交付期限载明，出卖人将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，并未约定具体交付日期。王星宇与立元房地产公司签订的落款日期为2016年10月20日的507、5028、5029、5030号房屋的《商品房买卖合同》的合同编号分别为XS（2017）00012409、XS（2017）00012414、XS（2017）00012417、XS（2017）00012419，508号房屋的《商品房预售合同》的合同编号为XS（2017）00012411。上述四份《商品房买卖合同》及一份《商品房预售合同》均约定立元房地产公司应当于2016年10月20日前向王星宇交付房屋。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实，案涉房屋登记在立元房地产公司名下。因此，从物权公示的角度来看，立元房地产公司是案涉房屋的所有权人。虽然王星宇主张其实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定其已取得案涉房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。虽然该条第二款同时规定：“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”但其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示，未分别办理查封登记不影响查封效力。对于被执行人立元房地产公司而言，一审法院于2016年6月29日查封其名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。对于其他买受人而言，则应结合本案案情、参照《执行异议规定》第二十八条之规定，认定其就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，本院分析如下：其一，案涉房屋于2017年9月25日完成网上签约，在2016年6月29日一审法院查封立元房地产公司名下的土地使用权之后，2018年4月案涉房屋被查封之前。但是，商品房网签登记只是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。王星宇对案涉房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。其二，现有证据不能证明王星宇在法院查封之前已合法占有不动产。石翠鲜与立元房地产公司于2014年7月5日达成《房屋抵顶协议》，约定以5套案涉房屋及办理房屋所有权证时的税费和面积差抵顶双方之间的借款本金及利息。后由石翠鲜之子王星宇与立元房地产公司签订了案涉房屋的相关买卖合同。王星宇上诉主张双方自2014年7月6日签订《商品房买卖合同》开始占有房屋，但在2014年7月5日《房屋抵顶协议中》约定双方于2014年10月30日前完成房屋交接；在2014年7月6日的《商品房买卖合同》中双方约定在房屋验收合格后交付，但未明确交付期限；在2016年10月20日的《商品房买卖合同》及《商品房预售合同》中则约定交付时间为2016年10月20日。据此，本院无法依据双方合同约定来确认房屋交付时间。从王星宇提交的证明其已占有房屋的证据来看，均为2017年之后形成的证据，现有证据无法证明王星宇在2016年6月29日法院查封前已合法占有案涉房屋，故王星宇的情况并不符合《执行异议规定》第二十八条规定应保护的无过错不动产买受人的物权期待权，其对案涉房屋的占有并不足以对抗债权人李明晓，其可依据《商品房买卖合同》的约定，向立元房地产公司主张权利。综上所述，王星宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由王星宇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 薛 强审判员 陈 丰审判员 刘春梅二〇一九年十二月三十一日书记员 杜 杰书记员 刘 倩