辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽10民终1701号上诉人（原审被告）：辽阳县首山镇马伊屯村民委员会，住所地辽阳县首山镇马伊屯村。法定代表人：王洪清，该村村主任。委托诉讼代理人：马强，辽宁玉乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽阳县荣海物业有限公司，住所地辽阳县首山镇胜利街8栋13号。法定代表人：杨振宇，该公司经理。委托诉讼代理人：张勇，该公司员工。委托诉讼代理人：宋玉冰，辽宁辽正律师事务所律师。原审第三人：辽阳县首山镇人民政府，住所地辽阳县首山镇胜利社区。法定代表人：刘文航，该镇镇长。上诉人辽阳县首山镇马伊屯村民委员会（以下简称“马伊屯村委会”）因与被上诉人辽阳县荣海物业有限公司（以下简称“荣海公司”）、原审第三人辽阳县首山镇人民政府（以下简称“首山镇政府”）物业服务合同纠纷一案，不服辽阳县人民法院（2018）辽1021民初1319号民事判决向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月30日、12月11日公开开庭进行了审理。上诉人辽阳县首山镇马伊屯村民委员会的法定代表人及其委托诉讼代理人马强，被上诉人辽阳县荣海物业有限公司的委托诉讼代理人张勇、宋玉冰到庭参加诉讼。原审第三人辽阳县首山镇人民政府经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽阳县首山镇马伊屯村民委员会上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法驳回被上诉人原审的诉讼请求或将案件发回重审。2、请求判决两审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审程序违法。1、本案是2018年5月15日立案，而判决作出的时间为2019年6月17日，其审理期限早已超出简易程序三个月内审结的规定，而在三个月内不能审结，就说明案件复杂、争议大，而对于此类案件根本不适用简易程序进行审理，故本案在超过三个月未转普通程序审理，其程序明显违法。2、本案遗漏诉讼主体。依据上诉人与被上诉人于2015年12月8日签订的《合同书》第一条第2款规定“对于小区网点物业费，已经交付给甲方（即答辩人）出租使用的由甲方负责；已经租出的由经营者负责；尚未交付给甲方的网点、村部楼和幼儿园物业费由乙方（即原告）自行与县政府协调解决”之规定，本案涉及的甲方网点、村部楼和幼儿园物业费在交付前由政府承担。而上述房屋是否交付的认定，直接涉及到政府的利益，故本案应追加辽阳县住房和城乡建设局为本案的第三人。二、本案举证责任的分担错误。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，被上诉人主张从合同签订之日就开始对涉案房屋业主提供物业服务，被上诉人应提供开始提供服务的相关证据。同时作为上诉人需强调一点，物业公司在进行物业活动前，物业公司必然与开发公司进行交接，并应有相关的交接记录，故物业公司应持有房屋交付的相关证据。但原审法院在审理过程中，却以物业公司无法提供“房屋交付证据”，而将举证责任分配给上诉人，其做法明显违法。退一步讲，即使法院将举证责任分配给上诉人，但法院也应在庭审中释明谁承担举证义务。三、原审法院对被上诉人当庭提供的复印件证件，庭后法庭未核对，也未通知上诉人进行核对，程序明显违法。涉及上诉人的物业合同案件有两起，开庭时间均为2018年7月9日，在开第一起案件过程（案号1318号），该案件的所有被告包括上诉人均对被上诉人提供证据的复印件提出异议，法院即宣布休庭，并表示提供原件后再行开庭。休庭后即对本案开庭，开庭过程中被上诉人提供的仍是复印件，上诉人为配合法庭庭审顺利进行，明确表示先按有原件开庭，但庭后请法庭对原件与复印件进行核对，再考虑到另一案件还需开庭进行核实，上诉人应配合原审法院庭审的进行，但作为上诉人没有想到的是，原审法院却没有对原件与复印件进行核对，也没有对另案进行开庭，而是直接判决，其审理程序明违法。四、本案认定事实错误。1、原审法院对被上诉人伪造证据这一事实，未予认定，应属错误。被上诉人提供的2013年11月4日上诉人与其签订的《合同书》系被上诉人伪造的证据，对此上诉人提供的《合同书》可以证明，被上诉人虽辩称是为公司注册让上诉人重新更改了第一页，但被上诉人没有提供任何证据予以证明，并且被上诉人的此项陈述也不符合逻辑，如被上诉人所述，被上诉人明知第一页是为注册而更改，为何其提出诉讼时，不提供真实的合同。2、原审法院依据辽阳县首山镇人民政府（2016）86号文件中确定的标准确认网点物业费，其依据明显错误。其理由如下：其一、辽阳县首山镇人民政府（2016）86号文件是复印件，不能作为证据使用。其二、该文件是依据被上诉人提供的伪造的2013年的物业合同出具。庭审中被上诉人已明确表示2013年的合同的第一页是后更改，因更改页是被上诉人自己伪造，其物业费的标准也是被上诉人伪造填写，故被上诉人提供的2013年的合同不具备法律效力。而上诉人提供的2013年的合同中，根本没有约定物业费标准。因首山镇人民政府是在被上诉人提供合同真实的情况下，才作出文件确定物业费的标准按2013年双方签订合同中约定1元/平方米的标准收取，现因被上诉人提供的2013年的合同是被上诉人伪造，而依据伪造合同出具的首山镇人民政府的文件也就不具备法律效力。其三、本案有效的物业合同为2015年12月8日的合同，双方签订的物业合同，不包括网点，也未确定网点的物业费价格，故上诉主张网点物业费的依据不足。3、即使存在物业费，被上诉人主张的物业费，与上诉人无关，被上诉人无权向上诉人主张权利，具体阐述如下：依据《物业服务收费管理办法》第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”，以及上诉人与被上诉人于2015年12月8日签订的《合同书》第一条第2款规定“对于小区网点物业费，已经交付给甲方（即上诉人）出租使用的由甲方负责；已经租出的由经营者负责；尚未交付给甲方的网点、村部楼和幼儿园物业费由乙方（即被上诉人）自行与县政府协调解决”之规定。本案网点是否交付上诉人，以及什么情况下为房屋的交付，是上诉人应否承担物业费的事实依据。而依据《建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，房屋交付不仅仅简单的交钥匙，而应是在验收合格交付给买售人方为交付。而本案房屋验收合格之日为2017年3月28日，故从该日之后，开发商将钥匙交付购房者之日确定为交付之日，而被上诉人起诉的网点中虽有部分钥匙交付上诉人，但因房屋未经验收，不允许交付，故在验收前产生的所谓物业费与上诉人无关。被上诉人起诉的A19#、B17#（村部）、B18#（幼儿园）至今仍未交付上诉人，故上述三处网点，无论是否验收合格，其物业费也与上诉人无关，而原审以上诉人未提供证据证明上述房屋未付为由，判决上诉人承担给付物业费，其举证责任的分担是错误的（具体理由见第二点）。被上诉人起诉的D4#北1号、2号、4号、5号网点由上诉人占用，双方约定占用期间的物业费由被上诉人承担，故上述四处网点交付后，物业费也与上诉人无关，至于原审法院认定，上诉人不能举证证明上述房屋由被上诉人占用为由，而认定物业费用由上诉人承担，其认定错误，因为上述网点至今一直由被上诉人占用。五、被上诉人的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效。假设上诉人欠被上诉物业费，但根据被上诉人提供的证据可知，其起诉的物业费大部分发生在2017年10月1日民法总则生效前，上述物业费在2017年10月1日均超过二年，依据高院关于诉讼时效的解释，在2015年9月30日之前的物业费，均已超过诉讼时效。综上，一审法院审理程序违法，认定事实错误，举证责任分担错误，请二审法院纠正。补充上诉理由：1、上诉人与被上诉人于2015年12月8日签订的合同也可以证明网点、村部楼、幼儿园在签订合同时，仍未交付上诉人，从而也可以证明一审法院认定的物业费的给付时间的认定错误。因为该合同书签订时间为2015年12月8日，而该合同第一条2款明确约定尚未交付给甲方即上诉人的网点、村部楼、幼儿园由乙方即被上诉人自行与县政府协商解决，如果在2015年12月8日，上述网点及房屋已交付上诉人，合同中不会如此进行标注。2、被上诉人原审的诉讼中，2017年10月1日之前的物业费已超过诉讼时效。3、原审认定的利息，也仅是根据被上诉人计算认定，依据不足。辽阳县荣海物业有限公司辩称，一、原审法院审理程序合法。本案是2018年5月15日立案，于2018年7月9日公开开庭审理。2018年7月25日做出判决。原审法院作出该判决后，一直未发。因法庭一直在给双方做调解工作。另外，双方法定代表人及被答辩人主要领导人之间还有其他诉讼案件，故本案文书一直未送达，故一审简易程序合法。二、关于举证责任。被答辩人既然没有向原审法庭提供有利于其主张的证据，又没有证据否定答辩人向法庭提供的证据，被答辩人承担不利后果于法有据。三、关于答辩人向法庭提供辽阳县首山镇人民政府（2016）86号文件是复印件问题：镇政府文件原件是镇政府存档的。答辩人没有权利取得该文件原件。复印件也具备证明事实的法律效力。除非被答辩人有证据证明答辩人向法庭提供的复印件文件是伪造的、虚假的。四、原审法院审理查明事实清楚。1、被答辩人反复陈述：答辩人提供的2013年11月4日与答辩人签订的《合同书》系答辩人伪造的证据。答辩人问：答辩人与被答辩人之间所签订的每一个合同，都出至于被答辩人之手，都是被答辩人起草的。答辩人重来没有草拟过任何一个与被答辩人之间的合同。假设，答辩人与被答辩人之间存在“假合同”，那也是被答辩人在造假。2、答辩人与被答辩人之间物业管理《合同书》权责清晰，履行合同约定于法有据。被答辩人主张答辩人向原审法院提供的《合同书》是为公司注册使用的。事实上，答辩人公司是2012年12月份注册的。本案答辩人向法庭提供的《合同书》在2013年11月4日签订的。从时间上看，与答辩人公司注册没有任何关联性。3、A9＃（舞厅）、B17＃（村部）、B18＃（幼儿园）均是被答辩人回迁网点，所有权是被答辩人，答辩人诉请由其所有权人支付物业费符合法律规定。另外，2018年下半年至今，A9＃（舞厅）、B17＃（村部）、B18＃（幼儿园）开始对外出租出售，出租出售人均系被答辩人。从而可以确认：A9＃（舞厅）、B17＃（村部）、B18＃（幼儿园）所有权人就是被答辩人。因此，在上述网点没有出租出售之前，答辩人要求被答辩人给付网点物业费符合法律规定。4、D4＃北1号2号网点是物业用房，2014年11月4日答辩人进入。在本案诉请中，被答辩人没有请求被答辩人支付D4＃北1号2号网点物业费。答辩人只是要求被答辩人支付在答辩人进入之前，即2013年11月4日至2014年11月3日的物业费及利息。5、D4＃北4号是被答辩人闲置网点，答辩人没有占用，该网点所有权仍然是被答辩人。D4＃北5号网点是被答辩人于2018年5月中旬才将此网点给答辩人做保洁室使用。答辩人主张被答辩人给付2013年11月4日至2018年5月3日期间的网点物业费符合法律规定。五、关于诉讼时效。答辩人从未放弃向被答辩人索要拖欠的物业费。故，本案根本不存在超过诉讼时效一说。综上所述，本案原审程序合法，审理查明事实清楚，请求维持原审判决。辽阳县首山镇人民政府未到庭参加诉讼，出具书面答辩意见如下：答辩人与物业合同双方无任何关联，答辩人也不是房屋的业主，答辩人与本案没有任何的关联，一审法院认定答辩人不承担责任完全正确。至于一审法院认定的其他事实与答辩人无任何关系，一审法院认定的其他事实是否正确及是否合法，由二审法院依法认定。辽阳县荣海物业有限公司向一审法院起诉请求：2013年11月4日，原、被告共同协商，并经马伊屯村民代表大会同意，签订了被告隶属辖区回迁小区共计20.43万平方米和475个车库的物业服务承包管理《合同书》。原告负责该区域的物业管理及日常维护等全部工作。《合同书》约定：承包期为十年，从2013年11月4日起至2023年11月3日止。承包期满，双方无异议可以顺延，但需在承包期满前一个月另行订立书面协议。物业费按辽阳县住宅小区物业服务最低标准每月0.6元/平方米的标准收取，三级标准主张小区物业管理费每月不超过0.7元/平方米，网点按每月不超过1.0元/平方米的标准收取，住宅小区电梯每户360元，住宅小区公共照明每户25元/年，物业费按0.6元/平方米的标准收取。承包费付款方式为承包期内每年11月底前一次性支付当年物业费。合同签订后，原告按约履行物业管理及日常维护工作。但被告未按约足额交纳物业管理费用。从2013年11月4日起至2018年5月3日原告起诉之日止，被告累计拖欠原告网点物业费四年零六个月，合计物业管理费778,616.52元。鉴于被告与第三人签订《融资协议》，第三人有义务协助被告按时交纳物业管理费，并按照与被告的《融资协议》条款，代为履行交纳物业费的义务。综上，原告请求法院判令被告立即给付拖欠的网点物业费合计778,616.52元；判令第三人承担连带给付责任。辽阳县首山镇马伊屯村民委员会一审辩称：一、原告提供的《合同书》系原告伪造的，有被告提供的原告与答辩人签订的《合同书》可以证明，而被告提供的《合同书》虽然有原、被告的签字和盖章，但该合同签订的目的是原告注册公司所用，不作他用，故原告无权依据此合同主张权利。二、本案有效的物业合同为2015年12月8日，原、被告签订的合同不包括网点，也未确定网点的物业费价格，故原告主张网点物业费的依据不足。三、即使存在物业，物业费也与答辩人无关，依据《物业服务收费管理办法》第十六条以及《合同书》第一条第2款的规定，本案网点是否交付被告，以及什么情况下为房屋的交付，是被告应否承担物业费的事实依据。而依据《建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第十六条，《城市房地产管理法》第二十七条规定，房屋交付不仅仅简单的交钥匙，而应是在验收合格交付给买受人方为交付。本案房屋验收合格之日为2017年3月28日，故从该日之后，开发商将钥匙交付购房者之日确定为交付之日，而原告起诉的网点中虽有部分钥匙交付被告，但因房屋未经验收，不允许交付，故在验收前产生的物业费与被告无关。而原告起诉的A9#、B17#（村部）、B18#（幼儿园）至今仍未交付被告。故上述三处网点，无论是否验收合格，其物业费也与被告无关。同时原告起诉的D4#北1号、2号、4号、5号网点由原告占用，原、被告约定占用期间的物业费由原告承担，故上述四处网点交付后，物业费也于被告无关。D4#北3号网点于2015年5月29日出租给辽阳荣海广告公司，因被告与辽阳荣海广告公司约定了物业费由其承担，且物业合同中也约定，网点出租的物业费由承租人承担，故此网点即使交付，物业费也有承租人承担。四、原告诉讼请求已超过诉讼时效。假设被告欠原告物业费，但根据证据可知，起诉的物业费大部分发生在2017年10月1日民法总则生效前，参照最高院民一庭出版的《民事审判指导与参考》（2017年第4辑242页）及北京市高级人民法院民一庭《关于民法总则施行后适用诉讼时效制度参考意见》第三条第二款“权利人之权利受到损害的事实发生在2017年9月30日之前，自权利人知道或者应当知道其权利受到损害以及义务人之日起至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间已届满，不因《民法总则》的施行而变更；尚未超过二年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，如原告未提供证据证明向被告主张权利，原告诉求超过二年时效。首山镇政府一审述称：村委会是独立的组织，原、被告签订的合同与第三人无关；融资协议的双方是城建局和马伊屯，第三人不是协议的主体，因此原告不能向第三人主张权利，且在融资协议中明确了第三人的权利和义务，仅是与财政局、马伊屯之间有权利义务关系，与原告无关，故要求驳回原告的诉讼请求。一审法院认定事实：辽阳县住房和城乡建设局承建的马伊新村逸水清风回迁小区于2013年10月30日进行竣工验收。2013年11月4日，经县政府批准，并经马伊屯村民代表大会同意，荣海公司与马伊屯村委会签订了物业服务承包管理《合同书》。《合同书》约定：辽阳县荣海物业有限公司承包期为十年，从2013年11月4日起至2023年11月3日止；物业费按辽阳县住宅小区物业服务最低标准每月0.6元/平方米的标准收取，三级标准主张小区物业管理费每月不超过0.7元/平方米，网点按每月不超过1.0元/平方米的标准收取，住宅小区电梯每户360元，住宅小区公共照明每户25元/年，物业费按0.6元/平方米的标准收取；承包费付款方式为承包期内每年11月底前一次性支付当年物业费。2013年11月4日，荣海公司正式进驻马伊新村逸水清风回迁小区全面接管物业管理服务工作。2015年12月8日，荣海公司与马伊屯村委会签订《辽阳县马伊新区服务管理承包合同书》，双方约定承包期限为十年，自2013年11月1日始至2023年10月31日止，并约定对于小区网点的物业费，已经交付给马伊屯村委会尚未出租使用的由辽阳县首山镇马伊屯村民委员会负责，已经租出的由经营者负责，尚未交付给辽阳县首山镇马伊屯村民委员会的网点、村部楼和幼儿园物业费由荣海公司自行与县政府协调解决。同时双方约定根据［辽县价发（2008）37号］文件《辽阳县住宅小区物业服务等级划分和收费标准》，按照二级标准住宅小区物业基本条件及服务内容，物业费按每月0.6元/平方米收取，住宅小区电梯每户每年360元，住宅小区公共照明费每户每年25元由荣海公司向业户收取；马伊屯村委会每年需向荣海公司支付物业承包费1,173,233元，电梯使用维护费205,560元。从2013年11月4日起至2018年5月3日止，马伊屯村委会累计拖欠辽阳县荣海物业有限公司网点物业费741,818.36元（详见附表一）。上述事实，有各方当事人的陈述、合同书、明细表、首镇政发〔2016〕86号文件、情况报告、消防复查备案意见书、竣工验收备案书、商铺租赁合同等证据在卷为凭。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。荣海公司与马伊屯村委会先后签订的两份合同书均系双方真实意思表示，合法有效。2015年签订的合同是根据实际情况发生变化后拟定的合同，故应当以该份合同为主予以执行。但2015年签订的合同中虽对网点物业费的承担者作出约定，但未对网点物业费的收取标准作出明确约定。辽阳县首山镇人民政府在［2016］86号文件中明确说明：荣海公司于2013年11月4日经县政府批准进驻小区全面接管物业管理服务工作，其管理范围包括住宅楼38栋（16.3万平方米）、门市10栋楼（4.1万平方米）、车库473户及小区全部公共设施。鉴于小区网点确实在荣海公司提供物业服务的范围内，故马伊屯村委会应当依据2015年的合同约定对已交付给辽阳县首山镇马伊屯村民委员会但尚未出租使用的网点向辽阳县荣海物业有限公司交纳物业费。至于物业费的收取标准可以参照辽阳县荣海物业有限公司、辽阳县首山镇马伊屯村民委员会于2013年签订的物业合同中约定的1元/平方米的标准收取。对于辽阳县首山镇马伊屯村民委员会辩称A9#、B17#、B18#网点至今仍未交付给辽阳县首山镇马伊屯村民委员会，故物业费不应由辽阳县首山镇马伊屯村民委员会承担一节，根据辽阳县荣海物业有限公司、辽阳县首山镇马伊屯村民委员会签订的《辽阳县马伊新区服务管理承包合同书》约定，对于“尚未交付给辽阳县首山镇马伊屯村民委员会的网点、村部楼和幼儿园物业费由荣海公司自行与县政府协调解决”。本案马伊屯村委会未提供证据证明建筑单位未将上述三处网点交付给辽阳县首山镇马伊屯村民委员会，而荣海公司作为提供物业服务的公司无法对上述事实承担举证责任。因此依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，马伊屯村委会应当承担举证不能的法律后果。对于辽阳县首山镇马伊屯村民委员会辩称D4#北1号、2号、4号、5号网点由辽阳县荣海物业有限公司占用，故物业费不应由辽阳县首山镇马伊屯村民委员会承担一节，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，因辽阳县首山镇马伊屯村民委员会未提供证据证明上述网点由辽阳县荣海物业有限公司占用，因此对于辽阳县首山镇马伊屯村民委员会的上述辩解，一审法院不予采信。对于辽阳县首山镇马伊屯村民委员会辩称D4#北3号网点于2015年5月29日出租给辽阳荣海广告公司，故物业费不应由辽阳县首山镇马伊屯村民委员会承担一节，辽阳县首山镇马伊屯村民委员会为证明其主张向一审法院提供马伊屯村委会与辽阳县荣海广告有限公司于2015年5月29日签订的《商铺租赁合同》一份，合同中约定：租赁期限从2015年5月29日至2018年6月28日（2015年5月29日至6月29日是辽阳县荣海物业有限公司优惠给对方的装修时间），年租赁30,000元，物业管理费由辽阳县荣海广告有限公司交纳等。因此2013年11月4日至2015年6月29日期间的物业费1,433.84元应当由马伊屯村委会承担，对于此网点辽阳县荣海物业有限公司多主张的费用，一审法院不予支持。对于辽阳县荣海物业有限公司主张逾期给付利息一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十一条规定，对于辽阳县首山镇马伊屯村民委员会长期拖欠物业费的行为，辽阳县荣海物业有限公司有权要求其赔偿经济损失，故辽阳县荣海物业有限公司要求辽阳县首山镇马伊屯村民委员会按中国人民银行同期贷款利率的标准给付逾期付款利息28,179.34元，一审法院予以支持。综上，马伊屯村委会在2013年11月4日至2018年5月3日期间共拖欠荣海公司网点物业费共计741,818.36元，共产生逾期利息28,179.34元。对于荣海公司主张辽阳县首山镇人民政府依据《融资协议》承担连带责任一节，因《融资协议》并非辽阳县荣海物业有限公司与首山镇政府人签订，该协议对辽阳县荣海物业有限公司并无约束力，且首山镇人民政府并非支付物业管理费的责任主体，故一审法院对于辽阳县荣海物业有限公司的此项主张不予支持。综上所述，为维护当事人的利益，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、辽阳县首山镇马伊屯村民委员会于本判决生效之日起十日内给付辽阳县荣海物业有限公司2013年11月4日至2018年5月3日期间拖欠的物业管理费741,818.36元及逾期利息28,179.34元，共计769,997.70元；二、驳回辽阳县荣海物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,587元，由辽阳县首山镇马伊屯村民委员会承担。本院二审期间，马伊屯村委会提供了18份商户租赁合同，证明案涉房屋交付的具体时间是在2015年7月份之后，荣海公司所主张的物业费包括应该由承租人缴纳的物业费，2015年之前案涉房屋没有竣工。对于上述证据的真实性本院予以确认，但租赁合同不能证明交付时间，亦不能证明竣工时间，故对上述证据的关联性不予确认，对上述证据不予采信。本院另查明，二审审理过程中，马伊屯村委会出具了一份荣海公司与马伊屯村委会2013年11月4日签订的《合同书》，该合同的内容与荣海公司一审提供的双方于该日期签订的《合同书》内容不一致，因双方当事人均不能提供证据否定对方合同的真实性，故对双方2013年11月4日签订的《合同书》不予确认。一审判决查明的关于该《合同书》部分的事实，本院不予确认。因辽阳县住房和城乡建设局系案涉房屋的建设单位，为查清事实，本院依法对其进行询问，辽阳县住房和城乡建设局称其与马伊屯村委会未就案涉网点办理交付手续。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。马伊屯村委会上诉称因涉及交付问题，本案应追加第三人辽阳县住房和城乡建设局参加诉讼，但其一审并未提出追加申请，且其不能提供证据证明辽阳县住房和城乡建设局在本案中有交纳物业费的义务，故其关于追加第三人的申请，本院不予支持；马伊屯村委会上诉称一审程序违法一节，依据不足，本院不予支持；马伊屯村委会上诉称房屋需经验收合格方可交付，本案案涉房屋验收合格之日为2017年3月28日，故此前产生的物业费与上诉人无关，该抗辩不能对抗荣海公司作为马伊屯村委会物业服务合同相对方的权利，因荣海公司于2013年11月4日进驻小区全面接管物业管理服务工作，案涉网点确实在荣海公司提供物业服务的范围内，故马伊屯村委会作为物业买受人应当依法缴纳物业费，马伊屯村委会就网点交付问题的争议，可与开发建设单位另行处理；马伊屯村委会上诉称A19#、B17#（村部）、B18#（幼儿园）至今仍未交付给上诉人，该三处网点的物业费与上诉人无关一节，本案中房屋交付义务主体是开发建设单位而非荣海公司，现马伊屯村委会未就其与开发建设单位之间关于案涉网点的交房约定进行说明，亦未提供证据证明案涉小区的其他已交付网点存在交接手续，荣海公司作为物业服务单位没有责任对马伊屯村委会与开发建设单位之间的交付情况进行举证，故根据现有证据不能认定开发建设单位未向马伊屯村委会交付上述三处网点，该上诉理由本院不予支持，马伊屯村委会应缴纳该三处网点物业费。综上所述，辽阳县首山镇马伊屯村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,587元，由上诉人辽阳县首山镇马伊屯村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇一九年十二月三十日法官助理尚莉莉书记员胡子健