阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初4341号原告：阳江市盈信房产开发有限公司。住所地：阳江市江城区东风三路88号。送达确认地址：佛山市顺德区龙江镇盈信广场A区三楼房产办公室，联系人：叶添良，电话：13516502538。法定代表人：翁永辉，该公司总经理。委托代理人：叶添良，广东粤高律师事务所律师。委托代理人：严慧敏，广东粤高律师事务所律师。被告：刘小丹，女，1974年10月4日生，汉族，住阳江市江城区。原告阳江市盈信房产开发有限公司（以下简称盈信公司）诉被告刘小丹房屋租赁合同一案，本院于2019年6月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盈信公司的委托代理人叶添良到庭参加诉讼;被告刘小丹经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告盈信公司诉称：—、判令确认原、被告双方签订的《盈信广场（阳江）租赁合同》于2019年4月2日解除；二、判令被告立即向原告支付租金人民币52250.57元及违约金27761.34元，暂合计80011.91元（违约金以每月租金欠费为本金分笔计算，按照日利率5‰自应付款之日起暂计算至2019年6月17日,2019年6月18日起至实际付清日的滞纳金依法另计）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年10月16日签订《盈信广场（阳江）租赁合同》（下称合同）。双方在合同中约定，由被告向原告租赁位于阳江市江城区东风三路88号盈信广场一层1301号商铺经营餐饮。该商铺租赁面积为179.70㎡,租赁期限自2017年10月16日至2023年3月31日。租金年递增率为10%，2019年1月1日至2019年12月31日每月租金为25697元/月。被告须于每月15日前向原告全额支付当月租金。自2019年2月16日起，被告开始拖欠租金，原告多次向被告催收，并于2019年6月10日向被告发送《解除合同通知书》，正式致函被告于2019年4月2日解除合同且缴清欠款及交还商铺，但被告仍置之不理，消极对待。截止至2019年6月17日,被告拖欠租金已达121天。根据合同第10.1条，被告的行为已属违约,原告有权终止本合同。根据合同第12.1及12.2条，原告有权没收被告已缴纳的保证金及按未缴数额每日5‰向被告收取违约金。经统计，截止至2019年4月1日，被告共拖欠原告租金52250.57元，具体拖欠租金明细如下：2019年2月25697元，3月25697元及4月856.57元。上述拖欠租金共产生违约金：27761.34元。综上，原告认为,被告没有按照合同约定按时向原告支付租金的行为已经严重损害原告的合法权益，已构成严重违约。原告为维护自身权利,特向法院起诉，希判如所请。被告刘小丹没有到庭应诉，亦没有答辩。经审理查明：坐落在阳江市江城区东风三路88号盈信广场二层1301号商铺为原告所有，原告已领有房地产权证【粤（2018）阳江市不动产权第0016012号】。2017年10月16日，原告盈信公司作为出租方（甲方）与被告刘小丹作为承租方（乙方）签订了《盈信广场（阳江）租赁合同》，合同中记载的主要内容如下：“承租方：刘小丹，通讯地址：阳江市马曹路303号……第一条租赁物位置甲方将位于阳江市江城区东风三路88号阳江市盈信广场一层1301号商铺（场地）[下称该商铺（场地），具体位置详见合同附件“位置示意图”]出租予乙方使用，乙方同意承租；租赁物面积乙方承包经营该店铺铺内面积：179.70平方米。租赁物用途（经营范围）乙方经营类别：餐饮，经营品牌：深夜食堂。……第二条租赁期限、商铺（场地）交付日及装修期租赁期限自2017年10月16日起至2023年3月31日止。第三条租金租金（年递增率：10%）：自2017年10月16日至2018年1月25日，租金为：人民币:23361元整，乙方须于本合同签订时一次性向甲方付清；自2018年1月16日至2018年12月31日，租金单价为：每月人民币130元/平方米，即人民币23361元/月；自2019年1月1日至2019年12月31日，租金单价为：每月人民币143元/平方米，即人民币25697元/月；……乙方需于每月15日前（或依物业管理公司派发的“每月缴费清单”所列期限内）向甲方一次性全额支付当月租金，如本合同的租期首月及（或）末月非整月，则当月租金按天数比例支付。第四条租赁保证金及预缴费用乙方应于签订本合同同时向甲方支付合同保证金￥46722元，以确保乙方履行本合同的所有条款。预缴租金：乙方于签订本合同时向甲方预缴租金人民币￥23361元，该预缴的租金用于抵扣2017年10月16日至2018年1月15日的租金，除此以外的其他租期，乙方仍需按时按约定缴交。合同履行期内，乙方交付的上述保证金不得冲抵乙方在租赁期内应向甲方或甲方委托的物业管理公司支付的租金、管理费、该商铺（场地）水电费等款项。第八条乙方的权利与义务……除非经甲方委托的物业公司书面同意，否则如乙方在一个月内超过三天（每天累计超过壹小时当一天处理）未能依时营业,将视乙方严重违约且甲方或甲方委托的物业公司有权以损害商场整体形象及商誉为理由，依照本合同约定行使相关权利。第十条合同的终止合间期内，如乙方在出现下列任何一种情形时，甲方或甲方委托的物业公司均有权在提前不少于三天告知后单方面终止合同并依照本合同约定行使相关权利：……（2）未按合同约定依时足额支付租金等约定的费用且逾期超过十五日或以上;（5）擅自终止承租范围的经营活动连续超过三天；……第十二条违约责任除本合同有书面约定情况外，在租赁期内任何一方未经对方同意而解除合同的均属违约行为。如甲方提前解约应向乙方双倍退还保证金，如乙方提前解约则甲方有权没收已缴纳之保证金。乙方迟延缴纳租金等应缴费用的，每迟延1日应按未缴数额的5‰向甲方支付违约金。乙方若违反本合同应承担之各项义务，则甲方或甲方委托的物业公司有权采取以下措施：在以电话或短信或书面等形式提前通知的前提下采取暂停水电供应。在此情形下，乙方不得依此提出索赔或拒付租金等应缴费用，且仍需按已签定的相关合同约定依时足额缴纳相关费用。……等等。”合同签订后，原告将租赁物交付给被告使用，被告交付了保证金46722元给原告。原告自认被告按合同约定的标准支付了租金至2019年1月31日，但从2019年2月起的租金被告没有支付给原告，计至4月的租金合计52250.57元（25697元＋25697元＋856.57元）。被告于2019年4月1日向原告提交了一份《商铺撤场申请书》，该申请书记载的内容为：“本人刘小丹为阳江市盈信广场1301号商铺租户，经营品牌：深夜食堂。由于经营亏损，上月已停业，现向贵司申请于2019年4月1日提前终止合约撤场。本人将严格遵守盈信广场《租赁合同》相关条款约定，缴清费用后三天内撤离店铺物品撤场。”2019年4月26日，原告及阳江市盈信物业服务有限公司委托广东粤高律师事务所叶添良律师向原告发出《律师函》一份，其中记载：“……就贵方拖欠盈信公司租金、物业管理费、水电费等相关费用事宜致函贵方以追索欠款。……经核算，截至2019年4月24日，贵方尚拖欠盈信公司61783.68元。……一、请贵方于2019年5月10日前向盈信公司清偿欠费人民币61783.68元。二、如贵方未按本函要求支付欠款的，盈信公司将根据双方签订的合同采取相应的限制措施，包括但不限于对贵方经营店铺采取暂停水电供应、与贵方终止合同……”，2019年6月10日，原告向被告发出《解除合同通知书》一份，该通知书邮寄到被告的身份证地址及合同上所约定的通讯地址但因无人签收而被退回，通知书中记载：“由于阁下从2019年2月16日起至今未向我司支付2至4月份租金、管理费及水电费，阁下逾期支付租金、管理费及水电费用已经超过115天。……阁下的行为已经违反合同约定，构成根本违约，根据《租赁合同》第十条第一项的约定，我司特致函阁下：本公司于2019年4月2日正式解除与阁下签订的《租赁合同》、《物业管理合同》，没收相关的保证金，收回店铺。请阁下于收到本通知书三日内缴清所欠费用并清空商铺内物品，到我公司办理交还商铺手续。若您未按期交还商铺、清空物品的，我司将按《租赁合同》第十条第四项的规定处理相关物品，同时我司将通过法律途径追讨欠费。……”此后，原告以其向被告催收上述欠费未果为由，遂诉至本院，请求如述称。庭审中，原告主张被告缴纳的履约保证金不属于定金性质，原告有权没收履约保证金，同时有权要求被告支付违约金，若法院认为履约保证金属于定金性质，定金与违约金不能同时主张时，原告表示选择适用定金罚则。以上事实，原告提供有营业执照、盈信广场（阳江）物业管理合同、商铺撤场申请书、律师函、快递单、解除合同通知书、阳江盈信费用通知单、企业信用信息公示报告、不动产权证书、邮件查询单等证据为证。本院认为：本案原、被告签订的《盈信广场（阳江）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人应按合同的约定来切实履行合同义务。被告逾期未按约定期限支付租金，已构成违约，应承担违约责任。依照双方的约定，在被告逾期十五天未交租的情况下，原告可以行使约定解除权予解除合同。原告于2019年6月10日向被告发出《解除合同通知书》，告知被告于2019年4月2日解除双方签订的租赁合同，该通知书邮寄到被告的身份证地址及合同上所约定的通讯地址虽被退回，但被告于2019年4月1日交给原告的商铺撤场申请书亦有解除合同的意思表示，现原告请求确认本案所涉租赁合同已于2019年4月2日解除，符合双方合意，亦没有违反合同约定和法律规定，本院予以支持。对于租金，原告自认被告已支付租金至2019年1月，主张被告拖欠2019年2月至4月的租金合计52250.57元（25697元＋25697元＋856.57元）未付；本案中，被告没有举证证明其已付租金的情况，对原告上述主张亦没有提供反驳的事实及证据，故对于原告上述主张，本院予以确认。现原告请求被告支付拖欠的2019年2月至4月的租金合计为52250.57元，合法合理，本院予以支持。关于合同的保证金问题，双方在协议中约定：“乙方应于签订本合同时向甲方支付合同保证金￥46722元，以确保乙方履行本合同的所有条款。”、“除本合同有书面约定情况外，在租赁期内任何一方未经对方同意而解除合同的均属违约行为。如甲方提前解约应向乙方双倍退还保证金，如乙方提前解约则甲方有权没收已缴纳之保证金。”，合同条款中该保证金的约定具有定金性质；另，双方在双方在租赁合同中同时约定了违约金：“乙方迟延交纳租金等应缴费用的，每迟延1日应按未缴数额的5‰向甲方支付违约金。”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定，在本案诉讼中，原告表示在不能同时主张定金与违约金时，其选择适用定金条款。故对于原告同时请求的违约金，本院不予支持。由于涉案合同的租赁期为65.5个月，而被告仅履行了17.5个月，属于不完全履行合同，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第二款“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则”之规定，本案适用定金罚则的比例为73.28%（1-17.5个月/65.5个月），即对于被告已付的保证金，46722元，原告可不予返还34238元（46722元×73.28%），另外的12484元（46722元-34238元）应予返还给被告。被告刘小丹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告阳江市盈信房产开发有限公司与被告刘小丹签订的《盈信广场（阳江）租赁合同》已于2019年4月2日解除；二、被告刘小丹支付尚欠的租金合计52250.57元给原告阳江市盈信房产开发有限公司收领，该款限在本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、原告阳江市盈信房产开发有限公司返还被告刘小丹已付的租赁保证金中的12484元给被告刘小丹收领，该款可从被告刘小丹应付的本判决第二项所确定的义务款中抵扣；四、驳回原告阳江市盈信房产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1800元、公告费690元，合计2490元（原告已预交），由被告刘小丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  许 玲人民陪审员  何计花人民陪审员  梁端肃二〇一九年十二月四日书 记 员  冼金莲附相关的法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。