北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10902号上诉人（原审被告）：唐某1，男，1947年3月23日出生，汉族，中央团校退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨玉岐，北京雷宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓锐，北京雷宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱某1，女，1930年3月14日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张海霞，北京市浩东律师事务所律师。原审被告：贾某1，女，1949年1月24日出生，汉族，中央民族大学退休职工，住北京市海淀区。原审被告：贾某2，男，1953年6月15日出生，汉族，海淀区房管所退休职工，住北京市海淀区。原审被告：贾某3，女，1959年11月5日出生，汉族，中央民族大学退休职工，住北京市海淀区。原审被告：贾某4，女，1954年11月2日出生，汉族，明光中学退休职工，住北京市海淀区。原审被告：贾某5，女，1962年2月8日出生，汉族，中央民族大学体育学院退休职工，住北京市海淀区。原审被告：贾某6，男，1950年1月7日出生，汉族，海淀区委办公室司机班退休职工，住北京市海淀区。贾某3、贾某4、贾某5、贾某6之共同委托诉讼代理人：王宁，北京知止律师事务所律师。上诉人唐某1因与被上诉人朱某1、原审被告贾某1、贾某2、贾某3、贾某4、贾某5、贾某6返还原物纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2018)京0108民初29877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人唐某1及其委托诉讼代理人杨玉岐、周晓锐，被上诉人朱某1之委托诉讼代理人张海霞，原审被告贾某3、贾某4、贾某5、贾某6及其委托诉讼代理人王宁、原审被告贾某1、原审被告贾某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐某1上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回朱某1的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.贾某7处分北京市海淀区306号房屋（以下简称306号房屋）的行为本质上是一种赠与；2.贾某7向我转让306号房屋系有权处分；3.本案诉讼时效已届满；4.即使贾某7处分过户306号房屋的行为为无权处分，也应属部分无权处分。朱某1辩称，我同意一审判决，不同意唐某1的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。贾某3、贾某4、贾某5、贾某6述称，我们同意一审判决，不同意唐某1的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。贾某1、贾某2述称，我们同意唐某1的上诉请求。朱某1向一审法院提出诉讼请求：1.判令唐某1协助办理北京市海淀区306号房屋的过户手续，将房屋恢复登记至朱某1名下；2.本案诉讼费由唐某1、贾某1、贾某2、贾某3、贾某4、贾某5、贾某6承担。一审法院认定事实：朱某1、贾某7系夫妻关系，二人共生育贾某1、贾某2、贾某3、贾某4、贾某5及贾某6六名子女。唐某1系贾某1之夫。朱某1、贾某7婚后购买了306号房屋，并一直在该房屋居住。306号房屋建筑面积58.3平方米，原登记在贾某7名下。2010年12月27日，306号房屋过户至唐某1名下。权属登记档案显示：贾某7、唐某1于过户当日签订《存量房屋买卖合同》，约定唐某1以10万元的价格购买306号房屋，定金5万元，支付日期为2010年10月2日；该存量房屋买卖合同第一页右侧靠上的位置签有“贾某720101227”字样；房屋所有权转移登记申请书及存量房屋交易结算资金自行划转声明上均签有贾某7、唐某1的名字；房屋登记询问笔录显示，贾某7、唐某1均称申请登记房屋不是共有房屋（包括夫妻共有）。2011年10月13日，唐某1作为用热人与北京市海淀区供暖和设备经营管理中心签订了针对306号房屋的《北京市居民供热采暖合同》。现唐某1持有自2013-2014年度起至2017-2018年度止的供暖费发票。另，唐某1所在单位中国青年政治学院的房改办出具证明，显示代唐某1交纳了306号房屋2011-2012年度供暖费3498元。另，贾某7曾在2018年11月14日的庭审中辩称：我没有将306号房屋出售给唐某1，也没有收取唐某1支付的购房款。之前唐某1带我去过房管局，说是要问一下我与朱某1过世后房屋怎么处理，那天唐某1让我在白纸上签过字，而我从未见过合同文本。贾某1和唐某1对我和朱某1并不好，在朱某1提起诉讼后还对我们进行谩骂，我从没想过将306号房屋过户给唐某1。306号房屋的供暖费都是我单位或其他子女代缴的，不清楚唐某1交纳供暖费的情况。我同意朱某1的全部诉讼请求。此外，贾某7曾在2018年11月14日的庭审中主张306号房屋的过户手续中，除存量房屋买卖合同第一页右上方的姓名日期像其本人笔迹外，其他签名均非其本人签署。但经询问，贾某7不申请对其签名进行笔迹鉴定。后，贾某7于2019年1月2日去世。庭审中，朱某1主张其2018年3月份在与贾某1的口角中偶然获悉306号房屋已过户。唐某1及贾某1则主张，306号房屋过户时，朱某1就在现场，过户的工作人员知晓朱某1与贾某7的配偶关系，知晓306号房屋系夫妻共同财产，并询问了朱某1的意见，但未要求朱某1签署任何手续。就双方争议，贾某2曾作为唐某1的证人先后两次出庭作证，第一次出庭作证时述称：我是朱某1、贾某7之子。2010年的一天唐某1找到我让我见证一下他给我母亲送5万元，然后我和唐某1去到了306号房屋，唐某1把5万元现金给了我父母，说过完户了，把这钱给他们。因为306号房屋是我买的，唐某1先转账给了我5万元，又给了我父母5万元。除了贾某1，我们剩下的几个孩子都有房子了，我就和我父母说把我买的这套给我姐姐，2010年的时候我父母同意把306号房屋给到贾某1，具体怎么商量的不清楚，我父母和我们这些孩子都说过。我父亲过户完告诉我说贾某1、唐某1、我父母四人一起去办理的过户，这话是当着我母亲面说的，我母亲没有发表意见。现在都是我的妹妹们在闹，想要分房产。我父母身体很好，对把房子给贾某1这个事反悔了好几次，因为其他子女总是有不同的意见。第二次出庭作证时述称：2011年、2012年的时候，我父母及兄弟姐妹们一起开会的时候说过父亲已经将306号房屋卖给唐某1。当时说306号房屋是不是给我姐姐贾某1，我父亲说把这个房子给贾某1，我母亲也同意。2012年唐某1就把5万元给我母亲了，我当时去看我母亲，看见了付款经过。唐某1说的是5万元，记不清是怎么包着的了，放哪儿了也记不清了，就说是给我母亲的钱，说是房钱就放那了，然后我有事就走了。我走的时候钱还放在那，记不清当时朱某1和贾某7说了什么，好像是没说什么。唐某1说的买房子的过程都是真实的，过户时我不在场。2019年4月16日再次开庭时，贾某2又称：有一次我去到我父母家里，看到唐某1拿了一个书包，包着5万元，用报纸包着，贾某7打开后我看见是5捆，说是房钱，后来唐某1银行转账转给我5万元，因为当初购买这房子时候我出了不到5万元。朱某1、贾某3、贾某4、贾某5及贾某6不认可贾某2的上述陈述。唐某1、贾某1则认可贾某2的陈述。一审法院认为，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。本案中，306号房屋系朱某1、贾某7婚内购买，应归朱某1、贾某7共同共有。现有证据显示，贾某7向唐某1转让306号房屋未征得朱某1同意，已构成无权处分。而唐某1作为朱某1、贾某7的女婿，对306号房屋的权属应系明知，且其未举证证明10万元系306号房屋的合理对价并已实际支付，则唐某1不构成善意取得。因此，朱某1请求追回306号房屋具备事实及法律依据。306号房屋原登记于贾某7名下，但属朱某1与贾某7共同共有，朱某1作为共有权人有权取得306号房屋的所有权登记。现贾某7在朱某1主张追回权的过程中去世，朱某1请求将306号房屋恢复登记于其本人名下，并未超越其追回权的范畴。贾某7去世后，306号房屋中属于贾某7遗产的部分应归其继承人共有。但306号房屋的析产与继承不宜在本案中一并处理，而在完成遗产分割前，尚无法确定306号房屋中贾某7遗产部分的权属登记方式。综合上述情况，考虑到将306号房屋恢复登记至朱某1名下系朱某1实现追回权的法律后果，不会对贾某7遗产的分割造成不利影响，反而有利于相关继承纠纷的解决，故法院对朱某1请求将306号房屋恢复登记至其本人名下的诉请予以支持。唐某1主张过户时朱某1就在现场且知晓、同意贾某7出售房屋，另主张已按朱某1、贾某7指示将5万元转付贾某2，向朱某1、贾某7支付剩余5万元，但均未提交充分证据，故法院对唐某1的上述主张均不予采信。唐某1主张朱某1的诉请已超过诉讼时效，但未举证证明朱某1早已知晓或应当知晓过户情况，故其该项主张缺乏事实依据，法院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条之规定，判决：唐某1于本判决生效后7日内办理北京市海淀区306号房屋的过户手续，将该房屋过户至朱某1名下。二审中，上诉人唐某1申请证人赵某出庭作证，本院予以准许。2019年12月11日庭审中，证人赵某陈述其系北京市海淀区供暖和楼房设备经营管理中心的收费员，负责306号房屋所在区域的供暖费收缴工作。其在2010年底前往贾某7所在单位中央民族大学收取306号房屋供暖费时得知贾某7已经将306号房屋出售，从下一年度起中央民族大学将不再为贾某7代缴供暖费，故其根据工作要求入户进行核实。在其入户时为其开门的是一个瘦高个老人，后确认是贾某7本人，贾某7称306号房屋已经卖给女儿女婿了，让直接找他们，并提供了唐某1的电话。在上述交谈过程中，有个老太太跟在贾某7后面，觉得应该就是朱某1。经质证，上诉人唐某1认可证人证言的内容，被上诉人朱某1不认可证人证言的真实性及证明目的，并主张依据证人证言无法确认贾某7身边的老太太就是朱某1，且证人陈述贾某7是瘦高个，但根据户口本记载，贾某7的身高仅为1.7米，显然不属于高个的范畴，证人的陈述是虚假的。贾某1、贾某2认可唐某1的质证意见，贾某3、贾某4、贾某5、贾某6称不了解当时情况，不发表意见。本院于2019年12月17日前往北京市海淀区供暖和楼房设备经营管理中心核实，赵某确系该单位职工，现已退休。关于房屋产权出现变动的情形下进行入户调查是否属于规定的工作程序的问题，该单位负责人员答复没有硬性要求入户调查，但像这种亲属之间转让的情况比较特殊，不排除他们联系收费员上门的可能。各方当事人均对本院核实的内容予以认可。结合本院调取的证据，考虑到证人证言的内容存在矛盾之处，本院对该份证据不予采纳。另查，本院于2019年11月28日向北京市海淀区不动产登记事务中心调取306号房屋贾某7过户至唐某1名下的档案材料，其中多份书面文件中均有贾某7签字，各方当事人对该份证据的真实性予以认可。就过户手续办理流程，本院向北京市海淀区不动产登记事务中心工作人员询问，其答复如果房屋登记在夫妻一方名下，即便房屋属于夫妻共同财产，在办理过户手续时，仅需产权人本人到场，其配偶无需到场参与办理。各方当事人对该份证据的真实性予以认可。本院于2019年11月28日前往朱某1家中对其进行询问，其表示本案诉讼系其本人真实意思，其对贾某7将房屋出售给唐某1不知情，直到2018年3月才知晓，要求将房屋追回。各方当事人对该份证据的真实性予以认可。本院于2019年12月17日前往中央民族大学核实306号房屋供暖费交纳情况，该单位负责人员答复2015年之后供暖费交纳进行了改革，直接发放到个人账户，再由个人交纳。各方当事人对该份证据的真实性予以认可。本院于2019年12月17日前往中国青年政治学院核实306号房屋供暖费交纳情况，该单位负责人员答复2013年之后供暖费交纳进行了改革，直接发放到个人账户，再由个人交纳。各方当事人对该份证据的真实性予以认可。被上诉人朱某1提交了贾某7与朱某1的户口本，证明贾某7并非是大高个，证人的陈述是虚假的。唐某1认可该证据的真实性，但不认可证明目的。因本院并未采纳证人证言的效力，故对于该份证据不再予以评价。其他当事人在本案二审中未提交新证据。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。本案中，唐某1与贾某7系通过签订《存量房屋买卖合同》的方式将306号房屋由贾某7名下转移登记至唐某1名下，而306号房屋系贾某7与朱某1的夫妻共同财产，故贾某7的上述处分行为是否为其本人的真实意思表示以及是否征得朱某1的同意系本案的争议焦点，直接决定了朱某1是否有权主张追回306号房屋。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于贾某7与唐某1签订《存量房屋买卖合同》是否为其本人的真实意思表示的问题。唐某1主张自己取得306号房屋所有权系源于其与贾某7签订的《存量房屋买卖合同》，该合同由双方签字，并在行政机关备案，系双方的真实意思表示。贾某7在诉讼中否认自己将306号房屋出售给唐某1，并否认《存量房屋买卖合同》中的签名为其本人所签，但在法院的释明下，贾某7不申请对《存量房屋买卖合同》中的签名进行笔迹鉴定，故应当由贾某7承担该不利后果，本院依法认定《存量房屋买卖合同》的真实性。且根据本院向贾某7所在单位中央民族大学核实确认，中央民族大学自2015年起实行供暖收费改革，由单位代缴的方式变更为将供暖补贴发放至个人账户再由个人向供热单位缴纳，故至迟于2015年贾某7应当知晓306号房屋应由其个人缴纳供暖费，但实际上贾某7并未缴纳该期间的供暖费，该事实显然与其在诉讼中表示自己对306号房屋过户给唐某1不知情这一陈述相矛盾，且与常理不符，本院不予采信。综上，《存量房屋买卖合同》系贾某7与唐某1的真实意思表示，合法有效。出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。买受人符合《物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得构成要件办理了房屋所有权转移登记，其他共有人要求追回该房屋的，不予支持。前款中出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定的，应当优先适用该规定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。关于贾某7将306号房屋转让给唐某1是否征得朱某1同意，即贾某7的处分行为是否构成无权处分的问题是本案的另一争议焦点。朱某1在本案中主张其对贾某7的处分行为并不知情，亦不认可，本院对其该主张不予采信，具体理由如下：1.本案中，各方当事人均认可306号房屋系拆迁安置获得，306号房屋取得后一直由贾某7、朱某1居住使用，该房屋作为二人唯一的重要财产，贾某7在对外进行处分时应当征得朱某1的同意。庭审中，各方当事人均认可贾某7与朱某1二人一直共同生活，生活中亦无大的矛盾，可以说明夫妻感情良好，贾某7不存在恶意转移夫妻共同财产的必要，且将306号房屋转让的对象为自己的女婿，朱某1在此过程中毫不知情不符合常理。2.庭审中，各方均认可在拆迁时，贾某7、朱某1的子女中除贾某1（唐某1配偶）之外均取得了一套安置住房。故唐某1称正是基于此原因，贾某7、朱某1才将306号房屋转让给他，上述主张与中华民族的家族传统观念较为契合，也更符合贾某7、朱某1当时的真实意愿。3.贾某7、朱某1之子贾某2认可《存量房屋买卖合同》及转让过程的真实性，其陈述父母基于子女间公平的考虑将306号房屋给了唐某1。本案中，如朱某1的诉讼请求得到支持，贾某2作为贾某7的继承人可以获得306号房屋的部分权利，但其仍然作出了对自己不利的陈述，该陈述内容的可信度较高。4.306号房屋的转让发生在2010年，在此之后长达八年的时间里，尤其是在供暖制度改革之后的三年中，朱某1、贾某7作为共同生活的夫妻，对于家庭唯一重大财产的状况及管理根据日常经验法则，势必会进行协商、沟通。综上，本院认定朱某1对贾某7将306号房屋转让给唐某1是知情并同意的，上述行为系其夫妻二人的共同意思表示。关于唐某1在签订《存量房屋买卖合同》并受让306号房屋时是否属于善意的问题。如前所述，306号房屋系发生在近亲属之间的转让行为，不能以正常的市场交易行为进行评价。家庭成员之间的民事行为，在规范性及证据保留等方面不应过于严苛。就本案来说，综合考虑双方当事人的主张以及相关背景情况，认定朱某1对于转让一事知情并同意更符合情理。至于所谓10万元的交易对价，在父母、子女之间仅仅是象征性的，不能以价格过低来证明唐某1不构成善意，因为处分行为是贾某7、朱某1的共同意思表示，即便没有对价也不构成对任何人权利的侵害。至于该10万元是否实际支付的问题，属于合同履行问题，本案不予处理。综上所述，本院认定贾某7将房屋过户给唐某1的处分行为系其与朱某1的共同意思表示，在贾某7属于有权处分的情况下，朱某1无权行使追回权。一审法院在事实认定及法律适用上均有错误，本院予以纠正。唐某1的上诉请求具有事实及法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用一、撤销北京市海淀区人民法院(2018)京0108民初29877号民事判决；二、驳回朱某1的诉讼请求。一审案件受理费2300元，由朱某1负担（已交纳）二审案件受理费2300元，由朱某1负担（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘新泉二〇一九年十二月二十五日法官助理 田 心书 记 员 杜 莹