湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂06民终3723号上诉人（原审被告）：襄阳金海鑫房地产开发有限公司。住所地：宜城市三厂路。法定代表人：汪洪涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：骆修锋，湖北长久律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓雨，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：景明国，男，1948年1月1日出生，汉族，户籍地：宜城市，现住襄阳市襄城区。原审被告：襄阳满富房地产有限公司。住所地：襄阳市高新区长虹北路46号晖月小区4幢1层112号。法定代表人：阮付华，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘成，湖北传学律师事务所律师。上诉人襄阳金海鑫房地产开发有限公司（以下简称金海鑫房地产公司）与被上诉人景明国、原审被告襄阳满富房地产有限公司（以下简称满富房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省宜城市人民法院（2017）鄂0684民初2441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金海鑫房地产公司上诉请求：一、请求二审法院撤销原审判决第四项，驳回被上诉人景明国对上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人和原审被告承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，上诉人未与阮付华达成任何联合开发合意，也未授权阮付华成立案涉房地产开发项目的项目部，原审判决上诉人对满富公司的债务承担连带责任错误。被上诉人景明国答辩称：1、从立案至二审，金海鑫房地产公司未举证证明其主张，原审判决认定事实清楚；2、上诉人主张公章系阮付华私刻，但并未申请鉴定。原审被告满富房地产公司答辩称：服从一审判决。景明国向一审法院起诉请求：1.被告立即给原告落实置换的单元住宅房三套及临街门面房三间，如果房屋不能落实,兑现应付房款465万元；2.支付截止2016年4月20日的房租及违约金93500元；3.由被告比照银行贷款利息承担上述两项款项的利息；4.诉讼费、评估费、执行费、过户费等全部由被告承担。一审法院认定的事实：襄阳满富房地产有限公司成立于2011年5月27日，经营范围为房地产开发、商品房销售和房屋租赁，法定代表人为阮付华。该公司成立之前，阮付华欲与他人合伙在宜城市原种子总公司以南至烈士陵园（包括烈士陵园）以北的片区范围内进行房地产商业开发，涉及的被拆迁单位和个人包括宜城市社会福利总公司、宜城市汽运总公司货运二队、襄沙饭店和原告景明国等。为解决房地产开发资质问题，阮付华与襄樊金海鑫房地产开发有限公司（现更名为襄阳金海鑫房地产开发有限公司）磋商了借用开发资质事宜。2010年7月7日，阮付华与金海鑫房地产公司达成联合开发合意，并以香港诺华集团有限公司的名义与金海鑫房地产公司签订《联合开发合同书》。该合同书共11条，以金海鑫房地产公司为甲方，以香港诺华集团有限公司为乙方，主要约定内容：1.甲方同意乙方以甲方名义在宜城市工商行政管理局注册登记其分支机构“楚天华府项目部”，该项目部由乙方承包，专门用于开发宜城市原汽运公司货车二队、襄沙饭店及烈士陵园以北片区的房地产；2.承包期限为自工商登记之日起至宜城市原汽运公司货车二队、襄沙饭店及烈士陵园以北片区房地产项目开发建设销售完毕之日；3.乙方应向甲方支付管理费10万元，一次性付清，不得无故拖欠；4.甲方任命乙方阮付华为楚天华府项目部负责人，并由甲方申请为该项目部刻制印章、开设银行账户，项目部由乙方独立核算，自主经营，自负盈亏，由乙方全权处理项目开发事宜，享有因开发该房地产项目而产生的经营权、收益权等，承担由该项目产生的一切债务；5.甲方另行为乙方出具授权委托书，乙方据此可以以项目部名义对外寻找项目合作伙伴，可以以项目部名义对外订立项目工程合同、合作开发项目合同、劳务用工合同等为实现本合同目的需要实施的所有相关法律行为；6.项目部竞标该项目的土地使用权时，以甲方名义参加，使用权登记在甲方名下，但双方特别约定该使用权由此产生的收益权专属于乙方，甲方不得以登记在其名下的使用权向乙方及其他主体主张抗辩，等等。该联合开发合同书由金海鑫房地产公司法定代表人汪洪涛签名，并加盖了该公司的公章，阮付华在乙方相应位置签名，并加盖了诺华集团有限公司的条形印章。该合同书签订当日，金海鑫房地产公司给阮付华出具一份授权委托书，授权阮付华全权负责案涉工程项目的房地产开发事宜，并承诺认可阮付华签署的一切文件和合同等。上述联合开发合同书订立后，阮付华未按合同约定向金海鑫房地产公司交纳管理费，金海鑫房地产公司亦未申请“楚天华府项目部”的工商注册登记。在此情况下，阮付华刻制了一枚“襄樊金海鑫房地产开发有限公司楚天华府项目部”的公章，并开始以该项目部的名义开展该地块的房屋拆迁安置补偿协议的洽谈和签订工作。2011年4月21日，阮付华以“襄樊金海鑫房地产开发有限公司楚天华府项目部”的名义，与景明国签订了一份《房地产换房合同》。该项目部被列为合同甲方，阮付华被列为甲方负责人，景明国被列为合同乙方。合同约定内容：乙方将其在原纺织品公司及原汽运公司货车二队中间建的一栋两层楼的临街门面房交由甲方拆除，并由甲方使用乙方的国有出让土地整体开发；甲方给乙方置换三间临街一楼门面房、三套单元住房，门面房每间68平米（宽4米、长17米，即房屋面宽4米、进深17米），最好在一期工程全部交付给乙方，如甲方有困难必须先交付一间，另两间在第二期交付，二期晚于一期九个月；单元住房两套为两室一厅，每套80平米，另一套三室两厅125平米，在10楼以上20楼以下由乙方选择，如果乙方选择的房屋超过80平米，超出的部分每平米按2000元付款给甲方，三套单元房在一期工程内全部交付给乙方；甲方交房期限为一年六个月，特殊情况可延长六个月，最迟不得超过两年。甲方给乙方搬家费、房租费一年款8000元，一年之后再给六个月的，一年半不能交房再给六个月的，超过两年期限每天给100元；甲方不能交付给乙方门面房时，每间门面房付给乙方120万元，不能交付给乙方单元住宅时，每套付给乙方35万元。甲方承担办理房产证、土地使用权证和水电安装费用。该《房地产换房合同》由阮付华、景明国分别作为甲乙双方签字，加盖了金海鑫房地产公司楚天华府项目部的公章，并按照合同约定附载了金海鑫房地产公司决定成立楚天华府项目部的文件和金海鑫房地产公司授权阮付华全权负责楚天华府项目开发事宜的授权委托书复印件。2011年4月30日，“金海鑫房地产公司楚天华府项目部”工作人员宋敬新出具收条收走了景明国待拆房屋的房屋所有权证书和土地使用权证书。随后，景明国搬离，将其房屋交付给阮付华拆除。在以楚天华府项目部名义从事拆迁活动期间，阮付华还与案外人张广珍、王正明、屈新梅、魏慧等众多被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿协议。金海鑫房地产公司得知情况后，收回了给阮付华出具的授权委托书原件。2011年5月27日，满富房地产公司注册成立，法定代表人为阮付华。2012年1月6日，宜城市国土资源局与满富房地产公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，将包括景明国房屋占地在内的土地使用权出让给满富房地产公司用于房地产商业开发。之后，阮付华又以满富房地产公司的名义继续推进案涉房地产开发项目，并注册成立了宜城楚都鑫城项目部。2012年9月13日，满富房地产公司取得宜城楚都鑫城建设工程项目的规划许可证。2013年1月15日，满富房地产公司取得宜城楚都鑫城建筑工程项目的施工许可证。2013年1月8日，景明国与阮付华协商，要求其与金海鑫房地产公司楚天华府项目部签订的合同由被告满富房地产公司承接履行，并由景明国执笔以满富房地产公司名义书写了一份说明书，说明书的内容为：2011年4月“华府项目部”与景明国签订了一份“房地产换房合同书”，由于华府项目部之后变更为“襄阳满富房地产有限公司”，所以该合同由变更后的“襄阳满富房地产有限公司”履行并承担一切责任。该说明书由阮付华以法定代表人的名义签字认可，并在说明书上加盖满富房地产公司的公章。在拆迁开发过程中，满富房地产公司按照合同约定向景明国支付了两年的房屋租金，后因满富房地产公司资金链断裂，该房地产开发工程项目被迫停工。2015年4月20日和5月，长虹食品城集团与阮付华签订股权转让协议及补充协议，以7590万元受让了阮付华在满富房地产公司85%的股权，并将满富房地产公司法定代表人变更为赵万顺。之后，由长虹食品城集团继续推进工程建设。原审诉讼中，长虹食品城集团又将阮付华在满富房地产公司的股权返还给阮付华，满富房地产公司的法定代表人也变更恢复为阮付华。本案重审期间，因满富房地产公司实力不足，案涉房地产开发工程项目至今未完全竣工交付。虽然一期工程项目大部分主体工程已经基本完工，但满富房地产公司认为案涉拆迁补偿合同显示公平，不愿意也不能按照案涉《房地产换房合同》履行互易房屋的全部交付义务，导致本案不能调解。一审法院认为：本案双方当事人争议的焦点可归纳为四个问题，现分述如下：一、《房地产换房合同》是否无效和显失公平的问题。商事合同法律关系应遵循意思自治原则，由合同当事人在不违背公序良俗和法律、行政法规效力性强制性规定前提下自由设定合同权利和合同义务。本案重审中，满富房地产公司提出自己和金海鑫房地产公司都不是《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的拆迁主体，与景明国之间签订的《房地产换房合同》应当无效。同时，还以景明国原有房地产的占地面积只有47.7平方米为由主张合同显失公平，应当予以撤销。一审法院认为，案涉房地产换房合同实质上是一份房屋所有权互易合同，并非行政征收补偿合同。虽然该合同中约定了互易房屋不能交付的折价方式，但其本质是商业交易行为，不属于行政征收性质。此外，我国合同法第五十五条规定当事人行使撤销权的期限自知道或者应当知道撤销事由之日起的一年内，原告景明国于2015年10月19日向一审法院起诉，满富房地产公司法定代表人阮付华在初审期间曾多次表示对案涉房地产换房合同的效力予以认可，并一致承诺由满富房地产公司履行合同义务。本案重审期间，在自身单方面原因不履行互易房屋交付义务的情况下，满富房地产公司不尊重景明国用以互易的房屋已被其拆除，互易房屋的占用土地已经被其占用无法返还的客观事实，提出合同无效或者应予撤销的抗辩，与其法定代表人阮付华签字并盖章认可的说明书相悖，违背民事诉讼中的禁反言原则，有悖商业诚信，一审法院对其提出的合同无效和应予撤销抗辩不予采纳。二、案涉拆迁安置互易房屋所有权与在建工程抵押权、建设工程价款优先受偿权等权利的顺位问题。物权优于债权是处理民事权利冲突的一般原则，但在法律做出特殊规定时，仍应按照法律规定处理。在拆迁补偿安置中，被拆迁人以其现存的房屋所有权换取拆迁安置房的所有权，是对其基于拆迁安置补偿合同享有的安置房请求权，应给予优先保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，当被拆迁人按照所有权调换形式取得补偿安置房屋，且该房屋的位置和用途都是特定的情况下，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行卖与第三人的，被拆迁人可优先取得该补偿安置房屋。由此可以看出，产权调换协议本质上是一种互易合同，也就是说拆迁人以易地或原地再建的房屋与被拆除房屋进行所有权互易交换，被拆迁人失去被拆迁房屋的所有权，但拥有了调换后的房屋所有权。当与包括抵押权在内的其他权利发生冲突时，我国法律对拆迁补偿安置合同的被拆迁人予以特别保护，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力。本案中，景明国选择了房屋产权调换方式进行安置，并与金海鑫房地产公司楚天华府项目部签订了房地产置换合同，对回迁房进行了明确约定，开发商满富房地产公司注册成立后亦明确表示追认，该合同合法有效，双方均应依法遵守。因此，景明国因案涉房屋拆迁而享有的债权应优先于土地使用权抵押权、在建工程抵押权、建设工程价款优先受偿权等其他权利受偿。三、金海鑫房地产公司在本案中是否承担民事责任的问题。金海鑫房地产公司与阮付华订立的《联合开发合同书》，足以证明阮付华通过挂靠金海鑫房地产公司，从事了案涉房地产开发项目的拆迁活动，且双方签订的《联合开发合同书》能够证明阮付华为该项目的实际控制人，金海鑫房地产公司主张该合同书没有实际履行的抗辩缺乏法律依据，一审法院不予采纳。虽然《房地产换房合同》上金海鑫房地产公司楚天华府项目部作为甲方加盖的公章可能为阮付华私刻，但从审理查明的情况看，阮付华多次使用该枚公章签订了一系列房屋拆迁安置补偿合同。在此情况下，应推定金海鑫房地产公司对阮付华使用该枚公章知情。因此，参照最高人民法院（2016）最高法民申425号民事裁定书的裁判意见，即使金海鑫房地产公司楚天华府项目部的公章为阮付华私刻，金海鑫房地产公司也应当在本案中承担民事责任。但是，金海鑫房地产公司承担责任后，有权向满富房地产公司行使追偿权。四、如何回应原告诉求的问题。我国建筑法规定，建筑项目竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，满富房地产公司追认《房地产换房合同》并承继工程项目开发后，未按合同约定的交房期限交付房屋，属违约行为，应承担全部违约责任。景明国诉请金海鑫房地产公司、满富房地产公司承担违约责任的请求，符合法律规定，一审法院应予支持，但景明国要求满富房地产公司及时交付房屋的请求，与客观实际不符，也与建筑法规定相悖，一审法院依法不能支持。庭审中，经法庭释明，景明国基于互易房屋优先权的考虑，始终坚持“不能交付就赔偿损失”的诉讼主张。考虑到满富房地产公司仍在积极推进工程项目建设，且该工程项目的1、2、3号楼已经竣工的实际，一审法院认为，案涉《房地产换房合同》仍然有履行可能，一审法院应从促进项目建设、依法保障被拆迁人生存权的大局出发，酌定满富房地产公司于本判决生效之日起12个月内履行房屋交付义务。逾期仍然不能交付或者交付不能的，依法解除案涉《房地产换房合同》，由满富房地产公司按照该合同的约定价款赔偿损失并承担违约责任。重审中，景明国认可房租费已经支付到2013年4月，并明确认可《房地产换房合同》签订两年期满后不再计算过渡期房租，取而代之的是按照每天100元计算违约金，该自认与《房地产换房合同》的相关约定相符，一审法院予以采纳。但其要求从起诉之日起比照银行贷款利率支付利息的请求，没有合同依据，一审法院不予支持。综上，景明国的部分诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，判决：一、由襄阳满富房地产有限公司于本判决生效之日起12个月内向景明国交付临宜城市襄沙大道的一楼门面房三间（面宽4米×进深17米）、单元套房三套（两套为两室一厅，每套80平米，另一套为三室两厅125平米，均由景明国在10楼至20楼之间选择，面积不足或者超过部分，由双方按照每平方米2000元折算），房屋交易税费全部由襄阳满富房地产有限公司负担；二、如襄阳满富房地产有限公司不能按照本判决第一项确定的期间履行房屋交付义务，襄樊金海鑫房地产开发有限公司楚天华府项目部与景明国于2011年4月21日签订的《房地产换房合同书》于该履行期间届满之次日起解除，并由襄阳满富房地产有限公司于该履行期间届满之次日起10日内赔偿景明国拆迁房屋损失4650000元；三、由襄阳满富房地产有限公司从2013年4月21日起按照每天100元的标准向景明国支付逾期交房违约金，计算至安置房屋完全交付或付清房屋赔偿款之日止；四、由襄阳金海鑫房地产开发有限公司对本判决第二、三项承担连带清偿责任（在承担责任范围内对襄阳满富房地产有限公司享有追偿权）；五、驳回景明国的其他诉讼请求。案件受理费44748元，财产保全费5000元，合计49748元，由襄阳满富房地产有限公司负担。二审查明：一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，襄樊金海鑫房地产开发有限公司楚天华府项目部与景明国签订的《房地产换房合同》，系具有拆迁补偿性质的协议，该合同意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。满富房地产公司追认《房地产换房合同》并承接工程项目开发后，未按照合同约定的交房期限交付房屋，景明国要求满富房地产公司履行交房义务或交付不能后赔偿损失以及承担从2013年4月21日起按照每天100元的标准支付逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以确认。关于上诉人金海鑫房地产公司应否承担连带清偿责任的问题。本院认为，阮付华以襄樊金海鑫房地产开发有限公司楚天华府项目部名义从事了案涉项目的开发及拆迁安置等活动，金海鑫公司虽对阮付华的行为提出异议，但其签订的《联合开发合同书》可以证明其与案涉项目有一定的关联性，且阮付华以襄樊金海鑫房地产开发有限公司楚天华府项目部名义从事的案涉项目的开发及拆迁安置等活动，涉及面较广，时间较长，使景明国等人有充分的理由相信阮付华的行为代表了金海鑫房地产公司。原审判决金海鑫房地产公司承担连带清偿责任并无不当。金海鑫房地产公司上诉称：其未与阮付华达成任何联合开发合意，也未授权阮付华成立案涉房地产开发项目的项目部，上诉人对满富公司的债务不应承担连带责任的理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44748元，由上诉人襄阳金海鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张耀明审判员  陈瑞芳审判员  刘丹丹二〇一九年十二月十三日书记员  岳伟峰