杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初10989号 原告：徐丽亚，女，1973年2月10日出生，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：赵利利，浙江碧剑律师事务所律师。 被告：杭州高满资产管理有限公司，统一社会信用代码91330106MA27YTKH8U，住所地杭州市西湖区振华路189号紫润大厦1504室。 法定代表人：徐英敏，总经理。 委托诉讼代理人：钱华，法务。 原告徐丽亚诉被告杭州高满资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序于同年8月28日公开开庭进行了审理。原告徐丽亚委托诉讼代理人赵利利，被告杭州高满资产管理有限公司委托诉讼代理人钱华到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。 原告徐丽亚向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续与原告履行于2018年7月10日签订的《物业服务委托管理协议》（即支付第一年房屋月租金为12031元/月，第二年房屋月租金12031元/月，第三年房屋月租金12752.86元/月）；2.请求判令被告支付原告拖欠的3个月租金36093元，并赔偿该款自起诉日起至实际履行日止期间按照银行年贷款利率6%计算的利息；3.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年7月10日，原告与被告签订《装饰装修工程施工合同》与《物业服务委托管理协议》，约定将原告位于杭州市萧山区的房屋委托被告进行管理。原告支付被告装饰工程款158215元，由被告对委托管理房屋进行装饰装修。装修工期为90日，自2018年7月11日开工起至2018年10月10日止竣工。装修款根据工程进度分四期支付，原告按照被告的要求支付了前面三期的装修款，第四期原告应支付的装修尾款即工程总价款10%计15821元，以被告应支付的第一个月租金12031元与履约保证金24062元合计36093元相抵扣，被告同时让原告承担房屋的改造费4001元，双方结算后，被告法定代表人徐英敏以其微信账号在2018年10月22日向原告转账16271元。至此，原告已经按约向被告支付了全部装修费。根据《物业服务委托管理协议》，原告委托被告对房屋管理服务的期限自2018年10月11日起至2021年11月10日止，共计3年。原告作为房屋的产权人可以获得的托管收入为第一年房屋月租金12031元；第二年房屋月租金12031元：第三年房屋月租金上涨6%，月租金为12752.86元。租金的支付方式为月付，第一次支付时间为2018年11月16日，此后每月16日支付。被告应支付原告履约保证金24062元。如前所述，原告在2018年10月22日收到了第一个月的租金，从第二个月起，被告就未按合同约定的时间支付租金，经原告催促，被告在2018年12月18日、2019年1月18日支付了两个月租金。应于2019年2月16日支付的租金被告拖延到2019年3月1日支付，应于3月16日支付的租金被告拖延到4月2日支付，应于4月16日、5月16日、6月16日支付的租金，经原告多次催讨，被告拒绝支付，故被告已经累计3个月未按约支付租金，现原告为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》的规定提起诉讼，请求判如所请。 原告徐丽亚为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《物业服务委托管理协议》一份，证明原告与被告签订的合同性质属于房屋租赁合同，双方就租期、租金、租金支付时间等内容作了约定。2.《装饰装修工程施工合同》一份，证明原告与被告就租赁房屋在出租前，就租赁房屋装饰装修事宜签订合同，原告支付被告装修费15820元。3.杭州市萧山区北干街道永久路288号2015室产权证一份，证明原告是诉争房屋的产权人，是争议合同的合同相对人。4.账户明细一份，2018年10月22日通过微信转账12031元（通过与装修款结算，抵扣第一个月租金、履约保证金、消防改造款4001元，原告实际收到16271元），2018年12月18日、2019年1月18日、2019年3月1日、2019年4月2日被告法定代表人分别通过银行转账12031元。 被告杭州高满资产管理有限公司辩称：1.请求驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费用由原告承担。原告请求继续履行协议违反双方签订的《委托管理协议》约定的条款，现物业未得以实际出租。2.双方的关系为委托管理关系，而非租赁关系，因为双方签订的《物业委托管理协议》明示双方为委托管理关系，根据此协议第8条双方的权利义务第2款乙方的权利义务第5项乙方应当在扣除相关费用后向甲方支付托管收入。因本案是先装修后委托管理，在装修过程中，原告迟延支付装修款致使装修房屋未按《装修协议》约定的期限完成，造成《委托管理协议》实际履行时间为1月份。 被告杭州高满资产管理有限公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.服务收费通知单一页，证明从自2018年7月1日起至2019年7月18日止双方争议的物业并没有出租的事实。2.《消防维保协议》、转账凭证各一份，证明原告户的消防改造款是4001元。 经庭审质证，本院对原告徐丽亚提供的证据认证如下：被告杭州高满资产管理有限公司对证据1认为被告方需要核实，因为该合同有很多数页未盖骑缝章，被告方认为有篡改的可能性。对证据2无异议，但对原告主张的已支付全部装修款有异议，对尾款、油漆款是否已经支付请原告提供凭证。对证据3认为原告提交的系不清晰的复印件，请法庭予以核实。对证据4认为核实后才能答复。结合质证意见并经审查，本院对证据1-4的真实性予以认定。 本院对被告杭州高满资产管理有限公司提供的证据认证如下：原告徐丽亚对证据1的真实性有异议，因为该份证据系打印件。关联性有异议，即使案涉房屋有空置，也不应该作为被告不支付租金的理由，因为根据双方签订的协议，原告应该收取的租金是固定的，不管有无出租，被告都应该支付原告租金。对证据2无异议，原告确实承担了4001元的改造费。结合质证意见并经审查，本院认为，证据1系打印件且无物业公司的印章，本院对该证据的真实性不予认定。对证据2的真实性予以认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：甲方（委托方）徐丽亚与乙方（受托方）杭州高满资产管理有限公司签订落款时间为2018年7月10日的《物业服务委托管理协议》一份，约定：托管物业位于浙江省杭州市萧山区东塔楼2015号房，建筑面积为158.21平方米（权属证书编号、合同编号、产权证书所登记的所有人信息均作为合同附件，甲方在拿到相关证件后需立即提供给乙方）；托管物业包括下列附属设施：（1）电器类：电视机、冰箱、空调、洗衣机、油烟机、电磁炉、热水器。（2）家具类：沙发、茶几、衣柜、睡床、床头柜、窗帘；该物业用途：服务式公寓或办公使用；针对委托乙方管理的物业，甲方授予乙方如下权限：1．乙方具有排他的管理权限，自主制定运作和管理模式。2．乙方根据市场需求自主制定物业租赁价格或打折促销策略。3.乙方自主成立管理服务团队，团队人员与甲方无关。4.其他乙方应享有的托管物业之权利；托管期限：1.本次托管服务的期限自2018年10月11日起至2021年11月10日止，共计3年。2．托管期限届满后，如甲方有意继续托管物业的，同等条件下乙方享有优先权；托管收入及支付方式：1.经双方同意，对托管物业所获得的托管收入：（1）第一年房屋月租金为12031元/月，第二年房屋月租金为12031元/月，第三年房屋月租金为12031元/月×6%。（2）租金的支付方式为月付。第一次支付时间为2018年11月16日支付，此后每月租为16日。如遇国家法定节假日和休息日则顺延到节假日和休息日后上班的3天内支付及发出。（3）履约保证金：双方约定，为保证履行本协议，乙方支付24062元作为履约保证金。履约保证金到期或提前终止后，甲方3个工作日内无息退还。相关费用：1.托管期间，双方承担费用：（1）乙方承担费用：水费、电费、燃气费、宽带使用费、有线电视使用月费、托管物业广告费用、物业管理费、服务人力成本、其他应由乙方承担的费用。（2）甲方承担费用：装修及整改费用、托管物业所需的基本配置费用、物业房产等政府税费及滞纳金与罚款、其他应由甲方承担的费用。上述费用双方另有约定，双方按约定承担。2.交付托管物业时，甲方负责结清该物业交付前产生的所有相关费用（包括但不限于物业费、电费、水费、天然气费、有线电视和宽带费等）。交付托管物业前，若甲方、乙方、第三方之间因此产生争议，甲方应解决，甲方承担由此产生的责任，与乙方无关；甲方的权利和义务：（1）甲方有权按约定及时收取托管收入款，除非乙方有正当理由或征得甲方同意逾期支付的。（2）甲方应按约定及时将托管物业交付给乙方，并保证在整个托管期内托管资产无使用及权属纠纷，交付时附属资产能正常使用。（3）托管期间，如果托管物业所在小区统一改装基础设施（包括但不限于供水、供电、供气设备及管道改造等），由此所发生的改装费和设施设备添置费，均由甲方承担。甲方不得拒绝改装，以免影响乙方对托管物业的租赁业务开展，否则甲方应承担违约责任，及赔偿由此给乙方造成的一切损失。（4）甲方应保证其对托管物业拥有合法有效的所有权，并保证在整个托管期内，乙方能按本合同的约定单独排他性的占有、使用和管理托管物业，不受非法干涉、侵犯。因甲方原因而发生的托管物业的产权、债务等各类纠纷，均由甲方负责处理，并确保乙方及客人不因此而遭受不利影响，否则应承担违约责任并赔偿乙方及客人全部损失。（5）甲方保证在物业托管期限内不将本合同项下物业委托乙方之外的第三方托管、代理等，否则应赔偿因此而给乙方造成的全部损失。（6）甲方不得将无关的私人物品留存在托管物业内，否则甲方留存的私人物品之遗失、损坏等损失，由甲方自行承担。（7）托管期间甲方处分托管物业时，应当提前三十天书面通知乙方。本款所称“处分”包括但不限于出售、转让、赠送、继承、抵押等行为。（8）托管期间，如因物业公司的干涉等因素，影响到乙方对该物业的正常使用，甲方应及时与物业公司沟通、协调，保证乙方能够正常的使用。（9）甲方还依法享有承担本合同其他条款及日后所签署的相关补充协议所约定的甲方应享有的其他权利及应承担的其他义务。乙方的权利和义务：（1）托管期间，乙方有权利按本合同的约定对托管物业享有单独排他性占有、使用和独立自主管理的权利，且不受甲方及他人的干涉和侵犯。（2）托管期间，乙方对托管物业享有唯一、排他性代理权和管理权。（3）乙方必须在办妥各项正规审批手续的前提下依法管理，乙方有权独立自主地利用托管资产开展管理活动。（4）托管资产在托管期间发生的正常损耗、老化、破损、折旧等，不应归责于乙方。（5）乙方应当在扣除相关费用后按约定及时、足额向甲方支付托管收入款，并在托管期满后将托管资产交还甲方。（6）托管物业仅用于管理出租使用，乙方有责任和义务对客人进行严格管理，以免客人利用托管物业从事违法活动。（7）乙方还依法享有承担本合同其他条款及日后所签署的相关补充协议所约定的乙方应享有的其他权利及应承担的其他义务；违约责任：1.在本协议履行过程中，甲方不得委托第三方为本项目提供同类型的增值服务。2.非因乙方原因导致协议迟于合作期限履行的，乙方不承担违约责任，协议期限不予以顺延。3.单方提前终止合同的责任：（1）甲方如欲提前终止合同，首先应提前一个月书面通知乙方，在托管物业没有客人预订、入住的前提下，甲方还应赔偿乙方一个月的房屋租金为违约金。A．在预订客人已入住还没退房之前，甲方提前终止合同的除甲方应赔偿乙方一个月的房屋租金为违约金之外，甲方还应赔偿由此给乙方及客人造成的所有损失，包括但不限于乙方因此对客人承担的违约责任。（2）乙方如欲提前终止合同，首先应提前一个月书面通知甲方，乙方还应赔偿甲方一个月的房屋租金为违约金等内容。 发包方（甲方）徐丽亚与承包方（乙方）杭州高满资产管理有限公司签订落款时间为2018年7月10日的《装饰装修工程施工合同》一份，约定：装饰施工地点：浙江省杭州市萧山区华润万象汇1幢288-2015室。建筑面积158.21平方米。装饰施工内容：水电、泥工、木工、油漆、家具、家电（详见附件1）。工程承包方式：乙方包工、包全部材料、包家具家电（详见附件1）。工期：工程期限90日，自2018年7月11日开工起至2018年10月10日止竣工；装饰工程总价款为158215元。双方款项往来均出具收据（发票），本工程总价款不含税金。合同签订后，甲方支付工程总价款的40%即63284元，木工进场之前甲方支付工程总价款的30%即47463元，油漆进场之前甲方支付工程总价款的20%即31642元，尾款10%即15821元甲方应在本工程竣工验收合格后10日内一次性付清15821元。本装饰工程单价为固定价格，不得更改。如需变更施工内容和价格，应经双方签订书面协议并协定变更后的工程价格；施工内容和工期变更：在施工过程中，甲方提出设计修改意见及增减工程项目时须提前与乙方联系，在签订《工程变更单》后（详见附件三），方能进行该项目的施工，由此造成费用增减或工期改变的，由甲乙双方商定。凡甲方私自与工人商定更改施工内容所引起的一切后果，甲方自负，给乙方造成损失的，甲方应予赔偿；工程质量及竣工验收：l.甲、乙双方应及时办理隐蔽工程和中间工程的检查与验收手续（见附件四《工程竣工验收单》）。2.甲方不按时参加隐蔽工程和中间工程验收，乙方可自行验收，甲方予以承认。若甲方要求办理复验。若复验合格，甲方应承担复验费用，由此造成停工、工期顺延；若复验不合格，其复验及返工费用由乙方承担，但工期也予顺延。3.由于甲方原因造成的工程质量，其返工费用由甲方承担，工期顺延。4.由于乙方原因造成质量事故，其返工费用由乙方承担，工期不变。5.工期竣工后，乙方应及时通知甲方验收，甲方应在接到验收通知后五日内组织验收。如经通知后十日内仍未验收或已经实际居住，则视为验收合格；违约责任：1.本合同签订生效后，甲方双方应履行合同规定的各项条款，不得擅自变更或解除，否则违约方将付给对方工程总造价的10%的违约金，并承担因此造成的其他经济损失。2.由于甲方原因导致延期开工或中途停工，甲方应补偿乙方因停工、窝工所造成的损失。每停工或窝工一天甲方支付乙方50元；甲方未按合同约定付款的，每逾期一天，按逾期未付款的50元支付违约金。3.由于乙方原因逾期竣工的，每逾期一天，乙方支付甲方50元。4.甲方未办理任何手续，要求乙方改变房屋结构和使用性质，由此发生的损失或事故（包括罚款）由甲方负责并承担损失。5.未经甲方同意，乙方擅自改变房屋结构和使用性质，由此发生的损失或事故（包括罚款），由乙方负责并承担损失；工程保修：凡包工包料的“双包”工程，保修期为3年。保修期从竣工验收签章之日起计算。须工程款全部结清，甲乙双方才能签订《工程保修单》；付款须知：1.甲方应按合同付款时间，按乙方指定账户付款，并领取盖有乙方单位公章的票据为依据。2.甲方工程款延迟五天未付，且无正当理由的乙方可进行停工解决，工期顺延等内容。 2018年10月22日，原告收到微信转账租金加押金16271元。2018年12月18日，原告收到万象汇2015房租12031元。2019年1月18日，原告收到万象汇租金12031元。2019年3月1日，原告收到租金12031元。2019年4月2日，原告收到万象汇租金12031元。 甲方杭州高满资产管理有限公司与乙方浙江亚厦科技有限公司工程管理部签订落款时间为2018年9月18日的《消防维保协议》一份，约定：工程名称：萧山华润万象汇B座1511室、1617室、1817室、2215室、2015室室内消防改造工程。工程地点：萧山华润万象汇B座。面积、使用性质：地上局部：15F（141平方米）、16F（185平方米）、18F（185平方米）、21F（157平方米）、22F（158平方米）（办公或公寓）；承包方式：消防改造工程由乙方承包施工，工程造价一次性包干计35500元，消防改造工程（含室内消火栓系统、喷淋系统、火灾自动报警系统的工程拆改）。按消防规范施工；工作内容：1.改造需通过大楼物业验收及认可，满足消防规范要求。2.如涉及消防报批报验等工作均需由甲方自理不在乙方合同范围内。3.物业放水费甲方自理．4.改造内容确保设施正常运作。乙方实行2年保修。5.乙方已按照现场设计完成施工，后续有设计变更及调整甲方需支付予乙方相应费用；工程结算：1.上述工作范围内涉及消防施工改造工程造价一次性闭口包干。2.合同签订后3天内，合同款一次性付清。3.所有涉及的税金甲方自理等内容。被告按约定向浙江亚厦科技有限公司指定的收款账户转账35500元。原、被告在庭审中确认案涉原告房屋的消防改造费为4001元。 另查：浙（2018）萧山区不动产权第0109912号不动产权证载明：杭州市萧山区北干街道永久路288号2015室权利人为徐丽亚，共有情况为共同共有。 本院认为：按《合同法》第三百九十六条的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。《合同法》第三百九十八条规定，委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。委托合同委托人的主要义务是应当预付处理委托事务的费用，受托人的主要义务是应当按照委托人的指示处理委托事务。《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的主要合同义务是应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人的主要合同义务是按合同约定的期限支付租金。案涉合同系委托合同还是房屋租赁合同应从合同的主要内容进行判断。本案原告的合同主要义务是交付合同约定的房屋，被告的主要义务是按约定支付房屋租金。故原、被告签订的合同名为委托合同实为房屋租赁合同。原、被告签订的《物业服务委托管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，以上协议合法有效，双方当事人应全面履行合同。合同约定第一年房屋月租金为12031元/月，第二年房屋月租金为12031元/月，第三年房屋月租金为12031元/月×6%。租金的支付方式为月付。第一次支付时间为2018年11月16日支付，此后每月租为16日支付。被告共向原告支付5个月租金，其余租金未付已构成违约，现原告要求继续履行合同的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付拖欠的3个月租金36093元，并赔偿该款自起诉之日起至实际履行日止按银行年贷款利率6%的利息诉请问题。本院认为被告实际已支付原告自2018年10月11日起至2019年3月10日止的房屋租金，其中被告于2018年10月22日微信转账原告租金加押金16271元，本院认定租金为12031元，其余为押金，被告应于2019年4月16日、5月16日、6月16日分别支付2019年3月11日至2019年6月11日的三个月房屋租金36093元未付。原、被告未就被告未按合同约定支付房屋租金的违约责任进行约定，故被告应承担欠付款自原告起诉日起至实际履行日止的合理利息损失。本院对原告合理的诉请予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、徐丽亚与杭州高满资产管理有限公司于2018年7月10日签订的《物业服务委托管理协议》继续履行； 二、杭州高满资产管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付徐丽亚房屋租金36093元，并支付36093元自2019年7月10日起至2019年8月19日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息损失，支付36093元自2019年8月20日起至实际履行日止按全国银行间同业拆借中心于每月20日公布的贷款市场报价利率计算的利息损失； 三、驳回徐丽亚的其余诉讼请求。 如杭州高满资产管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费702元，减半收取351元，由杭州高满资产管理有限公司负担。 原告徐丽亚于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州高满资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  戴永梅 二〇一九年十二月二日 书记员  徐丽芳