上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9569号上诉人（原审被告）：上海京翰文化传播有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇芦潮港路1758号1幢8807室。法定代表人：刁宗林，总经理。委托诉讼代理人：刘科，京衡律师集团上海事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁华君，男，1974年11月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陶书峰，上海恒睦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘友琴，女，1974年4月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陶书峰，上海恒睦律师事务所律师。上诉人上海京翰文化传播有限公司（以下简称京翰公司）与被上诉人丁华君、刘友琴房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初94247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。京翰公司上诉请求：撤销原审判决第二、五项，上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）已经返还，故京翰公司无需再返还涉案房屋且无需支付被上诉人房屋占有使用费。事实与理由：一、根据上诉人一审提交的证据材料显示，2018年2月12日上诉人便与物业结清了水电费用并将涉案房屋的门卡交还给物业，上诉人已于该日搬离涉案房屋。上诉人搬离后并未占有使用房屋，现场仅留下简易书报架和几把椅子，而其他附属设施系上诉人在本次合同续签前添加。根据租赁合同约定，在合同续租时已经归属被上诉人，故上诉人没有拆除及恢复原状的义务亦无需承担相应拆除费用。二、一审判决后上诉人通过实地走访调查，发现被上诉人在2018年6月就已经对涉案标的物进行了整改、装修并出租，上诉人客观上也无法返还标的物。一审法院判令返还房屋、支付被上诉人房屋占有使用费没有事实依据和法律依据。三、一审判决将双方于合同期满前合意提前解除合同的情况，类推套用租赁期满拒不返还房屋的占有使用费条款，不符合双方合同约定。丁华君、刘友琴共同辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。丁华君、刘友琴的一审诉讼请求：一、确认丁华君、刘友琴与京翰公司于2017年2月签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年4月20日解除；二、判令京翰公司从上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋中迁出，并将上述房屋返还给丁华君、刘友琴；三、判令京翰公司支付丁华君、刘友琴自2018年3月1日至2018年4月20日期间租金人民币96,693元；四、判令京翰公司支付自2018年4月1日起按11.6元/天标准计算至实际清偿之日止的逾期支付租金的违约金；五、判令京翰公司支付丁华君、刘友琴自2018年4月21日起按照每日3,317.2元标准计算至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；六、判令京翰公司支付丁华君、刘友琴提前解约违约金116,032元；七、本案诉讼费由京翰公司承担。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX路XX号XX室、1106室、1107室的产权人为丁华君、刘友琴。上海市浦东新区XX路XX号XX、XX、XX室的产权人为上海XX有限公司，该公司开具证明，载明上海市浦东新区XX路XX号XX、XX、XX室房地产权证（丁华君名下）正在办理中。2013年11月12日，丁华君、刘友琴与京翰公司签订房屋租赁合同，约定丁华君、刘友琴将涉案房屋出租给京翰公司使用。当日，丁华君、刘友琴将房屋交付给京翰公司。京翰公司支付给丁华君、刘友琴保证金104,933元。2017年2月，丁华君、刘友琴（出租方、甲方）与京翰公司（承租方、乙方）续签《上海市房屋租赁合同》（以下简称系争合同），约定甲方将浦东新区XX路XX号XX室房屋出租给乙方，该房屋建筑面积为414.65平方米，用途为办公。合同第1-3条约定，租赁期满乙方自行装修部分和增设的附属设施成为建筑物不可分割的附着物的，无偿归甲方所有。第3-1条约定，房屋租赁期为五年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止。第4条约定，月租金含税价总计为58,016元。租金支付方式为付三月押二月。乙方应于每季度开始后7日内向甲方支付下一季度租金（即每年3月、6月、9月、12月的7日前），逾期支付的，经甲方书面催收后，逾期一日，则乙方需按日租金的0.6%支付违约金。第5-1条约定，乙方向甲方交纳房屋租金押金104,933元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租金保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。第7条约定，除甲方同意乙方续租外，甲、乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按8元/平方/天向甲方支付该房屋占有使用费。第10-6条约定，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同签订后，京翰公司补足保证金，目前在丁华君、刘友琴处的保证金为116,032元，丁华君、刘友琴表示合同解除后同意返还给京翰公司。2018年4月1日，刘友琴向京翰公司发送《催告函》，载明：“截至本函发出之日止，贵司拖欠我自2018年3月1日至2018年6月1日的租金人民币174,048元。……请贵司收函后三个工作日内，清偿拖欠我的款项共人民币174,048元。否则，我将解除《上海市房屋租赁合同》和没收押金，并采取法律手段主张合同约定的违约金，以及我为主张债权而产生的一切损失（包括但不限于律师费、诉讼费）均由贵司承担。”2018年4月4日，京翰公司签收该份《催告函》。2018年4月20日，京翰公司向丁华君、刘友琴出具《退租通知函》，载明：“由于我司接到上海市消防大队的执法检查，介于楼层的关系（4楼以上不得从事教育培训），要求我司立刻停止运营，对我司也进行了罚款，故导致我司目前已经不能再继续经营。……自2月14日起我司将不再继续租下去，……。落款日期为2018年2月14日。丁华君、刘友琴于2018年4月20日收到。2018年5月2日，丁华君、刘友琴向京翰公司出具《催告函》，载明：贵司的《退租确认函》我方已于2018年4月20日收悉，……贵司据此单方解除租赁合同，擅自退租，根据合同约定需按月租金的两倍支付违约金，即116,032元，……租赁合同解除需书面告知对方，自通知到达对方时合同解除。故2018年3月、4月的房租请贵司务必尽快缴齐，共计116,032元。……贵司退租之后，请务必做好腾房清偿的义务……。”京翰公司于2018年5月4日收到。2018年6月22日，丁华君、刘友琴委托律师事务所向京翰公司发送《律师函》，要求京翰公司支付丁华君、刘友琴2018年3月、4月的房租116,032元以及逾期违约金57,087元。房屋占有使用费208,983.60元。京翰公司于2018年6月23日收到。一审法院认为，丁华君、刘友琴、京翰公司签订《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。京翰公司同意与丁华君、刘友琴于2017年2月签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年4月20日解除，一审法院依法予以准许。合同解除后，京翰公司理应从涉案房屋中迁出并将房屋返还给丁华君、刘友琴。京翰公司同意支付自2018年3月1日至2018年4月20日期间租金96,693元，一审法院依法予以准许。京翰公司对逾期付款违约金起算日期、计算标准没有异议，但主张支付至合同解除日2018年4月20日，因京翰公司的主张于法无据，难以支持。京翰公司主张其于2018年2月从涉案房屋中迁出，故不同意支付房屋占有使用费，丁华君、刘友琴称京翰公司至今未将涉案房屋返还给丁华君、刘友琴，亦没有办理房屋交接手续，因京翰公司未举证证明将涉案房屋钥匙返还给丁华君、刘友琴或与丁华君、刘友琴办理房屋交接手续，故对京翰公司要求不支付房屋占有使用费的请求，一审法院难以支持。京翰公司认为按8元/平方米/天标准计算房屋占有使用费过高，要求法院予以调整，因丁华君、刘友琴确认京翰公司公司人员已撤场，涉案房屋确已空关，仅有一些物品在其中，故一审法院酌情将房屋占有使用费的标准调整为按照月租金58,016元标准计算至实际返还房屋止。京翰公司抗辩因国家相关规定作出调整，规定教育培训机构不得设置在超过3层建筑物内，提前解约系该规范出台导致无法继续经营，京翰公司同意支付解约违约金，但认为标准过高，要求法院予以调整。首先，租赁合同对于涉案房屋的用途明确约定为办公，京翰公司自行开设教育机构，对于相关风险应有所预见。其次，京翰公司未提供书面证据证明其受到相关单位立即停止营运或罚款证明，故对京翰公司抗辩，一审法院难以采信。对丁华君、刘友琴要求京翰公司支付提前解约违约金116,032元的诉请，一审法院依法予以支持。本案在审理过程中，京翰公司表示不要求丁华君、刘友琴赔偿装修损失，系对自身诉讼权利的处分，一审法院依法予以准许。丁华君、刘友琴自愿将保证金116,032元返还给京翰公司，一审法院依法予以准许。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于2019年3月29日作出判决如下：一、丁华君、刘友琴与上海京翰文化传播有限公司于2017年2月签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年4月20日解除；二、上海京翰文化传播有限公司在判决生效之日起十日内从上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋中迁出，并将上述房屋返还给丁华君、刘友琴；三、上海京翰文化传播有限公司在判决生效之日起十日内支付丁华君、刘友琴租金人民币96,693元；四、上海京翰文化传播有限公司在判决生效之日起十日内支付给丁华君、刘友琴自2018年4月1日起按人民币11.6元/天标准计算至实际清偿之日止的逾期支付租金的违约金；五、上海京翰文化传播有限公司在判决生效之日起十日内支付丁华君、刘友琴自2018年4月21日起按照每月人民币58,016元的标准计算至实际返还房屋止的房屋占有使用费；六、上海京翰文化传播有限公司在判决生效之日起十日内支付丁华君、刘友琴提前解约违约金人民币116,032元；七、丁华君、刘友琴于判决生效之日起十日内返还上海京翰文化传播有限公司租赁保证金人民币116,032元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币10,264元，减半收取计5,132元，由丁华君、刘友琴负担1,700元，上海京翰文化传播有限公司负担人民币3,432元。二审中，被上诉人确认其已于一审判决后即2019年4月底收回了涉案房屋，5月份进行了装修，并同意房屋使用费计算到2019年4月。二审中，上诉人向本院提交一组证据材料：上诉人于2019年4月即上诉期间拍摄的涉案房屋中107室的照片及案外人XX有限公司的工商信息各1张，发现目前涉案房屋已经另外出租给XX有限公司，且通过上诉人当时和现场客户前台的谈话录音显示，案外人表明2018年6月其已搬入，亦可证明2018年6月对方已经将涉案房屋出租给案外人。被上诉人发表质证意见：对该证据材料的合法性、真实性、关联性均不认可。对此，本院认为，上诉人提交的照片无法确切反映拍摄对象所在的具体位置，且被上诉人对其真实性不予认可，故本院对其真实性无法确认。至于谈话录音及工商信息，因被上诉人对其真实性不予认可，且谈话对象无法核对其身份，故本院对该证据材料亦不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2013年11月12日，双方签订的房屋租赁合同明确约定，租期自2013年12月1日起至2017年2月28日止，租赁期满上诉人自行装修部分和增设的附属设施无偿归被上诉人所有。2018年6月22日，被上诉人委托律师发函，该律师函除要求上诉人支付欠付的2018年3、4月的租金、逾期付款违约金及房屋占有使用费之外，还明确要求上诉人在7日内完成房屋恢复原状工作，否则将委托第三方恢复，并由上诉人承担恢复原状的费用。本院认为，本案二审争议焦点在于上诉人是否还应向被上诉人承担返还房屋及支付实际占用期间房屋使用费的责任。根据本案所查明的事实，2018年4月20日上诉人向被上诉人出具的《退租通知函》明确表明，自2018年2月14日起不再继续租赁涉案房屋。被上诉人收函后，亦回函确认2018年4月20日收到该函件，并要求上诉人尽快支付租期内尚欠的3、4月份的租金，腾退房屋，并承担合同约定的擅自单方解约的违约责任。据此，双方对于2018年4月20日租赁合同解除并不持异议。虽然上诉人并未能提供充分的证据证明其实际搬离的时间，双方亦未办理过房屋交接手续，但结合双方解约后的往来函件，双方对于上诉人已未再占有使用涉案房屋并无争议。双方的争议主要还是上诉人是否应将涉案房屋的装修拆除并恢复原状。由于双方就涉案房屋的租约由来已久，根据2013年双方租赁合同约定，2017年2月28日租期届满后，上诉人在涉案房屋的装修和增设的附属设施应无偿归被上诉人所有，故当双方于2017年2月再次就涉案房屋签订租赁合同时，上诉人因前一份合同而装修添附的附属设施等已基于前一份合同的履行完毕而归属于被上诉人。现亦无证据显示上诉人在2017年2月签订租赁合同后，有过再次装修及添附的事实，故该合同解除时，上诉人已无需再承担拆除其自行装修及添附的合同义务。因此，被上诉人要求上诉人拆除装修并恢复原状，依据不足。双方因此未能办理房屋交接手续，被上诉人本身具有过错。同时，被上诉人作为出租方，在租赁合同已实际解除的情况下，明知上诉人已搬离涉案房屋，且在其要求上诉人限期拆除装修而未得到回应的情况下，理应先行选择自行拆除并由对方承担拆除费用的方式以避免房屋空置损失的进一步扩大。然被上诉人却在2018年6月22日发函要求上诉人七天期限内拆除装修未得到回应后，一直任由房屋空置直至2019年4月其才收回房屋，故被上诉人理应就其扩大的损失自行承担责任。考虑到上诉人搬离后确实未明确告知过被上诉人，亦未要求办理房屋交接手续，故本院综合考虑本案的实际情况酌情认定由上诉人按每月58,016元的标准向被上诉人支付自2018年4月21日起至2018年8月20日止的房屋占有使用费。鉴于被上诉人已于2019年4月收回了涉案房屋，故上诉人亦无需再向被上诉人返还房屋。一审法院认定由上诉人向被上诉人支付返还房屋前的全部占有使用费，认定有误，本院依法予以纠正。综上，上诉人的上诉请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初94247号民事判决第一、三、四、六、七项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初94247号民事判决第二、五项；三、上海京翰文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付丁华君、刘友琴自2018年4月21日起至2018年8月20日止按照每月人民币58,016元的标准计算的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币10,264元，减半收取计5,132元，由丁华君、刘友琴负担3,079元，上海京翰文化传播有限公司负担2,053元。二审案件受理费人民币10,264元，由上海京翰文化传播有限公司负担3,421元，丁华君、刘友琴负担6,843元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十二月十一日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……