海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4688号上诉人（一审被告）：海口绿地鸿翔置业有限公司，住所地海南省海口市美兰区敬贤路廉租房A栋一楼108室，统一社会信用代码91460100082517598Y。法定代表人：陈军，董事长。委托诉讼代理人：郑杨，北京德和衡（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡景临，北京德和衡（海口）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：许艳平，女，1979年3月15日出生，汉族，住湖北省安陆市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：程启宝，湖北维天律师事务所律师。上诉人海口绿地鸿翔置业有限公司（以下简称绿地鸿翔公司）因与被上诉人许艳平房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人绿地鸿翔公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回许艳平的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由许艳平承担。事实和理由：一、绿地鸿翔公司在本案中存在因动拆迁原因造成延迟交房的合法免责事由，一审法院已经予以认定，但是免责期应该是五个月而不是三个月。由于该案受拆迁阻挠和验收程序变化共同影响，免责期应当包含阻挠消除后的合理复工期两个月，因此应当是五个月的免责事由期。一审法院认定仅扣减三个月免责事由期即可，但受到村民阻挠的三个月本就属于绿地鸿翔公司的施工时间，这三个月无法使用的后果施加于绿地鸿翔公司是不公平的。一审法院认定事实不清。具体理由如下：首先，依据双方签订的合同附件七《补充协议》第二条第5款“若出现以下情形之一，导致出卖人延期交房的，出卖人不承担逾期交房责任，出卖人可以据实顺延交房时间：(5)因动拆迁原因或者项目的市政配套设施原因造成延迟的”之规定，结合绿地鸿翔公司提交的证据，即2018年7月10日海口市美兰区房屋征收局出具的《情况说明》明确表述“灵山旧改A-41号地块施工过程中，自2017年6月份至9月份期间，因村民对征地拆迁存在争议前往施工现场阻扰施工，开发商多次向海口市美兰区灵山片区改造项目现场指挥部申请组织协调。经指挥部协调，到2017年9月份此问题基本解决”可知，村民对征地拆迁存在争议系阻扰施工的唯一原因。除此之外，绿地鸿翔公司还提供了《关于A-41地块(20#地块)次9路及围墙保护性施工的申请》、海口市美兰区房屋征收局现场张贴的《通告》、项目监理单位的《关于灵山旧改A-41(20#)延期情况说明》和《监理日志》以及多张现场出警照片等证据形成完整的证据链，证明村民因对征地拆迁存在争议阻扰施工，导致工期延误及迟延交房。在证据充分事实清楚的情况下，根据双方签订的合同附件七《补充协议》第二条第5款约定，绿地鸿翔公司可据此顺延。其次，涉案合同约定在2017年8月31日前交房。此前绿地鸿翔公司已遵照政府和法律规定，履行了全部土地出让流程，而村民阻扰施工，其诉求对象是向政府提出某些诉求，非与绿地鸿翔公司有任何权益纠纷。所以，该因素确为政府原因造成，非绿地鸿翔公司能提前预见或避免。正是由于村民阻挠，2017年6月-9月耽误了3个月时间无法施工，经指挥部协调，到9月份才基本解决村民拆迁纠纷问题。根据上述事实可知，原判决仅仅扣减三个月是不合理的，三个月本身就是应当返还给绿地鸿翔公司的时间，因为没有村民阻挠，那三个月是完全可以利用起来的。而正是由于政府政策发生了变化，增加了验收条件，也改变了验收程序，因此绿地鸿翔公司还要合理时间来施工，以应对政策变化后的验收。即从2017年9月1日起算，计算至2017年12月1日的三个月时间应扣减。同时复工仍需要至少2个月的合理施工时间，以应对政府政策改变后的验收，即从2017年12月2日顺延至2018年2月1日。因此，仅简单扣减三个月是事实认定不清。二、绿地鸿翔公司在本案中存在因政府政策改变原因造成延迟交房的合法免责事由，海口市建设工程质量安全监督站通过服从政府“放管服”政策的安排，在2017年7月将出具《施工质量监督的意见》改变为出具《建筑工程质量监督报告》，是政府政策变化。根据绿地鸿翔公司提供的证据《政府12345热线回复》显示：在2017年7月后，按照政府“放服管”文件清理要求，海口市建设工程质量安全监督站不再出具《施工质量监督的意见》，而是出具多页的《建筑工程质量监督报告》作为内部传送文件用于申报建设工程竣工验收备案，并不再对外作出。同时还说明是先取得规划部门出具的《规划核实意见书》才办理质监验收，将规划验收提前至质监验收之前。关于这一点，一审法院也认定质监部门在2017年7月之前出具《工程质量监督意见》时不需要《规划核实意见书》，但有争议的是：一审法院认为这只是政府部门为加快验收进度而不核查规划事项，并不能就以此认为项目在质监部门进行竣工验收时不需要满足规划要求。绿地鸿翔公司认为，这是一审法院认定有误，具体如下：首先，民事活动以合同约定为主，绿地鸿翔公司是与许艳平就合同约定之初，是在2016年期间以完全符合当下政策的理念来制定条款的，同时该交付条件在当时也是被海南法院所支持的。虽然一审法院认为，不论政策是否发生改变，绿地鸿翔公司都要完成规划核查，但这其中涉及到时间差的问题。先规划后主体验收还是先主体验收后规划，这都是大有不同的。近些年，我省房地产的发展迅猛，将房屋主体验收后尽快交付给买房人再开展规划验收，在当下解决了买房人想尽快拿到房子的迫切需要，也充实了政府收入。随着政策改变，在政策改变的衔接问题上，将压力全放在绿地鸿翔公司身上实在不公允。其次，政策改变后需要进行规划验收，受到对拆迁不满的村民阻挠多次停工，绿地鸿翔公司本身也遭受重大经济损失。在此情况下，绿地鸿翔公司申请政府协调解决后还要抓紧复工。若还按照原先合同约定的时间交房，自然是对绿地鸿翔公司极其不公平的。按照当时的合同约定，绿地鸿翔公司可以在房屋主体验收通过后就交房，此后再继续找相关职能部门进行规划验收，使绿地鸿翔公司的工作可以有序进行。这正是政策和法律的可预测性，使双方民事活动可以预测未来的行为，从而合理安排自己的工作，来达到效率最大化。在本案中，此次政策的变动是始料未及的，规划验收调整到前面，就会使绿地鸿翔公司要做更多的工作，投入更多的时间到其中。因此，一审判决认为政策调整对绿地鸿翔公司项目验收没有影响的认定是有误的。三、绿地鸿翔公司在本案中存在因市政配套污水工程未及时建设等原因造成延迟交房的合法免责事由，且有充分证据予以证明，一审法院认定事实不清，应予纠正。绿地鸿翔公司在一审时提交的证据《海口市灵山片区市政、防涝排涝及水环境专项规划专家评审意见》《关于污水站的政府处理请示报告》均可以证明该污水处理工程与涉案房屋项目有关。由于政府未对灵山镇市政配套污水处理站及时建设，绿地鸿翔公司于2015年12月4日向海口市政府请示，请求相关部门加快推进灵山镇连接桂林洋污水处理厂的污水排放管网工程建设，后经袁光平副市长于2015年12月24日圈阅，同意该污水工程于2016年4月开工，2017年2月完工，要求市水务局加快推进项目前期及建设工作。正是由于政府领导批示表示2017年2月市政配套完工，因此绿地鸿翔公司才于2017年3月23日与业主签订购房合同，并约定2017年8月31日交房，但是考虑到政府配套施工过程中的不确定性，开发商也在合同附件七《补充协议》第二条第5款明确约定，因项目的市政配套设施原因造成延迟的，出卖人不承担逾期交房责任，出卖人可以据实顺延交房时间”，许艳平对此也是签字认可的。可见，虽绿地鸿翔公司已充分考虑到市政配套工程的问题并作出了事先约定，但该市政工程是否如期完成并非绿地鸿翔公司能够预期和确认，一审法院关于证据不充分的判断与事实不符。同时，截止至2019年8月20日，该工程仍未建设完成，绿地鸿翔公司人为确保许艳平的利益，在万般无奈之下，本着勇于承担责任的原则，不惜耗费巨资，自行修建污水处理站用以收集污水，才得以继续正常施工，一审法院却未予考虑，是认定事实不清。四、政府政策变化后，绿地鸿翔公司发送通知之时，房屋已符合交付标准，不存在逾期交房的违约行为，一审法院对事实认定不清，应予撤销。许艳平收房时已经符合交付条件。根据《海口12345热线回复》中住建局相关工作人员的书面答复可知，自政府政策于2017年7月份改变后，海口市规划局作出《海口市建设工程规划核实意见书》是政府政策变化后海口市建设工程质量安全监督站作出《建筑工程质量监督报告》前最后公开的政府文件，具有外部效力。同时，该《建筑工程质量监督报告》自政府政策变化后不再对外作出，因此绿地鸿翔公司无法获得该文件。由于《海口市建设工程规划核实意见书》是完成该报告的最后一项文件，即保证能够取得《建筑工程质量监督报告》的必然性。同时根据海口市建设工程质量安全监督站的《建筑工程质量监督报告》第3页载明涉案8号楼的竣工验收时间为2017年12月11日，第6页关于工程竣工验收监督情况载明：“验收组结论：初装饰工程质量合格，同意验收。经我站监督，海口市灵山西片区旧改片A-41地块项目初装饰工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合《房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收规定》等有关规定”可知，涉案房屋在2017年12月11日已由海口市建设工程质量安全监督站同意竣工验收，是达到合同约定的交房条件的实质要件。由于2017年12月11日四方验收通过之后，剩下的就是海口市建设工程质量安全监督站走内部流程，出具《建筑工程质量监督报告》的流程是形式要件，所以四方验收通过之日应当作为《建筑工程质量监督报告》的生效时间，并非从最终政府机关内部自行盖章之日起算。在本案中，2017年12月11日四方验收通过，其实质上已经在当日就取得了和《建筑工程质量监督报告》相当的法律效果。一审法院只注重形式要件未重视实质要件，属于事实认定和适用法律错误。因此，一审判决第14页中关于“可知绿地鸿翔公司在向许艳平发通知时尚未取得验收文件，不具备合同约定的交房条件……不能视为绿地鸿翔公司已履行交房义务的行为”的认定有误。由于涉案房屋的交付标准已合格，且对省外客户须邮寄将会耽误更多的时间，因此绿地鸿翔公司为及时帮助业主办理交房手续，绿地鸿翔公司于2017年12月14日向许艳平通过邮递方式寄出交房通知书。同时，本着确保业主前来收房时能够顺利交付的目的，绿地鸿翔公司在通知书上还特别注明：请与置业顾问预约办理时间。但是许艳平在收到通知书前来收房时，以涉案房屋仅取得海口市建设工程质量安全监督站报告而未取得竣工备案证为由拒收房屋，一直拖延收房手续的办理，直至2018年10月31日，双方才办理房屋交接手续，绿地鸿翔公司才将房屋交付给了许艳平。根据合同第九条的约定，买受人应在收到《交房通知书》之日起7日内会同出卖人对该房屋进行验收交接以及附件七《本合同补充协议》第二条第2款，出卖人在合同正文约定的交付之日取得合同约定的批准文件，并已向买受人寄送《交房通知书》的，视为出卖人已履行了房屋交付通知义务，许艳平有过错，应承担因自身原因迟延办理收房手续的责任。五、合同违约金条款明确约定了违约责任范围，涉案房屋在绿地鸿翔公司寄出《交房通知书》时也已达到交付标准，许艳平因其个人判断有误拒收房屋额外支出的交通费不属于合同双方约定的赔偿事项，依法不应得到支持，一审法院对事实认定不清，应予撤销。首先，一审法院已确认，绿地鸿翔公司于2017年12月14日向许艳平邮寄《绿地海南绿地城项目交房通知书》，海口建设工程质量安全监督站于2017年12月20日出具《建筑工程质量监督报告》，许艳平自称其2018年1月3日从湖北过来收房，1月5日在绿地鸿翔公司售楼处认为涉案房屋未达到交付条件拒绝收房，并同时向海口12345热线投诉。1月8日，海口12345热线反馈“涉案项目尚未取得竣工验收备案表，尚不具备交付使用条件”，许艳平据此反馈便不再收房并于当日从海口返回武汉。很明显，海口12345热线反馈的答案并不符合合同双方的约定交付条件，一审法院也尊重了双方合同约定没有认定涉案项目要取得竣工验收备案表作为交付标准，许艳平拒不收房完全是其自身判断有误，其自身造成的交通费损失依法不应由绿地鸿翔公司承担。其次，2017年12月20日的《建筑工程质量监督报告》作为政府内部的文件，并不对外产生法律或行政效力，但可以侧面佐证涉案房屋已于2017年12月11日验收合格，若按一审法院认为的应当以《建筑工程质量监督报告》这一政府内部文件作为验收合格文件，那么许艳平于2018年1月5日到绿地鸿翔公司售楼处收房时，在双方都无法得知《建筑工程质量监督报告》具体情况之时，事实上涉案房屋也已达到交付标准，许艳平拒不收房的导致的额外交通费损失也不应该由绿地鸿翔公司承担。退一万步讲，即使一审法院认为绿地鸿翔公司要承担违约责任，违约金也远远高于许艳平的交通费损失，该交通损失费用应当包含在违约金当中，依法不能单独得到支持。综上可知，许艳平来海南收房时，涉案房屋亦已取得《规划核实意见书》并通过了勘查、设计、监理、施工等单位的验收，也取得了《建筑工程建筑监督报告》。一审法院关于“绿地鸿翔公司通知交房时其尚未取得《建筑工程建筑监督报告》，尚不具备合同约定的交房条件……不能视为履行了通知交付义务”的认定明显与事实不符，许艳平因对房屋交付标准有不同意见坚持拒不收房，其责任应由其自行承担。综上所述，一审判决存在认定事实不清、适用法律错误等问题，绿地鸿翔公司根据《民事诉讼法》第一百七十条，请求二审法院撤销原判，发回重审或对一审判决直接予以改判，支持绿地鸿翔公司的上诉请求。许艳平答辩称：一、一审法院作出了完全有利于绿地鸿翔公司的判决，绿地鸿翔公司为了拖延诉讼不遵守合同，置契约精神不顾，既有损其公司形象，又浪费公共资源，损害公共利益，纯粹属于无理诉讼。许艳平认为对于本案涉及的事实和理由及法律适用，一审法院系按照一系列已经判决生效的文书作出的，绿地鸿翔公司再行上诉毫无道理。二、绿地鸿翔公司无论以动迁原因、政府没有实质性改变的政策原因，还是非合同约定的市政配套工程污水原因，而借口达到延迟交房的免责理由，要求免责期，这些借口均不能构成延迟交房不构成违约的事实理由和法定理由。其一，绿地鸿翔公司是专业的房地产开发公司，对动迁纠纷法律政策等商品房施工建设过程中存在的风险和问题进行预判并作出应对方案，这是其专业范畴内的，不涉及不可抗力。其二，2017年3月23日许艳平申购的是现房，不是预售房，当时购房时只是没有竣工验收手续，即竣工验收手续不到位，因此他处及签订合同前的原因、借口不构成抗辩的事实。其三，绿地鸿翔公司没有履行合同第二十六条书面通知的约定，一审法院基于系列案已回避了这点，绿地鸿翔公司无论是正当原因延期还是不正当原因延期都应当书面通知许艳平，因此构成了对许艳平重大权益的损害。三、房屋交付时交付的形式要件和实质要件均应该具备，而且形式要件是应当是向作为买受人的许艳平提交公示的，这是合同约定的。四、本案的《交房通知书》不具备交房条件，系错误且无效的通知。由此造成的损失与房屋延迟交房的违约责任是两种不同的违约行为，绿地鸿翔公司偷换概念，毫无道理。请求二审法院支持一审的判决，驳回绿地鸿翔公司的上诉请求。许艳平向一审法院起诉请求：1.判令绿地鸿翔公司向许艳平支付逾期交房违约金117460.2元；2.判令绿地鸿翔公司向许艳平支付因绿地鸿翔公司错误的交房通知而造成的额外交通费、误工费等支出3000元；3.本案诉讼费用均由绿地鸿翔公司承担。一审法院认定事实：2017年3月23日，许艳平（买受人）与绿地鸿翔公司（出卖人）签订《海口市商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于海口市××区房，建筑面积81.39平方米，每平方米7400元，总金额602286元；第八条“交付期限”：出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经海口市建设工程质量安全监督站验收合格并取得验收文件，符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人未按本合同约定向甲方支付购房款或未履行合同约定的其他义务的；第九条“交接”：商品房达到交付使用条件后，出卖人应在合同约定的交付日3日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件，买受人应在收到该通知之日起7日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接；在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单；买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人向买受人提供的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》因不低于建设行政主管部门制定的标准；出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接；买受人拒绝交接的，双方同意按以下方式处理：出卖人应在备齐上述证明文件及有关资料后再另行通知买受人办理交房手续。第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。另，《海口市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》第九条第6款还约定“买受人同意，出卖人就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理产证、房屋质量缺陷等应承担的违约责任，以该房屋合同总价的10%为限”。签订合同当日，许艳平向绿地鸿翔公司支付购房款182286元。2017年5月2日，许艳平又向绿地鸿翔公司支付购房款420000元。至此，许艳平已依约向绿地鸿翔公司支付全部购房款602286元。2017年12月14日，绿地鸿翔公司向许艳平发出《绿地海南绿地城项目交房通知书》，告知许艳平“您所购买的（绿地城项目）20#地块6号楼1单元601室房屋可办理房屋交付手续，请您与置业顾问预约办理时间”。2018年1月3日，许艳平从湖北武汉前往海口收房，为此许艳平支出机票款1200元。2018年1月5日许艳平前往绿地鸿翔公司售楼处收房，许艳平因认为绿地鸿翔公司未能提供涉案房屋验收合格达到交付条件的证明文件而拒绝办理收房手续，同时许艳平向海口12345热线投诉该情况。2018年1月8日，海口12345热线反馈“当事人反映的问题，该项目尚未取得竣工验收备案表，尚不具备交付使用条件，开发商已在现场小区内发告示公告业主具体情况，涉及逾期交房问题，请双方根据签订合同约定逾期交房条款履行赔偿义务……”。当日许艳平支付了住宅专项维修资金4883.40元、契税5736.77元，并从海口返回湖北武汉，为此许艳平支出机票款1220元。2018年1月15日，许艳平委托本案代理人通过两封EMS邮件向绿地鸿翔公司发出《律师函》，提出协商请求即“……继续履行合同，且由贵公司承担合同约定的违约金……”。但此后许艳平未再收到绿地鸿翔公司的答复及重新交房通知。2018年10月31日，许艳平主动到绿地鸿翔公司售楼处与绿地鸿翔公司签署《海南绿地城房屋交接书》，办理了交房手续。许艳平因与绿地鸿翔公司交涉逾期交房违约金问题协商未果，遂提起本案诉讼。另查：一、2017年12月20日，经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，绿地鸿翔公司取得《建筑工程质量监督报告》。该报告中涉案项目地块为“海口市灵山西片区旧改项目A-41地块”。2018年4月18日，经海口市住房和城乡建设局备案，绿地鸿翔公司取得《海口市建设工程竣工验收备案表》。2018年7月10日，海口市美兰区房屋征收局出具《情况说明》，说明“灵山旧改A-41号地块施工过程中，自2017年6月份至9月份期间，因村民对征地拆迁存在争议前往施工现场阻挠施工，开发商多次向海口市美兰区灵山片区改造项目现场指挥部申请组织协调。经指挥部协调，到2017年9月份此问题基本解决。”二、庭审中，经法庭询问，许艳平对其主张的“交通费、误工费等支出3000元”作出如下陈述：绿地鸿翔公司错误无效的通知增加的许艳平额外支出。许艳平往返于武汉、海口的机票1210元；往返于安陆、武汉的公共汽车及地铁费约120元；往返于美兰机场到许艳平住宿地车费100元（详细地址不清楚）；许艳平于2018年1月3日至1月7日住宿5天，每天的住宿费150元，共计750元；按照2017年湖北省职工平均工资标准即每天130元计，许艳平误工6天，误工费共计780元；许艳平向绿地鸿翔公司邮寄了两份律师函，邮寄费45元；除了机票有订单之外，其他费用确实有支出，但是没有保留票据，由法院酌情处理。一审法院认为：许艳平与绿地鸿翔公司于2017年3月23日签订的《海口市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《海口市商品房买卖合同》的约定，绿地鸿翔公司应当于2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，并取得验收文件的商品房交付许艳平使用；同时双方约定在双方进行验收交接时，绿地鸿翔公司应当向许艳平出示上述证明文件及有关资料，若交付商品房时不出示或出示不齐全，许艳平有权拒绝交接，许艳平拒绝交接的，绿地鸿翔公司应在备齐上述证明文件及有关资料后再另行通知许艳平办理交房手续。合同签订后，许艳平依约向绿地鸿翔公司支付了全部购房款，而绿地鸿翔公司虽于2017年12月14日向许艳平邮寄了《绿地海南绿地城项目交房通知书》，但海口市建设工程质量安全监督站出具《建筑工程质量监督报告》的时间是2017年12月20日，可知绿地鸿翔公司在向许艳平发出通知时尚未取得该验收文件，不具备合同约定的交付条件，其通知行为不能视为绿地鸿翔公司已履行交房义务的行为。而在取得该验收文件后，绿地鸿翔公司又未再另行通知许艳平办理交房手续，直至2018年10月31日，双方才办理房屋交接手续，绿地鸿翔公司才将房屋交付给许艳平，存在逾期交房的事实，应承担相应的违约责任。绿地鸿翔公司抗辩称因政府政策变化、市政工程建设的原因导致逾期交房，但绿地鸿翔公司提供的证据不足以证实上述原因与逾期交房的关联性，故对此抗辩意见，一审法院不予采纳。同时绿地鸿翔公司抗辩2017年6月至9月村民阻挠施工影响3个月的施工进度，应予以顺延交房期限。因村民对征地拆迁存在争议前往施工现场进行阻挠，并非绿地鸿翔公司自身过错导致该阻挠事件的发生，该阻挠事件存在影响施工进度的事实，确属合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故对此抗辩意见，一审法院予以采纳。据此，绿地鸿翔公司自2017年9月1日至2018年10月31日期间（426天）存在逾期交房的违约行为，扣减3个月的免责事由期，逾期天数共计336天（426天－90天）。按照合同约定的违约金计算方法，逾期交房的违约金为90342.90元（602286元×3×90天+602286元×5×246天）；因双方在《海口市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》第九条第6款中已约定违约责任以该房屋合同总价10%为限，即以60228.60元（602286元×10%）为限，故以合同约定的违约金计算方法所计算的违约金已超过补充协议中的特别约定，故绿地鸿翔公司向许艳平支付的违约金应明确为60228.60元。据此，许艳平主张绿地鸿翔公司支付逾期交房违约金，于法有据，但支付的违约金以一审法院认定的金额为准。另，许艳平非本地居民，许艳平按照绿地鸿翔公司的通知从外地前来本地办理交房手续，因绿地鸿翔公司未按约定的要求取得符合交房条件的相关手续，致使许艳平拒绝交接房屋，使许艳平额外支出往返外地和本地的交通费，给许艳平造成损失，依法绿地鸿翔公司应当承担赔偿责任。许艳平主张绿地鸿翔公司赔偿交通费3000元，但许艳平举证的购票订单记载的往返机票费用仅有2420元（1200元+1220元），该费用为许艳平实际支出的损失，绿地鸿翔公司应予赔偿，而其他费用许艳平未能举证证实，故一审法院不予确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、海口绿地鸿翔置业有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向许艳平支付逾期交房违约金60228.60元和交通费2420元；二、驳回许艳平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2709.20元，由许艳平自行负担1300.20元，海口绿地鸿翔置业有限公司负担1409元。二审期间，绿地鸿翔公司提交了一份2019年4月18日的《海口12345热线回复》，证明政府政策发生变化的事实（答复内容提到：2016年之前，工程竣工验收后取得《工程质量监督意见》不需要规划部门出具的《规划核实意见书》，而2017年7月之后，在海口市建设工程质量安全监督站出具《工程质量监督报告》前项目应该取得规划部门出具的《规划核实意见书》），证明2017年6月份因村民动迁拆迁的问题导致6至9月份停止施工，而正好在一个月之后即2017年7月份海口市建设工程质量安全监督站在质量验收时其又把验收程序做了改变，多了规划核实的手续，所以取得《工程质量监督报告》时间更长了。许艳平对绿地鸿翔公司提交的证据质证称：绿地鸿翔公司提供的这份材料不属于证据规则中规定的新证据，因为绿地鸿翔公司在一审答辩时已经阐述了完全一致的理由，因此这份材料不具有二审新证据的形式要件，并且，这份材料也不能达到绿地鸿翔公司的证明目的，因为只是政府的政策调整了顺序，并没有新增加要求和内容。二审期间，许艳平提交了一份本院（2019）琼01民终3376号民事判决书，证明已有同类案件的生效判决。绿地鸿翔公司质证称：对该份判决书的真实性认可，对证明内容不予认可，第一，绿地鸿翔公司对这批案件已经在省高院申请再审，第二，本案跟（2019）琼01民终3376号案件有不一样的地方，不能完全混为一谈，本案在2018年1月份许艳平来收房时已经有合格文件了，但许艳平不收房，所以不能以（2019）琼01民终3376号判决书作为本案的依据。本院对双方二审期间提交的证据认证如下：对于绿地鸿翔公司提交的《海口12345热线回复》的真实性予以认定，并对该回复所载明的内容予以认定；对于许艳平提交的本院（2019）琼01民终3376号民事判决书的真实性予以认定，但由于本案案情与该案案情不完全相同，故该案判决结果不影响本案判决结果。本院审理查明：2019年4月18日，海口市住房和城乡建设局通过12345海口智慧联动平台答复称：“《工程质量监督意见》与《工程质量监督报告》两者对验收形式、验收程序、验收的执行标准的内容是没有差别的。按照政府“放管服”清理文件的要求，从2017年7月开始，市质监站不再出具没有法律法规明确规定需要的《工程质量监督意见》，而是根据《房屋和市政基础设施工程竣工验收规定》，对监督竣工验收的工程出具《工程质量监督报告》。2016年前，工程竣工验收后取得的《工程质量监督意见》不需要规划部门出具的《规划核实意见书》，2017年7月后，市质监站出具《工程质量监督报告》前，项目应取得规划部门出具的《规划核实意见书》。”本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据二审中双方当事人诉辩陈述，本案的争议焦点为：一、绿地鸿翔公司向许艳平延期交房应扣除的免责期间应如何认定；二、绿地鸿翔公司是否存在逾期交房的违约行为，应否向许艳平承担逾期交房违约责任；三、绿地鸿翔公司应否向许艳平支付交通费。关于第一个争议焦点。绿地鸿翔公司上诉主张，对于延期交房应扣除的免责期间，一审法院仅认定了因村民阻挠施工的3个月为免责期间，但由于村民阻挠施工期间政府政策变化，增加了验收条件，改变了验收程序，应再顺延2个月合理施工时间为免责期间，此外，认定免责期间还应考虑市政配套污水工程未及时建成的因素。对此，本院认为，其一，根据海口市住房和城乡建设局在2019年4月18日作出的答复，《工程质量监督意见》与《工程质量监督报告》对验收形式、验收程序、验收执行标准的内容没有差别，只是在2017年7月后，市质监站出具《工程质量监督报告》前，项目应取得规划部门出具的《规划核实意见书》，由于该验收政策变化是发生于合同约定的交房时间（2017年8月31日）前，村民阻挠施工与该验收政策是否变化并无关联，该验收政策变化风险属绿地鸿翔公司自身应承担的风险，且一审法院因村民阻挠施工已扣减3个月免责期间，故本院对绿地鸿翔公司关于在扣减村民阻挠施工期间后再顺延2个月免责期间以应对验收政策变化的上诉主张不予采纳。其二，根据绿地鸿翔公司的上诉陈述，市政配套污水工程未按预期时间完工的情况在双方签订合同前即已存在，不属于合同订立时不能预见的客观情况，绿地鸿翔公司作为专业的房地产开发公司，理应针对该情况对商品房施工建设过程存在的风险和问题进行预判并作出应对方案，故本院对绿地鸿翔公司关于认定免责期间还应考虑市政配套污水工程未及时建成因素的上诉主张不予采纳。综上，一审法院认定绿地鸿翔公司延期交房应扣除的免责期间并无不当，本院予以维持。关于第二个争议焦点。本案中，涉案房屋项目于2017年12月20日经海口市建设工程质量安全监督站验收合格并取得《建筑工程质量监督报告》，符合了合同约定的交房条件。虽然绿地鸿翔公司于2017年12月14日向许艳平发出交房通知时涉案房屋尚不符合交房条件，但许艳平于2018年1月5日前往绿地鸿翔公司售楼处收房时涉案房屋已符合交房条件，根据许艳平当时向海口12345热线投诉的情况可得，许艳平当时系主张涉案项目未取得竣工验收备案表而拒绝收房，该拒绝收房事由并不具有合同依据和法律依据，故本院认定绿地鸿翔公司应向许艳平承担逾期交房违约责任的截止时间为2018年1月5日。据此，本院认定绿地鸿翔公司自2017年9月1日至2018年1月5日期间（127天）存在逾期交房的违约行为，扣减3个月的免责事由期，逾期天数共计37天（127天－90天）。按照合同约定的违约金计算方法，逾期交房的违约金为：602286元×3×37天=6685.37元。一审法院认定绿地鸿翔公司向许艳平支付的违约金数额为60228.60元有误，本院予以纠正。关于第三个争议焦点。由于许艳平于2018年1月5日前往绿地鸿翔公司售楼处收房时涉案房屋已符合交房条件，许艳平系应收房而拒收房，故许艳平诉请绿地鸿翔公司支付该次从武汉往返海口的交通费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定绿地鸿翔公司向许艳平支付交通费2420元有误，本院予以纠正。综上所述，绿地鸿翔公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销海南省海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初637号民事判决第二项；二、变更海南省海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初637号民事判决第一项为：海口绿地鸿翔置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向许艳平支付逾期交房违约金6685.37元；三、驳回许艳平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2709.20元，由许艳平负担2659.20元，海口绿地鸿翔置业有限公司负担50元；二审案件受理费2709.20元，由许艳平负担2659.20元，海口绿地鸿翔置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 林志勇审 判 员 杨 曦审 判 员 王春芬 二〇一九年十二月十日法官助理 陈淑良书 记 员 陈麒吉速录员李萍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。