河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终4801号上诉人（一审原告）：刘世涛，男，汉族，1982年9月13日出生，住址河南省新县。委托诉讼代理人：许浩、张玉锋，上海市益昌律师事务所律师。上诉人（一审被告）：河南良子置业有限公司，住所地河南新县城关艾洼区将军南路，统一社会信用代码91410100593409417E。法定代表人：王建成，该公司执行董事。委托诉讼代理人：秦立志，男，汉族，1982年6月2日出生，住址武汉市黄陂区，系该公司副经理。委托诉讼代理人：田庆勇，河南庆勇律师事务所律师。上诉人刘世涛因与上诉人河南良子置业有限公司（以下简称良子公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省新县人民法院（2019）豫1523民初821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘世涛的委托诉讼代理人许浩，上诉人良子公司的委托诉讼代理人秦立志、田庆勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘世涛上诉请求:1、要求依法撤销原审判决第一、二项，并改判支持上诉人原审诉讼请求；2、要求判令由被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一、原审认定对被上诉人施工期间是否停工的事实认定不清、适用法律错误。1、根据被上诉人在原审提供的多份有关政府部门文件，并未有文件要求建筑工程施工工地停工，仅有部分文件禁止“土石方作业”施工，但是实际双方签订合同时，被上诉人的有关土石方作业已经完工，并不存在不得施工的情形。2、根据被上诉人在原审提供的多份有关政府部门文件，仅对建筑工程施工工地作出了“六个百分百”（工地周边百分百围挡、物料堆放百分百覆盖、出入车辆百分百冲洗、施工现场地面百分百硬化、拆迁工地百分百湿法作业、渣土车辆百分百密闭运输）要求，系对建筑工地提出的完善性要求，完成相应要求后完全可以正常施工。若却因未达到要求而导致停工，亦属于被上诉人违反相关规定导致，属于被上诉人过错，并不能归于不可抗力。3、只有不可预见、不能避免并不能克服的客观情况才属于不可抗力。就本案而言，根据被上诉人原审期间提供对有关政府部门文件可以看出，其中有多份系双方购房合同签订之前已经发布，即被上诉人在双方签订合同前即已经明知环境治理的有关要求，被上诉人在已经预见相应治理要求的情况下，仍然向上诉人承诺可在2018年5月1日交房并签订了购房合同；且被上诉人根据相应文件的要求做到“六个百分百”要求后也同样可以正常施工，并非不可避免、不能克服的情形。原审据此认定不可抗力的存在，适用法律错误，应予纠正。4、双方签订的购房合同第八条中如下约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的”，双方对不可抗力的适用作出了特别约定，且该约定并不存在无效的情形，属于有效约定。民事合同行为应以合意为准，无约定情况下方从法定。根据该条约定，即使经法院认定存在不可抗力情形，被上诉人亦只有在履行约定义务后方能据实延期，而本案中被上诉人从未向上诉人告知过有关情况。5、就本案原审双方提交的证据，并无任何证据能够证明被上诉人在施工期间确实有因政府行为而停工的情况，以及确切的停工日期、停工天数，原审判决中认定的停工166天也没有任何说明。综上所述，原审认定被上诉人遭遇不可抗力并扣除相应违约天数，认定事实不清、适用法律错误，应予以纠正。二、原审对2019年5月1日至今，被上诉人应承担的违约金不予处理，适用法律错误。原审判决书所表述的“本案在简易程序转为普通程序庭审过程中，原告要求计算2019年5月1日以后的损失，由于双方对此均没有充分准备，本院亦无法确定事实，本次不予审理，待双方将来另行解决”与事实不符，侵犯了上诉人的诉权，不仅会增加当事人诉累，还会严重浪费有限的司法资源。1、上诉人在原审起诉时对违约金的诉求是非常明确的，表述如下：“请求判令被告向原告支付因逾期交房产生的违约金，按日以房款总价的万分之三计算，自2018年5月2日起算至被告依约履行完毕交房义务之日止，暂算至2019年4月30日为363天，计57717元”，所主张的违约金并非仅至2019年4月30日，而是至被上诉人依约履行完毕交房义务之日止，并明确列明了违约金的计算方式，仅因立案时尚无法确认被上诉人何时可以交房，故暂时计算至立案当月底，原审法院据此认定上诉人仅主张至2019年4月30日的违约金，侵害了上诉人的诉权。2、上诉人所主张的违约金损失计算方式自立案始即已确定，且并不受本案关键事实的查明影响，亦不会影响本案被上诉人违约的既定事实，更不需在庭审中作何特别准备。综上所述，原审在本案审理过程中，事实认定不清、适用法律错误，要求二审依法查明事实并支持上诉人的原审诉讼请求。对于上诉人刘世涛的上诉请求及所依据的事实和理由，上诉人良子公司口头答辩称，施工期间停工是因为客观原因和不可抗力停工，良子公司提供了相关文件；并且相关政府部门出具了证明，有明确的指向，文件下发到企业。关于交房问题，在引起诉讼时，消防验收需要三个月的时间。原审做了协调工作，并且良子公司已经履行了通知义务，目前有200户进行了入住装修，还进行了二次通知，对方自己不来。日万分之三的违约金计算标准过高，应予驳回。上诉人良子公司上诉请求:一、要求对（2019）豫1523民初821号民事判决书进行改判，将降雨天气90天、中高考10天、被上诉人自身过错81天，共计181天从上诉人延期交房天数中予以扣除；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定的事实部分不清，但是良子公司对于一审已认定且扣减的154天扬尘治理天数无异议。除此之外，一审应将降雨天数90天、中高考10天、被上诉人逾期支付首付款及逾期提交按揭资料81天，总计181天的时间从上诉人逾期交房的时间内全部扣减。本案房产项目是上诉人的第一个房地产开发项目，初衷是力争打造城南标志性建筑。同时上诉人作为商品房的销售者，非常明白按时、按质的向被上诉人交付房屋的重要性以及对自身社会信誉的重要性。若不是因为不可控因素，导致逾期交房，上诉人是没有任何理由故意拖延交房时间的，反而会增加自身成本。（一）上诉人是没有能力预估降雨天数的，一审应当充分考虑上诉人的市场预判能力，把降雨无法施工天数从延期交房天数中扣除。在一审庭审过程中，通过法庭调查知晓，依据上诉人的工程量，该工程最低需一年半到两年的时间才能完成，更何况加上天气原因。（二）高考停工10天这一事实，在新闻广播上也有通知，都是众所周知的事情，无需上诉人证明。为了给考生提供良好安静的考试环境，在此期间必然要停工，并不能因为上诉人能预见而不予以扣除，显然增加上诉人因此支付的违约金。（三）根据权利义务相一致原则，房屋延期交付中，被上诉人自身还存在未按照约定及时支付房屋首付款和提交按揭资料，过错天数达到了81天。被上诉人既然享受了上诉人未按期交房所支付的补偿，也应当根据权利义务一致性原则，履行相应的未按期支付首付款和未按期提交按揭资料的过错责任。二、一审按照万分之三的计算标准要求上诉人支付被上诉人违约金，实属过高。一审认为，被上诉人本意是为了住房而不是炒房，上诉人的违约造成被上诉人的损失实际为租房住而交付的租金。按照被上诉人所在地区的租房年租金最高计算也就是每年七千元左右，而一审判决上诉人支付被上诉人33231元，其扣减年租金后，上诉人的赔偿金额是被上诉人损失的2倍多。日万分之三的标准确实过分高于被上诉人的损失，所以一审判决要求支付33231元的违约金，实属过高。综上所述，无论作为购房者的被上诉人还是卖房者的上诉人，双方都想如期按照合同约定的时间交付房屋和接收房屋。但是在工程建设过程中，被告不仅仅肩负着维护买房者的利益，也得用时兼顾社会利益。要求二审充分考虑以上因素，依法改判，以维护上诉人的合法权益。对于上诉人良子公司的上诉请求及所依据的事实和理由，上诉人刘世涛口头答辩称，不同意对方的上诉请求。原审认定扣除的天数，我方不认可。可以扣除的天数只有不可抗力，是不可预见、不可避免并不能克服的。中、高考可预见；降雨并未提供证据；气象局的证明只有盖章，没有证明，几乎没有恶劣天气，降雨量为零，降雨天数没有依据。上诉人刘世涛向一审法院起诉请求：1、要求判令被告履行合同义务，尽快将符合双方购房合同约定标准的商品房交付原告；2、要求判令被告向原告支付因逾期交房产生的违约金，按日以房款总价的万分之三计算，自2018年5月2日起算至被告依约履行完毕交房义务之日止，暂算至2019年4月30日为363天，计57717元；3、要求判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年2月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定：1、原告以总价530000元购买被告方所开发并预售的尚城名都2栋1单元1002室房屋；2、合同签订当日原告应支付被告首期房款价310000元，剩余房款220000元应在交足首期购房款十五日内向银行提交经银行确认的全部按揭资料并与其签订贷款协议，若原告在上述期限内未能完成全部贷款手续，则视为原告逾期付款，逾期超过30日后，原告应按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金；3、被告应于2018年5月1日前将经综合验收合格的标的房屋交付原告，如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，被告可据实予以延期；4、若被告逾期交房超过30日，则自约定的最后交付期限的第二天起，即自2018年5月2日起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。原告于合同签订当日向被告支付了首付款310000元，并于2017年4月20日同农业银行签订了购房借款合同，向银行借款220000元用以支付房屋尾款，2017年5月2日农业银行依照与原告的借款向被告方发放贷款。后被告未能于约定期限完成房屋交付，引起原告诉讼。庭审中被告表示遭遇政府的扬尘治理及高考停工天数为188天，天气原因90天，原告银行贷款逾期52天。原告对此均不认可。一审法院认为，合法的民事行为受法律保护。本案的焦点是双方约定的违约金条款在政策调整情况下如何适用问题。我国民事法律中违约金不仅是债权担保形式，而且是一种民事责任。在此模式下将违约金理解为以补偿性为主，惩罚性为辅的责任。基于此，我们认为补偿性体现了违约金最基本功能，因一方的违约给予相对方的补偿应能填补其损失。平衡双方当事人的利益，达到实质公平。具体本案，因被告在建设房屋的过程遇到国家政策调整，间断停工达166天，而该政策作为在双方签订合同时是不可预期而且是不可抗力，对被告而言属法定免责情形，应当予以扣减。被告抗辩应扣减恶劣天气及高考天数，一审认为四季气候自然循环及高考天数固定明确，被告完全可以预期确定，不应成为扣减的理由。虽然双方签订的购房合同对房贷资料约定逾期日期及违约责任，但从双方就尾款收付过程考量，被告并不能证明该逾期提供资料由原告方造成，故被告抗辩要求扣减原告逾期提供资料承担违约责任证据不足，不予支持。本案在简易转为普通程序庭审过程中，原告要求计算2019年5月1日以后的损失，由于双方对此均没有充分准备，一审亦无法确定事实，本次不予审理，待双方将来另行解决。根据上述，经核算，逾期交房违约金暂从2018年5月2日计算至2019年4月30日,共计363日。被告主张应扣除扬尘治理188天中，第二项文件中未提及停工天数，该6天不予支持；第六项、第十二项高考中招属于每年固定时间；第九项、第十四项、第十七项、十八项均与对应前项重复计算，该相关天数不予支持；扣除天数合计为22天（6天＋5天＋1天＋5天＋1天＋2天＋2天），故被告扬尘治理天数应为166天（188天－22天）。原告与被告签署购房合同及交首付款时间为2017年2月12日，2017年2月12日前不应计算扬尘治理天数，应扣除第1项、3项、第4项、共计12天（5天＋1天＋6天），总计本案被告扬尘治理天数为154天（166天－12天）。综上，被告应支付原告逾期交付房屋的违约金33231元〖530000元×0.0003元/天×（363天－154天）〗。双方所诉的房屋买卖目的，原告本意是为了住房而不是炒房，从这一价值角度看被告的违约造成原告的损失为租房住而交付的租金，扣减后原告应得到的赔偿高于其租金损失，对原告而言违约金的补偿功能已经实现，且兼顾一定的惩罚性。故上述核算数额一审确认为被告的赔偿数额。经一审组织调解，双方未能达成一致协议。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定判决：一、被告河南良子置业有限公司于判决生效后30日内支付原告刘世涛逾期交付房屋的违约金33231元（从2018年5月2日起计算至2019年4月30日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1242元，由被告河南良子置业有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。良子公司未能按照《商品房买卖合同》的约定向刘世涛按期交付房屋，应当依照《商品房买卖合同》第九条的约定向刘世涛承担逾期交房的违约责任。但是在良子公司施工期间发生了因政府扬尘治理、中考及高考、天气原因等影响工程施工进度导致停工等不可抗力因素，因不可抗力原因造成的停工天数应当从逾期交房天数中予以相应扣减。经审查一审质证的相关证据，良子公司因政策主导的扬尘治理停工天数154天、因中考及高考停工5天、气象局出具证明因降雨导致停工70天，均属于不能预见、不能避免且不能克服或者能预见亦不能克服的不可抗力事件。应当从案涉合同约定的最后交付房屋期限的第二天即2018年5月2日起，统计至刘世涛诉讼请求至2019年4月30日止共计逾期天数363日中予以相应扣减停工天数。况且刘世涛在履约过程中并未按照双方合同约定，在2017年2月12日交纳首期购房款十五日内向银行提交经银行确认的全部按揭资料并签订贷款协议，刘世涛迟至2017年4月20日才与银行签订购房借款合同，向银行借款用于支付房屋尾款。其逾期贷款行为亦构成违约，本着合同权利义务相一致的原则，刘世涛银行贷款逾期52天亦应当从良子公司逾期天数中予以扣减，较为公平。总计本案上诉人良子公司应支付上诉人刘世涛逾期交付房屋的违约金13038元〔53万元×0.0003元/天×（363天-154天-5天-70天-52天）〕。综上所述，上诉人良子公司的上诉请求部分成立，应予支持；上诉人刘世涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决适用法律正确，但是认定关于停工天数的案件事实，本院予以部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省新县人民法院（2019）豫1523民初821号民事判决主文第二项；二、变更河南省新县人民法院（2019）豫1523民初821号民事判决主文第一项为：被告河南良子置业有限公司于本判决生效后三十日内支付原告刘世涛逾期交付房屋的违约金13038元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费1242元，由上诉人刘世涛负担280元、由上诉人河南良子置业有限公司负担962元。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  刘友成审判员  吴 斌二〇一九年十二月十九日书记员  刘韫滔