山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10880号 上诉人(原审原告):刘建，男，1979年5月2日出生，汉族，青岛市市南区。 委托诉讼代理人：李进，山东舜瑾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玲玲，山东舜瑾律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：青岛永基地产有限公司，住所地青岛市市北区山东路199号5号楼801室。 法定代表人：毛方国，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：范围，山东乾恒律师事务所律师。 上诉人刘建因与被上诉人青岛永基地产有限公司（以下简称永基地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院(2019)鲁0203民初3429号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘建向本院提起上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一审判决查明事实不清，认定事实错误，适用法律错误。1.一审判决在没有查明涉案合同约定的《房屋交接书》所涉及的内容、签署人和签署时间的情况下，即认定刘建与永基地产公司签署了该文件，并以此文件的交接时间认定永基地产公司履行了协助办证义务，不存在违约责任，属于查明事实不清。2.一审判决无视永基地产公司违反合同法基本的诚实信用原则和公平原则，隐瞒涉及刘建关键权益的重要信息，又利用其提供的格式合同条款，企图逃避违约责任和违反强制法的责任；认定本不具备法律效力的涉案合同第十四款的法律效力，认为“该条款对永基地产公司配合刘建办理房地产权证的时间进行了明确约定”，属于认定事实错误。3.一审法院按照有利于格式合同提供者永基地产公司的方式解释涉案合同条款，即违反了《合同法》第三十九条、第四十条和第五十二条关于按照不利于格式合同提供者解释合同条款的规定，同时违反了合同法关于整体解释、目的解释和诚信解释的基本原则。4.一审法院按照《合同法》第六条和第六十条做出驳回刘建诉求的判决，属于适用法律错误。5.因永基地产公司违约导致的延期交房，导致刘建逾期办理涉案房产的权属登记证书，进而导致刘建无法根据涉案房产的权属登记证书及时办理户口迁移和子女就学等问题。永基地产公司的违约和违规行为给刘建造成的经济损失是明确的。永基地产公司必须为其违约行为承担法律责任。 永基地产公司辩称，1.《青岛市商品房预售合同》由青岛市工商行政管理局、青岛市建设委员会制定，该合同第十四条永基地产公司仅能填写具体协助办理的期限，并无权修改内容，主张该合同第十四条为规避责任而设计与事实不符。2.刘建于2018年11月9日领取了办理房产证所必需的《房屋交接书》，永基地产公司有证据证明《房屋交接书》存放于刘建处，没有向合议庭提交《房屋交接书》的举证责任，并且刘建已经办理了房产证，《房屋交接书》已留存在登记档案中。3.该合同第一条约定土地用途为城镇住宅、商服，永基地产公司未隐瞒土地用途的事实。4.刘建主张显示公平，为撤销合同条款的理由，已超过除斥期间。而《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条并非效力性强制性规范，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定逾期办证的认定首先要依据当事人的约定，因此，该合同第十四条并不因与《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条不一致而无效。5.该合同第十四条对永基地产公司协助刘建办证的期限是明确的。6.该合同第十四条和补充协议第十八条是关于办理房产证的约定，并没有免除永基地产公司责任的约定，不属于无效条款。7.一审判决适用法律正确。8.刘建并未受到损失，其主张的损失与其所谓的逾期办证事实并无因果关系。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请驳回刘建的上诉请求。 刘建向一审法院提出起诉请求：1.判令永基地产公司给付刘建逾期办理房地产权证的违约金87582元；2、诉讼费由永基地产公司承担。 一审法院经审理查明： 刘建、永基地产公司于2015年2月6日签订青岛市商品房预售合同，约定刘建向永基地产公司购买位于市北区山东路199号2号楼3单元2501户房屋，总价1160047元。合同第十四条约定：在甲方（永基地产公司）取得房地产权属登记证明后90日内，由甲、乙（刘建）双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件；双方在签署《房屋交接书》之日起360天内，依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证。合同补充条款第十八条约定：乙方明确知道《收房确认书》与合同第十四条约定的《房屋交接书》不是同一文件，有关《房屋交接书》的办理，按照合同第十四条约定执行。合同还约定了双方其他权利、义务。 上述合同签订后，刘建向永基地产公司支付购房款。永基地产公司于2017年6月10日将涉案房屋交付刘建。2018年9月29日办理了包括涉案房屋在内的山东路199号1号楼-4号楼初始登记。2018年11月9日永基地产公司将刘建、永基地产公司签订的《房屋交接书》交付刘建。2018年12月刘建办理了涉案房屋房地产权证。 关于双方合同第十四条约定内容及效力，刘建、永基地产公司意见不同，刘建认为该条并没有约定办理房产证的具体时间，应当按照法律约定即从交房之日起计算。该条第一款约定的甲方取得房地产权属登记证明的时间是不确定的，这是由永基地产公司决定的，永基地产公司已经迟延交房，办理该项手续的时间必然也会推迟。如果要使该条有效的话，应以合同签订时永基地产公司已经取得权属证明或双方对该时间有明确的约定为前提，否则就显失公平。永基地产公司在签订合同时隐瞒了涉案房屋所在小区与商业办公地产为统一土地证的情况，导致因商用和办公部分延期办理初始登记而无法为涉案房屋及时办证，刘建权益受损。合同系永基地产公司提供的格式合同。该条款系无效条款。永基地产公司认为合同第十四条合法有效，双方签订的商品房预售合同条款系青岛市建委和工商局制定的，永基地产公司仅能对日期填空，不能对条款内容进行修改。该条内容没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，不能认为无效。 一审法院认为，刘建、永基地产公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。本案中双方争议的焦点问题为是否应当按照合同第十四条约定的内容确定永基地产公司为刘建办理房产证的时间。刘建所称合同第十四条系格式条款、且因永基地产公司办理初始登记时间不确定，因而无效的观点，一审法院认为不妥。该条约定并不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，亦未违反法律、法规的强制性规定，故该条款有效。该条款对永基地产公司配合刘建办理房地产权证的时间进行了明确约定，刘建所称即便该条款有效也属于约定内容不明确、因而应当按照法律规定确定办理房产证时间的观点没有依据，一审法院不予采纳。永基地产公司于2018年11月9日向刘建交付《房屋交接书》，根据合同第十四条约定，永基地产公司应于该时间起360天内协助刘建办理房地产权证。现刘建在永基地产公司配合下，已于2018年12月办理涉案房屋房地产权证，故永基地产公司不存在违反合同约定迟延为刘建办理房地产权证的情况。刘建要求永基地产公司支付迟延办证违约金没有事实和法律依据，不予支持。 综上，一审法院据此判决：驳回刘建的诉讼请求。案件受理费1990元，由刘建负担。 本院二审期间，刘建向本院提交青岛市不动产登记中心查询涉案房屋档案中的房屋交接书一份，证明刘建在办理房产证当天才签订了房屋交接书，该文件只是刘建办理房产证所需要的形式文件，并非是永基地产公司向刘建实际交付房屋的交接文件，也就不是购房合同中约定的认定房屋交付日期的文件。永基地产公司对该房屋交接书真实性无异议，涉案合同明确约定房屋交接书与房屋交付的文件并不是同一个文件，但是涉案合同第14条约定的房屋交接书就是该份证据，永基地产公司是在2018年11月9日将提前打印出来的房屋交接书（出具时间为2018年10月18日）盖章后交给了刘建，刘建是否签名、办理房产证，永基地产公司不承担责任。本院认为，永基地产公司对该房屋交接书的真实性无异议，该证据与本案有关联性，本院予以确认。 本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，刘建、永基地产公司于2015年2月6日签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效，本案中双方争议的焦点问题是：永基地产公司是否存在延迟为刘办理涉案房屋的房地产权证问题。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”本案中，涉案合同第十四条约定：在永基地产公司取得房地产权属登记证明后90日内，由永基地产公司、刘建双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件；双方在签署《房屋交接书》之日起360天内，依法向青岛市房地产登记中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证。根据已查明的事实，永基地产公司于2018年9月29日取得涉案房产的房地产权属登记证明，于2018年10月18日出具《房屋交接书》，刘建于2018年11月9日签收该《房屋交接书》，刘建于2018年12月办理涉案房屋房地产权证，永基地产公司在双方签订的合同第十四条约定的期限内履行了协助刘建办理涉案房屋的房地产权证的义务，不存在违反合同约定迟延为刘建办理房地产权证的情况。刘建要求永基地产公司支付逾期办证违约金没有事实和法律依据，不予支持。刘建上诉主张涉案合同第十四条不具备法律效力、即使具有法律效力也属于约定不明。本院认为，该条约定并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，亦未违反法律、法规的强制性规定，故该条款的约定为有效，且该条款对永基地产公司配合刘建办理房地产权证的期限进行了明确约定，在涉案合同补充条款中也明确约定《收房确认书》与合同第十四条约定的《房屋交接书》不是同一文件。故刘建的该上述理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，刘建的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1990元，由上诉人刘建负担。 本判决为终审判决。 审判长  綦晓声 审判员  徐 明 审判员  潘红燕 二〇一九年十二月十六日 法官助理 高仁青 书记员 王繁 书记员 胡荣华