中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终1958号 上诉人（一审被告）：中国农业银行股份有限公司安宁市支行，住所地安宁市中华路133号。 负责人：郭磊，该行行长。 委托诉讼代理人：熊星，云南刘胡乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟绍璐，云南刘胡乐律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：刘永兰，女，汉族，1958年2月14日出生，住云南省昆明市。 委托诉讼代理人：刘佳，系刘永兰女儿。 原审第三人：云南昆都国际房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市五华区人民西路38号2幢二楼。 法定代表人：张依依，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴嵩，该公司员工。 原审第三人：云南安宁金成矿业集团有限公司，住所地安宁市安海公路零公里处金成花园内。 法定代表人：蒋勇，该公司总经理。 原审第三人：蒋勇，男，汉族，1971年10月31日出生，住云南省安宁市。 原审第三人：陈树昆，男，汉族，1960年4月23日出生，住云南省安宁市。 原审第三人：梁夏，男，汉族，1968年5月6日出生，住云南省安宁市。 上诉人中国农业银行股份有限公司安宁市支行（以下简称农行安宁支行）因与被上诉人刘永兰及原审第三人云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都房地产公司）、云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称金成矿业公司）、蒋勇、陈树昆、梁夏案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2019）云民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人农行安宁支行的委托诉讼代理人熊星及被上诉人刘永兰的委托诉讼代理人刘佳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 农行安宁支行上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。其所持理由：1.一审法院适用法律存在错误。本案应同时适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，但一审中案外人未提供证据证明符合第二十九条规定，因此其主张不能得到法院支持。2.案外人主张在查封前签署了合法有效合同、付清款项及在查封前进行了占有，但其提供的各项证据不能充分证明该事实，一审法院予以确认存在错误。首先，关于认购协议及商品房购销合同。认购协议及商品房购销合同的签署时间存疑，且商品房购销合同未进行备案，其合法性存在问题。其次，关于付款的收据。收据不是合法的证据，不应予以确认，且过渡费折抵房款结算单不能证明拆迁、过渡费形成的事实及合法性，不应认定过渡费折抵房款成立。最后，车位使用协议书形成时间存疑，且签署协议不等于该协议已实际履行，及可证明该协议已实际履行，故不能据此证明实际占用的车位。 刘永兰辩称，同意一审判决。 昆都房地产公司提交书面请求述称，以2019年9月3日开庭发言为准。 金成矿业公司、蒋勇、陈树昆、梁夏均未作陈述。 刘永兰向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对刘永兰购买的位于人民西路壹号广场的A2地块地下室负2层A679号车位（红菱花园A2地块地下室负2层A679号车位，以下简称A679号车位）的强制执行，并解除对上述车位的查封；2.判决确认A679号车位归刘永兰所有；3.判决农行安宁支行、昆都房地产公司、金成矿业公司、蒋勇、陈树昆、梁夏立即协助和配合刘永兰办理A679号车位的产权过户登记；4.本案的案件受理费用由农行安宁支行承担。 一审法院认定事实：2016年8月25日，刘永兰与昆都房地产公司签订《车位认购确认书》，载明刘永兰购买A679号车位，车位总价205000元，付款方式为过渡费折抵，契税6150元，印花税102.50元，维修基金3916.80元。《车位认购确认书》上有刘永兰女儿刘佳的签字，也有昆都房地产公司销售组长和置业顾问签字。2017年2月9日，双方当事人又签订《商品房（车位）购销合同》，约定刘永兰购买A679号车位，车位总金额及需支付款项与《车位认购确认书》一致，并约定当日对车位进行现状移交，合同有昆都房地产公司印章和刘永兰签字。同日，双方又签订了《回迁户交房结算单》，确认刘永兰的款项已付清。同日，双方还签订《车位使用协议书》，将车位以现状移交给刘永兰。另A2地块工程项目尚未进行最后验收，涉案车位尚未办理不动产登记。 另查明,农行安宁支行诉金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷案，因农行安宁支行提出财产保全申请，一审法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金成矿业公司、昆都房地产公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的财产，保全价值以301493839.56元为限。一审法院随后查封了昆都房地产公司名下位于昆明市五华区龙翔街道办事处的两块土地，位于昆明市红菱花园Ａ2地块、红联城市地块房产，其中包括Ａ679号车位。刘永兰提出执行异议，一审法院作出（2017）云执异257号执行裁定书，主要认为刘永兰提交的《车位认购确认书》复印件无昆都房地产公司的签章，刘永兰也未提供案涉车位的书面买卖合同，应承担举证不力的后果，遂驳回刘永兰的异议请求。2018年9月11日，刘永兰签收了上述执行裁定书，当月26日刘永兰提起本案之诉。 一审法院认为，本案的争议焦点为刘永兰关于排除执行的诉讼请求能否成立。对此，一审法院评判如下： 关于合同订立的问题。一审法院认为，本案《车位认购确认书》对刘永兰购买昆都房地产公司的车位、应付价款及支付方式等进行了明确。虽该确认书无昆都房地产公司印章，但有该公司销售人员的签字，且昆都房地产公司对该行为认可，因此销售人员的签字行为依法对昆都房地产公司发生法律效力。2017年2月9日，昆都房地产公司又与刘永兰签订了《商品房（车位）购销合同》，对双方之间车位买卖再次确认，该事实有合同双方一致陈述、合同原件、交款凭证等相互印证。农行安宁支行虽不认可但未提交足以推翻前述事实的相反证据，故一审法院认定刘永兰与昆都房地产公司之间的买卖合同关系于2016年8月25日建立，2017年2月9日再次确认。《车位认购确认书》和《商品房购销合同》的内容不违反法律及行政法规强制性规定，合同成立并合法有效。尽管部分车位款系用昆都房地产公司欠付的过渡费进行冲抵，但此属双方当事人就款项支付方式达成的合意，价款支付方式对认定双方之间形成的商品房买卖合同的性质并无影响，也不影响评判刘永兰是否享有排除强制执行的权利。 关于车位占有的问题。昆都房地产公司与刘永兰签订的《车位使用协议书》载明：“昆都房地产公司同意提前移交车位……双方同意以现状移交使用”。庭审中，刘永兰与昆都房地产公司对涉案车位于《商品房购销合同》签订当日实际交付给刘永兰均予认可，故一审法院认定案涉车位已由刘永兰实际控制和管理。 关于价款支付的问题。刘永兰购买的车位总价为205000元，根据刘永兰提交的昆都房地产公司出具的收据、结算单等证据可以证实，刘永兰已经足额支付了车位价款及契税、印花税和维修基金等费用。 关于未办理过户登记的原因。根据庭审查明的事实，由于A2地块工程项目整体未进行最后验收，故还不具备办理不动产权属登记的条件。显然，诉争车位尚未办理过户登记的责任在于昆都房地产公司而非刘永兰。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形之一且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，刘永兰对涉案车位享有足以排除强制执行的物权期待权，一审法院对刘永兰要求排除执行的该项诉讼请求予以支持。 另，关于刘永兰要求确认车位归其所有、要求相关当事人配合办理产权过户登记的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权的取得、转让等须以登记为要件。本案刘永兰已经付清车位价款，其享有物权期待权，昆都房地产公司确实负有办理产权登记至刘永兰名下的义务，但由于目前涉案工程尚未通过验收，尚不具备办理产权登记的法定条件。因此，尚不能从物权角度对涉案车位进行确权以及判决办理产权登记，故一审法院对刘永兰要求确认车位归其所有、办理产权过户登记的诉讼请求不予支持。 综上所述，一审法院对刘永兰要求排除对涉案车位强制执行的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：1.不得执行刘永兰购买的位于昆明市人民西路壹号广场A2地块地下室负2层A679号车位（红菱花园A2地块地下室负2层A679号车位）；2.驳回刘永兰的其他诉讼请求。案件受理费4375元，由被告中国农业银行股份有限公司安宁市支行负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院二审认定如下事实： 1.刘永兰是回迁户，其回迁房产已交付，涉案车位不属于拆迁补偿安置协议约定的内容。 2.在《车位认购确认书》上，有昆都房地产公司委托销售的昆明飞鸽房地产经纪有限公司销售人员签字确认。 3.《车位使用协议书》主要内容为，乙方（刘永兰）向甲方（昆都房地产公司）购买车位，因乙方实际需要，要求提前使用车位，经双方协商一致达成如下协议内容：一、乙方充分了解车位现状，因生活需要，需提前使用车位，甲方同意提前移交车位；二、乙方在使用车位过程中，对车辆及财产人身安全自负责任；三、车位使用中的水电费用，在未正式验收前由甲方承担；四、双方同意以现状移交。 4.刘永兰以现金及过渡费冲抵的方式支付了涉案车位全部价款，并向昆都房地产公司缴纳了契税、印花税及维修基金，以上款项均只有昆都房地产公司开具的收据，无正式发票。同时，刘永兰与昆都房地产公司签订了《昆都房地产公司回迁户交房结算单》，对刘永兰的所有款项进行了全面结算，昆都房地产公司尚欠刘永兰过渡费48366.29元。 5.因昆明市红菱花园A2地块土地上设定有抵押，昆都房地产公司的大产权证也尚未办理完毕，且经农行安宁支行申请，法院于2017年4月7日在商品房预售系统中将房产与车位全部查封，案涉车位未能办理产权证书。 此外，本院二审期间，昆都房地产公司表示案涉《商品房购销合同》《车位使用协议书》之前都由其管理，刘永兰手中没有相关合同。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：被上诉人刘永兰就案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权利。结合认定的事实，具体评析如下： 一、关于合同订立的问题 2016年8月25日签订的《车位认购确认书》约定刘永兰购买昆都房地产公司的车位，并明确了具体总价款和价款支付方式，且该确认书上有刘永兰的签名、销售人员的签字确认以及昆都房地产公司的签章。结合《车位认购确认书》签订时，刘永兰向昆都房地产公司支付了车位保证金2万元的事实，该确认书的真实性应予以认定。另外，昆都房地产公司又同刘永兰签订了正式的《商品房购销合同》（时间在查封前），再次对双方之间的车位买卖进行确认。农行安宁支行虽对《车位认购确认书》《商品房购销合同》的订立时间有异议，但未提交相反证据证明前述合同存在虚假。而且，《商品房购销合同》未备案也不影响该合同的合法性。故一审据此认定刘永兰在案涉车位查封前与昆都房地产公司签订了合法有效的买卖合同并无不当，农行安宁支行的相关上诉理由不能成立。 二、关于车位是否合法占有的问题 刘永兰同昆都房地产公司签订的《车位使用协议书》明确约定“昆都房地产公司同意提前移交车位……双方同意以现状移交使用”，且双方在庭审中对案涉车位已实际交付至刘永兰均予认可。农行安宁支行虽对该《车位使用协议书》的订立和履行有异议，但其未提交相反证据证明《车位使用协议书》的订立和履行存在虚假。因此，一审法院据此认定案涉车位已由刘永兰进行实际控制和管理，并无不当，上诉人的相关上诉理由不能成立。 三、关于案涉车位价款是否全部支付的问题 刘永兰作为回迁户，其提交的相关证据可以证明其已通过支付部分款项及过渡费冲抵的方式支付了全部价款，并向昆都房地产公司缴纳了契税、印花税及维修基金。 四、关于产权证未能办理的原因 因案涉车位所在土地被抵押，昆都房地产公司的大产权证未办理，以及案涉车位被法院查封，致案涉车位不具备办理产权证的条件，故案涉车位产权证未能办理非刘永兰的原因所致。 综上，案涉车位《商品房购销合同》签订在人民法院查封之前，刘永兰亦已支付该车位的全部价款并为合法占有，且产权证未能办理也非刘永兰的过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，刘永兰对涉案车位享有足以排除强制执行的民事权利，农行安宁支行的相关上诉理由不能成立。另外，农行安宁支行主张应同时适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条也没有法律依据，本院不予支持。依照最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4375.00元，由中国农业银行股份有限公司安宁市支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  马成波 审判员  司 伟 审判员  叶 欢 二〇一九年十二月二十四日 法官助理覃小飞 书记员刘洪燕