新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民初268号原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。负责人：骆驰，该分公司副总经理。委托诉讼代理人：李歌，女，该分公司工作人员。委托诉讼代理人：罗志新，新疆天阳律师事务所律师。被告（案外人）：马小峰，男，1972年9月19日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区呼图壁县被告（被执行人）：新疆生产建设兵团农六师芳草湖天汇房地产开发有限责任公司呼图壁县天源分公司，住所地新疆维吾尔自治区呼图壁县。负责人：赵文章，该分公司经理。委托诉讼代理人：葛利亚，女，该公司工作人员。原告中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司（以下简称长城资产新疆分公司）与被告马小峰、新疆生产建设兵团农六师芳草湖天汇房地产开发有限责任公司呼图壁县天源分公司（以下简称天源分公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告长城资产新疆分公司的委托诉讼代理人李歌、罗志新，被告马小峰，被告天源分公司的委托诉讼代理人葛利亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城资产新疆分公司向本院提出诉讼请求：判令恢复对天源分公司名下，位于新疆维吾尔自治区呼图壁县商铺（以下简称涉案商铺）的执行。事实和理由：我公司在申请执行新疆宝源建设投资有限公司（以下简称宝源公司）、天源分公司、李银昌、邓小会、陶亚凌、陶应先、赵文章、李芙蓉借款合同纠纷一案中，向贵院提出对抵押物进行评估、拍卖的申请，拟通过对抵押物的拍卖实现债权，贵院在抵押物处张贴公告后，马小峰于2019年4月8日向贵院提出了执行异议，请求中止对涉案商铺的评估、拍卖，并称涉案商铺已由天源分公司出售给马小峰。2019年5月17日，贵院作出了（2019）新01执异54号执行裁定书，裁定中止对涉案商铺的执行。我公司认为中止对涉案商铺的执行是错误的，故提起执行异议之诉，理由如下：本案中宝源公司于2016年4月28日与新疆天山农村商业银行股份有限公司经济开发区支行（以下简称天山农商行）签订《中长期借款合同》，为保证借款的归还，天源分公司又与天山农商行签订《抵押合同》，约定由天源分公司以其名下的位于新疆维吾尔自治区呼图壁县（房产证号：兵房字第61022015第××、面积6740.17平方米）、2号楼1-6层（房产证号：兵房字第61022015第××、面积18472.8平方米）、3号楼1-3层（房产证号：兵房字第61022015第××，面积4653.41平方米）及坐落于芳草湖农场场部以北、团结路以东的土地使用权进行了抵押担保，并办理他项权利证书。2017年12月19日，我公司与天山农商行签订《债权转让协议》，受让了前述全部债权及抵押权，并于2017年12月29日在《新疆法制报》上发布了债权转让公告。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产的权利取得须经登记取得，未经登记的不发生效力。同时又根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权自登记时取得。本案中，马小峰并未在签订《商品房买卖合同》后进行相应的备案登记，其并未取得物权，仅是与天源分公司就商品房买卖达成了具有债权效力的法律行为，而我公司通过抵押登记取得了抵押权。物权优先于债权，故马小峰对本案涉案商铺不享有排他性的物权，因此不应当中止对涉案商铺的执行。另外，涉案商品房为商铺，非马小峰用于家庭生活所需住宅用房，实际上涉案商铺均为商业用房，属于经营性质用房。同时，作为签订了《抵押合同》并办理了抵押登记的权利人而言，当然享有涉案商铺的抵押权应当予以确认。综上，我公司认为，马小峰与天源分公司之间就涉案商铺形成了合同之债，因未办理任何的物权登记未产生物权效力，而我公司依法登记取得抵押权享有物权，基于物权优先于债权的基本原则，本案马小峰不享有阻却执行的排他性权利，我公司恳请贵院在查明事实的基础上依法恢复对涉案商铺的执行。马小峰辩称，我是涉案商铺的权利人，所享有的权益能够排除长城资产新疆分公司的执行。长城资产新疆分公司提出我并未在签订《商品房买卖合同》后进行相应的备案，其认为我未取得物权，是对法律的曲解。本案中我方与天源分公司于2013年9月21日签订《汇福购物中心商铺约定书》，2014年6月16日签订《商品房买卖合同》，向天源分公司支付房款650,000元（其中320,000元为银行按揭贷款），已付清全部房款，天源分公司将涉案商铺交付给我，2014年6月16日我与天源分公司签订涉案商铺返租合同，返租期限是2014年6月1日至2017年5月30日，2015年9月7日，我与中国农业银行股份有限公司芳草湖兵团支行（简称农业银行芳草湖兵团支行）签订借款合同，向该行按揭借款320,000元，2015年9月30日新疆生产建设兵团第六师芳草湖农场房管所办理房屋预告登记证明，预告权利人为中国农业银行芳草湖兵团支行。2017年6月1日返租合同到期后，我将涉案商铺出租至今。涉案商铺使用产生的电费、暖气费、水费、天然气费等均已经交纳。天源分公司将汇福家园三期1号楼1-5层、2号楼1-6层、3号楼1-3层抵押给天山农商行是2016年4月28日，贵院查封时间为2019年3月28日，我签订《商品房买卖合同》及付款时间均在涉案商铺查封之前，且已实际占有使用了涉案商铺。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，涉案商铺仍登记在天源分公司名下尚未过户至我方名下，对此我方没有过错。该条规定就是对“不动产物权未经登记，不发生效力”的除外规定，这一规定与《中华人民共和国物权法》第九条相互呼应。综上，我与天源分公司所签《商品房买卖合同》有效且所享有的权益能够排除长城资产新疆分公司对涉案商铺的执行。天源分公司辩称，我公司不同意长城资产新疆分公司诉讼请求。我公司与天山农商行存在债务关系，但对长城资产新疆分公司向我公司主张抵押权的行为不认可。涉案商铺已出售给马小峰，其已交款、使用的情况都是属实的。本案事实清楚，请求依法驳回长城资产新疆分公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。马小峰提交了其交纳涉案商铺的商品房买卖合同、收据及支付凭证、新疆生产建设兵团第六师芳草湖农场房管所（简称芳草湖房管所）交纳房产登记费、房屋预告登记证明、燃气公司收费明细，天源分公司和长城资产新疆分公司均认可，本院予以确认。长城资产新疆分公司提交了2016年4月28日宝源公司与天山农商行签订的《中长期借款合同》、2016年4月28日天源分公司与天山农商行签订的《抵押合同》、涉案的1、2、3号商业楼及对应土地的4份他项权利证书、涉案商铺的产权证书。天源分公司予以认可，马小峰以其未参与为由不予认可，但从其答辩意见的内容及法庭归纳无争议事实时的意见来看，其对前述证据无异议，故本院予以确认。双方有争议的证据本院认定如下：长城资产新疆分公司提交，1．《不良资产批量转让协议》，用以证明天山农商行于2017年12月19日，已将其与宝源公司项下的债权全部转让给长城资产新疆分公司；２.2017年12月29日《新疆法制报》公告，用以证明其公司已公告了债权转让的事实。马小峰对以上两份证据中报纸的真实性、合法性予以认可，但认为债权转让的过程其并未参与，对此份证据的关联性及《不良资产批量转让协议》的真实性、合法性、关联性均不予认可。天源分公司质证认为，债权由天山农商行转让给长城资产新疆分公司的事实没有通知其，也未经过其公司的同意，不予认可，报纸的真实性、合法性需要核实，暂不予认可。本院对长城资产新疆分公司提交的上述证据的真实性、合法性均予以认可，对关联性将结合查明事实作出认定。马小峰提交，1．《汇福购铺计划单》、2013年9月21日两份《汇福购物中心商铺预定书》、2014年6月16日马小峰与天源分公司签订的《商品房买卖合同》，总价675,971.17元；马小峰向天源分公司于2013年9月21日交纳定金18,700元，2013年9月22日交纳330，000元，2015年9月30日通过按揭方式支付320,000元，2014年12月16日交纳房款7,271.25元，天源分公司向其出具的收据及马小峰转账的记录，用于证实马小峰与天源分公司之间存在真实的房屋买卖关系，并已支付了涉案商铺的价款；2.2015年9月30日向芳草湖房管所交纳房产登记费550元，2015年9月30日芳草湖房管所的房屋预告登记证明、2017年4月11日芳草湖房管所的房屋权属证明、2019年9月23日新疆生产建设兵团第六师芳草湖城镇管理服务中心的商业备案说明；新疆维吾尔自治区呼图壁县芳草湖金浦燃气出具的收取收款明细两页、购水票据4页、购电明细4页、2014年6月1日至2017年5月30日李小让签订的两份商铺反租合同、2018年1月12日注册的字号为呼图壁县芳草湖幺妹川菜馆、马小峰与李小让的离婚证复印件，用于证实马小峰为支付涉案商铺价款办理了银行按揭，将涉案商铺抵押给了银行办理了预告登记的事实，以及证实马小峰从2014年6月1日起就实际占有涉案商铺，是涉案商铺的真实所有权人。长城资产新疆分公司对《商品房买卖合同》、付款收据及凭证、房屋预告登记证明、商业备案说明的、房产登记费、燃气公司收费明细的真实性、合法性及关联性予以认可，对马小峰实际使用涉案商铺的事实认可，对其余证据的真实性、合法性及关联性不认可。天源分公司对以上证据的真实性、合法性、关联性无异议。结合长城资产新疆分公司对马小峰提交的实际占有的部分证据及事实的认可，本院对马小峰提交的以上证据的真实性、合法性、关联性予以确认。天源分公司未提交证据。本案审理过程中，本院依职权前往新疆维吾尔自治区呼图壁县芳草湖团结北路232号汇福家园和天源分公司，组织各方当事人就涉案商铺付款及实际使用等事宜进行现场勘察及调查。经调查，1．查询天源分公司财务账簿，调取了涉案商铺交纳房款的收据，马小峰已交纳了675,971.17元房款；2．于新疆维吾尔自治区生产建设兵团第六师芳草湖农场城镇管理服务中心，查询了涉案商铺及所在楼栋办理不动产登记的情况、涉案《商品房买卖合同》办理备案登记的情况、涉案商铺是否进行预告登记的情况；3．涉案商铺由马小峰出租给案外人使用。马小峰、天源分公司对法院调查的内容表示认可，长城资产新疆分公司对马小峰有银行转账凭证的交款予以认可，对房屋登记情况及房屋现状予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1．涉案债权及执行情况。宝源公司与天山农商行于2016年4月28日签订了《中长期贷款合同》，借款金额为58,000,000元，天源分公司出具《不可撤销担保书》为宝源公司的债务提供担保。2016年4月28日天山农商行对天源分公司名下位于芳草湖团结北路232号汇福家园三期1、2、3号楼的房产进行了抵押登记。2016年5月9日乌鲁木齐市第二公证处出具（2016）新乌证内字第14430号《赋予强制执行效力的债权文书公证书》。2017年12月19日天山农商行与长城资产新疆分公司签订《债权转让确认书》，天山农商行将其对宝源公司60,936,645.06元债权转让给长城资产新疆分公司。2018年12月7日乌鲁木齐市第二公证处出具（2018）新乌诚信证内字第30267号《执行证书》。长城资产新疆分公司于2019年3月28日向本院申请强制执行，本院作出（2019）新01执48号执行裁定及查封公告，查封了天源分公司名下位于芳草湖团结北路232号汇福家园三期1号、2号、3号楼及所对应的土地使用权，查封期限为2019年3月28日至2022年3月27日。2019年4月8日马小峰向本院提出了执行异议，本院作出（2019）新01执异54号执行裁定书，中止对涉案商铺的执行。2．马小峰购买和使用涉案商铺情况。2014年6月16日，天源分公司与马小峰签订《商品房买卖合同》，马小峰购买天源分公司名下的涉案商铺，建筑面积为122.93㎡。涉案房屋按建筑面积计算的成交单价为5,498.83元/㎡，成交总价为675,971.17元。马小峰向天源分公司分4次共支付675,971.25元价款，天源分公司向其出具了收据。马小峰交纳了水费、电费、燃气费等费用，与天源分公司签订了涉案商铺反租合同，自2014年6月1日马小峰开始占有使用。经现场勘查，涉案商铺由马小峰自行对外出租。3．其他情况。天源分公司就涉案商铺所在商业楼于2013年取得新建房许字（2013）96号商品房预售许可证书。现涉案商铺只办理了不动产权登记但未对商铺进行分证登记，无法办理产权登记手续。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。申请执行人长城资产新疆分公司因案外人马小峰向本院提出执行异议，本院作出执行裁定书中止了对涉案商铺的执行，而向本院提出诉讼。长城资产新疆分公司认为其以债权转让的形式取得债权，同时取得了天源分公司名下涉案商铺的抵押权，于涉案商铺上所享有的权利优先于马小峰的权利。马小峰认为其于抵押权设立之前，已经与天源分公司签订了《商品房买卖合同》，交纳了房款并实际占有了涉案商铺，其于涉案商铺上所享有的权利可以对抗长城资产新疆分公司的抵押权。天源分公司认为长城资产新疆分公司无权行使抵押权。故本案的争议焦点是长城资产新疆分公司提出的执行异议之诉能否成立，马小峰对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。本院对双方的争议问题分析如下：涉案债权为宝源公司与天山农商行之间因借款关系形成，天源分公司作为担保人，将其名下位于芳草湖团结北路232号汇福家园三期1、2、3号楼的房产向天山农商行进行了抵押并进行了登记。长城资产新疆分公司通过债权转让的方式取得涉案债权，并依据乌鲁木齐市第二公证处于2018年12月7日出具的（2018）新乌诚信证内字第30267号《执行证书》，向本院申请强制执行，本院已立案并作出（2019）新01执48号执行裁定及查封公告。依照前述执行证书的记载和查明的事实，申请执行人长城资产新疆分公司系涉案债权债务的债权人、抵押权人，长城资产新疆分公司亦提交了相关证据佐证。天源分公司关于因长城资产新疆分公司未尽通知义务、未进行变更登记而不享有涉案商铺抵押权的意见，本院不予采纳。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。马小峰就涉案商铺所享有的权利是否足以排除强制执行，可参照上述司法解释的相关规定及原则予以认定。本案中，首先，马小峰与天源分公司于2014年6月16日签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，涉案商铺于2019年3月28日被依法查封，本院认定马小峰与天源分公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，根据马小峰向法庭提交其交纳涉案商铺各项费用的收据和租赁合同，结合长城资产新疆分公司认可的马小峰实际使用的情况，本院认定马小峰于法院查封前已实际占有涉案商铺；第三，马小峰向法庭出示了其向天源分公司交纳购买涉案商铺款项的收据，此证据与本院在天源分公司财务凭证中核对的内容一致，长城资产新疆分公司对以上证据的真实性、合法性也表示认可，本院认定马小峰在法院查封前已支付涉案商铺的全部价款；第四，涉案商铺为天源分公司开发的房产项目，经本院与当地房产登记部门核实，涉案商铺只办理了不动产权登记但未对商铺进行分证登记，现阶段仍无法办理过户登记手续。综上，马小峰与天源分公司订立《商品房买卖合同》的时间、交纳房款和占有使用涉案商铺的时间均在涉案债务形成、抵押权设立以及法院查封行为之前，故马小峰作为涉案商铺买受人，未取得房产登记并非其自身原因所致。而天山农商行作为抵押权人在设立抵押权时未到现场进行查看，也未对抵押物是否已经出售进行了解。综合考虑交易安全、交易成本以及对一般买受人物权期待权的保护等因素，应当优先保护已经履行了全部合同义务的买受人的利益。综合上述分析，涉案商铺虽登记于天源分公司名下，但马小峰在执行过程中对涉案商铺提出的请求排除执行的异议，符合前述司法解释规定的情形，应予支持。长城资产新疆分公司认为马小峰对涉案商铺不享有足以排除强制执行的民事权益的意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回中国长城资产管理股份有限公司新疆维吾尔自治区分公司的诉讼请求。案件受理费10,559.71元，长城资产新疆分公司已预交，由其负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审 判 长  董慧审 判 员  卫杨人民陪审员  张琪二〇一九年十二月二十五日书 记 员  焦玉