贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终3085号上诉人(一审被告):雷山县英利房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省雷山县丹江镇新兴路1号。法定代表人：陈白顺，系该公司总经理。委托代理人：杨成铭，贵州贵信律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：李小慧，女，苗族，住贵州省雷山县。被上诉人（一审原告）：杨光林，男，苗族，住贵州省雷山县。委托代理人：吴晓彤，贵州兄弟律师事务所律师。委托代理人：蔡小宝，贵州兄弟律师事务所律师。上诉人雷山县英利房地产开发有限责任公司（以下简称“英利房开公司”）因与被上诉人李小慧、杨光林商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省雷山县人民法院(2019)黔2634民初478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。英利房开公司上诉请求：一、撤销雷山县人民法院（2019）黔2634民初478号民事判决第一项，并依法驳回被上诉人请求上诉人支付其的逾期交房违约金49，020.00元，改判上诉人不承担一审判决多判的逾期办证违约金9378.21元；二、一审案件受理费189.36元，二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定逾期办证的截止日期有误。本案上诉人已在被上诉人实际领取初始登记相关文书之前通过微信群履行了通知义务，被上诉人怠于领取相关文书之责不在上诉人，故逾期办证的违约日期应以上诉人通知之日及上诉人领取有关证书之日为截止日期，一审判决多判了9378.21元的逾期办证违约金。二、一审判决1410.00元的案件受理费由上诉人承担于法不符，被上诉人应当承担相应比例189.36元的诉讼费。三、一审法院判决上诉人支付逾期交房违约金49，020.00元系查明事实错误，认定事实错误。被上诉人李小慧、杨光林未提交书面的答辩意见。李小慧、杨光林向一审法院起诉请求：1、依法判决被告退还原告房屋面积差额27,916.47元，并按中国人民银行同期贷款利率的标准向原告支付自2015年11月12日起至面积差额款退还完毕之日止期间的资金占用费；2、依法判决被告向原告支付逾期交房、逾期办证违约金98,040.00元(逾期办证违约金暂时计算至2019年2月27日)。一审法院认定事实：原告李小慧、杨光林与被告雷山县英利房地产开发有限责任公司于2016年9月5日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告出卖位于雷山县丹江镇雷中西侧逸和居商住楼的商品房，合同还约定：商品房基本状况，包括有该商品房建筑面积为129㎡，套内建筑面积为118㎡，被告委托该商品房面积的房产测绘机构是雷山县房地产交易中心；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，包括该商品房总价款为490,200.00元，逾期付款责任；商品房交付使用条件及日期、交接手续，包括被告应当在2016年12月31日前向原告交付该商品房，逾期交房责任；面积差异处理方式；规划设计变更；商品房质量及保修责任；房屋登记，包括被告承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，不能交付的处理约定；前期物业管理；双方约定的其他事项等内容及条款。合同签订前原告于2015年1月11日向被告交付购房款30,200.00元，于2016年2月27日向被告交付购房款6万元，于合同签订当日向被告交付购房款1万元，于2017年1月6日向被告交付购房款39万元。被告于2018年3月15日向原告办理了交房手续，即原告领取了该商品房的钥匙和交房屋装修押金1000.00元。雷山县房地产交易中心于2016年12月29日作出了房屋面积测绘报告，报告结果：原告购买第B幢2单元3层2-3-2号房屋建筑面积为125.3㎡，套内面积为111.28㎡，分摊面积为14.02㎡。雷山县国土资源局于2019年1月23日向被告颁发了房屋不动产权证，原告于2019年6月28日到被告公司领取了房屋不动产权证。一审法院认为：原告李小慧、杨光林与被告雷山县英利房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效合同，双方应当按照合同享有权利和履行义务，但合同部分条款违约金约定过高，如逾期办证以日已交房价款0.01计算违约金，应属无效条款。结合本案，一、关于退还房屋面积差额的问题，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……”的规定，根据双方《商品房买卖合同》第十五条：“面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按2种方式处理。……2、按套（单元）计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出的误差范围，双方约定如下：以县房地产交易中心实际测量的套内面积结算购房款”的约定，原告购房时约定的套内面积为118㎡，但实际测绘得出套内面积为111.28㎡，面积误差6.72㎡，误差比已超出3%，因此，被告提出以建筑面积计算误差比为2.89%，应在误差比3%范围内的答辩意见，没有事实依据，原告诉请退还房屋差额款27,916.47元（即490,200.00元÷118㎡×6.72㎡计算所得）的主张，于法有据，证据和理由充分，按规定应当双倍返还，原告的主张是自己对其权利的处分，予以支持，但诉请资金占用费的主张，因无合同约定，不予支持。关于逾期交房违约金的问题，根据双方《商品房买卖合同》约定于2016年12月31日前交房和逾期交房责任，但被告于2018年3月15日才向原告办理交房手续，被告存在违约，因此，被告提出无逾期交房事实的答辩意见，没有事实依据，原告诉请支付逾期交房违约金的主张，于法有据，予以支持。关于逾期办证违约金的问题，因双方《商品房买卖合同》约定逾期办证违约金的计算方式所得金额过高，前述已认定属无效条款，应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，从2018年1月1日起至2019年6月27日（即2019年6月28日原告领取房屋不动产权证之前）止计算违约金，合计金额为32,104.02元（即490,200.00元×0.0435÷12÷30×542天计算所得），因此，被告提出应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定计算逾期办证违约金的答辩意见，于法有据，理由充分，予以采纳，对原告诉请的主张不予支持。四、原告诉请支付逾期交房、逾期办证违约金共计98,040.00元，因原告没有分每项违约金多少，故认为应当各一半即49,020.00元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第二款之规定判决：一、被告雷山县英利房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起30日内向原告李小慧、杨光林返还购房款27,916.47元和支付逾期办证违约金32,104.02元、交房违约金49,020.00元共计109,040.49元。二、驳回原告李小慧、杨光林的其余诉讼请求。本院二审期间，上诉人英利房开公司提交以下证据：（1）逸和居业主群微信聊天记录截图及任某的证言，拟证明上诉人已于2019年1月8日及2月13日提前通知与催促被上诉人办理房产证事实，且被上诉人都是该群成员，故其已知晓该通知的事实；（2）雷山县不动产权证书或证明登记签收簿，拟证明上诉人已于2019年1月25日领取初始登记证书。质证中，被上诉人对证明登记签收簿无异议，证明上诉人已于2019年1月25日领取初始登记证书，予以采纳。对逸和居业主群微信聊天记录，被上诉人否定被上诉人的微信号在该微信群中，上诉人无其他证据证明被上诉人在该业主群中，故上诉人的该份证据不能达到证明目的，本院不予采纳。针对任某的证言，经查，任某并非上诉人的员工，也未接受上诉人的委托，任某在微信群的温馨提示并不代表被上诉人的行为。不能证明上诉人已经尽到颁证交付相关的责任，故该证言也不能达到证明目的，本院不予采纳。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案主要争议焦点一是逾期办证的逾期期间问题；二是逾期交房违约金问题；三是一审诉讼费的分担问题。一、关于逾期办证时间的确定问题。根据涉案《商品房买卖合同》约定，上诉人于2017年12月31日前向被上诉人交付商品房转移登记有关文书，而本案上诉人却未能按照约定履行自己的交付义务。直至2019年6月28日，被上诉人才领到商品房转移登记有关文书。故办理不动产权证的逾期期间应为2018年1月1日起至2019年6月27日止，上诉人虽诉称其已于2019年1月8日通过微信群提前通知被上诉人来办理房屋产权证，但被上诉人否定其在该业主群内，且证人任某并非上诉人的工作人员，未接受上诉人的委托。且在1月8日之前，被上诉人并未实际取得初始登记证书，此通知不能实现上诉人的证明目的。上诉人亦未有证据证明其在领取涉案小区住宅初始登记之后又另行通知被上诉人可办证之事实。可见，上诉人主张逾期办理房屋产权证期限从2018年1月1日起至2019年1月25日止的理由不能成立，一审法院认定逾期办证期间为2018年1月1日起至2019年6月27日止，即逾期截止日期应是被上诉人领取房屋不动产权证之日的事实并无不当。二、关于逾期交房违约金问题。因上诉人未有证据证明其已于约定交房期限届满前履行了向被上诉人通知交房的义务，故其已构成逾期交房的违约行为。一审法院认为原告诉请支付逾期交房、逾期办证违约金共计98，040元，因原告没有分项，故一审法院认为应当各自一半即49，020元，据此判决上诉人支付被上诉人逾期交房违约金49，020元，该理由欠妥。在当事人诉请不明确的情况下，人民法院应当进行释明。根据双方签订的合同约定，逾期交房时间为439天，按每日万分之五计，违约金应为107，598元，因一审判决的49，020元低于合同约定，且被上诉人对此并未提起上诉，故本院对一审法院的判决结果予以维持。三、关于一审诉讼费的分担问题。《诉讼费交纳办法》第二十九条规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。结合本案实际，因上诉人违约在先才导致本案诉讼，一审法院根据案件情况确定的分担比例并无不当。因此，其该上诉理由亦不成立，一审判决由其承担的诉讼费并无不当。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1260元，由上诉人雷山县英利房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  冉定飞审判员  陈生燕二〇一九年十二月十九日法官助理梁红云书记员韩林爽