浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终1039号 上诉人（原审原告、反诉被告）：许某，女，1970年7月26日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：戴建华，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏洋，上海正源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江南浔农村商业银行股份有限公司，住所地浙江省湖州市南浔区南浔镇人瑞路1188号。 法定代表人：沈家骅，该行行长。 委托诉讼代理人：徐佩华，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王骁驰，浙江天册律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈某，男，1969年7月1日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：尹志刚，北京大成（南通）律师事务所律师。 原审第三人（原审反诉被告）：沈某，男，1971年1月10日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 原审第三人（原审反诉被告）：李某，男，1967年11月30日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：费晓虹，浙江广诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈旭昀，浙江广诚律师事务所律师。 上诉人许某为与被上诉人浙江南浔农村商业银行股份有限公司（以下简称南浔银行）、陈某及原审第三人沈某、李某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖州市吴兴区人民法院（2019）浙0502民初930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月10日立案受理后，依法组成合议庭，并于2019年9月3日公开开庭进行了审理，上诉人许某的委托诉讼代理人戴建华、夏洋、被上诉人南浔银行的委托诉讼代理人徐佩华、被上诉人陈某的委托诉讼代理人尹志刚、原审第三人李某的委托诉讼代理人费晓虹、沈旭昀到庭参加诉讼，原审第三人沈某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。因案情复杂，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。 许某上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持许某的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由南浔银行承担。事实与理由：一、本案基本案情。2006年3月，经朋友推荐，许某、陈某预购案涉房屋，因开发商尚未领取商品房预售许可证，二人支付了100万元的购房意向金，因不一定最终能签订商品房买卖合同，开发商以出具借条的形式收取意向金。交房后，二人决定将房屋对外出租，后陈某告知许某已将案涉房屋出租给南浔银行。2018年9月陈某突然告知其隐瞒许某，与南浔银行恶意串通于2008年6月29日签订了房产转让协议书。许某对此不予追认，责成陈某立即要求南浔银行将房屋返还，并于2018年10月1日委托律师发函表明了自己的观点。二、南浔银行并非善意取得涉案房屋。1.南浔银行在签订房屋转让协议前未要求陈某提供任何的商品房预售合同、商品房买卖合同、房屋产权证或土地使用权证，未尽到合同签订前的审查义务。2.南浔银行未审查陈某的婚姻状况，与陈某恶意串通非善意，签订的房产转让协议严重侵害许某合法权益。3.本案房屋虽交付南浔银行但没有办理转移登记，不符合物权法第一百零六条规定的善意取得的三个条件。三、本案所涉房产是许某与陈某的夫妻共有财产，为夫妻共同共有，非陈某一人所有。且该房产是将来养老之用，从未想过出售。四、在夫妻共有财产存续期间，陈某未经过会景同意，对涉及夫妻双方重大权益房产事项之处分，属于无权处分，违反婚姻法司法解释（一）第十七条第二项和物权法第九十七条规定，也不属于家事代理，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第八十九条、合同法第五十一条规定应认定无效。五、许某对陈某擅自处分夫妻共有期房毫无知情，如知情在2013年领取产权证时完全可以与开发商协商，在签订正式的商品房买卖合同时直接将买受人变更为南浔银行，这样可节省很多税费，未采用变更的形式明显不合常情，一审推定许某知情显然错误。南浔银行购买案涉房屋后，多年未要求许某过户才违反生活常理。本案转让的是期房，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及浙江省当时的有关规定，本案期房再转让违背法律的强制性规定，显然无效。就算买卖合同有效，因目前案涉房屋上已经存在抵押，也无法继续履行。六、因房屋转让协议无效而造成许某的损失，南浔银行理应按照租金标准赔偿上诉人损失310万元。 南浔银行答辩称：一、关于本案事实。2008年南浔银行为了拓展业务设立织里支行，联系陈某、李某、沈某三位业主将案涉房产转让给织里支行作为营业地址。当时三位业主已和开发商就住宅部分签订了商品房买卖合同，他们的配偶并未在合同上签字，他们将已签订的合同提供给南浔银行，并保证为唯一的合法房产所有人，南浔银行才与他们签订了转让协议。三人交付房屋后，南浔银行即开始装修，并于2008年10月18日挂牌开业。因开发商一些费用的拖欠，导致房产总证一直没有办下来，直到2013年3、4月，三位业主才取得产权证，加上了没有签字的配偶的名字。南浔银行多次要求他们协助办理过户，三位业主连同他们的配偶对其所有的房屋价值进行了评估，由于过户税费过高，陈某、李某携同其配偶多次到南浔银行协商，就在许某向南浔银行发函前双方还在为此协商，由于差距较大，没有达成一致意见。南浔银行在2015年向李某、陈某等人发送了律师函，督促其尽快办理过户手续，但均没有给予任何回复。二、南浔银行与陈某等三人签订的房产转让协议是各方的真实意思表示，合法有效。在签订转让协议时，陈某、李某等人对其所购的房产拥有处置权，南浔银行也尽到了审查义务，由于商品房买卖合同的购房人是一个人，且陈某等人也保证是个人财产，南浔银行没有必要审查婚姻状况，也没有任何证据显示房屋是夫妻共同财产或有其他共同购房人。案涉两部分商品房总金额是155万，南浔银行支付的对价是362万，远远高出了购房价一倍多，且截止到目前，南浔银行已经支付的房款达到了90%，已积极履行了义务。三、许某对房屋转让是知情的。1.许某、陈某多次与南浔银行磋商税费问题。2.他们保留了25幢第四层的房屋作为住房，在2010年装修时，许某就阳台改造一事征询南浔银行的同意。3.陈某、许某共同对案涉房屋进行了评估，如果是出租不需要评估，评估发现税费过高他们与南浔银行协商要求承担部分。4.他们二人经常到南浔银行贷款，南浔银行多次要求他们尽快办理过户手续。5.长达十年的时间中，许某从未提出过异议；其认为是出租，但又没有收到过一分钱的租金，所有租金都给陈某而不过问，这些都不符合常理。四、许某主张恶意串通，但没有提供任何证据证明。许某认为陈某不具备处分权，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条规定，该种情形下合同并非无效。许某认为房产转让协议违反法律规定，城市房地产管理法的相关规定并非效力性强制性规定。五、根据诚实信用和公平原则也应该认定房产转让协议是合法有效的。2008年签订协议至今，南浔银行已按照协议履行了付款义务，陈某、许某并没有按照协议约定将房产过户至南浔银行名下，各种推诿严重违反诚实信用原则。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，许某的上诉没有事实和法律依据，应驳回上诉，维持一审判决。 陈某答辩称：一、案涉房产转让协议无效。1.陈某在签订协议时并没有案涉房屋的所有权，房产转让协议签订在前，商品房买卖合同签订在后，案涉房屋转让协议是对一个法律上不存在的物权进行了处分。2.房屋转让协议约定的是织里吴兴花园25号一楼到三楼，与陈某房产证上的不符，也与商品房买卖合同上的房屋不符，房产转让协议的标的没有特定化。3.陈某签署房产转让协议属于无权处分。房屋特定化后属夫妻共同财产，只要是婚姻存续期间，夫妻双方所获得的各种收益都属于夫妻共同财产，并不因为一个人签字就不是共同财产，任何一方都无权擅自处分，许某知不知情与房屋转让协议的效力无关。4.南浔银行出于恶意设计合同条款，骗取陈某签字，绕过其配偶许某，用合法的手段掩盖非法目的。南浔银行并没有陈某协商条款，更没有指出要陈某保证是唯一所有权人，是陷阱条款。二、南浔银行从未要求陈某办理过户手续。2010年陈某装修房子就阳台装修与南浔银行协商，即便有这回事，也是因为一到三层出租给南浔银行，装修可能对其有影响，并不是因为房子卖给南浔银行。案涉房屋是陈某和许某用于养老，租金作为以后的生活费用，陈某从未想过要卖给南浔银行，已经收取的款项也是南浔银行的预付租金。由于许某在广东做生意，陈某收取的租金用于自己的生意，许某没太关注租金。三、南浔银行并没有善意取得，不符合善意取得的条件。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请二审发回重审或改判。 李某陈述称：一、李某的配偶知晓其名下的房屋被李某擅自出售给南浔银行后，表示了强烈的反对，其本人去南浔银行与相关负责人进行交涉，表示不同意卖房子，并委托律师发函给南浔银行，表示对李某的行为不追认。二、南浔银行未尽善意买受人审查义务。作为专业的金融机构，南浔银行应审查房屋出卖人的权属证书和婚姻情况，在签订房屋转让协议时，商品房购买合同还没有，南浔银行称其查验了业主提供的相关合同等资料与事实不符，其在转让协议书中默认三业主为唯一合法所有人属于合同陷阱，规避自己的风险。且南浔银行目前尚未支付全价。三、南浔银行与李某签订房屋转让协议时，案涉房产未竣工，该协议书违反法律法规而无效。综上，请求二审依法改判。 沈某当庭未发表意见，在庭前向本院寄送了一份陈述意见，称沈某、李某、陈某与南浔银行签订的房产转让协议书许某不仅知晓并且没有异议。陈某、李某未按约定将房产过户给南浔银行是由于税费较高一直拖延不办。一审判决合理合法，二审应予维持。 许某向一审法院起诉请求：1.南浔银行与陈某之间签订的房屋转让协议无效，南浔银行立即返还位于湖州市并支付占用期间造成原告的损失暂计310万元；2.诉讼费由南浔银行承担。 南浔银行向一审法院起诉请求：1.陈某、许某立即办理浙江省湖州市吴兴区1-3层房屋（现实际房号为：湖州市吴兴区上下层、湖州市吴兴区）过户手续，过户至南浔银行名下；2.李某立即办理浙江省湖州市吴兴区1-3层房屋（现实际房号为：湖州市吴兴区织里镇织里北路333号上下层及住宅）过户手续，过户至南浔银行名下；3.陈某赔偿南浔银行利息损失1172797.87元；4.陈某赔偿南浔银行实际损失120000元；5.沈某、李某、许某对上述第二、三项陈某应赔偿款项承担连带赔偿责任。 一审法院认定事实：2006年，沈某、李某、陈某三人向湖州义祥房地产开发有限公司（以下简称开发商）预购了该公司开发的位于湖州市吴兴区的房屋。2008年6月29日，沈某、李某、陈某与浙江南浔农村合作银行（2011年1月5日变更为南浔银行）签订房产转让协议书一份，约定鉴于沈某、李某、陈某为湖州市吴兴区的房产和土地使用权的唯一所有人，南浔银行受让上述房屋所有权及土地使用权，沈某、李某、陈某也愿意出让上述房产的所有权和土地使用权，沈某、李某、陈某确保于协议签订之日起150天内取得以南浔银行为房屋产权人的转让房产房产证和以南浔银行为土地使用权人的转让房产土地作用权证交付南浔银行，其中陈某愿意将湖州市吴兴区织里镇织里中路新吴兴花园25号楼房产1-3层（其中临街铺面2间），共计360平方米（实际以房产公司提供的房产证、土地证面积为准）及其土地使用权，以362万元的价格转让给南浔银行，约定协议签订次日向陈某支付定金72.4万元，支付预付款54.3万元，于陈某将以南浔银行为房屋产权人的转让房产房产证和以南浔银行为土地使用权人的转让房产土地作用权证交付南浔银行之日起15日内凭陈某提供的足额发票向陈某支付235.3万元。上述转让房产和附属设施自协议签订之日起已交付南浔银行使用。2008年6月30日，南浔银行支付给陈某定金72.4万元、预付款54.3万元，二项计126.7万元。2008年10月9日，南浔银行支付陈某72.4万元。2008年11月14日，南浔银行支付陈某72.4万元。2009年12月24日，南浔银行支付陈某54.3万元。上述合计南浔银行已支付陈某325.8万元。2013年3月27日，许某与陈某共同办理了涉案房屋的房屋产权证二份，其中一份系坐落于湖州市吴兴区房屋，证号：湖房权证湖州市第130015564号和130015565号（许某与陈某因共有各执一份）；另一份系坐落于湖州市吴兴区房屋，证号：湖房权证湖州市第130015558号和130015559号（许某与陈某因共有各执一份）。后许某与陈某共同办理了涉案房屋的土地使用权证，二人均为涉案房屋的共同共有人。涉案房产至今仍在许某与陈某俩人名下。另查明，许某与陈某为夫妻，双方于1994年1月17日登记结婚。 一审法院认为，本案的争议焦点是：一、涉案房屋是不是许某与陈某的夫妻共有财产；二、南浔银行取得涉案房屋是否为善意取得；三、南浔银行提出的反诉是否符合法律规定。对于争议焦点一，许某举证了其与陈某的结婚证和涉案房屋的房屋产权证及土地使用权证，权证均载明许某与陈某为涉案房屋的共同共有人，故涉案房屋为许某与陈某的夫妻共同财产。对于争议焦点二，1.涉案房产和附属设施自协议签订之日起已经交付南浔银行使用，且沈某已将其在房屋转让协议书载明的转让房产过户给了南浔银行。2.涉案房产陈某以362万元的价格转让给南浔银行，南浔银行按协议要求已支付陈某325.8万元，付款金额达到90%，其余款项按约需在产权过户后予以支付。3.涉案房产2013年初许某办理了共有的房产证，其称涉案房产转让给南浔银行一直不知情一节，该院认为，首先许某在起诉状中陈述预购房屋时其支付了意向金，但对其他预购房资金的来源及支付方式不能不知情；其次涉案房产购置系家庭大宗财产，许某在房产权证办妥后，其作为产权人，不关心、不知晓房屋的现状，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，明显违反生活常理；最后南浔银行购买涉案房屋后，许某多年未提出异议，直到2018年律师的介入；故许某应当知道涉案房屋已转让给南浔银行。4.许某主张南浔银行与陈某相互串通隐瞒事实真相，但未提供证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，本院不予采信。综上，涉案房屋南浔银行善意购买、支付了合理的价格、并已实际占有使用，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，南浔银行为善意取得。陈某作为涉案房屋的共有人，在共同共有关系存续期间，擅自处分了共有财产，南浔银行属善意取得人，根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，应当维护南浔银行的合法权益，故许某请求确认房屋转让协议书无效及房屋占用使用费的诉讼请求，本院不予支持。对于争议焦点三，南浔银行提出的反诉，因反诉被告主体不符合法律规定，该院另行制作民事裁定书予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，判决：驳回许某本诉的诉讼请求。案件受理费31600元，减半收取15800元，由许某负担。 二审中，许某提供湖州市不动产登记查询两份，证明案涉房产已被抵押和查封，合同无法继续履行。南浔银行质证认为：305室的抵押是存在的，但一审时三层房屋都没有被查封，许某和陈某为了阻碍本案合同的履行故意新设的查封。陈某和李某对该证据无异议。沈某未发表质证意见。 南浔银行、陈某、李某、沈某二审无新的证据提交。 对许某提供的证据，本院经审查认为，因本案系许某诉请南浔银行返还房产，而非南浔银行诉请继续履行合同，该份证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。 各方一审提交的证据已随卷移送本院，本院对该些证据及一审查明的事实予以确认。另查明，2007年12月16日，陈某与开发商就吴兴花园25幢305室签订商品房买卖合同，合同价款为323200元。2008年11月8日，陈某与开发商就吴兴花园25幢305室楼下一、二层签订商品房买卖合同，合同价款为1230400元。 本院认为，本案二审期间的主要争议焦点为：一、案涉房产转让协议的效力；二、许某是否有权要求南浔银行返还案涉房产并支付占有使用费。 关于争议焦点一，首先应明确未办理产权登记的房屋是否可以转让。转让协议签订时，案涉房产已建成，尚未办理产权证，双方对转让的标的有明确的指向。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）规定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，该条规定目的在于规范房地产市场交易秩序，保障交易安全，确保政府有关税收征管等，属房地产管理部门对城市房地产转让的一种行政监管措施，非对订立设定所有权转移义务的转让合同所作的禁止性规定。因此，违反该法条的规定转让房地产，仅仅可能导致转让合同履行上的瑕疵，即不动产权属证书办理上的不便，但与该合同的效力无关，该法条规定不属于我国合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”。故许某以案涉房屋转让协议违反法律强制性规定为由主张无效的理由不能成立。 其次，分析南浔银行与陈某是否恶意串通损害许某的利益。恶意串通因损害了他人的合法权益而使得串通的双方获得了非法利益，故为法律所禁止。恶意是当事人的主观心态，需要依据当事人的外在行为进行评判。本案南浔银行为了开设营业网店而购买案涉房屋，支付了远高于开发商售卖给陈某的对价，是合理合法的行为，并未恶意损害许某的利益，也未获得非法利益。即便如许某所称案涉房屋用于养老，但南浔银行支付的价款也足以让其另行购置养老房产，其利益并未受损。因此，许某以南浔银行与陈某恶意串通为由损害其利益为由主张合同无效的理由亦不能成立。 再次，许某认为陈某系无权处分而使案涉房屋转让协议无效，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效，人民法院不予支持。因此，即便许某认为陈某签订房屋转让协议系无权处分，该协议也并不因此无效。关于陈某转让房屋的行为是有权处分还是无权处分，本院将在下文分析。 综合以上几点，本院认为案涉房屋转让协议不存在无效的事由，对协议各方当事人均有约束力，各方应按照协议约定履行义务。陈某关于双方系租赁关系的意见无证据证明，本院不予采信。 关于争议焦点二，首先，分析陈某将案涉房屋转让给南浔银行系无权处分还是有权处分行为。陈某与南浔银行签订房屋转让协议时，因案涉房屋尚未办理不动产权证，并未对外公示权利人，陈某持有其与开发商签订的商品房买卖合同，其上只有陈某一个人的签字，作为相对方的南浔银行，有理由相信陈某对其购买的商品房有处分权。陈某与开发商签订的两份商品房买卖合同前后相差近一年时间，两份合同上均没有许某的签字，南浔银行从2008年装修营业，一直到2018年许某才通过律师发函，在南浔银行营业的十年时间中，许某从未提出过异议，进一步让南浔银行相信陈某有权转让案涉商品房。在案涉商品房交易过程中，南浔银行并无恶意，陈某从开发商处购买房屋的价款为1553600元，与南浔银行交易的价款为3620000元，远高于市场价格，应认定为善意第三人。尽管南浔银行在与陈某签订协议前未审核其婚姻状况，但由于与开发商签订的商品房买卖合同上只有陈某个人的签字，南浔银行的该过失并不影响本院对其善意第三人的认定。因此，在案涉房屋交易上，不管在许某与陈某内部关系中陈某是否为有权处分，对外，陈某具有有权处分的表象，其与善意第三人的交易应得到保护。 其次，分析许某是否有权要求南浔银行返还房屋。目前，许某系案涉房屋的登记所有权人，其也正是基于该节事实向南浔银行主张权利。本院认为，房屋产权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而不属于行政确权。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，登记机关也不会审查被登记的不动产上是否有民事纠纷，只要申请人提供符合登记机关要求的材料即可。因此，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。本案中，房屋转让在前，产权登记在后，产权登记时南浔银行已经装修入住5年时间，即便是陈某以个人名义处分了案涉房屋，但陈某已经实际收取了南浔银行3258000元的房款，该笔款项是陈某与许某的共同收益，单以房屋价格看，陈某将案涉房屋卖出获得了远高于市场的价格，许某也是受益的。按照陈某与南浔银行正常的交易流程，房产登记时应该登记到陈某个人名下，再由陈某过户给南浔银行，既然现在已登记到许某名下，许某与南浔银行的权利存在冲突，这也是本案的症结所在。因不动产价值较大，在不动产产权变动过程中，难免涉及多方利益，人民法院在处理不动产纠纷中，既要维护不动产权利人内部的合法权益，防止部分权利人擅自处分不动产侵害内部利益，也要维护交易的善意第三人的合法权益，保护交易安全。综合分析本案各方的行为，南浔银行一方在签订转让协议时案涉房产尚无产权证而商品房买卖合同上只有陈某一个人的签字、南浔银行已支付了较高的对价、南浔银行已装修完毕并入住十年时间、南浔银行有理由相信陈某对案涉房屋有处分权；许某一方已收取了高于市场价的对价其利益并未受损、许某十年间从未向南浔银行提出异议，虽然许某称其以为是租赁关系故未提异议，但其对租赁关系的误解并非南浔银行造成，即便有误解也是陈某的单方告知，故许某多年未提出异议的原因对南浔银行未接收到许某异议的客观事实并无影响。因此，在当事人的内部利益和善意相对人的信赖利益上，本案更应优先保护善意相对人的利益，本院认为南浔银行占有使用案涉房产有事实和法律依据，许某无权要求南浔银行返还并支付占有使用费用。若许某认为陈某的行为侵犯其利益，其可向陈某主张权利，但不得以此对抗善意第三人。 最后，诚实信用原则是当事人从事民事活动应遵循的基本原则，也是市场经济的道德准则，违反诚实信用原则的行为应受到司法的否定评价。陈某在明知案涉房屋已出卖且交付给南浔银行使用的情况下，因所房价上涨且不愿意承担协议约定的应由其承担的过户费用，意图将已出卖的房屋收回，并杜撰出租赁关系以此否认买卖关系，此种行为违背诚实信用原则，为法律所不准许。本案纠纷的发生，更多的是因为房价上涨下的利益驱动，本院希望各方当事人恪守诚实信用原则，遵守市场交易秩序，同时也要规范交易行为，以避免交易纠纷。 综上，上诉人许某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，因南浔银行一审的反诉请求已被驳回起诉，本案并不涉及南浔银行是否善意取得案涉房产事宜，故一审引用关于善意取得的法条不当，本院予以纠正，但一审实体处理正确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31600元，由上诉人许某负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄丽琴 审判员  徐 晶 审判员  朱惠明 二〇一九年十二月二十日 书记员  贾艳红