浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0521民初1281号 原告（反诉被告）:德清莫干山香巴拉生态休闲农庄，住所地浙江省德清县，注册号330521600119447。 个体经营者：端木芸萱，女，1980年9月10日出生，台湾地区人。 委托诉讼代理人：万春霞，浙江广明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：德清泰勒酒店管理有限公司，社会统一信用代码913305210873507741，住所地浙江省德清县莫干山镇后坞村二组。 法定代表人：魏淑荷，该公司总经理。 被告：许悠扬，男，1975年11月2日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 被告：颜庭慧，女，1982年1月16日出生，汉族，住上海市徐汇区。 上述三被告共同委托诉讼代理人：陈怡、倪青婷，上海宏翰律师事务所律师。 原告德清莫干山香巴拉生态休闲农庄（以下简称香巴拉农庄）与被告德清泰勒酒店管理有限公司（以下简称泰勒公司）、被告许悠扬、被告颜庭慧合同纠纷一案，于2019年3月11日向本院起诉，本院于同日立案受理。被告泰勒公司2019年5月14日提出反诉，本院于同日受理。本案依法普通程序，公开开庭进行了审理。香巴拉农庄的诉讼委托代理人万春霞、许悠扬及泰勒公司、许悠扬、颜庭慧的共同委托诉讼代理人倪青婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告香巴拉农庄向本院提出诉讼请求：1.解除其与被告泰勒公司之间签订的《酒店承包经营合同》，被告于判决生效后立即腾空及移交香巴拉农庄及相关经营证件；2.被告立即支付拖欠的酒店承包经营费用390000元(暂计算至2019年2月28日)及违约金180000元，后续产生的承包经营费用及水电费、税金等费用按照合同约定实际支付至移交香巴拉农庄当日；3.被告许悠扬、颜庭慧对被告泰勒公司的上述债务承担连带责任；4.判令三被告承担本案全部诉讼费用及律师代理费用。事实与理由：原告与被告泰勒公司于2015年8月1日签订《酒店承包经营合同》，合同明确约定由被告全权经营管理香巴拉农庄，被告作为承包方每年应向原告缴纳承包费用900000元整，月承包经营费用75000元，且被告按月应于每月15日前将当月承包费用一次性支付。承包期限为5年，即自2015年8月1日起至2020年7月31日止。原告在协议签订后即按规定完全履行了合同义务，但被告未按月足额支付承包费用方面已根本违约，后由于考虑到经营环境的影响，双方于2016年7月18日签订补充协议,约定自2016年6月起将后续承包费调整为每年600000元，即每月支付承包经营费用50000元。为了确保原告能按期收到被告支付的承包经营费用，被告许悠扬和被告颜庭慧自愿为被告泰勒公司提供连带保证责任担保，承诺在被告泰勒公司不能按期支付合同约定款项的情况下代为承担清偿责任。但被告泰勒公司仍然未能按期足额支付承包费用，原告为此多次协商无果。 三被告共同答辩称，本案的真实法律关系应为租赁关系，原告未取得产权人同意擅自转租房屋，协议无效，因此补充协议也无效；被告许悠扬、被告颜庭慧未签署协议，不应承担相应责任；原告主张的律师费无依据。请求驳回原告全部诉讼请求。 反诉原告泰勒公司向本院提出反诉请求：1.确认泰勒公司与香巴拉农庄于2015年8月1日签订的《酒店承包经营合同》无效；2.确认泰勒公司、许悠扬、颜庭慧与香巴拉农庄于2016年7月18日签订的《补充协议》无效；3.确认泰勒公司与香巴拉农庄于2016年6月20日签订的《补充协议》无效；4.香巴拉农庄向泰勒公司赔偿装修损失700000元（以法院司法评估报告金额为准）；5.由香巴拉农庄承担反诉诉讼费。 反诉被告香巴拉农庄答辩称，本案法律关系是承包经营合同关系毋庸置疑，不存在以承包经营关系掩盖租赁合同关系的行为和事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方对有争议的证据,本院认证如下：香巴拉农庄在本诉中的证据，符合有效证据条件，予以认定；泰勒公司在本诉中提交的合同与香巴拉农庄的证据相同，但不能证实其主张的转租关系。泰勒公司在反诉中的证据，证据1－6不能证明其与香巴拉农庄对酒店房屋存在转租关系；证据7－13，与本案无关，不予认定；证据14－22不能证明其待证事实，不予认定。香巴拉农庄在反诉中的证据1因无原微信聊天的原始载体供审核，故不予认定；证据2所涉及的装修情形，与本案无关不予认定。 本院经审理，认定以下事实： 台湾地区居民端木芸萱在德清县莫干山镇劳岭村经营香巴拉农庄（个体工商户），于2012年11月19日经德清县工商行政管理局核准，经营范围为住宿、小型餐馆、中餐类制售。2015年8月1日，端木芸萱以香巴拉农庄名义与泰勒公司签订《酒店承包经营合同》，合同主要约定：泰勒公司承包经营香巴拉农庄（包括住房设施、餐厅、户外园林、客房等），承包经营期限自2015年8月1日至2020年7月31日，泰勒公司在合同有效期间全权经营管理该酒店；承包经营费用为每年900000元；泰勒公司在接管酒店后交纳履约保证金100000元，作为经营过程中产生费用及损坏香巴拉农庄设施物品的赔偿保证；如泰勒公司不按时或拖延支付履约保证金及承包费用超过30天的，香巴拉农庄有权提出单方面解除合同；泰勒公司接管该酒店后，负责酒店房屋及设备设施的日常维修及保养，但在进行整改、重大维修或保养前应向香巴拉农庄书面说明；合同履行完毕，酒店内所有物品、电器、家具、设施设备等均按照双方先期确认的物品清单进行交接，如有损坏或遗失按清单价格折旧计算物品金额进行赔偿，物品清单作为合同附件。合同签订后，泰勒公司经营香巴拉农庄至今。 2016年7月18日，香巴拉农庄与泰勒公司签订《补充协议》，约定将承包经营费用自2016年6月1日起调整为每年600000元，即每月50000元；支付方式修改为每三个月支付一次，2016年6月至8月为首期，合同期限内以此类推，每期支付150000元，于每个支付周期开始的当月1日付清；如泰勒公司未按期支付酒店承包费用，香巴拉农庄有权单方解除《酒店承包经营合同》及与之相关的全部补充协议，泰勒公司并应承担违约金200000元及香巴拉农庄为实现债权而支出的合理费用（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费等）。许悠扬、颜庭慧以保证人身份在补充协议中签字，为泰勒公司债务提供担保，保证期限为主债务到期后两年。 2018年6月20日，双方再次签订《补充协议》，香巴拉农庄同意泰勒公司分期支付拖欠的2018年6月至11月酒店承包经营费用300000元，自2018年6月至10月期间，每月30日前支付20000元、剩余200000元于11月30日前支付，并支付逾期付款违约金18000元，如未按期支付，应承担年度承包经营费用30%的违约金。但泰勒公司仍未按约履行，至2019年2月28日，尚欠承包经营费390000元。香巴拉农庄催讨未果，诉至本院。 另查明，香巴拉农庄的营业用房系端木芸萱系向康伟兴、康伟强承租的德清县莫干山镇劳岭村岭坑32号、33号民房。 再查明，香巴拉农庄为主张债权在本案中支出律师代理费25000元。 本院认为，本案的争议焦点是：一、香巴拉农庄与泰勒公司之间存在何种法律关系？二、案涉合同是否合法有效？三、许悠扬、颜庭慧是否应对泰勒公司的债务承担连带责任？四、香巴拉农庄是否应赔偿泰勒公司装修损失？本院阐明以下意见： 一、关于香巴拉农庄与泰勒公司之间为何种法律关系？ 双方在《承包经营合同》中明确泰勒公司承包经营香巴拉农庄外，另在2016年7月18日、2018年6月20日签订的《补充协议》中均确认“存在酒店承包经营合同关系”，故双方意思表示真实一致，泰勒公司于2016年4月13日致函香巴拉农庄，亦述及其对香巴拉农庄承包经营的事项，并请求减免承包费，表明其认可该承包经营关系，且从本案事实来看，泰勒公司实际使用了香巴拉农庄的经营权，以香巴拉农庄名义对外经营，故合同双方形成的法律关系应为承包经营关系，泰勒公司关于双方为租赁关系的抗辩意见，与本院查明的事实不符，不予采信。 二、案涉合同是否合法有效？ 香巴拉农庄营业用房虽由端木芸萱向康伟兴、康伟强承租，但泰勒公司并无证据表明其与端木芸萱就房屋约定了具体租赁事项，且产权人并未以端木芸萱擅自转租为由而否定泰勒公司的经营行为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，故承租人的转租行为，在出租人未作出是否同意的意思表示前，其行为属效力待定，不属于合同法规定的合同无效情形，泰勒公司主张案涉三份合同无效的反诉意见，不能成立。同时，鉴于香巴拉农庄主张解除双方的承包经营关系，故在本案中并无追加康伟兴和康伟强为第三人的必要。 三、许悠扬、颜庭慧是否应对泰勒公司的债务承担连带责任？ 如前，泰勒公司主张案涉三份合同无效的抗辩意见不能成立，许悠扬、颜庭慧在《补充协议》中以担保人身份承诺为泰勒公司债务向香巴拉农庄提供连带保证责任担保，其真实意思表示，并未违反法律规定，故二人应承担相应担保之责。 四、香巴拉农庄是否应赔偿泰勒公司装修损失？ 关于泰勒公司在在承包期间对酒店设施改建、装潢及添置物品的费用承担问题，属于后合同义务，双方应在合同解除后进行确认，故对泰勒公司的该项反诉请求，在本案中不作处理。 综上所述，香巴拉农庄与泰勒公司签订的《酒店承包经营合同》，双方意思表示真实，并不违反法律规定，据此形成承包经营法律关系，合法有效，依法应予保护。泰勒公司拖欠承包经营费用，经香巴拉农庄催讨后仍怠于履行合同义务，已构成违约，应承担相应民事责任。泰勒公司主张解除承包合同并请求泰勒公司支付拖欠承包经营费用（至交付完毕时止）及违约金的诉讼意见，合法有据，本院予以支持，但原告主张的违约金标准过高，本院予以酌情调整金额，且鉴于被告对香巴拉农庄已经营较长时间，故在合同解除后应给予合理时间供其腾退房屋，本院调整为45日。许悠扬、颜庭慧作为担保人，应承担相应担保责任，香巴拉农庄主张许悠扬、颜庭慧对泰勒公司债务承担连带清偿责任的诉讼意见，本院予以支持。泰勒公司在承包期间产生的税金及水电费，应根据合同约定向相关部门缴纳，香巴拉农庄在本案中并无证据表明应由其收取或其已代为缴纳，故对该项诉讼意见，本院不予支持。对于泰勒公司的反诉请求，本院已在上文阐明意见，不再另述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百五十一条之规定，判决如下： 一、解除原告德清县莫干山香巴拉生态休闲农庄与被告德清泰勒酒店管理有限公司的《酒店承包经营合同》，被告德清泰勒酒店管理有限公司交还原告德清县莫干山香巴拉生态休闲农庄的酒店用房及相关经营证照，于本判决生效后四十五日内履行； 二、被告德清泰勒酒店管理有限公司支付原告德清县莫干山香巴拉生态休闲农庄承包经营费用890000元（算至2019年12月31日），限本判决生效后十日内履行。其后因被告迟延腾退房屋对原告造成的损失，以年承包金600000元标准计算至交付时止； 三、被告德清泰勒酒店管理有限公司支付原告德清县莫干山香巴拉生态休闲农庄违约金50000元，限本判决生效后十日内履行； 四、被告许悠扬、被告颜庭慧对被告德清泰勒酒店管理有限公司上述债务承担连带清偿责任，被告许悠扬、被告颜庭慧在履行保证义务后，有权向被告德清泰勒酒店管理有限公司追偿； 五、驳回原告德清县莫干山香巴拉生态休闲农庄其他诉讼请求； 六、驳回反诉原告德清泰勒酒店管理有限公司的全部诉讼请求。 本诉案件受理费13200元、保全费3370元，合计16570元，由被告德清泰勒酒店管理有限公司负担，被告许悠扬、被告颜庭慧负连带交纳责任。反诉案件受理费10800元，由反诉原告德清泰勒酒店管理有限公司负担。上述费用，限于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，德清县莫干山香巴拉生态休闲农庄可在判决书送达之日起三十日内，德清泰勒酒店管理有限公司、许悠扬、颜庭慧可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  莫剑青 人民陪审员  王 琴 人民陪审员  袁小伟 二〇一九年十二月三十一日 法官助理沈剑 代书 记员  陈思赟