四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0129民初1640号 原告：成都宜家居房地产开发有限公司，住成都市大邑县晋原镇通达东路97号。 法定代表人：冯开明，执行董事。 委托代理人：龙亮（特别授权），上海海华华泰律师事务所律师。 委托代理人：代雄（一般授权），上海海华华泰律师事务所律师。 被告：成都紫轩晟世物业服务有限公司，住成都市新都区斑竹园镇大江路57号。 法定代表人：吴元强，执行董事。 委托代理人：吴婧菁（特别授权），公司员工。 委托代理人：牟勇（一般授权），四川国炯律师事务所律师。 原告成都宜家家居房地产开发有限公司（以下简称“宜家居公司”）诉被告成都紫轩晟世物业服务有限公司（以下简称“紫轩物业”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案受理后，依法适用简易程序审理，后根据审理需要转为普通程序审理，于2019年11月18日公开开庭进行了审理，原告委托代理人龙亮，被告诉讼代理人吴婧箐、牟勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告宜家居公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付违约金300,000.00元；二、被告向原告支付原告代被告履行维管义务所垫付的费用计人民币391,943.85元；三、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告是大邑县青霞山水·卡伦德拉小镇的开发商，被告是该项目的物业管理公司，原被告于2011年4月4日签订了《前期物业管理服务协议》，约定由被告提供物业服务至2018年12月31日。但被告在合同履行过程中，存在配备的服务人员不合格，人员数量不足、安保措施不足、管理混乱等问题，导致发生盗窃事件、环境卫生脏乱差等服务质量严重不合格等现象。原告多次与被告沟通，要求被告进行整改，但被告置之不理或者敷衍了事。原告为了业主的居住环境和安全，先行垫资对小区的监控系统、环境维护等方面予以提高和升级，对设施设备进行维修更换，为此产生费用计人民币391,943.85元。原告认为原被告签署的《前期物业管理服务协议》不违反法律规定，合法有效，双方都应当按约履行。现被告怠于履行其义务，提供的物业服务严重不合格，严重背离物业服务合同的主要目的，使得原告开发的楼盘业主丧失优质的居住体验，人身财产安全得不到保障，且严重影响原告的声誉，影响楼盘的价值，应当向原告承担违约责任和赔偿责任。为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。 紫轩物业辩称，一、被告无违约事实，无须承担违约责任和支付违约金。2010年12月21日，被告在成都房地产大厦物业管理投标服务中心对原告开发的位于大邑县晋原镇通达东路的青霞山水·卡伦德拉小镇的物业管理项目投标中标，接受管理青霞山水·卡伦德拉小镇项目前期物业管理资格。被告中标时已具备物业管理三级资质，证书编号：成房物证5101142040，其从业人员符合法律规定具备物业管理从业人员资格证书。2011年4月4日，原告与被告签订《前期物业管理协议》，中标管理的前期物业项目总面积为101940.02平方米。而后被告依约履行了物业管理服务义务。2015年5月21日，原告再次开发了总面积中的二期项目已竣工，项目用地面积23928.94平方米。但原告拒不移交。为此，被告起诉至大邑县人民法院，2017年10月27日大邑县人民法院作出（2017）川0129民初31号判决，要求被告在40日内向原告履行二期项目移交，判决生效后，虽经被告与原告多次交涉，原告均拒绝履行二期物业的移交义务。被告迫于无奈再次起诉原告要求支付拖欠的物业管理费并承担违约金，大邑县人民法院作出（2018）川0129民初1830号《民事判决书》支持了被告的全部诉讼主张，成都市中级人民法院作出（2019）川01民终5701号《民事判决书》维持了一审判决。期间原告无任何物业管理资质自行管理，强行干预了一期管理。鉴于以上事实，原告一直在违约并有多份生效判决予以佐证，被告无违约行为无须承担违约责任。二、被告未委托原告参与整个物业管理，也未收到过任何要求整改维修通知，即便原告自行维修或增加设施设备费用也应由自己承担。原告的第二项诉讼主张缺乏事实和法律依据，原告没有物业管理任何资质自行管理二期，二期与一期均在一个院落，原告将用于二期建设增设的设施设备和人员开支全部推定是用于一期维管费用，并没有相应的证据佐证，该管理行为和设施设备用于一期还是二期无法知晓，不应得到法院支持。并且原告也未成向被告通知要求整改、维系，相反被告也未授权原告共同参与项目物业管理。如果涉及该项目有重大设施设备需要维修和更换，应启动维修基金，原告也未曾向被告提出。原告自行维修、更换或增加设施设备产生的费用应由自己承担。三、原告的诉讼行为客观上已违反民事诉讼“一事不再理”的原则，被告基于原告的上述违约行为已经法院判决确认，本次诉讼中原告用于证明被告存在违约行为和损失的证据与（2017）川0129民初31号民事判决书、（2018）川0129民初1830号《民事判决书》，（2019）川01民终5701号《民事判决书》证据基本一致，已经过法院评述作为定案依据，原告再次以同样的事实和理由主张权利已违反民事诉讼“一事不再理”的原则。 本院根据双方当事人的一致陈述，查明并确认如下事实：2010年12月21日，紫轩物业对宜家居公司开发的位于晋原镇通达东路青霞山水·卡伦德拉小镇物业管理项目的投标中标。2011年4月4日，宜家居公司（甲方）与紫轩物业（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由紫轩物业自宜家居公司向物业买受人第一次发出交房通知书起至2018年12月31日止对该小区进行物业服务，对相应的物业建筑面积、物业服务费、服务内容、服务质量、违约责任等作了约定。2012年6月30日，该项目一期工程竣工验收后双方进行了移交。2015年5月21日，该项目二期工程竣工验收，但因宜家居公司认为紫轩物业提供的物业服务未达到协议约定的标准拒绝移交二期项目，紫轩物业于2017年1月9日向本院提起诉讼要求宜家居公司移交物业及相关手续，本院于2017年10月27日作出（2017）川0129民初31号判决书，判决宜家居公司在该判决生效之日起四十日内移交二期物业，但宜家居公司并未移交。后紫轩物业向本院起诉宜家居公司要求支付拖欠的物业管理费和承担违约金，本院作出（2018）川0129民初1830号《民事判决书》支持了其诉讼主张，宜家居公司对此判决不服提出上诉，成都市中级人民法院作出（2019）川01民终5701号《民事判决书》维持一审判决。 以上事实有原被告双方均认可的（2017）川0129民初31号、（2018）川0129民初1830号《民事判决书》、（2019）川01民终5701号《民事判决书》、《前期物业管理服务协议》等证据支持予以证明，并在卷予以佐证。 本院认为，紫轩物业与宜家居公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方均应该按照约定履行各自的合同义务。对原告的请求，本院分别评判如下： 关于宜家居公司认为紫轩物业提供服务不合格并要求其支付违约金的诉讼请求，《前期物业管理服务协议》第九章第三十三条约定：“乙方（紫轩物业）的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，由乙方向甲方（宜家居公司）和业主支付违约金”；第三十七条约定：“因甲方违反本合同，在物业交付时拒绝乙方进场管理或委托其他物业服务企业进场管理的，由甲方向乙方赔偿经济损失叁拾万元整。因乙方违反本合同，在物业交付时拒绝进场管理或委托其他物业服务企业进场管理的，由乙方赔偿甲方经济损失叁拾万元整”。紫轩物业提供的物业服务是否符合合同约定已在（2019）川01民终5701号《民事判决书》中进行了评判，不能证明被告存在违约行为；即便被告存在违约行为，原告也不能根据限定了严格适用条件的《前期物业管理服务协议》第九章第三十七条主张违约金，原告以此为由主张违约金缺乏事实依据，本院不予支持。 关于原告宜家居公司主张代为履行了物业服务，要求被告承担损失的请求，同理，（2018）川0129民初1830号《民事判决书》、（2019）川01民终5701号《民事判决书》案中已经对原告提交的部分证据的真实性、合法性、关联性作出评价，原告在该案中补充的证据真实性无法确认，也不能证明“损失”产生于一期还是二期，原告主张的损失即便是真实的，在其提供服务或者增添设施前也未与被告进行过任何沟通，未履行过任何通知义务，其损失也应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回成都宜家居房地产开发有限公司全部诉讼请求。 本案案件受理费10,719.00元，由成都宜家居房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  黄友春 人民陪审员  杨 丽 人民陪审员  陈兴川 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  刘 高