广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0891民初1764号原告：王春生，男，1968年1月5日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区。被告：广东南电建设集团有限公司。住所地：广东省清远市人民三路三十号碧水康桥花园五号楼2层商场03号。法定代表人：黄汝彬。诉讼代理人：邝慧娟，广东正鑫律师事务所律师。诉讼代理人：朱宇君，广东正鑫律师事务所实习律师。原告王春生诉被告广东南电建设集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王春生，被告广东南电建设集团有限公司的诉讼代理人邝慧娟、朱宇君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王春生向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告房屋租赁合同；2、判令被告腾空房屋将房屋交回原告；3、判令被告支付自2017年4月起暂计至2019年9月止共计29个月租金5.8万元；4、本案一切诉讼费用均由被告负担。事实与理由：2013年12月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了一份《房屋出租协议》。协议约定：原告将位于东海东山镇北山路口东侧的房屋（三楼四房一厅和首层一间16平方米、40平方米的平房及空地）租给乙方使用，租赁期限四个月，自2013年12月1日起至2014年3月1日止，租金按800元/月计算。不足一个月的按每天27元计算。每一个月收一次租金，在每月3日前收取。租赁期满后，被告继续使用原告房屋，但双方没有再签订有合同。2016年经双方协商一致，租金按2000元/月计算。之后，被告依双方口头约定租金2000元/月给原告支付租金至2017年3月31日。2017年4月起至今的租金，经原告多次追讨，被告至今仍未给付。原告认为，被告拖欠原告租金长达二年多，构成违约。为此，为了保护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交了如下证据材料：1、《身份证》复印件，用以证明原告身份基本情况及原告主体资格；2、《房屋出租协议》，用以证明被告租赁原告位于东海东山镇北山路口东侧的房屋三楼四房一厅和首层一间16平方米、40平方米的平房及空地的事实；3、收款收据、银行帐号交易明细查询，用以证明被告按2000元/月交付租金至2017年3月31日止的事实。被告辩称，一、自2014年3月1日起至2017年3月22日前被告与原告之间是不定期租赁关系，且每月租金是800元。二、双方已解除租赁协议，已不存在任何债权债务。因双方是不定期租赁关系，在2017年3月22日前被告已口头通知原告解除双方的租赁，并一次性结清了所欠租金，腾退了房屋。三、2017年3月22日后，被告未与原告续约，原告不能证明被告在2017年3月22日后继续租赁其房屋，应由原告承担举证不能的责任。综上所述，双方已经解除了租赁关系，被告付清了租金，双方互不存在债权债务。为此，请求法院在查明事实的基础上，依法判决驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。被告在举证期限内向本院提交了《营业执照》副本一份，用以证明2018年1月29日，经工商管理部门核准，被告名称从“广东南电建设工程有限公司”变更为“广东南电建设集团有限公司”。经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2没有异议，对证据3银行帐号交易明细查询没有异议，对收据有异议，认为涉案房屋租金一直是按800元/计算。原告对被告提交的《营业执照》没有异议。在诉讼中，经本院组织双方当事人对涉案租赁房屋现场勘验，涉案租赁房屋三楼四房一厅未见有物品堆放，首层一间16平方米、40平方米的平房内及空地上存放有大量的电线、电缆、电箱及号牌粤Ｒ×××××小车一辆。对现场勘验结果被告认为上述物品不是被告物品。根据原、被告提交的证据，结合庭审笔录，本院认定如下法律事实：被告原名称为“广东南电建设工程有限公司”，2018年1月29日，经清远市清城区工商行政管理局核准更名为“广东南电建设集团有限公司”。2013年12月1日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了一份《房屋出租协议》。协议约定：原告将位于东海东山镇北山路口东侧的房屋（三楼四房一厅和首层一间16平方米、40平方米的平房及空地）租给乙方作为工程施工项目部使用，租赁期间四个月，自2013年12月1日起至2014年3月1日止，租金按800元/月计算。租赁期满后，被告继续使用原告房屋，但双方没有再签订有合同。2019年8月23日，原告向本院起诉。在诉讼中，原告主张2014年5月至2015年1月，双方协商租金按1500元/月计算。2015年2月起，双方协商租金按2000元/月计算。被告则主张双方一直是按800元/月支付租金。另查，被告给原告支付租金至2017年3月31日。在诉讼中，经现场勘验，涉案租赁房屋三楼四房一厅未见有物品堆放，首层一间16平方米、40平方米的平房内及空地上存放有大量的电线、电缆、电箱及号牌粤Ｒ×××××小车一辆。本院认为，在本案中，根据原、被告诉、辩意见，双方当事人争议的焦点问题是：一、2017年3月31日后，双方的租赁合同是否终止。二、2016年4月1日起至2017年3月31日止租金是否是按2000元/月计付？一、关于2017年3月31日后，双方的租赁合同是否终止的问题。在本案中，原、被告双方于2013年12月1日签订的《房屋出租协议》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该合同合法有效。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。其中，合同约定的租赁期限为四个月，从2013年12月1日起至2014年3月1日止。合同期满后，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原、被告原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在本案中，被告主张2017年3月22日口头通知原告终止了租赁合同并将租赁房屋腾空交回原告，原告对此否认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款“合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，被告应当就合同是否终止和是否履行返还租赁物的义务进行举证，但被告未能就合同终止和履行了返还租赁物的义务举证，应承担举证不能的不利后果。在本案中，从现场勘验结果来看，涉案租赁房屋首层一间16平方米、40平方米的平房内及空地上存放有大量的电线、电缆、电箱等物品，故本院认定被告至今尚未与原告终止房屋租赁合同，将房屋腾空交回原告。二、关于2016年4月1日起至2017年3月31日止租金是否是按2000元/月计付的问题。在本案中，从原告提交的收款收据来看，2014年5月至2015年1月，租金为1500元/月。2015年2月起，租金为2000元/月。以上收据虽系原告单方制作。但系原告收取被告屋租后开出交由被告收执的收款收据凭证的第一联存根。在本案中，被告主张双方屋租一直都是按800元/月计付。但没有提交原告收取其屋租后开具交由其收执的收款凭证与原告所提交的收款收据凭证第一联存根不一的相应证据证明。故本院对原告主张经双方协商2016年4月1日起至2017年3月31日止租金是按2000元/月计付这一事实，本院予以采信。在本案中，被告自2017年4月后未支付租金，虽经原告催告至今未付，违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”之规定，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，对原告请求解除与被告于2013年12月1日签订的《房屋出租协议》，将租赁房屋腾空交回给原告及支付自2017年4月起至2019年9月止共计29个月租金5.8万元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第二款、第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王春生与被告广东南电建设集团有限公司于2013年12月1日签订的《房屋出租协议》；二、被告广东南电建设集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起15日内将租赁的东海东山镇北山路口东侧的房屋（三楼四房一厅和首层一间16平方米、40平方米的平房及空地）腾空交还原告；三、被告广东南电建设集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付拖欠原告的2017年4月至2019年9月份共29个月的租金5.8万元（按每月2000元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，由被告广东南电建设集团有限公司负担负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  王海青人民陪审员  王小攀人民陪审员  陈小聪二〇一九年十二月十日书 记 员  黄兴振速 录 员  温浪花附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。