上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14482号上诉人（原审被告）：上海凯申房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区龙东大道6111号1-2幢。法定代表人：王诚民，总经理。委托诉讼代理人：杨建萍，上海埃孚欧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余满桂，男，1962年11月21日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。被上诉人（原审原告）：黄爱菊，女，1968年8月19日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。被上诉人（原审原告）：余杰，男，1995年3月16日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。以上三位被上诉人的共同委托诉讼代理人：韩雪松，上海汉盛律师事务所律师。以上三位被上诉人的共同委托诉讼代理人：曹月，上海汉盛律师事务所律师。上诉人上海凯申房地产开发有限公司（以下简称凯申房地产公司）因与被上诉人余满桂、黄爱菊、余杰商品房销售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初94328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人凯申房地产公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的全部一审诉讼请求。事实和理由：上海市浦东新区XX路XX弄XX号1-3层房屋（以下简称系争房屋）系当地政府委托上诉人开发建设的配套商品房，上诉人在与被上诉人签订买卖合同时还不知道此类房屋不能在无拆迁安置补偿协议的情况下过户给购房者，故上诉人并无过错，被上诉人无权行使单方解约权；即便被上诉人单方的解约成立，买卖合同约定的上诉人赔偿金仅有总房价1%，一审参照房屋差价损失确定赔偿数额，对上诉人有失公平，且一审司法估价的时点不妥，至少应以双方签约时的房屋价值作为计算差价的基础，事实上双方签约时约定的房价低于当时的市场价，上诉人已给予被上诉人大幅优惠；因为上诉人在一审中没有聘请律师，所以一审期间没有提出增加评估时点的要求，也没有要求重新估价；上诉人正与当地政府积极协调，一旦协调成功，买卖合同就可履行。被上诉人余满桂、黄爱菊、余杰共同辩称，双方签约时议定的房价是双方真实的意思表示，以当时的市场环境，被上诉人作为购房人也没有什么议价空间，故上诉人所谓“大幅优惠”根本不存在；上诉人一直声称在与政府协调，但一直都没有进展，被上诉人不可能无限期等待；上诉人一审时从未就估价时点提出过异议，且客观上由于上诉人违约，被上诉人亦受限购影响，现已失去了以同等价格在上海购房的机会。综上，一审判决正确，请求二审维持原判。余满桂、黄爱菊、余杰共同向一审法院起诉，请求判令：1.解除讼争双方之间签订的《上海市商品房出售合同》；2.凯申房地产公司退还余满桂、黄爱菊、余杰购房款人民币210万元（以下币种同）；3.凯申房地产公司支付余满桂、黄爱菊、余杰利息：以210万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2015年9月29日起算至本案判决生效之日止；4.凯申房地产公司赔偿余满桂、黄爱菊、余杰210万元。一审法院认定事实：2015年9月28日，余满桂、黄爱菊、余杰（买方、乙方）与凯申房地产公司（卖方、甲方）就系争房屋买卖事宜签订《上海市商品房出售合同》。该合同第三条约定，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋装修价格）为310万元。第四条约定，乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款解入甲方的账户……甲方收到乙方每一笔房款时均应开具发票。第七条约定甲方在收到乙方全部房款之日起15天内，甲方向乙方交付该房屋。第九条约定，该房屋为店铺用房。第十九条约定，甲、乙双方商定，2015年12月31日前，由甲乙双方共同向上海市浦东新区建设局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证（小产证）。因甲方原因，乙方无法在2016年2月29日前取得房地产权证（小产证），甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2016年2月29日起的90日内，乙方仍无法取得房地产权证（小产证），则乙方有权单方面解除合同。第二十条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起90天内将已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的1%计算，在退还房价款时一并支付给乙方。附件一（付款时间和付款方式）约定，1.乙方于2015年9月28日与甲方签约，并付首付款200万元；2.乙方于2015年10月15日前应支付房款10万元；3.乙方于2015年12月31日前应支付房款100万元（商业贷款）。附件四（该房屋权属情况）中备注系争房屋为新建配套商品房。余满桂、黄爱菊、余杰向凯申房地产公司付款的情况：于2014年10月11日支付50万元、2014年11月13日支付20万元、2014年11月20日支付15万元、2015年1月4日支付30万元、2015年2月13日支付55万元、2015年4月21日支付30万元、2015年9月29日支付10万元，以上共计210万元。2018年7月3日，系争房屋上设定了两项抵押登记，抵押权人均为上海市浦东新区合庆镇XX村村民委员会，债权数额分别为200万元、800万元，债务履行期限分别为2015年5月7日至2019年5月6日、2015年7月3日至2019年7月1日。2019年5月8日，上海市浦东新区合庆镇XX村村民委员会作为申请权利人，向有关部门申请注销上述两项抵押权。自2015年3月至2018年11月期间，余满桂、黄爱菊、余杰就交房、开具发票及以现金补足房款等相关事宜，多次与凯申房地产公司的工作人员王某在短信或微信中沟通，最终未果，但双方在上述沟通中均未提及合同解除事宜。一审期间，经讼争双方共同至上海市浦东新区房地产交易中心询问，确认：系争房屋系新建配套商品房，在无动迁安置手续的情况下不能过户给余满桂、黄爱菊、余杰。一审中，余满桂、黄爱菊、余杰申请对系争房屋市场价值进行司法评估，讼争双方一致确认以2019年6月20日为评估时点。法院委托上海百盛房地产估价有限公司对系争房屋房地产市场价值进行司法评估，结论为：系争房屋于价值时点2019年6月20日的总价为535万元。余满桂、黄爱菊、余杰预缴了评估费14,310元。对于上述评估结论，余满桂、黄爱菊、余杰予以认可；凯申房地产公司则认为，评估时未考虑配套商品房性质以及有租约的因素对系争房屋价值的影响。对此，鉴定人员当庭表示，系争房屋为临街商铺，故未考虑配套商品房因素；租赁事项对房屋价值没有影响。讼争双方在一审中一致确认：2016年7月，系争房屋的承租人开具了金额为94,162.50元的支票，余满桂、黄爱菊、余杰收取上述款项后，将其中2万元退还凯申房地产公司。余满桂、黄爱菊、余杰称，其收取租金时，为开具租金发票又花费了8,000多元，故实际仅获得约66,000元。一审法院认为，双方签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于系争房屋是新建配套商品房，余满桂、黄爱菊、余杰并不是被安置人员，导致房屋不能过户给余满桂、黄爱菊、余杰，合同实际无法履行，余满桂、黄爱菊、余杰据此主张解除合同、凯申房地产公司返还已付房款及利息均具有法律依据，但根据合同约定利息应按中国人民银行同期存款利率计算。合同履行过程中，因交付房屋存在障碍，双方采取了由余满桂、黄爱菊、余杰收取部分租金的变通方式，现合同解除，余满桂、黄爱菊、余杰应当返还已收取的租金。至于余满桂、黄爱菊、余杰提出的开具租金发票的税费，余满桂、黄爱菊、余杰未提供证据证明具体数额，考虑到该费用如确实存在，也系合同解除的损失，故一审法院在处理余满桂、黄爱菊、余杰损失时一并予以考虑。一审中，双方均有继续履行合同的意愿，仅是因为房屋为配套商品房不能过户而最终未能如愿。因此，房屋上设定抵押并不是一审案件合同不能继续履行的真正原因，同时，双方合同附件四约定系争房屋为新建配套商品房，不存在凯申房地产公司隐瞒房屋是拆迁补偿安置房的事实，故余满桂、黄爱菊、余杰依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（一）项、第九条第（三）项的规定，要求凯申房地产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，法院不予采信。但合同解除确已造成余满桂、黄爱菊、余杰相应的损失，其可以依据合同法的规定主张实际损失。法院根据实际损失为基础，考虑当事人的过错程度，并综合已付购房款金额等合同履行情况，依法确定凯申房地产公司应承担的数额。根据鉴定意见，系争房屋价格发生大幅上涨，可以认定相应的差价损失。至于凯申房地产公司对鉴定意见所提异议，已由评估人员当庭作出专业解释，法院予以认同。凯申房地产公司作为出卖人，负有配合将房屋过户至买受人名下的义务，且其系房地产开发企业，更应了解新建配套商品房过户登记的相应政策条件和限制，现房屋因此无法过户至余满桂、黄爱菊、余杰名下，凯申房地产公司应承担相应的违约责任。而余满桂、黄爱菊、余杰在购房时未对此尽到审慎注意义务，其对合同解除也负有一定责任。另外，虽然没有证据证明凯申房地产公司已经及时将过户存在障碍的事实告知余满桂、黄爱菊、余杰，但双方约定2016年2月29日后90日余满桂、黄爱菊、余杰不能取得小产证即有权解除合同，而余满桂、黄爱菊、余杰至2018年12月才起诉要求解除合同，一定程度上放任了损失扩大。综合各因素，法院判决凯申房地产公司赔偿余满桂、黄爱菊、余杰损失150万元。一审法院审理后，于二〇一九年九月三日作出判决：一、解除余满桂、黄爱菊、余杰与凯申房地产公司就系争房屋签订的《上海市商品房出售合同》；二、凯申房地产公司于判决生效之日起十日内退还余满桂、黄爱菊、余杰购房款210万元；三、凯申房地产公司于判决生效之日起十日内支付余满桂、黄爱菊、余杰以210万元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算，自2015年9月29日起至判决生效之日止的利息；四、余满桂、黄爱菊、余杰于判决生效之日起十日内退还凯申房地产公司租金74,162.50元；五、凯申房地产公司于判决生效之日起十日内赔偿余满桂、黄爱菊、余杰损失150万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40,400元、保全费5,000元、评估费14,310元，合计59,710元，由余满桂、黄爱菊、余杰共同负担6,909元，凯申房地产公司负担52,801元。二审中，双方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，一审中，法院在委托司法评估前召集讼争双方到庭进行谈话，要求当事人明确评估时点，讼争双方均当庭确认以谈话当日即2019年6月20日作为评估时点。该事实有一审法院2019年6月20日的谈话笔录为证，应予认定。本院认为，根据查明事实，系争房屋属配套商品房，在被上诉人并非拆迁安置补偿对象的情况下，不能过户给被上诉人。上诉人作为专业的房地产开发企业，对于自身开发建设的房屋的性质及交易条件，应属明知，但鉴于其在《上海市商品房出售合同》中已向被上诉人提示了系争房屋的性质，故一审认定讼争双方对合同无法履行均负有责任，有事实和法律依据，本院予以认可。上诉人主张自身无过错，显与事实不符，本院不能采信。一审综合考量双方责任、被上诉人受损程度以及司法评估结论等实际情况，酌定上诉人赔偿150万元，在现有证据条件下具有相对合理性，并无不妥，本院予以认可。一审司法评估的价值时点系由讼争双方当庭一致确认，现上诉人在二审中又对时点提出异议，显属反言，本院不能采信。综上所述，上诉人凯申房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币39,324元，由上诉人上海凯申房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇一九年十二月二日书记员  范瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……