甘肃省武山县人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0524民初1275号原告（反诉被告）：党海忠，男，1970年1月16日出生，汉族，住甘肃省武山县。委托诉讼代理人：于玉霞（原告、反诉被告党海忠之妻），女，1976年1月16日出生，汉族，住甘肃省武山县。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：甘肃东煜房地产开发有限公司，住所地甘肃省天水市秦州区聚宝盆小区6号楼。法定代表人：李兰兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李福存，该公司员工。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：杨晓云，甘肃畅和律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告党海忠与被告甘肃东煜房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，被告甘肃东煜房地产开发有限公司于2019年10月31日对原告党海忠提起反诉，本院于2019年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。党海忠向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《东煜·阳光水岸房屋认购书》，限期向原告交付原告订购的位于武山县城关镇火车站新区“阳光水岸”B区2号楼3单元1102号商品房；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年3月24日原、被告签订《东煜·阳光水岸房屋认购书》一份，原告订购被告开发、销售的位于武山县城关镇火车站新区“阳光水岸”B区2号楼3单元1102号商品房，该房的房款为429360元。双方在认购书中约定：第二条付款方式（三）“认购人的付款方式为商业银行按揭付款，订购人在2014年3月24日交清首付款139353.2元，按揭贷款290000元，同时交齐按揭资料供银行审批，并配合办理银行按揭贷款手续。”同日原告交给被告购房款139360元。2014年12月25日原告又向被告交购房款50000元。此后，双方因其他事宜发生纠纷，被告既未催告原告办理银行按揭贷款手续，也不收取原告拟交付的余款，更以种种理由不向原告交付订购的房屋。2019年2月13日被告依法向武山县人民法院起诉，诉请解除其与原告之间的商品房买卖协议。2019年3月15日武山县人民法院依法作出（2019）甘0524民初200号民事判决，驳回被告甘肃东煜房地产开发有限公司的诉讼请求。被告不服一审判决，上诉于天水市中级人民法院，2019年6月26日天水市中级人民法院作出（2019）甘05民终408号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告签订的《东煜·阳光水岸房屋认购书》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告既已按照与被告的约定，先后两次总计支付被告房款189360元，对余款被告也默认原告延期办理银行按揭贷款。今被告既未向原告催告办理银行按揭贷款手续，也拒绝接受原告一次性支付余款，且以种种理由百般推诿敷衍，拒绝向原告交付原告订购的房屋的行为，显然已违反诚实信用原则，构成违约。故原告诉至法院。甘肃东煜房地产开发有限公司辩称，原告一直不履行交款义务，属于严重的违约行为。原告5年多的时间不交付剩余款项，也不办理银行按揭贷款手续，严重违反合同先履行原则，导致被告的合同目的不能实现，构成根本违约。同时被告具有先履行抗辩权，原告在没有完全履行交款义务前，无权要求被告履行交付房屋的义务。根据天水市中级人民法院生效判决认定的解除合同条件，被告已于2019年10月22日向原告发出解除合同通知，双方合同已解除，不存在被告继续履行合同的事实。被告请求驳回原告的诉讼请求。甘肃东煜房地产开发有限公司依据该答辩事由向本院提出反诉请求：1.依法确认反诉原告与反诉被告签订的《东煜·阳光水岸房屋认购书》已解除；2.依法判决反诉被告因违约给反诉原告造成的房屋空置损失60000元；3.依法判决反诉被告承担本案诉讼费用。本院经审理认定事实如下：2014年3月24日甘肃东煜房地产开发有限公司作为出卖人与认购人党海忠签订了《东煜·阳光水岸房屋认购书》。该认购书载明：认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于天水市武山县滨河南路东煜·阳光水岸项目中的第2号楼3单元11层1102号房。该商品房的用途为住宅，建筑面积共122.17平方米。该商品房原单价为3760元/㎡，总房款为459359.2元，大写肆拾伍万玖仟叁佰伍拾玖元贰角。销售面积最终以房管部门测定的面积为准，差额部分多退少补。认购人的付款方式为商业银行按揭贷款，认购人在2014年3月24日交清首付款139359.2元（含已交认购金壹万元），按揭贷款29万元，同时交齐按揭资料供银行审批，并配合办理银行按揭贷款手续。认购人应当自签订本认购书之时向出卖人支付认购定金壹万元。本认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的《商品房预售或（买卖）合同》生效后本认购书自行废止。本认购书终止后，认购定金抵交商品房首付款。甘肃东煜房地产开发有限公司在认购书的出卖人处盖有甘肃东煜房地产开发有限公司业务专用章，党海忠在认购书的认购人处签名捺印。当日党海忠向甘肃东煜房地产开发有限公司交纳认购房屋的定金10000元及首付款129360元。2014年12月25日党海忠向甘肃东煜房地产开发有限公司交纳购房款50000元。2019年2月13日甘肃东煜房地产开发有限公司作为原告向本院起诉，请求依法判决解除甘肃东煜房地产开发有限公司与党海忠之间的商品房买卖协议。本院经审理后，于2019年3月15日作出了（2019）甘0524民初200号民事判决，判决驳回了甘肃东煜房地产开发有限公司的诉讼请求。甘肃东煜房地产开发有限公司不服该判决，上诉于天水市中级人民法院，天水市中级人民法院经审理后，于2019年6月26日作出了（2019）甘05民终408号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。此后党海忠之妻于玉霞与甘肃东煜房地产开发有限公司东煜·阳光水岸小区的物业、曾经的售房部经理、公司的法人进行沟通解决购房事宜，但未能得到解决。党海忠作为原告于2019年10月10日向本院起诉，请求判令被告继续履行与原告签订的《东煜·阳光水岸房屋认购书》，限期向原告交付原告订购的位于武山县城关镇火车站新区“阳光水岸”B区2号楼3单元1102号商品房，并由被告承担本案的诉讼费用。2019年10月22日甘肃东煜房地产开发有限公司向党海忠邮寄送达了解除合同通知书。2019年10月30日甘肃东煜房地产开发有限公司向本院提起反诉，请求：1.依法确认反诉原告与反诉被告签订的《东煜·阳光水岸房屋认购书》已解除；2.依法判决反诉被告因违约给反诉原告造成的房屋空置损失60000元；3.依法判决反诉被告承担本案诉讼费用。上述事实，有当事人的庭审陈述、党海忠提交的通话记录、录音光盘、甘肃东煜房地产开发有限公司提交的收款收据、《解除合同通知书》及邮件交寄单、（2019）甘05民终408号民事判决书等证据予以证实。本院认为，甘肃东煜房地产开发有限公司作为出卖人与认购人党海忠签订的《东煜·阳光水岸房屋认购书》，是双方当事人真实的意思表示，且认购书的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该认购书载明的内容基本具备商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受了购房定金、首付款及部分房款，因此该认购书合法有效，应受法律保护。当事人应当按照《东煜·阳光水岸房屋认购书》的约定履行各自的义务。甘肃东煜房地产开发有限公司曾起诉请求解除与党海忠之间的房屋买卖协议，但（2019）甘0524民初200号民事判决驳回了甘肃东煜房地产开发有限公司的诉讼请求，其上诉后，（2019）甘05民终408号民事判决，判决驳回上诉，维持原判，说明甘肃东煜房地产开发有限公司与党海忠签订的《东煜·阳光水岸房屋认购书》在本次起诉前并未得到解除，双方当事人仍应按该认购书的约定履行各自的义务。故对党海忠的诉讼请求予以支持。关于党海忠、甘肃东煜房地产开发有限公司之间的《东煜·阳光水岸房屋认购书》是否已经解除的问题。甘肃东煜房地产开发有限公司以其于2017年8月30日邮寄的甘东函字[2017]第39号通知函为据，主张其向党海忠发出了催款、解除合同的通知，并主张其在党海忠违约的情况下，有权行使合同解除权。甘东函字[2017]第39号通知函虽明确包含了催款的意思表示及违约的后果，但是党海忠并不承认其收到过该函，由于甘肃东煜房地产开发有限公司仅提交了寄送联，并未提交党海忠签收该函件的证据，因此该函对党海忠不产生法律效力。甘肃东煜房地产开发有限公司以2019年10月22日邮寄的《解除合同通知书》为据，主张其向党海忠履行了解除合同的通知义务，该合同已解除。甘肃东煜房地产开发有限公司提交的《解除合同通知书》虽明确包含了甘肃东煜房地产开发有限公司解除合同的意思表示，但甘肃东煜房地产开发有限公司在党海忠提起本案的诉讼过程中发出《解除合同通知书》，行使合同解除权，以对抗党海忠要求其继续履行合同的诉讼请求，有违诚信原则。当事人在诉讼期间发出解除合同通知行为，并不能改变本案诉讼前已确定的合同效力及履行状态，不能产生解除合同的法律效果。在双方签订《东煜·阳光水岸房屋认购书》后，在各自义务的履行方面均具有过错，因此对甘肃东煜房地产开发有限公司反诉请求党海忠承担因违约给其造成的房屋空置损失60000元的诉请不予支持。综上，故对甘肃东煜房地产开发有限公司的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告（反诉原告）甘肃东煜房地产开发有限公司继续履行与原告（反诉被告）党海忠签订的《东煜·阳光水岸房屋认购书》，于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）交付位于武山县城关镇火车站新区“阳光水岸”B区2号楼3单元1102号商品房；驳回被告（反诉原告）甘肃东煜房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费70元，反诉案件受理费1300元，均由甘肃东煜房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 长  杨宏高人民陪审员  焦世明人民陪审员  李慧敏二〇一九年十二月十一日法官 助理  郭志杰书 记 员  刘 雪