安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖15民终2598号上诉人（一审原告）:陈勋祥，男，汉族，1968年9月10日出生，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：赵勇，安徽健友律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:陈军，男，汉族，1978年12月16日出生，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人:余城城，安徽嘉树律师事务所律师。委托诉讼代理人:谢正红，安徽嘉树律师事务所律师。上诉人陈勋祥与被上诉人陈军房屋租赁合同纠纷一案，六安市裕安区人民法院作出（2019）皖1503民初4095号民事判决。陈勋祥不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2019年11月7日公开开庭审理了本案，上诉人陈勋祥的委托诉讼代理人赵勇，被上诉人陈军及其委托诉讼代理人余城城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈勋祥上诉称：1.双方未进行房屋移交，没有检查房屋现状，没有清算水电费等。陈军所称已移交房屋钥匙没有证据证明。2.2019年3月31日解除房屋租赁合同后，按照租赁合同约定，应当在三日内交还房屋，但对方一直占用房屋至今。陈军提出为房屋联系再出租事宜，不能成为其可以合法且免费占用租赁房屋的理由。3.合同约定，租金的支付为半年一付，需提前半个月支付下一期的房租。陈军应在2017年11月15日前支付2017年12月1日至2018年5月31日的房租165000元，但直到2018年1月21日、2018年6月3日，陈军才各支付了82500元，分别逾期66日、188日。同时应当在2018年5月15日前支付2018年6月1日至2018年11月30日的房租165000元，但直到2018年9月7日、2019年3月29日才各支付了82500元，分别逾期112日、314日。同时租赁合同的解除，不影响出租方要求用违约金赔偿损失的权利。陈勋祥虽同意解除租赁合同，但并没有免除陈军因提前解除合同所应承担的违约责任。综上，请求改判返还租赁房屋、支付逾期返还租赁物的租金82500元、支付逾期支付租金的违约金99000元、支付提前终止合同的违约金165000元。陈军辩称：双方是协商解除合同，经陈勋祥验收房屋，对房租收取、押金退还等做了明确结算,原合同权利义务关系得以全面清理。同时符合双方合同约定的合同终止时如房屋内设施完好无损，甲方无息退还保证金，若有损坏从保证金中抵扣。退一步说即使陈军存在违约，合同现已终止履行，不能依据该终止合同要求承担责任。双方的解除结算并无违约金、赔偿损失等内容，是陈勋祥对自己权利的处分。在解除合同后，陈军并非恶意占用房屋，该房屋也受陈勋祥监管，并对外出租，陈军帮忙贴上出租广告。同时，经双方协商，陈军的房内装修及设施，如果有承租人需要，可以一并转让。如果不是经陈勋祥同意，早已在退还押金时要求退场了。2019年4月8日，新承租人表示愿意接手房屋及内部设施，并付给陈勋祥2万元定金。2019年5月20日陈勋祥要求退场，陈军也是立刻清场。通过双方聊天记录可以看出整个情况，如果陈军是恶意占用房屋，陈勋祥也不会发“哈哈，兄弟”“谢谢，节日快乐”等信息。房屋出租会出现空置期，不能为了弥补空置期，要求已经解除合同的承租人承担。同时，在解除合同后，张贴出租广告，钥匙也交给了陈勋祥。新的承租人给了定金，也建立了新的承租关系。综上，请求维持原判。陈勋祥起诉请求：请求判令被告返还租赁房屋；2.支付逾期返还租赁物的租金82500元（从2019年4月1日暂计算至2019年7月1日，以后租金继续计算至实际返还租赁物时止）；3.支付逾期租金的违约金99000元；4.支付提前终止合同的违约金165000元。一审查明：2016年5月8日，陈勋祥（房屋出租方、甲方）与陈军（房屋承租方、乙方）签订房屋租赁合同。合同约定陈勋祥将其所有的六安市天成精品城1幢101房屋租赁给陈军使用，租赁期自2016年6月1日到2021年5月31日止，本租赁期满后甲方有权收回出租房屋，乙方应在租赁期满后3日内如期交还。合同约定房屋年租金33万元，租金支付方式为“半年一付，需提前半个月支付下一期的房租”。陈勋祥向陈军收取房屋租赁保证金8万元，合同约定该保证金“于合同签订之日起支付，合同终止时如房屋设施完好无损，甲方在15日内无息退还此保证金给乙方，如造成房屋内设施损坏，按价格赔偿，从保证金中抵扣。乙方不能将该保证金理解为支付给甲方的房租”。合同第六条（违约责任）约定：1.甲方未按时交付出租房屋供乙方使用的，负责偿付违约金1万元；2.乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应按年度租金的30%支付违约金；4.乙方因故提前终止合同，如由此造成甲方的经济损失，应按年度租金的50%支付违约金；5.租赁期内，乙方若有擅自撤店行为，则视为乙方自动放弃经营权，甲方有权解除本租赁合同，房屋租赁保证金不予退还，乙方并承担相应违约责任。合同第九条约定，合同终止时，乙方应将房屋恢复原状，如乙方提前退租也应将房屋恢复原状，租赁期满，乙方应返还租赁物，返还租赁物应符合约定或租赁物的性质使用后的状态。2019年2月1日，陈军给陈勋祥发微信：“我们的房租截止12月31日，……请安排将门面对外出租，……”；3月26日陈勋祥微信通知陈军：房租2018年第四季度和2019年第一季度合计半年的房租，金额为165000元，房屋押金80000元，实际应付85000元，……，如无问题请在月底前将款项打至我司账户……。之后陈军于2019年3月29日支付85000元。此后，陈军帮陈勋祥联系房屋再出租事宜。2019年5月20日，陈勋祥发微信给陈军：因我们合同3月底已经终止，请尽快将贵司的物品搬离我公司房屋，否则造成的后果自负。庭审中，陈军陈述2019年6月23日将房屋钥匙交陈勋祥公司，陈勋祥虽陈述在起诉前陈军尚未搬离但对房屋已经实际移交未作实质性否认。一审认为：关于房屋返还问题，陈军陈述已将钥匙交给陈勋祥，陈勋祥对此未作实质性否认，应视为房屋已经交还，所以对于诉请返还房屋，不予支持。关于违约责任，因双方在2019年3月31日前解除租赁合同达成一致，双方就房租的结算、押金抵付房屋租金问题达成合意并已实际履行，陈军将抵扣押金后的剩余租金转账给陈勋祥，至此双方之间的租赁关系已经终止。在双方解除合同时，陈勋祥未提出违约问题，并实际接受对方履行，现主张违约责任，无事实依据，不予采信。关于合同终止后的租金问题，实质是房屋占用费问题。双方租赁合同终止后，未就房屋移交问题做出约定，且陈军积极为陈勋祥联系房屋再出租事宜，陈勋祥也予以认可。2019年5月20日，陈勋祥明确要求腾房时，陈军应及时腾让。结合庭审看，陈军陈述其在2019年6月23日实际移交房屋。故陈军应支付该房屋占用费，按照前期合同标准结算为33万元/12月=27500元/月。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，判决如下：一、陈军于本判决生效之日起十五日内支付陈勋祥占用费27500元；二、驳回陈勋祥其他诉讼请求。案件受理费6500元，减半收取3250元，由陈勋祥负担2250元，陈军负担1000元。二审中，陈军提供其与陈勋祥的聊天记录，陈勋祥未提出异议。二审对聊天记录的真实性予以确认。二审确认一审查明的事实，同时查明陈军于2019年7月4日交房屋钥匙交到陈勋祥公司，并短信告知陈勋祥。本院认为，涉案纠纷大致可以分为三个阶段，一是双方签订合同到解除合同，二是合同解除之后到对外出租期间，三是陈勋祥要求陈军清场到陈军交付钥匙。关于第一个阶段，在双方进行解除结算时，陈勋祥将保证金冲抵尚欠租金，并要求陈军支付余下租金，但未对陈军存在违约及其责任提出要求。租房保证金是出租人制约承租人、保障自身权利的重要手段，陈勋祥将保证金全额充抵租金，应当视为出租人对自己权利的处分。陈军按陈勋祥的要求交付下欠租金后，双方租赁合同关系已经终止，现陈勋祥又回到合同状态下来要求违约责任不能成立。关于第二个阶段，陈勋祥将房屋对外出租，在这期间陈勋祥也与他人协商，但是未能正式签约。房屋出现空置期属于正常的市场风险，不应要求原承租人承担责任。同时根据双方的往来交流情况，并未明确该阶段收取费用，陈勋祥要求陈军清场的短信中，也未要求陈军就该阶段支付费用。所以对于该阶段陈勋祥要求支付费用，并无依据，也与该阶段双方交流内容的表示不符。关于第三个阶段，2019年5月20日，陈勋祥要求陈军清场。2019年7月4日，陈军将钥匙送到陈勋祥公司前台，并短信告知陈勋祥；陈勋祥对此未予回复。陈勋祥未及时对于钥匙交还提出异议，同时根据双方往来习惯，也是经常通过公司员工。因此，应当认定陈军已经交付钥匙。对于通知清场到交付钥匙这段期间即2019年5月20日至2019年7月4日共计45天，可以按照前期合同标准支付占用费，每天费用为33万元/365天=904元/天，共计费用为40680元。综上，一审对钥匙的交付日期认定有误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初4095号民事判决第二项“驳回陈勋祥其他诉讼请求”；二、变更六安市裕安区人民法院（2019）皖1503民初4095号民事判决第一项“陈军于本判决生效之日起十五日内支付陈勋祥占用费27500元”，为陈军于本判决生效之日起十五日内支付陈勋祥占用费40680元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6500元，减半收取3250元，由陈勋祥负担2000元，陈军负担1250元。二审案件受理费6500元，由陈勋祥负担5500元，陈军负担1000元。本判决为终审判决。审判长 项 军审判员 文士祥审判员 张 菊二〇一九年十二月二十五日书记员 吕金岭