新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0105民初4258号原告：郭俊春，男，1970年5月15日出生，汉族，中国彩棉销售经理，住乌鲁木齐市水磨沟区。被告：新疆水清木华投资（集团）有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市水磨沟区。法定代表人：邓国宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱晓蓝，女，该公司员工。委托诉讼代理人：钟景亦，新疆聚广律师事务所律师。原告郭俊春与被告新疆水清木华投资（集团）有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告郭俊春、被告新疆水清木华投资（集团）有限公司委托诉讼代理人钱晓蓝、钟景亦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭俊春向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金51600元【其中逾期交房违约金18450元（2015年3月31日交房，863907元×0.0286/360天×270天），租房13个月房租33150元，2550元×13个月（2015年8月1日至2016年9月30日）】。事实与理由：2014年6月13日，原告与被告签订《商品房预售合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于乌鲁木齐市水磨沟区房屋，房屋总价为863907元，原告一次性付清房屋总款，根据上述《商品房预售合同》第八条交付期限中约定：“出卖人应当在2015年3月31日前，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第二项中约定双方同意如出卖人逾期91-180日以上的按买受人向出卖人支付房款的同期银行存款利率上浮10%赔付。上述合同签订后，原告依约向被告交付相关费用，但被告违反合同约定，至今未向原告交付房屋，致使原告无法按时入住，原告无奈在外面租房居住至今，因逾期交房给原告造成的损失依法应由被告承担。另双方在商品房预售合同中约定的逾期交房违约金计算标准明显过低，无法弥补给原告造成的损失，故原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于在场的损失为由请求增加，应当以违约造成的损失确定违约金的数额”故原告诉至法院。请求依法支持原告的诉讼请求。被告新疆水清木华投资（集团）有限公司辩称，涉案房屋于2014年12月24日即符合交付条件，被告按约定向原告通知房屋交付的时间，原告因自身原因未能按时办理入住，其责任不应当归被告，涉案房屋的交付时间应当为2015年12月26日，原、被告签订商品房预售合同，约定交房条件为房屋经五方验收合格不违反法律规定合法有效，且根据合同法建筑法的相关规定，房屋验收的合格标准也是经五方验收合格。涉案房屋于2015年12月24日，通过建设设计勘察监理施工五家单位的验收，已经达到交付条件后被告于2015年12月25日按照合同约定张贴业主通知书，告知业主办理房屋交接的时间，被告确认交房时间为2015年12月26日，合同约定交房时间为2015年3月31日，被告任何逾期交房的事实，但逾期交房的时间为2015年3月31日至2015年12月26日共计271天，房屋总价863907元×2.86%（2015年银行同期存款利率2.6上浮10%）÷365天×271天=18344.65元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭的当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月13日，原告与被告签订《商品房预售合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于乌鲁木齐市水磨沟区房屋，房屋总价为863907元，原告一次性付清房屋总款。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人所能控制事件发生，出卖人在合理期限内通知买受人的可延期90日，超出90日的，按第九条第2项执行；3、买受人有到期款项未付；4、停水、停电造成的工期延误按签证日期额延交房；5、如遇政府政策调整或工程遇到重大技术困难无法按时完成等不可预知原因。”第九条约定:“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.双方同意：如出卖人逾期91日-180日的按买受人向出卖人支付已支付房款的同期银行存款利率赔付。如出卖人逾期180日以上的按买受人向出卖人已支付房款的同期银行存款利率上浮10%赔付。”同时，原、被告签订合同补充协议，协议第六条约定“由于本住宅小区整体建设、分期交验，故买卖双方经协商一致确认，第八条约定该商品房验收合格应释义为该商品房符合合同约定且其所在楼宇已经五方验收为合格。”合同签订后，原告如期交付房款863907元。2015年12月24日涉案房屋已组织监理、施工、设计、勘察等单位进行了五方竣工验收，经市质量监督站监督确认为竣工验收合格工程项目予以公示，公示载明竣工验收日期为2015年12月24日。2015年12月25日被告新疆水清木华投资（集团）有限公司张贴公告，题为“致水清木华·丽都国际全体业主”，内容为“（1）丽都国际小区自12月26日起办理入住。（2）有关逾期交房补偿标准：我公司将严格按购房合同约定的逾期交房条款内容，按全额购房款银行同期存款（一年期定期利息）计算补偿金额”。2016年3月19日原告办理入住。本院认为，原告郭俊春被告新疆水清木华投资（集团）有限公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，自双方签订即生效。原、被告应当按照合同约定依法履行各自的义务。原告依约给付了房款，被告应当依约交付房屋。依据涉案房屋五方验收时间2015年12月24日及被告知业主入住时间2015年12月25日，本案逾期交房时间应自2015年3月31日起计算逾期交房违约金。对于违约期限，本院认为原、被告对于违约金计算截止日期的争议，实为被告何时将符合合同约定及法律规定的房屋交付给原告。本院认为应当从两个方面分析此问题。第一，原、被告约定的交付条件是否明确，第二，房屋达到交付条件后被告是否及时履行通知义务办理入住手续。具体分析如下：第一，原、被告签订的《商品房预售合同》第八条及《补充协议》第六条明确写明交付条件是房屋通过五方验收合格，对于原告是否知晓五方验收的含义并不影响约定的生效，原告作为买受方有权利也有义务了解五方验收的含义。第二，原、被告签订的《商品房预售合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人可以包括但不限于：书面形式通知、电话通知、公告通知、张贴通知书等方式通知买受人房屋交付日期，如买受人未按通知内容办理相关手续的，通知交付视为完成房屋交付日。”按照约定被告应当首先书面通知，无法书面通知的情形下采取张贴通知的方式。2015年12月24日涉案房屋通过五方竣工验收，12月25日被告以在小区张贴公告的方式通知业主办理入住手续。本院认为原、被告虽约定书面通知，但原、被告签订合同时原告未留下书面通知的邮寄地址，因此原、被告约定的书面通知在履行中存在困难。被告未书面通知原告而直接张贴公告的方式系通知义务履行瑕疵，通过张贴公告的方式履行通知义务系符合双方约定的其他通知方式。因此原告未及时办理入住的原因在于原告，按照被告张贴的通知，办理入住的时间为2015年12月26日，则2015年12月26日为交付之日，因此逾期违约金计算时间截止为2015年12月26日。本院认为2015年12月26日后被告没有拒绝为原告办理入住的事实，原告未及时办理入住系其自身原因。对于原告要求被告因未及时办理入住而产生的违约损失中的房屋租金，本院不予支持。对于违约金计算标准，被告逾期交房期间自2015年3月31日至2015年12月26日，共计271天，按照原、被告签订的《商品房预售合同》第九条第二款约定，如出卖人逾期180日以上的按买受人向出卖人已支付房款的同期银行存款利率上浮10%赔付，对于同期银行存款利率，双方未约定活期或者定期，按照人民银行公布的金融机构人民币存款基准利率表，2015年3月31日至2015年12月26日期间同期活期利率为0.35%，同期一年定期（零存整取、整存零取、存本付息）利率为2.6%，同期一年定期（整存整取）利率为1.5%-2.25%，因被告逾期交房超过半年，被告在“致水清木华?丽都国际全体业主”告知书解释同期存款利率为一年定期利息利率，同时本合同为格式合同，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本院认为双方约定的同期存款利率为同期最高标准的一年定期利率（零存整取、整存零取、存本付息）2.6%，违约金计算标准在此基础上浮10%后为年利率2.86%。对于原告要求被告给付逾期交房违约金51600元诉讼请求中，合理部分18599.44元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条及第一百零七条之规定，判决如下：被告新疆水清木华投资(集团)有限公司于本案判决生效之日起十日内给付原告郭俊春逾期交房违约金18599.44元【房屋总价863907元×2.86%（2015年银行同期存款利率2.6上浮10%）÷360天×271天（2015年3月31日至2015年12月26日）】。上述给付款项，被告新疆水清木华投资（集团）有限公司如果未按本判决指定的期间向原告郭俊春履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费545元（原告郭俊春已预交），由被告新疆水清木华投资（集团）有限公司承担337.88元、原告郭俊春承担207.12元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 加孜拉阿德尔汗二〇一九年十二月二十七日书记员 潘  晓  璇