新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）兵9001民初3869号 原告：王倩，女，1969年11月2日出生，汉族，无固定职业，住石河子市。 原告：张全武，男，1976年11月15日出生，汉族，无固定职业，住石河子市。 二原告共同委托诉讼代理人：鲍江，新疆新石律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：李雪梅，新疆新石律师事务所律师。 被告：新疆西部绿珠果蔬有限公司，住所地石河子市29小区乌伊东路56号。 法定代表人：周锐，董事长。 委托诉讼代理人：王志江，新疆君正律师事务所律师。 原告王倩、原告张全武与被告新疆西部绿珠果蔬有限公司（下称西部果蔬公司）合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月10日、2018年9月20日、2018年12月3日、2018年12月24日、2019年7月4日公开开庭进行了审理。原告王倩、原告张全武及二原告共同委托诉讼代理人鲍江、李雪梅与被告西部果蔬公司的委托诉讼代理人王志江到庭参加诉讼。经本院院长审批，本案延长审限四个月。本案现已审理终结。 王倩与张全武向本院提出诉讼请求：1.确认原告王倩与被告签订的土地租赁合同无效；2.被告赔偿二原告损失3630000元；3.被告承担案件诉讼费。诉讼过程中，王倩与张全武变更第2项诉讼请求的金额为3426452元，增加一项诉讼请求，要求被告承担鉴定费60000元。事实与理由：2012年，二原告与被告开始商谈租赁土地建草料基地一事。2013年1月10日，原告王倩作为二原告的代表与被告签订土地租赁合同，约定从被告处租赁位于石河子总场八一路口南、石莫公路东侧的土地40亩，建设草料基地。被告协助原告办理了规划建设等手续。原告开始投入建设，但被告一直未给该块土地办理土地性质变更手续。2013年底，石河子市国土资源执法监察支队告知原告土地性质变更手续没有办理，不让原告再在该块土地上加盖建筑。原告找被告要求其办理土地性质变更手续无果。2015年，国土资源局给原告下发责令停止违法行为通知书、行政处罚决定书，要求原告限期拆除该块土地上的建筑物及相关设施。原告认为涉案土地为被划拨土地，被告未经土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金，不得转让、出租、抵押土地使用权，故原告和被告签订的土地租赁合同应属无效，现原告已建成的建筑需要拆除，原告就其损失诉至法院。 西部果蔬公司辩称，原告陈述的原告王倩与被告签订土地租赁合同的事实属实，土地租赁合同涉及的土地是国有耕地，划拨给被告，被告可对外租赁。合同约定原告租赁土地后，被告协助、协调原告办理所需手续，即原告需要办理何手续，被告给原告出报告，原告拿着报告到相关部门办理手续。该块土地原告租赁用于建设草料基地，应办理农用地转用手续，将该块土地的性质由耕地变为建设用地，但原告因办理农用地转用手续需要交纳一定费用，其在签订合同后未去办理相应手续，并非被告不协助原告办理。同时，因2014年天业公司在涉案土地附近建设了电厂，电厂周围要保留一定范围的安全距离，涉案土地的性质无法再进行变更。原告主张合同无效没有法律和事实依据，其所建的建筑被要求拆除也是因为原告在签订合同后未办理土地性质变更手续导致，故请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 根据原告申请，本院委托，新疆诚成工程项目管理有限公司于2019年5月30日出具工程造价鉴定意见书，鉴定结论为：涉案土地上原告建造的建筑造价为3426452元。二原告对工程造价鉴定意见书无异议。被告对工程造价鉴定意见书不认可，认为鉴定结论不客观，但不要求鉴定人员书面答疑或出庭接受质询。对工程造价鉴定意见书，被告虽不认可，但并未提交推翻工程造价鉴定意见书的相应证据，且其也不要求鉴定人员书面答疑或出庭接受质询，加之原告对工程造价鉴定意见书无异议，本院对工程造价鉴定意见书予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年，二原告欲合伙建设草料基地，与被告商谈，即二原告从被告处租赁土地，投资建设草料基地。双方商定后，被告于2012年9月13日向石河子市北泉镇规划建设局申请，拟在石莫公路以东果蔬生产队土地上建设草料加工厂。2012年10月2日，石河子市北泉镇规划建设局核发建设项目选址意见书、规划建设许可证，规划总用地面积为26672.51平方米、规划总建筑面积16967.10平方米。2013年1月10日，原告王倩与被告签订土地租赁合同，合同约定：被告将位于石河子总场八一路口南、石莫公路东侧的40亩（26672平方米）土地出租给原告，原告使用该土地需建造临时设施，需要被告负责协助、协调原告完成临时设施所需手续时，被告给予配合；租赁期限20年，从2013年1月1日至2033年12月31日。合同附石河子市实施城市规划2012年度第九批次建设用地项目图，该图显示合同所涉土地为40.0088亩（26672.51平方米），土地性质为耕地。原告王倩于2013年2月28日给被告交纳土地租赁保证金20000元、2013年度土地租赁费80000元。后，二原告出资开始在涉案土地上建造建筑物。2013年7月1日，被告向石河子市北泉镇规划建设局递交请示，称草料加工厂现需办开工所需手续，请予办理。2013年7月4日，石河子市北泉镇规划建设局核发建筑工程施工许可证（临时），期限为一年。2013年底，因石河子市国土资源执法监察支队告知原告王倩涉案土地性质为国有耕地，不允许加盖建筑物，原告从2013年底再未进行建设。石河子市国土资源执法监察支队于2015年4月27日给原告王倩送达责令停止违法行为通知书，于同年6月1日给原告王倩送达行政处罚听证告知书，于同年6月28日，给原告王倩送达行政处罚决定书，责令限期拆除在涉案土地上建设的建筑物及相关设施，恢复土地原状。二原告未在规定时间内自觉履行，后经催告仍未履行，石河子市国土资源局于2016年1月21日向本院申请强制执行。本院经审查作出（2016）新9001行审14号行政裁定，裁定：准予执行石河子市国土资源局作出的行政处罚决定书。2018年6月11日，二原告诉至本院。 案件审理过程中，为查明本案事实，本院于2018年9月19日到石河子市国土资源局向阳分局调查涉案土地情况，并作调查笔录一份，拍摄照片三张。经调查：涉案土地的性质为耕地，是在国土资源局成立前政府划拨给被告的；如涉案土地要改变土地性质，需要发改委立项审批，报规划局规划，再办理农用地转用手续；2015年，卫星拍到涉案土地上有建筑物，后实地核实确有建筑，故向建筑人即原告下发责令停止违法行为通知书。后，本院于2018年10月30日向石河子市北泉镇规划建设局去函，询问内容如下：涉案土地相关的建设项目选址意见书、规划建设许可证、建筑工程施工许可证的核发程序，涉案土地未办理农用地转用手续，能否核发建筑工程施工许可证。石河子市北泉镇规划建设局于2018年11月5日回函，内容如下：被告办理草料场项目前期手续始于2012年，石河子市北泉镇规划建设局为给其办理农用地转用，核发建设项目选址意见书、规划建设许可证作为办理农用地转用手续的前期手续，后项目建设单位未按要求办理农用地转用手续，土地使用不合法；建筑工程施工许可证为临时施工许可证，有效期1年，期限为2013年7月5日至2014年7月1日。 2018年12月27日，本院到涉案土地进行现场勘查，并拍摄照片11张。根据现场勘查，涉案土地上有彩钢结构库房一排、砖混结构平房一排及彩钢结构房五间。 经原告申请，本院委托，新疆诚成工程项目管理有限公司于2019年5月30日出具工程造价鉴定意见书，鉴定结论为：涉案土地上原告建造的建筑造价为3426452元。原告支付鉴定费60000元。 另查：现涉案土地上的建筑已被拆除。 本院认为：根据庭审查明的事实，本案所涉土地为国有划拨土地，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条之规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用权者，不得转让、出租、抵押土地使用权，被告与原告王倩于2013年1月10日签订的土地租赁合同，实质上是划拨土地使用权的出租合同，但被告并未经土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金，违反了法律法规的强制性规定，上述土地租赁合同无效。故对二原告要求确认其与被告签订的土地租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。 对于二原告要求被告赔偿损失3426452元的诉讼请求，涉案土地上的建筑现已被拆除，二原告确有损失，本案中被告出租划拨土地使用权，但未经土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金，违反了法律法规的强制性规定，具有过错，应赔偿二原告损失，但二原告在明知涉案土地性质为耕地非建设用地的情况下，在涉案土地上建造建筑，也具有一定过错，应自担一部分损失，综合上述情况，本院酌定由被告负担60%的责任，二原告自负40%的责任。据此，被告应赔偿二原告2055871.20元（3426452元×60%）。对于二原告要求被告承担鉴定费60000元的诉讼请求，因鉴定费为本案中二原告为评定工程造价而实际产生的花费，被告也应按照上述比例予以承担，即被告应支付二原告鉴定费36000元（60000元×60%）。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下: 一、原告王倩与被告新疆西部绿珠果蔬有限公司于2013年1月10日签订的土地租赁合同无效； 二、被告新疆西部绿珠果蔬有限公司赔偿原告王倩、原告张全武损失2055871.20元； 三、被告新疆西部绿珠果蔬有限公司支付原告王倩、原告张全武鉴定费36000元； 上述两项合计2091871.20元，被告新疆西部绿珠果蔬有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王倩、原告张全武； 四、驳回原告王倩、原告张全武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34692元，送达费45元，合计34737元（原告已预交），由原告王倩、原告张全武负担13877元，由被告新疆西部绿珠果蔬有限公司负担20860元，与其应付款项同期给付原告王倩、原告张全武。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审 判 长  王佳 人民陪审员  罗磊 人民陪审员  杨兵 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  杜玲 新疆维吾尔自治区石河子市人民法院法律文书附页 本法律文书所引用的条款： 《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：...（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。” 《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”