新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民初316号原告（执行案外人）：林某某，住新疆维吾尔自治区。委托诉讼代理人：钟景亦，新疆聚广律师事务所律师。被告（申请执行人）：乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区。法定代表人：赵敦文，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗琪，女，该公司法务专员。委托诉讼代理人：甘江伟，男，该公司法务专员。被告（被执行人）：乌鲁木齐融亿房地产经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区。法定代表人：杜林海，该公司总经理。原告林某某与被告乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司（以下简称合兴小贷公司）、乌鲁木齐融亿房地产经纪有限公司（以下简称融亿房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告林某某及其委托诉讼代理人钟景亦，被告合兴小贷公司的委托诉讼代理人罗琪、甘江伟到庭参加了诉讼，被告融亿房产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林某某向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行位于乌鲁木齐市天山区（以下简称涉案房屋）；2.判令确认涉案房屋归我所有。事实和理由：2014年9月18日至11月7日，我与融亿房产公司签订《房产转让合同》七份，并按照合同约定向融亿房产公司支付购房款700000元后即占有使用涉案房屋至今，我多次催告办理房产证后，融亿房产公司又与我约定办理完毕房产证等手续后一次性付清剩余尾款。但时至今日，融亿房产公司仍未履行过户义务，导致涉案房屋被法院查封，严重损害了我的合法权利。请求贵院依法支持我的全部诉讼请求，维护我的合法权利。合兴小贷公司辩称，涉案房屋已抵押给我公司，抵押时间早于林某某与融亿房产公司签订《房产转让合同》的时间，我公司享有的担保物权效力优于林某某基于合同产生的一般债权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。因此，我公司就涉案房屋已与抵押人融亿房产公司签订了《抵押合同》，并于2014年1月7日在房产管理部门办理了抵押物登记手续。林某某在我公司抵押权设立并生效后才与融亿房产公司非法签订了涉案房屋的转让合同，且并未取得房屋不动产权证书，也未办理房屋过户登记，不产生对抗第三人的物权效力。林某某对涉案房屋所享有的合同债权不能对抗我公司具有物权效力的抵押权，其要求停止对涉案房屋查封的诉讼请求于法无据。融亿房产公司明知涉案房屋已抵押并办理了抵押登记手续，未经抵押权人同意擅自进行处分，该转让行为无效，我公司对该房产享有优先受偿权。房屋买卖属于大额交易行为，林某某应当尽到审慎的核查义务。涉案房屋并非存在单独的产权证书，一层为一个产权证书，林某某就该产权证书下某几个从法律角度不能分割的房间签订转让合同的责任应当自行承担，而不能以存在付款和使用行为将过错转嫁给我公司，其与融亿房产公司之间的债权关系不足以排除本案的强制执行行为。综上，林某某的诉讼请求无事实及法律依据，请求依法予以驳回。融亿房产公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法已提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。合兴小贷公司提交了下列证据：公证书、乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心颁发的乌房他证天山区字第××、2014300843、2014300844、2014300845、2014300846号房产抵押他项权证及不动产查询结果、执行裁定书，对前述当事人无异议的证据，本院予以确认。双方有争议的证据本院认定如下：林某某提交了下列证据：1.林某某与融亿房产公司签订的七份《乌鲁木齐市房产转让合同书》，用于证实其在法院查封之前签订了合法有效的房屋买卖合同；2.八张收据，共计700,000元，用于证明其已按合同约定支付了全部购房款的事实；3.天然气进户费、水电卡费、装修垃圾清运费收据共计七张，用于证明自2014年起，其即缴纳装修垃圾清运费、热力采暖费等与涉案房屋有关的款项，亦证明其自2014年就实际占有使用涉案房屋的事实；4.协议两份，用于证明其自2014年9月就合法占有涉案房屋的事实；5.证明一份，用于证明其多次向融亿房产公司提出房屋过户催告后，融亿房产公司仍不予配合办理房屋过户手续的事实；6.营业执照一份，用于证明其在法院查封前就占有涉案房屋的事实；7.附件一份，用于证明涉案房屋未办理不动产权证书的责任不在林某某。合兴小贷公司质证认为：1.对于七份《乌鲁木齐市房产转让合同书》的真实性、合法性、关联性均不予认可，因为七份合同中的融亿房产公司的签章均为合同专用章，且没有具体的编号编码，无法确定其真实性。部分合同中的购房款支付处无任何约定，故不予认可；2.八张购房款收据的真实性、合法性、关联性也不予认可，因为收据写的是城市公寓预售房款，与合同中约定的名称不一致。而2014年9月23日的收据上则写的是诚意金，与本案无关；3.七张天然气进户费、水电卡费、装修垃圾清运费等收据的真实性、合法性、关联性也不予认可，因为收据上写的均是城市公寓，无法确定是涉案房屋，无法确定收据上的盖章单位就是涉案房屋的物业公司；4.两份协议的真实性、合法性、关联性也不予认可，一份是挂广告牌的协议，另一份则未涉及涉案房屋，故无法确定与本案的关联性；5.对证明的真实性、合法性、关联性也不予认可，因无法确定融亿房产公司签章的真实性，证明的事项里写的也是城市公寓，与涉案房屋没有关联性；6.对营业执照的合法性和真实性予以认可，对该份证据与本案的关联性不予认可，因为无法确定林某某购买了涉案房屋，也无法确认与涉案房屋有关。本院认为，结合双方争议的涉案房屋具体坐落楼栋，涉案房屋并未进行初始登记，亦未在不动产登记部门进行四至的确认及分割等事实，本院对上述证据的真实性予以确认，但上述证据不能证实涉案房屋的具体坐落位置，也不能证实林某某与融亿房产公司签订合同的具体时间，以及林某某是否实际付款的情况，故本院对上述证据的关联性不予确认，对其证明效力不予采信。合兴小贷公司提交以下证据：委托划款确认书及汇款委托一份，用于证明合兴小贷公司受借款人委托转款至杜林生账户的事实及原因。林某某质证认为：对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，认为无法核实。本院认为，上述委托划款确认书系合兴小贷公司向杜林生转款的过程，与本案双方争议的涉案房屋的执行异议之诉并无关联性，本院对上述证据不予采信。融亿房产公司未提交证据。根据确认的上述有效证据，本院认定下列事实：一、2014年1月7日，合兴小贷公司与新疆海盈房地产开发有限公司（以下简称海盈房产公司）签订《借款合同》，当日合兴小贷公司（抵押权人）与海盈房产公司（债务人）、融亿房产公司（抵押人）签订《抵押合同》，将位于乌鲁木齐市天山区体育馆路29号附一号13栋负一层（权证号20××58）、负二层（权证号20××59）、负三层（权证号20××60）、负四层（权证号20××53）、负五层（权证号20××54）的房产进行了抵押担保，并办理了他项权登记。二、林某某与融亿房产公司签订了七份《乌鲁木齐市房产转让合同书》，七份合同均未载明签订时间，七份合同中除房屋编号、面积、金额外，其他内容基本一致。其中，林某某购买融亿房产公司位于乌鲁木齐市天山区的房产的房屋面积为83.68平方米，房款总金额为251040元；购买融亿房产公司位于乌鲁木齐市天山区的房产，房屋面积85.06平方米，房款总金额340240元；购买融亿房产公司位于乌鲁木齐市天山区的房产，房屋面积161.81平方米，房款总金额481106.44元；购买融亿房产公司位于乌鲁木齐市天山区的房产，房屋面积85.27平方米，房款总金额253531.59元；购买融亿房产公司位于乌鲁木齐市天山区的房产，房屋面积51.83平方米，房款总金额103660元；购买融亿房产公司位于乌鲁木齐市天山区的房产，房屋面积49.84平方米，房款总金额99680元；购买融亿房产公司位于乌鲁木齐市天山区的房产，房屋面积49.84平方米，房款总金额149520元。融亿房产公司向林某某出具了八张收据，分别为：于2014年9月18日城市公寓负101室、103室预收房款250000元；2014年9月23日收到城市公寓负一层交诚意金50000元；2014年11月7日收到城市公寓负一层07室预收房款100000元；2014年11月7日收到城市公寓负一层08室预收房款100000元；2014年11月7日收到城市公寓负一层09室预收房款50000元；2014年11月7日收到城市公寓负一层10室预收房款50000元；2014年11月17日，收到城市公寓负一层07室预收房款50000元；2014年11月17日，收到城市公寓负一层08室预收房款50000元。上述房产至今登记在融亿房产公司名下，未办理分证登记。三、2014年7月18日，合兴小贷公司与海盈房产公司、融亿房产公司、杜林生、杜林海、马秀莲因借款在新疆维吾尔自治区公证处进行了公证，新疆维吾尔自治区公证处于2014年7月18日作出（2014）新证经字第16695号具有强制执行效力的债权文书公证书。因海盈房产公司、融亿房产公司、杜林生、杜林海、马秀莲未能履行该生效法律文书所确定的义务，新疆维吾尔自治区公证处于2018年5月2日作出的（2018）新乌法诺证经字第7008号执行证书，合兴小贷公司向本院申请强制执行，本院于2018年7月19日作出（2018）新01执399号执行裁定书，查封了涉案房屋。查封期限自2018年9月6日起至2021年9月5日止。林某某对上述查封行为不服，向本院提出执行异议，本院作出（2019）新01执异92号执行裁定，驳回了林某某的异议请求。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，判断案外人提出的执行异议能否成立的标准，是案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。本案的争议焦点是：林某某对涉案房屋是否依法享有受法律保护的实体权利或其他足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。根据林某某提交的证据并结合本案已查明的事实，本院对双方诉争的问题分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，2014年1月7日，合兴小贷公司与海盈房产公司签订《借款合同》，当日合兴小贷公司（抵押权人）与海盈房产公司（债务人）、融亿房产公司（抵押人）签订《抵押合同》，将位于乌鲁木齐市天山区体育馆路29号附1号13栋负一层（权证号20××58）、负二层（权证号20××59）、负三层（权证号20××60）、负四层（权证号20××53）、负五层（权证号20××54）的房产进行了抵押担保，并办理了他项权登记，融亿房产公司享有对涉案房屋的担保物权。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，合兴小贷公司对涉案楼栋享有担保物权，林某某主张对被采取强制措施的涉案房屋享有所有权，从而排除对涉案房屋的强制执行，应当就其对涉案房屋享有的权利优于合兴小贷公司的担保物权承担举证责任。林某某出示的七份《乌鲁木齐市房产转让合同书》中未载明签订时间，不能确认该合同系在本院查封行为作出之前签订，且上述协议中载明的房屋坐落位置为乌鲁木齐市天山区体育馆路29号附1号，结合法庭调查查明的事实证实，涉案房屋所在的楼层并未进行分证，林某某主张的涉案房屋并无明确的四至范围，该房屋编号并非不动产登记部门进行的初始登记编号，仅为融亿房产公司自行编号。同时，林某某在庭审中仅出示了交款700,000元的收据，其并未举证证实已按照合同约定交付了全部购房款，且该收据中载明的内容与合同中载明的房号并不一致，《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力”。房屋买受人的权利在取得产权登记之前，其性质都是债权。在本案中，林某某提交的上述证据仅能反映其与融亿房产公司之间存在债权债务关系，无法证实其对涉案房屋享有物权，其主张对涉案房屋享有所有权的理由不能成立。林某某提交的证据亦不能证明其对涉案房屋享有优先于申请执行人、足以排除强制执行的民事权益，故林某某请求停止对涉案房屋的强制执行及要求确认对涉案房屋享有所有权的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，林某某的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告林某某的诉讼请求。案件受理费19,909元（林某某已交），由林某某负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审 判 长  黎 剑审 判 员  谭建艳人民陪审员  肖玉霞二〇一九年十二月二十六日书 记 员  姚 雷