宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0211民初3016号 原告：厉丽淼，男，1989年9月28日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：金学忠，浙江亿站律师事务所律师。 被告：宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司（统一社会信用代码：91330211316811555A），住所地浙江省宁波市镇海区骆驼街道汇锦路18号。 法定代表人：薛仕敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈乐，浙江甬信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何静，浙江甬信律师事务所律师。 原告厉丽淼与被告宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告厉丽淼的委托诉讼代理人金学忠，被告宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司的委托诉讼代理人陈乐到庭参加诉讼。 原告厉丽淼向本院提出诉讼请求：要求确认原告依约享有已承租的宁波瑞丰商博城24幢三层3-591室、3-602室、3-590室、3-603室共四间商铺的优先购买权。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：要求被告赔偿原告损失80000元。事实和理由：原、被告于2017年1月15日和2月19日签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》二份，约定租赁期限3年，自2017年5月1日至2020年4月30日，租赁面积174.40平方米，租金每平方米13.50元，年租金28253元。合同并约定“乙方（原告）不放弃房屋优先购买权，甲方或乙方承租商铺的产权人转让乙方承租商铺前30天内书面通知乙方的优先购买权及转让价格和付款方式供乙方决定是否购买”。后原告发现被告擅自出让了原告承租的所有商铺，转让价格在每平方米7000元至7400元之间，均价为7214元，而目前商铺市场价已涨至每平方米9500元至10000元左右。被告擅自出让行为给原告造成经济损失达430000元左右。 被告宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司辩称，首先，《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，本案出租人为被告，出卖房屋的却是宁波安瑞置业有限公司，原告主张被告侵害其优先购买权，不符合法律规定的“出租人出卖租赁房屋”的构成要件；其次，3-591室、3-602室、3-603室房屋在签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》前已出卖，被告客观上不存在且无法履行“在出卖之前的合理期限内通知承租人”的义务，即被告并未违反《合同法》第230条规定的通知义务，被告也未故意隐瞒房屋出卖情况；第三，2017年3月30日原告与被告签订《补充协议》，认可被告对外销售房屋，放弃了优先购买权；第四，如法院认定被告侵害原告优先购买权，给原告造成了损失，因原告享有优先购买权并不意味着其一定可以买到涉案房屋，故不应直接以原告主张的房屋差价计算原告的损失，具体金额由法院依法裁量。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人真实性有异议的证据，本院分析认定如下：关于原告提交的商铺布局图照片一份，因该照片较模糊，对其关联性本院难以认定，且被告对该证据的真实性提出异议，故本院对该证据不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月15日，原告厉丽淼与被告宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》一份，约定被告将位于宁波瑞丰商博城24幢三层3-590、3-603号二间商铺出租给原告经营使用，租赁商铺建筑面积共计87.20平方米，租赁期限为三年，自2017年5月1日起至2020年4月30日期满，年租金14?127元。2017年2月19日，原、被告再次签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》一份，约定被告将位于宁波瑞丰商博城24幢三层3-591、3-602号二间商铺出租给原告经营使用，租赁商铺建筑面积共计87.20平方米，租赁期限为三年，自2017年5月1日起至2020年4月30日期满，年租金14?126元。二份租赁合同均约定原告不放弃房屋优先购买权，被告或原告承租商铺的产权人转让原告承租商铺前30日内书面通知原告的优先购买权及转让价格和付款方式供原告决定是否购买。2017年3月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》一份，约定“街铺三层商铺甲方可对外销售投资户。投资户委托甲方统一对外招租，统一管理，委托期为十年，乙方有七年续租权。委托期外，在同等条件下，乙方有优先续租权。” 另查明，2016年12月28日，案外人陈某与宁波安瑞置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买位于宁波市镇海区骆驼街道汶骆路288号瑞丰商博城第111幢3-602号房。同日，案外人薛某与宁波安瑞置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买位于宁波市镇海区骆驼街道汶骆路288号瑞丰商博城第111幢3-603号房。2017年1月14日，位于宁波市镇海区骆驼街道汶骆路288号3-602室、3-603室房屋分别登记在各自买受人陈某、薛某名下。2017年2月18日，案外人石某与宁波安瑞置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买位于宁波市镇海区骆驼街道汶骆路288号瑞丰商博城第111幢3-591号房。2017年6月16日，位于宁波市镇海区骆驼街道汶骆路288号3-591室房屋登记在该买受人石某名下。另，宁波安瑞置业有限公司将位于宁波市镇海区骆驼街道汶骆路288号瑞丰商博城第111幢3-590号房出卖给案外人周某，总价款323?549元。被告表示签订商品房买卖合同时间为2017年1月18日。2017年7月3日，位于宁波市镇海区骆驼街道汶骆路288号3-590室房屋登记在该买受人周某名下。 审理中，被告表示如原告优先购买权被侵害，其愿意承担赔偿责任。 本院认为，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，应予支持。本案中，涉案3-602室、3-603室房屋在原、被告签订租赁合同前已签订《商品房买卖合同》并过户，3-591室房屋在原、被告签订租赁合同前已签订《商品房买卖合同》，并在之后过户，3-591室、3-602室、3-603室房屋在原、被告签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》后并无出卖情况，原告现主张其关于3-591室、3-602室、3-603室房屋的优先购买权被侵害，事实和法律依据不足，本院不予支持。关于涉案3-590室房屋，被告辩称原告与其签订《补充协议》，认可被告对外销售房屋，放弃了优先购买权。本院认为，原告签订《补充协议》确认涉案房屋“可对外销售投资户”，并不意味着放弃优先购买权，本院对被告该答辩意见不予采信。被告未提交证据证实其或宁波安瑞置业有限公司曾就3-590室房屋的出卖在合理期限内通知原告，故本院认定原告优先购买权被侵害。被告表示如原告优先购买权被侵害，其愿意承担赔偿责任，原告现主张被告赔偿损失，本院予以支持。关于赔偿数额，因优先购买权属缔约请求权，而非物权，其是否行使并不确定，原告丧失同等条件优先购买的机会并不必然导致其产生房屋差价损失，且还存在因原告与其他购买人竞价导致房屋实际出卖价格提高等不确定因素，故综合本案实际情况及机会利益的特殊性，本院酌情认定被告赔偿原告损失10000元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司赔偿原告厉丽淼损失10000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、驳回原告厉丽淼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800元，减半收取计900元，由原告厉丽淼负担787.50元（已预交），被告宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司负担112.50元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 毛益波 二〇一九年十二月十九日 代书记员 王玉燕