安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终5479号 上诉人（原审被告）：安徽省欧陆置业有限公司，住所地阜南县鹿城镇界南河南侧东环路东侧，统一社会信用代码91341225793574767E。 法定代表人：李东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王振坤，安徽余朝晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余朝晖，安徽余朝晖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：骆桂鼎，男，1991年12月8日出生，汉族，住安徽省阜南县。 被上诉人（原审原告）：杨静，女，1993年4月2日出生，汉族，住安徽省阜南县。 上诉人安徽省欧陆置业有限公司（以下简称欧陆公司）因与被上诉人骆桂鼎、杨静商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初6699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欧陆公司上诉请求：撤销一审判决，查明案件事实，作出公正判决。事实与理由：涉案房屋因不可抗力不具备交付条件，欧陆公司不应承担逾期交房的违约责任，一审判令欧陆公司支付逾期交房违约金显属错误。 骆桂鼎、杨静辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。欧陆公司上诉理由不能成立，应予驳回。 骆桂鼎、杨静向一审法院起诉请求：1.判令欧陆公司向其二人交付房屋并办理房屋权属登记；2.判令欧陆公司支付逾期交房违约金258453元（从2018年1月1日暂计算至2019年5月31日，应计算至交付房屋符合商品房买卖合同约定第九条全部交付条件止）；3.依法判令欧陆公司支付逾期办证违约金83766元（从2019年1月1日暂计算至2019年5月31日，应计算至办理权属登记之日止）。 一审法院认定事实：2017年8月25日，骆桂鼎、杨静与欧陆公司签订《商品房买卖合同》（预售）一份，合同编号为：201708250022。合同约定：骆桂鼎、杨静购买欧陆公司开发建设的位于安徽省阜南县，面积251.54平方米，总价款为人民币2504394元。合同第七条关于付款方式及期限中约定：骆桂鼎、杨静首付房款签订合同时抵作商品房价款，余款2000000元申请贷款支付。合同第九条关于商品房交付条件约定：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告；经综合查验合格。合同第十一条关于交付时间和手续中约定：出卖人应当自2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条关于逾期交付责任中约定：除不可抗力外，出卖人如未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。合同第二十条关于房屋登记的约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房屋所有权转移登记；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：双方协商解决。 骆桂鼎、杨静于2017年9月28日付清欧陆公司504394元购房首付款，余款2000000元于2017年12月26日办理银行抵押贷款支付与欧陆公司。 一审法院另查明：欧陆公司取得涉案楼房《商品房预售许可证》，证号为“2016056号”。欧陆公司自认涉案房屋现未竣工验收，未交付与骆桂鼎、杨静。 一审法院认为，骆桂鼎、杨静与欧陆公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法、有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，骆桂鼎、杨静依合同的约定向欧陆公司支付了全部购房款，欧陆公司应按约定在2017年12月31日前将经验收合格的房屋交付给骆桂鼎、杨静，但欧陆公司未按约履行交付义务，以致违约。欧陆公司辩称不能按时交房是由于天气、政府行为等不可抗力因素所导致，因在指定期限内未提供证据证明，不予支持。依照合同约定，逾期交房应当支付违约金，2018年1月1日至2019年5月31日的违约金为258453元（2504394元×0.0002×516天）。骆桂鼎、杨静要求对之后的违约金计算至欧陆公司交付房屋符合商品房买卖合同约定第九条全部交付条件止，因欧陆公司对涉案楼房尚未进行竣工验收，也未取得《竣工验收备案表》，目前仍不具备合同约定的房屋交付条件，且《竣工验收备案表》的取得需要阜南县住房和城乡建设局审核，属行政行为，具体何时取得，无法确定，故房屋交付的具体时间也无法确定，对该诉讼请求不予支持，对2019年5月31日之后的违约金，骆桂鼎、杨静可与欧陆公司另行协商解决，或者另案主张权利；同理，骆桂鼎、杨静要求欧陆公司交付房屋，亦不予支持，应驳回。 骆桂鼎、杨静要求欧陆公司支付逾期办证违约金，不予支持，因逾期办证违约金是以欧陆公司将商品房交付给骆桂鼎、杨静使用后为前提，欧陆公司存在为骆桂鼎、杨静办证义务，才可能产生逾期办证，而欧陆公司至未将涉案商品房交付给骆桂鼎、杨静使用，故不存在逾期办证，亦不存在逾期办证违约。同理，骆桂鼎、杨静要求欧陆公司办理房屋权属登记，因房屋所有权登记需要房产部门审核登记，具体何时取得，无法确定，故办理房屋权属登记的具体时间也无法确定，亦不予支持，应驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安徽省欧陆置业有限公司于判决生效之日起十日内支付骆桂鼎、杨静逾期交房违约金258453元（从2018年1月1日起暂计算至2019年5月31日止）；二、驳回骆桂鼎、杨静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3217元（骆桂鼎、杨静已预交），由骆桂鼎、杨静负担629元，安徽省欧陆置业有限公司负担2588元。 二审中，各方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。骆桂鼎、杨静与欧陆公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应忠实履行合同约定的义务。骆桂鼎、杨静依约向欧陆公司支付全部购房款后，欧陆公司未能按照约定及时交付涉案房屋，依法应承担违约责任。欧陆公司虽上诉称逾期交房的原因不在于其公司，其公司不应承担逾期办证的违约责任，但并未提供证据予以证明，故其上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5177元，由安徽省欧陆置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇一九年十二月十八日 法官助理刘梦李 书记员刘雅馨 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。