四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川14民终1269号 上诉人（原审被告）：曾登富，男，汉族，1969年6月1日出生，住四川省彭山区。 被上诉人（原审原告）：眉山市彭山区精诚物业管理有限公司，住所地四川省眉山市彭山区彭溪镇彭谢路38号，统一社会信用代码：91511422577555764T。 法定代表人：张明，经理。 委托诉讼代理人：江洪德，男，汉族，生于1955年9月12日，住四川省彭山县，系该公司员工。 上诉人曾登富因与被上诉人眉山市彭山区精诚物业管理有限公司（以下简称精诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省眉山市彭山区人民法院（2019）川1403民初1602号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾登富上诉请求：依法撤销四川省眉山市彭山区人民法院（2019）川1403民初1602号民事判决，依法驳回精诚物业公司对上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人从未收到过精诚物业公司口头或书面的催款通知书，精诚物业公司向一审法院提交的催款通知书是伪造的，精诚物业公司的起诉已经超过了诉讼时效。2、《前期物业管理服务协议》是上诉人与开发商签订的，精诚物业公司未与我签订过书面合同。3、精诚物业公司的管理质量过差，服务与资质不符，影响了上诉人的生活质量。 精诚物业公司辩称，对一审法院判决没有意见。 精诚物业公司向一审法院请求：1.判令曾登富支付精诚物业公司物业服务费6077元和违约金；2.本案诉讼费由曾登富承担。 一审法院经审理认定事实:精诚物业公司与曾登富于2013年6月28日签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：“甲方：彭山精诚物业管理有限公司，乙方：曾登富、周明丽，前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。本物业名称：上岭住宅小区物业管理；乙方所购房屋基本情况：类型：住宅，座落位置：5-1-10-2，建筑面积：112.45平方米；第四条、物业管理服务费用(不包括房屋公用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)：一、乙方交费时间：每季度缴一次管理费；二、住宅按建筑面积每月每平米1元；第十一条、违约责任：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳违约金。”精诚物业公司在该协议书上盖章、曾登富在该协议上签字并捺印。后曾登富入住“上岭”住宅小区，并居住至今。自双方签订《前期物业管理服务协议》后，一直由精诚物业公司向“上岭”住宅小区的业主提供物业服务至今。精诚物业公司与曾登富均认可曾登富的物业服务费已支付至2014年12月28日。精诚物业公司于2016年7月25日及2019年7月15日向曾登富发出了《催款通知书》，截止诉讼时，曾登富仍未缴纳物业服务费。 还查明,精诚物业公司在诉讼中明确违约金计算标准由双方约定的日利率0.5%下调至日利率0.067%，计算至物业服务费实际支付之日止，违约金分段累计计算（分段如下:1.自2015年4月1日起，以曾登富欠交2014年12月31日至2015年3月30日物业服务费337.35元为基数计算；2.自2015年7月1日起，以曾登富欠交2015年4月1日至2015年6月30日物业服务费337.35元为基数计算；3.自2015年10月1日起，以曾登富欠交2015年7月1日至2015年9月30日物业服务费337.35元为基数计算；4.自2015年12月31日起，以曾登富欠交2015年10月1日至2015年12月30日物业服务费337.35元为基数计算；5.自2016年4月1日起，以曾登富欠交2015年12月31日至2016年3月30日物业服务费337.35元为基数计算；6.自2016年7月1日起，以曾登富欠交2016年3月31日至2016年5月30日物业服务费337.35元为基数计算；7.2016年10月1日起，以曾登富欠交2016年7月1日至2016年9月30日物业服务费337.35元为基数计算；8.自2016年12月31日起，以曾登富欠交2016年10月1日至2016年12月30日物业服务费337.35元为基数计算；9.自2017年4月1日起，以曾登富欠交2016年12月31日至2017年3月30日物业服务费337.35元为基数计算；10.自2017年7月1日起，以曾登富欠交2017年3月31日至2017年5月30日物业服务费337.35元为基数计算；11.2017年10月1日起，以曾登富欠交2017年7月1日至2017年9月30日物业服务费337.35元为基数计算；12.自2017年12月31日起，以曾登富欠交2017年10月1日至2017年12月30日物业服务费337.35元为基数计算；13.自2018年4月1日起，以曾登富欠交2017年12月31日至2018年3月30日物业服务费337.35元为基数计算；14.自2018年7月1日起，以曾登富欠交2018年3月31日至2018年5月30日物业服务费337.35元为基数计算；15.2018年10月1日起，以曾登富欠交2018年7月1日至2018年9月30日物业服务费337.35元为基数计算；16.自2018年12月31日起，以曾登富欠交2018年10月1日至2018年12月30日物业服务费337.35元为基数计算；17.自2019年4月1日起，以曾登富欠交2019年12月31日至2019年3月30日物业服务费337.35元为基数计算；18.自2019年7月1日起，以曾登富欠交2019年3月31日至2019年5月30日物业服务费337.35元为基数计算）。 一审法院认为，精诚物业公司与曾登富于2013年6月28日自愿签订《前期物业管理服务协议》，该协议不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，协议合法有效，双方均应按照协议约定履行自己的义务。精诚物业公司向曾登富提供了物业服务，曾登富应按协议约定向精诚物业公司支付物业服务费用，故精诚物业公司主张曾登富支付2014年12月29日起至2019年6月30日的物业管理费6077元，理由充分，证据充足，依法予以支持。曾登富辩称精诚物业公司未按《前期物业管理服务协议》约定提供相应资质的服务，且提供的物业服务质量差，违约在先，但曾登富并未提供相应证据证明精诚物业公司不履行物业服务合同或履行合同有重大瑕疵，故对曾登富的此项抗辩主张，不予认可。若精诚物业公司确不履行或不完全履行协议的约定，曾登富可按协议约定要求精诚物业公司限期改正或另行主张其权利。另精诚物业公司主张曾登富支付违约金，违约金分段计算，从逾期付款之日起至实际支付物业服务费之日止，按日利率0.067%计算。一审法院认为，精诚物业公司、曾登富双方签订的《前期物业管理服务协议》中约定“（曾登富）不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方(精诚公司)有权要求乙方(曾登富）补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳违约金”，因曾登富未按约定缴纳物业服务费，故精诚物业公司有权要求曾登富支付逾期缴纳物业费的违约金。现精诚物业公司方自愿下调该违约金计算标准，且下调后的计算标准，符合法律规定，依法予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《四川省物业管理实施细则》第十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决:被告曾登富于本判决生效之日起十日内支付原告眉山市彭山区精诚物业管理有限公司自2014年12月29日起至2019年6月30日的物业管理费6077元及违约金（违约金计算方式如下：分段累计计算，1.自2015年4月1日起，以曾登富欠交2014年12月31日至2015年3月30日物业服务费337.35元为基数计算；2.自2015年7月1日起，以曾登富欠交2015年4月1日至2015年6月30日物业服务费337.35元为基数计算；3.自2015年10月1日起，以曾登富欠交2015年7月1日至2015年9月30日物业服务费337.35元为基数计算；4.自2015年12月31日起，以曾登富欠交2015年10月1日至2015年12月30日物业服务费337.35元为基数计算；5.自2016年4月1日起，以曾登富欠交2015年12月31日至2016年3月30日物业服务费337.35元为基数计算；6.自2016年7月1日起，以曾登富欠交2016年3月31日至2016年5月30日物业服务费337.35元为基数计算；7.2016年10月1日起，以曾登富欠交2016年7月1日至2016年9月30日物业服务费337.35元为基数计算；8.自2016年12月31日起，以曾登富欠交2016年10月1日至2016年12月30日物业服务费337.35元为基数计算；9.自2017年4月1日起，以曾登富欠交2016年12月31日至2017年3月30日物业服务费337.35元为基数计算；10.自2017年7月1日起，以曾登富欠交2017年3月31日至2017年5月30日物业服务费337.35元为基数计算；11.2017年10月1日起，以曾登富欠交2017年7月1日至2017年9月30日物业服务费337.35元为基数计算；12.自2017年12月31日起，以曾登富欠交2017年10月1日至2017年12月30日物业服务费337.35元为基数计算；13.自2018年4月1日起，以曾登富欠交2017年12月31日至2018年3月30日物业服务费337.35元为基数计算；14.自2018年7月1日起，以曾登富欠交2018年3月31日至2018年5月30日物业服务费337.35元为基数计算；15.2018年10月1日起，以曾登富欠交2018年7月1日至2018年9月30日物业服务费337.35元为基数计算；16.自2018年12月31日起，以曾登富欠交2018年10月1日至2018年12月30日物业服务费337.35元为基数计算；17.自2019年4月1日起，以曾登富欠交2019年12月31日至2019年3月30日物业服务费337.35元为基数计算；18.自2019年7月1日起，以曾登富欠交2019年3月31日至2019年5月30日物业服务费337.35元为基数计算，以上违约金以日利率0.067%为标准计算至物业管理费实际支付之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元（原告已垫交），由被告曾登富负担（由被告在本判决确定的支付物业管理费之日一并直接支付给原告）。 本案在二审中，当事人围绕本案的争议焦点提交了证据。本院组织当事人双方进行举证质证。上诉人曾登富提交照片17张，拟证明精诚物业公司的服务不符合要求，小区环境脏乱差，路灯坏了一直没有修理，单元门坏了几年都没有修。精诚物业公司质证意见为上诉人所述不属实，不存在几年不更换的情况，公司专门请了电工在管理。本院认为，该证据将综合其他证据以及当事人的陈述加以综合认定。 本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相同。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、曾登富是否与精诚物业公司签订过《前期物业管理服务协议》；二、精诚物业公司是否对曾登富催收过物业服务费；三、曾登富是否存在拒缴物业服务费的理由。 关于焦点一。本院认为，虽上诉人称未与精诚物业公司签订过《前期物业管理服务协议》，但根据本院已查明的事实，精诚物业公司与曾登富于2013年6月28日签订《前期物业管理服务协议》，该协议约定：“甲方：彭山精诚物业管理有限公司，乙方：曾登富、周明丽。在甲方处加盖有精诚物业公司的公章，乙方处有曾登富的签字捺印。同时，曾登富在一审庭审中也自认《前期物业管理服务协议》上“乙方签章：曾登富”系本人签字捺印，能够证实精诚物业公司与曾登富建立起物业服务合同关系。此外，曾登富与精诚物业公司共同确认曾登富的物业服务费已支付至2014年12月28日，更进一步证明，曾登富与精诚物业公司建立起了物业服务合同关系。 关于焦点二。本案中，精诚物业公司提供了《催款通知书》照片等证据，能够证实精诚物业公司于2016年7月25日及2019年7月15日向曾登富发出过催款通知书催缴物业管理费。虽曾登富反驳其从未收到过精诚物业公司的催款通知书，认为精诚物业公司即使发出了催款通知书也是在2017年张贴的，精诚物业公司的起诉已经超过诉讼时效，但同时曾登富在一审庭审中也认可，精诚物业公司在2014年12月18日后向其催缴过物业管理费。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，曾登富应当承担举证不能的法律后果，一审法院认定并无不当，本院在二审中予以维持。 关于焦点三。虽曾登富上诉称精诚物业公司的服务水平低，导致小区脏乱差，因此拒付物业管理费，但曾登富并未提供相应证据证明精诚物业公司违反了《前期物业管理服务协议》的内容，且《前期物业管理服务协议》并未对业主是否有权拒缴物业管理费的情形作出约定，故对曾登富的此项主张，不予认可。其次，根据曾登富与精诚物业公司签订的《前期物业管理服务协议》第十一条规定，“甲方（精诚物业公司）违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方（曾登富）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方（曾登富）造成损失的，甲方（精诚物业公司）承担相应的法律后果。”若精诚物业公司确不履行或不完全履行协议的约定，曾登富可按协议约定要求精诚物业公司限期改正或就其损失另行主张权利。 综上所述，曾登富的上诉理由均不成立，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由曾登富负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 东 审判员 罗卫平 审判员 覃 棱 二〇一九年十二月二十四日 书记员 喻 静