内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终6323号上诉人（原审被告）：孟某，女，1972年7月28日出生，公民身份证号×××，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：李某，赤峰市松山区当铺地法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王某，女，1985年3月16日出生，公民身份证号×××，住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人（原审原告）：魏某，男，1979年11月1日出生，公民身份证号×××，住址同上。二被上诉人共同的委托诉讼代理人：刘某，内蒙古正勋律师事务所律师。上诉人孟某因与被上诉人王某、魏某房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院作出的（2019）内0402民初5691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孟某上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、原审程序严重违法。一审法院未向上诉人送达开庭传票，也没有通知上诉人开庭时间。二、原判认定事实不清，适用法律错误。上诉人孟某并不是不给付被上诉人房屋租赁费，而是被上诉人没有按照合同约定履行其应尽的义务。上诉人租赁房屋办理幼儿园，被上诉人的房屋因地下管路问题导致余热没有温度，导致上诉人招收的学生不能正常上课，致使学生退学，给上诉人造成巨大的经济损失。双方签订的合同期限是８年，上诉人在案涉房屋装修投入4570000元，判决解除合同显失公平，严重侵犯上诉人的合法权益。且上诉人与被上诉人提交的房屋租赁合同内容不一致。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人王某、魏某答辩服判。王某、魏某向一审法院起诉请求：判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》。一审法院认定的事实：王某与魏某系夫妻关系，涉案房屋及院落登记在魏某名下。2016年7月22日，王某(甲方)与孟某（乙方）签订一份房屋租赁合同，约定将涉案房屋及院落出租给孟某使用，租赁期限为8年，自2016年10月10日起至2024年10月10日止。租金分段计算，其中，前五年（2016年10月10日起至2021年10月9日止）每年的租金为105万元。租金均在每个租赁年度约定日期（10月10日）一次性交清下一年度租金。该租赁合同第五条约定，因乙方未支付或延迟支付租金超过15天的情形，甲方可以解除双方签订的房屋租赁合同，乙方自甲方解除合同之日内3日内搬离租赁的房屋。后因孟某未能及时给付租金，故于2019年1月11日，孟某又出具一份手写的协议，该协议内容为：关于2018年10月10日至2019年10月10日三道街原老法院房租还款计划，2018年10月份开始每月还10万房租至到2019年2月份，2019年3月至2019年4月把剩余房租结清。但是直到起诉之日止，经原告多次催要，被告孟某仍欠原告2018-2019年度的租金66369.87元。上述事实有原告提供的租赁合同、协议、微信截图等佐证，法院予以确认。在诉讼中，原告明确在本案中只主张解除房屋租赁合同，对于被告拖欠的租金将另案主张。一审法院认为：原告王某和魏某将涉案房屋和院落出租给被告孟某，双方应按照合同约定履行义务，但被告孟某延迟给付租金，至起诉之日仍欠房租。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。另，双方在房屋租赁合同第五条中约定了解除条件，被告孟某延迟给付租金的行为已经构成解除合同的条件，且原告向法院起诉要求解除合同，被告未出庭未答辩，视为对该诉请无异议，故原告要求解除合同的诉请，符合法律规定，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及上述法律规定，一审法院判决：解除原告王某和被告孟某于2016年7月22日签订的涉案房屋租赁合同。二审中，上诉人孟某为证实上诉请求成立，提交如下证据：一、2016年7月22日房屋租赁合同一份，证明该合同中未约定拖欠房租可以解除合同。被上诉人一审期间提交的合同作废了。二、幼儿园的出勤表及录像光盘，证明上诉人孟某租赁案涉房屋开办幼儿园，目前还有一百余名儿童，且上诉人一直在积极履行给付义务，不是有意拖欠，解除合同会给上诉人造成巨大的经济损失。三、房屋装修合同，证明上诉人投入大笔资金用于装修幼儿园，合同的期限为八年，故合同不能轻易解除。四、转账记录两份，证明上诉人尚欠100000元租金未予给付。被上诉人王某、魏某对证据一房屋租赁合同真实性无异议，因该合同未约定违约条款，故双方重新签订了被上诉人提交的租赁合同。对证据二真实性有异议，本案系上诉人违背诚实信用原则导致合同解除，应承担因其违约造成的损失。对证据三装修合同的真实性、关联性均有异议。对证据四转账记录关联系有异议，与本案争议焦点没有关联性。被上诉人王某、魏某为证实抗辩请求成立，提交如下证据：一、2016年7月22日签订的房屋租赁合同，与上诉人提交的一致。二、2019年1月11日签订的房屋租赁合同及补充协议一份，该份租赁合同明确约定，签订本合同之日起本日期之前签订的合同自动失效，以本合同为最终合同。三、上诉人孟某与被上诉人王某的微信聊天记录一份，证明2019年1月11日，双方约定重新签订房屋租赁合同，被上诉人通过微信向上诉人发送新的合同，并约定带上2016年7月22日的合同，于次日重新签订新的房屋租赁合同。上诉人孟某对证据一2016年7月22日的租赁合同无异议。对证据二协议及日期为空白的租赁合同真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明此份协议签订于2019年1月11日。对2019年1月11日的还款协议无异议。对证据三的真实性没有异议，对证明问题有异议，只能证明双方有重新签订协议的意向，并不能证明已经重新签订协议，不能证明被上诉人一审提交的房屋租赁合同就是补充签订的，被上诉人一审提交的合同上没有日期。本院经审查认为，上诉人与被上诉人提交的2016年7月22日的房屋租赁合同，双方均无异议，本院对该证据予以采信。上诉人提交的幼儿园的出勤表及录像光盘、装修合同及转账记录与本案争议焦点没有关联性，本院对上述证据均不予采信。被上诉人提交的2019年1月12日签订的房屋租赁合同及补充协议、微信聊天记录，上诉人对上述证据的真实性无异议，可以证明双方于2019年1月12日签订房屋租赁合同及上诉人尾欠房屋租赁费的事实，本院对上述证据予以采信。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院直接予以确认。另查明，上诉人孟某作为乙方与被上诉人王某作为甲方于2019年1月12日另行签订《房屋租赁合同》一份，合同第五条约定：“因乙方未支付或迟延支付租金超过15天的情形，甲方可以解除双方签订的房屋租赁合同，乙方自甲方解除合同之日起３日内搬离租赁的房屋。同时乙方要按迟延未履行租金的10％向甲方支付违约金。”第十一条约定：“签订本合同之日起，在本日期之前签订的合同自动失效，以本合同为最终合同。”还查明，一审法院以上诉人孟某承租案涉房屋的地址向其送达开庭传票等诉讼材料，由孟庆慧签收，上诉人孟某认可孟庆慧系其在案涉房屋经营的小白鸽第一幼儿园的老师。上述事实有《房屋租赁合同》、法院专递邮件详情单及上诉人在庭审时的陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，上诉人孟某与被上诉人王某、魏某签订《房屋租赁合同》的事实清楚，上诉人孟某对此予以认可。双方于2016年7月22日签订《房屋租赁合同》之后，于2019年1月12日另行签订《房屋租赁合同》，并明确约定：“签订本合同之日起，在本日期之前签订的合同自动失效，以本合同为最终合同。”，故上诉人孟某关于该租赁合同未约定期限，应以双方于2016年7月22日签订的租赁合同为准的上诉请求无事实及法律依据。2019年1月22日签订的租赁合同明确约定上诉人孟某迟延支付租金超过15天，被上诉人可行使合同解除权，而上诉人孟某对其尚欠付被上诉人王某、魏某2019年10月10日之前的房屋租赁费的事实予以认可，其在催告后的合理期限内仍未履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，双方之间的《房屋租赁合同》应予解除。上诉人孟某主张其未给付租赁费的原因系案涉租赁房屋因地下管路问题导致余热没有温度所致，但对该主张未提供证据证实。上诉人孟某主张一审法院未向其送达开庭传票程序违法，经本院核实，一审法院以上诉人孟某租赁案涉房屋的地址向其送达了开庭传票，由上诉人孟某经营的小白鸽第一幼儿园的老师孟广慧代为签收，故一审法院送达程序合法，上诉人孟某关于原判违反法定程序的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人孟某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1460元，由上诉人孟某负担。本判决为终审判决。审判长 张伟波审判员 邓宏涛审判员 其其格 二○一九年十二月三十日书记员 刘雨杭