北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民终512号上诉人（原审原告）：内蒙古神泽现代农牧业（集团）有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区。法定代表人：李欢意，总经理。委托诉讼代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李明晓，男，1976年10月27日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。原审第三人：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区。法定代表人：郝金庆，总经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，该公司行政经理。上诉人内蒙古神泽现代农牧业（集团）有限公司(以下简称神泽农牧业公司)因与被上诉人李明晓、原审第三人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2019）京02民初23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人神泽农牧业公司的委托诉讼代理人蒋志纯、白荣升，被上诉人李明晓的委托诉讼代理人唐武平，原审第三人立元房地产公司的委托诉讼代理人陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。神泽农牧业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判停止对位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼207号房屋（以下简称案涉房屋）的执行，并解除对案涉房屋的查封；3.本案的诉讼费用由李明晓承担。事实和理由：1.一审判决适用法律及认定事实存在错误。一审法院在2016年6月29日做出财产保全的过程中，因房屋与土地分属不同行政部门管理，执行部门未按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定办理，即查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。执行部门在呼和浩特市国土资源局查封案涉土地的同时未在呼和浩特市住房保障和房屋管理局查封案涉土地上的建筑物，致使案涉土地上的建筑物属于无查封状态。对于神泽农牧业公司而言，没有查封的房屋就可以办理过户登记，其所办理的网签手续已经具备登记公示的效力，可以对抗李明晓所要实现债权的主张。2.一审法院在查封案涉土地后并未向立元房地产公司送达（2016）京02民初197号民事裁定，亦未采取其他方式予以公示，一审法院认定神泽农牧业公司应当知晓土地已被查封一事与事实不符。3.案涉房屋未办理过户非因神泽农牧业公司的原因。2016年7月5日在立元房地产公司为神泽农牧业公司办理网上房屋买卖合同的签订及备案时因相关机关并没有告知案涉房屋存在障碍而得以顺利备案完毕，神泽农牧业公司完全有理由相信立元房地产公司开发的案涉楼盘“五证齐全”，随时可以办理产权且该项目没有任何权利限制。随后于2017年2月足额支付了案涉房屋的价款。神泽农牧业公司未办理过户登记系立元房地产公司迟延履行义务及李明晓诉讼保全所导致，神泽农牧业公司没有过错。作为普通的民事主体，法律不应要求神泽农牧业公司具有同法律专业人士一样的注意义务或者权利意识，神泽农牧业公司作为买受人不能当然的因为未立即主张相关权利而受到责难。在神泽农牧业公司通过一个合法有效的合同取得不动产后，其已实现了对不动产占有、使用及收益的权能，其自然认为该不动产已“归其所有”，办理过户登记应不影响神泽农牧业公司实现不动产的物权权能，故神泽农牧业公司签订合同后的一个合理期间内未办理过户登记不应当视为消极不行使登记权利。李明晓辩称，案涉房屋的查封时间应为2016年6月29日，执行法院有权查封、拍卖被执行人名下不动产，一审判决完全正确，请求法院依法驳回神泽农牧业公司的上诉请求。事实与理由：第一，案涉房屋的查封时间应当为2016年6月29日。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于“地随房走、房随地走”的原则以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。最高人民法院（2016）最高法执监204号案例强调，土地使用权和建筑物的登记机关不是同一机关的，虽然要求分别办理查封登记，但是其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示，未分别办理登记的，不影响查封的效力。本案的查封时间是2016年6月29日，其效力已经及于地上建筑物。第二，本案的执行法院有权查封、拍卖被执行人名下的不动产。神泽农牧业公司提出异议的依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条的规定，该条要求必须同时满足四个条件才能够排除执行。本案案涉房产登记于被执行人立元房地产公司名下，立元房地产公司作为负有给付义务的被执行人，人民法院完全有权力依据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国民事诉讼法》查封、拍卖其名下的不动产。司法解释对上述查封行为进行了例外规定。从法律效力的位阶可知，有权查封被执行人不动产是原则，排除执行是特殊例外情形，排除执行应当严格解释，不得随意扩大其适用范围。本案中，应当严格要求神泽农牧业公司在2016年6月29日前签订合法有效的《商品房买卖合同》，并且向不动产登记所有人即立元房地产公司支付所有的款项，司法解释及法律不允许通过第三方“中转”、抵债的方式排除法院执行。本案中神泽农牧业公司与立元房地产公司签订《商品房买卖合同》目的是为了配合其所谓的第三人“抵顶”行为，并不是真实的房屋买卖意思表示。综上，神泽农牧业公司与立元房地产公司之间的房屋买卖不具备排除法院执行的效力。立元房地产公司述称，支持神泽农牧业公司提出的异议。立元房地产公司作为债务人应当承担相应的责任，神泽农牧业公司的合法权益应当得到保护。一审法院认定事实不清，适用法律错误。神泽农牧业公司提出的执行异议符合《执行异议规定》第二十八条的全部条件，案涉房屋网签合同签订日期是2016年7月6日，本案法院查封房屋的日期为2018年4月17日，房屋在查封之前已经签订《商品房买卖合同》。神泽农牧业公司在2018年4月17日法院查封房屋之前已经实际合法占有、使用该房屋并已按合同要求的方式给付了全部款项。神泽农牧业公司未办理过户登记的原因不是其个人造成的。一审法院对《中华人民共和国物权法》第一百四十六条所作出的推理和解释无法律依据，且该条规定不适用查封保全的情形。一审法院对于《执行异议规定》第二十八条中“人民法院查封之前”的理解与适用是错误的。综上，神泽农牧业公司对本案的执行标的享有足以排除法院查封的情形，请求二审法院支持神泽农牧业公司的诉讼请求。神泽农牧业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院停止对案涉房屋的执行，并解除对案涉房屋的查封；2.本案的诉讼费用由李明晓承担。一审法院认定事实：对神泽农牧业公司主张其享有足以排除本案执行的权益的相关证据，立元房地产公司无异议，但是李明晓对其真实性或者关联性均有异议，一审法院对此认定并查明事实如下：2013年8月30日，神泽农牧业公司（买受人）与立元房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，该合同载明买受人购买的商品房为案涉房屋，房屋建筑面积339.7平方米，价款每平方米6000元，总价款2038200元，付款方式为：一次性付款（人民币）2013年8月30日付款2038200元。经一审法院调取内蒙古自治区呼和浩特市房地产产权交易中心档案显示，案涉房屋网上签约开始时间为2016年7月6日，完成时间为2016年7月6日，故一审法院确认《商品房买卖合同》的签订时间为2016年7月6日。2017年2月21日，神泽农牧业公司通过中国建设银行向立元房地产公司账户汇入2038200元，银行回单用途处显示为“购房款”，神泽农牧业公司主张该款项系支付案涉房屋的价款。2017年2月22日，立元房地产公司向神泽农牧业公司出具了收据，载明“今收到内蒙古神泽现代农牧业（集团）有限公司交来购房款（尚都综合楼207号）人民币贰佰零叁万捌仟贰佰元整”。虽然李明晓对该证据的真实性和关联性不予认可，但是神泽农牧业公司确实向立元房地产公司支付上述款项，款项的金额也与案涉房屋的价款一致，且相关方均对此予以认可，故一审法院对该证据的真实性予以确认。神泽农牧业公司提交其与案外人呼和浩特市英派斯健身有限公司签订租赁期限自2016年6月1日起至2026年8月31日止的《租赁协议》，鉴于该证据有原件，一审法院对该证据的真实性予以确认。神泽农牧业公司还提交了呼和浩特市英派斯健身有限公司分别于2017年、2018年缴纳水、电、物业费的部分发票、收据、银行转账业务回单复印件，并于一审庭审时解释已在执行异议程序中出示过原件，此与上述《租赁协议》欲共同证明神泽农牧业公司已经合法占有案涉房屋的事实。一审法院认为，本案系神泽农牧业公司提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人神泽农牧业公司对执行中查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。神泽农牧业公司对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，案涉房屋现仍登记在立元房地产公司名下，并未过户到神泽农牧业公司名下，神泽农牧业公司对案涉房屋享有的权益是否属于足以排除李明晓基于其享有的债权对案涉房屋申请强制执行的权益，一审法院参照《执行异议规定》第二十八条之规定，进行具体分析。《执行异议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，神泽农牧业公司与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2016年7月6日完成网上签约，在2018年4月案涉房屋被查封之前。根据神泽农牧业公司提交的《租赁协议》及承租人缴纳相关费用的证据，至多可以认定神泽农牧业公司在2016年6月1日已经占有案涉房屋。2017年2月21日，神泽农牧业公司向立元房地产公司账户汇入2038200元，虽然该时间远晚于《商品房买卖合同》签订时间及神泽农牧业公司实际占有案涉房屋的时间，但该款项金额与案涉房屋《商品房买卖合同》中的房款金额一致，且立元房地产公司通过向神泽农牧业公司出具收据的方式对付款行为进行了确认。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。神泽农牧业公司应当知晓在土地使用权已被查封的情况下，房屋实际上不可能再办理过户。神泽农牧业公司主张《商品房买卖合同》签订于2013年8月30日，且其在2016年6月1日即占有案涉房屋，但直到2017年2月21日才向立元房地产公司支付了案涉房屋的购房款，此时，案涉房屋的土地使用权已被一审法院查封，实际上不可能再办理过户。故神泽农牧业公司现有证据不足以证明案涉房屋未办理过户，不是因自身原因造成的。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百四十六条规定，判决：驳回神泽农牧业公司的诉讼请求。二审期间，神泽农牧业公司、李明晓和立元房地产公司对于一审法院查明的事实不持异议。当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。立元房地产公司提交证据如下：第一组证据：视听资料，证明2016年6月29日法院查封土地之后，并未查封房屋。第二组证据：呼和浩特市住房保障和房屋管理局官网办理新建房屋交易确认所需要件截图，证明办理登记需要较长时间。神泽农牧业公司对证据的真实性、合法性、关联性认可，亦认可证明的内容。李明晓对上述证据真实性、合法性、关联性均不认可，认为没有证据证明所有的当事人在签订《商品房买卖合同》后几年曾经要求立元房地产公司办理手续。本院认为，上述证据缺乏必要的形式要件，本院不予确认。另，一审法院查明事实已显示2016年6月29日法院查封土地之后，并未同时查封房屋。本院查明：2013年8月30日，神泽农牧业公司与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》显示案涉房屋为现房，第十五条载明：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，第2项载明：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。神泽农牧业公司在一审法院庭审期间称其2017年付款的原因是“因为双方之间一直有经济纠纷，我们本身也有经济困难，双方也一直在协商，这样在2017年我们一次性将案涉房款支付到位”。本院另查明，国家企业信用信息公示系统的登记材料载明：立元房地产公司的股东是黄茜、黄蒙华，二人合计持股100%；神泽农牧业公司的股东是黄睿、黄蒙华，二人合计持股45%。黄蒙华系黄睿的父亲，黄茜系黄睿的姐姐。黄睿与徐琝是夫妻关系。石翠鲜是立元房地产公司现监事，李永成曾任立元房地产公司董事。神泽农牧业公司、立元房地产公司认可案涉股东的身份关系，确认公示系统记载的股东材料信息。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实，案涉房屋登记在立元房地产公司名下。因此，从物权公示的角度来看，立元房地产公司是案涉房产的所有权人。虽然神泽农牧业公司实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定其已取得案涉房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定：查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。虽然该条第二款同时规定：地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。但其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示，未分别办理查封登记不影响查封效力。对于被执行人立元房地产公司而言，一审法院于2016年6月29日查封其名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。对于其他买受人而言，则应结合本案案情、参照《执行异议规定》第二十八条之规定，认定其就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，本院分析如下：其一，案涉《商品房买卖合同》的履行、付款情况存在诸多不合情理之处。神泽农牧业公司称其与立元房地产公司于2013年8月30日签订《商品房买卖合同》，2016年6月1日即占有案涉房屋，2016年7月6日完成网上签约，但是，直至2017年2月21日才向立元房地产公司支付了案涉房屋的购房款，此时，案涉房屋的土地使用权已被一审法院查封，实际上不可能再办理过户。结合神泽农牧业公司在一审法院庭审期间的陈述，即其直至2017年付款的原因是“因为双方之间一直有经济纠纷，我们本身也有经济困难，双方也一直在协商，这样在2017年我们一次性将案涉房款支付到位”，立元房地产公司在其与神泽农牧业公司存有纠纷（神泽农牧业公司表述），且神泽农牧业公司未交任何房款的情况下，允许神泽农牧业公司占有案涉房屋并对外出租获益，不符常理。在一审法院于2016年6月29日查封立元房地产公司名下案涉房屋所涉土地使用权后，神泽农牧业公司于2017年2月21日向立元房地产公司支付案涉房屋的购房款，鉴于持有立元房地产公司100%股权的自然人股东与持有神泽农牧业公司45%股权的自然人股东系同一家庭成员，案涉《商品房买卖合同》的履行、付款事实有悖常理，不符普通人认知。其二，案涉房屋的网签登记不是物权登记。案涉房屋于2016年7月6日完成网上签约，在2016年6月29日一审法院查封立元房地产公司名下的土地使用权之后，2018年4月案涉房屋被查封之前。但是，商品房网签登记只是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。神泽农牧业公司对案涉房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。其三，神泽农牧业公司未提供证据证明其对案涉房屋未能完成物权登记不存有过错。神泽农牧业公司与立元房地产公司称，双方于2013年8月30日签订《商品房买卖合同》，合同显示标的房屋为现房，第十五条载明：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。神泽农牧业公司称其于2016年6月1日即占有案涉房屋，依上述约定立元房地产公司应在2017年6月1日前办理产权登记过户手续，但其于2017年2月21日才向立元房地产公司支付了案涉房屋的购房款，一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。神泽农牧业公司未依约按时付款致使办理物权登记迟延，法不以不明知而免责，神泽农牧业公司应当知晓在土地使用权已被查封的情况下，房屋实际上不可能再办理过户。综上所述，神泽农牧业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由内蒙古神泽现代农牧业（集团）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 薛 强审判员 刘春梅审判员 陈 丰二〇一九年十二月三十一日书记员 杜 杰书记员 刘 倩