河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终7492号上诉人（原审被告）：唐河县中信置业有限公司。住所地：河南省唐河县城关镇北京大道与滨河路交汇处。法定代表人：赵长生，该公司经理。委托诉讼代理人：王博源，河南通天路律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞体，河南通天路律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李玉华，男，1963年4月19日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：江玉华，女，1961年3月15日出生，汉族，住河南省唐河县，系李玉华妻子。上诉人唐河县中信置业有限公司因与被上诉人李玉华房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（2019）豫1328民初4124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。唐河县中信置业有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回李玉华的一审诉讼请求；2、李玉华承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1、李玉华一审起诉时已超诉讼时效，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当驳回。2、李玉华主张的面积差价的利息，违反双方合同约定，不应支持。3、李玉华并不能证实在房屋交付后90日内唐河县中信置业有限公司未及时将相关资料报送产权登记机关，唐河县中信置业有限公司不应承担逾期办证的违约责任。4、燃气初装费是双方协议的结果，符合法律规定，李玉华对该部分费用及利息的请求不应支持。且长期未通燃气系因部分业主以安全为由不让蓄气导致，现160余户燃气已经开通，即便现在未通燃气，违约责任也不在唐河县中信置业有限公司一方。5、大修基金和办证费用并未多收，不应返还。李玉华辩称，1、李玉华一直在向唐河县中信置业有限公司主张权益，其一直承诺结算退款，故起诉未超过诉讼时效。2、合同未约定不给付利息，唐河县中信置业有限公司长期占用答辩人资金，应该给付利息。3、依据相关规定，唐河县中信置业有限公司未在房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权证属违约。4、财政部《关于公布取消部分政府性基金项目的通知》明确规定“取消燃气初装费”，并不得以“安装工料费”或任何理由收费。唐河县中信置业有限公司违反国家规定收取燃气初装费，应予退还。5、税务部门和房管部门出具的收费数额与唐河县中信置业有限公司代收我们的数额不符，证明其多收取李玉华的大修基金和办证费用。由于唐河县中信置业有限公司原因，相关部门多收取的滞纳金我方不予认可。李玉华向一审法院起诉请求：1、判令唐河县中信置业有限公司支付李玉华延期办证违约金194元；2、判令唐河县中信置业有限公司退还面积差本金6416.4元及利息4722.4元；3、判令唐河县中信置业有限公司退还燃气初装费2400元及利息1612.8元；4、判令唐河县中信置业有限公司退还多收的住房大修基金128元及利息86元；5、判令唐河县中信置业有限公司退还多收的住房办证费、按揭费3841.3元及利息2581.3元；6、诉讼费由唐河县中信置业有限公司承担。一审法院认定事实：2008年1月14日，李玉华作为买受方，唐河县中信置业有限公司作为出卖方，双方签订《商品房买卖合同》一份，李玉华购买唐河县中信置业有限公司开发的大唐中央城8号楼1单元202室，该商品房合同约定建筑面积共128.5平方米，该商品房单价为人民币1509.727元/平方米，总金额194000元。付款方式为银行按揭贷款，首付59000元，余款135000元，申请办理10年银行按揭。合同约定，面积误差以房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补；出卖人应当在2008年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2008年1月13日李玉华向唐河县中信置业有限公司交纳房屋首付款59000元，2009年2月25日唐河县中信置业有限公司向李玉华收取涉案房屋大修基金3880元，按揭费用2175元，办证费用4540元，燃气初装费2400元，至庭审时，燃气管道仍未通气。唐河县中信置业有限公司于2008年10月将房屋交付李玉华使用。2014年1月20日涉案房屋所有权证办出，该证上显示房屋建筑面积为124.25㎡。李玉华向唐河县房产开发管理局查询涉案房屋登记信息显示，包含李玉华在内的46户，房地产权属转移面积6000平方米，共计缴纳契税230000元；唐河县中信置业有限公司向相关部门缴纳大修基金3752元。另查明，唐河县中信置业有限公司向唐河县房管局代交涉案房屋登记费、证本费、测绘费、交易手续费、评估费、抵押服务费等房屋办证费共计1765元。2008年1月23日唐河县中信置业有限公司代李玉华交纳涉案房屋贷款抵押保险费727元。一审法院认为，李玉华与唐河县中信置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。多收取的房屋办证费、大修基金等违反法律规定，应予退还。因双方对房屋面积误差款及办证费等相关费用均未结算,且李玉华一直向唐河县中信置业有限公司主张权益，故本案并未超过诉讼时效。1、李玉华请求唐河县中信置业有限公司承担延期办证违约金194元，根据涉案《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2008年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”，该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金……”双方仅对逾期办理房屋所有权登记的违约金进行了约定但并未对办证期限进行约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“买受人在下列期限届满未能取得证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定，涉案房屋所有证于2014年1月20日出证，唐河县中信置业有限公司未在房屋交付使用之日起90日内办理房屋所有权证，李玉华请求唐河县中信置业有限公司承担迟延办证违约金，一审法院予以支持，数额为194元（194000元×0.1%）。2、李玉华请求唐河县中信置业有限公司退还面积差款6416.34元及利息，本案中，李玉华与唐河县中信置业有限公司签订的买卖合同上明确注明了房屋建筑面积为128.5㎡，房管部门测绘面积为124.25㎡，面积误差4.25㎡，因双方在合同中明确约定了以“房管部门实地测量的产权面积为准，协议签订价格多退少补”，故双方应按约定处理。面积差价款为6416.34元（4.25㎡×房屋单价1509.727元／㎡），唐河县中信置业有限公司对该款应予以退还；李玉华要求唐河县中信置业有限公司承担利息，一审法院亦予以支持，但利息计算标准应自2008年1月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算。3、李玉华请求唐河县中信置业有限公司退还燃气初装费2400元及利息，考虑到涉案房屋至今未安装开通燃气，且具体开通时间不确定，唐河县中信置业有限公司长期占用李玉华的燃气初装费不妥，故应予返还，若燃气开通后，双方对此问题可另行协商解决；李玉华请求支付利息，一审法院亦予以支持，但利息计算标准应自2009年2月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算。4、李玉华请求唐河县中信置业有限公司退还多收取的住房大修基金128元及利息，根据有关规定，买受人应当向房地产开发企业缴纳维修基金。在办理房屋权属证书时，再由房地产开发企业将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。唐河县中信置业有限公司收取李玉华大修基金3880元，唐河县中信置业有限公司上交房产部门3752元，两者相减剩余128元，唐河县中信置业有限公司应予以退还；李玉华请求支付利息，一审法院亦予以支持，但利息计算标准应自2009年2月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算。5、李玉华请求唐河县中信置业有限公司退还多收取的住房办证费、按揭费3841.3元及利息，唐河县中信置业有限公司向李玉华收取按揭费用2175元，办证费用4540元，而唐河县中信置业有限公司代李玉华交纳保险费727元，代交办证费用为1765元，因唐河县中信置业有限公司上缴房管部门契税时，将包含李玉华在内的46户集中缴纳，李玉华房屋登记面积为124.25㎡，根据国家税收政策，当时契税征收标准为总房款的2%，故李玉华涉案房屋所缴纳契税为3751.68元，6715元减去办证费用、契税及保险费剩余471.32元，唐河县中信置业有限公司对此应予退还；李玉华请求支付利息，一审法院亦予以支持，但利息计算标准应自2009年2月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算。依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内支付李玉华延期办证违约金194元；二、唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内返还李玉华面积误差款6416.34元，并自2008年1月13日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决确定的付款之日止；三、唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内退还李玉华燃气初装费2400元，并自2009年2月25日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决确定的付款之日止；四、唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内退还李玉华住房大修基金128元，并自2009年2月25日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决确定的付款之日止；五、唐河县中信置业有限公司于本判决生效后十日内退还李玉华房屋办证按揭费471.32元，并自2009年2月25日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至本判决确定的付款之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取计175元，由李玉华负担99元，唐河县中信置业有限公司负担76元。本院二审期间，各方当事人未提交证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，1、李玉华与唐河县中信置业有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为有效合同。因双方在合同中对面积误差款及逾期办证违约金作出了明确规定，且支付面积误差款利息符合法律规定，原审判决返还面积差价及利息、支付违约金正确。唐河县中信置业有限公司多收取的办证费、大修基金违反法律规定，应予退还。唐河县中信置业有限公司收取燃气初装费后长期未接通燃气，原审判决返还燃气初装费及利息并无不当。如具备安装条件，双方可另行协商解决。2、关于诉讼时效问题，因双方对房屋面积误差款及办证费等相关费用均未结算，且李玉华一直向唐河县中信置业有限公司主张权益，唐河县中信置业有限公司一直没有解决，虽唐河县中信置业有限公司在小区设立事务办公室协调解决，但仍久拖未果，故本案未超过诉讼时效。一审判决对案件事实认定及处理符合相关法律规定，本院予以确认。综上，唐河县中信置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由唐河县中信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛晓春审判员  李 卫审判员  姜付强二〇一九年十二月十一日法官助理杨松峰书记员张晓