文书内容安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9772号上诉人（原审原告）：合肥市包河区芜湖路街道曙光社区居民委员会，住所地安徽省合肥市包河区宿松路155号。法定代表人：余忠良，主任。委托诉讼代理人：汪观利，安徽徽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴洁琳，安徽徽达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥纤纤手康体服务有限公司，住所地安徽省合肥市新站区站西路宝文国际装饰广场8幢221、222号。法定代表人：李平，总经理。委托诉讼代理人：龚前，安徽皖建律师事务所律师。上诉人合肥市包河区芜湖路街道曙光社区居民委员会（以下简称曙光社居委）因与被上诉人合肥纤纤手康体服务有限公司（以下简称纤纤手公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院作出的（2019）皖0111民初1813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曙光社居委上诉请求：1、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初1813号民事判决第一项，改判纤纤手公司立即付清拖欠的租金432850元，该租金算至2019年5月11日，此后的租金判至纤纤手公司实际返还曙光社居委房屋之日止；2、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初1813号民事判决第二项，判决解除曙光社居委与纤纤手公司签订的《房屋使用协议》，纤纤手公司支付曙光社居委逾期付款违约金8657元，该违约金算至2019年1月10日，此后违约金以实际拖欠的租金元为基数按同期银行贷款利率四倍算至租金付清之日；3、本案二审诉讼费用由纤纤手公司承担。事实与理由：1、纤纤手公司已逾期未付租金达5个多月，曙光社居委多次催要并善意提醒，纤纤手公司置之不理未有任何回复，其既有拖欠租金的故意，又有迟延支付租金的行为，且未给曙光社居委任何合理的理由，已构成严重违约，完全符合双方《房屋使用协议》约定的解除情形。一审法院既已认定纤纤手公司有违双方合同约定，曙光社居委有权解除合同、收回租赁物，却又判决驳回曙光社居委主张解除《房屋使用协议》及支付违约金的诉讼请求，系判决推理错误。一审法院判决纤纤手公司分期付清欠付租金，无任何事实和法律根据，纤纤手公司应一次性支付欠付的房屋使用管理费及产生的违约金。2、一审法院认为曙光社居委对案涉房屋有保持租赁物符合约定用途、在合理期限内未履行维修义务，系事实认定错误。纤纤手公司所称的污水管漏水致其亏损严重与曙光社居委无关，一审认定曙光社居委在合理期限内未履行维修义务属于认定事实错误，违反了不告不理的民事程序原则。即便纤纤手公司在承租期间因案涉房屋遭受他人污水管污染致其停业，侵权方并非曙光社居委，其应自行向侵权责任方维权，而非采用拖欠租金的方式，侵害曙光社居委的权益。3、纤纤手公司存在逾期支付租金的严重违约行为，符合解除合同的情形，曙光社居委有权要求解除合同。纤纤手公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，依法应予以维持。1、纤纤手公司因曙光社居委提供的瑕疵房屋致其支付巨额成本装饰的店面被损坏无法营业，损失惨重。纤纤手公司与曙光社居委就案涉房屋签订《房屋租赁合同》后，纤纤手公司每月都由次承租人按期支付租金，拖欠小额租金费用并非纤纤手公司主观恶意，系因曙光社居委提供瑕疵案涉房屋造成。案涉《房屋租赁合同》系曙光社居委单方制作格式条款合同，纤纤手系合同相对方的弱势者。依据合同法第216、218条规定及合同附属诚信义务，再结合格式合同疑义不利解释原则，案涉房屋公共部分污水管道致使纤纤手公司装饰、设备等损坏、报废责任应归属于曙光社居委。曙光社居委作为房屋实际所有权人和出租人，有义务提供符合约定使用用途的租赁物供承租方使用，曙光社居委怠于行使物权法赋予的权利，致使其提供瑕疵房屋给纤纤手公司使用，曙光社居委的行为构成恶意违约。曙光社居委早已知晓纤纤手公司产生巨额损失原因，并安排本辖区人民调解委员会组织三方调解，因赔偿数额未达成一致意见，导致纤纤手公司损失至今未挽回。2、案涉房屋的所有权人系曙光社居委，其怠于行使物权保护请求权，致出租房屋受损，其行为构成瑕疵履行，应承担相应过错责任。曙光社居委放任案涉房屋被侵害、毁损，未履行出租人应尽的谨慎、保障义务，使得承租人损失被扩大。纤纤手公司虽按《房屋租赁合同》约定向物业公司支付物业费，但纤纤手公司不是物业服务合同适格主体，曙光社居委作为业主应要求物业公司及时修好、更换管道，追索损失。曙光社居委恶意怠于行使权利，使得纤纤手公司至今无法经营店面，依法具有过错责任。曙光社居委向一审法院起诉请求：1、请求判令解除曙光社居委与纤纤手公司签订的《房屋使用协议》并支付欠付的房屋使用管理费432850元（房屋使用管理费自2018年8月11日暂算至2019年1月10日，以房屋面积1600平计算，每月租金86570元，后计至实际返还房屋之日止）；2、请求判令纤纤手公司支付逾期付款违约金8657元（按银行同期存贷款利率四倍以432850元为基数自2018年8月11日暂算至2019年1月10日，至房屋使用管理费全部支付之日止）；3、请求判令一审的诉讼费用由纤纤手公司承担。一审法院认定事实：2013年8月19日，纤纤手公司与曙光社居委签订《房屋使用协议》。协议约定：曙光社居委承租纤纤手公司位于桐城路与青弋江路交口东50米的“江南新里程综合楼”，用于康体服务。承租使用期限自2013年8月26日至2023年11月10日。从2013年11月11日起支付房屋使用管理费。房屋使用管理费为1224000元/年，每3个月支付一次，在每期终了前10日付清下期费用，自第二年房屋使用管理费在上年度费用基数上递增3%。并若纤纤手公司未按约定支付管理费，每逾期一天应支付未支付管理费1%的违约金，纤纤手公司未按约定支付租金达5日的曙光社居委有权解除协议。《房屋使用协议》签订后，曙光社居委如约向纤纤手公司交付了房屋，纤纤手公司也对案涉房屋投入较大资金进行了装璜，并按合同约定支付了2013年8月26日起至2018年8月11日止的租金。2018年3月，案涉房屋因受楼上住户污水管漏水影响，导致纤纤手公司停业。纤纤手公司自2018年8月11日起至2019年1月10日拖欠曙光社居委432850元房屋租金未付。曙光社居委因对拖欠的租金多次催要及协商未果，遂于2019年1月23日向一审法院提起诉讼，请求判如所请。一审另查明，纤纤手公司在与曙光社居委签订《房屋使用协议》时，向曙光社居委交付了500000元履约保证金。一审法院认为，2013年8月19日，纤纤手公司与曙光社居委签订《房屋使用协议》。协议约定：曙光社居委承租纤纤手公司位于桐城路与青弋江路交口东50米的“江南新里程综合楼”，用于康体服务。该《房屋使用协议》系双方真实意思表示，协议内容不违背法律法规禁止性规定，应系合法有效，应受法律保护，对此，在合同履行过程中双方均应按合同约定履行各自的义务。曙光社居委有按约履行交付出租房屋义务，纤纤手公司有按约支付协议约定的租金义务。本案在合同履行中，曙光社居委如约向纤纤手公司交付了房屋，履行了合同义务，但纤纤手公司却未能按照双方约定的期限支付租金，有违双方合同约定，且曙光社居委有权按照协议约定解除合同、收回租赁物，并可要求纤纤手公司支付欠付的房屋使用管理费432850元及逾期付款违约金8657元。但鉴于纤纤手公司欠付曙光社居委租金是因案涉出租的房屋遭受他人污水管破裂污染致其停业所致，非纤纤手公司主观故意拖欠，若按协议约定解除合同，将给纤纤手公司基于投入较大的资金装璜带来重大损失，且曙光社居委对案涉出租房屋有保持租赁物符合约定用途和在合理期限内维修的义务。曙光社居委未履行该义务，有违法律规定。一审法院对曙光社居委提出判令纤纤手公司支付欠付的房屋使用管理费432850元及逾期付款违约金8657元予以支持，对于其诉请的判令解除纤纤手公司签订的《房屋使用协议》不予支持。并因维修费用的多少及应当相应减少租金的多少或者延长租期的时间双方均未能举证，一审法院综合并有鉴于纤纤手公司尚有向曙光社居委交付的500000元履约保证金及上述客观情形，对纤纤手公司请求曙光社居委宽限其分期还款，并以13个月分摊还清租金予以支持。对于维修费用的多少及应当相应减少多少租金或延长租期的时间，双方当事人可另行诉讼。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决：一、纤纤手公司对2019年5月11日前所结欠曙光社居委租金，自2019年6月11日起按月分摊至2020年6月10日期内分期付清；二、驳回曙光社居委要求判令解除其与纤纤手公司签订的《房屋使用协议》及其他诉讼请求。一审案件受理费7924元，减半收取3962元，财产保全费2728元，合计6690元，由纤纤手公司负担。二审中，曙光社居委提交安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初5564号民事判决书一份，证明：案涉房屋水管漏水系纤纤手公司造成，并非是曙光社居委的原因，曙光社居委提供的是验收合格的房屋。纤纤手公司质证意见为：对证据的真实性无异议，证明目的和关联性有异议，该判决已经合肥市中级人民法院改判，改判纤纤手公司对管道漏水部分不承担过错责任。纤纤手公司提交证据两份：证据一、合肥市中级人民法院（2019）皖01民终3433号民事判决书一份，证明：案涉房屋发生漏水事故非纤纤手公司过错，物业公司具有相应责任，漏水事故致纤纤手公司经营亏损。纤纤手公司财产损失与曙光社居委怠于履行物权保护请求权和追究侵权人赔偿责任具有因果关系，纤纤手公司有权延迟支付部分租金予以抗辩。纤纤手公司因管道漏水致室内财产损失和停业，须依法维权，维权期间因具有法律上的不确定性，故有权予以抗辩延付小部分租金。证据二、转款凭证一份，证明：纤纤手公司在物业合同纠纷判决生效后，为善意履行《房屋租赁合同》，及时支付物业费，主观上希望能按约继续使用案涉房屋。曙光社居委质证意见为：对证据一的真实性、合法性均无异议，关联性有异议。纤纤手公司的证明目的不能达到，不能证明曙光社居委怠于履行请求权的行为，纤纤手公司怠于履行权利导致自己的损失扩大，与曙光社居委无关，该份判决不应是纤纤手公司不交租金的理由。对证据二的真实性、关联性无异议，支付物业费是纤纤手公司的义务，与支付房屋租金无关。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审另查明：纤纤手公司将案涉房屋的部分区域对外转租给谊品弘科技有限公司，谊品弘科技有限公司已支付曙光社居委租金711071.19元，支付时间分别为：2019年4月18日支付237023.73元，2019年7月23日支付237023.73元，2019年10月22日支付237023.73元。另，纤纤手公司于2019年12月6日向曙光社居委支付租金79944.19元。本院认为，纤纤手公司与曙光社居委签订房屋租赁合同后，曙光社居委如约向纤纤手公司交付了房屋，纤纤手公司支付租金至2018年8月11日，后未能按约支付租金，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，纤纤手公司未按约支付租金的，除应及时如数补交租金外，还应支付违约金。曙光社居委诉请纤纤手公司支付欠付的房屋租金及逾期付款违约金，有事实与法律依据。双方在合同中约定房租从2013年11月11日起开始支付，每3个月支付一次，在每期终了前10日付清下期费用，结合曙光社居委的诉请（租金以房屋面积1600平计算，每月租金86570元），截至2019年12月10日，纤纤手公司应付曙光社居委18个月（2018年8月11至2020年2月10日）的房屋租金1558260元，扣除谊品弘科技有限公司向曙光社居委支付的租金711071.19元及2019年12月6日纤纤手公司支付的租金79944.19元,纤纤手公司还欠付曙光社居委租金767244.62元，其应按约及时予以清偿。一审判令“合肥纤纤手康体服务有限公司对2019年5月11日前所结欠合肥市包河区芜湖路街道曙光社区居民委员会租金，自2019年6月11日起按月分摊至2020年6月10日期内分期付清”，判决内容不明确，也无充足的法律与事实依据，本院予以纠正。关于逾期付款违约金数额。曙光社居委主张按银行同期存贷款利率四倍为标准计算纤纤手公司的逾期付款违约金，于法无据，本院不予认可。综合本案中双方的过错程度及损失情况，本院酌定按年利率12%为标准计算逾期付款违约金，纤纤手公司应自违约之日起以实际欠付租金为基数按年利率12%（即月利率1%）为标准支付逾期付款违约金。依据双方合同约定及曙光社居委的诉请，截至2019年12月10日，纤纤手公司应支付曙光社居委逾期付款违约金92918.6元（详见附件《纤纤手公司应付逾期付款违约金明细表》）。本案中，纤纤手公司欠付曙光社居委租金系因案涉房屋遭受他人污水管破裂污染致其停业所致，非纤纤手公司主观故意拖欠，且纤纤手公司在欠付租金后同意将次承租人租金直接支付给曙光社居委，其也向曙光社居委支付了部分租金，纤纤手公司主观上愿意继续履行双方的房屋租赁合同，其违约程度轻微，继续履行合同亦不不影响曙光社居委合同目的实现。作为出租人，曙光社居委对案涉出租房屋有保持租赁物符合约定用途和在合理期限内维修的义务，但其并未履行该义务，曙光社居委亦存在过错。此外，纤纤手公司承租案涉房屋后投入了较大的资金进行装璜，解除案涉房屋租赁合同将给其带来重大损失。综合纤纤手公司的违约程度、双方的过错程度、合同解除后造成的损失情况，以及合同目的能够实现的可能性，本院对于曙光社居委要求解除案涉《房屋使用协议》的诉请不予支持。综上所述，曙光社居委的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初1813号民事判决；二、合肥纤纤手康体服务有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付合肥市包河区芜湖路街道曙光社区居民委员会房屋使用管理费767244.62元、逾期付款违约金92918.6元，并自2019年12月11日起，以实际欠付房屋使用管理费为基数，按年利率12%为计算标准支付逾期付款违约金，至房屋使用管理费支付完毕止；三、驳回合肥市包河区芜湖路街道曙光社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7924元，减半收取3962元，财产保全费2728元，合计6690元，由合肥纤纤手康体服务有限公司负担；二审案件受理费7924元，由合肥纤纤手康体服务有限公司负担5283元，合肥市包河区芜湖路街道曙光社区居民委员会2641元。本判决为终审判决。审判长  沈严审判员  沈静审判员  王莉二〇一九年十二月三十日法官助理张明武书记员施佳佳附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。附件：纤纤手公司应付逾期付款违约金明细表（截至2019年12月10日）            时间段              租金金额变化              计算基数              计算方式              违约金金额                  2018年8月11日至2018年10月31日（2.65个月）                            259710元              259710元×1%×2.65              6882.3元                  2018年11月1日至2019年1月10日（2.32个月）              2018年11月1日应付下期三个月租金259710元              519420元（259710元＋259710元）              519420元×1%×2.32              12050.5元                  2019年1月11日至2019年1月31日（0.68个月）                            519420元              519420元×1%×0.68              3532元                  2019年2月1日至2019年4月17日（2.57个月）              2019年2月1日应付下期三个月租金259710元              779130元（519420元＋259710元）              779130元×1%×2.57              20023.6元                  2019年4月18日2019年4月30日（0.43个月）              2019年4月18日谊品弘科技有限公司支付租金237023.73元              542106.27元（779130元－237023.73元）              542106.27元×1%×0.43              2331元                  2019年5月1日至2019年7月22日（2.7个月）              2019年5月1日应付下期三个月租金259710元              801816.27元（542106.27元＋259710元）              801816.27元×1%×2.7              21649元                  2019年7月23日至2019年7月31日（0.3个月）              2019年7月23日谊品弘科技有限公司支付租金237023.73元              564792.54元（801816.27元－237023.73元）              564792.54元×1%×0.3              1694.4元                  2019年8月1日至2019年10月21日（2.68个月）              2019年8月1日应付下期三个月租金259710元              824502.54元（564792.54元＋应付三个月租金259710元）              824502.54元×1%×2.68              22096.7元                  2019年10月22日至2019年10月31日（0.32个月）              2019年10月22日谊品弘科技有限公司支付租金237023.73元              587478.81元（824502.54元－237023.73元）              587478.81元×1%×0.32              1879.9元                  2019年11月1日至2019年12月5日（1.16个月）              2019年11月1日应付下期三个月租金259710元              847188.81元（587478.81元＋259710元）              847188.81元×1%×1.16              9827.4元                  2019年12月6日至2019年12月10日（0.16个月）              2019年12月6纤纤手公司支付租金79944.19元              767244.62元（847188.81元－79944.19元）              767244.62元×1%×0.16              1227.6元                  合计                                                        92382.6元      备注：因曙光社居委诉求2018年8月11日至2019年1月10日期间逾期付款违约金的数额8657元低于18932.8元（6882.3元＋12050.5元），故确认2018年8月11日至2019年1月10日的逾期付款违约金为8657元，逾期付款违约金总额：8657元＋3532元＋20023.6元＋2331元＋21649元＋1694.4元＋22096.7元＋1879.9元＋9827.4元＋1227.6元=92918.6元。