宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初16605号原告：宁夏弘泽汇物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区掌政镇人民政府安置区一期。法定代表人：杜新文，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈骁，北京中银（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴迪，北京中银（银川）律师事务所律师。被告：魏晓庆，男，1984年9月30日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：罗晓静，女，1990年7月12日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏弘泽汇物业服务有限公司与被告魏晓庆物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告宁夏弘泽汇物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈骁，被告魏晓庆的委托诉讼代理人罗晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏弘泽汇物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：⒈判令被告支付自2016年1月27日至2019年12月31日期间的物业服务费2757元；⒉判令被告支付截止至2019年9月20日违约金1311.07元（按所欠费用月息2%计算至起诉之日，请判至缴清全部物业管理费之日止）3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月25日，北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司与银川市掌政镇人民政府签订《前期物业合同》约定：“由北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司对掌政镇人民政府安置区一期、二期、三期项目提供物业服务，上述项目自交付使用之日起，业主即应缴纳物业服务费用，物业服务费的标准为多层住宅0.5元/平方米，业主或物业使用人应在每年4月10日前履行缴费义务”。此后，原告与北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司开展合作，该公司将掌政镇人民政府安置区一期、二期、三期项目2016年1月27日至2018年1月26日期间所有债权债务移交给原告。北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司退出上述项目的物业服务后，原告自2018年1月27日起为掌政镇人民政府安置区一期、二期、三期提供物业服务至今。被告系银川市掌政镇鸣翠花园一期11-3-502室业主，房屋建筑面积117.32㎡，拖欠原告自2016年1月27日至2019年12月31日期间的物业服务费2757元，故原告诉至法院。被告魏晓庆辩称，其房屋建筑面积117.32平方米。原告物业服务未达到收取物业费标准的要求，也未按照合同中约定的服务项目进行服务，涉案小区内及楼道内照明灯不亮，自行车乱停放，故原告应该降低物业收费标准。本院经审理认定事实如下：被告魏晓庆系银川市兴庆区某室业主，房屋建筑面积117.32㎡。2016年1月25日，银川市兴庆区掌政镇人民政府与北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司签订《前期物业服务合同》，约定：“由北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司按《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》中的一级标准为掌政镇人民政府安置区一期、二期、三期提供物业服务，合同期限自2016年1月27日至2018年1月26日，多层住宅物业服务费为0.5元/月/平方米起收，物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在每年4月10日前（每次缴费的具体时间）履行交费义务”。后北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司将掌政镇人民政府安置区一期、二期、三期物业服务项目，自2016年1月27日至2018年1月26日期间的所有债权债务移交给宁夏弘泽汇物业服务有限公司，2019年3月1日，原告就债权转让事宜，在涉案小区公告栏内进行公示，告知全体业主。被告拖欠2016年1月27日至2019年12月31日期间的物业费共计2757元，故原告诉至法院。本案审理期间，原告先后诉讼鸣翠花园其他业主，主张同时期物业费，根据其他业主提交的证据及本院工作人员前往涉案小区进行勘验拍照，发现涉案小区确实存在物业管理区域内绿化杂草丛生未及时清理，楼道卫生差，单元门锁损坏，自行车乱停放，垃圾桶周围垃圾随处可见等情况。原告对该证据予以质证。本院认为，2016年1月27日至2018年1月26日，北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司向被告所有的位于银川市兴庆区某室房屋提供物业服务，被告应按时交纳物业费用。因北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司将掌政镇人民政府安置区一期、二期、三期物业服务项目自2016年1月27日至2018年1月26日期间的所有债权债务转让给原告，并在小区公告栏内通知广大业主，故此债权转让合法有效，原告有权向被告主张物业费。因银川市兴庆区掌政镇人民政府与北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司签订的《前期物业服务合同》到期，原告参照前述《前期物业服务合同》，按照多层住宅物业服务费为0.5元/月/平方米的标准及服务内容继续为涉案小区提供物业服务，故原、被告之间形成事实上的物业服务合同关系。因2019年尚未结束，故对原告主张2019年度物业费本院不予支持。对被告关于原告物业管理服务不达标的答辩意见，结合本院审理的原告起诉涉案小区其他业主的同类案件及本院勘验涉案小区可知，原告在绿化养护管理及公共区域管理、小区卫生方面存有瑕疵，故根据质价对等原则，被告应向原告交纳2016年1月26日至2018年12月31日期间的物业费共计2061元，本院酌情支持被告按应交费用的75%向原告交纳2016年1月26日至2018年12月31日期间的物业费即1546元。虽原、被告形成事实上的物业合同关系，但未对违约金进行明确约定，且原告物业服务存在瑕疵，故对原告主张的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告魏晓庆于本判决生效之日起三日内支付原告宁夏弘泽汇物业服务有限公司自2016年1月26日至2018年12月31日期间的物业费1546元；二、驳回原告宁夏弘泽汇物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告魏晓庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 路建军二〇一九年十一月二十六日法官助理 薛 盟书 记 员 刘 婷附：与本案相关法律《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。