浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0521民初2783号 原告：李志松，男，1972年3月7日出生，汉族，住河南省新蔡县。 委托诉讼代理人：袁法群、郑神荣，北京东卫（杭州）律师事务所律师。 被告：德清县升大皮革厂（个人独资企业），统一社会信用代码91330521147084691K，住所地浙江省德清县新市镇孟西村。 投资人：陈金桥。 被告：陈金桥，男，1956年4月29日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 二被告共同委托诉讼代理人：熊庆、梅瑗瑗，浙江天阁律师事务所律师。 原告李志松与被告德清县升大皮革厂（以下简称升大皮革厂）、被告陈金桥租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。李志松及其委托诉讼代理人袁法群、郑神荣，升大皮革厂、陈金桥共同委托诉讼代理人梅瑗瑗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李志松向本院提出诉讼请求：1.解除李志松与升大皮革厂签订的《场地租赁合同》；2.升大皮革厂退还场地押金100000元，退还租金205000元（共9.5亩，按每年每亩15000元自2018年1月计算至8月）；3.升大皮革厂赔偿厂房损失1163878.06元，水泥路面浇筑费用30070.44元，场地平整费用79469.99元，平整回填费用67152.65元，合计1267259.8元；4.升大皮革厂赔偿水电搭建损失100000元，厂房内及场地堆积材料搬运费200000元，机械设备拆装及损失100000元；5.升大皮革厂赔偿李志松自2018年8月30日至2019年6月29日止的经营损失（租金收入）1350460元；6.陈金桥对上述第2、3、4、5项诉讼请求承担连带清偿责任；7.升大皮革厂、陈金桥承担本案诉讼费用。诉讼过程中，李志松增加诉讼请求“升大皮革厂支付鉴定费47300元，陈金桥对此承担连带清偿责任”。 事实和理由：2017年10月31日，李志松与升大皮革厂签订《场地租赁合同》，约定升大皮革厂将其名下的位于德清县（升大皮革厂内）场地总计约50亩租赁给李志松使用，使用用途为木材、钢材、花岗岩销售加工。场地租期共36个月，自2018年1月1日起算。合同签订后，李志松于当日向升大皮革厂交付了首笔租金，后于2017年12月20日、2018年1月23日支付200000元、100000元，原告累计支付租金300000元、押金100000元，共计400000元。 后李志松在升大皮革厂的认可下，在租赁场地搭建相应的加工厂房5间及店面房10间用于开展经营。但在租赁期间，升大皮革厂多次阻扰李志松正常经营的开展，多次缩减、霸占租赁场地面积，且未经李志松同意进行断电，严重影响了李志松的正常经营。升大皮革厂将李志松的租赁场地再次出租给第三人用于玻璃制品回收，从而导致李志松租赁场地无法正常使用。因升大皮革厂的一再干涉，李志松仅使用部分租赁场地，共计9.5亩，并在场地中花费巨资用于平整，但平整后的土地被升大皮革厂肆意破坏占用，这对于场地规划开展业务带来极大的不利影响。后双方对于场地租赁问题进行多次协商，李志松一再退让，但升大皮革厂仍未予以配合认可，多次要求李志松腾退场地，且其为了升大码头的改造，不按设计图纸的要求违规开挖基坑，严重超出图纸规定的施工范围进行挖掘施工，从而导致李志松厂房存在开裂、地坪坍塌等问题，致使李志松已经完全无法正常进行石材加工等工作。李志松因此报案，但各方经协商，升大皮革厂仍拒绝协商赔偿事宜。李志松于2018年9月11日委托杭州市房屋安全鉴定检测中心有限公司对受损厂房进行鉴定，鉴定结论为上述问题主要因基坑开挖施工采用放坡开挖、开挖前未对基坑边作适当围护结构，导致房屋地基基础受到明显扰动，房屋部分基础底部悬空，个别基础与柱脚拉开，上部承重结构部分变形明显，柱间支撑断裂等损坏，综合评定房屋危险性等级为D级，即整幢危房。升大皮革厂应赔偿相应损失及退还租金、押金等，陈金桥系升大皮革厂唯一股东，亦应承担连带清偿责任。故诉至法院。 升大皮革厂、陈金桥共同答辩称，1.同意解除合同，但李志松仍实际占用土地，应承担占有使用费，直至实际腾退为止，若清理腾退场地后可退还押金100000元，租金加上占有使用费，可退还多余部分；2.案涉钢棚系违法建筑，李志松仅对建筑材料拥有所有权，可自行取回，不存在损失赔偿；3.李志松的转租行为系石材加工，非法经营，与码头建设无关，断电系供电部门操作；4.升大皮革厂、陈金桥不同意鉴定，且鉴定与本案无关，不予承担鉴定费；5.陈金桥承担连带责任无法律依据，且主张的赔偿亦无依据，故不承担连带责任；综上，驳回除第1项以外的其他诉讼请求。 当事人为证明各自主张，在举证期限内向本院提交证据，并在庭审中进行了举证。 （一）李志松证据 1.《场地租赁合同》原件1份，拟证明双方签订场地租赁合同并就租赁面积、租金等进行约定的事实； 2.转账凭证原件2份、取款凭证及收条原件各1份，拟证明李志松已支付场地押金100000元及租金300000元的事实； 3.营业执照原件1份，拟证明李志松在案涉场地开办石材加工等行为，升大皮革厂及陈金桥充分知晓并认可的事实； 4.《临时供用电合同》原件1份，拟证明升大皮革厂违规断电，李志松不得不花费巨资单独供电的事实； 5.《鉴定报告》原件1份，拟证明由于升大皮革厂违规施工，故意损坏李志松房屋，从而使李志松无法继续使用案涉场地及房屋，经鉴定综合评定房屋危险性等级为D级，即整幢危房的事实； 6.《租赁协议》原件7份、分户明细对账单、个人交易明细原件各1份，拟证明李志松将厂房出租所得租赁费用，租金转账给李志松合伙经营者李建顺的事实； 7.视听资料（视频12份），拟证明案涉土地承租前状况以及李志松对场地进行修整的事实； 8.《钢结构设计总说明》原件3份，拟证明案涉钢棚的设计结构； 9.《造价评估鉴定意见书》原件1份及鉴定费发票复印件1份，拟证明案涉钢棚厂房、土地平整等造价鉴定及支出鉴定费用的事实； 10.通知书原件1份，拟证明新市镇送达的《责令限期拆除违法建设通知书》已予以撤销的事实。 升大皮革厂、陈金桥共同质证认为，证据1原件真实性无异议，但提交的复印件与原件不一致，合同原件最后一页以下无正文的空白处写着“土地按实际丈量面积每亩按一万元结算租金”，复印件中明显掩盖了这句话； 证据2无异议，但性质没有写明是租金还是押金； 证据3真实性无异议，租赁合同虽明确花岗岩加工销售，但必须要合法经营，营业执照只能证明李志松在经营前必须获得的工商登记，目前规定是先照后证，仅有营业执照是不能经营的，还需要其他许可批准； 证据4真实性无异议，关联性有异议，升大皮革厂没有想给李志松供电，在未经依法批准的前提下，升大皮革厂不允许实际经营，所以没有供电，是李志松单方面申请临时供电，与其无关； 证据5有异议，案涉钢棚的土地在出租时就存在水泥地坪，李志松搭建钢棚时对地基是否适合搭建没有进行鉴定和勘测，对鉴定报告所述“房屋”持有异议，案涉钢棚未经规划核实，不是法律异议上的房屋。升大皮革厂在开挖码头前案涉钢棚是否符合国家标准、是否是危房没有相应证据予以证实，对鉴定结论持有异议；升大皮革厂挖坑没有挖到钢棚下面，而是挖坑的位置导致周边土地松动，造成水泥地基开裂，钢棚位置离开挖处很近，但升大皮革厂没有同意李志松在该位置建造钢棚，系李志松违规施工；升大皮革厂系2017年6月6日获得批准建造码头二期扩建工程，系合法施工，不能证明故意毁坏李志松房屋的事实； 证据6有异议，反证李志松违反转租约定，未经升大皮革厂书面同意而转租，已属违约；李志松未合法经营、未获国家批准前即将场地转租，即使转租亦应由李志松与承租户承担损失，与其无关； 证据7有异议，证明现场在施工平整，但不能证明具体施工方。实际是李志松搭建了钢棚，钢棚门口即东西朝向的路本身就是平整的，路基并非李志松所做，李志松仅浇筑了水泥，不存在钢筋，道路不符合国家标准；钢棚正前方的场地是升大皮革厂填埋塘渣及土地平整，李志松仅压路机轧场地，并未浇筑水泥； 证据8有异议，出具设计图的杭州杭辉钢结构安装有限公司的经营范围为钢结构安装、建设机械设备租赁，不具有设计资质，系非法设计图纸，且无任何设计人员签名，不具有合法性；鉴定机构在勘察现场要求提供相关材料明细时，李志松明确说明没有设计图，该证据系事后制作，不具有真实性；显示内容与现场不符，不具有关联性； 证据9有异议，违法建筑的造价无鉴定的必要，故不承担鉴定费，仅有材料部分合法，且应以竣工验收为准，而本次鉴定以现场勘查为主并参考图纸，图纸系补充提交的证据，与现场亦不相符，不予认可；对于残值的参考意见，建筑材料目前仍在场地上，李志松可自行取回； 证据10真实性无法核实，关联性有异议，仅针对李志松的撤销，案涉钢棚搭建在升大皮革厂土地上，针对升大皮革厂的责令限期拆除通知并未撤销，且违法建设事实已经确认，钢棚需规划许可，未经升大皮革厂办理相应手续，存在违法事实。 对升大皮革厂、陈金桥无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院审核认为，证据4真实性予以认定；证据5对升大皮革厂开挖基坑的行为与案涉钢棚坍塌存在因果关系的事实予以认定；证据6不予认定，与本案不具有关联性；证据7中仅有尾号为6ba3视频有原始载体，可证明李志松承租案涉场地时的初步状况，即2017年11月24日尚未搭建钢结构厂房，其他视频因无原始载体，且升大皮革厂、陈金桥持有异议，故不予认定；证据8作为鉴定参考；证据9真实性予以认定；证据10真实性予以认定，能证实送达给李志松的《责令限期拆除违法建设通知书》被撤销的事实。 （二）升大皮革厂、陈金桥证据 1.浙江省企业投资项目备案（赋码）信息表打印件1份，拟证明李志松所搭建钢棚的南面，建造的码头项目系2017年6月6日备案，不可能在2017年10月31日同意李志松在码头边缘搭建钢棚的事实； 2.《责令限期拆除违法建设通知书》及现场照片原件1份，拟证明案涉钢棚系未办理相关审批手续，系擅自搭建的违法建设的事实； 3.视听资料（视频3份），拟证明案涉钢棚系违法建设的事实； 4.《场地租赁补充协议》原件1份，拟证明双方签订补充协议约定租赁期限等的事实。 李志松质证认为，证据1证明对象有异议，该信息表进一步证实升大皮革厂在案涉土地承租给李志松时对该土地项目已有规划，其在该租赁场地有他用的情况下仍出租给李志松，从而导致李志松在后续场地使用过程中遭遇困难，且该信息表无法证明码头扩建工程的具体施工范围与案涉场地是否存在重叠； 证据2真实性无异议，关联性及证明对象有异议，通知的系升大皮革厂而非李志松，且照片没有署名和落款，无法证明与《责令限期拆除违法建设通知书》一起送达； 证据3真实性无异议，关联性及证明对象有异议，从视频内容看，确实张贴了通知书，但无法辨认现场与本案讼争场地系同一场地，且送达李志松的通知书已被撤销； 证据4真实性无异议。 对李志松无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院审核认为，证据1真实性予以认定，但仅证实码头扩建工程项目备案情况；证据2、3真实性予以认定，能证实政府向升大皮革厂送达《责令限期拆除违法建设通知书》的事实。 （三）调取证据 升大皮革厂、陈金桥为证明李志松经营的德清县新市镇升东花岗石加工场系非法经营以及被德清县环境保护局责令停业、被国网浙江德清县供电公司断电的事实，申请法庭调取证据如下：1.关于商请对德清县新市镇升东花岗石加工场采取停电措施的函；2.行政处罚事先告知书。 李志松质证认为，证据1形式真实性无异议，关联性及证明目的有异议，商请函并无强制执行力，无法证明对加工场采取了断电措施，且案涉钢棚用电系经过德清县供电公司许可，不存在被责令强制断电的事实； 证据2形式真实性无异议，关联性及证明目的有异议，在函件出具前案涉钢棚已被挖塌，且该函件为行政处罚事先告知书，环保局在异议期后应出具正式的行政处罚决定书，但实际后续并未出具，仅告知石材加工行为可能存在的问题，并不影响李志松按租赁合同在案涉场地从事石材、钢材摆放销售的行为。 本院审核认为，对李志松经营的德清县新市镇升东花岗石加工场的石材加工生产项目，未经依法报批环评的事实予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下: 2017年10月31日，李志松（乙方）与升大皮革厂（甲方）签订《场地租赁合同》，约定将甲方坐落于德清县（升大皮革厂内）约50亩土地租赁给乙方，从事木材、钢材、花岗岩销售、加工使用，租赁期共36个月，自2018年1月1日至2020年12月31日。租金每亩每年15000元，每年按365天计，租金按半年结算。乙方应于本合同签订之日起，向甲方一次性支付第一次租金，本着先付款后入驻的原则，第二次租金应于2018年7月10日前支付，依此类推。乙方在租赁期限内，使用的水费、电费由乙方按下列金额每月计算，水费按自来水公司的定价装表计费，现水价为5.5元每吨，电费按电力局的定价装表计费，现电费为1.2元每度，水、电费按甲方实际支付给相关单位费用的调整而调整，另需支付500元每月的垃圾处理费。另约定，乙方须事先征得甲方的书面同意，方可将承租的场地部分或全部转租给他人。本合同以甲乙双方签字盖章并甲方收到乙方第一次付的租金起生效。该合同文末书写载明“土地按实际丈量面积每亩按壹万元结算租金”。 2018年1月21日，李志松（乙方）与升大皮革厂（甲方）签订《场地租赁补充协议》，约定合同租赁期限由原合同的36个月改为24个月，自2018年1月1日至2019年12月31日，租赁场地面积按实际测量面积为准，2年期满甲方收回建造仓库，如不造仓库乙方无偿使用，如要造仓库乙方无条件全部搬走，房屋损耗及场地清理垃圾押金100000元，原合同其余条款不变。 2017年10月31日，李志松支付租金100000元，同年12月20日支付200000元，2018年1月23日支付100000元。 租赁期间，李志松平整土地、申请临时供电等，未经建设规划许可搭建钢结构厂房，未经依法报批环评开展石材加工生产经营。后因升大皮革厂码头扩建工程基坑开挖施工等行为，致钢结构厂房室内地坪、南侧室外地坪部分塌陷、开裂，地基基础受到明显扰动，部分基础底部悬空、个别基础与柱脚拉开，上部承重结构部分变形、柱间支撑断裂等损坏。 李志松就案涉钢结构厂房造价（不包括水泥地坪地基）、厂房前方约7亩土地平整费用（包括厂房前方东西朝向道路50米的水泥浇筑费用）向本院申请司法鉴定。本院委托浙江中商工程咨询有限公司进行鉴定，经评定，钢结构厂房占地约69.6m×39.6m，檐高7.5米，主要材料有钢柱H型钢、钢梁、檀条C型钢，屋面和墙围护采用普通单层波纹板，地面地坪为升大皮革厂原有水泥地坪。经现场勘测钢结构厂房中有使用旧材料（H型钢钢柱等），按旧材料市场价计入。经评定，钢结构厂房造价共计1163878.06元（不含移动行吊），其中工程量清单分部分项工程费1004694.67元（人工费＋机械费274605.65元）、措施项目费36254.97元（施工技术措施项目费3616.59，其中人工费＋机械费1990.79元；安全文明施工费32638.38元）、排污费、社保费、公积金17121.32元、税金105807.1元。经本院函询，浙江中商工程咨询有限公司给予钢结构厂房残值估算以供参考，钢结构厂房主要材料拆除后假设能回收的按旧货市场价估算为222794.296元。李志松就此支出鉴定费47300元。 本案争议焦点，案涉钢结构厂房的损害赔偿问题。 关于案涉钢结构厂房损害赔偿。综合在案证据，案涉钢结构厂房自2018年3月建成后进行石材加工生产至少至2018年9月，未依法报批环评，根据政府对李志松及升大皮革厂送达的《责令限期拆除违法建设通知书》，表明钢结构厂房系未经建设规划许可而擅自建造。钢结构厂房虽然具有违法性，但对此类建筑只能通过法定程序由相关部门处理，其他单位和个人无权擅自拆除或毁损。根据现场勘查，升大皮革厂为进行码头扩建工程，在钢结构厂房边沿开挖基坑，其行为与钢结构厂房毁损的事实存在因果关系，构成民事侵权，应当承担相应的民事责任，升大皮革厂抗辩损害对象是非法权益而不予赔偿的主张不能成立。钢结构厂房未依法审批建造，故李志松对该钢结构厂房不享有合法的所有权，在受到侵害时不能基于建筑物所有权请求法律保护，但建造人对建筑材料享有合法的物权，依法应受保护，在建筑材料被他人非法毁损时，建造人有权基于其对建筑材料的所有权请求予以赔偿。故综合钢结构厂房造价、使用损耗、建筑材料费、残值等因素，酌情确定升大皮革厂赔付李志松损失400000元。另按此比例确定鉴定费承担，即由李志松负担32370元，升大皮革厂负担14930元。 本院认为，李志松与升大皮革厂之间的租赁关系，有当事人提交的证据及庭审陈述予以证实，合法有效，应受法律保护。现双方一致明确解除合同，系当事人自行处分民事权利，并无不当，故案涉《场地租赁合同》及《场地租赁补充协议》予以解除。 关于租金结算。《场地租赁合同》文末明确租金按每亩10000元结算，且明确土地按实际测量为准，但先后两份协议均未确定实际测量的面积，庭审中李志松主张实际使用面积12亩，升大皮革厂主张15亩，根据鉴定机构的实地测量，其中钢结构厂房前混凝土路面面积为458.86㎡（约0.69亩），平整场地约7.79亩，钢结构厂房占地2756.16㎡（约4.13亩），结合李志松自认2018年1月至2018年8月期间使用400㎡左右（约0.6亩）的混凝土结构房屋，综上确定租赁面积约13.21亩，年租金每亩10000元。升大皮革厂主张租赁面积为15亩，无证据证实，不予采信。钢结构厂房约于2019年9月被损坏，导致地坪部分塌陷、开裂，部分基础底部悬空、个别基础与柱脚拉开，上部承重结构部分变形、柱间支撑断裂等，升大皮革厂亦陈述在厂房前堆放泥料、在平整场地中许可他人堆放材料，其行为已影响李志松正常使用租赁场地，另根据现场查看及当事人陈述，钢结构厂房已于2019年9月底拆除，升大皮革厂现已堆放材料，目前平整场地中除西北角、东侧有部分李志松的石料堆积，其余业已腾空，故综合实际使用情况酌情确定升大皮革厂返还租金150000元。根据补充协议约定，2018年1月23日支付的100000元系房屋损耗及场地清理垃圾押金，如前所述，目前租赁场地仅限于平整土地的周围留有部分石料，基本已不影响升大皮革厂使用场地，故李志松要求返还押金100000元的诉讼请求，予以支持，但同时李志松应腾退场地剩余石料。 关于李志松主张水泥路面浇筑费、场地平整费、平整回填费、水电搭建损失、材料搬运费、机械设备拆装及损失的诉讼请求，水泥路面浇筑、土地平整均系李志松为租赁场地开展经营活动所负的必要支出，钢结构厂房的毁损亦不影响平整土地的使用，水、电系李志松为开展经营需要而搭建，故要求升大皮革厂赔付该部分费用于法无据，且双方对此并未约定；另主张于拆装损失内的行吊未在鉴定中予以评定，实际未灭失，李志松亦未提交证据证实材料搬运费、机械设备拆装及损失，故不予支持。关于李志松主张经营损失（租金收入）的诉讼请求。经查，李志松须取得升大皮革厂的书面同意方可转租他人，然无证据证实李志松已取得升大皮革厂的书面同意，升大皮革厂亦未予以追认，其行为已违反租赁合同的转租约定，且系使用未经审批建筑从事经营活动造成的损失，应由其自行承担，亦不予支持。 关于李志松主张陈金桥对升大皮革厂的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，经查，升大皮革厂系个人投资企业，陈金桥系投资人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》规定，个人独资企业由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体，故陈金桥应以其个人财产对升大皮革厂的债务承担无限责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第六项、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告李志松与被告德清县升大皮革厂签订的《场地租赁合同》及《场地租赁补充协议》予以解除； 二、被告德清县升大皮革厂于本判决生效之日起十日内返还原告李志松租金150000元及押金100000元，同时原告李志松腾退石材； 三、被告德清县升大皮革厂于本判决生效之日起十日内支付原告李志松财产损失400000元及鉴定费14930元； 四、被告陈金桥对被告德清县升大皮革厂所负第二项、第三项金钱给付义务承担无限责任； 五、驳回原告李志松的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费33760元，减半收取计16880元，由原告李志松负担13549元，由被告升大皮革厂负担3331元，被告陈金桥负无限责任，限本判决生效之日起七日内履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  谈晓丽 二〇一九年十二月二十七日 法官助理沈霖 书记员  钱春霞