陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕0825民初3037号 原告田某某，男，1953年1月28日出生，汉族，个体，住定边镇南大街保险公司家属院，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX被告郝某某，男，1972年5月19日出生，汉族，个体，住北京市大兴区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX委托代理人郝生财，男，1960年9月15日出生，农民，汉族，住定边县，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX原告田某某与被告郝某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日受理后，于2018年6月28日做出（2018）陕0825民初81号民事判决，被告不服提起上诉，后榆林中院做出（2018）陕08民终3698号裁定书，以事实不清、证据不足为由发回本院重审。本院另行组成合议庭于2019年7月22日公开开庭进行了审理，原告田某某、被告郝某某的委托代理人郝生财均到庭参加了诉讼。本案并报请本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告诉称，原告在定边县XX城XX街“安达加油站”斜对面拥有楼房、院落及厂房一处，2010年被告承租该房屋经营宾馆使用，名称为京瑞宾馆，双方于2010年3月19日签订了《宾馆承包经营合同》，合同约定：租赁期限为2010年6月1日至2017年10月1日止，实际使用期限为七年零四个月，租赁费第一年为400000元，以后年均为357000元。支付方式：第一年分两次付清，即在合同签订时付100000元，被告宾馆开张一个月后再付300000元，以后租赁费每年于4月1日付清357000元。合同签订后原告按约定将房屋交付被告使用，但被告未能按约定向原告支付租赁费。按原、被告双方签订的租赁合同，被告在承租期内应交纳房租费2661000元，被告数次向原告交纳租赁费1925000元（以被告持有的原告收条为准）现被告尚欠租赁费736000元，因被告违约延迟支付，故应按最后一次2016年4月1日起承担租金利息。后经原、被告多次协商未果，故原告诉至法院，请求：1、判决确认原、被告签订的《宾馆承包经营合同》有效；2、判决被告偿付所欠原告房屋租赁费736000元及利息；3、判决被告将所租赁原告的房屋交付原告，并承担支付从2017年10月1日起至交付之日所占用原告房屋的租赁费。原告向法庭提交了以下证据：1、宾馆承包经营合同一份，证明原、被告的房屋租赁合同关系，被告尚欠原告租赁费436000元，300000元为逐年核减的设备费用，设备退回不主张300000元，设备不退回的主张300000元。2、定边县“铁塔公司”出具的京瑞酒店收取铁塔公司的租赁费账单一份，合同一份，证明2018年5月30日被告收取原告楼顶铁塔公司的使用租赁费14000元。被告辩称：其认为原告所诉部分事实不属实，原告实际收房款与被告实际交房款数字不准确，对于原告所诉的租赁费其中300000元实际是电梯费和其他费用等，原、被告之间没有达成协议，该费用不包含在租赁费中，双方亦未签订补充协议，与租赁费无关，至于436000元的租赁费被告亦不认可；铁塔公司的费用收过，分别收取2015年5月、2017年5月的费用各14000元，减去税金实收每年12000余元。证人贾某某出庭证词，以证明原告将楼房租给被告，年租金40万元，因原告的配套设施未完善，所以将房租费协商为35万元，对于支付情况不清楚。被告郝某某向法庭提交了以下证据：1、《宾馆承包经营合同》一份，证明由原告安装楼梯扶手、主电线及因建筑方面造成的损失由原告承担。2、原告出具的收条5支，计1471000元；银行凭证25支，计724000元，证明被告向原告交付租赁费有票据的是2195000元。3、照片一张，证明原告的北方公司搬迁到京瑞宾馆二楼时间为2016年11月。4、南山富、张光华《谈话笔录》，冯红利、郭利的收条各一张，证明因原告原因造成冯红利、郭利阻挡装修，延误京瑞宾馆开业两个月以及支付赔偿15000元的事实。5、白军程《谈话笔录》一份、高娟娟《证人证言公证书》一份，证明原告北方公司租用被告京瑞宾馆客房五间并于2016年11月搬至该宾馆二楼，由于原告北方公司严重影响被告宾馆经营，被告于2017年3月份向原告交了京瑞宾馆租赁房屋的所有钥匙。6、郝炳才、惠随阳《证人证言公证书》一份，证明因原告的北方公司租用被告客房五间，严重影响被告宾馆经营。7、证人郭某某出庭作证的证言一份，证明2016年12月份开始原、被告之间因房租发生纠纷，被告让其和郭世来调解是否能降低房租费，到被告办公室调解三、四次，调解时谈到不行被告将房屋交回，原告不接受，结果原、被告发生争执，未调解成。2017年7、8月其最后一次调解交房和租赁费的问题，被告称赔了要求原告降低房租费，原告不同意降低，也不收回房屋。本院调取了与王某某（系郝生仁女婿）的谈话笔录一份，证明2017年7月间与白军程去给田某某办公室送宾馆门卡和钥匙，有一女士在场，后给田某某打电话告诉，田某某回话要让合同当事人郝某某来送；调取了铁塔公司的合同一份，证明该合同系铁塔公司与被告宾馆管理人郝生仁所签、收取从2015年4月、2016年4月和2017年4月的费用各14000元，均由被告方收取。经庭审质证：原告对被告所举的证据1真实性无异议，对证明问题有异议，扶手、主电线、因建筑造成的损失由被告自己承担；对证据2收据5支无异议，对银行凭证25支需进一步核实确认数字，当庭不质证；对证据3有异议，与本案无关，拍照时间没有相关的参照物；对证据4谈话笔录有异议，页数不清，签字时间及最后签字都不清楚，形式要件有异议，南山富与被告有利害关系，系被告雇佣的工人，不能作为定案的依据，对张光华的质证意见同南山富相同；对冯红利、郭利收条有异议，不予认可，没有造成损失，即使造成损失也不应由原告承担；对证据5白军程谈话笔录、高娟娟证人证言公证书有异议，不予认可，不能对抗原始凭据，不能作为定案依据；对证据6郝炳才、惠随阳《证人证言公证书》有异议，原告的北方公司租用被告客房五间是事实，从2016年11月起就要交纳房租费每月每间600元至合同期满，原告没有对被告造成影响；对证据7证人郭某某出庭作证的证言无异议，原、被告双方之间因为租赁费发生争议是属实的。对证人贾某某的出庭证词无异议。对王某某的证言不认可，有异议；对铁塔公司的合同无异议。被告对原告所举的证据1真实性无异议，对证明的问题有异议，合同签订的租赁期限与实际的租赁期限不相符，对于电梯等300000元的费用合同未进行约定；对证据2真实性予以认可，具体应与“铁塔公司”了解。对证人贾某某出庭作证的证言不认可，以合同为准。对王某某的证言无异议；对铁塔公司的合同无异议。本院对原、被告所举的证据作如下认定：对原告所举的证据1、2，因被告对其真实性无异议，故对其真实性予以认定；对贾某某的出庭证词，被告有异议，应以合同为准，故不做认定。对被告所举的证据1、2，因原告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以认定；对被告所举证据3真实性予以确认；对证据4、6、7真实性予以认定，对证明目的不做认定；对证据5因与本案具有关联性，故予以认定。本院依职权调取的与王某某的谈话笔录及铁塔公司的合同，因与本案具有关联性，故予以确认。本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实，原告将位于定边县XX城XX街XX座XX层楼房，院落北房及厂房租赁给被告经营宾馆使用（宾馆名称为京瑞宾馆），双方于2010年3月19日签订《宾馆承包经营合同》，合同约定租赁期限从2010年6月1日至2017年10月1日止，即七年零四个月，租赁费第一年为400000元，以后年均为357000元，合计租赁费2661000元。支付方式为第一年分两次付清，在合同签订时付100000元，被告宾馆开张一个月后再付300000元，以后租赁费于每年4月1日付清357000元。合同签订后原告按约定将房屋交付被告使用，被告在租赁期间已向原告支付租赁费2225000元，截止租赁期届满即2017年10月1日被告尚欠原告租赁费436000元。2016年10月间，原、被告经口头协商，原告将“北方出租车”公司搬入在被告所承包的宾馆二楼办公，租用五间房，双方未签订书面合同，又对所承租的房屋价格未协商一致，原告称每间房月租金600元，年租金为36000元，对此被告不认可。期间，被告因故无法经营和原告的“北方公司”人员来往频繁，干扰了宾馆的正常经营为由，将所租宾馆关停歇业，即于2017年7月间，委托被告宾馆工作人员的亲属王某某和另一人白军程将宾馆房门的钥匙及房卡遂交于原告位于宾馆二楼的办公室，但原告称未予接收。后经原、被告多次协商降减租赁费事由未果，故原告向本院提起诉讼。另查明，原告所诉的736000元租赁费用中包含了截止2017年10月1日被告尚欠原告的租赁费436000元。其他300000元费用是涉及安装电梯费180000元、旋转门费70000元；锅炉费30000元、楼梯扶手费20000元，原、被告对此30万元的构成无异。2015年4月定边县铁塔通信公司与被告宾馆工作人员郝生仁签订了“铁路占用楼顶合同”，约定每年的占用费为14000元（税后实际收入12000元），在2017年4月被告又收取一年占用费截止2017年10月1日宾馆合同到期，被告实际多占用使用费六个月（计6000元）。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《宾馆承包经营合同》系原告田某某与被告郝某某的真实意思表示，其内容符合法律规定，其为有效合同，对双方均有约束力，原、被告均应依约履行各自的义务。原告按约定将房屋交付被告使用，已履行了合同的义务，现原、被告约定的房屋租期已到，被告既没有提前解除合同，亦未能在约定的合同期限内支付原告租赁费，原告现请求被告支付房屋所产生的下剩租赁费的诉讼请求，本院予以支持。有关被告因故提前在合同未到期时停业，向原告交回宾馆的时间及方式是本案争议的焦点，被告管理人郝生仁委托其女婿王某某与白军程于2017年7月间合同届满前给原告交付钥匙，可以形成证据链，但双方均未达成协议，但原告身居本宾馆办公，在合同履行期间和在合同到期后有接收宾馆的便利，而未能接收对损失的扩大亦有过错，理应承担“减损规则”所确定的责任。有关被告收取铁塔公司的楼顶占用费，因从2017年4月收取到10月合同到期，对从2018年4月前的占用费（6个月）应返还给原告；对原告占用宾馆二楼五间房用于公司办公所产生的使用费36000元应给被告返还并减去（双方对此数额有争议酌情认定）。被告所辩称的，原告实际收房款与被告实际交房款数字不准确及被告于2017年3月1日将房屋钥匙交付原告的抗辩理由，因不符合《合同法》有关不可抗力及提前解除合同的法定情形，租赁费应计算至合同到期届满日，故本院对被告所抗辩的理由不予采信；对原告请求被告支付租赁费736000元的诉讼请求，本院对其中租赁费436000元予以支持；剩余300000元（电梯费180000元、旋转门费70000、锅炉费30000元、楼梯扶手费20000元）因原告未能提供证据证明该300000元系租赁费用所递减形成的，故本院对该300000元为“租赁费”不予支持，应作为房租抵顶减去；对原告请求被告支付所欠房屋租赁费利息的诉讼请求，因双方未曾约定，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原、被告于2010年3月19日签订的《宾馆承包经营合同》有效，终止履行。二、被告郝某某欠原告田某某房屋租赁费436000元，减去被告所投资的固定财产设备折价费300000元及原告所租用的二楼房租费36000元，下剩100000元，于本判决生效后五日内付清。三、由被告郝某某给付原告田某某从2017年10月1日至2018年4月1日共计6个月的铁塔占用费6000元（不含税）。四、从本判决生效之日起由原告将位于定边县XX城XX街的“京瑞宾馆”楼、院落、北房及厂房管理使用。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11160元，由原告田某某负担3320元，由被告郝某某负担7840元。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。  审  判  长  陈义武人民陪审员  刘国平人民陪审员  陈海霞    二〇一九年十二月十日 书  记  员  耿亮明 1