广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民再35号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：惠州市惠阳本因坊实业有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区淡水南湖路本因坊宝家园11栋3楼。法定代表人：叶绿青。委托诉讼代理人：郭智玮，广东广法律师事务所律师。委托诉讼代理人：古剑波，该公司员工。被申请人（一审原告、二审上诉人）：杨克雄，男，苗族，1978年5月23日，住贵州省水城县。委托诉讼代理人：梁洪斌，系广东普罗米修律师事务所律师。再审申请人惠州市惠阳本因坊实业有限公司（以下简称本因坊公司）因与被申请人杨克雄商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2016）粤13民终1811号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年7月29日作出（2017）粤民申2725号民事裁定，指令本院再审本案。本院立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人本因坊公司委托诉讼代理人郭智玮、古剑波、被申请人杨克雄委托诉讼代理人梁洪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本因坊公司再审请求：依法撤销惠州市中级人民法院（2016）粤13民终1811号民事判决，判决驳回被申请人的诉讼请求。事实与理由：一、二审法院程序违法。被申请人一审的诉讼请求是：“1、判令撤销原被告签订的《广东省商品房买卖合同》（以下简称涉案合同）”，然而二审法院认为“双方当事人签订的商品房买卖合同，土地使用年限写明是70年，后上诉人取得涉案商铺权属证后发现土地使用年限为40年，比双方签订的合同约定少了30年。而最开始签订的使用年限为70年的商品房买卖合同因为违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称暂行条例）中‘商业用地使用权最高出让年限是四十年’的规定而履行不能”故判令解除双方当事人之间的合同。二审法院在被申请人未提出解除合同的请求下，判决解除当事人之间的合同，违反了民事诉讼“不告不理”的原则，属程序违法。二、再审申请人与被申请人双方之间的涉案合同已履行完毕，双方的权利义务已终止，被申请人诉请撤销合同是缺乏法律依据的。双方签订涉案合同后，被申请人按约定付清款项，再审申请人按约定交付商品房。同时，双方积极配合办出涉案房产的房产证、国有土地使用权证。因此，涉案合同已经履行完毕，合同的权利义务已终止。另，2014年6月12日，被申请人向惠阳区人民法院提起诉讼，请求继续履行合同，要求再审申请人为其办理涉案房产的国有土地使用权证【案号（2014）惠阳法民一初字第595号】。国有土地使用权证办出后，被申请人又提出撤销合同，滥用司法资源。三、再审申请人没有在合同中虚构土地使用年限，不存在有损害被申请人合法权益致使合同目的无法实现的行为，被申请人诉请撤销合同缺乏法律和事实依据。根据双方签订的合同第一条约定：“出卖人以出让方式取得位于惠阳区淡水镇爱民路，编号为地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。土地使用权出让合同号为441303-2006-000336。该地块土地面积为8010平方米，规划用途为商业住宅，土地使用权年限自2006年8月25日至2076年8月25日”。且事实上，再审申请人确实取得了前述土地的使用权，规划用途为商业住宅，土地使用权年限也是自2006年8月25日至2076年8月25日。因此，再审申请人不存在有在合同中虚构土地使用年限，欺诈被申请人的行为。退一步讲，涉案房产为商铺，商铺相应的土地用途为商业，依据暂行条例第十二条第一款第四项规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(四)商业、旅游、娱乐用地四十年”，因此，再审申请人客观上无法为被申请人办理70年土地使用年限、用途为商业用地的国有土地使用权证。同时，该办理要求也是缺乏相应的法律依据的。所以，即使再审申请人同意为被申请人申请变更土地使用权年限并承担相应的土地出让金，也应当待土地使用权年限的法定期限届满后，才可以就土地年限申请续期。因此，再审申请人没有损害被申请人的合法权益，致使合同目的无法实现。再退一步讲，涉案商铺所在土地使用年限为70年的约定，违反了暂行条例第十二条第一款第四项“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（四）商业、旅游、娱乐用地四十年”以及《中华人民共和国物权法》第一百四十四条“建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限”之规定，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第一款第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，超过土地使用权法定年限的部分约定违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为无效。此外，再审申请人认为，被申请人明知法律规定商铺的土地使用年限为40年，仍与再审申请人签订土地使用权年限为70年的合同，自身存在过错，按照合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，双方应按过错责任承担相应法律责任。因此，再审申请人没有虚构土地使用年限。在前述合同条款部分无效，而不是涉案合同整体无效的情况下，被申请人主张撤销合同、全部返还房款是缺乏法律依据的，双方应按过错责任承担相应法律责任。综上所述，请求上级法院在查明事实的基础上，正确适用法律，改判驳回被申请人的诉讼请求，维护再审申请人的合法权益。杨克雄辩称，第一，被认定为无效的合同条款是由本因坊公司提供的格式条款，本因坊公司是合同无效的过错方和责任人，我方依法有权要求撤销合同、返还财产以及赔偿损失。双方订立的合同是由本因坊公司提供的格式合同，该合同条款上明确约定“土地使用权的期限为2006年8月25日起至2076年8月25日止”的条款，该条款无效将使我方损失30年的土地使用权的权限，根据合同法第三十九条、第四十条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十条规定，造成损失的过错方和责任人是本因坊公司。根据合同法第五十八条规定，我方有权要求撤销合同，由本因坊公司返还财产及赔偿损失。第二，本因坊公司利用格式合同条款欺诈我方，诱使我方与之签订买卖合同，最终造成约定的合同目的无法实现，损失高达43%，我方要求撤销合同合理合法。本因坊公司作为房地产的开发商，从国土部门受让土地使用权，其在明确知道土地的使用年限情况下，虚构商铺70年的土地使用权年限，具有明显的欺诈故意。而我方根据本因坊公司提供的合同条款显示的内容，决定与其签订商品房买卖合同，但最终的结果是在拿到房产证以后发现商铺的使用年限减少了整整30年。70年与30年之间损失的比例达到43%，这完全违背了我方订立合同时的真实意思表示，无法实现约定的合同目的。因此根据合同法第五十四条的规定，我方完全有权要求撤销合同。第三，合同格式条款由本因坊公司提供，我方受到损失，我方以合同条款无效主张撤销合同、返还财产以及赔偿损失完全符合法律规定。根据合同法第五十二条规定，其中之一就是指的“违反法律、行政法规的强制性规定”。本案所涉的合同由于约定70年的年限违反了强制性规定，因此应当认定为无效合同。合同法的第五十八条规定，在合同无效或者被撤销情况下的法律后果是因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或没有必要返还的应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失。从这一法律规定来看，我方的诉求合情合理。杨克雄向一审法院起诉请求：1、撤销原被告签订的涉案合同；2、被告退回购房款200220元，赔偿利息损失（2012年9月24日起暂计至2016年1月8日为43493.35元），已实际发生的税费7075.02元、维修基金4717元、房产证办证费725元、土地证办证费600元，以上合计256830.37元；3、被告承担本案诉讼费。一审法院查明，原告（买受人）与被告（出卖人）于2013年8月25日签订涉案合同一份，约定原告购买被告位于惠阳区淡水镇爱民路杏林苑小区××号商铺，商铺总价为235834元整。合同第一条约定，出卖人以出让方式取得位于惠阳区淡水镇爱民路的8010平方米土地使用权，土地使用权出让合同号为441303-2006-000336，规划用途为商业住宅，土地使用权年限自2006年8月25日至2076年8月25日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为杏林苑。原被告双方于2013年10月16日签订《商品房买卖合同补充协议》，双方约定对涉案商铺建筑面积差异按原买卖合同单价多退少补原则处理，约定上述商铺最终成交总额为200220元。实际已退回款项35614元。合同签订后，原告支付房款共计235834元，支付税费7075.02元、维修基金4717元、土地分割和手续费600元、办证费725元。原告已取得涉案商铺的房地产权属证书（证号：粤房地权证惠州字第××号）。另查明，被告提交的土地使用权证显示涉案商业用地使用期限至2046年8月3日止。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为合同第一条中约定的涉案商铺土地使用年限自2006年8月25日至2076年8月25日是否导致合同可撤销。合同第一条约定涉案商铺土地使用年限为七十年即自2006年8月25日至2076年8月25日，而实际上，上述土地使用期限至2046年8月3日止。依照双方合同约定，原告购买的商铺用途为商业。根据暂行条例第十二条规定，商业用地土地使用权出让最高年限为四十年，合同中约定的涉案商铺使用年限为七十年违反上述法律规定，为无效条款。原告据此无效条款主张撤销合同，理由不成立，本院不予采纳。原告请求被告退回购房款并赔偿利息损失及已发生的税费、维修基金、办证费等，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院判决驳回原告杨克雄的所有诉讼请求。杨克雄上诉请求：1、撤销（2016）粤1303民初209号民事判决，支持上诉人的诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案诉讼费。本院二审查明的基本事实与一审法院查明一致。本院二审另查明，上诉人在二审查询中主张其支付的购房款为200220元，而不是原审认定的235834元。本院二审认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：涉案商品房买卖合同是否应当被解除。双方当事人签订的商品房买卖合同，土地使用权年限写明是70年，后上诉人取得涉案商铺权属证后发现土地使用权年限为40年，比双方合同约定少了30年。而最开始签订的使用年限为70年的商品房买卖合同因为违反了暂行条例中“商业用地使用权最高出让年限是四十年”的规定而履行不能，故上诉人现请求解除涉案商品房买卖合同，具有事实与法律依据，本院予以支持。上诉人已向被上诉人缴纳了房款200220元及相关费用共计213337.02元，由于涉案商品房买卖合同已被解除，故被上诉人应当将该部分款项退还给上诉人。鉴于被上诉人的违约行为给上诉人造成了一定的资金损失，故本院酌情判决被上诉人以已付款213337.02元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给上诉人。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律略有不当，本院予以纠正，上诉人的上诉具有一定的事实与法律依据，本院予以支持。本院二审判决：一、撤销惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初209号民事判决及诉讼费用分担部分；二、解除杨克雄与本因坊公司签订的涉案合同，解除合同费用由本因坊公司负担；三、本因坊公司在本判决生效之日起五日内向上诉人返还款项213337.02元及利息（以213337.02元为基础，按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，自2012年9月24日起至被上诉人款项付清之日止）；四、驳回上诉人的其他诉讼请求。本案一审受理费用2626元，二审案件受理费5252元，均由被上诉人负担。本院再审查明，一、二审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，杨克雄取得的涉案土地使用权证[惠阳国用（2015）第0100078号]显示，该土地地号为10×××49，用途为商服用地，使用权面积为1.59平方米，终止日期为2046年8月3日。再查明，本因坊公司国有土地使用证[惠阳国用（2006）第0101161号]显示，该土地地号为10×××49，用途为商业住宅，使用权面积为8010平方米。该证在“记事”页注明：住宅用地至2076年8月3日止，商业用地至2046年8月3日止。该土地使用权证在2014年6月18日杨克雄起诉本因坊公司要求本因坊公司按合同约定办理房产土地使用权证[（2014）惠阳法民一初字第595号]一案中出示并质证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”的规定，结合双方当事人再审诉讼请求、答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案再审争议焦点为：涉案合同是否应予撤销？首先，根据合同法第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销”的规定，只有因重大误解、显失公平、或对方采用欺诈、胁迫、乘人之危等情形下，违背真实意思签订的合同才可以申请人民法院予以撤销。本案中，杨克雄签订合同的目的在于购买涉案商铺，合同签订后，涉案商铺已经交付给杨克雄并办理了相应的产权证和国有土地使用权证，合同已经履行完毕，杨克雄的合同目的业已实现。现有证据不能证明本因坊公司的行为导致杨克雄作出了错误的意思表示而合同目的不能实现。其次，在（2014）惠阳法民一初字第595号案中，本因坊公司在2014年9月23日提交的国有土地使用权证已经载明涉案土地商业用地的使用年限至2046年8月3日，杨克雄应当知道涉案商铺土地使用权的使用年限，但其至2016年1月19日提起撤销合同的诉讼，根据合同法第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”的规定，杨克雄的起诉已经超过一年的除斥期间，故其要求撤销涉案合同的请求没有事实和法律依据。综上所述，本因坊公司再审请求成立，应予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2016）粤13民终1811号民事判决；二、维持惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初209号民事判决。二审案件受理费5252元，由杨克雄负担。本判决为终审判决。审判长  杨举添审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇一九年十二月二十七日法官助理黄燕书记员黄东曦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。