青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民初460号原告（案外人）：包成龙,公民身份证号码:×××，男，回族，1969年3月4日出生，住青海省化隆县。委托诉讼代理人：赵玉英，青海言度律师事务所律师。被告（被执行人）：青海怡海房地产开发有限公司，组织机构代码：66192XXXX，住所地：青海省西宁市城东区八一西路82号。法定代表人：马永胜，总经理。委托诉讼代理人：苗军。被告（申请执行人）：韩高伟，公民身份号码×××,男，汉族，1974年12月16日出生。委托诉讼代理人：张姝、孙生宏，青海泰宏律师事务所律师。原告包成龙与被告青海怡海房地产开发有限公司（以下简称怡海公司）、韩高伟案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月17日、11月7日公开开庭进行了审理。原告包成龙及其委托诉讼代理人赵玉英，被告怡海公司的委托诉讼代理人苗军、被告韩高伟的委托诉讼代理人张姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包成龙向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林7号楼2单元2201室房产（房屋认购书为康南路1号9号楼2201室）的强制执行，并解除查封扣押；2.本案诉讼费由怡海公司、韩高伟承担。事实和理由：2013年12月26日，包成龙与怡海公司签订《房屋认购意向书》，包成龙以每平米3300元价格购买了怡海公司位于西宁市××区房产（房屋认购书为康南路1号9号楼2201室），当日转账付清全部房款438735元，并由怡海公司开具收据。至此，包成龙履行了全部付款义务，怡海公司亦将房屋钥匙交付给包成龙，现该房屋由包成龙实际占有。韩高伟系执行案件的申请人，怡海公司系执行案件的被执行人，在执行程序中韩高伟作为申请人向西宁市中级人民法院申请对包成龙已购买的案涉房屋进行强制执行。包成龙对西宁市中级人民法院的执行提出执行异议，西宁市中级人民法院于2019年7月9日作出（2019）青01执异97号《执行裁定书》，在未详细查明案件事实的情况下，作出错误裁定驳回包成龙的异议申请。故包成龙依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百零四条规定，特提起诉讼，请依法支持包成龙的诉讼请求。怡海公司辩称，2013年12月26日，包成龙与怡海公司签订《房屋认购意向书》，包成龙以每平米3300元价格购买了怡海公司位于西宁市××区房产（房屋认购书为康南路1号9号楼2201室），当日转账付清全部房款438735元，怡海公司已向包成龙交付房屋钥匙，房屋现由包成龙实际占有，包成龙所述均属实。韩高伟辩称：1.包成龙与怡海公司签订房屋认购书时怡海公司已取得房屋预售许可证，双方应签订正式的房屋预售合同，但双方并未签订正式的房屋预售合同而是签订房屋认购意向书，该房屋认购意向书在形式上和内容上均不具备房屋买卖合同的要件，故怡海公司与包成龙之间不存在真实的房屋买卖合同关系；2.包成龙称当日付清房款，但未提交银行转账凭证，仅凭怡海公司的收款收据无法证实其付款情况；3.包成龙仅是与怡海公司签订房屋认购书，并未办理房屋产权登记手续，案涉房屋产权现仍登记在怡海公司名下，故包成龙对案涉房屋不享有对抗第三人的权益；4.案涉房屋至今未竣工验收，不具备交付条件，怡海公司称房屋已交付与事实不符；5.韩高伟依据生效民事判决所取得的债权应受法律保护，韩高伟依法申请对登记在被执行人怡海公司名下的房产进行强制执行符合法律规定，包成龙的民事权益不足以排除强制执行。综上，包成龙要求停止对案涉房屋的强制执行并解除查封的诉讼请求不成立，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人均无异议的证据，本院认定事实如下：韩高伟与怡海公司借款合同纠纷一案，本院受理后，因韩高伟申请诉讼财产保全，本院依法于2015年9月28日作出(2015)宁民二初字第375-1号民事裁定，裁定：冻结怡海公司银行账户内存款17061833.61元，不足部分查封、扣押其相应价值的财产。在具体采取保全措施时，本院依法查封了怡海公司名下位于西宁市××区、1163、1193、1201、1221、1161、1324、1272、1162、1293、1053、1281、1211、1231、1274、1321、1242、1283、1282、1111、1251、1151、1243、1182共24套房产、2单元2143、2294、2114、2151、2201、2204、2244、2154、2273、2063、2281、2163、2291、2174、2251、2261共16套房产，合计40套房产。2015年9月30日，西宁市房屋权属登记中心法制科向本院出具《司法查封特别事项告知书》，内容为：“青海省西宁市中级人民法院：我中心已依据贵院出具的文号为（2015）宁民二初字第375-1号《民事裁定书》、《协助执行通知书》，对坐落于西宁市××区等40套房产进行司法查封（附房屋状况附表壹份，40套房产共计5013.66平方米，以上房产均属期房网上签约状态，尚未办理产权证），查封期限叁年（2015年9月30日至2018年9月29日）。以上房产须告知事项如下：该房产已由怡海公司期房签约出售给了海南州融达小额贷款有限公司，故被执行人为海南州融达小额贷款有限公司，非贵院要求的怡海公司。其中一单元1182室及二单元2204室，已被西宁市城东区人民法院司法查封，对于以上两套房产，贵院为轮候查封。希知悉。”2015年12月15日，韩高伟与怡海公司借款合同纠纷一案经本院审理后，作出（2015）宁民二初字第375号民事判决，判决：一、怡海公司于判决生效之日起十日内向韩高伟偿还借款本息共计17061833.61元；二、驳回韩高伟的其他诉讼请求。一审案件受理费124171元及诉讼保全费5000元，由怡海公司负担。怡海公司不服该判决向青海省高级人民法院提出上诉，青海省高级人民法院经审理后于2016年6月7日作出（2016）青民终78号民事判决，判决：一、维持西宁市中级人法院（2015）宁民二初字第375号民事判决第二项；二、变更西宁市中级人法院（2015）宁民二初字第375号民事判决第一项为：怡海公司于判决生效之日起十日内向韩高伟偿还借款本息共计15600000元。一、二审案件受理费合计248342元，由怡海公司负担223507.8元，韩高伟负担24834.2元；保全费5000元，由怡海公司负担。该判决生效后，因怡海公司未按期履行义务，韩高伟于2016年6月28日向本院申请强制执行，本院依法受理后，于2016年7月1日作出（2016）青01执194号执行裁定，裁定：冻结、划拨怡海公司银行账户存款15821698.24元（不含逾期利息及其他费用），若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。执行过程中，本院依法对依据（2015）宁民二初字第375-1号民事裁定书已查封冻结的被执行人怡海公司名下位于西宁市××区、1163、1193、1201、1221、1161、1324、1272、1162、1293、1053、1281、1211、1231、1274、1321、1242、1283、1282、1111、1251、1151、1243共23套房产、2单元2143、2294、2114、2151、2201、2244、2154、2273、2063、2281、2163、2291、2174、2251、2261共15套房产，合计38套房产移送本院行政处进行价值评估，剩余两套房屋1182室、2204室因轮候查封，故未移送。2016年12月15日，本院作出（2016）青01执异194号之一执行裁定，裁定：终结青海省高级人民法院（2016）青民终78号民事判决的本次执行程序。2018年1月18日，韩高伟向本院申请恢复执行，本院于2018年1月29日作出（2018）青01执恢13号执行裁定，裁定：冻结、划拨怡海公司名下银行存款17481361.80元（包含执行费83104元及按每日万分之一点七五计算的自2016年7月3日起至2018年1月29日的逾期利息1569750元），若冻结、划拨数额不足此数，则查封、扣押其相应价值的财产或扣留、提取其应当履行义务部分的收入。恢复执行后，本院于2019年4月29日作出（2018）青01执恢13号之一执行裁定，裁定：拍卖被执行人怡海公司名下位于西宁市××区、1321、1201、1281、1221、1161、1231、1324、1274、1272、1192、1282、1053、1283、2单元2201、2281、2151、2291、2251、2244、2154、2294、2174、2114、2273、2163等26套房产，并于2019年5月8日发布拍卖公告。因本院依据（2015）宁民二初字第375-1号民事裁定对被执行人怡海公司名下位于西宁市××区房屋在内的40套房屋的查封期限自2015年9月30日至2018年9月29日届满，故本院于2018年9月26日向西宁市不动产登记服务中心出具（2018）青01执恢13号协助执行通知书，继续查封怡海公司名下位于西宁市××区在内的40套房产。案外人包成龙得知拍卖公告后，对其中的2201室房屋提出执行异议，本院经审查后于2019年7月9日作出(2019)青01执异97号执行裁定，驳回了案外人包成龙的异议请求。另查明，2013年12月26日，怡海公司与包成龙签订《房屋认购意向书》，约定：包成龙认购怡海公司开发建设的的位××路），总建筑面积为132.95平方米，单价为每平米3300元，房屋总价为438735元。双方约定包成龙的付款方式为一次性付款。包成龙于签订此认购意向书时，向怡海公司支付房款438735元的认购金。余款在怡海公司取得商品房预售许可证时，通知包成龙在15天内到怡海公司售楼部签订正式的《商品房买卖合同》。如包成龙逾期不来签订买卖合同的，视为包成龙违约，怡海公司有权将该商品房自行处理而不须另行通知包成龙，并且有权没收包成龙支付的认购定金。在规定的签订买卖合同的期限内，如怡海公司不愿按认购书约定的内容与包成龙签订商品房买卖合同，视作怡海公司违约，怡海公司应在15天内向包成龙返还定金，并支付10%的违约金。根据西宁市城东区民政局于2015年7月15日正式颁布的夏都之林小区地名使用证，怡海公司自编的××楼，原有的××楼，原有的9号楼取消。2013年12月16日，怡海公司就本案所涉的2201室房屋向包成龙开具编号为6514325的收据，载明：“交款单位：包成龙，收款方式：转账，金额：438735元，收款事由：夏都之林9号楼2201室房款”。再查明，怡海公司就案涉的西宁市××区于2011年9月30日取得商品房预售许可证，7号楼主体验收于2013年通过，但至今未组织竣工验收。2019年11月28日，本院组织双方当事人前往案涉的西宁市××区进行现场勘察，经勘察，包成龙未入住案涉2201室房屋，房屋内水电暖均未开通。经本院向西宁市不动产登记服务中心核实，位于西宁市××区面积为120.05平方米的住宅登记于包成龙名下，房屋竣工时间为2007年1月1日，领证日期为2018年10月27日。本院认为，本案的争议焦点为：包成龙对案涉房屋享有何种权利，该权利是否足以排除强制执行。本案中，包成龙作为买受人直接向房地产开发企业怡海公司认购商品房，案涉房屋现登记在房地产开发企业怡海公司名下，故本案情形应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，审查包成龙作为商品房消费者是否享有物权期待权，是否足以排除强制执行。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中应审查包成龙关于排除强制执行的异议请求是否符合上述规定的三种情形。本案在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。首先，包成龙与怡海公司签订《房屋认购意向书》是在2013年12月26日，应在人民法院查封之前。其次，关于如何认定包成龙与怡海公司签订的《房屋认购书》性质的问题，本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，包成龙与怡海公司签订的认购书明确了双方当事人的名称、商品房的位置、房号、价款、交付方式等基本情况，但对于房屋交付标准、交付时间、违约责任等主要内容并未明确，综合上述情形，该认购书并不具备商品房买卖合同的基本要素，该《房屋认购意向书》的性质应系为将来订立正式商品房买卖合同而签订的预约合同，而非商品房买卖合同。且包成龙与怡海公司签订该《房屋认购意向书》时，怡海公司已取得案涉房屋的预售许可证，已具备签订商品房买卖合同的条件，在此情形下，仍签订《房屋认购意向书》与常理不符。不能认定为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款所称的合法有效的书面买卖合同。包成龙不享有对案涉房屋的物权期待权，亦不享有足以排除强制执行的民事权益。故其要求立即停止对西宁市城东区昆仑东路281号夏都之林7号楼2单元2201室房产的强制执行并解除查封扣押的诉讼请求不成立，本院依法驳回。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决如下：驳回包成龙的诉讼请求。案件受理费100元，由包成龙负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审 判 长 李宏宁审 判 员 纳 敏人民陪审员 马玲萍 二○一九年十二月二十七日书 记 员 吉 静附：本案适用相关法律条文最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。