吉林省长春铁路运输中级法院 行 政 裁 定 书 （2019）吉71行终110号 上诉人（一审被告）长春市规划和自然资源局，住所地吉林省长春市。 法定代表人曲国辉，该局局长。 委托代理人冷保亭，吉林开晟律师事务所律师。 委托代理人乔政，长春市房产权属与交易景阳服务中心工作人员。 被上诉人（一审原告）姜羲兰，女，1938年10月1日出生，汉族，住长春市朝阳区。 委托代理人王立军，吉林秉润律师事务所律师。 上诉人长春市规划和自然资源局与被上诉人姜羲兰房屋登记管理一案，不服长春铁路运输法院（2019）吉7101行初42号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。 一审法院认定，2012年7月4日长春市房管局就案涉房屋颁发长房权字第10×××××596号房权证，登记房屋所有人为姜羲兰。2014年6月9日高弟代姜羲兰与高明签订《长春市房屋转让合同》，约定将案涉房屋卖给高明。2014年7月21日市房管局依据《长春市房屋转让合同》等材料就案涉房屋颁发长房权字第10×××××367号房屋所有权证书，登记房屋所有权人为高明。2015年10月20日高明与孙涛签订《借款合同》，约定高明向孙涛借款63万元，同日高明与孙涛签订《抵押合同》，约定为确保《借款合同》项下债务的履行，将案涉房屋抵押给孙涛。2015年10月22日长春市房管局依据《借款合同》《抵押合同》等材料颁发长房他证房权字第40××61号房屋他项权证，登记房屋他项权人为孙涛。2015年11月24日吉林省长春市忠诚公证处作出（2015）吉长忠诚证执字第248号执行证书，内容为：“孙涛可向人民法院申请执行标的：1、人民币本金63万元整；2、利息另行计算。”2015年12月4日孙涛向长春市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）申请执行高明，2016年2月16日朝阳法院作出（2015）朝执字第1686号执行裁定书，查封案涉房屋。2017年9月7日姜羲兰对案涉房屋提出书面异议，2017年12月25日朝阳法院作出（2017）吉0104执异51号执行裁定书，驳回异议。2018年1月2日本案姜羲兰对驳回异议裁定不服，向朝阳法院提起案外人执行异议之诉。2018年8月21日朝阳法院作出（2018）吉0104民初19号民事判决，主要内容为1、《长春市房屋转让合同》无效；2、不得执行案涉房屋；3、（2017）吉0104执异51号执行裁定书自动失效。高明、高弟不服，向吉林省长春市中级人民法院提起上诉。吉林省长春市中级人民法院于2019年4月1日作出（2018）吉01民终4526号民事判决，驳回上诉，维持原判。此后，姜羲兰要求长春市规划和自然资源局撤销登记在高明名下的长房权字第10×××××367号房屋所有权证书，长春市规划和自然资源局拒不撤销。案涉房屋一直由姜羲兰占有使用。2016年长春市不动产统一登记工作职能划归长春市国土资源局，2019年因长春市人民政府机构改革，长春国土资源局撤销，其职能归属长春市规划和自然资源局。 一审法院认为：（一）根据《房屋登记办法》和长春市长办发【2019】21号文件的规定，长春市规划和自然资源局有权对本辖区的房屋进行权利登记。（二）2014年7月21日长春市规划和自然资源局办理案涉房屋转移登记的具体行政行为过程不存在过错，但因《长春市房屋转让合同》已被生效法律文书确认无效，导致当时的具体行政行为所依据的基础法律关系不存在，故该具体行政行为应予撤销。（三）关于房屋抵押权是否对利害关系人主张撤销房屋所有权证构成阻却事由的问题。首先，生效法律文书已判决不得执行案涉房屋，故在案涉房屋上设置的抵押权不能实现。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条和第一百八十七条的规定，抵押权因抵押登记而生效，不以转移抵押物为要件，抵押物权属的变化，并不直接导致抵押权的丧失。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，作为其他物权的抵押权的取得可以适用善意取得，这种房屋抵押权的善意取得，只能对房屋登记机关撤销房屋抵押登记构成阻却事由，不能对利害关系人主张撤销房屋所有权登记构成阻却事由。故本案中长春市规划和自然资源局提出的案涉房屋上抵押权是否为善意取得未认定的情况下不应撤销房屋所有权证的抗辩理由不能成立。第三，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款中所述“房屋已为第三人善意取得”，应理解为房屋所有权被第三人善意取得，同时房屋被第三人实际占有。本案中案涉房屋所有权登记基础已不存在，且房屋一直由姜羲兰占有使用，故本案不适用该条规定。（四）关于高明和孙涛是否应作为第三人参加本案诉讼的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十九条的规定，第三人参加诉讼，是因其与被诉行政行为或同案件处理结果有利害关系，这种利害关系是指对第三人产生实际影响。本案中，因案涉房屋涉及到的与高明和孙涛有关的基础法律关系已由生效法律文书做出判断，故被诉行政行为和本案处理结果对高明和孙涛没有实际影响，因此高明和孙涛可以不作为第三人参加本案诉讼。（五）原在姜羲兰名下的长房权字第10×××××596号房屋所有权登记证书因2014年7月21日的转移登记行为而失效，现在高明名下的长房权字第10×××××367号房屋所有权登记证书如被撤销后，对姜羲兰而言，相当于第一次申请所有权登记，姜羲兰应按规定提交申请所有权登记所需的材料，本案中姜羲兰未举证证明其已向长春市规划和自然资源局提交了相应材料，长春市规划和自然资源局亦否认姜羲兰曾向其提出过重新做出行政行为的申请，故对姜羲兰要求恢复原状的诉请不予支持。综上所述，判决撤销长春市规划和自然资源局于2014年7月21日为高明颁发长房权字第10×××××367号房屋所有权证的具体行政行为。 长春市规划和自然资源局不服一审行政判决，于2019年10月8日向长春铁路运输中级法院提起上诉，认为一审判决存在不当之处，请求二审法院依法纠正一审判决，由姜羲兰承担一审、二审诉讼费。理由为，一、本案一审未追加利害关系人高明、孙涛为第三人参加诉讼，不符合行政诉讼程序。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第六条第一项“人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：（一）房屋登记簙上载明的权利人”，本案高明、孙涛作为案涉房屋现登记之权利人，应作为第三人参与诉讼。二、案涉房屋上现存抵押权登记，不应直接撤销房屋转移登记。2015年10月20日，长春市规划和自然资源局依据孙涛、高明申请，为案涉房屋办理了抵押权登记，该登记要件齐全、程序合法，孙涛已取得案涉房屋抵押权。长春市朝阳区人民法院及长春市中级人民法院的民事判决未对案涉房屋现存抵押权效力予以认定。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定，案涉房屋上现存抵押权是否构成善意取得未经认定的情况下，不应直接撤销该房屋转移登记。一审法院对《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》作出了扩大解释，不能将其作为判决的依据。三、在孙涛是否构成善意取得抵押权没有被认定前提下，不能直接撤销该房屋转移登记。一审法院认为抵押权善意取得制度不阻却撤销所有权登记，这与抵押权的特性不符。根据《担保法》第三十四条规定，抵押人设立房屋抵押权以对房屋享有所有权为前提，抵押权无法脱离所有权独立存在，并且不动产权属登记无法将房屋所有权人与房屋抵押人分别登记为不同的人。 姜羲兰答辩称，一、关于高明和孙涛是否应作为第三人参加本案诉讼问题，一审法院判决已经予以论述，且高明、高弟因涉嫌套路贷案件已经被公安机关网上追逃。二、关于房屋抵押权，是否对利害关系人主张撤销房屋所有权证构成阻却事由的问题，一审判决认定正确。本案高弟是依据公证机关公正的姜羲兰给高弟出具的授权签订了房屋转移合同，当前司法部已经禁止了公证机关进行类似的授权公证，且房产登记部门没有进行适当的形式审查，存在过错。三、姜羲兰已经通过生效的法院判决认定高弟代表姜羲兰和高明签订的房屋转让合同无效，并明确判令抵押权人停止对该房屋执行，相当于法院在判决中认可该房屋所有权为姜羲兰所有，且姜羲兰一直在该房屋居住，理应恢复原状。 本院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第六条第（一）项规定，人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼：（一）房屋登记簿上载明的权利人。本案中，高明作为案涉房屋登记的所有权人，孙涛作为案涉房屋他项权利人，一审法院应当通知高明、孙涛作为第三人参加诉讼，一审法院遗漏了必须参加诉讼的当事人。故上诉人长春市规划和自然资源局的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百零九条第三款之规定，裁定如下： 一、撤销长春铁路运输法院（2019）吉7101行初42号行政判决； 二、本案发回长春铁路运输法院重审。 审 判 长 侯德顺 审 判 员 李长清 审 判 员 包蕴琦 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 梁佳驹 书 记 员 范宇聪