辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)辽民初4号原告：北京京运通达兴科技投资有限公司，住所地：北京市北京经济技术开发区科创十四街99号33幢B栋5层515室。法定代表人：吕健强，经理。委托诉讼代理人：潘晓芹，北京市博融律师事务所律师。被告：范朝明，男，汉族，1964年11月1日出生，住址：江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：高翔，北京翔越律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鑫凯，北京翔越律师事务所实习律师（因孙鑫凯工作变动，范朝明于2019年12月11日撤销对孙鑫凯的委托，并委托其子范嘉乐为其诉讼代理人）。委托诉讼代理人：范嘉乐，男，汉族，1991年8月7日出生，住址：江苏省无锡市惠山区，系范朝明之子。被告：姜竞春，女，汉族，1972年3月3日出生，住址：江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：高翔，北京翔越律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鑫凯，北京翔越律师事务所实习律师第三人：营口翔峰置业有限公司，住所地：辽宁省营口市鲅鱼圈区25-辽海中盐大厦2005室。法定代表人：何树芬，执行董事。委托诉讼代理人：华栋，江苏六友律师事务所律师。原告北京京运通达兴科技投资有限公司（以下简称京运通达兴公司）与被告范朝明、姜竞春，第三人营口翔峰置业有限公司（以下简称营口翔峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告京运通达兴公司的委托诉讼代理人潘晓芹、被告范朝明、姜竞春的共同委托诉讼代理人高翔、孙鑫凯、第三人营口翔峰公司的委托诉讼代理人华栋到庭参见诉讼。本案现已审理终结。京运通达兴公司向本院提出诉讼请求：范朝明、姜竞春立即协助京运通达兴公司办理营口国际商厦主楼所有权的过户转移登记手续，将该房产过户登记至京运通达兴公司；本案诉讼费由范朝明、姜竞春承担。事实和理由：京运通达兴公司以范朝明名义与营口翔峰公司签订《商品房买卖合同》，购房款286704558元及该房的办证契税、印花税等税费用均由京运通达兴公司实际支付。案涉房屋名为范朝明、姜竞春夫妻所有，实际为京运通达兴公司所有，请求范朝明、姜竟春协助办理房屋更名。范朝明、姜竞春辩称，京运通达兴公司与范朝明之间没有任何代持协议，范朝霞和冯焕培曾许诺范朝明持有京运通达兴公司48%的股权，案涉不动产是范朝霞和冯焕培用范朝明的股权分红款购买，该房应属于范朝明、姜竟春共同所有。营口翔峰公司述称，京运通达兴公司的起诉状陈述的内容是事实，本案诉讼请求与营口翔峰公司无关。京运通达兴公司为支持其诉讼请求，提交证据如下：1.《商品房买卖合同》；2.《销售不动产统一（自开）发票联》；3.《契证》；4.《房屋所有权证》；5.《国有土地使用证》；6.京运通达兴公司付款的银行凭证、代收代付公司及开发商证明；7.营口翔峰公司《企业法人营业执照副本》；8.江苏兆晶光电科技发展有限公司（以下简称江苏兆晶公司）《企业法人营业执照副本》；9.营口晶晶光电科技有限公司（以下简称营口晶晶公司）《企业法人营业执照副本》；10.《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》；11.《建设工程规划许可证》；12.《国有土地使用证》；13.《房屋出（预）售许可证》一；14.《房屋出（预）售许可证》二；15.（2017）京0102民初20066号诉讼材料；16.《遗失登记公告》；17.《名称变更通知》；18.《京运通达兴公司章程》；19.《工商登记信息》；20.《新线零售交易历史表》；21.《常州市金坛工商行政管理局公司准予变更登记通知书》。经质证，范朝明、姜竞春认为，证据6、证据7—13没有原件，真实性不予认可；证据18，股东会中范朝明持反对意见，但京运通达兴公司变更了法人，真实性不予认可；其他证据真实性予以认可。营口翔峰公司认为，未参与证据15、17、19所证事件，不予质证，对其他证据真实性予以认可；以上证据能够证明，营口翔峰公司与京运通达兴公司建立了房屋买卖合同，共买卖两处房屋，范朝明和范朝霞分别是代持人，京运通达兴公司按照营口翔峰公司的要求将款分别支付给营口翔峰公司和关联公司。本院意见为，对于京运通达兴公司提交的证据，证据1—5、14—17、19—21真实性，因各方均无异议，予以确认；因范朝明、姜竞春对证据6上面的数字认可，营口翔峰公司承认其要求将购房款直接支付给关联公司，故本院对证据6的真实性予以确认；因范朝明、姜竞春对于营口翔峰公司可以合法出售案涉房屋不持任何异议，故本院对证据10-13的真实性予以确认；证据7、8、9、18是企业法人营业执照副本的复印件，京运通达兴公司虽未提交原件，但证据6的银行结算业务申请书印证了上述企业存在的真实性，故本院对上述证据予以采信。范朝明、姜竞春为支持其诉讼主张，提交证据如下：1.商品房买卖合同档案；2.完税证明；3.房本复印件；4.购房发票；5.不动产产权情况表；6.京运通达兴公司向营口翔峰公司付款票据；7.京运通达兴公司企业工商信息；8.股东知情权相关判决书及执行信息；9.企业年检报告书报书；10.2011年北京京运通股份有限公司招股说明书；11.另案证据清单；12.京运通达兴公司企业所得税汇算清缴鉴证报告；13.京运通达兴公司资产负债表、损益表；14.关于京运通达兴公司往来-其他应收款项目专项审计报告。经质证，京运通达兴公司认为，对证据14真实性不认可，该证据是单方审计，未经双方认可，单方审计该税务所没有司法审计的资格，不符合证据规则的要求；对其他证据的真实性予以认可。营口翔峰公司认为，对第7-14组证据，因其没有参与，故对真实性不予确认；证据1、3、5、6能证明范朝明是京运通达兴公司的代持人，不是买受人，因为范朝明未支付案涉房屋的房款，购房款是由京运通达兴公司通过自己和三家关联公司支付给营口翔峰公司及营口翔峰公司的关联单位；京运通达兴公司与营口翔峰公司具有房屋买卖合同关系，买卖的是案涉房产的主楼和群楼，分别由范朝霞和范朝明代持，房款都是京运通达兴公司支付的。本院意见是，范朝明、姜竞春提供的证据1—13真实、客观，各方均无异议，予以采信；对证据14，该审计系单方委托，无证据证明该审计报告数据的来源为真实、可信，故对该证据不予采信。营口翔峰公司未提交证据。根据对当事人提交证据的分析认证，本院查明事实如下：原告北京通达公司与第三人营口翔峰公司达成约定，购买营口市鲅鱼圈区平安大街西的翔峰国际商厦主楼一幢（即为案涉房屋）和同处群楼一处。2011年1月18日，范朝明（买受人）作为代持人，与营口翔峰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，建筑面积为52318.35平方米，单价为5480元/平方米，房款总金额为286704558元。2011年1月21日、3月9日、3月30日、4月25日、11月3日、2012年5月21日、6月18日、12月12日，北京通达公司通过银行转账方式先后转入无锡京能通数控设备有限公司（以下简称无锡京能通公司）共计26130万元；2011年8月29日，北京通达公司通过银行转账方式转入营口翔峰公司2470万元，以上共计28600万元。2011年1月21日、3月10日、3月31日、4月27日、11月4日，2012年5月22日、6月14日、12月13日无锡京能通公司按照京运通达公司和营口翔峰公司的要求，通过银行转入方式先后八笔转给无锡市山佳金属包装厂（以下简称山佳包装厂）共计26130万元。山佳包装厂收到上述款项后，通过银行转账方式先后八笔转入江苏兆晶光电科技发展有限公司（以下简称江苏兆晶公司）共计23333.3万元，转入营口晶晶光电科技发展有限公司（以下简称营口晶晶公司）2800万元，以上共计26133.3万元。营口翔峰公司、江苏兆晶公司、营口晶晶公司法定代表人均为周罗洪，三公司收到款项合计为案涉房屋购房全款，营口翔峰公司对此予以确认。2011年8月26日，营口翔峰公司开出付款方名称为范朝明、收款方为营口翔峰公司的《销售不动产统一发票（自开）》。范朝明、姜竟春分别于2011年8月29日取得案涉房屋《契证》，2011年8月29日取得案涉房屋《房屋所有权证》，2012年1月13日取得案涉房屋《国有土地使用证》。营口翔峰公司和京运通达兴公司确认，房屋已经交付，现由京运通达兴公司控制。另查明，范朝明、姜竞春二人系夫妻关系。2015年11月23日，北京通达公司更名为京运通达兴公司，公司股东为范朝霞（实际出资1146.6万元，持股比例为95.55%）、冯焕培（实际出资40.44万元，持股比例为3.37%）、范朝明（实际出资12.96万元，持股比例为1.08%），范朝明与范朝霞为兄妹，范朝霞与冯焕培为夫妻。本院认为，本案系因商品房买卖产生的纠纷，属于商品房买卖合同纠纷。根据当事人的主张，本案的争议焦点是认定案涉商品房买卖合同关系的当事人，认定原告和被告的法律关系及相互责任。关于确定商品房买卖合同关系当事人的问题，通常情况下，应当以商品房买卖书面合同显示的当事人为准，但是，当买受人出现争议时，还应当结合出卖人的意思表示、购房款的支付等情况综合分析当事人的民事法律行为，确定真实的民事法律关系。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，营口翔峰公司作为出卖人，一直以京运通达兴公司为房屋买卖合同的相对人，表示范朝明是京运通达兴公司的房屋代持人，并对房款收取情况作了具体说明。其次，2.86亿元的房款均出自京运通达兴公司，京运通达兴公司提供了支付凭证和支付路径，营口翔峰公司对收到京运通达兴公司的房款予以认可，而范朝明没有提交支付房款的证据。第三，范朝明虽主张京运通达兴公司是用范朝明的公司股权分红款支付的房款，但现有证据显示其在京运通达兴公司出资12.96万元，股份1.08%，这与范朝明主张的利润分红2.86亿元相差极大，范朝明提交的其他证据亦不能证明其对京运通达兴公司具有2.86亿元的权益。第四，营口翔峰公司向京运通达兴公司交付了房屋，房屋现由京运通达兴公司实际控制。据此认定，京运通达兴公司为买受人，营口翔峰公司为出卖人，京运通达兴公司与营口翔峰公司达成买卖房屋的一致意思表示的民事法律行为，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，受法律保护。关于京运通达兴公司与范朝明、姜竟春之间的法律关系问题，京运通达兴公司主张范朝明、姜竟春是代持房屋，属于委托关系，虽然京运通达兴公司与范朝明之间没有书面委托合同，但范朝明是京运通达兴公司的股东，与另外两名股东范朝霞、冯焕培是近亲属，同时，范朝明亦未提供证据证明京运通达兴公司与其达成了案涉房屋归范朝明夫妻共有的约定，在上述情形下，范朝明、姜竟春夫妻受京运通达兴公司委托，代持京运通达兴公司房产具有高度盖然性。《中华人民共和国合同法》第三百九十九条规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。据此，京运通达兴要求范朝明、姜竟春夫妻协助办理房屋更名事宜依法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第三百九十九条的规定，判决如下：被告范朝明、姜竞春须协助原告北京京运通达兴科技投资有限公司办理将营口市鲅鱼圈区平安大街西的翔峰国际商厦主楼（建筑面积为52318.35平方米）所有权变更为原告北京京运通达兴科技投资有限公司的事宜。案件受理费1475322.79元（原告京运通达兴公司已预交），由范朝明、姜竞春负担1475322.79元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长  张岩松审判员  郭 丽审判员  刘善超二〇一九年十二月十二日书记员  林 斌