北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民终1636号上诉人（一审原告）：华润医药商业集团有限公司，住所地北京市东城区安定门内大街257号。法定代表人：李向明，董事长。委托诉讼代理人：禹霖华，女，该公司职员。委托诉讼代理人：李剑，男，该公司职员。上诉人（一审被告）：北京金麟置业有限公司，住所地北京市东城区王府井大街99号1号楼A701。法定代表人：田洪涛，董事长。委托诉讼代理人：高伯梁，北京市康达律师事务所律师。上诉人华润医药商业集团有限公司（以下简称华润医药公司）与上诉人北京金麟置业有限公司（以下简称金麟置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，因不服北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民初529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，因当事人未提出新的事实或理由，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华润医药公司上诉请求：1.请求撤销(2019)京02民初529号民事判决，依法改判金麟置业公司向华润医药公司支付违约金24000万元，其中包括2017年度的违约金8000万元及2018年度的违约金16000万元；2.请求判令金麟置业公司承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、(2017)京0101民初13205号案(以下简称13205号案)审理过程中所做《房地产咨询报告》(以下简称咨询报告)不应作为酌减违约金的参考。原因有五，一是若需咨询租金价格以判断华润医药公司实际损失，咨询对象应是金麟置业公司迟延未交付的15000平方米房屋，而非华润医药公司已被拆除的78493平方米的原王府井医药大楼。二是依据《拆迁补偿安置协议书》约定，对原王府井医药大楼房屋建筑面积和用途的描述最终都要以房屋的所有权证为准。原王府井医药大楼的《房屋所有权证》上载明总建筑面积7849.3平方米的房屋用途均为“商业”，咨询报告将原王府井医药大楼房屋建筑面积中的4637.2平方米作为办公用途，无法律依据，而应当以78493平方米全部为商业面积计算租金损失。三是一审判决存在擅自扩大咨询报告的价值参考范围之错误。咨询报告的价值时点为2017年1月1日至2017年12月31日，其咨询结果也仅为2017年1月1日至2017年12月31日的租金价格咨询结果。即便采信咨询报告用于酌减违约金，也只能作为2017年度违约金的参考，而不能作为2018年度违约金的参考。四是一审法院酌定的两年违约金数额6000万元也不合理地低于咨询报告的咨询结果。即便参考咨询报告，应参照“方案一”对应的咨询结果5569.26万元，据此计算所得两年的违约金应为人民币11138.52万元；即便一审法院参考咨询报告“方案二”的咨询结果3842.93万元，据此计算所得两年的违约金数额应为7685.86万元；一审法院不应对上述计算结果再行酌减。五是华润医药公司从未在本案一审中表示同意将咨询报告作为酌减违约金的参考，并在一审中明确表述上述第一、二、三点意见，明确表示由一审法院依法自行判断咨询报告能否作为本案一审裁判的参考。二、13205号案、(2019)京02民终6204号民事案件(以下简称6204号案)的审理结果均不应作为法院处理后续违约金的依据。1.违约金是否过高，是否应予酌减，与前案的判决结果无关，主要判断标准为是否过分高于“实际损失”。华润医药公司与金麟置业公司的《补充协议》中就违约金约定的系按年度计算的方法，而非具体数额，故在华润医药公司起诉主张具体年度的违约金时，如金麟置业公司提出数额畸高，其应就该年度的违约金是否畸高进行举证，法院亦应对该年度的违约金是否畸高作出判处。2.13205号案酌减违约金的主要参考是咨询报告，6204号案对此予以维持。但已如华润医药公司的前述分析，咨询报告本就不应作为前案酌减违约金的参考，进而将13205号案、6204号案的审理结果作为本案一审酌减违约金的参考，不具有合法性和正当性。三、依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第114条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释(二)》）第29条之规定，法律并不禁止合同当事人通过意思自治约定惩罚性违约金，而惩罚性的违约金并非必须酌减。只有约定的违约金“过分高于造成的损失”，合同当事人才可申请酌减(申请酌减者就约定的违约金是否“过分高于造成的损失”负有举证义务)，而法院也只能“适当”减少，而非以补偿守约方的损失为限。在合同当事人约定的只是违约金的计算方法而非具体数额时，应根据守约方诉请的违约金具体数额而非合同当事人约定的计算方法来判断违约金是否畸高。3.判断违约金数额是否畸高，虽是以实际损失为基础，但应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。因此，6204号案判决以“惩罚性违约金为法律规定的例外……按照“违约金逐年翻倍”的计算方法计算至该判决作出之时(即2019年6月28日)的违约金具有明显的惩罚性为由，即认定13205号案调整违约金的“处理原则正确、酌定数额亦无不当”，以及本案一审判决将“违约金逐年翻倍计算凸显惩罚性”作为酌减违约金的考虑因素，均有违法律本意、当事人意思自治和既有司法审判规则。四、系金麟置业公司主张诉争违约金数额畸高，故金麟置业公司就此负有举证义务并应承担相应的举证责任，华润医药公司依据双方约定而非华润医药公司的实际损失主张违约金，并已就此提交《补充协议》完成所负举证义务，不应承担举证证明违约金合理的责任。综上所述，华润医药公司根据《民事诉讼法》第170条第一款第二项之规定，特提起上诉，请求法院依法查明事实，判如所请以维护华润医药公司的合法权益。金麟置业公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判金麟置业公司支付的违约金数额不超过3800万元；2.本案一、二审诉讼费由华润医药公司承担。事实与理由：一、案件事实方面，华润医药公司与金麟置业公司签订拆迁补偿协议后，政府针对合同涉及的工程出台新的政策及规划，要求涉诉工程必须与地铁八号线相同，因规划部门指导意见为获得国土资源局、东城区人民政府认可，各方未就工程实际实施方案达成一致意见；同时因文物保护问题，相关部门对施工方案多次修改导致上诉人不能动工及按时完工。政府政策规划变化属于金麟置业公司无法预见、避免的事项。项目停工后，金麟置业公司积极与各政府部门沟通，均无法使工程继续，证明该政府政策调整属于金麟置业公司无法克服的事项，属于不可抗力原因。根据《合同法》第一百一十七条之规定，因不可抗力原因导致的合同不能如约履行，应免除金麟置业公司的责任。二、即便认定金麟置业公司违约，合同约定的违约金及本案判决金麟置业公司支付的违约金均明显过分高于华润置业公司的实际损失，金麟置业公司因在合理范围内承担违约金。三、二审法院认定金麟置业公司未就违约金过高提供证据，明显错误。6402号判决中，依据咨询报告判决金麟置业公司向华润医药公司支付两年的违约金为3800万元，该生效判决及自选报告即为对金麟置业公司最有利的证据。本案一审判决在没有事实及法律依据的情况下，将已生效判决确认的违约金金额增加50%以上，明显过分高于华润置业公司的实际损失，并超出法律规定范围，应撤销此违约金金额，改判金麟置业公司支付的违约金在合理范围内，且不超过3800万元。华润药业公司辩称，自华润药业公司与金麟置业公司于2007年2月16日签订《拆迁补偿安置协议书》至今，金麟置业公司仍未依约向华润置业公司交付拆迁安置补偿房屋及土地使用权。后，双方于2010年5月签订《补偿协议》，约定将金麟置业公司交付拆迁安置补偿房屋及土地使用权的时间延长至2012年12月31日，若金麟置业公司未能在上述约定期限内交付拆迁安置补偿房屋及土地使用权，应按逾期第一年500万元、以后每逾期一年在前一年补偿基数上翻倍的标准向华润医药公司支付违约金。金麟置业公司仅支付2013年度违约金500万元、2014年度违约金1000万元及2015年度的部分违约金700万元。就此，华润医药公司于2017年向北京市东城区人民法院提起诉讼，要求金麟置业公司支付2015年度的剩余违约金1300万元及2016年度的违约金4000万元。本案为华润医药公司要求金麟置业公司依《补充协议》约定支付2017年度违约金8000万元及2018年度的违约金16000万元，共计24000万元。金麟置业公司辩称，本案涉及的事实相同，已经法院审理并做出生效判决，该判决认定《补充协议》约定的违约金明显过高，符合合同法规定的应予调整情形。该案中法院参考评估结果确定金麟置业公司向华润医药公司支付两年的违约金3800万元，即每年1900万元，这一结果可以作为本案的参考标准。综上，不同意华润医药公司要求的违约金数额，请法院予以降低。华润医药公司向一审法院提出诉讼请求：请求判决金麟置业公司向华润医药公司支付2017年度违约金8000万元，2018年度违约金16000元，以上共计24000万元。一审法院经审理查明：华润医药公司原名称为北京医药股份有限公司，于2012年9月11日更改为现名称。2007年2月16日，华润医药公司（甲方）与金麟置业公司（乙方）签订《拆迁补偿安置协议书》。该协议书约定，乙方因对甲方所有的位于北京市东城区王府井大街153号房屋及王府井大街153号地块上的其他建筑物进行拆迁而对甲方进行补偿。第3.1条约定，乙方补偿给甲方的房屋位于海港城项目南侧（即乙方现时正在开发建设的王府井海港大厦的南侧部分），房屋总建筑面积不低于15000平方米（其中，地上建筑面积不低于9500平方米，地下建筑面积不低于5500平方米。最终面积以政府主管部门审定的面积数为准），且拆迁安置补偿房屋为相对独立、完整的整体，并由甲方依据本协议第5.2款的约定对拆迁安置补偿房屋进行物业管理。乙方向甲方补偿的实物中包含位于海港城项目南侧（即乙方现时正在开发建设的王府井海港大厦的南侧部分）内土地使用权面积为2817.09平方米地块的国有土地使用权，且本款所述土地使用权面积不包含有共用分摊面积，为甲方独立使用。第3.3条约定，自本协议甲方向乙方移交该房屋及王府井153号地块上的其他建筑之次日起，至乙方将本条第3.1款约定的拆迁安置补偿房屋交付给甲方使用之日止（以下简称拆迁安置过渡期间），向甲方提供经营所需的临时商业用房（以下简称临时商业用房），如乙方因办理王府井海港大厦工程竣工验收手续需提前对临时商业用房进行拆除，乙方应在合理的期限内事先书面通知甲方，且乙方拆除临时商业用房的时间应不早于王府井海港大厦其他工程完成之日（但因在临时商业用房占用地块上建设工程项目除外）。在满足前述条件的情况下，甲方应最晚不迟于距政府有关部门对王府井海港大厦工程进行实地竣工验收之日的3个月前腾空并向乙方交还临时商业用房。乙方还应在拆除临时商业用房后尽快办理完毕王府井海港大厦的建设工程竣工验收备案手续。在此情况下，乙方无需承担第4.4.4项第（2）点约定的因提前拆除临时商业用房而应向甲方支付的赔偿金。除第3.1款至第3.3款约定的条件外，乙方还应就该房屋及王府井大街153号地块上的其他建筑物进行拆迁事项给予甲方800万元的安置补偿费用。3.5条约定，乙方应在取得甲方对拆迁安置补偿房屋的方案图、施工图和效果图等全部资料、文件的书面确认后，按照甲方书面确认的文件办理建设拆迁安置补偿房屋所需的各项报批手续，并按照甲方书面确认的施工图建设拆迁安置补偿房屋。但甲乙双方应自每次收到对方交付的前述文件之日起5日内进行确认或向交付方提出书面修改意见，否则视为接受方同意交付方的意见。甲乙双方最迟应于2007年5月31日前完成拆迁安置补偿房屋方案图的确定工作。4.1条约定，乙方因对该房屋及王府井大街153号地块上的其他建筑物进行拆迁给予甲方的实物补偿包括：4.1.1总建筑面积不低于15000平方米（其中地上建筑面积不低于9500平方米，地下建筑面积不低于5500平方米。最终面积以拆迁安置补偿房屋竣工后的实测面积数为准）的房屋；拆迁安置补偿房屋位于海港城项目南侧（即乙方现时正在开发建设的王府井海港大厦南侧部分），房屋地上部分的结构为钢结构，房屋地下部分的结构为钢混结构，房屋用途为综合及配套。拆迁安置补偿房屋建筑层数、层高、各层的建筑面积、装修标准和附属、配套设施及其他事项以甲乙双方最终共同确认的拆迁安置补偿房屋方案图和施工图为准。4.1.2土地使用权面积为2817.09平方米地块的国有土地使用权。有关地块位于海港城项目南侧（即乙方现时正在开发建设的王府井海港城的南侧部分）。有关地块的土地使用权面积为甲方享有独立土地使用权的面积，其不包含有任何共用分摊面积（如有代征地，则代征地的面积原则上不超过甲方现时持有的政府有关部门出具的批准文件中注明的代征地面积）。4.2条约定，除第4.1款约定的实物补偿外，乙方还应于本协议生效之日起，按如下方式另行向甲方支付800万元作为乙方因对该房屋及王府井大街153号地块上的其他建筑物进行拆迁给予甲方的拆迁安置和经营损失补偿费用；4.2.1乙方应于2007年4月1日前，向甲方支付400万元的安置补偿费用；乙方应于甲方将该房屋及王府井大街153号地块上的其他建筑物腾空并交付给乙方之日起七日内，将剩余的400万元的安置补偿费用支付给甲方。乙方应于甲方将该房屋和王府井大街153号地块上的其他建筑物交付给乙方之日起的2年内将第4.1款约定的拆迁安置补偿房屋及地块交付给甲方，且在将拆迁安置补偿房屋及地块实际交付给甲方之日起的180日内完成将拆迁安置补偿房屋的所有权和有关地块的使用权办理至甲方或甲方实际控制的公司名下的工作，并向甲方交付权利人为甲方或甲方实际控制的公司的相关权属证书原件。4.4条约定，为确保甲方在拆迁安置过渡期间的正常经营，乙方在2007年3月25日前，向甲方提供距该房屋东侧100米内，位于北京市王府井大街西侧的建筑面积为400平方米的二层临时商业用房（其中第一层的建筑面积为200平方米，第二层的建筑面积为200平方米），供甲方在拆迁安置过渡期间经营使用。有关乙方向甲方提供的临时商业用房的具体位置和该临时商业用房的平面图和工程图作为本协议附件，是本协议不可分割的组成部分，乙方将争取继续建设临时建筑，并承诺在其建成后将其中的100平方米建筑面积交付给甲方使用。4.4.4条约定，甲方在使用该临时商业用房期间（1）如因不可抗力或政策变化等因素导致临时商业用房必须拆除和/或甲方无法继续使用该临时商业用房，则乙方应于得知拆除临时商业用房和/或阻碍甲方继续使用临时商业用房的通知之日，将有关情况以书面形式告知甲方。甲乙双方届时另行协商解决与拆除临时商业用房相关的事项。（2）除第3.3款约定的情形外，如因乙方原因导致临时商业用房必须拆除和/或甲方无法继续使用该临时商业用房，则A.乙方应于得知拆除临时商业用房和/或阻碍甲方继续使用临时商业用房的通知之日，将有关情况以书面形式告知甲方。B.乙方应在得知拆除临时商业用房和/或阻碍甲方继续使用临时商业用房的情况发生之日起，另行为甲方在甲方指定的位置安排条件不低于临时商业用房的经营性用房或C.如乙方届时无法向甲方提供前述B点约定的经营性用房，则乙方应于拆除临时商业用房和/或阻碍甲方继续使用临时商业用房的情况发生之日起，每日向甲方支付4000元的经济赔偿金至第3.3款约定的甲方向乙方退还临时商业用房之日止。4.5条约定，甲方最迟于2007年4月20日前将该房屋及王府井大街153号地块上的其他建筑物腾空，并将其连同王府井大街153号地块一并交付给乙方，以便乙方进行G4号地块的一级开发。但前提为乙方已依据4.2.1项的约定向甲方支付了首期安置补偿费用。乙方已经依据第4.4款的约定向甲方提供了400平方米的临时商业用房。10.4条约定，如乙方不按照本协议约定将拆迁安置补偿房屋及该部分房屋占用地块交付给甲方时，如乙方迟延向甲方交付拆迁安置补偿房屋及该部分房屋占用地块在1年（每年按照365日计算，下同）以内（含）时，乙方应按照其实际逾期交房的天数向甲方支付每日10000元的违约金。如乙方迟延向甲方交付拆迁安置补偿房屋及该部分房屋占用地块在1年以上（不含），2年以内（含）时，对于1年以上（不含）部分，乙方应按照其实际逾期交房的天数向甲方支付每日15000元的违约金。如乙方迟延向甲方交付拆迁安置补偿房屋及该部分房屋占用地块在2年以上（不含），3年以内（含）时，对于2年以上（不含）部分，乙方应按照其实际逾期交房的天数向甲方支付每日20000元的违约金。如乙方迟延向甲方交付拆迁安置补偿房屋及该部分房屋占用地块超过3年时，按照本项前述的约定依次类推。如前述违约金不足以赔偿甲方因此遭受的损失，甲方有权继续向乙方追索超过该等违约金部分的损失，包括但不限于甲方因要求乙方履行本协议，赔偿损失发生的诉讼费、律师费、鉴定费、差旅费、通讯费、罚金和乙方因甲方的上述行为向任何第三方支付的违约金、赔偿金、罚金、鉴定费、差旅费、通讯费金额或因此发生的诉讼或仲裁费用及相关律师费。如因不可抗力导致本协议部分或全部条款迟延履行的，甲乙双方对此均不承担任何责任，但遭受不可抗力事件的一方应于不可抗力事件发生之时刻起24小时内以书面形式通知对方，并在不可抗力事件发生之日起7日内向对方提供由政府有关部门出具的相关证明文件，如因不可抗力时间迟延履行超过90日，甲乙双方应另行协商本协议的履行事项。合同的本协议附件清单列明：附件一为甲方所有的房屋所有权证；附件二为甲方所有的北京王府井大街153号地块的国有土地使用证；附件三为《政府储备土地和入市交易土地联席会会议纪要（2006年第一期）》；附件四为《关于授权北京金麟置业有限公司进行王府井海港城项目土地一级开发的批复》；附件五为《规划意见书》；附件六为G4号地块的钉桩图；附件七为海港城项目的立项批准文件；附件八为拆迁安置补偿房屋的规划批准文件；附件九为临时商业用房的具体位置和该临时商业用房的平面图和工程图；附件十为华润医药公司就签订本协议获得的批准文件；附件十一为金麟置业公司就签订本协议获得的批准文件。上述协议签订后，华润医药公司按约定将北京市东城区王府井大街153号房屋交付金麟置业公司。金麟置业公司将上述房屋拆除。金麟置业公司将位于北京市东城区王府井大街189号、建筑面积为400平方米的二层临时建筑交付华润医药公司，由华润医药公司使用。2009年，金麟置业公司与北京市国土资源局签订上述房屋所在G4地块的《北京市国有土地使用权出让合同》，金麟置业公司取得北京市东城区王府井大街金融项目用地的土地使用权证。2010年5月11日，华润医药公司（甲方）与金麟置业公司（乙方）签订《补充协议》。该协议约定，鉴于甲乙双方就乙方因对甲方拥有位于北京市东城区王府井大街153号房屋所有权及该房屋占用地块上的其他建筑物进行拆迁补偿有关事项于2007年2月16日签订了《拆迁安置补偿协议》。在甲方根据《拆迁安置补偿协议》约定，于2007年4月20日前将该房屋及王府井大街153号地块上的其他建筑物腾空，并将王府井大街153号地块交付给乙方后，乙方因故未能按照《拆迁安置补偿协议》第4.3项的约定，于2009年4月20日前将拆迁安置补偿房屋及地块交付给甲方。甲方对此表示理解。乙方已经取得包括对包括王府井大街153号地块在内的王府井海港城项目的二级开发资质，且乙方在向北京市国土资源管理局报送的王府井海港城项目拆迁补偿文件中，已经明确以回迁的方式对甲方进行安置补偿，并已将其与甲方于2007年2月16日签订的《拆迁安置补偿协议》报送北京市国土资源局备案。鉴于此，甲乙双方经友好协议，就《拆迁安置补偿协议》中的有关事项修改并补充如下，一、甲乙双方同意，将《拆迁安置补偿协议》第4.3项约定的乙方向甲方交付拆迁安置补偿房屋及该部分房屋占用地块的时间延长至2012年12月31日。但乙方届时向甲方交付的拆迁安置补偿房屋及该部分房屋地块的条件不应低于《拆迁安置补偿协议》第4.1项的约定。二、甲乙双方同意，本协议签订之日起7个工作日内，乙方应向甲方支付2009年4月20日至2010年12月31日延期补偿款300万元。以后每年度按下述时间支付该年度延期补偿款。在乙方按时履行本条约定的给付义务后，甲乙双方不再履行《拆迁安置补偿协议》第10.4项的约定。延期补偿款按如下方式计算和支付：2009年4月20日至2010年12月30日按300万元补偿（含拆迁展期），乙方应予本协议签订之日起7个工作日内支付；2011年1月1日至2011年12月31日每年按400万元补偿，乙方应于2011年6月30日支付。2012年1月1日至2012年12月31日每年按500万元补偿，乙方应于2012年6月30日支付。延期不足一年的，按实际发生时间计算。在乙方将拆迁安置补偿房屋及该部分房屋地块交付给甲方使用之日前，乙方保证甲方能够继续使用《拆迁安置补偿协议》第3.3项和4.4项约定的临时商业用房。乙方不能提供使用，承担补偿责任（补偿形式和标准双方另行商定）。如乙方不能在本协议第一条约定的期限内将拆迁安置补偿房屋及该部分房屋占用地块交付给甲方时，乙方应按逾期第一年500万元、以后每逾期一年在前一年补偿基数上翻倍的标准补偿甲方；逾期不足一年的，按乙方应支付的当年违约金÷360×实际逾期天数的方式计算相关补偿金。本协议作为《拆迁安置补偿协议》的修改与补充，与《拆迁安置补偿协议》具有同等法律效力。如本协议的有关约定与《拆迁安置补偿协议》的相关约定不一致的，以本协议的约定为准。本协议自甲乙双方或其授权代表签字盖章之日起生效。2012年12月31日，金麟置业公司未能向华润医药公司交付拆迁安置补偿房屋及该部分房屋占用地块。2013年7月8日，金麟置业公司向华润医药公司支付拆迁补偿款500万元；2014年12月1日，金麟置业公司向华润医药公司支付拆迁补偿款1000万元；2016年8月，金麟置业公司向华润医药公司支付拆迁补偿款700万元。2012年12月27日，金麟置业公司向北京市规划委员会申报拟在东城区王府井189号建设的商业、金融、住宅有关材料。因该项目涉及协议出让用地和邀标用地合并以及合并后指标调整问题，需征求国土主管部门意见。待取得国土主管部门同意意见后再申报建设用地规划许可证。故北京市规划委员会于2013年1月10日向金麟置业公司核发了《不予行政许可决定书》。目前，金麟置业公司尚未取得王府井海港城项目的建设用地规划许可证。华润医药公司于2017年将金麟置业公司诉至北京市东城区人民法院，提出要求金麟置业公司向其支付违约金5300万元（包括2015年1月1日至2015年12月31日剩余欠付违约金1300万元及2016年1月1日至2016年12月31日违约金4000万元）等诉讼请求；该院审理后做出(2017)京0101民初13205号民事判决，判决金麟置业公司支付华润医药公司违约金3800万元等内容。双方当事人对该判决均不服，上诉至二中院，经审理后做出（2019）京02民终6204号判决，驳回上诉，维持原判。(2017)京0101民初13205号案件审理过程中，金麟置业公司向法院提出对北京市东城区王府井大街153号房屋同面积同地段商业综合用房的2017年度年租金标准进行评估。北京宝孚房地产评估事务所有限公司于2018年12月3日出具《房地产咨询报告》。报告内容主要为，由于王府井大街153号原有建筑已灭失，鉴定机关根据咨询对象灭失前的法定用途及实际用途测算两种方案。方案一根据原《房屋所有权证》记载咨询对象全部为商业用途。方案二根据《拆迁补偿安置协议书》第一条1.1款记载，咨询对象灭失前地上建筑面积6658.1平方米（包括营业大厅3212.1平方米，其余为办公用房和附属设施），地下建筑面积1191.2平方米。得出的咨询结果为方案一北京市东城区王府井大街153号房屋同地段同面积的商业综合用房自2017年1月1日至2017年12月31日市场租金价值合计5569.26万元整。方案二北京市东城区王府井大街153号房屋同地段同面积的商业综合用房自2017年1月1日至2017年12月31日市场租金价值合计3842.93万元整。本案一审审理过程中，经征询双方当事人意见，均表示同意该咨询报告作为本案裁判的参考。另，双方当事人均未对金麟置业公司逾期安置给华润医药公司造成的损失进行举证。对于临时商业用房被拆除的后续问题，华润医药公司表示将另行解决。一审法院认为，已经发生法律效力的判决确认，金麟置业公司未能按照其与华润医药公司签订的《拆迁补偿安置协议书》及《补充协议》约定的时间完成实物安置内容，据此应承担违约责任。华润医药公司要求金麟置业公司给付逾期安置违约金的诉讼请求符合上述协议约定及法律规定，予以支持。违约金的具体数额，一审法院从以下几方面予以考虑：第一、金麟置业公司已经提出要求依据《合同法》第一百一十四条的规定，对本案争议的违约金数额予以调整；第二、《补充协议》采用逐年翻倍的方式计算违约金，凸显惩罚性特征，明显过高，应予调整；第三、华润医药公司未就其损失问题提供证据，金麟置业公司亦未就其提出的违约金过分高于损失的主张提供证据；第四、（2019）京02民终6204号判决对2015及2016年间的违约金予以确认，该案件审理过程中所做《房地产咨询报告》和该案的审理结果均可以作为本案的参考。综上，一审法院结合双方当事人所签协议约定，金麟置业公司的违约事实及其违约年限并综合上述考虑因素，对华润医药公司要求之2017及2018年之违约金数额予以酌情确定。综上所述，依照《合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《合同法司法解释（二）》第二十九条之规定，判决：1.金麟置业公司于一审判决生效后七日内给付华润医药公司违约金6000万元；2.驳回华润医药公司其他诉讼请求。本院二审期间双方均未提交新证据，本院二审查明事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点系：1.金麟置业公司是否应当承担违约责任；2.违约金数额的确定问题。1.关于金麟置业公司是否应当承担违约责任一节。华润医药公司与金麟置业公司于2007年2月16日签订的《拆迁补偿安置协议书》及于2010年5月签订的《补充协议》系双方真实意思表示，不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，上述合同合法有效，双方应依据合同全面履行合同义务。依据《拆迁补偿安置协议书》，华润医药公司在2007年4月20日腾空王府井医药大楼所占地块上建筑物并将土地交付给金麟置业公司，金麟置业公司未依约在2009年4月20日前向华润医药公司交付实物补偿资产。金麟置业公司称其未能履行合同系因政府政策、规划变化导致工程停工，属不可抗力导致的合同不能如约履行，应免除金麟置业公司的责任。本院认为，金麟置业公司所称政府政策、规划的变更属于不可抗力的抗辩理由不成立，金麟置业公司应当承担违约责任。2.关于违约金数额的确定问题。本案二审中，双方当事人均对一审法院最终酌定的违约金6000万元提出异议。华润药业公司认为一审酌定违约金过低，请求予以增加；金麟置业公司认为一审酌定违约金过高，请求予以减少。依据《合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”判定违约金是否过高或过低应依据《合同法司法解释二》第二十八条、第二十九条之规定，以实际损失为基础进行判断。违约金低于实际损失的，可予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限；违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定违约金数额。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。本案中，华润医药公司未就其在2017年及2018年间因金麟置业公司违约造成的损失提供相应证据；金麟置业公司亦未就违约金过高提供相应证据。故综合考虑以下因素：1.违约方金麟置业公司提出了合同约定违约金过高，应予以酌减的请求。2.金麟置业公司虽未履约，但一直在为履约上报规划设计，望通过政府审批，不存在恶意违约行为。3.违约金的确定应当以实际损失为基础，主要体现其补偿性。协议约定的“逾期第一年500万元、以后每逾期一年在前一年补偿基数上翻倍”的违约金计算方式，更突显的是违约金的惩罚性，应当予以调整。4.依据已生效判决的判定，加之诉前金麟置业已支付的2015年度违约金700万元，金麟置业公司向华润药业公司支付的2015及2016年间的违约金共计4500万元。5.参考《咨询报告》的评估价值。6.自2017年初至2018年底，北京市房地产市场呈波动上升趋势，无跌落情形。一审法院酌定违约金数额为6000万元，具有合理性，本院予以认可。综上所述，华润医药公司、金麟置业公司的上诉请求均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和共民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费1093600元，由华润医药商业集团有限公司负担941800元（已交纳）；由北京金麟置业有限公司负担151800元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张稚侠审 判 员 金 曦审 判 员 赵 彤二〇一九年十二月三十日法官助理 李惠莹书 记 员 郭思思