江苏省连云港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏07民终4572号 上诉人（原审原告、案外人）：马某，男，1979年10月3日出生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：杨步高，连云港市海州区云台林场法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：许汉堂，连云港市海州区云台林场法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：滕某，男，1961年3月8日出生，汉族，住连云港市海州区。 原审第三人（被执行人）：邱某，男，1981年7月9日出生，汉族，住江苏省睢宁县。 上诉人马某因与被上诉人滕某及原审第三人邱某案外人执行异议之诉一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初4691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马某上诉请求：撤销一审判决，改判停止对马某购买的位于连云港市海州区××路××号××××号××单元××室房产（丘号××）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；或发回重审。由被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院片面理解法律，请求二审法院结合案情综合适用法律。一审法院认定根据《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉审理指南（二）》第二条第8项有关规定，应认定系案外人自身原因未办理过户登记，上诉人诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）规定。上诉人认为《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉审理指南（二）》第二条第8项“具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：①案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的”规定，是“原则上应认定”而不是应当认定，所以，本案应当综合考虑案情，没有及时办理过户登记的责任不应归于上诉人，虽然案涉房屋存在抵押，但抵押权人是银行，不是被上诉人，上诉人与邱某约定由上诉人偿还贷款即排除了抵押障碍。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条并没有规定“符合下列情形之一”的表述。二、上诉人举证（2018）苏0706民初3966号民事判决目的是该判决查明的事实，而非起诉判决时间。一审法院认定该判决是在执行标的查封、扣押、冻结后作出的。上诉人在该案起诉及判决后并不知道案涉房屋有查封，如果知道必然先提出执行异议，没有必要直接起诉要求过户，上诉人在申请执行该判决过程中到不动产机关办理过户时才知道有查封。三、非因上诉人自身原因未办理过户登记。在交付时没有办理过户手续，根据买卖协议，上诉人有权要求邱某随时办理过户手续，上诉人已经筹备好偿还案涉房屋的全部贷款，于2014年开始联系邱某办理过户手续，邱某消失，2015年请证人曹某,4联系邱某也联系不到。被上诉人申请诉讼保全时间是2010年12月30日，在上诉人与邱某签订房屋买卖协议之后，且该保全应于2013年12月29日到期，在2013年12月29日到2017年6月26日一审法院以（2011）新执字第1187号之一执行裁定对案涉房屋予以查封期间，该房屋属于无查封，在此期间上诉人无数次联系邱某办理过户，因其失联导致不能。所以没有及时办理过户的责任是邱某，并非上诉人自身原因。一审法院认定存在抵押、查封的理由不能成立。 邱某述称，第三人即涉案房产的出售人，虽未提起上诉，但认为一审法院适用法律及认定的事实都是错误的。一审法院也未总结案件的争议焦点，本案是执行异议之诉，一审法院应当对案件进行实体审查。第三人认为本案的争议焦点是涉案房产登记与实际所有人不一致时，该房产的真实权属人。一审法院适用法律错误，本案是执行异议之诉，一审法院不应当适用最高院的执行异议和复议规定来否定上诉人的实体权利。该规定第二十六条也明确规定不服执行异议有关裁定可提起诉讼。因此本案一审法院适用法律错误，一审法院应当以适用物权法等法律来查明涉案房产的真实权属人。基于一审法院未总结案件争议的焦点也未适用正确的法律，在此基础上审理本案根本无法查询案件基本事实。第三人认为该案应当发回重审。本案基本事实是涉案房屋是在法院查封之前进行的合法买卖，且该房屋在房产协议签订后已经实际交付于上诉人，且上诉人一直占用至今，上诉人目前为止已经全部出资购房款，足以认定涉案房产的真实权利人是上诉人，第三人已经履行了房屋买卖，关于法院的查封是执行的程序性问题及手段，且法院在查封之后未按照法律规定及时告知被查封人或利害关系人。上诉人在购买房款后一直按照约定缴纳银行贷款，在银行贷款还清前，房产无法办理过户，上诉人也是在还清房屋所有贷款后才得知涉案房产采取了执行措施。上诉人在权利受到损害时也及时向法院提起诉讼，但一审法院最终是以程序性规定来否定实体权利。 经审理查明，滕某与邱某民间借贷纠纷一案，一审法院于2010年12月29日立案审理，该案审理过程中，根据滕某提出的保全申请，一审法院于2010年12月30日作出（2011）新商初字第153号民事裁定，对邱某所有的位于海州区进予以查封。2011年2月16日，一审法院作出（2011）新商初字第153号民事判决：邱某于该判决生效后十日内给付滕某借款人民币16万元及利息（从2010年5月1日起至该判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。该判决生效后，邱某未履行判决书确定的义务，根据滕某的申请，一审法院于2011年5月27日立案执行，执行案号为（2011）新执字第1187号。在该案执行过程中，因被执行人邱某无供执行的财产，一审法院终结了本次执行程序，2017年6月22日经滕某申请，一审法院恢复执行，并于2017年6月23日作出（2011）新执字第1187号之一执行裁定，查封被执行人邱某所有的位于海州区产。案外人马某向一审法院提出执行异议后，一审法院于2019年4月28日作出（2019）苏0706执异125号执行裁定书，裁定驳回了案外人马某异议请求。 马某向一审法院提出诉讼请求：判决立即停止对马某购买的位于连云港市海州区××号××号××单元××室房产（丘号××）的强制执行，并解除对上诉房屋的查封。 一审法院查明，2018年8月13日，一审法院对马某与邱某房屋买卖合同纠纷一案作出（2018）苏0706民初3966号民事判决，判决认定事实：2010年9月30日，案外人马某与邱某签订《卖房协议》，内容为本人邱某将名下××号房产××号楼××单元××室转让给马某先生，转让价为人民币大写壹拾万元正（￥100000元正），邱某以（已）收到，以后房贷由马某还，直到还清。因房产登记没满五年，过户费用极高，经双方协定，现不过户，到过户时甲方邱某必须提供一切手续给乙方，双方必须尊（遵）守此协议，不得以任何理由方式反悔，对违反此协议的应（付）负法律责任，赔偿对方一切经济损失。双方对以上协议无意义（异议）的请签字画押。注：买方随时都可以要求卖房将房屋过户给马某，见证人曹某,4签字按手印。马某于2018年7月31日向中国农业银行股份有限公司连云港分行提前偿还了涉案房屋银行抵押贷款198492.57元，中国农业银行股份有限公司连云港分行于2018年8月2日出具抵押权注销登记证明，同意办理涉案房屋抵押权的注销登记。 另查明，涉案不动产登记簿信息证明载明，截止2018年12月17日，该房屋限制情况：2010年12月30日一审法院（2011）新商初字第153号民事裁定、2011年5月24日一审法院（2011）新商初字第789号民事裁定、2013年5月28日一审法院（2012）新执督字第0455号、2017年6月26日一审法院（2011）新执字第1187号之一；他项权证载明，2009年12月12日，涉案房屋因向中国农业银行连云港分行抵押贷款24万元，抵押给该行并办理抵押登记，约定期限至2039年12月11日。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案马某明知涉案房屋存在抵押权利限制，无法办理过户，且为了规避税费而约定暂时不过户，后被查封而无法过户，根据《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉审理指南（二）》第二条第8项有关规定，应认定系案外人自身原因未办理过户登记，故马某诉讼请求不符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）规定，马某据此提出排除对涉案房屋执行、解除查封依法不予支持；同时，马某提出异议的依据是一审法院于2018年8月13日作出的（2018）苏0706民初3966号民事判决，该生效法律文书系在执行标的查封、扣押、冻结后作出的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，马某提出排除对涉案房屋的执行、解除查封也不应支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条之规定，于2019年9月23日作出（2019）苏0706民初4691号判决：驳回马某的诉讼请求。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。参照以上法律规定，非因其自身原因未办理过户登记手续是案外人排除对执行标的强制执行的必要条件，本案中，案外人马某与邱某于2010年9月30日签订的《卖房协议》明确载明“因房产登记没满五年，过户费用极高，经双方协定，现不过户”，显然，在法院查封前房屋具备过户条件时，马某出于规避相关税费的考虑而怠于办理过户手续，马某对涉案房屋未办理过户登记自身存在过错。故其提出的排除对涉案房屋执行的主张不符合上述能够排除执行的情形，一审法院其诉讼请求不予支持，结果正确。其提出的一审法院理解适用法律片面等其他上诉理由，系对相关法律规定理解错误，不能成立。 综上所述，马某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回马某上诉，维持原判。 一审案件受理费3500元、二审案件受理费3500元，由马某、邱某共同负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杜兴淼 审 判 员 李红梅 审 判 员 胡海涛 法官助理 于学金 二〇一九年十二月十三日 书 记 员 王诗语