广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0802民初819号原告：陈桂平，女，1965年5月26日出生。汉族，住广东省遂溪县，委托诉讼代理人：吕启进，广东理奥律师事务所律师。被告：湛江凯铧投资有限公司，住所地：湛江开发区海滨东二路15号3楼301房。法定代表人：梁帝军，经理。委托诉讼代理人：黄苏明,广东粤正律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟日梅,广东粤正律师事务所律师。原告陈桂平与被告湛江凯铧投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吕启进、被告的委托诉讼代理人钟日梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延期交房违约金46922.31元（从2018年4月1日起计算至被告按法律规定和合同约定的交付条件并实际交付房屋之日止，现暂时计算至2019年3月1日，共335天）。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年6月8日与被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定：原告向被告购买湛江市赤坎区海滨大道北73号2幢2903房，房价总额为700333元，被告应于2018年3月31日前将商品房交付原告使用，若被告延期交付房屋，每日需按房价款的万分之二向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定付清了购房款，但被告至今未能依约向原告交付符合法律规定及合同约定的房屋。根据上述事实，原告认为，被告延期交房的行为已经构成违约，应当向原告承担违约责任。为此，原告特向法院提起诉讼。被告辩称，一、被告不存在违约行为，无需向原告支付违约金，原告要求被告支付违约金的诉讼请求缺乏事实及法律依据。理由如下：根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》“五、如有下列特殊情形之一的，出卖人交付商品房及办理房地产权属证书的期限可顺延，不视为出卖人违约：1、因不可抗力造成延误的；2、因政策变化及政府主管部门原因造成延误的；……”的约定可知，被告不存在上述情况，则不视为被告违约，被告无需向原告支付违约金。而本案中，正是由于政策变化及政府主管部门原因致使被告延误向原告交房，因此，被告不存在违约行为。具体如下：被告于2016年12月30日已就湛江市海滨大道北73号凯顺花园（整体地下室1、2、3、4、5栋）的工程（下称涉案工程）取得湛江经济技术开发区住房和规划建设局核发的《建设工程规划许可证》。2017年涉案工程已竣工。2018年3月17日，被告已向湛江市城市规划局申请涉案工程的竣工验收规划核实手续，但市规划局核发了《湛江市城市规划局关于湛江经济技术开发区规划委托管理承接工作有关问题的复函》，要求“2018年3月17日前开发区住建规划部门已核发《建设工程规划许可证》和已办理规划核实的建设项目按历史问题处理；3月17日至8月1日期间已核发建设工程规划许可和规划核实手续的建设项目，请移交审查资料至我局审核后补发《建设工程规划许可证》和规划核实手续；3月17日以后已收业务件但尚未核发《建设工程规划许可证》和规划核实的一律不得再办理规划审批，8月1日不得再收开发区旧区内规划许可和规划核实业务件和审批。”即因市规划局的政策变化，在3月17日至9月期间不办理竣工验收核实手续，所以被告在3月17日至9月期间无法取得涉案工程的竣工验收规划核实意见，进而无法进行竣工验收备案。2018年9月5日，前述的市规划局政策放开后，被告当即向市规划局申请涉案工程的竣工验收规划核实手续，市规划于2018年10月25日作出了《湛江市城市规划局关于凯顺花园及配套设施竣工规划的核实意见》，核实涉案工程的竣工规划合格。2018年11月23日，湛江市消防局作出了《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。2019年1月11日，湛江市人民防空办公室作出了《湛江市人民防空办公室人防工程竣工验收备案意见书》，认可涉案工程履行了人民防空义务。2019年1月31日，被告取得了涉案工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收表》，完成了涉案工程的竣工验收备案。2019年2月，被告通过邮寄方式，通知原告验收涉案房屋。综上所述，被告之所以会延误向原告交付房屋，是因为市规划局的政策变化，在2018年3月至2018年9月期间不办理《建设工程规划许可证》及工程规划核实手续。因此，根据被告与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第五条第二款的约定，本案的情况不能视为被告违约。因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法院予以驳回。二、本案的诉讼费用由原告承担。经审理查明，2017年6月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。约定：一、原告向被告购买湛江市赤坎区海滨大道北73号2幢2903房。二、总房价款为700333元。三、原告应当于2017年6月8日前支付首期房价款250333元，余款450000元向贷款机构申请贷款支付。四、商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。五、被告应当在2018年3月31日前向原告交付商品房。六、商品房逾期交付责任：1、逾期在120日之内的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之2的违约金。2、逾期超过120日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之2的违约金。2017年6月8日，原告与被告又签订了《补充协议》（附件十一）。约定：一、在办理房屋交付手续前，原告应付清合同规定的款项，否则被告有权拒绝交付房屋，且不视为被告逾期交房。在原告付清应付款及（或）违约金及（或）办理完毕相关手续后，视为被告已于合同约定商品房交付期限届满之日将符合交付条件的商品房交付原告。二、如有下列特殊情形之一的，被告交付商品房及办理房地产权属证书的期限可顺延，不视为被告违约：1、因不可抗力造成延误的；2、因政策变化及政府主管部门原因造成延误的；3、因其他非被告责任造成延误的。三、原告保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。原告应当及时签收被告寄发出的文件，如因原告原因（包括但不限于原告外出、搬迁、拒收等原因）未能及时签收的，自被告交寄文件之日起的第七日视为送达，由此产生的后果由原告承担。上述合同签订后，原告向被告支付了首期房款250333元，被告于2017年6月16日向原告开具了发票。依据原告提交的证据，被告于2017年7月10日向原告开具了尾款发票。原告于2018年3月31日前已向被告付清全部购房款。另查明，2018年8月2日，湛江市城市规划局作出湛城规（法制）[2018]78号《湛江市城市规划局关于湛江市经济技术开发区规划委托管理承接工作有关问题的复函》，内容为：“湛江经济技术开发区管委会：…2018年3月17日前开发区住建规划部门已核发《建设工程规划许可证》和已经办理规划核实的建设项目按历史问题处理，3月17日至8月1日期间已核发建设工程规划许可和规划核实手续的建设项目，请移交审查资料至我局审核后补发建设工程规划许可和规划手续；3月17日以后已收业务件但尚未核发《建设工程规划许可证》和规划核实的一律不得再办理规划审批，8月1日后不得再收开发区旧区内规划许可和规划核实业务件和审批。请开发区住建规划部门于8月10日前，将3月17日至8月1日期间已收业务件，连同建设项目报建资料一并移送我局，以便做好建设项目的审批衔接工作，避免给建设单位造成不必要的麻烦。同时请开发区住建规划部门将上述要求及时告知有关建设单位，做好沟通和解释工作，并引导建设单位到我局补办和办理规划报建手续。”又查明，湛江市城市规划局向被告出具的《湛江市城市规划局窗口收件凭证》显示，湛江市城市规划局窗口接件时间分别为2018年9月5日、2018年9月10日、2018年10月11日。再查明，上述房屋的建设工程于2019年1月31日取得《竣工验收备案表》，于2019年2月18日取得《不动产测量报告》。2019年2月12日，被告向原告作出《收楼通知书》，主要内容：建议原告于2019年2月20日办理收楼手续；此后至2019年2月28日前，原告可选择合适的时间前来办理收楼手续；请原告于以上期限内办理收楼手续，逾期未办理，可视为原告已收楼。被告于2019年2月19日通过邮政特快专递向原告寄送《收楼通知书》。至本案第一次开庭之日即2019年6月18日，原告仍未收房。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行各自的义务。本案的争议焦点问题是:被告是否存在违约行为及应否承担违约责任的问题。本案中，涉案《商品房买卖合同》约定，被告应于2018年3月31日前向原告交付取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，但涉案房屋的建设工程于2019年1月31日才取得《竣工验收备案表》及于2019年2月18日才取得《不动产测量报告》，且被告于2019年2月12日才向原告作出《收楼通知书》，并于2019年2月19日才向原告寄送，显然，被告存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，可见合同的违约责任属严格责任，即不以当事人的过错来区分责任，一方未依约履行合同义务时，只要无约定或法定的免责事由，即应承担违约责任。因此，被告应承担违约责任。关于被告提出的其在2018年3月17日曾到湛江经济技术开发区住建规划部门交件申请验收，但受湛江市规划部门的政策变化影响，湛江经济技术开发区住建规划部门在该期间不收件，致使其验收时间延后最终导致其违约，这属于合同约定的因政策变化及政府主管部门原因造成延误的情形，其交付商品房的期限可以顺延，故其不应承担违约责任的抗辩意见。对此，本院分析如下：首先，被告主张其在2018年3月17日曾到湛江经济技术开发区住建规划部门交件申请验收，但未能提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告应承担举证不能的不利法律后果。其次，从《湛江市城市规划局关于湛江市经济技术开发区规划委托管理承接工作有关问题的复函》的内容可知，该复函主要是为了解决开发区旧区内建设项目工程规划许可和规划核实手续的时间衔接问题，即湛江经济技术开发区住建规划部门于2018年3月17日以后已收业务件但尚未进行规划核实的一律不得再办理核实业务，8月1日后不得再收规划核实业务件，并要求开发区住建规划部门于8月10日前，将3月17日至8月1日期间已收业务件，连同建设项目报建资料一并移送湛江市城市规划局，以便做好建设项目的审批衔接工作。由此可见，在2018年3月17日至8月1日期间仍由湛江经济技术开发区住建规划部门收件，之后由湛江市城市规划局收件，并不存在审批衔接断裂的时间段。再次，根据被告提供的2018年3月16日下午形成的《湛江经济技术开发区关于湛江开发区中心城区规划管理问题的会议纪要》可知，即使湛江开发区住建部门按纪要的要求立即从2018年3月17日起停止该区中心城区内的规划管理工作，在被告前来交件申请规划验收时，其就算拒绝收件，也会同时告知被告到湛江市城市规划局办理规划验收手续，但被告也未能提供证据证明其已到湛江市城市规划局交件。最后，涉案《商品房买卖合同》约定被告应于2018年3月31日前将房屋交付原告使用，但被告向湛江市城市规划局窗口的交件时间分别为2018年9月5日、9月10日、10月11日，即已经超过合同约定的交房时间五、六个月才向规划部门交件申请验收。即使在此期间因政府规划部门的政策变化对涉案房屋验收产生影响，也是发生在被告已经违约的期间。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，被告的违约责任也不能免除。综上所述，被告的上述抗辩意见理由不成立，本院不予采纳。因此，原告请求被告支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。关于逾期交房违约金的计算问题，关于原告支付购房款的时间问题，根据原告提供的被告于2017年6月16日开具的首期房款250333元的发票及被告于2017年7月10日开具的房款450000元发票可知，原告主张其于2018年3月31日前已付清全部购房款符合客观事实，本院予以采信。因此，被告应于2018年3月31日前将涉案房屋交付原告使用，但被告未能提供证据证明其于2018年3月31日前已向原告交付房屋，故被告应从2018年4月1日起计付逾期交房违约金给原告。关于逾期交房期间的问题，被告于2019年2月12日向原告作出《收楼通知书》，并于2019年2月19日向原告寄送，虽被告未能提供证据证明原告收到《收楼通知书》的时间，但根据涉案《商品房买卖合同》的《补充协议》（附件十一）关于“原告保证在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。原告应当及时签收被告寄发出的文件，如因原告原因（包括但不限于原告外出、搬迁、拒收等原因）未能及时签收的，自被告交寄文件之日起的第七日视为送达，由此产生的后果由原告承担。”的约定，应视为被告于2019年2月25日已将《收楼通知书》送达给原告，此时涉案房屋已符合合同约定的交付条件，原告应当收房，但至2019年6月18日原告仍未收房。根据《收楼通知书》关于“建议原告于2019年2月20日办理收楼手续；此后至2019年2月28日前，原告可选择合适的时间前来办理收楼手续；请原告于以上期限内办理收楼手续，逾期未办理，可视为原告已收楼。”的内容，应视为被告于2019年2月28日已将涉案房屋交付原告使用。因此，被告逾期交房的期间为2018年4月1日至2019年2月28日，逾期共计334天。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之2的违约金。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金46782.24元（700333元×0.2‰×334天）。对于原告请求逾期交房违约金的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告湛江凯铧投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金46782.24元给原告陈桂平。二、驳回原告陈桂平的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费973.06元（原告已预交），由原告陈桂平负担2.9元，被告湛江凯铧投资有限公司负担970.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长 张 宇人民陪审员 何 圆人民陪审员 杨军哲二〇一九年十二月二十七日书 记 员 陈小杏附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。