安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖18民终1781号 上诉人（原审被告）：张晴，女，1983年9月10日出生，汉族，住安徽省泾县。 委托诉讼代理人：沈新星，安徽皖盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐莉，安徽皖盛律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：朱齐瑞，男，1993年8月2日出生，汉族，住安徽省泾县。 委托诉讼代理人：周志宏，安徽皖南律师事务所律师。 上诉人张晴因与被上诉人朱齐瑞确认合同无效纠纷一案，不服安徽省泾县人民法院（2019）皖1823民初1185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 张晴上诉请求：撤销一审判决，将本案发回一审法院重新审理，或在查明案件事实的基础上改判驳回朱齐瑞一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。朱齐瑞与张晴丈夫赵气荣系朋友关系，2018年4月底，朱齐瑞得知张晴家需要购买房屋，因其名下有一套住房，遂找到赵气荣商量买卖房屋相关事宜。2018年5月3日，张晴与朱齐瑞签订《美丽家园房屋买卖经纪服务合同》，约定朱齐瑞以45万元将位于泾县御溪相府12幢1单元302室房屋卖给张晴，并约定张晴于2018年5月30日前付清房款，其中首付款26万元（21万元用于朱齐瑞偿还银行抵押贷款，5万元通过银行转账方式支付给朱齐瑞），余款19万元双方约定打入房管局监管账户（实际汇入账户14万元）。后张晴依照约定支付了房款，朱齐瑞也将房屋交付给张晴，并办理了房屋过户手续。二、朱齐瑞称在房屋买卖前曾向张晴借款8、9万元，却未提供相应证据印证，张晴提供的转账记录可以证明张晴与朱齐瑞之间的借贷关系是从2018年2月6日开始，且金额相对较小，根据常理，任何一个具有独立思考能力的成年人均不会为数额如此之小的借贷关系而以自己价值几十万元的房产作为抵押。三、张晴与朱齐瑞之间并没有高额借贷关系，朱齐瑞因为自身经济拮据、周转困难，才将房屋卖给张晴。双方于2018年5月3日签订的《美丽家园房屋买卖经纪服务合同》系双方真实意思表示，且张晴按照合同约定支付了价款，并交付、办理了过户登记手续，张晴已取得房屋所有权。 朱齐瑞答辩称，一、其与张晴及其丈夫并非朋友关系，而是因为向张晴及其丈夫借款才认识。由于朱齐瑞向张晴多次借款没有归还，且利率高达月30%，张晴的丈夫提出让朱齐瑞用其房屋以买卖合同的形式进行抵押，可以降低利息标准，双方才签订合同，并非朱齐瑞的真实意愿，且房屋价款明显低于当地市场价格。二、张晴并未向朱齐瑞支付房款，双方之间的款项往来都是在合同签订之前，数额和时间都与房屋买卖不相符，且打入房管部门监管账户的房款由张晴掌控，这些事实证实双方之间没有真实的房屋买卖关系。综上，双方之间的合同违法无效。请求二审法院驳回上诉、维持原判。 朱齐瑞向一审法院起诉请求：一、确认双方于2018年5月3日签订的《美丽家园房屋买卖经纪服务合同》无效；二、判令张晴归还位于泾县御溪相府12幢1单元302室房屋。 一审法院认定事实：2018年4月中旬，朱齐瑞向张晴借款并约定了利息。后朱齐瑞无力归还本金及利息，2018年5月3日，张晴与朱齐瑞到泾县美丽家园房产经纪有限公司，双方签订《美丽家园房屋买卖经纪服务合同》一份，约定朱齐瑞以45万元将位于泾县御溪相府12幢1单元302室房屋卖给张晴，并约定2018年5月30日前，张晴支付首付款26万元，其中将首付款21万元用于朱齐瑞还银行抵押按揭贷款，5万元通过银行转账的方式转给朱齐瑞。余款19万元打入房管局监管账户。合同签订后，朱齐瑞将房管局监管账户的银行卡交给张晴，并告知密码。张晴将19万元打入该账户，该账户的资金由张晴支配。后双方办理房屋过户手续。现张晴将该房屋以60多万元价款转卖他人，并办理了过户手续。 一审法院认为，朱齐瑞与张晴之间有借贷关系，朱齐瑞向张晴借款不能及时归还的情况下与张晴签订房屋买卖合同，其行为是债务的担保行为，还是房屋买卖行为？结合本案的实际情况，朱齐瑞没有房屋买卖的意思表示，该房屋的价格也明显低于市场价。双方签订房屋买卖合同后，张晴并没有支付房屋的价款，其实际控制房管局监管账户的资金。故双方签订的合同名为房屋买卖合同，实质是对朱齐瑞借贷设立的抵押合同。我国《担保法》规定，设立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。张晴在朱齐瑞不能及时归还借款的情况下将房屋的所有权转移为自己所有，显然违反法律的规定，故双方签订的房屋买卖合同无效，朱齐瑞关于请求确认双方于2018年5月3日签订的《美丽家园房屋买卖经纪服务合同》无效的诉讼请求符合法律规定，予以支持。现因诉争房屋的所有人不是张晴，张晴不能将原物返还，故要求张晴返还诉争房屋的诉讼请求不能成立，但朱齐瑞可另行主张赔偿损失。综上，依据《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条的规定，判决：一、朱齐瑞与张晴于2018年5月3日签订的《美丽家园房屋买卖经纪服务合同》无效；二、驳回朱齐瑞其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由张晴负担。 二审中，张晴向本院提交以下证据：1.微信转账及聊天记录截图打印件一张，拟证明双方在房屋买卖之前存在合法的民间借贷关系。2.张晴与姚新梅签订的《房产房屋买卖服务合同》复印件及张晴与王金坤签订的《存量房买卖合同》各一份，拟证明案涉房屋已经转售给王金坤、姚新梅夫妇。房屋真实成交价格67.7万元，并于2018年9月下旬过户给王金坤、姚新梅夫妇。 朱齐瑞质证认为：证据1，真实性无异议，后应张晴要求，朱齐瑞对该笔借款打了借条，并约定了利息。证据2，系张晴与他人签订的合同，朱齐瑞并不知晓，且两个合同价款不一致，真实成交价格无法查证。 朱齐瑞向本院提交以下证据：1.《个人购房担保借款合同》、《装修合同》及附件预算表各一份，拟证明朱齐瑞购买房屋向银行抵押贷款的事实，当时房屋评估价值为408928元，朱齐瑞2015年支付装修公司装修款82808.88元。2.《商品房买卖合同》及税务发票一组，拟证明朱齐瑞向开发商购买案涉房屋及具体价款等有关事实。3.张晴与朱齐瑞签订的《存量房买卖合同》及相关材料，拟证明案涉房屋由朱齐瑞名下过户登记至张晴名下及具体过户时间等事实。4.张晴与案外人签订的《存量房买卖合同》及相关材料，拟证明案涉房屋从朱齐瑞过户至张晴名下不久，张晴将案涉房屋转让他人的有关事实，其中转让价款与张晴成交价款不一致。 张晴质证认为：证据1，真实性、合法性、关联性无异议，该组证据更能客观的反映房屋成交系双方真实意思表示。证据2，真实性、合法性、关联性无异议。证据3，对真实性、合法性有异议，该合同系用于在房产交易主管部门登记备案且为避税而签订的合同，实际成交价格为45万元。证据4，真实性、合法性有异议，该合同系用于在房产交易主管部门登记备案且为避税而签订的合同，实际成交价格为67.7万元。 本院经审查，对张晴所举证据作如下认定：证据1，朱齐瑞对真实性无异议，予以认定，证据2，与朱齐瑞提举的证据4一致，亦予以认定。对朱齐瑞所举证据认定如下：证据1，张晴对该组证据真实性、合法性、关联性均无异议，予以认定；证据2、3、4，来源于泾县自然资源和规划局，客观、真实，予以采信。 根据一、二审证据，结合当事人陈述，本院对原审判决认定的除归还银行抵押按揭贷款数额与汇入房管局监管账户金额之外的其他案件事实予以确认。 本院二审另查明，张晴代朱齐瑞归还银行抵押按揭贷款260023.49元及利息1918.28元，汇入房管局监管账户14万元。2015年2月27日，朱齐瑞以408928元的价格在泾县西山置业有限公司购买案涉房屋，后进行了装修。2018年5月，案涉合同签订后，双方即办理房屋过户手续。2018年9月，张晴将案涉房屋以67.7万元卖给案外人，并进行了过户登记。 本院认为：本案二审主要争议焦点为案涉房屋买卖合同是否合法有效。首先，综合一、二审双方提举的证据，能够证实自2018年2月至5月间，朱齐瑞与张晴之间频繁发生多次借贷关系；其次，朱齐瑞2015年以四十余万元的价款购买案涉房屋并装修后居住，于2018年5月份以45万元转让给张晴，9月份张晴即以67.7万元价款转让给案外人，朱齐瑞向张晴转让房屋的价格明显低于市场价；再次，双方签订房屋买卖合同后，张晴并未实际支付房屋价款，张晴交于房管部门监管账户的14万元房款亦由张晴支配。综合上述实际情况，朱齐瑞并没有房屋买卖的真实意思，双方签订的房屋买卖合同实质是对朱齐瑞的借贷行为设立的抵押合同。张晴在朱齐瑞不能及时归还借款的情况下将房屋的所有权转移为自己所有，违反了担保法“设立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，故双方签订的房屋买卖合同无效，一审确认朱齐瑞与张晴于2018年5月3日签订的《美丽家园房屋买卖经纪服务合同》无效并无不当。综上，张晴的上诉请求和理由均不能成立，一审认定事实清楚，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人张晴负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨学军 审判员  赵 萍 审判员  童晓梅 二〇一九年十二月十二日 法官助理王瑶 书记员杨洋 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……