广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终3307号上诉人（原审原告）：深圳市有荣配销有限公司，住所地广东省深圳市福田区************。法定代表人：陆嘉琦，董事长。委托诉讼代理人：张瑞强，广东国邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湛江怡和置业有限公司，住所地广东省湛江市霞山区********。法定代表人：陈春伟，董事长。原审第三人：广东省湛江市交通运输集团有限公司，住所地广东省湛江市********。法定代表人：赫少川，党委书记。委托诉讼代理人：陈亚平，男，公司员工。上诉人深圳市有荣配销有限公司（以下简称“有荣公司”）因与被上诉人湛江怡和置业有限公司（以下简称“怡和公司”）、原审第三人广东省湛江市交通运输集团有限公司（以下简称“交运公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2019）粤0803民再1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人有荣公司的委托诉讼代理人张瑞强，原审第三人交运公司的法定代表人赫少川及其委托诉讼代理人陈亚平到庭参加诉讼。被上诉人怡和公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人有荣公司上诉请求:1.撤销（2019）粵0803民再1号民事判决，并改判维持（2014）湛霞法民二初字第227号民事调解；2.本案一、二审诉讼费用由怡和公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律有误。一、一审判决认定（2014）湛霞法民二初字第227号民事调解确认有荣公司与怡和公司之间的调解协议错误，应依法撤销，属实体处理不当。（一）（2014）湛霞法民二初字第227号民事调解所确认的有荣公司与怡和公司之间的调解协议属于双方真实的意思表示，是双方在平等自愿的情况下达成的，不存在商业胁迫或者欺诈行为。有荣公司与怡和公司签订《房屋租赁合同》后，怡和公司在履行合同的过程中，多次出现违约行为，严重影响了有荣公司正常营业，有荣公司为维护自身合法权益向湛江市霞山区人民法院起诉，最终经法院主持调解达成和解，并已实际履行。一审庭审笔录显示，怡和公司并未提交任何实质证据证明该调解协议是存在胁迫或者欺诈的情况下作出的。有荣公司以其缴交的100万元保证金及1220平方米商铺以外的附着物冲抵2015年5月31日前拖欠的全部费用（包括但不限于租金及物业管理费）是与怡和公司经过磋商及商业谈判后达成的一致意见，商业谈判中双方为了实现各自商业利益而分别作出的让步，不能视为商业胁迫。（二）有荣公司认为保全债权所限制的是怡和公司的财产权益,有荣公司仅仅是履行协助义务，防止交运公司的财产权益流失。但是，有荣公司履行协助义务的一个基本前提和原则就是有荣公司自身利益和固有权利不应受到损害。怡和公司对有荣公司实施的多种违约行为远远早于（2014）湛霞法立保字第187-1号民事裁定送达有荣公司前。按照双方所签订的《房屋租赁合同》，怡和公司因其违约行为导致有荣公司无法如常营业，怡和公司应当赔偿有荣公司的经济损失。在保全措施作出之前，有荣公司已经对怡和公司享有债权，其在取得债权同时，也就有了对该债权可以通过抵销方式予以实现的预期，有了对抵销制度担保功能的信赖和期待。如果不允许有荣公司主张抵销，有荣公司将会因为履行协助义务导致其固有权利受到损害。参考《中华人民共和国合同法》第八十三条“债务人接到债权转让通知时，债务人对让与人享有债权，并且债务人的债权先于转让的债权到期或者同时到期的，债务人可以向受让人主张抵销”的规定，该规定认为债权转让后，对于为转让通知时债务人已经对让与人享有的债权仍可向受让人主张抵销。显然，对于债权尚未转让而仅仅是受到处分限制情形，允许抵销符合举重以明轻之民法解释原则。因此，湛江市霞山区人民法院于2015年5月14日作出的（2014）湛霞法民二初字第227号民事调解中，有荣公司与怡和公司以协议的方式将租金及物业管理费等抵销处分，并不属于转移被保全财产的行为，属于维护其自身利益而行使的抵销权。因此，（2014）湛霞法民二初字第227号民事调解所确认的调解协议是在双方未违反自愿原则及调解内容并未违反相关法律规定的情况下做出的，应当予以维持。二、一审判决对怡和公司在履行房屋租赁合同期间的违约行为及违约行为对有荣公司造成的影响予以确认，但认为有荣公司要求怡和公司双倍返还租赁保证金及索赔缺乏合同依据或者法律依据，不予支持，该项事实认定错误导致，忽略了因怡和公司严重违约造成有荣公司的损失。根据有荣公司与怡和公司之间签订的《房屋租赁合同》第7.4款“甲方违反本合同第5.1款、5.2款，因甲方的出租权有争议或引起纠纷且超过30天不能解决致使乙方无法正常营业的，视为甲方违约，甲方赔偿乙方的全部损失，并双倍退还乙方保证金，双方解除合同”、第5.2款“甲方保证所提供的租赁物在租赁期内不另行出租给第三方，甲方保证不因租赁物发生的产权纠纷、产权变动以及出租方与他人的各种纠纷影响乙方对租赁物的正常经营使用。甲方应严格履行本合同约定的义务，不得做出有碍乙方经营的行为。否则，视为甲方违约，甲方应按照本合同第七条相关规定承担违约责任”、第1.4款“本合同租赁物的附属场地包括商场店招位、广告位……”的约定，以及有荣公司提交的证据（广告招牌施工合同、现场施工照片及工作联系函）显示，怡和公司未经有荣公司同意，拆除爱家超市正面外墙的“爱家superstore超级市场IGA”商号店招和广告招牌并将该外墙位置拆改成窗户，出租给第三方茶餐厅使用。另外怡和公司还存在更换商场内的部分宣传贴画、放任其他租户滥收费用、在公共通道上设立商铺等行为，怡和公司该行为有碍有荣公司营业，均属于严重违约行为，亦已被一审判决予以确认。依据合同法有关规定及按照合同相关约定，有荣公司对怡和公司上述严重违约行为可要求怡和公司赔偿有荣公司的全部损失，双倍返还保证金及双方解除合同。有荣公司的诉讼请求是根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，符合相关法律规定，（2014）湛霞法民二初字第227号民事调解是原一审法官多次现场调查查明事实，经将近六个月的审理，在双方真实和解意思的情况下而得的结果。三、一审判决认为怡和公司应收的租金已经被另案民事裁决所冻结，故有荣公司应付的租赁费用应当暂停支付，等待另案处理，该项事实认定错误。有荣公司认为（2014）湛霞法立保字第187-1号民事裁定仅限制了有荣公司暂停向怡和公司支付租金，并未限制有荣公司向怡和公司主张因怡和公司违约而索赔的权利。保全债权所限制的是怡和公司的财产权益，有荣公司仅仅是履行协助义务，防止交运公司的财产权益流失。但是，有荣公司履行协助义务的一个基本前提和原则就是有荣公司自身利益和固有权利不应受到损害。因此，一审法院应当根据本案证据、案件事实及相关法律依据据实作出判决。四、涉案《房屋租赁合同》第2.1款约定的租赁期为15年，自2008年2月1日至2023年1月31日止，并非一审法院所认定的50年，一审判决对此事实认定及适用法律有误。五、（2014）湛霞法立保字第187-1号民事裁定的保全效力早已消灭。（2014）湛霞法立保字第187-1号民事裁定书于2014年9月30日作出，其明确裁定“冻结银行存款及其他资金的期限为六个月，查封动产期限为一年，查封不动产期限为二年，需要延长期限的，应当在期限届满10日前向本院提出申请。逾期申请，造成保全效力消灭或财产被转移的，该风险由申请人承担。”有荣公司因本案与怡和公司于2015年5月14日达成调解，达成调解的日期距离（2014）湛霞法立保字第187-1号民事裁定书作出的日期即2014年9月30日有8个月，但未见交运公司向湛江市霞山区人民法院提出对（2014）湛霞法立保字第187-1号民事裁定延长查封期限的申请，（2014）湛霞法立保字第187-1号民事裁定至2015年5月14日保全效力早已消灭。双方在平等自愿诚实的基础上达成的调解当然有效。六、有荣公司为保护自身固有合法权益，主动索赔合理合法。一审法院作出的（2014）湛霞法立保字第187-1号《民事裁定书》裁定的是有荣公司暂停向怡和公司支付租金，任何生效的法律文书对所规定的内容是明确准确清晰的，不是可以任意扩大扩宽扩延的。如果可以随意扩大扩宽扩延，那就造成了生效法律文书的不确定性。因此，（2014）湛霞法立保字第187-1号民事裁定明确裁定了有荣公司暂停向怡和公司支付租金，而有荣公司亦依法按裁定不支付。而本案，有荣公司起诉向怡和公司主动索赔，是有荣公司的固有合法权益受到怡和公司侵害而致，并不是将租金抵销处分来转移被保全财产的行为。为保护自身固有合法权益不侵害案外人的利益，并不违反法律的规定，是合法的维护权利。七、一审判决怡和公司存在违约行为，却不判决怡和公司向有荣公司赔偿不当。怡和公司采取多种多样的点穴式手段来侵害有荣公司权益，如硬性收取送货供应商的费用，减少顾客免费停车时间，占用顾客通道，将顾客通道加窄建商铺另租、破坏拆除有荣公司的商业专用广告等等致使式的违约行为，导致超市无法再经营下去。超市经营处于旺盛时期却遭到怡和公司的严重侵权，在多次警告无果下，有荣公司主动向怡和公司索赔难道不合理吗？自身固有的合法权益受到严重侵害，难道不能依法抵销吗？而一审判决不支持有荣公司依合同法的定金罚则向怡和公司主张权利，明显违反法律规定。综上，一审判决实体处理不当，请求二审法院依法予以纠正。被上诉人怡和公司未提交书面答辩意见。第三人交运公司陈述：请求二审法院依法维持一审判决。有荣公司向原审法院起诉请求：1.判令解除有荣公司与怡和公司之间的租赁关系；2.判令怡和公司双倍返还租赁保证金2000000元；3.判决确认怡和公司在未消除影响期间有荣公司有权拒付租金等费用，并判令怡和公司返还有荣公司经营受影响期间的租金1204800元（暂时计算从2014年7月1日起至2014年11月30日止）；4.判令怡和公司承担本案的一切诉讼费用。原审诉讼过程中，有荣公司与怡和公司自愿达成了和解协议，原审法院随后确认了该和解协议，并为此作出了（2014）湛霞法民二初字第227号《民事调解书》。《民事调解书》确认的和解协议内容为：1、有荣公司与怡和公司将租赁面积调整为1220平方米，具体位置以有荣公司与怡和公司确认的图纸为准；2、有荣公司与怡和公司将租赁价格调整为10元每月每平方米，租金支付时间为每月10日前缴交当月租金。租金自2015年6月1日起支付。因租赁关系所发生的公共水电费用、卫生费用等另行处理；3、自签订本协议之日起，因怡和公司对有荣公司经营造成的不利影响，有荣公司以其缴交的1000000元保证金及1220平方米商铺以外的附着物冲抵2015年5月31日前拖欠的全部费用（包括但不限于租金及物业管理费）。有荣公司与怡和公司2015年5月31日前的债权债务消灭，互不拖欠，有荣公司与怡和公司均不能向对方主张2015年5月31日前因租赁关系所产生的民事权利；4、自2015年6月1日起，有荣公司根据怡和公司书面通知的要求，在15日内，将1220平方米商铺以外场地按要求分批腾迁交还给怡和公司，15日为有荣公司合理腾迁时间，有荣公司无须支付场地费用给怡和公司。怡和公司未要求腾迁的部分，有荣公司不支付场地费用。一审法院再审查明：2008年1月3日，有荣公司作为承租方，与出租方即怡和公司签订一份《房屋租赁合同》，约定怡和公司将位于湛江市霞山区************全层、一楼南入口的建筑物及附属设备设施、附属场地等出租给有荣公司作为超市的营业场地。合同中约定：租赁的房屋共两层，其中一层面积261平方米，二层面积7215平方米；租赁物的附属场地包括商场店招位、广告位、停车位及门前场地、员工通道等，具体附属物场地详见清单及分界图，附属物场地清单和分界图由双方盖章后作为合同附件四；租赁物所在物业的公共设施（包括但不限于公共通道、共用电梯、公共区域空调、公共停车场等），有荣公司可以与其他商户共同使用，不承担任何分摊费用；租赁期为50年，自2008年2月1日起至2023年1月31日止；本合同约定的租赁费用包括租赁房屋、附属设备设施折旧费、管理费等费用，租赁费用为35元/平方米，每月共261660元，其中房屋租赁费为104664元、设备设施折旧费为78498元、管理费为78498元，除此之外，有荣公司不再向怡和公司或怡和公司的物业管理部门支付任何形式的其他费用；有荣公司于每月10日前向怡和公司缴纳当月的租赁费用；租赁费用自第四年开始递增，以后每年递增8%;租赁保证金为1000000元，合同签订后7个工作日内有荣公司支付至怡和公司指定的账户内，合同终止或解除后15天内退还。《房屋租赁合同》第五条主要约定了怡和公司的权利义务。其中第5.1款为，怡和公司保证出租给有荣公司的租赁物产权关系清晰没有争议，怡和公司有权出租，在租赁合同内，怡和公司任何产权变动均不得影响本合同的执行，否则视为怡和公司违约，怡和公司应按照合同第七条相关规定承担违约责任。第5.2款约定，怡和公司保证出租的租赁物在租赁期内不得另行出租给第三方，怡和公司保证不因租赁物发生产权纠纷、产权变动以及出租方与他人的各种纠纷影响有荣公司对租赁物的正常经营使用。怡和公司应严格履行本合同约定的义务，不得做出有碍有荣公司营业的行为，否则视为怡和公司违约，怡和公司应按照本合同第七条相关规定承担违约责任。合同第六条约定了有荣公司的权利义务，其中第6.6款约定，租赁期内除合同约定有荣公司专用店招、标识立面位置，其他部分怡和公司有权用于自营或租赁给第三方，但不得用于与有荣公司经营超市、大卖场相同或者类似的项目及宣传，如有此行为，经有荣公司告知后超过15天未能撤离的，视为严重违约，怡和公司应当按照合同第七条相关规定承担违约责任。合同第七条为违约责任条款，其第7.4款约定，怡和公司违反合同第5.1款、第5.2款，因怡和公司的出租权有争议或引起纠纷且超过30天不能解决纠纷致使有荣公司无法正常营业的，视为怡和公司违约，怡和公司赔偿有荣公司的全部损失，并双倍退还有荣公司保证金，双方解除合同。第7.6款约定，怡和公司违反合同第6.6款视为怡和公司违约，影响期间怡和公司应免除有荣公司影响期间的租赁费用，严重违约的，有荣公司有权解除合同，怡和公司需双倍返还有荣公司租赁保证金，并赔偿有荣公司的相应损失。合同第十二条第12.1款规定，怡和公司提供地下停车场给有荣公司超市顾客有限时间免费停车使用，超市顾客凭购物小票享受免费停车2小时，超出时间则按相关规定收取停车费。《房屋租赁合同》中虽约定有荣公司有权使用租赁房屋的店招位、广告位，但双方并未明确具体的位置。2008年1月9日，有荣公司按约向怡和公司缴纳了租赁保证金1000000元后，将租赁的场地交由湛江市爱家超市有限公司作为“爱家超市”怡福店的营业场所使用。同年8月8日，有荣公司与怡和公司签订一份《〈租赁合同〉补充协议（一）》，约定调整租赁房屋的面积，一层减少261平方米、二楼南侧减少1247平方米，二层租赁面积调整为5903平方米，2008年2月至2011年1月间每月的租赁费用降为206605元，2011年2月至2014年1月间的租赁费用为每月223133元，2014年1月2日至2017年1月间每月租赁费用为240960元。2013年8月，怡和公司将有荣公司粘贴在商场一楼入口处的宣传专栏拆除后更换为其他宣传贴画，为此引发有荣公司不满，并发函要求怡和公司恢复宣传专栏原状。2013年8月13日，负责怡福大厦商业管理的案外人湛江创景商业管理有限公司发函给湛江市爱家超市有限公司，以超市的外墙广告牌和楼顶广告牌已经损坏，存在安全隐患，台风即将来临等为由，要求湛江市爱家超市有限公司维修整改。随后，怡和公司拆除了上述户外广告牌。当月，怡和公司未与有荣公司协商的情况下，在超市出入口的部分公用通道上搭建商铺，缩减了超市出入口的面积。其后，有荣公司又因商场其他租户向其收取卸货通道通行费用，顾客免费停车得不到保障等，向怡和公司发函，要求怡和公司遵守合同、妥善解决问题。2014年4月15日，案外人湛江市爱家超市有限公司向怡和公司递交《爱家超市降租申请》，以外部竞争环境加剧，内部经营环境不佳，“爱家超市怡福店”连续两年财务亏损等为由，请求怡和公司自2014年5月起至2015年4月止的每月租金减少50000元。该月18日，怡和公司回函湛江市爱家超市有限公司，拒绝了其降租的请求。当年10月1日起，有荣公司接到原审法院送达的另案诉前保全裁定，即（2014）湛霞法立保字第187-1号民事裁定后，停止向怡和公司缴交租赁费用。同年12月8日，有荣公司向原审法院提起本案诉讼。有荣公司与怡和公司在原审诉讼中达成了和解协议，并被原审法院以（2014）湛霞法民二初字第227号《民事调解书》确认。其后，有荣公司再未向怡和公司缴纳租赁费用，并于2015年6月撤出怡福大厦商场，将租赁场地全部退还怡和公司。另查明，2006年5月，交运公司与怡和公司签订《合作协议书》，主要约定：交运公司提供位于湛江市霞山区********的土地使用权，怡和公司则提供资金，双方合作兴建怡福大厦二期工程项目，建成后交运公司拥有怡福大厦二期的第二、三层建筑物(商场）的产权；交运公司委托怡和公司统一招商、经营和管理属其所有的部分，怡和公司代交运公司向承租户收取租金后交付交运公司。2008年怡福大厦竣工后，怡和公司将怡福大厦部分建设成大型商场，并于2008年1月3日与有荣公司签订《房屋租赁合同》，将商场的一楼部分、二楼全部场地出租给有荣公司经营使用。2009年8月，交运公司与怡和公司签订了《补充协议》，主要包括：1、交运公司委托怡和公司租赁经营的物业为怡福大厦二层和三层北侧商场各1500平方米商场；2、交运公司同意怡和公司与有荣公司签订的《房屋租赁合同》，交运公司同意将其三层的商场分割出租给各经营户；3、二层商场的收益按每月每平方米35元计算，月收益总额为52500元，递增标准按租赁合同约定执行；4、协议执行期限自2009年5月至2010年12月31日止。协议签订后，双方依约履行了相应的义务。《补充协议》约定的委托期限届满后，交运公司与怡和公司于2011年签订《补充协议（二）》，2012年又签订了《补充协议（三）》，约定交运公司继续委托怡和公司经营管理恰福大厦二、三层各约1500平方米的商场。《补充协议（三）》约定的履行期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止，约定租金收益按每月每平方米35元计算。湛江市房管局为怡和公司颁发商品房产权权属证明书后，交运公司发觉属于其所有的二层05、06号商铺、三层05、06号商铺面积与此前确认的面积存在误差，即二层05、06号商铺面积应为1556.48平方米，三层05、06号商铺则为1526.92平方米，均非此前约定的各1500平方米。另外，截止至2014年9月30日，怡和公司已经拖延向交运公司支付租金收益款达977850元。2014年9月30日，交运公司向原审法院提交诉前保全的申请，请求对登记在怡和公司名下位于湛江市霞山区*****28号二层、三层的05、06号商铺，以及怡和公司在有荣公司的应收租金等财产采取诉前保全措施。原审法院同日作出（2014）湛霞法立保字第187-1号民事裁定，裁定：一、查封怡和公司位于湛江市霞山区***********05、06号商铺、怡福大厦三层05、06号商铺；二、暂停支付怡和公司在有荣公司怡福大厦二层“爱家超市”的应收租金2000000元。当日，原审法院向有荣公司送达了《民事裁定书》以及《协助执行通知书》，要求有荣公司予以协助。有荣公司未提出异议，其后亦未向怡和公司支付租赁费用。交运公司随后向原审法院提起了诉讼，请求判令怡和公司支付拖欠的物业收益，补缴物业面积差额收益，并判令解除交运公司与怡和公司之间的物业委托合同关系等。2014年12月25日，原审法院作出（2014）湛霞法民二初字第197号民事判决，判决怡和公司向交运公司支付计至2014年9月30日止尚欠的物业收益款977850元及逾期付款利息，怡和公司向交运公司补缴物业面积差额的收益款149346.53元，同时解除交运公司与怡和公司的物业委托关系，交运公司没收怡和公司的保证金300000元等。怡和公司不服一审判决，向湛江市中级人民法院提起了上诉。2015年6月10日，湛江市中级人民法院作出（2015）湛中法民三终字第116号民事判决，判决驳回怡和公司的上诉，维持原判。终审判决生效后，由于怡和公司未主动履行确定的义务，交运公司向原审法院申请强制执行。2015年9月28日，原审法院作出（2015）湛霞法执字第393号执行裁定，裁定提取怡和公司在有荣公司怡福大厦二层“爱家超市”的应收租金1774789.63元。2016年3月14日，原审法院又作出（2015）湛霞法执字第393号《履行到期债务通知书》，通知有荣公司十五日内直接向交运公司履行对怡和公司所负到期债务1774789.63元，并不得向怡和公司清偿。有荣公司随后提出书面执行异议，认为其不拖欠怡和公司的债务。2016年6月29日，原审法院作出（2016）粤0803执异20号执行裁定，认为有荣公司对执行标的不享有足以排除强制执行的权益，裁定驳回了有荣公司的执行异议。有荣公司不服，向原审法院提起了案外人执行异议之诉，请求判令撤销（2016）粤0803执异20号执行裁定，停止对有荣公司的执行。原审法院于2016年11月29日作出（2016）粤0803民初1337号民事裁定，裁定驳回了有荣公司的起诉。有荣公司不服，上诉至湛江市中级人民法院。湛江中院于2017年1月20日作出（2017）粤08民终53号民事裁定，裁定撤销原审法院（2016）粤0803民初1337号民事裁定，指令原审法院审理。2017年11月8日，原审法院作出（2016）粤0803民初1337号民事判决，判决不得执行怡和公司对有荣公司的到期债权1774789.63元。交运公司不服一审判决，向湛江市中级人民法院提起了上诉。湛江中院于2018年3月26日作出（2018）粤08民终214号民事裁定，认为一审违反法定程序，裁定撤销原审法院（2016）粤0803民初1337号民事判决，发回本院重审，重审案号为（2018）粤0803民初957号。重审过程中，有荣公司不服（2016）粤0803执异20号执行裁定，向湛江市中级人民法院申诉，湛江中院指令一审法院进行执行监督审查。2018年9月20日，原审法院作出（2018）粤0803执监3号执行裁定，认为被执行人怡和公司在有荣公司的到期债权争议，属于实体权利的认定，非执行程序审查的范围，对有荣公司提出的异议进行审查，于法无据，遂裁定撤销（2016）粤0803执异20号执行裁定，停止对有荣公司的强制执行。随后，有荣公司以原审法院已经撤销了（2016）粤0803执异20号执行裁定为由，请求撤回案外人执行异议之诉。原审法院于2018年10月8日作出（2018）粤0803民初957号民事裁定，裁定准许有荣公司撤诉。再查明，2017年1月9日，交运公司认为（2014）湛霞法民二初字第227号民事调解系有荣公司与怡和公司通过恶意串通、隐瞒事实真相的情况下骗取法院作出的法律文书，遂向原审法院提起第三人撤销之诉。2017年5月8日，原审法院作出（2017）粤0803民初69号民事裁定，认为交运公司提起交运公司撤销之诉超过了法定的期限，驳回了交运公司的起诉。交运公司不服，向湛江市中级人民法院提起上诉。2017年8月30日，湛江市中级人民法院作出（2017）粤08民终1243号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。一审法院再审认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期为五十年，违反了上述法律规定，故约定超过二十年的部分，属无效约定，不具有法律效力。除超过法律规定的租赁期限部分无效外，《房屋租赁合同》其他内容没有违反法律法规的强制性规定，亦没有损害国家、集体或者交运公司的合法权益，均为合法有效的约定，当事人均应恪守相应的义务。本案争议的焦点包括：有荣公司与怡和公司履行《房屋租赁合同》期间有无违约行为，当事人达成的和解协议是否符合法律的规定，有荣公司的诉讼请求能否支持。关于当事人有无违约的问题。《房屋租赁合同》约定，商场的店招位、广告位、停车位以及门前场地、员工通道等属于租赁的附属场地，有荣公司有权使用。怡和公司更换商场内的部分宣传贴画，以及拆除原户外广告招牌并占用广告招牌位置前未与有荣公司协商一致，侵害了有荣公司对租赁场地的使用权，违反了租赁合同的约定。另外，怡和公司放任其他租户滥收费用、在公用通道上设立商铺等行为，显然阻碍了有荣公司的正常经营活动，均属于违反合同的行为。从怡和公司在原审中与有荣公司达成的和解协议内容上看，怡和公司对其在履行房屋租赁合同期间的违约行为，以及违约行为对有荣公司经营活动造成的影响，怡和公司亦予以确认，故怡和公司违反合同的事实一审法院予以确认。关于当事人在原审诉讼期间达成的和解协议是否合法有效的问题。《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十二条规定：“调解协议具有下列情形之一的，人民法院不予确认：（一）侵害国家利益、社会公共利益的；（二）侵害案外人利益的；（三）违背当事人真实意思的；（四）违反法律、行政法规禁止性规定的。”有荣公司与怡和公司达成的和解协议应当按上述规定予以审查。首先，民事诉讼中的财产保全，是为保障将来的生效判决能够得到执行或避免财产遭受损失，人民法院根据一方当事人的申请，对另一方当事人的财产或争议的标的物采取限制其处分的强制措施。在采取保全措施期间，未经法院许可，当事人不得隐藏、转移、变卖、损毁已被保全的财产。一审法院已经裁定有荣公司暂停向怡和公司支付租金的情况下，当事人以协议的方式将租金抵销处分，实质系转移被保全财产的行为，该行为不仅侵害了案外人的利益，且被法律所禁止，不具合法性。其次，《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”据此规定，抵销的债务须符合不属于法律规定或合同性质决定不得抵销的条件。一审法院向有荣公司送达保全裁定后，有荣公司对租金的处分权已经受到了法律的限制，其已不具备行使抵销的权利和条件。有荣公司只能在对保全裁定提出异议，并在法院支持其异议理由且裁定解除保全措施之后，才可行使协议抵销权。因此，有荣公司以应付租金与怡和公司应返还的租赁保证金相互抵销，不符合法律规定，当事人达成的和解协议，依法应不予确认。原审法院以（2014）湛霞法民二初字第227号民事调解确认该和解协议存在错误，应依法予以撤销。关于有荣公司的诉讼请求能否支持的问题。有荣公司请求解除其与怡和公司之间的房屋租赁合同关系，怡和公司无异议，且有荣公司已经将租赁的商场场地腾退怡和公司，故对有荣公司的第一项诉讼请求不再处理。《房屋租赁合同》解除之后，怡和公司应将租赁保证金返还给有荣公司。由于怡和公司应收的租金已经被一审法院另案民事裁定书所冻结，故有荣公司应付的租赁费用应暂停支付给怡和公司，等待另案处理。怡和公司履行合同期间虽存在违约行为，但该违约行为不符合合同约定的双倍返还租赁保证金的条件，有荣公司请求怡和公司双倍返还租赁保证金，不予支持。有荣公司请求怡和公司返还已付租金、确认拒付租金的权利等亦缺乏合同依据或法律依据，亦不予支持。本案仅审理有荣公司与怡和公司之间的房屋租赁合同关系，交运公司与怡和公司的委托合同关系不是本案审理的范畴，交运公司请求本案中将有荣公司应支付给怡和公司的租金直接判决、执行给交运公司，缺乏法律依据，不予支持。案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十二条的规定，判决：一、撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2014）湛霞法民二初字第227号民事调解；二、湛江怡和置业有限公司应在判决发生法律效力之日起十日内日，返还租金保证金1000000元给深圳市有荣配销有限公司；三、驳回深圳市有荣配销有限公司其他的诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32438元，由深圳市有荣配销有限公司负担18538元，湛江怡和置业有限公司负担13900元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：二审庭审中，交运公司承认一审法院于2014年9月30日作出（2014）湛霞法立保字第187-1号民事裁定及协助执行通知后，其未在上述民事裁定所规定的查封期限届满（冻结其他资金的期限为六个月）前向一审法院申请延长查封期限。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人有荣公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人有荣公司的上诉请求和理由，及原审第三人交运公司的陈述意见，本案各方当事人二审争议以下焦点问题：一、有荣公司与怡和公司达成的调解协议，法院应否予以确认。《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第十二条规定：“调解协议具有下列情形之一的，人民法院不予确认：（一）侵害国家利益、社会公共利益的；（二）侵害案外人利益的；（三）违背当事人真实意思的；（四）违反法律、行政法规禁止性规定的。”本案中，有荣公司与怡和公司之间达成的调解协议虽然是双方的真实意思表示，但人民法院在对上述调解协议进行确认时，还应当审查双方之间达成的调解协议是否侵害了国家利益、社会公共利益及案外人的利益。根据有荣公司与怡和公司签订的《房屋租赁合同》及《〈租赁合同〉补充协议（一）》，从（2014）湛霞法立保字第187-1号民事裁定送达给有荣公司（2014年9月30日）至2015年5月31日止，有荣公司应当向怡和公司支付的租金总额高达1927680元（240960元/月×8个月），已远远超出有荣公司向怡和公司所缴纳的租金保证金。故在交运公司对怡和公司享有债权，且交运公司曾申请诉前保全，请求有荣公司暂停向怡和公司支付租金的情况下，即使有荣公司与怡和公司之间互负债务，也应当通过合法途径确定各自应当向对方支付的款项数额，在双方各自应当向对方支付的款项数额明确后，再依法抵销。在有荣公司应支付的租金数额远远超出怡和公司应返还的租金保证金数额，而有荣公司与怡和公司在调解协议中所提及的商铺附着物价值及应否由怡和公司补偿等问题现无法确定的情况下，有荣公司与怡和公司通过调解的方式抵销双方的全部债权债务，明显损害了案外人交运公司的合法权益。故一审判决撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2014）湛霞法民二初字第227号民事调解，对有荣公司与怡和公司达成的调解协议不予确认，并无不当，本院予以维持。有荣公司关于应予确认其与怡和公司达成的调解协议的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、怡和公司应否双倍返还租金保证金给有荣公司。根据涉案《房屋租赁合同》第7.4款“甲方违反本合同第5.1款、5.2款，因甲方的出租权有争议或引起纠纷且超过30天不能解决致使乙方无法正常营业的，视为甲方违约，甲方赔偿乙方的全部损失，并双倍退还乙方保证金，双方解除合同”的约定，怡和公司应当双方退还保证金的前提是“甲方的出租权有争议或引起纠纷且超过30天不能解决致使乙方无法正常营业”。根据本案证据，即使怡和公司存在更换商场内的部分宣传贴画、未与有荣公司协商就拆除原户外广告招牌并占用广告招牌位置、放任其他租户滥收费用、在公用通道上设立商铺等违约行为，因该违约行为并不属于“出租权有争议及因出租权引起纠纷导致有荣公司不能正常营业”的违约行为，故不符合《房屋租赁合同》第7.4款约定的怡和公司应当双倍返还租金保证金的条件。有荣公司上诉主张怡和公司应双倍返还租金保证金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，有荣公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32438元，由深圳市有荣配销有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇一九年十二月二十日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。