安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终10793号上诉人（原审原告、反诉被告）：余茂俊，女，1978年6月23日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘斌，男，1981年08月26日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：房超，安徽典兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张成飞，安徽典兴律师事务所律师。上诉人余茂俊、刘斌因房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初8534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余茂俊上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持余茂俊一审全部诉请。事实与理由：1.一审法院认为余茂俊未在约定时间内将房款存入托管账户属于事实认定错误。《存量房买卖合同》第十一条证明双方没有约定房款托管，附件四上的托管不是双方约定。2.一审法院认为余茂俊未前往房产部门办理过户手续，属于事实认定错误。补充协议第二条约定，房屋解除抵押后，提前一天通知余茂俊办理交易过户手续。刘斌的房屋在解除抵押前是不能要求余茂俊去交易的，不能交易而通知交易，是强买强卖的行为，是中介方违约。3.一审法院认定余茂俊未提供刘斌隐瞒房屋抵押的证据，是错误的。合同附件三房屋抵押情况填写的是没有，很显然刘斌在隐瞒抵押情况。同时合同约定房产没有任何纠纷，结果房屋存在抵押，这就是隐瞒。4.一审认为余茂俊主张的购房损失费和律师费缺乏依据是错误的。根据2019年国家统计局发布的合肥市房价数据，每平米上涨约一千多元，涉案房屋价格上涨了五到十万元，余茂俊损失是明显的。律师费也是实际支出的，有合同和发票证实。5.一审法院认定余茂俊存在违约属于认定事实错误。余茂俊已经完全履行了合同，没有违约。刘斌辩称，1.刘斌非本案的违约方，截止至一审开庭，刘斌仍愿意以约定的价格履行案涉合同；2.余茂俊没有按合同约定支付房款，同时也没有按要求办理房款托管、完税手续，导致房屋无法过户；3.双方签订合同时，不存在余茂俊所陈述的强迫交易的行为；4.一审证人证言能反映出签订合同时，余茂俊已经明知房屋存在抵押。综上，余茂俊上诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回。刘斌上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘斌一审全部反诉请求。事实与理由：1.一审法院认定事实不清。余茂俊拒不按照合同约定支付房款，是违约方。合同附件四约定余茂俊应于2019年6月15日将房款110万元存入托管账户，截止目前余茂俊仍未支付，并拒绝办理完税手续。2.完税托管是房产过户的前置程序。涉案房产设有抵押，必须先办理完税过户后，方能办理产权过户，但余茂俊拒不配合办理完税，致使房产无法过户。资金托管的结果有两种，一是产权过户后，托管资金转入卖方账户，二是无法过户，托管资金退回买房人账户。对余茂俊而言，办理资金托管完全能够避免交易风险，其拒不办理托管手续，表明其故意不履行合同，是违约方。2.一审法院适用法律错误。余茂俊违反合同约定不完税不托管，是引发本案的直接原因。刘斌作为守约方，可以依据《合同法》规定要求余茂俊继续履行合同并承担违约责任。综上，请求二审法院判如所请。余茂俊辩称，1.双方合同约定补充条款与正文不一致的，以补充协议为准，刘斌选取合同附件四来上诉是断章取义。刘斌隐瞒房屋抵押，强买强卖，违反合同第二条、第三条、第五条、第九条及补充协议第二条约定，违约事实清楚。合同附件三房屋抵押情况填写的是没有，很显然刘斌在隐瞒抵押情况。同时合同约定房产没有任何纠纷，结果房屋存在抵押，这就是隐瞒。2.补充协议约定因刘斌房屋抵押没有解决，在6月15日前不能交易，表明刘斌已违反了合同约定第五条，即不能在6月15日前交易过户。不能办理过户，就不能买房，也就不用将房款存入托管账户。余茂俊付款的前提是交易过户，但是至2019年6月25日刘斌的债务还是没有解决，不能办理过户，刘斌与中介合伙欺骗余茂俊，这是刘斌违约。3.证人和证据有重大瑕疵，不能采信。《市长热线交办单》缺乏公文要件的完整性，没有公章，不能称为公文。出庭的证人不是看房购房的联系人，不具证人资格，且其所作陈述是虚假的。4.一审法院对刘斌隐瞒抵押的事实未予采信，是错误的。余茂俊完全履行了合同，不存在违约。余茂俊向一审法院起诉请求：1.刘斌立即双倍返还房屋定金80000元；2.刘斌立即支付违约金25300元（其中22000元违约金是以1100000元为基数，按2%计算；3300元违约金是以1100000元为基数，自2019年6月26日暂计至2019年7月6日，按照每日房屋价款万分之三计算至款清之日止）；3.刘斌赔偿余茂俊房屋升值损失50000元；4.刘斌承担本案的全部诉讼费用；5.解除存量房买卖合同关系；6.刘斌支付律师费11000元。刘斌向一审法院反诉请求：1.余茂俊继续履行与刘斌于2019年5月5日签订的《存量房买卖合同》；2.余茂俊支付自2019年6月16日至2019年7月30日的违约金14850元（以房款1100000元为基数，按日万分之三标准计算），之后顺延计算至余茂俊付清全部房款之日；3.本案诉讼费由余茂俊承担。一审法院认定事实：2019年5月5日，刘斌（甲方）和余茂俊（乙方）签订了一份《存量房买卖合同》，约定甲方将坐落于合肥市铜陵北路与瑶海西路交口华府竹丝苑二期31幢402室（权属证号合产343965）出售给乙方，建筑面积82.29平方米。甲乙双方协商一致，同意存量房转让价款为人民币1100000元。双方还确认，本合同签订之后2019年6月15日，双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续。乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，逾期未超过十日的，乙方按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过十日的，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权解除合同，乙方按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。甲乙双方在履行合同过程中若发生争议，应协商解决。协商不成，乙方人民法院起诉。合同附件四约定乙方同意在2019年6月15日前将人民币1100000元存入托管账户，并在当日内办理房屋转移手续。合同签订当日，双方又签订了一份《补充协议》，约定甲乙双方一致同意乙方一次性付款方式支付甲方房款，甲方在办理过户手续前，应提交相关身份证复印件、空户证明、物业结清证明，在交房前结清水、电、气、有线等相关费用；本协议签订后乙方应向甲方支付定金人民币40000元，定金冲抵房款。甲方应将相关权属证书原件交予居间方用于办理核价等相关前期手续。若甲方违约，双倍返还乙方定金；若乙方违约，甲方收取的定金不予退还…等内容。当日，余茂俊向刘斌支付了定金40000元，刘斌向余茂俊出具了收条。2019年6月15日，卖方刘斌（甲方）、买方余茂俊（乙方）、中介黄会祥（丙方）签订了一份《合同补充协议》，约定：1.因甲方房屋债务没有解决至本合同约定过户期限内不能办理过户手续，需按本主合同约定延长十日至2019年6月25日。十日内所产生的逾期费用由甲方承担，甲方把客厅的柜式空调丢给乙方作为逾期的费用；2.在甲方债务结清时由丙方查阅确保没有债务的情况下通知乙方办理过户手续，要提前一天通知乙方；3.如甲乙双方约定2019年6月25日还是不能办理，属于甲方违约，甲方需支付乙方违约金为定金的两倍加丙方的中介费用2%。如乙方违约甲方收取的定金不退还，乙方还需要支付丙方2%的中介费，如到期不能办理三日内务必到丙方处解决等内容。买方余茂俊的签字由张贵永代签，余茂俊当庭予以追认。2019年6月25日，余茂俊和刘斌均未到场办理房屋过户手续。一审庭审时，余茂俊陈述仍未办理资金托管，刘斌亦当庭陈述未办理空户证明、物业结清证明、银行开具的他项权利证明，且该房屋的抵押登记仍未注销。一审法院认为，余茂俊和刘斌签订的《存量房买卖合同》《补充协议》《合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。本案的争议焦点是双方履行合同是否存在违约行为，根据双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》约定2019年6月15日前，余茂俊应将案涉房屋价款1100000元存入资金托管账户，并于当日办理房屋过户手续；刘斌在办理过户前应提交相关身份证复印件、空户证明、物业结清证明并将案涉房屋的债务还清。后因刘斌在过户前未将案涉房屋债务结清，双方于2019年6月15日签订了一份《合同补充协议》，协商一致将案涉房屋过户日期变更至2019年6月25日，视为双方协商一致将各自的合同义务均延期十日，但截至2019年6月25日，余茂俊仍未将案涉房款存入资金托管账户，刘斌也未办理空户证明、物业结清证明并将案涉房屋债务结清，且2019年6月25日当日余茂俊、刘斌及中介人员均未前往办理房屋过户手续现场，故一审法院认定余茂俊和刘斌均未依照双方合同约定履行各自的义务，均存在违约行为。余茂俊主张刘斌故意隐瞒房屋存在债务的事实，导致无法办理过户手续，构成违约，应承担相应的违约责任，但并未提供任何证据证明刘斌存在故意隐瞒的情形，故对其主张应不予采纳。刘斌主张余茂俊未按照双方签订的《存量房买卖合同》约定在2018年6月15日前将案涉房款存入资金托管账户内并导致无法过户构成违约，但其未提供证据证明双方未能办理过户手续与托管资金的存入托管账户存在因果关系，故对其主张亦不予采纳。现余茂俊主张解除双方签订的《存量房买卖合同》，刘斌主张继续履行双方签订的《存量房买卖合同》，因双方都存在违约行为，但截至本案庭审时刘斌仍没有结清案涉房屋债务办理相应抵押登记注销手续，客观上导致其过户义务无法实际履行，故对余茂俊要求解除双方签订《存量房买卖合同》的诉讼请求，应予以支持。对于余茂俊主张刘斌双方返还定金的诉讼请求，根据前述，双方在合同履行过程中均存在违约行为，且余茂俊在本案中已主张违约金，其主张双方返还定金属于重复主张，故余茂俊要求刘斌双方返还定金的主张缺乏依据，不予支持。综上，合同解除后，刘斌应返还余茂俊定金40000元。余茂俊和刘斌在本案中均主张对方承担相应的违约责任，如前所述因双方均存在违约情形，一审法院根据双方的过错程度，酌定对双方各自要求对方承担违约责任的诉讼请求均不予支持。对于余茂俊要求刘斌赔偿房屋升值损失50000元诉讼请求，因余茂俊未能提供充分证据证明该损失的计算依据，且该损失亦非余茂俊因合同解除而受到的可预见的直接损失，故余茂俊的该项诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。对于余茂俊要求刘斌支付律师费的诉讼请求，因双方均存在违约行为，故余茂俊的该项诉讼请求不符合双方合同约定，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第一百一十六条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除余茂俊和刘斌签订的《存量房买卖合同》《补充协议》及《合同补充协议》；二、刘斌于判决生效十日内返还余茂俊定金40000元；三、驳回余茂俊的其他诉讼请求；四、驳回刘斌的诉讼请求。本诉案件受理费3410元，减半收取1705元，由余茂俊负担1000元，由刘斌负担705元；反诉案件受理费90元，由刘斌负担。二审中，余茂俊向本院提交中国移动通信客户详单一份，用以证明2019年6月余茂俊爱人张贵永与中介经办人黄会祥有多次通话，153××××1335就是黄会祥的手机号，黄会祥一审证言不属实。刘斌质证对真实性有异议，通话详单上没有运营商盖章确认，且详单仅能反映有过通话，不能反映通话内容，达不到证明目的。本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。本院认为，2019年5月5日余茂俊与刘斌签订的《存量房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，应为合法有效，对双方均有拘束力。上述合同及协议并未载明涉案房屋上设有抵押，刘斌称双方在订立《存量房买卖合同》时已将房屋抵押情况如实告知了买受人余茂俊，并申请了中介经办人黄会祥出庭作证，然而余茂俊对此并不认可，坚持认为刘斌隐瞒了抵押情况。结合余茂俊二审陈述，即便余茂俊的上述主张成立，其最迟至2019年6月12日时已知道涉案房屋设定有抵押，且刘斌在原合同约定的时间内无法完成过户。双方于2019年6月15日重新订立的《合同补充协议》即是对因涉案房屋设定有抵押无法按约过户的补充约定。依据该补充协议，双方同意将过户时间延期至2019年6月25日。根据合同权利义务相一致原则，2019年5月5日《存量房买卖合同》约定的余茂俊应在2019年6月15日前将110万元房款存入托管账户的时间节点也应相应延后十日，即余茂俊需在2019年6月25日前存入110万元，然而余茂俊并未履行，应属违约。余茂俊认为应当先过户再支付房款与《存量房买卖合同》附件四的约定不符，且双方约定的是将房款存入托管账户，而非直接支付给刘斌，即便余茂俊将房款全部存入托管账户后，刘斌未能依约过户，余茂俊也不会丧失房款，此种约定不会增加余茂俊的交易风险，并无不妥。就刘斌而言，其未能依照补充协议约定在2019年6月25日前解除抵押，同样存在违约。鉴于涉案房屋的抵押至今尚未解除，继续履行合同客观上存在障碍，余茂俊诉请解除合同，理由成立。双方当事人就合同履行均存在违约行为，一审法院判决解除双方《存量房买卖合同》及《合同补充协议》，刘斌退还余茂俊定金4万元，并无不当，本院予以维持。余茂俊诉请违约金、房屋价值损失及律师费损失，缺乏事实依据，本院不予支持。因涉案合同客观上无法继续履行，故本院对刘斌基于继续履行合同提出的各项反诉请求，依法予以驳回。综上所述,余茂俊与刘斌的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3590元，由余茂俊负担3410元，由刘斌负担180元。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  方玮韡审判员  马枫蔷二〇一九年十二月二十七日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。