北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14336号上诉人（原审被告）：北京和裕房地产开发有限公司。法定代表人：孙绍先，董事长。委托诉讼代理人：吴轶军，男，该公司法务。委托诉讼代理人：张红飞，女，该公司法务。被上诉人（原审原告）：王碧莹，女，1993年11月12日出生。委托诉讼代理人：王素梅（王碧莹之母），住北京市丰台区。委托诉讼代理人：孙莹，北京市双利律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张其海，男，1963年10月16日出生。被上诉人（原审第三人）：张立静，女，1963年10月22日出生。张其海、张立静之共同委托诉讼代理人：祁兰兰，北京泓聚律师事务所律师。张其海、张立静之共同委托诉讼代理人：张月，北京泓聚律师事务所律师。王碧莹因与北京和裕房地产开发有限公司（以下简称和裕地产公司）房屋买卖合同纠纷一案诉至北京市大兴区人民法院，该院审理后做出（2015）大民初字第8158号民事判决，王碧莹与和裕房地产公司均不服，分别向本院提起上诉，本院审理后做出（2017）京02民终3759号民事裁定，撤销原判发回重审。一审法院重审过程中，追加张其海、张立静为第三人，审理完毕后做出(2017)京0115民初15879号民事判决，和裕房地产公司不服向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。和裕地产公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判驳回王碧莹要求和裕地产公司支付房屋装修赔偿及房屋租金损失的诉讼请求。事实和理由：一审法院判决我公司承担租金损失没有事实和法律依据,北京XXX房屋（以下简称涉案房屋）地下一层积水是原租户退租的原因，而积水系因其隔壁115号房屋操作间防水缺陷所致，涉案房屋自115号房屋2014年9月投入使用开始积水严重，至2016年底115号房屋停止使用后不再积水。虽涉案房屋在极端天气下出现轻微渗漏现象，但仅涉及该房屋地上部分，故影响涉案房屋使用的根本原因非我公司造成，不应由我公司承担租金损失。涉案房屋装修为其原承租人所为，王碧莹未支付装修费用，现承租人重新进行了装修，王碧莹要求我公司给付装修损失无事实依据，即使认定装修为王碧莹损失之一，则其地板、墙面损失均是由于115号房屋防水缺陷所致，损失应由侵权方承担。退一步讲，即便涉案房屋在极端天气条件下渗漏水问题影响实际使用，也应该从共同侵权的角度划分责任比例，我公司仅应承担比例较微的次要责任。综上，一审法院判决我公司承担租金及装修损失错误，请二审法院予以改判。王碧莹辩称，同意一审判决。我虽认为一审法院判决租金及装修损失数额偏低，但为避免诉累未上诉，和裕地产公司的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院予以驳回。张其海、张立静辩称：同意一审判决，请求法院驳回和裕地产公司的上诉请求。王碧莹向一审法院起诉请求：1、判令和裕地产公司按照修复方案、修复费用、修复完成时间将涉案房屋漏水问题修复完毕；2、判令和裕地产公司向王碧莹支付涉案房屋装修赔偿89501.27元；3、判令和裕地产公司赔偿王碧莹涉案房屋租金损失（自2014年3月15日起至修复完毕之日止）；4、判令和裕地产公司向王碧莹赔偿制冷费19910.5元、供暖费20384元、物业管理费53194元；5本案诉讼费、鉴定费由和裕地产公司承担。一审法院认定事实：2012年9月5日，王碧莹（买受人）与和裕地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，王碧莹购买涉案房屋，建筑面积237.03平方米，总价款7933760元，房屋用途为商业，分为地下、地上各一层；关于住宅保修责任，《北京市商品房预售合同》第18条约定，该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细确定保修范围、保修期限和保修责任等内容；在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理，没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修，非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。和裕地产公司于2013年9月30日向王碧莹交付房屋，房屋防水的保质期为5年。2014年起至今，涉案房屋多次漏水，和裕地产公司为涉案房屋的漏水情况进行维修，均未能修复完整。经王碧莹申请对因房屋渗水造成房屋装饰装损失进行鉴定，北京中新国地工程造价咨询有限公司于2015年11月18日出具造价鉴定意见书，鉴定结论为：装饰部分为77271.47元、安装部分为12229.8元，共计89501.27元。王碧莹支出鉴定费14000元。经和裕公司申请对涉案房屋漏水成因进行鉴定，北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心（以下简称建筑工程中心）于2016年7月4日出具鉴定意见书（【2016】建鉴字第XXX号），鉴定意见为“1、-1层房屋渗漏水与隔壁操作间防水缺陷存在因果关系；2、涉案工程顶板、墙面多处存在渗漏水痕迹，推断上述部位曾发生渗漏水，分析由地下工程防水存在缺陷所致。勘验时处于干燥状态，现场对相关部位进行浇水、淋水实验，未见涉案房屋有渗漏现象”。2016年9月9日，建筑工程中心针对【2016】建鉴字第XXX号鉴定意见书出具补充鉴定函，载明2016年7月20日大雨时，王碧莹发现新的漏水现象，建筑工程中心于2016年7月21日派工程技术人员到现场进行补充勘验，并记录了该工程的相关情况，补充鉴定意见为“113号房屋首层通往地下一层楼梯梁a有渗漏水现象，地下一层天窗北侧和东南角位置有渗漏水现象，113号房屋管根位置c有渗漏水现场，根据渗漏水位置、现象、天气情况综合推断，此次漏水与地下工程防水密封局部缺陷存在一定因果关系。”经王碧莹申请对涉案房屋是否具备可修复性进行鉴定，如果具备可修复性，对修复方案、修复时间、修复费用进行鉴定。建筑工程中心于2018年8月29日出具司法鉴定意见书（【2018】建鉴字第XXX号），对涉案房屋出具关于防水的修复方案。并提出因修复时间、修复费用不属于建筑工程中心的鉴定范围，无法接受委托。针对修复时间和修复费用，北京XXX有限公司于2019年8月28日出具鉴定意见书，鉴定结论为（一）、按照王碧莹主张，1、地下一层顶板、外墙渗漏修复费用为48116.2元，综合工日数为158.69个；2、采光井渗漏修复费用为11240.39元，综合工作日数为34.23个；隔壁厨房渗漏修复0元。（二）、按照和裕地产公司主张，1、下一层顶板、外墙渗漏修复费用为0元；2、采光井渗漏修复费用为11240.39元，综合工作日书为34.23个；3、隔壁厨房渗漏修复0元。另查，2014年3月14日，王碧莹与案外人耿某签订商铺租赁合同，王碧莹将涉案房屋出租给耿某，租期自2014年3月15日至2024年3月14日，2014年3月15日至2014年6月14日为免租期，不计租金；第一年租金346020元，第二年租金389272.5元，第三年、第四年租金为408736.12元。耿某在涉案房屋处经营XXX餐厅，后因涉案房屋漏水无法营业，耿某与王碧莹于2014年10月解除了租赁合同。2018年1月5日，王碧莹与刘某签订北京市商铺租赁合同，王碧莹将涉案房屋出租给刘某，租期自2018年4月15日至2023年4月14日，共计5年，每月租金30833元。另查明，王碧莹已交纳物业管理费53194元（2013年10月7日至2017年12月31日）、供冷服务费7111元（2014年5月15日至2014年9月30日）、空调运行费17066元（2015年5月至2018年9月）、供暖费20384元（2014年11月15日至2016年3月15日）。在案件审理过程中，王碧莹及和裕地产公司均认可张立静、张其海的房屋已完成修复，不存在隔壁厨房渗漏修复费用。经释明，各方当事人均不对涉案房屋的漏水成因进行重新鉴定。一审法院审理认为，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的损失由出卖人承担。和裕地产公司出售给王碧莹的113号房屋在质量保修期内出现渗水情况，和裕地产公司作为出卖人应当承担保修责任。根据查明的事实及鉴定意见，可以认定113号房屋在交付使用后地下一层顶部多次出现渗漏水，和裕地产公司在王碧莹报修后进行了多次维修，但涉案房屋渗漏水现象并未得到完全修复。虽【2016】建鉴字第XXX号鉴定意见书认为渗漏水成因之一与隔壁操作间防水缺陷存在因果关系，但由于王碧莹与和裕地产公司均认可涉案房屋现已不存在渗漏水情况，且双方均明确表示不对渗漏水成因进行重新鉴定，故和裕地产公司仍应承担多次渗漏水给王碧莹所造成损失的赔偿责任以及房屋修复义务。关于王碧莹主张和裕地产公司按照修复方案、修复费用、修复完成时间将涉案房屋漏水问题修复完毕的诉讼请求，鉴于已对修复费用和修复时间进行鉴定，且和裕公司不同意王碧莹的诉讼请求，考虑到双方纠纷的妥善解决，法院酌情确定和裕公司给付王碧莹修复费用59356.59元，由王碧莹按照修复方案及修复时间自行维修；关于王碧莹要和裕地产公司支付房屋装修赔偿89501.27元的诉讼请求，鉴于王碧莹与和裕地产公司均认可关于渗漏水成因的【2016】建鉴字第XXX号鉴定意见书，且双方均不申请对漏水成因重新鉴定，故在装修损失中应考量可能因第三人原因造成部分装修损失的因素，现隔壁操作间已修复完毕，亦不具备将装修损失分别鉴定的条件，故法院结合鉴定意见书及当事人陈述，酌情确定装修损失80000元；关于王碧莹要求和裕地产公司支付房屋租金损失的诉讼请求，鉴于王碧莹与案外人耿某的租赁合同自2014年3月15日起至2014年10月止，王碧莹虽主张已将租金退还承租人，但未提供充足证据，故王碧莹主张上述期间的租金损失，法院不予支持；鉴于王碧莹与刘某于2018年1月5日签订租赁合同租期自2018年4月15日起，考虑到租赁合同尚在履行期限内，且涉案房屋尚未修复完毕，故对于王碧莹的租金损失计算到2018年1月4日。如在此之后王碧莹因房屋渗漏水产生新的租金损失，王碧莹可另案主张。和裕地产公司虽不认可涉案房屋存在上述空置期，但未提供充足的证据证明，故对其答辩意见，法院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。结合现有证据材料，法院酌情确定和裕地产公司给付王碧莹租金损失1000000元；关于王碧莹主张制冷费19910.5元、供暖费20384元、物业管理费53194元，因法院在酌定租金损失时已将上述费用考量在内，故对于王碧莹的上述主张，法院不再单独支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，一审法院判决：一、北京和裕房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付王碧莹修复费用59356.59元；二、北京和裕房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿王碧莹装修损失80000元；三、北京和裕房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿王碧莹租金损失1000000元；四、驳回王碧莹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，张其海、张立静提交其另案起诉和裕地产公司一案中所做115号房屋漏水、渗水原因鉴定意见书（【2017】建鉴字第XXX号）及漏水、渗水修复方案鉴定意见书（【2018】建鉴字第XXX号），证明115号房屋也存在漏水问题，房屋存在质量缺陷；和裕地产公司对该证据真实性认可，但认为与本案无关；王碧莹对该证据予以认可，认为本案原审过程中所做【2016】建鉴字第XXX号鉴定意见书不能作为划分责任的依据，和裕地产公司应当对涉案房屋漏水造成的损失承担赔偿责任。本院另查明，张其海、张立静为涉案房屋隔壁115号房屋的所有权人。本院对一审法院查明相关事实予以确认。本院认为，根据各方当事人诉辩意见，二审中的争议焦点有二，其一为王碧莹是否存在装修损失问题，其二为和裕地产公司对王碧莹因涉案房屋漏水产生的损失是否承担赔偿责任及一审法院确定的赔偿数额是否适当的问题。关于王碧莹是否存在装修损失问题。根据已经查明的事实，涉案房屋存在多处漏水现象，造成该房屋不能正常使用承租户退租，虽装修系原承租人所为，但其作为涉案房屋的添附物，无论王碧莹本人是否支付装修费用，该添附物的价值归王碧莹所有，现装修受损，故一审法院认定王碧莹存在装修损失正确。关于和裕地产公司对王碧莹因涉案房屋漏水产生的损失是否承担赔偿责任及一审法院确定的赔偿数额是否适当的问题。和裕地产公司作为涉案房屋的出卖人，对向买受人王碧莹交付合格房屋负有合同义务，应对该房屋因渗漏水产生的装修及租赁损失承担合同责任。【2016】建鉴字第XXX号鉴定意见书对涉案房屋渗漏水原因鉴定为：“-1层房屋渗漏水与隔壁操作间防水缺陷存在因果关系”及“涉案房屋顶板、墙面多处存在渗漏水痕迹，推断上述部位曾发生渗漏水，分析由地下工程防水存在缺陷所致”，张其海、张立静虽没有参与上述鉴定过程，但其在一审法院重审过程中明知【2016】建鉴字第XXX号鉴定意见书结论，而就涉案房屋漏水成因未申请重新鉴定，故该鉴定结论可以作为本案的参考依据来认定王碧莹之损失分担。一审法院依据以上认定之事实和责任分担考虑，在合理确定王碧莹损失的情况下酌情判决和裕地产公司给付其装修损失80000元、租金损失1000000元的数额并无不当，本院对此不予调整。综上所述，和裕地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14520元，由北京和裕房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽杰审 判 员 陈雨菡审 判 员 王 佳二〇一九年十二月二十四日法官助理 辛明厚书 记 员 黑梦雪