山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1102民初4979号原告：山东浮来春物业有限公司，住所地：山东省莒县故城中路188号，统一社会信用代码：91371122061973017E。法定代表人：万修霞，经理。委托诉讼代理人：王志军，电话17606330160，系山东浮来春物业有限公司员工。被告：魏霞，女，1970年4月6日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被告：日照市东港区永恒之约咖啡西餐厅（个体工商户），住所地：日照市东港区兖州路378号(浮来春公馆沿街)，工商注册号：371102600739306。负责人：魏霞。以上两被告委托诉讼代理人：魏绪富，日照东港时代法律服务所法律工作者。原告山东浮来春物业有限公司（以下简称：浮来春物业）与被告魏霞、日照市东港区永恒之约咖啡西餐厅（以下简称：永恒之约咖啡厅）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浮来春物业委托诉讼代理人王志军，被告魏霞、永恒之约咖啡厅委托诉讼代理人魏绪富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浮来春物业向本院提起诉讼请求：1、请求依法判决解除原告与被告于2015年11月8日签订的日照浮来春公馆治街《商铺招商租赁合同》。2、请求判决被告支付拖欠房屋租金856003元、物业费35400元、水费4343元，共计895746元及违约金。3、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告于2015年11月8日与原告签订日照浮来春公馆治街《商铺招商租赁合同》，被告租赁商铺1B-101、201、301、302室，建筑面积842.76平方米，用于经营咖啡西餐厅，租赁期限5年，自2016年1月20日起至2021年6月30日止，合同签订后，被告支付了2017年6月30日前的租金，2017年7月1日至2018年6月30日的年租金为643335元，付款时间为2017年1月20日一次性付清，但被告违反合同约定，截止2018年7月3日仅支付462834元，欠付180501元，自2018年7月1日至2019年6月30日年租金675502元未付，累计欠付房租856003元、物业费35400元、水费4343元。经原告多次催促交款，被告均未按约付款。根据双方合同约定及相关法律法规，向被告提起诉讼。请求贵院依据处理。庭审中原告浮来春物业对物业费变更主张为40470元，水费为3005.4元，加房租合计为899478.4元。针对原告浮来春物业的诉讼请求被告魏霞、永恒之约咖啡厅答辩如下:原告变更诉讼请求，被告放弃答辩期，但原告所诉与事实不符，拖欠房屋租金属实，但价格过高且数额有误，原告所出租房屋消防设施未验收又拒不改正，有欺诈嫌疑；一楼东大厅已退回原告，不应再收租金。另被告在经营中原告多次停水断电，给被告造成损失故拒付租金。违约金标准过高，违背法律规定，原告知晓被告转租且已收转租人租费50000元。现原告单方面擅自解除合同，被告保留要求赔偿损失的权利。为证明自己的主张原告浮来春物业在第一次庭审中提交证据如下：证据1、《商铺招商租赁合同》一份，证明原告租赁给被告商铺，对租赁商铺的时间、价款、权利义务等条款进行了约定。证据2、《欠付物业费、水费、租金明细表》一份，证实被告欠付费用情况。证据3、催收通知EMS，因被告无法投递已经退回了，证实原告多次向被告主张物业费等，进行催收。针对原告浮来春物业提供的证据被告魏霞、永恒之约咖啡厅质证如下：对证据1对合同的真实性无异议，合同约定期限未到期，原告要求解除合同，被告拒绝支付一切费用。对证据2，原告制作的欠款明细表系单方制作，对相关的欠款数额在庭后进一步核实。对证据3，原告主张邮寄给被告的催收费用快件（物业催收通知书），被告未收到，退回不等于被告拒收。二次庭审中原告浮来春物业提交证据如下：证据1、日照市发改委、日照市住建局《日发改价格（2019）127号》文件，证明普通住宅实行政府指导价，其他物业公共服务费实行市场调节价，原被告合同中明确约定物业费，合同第三条第五款，物业费为每月每平方2元。证据2、日照市物价局于2017年5月2日发布的《日价格发（2017）4号》，关于城区自来水价格的通知，非居民用户到户价格每立方4.18元，原告也是依照该标准向原告收取的水费。针对原告浮来春物业提供的证据被告魏霞、永恒之约咖啡厅二次质证如下：对证据1，因该文件是复印件，原则上不能按照证据使用，对其真实性无法确认，即使该文件是真实的，也是从2019年开始执行的，但对于2019年以前收取的相关费用缺乏法定事实和依据，属于违规收费。对证据2，对该文件约定的非居民费用是否包括本案争议房屋的使用范围不明确，被告认为原告的收费过高，或者请求法庭依法认定其合法性。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，对双方无异议的证据本院予以确认，对有异议的证据及事实本院认定如下：被告（作为乙方）于2015年11月8日与原告（作为甲方）签订日照浮来春公馆沿街《商铺招商租赁合同》，合同约定“被告租赁原告商铺（商铺1B-101、201、301、1B-302室，建筑面积842.76平方米）用于经营咖啡西餐厅，租赁期限5年，自2016年1月20日起至2021年6月30日止。第一年租金为612700元，自第二年起在上年度租金基础上上浮5%，以此类推，租金为年付（具体交付日期为每年1月20日）、物业管理费为2元/平米/月，物业管理费为年付，与租金同期支付，水费、管理费、电费以政府规定价格为准。合同第六条第一款约定，乙方（本案被告）职责，乙方必须依约缴纳租金和其他费用，如有无故拖欠，甲方有权向乙方加收违约金，违约金为实欠租金的20%。如拖欠租金30天，视为违约，甲方有权收回房屋。合同第八条第一款规定，乙方有下列行为之一，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应向甲方支付合同总租金10%的违约金，（1）未经甲方（即本案原告）同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；……（4）拖欠房租累计30天以上的。若支付的违约金不足弥补甲方的损失，乙方还应负责赔偿。”。合同签订后，被告租用原告楼房并进行商业经营，经营期间被告已支付2017年6月30日前的租金，2017年7月1日至2018年6月30日的年租金应为643335元，但仅支付462834元，尚欠租赁费付180501元；另原告主张自2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金为675502元被告也未予偿付，两项房租合计为856003元以及物业费40470元、水费3005.4元均要求被告偿付并承担违约金和解除合同。另涉案沿街商铺楼房中的642.76平方米于2018年7月1日被两被告以租金460000元价格转租给案外人胡克山，并签订《房屋租赁合同》一份，租期自2018年7月1日至2021年6月30日，该转租合同履行期间，原告于2019年6月16日自行收回上述楼房642.76平方米并将该沿街楼房（商铺1B-101、201、301、1B-302室建筑面积约642.76平方米）与案外人胡克山重新签订了《商铺招商租赁合同》一份，合同期限为2019年6月16日至2024年6月15日。另原告为催要所拖欠的物业费曾向被告发出催收通知，EMS单号1073863622933，该邮件于2019年8月30日18:06:04秒由日照市东港揽投部接收揽投寄后和速物山东省莒县营业部投递均因被告名址有误/不详无法投递于2019年9月6日11:14:07秒登记进行退回。再查明被告在租赁楼房后已付物业费20226元、水费已付7712.5元。本院认为，原被告双方签订的《商铺招商租赁合同》系双方真实意思表示，也不违法相关法律规定，对此本院予以确认。合同签订后双方均应按合同约定履行自己的义务和行使自己的权利。本案中在该租赁合同履行期间内因被告逾期偿付租赁费及未经原告同意私自将涉案商铺转租，原告依据合同第六条和第八条的约定就于2019年6月16日起在未告知被告情形下已自行对上述涉案楼房收回同时又将该楼房重新签订合同租给案外人胡克山并已收取租赁费，从中可看出原告已从2019年6月16日起自行单方提前解除了与被告双方签订的涉案上述《商铺招商租赁合同》，现原告于2019年6月24日向本院起诉要求判决解除，本院予以确认，另对合同解除后事宜被告在庭审中保留诉讼权利对此本院也予以准许。本案中被告租用原告楼房后，未按约定期限偿付租赁费等费用，属违约，原告为此要求被告偿付租赁费等费用的请求应予支持。1、对租赁费拖欠具体数额事宜，本案中被告按合同约定于2016年7月1日租赁原告楼房建筑面积为842.76平方米，2018年7月1日被告转租给案外人胡克山为642.76平方米，在被告与案外人胡克山转租赁期间内2019年6月16日原告未告知被告自行对上述转租合同强行解除并收回涉案楼房同时又将该楼房642.76平方米重新签订合同仍租给案外人胡克山；从中可看出从2018年7月1日起被告原租842.76平方米中的200平方米楼房被告辩称主张已于2018年5-6月份交回原告，但未提交双方具体交接的相关证据对此辩求本院暂不予采信，但综观原告事后即能自行收回被告转租给案外人胡克山的642.76平方米，作为房主的原告对上述200平方米从2019年6月16日起也一定并以收回；故本院应按被告管理使用租赁物天数计算租金即本案被告租用管理天数起算日为2016年7月1日、截止日应为2019年6月15日（原告与案外人胡克山重新签订租赁合同之前一日），综上截止2019年6月15日被告共应尚欠原告对租赁费款项具体计算如下：租赁费尚欠为828242.4元=180501元（2018.6.30前欠付）+647741.4元【(612700元X1.05x1.05÷842.76÷365）X842.76平方米X350天（2018.7.1-2019.6.15）】；2、对物业费计算如下：物业费尚欠39609.96元=20226.48元{40452.48【842.76平方米X2元X24个月（从2016.7.1-2018.6.30）】-20226元（被告已付）}+19383.48元【842.76平方米X2元X11.5个月（从2018.7.1-2019.6.15）】；3、对水费计算如下：在二次庭审中原被告双方对使用水方量719方均无异议，本院也予以，对原告主张水费3005.4本院予以支持。4、对拖欠房租违约金事宜:本案中被告租用原告楼房后，从2017年7月1日开始至2019年6月16日期间已逾期30日未交纳房租并在2018年7月1日起未经原告同意擅自将楼房转租他人，被告的行为已构成违约，给原告造成了逾期付款的损失，按合同约定被告应承担违约责任但双方在合同第六条和第八条中约定了二个不同的违约金计收标准，另双方对其他费用是否加收违约金约定不明，纵观本案案情，在本案中对原告造成的损失实为逾期付款利息损失，本院酌定被告应按中国人民银行同期贷款利率以尚欠租赁费和物业费为基数从拖欠日分别计算利息给原告直至结清时止为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、从2019年6月16日起解除原被告双方于2015年11月8日签订日照浮来春公馆沿街《商铺招商租赁合同》。二、被告魏霞、永恒之约咖啡厅于本判决生效之日起十日内偿付给原告浮来春物业公司楼房租赁费本金828242.4元。三、被告魏霞、永恒之约咖啡厅于本判决生效之日十日内偿付给原告浮来春物业公司物业费39609.96元。四、被告魏霞、永恒之约咖啡厅于本判决生效之日十日内偿付给原告浮来春物业公司水费3005.4元。五、被告魏霞、永恒之约咖啡厅于本判决生效之日十日内偿付给原告浮来春物业公司欠租赁费利息（以本金180501元为基数从2018年7月1日起按人民银行同期贷款利率计算，以本金647741.4元为基数从2019年6月16日起按人民银行同期贷款利率计算直至结清为止）。六、被告魏霞、永恒之约咖啡厅于本判决生效之日十日内偿付给原告浮来春物业公司欠物业费利息（以本金20226.48元元为基数从2018年7月1日起按人民银行同期贷款利率计算，以本金19383.48元为基数从2019年6月16日起按人民银行同期贷款利率计算直至结清为止）。七、被告魏霞、永恒之约咖啡厅于本判决生效之日十日内偿付给原告浮来春物业公司欠水费利息（以本金3005.4元为基数从2018年7月1日起按人民银行同期贷款利率计算直至结清为止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付给原告浮来春物业迟延履行期间的债务利息。案件受理费12757元，由原告浮来春物业负担354元，被告魏霞、永恒之约咖啡厅负担12403元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  李宗刚人民陪审员  卞守翠人民陪审员  刘贤奎二〇一九年十二月三日书 记 员  李俊一