河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终24537号上诉人（原审被告、反诉原告）：荣银超，男，汉族，1975年9月29日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：白向英（系荣银超之妻），女，住郑州市中原区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：河南升龙物业管理有限公司，住所地郑州市金水区金水路288号。法定代表人：林江海，该公司总经理。委托诉讼代理人：周志瑞，河南并智律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡胜，河南并智律师事务所实习律师。上诉人荣银超因与被上诉人河南升龙物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初8476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荣银超上诉请求：1．撤销原审判决第一项，维持第二项、第三项。2．重新审理关于物业纠纷一案。3．一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：关于上诉人和被上诉人关于物业费纠纷一案，原审法院未采纳上诉人（一审被告）的证据和反诉请求，一审法院在明知河南升龙物业管理有限公司存在物业管理不作为的情况下，声称为了维护社会和谐，无法替个别业主解决问题的情况下，仍然不顾及业主利益，仅依据双方签订的《前期物业管理协议》，并未按照物业公司给上诉人提供的物业服务情况，而片面的判决上诉人全额缴纳物业费，上诉人认为此项判决有违事实依据，为不公平判决。双方在交房期间虽然签订了《前期物业服务协议》，但被上诉人（河南升龙物业管理有限公司）并未按照服务协议约定的条款给上诉人提供物业服务。一审被告所住中原新城81号院8号楼独立于小区之外，没有享受到按照服务协议约定的条款提供的物业服务。主要表现在以下几方面：8号楼长期无监控，无保安，无绿化，卫生状况脏乱不堪，楼下秩序混乱，商户、住户电动车乱停乱放，给出行带来严重不便。糟糕的物业管理，使8号楼价低于原本买入时同价的小区内其它住房。2016年8号楼下、临楼的商业二层的那场大火是物业糟糕管理的典型标志事件。那场大火烘烤着8号楼较低楼层，黑烟漫过最高层，至今业主想起仍心有余悸。非法占用业主用地私自谋取利益，且给业主带来很大的安全隐患，在小区内部给商户提供经营场地进行非法经营，利用业主公共区域投设广告等私自谋取利益，并将房屋地下一层设立超市仓库堆积货物，严重堵塞消防通道，仓库垃圾堆积，恶臭不堪，严重影响了楼上居民的正常生活，未经业主同意，私自动用公共维修基金等情况。河南升龙物业管理有限公司辩称：被上诉人已经按照前期物业服务合同全面履行了自己的义务。按照合同约定，上诉人应当支付被上诉人物业服务费。上诉人所要求的请求没有事实和法律依据。河南升龙物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．判令荣银超支付升龙公司物业管理费7819.1元，违约金2345.73元，合计10164.83元；2．本案诉讼费由荣银超承担。荣银超向一审法院反诉请求：1．判令降低8号楼物业费至原标准的50%；2．要求升龙公司公示整个小区的电梯广告收入、公共维修基金支出情况及动用程序；3．要求升龙公司定期清理8号楼水箱。一审法院认为，升龙公司与荣银超签订的《前期物业服务协议》合法有效。上述合同签订后，升龙公司为涉诉小区提供了物业服务，故荣银超应当按照约定履行交纳物业服务费的义务。因本案涉诉房屋所在的8号楼与该小区其他楼栋不在同一个封闭区域内，故8号楼业主针对楼栋安保、楼前绿化等物业服务内容提出了具体的要求。诉讼中，除升龙公司委托的律师外，该院特别通知升龙公司物业经理到庭，针对业主反映的问题一一记录并要求升龙公司对属于物业服务范围内的问题进行整改。因物业服务合同存在内容多样性和持续时间长期性的特点，故荣银超的抗辩及其提交的证据尚不足以证明升龙公司提供物业服务存在根本违约的情形，故荣银超以物业服务不合格为由拒交物业费，该院不予支持。升龙公司主张荣银超交纳2011年12月15日至2018年12月31日期间的物业费，经计算为7816.9元（84.56平方米×1.094元×84.5个月），对该部分诉讼请求该院予以支持。为缓和双方之间的矛盾，对升龙公司主张的逾期违约金，该院酌定在本案中不予支持。在今后合同履行过程中，针对业主反映的问题，升龙公司应积极对照检查，确属物业服务范围内的问题应立即进行整改，对不属物业服务范围内的问题应向业主解释、说明，并积极协助业主解决；业主也应当按照约定向升龙公司交纳物业费。荣银超应积极联合其他业主成立业主委员，采用合法、合理、有效的方式维护自身权益。双方应当避免陷入“物业服务存在瑕疵→业主不交物业费→物业企业收入降低→物业服务标准降低→业主不交物业费”的恶性循环，共同提升小区生活环境。针对荣银超的反诉请求，荣银超要求降低物业费至原标准的50%，没有充分的事实依据和法律依据，该院不予支持。荣银超要求升龙公司公示小区电梯广告收入、公共维修基金支出情况及动用程序，符合法律规定，该院予以支持。诉讼中，升龙公司已经公布了2019年上半年的相关收支情况，荣银超称要求公示自交房至今的相关情况，考虑到保障业主知情权和升龙公司保存相关记录的时间，该院认定升龙公司应当公示荣银超提出反诉前三年的小区电梯广告收入、公共维修基金支出情况及动用程序。荣银超反诉要求升龙公司定期清理水箱，升龙公司在诉讼中已提交了每半年清理一次水箱的质检报告，荣银超对质检报告也未提出异议，双方对清理水箱并无争议，故对荣银超的该项反诉请求不再审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）荣银超于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）河南升龙物业管理有限公司交纳自2011年12月15日至2018年12月31日止期间的物业费7816.9元；二、原告（反诉被告）河南升龙物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内在郑州市中原区前进路81号院公告栏或公共区域张贴公布自2016年8月1日至2019年8月1日期间郑州市中原区前进路81号院的电梯广告收入、维修基金的支出情况以及维修基金的动用程序；三、驳回原告（反诉被告）河南升龙物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）荣银超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用27元（已减半收取），由被告（反诉原告）荣银超负担，反诉案件受理费25元（已减半收取），由原告（反诉被告）河南升龙物业管理有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实同原审相一致。本院认为，双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，河南升龙物业管理有限公司依约履行了合同约定的主要义务，荣银超从2011年起没有缴纳物业费，构成违约。因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利；故此上诉人荣银超如认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任，一审法院据此判令荣银超支付物业管理服务费有据可依。且一审法院支持了荣银超提出的合法诉求。当事人对自己的诉讼主张有举证证明的义务。荣银超现提出河南升龙物业管理有限公司未按照物业服务协议约定提供物业服务，要求减少物业费的上诉主张，因荣银超并未提供充分证据予以证明，本院不予支持，且一审法院综合衡量荣银超长期不缴纳物业费的情况，以及河南升龙物业管理有限公司履行《前期物业管理服务协议》的情况，并未支持河南升龙物业管理有限公司关于违约金的诉讼请求。被上诉人河南升龙物业管理有限公司在履行物业服务过程中，也应注意提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人荣银超的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人荣银超负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇一九年十二月二十五日书记员  王兴阳