安徽省阜阳市中级人民法院     民 事 判 决 书     (2019)皖12民终5222号     上诉人（原审被告）：界首市汇鑫置业有限公司，住所地界首市人民东路南侧，统一社会信用代码9134128208522415XD。     法定代表人：程学勇，该公司经理。     委托诉讼代理人：胡小平，安徽松鼎律师事务所律师。     被上诉人（原审原告）:刘海斌，男，汉族,1979年9月25日出生,住界首市。     被上诉人（原审原告）:刘雪珍，女，汉族，1977年2月16日出生，住界首市。     二被上诉人共同委托诉讼代理人：李安，安徽星驰律师事务所律师。     上诉人界首市汇鑫置业有限公司（以下简称汇鑫置业公司）因与被上诉人刘海斌、刘雪珍商品房买卖合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2019）皖1282民初3626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。     汇鑫置业公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回刘海斌、刘雪珍的诉讼请求，判令双方变更合同条款，重新约定办证期限。事实和理由：一是我国商品房登记制度已发生重大变化，原对商品房办理的房屋所有权证已变更为不动产权证，现在已无法办理房屋所有权证；二是不能办证的原因是刘海斌、刘雪珍不同意重新签订协议，也不去缴纳办证费用，其公司不应承担违约责任。     刘海斌、刘雪珍答辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，上诉人上诉请求不能成立，依法应予驳回。     刘海斌、刘雪珍向一审法院起诉请求：1.判令汇鑫置业公司履行商品房买卖合同约定的协助办理不动产权属证书，并将办理不动产权属登记需要由汇鑫置业公司提供的资料报不动产登记机关备案；2.判令汇鑫置业公司按合同约定，向刘海斌、刘雪珍支付逾期办理不动产权证的违约金28893.32元（按每日全部房价款万分之一自2017年7月24日计算至2019年7月24日，以后的违约金按每日全部房价款万分之一连续计算至办理完毕不动产权证书之日止）；3.本案诉讼费用由汇鑫置业公司承担。     一审法院认定事实：汇鑫置业公司系界首市“汇鑫﹒金域长安”开发商，其开发建设的“汇鑫﹒金域长安”1幢3单元9层902号房屋由刘海斌、刘雪珍购买，双方于2015年9月25日签订《商品房买卖合同（预售）》，房屋总价款为395799元。合同约定出卖人应当在2017年4月26日前向买受人交付该商品房。该合同第二十条房屋登记(二)中约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理，即……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2017年7月24日，汇鑫置业公司将房屋交付给刘海斌、刘雪珍，但至今未能办理此房屋的不动产转移登记，取得不动产登记证书。     一审法院认为，涉案商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应当按照合同的约定履行相应义务。根据涉案《商品房买卖合同（预售）》第二十条关于房屋登记的约定，双方应共同向房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记，刘海斌、刘雪珍应在该商品房交付之日起120日内取得商品房的房屋所有权证书，而刘海斌、刘雪珍对该商品房已实际占有，至今未能取得房屋所有权证书，依据双方所签合同约定，汇鑫置业公司已属违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，汇鑫置业公司应继续履行合同，将办理权属登记需由其提供的资料报不动产登记机关备案，协助刘海斌、刘雪珍办理不动产产权证书。因此，对刘海斌、刘雪珍主张汇鑫置业公司承担违约责任的诉讼请求予以支持，对汇鑫置业公司的抗辩理由不予采信。违约金应按照双方签订的合同约定计算方法，即24143.74元［自2017年7月25日至2019年7月24日，395799元×（730日－120日）×0.01%］，以后的违约金按此标准计算至实际完成不动产登记之日止。     综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决:一、界首市汇鑫置业有限公司继续履行将办理不动产权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，协助刘海斌、刘雪珍办理不动产权证书；二、界首市汇鑫置业有限公司于判决发生法律效力后十日内支付刘海斌、刘雪珍违约金24143.74元（违约金按全部购房款日万分之一计算，自2017年7月25日至2019年7月24日止，以后的违约金按此标准计算至实际完成不动产登记之日止）；三、驳回刘海斌、刘雪珍的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费522元，减半收取261元，由刘海斌、刘雪珍负担43元，界首市汇鑫置业有限公司负担218元。     二审中，双方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明，本院对一审查明的事实予以确认。     综合双方当事人诉辩意见，本案争议的焦点为：1.国家不动产登记制度的变更，能否成为汇鑫置业公司未履行协助办理房屋登记义务的正当理由？2.逾期办理不动产登记的责任归属？     本院认为，刘海斌、刘雪珍与汇鑫置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应忠实履行合同约定的义务。     对于焦点一。首先，国务院《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，该《条例》明确规定国家实行不动产统一登记制度；集体土地所有权，建设用地使用权，房屋等建筑物、构筑物所有权等均应依照规定办理不动产权登记。而涉案《商品房买卖合同（预售）》签订于2015年9月25日。汇鑫置业公司作为房地产开发企业和商品房买卖合同的提供者，理应在合同签订时清楚并理解合同第二十条约定的“房屋所有权登记”义务内容，实际为《不动产登记暂行条例》所规定的“不动产权登记”义务。故汇鑫置业公司在刘海斌、刘雪珍依约支付全部购房款后，就应当按照约定及时履行协助刘海斌、刘雪珍办理涉案房屋权属证书的义务，而该合同条款并无再行变更的实际必要。其次，根据原国土资源部、住房城乡建设部《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》要求，我市相关部门严格落实了“房屋所有权登记”与“不动产权登记”的衔接；无证据证明本案存在因政策调整、政府原因不予登记或延误登记的情形，也无证据证明房屋权属登记政策的调整增加了当事人的办证困难和义务。故国家不动产登记政策的调整，并不能成为汇鑫置业公司不履行协助办证义务的正当理由。     对于焦点二。依照法律规定及合同约定，汇鑫置业公司所负有的“协助办证”义务，包括提供竣工验收、权属登记等文件资料，以及在办证条件具备时通知买受人办证等。汇鑫置业公司未能举证证明其已依约履行上述义务，应当承担相应的违约责任。故延迟办证的结果不能归责于买受人。     综上，汇鑫置业公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：     驳回上诉，维持原判。     二审案件受理费404元，由界首市汇鑫置业有限公司负担。     本判决为终审判决。     审判长  许汝佺     审判员  杨开多     审判员  李婉璐     二〇一九年十二月十九日     书记员  徐玉洁     附相关法条：     《中华人民共和国民事诉讼法》     第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：     （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；     （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；     （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；     （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。     原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。