山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0781民初3247号原告（反诉被告）：林晓彤，女，1989年12月18日出生，汉族，住青州市。委托诉讼代理人：夏树新，山东亿宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿立杰，男，1985年1月22日出生，汉族，住青州市，系林晓彤丈夫。被告（反诉原告）：山东丛亿置业有限公司，住所地山东省潍坊市青州市范公亭东路4199号，统一社会信用代码：913707815739298290。法定代表人：牛长虎，经理。委托诉讼代理人：张世文、国鹏，山东正大至诚律师事务所律师。原告林晓彤诉被告山东丛亿置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告山东丛亿置业有限公司在法定期限内依法提起反诉。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告林晓彤的委托诉讼代理人夏树新，被告山东丛亿置业有限公司的委托诉讼代理人张世文、国鹏到庭参加了诉讼。第二次开庭时，原告（反诉被告）林晓彤及其委托代理人夏树新、耿立杰，被告（反诉原告）山东丛亿置业有限公司的委托诉讼代理人张世文、国鹏到庭参加了诉讼。第三、四次开庭时，原告（反诉被告）林晓彤的委托代理人夏树新、耿立杰，被告（反诉原告）山东丛亿置业有限公司的委托诉讼代理人张世文、国鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。林晓彤向本院第一次提出诉讼请求：赔偿损失约100000元（具体以鉴定为准）；3.诉讼费用由被告承担。林晓彤变更后的诉讼请求：1.返还已经交付的购房款13220680元及利息、违约金；2.赔偿房屋差价损失及装修、设施设备及投入的实际损失（具体已鉴定为准）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月21日，原、被告订立《青州龙苑幼儿园买卖合同》，约定原告将位于青州市龙苑小区幼儿园建筑面积3004.70平方米的房产以16525850元的价款出售给原告，并约定原告付款后15个工作日将不动产证转移至原告名下。协议订立后，原告依约支付房款13220680元，被告将房产交付给原告。原告投入巨资装修并筹备经营幼儿园。至今，被告没有取得该房产预售许可证，不能为原告办理产权手续给原告造成巨大损失。现诉请法院，依法处理。山东丛亿置业有限公司辩称，第一次辩解意见：1.涉案幼儿园系被告按照原告要求进行设计与建设，且在被告取得产权证以后再行转让给原告，不存在预售，也不存在欺诈，是合法有效的。2.双倍返还购房款与赔偿损失的请求，缺乏事实与法律依据。第二次辩解意见，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，应判决驳回原告的诉讼请求。山东丛亿置业有限公司提出反诉请求：1.判令反诉被告支付购房款2696925元；2.判令反诉被告按照上述欠款金额支付自2019年4月19日起至2019年8月29日止按日千分之一计算的违约金350600.25元并按照上述标准继续支付违约金直至付清为止；3.判令反诉被告与反诉原告办理产权转移登记；4.判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年2月21日，反诉原告与反诉被告签订《青州龙苑幼儿园买卖合同》。2018年1月19日，双方又签订了《补充协议》。2019年4月8日，反诉原告办理了不动产权证书。2019年4月16日，反诉原告向反诉被告发送《关于青州幼儿园交纳尾款的通知》，要求反诉被告2019年4月19前付清尾款2696925元，反诉被告至今没有支付尾款。按照合同约定反诉被告应当按日支付欠款金额千分之一的违约金，从2019年4月19日起算至2019年8月29日，共计130日，反诉被告应当支付违约金350600.25元。按照合同约定双方应当到不动产登记部门办理过户手续，但反诉被告至今不同意办理过户手续。林晓彤反诉辩解意见为，反诉原告反诉请求无事实和法律依据，反诉被告认为与反诉原告签订的商品房买卖合同无效，反诉原告的反诉请求不成立。根据原告（反诉被告）、被告（反诉原告）举证、质证意见，本院审查认定事实如下：2017年2月21日,原告与被告签订《青州龙苑幼儿园买卖合同》（合同中甲方为山东从亿置业有限公司，乙方为林晓彤），合同约定内容为：甲乙双方本着友好协商的原则，在符合中国法律的情况下，甲方就青州龙苑小区配建幼儿园销售给乙方一事，签订本合同。一、幼儿园基本情况：幼儿园规划用途：幼儿园；幼儿园建筑面积：3004.7㎡(以不动产证面积为准)；幼儿园坐落位置：青州范公亭东路，青州文化中心西北青州龙苑小区规划幼儿园。二、幼儿园价款、付款方式及逾期责任：1.该幼儿园总房款为人民币壹仟陆佰伍拾贰万伍仟捌佰伍拾元整（16525850元）。2.具体付款方式：签订本合同同时乙方支付甲方该幼儿园总房款的20%，即人民币叁佰叁拾万伍仟壹佰柒拾元整（3305170元），本合同正式生效。该幼儿园交付乙方使用时，首先通过乙方验收，书面签订《交房验收单》后乙方支付甲方该幼儿园总房款的60%，即累计支付到该幼儿园总房款的80%，付款后甲方正式交付该幼儿园给乙方。若乙方验收时发现甲方未按照合同或图纸进行建设，情况属实，甲方全权负责完善，交付日期根据完善日期后延。乙方付清甲方该幼儿园全部房款后，该幼儿园不动产证15个工作日内转移至乙方名下。3.逾期付款责任：乙方如不能按约定时间付款，责任约定如下：逾期三个月以内，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金。逾期超过三个月，甲方有权解除本合同。甲方解除本合同的，应书面通知乙方，乙方支付甲方总房款10%作为违约金，甲方退还乙方剩余购房款。甲方不解除合同的，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金。三.幼儿园交付：1.签订本合同后一个月内甲乙双方共同对图纸进行完善，最终图纸以政府有关部门审批通过为准，最终图纸双方签字确认。如图纸修改延长期限，幼儿园交付期限相应顺延。2.甲方于2017年12月31日之前将该幼儿园正式交付乙方使用。3.该幼儿园具备交付标准后，甲方应以书面形式通知乙方前来收房。如乙方原因不来收房，发出书面通知即视同甲方已经完成交付责任。4.甲方如不能按照约定时间交房，责任约定如下：1）.逾期三个月以内，甲方按日计算向乙方支付已付房款千分之一的违约金。2）.逾期超过三个月，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，应书面通知甲方，甲方支付总房款10%作为违约金并退还乙方全部已交购房款。乙方不解除合同的，甲方仍按日计算向乙方支付已付房款千分之一的违约金。所有违约金款项从乙方应支付尾款中扣除，超过部分甲方需另外支付给乙方。四.不动产证办理：1.甲方于该幼儿园交付使用后壹年内取得该幼儿园的不动产证，并按照本合同中第二条中第2小条第3）的约定办理不动产证的转移手续。2.甲方取得该幼儿园不动产证后，以书面形式通知乙方前来办理不动产证过户手续。如乙方原因不能及时办理不动产证的过户手续，发出书面通知即视同甲方完成了过户责任。3.产权转让所需要的各种税费按照有关部门的规定执行并各自承担。4.因甲方原因甲方未能按照约定日期取得该幼儿园的不动产证并办理产权转移，责任约定如下：1）.逾期6个月以内，甲方按日计算向乙方支付已付房款千分之一的违约金。2）.逾期超过6个月，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，应书面通知甲方，甲方支付总房款10%做为违约金并退还乙方全部已交购房款，由此给乙方带来的一切经济损失（利息、装修、广告、员工费用等）甲方负责。乙方不解除合同的，甲方仍按日计算向乙方支付已付房款千分之一的违约金。其它条款中约定甲乙双方保证本合同中的通讯地址、联系电话均真实有效。任何本合同发出的文件，均应采用书面形式，以EMS方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更一方未履行通知义务导致送达不能的，独自承担相应的法律责任。同时合同约定了消防验收、交付标准等事项。合同签订当日，原告向被告支付3305170元。被告依约进行施工。施工过程中，因工程消防设计变更、增加工程量等原因，原告与被告于2018年月19日签订补充协议。协议约定：甲乙双方签订的“青州龙苑幼儿园买卖合同”，原定幼儿园于2017年12月31日之前交付乙方使用。现因工程消防设计变更，增加工程量等原因，经甲乙双方协商一致同意，将交付时间改为2018年1月31日之前。鉴于交付日期延后，春节假期临近,经甲乙双方协商一致同意，原定付款日期（原合同上应该在交付使用，验收通过后15个工作日内交齐至80%房款）后延至春节之后,农历正月15之前，即2018年3月2号之前。被告于2018年3月2日将幼儿园施工完毕。2018年3月7日，原告将购房款9915510元支付给被告。同年3月15日，被告将房屋交付给原告。原告接收房屋后于2018年3月16日开始装修。同年7月8日，潍坊市公安消防支队对案涉房屋通过消防验收。同年9月，原告开始招收幼儿进行营业经营。2019年4月8日，被告将案涉房屋办理不动产权证书。同年4月17日，被告通过EMS方式将催交尾款通知书告知原告，原告接到通知后未履行缴纳尾款的义务。后因剩余房款交付、合同性质、效力以及案涉房产办证等原因，双方成讼。同时查明，被告提交了涉案房产原始登记的房屋所有权证，证明涉案房屋已经具备办理房屋权属登记的条件，案涉房屋具备办理产权变更条件。本院认为,本案争议第一个焦点是案涉合同的性质、效力问题。首先，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，从案涉《青州龙苑幼儿园买卖合同》以及补充合同约定内容载明权利义务以及双方当事人诉辩称意见，符合房屋买卖合同的法律特征。其次，本案诉争幼儿园从性质上看符合专有部分的构成要件，诉争幼儿园属于《中华人民共和国物权法》规定的专有部分，被告将该房产作为出卖标的物符合法律规定，从双方约定最终图纸双方签字确认以及实际履行情况可以确认原告购房房屋合同目的为办幼儿园使用，双方之间的交易行为是特定对象之间交易行为并不符合商品房预售合同所调整房屋的法律特征。因此，本院确认合同性质为房屋买卖合同纠纷，应适用房屋买卖合同法律调整双方之间的纠纷。案涉双方当事人之间签订的《青州龙苑幼儿园买卖合同》以及补充合同，是双方当事人的真实意思表示，形式要件齐全，内容不违反法律法规的强制性规定，不损害国家、集体或他人的合法权益，合法有效，对原、被告均具有约束力，双方均应按合同约定全面履行各自义务，任何一方违反约定的义务，均应依据约定承担违约责任。本案争议第二个焦点是合同实际履行情况以及是否构成根本性违约问题。从本院查明事实可以确认原告实际履行交付房款数额为13220680元并接受房屋后进行装修、使用，被告按照合同约定方式履行了交付房屋的义务和采用EMS方式发送通知书载明被告已办理不动产产权证书并通知原告补交尾款，原告否认收到该通知书与被告法定代表人牛长虎与原告丈夫耿立杰之间发送微信内容以及本院对EMS送达人员核实内容不符，因此，本院确认2019年4月16日原告收到被告通知，原告未按期交清尾款应承担违约责任。根据合同约定内容亦可以确认被告未按期办理产权证书已构成违约亦应承担违约责任。但从本案合同实际履行情况，可以确认原告与被告均有违约行为，无论哪一方的违约行为均构不成根本性违约。本案争议焦点之三是对原告诉请的处理问题。经本院释明后，原告变更了诉讼请求，但该请求获得支持的基础是案涉合同符合法定解除或者约定解除的条件，从本案查明事实可以确认本案原告与被告形成纠纷的实质是因为政策性规定配套幼儿园应办为公办园或者委托办成普惠性民办园，不得办成盈利性幼儿园，双方对该政策性规定在订立合同时均无过错，该情形亦不符合“情势变更”原则，因此，在现有证据情形下，案涉合同符合继续履行的事实和法律基础，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。关于被告违约部分给原告造成损失，原告可另案另行主张。本案争议焦点之四是对反诉原告反诉请求的处理问题。基于上述理由，反诉被告应按照合同约定履行自己义务（经反诉原告催缴后交清尾款等义务），反诉被告未按照合同约定履行应承担违约责任。因此，本院对反诉原告要求反诉被告交清尾款2696925元的诉讼请求，予以支持。对反诉原告诉请反诉被告支付违约金的请求，本院认为，“关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于实际造成的损失。确定是否过高的基本依据应当是违约造成的损失，包括依约履行的可得利益。案涉合同约定：乙方如不能按约定时间付款，责任约定如下：……甲方不解除合同的，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金。本案非民间借贷纠纷案件，该约定系双方真实意思表示并不违反法律、行政法规的规定，从维护交易稳定性和交易公平出发，本院确认为有效约定，但以不超过所造成实际损失的30%为限。反诉原告申请撤回要求反诉被告与反诉原告办理产权转移登记的反诉请求，系对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、“最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释”第九十条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条及有关民事法律政策之规定，判决如下：一、驳回原告林晓彤的诉讼请求；二、反诉被告林晓彤于本判决生效后十日内支付反诉原告山东丛亿置业有限公司购房款2696925元及违约金（以2696925元为基数，自2019年4月20日起计算至实际付清之日止，按照每日千分之一计算，但不以超过基数数额30%为限）；二、驳回反诉原告山东丛亿置业有限公司其余反诉请求。如反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费113118元，由原告林晓彤负担。反诉案件受理费15590元，由反诉原告山东丛亿置业有限公司负担7795元，由反诉被告林晓彤负担7795元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  张恩厚二〇一九年十二月七日书记员  王 露