甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2019）甘09民终1499号上诉人（原审被告、反诉原告）：甘肃红源旅游投资有限责任公司，统一社会信用代码91620982581184783H。法定代表人：焦某，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴某。委托诉讼代理人：张某1，甘肃雄韬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：甘肃华晨文化发展有限公司，统一社会信用代码91620000395224729Y。法定代表人：张某2。委托诉讼代理人：秦某，甘肃鸣沙律师事务所律师。上诉人甘肃红源旅游投资有限责任公司（以下简称红源公司）因与被上诉人甘肃华晨文化发展有限公司（以下简称华晨公司）租赁合同纠纷一案，不服敦煌市人民法院（2019）甘0982民初1395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。红源公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求解除商铺租赁合同的诉讼请求，依法支持上诉人的一审反诉请求。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同合法有效，应受法律保护。被上诉人以景区游客少、购买力低及其他商铺销售的同类产品造成的销售冲击等因素导致被上诉人入不敷出，无法实现经营目的为由，要求解除合同，既不符合合同法的相关规定，也不符合双方合同约定，且被上诉人并未向上诉人交还商铺，被上诉人一直占有商铺经营至今，商铺门头还挂有被上诉人的经营字号和广告牌，一审法院在上诉人明确表示不同意解除合同并提起反诉要求继续履行合同的情况下，判决解除双方签订的商铺租赁合同，严重损害了上诉人的合法权益。2.因敦煌旅游淡、旺季明显，被上诉人要求解除合同，导致涉案商铺至少在一年内租不出去，一审法院仅判决被上诉人支付违约金25920元，远不能赔偿其因违约行为给上诉人造成的经济损失。3.被上诉人一直占有商铺经营至今，并未向上诉人交还商铺，上诉人要求被上诉人支付2019年5月6日至2020年5月5日的租赁费86400元有明确的事实依据，一审判决驳回上诉人的该项反诉请求错误。华晨公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应维持原判。1.被上诉人在租赁期间严重亏损，无法实现合同目的，书面通知上诉人解除合同即以自己的行为表明不再履行合同义务，一审判决解除双方签订的商铺租赁合同于法有据。2.即使被上诉人单方解除合同构成违约，一审法院已根据上诉人一审的反诉请求判由被上诉人按年租金的30%承担了违约责任，足以弥补上诉人的损失。且被上诉人已腾退房屋并将钥匙交付上诉人，上诉人负有防止损失进一步扩大的义务。华晨公司向一审法院起诉请求：l.判令解除华晨公司与红源公司签订的商铺租赁合同；2.判令红源公司返还华晨公司的保证金50000元；3.判令红源公司补偿装修费用20000元。红源公司向一审法院反诉请求：1.判令华晨公司继续履行商铺租赁合同和补充合同；2.判令华晨公司立即支付拖欠的2019年5月6日至2020年5月5日的租赁费86400元；3.判令华晨公司立即支付因拖欠租赁费产生的违约金及延期支付租赁费所产生的利息25920元。一审法院认定事实：2018年5月6日，华晨公司与红源公司签订商铺租赁合同，约定红源公司将位于敦煌市××区（面积约144平方米）的商业门店出租给华晨公司，用于经营敦煌故事品牌旗下的旅游饰品与纪念品。租金每平方米每月100元；租赁期限三年，从合同签订之日起至2021年1月31日止；房屋租金和房屋租赁保证金50000元，在双方签订租赁合同时一次性缴纳。合同还约定了租金的缴纳时间及违约责任等其他事项。同日双方又签订补充协议，将房屋年租金约定为86400元。合同签订后，华晨公司向红源公司支付了保证金50000元及第一年的租金86400元，之后开始对租赁商铺进行装修、经营。2018年12月26日，华晨公司向红源公司发出解除合同申请，称因游客数量少，店铺自开业以来一直严重亏损等原因，申请解除商铺租赁合同，红源公司于2018年12月27日向华晨公司复函未予同意。华晨公司又于2019年1月14日向红源公司发出解除商铺租赁合同通知，要求：1.自红源公司收到本通知书之日起解除商铺租赁合同；2.红源公司自收到本通知之日起三日内办理商铺退还移交手续；3.红源公司自收到本通知书之日起三日内返还华晨公司交纳的保证金50000元。红源公司于2019年1月19日复函不同意解除商铺租赁合同。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，华晨公司与红源公司签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，华晨公司与红源公司均应按照合同约定履行自己的义务。双方在合同第13条第1款约定：乙方由于自身的原因需解除合同时,应提前3个月,以书面形式向甲方提出申请,甲方应将结果在10日内告知乙方。如乙方单方面解除租赁合同，属违约行为，甲方有权将该房屋收回，并追究乙方的违约责任。华晨公司于2018年12月26日、2019年1月14日先后两次向红源公司发出通知申请解除商铺租赁合同，红源公司均未同意，华晨公司单方面解除租赁合同应依合同约定承担违约责任。华晨公司称其因不可抗力导致不能继续履行合同从而解除合同，但并未提交相应证据证实，对该意见不予采纳。华晨公司要求红源公司返还保证金50000元符合合同约定，予以支持。商铺租赁合同第13条3款约定：装修及装修附加部分在解除合同或合同履行完毕后，乙方应完整将其房屋整体移交给甲方，不得拆除房屋装修部分。华晨公司起诉要求红源公司补偿其装修费用不符合双方约定也没有法律依据，不予支持。因商铺租赁合同已解除，红源公司要求华晨公司支付第二年度租金于法无据，不予支持。华晨公司单方解除合同构成违约，红源公司按照合同约定主张违约金25920元，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除甘肃华晨文化发展有限公司与甘肃红源旅游投资有限责任公司签订的商铺租赁合同；二、甘肃红源旅游投资有限责任公司返还甘肃华晨文化发展有限公司保证金50000元，限于判决生效后十五日内履行；三、甘肃华晨文化发展有限公司支付甘肃红源旅游投资有限责任公司违约金25920元，限于判决生效后十五日内履行；四、驳回甘肃华晨文化发展有限公司、甘肃红源旅游投资有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费3428元，由甘肃华晨文化发展有限公司负担400元，甘肃红源旅游投资有限责任公司负担3028元。反诉案件受理费2546元，由甘肃华晨文化发展有限公司负担448元，甘肃红源旅游投资有限责任公司负担2098元。本院二审期间，上诉人红源公司提交了涉案商铺的照片两张，拟证明该照片拍摄于2019年11月中旬，商铺门头上有被上诉人字号，商铺仍然由被上诉人占有使用。华晨公司质证认为，照片上没有载明拍摄时间，门头字号未拆除是因为合同约定华晨公司交还房屋时不得将装修拆除，但商铺已经完全腾空，房屋已由上诉人实际占用。华晨公司提供了一份通话记录，拟证明华晨公司多次向红源公司移交钥匙，红源公司均拒绝接收。2019年5月3日，红源公司经理马佛曾电话通知华晨公司的高赋贤交付钥匙，次日，高赋贤根据马佛提供的信息将钥匙交付给了马佛曾的妻子。红源公司质证认为，对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，马佛曾是案外人，与本案无关，且通话记录无法显示内容，马佛曾是否有公司授权也不得而知。本院对上述证据的真实性予以采信，对其证明目的结合案件事实分析认定。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1.双方签订的商铺租赁合同是否应予解除；2.一审判决确定的违约金数额是否适当；3.上诉人要求被上诉人支付2019年5月6日至2020年5月5日期间租赁费的上诉理由应否支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，华晨公司于2018年12月26日和2019年1月14日，先后两次通知红源公司要求解除双方签订的商铺租赁合同，并向人民法院起诉要求解除合同，以自己的行为明确表示不再履行合同，一审法院判决解除双方签订的商铺租赁合同符合法律规定，红源公司上诉要求华晨公司继续履行合同无法律依据，不予支持。根据双方合同约定，华晨公司单方要求解除合同，属违约行为，应承担相应的违约责任，一审判决根据双方合同约定，判由华晨公司按年租金的30%承担违约金25920元正确。红源公司主张华晨公司未交付钥匙，商铺一直由华晨公司占有使用至今，要求华晨公司承担2019年5月6日至2020年5月5日期间的租赁费86400元及拖欠租赁费的违约金及利息25920元。因华晨公司已先后两次书面通知红源公司要求解除合同，红源公司均不同意解除，应认定是红源公司不接收商铺，而非华晨公司不交付。为避免损失进一步扩大，华晨公司起诉要求解除合同，系及时减损的行为。红源公司不同意解除合同，亦不接收商铺，对后期扩大的租金损失具有过错，该租金损失应由红源公司自行承担，其要求华晨公司承担2019年5月6日至2020年5月5日期间的租赁费无事实依据，不予支持。华晨公司已付清了合同履行期间的租金，并不拖欠红源公司租赁费，对红源公司要求支付拖欠租赁费的违约金及利息25920元的请求，不予支持。综上所述，上诉人红源公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5974元，由上诉人甘肃红源旅游投资有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 林审判员 蔺春辉审判员 张小青 二〇一九年十二月二十四日书记员 高 妍