青海省都兰县人民法院   民事判决书   （2019）青2822民初1022号   原告：都兰锦都物业管理服务有限责任公司。   法定代表人：谢庆语，该公司执行董事。   统一社会信用代码：91632822MA754WMQ6D。   住所地：青海省都兰县察汗乌苏镇锦都广场12号楼第12套房商铺。   委托诉讼代理人：孙亚强，男，1991年10月20日出生，公民身份号码×××，户籍所在地：河南省舞阳县章化乡孙庄村24号，现住：青海省都兰县，系该公司职工。   被告：董君，男，1986年10月22日出生，汉族，公民身份号码×××，户籍所在地：青海省西宁市，现住青海省都兰县。   原告都兰锦都物业管理服务有限责任公司（以下简称“锦都物业”）与被告董君物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告都兰锦都物业管理服务有限责任公司的法定代表人谢庆语及其委托诉讼代理人孙亚强、被告董君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告锦都物业向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付锦都广场1号楼第1套商铺2015年度（2015年11月15日-2016年4月15日）、2016年度（2016年10月15日-2017年4月15日）、2017年度（2017年10月15日-2018年5月15日）、2018年度（2018年10月15日-2019年5月15日）的暖气费44006.4元，逾期利息损失3365.3元，并判决被告以欠付的暖气费44006.4元为基数按同期银行年利率4.75%为准向原告支付2019年8月16日至款项付清之日期间的逾期利息损失；2.请求依法判令被告向原告支付锦都广场1号楼第1套商铺2017年10月至2018年12月期间的物业服务费3285.8元，逾期利息损失为110.5元，支付2019年1月至2019年7月期间的物业服务费1642.9元，并判决被告以欠付的物业服务费3285.8元为基数按照银行贷款年利率4.75%为标准项原告支付2019年8月16日至款项付清之日期间的逾期利息损失。3.以上合计共计52410.9元。4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：都兰县锦都广场小区的物业服务和暖气均由原告负责和提供，在原告和业主（使用人）的共同努力、配合下，小区的生活品质和商业环境在都兰县名列前茅。被告也是小区的一员，其自2015年12月起租赁经营锦都广场1号楼第1套商铺，承租的商铺建筑面积为391.17平方米，同时被告与该商铺业主约定由被告负担租赁期间的暖气费、物业服务费等，因此，被告应依法按时交纳相关费用。本小区的暖气费标准为每平方米每月4.5元，物业服务费标准为每平方米每月0.6元，本小区超过95％的业主（使用人）均按时交纳了有关费用，但被告从2015年至今已累计拖欠暖气费47371.7元（其中：2015年11月15日-2016年4月15日暖气费欠费8801.3元，逾期利息1358.7元；2016年10月15日-2017年4月15日暖气费欠费10561.5元，逾期利息1128.7元；2017年10月15日-2018年5月15日暖气费欠费12321.8元，逾期利息731.6元；2018年10月15日-2019年5月15日暖气费欠费12321.8元，逾期利息146.3元；）物业服务费5039.2元（其中2017年10月-2018年12月物业服务费3285.8元，逾期利息损失110.5元，2019年1月至2019年7月期间的物业服务费1642.9元）。虽经原告多次向被告讲明事理，催收有关费用，但被告仍未予交纳，拖欠时间长，金额大，不仅损害了原告的合法权益，也对整个小区的管理秩序、生活品质及营商环境造成了影响，确属不当。无奈之下，原告诉至贵院，望判如所请。   被告董君辩称，自2015年12月中旬承租该房屋时暖气就不热，向物业公司反映后也一直未处理，店内采暖基本来自于燃气灶及日照时间长；因暖气不热，流失了很大的客流量，造成店内利润亏损；因房屋自身的管网设计和施工漏洞，在原有的建筑后面加盖了一部分，还搭建了彩钢结构，影响了整个房屋暖气的使用；如不是供暖有问题，物业公司早就对其实施了惩罚措施；物业公司服务不到位，该店所属的排污下水管道没有应有的流水坡度，导致下水无法正常排出，多次联系物业处理，仅仅只是看了一下称“堵死了，没有办法”，便没有处理，无奈之下自行寻找到修理工，花费5000元更换了下水管子，后向物业公司索要费用时，物业管理人员相互推脱，避而不谈；代付的维修费用、退还客户的餐费及赔偿应当由物业公司承担。   原告为主张自己的诉讼请求向法庭提交了以下证据：   1.房屋租赁合同复印件一份拟证实，2015年11月6日被告董君与出租方韩中印签订房屋租赁合同，合同中约定由被告董君自行负担暖气费、水、电、卫生、物业管理费的事实。   上述证据经被告董君质证认为，对于合同的内容没有异议，本院予以确认并采信。   2.都兰县人民政府都政（2005）71号文件一份拟证实，小区内商业门店物业费收费标准为每平方米每月0.6元的事实。   上述证据经被告董君质证认为，对于政策性文件没有异议，本院予以确认并采信。   3.都兰县人民政府都政（2010）186号文件一份拟证实，采暖费收费标准为每平方米每月4.5元的事实。   上述证据经被告董君质证认为，对于政策性文件没有异议，本院予以确认并采信。   4.都兰县人民政府办公室都政办（2019）5号文件一份拟证实，取暖费收取的时间为每年8月1日至10月10日，室内温度达到16摄氏度以上就应当支付取暖费的事实。   上述证据经被告董君质证认为，对于政策性文件没有异议，本院予以确认并采信。   5.催费通知单及照片拟证实，在多次口头催交无果的情况下发出书面通知的事实。   上述证据经被告董君质证认为，没有收到过催费通知单，也未曾电话联系，并不知道此事。   6.照片四张拟证实，被告董君于2019年9月搬家时催费通知单仍张贴在店门口的事实。   上述证据经被告董君质证认为，搬家的时间确为9月份，但是看不清照片的内容，没有办法核实是否为催费通知单。   7.房屋测绘面积图纸两张、全楼分层分户明细表三张拟证实，被告董君所租赁的房屋面积为391.17平方米的事实。   上述证据经被告董君质证认为，测绘图纸上并未加盖公章，怀疑其真实性，且标明竣工日期为2017年，但实际2015年已经租赁了该房屋并经营，与事实不符，关于房屋的面积应当以房产证作为依据。   对于上述被告董君有异议的证据本院认定如下，催费通知单及照片被告董君认为没有收到相关的材料，不予认可，本院认为是否收到催费通知单并不会对未缴纳相关费用的事实产生实际影响，缴纳费用并不以是否收到相关催交材料为根据，故对于该组证据本院予以认可并采信。房屋测绘面积图纸和全楼分层分户明细表二者之间能够相互印证被告董君租赁的房屋的面积为391.17平方米，故对该组证据本院予以认可并采信，被告董君未交纳的取暖费、物业费等费用应当以391.17平方米计算。   被告董君为支持答辩意见向法庭提交了以下证据：   1.照片1页3张拟证实，被告董君租赁的房屋为在原有房屋的基础上加盖的事实。   上述证据经原告锦都物业质证认为，是否属于加盖与房屋的使用没有关系，也与交纳相应的费用没有关系。   2.照片2页8张拟证实，下水管道建造不合理，曾进行过维修与更换的事实。   上述证据经原告锦都物业质证认为，管道曾经漏水是事实，我公司也曾维修，仅仅以照片无法证明管道设计的合理性，也无法证明是否属于被告所租赁房屋的管道。   3.微信截图照片23页89组照片拟证实，锦都小区暖气不热的情况并不是个例，很多住户中均存在不热的情况，且物业公司是在中午测量温度且态度不好的事实。   上述证据经原告锦都物业质证认为，与本案无关，本案仅仅只是要求被告董君支付相关的费用，并没有涉及其他住户。   4.青海省城市供热管理办法一份拟证实，温度低于16摄氏度不向住户收取任何费用和屋内温度测量方法以及被告方未改变屋内任何设施的事实。   上述证据经原告锦都物业质证认为，对于证据的真实性没有异议，但是对于被告的证明方向有异议，屋内设施与本案无关，被告方提交的该组证据与交不交费用没有关系。   5.照片1张拟证实，工作人员穿羽绒服工作的事实。   上述证据经原告锦都物业质证认为，对于照片的真实性有异议，不能证明温度不够。   对于上述原告锦都物业有异议的证据本院认定如下，被告提交的第一组、第二组、第五组证据仅为照片，没有其他的证据予以证实，仅以照片不足以认定是否为加盖部分，也不足以认定管道设计是否合理，以及温度未达到法律规定的摄氏度的事实，故对上述三组证据本院不予采信。被告提交的第四组证据微信群中虽有住户反映暖气不热，但是具体到本案，无法核实反映供暖未达到标准的住户是否含本案被告，原告锦都物业经质证认为与本案无关，对此质证意见本院予以采纳，对该组证据不予采信。被告提交的第四组证据对原告锦都物业屋内设施与本案无关的质证意见予以采纳，对此证据不予采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2015年11月6日被告董君与房主韩中印签订了租赁期限为3年的房屋租赁合同，合同中约定租赁期间，暖气、水、电、卫生、物业管理费等费用均由被告承担。被告董君租赁的都兰县锦都广场1号楼第一套商铺的面积为391.17平方米，取暖费的收费标准为每月每平方米4.5元，物业费收费标准为每月每平方米0.6元。   本院认为，被告董君承租了由原告都兰锦都物业管理服务有限责任公司提供服务的都兰县锦都广场1号楼第一套商铺，接受了由原告提供的服务，应当支付因接受服务所产生的相关费用。被告辩称暖气自2015年租赁起就未达到相关部门规定的温度，也曾于原告多次协商暖气及物业服务等事宜，被告为了支持上述的答辩意见向法庭提交了五组证据，经过庭审原、被告举证、质证，本院认为被告提交的证据不足以支持所答辩的事实。被告辩称室内温度未达到相关部门的要求，向法庭提交一组照片证明因暖气不热，店内服务员穿着羽绒服工作的事实，但未向法庭提交相关部门检测的报告以及其他相关的证据加以证明，被告提交的该组证据不足以支持被告的答辩意见，故对此意见本院不予采纳。被告辩称由于房屋设计不合理加盖了部分设施，导致暖气不热，但仅提交一组照片，本院认为该组照片不足以证明所租赁房屋是否属于加盖部分，是否会因加盖影响供暖，故对此答辩意见不予采纳。被告辩称因下水管道设计不合理，进而导致污水无法及时排出，造成部分损失，对于此答辩意见被告提交一组照片予以证明，经原告质证认为该组照片不足以证明设计是否合理以及是否属于被告所租赁房屋下水管道，本院对此质证意见予以采纳，对被告的该项答辩意见不予采纳。被告辩称曾自行寻找修理工更换下水管道花费5000元以及曾因下水管道漏水退赔客户部分餐费，因未向法庭提交相关的证据，故对此辩解意见不予采纳。根据民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的主张或者抗辩的事实有责任提供证据，未能提供证据的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果，故由被告董君承担举证不能的相关法律责任，对原告要求支付取暖费及物业费的诉讼请求本院予以支持。原、被告双方未就逾期未支付相关费用是否交纳逾期利息进行约定，也未向法庭提交相关证据，故对原告要求被告支付因未及时缴纳相关费用所产生的利息的诉求本院不予支持。本案中被告董君应当交纳的取暖费确定如下，2015年度（2015年11月15日-2016年4月15日）取暖费为4.5×391.17×5=8801.3元；2016年度（2016年10月15日-2017年4月15日）的取暖费为4.5×391.17×6=10561.5元；2017年度（2017年10月15日至2018年5月15日）的取暖费为4.5×391.17×7=12321.8元；2018年度（2018年10月15日至2019年5月15日）的取暖费为4.5×391.17×7=12321.8元，以上合计44006.4元。应当交纳的物业费确定如下，2017年10月至2018年12月的物业服务费为0.6×391.17×14=3285.8元，2019年1月至2019年7月的物业服务费为0.6×391.17×7=1642.9元，以上合计4928.7元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：   一、被告董君支付原告都兰锦都物业管理服务有限责任公司取暖费44006.4元，物业费4928.7元，以上合计48935.1元，于本判决生效之日起三十日内一次性给付。   二、驳回原告都兰锦都物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。   如未按本判决规定的期限履行给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案诉讼费1431元（原告已预交），由被告董君负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院。   审判员 周倩文     二〇一九年十二月十一日   书记员 陈昌玲