广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0823民初1318号原告:郑光琼，女，1988年7月6日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。委托诉讼代理人：林润泽，系广东宏东律师事务所律师。被告：龚小兰，女，1972年10月2日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县。委托诉讼代理人：黄胜，1969年8月8日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市霞山区。第三人：遂溪县创壹房地产代理有限公司，住所地：遂溪县遂城镇建设路139号。负责人：欧戈，系该公司经理。第三人：遂溪县住房和城乡建设局，住所地：遂溪县遂城镇中山路18号。法定代表人：王永龙，系该局局长。委托诉讼代理人：钟春晖，系广东飞鸣律师事务所律师。原告郑光琼诉被告龚小兰、第三人遂溪县创壹房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月06日立案受理后，依法组成合议庭，2019年8月23日被告龚小兰申请追加遂溪县住房和城乡建设局作为第三人参加诉讼，本院予以准许。于2019年9月23日公开开庭进行审理，原告郑光琼及其委托诉讼代理人林泽润，被告龚小兰的委托诉讼代理人黄胜，第三人遂溪县房产管理局的委托诉讼代理人钟春晖到庭参加诉讼。第三人遂溪县创壹房地产代理有限公司经本院合法传唤无正当理拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑光琼向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告、被告、第三人遂溪县创壹房地产代理有限公司于2018年12月27日三方签订的《创壹地产（经纪）买卖合同》；2、判决由被告龚小兰退回购房款定金70000元给原告郑光琼；3、判决由被告龚小兰支付违约金78000元给原告郑光琼；4、判决第三人遂溪县创壹房地产代理有限公司退回4000元给中介服务费给原告郑光琼，由被告龚小兰支付4000元中服务费给第三人遂溪县创壹房地产代理有限公司；5、本案诉讼费由被告承担，赔偿原告因追究被告违约责任委托律师为代理人所支付的律师费。事实与理由：一、签订购房合同及原告履约情况。原告为了在遂城镇购房，经了解被告拥有一套位于遂城镇××地××小区××房(建筑面积110.17平方米)要出售，原告便到第三人遂溪县创壹房地产代理有限公司与被告洽谈，被告提供了龚小兰名字为产权人的房产证给原告看，并提供与原夫《离婚协议书》给原告拍照，表示该房屋产权属于其龚小兰一人所有，与前夫离婚时也明确约定离婚后该房屋归龚小兰-人所有。因此原告经与被告具体商议一致，原告与被告、第三人三方签订了《创壹地产(经纪)买卖合同》。合同第二条约定被告以3900000元成交价格出售自有的安达利小区B幢601房给原告，原告支付定金70000元给被告。合同第五条约定第三人收取乙方中介服务费4000元;合同第十一条约定“交易过程中甲乙双方(合同甲方为被告，乙方为原告)哪方未能履行经纪方(第三人)提出的去办理需交的资料或相关人员办理手续，逾期二十天可按违约处理，甲方违约的，应按物业成交价的20%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项，并承担上述中介服务费:乙方违约的，应按该物业成交价的20%向甲方支付违约金，并承担上述中介服务费”。合同第十二条约定:“由于一方违约，另外两方追究违约责任而产生的律师费等一切费用由违的一方承担。”签订合同的当天，原告就将70000元定金支付给被告，并支付中介服务费4000元给第三人，有被告、第三人收据及银行转账凭单为据。2019年3月26日，原告、被告又签订《补充协议》，确认原告已于签署购房合同当天交定金7万元给被告，原告在房管局签交割合同当天再交5万元房价款，在收到该房新的《不动产权证书》后一年之内把房屋余款27万元交给被告。二、被告违约事实。签订购房合同后，按照第三人的通知，在2019年1月的一天，三方一起到房管部门办理房屋过户手续时，房管部门要求被告提交离婚证，核实产权情况，但被告不配合，不提交离婚证等给房管部门审查核实产权情况，致使房管部门因此未能办理房屋过户手续。后来原告又等待被告到房管部门办理过户手续，而被告一直拖延时间不去办理，导致该房屋交易至今都无法成交。最近原告发现，被告又将该房委托“万家”房地产代理公司放在网上出售，原告经询问网上销售人员，证实所放盘销售的就是龚小兰的遂城镇××地××小区××房。据此，被告故意收取原告定金，但不讲诚信办理过户手续，现在又将该房屋另行出售，这显然是故意违约行为，必须承担违约全部责任。三、请求法院对被告违约行为依法处理。根据合同法有关规定和原被告、第三人签订的《创壹地产(经纪)买卖合同》，原告依照合同约定履行义务支付了购房定金7万元，由于被告方故意不配合提供有关资料办理房屋过户手续，不讲诚信严重违约才造成房屋未能成交，因此，应按《创查地产(经纪)买卖合同》第十一条、十二条约定处理，由被告承担违约全部责任。请求判决解除购房合同，由被告退回70000元定金给原告，并由被告按房屋成交价20%支付违约金78000元给原告，由被告支付中介服务费4000元给第三人，第三人则退回中介服务费4000元给原告，还应按约定由被告给原告支付已交的律师费。希望法院秉公审理，依法作出判决，维护原告的合法权益。原告郑光琼为支持其诉请向本院提交的证据（复印件）有：证据1、原告郑光琼的身份证；证据2、龚小兰的身份证；证据3、创壹地产（经纪）买卖合同；证据4、补充协议、手机、银行转账凭单；证据5、遂溪县创壹房地产代理有限公司的《证明》；证据6、遂溪县创壹房地产代理有限公司的《收据》；证据7、粤房地证字第××号《房地产权证》、《住房产权登记信息查询结果》；证据8、《离婚协议书》；证据9、万家房地产代理公司网上销售房屋的截屏、郑光琼与万家房地产代理公司销售人员的微信交谈；证据10、龚小兰通过德佑地产代理公司挂网销售的图片；证据11、原告的诉讼费、律师费缴费发票。被告龚小兰答辩称：一、涉案合同系合同当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，应受法律保护，各方当事人应按照约定履行自己的义务。则是涉案合同应当继续履行，郑光琼主张解除涉案合同无事实依据，也没有法律依据。二、涉案合同在履行过程中，答辩人不违约。1、涉案房屋登记在龚小兰名下，是答辩人于2004年7月购买的，全部占有该房屋份额。(1999)遂法民初字第626号民事调解书已于2000年2月15日生效，则是龚小兰与邓银的婚姻关系于200年2月15日己解除。龚小兰于2004年7月购买广东省遂溪县府前路07号地安达利小区B幢601房的所有权是龚小兰的，该物权受法律保护。2.在办理该房屋过户时答辩人依照合同约定提交了所有相关资料及全程协助配合，遂溪县房产局故意设置障碍、百般刁难，以答辩人前夫邓银不签名为由不能办理过户过户，不把该房产过户至郑光琼名下。这是没有任何事实依据及法律依据，房产部门不办理过户的理由不成立因此。至今导致该房产不能过户至郑光琼名下是房产部门过错与不作为，不是答辩人过错，答辩人没有违约，不需承担违约责任。三、为了查明本案事实，让本案得以公正裁决，答辩人认为要追加遂溪县房产部门为本案第三人参加诉讼。四、本案郑光琼主张退回购房定金7万元和违约金7.8万元及中介服务费4000元，没有事实依据及法律依据。1、答辩人没有违约，本合同继续履行，退回购房定金的主张不成立。2、郑光琼未向答辩人支付购房款，违约金不存在，且答辩人没有违约。3、中介服务费是郑光琼支付给第三人的中介服务费，不应由答辩人承担。且在合同履行中，答辩人无违约，涉案合同应继续履行，就不存在退还中介服务费。五、涉案合同签订时，郑光琼清楚答辩人是离婚人士，也清楚该房产是答辩人2004年7月购买，更清楚该房产的所有权是由答辩人所有且全部占有该房屋份额，且价格上答辩人也一而再妥协，郑光琼也自愿购买该房产。在该房产交易过程中程序合法，没有胁迫、强迫行为。综上，郑光琼诉求无理，应予以驳回。被告龚小兰为支持其辩解向本院提交的证据有：证据1、（1999）遂法民初字第626号民事调解书；证据2、岁下学年人民法院证明书；证据3、房地产权证；证据4、银行流水。第三人遂溪县住房和城乡建设局没有向本院提交任何证据，其在庭审时答辩称：我方认为房屋没有过户是因为当事人提交的证据无法符合过户的要求，本案的房屋买卖纠纷与我方无关。第三人遂溪县住房和城乡建设局没有向本院提交任何证据。第三人遂溪县创壹房地产代理有限公司没有向本院提交书面答辩意见，也没有提交的任何证据。经审理查明：2018年12月27日，以遂溪县创壹房地产代理有限公司为经纪方，龚小兰（卖方及甲方）与郑光琼（买房及乙方）签订一份《创壹地产（经纪）买卖合同》,合同约定：甲方龚小兰将自有的位于遂溪县遂城镇府前路07号安达利小区B幢601房（房产证号码：粤房地证字第××），建筑面积110.17平方米，配有车房一个，建筑面积为5平方米，作价390000元出售给乙方郑光琼，龚小兰保证对上述房产享有完整产权；如交易过程中甲乙双方哪一方未能履行经纪方提出去办理需交的资料或者相关人员办理手续，逾期三十天后可按违约处理。甲方违约的，应按该物业成交价的20%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项，并承担上述中介服务费；乙方违约的，应按该物业成交价的20%向甲方支付违约金，并承担上述中介服务费，甲方已收取购房款高于违约金的，甲方应于解除合同之日起七天内扣除违约金后将购房款余款退还给乙方。由一方违约，另外两方追究违约责任而产生的律师费等费用由违约方乙方承担。签订合同后，郑光琼当日交付定金70000元给龚小兰，龚小兰出具一份收据给郑光琼，证实龚小兰已交定金70000元。同日，郑光琼支付中介服务费4000元给遂溪县创壹房地产代理有限公司。2019年3月左右，龚小兰、郑光琼与第三人遂溪县创壹房地产代理公司的员工一起到第三人遂溪县住房和城乡建设局办理房屋过户手续时，遂溪县住房和城乡建设局要求被告龚小兰提供产权情况，因龚小兰名下该房产产权不清晰导致无法过户，事后，被告龚小兰亦没有向遂溪县住房和城乡建设局提供离婚资料证明涉案房屋属于个人财产。另查明：郑光琼因本案委托律师订立《委托代理合同》需支付律师费5000元。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。郑光琼与龚小兰于2018年12月27日签订的《创壹地产（经纪）买卖合同》系双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应予遵照履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，本案中，因龚小兰不能提供证据证明涉案房屋产权清晰，导致不能按照合同约定办理房屋过户手续,根据《创壹地产（经纪）买卖合同》第十一条“如交易过程中甲乙双方哪一方未能履行经纪方提出去办理需交的资料或者相关人员办理手续，逾期三十天后可按违约处理”的约定，因龚小兰的行为导致合同履行不能，显属违约，应当承担违约的民事责任。郑光琼请求解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于龚小兰应否向郑光琼返还70000元定金、支付78000元违约金及支付律师费、中介费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案合同解除后，龚小兰应向郑光琼返还其所收取的7万元定金。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，涉案《创壹地产（经纪）买卖合同》解除后，该合同关于违约责任的条款对龚小兰仍有约束力，因此，龚小兰应按涉案房屋成交价390000元的20%支付违约金78000元给原告郑光琼,原告主张龚小兰向郑光琼支付违约金78000元，有事实和法律依据，本院予以确认。同理，郑光琼请求龚小兰按照合同的约定支付律师费，本案中，郑光琼确实委托了律师参加诉讼，且合同约定违约方承担律师费，因此，原告郑光琼请求被告龚小兰支付律师费5000元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告郑光琼请求第三人遂溪县创壹房地产代理有限公司退回中介费4000元给原告，由被告龚小兰支付4000元中介费给第三人遂溪县创壹房地产代理有限公司的问题。根据《创壹地产（经纪）买卖合同》第十一条“甲方（龚小兰）违约的，应按该物业成交价的20%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项，并承担上述中介服务费”的约定，涉案合同并没有约定第三人遂溪县创壹房地产代理有限公司退回中介费4000元给原告郑光琼，再由被告龚小兰支付4000元中介费给第三人遂溪县创壹房地产代理有限公司，因此，原告郑光琼主张该项诉请没有事实依据，本院不予支持。第三人遂溪县创壹房地产代理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告郑光琼、被告龚小兰、第三人遂溪县创壹房地产代理有限公司于2018年12月27日三方签订的《创壹地产（经纪）买卖合同》。二、限被告龚小兰于本判决书发生法律效力之日起十个工作日内返还定金70000元及支付违约金78000元给原告郑光琼。三、限被告龚小兰于本判决书发生法律效力之日起十个工作日支付律师费5000元给原告郑光琼。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告郑光琼的其他诉讼请求。案件受理费7150元，由原告郑光琼承担50元，由被告龚小兰共同负担7100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  林子渊人民陪审员  王建中人民陪审员  陈 斌二〇一九年十二月五日书 记 员  黄芷芊附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。