甘肃省高级人民法院民事判决书（2019）甘民终748号上诉人（原审被告、反诉原告）：金昌嘉远房地产开发有限公司，住所地甘肃省金昌市金川区金川路以南、贵阳路以北八冶建设集团有限公司1号综合楼。法定代表人：张建文，董事长。委托诉讼代理人：杨辉民，甘肃维正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：雷占祥，男，1961年3月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈炷昌，甘肃清锋律师事务所律师。上诉人金昌嘉远房地产开发有限公司（以下简称嘉远房地产公司）因与被上诉人雷占祥房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服甘肃省金昌市中级人民法院（2019）甘03民初2号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人嘉远房地产公司委托诉讼代理人杨辉民，被上诉人雷占祥及其委托诉讼代理人陈炷昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉远房地产公司上诉请求：撤销一审判决第五项，改判支持上诉人一审关于违约金主张的反诉请求，即判令被上诉人向上诉人支付违约金8280000元及自2019年3月2日起至产权注销登记完成之日止补偿总额900万、月20‰计算的违约金。事实和理由：一审法院将上诉人主张的按期办理土地变更登记手续并要求被上诉人注销补偿协议中所涉房屋所有权登记认定为合同附随义务，进而驳回上诉人依据合同约定主张的违约金明显错误。本案双方当事人在补偿协议第五条第5项中明确约定了被上诉人交付产权证书、办理土地使用权变更登记及注销房屋产权登记的内容及时限要求，系合同约定的主要义务。被上诉人迟延办理土地变更登记手续，没有按约定授权并办理房屋注销手续的行为严重违反了合同约定，导致上诉人项目建设施工手续迟延，并带来一系列严重损失后果，被上诉人理应根据合法有效的违约金条款承担违约金。被上诉人雷占祥辩称，拆迁补偿协议约定被上诉人是配合办理相关土地使用权变更登记手续，事实上上诉人并不能提供要求被上诉人在办理变更手续中进行配合及被上诉人没有配合的证据，且被上诉人持有的证照原件在签订合同时就已经交付给上诉人，上诉人也办理了相关的土地使用权变更登记手续，并未对上诉人的开发建设造成任何影响，上诉人也无证据证明给其造成实际损失。故无论该约定是主要义务还是附随义务，被上诉人都不构成违约，上诉人上诉理由不能成立。本案一审中，雷占祥向一审法院提出如下诉讼请求:1.依法判令嘉远房地产公司给付雷占祥房屋拆迁补偿款6000000元、自2015年5月1日起至2016年6月30日止的利息420000元、自2016年7月1日起至2018年11月30日止按月利率20‰的标准计付的逾期违约金3480000元及自2018年12日1日起至实际给付之日止按月利率20‰的标准计付的逾期利息；2.要求嘉远房地产公司交付其开发的“嘉远旅游大厦”一层右侧指定位置用于安置的商铺一间(价值1200000元)、给付自2018年1月1日起至2018年11月30日止按每月8000元的标准计付的逾期赔偿款88000元及2018年12月1日起至实际交付之日止按每月8000元的标准计付的逾期赔偿款。审理中,雷占祥增加诉讼请求:要求嘉远房地产公司承担雷占祥为本案诉讼支出的诉讼财产保全责任保险费22600元、诉讼保全费5000元,小计27600元；雷占祥将第二项诉讼请求变更为：依法判令嘉远房地产公司赔偿因不能交付用于安置的商铺给雷占祥造成的损失1947360元(24000元×81.14㎡)、给付自2018年1月1日起至2019年7月1日止按每月8000元的标准计付的逾期赔偿款144000元及自2019年7月1日起至实际赔付之日止按年利率6%计付的逾期赔偿金,小计2091360元。事实和理由:2014年4月25日,双方签订《补偿协议》1份,约定：雷占祥将其所有的位于金昌市××路的位于金昌市××路交叉口西南角面积为831.198㎡土地及地上面积为556㎡附着物二层房屋ー栋、一层平房、库房、简易棚等(面积约200㎡)转让给嘉远房地产公司,嘉远房地产公司以货币补偿和产权置换相结合的方式对雷占祥进行补偿安置,其中货币补偿9000000元,用其所开发项目楼一层指定位置建筑面积81.14㎡的商铺一间置换给雷占祥。协议签订后,雷占祥按约履行了自己的义务,嘉远房地产公司仅给付了部分补偿款,剩余补偿款6000000元和用于安置的商铺至今未交付。因嘉远房地产公司在诉讼中称向雷占祥置换的商铺未修婕,不能实际交付,故诉诸法院要求嘉远房地产公司给付拖欠的补偿款、赔偿因不能交付用于安置的商铺及逾期付款违约金等各项损失。嘉远房地产公司辩称,双方签订《补偿协议》属实,补偿协议签订后,嘉远房地产公司分别于2015年6月18日、10月20日按约向雷占祥支付补偿款2000000元、1000000元,但雷占祥未按协议约定交付土地使用权证和房屋产权证、迟延办理土地使用权证变更登记手续,房屋产权证至今也未注销。因雷占祥未按约履行合同义务,第三笔补偿款的支付条件未成就,嘉远房地产公司有权拒绝履行后续付款义务。因设计图纸变更,给雷占祥置换的商铺实际未修建,嘉远房地产公司同意以双方事后协商一致的1200000元进行补偿,并同意承担自2017年12月31日约定交付商铺之日起,按银行存款利率计算的利息。但因房屋产权证至今未注销,该1200000元支付条件也未成就。雷占祥在办理房屋产权证注销手续,承担违约责任后,嘉远房地产公司愿意支付剩余补偿款。请求依法驳回雷占祥的诉讼请求。嘉远房地产公司亦提出反诉请求:1.依法判令雷占祥立即注销补偿协议中所涉房屋产权登记；2.依法判令雷占祥支付违约金8280000元(9000000元×20‰×46个月)及自2019年3月2日起至产权注销登记完成之日止按补偿总额9000000元、按毎月20‰计算的违约金。事实和理由:双方签订的《补偿协议》第五条第5项明确约定在协议签订生效的同时,雷占祥将土地使用权证和房屋所有权证交付嘉远房地产公司,并配合嘉远房地产公司对该宗土地使用权人进行变更登记,授权嘉远房地产公司注销该宗地上房屋产权登记,如雷占祥违反上述约定,应当按补偿总额9000000元的日千分之五支付违约金,直至土地变更登记和产权注销登记完成。涉案土地于2016年6月17日才变更登记至嘉远房地产公司名下,涉案房产证至今尚未注销。因雷占祥违约行为致使嘉远房地产公司各项建设开工手续不能及时办理,造成巨额经济损失,雷占祥应予赔偿。雷占祥针对嘉远房地产公司的反诉辩称,雷占祥在签订协议前,即向嘉远房地产公司提供了土地及房产证书,嘉远房地产公司持证向有关部门核査后,双方才签订的《补偿协议》。协议签订后,雷占祥随即搬离了房屋；补偿协议仅约定雷占祥配合办理土地变更与房产注销手续,嘉远房地产公司如何将土地变更登记到其名下,雷占祥不知情。至今也没有任何人通知要求雷占祥予以协助。涉案房屋产权未注销不影响嘉远房地产公司开发项目建设,也不存在因雷占祥违约影响工程进度,并给嘉远房地产公司造成损失的问题。嘉远房地产公司的反诉请求，应予驳回。一审法院认定事实：2015年4月25日，嘉远房地产公司与雷占祥签订《补偿协议》，约定雷占祥将其位于金昌市××路交叉口西南角面积831.198㎡土地、地上建筑面积为556㎡二层多功能综合楼房屋一栋、及建筑面积约200㎡的一层平房、库房、简易棚等转让给嘉远房地产公司,嘉远房地产公司以货币补偿和产权置换的方式对雷占祥进行补偿安置。其中第三条具体补偿方式为:1.货币补偿。嘉远房地产公司支付雷占祥土地转让费、全部房产及附属物补偿费及商户搬迁费等补偿款9000000元,自协议签订后60日内支付第一笔补偿款2000000元,在雷占祥完成该宗地上经营户的整体搬迁并向嘉远房地产公司移交该拆迁房屋后7日内支付第二笔补偿款1000000元,在2016年6月30日前支付第三笔补偿款6000000元,同时嘉远房地产公司承担自雷占祥移交该拆迁房屋起至支付该笔600000元补偿款期间按基准利率计付的同期银行贷款利息；2.产权置换。嘉远房地产公司在其项目的一层指定位置(详见附图)另行划定商铺安置雷占祥,该商铺建筑面积约为81.14㎡,嘉远房地产公司确保该商铺于2017年12月31日前实际交付给雷占祥。嘉远房地产公司自2015年6月1日起每年按照该商铺50000元的标准给付雷占祥建设期的过渡费,每年度开始的第一个月支付该年度的过渡费,过渡期不足整年的,按月计算过渡费；3.雷占祥须在收到第一笔补偿款后90日内,将房屋腾空交于嘉远房地产公司拆除,但多功能综合楼在付清全部补偿款之前不得拆除;4.在嘉远房地产公司正常开发的情况下,非因雷占祥原因,嘉远房地产公司逾期交付商铺的,从逾期之日起,嘉远房地产公司必须按每月8000元的标准支付雷占祥赔偿款。第四条违约责任:1.雷占祥必须在协议约定的期限内完成搬迁,逾期未搬迁的,每日按补偿款总额9000000元的千分之五向嘉远房地产公司支付违约金;2.嘉远房地产公司在协议约定的期限内未向雷占祥支付补偿款的,每逾期一日,按补偿款总额9000000元的千分之五向雷占祥支付违约金;3.若非不可抗力外的原因,嘉远房地产公司应按约付清补偿款,其中最后一笔6000000元给付前嘉远房地产公司不得拆除多功能综合楼。若嘉远房地产公司逾期付款的,每逾期一日,按补偿款总额9000000元的千分之五向雷占祥支付赔偿金。逾期付款超过一月的,雷占祥有权要求嘉远房地产公司以房屋抵项该款项,并按所抵顶房屋成本价的80%计价。第五条其他事项:5.本协议签订生效同时,雷占祥将国有土地使用权证和房屋所有权证交付嘉远房地产公司;在协议签订生效七日内,雷占祥配合嘉远房地产公司对该宗土地使用权人进行变更登记,将该宗土地变更登记到嘉远房地产公司名下;雷占祥授权嘉远房地产公司注销该宗地上房屋产权登记;如雷占祥违反上述约定,雷占祥应当按照补偿款总额9000000元的日千分之五向嘉远房地产公司支付违约金,直至土地变更登记和产权注销登记完成。双方还约定了其他内容。合同签订后,雷占祥将其证号为“金国用2011第0183号”土地使用证、证号为“金昌房权证金川区字第XXXX号”房屋所有权证交给嘉远房地产公司,于2015年10月20日搬迁将其综合楼交由嘉远房地产公司拆迁。嘉远房地产公司于2015年6月20日向雷占祥支付补偿款2000000元,于2015年10月20日支付补偿款1000000元。2016年3月11日,嘉远房地产公司取得建设用地规划许可证。2016年3月23日,金昌市规划局对嘉远房地产公司涉案建设项目的建筑工程设计方案进行核定。2016年3月4日,金昌市国土资源局同意将金昌市新华西路与上海路什字西南角金昌市金川区农村信用合作联社所属宁远堡农村信用合作社的6787.29㎡、金昌市天庆房地产开发有限公司的287.41㎡、雷占祥的831.198㎡,合计7905.898㎡国有建设用地使用权转让变更给嘉远房地产公司。2016年6月17日,嘉远房地产公司取得证号为“金国用(2016)第0006号(预)”使用面积为7905.898㎡的国有土地使用证。另查明,中国人民银行于2015年8月26日公布的六个月至一年(含一年)贷款基准利率为4.6%;于2015年10月24日公布的一年贷款基准利率为4.35%,一至五年(含五年)贷款基准利率为4.75%。一审法院认为,雷占祥与嘉远房地产公司签订的《补偿协议》是双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方当事人应严格履行。雷占祥按约将其房屋及土地交由嘉远房地产公司拆迁完毕,嘉远房地产公司应按约履行补偿义务。逾期应承担违约责任。嘉远房地产公司对剩余6000000元补偿款未支付没有异议,雷占祥要求嘉远房地产公司支付补偿款600000元的请求,予以支持。协议约定嘉远房地产公司应于2016年6月30日前向雷占祥支付第三笔补偿款6000000元,同时嘉远房地产公司承担自雷占祥移交该拆迁房屋起至支付该笔6000000元按基准利率支付的银行同期贷款利息。雷占祥于2015年10月20日搬迁完毕,嘉远房地产公司应从2015年10月21日起至2016年6月30日止按中国人民银行同期贷款利率承担6000000元补偿款利息183550元(其中2015年10月21日至2015年10月24日,共3天,按利率4.6%计算,即6000000元×[利率4.6%÷360天]×3天为2300元;2015年10月24日至2016年6月30日,共250天,按利率4.35%计算,即6000000元×[利率4.35%÷360天]×250天为181250元;合计183550元)。嘉远房地产公司未按约定的期限支付补偿款,应按约承担逾期违约金。双方在《补偿协议》中约定的违约金,实质为逾期付款利息。协议约定违约金的标准每日千分之五明显过高,酌定参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算逾期付款违约金。雷占祥主张违约金计算至2018年11月30日,故嘉远房地产公司应承担2016年7月1日至2018年11月30日的利息907725元(6000000元×[利率4.75%×1.3倍÷360天]×882天)。嘉远房地产公司承诺向雷占祥交付的商铺未进行修建,其也不能向雷占祥提供其他商铺,雷占祥要求嘉远房地产公司对置换商铺进行货币补偿,符合法律规定。双方签订的《补偿协议》中有关商铺部分因雷占祥提起诉讼予以解除,合同解除后,雷占祥有权要求恢复原状,赔偿损失。雷占祥主张双方在签订补偿协议时约定置换商铺的价值为1200000元,嘉远房地产公司提出该1200000元是因规划设计变更在其无法向雷占祥交付商铺时双方对置换商铺协商确定的补偿价格。因双方对置换商铺补偿价值的形成时间陈述不一致,嘉远房地产公司作为商铺的建设方和销售方,只要其提供在双方签订补偿协议时和无法向雷占祥交付商铺时的商铺对外销售价格,可确定双方商定的1200000元商铺价值的形成时间,但嘉远房地产公司既未提交有关双方协商的证据，在法庭要求其提交开发建设项目的同期同类地段商铺对外销售价格的相关证据,嘉远房地产公司也明确不予提交,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条第二款的规定,雷占祥主张双方在签订补偿协议时约定置换商铺的价值1200000元,应予以认定。即嘉远房地产公司与雷占祥签订补偿协议时,是以价值120000元的商铺置换雷占祥所有的土地等附属物的财产价值。在无法履行该协议时,也应当以1200000元的价款向雷占祥予以返还。雷占祥要求按目前的市场价值1947360元返还,不符合合同解除后法律规定。嘉远房地产公司未按协议约定履行安置商铺的义务,其行为构成违约,应当承担相应的违约责任。雷占祥要求嘉远房地产公司按约承担自2018年1月1日至其2019年7月1日明确知晓嘉远房地产公司不能履行交付商铺义务之时逾期赔偿款144000元,属嘉远房地产公司违约期间对其造成的损失,应予以支持。《补偿协议》中约定的逾期赔偿款是双方对于因违约造成损失预估的违约金,包括实际损失和可得利益。现嘉远房地产公司因规划设计变更对置换商铺实际未修建,其开发建设项目也未竣工,雷占祥也未提交证据证明产生1947360元损失的证据,其要求嘉远房地产公司赔偿1947360元损失的请求,缺乏事实和法律依据。双方签订的《补偿协议》中有关置换商铺的协议因嘉远房地产公司违约解除,嘉远房地产公司应向雷占祥返还商铺价值1200000元,赔偿损失144000元,嘉远房地产公司未予支付,雷占祥要求嘉远房地产公司自2019年7月1日起按年利率6%承担逾期付款利息,符合法律规定,应予以支持。关于嘉远房地产公司提出的反诉请求。双方在协议中约定“雷占详配合嘉远房地产公司对该宗土地使用权人进行变更登记”及“雷占祥授权嘉远房地产公司注销该宗地上房屋产权登记”,依此约定,对涉案房屋的所有权证及土地使用权证变更登记在嘉远房地产公司名下,雷占祥应履行协助配合义务。双方均认可在双方签订《补偿协议》时,雷占祥已将被拆迁房屋的所有权证及土地使用权证交给嘉远房地产公司,嘉远房地产公司也于2016年6月17日将包括涉案雷占祥的831.198㎡在内合计7905.898㎡土地变更登记到其名下。嘉远房地产公司提交的JCJY2015-4-1号《补偿协议》不能证明雷占祥拖延办理土地变更登记手续的事实,其也未提供要求雷占祥履行协助配合的相关证据;因被拆迁房屋的所有权证及土地使用证已实际交付给嘉远房地产公司,嘉远房地产公司已开发修建,该义务又系合同中的附随义务;嘉远房地产公司以此为由主张付款条件未成就并拒付剩余补偿款及承担违约责任的理由不能成立。嘉远房地产公司要求雷占祥支付违约金8280000元的反诉请求,不能成立。雷占祥主张的保险费是其申请财产保全应提供担保支出的费用,亦不予支持。综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定,判决：一、金昌嘉远房地产开发有限公司于本判生效之日起三十日内支付雷占祥补偿款6000000元、利息183550元、违约金907725元,共计7091275元,并自2018年12月1日起,以实际欠付补偿款为基数,按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计付逾期利息至实际给付之日止；二、金昌嘉远房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还雷占祥1200000元,赔偿损失144000元,合计1344000元,并自2019年7月1日起按年利率6%的标准向雷占祥支付逾期利息至实际付清款项之日止；三、雷占祥协助金昌嘉远房地产开发有限公司注销金昌房权证金川区字第XXXX号房屋所有权登记;四、驳回雷占祥的其他诉讼请求；五、驳回金昌嘉远房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费93914.6元,由雷占祥负担28174.6元,金昌嘉远房地产开发有限公司负担65740元;申请费5000元,由雷占祥负担1500元,金昌嘉远房地产开发有限公司负担3500元;反诉案件受理费69760元,减半收取34880元,由金昌嘉远房地产开发有限公司负担。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。本案嘉远房地产公司与雷占祥签订补偿协议，约定雷占祥将其商业住宅用地及地上建筑物转让给嘉远房地产公司，嘉远房地产公司以货币补偿和产权置换的方式对雷占祥进行补偿安置。双方在签订《补偿协议》时，雷占祥即将被拆迁房屋的所有权证及土地使用权证交于嘉远房地产公司，并按约将房屋搬迁完毕将房屋及土地移交嘉远房地产公司。至此，雷占祥已完成拆迁补偿协议所约定的主要义务。双方协议虽约定雷占祥配合嘉远房地产公司对该宗土地使用权人进行变更登记及雷占祥授权嘉远房地产公司注销该宗地上房屋产权登记，但此约定并无雷占祥进行配合的明确具体的要求，也并非导致合同成立与否及订立合同目的是否实现的主要义务，故一审法院关于被拆迁房屋所有权证及土地使用证已实际交付给嘉远房地产公司，嘉远房地产公司已开发建设，该义务系合同中的附随义务，嘉远房地产公司以雷占祥未尽配合义务主张付款条件未成就并拒付剩余补偿款及承担违约责任的理由不能成立之判定符合本案事实和相关法律规定。同时，根据本案一、二审中嘉远房地产公司不能提供曾要求雷占祥进行配合及雷占祥没有配合办理土地使用权变更登记的证据和嘉远房地产公司于2016年6月已取得包括涉案雷占祥、金川区农村信用社、金昌市天庆房地产公司共计三宗转让土地的“金国用（2016）第0006号（预）”国有土地使用证的事实，嘉远房地产公司所提被上诉人违反合同约定、给其造成严重损失、要求被上诉人承担违约金的上诉理由因无事实依据而不能成立，其上诉请求本院不予支持。据上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69760元，由金昌嘉远房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王成强审 判 员 李 静审 判 员 芦 晨 二Ο一九年十二月十日法官助理 楚鸿善书 记 员 李君楠