黑龙江省肇东市人民法院民 事 判 决 书(2019)黑1282民初3233号原告：华玉玲，女，1979年12月18日出生，汉族，无职业，现住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：邱大伟(系原告华玉玲丈夫)，男，1975年5月10日出生，汉族，无职业，现住哈尔滨市呼兰区。被告：肇东市长海小额贷款有限责任公司。法定代表人：陈营权，职务董事长。委托诉讼代理人：刘显峰，黑龙江清泉律师事务所律师。被告：黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司。法定代表人：舒志，职务董事长。原告华玉玲诉被告肇东市长海小额贷款有限责任公司、黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月19日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华玉玲及委托诉讼代理人邱大伟，被告肇东市长海小额贷款有限责任公司的委托诉讼代理人刘显峰到庭参加诉讼，被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司经合法传唤未到庭，按缺席，本案现已审理终结。原告华玉玲向本院提出诉讼请求：1、请贵院立即停止对位于哈尔滨市呼兰区建设南路南通心城东小区10号楼1单元1001室（原告依法购买的房屋）的强制执行；并确认该房屋所有权归原告所有同时解除查封扣押;2、被告承担一切诉讼费用。事实与理由:2014年7月8日原告与被告黑龙江迅成房地产开发集团有限公司签订了商品房买卖合同，同时缴纳全款551,098.00元购买位于哈尔滨市呼兰区建设南路南通心城东小区10号楼1单元1001室，购买后缴纳了一切进户费用办理了进户，被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司将房产交付给原告使用至今，根据《合同法》第一百三十条、六十条及《物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权。被告肇东市长海小额贷款有限责任公司系债权执行案件的申请人，被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司系执行案件的被申请人，在诉讼程序中被告肇东市长海小额贷款有限责任公司作为申请人向贵院申请对原告具有所有权的房产哈尔滨市呼兰区建设南路南通心城东小区10号楼1单元1001室予以查封，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2019年7月29日作出（2019）黑1282执异23号裁定书，裁定驳回原告的异议请求，现特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告肇东市长海小额贷款有限责任公司辩称，2005年5月15日起哈尔滨市实施商品房屋买卖合同网上联机备案管理制度。规定凡在哈尔滨市范围内，房地产开发企业建设的面向社会销售的商品房、经济适用住房，均要按规定进行商品房屋买卖合同网上联机备案。据此，同一商品房通过联机备案的合同具有唯一性，且进行联机备案的商品房买卖可以对抗第三人。本案中，案涉房屋已于2014年6月11日由迅成联机备案在陈赞江名下，而原告诉称其与迅成公司的买卖关系时间为2014年7月8日，显然不能成立。根据上述规定，联机备案合同才是商品房买卖的唯一合法合同，且根据交易习惯，任何人购买商品房均会到房产部门查询所购买房屋的真实情况，以确保自己的合法权益不会受到侵害。而原告诉称的所谓买卖关系既违反了联机备案制度，又不符合交易习惯，如果原告坚持其与迅成公司所谓的买卖关系，那只有一种可能，那就是原告故意而为之，存在明显过错，其更应该承担不利的法律后果。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月8日原告华玉玲以总价款551,098.00元人民币购买被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司开发建设的位于哈尔滨市呼兰区建设南路南通心城东小区10号楼1单元1001室，建筑面积106.73平方米楼房（登记面积），当日原告华玉玲向被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司以现金形式交付全部楼房款人民币551,098.00元，被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司给原告华玉玲出具收据一份，收据载明出据时间、交款单位、收款方式、楼号、房屋面积、每平米单价、购房总房款以及盖有被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司销售专用章等事项。2015年7月22日原告华玉玲与被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司补签了《哈尔滨市商品房买卖合同书》，原告华玉玲购买的楼房建成后，哈尔滨迅成物业管理有限公司于2016年3月2日开始通知购买人缴费进户，原告华玉玲当日缴清各项费用后开始进户入住使用至今。2015年7月20日，肇东市人民法院受理肇东市长海小额贷款有限责任公司与黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司借款合同纠纷一案，依据肇东市长海小额贷款有限责任公司的申请，肇东市人民法院依法作出诉前财产保全裁定，即（2015）肇民保字第77号民事裁定书，对被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司开发的位于哈尔滨市呼兰区南通心城小区包括10号楼1001室楼房在内的46套楼房（均登记在陈赞江名下）予以查封。2017年12月20日哈尔滨迅成物业管理有限公司正式通知南通心城东小区1号楼至15号楼开始办理不动产权证书，原告华玉玲去办理不动产权证书时发现该楼房已被查封，原告华玉玲向肇东市人民法院提出书面执行异议，肇东市人民法院经审查后，于2019年7月29日作出（2019）黑1282执异23号执行裁定书，裁定驳回案外人华玉玲的执行异议请求，原告华玉玲向肇东市人民法院提出案外人执行异议之诉。庭审中，被告肇东市长海小额贷款有限责任公司自认陈赞江系被告肇东市长海小额贷款有限责任公司业务经理，并未实际购买包括涉案楼房在内的46套房屋，该46套楼房均登记在陈赞江名下是因其经手办理的业务，所以在哈尔滨市呼兰区住房和城乡建设局联机备案系统显示：南通心城小区10号楼1001室，买受人陈赞江（232303197704141015），备案日期2014年6月11日，建筑面积106.73平方米。另外，被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司开发的哈尔滨市呼兰区建设南路南通心城东小区楼房因开发商的原因，一直不能办理房屋产权过户手续，直至2017年12月20日哈尔滨迅成物业管理有限公司才正式通知南通心城东小区1号楼至15号楼开始办理不动产权证书。本院认为，依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，合同双方应当严格按照约定诚信履行，违反合同约定应当承担相应的法律责任。本案中，原告华玉玲与被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司所签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》，虽然签订房屋买卖合同时间是2015年7月22日，但原告华玉玲实际支付全部购房款的时间是2014年7月8日，法院采取保全措施时间是2015年7月20日，原告华玉玲购买后办理进户手续并实际入住涉案房屋至今，原告华玉玲交付全部购楼款行为的同时视为该房屋买卖已达成合意，该房屋买卖合同于2014年7月8日成立生效，该买卖行为发生在法院采取保全措施之前，《哈尔滨市商品房买卖合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，合法有效的合同对双方当事人均具有约束力；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》案外人已依据其与被执行人的商品房买卖合同支付全部价款并实际占有需要办理权属变更登记的执行标的，虽然未办理变更登记，但其没有不依据合同约定或者法律规定提供手续、支付费用和其他拖延办理登记等过错行为的，可以判决停止执行特定标的；对于一般不动产买受人基于其所享有的合法的物权期待权，必须满足：查封前已订立合法有效的书面合同、合法占有案涉不动产、已付清全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记四项条件缺一不可，买受人可以排除人民法院查封及强制执行。本案原告华玉玲购买位于哈尔滨市呼兰区建设南路南通心城东小区10号楼1单元1001室，建筑面积106.73平方米楼房，与被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司签订有合法有效的商品房买卖合同，价款全部付清，对该房屋已实际占有使用，未办理过户手续非因买受人华玉玲原因造成。故原告华玉玲对哈尔滨市呼兰区建设南路南通心城东小区10号楼1单元1001室，建筑面积106.73平方米楼房具有排除强制执行的权利。被告肇东市长海小额贷款有限责任公司主张联机备案合同才是商品房买卖的唯一合法合同，原告华玉玲购买的涉案房屋虽然在哈尔滨市呼兰区住房和城乡建设局联机备案系统中显示登记在陈赞江名下，但陈赞江不是通过合法程序购买的包括10号楼1单元1001室在内的46套楼房，庭审中，被告肇东市长海小额贷款有限责任公司亦自认陈赞江不是实际购买楼房，而是因办理业务需要登记在陈赞江名下，因此对于被告肇东市长海小额贷款有限责任公司的抗辩主张，本院不予支持。综上所述，原告华玉玲要求立即停止对位于哈尔滨市呼兰区建设南路南通心城东小区10号楼1单元1001室，建筑面积106.73平方米楼房强制执行，要求确认涉案楼房所有权归原告华玉玲所有的诉讼请求合理，本院予以支持；原告华玉玲其它部分诉讼请求不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下:一、原告华玉玲对哈尔滨市呼兰区建设南路南通心城东小区10号楼1单元1001室，建筑面积106.73平方米楼房归享有所有权；二、不得执行哈尔滨市呼兰区建设南路南通心城东小区10号楼1单元1001室，建筑面积106.73平方米楼房；三、驳回原告华玉玲的其他部分诉讼请求。案件受理费9,310.00元,由被告肇东市长海小额贷款有限责任公司、被告黑龙江省迅成房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。本院（2019)黑1282执异23号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  景永慧审判员  于清春审判员  王彦军二〇一九年十二月十八日书记员  段玖杭