宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初7425号原告：马斌，男，汉族，群众，1973年1月2日出生，宁夏回族自治区石嘴山市人，高中文化，个体户，住宁夏回族自治区石嘴山市惠农区。被告：宁夏亘元房地产开发有限公司，统一社会信用代码xxxxx，住所地位于银川德胜工业园区。法定代表人：马金明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑文刚，宁夏天盛律师事务所律师。原告马斌与被告宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告请求判令：1.被告支付原告逾期办理土地证违约金10000元；2.本案诉讼费由被告承担。被告答辩要点：一、被告对原告未办理产权证书不承担法律责任。贺兰县不动产登记事务中心已经将被告开发建设的太阳城小区3本国有土地使用证收回，专门用于为太阳城住户办理土地分摊登记。自2009年太阳城项目陆续交付后，贺兰县国土资源局一直可正常为业主办理分割土地证，但包括原告在内太阳城业主从未向贺兰县国土资源局提出办理土地证分割申请。2016年，被告已经办理了太阳城D区不动产初始登记证，原告可以办理产权证书，未办理的原因是原告没有去办理，被告没有任何违约责任。二、双方合同没有约定逾期办理土地证的违约责任。双方签订的《银川市商品房买卖合同》第17条只约定“因出卖人责任造成买受人不能办理权属证书的违约责任”。根据《土地法》规定，土地所有权属仅有两形式，一种是国家所有，一种是集体所有。任何个人只有土地使用权，不能具有土地所有权。因此合同第17条约定中的办理权属证书，只能解释为办理房产证书，不包括土地证书。既然双方合同没有约定逾期办理土地证违约责任，原告诉请没有法律依据。被告不应该承担责任。三、原告的诉请已过诉讼时效。本案即便是被告存在原告所诉的违约事实，原告从2010年至今，从未向被告主张过逾期办理土地证违约金。2017年10月1日《民法总则》实施前，一般债权的诉讼时效为两年，原告的诉讼请求已过诉讼时效期间，不应再受到法律保护。四、原告诉请的违约金过高，请求降低标准。如果认定被告承担逾期办证的违约责任，由于原告已经占有涉案房屋，并办理了房产证，未取得土地证书，对原告占有使用涉案房屋没有任何影响，更不存在任何经济损失。因此恳请法庭结合实际降低和减少违约金的标准、数额。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实2011年4月21日，原告马斌与被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贺兰县望都太阳城D区11号楼1单元502室房屋，房屋面积121.42平方米，每平方米3790元，2012年1月17日，原被告签订补充协议，确定房屋面积为121.26平方米，房屋总价款为459576元。被告应于2011年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告，并应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因被告责任，造成原告不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款459576元，被告按约向原告交付了房屋。原告于2016年6月30日办理涉案房屋房产证。经本院向贺兰县不动产登记事务中心查询，贺兰县不动产登记事务中心书面回复本院，太阳城D区土地分摊备案时间为2017年1月5日，原告至今未换发不动产权证书。二、双方当事人有争议的事实1.原告马斌认为被告亘元公司逾期办理土地证系违约；被告亘元公司认为其具备办证条件，不存在违约行为；本院认为本案争议的焦点为被告亘元公司是否存在违约。2.原告马斌认为被告亘元公司应当按照日万分之一的标准向其支付违约金；被告亘元公司认为原告马斌主张的违约金标准过高，应按原告马斌的实际损失计算；本院认为本案争议焦点为被告亘元公司主张违约金过高请求降低是否成立。3.原告马斌认为其诉讼请求未过诉讼时效；被告亘元公司认为原告马斌的诉讼请求已过诉讼时效；本院认为本案争议焦点为原告马斌的诉讼请求是否过诉讼时效。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律和社会公共利益，真实有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。根据合同约定，被告应当在约定的期限内具备办理产权证书的条件，包括房屋产权证和国有土地使用权证。结合庭审查明的事实，在合同约定期限内涉案房屋不具备办理国有土地使用权证的条件，使原告无法取得完整的产权，被告的行为应属违约，应当承担违约责任。关于诉讼时效，根据合同约定，逾期办理产权证书违约金以日为单位计算，属继续性债权，诉讼时效计算应自原告知道或者应当知道被告逾期之日起计算，而在原告接收涉案房屋90日后其已经知晓涉案房屋不具备办理国有土地使用权证的条件，应当按照约定按日向被告主张违约金责任，并自可以主张违约金之日起开始按日分别计算诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日前诉讼时效为两年，在此之前已超过诉讼时效的请求权不因《中华人民共和国民法总则》施行而重新得到法律的保护。被告亘元公司抗辩原告马斌诉请过诉讼时效，原告马斌亦未向本院提交证据证明存在诉讼时效发生中止或中断的事由，故对原告马斌主张的2016年12月1日之前的违约金，本院不予支持。太阳城D区于2017年1月5日办理土地分摊备案，自2017年1月5日以后原告可以办理不动产权证，故本院综合各方因素认定被告亘元公司应支付违约金的期间为2016年12月2日起至2017年1月5日止，共34天。对于原告主张的违约金数额，被告抗辩违约金标准过高，对于该抗辩，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，从实际损失方面看，原告未提供证据证明其因逾期办证给其造成了实际损失；从合同的履行情况方面看，涉案房屋已具备办理不动产权证的条件且原告也已实际办理。综合以上情形，考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务，本院酌情将违约金调整为按原告已付房屋价款的日万分之零点三计算逾期办证违约金。综上，对原告主张涉案房屋逾期办理土地证违约金的诉讼请求，本院以已付房屋价款459576元为基数，支持469元（459576元×0.03‰×34天≈469元），超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告宁夏亘元房地产开发有限公司支付原告马斌逾期办理土地证违约金469元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告马斌的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(已减半收取)，由原告马斌负担24元，由被告宁夏亘元房地产开发有限公司负担1元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 李 瑞 二〇一九年十二月十九日法官助理 张红梅书 记 员 蔡嘉彬附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。