河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民初147号原告:信阳市商务局。住所地:河南省信阳市羊山新区新五大道66号。负责人:郭珂，系该局局长。委托诉讼代理人：杨永军，河南英泰律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：王世科，河南英泰律师事务所律师。特别授权。被告:河南信房集团置业有限公司。住所地:河南省信阳市羊山新区新七大道63号龙飞山城3号楼1-9层。法定代表人:付杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：焦建国，河南信房集团置业有限公司法务部副主任。特别授权。委托诉讼代理人：焦俊峰，河南振蓼律师事务所律师。特别授权。第三人:信阳市商务医药化工公司管理人。负责人:杨世忠，清算组组长。第三人:信阳市外贸茶叶土产公司管理人。负责人:张玉华，清算组组长第三人:信阳市商务包装公司管理人。负责人:张玉华，清算组组长。第三人:信阳市外贸纺织品公司管理人。负责人:王中锋，清算组组长。原告信阳市商务局诉被告河南信房集团置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信阳市商务局的委托诉讼代理人杨永军、王世科和被告河南信房集团置业有限公司的委托诉讼代理人焦建国、焦俊峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信阳市商务局向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付因未履行产权调换办公面积1309㎡的市场对价11126500元及利息2694544.69元(1309㎡×8500元/㎡＝11126500元;利息:以11126500元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2014年8月29日起暂计算至2019年6月12日，2019年6月12日之后利息计算至实际支付完毕之日止)；二、判令被告支付过渡费用805035元(其中过渡费自2005年6月29日起计算至2014年8月29日共计110个月，计算为1309㎡×3元/㎡×110个月＝431970元;超期过渡费依照合同约定从2006年9月29日起计算至2014年8月29日共计95个月，计算为1309㎡×3元/㎡×95个月＝373065元)，并按每月7854元(1309㎡×6元/㎡)向原告继续支付自2014年8月30日起至交付房屋之日或支付全部房屋对价之日止的过渡费用;三、判令被告赔偿因未履行交付11套新建集资房货币损失2365000元及利息572740.59元【货币损失:(2800元-650元)×100㎡/套×11套＝2365000元;退延利息:以2365000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2014年8月29日起暂计算至2019年6月12日，2019年6月12日之后利息计算至实际支付完毕之日止】。上述前三项标的额共计为:17563820.28元；四、本案诉讼费、保全费、公告费及实现债权的其他费用由被告承担。诉讼中，原告将上述第三项诉讼请求变更为“判令被告赔偿因未履行交付11套新建集资房货币损失7771500元及利息2000859.02元，共计9772359.02元。”。事实与理由:2004年12月17日，原告作为甲方与被告前身信阳市房地产开发(集团)有限公司(以下简称信房公司)签订《人防胡同原市外经贸家属院危旧房改造协议书》一份，约定:一、改造范围，东起北京南路原拆迁红线、南至外贸茶土公司办公楼院内南院墙、西至人防胡同路东、北至人防办家属区围墙，具体以拆迁红线图为准。三、补偿安置内容按照市房屋拆迁管理部门批准的《信阳市原市外经贸家属区危旧房改造拆迁补偿安置办法》执行。四、甲方所属的安置户由乙方在区域南部建二幢安置楼，为垂直分割，不够安置部分从第三幢继续垂直分割。拆迁区内四幢住宅楼楼距均等，楼群在1:0.9以上。并建部分小面积住房，安置拆迁户返迁房的建筑面积应大于或等于原拆迁合法建筑面积。五、乙方(信房公司)对甲方的安置户按被拆迁的实际丈量(楼房整体结构)合法建筑面积1:1产权调换，超出1:1安置面积的部分按超出面积给予相应比例房价优惠，超出20㎡/户以上(不包括20㎡)的不予优惠。六、甲方(原告)办公楼(公产部分)的安置。乙方(被告)拆除甲方办公房约1309平方米。由乙方在临人防胡同建筑面积不少于1160平方米的办公楼、并按甲方要求进行设计，作为对原办公用房的拆迁安置。建成后实测实量超出1160平方米以上部分的办公用房，如需要的，由返迁人按每平方米1400元的价格向乙方购买。不需要返迁的办公用房及公产其他部分，由乙方按每平方米评估价一次性货币补偿给甲方。办公用房搬迁的提前奖、搬迁费、过渡费等均按被拆迁户的有关补偿办法执行。七、拆迁范围内未房改的住户，由甲方住户按实际居住合法建筑面积按每平方米650元集资给乙方，集资建房面积超过现住房面积部分按第五条标准执行。未房改的住户不要求返迁的，由乙方按实际居住合法建筑评估价一次性货币补偿给甲方。乙方同意茶土公司(第三人)和化医公司(第三人)按650元/㎡集资每套建筑面积为80㎡-100㎡的住房11套。(以原批准图为准)。九、过渡费(按实际合法使用面积，每户按各自签订的协议日期算起，18个月内每月每平米3元)，超过18个月未返迁的，过渡费加一倍补偿，直到安置到位为止。不要求安置的，一次性补偿3个月过渡费。过渡期十八个月以最后一户搬迁完毕日期算起。十五、本协议双方均应认真履行，因一方给对方造成损失的，过错方应承担实际损失。协议签订后，原告主管下属企业信阳市商务医药化工公司、信阳市外贸茶叶土产公司、信阳市商务包装公司、信阳市外贸纺织品公司等分别于2005年3月29日、2006年12月5日、2006年11月16日、2004年12月21日与被告信房公司分别签订了《拆迁补偿安置协议书》(备注:上述四家企业目前已进入破产清算程序)，协议书对被拆迁房屋补偿、拆迁补偿安置、过渡费等作了明确约定。上述协议签订后，原告及其第三人依照上述协议履行了自己的合同义务，积极配合被告进行拆迁动员、及时解决拆迁过程中的疑难问题、协助办理拆迁规划建设有关手续，使得被告拆迁重建工程得以顺利进行，且早已竣工验收。原告及其第三人曾无数次与被告交涉办公用房产权调换、返迁及被告应按协议履行11套集资房兑现等事宜，但被告总以各种理由推脱拒绝履行义务。为此，第三人曾通过诉讼方式向信阳市浉河区人民法院主张权利，浉河区人民法院也作出了生效判决，基本上支持了第三人的全部诉讼请求。但遗憾的是，信阳市中级人民法院经过二审以第三人不是合同相对人、不是适格原告为由撤销了一审判决，后河南省高院经过再审建议变更为适格原告后再行起诉。鉴于上述协议约定的改造范围已全部建成职工家属院，原告主张的产权调换办公面积已根本无法实现，为维护原告及第三人合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告河南信房集团置业有限公司辩称：一是原告要求支付产权调换办公用房面积1309㎡市场对价无事实依据。2006年12月7日原、被告签订的《拆迁补偿安置协议》第二条约定：“拆迁补偿安置，乙方（原告）自愿选择补偿安置方式为产权调换”，返迁的房屋被告已预留好。原告违反协议约定，要求按市场对价，主张支付货币补偿，是毫无事实依据。从《拆迁补偿安置协议》第四条第一项约定：“若办公楼返迁面积达不到1160㎡，从附属物补偿到1160㎡”，原告要求按1309㎡计算返迁面积无事实依据。在返迁面积1160㎡中，还应扣除原告下属各公司为推动项目拆迁，放弃产权和已给予货币补偿的安置合计946.63㎡，原告还应获得213.37㎡安置返迁房补偿。二是原告要求支付过渡安置费805035元，没有事实依据。按照《拆迁补偿安置协议》第九条中约定：“过渡期18个月以最后一户搬迁完毕日期算起”，该拆迁区域内最后一户李俊枝搬迁日期为2009年7月29日，213.37㎡的返迁过渡费，自2009年7月至2011年1月按实际使用面积每平方3元计算18个月为9217.58元，自2011年2月至2014年2月按实际使用面积6元/㎡计算36个月为36870.34元，合计过渡安置费46087.92元，而不是原告起诉805035元。三是原告要求被告因未履行11套集资房交付义务而赔偿损失无事实依据。其一，集资建房的土地使用权系划拨土地，根据司法解释规定，以划拨土地作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定无效；其二，改造协议中约定的集资建房项目，未取得建设工程规划许可证，未取得施工许可证，不符合法定的建筑施工条件，依法应驳回原告起诉；其三，协议第七条约定向谁集资、集资款收取、集资房承建主体、手续如何办理均未约定，原告下属公司至今未集资分文，未履行集资义务，且2003年5月28日批准建筑的位置已被原告下属公司自建12套住宅房，致使集资建房的土地被占用，集资房无处可建设，失去履行协议第七条约定的基本条件，合同目的不能实现，对此，原告要求赔偿11套集资房的货币损失无事实依据。围绕各自诉辩意见，当事人分别向法庭提交出示了证据。原告信阳市商务局为支持其诉讼请求，当庭出示如下证据：第一组证据《人防胡同原外贸家属院危旧房改造协议书》及拆迁区域住户情况平面图。证明目的：原被告双方签订的协议书真实、合法、有效，被告理应按照协议约定的内容全面履行自己的合同义务；第二组证据《拆迁补偿安置协议书》五份。证明目的：原告及其主管下属企业就各自所属拆迁区域分别与被告签订了详细的补偿安置协议书，内容真实、合法、有效，双方都应当认真遵守；第三组证据通知一份。证明目的：原被告协议签订前，由于被告施工不当，造成市外贸局家属楼出现险情、成为危房的事实；第四组证据房屋所有权证、建设用地规划许可证及规划平面图、办公室权属分布图。证明目的：第三人医药化工公司和茶叶土产公司对其所属土地及其地上附属物享有法律上所有权；第五组证据房屋拆迁许可证一份。证明目的：被告对涉案拟拆迁房屋及其附属物取得主管部门许可的事实；第六组证据现场验收单十份。证明目的：部分拆迁房屋经双方验收的事实；第七组证据政府《会议纪要》和返迁安置方案各一份。证明目的：政府就涉案人防胡同危房改造及职工返迁安置作出重要指示，被告依据该会议纪要制定了返迁安置方案的事实；第八组证据医药化工公司和茶叶土产公司《关于人防胡同11套返迁房情况的报告》一份。证明目的：被告未按照原《协议书》及批准图建设返迁房，造成医药化工公司和茶叶土产公司11套集资住房不能现实交付，明显违约，理应承担交付不能的违约责任，并赔偿相应实际损失；第九组证据《意见函》一份。证明目的：被告未按照协议约定设计建设，造成原告1309㎡办公楼不能兑现，被告也未按协议约定按时支付过渡费，原告发函督促被告履行合同义务的事实；第十组证据《请示》及《批复》各一份。证明目的：为确保国有资产不流失，原告就医药化工公司和茶叶土产公司与被告拆迁安置结算事项作出批复，授权并同意二公司通过诉讼维护合法权益；第十一组证据证明一份。证明目的：茶叶土产公司位于人防胡同5号21间办公室被被告拆除的事实；第十二组证据人民法院生效裁判文书一组。证明目的：涉案拆迁补偿安置争议相关事实和证明已经法院生效裁判确认，被告违约事实真实存在，证据确凿和原告主体资格适格；第十三组证据营业执照及工商变更登记信息一组。证明目的：被告主体资格适格；第十四组证据房屋价格网络截屏打印件两份。证明目的：原告主张所涉房屋价格符合同地段现行市场正常价格；第十五组证据证人龙某（时任河南省信阳市外贸化工医药公司法定代表人）出庭作证。一是关于其公司老书记袁天聪住房面积66.11㎡，该房屋不属于办公拆迁内，当时也没有参与房改，是一个独立住房，其公司未出具从公司公摊面积中扣除，不应计入化医公司放弃产权面积；二是关于公司职工于文化增补面积3.9㎡，系于文化当时在拐角搭建建筑补偿面积，该面积是由被告补偿，不系公司放弃产权面积补偿；三是其个人曾向被告借款6000元，与公司无关，不能作为公司货币补偿面积；四是原告与被告协议中第七条约定的11套住房建设位置现位于被告建设的一栋楼与职工自己建设的一栋楼共用大门口，该土地系划拨用地，后来该房屋未建成，原因不清。被告河南信房集团置业有限公司对原告信阳市商务局出示的证据质证意见：对第一组证据真实性没有意义，但是对原告证明的目的有异议。1、原告出示这份证据目的证明被拆房屋面积为1309㎡，事实上被告拆原告的房屋实际是1160㎡。在该协议的第六条第三行1160㎡也有约定，1309㎡是大约面积，实际面积是1160㎡。这是第一个不一致。2、协议的第七条约定的集资房屋，不是被告应当交付集资房屋义务的约定。协议中文字表述是同意集资。而不是交付集资房。3、协议上明确约定以原批准图为准。这个原批准图是2003年5月规划主管部门批准的建房位置。这个批准的图批准的建房位置被原告的下属公司建房所占用。而且，以批准的建房位置不是在被告拆迁红线范围内建设集资房，2003年批的图，在2004年12月签订的合同，在签订合同时候规划红线内的建筑物还没有拆迁。规划行政主管部门肯定不会在没有拆迁区域内规划建筑物，所谓集资房建房位置不是在拆迁房屋内。4、在规划部门的颁发的建筑批准图上已明确显示已批建筑的位置是已批建筑，这个位置恰恰是在拆迁红线范围以外，不是拆迁范围之内，所谓说明集资房不应当在拆迁区域内来规划。5、该条约定的十一套集资房除了没有建房的条件之外，原告方及下属企业职工分文没有集资。6、这一条约定同意集资但是集资款交给谁，谁负责建设，建筑工程许可证、施工许可证由谁来办理都没约定。我们认为这个证据显然是部分作为十一套集资房的依据。补充一点，改造协议上并没有约定货币补偿，约定的是一比一产权调换。结合与商务局签订的安置补偿协议的第三条约定的是产权调换。我的证明方向是原告方起诉的是货币补偿。对于第二组证据，拆迁补偿协议真实性没有异议。这个协议在其他约定的第一项其办公楼返迁面积达不到1160㎡，不是1309㎡。协议上也是1160㎡。对于其他单位签订的合同都属实。对于原告方向法庭举证的是下属企业签订的，真实性没有异议，原告方举证的下属协议恰恰证实本案原告应当返迁的面积，应当从1160㎡中扣减。第三份证据是与本案没关联，真实性无异议。第四份证据是房产证与本案也没有关联，房产证不能作为定案依据，房产证与实际拆迁面积要大，房产证面积因为滑坡倒塌一部分。已经开发过了，正因为倒了一部分，我们做了危旧房改造，房产证与协议的面积不一致是正常的。规划图与拆迁范围没有关系，规划职工楼不是本小区的，与本案没有关系，不在规划的拆迁红线以内。办公室权属分布我们不太了解情况，与拆迁协议为准。第五组证据房屋拆迁许可证没有异议。第六组证据十份现场验收单不能作为定案依据，应当以双方签订合同约定的面积为准，当时拆迁的时候各个单位都在抢房，最后我们决定单子不能作为依据，以合同为准。最终签订协议是2006年，如果你能找到2006年以后的协议我都认。现场验收单不能作为定案依据，单位多都想争房子，以最终签订的协议为准。第七组证据会议纪要没有异议。在会议纪要第五条说的很清楚，关于十一套住房问题，这个怎么集资怎么弄是一个协商过程不是给付义务。返迁订的方案没有异议，返迁方案说明两个问题，所建设的房屋符合返迁的条件，返迁方案没有争议，这个会议纪要与十一套房子没有关系，与七十多套房屋有关系。第八组证据有异议，这是原告自己打的报告，从第八组证据、第九组证据和第十组证据都是原告内部单方要求的，违背拆迁补偿合同和改造协议约定精神。第十一证据不能作为定案依据，是单方的陈述。第十二组证据我们认为不成立，这个是2016豫1525民初1754号已经上诉中级法院被驳回了。因为驳回的判决是主体不合格程序是违法的，主张权利是没有话语权怎么能认定事实。不能以驳回的判决作为案件事实。第十三组证据没有异议。第十四份证据这个不能作为定案依据，假设有违约应当以法院委托鉴定，况且我们没有违约；第十五份龙某出庭作证证言与事实不符，不能作为证据使用。被告河南信房集团置业有限公司对反驳原告信阳市商务局的诉讼请求，当庭出示如下证据：第一组证据被告营业执照，证明被告主体身份信息；第二组证据《人防胡同原市外贸家属院危旧房改造协议书》，证明原被告对拆迁范围安置补偿过渡等事宜作出明确约定；第三组证据原、被告于2006年12月7日签订的《拆迁补偿安置协议》，证明原、被告对安置补偿方式作出的约定；第四组证据被告与原告及其下属公司签订的《补偿协议》，证明被拆迁房屋面积及被拆迁房屋主体；第五组证据原告及其下属公司放弃产权明细表及附件，证明原告放弃部分返迁房产权调换补偿下属企业职工的事实；第六组证据李俊枝补偿安置协议书，证明过渡费起算时间从2009年7月29日开始计算；第七组证据信阳市规划局关于人防胡同建设详细规划图，证明诉争集资房建设位置已被原告占用；第八组证据照片一组，证明原告违约在规划建集资房位置已建设的房屋。原告信阳市商务局对被告河南信房集团置业有限公司出示的证据质证意见：第一组证据无异议。第二组证据真实性无异议，但是对其证明目的有异议，该协议第六条明确约定乙方被告拆除甲方原告办公用房约1309㎡，由乙方在该区域不少于1160㎡，证明原告所诉1309㎡，协议有明确的约定，且该条也明确指出，建成后实际面积有可能超出1160㎡。对于已超出及不需要返迁部分，由原告实行货币补偿。该协议第七条也对货币补偿作出明确约定且对原告所诉十一套集资房该条作出明确约定。该协议第七条对十一套住房有明确约定，原告所诉第三项具有事实和法律依据。对第三组证据真实性无异议。对证明目的有异议，该协议对被告拆除原告建筑面积及附属物具有明确的约定，还有过渡费都有明确约定。第四组证据同第三组证据。第五组证据该表系单方制作，不予认可，没有相关的盖章，有些盖章有些没有盖章。对第五组证据由商务局盖章的我们回去之后有待核实后再发表意见，对于下属企业出具的由于未经主管部门批准，真实性有待核实。对于无法与原件核实的不予认可，中间有一份系复印件不予认可。第六份证据真实性无异议，证明目的有异议，原告与被告所签的协议中过渡费有协议有明确约定。对第七组证据证明目的有待核实再发表质证意见。第八组证据照片系单方制作，对于证明目的有待进一步核实。关于原告及下属公司放弃拆迁补偿产权“承诺”真实性无异议，但该放弃产权的行为，未得到有权机关批准，系无效行为。对于没有争议的证据，本院予以确认；对于有争议的证据，本院结合其他证据予以综合认定。根据双方所提供的证据，本院认定如下事实：2004年12月17日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《人防胡同原市外经贸家属院危旧房改造协议书》：第一条改造范围。东起北京南路原拆迁红线、南至外贸茶土公司办公楼院内南院墙、西至人防胡同路东、北至人防办家属区围墙，具体以拆迁红线图为准；第二条合作方式。乙方对区域内所有建筑物、构筑物及附属物进行拆迁，并负责建设投资，甲方的被拆迁户（与被拆迁户签订的补偿安置协议书的安置义务）由乙方负责按拆迁协议安置。拆迁合法建筑面积1：1安置后的剩余房屋由乙方向市场销售，以弥补建设安置的投资；第三条补偿安置内容按照市房屋拆迁管理部门批准的《信阳市原市外经贸家属区危旧房改造拆迁补偿安置办法》执行；第四条甲方所属的安置户由乙方在区域南部建二幢安置楼，为垂直分割，不够安置部分从第三幢继续垂直分割。拆迁区内四幢住宅楼楼距均等，楼群在1:0.9以上。并建部分小面积住房，安置拆迁户返迁房的建筑面积应大于或等于原拆迁合法建筑面积；第五条乙方对甲方的安置户按被拆迁的实际丈量(楼房整体结构)合法建筑面积1:1产权调换，超出1:1安置面积的部分实行以下标准：超出1-10㎡/户的（含10㎡）按1400元/㎡房价优惠20%，超出11-20㎡/户的（含20㎡）按1400元/㎡房价优惠10%，超出20㎡/户以上（不包含20㎡）的不予优惠。楼层差价按以下标准执行：一层按1400元/㎡房价的104%，二层按1400元/㎡房价的106%，三层按1400元/㎡房价的112%，四层按1400元/㎡房价的108%，五层按1400元/㎡房价的95%，六层按1400元/㎡房价的75%。自搭自建的附属物按现行建筑成本价赔偿，三号楼附属建筑煤棚乙方每户每间补偿1000元；第六条甲方办公楼(公产部分)的安置。（乙方拆除甲方办公房约1309㎡）。由乙方在临人防胡同建筑面积不少于1160㎡的办公楼。办公楼分布在二楼和三楼（1160㎡面积包含一楼三间车库面积），并按甲方要求进行设计，作为对原办公用房的拆迁安置。建成后实测实量超出1160㎡以上部分的办公用房，如需要的，由返迁人按1400元/㎡的价格向乙方购买。不需要返迁的办公用房及公产其他部分，由乙方按每平方米评估价一次性货币补偿给甲方。办公用房搬迁的提前奖、搬迁费、过渡费等均按被拆迁户的有关补偿办法执行；第七条拆迁范围内未房改的住户，由甲方住户按实际居住合法建筑面积按650元/㎡集资给乙方，集资建房面积超过现住房面积部分按第五条标准执行。未房改的住户不要求返迁的，由乙方按实际居住合法建筑面积评估价一次性货币补偿给甲方。乙方同意茶土公司(第三人)和化医公司(第三人)按650元/㎡集资每套建筑面积为80㎡-100㎡的住房11套。(以原批准图为准)；第八条为便于乙方向市场销售安置房以外的房屋，甲方积极提供相关手续；第九条甲方积极配合乙方进行拆迁动员，乙方负责和住户签订拆迁安置协议。甲方协助解决拆迁过程中的疑难问题，协助乙方办理拆迁规划建设的有关手续。甲方安置户数、面积以及不安置户的补偿标准，经乙方与住户签字认可。被拆迁户拆迁费用包括提前奖（规定时间内每提前1天按实际合法建筑面积每平方米奖励1元，并累积计算），搬家费每户300元，过渡费(按实际合法使用面积，每户按各自签订的协议日期算起，18个月内每月每平米3元)，超过18个月未返迁的，过渡费加一倍补偿，直到安置到位为止。不要求安置的，一次性补偿3个月过渡费。过渡期十八个月以最后一户搬迁完毕日期算起；第十一条建设项目以甲乙双方共同报建。甲方应积极争取拆迁建设的优惠政策，包括免收土地出让金等，保障该项目的顺利进行；第十二条甲乙双方负责在建设前对安置户的安置面积、户型及其它进行调查，以便乙方在设计时作为参考。乙方设计完成后甲方应配合做好图纸审定、报建等工作；第十四条未尽事宜，遵从有关规定，或双方补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力；第十五条本协议双方均应认真履行，因一方给对方遣成损失的，过错方应承担实际损失。该协议签订后，被告与原告下属公司分别签订如下《拆迁补偿安置协议书》：1、2004年12月21日，被告与纺织品公司签订的两份《拆迁补偿安置协议书》，一份协议约定，拆除各类房屋建筑面积27.5㎡及附属物，纺织品公司选择货币补偿安置方式，被告一次性支付给纺织品公司20123.17元。另一份协议约定拆除各类房屋建筑面积40㎡及附属物，纺织品公司选择产权调换补偿安置方式；2、2005年1月10日，被告与化医公司签订《拆迁补偿安置协议书》约定，拆除各类房屋建筑面积66.1㎡及附属物，化医公司选择货币补偿安置方式，被告一次性支付给化医公司42541.07元。同年同月20日，被告与化医公司又签订一份《拆迁补偿安置协议书》约定，拆除各类房屋建筑面积45㎡及附属物，化医公司选择货币补偿安置方式，被告一次性支付给化医公司32328.75元。其他约定“补偿款已结清”。同年3月29日，被告与化医公司又签订《拆迁补偿安置协议书》约定，拆除各类房屋建筑面积135㎡及附属物，化医公司选择产权调换补偿安置方式，过渡费按拆迁房屋使用面积每月3元/㎡支付，过渡期限共18个月，安置房提前交付使用的，过渡费据实结算。因被告原因延长约定过渡期限的，自逾期之月起加倍支付过渡费；3、2006年11月16日，被告与包装公司签订《拆迁补偿安置协议书》约定，拆除各类房屋建筑面积90㎡及附属物，包装公司选择产权调换补偿安置方式（原址1：1返迁），未约定过渡费；4、2006年12月5日，被告与茶土公司签订《拆迁补偿安置协议书》约定，拆除各类房屋建筑面积337.5㎡及附属物，茶土公司选择产权调换补偿安置方式（原址1：1返迁）。过渡费按拆迁房屋使用面积每月3元/㎡支付，过渡期限共18个月，安置房提前交付使用的，过渡费据实结算。因被告原因延长约定过渡期限的，自逾期之月起加倍支付过渡费。其他约定“附属物补偿37217.75元款已领，办公室12间、走道3间，共计15间”；5、2006年12月7日，原告与被告签订《拆迁补偿安置协议书》约定，拆除各类房屋建筑面积418㎡及附属物，原告选择产权调换补偿安置方式（原址1：1返迁）。过渡费按拆迁房屋使用面积每月3元/㎡支付，过渡期限共18个月，安置房提前交付使用的，过渡费据实结算。因被告原因延长约定过渡期限的，自逾期之月起加倍支付过渡费。其他约定“若办公楼返迁面积达不到1160㎡，从附属物中调整到1160㎡。在协议约定的拆迁过程中，原告信阳市商务局及其下属公司信阳市外贸茶叶土产公司、河南省信阳市外贸化工医药公司先后多次给被告送达“承诺书”“证明”等书面函，将其返迁补偿房屋建筑面积中946.63㎡补偿给部分职工和货币补偿，被告根据原告及下属公司相关“承诺书”“证明”函，分别与这些受偿职工签订安置补偿协议。具体情况如下：1、2006年10月26日，原告给被告出具函：经研究，从商务局已验收的返迁面积中扣除壹拾贰平方米（12㎡）转让给靳桂枝同志，待后从正式文件材料换比。该函有原告单位印章及领导批示同意意见和经办人签名；2、2008年10月11日，原告向被告发承诺函：人防胡同拆迁户买庆平返迁住房面积在原有64.2㎡的基础上，由市商务局从局公产中补偿13.26㎡。该承诺函有原告单位印章及领导批示同意意见和签名；3、2008年10月10日，原告向被告发函证明：郭秀珍系人防胡同拆迁户，因拆迁损失较大，经研究同意从局公产中补助10㎡。该证明函有原告单位印章及领导批示同意意见和签名；4、2006年11月8日，原告向被告发函：经研究，从市商务局公产部分拿出捌平方米（8㎡）房屋，补贴给局退休职工孟庆林同志，请办理相关手续。（从办公室返迁面积中扣除）。该函有原告单位印章及领导批示同意意见和签名；5、2008年10月17日，原告及河南省信阳市外贸轻工工艺品公司共同向被告发承诺函：今承诺外贸轻工工艺品公司在唐立华返迁时，补偿房屋建筑面积壹拾玖平方米（19㎡），若不能保证由市商务局负责兑现（此承诺壹式?份）。该承诺函有原告单位及河南省信阳市外贸轻工工艺品公司印章及领导批示同意意见和签名；6、2008年10月11日，原告向被告发承诺函：人防胡同拆迁户王伟返迁住房面积在原有70㎡的基础上，由市商务局从局公产中补偿13.26㎡。该承诺函有原告单位印章及领导批示同意意见和签名；7、2008年10月23日，原告及河南省信阳市外贸轻工工艺品公司共同向被告发承诺函：今承诺陆怀民现有住房面积74.99㎡返迁时补偿面积10㎡（拾平方米），合计捌拾肆点玖玖平方米。该承诺函有原告单位及河南省信阳市外贸轻工工艺品公司印章及领导批示同意意见和签名；8、2006年11月10日，原告向被告发函：经研究，从我局公产返迁的办公室面积中扣除壹拾贰平方米（12㎡），补贴给我局离休干部余明亚同志，请办理相关手续。该函有原告单位印章及领导批示同意意见和签名；9、2007年4月3日，原告向被告发“关于为黄怀荣同志增补返迁住房面积的情况说明”：兹有我局退休干部黄怀荣同志住房搬迁面积柒拾肆点肆捌平方米，为照顾老同志，我局决定从局办公楼返迁面积中再为该同志增补拾伍点伍贰平方米（15.52㎡），使该住户的返迁面积达到玖拾平方米，并均按拆壹赔壹返迁。该情况说明上有原告单位印章及领导批示同意意见和签名；10、2009年7月16日，原告向被告发“关于补助住户房屋面积的意见”：根据市政府2003年第二十六期《会议纪要》精神，结合2004年12月21日局长办公室会议意见，本着以人为本、加速拆迁，从根本上改变危旧住房的现状，我局位于人防胡同家属区住户，在此次危旧房改造中，从公用部分划入21.78㎡给李俊枝，此意见办理相关手续。该意见上有原告单位印章及领导批示同意意见和签名；11、2008年11月21日，原告向被告发“关于叶润辉同志未房改公房的处理意见”：根据市政府2003年第26期《会议纪要》精神和市政府2008年9月11日人防胡同危房拆迁改造协调会的要求，结合我局2008年9月21日行政办公会议意见，本着以人为本、加速拆迁的原则，为从根本上改变危房现状，在此次危房改造中，我局将位于人防胡同局家属院2号院西一单元二楼西侧（建筑面积85.38㎡）的未房改公房，单位放弃产权给叶润辉，同时，从我局公产中再补助叶润辉10㎡。请按此意见办理相关手续。该处理意见上有原告单位印章及领导批示同意意见和签名；12、2008年10月11日，原告给被告出具函：经局领导研究，同意从局公共建筑部分增补朱时敬搬迁户拾贰平方米，装修补偿贰平方米，共计拾肆平方米（14㎡）。该函有原告单位印章及领导批示同意意见和经办人签名；13、2009年4月28日，原告向被告发“关于对黄明银同志在危房改造中给予补助的意见”：根据市政府2008年9月11日人防胡同危房拆迁改造协调会议精神和《市长办公会议纪要》（2008年第48期）要求，本着以人为本、加速拆迁的原则，经研究，决定将我局在该区域危房拆迁改造的公产中拿出拾平方米（10㎡）补助给黄明银同志，进行一比一置换。请按此意见办理相关手续。该意见上有原告单位印章；14、2008年10月15日，原告向被告发证明函：赵观花系人防胡同拆迁户，因拆迁损失较大，经研究，同意从局公产中补助10㎡。该证明函上有原告单位印章及领导批示同意意见和签名；15、2011年7月18日，原告下属公司信阳市外贸茶叶土产公司向被告发证明函：信阳市外贸茶叶土产公司放弃原办公壹间22.25㎡过户给郑宏伟。该证明函上有信阳市外贸茶叶土产公司印章；16、2006年10月20日，原告下属公司信阳市外贸茶叶土产公司向被告发函：我公司职工张杰同志在公司办公楼下有住房壹间，经公司研究决定放弃返迁面积中扣除壹间归张杰返迁面积（22.5㎡）。该证明函上有信阳市外贸茶叶土产公司印章；17、2006年11月20日，原告下属公司信阳市外贸茶叶土产公司向被告发函：我公司位于信阳市××大道人防胡同××办公楼××楼住户唐晓明同志住房壹间，公司放弃产权（22.5㎡）。该函上有信阳市外贸茶叶土产公司印章及公司领导批示同意意见；18、2006年10月22日，原告下属公司信阳市外贸茶叶土产公司向被告发函：我公司万传军在人防胡同公司办公楼住户，公司放弃产权（20.08㎡）。该函上有信阳市外贸茶叶土产公司印章；19、2008年10月24日，原告下属公司信阳市外贸茶叶土产公司向被告发函：我单位干部霍怀胜在人防胡同一套住房68.7㎡，本人要求返迁，我公司在办公楼拆迁面积中放弃16.3㎡产权由霍怀胜所有，请办理有关拆迁手续。该函上有信阳市外贸茶叶土产公司印章；20、2008年10月15日，原告下属公司信阳市外贸茶叶土产公司向被告发函：我公司职工李祥仁在人防胡同拆迁区域有住房一套，面积73.58㎡，本人要求返迁90㎡，从我公司办公楼房中补16.42㎡产权给李祥仁由，请信房集团给予办理有关手续。该函上有信阳市外贸茶叶土产公司印章；21、2008年9月22日，原告及下属公司信阳市外贸茶叶土产公司向被告发函：我单位李纯熙同志现住人防胡同住房一套建筑面积65.36㎡，返迁面积95㎡，由我公司从办公楼办公用房中补29.64㎡放弃产权给李纯熙使用，请办理拆迁手续。该函上有原告单位和信阳市外贸茶叶土产公司印章及领导批示同意意见；22、2008年10月13日，原告下属公司信阳市外贸茶叶土产公司向被告发函：我公司肖昌泉在人防胡同一套住房66.76㎡，本人要求返迁100㎡，我公司在办公楼拆迁面积中放弃33.24㎡产权由肖昌泉使用。该函上有信阳市外贸茶叶土产公司印章；23、2008年10月15日，原告与薛兰英达成“房屋拆迁补充协议”：为配合原告人防胡同家属楼拆迁工作，原告承诺在薛兰英原有住房面积78.49㎡基础上补偿给薛兰英31.51㎡，共计110㎡。该协议上有原告单位印章及双方代表签名；24、2007年4月10日，原告下属公司信阳市外贸茶叶土产公司向被告发证明函：我单位在人防胡同5号房屋壹间22.25㎡产权放弃，归唐晓琴所有。该函上有信阳市外贸茶叶土产公司印章；25、2006年11月29日，原告下属公司信阳市商务医药化工公司向被告发函：经办公会研究同意，将办公室返迁面积19.16㎡放弃给杨佩芳。请贵处给予办理。该函上有信阳市商务医药化工公司印章；26、2006年10月20日，原告下属公司信阳市商务医药化工公司向被告发函：经公司研究，我公司从办公楼返迁面积公产中放弃3.34㎡给马龙姣同志做为返迁面积。请给予办理。该函上有信阳市商务医药化工公司印章；27、2006年12月28日，原告下属公司信阳市商务医药化工公司向被告出具收条：今收到化医公司办公楼补偿款18112.5元，面积22.5㎡，该面积从化医公司办公楼返迁面积中扣除。该函上有信阳市商务医药化工公司印章及龙某签名；28、2007年8月26日，原告下属公司信阳市商务医药化工公司向被告出具收条：今收到拆迁公司现金6000元，折算8.5㎡从返迁面积扣除。该函上有信阳市商务医药化工公司印章及龙某签名；29、2004年12月23日，原告下属公司河南省信阳市外贸化工医药公司向被告发函：我公司马学东、段琪、于文化同志居住在办公楼一楼西侧，面积22.5㎡，经公司办公会研究，公司产权放弃给个人，过渡费及一次性搬迁费扣除给单位，于文化另加3.9㎡。该函上有河南省信阳市外贸化工医药公司印章；30、2006年11月8日，原告下属公司信阳市商务医药化工公司向被告发函：兹有我公司徐志田同志在办公楼有使用办公室壹间、车库壹间，经公司研究放弃产权，另从公司返迁办公室面积中冲减一间（22.5㎡）给徐志田同志，经公司研究产权放弃。该函上有信阳市商务医药化工公司印章；31、2009年4月25日，原告下属公司信阳市包装公司出具“关于对黄兴黎同志在危房改造中给予补助的意见”：改造，根据市政府《会议纪要》（2008年48期）和市商务局党组决定精神，我公司决定从公产中（包装公司在人防胡同拆迁的办公室面积）拿出26.35㎡给予黄兴黎同志，以进行一比一置换。该意见上有信阳市商务医药化工公司印章和公司法定代表人余海华签名；32、2006年11月16日，原告下属公司信阳市包装公司向被告发函：经公司研究从公司返迁办公室面积中扣除2㎡给饶天勇返迁面积使用。该意见上有信阳市商务医药化工公司印章；33、2005年1月10日，原告下属公司河南省信阳市外贸化工医药公司出具“信阳市房屋拆迁补偿结算领款单”：该公司袁天聪人防胡同货币补偿款42541.07元，房屋面积66.11㎡。该领款单上有信阳市商务医药化工公司印章和公司法定代表人龙某及验收人签名；34、2004年12月21日，原告下属公司河南省信阳市外贸纺织品公司出具“信阳市房屋拆迁补偿结算领款单”：该公司货币公产（办公楼）货币补偿款20123.17元，房屋面积27.5㎡。该领款单上有信阳市商务医药化工公司印章和公司法定代表人王文玉签名；35、2007年4月10日，原告下属公司河南省信阳市外贸化工医药公司职工刘佩云出具“信阳市房屋拆迁补偿结算领款单”：该刘佩云人防胡同货币补偿款72921.25元，房屋面积69.76㎡。该领款单上有信阳市商务医药化工公司印章和领款人委托人签名；36、2008年10月6日，原告下属公司信阳市外贸茶叶土产公司向被告发证明函：王守雅同志现居住在人防胡同5号院内，因房屋拆迁，公司领导经研究同意，该同志在原有住房面积的基础上再补偿12㎡。该证明函上有信阳市外贸茶叶土产公司印章；37、2005年1月20日，原告下属公司河南省信阳市外贸化工医药公司向被告发函：因办公楼拆迁，我公司所有八间办公产权，经公司研究决定放弃给个人，其中杨佩芳三间、张文龙三间、梅志敏二间，建筑面积180㎡。该信函上有河南省信阳市外贸化工医药公司印章；38、2005年1月28日，原告下属公司河南省信阳市外贸化工医药公司与被告签订“拆迁补偿安置协议书”：将拆除各类房屋建筑面积45㎡及其附属物选择货币补偿安置，补偿费32328.75元。该协议书上有河南省信阳市外贸化工医药公司印章及法定代表人龙某签名。以上合计折算返迁办公室面积共计946.63㎡。2009年7月29日，在原告信阳市商务局见证下，被告与李俊枝达成拆迁安置产权调换协议，李俊枝承诺当日前腾空被拆迁房屋。该事实有被告与李俊枝签订“拆迁补偿安置协议书”并有原告信阳市商务局加章确认。根据合同约定计算过渡安置费应从2009年7月30日开始起计算。原告信阳市商务局与被告河南信房集团置业有限公司签订的《人防胡同原市外经贸家属院危旧房改造协议书》第七条约定的11套集资房，因未交付土地而未实际履行。原告下属公司信阳市商务医药化工公司、信阳市外贸茶叶土产公司曾于2014年依据原告与被告签订的《人防胡同原市外经贸家属院危旧房改造协议书》约定起诉被告，经河南省信阳市浉河区人民法院、本院及河南省高级人民法院三级人民法院审理认定该两公司不具有诉讼主体资格而驳回起诉。依据该生效判决，信阳市商务局具有本案原告主体资格。被告河南信房集团置业有限公司于2007年11月28日由信阳市房地产开发（集团）有限公司更名而成。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则，负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点：一是涉案产权调换的办公面积是1309㎡还是1160㎡；二是计算过渡费起始时间如何确定；三是原告主张被告赔偿“协议”第七条约定的11套集资房损失可否支持。1、关于第一个焦点问题。根据《人防胡同原市外贸家属院危旧房改造协议书》第六条“原告办公楼(公产部分)的安置。（被告拆除原告办公房约1309㎡）。由被告在临人防胡同建筑面积不少于1160㎡的办公楼。办公楼分布在二楼和三楼（1160㎡面积包含一楼三间车库面积），并按原告要求进行设计，作为对原办公用房的拆迁安置。建成后实测实量超出1160㎡以上部分的办公用房，如需要的，由返迁人按1400元/㎡的价格向被告购买。不需要返迁的办公用房及公产其他部分，由被告按每平方米评估价一次性货币补偿给原告。办公用房搬迁的提前奖、搬迁费、过渡费等均按被拆迁户的有关补偿办法执行”约定，双方明确约定返迁办公用房面积1160㎡，如超过1160㎡部分由原告按1400元/㎡的价格向被告购买，由此证明涉案产权调换的办公面积是1160㎡而不是1309㎡。又查明，在实际拆迁过程中，原告及其下属公司通过给被告送达“承诺书”“证明”等书面函，将其返迁办公面积中946.63㎡补偿给部分职工和选择货币补偿，被告根据原告及下属公司的“承诺书”“证明”函及时将该放弃返迁面积补偿给指定的受偿职工和支付相应的货币补偿款。扣除原告及其下属公司书面放弃返迁的946.63㎡，被告尚有213.37㎡返迁面积应向原告交付。对此，原告起诉要求被告补偿其1309㎡返迁办公用房面积的理由不成立，本院不予支持；2、关于第二个焦点问题。根据《人防胡同原市外贸家属院危旧房改造协议书》第九条“甲方积极配合乙方进行拆迁动员，乙方负责和住户签订拆迁安置协议。甲方协助解决拆迁过程中的疑难问题，协助乙方办理拆迁规划建设的有关手续。甲方安置户数、面积以及不安置户的补偿标准，经乙方与住户签字认可。被拆迁户拆迁费用包括提前奖（规定时间内每提前1天按实际合法建筑面积每平方米奖励1元，并累积计算），搬家费每户300元，过渡费(按实际合法使用面积，每户按各自签订的协议日期算起，18个月内每月每平米3元)，超过18个月未返迁的，过渡费加一倍补偿，直到安置到位为止。不要求安置的，一次性补偿3个月过渡费。过渡期十八个月以最后一户搬迁完毕日期算起”约定，现查明拆迁户李俊枝在原告见证下，于2009年7月29日与被告达成“拆迁补偿安置协议书”，李俊枝在协议书中承诺其于2009年7月29日前搬迁出该房屋，协议约定的过渡费应以2009年7月29日开始计算。根据该条约定和查明应返迁面积，被告向原告支付过渡费是：2009年7月29日至2011年1月28日期间按3元/㎡计算过渡费，2011年1月29日之后按6元/㎡，以未交付返迁面积213.37㎡计算过渡费；3、关于第三个焦点问题。经查：原告所称11套集资房位置在茶土公司与化医公司欲建的“L”型两单元6层共23套住宅楼的其中一个单元拐弯坐落在南院墙以北内，2003年10月获得建设用地规划许可证。原告未提供出建设部门批准的该规划许可证及图纸。被告提供信阳规划管理局和信阳市城乡规划设计院（资质乙级证书号03200）“规划图”上未批准有“L”型建筑。经此案承办法官现场实际察看，原告所称的“L”拐角地点窄小，又系交通要道，该“L”建筑不可能获得城建部门审批。根据协议书第七条括号内备注“以原批准图为准”，该原批准图只批准一栋职工集资楼，即原告下属企业职工自己建设的住宅楼位置。对此，原告未将该11户集资建房土地交付被告，该合同约定第七条实际未履行。原告再依据合同约定向被告主张该11套集资房无事实依据，本院不予支持。4、关于龙某出庭作证的三个问题。其一，关于龙某称其个人向被告借款6000元问题。经查：龙某是以公司名义出具的收据，收款内容为拆迁公司现金，未显示有“借款”或“还款”字样，该收款出具为“收据”而不是“借据”，与该收据中备注“折算8.5㎡从返迁面积扣除”形成对应关系。该辩解理由不成立。其二，关于“于文化另加3.9㎡”系由原告下属公司从返迁的公产面积中补偿还是由被告补偿。经查：原告下属公司河南省信阳市外贸化工医药公司于2004年12月23日向被告出具“我公司马学东、段琪、于文化同志居住在办公楼一楼西侧，面积22.5㎡，经公司办公会研究，公司产权放弃给个人，过渡费及一次性搬迁费扣除给单位，于文化另加3.9㎡”承诺函，明确表明该公司放弃马学东、段琪、于文化三人居住的22.5㎡面积房屋产权外，另给于文化3.9㎡，未注明该3.9㎡系由被告补偿，因此，龙某的证言与其公司“承诺函”内容不一致，本院不予采信；其三，关于袁天聪所拆迁的房屋66.11㎡是否计入化医公司放弃返迁面积的问题。经查：“信阳市房屋拆迁补偿结算领款单”显示：产权人（单位）河南省信阳市外贸化工医药公司，产别单位，被拆迁户姓名袁天聪，面积66.11㎡，补偿形式货币，领款人盖章龙某签名及加盖“河南省信阳市外贸化工医药公司”，这足以说明袁天聪的房屋属于单位公产房，属于原被告签订的“协议书”中（约1309㎡）拆迁区域内，该房屋安置补偿是以化医公司单位名义领取货币补偿金42541.07元，如果该房屋面积不计入化医公司放弃返迁面积中，那么，原被告签订的“协议书”中拆迁面积不足该协议约定所拆迁面积。故该房屋面积应计入化医公司放弃返迁产权面积，龙某的证言与事实不符，本院不予采信。关于原告信阳市商务局辩称“对于原告及下属公司放弃产权”承诺与法律存在冲突，系无效承诺的理由。经查：原告与被告签订的《人防胡同原市外贸家属院危旧房改造协议书》系双方真实意思表示，双方应按照协议约定履行，在合同履行过程中，原告及其下属公司书面通知被告将其部分返迁产权安置给其职工，被告根据原告及其下属公司书面意见将其放弃产权部分已分别补偿其指令的职工个人，被告并无过错，也不是受益人，如原告认为其与下属公司放弃行为无效，应向其受益的职工追回，而不是向被告主张赔偿，原告该诉讼主张的主体错误。故该辩解理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条、第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告河南信房集团置业有限公司于本判决生效后十日内交付原告信阳市商务局未履行产权调换办公面积213.37㎡；二、被告河南信房集团置业有限公司于本判决生效后十日内向原告信阳市商务局支付过渡费（以未履行产权调换办公面积213.37㎡计算过渡费。2009年7月29日至2011年1月28日期间按3元/㎡计算过渡费；2011年1月29日至房屋交付之止按6元/㎡计算过渡费。）；三、驳回原告信阳市商务局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163145元，由原告信阳市商务局负担120000元，被告河南信房集团置业有限公司负担43145元，保全费5000元由被告河南信房集团置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  王道新二〇一九年十二月二十五日法官助理黄涛书记员刘唱