山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终9595号上诉人（原审被告、反诉原告）：宋祥伟，男，1981年6月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：曾艳丽，山东永奕恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘斐斐，山东永奕恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖殿水，男，1955年3月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：徐光亮，山东天齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：史晓猛，山东天齐律师事务所实习律师。上诉人宋祥伟因与被上诉人肖殿水房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2019）鲁0113民初2369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋祥伟及其委托诉讼代理人曾艳丽，被上诉人肖殿水的委托诉讼代理人徐光亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋祥伟上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审或依法改判驳回肖殿水的诉讼请求，支持宋祥伟的反诉请求；2.上诉费用由肖殿水承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律不当。一、涉案房屋买卖合同“名为买卖、实为借贷”，应按民间借贷法律关系审理。一审法院按房屋买卖合同关系认定和判决，属认定事实和法律关系错误。从2010年6月20日双方签订的《房屋所有权买卖合同》第一条、第二条、第五条所约定的内容，可以看出：1.双方虽然签订的是《房屋所有权买卖合同》，但肖殿水支付16.5万元房款后并不要求交付房屋,而是要求甲方一年期满后将房屋回购返还16.5万元的购房款。由此看出，双方交易的真实目的不是房屋的买卖，而是肖殿水16.5万元资金的支付和返还，合同交易的客体不是房屋而是资金的出借和归还。2.合同第五条约定，更是显示出双方所签订的买卖合同只是作为16.5万元资金不能归还的担保。因为依据该条款的约定，肖殿水支付房款后，获取的不是房屋的物权，而是附条件的房屋处置权，即放款一年期满不能按时全额返还时对房屋的处理权。明显是借款的担保权而不是购买的房屋权。3.该合同第五条约定也违反了《担保法》第40条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”及《物权法》第186条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，属于无效条款。上述足以表明：2010年6月20日宋凡金、王友芳与肖殿水签订的《房屋所有权买卖合同》，实际是以签订买卖合同作为民间借贷的担保，是名为买卖实为借贷的法律事实和法律关系。依据《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条之规定，本案应以民间借贷法律关系进行审理。二、长清福源法律服务所的合同见证行为违法,出具的合同见证书不具有法律效力。一审法院认定见证书及长清福源法律服务所见证经办人的陈述，并作为定案依据，事实认定错误。1.长清福源法律服务所没有指派两名具备见证资格的人员见证并签字，缺乏合同见证的法定主体要件，此见证行为程序违法，出具的合同见证书不具有法律效力。2.从实体上，涉案合同第五条的内容违反了《担保法》、《物权法》的规定，属于无法律效力的条款。长清福源法律服务所对不真实合法的合同内容进行见证，违背了基层法律服务所进行见证所应遵循的基本原则。3.基层法律服务所办理见证业务，其见证的内容必须亲眼目睹且真实合法。本案中，见证书出具的时间是2010年6月20日，而补充条款的内容签订于2012年2月28日。长清福源法律服务所并没有亲眼目睹2012年2月28日补充协议的签订，以及补充协议中224000元款项支付的事实，其对将来尚未发生的内容和事实出具见证书，明显违法。4.由此得出，诉讼中长清福源法律服务所见证经办人陈述“在补充协议中，肖殿水实为2012年2月2日一次性付清购房款，协议中‘于2012年2月28日一次性付清为笔误’”的内容是没有依据，是虚假的，是不具有证明效力，是不得作为定案依据的。况且，见证书中并没有见证人的签名，庭审中陈述案情的长清福源法律服务所的人员是否是合同见证经办人，没有证据证实，其陈述人本身不具备证明资格，其陈述的内容当然无效。上述表明：长清福源法律服务所出具的合同见证书以及诉讼中长清福源法律服务所见证经办人所陈述补充协议的内容均不具有法律效力。三、一审法院认定肖殿水支付224000元没有事实和法律依据。1.肖殿水提交的224000元的收条不真实。因为，变更为224000元发生于2012年2月28日的补充协议，且规定：224000元于2012年2月28日一次性付清。表明支付224000元的事实只能发生在2012年2月28日补充协议变更之后，而不应提前。但肖殿水提交224000元的收条所记载的时间是2012年2月2日，在补充协议变更之前，显然与事实不符，存在虚假。另，收条中宋凡金的签字与合同中宋凡金的签字明显不是一人字迹。2.肖殿水没有提交证据证明其付款的事实。肖殿水虽持有224000元的收条，但对付款这一基本事实并没有提供转款凭证或提款记录等相关证据予以证实，没有完成其基本的举证责任，不能证实其付款的事实。224000元对家庭来说是个不小的数目，况且肖殿水是位农民，支付224000元，不通过银行，支付224000元现金，不符合常理。退一步讲，既使支付现金，也应当有提款记录或借款来源，因为一个农民家庭里存放224000元的现金，是不现实、不可能、不符合常理的事情。3.前已陈述，长清福源法律服务所对补充协议的内容不存在亲眼目睹和见证，其诉讼中所谓长清福源法律服务见证经办人所陈述“肖殿水实为2012年2月2日一次性付清购房款，协议中于2012年2月28日一次性付清是笔误”的事实纯属其虚构，没有依据，不能成立。四、庭审中，宋祥伟申请出庭的证人证言、提交的见证书、报警记录及询问笔录相互印证，足以证实，涉案是借贷纠纷，且实际借款人是肖殿水的内弟马传禄。马传禄非本村村民，是肖殿水的内弟，经济富裕，以放高利贷为生，当地人所共知。其多次带人到宋祥伟家里携带涉案合同催还借款，为此，宋祥伟及其父亲两次报警，2014年9月24日民警做的询问笔录也证实马传禄向宋祥伟的父亲提供借款。宋祥伟申请出庭的证人证言及马传禄要债时手持的涉案合同最后一页，也是宋凡金给马传禄书写的欠条。另，近期宋祥伟清理其父亲遗物时，发现2014年2月3日的一份证明，上有包括马传禄等5人的手印，内容是宋凡金借包括马传禄等5人的借款，并以涉案房产担保。该证据与上述证据相印证，证明涉案是借贷纠纷，且实际借款人是马传禄。肖殿水作为马传禄的姐夫，因是本村村民，只是应名签订了涉案房屋买卖合同，目的是借款不能归还时有权处理本村的房产。五、本案已超诉讼时效，肖殿水主张不受法律保护。涉案款项发生于2010年6月20日，依据合同约定，归还时间为2011年6月20日，肖殿水主张还款的诉讼时效为2年，应自2011年6月20日起算。宋祥伟父亲已去世多年，肖殿水于2019年起诉，显然超过了法定的诉讼时效，其主张依法不受法律保护。六、一审法院适用法律错误。涉案系民间借贷法律关系，一审法院错误认定为房屋买卖合同纠纷，其依据《合同法》第107条及《民诉法》第64条判决本案，必然适用法律错误。七、宋祥伟在本村只有一户一宅，是本村的村民，没有其他房产，目前已经进行确权。肖殿水辩称,原审判决认定事实清楚，适用法律正确，宋祥伟的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回其上诉请求，维持原审判决。1.宋祥伟与肖殿水签订的《房屋买卖合同》符合房屋买卖合同的各项要件，不存在以抵债的方式签订房屋买卖合同的事实。2.宋祥伟所称的收条和合同后面的手写部分的签字不真实的问题在一审时宋祥伟并没有提出异议也没有提出司法鉴定。3.关于付款的问题在一审时肖殿水申请证人出庭，证明22.4万元是在证人的见证下分两次付清，关于现金的来源肖殿水常年从事酱菜厂的经营，手头能够有相应的现金支付并且酱菜厂的规模也很大，所以宋祥伟所讲即便是当时支付的是现金也应当由相应的银行流水这一点并不符合本案的实际情况，因为肖殿水在经营酱菜厂的过程中特别是当年2011年左右大部分都是用现金交易，所以宋祥伟提出的这一问题不符合实际情况。4.宋祥伟把马传禄联系在一起是不正确的，并且说靠长期民间借贷为生的人是不符合实际的，根据肖殿水的了解，马传禄是长清万德供销社主任退休后自己在家开特色茶场。5.本案并没有超过诉讼时效，肖殿水提出的诉讼请求是要求宋祥伟配合办理房产过户手续，该侵权行为一直存在，所以并不存在超过诉讼时效的问题。6.关于宋祥伟所提出的在村里只有一宅的问题与本案无关，因为根据我国农村一户一宅是讲的一户最多有一处房产一处宅基地，这是行政审批方面的要求，但并不是说每户必须有一宅。据了解宋祥伟在其他的地方是有房产的。本案的产权人是其父母而不是早已经成年的宋祥伟，宋祥伟如果作为村里的村民可以申请相关的宅基地，与本案无关。肖殿水向一审法院起诉请求：1.判令宋祥伟履行《房屋买卖合同》，将位于长清区万德街道办事处界首村南长房权证万私字第05026号房产交付给肖殿水，并协助肖殿水办理房屋过户手续；2.本案诉讼费、保全费等诉讼费用由宋祥伟承担。宋祥伟向一审法院提出反诉请求：1.依法确认宋凡金与肖殿水于2010年6月20日签订的《房屋买卖合同》及2012年2月28日达成的补充协议条款无效；2.反诉费由肖殿水负担。一审法院认定事实：肖殿水与宋凡金、王友芳生前系同村村民。2010年6月20日，宋祥伟、王友芳（甲方）与肖殿水（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定宋祥伟、王友芳将位于长清区万德街道办事处界首村南长房权证万私字第05026号房产卖于肖殿水，房屋价款为16.5万元，于本合同签订时一并付清。甲方于本合同签订后12个月内将房屋全部交给乙方使用，乙方同意甲方在2011年6月20日前以16.5万元价格买回涉案房屋，如超期视为自动放弃权利，乙方可自行处理。同时，甲方应当协助乙方办理房屋过户手续。2012年2月28日，双方签订补充协议，约定购房价格变更为224000元，于2018年2月28日一次性付清。乙方同意甲方在2012年6月20日前以224000万元价格买回涉案房屋，如超期视为自动放弃权利，乙方可自行处理。同时，甲方应当在2012年7月1日前协助乙方办理房屋过户手续。上述合同经过长清福源法律服务所见证。宋凡金于2012年2月2日向肖殿水出具收据，证实收到房屋价款224000元。诉讼中，涉案合同长清福源法律服务所见证经办人陈述，在补充协议中，肖殿水实为2012年2月2日一次性付清购房款，协议中“于2012年2月28日一次性付清”为笔误。宋凡金、王友芳现已去世。宋祥伟为其第一顺位继承人。一审法院认为，宋凡金、王友芳与肖殿水签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，一审法院予以确认。双方当事人均应履行合同约定的义务。宋凡金、王友芳现已去世，肖殿水于2012年2月2日支付全部购房款后，宋祥伟理应依约协助肖殿水办理房屋过户手续，故肖殿水要求宋祥伟履行《房屋买卖合同》，将位于长清区万德街道办事处界首村南长房权证万私字第05026号房产交付给肖殿水，并协助肖殿水办理房屋过户手续的请求，一审法院予以支持。综上所述，案经调解未果，为维护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、由宋祥伟于判决生效之日起二十日内履行涉案《房屋买卖合同》，将位于长清区万德街道办事处界首村南长房权证万私字第05026号房产交付肖殿水，并协助肖殿水办理房屋过户手续；二、驳回宋祥伟的反诉请求。案件受理费4660元，诉讼保全费1770元，由宋祥伟负担；案件反诉费100元，由宋祥伟负担。二审中，宋祥伟提交如下证据：证据一、2014年2月3日的证明一份，证明宋凡金生前与马传禄、赵光明、杨玉法、孙继贵、马英民5人有借款关系，等房产出售后5人的借条归还本人。证据二、网上下载的关于长清区万德镇供销社负责人马传禄违法违纪事实的举报材料，证明马传禄自2008年任职以来通过各种方式对外放贷，获取高息收入。证据三、宋凡金给马传禄书写的4份借条及利息计算明细两张，证明宋凡金与马传禄之间存在高息的借贷关系，本案中224000元在2012年2月2日补充协议签订以后继续计算的利息是6个月的利息按2分五厘44840元，与2014年9月24日马传禄到宋凡金家里催要借款时所持有的两张欠条复印件相一致。证明涉案的房款就是借款，而且是马传禄上门催要的这笔款。证据四、录像资料及截图6张，证明本案一审中马传禄一直陪同证人史逢春出庭，而且亲自为史逢春支付车费，马传禄是本案实际当事人，肖殿水始终没有参与本案诉讼。证据五、网站打印资料一组，证明马传禄是高利贷经营者。证据六、2014年9月马传禄催款时宋凡金打的欠条。肖殿水对上述证据质证称，对证据一真实性有异议，不能证明宋祥伟所陈述的内容，且该证据与本案没有关系，不涉及双方之间房屋买卖事宜；证据二与本案没有关联性，马传禄与双方之间没有任何关系；对证据三中借条的真实性不发表意见，因为与肖殿水没有关系，是宋凡金与马传禄之间的关系，肖殿水不知情。对两份计算明细，是不是宋凡金所写，因为没有签宋凡金的名字不能确认；证据四前一部分是一审开庭时马传禄和证人在车旁下车的图片，真实性无异议，开庭时马传禄和证人都在场，因为证人是从济南千佛山医院回到长清，当时证人要求肖殿水支付车费，肖殿水当时有病行动不方便，肖殿水与马传禄是亲戚关系，所以马传禄到法庭替证人支付了交通费用；证据五网上下载的资料大约都是2012年前后，那时马传禄还是长清区万德供销社主任，可能有些工作的问题，后经了解这些问题都没有查实，也没有对马传禄作出处理，这些问题与本案无关；证据六中22.4万元的收条与其他借条不应该是一张，22.4万元的收条与本案有关，该收条虽然与两张借条复印到一张纸上，但没有任何关系。根据2014年9月24日宋凡金作的笔录，宋凡金说在2014年2月份曾经给马传禄、赵光明、杨玉芳等5人出具过以房抵债的协议。宋凡金的证言可以说明本案与马传禄没有关系，因为如果马传禄已经以房抵债了，宋凡金不可能在2014年再出具以房抵债的协议。对于以上证据，本院认为，肖殿水对其真实性或关联性均有异议，对于宋祥伟之主张不具有证明力，本院不予采信。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，宋祥伟主张本案名为房屋买卖实为借贷关系，马传禄为实际借款人，对此其提交了借条、证明、下载的资料等证据，经本院审查，上述证据仅能证实宋凡金与马传禄等人存在借款关系，但不足以证实本案房屋买卖合同中的房款即为宋凡金的借款。宋祥伟主张长清福源法律服务所的见证行为违法，见证书不具有法律效力，224000元的收条不真实等，其理由缺乏事实和法律依据，不予采信。综合本案当事人提交的证据及陈述，肖殿水提交的房屋买卖合同、收条、见证书及证人证言的证明力大于宋祥伟二审中提交的证据，宋凡金、王友芳与肖殿水签订的房屋买卖合同的真实性、合法性应予认定。一审据此判决宋祥伟依约协助肖殿水办理房屋过户手续，并无不当。宋祥伟一审中未提出时效抗辩，其上诉提出的时效问题，本院不予审查。综上所述，宋祥伟的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4660元，由宋祥伟负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇一九年十二月二十六日书记员  邢春艳