河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终6431号上诉人（原审被告、申请执行人）：祁斌，男，1973年4月2日生，汉族，住廊坊市永清县。委托诉讼代理人：丁雪,河北瀛川律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鹏,河北瀛川律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：陈海龙，男，1986年1月13日生，汉族，廊坊市腾瑞广告传媒有限公司法定代表人，住廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：张锋，河北领诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：廊坊市双宇房地产开发有限公司,住所地廊坊市安次区仇庄乡石各庄村北路东。法定代表人：马胜，该公司董事长。上诉人祁斌因与被上诉人陈海龙、廊坊双宇房地产开发有限公司(以下简称双宇公司）案外人执行异议之诉一案，不服河北省大城县人民法院（2019）冀1025民初2894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。祁斌上诉请求：撤销原审判决；依法改判驳回陈海龙的执行异议，继续执行位于大城县永定大街与廊泊路交口阳光大厦1单元12层12-1号至12-12号、1单元13层13-1号至13-12号、1单元14层14-1号25套房屋；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由为：一、原审认定案涉房屋交易合法有效明显属于认定事实不清。陈海龙于2014年10月10日与双宇公司签订25份商品房买卖合同，该25份买卖合同第八条却约定出卖人应在2012年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，这说明双宇公司签订合同时就已经延期两年交房。任何一家专业的房地产开发公司，都绝不会签订这种签约即违约的合同，由此可以得出结论，陈海龙与双宇公司之间的商品房买卖合同并非双方真实的意思表示，目的并非真正意义上的商品房买卖。另外，陈海龙与双宇公司之间签订的合同是商品房买卖合同，属于预售商品房，预售商品房的交易不同于一般交易，商品房预售资金受到严格的监督管理，商品房预售资金应专款专用。陈海龙却将购房款支付至陈万海个人账户，违反了《廊坊市商品房预售资金监督管理暂行办法》的规定。一审认定陈海龙与双宇公司签订买卖合同合法有效，房款支付至陈万海个人账户不违反法律规定，明显错误；二、一审认定陈海龙的权利属于准物权毫无法律依据。陈海龙基于商品房买卖合同的权利无非就是要求双宇公司交付房屋的一般债权，一审法院据此判决排除强制执行缺乏法律依据。按照2019年11月8日最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称纪要）第124条的规定，即便被生效的裁判予以确认，这种请求交付商品房的权利，其性质也属于债权请求权，不能排除执行；三，按照纪要第125条、第127条的规定，一审认定本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》（以下简称规定）第28条，而不适用29条明显错误。本案中陈海龙系从双宇公司购买预售商品房，根据纪要第125条，陈海龙系商品房消费者，应适用规定第29条的规定，判断能否排除执行。按照纪要第127条的规定，28条适用的是出卖方为非房地产开发公司之外的被执行人，原审适用规定第28条明显适用法律错误。本案中，陈海龙与双宇公司之间的商品房买卖合同交易的房屋用途是商用，不是住宅，因此陈海龙所购涉案商品房不是用于居住，且陈海龙名下已有一套位于廊坊市.24平米的住宅，因此陈海龙不同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》29条要求的三个条件，不足以排除涉案房屋的执行。陈海龙答辩称：一审认定事实清楚，法律适用正确，上诉人的上诉理由与上诉请求均无事实和法律依据。被上诉人陈海龙对案涉房产享有的民事权益优先于上诉人的一般债权，虽然未办理过户登记，其原因是双宇公司未将涉案房屋完成验收所致，上诉人申请执行案涉房产没有任何的事实和法律依据。上诉人的上诉理由虽选用了最高人民法院审判工作会议纪要的内容，但与本案事实以及法律关系并不相一致。上诉人的上诉请求应当依法予以驳回。双宇公司答辩称：一审法院的判决是正确的，祁斌对于自己的主张应该提供相应的证据证明。完全支持一审法院的判决结果。陈海龙向一审法院起诉请求：1、要求确认其与被告双宇房地产公司关于大城县永定大街与廊泊路交口阳光大厦商品房（1单元12层12-1号至12-12号；1单元13层13-1号至13-12号、1单元14层14-1号）买卖合同有效。2、解除对上述房屋的查封，终止对上述房屋的执行。一审法院认定事实：2014年10月11日原告陈海龙与被告双宇公司签订25份《商品房买卖合同》，陈海龙购买了被告双宇开发的阳光大厦1单元12层12-1号至12-12号、1单元13层13-1号至13-12号、1单元14层14-1号，共计25套房屋，于当日在大城县房管部门办理了备案登记，并支付全部房款800万元。因阳光大厦工程至今尚未验收，故该房屋尚未交付使用。2015年9月2日祁斌以中太建设集团股份有限公司和双宇房地产公司为被告向廊坊市中级人民法院提起诉讼，要求二被告支付工程款28192314元，并确认其对涉案工程拍卖款或折价款享有优先受偿权。2015年9月23日廊坊市中级人民法院作出（2015）廊民三初字第133-1号民事裁定，将双宇公司开发的阳光大厦整幢房产进行了查封。2016年5月19日廊坊市中级人民法院作出（2015）廊民三初字第133号民事判决，该判决认为，祁斌作为阳光大厦实际施工人并非法律规定的工程承包人，不属于有权主张工程价款优先受偿权的主体，其主张工程价款优先受偿没有法律依据，故判令中太建设集团股份有限公司向祁斌支付工程款22158526元及利息，双宇公司对该工程款承担连带清偿责任。2016年10月10日祁斌向廊坊市中级人民法院申请执行，在执行过程中，以网签登记在马国安名下的96套房屋作价抵偿22591728元债务。2018年7月10日祁斌继续申请执行，要求将双宇公司登记在郭翀名下的122套房产作价抵偿剩余债务5104476元。2018年8月28日廊坊市中级人民法院对于未执行部分出具执行裁定书，指定由大城县人民法院执行。陈海龙向一审法院提出执行异议，2019年7月25日一审法院作出（2019）冀1025执异27号执行裁定，驳回了陈海龙的异议请求。2019年8月6日陈海龙提起执行异议之诉。一审法院认为，结合原、被告三方的诉辩意见，就双方当事人存在的如下4点争议分析认定如下：1、原告陈海龙与被告双宇房地产公司所签房屋买卖合同是否有效。原告陈海龙与双宇房地产公司签订的房屋买卖合同是经大城县房管部门办理了登记备案，其合同文本是经行政管理机关确认的文本，买卖双方在合同中签字盖章确认是其真实意思表示，虽然基于房屋未验收而不能交付房屋及办理产权登记手续，但根据《中华人民共和国物权法》第15条的规定，未办理物权登记的，不影响合同效力，故该合同无论形式要件还是实质要件均符合法律规定，其合法性，有效性应予确认。2、陈海龙与双宇公司在签订25套房屋买卖合同方面是否存在恶意串通，故意转移财产。祁斌称，2014年10月15日文安县人民法院曾对该涉案房屋进行了查封，陈海龙购买房屋时间是2014年10月11日，期间仅隔4天，故其认为陈海龙购买房屋系与双宇公司恶意串通，转移财产，但其未向一审法院提供文安县人民法院的查封手续，即便该查封行为属实，查封所涉案件亦与祁斌据以申请执行的判决无关，被告祁斌以该查封时间接近签署房屋买卖合同时间为由，推断陈海龙与双宇房地产公司恶意串通没有事实依据，一审法院不予支持。祁斌另称，陈海龙将购房款800万元转入陈万海个人账户，且没有证据证实陈万海将该款转入双宇公司，据此可说明陈海龙帮助双宇公司逃避债务、转移资产、损害第三人利益。陈海龙提供双宇公司为其出具的代收委托书、双宇公司收到购房款800万元的收据及中国农业银行资金往来信息表，代收委托书内容如下：委托方，双宇房地产公司；受托方，陈万海。委托方因特殊原因，特委托陈万海在其与陈海龙购买阳光大厦房子事宜作为购房款项的收款代理人。收款金额为800万元整，付款人对以下受托方账号的付款行为即视为向委托方完成付款。由此引发的一切经济纠纷及其他法律责任与陈海龙无关，全部由本公司承担。陈万海账号:62×××11,开户行中国农业银行。2014年10月11日，陈海龙根据上述代收委托书将购房款打入陈万海个人账户，一审法院认为，陈海龙依照双宇公司指示支付房款，并不违反法律规定，祁斌据此推断陈海龙与双宇公司恶意串通，没有事实及法律依据，一审法院对祁斌此项答辩意见不予采纳。3、原告陈海龙对所购买的阳光大厦25套房屋享有什么权利，该权利能否对抗被告祁斌据（2015）廊民三初字第133号判决取得的债权？陈海龙作为房屋交易的买方，在签订房屋买卖合同且交付房款之后，因不能办理房屋过户登记手续，仅享有物权期待权，而非物权。物权期待权，虽然不是法律意义上的物权，但属于值得法律予以保护的一种权利，其请求权的受保护程度，应根据支付价款的多少及是否实际占有而有所不同，付款越多、占有时间越长，其权利应越接近于物权，该种理解意在保护已经履行了全部实质义务的买方，维护交易秩序的稳定。原告陈海龙在合同备案当日交付了全部房款，履行了全部合同义务，其未实际占有楼房，源于阳光大厦工程未验收，不能交付使用，陈海龙对此没有过错，因此，一审法院认为原告陈海龙已经取得了相当于物权的权利，即准物权。在（2015）廊民三初字第133号案件中，廊坊市中级人民法院判决确认祁斌只享有一般债权，无权就楼房价款主张优先受偿权，且双宇公司承担的是连带责任，而非直接责任，故被告祁斌仅可向双宇房地产公司主张一般债权。对于一般债权，权利人只能对特定的相对人主张权利，不能对特定的物主张权利。而物权是绝对权，其权利人是特定的，义务人是不特定的，即物权人以外的所有其他人都负有尊重物权人直接支配物并排除他人非法干涉的义务。本案原告陈海龙对执行标的享有的权益（准物权），明显优于祁斌的债权，而且，陈海龙的权利形成于2014年10月11日付清房款之日，法院查封执行标的于2015年5月，被告祁斌的债权确认是在2016年5月19日，故祁斌的一般债权，不能对抗原告陈海龙对执行标的享有的准物权权益。4、关于对《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）的第二十八条、二十九条、第三十条应如何理解和适用。原告陈海龙称，其就所购买房屋在大城县住房保障和房产管理局办理了预告登记，应适用第三十条的规定，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持。被告祁斌称，原告陈海龙对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，其异议是否成立，应适用《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条予以审查，陈海龙所购房屋系商业用房，而其名下有可居住用房，且对所购房屋未实际占有，故不符合排除执行的条件，法院不应予以支持。关于在案外人执行异议之诉案件的审理中，人民法院能否参照适用《执行异议和复议规定》中的相关条款判断案外人诉讼请求应否得到支持，最高人民法院民一庭【民事审判指导与参与（2015年第2辑总第62期）】的意见是：《规定》是执行过程中对案外人提出异议进行审查时适用的规定，仅进行程序审查，而案外人执行异议之诉为实体审理程序，可参照适用《规定》的相关条款内容，但需结合具体案情，判断案外人的权利可否排除强制执行。最高人民法院在（2015）民一终字第150号案中关于《规定》的适用，有如下裁判意见：《规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定，由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，在对执行异议是否成立的判决标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准，这一判断标准要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准，即符合《规定》第二十五条至第二十九条的规定条件的，执行异议成立，不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立，是否成立，应根据案件的具体情况而定。另外，关于“被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房”及“执行异议申请人以个人名义购房，所购房屋为商用”情况下的执行异议之诉，最高人民法院在（2016）最高法民申3284号案中的裁判意见是：此种情况符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，法院应结合案情选择适用相关规定。若所购房屋为“商用”，与《规定》第二十九条第二款规定的“用于居住”的情形不符，因此，应适用《规定》第二十八条而不应适用第二十九条。在该案例中，关于买受人对房屋是否实际占有，最高人民法院仅凭异议人提交的房屋交接手续，即认定为实际占有，并未要求事实上的占有使用。同时，最高人民法院认为，“网签”即网上签约，是房产主管部门设立网络交易平台，买卖双方就房屋买卖问题在平等、自愿的基础上进行协商，达成一致后，登录交易平台填写信息表，标明标的房产的具体情况，交易价款等内容。网签杜绝了一房二卖现象的发生，能够证明房屋买卖是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应依法有效，但未确认网签具有预告登记的法律效力。综上，原告陈海龙与双宇房地产公司网签房屋买卖合同、付清全部房款，并将书面合同登记备案的事实，有原告提交的房屋买卖合同、银行转账支付明细、双宇房地产公司收到房款的收据予以证实，一审法院应予认定，原告陈海龙对该房产依法享有“准物权”的权利，且该权利形成时间早于法院查封的时间，故原告陈海龙对涉案房产享有的民事权益优于被告祁斌的一般债权。另外，原告陈海龙所购买的25套房屋未交付使用及未办理过户登记，系因阳光大厦整幢楼房未完成验收，对该事实双宇房地产公司予以认可，原告陈海龙对此没有过错。依照最高人民法院对执行异议之诉适用法律的裁判意见。一审法院认为，原告陈海龙所购房屋为“商业用途”，与《规定》第二十九条规定的“用于居住”的情形不符，对本案的审查应适用《规定》第二十八条，原告陈海龙对登记在双宇房地产公司名下的不动产提出异议，符合该条第（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，原告陈海龙对网签登记在其名下的25套房屋享有合法的民事权益，足以排除一审法院对其25套房屋的执行，故对该25套房屋的查封，应予解除。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、陈海龙与双宇公司签订的25套房屋买卖合同合法有效。二、被告祁斌根据（2015）廊民三初字第133号判决申请执行的案件，不得执行以下网签登记陈海龙为购买人的25套房屋：大城县永定大街与廊泊路交口阳光大厦1单元12层12-1号至12-12号、1单元13层13-1号至13-12号、1单元14层14-1号。案件受理费50元，由被告祁斌负担。本院二审期间，上诉人祁斌围绕上诉请求依法提交了两份证据，第一份证据是合同编号2014-001388号房屋买卖合同，其余24份商品房买卖合同除了房屋的面积及房号外，内容与2014-001388号完全一样。25份商品房买卖合同签订的时间均是2014年10月10日，25份商品房买卖合同第八条均约定，出卖人应当在2012年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，证明商品房买卖合同并非买卖双方的真实意思表示。第二份证据是廊坊市住房保障和房产管理局、中国人民银行廊坊市中心支行、中国银行业监督管理委员会廊坊监管分局文件，字号是廊房【2011】103号，内容是关于印发廊坊市商品房预售资金监督管理暂行办法的通知，证明自2011年10月1日，廊坊市住房保障和房产管理局已经通知各区县商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设，项目预售过程中，不得变更开户银行，商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户，购房人应当按照《商品房买卖合同》约定的时间，凭房地产开发企业开具的《新建商品房预售资金交款通知书》，将房价款直接存入商品房预售资金监管账户，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金。证明陈海龙与双宇公司之间的交易行为不符合一般的交易惯例，而且违反了相关的法律规定。陈海龙对上述两份证据的质证意见为：双方签订的房屋买卖合同合法有效。双方签订合同的日期为2014年10月10日，虽然合同在、第八条约定房屋在2012年12月31日前交付。这本身应该是合同的瑕疵。对于第二组证据，如能核实文件属实且合法有效，该证据也不能否定被上诉人陈海龙与双宇公司签订合同的合法性、有效性。陈海龙与双宇公司签订的合同经过了大城县房管局的备案，不违反合同法的相关规定，应属合法有效。双宇公司的质证意见为：涉案商品房买卖合同纸张是从大城县房管局购买的网签合同专用纸张，第八条中2012年12月31日前交付的期限，应该是当时的笔误。对第二组证据，我们公司有些地方上确实没有按照暂行管理办法去执行，但是这和陈海龙购房没有关系。双宇公司提交了祁斌与马胜签订的协议一份，证明祁斌一边哄着被上诉人协商，一边打官司侵害我们的利益，法院应驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。祁斌对双宇公司提交的上述证据的质证意见为：证据是复印件，对于复印件形式不认可，也不认可双宇公司的证明目的，与本案没有关联性。陈海龙对双宇公司上述证据没有意见。本院认为，上诉人祁斌所提供的买卖合同与文件规定均不属于二审中的新证据；双宇公司提供的协议与本案无关。本院二审查明，2014年10月10日陈海龙与双宇公司签订25份《商品房买卖合同》，并于当日完成网签备案，2014年10月11日下午下班以后，陈海龙在电脑上通过网银向陈万海个人账户转账800万元。双宇公司称上述800万款项至今未转至双宇公司账户内。另查明，陈海龙与双宇公司之间的《商品房买卖合同》载明涉案商品房用途为商业，约定的房屋交付期限为2012年12月31日，且该25份买卖合同中房屋的单价均为3000元，陈海龙名下有坐落于廊坊市。以上事实，有《商品房买卖合同》、权属证书及当事人陈述予以证实。二审法院认定的其他事实与原审查明一致。本院认为，案涉25套商品房的买卖合同约定的房屋交付时间先于合同签订的时间近两年，25套房屋的单价相同，合同签订的当日，在未支付任何购房款的情况下，双方便将上述合同在房管部门进行备案，且陈海龙所支付的购房款并非支付给双宇公司，而是转给当时双宇公司的法定代表人陈万海个人，综合以上事实，陈海龙与双宇公司之间的买卖行为违反相关管理性规定且不符合常理。陈海龙虽与双宇公司签订《商品房买卖合同》，但合同行为系物权变动的原因，并不必然发生物权变动的结果。不动产物权变动要发生法律效力，则必须登记。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。陈海龙虽与双宇公司签订了房屋买卖合同，但却始终没有办理物权登记，因而不能满足法定物权变动要求。网签备案是房产主管部门设立网络交易平台，其目的为杜绝一房二卖现象的发生，但网签并不具有预告登记的法律效力。于此情形下，陈海龙并不享有房屋所有权。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案中对25套房屋的执行系依据已经生效的法律文书，对被执行人名下的财产而作出的执行措施，符合法律规定。原审判决称权利人不能对特定物主张权利，无事实和法律依据。关于对本案争议问题如何适用法律的问题。由于执行异议与执行异议之诉均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能。《执行异议和复议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉审理案件的参照。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执人名下的房屋提出异议时，如何进行审查的规则，该两条即属于实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照标准。依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，必须符合以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。依据本案证据表明，在人民法院查封之前，直至本案诉讼，陈海龙亦未合法占有该不动产。故不能排除执行。依据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”，必须符合以下三个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉25套商品房系用于商业，不是用于居住，属于经营性用房。第二十九条的规定是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权，以排除执行的效力。根据已查明的事实可以认定陈海龙购买案涉商品房不是用于满足生存权的合理消费范畴，而是用于商业性投资，陈海龙不属于消费者，故不能排除执行。故陈海龙所提出的异议理由均不符合《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条规定情形，其对案涉的25套商品房不享有足以排除强制执行的民事权益，故其诉讼请求，应予驳回。综上所述，祁斌的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河北省大城县人民法院（2019）冀1025民初2894号民事判决；二、驳回陈海龙的诉讼请求。一、二审案件受理费各100元，均由被上诉人陈海龙负担。本判决为终审判决。审判长  田雪芹审判员  宋 强审判员  赵洪亮二〇一九年十二月二十五日书记员  郝欣宇