广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终31023号上诉人(原审原告)：深圳市信德全投资发展有限公司，住所地：深圳市福田区华发南路8号金宝城大厦附楼，统一社会信用代码：91440300708421687G。法定代表人：朱文豪，执行董事长。委托诉讼代理人：王夕雨，广东五维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张可，广东五维律师事务所实习律师。上诉人(原审被告):张永红，女，汉族，1978年11月12日出生，身份证住址：广东省汕头市潮南区，委托诉讼代理人：王创强，男，汉族，1976年4月26日出生，身份证住址：广东省汕头市潮南区，系张永红的丈夫。上诉人深圳市信德全投资发展有限公司（以下简称信德全公司）与上诉人张永红因租赁合同纠纷一案，均不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初31432号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。信德全公司上诉请求：1、依法改判第一项判决中的违约金计算标准，判令张永红向信德全公司支付违约金134570元。2、张永红承担本案一审、二审案件受理费。事实和理由：本案的起因系张永红欠付租金及管理费，因张永红长期欠付租金并且拒不与信德全公司协商解决，双方的租赁合同己于2019年3月13日备案解除。一审法院在判决书中对于双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《补充条款》中违约金的依据予以认可，违约金条款实际上是针对张永红依约履行义务的处罚措施，是对张永红的约束，并未加重张永红正常履行合同的负担，也没有免除信德全公司的义务。该条款合法、有效，属于双方的真实意思表示。信德全公司认为本案中的租金迟延履行的损失无需由信德全公司提供直接证据予以证明，应属于双方的合法约定，并未违反法律、法规的强制性规定，应予以支持。而一审法院对于认定信德全公司主张违约金过分高于实际损失的计算标准没有任何依据，对于信德全公司与张永红双方的约定应当予以支持。即使一审法院认定该计算标准过高，也应参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的相关规定，酌情调整为按照年利率24%的标准计算违约金。张永红辩称，不同意信德全公司的上诉。张永红上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、依法对本案进行改判，即驳回信德全公司的全部诉讼请求；3、一、二审的诉讼费由信德全公司承担。事实和理由：一、信德全公司未按照约定进行管理，违约在先张永红不应承担任何违约责任。二、信德全公司已经承诺了租金打五折，一审法院认定张永红承担全部月租金与事实不符。三、信德全公司消极不行使权利导致损失扩大，该损失部分不应由信德全公司承担。一审判决认定事实错误，张永红不应当承担任何责任，请求二审法院全面查明事实，依法改判，支持张永红的上诉请求。信德全公司辩称，一、信德全公司从未向张永红承诺过商场只做手机配件，至于张永红提到的商场人气的问题，商场现今有超过100商铺在营业，信德全公司有从来没有向张永红发出过所谓的《商户营业管理办法》，并且张永红承租信德全公司的商铺，理应按照其自身的营业需要正常经营。二、信德全公司从未向张永红承诺过租金打五折，如果公司同意租金打折，张永红应该提供相应的书面文件予以证明，而本案的证据中可以看到，张永红的租金已缴纳的部分均是按照双方的租赁合同足额缴纳的，并没有打折的情况。三、本案中的租金并不属于信德全公司的损失，所谓的消极不行使权利导致损失扩大，在本案中并不适用。公司认为，本案中的租金属于公司的可得利益，是张永红在合同期内按照约定应当支付给公司的，如果承租方既不承租商铺也不交还钥匙，公司没有办法对涉案商铺擅自处理。而本案中，张永红在2019年3月向公司交还钥匙，公司也在2019年3月13日解除了该案的租赁备案，因此本案中张永红均应履行合同义务，如果不承租商铺，也应当向公司交还钥匙，而不应实际占用涉案商铺。信德全公司向一审法院起诉请求：一、张永红向信德全公司公司支付拖欠的租金和管理费，共计111381元；二、张永红向信德全公司支付因拖欠租金和管理费而产生的违约金134570元；三、本案诉讼费用由张永红承担。在第二次庭审中，信德全公司明确诉讼请求第一项的计算期间为2018年2月1日至2019年3月13日；第二项诉讼请求的违约金从2018年2月1日计至2019年3月13日。一审法院认定事实：2017年10月22日，张永红出具《交费通知单（市场联）》，载明：租户张永红向中港通讯手机市场租赁铺位经营，目前已选定A113号铺位。租户原缴纳的意向金壹万元转为租赁定金，并再缴纳市场基础装修费贰万元。五天内，租户需付清以下费用：保险费：叁佰元/年/间，管理费：叁佰元/月/间，租赁保证金（两个月租）：壹万陆仟元/间。租金管理费交费方式：二个月……张永红在落款处签字。2017年12月1日，信德全公司（出租方、甲方）与张永红（承租方、乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳市××区××宝城大厦××楼××1ＦＡ113的房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用；月租金总额为8000元（大写：捌仟元），乙方应于2017年11月15日前交付首期租金，金额为16000元（大写：壹万陆仟元）；乙方租用租赁房屋的期限自2017年12月1日起至2019年11月30日止，甲方应于2017年12月1日前将租赁房屋交付给乙方使用，并办理有关移交手续，甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取贰个月租金数额的租赁保证金，即16000元（大写：壹万陆仟元），甲方收取租赁保证金时，应向乙方开具收据……租赁期间，甲方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费、综合管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用……出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，1、要求乙方恢复房屋原状；2、向乙方请求损害赔偿；3、不予退还租赁保证金：（一）乙方拖欠租金达15天以上；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达贰仟元以上；……除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方注销房屋租赁登记备案……合同还对双方的其他权利义务作了约定，信德全公司在落款甲方处加盖了信德全公司合同专用章，张永红在落款乙方处签字。同日，双方签订《补充条款》，约定：租金、管理费每两个月支付一次，在应付费租期起始日提前15天将应付款项支付给中港通讯市场公司，延期五天以上交款的，乙方需每天按缴纳总额的0.5%支付违约金……该补充条款还对双方的其他权利义务作了约定。庭审中，信德全公司确认张永红已支付涉案租赁商铺的租金及管理费至2018年1月31日，张永红对此无异议。信德全公司主张其分别于2018年4月16日、2019年1月向张永红发送催缴租金的短信，并当庭出示手机短信记录，张永红对此予以认可。张永红提供一份落款为中港通讯城市场部的《商户营业管理规定》，其中第3条规定“市场部将每天安排工作人员对商铺柜台进行三次以上的检查登记，对一天没来开门经营的商户，市场部会作出警告处理……如果连续五天没有来开门经营的商户，公司将依据合同规定与该商户解除合同关系，并无偿收回该商铺”。张永红称，其于2018年5、6月将商铺钥匙给了管理员，信德全公司对此不予认可，张永红就该项主张未提供相关证据予以证明。信德全公司称张永红于2019年3月托人将钥匙交还管理处，信德全公司在确认张永红租赁商铺内没有东西且不再承租后办理了注销租赁手续。信德全公司自认张永红已缴纳的租赁保证金16000元尚在其处，根据合同约定信德全公司将不予返还。另查，信德全公司于2019年3月13日在福田区房屋租赁管理局南园所办理了涉案租赁合同的注销登记，注销原因为“因欠租金，出租方单方面解除合同，如有纠纷自行承担法律责任。停62”。一审法院认为，张永红签署的《交费通知单（市场联）》以及信德全公司、张永红签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《补充条款》系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。双方成立合法有效的房屋租赁合同关系，任何一方均不得擅自解除合同。信德全公司依约向张永红交付租赁房屋后，张永红拖欠2018年2月1日以后的租金及管理费超过了15天，已构成违约，达到了约定的解除合同条件，信德全公司于2019年3月13日办理注销租赁合同登记，视为租赁合同已于该日解除。信德全公司请求张永红支付自2018年2月1日至2019年3月13日即合同解除之日的租金及管理费共计111381元，未超出合同约定，该院依法予以支持。张永红辩称其于2018年5、6月将钥匙交给了管理处，商铺没再开门营业，合同应在该期间解除。首先，张永红没有提供证据证明其有交还钥匙给管理处；其次，张永红拖欠租金及管理费已构成违约，违约方没有合同解除权；再次，张永红关门，没有告知信德全公司其真实意思，信德全公司无法得知张永红是否要提前解除合同；另外，不管是提前解除合同还是合同到期终止，交还商铺给出租人是承租人的义务，交还的行为应当是明示的积极行为，承租人一走了之的行为并不构成有效的交还。张永红辩称合同已在2018年5、6月解除，没有事实依据，也不符合合同约定和法律规定，该院不予采信。张永红没有提供任何证据证明信德全公司有作出过关于商场人流量的承诺，张永红以此为由提前解除合同，没有合同依据。因张永红违约导致合同解除，张永红已缴纳的租赁保证金信德全公司不予退还，符合合同约定，张永红要求抵扣租金，没有合同依据，该院不予支持。张永红缴纳了装修费2万元，但张永红未能提供证据证明其缴纳了入场费2万元，亦未能提供证据证明其有通过微信转款给信德全公司工作人员，故张永红抗辩入场费及微信转款应抵扣租金，没有事实依据，该院予以驳回。关于违约金，信德全公司与张永红签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《补充条款》约定了违约金，但违约金条款是针对张永红不履行义务的处罚措施，约束张永红依约履行合同，并没有加重张永红正常履行合同的负担，也没有免除信德全公司的义务，张永红辩称违约金条款应予排除，缺乏合同及法律依据，该院予以驳回。信德全公司主张张永红应从2018年2月1日开始每隔两个月以16600元为基数按每日0.5%的标准支付违约金计至2019年3月13日，有合同依据。但信德全公司未能提供证据证明因张永红逾期支付租金及管理费给其造成的实际损失，张永红对此亦提出了异议，故该院认定信德全公司主张的违约金过分高于实际损失，宜酌情进行调整，即张永红应按日万分之二点一的标准支付迟延支付租金及管理费的违约金共计5394.24元[16600元×0.00021/日×（405天+346天+285天+224天+163天+102天）+8300元×0.00021/日×40天+3320元×0.00021/日×12天]。另，《商户营业管理规定》主要是规定张永红应按时营业，张永红违反规定的，信德全公司可以处罚，甚至可以解除合同。按时开门营业是信德全公司设定的张永红义务，安排人员检查、对违规商户处罚是信德全公司设定的自身权利。权利可以行使，也可以不行使，权利没有及时行使并不当然丧失，也不会成为义务。张永红还要求信德全公司退还其已缴纳的保险费，因张永红未提起反诉，该院对此不作处理，张永红如认为信德全公司应当退还保险费，可另行起诉主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、张永红应于该判决发生法律效力之日起十日内向信德全公司支付租金、管理费111381元及违约金5394.24元；二、驳回信德全公司的其它诉讼请求。案件受理费4989元（信德全公司已预交），由信德全公司负担2620元，张永红负担2369元（由张永红径付信德全公司）。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，金宝城大厦裙楼第一层的产权人为深圳信德丰房地产有限公司。二审中，信德全公司确认收取了张永红2万元基础设施装修费。本院认为，信德全公司与张永红签订的《深圳市房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方应当依约履行。张永红上诉称信德全公司没有按照约定进行管理，信德全公司违约在先。对此，本院认为，张永红并未提交证据证明信德全公司曾经向其承诺整个商场只做手机配件，信德全公司制定的管理办法是单方管理行为，不属于对商铺承租人的承诺，双方并未约定管理应当达到何种水平，因此，张永红的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。张永红上诉称信德全公司承诺租金打五折，但其对此并未提交充分的证据，本院对其该主张亦不予支持。信德全公司上诉称一审调整的违约金过低，张永红上诉称信德全公司消极不行使权利导致损失扩大。本院认为，张永红不按期交纳租金后，信德全公司应当积极行使权利以避免损失扩大，而张永红作为承租人应当及早将钥匙交回信德全公司，考虑到双方都存在过错，本院认定一审将违约金调整至日万分之二，处理合理，本院予以维持。此外，双方确认信德全公司向张永红收取了2万元基础设施装修费，张永红上诉要求该2万元应当予以扣减。本院认为，该2万元系基础设施装修费，即满足其基本需求的装修，张永红以信德全公司没有装修为由要求抵扣缺乏依据，本院亦不予支持。综上，张永红和信德全公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2635元，由张永红负担。二审案件受理费2884元，由深圳市信德全投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇一九年十二月二十六日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。