安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终7402号上诉人（原审被告）：合肥美联恒置业有限责任公司，住所地安徽省合肥市荣事达大道299号七层A。法定代表人：周成发，执行董事。委托诉讼代理人：张雪青，安徽百商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王小标，男，1989年12月18日出生，汉族，住安徽省涡阳县。被上诉人（原审原告）：张大侠，女，1967年7月14日出生，汉族，住安徽省涡阳县。以上两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：王家彩，安徽持优律师事务所律师。原审被告：王育文，男，1964年4月13日出生，汉族，住安徽省肥东县。原审被告：宋文，男，1961年5月2日出生，汉族，住安徽省肥东县。以上两位原审被告的共同委托诉讼代理人：梁国庆，安徽昊华律师事务所律师。原审被告：赵钱，男，1973年3月24日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：张雪青，安徽百商律师事务所律师。上诉人合肥美联恒置业有限责任公司（以下简称美联恒公司）因与被上诉人王小标、张大侠以及原审被告王育文、宋文、赵钱房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2019）皖0122民初1304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美联恒公司上诉请求：撤销（2019）皖0122民初1304号民事判决第一项，改判驳回王小标、张大侠对美联恒公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，美联恒公司与王小标、张大侠之间并未建立房屋买卖合同关系。1、美联恒公司与王小标、张大侠之间成立的是预约合同关系，且预约效力已经终止。涉案《房屋定购书》在法律性质上属于预约合同，美联恒公司负有在一定期限内保留房源的义务，王小标、张大侠负有在确定的期限前与美联恒公司签署房屋买卖合同并缴纳购房款的义务。该《房屋定购书》中对双方的权利、义务已经作了详尽的约定，但王小标、张大侠并未按照协议约定与美联恒公司签署购房合同。故此，双方之间并未建立房屋买卖合同关系，双方的预约合同关系也于2012年7月25日终止。2、王小标、张大侠于一审中已经当庭表示其系与王育文、宋文之间成立房屋买卖合同关系。3、美联恒公司从未将涉案房屋交付给王小标、张大侠。二、美联恒公司与王育文、宋文之间并无建设工程施工合同关系，不存在所谓的以工程款抵房。美联恒公司将涉案楼盘项目发包给安徽华冶建设工程有限公司负责施工，王育文自安徽华冶建设工程有限公司处分包了2号楼工程，美联恒公司与王育文、宋文之间并无债权债务关系。王育文在2015年对安徽华冶建设工程有限公司以及美联恒公司提起诉讼时，并未提出以该房屋抵工程款。三、王育文、宋文收取款项的行为并未得到任何授权，两人也并非美联恒公司的工作人员，其收取款项所产生的法律后果，应由其自行承担。四、一审判决认定事实错误，必然导致适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国合同法》第二十五条、第三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条判决驳回王小标、张大侠对美联恒公司的诉讼请求，却错误地适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条的规定。王小标、张大侠辩称，1、王小标、张大侠基于对王育文、宋文的信赖将购房定金、房款支付给王育文、宋文，并由王育文、宋文负责与美联恒公司交涉，与美联恒公司签署《房屋定购书》，并办理房屋交付及房屋产权登记等事宜。现因王育文、宋文和美联恒公司的原因导致涉案房屋被法院强制执行，应由王育文、宋文和美联恒公司共同负责返还收取王小标、张大侠的款项。至于王育文、宋文和美联恒公司之间对王小标、张大侠给付王育文、宋文的涉案购房款如何处置，与王小标、张大侠没有任何关系。2、美联恒公司认为虽然双方签订了《房屋订购书》，但因王小标、张大侠原因致使合同未履行，理由不能成立。涉案房屋由美联恒公司负责人赵钱交付给王小标、张大侠，证明美联恒公司认可了王小标、张大侠与王育文、宋文的房屋买卖协议。王育文、宋文辩称，1、美联恒公司与王小标、张大侠已形成事实上的房屋买卖合同关系。根据王小标、张大侠提供的美联恒公司出具的定金收据以及《房屋定购书》等证据，可以证明房屋买卖合同的相对方为美联恒公司，且美联恒公司已实际向王小标、张大侠交付了涉案房屋的钥匙。2、涉案房屋所有权交付前属于美联恒公司，并非王育文、宋文，故谈不上王小标、张大侠与王育文、宋文形成房屋买卖关系。3、王育文、宋文收取房款394000元是因为美联恒公司欠付工程款，故此同意以涉案房产的房款抵销所欠的工程款。事实上，美联恒公司对王育文、宋文收取房款的行为也是认可的，否则美联恒公司不可能在王小标、张大侠仅仅交纳一万元定金的情况下，就将涉案房屋的钥匙交付给王小标、张大侠。以上事实可以充分证明美联恒公司对王小标、张大侠作为涉案房屋买受人已予以认可，并将房屋交付其使用。赵钱陈述，同意美联恒公司的上诉理由。赵钱从未代表美联恒公司向第三方授权收取款项，《房屋订购书》中约定的所有款项都要交给美联恒公司；涉案房屋也不是赵钱交付的，至于王小标、张大侠从何处取得房屋，并不清楚，不能通过王小标、张大侠侵权行为取得的占有来推定房屋买卖合同关系的成立。王小标、张大侠向一审法院起诉请求：判令美联恒公司、王育文、宋文、赵钱返还购房款404000元，并自2012年7月19日起按年利率6%计息，款清息止。一审法院认定事实：安徽华冶建设工程有限公司、马鞍山市华东建筑安装工程有限责任公司合肥分公司承包美联恒公司的恒缘时代广场后，将其中的2号楼工程转包给王育文。张大侠经人介绍认识王育文、宋文，听说通过王育文、宋文买恒缘时代广场房屋且有优惠，便于2012年7月16日向宋文支付了恒缘时代广场3#楼903室定金5000元。王小标于2012年7月19日向美联恒公司支付恒缘时代广场3#903室定金10000元，并与美联恒公司签订了《房屋定购书》，载明了拟购房屋的位置，总价467083元，优惠后总价411223元。同日，王育文暂收取其房款394000元。2013年10月8日，王育文向王小标、张大侠出具了一份《证明》，载明“我承建恒缘2#楼，现从3#楼903购买一套，房主名叫张大侠，到本月20号2#验收结束，2天内支付300000元工程款作为此房房款，如20号完不成，此款由2#项目部承担。”2013年10月9日，肥东恒缘时代广场项目部负责人赵钱签署同意此方案。同日，王育文按照该房的合同价411223元，扣除张大侠已经向美联恒支付的10000元定金、以工程款抵房款300000元后，将余款101223元通过中国光大银行转账给合肥东部新城建设投资有限公司（因当时客观情况，汇至美联恒公司的款项需打至合肥东部新城建设投资有限公司账户）。2015年4月30日，张大侠交纳了涉案房屋的物业费和一次性装修垃圾清运费，并领取了房屋的钥匙。张大侠未与美联恒公司签订书面的《商品房买卖合同》，涉案房屋产权因登记在美联恒公司名下，现已被合肥市庐阳区人民法院强制执行，拍卖给他人。王小标、张大侠要求办理产权登记不能，遂诉至一审法院。一审法院另查明，（2015）肥东民一初字第01169号民事判决书载明，美联恒工作人员赵钱在恒缘时代广场汇总表中签署“同意2#审计意见，但应从本总价中扣除61.3938万元（其中我方代付施工方水电材料款109861.39元，借款150000元，欠抵房款300000元……）”，王育文对此认可。一审法院认为，王小标、张大侠欲购买美联恒公司开发的恒缘时代广场房屋，经人介绍找到王育文、宋文，向美联恒公司支付了恒缘时代广场3#楼903室购房定金10000元，并由王育文暂收了其购房款394000元，共支付了404000元购买了总价为411223元的房屋。后王小标、张大侠取得了该房屋钥匙并交纳了物业管理费等。虽然王小标、张大侠与美联恒公司没有签订书面的商品房买卖合同，但王小标、张大侠与美联恒公司建立了事实的房屋买卖合同关系，只因涉案房屋未备案或登记在王小标、张大侠名下，后被法院强制执行，导致合同履行不能，王小标、张大侠才起诉主张返还购房款。因合同目的无法实现，双方的房屋买卖合同关系应予以解除，美联恒公司应返还王小标、张大侠购房款404000元。涉案房屋被法院强制执行系因美联恒公司原因导致，故王小标、张大侠主张利息损失，予以支持。王育文与美联恒公司工作人员赵钱确认了王育文抵房款300000元应从王育文实际承建的2#楼工程款中扣除、是否已经扣除，系另一法律关系，本案不作处理。王小标、张大侠主张王育文、宋文、赵钱承担责任，无法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、美联恒公司于判决生效之日起返还王小标、张大侠购房款404000元，并以此为基数，自2012年7月16日起，按年利率6%计息，款清息止；二、驳回王小标、张大侠的其他诉讼请求。案件受理费7360元，由美联恒公司负担。二审中，当事人未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，王小标、张大侠于一审中提交了合肥美联恒置业有限责任公司肥东恒缘项目部的企业信用信息公示，载明赵钱系负责人，美联恒公司二审中亦陈述赵钱系公司项目部负责人，本院对此予以确认。美联恒公司一审中对王育文支付的101223元转至合肥东部新城建设投资有限公司陈述，其与合肥东部新城建设投资有限公司存在债权债务关系，美联恒公司财务在合肥东部新城建设投资有限公司备案。本院认为，王小标、张大侠经王育文、宋文介绍与美联恒公司签订了《房屋定购书》，约定由王小标、张大侠向美联恒公司购买恒缘时代广场3#楼903室及购房总价款，美联恒公司亦收取了王小标、张大侠支付的定金1万元。王小标、张大侠与美联恒公司虽未在《房屋定购书》约定的期限内签订书面的房屋买卖合同，但王小标、张大侠事后实际支付了购房款394000元，该款虽由王育文收取，但根据王育文一审提供的《证明》并结合（2015）肥东民一初字第01169号生效民事判决所认定的事实，美联恒公司项目部负责人赵钱已同意王育文以工程款抵房款300000元的方案，生效判决中也将该部分款项认定为已付王育文工程款，按照《房屋定购书》约定的购房总款411223元计算后的剩余尾款101223元亦由王育文付至美联恒公司指定的合肥东部新城建设投资有限公司账户。故此，美联恒公司实际共收取了王小标、张大侠购房款404000元，王小标、张大侠亦实际领取了房屋钥匙并交纳了相关物业费用。王小标、张大侠与美联恒公司之间形成了事实上的房屋买卖合同关系，一审判决对此作出的相关认定，有事实和法律依据，本院予以确认。美联恒公司上诉主张双方仅存在房屋预约合同关系且预约合同已经解除的理由不能成立，本院不予支持。美联恒公司虽否认向王小标、张大侠交付房屋钥匙的事实，但未能对王小标、张大侠系非法取得房屋钥匙提交反驳证据加以证明，本院不予采信。王小标、张大侠二审中虽辩称王育文、宋文亦应对购房款的返还承担责任，但其未依法提起上诉，本院不予审理。王小标、张大侠未放弃对美联恒公司的诉讼请求，美联恒公司以其非王小标、张大侠主张的房屋买卖合同相对方为由，上诉要求改判驳回对其的诉请，理由不能成立，本院不予支持。综上，美联恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7360元，由合肥美联恒置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 静审判员 陆建群审判员 王 莉二〇一九年十二月六日书记员 罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。