天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初12320号原告：田立新，男，1980年11月24日生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：梅文同，河北蓝晨律师事务所律师。被告：中浩（天津）投资发展有限公司，地址天津市武清区自行车王国产业园区祥园道160号102-4（集中办公区）。法定代表人：耿福亮，职务总经理。委托诉讼代理人：张龙，上海锦天城（天津）律师事务所律师。原告田立新与被告中浩（天津）投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田立新的委托诉讼代理人梅文同，被告中浩（天津）投资发展有限公司的委托诉讼代理人张龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同约定的交房、办理产权证明义务，并明确履行期限；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金及利息85880.59元（截止2019年8月20日），全部利息及违约金计至实际交房之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月17日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于天津市武清区的商品房，购买金额为504290元。根据合同第三条约定，被告应于2017年11月1日前向原告交付房屋，同时合同第五条约定，被告如果未按照合同约定的期限交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付房款利息，利息自合同约定被告应交房的次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权要求被告应支付原告已付房款万分之一违约金，至延期交房次日起计算追究被告违约责任。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，但截止起诉之日，原告仍未收到收房通知书，也没有收到被告关于延期交房的原因说明，直至2018年11月12日，关于延期交房的问题被告才向原告承诺于2019年5月31日前办理完成商品房交付，并提供相关证书，2019年6月30日之前办理完成办理房产证需要的手续，2019年5月31日前办理完成公安局备案；并承诺如果以上承诺不能实现，自2019年5月31日起，每逾期一天支付业主总价款万分之三的违约金。原告认为，被告延期交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显存在，应当承担违约责任，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：一、房屋未能按照合同约定时间交付使用并非由被告原因造成。原、被告于2016年8月12日签订《天津市商品房买卖合同》，合同签订时被告根据当时现场的施工情况及进度预计2017年11月1日可以将房屋交付使用。合同签订后，由于政府为应对恶劣天气、秋冬季治理大气污染及扬尘的原因，分别于2016年11月15日至2016年12月31日、2017年8月25日至2017年9月10日及2017年10月1日至2018年3月31日要求全市所有施工现场停止土石方作业、停止混凝土搅拌作业、停止使用非道路移动机械等，由此造成施工现场停工天数近246天。加之其他原因，导致目前房屋尚无法交付使用。根据双方之间《天津市商品房买卖合同》附件六补充协议第一条的约定，上述非被告过错造成工程延误的天数应当在逾期交房天数中予以扣除。二、原告主张的逾期交房违约赔偿标准高于合同约定。根据合同第5条的约定，被告未能按期交付房屋，逾期在90天内的，按照同期银行贷款利率向原告支付已付款的利息。逾期超过90日的，除支付已付款利息外，还应承担已付房款0.1?违约金。原告在起诉中按照日万分之一的标准计算明显违背了合同的约定，加重了被告的责任。原告主张2019年5月31日起按照日万分之三的标准支付违约金，原告的该项主张无事实依据和法律依据，如果按照万分之三的标准支付，则赔偿的金额明显高于原告的实际损失，则依法应当予以调减。三、原告亦存在逾期付款的违约责任，被告要求在原告逾期付款违约责任范围内与被告逾期交房的违约责任进行抵销。根据补充合同的约定，原告应当在规定的时间内支付首付款及办理完成剩余房款的贷款，逾期不能办理的，应当一次性支付剩余全部价款。现原告未能在合同约定的时间内办理完成贷款，已经违反合同约定，对此应当承担逾期付款的违约责任。为此，被告要求在原告应当承担的逾期付款违约责任范围内与被告的逾期交房违约责任进行抵销。因现房屋仍然无法交付，应当支付给原告的逾期交房违约金尚无法确认，被告希望相关款项在房屋交付后一并解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年8月16日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的坐落于武清区商品房；建筑面积86.94平方米，每平方米价格为5800.44元，价款为504290元；商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付，被告于2017年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付原告使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，接受不可抗力影响的时间，据实延期交付，被告不承担违约；原告应于2016年8月23日前，一次性存入商品房首付款154290元，其余价款办理贷款；除遇不可抗力外，被告如未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，合同继续履行，被告应支付原告已付房款0.1／000.违约金至延期交房次日起计算；原告如未按合同约定的日期付款，逾期在60日内的，被告有权追究原告逾期付款及其利息，利息自合同约定原告应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，合同继续履行，原告应支付逾期付款及其利息，此外，还应每日按商品房价款的0.5?向被告支付违约金等内容。《天津市商品房买卖合同》附件六为《补充协议》，补充协议约定：被告如遇以下情况导致延期交房，被告免予承担任何利息支付责任及违约赔偿责任，交房时间根据工期延误的期限相应顺延，影响工程进度但非被告过错且被告无法预见和控制的客观原因（如自然灾害、交通管制、市政停水、停电以及执行法律、法规和政府规章等强制性文件等）造成的工期延误，由其他不可抗力引致的延误；因原告原因不能获得银行的贷款逾期超过60日后，原告应于逾期满60日的次日一次性支付清购房余款和违约金（每逾期一日按照购房总价款万分之一的标准向被告支付违约金）；原告于2016年8月16日前向被告支付房款154290元，其余房款350000元，原告采用银行贷款方式支付，须于2016年8月23日前向贷款银行交齐贷款所需原告提供的材料和费用，并保证贷款于本合同签订之日起60日内划入被告指定账户等内容。合同签订后，原告依约向被告支付首付款154290元，2017年3月1日，原告剩余房款350000元贷款放款至被告指定账户。2018年11月12日，原、被告签订《承诺书》，被告承诺于2019年5月31日前办理完成商品房交付等内容；被告未实现承诺自2019年5月31日起每逾期一天支付原告总房款的万分之三作为违约金；经原、被告协商，原告同意逾期交房的违约金以物业费的形式洽谈；原告承诺在2019年5月31日前不再因延期交房问题上访。涉案房屋至今尚未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。另对被告主张停工时间，经查，2016年11月12日，美丽天津一号工程指挥部下发《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》（美丽天津一号工程【2016】27号），涉及停工时间为2016年11月15日至2016年12月31日共计47天；2017年8月25日，美丽天津一号工程指挥部下发《“美丽天津·一号工程”指挥部关于进一步加强空气质量保障工作的通知》（美丽天津一号工程【2017】9号），涉及停工时间为2017年8月25日至2017年9月10日共计17天；2017年8月25日，天津市委办公厅、市政府办公厅联合印发《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》（津党厅【2017】82号），2018年3月5日，天津市城乡建设委员会下发《市建委关于做好2018年春季建设工程全面复工的通知》（津建工程建【2018】81号），涉及停工时间为2017年10月1日至2018年3月15日共计166天。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定及法律规定履行各自的义务。根据合同约定被告应于2017年11月1日前将符合交付条件的商品房交付原告使用，现被告未能如约交付应承担逾期交房违约责任向原告支付已付款利息和违约金。关于被告辩称免责事由问题，本案涉案房屋在建筑施工过程中，政府部门发布禁令、通知等文件要求停工共计230天，相关文件旨在进行大气污染防治，其措施与天气条件密切相关，进而影响被告的施工进度，被告要求予以扣减是符合原、被告合同约定及法律有关不可抗力规定的，本院予以采信。原、被告关于合同约定“0.1/000.”是万分之一还是十万分之一不能达成一致意见，此情况下应按照合同有关条款或者交易习惯确定，考虑合同前后有关条款、使用的词句符号、一般理解以及表述习惯等因素，应解释为“0.1?”即十万分之一。故本院按原告主张已付款利息从2017年11月1日暂计至2019年8月20日为28088元[504290元×4.75%÷365天×（658-230）天），违约金暂计至2019年8月20日为1705元[504290元×0.1?×（658-230-90）天]。原告主张自2019年5月31日起按日万分之三计算违约金并直接支付给原告，不符合《承诺书》约定的给付条件，本院暂不予支持，若今后给付条件充分后原告可另行主张。原告要求被告继续履行合同约定的交房、办理产权证明义务，但因涉案房屋至今尚不具备交付条件，本院不予支持。原告其他主张均以实际交付房屋之日为基础，但涉案房屋客观上能否交付尚处不定状态，故本院不予支持，待房屋实际交付后原告可另行主张。根据合同约定，原告贷款应于2016年8月16日起60日内(至2016年10月14日）划入被告指定账户，此时原告主张的影响其贷款发放的信贷政策尚未发布，而原告主张的其他不能及时发放贷款原因未能提供证据，本院不予采信，故原告应按合同约定每逾期一日按照购房总价款万分之一的标准向被告支付违约金6959元[504290元×1?×138天（2016年10月15日至2017年3月1日）]。原、被告互负金钱债务，被告主张抵销，符合法律规定，本院予以支持。综上，被告应向原告支付逾期交房已付款利息28088元、违约金1705元，共计29793元，原告应向被告支付逾期贷款违约金6959元，两相抵销，被告应支付原告22834元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十条的规定，判决如下：一、被告中浩（天津）投资发展有限公司于本判决生效之日起5日内给付原告田立新逾期交房已付款利息、违约金共计22834元；二、原、被告其他请求不予支持。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费974元，由被告中浩（天津）投资发展有限公司负担259元，由原告田立新负担715元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 杨 君二〇一九年十二月二十三日书记员 谢雅维附本裁判文书所引用的具体法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。