上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10746号上诉人(原审被告)：上海柳华五金厂，住所地上海市青浦区。法定代表人：刘群善，厂长。委托诉讼代理人：刘洋，男。被上诉人(原审原告)：青浦区华新镇华益村村民委员会，住所地上海市青浦区。负责人：李忠良，主任。委托诉讼代理人：郭成虎，上海翊鸿律师事务所律师。上诉人上海柳华五金厂(以下简称“柳华五金厂”)因与被上诉人青浦区华新镇华益村村民委员会(以下简称“华益村委会”)土地租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)0118民初8912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柳华五金厂上诉请求：撤销一审判决，改判驳回华益村委会的诉讼请求。事实和理由：一、柳华五金厂已经合法取得了涉案土地的使用权，华益村委会与案外人上海波光五金加工厂(以下简称“波光五金厂”)之间签订的《土地合作协议》(以下简称“合作协议”)对柳华五金厂没有约束力；二、国有土地和集体土地的所有权都可以与使用权分离，即便华益村委会是涉案土地的所有权人，也无权对涉案土地进行再次处分；三、柳华五金厂与华益村委会签订的《土地租赁补充协议》实质为赠与合同，柳华五金厂为赠与人，华益村委会为受赠人，租金为赠与财产，柳华五金厂拒绝支付所谓的租金，实为撤销赠与。华益村委会辩称，不同意柳华五金厂的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。华益村委会向一审法院起诉请求：柳华五金厂向华益村委会支付所欠租金人民币(以下币种均为人民币)143,260元(2015年1月1日至2019年12月31日，2015年26,000元，2016年至2018年每年28,600元，2019年每年31,460元)。一审法院认定事实如下：2002年1月1日，华益村委会(甲方)与案外人波光五金厂(乙方)签订合作协议，约定乙方租赁甲方华新镇华益村范围内计5.4亩土地。自2002年1月1日起至2050年12月31日，共计49年。甲方将5.4亩土地作为合作条件，乙方支付甲方合作回报每年每亩1,000元，合计5,400元/年，等。2002年9月24日，波光五金厂取得沪房地青字(2002)第7541号房地产权证，确认房地坐落于青浦区华新镇华益村，土地权属性质为集体，用途为工业，地号为青浦区华新镇华益村63-1丘。2005年8月25日，青府土权[2005]99号《关于同意波光五金厂用地变更为柳华五金厂用地的通知》载明：华新镇政府，你镇柳华五金厂要求变更波光五金厂用地的申请收悉。经查，波光五金厂经沪房地青字(2002)第7541号房地产权证确认土地3,619.94平方米。为此，现经审核，测绘部门测绘，同意波光五金厂用地变更为柳华五金厂用地，面积3,619.78平方米(华益村XXX号63-1宗地)。同年9月19日，柳华五金厂取得沪房地青字(2005)第012887号上海市房地产权证，载明：房地坐落于青浦区华新镇华益村XXX号，土地使用权来源为集体土地批准使用，用途为工业，地号为青浦区华新镇1街坊63/1丘，总面积3,619.80平方米。2013年5月14日，华益村委会(甲方)与柳华五金厂(乙方)签订《土地租赁补充协议》(以下简称补充协议)，约定甲方将位于华纪路XXX号地块出租给乙方，实际丈量面积5.20亩。租赁期自2013年1月1日至2033年12月31日，租期20年。租赁费每年每亩5,000元，月租金416元，年租赁费26,000元，租赁费自第4年起每3年递增10%。租金缴纳采取按年一次性支付，先付后用的方式，乙方每年必须在一月一日之前支付甲方下一年度土地租赁费。协议另对其他事项作出约定。一审法院审理中，上海市公安局青浦分局华新派出所出具证明：柳华五金厂原门牌号为青浦区华新镇华益村XXX号，变更为华新镇华纪路XXX号。华益村委会与柳华五金厂一致确认：柳华五金厂支付了2013年至2014年的租金，自2015年起未再支付过。华益村委会表示：1、涉案土地是村集体土地，华益村委会有权出租，且集体土地使用权非经法定程序不允许转让，批准使用的前提要存在租赁关系或合作关系，并支付费用。如柳华五金厂买下涉案土地使用权，土地性质会发生变化，但目前仍为集体土地，房地产权证仅指地上建筑物权利人登记为柳华五金厂。2、华益村委会与波光五金厂签订合作协议后，波光五金厂一直向华益村委会交费。合作协议解除后，自2013年开始华益村委会与柳华五金厂建立租赁关系，柳华五金厂是以租赁形式用地。补充协议是华益村委会与柳华五金厂真实意思表示，柳华五金厂已经支付租金，履行了合同。华益村委会是根据补充协议主张土地租赁费，土地租赁费与土地使用税无关。柳华五金厂表示：1、柳华五金厂从波光五金厂处买下涉案房屋及涉案土地使用权，并向国家缴纳契税，柳华五金厂支付给波光五金厂的费用中包括土地对价。根据土地管理法第9条和第13条，柳华五金厂已经取得土地使用权并合法登记，受法律保护。买下土地使用权及房屋后如缴纳土地出让金，土地性质就会变为国有土地，但柳华五金厂并未缴纳，所以未拿到绿证。对此，柳华五金厂提供了合作协议、政府文件、契税缴款书、青浦区交易中心收件收据、单位和个人转让房地产交纳税款计算方法、公告、房地产权证及附图、完税证明，欲证明柳华五金厂买下涉案土地使用权。华益村委会对房地产权证、附图及完税证明真实性无异议，承包期内任何人无权处分土地使用权，其余证据真实性均不认可。2、2005年至2012年间，双方未签订过任何协议，2013年双方签订补充协议，但是系被迫签订。协议签订前柳华五金厂交过管理费和赞助费作为人情给华益村委会。合作协议约定波光五金厂支付华益村委会回报，如华益村委会与柳华五金厂续签该合作协议，柳华五金厂应支付回报或管理费，但华益村委会与柳华五金厂未续签。华益村委会与柳华五金厂间不是土地租赁关系，补充协议不应履行。房地合一是宪法规定，涉案土地是国家所有而非华益村委会的，只是性质为集体土地，华益村委会无权出租。根据合同法第51条及合同法第52条第5项的规定，补充协议无效。为此，柳华五金厂提供了照片2张(2019年7月拍摄)，欲证明签订协议前华益村委会断电，柳华五金厂无法经营才被迫签订。签订前后华益村委会均对柳华五金厂断过电，照片断电是华益村委会要求柳华五金厂将承租户搬离而未搬。华益村委会对真实性、合法性、关联性均不认可，难以证明协议是被迫签订。3、柳华五金厂土地使用权来源是集体土地批准使用，已经批准就不该支付租金。柳华五金厂自2015年开始缴纳土地使用税，与土地租金重复，不应再支付租金，波光五金厂有无支付过回报或土地使用税不清楚。一审法院审理中，柳华五金厂表示，租赁协议无效仅作为抗辩理由，在本案中不进行反诉。一审法院认为，根据土地管理法规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属农民集体所有。农民集体所有的土地，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据在案证据，涉案土地目前为集体土地，柳华五金厂表示其已经买下土地使用权并取得房地产权证，故华益村委会无权出租，补充协议因系柳华五金厂受胁迫签订且违反土地管理法和合同法相关规定，故无效，均依据不足，对于上述意见，法院均不予采信。涉案土地位于华益村，华益村委会作为村委会有权出租。柳华五金厂在2013年5月14日与华益村委会签订补充协议，也实际使用了涉案土地并支付过2013年、2014年的租金，柳华五金厂主张原柳华五金厂间不是租赁关系故协议不应履行，依据不足，对于上述意见，法院不予采信。综上，《土地租赁补充协议》系华益村委会与柳华五金厂的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。协议约定租金金额及支付时间，且柳华五金厂目前仍占有使用租赁物，理应按约支付租金。柳华五金厂表示其自2015年开始支付土地使用税，因土地使用税和土地租赁费属重复，故不应再支付2015年以后的租金。对此，法院认为，土地使用税系国家税务机关按照法律规定向土地使用人征收的税费，而土地租用费系土地所有权人向土地承租人收取的租金，两者系不同的法律性质，对柳华五金厂的抗辩意见，法院不予支持。综上，华益村委会诉请于法有据，法院予以支持。一审法院判决如下：上海柳华五金厂应于判决生效之日起十日内支付华益村委会青浦区华新镇华益村村民委员会租金143,260元。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于柳华五金厂与华益村委会于2013年签订的《土地租赁补充协议》是否系当事人的真实意思表示，柳华五金厂是否应当继续按约支付租金。柳华五金厂称其签订该协议系受到胁迫，但并未提供证据予以证明，也未曾提出主张要求撤销该协议。在协议签订后，柳华五金厂已按约支付2013、2014年的租金，协议已正常履行两年。在无证据证明该协议系当事人虚假意思表示的情况下，一审法院结合柳华五金厂取得涉案土地的房地产权证的缘由，认定《土地租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示、合法有效，并无不当。对于柳华五金厂认为该协议实为赠与协议的主张，无事实依据，本院不予采信。柳华五金厂应当按照《土地租赁补充协议》的约定，向华益村委会支付相应租金。综上所述，柳华五金厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,165.2元，由上诉人上海柳华五金厂负担。本判决为终审判决。法官助理万晶审判长 王 珍审判员 邬海蓉审判员 王晓梅二〇一九年十二月二十六日书记员 姚君君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……