广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初26925号原告：深圳万物商企物业服务有限公司佛山分公司，经营场所：广东省佛山市禅城区***********、二层和夹层，统一社会信用代码：914**********229XJ。法定代表人：严某1。委托诉讼代理人：梁水连，女，汉族，1981年9月25日出生，住址：广西贺州市八步区*************，公民身份号码：452************744，系公司职员。委托诉讼代理人：钟金宏，女，白族，1989年6月10日出生，住址：湖南省慈利县********，公民身份号码：430************940，系公司职员。被告：张燕婷，女，汉族，1987年6月14日出生，住址：广东省佛山市三水区***************，公民身份号码：440************925。委托诉讼代理人:张健忠,男,汉族,1980年9月27日出生,住址:广东省佛山市禅城区******9******,公民身份号码:440************137,系被告丈夫。原告深圳万物商企物业服务有限公司佛山分公司诉被告张燕婷物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁水连、钟金宏与被告及其委托诉讼代理人张健忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、被告向原告支付2018年10月1日至2019年7月31日物业服务费2275.40元及违约金184.53元（违约金按每日万分之五，从2018年10月6日起算至被告实际清偿之日止，暂计至2019年7月31日为184.53元）；2、被告向原告支付2017年1月至2019年6月的公摊电费655.44元及违约金152.04元（违约金按每日万分之五，从2017年11月6日起算至被告实际清偿之日止，暂计至2019年7月31日为152.04元）；3、被告承担全部诉讼费用。后原告自愿撤回上述第2项诉讼请求。事实和理由：2013年3月21日，被告购得涉案佛山市禅城区******沿海馨庭9-2902房，房屋建筑面积92.12平方米，并于2014年3月30日接收房屋。2015年4月19日，原、被告就涉案房屋签订《前期物业服务协议》，约定物业服务费按建筑面积计算，为2.47元/月/平方米，被告应于每月5日前支付物业服务费，于次月5日前交纳上月公摊水电费，逾期支付应从逾期之日起按日万分之五计付违约金。后被告拖欠2018年10月1日至2019年7月31日物业服务费、2017年1月至2019年6月公摊电费，其行为已构成违约，依约应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告辩称：（2018）粤0604民初24456号案庭审过程中，原告当时的代理律师承诺向被告出具一份《证明》，以证明被告的车辆在露天停车场遭到刮损，并同意提出处理和解方案，但之后代理律师并未兑现承诺，也未再联系被告，已违反契约精神。因原告构成违约行为，故在原告处理完毕被告的车辆问题前，被告暂时无需支付物业服务费及公摊电费，亦不同意支付违约金。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告营业执照副本、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体身份。2.《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》。证明被告为涉案房屋的产权人及房屋建筑面积。3.《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《承诺书》。证明原、被告之间存在物业服务合同关系，涉案合同约定了物业服务费标准及违约责任。4.《沿海馨庭9-2902房公摊电费欠费明细（含违约金）》、《沿海馨庭9-2902房物业服务费欠费明细（含违约金）》、《欠费明细》。证明被告的欠费项目、期间、金额及违约金明细。5.《律师函》、EMS快递底单。证明原告已履行书面催缴义务。6.《佛山沿海馨庭公共水电分摊管理办法的公示》、《沿海馨庭9座分摊明细表》、发票、供电局明细。证明涉案小区的公共水电费分摊办法及本案公摊电费明细。诉讼中，被告未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人确认真实性且与本案基本事实相关联的证据，本案予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的第4组证据，系原告单方制作，本院将综合其他采信证据及查明事实待后认定。原告提交的第5组证据，有原件核对，被告亦无有效证据予以反驳，故本院予以采信。原告提交的第6组证据，因原告已自愿撤回有关公摊电费的诉讼请求，故该组证据与本案无关联，本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年3月1日，被告与案外人佛山和谐家园房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买涉案佛山市禅城区*************，合同约定建筑面积为90.78平方米。2014年3月30日，被告签订《房屋资料及物品交付签收表》，确认于当日接收涉案房屋。2015年4月19日，原美佳物业管理（深圳）有限公司佛山分公司（甲方、物业服务企业）与被告（乙方、物业买受人）签订《前期物业服务协议》，主要约定：“乙方所购物业基本情况：坐落位置：沿海馨庭9栋1单元2902室。物业类型住宅，建筑面积90.78平方米。……第一章双方权利和义务第一条、甲方的权利义务1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……6.依据本协议向乙方收取物业服务费用；……第二条、乙方的权利义务……4.依据本协议按时向甲方交纳物业服务费用和其他有关费用，以及交纳维修资金，并承担因延期缴纳费用而产生的违约责任。配合甲方的正常管理服务活动；……第二章前期物业管理服务内容第三条在本物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：……5.本物业区域内的车辆行驶和停放管理服务；……第三章前期物业管理服务质量第四条在本物业管理区域内，甲方提供的前期物业管理服务质量约定如下：……（五）、车辆行使和停放管理1.车辆按指定位置停放、摆放整齐；2.地下车库停放有序停放，专人管理；3.车辆进出实行出入证制度管理。……第四章前期物业服务费用第五条本物业管理区域物业服务费标准：本物业管理区域物业服务费用标准采取酬金制方式：按照乙方产权面积计收，已办理房产证的，以产权面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办理房产证的，按购房合同标明的建筑面积计算。本物业管理区域的物业服务费标准为：住宅：2.47元/月·平方米建筑面积；……第八条本物业管理区域的物业服务费用收取与缴纳：1.本物业管理区域内的物业服务费由甲方采用每月定期的收费方式，按本协议第五条的约定收费标准，由乙方或物业使用人定期缴纳；……4.乙方同意于签订本协议之日，预先缴付三个月物业服务费和2000元水电费，以后在每月5日前缴纳本月的物业服务费用；5.物业服务费和公共水电费以及其他由甲方定期收取的费用，甲方全部采用银行自动转账方式收取，每月5日从乙方指定的扣款账号中扣除。乙方应在每月5日前确保扣款账户中预留足够资金和履行交纳义务，如因乙方原因导致扣款失败或费用延迟缴交，乙方将按每日万分之五承担违约滞纳金；……第七章违约责任第二十一条甲方违反本协议第三条、第四条约定，未能达到本协议约定的物业服务内容和质量标准的，乙方有权要求甲方限期整改。逾期未改正的应每天按当月物业服务费万分之五的标准向乙方支付违约金。第二十二条乙方或物业使用人违反本协议第五条、第九条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用和其他应缴纳费用的，应按从逾期之日起每天物业管理服务费的万分之五的标准向甲方支付违约金。……”2019年1月24日，原告委托广东都汇律师事务所律师向被告邮寄《律师函》，要求被告支付相关物业服务费及公摊水电费用。另查明一，涉案佛山市禅城区*************，房屋建筑面积92.12平方米，由被告单独所有，并于2015年4月21日办理不动产权登记手续。另查明二，2017年3月3日，美佳物业管理（深圳）有限公司佛山分公司变更企业名称为深圳市万科美佳物业服务有限公司佛山分公司。2018年6月24日，深圳市万科美佳物业服务有限公司佛山分公司变更企业名称为深圳万物商企物业服务有限公司佛山分公司（即本案原告）。另查明三，本院于2018年9月12日立案受理深圳万物商企物业服务有限公司佛山分公司（本案原告）诉张燕婷（本案被告）物业服务合同纠纷一案【案号：（2018）粤0604民初24456号】，并于2018年11月16日作出（2018）粤0604民初24456号民事判决书，判令张燕婷向深圳万物商企物业服务有限公司佛山分公司支付涉案房屋2017年10月至2018年9月的物业服务费合计2730.48元。该判决业已发生法律效力。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付2018年10月1日至2019年7月31日物业服务费的诉请。依据涉案《前期物业服务协议》的约定，被告负有依约按期足额支付物业服务费的合同义务。因被告未提交有效证据反驳原告主张的上述欠费期间，故本院对原告上述欠费主张予以确认，则原告有权依据上述协议约定的计费标准向被告计收上述欠费期间物业服务费合计2275.40元（2.47元/月/平方米×92.12平方米×10个月）。被告虽以原告未对其车辆受损问题予以整改及书面答复为由抗辩，但此事由并非法定或约定可予对抗支付物业服务费义务之事由，故被告相关抗辩意见并无事实和法律依据，本院不予采纳。另就原告主张的违约金，本案中，被告所主张之车辆受损问题并非发生于本案欠费期间内，该事由亦非合理合法对抗物业服务费缴费义务之事由，故此，被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，应依约向原告计付违约金。经计算，暂计至2019年7月31日的违约金为184.53元，自2019年8月1日起的违约金应由被告以欠费2275.40元为本金，按日万分之五向原告计付至被告实际支付完毕上述欠费本金之日止。原告本案诉请有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告张燕婷于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告深圳万物商企物业服务有限公司佛山分公司支付佛山市禅城区*************2018年10月*日至2019年7月31日物业服务费合计2275.40元；被告张燕婷于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告深圳万物商企物业服务有限公司佛山分公司支付暂计至2019年7月31日的违约金184.53元，自2019年8月1日起的违约金由被告张燕婷以2275.40元为本金，按日万分之五计至被告张燕婷实际支付完毕上述物业服务费本金之日止。被告张燕婷如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由原告深圳万物商企物业服务有限公司佛山分公司负担6元，由被告张燕婷负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨玲玲二〇一九年十二月二日书记员  胡会婷附件：引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。