广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初2491号原告（反诉被告）：清远市广州后花园有限公司，住所：清远市广州后花园有限公司一号区C栋102房。法定代表人：宋红成。委托诉讼代理人：曹金光，该公司员工。被告（反诉原告）：敬雪薇，女，1997年6月23日出生，汉族，住四川省南部县，委托诉讼代理人：曾会源，国信信扬律师事务所律师。原告（反诉被告）清远市广州后花园有限公司（以下简称后花园公司）诉被告（反诉原告）敬雪薇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告后花园公司的委托诉讼代理人曹金光，被告敬雪薇的委托诉讼代理人曾会源到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告后花园公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2016030725401142）及其补充协议；二、被告向原告支付违约金62070.90元；三、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2016年3月7日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（下称合同，合同编号：2016030725401142）及其补充协议，被告购买了由原告开发的位于清远市美林湖·国际社区天汇半岛恒景湾十三栋14层11号房。合同对原、被告之间的权利义务做了详细的约定，房屋总金额为620709元，其中尾款400000元办理银行按揭，因被告自身原因导致按揭贷款无法获得银行审批通过。根据合同第七条及补充协议第二条约定，被告按揭贷款完全不被批准或批准标准与申请按揭成数不足的，被告应按照前款规定变更付款方式，并不得以情势变更或其他理由要求解除合同。否则原告方有权解除合同，被告按房屋总金额的10%向原告支付违约金（总金额620709×10%=62070.90元）。综上所述，为了维护原告的合法财产权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法予以支持。被告敬雪薇辩称，一、答辩人同意解除与原告签订的《广东省商品房买卖合同》；二、原告向答辩人主张支付违约金没有事实与法律依据，理由如下：1、《广东省房屋买卖合同》并未约定支付剩余400000元房款的具体时间，原告也没有告知答辩人银行按揭的办理结果，更没有催告答辩人交付400000元房款，因此原告主张答辩人违约没有事实和法律依据。根据合同第六条，剩余房款400000元，办理银行按揭，但未约定明确的交付时间。在办理按揭贷款期间，答辩人也积极配合，曾多次并且重复提交材料，但是对于是否办理下来银行贷款，原告一直没有明确答复，只是不停地要求答辩人补充资料，但是一直无果。即使是无法办理银行按揭贷款，原告也应当告知答辩人办理结果，并且催告答辩人在合理期限内交付剩余房款。但是原告一直都没有告知答辩人银行按揭贷款的审批结果，也从未催告答辩人交付剩余房款。从签订购房合同至今已经将近4年时间，原告一直没有主动联系过答辩人，都是答辩人主动联系原告。原告经办人员也屡次更换，答辩人与原告联系艰难，多年来原告一直以各种理由推诿，导致一直没有解决。2、退一步来说，即使是银行按揭贷款没有办理成功，现有证据无法证明是答辩人的原因导致。销售涉案房屋时，原告采取虚假承诺和“零首付”付款的非法方式，诱骗彼时刚刚年满18周岁的答辩人与原告签订《广东省房屋买卖合同》。原告的销售人员当时承诺因为开发商与银行关系好，答辩人虽刚年满18周岁，但按揭贷款肯定可以批下来，而且可以采取“零首付”的方式付款。答辩人彼时社会经验不足，少不更事，就匆忙签订了购房合同。但是，银行不可能在“零首付”的情况下房款，这不仅与银行风险防控相悖，也严重违规。因此，原告主张是答辩人个人原因导致银行不放款没有事实依据。3、自合同签订之日2016年3月7日起至今，原告主张违约金已经超过了3年，已经过了诉讼时效，因此其胜诉权消灭，不应支持。因此，原告要求答辩人支付违约金没有事实和依据，望贵院秉公审理，驳回原告要求支付违约金的诉讼请求，并由原告承担本案诉讼费。反诉原告敬雪薇向本院提出反诉请求：一、反诉被告返还反诉原告购房款34497元、电商费30000元、产权证办证费1250元、物业维修基金1582元、按揭服务费2720元（合计70049元）及利息（利息以70049元为基数，按银行同期贷款利率从反诉之日起算至实际支付之日止）；二、本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告同意解除与反诉被告签订的《广东省商品房买卖合同》及其补充协议，并且合同解除的过错方不是反诉原告。因此，合同解除后，反诉被告无权继续占有反诉原告支付的上述款项，反诉被告已经收取的购房款34497元、电商费30000元、产权证办证费1250元、物业维修基金1582元、按揭服务费2720元，应当全部予以返还。因此特向贵院提起反诉。反诉被告后花园公司辩称，我方不同意反诉人的诉求，反诉人的诉求没有合同依据和法律依据，其诉求费用组成、电商费30000元，物业维修基金1582元，按揭服务费2720元，均非我方收取，不在我方退款范围，因其诉求没有法律合同依据，反诉费应由反诉人承担。本院经审理认定事实如下：2016年3月7日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2016030725401142）及相关补充协议，约定原告购买被告开发建设的位于清远市美林湖·国际社区天汇半岛恒景湾十三栋14层11号房屋，建筑面积共63.26平方，总价款为620709元。其中第六条约定付款方式及期限：首期楼款认购价的36%即220709元，已于2016年3月7日付清（含定金），按揭款认购价的64%即400000元办理银行按揭。合同签订后，被告支付了购房款34497元（含定金30000元），电商费30000元，产权办证费1250元、物业维修基金1582元、按揭服务费2720元。2019年4月22日，原告以被告未能按约支付购房尾款为由，向本院起诉并提起上述诉请。被告（反诉原告）于庭审之日（2019年8月28日）提出反诉。庭审中，原告确认被告实际支付购房款34497元，收取被告产权办证费1250元。被告提供的0675568号收款收据可证实电商费30000元由广州锦年广告有限公司收取，原告称广州锦年广告有限公司与原告是合作关系，为原告提供客源，收取电商费用、团购优惠费。《通知书》可证实按揭服务费2720元由广州稳格贷按揭服务有限公司收取。《代转物业维修基金通知书》可证实物业维修基金1582元由广州美林基业物业管理有限公司清远分公司收取代转物业维修基金。诉讼中，原告未提供证据证明系被告原因不能办理商品房按揭贷款。本院认为，2016年3月7日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2016030725401142）及相关补充协议，约定原告购买被告开发建设的位于清远市美林湖·国际社区天汇半岛恒景湾十三栋14层11号房屋，双方构成买卖合同关系。原告主张解除《广东省商品房买卖合同》及相关补充协议，被告亦同意解除。故本院解除原被告签订的《广东省商品房买卖合同》及相关补充协议。关于原告主张被告承担违约金的诉讼请求，本案中，原告未提供证据证明系被告原因不能办理商品房按揭贷款，故其主张被告违约，没有事实依据，对原告该请求，本院不予支持。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或定金返还买受人。原告确认收取被告购房款34497元（含定金30000元）及办证费1250元，故被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）返还购房款34497元及办证费1250元的请求，本院予以支持。被告（反诉原告）主张从反诉之日起按银行同期贷款利率计算利息的请求，不违反法律规定，本院予以照准，利息应以35747元为基数，从2019年8月28日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止。另外，被告提供证据可证明其缴纳的电商费30000元是由广州锦年广告有限公司收取，揭服务费2720元由广州稳格贷按揭服务有限公司收取。上述费用并非由原告收取，且选择通过广州锦年广告有限公司介绍购买原告开发的房屋及选择接受广州稳格贷按揭服务有限公司代办按揭贷款服务，系被告的自愿选择，被告向原告主张返还，没有事实依据，本院不予支持。物业维修基金1582元由广州美林基业物业管理有限公司清远分公司收取代转物业维修基金，被告向原告主张返还，没有依据，本院不予支持。该费用如未入维修基金专用账户，被告可另行向广州美林基业物业管理有限公司清远分公司主张权利，如已入维修基金专用账户，由被告向相关部门自行办理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告清远市广州后花园有限公司与被告敬雪薇签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2016030725401142）及相关补充协议；二、原告（反诉被告）清远市广州后花园有限公司应于本判决生效之日起十日内返还购房款、办证费共35747元及利息（以35747元为基数，从2019年8月28日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）给被告（反诉原告）敬雪薇；三、驳回原告清远市广州后花园有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告敬雪薇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费676元，由原告清远市广州后花园有限公司负担；反诉费1551元，由原告清远市广州后花园有限公司负担700元，被告敬雪薇负担851元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 刘 鑫二〇一九年十二月十七日书记员 郭彦芳本案引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。