广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初6201号原告：周某，女，1955年11月9日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。原告：谭某1，男，1980年6月28日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。原告：谭某2，男，1983年6月23日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。三原告共同委托诉讼代理人：侯双龙，北京市东元（广州）律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：潘艳宜，北京市东元（广州）律师事务所实习律师。被告：谭某3，男，1964年10月6日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。被告：谭某4，女，1961年9月7日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。被告：谭某5，女，1966年10月5日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。被告：谭某6，女，1969年8月17日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。被告：谭某7，女，1974年3月1日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。上述五被告共同委托诉讼代理人：李伟强，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司，住所地广东省广州市南沙区万顷沙镇长堤西路8号首层A室，统一社会信用代码91440115191450628X。法定代表人：梁某，职务总经理。委托诉讼代理人：李铭莹，广东仲衡（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈家琪，广东仲衡（南沙）律师事务所律师。原告周某、谭某1、谭某2与被告广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司、谭某3、谭某4、谭某5、谭某6、谭某7继承纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告周某、谭某1、谭某2的共同委托诉讼代理人侯双龙、潘艳宜，被告广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司的委托诉讼代理人李铭莹、陈家琪，被告谭某3、谭某4、谭某5、谭某6、谭某7的共同委托诉讼代理人李伟强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周某、谭某1、谭某2向本院提出诉讼请求：1.广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司将位于广州市南沙区万顷沙××房过户至谭某1、谭某2名下并办理产权登记手续；2.广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司向谭某1、谭某2支付逾期办证违约金（以已付房款209017元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.4倍的标准，自2017年1月1日起计至办妥房产证之日止）；3.谭某1、谭某2继承谭其威与广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司建立的房屋买卖合同关系中买方的权利和义务；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：周某与被继承人谭其威系夫妻关系，两人于××××年××月××日在广州市登记结婚，谭某1、谭某2系周某与前夫之子。谭某1、谭某2未成年时一直由谭其威与周某抚养和共同生活，目前系谭其威之继子。谭其威于2006年8月28日立下遗嘱，遗嘱内容之一为将其向广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司预购的万贤楼房屋由谭某1、谭某2共同继承。案号为（2014）穗中法民一终字第1426号的生效民事判决书认定该遗嘱系谭其威的真实意思表示且合法有效。谭其威于2007年1月21日因病去世，谭某1、谭某2通过继承取得谭其威对预购房屋享有的合同权益。2016年10月，谭某1、谭某2向广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司缴清剩余房款及税费，至此原告的合同义务已履行完毕。周某放弃其继承份额及其所有份额，将其所有份额归由谭某1、谭某2继承及所有。广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司未能将房屋过户给谭某1、谭某2。综上所述，被继承人作出的遗嘱真实有效，原告通过继承成为涉案房屋买卖合同的当事人，已完全履行合同付款及纳税义务，广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司应当继续履行房屋买卖合同约定的义务。广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司将涉案房屋交付给谭某1、谭某2占用、使用，但未能将涉案房屋过户给谭某1、谭某2，其行为已构成违约，应承担违约责任并为原告办理房屋产权登记手续。被告广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司辩称：在原告未变更诉讼请求的前提下，本案基础法律关系应为房屋买卖合同关系，但原告坚持认为本案基础法律关系为继承关系，故原告应明确原告与广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司存在何种继承纠纷并提出证据证实。广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司认为其与原告不存在任何继承纠纷，并非本案适格被告。一、广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司与被继承人谭其威存在房屋买卖合同关系，被继承人基于房屋买卖合同关系所享有的权利义务，应由其法定继承人或已经有效公证、生效法律文书确认的遗嘱继承人承继，涉案房屋所有权应由合法的继承人继承。在周某健在、谭某1和谭某2未提供有效证据证明其为涉案房屋特定合法之继承人的情况下，谭某1、谭某2主张直接承继被继承人基于房屋买卖合同关系所享有的权利义务、涉案房屋应直接登记至二人名下的诉请，没有事实和法律依据，理由如下：1.被继承人于2006年通过内部认购的方式，向广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司认购了位于广州市南沙区万顷沙镇××房产，同年支付了购房预付款100000元，双方口头约定了涉案房屋的最终房价款以最终测算面积确定为准，至此，被继承人与广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司建立了事实上的房屋买卖合同关系。2.周某与被继承人于××××年××月××日登记结婚，被继承人于2007年1月21日逝世，结合前述情况，依据我国《继承法》第十条、第十六条、第二十六条及第二十七条的规定，被继承人基于房屋买卖合同关系所享有的权利义务，应由其法定继承人或已经有效公证、生效法律文书确认的遗嘱继承人承继，涉案房屋所有权的二分之一应先为周某所有，余下的二分之一作为被继承人的遗产依法分配。故在周某、被继承人存在其他法定继承人以及谭某1、谭某2均未提供有效证据证明其为涉案房屋特定合法之继承人，涉案房屋所有权未依法认定所有权人的情况下，谭某1、谭某2主张被继承人基于房屋买卖合同关系所享有的权利义务应由其二人承继、涉案房屋应直接登记至其二人名下的诉请，没有事实和法律依据。二、广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司不存在任何逾期配合办理涉案房屋所有权登记手续的行为，广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司无需向涉案房屋所有权人支付从未约定的违约金。理由如下：1.涉案房屋所在楼宇于2008年7月办理了房地产权证（粤房地证字的C59××95号），广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司曾向楼宇各房屋业主发出通知，告知各业主支付房屋尾款、验收房屋及申办所购房屋的所有权登记手续，各业主已接收了所购房产。但至2016年10月，周某才付清了购房尾款并于当月接收了涉案房屋，广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司配合周某办理了涉案房屋购房票据完税事宜。2.在涉案房屋购房票据的完税手续完成后，涉案房屋的所有权登记手续本已可办理。如前所述，涉案房屋的所有权应登记至被继承人的合法继承人名下，广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司基于维护被继承人合法继承人权益的角度考量，曾多次要求原告提供合法有效的证据以证明其为涉案房屋特定且合法的继承人，但原告一直无法提供。因此，在广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司从未与被继承人基于房屋买卖合同关系约定有关违约责任、广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司不存在任何逾期配合办理涉案房屋所有权登记手续或其他损害原告合法权益行为的情况下，谭某1、谭某2未被依法认定为涉案房屋所有权人而主张违约金的支付，没有事实和法律依据。被告谭某3、谭某4、谭某5、谭某6、谭某7共同辩称：首先，原告诉请所主张的基础法律关系尚不明确，本案涉及继承法律关系，生效的（2014）穗中法民一终字第1426号民事判决书并没有就继承份额作出认定，故原告应另案起诉以确定继承份额。该判决书没有就已提交的新证据（交给镇政府的报销医疗报告）进行过任何质证，原审及二审法院存在遗漏审查关键证据的情形，被告已向广州中院申请再审。因此，被告认为本案需要中止审理或对该报告中谭其威的签名进行鉴定，因为谭其威的签名时间与遗嘱上按手印的时间只相差两天，存在伪造嫌疑。经审理查明：周某、谭某1、谭某2另案起诉谭某4、谭某3、谭某5、谭某6、谭某7继承纠纷，本院作出（2012）穗南法万民重字第1号民事判决书，查明：“谭某4、谭某3、谭某5、谭某6、谭某7是被继承人谭其威与前妻方琼璋所生育的子女，1987年9月15日，方琼璋死亡。××××年××月××日，谭其威与原告周某在本市登记结婚，双方没有共同生育子女。谭某1、谭某2是周某与其前夫生育的儿子，从小一直跟随周某与谭其威共同生活……谭其威、周某于2006年8月28日在广州市南沙区万顷沙镇中兴西二街1号向唐波、吴穗瑛表明对遗产处理的意见，由唐波、吴穗瑛制作了询问笔录。笔录记载，谭其威、周某表示要将1985年自建坐落于广州市南沙区万顷沙镇向东街一巷12号的房屋和1994年购买位于中兴西二街1号的土地(地号为21-0192)留给谭某1、谭某2继承。根据谭其威与周某询问陈述的意见，两人在唐波及吴穗瑛的见证下立下遗嘱。内容为：将其夫妻共有的位于广州市南沙区万顷沙镇××巷×号房屋（房屋所有权证号：粤房字第××号）和位于广州市南沙区万顷沙镇中兴西二街1号土地（国有土地使用证号为番府国用字21-××3、21-××号，地号为21-0192）等财产给谭某1、谭某2共同继承。周某、谭某1、谭某2和唐波、吴穗瑛均在遗嘱证明书最后一页上签名，被继承人谭其威在遗嘱证明书最后一页上按指模。2007年1月21日，谭其威因慢性肾功能不全抢救无效死亡。在谭其威死前，其父母已经去世……本院向吴穗瑛询问调查，吴穗瑛证实唐波是律师，她是其助手。当时他们询问了谭其威和周某的意见，并制作了笔录。谭其威当时的意识是清楚的，但眼镜不好，无法签名。唐波、吴穗瑛在念完遗嘱内容后，谭其威表示确认，并按下手印。”本院认为：“在本案中，被继承人谭其威与周某结婚后，未成年的谭某1、谭某2一直由被继承人谭其威与周某携带抚养并共同生活，依法应认定谭某1、谭某2是被继承人谭其威的继子女，享有继承权。因此，周某、谭某1、谭某2、谭某4、谭某3、谭某5、谭某6、谭某7均系第一顺序继承人，享有同等的继承权。现双方当事人争议的主要是对涉案房屋土地原来的权属问题、继承权保护期限的问题、是否适用遗嘱继承的问题，遗产继承份额的问题有较大的争议。……对于是否适用遗嘱继承的问题，根据《中华人民共和国继承法》第十六条第二款的规定，公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。而根据该法第十七条第三款的规定，谭其威、周某让唐波、吴穗瑛见证，并制作书面遗嘱，由见证人签名，注明年、月、日，遗嘱人也按下指模。上述遗嘱符合代书遗嘱的形式要件，是遗嘱人真实意思表示。遗嘱人是否有在遗嘱每一页签名，见证人是否有在遗嘱上盖章，不是法律规定生效的必备条件。在谭某4、谭某3、谭某5、谭某6、谭某7没有证据予以反驳的情况下，本院认定遗嘱有效，应按遗嘱处理相关遗产。”故判决如下：“一、位于广州市南沙区万顷沙镇向东街一巷12号混合三层的房屋（基底面积27.36平方米，建筑面积99.27平方米，房产所有权证编号为粤房字第××号）的所有权由谭某1、谭某2各继承四分之一，由谭某1、谭某2和谭某4、谭某3、谭某5、谭某6、谭某7等方琼璋的继承人继承二分之一。二、位于广州市南沙区万顷沙镇中兴西二街1号的土地使用权（国有土地使用证号为番府国用字21-××3、21-××号，地号21-0192，土地面积104平方米）由谭某1、谭某2各占二分之一。三、位于广州市南沙区万顷沙镇中兴西二街1号土地旧平房（两方一厅，另有两个厨房和一个浴室，含空地、通道共占地面积76.64平方米，国有土地使用证号为番府国用字21-××3、21-××号，地号21-0192）由谭某1、谭某2各使用二分之一。四、报销的医药费44211.69元、一次性发放住房补贴45879元、一次性抚恤金16934元、丧葬费8460元由周某、谭某1、谭某2和谭某4、谭某3、谭某5、谭某6、谭某7各占八分之一。五、谭其威去世时周某在农业银行账号44×××48内的存款2002.06元、账号为95×××11内的存款961.81元、账号为44×××02内的存款889.25元和谭其威在农业银行账号为44×××69内的存款1719.65元、账号为01×××54内的存款27.02元，由周某占十六分之九，由谭某1、谭某2和谭某4、谭某3、谭某5、谭某6、谭某7各占十六分之一。六、驳回周某、谭某1、谭某2和谭某4、谭某3、谭某5、谭某6、谭某7的其他诉讼请求。”周某、谭某1、谭某2不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2014年12月9日作出(2014)穗中法民一终字第1426号民事判决书。该院经审理查明的事实与原审判决查明事实基本一致。另查明，关于报销的医疗费、一次性住房补贴的分配方案，周某、谭某1、谭某2原审期间的表述为：按照法定继承，由周某占二分之一，剩下的继承人各占八分之一。该院认为：“……关于原审处理的其他问题，因各方当事人均无异议，故本院予以维持。判决如下：“一、维持广州市南沙区人民法院（2012）穗南法万民重字第1号民事判决第二项、第三项、第五项、第六项；二、变更广州市南沙区人民法院（2012）穗南法万民重字第1号民事判决第一项为：位于广州市南沙区万顷沙镇向东街一巷12号混合三层的房屋（基底面积27.36平方米，建筑面积99.27平方米，房产所有权证编号为粤房字第××号）的所有权由谭某1、谭某2各继承四分之一；三、变更广州市南沙区人民法院（2012）穗南法万民重字第1号民事判决第四项为：报销的医药费44211.69元、一次性发放住房补贴45879元，由周某占十六分之九，谭某1、谭某2和谭某4、谭某3、谭某5、谭某6、谭某7各占十六分之一，一次性抚恤金16934元、丧葬费8460元由周某、谭某1、谭某2和谭某4、谭某3、谭某5、谭某6、谭某7各占八分之一。”原告周某、谭某1、谭某2为证明被继承人谭其威、周某将其共同财产由谭某1、谭某2继承，遗嘱系谭其威、周某真实意思表示，在庭审中向本院提交《询问笔录》及《遗嘱证明书》，《询问笔录》载明询问人为唐波、吴穗瑛，被询问人为谭其威、周某，内容载明谭其威确认其有七个子女，包括谭某3、谭某4、谭某5、谭某6、谭某7、谭某1、谭某2；谭其威、周某确认夫妻共同财产包括以谭其威名义于2006年2月7日向万顷沙镇房地产开发公司预购万贤楼一间，已支付100000元（待建成交楼后，定面积，定售价后再多除少补款项）；谭其威、周某同意包括上述财产的遗产由谭某1、谭某2继承；唐波表示按问话内容制作继承遗嘱证明书，请谭其威、周某签名认可，谭其威、周某表示同意。在《询问笔录》尾部有一枚捺印。《遗嘱证明书》载明：“……共同财产之三：以谭其威名义于2006年2月7日向万顷沙镇房地产开发公司预购万贤楼房一间，已支预付款100000元（待建成交楼后，定面积，定售价后再多除少补）。现因夫妻两人年事已高，且体弱多病，特立下遗嘱，在我夫妻两人去世后，上述夫妻共同财产由我夫妻两人所育的儿子谭某1、谭某2两人自动继承。为免发生意外事情对上述遗嘱引发争议，特立下遗嘱：不论我夫妻两人是否存活，请唐波先生为我夫妻两人的诉讼全权代理人，以维护我夫妻及谭某1、谭某2的合法权益。”立遗嘱人签名处有一枚捺印及“周某”的签名字样，继承人签名处有“谭某1谭某2”签名字样，见证人签名处有“唐波吴穗瑛”签名字样，立遗嘱时间载明为2006年8月28日。经质证，广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司对于上述《遗嘱证明书》和《询问笔录》的真实性无法确认，假设该两份证据是真实的，则在被继承人的法定继承人均确认针对涉案房屋的继承不存在其他后立的遗嘱、遗赠抚养协议的情况下，谭某1、谭某2可作为继承被继承人在涉案房屋中所占份额的继承人，但因周某为被继承人的配偶，涉案房屋为周某和被继承人的夫妻共同财产，周某占有涉案房屋1/2的份额，在周某仍然健在且没有办理任何赠与涉案房屋所占份额予谭某1、谭某2的情况下，三原告应为涉案房屋的共同共有人，和被继承人基于与周某存在房屋买卖合同关系所享有权利义务的承继人。谭某1、谭某2要求涉案房屋应直接登记在其二人名下，被继承人已支付购房预付款的权利直接由其二人承继没有事实、法律依据。被告谭某3、谭某4、谭某5、谭某6、谭某7对《遗嘱证明书》的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为该份证据中只有签名页有疑似谭其威的指纹，第一页没有任何签名或指纹，而且第二页中三原告与两个见证人的签名均存在不是同一时间签名的情况，因为该五人的签名最早是四支不同的笔进行签名的。另外，原告也无法证明该指纹是谭其威本人的。对《询问笔录》的真实性、合法性和关联性均不予确认，《询问笔录》中只有最后一页有疑似谭其威的指纹，没有其他任何人的签名，但该页上却注明了“请谭其威、周某签名认可”的字样。另外，被告谭某3、谭某4、谭某5、谭某6、谭某7曾在最高院法律文书网和广州市律协、互联网查询唐波律师，发现根本没有唐波律师这一人。另外，唐波在见证该遗嘱证明书时已经高达73岁，其是否具有清晰的民事行为能力也是存疑的，三原告在上一案件中称唐波是律师，但是没有唐波的律师证复印件，如果他是律师的话应当出具的是律师见证书，其也不应犯一个低级的法律错误，包括未在每一页上让当事人签名确认，所以被告谭某3、谭某4、谭某5、谭某6、谭某7认为该份证据是伪造的。被告谭某3、谭某4、谭某5、谭某6、谭某7为证明谭其威在立遗嘱前两天可以签名，但两天后却无法签名的不合理情形，原告存在伪造遗嘱嫌疑，在庭审中向本院提交《报告》。《报告》申报人处有“谭其威”签名字样，落款日期载明为“06.8.26”。经质证，原告周某、谭某1、谭某2对《报告》的真实性、合法性和关联性均不予确认，属于逾期举证行为，依据证据规则，逾期举证的证据不能作为定案依据；没有原件予以核对，无法确认该复印件是否为伪造，况且即使能够提供原件，也不能证明上述原件上的签名是谭其威本人签名。涉案遗嘱是依据生效判决认定为被继承人的真实意思表示，是合法有效的，而提交的复印件完全不可能推翻生效判决所认定的事实。被告广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司认为其非《报告》的接收方，故对该证据的真实性无法核实。谭某3、谭某4、谭某5、谭某6、谭某7、周某、谭某1、谭某2在庭审中均确认上述《询问笔录》及《遗嘱证明书》系（2012）穗南法万民重字第1号民事判决书和(2014)穗中法民一终字第1426号民事判决书的定案证据；确认谭其威的继承人仅有谭某3、谭某4、谭某5、谭某6、谭某7、周某、谭某1、谭某2。2006年2月7日，谭其威向广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司缴纳万贤楼购房预付款100000元。2007年10月12日，广州市城市规划局出具编号为穗规南验证[2007]130号的《建设工程规划验收合格证》，载明广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司建设的位于南沙区××沙镇××路北侧××楼宇规划验收合格。涉案楼宇已取得编号为粤房地证字第××号的《房地产权证》。2016年10月21日，广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司出具《证明》，其载明：“兹有谭其威购买我司位于南沙区万顷沙镇××房（万贤楼）的房屋已付清购房款。”各方在庭审中确认涉案房屋款项于2016年10月14日付清；确认涉案房屋买卖合同并未约定逾期办证的违约责任。周某在诉讼中向广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司表示上述买卖合同关系中买方的二分之一债权债务概括转移给谭某1、谭某2。本院认为：因本案为继承纠纷，广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司并非继承法律关系主体，三原告关于广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司向谭某1、谭某2继续履行合同、将涉案房屋过户至谭某1、谭某2、为谭某1、谭某2办理产权登记及向谭某1、谭某2支付逾期办证违约金的诉请属于另外的法律关系，故本案对上述两项诉请不予处理。谭其威向广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司购买广州市南沙区万顷沙××房时，属于谭其威与周某夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债权债务，谭其威死亡后，上述买卖合同中买方的二分之一债权债务由周某享有和承担，周某在诉讼中向广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司表示上述买卖合同中买方的二分之一债权债务概括转移给谭某1、谭某2，是对其自身权利的处分，故周某在上述买卖合同的二分之一债权债务按周某的意见处理。《遗嘱证明书》经生效法律文书确认合法有效，上述买卖合同中买方另外二分之一的债权债务，按谭其威的遗嘱继承处理。因此，谭某1、谭某2继承谭其威与广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司建立的房屋买卖合同关系中买方的权利和义务。谭某3、谭某4、谭某5、谭某6、谭某7以《遗嘱证明书》两天前的《报告》有谭其威签名为由，抗辩《遗嘱证明书》系伪造，但两者并不存在直接的相互否定的效力，不足以推翻生效法律文书的认定，故对谭某3、谭某4、谭某5、谭某6、谭某7的上述抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第五条、第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，判决如下：原告谭某1、谭某2继承谭其威与广州市南沙区万顷沙镇房地产开发公司建立的房屋买卖合同关系中买方的权利和义务。本案受理费100元，由被告谭某3、谭某4、谭某5、谭某6、谭某7负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 王 健二〇一九年十二月十八日书记员 陈洁莹