浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初16327号 原告（反诉被告）：杭州久越丝绸有限公司，住所地：杭州市余杭区崇贤街道水洪庙167-10号。 法定代表人：施凤花。 委托诉讼代理人：陆云飞，浙江杰嘉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州奥查医院有限公司，住所地：杭州市余杭区崇贤街道沿山村1幢2层-6层。 法定代表人：陈伟兴。 委托诉讼代理人：吕锦，浙江智仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁渭文，男，1958年10月25日出生，汉族，住杭州市上城区，系公司员工。 被告：北京奥查生物科技有限公司，住所地：北京市朝阳区西大望路甲12号2号楼（国家广告产业园区孵化器27378号）。 法定代表人：王一凡，执行董事。 委托诉讼代理人：吕锦，浙江智仁律师事务所律师。 被告：丁哲辰，男，1988年12月27日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：吕锦，浙江智仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁渭文，男，1958年10月25日出生，汉族，住杭州市上城区，系丁哲辰父亲。 原告杭州久越丝绸有限公司（以下简称久越公司）诉被告杭州奥查医院有限公司（以下简称杭州奥查公司）、北京奥查生物科技有限公司（以下简称北京奥查公司）、丁哲辰房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月30日向本院起诉。本院同日受理后，依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判。2019年10月16日，杭州奥查公司提起反诉，本院审查后予以受理并决定与本诉合并审理。本院于2019年10月25日组织双方召开庭前会议，并于2019年11月26日公开开庭审理了本案。久越公司委托诉讼代理人陆云飞以及杭州奥查公司、丁哲辰共同委托诉讼代理人吕锦、丁渭文，北京奥查公司委托诉讼代理人吕锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 久越公司起诉称：2019年3月22日，久越公司与杭州奥查公司签订《杭州市余杭区房屋租赁合同》，约定久越公司将坐落于余杭区崇贤街道沿山村运河路888号一号厂房一至六层的房屋出租给杭州奥查公司使用，租赁期自2019年5月1日起至2039年4月30日止，每日租金8728元。合同签订后，久越公司依约将标的物交付给杭州奥查公司，但杭州奥查公司一直未向久越公司支付租金。根据合同约定，首期房屋租金（自2019年5月1日起至2019年12月31日止的租金）应当在租赁标的物交接后七日内支付，被告拒不支付租金的行为已经构成违约，久越公司依法终止原租赁协议，被告复函同意终止合同并承诺承担至2019年8月31日应付的全部租金。原告多次要求被告支付相应租金、占有使用费并承担相应的违约责任，但被告一直以投资方资金未到位为由拒付上述款项。诉讼请求：一、判令杭州奥查公司支付房屋租金及占有使用费1073544元；二、判令杭州奥查公司支付违约金1571040元；三、判令北京奥查公司对上述第一、二项债务承担补充赔偿责任；四、判令被告丁哲辰在190万元范围内对上述第一、二项债务承担补充赔偿责任；五、判令杭州奥查公司立即迁移或者注销以案涉房屋为注册地址的营业执照；六、判令由三被告承担本案诉讼费、保全费5000元。庭审中，原告补充陈述，向北京奥查公司、丁哲辰主张诉请的依据为北京奥查公司、丁哲辰系杭州奥查公司的股东，分别出资810万元和190万元，两股东在章程中明确出资时间在2019年3月31日之前，注册资金1000万在该日要全部到位，截至目前根据杭州奥查公司的复函可以看到投资人资金尚未到位，导致杭州奥查公司无法支付原告到期房租，久越公司已初步举证证明北京奥查公司、丁哲辰两位股东没有履行或者说是未全面履行出资义务，根据公司法司法解释（三）第13条第2款规定，北京奥查公司、丁哲辰要承担补充赔偿责任，同时明确第一项诉讼请求：判令杭州奥查公司支付自2019年5月1日至2019年7月20日的房屋租金及自2019年7月21日至2019年8月31日的占有使用费1073544元。 久越公司为支持其诉讼主张，在庭审中陈述并出示下列证据： 1.杭州市余杭区房屋租赁合同1份、房屋租赁意向协议1份、房屋所有权证1份，用以证明久越公司系该房屋所有权人，原、被告之间存在租赁关系的事实； 2.函1份、关于同意终止租赁的复函1份，用以证明杭州奥查公司拖欠租金，双方终止合同的事实； 3.房屋交接确认书1份，用以证明久越公司已将房屋交付给杭州奥查公司的事实； 4.公司设立申请书、股东（发起人）出资情况及公司章程各1份（盖章确认的复印件），用以证明杭州奥查公司的股东情况以及各股东的出资情况的事实； 5.杭州市余杭区房屋租赁合同1份、备忘录1份、情况说明1份，用以证明第四层出租情况的事实。 杭州奥查公司、北京奥查公司、丁哲辰共同答辩称：原告主张三被告支付房屋租金及占有使用费、违约金等理由有捏造的不实之词。三被告不同意原告支付房屋租金及占用使用费、违约金的要求，理由有以下几点：一、原告没有按照合同约定交付案涉房屋给杭州奥查公司。原告在起诉状中所述“原告依约将标的物交付给被告使用，但被告一直未向原告支付租金”这与事实不符。首先，原告并没有依约将标的物交付给杭州奥查公司。按双方所签订的《房屋租赁合同》约定应于2019年4月30日进行租赁标的物即本案所涉房屋验收交接手续。但是原告出租给杭州奥查公司的第四层原承租人一直没有搬离，当时双方合作关系融洽，原告与杭州奥查公司商量是否可以通融一下，将《房屋交接确认书》先签收，后续等第四层合约到期后马上交付给被告。杭州奥查公司虽然同意了原告的提议，但是出于尊重事实的原则，还是将实际情况在《房屋交接确认书》的背面作了说明，并且盖章。杭州奥查公司与原告法定代表人施总的微信聊天记录显示双方约定好于2019年7月才办理的房屋交接手续。其次，杭州奥查公司从来没有占有或使用过案涉房屋。杭州奥查公司对案涉房屋原本打算对合同签订的第一层至第六层作整体装修，因第四层的原承租人未搬离案涉房屋，使得杭州奥查公司对房屋无法进行装修，故杭州奥查公司从未占用或使用过案涉房屋。二、原告要求三被告支付房屋租金及占有使用费无法律依据。三被告对于尚未按照合同约定完全交付给自己的房屋，不应该支付租金及占有使用费。2019年6月原本杭州奥查公司将自己公司的字样挂在了案涉房屋的广场前，但是因为第四层的原承租人合约未到期，对此提出了反对意见，故原告又将杭州奥查公司的公司字样拆除，重新换上了原承租人“丹特卫顿研发生产基地”的字样。原告在原房屋租赁合同没有到期的情况下与杭州奥查公司签订新的租赁合同，在骗取杭州奥查公司信任后想一房两租，以达到自己非法牟利的目的。三、原告的第一项诉讼请求计算方式不对。按照本案所涉租赁合同约定2019年5月1日起杭州奥查公司有两个月的设计装修免租期，那么租金的起算时间最早应从2019年7月1日开始计算。2019年7月20日杭州奥查公司已回函同意终止合同，原告在起诉状中计算了四个月租金，计算有误。四、原告要求三被告支付违约金没有法律依据。原告因自身原因未按约如实地将租赁合同约定的房屋交付给杭州奥查公司，原告其违约在先，且杭州奥查公司从未使用或占有其房屋，未对其造成实际损失，原告要求的违约金额明显无法律依据。且原告要求的违约金金额甚至超过了其要求三被告要求支付的房屋租金及占有使用费。五、原告存在恶意诉讼的可能，希望法院查清事实，还杭州奥查公司个公道。从原告假意与杭州奥查公司沟通，取得被告信任后，在杭州奥查公司做出一定的让步和承诺后，马上就急于到法院诉讼。原告歪曲事实，让被告有理由相信其想通过诉讼来达到牟利的目的。原告以牺牲被告的利益来获取自己不正当利益的诉讼行为，法院应予以严厉训诫，希望法院查清事实，还杭州奥查公司个公道。六、被告是否迁移或注销营业执照不属于房屋租赁纠纷的审理范围，如果因被告未及时迁移或注销营业执照损害了原告权益的，原告应另案起诉，而不能在本案中一并提起，隶属于不同的法律关系，在本案中对此诉讼请求法院应予以驳回。因此，三被告请法院对合法利益予以保护，对原告的不法行为给予教育，对其无理要求给予驳回，作出公正判决。后在庭审中，三被告认可案涉租赁合同已经解除，对于注销以案涉房屋为注册地址的营业执照的诉请，也同意予以处理，因为纠纷地医院已没办法开办，杭州奥查公司只能注销，只是因为现在案件还在审理过程中，公司没办法注销。 杭州奥查公司、北京奥查公司、丁哲辰就本诉部分提交的证据与杭州奥查公司在反诉部分提交的证据一致。 杭州奥查医院反诉称：久越公司与杭州奥查公司于2019年3月22日签订了《杭州市余杭区房屋租赁合同》，久越公司于2019年7月7日提出终止租赁合同，杭州奥查公司于7月20日回函同意终止租赁合同，既然双方达成了解除合同的共识，此合同应予以解除，久越公司应退回杭州奥查公司保证金260000元。双方签订的租赁合同是承租了久越公司位于余杭区崇贤街道沿山村运河路888号一号厂房一至六层的房屋。杭州奥查公司拟改建为医院。但是久越公司并没有将租赁的房屋全部腾空交付给杭州奥查公司。久越公司提供的“房屋交接确认书”的背面杭州奥查公司曾将四楼没有搬空的事实进行了备注，并加盖了公章，故此份确认书上出现了正反两个公章。在杭州奥查公司承租的大楼的入口处原本挂了杭州奥查公司的公司名称，但隔几天就被换掉了，重新挂上了“丹特卫顿研发生产基地”的字样，大楼的顶部也有“丹特卫顿”字样的广告牌，因为实际上2019年5月1日浙江丹特卫顿热泵有限公司与久越公司的合同并没有到期，承租第四层的丹特卫顿公司依然没有搬走，且从久越公司签订租赁合同起这家公司从未搬走。久越公司一屋两租，严重影响了杭州奥查公司的合法权益。且杭州奥查公司承租房屋是打算开办医院的，四楼的丹特卫顿公司迟迟不搬，导致杭州奥查公司根本无法装修，久越公司一屋两租有违诚信原则，明显违反双方合同约定，应承担违约金。反诉请求：一、判令解除久越公司与杭州奥查公司的房屋租赁协议；二、判令久越公司返还杭州奥查公司租赁保证金260000元；三、判令久越公司承担违约金1413936元；四、判令由久越公司承担反诉及本诉的诉讼费、保全费。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为确认久越公司与杭州奥查公司的房屋租赁协议已于2019年7月20日解除，并陈述第三项诉请中的违约金自2019年5月1日起至7月20日，按双倍日租金计算。 杭州奥查公司、北京奥查公司、丁哲辰为支持其答辩意见以及杭州奥查公司为支持其反诉主张，在庭审中出示并陈述以下证据： 1.房屋交接确认书1份（正反面，复印件），用以证明双方房屋交接时第四层的原承租人没有搬走的事实； 2.照片1组（打印件，庭审中出示手机载体），用以证明久越公司起诉后第四层的原承租人没有搬走的事实； 3．微信聊天记录1组（庭审中出示手机），用以证明久越公司起诉后第四层的原承租人没有搬走的事实； 4.与久越公司法定代表人的微信聊天记录1组（庭审中出示手机），用以证明久越公司违约交付房屋的事实； 5.中国工商银行转账支票存根1份（庭后通过微法庭提交），用以证明杭州奥查公司已于2019年4月1日向久越公司交纳保证金26万元的事实。 久越公司答辩称，一、久越公司在履行租赁合同的过程中不存在任何违约行为，无需承担违约责任。1.浙江丹特卫顿有限公司向久越公司承租第四、第五、第六层房屋，租期至2019年6月30日止。2019年3月，双方租赁关系已经终止。案涉房屋不存在一房两租的问题。2.第五、第六层房屋浙江丹特卫顿有限公司已经腾空返还，久越公司于4月底交付给了杭州奥查医院。浙江丹特卫顿有限公司使用第四层的相关情况，杭州奥查医院是明确知道的并且事先同意的，租赁期间也从未提出过任何异议。根本不存在诉状中所说的“迟迟不搬导致无法装修”的情况。无法装修的原因，杭州奥查医院已经在“关于同意终止租赁的复函”中讲得很清楚了，其根本原因是在于投资方资金未到位，没有资金开展装修工作。相应责任应当由杭州奥查医院自行承担。3.久越公司已按照约定交付房屋给杭州奥查医院。根据合同约定于2019年5月1日起甲方将出租的房屋交乙方使用。4月底，双方办理了交接手续，久越公司将除第四层以外的全部房屋交付给了奥查医院使用。奥查医院在“房屋交接书”的背面明确注明同意第四层暂缓交付，并加盖了公章。第四层暂缓交付系双方达成的新的、真实的意思表示，是对房屋交付时间和方式的变更。4.大楼入口处的广告牌不属于租赁范围，久越公司有权交付浙江丹特卫顿有限公司使用。二、奥查医院反诉第二项诉请要求久越公司返还租赁保证金26万元，于法无据，不应当得到支持。1.奥查医院所支付的26万元具有定金的性质。房产租赁意向协议第七条明确约定，承租方支付26万意向定金。租赁合同中的保证金与意向定金系同一笔款项。虽然，双方对该笔款项存在多种表述，但其本质仍属于定金。2.《担保法》第89条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。奥查医院未按合同约定履行相应义务，无权要求返还定金。3.即便属于保证金，根据合同约定，保证金应当于合同履行完毕后无息退还。截至目前，奥查医院的合同义务尚未履行完毕，无权要求返还保证金。综上，奥查医院的反诉请求无事实和法律依据，请求驳回反诉人的全部诉请。 久越公司未就反诉部分提交证据。 上述证据经双方当事人当庭质证，本院认证如下： 久越公司提交的证据，杭州奥查公司、北京奥查公司、丁哲辰对证据1的三性无异议；对证据2的真实性无异议，关联性无异议，但认为函恰好能说明原告认可给予杭州奥查公司两个月的免租期；对证据3的真实性无异议，关联性无异议，该证据也说明了当时第四层没有交付的事实；对证据4的真实性无异议，关联性有异议，和本案无关，原告提供的证据不能证明公司股东没有出资的事实；对证据5中租赁合同和备忘录的真实性无异议，关联性无异议，原告提供的证据恰恰说明久越公司在与杭州奥查公司签订房屋租赁协议的时候，久越公司其实明知无法履行合同，存在欺诈故意；对证据中情况说明，认为第四层一直没有交付，第一、二、三、五、六层久越公司说四月底可以交了，四月底被告过去，一看发现5、6层是腾出来的，4楼没腾出来，3楼是久越公司自己用的，随时可以腾出来，3楼到现在都是锁着的，被告都没进去过，1、2楼是久越公司自己办公的，一个礼拜就可以交，实际上都还没交，当时给了1楼里面的一个房间的钥匙，真正是被告的就一个房间，其他都还没交付，也无法验收，被告说什么时候可以交付再来验收，到6月久越公司说要付租金，被告想久越公司还没交付，被告资金又还没到位，就拖在那边了。经审查，证据1符合有效证据的采信规则，本院确认其作为认定本案相关事实的依据；证据2、3、4、5的真实性予以确认，能否证明久越公司的待证事实在本院认为部分阐述。 杭州奥查公司、北京奥查公司、丁哲辰提交的证据，久越公司对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，第四层无法搬走无法证明原告违约，恰恰证明第四层是被告同意迟交的；对证据2的真实性无异议，核对手机了，关联性有异议，第1、2张拍摄时间是2019年6月30日和2019年7月1日，这段时间内被告是实际使用房屋的，第3、4张照片拍摄时间是2019年9月20日，这实际上房屋已经退回给原告了，无法证明其待证事实。原告出租给被告方的实际房屋是1号厂房，1号厂房外面的平台、场地也好，这个都是不收租金的，收租金的建筑面积是房屋的面积，原告需要履行的只是简单的隔离，广告牌到底是不是出租给被告的，合同上是没有约定的；对证据3的形式真实性认可，久越公司人员不在这个群里，内容真实性无法核实，四楼确实是没有交付的，杭州奥查公司要证明的内容也是事实，但是该份证据第二页（6月12日）有句话“大楼里面随便放”，实际上久越公司已经交付了，被告已经可以自主使用了，第四层被告是同意暂缓交付的；对证据4的真实性无异议，待证事实有异议，被告公司法定代表人给丁渭文发信息，要求是在7月2日前付房屋租金以及与其协商四楼交接手续的事情，不存在4、5、6楼的情况。经审查，上述证据的真实性予以确认，能否证明杭州奥查公司、北京奥查公司、丁哲辰的待证事实在本院认为部分阐述。 根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下： 久越公司系坐落于杭州市余杭区产的所有权人，产权证号余房权证崇字第××号，规划用途非住宅，总计6层，建筑面积5329.23平方米，其中第4层建筑面积（含阳台）953.26平方米。久越公司曾于2018年3月27日与浙江丹特卫顿热泵有限公司签订房屋租赁合同，租赁案涉房产四、五、六层，租赁期限自2018年4月1日起至2019年6月30日止。 2019年1月17日，丁渭文与久越公司签订《房产租赁意向协议》，商定租赁沿山村房产，拟改建为杭州奥查医院（肿瘤康复治疗专科医院），意向书签订后，承租方为主，出租方配合，申请土地使用性质（工转商）的临时改变申请和设立医院许可等内容。承租方落款处盖有“杭州奥查医院有限公司（筹）”印章并有丁渭文签名。2019年1月28日，发起人递交《公司设立登记申请书》并附公司章程，在拟租赁地设立杭州奥查公司，股东北京奥查公司、丁哲辰分别出资810万元和190万元，于2019年3月31日前足额缴纳。次日，杭州奥查公司成立。2019年3月22日，久越公司（甲方、出租人）与杭州奥查公司（乙方、承租人）签订《杭州市余杭区房屋租赁合同》一份，约定甲方将上述房产一至六层出租给乙方使用，建筑面积5818.73（5329.23+489.5）平方米，乙方在租赁期内拟改建为杭州奥查医院（肿瘤康复治疗为主的综合医院）；租金价格按每平方米每日1.5元计算，每日租金为8728元（含税），年租金为5818.73平方米*1.5元/天/平方米*365天=3185755元，该房屋租金每两年递增5%，即每两年在上年租金基础上递增5%（第三年开始租金比上期递增5%），以后递增以此类推，物业费按1元/每月每平方米及水电费由乙方承担；房屋租赁期自2019年5月1日起至2039年4月30日止（即租赁期为20年）；合同签订后一周内乙方向甲方支付租赁保证金26万元，保证金在履行完合同后甲方无息退还乙方；租金实行先付后用，付款周期前3年半年支付一次，后面每年支付一次，乙方必须按时向甲方交纳租金，首个租赁付款周期双方约定以2019年公历5月1日至2019年12月31日（半年加2个月的设计装修免租费期），双方约定于2019年4月30日进行租赁标的物验收交接手续，首期支付房屋租赁费时间是租赁标的物验收通过交接后7天内支付，后面每个租赁期租金须提前十日支付，乙方逾期支付租金或其他费用，则按每日逾期金额的千分之一支付违约金；租赁期内，根据卫生审批部门的要求，需对标的物的土地性质进行临时变更（工转商），甲方需适时配合乙方向相关部门提交变更申请，其变更所产生的一切规费（包括评估费、测绘费等杂费及补交土地性质差价）由乙方承担；乙方有“拖欠租金或其他费用（水、电费）累计达30天”等行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，并由乙方支付6个月租金作为违约金；自2019年5月1日起，甲方将出租的房屋交乙方使用，如逾期不交房的，每逾期一天支付原日租金双倍的违约金等。丁渭文在乙方委托代理人处签名。2019年4月1日，杭州奥查公司向久越公司交纳保证金交纳26万元。庭审中，原、被告对于上述租赁房产是否交付存在分歧，其中：（1）久越公司提交其与浙江丹特卫顿热泵有限公司于2018年3月27日签订的《杭州市余杭区房屋租赁合同》1份、2019年3月22日签订的《备忘录》1份，说明久越公司与该公司的租赁合同已解除，其中的五层、六层腾退交还久越公司，四层同意暂缓腾退。另，久越公司陈述四层暂缓交付系经杭州奥查公司同意，其与杭州奥查公司于2019年4月底办理其他楼层的交接手续，并由杭州奥查公司占有使用至2019年8月31日，四层由浙江丹特卫顿热泵有限公司占有使用。久越公司还提交《房屋交接确认书》一份，确认双方对案涉房屋进行了交接验收，其中载明经现场核实，出租人移交的房屋符合租赁合同约定的交付条件，承租人没有异议，即日起该房屋正式移交给承租人，落款时间2019年4月31日。该确认书承租人落款处加盖有杭州奥查公司印章和丁渭文签名。该确认书反面手写有以下文字“验收通过，1、2、3、5、6层已交付。4楼同意推迟交付。”该文字上盖有杭州奥查公司印章。庭审中，久越公司认为确认书出具时间应为4月底，具体时间已记不清；三被告陈述是7月初的一天所写，且4月没有31日，落款时间是代理人丁渭文故意写错的。（2）杭州奥查公司提交微信聊天记录，证明其于6月曾联系人员拆除旧标识，安装杭州奥查公司标识，其中与久越公司法定代表人的聊天记录显示，6月27日对方发“你答应7月2号付钱跟房屋交接手续，你一定要来办掉的，麻烦你现在跟总公司汇报一下，给我确定时间。”回复“好的”，并于7月15日发“明天上午10点我过来。” 2019年7月7日，久越公司制作《函》一份，认为其已根据合同约定将房产交付使用，土地性质也已从工业用地变更为商业用地，杭州奥查公司至今未支付租金，已构成违约，请收到函件后立即汇款，否则依约定终止本合同，收回房屋，并要求杭州奥查公司承担相应的违约责任。杭州奥查公司于同月20日制作《关于同意终止租赁的复函》，表示上述函件已收悉，因其公司实际投资人内部出现突发事件，资金一时到不了位，经董事会讨论，同意解除租赁协议，愿意承担至2019年8月31日所应付的全部租金，但因目前公司资金未到位，无法支付，承诺努力催促投资方资金到位或更换其他投资方，并在一年内支付所欠租金。 庭审中，双方确认案涉房屋租赁合同已于2019年7月20日解除，同意被告方所交纳的26万元一并在本案中处理。另，原告确认案涉房屋尚未完成土地性质变更。 另查明，久越公司为本案诉讼已支出财产保全申请费5000元。 本院认为，双方当事人对于案涉租赁合同、确认书、往来函件的真实性没有异议，主要争议焦点是租赁标的有无交付的问题。经查，虽确认书的落款时间有误，存在出具时间并非4月底的可能，但此后杭州奥查公司于2019年7月20日复函同意解除租赁合同并承担租金至8月底，可认定杭州奥查公司以其行为接受久越公司暂缓交付四层房屋，并确认久越公司已按约定完成交付其余房屋的事实，故杭州奥查公司应对其迟延支付租金承担相应的法律责任，但久越公司要求杭州奥查公司支付自2019年5月1日至2019年7月20日的房屋租金及自2019年7月21日至2019年8月31日的占有使用费1073544元，未扣除第四层的面积，本院据实予以调整，即自2019年5月1日至2019年7月20日的房屋租金及自2019年7月21日至2019年8月31日的占有使用费共计897679.22元。因双方均确认杭州奥查公司已交纳保证金260000元并同意在本案中予以抵扣，本院予以确认，相应扣减后，杭州奥查公司尚欠久越公司租金及占有使用费合计637679.22元。关于久越公司要求杭州奥查公司支付违约金1571040元的主张，因案涉租赁合同中明确约定承租方应于标的物验收通过交接后7天内支付首期租金，而承租方拖欠租金累计达30天的，出租方有权终止合同并要求承租方支付6个月租金作为违约金，现杭州奥查公司未按约支付租金，久越公司有权主张违约金，但因实际租赁时间较短，久越公司现主张的违约金数额较高，本院酌情确定以637679.22元为基数，自2019年7月7日起按年利率24%计算违约金，暂计算至2019年11月26日为59959.32元。据此，杭州奥查公司要求久越公司返还保证金并支付违约金的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。另，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款的规定“公司债权人请求未履行或未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持”。因杭州奥查公司章程中明确股东北京奥查公司、丁哲辰分别出资810万元、190万元，出资时间为2019年3月31日前，现无证据表明北京奥查公司、丁哲辰已履行出资义务，或已就杭州奥查公司债务另行承担补充赔偿责任，且庭审中三被告亦认可北京奥查公司、丁哲辰尚未履行出资义务，故久越公司要求北京奥查公司、丁渭文在出资范围内对杭州奥查公司的上述债务承担补充赔偿责任的主张，于法有据，本院予以支持。关于久越公司要求杭州奥查公司迁移或注销以案涉房屋为注册地址的营业执照的诉请，因双方未就此进行约定，且庭审中杭州奥查公司确认已无法开展经营，同意于本案判决后注销公司工商登记，故本院在本案中不予处理。综上，原告诉讼请求中合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。杭州奥查公司反诉请求中合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告杭州久越丝绸有限公司与被告杭州奥查医院有限公司于2019年3月22日签订的《杭州市余杭区房屋租赁合同》已于2019年7月20日解除； 二、被告杭州奥查医院有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州久越丝绸有限公司自2019年5月1日至2019年7月20日的房屋租金及自2019年7月21日至2019年8月31日的占有使用费合计637679.22元； 三、被告杭州奥查医院有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州久越丝绸有限公司违约金59959.32元及自2019年11月27日起至上述第二项债务实际清偿之日止的违约金（以未付租金及占有使用费为基数，按年利率24%计算）； 四、被告杭州奥查医院有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州久越丝绸有限公司财产保全申请费5000元； 五、被告北京奥查生物科技有限公司在8100000元范围内对被告杭州奥查医院有限公司的上述第二、三、四项债务不能清偿部分承担补充赔偿责任； 六、被告丁哲辰在1900000元范围内对被告杭州奥查医院有限公司的上述第二、三、四项债务不能清偿部分承担补充赔偿责任； 七、驳回原告杭州久越丝绸有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回反诉原告杭州奥查医院有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉部分案件受理费减半收取13978元，由原告杭州久越丝绸有限公司负担10291元；由被告杭州奥查医院有限公司、北京奥查生物科技有限公司、丁哲辰负担3687元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。本案反诉部分案件受理费减半收取9933元，由反诉原告杭州奥查医院有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共四份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  钟其炳 二〇一九年十二月五日 法官助理张飞 书记员范书荟