广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终9999号上诉人（原审被告）：黄伟明，身份证住址：香港特别行政区，委托诉讼代理人：陈佳，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈继荣，男，A)，现居住地址在香港。委托诉讼代理人：李卫新，广东金阳律师事务所律师。原审第三人：深圳市鸿基房地产有限公司，住所地：深圳市罗湖区东门北路名豪居裙楼5楼。法定代表人：罗伟光。原审第三人：汤泽海，男，汉族，1962年12月26日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，原审第三人：杨慧娟，女，汉族，1984年8月29日出生，身份证住址：福建省安溪县，原审第三人：陈创凯，男，汉族，1983年8月13日出生，身份证住址：广东省汕头市潮南区,原审第三人杨慧娟、陈创凯共同委托诉讼代理人：李庚，广东斯明律师事务所律师。上诉人黄伟明因与被上诉人陈继荣及原审第三人深圳市鸿基房地产有限公司、原审第三人汤泽海、原审第三人杨慧娟、陈创凯房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016)粵0303民初8502号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。原审第三人深圳市鸿基房地产有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人黄伟明上诉请求：1、撤销(2016)粤0303民初8502号民事判决;2、改判驳回陈继荣的全部诉讼请求；3、本案一审、二审的全部诉讼费用由陈继荣承担。上诉事实与理由：一、重审一审法院将黄伟明支付给杨慧娟100万元租金，定性为转让费，事实不清，证据不足。1、本案根本就不存在茶府转让费。茶府与陈继荣无关，与杨慧娟更不沾边。杨慧娟在本案收茶府转让费没有任何证据，毫无事实根据。茶府的利益只能与其出租方有关系。陈创凯与出租方有法律关系，现出租方要收回物业，不管基于何种原因，茶府的利益只能与陈继荣先前的出租方有法律上的关系。物业由鸿基公司租给陈继荣，随即转租给本案黄伟明。鸿基公司收回物业前与租户及在此经营的茶府经营者发生的任何法律关系均与黄伟明无关。这种法律关系是非常清晰且确定的。2、陈创凯的长城茶府早在2006年就处于歇业状态。黄伟明当时与陈继荣签订租赁合同时，要求陈继荣将场地清空，卫生搞好移交。故才有本案2009年12月26日订立租赁合同，次年的5月才将二楼的场地移交黄伟明。至于陈继荣如何与前手出租方交涉，与黄伟明没有关系。一个名存实亡的茶府就是送给人都成为负担。故一审按省法院裁判指引说承租物业对原址上的铺位继续经营的说法没有事实依裾，完全不符合本案实际情况。3、再审错误指引致本案错误判决。二、重审一审法院将100万元定性为转让费的推理分析根本不成立。1、黄伟明没有在承租物业使用原长城茶府的任何有价值的东西。香港的“栢度实业有限公司”在2006年6月26日就在该物业地注册成立“深圳长城茶府有限公司”，注册资金为港800万元。此物业租赁地实际由深圳长城茶府有限公司在经营。因发生违法涉赌（即该场地幵设赌博活动）被公安机关查处关闭。此事实请求法院向公安机关查询即清楚。此租赁物业早在2006年与陈创凯的深圳长城茶府就没有任何关联。2、黄伟明非常确定其支付给杨慧娟的100万元是按陈继荣的要求支付租金,只凭杨慧娟单方面胡编乱造，但省院裁判中和重审一审法院均予以采用，这完全是不负责的判决。三、黄伟明转给杨慧娟100万元的性质为预付租金。1、黄伟明在陈继荣于2010年5月23日交付房屋后，于2010年5月28日应陈继荣的要求向杨慧娟转账100万作为预付租金，杨慧娟随后将其中的50万转入鸿基账号，作为陈继荣欠缴的租金。鸿基公司的财务凭证印证了杨慧娟代交租金的事实，而该款恰恰是黄伟明的钱。该事实印证了陈继荣拖欠鸿基公司租金，黄伟明转至杨慧娟的100万元即是为了帮陈继荣偿还租金的事实。2、陈继荣与杨慧娟的特殊关系在本案应引起法庭高度重视。陈继荣与杨慧娟非婚生有一个男孩，在本案均是认可的事实。被上诉人陈继荣辩称：陈继荣在移交给黄伟明茶馆的场地的事后，这个茶馆在之前一直是保持经营的，不存在黄伟明所说的茶馆是废弃的、什么都没有，这不是事实，因为陈继荣在之前的庭审时都提供了证据，就是移交的当天就是5月23日提供的证据，移交时即5月23日移交之前茶馆一直是由杨慧娟经营的。一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回黄伟明的上诉请求。原审第三人深圳市鸿基房地产有限公司未出庭应诉，也无书面意见。原审第三人汤泽海述称：同一审意见。另外还有一点补充，说移交时场地停业，场地当天是没有停业的，当天移交的时候汤泽海召集员工开会，说有新老板，把员工一并移交给黄伟明，当时黄伟明是派了代表到场的，并不是黄伟明本人到场，当时是黄伟雄来接收的，汤泽海是在现场直接交给黄伟雄的。茶馆根本就没有停业。15.2万元是和顺堂有限公司打到茶馆上的，这15.2万元是汤泽海应该收的租金，由于场地移交，证照就一起移交给了黄伟明的财务，这笔钱汤泽海要转给深圳市鸿基房地产有限公司的。原审第三人杨慧娟、陈创凯述称：原审查明的事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。陈继荣向一审法院诉请：1、判令解除陈继荣与黄伟明之间签订的《房地产租赁合同》；2、判令黄伟明立即向陈继荣交付租赁的房屋；3、判令黄伟明支付拖欠的租金180万元，以及利息10.8万元（暂计）；4、判令陈继荣不予退还黄伟明已缴纳的租赁保证金15万元；5、诉讼费由黄伟明承担。一审法院审理查明：一、2009年12月3日，深圳市鸿基房地产有限公司（以下简称鸿基公司）作为出租人与陈继荣作为承租人签订一份《深圳市房地产租赁合同书》，约定陈继荣向鸿基公司承租深圳市罗湖区××路××号鸿业苑鸿怡阁半地库一、二层共计3000平方米，月租金为人民币60000元，租期从2009年11月1日至2024年10月31日止。鸿基公司于2009年12月6日出具《证明》称：兹有陈继荣先生承租我单位位于罗湖区××路××号鸿业苑鸿怡阁物业，根据经营需要，现同意陈继荣分租二楼1500平方米给黄伟明先生经营使用，期限10年。二、2009年12月22日，陈继荣作为出租人（甲方）与黄伟明作为承租人（乙方）签订一份《房地产租赁合同》，约定：乙方向甲方承租罗湖区××路××号二层共计1500平方米，租期自2009年12月19日至2019年12月18日止；月租金为人民币75000元，乙方应于每月5日前支付租金，其中应于2009年12月18日交付首期租金人民币75000元，甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金人民币150000元；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费因使用租赁房屋所产生的其他费用；如乙方拖欠租金达60天以上或拖欠可能导致甲方损失各项费用达到人民币150000元以上，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金，除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方还可依据上述情形解除合同或向乙方提出变更合同条款；合同还约定了其它一些权利义务。庭审中陈继荣、黄伟明双方确认，实际起租日为2010年11月27日，即黄伟明开始营业之日。双方确认，上述1500平方米租赁房产即系陈继荣向鸿基公司承租的3000平方米中的二层部分。上述合同签订后，陈继荣于2010年5月23日交付黄伟明使用。黄伟明确认自己以该房产经营深圳市长城茶府有限公司至今。三、陈继荣认为黄伟明只交了一个月的租金人民币75000元和两个月的保证金人民币150000元。黄伟明认为已及时足额支付租金，具体如下：（一）2010年5月28日，黄伟明向杨慧娟转账人民币100万元。对此，黄伟明认为杨慧娟系陈继荣的妻子，该收款账户系陈继荣指定，且上述款项包括首期租金人民币75000元及租赁押金人民币150000元；陈继荣确认自己与杨慧娟育有一子陈海杰，但否认系夫妻关系，并认为该款项与本案无关，但未提供证据证明该款项系其它性质。另查，杨慧娟于2010年7月通过该账户转账人民币50万元至鸿基公司账户，账目为支付陈继荣租金。（二）2010年8月11日，黄伟明向鸿基公司转账人民币500000元。黄伟明认为系代陈继荣向鸿基公司支付租金，属于黄伟明向陈继荣支付的预付租金款；陈继荣认可其中包含首月租金人民币75000元及租赁保证金人民币150000元，其中的15.2万元为黄伟明归还的和顺堂的租金，其余的款项可以抵扣租金。（三）2009年11月至2013年3月期间，黄伟明代陈继荣支付包括涉案房产在内的3000平方米物业的物业管理费、专项维修资金共计人民币567750元。黄伟明认为该款均属于向陈继荣支付的租金；陈继荣则认为均为涉案1500平方米物业的物业管理费、专项维修资金，应由黄伟明自行承担。深圳市鸿基物业管理有限公司鸿业苑管理处出具证明称，深圳市长城茶府有限公司已缴纳2009年11月至2010年5月管理费、2010年12月至2013年5月管理费（每月管理费为人民币15000元），共计人民币555000元，及已缴纳2012年1月至2013年5月专项维修资金（每月人民币750元），共计人民币12750元。根据深圳市鸿基物业管理有限公司鸿业苑管理处提供的收费公示内容显示，涉案房产物业管理费标准为每月每平方米人民币5元、专项维修资金每月每平方米人民币0.25元。（四）黄伟明向陈继荣以现金方式支付人民币418000元，包括：1、包含在转账100万元中的首期租金人民币75000元；2、2011年9月汤泽海收取的现金人民币60000元，汤泽海对此不持异议；3、2012年6-12月汤泽海收取的现金人民币103000元，汤泽海确认收到该款，但认为系因鸿业苑鸿怡阁一层（系陈继荣向鸿基公司承租物业的一部分）租客“和顺堂医药”误将应给陈继荣的租金人民币15.2万元汇入深圳市长城茶府有限公司账户，陈继荣委托汤泽海从黄伟明处收回该笔租金，陈继荣对此予以认可；4、2013年1-3月支付租金人民币180000元，其中每月人民币60000元系交由汤泽海代陈继荣向鸿基公司支付租金，另有每月人民币15000元系黄伟明向物业管理公司支付物业管理费，陈继荣认可情况属实，但认为该款不在陈继荣在本案主张的租金期间，与本案无关。（五）黄伟明陈述2010年11月至2012年12月期间，其为陈继荣的会员卡充值共计人民币574000元，该会员卡充值单均有汤泽海签名，汤泽海称其是代表陈继荣签署，会员卡都是陈继荣使用，且陈继荣使用会员卡均由汤泽海代其签单，对此，陈继荣不予确认。四、陈继荣明确本案所主张的租金人民币180万元为从2010年12月23日起至2012年12月23日期间共24个月。黄伟明认为，根据双方口头约定和履行情况，书面合同约定的“租金”人民币75000元，只有人民币60000元是物业租金，另外人民币15000元系由黄伟明代陈继荣向物业管理公司支付的3000平方米物业的物业管理费。陈继荣否认上述口头约定，认为租金应为合同约定的每月人民币75000元，物业管理费按合同约定由黄伟明另行承担，不包括在合同约定的“租金”中。五、汤泽海认为其向黄伟明收取的租金中，有每月人民币18000元系黄伟明向汤泽海承租的地下室的租金，超过部分系代陈继荣收取的租金，扣除汤泽海自己的费用部分，余款代陈继荣向鸿基公司支付租金，但未举证证明自己与黄伟明存在该租赁关系，黄伟明亦否认与汤泽海存在该等租赁关系。汤泽海陈述陈继荣口头委托其收取涉案物业的租金，陈继荣庭审中否认其委托汤泽海收取涉案物业的租金。一审法院认为：陈继荣、黄伟明之间就涉案房产签订的《房地产租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规强行性规定，为合法有效合同，双方均应严格履行。双方明确起租日期为2010年11月27日，黄伟明使用涉案房产至今，应当依约向陈继荣支付租金。对于租金标准，双方签订的书面《房地产租赁合同》第二条约定“月租金总额为人民币75000元”，第十条约定“租赁期间，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费因使用租赁房屋所产生的其他费用”，从文义上看，物业管理费系另起一条约定，按一般理解应当独立于租金，黄伟明称双方口头约定物业管理费包含在租金中，但未提供证据证明该约定存在，且即便鸿业苑鸿怡阁一层的其它租赁合同有此约定，也不能推定陈继荣、黄伟明之间也有同样的约定，因此黄伟明该项主张，缺乏充分依据，一审法院不予采信，陈继荣主张月租金人民币75000元不包含物业管理费，一审法院予以采信。陈继荣确认租赁押金人民币150000元及首月租金人民币75000元已支付，并确认在本案主张的是涉案房产2010年12月23日起至2012年12月23日共24个月租金共计人民币1800000元，除首月租金双方确认已支付外，对其余23个月租金人民币75000元/月×23个月=1725000元是否已依约按时、足额付清，双方存在争议；黄伟明认为通过转账、代付物业管理费及专项维修资金、汤泽海代收现金及代充值会员卡的方式已足额付清。本案争议焦点为：一、黄伟明向杨慧娟转账支付的人民币100万元是否属于涉案房产租金；二、黄伟明所主张的代缴物业管理费、专项维修资金是否属于涉案房产租金；三、汤泽海以现金及会员卡充值方式所收取款项是否属于涉案房产租金；四、陈继荣主张解除涉案租赁合同是否成立。对于第一个争议焦点：黄伟明转账支付给杨慧娟的人民币100万元，黄伟明主张系受陈继荣指示将款汇给杨慧娟，该款系用于支付租金，而陈继荣及杨慧娟对此均不认可，黄伟明未能提交证据证明其系受陈继荣的指示向杨慧娟汇付款项，杨慧娟称该款系黄伟明向其支付的茶府转让费，陈继荣亦主张该款项并非租金但黄伟明对此亦不予认可。一审法院认为就黄伟明向杨慧娟汇付的款项100万元，陈继荣、黄伟明分别提出了不同的主张。经查，案涉《房地产租赁合同》约定了出租物业等事宜，但并未涵盖转让该物业地址上经营的茶府。杨慧娟主张其收取转让费后将茶府交给黄伟明经营，黄伟明亦在诉讼中确认承租物业后继续使用该房产经营茶府。现实生活中，承租人租赁物业后，承继租赁物原址开设的铺位继续经营并不罕见。在此情形下，由原经营人与承租人协商收取一定的铺位转手费、装修补偿费、员工遣散费和设备款等，亦符合商业惯例。杨慧娟关于其所收取的款项系转让费的陈述并无明显违反常理之处。虽然杨慧娟与陈继荣育有一子，且曾在陈继荣租赁的场地实际经营长城茶府，但仅据当事人之间具有的身份关联或案外交易，尚不足以认定杨慧娟收取的款项性质系代陈继荣收取的租金。因此黄伟明认为该款属于向陈继荣预付的涉案房产租金的主张，一审法院不予采信。对于第二个争议焦点：就物业管理费，根据物业管理处证明，黄伟明所缴纳的系3000平方米（每月人民币15000元÷5元/平方米=3000平方米，即陈继荣向鸿基公司所承租面积），陈继荣亦未举证证明除黄伟明承租的1500平方米外鸿业苑一层的其余1500平方米物业管理费已由陈继荣另行缴纳，故陈继荣主张黄伟明所缴纳的物业管理费仅系黄伟明承租面积的费用，缺乏事实依据，一审法院不予采信；黄伟明所缴纳的3000平方米物业管理费中，涉案1500平方米在黄伟明承租期间（从2010年11月27日起）物业管理费依约应由黄伟明承担，其余物业管理费人民币292500元（其中3000平方米从2009年11月至2010年5月计人民币15000×7=105000元、1500平方米从2010年12月至2012年12月计人民币7500×25=187500元。另2013年1-3月不在陈继荣本案主张租金期间，故该期间物业管理费不应计入）系代陈继荣缴纳，陈继荣未举证证明黄伟明代陈继荣缴纳上述费用系基于本案租赁合同之外的其它原因，黄伟明主张上述代缴物业管理费人民币292500元系向陈继荣支付2012年12月23日前租金，一审法院予以采信；黄伟明主张其余款项亦用以支付上述期间租金，依据不足，一审法院不予采信。同理，黄伟明支付的2012年1月至2012年12月专项维修资金人民币750元/月×12=9000元，亦系就3000平方米物业面积（750元÷0.25元/平方米=3000平方米）支付，而其中1500平方米系黄伟明依约应承担的费用，余款人民币9000÷2=4500元，系代陈继荣缴纳其余物业面积的专项维修资金，黄伟明主张该人民币4500元系缴纳涉案房产2012年12月23日前租金，一审法院予以采信；黄伟明对其余款项的该种主张，一审法院不予采信。对于第三个争议焦点：应当查明两个事实，一是汤泽海有无代收款项及其具体金额，二是汤泽海所收取的款项是否应认定为案涉房产租金。对于汤泽海向黄伟明收取款项的情况，就黄伟明主张的各项金额（现金41.8万元、充值57.4万元），一审法院认为：1.黄伟明主张现金方式支付的款项中，首期租金7.5万元系转账方式支付，包含在前述转账支付的150万元中，黄伟明认为系“以现金方式支付的租金”，缺乏事实依据，不予采信。2.汤泽海确认2011年9月代陈继荣收取现金6万元，对其收取的事实予以确认。3.汤泽海确认2012年6至12月间收取10.3万元属实，但汤泽海及陈继荣均认为系陈继荣授权汤泽海收回另一承租人和顺堂公司汇至长城茶府公司账户的款项，对此黄伟明予以否认，从证据显示，和顺堂公司确于2010年11月16日支付15.2万元至长城茶府公司，付款摘要为租金，除上述转账记录外，陈继荣未提供其他证据予以证明，且即便和顺堂公司误将款项汇进长城茶府公司账户及长城茶府公司构成不当得利属实，也应由长城茶府公司向和顺堂公司返还，而不是由陈继荣直接向黄伟明主张。陈继荣该项主张缺乏充分的事实和法律依据，不予采信。4.2013年1至3月黄伟明将18万元交由汤泽海代陈继荣交至鸿基公司作为陈继荣承租物业的租金，陈继荣及汤泽海对此予以认可，但陈继荣、黄伟明均明确该款系支付2013年1至3月间租金，该期间并不在陈继荣本案主张租金的范围，不应认定为系交纳2012年12月23日前的租金。5.对于汤泽海主张其向黄伟明收取的款项，系黄伟明向汤泽海承租地下室的每月3万元的租金，并称超过汤泽海应收部分才是代陈继荣收取的租金，收取租金并扣除汤泽海应收费用后，均代陈继荣向鸿基公司支付了租金，但未提供证据证明汤泽海与黄伟明之间租赁关系的存在及汤泽海所收取款项确系该租赁租金，且汤泽海收取金额与所声称的租金金额不符，其称每月向黄伟明开具7.5万元的收据是为配合黄伟明做账，但黄伟明予以否认。汤泽海该项主张缺乏充分的合同和事实依据，不予采信。6.黄伟明主张为陈继荣的会员卡充值57.4万元，经核实，陈继荣主张的12笔充值记录中，2010年11月27日金额为5万元充值记录单无法辨认内容且无汤泽海签名，其余11笔共计52.4万元充值记录单均由汤泽海签名确认，汤泽海对有自己签名的充值记录单真实性予以认可，并表示系代陈继荣办理充值，该会员卡亦系由陈继荣消费并由汤泽海代为签单。2010年11月27日充值记录单已无法辨认且未经陈继荣及汤泽海认可，黄伟明亦未提供充分证据证明该笔充值属实，故对该笔充值金额5万元不予采信，对于其余汤泽海办理充值会员卡金额52.4万元，予以采信。7.汤泽海与黄伟明均确认，汤泽海签署的收款收据（每月7.5万元）均包含在上述充值金额及前述现金收取的款项内，而非另行收取的款项。综上，截至2012年12月23日，汤泽海从黄伟明处收取的现金为16.3万元、办理会员卡充值52.4万元。对于汤泽海收取上述现金及代办会员卡充值是否属于代陈继荣收取案涉房产2012年12月23日前租金，一审法院认为：1.在2010年12月24日出具的首月租金《收款收据》上由陈继荣签章确认，并由汤泽海在经手人栏签名。2.汤泽海确认以现金方式向黄伟明收取部分租金后，代陈继荣向鸿基公司支付租金，陈继荣对此亦不持异议。3.陈继荣认可曾授权汤泽海办理和顺堂公司款项与黄伟明交涉处理事宜。4.鸿业苑一层的租金亦由汤泽海代表陈继荣收取，且收取后代陈继荣向鸿基公司支付租金，陈继荣对此不持异议。5.自2010年11月27日起租以来，如黄伟明确仅缴纳首月租金后便至今拖欠租金，而陈继荣在长达两年半的时间内一直未向黄伟明主张租金，与常理不符。6.汤泽海确认其系代陈继荣收取租金，且没有证据证明黄伟明向汤泽海支付前述款项系由于其他原因。即便陈继荣未书面授权汤泽海收取案涉房产租金，但从实际履行情况看，黄伟明有充分理由相信汤泽海系代陈继荣收取租金，且在以此方式履行长达两年多以来，且诉讼前陈继荣一直未提出异议。故即便陈继荣确未明确授权汤泽海向黄伟明收取案涉房产租金，亦应认定汤泽海代陈继荣收取该租金的行为构成表见代理，汤泽海向黄伟明收取前述现金16.3万元及会员卡充值52.4万元，应认定系代陈继荣收取案涉房产租金，且行为发生时间于2012年12月23日之前，黄伟明认为系支付案涉房产2012年12月23日之前的租金，依据充分，予以采信。对于第四个争议焦点：综前所述，黄伟明就涉案房产依约向陈继荣支付租赁押金人民币150000元，自2010年11月27日至2012年12月23日，黄伟明已支付涉案房产租金人民币1334000元（350000+292500+4500+163000+524000）。依据合同约定，黄伟明在2010年11月27日至2012年12月23日期间应交租金总额为人民币1865000元（75000×25个月-75000÷30天×4天），黄伟明共计欠缴租金人民币531000元（约为7个月的租金金额），已达到合同约定的解除条件，陈继荣有权依据合同约定要求解除涉案租赁合同并不予退还租赁保证金。租赁合同解除，黄伟明应将涉案房产返还给陈继荣，陈继荣要求黄伟明返还房产的诉讼请求一审法院予以支持。陈继荣要求黄伟明支付拖欠的租金人民币180万元及利息的诉讼请求，一审法院认为依据已经查明的事实，黄伟明拖欠的租金金额为人民币531000元，黄伟明应支付上述拖欠的租金，关于利息部分，一审法院认为陈继荣、黄伟明双方在履行合同过程中账目不清，双方对此均有过错，法院酌定应自起诉之日2012年3月8日按照中国人民银行同期贷款利率计付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除陈继荣与黄伟明之间于2009年12月22日签订的《房地产租赁合同》；二、黄伟明于本判决生效之日起十日内向陈继荣交还涉案的租赁房屋（深圳市罗湖区××路××号鸿业苑鸿怡阁二层1500平方米物业）；三、黄伟明支付于本判决生效之日起十日内向陈继荣支付所拖欠的2012年12月23日之前的部分租金人民币531000元，并按照中国人民银行同期贷款利率计付利息自2012年3月8日起至本判决确定的还款之日止；四、陈继荣有权不予退还黄伟明缴纳的租赁保证金人民币150000元；五、驳回陈继荣的其他诉讼请求。案件受理费人民币23264元，由陈继荣负担15122元，由黄伟明负担8142元。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，（一）二审期间，黄伟明提交了两份证据：1、深圳长城茶府有限公司。2、柏度实业有限公司于2017年6月29日出具的《投资说明》，其中称：该公司于2006年6月22日在涉案房产所在地独资投资茶艺馆，名称为深圳长城茶府有限公司（原深圳长城茶府经营亏本才由该公司独资再投入经营），因管理人员违法经营被公安部门关闭停业，后一直处于半停业状态，投资完全亏损。接手经营的黄伟明也未给该公司装修物业的任何补偿。陈继荣、汤泽海、杨慧娟、陈创凯对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。（二）深圳市长城茶府，2003年11月12日成立，注册地址为涉案房产所在地，投资人陈创凯；深圳长城茶府有限公司，2006年6月22日成立，股东为柏度实业有限公司。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据各方上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为黄伟明于2010年5月28日，黄伟明向杨慧娟转账支付的100万元是否应认定为黄伟明向陈继荣预付的租金。对于该100万元的性质，本院认为，首先，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。本案中，杨慧娟虽主张该款项为黄伟明向其支付的转让费，但无任何书面或其他证据证明双方曾就原“长城茶府”的转让进行过协商或达成一致意见；对其为原“长城茶府”实际经营者的主张仅有陈创凯、汤泽海的陈述，而二人均与陈继荣存在一定利益联系，仅凭二人的陈述不足以认定杨慧娟主张的事实。此外，涉案房产所在地址先后注册了“深圳市长城茶府”、“深圳长城茶府有限公司”两家企业，现有证据证明黄伟明接收的是“深圳长城茶府有限公司”的相关证照，也是以“深圳长城茶府有限公司”的名义继续经营。杨慧娟未提供证据证明“深圳长城茶府有限公司”仅是名义上注册于涉案房产所在地，无实际经营行为。因此，杨慧娟主张其在涉案房产经营深圳市长城茶府至向黄伟明交付之日止，依据不足。其次，杨慧娟与陈继荣共同生育一子，双方间存在特殊亲密关系，杨慧娟在收取前述款项后，将其中50万元转账至鸿基公司，代陈继荣支付了涉案房产的租金，证明双方存在财产混同的情况，故杨慧娟收取款项可以认定为代陈继荣收取。再次，陈继荣虽认为争议的100万元与本案无关，但并未再提供证据证明该款项系其他性质。综上分析，陈继荣、杨慧娟主张黄伟明支付的100万元为涉案房产原经营的“长城茶府”的转让费依据不足，本院不予采纳。在现有证据情况下，黄伟明向杨慧娟转账支付的100万元应认定为其向陈继荣支付的租金。根据一审查明的事实，2010年11月27日至2012年12月23日期间，黄伟明应交租金为1865000元（75000元×25个月-75000元／30天×4天），除争议的100万元外，一审认定黄伟明支付了上述期间的租金1334000元，双方未对此上诉，本院予以确认。根据本院二审的认定，黄伟明支付的100万元应属于预付租金，则黄伟明该期间支付的租金总额已超过应付租金总额，因此，陈继荣认为黄伟明拖欠租金的主张不成立，其以黄伟明拖欠租金为由提出的解除合同、不退还租金押金及要求黄伟明交还涉案租赁房产等诉求均缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，黄伟明的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（一）项之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2016)粵0303民初8502号民事判决；二、驳回陈继荣的全部诉讼请求。本案一审案件受理费23264元（陈继荣已预交），由陈继荣负担，二审案件受理费23264元（黄伟明已预交），由陈继荣迳付黄伟明。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇一九年十二月六日书记员 戴斌（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。