湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12914号上诉人（原审被告）：湖南嘉宇房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市望城区丁字湾街道兴城社区官山组罗家坡安置小区1栋1-3楼。法定代表人：卜波，执行董事。委托诉讼代理人：李远谋，男，1981年10月5日出生，汉族，住湖南省长沙县，系公司员工。被上诉人（原审原告）：谭谢军，男，1989年4月9日出生，汉族，住湖南省衡东县。委托诉讼代理人：陈立，湖南益云律师事务所律师。上诉人湖南嘉宇房地产开发有限公司（以下简称嘉宇房地产公司）因与被上诉人谭谢军商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初4504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉宇房地产公司向本院提出上诉请求：1.撤销湖南省长沙市望城区人民法院(2019)湘0112民初4504号民事判决,改判为驳回谭谢军的全部诉讼请求；2.由谭谢军承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、涉案商品房买卖合同中的价格条款系因上诉人嘉宇房地产公司配合谭谢军为规避限价及部分税金所签订的配合性协议，所约定的购房价格未体现双方之间的真实交易价格，属于以合法的形式掩盖逃避部分税金的非法目的，依法应当认定为无效，因此，该涉案房屋的单价及成交总价应当以双方签订的工程抵款房源协议为准。二、2017年8月14日，嘉宇房地产公司与谭谢军签订了工程抵款房源协议，协议中对案涉房屋单价约定为7044.89元每平方米，总价为529775.728元，进行了明确约定，该协议系双方对案涉房屋价格达成一致意见，系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定其合法有效；三、谭谢军请求嘉宇房地产公司退还50000元无事实和法律依据。被上诉人谭谢军答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。谭谢军向一审法院提出诉讼请求：1.判令嘉宇房地产公司立即向谭谢军支付人民币共计50000元，以及利息4578.47元（以50000元为基数，按银行同期贷款利率从2017年9月5日暂计算至2019年7月31日，今后产生的继续计算至嘉宇房地产公司支付完毕之日）；2.诉讼费用由嘉宇房地产公司承担。一审法院认定事实：2017年8月14日，谭谢军（认购方）与嘉宇房地产公司的置业顾问杨超签订《工程抵款房源》，内容为：“经与施工方中智建筑协商，同意工程抵款房源嘉宇银杉3栋203房源以7044.89元/㎡，出售给认购方谭谢军（430424198904090619），若房源录入房地局签约系统（网签系统）通过后若认购方不买该房源，则所交定金不退，施工方有权将房源另行出售，若系统没有通过则定金退还认购方。总价536200元，出售给认购方谭谢军”。当日，谭谢军通过杨超向嘉宇房地产公司支付3000元；2017年8月15日，谭谢军通过杨超向嘉宇房地产公司支付17000元；2017年9月4日，谭谢军向嘉宇房地产公司支付80446元；2017年9月4日，谭谢军通过杨超向嘉宇房地产公司支付50000元。嘉宇房地产公司于2017年9月4日向谭谢军开具了金额99776元的发票。2017年9月11日，谭谢军与嘉宇房地产公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（编号20160379203），合同约定：谭谢军向嘉宇房地产公司购买嘉宇西苑（推广名为嘉宇银杉）3栋203号商品房，建筑面积75.2㎡，单价6380元/㎡，总房价479776元，首付款为99776元（含定金），剩余房款380000元以公积金贷款方式支付。2018年1月10日，通过公积金贷款方式向支付了剩余房款38万元；嘉宇房地产公司向谭谢军开具了金额380000元的发票。向支付的前述款项共计530446元（其中购房款529776元、办证工本费670元）。案涉的嘉宇西苑3栋203号商品房为预售房，由嘉宇房地产公司开发建设并取得预售许可证。庭审过程中，双方确认一致《长沙市望城区商品房买卖合同》已备案，合同所载房价系备案价格。2019年8月6日，谭谢军以嘉宇房地产公司多收房款50000元为由向本院提起诉讼，酿成本案纠纷。一审法院认为：第一，住房是一种基本生活资料，是一种特殊商品，事关千家万户安居乐业和社会稳定，事关社会公共利益，故住房的销售既要符合法律、行政法规的相关规定，又要符合社会公共利益。《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列民事行为无效。…（五）违反法律或者社会公共利益的；…”。《中华人民共和国价格法》第十三条第一款“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。”；第十三条第二款“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”。2017年4月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）“…二、科学把握住房建设和上市节奏。…（五）加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产企业合理定价。…”。2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函[2017]38号）“…三、加强房地产市场监管。（一）严格价格备案制度。建立市发展改革部门牵头，住房城乡建设、国土资源、规划、统计、税务等部门和区县（市）人民政府参与的房地产价格会商机制，凡销售商品房须到价格主管部门备案。（二）严格预售审批。凡涨价、未进行价格备案的项目不批准预售。（三）严格交易网签备案。期现房交易未经网签备案不得办理登记、转让、抵押、租赁、贷款、完税等手续。（四）严格执法检查。继续开展房地产市场秩序专项整治，依法打击哄抬房价、捂盘惜售、违规销售、中介违规等行为。…”。2017年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价控[2017]96号）：“…二、进一步规范商品房销售明码标价行为。…（三）商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售后24小时之前，按照“一套一标”的方式明码标价，表示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。房地产开发企业在销售前应完善经营场所的房屋销售信息公示栏及长沙市商品房预售系统有关房屋价格信息。…”。本案谭谢军与嘉宇房地产公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同约定的房屋单价6380元/㎡，总房价479776元，且已通过备案，故该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，合法有效，双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。本案，谭谢军向嘉宇房地产公司共支付购房款529776元，超出合同约定的房屋总价（即479776元）共计50000元，故嘉宇房地产公司应当将谭谢军多支付的50000元退回。嘉宇房地产公司抗辩根据双方签订的《工程抵款房源》，嘉宇房地产公司无须再予退款给谭谢军，本院认为《工程抵款房源》中约定的房屋单价高于《长沙市望城区商品房买卖合同》中约定的单价，高出部分属于在公示的房屋价格基础上收取额外费用的行为，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，嘉宇房地产公司在公示房屋价格的基础上收取额外费用的行为违反了上述国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，即违反了社会公共利益，应被认定为无效民事行为，故一审法院对嘉宇房地产公司的抗辩意见不予采纳。第二，关于谭谢军主张嘉宇房地产公司支付银行同期贷款利息的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国价格法》第十三条之规定，判决如下：一、湖南嘉宇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向谭谢军退还50000元；二、驳回谭谢军的其他诉讼请求。案件受理费1164元，因适用简易程序减半收取582元，由湖南嘉宇房地产开发有限公司负担533元，谭谢军负担49元。二审双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点是网签备案价格外，另行支付的50000元是否应予退还的问题。根据《中华人民共和国价格法》第十三条的规定，“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况；经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”同时，根据《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房［2017］80号）、长沙市人民政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函［2017］38号）、长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发的《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价控［2017］96号）等房产调控政策的要求，嘉宇房地产公司在网签价格外加价销售的行为违反了《中华人民共和国价格法》和涉及公共利益的房地产行业的相关政策，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项的规定，谭谢军按照该合同的约定支付房款后，其付款义务就已经履行完毕。对于嘉宇房地产公司在网签备案价格之外加价销售房屋多收取的购房款，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，应予以返还。对于嘉宇房地产公司上诉称谭谢军为达到违反网签限价政策以及少交契税的目的而与嘉宇房地产公司采取虚假价格方式签订《商品房买卖合同》，价格条款应依法认定为无效的理由，本院认为，即便该事实成立亦不妨碍人民法院依据嘉宇房地产公司在合同约定价款之外另收取额外购房款的行为违反法律规定和相关政策，作出应予退还的认定，故对嘉宇房地产公司以此理由请求撤销一审判决的主张，本院不予支持。综上，嘉宇房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1050元，由上诉人湖南嘉宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  何 鑫审判员  戴 静二〇一九年十二月十八日法官助理周政国书记员王嘉翌附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。