河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民再696号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郑州立祥置业有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路北段。法定代表人：苏军胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：李冬、王登初，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：崔聪颖，女，1989年3月20日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：王灿辉，河南法萃律师事务所律师。委托诉讼代理人：周虹，河南法萃律师事务所实习律师。再审申请人郑州立祥置业有限公司（以下简称立祥公司）因与被申请人崔聪颖合同纠纷一案，不服本院（2018）豫01民终13199号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。该院于2019年9月30日作出（2019）豫民申142号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人立祥公司的委托诉讼代理人李冬、王登初，被申请人崔聪颖的委托诉讼代理人王灿辉、周虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。立祥公司申请再审称，一、2015年2月11日，立祥公司向案外人董艳梅借款900万元，董艳梅要求以崔聪颖的名义与立祥公司签订了《瑞穗苑经济适用房小区幼儿园使用权买卖协议》；同日，董艳梅要求立祥公司与其签订了《商铺买卖认购书》及《承诺书》。《瑞穗苑经济适用房小区幼儿园使用权买卖协议》名为买卖协议，实为借贷合同，《商铺买卖认购书》及《承诺书》实际系借贷合同的担保。二、案外人董艳梅为《瑞穗苑经济适用房小区幼儿园使用权买卖协议》的实际出资人，立祥公司与崔聪颖在原审中已确认董艳梅实际出资的事实，原审未追加董艳梅为本案第三人，程序错误。三、双方签订《瑞穗苑经济适用房小区幼儿园使用权买卖协议》的真实目的是转让幼儿园房屋所有权，且该协议具备房屋买卖合同的主要内容，双方也是按房屋所有权买卖合同履行，故该协议性质属于房屋买卖合同，而非幼儿园使用权买卖合同。原审认定法律关系性质错误，应予纠正。四、本案幼儿园未办理产权登记，且转让房屋所占用的土地为划拨所得，该转让行为未经有批准权的人民政府审批，故双方签订的《瑞穗苑经济适用房小区幼儿园使用权买卖协议》违反法律行政法规的效力性强制性规定，应认定为无效。五、案涉《瑞穗苑经济适用房小区幼儿园使用权买卖协议》为无效合同，协议约定违约条款也无效，崔聪颖无权要求立祥公司支付违约金和约定的高息，且崔聪颖应返还幼儿园房屋。六、如果买卖协议仍然被认定有效，原审判决自协议约定的交付日期2015年6月1日至2015年8月31日之间的利息546000元不应支持，协议约定的交付日期之后，合同款已转化为房款，崔聪颖无权再获得利息，该部分利息没有获利的基础，也没有债务基础，属于不当得利，不应支持。即使该部分利息的性质属于违约金，也与协议另约定的违约金重复计算且过高，依法不应获得支持，应查明事实后改判调整或驳回崔聪颖的该部分诉请。七、如果买卖协议仍被认定为有效，原审判决因立祥公司违约而计取自2015年9月1日至2016年3月16日利息1182000元的性质属于违约金，该段违约利息与协议另约定总价款20%的违约金构成重复计算，崔聪颖无权同时主张，且该违约利息及违约金均过高，崔聪颖也未提供相应证据证明实际损失，原审同时支持延期利息及违约金，且单项支持的金额均过高，适用法律错误，有违公平原则，应依法查明事实后依法改判或调整。综上，请求驳回崔聪颖的诉讼请求。崔聪颖辩称，本案一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，立祥公司的再审申请没有任何事实和法律依据。本案诉争合同明确载明买受人为崔聪颖，且崔聪颖通过自己的银行账户按约向立祥公司支付款项，崔聪颖也接受了相应款项，即合同相对方是崔聪颖，崔聪颖享有合同项下的所有权利。虽然崔聪颖认可实际出资人是董艳梅，但出资人与权利人及合同相对人是不同法律概念，不存在必须追加董艳梅为本案当事人的事实和理由。本案诉争合同的标的及内容中明确载明合同标的为幼儿园的使用权，没有任何文字可以显示合同是房屋买卖。立祥公司与崔聪颖之间签订的协议属于双方自愿签订，且没有违反法律、行政法规的强制性规定。立祥公司在合同签订后第一个月，按照合同约定支付第一个月的利息，立祥公司未按约定交付涉案幼儿园，构成违约。综上，请求驳回立祥公司的再审请求，维持原审判决。崔聪颖向一审法院起诉请求：1．判令立祥公司支付利息、违约金及其他损失共计6660000元（陆佰陆拾陆万圆整）；2．判令本案诉讼费用由立祥公司承担。一审法院认定事实：2015年2月11日，崔聪颖、立祥公司签订《瑞穗苑经适房小区幼儿园使用权买卖协议》一份，主要约定，立祥公司将其建设的瑞穗苑经适房小区幼儿园的永久使用权出卖给崔聪颖，该幼儿园的建筑面积2009.91平方米，最终以实际测量为准，总房款为900万元，崔聪颖应于本协议签订之日起三日内即2015年2月14日前将该幼儿园房款转至立祥公司指定账户。立祥公司承诺2015年6月1日前该幼儿园达到正常使用条件（水、电、气、暖均通），立祥公司应在幼儿园达到正常使用条件后3日内通知崔聪颖，办理相关交付手续并协助崔聪颖进行装修前的准备工作。即立祥公司最迟交付时间为2015年6月4日。特别约定，立祥公司按月息3分的利息支付崔聪颖所支付的房款，每月利息27万元，立祥公司应在每月月底前支付给崔聪颖，该利息支付至2015年8月31日，若立祥公司未在规定的时间内（2015年6月4日前）交付幼儿园，逾期20天内的，立祥公司每日按崔聪颖所交房款的1‰支付崔聪颖滞纳金，直至立祥公司向崔聪颖交付幼儿园，逾期交付超过20天的，即若立祥公司在2015年6月24日前仍未交付幼儿园的，立祥公司支付利息的时间延长一年，即立祥公司按照月息3分支付崔聪颖所交房款的利息至2016年8月31日。若因任何一方违约，违约方须向对方支付总房款的20％作为违约金。2015年2月11日，崔聪颖向立祥公司转款650万元，2015年2月12日，崔聪颖向立祥公司转款250万元。崔聪颖提交《室内装饰装修管理协议》、《工程消防安全责任书》、《装修施工许可证》、《瑞穗苑幼儿园物业管理服务协议书》及收据等证据予以证明，2016年3月16日，立祥公司才向崔聪颖交付幼儿园，且崔聪颖交付的幼儿园不符合合同约定。2015年2月11日，立祥公司与董艳梅签订《商铺买卖认购书》一份，主要约定，董艳梅向立祥公司购买新村路北本项目西建设的8号楼一层商铺4间共计303平方米，二层3间共计310平方米，共计613平方米。单价为1万元／平方米，总房款为613万元。董艳梅于签订本合同时已将房款一次性支付给立祥公司，且立祥公司确认无误收到购房款。2015年2月11日，立祥公司与董艳梅出具承诺书一份，载明：本人董艳梅承诺关于购买立祥公司8号楼商铺一二层613平方米，此商铺为购买幼儿园的保证，如2015年6月底幼儿园不能正常交付或有其他纠纷，此商铺为董艳梅所有。立祥公司提交郑州市控制性详细规划一份予以证明，案涉幼儿园系瑞穗苑经适房小区的配套公共服务设施，其所有权应属于全体业主所有，立祥公司无权处分。2015年5月26日，瑞穗苑经适房小区幼儿园通过了竣工验收。法庭审理中，崔聪颖陈述，2016年3月16日前三天，崔聪颖着急要幼儿园，但是立祥公司称该幼儿园还没有装修，不够交付条件，崔聪颖如果想用就自己用，但是装修立祥公司不负责，当时，马上就要秋季开学，崔聪颖就自己装饰使用了。该幼儿园于2016年7月已经开始正式招生，董艳梅经营该幼儿园，崔聪颖在董艳梅的公司工作，担任幼儿园的院长。崔聪颖认为，崔聪颖、立祥公司之间签订的幼儿园使用权买卖协议，在幼儿园交付之前有借款的性质，交付之后具备了买卖的性质，基于这两个性质，既主张违约金又主张利息。立祥公司陈述，瑞穗苑经适房小区现在已经建成，是划拨用地，只取得了土地使用权证和建设用地规划许可证。崔聪颖、立祥公司均认可，董艳梅是本案900万元款项的实际出资人。一审法院认为，《瑞穗苑经适房小区幼儿园使用权买卖协议》是否有效，是本案的争议焦点。崔聪颖认为该协议是有效的，在幼儿园交付之前有借款的性质，交付之后具备了买卖的性质，立祥公司抗辩，该幼儿园属于瑞穗苑经适房小区的配套公共服务设施，其所有权属于全体业主，立祥公司系无权处分，该协议无效。一审法院认为，幼儿园现在没有办理所有权登记，即使该幼儿园不属于立祥公司所有，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，对立祥公司的抗辩理由不予支持，现有证据表明，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。合同签订后，崔聪颖依约向立祥公司付款900万元，立祥公司却迟延交付幼儿园，系立祥公司违约。关于立祥公司抗辩幼儿园使用权转让协议是名为房屋买卖，实为借款担保的合同，一审法院认为，该协议中明确约定了买卖的标的、价款以及履行期限，并没有关于借款的约定，更没有借款担保的合意，故该协议系一份关于幼儿园使用权的买卖合同。因立祥公司迟延履行合同义务，应承担相应的违约责任，崔聪颖关于利息的主张过高，利息应按照以900万元为基数，以年利率24％为标准，自2015年3月11日起计算至2016年3月16日止。关于违约金180万元的主张，并无不当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郑州立祥置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告崔聪颖违约金180万元、利息2189589元。二、驳回原告崔聪颖的其他诉讼请求。一审案件受理费58420元，保全费5000元，共计63420元，由原告崔聪颖负担25429元，由被告郑州立祥置业有限公司负担37991元。本院二审认定的事实与一审一致。本院二审认为，崔聪颖与立祥公司签订的《瑞穗苑经适房小区幼儿园使用权买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，应为有效，对双方均具有约束力。双方协议约定立祥公司按照月息3分支付崔聪颖所交房款的利息至2016年8月31日合同签订后，崔聪颖依约向立祥公司付款900万元，立祥公司应按照约定支付利息，双方约定的利息过高，一审法院按照年利率24％计算利息，并无不当。双方协议另约定因任何一方违约，违约方须向对方支付总房款的20％作为违约金，立祥公司迟延履行合同义务，构成违约，应按照约定支付崔聪颖违约金180万元。立祥公司称不应同时支持利息和违约金，依据不足，本院不予支持。董艳梅并非本案买卖协议的当事人，在本案中没有提出权利主张，也不存在不追加董艳梅无法查清案件事实的情形，立祥公司要求追加董艳梅为第三人，没有依据。立祥公司的上诉理由，本院不予采信。综上所述，立祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58420元，由郑州立祥置业有限公司负担。本院再审查明的事实与原审一致。本院再审认为：崔聪颖与立祥公司签订的《瑞穗苑经适房小区幼儿园使用权买卖协议》属于新类型合同，虽非我国合同法上所规定的“有名合同”，但是系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。协议中约定“若立祥公司在2015年6月24日前仍未交付幼儿园的，立祥公司支付利息的时间延长一年…”，应当理解为崔聪颖所交款项性质在交房前按照借款关系，交房后款项转化为购买房屋使用权费。崔聪颖认可其已于2016年3月16日接收该房屋，原审判决立祥公司负担2015年3月11日至2016年3月16日之间的借款利息并无不当。违约金具有对守约方进行补偿的性质，兼具对违约方一定的惩罚性。本案原审判决已经按照年利率24%的较高标准对崔聪颖的诉讼请求予以支持，又判令立祥公司支付总房款的20%违约金，有违公平原则。故对于崔聪颖要求立祥公司支付违约金的主张，本院再审不予支持。综上，立祥公司的再审主张部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫01民终13199号民事判决；二、维持郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初26685号民事判决第二项，即：“驳回原告崔聪颖的其他诉讼请求”；三、变更郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初26685号民事判决第一项：“一、被告郑州立祥置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告崔聪颖违约金180万元、利息2189589元。”为“一、被告郑州立祥置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告崔聪颖利息2189589元。”如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费58420元，保全费5000元，二审案件受理费58420元，共计121840元，由崔聪颖负担81873元，由郑州立祥置业有限公司负担40057元。本判决为终审判决。审判长  杨正辉审判员  陈 元审判员  王明哲二〇一九年十二月二十八日书记员  徐丹丹