新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初3958号原告：新疆万财投资有限公司，住所地，乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）苏州路广汇美居物流园0座3层一区0010号。法定代表人：杨铁军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：葛壁晓景，男，系该公司法务。原告：新疆广汇信邦房地产开发有限公司，住所地，乌鲁木齐市经济技术开发区卫星路475号紫金矿业大厦901号。法定代表人：杨铁军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：高火骥，男，系该公司法务。被告：秦燕秋，女，1969年4月6日出生，汉族，无固定职业，住石河子市。被告：薛建国，男，1964年3月16日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：秦燕秋，女，与薛建国系夫妻关系，住石河子市。原告新疆万财投资有限公司（以下简称万财投资公司）、原告新疆广汇信邦房地产开发有限公司（以下简称广汇信邦房产公司）与被告秦燕秋、薛建国房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告万财投资公司委托诉讼代理人葛壁晓景、原告广汇信邦房产公司委托诉讼代理人高火骥，被告秦燕秋并作为被告薛建国的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万财投资公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的商品房预售合同；2.判令被告协助原告注销乌鲁木齐市新市区房屋的预售登记本案和网上签约信息；3.判令被告协助原告解除位于乌鲁木齐市新市区房屋的抵押手续；4.判令被告支付违约金418921.2元（总房款2094609元的20%）。事实和理由：2014年9月，双方签订《商品房预售合同》，约定被告以首付加按揭方式购买原告位于乌鲁木齐市新市区房屋，总价2094609元，于合同签订之日起，支付首付款1054606元，剩余的1040000元通过银行贷款支付。2014年9月29日，被告与招商银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向银行借款1040000元支付给原告，借款期限120个月，自2014年9月29日至2024年9月29日。同日，被告与原告签订了《按揭贷款担保协议书》，协议第四条约定：因被告连续或累计不按借款合同约定偿还借款而造成原告回购房产的，原告有权收回所购房屋，被告所交购房款及已偿还银行贷款本息不予退还，被告按总房款30%作为违约金赔偿给原告，并承担由被告违约造成的银行罚金。上述合同签订后，被告未按约履行上述合同义务。因被告违约导致银行根据《担保及回购承诺函》约定，银行解除借款合同，由原告回购，双方房屋买卖合同已经终止，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告秦燕秋、薛建国辩称，对原告主张的诉求都不认可，因为违约不是我们造成的。首付款对方当时同意我先交20%，剩余首付款也是无息内部贷款，故不同意承担违约金。不同意解除合同，也不同意原告其他的诉求。另，我方保留向原告主张返还已付房款和贷款本息另行主张的诉讼权利。本院根据双方举证和庭审调查认定事实如下：2014年9月28日，原告万财投资公司作为出卖人、二被告作为买受人签订一份《商品房预售合同》，约定以下主要内容：出卖人以出让方式取得位于本市新市区迎宾路608号地块的土地使用权，出让证号为乌国用（2012）第0038741号，建设工程规划许可证号为建字第650104201301097-1号；出卖人经批准，在上述地块建设商品房，暂定名莱茵庄园二期；买受人购买商品房房号为第B21栋2层商铺9号房，该商品房的用途为商业用房，预测建筑面积共44.19平方米，其中套内面积36.33米，按套内（单元）计算，该商品房总价款为2094606元，双方在签订合同之日起，须向出卖人交付50%的房款1054606元，剩余50%的房款1040000元以银行按揭贷款方式支付10年；合同附件四载明：买受人须在签订主合同后3日内付足首付款，在5个工作日内提交银行按揭资料并接受银行贷款资格审查，如违反，买受人每逾期一天按贷款额万分之2.1向出卖人支付违约金；合同附件五载明：出卖人、买受人经协商一致或单方依约定解除合同的，买受人应按照出卖人的通知无条件配合、协助出卖人办理需共同申请撤销合同备案登记的手续及预告登记的手续（如有），所有手续办妥后出卖人将买受人已付房款并增加或扣减违约金、损失赔偿金（若有）后退还买受人；二原告在合同落款处出卖人项签章，二被告在买受人处签名。2014年9月29日，被告（借款人）与招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行（贷款人、抵押权人，以下简称招行乌鲁木齐分行）及原告万财投资公司(保证人)签订《个人购房借款及担保合同》，载明：借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付涉案房屋的房款，贷款金额为1040000元，贷款期限为120个月即从2014年9月29日起到2024年9月29日止；保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证，保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用等。二被告（乙方）向二原告（甲方）另出具一份《按揭贷款担保协议书》，载明：因乙方连续或累计不按借款合同约定偿还贷款而造成甲方回购房产的，甲方有权收回房屋，乙方所交购房款及已偿还银行贷款本息不予退还，乙方按总房款的30%作为违约金赔偿甲方，并承担因乙方违约造成的银行罚金。二被告于2014年9月26日向被告交纳房房款420814元，于2014年12月18日向原告交纳房款233792元，2015年4月14日向被告交纳房款200000元。招行乌鲁木齐分行出具一份《证明》，载明：二被告购买原告万财投资公司开发的乌鲁木齐市新市区迎宾路608号住宅楼（莱茵庄园二期）B21栋2层商铺9号房屋，与我行签订了《个人购房借款/担保合同》，于2014年9月29日向我行借款1040000元，贷款期限10年，该笔贷款由原告万财投资公司承担连带担保责任；2017年8月至2018年2月因二被告未按期向我行偿还贷款，其中6期，由新疆广厦房地产交易网络有限责任公司按期垫付，累计本金45957.51元，利息及罚息23644.25元，合计69601.76元；客户逾期还月供时，我行于2018年3月8日通知原告广汇信邦房产公司回购该房屋并由原告广汇信邦房产公司一次性支付回购款含本金及利息766613.79元。原告方就上述被告欠付款项向招行乌鲁木齐分行缴支付后，招行乌鲁木齐分行于2018年4月9日出具抵押户主为二被告的解除抵押通知书。以上事实有《商品房预售合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《按揭贷款担保协议书》、《解押通知》、《证明》、收据及本院庭审笔录存卷为证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，被告认为原告方承诺其只交纳20%的首付款，其余按内部无息贷款的抗辩理由因缺乏证据佐证，本院不予采纳，从付款情况看，被告未按合同约定向原告支付全部首付款，亦未按期向银行偿还贷款，拖欠银行贷款由原告广汇信邦房产公司向银行支付，被告违约行为致使合同目的无法实现，依据上述法律规定，对原告方主张解除双方房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告方已将被告欠付银行贷款付清，依据上述法律规定，合同解除后，被告应协助原告方注销涉案房屋的预售登记、网上签约信息及解除抵押手续。原告方按房款总房款的2094609元的20%主张违约金418921.2元，本院认为，原告方向银行支付被告欠付的贷款余额后，原告方按总房款金额计付违约金符合约定（庭询中，被告方不同意承担违约金，但对违约金计算方式无异议），且按20%的比例计算低于约定的30%计算比例对被告并无不利，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告新疆万财投资有限公司、原告新疆广汇信邦房地产开发有限公司与被告秦燕秋、被告薛建国于2014年9月28日签订的《商品房预售合同》；二、被告秦燕秋、被告薛建国于本判决生效后十日内协助原告新疆万财投资有限公司、原告新疆广汇信邦房地产开发有限公司注销乌鲁木齐市新市区房屋的预售登记备案和网上签约信息；三、被告秦燕秋、被告薛建国于本判决生效后十日内协助原告新疆万财投资有限公司、原告新疆广汇信邦房地产开发有限公司解除乌鲁木齐市新市区房屋的抵押手续；四、被告秦燕秋、被告薛建国于本判决生效后十日内向原告新疆万财投资有限公司、原告新疆广汇信邦房地产开发有限公司支付违约金418921.2元（总房款2094609元的20%）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26908.24元（原告已预交），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  许晋江人民陪审员  李芬学人民陪审员  杨海军二〇一九年十二月十九日书 记 员  玛蒂娜