北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终15180号上诉人（原审原告）：刘小寅，男。委托诉讼代理人：熊韶华，北京共享律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京富饶房地产开发有限公司。法定代表人：邓天志，董事长。委托诉讼代理人：张红利，北京市至元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张家瑛，男。上诉人刘小寅因与被上诉人北京富饶房地产开发有限公司(以下简称富饶公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2017)京0102民初31745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘小寅及其委托诉讼代理人熊韶华,被上诉人富饶公司的委托诉讼代理人张红利、张家瑛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘小寅上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判富饶公司支付我逾期交房违约金至实际办理新房入住手续之日止（暂计算2013年4月7日至2017年10月1日违约金162389元）,富饶公司赔偿我逾期交房经济损失至实际办理新房入住手续之日止（暂计算2017年8月1日至2017年10月1日，每月3500元房租，房屋租金经济损失10500元）。事实和理由：富饶公司未按与我签订的《房屋拆迁回购住房协议》约定交付安置房屋，严重违约，上述协议约定我在富饶公司交付房屋前30日内交纳购房款即可，《XXX回迁居民入住通知书》载明办理收房手续时结算购房款，而富饶公司在诉讼过程中通知我的代理律师交房，不具有交房的效力，据此一审法院认定我为违约方没有依据。在富饶公司未提出反诉的情况下，一审法院判决我先行支付购房款错误。富饶公司长达六年逾期交房，周转费已经不足以支付我的租房费用，故富饶公司应该在支付违约金的情况下赔偿我经济损失。富饶公司辩称，同意一审判决，请二审法院驳回刘小寅的上诉请求。刘小寅未按照协议约定和我公司要求交齐购房款，我公司有权不予交房。刘小寅要求我公司支付违约金没有依据，要求我公司交付房屋必须先行支付购房款，一审法院对此一并处理符合合同约定。刘小寅向一审法院起诉请求：1、判令富饶公司立即无条件交付位于北京市宣武区XXX号房屋；2、判令富饶公司支付逾期交房违约金至实际办理新房入住手续之日止（暂计算2013年4月7日至2017年10月1日违约金162389元）；3、判令富饶公司赔偿逾期交房经济损失至实际办理新房入住手续之日止（暂计算2017年8月1日至2017年10月1日，每月3500元房租，房屋租金经济损失10500元）。一审法院认定事实：2007年9月，富饶公司取得刘小寅原居住的北京市西城区（原宣武区）XXX号住房所在地区的拆迁许可证，开始对该地区实施拆迁。2010年4月7日，刘小寅（乙方、被拆迁人）与富饶公司（甲方、拆迁人）就上述房屋签订了《北京市宣武区XXX号院危旧房改造项目回购新建住房协议》（编号：419）即《房屋拆迁回购住房协议》。上述协议内容为：根据北京市宣武区京建宣拆字[2007]第409号《房屋拆迁许可证》批准，北京富饶房地产开发有限公司委托北京某拆迁有限公司对北京市宣武区XXX号院内房屋及附属物进行拆迁。经甲乙双方协商一致，就拆除乙方原有房屋和乙方自愿回购新建住房事宜达成如下协议。第一条：甲方需拆除乙方房屋：乙方将原住在拆迁范围内的北京市宣武区XXX号院／号／楼XXX号的住房3居室，合计使用面积／平方米，建筑面积75.93平方米交由甲方拆除。第二条：乙方回购新房及周转期：1、乙方自愿选择回购甲方在北京市宣武区XXX号院内建设的新住宅XXX号楼（施工楼号）XXX号3居室，建筑面积112.03平方米。超出乙方原有面积36.10平方米（回购新房的建筑面积暂按设计图中核定的面积计算，最终以测绘面积为准）。2、乙方回购新住房并自行解决周转用房，周转期为2010年4月7日至2013年4月6日。三年周转期自乙方实际腾空房屋交甲方拆除之日起计算。首期领取12个月的周转补助费用，之后由甲方按年度发放。第三条：回购新房付款方式及期限：1、乙方回购新房建筑面积超出原建筑面积25平方米，按北京市政府和北京市发改委京发改[2007]79号批准的经济适用房房价4750元／建筑平方米结算。2、回购新房应缴纳房款人民币118750元。大写壹拾壹万捌仟柒佰伍拾零元零角零分。（新房建筑面积减去原住房建筑面积乘以4750元／建筑平方米。实际房款以房屋竣工后房屋管理部门出具的实际测量面积为准，多退少补）。3、被拆迁人自签订回购新房协议之日起，首期付款不低于总房价款的30%，于本协议签订后30日内付清，合计人民币35625元。剩余房款共计人民币83125元。4、回迁居民购房选择一次性付清全部房款的，可优惠5%。5、回迁居民购房选择分期付款的，首付30%，剩余70%房款最迟交房前30天付清；否则甲方不办理交房手续。第四条：拆迁补助费：甲方支付乙方拆迁补助费共计人民币175724元，其中包括：1、一次性搬家补助费：1519元；2、提前搬家奖励费：5000元；3、工程配合奖：20000元；4、自行周转补助费：3居室2500元／月，×24个月＝60000元。5、电话移机费：235元。6、空调移机费：1200元。7、有线电视费：300元。8、热水器移机费300元。9、装修补偿费11240元。10、其他：75930元，停产停业补助。第五条：房屋交接手续：1、乙方应在本协议签订后7日内腾空原有房屋，交甲方拆除。乙方逾期违约，乙方按所拆迁房屋总价值的万分之二向甲方支付逾期搬家违约金，甲方并有权请求房屋所在地人民法院先于执行，强制腾房。2、乙方应按照甲方回迁通知要求办理回购房交接手续，无故逾期不办理手续，责任由乙方负责。第六条：新旧房屋权属的处理：1、乙方在签订协议时，应将所住房屋产权原件及有关资料交甲方，同意办理注销登记手续。2、乙方回购的新房产权为经济适用房产权管理、房改房产权。回购新房产权证的办理由原产权单位负责办理，北京富饶房地产开发有限公司协助。3、乙方回购新房的物业管理费按照北京市经济适用房当时的收费标准交纳。第七条：违约责任：1、甲方责任：如因甲方原因未按本协议约定期限将乙方回购房交付使用，即从逾期之日起，甲方按照乙方已缴纳房款的万分之二支付违约金，并承担延期周转房补助费至通知乙方办理新房入住手续之日止。2、乙方责任：如乙方未按本协议规定期限交纳回购住房款，逾期三日起按照乙方应交纳欠款的万分之二向甲方支付违约金，否则甲方有权终止协议。第八条、免责条件：本协议生效后，遇不可抗力、政府行为、司法行为致使本协议不能履行、延误履行的，双方对此均不承担责任。相应的履行期限应予以顺延。第九条：回购住房质量保证：1、甲方严格遵守国家规定和施工程序，组织施工确保工期和质量，新建住房按照普通内装修标准达到住用条件。2、自乙方正式接受回购住房之日起，在保修期内发现房屋存在质量问题，由甲方按照有关规定承担保修责任。在保修期内因不可抗力因素或其它非建房原因造成损坏的甲方不承担责任。（保修期按照国家建设部门的规定期限）第十条：房屋使用约定：1、甲方不得擅自改变与回购房有关联的公共部位及设施的使用性质。2、乙方的回购住房不得改变使用性质，房屋装修必须严格遵守物业管理有关规定。第十一条：争议解决：本协议在履行过程中，甲乙双方如发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方均可向被拆迁房屋所在地人民法院提起诉讼。第十二条：协议文本：本协议一式四份，甲乙双方各持一份，报拆迁主管部门备案二份。第十三条：协议生效日期：本协议自甲乙双方签字盖章后生效。附件：1、回购新房户型平面图。2、被拆迁人身份证、户口本复印件。同日，刘小寅（乙方、被拆迁人）与富饶公司（甲方、拆迁人）又签订了《协议》：乙方因住房困难回购新建住房增加面积超出政策规定25平方米以上11.10平方米，自愿按12000元／平方米购买（附被拆迁人自愿申请）。乙方回购房款人民币133200元。大写壹拾叁万叁仟贰佰零拾零元。乙方自签订回购新房协议之日起，首期付款不低于总房价款的30%，于本协议签订后30日内付清，合计人民币40099元。剩余房款共计人民币93101元。回迁居民购房选择分期付款的，首付30%，剩余70%房款最迟交房前30天付清；否则甲方不办理交房手续。乙方回购的这部分新房产权为经济适用房产权管理。协议一式四份，甲乙双方各持一份。报拆迁主管部门备案两份。上述协议签订后，富饶公司将协议约定的各项补偿、补助费等支付给了刘小寅，刘小寅将原有的北京市西城区（原宣武区）XXX号院XXX号住房于2010年4月10日腾空交付富饶公司拆除。后富饶公司按照协议约定，按期通过银行转账方式支付了刘小寅至今的周转补助费用，并于2013年起，每月增加支付500元，2016年3月起，每月又增加支付了500元。富饶公司向刘小寅最后一笔周转补助费用的时间为2017年7月17日，金额为3500元。2015年6月25日，富饶公司向某一局、某二局出具《关于XXX号院工程进度情况说明》：我公司XXX号院危改项目于2008年3月26日开始拆迁，2012年12月底拆迁完成，2013年3月正式开工建设。计划2015年10月30日前全部竣工，2015年11月至12月进行各项竣工验收，预计2015年12月31日以前交付使用并办理入住手续。2016年1月28日，富饶公司向某中心、某一局出具《承诺书》：我公司开发建设的西城区XXX号院危改项目，原计划于2015年12月底回迁房交房入住，但因种种原因制约工期，不能如期交付居民，现预计回迁房要延期至2016年6月30日完工并交付入住。我公司郑重承诺：自2016年1月1日起，发放的回迁居民周转补偿费用，每月每户增加人民币伍佰元整。特此说明。2017年7月3日，富饶公司向刘小寅送达《XXX回迁居民入住通知书》：尊敬的刘小寅女士／先生：您好！我公司开发回迁的北京市西城区XXX住宅园区项目已竣工，具备交付使用条件。为此，我公司现就您原回迁安置协议的房屋（XXX号房）经北京市公安局核准的为XXX号房屋通知您前来办理入住收房手续。一、我公司确定，XXX入住手续集中办理时间为2017年7月31日上午9:00至／年／月／日，为了您顺利办理入住手续，请您务必于此期间AM9:00-PM17:00在北京市西城区XXX号院XX家园XXX号楼XXX层底商与我公司及委托的北京某物业管理有限公司办理接收房屋的手续及缴纳相关费用。二、如您因故不能亲自办理该房屋的接收手续，请您依法书面委托其他人员代为办理。三、为确保该房屋交付的安全、准确，您在办理该房屋的接收手续时，需提交下述文件：1.持本人身份证或有效证件原件及复印件；2.携带《回迁安置协议》原件；3.已依约付清相关房价款的收据；4.应付未付的房价款；5.填写好的《富饶家园业主资料卡》并附各成员一寸照片两张和身份证、户口本复印件各一张；6.委托其他相关人员代为办理接收该房屋手续的，还应提交代理人的身份证及《授权委托书》原件。7.其他相关资料。8.温馨提示：因现场停车位有限，入住当日请您尽量选择公共交通工具，谢谢！四、您在办理入住手续前，请仔细阅读本通知书及附件，并按照要求做好相应准备，办理当日请带好相关证件材料和费用，若有疑问请随时与我司联系。后富饶公司出具了《收房确认书》，要求刘小寅签署。《收房确认书》主要内容为：鉴于《房屋拆迁回购住房协议》项下的新房现已具备入住条件，北京富饶房地产开发有限公司同意将新房交付业主。北京富饶房地产开发有限公司并同意就晚交房另行补偿业主15个月的周转费作为补偿。自交房之日起3个月内付清。业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回购住房协议》即履行完毕。对于上述《收房确认书》，刘小寅认为是富饶公司强制要求签署，免除富饶公司违约责任，内容不合理，否则不予交房。富饶公司认为《收房确认书》只是办理入住所需提供文件中的一份，是对刘小寅收房予以确认的证明，若刘小寅不签署，富饶公司将没有书面依据证明富饶公司已将回迁房屋交付给刘小寅，是正当而合理手续。并且，补偿费条款富饶公司同意就晚交房另行补偿业主一定数额的周转费作为补偿费，具体数额双方协商确定。协商不成，数额为空白，刘小寅签署后也可办理收房手续。另查一，2017年7月，刘小寅回购的新建住房所在项目楼房在北京市西城区住房和城市建设委员会进行了竣工验收备案。另查二，一审法院审理中，2018年4月，富饶公司再次通过刘小寅委托诉讼代理人通知刘小寅进行收房。刘小寅表示不同意收房，要求法院判决。另查三，北京市西城区（原宣武区）XXX号院危旧房改造项目在拆迁实施过程中，一审法院受理了关于该项目的多起民事、行政诉讼。另查四，诉讼前，包括刘小寅在内的多名原北京市西城区（原宣武区）XXX号院居民，持续以信访信件等形式向有关部门及领导反映不能按时回迁、入住新建住房和富饶公司支付的补偿、补助费用过低等情况。另查五，2016年，部分原北京市西城区XXX号院的部分回迁居民问某等人因房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件，将富饶公司诉至一审法院，要求判令富饶公司：交付回迁购买房屋、支付逾期交房违约金、赔偿逾期交房出租收益经济损失、供暖费等。后该院作出判决，判令富饶公司以回购的新建住房建筑面积乘以4750元每建筑平方米为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率予以计算向问翔鸽等人支付逾期交付房屋违约金，并驳回了其他诉讼请求。上述判决经二审也已发生法律效力。一审法院审理中，富饶公司明确表示同意向刘小寅交付房屋，但要求刘小寅补齐购房款。刘小寅同意补齐购房款，要求富饶公司交付房屋。刘小寅、富饶公司均认可依据《北京市宣武区XXX号院危旧房改造项目回购新建住房协议》的约定，刘小寅应支付富饶公司的总购房款为251950元，现刘小寅已支付了75724元，剩余176226元未付。但，刘小寅认为是因为富饶公司要求签署收房确认书后才能交钱，是收房确认书的内容实际上免除了富饶公司的责任，所以导致其不能交房款和办理入住手续。一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。刘小寅、富饶公司签订的《北京市宣武区XXX号院危旧房改造项目回购新建住房协议》、《协议》系双方真实意思表示，该协议未违反法律、法规的强制性规定，协议内容合法、有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。刘小寅依约、如期向富饶公司交付了需要被拆除的被拆迁房屋，并出资回购富饶公司建设的新建住房。现刘小寅尚欠付富饶公司176226元购房款未付，但刘小寅同意支付上述欠付购房款，且富饶公司同意刘小寅支付购房款后交付房屋，对此法院不持异议，在案件中一并处理。刘小寅要求富饶公司支付逾期交房违约金至及赔偿逾期交房经济损失，因刘小寅现尚欠付富饶公司176226元购房款未付，根据双方签订的《北京市宣武区XXX号院危旧房改造项目回购新建住房协议》约定，刘小寅已构成违约，且在刘小寅尚未支付完毕购房款前，富饶公司无需向刘小寅交付房屋，富饶公司不应就此向刘小寅承担违约责任及赔偿经济损失。刘小寅所述不能交购房款的责任在于富饶公司，其理由不能成立，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、刘小寅于判决生效之日起十日内，向北京富饶房地产开发有限公司支付购房款十七万六千二百二十六元。二、北京富饶房地产开发有限公司在收到刘小寅上述购房款后起十日内，向刘小寅交付北京市西城区XXX号院内建设的新住宅XXX号楼（施工楼号）XXX号房屋，刘小寅予以必要配合。三、驳回刘小寅的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，二审中当事人的争议焦点为富饶公司是否应承担逾期交房违约金及经济损失的问题。富饶公司未按其与刘小寅签订的《北京市宣武区XXX号院危旧房改造项目回购新建住房协议》约定的交付房屋时间向刘小寅交付安置房屋，系违约，应承担违约责任。刘小寅虽有部分购房款未支付的问题，但依据上述协议约定，刘小寅选择分期付款的方式支付购房款，其未付部分应最迟在富饶公司交付房屋前30日内支付。富饶公司实际于2017年7月3日向刘小寅送达入住通知书，通知其于当月31日办理入住手续，该日刘小寅未交纳剩余购房款，同时富饶公司强行附加要求各业主对其逾期交房之违约责任予以磋商，并以签订《收房确认书》作为交付房屋的条件，致使双方产生争议而未能交接房屋，故刘小寅未付清购房款项的问题不能作为免除富饶公司2017年7月31日前逾期交房之违约责任的理由，刘小寅在该日期后仍未交纳剩余购房款，富饶公司据此主张拒绝交付房屋符合双方协议约定，刘小寅要求富饶公司支付2017年7月31日后的违约金缺乏合同依据。富饶公司支付逾期交房违约金的期间为2013年4月7日至2017年7月31日。关于违约金数额，虽已经有类似情况之生效判决对违约金标准进行了确定，可以作为案件处理的参考，但考虑到本案中刘小寅确未付清购房款的事实，富饶公司应支付刘小寅的违约金基数不能简单等同于生效判决确定的计算方式，其中应扣除刘小寅未付房款部分，结合上述因素，具体数额本院酌情予以确定。关于刘小寅上诉主张之经济损失问题，因富饶公司在刘小寅周转期间已经向其发放周转费用，且随着年份增长略有调高，故本院在考虑富饶公司逾期交房给刘小寅造成之损失并酌情确定违约金的情况下，对刘小寅再行要求之经济损失不予支持。另，刘小寅上诉提及的房款交纳问题，涉案房屋拆迁回购住房协议书虽系因拆迁安置而签订，但刘小寅需支付全部购房款后取得安置房屋系协议书约定内容，是刘小寅应履行的合同义务，现其要求富饶公司交付房屋应先行支付购房款项，一审法院征询双方当事人意见后在判决交付房屋同时对欠付款项予以一并判处的做法符合双方协议约定，并有利于纠纷一次性解决，该处理正确，本院不持异议。综上所述，刘小寅的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院(2017)京0102民初31745号民事判决第一、二项；二、撤销北京市西城区人民法院(2017)京0102民初31745号民事判决第三项；三、北京富饶房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付刘小寅逾期交付房屋违约金（以355916.5元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2013年4月7日至2017年7月31日止）；四、驳回刘小寅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1879元，由刘小寅负担1096元（已交纳）；由北京富饶房地产开发有限公司负担783元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费3758元，由刘小寅负担2193元（已交纳）；由北京富饶房地产开发有限公司负担1565元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽杰审 判 员 王 佳审 判 员 陈雨菡二〇一九年十二月三十一日法官助理 辛明厚书 记 员 黑梦雪书 记 员 刘欣欣书 记 员 杨 竹