山东省青州市人民法院正本民 事 判 决 书（2019）鲁0781民初2812号原告平红军，男，1968年9月7日出生，汉族，住青州市。原告山东青州金山置业有限公司，住所地青州市海岱中路2588号。统一社会信用代码91370781683202903A。负责人郑金山，董事长。委托代理人陈林，山东潍青律师事务所法律工作者。被告山东高源建筑有限公司，住所地青州市民营工业园丰收路167号（Z-6）。统一社会信用代码91370781169357216J。负责人崔华岗，总经理。委托代理人王得颖，山东万信律师事务所律师。委托代理人吴本涛，山东万信律师事务所律师。原告平红军、山东青州金山置业有限公司诉被告山东高源建筑有限公司建设工程合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平红军、山东青州金山置业有限公司的委托代理人陈林、被告山东高源建筑有限公司的委托代理人王得颖、吴本涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：1、责令被告立即支付宝丽花园沿街4-5层、小高层竣工验收资料，并在原告提供给青州市质量监督站等相关部门备案的相关资料上盖章并协助原告办理房地产手续；2、请求判令被告赔偿原告因违约造成的沿街4-5层可得利益损失200万元（损失期限为2013年11月20日开始计算到2018年12月20日；3、小高层的预期损失原告另案主张相关权利；4、被告承担诉讼费用、鉴定费用29610元。事实及理由：2011年6月30日两原告签订协议书一份，协议约定平红军投资建设宝丽花园东大门以北约13亩土地上沿街楼及小高层住宅，两原告按照该协议实际履行。2011年8月8日原告金山公司与被告签订建设工程施工合同一份，合同约定由被告承建青州市宝丽花园沿街、小高层及沿街商铺工程，合同签订后被告施工了该工程，但被告未按期完工，同时被告不向原告交付施工资料，也不在需向有关部分的备案资料上盖章，导致原告建设的房地产无法正常办理交付和办理手续，给原告造成了巨大的损失。原告平红军2013年9月8日与山东银座佳驿酒店有限公司签订特许经营协议书一份，约定平红军投资并用宝丽花园沿街楼的四至五层150个房间经营酒店住宿业务，因被告的行为导致房屋无法验收平红军与山东银座佳驿酒店有限公司的协议无法履行，致使房屋一直闲置，造成原告巨大损失。被告山东高源建筑有限公司辩称：平红军作为本案原告主体不适格，应驳回平红军起诉。根据潍坊市中级人民法院作出的（2018）鲁07民终3680号生效民事判决书，就本案涉案工程，高源公司与金山公司系合法有效的建设工程施工合同法律关系，因此，平红军无权向高源公司主张交付验收资料等请求。金山公司应明确交付验收资料的具体范围、种类、名称，因无“房地产手续”的法律概念，金山公司应一并明确，否则应视为未符合民诉法第119条规定中的“具体诉讼请求”的起诉标准，应依法驳回其起诉。金山公司主张的200万元损失无任何事实及法律依据，依法应予驳回。经审理查明：2011年6月30日两原告签订协议书一份，2011年7月1日签订补充协议一份，就宝丽花园东大门以北约13亩土地投资及经营达成协议，协议内容为将海岱东二街与益王府，该土地所有权为山东金山置业有限公司，平红军负责投资建设。合同同时约定对合作开发的利润的分配及其他事项补充约定。2011年8月8日，原、被告签订《建设工程施工合同》一份，“第一部分协议书发包人：山东青州金山置业有限公司（发包人主体资格见附件4）承包人：山东高源建筑有限公司一、工程名称：青州市宝丽花园沿街、小高层加沿街商铺工程地点：青州市工业路以西、青州南路东二街以北工程内容：框架结构、建筑面积17991.17㎡二、工程承包范围：包工包部分材料（不含消防工程）三、开工日期：宝丽花园沿街、小高层加沿街商铺2011年8月11日。竣工日期：宝丽花园沿街2012年5月1日、小高层加沿街商铺2012年10月1日。合同工期总日历天数沿街263天、小高层416天。四、工程质量标准：合同。第二部分通用条款14.2因承包人原因不能按照协议约定的竣工日期或工程师同意顺延的工期竣工的，承包人承担相应的违约责任。33.2发包人收到承包人递交的竣工结算报告及结算材料后28天内进行核实，给予确认或者提出修改意见。33.3发包人收到竣工结算报告及结算材料后28天内无正当理由不支付工程竣工结算价款的，从第29天起按承包人同期向银行贷款利率支付拖欠工程价款的利息，并承担违约责任。第三部分专用条款26.工程（进度款）支付双方约定的工程款（进度款）支付的方式和时间：甲方必须以转账方式将工程款汇到乙方指定账户，否则视为甲方没有支付。基础完成3日内，付90万，二层完成6日内付80万元，四层完成7日内付50万元，（小高层六层完成七日内付至割算价的70%，小高层十层完成七日内付至割算价的70%），主体封顶完成五日内付至割算价的70%，二次结构完成七日内付至割算价的70%，内外墙抹灰完成七日内付至割算价的70%，安装完成七日内付至割算价的70%，达到初验合格付至工程总价的75%。自验收之日起一个月内向甲方提供结算报告90天内审计完毕，审计完成十五日内付至结算价的95%，余5%作为保修金。甲方供的钢材及材料按乙方领取的数量与双方确认的价格，从割算价中扣除，在工程割算中有涉及到甲方供材项目乙方领用数量超出部分加罚20%的款项。对结余部分按国家规定返还。十、违约、索赔和争议35.1本合同通用条款第26.4款约定发包人违约应承担的违约责任：发包人承担延期支付工程款的同期银行贷款利息及承包人的停工损失，工期相应顺延。本合同通用条款第33.3款约定发包人违约应承担的违约责任：发包人承担延期支付工程款的同期银行贷款利息。35.2本合同通用条款第14.2款约定承包人违约应承担的违约责任：因承包人原因逾期交工，承包人按逾期天数承担发包人本项目投资总额同期银行贷款利息及相应的违约责任。本合同通用条款第15.1款约定承包人违约应承担的违约责任：因承包人原因，本工程若达不到合同约定的质量标准，承包人应承担采取返工、修理等补救措施，使工程质量达到约定的质量标准并承担全部费用。”第三人平红军在该合同的山东青州金山置业有限公司委托代理人处签字。协议签订后，山东高源建筑有限公司开始项目的建设和施工。其中沿街工程，合同约定的竣工之日2012年5月1日，原告在2012年10月20日向被告进行交接，原告延期交工172天，但期间经被告通知，涉案沿街工程施工存在两次延期，其中一次是50天，一次是15天，共计65天，扣除上述合理延期的65天，原告延期交工时间应计算为107天。小高层工程，合同约定的竣工之日2012年10月1日，原告于2013年11月20日竣工，工程延期384天。2014年3月6日，原告向被告交付了涉案工程的结算资料、施工材料。2018年2月2日青州市人民法院作出（2016）鲁0781民初5352民事判决书，判决：一、被告（反诉原告）山东青州金山置业有限公司和第三人平红军支付原告（反诉被告）山东高源建筑有限公司工程款2694135.30元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告（反诉原告）山东青州金山置业有限公司和第三人平红军支付原告（反诉被告）山东高源建筑有限公司逾期付款利息（以2694135.30元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2014年4月3日计至本息付清之日）；三、原告（反诉被告）山东高源建筑有限公司支付被告（反诉原告）山东青州金山置业有限公司和第三人平红军因延期交工所产生的银行贷款利息（以10366808.75元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算107天，从2012年5月1日计至2012年10月20日，但扣除其中的65天；以5562261.11元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算384天，从2012年10月1日计至2013年11月20日），于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告（反诉被告）山东高源建筑有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）山东青州金山置业有限公司的其他反诉请求。同时（2016）鲁0781民初5352号民事判决书本院认为中表述：“被告反诉原告要求支付未盖章造成的损失300万元，不属于本案的审理范围，应另行处理。”判决生效后平红军不服，提起上诉，潍坊市中级人民法院作出（2018）鲁07民终3680号民事判决书，维持一审判决另查明，2011年8月8日原被告双方签订的建设工程施工合同第32条竣工验收第1款，工程具备竣工验收条件，承包人按国家工程竣工验收有关规定，向发包人提供完整竣工资料及竣工验收报告。根据住房和城乡建设部发布的房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定第五条第二项“施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字”、第五项“有完整的技术档案和施工管理资料”、第八项“有施工单位签署的工程质量保修书”、第六条“工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收，实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见”、建设工程质量管理条例第十六条建设工程竣工验收应具备下列条件第二条“有完整的技术档案和施工管理资料”，建设工程经验收合格的，方可交付使用。同时根据中华人民共和国建第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件”。被告应当协助原告提供的材料如下：竣工验收资料，（包含施工管理资料、施工准备资料、施工测量记录、施工物资资料、施工试/检验记录、施工过程记录）、建筑与机构工程施工质量验收资料（包括地基与基础工程质量验收资料、主体结构工程质量验收资料、装饰装修工程质量验收资料、屋面工程质量验收资料）、安装工程施工技术及质量验收资料（包括建筑给排水及采暖工程施工技术资料、建筑给排水及采暖工程施工质量验收资料、建筑电气工程施工技术资料、建筑电气工程施工质量验收资料、通风与空调工程施工技术资料、通风与空调工程施工质量验收资料、电梯工程施工技术资料、电梯工程施工质量验收资料）、单位工程竣工资料（包括单位工程竣工验收资料、竣工图）。提供空白的施工单位工程竣工标准表，应由被告填好盖章后交给我们复核申报。提交竣工验收备案表（其他单位均盖章，只有被告未盖章）。除此之外，被告还需提供加盖公章的营业执照、法人身份证复印件、资质证书复印件。材料包括小高层及沿街商铺。同时查明，2013年9月8日原告平红军与山东银座佳驿酒店有限公司签订特许经营协议书一份，约定平红军投资并用宝丽花园沿街楼的四至五层150个房间（面积约4500㎡）经营酒店住宿业务，山东银座佳驿酒店有限公司授权平红军使用银座佳驿的名称，经营期限2013年9月-2021年9月7日。在审理过程中，原告申请对青州市宝丽花园东沿街楼4-5层和小高层5-11层自2013年11月21日至2018年12月20日的房屋闲置租金价值进行资产评估鉴定，本院委托山东三一资产评估土地房地产估价有限公司进行了评估，山东三一资产评估土地房地产估价有限公司评估后作出鲁三一资评字【2019】第1056号资产评估报告声明，认定评估总价值为4951850元，其中青州市宝丽花园东沿街楼4-5层价值为3679450元。原告支付评估费29610元。上述事实，有原告提供的协议两份、（2016）鲁0781民初5352号民事判决书、（2018）鲁07民终3680号民事判决书、档案技术资料应城建馆备案、空白的竣工验收备案表、评估费单据一张、山东三一资产评估土地房地产估价有限公司出具的鲁三一资评字[2019]第1056号资产评估报告、被告五大责任主体盖章的案涉工程小高层竣工验收报告一份及当事人陈述等证据在案为证。本院认为，原、被告之间签订的建筑合同不违背法律、行政法规强制性规定，是双方真实意思的表示，本院确定合法有效。原被告双方应当按照合同约定和法律、行政法规的规定全面履行自己应当承担的义务。本案争执的焦点之一是：原告请求责令被告立即支付宝丽花园沿街4-5层、小高层竣工验收资料，并在原告提供给青州市质量监督站等相关部门备案的相关资料上盖章并协助原告办理房地产手续的诉讼请求，是否应当得到支持。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条规定“工程竣工验收应当按一下程序进行：一、工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收，实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。二、建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位组成验收组，指定验收方案，对于重大工程和技术复杂工程，根据需要可要求有关专家参加验收组。三、建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。四、建设单位组织工程竣工验收。”根据住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条之规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日之内依照本办法规定向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。根据原被告双方签订的建设施工合同第二部分通用条款九：竣工验收与结算32.1“工程具备竣工验收条件，承包人按国家工程竣工验收有关规定，向发包人提供完整竣工资料及竣工验收报告。”被告作为工程承包人应当依照法律、行政法规和行业规章制度以及原被告双方签订的合同中约定的义务，全面履行协助原告办理房地产相关手续的义务。由于房屋建筑在我国实行强制验收和备案登记，被告山东高源建筑有限公司作为从事建筑行业的专业公司，对相关的法律、法规应当是明知的，理应在工程完工后履行相应的法律和合同义务，不应因原告未能如期履行支付工程款的义务而放任自己承担的义务的履行，该享受的权利应当享受，该承担的义务也应及时履行。被告辩称原告应当告知其协助办理房地产相关手续的辩解，被告作为专业建筑公司其辩解理由是不充分的，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”被告作为承建房屋的建筑单位，应当对房屋建成后的工程竣工和备案登记所需的资料和盖章等义务积极的履行后合同义务，原告主张被告支付宝丽花园沿街4-5层、小高层竣工验收资料，并在原告提供给青州市质量监督站等相关部门备案的相关资料上盖章并协助原告办理房地产手续的诉讼请求，符合原被告双方合同约定的义务，也符合法律法规和行业规章的具体规定，本院予以支持。本案争执的焦点之二是：本案原告平红军主体是否适格的问题。涉案房产的土地所有权为原告山东金山置业有限公司，原告平红军负责投资建设，被告起诉原告追要工程款的案件中，原告平红军作为第三人也承担了法律义务。根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”原告平红军对其投资建设的房屋进行使用和主张权利，是对其自己享有的权利的行使。其权利行使受到阻碍时，依法提起诉讼符合法律规定。被告主张原告平红军主体资格不适格的辩解，不符合法律规定，本院不予采纳。本案争执的焦点之三是：原告主张的可得利益损失是否应当得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违法合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失”被告未按合同约定和法律、法规、规章规定的义务履行提供办理竣工和备案手续，应当预见到原告因无法进行竣工验收和进行备案登记，造成房屋手续无法办理，致使房屋使用产生障碍从而造成房屋使用的相关损失。为此，原告主张的可得利益损失的诉讼请求，本院予以支持。被告主张竣工和备案手续的义务系原告自己应承担的义务，房屋已经交付不存在损失的辩解，本院认为，原告平红军与山东银座佳驿酒店有限公司签订特许经营协议书一份，约定平红军投资并用宝丽花园沿街楼的四至五层150个房间（面积约4500㎡）经营酒店住宿业务，而经营酒店住宿业务对于房屋安全等事项具有较高要求，房屋未经过验收取得房产证，势必造成无法取得相关经营手续，必然造成损失。被告没有履行合同和法律义务，虽然已经交付房屋但房屋无法使用，必然造成损失，与被告没有履行义务之间具有因果关系。被告的辩解，无合同和法律规定，本院不予采信。本案争执的焦点之四是：原告主张的自2013年11月21日至2018年12月20日的房屋闲置租金价值200万元是否合理的问题。经山东三一资产评估土地房地产估价有限公司进行了评估，青州市宝丽花园东沿街楼4-5层房屋闲置租金价值为3679450元（2013年11月21日-2014年12月31日为752350元、2015年1月1日-2015年12月31日为691920元、2016年1月1日-2016年12月31日为677800元、2017年1月1日-2017年12月31日为776640元、2018年1月1日-2013年12月20日为780740元）。因原告从事酒店住宿业务需要对房屋进行装修，原告主张扣除装修期6个月的损失，本院认为较为合理。即扣除2013年11月21日-2014年5月11日期间的房屋闲置损失335205.45元（752350元/404天×6个月×30天），还剩余3344244.55元。原告从事酒店住宿业务主张的房屋闲置损失应当扣除房屋入住率百分之50的损失为宜，被告应当赔偿原告房屋闲置损失1672122.28元（3344244.55元×50%）。原告主张的评估费29610元应当扣除小高层5-11层的评估费所占比例，被告应支付评估费12773.71元（29610元-4951850元×0.0034）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法通则》第七十一条，最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条的有关以及参照上述行业规章规定，判决如下：一、被告山东高源建筑有限公司于本判决生效后三十日内支付宝丽花园沿街4-5层、小高层竣工验收资料，并在原告平红军、山东青州金山置业有限公司提供给青州市质量监督站等相关部门备案的相关资料上盖章并协助原告办理房地产手续；二、被告山东高源建筑有限公司赔偿原告平红军、山东青州金山置业有限公司因违约造成的沿街4-5层可得利益损失1672122.28元（损失期限为2014年5月11日开始计算到2018年12月20日，于本判决生效后十日内付清；三、被告山东高源建筑有限公司赔偿原告平红军、山东青州金山置业有限公司评估费12773.71元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，保全费5000元，由被告山东高源建筑有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  杜云昆二〇一九年十二月二十日书记员  孟庆庆