海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5503号上诉人（原审被告）：海南椰岛房地产开发有限公司，住所地海南省海口市龙华区龙昆北路13-1号椰岛综合楼五楼，统一社会信用代码：914601006872871826。法定代表人：曲锋，董事长。委托诉讼代理人：孙克志，海南问源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周菲菲，女，1981年10月8日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：芦水水，海南信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈翠颖，海南信达律师事务所律师。上诉人海南椰岛房地产开发有限公司（以下简称椰岛公司）与被上诉人周菲菲商品房买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初6084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人椰岛公司上诉请求：1.撤销海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初6084号民事判决书，驳回周菲菲的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由周菲菲承担。事实与理由：一、合同约定椰岛公司承担违约责任需以达到特定条件为前提，一审法院在未对相关前提条件是否成就进行审查的情况下即判令椰岛公司承担违约责任，认定事实不清。涉案合同第十五条第五款约定“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的……出卖人按买受人已付房款的日万分之二支付违约金……”。根据合同当事人双方的约定，出卖人承担违约责任的前提条件是出卖人存在过错。周菲菲在一审中并未提交任何证据证明椰岛公司存在过错。一审法院在没有查明椰岛公司是否存在过错的情况下即作出要求椰岛公司承担违约责任的判决，显然不公。二、一审法院判令椰岛公司向周菲菲支付自起诉之次日起至办理涉案房屋所在幢的总证之日的违约金，该认定没有法律依据。民法通则第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。第137条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。涉案合同第十五条第一款约定，“出卖人应当自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书”。按照该约定，周菲菲享有的是在涉案房屋交付后540日内取得相关房屋权属证书的权利。据此，周菲菲自涉案房屋交付540日后的次日就知道其未能在约定时间取得房屋权属证书，即知道其权利受到损害。根据相关法律的规定，周菲菲应当自涉案房屋交付540日后的两年内向人民法院请求保护民事权利。但是周菲菲直至起诉之日要求椰岛公司支付违约金，该起诉超过了法定的诉讼时效。三、一审判决与最高人民法院和海南省高级人民法院的有关审判指导意见相违背。2016年11月，最高人民法院印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四部分关于房地产纠纷案件的审理第（四）项“关于违约责任问题”明确规定，“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效”。2016年12月20日，海南省高级人民法院2016年第1期《审判委员会会议纪要》第三条“关于逾期交房、逾期办证纠纷案件诉讼时效起算时间问题”第2项明确，对于“逾期办证”违约金诉讼时效的起算问题，参照海南省高级人民法院《商品房买卖合同纠纷指导意见》第2条、第4条有关规定处理。《商品房买卖合同纠纷指导意见》第2条规定，“合同对开发商向产权登记机关报送办证资料的时间有约定的，买房人请求开发商承担逾期办证违约责任的诉讼时效自合同约定时间的次日开始计算”。本案中，当事人双方已经明确了办理房屋权属证书的时间。在两级法院已经明确逾期办证违约金应“从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效”的情况下，本案不存在法定的诉讼时效中断、中止情形，诉讼时效应当按照法律规定执行。一审判决与民法通则和民法总则的明确规定不符，与两级法院的指导文件不符。四、一审判决违反了民事诉讼法的规定。民事诉讼法第152条规定，判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：……（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由……过错责任及诉讼时效为本案主要的争议焦点。但是一审判决在相关问题上阐述不清。对于过错责任问题、涉案诉讼时效起算点的认定是否存在法定诉讼时效中断（或中止）情形以及为什么适用诉讼时效倒推（自起诉之日起倒推三年），一审法院没有任何阐述。一审法院没有按照民事诉讼法第152条的规定在判决书中写明双方的过错责任以及诉讼时效问题之“判决认定的事实和理由、适用的法律和理由”。综上，请求二审法院撤销一审判决。被上诉人周菲菲辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。双方签订的买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同，双方应共同遵守，并受其约束。该合同的第15条明确椰岛公司为周菲菲办理房屋产权证书义务、时间、违约责任，本案中周菲菲已经按照合同约定支付了房价款和义务，但是椰岛公司未能按合同约定履行办理房屋产权证书的义务。在庭审中，椰岛公司也未举证证明其未能按照合同办理产权证书的相关证据材料。因此，椰岛公司应当承担相应的违约责任。本案周菲菲的诉讼请求未超过诉讼时效，根据最高人民法院民事审判第1庭编制的民事审判指导与参考第68辑第246页指出的内容、根据2017年起实行民法总则第188条及最高人民法院2018年9月18日颁布关于民法诉讼时效制度若干问题的解释第二条规定，本案部分违约金适用三年诉讼时效。根据上述民事审判指导参考的思想，本案倒退三年违约金是未超过诉讼时效的，应予以保护。周菲菲向一审法院起诉请求：1.判令椰岛公司向周菲菲支付逾期办证违约金11538元；2.判令椰岛公司承担本案诉讼费。一审法院查明：2012年5月28日，周菲菲、椰岛公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定：周菲菲购买椰岛公司开发的海口市××路（5#楼）（幢）5（层）502（房号），房屋面积为119.23平方米，其中套内建筑面积98.85平方米，按套内建筑面积每平方米11664元，房屋总价为1152986元，付款方式为分期付款，周菲菲于2012年5月28日前支付首期房款352986元，2012年10月15日前支付300000元，2012年10月30日前支付第三笔房款500000元。椰岛公司应当在2013年3月31日前将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付周菲菲使用。合同第十五条为“关于产权登记的约定”，该条约定：椰岛公司应当自房屋交付之日起540日内为周菲菲办理房屋权属证书；在周菲菲取得该商品房权属证书后，椰岛公司应当在60日内向土地登记机关申请，为周菲菲办理土地使用权证。如因椰岛公司责任，周菲菲不能在约定期限内取得房地产权属证书的，自房屋交付之日起360日后开始至椰岛公司办妥该房所在幢的房地产权属备案之日止，椰岛公司按周菲菲已付房款的日万分之二支付违约金，但违约金总额不应超过周菲菲已付总房款的1%。如因不可抗力、政府的有关法规政策变化或政府管理部门造成椰岛公司无法及时完成备案的不在此限。上述合同签订后，周菲菲于2012年6月8日支付购房款352986元，于2012年10月15日支付购房款300000元，于2012年10月29日支付购房款500000元，于2013年3月28日支付购房款816元，已按实测套内面积付清全部购房款1153802元。2013年3月31日，椰岛公司将房屋交付给周菲菲。椰岛公司于2016年11月14日办理涉案房屋所在幢的总证，于2017年5月5日为周菲菲办理涉案房屋的《不动产权证书》。另，双方对于《海口市商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证违约金计算的截止时间理解不一致，周菲菲主张应计算至椰岛公司将涉案房屋不动产权证书办理至周菲菲名下，椰岛公司辩称应计算至椰岛公司办理完毕涉案房屋所在幢的总证。一审法院认为，周菲菲、椰岛公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，周菲菲已按约定履行了支付全部购房款的义务。按照合同约定，椰岛公司应当自房屋交付之日起540日内为周菲菲办理房屋权属证书。如因椰岛公司的责任，周菲菲不能在约定期限内取得房地产权属证书的，自房屋交付之日起360日后即自2014年3月26日开始至椰岛公司办妥该房所在幢的房地产权属备案之日止，椰岛公司应按周菲菲已付房款的日万分之二向周菲菲支付违约金，但违约金总额不应超过周菲菲已付总房款的1%。虽然合同约定椰岛公司支付逾期办证违约金的截止日为“椰岛公司办妥该房所在幢的房地产权属备案之日止”，但椰岛公司认为应计算至椰岛公司办理完毕涉案房屋所在幢的总证之日止，予以采纳。本案中，椰岛公司于2016年11月14日办理完毕涉案房屋所在幢的总证，其行为已构成违约，依法应承担自2014年3月26日起至2016年11月14日期间逾期办证的违约责任。椰岛公司辩称周菲菲起诉已经超过诉讼时效。因周菲菲系2019年3月18日提起诉讼，故其请求椰岛公司支付2016年3月18日之前逾期办证违约金的主张已经超过了诉讼时效，椰岛公司应向周菲菲支付2016年3月19日至2016年11月14日（合计241天）逾期办证的违约金55613.26元（1153802元×0.0002×241＝55613.26元）。因周菲菲、椰岛公司双方约定逾期办证违约金总额不超过周菲菲已付总房款的1%，周菲菲请求椰岛公司支付逾期办证违约金11538元（1153802元×0.01＝11538元），予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：限椰岛公司于本判决生效之日起十日内向周菲菲支付逾期办证违约金11538元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费88.45元，由椰岛公司负担。二审期间，双方均无新证据提交。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、椰岛公司是否存在违约行为，是否应承担违约责任问题；二、本案违约金的起算时间及是否超过诉讼时效问题。关于第一个争议焦点。根据双方合同约定，椰岛公司作为房屋出卖方，自房屋交付之日起一定期限内为周菲菲办理相应权利证书系其应当履行的合同义务，椰岛公司逾期履行该合同义务，即构成违约，椰岛公司未举证证实本案存在双方约定的因不可抗力、政府的有关法规政策变化或政府管理部门造成其无法及时完成备案的免责情形，理应承担举证不能的不利法律后果，即依约承担违约责任，向周菲菲支付相应违约金。椰岛公司称本案中无证据证实其存在过错，不应承担违约责任的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。对于逾期办证违约金的诉讼时效起算应自合同约定或者法定期限届满之次日起计算。本案中，双方在合同中明确约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的变化，故违约金起算时间应当以每日开始分别计算并适用诉讼时效。本案中，椰岛公司逾期办证的违约期间为约定办理房屋权属证书后一日至2016年11月14日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条规定，对于约定办理房屋权属证书后一日至2015年10月1日期间的违约金，因至《中华人民共和国民法总则》施行的2017年10月1日，已超过民法通则规定的二年诉讼时效，故应认定已超过诉讼时效期间，不应予以支持。2015年10月2日至2016年11月14日期间的违约金，未超过民法通则规定的二年诉讼时效，故应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年的诉讼时效期间规定。周菲菲提起本案诉讼的时间倒推三年，计至2016年11月14日期间的违约金，并未超过诉讼时效。同时，因双方对逾期办证违约金数额的上限进行了约定，故椰岛公司应向周菲菲支付的逾期办证违约金数额，一审法院计算正确。椰岛公司称本案诉讼时效应自房屋交付540日后开始计算，已超过两年诉讼时效的上诉主张，于法无据，本院不予采纳。综上，椰岛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88.45元，由海南椰岛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 傅 萍审判员 陈立夫审判员 袁 蓉 二〇一九年十二月十二日书记员 韩青妮速录员庄翠玲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；