广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2809号上诉人（原审原告）：湛江市市场物业管理总站坡头站，住所地：湛江市坡头区灯塔路19号。法定代表人：黄良，站长。委托诉讼代理人：郭汴阳，广东粤正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）邝保生。原审第三人：李少凤。原审第三人：梁小群。原审第三人：庞可歆。原审第三人：罗淑文。原审第三人：李玉莲。以上五位原审第三人共同的委托诉讼代理人：陈海萍，广东韬宇律师事务所律师。原审第三人：湛江市坡头区市场监督管理局，住所地：湛江市坡头区灯塔路73号。法定代表人：陈康林，局长。委托诉讼代理人：廖海兰，该局政策法规股副股长。上诉人湛江市市场物业管理总站坡头站（以下简称“坡头物业站”）因与被上诉人邝保生及原审第三人李少凤、梁小群、庞可歆、罗淑文、李玉莲、湛江市坡头区市场监督管理局（以下简称“坡头监管局”）租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2018）粤0804民初771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人坡头物业站的委托诉讼代理人郭汴阳，原审第三人李少凤、梁小群、庞可歆、罗淑文、李玉莲共同的委托诉讼代理人陈海萍，原审第三人坡头监管局的委托诉讼代理人廖海兰到庭参加诉讼。邝保生经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。坡头物业站上诉请求：一、撤销一审判决，依法支持坡头物业站的诉讼请求；二、由邝保生负担本案一、二审受理费。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。《龙头市场门店租赁合同》超过2019年10月1日的租赁期限应认定为无效。一、一审法院认为“涉案的租赁合同生效于1999年4月1日，双方约定的30年租赁期限并不违反当时法律法规的强制性规定，法不溯及以往是法律适用的基本原则”，“双方不应违反诚实信用的法律原则”，“双方应继续全面履行合同权利义务，坡头物业站以超过《中华人民共和国合同法》规定的二十年期限为由提出无效请求，既无事实依据，亦无法律依据”是错误理解及适用法律。（一）一审法院对本案的焦点问题理解有误。坡头物业站的诉讼请求是“确认双方签订《龙头市场门店租赁合同》超过2019年10月1日的租赁期限无效”，但一审法院适用诚实信用原则认为双方应该继续全面履行合同，是将本案的焦点问题理解为合同是否应当解除的问题，合同的效力问题与合同应否解除的问题是两个不同的问题，一审法院将二者混为一谈，适用诚实信用原则对涉案合同的性质进行认定，显然不当。（二）坡头物业站请求确认超过2019年10月1日的租赁期限无效恰恰体现了“法不溯及以往”这一基本原则。涉案合同签订于《中华人民共和国合同法》实施前，但涉案合同履行期间却跨越至《中华人民共和国合同法》颁布之后，根据“法不溯及以往”的原则，对于《中华人民共和国合同法》颁布前已履行的租赁期间不受该法律的调整，但《中华人民共和国合同法》颁布后，有关租赁合同的期限应受到限制，相关合同期限应从《中华人民共和国合同法》实施之日即1999年10月1日开始计算二十年。因此，坡头物业站请求确认超过2019年10月1日的租赁期限无效符合《中华人民共和国合同法》的规定，并且体现了“法不溯及以往”这一基本原则。（三）《中华人民共和国合同法》颁布后，租赁期限不得超过20年是法律的强制性规定，涉案租赁合同超过2019年10月1日的部分应认定为无效。涉案租赁合同生效于《中华人民共和国合同法》颁布之前，当时的法律对租赁期限没有规定，但1999年10月1日《中华人民共和国合同法》开始实施，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条的规定，《中华人民共和国合同法》颁布后合同期限超过20年（即2019年10月1日之后）的租赁期限依法应认定为无效。二、一审认定邝保生与李少风、梁小群、庞可歆、罗淑文、李玉莲存在转租关系，事实不清，证据不足。本案并没有充分证据证明李少风、梁小群、庞可歆、罗淑文、李玉莲是涉案门店的次承租人，一审法院准许上述五人作为本案第三人参与诉讼，没有事实与法律依据。首先，李少风、梁小群、庞可歆、罗淑文、李玉莲所提供的《转租龙头市场门店合同》在邝保生没有参加庭审并对合同进行确认的情况下，无法证明其真实性。其次，即使该合同是邝保生与李少风、梁小群、庞可歆、罗淑文、李玉莲真实签订的，也无法证明该合同已实际履行。因为该合同第三条约定尚欠的租金100万元由次承租人直接交给湛江市工商局坡头分局，但本案的证据显示涉案门店的租金一直都是由邝保生交付给湛江市工商局坡头分局，由此可见，上述转租合同并未实际履行。最后，即使涉案门店确实转租给他人，因坡头物业站在本案的诉讼请求是确认合同的效力，合同的效力问题是法律强制性规定的事项，不会因为本案是否存在转租而有所改变。因此，根据合同的相对性，本案诉讼与次承租人无关，一审法院准许李少风、梁小群、庞可歆、罗淑文、李玉莲等五人作为本案第三人参与诉讼，没有事实与法律依据。三、一审法院将涉案租赁合同与坡头物业站和庞可歆所签的《龙头市场旧三鸟行及周边空地租赁合同》混同处理，没有事实与法律依据。（一）一审法院认定“在《龙头市场旧三鸟行及周边空地租赁合同》中重新确认租赁期限到《龙头市场门店租赁合同》中的约定期限止”没有依据。《龙头市场旧三鸟行及周边空地租赁合同》是坡头物业站与庞可歆所签，这也是坡头物业站与庞可歆就市场的旧三鸟行及周边空地的出租事宜所签订的唯一合同，而本案《龙头市场门店租赁合同》是坡头物业站与邝保生所签，上述两份租赁合同的承租人是不同的，何来的“重新确认租赁期限”一说。（二）一审法院认定“由于房屋属不动产，具有不可分性，也就等同于双方于2015年重新签订协议确认了原合同租赁期限”，没有事实与法律依据。首先，如前所述，两份租赁合同的承租人不同，根据合同的相对性，显然不能认为坡头物业站与庞可歆所签的《龙头市场旧三鸟行及周边空地租赁合同》是坡头物业站与邝保生重新签订协议确认了《龙头市场门店租赁合同》的租赁期限。其次，不能因为庞可歆将旧门店与旧三鸟行及周边空地一起改建，而得出坡头物业站与邝保生“重新签订协议确认了原合同租赁期限”的结论。最后，即使庞可歆将承租场地进行了改建，也不影响本案对于超过2019年10月1日租赁期限的认定问题，因为租赁期限不得超过二十年是法律的强制性规定，不会因为租赁物的使用情况而有所改变。至于合同被确认为部分无效的后续问题如何处理是另一法律关系，不是本案应该处理的问题，也不应该成为处理本案的绊脚石。邝保生未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。原审第三人李少凤、梁小群、庞可歆、罗淑文、李玉莲陈述称：一、邝保生与李少凤等人存在转租法律关系，由于李少凤等人与本案的处理结果有直接法律利害关系，一审法院根据李少凤等人的申请，同意李少凤、梁小群、庞可歆、罗淑文、李玉莲作为第三人参与本案的诉讼活动，程序合法，符合法律规定。1999年4月28日，邝保生与李少凤、陈桂荣、庞可歆、罗淑文、李玉莲签订《转租龙头市场门店合同》，约定邝保生将承租坡头工商局的龙头市场门店共156间，面积4060平方米转租给李少凤等人经营使用。2005年3月30日，案外人陈桂荣与梁小群签订《股份转让协议书》，约定陈桂荣将其持有龙头市场门店经营使用权股份作价30万元全部转让给梁小群，转让后梁小群享有陈桂荣原在龙头市场门店租赁经营中的所有权利及承担所有义务。一审中，李少凤等人已向法庭提交《转租龙头市场门店合同》、《股份转让协议书》，足以证明李少凤、陈桂荣、庞可歆、罗淑文、李玉莲是实际的承租人。一审法院认为本案与李少凤等人有法律上的利害关系，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条的规定，追加李少凤等人作为有独立请求权第三人参加本案诉讼，是有事实与法律依据的。二、李少凤等人自1999年4月转租涉案的市场至2018年7月25日，坡头物业站对涉案合同的效力及转租的合法性没有提出异议，且在2015年5月与李少凤等人签订《龙头市场旧三鸟行及周边空地租赁合同》，确认租赁期限与原《龙头市场门店租赁合同》一致，即至2029年3月31日，等同双方重新签订协议确认原合同的租赁期限。一审法院上述认定是正确的。经一审法院现场勘验，并制作现场勘验图，可以证实李少凤等人不仅对涉案的市场进行维修维护，且将不属于《龙头市场门店租赁合同》出租部分的旧三鸟行及周边空地与原租赁部分改造合建成一栋不可分割的建筑物出租经营。李少凤等人是基于与坡头物业站签订《龙头市场旧三鸟行及周边空地租赁合同》，租赁期限与原《龙头市场门店租赁合同》一致，即到2029年3月31日止，李少凤等人才自行出资将不属于《龙头市场门店租赁合同》出租部分的旧三鸟行及周边空地，与原租赁的部分一起改造合建成一栋不可分割的建筑物。涉案的租赁物为房屋，属不动产，李少凤等人已将原租赁的部分与出租部分的旧三鸟行及周边空地改造合建成一栋不可分割的建筑物，其具有不可分性，也就等同于双方于2015年重新签订协议确认了涉案市场的租赁期限。三、涉案的合同并不违反当时的法律、行政法规的规定，依据法不溯及既往的原则，涉案合同应依法认定为合法有效。(1)《中华人民共和国合同法》实施前的法律、行政法规对租赁合同的期限未作禁止性或限制性规定的，当事人均可以对租期进行自由约定。根据“法无禁止即为自由”的私法自治原则，坡头物业站与邝保生于1999年4月1日签订租期30年的租赁合同，并不违反当时的法律、行政法规的规定。(2)在认定《中华人民共和国合同法》实施前成立的合同效力时，应从符合《中华人民共和国合同法》立法目的的角度出发，如适用《中华人民共和国合同法》实施前的法律合同有效、适用《中华人民共和国合同法》合同无效的，应适用《中华人民共和国合同法》实施前的法律认定合同有效。最高人民法院出于保护交易安全和维护市场稳定等需要，不轻易否定当事人签订的合同效力特别是已经或正在履行的合同效力，以利于合同目的的实现，故作出《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三条“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法”的规定，对该条作反对解释，即适用当时的法律合同有效，而适用《中华人民共和国合同法》合同无效的，则应适用当时的法律规定认定合同有效，而不可以适用《中华人民共和国合同法》的规定认定合同无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条和第三条的规定，对《中华人民共和国合同法》实施前成立的合同之效力进行系统的、扩大的解释。首先，应原则上选择适用合同成立当时关于合同效力的法律规定；其次，在合同成立当时的法律没有关于合同效力的规定的，可以适用《中华人民共和国合同法》关于合同效力的规定。但前提有两个：一是合同成立当时的法律没有关于合同效力的规定，而适用《中华人民共和国合同法》可认定合同有效的，可以适用。二是适用合同成立当时的法律认定合同无效，而适用《中华人民共和国合同法》可认定合同有效的，可以适用《中华人民共和国合同法》的规定。反过来讲，合同成立当时的法律有关于合同效力规定的情况下，适用当时的法律可认定合同有效，而适用《中华人民共和国合同法》将认定合同无效时，不可以适用《中华人民共和国合同法》的规定认定合同无效。总之，《中华人民共和国合同法》实施前成立的合同的效力认定，是选择合同成立当时的法律规定还是选择适用《中华人民共和国合同法》的规定，判断标准是适用哪一规定可以认定该合同有效就选择适用该规定。涉案《龙头市场门店租赁合同》成立当时的法律关于合同效力没有禁止性的规定，故《龙头市场门店租赁合同》关于租期的约定合法有效。(3)最高人民法院在（2001）民一终字第39号关于中国人民解放军84916部队与西安方圆大酒店有限公司、西安华隆器械公司房屋租赁合同纠纷一案的判决中，针对双方当事人就双方于1994年7月3日签订的《84916部队科训大楼租赁合同》中约定的租期30年是否有效的争议，认为该合同是双方的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定本案所涉及合同为有效。最高人民法院对该案进行评析时指出：“本案当事人签订租赁合同时的国家法律和行政法规没有对租赁期限作出禁止性或者限制性规定，当事人的签约行为没有违反有关禁止性或者强制性规定，人民法院在审理《中华人民共和国合同法》实施以前成立的合同纠纷，应当以当时的法律规定作为审查合同效力的依据。因此一审法院认定本案所涉合同有效是正确的。最高人民法院的判决虽不起判例作用，但有指导意义，可以作为地方各级法院在处理类似租赁合同纠纷案件时的参考。涉案《龙头市场门店租赁合同》签订于1999年4月，当时法律对租赁合同期限没有强制性规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条的规定及第三条关于保护合同有效的原则，涉案《龙头市场门店租赁合同》中关于租赁期限的约定均应认定为有效。坡头物业站上诉主张涉案《龙头市场门店租赁合同》超过20年租期部分的约定无效，依法不能成立。原审第三人坡头监管局陈述称：湛江市工商行政管理局坡头分局与邝保生签订的《龙头市场门店租赁合同》合法有效，涉案合同在1999年4月1日签订，当时《中华人民共和国合同法》尚未生效，并未对租赁合同的期限作出限定。坡头物业站向一审法院起诉请求：一、确认坡头物业站与邝保生签订的《龙头市场门店租赁合同》超过2019年10月1日的租赁期限无效；二、判决邝保生支付租金100万元及利息（自1999年4月1日计算至搬离之日止）；三、判决邝保生负担本案诉讼费用。在一审庭审中，坡头物业站自愿撤回上述第二项诉讼请求。一审法院审理查明，1999年4月1日，在经其上级主管部门批准后，坡头工商局（甲方）与邝保生（乙方）签订《龙头市场门店租赁合同》，约定：根据《中华人民共和国经济合同法》的规定，甲方将位于湛江市坡头区龙头市场全部门店（含饮食行门店）共156间，面积4060平方米出租给乙方经营使用；市场门店租赁期为三十年，从1999年4月1日起至2029年4月1日止；门店租金共250万元，首期租金在签订合同五天内交付150万元，余下100万元从乙方招租的租金中扣取；租赁期间，除公共设施部分由甲方负责外，店内其他一切设施由乙方负责维修；市场在租赁期间，乙方有权经营使用或转租第三方，第三方享有原承租方的权利，承担原承租方的义务等等。1999年4月28日，邝保生（甲方）与李少凤、陈桂荣、庞可歆、罗淑英、李玉莲（乙方）签订《转租龙头市场门店合同》，约定：甲方将承租坡头工商局的龙头市场门店共156间，面积4060平方米转租给乙方经营使用；门店转租期限为三十年，从1999年4月1日起至2029年4月1日止；门店租金共250万元，乙方在本合同签字当天一次性归还甲方已付的150万元，余下的100万元按《龙头市场门店租赁合同》执行，由乙方直接交付给坡头工商局；甲方在签订本合同时，将《龙头市场门店租赁合同》交付乙方，由乙方履行，乙方享有甲方（原承租方）的权利，承担甲方（原承租方）的义务等等。2005年3月30日，案外人陈桂荣（甲方）与梁小群（乙方）签订《股份转让协议书》，约定甲方将其持有的龙头市场门店经营使用权股份作价30万元，全部转让给乙方，转让后，乙方享有甲方原在龙头市场门店租赁经营中的所有权利及承担所有义务等等。再查明，1999年至2000年间，邝保生及李少凤、陈桂荣、庞可歆、罗淑英、李玉莲共向坡头工商局缴交租金合计2165000元，且李少凤、陈桂荣、庞可歆、罗淑英、李玉莲在经坡头物业站同意的前提下，长期垫资维修、维护龙头镇市场。另查明，2001年，工商行政管理部门与市场脱钩，湛江市坡头市场物业管理服务站（坡头物业站）即对涉案龙头镇市场进行使用、管理，2002年，该站已要求李少凤、陈桂荣、庞可歆、罗淑英、李玉莲对市场熟食行进行维修、扩建，且同意将款项在市场门店租金中抵销。2007年，坡头工商局与坡头物业站签订补充协议再次确认市场产权移交。2008-2009年间，坡头物业站办理涉案龙头镇市场的产权变更登记。再查明，2015年5月27日，坡头物业管理站（甲方）与庞可歆（乙方）签订《龙头市场旧三鸟行及周边空地租赁合同》，约定甲方将龙头市场旧三鸟行及周边空地租赁给乙方，由乙方进行改造，将旧三鸟行、饮食门店合并，改建成一层钢结构的商场，租赁期限从2015年6月1日起至2029年3月31日止（与工商原出租门店的终止时间相同），乙方在租赁期满后向甲方移交场地不动产及附属设施，保证能正常经营等等。庞可歆在承租坡头物业站的旧三鸟行后，依约将原承租坡头工商局的饮食门店进行合并改造，旧三鸟行与饮食门店现已改建成一栋一层的建筑物。一审法院审理认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方的争议焦点为《龙头市场门店租赁合同》超过2019年10月1日的租赁期限是否无效。坡头工商局与邝保生签订《龙头市场门店租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容也不违反当时法律法规的规定，双方均应遵照履行。邝保生与李少凤、陈桂荣、庞可歆、罗淑英、李玉莲签订《转租龙头市场门店合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容也不违反当时法律法规的规定及《龙头市场门店租赁合同》中的约定，双方均亦应遵照履行。陈桂荣与梁小群签订《股份转让协议书》，梁小群完全取得陈桂荣在《转租龙头市场门店合同》中所占股份。坡头物业站因政府职能变动而取代坡头工商局成为龙头镇市场的权利人。故坡头物业站，李少凤、梁小群、庞可歆、罗淑英、李玉莲分别成为事实上的出租人及承租人，依法享有租赁合同约定的权利、履行合同约定的义务。涉案的租赁合同生效于1999年4月1日，双方约定的30年租赁期限并不违反当时法律法规的强制性规定，法不溯及以往是法律适用的基本原则。长期以来，坡头物业站对李少凤等人的租赁使用涉案市场无异议，并要求李少凤等人对市场进行维护以及通过新的租赁协议要求李少凤等人对市场进行扩建，李少凤等人的租赁使涉案标的物得到不断的保护和增值，双方不应违反诚实信用的法律原则。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方应继续全面履行合同权利义务，坡头物业站以超过《中华人民共和国合同法》规定的二十年期限为由提出无效请求，既无事实依据，亦无法律依据。坡头物业站不仅同意李少凤等人对市场进行维修维护，并将不属于《龙头市场门店租赁合同》出租部分的旧三鸟行及周边空地，通过《龙头市场旧三鸟行及周边空地租赁合同》约定由李少凤等人将原租赁部分与新增租赁部分改造合建成为一栋不可分割的建筑物，在《龙头市场旧三鸟行及周边空地租赁合同》中重新确认租赁期限到《龙头市场门店租赁合同》中的约定期限止。新合同所确认的租赁期限并不违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定不得超过二十年租赁期限的强制性规定，由于房屋属不动产，具有不可分性，也就等同于双方于2015年重新签订协议确认了原合同租赁期限，故对坡头物业站的请求不予支持。邝保生经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向一审法院提交答辩状及证据材料,视为放弃答辩以及质证的权利，所产生的法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十四条第一款的规定，判决：驳回湛江市市场物业管理总站坡头站的诉讼请求。案件受理费13800元，由湛江市市场物业管理总站坡头站负担。本案二审中，各当事人均未向本院提供证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对坡头物业站上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据坡头物业站上诉请求的事实理由以及李少凤、梁小群、庞可歆、罗淑文、李玉莲、坡头监管局的陈述意见，本案二审各方当事人争议的焦点问题是：关于涉案《龙头市场门店租赁合同》的效力问题。涉案《龙头市场门店租赁合同》约定租赁期限为1999年4月1日起至2029年4月1日止，该合同签订于1999年4月1日，当时的法律、法规对租赁合同的期限没有具体的规定，后来于1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》才对租赁合同的期限有了明确的规定。《龙头市场门店租赁合同》是租赁合同，属继续性合同，其履行期间跨越了《中华人民共和国合同法》实施之日，故对于《中华人民共和国合同法》实施以前该合同已经履行的部分内容，根据“法不溯及既往”的原则，不应适用《中华人民共和国合同法》的规定予以评价。即《龙头市场门店租赁合同》从1999年4月1日至1999年10月1日前的合同效力问题不应适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于最长租赁期限20年的禁止性规定，应认定为有效。对于《龙头市场门店租赁合同》约定的租赁时间为1999年10月1日之后的部分内容，则应适用《中华人民共和国合同法》的规定，根据该法第二百一十四条的规定以及双方当事人的意思表示，该合同的租赁期限应自1999年10月1日起再依法予以保护20年，即租赁期限应计至2019年10月1日止，超过20年的部分无效。一审法院认为《龙头市场门店租赁合同》全部有效不当，本院予以纠正。关于邝保生与李少凤、梁小群、庞可歆、罗淑文、李玉莲签订《转租龙头市场门店合同》，双方在该合同中约定“甲方在签订本合同时，将《龙头市场门店租赁合同》交付乙方。由乙方履行，一方享有甲方（原承租方）的权利，承担甲方（原承租方的义务）”，而坡头物业站与邝保生签订的《龙头市场门店租赁合同》也约定“乙方有权经营使用或转租第三方，第三方享有原承租方的权利，承担原承租方的义务”，可见坡头物业站、邝保生及李少凤、梁小群、庞可歆、罗淑文、李玉莲均认可《转租龙头市场门店合同》是对《龙头市场门店租赁合同》权利义务的概括转让。但是，鉴于坡头物业站在本案中仅请求确认《转租龙头市场门店合同》部分无效，故本案的审理不应超越坡头物业站的诉讼请求，《转租龙头市场门店合同》的法律关系不属于本案审理范围。同理，《龙头市场旧三鸟行及周边空地租赁合同》与《龙头市场门店租赁合同》虽有关联，但并不属于同一法律关系，本案当事人是否在该合同中对涉案租赁物的租赁期限达成了新的合意，也不属于本案的审理范围。一审法院对《转租龙头市场门店合同》及《龙头市场旧三鸟行及周边空地租赁合同》予以审理不当，本院不予确认。相关权利人可对《转租龙头市场门店合同》与《龙头市场旧三鸟行及周边空地租赁合同》另行主张权利。综上所述，坡头物业站的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市坡头区人民法院（2018）粤0804民初771号民事判决；二、确认湛江市市场物业管理总站坡头站与邝保生签订的《龙头市场门店租赁合同》租赁期限超过2019年10月1日的部分无效。一审案件受理费13800元，由湛江市市场物业管理总站坡头站负担6900元，由邝保生负担6900元；二审案件受理费13800元，由湛江市市场物业管理总站坡头站负担6900元，由邝保生负担6900元。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  陈小红审 判 员  郑玉莲二〇一九年十二月三十一日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。