贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终9266号上诉人（原审原告、反诉被告）：保利贵州房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园。法定代表人：王涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘元芳，女，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：毕驰，女，该公司法律顾问。上诉人（原审被告、反诉原告）：李方军，男，1979年5月22日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：李怡蓉，贵州驰宇律师事务所律师。上诉人保利贵州房地产开发有限公司（以下简称保利贵州房开公司）因与上诉人李方军租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院(2019)黔0112民初3056号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。保利贵州房开公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院以“上诉人提供的租赁场地存在瑕疵、未及时解决导致被上诉人实际使用中受到影响”为由，仅判决支持上诉人2013年4月1日至2017年10月20日租金的50%，没有事实和法律依据。被上诉人于2011年6月21日获得了个体工商户营业执照，经营范围为洗车、汽车美容，一审庭审时被上诉人自述，自年2011年4月起至2017年底其一直持续使用该租赁场地，经营汽车美容装饰洗车。上述事实证明，上诉人已经按合同约定交付租赁场地，并在租赁期间保证了租赁物符合约定用途，有权按合同约定的价格向被上诉人主张租赁期间的租赁费用。租赁合同履行过程中，确因出租人没有及时维修房屋而造成的财产损失，出租人应当承担赔偿责任。但本案中，被上诉人并没有提供证据证明其所谓损失已实际发生，也末提供证据证明其所谓损失金额，故该举证不能的后果应当由被上诉人自行承担。而一审法院却在被上诉人没有损失证据的前提下仍然判决上诉人以应收租赁费用的50%承担过错责任，是没有事实依据和法律依据。二、被上诉人未按约定支付租赁费用，已经违反合同约定，上诉人有权依据合同约定不予退还其缴纳的租赁保证金，故一审法院判决保证金予以抵扣租金，不符合客观事实，也有失公平。被上诉人持续未支付租赁费用的行为已经违反了双方合同约定，即使存在租赁物影响其正常使用的情形，也不能作为其拒付租金的理由。更何况，被上诉人持续经营汽车美容装饰洗车的合同目的并未受到影响。因此，上诉人有权依据合同约定不予退还被上诉人缴纳的租赁保证金。三、现有证据不足以证实一审法院关于“被告因为租赁场地严重受损，已于2017年10月20日停止营业”的认定。一审法院据此认定是基于被上诉人提交的《关于停业的通知》。但该份证据载明的受送对象是“保利(贵州)物业管理有限公司”，而并非本案的上诉人。同时，该份通知上虽签写有"收到”等字样，却并没有受送对象“保利(贵州)物业管理有限公司”加盖公章确认，且该签收时间早于被上诉人的落款时间。同时，除《关于停业的通知》外，被上诉人并没有证据证明其于2017年10月20日已经将该租赁场地实际交还给原上诉人。因此，上诉人有权基于合同约定，向被上诉人主张租赁合同期限内的租金。李方军辩称，答辩意见与上诉状一致。李方军上诉请求：1、请求撤销一审判决第一、三项判决，依法予以改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决李方军减半支付保利贵州房开公司租金及驳回李方军的诉讼请求，有证不认，属认定事实不清，适用法律错误。首先，双方签订《场地租赁合同》目的在于李方军对租赁场地的使用收益，然保利贵州房开公司出租的该场地，致使李方军无法正常经营，合同目的不能实现。保利贵州房开公司提供给李方军的该租赁场地能否作为汽车美容装饰洗车经营场地使用，应当依照该建筑物的设计规范来衡量。根据《中华人民共和国标准化法》第二条第(四)项规定、第十四条规定及从保护人身安全及财产安全的角度来看，属于强制性标准。根据合同法216条，租赁合同的目的在于承租人对租赁场地的使用收益。因此，出租人依合同约定交付租赁场地给承租人，并于租赁关系存续期间保持租赁场地符合约定的使用收益状态，是出租人的基本义务。其次，本案是租赁场地在租赁期间产生的纠纷，因此出租人负有使承租人取得对租赁场地的使用收益权利的义务，因出租人不能使承租人取得租赁场地的使用收益的权利，承租人可向其主张违约的损害赔偿责任。本案中，李方军与保利贵州房开公司签订《场地租赁合同》的标的物是用于汽车美容装饰洗车经营的场地，而在该租赁场地违反了国家标准的强制性规范，致使其不能实现租赁该场地经营汽车美容装饰洗车的合同目的，依据《合同法》第94条第4项对双方签订的《场地租赁合同》予以解除。被上诉人因向上诉人交付的租赁场地不符合合同约定经营条件，对此应当承担违约责任。本案中，李方军收到保利贵州房开公司交付的租赁场地后，不到半年的时间就出现租赁场地屋顶严重漏水现象，致使李方军一直处于半营业状态，亏损严重。在保利贵州房开公司修建电影院时，李方军几乎处于停业状态。李方军为了能与保利贵州房开公司协商处理因承租场地漏水导致财产损失，承受着经营亏损等着与保利贵州房开公司协商处理理赔事宜。保利贵州房开公司却故意拖着不予明确表示。最终，李方军无法承担巨额的经营亏损被迫于2017年10月20日彻底停业并搬离，直至李方军搬离时该租赁场地严重漏水问题也未得到解决。租赁期间，李方军多次至函于保利贵州房开公司，保利贵州房开公司派保利温泉新城物业服务中心(以下简称:保利物业中心)工作人员前来现场查看无数次，却一直无法修复解决租赁场地屋顶严重漏水问题。保利物业中心将情况向保利贵州房开公司如实反映，并要求保利贵州房开公司论证重新对被告承租的租赁场是否具备作为洗车场使用之功能，并对李方军受损一事进行磋商，但最终无果。因保利贵州房开公司出租的场地不符合租赁用途及租货场地存在严重漏水问题，致使李方军从2011年至2017年间，造成经营亏损近100万元、因租赁场地漏水造成财产损失合计1308232元，且该财产损失均有保利贵州房开公司及保利物业中心工作人员现场确认。李方军有权根据我国法律之相关规定要求保利贵州房开公司赔偿损失，并要求保利贵州房开公司按照《场地租赁合同》之约定，支付李方军违约金。在本案中，即便受损的实物已经灭失，不能进行财产损失鉴定，但财产受损清单保利贵州房开公司及保利物业中心均已签收，且并未对该受损财产及金额提出任何质疑。故一审法院应当按照李方军财产损失清单支持李方军的反诉请求。即便李方军应当支付保利贵州房开公司租金316532.83元(该减半后的租金已经扣除保利贵州房开公司应当退回李方军的保证金20000元)的同时，保利贵州房开公司也应当同时赔偿李方军1308232元财产损失。保利贵州房开公司辩称，除与上诉状意见一致外，补充以下意见：1、事实已经证明李方军在交付之后一直使用场地洗车及装饰美容，保利贵州房开公司履行义务符合合同约定，我方有权收取合同约定的租赁期间的租赁费用。2、关于损失，李方军现有证据不足以证实其损失的发生以及损失金额。3、李方军上诉状中引用的条文在2017年已经修订，条文与李方军引用的不符。保利贵州房开公司向一审法院起诉请求：1、判决被告立即腾空贵阳市乌当区顺海中路88号保利温泉新城三期6号商业街(14#楼)地下车库一层部分(即被告向原告所租赁的场地)并返还给原告；2、判央被告支付拖欠租金908784.64元；3、判决被告支付违约金272635.40元(违约金计算方式为908784.64×1%×30天)；4、诉讼费用由被告承担。李方军向一审法院提出反诉请求：1、请求被反诉人承担因场地质量问题给反诉人造成的经济损失人民币100000元(以评估鉴定金额为准)；2、本诉和反诉的案件受理费、评估鉴定费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2011年4月，原告保利贵州房开公司（甲方）与被告李方军（乙方）签订《场地租赁合同》，原告将位于乌当区××·××温泉新城内××商业街（××＃楼）地下车库一层部分场地出租给被告，被告租用该场地用于经营汽车美容装饰洗车，公司名称暂定为绅富豪汽车美容（保利温泉新城店），租赁期限为2011年4月1日至2019年3月31日。合同第四条“租金及其他费用”约定：4-1租金按建筑面积计算，租赁期内租金总额为：人民币1103184.24元，各年度租金按以下标准交纳：2011年4月1日至2012年3月31日：64800.00元/年；2012年4月1日至2013年3月31日：129600元/年；2013年4月1日至2014年3月31日￥139968.00元/年；2014年4月1日至2015年3月31日：￥139968.00元/年；2015年4月1日至2016年3月31日：￥151165.44元/年；2016年4月1日至2017年3月31日：￥151165.44元/年；2017年4月1日至2018年3月31日：￥163258.88元/年；2018年4月1日至2019年3月31日：￥163258.88元/年；4-2乙方租金按每季度交纳，按照先交租金后使用场地原则，乙方必须提前30日交纳下季度租金；4-3租赁保证金：乙方本合同签订后十个工作日内向甲方一次性交纳租赁保证金人民币贰万元。合同期满后，乙方确无发生违约行为时，由甲方无息全额退回保证金给乙方。第五条“甲方的权利和义务”约定：5-8乙方承租期间，如因施工质量问题导致该场地墙体、地面、顶面以外墙面出现裂、不能正常使用的，甲方承担维修责任（因乙方装修以及使用破坏建筑结构引发的损坏除外）。签订合同后，原告保利房地产公司向被告交付了租赁场地，被告向原告交纳了保证金20000元和2011年4月1日至2013年3月31日期间的租金。另查明，2011年至2017年期间，因租赁场地存在漏水等问题，被告多次与原告公司及保利贵州物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）进行交涉，但双方一直未达成合议，也一直未对租赁场地进行维修。其中：2012年，被告向原告公司致函《关于绅富豪汽车美容店因租赁场所问题而产生的损失之证明以及对物业、房开单位的上报明细等相关事宜》，原告公司于2012年12月20日将该函转交至保利·温泉新城物业服务中心，保利·温泉新城物业服务中心于2013年1月11日向原告公司回函《关于绅富豪汽车美容店渗水问题的复函》，载明：“请贵部联系相关部门论证并重新评估该处是否具备作为洗车场使用之功能并对绅富豪汽车美容店受损一事进行磋商。”2016年9月12日，被告向原告公司以及保利物业公司致函《关于绅富豪汽车美容店租赁场所诸问题阐述及解决方案申请函》，向原告公司提出请求：一、协助被告解决租赁场地屋顶漏水、高层排污水管直达地面、地沟狭窄阻塞等影响经营的问题；二、因经营损失巨大，恳请原告公司及保利物业公司为被告免除租金及物管费。同时提出若问题得不到解决，被告将根据《场地租赁合同》申请提出终止与原告公司签订的《场地租赁合同》。2017年10月22日，被告向保利物业公司致函《汽车美容店相关问题解决申请》，提出：一、保利贵州物业管理有限公司对绅富豪汽车美容店因所租赁营业场所问题所造成之损失予以赔偿；二、因营业场地之上述诸问题，望立即终止《场地租赁合同》。2017年11月11日，被告正式告知保利物业管理公司，绅富豪汽车美容店已于2017年10月20日彻底停业。以上事实，有原告提交的原告的营业执照、法人身份证明、《场地租赁合同》、收据收条、现金送款薄、发票，被告提交的被告身份证复印件、租赁场地图片若干、《关于绅富豪汽车美容店因租赁场所问题而产生的损失之证明以及对物业、房开单位的上报明细等相关事宜》、《关于绅富豪汽车美容店渗水问题的复函》、《关于绅富豪汽车美容店租赁场所诸问题阐述及解决方案申请函》、《汽车美容店相关问题解决申请》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本一审法院予以采信。一审法院认为，首先，原告保利贵州房开公司与被告李方军签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。原告公司向被告交付租赁场地后，被告使用该场地经营汽车美容、洗车业务。2011年至2017年期间，因租赁场地存在漏水等问题，被告多次与原告公司及保利物业公司进行交涉，先后提交《关于绅富豪汽车美容店因租赁场所问题而产生的损失之证明以及对物业、房开单位的上报明细等相关事宜》、《关于绅富豪汽车美容店租赁场所诸问题阐述及解决方案申请函》、《汽车美容店相关问题解决申请》等书面材料，但双方一直未对存在的问题达成解决方案，也一直未对租赁场地进行维修。原告认为上述书面材料的送呈对象为保利物业公司而非原告公司，即原告公司并不知晓租赁场地漏水等问题，但根据保利物业公司向原告公司发送的《关于绅富豪汽车美容店渗水问题的复函》以及保利物业公司承担涉案场地的管理工作等事实，对于原告的该主张，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，出租人不仅在交付租赁物时，应当保证交付的租赁物符合约定的用途，在交付租赁物之后的整个租赁期间，也应当保证交付的租赁物符合约定的用途。本案中，案涉场地存在漏水等问题，被告多次要求原告公司进行处理、维修，但直到双方租赁合同到期原告都未对案涉场地进行维修，应当认定原告公司作为出租人提供租赁物存在重大瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，出租人提供租赁物影响承租人正常使用的，承租人可以要求减少租金或者延长租期，也可以自行维修，并要求出租人承担维修费用。被告在原告公司提供的租赁物存在瑕疵的情况下，以拒交租金的形式对抗，不是一种正确做法。综上所述，一审法院认为原告公司、被告李方军在合同履行过程中均存在过错。关于原告请求被告李方军向其支付2013年4月1日至2019年3月31日的租金的诉讼请求，因原告公司提供租赁物存在瑕疵，要求被告全额支付租金有失公平，故一审法院酌情支持原告的部分诉讼请求。被告关于原告公司提供的租赁场地不符合合同约定，无权要求被告支付租金的抗辩，一审法院认为，在合同期内，被告并不是完全处于停业状态，在租赁场地存在漏水问题而原告公司未履行维修义务的情况下，未自行维修、也未及时向原告公司提出解除《场地租赁合同》，对租赁场地也实际进行了使用，故对于被告的该项辩称，一审法院不予完全采信。2017年11月，因租赁场地严重受损，被告正式通知保利物业公司绅富豪汽车美容店于2017年10月正式停业，并提出终止原、被告双方签订的《场地租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”的规定，原、被告签订的《场地租赁合同》于2017年10月20日解除。被告在2011年4月1日至2017年10月20日期间使用租赁场地，并支付了2011年4月1日至2013年3月31日的租金，欠被告2013年4月1日至2017年10月20日的租金673065.65元（139968.00元+139968.00元+151165.44元+151165.44元+163258.88元÷365天×203天=673065.65元）。综合考虑原告提供的租赁场地存在瑕疵、未及时解决的情况，以及被告在实际使用中受到影响与双方过错进行评判，一审法院酌情支持原告租金的50%，即336532.82元。关于原告主张被告承担违约金的诉讼请求，因原告公司提供的租赁场地存在瑕疵，被告不是根本违约，故对该请求一审法院不予支持。原、被告签订的《场地租赁合同》已于2017年10月20日解除，解除的原因系原告公司提供的租赁物存在重大瑕疵，被告不能正常使用，故原告公司应该退还被告租赁定金20000元，用以抵扣被告欠付原告公司的租金。关于被告李方军提起反诉，请求原告赔偿其因租赁场地漏水造成的财产损失、并申请对损失的财产价值进行评估鉴定，但由于被告未能对损失进行相应鉴定，亦未能提供其他证据证明自己的具体损失，且其提供的损失清单系被告单方制作，没有经过对方签字确认，不能证明损失已实际发生。故对于被告提出的要求出租人保利贵州房开公司赔偿因租赁场地漏水造成的装饰装修及设备设施等损失的证据不足，一审法院不予支持。被告李方军针对原告公司的诉讼请求以诉讼时效为由提出抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条的规定，本案中，被告向原告支付租金的最后一期履行期限为2018年12月1日，原告对被告的租金债权的诉讼时效为三年。原告公司起诉前最后一期租金履行期限届满不足一年，考虑本案债权的整体性和关联性，为保护双方合理信赖利益，对李方军关于保利房地产公司主张的租金超过诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、被告（反诉原告）李方军于本判决生效之日起15日内支付原告（反诉被告）保利贵州房地产开发有限公司租金336532.83元，扣除原告应当退回被告的定金20000元，还应支付316532.83元；二、驳回原告（反诉被告）保利贵州房地产开发有限公司的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告（被告）李方军的诉讼请求。案件受理费（本诉费7716元，反诉费1150元）共计8866元，由原告保利贵州房地产开发有限公司负担5648.69元，被告李方军负担3217.31元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中上诉人李方军提交照片12张（于2019年12月5日拍摄）。拟证明：保利贵州房开公司提供的租赁物达不到合同约定的洗车美容的目的。保利贵州房开公司经质证：三性及证明目的不认可，是否是租赁场地无法核实，即使是本案的租赁场地，但是根据李方军代理人自述的拍摄时间是2019年12月5日，该场地的现状只是停车的现状，并不能因此推定出租人向承租人交付的场地不符合合同的约定，我们的租赁期限是2011年4月1日至2019年3月31日，该组照片的拍摄时间是2019年12月5日，租赁合同届满之后长达9个月的时间，不能因此推定出租人交付的场地不符合约定，相反，作为承租人在一审的时候自认其一直持续经营至2017年年底。对于李方军二审提交的证据，本院认为不能达到其证明目的，不予确认。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，保利贵州房开公司与李方军签订的《场地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。本案中，李方军租赁案涉场地系用于经营汽车美容、洗车业务，但保利贵州房开公司交付的案涉租赁场地一直存在漏水等质量问题，2011年至2017年期间，李方军多次就租赁场地漏水等问题与保利贵州房开公司以及保利物业公司进行交涉，但保利贵州房开公司一直未对租赁场地进行维修。保利贵州房开公司上诉主张李方军提交的书面交涉材料的送呈对象为保利物业公司而非保利贵州房开公司，但根据保利物业公司向保利贵州房开公司发送的《关于绅富豪汽车美容店渗水问题的复函》以及保利物业公司承担涉案场地的管理工作等事实能够证明保利贵州房开公司知晓案涉租赁场地存在漏水等质量问题，故本院对保利贵州房开公司该项上诉理由不予采信。保利贵州房开公司直至李方军于2017年10月20日停业离场仍未履行维修义务，其行为构成违约，李方军有权解除案涉租赁合同，且李方军于2017年10月20日后也未实际使用案涉租赁场地。故保利贵州房开公司关于租金应支付至租赁合同期限届满之日的上诉主张本院不予支持。李方军承租案涉场地后，其租金缴纳至2013年3月31日，但此后至其离场期间未交纳租金，李方军虽曾就租金减免与保利贵州房开公司进行交涉，但保利贵州房开公司并未同意减免，故其以保利贵州房开公司提供租赁场地存在质量问题为由有权拒付租金的上诉理由亦不成立。李方军未付租金的行为亦构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，因保利贵州房开公司与李方军均违反合同约定未履行义务，保利贵州房开公司与李方军均应各自承担相应的责任。现李方军请求保利贵州房开公司赔偿其因租赁场地漏水造成的财产损失，但由于李方军未能对损失进行相应鉴定，亦未能提供其他证据证明自己的具体损失，其虽提交损失清单，但因系其单方制作，保利贵州房开公司亦未确认，不能证明损失金额，一审不予支持并无不当。但因保利贵州房开公司提供的租赁物存在瑕疵，导致李方军不能正常使用租赁物，一审综合考虑双方过错等因素酌情判决李方军承担欠付租金的50%以及将保证金抵扣租金符合客观实际，并无不当，本院予以维持。对保利贵州房开公司关于租金应当全额支付以及保证金不应退还的上诉理由本院不予采信。综上所述，保利贵州房开公司、李方军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。保利贵州房地产开发有限公司预交的二审案件受理费15432元，由保利贵州房地产开发有限公司负担。李方军预交的二审案件受理费15432元，由李方军负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇一九年十二月二十六日书记员 王凤霞