杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初14557号 原告：陈春景，男，1934年10月16日出生，住杭州市拱墅区。 原告：吴汉明，女，1943年3月21日出生，住杭州市萧山区。 两原告共同委托诉讼代理人：曹晓红、韩露，北京隆安（杭州）律师事务所律师。 被告：蔡茶仙，女，1971年4月14日出生，住杭州市萧山区。 被告：杭州萧山城厢竹林寺房产中介服务部，统一社会信用代码92330109MA2ADPHJ2M，营业场所杭州市萧山区城厢街道竹林寺2幢114室（原竹林寺居委会凤堰桥新2幢1层西7间）。 经营者：王月燕。 原告陈春景、吴汉明诉被告蔡茶仙、杭州萧山城厢竹林寺房产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序于同年11月4日公开开庭进行了审理。原告吴汉明及原告陈春景、吴汉明共同委托诉讼代理人曹晓红、韩露，被告蔡茶仙、被告杭州萧山城厢竹林寺房产中介服务部经营者王月燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈春景、吴汉明向本院提出诉讼请求：1.判令撤销两原告与两被告于2019年6月12日签订的《房屋转让居间合同》；2.由被告蔡茶仙承担本案全部诉讼费用。事实与理由：今年，原告陈春景已经86岁了，原告吴汉明已经77岁了（实际年龄80岁）。自上世纪70年代开始两原告陈春景直居住于萧山区竹林寺居委会凤堰桥新2幢东单元206室房屋，1993年进行房改房，系江寺路小学的学区房。2004年因拆迁安置原告另有位于拱墅区房屋，近两年偶尔居住于杭州。另，原告膝下有两女陈雯和陈勤，都已退休并居住在杭州萧山。2019年6月12日上午，因206房屋水管堵塞导致室内有异味，原告吴汉明临时起意到楼下被告杭州萧山城厢竹林寺房产中介服务部王月燕处了解行情，王月燕从事房产中介工作十余年，且与原告吴汉明熟悉，故王月燕当即上楼查看户型，并告诉原告吴汉明同一小区同一户型的房屋两年前的成交价是730000元，206房屋目前市场价是1020000元。两原告表示愿意卖房，王月燕马上联系被告蔡茶仙，被告蔡茶仙表示正好需要购买学区房，三方一拍即合，随即签订《房屋转让居间合同》，约定206室房屋面积49.3平方米，转让价款1020000元，其中购房定金120000元，7月12日办理产权过户手续。当日13时35分，被告蔡茶仙向原告陈春景转账定金120000元。合同签订后，原告告诉女儿陈雯、陈勤卖房事宜，陈雯、陈勤对父母卖房一事毫不知情，询问附近其他中介后得知父母“闪卖”房屋的价格低于市场价300000元左右。当日15时许，原告与被告蔡茶仙商议撤销或者解除合同，被拒。7月9日，原告陈春景向被告蔡茶仙退还了120000元定金。经查，被告蔡茶仙系杭州景联房地产代理有限公司股东、杭州萧山家友房屋置换有限公司法定代表人，从事房产中介工作已近二十年。王月燕作为房屋中介不仅没有提醒年事已高的两原告卖房注意事项，反而以两年前的成交价730000元作为参考，诱导两原告以1020000元“高价”成交，与被告蔡茶仙存在串通嫌疑。原告陈春景因此事骨折，为患事宁人、及时止损，期间，双方协商多次，但无果。7月12日是合同约定的过户日期。7月13日，被告蔡茶仙向法院起诉要求继续履行合同，法院已受理，案号为（2019）浙0109民初13473号。另，两原告均有退休工资，生活稳定，无大额花销，缺乏紧急卖房事由。原告认为，被告蔡茶仙利用其中介执业的优势地位及原告无房屋交易经验、缺乏判断力，以低于市场价300000元左右的价格迅速签订《房屋转让居间合同》并闪电支付120000元定金，企图追求不正当利益，致使原告利益重大失衡，明显违反公平、等价有偿原则。为维护原告合法权益，特起诉，望判如所请。 原告陈春景、吴汉明为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房屋所有权证一份，证明萧山区竹林寺居委会凤堰桥新2幢东单元206室房屋是两原告所有的事实。2.《房屋转让居间合同》、收条、中国工商银行转账凭证各一份，证明2019年6月12日，两原告与被告蔡茶仙订立了《房屋转让合同》，被告杭州萧山城厢竹林寺房产中介服务部是居间方，同日，被告蔡茶仙支付了12万元定金；7月9日，两原告退回该定金的事实。3.工商信息、录音及转换文字资料各一份，证明被告蔡茶仙系杭州景联房地产代理有限公司股东、杭州萧山家友房屋置换有限公司法定代表人，王月燕系被告杭州萧山城厢竹林寺房产中介服务部法定代表人，即被告蔡茶仙和王月燕分别从事房产中介工作17年、10年的事实；王月燕认可案涉竹林寺小区曾系杭州景联房地产代理有限公司的签约小区，即王月燕向被告蔡茶仙推荐房源的行为区别于普通居间行为；被告蔡茶仙以低于市场价约300000元左右的价格与两原告签约的事实；被告蔡茶仙嫌弃案涉房屋没有装修、南北不通透，走进去想吐，难过死了，但仍“闪电”买房的事实。4.透明售房网截图一份，证明案涉房屋同小区二手房网上挂牌价约为27000元/平方米左右，按照49.3平方米计算，案涉房屋成交总价约比市场价低300000元左右。5.两原告银行流水四页，证明两原告退休金及养老金每月合计约8336元，生活稳定，无大额花销，缺乏紧急低价转让房屋的事由。6.结婚证、关系证明各一份，证明两原告系夫妻关系，陈雯、陈勤系两原告女儿的事实。7.民事起诉状、证据材料、法院应诉通知书各一份，证明2019年7月13日，被告蔡茶仙就案涉协议履行问题将两原告起诉至法院，法院已立案受理的事实。提醒法庭注意，按照合同约定是在7月12日签订合同，被告蔡茶仙却在7月13日迅速到法院起诉。8.被告杭州萧山城厢竹林寺房产中介服务部手写的蔡茶仙的银行账号、王月燕的银行账户及支付宝账户一份，证明被告蔡茶仙同意退还定金120000元，被告杭州萧山城厢竹林寺房产中介服务部要求两原告支付房屋中介费，故将其个人银行账户及支付宝账户写给了两原告。 被告蔡茶仙辩称：我现在已不是杭州景联房地产代理有限公司的股东。我和王月燕是不认识的，我是在微信群中看到案涉房屋的信息后直接过去找王月燕要求其带我看这个房屋，去看之前我不知道案涉房屋南北不通透，厨房卫生间是没有窗户的，装修也一点都没有。我当时说如果报价115万元是不要的，因为南北不通气味很大，我当时的心理价位是103万元，中介打电话给房东，房东说大概108万元，中介和我们说让我们双方自己谈，两原告就拿了房产证下来了，当时双方都很开心，是你情我愿的，最后成交价是102万元是因为有中介、土地收益金、税费、房改房的税费。两原告很清楚的，说要净到手，最后谈到102万元，并达成协议。在签订协议前中介说是不是要通知两原告女儿一下，原告陈春景说房屋是我们自己的，为什么要通知我们女儿。我当时也问了他们如果房屋卖掉了住在哪里，两原告说有房子住的。我认为当时的交易价格不算是低价，而且双方是你情我愿的，两原告当时也是很开心地卖给我。原告所说的30万元差价是如何算出来的，因为当时报价也是115万元。案涉房屋是竹林寺小区中最差的一套房屋。二手房一房一价，且案涉房屋南北不通透、一梯三户、基本没有装修等原因导致价格比较低。我当时选这个房屋的原因是因为我腿脚不方便，所以选了二楼，又考虑到案涉房屋是学区房，价格比较低等因素。原告现在要求撤销合同是不可能的，请求法院依法判决。 被告蔡茶仙为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房产中介共享群的截屏一份，证明被告蔡茶仙是从该群里看到案涉房屋后再去找中介看房子，并不是被告杭州萧山城厢竹林寺房产中介服务部打电话给被告蔡茶仙的。2.媒体采访的相关截屏一份，证明房价高与低并不是谁说了就算的，原告说的30万元差价不成立，就算有30万元的差价也不存在欺诈行为，况且实际不存在30万元的差价。3.被告蔡茶仙书写的事实经过一份，证明本案的实际情况。4.照片一份，证明案涉房屋的实际情况。5.证据1的原始载体，证明证据1的待证事实。 被告杭州萧山城厢竹林寺房产中介服务部辩称：原告当时是直接来报房源的，当时说已经通过另外一个中介报了房源，报到我们这里已经是第二个中介了。我当时问了平方米和价格，115万元是原告自己的报价，原告当时还说115万元是可以还价的。原告诉状所陈述的我和原告上去查看户型根本不是事实，我在这个小区已经10多年了，对房屋户型很了解，案涉房屋是一梯三户、中间户型且南北不通透。102万元不是我说出来的，是原告与被告蔡茶仙自愿协商的结果，我认为案涉房屋102万元这个价格是很合理的，并没有便宜。两被告之间没有串通的情况。签合同前我并没有打电话给被告蔡茶仙过，是被告蔡茶仙自己找上门的。签合同是在你情我愿的情况下签订的，签合同时我还问过原告陈春景要不要打个电话给两个女儿，原告陈春景说是我自己的房产不用打电话给女儿的。房产证上是一个人的名字，我作为中介还叫了产权共有人一起下来谈价格和签字，我认为中介的工作已经做到位了。中介费、税费是由购房者承担的，原告净到手是102万元。当时签合同时两原告都意识清楚、反应敏捷，我认为我的中介服务已到位，故不同意撤销合同，认为三方签订的合同合法有效。 被告杭州萧山城厢竹林寺房产中介服务部为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.群截屏一份，截屏来源于王月燕号码为133××××2023的手机，证明案涉房屋的报价是115万元。2.《房屋委托买卖协议》一份，系6月12日签完《房屋转让居间合同》后签订，证明被告杭州萧山城厢竹林寺房产中介服务部向被告蔡茶仙收取了2万元中介费。3.通话记录一组，证明2019年6月12日被告杭州萧山城厢竹林寺房产中介服务部并没有打电话给被告蔡茶仙，是被告蔡茶仙自己上门来的。4.微信截屏一份，证明与案涉房屋同地段同时期的竹林寺3号楼房屋在6月16日成交，面积约72平方米左右，成交单价21000多元。 经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：被告蔡茶仙对证据1无异议。对证据2合同、收条无异议。对转账的事实无异议，定金12万元是收到了，但是我的账号是原告骗来的，当时是原告大女儿到中介说房子不卖了，是不是违约金便宜一点，我说按照合同约定办事，她们说行，我就将账号给他们了，他们将钱打过来之后我才知道上当了。7月11日通知中介，因为7月12日要过户，原告方再三说不卖了，我就咨询了律师，律师建议我7月13日起诉。对证据3中的工商信息认为杭州景联房地产代理有限公司是所有的中介来对付外地中介而注册的，我只是其中一个股东，我们从来不去管的，这个公司成立的目的是帮小中介免费代办的，在这之前我与王月燕从来没有打过交道，而且现在这个公司已经注销了。虽然我是杭州萧山家友房屋置换有限公司的法定代表人，但是中介自己买房子也是正常的。对录音的真实性无异议，内容基本上差不多，是他们骗我去协商，我看在两原告的份上才去的。录音应该是7月12日之前的，具体时间记不清楚了。对证据4的形式真实性无异议。我平时不太做业务的，这些信息我也不太看的，原告给我看的这套房屋报价是130万元，挂了很长时间了说明报价高卖不出去。对证据5认为不清楚，与被告蔡茶仙无关。对证据6、7无异议。对证据8的真实性无异议，但我的账户是被原告骗去的。被告杭州萧山城厢竹林寺房产中介服务部对证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，待证事实有异议，原告认为低于30万元市场价没有依据，二手房一房一价，报价取决于房东的心态，而且当时原告的报价是115万元。对证据4的形式真实性无异议，待证事实有异议，报价不一定是最后的成交价，报价高低取决于房东的心态。对证据5、6、7、8无异议。结合质证意见并经审查，本院对证据1-3、6、7的形式真实性予以认定。证据4、5与本案缺乏关联性，本院不作认定。对证据8的形式真实性予以认定，但不能证明原告的待证事实。 本院对被告蔡茶仙提供的证据认证如下：原告陈春景、吴汉明对证据1认为未提供原件，故对真实性有异议。即使有原件，王月燕在2019年6月12日11时20分发布房源信息，无法证明其待证事实，理由如下：形式上看王月燕没有对外发布房源信息，只是在萧山房产中介房源共享群发布，这是内部的群，并未面向社会大众，并非对外的挂牌行为。王月燕发布的信息既没有征得两原告书面同意，也没有对外发布房屋信息，其行为明显违反了《房地产经济管理办法》第22条第1条规定“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当经委托人书面同意后，方可以对外发布相应房源信息”。王月燕中午报价115万元，当天中午三方当即以102万元签订《房屋转让居间合同》，仅就一个小时房屋价格就下降了13万元，而且这是以王月燕发布的115万元为基础，不仅低于王月燕的“挂牌价”，也远远低于市场价。《房地产经济管理办法》第25条第3款规定“房地产经纪机构和房地产经纪人不得有下面的行为对交易当事人真实的房屋交易低价收进高价卖出房屋以赚取差价”，第三款规定是以隐瞒欺诈、胁迫或者贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗的消费者交易或者强制交易。根据王月燕发布的信息中“欢迎合作”，关于“谁与谁合作、合作什么内容、为什么要合作”，具体到本案中，可以理解为名义上被告蔡茶仙买房，实际上是两被告合作买房，结合居间合同中没有约定居间费是不符合常理的行为，也与我们提交的录音相互矛盾。合同中没有约定居间费明显违背一般市场交易习惯。我们的录音资料中王月燕要收取2万元中介费，从这些行为可以进一步证实王月燕故意隐瞒房屋真实交易价格，与被告蔡茶仙进行串通，企图牟取不正当利益。被告蔡茶仙作为从事房产中介工作近20年的人，可以证明被告蔡茶仙并不是善意购房人。对证据2的真实性无异议，确实有采访过。但被告蔡茶仙提交的证据不全面，断章取义，只提取了一部分。关联性、证明内容有异议，案涉房屋的差价在30万元以上，根据我们提供的证据两被告有串通的嫌疑，确实有欺诈的嫌疑，认为显失公平。从采访中可以看出，案涉房屋是经过装修的，房屋是1995年办的房产证，装修也是在1995年之后装修的。对证据3的三性、证明对象有异议。对证据4的真实性无异议，恰恰可以证明案涉房屋存在装修的事实。对证据5无异议。被告杭州萧山城厢竹林寺房产中介服务部对证据1-5的三性无异议。结合质证意见并经审查，本院对证据1、4、5的形式真实性予以认定。证据3属当事人的陈述。对证据2的形式真实性予以认定，但不能证明该证据的待证事实。 本院对被告杭州萧山城厢竹林寺房产中介服务部提供的证据认证如下：原告陈春景、吴汉明对证据1的形式真实性无异议，其余质证意见同被告蔡茶仙对该证据的质证意见。对证据2的真实性有异议，这是在居间合同后签的，并不是在居间合同前签订的，可能在涉诉后事后补签的。根据《房屋委托买卖协议》第2条，将其中的出售改为购买，按照常理是出售方来签订协议，而不是购买方签订《房屋委托买卖协议》，根据《房地产经济管理办法》第22条规定，是由出售方进行书面同意以后，房屋中介才可以对外发布房源信息，至于买受方要不要委托可有可无。这里的中介费是2万元，但居间合同中没有约定中介费，这存在矛盾之处，可以证明该协议是事后补签的。对证据3的三性、证明内容有异议。这也是被告蔡茶仙看了被告杭州萧山城厢竹林寺房产中介服务部的发布的信息后要求合作买房进行购买。对证据4的三性、证明内容有异议。72平方米属于中户型，而案涉房屋属于小户型。被告蔡茶仙对证据1-4无异议。结合质证意见并经审查，本院对证据1-3的形式真实性予以认定认为，证据4与本案缺乏关联性，本院不作认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：两原告系夫妻。萧山市房权证城厢镇字第××号房屋所有权证载明：房屋所有权人：吴汉明，房屋坐落于，产别为私有房产。房屋状况：幢号为新2，房号为206，结构为混合，房屋总层数为5层，所在层数为2层，建筑面积为49.30平方米，设计用途为住宅。初始领证日期为1995年1月17日。 两原告于2019年6月12日与被告杭州萧山竹林寺房产中介服务部经营者王月燕协商卖房事宜。被告杭州萧山竹林寺房产中介服务部经营者王月燕于6月12日上午11时20分左右在房产合作交流群发出：竹林寺2楼49.5方二室一厅，115万学区不占用，看房方便欢迎合作903113-83103113。被告蔡茶仙在萧山房产中介房源共享群看到：竹林寺2楼49.5方二室一厅，115万学区不占用，看房方便欢迎合作903113-83103113。 出卖人（甲方）陈春景、吴汉明与买受人（乙方）蔡茶仙、居间方（中介方、丙方）杭州萧山城厢竹林寺房产中介服务部签订落款时间为2019年6月12日的《房屋转让居间合同》一份，约定：转让房屋坐落于杭州，房产证/不动产证号为13××12，建筑面积为49.3平方米（具体以产权证记载为准），总建筑层数为5层，竣工时间为1988年，房屋规划用途为住宅。乙方实地对房屋进行了详细察看，对房屋的具体情况已全部了解；甲方随以上房屋转让的附属设施如下：空调一只、冰箱一台、自行车库一间、机顶盒一台、煤气卡一张；转让房屋总价为102万元。付款方式为一次性付款。购房定金：自本合同签订之日乙方向甲方支付12万元作为购房定金，可抵用购房款。过户时间：合同各方商定于2019年7月12日前办理产权过户手续，各方均需配合与协助。双方另行约定的付款方式：2019年7月12日付甲方9万元。交房时间：款清交房。房屋交付前，该房如有应缴纳的水、电、物业费、天然气、有线电视费、煤气等费用，概由甲方承担。过户费用：交易双方涉及的过户费用、税费由乙方承担。由乙方自行缴纳或一次性交付于丙方，由丙方代收代付。关于税费的另行约定：过户所产生的一切费用由乙方承担；违约责任：甲、乙双方有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同。2.未能按合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的。3.相互或与他人串通，损害丙方利益的。4.未能按合同约定支付居间代理服务费的。5.房屋出售，甲方保证本房不存在权属争议、禁止转让等情形，如未征得本房其他共有人和权利所有人同意，导致合同无法履行的，视作甲方违约。6.房屋出售，甲方未告知乙方房内实情（如人员死亡、法院查封等），视作甲方违约。7.在办理房屋产权转移过户登记时，甲方应予以配合与协助；如因甲方的延误，影响产权过户登记，而使乙方或丙方遭受经济损失的，视作甲方违约；如甲方由上述违约行为，须返还乙方定金，且赔付同额违约金；若乙方有上述违约行为，无权要求甲方返还定金；且违约方给守约方造成的其他经济损失，由守约方按法律、法规的有关规定追偿；非因三方个人意愿，由于不可抗力造成本合同无法履行的，各方均不承担责任等内容。 陈春景、吴汉明于2019年6月12日出具收条一份：今收到蔡茶仙购买竹林寺2幢东单元206室房屋购房定金计12万元整。 中国工商银行股份有限公司于2019年7月9日出具的回单凭证载明：陈春景于2019年7月9日向蔡茶仙汇款12万元（附言：经协商，退还全部定金12万元）。两原告女儿曾与两被告进行协商未果。 庭审中，原告吴汉明陈述“合同签订后，女儿打电话不同意卖房，以后老了总要靠女儿，女儿不同意卖，我们也就不卖了”。 另查：被告蔡茶仙曾系杭州景联房地产代理有限公司股东，现系杭州萧山家友房屋置换有限公司法定代表人。 委托方蔡茶仙与受托方杭州萧山竹林寺房产中介签订落款时间为2019年6月12日的《房屋委托买卖协议》一份：今委托方蔡茶仙委托杭州萧山竹林寺房产中介购买萧山区竹林寺2-1-202室房屋，房产证号13××12，面积49.3平方米，委托的成交价格总价为102万元。成交后，委托方承诺支付受托方中介费2万元，本协议与甲乙双方的买卖合同同时生效，如其中一方违约，导致买卖合同不能履行，由违约方承担双方全部中介费。 原告蔡茶仙诉被告陈春景、吴汉明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理，原告蔡茶仙向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行合同，协助原告将位于杭州市萧山区房屋过户给原告（估价102万元）；2.本案诉讼费用由被告承担。另案审理。 本院认为：原、被告签订的落款时间为2019年6月12日的《房屋转让居间合同》系合同双方当事人经磋商达成的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，以上合同合法有效。现两原告不同意卖房是基于两原告女儿在两原告签订合同后不同意卖房的意思而不再继续履行合同，两原告起诉要求撤销合同无证据证明案涉合同存在可撤销情形，按《民事诉讼法》的规定，当事人对自己的主张有责任提供证据，未能提供证据的，应承担举证不能的法律后果。故本院对两原告要求撤销案涉合同的诉请不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回陈春景、吴汉明的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由陈春景、吴汉明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  戴永梅 二〇一九年十二月二日 书记员  徐丽芳