海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初9650号原告：呙年玲，女，1991年4月8日出生(公民身份号码：×××)，汉族，住三亚市。被告：三亚新龙基房地产开发有限公司，住所地：三亚市吉阳区吉阳大道23号。法定代表人：贾长君，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗毅，该公司职员。原告呙年玲与被告三亚新龙基房地产开发有限公司(简称新龙基公司)商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告呙年玲，被告新龙基公司的委托诉讼代理人罗毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。呙年玲向本院提出诉讼请求：1.解除呙年玲与新龙基公司签订的《翠景蓝湾项目房屋认购协议书》；2.新龙基公司向呙年玲返还购房款437218元；3.新龙基公司向呙年玲双倍返还定金200000元；4.新龙基公司向呙年玲支付资金占用利息(以537218元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年9月7日暂计算至2019年9月7日为25517.86元，实际应计算至新龙基公司足额返还款项之日)。事实与理由：2018年8月31日，呙年玲与新龙基公司签订《翠景蓝湾项目房屋认购协议书》(以下简称《认购协议书》)，约定，呙年玲向新龙基公司认购由其开发建设的“翠景蓝湾”项目C栋9l8号房屋，户型为D2，暂定建筑面积约为65.58㎡，总价款为1777218元等。呙年玲于2018年8月31日支付定金10万元，于2018年9月7日支付房款437218元。2018年10月17日，三亚市住房和城乡建设局下发了三住建[2018]1576号通知：因新龙基公司开发的“翠景蓝湾”项目C、D、E栋楼的全部房源及相应分摊土地于2018年10月8日被安徽省高级人民法院查封，责令新龙基公司在法院解除查封前，不得预(销)售上述已被查封的房产。新龙基公司自身债务问题导致呙年玲购买的房产被查封，致使协议不能履行，目的无法实现，特提起诉讼。新龙基公司辩称，新龙基公司在五证齐全合法预售“翠景蓝湾”项目商品房的前提下，于2018午8月31日与呙年玲签订《认购协议书》，呙年玲自愿认购涉案房屋，总价款1777218元。当天，呙年玲缴纳了定金10万元，9月7日缴纳剩余首付款437218元，共计537218元(含定金)，之前支付的10万元定金已经转化为首付款，《认购协议书》合法有效。因涉案房屋处于执法机关查封状态，构成暂时不能履行，并非新龙基公司主观意愿。因呙年玲选择了“按揭付款”，《认购协议书》第四条第二款约定“乙方须于签署本协议后7日内，一次性支付总房款的30％，即537218元(含定金)”。呙年玲于9月7日支付了437218元，含以前支付的10万元，共计537218元，其先前支付的10万元定金已经转化为总房款，故呙年玲诉求双倍返还定金与事实不符。其诉求支付资金占用利息，无事实与法律依据。因执法机关查封造成暂时不能网签合同并非新龙基公司原因，且查封正在努力解决中，呙年玲提出的新龙基公司单方面违约无事实依据，请求驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月31日，新龙基公司(甲方)与呙年玲(乙方)签订《认购协议书》，约定：乙方自愿认购甲方开发建设的的位××区房屋，户型为D2，暂定建筑面积约为65.58㎡；总价为1777218元，乙方向甲方支付定金100000元，乙方须于签署本协议后7日内一次性支付总房款的30%，即537218元(含定金)，余款通过按揭银行转付方式支付于甲方；乙方应按甲方通知的时间及时签订《商品房买卖合同》，甲方依据双方签订的《商品房买卖合同》约定的时间交付商品房，但不迟于2019年6月30日；若乙方在甲方通知的期限内未与甲方签订《商品房买卖合同》，乙方已交纳定金不予退还等。2018年8月31日，呙年玲向新龙基公司支付定金100000元，2018年9月7日支付首付款437218元。在双方未签订正式的《商品房买卖合同》前，“翠景蓝湾”项目C、D、E三栋楼的全部房源及相应分摊土地于2018年10月8日被安徽省高级人民法院查封(查封期限3年，至2021年10月7日)。2018年10月17日，三亚市住房和城乡建设局向新龙基公司下发《关于暂停预(销)售商品房的通知》(三住建[2018]1576号)，责令新龙基公司在法院解除查封前，不得预(销)售上述已被查封的房产。新龙基公司因此未与呙年玲签订商品房买卖合同，呙年玲遂提起诉讼。本院认为，呙年玲与新龙基公司签订的《认购协议书》属于预约合同，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。一、关于解除《认购协议书》的问题。根据约定，新龙基公司向呙年玲交付房屋的时间不迟于2019年6月30日。鉴于呙年玲认购的房屋，已经被法院查封，属于法律上不能履行情形，且此种不能履行会导致合同目的不能实现，因此应予解除。呙年玲请求解除《认购协议书》，予以支持。二、关于双倍返还定金和支付利息的问题。《认购协议书》虽然将呙年玲已经支付的定金100000元纳入总房款的30%，但该协议同时注明30%总房款即537218元当中含定金100000元。该协议明确约定：“乙方向甲方支付定金100000元”；“如果乙方在甲方通知的期限内未与甲方签订《商品房买卖合同》，乙方已交纳定金不予退还”。该100000元系立约定金，是新龙基公司向呙年玲收受作为订立商品房买卖合同的担保，因此应当按照法律关于定金的规定处理。呙年玲已经按照《认购协议书》约定的期限，向新龙基公司支付了定金和首付款，有新龙基公司出具的收据为证。在双方未签订商品房买卖合同前，呙年玲认购的房屋被法院查封，是新龙基公司原因未能订立商品房买卖合同，因此不能免除新龙基公司的违约责任，新龙基公司应双倍返还呙年玲定金200000元。新龙基公司的抗辩理由不成立。呙年玲的损失已经通过新龙基公司双倍返还定金得到补偿，其再请求新龙基公司支付利息不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第四项、第一百一十条第一项、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、解除原告呙年玲与被告三亚新龙基房地产开发有限公司于2018年8月31日签订的《翠景蓝湾项目房屋认购协议书》；二、被告三亚新龙基房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告呙年玲返还购房款437218元；三、被告三亚新龙基房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告呙年玲双倍返还定金200000元；四、驳回原告呙年玲的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10428元（原告呙年玲已预缴5214元），减半收取计5214元，由原告呙年玲负担201元，由被告三亚新龙基房地产开发有限公司负担5013元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 邢增秀 二〇一九年十二月六日书记员 谷新宇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1法律上或者事实上不能履行；……。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。