湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂民终981号上诉人（原审原告）：中信银行股份有限公司武汉分行，住所地：湖北省武汉市汉口建设大道747号。主要负责人：徐晓华，该分行行长。委托诉讼代理人：鲍纯，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：邬仲奇，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雷四木，男，1970年5月3日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。委托诉讼代理人：胡开智，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶海，湖北瑞通天元律师事务所律师。原审第三人：武汉华顶包装印务工业园置业有限公司，住所地：湖北省武汉市汉南经济开发区。法定代表人：宋春香，该公司总经理。上诉人中信银行股份有限公司武汉分行（以下简称中信银行武汉分行）因与被上诉人雷四木，原审第三人武汉华顶包装印务工业园置业有限公司（以下简称华顶公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01民初4624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中信银行武汉分行的委托诉讼代理人鲍纯、邬仲奇，被上诉人雷四木的委托诉讼代理人叶海，原审第三人华顶公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中信银行武汉分行上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持中信银行武汉分行的一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由雷四木承担。事实和理由：一、原审判决适用法律错误。本案为执行异议纠纷，所涉法律关系有明确具体的法条规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及第二十九条均与本案相关联。原审判决已查明本案所涉争议房屋登记在房地产开发企业名下，根据具体优于抽象的原理，本案应优先适用第二十九条的规定，原审法院适用法律错误。二、原审判决重要事实未予查清。本案争议房屋能否排除执行至少应查明：1、房屋买卖合同的签订是否合法合规，有无恶意串通或非善意购买损害债权人利益；2、所购商品房是否用于居住；3、所购商品房是否系购房人唯一住房；4、房款是否实际支付。原审法院对第1、4项事实认定错误，本案房屋并未依法进行房屋买卖备案登记。从现有证据看，购房者并未按照正常途径支付房款，亦未提供正常购房发票，甚至连合同都是草签的。购房者的善意完全无法体现，甚至合同落款时间与第一轮查封时间非常接近，中信银行武汉分行完全有理由怀疑购房时购买人完全知晓该房屋存在大量权利瑕疵甚至目的为恶意。原审法院认定合同有效，且房款已实际支付有失妥当。从现有证据及雷四木陈述可以看出争议房屋系工业用房，并非用于居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。原审判决更是忽略了第2、3项事实。雷四木辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确。华顶公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。一审法院认定事实：雷四木（买受人）与华顶公司（出卖人）签订了三份《武汉市商品房买卖（样本）合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：华顶公司将位于武汉市汉南区经济开发区武汉模具工业园1期A05栋2号、A06栋1号、A06栋2号共三套面积均为1985.14平方米、单价均为每平方2562.81元，房款总金额均为5087537元的工业厂房，出售给雷四木。华顶公司在2014年11月30日前将前述房屋交付给雷四木。三份《房屋买卖合同》的合同附件六即合同补充协议均约定：1、买受人于签订本合同时支付定金50万元；2、买受人于合同签订30日内支付房款2047537元；3、买受人于办理完毕按揭手续时支付房款254万元等。2014年8月26日，雷四木以pos刷卡的方式向华顶公司支付150万元。华顶公司开具了收款收据，收款事由载明A06-1、A06-2、A05-2厂房定金。2014年9月9日，雷四木与华顶公司签订《解除合同协议书》约定，双方协商解除A05-2号厂房购房合同，雷四木已支付的50万元定金转为购买A06-1、A06-2号厂房的房款。同日，华顶公司（甲方）与雷四木（乙方）还签订了《付款补充协议》，约定：甲乙双方签订的A06-1、A06-2《房屋买卖合同》总房价为10175074元。原约定的付款方式为按揭贷款，现将付款方式改为分期付款，具体约定如下：一、乙方于签订本协议之日支付定金150万元。二、乙方于2014年9月10日前支付房款124万元。三、乙方于2014年10月10日前支付房款124万元。四、乙方于2014年11月10日前支付房款124万元。五、乙方于2014年12月10日前支付房款124万元。六、乙方于2015年1月10日前支付房款124万元。七、乙方于2015年2月10日前支付房款124万元。八、乙方于2015年3月10日前支付房款1235074元。双方协商交房日期变更为2014年12月11日。2014年9月10日、10月10日、11月10日、12月10日，2015年1月8日、2月9日，雷四木及其配偶黄照红向华顶公司转账支付6笔124万元，2015年3月10日，雷四木配偶黄照红向华顶公司转账支付1235074元。截止2015年3月10日，雷四木共计向华顶公司支付10175074元。华顶公司开具了收款事由为A06-1、A06-2号房款的收款收据。2017年12月22日，武汉华顶物业管理有限公司出具证明，载明，华顶公司2014年10月底将武汉市汉南经济开发区武汉模具工业园一期A06栋1-2层1、2号房屋实际交付给雷四木，雷四木于2014年11月底开始装修并由“武汉市杰精精密电子有限公司”入驻生产经营。雷四木2014年12月开始交纳物业费。武汉华顶物业管理有限公司开具了物业费发票。另查明，2015年1月19日，一审法院依中信银行武汉分行的申请作出（2015）鄂武汉中立保字第00032号协助执行通知书，查封华顶公司位于武汉市汉南区经济开发区武汉模具工业园的房产：南2012002468、南2012002469、南2012002470、南2012002471、南2012002472、南2012002473。后中信银行武汉分行提起诉讼。中信银行武汉分行与武汉富拓包装技术有限责任公司（以下简称富拓公司）、华顶公司金融借款合同纠纷一案，一审法院于2015年7月7日作出（2015）鄂武汉中民商初字第00318号民事判决，判决：1、富拓公司向中信银行武汉分行偿还借款本金2000万元及利息、罚息等；2、富拓公司向中信银行武汉分行支付实现债权费用10万元；3、中信银行武汉分行对华顶公司提供抵押的位于武汉市汉南区经济开发区大道（武汉华顶包装印务工业园D区）超市第1-2层的房产（武房他证南字第××号），以及位于武汉市汉南经济开发区的土地[汉他项（2013）第349号、地号：4-8-459-1D11]享有优先受偿权；4、中信银行武汉分行对华顶公司提供抵押的位于武汉市汉南区经济开发区的土地（汉他项2013第348号）享有优先受偿权。2015年9月22日，中信银行武汉分行向一审法院申请执行，受理案号为（2015）鄂武汉中执字第00834号。2017年1月3日，一审法院作出（2015）鄂武汉中执字第00834号之一执行裁定及协助执行通知书，内容为：1、继续查封被执行人华顶公司位于武汉市汉南经济开发区的土地使用权[土地证号分别为：汉国用（2012）第37482号、汉国用（2007）第21512号；面积分别为：1102.8平方米、133763.6平方米]。2、继续查封被执行人华顶公司位于武汉市汉南经济开发区工业大道（武汉华顶包装印务工业园置业D区）超市第1-2层房屋所有权（房屋证号为：武房权证南字第××号，建筑面积为：2201.58平方米）；3、继续查封华顶公司位于武汉市汉南区经济开发区武汉模具工业园的房产：南2012002468、南2012002469、南2012002470、南2012002471、南2012002472、南2012002473。中信银行武汉分行自述（2015）鄂武汉中民商初字第00318号民事判决确认其所享有优先受偿权的范围并不及于本案争议执行标的。还查明，武汉东湖新技术开发区人民法院（以下简称东湖开发区法院）在审理原告武汉市亚飞小额贷款有限公司与被告富拓公司、华顶公司、武汉奥星机械设备制造有限公司、武汉径达物流有限公司、武汉旭飞科技发展有限责任公司借款合同纠纷一案中，于2014年12月30日对华顶公司上述财产在内的多处房产进行了财产保全，又于2016年12月2日，予以续封。案外人雷四木提出执行异议后，东湖开发区法院于2018年5月16日作出（2017）鄂0192执异77号执行裁定，中止（2016）鄂0192执224-227号之一执行裁定书及协助执行通知中，对被执行人华顶公司名下武汉市汉南区经济开发区武汉模具工业园1期A06栋1-2层1、2号房屋（房屋所有权证号：南2012002468、南2012002469）的执行。2018年7月13日，东湖开发区法院对被执行人华顶公司名下武汉市汉南区经济开发区武汉模具工业园1期A06栋1-2层1、2号房屋解除查封。至此，一审法院（2015）鄂武汉中执字第00834号之一执行裁定及协助执行通知书，对被执行人华顶公司名下武汉市汉南区经济开发区武汉模具工业园1期A06栋1-2层1、2号房屋（以下简称案涉房屋）的查封为首轮查封。雷四木就中信银行武汉分行查封案涉房屋向一审法院提出执行异议，2018年9月17日，一审法院作出（2018）鄂01执异1026号执行裁定书，裁定中止一审法院（2015）鄂武汉中执字第00834号之一执行裁定及协助执行通知书，对被执行人华顶公司位于武汉市汉南区经济开发区武汉模具工业园1期A06栋1-2层1、2号房屋（房屋所有权证号：南2012002468、南2012002469）的执行。中信银行武汉分行对（2018）鄂01执异1026号执行裁定不服，提起本案诉讼。又查明，2013年12月11日，案外人中国建设银行股份有限公司武汉光谷支行作为抵押权人对案涉房屋设定了抵押权。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，仅就申请执行人是否对执行标的继续执行有诉讼利益进行审查。对中信银行武汉分行提出的“撤销（2018）鄂01执异1026号执行裁定书”的诉讼请求一审法院不予处理。《房屋买卖合同》、《解除合同协议书》、《付款补充协议》系签订双方真实意思的表示，并未违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。根据《房屋买卖合同》、《解除合同协议书》、《付款补充协议》的约定，雷四木以10175074元的价格向华顶公司购买其开发的案涉房屋。2014年8月26日，雷四木以pos刷卡的方式向华顶公司支付150万元，华顶公司开具了收款收据。2014年9月9日，雷四木与华顶公司签订《解除合同协议书》约定，双方协商解除A05-2号厂房购房合同，雷四木已支付的50万元定金转为购买案涉房屋的房款。从雷四木支付150万元定金的时间和《解除合同协议书》签订时间可以判断雷四木与华顶公司签订《房屋买卖合同》应发生于2014年9月9日之前。《付款补充协议》约定的交房日期与武汉华顶物业管理有限公司出具证明、物业费发票能够相印证，且中信银行武汉分行未向一审法院提交反驳证据，从当事人提交的证据可以判断2014年12月华顶公司已向雷四木交付案涉房屋。雷四木提交的转款凭证、收款收据等证据能相互印证，足以证明雷四木支付了案涉房屋的全部购房款。2015年1月19日，一审法院依申请轮候查封了案涉房屋。雷四木在东湖开发区法院就案涉房屋提出执行异议，东湖开发区法院作出（2017）鄂0192执异77号执行裁定中止对案涉房屋的执行，并于2018年7月13日解除了查封措施后，中信银行武汉分行对案涉房屋的查封才成为首轮查封。本案中，在一审法院对案涉房屋实施查封措施前，雷四木已签订合法有效的书面买卖合同并取得了对案涉房屋的占有。现雷四木已经支付了全部购房款，且对案涉房屋未能办理房屋的权属证书系因案涉房屋被查封等多种原因造成。雷四木享有的民事权益足以排除中信银行武汉分行对该房屋的查封，雷四木提出的执行异议理由成立。商品房买卖合同虽未经备案登记，不影响其合同效力。中信银行武汉分行起诉主张雷四木与华顶公司签订的商品房买卖合同因未进行备案登记故不真实、不合法，雷四木无权排除强制执行的依据不足，对中信银行武汉分行请求准许继续执行案涉房屋的诉讼请求一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项的规定，判决：驳回中信银行股份有限公司武汉分行的诉讼请求。本案案件受理费30800元，由中信银行股份有限公司武汉分行负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，依据原审查明的事实，雷四木（买受人）与华顶公司（出卖人）签订了《房屋买卖合同》及《付款补充协议》，约定：甲乙双方签订的A06-1、A06-2《房屋买卖合同》总房价为10175074元。2014年9月10日、10月10日、11月10日、12月10日，2015年1月8日、2月9日，雷四木及其配偶黄照红向华顶公司转账支付6笔124万元，2015年3月10日，雷四木配偶黄照红向华顶公司转账支付1235074元，截至2015年3月10日，雷四木共计向华顶公司支付10175074元，所涉房款支付完毕。华顶公司开具了收款事由为A06-1、A06-2号房款的收款收据。2017年12月22日，武汉华顶物业管理有限公司出具证明，载明，华顶公司2014年10月底将武汉市汉南经济开发区武汉模具工业园一期A06栋1-2层1、2号房屋实际交付给雷四木，雷四木于2014年11月底开始装修并由“武汉市杰精精密电子有限公司”入驻生产经营。雷四木2014年12月开始交纳物业费，武汉华顶物业管理有限公司开具了物业费发票，可以证明雷四木于2014年10月底已经占有A06栋1-2层1、2号房屋。2018年7月13日，东湖开发区法院对被执行人华顶公司名下武汉市汉南区经济开发区武汉模具工业园1期A06栋1-2层1、2号房屋解除查封。至此，一审法院（2015）鄂武汉中执字第00834号之一执行裁定及协助执行通知书，对被执行人华顶公司名下武汉市汉南区经济开发区武汉模具工业园1期A06栋1-2层1、2号房屋的查封为首轮查封。一审法院（2015）鄂武汉中执字第00834号之一执行裁定及协助执行通知书的制作时间为2017年1月3日，故雷四木在人民法院查封之前已占有该不动产。中信银行武汉分行上诉称中信银行武汉分行完全有理由怀疑购房时购买人完全知晓该房屋存在大量权利瑕疵甚至目的为恶意，原审法院认定合同有效，且房款已实际支付有失妥当。但中信银行武汉分行的该项上诉主张与原审查明的事实不符，且中信银行武汉分行未能提供证据予以反驳，故中信银行武汉分行的该项上诉主张不能成立，本院不予采信。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；?（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述第二十九条适用条件为商品房消费者，于本案不适用。雷四木对案涉房屋未能办理房屋权属证书系因案涉房屋被查封等多种原因造成，雷四木对案涉房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以排除中信银行武汉分行对该房屋的申请执行。综上所述，中信银行武汉分行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由中信银行股份有限公司武汉分行负担。本判决为终审判决。审判长 孙 刚审判员 熊亚平审判员 牛 卓二〇一九年十二月三十日法官助理刘佳书记员徐善龙