云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2801民初5423号原告：西双版纳怡和物业服务有限公司。统一社会信用代码：91532800792870740Q。住所：云南省西双版纳傣族自治州旅游度假区丽水景苑小区2-20栋二楼206室。法定代表人：李健康，职务经理。委托诉讼代理人：吕显，男，1980年9月25日出生，汉族，身份证住址云南省大理白族自治州洱源县，系原告员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：孙锦成，云南泰华律师事物所律师，特别授权代理。被告：黄赛，男，1988年10月8日出生，汉族，身份证住址云南省曲靖市罗平县。原告西双版纳怡和物业服务有限公司（以下简称“怡和物业公司”）与被告黄赛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案，本院于2019年12月26日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怡和物业公司的委托诉讼代理人吕显、孙锦成、被告黄赛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡和物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付丽水景苑二区4-7-2-301号房2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费4966元；2、判令被告向原告支付逾期交纳物业费的违约金1000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年原告于原房主陈军签订了《丽水景苑小区二期前期物业管理委托合同》，被告房屋系从陈军处转让所得。2015年2月27日、2019年2月25日，原告分别与西双版纳景洪市丽水景苑小区业主委员会签订了《正元丽水景苑二区前区物业服务协议》，上述相关合同约定：由原告为被告居住一小区提供物业管理服务，物业管理费按产权建筑面积计算，物业费为1.5元/平，住宅为0.86元/平。被告的房屋建筑面积为192.48平米。若被告不按协议约定的收费标准和时间缴纳物业管理费用的，原告有权要求被告补交，并按每天千分分之五的比例收取违约金。协议签订后，原告一直全面履行协议义务，依法依约对被告居住的小区提供相应的物业管理服务，但被告自2017年1月1日起无故拖欠物业管理服务费，截止2019年6月30日，被告累计拖欠物业管理服务费达4966元。期间原告多次通过电话、上门及发函等方式向被告催缴，但被告均未交纳物业管理服务费。为维护原告的合法权益，起诉至人民法院。被告黄赛答辩称：物业管理不到位，得不到应有的服务，没有尽到应有的责任，并且楼顶漏水渗透到被告家中，所以没有交纳物业费。本院经审理确认证据及认定法律事实如下：原告向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院确认并在卷佐证。原告怡和物业公司提交：《营业执照》复印件1份、《身份证复印件》1份、《前期物业管理服务协议》复印件1份、《物业服务合同》复印件2份，内容真实，来源合法，能证实原、被告双方的身份情况、原告与丽水景苑小区业主委员会签订物业管理服务协议，双方对物业费标准、服务事宜及标准、违约责任等事宜进行约定的情况，本院予以采纳。被告黄赛未向本院提交相关证据材料。经本院审理认定法律事实如下：被告黄赛系丽水景苑4-7栋2单元301号房屋的业主，该房屋系被告从案外人陈军处转让所得，该房屋建筑面积192.48平方米。2015年2月27日原告与西双版纳州景洪市丽水景苑小区业主委员会签订了《正元丽水景苑小区物业服务协议》将丽水景苑小区委托原告怡和物业公司实行全面物业管理服务。并约定：小区物业管理费（按产权建筑面积）：1、商业：1.5元/月/平方米；2、办公用房：1.5元/月/平方米；3、别墅：1.5元/月/平方米；4、住宅：0.86元/月平/方米；委托管理期限为肆年，自2015年3月1日至2019年2月28日；违约责任：甲方（业主委员会）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，须按每天千分之五的比例交滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。”2019年2月25日原告与西双版纳州景洪市丽水景苑小区业主委员会签订了《丽水景苑小区物业服务合同》将丽水景苑小区委托原告怡和物业公司实行全面物业管理服务，委托期限为肆年，自2019年3月1日至2023年2月28日，约定小区物业管理费和违约责任和《正元丽水景苑小区物业服务合同》约定的内容一致，合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，原告为被告所在丽水景苑小区提供了物业管理服务，后被告未向原告交纳2017年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理服务费4966元，原告多次向被告催要物业管理费未果，遂引发纠纷，原告起诉至本院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，原告怡和物业公司与西双版纳州景洪市丽水景苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的规定，属合法有效，对双方当事人具有约束力，被告作为该小区业主该合同效力及于被告，现原告怡和物业公司已按照合同约定履行了物业服务的义务，被告理应按照合同的约定按时支付物业管理费，被告对原告未尽物业管理服务，存在屋顶漏水未处理的抗辩，未提交证据予以证明，该主张依据不足，本院不予采信。故对原告要求被告支付拖欠2017年1月1日至2019年6月30日期间按0.86元/平方米/月计算为0.86元×192.48平方米×30个月=4966元的物业管理费，符合法律及合同约定，本院予以支持。关于原告主张违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）合同法解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失基础，兼顾合同的情况的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本案中因《物业服务合同》中对违约金及违约金的计算方式进行了约定，但双方约定的违约金过高，已经超过法律规定上限，原告又未向本院举证证明其因被告拖欠物业费所造成的实际损失，本院酌情将被告拖欠金额视为损失金额为限，并根据公平原则，对原告主张的违约金部分予以支持，即支持实际损失10％的违约金4966元×10％=496.6元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告黄赛于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳怡和物业服务有限公司支付物业管理费4966元及违约金496.6元；二、驳回原告西双版纳怡和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告黄赛负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 骆 伟二〇一九年十二月二十七日书记员 钟宇莹