北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14665号上诉人（原审原告）：邓波，男，1981年5月6日出生。委托诉讼代理人：王杰，北京熙明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京汇金房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧（望田路8号）。法定代表人：侯培华，经理。原审被告：北京汇金物业管理有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村东南侧1栋。法定代表人：杨秀芳，董事长。上诉人邓波与被上诉人北京汇金房地产开发有限公司（以下简称开发公司）及原审被告北京汇金物业管理有限公司（以下简称物业公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初1461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓波上诉请求：1.撤销一审判决，改判开发公司限期办理原北京市房山区201房屋（现改为燕都201室）(以下简称涉案房屋）楼栋产权证书；2.请求法院判令开发公司给邓波办理涉案房屋所有权证书；3.请求法院判令开发公司向邓波支付逾期办理所在楼栋权属证明违约金截止至2017年11月15日共112023元、逾期办理房产证违约金截止至2017年11月15日共58850元；4.案件诉讼费用由开发公司承担。事实与理由为：1.一审法院认定本案不具备办理楼栋产权证明的条件，驳回我方该项诉讼请求有误。我方在购买涉案房屋时，是可以正常贷款并取得预售许可证的，在选购房屋时我方不存在任何过错。经一审法院调查查明涉案房屋无法办理楼栋产权证书的原因是开发公司将涉案楼栋一层原土地用途为住宅土地改为其他商业服务，开发公司应当于国土部门签订土地使用权出让合同补充协议并支付相应地价款，而开发公司迟迟不予办理上述手续，应负全责，其抗辩因政策原因导致无法办理，没有事实和法律依据。根据合同约定，出卖人应当在2011年6月30日取得楼栋权属证明，但其怠于交纳变更土地性质地价款长达近9年，导致整栋楼近百户业主至今无法取得房产证，主观系属恶意，违约情节严重。双方在合同中第二十条第一款、第二款明确约定了办理整座楼栋权属证明及房屋产权证的时间，该约定未违反法律行政法规的强制性规定，应属有效条款，开发公司应当依约履行合同义务。法院应本着解决纠纷的原则限期责令开发公司尽快与国土部门签订土地使用权出让合同补充协议并支付相应地价款，判令开发公司限期为我所在楼栋办理楼栋权属证书及房屋产权证；2.一审法院判决违约金标准明显过低。对方的行为给我方及其他业主造成极大经济损失，作为外地户籍留京工作人员，购买房屋是为长期定居北京，而无房产证影响我积分落户，影响子女落户及能否在北京参加高考，甚至会导致家人放弃工作举家迁回老家，该房屋想用用不上，想卖没法卖。一审法院虽然上调了违约金，但幅度过低，根据《合同法》第一百一十四条规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同中对违约金约定过低，可以要求人民法院予以增加，无法确定损失的情况下，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中从开发公司违约时间、违约原因及给我方造成的损失综合考虑，违约金标准至少应当按照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，让开发公司对其违约行为付出相应代价，以维护法律公平正义。开发公司辩称，不同意邓波上诉请求。一审法院应当按照双方合同约定认定违约金数额，不应进行调整，一审判决有失公正。物业公司述称，邓波与开发公司之间的争议与物业公司无关，邓波起诉物业公司有误。邓波向一审法院起诉请求：1.请求判令开发公司给邓波办理原北京市房山区201室(即本案所称涉案房屋）所在楼栋产权证书；2.请求判令开发公司给邓波办理涉案房屋的所有权证书；3.请求法院判令开发公司向邓波支付逾期办理涉案房屋所在楼栋权属证明违约金112023元、逾期办理房产证违约金58850元（计算方式为：楼栋权属证书违约金自2012年1月1日至2017年11月15日共计2170天，以房款397104元为基数按照日万分之一点三计算，房产证违约金自2014年9月30日至2017年11月15日共计1140天，以房款397104元为基数按照日万分之一点三计算）；4.请求判令开发公司为邓波出具23万元贷款发票；5.请求判令开发公司、物业公司给邓波出具契税5956.56元、公用维修基金7989元、测绘费108.65元、进户门禁卡10元、产权代办费1000元、壁挂炉4200元、天然气初装费4000元、面积补差费1625元，合计24889.21元的发票；6.诉讼费由开发公司、物业公司承担。一审法院认定事实：2009年8月26日，邓波（买受人）与开发公司（出卖人）签订了预售合同，约定邓波购买涉案房屋，预测建筑面积为79.1平方米，总价款为395479元，开发公司应在2010年12月31日前向邓波交付房屋。预售合同第二十条为产权登记条款。其中对初始登记的约定为，出卖人应当在2011年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照以下方式处理，即因出卖人的责任未能在本款约定期限180日内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人按买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。对于转移登记约定为，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起1095日内取得房屋所有权证书的，出卖人按买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。上述“买受人全部已付款”应指所付首付款加贷款月供款，买受人无异议。预售合同还对房屋交付条件、逾期交房责任、产权转移登记办理方式和违约责任等内容作了约定。预售合同签订后，邓波按照约定向开发公司给付了395479元购房款。2011年8月30日，邓波交纳了契税5956.56元、公用维修基金7989元、测绘费108.65元、进户门禁卡10元、产权代办费1000元、壁挂炉4200元、天然气初装费4000元、补多出面积款1625元。此后，邓波领取了房屋钥匙，办理了入住手续。邓波购买房屋所在楼栋的权属证明至今未办理完毕。另查明，涉案房屋所在楼栋36#于2011年完成工程竣工验收备案，且已取得国有土地使用证、建设工程规划许可证并完成规划核验工作，该楼栋的房产实测绘成果审核亦已经办结。该楼栋在建设工程设计方案审查意见中约定首层规划用途为其他商业服务，所取得国有土地使用权出让合同中约定土地用途为住宅。办理该楼栋初始登记需开发公司提交北京市国有土地使用权出让合同补充协议及地价款缴清凭证，目前尚不具备办理该楼栋初始登记的条件。一审法院判决认为：邓波与开发公司在自愿基础上签订的预售合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。现邓波要求开发公司办理涉案房屋所在楼栋的权属证明及该房屋的产权转移登记，根据该院调查取证的结果，该楼栋尚不具备办理房屋初始登记的条件，亦无法办理房屋的产权转移登记，故对邓波的该项诉讼请求，该院不予支持。根据预售合同约定和该案实际情况，开发公司已经逾期办理涉案房屋所在楼栋的权属证明和房屋所有权证，应当承担违约责任。关于邓波主张的违约金过低要求予以调整的请求，该院综合考虑邓波因楼栋初始登记和不动产权证书办理迟延而遭受损失的情况，结合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，酌情对违约金数额予以调整。因双方合同中没有关于发票的相关约定，收款人出具发票的义务系基于我国税法的相关规定，故邓波要求出具发票的相应请求，涉及行政管理问题，该院不予审查，邓波可另循其他法律途径解决。综上，邓波诉讼请求的合理部分，该院予以支持；不合理部分，该院不予支持。开发公司及物业公司抗辩意见的合理部分，该院予以采纳；不合理部分，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、北京汇金房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向邓波支付逾期取得商品房所在楼栋权属证明违约金和逾期办理不动产权证书违约金共计9500元；二、驳回邓波的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审认定事实，燕都科学城世界名园一期36号楼申请楼牌后的坐落为北京市房山区窦店镇汇丰街4号院18号。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，一、就邓波所提要求开发公司限期办证的上诉请求。一审法院经调查查明，涉案房屋所在楼栋尚不具备办理房屋初始登记的条件，亦无法办理涉案房屋产权转移登记，在此情况下，邓波的该项请求暂无法得到支持。二、就邓波主张的违约金数额问题。我国合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。违约金调整的目的，是充分补偿守约方实际损失并适度惩罚违约方，进而维护法律和契约的严肃性。调整违约金，应依照公平原则和诚实信用原则，根据案件具体情况，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、当事人过错程度、履行利益损失、是否存在损益相抵等因素。本案中，邓波与开发公司就逾期办理涉案房屋楼栋权属证明与房屋产权证约定的违约金数额明显过低，邓波有权依法请求法院予以增加。现一审法院综合考虑邓波损失情况，结合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，酌定开发公司向邓波支付违约金共计9500元，并无不当，本院予以维持。开发公司支付违约金后，仍应当按照预售合同的约定，积极履行办证义务。综上，邓波的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费5372元，由北京汇金房地产开发有限公司负担5000元（于本判决生效后七日内交至一审法院），由邓波负担372元（已交纳）。二审案件受理费5784元，由邓波负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  姚 颖审 判 员  李 珊审 判 员  周梦峰二〇一九年十二月二十三日法官助理  李 慧书 记 员  周 洁