山东省青州市人民法院正本民 事 判 决 书（2019）鲁0781民初3273号原告山东广通家纺有限公司，住所地青州市益王府北路1788号。统一社会信用代码913707817774076941。负责人李雁洲，经理。委托代理人于世民，山东舜达律师事务所律师。被告潘灵芝，女，1978年6月8日出生，汉族，住青州市。被告段黎，女，1975年6月29日出生，汉族，住青州市。原告山东广通家纺有限公司诉被告潘灵芝、段黎申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东广通家纺有限公司的委托代理人于世民、被告段黎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：1、请求法院依法确认位于青州市云门××小区××楼××单元××室房产归原告所有，异议价格50万元；2、请求继续对位于青州市云门××小区××楼××单元××室房产的查封；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：青州市人民法院（2019）鲁0781执异69号民事裁定书认定事实错误，适用法律不当，事实和理由如下：一、位于青州市云门××小区××房产××室（121.67平方米），储藏室9-G（3.76平方米），车位9-21号的真实权利人是原告。2015年12月26日签订的《协议书》、2016年1月25日签订的《补充协议》，2017年10月27日青州亿海诚房地产开发有限公司出具的《证明》能够证明涉案的房产的真正权利人是原告。我公司已对该房产提起诉讼，该案还在审理过程中，所以青州市人民法院（2019）鲁0781执异69号民事裁定书确认该房产的归属是错误的。二、被告段黎以不合理的低价取得涉案房产，不应受到法律保护。被告潘灵芝从青州亿海诚房地产开发有限公司取得的房产购房价款是722588元，但是转让给被告段黎的价格是500000元，该价格明显不符合常理。在2017年3月份正是青州市房价大涨的时候，如果该房产是被告潘灵芝的，潘灵芝舍得吗？事实是该房产不是潘灵芝的。由于原告追索，所以潘灵芝恶意售房。加入段黎与潘灵芝不存在恶意串通，那么段黎的购房行为明显与市场交易习惯不符，其行为也不是善意取得，故须原物返还。综上所述，请求贵院依法确认位于青州市云门××小区××楼××单元××室的房产归原告所有，继续对位于青州市云门××小区××楼××单元××室的房产查封。被告潘灵芝未到庭，亦未提交书面答辩状。被告段黎辩称：1、基于对政府主管部门关于物权公示行为的正当信任，我与潘灵芝的买卖行为符合法律规定及一般交易习惯。2017年3月，我通过宝日房产中介公司从潘灵芝手中购得云门世泰园9号楼2单元602室房产一套。当时潘灵芝通过中介出售三套房屋，这是其中一套。潘灵芝在中介公司报价50万元/套，要求现款。通过熟人打听，潘灵芝个人没有外债、官司、信用较好，并且中介公司告知潘灵芝这三套房屋已经在房管局网签备案，没有问题，可以放心购买。我到房管局查询获悉该房屋没有抵押、担保等一切不良记录，出于对政府信息公示的信赖，我通过宝日房产中介公司与潘灵芝签订了《房屋买卖契约》及《房屋买卖合同（补充协议）》，按合同约定，我支付了45万元的绝大部分房款，其余5万约定过户时支付。合同签订时，潘灵芝将其购房合同、收据等办理产权证的相关手续资料以及房屋的钥匙、水卡、电卡等附属设施全部移交给了我，我已经实际占有使用，整个过程宝日房产中介公司中介人员祝光荣都在场签字证明，并负责后期的过户工作，我向宝日房产中介公司支付了4000元中介费用。2、我与潘灵芝的买卖是双方真实意思表示，合法有效。我在购买该房屋之前不认识潘灵芝，和她没有任何解除，我的家属也不认识她，不存在恶意串通。我购买该房屋是用于居住，因为现居住地慧博园小区距离上班地点比较远，这套房屋距离上班地点党校比较近，所以相中。购买价格是潘灵芝在中介的报价，是她真实意思表示，并且其他两家已经诉讼潘灵芝，法院判决购买合同有效，我的房屋和其他两家是相同情形。这套房屋是潘灵芝72万元购买，转让给我的价格是50万，这是一个合理的低价，符合市场交易习惯和交易规律。一是这套房屋是二手房，不能更名，只能过户，因为当时云门世泰园整个小区都没有办理房产证。所以临时不能过户；二是要求现款，不能按揭；三是房屋都是楼顶，且位置不好；四是顶账房本身就比较便宜，是二手房市场有目共睹的事实；五是这套房屋还需缴纳前期物业费和维修基金约1万元左右，中介预算过户等相关费用需要5-6万元，其实我购得这套房屋大概总共需要56-57万元左右。3、原告与潘灵芝之前的经济争议与我无关，我的合法权益应收法律保护。首先，根据《物权法》、《城市房地产管理法》等法律规定，物权备案登记在潘灵芝名下，我有理由相信该房屋属于潘灵芝所有。其次，根据本案的详细档案，潘灵芝本案的依据是其与开发商签订的房屋买卖合同，这个备案登记是开发商基于合同完成的。根据法律规定，只要登记完成，即具有物权公示性效力，即使是预告登记。如果撤销该登记，除双方配合外，必须进行司法程序。因此我与潘灵芝的买卖是合法的，我的权益必须保证。4、原告与潘灵芝之间仅仅存在债权债务关系，不涉及物权。根据上一个案件查明的事实，原告无论与开发商之间还是与潘灵芝之间，法律意义上仅仅涉及债权债务法律关系，根据不涉及物权法律关系。无论原告与开发商还是潘灵芝之间的债权债务法律关系走到哪一步，仅仅是“债”法律关系的处理，仅仅属于“金钱债权”，其处理结果均不能对抗答辩人。我购买潘灵芝的房子通过中介，在房管局查询网签备案，在购买的过程中无人阻扰，我支付了合理的对价，该房屋我已经善意取得，原告无权查封我的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。”我购买的潘灵芝的房屋符合以上解除查封的条件，现将所有证据提交，请法院支持我的答辩请求，解除对该房屋的查封。另外，原告诉潘灵芝返还三套房屋的诉讼，青州法院已经下达判决书，原告证据不足被驳回了诉讼请求。原告以潘灵芝涉嫌诈骗在青州市公安局报案，公安局刑警大队将潘灵芝和我们三个购房的案外人叫去调查，调查我们与潘灵芝的关系，调查我们的房屋如何购买的等情况，原告证据不足，明显是通过公安机关调查取证，违反法律规定。原告收没有收到100万房款，事实是这100万已经打给了原告的儿子，原告现又已没有收到100万为由恶意诉讼，愚弄老百姓，随意查封我的房屋，扰乱了我的工作和生活秩序，给我造成了严重的心理压力，我将保留追偿的权利。对原告这种“虚假陈述”的恶意诉讼行为，我请求对原告进行司法惩罚。综上，基于民事诉讼以事实为依据，以法律为准绳的原则，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年1月22日，原告公司起诉潘灵芝返还原物纠纷一案，在（××）××案件中××了涉案房产××云门××小区××楼××单元××室，青州市人民法院于2018年1月18日作出（2018）鲁0781财保184号民事裁定书。2015年12月26日，山东广通家纺有限公司及李雁洲作为甲方、青州泰邦新型建材有限公司及程美凤作为乙方、王海鹏作为丙方、青州市威特变压器厂及王灿作为丁方签订协议书一份（协议编码：2015-12-26-01），该协议书第四条第一款约定：第五笔借款中，因乙方欠甲方2393480.11元，为了便于计算，甲、乙双方一致同意，乙方欠甲方的欠款数额2393480.11元调整为240万元，以后利息另行计算。该笔欠款由丙方用其在青州云门世泰园小区住房【房号：1、9-3-601室（121.76平方米）、储藏室9-13号（5.68平方米）、车位一个。2、10-3-601室（121.08平方米）、储藏室10-29号（14.63平方米）、车位一个。3、11-3-501室（121.27平方米）、储藏室11-11号（10.53平方米）、车位一个】替乙方抵偿所欠甲方的213万元债务，丙方并且保证该房产可以免费更名。余款甲乙双方另行结算。2016年1月25日，山东广通家纺有限公司及李雁洲作为甲方、青州泰邦新型建材有限公司及程美凤作为乙方、王海鹏作为丙方签订补充协议一份，主要内容为：现甲乙丙三方经协商一致，特签订如下补充协议：一、将2015-12-26-1协议中第四条第一款中丙方王海鹏为乙方抵偿甲方债务的青州云门世泰园小区的三套房产【房号：1、9-3-601室（121.76平方米）、储藏室9-13号（5.68平方米）、车位一个。2、10-3-601室（121.08平方米）、储藏室10-29号（14.63平方米）、车位一个。3、11-3-501室（121.27平方米）、储藏室11-11号（10.53平方米）、车位一个】，更换为以下三套房产【房号：1、8-1-501室（121.38平方米）、储藏室8-12（14.01平方米）、车位8-8号。2、8-1-502室（121.38平方米）、储藏室8-11号（14.01平方米）、车位8-9号。3、9-2-602室（121.67平方米）、储藏室9-G号（3.76平方米）、车位9-21号】。二、2015-12-26-1协议中约定的三套房产与变更后的三套房产价值差额为18000元，该差额由甲方承担。三、更换后的三套房产由丙方协助更名至甲方指定网签人名下（甲方指定网签人：潘灵芝，身份证号码：）。四、未尽事宜按编号为2015-12-26-1协议的约定内容执行。2017年10月27日，青州亿海诚房地产开发有限公司出具证明一份，主要内容为：原告公司于2016年1月27日为潘灵芝出具的购房收据，原告公司并未收到款项，仅证明原告公司抵账给王海鹏的房子（含车位、储藏室）网签至潘灵芝名下。2019年6月12日青州市人民法院作出（2018）鲁0781民初1786号民事判决书，驳回原告山东广通家纺有限公司的诉讼请求。该判决作出后，山东广通家纺有限公司不服提起上诉，现案件正在潍坊市中级人民法院审理中。涉案房产青州市云门××小区××楼××单元××室该网签合同系青州亿海诚房地产开发有限公司与潘灵芝所签。合同编号2016010518.潘灵芝已支付涉案房产的购房款及相关税款。2017年3月9日，段黎与潘灵芝通过房屋中介青州市宝日房产中介服务部签订《房地产买卖契约》一份，约定潘灵芝以50万元的价格将涉案房产云门世泰园9号楼2单元602室转让该段黎。段黎于2017年3月10日支付房屋中介费用4000元，合同约定已收到购房定金2万元，2017年3月19日前首付购房款43万元，同时签订补充协议，约定若2017年3月19日前完成改名手续，则一次性付清尾款5万元整，若2017年3月19日前未完成改名手续，则余款5万元于办理好改名手续之日付清。2017年3月9日，段黎向潘灵芝支付定金2万元，2017年3月18日支付首付款43万元，2017年3月17日潘灵芝与段黎书面约定房屋买卖所涉及的包括房屋钥匙等相关资料，段黎实际占有了该涉案房屋。上述事实，有原告提供的山东省青州市人民法院财产查封扣押冻结登记表、（2018）鲁0781财保184号民事裁定书、山东省青州市人民法院财产查封扣押冻结登记表、（2018）鲁0781财保184号民事裁定书、受理案件通知书、传票、立案通知书、被告提供《房地产买卖契约》一份、房屋登记信息记录证明一份、青州大管家物业管理有限公司售电收据一份、青州华润燃气有限公司收据一份、晖泽水务（青州有限公司）水费单据一份、银行流水一份、青州市不动产登记中心出具的证明一份、商品房买卖合同（预售合同）一份、山东省地方税务局通打机打印发票一宗、青州宝日房地产中介收据一份、《买卖合同补充协议》一份及当事人陈述等证据在案为证。本院认为，本案争执的焦点是：涉案房产青州市云门××小区××楼××单元××室是否能够成为申请人执行异议之诉的诉讼标的。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”所谓执行异议之诉，是在执行过程中当事人和案外人对执行标的实体权利存在争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼。具体到本案来说，由于涉案房产青州市云门世泰园小区9号楼2单元602室是青州市人民法院（2018）鲁0781民初1786号原告公司诉潘灵芝返还原物纠纷一案的诉争标的，案件经过一审法院审结后正在二审法院审理过程中，对于涉案房产青州市云门××小区××楼××单元××室的所有权是否属于原告公司所有，还是潘灵芝所有，二审法院未作出最终确认。本案被告如果认为涉案房产青州市云门××小区××楼××单元××室的所有权属于其所有，可以通过提起有独立请求权第三人之诉，参与诉讼，也可待二审法院作出最终确认后依照审判监督程序办理，同时如果二审法院驳回本案原告在原告诉潘灵芝返还原物纠纷一案中的诉讼请求，涉案房产青州市云门××小区××楼××单元××室的查封也失去了事实基础。对于原告主张的案件涉及刑事犯罪，需待刑事案件处理的最终结果才能处理民事案件的主张，依法无据，本院对其主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，判决如下：青州市人民法院于2018年1月18日作出的（2018）鲁0781财保184号民事裁定书继续执行。案件受理费8800元，由被告段黎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  杜云昆二〇一九年十二月十三日书记员  孟庆庆