文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0406民初2385号原告：湖南星美联行物业管理有限公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区湘江南路16-17号。法定代表人：罗晓宏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：尹金生，男，1966年4月3日出生，汉族，系该公司物业经理，住湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：黄旋，湖南八方律师事务所律师。被告：单宇迪，女，1985年5月4日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。原告湖南星美联行物业管理有限公司（以下简称星美联行物业公司）与被告单宇迪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星美联行物业公司的委托诉讼代理人尹金生、黄旋到庭参加了诉讼。被告单宇迪经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告星美联行物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付自2016年5月1日至2019年7月31日的物业管理费5242.19元；2、判令被告立即向原告支付拖欠物业费违约金1022.23元（以拖欠金额为基数，按每日千分之五，从拖欠之日起计算至实际支付之日止，暂时计算至2019年7月31日）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告单宇迪未予答辩，亦未提供证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据审核认定的证据及原告的当庭陈述，确认以下事实：2013年9月18日，衡阳市禧诚房地产开发有限公司（甲方）与原告星美联行物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，双方约定由原告星美联行物业公司对禧诚雁巢小区提供前期物业管理服务事宜。物业服务费按房屋建筑面积高层住宅每月每平方米1.5元计取；物业服务费（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每次缴费的第一个月的10日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，应补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。该合同期限自2013年9月19日起至2018年9月18日止，五年到期。如在此期间业主入住率达60%以上，业主大会成立，与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时，此合同则终止，如入住率未达60%以上，未依法成立业主委员会，《物业管理合同》可续签，或重新招投标。2014年11月22日，单宇迪与衡阳市禧诚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于衡阳市雁峰区，建筑面积为89.61平方米。2018年9月18日，衡阳市禧诚房地产开发有限公司（甲方）与原告星美联行物业公司（乙方）再次签订《前期物业服务合同》，双方约定由原告星美联行物业公司对禧诚雁巢小区提供前期物业管理服务事宜。物业服务费按房屋建筑面积高层住宅每月每平方米1.5元计取；物业服务费（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在每次缴费的第一个月的10日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；业主未能按时足额缴纳物业服务费用（物业服务资金）的，应补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。该合同期限自2018年9月19日起至2019年12月31日止。另查明，被告单宇迪于2015年4月15日向原告星美联行物业公司出具《收楼承诺书》，认可已签收了《业主手册》、《前期物业服务协议》等资料，承诺遵守上述规定相关条款，承担违反上述规定所造成的一切责任和损失。之后，原告星美联行物业公司依约提供了物业服务，被告单宇迪于2015年4月15日预存物业服务费1630元，原告星美联行物业公司于2015年4月15日赠送被告单宇迪三个月物业服务费407.4元，于2018年2月13日以房屋差价转物业服务费的方式充值128元物业服务费，以上费用核算后，被告单宇迪于2016年8月1日开始拖欠物业服务费，截止2019年7月31日，被告单宇迪尚欠物业服务费4710.94元（89.61平方米×1.5元/平方米×36个月-128元=4710.94元）。本院认为，衡阳市禧诚房地产开发有限公司与原告星美联行物业公司签订《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，被告单宇迪于2015年4月15日向原告星美联行物业公司出具《收楼承诺书》，承诺对上述合同条款予以遵守，并承担违反上述规定所造成的一切责任和损失。基于单宇迪的上述承诺，以及根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，本院认为衡阳市禧诚房地产开发有限公司与原告星美联行物业公司签订《前期物业服务合同》对被告单宇迪具有同样法律效力。原告星美联行物业公司按照协议的约定提供了物业服务，被告单宇迪未能按照协议的约定及时支付物业服务费，被告的行为构成违约，应承担本案的违约责任。原告主张被告支付物业服务费，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。被告应支付原告2016年8月至2019年7月31日期间的物业服务费为4710.94元，原告诉请被告应支付物业服务费5242.19元，与本院查明的事实不符，应以本院确认的数额为准。对于原告诉请的违约金1022.23元，本院认为虽双方签订的服务协议中约定了从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金，但该标准约定过高，从有利于双方之间和谐相处角度出发，本院酌情调整为500元。被告单宇迪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告单宇迪在本判决生效之日起十日内支付原告湖南星美联行物业管理有限公司2016年8月1日至2019年7月31日期间的物业服务费共计4710.94元；二、被告单宇迪在本判决生效之日起十日内支付原告湖南星美联行物业管理有限公司违约金500元；三、驳回原告湖南星美联行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告单宇迪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告单宇迪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  李小燕二〇一九年十二月十日法官助理张存金代理书记员  李 晨            责任校对人：张  存  金      注：本案适用法律条款见附页附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。                  第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。