甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘07民终1451号 上诉人（原审原告、反诉被告）：酒泉市泉湖房地产开发有限责任公司。 法定代表人：刘某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：盛某1，该公司项目部经理。 委托诉讼代理人：盛某2，该公司法律顾问。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李某，男，1974年2月17日出生，汉族，甘肃省高台县人，住高台县，公民身份号码：×××。 上诉人酒泉市泉湖房地产开发有限责任公司（以下简称“泉湖房地产公司”)因与被上诉人李某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服甘肃省高台县人民法院（2019）甘0724民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人泉湖房地产公司的委托诉讼代理人盛某2、被上诉人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉湖房地产公司上诉请求：1、依法撤销甘肃省高台县人民法院(2019)甘0724民初241号民事判决，并改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，导致判决结果严重错误。1.一审判决以上诉人与被上诉人签订的《房屋征收安置补偿协议》第三条第(一)款第1项约定认定安置房屋及地下室的面积是对协议条文的曲解，与生效判决认定的事实严重不符。生效的(2018)甘0724民初1911号民事判决书、(2019)甘07民终92号民事判决书已经认定该约定系双方对楼层及面积的提前预定，而非双方对楼层包括面积、地下室的最终协议结果。因补偿协议是高台县住房和城乡建设局提供的格式合同，协议第三条第(一)款第1项仅仅约定的是上诉人提供给被上诉人选择的安置房屋的大概位置、基本户型和地下室型号，对安置房屋及地下室的具体位置和面积并没有约定，所有的拆迁户均未按上述约定确定安置房屋及地下室的面积。而且上诉人已提交安置房屋户型图、上诉人与拆迁户王长荣、张雪兰签订的补偿协议、马成和的民事判决等证据证明协议中的106.76平方米是设计的户型面积，被上诉人亦说不清楚106.76平方米是如何兑换来的，一审判决将协议中的“10平方米左右”按10平方米理解和计算价款本身就存在严重的逻辑错误。2.一审判决以上诉人与被上诉人在补偿协议中未约定楼层差价就认定没有差价，该认定违反了相关行政法规和当地拆迁政策。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，县级政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，高台县住房和城乡建设局作为高台县人民政府的组成部门，其发布的《高台县国庆一社棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》是该区域的房屋征收和补偿政策，该区域拆迁户均应当遵守，该方案确定的“征收房屋建筑面积按实测面积一平方米兑换新建住宅一楼平方米毛坏房”的产权调换办法是包括被上诉人等拆迁户讨论通过后实施的，而且在具体实施过程中无一例外。一审判决显然违反了民法总则第十条的规定，即违背了公序良俗。3.一审判决以上诉人出售房屋中有明暗间差价就认定上诉人应当承担明暗间差价6000元，按照此逻辑，一审判决的对本案事实的认定毫无意义，一审判决应当参照上诉人与其他拆迁户的交易习惯作出判决即可，为何一审判决对本案兑换标准、楼层差价、面积差价作出与其他拆迁户不一样的认定和裁决?显然一审判决认定明暗间差价及差价标准毫无事实和法律依据。二、一审判决适用法律不当，导致判决结果错误。1.上诉人与被上诉人在补偿协议中没有约定兑换标准，法律上也没有规定拆迁房屋的兑换标准，依据民法总则第十条规定：处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。《高台县国庆一社棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》、(2018)甘0724民初1911号民事判决书、(2019)甘07民终92号民事判决书以及上诉人与王长荣、张雪兰签订的补偿协议和结算单均可证明本区域拆迁补偿的交易习惯，该交易习惯就是当地的公序良俗，一审判决不仅违反了上述法律规定，而且违反了本区域的交易习惯，违背了公序良俗。2.依据合同法第六十一条规定，合同生效后，相关内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《最高人民法院关于适用 李某辩称，1.双方签订的《高台县国庆一社棚户区改造项目房屋征收安置补偿协议》合法有效，双方均应遵守。被上诉人已经按照协议约定履行了自己的合同义务，上诉人也已经进行了拆迁和修建。根据协议约定，上诉人应该于2016年5月8日前向被上诉人交付碧水明珠6号楼中单元3楼明间一套，即按照约定上诉人向被上诉人交付置换房屋。2.合同具有相对性。上诉人所称的案件事实和合同约定并非本案涉及的双方经过协商一致签订的《高台县国庆一社棚户区改造项目房屋征收安置补偿协议》的内容。3.不存在对于置换的楼房面积、楼层、位置等产生歧义的情况。4.本案违约的是上诉人，应由上诉人按照合同约定向被上诉人承担违约责任。 泉湖房地产公司向一审法院起诉请求：1、要求被告给付原告安置房屋面积差价款30848元、楼层差价款1938元、地下室价款19929元、公共维修基金2196元、物业费988元、暖气费4744元、智能水表款595元，共计78628元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年8月，高台县住××乡范围内的房屋实施征收，并制定了《高台县国庆一社棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》，内容涉及征收安置补偿资格确认、补偿安置方式、补偿安置办法、临时安置补偿政策等问题，该方案经城关镇、城建部门召集会议曾进行过公布。2015年，原告酒泉市泉湖房地产开发有限公司开发改造高台县城关镇东城河路棚户区住宅楼工程，原告原有高台县城关镇东城河路248号院内房屋及附属设施属于征收范围。经原被告协商，双方于2015年5月8日签订《高台县国庆一社棚户区改造项目房屋征收安置补偿协议》，约定1、房屋所有人李某名下私有东城河路房屋实测面积101.06㎡，证载面积95.76㎡，以产权调换方式调换甲方（被告）原址修建的碧水明珠小区安置房；2、在产权调换方案中约定原告提供位于原址修建的碧水明珠小区二期工程三楼中户明间一套，建筑面积为106.76㎡，地下室面积10㎡左右，以测绘部门实测面积为主；3、过度安置费用标准为300元／月，一次性补偿过度安置费用12个月；4、约定安置房屋面积确认及面积差处置方式为：实际测量面积与协议约定面积发生差异时，按面积相差部分以同区域同楼层价格多退少补。协议签订后，原告在实施住宅楼改造工程中拆除了被告房屋，并分别支付被告过度安置费3600元和1800元。2017年，原告完成二期工程3号楼和6号楼的建设，被告要求原告按照签订的协议交付兑换的房屋时，双方对兑换房屋是否承担楼层差价等问题产生争议，被告向一审法院提起诉讼，要求原告履行房屋征收安置补偿协议，该案经一审、重审后，在上诉期间，双方对兑换交付房屋达成协议，约定由原告于2019年1月25日向被告交付高台县碧水明珠6号楼二楼201室住房，面积为109.82㎡。张掖市中级人民法院作出的（2018）甘07民终1256号民事调解书，确定原告于2019年1月28日前向原告交付高台县碧水明珠6号楼二楼201室住房（109㎡）房屋一套、地下室一间。对双方争执的其余问题未予处理。另查明，原告按照协议于2019年1月25日向被告交付其开发的6号楼西单元201室楼房一套，面积109.82㎡；地下室一间，面积11.32㎡。 一审法院认为，原被告签订的《高台县国庆一社棚户区改造项目房屋征收安置补偿协议》，不违反法律规定，依法应当保护，该协议对合同当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行各自的义务。关于双方均提出由对方承担楼层差价的问题，虽然在相关部门制定的补偿方案中提及楼层差价，但补偿方案仅具有公示的意义，而约束双方房屋置换的则是签订的补偿协议，在补偿协议中双方并未约定承担楼层差价，原被告本诉与反诉中的该主张均缺乏依据，不予支持。对面积差价的问题，补偿协议约定“房屋建筑面积为106.76㎡、地下室面积为10㎡左右”应为约定的原告兑换给被告房屋的面积，双方约定“实际测量面积与协议约定面积发生差异时，按面积相差部分以同区域同楼层价格多退少补”，现被告的房屋及地下室面积与合同约定有差异，实际面积大于约定面积的差价由被告给付原告。地下室面积的价格双方没有约定，物价部门对此未予定价，原告要求被告以成本价每㎡1300元给付公平合理。关于维修基金问题，《张掖市住宅专项维修基金管理办法》规定，应由房屋所有权人按标准缴纳，并由开发建设单位代收，所以被告应向原告交纳。对原告要求被告承担2016年11月至2018年12月物业费及2016年11月至2018年3月暖气费的请求，因该费用发生在原告交付房屋之前，故不予支持。原告要求被告支付智能水表款的请求，因双方未在合同中明确约定水表的种类及费用的承担，故不予支持。反诉原告要求反诉被告支付安置过度费用的请求，结合本案反诉被告于2019年1月25日向原告交付房屋的事实，其迟延交房构成违约，反诉原告的该项请求符合法律规定及双方约定，予以支持。反诉原告要求支付明暗间差价款的请求，虽楼层价格未区分明暗间价格，但结合原告出售的房屋中含明间房屋的价格明显高于暗间的事实，故该请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、被告李某支付原告酒泉市泉湖房地产开发有限责任公司面积差价款11187.36元【（109.82-106.76）×3656】、地下室差价款1716元【（11.32-10）×1300】、住宅专项维修基金2196.4元（109.82×20），共计15099.76元；二、反诉被告酒泉市泉湖房地产开发有限责任公司给付反诉原告李某明暗间差价款6000元、安置补偿费用7800元【26×300】，共计13800元；上述一、二项相互折抵后，由被告（反诉原告）李某于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）酒泉市泉湖房地产开发有限责任公司1299.76元。三、驳回原被告的其他诉讼请求。本诉受理费1766元，由原告酒泉市泉湖房地产开发有限责任公司自负1427元，被告李某承担339元并连同案件款一并给付原告。反诉受理费340元，由反诉原告李某自负143元，反诉被告酒泉市泉湖房地产开发有限责任公司承担197元直接给付反诉原告。 本院二审期间，泉湖房地产公司提交《高台县绿洲住宅小区总平面图》复印件一份，拟证明签订协议时安置房尚未修建，协议中的楼层、面积、地下室面积只是对安置房屋的预定，不能以双方签订的安置协议作为计算安置房屋面积的依据。提交（2018）甘0724民初1865号民事判决书复印件一份。拟证明：案涉住宅小区拆迁户与泉湖房地产公司签订的房屋征收安置补偿协议第三条第一款第一项约定，系双方对楼层的提前预定，而非双方对楼层包括地下室、面积的最终设定。该小区其他拆迁户与泉湖房地产公司签订的房屋征收安置补偿协议均遵守《高台县国庆一社棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》，该方案系该小区房屋征收安置补偿的交易习惯。泉湖房地产公司主张的明卧差价一审法院在该案中没有支持，在本案中也不应当支持。④所有拆迁户都应承担房屋差价。 李某质证称1.上诉人提交的平面图不是真的，是伪造的。我手里持有的是我从高台城建局调取的，才是真的。2.关于楼层差价，我不认可上诉人的观点，我的合同和其他拆迁户的不一样，我的合同中没有等面积兑换内容、地下室兑换的内容及楼层差价的内容，不能用其他人的合同来约束我。3.我们签订的协议对楼层、房屋面积明暗卧室，都有明确约定的。 因《高台县绿洲住宅小区总平面图》不能比双方签订的安置补偿协议更明确，故不予采信。（2018）甘0724民初1865号案件是否生效尚不确定，且该案件中的拆迁安置补偿协议内容与本案中的协议内容不完全一致，故不予采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，双方的《补偿协议》第三条第一款第一项约定，上诉人提供给李某的安置房屋位于原址修建的“碧水明珠”二期工程三楼中户明间一套，建筑面积为106.7㎡，地下室面积为10㎡左右。对此双方经过诉讼，泉湖房地产公司于2019年1月25日向李某交付“碧水明珠”6号楼2单元401室住房一套，面积为109.81㎡；地下室一间，面积11.32㎡。现双方的争议在于如何计算房屋面积差价、地下室差价，以及是否计算楼层差价和明阴面差价。李某主张按照协议第三条第一部分第一款约定甲方提供的房屋建筑面积为106.76平方米计算差价，上诉人认为协议内容只是预定，并非最终结果。因该条约定仅有楼层、面积、明暗卧室的确定，并无楼号、单元号的约定，且双方签订的协议中，第三条第一部分第二项约定：“征收房屋建筑面积和安置房屋建筑面积均以房产测绘部门实测面积为主”，结合签订协议时房屋尚未实际修建，以及房屋建设完成后可能因为各种原因导致实际建筑面积与设计面积不同，以及协议第六条第二项第二款约定“本协议约定面积以实际测量面积为准”。所以协议中约定的106.7㎡不宜作为最终的置换面积，约定内容应当作为预定内容。但是，协议中虽然没有确定楼号和单元号，却确定了置换面积，而该面积并非上诉人开发楼盘时唯一的设计面积，故应当认为该面积是经过双方协议，而非随意填写，所以，即使置换房屋具体位置不明，实际面积与设计面积确有不同，不能完全否定协议内容，而应当依据诚实信用原则对协议内容进行解释，否则，双方签订协议就没有实际意义。现在上诉人并未提交证据证明实际修建的房屋、地下室因为合理的原因小于设计面积，所以应当按照设计面积计算房屋差价。上诉人称应当按“交易习惯”补交房屋面积差价、楼层差价，以及地下室价款。本院认为交易习惯的是双方当事人之间的习惯做法。上诉人作为房地产开发公司，可能要经常与他人订立安置补偿合同，但被上诉人李某作为被拆迁住户，显然不可能经常成为被拆迁人，而本案双方当事人之间更不可能存在拆迁房屋安置的习惯做法。众所周知，各被拆迁人因为其经济条件、拆迁意愿、希望得到的预期利益并不相同，所以开发商与拆迁人达成的安置合同也不可能一样，更不能用拆迁人与其他被拆迁人的合同约定作为“交易习惯”来约束合同以外的第三人。上诉人与马成和、王浩明签订的安置补偿协议中均约定：“征收房屋建筑面积和安置房屋建筑面积均以房产测绘部门实测面积为主。被征收房屋等面积兑换碧水明珠安置楼一楼毛坏房；杂品房等面积兑换地下室或四平方米兑换一平方米安置房一楼面积。需要调整楼层的住户按照对应楼层浮动找补差价”。但上诉人与李某签订的协议中，该部分内容仅有“征收房屋建筑面积和安置房屋建筑面积均以房产测绘部门实测面积为主”，并没有等面积兑换、楼层差价、地下室兑换计算的相关内容。审理中，上诉人明确表示上述内容无法达成一致意见，所以删除了协议中的该部分内容，说明李某并不接受等面积兑换、交付楼层差价和地下室另行付款的协议内容。泉湖房地产公司在与李某签订安置协议时已经删除有关等面积兑换、楼层差价和地下室兑换的条款，说明上述条款不能用来约束被上诉人，上诉人现在再以双方对上述事项约定不明，要求以所谓的“交易习惯”让李某补交相应款项，显然不能得到支持。 另外，高台县住房和城乡建设局发布的《高台县国庆一社棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》是对该区域的房屋征收和补偿方式的指导性意见，方案中规定的补偿标准是拆迁安置的最低标准而不是唯一标准，更不是强制实施的标准，该方案中“征收房屋建筑面积按实测面积一平方米兑换新建住宅一楼 平方米毛坏房”的产权调换办法并未做为双方合意写入安置协议内容，上诉人所谓的一审判决违反“公序良俗”更无任何理据。 上诉人公司在与王浩明房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案中，要求王浩明支付明卧差价6000元，一审法院未予支持。该案中，双方在安置补偿协议中约定：“甲方提供的房屋位于原址修建的碧水明珠小区四楼一套……”，本案中上诉人与李某的约定是“甲方提供的房屋位于原址修建的碧水明珠小区二期工程三楼中户明间一套……”显然前一份协议对于安置房屋是否为“明间”没有约定，上诉人主张明间差价没有依据，而上诉人与李某签订的协议中明确约定“三楼中户明间一套”，上诉人没有给付明间房屋，当然应当支付差价补偿。 综上，泉湖房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件本诉受理费1766元，由酒泉市泉湖房地产开发有限责任公司自负1427元，李某承担339元并连同案件款一并给付。反诉受理费340元，由李某自负143元，酒泉市泉湖房地产开发有限责任公司承担197元直接给付李某。 二审案件受理费1538元，由酒泉市泉湖房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  任斌文 审判员  岳小芸 审判员  宋力国 二〇一九年十二月三十日 书记员  张晓燕 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……