广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终2722号上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司广东省分行。住所地：广东省广州市东风中路509号。负责人：刘军。上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行。住所地：广东省广州市白云区广园中路217号。负责人：王玉新。两上诉人共同委托代理人：叶则节，该行职员。两上诉人共同委托代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢碧珊，女，1973年1月6日生，汉族，住广州市白云区。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。破产管理人：广东君信律师事务所。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所实习律师。上诉人中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行因与被上诉人谢碧珊、广州市国龙房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2007）云法民二初字第451号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行上诉请求：1、撤销一审判决第一、三、四项；2、确认中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行对谢碧珊的抵押房产有优先受偿权；3、判令谢碧珊对债务承担还款责任，广州市国龙房地产开发有限公司承担连带责任。（贷款本息及逾期贷款利息见一审判决第二项）；4、谢碧珊、广州市国龙房地产开发有限公司承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决《楼宇按揭合同》无效，无事实和法律依据。中国建设银行股份有限公司广东省分行与谢碧珊于2000年6月22日签订《楼宇按揭合同》，并办理了合同公证及抵押登记。一审法院依据《合同法》法第52条第1款第3项判决《楼宇按揭合同》无效，无事实根据，适用法律不当。双方签订《楼宇按揭合同》时，未以欺诈、胁迫的手段订立合同，也未损害国家利益，银行贷款是正常业务，借款人借款用于购房，目的合法。首先，合同当事人未提出受到另一方(或第三人)欺诈、胁迫的手段订立合同。其次，在签订《楼宇按揭合同》时，涉案房产已办理抵押登记。根据一审法院认定的事实及(2009)越法刑初字第769号刑事判决附表1、证人赵某的证词，广州市国龙房地产开发有限公司以员工的名义办按揭贷款，还清贷款后，再办理抵押涂销手续，房产退回广州市国龙房地产开发有限公司名下，之后再作为一手楼销售给新的小业主。广州市国龙房地产开发有限公司以员工的名义办理按揭贷款，是广州市国龙房地产开发有限公司与员工之间的委托代理关系，根据《合同法》第396条、第403条第2款，广州市国龙房地产开发有限公司作为委托人，委托他人(员工)办理按揭贷款，法律未禁止该行为，民事法律行为的原则是法无禁止可为之。广州市国龙房地产开发有限公司按揭的目的缓解资金压力，待寻找新的购房人，赎回房产后再过户到新业主名下，法律未禁止该行为。中国建设银行股份有限公司广东省分行在办理按揭时，谢碧珊(按揭人)未向银行披露是受广州市国龙房地产开发有限公司委托，以自己的名义按揭贷款，即使后来发现公司与按揭人之间的委托关系，法律未禁止该行为，一审法院不能据此否定《楼宇按揭合同》、《抵押合同》的法律效力。根据《合同法》第44条，依法成立的合同，自成立时生效。根据《担保法》第33、41条，中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行贷款有优先受偿权，抵押合同自登记之日起生效。(2009)越法刑初字第769号刑事判决书附表的购房人，只能证明抵押按揭的房产涉嫌“一房二卖”，不能据此否定《楼宇按揭合同》、《抵押合同》的法律效力，根据《担保法》若干问题的解释第67条，抵押人转让抵押物未通知抵押权人的，抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。另补充，涉案的房产已经变卖，购房人已经在2002年向广州市国龙房地产开发有限公司支付了623084元，这笔款项是抵押物的变现款，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百六十一条，中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行应当优先受偿，该笔款项如果足够清偿本案债务，可以免除谢碧珊的还款责任。再根据（2019）粤01民终2563号民事判决，该判决明确广州市国龙房地产开发有限公司购房人与中国建设银行股份有限公司广州白云支行之间因贷款而产生的其他纠纷，各方可另循合法途径解决，抵押问题已经另案处理，本案不作调处，也说明该判决对抵押问题没有作出处理的，请求法院对此作出处理。被上诉人谢碧珊辩称：一、签订《商品房预售合同》和《楼宇按揭合同》是谢碧珊的真实意愿，合法有效，应受法律保护。（一）谢碧珊购买涉案房产并以此为抵押物向银行申请按揭贷款是谢碧珊的真实意思表示，谢碧珊是自愿与广州市国龙房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》、自愿与银行签订《楼宇按揭合同》的，经公证处公证并依法在广州市国土资源和房屋管理局的职能部门办理了备案登记手续。谢碧珊没有与广州市国龙房地产开发有限公司恶意串通，没有受到任何威迫利诱，也没有违反法律规定，是一个合法的商业买卖行为。合同约定的内容并无损害国家利益、社会公共利益，不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，也不违反法律和行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。（二）即使发生了广州市国龙房地产开发有限公司利用涉案房产“一房二卖”、合同诈骗违法犯罪行为，银行作为本案的原告及上诉人，自始至终认为《商品房预售合同》和《楼宇按揭合同》是合法有效的，自始至终没有对谢碧珊将涉案房产作为抵押物向银行申请按揭贷款的行为提出过任何质疑，自始至终没有认为谢碧珊损害了银行的利益。事实上，在广州市国龙房地产开发有限公司的合同诈骗刑事案件中，为诈骗钱财而签订的合同指的是广州市国龙房地产开发有限公司与第三人(被骗者)签订的“购房合同”，而不是谢碧珊与广州市国龙房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》或谢碧珊与银行签订的《楼宇按揭合同》，且该刑事判决并没有附带民事诉讼。广州市国龙房地产开发有限公司的违法犯罪行为与谢碧珊无关。二、一审判决判决所依据的房管部门涉案注销登记公告已被依法撤销，因此该民事判决也应依法撤销。（一）房管部门采取行政手段强制注销涉案房产的已备案预售合同和抵押备案登记是违法的、无效的。在谢碧珊作为原告的(2016)粤7101行初3004号行政诉讼中，广州铁路运输第一法院判令：撤销广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》中关于注销国龙大厦裕兴阁18C房屋预售契约号99012051预售合同备案登记和2000穗押备字第38493号抵押备案登记；责令被告广州市国土资源和规划委员会对谢碧珊房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。该行政判决已发生法律效力。（二）房管部门的涉案注销登记公告被依法撤销，意味着谢碧珊名下涉案房产的抵押备案登记己恢复了法律效力。因此，银行理应按照《楼宇按揭合同》第二十四条和第二十八条约定，行使其抵押优先受偿权，通过处分抵押房产来实现债权。三、从房管部门作出涉案注销登记公告的2010年8月26日起至清偿之日止的利息和违约金应由广州市国龙房地产开发有限公司承担，本案一审、二审及银行实现债权的全部费用(包括拍卖或变卖抵押房产所产生的费用及法院执行费等)应由广州市国龙房地产开发有限公司承担，广州市国土资源和规划委员会应对本案判决确定的广州市国龙房地产开发有限公司的债务和费用承担连带清偿责任。按法律规定银行对涉案房产的抵押权应自抵押登记完成时设立，但由于广州市国龙房地产开发有限公司的违法犯罪行为被追究刑事责任，房管部门不分青红皂白、不经过任何法律程序、无任何法律依据，就采取行政手段强行涂销了涉案房产的已备案登记、强行撤销了银行对涉案房产的抵押权，本案一审也中止审理数年，直至2016年才作出一审民事判决。现在，虽然房管部门的涉案注销登记公告已被依法撤销，但本案二审尚在进行中，银行的抵押优先受偿权还未得到法院确认，且涉案房产还一直被第三人占用，情况复杂，很可能需要通过拍卖或变卖的方式来处分抵押房产，因此，银行即使恢复抵押优先受偿权，不但仍不能在短时间内通过处分抵押房产来实现债权，而且拍卖或变卖抵押房产时将会产生一大笔费用。本案从2007年提起诉讼至今已超过10年仍未能结案，以致银行欠款的利息加违约金已超过本金，欠款已达100多万元，而且还在不断增加，这些增加的费用是由广州市国龙房地产开发有限公司和房管部门造成的，与谢碧珊无关，不应由谢碧珊为广州市国龙房地产开发有限公司和房管部门的违法行为买单。另，如果房子已经给了其他人，而银行把贷款给了广州市国龙房地产开发有限公司，应该由广州市国龙房地产开发有限公司还款给银行，不应该要求谢碧珊还款。综上，谢碧珊认为应依法撤销一审判决，在认定《商品房预售合同》和《楼宇按揭合同》有效、认定银行对涉案房产享有抵押优先受偿权的前提下，由谢碧珊承担银行欠款本金以及计至2010年8月25日止的利息和违约金的还款责任；由广州市国龙房地产开发有限公司承担从房管部门作出涉案注销登记公告的2010年8月26日起至清偿之日止的利息和违约金的还款责任；本案一审、二审及银行实现债权的全部费用(包括拍卖或变卖抵押房产所产生的费用及法院执行费等)由广州市国龙房地产开发有限公司承担；广州市国土资源和规划委员会应对本案判决确定的广州市国龙房地产开发有限公司的债务和费用承担连带清偿责任。被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司辩称：对于中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行的上诉请求持中立态度，作为破产管理人，需要说明在本案中上诉人主张的具有抵押权的房产，根据（2009）穗越法刑初字第769号都存在案外利害关系人，需要法院充分查明事实。上诉人中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行向一审法院起诉请求为：1、解除中国建设银行股份有限公司广东省分行与谢碧珊签订的《楼宇按揭合同》；2、谢碧珊立即向中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行偿还贷款本金、利息及违约金共计560760.81元，其中本金550114.64元、利息10246.17元（利息暂计至2007年4月24日止，之后利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算）、违约金400元；3、中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行对抵押的房产享有优先受偿权；4、广州市国龙房地产开发有限公司对谢碧珊的上述债务承担连带保证责任；5、本案中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行实现债权的费用由谢碧珊、广州市国龙房地产开发有限公司承担。一审法院经审理查明：1998年12月1日，中国建设银行广州市分行（乙方）与广州市国龙房地产开发有限公司（甲方）签订《楼宇按揭合作协议》，约定：一、甲、乙双方就甲方开发建设并依法销售的座落于越秀区××院内××路的经批准命名为国龙大厦住宅部分的商品楼宇进行按揭合作；二、在上述楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人连续发放的按揭贷款，在乙方最高按揭贷款额限度内，同意为所有购房人之每一份按揭贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；乙方承诺甲方的保证责任总额不超出最高按揭贷款额，并随着购房人逐期还贷而相应递减；最高按揭贷款额是指从乙方与购房人签订的第一份《楼宇按揭合同》生效后，至最后一份《楼宇按揭合同》签订生效止，该期间所有《楼宇按揭合同》项下各份按揭贷款余额累计之和；三、甲方保证责任的范围包括：1、按揭贷款本金；2、按揭贷款本金所生利息；3、乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他有关费用；四、甲方承诺：1、甲方保证将乙方发放给购房人的全部贷款用于本协议所指按揭楼宇的建造，直至竣工验收交付使用，不得挪作他用，并确认乙方对甲方使用购房人员作为购房款支付的借款享有监控的权利；2、甲方认可购房人将其与甲方签订的商品房预购销合同项下之房产及相关权益抵押予乙方以取得借款；3、甲方同意在购房人未依约履行按揭合同确认的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方本息及有关费用；甲方同时授权乙方可从甲方账户中自动扣收上述款项；4、甲方保证全面、及时履行与购房人所签商品房预购销合同项下的义务，按时、按质完成按揭楼宇的建造工程，及时交付使用；5、甲方对因违反上款项规定如烂尾、楼盘缩水、货不对板等原因而导致购房人未履行《楼宇按揭合同》项下还本付义务时，承担连带清偿责任；五、本协议的合作期限为五年，从本协议生效之日起计算，合作期满后，双方就是否延长合作期限可另行协商，但合作期满后，甲方依照本协议的约定对购房人在《楼宇按揭合同》中的有关义务所承担的最高额连带保证责任条款和乙方依本协议的约定所承担的与甲方连带保证责任条款均不受合作期限限制，继续有效；五、本协议经甲、乙双方有权签字人签字盖章、公证部门公证后生效。1998年12月8日，双方在广东省公证处办理了公证，确认合同上双方的签字、印章均属实。1999年8月25日，中国建设银行广东省分行与广州市分行合并，合并后为“中国建设银行广东省分行”。合并前中国建设银行广东省分行与广州市分行的债权债务由合并后的中国建设银行广东省分行承受。2000年6月22日，中国建设银行广东省分行（乙方、贷款人、抵押权人）与谢碧珊（甲方、借款人、抵押人、购房人）签订《楼宇按揭合同》，约定：一、甲方以其与发展商签订的编号为穗房预合字××号的商品房预购销合同项下确定的座落于广州市越秀区国龙大厦，地址为环市中路南侧广州空军后勤部大院路段国龙大厦泰兴阁8层F号房的房产（成交价为1002021元）抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保；二、乙方向甲方提供人民币贷款70万元，借款期限为20年，预计从2000年6月起至2020年6月止，具体借款起止日期以本合同经公证并办妥抵押登记后，乙方受甲方委托将借款转账划入甲方指定的发展商账户之日为准；三、借款利息按月计付，月利率为4.6500‰，实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准，本借款利率在合同期内，如遇国家调整，乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知甲方；四、甲方应从支用借款的次月开始，按月供款偿还借款本息，供款总期数为240期；五、甲、乙双方约定采用按月等额归还借款本息的供款方式；甲方还本付息日期定为每月20日，每月归还本息金额为人民币4847元；六、甲方向乙方提供以下两种方式的担保：1、以所购房产向乙方抵押；2、发展商之连带保证，如甲方不按时履行还本付息义务，发展商须在担保期内（房产证未办妥期间）先行代为履行甲方还本付息义务后，甲方同意乙方将抵押房产之处分权转让予发展商；七、甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权；八、甲方若在还款期内累计拖欠六期（即六个月）应供款，或全部借款到期超过三个月，并自乙方发出催还通知书之日起三十天内（以挂号寄出时间为准）仍未清偿的，甲方因违约而导致其占管的已抵押房产被处分时，甲方愿意无条件服从有权部门的处分决定；九、甲方若因还款账户内存款余额不足未能在规定日期内还本付息的，乙方按逾期金额和逾期天数，按当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息，甲方每逾期一次，应向乙方支付人民币100元违约金；十、本合同经甲、乙双方签署并经公证部门公证，自办妥抵押房产的保险及抵押登记手续之日起始得生效，在甲方还清全部借款本息，办妥抵押房产涂销手续后失效；十一、本合同立约双方为：甲方谢碧珊，乙方中国建设银行广东省分行，乙方之经办银行为中国建设银行广州东环支行。同日，双方在广州市公证处办理了公证，确认合同上双方的签字、印章均属实。2000年12月13日，经办银行中国建设银行广州东环支行与谢碧珊就涉案房产、即位于广州市越秀区环市中路南侧广州空军后勤部大院路段国龙大厦泰兴阁8F房到广州市国土局房地产管理局办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行广州东环支行。2000年7月20日，经办银行中国建设银行广州东环支行依约向谢碧珊指定的账号内划入70万元，并确定贷款期限自2000年7月20日至2020年7月20日。2001年10月26日，中国建设银行广州市东环支行本部与中国建设银行广州市白云支行本部合并组成中国建设银行广州市白云支行，中国建设银行广州市东环支行债权债务由中国建设银行广州市白云支行承受。2004年11月26日，中国建设银行广东省分行变更名称为中国建设银行股份有限公司，中国建设银行广州市白云支行变更名称为中国建设银行股份有限公司广州白云支行。一审法院另查，广州市越秀区人民法院于2010年5月19日作出的（2009）越法刑初字第769号刑事判决书，审理查明：1999年至2002年间，广州市国龙房地产开发有限公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排包括本案谢碧珊在内的广州市国龙房地产开发有限公司员工、员工亲友（简称名义购房认）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述名义购房人的名义，将“购得”的房产作为抵押物，向银行申请房产按揭款，或者直接以广州市国龙房地产开发有限公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获得银行资金进行经营；2001年11月至2007年3月，广州市国龙房地产开发有限公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的国龙大厦房屋、车位出售给购房人，收取购房人购房款及交易税费等款项后，不但未履行归还银行贷款、涂销抵押权登记、及时将房产产权登记转移至购房人名下的义务，还使用假房产证欺骗购房人，并于2007年4月下旬人去楼空，致使购房人无法登记取得所购的房产所有权，相关的银行贷款亦未偿还。该院认为广州市国龙房地产开发有限公司等犯罪分子以非法占有为目的，在履行合同过程中骗取对方财物，数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪。根据该刑事判决书涉案房产附表，本案涉案房产在列。该刑事判决生效后，广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日依据生效刑事判决书及该判决附表，涂销了本案房产的抵押备案登记。一审法院再查，谢碧珊、广州市国龙房地产开发有限公司至今仍拖欠借款本金550114.64元、相应利息（暂计至2007年4月24日止10246.17元）、违约金400元。以上事实，有楼宇按揭合同、合作协议书、借据、刑事判决书、贷款对账单、涂销公告及清单及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：依据生效刑事判决书的认定，涉案按揭合同表面上是谢碧珊向银行贷款用于供楼，实际上是广州市国龙房地产开发有限公司利用谢碧珊的名义与签订虚假按揭合同进行一房两卖，骗取银行贷款。该按揭合同已经构成合同法所规定的以合法形式掩盖非法目的的情形，根据《合同法》第五十二条第一款第（三）项的规定，涉案的《楼宇按揭合同》依法应属无效合同。故中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行要求解除《楼宇按揭合同》及依据无效《楼宇按揭合同》主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持，予以驳回。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院认为，因涉案合同无效是广州市国龙房地产开发有限公司的违法犯罪行为导致，谢碧珊是应广州市国龙房地产开发有限公司的要求向银行贷款，且所贷款项也是转入广州市国龙房地产开发有限公司的账户，并由广州市国龙房地产开发有限公司使用，因此，广州市国龙房地产开发有限公司负有主要过错责任，其基于无效按揭合同取得的全部贷款本金及资金占用利息应予以返还。因中国建设银行广州市东环支行本部与中国建设银行广州市白云支行本部合并组成中国建设银行广州市白云支行，中国建设银行广州市东环支行债权债务由中国建设银行广州市白云支行承受。故广州市国龙房地产开发有限公司应向中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行返还借款本金550114.64元，并按中国人民银行逾期贷款利率标准计付资金占用期间利息至还清之日止（暂计至2007年4月24日止为10246.17元）。谢碧珊作为完全民事行为能力人，出借其名义进行贷款，应负次要责任，应在上述债务不足清偿部分10%的范围内承担补充赔偿责任。因涉案房产已涂销了对应的抵押备案登记，故中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行要求对涉案房产享有优先受偿权的诉请，缺乏事实依据，一审法院不予支持。广州市国龙房地产开发有限公司下落不明，经一审法院公告传唤，期限届满未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《中人民共和国合同法》第五十二条第一款第（三）项、第五十八条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、中国建设银行股份有限公司广东省分行与谢碧珊于2000年6月22日签订的《楼宇按揭合同》无效。二、于判决生效之日起三日内，广州市国龙房地产开发有限公司向中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行支付借款本金550114.64元及利息（利息暂计至2007年4月24日止为10246.17元，从2007年4月25日起按中国人民银行逾期贷款利率计付至还清之日止）。三、谢碧珊在判决第二项债务不足清偿部分10%的范围内承担补充赔偿责任。四、驳回中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行的其他诉讼请求。如果谢碧珊、广州市国龙房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应向中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费9708元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担，于判决生效之日起三日内向一审法院交纳。谢碧珊对广州市国龙房地产开发有限公司不能清偿的受理费承担10%的补充赔偿责任。本院经二审查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。二审另查明，广州市国龙房地产开发有限公司于2015年12月30日被本院裁定进入破产程序，本院指定广东君信律师事务所担任广州市国龙房地产开发有限公司管理人。再查明，本案二审期间，广州铁路运输第一法院就原告谢碧珊与被告广州市国土资源和规划委员会房屋登记一案，于2016年12月26日作出（2016）粤7101行初3004号行政判决。该判决书中认定以下事实：2000年5月25日，谢碧珊与广州市国龙房地产开发有限公司签订穗房预合字××号《商品房预售合同》，约定谢碧珊向广州市国龙房地产开发有限公司购买位于国龙大厦泰兴阁8F号房屋（即涉案房屋）。原广州市国土局房管局于1999年7月8日以备（2000）字38493号办理抵押备案登记。原广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日作出《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》并于次日在其政务网站上发布了该公告，涉案房屋在公告列表内。该行政判决认为原广州市国土资源和房屋管理局在作出涉案注销行为之前没有告知谢碧珊，之后也没有送达谢碧珊，违反了法定程序，遂判令：一、撤销广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》中关于注销国龙大厦泰兴阁8F房屋预售契约号99012051预售合同备案登记和备（2000）字38493号抵押备案登记；二、责令广州市国土资源和规划委员会对谢碧珊位于国龙大厦泰兴阁8F的房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。上述行政判决已经于2017年1月25日发生法律效力,但各当事人至今未提交证据证实案涉房产抵押又已完成备案登记。又查明，李自洪诉广州市国龙房地产开发有限公司、谢碧珊、中国建设银行股份有限公司广州白云支行房屋买卖合同纠纷，广州市越秀区人民法院于2018年12月14日作出（2017）粤0104民初8750号民事判决书，判决广州市国龙房地产开发有限公司协助李自洪到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁8F房所有权转移登记至李自洪名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；谢碧珊、中国建设银行股份有限公司广州白云支行对此须予以协助。本院于2019年12月20日作出（2019）粤01民终2563号民事判决，维持了一审判决。本院认为，本案系借款合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合当事人的诉、辩意见，本案二审的主要争议焦点为:一、涉案《楼宇按揭合同》是否有效；二、谢碧珊是否应对上述合同项下的欠款承担还款责任；三、中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行是否可在本案中对涉案房产行使优先受偿权。关于涉案《楼宇按揭合同》的效力。根据查明的事实中国建设银行广东省分行与谢碧珊签订的《楼宇按揭合同》，约定由中国建设银行东环支行作为经办行向谢碧珊发放贷款，谢碧珊以其与广州市国龙房地产开发有限公司签订商品房预售购销合同项下确定的国龙大厦泰兴阁8F号房产作为发放贷款的抵押担保。合同签订后，上述房产办理了抵押备案证明。《楼宇按揭合同》系双方当事人自愿签订，并经公证处公证，中国建设银行东环支行随后发放了相应的贷款，广州市国龙房地产开发有限公司还与中国建设银行广州市分行签订了《楼宇按揭合作协议》，约定为所有购房人之每一份按揭贷款提供连带保证，目前没有证据显示建设银行在签约过程中存在与广州市国龙房地产开发有限公司、谢碧珊恶意串通的情形。同时，《楼宇按揭合同》约定的内容并无损害国家利益、社会公共利益，不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，也不违反法律和行政法规的效力性、强制性规定。依据（2009）越法刑初字第769号刑事判决书所查明的事实，《楼宇按揭合同》系广州市国龙房地产开发有限公司为骗取贷款而以谢碧珊的名义通过欺诈方式订立的合同，损害了建设银行的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款和第五十五条规定，建设银行作为受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，撤销权的行使期间为一年，由于建设银行没有在一年期限内行使撤销权，故应认定《楼宇按揭合同》有效，合同当事人应依约履行义务，《楼宇按揭合作协议》亦应认定有效。在此前提下，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因谢碧珊没有按合同约定履行还款义务，中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行请求解除其与谢碧珊的《楼宇按揭合同》符合法律规定，本院予以支持。关于谢碧珊是否应对上述合同项下的欠款承担还款责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行尚有借款本金303347.84元未收回，故中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行要求贷款人谢碧珊偿还尚欠借款本金，本院予以支持。依据《楼宇按揭合同》的约定，谢碧珊未能在合同约定的期间内还本付息，故建行广东省分行、建行白云支行有权要求谢碧珊支付截至2007年4月24日已拖欠的利息3231.83元及自2007年4月25日起至2019年8月20日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算、从2019年8月21日起至清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。一审法院认定谢碧珊承担补充赔偿责任有误，本院予以纠正。谢碧珊主张拖欠银行欠款的利息及违约金已超过了本金，欠款已达100多万元，增加的费用是由于广州市国龙房地产开发有限公司的违法犯罪造成的，其不应承担任何还款责任，根据合同相对性原则，谢碧珊是《楼宇按揭合同》的相对人，应当主动积极履行合同约定，因此该主张没有事实和法律依据，本院不予采纳。依据《楼宇按揭合作协议》的约定，广州市国龙房地产开发有限公司作为保证人为涉案按揭贷款承担连带保证责任，故广州市国龙房地产开发有限公司应对谢碧珊的涉案债务承担连带清偿责任。但因广州市国龙房地产开发有限公司于2015年12月30日被本院裁定进入破产程序，依法广州市国龙房地产开发有限公司应承担的利息责任应计至2015年12月30日止。关于中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行是否可在本案中对涉案房产行使优先受偿权的问题。李自洪诉广州市国龙房地产开发有限公司、谢碧珊、中国建设银行股份有限公司广州白云支行房屋买卖合同纠纷，广州市越秀区人民法院于2018年12月14日作出（2017）粤0104民初8750号民事判决书，判决广州市国龙房地产开发有限公司协助李自洪到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁8F房所有权转移登记至李自洪名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；谢碧珊、中国建设银行股份有限公司广州白云支行对此须予以协助。本院于2019年12月20日作出（2019）粤01民终2563号民事判决，维持了一审判决。中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行在本案中要求对涉案抵押房产行使优先受偿权，理据不足，故本院对中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行该项诉讼请求不予支持。至于中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行提出对李自洪已经支付给广州市国龙房地产开发有限公司的购房款有优先受偿权，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第一百六十一条的规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产，应将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，上述规定针对的是抵押权人同意转让抵押财产的情形，转让价款亦规定用于提前清偿债务或者提存，而本案是广州市国龙房地产开发有限公司将抵押人谢碧珊名下的房屋另行销售给李自洪，谢碧珊并未征得抵押权人同意，且是由广州市国龙房地产开发有限公司实际收取了李自洪支付的购房款，抵押人谢碧珊并无将购房款提前清偿债务或提存的可能，中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行主张对李自洪已经支付给广州市国龙房地产开发有限公司的购房款优先受偿，并无事实和法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，一审判决遗漏查明部分事实，且适用法律错误，本院予以纠正。中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行的上诉理由部分成立，对其理由成立的主张，本院予以支持；对其理由不成立的主张，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十四条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2007）云法民二初字第451号民事判决；二、解除中国建设银行广东省分行与谢碧珊在2000年6月22日签订的《楼宇按揭合同》；三、谢碧珊于本判决生效之日起十日内归还中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行借款本金550114.64元及利息（暂计至2007年4月24日为10246.17元，自2007年4月25日起至2019年8月20日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月21日起至清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、广州市国龙房地产开发有限公司对上述第三项判决确定的谢碧珊的债务承担连带清偿责任，其中应承担的利息责任计至2015年12月30日止；五、驳回中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费9708元，由被上诉人谢碧珊、广州市国龙房地产开发有限公司共同负担。二审案件受理费100元，由被上诉人谢碧珊、广州市国龙房地产开发有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  庄晓峰审判员  林 萍审判员  王泳涌二〇一九年十二月二十六日书记员  肖 乔肖蓉