广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0312执异28号 案外人：魏某某，女，汉族，1956年7月10日，出生，住址：广东省珠海市香洲区。 申请执行人：柳州某某工贸有限公司，住所地：广西柳州市高新一路 法定代表人周某，董事长。 委托代理人肖某某，柳州某某工贸有限公司工作人员。 被执行人：广西XX房地产开发有限责任公司。住所地：广西桂林市临桂区 法定代表人于某某，董事长。 委托代理人张某某，广西XX房地产开发有限责任公司工作人员。 被执行人于某某，1991年4月8日出生，住广州市。 被执行人于某彊，男，1968年12月15日出生，住广西南宁市青秀区。 本院在执行广西壮族自治区柳州市中级人民法院（2017）桂02民终1975号民事判决中，案外人魏某某对广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2016）桂0202民初345号之三民事裁定（查封广西临桂某某山庄M13、M14号商铺）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人魏某某利称，2006年7月18日案外人与原案被执行人广西XX房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司（以下简称XX公司）分别签订了碧水山庄M13、M14号铺面的《商品房买卖合同》，合同约定M13的购房总价款为118222元、M14的购房总价款为111182元，一次性付清，交房时间为2007年5月1日。 《商品房买卖合同》签订当天，案外人按照合同规定将M13、M14号铺面的购房款229404元存入XX公司的指定账户（时任法定代表人邓天雄的账户）中，XX公司在收到案外人交的购房款给人开具了“收据”。 XX公司按照合同约定于2007年5月1日将案外人所购的M13、M14号商铺交付给案外人。案外人在收到上述两套商铺后即将该商铺出租给唐某某等人使用。 案外人购房后多次催促XX公司开具发票及办理房产证，直到2008年12月29日才给案外人开具了不动产发票，但是之后XX公司以公司内部股权纠纷等各种理由，一直未给案外人办理产权登记至今。 综上所述，案外人在柳州市城中区人民法院下发（2016）桂0202民初234号《民事裁定书》查封碧水山庄M13、M14号铺面之前便已与原案被执行人签订《商品房买卖合同》，交了全部购房款，且合法占有该房屋。只是因为原案被申请人的原因未办理不动产转移登记。根据《民事诉讼法》第二百二十七条及最高人法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的第二十八和第二十九条相关规定提出执行异议，恳请广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院解除对广西桂林市临桂区仕通路碧水山庄M13、M14号铺面的查封，并让案外人尽快办理房屋所有权证书相关手续。 案外人魏某某向本院提供：（一）、买卖房屋证据。魏某某与XX公司于2006年7月18日分别签订临桂区仕通路碧水山M13、M14号商铺的《商品房买卖合同》。 （二）、交款证据。2006年7月18日案外人魏某某通过农业银行转229404元到邓天雄（时任XX公司的法定代表人）的账户的转款单；当日XX公司开具了收到魏某某购M13、M14号商铺款229404元的收款收据；2008年12月29日XX公司开具的M13、M14号商铺不动产统一发票。 （三）、使用房屋的证据。2013年5月7日王璟利与唐某某签订M11、M12、M13、M14号商铺的《房屋租赁合同书》，租期从2013年5月7日至2018年5月7日，2018年5月7日魏某某与唐某某续签该《房屋租赁合同书》。 申请执行人柳州某某工贸有限公司辩称，案外人提出异议的理由为：其已经交付M13和M14号商铺的全部房款，已经占有商铺并使用（出租及缴纳物业费、水电费），被执行人广西XX房地产开发有限公司虽然没有为其办理房产证，过错不是其造成的，是被执行人造成。申请执行人认为案外人的所述执行异议的理由是不能成立。 案外人所提出的执行异议并不符合最高院对于《执行异议和复议规定》的第二十八条、第二十九条之规定。理由如下： 1、2006年7月18日存入的229404元是存入邓天雄个人账户，无资金用途，无法证明是案外人所存的购房款。 2、案外人提供的邓天雄的无折存款回单没有注明是存入房款，而若是房款的话，应该有存入人信息，备注是房款，因此该无折存款回单反而证明所存款项并非房款，有可能是邓天雄自己的存款单，也有可能案外人与邓天雄存在其他的经济往来。 3、该房屋为商铺性质非案外人唯一住宅不符合第二十九条规定。 4、案外人也没有提供相关的完税证明，从案外人的执行异议申请书上可以看出其签订合同到现在已经10多年了，已经清楚的说明是由于被执行广西XX房地产开发有限公司的原因造成的，所以案外人已经交款完毕，在法律上却不能保证房产权利，应该是案外人与被执行人的纠纷，案外人可通过其他法律诉讼解决，与本案执行无关。且故案外人所提供买卖合同及付款凭证，占有商铺不具有合法有效性。 5、案外人提供的房屋租赁合同或相关收费收据并不代表案外人是合法占有商铺的，与本案没有关联性，申请执行人对其真实性存在疑问，由于被执行人内部存在着经济纠纷，案外人存在强行占有房屋的情况。 6、申请执行人作为债权人，合法诉请自己的债权，经过法律手段查封被执行人的房屋，目的很纯粹就是为了让其立刻还款，被执行人却与案外人串通好把商铺出售。合同约定在签订合同后30天之内要进行合同备案登记，合同还约定在2008年交房后的200天之内要办理得房产证，但是一直没有办理合同备案，也没有办理房产证，案外人应该有相应的风险防范意识,如果因为此事有相应的损失，也应该与被执行人之间去解决，而不是对抗作为善意的申请执行人。再者法院成功办理了涉案房屋查封登记手续，要求被执行人返还欠款，根据《物权法》的规定本案中涉案房屋的当事人并没有依法登记，但是法院已经成功查封了涉案房屋，属于合法行为，没有任何法律瑕疵。依据《民法通则》的法律规定，申请执行人作为善意第三人有权查封该房屋，并在被执行人不还款的情况下，变卖抵押物优先获得偿还款项。 7、本案中申请执行人强烈要求案外人提供合同签订当时交款给被执行人的银行清单或银行回执，因为申请执行人有理由怀疑是被执行人防止被查封的房子被法院拍卖，而与案外人串通搞假的房屋买卖，故不能只凭收款收据来证明其已经支付房款。 案外人没有在房产局进行商品房预售合同备案。商品房预售合同备案，是指房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”案外人连最基本的合同备案都没有，其在本案中签订的所谓商品房买卖合同的法律有效性都得不到法律的认可，其有什么权利来主张物权，来提执行异议？其提执行异议的主体都有问题的。 案外人没有在房产局进行预告登记。物权法第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。很明显案外人也不符合预告登记的条件，也不符合物权法关于物权的规定。 案外人没有房屋产权证，房屋产权证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。依据物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。由此可知，案外人在法律上根本就没有获得物权法认定的物权，由凭什么能说房子是其所有的。 综上所述，请求人民法院驳回案外人的执行异议申请。 被执行人广西XX房地产开发有限责任公司辩称，公司收到魏某某交的M13、M14号商铺的购房款，请法院查明事实依法裁决。 本院审查查明，广西壮族自治区柳州市城中区人民法院执行的（2017）桂0202执1975号柳州某某工贸有限公司与XX房地产开发有限责任公司（以下简称XX公司）民间借贷纠纷一案，在诉讼保全阶段以（2016）桂0202民初第345号民事裁定书保全查封了被告XX房地产开发有限责任公司所有的位于广西临桂某某山庄的房产353套【实际查封76套（其中包括碧水山庄M13、M14号商铺）】，在执行过程中，广西壮族自治区高级人民法院于2017年12月27日作出（2017）桂执协13号协调决定书，将柳州市城中区人民法院执行的（2017）桂0202执1975号案件指定由桂林市临桂区人民法院统一执行。案外人魏某某对法院查封的碧水山庄M13、M14号商铺不服，认为自己已购买并使用，请求法院解除查封。 2006年7月18日魏某某与XX公司分别签订临桂区仕通路碧水山M13、M14号商铺的《商品房买卖合同》，魏某某向XX公司购买M13、M14号商铺，其中M13号商铺总价款为118222元、M14号商铺的总价款为111182元。当日案外人魏某某通过农业银行转229404元到邓天雄（时任XX公司的法定代表人）的账户，XX公司开具了收到魏某某购M13、M14号商铺款229404元的收款收据；2008年12月29日XX公司开具的M13、M14号商铺不动产统一发票。 2013年5月7日王璟利（M11、M12号商铺的购买人）将M11、M12、M13、M14号商铺出租给唐某某，并与其签订了《房屋租赁合同书》，租期从2013年5月7日至2018年5月7日，2018年5月7日魏某某与唐某某续签该《房屋租赁合同书》。 由于XX公司当时内部出现股权纠纷，该公司一直没有为案外人的M13、M14号商铺办理产权登记。 在本执行异议案中，被执行人XX公司认可收到了案外人魏某某交M13、M14号商铺的购房款229404元。 本院认为，案外人魏某某与XX公司签订的两份《商品房买卖合同》是2006年7月18日，该房查封的日期为2016年4月25日。合同的签订是双方真实意思的表示，案外人魏某某按合同的约定交清了购房款，XX公司开具了收款收据及不动产统一发票，并将M13、M14号商铺交给了案外人魏某某使用。由于XX公司内部出现股权纠纷，该公司一直没有为案外人办理产权登记，不办理产权登记的原因不在于案外人。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人提出的异议符合上述规定，异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条的规定，裁定如下： 中止对广西临桂某某山庄M13、M14号商铺的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  秦树忠 人民陪审员  李龙英 人民陪审员  秦仙菊 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  龙威诚