云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云31民终601号上诉人（原审被告）：王梅，女，汉族，1982年4月20日生，身份证住址：云南省隆阳区，现住云南省瑞丽市。上诉人（原审被告）：王振国，男，汉族，1956年4月29日生，身份证住址：云南省隆阳区，现住云南省瑞丽市。二上诉人共同委托诉讼代理人：严宏，云南智诚律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：小爽，女，傣族，1971年12月4日生，现住云南省瑞丽市。被上诉人（原审原告）：刀继华，男，傣族，1973年11月21日生，现住云南省瑞丽市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：许丽萍，云南虹源律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人王梅、王振国因与被上诉人小爽、刀继华租赁合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2019）云3102民初793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王梅、王振国上诉请求：1.撤销瑞丽市人民法院（2019）云3102民初793号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：１．一审判决认定事实错误。本案的租赁关系是2009年7月16日王梅与小爽签订的打印字体的《租地合同》，该合同约定了双方的租赁事宜及权利义务。一审未查清本案租赁关系就认定上诉人未按期支付租金属于认定事实错误；２．一审判决认定事实错误，导致实体处理错误；３．上诉人已按双方签订的《租地合同》约定按期履行支付租金的义务，上诉人没有违约，一审解除双方《租地合同》没有事实和法律依据。被上诉人小爽、刀继华答辩称:双方之间存在租赁合同关系，并且王振国、王梅未按约定支付租金构成违约。一审判决认定事实清楚，请求二审法院驳回上诉。被上诉人小爽、刀继华向一审法院起诉请求：１．依法解除小爽与王梅、王振国签订的《租地合同》；２．依法判令王梅、王振国自《租地合同》解除后10日内搬离云南省德宏州瑞丽市瑞章路帕当木材检查站旁的大师醉鹅山庄；３．依法判令王梅、王振国自2018年7月17日起每月向小爽、刀继华支付1,500元租金直至王梅、王振国实际搬离云南省德宏州瑞丽市瑞章路帕当木材检查站旁的大师醉鹅山庄止；４．本案诉讼费用由王梅、王振国承担。一审法院认定事实：2009年7月16日，小爽（甲方）与王振国（乙方，王梅之父）就位于瑞章路帕当木材料检查站对面的4亩地及4栋房屋（正房一栋、伙房一栋、烧酒房一栋、猪圈三间）签订了《租地合同书》，约定将甲方的4亩地及房子租给乙方使用，租期为十年；前5年做三次付清，第一年4,000元至2010年，第2次4,000元到2011年，第三次12,000元至2014年7月16日；后5年至2019年7月16日，做两次付清，每年租金5,000元，租期满后无条件退还甲方。还约定在出租期间双方都不能改变，不得转让不得收回，如政府用地只能服从上级等内容。小爽与王梅就上述房屋及土地还签订一份《租地合同》。该份合同载明，租期为15年，前5年做三次付清，第一年4,000元至2010年，第2次4,000元到2011年，第三次12,000元至2014年7月16日；后十年到2024年7月16日止，分三次付清，每年租金5,000元，租期满后双方共同协商，同等条件下续租给乙方使用。除此外，该合同所载内容与《租地合同书》内容一致，合同落款时间也为2009年7月16日。王梅以手写方式在该合同上备注自2019年7月16日至2024年7月16日租期间以口头协议为准。小爽、刀继华于2018年9月10日以要求解除小爽与王振国间的《租地合同书》为主要诉求诉至一审法院；一审法院以（2018）云3102民初1093号民事判决书判决解除合同并驳回小爽、刀继华其他诉讼请求。该案上诉后，德宏傣族景颇族自治州中级人民法院于2019年3月22日以（2019）云31民终103号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。小爽、刀继华于2018年9月10日以撤销小爽与王梅间的《租地合同书》诉求诉至一审法院，一审法院以（2018）云3102民初1094号民事判决书判决驳回小爽、刀继华诉讼请求。该案上诉后，德宏傣族景颇族自治州中级人民法院于2019年3月22日以（2019）云31民终100号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。（2018）云3102民初1094号民事判决书认定以下事实：１．案涉土地及房屋实际履行的租赁合同为小爽与王梅签订的《租地合同》；２．该合同签订时，小爽与该土地所在的瑞丽市贺德村村民月砍（小砍）签订了租地合同，由月砍将该集体土地出租给小爽使用，村民小组知晓该情况；３．该合同在履行过程中，双方已达成了年租金为1.8万元的口头协议，王振国与王梅已支付租金至2018年8月；４．王振国与王梅在签订租赁合同时可互为代表，二人均知悉并同意2018年7月31日王振国向小爽的儿子刀剑威出具欠条事宜；该欠条载明：2017年和2018年房租到期，应付款36,000元，已付10,000元，还剩26,000元人民币待付款，至2018年9月1日一次付清26,000元房租；５．2018年8月28日，小爽收到手机银行转账方式支付的26,000元。2018年8月28日以后小爽、刀继华再未收到过租金。（2018）云3102民初1093、1094号民事判决书生效后，王梅、王振国仍未支付租金至今。小爽、刀继华遂诉至一审法院要求解除小爽与王梅签订的《租地合同》。一审认为，成立并生效的租赁合同因出现法定或约定的情形会导致合同的权利义务终止。小爽、刀继华以王梅、王振国不交纳租金及擅自转租，已根本违约要求解除小爽与王梅签订的《租地合同》。王梅、王振国认为解除合同没有事实依据，要求按年租金5,000元继续履行合同。鉴于合同中关于租金支付均为支付具体租金数额后载明对应的租期即先付租金再使用租赁物，可确定双方口头约定的1.8万/年的租金仍系先付租金后使用租赁物。结合双方合同签订时间为2009年的7月16日以及欠条载明的内容为2017、2018年两年到期房租尚拖欠26,000元，王梅、王振国于2018年8月28日支付的26,000元系结清拖欠的租金后而非支付后期租金，认定王梅、王振国未支付2018年7月17日后的租金。王梅、王振国未付租金使用租赁物至今，即便生效民事判决书已认定双方间的租金已为1.8万元/年及2018年8月28日后再未支付租金，王梅、王振国至今仍不支付租金。小爽、刀继华再以未付租金为由要求解除合同提出本次诉讼，王梅、王振国仍坚持年租金为5,000元并要求持续至2024年，其行为明确表示不履行作为租赁合同承租人的主要义务即支付租金。王振国、王梅为共同家庭成员，合同签订时相互代表，合同履行过程中不加区分的履行租金支付义务，应当认为二人为案涉租赁合同相对方，共同承担合同责任。因此对小爽及其丈夫刀继华要求解除合同及王梅、王振国应按1,500元/月租金标准支付自2018年7月17日至实际搬离《租地合同》涉及的土地及房屋的主张予以支持。本案立案时案由选择为土地租赁纠纷有误，予以更正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条第二项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、解除原告小爽与被告王振国、王梅于2009年7月16日签订的《租地合同》；二、被告王振国、王梅于判决生效后十日内搬离《租地合同》所涉的4栋房屋（正房一栋、伙房一栋、烧酒房一栋、猪圈三间）及4亩地范围；三、被告王振国、王梅按1,500元/月标准支付原告小爽、刀继华自2018年7月17日起至实际搬离之日止的租金，于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由被告王振国、王梅负担。本院二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。本院二审期间，上诉人王梅、王振国除对一审法院认定的“双方口头约定年租金18,000元”的事实提出异议外，对一审法院认定的其余事实无异议；被上诉人小爽、刀继华对一审法院认定事实无异议。对双方当事人无异议的一审法院认定事实，本院予以确认。本院二审查明事实与一审法院认定事实基本一致，本院予以确认。根据双方当事人的诉、辩主张，本院归纳本案争议的焦点为：１．小爽与王梅于2009年7月16日签订的《租地合同》应否解除？２．租金应如何确认？本院认为，本案系租赁合同纠纷。2009年7月16日小爽与王梅签订的《租地合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的规定，该合同合法有效。双方当事人对上诉人王梅、王振国自2018年8月28日已支付2018年以前的租金，后期租金未再支付的事实均无异议，本院予以确认。关于小爽与王梅于2009年7月16日签订的《租地合同》应否解除及租金应如何确认的问题。本院认为，涉案《租地合同》虽系王梅与小爽所签，但其是家庭共同经营，一审认定上诉人王梅、王振国系合同相对人并无不当，本院予以确认。本案中，上诉人王振国于2018年7月31日出具给被上诉人小爽之子刀自威的欠条可以充分证实双方变更了年租金数额为每年18,000元，且上诉人已实际履行该欠条所欠租金。一审判决认定上诉人王梅以其行为明确表示不按变更后年租金履行支付租金的义务并无不当，本院予以确认。上诉人王梅未按变更后年租金交纳租金的行为，已构成违约。被上诉人小爽认为应解除双方签订的《租地合同》及自2018年7月17日起每月向其支付1,500元租金直至王梅、王振国实际搬离的主张符合法律规定，本院予以支持。上诉人王梅、王振国认为《租地合同》不应解除，租金应按年租金5,000元支付的主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王梅、王振国上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币250元，由上诉人王梅、王振国承担。本判决为终审判决。审判长 高  立审判员 包  洋审判员 王  军二〇一九年十二月十七日书记员 格任相伴