广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初9451号原告深圳市豪屹投资有限公司，住所深圳市龙华新区民治大道横岭皇嘉公寓719，统一社会信用代码91440300070354269M。法定代表人杨爱,该公司总经理。委托代理人李剑锋，广东宝城律师事务所律师。被告深圳市海源餐饮管理服务有限公司，住所深圳市龙华新区民治街道民治大道567号宜水商业广场北区L5-01号铺，统一社会信用代码91440300MA5DMWL76A。法定代表人冯涛。委托代理人肖体勇，广东商达律师事务所律师。委托代理人毛平平，广东商达律师事务所律师。原告深圳市豪屹投资有限公司（下称豪屹公司）与被告深圳市海源餐饮管理服务有限公司（下称海源公司）房屋租赁合同纠纷一案，豪屹公司诉讼请求：1.判令豪屹公司与海源公司签订的《U.ONE优城租赁合同》于2019年5月14日解除；2.判令海源公司支付商铺使用费99138元（含拖欠2019年2月份水费372元、电费4415元，3月份管理费8693元、水费984元、电费6440元，4月份管理费8693元、租金52157元、推广费4346元、空调费13039元，租金、推广费、空调费、管理费、水费及电费均计至搬离当月止，现暂计至2019年5月14日）；3.本案诉讼费由海源公司承担。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告豪屹公司的委托代理人李剑锋、被告海源公司的委托代理人毛平平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况经审理查明，2016年12月14日，豪屹公司与海源公司签订《U.ONE优城租赁合同》，约定海源公司承租豪屹公司位于深圳市龙华××办事处××大道××.××（××商业广场）××层商铺（铺位号为L5-01）（下简称涉案商铺）。约定租赁期为5年，从2016年12月15日至2021年12月14日，合同还就租金、管理费、空调费、推广费、水费、电费等作出约定。2019年豪屹公司与海源公司签订了一份《补充协议一》，约定2019年3月1日至2019年12月14日租金为52127元/月，2019年12月5日至2021年12月14日租金为54765元/月、空调费13039元/月，推广费为4346元/月，海源公司应向物业公司支付物业管理费8693元/月，以上费用于每月10日前支付。2016年12月1日，海源公司向豪屹公司支付了合同保证金106932元、空调费保证金26734元、推广费保证金8912元，共计142578元。2016年12月1日，海源公司向深圳市皇嘉物业管理有限公司支付了管理费保证金17822元、水电费保证金10000元。2019年3月26日，海源公司向豪屹公司出具一份《承诺书》，载明海源公司尚欠豪屹公司3月份管理费8693元、水费372元、电费4414元，合计13480元，承诺于2019年4月10日18:00支付给豪屹公司。2019年4月15日，深圳市皇嘉物业管理有限公司向海源公司发出了《费用催缴通知书》，载明限海源公司于2019年4月18日16:00前缴清2月份电费4415元、水费372元，3月的管理费8693元、电费6440元、水费984元，4月的租金52157元、管理费8693元、空调费13039元、推广费4346元，签收人为李小山。2019年5月1日，深圳市皇嘉物业管理有限公司向海源公司经营的“老根山庄”张贴《商户违约整改单》。2019年5月3日，海源公司发现涉案商铺被上锁，向深圳市公安局民治派出所报警。海源公司在（2019）粤0309民初9451号案件的庭审笔录称因豪屹公司拒绝配合，故海源公司尚未搬离商铺内的物品。海源公司同意2019年4月的租金从保证金中抵扣。另查明，涉案商铺无产权证书和建筑规划许可证。以上事实有《U.ONE优城租赁合同》、《补充协议一》、《费用催缴通知书》、收款收据、（2019）粤0309民初9451号案件庭审笔录等证据予以证实。判决结果本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案商铺未取得产权登记，亦无建设工程规划许可，因此豪屹公司与海源公司签订的《U.ONE优城租赁合同》、《补充协议一》为无效合同。合同无效的，当事人因合同取得的财产应予返还，故豪屹公司应将海源公司缴纳的合同保证金106932元、空调费保证金26734元、推广费保证金8912元（共计142578元）返还给海源公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。海源公司于2016年入驻涉案商铺，其应按照合同约定的款项支付场地占用费及相关的费用，故海源公司应向豪屹公司支付2019年4月的租金52127元、空调费13039元、推广费4346元，共计69512元。对于2019年5月起的场地占用费，海源公司称因2019年5月1日商铺被豪屹公司上锁导致其无法进行实际经营，且海源公司针对被锁事件进行了报警；结合豪屹公司在（2019）粤0309民初8091号案件的评估笔录中表明因海源公司未按时缴纳房租，故其对海源公司在涉案物业内的物品予以暂扣，本院采信海源公司的说法，由于豪屹公司已从2019年5月起实际控制了涉案商铺，故豪屹公司要求海源公司支付2019年5月之后的租金的诉请没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。参照《U.ONE优城租赁合同》的约定以及海源公司支付管理费及水电费的支付习惯，管理费、水电费一直都是向深圳市皇嘉物业管理有限公司缴纳，故豪屹公司无权要求海源公司支付管理费、水电费，本院对豪屹公司请求海源公司支付物业费、水电费的请求依法予以驳回。综上，海源公司同意已经缴纳的合同保证金、空调费保证金、推广费保证金共142578元予以抵扣，故豪屹公司应向海源公司返还73066元（142578元-69512元），海源公司无需再向豪屹公司支付相关费用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市豪屹投资有限公司与被告深圳市海源餐饮管理服务有限公司签订的《U.ONE优城租赁合同》无效；二、驳回原告深圳市豪屹投资有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1139元，由原告深圳市豪屹投资有限公司负担1025元，由被告深圳市海源餐饮管理服务有限公司负担114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 盛   琨二〇一九年十二月二十五日书记员 谭敏（兼）书记员 文 英 玲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。