广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初3000号 原告：王秋红，女，汉族，1968年10月5日出生，住甘肃省兰州市西固区。 委托诉讼代理人：黄怀伟，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾月英，广西精一律师事务所律师。 被告：广西三润投资发展有限公司，住所：广西北流市北流镇陵宁路0107号。统一社会信用代码：91450981695397269Y。 法定代表人：何海生，该公司董事长。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 原告王秋红与被告广西三润投资发展有限公司（以下简称三润公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王秋红的委托诉讼代理人黄怀伟到庭参加诉讼，被告三润公司、富乐华公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王秋红向本院提出诉讼请求：1.王秋红与三润公司签订的《防城港中央商务区（CBD）北部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（合同编号：6-8-1422，以下简称《合作开发合同》）为无效合同；2.三润公司应当返还王秋红已付房款144556元，并赔偿利息损失15973.44元（利息以144556元为基数，按年利率6%计算，从2017年12月30日暂计至2019年10月24日，计15973.44元，以后产生另计），以上各项共计160529.44元；3.富乐华公司对王秋红诉讼请求第二项与三润公司承担连带责任。事实与理由：王秋红于2017年12月16日与三润公司签订《中央商务区（CBD）商品房认购协议书》（以下筒称《认购协议书》），约定王秋红认购三润公司开发的防城港中央商务区（CBD）6号地块8号楼14层1422号房产，该房产建筑面积为48.73平方米，单价为8570.72元/平方米，总价为417651元，在签订本协议时，王秋红自愿交纳认购定金5万元，约定王秋红须于2018年1月16日前支付首期房款217651元。签订《认购协议书》后，王秋红向富乐华公司转账认购定金5万元，三润公司向王秋红出具《收据》。2017年12月30日，三润公司向王秋红解释，王秋红认购的商品房的房号、单价、面积、总价款及首付款等没有变，但要求将《认购协议书》约定的单价8570.72元/平方米分为两部分，一部分是购房款，单价7070.72元/平方米，另一部分是装修款，单价1500元/平方米；并要王秋红告分别与三润公司、广西壮乡建设集团有限公司（以下筒称壮乡公司）签订《合作开发合同》和《房屋装修工程施工合同》。同日，王秋红与三润公司签订《合作开发合同》（合同编号：6-8-1422)，约定该商品房为防城港中央商务区（CBD）北部湾互联网小镇8号楼1422号商品房。建筑面积为48.73平方米，单价7070.72元/平方米，总价款为344556元；签订本合同之日交首付款144556元(含定金款），余款选择向银行申请按揭贷款方式支付。王秋红与三润公司签订《合作开发合同》后，王秋红向三润公司支付购房款94556元，加上王秋红已向三润公司支付认购定金5万元，王秋红共向被三润公司支付购房款144556元。王秋红与三润公司签订的《合作开发合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且三润公司已收取了王秋红购房款144556元，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该《合作开发合同》应当认定为商品房买卖合同。三润公司与富乐华公司是该商品房项目的合作建设及委托代理的关系，因富乐华公司未取得《商品房预售许可证》，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，《合作开发合同》因违反法律规定为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，由于王秋红没有过错，故三润公司应当返还王秋红已付房款144556元并赔偿利息损失。由于三润公司与富乐华公司是该商品房项目的合作建设及委托代理的关系，故三润公司与富乐华公司对返还王秋红购房款及利息共计160529.44元承担连带责任。 被告三润公司、富乐华公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：对王秋红起诉状所主张的签订《合作开发合同》及付款的事实予以认定。 另查明，案涉商品房在三润公司与王秋红签订《合作开发合同》时及在本案起诉前未取得《商品房预售许可证》。富乐华公司委托三润公司开发建设、经营、销售案涉商品房项目。三润公司于2017年12月16日向王秋红出具《收据》（编号：1029709），表明收到王秋红房款5万元；于2017年12月30日向王秋红出具《收据》（编号：3029347），表明收到王秋红房款94556元；该两笔款项均系王秋红通过刷卡方式支付至富乐华公司的银行账户。2019年10月28日，王秋红向就本案认定合同效力及退款等事宜向本院提起诉讼。 本院认为，关于王秋红与三润公司签订的《合作开发合同》是否有效的问题。王秋红与三润公司签订的《合作开发合同》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，三润公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与王秋红签订《合作开发合同》且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律的效力性强制性规定，该《合作开发合同》应属无效。 关于王秋红主张三润公司返还购房款144556元并支付利息的问题。经查，三润公司共收取王秋红购房款项144556元，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，三润公司应返还其收取王秋红购房款144556元并赔偿利息损失。关于利息的计算方法，结合三润公司出具《收据》所载明的金额及王秋红主张利息的起算时间，利息以144556元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2017年12月30日计算至实际付清之日止。 关于富乐华公司对三润公司的上述债务是否承担连带清偿责任的问题。根据已查明事实，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”的规定，富乐华公司与三润公司对上述债务承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告王秋红与被告广西三润投资发展有限公司签订的《防城港中央商务区（CBD）北部湾互联网小镇定向合作开发合同书》（合同编号：6-8-1422）无效； 二、被告广西三润投资发展有限公司与被告广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内连带返还原告王秋红购房款144556元并赔偿利息损失（利息的计算方法：以144556元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2017年12月30日计算至实际付清之日止）； 三、驳回原告王秋红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3510.58元，减半收取计1755.29元（原告王秋红已预交），由被告广西三润投资发展有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3510.58元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。 审判员  李明娟 二〇一九年十二月十六日 书记员  朱俊杰 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。 二、《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 四、《商品房销售管理办法》 第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。