山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁06民终6741号上诉人（原审原告）：烟台东华商贸有限公司，住所地烟台市牟平区鱼鸟河街道办事处五里头村。法定代表人：孔绍杰，执行董事。委托诉讼代理人：王兰兰，山东众成清泰（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺慧慧，山东众成清泰（烟台）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：牟平区丽居家具城，住所地烟台市牟平区。经营者：宋开团，经理。委托诉讼代理人：阎锋，山东德衡（烟台）元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张积晓，山东德衡（烟台）元律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宋开团，男，1971年10月21日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：阎锋，山东德衡（烟台）元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张积晓，山东德衡（烟台）元律师事务所律师。上诉人（原审被告）：任慧琴，女，1972年7月7日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：阎锋，山东德衡（烟台）元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张积晓，山东德衡（烟台）元律师事务所律师。上诉人烟台东华商贸有限公司（以下简称东华公司）因与上诉人牟平区丽居家具城（以下简称家具城）、宋开团、任慧琴房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服烟台市牟平区人民法院（2019）鲁0612民初466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人东华公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审法院作出的（2019）鲁0612民初466号民事判决书；2.请求二审法院改判解除双方之间的租赁合同，并判决家具城、宋开团、任慧琴自2019年1月22日开始，按照每日5523.02元的标准支付商铺占有使用费至家具城、宋开团、任慧琴实际返还房屋之日止；3.本案上诉费由家具城、宋开团、任慧琴承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，应予改判。一、双方之间的商铺租赁合同，已经达到了法定合同解除的条件，请求二审法院改判解除双方商铺租赁协议。经一审法院查明，家具城、宋开团、任慧琴自2018年7月1日开始，未向东华公司缴纳相应租金，东华公司采用多次方式予以催促，包括口头催收及通过书面EMS方式等均进行过催收；催收未果之后，东华公司于2018年8月以书面方式向家具城、宋开团、任慧琴发出《解除租赁合同通知书》，并当场予以送达，送达过程有录像拍照为证。东华公司认为，截止至起诉之日，家具城、宋开团、任慧琴已经欠缴半年以上租金，欠缴金额已经高达103万元。东华公司已经依法按照解除合同的相关流程对家具城、宋开团、任慧琴租金欠缴进行了催收，并在催收未果后发出解除合同的通知，根据合同法第九十四条第三款的规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案完全符合解除租赁合同的条件。请求二审法院判令解除双方之间的租赁合同。二、一审法院认定火灾赔偿案件处理作为解除合同的前提，没有法律依据。一审法院认为，因双方之间的火灾赔偿事宜未处理完毕，进而认定双方之间的租赁合同不宜解除，属于事实认定错误，该认定并无法律依据。第一、火灾损害赔偿案件的处理，并非解除合同的法律事由。2018年1月27日，因案外人邹永海经营的商铺使用电器不当，导致东华物流园发生了火灾，其中导致多处商铺因火灾事故受损，双方均因此次火灾受到损失。但东华公司认为，火灾赔偿损失与租赁协议属于不同类型的纠纷案件，不能以火灾事故的处理完结作为租赁合同是否解除的前提。第二、租赁协议未能解除，导致进一步加剧了东华公司的损失，加大了双方之间的争端。家具城、宋开团、任慧琴承租的商铺面积达到一万平米以上，每年的租赁费高达200万元左右，按照2018年上半年标准，每日租金高达5523元，如果不解除双方的租赁合同，将会导致东华公司的损失持续加剧。火灾赔偿案件，涉及到各类损失的鉴定，处理争议的时间不可控，自2018年下半年一审法院受理案件之后，至今仍处在损失鉴定的过程中，未来需要解决争端的时间也是不确定的。而东华公司并非火灾案件的直接责任人，本身在遭受火灾损失的情况下，还要进一步因家具城、宋开团、任慧琴不腾迁商铺、不缴纳租金及其他费用等导致损失进一步无限期加大。一审法院该处理方式未能充分考虑东华公司的相关权益。请求二审法院予以改判。三、家具城、宋开团、任慧琴应按每日5523.02元的标准，支付商铺占有使用费至家具城、宋开团、任慧琴实际返还房屋之日止。家具城、宋开团、任慧琴目前在拖欠租赁费的情况下，仍占有东华公司面积一万余平米的商铺进行经营，结合2018年租金的标准可以看出，租赁费的标准每日高达5523.02元。东华公司认为，东华公司已经依法行使了租赁合同的解除权，双方租赁合同已经解除。而且，东华公司认为，租赁合同的签署需要双方当事人达成合意，其达成合议不仅包括租赁期限、租赁价格，而且包括一系列其他权利义务均需要达成合意，目前双方之间仍处于处理相关矛盾争端的过程中，一审法院认为双方可以另行达成租赁协议约定双方之间的租赁价格等权利义务，属于对民事处分权的干涉。东华公司认为，参照2018年上半年已经缴纳的租金的标准，主张家具城、宋开团、任慧琴自一审起诉2019年1月22日至实际返还房屋之日止的占有使用费，合法有据。且能促使双方当事人尽快定纷止争，避免东华公司损失进一步扩大。综上，请求二审法院查明相关事实，依法维护东华公司的合法权益。家具城、宋开团、任慧琴辩称：一、关于东华公司的上诉请求，我方也认为应当撤销一审判决，但不同意解除租赁合同并支付东华公司火灾发生后的房租或者使用费，上诉费应由东华公司承担。1、我方没有违约行为，东华公司主张解除合同并主张房租或使用费没有事实和法律根据，具体理由我方上诉状及补充意见中已陈述，这里不再赘述。2、一审法院以火灾赔偿案件处理结果作为合同解除的前提，并无不当。本案一审过程中，我方起诉东华公司损失赔偿案件正在审理当中，该案件牵扯到责任的划分、损失数额的鉴定等诸多问题，如果此时解除房屋租赁合同，我方势必会将涉案房屋腾退给东华公司，这将导致该案许多事实无法查清，不利于双方争议的解决，故火灾赔偿案件了结之前，暂不解除合同并无不当。综上所述，请求法院支持东华公司要求撤销一审判决的上诉请求，驳回东华公司的其他上诉请求。上诉人家具城、宋开团、任慧琴上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回东华公司一审诉讼请求。2.一审、二审诉讼费均由东华公司承担。事实和理由：一、一审判决对本案基本事实认定不清。一审判决认定家具城系本案适格的主体，系基本事实认定不清。从一审双方提交的证据材料来看，家具城并未与东华公司签订过任何房屋租赁合同，相关房屋租赁合同均为宋开团与东华公司签订，虽然宋开团所承租的涉案房屋被用于家具城的经营，但并不能据此突破合同的相对性，把家具城认定为涉案房屋租赁合同的相对方及承租人，既然家具城不是涉案房屋租赁合同的相对方及承租人，其当然不是本案适格的诉讼主体。二、一审判决认定事实错误。（一）关于拖欠东华公司房租数额的问题。涉案房屋租赁合同所承租的房屋总面积11100佘平方米，2018年1月27日，涉案租赁场所发生火灾，导致部分约5000平方米的房屋受损无法使用，双方反复协商维修事宜，东华公司始终未能给予解决。受损房屋在修复之前，实际上已经不具备出租使用条件，依据合同法相关规定，出租人对租赁物负有维修义务，否则给承租人使用造成影响的，租金应当相应减少。本案中，涉案房屋发生火灾后，东华公司始终没有对涉案房屋进行维修，导致约5000平方米的房屋不能使用，在重新装修达到使用条件以前，该部分受损房屋相对应的租金应当予以扣减，而不应继续让宋开团交纳。一审判决没有考虑到涉案房屋的实际情况，认定宋开团仍需按照全部租赁面积交纳房屋租金，明显认定事实错误。（二）关于东华公司收取卫生费、治安费、管理费的问题。宋开团与东华公司签订的租赁合同中对于宋开团应当承担的费用均有明确约定，卫生费、治安费及管理费均不在宋开团承担的范围内，且合同也明确约定宋开团负责承租范围内的卫生打扫，合同履行过程中，承租范围内的卫生打扫也确系宋开团自行负责,东华公司也没有为宋开团提供治安及管理方面的服务，因此，东华公司收取宋开团上述费用既没有无合同依据也无事实依据，东华公司已经收取的上述费用理应折抵宋开团的房屋租赁费。综上所述，一审判决基本事实认定不清、案件事实认定错误，应予以纠正，望二审法院查明事实，支持家具城、宋开团、任慧琴的上诉请求。二审中，家具城、宋开团、任慧琴补充事实和理由：一、家具城、宋开团、任慧琴拒付东华公司房租符合法律规定，不构成违约。合同法第67条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。就本案而言，家具城、宋开团、任慧琴已经依约支付了2018年上半年的房租，东华公司有义务保证涉案房屋在2018年上半年正常使用，单2018年1月27日，涉案房屋处发生火灾，给家具城、宋开团、任慧琴造成了重大损失，东华公司对此负有赔偿义务。然而，火灾发生后，东华公司却要求家具城、宋开团、任慧琴等业主自产自救，对于家具城、宋开团、任慧琴的损失视而不见，再后来，保险公司对火灾损失进行了理赔，东华公司却将属于家具城、宋开团、任慧琴所有的理赔款据为己有，家具城、宋开团、任慧琴无奈之下就赔偿问题提起民事诉讼，现该案件判决（2019）鲁0612民初365号已经生效，但东华公司为了恶意逃避债务，竟然在将该案赔偿打入一审法院账户后，就本案重复提起诉讼（与本案当事人、诉讼标的、诉讼请求均一致)，然后将上述案款保全，毫无诚信可言。综上，东华公司负有向家具城、宋开团、任慧琴交付符合使用条件的房屋并赔偿家具城、宋开团、任慧琴损失的义务在先，家具城、宋开团、任慧琴支付2018年下半年及之后房租的义务在后，在东华公司诚信履行义务之前，家具城、宋开团、任慧琴拒付房租符合法律规定。二、火灾发生后，东华公司应当对家具城、宋开团、任慧琴的房租进行减免。1、火灾发生后，东华公司的法定代表人孔绍杰曾当众向家具城、宋开团、任慧琴等业主承诺，免除家具城、宋开团、任慧琴等受火灾影响的业主4个月房租，后来在家具城、宋开团、任慧琴信访过程中，东华公司法定代表人孔绍杰在牟平开发区管委、牟平区信访局均确认了该承诺的事实。2、东华公司为商场业主投保了商业保险(保险费由家具城、宋开团、任慧琴等业主支付），2018年1月27日火灾发生后，东华公司即向保险公司报案，保险公司委托了评估机构现场进行了勘察评估，评估期间现场不得发生改变，评估公司前后四次到涉案房屋处，进行了三次勘察评估，直到2018年6月份，评估才结束，评估期间因为不能改变现场，故家具城、宋开团、任慧琴不可能进行实际经营，此期间的房租应当予以免除。3、受火灾影响，家具城、宋开团、任慧琴租用的房屋部分被火烧，部分被烟灰覆盖，家具城、宋开团、任慧琴雇用家政公司对涉案房屋陆续进行了清洁，至今尚未完全清洁完毕，无法正常经营，房租应当予以免除，同时清洁费用也属于维修费用范畴，按照合同法第221条规定，应当由东华公司承担。4、火灾导致家具城、宋开团、任慧琴承租的房屋南厅部分受损极其严重，火灾发生后实际已经不具备使用条件，东华公司未能就上述房屋进行维修，也未能赔付家具城、宋开团、任慧琴的损失，家具城、宋开团、任慧琴也无力进行维修，此后该房屋至今一直处于破损空置状态，东华公司在火灾发生后继续向家具城、宋开团、任慧琴主张上述房屋的房租本就缺乏事实和法律依据。且家具城、宋开团、任慧琴于2019年11月4日腾退了上述南厅5100余平方米的房屋，东华公司已经实际接收并控制，现在正在对外出租该部分房屋，该事实表明双方已经协议变更了原房屋租赁合同关于房屋租赁面积的约定，该部分房屋的房租也应当免除。5、火灾发生后，消防部门为了勘察认定事故责任，对现场进行了查封，查封时间持续到2018年4月中旬火灾事故责任认定结束，同时东华公司也在东华商贸城外部用铁皮板建起了围挡，这直接导致出入涉案涉案房屋困难，东华公司在2018年6月底方才拆除了围挡，此期间的房租应当予以免除。6、涉案商场9号门一楼位置是家具城、宋开团、任慧琴承租的，后家具城、宋开团、任慧琴转租给了张万坤使用，2018年7月1日开始，东华公司与张万坤直接签订租赁协议，并开始向张万坤收取房祖，故该9号门房屋对应的房租应当予以免除（该位置110平方米左右，每平米每年房租约300元）。7、家具城、宋开团、任慧琴等业主交纳了保险费，以东华公司名义投保，火灾发生后，保险公司对相关损失进行了赔付，应归属于家具城、宋开团、任慧琴的理赔款68万余元被东华公司私自截留侵占，拒不支付给家具城、宋开团、任慧琴，该部分理赔款应当折抵房租。三、关于卫生费、治安费、管理费的问题。1、东华公司收取卫生费、治安费、管理费既无法律依据，也无合同依据，更无事实依据。2、东华公司的诉讼请求明确为支付租金及占用费，而卫生费、管理费、治安费等显然不是租金及占用费，在一审提交的收款单据上也明确地将租金和卫生费、管理费等进行了区分，一审法院在东华公司明确只主张租金及占用费的情况下，却做出了家具城、宋开团、任慧琴支付东华公司租金及其他费用（卫生费、管理费、治安费）的判决，所判明显超出了东华公司一审诉讼请求的范围。3、即便是按照一审判决认定的那样，家具城、宋开团、任慧琴认可并已经缴纳卫生费、管理费、治安费，无权要求返还，那么东华公司收取上述费用是建立在其向家具城、宋开团、任慧琴收取且家具城、宋开团、任慧琴同意支付的前提下，现在家具城、宋开团、任慧琴不同意支付2018年下半年及之后的上述费用，东华公司在没有任何依据的情况下，家具城、宋开团、任慧琴无权收取上述费用。4、火灾发生后，东华公司对家具城、宋开团、任慧琴承租的房屋没有实施过任何治安或卫生等方面管理，南厅至今仍然处于破损空置状态，甚至有收废品的人随意进出捡破烂而无人管理（在我方提交的2019年11月4日视频可以看出），东华公司在无任何付出的情况下主张上述费用明显有违公平原则。5、东华公司收取的上述费用具有物业费的性质，物业服务并非东公司的经营范围，其收取上述费用本身就是违法的。综上所述，东华公司要求家具城、宋开团、任慧琴全额支付火灾发生后的房租缺乏事实和法律依据，应当依法驳回其诉请。东华公司辩称：一、家具城系本案适格主体，一审法院认定正确。本案中，一审法院查明双方之间存在租赁关系，有工商档案材料中存档的租赁合同为证。宋开团系家具城的经营者，任慧琴与宋开团系夫妻关系，且代表家具城与我方就租赁事宜签订过租赁合同和保证书，故家具城是本案适格主体。二、关于家具城、宋开团、任慧琴拖欠我方租金数额的问题。一审中已经确认了租金的计算方式，家具城、宋开团、任慧琴认可交纳的2018年上半年的费用数额916320元，我方按照该标准计算家具城、宋开团、任慧琴拖欠的租金数额合理。一审法院认定正确。三、关于我方收取家具城、宋开团、任慧琴有关卫生费、治安费、管理费的问题。一审审理查明，家具城、宋开团、任慧琴对租赁涉案租赁物需要交纳的上述费用认可并积极履行交纳义务，我方收取卫生费、治安费、管理发等符合法律规定。一审法院认定正确。综上，请求法院驳回家具城、宋开团、任慧琴的上诉请求。东华公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的租赁合同；2.判令被告向原告支付占用商铺租金和占用费共计1032303.52元（计算至2019年1月22日）；同时请求法院判令被告自2019年1月22日开始，以每日5523.02元的标准，支付商铺占用费至被告实际返还房屋之日止；3.诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。一审法院认定事实：被告宋开团与被告任慧琴系夫妻关系。烟台东华商贸有限公司系烟台东华投资发展有限公司的全资子公司。被告牟平区丽居家具城的工商档案中有：1、2013年8月29日原告与被告宋开团签订的租赁合同，合同约定宋开团租赁烟台东华商贸有限公司的物资城市场B、C区2、3楼，合同期自2013年8月1日至2014年7月31日；2、2013年8月29日烟台市牟平区鱼鸟河街道办事处五里头村民委员会出具的证明，内容为“证明兹证明宋开团所租赁位于烟台东华商贸有限公司东华物资城B、C区2、3楼，产权属于烟台东华投资发展有限公司所有，房产证正在办理中。特此证明。烟台市牟平区鱼鸟河街道办事处五里头村民委员会（加盖公章）2013年08月29日”；3、2013年8月29日烟台东华投资发展有限公司出具的证明，内容为“证明兹证明烟台东华商贸有限公司系烟台东华投资发展有限公司全资控股子公司，现授权烟台东华商贸有限公司负责我公司所有的东华物资城招租，特此证明。烟台东华投资发展有限公司（加盖公章）2013.08.29”；4、2015年2月10日原告与被告任慧琴签订的租赁合同，合同约定任慧琴租赁烟台东华商贸有限公司的物资城，有效期自2015年2月1日至2016年1月31日，合同下方有手写内容为“仅限办理POS机用.任慧琴”。三被告对工商档案的真实性有异议，认为据了解B、C区2、3楼房产证已经办理好了，办在五里头村委名下，名称就是作为仓库用，在另一火灾案件中已经质证过了，但是所有权属于烟台东华投资发展有限公司被告还要落实；关于烟台东华商贸有限公司是烟台东华投资发展有限公司的子公司没有问题，但对授权的内容有异议，烟台东华投资发展有限公司没有印章，且系复印件；但是摊位的产权归谁有争议，被告认为属于烟台东华投资发展有限公司和烟台市牟平区鱼鸟河街道办事处五里头村村民委员会的共同所有。原告称其与三被告自2008年开始存在租赁关系，三被告的租金每年按时交纳，自2017年开始，三被告存在拖延支付租金的情况，欠付2018年下半年至今的租金未付。2018年8月向三被告送达了解除租赁协议的通知。原告提交了如下证据：一、提交租赁协议两份，租赁协议为宋开团、任慧琴分别代表牟平区丽居家具城与原告签署的租赁合同，证明被告任慧琴及宋开团共同经营牟平区丽居家具城，租赁物的实际使用人为牟平区丽居家具城，故本案原告起诉三被告有法有据，同时被告在火灾案件中起诉的租赁相对方为本案的原告，证明原、被告主体适格。二、提交租赁费租金收据共计53份，证明自2014年开始，被告历年按照双方协议的约定支付租赁费，其中2014年支付1452790元，2015年支付1613010元、2016年支付1705999元、2017年支付1748986元、2018年上半年支付916320元，证明原、被告之间存在租赁关系，而且双方按照协议约定提前半年支付租金，租金历年上调5%。2018年上半年的租金标准为916320元，我方是根据该标准起诉的其拖欠的2018年下半年至今的租金费用。三、提交被告任慧琴出具的保证书一份，该保证书中被告任慧琴保证其作为牟平区丽居家具城的业户，因其自2017年开始拖欠租金，故其向原告进行承诺，将规范商场管理，今后按期缴纳租金，并承担不能按时缴纳的一切后果，在该承诺书出具之后，被告任慧琴缴纳了滞纳金50000元，证实牟平区丽居家具城是属于夫妻共同经营的商场。四、提交租金催收通知书及解除租赁协议的通知书各一份，证明因2018年6月30日之前被告未按照约定支付2018年下半年的租金，原告多次进行催收，其中2018年7月11日原告向其出具了租金催缴通知书一份，但被告拒收，提交拒收回执一份；提交2018年8月13日原告向被告出具的解除租赁协议通知书一份，采用现场送达的方式，有现场送达的相关视频。经质证，被告认为原告的证据证实不了原告的主张，因为从照片上看，照片上白纸的内容看不清，对证据的证明力有异议；对两份租赁合同，2015年2月10日被告任慧琴并没有与烟台东华商贸有限公司签署租赁合同，并非是其本人签的；第二份租赁合同因该份证据并非原件，并且乙方宋开团签字也并非宋开团本人所签，所以对该份证据的真实性和证明力均有异议；对保证书上的签字是任慧琴所签，但是该保证书证实不了原告的主张，并且收滞纳金的行为是违法的，应该予以返还；对2018年7月EMS，因为该份证据被告没有看到过，也未开封，对其真实性无法确认，对证明效力及真实性均有异议；三被告对原告提交的收款收据证明内容以及证明事实有异议，其中2017年1月份并非原告收取的被告房租及卫生费、管理费，被告有证据能够证实原告并非唯一的诉讼主体，并且在原告出具的收款收据中除了租赁费以外，管理费以及卫生费、治安费等均是违法收取的，被告将提起反诉，要求给予返还，被告只是核对了2017年的房屋租赁费、管理费、卫生费的相关收款收据，2014年至今其余的相关收款单位在核实中；针对所有收款收据，证实不了原告作为诉讼主体以及被告应该交房租的数额的主张；2016年6月30日打款200000元的记录是支付给烟台东华投资发展有限公司的；2016年6月29日支付给烟台东华投资发展有限公司、2016年6月30日45294元收款方也是烟台东华投资发展有限公司，并且2016年两本凭证全部都是烟台东华投资发展有限公司，从该证据上看本案的诉讼主体应该是烟台东华投资发展有限公司；2015年、2014年的收款收据上没有任何证据证明收款方是原告，是空白的；2018年的收款收据都是白条没有加盖任何公章，证明不了是原告收取的款项，应该是烟台东华投资发展有限公司收取的，并且在原告提交的打款记录中提交的相关凭证全是烟台东华投资发展有限公司收取的账目；对于原告提交的两份租赁合同补充一点，2015年2月的租赁合同上面有仅限于办理POS机用，假如是真实的，该租赁合同也并非用于租赁的相关材料，也并非系租赁的法律证据。原告称其向三被告主张的租金计算标准与租赁面积无关，具体计算方式为：按照2018年6月30日之前上半年的租金标准，也就是租金的总数÷天数计算的日租金的标准，按照被告拖欠租赁费的天数，其中2019年1月1日以后的租金标准按照双方租赁费的惯例，应当上浮5%，起诉状中载明的租赁费的标准就是在这一基础上上浮10%。2018年7月到12月底是按照上半年的标准计算的，自2019年1月1日之后的租金上浮10%，每天按照5523.020元计算租金。1032303.52元的计算方式为2018年7月1日至2018年12月31日按照上半年租金标准916320元计算，2018年年租金标准为1832640元÷2即为半年的租金标准916320元，2019年1月1日以后的租金计算为2018年的1832640元÷365天=5020.93元（日租金），再上浮10%为5523.02元×21天=115983.42元，115983.42元+916320元=1032303.42元。经质证，被告对2018年1月1日交纳了2018年上半年的租金合计916320元的数额没有异议，但对原告陈述的租金没有按照面积计算不予认可，认为原告主张的上浮10%没有相关依据，三被告所交纳的费用916320元，并非全部都是租赁费，还包括卫生费、管理费、治安费等其他费用，这些其他费用并非合同约定，应予返还。2016年、2017年、2018年，原、被告双方未重新签订新的书面租赁合同，对于卫生费、管理费、治安费等其他费用的收费标准，原告没有提交证据予以证实，称上述费用是属于业户在使用租赁物中产生的必然费用，业户也实际缴纳了上述费用。被告认为卫生费、管理费、治安费等其他费用并非必然费用，是没有法律依据的多余的费用。原告提交的2018年7月的EMS快递件未拆封，庭审中拆开该快递件，信封中的文件是租金催收函，内容为“租金催收函业户宋开团、任慧琴：现就贵方租赁我司东华物资城二楼和三楼商铺拖欠租金相关事宜通知如下：根据双方关于房屋租赁事项的约定，贵方应在二○一八年七月一日前，向我公司交纳二○一八年下半年的商铺租金，合计人民币玖拾壹万陆仟叁佰贰拾元整（￥：916320.00元）。现缴费期限已过，我司多次催收贵方按时缴纳租金，但贵方至今仍未缴纳。为妥善解决问题，实现真诚合作发展共赢，我司特致函敦促贵方，请您在接到本通知之日起十日内向我司缴纳下半年商铺租金。逾期不预缴，我司将解除与贵方之间的商铺租赁关系。特此函告，望予配合。烟台东华企业管理有限公司（加盖印章）2018年7月15日”。原告对信封内的文件没有异议。被告认为该快递中的文件是租金催收函，是由烟台东华企业管理有限公司加盖的印章，与原告无关，该证据只能证明原告的诉讼主体有瑕疵，被告坚持认为是与烟台东华投资发展有限公司以及烟台市牟平区鱼鸟河街道办事处五里头村村民委员会有租赁关系。原告解释为因为当时烟台东华企业管理有限公司作为中间人协调过被告与原告之间的火灾赔付事宜，所以以烟台东华企业管理有限公司的名义催收过租金，实际上催收所拖欠的租金为被告拖欠原告的相关租赁费，无论以谁的名义进行催收，都不能规避被告支付租赁费的义务。被告提交了2017年1月1日被告支付给烟台东华投资发展有限公司的租赁费、卫生费、治安费、管理费的单据四张，证实原告并非与被告存在法律意义上的租赁关系，原告的主张没有法律依据；提交被告宋开团与烟台东华投资发展有限公司签订的消防安全与安全生产责任书一份，证实该商场的管理系烟台投资发展有限公司。原告对单据的真实性没有异议，认为是烟台东华投资发展有限公司代收烟台东华商贸有限公司的租赁费，租赁关系应以被告前述的租赁协议为准，被告缴纳租赁费有时会按照原告的指示进行付款，实际的租赁关系是存在于原、被告之间，且从被告另案起诉的火灾赔偿案件中，被告认可其与原告之间存在租赁关系，诉讼主体也是本案原告，被告在本案中反复辩解租赁关系不存在于原、被告之间，那另案也应当按照被告刚才的陈述驳回其起诉；对被告提交的消防安全与安全生产责任书的真实性有异议，该证据并没有加盖烟台东华投资发展有限公司的印章，原告已经提交了烟台东华投资发展有限公司委托原告与被告签署租赁协议并进行管理的相关权限与委托书，相当于租赁关系实际存在于原、被告之间，即便是房屋的所有权人为烟台东华投资发展有限公司，或者是其他主体，也与本案原、被告之间的租赁协议无关。另查，涉案租赁场所所在的位置于2018年1月27日发生火灾，三被告所租赁的场所受损，至今因火灾导致的财产损害赔偿纠纷尚未解决完毕，三被告所租赁的场所仍由三被告占有使用。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租方并非必须是租赁物的所有人。本案中，原、被告之间的租赁关系，有工商档案材料中存档的租赁合同为证，且工商档案材料中也有烟台东华投资发展有限公司和烟台市牟平区鱼鸟河街道办事处五里头村村民委员会的证明，可以证实原告具有出租管理涉案被告租赁场地的授权，故作为出租方的原告是本案的适格诉讼主体。被告宋开团系被告牟平区丽居家具城的经营者，被告任慧琴与被告宋开团系夫妻关系，且代表牟平区丽居家具城与原告就租赁事宜签订过租赁合同和保证书，故原告要求三被告承担责任，理由正当，一审法院予以支持。涉案租赁场所因火灾导致的财产损害赔偿纠纷尚未解决完毕，原告要求解除租赁合同，不利于双方纠纷的解决，一审法院对该诉讼请求不予支持。从被告交纳费用单据可以看出，其每年所交纳的费用除了租金外，还有卫生费、治安费、管理费等，从交费情况看，被告是对租赁涉案租赁物需要交纳上述费用认可并积极履行交纳义务的，本案中，被告认为其交付的卫生费、治安费、管理费等不符合法律规定，要求予以返还，理由不当，一审法院不予支持。原、被告对被告交纳的2018年上半年的费用数额916320元没有异议，一审法院予以确认。原告按照该标准要求被告支付2018年下半年的费用916320元，一审法院予以支持。原告要求自2019年开始收费标准上浮10%，没有法律依据，一审法院不予支持。根据2018年费用的收费标准，日租金为916320元×2÷365天＝5020.93元。原告主张的2019年1月1日至2019年1月22日的租金应为5020.93元×22天＝110460.46元。因本案未支持原告要求解除租赁合同的诉讼请求，故原告主张的自2019年1月23日起至被告实际返还房屋之日止的商铺占用费，一审法院不予支持。原告可以据被告实际租赁期间另行主张租赁涉案租赁场所的租金及其他费用。原告要求被告承担保全担保费，证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，一审法院判决如下：一、被告牟平区丽居家具城、宋开团、任慧琴于判决生效之日起十日内向原告烟台东华商贸有限公司支付2018年下半年的租金及其他费用916320元、2019年1月1日至2019年1月22日的租金及其他费用110460.46元，合计1026780.46元。二、驳回原告烟台东华商贸有限公司对被告牟平区丽居家具城、宋开团、任慧琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7145元，由原告烟台东华商贸有限公司负担38元，由被告牟平区丽居家具城、宋开团、任慧琴负担7107元；财产保全费5000元，由被告牟平区丽居家具城、宋开团、任慧琴负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人东华公司提交一审法院（2019）鲁0612民初365号民事判决书，拟证明家具城、宋开团、任慧琴主张的火灾损失已经在该案中予以认定，其中起火点并非东华公司的责任，而是案外人邹永海违规使用电器导致的，在东华公司与邹永海火灾责任划分上认定东华公司仅应承担40%的管理过错责任，但在上述365号案件中一审法院认定东华公司要承担100%的赔偿责任，该判决已生效。家具城、宋开团、任慧琴对东华公司提交的上述证据的真实性无异议，提出以下质证意见：1、该案虽然已经生效，但是实际上我方对该判决结果是非常不满意的，只是因为我方在该此火灾当中损失惨重，资金已经到了山穷水尽的地步，为了尽快拿到赔偿金恢复生产，不得已接受了该案的结果。2、该判决就我方的经营损失只判决了两个月的装修时间损失，实际上因火灾导致我方不能经营的时间显然不仅仅是重新装修的时间，重新装修的时间只是一小部分，而且以常人的常识来判断，一万余平方米的损失两个月的装修时间显然是不够的。家具城、宋开团、任慧琴提交下列证据：证据1、2019年9月26日，任慧琴与东华公司法定代表人孔绍杰等在牟平区信访局谈话录音光盘及文字稿各一份、2019年9月30日任慧琴与东华公司法定代表人孔绍杰等在牟平开发区管委谈话录音光盘及文字稿各一份，拟证明火灾发生后，东华公司曾承诺减免家具城、宋开团、任慧琴四个月的房租。证据2、2019年11月24日任慧琴与上海恒量保险公估有限公司于总的通话录音光盘及文字稿各一份，拟证明火灾发生后，保险公司委托上海恒量保险公估有限公司对家具城、宋开团、任慧琴损失前后进行了四次评估，最后一次评估时间为2018年6月，评估结束前，火灾现场不能进行移动，更不可能进行正常经营，此期间房租应当减免。证据3、牟平区福海家政服务中心出具的收款收据三张、火灾后清洁费用明细三份，拟证明涉案房屋火灾后，家具城、宋开团、任慧琴对涉案房屋进行了清洁，持续时间分别为2018年3月7日至2018年3月26日，2018年5月10日至2018年5月23日，2019年9月28日至2019年10月30日，涉案房屋至今未能完全清洁，不可能正常经营，火灾发生后至房屋清洁完毕期间的房租应当减免。证据4、2019年11月4日孔绍杰等人现场接收退还房屋（南厅）视频光盘及文字描述各一份、东华物资城微信群聊天记录截屏两份、许杰朋友圈截屏10份，拟证明：家具城、宋开团、任慧琴于2019年11月4日已经将5100余平方米房屋交付东华公司，且东华公司从2018年已开始就家具城、宋开团、任慧琴承租的房屋招租，此部分房屋不应支付房租。证据5、录像光盘一个（内含任慧琴于2018年3月22日拍摄的视频三段、2018年6月4日拍摄的视频二段）、文字描述两份，拟证明涉案房屋所在的东华商贸城在2018年6月4日尚未将火灾造成的毁损处理完毕，大楼外仍然用铁皮搭建的隔离墙围挡住，此时商场无法正常经营，事实上，该铁皮隔离墙直到2018年6月底才拆除。故2018年7月之前的房租应当予以减免。6、东华公司给张万坤出具的收款收据三份、2019年1月8日任慧琴与许杰通话录音光盘及文字稿各一份，拟证明涉案房屋9号门位置房屋的租金，东华公司已经向张万坤收取，不应当再重复向家具城、宋开团、任慧琴收取。证据7、2018年9月3日，任慧琴与许杰通话录音光盘及文字稿各一份，拟证明东华公司侵占家具城、宋开团、任慧琴保险理赔款60多万元，该部分理赔款应该折抵房租。证据8、一审法院（2019）鲁0612财保168号民事裁定书原件一份、民事起诉状复印件一份，拟证明东华公司重复起诉，恶意保全，意图逃避债务。针对家具城、宋开团、任慧琴提交的上述证据，东华公司提出以下质证意见：1、对证据1真实性无异议，但该陈述是关于火灾发生之后赔偿后续处理所表述的意见。关于免除4个月租金的表述，针对的是没有要求火灾赔偿的业户为了减轻损失所做出来的承诺，在本案中因家具城、宋开团、任慧琴已经就火灾赔偿向东华公司提起了诉讼并已依法判决，所以不存在减免4个月租金的情形。2、对证据2录音的真实性有异议，无法确认被录音者的身份。即便该录音表述属实，也是关于火灾投保理赔的处理相关方案，与本案租赁合同无关。3、对证据3的真实性有异议，且属于火灾后续清理费用的票据，也应当属于火灾赔偿案件处理的范围。4、对证据4，2019年11月4日双方交接南厅的相关视频与本案主张2019年1月22日之前租赁费无因果关系，即便2019年11月4日之后家具城、宋开团、任慧琴腾退了南厅，对本案租赁费没有影响。对于微信朋友圈截图的真实性有异议，对于发布者许杰的信息无法认定。许杰也并非东华公司的工作人员。5、对证据5，关于火灾外观的视频与本案租赁合同没有关系。6、对证据6，对张万坤的身份代理人不清楚。关于家具城主张的租金由东华公司收取没有事实依据。另外家具城在经营期间将部分的商铺转租给第三人并收取租金，如果其转租行为没有得到保障可以另案起诉，而并非在本案与东华公司的租赁合同案件中予以解决。7、对证据7，对于真实性有异议，对录音者的身份无法认定。火灾保险理赔款的给付与租赁合同的履行无关。8、对证据8，真实性有异议，该案并非本案代理人代理，与本案无关。退一步讲，即便起诉属实，也是该案起诉在后，该案的相应主张如跟前案有冲突，应首先认定第一个案件的相关事实。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据双方当事人的陈述以及各自提供的其他证据，可以确认上诉人东华公司与上诉人家具城、宋开团、任慧琴就涉案商铺双方之间存在租赁关系，双方的诉讼主体适格。一审法院根据2018年上半年宋开团缴纳租赁费用916320元的情形，以此标准计算2018年下半年及2019年1月1日至1月22日期间的租金及其他费用共计租赁费用1026780.46元，并无不妥。家具城、宋开团、任慧琴上诉主张东华公司曾承诺扣除四个月的租金，并且应扣除相应的卫生费、治安费及管理费，但是其提供的证据不足以证实其主张，应承担举证不能的法律后果。一审法院考虑到因火灾导致双方的租赁产生较大争议，双方之间纠纷尚未解决完毕，为了妥善解决问题目前不宜解除双方之间的租赁合同关系，符合案件的实际情况，一审法院对东华公司要求解除双方租赁合同不予支持，并无不当。综上所述，上诉人东华公司及上诉人家具城、宋开团、任慧琴的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28580元，由上诉人烟台东华商贸有限公司负担14290元，上诉人牟平区丽居家具城、宋开团、任慧琴承担14290元。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 陈晓彦二〇一九年十二月十日法官助理张素素书记员车丽翠