山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终12031号上诉人（原审原告）：济南市历城区东风街道辛甸社区居民委员会，住所地济南市。负责人：李守亮，主任。委托诉讼代理人：王允斌，山东昌平律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵华杰，山东昌平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：季宝中，男，1958年3月20日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：郭继荣，女，1959年1月10日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：张宗银，山东国孚律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李松松，山东国孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王德良，男，1975年7月27日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：马洪丽，女，1973年2月20日出生，汉族，住济南市。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：于松竹，济南历城鸿图法律服务所法律工作者。上诉人济南市历城区东风街道辛甸社区居民委员会（以下简称辛甸居委会）因与被上诉人季宝中、郭继荣、王德良、马洪丽房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初5680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辛甸居委会上诉请求:撤销一审民事判决，依法改判支持一审全部诉求或将本案发回一审法院重审；本案一、二审诉讼费用均由季宝中、郭继荣、王德良、马洪丽承担。事实与理由：一、一审法院事实认定不清。辛甸居委会与季宝中于2013年5月28日签订《房屋租赁合同》,约定由季宝中租赁辛甸居委会所有的位于XXXXXXX，租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。租赁期间，季宝中、郭继荣未经辛甸居委会许可，将租赁房屋私自转租给王德良、马洪丽经营使用，转租价格为年租金28万元。2017年6月19日，经辛甸居委会两委会开会决定对涉案房屋通过公开招标方式重新出租。2017年8月16日经公开竞标，涉案房屋由案外人刘长娥中标，中标价为每天、每平方米4.05元，季宝中妻子郭继荣作为原承租人参与竞标，投标价为每天、每平方米2.3元，经公示各方均无异议。根据投标结果，辛甸居委会与季宝中前期签订并履行完毕的《房屋租赁合同》租金价明显低于实际价值，一审法院对此事实并未依法审查和认定。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，仅参照几年前约定且履行完毕的《房屋租赁合同》租金判令季宝中、郭继荣、王德良、马洪丽支付占有使用费，明显有失公平且与事实不符，属于认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。招标行为经公开、公示，王德良妻子作为原承租人也参与竞标，以其实际行为表明其认可辛甸居委会通过竞标方式重新对外出租涉案房屋、认可双方解除合同的事实。双方合同实际履行至2017年8月31日，季宝中、郭继荣、王德良、马洪丽租金也交至2017年8月31日，至此，双方合同正式解除。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同解除后，王德良、马洪丽继续占有房屋不予返还，属于强占行为，存在重大过错，辛甸居委会并无过错。辛甸居委会的损失经过公开招标也已确认，辛甸居委会主张的经济损失应当得到支持。一审法院判决驳回辛甸居委会第二项诉讼请求的行为没有任何法律依据。季宝中、郭继荣辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求法院驳回辛甸居委会对季宝中、郭继荣的诉请。一、辛甸居委会在一审庭审中明确表示，其对季宝中、郭继荣将涉案房屋转租的事实是明知且同意的。季宝中与辛甸居委会的最后一份《房屋租赁合同》于2015年12月31日到期，双方未续签，季宝中仍继续租用涉案房屋，季宝中依据到期的《房屋租赁合同》交纳了2017年8月份之前的全部房租,辛甸居委会对租金未提出异议，视为同意继续沿用已经到期合同中约定的租金。因涉案房屋未取得建设工程规划许可而导致《房屋租赁合同》无效，一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决参照《房屋租赁合同》约定的租金支付辛甸居委会占有使用费，符合法律规定。二、招标文件第20页记载“中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件确定的事项签订合同”，在辛甸居委会与中标人都明知上述条款的前提下，迟迟未依据中标文件签订房屋租赁合同，是辛甸居委会怠于行使权利。生效的济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初3383号民事判决认定季宝中与辛甸居委会的房屋租赁合同于2017年8月3日解除，季宝中、郭继荣与王德良、马洪丽的转租赁合同于2017年12月31日到期，且辛甸居委会于2018年10月24日已经与王德良、马洪丽就腾退涉案房屋签订《空房验收单》并约定：由王德良、马洪丽向辛甸居委会交付涉案房屋、租金另行协商。因涉案房屋被王德良、马洪丽占有、使用，辛甸居委会可以向王德良、马洪丽主张权利，与季宝中、郭继荣无关。综上，请求法院驳回辛甸居委会对季宝中、郭继荣的上诉请求。王德良、马洪丽辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回辛甸居委会的上诉请求。辛甸居委会向一审法院起诉请求：1、依法判令季宝中、郭继荣、王德良、马洪丽向辛甸居委会支付自2017年8月31日起至2018年10月22日止的房屋占有使用费101244.52元及利息；2、依法判令季宝中、郭继荣、王德良、马洪丽赔偿辛甸居委会自2017年8月31日起至2018年10月22日止房屋占用期间的经济损失664480.07元及利息；3、本案诉讼费用由季宝中、郭继荣、王德良、马洪丽承担。一审法院认定事实：2000年6月28日，历城区洪楼镇辛甸村民委员会（辛甸居委会村改居之前名称）与季宝中签订房屋租赁合同，约定将XXXXXX出租给季宝中经营，租赁期限自2000年7月1日至2010年6月30日。合同到期后，双方又数次续签了租赁合同，直至2013年5月28日，辛甸居委会与季宝中签订最后一份书面租赁合同，约定：辛甸居委会将XXXXXXXXXXX出租给季宝中使用，租期三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日，年租金88619.3元。合同期满后，季宝中未与辛甸居委会续签租赁合同，但仍继续租用涉案房屋。2017年8月4日，季宝中向辛甸居委会交纳了192319元房租，结清了2017年8月份之前的全部房租。此后，辛甸居委会未再收取季宝中的租金。季宝中承租上述辛祝路36号房屋后，又转租给王德良、马洪丽经营使用，并提交三份《房屋租赁合同》。其中，2010年6月25日的转租合同系郭继荣（季宝中之妻）与马洪丽所签；2014年12月27日的转租合同系郭继荣与王德良所签。对上述两份转租合同，王德良、马洪丽未提异议。关于郭继荣与王德良2016年1月1日签订的转租合同，季宝中、郭继荣主张自2016年1月1日至2017年12月31日为书面租赁合同。王德良、马洪丽辩称，2017年双方不存在书面租赁合同，系口头约定继续租用涉案房屋，并向郭继荣支付了2017年全年租金28万元。2018年3月13日，辛甸居委会向季宝中、郭继荣送达《通知》一份，载明：“经辛甸居两委会研究决定，您所租赁的辛祝路36号南北二层楼，租赁期限已到，请于接到通知日起到2018年3月31日将该房屋腾空。逾期不搬离将走法律程序，后果自负。”郭继荣在《通知》的“业户签字”处签名。2018年10月，辛甸居委会与王德良、马洪丽签订《空房验收单》一份，载明：“甲方：东风街道辛甸社区居委会，乙方：王德良、马洪丽，我实际租赁使用位于XXXXXXXXX，现我已将上述租赁房屋腾空，并自愿向房屋所有权人东风街道辛甸社区居委会交验空房，房屋内所有遗留物品均为废弃物，交房后由甲方随意处置，一切损失均由乙方自行承担，跟甲方无关。剩余租金问题，甲乙双方另行协商。”辛甸居委会在验收单尾部加盖公章，落款日期为2018年10月22日；王德良、马洪丽在验收单尾部签字，落款时间为2018年10月24日。据辛甸居委会当庭陈述，王德良、马洪丽于2018年10月22日腾空涉案房屋并返还辛甸居委会。一审法院公开开庭审理后，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第三条之规定，告知辛甸居委会向一审法院提交关于涉案房屋的建设工程规划许可证或者临时建筑经批准建设的相关手续等证据。辛甸居委会针对本案（2019）鲁0112民初5680号、以及其他（2019）鲁0112民初5681号、（2019）鲁0112民初5682号两个案件向一审法院提交了两份证据：1、2000年山东省人民政府下发的《山东省人民政府关于将济南市历城区洪家楼镇七里堡村辛甸村农民的农村户口转为城镇居民户口的批复》（鲁政字[2000]351号）复印件；2、位于花园路19号、四层建筑面积2551.48平方米、所有权性质为集体的房屋所有权证（济房501字第9004号）复印件，填发日期为1993年7月12日。《山东省人民政府关于将济南市历城区洪家楼镇七里堡村辛甸村农民的农村户口转为城镇居民户口的批复》载明，“……辛甸村774户2144人的农村户口转为城镇居民户口。……对现有集体土地要登记造册，由历城区土地管理局代政府收归国有，统一管理，建设用地要依法办理审批手续。……”辛甸居委会提交的集体房屋所有权证（济房501字第9004号）涉及的房屋，其坐落位置、建筑面积等均与本案涉案房屋信息不一致，与本案无关联性，一审法院不予认定。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第一条第一款规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋”；第三款规定：“当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，截至一审法院作出判决之日，辛甸居委会未提交涉案房屋的建设工程规划许可证，以及如涉案房屋系临时建筑，经相关部门批准建设的相关手续等证据，也未提交涉案房屋属于公有住房、廉租住房、经济适用住房而不适用上述司法解释的相关证据。故，一审法院认为，依据上述司法解释第二条、第三条之规定，辛甸居委会与季宝中之间的《房屋租赁合同》无效。关于辛甸居委会的第一项诉讼请求，即请求判令季宝中、郭继荣、王德良、马洪丽支付自2017年8月31日起至2018年10月22日止的房屋占有使用费101244.52元及利息。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，因辛甸居委会与季宝中之间的租赁合同无效，季宝中向辛甸居委会支付的2017年8月31日之前的房屋租赁费，实际为占有使用费。依据上述合同法及司法解释的规定，自2017年9月1日起，季宝中负有向辛甸居委会返还涉案房屋并支付逾期返还期间占有使用费的义务。鉴于季宝中、郭继荣与王德良、马洪丽之间的转租赁关系截至2017年12月31日到期，且辛甸居委会与王德良、马洪丽于2018年10月份签订了《空房验收单》，明确约定由王德良、马洪丽向辛甸居委会交付涉案房屋，剩余房租由辛甸居委会与王德良、马洪丽另行协商，故，一审法院认定2018年1月1日至2018年10月22日期间的涉案房屋占有使用费，由王德良、马洪丽向辛甸居委会支付（自2018年1月1日起至2018年10月22日止，合计88619.3元÷365天×295天=71623.82元）；2017年9月1日至2017年12月31日期间的涉案房屋占有使用费，由季宝中、郭继荣向辛甸居委会支付（自2017年9月1日起至2017年12月31日止，合计88619.3元÷365天×122天=29620.70元）。关于辛甸居委会要求季宝中、郭继荣、王德良、马洪丽支付房屋占有使用费的利息，以及第二项诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、季宝中、郭继荣于判决生效之日起十日内向济南市历城区东风街道辛甸社区居民委员会支付涉案房屋的占有使用费29620.70元；二、王德良、马洪丽于判决生效之日起十日内向济南市历城区东风街道辛甸社区居民委员会支付涉案房屋的占有使用费71623.82元；三、驳回济南市历城区东风街道辛甸社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5729元，已减半收取，由济南市历城区东风街道辛甸社区居民委员负担4972元；由季宝中、郭继荣负担221元；由王德良、马洪丽负担536元。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于涉案《房屋租赁合同》效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，截至一审法庭辩论终结前，辛甸居委会并未提供有效证据证明涉案房屋建设取得建设工程规划许可或获得相关主管部门的批准，一审法院认定辛甸居委会与季宝中之间的《房屋租赁合同》无效，合法有据。关于辛甸居委会主张的经济损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后的损失赔偿以过错为归责原则，即“有过错的一方赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。辛甸居委会明知涉案房屋不具有建设工程规划许可或建设审批手续，将房屋出租给季宝中，后在未与季宝中就租赁合同终止事宜达成协议之前，即将涉案房屋通过招标程序出租给案外人，并未及时向季宝中、郭继荣主张腾空房屋。2018年10月，辛甸居委会与王德良、马洪丽签订的《空房验收单》中约定剩余租金问题，双方另行协商，并未对相应损失作出约定。辛甸居委会对造成的损失自身负有过错。一审法院驳回辛甸居委会诉请的房屋占用期间经济损失，并无不当。综上所述，辛甸居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11458元，由上诉人济南市历城区东风街道辛甸社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 武绍山审 判 员 王立强审 判 员 孙 磊二〇一九年十二月十七日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰