江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8942号上诉人（原审原告）：何爽，男，1988年12月19日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：曹成明，江苏宁通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婷婷，江苏宁通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯夏勇，男，1971年4月25日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：马玲，江苏同安宁律师事务所律师。上诉人何爽因与被上诉人冯夏勇财产损害赔偿纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初10564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何爽上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判被上诉人赔偿上诉人租金损失41095元，房屋转让损失4109元，经营性损失10000元，总计55204元。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人和案外人之间的租赁合同无效，属认定事实和适用法律错误。1.2018年5月15日，上诉人与周兴兰签订房屋租赁合同并且交纳了租金。租赁合同自合同成立时生效。被上诉人于2018年7月2日向江宁区法院起诉，主张对案涉房屋享有所有权。因被上诉人获得所有权的时间在后，其取得产权并没有溯及力，不能阻止成立在前的合同生效。2.上诉人与周兴兰签订租赁合同时，周兴兰向上诉人出示了房产证，该房产证显示案涉房屋为周兴兰一人所有。根据物权公示原则，上诉人有理由相信周兴兰，上诉人属于善意第三人。3.上诉人与周兴兰签订了租赁合同，被上诉人属获利方，可以凭房屋共有的事实要求周兴兰与其分享租金收益。4.案涉租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，合同并不存在无效的情形。二、被上诉人采取非法手段“维权”，不应得到保护。民法总则第十条规定，处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。被上诉人与周兴兰有纠纷，不依法申请调解，不依法向人民法院起诉，而是采用暴力、喷字、阻碍施工、打架等非法手段妨碍上诉人合理使用房屋，为法律所不容。一审法院以租赁合同无效为由，不支持上诉人的合同诉求，属适用法律不当。三、被上诉人应当预见到可能和周兴兰产生纠纷，应当承担相应的后果。上诉人的租赁行为是有效的，被上诉人无权侵犯上诉人的合法权益。被上诉人出于个人目的，从原《商品房预售合同》中除名，约定周兴兰一人为买售人，进而房产证办在周兴兰一人名下，其与周兴兰签订的内部协议并不为外人所知，对协议以外的人也不产生法律效力。被上诉人应当预见到可能产生的法律纠纷，发生纠纷后，其只能向周兴兰主张权利，不应当通过侵权的方式损害上诉人的利益。冯夏勇辩称：一、上诉人与案外人周兴兰签订的合同无效。1.2015年10月27日，被上诉人冯夏勇与周兴兰共同出资购置案涉房屋，冯夏勇及周兴兰系该房屋的共同产权人，各享有50%的权益。2.2016年10月17日，冯夏勇与周兴兰就案涉房屋租赁达成了一致意见，确认案涉房屋由双方共同租赁，并由双方在租赁合同上签字，足以证明案涉房屋的租赁权及出租权益系冯夏勇与周兴兰共同享有，周兴兰在未经冯夏勇授权的情况下，单方将案涉房屋租给上诉人，是无权代理。3.冯夏勇与周兴兰因房产分割产生纠纷，自2018年4月4日起，冯夏勇在案涉房屋及房屋墙面上张贴了告示“不得出租转让”,告知案涉房屋“有债务纠纷”。4.在上诉人与周兴兰签订租赁合同前，冯夏勇就已对案涉房屋张贴公示，写有“有债务纠纷”的字样，并非是上诉人签订租赁合同之后的事，相反，上诉人在明知的情况下仍然恶意与周兴兰串通签订租赁合同，损害被上诉人的合法利益，上诉人不属于善意第三人。5.上诉人在案涉房屋不到200米的范围内经营三家店面，冯夏勇与周兴兰因案涉房屋产生纠纷多次报警，上诉人作为邻居，当然知道案涉房屋有矛盾尚未处理完毕，且能够看到告示及提示，上诉人与周兴兰系恶意串通，租赁合同系无效合同。二、上诉人签订租赁合同的相对方是周兴兰，并非冯夏勇，故上诉人不应当对冯夏勇提起侵权诉讼，上诉人所诉主体错误。三、冯夏勇与周兴兰因案涉房屋产生纠纷，周兴兰将双方共同的其它房屋擅自出售，独自占有售房款，且将案涉房屋对外公示出售，其行为严重侵犯了冯夏勇的合法权益。冯夏勇在与周兴兰协商无果的情况下，对其共有房屋贴出告示和提示，并未侵犯上诉人的权益，其采取的手段并非非法手段，上诉人诉称事实理由错误。四、冯夏勇对于共有房屋采取维权措施与上诉人无关，冯夏勇与周兴兰就案涉房屋产生矛盾在先，冯夏勇贴出告示在先，反而是上诉人签订租赁合同的行为在后，其不应恶意签订租赁合同。五、上诉人所诉的损失与冯夏勇无关。1.从上诉人递交的房屋租赁合同第二条载明其承租的系中粮鸿云坊27幢121、122室，上诉人并无充分证据证明其将租金付给周兴兰，即使交付给周兴兰租金，也是两套房屋的租金，如果存在上诉人作为本案房屋的承租人，未能接收使用该房屋，也应当由周兴兰对上诉人承担逾期交房的义务，其主张的租金损失与冯夏勇无关。2.房屋转让费损失与冯夏勇无关。冯夏勇从未同意其他承租人有权转让案涉房屋，故对上诉人主张的房屋转让损失不予认可。3.上诉人在明知案涉房屋有纠纷的情况下仍以案涉房屋办理营业执照，系恶意办证行为，且其并未经营，即使经营也不一定盈利，故对其主张的经营性的间接损失也不予以认可。在一审中，上诉人还主张了物业管理费，但在冯夏勇向法庭举证了由其交纳物业管理费后，上诉人撤回了主张物业管理费用的诉请。显然，上诉人未如实陈述本案事实，是恶意诉讼。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。何爽向一审法院提出诉讼请求：1.冯夏勇赔偿其租金损失41095元、房屋转让损失4109元、经营性损失10000元，总计55204元（上述费用计算至2018年7月30日）；2.冯夏勇承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2018年5月15日，何爽（承租方、乙方）与案外人周兴兰（出租方、甲方）签订房屋租赁合同1份，约定甲方将中粮鸿云坊27栋121、122号共230㎡的商铺出租给乙方，租期为36个月，自2018年5月15日起至2021年5月14日止，租金为200000元/年，付款方式为每半年支付一次。合同第二条第3项约定：甲方保证对出租房屋享有完整的产权或出租权，否则应赔偿因此给乙方造成的全部损失。何爽与周兴兰在合同签名落款处签署了2018年5月9日的日期。2018年5月14日，何爽委托案外人方川（何爽雇佣员工）向周兴兰交付了租金100000元。另查明，2018年4月5日起，冯夏勇与周兴兰发生纠纷，冯夏勇多次至案涉房屋张贴房屋存在争议告知，2018年5月13日，冯夏勇进入案涉房屋并在房屋墙壁上喷涂红色油漆字体“有债务纠纷”。同年5月18日，何爽通过微信与冯夏勇交涉，要求冯夏勇将停放在案涉房屋内的红色思域车移走，冯夏勇称需等待房产纠纷解决完，当日，何爽向公安机关报警案涉房屋墙上被别人喷漆，经公安机关查证，系冯夏勇所为。2018年6月2日，南京市江宁区东山街道人民调解委员会组织方川、冯夏勇就案涉房屋纠纷进行调解，方川坚持装修租用周兴兰的房屋，冯夏勇称装修的房屋有其一半，不允许任何人装修，双方意见分歧较大，未能达成一致。2018年7月25日，经一审法院释明，冯夏勇将停放在案涉房屋内的车辆移走。再查明，冯夏勇与周兴兰原系男女朋友关系，2015年10月27日，周兴兰、冯夏勇（乙方）和中粮鸿运置业南京有限公司（甲方，以下简称中粮公司）签订《鸿云坊商品房预售合同》，约定由乙方向甲方购买位于南京市江宁区，建筑面积141.12平米，总价315万元，其中首付158万元，商业贷款157万元。后甲乙双方签订南京市商品房销售补充协议，约定将案涉房屋购房人周兴兰、冯夏勇更名为周兴兰一人。首付款变更为189万元，贷款126万元。2016年6月24日，在补缴了31.5万元首付款后，中粮公司向周兴兰、冯夏勇出具了增值税发票。后冯夏勇与周兴兰发生纠纷，二人对案涉房屋产权归属产生争议，2018年7月2日，冯夏勇向一审法院提起诉讼，经一审法院（2018）苏0115民初11165号民事判决书确定，冯夏勇对案涉房屋享有50%的权益。何爽在案涉房屋周边200米范围内还经营有2家二手车销售店、1家洗衣店。又查明，2018年2月13日至5月16日期间，冯夏勇与周兴兰因案涉房屋持续产生纠纷，双方多次通过公安机关处理纠纷，冯夏勇也多次在案涉房屋内、外喷涂红色油漆“有债务纠纷”字样。其中，2018年5月15日，周兴兰在公安机关询问笔录中陈述为：“我在中粮鸿云27幢买了一套门面房，具体位置为27幢121室，这处的房子是我个人购买的，前几天有人在我的这个门面房的玻璃门上喷字的，我让工人帮我清理，昨天晚上玻璃门上又被喷字了，我还是让工人给处理了，没有报警，今天晚上大约在22点20分左右，我的工人打电话给我，说该处的门面房的门被人撬坏了，门上和墙上又被喷字了，我听说后就报警了，然后……”。同年5月16日，周兴兰与冯夏勇、案外人王立娥在案涉房屋门口因纠纷引发打架冲突。一审法院认为，当事人的合法权益应受法律保护。本案的争议焦点为：何爽的经济损失是否应当由冯夏勇予以赔偿。一审法院认为1、经一审法院生效判决书确认，冯夏勇对案涉房屋享有50%的权益，周兴兰未取得案涉房屋共有人冯夏勇的同意的情况下，将案涉房屋出租给何爽，该租赁行为无效，何爽基于无效的租赁合同，并未取案涉房屋的承租权，冯夏勇对案涉房屋的破坏、阻挠行为，系其与共有人周兴兰纷争，并没有影响到何爽的权益；2、何爽与周兴兰签订租赁合同后，发现案涉房屋存在产权纠纷，致使其租赁合同无效，可以向周兴兰主张缔约过失责任。故对何爽要求冯夏勇承担赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百五十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回何爽的诉讼请求。一审案件受理费343元，由何爽负担。对于一审查明的事实，本院予以确认。另查明，何爽自认，租赁的122室是房屋后半间，且唯一通道是从121室进出，如121室房间的问题无法解决，122室亦无法正常使用。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院认为，本案的争议焦点为上诉人何爽主张的损失是否应由被上诉人冯夏勇赔偿。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。生效判决书已经确认，冯夏勇对案涉121室房屋享有50%的权益，周兴兰在未取得共有人冯夏勇的同意的情况下，将案涉121室房屋出租给何爽，该租赁行为无效。冯夏勇对案涉房屋的破坏、阻挠行为，系其基于物权主张与共有人周兴兰发生的纷争，何爽如认为其因租赁合同无效产生了相关损失，可向合同的相对方周兴兰主张缔约过失责任，其要求冯夏勇承担赔偿损失的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，何爽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1180元，由上诉人何爽负担。本判决为终审判决。审 判 长 许云苏审 判 员 刘 凡审 判 员 马 帅二〇一九年十二月二十四日法官助理 孙成艺书 记 员 汪海燕