广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0109民初2477号 原告：商昌铭，男,1984年7月8日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人：周娇，广西苇航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙华宗，广西苇航律师事务所律师。 被告：广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司，住所地南宁市江南区沙井大道56号南宁华南城江南上城B栋1108号，统一社会信用代码91450100327330001U。 法定代表人：黄玉仍，该公司董事长。 委托诉讼代理人:苏现美，南宁市正一法律事务所法律服务工作者。 原告商昌铭与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司（以下简称宏丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告商昌铭的委托诉讼代理人蒙华宗、被告宏丰公司的委托诉讼代理人苏现美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方于2017年7月23日签订的《龙岗•宏丰时代城合作建房合同》（合同编号：合建住字【2017】第607号）无效。二、判令被告退还首付款77688元。三、判令被告按同期贷款利率赔偿原告从2017年7月24日到2019年10月16日的利息损失8220.9元。此后利息，自2019年10月17日起，以77688元为基数，按银行同期贷款利息计算到退清房款项之日止。四、本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原、被告于2017年7月23日签订了编号为合建住字【2017】第607号《龙岗•宏丰时代城合作建房合同》（以下简称《合同》）。双方在该《合同》约定所建房屋为2号楼B座1912号房，房屋交付时间为2019年1月1日，房屋总价款为194220元，原告分四期向被告支付房屋价款，第一期为77688元，后三期均为38844元等内容。原告签订《合同》当日向被告支付了第一期购房款77688元，被告在收到原告的第一期购房款后并未能按预期时间推进整体项目施工建设，被告亦未能在约定的时间把完成的房屋交给原告使用，原告及房屋所属项目的其他业主多次要求被告加快项目施工或返还其已收取的购房款，被告均以各种理由拖延拒绝退款。原告认为，双方签订的《合同》不具备合作开发中共担风险，共享利润的本质特征，属以“合作建房”之名实现“买卖房产”的目的。被告的出售对象为不特定主体，意图通过出售房屋获取利益，故拟出售的房屋应定性为商品房。另，被告未就房屋所占用的土地取得用地和审批手续，未把商服地变更为国家建设用地，未办理和取得商品预售许可证，违反国家法律和行政法规的禁止性规定并损害社会公共利益。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原、被告双方签订的《合同》应当确认无效。被告未能完成诉争房屋所属于项目的开发建设和交付房屋，是由于其未能按预期足额收取不特定购房人支付款项所致，已经完成的部分工程也是受益于收取原告及其他业主支付的购房款，事实上占用了原告支付款项。原告有权主张被告返还已收取的“合作建房款”，并按银行同期贷款利率计算和支付从收款之日到款项清退之日的利息损失，请法院判如所请。 被告辩称：原、被告已签订终止协议书，应按该协议书约定退款和计付逾期利息。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。 原告提交的证据有：1.企业咨询单；2.合作建房合同；3.转账凭证;4.收据;5.终止协议书。 被告没有提交证据。 经审查，原告提交的全部证据均真实、合法，且与本案有关联性，可以作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月23日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方共同签订了《龙岗•宏丰时代城合作建房合同》（合同编号：合建住字【2017】第607号），以下简称《合作合同》）。该合同第一条“声明”约定：1.1甲方通过与南宁市龙岗村墩蕾坡三组签订合同获得该组的国有划拨性质的土地开发权。1.2乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与南宁市龙岗村墩蕾坡三组的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意按本合同出资与甲方合作建房，并在本合同约定的土地、房屋使用期限内，按本合同约定使用房屋及对所使用的房屋享有合法的收益权。第二条“合作项目、合作模式”约定：2.2合作模式：甲方按照本合同约定建设房屋，乙方按照合同约定支付合建建房价款。第三条“合作项目所在地土地的基本情况”约定：3.1项目所在地用地单位为南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村墩蕾坡第3队。第四条“合作建房项目具体情况”约定：4.1本合同项下物业为龙岗·宏丰时代城住宅楼房，项目房屋位于2号楼B座1912号（以下简称涉案房屋）。第五条“双方的权利、义务”约定：5.1“甲方的权利、义务”：5.1.3依照协议的约定，按时将乙方合建房交付乙方使用。5.2“乙方之权利、义务”：5.2.1乙方对乙方合建房自交付之日起享有使用权，即自2019年1月1日起至2086年3月31日止。第六条“乙方应付合建房价款”约定：乙方按合建房的建筑面积、价款支付合建房价款。乙方应付的合建房建筑面积为64.38㎡，单价为3016.78元/㎡，总价款为194220元。第七条“合建房价款的付款方式及期限”约定：7.2乙方选择下列第2种方式向甲方支付合建房价款。7.2.2分期付款：7.2.2.1首付款：乙方于本合同签订之时交付77688元；甲方为乙方出具等额收据。7.2.2.2第二期款：乙方于楼房施工至10层主体框架结构混凝土浇捣完工后，接到甲方发出付款通知之日起5个工作日内交纳38844元。甲方为乙方出具等额收据。7.2.2.3第三期款：乙方于房屋主体框架结构混凝土封顶后，接到甲方发出付款通知之日起5个工作日内交纳38844元。7.2.2.4第四期款：乙方收到甲方交房通知之日起5个工作日交纳38844元。7.3如乙方不按本合同规定的数额、时间付款，按以下方式处理：7.3.1自本合同约定的应付款期限届满之次日起，逾期在30日之内，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金；7.3.2自本合同约定的应付款期限届满之次日起，逾期超过30日，不足60日的时段，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金；7.3.3逾期超过60日的，甲方有权解除合同，乙方按合建房价款总额的20%支付违约金给甲方。第八条“交付期限及交付条件”约定：8.1在乙方按期支付款的情况下，甲方在2018年12月31日完成合建房的建设任务，并将合建房交付乙方使用。8.2上述延期交房原因之外的由于甲方原因产生的延期交房，逾期期间，以乙方已交的合建房价款为基准、按同期银行贷款基准利率的1.5倍计算每日的违约金，逾期超过180天的，乙方可以退房款，甲方按乙方已交的合建房价款总额的10%赔偿给乙方。 签订合同后，原告于2017年7月23日向被告支付首付款77688元。被告至今未向原告交付涉案房屋。 2019年6月22日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方共同签订《终止执行龙岗·宏丰时代城〈合作建房合同〉协议书》（以下简称终止协议书），约定从该协议签订之日起终止本案《合作合同》，甲方同意乙方扣除相关费用350元后，在2019年11月6日前将余款77338元汇入甲方指定银行账户。签订该协议书后，被告未按约定履行退款义务。 2019年11月12日，原告以合同无效及被告不返还已付合建房价款为由，将被告诉至本院，提出前述诉讼请求。被告应诉后，提出前述答辩意见。 另查明： 一、庭审中，被告确认本案争议房屋没有预售证、属集体产业，土地性质是三产用地。 二、被告经营范围为对建筑业投资、投资管理信息咨询、物业管理服务。 本院认为，本案的争议焦点为：一、诉争《合作合同》是何种性质，是否合法有效；二、被告应否向原告返还首付款，如需返还，应返还多少；三、被告应否向原告支付利息损失，如需支付，如何计算，应为多少。 一、关于诉争《合作合同》是何种性质，是否合法有效的问题 原、被告之间签订的《合作合同》名为双方合作建房模式建设房屋，但合同并未体现任何关于合伙经营、利益共享、风险共担的内容，反而对房屋基本状况、房屋价款、付款方式、交付使用条件及日期、违约责任等内容均作了约定。《合作合同》虽约定原告取得的是涉案房屋自2019年1月1日起至2086年3月31日止使用权，但从《合作合同》约定的合作建房单价、房屋总价款及付款方式来看，《合作合同》成立的目的并非合作建设而系买卖。原告以出资形式最终分配得到一处房屋，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，原、被告签订的《合作合同》，应当认定为房屋买卖合同的性质。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 由于涉案房屋在双方签订《合作合同》时尚未建成，故双方成立的是商品房预售合同关系。被告未举证证明其在销售涉案房屋时、起诉前取得商品房预售许可证明，且被告的经营范围没有房地产开发和销售，故原、被告签订的《合作合同》为无效合同。 二、关于被告应否向原告返还首付款，如需返还，应返还多少的问题 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 本案中，《合作合同》无效，被告因该合同取得的首付款77688元应当予以返还。双方为解决该合同纠纷，签订终止协议书，确认扣除相关费用350元后，应返还余款为77338元，是双方真实意思的表示，本院对该数额予以认可。故被告尚应返还的首付款为77338元。 三、关于被告应否向原告支付利息损失，如需支付，如何计算，应为多少的问题 本案中，虽然原、被告所签订的《合作合同》无效，但双方为解决该合同纠纷所达成的终止协议书中关于退款事宜的约定，是双方真实意思的表示，具有独立存在的争议解决方法的性质，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，应为有效。 现被告未按上述协议约定履行退款义务，应依法赔偿因逾期退款给原告造成的利息损失，利息损失的计算方法为：按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以77338元为基数，自逾期之日即2019年11月7日起计至一审法庭辩论终结之日即2019年12月24日；以尚欠款项为基数，自2019年12月25日起，分段计至还清全部款项之日止。 原告关于利息损失的计算方法，与双方达成的退款约定不符，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告商昌铭与被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司于2017年7月23日签订的《龙岗•宏丰时代城合作建房合同》（合同编号：合建住字【2017】第607号）无效。 二、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司向原告商昌铭返还77338元。 三、被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司向原告商昌铭支付利息损失，计算方式为：按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以77338元为基数，从2019年11月7日起，计至2019年12月24日；以尚欠款项为基数，从2019年12月25日起，分段计至还清全部购房款之日止。 四、驳回原告商昌铭的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计974元，由原告商昌铭负担31元，由被告广西南宁鑫瑞宏丰投资开发有限公司负担943元。 上述款项，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。义务人如果未按生效判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 韦明姣 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 何明凤 书 记 员 周逍遥