新疆和布克赛尔蒙古自治县人民法院民事判决书（2019）新4226民初573号原告：唐良辉，女，1963年8月25日出生，汉族，个体工商户，住和布克赛尔县。委托诉讼代理人:邓海伟，北京乾坤（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆乾亨房地产开发有限公司，住所地：和布克赛尔县江格尔市场西门。法定代表人：陈明江，系该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：马再峰，新疆天赛律师事务所律师。原告唐良辉与被告新疆乾亨房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2019年11月9日立案受理。依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告唐良辉及其委托诉讼代理人邓海伟，被告新疆乾亨房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马再峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告唐良辉向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告按照双方于2009年9月29日签订的协议第三条之规定交付双方约定的商业用房，或者交付同地段等同价值的适合本人生产经营的商业用房，或者按照市场价值予以现金补偿。2、请求依法判决被告按照双方于2009年9月29日签订的协议规定承担自约定交付房屋时间2010年8月20日暂计算至2017年8月20日期间的违约金511000元。3、请求依法判决被告自2017年8月20日起，按照双方2009年9月29日签订的协议，继续承担延期交付房屋违约金（每天200元），直至被告交付房屋时止。4、判令被告承担本案诉讼费及其他费用。事实和理由,:原告夫妻二人自1986年来新疆和布克赛尔县在原集贸市场从事个体经营，1994年和布克赛尔县新建市场，原告在该市场购买了门面房屋一间，并继续在此从事个体经营，后续原告又取得了该房屋土地权属证书。因该门面坐落于市场中心，地理位置极为优越，加之原告家中上有小下有老，夫妻二人完全仰仗该个体经营赖以生存，故夫妻二人起早贪黑精心打理诚信经营，商铺经营收入和利润空间蒸蒸日上，截止该房屋实际拆迁前，原告所经营的店铺已属县城行政区域内较有影响，具有一定规模的集批发、零售等为一体的个体经营户。2009年，和布克赛尔县因城市规划和建设需要，需新建江格尔综合市场，并对原市场房屋予以整体拆迁，原告积极响应号召。原被告双方当事人于2009年9月29日签订房屋拆迁安置补偿协议书，双方以书面方式明确约定内容主要体现为，1、原告将其所有的（和字第5区67号）门面房屋一间房屋土地手续实际交由被告处理，2、被告承诺于2010年8月20日前向原告交付市场150号商业用房一间，面积不少于44平方米，具体方位双方已在塔城地区建筑设计院的设计图纸上予以标明。3、被告郑重承诺，逾期一天按照200元进行补偿。协议签订后，基于积极响应大形势要求，加快市场建设速度，同时基于对被告方信任，原告方积极将房屋实际交付被告方并由其后续予以拆除，但自双方约定交付原告房屋时间2010年8月20日截止今日，近已七年有余，期间双方就此后续交付房屋事宜多次协商无果，其行为实际已阻止原告人的经济正常发展，损害了原告的合法权益，故原告依据相关法律规定，特向你院提起诉讼，请求依法判决，支持原告的诉讼请求，以切实维护当事人的合法权益。被告新疆乾亨房地产开发有限公司(以下简称乾亨房地产)辩称：1、对原告方现在变更以及补充的诉讼请求即要求进行现金补偿的诉讼请求程序和实体上都没有异议，只是我方认为按照当时的协议价，原告方所获得的拆迁安置款为每平米2300元，共计23平米，为53900元。2、原告的第二项诉讼请求也不能成立，双方合同当中并未约定违约责任和承担违约责任的方式及违约金，如果原告方主张违约责任应当依法提出证据证实其损失是在法律规定的范围内，另外如果人民法院认为本案被告方存在违约行为被告方请求依据合同法第114条之规定请求人民法院予以调整。被告方在合同履行期间从2011年开始（当时被告已明确知道因国有土地上房屋拆迁和补偿条例的实施已导致合同无法继续履行）曾向原告多次提出用其他处商业用房给原告置换，但是原告方拒绝。从2013年开始原告方也多次在和丰县城建局信访办，以及政法委、县委、政府进行上访，当时被告方也提出用其他房屋交付给原告使用的方案，但均被原告拒绝。因此被告方认为原告是在故意扩大损失，其应当承担损失的全部责任。3、原告的第三项诉讼请求不能成立，鉴于第一项诉讼请求不能成立，故第三项诉讼请求也不能成立。4、本案所涉及的房屋由于国家政策的原因而导致本案被告无法实现合同的目的。2011年1月21日国务院颁布了《国有土地房屋征收和补偿条例》，此条例将原有企业主导的城市拆迁及补偿工作以法律的形式规定，应由县级以上人民政府及其确定的房屋征收部门来完成征收任务，从而导致本案所涉及的房屋及建设用地上的原有房屋无法拆除，一直到现在仍没有拆除，因此被告一方从2011年1月21日起即无法实现合同所约定的目的和给付合同约定的标的物，同时被告方以将上述情况告知原告。综上所述，我方认为应当补偿原告方的房屋征收补偿款为53900元而其他诉讼请求因为原告没有证据，所以请求法庭予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、双方在2009年9月29日签订的房屋拆迁安置补偿协议书一份。被告新疆乾亨房地产开发有限公司当庭对该协议的真实性予以认可，本院予以确认。该协议能够证明如下事实：经原被告双方协议，被告拆除原告位于江格尔综合市场的商铺一间，面积27.3平方米，并收回原告房产证、土地证。被告以等面积产权调换方式对原告进行补偿。被告承诺在新建商业用房中，调换位置一层第150号商业用房，面积为44平方米。所调房屋产权超出面积原告按照每平方米2300元向被告支付房款。被告承诺新房交工时间为2010年8月20日。双方约定，双方于签订此协议之日起，到主体完工时签订正式的商铺房销售合同，分期付款基础完工支付总额的30%，主体完工交总额的50%，余款竣工交清，每拖延一天原告需交纳200元滞纳金。协议最后，被告郑重承诺：如工期逾期一天按200元进行补偿。本院认证意见为，原告提交的房屋拆迁安置补偿协议书能够证明原被告双方在签订协议时进行了充分的协商，是当事人双方的真实意思表示，内容清晰，双方权利义务约定明确，没有违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的协议。本院对原告唐良辉的证明目的予以采信。2、2013年4月25日被告乾亨房地产起诉原告唐良辉的起诉书、（2013）和民一初字第154号民事判决书、2013年7月10日被告乾亨房地产上诉状、（2014）塔民一终字第16号民事判决书。被告乾亨房地产对上述四份证据的真实性予以认可，本院予以确认。因起诉书、上诉状对应的两份民事判决书均为生效判决，直接涉及确认原被告间签订的协议书效力,本院对其合法性、与本案的关联性均予以确认。该组证据能够证明如下事实：按照拆迁置换协议被告乾亨房地产承诺交房的时间是2010年的8月20日，拆迁协议截止到目前没有履行的原因是拆迁户索要拆迁费用过高，被告乾亨房地产认为开发成本过高，没有开发价值。生效的法律文书认定该情形属被告在经济活动中遇到的经营风险，应由被告乾亨房地产自行承担，与原告无关。鉴于此，人民法院依法驳回了被告要求解除合同的诉讼请求。综上，对原告唐良辉的证明目的予以采信。3、被告乾亨房地产提供的施工许可、竣工报告、现场示意图。被告的此份证据能够真实反映被告建设江格尔市场的资质与合法性，对此份证据的真实性本院予以确认。但该证据不能直接证明约定的150号商业用房至今没有建设的原因属不可抗力,被告作为具有资质的开发商对开发范围内的房屋是否拆迁及是否按补偿协议进行建设具有决定与实施的权利。对被告的证明目的不予采信。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，应当按照约定全面履行自己的义务。2009年9月29日原被告双方当事人签订的房屋拆迁安置补偿协议书，系当事人自愿签订，未违反法律的强制性规定，本院予以确认。被告乾亨房地产为实现拆除原告原商业用房、开发建设江格尔市场的商业目的，在双方达成协议后，拆除了原告唐良辉商铺一间。按照双方签订的拆迁补偿协议，被告乾亨房地产应当依约向原告唐良辉交付150号商业用房一间。但被告乾亨房地产在拆迁至原定将建设150号商业用房位置时因无法与拆迁户达成一致，认为拆迁代价过高，至今未予拆迁也未能向原告交付商业用房。被告的行为已构成违约，并导致原告唐良辉原商铺被拆除，至今没有置换到约定的商业用房，严重影响了原告及其家庭的生产经营，给原告造成了巨大的经济损失。被告乾亨房地产未能建设150号商业用房的原因纯属出于商业利益考量，并非不可抗力导致不能实现合同目的，从原被告双方提供的证据均能体现这一事实。故对被告“因不可抗力导致不能实现合同目的”的辩解理由不予采纳。被告应当按照拆迁协议约定履行向原告交付150号商业用房（面积44平米）的义务，由原告唐良辉按约定以2300元/平方米的价格支付超出面积的房款，被告逾期交付的则仍需按照拆迁安置协议的约定继续支付违约金。当然，基于150号商业用房不可能在短期内建成的现实考虑，被告可在与原告协商一致的前提下向原告交付相近位置相似面积的门面房。因原告唐良辉坚决不同意进行进行商品房价值鉴定,故本院对原告诉请中“给予经济补偿”的请求不予审理。关于双方争议的违约金是否过高的问题，本院认为，违约金的本质系违约方补偿无过错方所受损失，是对违约的经济制裁。2009年9月29日原被告双方签订的房屋拆迁安置补偿协议中对各方如存在违约都将支付每天200元滞纳金或补偿的约定，是双方基于原告唐良辉系商业经营及原告被拆迁门面房地理位置优越、待交付的150号门面房地处江格尔市场中心位置等客观事实，充分考虑到无论何方违约都将给对方造成重大损失所作出的真实意思表示，双方承担的违约风险对等，约定200元/天的违约金系充分考虑双方的从业性质而体现了合理性且未违反法律规定，原被告双方均应严守。被告乾亨房地产未交付商业用房的违约行为造成原告唐良辉在十年的时间内无法继续自己的生产经营，生产生活均受到严重影响。原告唐良辉之所以同意置换150号安置补偿商业用房系为了能在新市场继续经商而非对外出租，不应以租金比例衡量原告所受损失。被告脱离现实考量只以违约时间冗长、违约金数额巨大即认为违约金过高不符合双方达成协议的初衷，对被告的此项答辩理由不予采纳。被告乾亨房地产应当按照约定向原告赔偿违约金，但时间应计算至起诉时，即2010年8月20起至2017年8月7日止，共计508400元（2542天×200元）。对被告乾亨房地产提出“原告未接受被告的调整方案，属故意扩大损失”的答辩理由。本院认为，因被告在履行双方拆迁安置补偿协议中系违约方，且违约的原因纯属考虑商业成本，如提出调整方案当然应当得到原告（守约方）的认同和接受,不能以对方不接受调整方案即主观认定为故意扩大损失。且被告未提供原告无故拒绝调整方案或故意扩大损失的证据，对被告的此项答辩理由不予采纳。综上，对原告要求被告按照双方约定交付商业用房、并依约支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告新疆乾亨房地产开发有限公司应继续履行房屋拆迁安置补偿协议，或在本判决书生效后十五日内向原告唐良辉交付与和布克赛尔县江格尔市场150号商业用房同等地段等同价值的商业用房一间,逾期未交付则按200元/天向原告唐良辉支付违约金至商铺交付止。二、被告新疆乾亨房地产开发有限公司在本判决书生效后十五日内向原告唐良辉支付违约金508400元。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8910元，邮寄送达费100元，合计9010元（原告唐良辉已预交4555），由被告新疆乾亨房地产开发有限公司负担，与前款一并给付原告唐良辉4555元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。审 判 长 姜   涛审 判 员 拉·达木登人民陪审员 杨 德 萍二〇一九年十二月十八日书 记 员 特 列 克和布克赛尔蒙古自治县人民法院法律文书附页本法律文书所引用法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。