浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终5755号上诉人（原审被告）：浙江和贝房地产开发有限公司，住所地浙江省磐安县安文街道壶厅西路133号，统一社会信用代码：91330727554001611M。法定代表人：贝永土。委托诉讼代理人：戈大桂，浙江天复律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玲，浙江天复律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈通，男，1978年2月28日出生，住浙江省磐安县。委托诉讼代理人：陈玉梅，磐安县正平法律服务所法律工作者。原审被告：贝橹平，男，1977年12月6日出生，汉族，住浙江省磐安县。上诉人浙江和贝房地产开发有限公司（以下简称和贝房产）因与被上诉人陈通以及原审被告贝橹平房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省磐安县人民法院（2018）浙0727民初1617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和贝房产上诉请求：撤销原判，驳回陈通对和贝房产的一审诉请。事实和理由：一审法院认定陈通向和贝房产和贝橹平购买房屋，明显错误。根据2013年7月16日的三方协议及收条，可知陈通是向贝橹平购买房屋，所以购房款亦支付给贝橹平，而非向和贝房产购买房屋，所以和贝房产未收陈通分文购房款。和贝房产不承担陈通与贝橹平之间因房屋买卖引起的任何责任。而于同日签订的《商品房认购协议》，从性质上讲属于预约合同，缺乏合同的必备条款，且与三方协议约定相矛盾，又因陈通未能支付定金，违约在先，该预约合同双方自始未履行。陈通与贝橹平均履行的是“三方协议”，应以各方当事人实际履行的“三方协议”确定法律关系和法律责任。而依据该三方协议的约定，和贝房产并非房屋买卖的当事人，故因房屋买卖引起的责任，均与和贝房产无关，和贝房产不应承担任何责任。一审法院判决和贝房产支付资金占用期间的利息损失，缺乏法律与事实依据。资金占用必须是实际占用，和贝房产没有占用陈通分文资金，陈通也从未向和贝房产支付过任何款项。一审法院对利息损失未能按过错责任划分承担，与法不符。从“三方协议”可知，陈通应于签订协议时一次性支付贝橹平购房款160万元，而事实上其当天仅支付125万元，第二天支付20万元，余款未再支付，可见陈通先行违约，该违约行为是导致合同未能履行的重要原因。从《商品房认购协议》可知，陈通应在协议签订时支付定金人民币壹拾万元，但陈通未能支付分文，所以也是陈通先行违约，利息损失应按过错责任比例进行划分，陈通应承担主要责任。一审法院在“三方协议”状态不明的情况下，判决返还购房款及支付资金占用的利息，缺乏法律依据。只有在“三方协议”被确认无效或在有效情况下被确认无法履行时，且陈通提出相应诉讼请求，一审法院亦作相应判决的情况下，才会有本案的判项，而事实上陈通根本没有提出此项诉讼请求。综上，请求二审法院支持和贝房产的上诉请求。庭审中补充意见：结合一审证据可以推出，要么是贝橹平和陈通之间存在民间借贷关系，和贝房产的房屋作为担保；要么是基于贝橹平作为和贝房产开发的房产项目的实际施工人，而认为其可以和贝房产的房屋抵充欠付工程款，再由其个人对外出售房产，和贝房产同意在过户时直接将房产过户至陈通名下，该操作模式可以减少税费。但从协议可以看出，和贝房产仅起到配合义务，承担的责任也是在2014年6月30日前不将涉案房产出售他人，否则承担违约责任。涉案房产于2019年被司法拍卖，和贝房产并未违约，无需承担违约责任。陈通是向贝橹平购买房产，一审法院却直接认定和贝房产系房屋出售方，属于事实不清。陈通辩称，陈通向和贝房产和贝橹平购买房屋的事实清楚、证据充分。房产所有权人为和贝房产，商品房认购协议明确，陈通向和贝房产购买房产。协议亦明确经甲、乙、丙三方协商一致，将涉案房产销售给陈通，和贝房产对协议约定的内容予以盖章认可。陈通支付的购房款145万元，系其向和贝房产和贝橹平支付，交付方式亦按三方签订的协议约定，由和贝房产、贝橹平共同指示交付。贝橹平没有任何违约情形，协议约定支付购房款160万元，陈通支付了145万元，其中10万是定金抵作购房款，各方口头约定支付购房款145万即可，若没有如此约定，和贝房产、贝橹平本应催款，但事实上其没有催款。相反，在陈通和贝橹平的公安询问笔录中，明确双方经过口头约定，支付购房款145万元即可，证明了合同不能履行，系因和贝房产、贝橹平违约。根据贝橹平的陈述，是因为房子还不能正常交付。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。贝橹平未作陈述。陈通向一审法院起诉请求：和贝房产、贝橹平交付位于磐安县安文街道南环路“东方豪庭”11幢1单元801室房屋并协助办理不动产过户登记手续；和贝房产、贝橹平支付延迟交房交证违约金暂计671460元（已计算至2018年9月30日止，此后按每日万分之四的标准计算至实际交房交证之日止）；诉讼费用由和贝房产、贝橹平承担。一审审理过程中，变更诉请为：要求和贝房产、贝橹平返还购房款732781.15元及利息252198.85元（利息从2013年7月17日起已计算至2019年3月13日止，利息按年利率6%的标准计算至款项实际返还之日止）；和贝房产、贝橹平支付陈通502980.98元（违约金从2014年7月1日起已计算至2019年3月13日止，此后按日万分之四的标准计算至实际履行之日止）；诉讼费用由和贝房产、贝橹平承担。一审法院认定事实：2013年7月16日，陈通与贝橹平、和贝房产签订协议一份，约定陈通向贝橹平购买和贝东房豪庭小区11幢1单元701室和801室的房屋，两套房分别以106万元和108.3万元的价格卖给陈通，签订此协议时，陈通一次性交给贝橹平购房款160万元，余款于签订正式房屋买卖合同时一次性交清。和贝房产同意以此方式将这两套房销售给陈通。该房交付时间为2014年6月30日，逾期一日处违约金500元，如贝橹平或和贝房产将次房销售于他人，将支付违约金60万元等内容。该协议有贝橹平、陈通的签字捺印及和贝房产加盖的公章。同日，和贝房产与陈通签订《商品房认购协议》两份，确认房屋为11号楼1单元701室、801室房屋。陈通在签订本协议时向和贝房产交付定金10万元。陈通须在和贝房产通知七天内，携本协议和定金收据、身份证明等到售楼处，签订《商品房买卖合同》等内容。和贝房产加盖公章，陈通签字。2013年7月16日，陈通向贝橹平账户转账125万元。7月17日，陈通向贝橹平账户转账20万元。贝橹平出具收条一份，载明收到陈通订房款145万元。落款时间为2013年7月16日。2016年10月24日，涉案房产被磐安县人民法院查封。且庭审中，和贝房产不认可协议的内容，不同意将房产交付给陈通。一审法院认为，本案争议焦点在于和贝房产是否承担责任。和贝房产辩称对协议及商品房认购协议不知情，公章系贝橹平偷盖，不应承担责任。贝橹平时任和贝房产副总经理。在没有证据证明陈通与贝橹平恶意串通的情况下，应认定陈通有理由相信贝橹平有权将房产出售。加盖和贝房产公章的行为，应视为和贝房产确认协议及商品房认购协议之全部内容。故对和贝房产该辩称不予采信。涉案房产已出售给第三人，购房目的已不能实现，陈通支付的145万元涉及两套房产，现其依比例分配主张返还717218.85元购房款，应予以支持。关于利息损失，和贝房产在明知涉案房屋已出卖给陈通的情况下，又将该房出售给第三人，故应当支付陈通资金占用期间按年利率6%计算的利息损失。关于赔偿金，在本案中，《协议》的内容与《商品房销售管理办法》第十六条规定相比有不少欠缺，且从双方真实意思表示来看，亦明确表示将签订正式的房屋买卖合同来确定双方权利义务，故《协议》不能认定为商品房买卖合同，该诉请不予支持。贝橹平作为款项接收人，应与和贝房产共同承担还款责任。贝橹平经传唤无正当理由未到庭，视为其放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、贝橹平、浙江和贝房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还陈通732781.15元及利息损失，利息损失从2013年7月17日起按年利率6%的标准计算至款项实际履行之日止。二、驳回陈通的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18191元，保全费5000元，合计23191元，由陈通负担6149元，贝橹平、浙江和贝房地产开发有限公司负担17042元。限于判决生效后十日内缴纳，逾期法院将强制执行。二审中，和贝房产提交以下证据：一、2016年和2019年的民事起诉状复印件；二、工程造价司法鉴定过程记录表复印件，共同证明：1.贝橹平系该房产项目的实际施工人，其卖房行为并非建立在其为和贝房产工作的基础上，而是其认为可以用和贝房产的房子抵扣和贝房产欠付的工程款，贝橹平系代表其自己卖房，而非代表和贝房产卖房；2、若本案判令和贝房产向陈通返还根本没有收到购房款，和贝房产又没有正式的抵房文件，而不能在应支付给泰成公司的工程款中抵扣该部分款项，则和贝房产相当于承担了双向责任，并不公平。三、商品房预售证复印件，证明在陈通与贝橹平签订相关协议时，和贝房产早已领出预售许可证，具备网签条件，而陈通和贝橹平还私下签订不具有履行性的协议，不符合常理，符合让与担保的形式特征。陈通质证意见为：对证据一、二的真实性无法确认，对关联性有异议，和贝房产与贝橹平之间的建设工程关系与陈通无关；出售本案房产时，贝橹平担任和贝房产经理，负责销售房产工作，具有销售权限；且起诉发生在本案商品房买卖之后，贝橹平是否将该款扣除，系和贝房产与贝橹平之间的结算，与陈通无关。对证据三的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能达到和贝房产的证明目的。贝橹平未予质证。本院认为，证据一、二系他案材料，且和贝房产未提供相应生效民事判决书，对证据关联性不予确认；对证据三的真实性予以确认，对其待证目的不予确认。二审中，陈通、贝橹平没有提交新证据。二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为，关于和贝房产的责任。涉案房屋系和贝房产开发建设的商品房，而贝橹平既是和贝房产法定代表人的弟弟，又是和贝房产的员工，和贝房产自认贝橹平当时具有销售其公司房产的权限，故陈通有理由相信贝橹平就涉案房产有权签署《协议》和收取购房款。且《协议》和《商品房认购协议》均加盖有和贝房产公章，视为和贝房产确认向陈通出售涉案房屋，并同意《协议》约定的付款方式。涉案房产已经司法拍卖出售他人，导致陈通购房目的无法实现，合同不能继续履行，和贝房产应承担返还购房款及支付利息损失的责任。和贝房产提出其不承担本案责任的意见，无事实依据，本院不予支持。至于和贝房产与贝橹平内部是否有其他法律关系，由其另行解决，并不影响和贝房产对外承担责任。综上所述，和贝房产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18191元，由浙江和贝房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱红彦审 判 员 杜月婷审 判 员 周楚臣二〇一九年十二月十六日代书记员 钟李钰