西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2018）陕0104民初8396号原告：张某，女，1958年11月30日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：王某，陕西权诚律师事务所律师。被告：汪某，男，1986年6月11日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：罗民，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周涛，上海市XX城（西安）律师事务所律师。原告张某与被告汪某房屋买卖合同纠纷一案，本院某案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人王某，被告汪某的委托诉讼代理人罗民、周涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《购房协议》，协助原告办理位于西安市莲湖区劳动南路西市XX园XX幢XX单元XX层XX号房屋的产权过户手续；2.判令被告向原告支付已垫付的契税3050.62元、住宅专项维修基金6361.15元、房屋登记费80元，合计9491.77元；3.判令被告赔偿原告房屋租金损失7200元；4.判令被告承担本案的诉讼费、保全费和诉讼保全责任保险费。事实与理由：原、被告于2017年3月11日签订《购房协议》一份，约定被告将位于西安市莲湖区劳动南路西市XX园XX幢XX单元XX层XX号房屋出售于原告，房屋总价为28万元，被告办理公证书后委托原告代为清偿剩余的按揭贷款，领取房产证。协议签订后，原告依约履行了全部义务，并多次催促被告办理产权过户手续，但被告表示不愿意继续卖房，并重新办理房产证，要高价出售他人。被告的行为严重违约，故诉至法院，要求判如所请。被告汪某辩称，第一，2017年年初，被告欲将涉案房屋出售他人，原告得知后表示愿意购买。考虑到双方系亲戚关系（原告系被告的姨妈），被告暂停将房屋出卖他人，与原告初步达成买卖意向，由原告先将剩余按揭贷款清偿完毕并代为办理房产证，待最终价格协商一致后将房屋过户给原告。此后，虽然原告支付了28万元款项，但双方未就房屋价款达成一致意见。第二，原告所称的契税、住宅专项维修基金、房屋登记费等费用，被告同意支付给原告。第三，原告所称的租房损失，被告并不认可。第四，诉讼保全费、诉讼保全责任保险费与被告无关。综上，原、被告并未达成房屋买卖协议，原告无权要求被告履行房屋过户手续，应驳回原告的第一、三、四项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告汪某系原告张某的外甥。2017年年初，汪某欲出售其名下位于莲湖区劳动南路西市XX园XX幢XX单元XX层XX号、建筑面积为43.82平方米的房屋，张某得知后表示愿意购买。因汪某在北京工作，遂在北京市国信公证处办理授权委托书的公证，委托事项包括：代为办理银行的提前还款手续，领取还款证明等相关手续；代为办理及领取房屋所有权证的相关手续，代为缴纳相关费用。公证书办好后，汪某寄给张某。2017年4月28日，张某通过案外人贾亚玲建设银行尾号6043的银行卡偿还了房屋剩余的按揭贷款本息212573.77元，当日建设银行长安路支行出具《个人贷款结清证明》，载明：“汪某：您在我行的个人贷款，贷款总额240000元，借款人按借款合同分期还款计划，已于2017年4月28日结清。”此后，张某先后代汪某于2017年5月2日交纳了房屋登记费80元、于2017年5月9日交纳了契税3050.62元、于2017年11月20日交纳了大修基金6361.15元。2018年1月24日，该房屋取得不动产产权证书，登记的所有权人为汪某，产权证号为：陕（2018）西安市不动产权第1022418号。2017年8月1日，张某指示其女儿陈某某向汪某的妻子马海慧转款66227元。当月，张某搬进涉案房屋，居住至2018年8月。在此之前，该房屋一直对外出租，租期届满，张某代汪某向租户退还了房屋押金1200元，收回房屋钥匙。2018年8月30日，汪某向小区出具《情况说明》，载明：“本人房屋西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX号，因本人未出租房子且本人不住，为此停房屋水，有问题由本人负责。”汪某又以房屋原产权证丢失为由，重新为该房屋办理了产权登记，产权证号为陕（2018）西安市不动产权第1378454号。2018年12月，张某经与物业协调后搬回涉案房屋，居住至今。起诉之前，张某申请诉前财产保全，本院受理后作出（2018）陕0104执保602号执行裁定书，于2018年9月19日查封了涉案房屋，查封期限为三年。张某为此提供中国人民财产保险股份有限公司西安市分公司出具的《诉讼财产保全责任保险保函》作为担保。审理中，本院主持双方调解，终因分歧过大，未能达成一致意见。本院认为，本案争议的焦点是双方的房屋买卖合同是否成某。张某提供的2017年3月11日的《购房协议》仅加盖其与汪某的个人印章，并无二人的签字确认，且汪某否认见过该协议，不能以此认定双方通过书面形式达成了房屋买卖的合意。但合同形式仅是反映合同当事人合意的外在手段和方法，并不局限于书面形式。《合同法》第十条规定“当事人订某合同，可以采用书面形式、口头形式和其他形式”，因此，当事人通过口头或者行为作出的意思表示，也能推定合同的成某。具体到本案，首先，汪某有出售涉案房屋的意向，张某也有购买该房屋的愿望，双方沟通后在口头上达成了买卖的合意。其次，汪某和张某的一系列行为也能推定双方合同的成某。就汪某而言，其给张某出具授权委托书，委托张某代为付清剩余的银行按揭贷款和办理房屋产权手续，并在房屋租期届满后委托张某退还房屋押金，均是为了消除房屋上存在的权利瑕疵，为交易作准备。就张某而言，其向银行结清剩余贷款本息并支付大修基金、契税等费用，并向汪某的妻子支付66227元，均是信赖合同成某采取的促成交易的行为。因此，不论是双方口头达成的买卖意向还是从实际采取的行为来看，均能够认定张某与汪某之间成某房屋买卖合同。汪某以双方正在协商、尚未达成一致意见的辩称理由，缺乏事实依据，本院不予采信。依法成某的合同，对当事人具有法律拘束力。张某向汪某偿还的贷款本息212573.77、退还租户的押金1200元和向其妻子支付的66227元，相加合计280000.77元，与张某主张的合同履行价款280000元基本吻合，能够认定双方协商房屋价款即为280000元。汪某作为出卖人负有转移涉案房屋所有权的义务，但其在西安市XX市场出现价格大幅上涨之后，非但不协助办理过户义务，反而谎称房产证丢失并重新补办房产证书，不愿意继续履行双方的合同，明显违背诚实信用原则，因此，张某要求汪某协助办理位于西安市莲湖区劳动南路1号西市XX园XX幢XX单元XX层XX号房屋的产权过户手续，理由正当，本院予以支持。对于张某主张的契税3050.62元、住宅专项维修基金6361.15元、房屋登记费80元，合计9491.77元，均由相应的票据佐证，且汪某表示愿意支付，本院予以支持。张某主张的房屋租金损失7200元，与本案缺乏直接的关联性，且其提供的租赁合同、收条的真实性无法核实，本院难以认定。张某为申请财产保全支付的保险费，并非必然产生的损失，亦缺乏合同依据，其要求汪某承担，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告汪某在本判决生效后十日内协助将位于西安市莲湖区劳动南路西市XX园XX幢XX单元XX层XX号的房屋（产权证号：陕（2018）西安市不动产权第1378454号）所有权转移登记至原告张某名下；二、被告汪某在判决生效后十日内支付原告张某契税3050.62元、住宅专项维修基金6361.15元、房屋登记费80元，合计9491.77元；三、驳回原告张某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费315元，保全费1920元，由被告汪某负担（原告已预交，被告在执行本判决时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审   判   长    周  强  审   判   员    赵海涛审   判   员    贺洪武                       二〇一九年十二月二十四日                          书   记   员    孙  曦     1