甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2019）甘0902民再2号抗诉机关:酒泉市人民检察院。申诉人（原审被告）:酒泉东方物业管理有限公司，统一社会信用代码91620902925114210C。法定代表人：洪某。委托诉讼代理人：陆某，甘肃锐镝律师事务所律师。被申诉人(原审原告)：孙某，甘肃省酒泉市人，现住甘肃省酒泉市。申诉人酒泉东方物业管理有限公司(变更前为酒泉东方大明房地产有限责任公司)因与被申诉人孙某商品房买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）甘0902民初1157号民事判决，向酒泉市人民检察院申诉。酒泉市人民检察院作出酒检民（行）监﹝2019﹞62090000004号民事抗诉书，向酒泉市中级人民法院提出抗诉，酒泉市中级人民法院作出（2019）甘09民抗3号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。酒泉市人民检察院指派检察员王某出庭。申诉人酒泉东方物业管理有限公司委托诉讼代理人陆某到庭参加了诉讼。被申诉人孙某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。酒泉市人民检察院提出抗诉意见：酒泉市肃州区人民法院（2018）甘0902民初1157号民事判决存在认定的基本事实缺乏证据证明；适用法律错误；审判程序严重违法，侵害了申诉人的诉讼权利，导致判决结果有误等问题，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）、（六）项，第二百零八条第一款的规定，应依法再审。申诉人酒泉东方物业管理有限公司称，本案不应该适用速裁程序，原告的诉讼已超过诉讼时效，原判认定事实错误，我方交房时间为2014年6月12日，原审认定为2014年8月21日，请求依法改判。被申诉人孙某未到庭答辩。原审原告孙某向本院起诉请求:1.请求判令被告酒泉东方大明房地产有限责任公司支付违约金8539.6元；2.依法判令本案诉讼费用由被告承担。本院原审认定事实：2013年1月17日，原告孙某与被告酒泉东方大明房地产有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号为GF-2000-0171，合同约定被告将位于酒泉市××区面积为127.68平方米楼房以每平米4645.2元卖给原告，双方约定首付300000元，下余293099元于2013年2月3日前付清，共计593099元，双方定于2014年3月30日前交付使用房屋，逾期从次日始承担已交房款万分之一的违约金。2013年1月17日，双方签订房屋买卖合同时，原告给被告付款300000元，下余293099元房款于2013年3月20日付清。2014年8月22日待原告签署前期物业管理服务协议、装修管理服务协议及缴清物业费、可视电话费、垃圾清理费、电梯费等各项费用后，被告将房屋钥匙交付原告。本院原审认为：原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，被告辩称并未延期交房，但没有证据证实交房时间，就应以原告签署各项协议领钥匙的时间为准，被告称原告延期缴纳房款违约在先，未提供证据，也未提供反诉状，也未缴纳反诉费，不予认定。对于被告提出原告起诉时已过诉讼时效，因原告一直在信访、上访主张自己的权利，要求被告履行义务，应视为诉讼时效中断，且房屋产权证未办理，合同未履行完毕，故不予认定超过诉讼时效。原被告于2013年1月17日签订合同，约定于2014年3月30日交房，实际交房日期为2014年8月21日，违约天数为144天，原告缴纳房款593099元，故违约金的计算方式为593099××144＝8540.62元，因原告诉求8539.6元违约金，故本院按原告诉求认定违约金金额。本院原审判决：被告酒泉东方大明房地产有限责任公司支付原告孙某违约金8539.6元，该款项限判决生效后三日内付清。案件受理费减半收取25元，由被告酒泉东方大明房地产有限责任公司负担。申诉人酒泉东方物业管理有限公司围绕其申诉请求依法提交以下证据：1、内资公司变更通知书；2、孙某与酒泉东方物业管理服务中心于2014年6月12日签订的装修管理服务协议、东方名都房屋验收确认表、装修申请表、资料（物品）领用登记表、自行装修承诺书，拟证明孙某实际领取钥匙的时间为2014年6月12日。孙某未到庭，视为放弃质证权利，本院对申诉人提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院再审认定事实如下：申诉人与被申诉人于2013年1月17日签订《商品房买卖合同》一份，合同中约定被申诉人购买的房屋房款总金额为593099元，约定以一次性付款方式支付，2013年1月17日付300000元，剩余293099元于2013年2月3日前付清。买受人逾期付款的违约责任约定为:买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日起，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（按比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。合同约定申诉人酒泉东方物业管理有限公司应当在2014年3月30日前将符合条件的商品房交付给被申诉人，若遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，申诉人可据实予以延期。该合同附件（五）商品房买卖合同补充条款第二条交付期限延期约定为，如遇特殊原因，出卖人可据实予以延期：1.由于政府的因素或政策性原因造成的延期交房，出卖人不承担延期交房责任；2.买受人有到期房款未付清者或拒交政府部门委托代收的相关费用者。合同签订后，孙某于2013年3月20日缴清了下余的购房款293099元。2014年6月12日，被申诉人孙某向申诉人递交装修申请表，双方签订《装修管理服务协议》，孙某领取了装修钥匙。原审依据原告提交的《前期物业管理服务协议》，认定申诉人实际交房日期为2014年8月21日，该服务协议内容主要为物业管理服务工作中双方的权利义务，未涉及交付房屋的内容，原审据此认定与事实不符。另查明，申诉人酒泉东方大明房地产有限责任公司已于2019年1月28日变更为酒泉东方物业管理有限公司。再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案系孙某认为申诉人酒泉东方物业管理有限公司迟延交付商品房引发的纠纷，故本案的焦点问题为：申诉人酒泉东方物业管理有限公司是否存在迟延交付商品房的违约行为，迟延交付商品房是否有正当理由以及应否承担违约责任。根据本案查明的事实，被申诉人孙某未按照约定时间缴纳下余购房款，存在违约行为。申诉人于2014年6月12日给孙某交付装修钥匙，被申诉人孙某实际占有使用该房屋，应视为申诉人即日起交付了房屋。因双方在合同中分别约定了逾期缴纳购房款和逾期交房应当承担的违约责任和违约金的计算方法，同时双方在商品房买卖合同补充条款第二条中约定了交付期限延期的情形，被申诉人迟延缴纳购房款，申诉人可延迟交房，故孙某逾期缴纳房款的时间计45天（2013年3月20日-2013年2月3日）应从申诉人迟延交付房屋的时间中予以扣除，按照合同约定申诉人应承担的违约金应计算为，593099××29（2014年3月31日至2014年6月12日共计74天-45天）＝1719.99元。被告提出原告起诉时已过诉讼时效，因原告起诉前曾信访、上访主张自己的权利，要求被告履行义务，应视为诉讼时效中断，故本案未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销本院（2018）甘0902民初1157号民事判决；二、申诉人酒泉东方物业管理有限公司支付被申诉人孙某违约金1719.99元；三、驳回被申诉人孙某的其他诉讼请求。案件受理费25元，由申诉人酒泉东方物业管理有限公司负担5元，被申诉人孙某负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审 判 长 邵瑞华人民陪审员 陈治林人民陪审员 王敬萍 二〇一九年十二月十日书 记 员 赵鹏丽