甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2019）甘09民终1298号上诉人（原审原告）：戴某，住甘肃省敦煌市。委托诉讼代理人：殷某，甘肃神舟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:敦煌市耀通汽车商贸有限责任公司，统一社会信用代码9162098257625066XM。法定代表人：翟某。委托诉讼代理人：秦某，甘肃鸣沙律师事务所律师。上诉人戴某因与被上诉人敦煌市耀通汽车商贸有限责任公司（以下简称耀通公司）合同纠纷一案，不服甘肃省敦煌市人民法院（2019）甘0982民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。戴某及其委托诉讼代理人殷某，耀通公司的委托诉讼代理人秦某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持戴某的全部诉讼请求或发还重审；2.一、二审诉讼费用由耀通公司承担。事实和理由：一、一审认定案涉房屋买卖合同已经履行完毕与客观事实不符，耀通公司在能够办理产权登记后至今未将房屋产权办理至戴某名下。且耀通公司在戴某不知情的情况下将房屋向第三人设立抵押，致使戴某客观上无法取得房屋产权，已构成根本违约。1.买卖合同是卖方将标的物所有权转让给买方，买方向卖方支付价款的合同。本案系不动产买卖合同纠纷，对于不动产买卖合同的出卖方，应以其将不动产权属登记转移至买方为认定合同义务履行完毕的标准，而非交付占有。耀通公司主张2016年8月已将案涉两间商铺交付给戴某，但不动产的交付并不等于所有权的转移，至今两间商铺的所有权仍未变更至戴某名下，故双方签订的两份认购协议事实上未履行完毕。2.耀通公司称在2019年4月取得案涉房屋所有权登记证书，但并未按约将房屋变更登记至戴某名下，反而在戴某不知情的情况下将房屋向第三人设立抵押并办理了抵押登记，其行为已明示拒绝向戴某转移案涉房屋所有权，在客观上已造成合同无法继续履行，戴某取得房屋所有权的合同目的不能实现，该抗辩理由明显不能成立。3.根据建筑法的相关规定，无论是耀通公司，还是变更后的敦煌市祥和中医生态养生园，作为开发建筑企业，该建筑是否合法，有以下要点：是否有施工图、是否有规划验收、是否有质检单位验收、是否有档案馆验收。没有这些验收，该建筑就是违法的，没有验收合格资料的楼就是危楼，把没有验收合格资料的楼出售的行为就是违法行为。综上，耀通公司在向戴某转移房屋所有权前没有竣工验收并擅自向第三人设立抵押的恶意违约行为，符合《中华人民共和国合同法》九十四条规定的法定解除情形，戴某请求解除合同、返还购房款并赔偿违约损失的诉讼请求具有事实和法律依据。一审支持耀通公司可以办理不动产登记的抗辩意见，却对案涉房屋已设立抵押登记且耀通公司出售没有经过验收的危房等事实只字不提，反而认定戴某不持异议，明显错误。二、一审认定耀通公司未改变案涉房屋使用用途与客观事实不符。耀通公司在房屋建成后，在未征得戴某同意的情况下，擅自改变房屋用途并对周边环境进行改建，致使戴某通过购买房屋投资汽配经营的合同目的不能实现。1.就不动产买卖合同而言，购房人的合同目的在于取得不动产占有、使用、处分的权利，而针对不同的买受人，根据买卖双方签订合同时对不动产规格、质量、用途等作出的约定，合同目的侧重点又各有不同。本案中，双方在签订认购协议时对案涉不动产整体项目使用用途明确约定为“汽配市场”，证实戴某签订协议的目的除了取得房屋所有权外，更侧重建成后通过汽配市场经营获得收益。对此，戴某向一审提交的敦煌市发展改革局敦发改（2013）153号关于敦煌市汽配综合市场（二期）建设项目备案的通知、敦发改（2013）153号的敦煌市企业投资项目备案登记表、敦煌市人民政府敦政土拨（2010）56号文件关于敦政土建0654号地块土地使用权变更的通知等证据足以证实。2.戴某购买的两间店铺位于耀通汽配市场项目第二排的4#楼，该项目在规划、建设时，根据汽配市场经营的特点，在第二排房屋与第一排房屋之间及第二排与第三排房屋之间留出足够的空地，以确保案涉房屋前后门18米以内的货运车辆可以驶入驶出，南北东西畅通。但案涉房屋建成后，除第一排临街房屋按照原项目用于汽配市场经营外，耀通公司对其他房屋（包括案涉房屋）楼排前的空地进行改造、绿化，擅自将原规划用于汽配经营的房屋改建为民宿等商业用途，其违约行为直接导致戴某通过购买案涉房屋经营汽配市场获得收益的合同目的不能实现。3.一审认定，根据现有证据仅可证实耀通公司仅对耀通汽配市场中的6#、8#楼改建为“敦煌市祥和中医生态养生园”，并未对戴某购买的4#楼进行改建，并没有影响戴某合同目的的实现。对此，戴某向一审提交的4#楼房屋前空地照片显示，耀通公司事实上已对该空地进行与6#、8#楼相同的改建和绿化，足以说明耀通公司已经改变了除临街第一排房屋以外其他汽配市场内房屋的使用用途。而变更规划手续仅仅是行政审批手续，一审未能调取到耀通公司对4#楼改建的证据，但并不等于耀通公司客观上没有改变4#楼房屋的实际用途。综上，耀通公司出售没有竣工验收的危房建筑并违约改建改变用途的行为，客观上造成耀通汽配市场项目第二排起的房屋已不具备进行汽配市场经营的条件，致使戴某的合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，戴某请求解除合同、返还购房款并赔偿违约损失的诉讼请求具有事实和法律依据，请求二审支持戴某的上诉请求。耀通公司辩称，一、双方签订的两份耀通汽配市场认购协议合法有效。两份协议是双方真实意思表示，由已生效的敦煌市人民法院（2018）甘0982民初2456号民事判决确认合法有效，双方应恪守履行。二、耀通公司已履行了认购协议约定的义务，不存在根本违约情形。1.认购协议明确约定“甲方承诺为乙方所定商铺保留的签约期限自本协议签订之日起至2013年7月30日止；乙方在上述保留期限内，携本协议到甲方售楼处，与甲方协商签订商铺买卖合同。”认购协议中并未明确交付房屋、办理权属证书等事宜。耀通公司已全部履行了认购协议中约定的全部义务，该认购协议的权利义务已经全部终止，不存在解除的条件。2.认购协议所涉房屋已实际交付戴某占有、使用、收益、处分，其已享有房屋的完全所有权。房屋权属证书仅是所有权的形式表现，不产生合同无效的法律后果，权属证书是否办理不是合同解除的法定条件，也不必然影响戴某对所有权的行使。3.因认购协议所涉房屋属于耀通公司自建房屋（这一房屋性质在不动产登记权证书中载明，敦煌市人民法院2018甘0982民初2456号民事判决书也予以认定），现已根据相关法律规定，将该房屋办理在耀通公司名下，戴某若履行办证义务，现完全可以将房屋产权过户登记在其名下。4.涉案房屋并不存在向第三人设立抵押登记的情形。耀通公司根据法律规定将自建房屋全部进行登记后，仅将未出售部分在银行贷款时进行了抵押，办理了抵押登记。包括戴某购买的房屋在内的已出售的房屋并未进行登记。耀通公司可以向法庭提供涉案房屋的权毫无根据。办理房屋产权初始登记手续时需要土地、设计、规划、建设、竣工等文件资料，缺少其中一项，均无法完成房屋初始登记。戴某称清楚耀通公司于2019年4月取得涉案房屋所有权证书，却又称涉案房屋为危房，其陈述自相矛盾。三、戴某以合同目的无法实现为由要求解除合同的理由不能成立。1.戴某在上诉状中陈述：“买卖合同是卖方将标的物所有权转让给买方，买方向卖方支付价款的合同。”合同目的是进行标的物的交易，卖方以取得交易价款为目的，买方以取得标的物所有权为目的。买卖的购买目的或交易目的、使用目的只是其单方的意思表示，并不能等同于合同目的。2.房屋所在地块从建设初期到现在，确定的土地用途均为批发零售用地，房屋用途均为商业服务，没有任何变化。3.耀通公司6#、8#楼进行改建，但对案涉房屋所在的4#楼并未进行改建，而且对土地用途与房屋性质均没有进行改变。4.戴某在购房的四、五年中，完全可以自主在涉案房屋中进行包括汽车配件销售、汽车修理及其他商业销售或商业经营活动，也可以出租给他人进行商业活动，其他购买房屋的业主自主、积极地进行了各种商来经营行为，任何人不可能也无权干预，戴某完全可以实现其购房的目的或使用目的，未能进行相关商业活动，完全是戴某个人的问题。综上，戴某的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。戴某向一审法院起诉请求：1.请求判令解除戴某与耀通公司签订的耀通汽配市场房屋认购协议；2.请求判令耀通公司返还戴某购房款本金1438072元;3.请求判令耀通公司支付戴某现金交纳购房款580072元的资金占有使用期间的利息184400.87元(本金580072元,计息期间自2013年5月20日实际交纳现金购房款之日起至2019年4月19日,以同期银行三至五年期贷款利率4.75%计算)，并按照同期银行贷款利率承担至实际付款之日止；4.请求判令耀通公司支付戴某为交纳购房款产生的贷款利息95989.2元、提前还贷违约金7702.4元及贷款担保保险费3324.89元(贷款本金858000元，贷款合同年利率7.85%，截止2015年2月13日提前还款实付利息95989.2元提前还款违约罚金7702.4元)；5.请求判令耀通公司支付戴某贷款交纳购房款858000元的资金占有使用期间利息176849.13元(本金858000元，计息期间自2015年2月14日还清该笔贷款本息之日起至2019年4月19日，以同期银行三至五年期贷款利率计算)，并按照同期银行贷款利率承担至付清之日止；上述2-5项诉讼请求合计1906338.49元。一审法院认定事实：2013年4月12日，耀通公司作为销售方、戴某作为购买方签订了耀通汽配市场认购协议（1），协议约定：戴某经充分了解，自愿选定耀通汽配城4号楼商铺第10号，编号4-10，建筑面积约189.22平方米，双方约定该商铺房每平方米3800元，总额为719036元，商铺面积及商铺房款总额的确定以房管局正式确定为准，以上价格不含水、电、暖、天然气等入户费用。购买方交付该商铺房认购定金50000元，剩余房款以按揭银行贷款方式给付，按揭的首付必须达到房款总额的40%，购买方应在2013年5月15日以前交清首付，并提供银行要求提供的完整资料，销售方上报银行办理手续。如因购买方不能按时交清首付并提供的按揭贷款手续不全等原因致无法办理商铺买卖按揭贷款，则购买方应在认购期限届满时付清全部房款。耀通公司承诺为戴某所定商铺保留的签约期限自本协议签订之日起至2013年7月30日止。戴某须在上述保留期限内，携本协议到耀通公司售楼处，与耀通公司签订商铺买卖合同，并办理按揭贷款付款手续或全额付款手续，逾期未能签订商铺买卖合同，且未能办理按揭贷款付款手续或全额付款手续，即为戴某放弃购房意向，耀通公司可向他人出售该商铺。耀通公司保证购买方预定商铺位置、户型不变，商铺的排序权归销售方所有。购买方必须在2013年7月30日以前交清房款并交清入户费等所有费用，如不能按照约定时间交款，视为购买方放弃购买此商品房，解除本协议，销售方有权将此套商品房另行处理。双方还约定了销售方和购买方的其他责任，同时约定购买方已知悉商铺楼使用年限为40年；一方违约赔偿另一方房款总额5%的违约金；本协议签订后，双方均应按协议条款执行，不得违约。违约方依法承担违约责任。同日，耀通公司与戴某签订了另一份耀通汽配市场认购协议（2），戴某向耀通公司认购了编号4-11的商铺，该商铺面积、单价、总价款与4-10号商铺一致，协议其他内容与耀通汽配市场认购协议（1）相同。协议签订当天，戴某就两间商铺向耀通公司各交纳了诚意金50000元，合计100000元。2013年5月15日和5月20日，戴某分别现金交纳商铺首付余款410000元和70072元，共计交纳580072元。2013年7月30日前，戴某以银行按揭贷款支付剩余房款858000元，将全部房款交清。2016年8月，耀通公司将上述两间商铺交付戴某。截止2015年2月13日，戴某将其为购买本案所涉两个商铺的按揭贷款全部还清，期间共承担利息95989.20元，支付提前还款违约金4702.4元，支付保险费6973.34元，后因提前还款，保险公司退保险费3648.45元，实际支出保险费3324.89元。2011年8月29日，敦煌市国土资源局下发敦国土资发（2011）234号文件，关于准于敦政土建0654号地块土地使用权人变更的通知，将高思亮、张荣起竞得的敦政土建0654号地块111781.65平方米的使用权人变更为竞得人联合出资成立的耀通公司，并准予土地登记。后耀通公司将该地块办理了不动产权证，权利类型为国有建设用地使用权，使用期限至2050年8月24日止。2013年4月28日，耀通公司向敦煌市发展与改革局申请对其敦煌市汽配综合市场（二期）建设项目备案，敦煌市发展与改革局予以登记备案，有限期为2年。该文件附有敦煌市企业投资项目备案登记表，表内项目主要建设内容为：该项目用地面积111781.65平方米，建设规模36088.65平方米，主要修建商铺22532.4平方米，二手车交易市场1980平方米，物流中心5798.88平方米，其余建筑及附属工程5777.4平方米。2011年9月5日，耀通公司取得建设项目选址意见书和建设用地规划许可证，2013年12月30日，耀通公司取得建筑工程施工许可证，工程名称为敦煌市耀通汽配城，载明合同竣工日期为2015年6月9日。2017年8月7日，耀通公司向敦煌市发展与改革局申请对其敦煌市耀通汽配综合市场6#、8#楼改建为“敦煌市祥和中医生态养生园”改建项目备案，敦煌市发展与改革局予以登记备案，有效期为2年。该文件附有敦煌市企业投资项目备案登记表，表内项目主要建设内容为：该项目对汽配城原有6#楼及8#楼建筑进行改建，该项目占地面积8300平方米，总改建建设面积约为11150平方米。截止2019年8月13日，以耀通公司为所有权人的敦煌市汽配综合市场现登记的不动产产权情况表中，土地权利类型为：国有建设用地使用权，土地用途均为：批发零售用地，土地权利性质：出让，房屋性质：自建房，房屋用途：4号楼、5号楼均为：商业服务，6号楼、8号楼房屋用途：部分为商业服务、部分为住宅。2018年10月9日，戴某以耀通公司为被告、农商银行为第三人起诉要求确认其与耀通公司签订的本案所涉协议无效、确认其与农商银行签订的房屋按揭贷款协议无效、并要求双方承担合同无效法律责任，经敦煌市人民法院审理后认为认购协议不存在无效情形，判决驳回戴某的诉讼请求。该判决现已生效。2019年5月20日，戴某又提起本案诉讼。一审法院认为，耀通公司与戴某签订的认购协议，系双方真实意思表示，且已经生效判决认定合法有效，予以确认。双方均应按协议约定履行各自的权利义务。戴某已交清全额房款、耀通公司也已交付房屋，双方合同现已履行完毕。戴某现要求解除合同，其理由一是耀通公司没有房地产开发资质，不能给其办理产权登记手续，庭审中耀通公司称现耀通汽配综合市场的房屋均可办理不动产登记，对此戴某不持异议，故戴某此主张与事实不符，不予支持；其理由二是耀通公司改变了房屋用途，致使其不能实现合同目的，但现有证据仅可以证实耀通公司是对耀通汽配综合市场中的6#、8#号楼进行改建，而戴某购买的是4#号楼，故戴某此主张亦无事实依据，故不予支持。综上，戴某主张要求解除合同及承担损失，耀通公司不同意解除合同，而戴某未提供充分证据证实双方签订的合同存在合同约定或法律规定的解除合同的情形，故其诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回戴某的诉讼请求。案件受理费21958元（戴某已预交），由戴某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。戴某提交了图片9张、图片说明1张，拟证明，汽配市场和现在的中医养生园的设计、结构、现状已经发生了巨大变化，耀通公司出售给戴某的房屋已经不具备汽车配件销售的功能。经质证，耀通公司认为10月2日拍摄的照片显示左侧是一个超市，这个地方的商业用途很广泛，可以做汽车配件销售，也可以做超市等，戴某在长达四、五年的时间中没有使用商铺进行商业经营活动，是其自身原因造成的，不能作为解除合同的理由。耀通公司提交了产权证2本，拟证明，用途为商业用地，房屋是自建房屋，根据法律规定产权登记应先办理在自建人名下，耀通公司仍然持有证书，说明没有做他项权登记。经质证，戴某对真实性无异议，对证明目的有异议，认为证书的权利人为耀通公司，取得时间为2019年4月18日，但耀通公司在2013年房屋没有开工建设的时候就通过预定方式出售给戴某，并全额收取了房款，证书是在戴某提起诉讼后取得的，不能证明耀通公司在房屋交易时享有处置权利。经审查，戴某及耀通公司提交的证据，对方当事人对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对双方的证明目的，本院将结合本案其他证据综合认定。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，耀通公司提交的甘（2019）敦煌市不动产权第XXXX号不动产权证书与一审法院从敦煌市不动产登记事务中心调取的不动产产权情况表相互印证，耀通公司同时提交了甘（2019）敦煌市不动产权第XXXX号不动产权证书，可以证明4号楼111号、110号商铺已办理产权登记的事实。因一审法院调取的甘（2019）敦煌市不动产权第XXXX号不动产权证书载明4号楼111号商铺未办理抵押登记，并且戴某未提交相应的证据，其主张认购的两处商铺已办理抵押登记的理由证据不足。另外，即使两处商铺存在抵押登记的问题，也完全可以通过解除抵押等方式完成产权变更登记，本案中并无证据证明两处商铺存在无法完成产权登记的法定情形，戴某以未办理产权登记、已办理抵押登记为由要求解除合同的理由不能成立。戴某认为认购的商铺系危楼，但未能提交相应的证据证明，其以此为由要求解除认购协议证据不足，不能成立。对认购协议的效力，（2018）甘0982民初2456号民事判决书已作出认定，戴某认为耀通公司出售商铺的行为违法，实质要否定生效判决的裁判结果，其以此为由要求解除认购协议，缺乏法律依据。根据一审法院调取的证据，6号、8号楼改建为敦煌市祥和中医生态园已在敦煌市发展和改革局完成备案，未涉及4号楼，二审庭审中戴某认可经向相关部门查询未找到4号楼改建为敦煌市××园的备案手续。二审期间戴某陈述：“2017年开会的时候翟总说要统一作成民宿，做成民宿还需要增加投资，公司担保向银行贷款。”由此可知，6号、8号楼改建系耀通公司与相关业主协商的结果，系业主自主行使经营权的行为。根据一审法院调取的证据和戴某向相关部门咨询的结果，不能证明4号楼在未征得业主同意的情况下要进行改建。因认购商铺本身就面临着极大的商业风险，商铺的经营状况受到位置、客源等多种因素的影响，并且戴某认购的两处商铺的经营范围并未受到相应的限制，不足以认定6号、8号楼改建是涉案商铺未投入使用的唯一原因。故戴某以6号、8号楼改建为由要求解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。综上所述，戴某的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21958元，由上诉人戴某负担。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵 二〇一九年十二月五日书记员 龚海娇