河北省唐山市路南区人民法院   民事判决书   （2019）冀0202民初1285号   原告：姚昆亮，男，1957年1月1日出生，汉族，住河北省唐山市。   委托诉讼代理人：王世喜，上海融力天闻律师事务所律师。   被告：唐山市人达房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路南区国防道2-18号。   法定代表人：陈国栋，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：陈梦茹，女，该公司员工。   被告：唐山市人达新天地经营管理有限公司，住所地河北省唐山市路南区文化路南侧南新道南侧。   法定代表人：李建波，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李伟兴，男，该公司员工。   被告：唐山同信担保有限公司，住所地河北省唐山市路南区新天地商业广场D区办公楼。   法定代表人：史丽娜，该公司经理。   委托诉讼代理人：高辉，河北福航律师事务所律师。   原告姚昆亮与被告唐山市人达房地产开发有限公司、唐山市人达新天地经营管理有限公司、唐山同信担保有限公司合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告姚昆亮委托诉讼代理人王世喜、被告唐山市人达房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈梦茹、被告唐山市人达新天地经营管理有限公司委托诉讼代理人李伟兴、被告唐山同信担保有限公司委托诉讼代理人高辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   姚昆亮向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告唐山市人达房地产开发有限公司签订的四份《产权单位买卖合同》及《补充协议》；2.依法判令被告唐山市人达房地产开发有限公司返还原告购房款人民币1900000元；3.依法判令被告唐山市人达房地产开发有限公司承担自判决支付上述购房款   1900000元之日起至全部实际付清之日止的每日万分之三的违约金；4.依法判令被告唐山市人达新天地经营管理有限公司支付暂计算至2019年5月31日止的所欠原告房屋租金人民币318465元；5.依法判令被告唐山市人达新天地经营管理有限公司支付原告购买产权单位实际购买价格1900000元的百分之二的违约金人民币38000元；6.依法判令被告唐山市人达新天地经营管理有限公司承担上述应付租金318465元自2015年11月1日起至实际付清日止的每日万分之三的逾期付款违约金；7.依法判令被告唐山同信担保有限公司对上述2.3.4.5.6项债务承担连带清偿责任。本案诉讼费用由各被告共同承担。事实和理由：2006年9月14日、2007年1月19日、2007年3月29日和2008年9月28日，原告分四次与被告唐山市人达房地产开发有限公司签署编号为人达买卖（商）2I-T983号、3P-251号、2S-051号、2M-201号《产权单位买卖合同》及《补充协议》，该系列合同及补充协议约定：原告以每个产权单位人民币1万元的价格购买被告唐山市人达房地产开发有限公司建筑面积为1平米的190个产权单位，共1900000元，并约定如委托经营期限届满，原告未能与被告唐山市人达新天地经营管理有限公司就继续委托经营事宜达成一致并重新签订出租协议，导致原告购买的相应产权单位投资的目的无法实现，原告转让产权单位予被告唐山市人达房地产开发有限公司，被告唐山市人达房地产开发有限公司不得拒绝接受；如被告唐山市人达房地产开发有限公司未按期支付相应产权单位总价款，则每逾期一日，应按应付未付总价款的万分之三向原告支付逾期违约金，直到被告唐山市人达房地产开发有限公司支付全部价款为止。上述合同及补充协议签署当日，原告依约向被告唐山市人达房地产开发有限公司支付了购房款合计1900000元，被告唐山市人达房地产开发有限公司均为原告出具了收据。上述合同及补充协议签署同日，原告与被告唐山市人达新天地经营管理有限公司签署了相对应的四份《出租及委托经营协议》，原告将购买的以上产权单位出租给被告唐山市人达新天地经营管理有限公司并委托被告唐山市人达新天地经营管理有限公司进行统一经营，编号为2I-T983号的产权单位委托经营期限为2006年9月14日至2009年9月14日，被告唐山市人达新天地经营管理有限公司每月应付原告租金1080元；编号为3P-251号的产权单位委托经营期限为2007年1月19日至2010年1月18日，每月应付租金1080元；编号为2S-051号的产权单位委托经营期限为2007年3月29日至2010年3月28日，每月应付租金2565元；编号为2M-201号的产权单位委托经营期限为2008年9月28日至2011年9月27日，每月应付租金8100元。以上四份协议均约定租金的支付方式为按月支付、每满一个月后三日内支付，如被告唐山市人达新天地经营管理有限公司逾期支付租金，每逾期一日，应支付原告应付租金万分之三的违约金，如逾期三十天仍未支付应付租金，原告有权解除协议，终止日期以书面送达日为准。届时被告唐山市人达新天地经营管理有限公司除向原告支付逾期未付的租金及逾期违约金外，还应一次性向原告支付该产权单位实际购买价格百分之二的违约金。被告唐山同信担保有限公司分别向原告提供了书面的《担保函》承诺：愿意对依约支付收益和回购产权单位款承担连带担保责任。上述《出租及委托经营协议》签署后，被告唐山市人达新天地经营管理有限公司就编号为2S-051号、2M-201号的产权单位向原告支付租金均至2015年9月1日，被告唐山市人达新天地经营管理有限公司就2I-T983号、3P-251号的产权单位向原告支付租金均至2015年11月1日，截止2019年5月31日，被告唐山市人达新天地经营管理有限公司共欠付原告租金318465元。2016年年初起，原告多次通过电话等各种途径要求被告唐山市人达房地产开发有限公司、被告唐山市人达新天地经营管理有限公司、被告唐山同信担保有限公司分别履行回购、付租、担保的合约责任，并同时开始陆续与各被告进行协商沟通，但始终无法协商一致。现原告诉至法院，请求依法公正判决。   唐山市人达房地产开发有限公司、唐山市人达新天地经营管理有限公司辩称，对原告诉请第一、二、四项没有异议。原告诉请第三项按每日万分之三的标准计算违约金数额过高。原告诉请第五项的违约金与第三项和第六项的违约金是重复诉请，应当不予支持。另外，原告租金按照合同约定已经到期，原告索要租金的金额不应计算至2019年。   唐山同信担保有限公司辩称，唐山同信担保有限公司当时出具的担保函只是对支付的收益和回购产权单位款提供的担保，而各项违约金不在担保函的担保范围中。该担保函并未约定担保期限，按照法律规定担保期间为主债务期满6个月，而按照双方协议约定，支付收益和回购产权单位款的各项主债务的履行期均为三年，现均已超过保证人的保证期间，保证责任应予免除，故应驳回原告对唐山同信担保有限公司的各项诉请。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据当事人提交的证据认定事实如下：2006年9月14日、2007年1月19日、2007年3月29日和2008年9月28日，原告分四次与被告唐山市人达房地产开发有限公司签署编号为人达买卖（商）2I-T983号、3P-251号、2S-051号、2M-201号《产权单位买卖合同》及《补充协议》，上述合同及协议签署同日，原告与被告唐山市人达新天地经营管理有限公司签署了相对应的四份《出租及委托经营协议》。依据《产权单位买卖合同》约定，原告以每个产权单位人民币10000元的价格共购买被告唐山市人达房地产开发有限公司的190个产权单位，原告共付款1900000元，被告唐山市人达房地产开发有限公司为原告出具了收据。《出租及委托经营协议》约定，原告将购买的以上产权单位出租给被告唐山市人达新天地经营管理有限公司并委托被告唐山市人达新天地经营管理有限公司进行统一经营，委托经营的期限为三年，编号为2I-T983号的产权单位委托经营期限为2006年9月14日至2009年9月14日，被告唐山市人达新天地经营管理有限公司每月应付原告租金   1080元；编号为3P-251号的产权单位委托经营期限为2007年1月19日至2010年1月18日，每月应付租金1080元；编号为2S-051号的产权单位委托经营期限为2007年3月29日至2010年3月28日，每月应付租金2565元；编号为2M-201号的产权单位委托经营期限为2008年9月28日至2011年9月27日，每月应付租金8100元。“在委托经营期满前3个月，甲乙双方应就是否继续委托经营进行协商，如双方同意继续委托经营应重新签订补充协议，并就租金及委托经营期限等具体内容进行约定。”“委托经营期限内，甲方逾期支付乙方租金，每逾期一日，甲方向乙方支付应付租金的万分之叁的违约金。如甲方逾期三十天仍未支付租金，乙方有权终止本协议，终止日期以乙方书面通知终止本协议送达甲方之日为准。届时，甲方除向乙方支付逾期未付的租金及逾期违约金外，还应一次性向乙方支付该产权单位实际购买价格百分之贰的违约金。”《补充协议》约定：“一、乙方与经营管理公司签订《出租及委托经营协议》后，自协议生效起租起，三年内任满一个月或一个月的整数倍，直至三年，乙方均可向甲方转让所购产权单位，甲方不得拒绝，具体办法见第四条；二、委托经营期限届满，如乙方未能与经营管理公司就继续委托经营事宜达成一致并重新签订出租协议，导致乙方购买的相应产权单位投资的目的无法实现，甲乙双方约定，乙方只选择转让该产权单位予甲方，甲方不得拒绝。三、因法律规定或出租协议规定的终止事项出现，乙方转让该产权单位导致出租协议终止、乙方购买该产权单位投资的目的无法实现，乙方转让该产权单位予甲方，甲方不得拒绝。四、如乙方由于上述第一、二、三条的原因选择转让该产权单位予甲方，应自委托经营期限届满前一个月或出租协议终止之日起三日内书面通知甲方。经双方办理完毕相关手续后三日内，甲方按乙方购买产权单位的总价款一次性支付转让价款。......如甲方未按期支付该产权单位总价款，每逾期一日，甲方应按应付未付总价款的万分之三向乙方支付逾期违约金，直到甲方支付全部价款为止。五、为保证甲方履行本协议约定义务，确保乙方的投资利益实现，唐山同信担保有限公司同意提供履约担保（见担保文件），对本协议项下的甲方义务承担连带保证责任。”唐山同信担保有限公司于2006年9月30日、2007年1月27日、2007年4月14日、2008年9月28日提供了书面的《担保函》，担保函确定：“当管理公司未能依照《出租及委托经营协议》《补充协议》的规定支付收益和回购产权单位款时，我公司愿意承担管理公司履行上述合同的连带担保责任。”《出租及委托经营协议》签署后，被告唐山市人达新天地经营管理有限公司就编号为2S-051号、2M-201号的产权单位向原告支付租金均至2015年9月1日，被告唐山市人达新天地经营管理有限公司就2I-T983号、3P-251号的产权单位向原告支付租金均至2015年11月1日，截止2019年5月31日，被告唐山市人达新天地经营管理有限公司共欠付原告租金318465元。   本院认为，原告要求解除与被告唐山市人达房地产开发有限公司签订的买卖合同及补充协议，选择将该四份协议中所涉及的产权单位转让被告唐山市人达房地产开发有限公司，要求被告唐山市人达房地产开发有限公司返还投资款1900000元，符合双方的合同约定，且被告唐山市人达房地产开发有限公司、唐山市人达新天地经营管理有限公司对原告上述诉讼请求无异议，故本院对原告上述诉讼请求予以支持。原告要求被告唐山市人达房地产开发有限公司承担自判决返还原告购房款1900000元之日起至全部实际付清之日止的每日万分之三的违约金，于法无据，本院不予支持。原告要求被告唐山市人达新天地经营管理有限公司支付计算至2019年5月31日止的房屋租金，唐山市人达新天地经营管理有限公司亦予以认可，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告唐山市人达新天地经营管理有限公司支付原告购买产权单位实际购买价格1900000元的百分之二的违约金人民币38000元，理据不足，应不予支持。原告要求被告唐山市人达新天地经营管理有限公司承担应付租金自2015年11月1日起至实际付清日止的每日万分之三的逾期付款违约金，符合双方的合同约定，应予支持，但双方约定的租金系按月支付，计算至2019年5月31日的累积数额为318465元，原告主张以318465元为基数，每日万分之三的标准，计算自2015年11月1日至2019年5月31日逾期支付租金违约金不符合合同约定，应以实际拖欠的租金数额为基数计算。本案所涉担保合同条款及担保函未约定担保期限，委托经营期限期内及届满后原告未书面通知被告唐山市人达房地产开发有限公司要求履行回购产权单位的义务，被告唐山市人达新天地经营管理有限公司于2015年11月1日就停止向原告支付租金，此后，原告也未书面通知被告唐山市人达房地产开发有限公司、唐山市人达新天地经营管理有限公司履行回购产权单位和支付收益的义务，也未要求被告唐山同信担保有限公司承担连带清偿责任，故原告请求判令被告唐山同信担保有限公司承担连带责任，不符合《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，应不予支持。被告唐山同信担保有限公司提出的已超过保证人的保证期间，保证责任应予免除的抗辩意见，本院予以采纳。   综上所述，对原告诉讼请求中理据充足的部分，本院予以支持，理据不足部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条第二款、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：   一、解除原告姚昆亮与被告唐山市人达房地产开发有限公司于2006年9月14日、2007年1月19日、2007年3月29日和2008年9月28日签订的编号为人达买卖（商）2I-T983号、3P-251号、2S-051号、2M-201号《产权单位买卖合同》及《补充协议》；   二、被告唐山市人达房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内返还原告姚昆亮购买产权单位款人民币1900000元；   三、被告唐山市人达新天地经营管理有限公司于本判决生效后二十日内向原告姚昆亮支付租金人民币318465元；   四、被告唐山市人达新天地经营管理有限公司于本判决生效后二十日内向原告姚昆亮支付应付租金违约金（以应付租金为基数，按日万分之三标准计算，自2015年11月1日起至付清之日止）；   五、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25876元，由被告唐山市人达房地产开发有限公司、唐山市人达新天地经营管理有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审 判 长 王 彦   人民陪审员 王 岚   人民陪审员 刘秀红     二〇一九年十二月十日   法官 助理 王金英   书 记 员 李 玥