黑龙江省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）黑执异486号案外人：王瑞娜，女，汉族，1980年10月24日出生，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。申请执行人：中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区世茂大道88-8号。负责人：李江，该支行行长。被执行人：黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区松北大道58号。法定代表人：王志江，该公司总经理。本院在执行中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行（以下简称松北建行）与黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司（以下简称盛恒基公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人王瑞娜对本院查封盛恒基公司开发建设的坐落于哈尔滨高新技术产业开发区盛世家园小区G2栋2单元1101室房屋提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人王瑞娜称，2017年6月16日，其与盛恒基公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买盛世家园小区G2栋2单元1101室房屋一套，并于当日交纳了全部房款1,104,591元，2017年7月5日，王瑞娜办理了进户手续，交纳了物业费、电费等相关费用。因被执行人盛恒基公司未办理联机备案，导致案涉房产被查封，案外人对此没有过错。法院查封该房屋，给其造成严重经济损失，请求尽快予以解除查封。松北建行答辩称，1.该行依法申请强制执行，法院应予执行。2.案外人与盛恒基公司之间的商品房买卖转让行为无效，案外人无权主张案涉房产所有权。3.案外人未取得不动产登记，不符合善意取得的构成要件，不能对抗该行已经取得登记的抵押权。4.因盛恒基公司未向该行交付案涉房产的购房款，盛恒基公司无权要求解除案涉房产的抵押。综上，案外人异议理由不成立，不应予以支持。本院查明，本院在审理本案过程中，依据松北建行诉讼保全申请，于2016年11月25日作出（2016）黑民初82号之一民事裁定，查封盛世家园小区334套房屋（含案涉房屋），该裁定已发生法律效力。2018年3月8日，本院作出（2016）黑民初82号民事判决，一、盛恒基公司于判决生效之日起十日内给付松北建行借款本金289,989,045.14元；二、盛恒基公司于判决生效之日起十日内给付松北建行2016年8月21日前的利息47,559,628.09元;从2016年8月22日起的逾期利息，以本金289,989,045.14元为基数，按照年利率10.68%标准计算至实际给付之日；三、如盛恒基公司不能清偿上述判决主文第一、二项确定的债务，对不能清偿部分，松北建行有权以盛恒基公司提供哈房建松字第20130249、2013025、20130258、20130257、20130274、20130273、20130272、20130271、20130270、20130287、20130269、20130268、20130267、20130266、20130265、20130264、20130263、20130262、20130261、20130260、20130286、20130285、20130284、20130283、20130282、20130281、20130280、20130279、20130278、20130277、20130250、20130255、20130256、20130254、20130253、20130252、20130251、20130275、20130276号他项权证项下房产及哈他项（2013）第09000532号项下的土地使用权（使用权证号：哈国用(2010)第090001号）折价或者拍卖、变卖所得款项在289,989,045.14元本金及利息范围内优先受偿；四、驳回松北建行的其他诉讼请求。案件受理费1,748,621元，保全费5,000元，由松北建行承担21,044元，由盛恒基公司承担1,732,577元。该判决发生法律效力后，盛恒基公司未履行给付义务，松北建行向本院申请执行。在本院执行期间，盛世家园小区业主解慧芬、王彦峰等605人向本院申诉称，盛恒基公司于2013年开始销售盛世家园小区房屋，申诉人购买案涉房屋时与盛恒基公司签订了《商品房买卖合同》并已实际入住。松北建行同意盛恒基公司出售抵押房屋，说明松北建行放弃抵押权。本院经审理认为，盛世家园小区业主解慧芬、王彦峰等605人申诉有理，本院依法予以支持，对原审判决主文不当之处予以纠正。2019年6月10日，本院作出（2019）黑民再168号民事判决，一、维持本院（2016）黑民初82号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更本院（2016）黑民初82号民事判决第三项为：如黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司不能清偿上述判决主文中的本金及利息，对不能清偿部分，中国建设银行股份有限公司哈尔滨松北支行有权以黑龙江省盛恒基房地产开发集团有限责任公司哈他项（2013）第09000532号他项权证[使用权证号：哈国用(2010)第090001号]项下除盛世家园D01、D02、D03、D04、D05、D06、D07、D08、D09、D10，G17、G18、G19、G20、G21，L01、L02、L03、L04、L05、L06、L07、L08，SF01、SF02、SF03，G01、G02、G03、G04、G05、G06、G07、G08、G09、G10、G11、G12、G14楼房所对应的土地使用权之外的部分，折价或者拍卖、变卖所得款项在289,989,045.14元本金及利息范围内优先受偿。该判决已发生法律效力。另查明，2017年6月16日，王瑞娜与盛恒基公司签订了案涉房屋《商品房买卖合同》，盛恒基公司向其出具1,104,591元收据一张，2017年7月5日，王瑞娜交纳了物业费、电费等相关费用。再查明，2017年3月6日，哈尔滨市住房保障和房产管理局松北分局出具《情况说明》，盛恒基公司盛世家园小区项目的334套房屋，其中116套（包括案涉房产在内），签订了联机备案合同，盛恒基公司称因工作人员操作失误，将案涉房产联机备案合同注销，导致案涉房产被预查封。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。本案中，本院查封案涉房产的时间为2016年11月25日，案外人王瑞娜与盛恒基公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》时间为2017年6月16日。案外人王瑞娜在人民法院查封之前未与盛恒基公司签订合法有效的书面买卖合同，不符合上述法律规定的中止执行的情形，其异议请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：驳回王瑞娜的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序处理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  于效国审判员  刘 洋审判员  李瑞新二〇一九年十二月九日书记员  毕鹏坤