江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终5239号上诉人（原审原告）：宋文翰，男，1991年1月4日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张剑锋，系上诉人母亲，1964年7月27日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：南京五矿悦居物业管理有限公司，住所地南京市江宁科学园天元中路99号德鑫楼6楼。法定代表人：刘翔，总经理。委托诉讼代理人：赵仁明，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑环，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人宋文翰因与被上诉人南京五矿悦居物业管理有限公司（以下简称五矿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院(2018)苏0105民初4756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋文翰上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持上诉人一审全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、对损失范围的认定严重错误，上诉人临时存放家具的租金、酒店住宿费用均硬是上诉人的实际损失。本案上诉人因进水房屋受损的不仅包括房体部分的修复损失，因进水而使上诉人无法正常入住导致的其他实际支出，也应纳入被上诉人应当赔偿的范围内。本案受损房屋是上诉人为结婚准备的全新装修房，还未入住就遭遇污水返水破坏，给上诉人带了巨大的精神困扰和实际使用困难。2018年3月房屋进水后，上诉人定制的全屋家具原计划8月份安装放置，但因为房屋进水无法安放，直至2018年10月16日鉴定机构现场勘察后，上诉人才将装修损害部分开始进行修复，从8月份至12月份的5个月期间，上诉人不得不另租用地方存放，为此实际支付14000元租金，是实际发生的必须支出的费用。另外，2018年10月，上诉人婚礼期间，上诉人结婚新房面积大，可以自住及招待宾客，本无需住酒店，但由于房屋进水，导致上诉人婚礼期间无法搬入新居，只能居住酒店。存放家具的租金、住酒店的费用是由于房屋进水无法入住发生的直接损失，一审判决将该两项损失排除在外的理由是：“第一次庭审中未提及”、“费用过高”、“不属于物业管理瑕疵的直接产生的法律后果”，而事实是一审第一次庭审是在2018年8月15日，而存放家具的开始时间是2018年8月20日，而酒店费用是10月份，均在第一次开庭后发生，在第二次庭审时上诉人即明确提出了该两笔费用。故一审判决如此认定，显然不合理；从上诉人一审提交的证据可以看出，存放家具的面积、租用时间以及酒店的收费标准，属于正常合理收费标准，并不存在费用过高的问题，即使存在过高，也只是高低的调整，而不应将该两项赔偿项目排除在外；上述两项费用，是新房因进水不能使用而必然产生的费用，一审认定“不是直接产生的法律后果”，显然不当。因此，一审判决将以该两项损失排除不属于被上诉人应当承担的赔偿范围之外系认定事实错误，也无任何说服力。2、鉴定报告遗漏淹水对房屋装修的潜在损害。上诉人新房进水，因发现较晚，致新房全部遭水漫淹，而鉴定时仅对已经发生的毁损项目予以评估，对其他潜在的、当时尚未暴露的项目比如客厅地暖均未予鉴定，而这些项目必然会随着时间推移逐渐显现其受损性，鉴定机构评估时不应遗漏这些潜在损失。同时，房屋装修被破坏后的损失，不仅包括重新购置、建造时的费用，还应包括拆除、铲除、搬运遭损坏装修项目，该部分损失（费用）评估报告也未涉及，所以该评估报告并没有完整的评估上诉人的全面损失，一审判决没有考虑鉴定报告存在的上述缺陷，将其作为损失认定的唯一依据亦是事实认定错误。二、一审判决对责任划分严重失衡，被上诉人应承担全部责任。一审判决已经认定：被上诉人未按《御江金城前期物业服务协议》约定履行义务，导致上诉人家中确因二楼三楼公共区域的下水管道积水无法正常排放而受淹发生损失；上诉人的损失与被上诉人未按服务协议履行合同义务存在直接的因果关系，故上诉人“主张其赔偿损失的请求符合法律规定，本院予以准许”，按此分析认定，被上诉人完全应该承担全部责任。然而，让人无法理解的是，一审判决突然话锋一转：根据被上诉人“在履行合同中存在瑕疵和上诉人家中下水管道的实际使用情况，酌定被上诉人对上诉人的损失承担25%的赔偿责任”。上诉人认真阅读了该判决书，并没有发现在事实认定和本院认为部分，对被上诉人“在履行合同中存在瑕疵和上诉人家中下水管道的实际使用情况”有任何交待，此处突然作此认定，并无事实依据。判决书在事实认定和本院认为部分，根本没有认定上诉人有何责任，但如果被上诉人承担25%的责任，即意味着上诉人要承担75%的责任，显然也没有事实依据的。在对诉讼费和鉴定费的承担方面，一审判决也存在不当。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。五矿物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。首先，上诉人主张的存放家具的租金及结婚酒店住宿费等相关费用，并不是被上诉人物业管理瑕疵直接产生的法律后果，相比于下水道漏水而直接产生的装修损失有本质区别。双方责任的承担是基于双方之间的物业管理服务合同，被上诉人已经按照合同的约定履行了义务，每月打扫下水道一次。并且在事故发生之时，被上诉人立即派人赶到现场，帮助一起清扫处理。即便被上诉人存在履行合同瑕疵的情况，一审法院也已认定被上诉人应该承担相应的履行瑕疵责任，即承担装修损失的25%。其次，上诉人的损失结果发生，是因其自身及整个单元业主不当使用直接导致，下水道疏通之后的残留物包括成团的毛发及抹布等其他杂物，杂物随积水流入下水道，影响排放。除去一审法院认定被上诉人应该承担的瑕疵责任之后，上诉人损害结果承担主体应该为其自身及同单元业主。再次，上诉人认为鉴定报告遗漏了淹水对房屋装修的潜在损害，但其并未提供具体损失的证据，而损害的认定要以实际发生为前提。如日后潜在损失出现，上诉人可待损害实际发生之时另行主张。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。宋文翰向一审法院起诉请求：1、五矿物业公司赔偿宋文翰装修损失81465元、家具仓库租金14000元、酒店住宿费用11538元；2、五矿物业公司承担本案的诉讼费用、鉴定费用、律师费用。一审法院认定事实：宋文翰系位于南京市建邺区房屋的业主。2014年9月20日，宋文翰与五矿物业公司签订了《御江金城前期物业服务协议》一份，约定：五矿物业公司为宋文翰居住的小区提供物业管理服务。五矿物业公司管理事项如下：1、小区的房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括梁、柱、基础等承重结构部位、外墙体和墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、停车车位、化粪池、沟渠、池、井（排污）等共用部位；2、共用设施、设备的维修、养护、运行的管理，包括共用的给排水系统、公共烟道、共用照明、电梯、天线、供配电设备、消防设施设备、监控安防设施、绿地、路灯、文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等；3、公用绿化、景观的养护和管理；4、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理等内容。2018年3月18日，因二楼至三楼的主下水管道堵塞，导致三楼以上楼层用水排水后反水至三楼宋文翰入户管道，使宋文翰刚装修好的房屋地面大面积积水，造成宋文翰家中地板、墙面等受损。宋文翰向一审法院起诉要求五矿物业公司承担违约责任并赔偿宋文翰损失。2018年8月，一审法院委托南京德和资产评估事务所有限公司对于宋文翰家中的装修损失进行评估，后南京德和资产评估事务所有限公司于2018年11月28日作出宁德和评报字（2018）第1042号资产评估报告书一份，明确宋文翰家中因漏水造成财产损失于评估基准日（2018年3月18日）的评估价值为10530元，其中包括各种墙面损失8290元、包柱损失2240元，合计损失10530元。以上事实有宋文翰提交的《御江金城前期物业服务协议》、宁德和评报字（2018）第1042号资产评估报告书、照片、现场勘验笔录、双方当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以有相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，五矿物业公司作为一家有资质的物业服务企业，应履行合同中约定的管理职责，但根据宋文翰提供证据以及一审法院现场勘验的情况可以得知宋文翰家中确因二楼三楼公共区域的下水管道积水无法正常排放而受淹发生损失，而二楼三楼的下水道隶属于五矿物业公司与宋文翰所签订的《御江金城前期物业服务协议》明确约定应由五矿物业公司服务管理的区域，但五矿物业公司提供的证据未能证明其对该块公共区域已完全按照合同约定履行管理职责，故一审法院认为五矿物业公司在履行合同过程中存在瑕疵，其未能完全履行合同义务的行为与宋文翰家中损失之间存在因果关系，故宋文翰主张五矿物业公司承担违约责任赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以准许。根据五矿物业公司的履约情况以及宋文翰家下水管道的实际使用情况，一审法院酌定五矿物业公司对于宋文翰的损失承担25%的赔偿责任。另关于宋文翰的损失范围问题，根据评估报告，可得知宋文翰家因淹水产生装修损失10530元，对此一审法院予以认可，对于宋文翰主张的家具仓库租金14000元、酒店住宿费用11538元损失，因宋文翰在第一次庭审中未提及，以及相关费用过高，且不属于物业管理瑕疵的直接产生的法律后果，对宋文翰的此两项诉讼请求，一审法院不予认可。对于宋文翰主张的律师代理费的损失，亦不是直接损失，一审法院不予认可。综上，依照《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，一审判决:一、南京五矿悦居物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿宋文翰各项损失合计2632.5元。二、驳回宋文翰的其他诉讼请求。二审中，五矿物业公司提交了以下证据：1、宋文翰与开发商五矿地产公司签订的《南京市商品房现售合同》，以证明宋文翰与开发商签订的《南京市商品房现售合同》第十一条约定，前期物业合同在签订本合同时同时适用；2、制式文本版《御江金城前期物业服务协议》，以证明双方关于物业合同项下的权利义务均来自于五矿物业公司与开发商五矿地产南京有限公司（以下简称五矿地产公司）签订的前期物业服务合同，其中明确约定五矿物业公司物业服务标准及关于公共部位、共用设施、设备日常运行、保养、维修、服务标准按照三类执行；3、《南京市普通住宅物业服务等级及收费标准》，以证明公共部位物业服务标准的具体要求，即对屋面排水沟、楼外排水管及化粪池等每月一次清扫及疏通。4、2017年10月至2018年12月五矿物业公司排水、窨井清理、疏通记录表，以证明在案发前后半年其均按照《南京市普通住宅物业服务等级及收费标准》提供相应的物业服务，故已经履行物业服务义务。宋文翰质证意见为：对证据1的真实性、关联性、合法性均无异议；但宋文翰并非证据2的合同当事人，故对证据2的真实性无法确认。证据3如确实是正式规定，则无异议。证据4系被上诉人自行制作，该表中载明的疏通行为也没有第三方进行确认,故对该证据的真实性无法确认。本院对上述证据的真实性均予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。本院二审查明：一、关于前期物业服务情况2010年4月9日，五矿地产南京有限公司（甲方）与五矿物业公司（乙方）签订《御江金城前期物业服务协议》，该协议第二条约定，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修养护（物业共用部位明细见附件三）；物业共用设施设备的日常运行和维修养护，电梯等特种设备的专业维修需另行签订合同（物业共用设施设备明细见附件四）。第四条约定，乙方提供的物业管理服务质量应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。第二十九条第7款约定，共用设施设备是指物业区域内，保障房屋正常使用的，由全体业主共同拥有的上下水管道、落水管等。附件三物业共用部位明细、附件四物业共用设施设备明细中中未见上下水管道。附件五前期物业管理服务质量标准中，物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理按照江苏省物业管理优秀住宅小区标准执行。附件七物业服务标准及收费标准中约定，公共部位项目按《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》三类执行。《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》关于公共部位维护的标准中，包括屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池、地面排水沟与围墙等定期巡查、清扫、疏通。五矿物业公司陈述，江苏省物业管理优秀住宅小区标准操作性相对较低，故南京市制订了《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》，御江金城的公用设施设备维护服务标准根据五级三类标准执行。宋文翰于一审中提交的《御江金城前期物业服务协议》系彩印版，页数较少，且未加盖五矿物业公司印章。宋文翰陈述该协议系购房时开发商五矿地产南京有限公司让其签署，所有购房人都是这样操作，其并未见过五矿物业公司在二审中提交的制式文本版《御江金城前期物业服务协议》。五矿物业公司陈述宋文翰所持彩印版物业服务协议系开发商五矿地产南京有限公司工作人员私自所为，其并不认可；五矿物业公司备案、履行的均是其与五矿地产南京有限公司签订的《御江金城前期物业服务协议》。二、关于堵塞地点及溢水情况双方当事人均认可涉案房屋装修之后即处于空置状态；事发时五矿物业公司将一楼大厅吊顶砸开后进行检修，下水管道堵塞点位于一楼大厅吊顶内部、二楼楼板之下；堵塞物系毛发、毛絮等物，未见异物。一审查明“二楼至三楼的主下水管道堵塞”有误，本院予以纠正。宋文翰陈述：涉案房屋约224多平方米，共四个房间，三个卫生间，客厅是地砖，房间是地板。当时水从保姆房下水管道溢出，先进入地砖、地板下地暖夹层空间，地暖夹层浸满水后，再向上溢至三楼地砖、向下渗透至二楼以下。因宋文翰母亲及时处理，故涉案房屋仅是门厅、客厅、厨房的地砖淹水，而卧室的地板尚未被水浸泡。三、关于溢水造成的损失2018年8月20日，宋文翰与案外人南京古马工艺制品有限公司（以下简称古马公司）签订《家具仓库租赁协议》，约定宋文翰租赁古马公司100平方米厂房放置家具，租赁期限自2018年9月1日至2018年12月31日，租金为14000元。2018年10月13日，古马公司出具收据，载明其收到宋文翰14000元现金。2018年10月12日，江苏金源置业有限公司方源国际酒店分公司出具增值税发票，发票记载购买方名称为宋文翰，项目名称为住宿费，金额为11538元。宋文翰陈述：涉案房屋系用于结婚的婚房，其妻系外地人，因涉案房屋无法入住，故给参加婚礼的亲朋好友开了四个房间，住了两天，国庆期间的酒店费用也比较高。一审鉴定完成之后，宋文翰再重新装修、维修，将定制的全屋家具运回，在2019年春节之前入住涉案房屋，维修时间用了一个月不到。就地暖问题，地暖公司工程师建议，需多开几个月地暖，将地暖管道夹层中的水慢慢烘干，宋文翰已依此操作，目前地暖能够正常使用。宋文翰主张的家具租赁场地费用、酒店费用，实质上是不能使用涉案房屋的损失。涉案小区面积为140平方米左右的房屋租金约为5000元每月，其房屋约为224平方米，租金会更高。五矿物业公司陈述，御江金城小区面积为140平方米左右的房屋，月租金在4000－5000元之间。以上事实，有《家具仓库租赁协议》、收据、增值税发票、本院询问笔录、庭审笔录、照片等在案佐证。本院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。现上诉人对损失认定结果及责任分配比例提出上诉，对此本院认为，鉴定报告系依法定程序确定的鉴定机构独立做出，一审对其鉴定结论予以采信，并无不当。上诉人称鉴定报告中未能鉴定木地板及地暖损失，但因上诉人认可木地板未受浸泡，且地暖现已可正常使用，故对于该部分损失，本院不予支持。对于上诉人因房屋不能入住而支出的家具租金、酒店费用，因其系房屋浸水、空置而客观发生的损失，故本院对上述费用予以适当支持，考虑到房屋面积、装修情况、维修期间、替代费用及纠纷协商过程，本院将上述损失酌定为14000元。就律师费用问题，一审法院不予支持，并无不当，本院予以确认。对于责任分配比例问题，根据《物业管理条例》（2007年8月26日修订）第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。因此，本案的物业管理服务内容应适用五矿物业公司与五矿地产公司签订的制式文本版《御江金城前期物业服务协议》。该协议约定公共部位、物业共用设施设备的日常运行和维修养护由五矿物业公司负责，且全体业主共同使用的上下水管道均属于物业共用设施设备之列。《御江金城前期物业服务协议》附件虽未将该部分明确列入定期维护范围，但在同一合同就维护范围文本作出不尽一致的约定时，应采取对业主较为有利的解释方法。同时，五矿物业公司系专业物业服务机构，与业主相比而言，其对于管道情况及可能发生堵塞问题的区域理应更为熟悉；由其定期维护相关部位，既不会不合理的增加其成本，亦可避免发生堵塞问题后给业主造成高额损失。因此，对位于公共部位的下水管道进行维护，应属于五矿物业公司之义务。对于宋文翰所受损失，五矿物业公司应承担相应的赔偿责任。综上，宋文翰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，改判如下：一、撤销南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初4756号民事判决第二项；二、变更南京市建邺区人民法院（2018）苏0105民初4756号民事判决第一项为：南京五矿悦居物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿宋文翰各项损失合计24530元。三、驳回宋文翰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1837元，鉴定评估费12000元，由宋文翰负担10654元，由南京五矿悦居物业管理有限公司负担3183元；二审案件受理费1837元，由宋文翰负担1414元，由南京五矿悦居物业管理有限公司负担423元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年十二月二十六日书记员  陈晓君