安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8828号上诉人（原审被告）：合肥天同地产有限公司，住所地合肥市包河区宿松路中段161号综合楼，统一社会信用代码913401006679486840。法定代表人：熊之舟，董事长。委托诉讼代理人：周子熠，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕妍婷，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈孝虎，男，1986年9月15日出生，汉族，住安徽省合肥市庐江县。委托诉讼代理人：曹振东，安徽中特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：单其梅，女，1987年5月6日出生，汉族，住安徽省定远县。委托诉讼代理人：曹振东，安徽中特律师事务所律师。上诉人合肥天同地产有限公司（以下简称天同公司）因与被上诉人沈孝虎、单其梅房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初1580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天同公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回沈孝虎、单其梅的全部诉讼请求。2.本案一审、二审案件受理费用由沈孝虎、单其梅承担。事实和理由：1.沈孝虎、单其梅因个人原因未能在商品房认购书签订当日足额支付200000元定金，其承诺于次日补足剩余150000元，逾期定金没收。该承诺合法有效，对沈孝虎、单其梅具有约束力，其二人未按约缴纳剩余定金，天同公司没收定金的条件已经成就。2.商品房认购书关于房屋总价、建筑面积已经明确约定，沈孝虎、单其梅要求对前述条款进行调整，属恶意磋商。房屋建筑面积包含套内面积及公摊面积为常识，沈孝虎、单其梅作为买受人应知晓，其二人基于第三方给予房屋总价款优惠的承诺向天同公司主张权利，缺乏事实依据。3.涉案认购书属于预约合同，对涉案房屋的交付以及办理产权登记相关事项、面积差异的处理方式等影响当事人权利义务的重要条款已在《商品房买卖合同》进行约定，沈孝虎、单其梅在签订涉案认购书以前已阅读现场公示的《商品房买卖合同》并承诺接受范本的所有条款，故双方对房屋交付事宜不存在争议。4.涉案认购书约定认购人按照出卖人通知的时间签订《商品房买卖合同》，天同公司已通过电话等方式多次通知沈孝虎、单其梅签订《商品房买卖合同》，其二人提供的录音也可证明天同公司的工作人员多次要求其二人支付首付款并签订《商品房买卖合同》，双方对合同签订时间不存在争议。沈孝虎、单其梅辩称，1.涉案认购书中虽注明定金没收条款，但定金合同属于实践性合同，在双方后续沟通中，天同公司也未催要剩余150000定金，且双方已就具体的户型、面积总价款进行协商，该行为表明天同公司对沈孝虎、单其梅缴纳50000元定金的事实无异议。本案沈孝虎、单其梅不存在违约行为，直接扣除定金无法律依据。2.双方签订的认购书为预约合同，对于具体房屋面积及总金额，需以《商品房买卖合同》为准，沈孝虎、单其梅对此持有异议，符合市场交易习惯，不存在恶意磋商。一审认定本案《商品房买卖合同》未能订立不可归责于双方而判决解除合同返还定金，符合法律规定。沈孝虎、单其梅向一审法院起诉请求：1.判令天同公司退还沈孝虎、单其梅购房定金50000元及利息27.22元（按银行同期贷款利息自2018年11月29日暂计至2018年12月3日）；2.判令本案的诉讼费由天同公司承担。一审法院认定事实：2018年11月9日，沈孝虎、单其梅认购天同公司开发的位于合肥市包河区宿松路以西、阊水路（原美和路）以南的“国贸天悦花园”项目店面B1110单元商业用房，与天同公司签订了《“国贸天悦”商品房认购书》（合同编号：201811090008）。双方约定：因沈孝虎、单其梅原因致《商品房买卖合同》不能及时签订、备案，天同公司有权解除认购书并没收定金；沈孝虎、单其梅已阅知《商品房买卖合同》范本及和商品房状况；若沈孝虎、单其梅逾期履行约定，天同公司有权解除认购协议并没收定金。认购书签订后，沈孝虎、单其梅当日向天同公司支付定金50000元。其后，双方就房屋总价及房屋面积、优惠多次进行磋商，未能与达成一致，最终双方未能签订案涉房屋的商品房买卖合同。2019年1月18日，沈孝虎、单其梅向该院提起诉讼，请求判如所请。一审法院认为，2018年11月9日，沈孝虎、单其梅就认购天同公司开发的位于合肥市包河区宿松路以西、阊水路（原美和路）以南的“国贸天悦花园”项目B1幢商业110/110的商品房，与天同公司签订的《“国贸天悦”商品房认购书》，是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对双方当事人具有法律约束力。在认购书签订后，因认购书中对案涉房屋的交付、签订正式商品房买卖合同日期以及房屋总价优惠承诺及房屋面积等不明，且导致双方仍在磋商，并致商品房买卖合同未能订立。该商品房买卖合同未能订立的原因双方当事人均负有责任，且不能适用定金罚则，因最终双方未能签订案涉房屋的商品房买卖合同，天同公司无占有该定金的依据，应当返还给沈孝虎、单其梅，但无需双倍返还定金。对于沈孝虎、单其梅主张的利息计算，因无法律及事实根据，该院对此请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院》第四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、合肥天同地产有限公司于判决生效之日起十日内向沈孝虎、单其梅返还购房定金50000元；二、驳回沈孝虎、单其梅的其他诉讼请求。案件受理费1052元，减半收取526元，由沈孝虎、单其梅负担326元，合肥天同地产有限公司负担200元。二审中，各方当事人均未提供新证据。对一审认定而为双方当事人无异议之事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。双方所签《“国贸天悦”商品房认购书》约定了所购房屋的方位、面积、价款、付款方式等，内容具体明确。该认购书同时约定沈孝虎、单其梅应在2018年11月28日前支付首期款1043976元（含定金）并按天同公司通知的时间签订《商品房买卖合同》。涉案认购协议履行过程中，沈孝虎、单其梅未在该约定期限内支付首付款，双方亦未签订《商品房买卖合同》，现天同公司要求继续履行，与沈孝勇、单其梅签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，但沈孝虎、单其梅起诉要求返还定金及利息，应视为其有解除认购书的意思表示，双方未能就房屋买卖达成合意，涉案《“国贸天悦”商品房认购书》无法继续履行，应予解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，沈孝虎、单其梅主张其与天同公司未能就《商品房买卖合同》的主要条款协商达成一致意见，但其主张的争议事项在《“国贸天悦”商品房认购书》已有约定，所举证据亦不能证明《商品房买卖合同》未能订立系因天同公司的原因导致，现其要求解除认购书，依法无权要求返还定金50000元。综上，天同公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决认定事实错误，适用法律不当，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初1580号民事判决；二、驳回沈孝虎、单其梅的全部诉讼请求。一审案件受理费526元，二审案件受理费1052元，均由沈孝虎、单其梅负担。本判决为终审判决。审判长 张       怡审判员 董江宁审判员余海兰二〇一九年十二月四日法官助理吴丁蔷书记员金琬莹附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。