上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11431号上诉人（原审被告）：上海浦东新区志美食品销售部，住所地上海市浦东新区乐丰路15弄21-23号。投资人：杨志超。委托诉讼代理人：王玥玮，上海高达律师事务所律师。委托诉讼代理人：金泉国，上海高达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心，住所地上海市浦东新区杨高中路2900号。法定代表人：方娴，主任。委托诉讼代理人：杨伟东，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕伟欣，上海汉盛律师事务所律师。上诉人上海浦东新区志美食品销售部（以下简称志美销售部）因与被上诉人上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心（以下简称服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初92039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。志美销售部上诉请求：一、撤销原审判决第一、三项，改判确认涉案租赁合同无效，志美销售部不承担人民币（以下币种相同）15万元的违约金，并对租赁过程中扩建部分一并予以处理，本案的一、二审诉讼费由服务中心承担。事实与理由：一审判决认定涉案租赁合同有效不当。服务中心至一审判决时仍未能提供任何其他建房部门的审批手续，故涉案系争的房屋应当作为无建房手续的违章建筑处理，志美销售部与服务中心所签的关于涉案房屋的租赁合同应为无效。鉴于涉案租赁合同无效，则志美销售部不存在违约责任，不应当承担15万元的违约金，一审判决志美销售部承担违约金不当。一审判决未对涉案房屋扩建部分及本案实际使用人所涉及的事项一并予以处理也为不当。被上诉人服务中心辩称，不同意志美销售部的上诉请求，要求维持原判。服务中心向一审法院起诉请求：1.判令志美销售部向其立即归还租赁房屋；2.志美销售部支付其房屋占有使用费，自2018年1月15日起计算到实际返还租赁房屋日止，按照月租金上浮20％的标准计算；3.志美销售部支付其违约金376,228元；4.志美销售部承担诉讼费。一审法院认定事实：2013年5月8日，上海市工商行政管理局浦东新区分局机关服务中心（2016年11月30日更名为上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心）作为出租人与志美销售部作为承租人签订《租赁合同》，合同第一条“租赁物及其用途”约定：租赁物位于浦东新区XX路XX号XX大楼，系上海市工商行政管理局浦东新区分局所有，出租人受上海市工商行政管理局浦东新区分局的委托，以出租人名义负责管理和出租，经双方充分协商一致，出租人同意将上述房屋出租给承租人使用。合同第四条“租赁期限”约定：租赁期限为5年，出租人从2013年1月15日起将租赁物交付承租人使用，至2018年1月14日承租人将租赁物返还给出租人。合同第五条“租赁物使用费（以下简称租金）及有关费用的交付方式、期限”第1、2款约定：租赁期间2013年和2014年的租金分别为130万元，2015年之后的三年，每年在上年基础上增加5％,即2015年为136.50万元，2016年为1,433,250元，2017年为1,504,912元，租金当年按季支付（详见租金表格），先付租金后使用，每季度第一个月的10日前支付，第一笔租金325,000元在签约时支付，之后的每一笔租金在规定期内付清。合同第七条“租赁期间租赁物修缮、使用和保险”第1、2款约定：租赁届满而不再续订时，承租人应及时将租赁物完好无损地返还出租人……承租人对承租物进行装修、增添有关设施、设备的，不得损坏或改变租赁物原有的结构和安全性能，必须保持租赁物整洁，并必须事先征得出租人的书面同意，费用由承租人自负，租赁期满或出租人按本合同的有关规定收回租赁物时，出租人不负补偿承租人装修费用之责。合同第十七条“违约责任”约定：……承租人的违约责任，承租人在租赁期满或因违约，出租人依法或按本合同规定收回租赁物而承租人不能及时归还，承租人应向出租人补交有关费用和租金外，还须向出租人偿付三个月租金等额的违约金。2016年3月14日，志美销售部法定代表人杨志超签收了服务中心发出的《房产清理相关事项通知书》，通知书的内容为：根据《浦东新区区级机关事业单位当前出租出借房产清理及管理实施意见》，贵方租赁的房产也在实施清理范围之内，现将相关事项告知,1.所租赁房产不得转租，如已发生转租行为的，请立即停止；2.租赁房屋现用于浴室、足浴、KTV、网吧、游艺机房等娱乐业经营业态的，请立即停止相关经营行为；3.租赁房屋存在违章建筑等情况的，请立即予以拆除，恢复建筑出租时的原状；……5、房屋租赁合约到期的，我单位不再续签合同，请贵方及时归还；6.房屋租赁合约未到期的，原则上也将尽快收回，我单位将根据上级最新指示要求，及时通知贵方对租赁房产的处理意见。2017年9月20日，志美销售部法定代表人杨志超再次签收了服务中心发出的《房产清理相关事项通知书》，称志美销售部租赁房屋现部分用于经营浴室，必须于2017年11月前停止浴室经营活动并清退，请志美销售部按照时间节点抓紧完成整改工作，并及时通知服务中心验收，否则将采取相应措施，请志美销售部在房屋使用过程中依法经营，不得从事浴室、足浴、KTV、网吧、游艺机房等娱乐经营业态，如需改变经营状态，请书面告知服务中心……。一审另查明，1987年4月9日原川沙县工商行政管理局向原川沙县计划委员会提出《关于建设XX市场的请示》，申请在川沙公XX侧的规划区内建设三层楼的“XX市场”，总建设面积为3,600平方米，目前资金已全部落实，请县计划委批准建设项目。1987年7月9日原川沙县计划委员会向原川沙县工商局做出《关于申请建设XX市场报告的批复》并抄送县政府办公室、建设局等部门，同意组建XX市场，建筑总面积为4,000平方米，其中工商、税务、联防及其它服务用房500平方米……。2018年1月17日，志美销售部以银行转账方式向服务中心支付了376,228元钱款，后服务中心认为因租赁房屋租期已经届满，其不愿意续租给志美销售部，但志美销售部尚未返还房屋，继续使用需支付房屋使用费，对于使用费如何计算尚不确定，故将该笔款项又返还给了志美销售部。一审审理中，服务中心明确诉请为：1.涉案租赁合同租期已于2018年1月14日届满，其后双方未续签租赁合同亦未成立不定期租赁关系，故合同终止后，要求志美销售部向其返还位于上海市浦东新区XX路XX号XX大楼；2.租期届满后，志美销售部继续使用租赁房屋，要求志美销售部支付其房屋使用费，自2018年1月15日起至实际返还房屋日止，按照月租金125,409.30元上浮20％即每月150,049元标准计算；3.合同到期后，志美销售部没有按约返还房屋，根据合同第17.2条约定要求志美销售部支付逾期返还房屋违约金376,228元（月租金125,409.30元的三倍）。服务中心另表示，根据合同约定，租期届满后其不需要补偿志美销售部的装修费用。不同意追加实际使用人为本案的第三人。志美销售部则表示，租赁房屋没有产证亦没有相应的批建手续，系违法建筑，双方就租赁房屋签订的合同无效。志美销售部不是租赁房屋的实际使用人，不同意承担返还房屋的义务。同意按照月租金标准125,409.30元支付房屋使用费，不同意服务中心按照月租金上浮20％计算房屋使用费。合同无效不存在违约金的问题，如法院认定合同有效，服务中心主张违约金金额过高，要求调整。志美销售部承租涉案房屋后对租赁房屋进行了改扩建，要求服务中心对改扩建部分及装修损失进行补偿。一审法院认为，涉案系争房屋于1987年7月9日经原川沙县计划委员会批复建造，而相关的建设工程规划许可证制度开始于1990年1月，虽系争房屋未取得房地产权证，但应属于经主管部门批准建设的情形，故志美销售部认为系争房屋无产证,相关的租赁合同应无效的观点，一审法院不予采纳。服务中心、志美销售部于2013年5月8日签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按约全面履行。涉案租赁合同于2018年1月14日到期后，志美销售部虽曾向服务中心支付过部分钱款，但被服务中心退款，故双方之间在租期届满后没有成立不定期租赁合同关系。涉案租赁合同因租期届满而终止，服务中心请求志美销售部返还租赁房屋的请求，于法有据，一审法院予以支持。志美销售部是涉案租赁合同承租方，根据合同相对性原则，志美销售部主张其不是实际承租人不承担返还房屋义务的意见，缺乏依据，一审法院不予采纳,故志美销售部要求追加实际使用人为第三人的意见,一审法院不予采纳。志美销售部在租期届满后继续使用租赁房屋应当支付房屋使用费，至于房屋使用费的标准，一审法院考虑志美销售部的抗辩意见并酌情参照合同约定租金标准确定为125,409.30元/月，服务中心要求按照月租金标准上浮20％计算的意见，一审法院不予采纳。服务中心未同意续租房屋，志美销售部在合同到期后未返还租赁房屋的行为构成违约，服务中心请求志美销售部支付逾期返还房屋违约金的诉请，符合合同约定，至于违约金的金额，综合考虑合同的履行期限、志美销售部对违约金提出的抗辩、当事人的过错程度，一审法院将违约金金额确定为15万元。对于装修赔偿问题，根据合同约定“租赁期满或出租人按本合同的有关规定收回租赁物时，出租人不负补偿承租人装修费用之责”，故志美销售部要求服务中心赔偿租赁房屋中的装修损失的意见，一审法院不予采纳。对于志美销售部提出的在租赁房屋之外的改扩建问题，由于志美销售部未提供相应的证据，且未就此提起反诉，故对此本案不作处理，志美销售部可以另行主张。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、上海浦东新区志美食品销售部于判决生效之日起三十日内从坐落于上海市浦东新区XX路XX号XX大楼迁出，并将上述房屋返还给上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心；二、上海浦东新区志美食品销售部于判决生效之日起三十日内支付上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心房屋使用费：按照125,409.30元/月的标准，从2018年1月15日起计算至实际返还房屋日止；三、上海浦东新区志美食品销售部于判决生效之日起十五日内支付上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心逾期返还租赁房屋违约金15万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20,336元，减半收取计10,168元，由上海市浦东新区市场监督管理局机关服务中心负担885元，上海浦东新区志美食品销售部负担9,283元。本院经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案的争议焦点为关于涉案租赁合同的效力、志美销售部是否应当承担违约责任、是否应当追加涉案房屋实际使用人及涉案房屋装饰装修和改扩建部分所涉事项是否应当予以一并处理。就涉案租赁合同的效力来说，涉案的系争房屋系经由原川沙县计划委员会向原川沙县工商局做出《关于申请建设XX市场报告的批复》而予以建造，且相关的建设工程规划许可证制度开始于1990年1月，故系争房屋虽未取得房地产权证，但应属于经主管部门批准建设的情形。因此，一审法院对于志美销售部认为系争房屋无产证,系违章建筑，相关的租赁合同应无效的观点不予采纳，并无不当。志美销售部与服务中心签署的涉案租赁合同于2018年1月14日到期后，该合同因租期届满而自然终止，服务中心请求志美销售部返还租赁房屋的请求，于法有据，一审法院对此予以支持，亦无不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，一审法院可以而非必须通知次承租人作为第三人参加诉讼，在服务中心一审中已明确表示不同意追加实际使用人为本案的第三人且也未向次承租人主张逾期腾房占有使用费的情况下，一审法院最终未采纳志美销售部要求追加实际使用人为第三人的意见，也无不当之处。服务中心未同意续租房屋，则志美销售部在合同到期后未返还租赁房屋的行为构成违约。因此，服务中心请求志美销售部支付逾期返还房屋违约金的诉请，符合合同约定。一审综合考虑合同的履行期限、志美销售部对违约金提出的抗辩、当事人的过错程度，酌定由志美销售部承担15万元的违约金，尚属合理，本院予以确认。关于涉案房屋的装饰装修及改扩建部分是否要在本案中予以一并处理的问题，本院认为，根据前述司法解释的相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案所涉的租赁合同也已期限届满，即使志美销售部主张的装饰装修系经服务中心同意，但鉴于服务中心一审中已作出了根据合同约定，租期届满后其不需要补偿志美销售部的装修费用的相关表述，故根据前述司法解释的规定，志美销售部要求服务中心补偿附合装饰装修费用，亦属于法无据。对于改扩建部分是否要在本案中予以一并处理的问题，本院认同一审有关由于志美销售部未提供相应的证据，且未就此提起反诉，故对此本案不作处理，志美销售部可以另行主张的意见，在此不再赘述。此外，志美销售部在租期届满后继续使用租赁房屋应当支付房屋使用费，至于房屋使用费的标准，一审法院考虑志美销售部的抗辩意见并酌情参照合同约定租金标准确定为125,409.30元/月，各方当事人也并未就此提出上诉，故该项判决内容可予以维持。综上，上诉人志美销售部的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,300元，由上诉人上海浦东新区志美食品销售部负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇一九年十二月十二日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……