广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21920号上诉人（原审原告）：麦建忠，男，1948年10月27日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：刘志浩，广东正大联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖思龙，广东正大联合律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：卢熊谐，男，1951年8月12日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：廖惠芳，女，1956年1月10日出生，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：卢顺威，男，1984年11月10日出生，汉族，住广州市越秀区。上述三被上诉人的共同委托代理人：陈伟强，广州市越秀区大新法律服务所法律工作者。上诉人麦建忠因与被上诉人卢熊谐、廖惠芳、卢顺威物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初35717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人麦建忠及其委托诉讼代理人刘志浩、赖思龙、被上诉人卢熊谐、廖惠芳及卢熊谐、廖惠芳、卢顺威的委托诉讼代理人陈伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦建忠上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判卢熊谐、廖惠芳、卢顺威将越秀xxx号房屋整体（共计23.3111平方米）完整交还麦建忠；2.撤销一审判决第二项关于房屋使用费部分，改判卢熊谐、廖惠芳、卢顺威按承租面积23.3111平方米向麦建忠支付越秀xxx号房屋自2018年7月1日至将房屋实际交还麦建忠之日止的房屋使用费；3.撤销一审判决第三项，改判卢熊谐、廖惠芳、卢顺威排除妨碍，拆除27号房屋内的隔墙，配合麦建忠对越秀xxx号房屋进行整体测绘；4.本案一、二审诉讼费由卢熊谐、廖惠芳、卢顺威负担。事实与理由：一、历史至今，涉案房屋越秀xxx号四至清晰，东西方向并无相邻建筑，无其他产权，房屋全间面积23.3111平方米，一审法院仅凭广州市越秀区房屋管理局（以下简称越秀区房管局）协助查询函回复，未审查全部证据即作出判决，认定事实不清。根据中华民国三十六年(1947年)广州市政府地政局出具的《土地所有权状》所示，涉案房屋四至：东至街、西至路、南至三七七六、北至三七七四，面积壹市井六六市方尺六十七市方寸，分段图中显示东至越秀上街，西至越秀北路(人行路)。根据1959年广州市人民政府房地产管理局出具的《广州市房地产所有证》所示，涉案房屋四至：东至街、西至路、南至三七七六、北至三七七四，房产面积为23平方公尺31平方公寸11平方公分，即23.3111平方米。所附《建筑面积与土地面积图》显示东至“越秀街道”，西至“舊贡院城基”。又根据2019年3月20日《广州市不动产登记查册表》亦载明，越秀xxx号东至街，西至路，面积为23.3111平方米。以上三份文件，均证明越秀xxx号自历史至今四至清晰，为独立、完整的一栋房屋，东至街西至路，东西之内无相邻建筑，亦无其他产权。2018年7月11日，广州市越秀区房屋管理局发出《撤管房屋通知书》(越秀撤字2517号)，注明撤管的房屋是27号房屋全间，面积23.3111平方米。可见，越秀区房管局明确将房屋共计面积23.3111平方米全间撤管，而上述位置内除越秀xxx号外，无其他拥有产权登记的房屋。而卢熊谐、廖惠芳、卢顺威用红砖将27号一部分(所称“西侧C部位”)间隔，用作“星辉门窗”店铺的经营场所。从该店铺工商注册信息显示，该铺登记地址为“广州市越秀区越秀中路越秀xxx号(后部)(自主申报)”，经营者为卢熊谐，注册日期2018年1月4日。由此可见，卢熊谐、廖惠芳、卢顺威自主申报该“c部位”为越秀xxx号(后部)，证明卢熊谐、廖惠芳、卢顺威亦确认该部位是属27号产权。另外，该间隔墙系用红砖堆砌而成，而27号房屋建成年代久远，用的均是青砖，从客观上亦可见该间隔墙是卢熊谐、廖惠芳、卢顺威后期私自加建的。综上所述，涉案房屋四至清楚，自历史至今为独立、完整的一栋房屋，东西无相邻建筑，无其他产权，卢熊谐、廖惠芳、卢顺威租赁期间也自认该“c部位”属27号产权。一审法院无视上述客观证据，仅凭协助查询函回复即作出判决，存在认定事实错误。二、越秀区房管局复函存在重大问题，一审法院在未查清事实，理解错误的情况下，作出错误认定。一审法院要求核实“向吴xx发还的27号房屋是否包含‘××’部分”问题上，越秀区房管局《复函》中表述：越秀xxx号原是我局管业的直管房，已于2018年7月1日根据《撤管房屋通知书》(越秀撤字2517号)撤管发还业主管业，越秀xxx号房屋西侧c部位(现门牌号××位置)不属我局管业的直管房，发还时不包含该部位，我局档案中无越秀xxx号房屋扩、加、改记录。2018年7月11日《撤管房屋通知书》(越秀撤字2517号)注明撤管的房屋是27号房屋全间，面积23.3111平方米。在2018年7月17日广州市越秀区第三房屋管理所在其下发的《通知单》中载明撤管物业为27号全部，附原承租人(即卢熊谐、廖惠芳、卢顺威)承租面积为18.49平方米，房屋用途为住宅，月租118.8元。故此，越秀区房管局的复函存在以下重大问题：(1)卢熊谐、廖惠芳、卢顺威承租房屋的用途为住宅，租用面积为18.49平方米。以目前情况看，涉案房屋是存在非住宅用途部分的，即卢熊谐、廖惠芳、卢顺威注册用于个体经营的c部位(越秀xxx号后部)，用于经营“星辉门窗”店铺。但对于是否存在非住宅用途部分、非住宅情况如何的问题，复函中亦无提及。卢熊谐、廖惠芳、卢顺威承租该18.49平方米用作住宅用途，为部分租赁；而另一部分为非住宅用途使用，用于经营星辉门窗、五金等经营场所。两部分相加，为越秀区房管局代管的总面积。在该非住宅用途部分一则××”(西侧c部位)无单独的产权情况记载，二则越秀区第三房管所与卢熊谐、廖惠芳、卢顺威在《商事主体住所(经营场所)使用证明书》中同时确认该部位为越秀xxx号后部，三则卢熊谐、廖惠芳、卢顺威没有任何该位置的合法产权证明，四则麦建忠有充分产权证明享有23.3111平方米的情况下，越秀区房管局未作出合理解释产权的归属，仅以争议部分不包含在撤管发还范围之内为由，敷衍搪塞了事。(2)涉案房屋的产权面积，自历史至今一直均是23．311l平方米，如果撤管的面积不包括“c部位”，面积将较少了2.7311平方米。上述重大问题未能述明情况，存在重大矛盾，法院应当以继续核查的方式，对情况查证属实后再行判决，否则该复函无法作为定案证据。其次，一审法院以“经房管部门核查，××并不包括在撤管发还范围之内”，即以认定无法证明该××”部位属于涉诉的27号房屋产权范围之内，属于理解错误，偷换概念。是否属于撤管发还范围之内，是作为认定发还面积的陈述，而非作为27号房屋产权面积的认定，27号房屋的产权范围应当以物权登记为准。一审法院将两个概念等同，属于偷换概念的错误认定。三、越秀区房管局《复函》属于本案的关键证据，一审法院在取得该复函后，未组织双方进行质证，在必要时，未要求证据出具方出庭佐证说明，严重违反程序。就××”的部位是否属于涉案的27号房屋产权范围之内问题，一审法院主要依据越秀区房管局所出具的《复函》作出判断，并以之作出判决。此复函属于本案关键证据，但一审法院未针对该关键证据，组织双方当事人进行质证抗辩，甚至必要时未要求证据出具方出庭佐证说明以查证事实，此属于严重违反程序，对麦建忠不公。卢熊谐、廖惠芳、卢顺威辩称：同意一审判决处理，不同意麦建忠的上诉请求。事实与理由：一、涉诉房屋越秀xxx号房产，一直由房管部门代管，从1959年至今未换发附有房管测绘部门的测绘图的新版房地产权证，即其持有的是“沙纸白契”。麦建忠提交的中华民国三十六年出具的《土地所有权状》，显示面积是壹井六十六方尺六十七方寸。麦建忠提出的另一份文件是1959年广州市政府房地管理局出具的《广州市房地产所有证》。据说该《广州市房地产所有证》是换发解放前的中华民国政府的旧契，由于大批量换证没有附有房管测绘部门的测绘图，房屋的计量面积单位由市井、方尺换算为平方公尺、平方公寸。然而，经麦建忠委托，广州市房地产测绘院于2019年2月17日作出《房屋面积报告书》记载上址27号房屋在不包括“越秀中46号”房屋的情况下，总建筑面积为20.58平方米。另外，卢熊谐、廖惠芳、卢顺威亲眼看见广州市房地产测绘院工作人员用红外线测量仪在涉诉房屋的墙体边到墙体边进行测量，是涉案房屋内的内在使用面积。卢熊谐、廖惠芳、卢顺威一审提交的证据《广州市直管房租赁合同》(住宅)第一页清楚记载涉案房屋使用面积18.49平方米。另一方面，广州市房地产测绘院于2019年2月17日作出《房屋面积报告书》并不是房地产管理部门出具的《广州市不动产权证》记载的房屋建筑面积，因为广州市房地产测绘院工作人员用红外线测量仪在涉案房屋内的墙体边到墙体边进行测量，房地产管理部门出具的《广州市不动产权证》记载的房屋建筑面积，还要结合该房屋的“四至”墙体是什么性质即是自墙或众墙等情况，加上墙体面积才是该房屋建筑面积。二、麦建忠应当与卢熊谐、廖惠芳、卢顺威协商签订《房屋租赁合同》，但其拒收租金，卢熊谐、廖惠芳、卢顺威已从2018年7月至今在银行提存了每月的租金。广州市越秀区房屋管理局的撤管通知，明确撤管日期：2018年7月1日，房屋地址：越秀南路越秀xxx号，原承租人：卢熊谐。由于麦建忠没有与卢熊谐、廖惠芳、卢顺威协商签订《房屋租赁合同》，拒收租金，提起本案诉讼。卢熊谐、廖惠芳、卢顺威从2018年7月至今继续在银行提存了每月的租金。涉案房屋的建筑面积是23.3111平方米，根据生活常识，出租房屋的面积应当按照使用面积计算，卢熊谐、廖惠芳、卢顺威承租面积是18.49平方米。三、越秀xxx号和××房屋的结构是独立的两间房屋，麦建忠上诉请求第3项的隔墙是两间房屋的众墙，现越秀xxx号房的产权人是吴xx。房管部门核查××并不包括在撤管发还的范围内，麦建忠无权要求卢熊谐、廖惠芳、卢顺威拆除隔墙交还××房屋，麦建忠意图占用、获取卢熊谐、廖惠芳、卢顺威房屋。麦建忠于2018年9月5日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令卢熊谐、廖惠芳、卢顺威及其共同居住人将越秀区越秀xxx号房屋交还给麦建忠；2.判令卢熊谐、廖惠芳、卢顺威排除妨碍、拆除27号房屋内的隔墙，配合麦建忠对越秀区xxx号进行整体测绘；3.判令卢熊谐、廖惠芳、卢顺威按每月745.92元的标准自2018年7月1日起向麦建忠支付租金至实际交还房屋之日止。一审法院经审理查明：《广州市不动产登记查册表》记载，广州市越秀区越秀南路越秀xxx号房屋（建筑面积23.3111平方米）的所有权登记在吴xx名下。2018年6月11日，广东省广州市南方公证处作出（2018）粤广南方第030221号《公证书》，内容为上址27号房屋的全部产权由麦建忠继承。2018年6月11日，越秀区房管局发出《通知单》，内容为上址27号房屋全间，面积23.3111平方米，自2018年7月1日起撤销代管。2018年7月17日，广州市越秀区第三房屋管理所发出《通知》，内容为上址27号房屋从2018年7月1日起撤管发还给业主自行管业。并附原承租人情况：承租人为卢熊谐、廖惠芳、卢顺威，承租面积18.49平方米，月租118.8元，房屋用途为住宅。现涉讼的27号房屋与门牌号码为××”的房屋相邻。麦建忠与卢熊谐、廖惠芳、卢顺威对于××”房屋是否属于涉讼的27号房屋产权范围之内存在争议。经麦建忠委托，广州市房地产测绘院于2019年2月17日作出《房屋面积报告书》，记载上址27号房屋在不包括××”房屋的情况下，总建筑面积为20.58平方米。为查明案件事实，一审法院于2019年3月13日向越秀区房管局发出《协助查询函》，请该局核实：向吴xx发还的27号房屋是否包含××”部分。越秀区房管局于2019年3月19日向一审法院复函：经核查，越秀xxx号房屋西侧C部位（现门牌××位置）不属该局管业的直管房，发还时不包含该部位；该局档案中无越秀xxx号房屋扩、加、改记录。一审法院经查，广州市房地产档案馆无××”房屋的产权情况记载。一审法院认为:麦建忠通过继承取得了涉讼的越秀xxx号房屋的所有权，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。房管部门于2018年7月1日起将该房屋发还业主自行管业后，麦建忠与卢熊谐、廖惠芳、卢顺威之间没有建立租赁关系，故麦建忠要求卢熊谐、廖惠芳、卢顺威腾空交还涉讼房屋并支付房屋使用费的诉讼请求合法，一审法院予以支持。至于门牌号码为××”的部位是否属于涉讼的27号房屋产权范围之内的问题。《广州市不动产登记查册表》记载该房屋的建筑面积为23.3111平方米；越秀区房管局发出《通知单》，已注明撤管的房屋是27号房屋全间，面积23.3111平方米；且经房管部门核查，××”并不包含在撤管发还范围之内。因此，据现有证据，无法证明该××”部位属于涉讼的27号房屋产权范围之内，故麦建忠要求卢熊谐、廖惠芳、卢顺威排除妨碍，拆除其与27号房屋之间的隔墙的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，一审法院于2019年6月24日作出一审判决：一、卢熊谐、廖惠芳、卢顺威（含同住人员）在判决发生法律效力之日起15日内将广州市越秀区越秀南路越秀xxx号房屋腾空交还给麦建忠；二、卢熊谐、廖惠芳、卢顺威在判决发生法律效力之日起15日内向麦建忠支付广州市越秀区越秀南路越秀xxx号房屋自2018年7月1日至实际履行上述第一项判决之日止的房屋使用费（按承租面积18.49平方米，参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计，但以不超过麦建忠主张的每月745.92元为限）；三、驳回麦建忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由麦建忠负担50元，卢熊谐、廖惠芳、卢顺威共同负担50元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，麦建忠提交书面申请，请求越秀区房管局局长出庭作证以及本院向公安机关调查本案是否存在同一房屋两个门牌编号的情况。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：门牌号码为××”的部位是否属于涉讼的27号房屋产权范围之内。越秀区房管局复函说明越秀xxx号房屋西侧C部位（现门牌××位置）不属该局管业的直管房，发还时不包含该部位，因此一审法院认定现有证据无法证明该××”部位属于涉讼的27号房屋产权范围之内，驳回麦建忠要求卢熊谐、廖惠芳、卢顺威拆除其与27号房屋之间隔墙的诉讼请求并无不当，本院予以认可。越秀区房管局的复函为书证，并非证人证言，本院对麦建忠要求该局局长出庭作证的申请不予接纳。麦建忠关于向公安机关调取门牌编号情况的申请缺乏必要性，本院亦不予接纳。综上所述，麦建忠上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人麦建忠负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇一九年十二月二十七日书记员 冯冠豪郭丽淳