陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书（2018）陕0116民初7031号 原告：雷智宏。被告：屈学丽。共同委托诉讼代理人：冯兴妮、唐咪（实习），陕西法智律师事务所律师。被告：西安天浩置业有限公司。法定代表人：陈壬戌，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人： 黄溪娟，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘登基，系该公司法务。原告雷智宏、屈学丽与被告西安天浩置业有限公司（以下简称天浩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院起诉请求：1、判令被告赔偿两原告购买房屋屋顶墙面裂缝的修复费用及损害赔偿共计28632元；2、判令被告立即向原告交付天浩上元郡一号楼负二层1-2-4号储藏间（面积28.93平方米）；3、判令被告为两原告办理房屋所有权证书，并自2016年6月30日起按照总房款万分之一的标准向原告支付违约金直至房产证实际办理之日止；4、判令被告立即按照施工规范封闭两原告房外的污水排污管道和排污渠，并赔偿两原告精神损失费1万元；5、判令被告支付两原告入住后因电、天然气配套不到位，致使两原告无法正常生活的损失2万元及精神损失费1万元；6、本案的律师代理费及案件诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告于2015年购买了被告开发的天浩上元郡一幢二单元一层20102号房屋，房屋总价款为465253元。双方于2016年3月签订了商品房买卖合同，并在西安市房屋管理局办理了合同的备案登记手续，原告按约定支付了购房款，但被告交付的房屋却存在诸多房屋质量问题及违约问题。被告于2016年6月30日向两原告交付了购买的房屋，但该房屋实际上并未达到合同约定的交付条件。原告在交房时发现所购买的房屋顶面多处存在明显裂缝，原告向被告提出该问题后，被告工作人员于2016年7月27日出具工作联系单，认可验房期间存在顶面裂缝等较严重的问题，并表示待业主装修完毕后，因此裂缝造成的一切损失、费用、赔偿将由天浩置业承担，但此后一年多的时间里，被告均未承担责任。被告因修建入户大堂阻挡原告次卧采光，经双方协商，被告同意无偿提供一间储藏间归原告使用作为补偿，但至今未交付。被告出售的房屋生活污水排放管道未做隐蔽处理，生活污水流到原告窗外开放的污水排放渠中，严重影响原告的生活，现要求被告将污水管道进行封闭施工。根据原、被告签订的合同约定，被告应在房屋交付之日起五百天内为原告办理房屋所有权证书，逾期则应向原告支付违约金，但被告至今未办理房屋所有权证书。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告天浩公司辩称，原告的第一项诉讼请求无事实及法律依据，2016年5月20日，住宅工程质量分户验收表对涉案房屋进行质量验收，综合验收结论系合格，且2016年6月30日两原告签署的入伙验房表对土建部分、墙面的质量验收无异议，因此该房屋不存在墙面裂缝，原告主张赔偿损失无依据。关于原告的第二项诉讼请求，因双方签订的商品房买卖合同中未对1-2-4号储藏间作出约定，原告主张不成立。对于原告的第三项诉讼请求，被告逾期办理房屋所有权证部分原因系因配套施工过程中遭遇不可抗力影响，造成工期延误，请求免除不可抗力期间的逾期办证责任。对于原告的第四项诉讼请求，原告所诉无事实及合同依据，排污管道和排污渠被告在交付时已经封闭完工，不存在违约事由，违约金计算无事实依据。关于原告的第五项诉讼请求，根据双方签订的商品房买卖合同附件5约定，燃气、供热管道铺设到户，水电具备使用条件，被告已经按照合同约定履行了合同义务，且原告雷智宏在2016年6月30日签订的入伙验房表中对天然气是否安装到位予以认可，因此该请求无事实依据。经审理查明，2016年3月，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定两原告购买被告开发的位于西安市长安区航天基地飞天路与神舟二路十字西南角航天新佳园小区（天浩上元郡）一幢二单元一层20102号房屋，房屋总价款465253元。合同约定的房屋交房时间为2016年6月30日之前，并就查验房屋约定买受人查验商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等问题，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。原、被告关于商品房地基基础和主体结构之外的其他质量问题约定为：“及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人……给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人应当赔偿买受人因此遭受的直接损失”。原、被告关于房屋登记事项约定为因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款。2016年6月30日，原、被告对案涉房屋进行验收并签字确认入伙验房表，该表载明天然气表安装到位。2016年7月27日，原告在验房期间发现案涉房屋顶面裂缝较为严重，并联系被告。同日，因一层门楼门柱影响次卧室采光，原、被告达成备忘录，被告将1号楼负二层1-2-4号储藏间作为补偿免费提供给原告使用，并约定该备忘录作为《商品房买卖合同》附件，与其具有等同效力。另查明，2018年11月28日，原告就案涉房屋墙面裂缝原因及修复费用申请司法鉴定，陕西兵器建设监理咨询有限公司于2019年5月13日 作出陕兵监检字（2019）-JGS-19-33号工程质量司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、涉案房屋混凝土顶板裂缝，属于混凝土工程施工质量问题，需对顶板进行加固处理。2、涉案房屋修复费用估算为28632元。上述事实，有商品房买卖合同、鉴定意见书、入伙验房表等及庭审笔录等在卷佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为， 原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告已经按约定支付了购房款，被告应向原告交付符合合同约定的房屋，现原告主张案涉房屋墙面存在裂缝，并就该问题产生的原因及产生的修复费用进行了司法鉴定，被告认为该司法鉴定意见书的做出程序存在问题，但并未申请重新鉴定，亦没有提出证据予以证明，因此本院对于原告主张的房屋屋顶墙面裂缝的修复费用及损害赔偿共计28632元予以支持。关于原告主张被告立即向其交付天浩上元郡一号楼负二层1-2-4号储藏间一节，本院认为原、被告双方达成的备忘录系双方真实意思表示，且该备忘录中明确约定备忘录系本案《商品房买卖合同》的附件，因此原告依据该备忘录主张被告交付储藏间与法有据，本院予以支持。关于原告主张被告为其办理房屋所有权证书，并自2016年6月30日起按照总房款日万分之一的标准向原告支付违约金直至房产证实际办理之日止的请求，根据双方签订《商品房买卖合同》中关于房屋登记事项的约定为：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起500日内取得该商品房所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。本案房屋交付日期为2016年6月30日，根据合同约定被告应在2017年11月12日之前为原告办理房屋所有权证书，但至今仍未办理，因此被告应自2017年11月13日向原告支付违约金，但本院认为按照全部房款日万分之一的标准过高，调整至全部房款日万分之零点五较为适宜。被告辩称因不可抗力导致逾期办理房屋产权登记，应扣除不可抗力期间的违约金，但其并未提交有效证据予以证明，故本院对其辩称意见不予采纳。关于原告请求被告按照施工规范封闭原告房外的污水排污管道和排污渠，并赔偿两原告精神损失费1万元以及支付原告入住后因电、天然气配套不到位，产生的损失2万元及精神损失费1万元，原告应对其主张承担举证责任，但原告并未提交有效证据予以证明，且本案属于合同纠纷，原告主张精神损失费没有依据，故对其请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告西安天浩置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告雷智宏、屈学丽支付屋顶墙面裂缝的修复费用及损害赔偿共计28632元。二、被告西安天浩置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告雷智宏、屈学丽交付航天新佳园小区（天浩上元郡）一号楼负二层1-2-4号储藏间，原告雷智宏、屈学丽对该储藏间享有使用权。三、被告西安天浩置业有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告雷智宏、屈学丽办理房屋所有权证书，并自2017年11月13日起按照总房款日万分之零点五的标准向原告支付违约金直至房屋所有权证书实际办理之日止。四、驳回原告雷智宏、屈学丽其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2984元，原告已预交，由原告承担1400元，被告承担1584元。鉴定费18867元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长      徐 峰 章人民陪审员      郭 添 学人民陪审员      高 保 民二〇一九年十二月二十四日  书  记  员      支    涵