宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0211民初2139号 原告：宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司（统一社会信用代码：91330201756289326M），住所地宁波大榭开发区西岙农贸市场2号楼309-1。 法定代表人：张荷英，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐超渝，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告：宁波玉玺文化创意有限公司（统一社会信用代码：91330211MA282G3G2B），住所地宁波市镇海区骆驼街道慈海南路1680号。 法定代表人：李晓峰，该公司总经理。 被告：张海波，男，1976年9月2日出生，汉族，住宁波市。 二被告的共同委托诉讼代理人：吴望超、赵永清，浙江盛宁律师事务所。 原告宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司（以下简称“日月公司”）与被告宁波玉玺文化创意有限公司（以下简称“玉玺公司”）、张海波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月9日公开开庭进行了审理。原告日月公司的委托诉讼代理人徐超渝，被告玉玺公司、张海波的委托诉讼代理人刘坤到庭参加诉讼。后本院依法组成合议庭，并于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告日月公司的委托诉讼代理人徐超渝，被告玉玺公司、张海波的委托诉讼代理人吴望超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告日月公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告日月公司与被告玉玺公司于2017年3月15日签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》；2.被告玉玺公司将位于的房屋[权证号为“浙（2017）宁波市（镇海）不动产权第000615号”、建筑面积为24538.96平方米]腾空并返还给原告；3.被告玉玺公司支付原告2018年的租金差额300743.14元，拖欠2017年、2018年租金的违约金1238799.15元，并要求以300158.5元为基数按利率日千分之一继续计算至实际履行之日止；2019年上半年租金1894450.82元、支付自2019年4月26日起至2019年6月12日止的违约金87145元，并支付自2019年6月13日起至实际履行之日止以1894450.82元为基数按每日千分之一计算的违约金；解除合同的违约金631483元；2019年4月、5月的水电费213153元、按照每日10525元的标准支付自2019年7月1日起至实际腾空搬迁之日止的房屋占有使用费；4.被告玉玺公司支付原告财产保全申请费、担保费50000元；5.被告张海波对上述3、4项债务承担连带保证责任。 审理中，原告变更第3、4项诉讼请求：3.被告玉玺公司支付原告2018年的租金300158.5元、拖欠2017年6月1日至2019年5月30日的租金的违约金1338194.35元（暂计算至2019年6月12日，要求以300158.5元为基数按利率日千分之一继续计算至实际履行之日止）；2019年第一期租金1894158.5元、自2019年4月26日起至2019年6月11日止拖欠2019年第一期租金的违约金87145元、并支付自2019年6月12日起至实际履行之日止以1894158.5元为基数按日千分之一计算的违约金；解除合同的违约金631386元（即两个月租金）；2019年4月、5月、6月的水电费256177.52元（4月水费是29266.45元、4月电费75608.57元，5月水费30169.95元，5月电费已经支付，6月电费88620.45元，6月水费32512.10元）；4.被告玉玺公司支付原告财产保全申请费5000元、财产保全保险费8800元。 后原告减少第3项诉讼请求：被告玉玺公司支付原告2018年的租金300158.5元、拖欠2017年6月1日至2019年5月30日的租金的违约金1338194.35元（暂计算至2019年6月12日，要求以300158.5元为基数按利率日千分之一继续计算至实际履行之日止）；2019年第一期租金1894158.5元、自2019年4月26日起至2019年6月11日止拖欠2019年第一期租金的违约金87?145元、并支付自2019年6月12日起至实际履行之日止以1894158.5元为基数按日千分之一计算的违约金；解除合同的违约金631386元（即两个月租金）。 事实与理由：2017年3月15日，原告与被告玉玺公司签订一份《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于镇海区骆驼街道的厂房、仓库及办公用房出租给乙方使用，面积为34600平方米左右；租赁期限为8年，自2017年6月1日起至2025年5月30日止；每年租金5566973元，分两期支付，第一期于每年4月25日之前付清，第二期于每年9月25日之前付清；乙方逾期支付租金的，应按拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.1%的标准支付滞纳金；使用过程中发生的水电费由乙方承担；经甲方书面同意后，乙方可将租赁物的部分面积转租，未经甲方书面同意而转租的，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同；租赁期内，若乙方欠交租金或税费，超过一个月，甲方有权解除合同，乙方应支付相当于两个月租金的违约金给甲方。双方后达成《补充协议》，约定：乙方自愿退出房权证号为00××14、面积为11054.75平方米房屋（共四层）的租赁，租赁面积由原来的34600平方米减少至23？545.25平方米，自2018年6月1日起生效。 因拖欠2017年、2018年租金，被告玉玺公司于2018年6月13日出具《承诺书》，承诺：2017年租金尚欠2866973元，本公司于2018年6月13日支付20万元，其余款项于2018年6月20日之前一次性付清；2018年第一期租金2783487元，本公司于2018年8月10日前一次性付清；2017年、2018年违约金本公司于2018年8月10日之前一次性付清；如果本公司未支付上述三项承诺中的任何一项，本公司承诺无条件解除与日月公司的租赁合同。 因被告玉玺公司未经原告书面同意，将租赁物转租给他人。原告于2018年9月6日向被告玉玺公司发出《关于转租的异议函》，对转租行为表示异议，并要求被告玉玺公司书面提供次承租人的相关信息。但是，被告玉玺公司不予理睬。因被告玉玺公司拖欠2017年、2018年的违约金、2018年的租金、2019年上半年租金、水电费等，原告于2019年5月26日发出《关于支付租金、违约金等问题的函》，被告玉玺公司依然不予理睬。此外，被告玉玺公司在装修过程中还存在破坏房屋主体结构的行为。 原告认为，被告玉玺公司违反合同约定，拖欠租金、擅自转租、违规装修等行为，均符合解除合同的条件，原告享有解除权。被告玉玺公司应将租赁房屋腾空并返还给原告。双方在合同中还约定，因承租方拖欠租金而解除合同的，承租方还应支付相当于两个月租金的违约金。双方于租赁合同中约定的租金、拖欠租金的违约金，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。为此，原告有权要求被告玉玺公司支付2018年的租金差额、2019年上半年租金、2019年7月1日起至实际腾空并返还租赁房屋之日止的占有使用费，以及按合同约定的拖欠租金的违约金。被告张海波在本案的《厂房租赁合同》担保方签字，自愿为被告玉玺公司提供担保，依据上述规定，其对被告玉玺公司的债务应当承担连带保证责任。 被告答辩称：第一，原告违约在先，被告拒绝支付租金。《厂房租赁合同》约定，被告玉玺公司所需用电500千瓦，如仍需增容，相关手续原告应配合申办。自玉玺公司承租以来，供电量仅维持在300千瓦左右，导致玉玺公司在经营过程中经常出现停电现象，造成了严重的经济损失。玉玺公司多次与原告沟通，始终未解决该问题。原告作为出租方，应当首先按照合同约定，履行提供足额供电量的承诺，因此在原告未按约提供足额用电的情况下，玉玺公司行使先履行抗辩权，拒绝支付任何租金、租金违约金。第二，玉玺公司自承租房屋以来，已向原告支付25万元租赁保证金、40万元逾期利息，租金9225131.5元，但原告只提供了5566973元的发票，还有4058158.5元的发票未曾开具，玉玺公司多次要求原告提供剩余的发票，原告未曾理会。第三，双方曾达成协议，原告按合同约定提供500千瓦的用电量，玉玺公司支付40万元作为逾期支付租金的违约金，原告不再追究玉玺公司因逾期支付租金而产生的任何责任。后玉玺公司按约支付了40万元违约金，而原告仍未将用电容量提升至500千瓦。第四，2018年6月，原告未经玉玺公司同意，擅自将合同约定租赁面积中的11054.75平方米租于他人使用，答辩人实际使用的厂房面积由34600平方降至23?545.25平方，根据2017年6月1日至2018年5月31日的租金情况，计算得出该厂房每平方米日租金为0.4408元，以此为标准可以计算出2018年6月1日至2019年5月31日的租金为3788242.36元。因此2017年6月1日至2019年5月31日的总租金为9355215.36元。玉玺公司自承租房屋以来，除去已支付的25万元租赁保证金和40万元的违约金外，总计共支付租金9225131.5元。因此2017年6月1日至2019年5月31日期间，尚未支付的租金应为130083.86元，而非300158.5元。第五，租金违约金数额过高，应不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。第六，玉玺公司于2017年12月31日支付7万元租金、2018年10月13日支付10万元租金。第七，玉玺公司拒绝支付财产保全申请费、财产保全保险费。第八，《厂房租赁合同》依旧合法有效，解除合同违约金不合理。第九，原告收取的保证金应先抵本金再抵违约金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 针对被告的质证意见，原告称：第一，原告已按约提供了500千瓦的用电量，被告在承诺书中未提及用电量未符合的问题，而是承诺付款方案。第二，原告收取的保证金是为了保证合同履行，合同解除时应当抵作违约金。 原告日月公司在举证期限内提交的证据有： 1.房产证复印件二份、《厂房租赁合同》、补充协议复印件各一份，欲证明原、被告之间存在房屋租赁关系，变更租赁面积双方也是同意的事实。经质证，被告对《厂房租赁合同》、补充协议真实性无异议，但认为原告违约在先，对房产证真实性有异议。本院对《厂房租赁合同》、补充协议真实性予以认定，原告提供房产证复印件与原件无法核对，被告对此有异议，故本院对房产证复印件真实性不予认定。 2.异议函复印件一份，欲证明原告对玉玺公司转租行为存有异议的事实。经质证，被告称异议函收到了，收到的内容与原告提供的一致，只落款时间不一致；玉玺公司于2018年6、7月将承租房屋4-9楼转租给全季酒店，合同签几年、租金多少不清楚，转租之前与原告协商过，但没有原告同意的证据。本院对该证据真实性予以认定。 3.承诺书一份，欲证明被告承诺付款但未按约付款的事实。经质证，被告称承诺书上盖章是玉玺公司的公章，但被告对承诺书无印象。本院认为，被告承认承诺书上是玉玺公司盖章，故对该证据真实性予以认定。 4.函一份、EMS邮寄面单、快递查询结果打印件各一份，欲证明原告向被告进行催讨的事实。经质证，被告称函并未收到，其上记载金额与原告诉称金额不一致，对面单及快递查询结果打印件的真实性无异议。本院对EMS邮寄面单、快递查询结果打印件真实性予以认定。 5.汇总表一份、银行交易记录五十四份，欲证明被告支付给原告总计9055131.5元的事实。经质证，被告对此无异议。本院对此予以认定。 6.抄表核对表一张，欲证明被告偷电的事实。经质证，被告对该证据真实性有异议，系原告自制。本院认为，该证据系原告自制，被告对该证据有异议，故对该证据不予认定。 7.交易明细复印件一份，欲证明50万元是违约金的事实。经质证，被告对该证据真实性无异议，但其中10万元是租金并非违约金。本院对该证据真实性予以认定。 8.保险单、发票各一份，欲证明产生保险费8800元的事实。经质证，被告对该组证据无异议。本院对此予以认定。 9.发票签收单、发票复印件各一份，欲证明2019年6月电费是88209.45元的事实。经质证，被告对该组证据无异议。本院对此予以认定。 10.租赁合同复印件一份,欲证明被告存在转租行为，导致用电负荷增大的事实。经质证，被告对该证据真实性有异议，承认存在转租行为，4至9楼转租给了全季酒店，具体合同找不到，情况无法核实。本院认为，原告提供的复印件与原件无法核对，被告对此有异议，故对该证据真实性不予认定。 11.证人证言一份，欲证明50万元均为滞纳金的事实。经质证，被告对该证据真实性有异议，认为证人应当出庭作证。本院认为，证人应当出庭作证，未出庭作证的证人证言不予认定。 12.报警受理回执单复印件一份，欲证明被告偷电原告报警的事实。经质证，被告对该证据真实性无异议，但认为记载的是李某对偷电事实进行报警，报警回执单上并未对偷电主体、金额等进行记载，无法证明原告证明目的。本院对该证据真实性予以认定。 13.发票签收单、收据各一张、发票二张，欲证明发票上备注的表外接线电费7万元就是偷电罚款的事实。经质证，被告对收据有异议，认为是原告单方出具的；对发票、发票签收单真实性无异议，但认为并不认可该7万元是偷电的，被告只是尽到了对账的义务，是照原告要求将款项汇入原告账户中。本院认为，收据系原告单方制作，被告对此有异议，故对该证据不予认定；对发票、发票签收单效力的认定，本院将在下文结合争议焦点进行论述。 14.申请报告二份、照片打印件一张，欲证明被告转租导致用电增加，原告提供给被告的是500千瓦用电量的事实。经质证，被告对申请报告真实性无异议，但认为不能证明原告待证明事实；对照片真实性有异议，认为不能证明何时何地拍摄，也不能证明原告待证明事实。本院对申请报告真实性予以认定；照片打印件不能证明原告待证明事实，且被告对此有异议，故对此不予认定。 审理中，原告申请证人李某出庭作证，本院依法予以准许，证人李某陈述称：“我是一直在原告公司的关联公司浙江日通钢隔板制造有限公司上班的，2017年3、4月至2018年11月底在浙江日通钢隔板制造有限公司工作，后离职，我没去原告公司上过班。2017年12月19日，我去抄水电表，发现被告公司跳过电表接了几根电线去他们大楼里，我们就报警了并叫了电力局的师傅过来，当月我们抄电多出7万多度电，经原告公司卢总和张海波协商，罚被告7万元，我去张海波办公室讨了好几次，后在2017年12月31日，张海波以个人名义将7万元汇至我农行卡里。公安机关当时处理不了这个事情，电力局的师傅过来看了，确认是跳过电表接的电线，但是他只能处理变压器外面部分的，不能处理厂区内部的。”经质证，原告对该证据无异议。被告对该证据有异议，称2017年12月19日被告方有私拉电线偷电，但无偷电行为。对该证据效力的认定，本院将在下文结合争议焦点进行论述。 被告在举证期限内提交的证据有： 1.计算表一份、宁波银行网上银行交易凭证、网银电子回单一组，欲证明被告向原告支付租赁保证金、租金、逾期利息共计9875131.5元。经质证，原告认为2017年12月31日付款的70000元不是租金，是赔偿偷电的费用，2018年10月13日付款的100000元是逾期利息，对其他无异议。原告称2017年12月19日，李某抄电表时发现玉玺公司有私接电线偷电的行为，在110民警和供电所工作人员在场情况下，张海波支付该7万元。从被告开始支付租金到2018年6月12日，被告总共支付270万元租金，被告也在承诺书中进行了确认，而该笔7万元是不包含在270万元之内的，证明该笔7万元并非用于支付租金。针对原告的质证意见，被告称张海波转给原告方工作人员李某7万元用于支付租金。对该组证据效力的认定，本院将在下文结合争议焦点进行论述。 2.厂房租金计算方式一份，欲证明计算方式。经质证，原告对此有异议，称坚持原告方的计算方式。本院认为，该证据系被告自制，原告对此有异议，故对此不予认定。 3.宁波镇海农村商业银行股份有限公司扣款通知书、中国工商银行网上银行电子回单各一份，欲证明被告向原告支付2019年4月19日-2019年5月19日电费的事实。经质证，原告认可5月电费已付清。本院对此予以认定。 4.手机截屏打印件一份，欲证明原告未按合同约定提供500千瓦供电量，被告多次沟通，原告未予理会的事实。经质证，原告对该证据真实性、关联性有异议。本院认为，该证据无法证明待证事实，故对该证据不予认定。 5.证明、照片、手机截屏打印件、监控照片各一份，欲证明被告租赁厂房以来，原告一直未按合同约定提供足额供电量，导致被告频繁出现停电的事实。经质证，原告对该组证据真实性有异议。本院认为，证明系证人证言，证人应当出庭作证，未出庭作证的证人证言不予认定；该组其他证据不能证明待证事实，故对该组证据均不予认定。 6.转账交易凭证、银行流水明细各一份，欲证明被告向原告单位工作人员转账租金17万元的事实。经质证，原告对该组证据有异议，认为10万元是被告支付违约金，7万元并非用于支付租金。本院对该组证据形式真实性予以认定。 7.停电记录表复印件二张、手机截图打印件三张、表格二张，欲证明原告违约在先，未按照合同的约定提供的500千瓦的用电量，导致被告园区内经常出现停电现象，影响被告开展正常经营活动的事实。被告称微信聊天记录是被告公司的周大姐与原告公司的工作人员在聊天。经质证，原告对该组证据真实性有异议，认为停电记录表系被告自制。本院认为，停电记录表系被告单方制作，手机截图打印件系复印件，表格系空白表格，原告对此均有异议，故对该组证据不予认定。 8.宁波银行网上交易凭证复印件五张、装修工程结算书复印件一份，欲证明被告支付给原告的7万元为租金，而非2017年11月20日至2017年12月19日的电费的事实。经质证，原告对该组证据真实性无异议，但对关联性有异议，认为不能以正常使用的电费证明被告偷电产生的费用。本院对该组证据真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月15日，原告日月公司与被告玉玺公司签订一份《厂房租赁合同》，约定：出租方日月公司（以下简称甲方），承租方玉玺公司（以下简称乙方）。甲方将位于骆驼厂房、仓库及办公用房等租赁于乙方使用。租赁物面积为34600平方米（靠近329国道二楼大约1200平方米左右由甲方留用），另西北角已出租的60平方米左右不在本次租赁面积内。本租赁物的功能为工业厂房、办公等包租给乙方使用。如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担。未经甲方书面同意而改变功能或转租的，则视为乙方根本违约。本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。乙方对租赁物的现状已进行了全面充分的了解，乙方今后不得以此作为向甲方提出主张或抗辩的理由。租赁期限为8年，即从2017年6月1日起至2025年5月30日止。租赁期限届满前二个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方有优先权。租赁保证金为25万元。租金双方确定每年5566973元，该租金为含税价，租金一年分二期付清，先付后租。租赁期间发生的房地产税费由甲方承担，使用中发生的水电等使用费用由乙方承担。乙方所需用电500千瓦，如需增容，相关手续甲方应配合乙方申办，因办理供电增容所需缴纳的全部费用由乙方承担。乙方应于本合同签订之日起三日内，向甲方支付租赁保证金25万元（甲方收到乙方保证金后，本合同生效）。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为的所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交换承租的租赁物等本合同所约定责任后三日内，甲方将向乙方无息退还租赁保证金。乙方应于2017年4月25日前向甲方支付第一年度的第一期租金，为2783846.5元；于2017年9月25日前付清第一年度余下租金即第二期租金，为2783846.5元。之后每年租金分两期付款，具体按第一年度约定时间即第一期租金于每年4月25日前支付，为2783846.5元，第二期租金于每年9月25日前支付，为2783846.5元。每年度租金即两期租金总和共计5566973元。并由乙方汇至甲方指定的下列账号，或按双方书面同意的其他支付方式支付……乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.1%……经甲方书面同意后，乙方方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。本合同规定的甲乙双方的责任和权利不因乙方转租而改变。未经甲方书面同意而转租的，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同……在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或本合同约定应由乙方承担的税费超过一个月，乙方未支付有关款项，甲方有权解除本合同，本合同自动终止，乙方应承担相当于二个月租金的违约金给甲方。在乙方付清拖欠的费用及赔偿金之前，甲方有权留置乙方租赁物内的财产，申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用……合同终止后或解除后，乙方应将租赁物恢复租赁前的原样归还给甲方，有关附属物及添附根据相关法律法规等规定办理。担保方的担保期限自2017年6月1日起至2025年5月30日止。被告张海波在“担保方”一栏签字。合同签订后，被告玉玺公司向原告支付保证金250000元。 后原告日月公司与被告玉玺公司签订一份《补充协议》，约定：甲方日月公司，乙方玉玺公司。甲乙双方根据2017年3月15日签署的租赁合同，经过协商，达成一致，特签订补充协议如下：一、2018年6月1日起，乙方自愿退出房权证号为00××14，面积为11054.75平方（共4层）的租赁。二、原合同租赁面积为34600平方（靠近329国道二楼大约1200平方米左右由甲方留用，另西北角已出租的60平方米左右不在本次租赁面积内）减去11054.75平方（4层），租赁面积由34600平方改为23545.25平方，2018年6月1日起生效。三、其他合同条款不变。四、本协议与原租赁合同具有同等法律效力。 2018年6月13日，玉玺公司向原告出具一份《承诺书》，载明：本公司由于自身各方面原因，导致未按合同约定及时支付给日月公司2017年、2018年租金，现本公司作出承诺如下：一、2017年租金应为5566973元，已分期分批支付270万元，余2866973元本公司承诺于2018年6月13日支付20万元，其余租金2018年6月20日前一次性付清。二、2018年第一期租金2783487元（半年），本公司承诺于2018年8月10日前一次性付清。三、2017年、2018年违约金本公司承诺于2018年8月10日前一次性付清。四、以上承诺，一定守信，如果本公司未支付上述三项承诺中的任何一项租金或者违约金的，本公司承诺无条件解除与日月公司的租赁合同。 2018年9月6日，原告向玉玺公司出具一份《关于转租的异议函》，载明：贵司与我司于2017年3月15日订立了《厂房租赁合同》，由贵司承租位于镇海区骆驼厂房、仓库及办公用房等……近期，我司得知贵司将承租房屋进行了转租，但是转租行为并未经得我司的书面同意，我司也不知道贵司转租的具体情况。我司认为，贵司的转租行为违反了法律规定及合同约定，我司对贵司擅自转租的行为表示异议。为此，我司特意来函，请贵司在2018年10月6日之前将转租合同中的次承租人信息、转租面积、转租期限等内容如实书面告知我司，我司再根据具体情况决定是否进一步采取法律措施。 审理中，原、被告双方一致确认被告应于2017年4月25日、2017年9月25日各支付2783486.5元；于2018年4月25日、2018年9月25日各支付1894158.5元。被告玉玺公司实际于2017年5月22日支付1000000元，于2018年2月9日支付500000元，于2018年6月8日支付1000000元、12日支付200000元、13日支付200000元，20日支付2350000元，于8月10日支付1600000元、13日支付100000元，17日支付200000元、24日支付11131.5元，于10月25日支付1200000元,于11月21日支付250000元，于12月7日支付340000元，于12月21日支付104000元。另被告玉玺公司于2018年10月16日支付原告违约金400000元。 2017年12月31日，被告张海波向原告方李某转账70000元。 2018年10月13日，被告方许肖潇向原告方邱素敏转账100000元。 本院认为，原告与被告签订的《厂房租赁合同》、原告与被告玉玺公司签订的《补充协议》以及被告玉玺公司出具的《承诺书》均合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告玉玺公司存在长期拖欠多期租金、未经原告书面同意进行转租的行为，构成违约，符合合同约定解除条件，原告有权解除合同并要求被告玉玺公司承担相应违约责任。被告答辩称转租经原告同意，但在审理中称没有原告同意的相关证据，应承担由此产生的不利后果，本院对被告该意见不予采纳。本院认定，《厂房租赁合同》、《补充协议》于2019年6月19日解除。被告玉玺公司应当将涉讼房屋腾空并返还给原告，腾退面积按照《补充协议》约定予以确认。 被告玉玺公司答辩称因原告未按约提供充足供电量，导致在经营过程中经常出现停电现象，造成严重经济损失，被告玉玺公司有权拒绝支付租金、违约金。本院在全面、客观地审核现有证据后，综合分析如下：第一，被告玉玺公司辩称原告未按约提供充足供电量导致经常停电，但提供的证据不足以证明该意见，应承担由此产生的不利后果。第二，被告玉玺公司辩称原告违约给被告造成严重经济损失，但未提供任何证据予以证明，应承担由此产生的不利后果。第三，被告玉玺公司称其多次沟通、要求原告纠正该违约行为，但未提供任何证据证明其确实就此事向原告进行反映或沟通，应承担由此产生的不利后果。第四，在双方签订的《补充协议》中，没有就供电量不足进行协商的记载，与被告玉玺公司所称原告存在违约相矛盾。第五，被告玉玺公司于2018年6月13日出具的《承诺书》载明“本公司由于自身各方面原因，导致未按合同约定及时支付给日月公司2017年、2018年租金，现本公司作出承诺如下”，能够证明被告玉玺公司基于自身原因长期拖欠租金，而并非因原告违约而拒不支付租金。且被告玉玺公司在《承诺书》中同意支付租金、违约金，并承诺若继续不按约支付租金、违约金，同意无条件解除租赁合同，与被告玉玺公司在庭审中所称“原告不提供充足供电量，被告玉玺公司有权拒绝支付租金、违约金”的表述，自相矛盾。综上，本院该意见不予采纳。 被告辩称原告于2018年6月未经玉玺公司同意，擅自将合同约定租赁面积中的11054.75平方米租于他人使用，涉讼厂房租赁价格应调整为每平方米日租金为0.4408元。本院认为，根据原告与被告玉玺公司签订的《补充协议》，明确约定双方经协商一致调整租赁面积，被告自愿退出11054.75平方米的租赁，系双方真实意思表示。故本院对被告的相关意见不予采纳。原租赁面积由34600平方米减为23545.25平方米，租金应作相应调整。根据原、被告双方在庭审中一致确认被告玉玺公司应于2018年4月25日、2018年9月25日各支付1894158.5元，证明双方就租金调整已达成一致意见。故本院对被告该意见不予采纳。 关于张海波向李某转账70000元的性质问题。原告主张称，原告方工作人员李某抄电表发现被告玉玺公司偷电行为，报案后110民警和电力局工作人员均到场，经协商被告玉玺公司赔偿原告70000元，最终由张海波向李某转账，被告对此予以否认，认为该笔款项系支付租金。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张上述70000元系偷电赔偿款，应当提供询问笔录等公安机关就此案的处理结论、电力局的相关证明或者原、被告双方就此事进行协商的书面协议，否则应承担举证不能的不利后果。但在该笔转账行为发生时，玉玺公司未按约支付租金，已产生违约金。故本院认定，该笔70000元应抵作违约金。 关于被告玉玺公司尚欠2018年租金及因欠付2017年、2018年租金产生违约金的具体金额问题。本院在全面、客观地审核现有证据后，将本案还款款项折抵情况综合分析如下：第一，原、被告在庭审中一致确认玉玺公司于2017年5月22日、2018年2月9日、6月8日、6月12日、6月13日、6月20日、8月10日、8月13日、8月17日、8月24日、10月25日、11月21日、12月7日、12月21日向原告支付租金以及2018年10月16日向原告支付违约金的情况，本院依法予以确认。第二，玉玺公司长期未按约支付租金，应承担支付违约金的责任，被告辩称约定的违约金过高，请求予以减少，本院综合考虑实际案情，酌定违约金按年利率24％计算。第三，被告方分别于2017年12月31日向原告方转账70000元、于2018年10月12日向原告方转账100000元，应当抵作违约金。综上，本院经核算认定，被告玉玺公司尚欠2018年租金300158.5元，并应支付自2017年4月26日起至2019年6月12日止的尚未支付的违约金624259.96元，以及自2019年6月13日起至实际履行之日止以300158.5元为基数按年利率24％计算的违约金。 被告玉玺公司未支付2019年第一期租金1894158.5元，应当支付租金、2019年4月26至6月11日的违约金58087.53元，并支付自2019年6月12日起至实际履行之日止以1894158.5元为基数按年利率24％计算的违约金。原告与被告玉玺公司在合同中明确约定，原告解除合同，被告玉玺公司应承担相当于二个月的违约金。故原告主张被告玉玺公司支付因解约产生的违约金，于法有据，本院予以支持。被告玉玺公司在签订合同时支付的保证金，不足以清偿全部债务，应抵作违约金。本院认定，该笔保证金折抵2017年4月26日起至2019年6月12日止的违约金。原告主张被告玉玺公司支付财产保全保险费，于法无据，本院不予支持。被告张海波作为连带责任保证人，应对被告玉玺公司的上述债务承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 确认原告宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司与被告宁波玉玺文化创意有限公司签订的《厂房租赁合同》、《补充协议》于2019年6月19日解除； 被告宁波玉玺文化创意有限公司将位于宁波市镇海区的房屋[国有土地使用权证号为“浙（2017）宁波市（镇海）不动产权第000614号”、建筑面积为23545.25平方米]腾空并返还给原告宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司，于本判决生效之日起二十日内履行完毕； 被告宁波玉玺文化创意有限公司支付原告宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司2018年租金300158.5元，并支付自2017年4月26日起至2019年6月12日止的违约金374259.96元，以及自2019年6月13日起至实际履行之日止以300158.5元为基数按年利率24％计算的违约金，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 被告宁波玉玺文化创意有限公司支付原告宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司2019年第一期租金1894158.5元、2019年4月26至2019年6月11日的违约金58087.53元，并支付自2019年6月12日起至实际履行之日止以1894158.5元为基数按年利率24％计算的违约金，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 被告宁波玉玺文化创意有限公司支付宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司违约金631386元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 被告张海波对上述第三条、第四条、第五条债务人应履行之义务承担连带保证责任；保证人承担保证责任后有权向债务人追偿； 七、驳回原告宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费38879元，由原告宁波大榭开发区日月不锈钢有限公司负担7289元（已预交），由被告宁波玉玺文化创意有限公司、张海波负担31590元，于本判决生效之日起十日内缴纳本院。财产保全申请费5000元，由被告宁波玉玺文化创意有限公司、张海波负担于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  洪 磊 人民陪审员  石伟标 人民陪审员  胡赛珍 二〇一九年十二月三十一日 代书 记员  郑罗方