北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终11534号上诉人（原审被告）：肖凤云，女，1965年12月10日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：安长胜，男，1969年1月12日出生，汉族，住北京市门头沟区。被上诉人（原审原告）：李云峰，男，1985年7月6日出生，汉族，住北京市石景山区。上诉人肖凤云因与被上诉人李云峰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2019)京0107民初17146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖凤云上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：李云峰不具备出租北京市石景山区金顶街西口X宿舍底商XX店房屋（以下简称涉案房屋）的主体资格，不具备合法手续和条件，其本人不是房屋所有权人。涉案房屋产权是北京首宇工贸有限责任公司（以下简称首宇工贸公司）所有，肖凤云与李云峰所签订的涉案房屋租赁合同属无效合同，李云峰收取的房租纯属不当得利。肖凤云所交房费2019年1月至3月为12500元，2019年3月至6月为12500元，共计25000元，李云峰应退还肖凤云。李云峰辩称：同意一审判决，请求维持原判。李云峰一审诉讼请求：1、请求确认双方租赁合同于2019年7月11日解除；2、请求法院判令肖凤云立即腾退涉案房屋；3、肖凤云交纳房屋租金及使用费，租金期间为自2019年4月1日到2019年7月10日，使用费期间为自2019年7月12日起给付至实际腾房之日截止，使用费按租金标准计算；4、肖凤云给付电费1758．4元；5、本案诉讼费由肖凤云承担。一审法院认定事实：2019年1月1日，出租方李云峰（甲方）与承租方肖凤云（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：房屋坐落位置：金顶街西口X宿舍底商；房屋用途：彩票；建筑面积18平方米；年租金：五万元整；缴纳期限和方式：一季度一付；合同期限：自2019年1月1日至2019年12月31日。其中第三条“违约责任”约定:乙方逾期不交纳房租一个月以上的，除补交所欠租金外，还需支付日千分之五的滞纳金，拖欠租金一个月，甲方有权终止合同，一切损失由乙方自行承担。一审庭审中，双方认可交纳租金的时间为每季度初交纳该季度租金。涉案房屋实际由安长胜使用，安长胜主张其与肖凤云系合作关系，并非转租关系，李云峰认可其知道安长胜使用涉案房屋。合同签订后，肖凤云依约交纳了第一个季度的房租。2019年4月，肖凤云未按时交纳第二季度房租。2019年4月4日，李云峰给肖凤云发送微信，内容为：“大姐，今天四号了，也过了几天了，您把您家彩票店的房租交了吧，微信支付宝都可以的我的支付宝账号×××”。肖凤云回复：“知道了。”2019年4月6日，李云峰再次向肖凤云发送微信：“大姐，周二房租给了你你就直接转给我”“我替你收不了”“大姐，打电话你没接，看到回我。”2019年4月10日，安长胜代肖凤云交付了第二季度房租7500元，一审庭审中李云峰称肖凤云承诺第二天交，肖凤云称李云峰同意有钱了再交，但未提交证据。另，李云峰与安长胜曾因租金事宜发生口角，双方关系不睦。2019年5月9日，李云峰向肖凤云发送微信：“不忙回个电话。”肖凤云回复：“我这有事不便回话，133XXXXXXXX这是金哥的电话，有事跟他说。”2019年5月26日，李云峰通过上述电话号码联系肖凤云之夫，通话内容为：李：我跟你说好了，我跟你说我就三句话，这事是这么回事，第一这5000块钱欠我俩月了，不是我的事，也不是你的事。是吧。“这房我是租给你的，我这钱我得找你收，你明白这意思吗？我给你三天时间去找他收去”“老金，我就租给你了，就应该你找他要，你收他，什么时候收来都跟我没关系，我得收你的，你说对不对。”“他说我把钱给你不就完了么，我说给你行，你下回怎么办？他说下回的事，下回再说。我说你老下回，我怎么收，我认识他这么长时间了，没有一次正点交钱的，没有一次，这回欠俩月，我怎么收，本身我跟他没矛盾，矛盾都在你身上，你比如说我收你的，你到点比如说7月1日该交钱了，你把12500交了，他愿意什么时候给你，你慢慢收去呗，他还跟我急了，好像我怎么怎么着他了，我有什么怎么着他的呀，本身就应该你交给我，他交给你，对不对，产生这么一情况，现在这么一个矛盾点。它也不赖我呀!反正你得给我交钱，我给你两天时间，要不然我也没法弄，我这天天忍着，我还怎么着，我还怎么着，他没事还老别我两句，我还怎么着，我租给你你交给我呗，你交给我就完了，好吧，以后咱们就，你要是干，你要是干，你就收完他交给我，我到日子找你要，就完事了，你们要是都不干了，咱们不行就终止合同，反正现在也违着约呢，我现在是，那天大姐还跟我说我还替你们这考虑着，大姐说我们还跟他签好几年呢，我说让他好好干让他干两年，我还是怎么想的，你们要是真不行了，咱们就该怎么走怎么走，我现在也没着了，真的，老金，我还老受他别。”肖凤云之夫回复：“成了，我也没挣什么钱，你该怎么着就怎么，没关系，我没挣着钱，因为这里别看是我的，我不挣钱。”李云峰：“:我知道你没挣钱，我的意思是说我的跟你说好了。”肖凤云之夫回复：“我告诉你，我愿意，你说好了，我听着了，我承认这个电话打了，你爱着怎么着怎么着，好吧。”肖凤云称案外人安长胜于2019年5月27日向李云峰交纳剩余租金，李云峰拒绝收取。李云峰称，5月26日其与肖凤云方电话沟通交纳租金事宜，但肖凤云并没有同意。其次，安长胜并非合同相对方，其与安长胜不存在合同关系，租金应由肖凤云交付。另查，肖凤云至今未交纳2019年第二季度其余租金及第三季度租金。另，一审庭审中，双方认可肖凤云于2019年7月11日收到起诉书。一审法院认定上述事实的证据有租赁合同、房屋所有权证、微信截图和电话录音文字版、支付宝截图及当事人陈述意见等。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李云峰、肖凤云签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力，应为合法有效。本案中，李云峰作为出租人已依约向肖凤云交付房屋，肖凤云应当按照合同约定支付租金。根据庭审中双方当事人陈述，每季度租金应于季度初交纳，2019年4月4日，李云峰向肖凤云催交2019年第二季度租金，但肖凤云未按期足额交纳租金，肖凤云主张李云峰同意其一个月后交纳租金，但未提交证据证实，一审法院对此不予采信。现肖凤云无正当事由未按合同约定及时履行租金交付义务且延迟超过一个月以上，其行为已构成违约。肖凤云主张李云峰不收取租金，一审法院认为，2019年5月26日肖凤云已经延迟交纳租金一个月以上，李云峰按照合同约定已经取得了合同的解除权。双方通话时李云峰催肖凤云在三天内交租金，否则就终止合同。但肖凤云回复“你爱怎么着怎么着”，双方就此并未达成合意。李云峰与肖凤云协商继续履行事宜但双方并未就继续履行原合同或变更合同条款达成一致，李云峰并不因此丧失合同解除权。现李云峰以肖凤云违约为由向一审法院起诉主张解除租赁合同，该诉状并已于2019年7月11日送达肖凤云，应当视为李云峰于当日将解除通知送达肖凤云，故一审法院认定双方于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除。就李云峰主张肖凤云向李云峰支付2019年4月1日至2019年7月10日期间租金,该主张有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同解除后，肖凤云应腾退涉案房屋，对李云峰要求肖凤云将涉案房屋腾空并交还李云峰的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，肖凤云应腾退涉案房屋，现肖凤云仍未腾退涉案房屋，故李云峰主张肖凤云给付2019年7月12日至实际腾退之日止的房屋使用费，有事实和法律依据，肖凤云应当支付相应的使用费。对于使用费的标准，一审法院参照双方约定的租金标准，对此予以酌定。李云峰主张电费1758．4元，未提交证据证实，肖凤云对此亦不予认可，对该项诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、确认李云峰与肖凤云于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除；二、肖凤云于判决书生效之日起七日内将位于北京市石景山区金顶街西口六宿舍底商房屋腾空并交还李云峰；三、肖凤云于判决生效后七日内向李云峰支付房屋2019年4月1日至2019年7月10日所欠房租6344．09元；四、肖凤云于判决生效之日起七日内向李云峰支付房屋使用费（自2019年7月12日起，按照每月4166．67元的标准计算，支付至实际腾房之日止）；五、驳回李云峰的其他诉讼请求。本院二审期间，肖凤云未向本院提交证据。李云峰向本院提交以下证据：证据１、首宇工贸公司于2019年12月6日出具的《情况说明》，用以证明金顶街西口单身宿舍就是李云峰与肖凤云于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》中所指的第六宿舍；证据２、首宇工贸公司与首钢房管处于2007年12月21日签订的《房产移交协议》及《移交房产明细表》，用以证明包括本案在内的46处商业房由首钢房管处移交给首宇工贸公司，涉案房屋就是上述《移交房产明细表》中的金顶街西口单身宿舍X号（平）。肖凤云对此发表如下质证意见：对两份证据的真实性和证明目的都认可，但认为涉案房屋不应该转租，李云峰是个人，涉案房屋是国家的房子，个人不能把国家的房子转租。对双方争议的证据，本院认定如下：鉴于肖凤云对李云峰提交的两份证据的真实性和证明目的都认可，本院经审查对上述两份证据予以采信，具体理由将在本判决论理部分予以论述。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：首宇工贸公司与首钢房管处于2007年12月21日签订《房产移交协议》，其中载明：首钢房管处将首钢家属区内的46处商业用房（明细见附件）无偿划入首宇工贸公司名下，并负责协助其办理产权变更手续。上述《房产移交协议》附有《移交房产明细表》，其中包含金顶街西口单身宿舍X号（平）。首宇工贸公司于2019年12月6日出具的《情况说明》称：金顶街西口单身宿舍所指就是金顶街西口第X宿舍楼。石全字第012XX号房屋所有权证中载明：石景山区金顶街西口单身宿舍托儿所1-38的所有权人为“首都钢铁公司房管委员会”，所有权性质为“全民”。2019年1月1日，首宇工贸公司与张振华、李云峰、李东签订《房屋租赁合同》，首宇工贸公司将石景山区金顶街路口六宿舍一层（原华艺照相馆）出租给张振华、李云峰、李东，租期为2019年1月1日至2024年12月31日止，该合同中并未约定未经首宇工贸公司同意，张振华、李云峰、李东不得转租。2019年1月1日，张振华、李东授权李云峰将涉案房屋出租给肖凤云。本院认为，首先，如本院所查明，首钢房管处将包括涉案房屋在内的多处房屋无偿划入首宇工贸公司名下。之后首宇工贸公司将涉案房屋出租给张振华、李云峰、李东，双方未约定未经首宇工贸公司同意，张振华、李云峰、李东不得转租。此后，张振华、李东又授权李云峰将涉案房屋出租给肖凤云。故李云峰将涉案房屋出租给肖凤云具有权利来源；其次，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”李云峰与肖凤云于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在上述无效情形，故肖凤云关于该合同无效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。相应的，肖凤云认为李云峰收取的房租属不当得利，亦缺乏依据，本院不予支持。综上所述，肖凤云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由肖凤云负担。本判决为终审判决。审 判 长  董 伟审 判 员  梁志雄审 判 员  徐 硕二〇一九年十二月十九日法官助理  张 岩书 记 员  张 雪