浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7279号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王丽萍，女，1960年10月15日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：祝丽峰，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：龙康亮，男，1986年9月27日出生，汉族，住湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：吴浪，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：龙兵，男，1987年2月28日出生，汉族，住湖南省涟源市。 委托诉讼代理人：吴浪，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 上诉人王丽萍与龙康亮、龙兵因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初1574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2017年10月22日，王丽萍（甲方）和龙康亮、龙兵（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于杭州市萧山区建筑面积（54.29×2）平方米房屋出租给乙方使用；租赁期限为8年；自2017年10月22日起至2025年10月21日止，非因甲方原因导致交房迟延，自实际交房日期开始计算租赁期限和装修免租期；总租金为2253030元，该租金未百科物业费、水、电、能耗等，第一年至第三年租金分别265000元；第四年和第五年租金分别为278250元；第六年至第八年租金分别为300510元；每次支付的租金金额对照上表列明的对应年份6个月的租金金额计算，先付后用，每期租金须提前一个月支付，如乙方延期交付租金时间超过一个月，甲方有权收回该房屋；押金须签订合同日支付给甲方20000元，合同到期后，双方结清租金，乙方付清所有的相关费用后，甲方无息退还押金给乙方；在合同期内，除本合同另有约定的情况外，双方均不得单方面解除合同；有下列情形之一的，视同乙方违约，甲方有权解除本合同，自甲方书面解除合同通知书送达乙方之日起正式解除合同：（3）乙方未经甲方书面同意将租赁物业转租、转借他人或调换使用的；甲方按照本条提前解除合同的，乙方应同时承担以下违约责任：乙方应向甲方支付剩余年限租金总额25%的违约金，同时甲方没收乙方已支付的全部保证金，不再返还，合同解除后，双方按实际租赁期限结算；如乙方无故提前解约，除将已付租金作为甲方另行招租损失外，还应承担向甲方支付剩余年限租金总金额的25%作违约金，如甲方无故提前解约，则应向乙方支付剩余年限租金总金额的25%作违约金。在签订《房屋租赁合同》前，龙康亮通过银行汇款于2017年10月10日向王丽萍支付10000元。《房屋租赁合同》签订后，龙兵通过银行汇款于2017年10月25日向王丽萍支付50000元。 上述租赁房屋王丽萍于2018年10月17日从开发商处实际收房。2018年11月9日，龙康亮、龙兵向王丽萍邮寄《要求立即交付租赁房屋的律师函》，内容主要为“致王丽萍：北京炜衡（杭州）律师事务所依法接受龙康亮、龙斌（以下简称委托人）的委托，指派本律师处理委托人与您之间的房屋租赁合同纠纷事宜。根据委托人提供的材料及陈述：2017年10月22日，您于委托签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定由委托人向您租赁位于澜颂奥府4-2号、4-3号房屋。租赁期限自2017年10月22日至2025年10月21日。非因甲方原因导致交房延迟，自实际交房日期开始计算租赁期限和装修免租期。合同同时对租金和违约责任等相关事宜做出了约定。合同签订后，委托人依约支付了房屋押金扥过相关款项，履行了约定的合同义务。其后，据委托人的了解，杭州新城创佳房地产公司于2018年10月17日向您交付了合同约定租赁房屋。自此，按照双方合同约定，您向委托人交付租赁房屋的条件均已具备。但截至目前，委托人虽已充分做好接受房屋的前期准备工作，但您并未依约交付该房屋。委托人多次向您催促，您均无理由拒绝交付。您拒不依约履行合同义务的行为，严重侵害了委托人的合法权益。根据《合同法》及双方合同约定，您的行为已构成严重违约。鉴于此，委托人特委托本律师正式向你函告：一、要求您立即向委托人交付租赁房屋。二、因延迟交付房屋所给委托人造成的全部损失由您承担。” 王丽萍在收到龙康亮、龙兵的函件后于2018年11月20日向龙康亮、龙兵邮寄《律师函》，主要内容为：“致龙康亮、龙兵：上海锦天城（杭州）律师事务所依法接受王丽萍（以下简称委托人）的委托，指派本所祝丽峰律师就委托人与你方之间的房屋租赁合同纠纷事宜出具本律师函。一、根据委托人提供的资料及陈述，事件经过为：2017年10月22日，委托人与你方签订《房屋租赁合同》一份，约定你方向委托人承租位于杭州市萧山区房屋。合同还约定：你方未经委托人书面同意将租赁物业转租、转借他人或者调换使用的，委托人有权提前解除合同。合同签订后，你方未经委托人同意，将租赁物业转租给第三方。二、本律师认为，你方与委托人之间签订的房屋租赁合同合法有效。你方未经委托人同意，将租赁物业转租给第三方，已构成严重违约。三、鉴于此，本律师根据委托人的侵权郑重告知你方：1、自即日起解除你方与委托人于2017年10月22日签订的《房屋租赁合同》；2、保留继续追究你方违约责任的权利。”龙康亮、龙兵于11月22日签收上述《律师函》。 王丽萍于2018年12月27日起诉至原审法院，要求判决：一、确认王丽萍与龙康亮、龙兵签订的《房屋租赁合同》于2018年11月22日解除；二、王丽萍没收龙康亮、龙兵支付的保证金60000元。后龙康亮、龙兵提起反诉，要求判决：一、王丽萍立即向龙康亮、龙兵交付坐落于杭州市萧山区澜颂奥府4-2、4-3号商铺；二、王丽萍向龙康亮、龙兵支付违约金563257元。 原审法院认为，本案主要争议焦点为：王丽萍于2018年10月22日龙康亮、龙兵龙康亮、龙兵送达的《律师函》是否发生解除效力。根据合同法的相关规定，解除合同有两种方式，一种是当事人通过约定解除合同，另一种是当事人一方在法律规定的解除条件出现时，通知另一方当事人并解除合同。本案王丽萍主张第一种解除方式，即《房屋租赁合同》第七章第七条第（3）项约定，龙康亮、龙兵未经王丽萍书面同意将租赁物业转租他人使用的，视龙康亮、龙兵违约，王丽萍有权解除本合同。王丽萍行使该解除权的实质条件为龙康亮、龙兵存在将租赁物业转租他人使用的违约情形，但王丽萍现提供的证据不足以证明龙康亮、龙兵将租赁房屋转租给了案外人龙某使用。因王丽萍未能提供证据证明龙康亮、龙兵存在违约情形，故王丽萍向龙康亮、龙兵送达的《律师函》未发生解除效力。据此，王丽萍要求确认《律师函》于2018年10月22日解除的诉讼请求，证据不足，该院不予支持。王丽萍要求没收龙康亮、龙兵支付的60000的诉请，也缺乏依据，该院亦不予支持。关于龙康亮、龙兵反诉要求王丽萍交付租赁房屋的诉请，《房屋租赁合同》约定了租赁期限自实际交房日期开始计算，但对交房具体时间、交房方式等未作明确约定。从双方庭审陈述和合同约定意思分析，交付租赁房屋是在王丽萍从开发商处实际收房后，根据庭审查明，王丽萍于2018年10月17日从开发商处实际收房，即2018年10月17日之后王丽萍具备了交付租赁房屋的条件。但双方在《房屋租赁合同》中约定租金支付方式为每6个月为一期，先付后用，每期租金须提前一个月支付。租赁房屋虽然具备了交付条件，但龙康亮、龙兵未按约及时支付第一期租金，即便龙康亮、龙兵主张的50000元系提前支付的租金，也未足额支付第一期租金。故在龙康亮、龙兵未支付第一期租金的情况下要求王丽萍先交付租赁房屋的诉请，缺乏依据，该院不予支持。关于龙康亮、龙兵反诉要求王丽萍支付违约金563257元的诉讼请求，龙康亮、龙兵主张违约金的合同依据系《房屋租赁合同》第八章第二条中约定的“如甲方无故提前解约，则应向乙方支付剩余年限租金总金额的25%作违约金”，根据庭审查明，王丽萍要求解除合同是基于案外人龙某的陈述，王丽萍怀疑龙康亮、龙兵将租赁房屋转租给案外人龙某。王丽萍要求确认解除合同的诉请，虽因证据不足未得到该院支持，但王丽萍因怀疑龙康亮、龙兵转租而提出解除的行为并非“无故”，也非恶意，且《律师函》也被认定未发生解除效力，故龙康亮、龙兵要求王丽萍支付违约金的诉请，该院亦不予支持。综上分析，王丽萍的请求和龙康亮、龙兵的反诉诉请，均因依据不足，该院不予支持。因王丽萍要求确认合同解除的诉请该院不予支持，故双方之间的《房屋租赁合同》继续履行，租金支付、房屋交付时间、交付方式等重要履行合同的内容，双方应按照《房屋租赁合同》约定继续履行，如合同有约定不明确的或双方存有争议的，建议双方案外友好协商、诚信履行，避免因互不信任导致合同履行延迟、双方损失扩大。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2019年7月11日判决：一、驳回王丽萍的诉讼请求。二、驳回龙康亮、龙兵的诉讼请求。本诉案件受理费1300元，减半收取650元，由王丽萍负担。反诉案件受理费减半收取4716元，由龙康亮、龙兵负担。 宣判后，王丽萍与龙康亮、龙兵均不服，分别向本院提起上诉。 王丽萍上诉称：一、一审判决认为王丽萍提供的现有证据不足以证明龙康亮、龙兵将租赁房屋转租给案外人龙某，系认定事实不清。根据王丽萍一审提交的收条、龙某的证人证言以及龙某与龙康亮、吴绍乐之间的录音，上述证据已形成证据链，充分证明了以下事实：龙康亮委托案外人吴绍乐将案涉两间商铺转租给龙某，并收取龙某2万元定金，吴绍乐拿了其中的5000元，另外15000元归龙康亮、龙兵所有；龙某与龙康亮商谈的转租价格是《房屋租赁合同》项下的租金由龙某承担，另外龙某还要向龙康亮支付11万元；龙康亮、龙兵承租案涉商铺的目的是为了进行转租赚取差价，而不是按合同约定进行商业使用。鉴于龙康亮、龙兵转租商铺事实清楚，《房屋租赁合同》约定的解除条件已经成就。根据《房屋租赁合同》第七章第七条第（3）项约定，王丽萍有权解除《房屋租赁合同》，没收龙兵、龙康亮已支付的保证金，王丽萍的一审诉讼请求具有合同依据。二、退一步讲，即便按照一审法院判决继续履行《房屋租赁合同》，因龙兵、龙康亮签收一审判决后仍未支付租金，王丽萍现按照《房屋租赁合同》相关约定，解除《房屋租赁合同》，并没收龙兵、龙康亮支付的保证金。一审判决认为：“因原告要求确认合同解除的诉请本院不予支持，故双方之间的《房屋租赁合同》继续履行，租金支付、房屋交付时间、交付方式等重要履行合同的内容，双方应按照《房屋租赁合同》约定继续履行。”王丽萍于2018年10月17日从开发商处实际收房，自此具备交付租赁房屋的条件。按照《房屋租赁合同》第三章第三条约定，租金支付方式为每六个月为一期，先付后用，每期租金须提前一个月支付。但龙兵、龙康亮一直未支付第一期租金，且龙兵、龙康亮签收一审判决后，仍未按照一审判决要求继续履行《房屋租赁合同》支付租金，其未付租金已逾七天。按照《房屋租赁合同》第七章第七条约定，王丽萍有权解除《房屋租赁合同》，并没收龙兵、龙康亮的保证金。综上，一审判决认定事实不清楚，适用法律错误，请求二审法院查明事实的基础上依法撤销杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初1574号民事判决，改判支持王丽萍的一审诉讼请求，并驳回龙康亮、龙兵的一审反诉请求，本案一、二审诉讼费用由龙康亮、龙兵承担。 针对王丽萍的上诉，龙康亮、龙兵共同答辩称：与龙兵、龙康亮上诉意见一致。一、龙康亮、龙兵并未将案涉的租赁房屋转租。王丽萍在本案中根本没有将案涉的租赁房屋交付给龙康亮、龙兵。所以本案的转租其实并不具备前提条件。本案事实是王丽萍因为要涨租金，双方协商不成，就拒不交付房屋，后面还串通了龙康亮、龙并的竞争对手，来伪造一些证据帮助王丽萍收回房屋排除竞争。二、关于先交房与先交租金的事情。其实双方在合同履行过程中，已经达成过一致意见。由龙康亮、龙兵先交付5万元租金，剩余租金等交房以后一并缴纳。所以，王丽萍在收房一年之后，仍然不交付房屋很明显已经构成违约，龙康亮、龙兵有权要求王丽萍交付房屋并承担违约责任。 龙康亮、龙兵共同上诉称：原判认定龙康亮、龙兵未提前足额向王丽萍支付房租，无权要求王丽萍交付出租房屋，故不支持龙康亮、龙兵要求王丽萍交付房屋的诉请。同时，王丽萍要求解除合同是基于案外人龙某对陈述，其怀疑龙康亮、龙兵转租而提出的解除行为并非“无故”，也非恶意，故龙康亮、龙兵要求王丽萍支付违约金的诉请也不予支持。原判事实认定不清、法律适用错误。一、原判认定龙康亮、龙兵无权在王丽萍提前支付租金的情况下要求王丽萍交付租赁房屋，属于事实认定不清，法律适用错误。1.本案租赁房屋已具备交付条件，王丽萍应当立即向龙康亮、龙兵交付房屋。案涉《房屋租赁合同》于2017年10月22日签订，此后龙康亮、龙兵便向王丽萍支付了租金50000元。案涉租赁房屋未交付的原因，是王丽萍未实际从开发商处取得该租赁房屋，对此双方均无异议。2018年10月17日，王丽萍从开发商处收房，自此该房屋便具备了交付给龙康亮、龙兵的条件。龙康亮、龙兵多次向王丽萍催促，王丽萍均未表示系未预付租金而不予交付，而是系要求涨房租不成而拖延交付。因此，王丽萍延迟交付房屋行为构成违约，龙康亮、龙兵显然有权要求其交付房屋。2.双方已就交房和租金支付达成一致，龙康亮、龙兵有权要求王丽萍立即交付房屋。案涉《房屋租赁合同》签订后，龙康亮、龙兵与王丽萍双方在2017年10月已通过微信就房屋租金的支付以及租赁房屋的交付进行沟通，并达成一致意见。具体为：由龙康亮、龙兵先行支付租金50000元，剩余租金及其他款项在王丽萍交付房屋后，龙康亮、龙兵向其一次性付清。因此，原判认为龙康亮、龙兵无权要求王丽萍交付房屋系“龙康亮、龙兵未提前足额向王丽萍支付房租”显然与事实不符，适用法律错误。二、原判遗漏关键案件事实，导致事实认定错误。1.王丽萍系因涨房租不成与龙康亮、龙兵产生争执而解除合同。王丽萍要求解约并非如原判所述系基于案外人龙某的陈述而对龙康亮、龙兵产生怀疑。事实上，早在王丽萍在开发商处收房之前，龙康亮、龙兵就和王丽萍当面进行协商。王丽萍要求涨房租，龙康亮、龙兵不同意，双方不欢而散。事后，王丽萍与案外人龙某串通，千方百计地制造证明龙康亮、龙兵违约的证据，试图解除本案合同，以谋取更高的租金收益。上述事实原判没有认定。2.王丽萍从开发商处收房后便公开招租，拒不履行合同义务。王丽萍于2018年10月于开发商处收房后便在案涉房屋的门口张贴招租电话，对外公开招租。而与此同时，龙康亮、龙兵正在与王丽萍就交房事宜进行交涉。由此可见，为追求更高的租金，自收房起王丽萍就从未打算遵守与龙康亮、龙兵的合同约定，其解约显然并非善意。上述事实，可说明王丽萍的解约系为追求自身利益恶意为之，严重违背诚实信用，龙康亮、龙兵有权要求其支付违约金。综上，原判事实认定不清，遗漏关键事实，导致事实认定错误，从而适用法律错误。由于王丽萍未按期交付房屋，导致龙康亮、龙兵损失巨大。原判基于错误事实认定认为其无需向龙康亮、龙兵交付房屋并支付违约金严重侵害了龙康亮、龙兵合法权益。请求二审法院依法撤销杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初1574号民事判决，改判驳回王丽萍一审诉讼请求并支持龙康亮、龙兵一审反诉请求，本案一、二审诉讼费用由王丽萍承担。 针对龙康亮、龙兵的上诉，王丽萍答辩称：一、一审法院认定龙兵、龙康亮在未支付租金的情况下无权要求王丽萍先交付租赁房屋是正确的。王丽萍于2018年10月17日从开发商处实际收房，自此具备交付租赁房屋的条件。按照《房屋租赁合同》第三章第三条约定，租金支付方式为每6个月为一期，先付后用，每期租金须提前一个月支付。虽然租赁房屋具备交付条件，但龙兵、龙康亮至今仍未支付第一期租金，无权要求王丽萍先交付租赁房屋。龙兵、龙康亮主张先支付5万元便可要求王丽萍交付租赁房屋，并未征得王丽萍的同意。龙兵、龙康亮的行为系对《房屋租赁合同》的单方变更，不能产生变更合同的法律效力。二、一审法院遗漏认定龙兵、龙康亮未经王丽萍同意擅自将租赁房屋转租给案外人龙某的事实。王丽萍提出解除合同并非如龙兵、龙康亮在其上诉状所述，而是因为王丽萍在实际收房前，龙兵、龙康亮便委托房产中介吴绍乐（系杭州新航房地产营销策划有限责任公司法定代表人及实际控制人）在租赁房屋上张贴招租公告，并将租赁房屋转租给龙兵、龙康亮的同村老乡龙某，该事实有龙某的证人证言、收条为证。龙兵、龙康亮租赁房屋的目的，是为了通过转租赚取差价，而不是按合同约定进行商业经营。龙兵、龙康亮未经王丽萍同意，将租赁房屋转租给案外人龙某，按照《房屋租赁合同》第七章第七条第（3）项约定，王丽萍有权解除《房屋租赁合同》，没收龙兵、龙康亮已支付的保证金。综上，龙兵、龙康亮的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求二审法院在查明事实的基础上依法驳回龙兵、龙康亮的上诉请求。 二审中，王丽萍未向本院提交新的证据。龙康亮、龙兵向本院提交下列证据：1、微信聊天记录，以证明王丽萍同意龙康亮先支付5万元房屋，剩余房租等款项于交房后付清的事实；2、视频、照片，以证明王丽萍系因涨租金不成要求解约，不愿意按期交房给龙康亮的事实；3、照片，以证明王丽萍为追求更高租金将案涉房屋对外招租的事实。对前述证据，王丽萍认为，该些证据均非二审新证据，对证据1的真实性无法核实，微信记录是否完整也无法确认，且从微信聊天记录来看，也无法看出王丽萍同意先交5万元再交房的意思表示，龙康亮的该主张违反房屋租赁合同的约定，系对房屋租赁合同的单方变更；证据2的真实性有异议，该视频中体现的时间与手机上的时间不一致，且视频不完整，明显看出系经过剪辑，从视频的内容来看，也无法看出王丽萍要求涨租金，经与王丽萍核实，王丽萍确曾与龙康亮交涉过，但交涉的原因是龙康亮通过房产中介将房屋转租给案外人，违反合同约定的经过；证据3的真实性及证明对象均有异议，该招租公告的电话与王丽萍使用的电话并不一致，案涉房屋系龙康亮为对外转租所招贴的招租公告，案涉房屋至今仍空置。本院认为，经庭审中核实，该微信注册使用的手机号码确为王丽萍所用，且该微信聊天记录与5万元的打款事实相结合，本院对该证据1予以确认，证据2、3无法达到龙康亮、龙兵的证明目的，本院均不予确认。 本院经审理查明，2017年10月23日，龙康亮向王丽萍提出，因不知道是否12月可以交房，能否先转5万元，王丽萍哪天交房，房租和剩余的款项全部转给王丽萍。王丽萍于10月24日回复，“那下午安排个时间转下”。本院经审理查明的其余事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：关于王丽萍要求解除案涉房屋租赁合同并没收保证金的请求能否成立的问题。王丽萍主张龙康亮、龙兵未经其同意通过吴绍乐将案涉房屋转租给龙某，并据此主张解除合同。本院认为，吴绍乐确曾向龙某收取定金并出具收条。但该收条系吴绍乐以个人名义出具，定金也是以其个人名义收取，王丽萍并未提交充分有效的证据证明系龙康亮、龙兵委托吴绍乐对外转租，且龙康亮、龙兵与案外人龙某并未最终形成房屋租赁合同关系，故王丽萍以此为由主张解除合同不能成立，原审法院未予支持，并无不当。 关于龙康亮、龙兵反诉主张王丽萍应交付房屋、支付违约金能否成立的问题。本院认为，龙康亮、龙兵二审中提交的微信聊天记录可以证明双方曾经对租金的支付达成新的合意。但从该微信聊天记录的内容来看，双方对于房屋的交付与剩余款项的支付系同时履行，即双方之间并未变更成为先交付房屋后支付租金，故龙康亮、龙兵在未交付首期租金的情况下，要求王丽萍先行交付房屋并支付违约金的主张不能成立，原审法院未予支持，亦无不当。 综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6016元，由王丽萍负担1300元，由龙康亮、龙兵负担4716元。（龙康亮、龙兵已经缴纳二审案件受理费9432元，于本判决生效之日起十五日内至本院办理退费。） 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一九年十二月六日 书记员 姚丽萍