呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初9352号原告：内蒙古中物物业服务有限公司，住所地呼和浩特市新城区。法定代表人：杨佳辉，总经理。委托诉讼代理人：周海涛,内蒙古上都律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖婕，内蒙古上都律师事务所律师。被告：宫志斌，男，呼和浩特市铁路局集团公司职员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张晓敏，内蒙古典诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张增，内蒙古典诺律师事务所律师。原告内蒙古中物物业服务有限公司（以下简称中物物业公司）与被告宫志斌物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告中物物业公司的委托诉讼代理人肖婕，被告宫志斌及其委托诉讼代理人张晓敏、张增到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古中物物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2017年8月1日至2020年4月11日三年度物业费5568.75元；2.请求判令被告支付2017年8月1日至2020年4月11日垃圾转运费180元；3.请求判令被告支付2017年8月1日至2020年4月11日楼道公摊电费300元；4.请求判令被告支付违约金2025元。事实与理由：原告受呼和浩特市兴松房地产开发有限责任公司委托为呼和浩特市新城区代洲营天赐良缘小区提供物业服务，服务期限为四年，物业服务费的收费标准为每月每平米2.5元，垃圾转运费每年60元，楼道内公摊电费为每年100元。合同签订后原告依约为被告及其所在的天赐良缘小区提供了物业服务，但被告仅在签订《前期物业管理服务合同》时向原告支付了2016年度的物业服务费用2025元。根据合同约定物业服务费应当按年进行交纳，业主应在每年物业服务到期时向原告支付次年度物业服务费，但被告确未按照合同按照履行约定支付义务，截止原告起诉时被告尚未交纳2017年度至2019年度共计三个年度的物业费及其他各项费用，虽经原告多次催要但被告无理由拒绝交付。另根据《前期物业服务管理合同》第二十二条第九款约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的：从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之十交纳滞纳金，滞纳金总额最高限为该业主当年物业服务费总额。”综上所述，原告为了维护自身的合法权益，现向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告宫志斌辩称，1.原告所述与客观事实不符，根据双方签订的合同委托管理期限三年并非四年，而且本案所涉房屋实际交付时间为2016年12月19日，根据相关规定，原告提供服务业只能主张12月之后的费用，之前产生的物业费应由开发建设单位缴纳，原告要求被告交纳物业费没有依据；2.原告没有按合同约定履行物业公司的义务，其实际履行情况与约定的物业费存在差距，现原告要求被告全额缴纳费用没有事实及法律依据；3.被告在签订合同时，已经交纳一年的物业费，因此即便原告向被告主张物业费也应主张2017年12月之后的费用，且应根据原告实际履约情况进行减免；4.原、被告双方未约定被告要承担公摊电费，该项请求无依据，应予以驳回；5.本案所涉物业服务合同为原告提供的格式合同，且本案原告并未向被告进行解释说明及提示，仅约定了业主应承担违约责任，未约定物业公司的违约责任，该合同无效。即便认定为有效合同，原告主张的违约金标准高于实际损失，应降低违约金，且本案系原告违约在先，故对于违约金的诉讼请求不认可，对垃圾转运费的交费期间有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1.原告中物物业公司是经核准许可进行物业服务的物业公司，被告宫志斌房屋位于呼和浩特市××区，房屋面积为67.5平方米。以上事实有原告提交营业执照以及本案庭审笔录在卷佐证；2.2016年，原告中物物业公司与建设单位呼和浩特市兴松房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理服务委托合同》，约定原告为呼和浩特市新城区代洲营回迁安置房（天赐良缘）小区提供物业服务，服务事项包括对共用部位、公用设施设备、公共环境以及公共秩序的维修、养护和管理维护等，物业服务费按建筑面积预先交纳，收费标准为高层LOFT2.5元/月·平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的万分之十交纳滞纳金，合同有效期为三年，自2016年4月12日起至2019年4月12日止。2019年3月6日，双方就合同期限签订《补充协议》一份，约定将原《前期物业管理服务委托合同》中的第十七条变更为：“委托管理期限为4年，自2016年4月12日起至2020年4月11日止。合同期满且业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止”。上述事实有原告提交的《前期物业管理服务委托合同》、《补充协议》以及本案庭审笔录在卷佐证；3.被告于2016年12月19日收房，原、被告双方与开发商协商一致抵顶一年的物业费。现因被告宫志斌经合理期限催要仍未履行支付拖欠物业费的义务，原告为维护自身合法权益诉至本院。本院认为，原告中物物业公司是具有物业服务资质的物业公司，其依据《前期物业管理服务委托合同》、《补充协议》为呼和浩特市新城区代洲营回迁安置房（天赐良缘）小区业主提供物业服务，上述合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告宫志斌作为呼和浩特市新城区代洲营回迁安置房（天赐良缘）小区的业主，亦实际接受了原告的物业服务，故双方成立真实合法有效物业服务合同法律关系，当事人合法权益应受法律保护，被告宫志斌应当依约向原告中物物业公司交纳欠付物业服务费。被告宫志斌以物业服务不到位作为拒交物业费的抗辩理由并提交照片、录音、视频、上访材料、证明以及出庭证人证言予以佐证，原告中物物业公司实际提供的物业服务项目和质量与其在《前期物业管理服务委托合同》中的约定存在差距，就其诉请的物业服务费本院酌情支持85%。关于拖欠物业费的起算点，被告于2016年12月19日收房，未交付房屋前的物业费应由建设单位交纳，因此扣除双方与开发商约定抵顶的一年物业费，被告应自2017年12月20日起交纳物业费。《前期物业管理服务委托合同》中并未明确约定按年预交，故本院仅就原告诉请的已经提供物业服务而实际产生的物业服务费予以支持，即自2017年12月20日至2019年12月19日止。后续物业服务费，原告可待实际产生后另行主张权利。同理，就其诉请的垃圾清运费以及楼道公摊电费，本院仅就实际发生的费用予以支持。关于原告诉请的公摊电费，《前期物业管理服务委托合同》约定按物业用户实际用量共同分摊，该合同中虽未约定具体数额，但根据被告2016年的交费记录及同小区其他业主的交费数额，可以认定双方同意按100元/年·户进行交纳。关于原告诉请的违约金，因原告物业服务存在瑕疵，被告宫志斌并非恶意拖欠，本院不予支持，综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告宫志斌于本判决生效之日起十日内支付原告内蒙古中物物业服务有限公司2017年12月20日至2019年12月19日期间的物业服务费3443元（67.5平方米×2.5元/月/平方米×24个月×85%）以及二次垃圾清运费120元、楼道公摊电费200元，以上共计3763元；驳回原告内蒙古中物物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告宫志斌负担。本判决为终审判决。审判员 高飞宇 二○一九年十二月十六日书记员 麦丽莎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。