广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终12117号上诉人（原审被告）：焦昆华，女，汉族，1950年9月13日出生，户籍地址湖南省长沙市芙蓉区。上诉人（原审被告）：深圳市美百年商业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区莲花街道商报东路英龙商务大厦2005单元。法定代表人：焦昆华，该公司执行董事。上诉人共同委托诉讼代理人：冯若桐，广东晟典律师事务所律师。上诉人共同委托诉讼代理人：高丽红，广东晟典律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：何志坚，男，香港居民，1969年5月6日出生，被上诉人（原审原告）：林琛，女，香港居民，1972年3月8日出生，被上诉人委托诉讼代理人：王林欣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人焦昆华、深圳市美百年商业管理有限公司（以下简称美百年公司）因与被上诉人何志坚、林琛房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初25311号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人焦昆华、深圳市美百年商业管理有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。其上诉理由是：一、一审法院关于合同解除时间的认定错误。2017年6月30日，上诉人焦昆华已按合同约定的通讯地址向两被上诉人邮寄《关于解除租赁合同的通知书》，通知书中称涉案物业因房屋外墙多次出现漏水、渗水以及空调故障、漏水等问题，焦昆华多次要求两被上诉人维修，但该问题至今未予以妥善解决，要求解除租赁协议。该邮件于2017年7月4日签收。在确认两被上诉人已收到上述通知后，上诉人焦昆华于2017年7月4日当日向两被上诉人邮寄《交楼通知书》，通知书上称经双方友好协商，两被上诉人于2017年6月30日搬离涉案物业，并将租金及管理费结算至当日止即可办理合同解除手续，且2017年6月30日，上诉人焦昆华已将物业内属于上诉人的物品全部搬空，房屋腾空并附房屋出入门禁卡密码，该邮件于2017年7月5日签收。涉案房屋并非使用机械钥匙开门，采取门禁卡和密码锁方式开门，不存在钥匙的交接问题。两被上诉人于2017年7月4日即清晰、明确、具体地知道上诉人主张、诉求和告知的全部内容，且于2017年7月5日起即可履行收房手续，但两被上诉人均并未在合理期限内提出任何异议，应当认定为对通知书所载内容无异议，对上诉人已交还涉案房屋的无异议。上诉人提出解除合同时，即使该解除属于违法解除，但被上诉人并未在合理期限内行使其所谓的合法解除权，应当认为该解除权已经消灭，为维护商事领域的交易安全和秩序稳定，应认定自上诉人提出解除之日(2017年7月4日）起合同即告实际解除。上诉人于2017年7月24日对再次发函行为和房屋状况进行公证，属于对房屋处于严重漏水、空置状态和上诉人再次发出解除通知的证据加强，不能据此否定2017年7月4日起合同即告实际解除、房屋已实际搬空。双方已就单方解除合同或拒不履行协议的法律责任作出了明确的约定，意思表示真实，足以认定双方对于一方解除合同的损害后果已作出理性的判断，双方据此已有稳定的预期。上诉人基于对解除合同的责任、继续履行合同所能获得的利益和付出的代价权衡后选择解除合同，即使上诉人属于违法解除，上诉人根据合同约定愿意承担没收两个月租赁保证金的违约责任，则应当认定该种解除具有效力，2017年7月4日起合同即告实际解除。二、一审法院确定在已支付的两个月租赁保证金的前提下，由上诉人再另行支付相当于一个月租金的空置期损失于法无据。两被上诉人作为出租人，在上诉人多次通知要求解除合同并实际已搬离涉案物业，拒绝履行租货合同的情形下，应积极收回房屋另行出租以减少自身损失的扩大，两被上诉人在收到上诉人多次寄送的通知后，未能收房而导致的扩大损失，应由被上诉人自行承担。即使上诉人存在违约行为，被上诉人不能既要求上诉人承担违约责任，又要求上诉人承担损害赔偿责任。在《房屋租赁协议（2014美A字第0308号）》、《房屋租赁合同》中被上诉人可选择的情况下，被上诉人基于意思自治仅选择了没收租赁保证金作为违约责任的承担方式，并未选择“请求损害赔偿”方式。即使上诉人存在违约行为，被上诉人不能既要求上诉人承担违约责任，又要求上诉人承担损害赔偿责任。被上诉人未证明其存在空置期损失，更未证明其损失超过2个月的租赁保证金。涉案房产未能及时出租与上诉人解除合同并不存在必然联系，涉案房产虽然面积较大，但均为独立分割。上诉人已证明涉案房产存在多处、大面积漏水、水浸的情况。截至被上诉人起诉之时，被上诉人并未就上诉人解除合同、交还房屋提出任何异议，放任涉案房屋处干空置状态。涉案房屋租赁期限为2014年3月6日至2022年6月5日共8年，截至2017年7月4日，双方已履行超过3年（即超过租赁期限的三分之一）。租赁合同已约定将相当于两个月租金数额的租赁保证金作为违约责任的承担方式，已充分考虑并涵盖即便承租人单方解除合同的情况下可能给出租人造成的各种损失。一审法院仅以涉案房产面积较大，就确定被上诉人没收上诉人支付的两个月租赁保证金，并由上诉人再另行支付相当于一个月租金的空置期损失，该处理于法无据。被上诉人何志坚、林琛辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人在2017年7月曾发函给上诉人，表示不同意解除合同，双方签订的租赁合同在2017年7月并未解除。被上诉人是在2017年9月22日发函同意解除合同，合同的解除日期为2017年9月22日。因被上诉人违约行为导致涉案房产空置，其中一半的房产空置至2017年12月29日，另一半房产空置至2018年4月，被上诉人在此期间因寻找新的客户而产生了佣金，因房产空置导致了租赁管理费、租赁税金等损失。虽然租赁合同有约定没收租赁保证金，但是根据《合同法》第一百一十三条的规定，如果被上诉人损失远远大于没收的租赁保证金，有权向上诉人主张赔偿损失。何志坚、林琛向一审法院起诉请求判令：1、被告焦昆华向原告支付租金574394.83元（自2017年6月6日至2017年9月22日止）；2、被告焦昆华向原告赔偿空置期之租金损失520712.17元（自2017年9月23日至2017年12月29日止）；3、被告焦昆华向原告支付租赁税费66477.76元；4、被告焦昆华支付管理费、空调费、水电费等共计120497.05元；5、被告焦昆华向原告赔偿因置换租客而支付的佣金42845.19元；6、被告美百年公司就上述向原告承担连带责任；7、两被告向原告支付本案诉讼费用。原告明确诉讼请求第4项空调费单价为8.5元/平方米/月，涉案房产1003、1004、1005面积为451平方米，即每个月的空调费为3833.5元，1006、1007、1008的面积为392.11平方米，每个月的空调费为3332.93元。涉案物业每月总空调费为：7166.43元。故：自2017年5月5日至2017年12月20日的空调费为：54788.52元；管理费单价为10.5元/平方米/月，涉案房产1003、1004、1005面积为451平方米，即每个月的管理费为4735.50元,1006、1007、1008的面积为392.11平方米，每个月的管理费为4117.16元。涉案物业每月总管理费为8852.66元。故：自2017年6月5日至2017年12月20日的管理费为：58877.35元；企业管理服务费即滞纳金/违约金，按拖欠费用的万分之五/天收取，1003、1004、1005拖欠费用到2017年12月20日之滞纳金为2028元，1006、1007、1008拖欠费用到2017年12月20日之滞纳金为1858元，涉案物业的滞纳金为3886元。本体维修基金单价：0.25元/平方米/月，涉案房产1003、1004、1005面积为451平方米，即每个月的管理费为112.75元，1006、1007、1008的面积为392.11平方米，每个月的管理费为98.03.元。涉案物业每月总管理费为：210.78元。故：自2017年6月5日至2017年12月20日的本体维修基金为：1397.67元。电费单价为1.14元。涉案物业的电费金额为2146.10元。一审法院认定事实：2014年3月8日，两原告（出租方、甲方）与被告焦昆华（承租方、乙方）、被告美百年公司（承租方代理人）签订《房屋租赁协议》，协议约定甲方将位于深圳市××中心区××大厦××房出租给乙方，并授权乙方管理及租赁。租赁房地产面积共计843.11平方米；租赁期限自2014年3月6日至2022年6月5日，其中2014年3月6日至2014年6月5日为装修期，装修期甲方免收租金，但装修期及租赁期限内产生的相关物业费用（物业管理费、水电费及空调费等因使用租赁房地产所产生的其他费用）由乙方承担。租金每月10日前按月支付，2014年6月6日至2016年6月5日每月租金143329元；2016年6月6日至2017年6月5日每月租金151929元，2017年6月6日至2018年6月5日每月租金161045元……；租赁保证金为286658元，租赁税费由甲方承担；若乙方单方解约或拒不履行本协议，甲方可不退回租赁保证金；因乙方为其代理人被告美百年公司法人代表，若乙方发生违约行为，其代理人因承担连带违约责任。该合同约定的两原告地址为“香港葵涌华星街华达工业中心B座1902”。签订上述合同后，被告焦昆华依约向原告支付了保证金286658元，并开始对涉案物业进行经营管理。2017年6月30日，被告焦昆华向两原告合同约定的通讯地址邮寄《关于解除租赁合同的通知书》，通知书中称涉案物业因房屋外墙多次出现漏水、渗水以及空调故障、空调漏水等问题，被告焦昆华多次要求原告进行维修，但该问题资金未予以妥善解决，应向被告焦昆华适租也导致被告焦昆华产生大量房屋空置损失，被告焦昆华合同目的无法实现，现通知两原告解除租赁协议。该邮件于2017年7月4日签收。两原告签收上述通知书当日，被告焦昆华又采取同样的方式向两原告的通讯地址邮寄《交楼通知书》，通知书上称经原、被告2017年6月27日友好协商，两原告同意被告焦昆华于2017年6月30日搬离涉案物业，并将租金及管理费结算至当日止即可办理合同解除手续。2017年6月30日，被告焦昆华已将物业内被告焦昆华的全部物品搬迁，房屋腾空（附：房屋出入门禁卡密码……）。该邮件两原告于2017年7月5日签收。收到上述通知后，两原告并未前往涉案物业接收房产，但两原告委托律师向被告焦昆华在租赁合同中约定的送达地址邮寄《律师函》，律师函称双方合同未出现法定的解除事项，至今合法有效，被告焦昆华未在2017年6月10日前向两原告支付租金，要求被告焦昆华支付拖欠的租金及违约金，并要求被告美百年公司承担连带保证责任。该邮件于2017年7月7日以原址查无此人，电联拒收被退回两原告代理律师处。此后，被告焦昆华分别于2017年7月14日、7月17日再次向两原告发出通知，要求解除合同并要求两原告接收物业。2017年7月24日，被告焦昆华与深圳公证处公证员前往涉案物业对现场实际状况进行现场拍照，公证书所附照片显示现场属于空置状态，无办公家具家私。部分窗户的窗沿下方、邻窗墙体有水渍发霉现象。另查，庭审中，双方确认涉案房屋并非使用机械钥匙开门，而是采取门禁卡和密码锁方式开门，故不存在钥匙的交接问题。2017年6月6日开始，被告焦昆华未能支付租金。再查，涉案房产物业管理费10.5元/月/平方米、空调费8.5元/月/平方米、本体维修基金0.25元/平方米/月。原告提交的发票显示：2017年5月1日至2017年12月20日空调费共计54788.52元；2017年6月1日至2017年12月20日管理费为58877.35元；2017年6月1日至2017年12月20日的本体维修基金1397.67元、2017年7-9月电费2146.1元；企业管理服务费3886元。一审法院认为，两原告与两被告签订的房屋租赁合同系各方当事人真实意思表示，合法有效。被告焦昆华未按照租赁合同的约定向原告支付租金，并提前退租，构成违约。两原告据此有权要求没收租赁保证金并要求被告焦昆华支付拖欠的租金、管理费、空调费、水电费。被告焦昆华虽抗辩涉案房产存在漏水导致被告焦昆华无法正常使用涉案物业，导致被告焦昆华合同目的无法实现。但被告焦昆华提交的证据不足以证明涉案房产漏水严重达到不适租的情形。且被告焦昆华也未提交证据证明在向原告发出解除合同通知之前有就涉案房产漏水的情形要求两原告维修，两原告拒绝维修或无法进行维修。对于被告焦昆华的抗辩，不予确认。两原告作为出租人，在被告焦昆华多次发通知要求解除合同并实际已搬离涉案物业，拒绝履行租赁合同的情形下，应积极收回房产另行出租以减少自身损失的扩大，两原告在收到被告焦昆华多次寄送的通知后，未能收房而导致的扩大损失，应由两原告自行承担。被告焦昆华主张其已于2017年6月30日搬离涉案物业，但并未提交证据予以证实，但被告焦昆华2017年7月24日委托公证人员上门进行现场公证的照片显示，该日涉案房产已清空并具备返还条件。也就是说最迟至该日止，被告焦昆华已实际搬离涉案物业，双方合同自该日起因被告焦昆华的搬离行为事实上已告解除。两原告据此有权要求被告焦昆华支付2017年6月6日至2017年7月24日止的租金259750元（161045元+161045元÷31天×19天）。原告租金诉讼请求的超出部分，不予支持。至于空置期损失问题，合同虽约定被告逾期支付租金，原告仅有权没收租赁保证金，但考虑到涉案房产面积较大，另行出租必然会产生一定的空置期，酌情确定在两原告没收被告焦昆华支付的租赁保证金的前提下，被告焦昆华应向两原告再另行支付相当于一个月租金的损失，即161045元。关于租赁税费的问题，合同约定租赁税费系由两原告自行承担，两原告未提交支付租赁税费的发票原件，不足以证明两原告实际支付的租赁税费的金额。且如前所述的，两原告在明知被告焦昆华已解除合同并实际搬离涉案物业后，理应自行前往租赁备案登记机关注销租赁备案登记手续以减少自身的损失。对于两原告主张被告焦昆华支付租赁税费，不予支持。关于管理费、空调费、水电费的金额问题。涉案合同于2017年7月24日解除，两原告有权要求被告焦昆华支付2017年6月1日至7月24日的管理费17506.33元（8852.66元（843.11平方米×10.5元）+（8852.66元÷31天×24天））、本体维修基金373.96元（210.78元（843.11平方米×0.25元）+（210.78元÷31天×24天））、2017年5月1日至2017年7月24日的空调费19881.06元（7166.43元×2个月+（7166.43元÷31天×24天））以及截至2017年7月24日的电费。两原告提交的电费发票显示计费时间段为2017年7月至9月，因两原告拒绝配合收房导致被告焦昆华在退房之时并未对电费读数进行抄表核对，无法确认被告焦昆华实际使用电费的情况，酌情按照法院确定的被告焦昆华占用房屋的天数占计费时间段的天数比例计算被告焦昆华应支付的电费数额为559.85元（2146.1元÷92天×24天）。至于两原告主张的企业管理服务费问题。两原告虽主张该部分费用为被告焦昆华逾期支付管理费等各项费用而由物业公司收取的滞纳金，但两原告提供的发票上并未明确该金额的计算时间段，合同也未就被告焦昆华逾期支付管理费等费用需承担何种责任进行明确的约定，对于两原告的该项诉讼请求，不予支持。两原告主张两原告另行出租的佣金损失应由被告焦昆华承担，但首先，该损失的承担并无合同依据，其次，如前述判决认定的两原告没收租赁保证金及要求被告焦昆华支付相当于一个月租金的损失，该违约责任的承担足以弥补两原告的损失。对于两原告的该项诉讼请求，不予支持。被告美百年公司在租赁合同中盖章确认对于被告焦昆华履行涉案合同向原告承担连带责任担保，两原告有权要求被告美百年公司对上述法院认定的被告焦昆华应向两原告承担的责任承担连带支付责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告焦昆华应于判决生效之日起十日内向原告何志坚、林琛支付租金259750元；二、被告焦昆华应于判决生效之日起十日内向原告何志坚、林琛赔偿损失161045元；三、被告焦昆华应于判决生效之日起十日内向原告何志坚、林琛支付2017年6月1日至7月24日的管理费17506.33元、本体维修基金373.96元；四、被告焦昆华应于判决生效之日起十日内向原告何志坚、林琛支付2017年5月1日至2017年7月24日的空调费19881.06元；五、被告焦昆华应于判决生效之日起十日内向原告何志坚、林琛支付电费559.85元；六、被告深圳市美百年商业管理有限公司就上述判项一至五确定的被告焦昆华债务向原告何志坚、林琛承担连带清偿责任；七、驳回原告何志坚、林琛的其他诉讼请求。如被告未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16724元（已由两原告预交），由原告负担10929元，由两被告共同负担5795元。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效，双方应依约履行。根据合同约定，租赁期限自2014年3月6日至2022年6月5日，上诉人于2017年6月提出退租其后未缴纳房屋租金，构成违约，被上诉人可要求上诉人承担相应违约责任并赔偿损失。根据合同约定，上诉人支付保证金系为合同履行提供担保，因上诉人违约，被上诉人可不予退还上诉人缴纳的保证金。上诉人主张涉案房屋租赁合同于2017年7月4日解除，但并未提交证据证明已于当时清空房屋，该主张缺乏依据，应不予采纳。上诉人焦昆华于2017年7月24日委托公证人员进行现场公证，现场照片显示涉案房屋已清空，据此可认定上诉人已于2017年7月24日实际搬离涉案物业，房屋租赁合同已于该日解除。被上诉人主张上诉人违约造成其租金损失，涉案房屋面积较大，由被上诉人收回后难以在短期内重新出租，一审酌情由上诉人向被上诉人赔偿相当于一个月租金的损失，即161045元，该数额在合理范围。上诉人主张被上诉人仅选择了没收租赁保证金作为违约责任的承担方式，该主张缺乏合同依据，应不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8160元，由上诉人焦昆华、深圳市美百年商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 梁    媛审判员 刘  向  军审判员 叶    艳二〇一九年十二月十七日书记员 刘振光（兼）