北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终13617号上诉人（原审被告）：王静懿，女，1947年9月20日出生，汉族，北京市无线电三厂退休职工，住北京市西城区。上诉人（原审被告）：任悦，女，1973年7月2日出生，汉族，住北京市西城区。二上诉人委托诉讼代理人：刘庆发，北京市中合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京天桥粉末冶金有限责任公司，住所地北京市大兴区西红门镇。法定代表人：刘起，董事长。委托诉讼代理人：靳双权，北京市东卫律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：马建丰，男，1960年4月23日出生，满族，住河北省承德市滦平县。上诉人王静懿、任悦因与被上诉人北京天桥粉末冶金有限责任公司（以下简称天桥粉末公司）、被上诉人马建丰合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初8127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王静懿、任悦上诉请求：撤销一审判决，改判驳回天桥粉末公司的原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：原审法院认定原北京粉末二厂与任茂林之间存有借名买房合同关系，缺乏事实依据，其主张借名买房合同关系不能成立。即使天桥粉末公司与任茂林之间存在借名买房合同关系，依据当时的法律、行政法规的规定，该合同亦违反行政法规的相关规定，借名买房合同应为无效；天桥粉末公司请求解除与任茂林之间的借名买房合同关系，原审法院认定解除的是天桥粉末公司与任悦的借名买房合同关系，无法无据；涉案房屋未办理土地使用权出让手续，因此，赔偿金额应从房地产价值总额中依法扣除地产价值，且因天桥粉末公司与任茂林的借名买房合同无效，应根据双方过错，各自承担相应赔偿责任，且不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故原审法院判决的赔偿数额，显失公平。天桥粉末公司辩称：我公司同意原审判决结果，不同意王静懿、任悦的上诉请求、事实及理由。涉案房屋由我公司出资，安排给我公司职工居住使用，当时任茂林系我公司工作人员，双方构成借名买房合同关系。马建丰述称，我与任悦有借贷关系，当时任悦借钱的时候，没有房产纠纷的事情，如果有纠纷，我就不借给她了。对于一审判决结果不发表意见。天桥粉末公司向一审法院起诉请求：1.判令王静懿协助将北京市西城区（原宣武区）xxx1层（原房屋所有权证地址：北京市宣武区xxx房号3）房屋转移登记至北京天桥粉末冶金有限责任公司名下，并立即交还给北京天桥粉末冶金有限责任公司；2.判令解除北京天桥粉末冶金有限责任公司与任茂林关于北京市西城区（原宣武区）xxx1幢、4幢等两幢（原房屋所有权证地址：北京市宣武区xxx房号1、4）的借名买房合同关系，房屋归王静懿及任悦所有，王静懿、任悦连带赔偿北京天桥粉末冶金有限责任公司擅自抵押无法过户造成的损失625.13万元；3.本案诉讼费用由王静懿、任悦承担。一审法院认定事实：任茂林与王静懿系夫妻关系，婚后育有一女任悦。北京市西城区（原宣武区）xxx1、3、4号房屋于1985年9月登记在张文斌名下。1987年8月，北京粉末冶金厂向北京市宣武区房管局房屋交易所出具函件，载明：“我单位职工任茂林同志因个人住房困难，要求私人购买xxx37号平房八间，特此证明”。1987年10月20日，在北京市宣武区房产交易管理所出具的《房屋买卖征询意见通知》，其中载明：“兹有宣武区xxx37号房屋4间，产权人张文斌已向宣武区房产交易申请以4500元出卖，今特向房屋共有人及承租户征询购买与否意见，请于1987年10月30日前将您的意见填写在答复意见栏内，送达本所，逾期则视为放弃权利，由本所按有关规定办理。”同日，张文斌与任茂林签写了《私房买卖保证书》并向北京市宣武区房产交易所提交关于涉案房屋的《北京市房屋买卖登记审批表》。1987年10月27日，承租户张清芳、侯丙子在上述《房屋买卖征询意见通知》的页底填写答复意见为“同意”。1987年10月31日，宣武区房管所房产组向宣武区房产管理交易所出具《房管所回复》：“……关于我界xxx37号产权人张文斌出售房屋4间给任茂林所有，根据我们调查核实情况如下：产权无纠纷，同意买卖。”任茂林于1988年9月8日取得北京市西城区（原宣武区）xxx37号1、3、4号房屋的所有权证。任茂林于1991年4月11日去世。同年，北京市宣武区公证处作出[91]京宣证字第830号公证书，载明：“……查任茂林于一九九一年四月十一日在北京死亡。死亡后在北京市宣武区xxx卅七号遗有四间房产。死者生前无遗嘱。其父任长福、母穆玉英分别于一九七六年八月十日、一九七五年十二月廿三日在北京死亡。”1992年1月14日，任悦、王静懿通过继承方式取得北京市西城区xxx37号房号1、3、4号房屋产权，任悦、王静懿各占有房屋产权成数二分之一。2001年，北京粉末冶金二厂将王静懿、任悦诉至法院，后撤回起诉。2002年9月28日，北京市工商行政管理局出具证明，载明：“北京粉末冶金二厂于2002年9月28日经我局核准，名称变更为北京天桥冶金有限责任公司”。2015年11月4日，王静懿与任悦签订《析产协议》，约定“xxx1号、4号南房两间，东房壹间归任悦所有；xxx37号3号北房壹间归王静懿所有”。北京市西城区xxx37号3幢1层于2015年11月12日登记于王静懿名下；同日，北京市西城区xxx37号1幢1层；4幢1层登记于任悦名下。2017年10月31日，任悦将北京市西城区xxx37号1幢1层；4幢1层房屋抵押给马建丰并在房管部门办理了抵押登记，担保债权数额为200万元。庭审中，天桥粉末公司提交协议书复印件、账目表复印件、发票复印件、支出证明单复印件，证明原北京粉末冶金二厂从张文斌处购买xxx37号房屋八间并支付房屋价款，其中涉案房屋四间由任茂林代持，另外四间由尹洪亮代持。王静懿、任悦对上述证明材料的真实性不予认可，且认为上述材料无法证明系北京粉末冶金二厂购房。另，天桥粉末公司提交双方自行书写的《民事调解书》两份，其中写有“尹洪亮”签字的民事调解书证明2001年尹洪亮已将其代持房屋中三间分别按照民事调解书约定过户给其他三人；另一份《民事调解书》载明：“……北京粉末冶金二厂和王静懿、任悦同志为妥善处理历史遗留问题，经协商达成如下协议：一、甲方同意xxx37号北房一间产权归原北京粉末冶金二厂职工任茂林同志遗属王静懿、任悦所有。二、乙方同意将东房1间、南房1间向居住职工赵华、汪永善办理产权赠与手续……四、由于乙方任悦同志目前在俄罗斯工作，暂时不能回国，目前无法办理公证赠与手续。双方同意待任悦同志回国后及时办理公证赠与手续……五、乙方任悦同志对此调解书内容无异议，同意授权王静懿同志代表乙方签字”，该《民事调解书》乙方处未有签字，在该调解书底部，王静懿手写“本人同意协商解决，此协议经公证后，房屋赠与手续办理后生效”。王静懿、任悦认为尹洪亮签订的《民事调解书》与本案无关，对于后一份民事调解书，王静懿、任悦主张双方并未达成一致意见，签名处没有王静懿、任悦的签字，该《民事调解书》并未生效。天桥粉末公司提交书面证人证言复印件、备忘录复印件、会议记录复印件并申请王某出庭证明xxx37号房屋的购买过程以及涉案房屋系借用任茂林名义购买，由任茂林代持。王静懿、任悦认为书面证言的证人未出庭，故不予认可，且会议纪要、证明材料均为复印件，真实性不予认可；王静懿、任悦认为证人王某原为2001年作为北京粉末冶金二厂的委托代理人，现作为本案的证人，与天桥粉末公司存在利害关系，且证人证言不能证明房屋系北京粉末冶金二厂出资并归北京粉末冶金二厂所有。王静懿、任悦提交工商管理档案证明天桥粉末公司并不具备本案的主体资格，其中北京粉末冶金有限公司于2002年9月11日出具京粉企字[2002]第05号文，载明：“……经北京粉末冶金有限公司董事会研究，同意将北京粉末冶金二厂、北京粉末冶金公司实验厂合并，组建北京天桥粉末冶金有限责任公司现批复如下：一、结构关系：北京天桥粉末冶金有限责任公司是在北京粉末冶金公司整体转制的基础上设立的分支机构。该机构与北京粉末冶金有限公司是子公司与母公司的关系。二、关于资产：母公司是原企业整体转制脱胎出来的，净资产整体处置后为负值，按零价格出售给本企业职工。子公司的设立仍不涉及资产问题……北京粉末冶金二厂、实验厂资产已并入北京粉末冶金有限公司，企业原有的债权债务由改制后的北京天桥粉末冶金有限责任公司继承……”。天桥粉末公司认可上述材料真实性，但不认可证明目的，并另行提交了北京粉末冶金有限公司出具的《证明》，表明涉案房屋系由任茂林代持，并确认天桥粉末公司有权对任茂林继承人主张权利。王静懿、任悦认为房屋属于固定资产，不属于债权债务问题，天桥粉末公司享有债权并不能证明享有财产所有权；并如属于债权已经超过诉讼时效。就涉案房屋价款问题，天桥粉末公司主张其购买xxx37号房屋八间共计支付25000元；在2018年6月12日原审庭审中，王静懿、任悦称支付具体金额不清楚，并称当时任茂林出了10000元购买了涉案房屋；在2018年6月27日原审庭审中，王静懿、任悦又称当时购买涉案的1、3、4号房屋支付款项为15000元。就涉案房屋款项的来源，经询王静懿、任悦，二人称购房时任茂林、王静懿每月工资各70多元，但当时任茂林在外承包饭馆经商，王静懿、任悦未提交证据予以佐证。就涉案房屋的居住情况，天桥粉末公司称任茂林及其家人并未实际居住，但分别于不同时段予以强占。王静懿、任悦称1号房屋西侧由侯丙子租住，2000年其搬走，其将房屋收回，1号房屋东侧房屋由汪永善借住，汪永善去世后于2015年收回房屋；3号房屋原由张清芳居住，2000年张清芳解决住房后搬离，王静懿、任悦将房屋收回；4号房屋由龙某抢占又出租，王静懿、任悦于2018年4月25日将房屋收回。王静懿、任悦主张即便天桥粉末公司与任茂林之间形成借名买房合同，因该合同违反了当时的法律规定，也应属无效。审理中，天桥粉末公司申请对北京市西城区xxx37号1幢1层；4幢1层房屋的市场价值进行鉴定。2019年6月25日，北京仁达房地产评估有限公司出具房地产估价报告，估价结果：2019年5月23日房地产价值总额573.88万元，提示说明：根据估价委托人提供的资料，估价对象属于平房，尚未办理《国有土地使用证》，根据北京市相关规定，平房上市出售，在办理房屋交易权属转移登记手续时产权人需要缴纳政府土地出让收益为51.25万元，政府土地出让收益的具体数额以实际交易时相关部门确定的实际缴纳金额为准。估价结果中不包含应缴纳的政府土地出让收益。天桥粉末公司支付评估费16847元。王静懿、任悦主张该评估报告包括了土地的价格，不应将土地的价值评估在内，应扣除地产的价值。经天桥粉末公司申请，西城法院对北京市西城区xxx37号3幢1层房屋采取了查封措施。一审法院认为：马建丰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。关于北京粉末冶金二厂与任茂林之间就涉案房屋是否形成借名买房合同关系一节，北京粉末冶金二厂虽并未与任茂林就涉案房屋订立书面借名买房协议，但从购房动机、价款金额及支付、房屋居住情况，法院有理由确信北京粉末冶金二厂系借用任茂林名义购买涉案房屋，理由如下：1、从购房动机方面，北京粉末冶金二厂因受限于国务院1983年12月17日所颁布的《城市私有房屋管理条例》第十三条：“机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准”之规定，其于1987年为解决职工住宿问题，存在借用个人名义购房之可能，又因任茂林于上述期间为北京粉末冶金二厂职工，存在借用任茂林名义进行购房之可能；而任茂林购买涉案房屋前已有居所，房屋档案显示，其于1987年申请购买涉案房屋八间系因个人居住困难，经批准进行购买为其中四间，依据王静懿、任悦自述收回房屋时间，其最早收回部分房屋的时间为2000年，故在相当长时期内，任茂林及其家人并未对涉案房屋实际居住，任茂林缺乏购房动机；2、从购买人支付购房价款以及支付能力方面，天桥粉末公司未能提交付款凭据原件，而王静懿、任悦称涉案房屋为任茂林自行购买，亦未能提交任茂林与原xxx37号房屋张文斌之间的房屋买卖合同原件以及付款凭证，且经法院询问，王静懿、任悦亦表示对涉案款项实际支付金额及款项来源不明确，故结合双方提交证据、当事人陈述、证人证言以及购房人支付能力的办理过户的情况，法院有理由认为，xxx37号1号、3号、4号房屋的购房款系由北京粉末冶金二厂支付；3、从居住情况方面分析，王静懿、任悦称涉案房屋因存在他人借住或租住情况未能自己使用，但其二人未提交收取租金之凭证，亦未能提交证据证明其与借住人汪永善存在何种关系，而涉案房屋中部分房屋在相当长时期内实际使用人汪永善、赵华均系北京粉末冶金二厂职工；4、2001年11月10日页底写有“王静懿”的“民事调解书”，虽不足以显示王静懿与北京粉末冶金二厂就涉案房屋的处理最终予以确认，但王静懿并未对该“民事调解书”内容提出异议，并表示同意协商解决。王静懿、任悦在庭审中称王静懿因与任茂林关系不好，故在对房屋购买情况不了解的情况下签写上述内容，但购买房屋系家庭生活中的重大事项，即便依王静懿、任悦所自认的购买涉案房屋价款为10000元或15000元，在20世纪80年代亦属家庭重大支出，王静懿作为任茂林配偶称其对此并不知情，但于任茂林去世次年即与其女任悦办理涉案房屋的继承手续，王静懿及任悦上述意见亦有悖常理，法院对王静懿、任悦上述意见不予采纳。综上，天桥粉末公司与任茂林之间就涉案房屋形成了借名买房合同关系，该合同关系并不违反现行法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效合同，王静懿、任悦关于合同无效的抗辩意见，法院不予采纳。关于天桥粉末公司是否有权就涉案房屋主张权利一节，因天桥粉末公司系由北京粉末冶金二厂以及北京粉末冶金公司实验厂合并组建，依照法律规定，公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继，故天桥粉末公司有权承继北京粉末冶金二厂的相关权利。另，庭审中，作为原管理单位的北京粉末冶金有限公司亦表示确认本案所涉房屋权利由天桥粉末公司进行主张，故天桥粉末公司为本案适格原告。王静懿、任悦通过继承方式将涉案房屋登记至二人名下，后二人进行析产，将xxx37号3幢1层房屋登记于王静懿名下，xxx37号1幢1层；4幢1层房屋登记于任悦名下。因出名人任茂林与借名人北京粉末冶金二厂存在借名买房合同关系，故王静懿、任悦作为任茂林的继承人，应当在继承遗产范围内承担任茂林在借名买房合同中义务。天桥粉末公司要求王静懿协助办理xxx37号3幢1层房屋过户手续并交还房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。因任悦将xxx37号1幢1层；4幢1层房屋进行抵押，导致房屋不能变更登记，合同目的无法实现，天桥粉末公司要求解除关于xxx37号1幢1层；4幢1层房屋的借名买房合同关系的诉讼请求，于法有据，但由于任茂林已经去世，相应合同的权利义务已由任悦继承，故应当解除的是天桥粉末公司与任悦之间的借名买房合同关系，对天桥粉末公司的该项诉讼请求，法院予以调整。天桥粉末公司要求任悦赔偿损失的诉讼请求，于法有据，赔偿数额应为评估报告确定的房地产价值总额，天桥粉末公司主张还应赔偿土地出让金，缺乏依据，对此项诉讼请求的合理部分，法院予以支持。天桥粉末公司要求王静懿连带赔偿损失，缺乏依据，法院不予支持。天桥粉末公司要求确认xxx37号1幢1层；4幢1层房屋归王静懿及任悦所有，不属于合同纠纷审理范围，法院不予支持。关于天桥粉末公司的诉讼请求是否超过诉讼时效一节，因借名人请求出名人协助办理房屋产权转移登记手续，该项请求权与一般债权请求权不同，具有物权性质，故不适用诉讼时效的规定，对王静懿、任悦关于诉讼时效的抗辩意见，法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款、第二百四十条规定，判决：一、判决生效之日起七日内，王静懿协助将北京市西城区xxx37号3幢1层房屋转移登记至北京天桥粉末冶金有限责任公司名下；二、判决生效之日起七日内，王静懿将北京市西城区xxx37号3幢1层房屋交还北京天桥粉末冶金有限责任公司；三、解除北京天桥粉末冶金有限责任公司与任悦就位于北京市西城区xxx37号1幢1层；4幢1层房屋的借名买房合同关系；四、判决生效之日起七日内，任悦赔偿北京天桥粉末冶金有限责任公司损失5738800元；五、驳回北京天桥粉末冶金有限责任公司其他诉讼请求。如果任悦未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，王静懿、任悦提供了尹洪亮的书面证人证言，证明涉案房屋系任茂林购买。天桥粉末公司称证人未出庭接受质询，不认可该证据的真实性，且我公司以尹洪亮与任茂林两个人的名义购买涉案房屋，当时尹洪亮代持四间，在2001年经过法院调解，尹洪亮已将代持的四间房屋归还我公司，尹洪亮与本案存在利害关系，故我公司不认可其陈述的事实，且该证据亦不属于二审新证据。本院对一审查明的其他相关事实予以确认。本院认为，本案双方争议焦点为北京粉末冶金二厂与任茂林之间是否形成借名买房合同关系。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。北京粉末冶金二厂为证明与任茂林之间形成借名买房合同关系提供了协议书复印件，支出证明单复印件，与尹洪亮及王静懿、任悦就妥善解决xxx37号院房产的历史遗留问题达成的协议复印件；北京粉末冶金二厂办公室主任罗英出具的证明材料复印件；北京市粉末冶金公司党委书记吴天宝出具的证明材料复印件；售房人张文斌之子张清喜出具的证明材料复印件；以上证据材料虽系复印件，但均指向北京粉末冶金二厂购买涉案房屋的事实，结合北京粉末冶金二厂借任茂林名义购房的动机、价款金额及支付的情况，涉案房屋由北京粉末冶金二厂职工居住使用的事实，以及王静懿在北京粉末冶金二厂于2001年与王静懿、任悦就解决涉案房屋的历史遗留问题的协议上签字综合分析，北京粉末冶金二厂主张的借任茂林名义购房具有高度可能性，本院认定该事实存在。原审法院对北京粉末冶金二厂与任茂林之间存在借名买房合同关系已进行了充分详尽的论述，本院对此予以确认，理由不再赘述。王静懿、任悦称系任茂林购房，但王静懿、任悦对于任茂林购房款金额前后陈述不一，也未能提供支付购房款的证据，任茂林购房后长期未居住使用，王静懿、任悦对此亦未做出令人信服的解释；以及如果是任茂林购买涉案房屋，王静懿，任悦又何必与北京粉末冶金二厂协商解决涉案房屋的历史遗留问题。综上，王静懿与任悦主张的任茂林购买涉案房屋存在诸多疑点，故对其二人的主张，本院不予采信。王静懿、任悦认为北京粉末冶金二厂与任茂林之间即使存在借名买房合同关系，也违反了国务院1983年12月17日所颁布的《城市私有房屋管理条例》第十三条：“机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准”之规定，应系无效合同的上诉意见，因北京粉末冶金二厂与任茂林之间的借名买房合同关系并未违反效力性强制性规定，故王静懿、任悦所持的该上诉理由于法无据，本院不予采纳。王静懿、任悦通过继承方式将涉案房屋登记至二人名下，后二人进行析产，将xxx37号3幢1层房屋登记于王静懿名下，xxx37号1幢1层、4幢1层房屋登记于任悦名下。因出名人任茂林与借名人北京粉末冶金二厂存在借名买房合同关系，故王静懿、任悦作为任茂林的继承人，应当在继承遗产范围内承担任茂林在借名买房合同中的义务。天桥粉末公司要求王静懿协助办理xxx37号3幢1层房屋过户手续并交还房屋的诉讼请求，于法有据。因任悦将xxx37号1幢1层；4幢1层房屋进行抵押，导致房屋不能变更登记，合同目的无法实现，天桥粉末公司要求解除关于xxx37号1幢1层；4幢1层房屋的借名买房合同关系的诉讼请求，于法有据，但由于任茂林已经去世，相应合同的权利义务已由任悦继承，原审法院认定解除天桥粉末公司与任悦之间的借名买房合同关系并无不当。合同解除后，天桥粉末公司无法取得xxx37号1幢1层；4幢1层房屋的所有权，故天桥粉末公司要求任悦赔偿损失于法有据。原审法院以评估报告确定的房地产价值总额确定赔偿数额并无不当，本院予以确认。关于天桥粉末公司的诉讼请求是否超过诉讼时效一节，因借名人请求出名人协助办理房屋产权转移登记手续，该项请求权与一般债权请求权不同，具有物权性质，故不适用诉讼时效的规定。综上所述，王静懿、任悦的上诉请求均无事实及法律依据，上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66700元，由王静懿、任悦负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  杨志东审判员  王金龙审判员  霍翠玲二〇一九年十二月二十五日书记员  孙辰姝