河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终7953号上诉人（原审被告）：王旭,男,汉族,1984年1月14日出生,现住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：王辉,女,蒙古族,生于1984年3月6日，住南阳市卧龙区。代理权限为特别授权。系王旭姐姐。被上诉人（原审原告）：南阳博泰物业管理有限公司。统一社会信用代码91411303399499404A。住所地南阳市卧龙区卧龙路1168号12幢1单元401室。法定代表人：文加，该公司经理。委托诉讼代理人：王路,河南定信律师事务所律师,代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：胡心柱，该公司员工。上诉人王旭为与被上诉人南阳博泰物业管理有限公司（以下简称“博泰物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初4714号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王旭的委托诉讼代理人王辉、被上诉人南阳博泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人王路均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王旭上诉请求：改判驳回博泰物业公司起诉。事实和理由：博泰物业公司不具备诉讼主体资格,请求支付物业费及相关费用的数额,也没有法律依据。1、双方未签订前期物业管理确认书,故博泰物业公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》对王旭无约束力。博泰物业公司系原亚龙盛世嘉园后勤服务中心之后入驻的物业公司,不是业主共同选聘产生的物业服务企业。也未按规定向物业主管部门办理备案手续。2、本小区物业费原为0.40元/月/平方米，博泰物业公司诉请按0.49元/月/平方米收取没有依据,未经业主过半数同意。3、博泰物业公司在向小区业主提供管理服务过程中存在问题:如对小区内公共通道增加门禁,违章广告未及时进行劝阻制止,垃圾未进行及时清理,卫生状况不达标和未按规定向全体业主公布物业管理服务费收支账目等，违约在先，故王旭拒交物业费属于行使合同履行中抗辩权的行为。----二审庭审中，王旭对其上诉请求的事实和理由，放弃了第1、2项，保留第3项。博泰物业公司答辩称，双方当事人之间存在物业服务合同，且已履行多年，博泰物业公司具备本案原告主体资格。全体业主包括王旭以0.49元/月/平方米服务费也已缴纳2年余，对该价格已认可。王旭上诉称博泰物业公司的服务不达标没有证据。请驳回上诉，维持原判。博泰物业公司诉向一审法院起诉请求：博泰物业公司为亚龙盛世嘉园小区物业服务单位,王旭为亚龙盛世嘉园小区7号楼1单元6楼东户业主。2014年12月20日,博泰物业公司与建设单位签订《前期物业服务合同》,约定物业费按照业主拥有的物业建筑面积交纳,具体标准为多层住宅0.49元/月/平方米,王旭应当在每年元月1日至30日到物业公司客服中心缴纳本年度物业管理服务费,如未按时交纳,王旭每日按全额的百分之一向博泰物业公司支付违约金。同时合同约定博泰物业公司提供城市生活垃圾处理费代收代缴服务,收费标准与南阳市环境卫生管理处一致。合同签订后,博泰物业公司为王旭及小区的其他业主提供了物业管理和服务。但王旭自2018年起未再按约交纳物业费、垃圾处理费以及公摊电费。经多次催告无果,博泰物业公司诉至贵院,请求：1、判令王旭支付博泰物业公司南阳博泰物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费1494元及逾期交纳物业费的违约金(以王旭每年应交纳物业费数额为基数、按月利率2%从逾期之日起至相应物业服务费付清之日止,截止2019年6月5日违约金为306.27元)；2、判令王旭支付博泰物业公司2018年1月1日至2019年12月31日垃圾处理费120元、公摊电费360元；以上共计2280.27元；3、本案诉讼费用由王旭承担。一审法院认定的事实：王旭购买了南阳市亚龙筑路机械制造有限公司与南阳市兴立房地产开发有限公司联合开发的位于南阳市××路盛世嘉园小区多层住宅7号楼1单元6楼东户的房屋，该房屋建筑面积127.12平方米。2014年12月20日，博泰物业公司与南阳市亚龙筑路机械制造有限公司签订《亚龙盛世嘉园前期物业服务合同》，协议约定物业费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.49元/月/平方米，业主或物业使用人应当在每年元月1日至30日到物业公司客服中心缴纳本年度物业服务管理费，如未按时交纳每日按全额的百分之一支付违约金。物业服务的内容为物业共用部位的日常维护和管理；物业共用设施设备的日常运行、维护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；协助公安、消防部门,维护公共区域公共秩序及消防安全；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；电费代收代缴服务,收费标准与委托单位标准一致；城市生活垃圾处理费代收代缴服务,收费标准与南阳市环境卫生管理处一致；其他代收费用按照委托单位的标准收取，并对服务质量进行了约定，协议自业大会选聘新的物业公司并与之签订《物业服务合同》生效之日终止。协议签订后，博泰物业公司为王旭及小区的其他业主提供了保洁、保安、绿化养护等基本物业管理和服务。王旭物业服务费交纳至2017年12月31日，2018年1月1日至今的物业服务费王旭未向博泰物业公司交纳。一审法院认定上述事实，有王旭庭审陈述、亚龙盛世嘉园前期物业服务合同等证据予以证实，并经庭审质证后已记录在卷。一审法院认为，博泰物业公司与开发商南阳市亚龙筑路机械制造有限公司签订《亚龙盛世嘉园前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于亚龙盛世嘉园小区至今未成立业主委员会，未自行选聘物业服务企业。因此，前期物业服务合同对各业主和物业使用人具有约束力。博泰物业公司依合同约定为王旭提供了物业服务，王旭有义务按相关约定标准向博泰物业公司交纳物业服务费。因此，对博泰物业公司要求王旭交纳物业费的诉讼请求，予以支持。根据前期物业服务合同物业费的收费标准每年元月1日至30日缴纳本年度物业费，物业费为0.49元每平方米每月，王旭所拥有的物业建筑面积为127.12平方米，因此，王旭应向交纳博泰物业公司2018年1月1日至2019年12月31日的物业费共计1494元（0.49元月平方米×127.12平方米×24个月＝1494元），现博泰物业公司主张王旭应交纳物业服务费为1494元，符合法律规定，予以支持。关于博泰物业公司要求王旭支付违约金的诉讼请求。前期物业服务协议第7条约定：王旭应当在每年元月1日至30日缴纳本年度物业管理服务费；第23条约定：如未按时足额交纳物业服务费用的，每日按全额的百分之一向博泰物业公司支付违约金。因此王旭应当向博泰物业公司支付违约金。关于违约金的具体数额，根据相关法律规定，违约金不能超过造成损失的30%，故酌定违约金应自王旭应当交纳物业费之日起按同期银行贷款利率予以计算至实际支付之日止。关于博泰物业公司要求王旭支付生活垃圾处理费和公摊电费的诉讼请求。生活垃圾处理费是政府行政性收费，由王旭代收代缴，并不是王旭的盈利性收费，不存在违规收费的问题。至于公摊电费，因前期物业服务合同并未明确约定具体分摊方式，博泰物业公司统一按户分摊，并无不妥，故博泰物业公司请求王旭支付2018年1月1日至2019年12月31日的垃圾处理费120元、公摊电费360元，理由正当，予以支持。关于王旭辩称博泰物业公司收取的广告费应返还全体业主或抵扣王旭的物业费问题。广告费收益涉及全体业主权利，其收益主要用于补充专项维修资金或按照业主大会的决定使用，并不应向王旭支付或抵顶王旭物业费，故对王旭的该项辩称，不予采纳。关于王旭辩称现盛世嘉园小区存在的其它问题。物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，不断提升物业服务水平和质量，以充分获取所在小区业主的理解和配合。同时，业主也应对物业公司给予一定谅解,不能求全责备，尽可能地看到物业公司在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。小区业主在发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒交、延交纳物业服务费。若拒交、延交纳物业服务费将导致降低服务质量的恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。在小区业主大会没有选聘出物业服务企业的情况下，全体业主均应当支持、配合博泰物业公司开展工作，共同建设、管理好自己的家园，唯有通过彼此的换位思考,双方的共同努力，方能营造更加和谐、文明的小区环境。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、国务院《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、判决生效后十日内，王旭向南阳博泰物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业服务费1494元及违约金（2018年度的违约金以本金747元按中国人民银行同期贷款利率自2018年1月31日起计算至实际支付之日止；2019年度的违约金以本金747元按中国人民银行同期贷款利率自2019年1月31日起计算至实际支付之日止）；二、判决生效后十日内，王旭向南阳博泰物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日的垃圾处理费120元、公摊电费360元；三、驳回南阳博泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元，由王旭负担。二审中当事人没有提交新证据。二审认定的事实与原审法院认定的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为：博泰物业公司对小区提供的管理服务是否达标。对此，王旭在一审中提交了小区内照片一组，显示物业管理不到位的有两个业主的入户门上粘贴了大量的小纸片广告，以及小区一角堆积数个塑料袋和数张纸片。王旭并没有举证证明每户的入户门都被贴满小广告，如只有两户的入户门张贴过多，其他的没有或仅有几张，偌大小区只有一角堆积数个塑料袋和数张纸片，则不能认定管理服务不达标。故王旭上诉称博泰物业公司对小区提供的管理服务不达标，本院不予采信。综上，上诉人王旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王旭负担。本判决为终审判决。审判长  郭晓普审判员  刘建华审判员  王小军二〇一九年十二月二十六日法官助理左金鹤书记员李宛