广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21528号上诉人（原审原告）：王旭武，男，1988年11月3日出生，汉族，身份证住址安徽省安庆市宿松县。上诉人（原审原告）：李燕，男，1990年6月12日出生，汉族，身份证住址安徽省安庆市宿松县。两上诉人共同委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市凯裕房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇沙浦管理区巷口村南街社园（土名）。法定代表人：卢慧娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨书洪，广东嘉茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈娇玉，广东嘉茂律师事务所实习律师。上诉人王旭武、李燕、广州市凯裕房地产开发有限公司（以下简称凯裕公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初2244号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人王旭武、李燕上诉请求:撤销一审判决第三项，维持第一项，变更第二项为：凯裕公司向王旭武、李燕支付延迟办证违约金（以总房款1288162元为本金，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准，从2017年11月14日起计至2019年5月27日）。以上不服一审判决金额暂计为50000元；2.凯裕公司承担一、二审诉讼费。事实和理如下：一、一审判决遗漏认定下列事实。涉案楼盘迟至2019年4月18日才办妥初始登记。凯裕公司办妥该初始登记后并无通知王旭武、李燕提交契税完税证。二、一审判决适用法律错误。（一）关于延迟办证违约金计算期间扣除问题。1.依照《不动产登记暂行条例》第十四条、第十六条，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条、第三十八条等规定，凯裕公司办妥其名下整栋房屋的权属登记证明即初始登记是办理涉案房屋房产证的前提条件。凯裕公司迟至2019年4月18日才办妥涉案楼盘的初始登记，已经超过约定的办证期限，构成违约。凯裕公司在2019年4月18日之前并不具备办理涉案房屋房产证的条件。此前，无论王旭武、李燕是否交回完税证明给凯裕公司，凯裕公司均无法办理涉案房屋房产证。本案中，虽然王旭武、李燕比承诺的时间迟交回完税证明206天，但是并不存在《承诺书》约定的“因此造成不能如期办理不动产权证”的情形，其与凯裕公司迟延办理涉案房屋房产证并无因果关系，一审判决就此免除凯裕公司206天的延迟办证责任，缺乏法律和事实依据。2.广东省高级人民法院、广州市中级人民法院就“开发商办妥初始登记前业主迟延提交包括契税完税证明在内的办证资料不影响开发商办理房产证，不扣减相应的迟延办证责任期间”早已达成共识，从无歧见，已经系列生效判决予以证实。（二）关于逾期办证违约金标准调高问题。1．补充协议约定每天50元是无效的格式条款。2．约定的逾期办证违约金远远低于约定逾期付款违约金，违反公平原则。合同补充协议约定逾期交楼违约金标准为每日50元，而本案总房款为1485970元，折算为每日总房款的十万分之三，远远低于合同约定的逾期付款每日总房款万分之五的违约金标准，支付房款与办证属于对等义务，理应对等。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。3.约定的逾期办证违约金低于最高人民法院确定的逾期办证标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”王旭武、李燕诉请低于该规定标准，实属合理，应予支持。4.该违约金标准过低，不足以督促凯裕公司积极履行办证义务。司法实践支持调高该标准。广东省高级人民法院系列同类生效裁判书已对此作出认定。5.补充协议是在凯裕公司掌握绝对签约优势的情况下由凯裕公司单方指定的，王旭武、李燕作为消费者，并无签约自由，法院必须发挥衡平作用，不能以合同自由为由，采取不干预政策。6.承诺书是王旭武、李燕出具给案外人广东杰信律师事务所，并非给凯裕公司的。一审法院依据该承诺书认为凯裕公司办理房产证可以相应延期，适用法律不当。针对王旭武、李燕的上诉主张，凯裕公司二审答辩称：不同意王旭武、李燕的上诉请求，答辩意见与凯裕公司的上诉意见一致。上诉人凯裕公司上诉请求:1.撤销一审判决第一、二判项，改判驳回王旭武、李燕的全部诉求；2.一、二审诉讼费用由王旭武、李燕承担。事实与理由如下：一、一审判决凯裕公司向王旭武、李燕支付延期办证违约金，认定事实及适用法律错误。（一）根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，谁主张谁举证。本案不属于举证责任倒置的任一情形，理应按照该举证原则分配举证责任。（二）王旭武、李燕主张凯裕公司延期办证，应对其已符合《广州市商品房买卖合同(预售)》附件七补充协议第十六条第二款约定条件，从条件具备之日起超过210个工作日未提交办证手续承担举证责任。王旭武、李燕未能举证证明该基本事实，即未完成证明其观点的举证责任和义务。凯裕公司无须抗辩，王旭武、李燕的主张也无法成立。（三）本案王旭武、李燕并没有完成证明其何时完成了《广州市商品房买卖合同(预售)》附件七补充协议第十六条第二款约定条件，所谓延期办证也就无从谈起，更无法追究凯裕公司的违约责任。（五）一审判决认为凯裕公司应通知王旭武、李燕办证需要提供什么文件资料，因未能提交证据证明何时有效通知王旭武、李燕提交相关文件，应承担举证不能的不利后果，据此判决凯裕公司败诉。该判决无视举证规则，胡乱分配举证责任，是明显错误的。（六）案涉补充协议第十六条约定，王旭武、李燕应将契税、办证费等交给凯裕公司，其中契税由凯裕公司代缴。本案王旭武、李燕未履行向凯裕公司缴纳契税义务，径直向税局缴纳，直接违反了合同约定。一审法院竟然直接无视王旭武、李燕缴费时间，直接认定交楼时间为办证时间起算点，没有尊重合同约定。（七）一审判决以“若以所列条件同时具备之日起认定凯裕公司具备向房地产权登记机关递交办理涉案房屋权属登记资料的条件明显不公”为由，对办证日期的起算点酌定按照收楼时间作为起算点，是明显错误的。一是本案涉案合同对各方的义务已经做出了具备明确的约定，一审法院认为按照约定处理本案对王旭武、李燕不公平，进而无视合同约定根据自己的想法判决明显欠缺依据。二是公平原则作为一种损害分摊的适用原则，并不适用于合同纠纷。合同法五十四条对合同条款是否公平问题规定了处理规则，即撤销权，而非其他处理规则。三是如果王旭武、李燕认为合同约定显失公平，应提起撤销之诉。王旭武、李燕并没有认为补充协议第十六条的约定显失公平而提起撤销之诉，且也超过了撤销之诉提起的期间。这足以说明王旭武、李燕充分认可补充协议第十六条的约定，并不认为该约定不公平，即便不公平，王旭武、李燕也同意遵守。而一审判决以具备合同约定的条件对王旭武、李燕不公平为由，进而否定合同约定的法律效力，判决凯裕公司违约，违反了合同法五十四条对显失公平的处理规则，是错误的，也是违法的。二、一审法院认定政府冻结凯裕公司办理审批业务的行为不属于不可抗力，是错误的。（一）本案中，政府冻结涉案项目的审批手续、要求按照评估时而非调整容积率时的价格补缴土地出让金等违法行为完全属于凯裕公司无法预见、无法避免，且不可克服的条件，依法属于不可抗力。（二）凯裕公司作为民事主体可以预测到的是政府的合法行为，无法预测到政府的违法行为。凯裕公司作为民事主体，只能预测到合法行为对合同约定义务的影响，无法预测到政府的违法行政行为。一审判决不考虑政府行为是否属于凯裕公司应该预见的范围，将所有非常规的、甚至违法的意外情况都作为凯裕公司应该预见的范围，明显无限扩大了凯裕公司的法律义务。（三）针对政府向凯裕公司违法征收土地出让金的行为，凯裕公司已经向广州铁路运输法院提起行政诉讼，案号为：(2019)粤7101行初2247号。铁路法院尚未对政府征收土地补偿金的行为是否违法，依法是否需要撤销作出判决。本案审理应以该案的审理结果作为定案依据，在该案未审结之前，本案应中止审理。一审法院未中止审理，直接判决，严重违反审判程序。三、一审判决凯裕公司向王旭武、李燕支付延期交楼违约金错误。（一）凯裕公司延期交楼的原因是政府验收等手续延迟所致。（二）即便凯裕公司应承担延期交楼的法律责任，一审法院判决的违约责任过重，违约金过高，该金额远超涉案房屋出租的租金标准。（三）涉案房屋未达交楼条件，仅是法律手续尚未完善，并不影响王旭武、李燕实际使用。综上，凯裕公司上诉请求二审法院依法改判。针对凯裕公司的上诉请求，王旭武、李燕二审答辩称：请求二审法院驳回凯裕公司的上诉请求。一、凯裕公司所谓政府要求其缴纳土地出让金属于不可抗力，缺乏法律依据。由于凯裕公司不按政府要求交付土地出让金，由此造成的延期办证责任应由凯裕公司承担。凯裕公司作为专业房地产开发商，理应承担开发风险，包括土地出让金增加的风险。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”凯裕公司因政府违法造成逾期办证，仍应承担逾期办证责任。凯裕公司已向法院起诉政府，其与政府之间的纠纷，应当依照法律规定，另行解决。二、关于违约金、办证期限的起算点。补充协议约定不合理的办证期限起算日，该合同条款实际上排除了王旭武、李燕因凯裕公司逾期办证要求支付违约金以及通过支付违约金夺取凯裕公司办证的主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条，该格式条款是无效条款。即便根据该条款，一审判决理由已经详细论述，第四个条件早已具备。第二个条件交办证资料是因凯裕公司不具备办证条件，也没有通知王旭武、李燕提交办证资料。包括王旭武、李燕在内的众多涉案楼盘业主多次到增城区房管局咨询，房管局均告知因凯裕公司未缴纳土地出让金所以无法办证，这说明无论王旭武、李燕是否提交办证资料，凯裕公司都无法办理涉案房屋的产权证，当时房管局人员也是这样告诉小业主的。因此，凯裕公司称王旭武、李燕不积极维护自己权利是不真实的。王旭武、李燕积极办理房产证，如果按照王旭武、李燕交齐办证资料的时点作为逾期办证的起算点，这显然不公平。三、凯裕公司称通知王旭武、李燕提交办证资料与事实不符。王旭武、李燕于2019年2月25日诉至一审法院，请求判令：1.凯裕公司支付延迟交楼违约金5797元给王旭武、李燕（每日按总房款1288162元万分之五的标准，从2017年1月1日计至2017年1月9日止）；2.凯裕公司支付延迟办理产权登记违约金给王旭武、李燕（以总房款1288162元为本金，每日按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准，从2017年11月14日起计至凯裕公司办妥涉案房屋房地产权证并交付给王旭武、李燕之日止，暂计为65841元）；3.凯裕公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2016年2月1日，王旭武、李燕（乙方、买方）和凯裕公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的时尚广场商业、住宅（SY-A、1#、3#）第港口大道北xxx号x幢xx层xxx号房……。第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1288162元……。第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……。第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该项商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：若因乙方逾期未收楼，从逾期收楼之日起，视为已实际交付使用，该房屋的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方，并计算房屋的保修期及物业管理费。若乙方在规定期限内未交纳购房款、专项维修资金、物业管理费等相关款项的，应向甲方每日支付相应款项总额的万分之五作为违约金。此外，物业管理费按每日千分之三计付滞纳金。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……。第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第二十一条产权登记甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……2、乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任……2、乙方委托甲方办理产权登记的如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。”合同的附件七补充协议约定，“……六、甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十二条关于“交房条件”的补充约定如下：在该商品房交付期限届满前，乙方应依约定付清房价款、违约金、税费、专项维修资金等费用，选择银行按揭付款方式的，甲方须收到全部银行按揭贷款，否则，甲方可以相应顺延交楼时间。无论乙方是否收到甲方的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期间届满前先行履行付款责任，即本合同的履行顺序为乙方先履行；如乙方未履行付清房价款和税、费的责任，甲方没有任何责任和义务将该商品房交付给乙方。八、交楼时，水、电、气如未能达到永久使用条件，乙方同意甲方用临水、临电、临气临时代替，但由甲方补足差价款至达到永久使用之日。十四、《商品房买卖合同》第二十九条关于通知的约定，甲方通知乙方收楼的方式包括但不限于电话、邮寄、报纸公告等，通讯方式均以《商品房买卖合同》上载明的联系方式进行联系。乙方逾期未能在合同约定的交楼时间内前往办理收楼手续的，视为甲方已将该商品房交付给乙方，该商品房的风险责任自交付之日起由乙方承担。十六、甲乙双方一致同意删除《商品房买卖合同》第二十一条关于“产权登记”、第二十二条关于“延迟办理产权登记的违约责任”的约定，双方就产权登记的办理方式以及延迟办理产权登记的违约责任变更为：1、现就乙方所购商品房产权登记，乙方自愿委托甲方办理下列事宜：（1）办理乙方所购商品房的预告登记；（2）办理乙方所购商品房的抵押权预告登记；（3）办理乙方所购商品房的《房地产权证》；（4）领取乙方所购商品房的《房地产权证》；（5）申办乙方所购商品房的《房地产他项权证》；2、乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后无需将该商品房的预告登记证明书交付给乙方，且甲方在下列条件同时具备之日起的210个工作日内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属资料送交房地产登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：（1）乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）等相关费用；（2）按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等）；（3）乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。（4）按地税管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理缴纳契税所必须的一切文件和本人协助。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。3、甲方仅负责乙方所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得房地产权属证书的时间由登记机关确定，与甲方无关，甲方对此不负责任。4、因办理本协议第一条约定的事项而乙方须承担的税费，乙方同意只是预付给甲方，由甲方向有关部门代缴，在本协议书约定的期限内的任何阶段如遇政府部门变更收费标准或增加新的收费项目的，乙方均应按政府部门的有关规定缴交，如乙方不按规定缴交而引起的任何后果均由乙方自行承担。5、本协议书第二条第2项约定的文件若在甲方办理时政府部门有变更或要求增加新文件的，乙方均应按政府部门的有关规定履行，如乙方不履行而引起的任何后果均由乙方自行承担。6、因乙方原因导致房地产权证无法按约定期限办理或延误交付的，由此引起的法律责任由乙方承担。7、若因乙方的原因（如按揭供款因有未按时还款记录银行不移交商品房买卖合同给甲方办证、面积差异乙方不及时签署补充协议等）导致不能如期取得房地产权属证书，甲方不承担任何责任。十七、《商品房买卖合同》中条款与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。”签订上述合同后，王旭武、李燕依约支付合同约定的购房款。2017年1月9日，王旭武、李燕办理了收楼手续。2018年3月14日，广州市增城区地方税务局出具涉案商品住房买卖契税完税证明。2019年3月20日，广州市增城区不动产登记中心受理凯裕公司增城区新塘镇港口大道北xxx号（单号）、xxx号、xxx号1幢、3幢、xxx号之一至xxx号之xxxx号，汇太西路xxxx单位新建（含商品房、经济适用房等）初始登记。凯裕公司于2019年4月6日向广州市规划和自然资源局增城区分局申请信息公开，征询直至2019年3月初不同意办理涉案房屋所在项目的房地产权属登记的原因及补缴土地出让金的相关情况。2019年4月12日，广州市规划和自然资源局增城区分局向被告作出穗规划资源增函[2019]555号《市规划和自然资源局增城区分局关于广州市凯裕房地产开发有限公司补缴土地出让金相关申请事项的复函》，载明“……一、关于不同意办理房屋初始登记的事项。你司向我局申请办理新塘镇群星村大岭住宅区“时尚广场”项目的新建（含商品房、经济适用房等）初始登记，经核查，因项目未缴清土地出让金，我局根据《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》（穗府办规[2018]7号）的有关规定，要求你司补齐其已缴清土地出让金的材料后再行办理初始登记，但你司于2017年9月27日提出退件申请。因你司一直未来申办缴交土地出让金手续，为责成你司切实履行土地出让金缴纳义务，我局于2018年4月13日向你司发出《补缴土地出让金告知书》，并告知你司“我局将暂停项目的相关审批业务，待涉及的的出让金缴清后予以恢复”。后为最大限度保障小业主的合法权益，维护社会秩序稳定，根据区政府工作部署，我局于2019年3月19日允许恢复办理欠缴出让金项目中已网签的小业主房屋登记手续业务。二、关于补缴土地出让金的标准及金额的事项。我局已向你司发出《补缴土地出让金告知书》（穗规划资源业务函【2019】2582号），该告知书中已明确计收土地出让金的标准及你司需补缴的土地出让金金额。……”。一审法院于2019年8月6日去函广州市规划和自然资源局增城区分局，征询凯裕公司何时提交办理涉案房屋《不动产权证》所需的权属登记材料等相关情况。2019年8月14日，广州市规划和自然资源局向一审法院作出穗规划资源协查[2019]651号《广州市规划和自然资源局关于广州市凯裕房地产开发有限公司59套房屋权属登记情况的复函》，载明“2019年4月至8月期间，广州市凯裕房地产开发有限公司和购房人共同向我局申请办理涉案的59套房屋的增量房转移登记，并提交了相关的材料。经核，上述申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式，我局已核准登记并以购房人名义核发了《不动产权证书》……”其中，办理本案涉案房屋权属登记的受理日期是2019年5月27日，出证日期是2019年5月28日。一审审理中，王旭武、李燕作如下陈述：一、关于逾期交楼违约金，涉案房屋于2017年8月29日取得竣工验收备案表后达到交楼条件。二、关于迟延办证违约金。合同补充协议第十六条的约定是格式条款，是无效的。凯裕公司滥用签约优势制定合同补充协议第十六条，设置了不合理的违约金起算前置条件，降低违约金标准，极大地损害王旭武、李燕利益，且没有特别提醒王旭武、李燕，所以这个条款是无效的。退一步讲，即便该条款有效，凯裕公司主张逾期办证违约金应从具备大确权起算缺乏合同依据。按照补充协议第十六条第二款约定，1、王旭武、李燕在实际交楼之日前已经付清房款、税费、抵押办证费等相关费用。2、身份证复印件在签买卖合同的时候已经交给凯裕公司，预告登记证明书已由凯裕公司持有，第二项要交什么资料也没有明确约定，且凯裕公司也没有通知王旭武、李燕交办证资料，且在2019年4月18日凯裕公司取得房屋初始登记证明前，是否交办证资料与凯裕公司迟延办理王旭武、李燕房产证没有因果关系。3、王旭武、李燕已经收楼，对开放商的房子质量无异议，对收楼日期无争议。4、关于契税，首先在凯裕公司取得房屋初始登记证明前，王旭武、李燕是否缴纳契税不影响凯裕公司办理王旭武、李燕房产证。其次王旭武、李燕缴纳契税的前提是凯裕公司办妥涉案房屋的面积测绘，向王旭武、李燕提交分户图，王旭武、李燕凭分户图和发票到税务局办理契税缴纳手续，由于凯裕公司未办妥房屋初始登记，凯裕公司一直没有通知王旭武、李燕办理契税缴纳手续，也没有提供分户图和发票，在庭审之前的迟延办证的责任应由凯裕公司承担。凯裕公司在不具备大确权的前提下，约定逾期办证责任，从缴纳契税之日起210个工作日后起算，违反诚信原则。最后，应该按照实际交楼之日确定违约金起算日期。凯裕公司作如下陈述：一、关于逾期交楼违约金。涉案房屋于2017年8月29日取得竣工验收备案表，但凯裕公司已按期通知王旭武、李燕收楼，且楼房完全可以使用，王旭武、李燕的实际使用利益并未受到损害，这个延期交楼只是因为竣工验收备案证书没有拿到，属于法律规定的手续性文件达不到交楼条件。二、关于迟延办证违约金。1、合同补充协议第十六条第二款第一项费用已经缴清，但是业主没有按照第四项缴清契税。契税是签合同要交的税，而非像王旭武、李燕说的要分户图之类的才能交，契税是签了合同就要交的；2、关于违约责任的起算点，一是完成房屋初始登记，二是要业主配合完成补充协议第十六条第二款所列明的事项之后210个工作日内，凯裕公司没有递交权属登记资料才要承担违约责任，不管初始登记有没有完成，王旭武、李燕均应履行合同约定的属于乙方的义务，没有履行列明事项则210个工作日的起算点就没有达到，不管王旭武、李燕因何原因没有缴纳契税，均不能作为起算点豁免的事由。3、凯裕公司在2017年8月17日将分户图移交给广东杰信律师事务所，后通知业主缴纳契税及相关费用，凯裕公司在取得房屋初始登记后通过电话通知业主交齐办证资料。凯裕公司提交王旭武、李燕王旭武出具的《承诺书》一份，载明“本人于2017年9月1日已领取时尚广场3—1703的办税资料。本人保证于领取办税资料之日起15日内、即2017年9月20日前办理好契税缴费手续，同时将‘中华人民共和国税收完税证明，第三联’原件交给杰信所办理办证手续。本人自愿承诺在上述期限内办理，如因本人未能及时缴交契税或未能提供完税证明资料给杰信所，造成办证批次顺延的，不予追究杰信所的任何法律责任。而且，因此造成不能如期办理不动产权证、收楼之日起的物业管理费等相关责任均由本人承担。”该《承诺书》同时记载，“王旭武、李燕王旭武于2018年4月14日已交齐契税，移交‘中华人民共和国税收完税证明，第三联’给杰信律师事务所办证用。”一审法院认为：一、《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件法律效力问题。王旭武、李燕分别在《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件上签名，该合同第一页商品房预售合同说明中明确本合同示范文本由广州市国土资源和房屋管理局制定，本合同中内容选择、空格填写及补充协议等，均应由双方当事人平等协商确定。合同正文亦明确约定本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件，本合同附件与正文具有同等法律效力。附件七本合同补充协议也明确约定《商品房买卖合同》中条款与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。故上述合同及附件是王旭武、李燕与凯裕公司双方的真实意思表示，内容合法，均是合同的组成部分。对于王旭武、李燕以该合同的补充协议属于明显减轻凯裕公司责任的格式条款，且凯裕公司对此未尽提示义务为由，主张该补充协议无效的抗辩，一审法院不予采纳。二、关于延迟交楼违约金的问题。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交房条件。结合涉案合同的约定，凯裕公司应在涉案房屋交付期限届满即2016年12月31日前将具备永久通水、永久通电、永久通气和永久通邮的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给王旭武、李燕。涉案房屋于2017年8月29日取得竣工验收备案表，凯裕公司未能在合同约定的期限内履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。王旭武、李燕于2017年1月9日办理收楼手续，现王旭武、李燕请求凯裕公司支付从2017年1月1日起计算至2017年1月9日止的延期交房违约金，合法合理，一审法院予以支持。凯裕公司认为违约金过分高于王旭武、李燕的实际损失，但未举证证明，故一审法院对此抗辩意见不予采纳。经核算，凯裕公司延期交房9天，违约金为5796.73元（每日按已付购房款1288162元的0.05%的标准计算）。三、关于延迟办理产权登记违约金的问题。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七：本合同补充协议第十六条第二款约定，“乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后无需将该商品房的预告登记证明书交付给乙方，且甲方在下列条件同时具备之日起的210个工作日内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属资料送交房地产登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：（1）乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）等相关费用；（2）按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿等）；（3）乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。（4）按地税管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理缴纳契税所必须的一切文件和本人协助。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。”现第二款第1项、第3项条件即付清购房款、税费、办证费等应付的一切款项以及对房屋质量无异议且收楼早已具备；关于第2项的条件，王旭武、李燕委托凯裕公司办理产权证，凯裕公司只有在通知王旭武、李燕提交办理房产证所需的相关文件后，王旭武、李燕才会知晓具体交什么文件并予以提交。凯裕公司未提交证据证明何时有效通知王旭武、李燕提交相关文件，应承担举证不能的不利后果。关于第4项的条件，凯裕公司在2017年8月17日将分户图移交给广东杰信律师事务所，由该律师事务所通知王旭武、李燕领取。王旭武于2017年9月1日领取涉案房屋的办税资料，并承诺于领取办税资料之日起15日内即2017年9月20日前办理好契税缴费手续后将完税证明交给杰信所办理办证手续。即王旭武、李燕需收到通知取得办税资料后再交纳契税。综上，业主缴纳契税亦先收到凯裕公司通知后取得办税资料，凯裕公司未能举证证明何时有效通知业主提交办证相关文件及取走办税资料，凯裕公司在通知业主交件的过错明显，而若以所列条件同时具备之日起认定凯裕公司具备向房地产权登记机关递交办理涉案房屋权属登记资料的条件明显不公，故一审法院认为宜认定涉案房产自收楼日即2017年1月9日起即可视为具备了凯裕公司将所需权属登记资料送交房地产权登记机关办理登记手续的全部条件。对于凯裕公司抗辩的造成逾期办妥房地产权登记的原因是政府行为，凯裕公司不应承担违约责任的问题，广州市规划和自然资源局增城区分局向被告作出穗规划资源增函[2019]555号《市规划和自然资源局增城区分局关于广州市凯裕房地产开发有限公司补缴土地出让金相关申请事项的复函》，载明“……一、关于不同意办理房屋初始登记的事项。你司向我局申请办理新塘镇群星村大岭住宅区“时尚广场”项目的新建（含商品房、经济适用房等）初始登记，经核查，因项目未缴清土地出让金，我局根据《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》（穗府办规[2018]7号）的有关规定，要求你司补齐其已缴清土地出让金的材料后再行办理初始登记，但你司于2017年9月27日提出退件申请。因你司一直未来申办缴交土地出让金手续，为责成你司切实履行土地出让金缴纳义务，我局于2018年4月13日向你司发出《补缴土地出让金告知书》，并告知你司“我局将暂停项目的相关审批业务，待涉及的的出让金缴清后予以恢复”。后为最大限度保障小业主的合法权益，维护社会秩序稳定，根据区政府工作部署，我局于2019年3月19日允许恢复办理欠缴出让金项目中已网签的小业主房屋登记手续业务。二、关于补缴土地出让金的标准及金额的事项。我局已向你司发出《补缴土地出让金告知书》（穗规划资源业务函【2019】2582号），该告知书中已明确计收土地出让金的标准及你司需补缴的土地出让金金额。……”由此可见，涉案房屋所在项目未能办理房屋初始登记的原因在于凯裕公司未补缴土地出让金，且凯裕公司所需补缴的土地出让金计算标准是明确的。另外，凯裕公司于2017年9月27日提出退件申请，一直未申办缴交土地出让金手续。凯裕公司作为有资质、有经验的房地产开发企业，可以预见也应当预见其开发案涉房地产项目所可能存在的经营风险及办证过程中可能存在的障碍。综上，补缴土地出让金属凯裕公司可以预见、应当预见的事项，凯裕公司据此抗辩逾期办妥房地产权登记不可归责于凯裕公司，凯裕公司不应承担违约责任，理据不足，一审法院不予采纳。自王旭武、李燕于2017年1月9日收楼之日起计算，至2017年11月13日已达210个工作日。王旭武于2018年4月14日交回完税证明，较其承诺交回的时间延迟了206天，凯裕公司应在2018年6月7日（自2017年11月13日起顺延206天）前完成递件行为。凯裕公司于2019年5月27日递件办理涉案房屋的《不动产权证》，自2018年6月8日起算，逾期354日。根据双方签订的合同补充协议中“每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金”的约定，核得凯裕公司应向王旭武、李燕支付的延期办理产权登记违约金为17700元（每日50元，计算354日）。王旭武、李燕认为约定的违约金标准过低，但未举证证明，故一审法院对此不予采纳。现王旭武、李燕主张被告支付迟延办证违约金，一审法院在17700元范围内支持王旭武、李燕的该项诉讼请求，对超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2019年9月3日判决如下：一、被告广州市凯裕房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王旭武、李燕支付2017年1月1日至2017年1月9日止的延期交楼违约金5796.72元；二、被告广州市凯裕房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王旭武、李燕支付延期办证违约金17700元。三、驳回原告王旭武、李燕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费795元，由原告王旭武、李燕负担601元，被告广州市凯裕房地产开发有限公司负担194元。二审期间，双方均无新证据提交。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。本院认为，一审法院认定王旭武、李燕与凯裕公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，合法有效，双方均无异议，本院不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对王旭武、李燕与凯裕公司的上诉主张，认定如下：一、关于迟延交楼违约金的问题。凯裕公司未能在合同约定的期限内履行交付房屋的义务，其行为已然构成违约，理应依约承担延期交房的违约责任。一审法院认定凯裕公司向王旭武、李燕支付从2017年1月1日起计算至2017年1月9日止的延期交房违约金5796.73元（每日按已付购房款1288162元的0.05%的标准计算），于法有据，本院予以维持。凯裕公司对此提出的上诉主张，缺乏充分依据，不予支持。二、关于迟延办理产权登记违约金的问题。（一）虽《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七对于办证期限重新作出约定，凯裕公司应在相应条件同时具备之日起的210个工作日内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属资料送交房地产登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门。但该约定条件不明，且以所列条件全部满足之日起认定凯裕公司具备向房地产权登记机关递交办理涉案房屋权属登记资料的条件亦明显不妥。一审法院以涉案房屋自收楼之日即2017年1月9日起算210个工作日为办证期限，公平合理，可以维持。（二）凯裕公司抗辩的造成逾期办妥房地产权登记的原因是政府行为，属不可抗力，凯裕公司不应承担违约责任的问题，一审法院已对此作出详细阐述，二审不再赘述。凯裕公司以其与国土部门之间的行政纠纷为由申请中止本案诉讼，依据不足，不予支持。（三）至于王旭武、李燕上诉主张其在未办妥初始登记之前，未交纳契税，并不影响凯裕公司办证，不能免除凯裕公司迟延办证违约责任的问题。因凯裕公司于2019年3月28日取得《广州市不动产首次登记告知通知书》载明对于涉案房屋所在楼宇的不动产首次登记，予以立案受理，现已核准登记并已记载于不动产登记簿，此前凯裕公司并不具备办理涉案房屋产权过户登记的条件。王旭武、李燕虽未依照承诺书交付契税，并不能成为凯裕公司迟延办证的抗辩理由，一审法院以王旭武、李燕相较承诺迟延交付完税凭证的期限减免凯裕公司相应迟延办证的违约责任，于法无据，应予纠正。（四）至于违约金标准的问题，因双方补充协议对此作出明确约定，该约定对双方具有约束力。王旭武、李燕并未提供充分证据证明该违约金标准低于凯裕公司违约对其造成的损失。王旭武、李燕上诉主张调整迟延办证违约金标准，本院不予支持。据此，自王旭武、李燕于2017年1月9日收楼之日起计算210个工作日至2017年11月13日期限届满，虽王旭武于2018年4月14日交回完税证明，但凯裕公司2019年3月28日办妥涉案房屋初始登记手续，才具备办证条件。凯裕公司于2019年5月27日递件办理涉案房屋的《不动产权证》，已经构成违约。该期间迟延办证的违约责任，均应由凯裕公司承担。因此，凯裕公司应按每日50元的标准自2017年11月14日起计算迟延办证违约金至2019年5月27日。综上所述，一审判决基本事实清楚，但对于迟延办证违约金的计算期限有误，本院予以纠正。王旭武、李燕的其他上诉主张，理据不足，凯裕公司的上诉主张亦不能成立，故均予驳回。另外，综合本案双方过错程度，对于本案一、二审案件受理费的负担，本院二审不作调整。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十条、第一百七十条第一款第（一）（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初2244号民事判决第一、三项及一审案件受理费负担的认定；二、变更广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初2244号民事判决第二项为：广州市凯裕房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向王旭武、李燕支付迟延办证违约金（违约金按每日50元的标准，自2017年11月14日起计至2019年5月27日止）。二审案件受理费1467元，由上诉人王旭武、李燕负担1065元，由上诉人广州市凯裕房地产开发有限公司负担402元。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄春成审判员  李 娜二〇一九年十二月三十日书记员  纪惠敏