北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终15422号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京天盈物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区新中西里13号楼（巨石大厦802室）。法定代表人：陈雪妹，董事长。委托诉讼代理人：石焕平，女，北京天盈物业管理有限责任公司总经理。委托诉讼代理人：戴洋，北京嘉润律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京市东城区学而思培训学校，住所地北京市东城区东四北大街201号。法定代表人：庄文辉，总经理。委托诉讼代理人：李华祎，男，北京市东城区学而思培训学校工作人员。委托诉讼代理人：邓若钦，北京大成律师事务所律师。上诉人北京天盈物业管理有限责任公司（下称天盈物业公司）因与上诉人北京市东城区学而思培训学校（下称学而思学校）租赁合同纠纷一案，双方均不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初12567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人天盈物业公司委托诉讼代理人石焕平、戴洋，上诉人学而思学校委托诉讼代理人李华祎、邓若钦到庭应诉。本案现已审理终结。天盈物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判我公司无需退还学而思学校保证金669921元；2.学而思学校承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、保证金本为保证学而思学校履行租赁合同而设，既然学而思学校单方违反租赁合同约定，其应按照合同履约，保证金不应再向学而思学校退回。保证金不予退还为租赁合同第4.3条明确约定。违约金与保证金性质功能不同，不应视为违约责任重复计算，一审认定保证金属于违约金性质属于适用法律错误。二、学而思学校故意提前毁约，过错程度严重，给我公司造成巨大损失，我公司所主张的违约金数额未高于自身遭受的经济损失，一审法院使用酌减规则，属于认定事实不清、适用法律错误。我公司因对方违约遭受的经济损失包括：相当于一个月租金的中介费、一个月免租期的租金、远低于其他承租户租金标准的租金差价、因学而思学校原因丧失的与其他意向承租户合作的巨大商业机会、因学而思学校拒绝将涉案房屋恢复原状导致的5个月房屋空置损失等。一审未认定我公司实际遭受经济损失情况，径直减轻学而思学校违约金数额属于认定事实不清、适用法律错误。学而思学校辩称，同意一审判决，不同意天盈物业公司的上诉请求。学而思学校上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第四项；2.改判我公司不支付天盈物业公司2019年5月1日至2019年6月11日的租金318804.19元；3.改判我公司不支付天盈物业公司违约金752723元；4.本案上诉费由天盈物业公司承担。事实和理由：一、我公司要求解除涉案合同系因政府新政策出台，租赁房屋不适用于儿童教学，不存在过错。2005年7月15日原建设部《高层民用建筑设计防火规范》并未明确中小学培训机构是否属于“儿童活动场所”。2018年2月13日教育部发布的《教育部办公厅等四部门关于切实减轻中小学生课外负担开展校外培训机构专项治理行动的通知》明确要求对存在重大安全隐患的校外培训机构要求立即停办整改。同年4月，北京市教委、民政局等联合印发《校外培训机构专项治理行动实施方案》，要求规范治理存在重大安全隐患的校外培训机构。在此背景下，消防部门开始认定中小学培训机构属于儿童活动场所。涉案房屋位于高层建筑的三层以上，用于中小学教学培训违反了《高层民用建筑设计防火规范》第4.1.6条规定。由于教育管理部门政策变化，消防部门不给予办理涉案房屋的消防审批，导致涉案房屋现无法继续作为中小学教育培训场所使用，房屋租赁合同已经失去继续履行的可能性。我公司本身也并不希望解除合同，合同无法继续履行是客观政策原因导致，我公司没有过错。二、天盈物业公司对涉案合同的签订及解除亦存在重大过错，故不应由我公司承担全部违约责任。一审判决考虑了承租人的过错，却未考虑天盈物业公司的过错，天盈物业公司作为出租方，没有做出任何提示，应承担相应过错，相关损失不能由承租人一方承担。三、天盈物业公司部分损失是由其自己造成和扩大，应承担相应责任。自教育政策变化后，我方积极与天盈物业公司协商解决，但其一意孤行，拒不配合。2019年5月1日至6月11日租金损失，是天盈物业公司放任损失扩大造成的，我公司被迫放弃了物品，强行交换钥匙，才避免了损失扩大，故不应当再承担租金损失。即使认定我方对合同解除有过错，但我方已经采取全部措施告知、提示对方，对方没有采取任何措施防止损失产生和扩大，反而故意拖延时间、放任房屋空置，造成损失发生，我方不应赔偿对方任何违约损失。天盈物业公司辩称，同意一审判决，不同意学而思学校的上诉请求。天盈物业公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间的租赁合同于2019年6月11日解除；2.判令学而思学校支付2019年5月1日至2019年6月11日的房屋租金318804.19元；3.判令学而思学校支付逾期付款违约金（以318804.19元为基数，按照日千分之三的标准，自2019年4月20日起至实际支付之日止）；4.判令学而思学校支付单方解约违约金共计2367053.42元；5.判令学而思学校承担恢复原状费用900000元。6.案件受理费由学而思学校承担。学而思学校向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同于2019年3月19日解除；2.判令天盈物业公司返还2019年3月19日至2019年4月30日期间的房屋租金323496.97元；3.判令天盈物业公司返还房屋租赁保证金669921元；4.判令天盈物业公司赔偿违约金10万元；5.全部案件受理费由天盈物业公司承担。一审法院认定事实：北京市东城区新中西里13号房屋（巨石大厦）产权人为北京通盈物业管理有限公司（原名为北京巨石房地产开发有限责任公司）。天盈物业公司受房屋产权人委托对外出租上述房屋。该楼于2003年4月23日通过消防验收。巨石大厦规划设计用途为商住，无居民居住，可以作为商业用房。2014年8月22日，天盈物业公司（甲方、出租方）与学而思学校（乙方、承租方）签订《巨石大厦房屋租赁合同》，租赁物位于北京市东城区新中西里13号巨石大厦东区3D（312建筑平米）、东区5层（752建筑平米），共计：1064建筑平米。租赁用途为办公、经营、培训。租赁期限自2015年8月16日至2020年8月15日。租金标准分段计算，2018年7月31日前按照每天每建筑平米6.9元计算，2019年7月31日前按照每天每建筑平米7.314元计算，之后按照每天每建筑平米7.75284元计算。租金上付，每三个月支付一次。其中2019年5月1日至2019年7月31日的租金710116元应于2019年4月20日前支付。履约保证金相当于三个月租金标准。如无法定或者约定理由，乙方不履行合同，出现违约导致合同解除的，履约保证金不退。同时履约保证金不退并不影响乙方按照合同约定承担相应的违约责任。合同到期乙方不再续租或因乙方原因提前终止合同的，乙方应在合同到期之日将租赁物按下述条件交付甲方，双方同时签订书面交接文件：乙方应将租赁物恢复至入住状态交予甲方，甲方书面同意可保留乙方二次装修的情况除外。合同约定甲方保证乙方租赁的房屋符合中华人民共和国及北京市的有关规定，拥有房屋产权和产权单位的合法授权；并向乙方提供合法的证件，甲方应提供的相关证明（产权证、产权单位授权委托书、营业执照、消防验收合格证等）的复印件，并加盖公章。乙方保证其具有签订及履行本合同的合法民事主体资格和民事行为能力，并应在取得政府部分相关证照、批准、许可后开始营业，不得违法、违规经营。合同免责条款约定，在下列无法控制的原因给乙方及其他人员的财产及人身造成损害的，甲方不承担任何责任：非可归责于甲方的政府行为造成的影响及政策法规的调整和改变；乙方违反中国法律、法规、北京市政府的相关规定而受到行政警告，处罚，同时导致甲方受到行政警告并处罚的，一切责任由乙方承担。关于违约责任，合同第10.1条约定如乙方无法定或者约定理由未按合同及其他补充条款按时支付各项租金和其他费用，乙方同意按照每逾期一日，向甲方支付欠费总额千分之三的违约金。在本合同履行过程中，除有法定或约定事由外，任何一方提前解除合同均属违约，由违约方向守约方按照下列约定支付违约金（含10.1）：租赁期限剩余的时间为十二个月以下时，违约方应交纳的违约金为相同期限的全部租金，超过十二个月时，其中十二个月以内的按照上述条款执行；除此之外，超出部分，违约方应交纳的违约金为剩余租期租金的50%。合同签订后，学而思学校对诉争房屋进行了二次装修，向天盈物业公司支付了履约保证金669921元，租金支付至2019年4月30日。2019年3月7日，学而思学校向天盈物业公司发函称，因国务院印发的《关于规范校外培训机构发展的意见》及相关教委、消防等部门要求，本教学点不能达到继续使用条件，经相关部门指示，我校领导研究决定拟2019年4月1日退租巨石大厦教学点。现委派高海峰与你公司协商提前解除合同事宜。2019年3月19日，天盈物业公司回复称，贵我双方于2014年8月22日就房屋租赁事宜签署《巨石大厦房屋租赁合同》，根据租赁合同约定，贵司承租我司坐落于北京市东城区新中西里13号巨石大厦东区3D、东区5层，建筑面积1064平方米，租期2015年8月16日至2020年8月15日。我司于2019年3月7日收到贵司要求提前解除租赁合同的公函，根据合同约定，贵司尚未达到解除租赁合同的法定或约定的条件，如贵司执意要求提前解除租赁合同，则需按照租赁合同的约定承担违约责任并返还租赁物。2019年4月1日，学而思学校再次发函称，2018年以来国家政策发生了变化调整，三层以上不允许进行未成年人教育培训经营活动，导致原房屋租赁合同的目的已经无法实现。2019年3月初，我校已向贵公司发出了正式的房屋租赁合同《解约函》。现我校迫于相关主管部门的压力，将于2019年4月8日开始对巨石大厦教学点的物品进行搬离，届时请贵公司予以配合。如届时贵公司不予配合我校搬离，不与我校办理房屋交接手续，将视为贵公司已经收回该房屋。同时，告知贵公司应开始将该房屋对外出租，如贵公司怠于出租该房屋导致损失扩大，就损失扩大部分应由贵公司承担。2019年4月8日，天盈公司再次回复称：我司于2019年3月19日的回函中明确表示贵司尚未达到解除租赁合同的法定或者约定的条件，如贵司执意要求提前解约，则需按照租赁合同约定承担违约责任并返还租赁物。我司于2019年4月4日收到贵司的正式公函，针对贵司提出的提前解除租赁合同，我司在此郑重通知，贵司主张的因国家政策发生变化导致无法继续承租租赁房屋的情形并非合同约定的解除情形，其次，上述情形不属于不可抗力，故亦非达到法定的解除条件。综上我司无法接受贵司解除租赁合同的请求。如贵司执意提前解约，需按照合同约定承担违约责任并返还租赁物。同时在贵我双方尚未就提前解约达成一致意见前，如贵司擅自对租赁房屋内物品进行搬离或者破坏，由此发生的一切责任由贵司自行承担。2019年5月7日，学而思学校再次发函表示贵司巨石大厦三层及五层租给我校的房屋均未设置单独的出入口，无法满足相关消防安全规定的要求，同时结合近期国家整顿教育培训机构的相关政策的调整，导致双方租赁合同目的已无法实现。我校按照相关的要求于2019年5月15日前停止使用上述房屋。期间我校多次找贵司相关领导协商解除合同，但贵司一直不同意解除合同。2019年4月2日我校已经向贵司发送了公函，但贵司一直通过保安阻碍，不配合我校搬离相关设备设施，如2019年5月15日前贵司仍不配合我校搬离、拆除相关设备设施，不与我校办理房屋交接手续，将视为贵司已收回该房屋。2019年6月4日，学而思学校再次发出告知函表示我校于2019年4月中旬已经搬出租赁房屋。为避免双方损失，我校多次找到贵司协商解除合同，但一直未果。2019年4月4日和2019年5月7日，我校两次向贵司发函请求贵司允许我校搬出房屋内的桌椅等设施，向贵司交还房屋，但贵司拒不同意。截止目前，贵司仍不配合我校搬离相关设备设施。为减少损失，我校正式通知贵司：我校放弃承租房屋室内设备设施所有权，房屋钥匙于今日交还贵司，贵司可以立即收回房屋。如贵司拒绝与我校办理房屋交接手续；将视为贵司已经收回该房屋。贵司怠于出租该房屋导致损失扩大的，就损失扩大部分应由贵司自行承担。根据天盈物业公司提供的录音证据显示，学而思学校虽于2019年4月1日的函件中表示将于2019年4月8日对巨石大厦教学点的物品进行搬离，但并未实际派人前往。双方在2019年4月25日时仍在就合同解除事宜进行协商。学而思学校于2019年6月4日将诉争房屋钥匙和《再次告知函》交至通盈集团前台。天盈物业公司称通盈集团于2019年6月11日才将房屋钥匙及函件转交给天盈物业公司。另查，《高层民用建筑设计防火规范》（2001年6月11日发）局部修订条文4.1.6条规定：托儿所、幼儿园、游戏厅等儿童活动场所不应设置在高层建筑内，当必须设在高层建筑内时，应设置在建筑物的首层或二、三层，并应设置单独出入口。根据《教育部办公厅等四部门关于切实减轻中小学生课外负担开展校外培训机构专项治理行动的通知》（发文日期2018年2月13日），对存在重大安全隐患的校外培训机构要立即停办整改。北京市教委、北京市民政局、北京市人力和社保局、北京市工商行政管理局印发《校外培训机构专项治理行动实施方案》（2018年4月15日），要规范治理存在重大安全隐患的校外培训机构，对在本行政区内的所有校外培训机构开展“拉网式”的全面摸底排除工作。再查，在学而思学校的民办非企业单位登记证书（法人）中，载明业务范围：中小学数学、英语培训。一审法院认为，根据法律规定，当事人要求解除合同，必须符合约定或者法定的条件。当事人通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案中，学而思学校系从事中小学课外培训的专业机构，对于儿童办学场所方面的政策法规的知悉程度理应高于天盈物业公司，对于《高层民用建筑设计防火规范》（2001年6月11日发布）规定的儿童活动场所一般不应设置在高层建筑内的规定其理应知晓。在明知上述规定的情况下，其仍决定承租诉争房屋，因此导致的合同无法履行的责任应由其自行承担。学而思学校自2010年开始承租该楼3层，14年续签合同，自15年起承租该楼的3层和5层，至其要求解除合同以前，合同一直正常履行，并未因上述规定影响其使用诉争房屋。学而思学校虽称国家教育政策发生了调整，但其提交的政策文件并未提出高于之前的规范性要求，学而思学校亦未提交证据证明其因此被相关部门处理。综上法院认为，学而思学校提前解除合同不符合约定或法定的条件，其发出的解除通知没有法律效力。学而思学校虽无权提前解除合同，但其实际已经明确表示不再继续履行合同，并交还了房屋钥匙，故法院认为双方合同已于2019年6月11日天盈公司确认收到房屋钥匙时解除。学而思公司认为天盈物业公司存在拖延办理房屋交接手续导致损失进一步扩大的情况，但其未就此提供任何证据，且考虑系学而思学校单方违约所致，故法院对此不予采纳。故学而思学校应向天盈物业公司支付2019年5月1日至2019年6月11日的房屋租金318804.19元。学而思学校迟延支付上述租金，应该依照合同约定自2019年4月21日起承担违约责任，但合同约定的违约金标准过高，法院酌情确定为中国人民银行同期贷款利率的四倍。租赁合同约定，在本合同履行过程中，除有法定或约定事由外，任何一方提前解除合同均属违约，由违约方向守约方按照下列约定支付违约金（含10.1）：租赁期限剩余的时间为十二个月以下时，违约方应交纳的违约金为相同期限的全部租金，超过十二个月时，其中十二个月以内的按照上述条款执行；除此之外，超出部分，违约方应交纳的违约金为剩余租期租金的50%。因学而思学校违约，应当向天盈物业公司支付违约金。但应当考虑学而思学校的业务范围为中小学数学、英语培训；确实存在高层建筑屋内三层以上不应该设置儿童活动场所的规定，而本案租赁标的主要位于巨石大厦5层，学而思学校实现租赁诉争房屋的主要合同目的受到限制。故应适当减轻学而思学校应承担的违约责任，学而思学校承担违约金的具体数额法院酌情确定为3个月的月租金（按照最后一期的租金标准）。另关于保证金，合同虽约定因承租人原因导致合同解除，保证金不退，且不影响其同时承担其他违约责任，但该处关于保证金的约定亦属于违约金性质，属于约定重复且过高，故关于学而思学校要求退还保证金的反诉请求，法院予以支持。依据合同约定，合同到期乙方不再续租或因乙方原因提前终止合同的，乙方应在合同到期之日将租赁物按下述条件交付甲方，双方同时签订书面交接文件：乙方应将租赁物恢复至入住状态交予甲方，甲方书面同意可保留乙方二次装修的情况除外。学而思学校入住后对房屋进行了二次装修并按照房屋现状将房屋交还，虽违反上述合同约定，但鉴于天盈物业公司主张的恢复原状费用尚未实际发生，其提交的费用标准系预估，学而思学校对此亦不予认可，故本案对该诉请暂不予处理，天盈物业公司可待恢复费用确定后另案主张。据此，一审法院于2019年10月判决：一、确认北京天盈物业管理有限责任公司与北京市东城区学而思培训学校签订的房屋租赁合同于2019年6月11日解除；二、北京市东城区学而思培训学校于判决生效后7日内向北京天盈物业管理有限责任公司支付2019年5月1日至2019年6月11日的房屋租金318804.19元；三、北京市东城区学而思培训学校于判决生效后7日内以318804.19元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍向北京天盈物业管理有限责任公司支付自2019年4月21日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；四、北京市东城区学而思培训学校于判决生效后7日内向北京天盈物业管理有限责任公司支付违约金752723元。五、北京天盈物业管理有限责任公司于判决生效后7日内退还北京市东城区学而思培训学校保证金669921元；六、驳回北京天盈物业管理有限责任公司其他诉讼请求；七、驳回北京市东城区学而思培训学校其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，天盈物业公司提交学而思学校北京市范围内3层以上部分教育基地的照片以及天盈物业公司在58同城网站登记的房屋出租广告信息，证明目的为学而思学校现在仍然有部分教育场所在高层建筑，其以涉案房屋无法实现其合同目的为由解除合同没有依据；涉案合同解除后天盈物业公司在网上大量发布招租广告但都未成功将房屋出租，天盈物业公司实际遭受的损失已经超过了六个月。天盈物业公司对与其相关的证据发表意见，称其他教学基地也在陆续找新址迁出，但找新地址的时间较长。本院对一审查明的事实予以确认。另，双方当事人均认可，自2010年起双方就本案涉案房屋中东区5层部分签订过租赁合同。2014年双方签订的租赁合同在2010年合同基础上又增加了3层部分。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有拘束力，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。本案中，天盈物业公司与学而思学校签订的《巨石大厦房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于合同解除问题，学而思学校反诉确认租赁合同于2019年3月19日解除，虽然2019年3月7日学而思学校以所承租的房屋不能达到继续使用条件为由通知天盈物业公司解除合同。但是根据法律规定，当事人要求解除合同，必须符合约定或者法定的条件。当事人通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案中，学而思学校系从事中小学课外培训的专业机构，对于儿童办学场所方面的政策法规的知悉程度理应高于天盈物业公司，对于《高层民用建筑设计防火规范》（2001年6月11日发布）规定的儿童活动场所一般不应设置在高层建筑内的规定其理应知晓。在明知上述规定的情况下，其仍决定承租诉争房屋，因此导致的合同无法履行的责任应由其自行承担。学而思学校主张国家教育政策发生了调整，但其提交的政策文件并未提出高于之前的规范性要求，且学而思学校亦未提交证据证明其因此被相关部门处罚。综上，学而思学校的通知解除合同不符合约定或法定条件，其发出的解除通知没有法律效力，故学而思学校的此项反诉主张本院不予支持。关于天盈物业公司所提确认租赁合同于2019年6月11日解除的问题，鉴于学而思学校已经明确表示不再继续履行合同，且于2019年6月4日将诉争房屋钥匙交至通盈集团前台。天盈物业公司于2019年6月11日收到通盈集团转交的房屋钥匙，因此一审法院确认双方之间的租赁合同于2019年6月11日解除并无不当。关于天盈物业公司所提要求学而思学校支付2019年5月1日至2019年6月11日期间房屋租金问题，因上述期间学而思学校并未与天盈物业公司办理房屋交接手续，天盈物业公司于2019年6月11日才收到房屋钥匙，因此对于天盈物业公司此项诉请本院予以支持。关于迟延交付租金违约金问题，一审法院酌情确定为中国人民银行同期贷款利率的四倍并无不当。学而思学校所提不同意支付2019年5月1日至2019年6月11日期间房屋租金的上诉主张本院不予支持。关于解约违约金问题，因学而思学校违约，应当向天盈物业公司支付违约金。关于违约金具体数额问题，鉴于学而思学校的业务范围为中小学数学、英语培训，且相关政策确实存在高层建筑屋内三层以上不应该设置儿童活动场所的规定，而本案租赁标的主要位于巨石大厦5层，学而思学校实现租赁诉争房屋的主要合同目的受到限制，故可以适当减轻学而思学校应承担的违约责任。学而思学校承担违约金的具体数额一审法院酌情确定为3个月的月租金（按照最后一期的租金标准）并无不当。关于天盈物业公司所提合同约定因承租人原因导致合同解除，保证金不退，且不影响其同时承担其他违约责任，因此学而思学校交纳的保证金不应退还的上诉主张，因合同中关于保证金的约定属于违约金性质，一审法院考虑到如将保证金全部没收明显属于违约金过高，故对于学而思学校要求退还保证金的反诉请求予以支持不无不当。因此天盈物业公司所提此项上诉主张本院不予支持。综上所述，天盈物业公司及学而思学校的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24943元，由北京天盈物业管理有限责任公司负担10499元（已交纳），由北京市东城区学而思培训学校负担14444元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇一九年十二月二十七日法官助理  冯海鑫书 记 员  房依彤