浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民终2772号 上诉人（原审被告）：余姚雍和宫大酒店有限公司。住所地：余姚市胜山西路178号。 法定代表人：宣乐群，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钱荣麓，浙江阳明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：楼颖莹，浙江阳明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：余姚市万通机电贸易有限公司。住所地：余姚市城区丰山路88号。 法定代表人：陆于民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪彩珍，浙江义韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙琼璐，浙江义韬律师事务所律师。 上诉人余姚雍和宫大酒店有限公司因与被上诉人余姚市万通机电贸易有限公司租赁合同纠纷一案，不服浙江省余姚市人民法院（2018）浙0281民初11590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 余姚雍和宫大酒店有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决未完全查明诉争房产经被上诉人同意后加建、改建且原有钢结构建筑已不复存在的基本事实。工业用地上的房屋均是上诉人承租后，在被上诉人同意的情况下进行加建、改建的，一审判决在认定事实时完全按照《续租租赁合同》的约定及被上诉人的单方确认，缺乏事实依据。原有的钢结构房屋均已被拆除，或加建、改建，无法返还。二、一审判决内容与被上诉人的诉讼请求不符，完全脱离被上诉人的诉讼请求。一审判决拆除超越了被上诉人的诉讼请求，于法无据。被上诉人经法院释明后拒不变更要求支付租金的诉讼请求，依法应予驳回。三、因《续租租赁合同》无效，双方对土地使用税及相关税费并无其他约定，按照相关规定及实际情况，上述费用应由被上诉人缴纳。 余姚市万通机电贸易有限公司辩称：1.一审判决上诉人返还土地及部分房屋是符合事实和法律规定的，上诉人认为已不存在上述钢结构与实际不符，原钢结构还是存在的，只是上诉人做了装修以及外墙的包围，原出租的土建房屋也还在，该土地房屋均是被上诉人原始所有。2.一审判决上诉人拆除自建、改建房屋是符合事实和法律规定的，是否同意自建、改建，上诉人均应按照法律规定向被上诉人交付腾空土地及房屋，一审判决根据《续租租赁合同》中确认的自建、改建房屋判决上诉人拆除房屋及相应的面积，并无不妥。3关于税费问题，一审按照双方约定判决是正确的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 余姚市万通机电贸易有限公司向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告之间签订的《续租租赁合同》；二、被告腾空并交付余姚市城区胜山西路178号工业用地（面积9261.81平方米）、地面建筑钢结构（面积约2860平方米）、连接钢结构土建二楼房屋（面积约363平方米）、一幢三楼办公用房（面积约660平方米）及附属房及门卫室（面积约100平方米）、被告改建加建一层房屋（约2000平方米）、被告自建房屋（约6000平方米）；三、被告支付租金（房屋占用使用费）及税费625013.33元（暂算至2018年9月30日，自2018年10月1日至房屋腾空之日止的房屋占用使用费按年租金和税费共计1218760元计算）；四、被告支付迟延履行金217483.56元（暂算至2018年9月30日，自2018年10月1日至实际履行之日止的延迟履行金按日千分之二计算）；以上合计842496.89元；五、本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理认定事实：2007年10月18日，原、被告签订《租赁协议书》一份，约定由被告租用原告位于余姚市城区胜山西路178号土地面积约14亩、地面建筑钢结构约4300平方米、一幢三楼办公生活用房约700平方米、附属房及门卫室约100平方米，租赁期限为十年，即2007年6月1日至2017年5月31日等。2013年5月29日，原、被告签订《租赁补充协议》一份，约定了后四年租金的租费及付款方式等。2018年3月22日，原、被告签订《续租租赁合同》及《补充协议》各一份，约定原告将其所有的坐落在余姚市城区胜山西路178号工业用地土地使用权面积9261.81平方米（有权证）及地面建筑钢结构4114平方米（无产权证）、连接该钢结构土建房屋共二楼面积363平方米（无产权证）、一幢三楼办公用房约660平方米（无产权证）、附属房及门卫约100平方米（无产权证），（以上标的原告原有持有）出租给被告使用；被告在原告原有钢结构建筑上已改建，加建一层房屋约2000平方米（无产权证）用作餐饮，被告在原告原有钢结构（面积1254平方米已被被告拆除）建筑面积上已自己建造房屋一幢面积约6000平方米（无产权证）用作客房。续租期限为8年，从2017年6月1日起至2025年5月31日止，每年租金为1000000元，发票税金减去被告可抵扣税金后原、被告共同承担50%，双方交纳的发票税费必须是租金全额的发票税费，（税费明细补充协议另附），被告租用期间，应按实际土地使用面积承担12元/平方米的土地使用税（税率有变化的，以国家变化为准）。先付后用，原告自2017年6月1日起开始计算租金及税费，租金和税费采取半年支付（即每年的5月1日与11月1日前各支付年租金及税费50%），但第一年年租金及税费在合同签订后三日内付清，以后每年于11月1日与5月1日前各交纳下半年度租金及税费。如逾期交纳租金及税费30日内，被告应向原告支付年租金和税费的0.2%（以天数计算）向原告交付迟延履行金。如逾期交纳租金及税费三个月，原告有权单方面终止合同，被告还应承担年租金和税费的0.2%（以天数计算）向原告交付迟延履行金等。补充协议约定：1.增值税等：租金收入（不含税）×6%，其中已含城市建设维护税、教育费附加、地方教育费附加、印花税。2.房产税：租金收入（不含税）×12%。3.以上开票税金除减去被告可抵扣税金外由原、被告双方共同承担50%，税金、税率、税种随国家政策的调整而调整，各种税费随租金同时交纳。 2017年6月1日至2018年5月30日年租金1000000元，被告至今合计支付租金966658元（2017年11月29日支付380000元、2018年3月24日合计支付540000元、2018年7月25日支付46658元）。 另查明，2019年4月28日，余姚市综合行政执法局出具关于《司法建议书》的复函，载明：贵院甬余法建[2019]1号《司法建议书》收悉。根据建议书要求，我局已就余姚市城区胜山西路178号土地上的地面建筑展开调查，目前已正式立案查处。我局将根据调查结果及时作出处理决定，并另行函告贵院。特此复函！ 一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，出租人未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案原、被告均明知原告出租的租赁物未经合法审批，故原、被告签订的《续租租赁合同》无效，对被告占用期间的使用费，可参照该合同约定的租金标准计算。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。该院依法告知原告可以变更诉讼请求，原告坚持诉讼请求。该院认为，当事人可以不变更诉讼请求，该院可以不依当事人确认的诉讼请求，通过自行认定法律关系的性质和民事行为的效力来进行裁判。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告诉请被告腾空并交付余姚市城区胜山西路178号工业用地（面积9261.81平方米）、地面建筑钢结构（面积约2860平方米）、连接钢结构土建二楼房屋（面积约363平方米）、一幢三楼办公用房（面积约660平方米）及附属房及门卫室（面积约100平方米）符合法律规定，该院予以支持；诉请腾空并交付被告改建加建一层房屋（约2000平方米）、被告自建房屋（约6000平方米），因该房屋系被告改建、加建、自建房屋，且未经合法审批，双方签订的《续租租赁合同》又无效，故该诉请该院不予支持，该房屋由被告自行拆除。原告诉请被告支付房屋占有使用费符合法律规定，该院予以支持；诉请被告支付租金的迟延履行金，合同无效，无法律依据，该院不予支持；诉请被告支付税费（土地使用税、房产税、增值税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育费附加）符合约定，且系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该院予以支持；诉请被告支付税费的迟延履行金，符合法律规定的部分，该院予以支持；超过部分，该院不予支持。被告关于合同无效的抗辩意见，该院予以采纳；其他抗辩意见，该院不予采纳。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、被告余姚雍和宫大酒店有限公司在本判决发生法律效力后十日内自行拆除余姚市城区胜山西路178号原有钢结构建筑上改建加建一层房屋（约2000平方米）、原有钢结构建筑地面上自建房屋（约6000平方米）后返还原告余姚市万通机电贸易有限公司余姚市城区胜山西路178号工业用地（面积9261.81平方米）、地面建筑钢结构（面积约2860平方米）、连接钢结构土建二楼房屋（面积约363平方米）、一幢三楼办公用房（面积约660平方米）及附属房及门卫室（面积约100平方米）；二、被告余姚雍和宫大酒店有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告余姚市万通机电贸易有限公司房屋占有使用费33342元，并按每年1000000元的标准支付自2018年6月1日起至被告实际返还之日止的房屋占有使用费；三、被告余姚雍和宫大酒店有限公司在本判决发生法律效力后十日内支付原告余姚市万通机电贸易有限公司按国家税率标准计算的自2017年6月1日起至被告余姚雍和宫大酒店有限公司实际返还之日止的土地使用税（扣减退税部分）及房产税、增值税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育费附加（开票税金减去被告余姚雍和宫大酒店有限公司可抵扣税金外）的50%（税金、税率、税种随国家政策的调整而调整），并按银行同期贷款基准利率的四倍支付至实际履行之日止的迟延履行金（分别以2017年6月1日至2018年5月30日的税费为基数自2018年3月26日起计算；以后以每半年的税费为基数分别自当年的5月2日起和11月2日起计算，直至实际返还之日）；四、驳回原告余姚市万通机电贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费12225元，由原告余姚市万通机电贸易有限公司负担5425元，被告余姚雍和宫大酒店有限公司负担6800元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：因本案租赁物未经政府相关部门审批，上诉人与被上诉人签订的《续租租赁合同》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于合同无效的处理规定，上诉人依法应根据《续租租赁合同》约定的范围、面积返还租赁物并支付相应的占有使用费。上诉人在租赁期间虽对租赁物存在改建、加建行为，但该行为也且未经合法审批，一审判决上诉人拆除相关建筑物后返还承租的工业用地，并无不当。被上诉人经一审法院释明未变更诉讼请求，一审法院根据所认定法律关系的性质和民事行为的效力进行裁判，未违反法律规定。一审法院对土地使用税及相关税费的判决，也无不当。 综上所述，余姚雍和宫大酒店有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12225元，由上诉人余姚雍和宫大酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  俞灵波 审判员  朱亚君 审判员  赵保法 二〇一九年十二月二十七日 书记员  陆 琼