湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12208号上诉人（原审被告）：杨丽春，女，1980年2月12日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被上诉人（原审原告）：长沙兆基物业管理有限公司，住所地湖南省浏阳市荷花办事处唐家洲（新月半岛一期观澜苑A6-A7栋一楼）。法定代表人：俞焕林，总经理。委托诉讼代理人：陈梦云，湖南湘卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丹，湖南湘卓律师事务所律师。上诉人杨丽春因与被上诉人长沙兆基物业管理有限公司（以下简称兆基公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初7805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨丽春上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或改判物业费用的减免。上诉理由：物业公司不作为导致房屋漏水、车位被占、外来车辆随意进出小区。法院未支持被告提交的证据，未考虑原告物业公司自身服务不到位的等因素。兆基公司辩称：物业公司已经尽到合同约定的义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。兆基公司向一审法院起诉请求：一、请求判决杨丽春支付兆基公司物业服务费9175元、环卫费336元及违约金（以欠缴金额为基数，自2015年5月1日起至实际履行之日止按每日2‰计算）；二、本案诉讼费用由杨丽春承担。一审法院认定事实：2013年9月15日，杨丽春购买了新月半岛外滩1栋3306号房，其住房面积为101.94㎡。原告系一家经批准从事物业服务的公司，2014年10月25日，兆基公司与杨丽春签订《前期物业管理服务协议》，由兆基公司为浏阳市新月半岛小区进行物业管理服务，合同中对物业服务内容、服务费用、违约责任等做了详细约定。根据协议约定，兆基公司服务期间，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，住宅1.8元/月/㎡；商业物业2.5元/月/㎡。交费时间：交付时预交半年的物业服务费用，以后每年的六、十二月预交下半年度的物业服务费用。如未按约定交纳物业服务费用，兆基公司可依照合同约定收取违约金，每日收取的违约金标准是应交纳额的千分之二。另，浏阳市人民政府浏政发[2014]3号文件规定，浏阳市城区居民环卫费收费标准为8元/月/户，根据该文件及《城市生活垃圾管理办法》的规定，浏阳市市容环境卫生管理局委托兆基公司向新月半岛小区居民收取各年度生活垃圾处理费及装修垃圾清运服务费。现因杨丽春拖欠兆基公司2015年5月1日至2019年6月30日的物业服务费及2016年1月1日至2019年6月30日的环卫费，经兆基公司书面催缴，杨丽春仍未交纳，为此，兆基公司诉至一审法院。庭审中，杨丽春提交照片等证据，用于证明小区车辆管理混乱、电梯没有维护、没有灭火器、门禁破损及存在油烟问题，用以证明物业公司没有按约履行义务等，但兆基公司对此均不予认可。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案兆基公司与杨丽春签订的《前期物业管理服务协议》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对杨丽春及物业公司均具有约束力。兆基公司为浏阳市新月半岛小区提供了物业服务，杨丽春作为该小区业主，理应按约定向兆基公司交纳相应的物业服务费用。兆基公司主张杨丽春支付环卫费，因兆基公司已向一审法院提交证据证明其代收该费用之合法性，故一审法院对该主张亦予以支持。关于杨丽春提出的其系受胁迫签订协议及物业公司扣押装修押金的意见，因其没有提交相应证据予以证实，一审法院不予采纳。关于杨丽春提出的房屋存在质量问题的意见，因房屋质量问题系杨丽春与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业服务费的交纳则属于杨丽春与兆基公司之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系，故杨丽春不能以房屋存在质量为由来拒交物业服务费，其抗辩理由一审法院不予支持。关于杨丽春提出的物业费收取的标准过高的意见，其可以向相关部门或机构提出，由相关部门与机构向兆基公司进行交涉、处理，督促其整改，但不能以此为由拒交物业费。关于杨丽春提出的物业公司服务不到位的问题，一审法院认为，杨丽春提交的证据不足以认定兆基公司未履行物业服务的义务或存在重大瑕疵。即使兆基公司对新月半岛小区的管理在某些方面可能存在一些瑕疵，但兆基公司作为该小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等即其提供的服务具有公共性和整体性是服务于整个小区的物业。故业主不按时缴纳物业服务费会对小区的整体服务产生不利的影响对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。另一方面，杨丽春作为涉案房屋的产权人亦已实际享受兆基公司提供的物业管理服务不能以兆基公司服务存在一些瑕疵为由不交纳物业服务费，故杨丽春的抗辩不构成可拒交物业管理费的正当理由。关于违约金，杨丽春未按照约定交纳物业服务费已构成违约，但兆基公司亦存在物业服务未完全到位，需要整改的部分，故对兆基公司要求杨丽春承担违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、杨丽春于本判决生效之日起五日内支付长沙兆基物业管理有限公司2015年5月1日至2019年6月30日的物业服务费9175元、2016年1月1日至2019年6月30日的环卫费336元。二、驳回长沙兆基物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由杨丽春负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨丽春二审提交了如下证据：证据一、杨丽春车位被占及车子受损照片一张、杨丽春房子漏水报修长期得不到响应导致房子受潮发霉的照片四张，拟证明兆基公司未履行《前期物业管理服务协议》中对小区车辆停放有效管理的承诺，自购车位经常被占，车库通道因无序停车导致经常被堵，房屋漏水没有及时处理。证据二、门禁及车库视频，拟证明小区门岗及车库识别系统形同虚设，车库没有物业保安人员的管理巡视，对车辆不予登记，车辆可以随意进出。证据三、电视新闻视频，拟证明因兆基公司未履行责任和义务导致小区发生两起恶性刑事案件，导致业主人身及财产安全受到损害。兆基公司对上述证据的三性均不予认可。本院审理后认为，证据一因系照片打印件，无法核实照片真实性、与本案房屋存在关联，本院不予确认。对证据二、三的真实性予以认可，对其关联性、证明目的不予确认。兆基公司二审提交如下证据，来访人员登记表四张，拟证明物业公司对外来车辆、人员进行登记，已尽到合同约定的义务。杨丽春质证认为登记表是虚假的。本院审查后对来访登记表的真实性、证明目的不予确认。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案双方争议焦点如下：兆基公司提供的物业服务是否存在严重瑕疵，是否应对物业服务费予以减免。本院认为兆基公司与杨丽春签订的《前期物业管理服务协议》均系双方的真实意思表示，且无法定的无效情形，其合法有效，能作为双方享有权利及履行义务的依据。兆基公司在新月半岛小区提供物业服务的过程中已履行了主要的物业服务义务，虽然物业服务仍存在一定瑕疵，但其不足以成为杨丽春拒交物业费的理由。一审法院综合本案情况，考虑到兆基公司服务瑕疵对其主张的违约金部分予以了驳回。因此，杨丽春减免物业管理费的上诉理由，因无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，杨丽春的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人杨丽春负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  何 鑫审判员  戴 静二〇一九年十二月四日法官助理田露书记员田露附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。