四川省宣汉县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川1722执异64号 案外人:蒋平，男，生于1976年3月4日，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：符小虎，四川法坛律师事务所律师。 案外人:亢满，女，生于1973年5月25日，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：符小虎，四川法坛律师事务所律师。 申请人:张小红，女，生于1973年10月25日，汉族，住四川省成都市高新区。 被申请人:李志辉，男，生于1971年8月21日，汉族，住四川省成都市金牛区。 被申请人:周小丽，女，生于1970年9月1日，汉族，住四川省宣汉县。 本院在执行申请人张小红与被申请人李志辉、周小丽诉前财产保全一案中，案外人蒋平、亢满于2019年11月22日对本院查封其购买的被申请人李志辉、周小丽共同共有的坐落于成都市金牛区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人蒋平、亢满称，2019年10月22日，张小红申请对李志辉、周小丽名下的位于成都市金牛区住房予以诉前财产保全，宣汉县人民法院作出了（2019）川1722财保220号民事裁定，但李志辉，周小丽早于2014年4月24日将保全住房卖与了蒋平、亢满。请求撤销宣汉县人民法院（2019）川1722财保220号民事裁定，中止对蒋平、亢满购买李志辉、周小丽位于成都市金牛区住房的执行。一、2014年4月24日，李志辉、周小丽与蒋平、亢满签订了该住房的买卖协议，并约定除了支付李志辉、周小丽的首付款和按揭款外，另外支付3万元利息。蒋平、亢满在宣汉县人民法院作出保全裁定之前，分二次将约定的购房款以银行转款的方式支付。二、蒋平、亢满在签订合同并履行后，于2014年6月1日通过中介将该房屋出租给了石立伟，租期5年至2019年6月1日止，石立伟也按约定支付了5年租金。期满后，又于2019年7月1日出租给了成都蓉寓房屋租赁有限公司（法人:石立伟），租期同样为5年。因此，蒋平、亢满在宣汉向人民法院保全前的出租行为，是蒋平、亢满对该房屋合法占有的种体现方式。三，蒋平、亢满除在签订合同时支付了双方约定的购房款和利息45万余元，并从2014年5月开始按李志辉、周小丽原贷款合同约定还款时间和金额按月支付按揭款至今。四，除双方在签订购房合同时约定6年之内办理过户外，最主要的是蒋平、亢满和李志辉、周小丽签订合同时该房屋已抵押给中国银行贷款20年，在未还清银行贷款之前根本无法办理过户登记，因此该原因应属于非因买受人自身原因未办理过户登记。 本院查明，2019年10月22日，本院受理了张小红申请与李志辉、周小丽诉前财产保全一案。2019年10月23日，本院作出（2019）川1722财保220号民事裁定：查封李志辉、周小丽共同共有的位于成都市金牛区房屋（成房权证监证字第××号）。查封期间，该房屋由李志辉、周小丽保管使用，但不得变卖、毁损、设置抵押等他项权利，查封期限三年。 2019年11月22日，蒋平、亢满向本院提出书面异议，请求撤销本院（2019）川1722财保220号民事裁定，中止对蒋平、亢满购买李志辉、周小丽位于成都市金牛区房屋的执行。同日，本院立案受理。 同时查明，2010年12月28日，李志辉、周小丽作为买受人与作为出卖人的成都瑞发置业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：李志辉、周小丽购买成都瑞发置业有限责任公司位于府河天成（项目名称）金牛区房屋（面积：91.01㎡），总价802725.00元。该房的按揭银行（抵押权人）为中国银行股份有限公司成都蜀都大道支行，按揭期限20年。2011年2月11日，成都瑞发置业有限责任公司对该房进行了签约备案，合同签约备案号：1239413。 2011年3月14日，李志辉、周小丽作为借款人和成都瑞发置业有限责任公司作为保证人与作为贷款人的中国银行股份有限公司成都蜀都大道支行签订了《个人住房贷款合同》，合同约定：贷款金额560000.00元，贷款期限为20年。李志辉、周小丽以该贷款所购房屋提供抵押担保。 2014年3月6日，李志辉、周小丽办理了共同共有的位于成都市金牛区房屋的《房屋所有权证》。2014年6月10日，李志辉、周小丽作为抵押人与作为抵押权人的中国银行股份有限公司成都蜀都大道支行办理了该房的抵押登记。 2014年4月24日，李志辉、周小丽（甲方）与蒋平、亢满（乙方）签订了《房屋买卖协议》，双方约定：“经甲、乙双方协商，甲方自愿将成都金牛区西北桥街222号府河天成龙门镇6号楼2单元18楼2号套房卖与乙方，达成如下协议：1、此房总价款802725.00元，向银行贷款56.00万，除甲方在今日前已打款160000.00元，首付242725.00元，杂费16611.00元。总计420000.00元。2、此房属按揭房，甲方在今日之前总体已付肆拾贰萬元正，乙方一次性付与甲方。3、此房下欠银行按揭款从今日起，乙方全权承担。4、此房屋在房产证已到户时算6年之内必须过户。5、此房过户时，所有税费由乙方负责。6、此协议一式二份，双方签字生效，不得反悔。备注：房屋买卖合同及相关手续全部交于乙方”。同时，双方约定由蒋平、亢满另给付李志辉、周小丽以前支付房款的利息3万元。当日，亢满通过其在中国邮政银行股份有限公司宣汉县支行的账户向李志辉也在该行的账户转账240000.00元，并给付了李志辉、周小丽现金10000.00元。同时，李志辉、周小丽将该房以及《房屋所有权证》、周小丽偿还按揭款的银行存折等交付给了蒋平、亢满。2015年3月6日，蒋平通过其在四川宣汉农村商业银行股份有限公司的账户向李志辉也在该行的账户转账250000.00元，其中购房款200000.00元，其他类别款项50000.00元。 从2014年5月至2015年7月，亢满按月在柜台存入现金至周小丽偿还按揭款的银行账户以偿还房屋贷款。从2015年8月至今，亢满按月通过其在中国银行达州宣汉支行的账户转账至周小丽偿还按揭款的银行账户以偿还房屋贷款。 本案中，《商品房买卖合同》中的“府河天成（项目名称）金牛区”，与《房屋买卖协议》中的“成都金牛区西北桥街222号府河天成龙门镇6号楼2单元18楼2号”，以及《房屋所有权证》中的“金牛区府河桥东路222号6栋2单元18层2号”指向的均是同一房屋，只是称谓不同。 2014年4月27日，蒋平将所购成都市金牛区房屋出租给石立伟（住山东省新泰市使用，并签订了《房屋出租合同》和《房屋租赁补充协议》，合同及补充协议约定：租期从2014年6月1日至2019年6月1日止，租金每半年支付一次（9600.00元）。此后，石立伟按照约定的支付方式和金额，通过他人向蒋平在中国农业银行股份有限公司的账户转存了这期间的租金。租期届满前，石立伟又与蒋平于2019年5月13日签订了该房的《房屋出租合同》和《房屋租赁补充协议》，合同约定：租期从2019年7月1日至2022年6月30日止，租金每半年支付一次（10000.00元）。当日，石立伟通过微信向蒋平转入半年的租金10000.00元和押金1600.00元，蒋平向石立伟出具了11600.00元的收据。 本院认为，在本院查封李志辉、周小丽共同共有的位于成都市金牛区房屋前，蒋平、亢满与李志辉、周小丽就签订了合法有效的书面买卖合同，蒋平、亢满给付了李志辉、周小丽全部约定购房款450000.00元，并实际占有了案涉房屋并出租给他人使用至今。同时，从2014年5月至今，蒋平、亢满一直按时偿还案涉房屋的银行贷款（按揭款）。蒋平、亢满购买案涉房屋后未办理产权过户登记，是因为以案涉房屋作为抵押的银行贷款未偿还完毕，案涉房屋的抵押权没有消灭而不能办理产权过户登记，因此，蒋平、亢满未办理产权过户登记非因自身原因。综上，蒋平、亢满对案涉房屋的权利能够排除执行，其异议理由成立，故本院对其相应的异议请求予以支持。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 中止对李志辉、周小丽共同共有的位于成都市金牛区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 罗 宣 审判员 彭良杉 审判员 吴 志 二〇一九年十二月六日 书记员 王光轩