吉林省江源林区基层法院 民 事 判 决 书 （2019）吉7605民初192号 原告：韩继萍，女，汉族，1967年3月7日生，三岔子林业局房建处退休工人，住吉林省白山市江源区。 委托诉讼代理人：杨亮，吉林颖慧律师事务所律师。 被告：白山市昌鑫房地产开发有限公司，住所地：江源区城墙街三委春城路。 法定代表人：刘鹏，职务经理。 委托诉讼代理人：刘毅，吉林修然律师事务所律师。 原告韩继萍与被告白山市昌鑫房地产开发有限公司（以下简称昌鑫公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩继萍的委托诉讼代理人杨亮、被告白山市昌鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩继萍向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。2、判决被告返还原告88,135元购房款及利息。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为鼎盛大厦的开发商，2003年在销售鼎盛大厦商铺时通过广告宣传车、宣传单等方式对所有业户承诺所售商铺可以办理按揭贷款，按揭贷款由被告负责办理。在原告对被告承诺合理信赖的情况下，原被告于2013年9月6日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的鼎盛大厦1幢四层12号商铺，面积20.76平方米，总价款168,135元，支付方式为：首付50%，剩余50%办理银行按揭贷款支付。合同签订后，原告支付被告88,135元年首付款，被告将商铺交付给原告。但由于被告原因该商铺无法办理按揭贷款，也无法办理房产证，双方合同目的无法实现，因此原告起诉被告要求解除合同，返还购房款及利息，请求依法判决。 白山市昌鑫房地产开发有限公司辩称，应依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、按揭贷款的合同当事人是买房人和贷款银行，房屋开发公司不是按揭贷款的当事人，在按揭贷款过程中房产开发公司不负有任何义务，原告未取得贷款是因为原告未与贷款银行达成按揭贷款合同，与被告无关；2、原告未取得按揭贷款，但房屋买卖合同仍应履行；3、如果解除合同可能涉及到返还财产、赔偿损失、返还租金等问题，以上问题是本案的审理范围；4、被告在履行房屋买卖合同过程中不存在过错，也不存在违约行为，原告请求解除合同，没有法律依据也没有事实依据，应依法驳回原告的诉讼请求；5、原告解除合同的诉讼请求过了法定一年的诉讼时效及原告诉权行使过三年诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2013年9月6日，韩继萍与昌鑫公司签订一份《商品房买卖合同》，韩继萍购买了由昌鑫公司开发建设的白山市江源区鼎盛大厦第1幢4层12号房。该房建筑面积20.76平方米，单价每平方米8,099元。合同中“付款方式及期限”条款内容为：“买受人按下列第3种方式按期付款：1.一次性付款首付房款捌万捌仟壹佰参拾五元整（￥88.135.00元）2.分期付款贷款人民币捌万元整（￥80.000.00元）3.其他方式首付50%房款，剩余50%房款办理银行按揭贷款”。合同签订后，韩继萍依约交纳了首付款88,135元，2013年10月份该房（商铺）交付给韩继萍。韩继萍庭审时称，购买商铺的目的是经营使用，接手后自己经营使用了两年，后由于生意不好不再使用，一直闲置至今。2015年8月14日昌鑫公司向白山仲裁委员会申请仲裁，要求韩继萍支付所欠商品房款项及承担违约金，白山仲裁委员会于2015年8月15日受理，后因双方无仲裁协议，昌鑫公司于2017年11月21日撤回申请。韩继萍购买商铺余款8万元至今未给付昌鑫公司。 另查明，由于昌鑫公司未到江源区不动产登记中心办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，致使韩继萍无法办理按揭贷款，其购买的商铺亦无法办理不动产权证。 以上事实有原、被告当庭陈述意见、商品房买卖合同书、收款收据、仲裁申请书、送达回证、撤回仲裁申请书、商品房预售许可证、白山市江源区不动产登记中心证明等在卷佐证。 本院认为，韩继萍与昌鑫公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法、有效。合同双方应依约履行。现韩继萍以昌鑫公司的原因使自己购买的商铺无法办理按揭贷款，也无法办理房产证，双方合同目的无法实现为由要求解除合同并返还购房款及利息。 本案的焦点的问题是应否解决韩继萍与昌鑫公司签订的合同。韩继萍提出解除合同的理由有两点：1、昌鑫公司原因致使自己购买的商铺无法办理按揭贷款，无法实现合同目的；2、昌鑫公司原因致使自己购买的商铺无法办理房产证，无法实现合同目的。 下面就韩继萍要求解除合同的这两点理由分别进行评判： 合同的解除权分为约定解除权和法定解除权，由于韩继萍主张的以上两种合同解除情形未与昌鑫公司事先进行约定，故韩继萍行使的是法定解除权。根据合同法关于合同解除的理论，一方当事人履行合同过程中存在违约行为，但并不必然导致另一方当事人享有合同解除权。只有在一方当事人的违约行为已构成根本性违约致使双方不能实现合同订立目的时，另一方当事人才享有法定解除权。反之，其解除合同的诉讼请求将不被支持。 关于韩继萍主张解除合同的第一个理由：昌鑫公司原因致使自己购买的商铺无法办理按揭贷款，无法实现合同目的。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”之规定，本案中，虽然由于昌鑫公司未到江源区不动产登记中心办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，致使韩继萍无法办理按揭贷款（商品房担保贷款合同），但并未导致商品房买卖合同不能履行，韩继萍购买的商铺已依约交付，韩继萍已实际占有、经营使用、收益，并未影响其购买商铺为经营使用的合同目的实现，昌鑫公司虽有违约行为，但未构成根本违约，韩继萍不享有合同的法定解除权，所以，韩继萍以昌鑫公司的原因使自己购买的商铺无法办理按揭贷款，双方合同目的无法实现为由要求解除合同依据不足，本院不予支持； 关于韩继萍主张解除合同的第二个理由：昌鑫公司原因致使自己购买的商铺无法办理房产证，无法实现合同目的。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二项由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：“（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“下列情形之一的，当事人可以解除合同。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，由于昌鑫公司未到江源区不动产登记中心办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，致使韩继萍购买的商铺无法办理不动产权证（房产证），昌鑫公司的违约行为构成根本违约，韩继萍享有法定解除权。但法定解除权的行使是有期限的，韩继萍购买的是预售商品房（商铺）于2013年10月接收使用，因具体时间不详，估且按2013年10月30日起算，依据上述规定，昌鑫公司按规定应当协助韩继萍在90日内（即2014年1月30日前），办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。在此期限届满后超过一年，即至2015年1月30日韩继萍仍无法办理房屋所有权登记，韩继萍享有的法定合同解除权已成就，行使合同解除权的起点为2015年1月31日，韩继萍应按规定于一年内行使合同解除权，即韩继萍应于2016年1月31日前行使合同解除权，且该一年时间是除斥期间，不因任何事由而中止、中断、延长。韩继萍未在该一年期间内行使解除权，其解除权已于2016年1月31日归于消灭。韩继萍于2019年10月14日才起诉要求解除与昌鑫公司的《商品房买卖合同》，明显超过法定行使解除权的期限，故其以昌鑫公司原因致使自己购买的商铺无法办理房产证，无法实现合同目的为由要求解除合同，本院无法予以支持。 综上所述，韩继萍请求解除合同及返还购房款及利息的请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条第二项、第十九条、第二十三条，判决如下： 驳回原告韩继萍的诉讼请求。 案件受理费1,002元，由原告韩继萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春林区中级法院。 审判员 杨 军 二〇一九年十二月二十日 书记员 牛健豪