吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民终3042号上诉人（原审被告）：吉林市龙潭区红苹果养老院，住所地吉林市龙潭区。法定代表人：张丽姝，院长。委托诉讼代理人：张微，吉林军鹏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：资涛，男，1966年7月5日生，汉族，中国石油吉林数据中心职工，住吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：张微，吉林军鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国石油吉林石化矿区服务事业部，住所地吉林市昌邑区。负责人：李春青，主任。委托诉讼代理人：段大明，吉林江城律师事务所律师。上诉人吉林市龙潭区红苹果养老院（以下简称红苹养老院）、资涛因与被上诉人中国石油吉林石化矿区服务事业部（以下简称矿区事业部）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省吉林市龙潭区人民法院（2019）吉0203民初1310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人红苹果养老院的法定代表人张丽姝、资涛以及两上诉人的共同委托诉讼代理人张微，被上诉人矿区事业部的委托诉讼代理人段大明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。资涛、红苹果养老院上诉请求：撤销一审民事判决，驳回矿区事业部的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足。案涉房屋由红苹果养老院使用，与资涛无关。资涛有自己的工作，当时因各种原因只是房屋租赁合同的签订者，但房屋实际使用人是红苹果养老院。矿区事业部也认可与红苹果养老院形成房屋租赁合同关系，一直都是红苹果养老院交付房屋租金，与资涛无关。红苹果养老院作为公益性的养老院，欠付矿区事业部的房屋租金也是有原因的。红苹果养老院自承租房屋之日起至2017年末一直缴纳房租，矿区事业部出租的房屋存在漏水等质量问题，矿区事业部违约在先，房屋存在严重漏水和供热不热等严重的质量问题，资涛、红苹果养老院也多次找到矿区事业部解决问题，但是矿区事业部推脱、不予解决。现房屋还存在漏水质量问题，没有妥善修缮。红苹果养老院是特困供养机构，医养结合养老院，因其特殊性质无法搬迁，矿区事业部应当找其原因帮助资涛、红苹果养老院解决问题，而不应该起诉资涛、红苹果养老院的追缴房屋租金和占有使用费，应该切实帮助资涛、红苹果养老院把养老院办好，使无家可归老人们能够安居乐业，解决大集体下岗就业问题，这是一举多得的好事。因此，请贵院依法组织调解、切实解决本案的根本问题。矿区事业部辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，资涛是房屋租赁合同签订人，是合同的相对人，应当承担相应的民事责任。在双方合同解除后，双方再未签订新的房屋租赁合同，红苹果养老院和资涛既不交纳房租，也不交还房屋，应迁出涉案房屋。龙潭区人民法院（2019）吉0203民初171号民事判决及吉林市中级人民法院（2019）吉02民终1191号民事判决，已审理了资涛、红苹果养老院作为原告提起的因房屋质量问题和供热问题进行的诉讼。该纠纷已经由生效判决予以解决，不应在本案中重复提起。请求二审法院驳回资涛、红苹果养老院的上诉请求。矿区事业部向一审法院起诉请求：1.判令资涛、红苹果养老院立即迁出并返还涉案房屋。即龙潭区xxxx房屋,房屋所有权证号为：吉林市房权证龙字第xxxx号；2.判令资涛、红苹果养老院立即交纳2019年4月至6月份房租109,807.5元，并从2019年7月1日按每日1,213.34元向矿区事业部给付房屋占有使用费至实际迁出房屋之日止；3.判决资涛从2019年7月1日按每日121.33元计算给付违约金至资涛、红苹果养老院实际迁出房屋之日止。一审法院认定事实：2014年6月11日，矿区事业部与资涛签订房屋租赁合同，租赁合同约定：矿区事业部将坐落于吉林市龙潭区吉化集团房产经营有限公司工商房（建筑面积2500平方米，层数3、房屋所有权证号为：吉林市房权证龙字第xxxx号）出租给资涛，租赁房屋用途为养老院，租赁期限为五年，自2014年7月1日至2019年6月30日，租金为1,831,530元（2014年7月至12月150,000元，2015年1月至12月315,000元，2016年1月至12月346,500元，2017年1月至12月381,150元，2018年1月至12月419,265元，2019年1月至6月219,615元），租期每满1年为一个结算周期（2014年7月至12月租金于2014年6月30日前现金结清，2015年至2019年租金于每年租赁期起始日前现金结清）；逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按每延迟1日支付日租金2倍违约金；合同期满后，逾期归还房屋的每逾期1日，支付日租金2倍违约金；合同变更或解除，不能免除违约方应承担的违约责任。2014年12月8日，红苹果养老院取得登记证书并在该处进行经营至今，在经营过程中，红苹果养老院陆续向矿区事业部缴纳了2014年至2017年的涉案房屋租金。2019年1月28日，红苹果养老院、资涛起诉矿区事业部，矿区事业部提出反诉，一审法院于2019年4月24日作出（2019）吉0203民初178号民事判决，判决主文为：一、矿区事业部于本判决生效后立即给付红苹果养老院、资涛房屋维修费用15,540元；二、红苹果养老院、资涛于本判决生效后立即给付矿区事业部2018年和2019年1月至3月租赁房屋租金529,072.50元；三、驳回红苹果养老院、资涛的其他诉讼请求；四、驳回矿区事业部的其他诉讼请求。红苹果养老院、资涛不服该判决提起上诉，2019年7月17日，吉林市中级人民法院作出（2019）吉02民终1191号民事判决，判决主文为：一、维持吉林省吉林市龙潭区人民法院（2019）吉0203民初178号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销吉林省吉林市龙潭区人民法院（2019）吉0203民初178号民事判决第四项；三、资涛与矿区事业部于2014年6月11日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月30日解除；四、驳回矿区事业部的其他诉讼请求。该判决已于2019年7月23日生效。资涛、红苹果养老院未按租赁合同的约定，向矿区事业部缴纳2019年4月至6月份的涉案房屋租金。且现仍占有、使用涉案房屋至今。该租赁合同到期后，双方未续签租赁合同。一审法院认为，一、关于涉案房屋是否应予返还问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。矿区事业部与资涛于2014年6月11日签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，矿区事业部与资涛签订的租赁合同约定租赁期为5年（2014年7月1日至2019年6月30日）。该租赁合同现已到期，且经吉林市中级人民法院作出的（2019）吉02民终1191号民事判决该租赁合同于2019年6月30日解除。现红苹果养老院、资涛继续占有、使用涉案房屋无事实和法律依据，故对矿区事业部要求红苹果养老院、资涛从涉案房屋迁出，并将涉案房屋交付给矿区事业部的诉讼请求，予以支持。二、关于租金给付问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本案中，矿区事业部与资涛签订的房屋租赁合同约定租金数额及给付方式为：2019年1-6月份6个月的租金为219,615元；租期每满1年为一个结算周期（2014年7-12月租金于2014年6月30日前现金结清，2015年-2019年租金于每年租赁期起始日前现金结清）。故2019年4-6月份3个月的租金为109,807.5元（219,615元÷6×3），日租金为1,213.34元（219,615元÷181天）。红苹果养老院、资涛从2014年持续占有、使用涉案房屋至今。根据上述法律规定，对矿区事业部要求红苹果养老院、资涛给付2019年4-6月份租金109,807.5元及从2019年7月1日以后至迁出涉案房屋之日止的占有使用费按每日1,213.34元计算的诉讼请求予以支持。三、关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，矿区事业部与资涛在合同中对违约责任进行了约定即逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按每延迟1日支付日租金2倍违约金；合同期满后，逾期归还房屋每逾期1日，支付日租金2倍违约金；合同变更或解除，不能免除违约方应承担的违约责任。现矿区事业部自行将违约金调整为每日121.33元（日租金1,213.34元×10%），属于其放弃权利，不违反法律规定。对矿区事业部要求资涛给付违约金（从2019年7月1日起至迁出涉案房屋之日止，按每日121.33元计算）的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、红苹果养老院、资涛于本判决生效之日起50日内从坐落于吉林市龙潭区xxxx工商房（建筑面积2500平方米，层数3、房屋所有权证号为：吉林市房权证龙字第xxxx号）房屋中迁出，迁出后立即将涉案房屋返还给矿区事业部；二、资涛于本判决生效之日起10日内给付矿区事业部2019年4月至6月份涉案房屋租金109,807.5元；三、资涛于本判决生效之日起10日内给付矿区事业部占有使用费（从2019年7月1日起至吉林市龙潭区红苹果养老院、资涛迁出涉案房屋之日止，按每日1,213.34元计算）；四、资涛于本判决生效之日起10日内给付矿区事业部违约金（从2019年7月1日起至红苹果养老院、资涛迁出涉案房屋之日止，按每日121.33元计算）；五、驳回矿区事业部其他诉讼请求。案件受理费1298元，由资涛、红苹果养老院负担。本院二审期间，资涛、红苹果养老院向本院提交如下证据：证据一、照片。证明：房屋的占有人和实际承租人均是红苹果养老院，与资涛无关。并且房屋一直存在质量问题，一审判令资涛承担占有使用费无法无据。证据二、吉林市信访局来访转办单两份。证明：红苹果养老院因房屋质量存在问题，一直在找政府相关部门协调解决，并且要求继续承租矿区事业部的承租房屋。证据三、证明一份。证明：红苹果养老院是特困供养机构，是公益性的养老院，同时也证明房屋的实际占有和使用人为红苹果养老院。证据四、录音光盘一份。证明：资涛及红苹果养老院一直在通过各种途径找矿区事业部协商解决房屋存在的问题及续租问题。矿区事业部质证认为，对证据一照片的真实性没有异议，对证明问题有异议，无法证实照片是在2019年12月9日拍摄，不能证实房屋不符合使用条件，并且由资涛及张丽姝夫妻二人共同经营养老院使用。资涛也在地址确认中证实在此居住，说明资涛也在使用该房屋，资涛应承担相应的民事责任。对证据二转办单的真实性无异议，但矿区事业部没有收到此转办单，转办单也不能证明资涛、红苹果养老院所要证明的问题。对证据三的真实性没有异议，红苹果养老院即使担任特困人员集中供养服务，也要向矿区事业部交纳房租，履行房屋租赁合同义务。对证据四无法核实真实性，因为矿区事业部没有参加会谈及调解。矿区事业部未向本院提交证据。本院经审查认为，上述证据无法证明待证问题，故本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，资涛、红苹果养老院的上诉请求依法不能成立。关于资涛是否应当承担责任的问题，资涛与矿区事业部签订了案涉房屋租赁合同，是合同相对人，无论资涛是否使用租赁房屋，租赁合同对其均具有法律约束力，其应按合同约定履行承租人的义务，违约时承担违约责任。资涛、红苹果养老院应依约向矿区事业部支付租赁期间欠付的租金。案涉房屋租赁合同已经生效判决确认于2019年6月30日解除，合同解除后，资涛、红苹果养老院应返还房屋，如超期占用则应支付房屋的占有使用费及按合同约定支付违约金。资涛、红苹果养老院上诉主张房屋存在漏水等严重质量问题，矿区事业部则抗辩案涉房屋已于2018年进行了全面维修，不存在质量问题，不影响使用。本院认为，矿区事业部本次诉讼请求的是2019年4月至6月的房屋租金，资涛、红苹果养老院未提供充分证据证明上述期间租赁房屋达到了无法使用的程度。且事实上，红苹果养老院一直在此经营，租赁合同解除后亦未撤离，那么应当向矿区事业部支付占用期间的使用费。一审卷宗中未体现资涛、红苹果养老院在一审时曾提出反诉的事实，故本院对资涛、红苹果养老院提出一审法院未审理其反诉的主张，不予支持。综上所述，资涛、红苹果养老院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5750元，由资涛、吉林市龙潭区红苹果养老院负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  关 晶审判员  张 蕾二〇一九年十二月十七日书记员  聂 力