江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终2256号上诉人（原审被告）：吉安恒熙房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区城南新区冬青路以东、尚贤路以南E-5地块（尚德大道16号），统一社会信用代码91360800MA35LYU21E。法定代表人：郭光明，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹友飞，该公司职员。被上诉人（原审原告）：刘兆欣，男，1994年3月7日出生，汉族，住江西省吉安市青原区。被上诉人（原审原告）：漆莉莹，女，1994年6月16日出生，汉族，住江西省宜丰县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡晓芬，江西智桥律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：罗玉玲，江西智桥律师事务所律师。原审被告：恒大地产集团有限公司，住所地深圳市南山区海德三道126卓越后海金融中心2801房，统一社会信用代码91440101231245152Y。法定代表人：甄立涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：张波，该公司职员。上诉人吉安恒熙房地产开发有限公司（以下简称恒熙公司）因与被上诉人刘兆欣、漆莉莹、原审被告恒大地产集团有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初3012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人恒熙公司上诉请求：1、撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初3012号民事判决第一项；2、本案诉讼费由刘兆欣、漆莉莹承担。事实与理由：1.双方签订的《预售合同》合法成立并生效，且仍然有效，不存在需要返还购房首付款的情形；2.因双方签订的合同有效且并未解除，原判判令支付利息没有依据。被上诉人刘兆欣、漆莉莹辩称：１.因恒熙公司原因导致涉案房屋未办理备案，双方签订的合同依据无理由退房承诺已通过律师函解除；２.一审判决事实清楚，定性准确。刘兆欣、漆莉莹向一审法院起诉请求：1.判令恒熙公司、恒大公司返还购房款371001元，并按年利率6%支付自2018年9月3日至实际返还之日止的资金占用费；2.案件受理费、保全费由恒熙地产、恒大公司负担。3.判令恒熙公司、恒大公司偿付刘兆欣、漆莉莹律师费17000元。一审法院认定事实：一、2018年9月1日，恒大公司向刘兆欣、漆莉莹出具无理由退房承诺书并载明：“您所购买的恒大属下公司开发的吉安恒大御景半岛楼盘23幢1单元303房，若您已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”二、2018年9月3日，刘兆欣、漆莉莹与恒熙公司签订《商品房预售买卖合同》（以下简称《预售合同》）约定，刘兆欣、漆莉莹购买恒熙公司开发的、位于吉州区跃进路以东、学子路以南、沿江路以西、吉福路以北的恒大御景半岛二期23号楼3层1单元303号房屋；房屋预测建筑面积126.92平方米，总价款为1231001元；首付款371001元于2018年9月10日前支付，剩余房款采取公积金贷款方式付款；出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理《预售合同》登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。三、刘兆欣、漆莉莹于2018年9月3日偿付首付款371001元；目前案涉房屋仍未办理网签及备案手续；2019年7月24日，恒熙公司自认吉安恒大御景半岛项目（地块）现处于抵押状态，抵押权人为九江银行股份有限公司吉安分行，抵押期限为2017年11月至2020年11月。四、2019年6月6日，刘兆欣、漆莉莹分别向恒熙公司、恒大公司邮寄律师函，内容为刘兆欣、漆莉莹解除与恒熙公司、恒大公司的《预售合同》，并请恒熙公司、恒大公司收到函件3日内退还房款并支付从2018年9月3日至实际返还之日止的资金占用费。同月10日，恒熙公司、恒大公司分别收到上述律师函。一审法院认为，综合双方诉、辩，可以将本案的争议焦点概括为：1.刘兆欣、漆莉莹诉请返还房款并偿付利息是否具有法律依据？2.刘兆欣、漆莉莹主张的律师费能否得到支持？关于第一项争议焦点。本案各方当事人签订的合同未违反法律、行政法规的强制性规定，当事人均应恪守履行。首先，恒大公司与恒熙公司属关联公司，恒大公司对刘兆欣、漆莉莹作出无理由退房的承诺，恒熙公司亦予以认可，故前者向刘兆欣、漆莉莹出具《无理由退房承诺书》的行为应视为刘兆欣、漆莉莹与后者之间商品房预售合同的一部分。刘兆欣、漆莉莹诉请的请求权基础系为双方曾就买受人可无理由退房形成合意。本案中，刘兆欣、漆莉莹与恒熙公司在《预售合同》中约定，恒熙公司应当在合同签订之日起30日办理《预售合同》登记备案手续，并将本合同备案情况告知刘兆欣、漆莉莹。故而，在刘兆欣、漆莉莹承诺余款80万向银行申请贷款支付的情况下，恒熙公司应首先办妥合同备案登记，继而为刘兆欣、漆莉莹申请按揭贷款提供条件。在当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。结合恒熙公司自认案涉楼盘开发项目地块仍处抵押状态，且未举证证明抵押权人同意出卖人出售案涉房产并办理备案登记的情况下，出卖人辩称买受人未履行申请按揭放款继而走完无理由退房流程，并签订《无理由退房协议书》，履行《预售合同》全部义务的辩称，与出卖人未履行在先合同义务相左。刘兆欣、漆莉莹具有先履行抗辩权的情况下，本院对恒熙公司的相关抗辩不予支持。原告基于双方协商一致的约定，诉请返还购房首付款应予支持。关于资金占用期间利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，参照《预售合同》约定，在商品房无法办理登记备案的，买受人有权解除合同并自买受人付款之日起，按4.9%计算给付利息的约定，本院对刘兆欣、漆莉莹主张从2018年9月3日起，按年利率4.9%计算资金占用利息至实际清偿之日止的主张予以支持。超出部分，本院予以驳回。关于第二项争议焦点。买卖双方并未约定律师费的承担方式，且律师费并非诉讼产生的必要费用，故本院对刘兆欣、漆莉莹主张的律师费不予支持。此外，恒大公司非本案讼争款的合同相对人，且无证据证明买受人缴纳的房款由恒大公司收取，故刘兆欣、漆莉莹主张由恒大公司共同承担本案责任的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、六十七条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、吉安恒熙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还刘兆欣、漆莉莹购房款371001元及利息（自2018年9月3日起，按年利率4.9%计息至实际付清之日止）；二、驳回刘兆欣、漆莉莹其他诉讼请求。案件受理费7434元，减半收取计3717元，由吉安恒熙房地产开发有限公司负担。二审期间，恒熙公司提交了一组证据：1.九江银行股份有限公司吉安分行的委托书；2.关于同意吉安恒大御景半岛备案及各类登记等事宜；3.关于同意办理商品房入网销售手续及预（销）售的函；4.关于同意商品房及其所占土地使用权出售和办理相关房屋登记的证明；5.同意办理网签及合同备案房源明细表。拟证明恒熙公司可以为涉案房屋办理网签备案手续。刘兆欣、漆莉莹质证认为，对该组证据的关联性持异议，因《预售合同》是2018年9月3日签订的，而该组证据能证明的期限是2019年10月29日至同年12月30日，该期限超过了合同约定的办理网签备案的时间，故不能达到恒熙公司的拟证明目的。本院认为，该组证据能证明的期限远超合同约定的期限，故不予采信。二审审理查明，2018年9月3日签订的《预售合同》第二章载明：第四条抵押情况与该商品房有关的抵押情况为无抵押。第五条房屋权利状况承诺……3.该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；……如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15内退还买受人已付房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准率)计算给付利息。二审查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，根据上诉人恒熙公司的上诉和被上诉人刘兆欣、漆莉莹的答辩，归纳本案争议焦点为：案涉首付款371001元是否应当退还？是否应计算利息？恒熙公司认为，双方签订的《预售合同》并未解除，仍然有效，故不需返还首付款和支付利息。刘兆欣、漆莉莹则认为，《预售合同》已解除，恒熙公司应当返还首付款并支付利息。本院认为，双方签订的《预售合同》第二章第四条载明与案涉商品房有关的抵押情况为无抵押，第五条第3款亦载明案涉商品房没有司法查封或其他限制转让的情况，但实际上恒熙公司于2017年11月份就已将案涉商品房所处地块抵押给了九江银行股份有限公司吉安分行，致使恒熙公司无法在合同约定的期限内办理登记备案。因此，刘兆欣、漆莉莹有权依据《预售合同》第二章第五条的约定解除合同，并要求恒熙公司自2018年9月3日起按照4.9%计算给付刘兆欣、漆莉莹利息。综上所述，上诉人恒熙公司的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7154元，由上诉人吉安恒熙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 星审判员 甘国飞审判员 王 钥二〇一九年十二月二十日书记员 潘盈盈