江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏03民终7234号 上诉人（原审被告、申请执行人)：王书丛，女，1965年7月1日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：蔡镇峰，江苏金长城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁伟，江苏沭新律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人)：庄少晨，女，1973年9月6日出生，汉族，住新沂市新安街道市。 委托诉讼代理人：蔡从清，新沂市新安法律服务所法律工作者。 原审第三人（被执行人）：贾玲，女，1970年12月10日出生，汉族，住新沂市。 上诉人王书丛因与被上诉人庄少晨、原审第三人贾玲案外人执行异议之诉一案，不服新沂市人民法院（以下简称原审法院）作出的（2018）苏0381民初9871号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。 上诉人王书丛向本院上诉称，请求：撤销原审法院（2018）苏0381民初9871号民事判决，依法改判或发回重审；一、二审费用均由被上诉人承担。事实与理由：1.原审法院适用法律错误。对于《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，江苏省高级人民法院通过的《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第八条第四款进行了进一步的细化诠释。其中明确：具有下列情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：①案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的；……其第一条明确提出了案外人对于知道案涉房屋存在抵押权利限制，无法办理过户登记的应认定系案外人自身原因未办理过户的情形。《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的初衷是保护没有过错的买受人的物权期待权，而本案被上诉人庄少晨在和贾玲签订房屋买卖合同的时候就知道涉案房屋在中国银行办理贷款抵押的情形，其在一审庭审过程中予以承认。所以，庄少晨在涉案房屋至今没有过户，主观上存在明显错误，其行为不符合第二十八条的规定，不享有阻却涉案房屋执行的权利。庄少晨签订房屋买卖合同至房屋被查封接近七年时间，其完全可以依照其与贾玲之间的房屋买卖合同，请求贾玲协助办理涉案房屋的过户登记，或是提起诉讼的方式行使物权登记请求权，但庄少晨怠于行使自己的请求权，对此存在过错。2.一审认定事实错误。一审认定庄少晨与贾玲之间的买卖真实、有效是错误的。庄少晨并未能提供出购房时支付购房首付款的银行取款凭证，仅提供贾玲出具的收条，且是复印件，并不能充分证明被上诉人交付18.5万元购房款的事实。其证人袁某,4称其在2009年到2015年阶段作为市府花苑物业公司经理，但没有提交盖有山东昂立物业管理有限公司印章的书面证明，其证言真实性存疑。对于王春梅、王天云、刘秀英的证词内容均是“听说”，只能证明被上诉人使用房屋，并不能证明被上诉人购买涉案房屋的事实。被上诉人提供的还款说明，没有加盖银行公章，对其真实性不予认可。贾玲于2011年7月份即离开新沂，下落不明，而庄少晨提供的合同签订的时间是2011年8月14日，且合同上的签名与贾玲在其他材料上的签名有所不同，庄少晨应当对买卖合同承担举证责任。综上，一审判决认定事实和适用法律均错误，应予以依法改判或发回重审。 被上诉人庄少晨答辩称，1.原审法院适用法律正确。贾玲与庄少晨订立房屋买卖合同并收取庄少晨的购房款后即下落不明，即使庄少晨足额交付剩余房贷，解除抵押，同样需要贾玲亲自办理方能将涉案房屋过户，贾玲的失踪是房屋未能过户的唯一原因，而非庄少晨自身原因所致。庄少晨与贾玲订立的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。庄少晨依约交清了房款，同时实际占有使用，并按期归还房贷，在本案一审期间又将剩余房款足额交付法院执行，故庄少晨无任何过错。2.被上诉人在一审提交的证据相互吻合、相互印证，形成了完整的证据链，客观真实的反映了房屋买卖的事实，上诉人对其真实性虽然提出异议，但未能提交任何相反的证据。贾玲签订房屋买卖合同的时候并未失踪，只是在要求其过户的情形下断绝联系。上诉人提到的贾玲的签名真实性问题，完全是上诉人主观臆断，被上诉人庄少晨已经尽到相应举证责任。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，判决正确。 原审第三人贾玲未提交答辩意见。 经审理查明，王书丛与贾玲民间借贷纠纷一案，王书丛向原审法院申请财产保全，原审法院于2018年4月10日作出（2018）苏0381民初3008号民事裁定：查封贾玲所有的位于新沂市新安街道市房屋（以下简称涉案房屋）。该案经审理，原审法院于2018年8月13日作出（2018）苏0381民初3008号民事判决，判令：贾玲于判决生效之日起十日内偿还王书丛借款20万元及利息（自2009年3月29日起按月息2%，计算至本息付清之日止）。上述判决发生法律效力后，王书丛向原审法院申请强制执行，案号为（2019）苏0381执506号。 案外人庄少晨以其购买了涉案房屋，对涉案房屋享有权利为由向原审法院提出执行异议，原审法院于2018年11月8日作出（2018）苏0381执异215号执行裁定，驳回庄少晨的异议请求。庄少晨不服上述裁定，向原审法院提起诉讼。 庄少晨向原审法院提出诉讼请求为:请求停止对涉案房屋的执行并解除查封。 原审法院查明，2009年5月7日，贾玲与新沂昂立房地产有限公司签订《商品房买卖合同》（合同号：XY3509），购买涉案房屋，总价款为305381元；涉案房屋在中国银行办理按揭贷款。 2011年8月14日，贾玲与庄少晨签订《房屋买卖合同》，主要内容为：贾玲将涉案房屋出售给庄少晨，首付款18.5万元，剩余银行按揭贷款由庄少晨继续偿还。合同签订当日，庄少晨向贾玲支付购房款18.5万元。 协议签订后，贾玲将涉案房屋交付庄少晨使用，房屋按揭贷款亦由庄少晨继续偿还，截至原审法院查封时（即2018年4月10日），涉案房屋尚欠银行按揭贷款160646.97元；庄少晨于2019年6月21日将该款交付原审法院执行。 原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据此规定，判断庄少晨对涉案房屋是否享有阻却执行的民事权益，应审查是否符合上述条件，缺一不可。从审理查明的事实可知，庄少晨在原审法院查封之前已经与贾玲签订合法有效的书面买卖合同，对涉案房屋实际占有使用，庄少晨已按照合同约定支付部分价款并同意将剩余价款交付法院执行。对于庄少晨对未办理过户登记是否存在过错问题。原审法院认为，作为普通的民事主体，不应将其都视为法律专家，对于买房人未通过诉讼方式行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动，不能视为买受人有过错。故不应认定庄少晨对未办理过户登记自身存在过错。综上所述，庄少晨作为房屋买受人，对涉案房屋享有物权期待权，该权利可以阻却执行，对其要求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，予以支持。因涉案房屋备案在贾玲名下，王书丛申请查封涉案房屋并无过错，故本案案件受理费应由庄少晨负担。本案属执行异议之诉，该类诉讼的功能在于判断案外人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益，如果有，则判决停止执行；如果没有，则判决准予执行。庄少晨关于解除查封的诉请，不属本案的审查处理范围，本案不予理涉。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：一、不得执行（2018）苏0381民初3008号民事裁定查封的位于新沂市新安街道市房屋。二、驳回庄少晨的其他诉讼请求。案件受理费6550元，由庄少晨负担。 本院查明事实与原审法院查明事实一致，还查明，2009年5月3日，贾玲与新沂昂立房地产有限公司签订一份《昂立市府花苑商品房认购书》，约定贾玲认购市府花苑银杏苑34栋4单元308号商品房，建筑面积104.87平方米，总价款为305381元，贾玲于2009年5月3日前交付定金61381元（总价款的20%）作为首付款，余款244000元办理银行按揭贷款。二审期间，本院对王书丛、庄少晨进行了询问，在询问过程中，庄少晨再次出示了购买涉案房屋支付购房款18.5万元时贾玲出具的收条，对该收条原件，王书丛无异议。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，案外人应提供证据证明其享有排除执行的权利。就本案而言，庄少晨对涉案房屋主张排除执行，并提供了其与贾玲签订的房屋买卖合同、收条、还款说明等证据，且该房屋买卖合同并不违反法律规定，可以证明其在法院查封前已经与贾玲签订了合法有效的书面买卖合同，并按照合同的约定支付了相应的价款，且在合同签订后一直由其偿还银行按揭贷款，同时，庄少晨也已将剩余房款交付法院执行，可以认定其已经付清了全部购房款。庄少晨向本院提交的物业费缴费收据、燃气及水电费缴费发票、物业公司出具的书面证明等证据，可以证明其已经在法院查封之前占有使用涉案房屋。 关于庄少晨对于涉案房屋未办理过户登记是否存在过错的问题。从本案查明的事实看，庄少晨未办理过户手续并非自身原因。首先，庄少晨主张贾玲在签订合同后即下落不明，亦无法协助办理过户登记手续。对此，申请执行人王书丛也主张在2011年7月份贾玲即已经无法联系，下落不明；其次，涉案房屋虽然存在抵押，但该抵押是为购买该房屋的按揭贷款设立，与因其他债务设定的抵押担保不同，只要由买受人按期偿还按揭贷款，涉案房屋就不会被处置。庄少晨购买涉案房屋的价款中包含按揭贷款，在银行按揭贷款尚未还清前，尚不具备办理过户的条件，亦不存在对于办理过户手续是否有过错的问题。因此，对于庄少晨的该主张本院予以采纳，鉴于此种情况，未办理过户登记手续不能归责于庄少晨。综上所述，庄少晨的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，因此庄少晨对涉案房屋享有物权期待权，能够排除本案执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6550元，由上诉人王书丛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩黎华 审 判 员 孙 燕 审 判 员 王 青 法官助理 谢晓慧 二〇一九年十二月十八日 书 记 员 王 炎