江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏01民终644号 上诉人（原审被告）：李海霞，女，1975年1月8日出生，汉族，户籍地在江苏省南京市江宁区。 委托诉讼代理人：宋浩，北京市中伦文德（南京）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张爱民，女，1972年4月24日出生，汉族，户籍地在江苏省仪征市，住江苏省南京市江宁区。 委托诉讼代理人：梁刚，江苏宁通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴苗妙，江苏宁通律师事务所实习律师。 原审被告：王维，男，1986年6月24日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。 上诉人李海霞因与被上诉人张爱民及原审被告王维案外人执行异议之诉一案，不服南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初17133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李海霞上诉请求：1、撤销一审法院（2018）苏0115民初17133号民事判决，并依法改判。2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：关于被上诉人一审中提交的证据，我们认为存在以下的几点疑点。第一点，关于房屋买卖协议和收条。上诉人与被上诉人于2014年4月2日签订的房屋买卖协议约定，乙方也就是被上诉人于2013年4月2日支付甲方也就是上诉人10万元，甲方应在协议签订之日起7日内腾空。而2013年4月2日上诉人出具的收条已注明收到了全部的80万元购房款，两份证据内容是明显有矛盾的，也就是说收条上的收款时间以及数额与买卖协议是无法对应的。第二点，如果被上诉人支付了购房款，按照常理，收条中应记载收到被上诉人某某某支付的购房款，而且该收条也是事先打印好的。第三点，被上诉人提出的所有80万元购房款系现金支付，与日常交易习惯不符。关于证人证言，我方认为存在以下疑点。第一点，被上诉人提出80万元购房款的来源，系亲戚张某,4独资成立的南京市江宁区翔宇机械厂（以下简称翔宇机械厂）的还款，而该款项系归还翔宇机械厂因经营困难于2012年向被上诉人的借款。庭审中证人张某,4陈述，借款与还款均系现金支付，且不清楚有无做账。两次如此大金额的款项支付均系现金支付，本身也是与常理不符的。翔宇机械厂作为合法成立的独资企业，如此大金额的款项支出，财务也不可能没有任何记载。第二点，证人张某,4陈述2012年的借款金额为80万元，2013年的还款金额也是80万元，并未支付利息，如此大金额的借款未支付利息也是不符合常理的。第三点，证人张某,4与被上诉人是亲戚关系，我们认为是明显存在问题的。关于法律适用，一审判决案涉房屋归被上诉人所有，系适用法律错误。根据物权法第九条的规定，不动产物权的设定变更转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中案涉房屋的买卖协议真实有效，但房屋买卖协议系债权债务的关系凭证，房屋的所有权系物权，具有排他性的效力，物权变动只能在不动产登记后才能生效。而案涉房屋登记在上诉人名下，并未发生变更登记。综上，一审判决认定事实、适用法律均出现明显错误，恳请二审法院在查明案件事实的基础上予以改判。 张爱民辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：案涉房屋的买卖交易都已经完成，张爱民已经按照合同约定支付了房款80万元，李海霞也按照合同约定交付了房屋，原审法院确认房屋归张爱民所有是符合法律规定的。我们认为李海霞和王维涉嫌虚假诉讼。本案执行依据是一审法院的调解书，在调解书上约定的是每个月还1000元钱，分很多年还清，因此我们认为李海霞与王维涉嫌虚假诉讼，他们调解的目的就在于执行案涉房屋，他们的债务是不真实的。 王维未答辩。 张爱民向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认位于南京市江宁区房屋（以下简称206室）归其所有；2、请求法院停止（2016）苏0115民初17087号一案对206室的执行。事实和理由：2013年4月2日，其与李海霞、王祥林夫妻签订《房屋买卖协议》，约定其以800000元购买206室，其付清房款后，李海霞、王祥林将206室交付其居住使用至今。后王维依据（2016）苏0115民初第17087号民事调解书申请法院强制执行，法院查封了206室，其作为206室实际产权人向法院提出执行异议申请，但被驳回。其认为其与李海霞签订的《房屋买卖协议》合法有效，协议签订时间、房款支付时间以及房屋交付时间均发生在法院查封之前。现其诉至法院，要求确认其系206室产权人并停止对206室的执行。 一审法院认定事实如下：206室系被告李海霞拆迁安置所得。2013年4月2日，原告张爱民（乙方）与被告李海霞及其配偶王祥林（甲方）签订《房屋买卖协议》一份，约定：甲方自愿将206室拆迁安置房出售乙方，建筑面积90.22平方米，含储藏室一间；房屋价款800000元，乙方于2013年4月2日支付甲方100000元，甲方应在本协议签订之日起7日内腾空房屋，迁出该房，将该房屋及上述证件交付给乙方；甲方无条件协助乙方办理上述房屋产权过户手续，过户发生的一切税费由乙方支付，与甲方无关。合同签订后，张爱民向王祥林、李海霞支付了购房款800000元。王祥林、李海霞于合同签订当日向张爱民出具收条一份，载明：“今收到206室购房款800000元”，王祥林、李海霞于同日将206室交付给张爱民居住使用至今。 另查明：王祥林于2015年12月26日因脑溢血死亡。2017年3月3日，被告李海霞办理了206室不动产权证书，建筑面积为94.35平方米，来源为拆迁安置。 再查明：因被告李海霞及其配偶王祥林于2014年向被告王维借款180000元未归还，被告王维于2016年12月26日诉至一审法院，要求李海霞向其返还借款180000元及利息。经该院调解，王维与李海霞达成（2016）苏0115民初17084号民事调解协议，约定：1、李海霞欠王维借款150000元，李海霞自2017年3月1日起至2019年2月28日每月月底前返还王维借款1000元，自2019年3月1日起至2026年2月28日每月月底前返还借款1500元；2、若李海霞未按期支付上述款项，王维可就剩余未付款项及利息（自2016年12月26日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算）向法院申请强制执行；3、双方当事人民间借贷纠纷案件一次性处理完毕，再无其他争议。后李海霞未按调解协议还款，王维向该院申请强制执行，执行案号为（2018）苏0115执行2466号。在执行过程中，一审法院查封了李海霞名下的206室。张爱民针对上述执行行为提出异议称，其2013年4月2日与李海霞、王祥林签订《房屋买卖协议》，约定李海霞将206室以800000元价格出售给其，协议签订后，其于当日支付购房款800000元，李海霞交付了206室，交易时，李海霞未办理206室房屋所有权证，非其自身原因未办理过户手续，请求终止对206室房屋的执行。该院经书面审查后认为张爱民未能提供交付800000元的款项来源，张爱民对206室提出的异议不符合相关规定，于2018年9月30日作出（2018）苏0115执异204号执行裁定书，裁定驳回张爱民的异议请求。张爱民于2018年10月12日向一审法院提起执行异议之诉。 庭审中，原告张爱民为证明其支付给被告李海霞及其配偶王祥林购房款800000元的款项来源，提交了2013年1月至2013年4月江苏省农村信用社取款流水明细一份以及证人张某,4证言，其中流水明细显示：户名为翔宇机械厂的银行账户内自2013年1月4日起至4月1日止，共计取出现金853000元。证人张某,4陈述：其系翔宇机械厂的法定代表人，该厂为个人独资企业，自2000年12月开始经营，张爱民系其远房堂亲，其因翔宇机械厂经营需要于2012年向张爱民借款800000元，2013年张爱民称买房需要用钱，其从翔宇机械厂的银行账户中分多次取款800000元归还给了张爱民，因为企业50000元以上取款需要经银行审批，故其每次都是取款49000元，集齐800000元后一次性归还给了张爱民。被告李海霞对银行流水明细的真实性不持异议，但否认收到原告张爱民支付的购房款800000元，其对证人证言的真实性不予认可，认为证人与张爱民系亲戚关系，存在利害关系，证人陈述张爱民以现金方式向翔宇机械厂出借款项，翔宇机械厂又以现金方式归还借款与常理不符，且翔宇机械厂也无法提供财务凭证作为佐证，张爱民提供的流水明细显示取款853000元，证人陈述归还800000元，金额不相符，故证人证言不应被采信。原告张爱民对此作出的解释为，翔宇机械厂系张某,4个人独资企业，从企业做账和税收方面考虑，翔宇机械厂并未将800000元借款计入财务账册，否则会产生额外税负，银行流水明细虽然显示取款853000元，但翔宇机械厂实际向其归还借款800000元。被告王维认为其对被告李海霞享有债权，法院有权依据生效法律文书查封李海霞名下财产，原告张爱民提供的相关证据与其无关。 庭审中，一审法院询问原告张爱民如何将800000元购房款支付给了被告李海霞及其配偶王祥林，张爱民陈述其于2013年4月2日在介绍人孙永龙位于南京市江宁区银谷大厦的办公室以现金方式将购房款800000元交付给了李海霞、王祥林，两人为此向其出具了800000元的收条并交付了206室由其居住。李海霞否认收到购房款800000元，称是王祥林让其在收条上签的字，因为206室出售事宜都是王祥林操办的，其也不知道为什么没收到购房款，王祥林就将206室交给张爱民居住。一审法院询问李海霞有无向张爱民索要过购房款，李海霞陈述其不认识张爱民，其问过王祥林购房款的事，王祥林说正在催要，王祥林去世后，其想找张爱民索要购房款，但无法找到张爱民。张爱民陈述其自2013年4月起就一直在206室内居住并提供了206室水电费交费票据。李海霞称其去过206室，但发现在206室内居住的并非张爱民，李海霞也表示没有书面证据证明其向张爱民索要过购房款。一审法院询问李海霞名下有无其他房产，李海霞陈述仅有206室一套房产。一审法院询问李海霞既然其认为206室系其所有，为何在与王维签订的调解协议中约定欠王维的借款要分10年归还，而不考虑以出售206室的方式归还债务，李海霞陈述王维系王祥林的亲戚，因为向王维借款金额较小，其希望在收回206室后再做处理，所以先与王维签订了分10年还款的调解协议。 一审法院认为，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告张爱民与被告李海霞及其配偶王祥林于2013年4月2日就206室签订《房屋买卖协议》，约定李海霞、王祥林将206室以800000元价格出售给张爱民。张爱民为证明其已支付了800000元购房款，提供了李海霞、王祥林于2013年4月2日出具的800000元收条、银行流水明细、证人张某,4的证言，上述证据显示张爱民为购买206室从翔宇机械厂处取回借款800000元支付给了李海霞、王祥林，李海霞、王祥林为此出具了欠条并将206室交付给张爱民居住至今。李海霞否认收到张爱民支付的800000元购房款，但其无法合理解释其与王祥林为何在张爱民未付清购房款的情况下就将206室交付给了张爱民居住使用至今。李海霞也未提供证据证明其向张爱民索要过购房款，李海霞拖欠王维借款180000元，如果张爱民尚欠李海霞购房款800000元，李海霞就应当积极向张爱民索要购房款，而不应当与王维达成分10年归还借款180000元的调解协议，可见张爱民已经向李海霞付清了购房款。206室系拆迁安置房，于2017年后才具备办理不动产权证书的条件，非因张爱民自身原因未办理206室的过户登记。据此，认定张爱民系206室实际产权人，张爱民提出的异议符合排除对206室执行的情形。故对原告张爱民要求确认206室归其所有并停止206室执行的诉讼请求，该院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：一、位于南京市江宁区不动产归原告张爱民所有；二、不得执行位于南京市江宁区不动产。一审案件受理费11800元，由被告李海霞负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。对一审法院认定的事实，李海霞除对2013年4月2日将206室交付给张爱民居住使用的事实有异议之外，对其他事实没有异议。对于该事实，一审法院是基于张爱民提交的206室水电费交费票据等做出的认定，故本院对李海霞的异议不予支持。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案系因案外人对被执行人名下的不动产提出异议而产生的执行异议之诉，故应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”处理。 本案中，张爱民对案涉房屋主张的权利成立，可以排除对案涉房屋的强制执行。首先，张爱民根据其与李海霞及其配偶王祥林于2013年4月2日就206室签订的《房屋买卖协议》，已支付了800000元购房款，李海霞、王祥林为此出具了欠条并将206室交付给张爱民居住。虽然李海霞否认收到张爱民支付的800000元购房款，但其无法合理解释其与王祥林为何在张爱民未付清购房款的情况下就将206室交付给了张爱民，也未提供证据证明其向张爱民索要过购房款。其次，206室系拆迁安置房，当时不具备办理不动产权证书的条件，故不能认定未能办理过户登记系买受人自身原因。因此，可以认定张爱民系206室实际产权人，其可以排除对206室的强制执行。上诉人的理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由李海霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  迟红宁 审判员  黄建东 审判员  金 鑫 二〇一九年十二月三日 书记员  李 好