北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14273号上诉人（原审被告）:徐爱华，女，1965年4月24日出生。委托诉讼代理人：袁媛（徐爱华之女）。被上诉人（原审原告）：刘学燕，女，1975年6月24日出生。委托诉讼代理人:贾小菊，北京市盈科律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝来科技园二期创远路36号院8号楼。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，该公司职员。委托诉讼代理人：梁晶晶，男，该公司职员。上诉人徐爱华因与被上诉人刘学燕及原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初8164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐爱华的上诉请求：撤销一审判决第三项；一、二审全部诉讼费由刘学燕承担。徐爱华上诉的主要理由：1.我全面履行合同约定，没有违约，不应承担退还定金的责任。2.刘学燕存在违约行为，刘学燕在合同履行过程中无购房资质，无法办理网签，亦未履行合同约定的付款义务。刘学燕存在违约的前提下擅自解除合同构成违约，应承担相应责任。3.一审判决适用法律错误，应适用《合同法》第107条和第115条的规定。刘学燕辩称，同意一审判决，不同意徐爱华的上诉请求和理由。徐爱华存在违约行为，我多次催促她办理网签和解抵押手续，其迟迟不予办理，反而明确表示要解除合同并退还定金，导致我不得不提出解除合同。我爱我家公司述称，同意一审判决，对徐爱华的上诉请求不发表意见。刘学燕向一审法院起诉的请求：1.解除2018年12月23日签订的编号为E1812149204的《北京市存量房屋买卖合同》及编号为BG18254280的《补充协议》；2.徐爱华向刘学燕返还已付定金10万元；3.徐爱华向刘学燕支付违约金及损失共计1200904元（其中违约金为1138000元、中介费损失为62904元）；4.诉讼费用由徐爱华承担。一审法院认定的事实：刘学燕想购买房屋解决子女入学问题，就请我爱我家公司提供居间服务。2018年12月23日，在我爱我家公司的居间服务下刘学燕（买受方，乙方）与徐爱华（出售方，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（编号为E1812149204）。双方约定，甲方出售坐落于东城区×××1号楼3层4单元407号房屋；该房屋抵押权人为中国农业银行，抵押金额为60万元，甲方应在办理缴税手续之前办理抵押注销手续；该房屋成交总价为569万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元；乙方分三次向甲方支付除定金之外的所有成交总价款，第一次于甲方解抵押当天，乙方向甲方支付46.9万元，第二次于办理缴税手续之前3个工作日，乙方向甲方支付510.1万元，第三次于办理缴税手续之前3个工作日，乙方向甲方支付2万元；甲方应当在办理产权转移完成后于2019年7月31日之前将该房屋交付给乙方；甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同；因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同；甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10％的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。当天，刘学燕（乙方）、徐爱华（甲方）及我爱我家公司（丙方）签订《补充协议》（编号为BG18254280）。补充协议内容如下：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它有关法律、法规之规定，基于甲乙双方签订的《北京市存量房买卖合同》编号E1812149204以（以下简称《买卖合同》）及甲、乙、丙三方签订的《居间合同》编号J17122067，现经双方协商并交由丙方见证，就甲方向乙方出售私人房产一事达成补充协议：第一条：甲方同意将位于东城区×××1号楼3层4单元407号的住房出售给乙方。第二条：经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。第三条：经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在2019年3月30日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10％的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。第四条：由于乙方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：甲乙双方于2018年12月23日签订的《买卖合同》及甲、乙、丙三方签订的《履约服务合同》、《居间合同》延期执行至2019年8月30日。因上述合同履行延期，原甲乙丙三方约定的权利义务履行时间顺延。如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的编号为E1812149204的《买卖合同》及同丙方签署的《履约服务合同》，而无须征得他方的同意，丙方的居间服务费按《居间服务合同》约定执行。第五条：甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款0元，在网签后自行支付甲方购房款469000元，由于不动产以产权转移为法律标记，丙方明确告知甲乙双方在产权未转移前支付房款存在如下风险：1、被法院查封的风险。房屋可能因债务原因导致被查封或限制登记等不确定的情形。网签、银行批贷、缴纳税款、提前入住等行为均不能规避司法查封、限制登记等其他权利人主张债权。2、合同履行周期风险。目前二手房交易量较大，受限购、房源核验、连环单等因素影响，整体交易时间很难确定，部分房屋还存在抵押，地址变更，夫妻更名，产权分割的事项，房款自行交接后至过户周期长，风险大，资金安全难以把控。甲乙双方已经充分理解上述风险，要求自行交接且放弃丙方推荐的资金存管业务，丙方已尽到风险告知义务，上述房款出现任何纠纷均由甲乙双方自行承担，丙方不承担任何责任。第六条：由于乙方未按《居间服务合同》《履约服务合同》约定支付佣金等服务费，乙方于本《买卖合同》签署后的5日内支付62904元。剩余60000元在办理缴税手续之前交齐，若未按本条款约定支付上述费用，则视为未支付方违约，每逾期一日按未付款1%的标准向丙方支付迟延违约金；若上述服务费在甲乙双方向有关部门缴纳相关税费时仍未向丙方支付完成，则丙方有权暂停办理该房屋买卖合同约定的后续协助义务，并不承担因此导致的任何责任，上述责任及交易中已经发生的费用由延迟向丙方支付费用的一方承担。第七条：1、本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由甲、乙、丙三方另行协商解决。2、本协议一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。甲、乙双方签字后生效，丙方盖章后对约定丙方的内容生效；如丙方未盖章，不影响甲乙双方约定的权利义务。3、本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。同日，刘学燕、徐爱华及我爱我家公司还签订有《居间服务合同》。该合同就居间服务费用、各方权利义务、违约责任、争议解决等事项进行了约定。此后，刘学燕依约支付了定金10万元、居间服务费62904元。上述买卖合同的履行过程中，由于合同仅约定甲方在办理缴税手续之前办理抵押注销手续，乙方在网签后自行支付甲方购房款469000元，没有做出明确的时间约定，致使刘学燕、徐爱华在履行合同时发生意见分歧，进而产生本案诉讼。一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案诉讼的发生，是因为刘学燕、徐爱华在合同履行上产生了意见分歧，这是由于合同内容约定不明，致使双方对合同约定产生了不同的理解，进而产生了分歧，并非当事人有意违约。因为分歧产生合同未能继续履行，致使刘学燕订立合同的目的不能实现，刘学燕要求解除合同，理由正当，法院予以支持。合同解除后，徐爱华理应将收取的定金返还刘学燕。就刘学燕要求徐爱华支付违约金及损失的诉讼请求，因刘学燕、徐爱华在履行合同过程中均不存在违约行为，故徐爱华不应向刘学燕支付违约金；刘学燕、徐爱华及我爱我家公司签订有《居间服务合同》，居间服务合同与房屋买卖合同属不同法律关系，本案刘学燕主张的中介费损失，其应当依据居间服务合同与该合同的当事人依法解决，本案不予处理。徐爱华的答辩意见，缺乏依据，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，一审法院于2019年10月判决：一、解除刘学燕与徐爱华于二○一八年十二月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号E1812149204）；二、解除刘学燕与徐爱华、北京我爱我家房地产经纪有限公司于二〇一八年十二月二十三日签订的《补充协议》（补充协议号BG18254280）；三、徐爱华于判决生效后七日内返还刘学燕定金十万元；四、驳回刘学燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，各方当事人均未提交与本案具有关联性的新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，一审判决解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，各方对此均不持异议，上述合同应予解除，本院对此不再赘述。徐爱华上诉主张其不予退还定金的原因系刘学燕存在违约行为，并应由刘学燕承担责任。具体讲，徐爱华坚持称应由刘学燕先行支付其46.9万元首付款用于办理提前还贷及解除抵押登记手续之需。但通过审查合同发现双方合同中对出售人是否需用买受人给付的首付款解除抵押登记并未作具体明确约定，这也是导致现双方就买受人先给付46.9万元首付款还是出卖人先办理解除抵押登记各执一词之主要原因。基于在案证据，案涉合同中对主要合同义务的履行时间并未明确约定，就46.9万元的支付时间亦约定不明。故在现有合同约定基础上，徐爱华主张其未办理解除抵押登记系因刘学燕违约行为导致，刘学燕应承担根本违约责任，缺乏必要依据，故对徐爱华的上诉请求，本院不予支持。进而，本案合同并不因一方违约导致解除，故解除合同后徐爱华应将已收取的10万元定金返还给刘学燕。综上所述，徐爱华之相应上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由徐爱华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 珊审 判 员  周梦峰审 判 员  姚 颖二〇一九年十二月三十日法官助理  宋 佳书 记 员  林晓天