安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终4170号 上诉人（原审原告）:刘涛,男,1980年3月8日出生,汉族,住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：孙蝶，安徽文瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽阜南金厦房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市阜南县鹿城镇盛世家园18号楼102室，统一社会信用代码91341225554582049B。 法定代表人：毛炜中，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈西顺，安徽风采律师事务所律师。 委托诉讼代理人:张娜,安徽风采律师事务所律师. 上诉人刘涛因与被上诉人安徽阜南金厦房地产开发有限公司（以下简称金厦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2019）皖1225民初6278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘涛上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判。事实与理由：1.金厦公司逾期交房后，其一直在向金厦公司主张权利，一审判决认定其主张2014年9月30日至2016年6月22日期间的逾期交房违约金超过诉讼时效显属错误；2.一审法院关于金厦公司的违约天数认定有误，将金厦公司出具的竣工报告认定为“商品房验收合格报告”及以上诉人领取钥匙作为违约天数的截至日期明显错误。 金厦公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。刘涛的上诉请求不能成立，其主张诉讼时效中止、中断，并未提供充足证据；其公司已于2019年8月13日向刘涛实际交付了房屋，一审法院认定违约期间并无不当。 刘涛向一审法院提出诉讼请求：金厦公司按照合同约定交付房屋，办理房屋产权证书，支付延期交房违约金148985.49元（按照每日万分之二的标准，2014年9月30日起暂计算至2019年5月31日止，共计1704天）、逾期办证违约金437.16元。 一审法院认定事实：2013年10月4日，刘涛、金厦公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：刘涛购买金厦公司开发建设的金厦华庭小区4幢303号房屋一套，面积112.77平方米，总价款为437164元。合同第六条关于付款方式及期限的约定：买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款，买受人在签订合同时一次性支付购房款人民币肆拾叁万柒仟壹佰陆拾肆元整（小写￥437164元）。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当于2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用:1、该商品房经验收合格。2.商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.不能预见、不能避免且不能克服的自然灾害和事件；3.为遵守配合政府的法规、政策变化或因政府部门相关机构的行政行为而导致的延误。合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1.2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2.因本合同第八条原因造成出卖人逾期交房的，出卖人不承担违约责任。合同第十五条关于产权登记约定:出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.2.3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付价款的0.1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3.本合同的总房价款不含公共设施维修基金以及因购置该房所发生的一切税费及办理产证相关的其他费用，买受人须承担办理房产证应承担的全部税费，由于买受人原因未能如期办理出房屋权证的，出卖人不承担违约责任。 另查明：刘涛已按约缴纳全部购房款437164元。涉案房屋已于2014年12月31日取得《工程竣工验收报告》，但至今未综合验收，该房屋于2016年8月13日实际交付。 一审法院认为：刘涛与金厦公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同。刘涛依合同的约定向金厦公司支付了购房款，金厦公司应按约定在2014年9月30日前将房屋交付给刘涛，但金厦公司未按约履行交付义务，构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，刘涛于2016年8月13日签署“准予入住确认单”，即完成了对涉案房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。金厦公司未按约定于2014年9月30日交付房屋，违约期间为2014年10月1日至2016年8月12日。刘涛于2019年6月22日提起诉讼，关于2014年9月30日至2016年6月22日的违约期间所举证据不能充分证明诉讼时效存在中止、中断等情形，故对该期间赔偿逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。刘涛已实际接受房屋，且涉案房屋已于2014年12月31日完成工程竣工验收，故对刘涛实际取得房屋后的逾期交付房屋违约金请求不予支持。金厦公司未在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，使刘涛至今未取得涉案房屋的房屋权属证书，构成违约，应支付逾期办证违约金437.16元（437164×0.001）。刘涛诉讼请求金厦公司为其办理涉案房屋的房屋权属证书，而涉案房屋尚未进行综合查验，综合查验属行政行为，具体何时能够综合查验并具备办证条件，无法确定，因此，对于刘涛的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安徽阜南金厦房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿刘涛逾期交房违约金5245.97元；二、阜南金厦房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿刘涛逾期办证违约金437.16元；三、驳回刘涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1644元，由刘涛负担1619元，安徽阜南金厦房地产开发有限公司负担25元。 二审中，各方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。涉案《商品房买卖合同》约定的交房期限为2014年9月30日，金厦公司未在该约定期限交房，刘涛即应当知道其权利受到损害，其于2019年6月22日提起本案诉讼，对2014年9月30日至2016年8月13日实际接收房屋时的逾期交房违约金，刘涛并未举出充分证据证明诉讼时效存在中止、中断等情形，故一审法院以超过诉讼时效为由，对于刘涛要求金厦公司赔偿此期间逾期交房违约金的诉讼请求不予支持并无不当。刘涛称金厦公司逾期交房后，其一直在向金厦公司主张权利，一审判决认定其主张的部分逾期交房违约金超过诉讼时效显属错误的上诉理由不能成立，本院不予支持;涉案房屋已于2014年12月31日完成工程竣工验收，金厦公司与刘涛就涉案房屋已于2016年8月13日完成了交付且涉案小区房屋现已办理不动产权登记,一审法院以刘涛实际接收房屋之日作为违约天数的截止日期并无不当，故刘涛以涉案房屋未验收合格，请求实际取得房屋后的违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，刘涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3288元，由上诉人刘涛负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇一九年十二月六日 书记员 董 璇 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。