湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终4162号上诉人(原审原告)：马红艳，女，1966年11月7日出生，回族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：周伟，湖北水镜律师事务所律师。上诉人(原审被告)：襄阳九鼎房地产开发有限公司。住所地：襄阳市高新区长虹路艺苑华庭2幢1单位19层3室。法定代表人：余乃春，襄阳九鼎房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：杜贵印，湖北襄金律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵国胜，湖北凡成律师事务所律师。上诉人马红艳与上诉人襄阳九鼎房地产开发有限公司（以下简称九鼎公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初447号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马红艳的委托诉讼代理人周伟、上诉人九鼎公司的委托诉讼代理人杜贵印、赵国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马红艳上诉请求：一、判令上诉人九鼎公司继续协助履行办理房屋产权登记的义务；二、判令上诉人九鼎公司按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准以291600元为基数支付逾期办证违约金从2012年4月1日至办理房屋产权登记完毕之日止；三、一、二审诉讼费用由上诉人九鼎公司负担。事实与理由：1.上诉人马红艳与上诉人九鼎公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应遵照履行，因九鼎公司在开发房地产过程中违法违规行为导致马红艳至今未能取得房屋产权证书，一审法院以襄州区不动产登记中心的回函，未支持马红艳要求九鼎公司协助办理房屋登记的义务，明显错误。2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，一审法院未按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准调整违约金，属适用法律不当。九鼎公司上诉请求及答辩称：判令撤销一审判决，改判其依照合同约定承担违约金1458元。事实和理由：根据原审查明的事实，本案涉争房屋目前不具备办证的条件，其未在约定期限协助履行办理房产证，构成违约，应当按照合同约定，按照房价款291600元的0.5%支付违约金即1458元，原审酌定按1.5%判决没有事实和法律依据。关于办证问题，属于历史遗留问题，一审适用法律正确。马红艳辩称，上诉人的上诉请求不能成立，二审法院应按其上诉请求予以改判。马红艳向一审法院起诉请求：一、被告协助原告继续履行办理房屋产权登记的义务；二、被告按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准以291600元为基数支付逾期办证违约金从2012年4月1日至办理房屋产权登记完毕之日止；三、被告负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2010年4月9日，买受人马红艳与出卖人九鼎公司签订了合同编号为080367号商品房买卖合同，合同主要内容为：原告马红艳购买被告开发建设的位于襄州区××大道南襄阳新城第B区2幢1单元301号房，该商品房建筑面积共108平方米。出卖人和买受人约定商品房价款的计算方式是按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2700元，总金额为291600元整。合同第七条约定，买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在120日之内，自本合同规定的时间付款，应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5（该比率应不少于第一项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指按照本合同第六条规定的到期应付款与该期已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款，2010年4月13日，被告收到原告的预收购房款91600元并出具发票，2014年10月14日，被告收到原告的购房款205994元并出具发票，被告将建成的房屋交付给原告。但被告至今未给原告办理房屋不动产权登记证。诉讼中，一审法院向襄州区不动产登记中心发函调查，该中心回函称上述诉争的房屋所涉及的两宗地使用权终止日期不一致，且所占用土地用途未调整到位，目前尚不具备办证条件。庭审中，被告表示合同还约定据实结算房价款，因此违约金应当按照实际支付的房价款来计算，但原告明确违约金的计算基数按照合同约定的购房款来主张。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告将其承建好的房屋交付给原告。被告未在约定的期限内为原告办理房屋产权登记证书，被告构成违约。因不动产登记中心出具的回函称诉争的房屋涉及的两宗地使用权终止日期不一致，所占用土地用途未调整到位，目前尚不具备办证条件。故原告要求被告协助履行办理房屋产权登记义务的条件不成就，原告可在条件成就后再行主张权利。关于原告主张的违约金问题。一审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同中约定，如因出卖人的责任，不能在规定期限内为买受人取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。该违约金的约定明显过低，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，被告至今未给原告办证长达六年之久，且原告也多次到相关部门维权支出有费用，后期具体能办证的时间尚不确定，故一审法院酌定按照合同约定的房价款291600元的1.5%支付违约金即4374元，原告主张多出部分，不予支持。被告辩称应按合同约定支付违约金的理由，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告襄阳九鼎房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向原告马红艳支付违约金4374元；二、驳回原告马红艳其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明，襄阳市国土资源局襄州分局于2017年12月18日出具的《关于刘东等人反映襄阳新城开发商未给业主办不动产权证的信访事项处理意见书》记载，襄阳新城B区因土地使用权人不一致、规划条件调整后九鼎公司未办理用途变更手续及土地用途年限不一致等原因导致办证存在问题，并提出九鼎公司与江苏南通六建鄂办事处共同申请，将江苏南通六建鄂办事处6374.8平方米（折9.56亩）土地过户到九鼎公司名下，依据2009年出具的规划条件到该局申请办理调整土地用途及部分年限调整的手续，签订补充协议，出让金及税费缴纳完后，将及时为B区业主办理分户不动产权证等处理意见。原审判决认定的其他事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。上诉人马红艳与上诉人九鼎公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿达成的意思表示，内容真实合法，属有效合同，双方均应依约履行。该合同关于产权登记明确约定，“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”，九鼎公司未在合同约定的期限内办证已构成违约，应当承担相应违约责任，一审法院综合本案情况，酌情增加违约金赔偿比例，按照合同约定的房价款291600元的1.5%确定违约金符合法律规定和民事活动的基本原则，故马红艳和九鼎公司双方对违约金提出的上诉请求，本院均不予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，马红艳与九鼎公司签订的《商品房买卖合同》亦有约定，根据前述法律规定和合同约定，九鼎公司应当履行协助马红艳办理房产证的义务，该义务不仅受合同约束，亦属于行政管理行为的强制性要求。襄阳市国土资源局襄州分局出具的《关于刘东等人反映襄阳新城开发商未给业主办不动产权证的信访事项处理意见书》中记载，“······九鼎公司到该局申请办理调整土地用途及部分年限的手续，签订补充协议，缴纳出让金及税费后，该局将及时为B区业主办理分户的不动产权证······”，该证据证明案涉商品房不具备办证条件系因九鼎公司可控原因所致，该原因不能成为阻却九鼎公司履行协助办证义务的正当理由，九鼎公司应当积极完成前述工作，尽早协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，因此对上诉人马红艳请求九鼎公司继续履行协助办理房屋产权登记义务的上诉请求，本院予以支持。综上所述，上诉人马红艳和九鼎公司双方对违约金提出的上诉请求不能成立，本院均不予支持；马红艳请求九鼎公司继续履行协助办理房屋产权登记义务的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定部分事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初447号民事判决第一项，即襄阳九鼎房地产开发有限公司于本判决送达后五日内向马红艳支付违约金4374元；二、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初447号民事判决第二项，即驳回马红艳其他诉讼请求；三、上诉人九鼎公司于本判决送达后180日内履行协助上诉人马红艳办理不动产权登记义务。四、驳回马红艳一审的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二审案件受理费150元，由上诉人马红艳、九鼎公司分别负担75元。本判决为终审判决。审判长  王淑青审判员  刘丹丹审判员  李 青二〇一九年十二月十七日书记员  张诗怡