广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0803民初530号原告：顾伟杰，男，1992年5月5日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区，被告：湛江永胜实业有限公司，住所地湛江市椹川大道中45号。法定代表人：温道甜。委托诉讼代理人：郑伟清，系公司法务。被告：湛江中居房地产营销策划有限公司，住所地湛江市霞山区人民大道南45号民大商贸大厦2203号办公室。法定代表人：张维羊。被告：湛江开发区中居地产营销策划部，住所地湛江市观海路183号荣基国际广场公寓1816号房。经营者：张公民。原告顾伟杰诉被告湛江永胜实业有限公司（以下简称永胜公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，根据原告顾伟杰的申请，依法追加了湛江中居房地产营销策划有限公司（以下简称中居公司）、湛江开发区中居地产营销策划部（以下简称中居策划部）作为本案被告参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告顾伟杰、被告永胜公司的委托诉讼代理人郑伟清到庭参加诉讼，被告中居公司及中居策划部经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾伟杰向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告永胜公司所签订的《商铺买卖认购合同书》；2.判决被告永胜公司向原告归还首付款115172元；3.判决被告永胜公司向原告支付违约金1959.09元（按照银行同期贷款利率4.35%计算）；4.判决被告永胜公司承担本案全部诉讼费用。2019年4月1日，原告提交《变更诉讼请求申请书》，申请增加诉讼请求：判决被告归还原告定金及支付违约定金合计40000元。2019年8月13日，原告申请追加中居公司及中居策划部作为本案被告参加诉讼，并要求其与永胜公司向原告返还A2-095号商铺团购费20000元。事实和理由：2018年4月29日，原告与被告签订湛江义乌国际商贸城商铺认购协议，认购A2-095号铺位，按照协议规定，原告在享有优惠价格后，该铺位合同总价225172元，其中首期款135172元，按揭金额11万元。原告在2018年4月29日，已经支付了2万元作为商铺认购的定金，并承诺在2018年5月6日内支付首期欠款115172元。2018年5月4日，原告与被告签订了《商铺买卖认购合同书》（以下简称认购合同），约定原告购买被告预售的位于湛江市义务小商品批发城××区××号铺位。按照认购合同约定，原告（乙方）拥有以原价60%的优惠价格购买该A区2层095号商铺的权利（原价417698元，约定折扣、优惠价225172元）。根据认购合同第2条约定原告（乙方）须于2018年5月4日前，付清首期购房款后，签署《商品房购买合同》，由被告（甲方）安排时间去银行办理按揭手续。原告依约于2018年5月4日支付首付款115172元。自2018年5月4日《商铺认购合同书》签订至今，被告从未以任何形式通知原告关于何时签订《商品房买卖合同》之问题，并经原告多次催告后仍未履行。原告认为被告的行为已构成违约，故提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。被告永胜公司辩称，原告与永胜公司签订的《商铺买卖认购合同书》是否应当解除，由法院依法判决。永胜公司愿意退还原告首期款95172元，但不予退还团购费20000元。永胜公司没有授权中居策划部收取团购费，中居策划部没有收钱的权限，该20000元应由中居公司及中居策划部共同承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条及《最高人民法院》第二十八条，原告请求支付违约金1959.09元应不予支持。本案诉讼费用由法院根据公平原则判决。被告中居公司及中居策划部既未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。原告围绕诉讼请求依法提交原告身份证复印件、《湛江义乌国际商贸城客户回款时间确认表》、《湛江义乌国际商贸城商铺买卖认购合同书》（合同编号：A2-095）、《湛江义乌小商品批发城商铺委托经营管理协议》、中国银联转账凭证、支付宝转账记录、微信付款记录、《湛江永胜实业有限公司专用收据》（No：0001753）、《收据》（No:6399723）、关于要求签订《商品房买卖合同》催告函及催告邮件、录音、视频等证据；被告中居公司及中居策划部依法提交《湛江义乌商贸城销售代理合同书》、《湛江义乌商贸城销售方案》、《湛江义乌国际商贸城销售代理合同书（一）》、《湛江义乌国际商贸城代理销售协议补充协议》、两份《湛江义乌国际商贸城增量电商合作协议》、《湛江义乌国际商贸城代理销售协议（一）》及《有关湛江开发区中居地产营销策划部与湛江中居房地产营销策划有限公司关系的说明》等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，有异议的部分证据，由本院综合评判认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月29日，原告顾伟杰签订《湛江义乌国际商贸城客户回款时间确认表》，向被告湛江永胜实业有限公司承诺：“本人于2018年4月29日与贵公司签订了A2-095号商铺认购协议，该铺位建筑面积：19.26㎡，在享受99、98、97折、2万抵4万优惠后铺位合同总价225172元，其中首期金额135172元（含团购），按揭金额11万元，已支付定金：20000元。本人承诺：2018年5月6日内支付欠款金额115172元（含团购）。”同日，原告通过支付宝转账5000元，通过微信付款10000元和5000元，三笔款项合计20000元。2018年5月4日，原告与被告签订《湛江义乌国际商贸城商铺买卖认购合同书》（合同编号：A2-095），约定：甲方（湛江永胜实业有限公司）与乙方（顾伟杰）经充分协商同意签订此商铺买卖认购合同。认购铺位：湛江义乌小商品批发城A区2层095号铺位，该铺位建筑面积为19.26平方米，套内建筑面积为9.81平方米，总价为人民币417698元。甲方一次性给予乙方40%的折扣优惠，享受优惠和折扣后，该商铺实际合同总价为人民币225172元。乙方必须于签订本商铺认购合同之日，即2018年5月4日前，付清首期购房款人民币115172元，余款人民币110000元通过银行按揭支付，乙方在签署商品房购买合同后，在甲方安排时间内带齐办理银行按揭手续的相关资料。乙方须依上述付款方式按时如数支付房款，并同时须签署《商品房买卖合同》、《湛江义乌小商品批发城管理公约》和《湛江义乌小商品批发城商铺委托经营管理协议》。同日，原告与湛江市多隆义乌小商品批发城有限公司签订了《湛江义乌小商品批发城商铺委托经营管理协议》。同日，原告向永胜公司转账支付95172元，永胜公司出具《湛江永胜实业有限公司专用收据》（No：0001753），载明：“兹收到顾伟杰交来的‘湛江义乌国际商贸城A区2层095号铺购铺款’。合计人民币大写壹拾壹万伍仟壹佰柒拾贰元整，小写￥115172元”；原告另向中居策划部转账支付20000元，中居策划部向原告出具《收据》（No:6399723），载明“交款单位顾伟杰，收款方式刷卡，人民币（大写）贰万元整，￥20000.-，收款事由为湛江义乌国际商贸城A2-095铺位团购费（2万抵4万）贰万元整”。由于被告一直未与原告签订《商品房买卖合同》和办理相关银行按揭贷款手续，原告经多次催告未果，诉至本院，请求依法处理。另查明，永胜公司与中居公司签订《湛江义乌商贸城销售代理合同书》，约定永胜公司委托湛江中居房地产营销策划有限公司担任“湛江义乌商贸城”项目的外场总包。再查明，2019年2月20日，原告向永胜公司发出关于要求签订《商品房买卖合同》催告函，要求永胜公司于该函发出之日起至2019年2月26日前，告知正式签订相关的《商品房买卖合同》和商铺的交付等事宜，如上述期限内仍未办理完结上述所有事项，原告将有权追究相关的法律责任。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告顾伟杰与被告永胜公司签订的《商铺买卖认购合同书》，虽约定需另行签订房屋买卖合同，但该合同对标的商铺、面积、价款、交付时间均做了明确约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，且在合同签订后，原告支付了首付房款，履行了合同约定的付款义务，因此应当认定双方签订的《商铺买卖认购合同书》为商品房买卖合同。该合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，原告依约支付了购房款95172元（不含定金20000元），并与湛江市多隆义乌小商品批发城有限公司签订《湛江义乌小商品批发城商铺委托经营管理协议》，永胜公司应于2018年5月4日前与原告签订用于备案登记的房屋买卖合同，并协助原告办理银行按揭贷款。但永胜公司收取款项后，经原告催告仍未履行合同的义务，其已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。原告请求解除与永胜公司签订的《商铺买卖认购合同书》（合同编号：A2-095），于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，《商铺买卖认购合同书》解除后，永胜公司应当向原告返还购房款95172元。原告为了购买涉案商铺，参与了永胜公司举办的团购优惠活动，无论何人收取团购费，原告都有理由相信收款人系受被告永胜公司的委托，其所缴纳的费用属于购房款的一部分。现《商铺买卖认购合同书》被解除，永胜公司应当向原告返还团购费20000元。永胜公司与被告中居公司及中居策划部应属委托关系，受托人履行委托事项中的权利义务应由委托人承担，原告要求被告中居公司及中居策划部承担共同返还团购费于法无据，本院不予支持。永胜公司辩称团购费由中居策划部收取，与其无关的意见，本院不予采纳。原告请求永胜公司支付违约金1959.09元，实为原告因合同解除后被告占用购房款115172元（95172元+20000元）期间损失的利息，该利息可自起诉之日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，但不得超过1959.09元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，永胜公司收取原告定金20000元后并未履行合同约定，应当双倍返还定金。故原告请求永胜公司返还定金及支付违约定金合计40000元，于法有据，本院予以支持。被告中居公司及中居策划部经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第二项、第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十五条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告顾伟杰与被告湛江永胜实业有限公司于2018年5月4日签订的《湛江义乌国际商贸城商铺买卖认购合同书》（合同编号：A2-095）；二、限被告湛江永胜实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告顾伟杰返还购房款115172元及支付自起诉之日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，但不得超过1959.09元；三、限被告湛江永胜实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告顾伟杰双倍返还定金40000元；四、驳回原告顾伟杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3445.1元，由被告湛江永胜实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  叶秋波人民陪审员  吴明英人民陪审员  黄小丽二〇一九年十二月十一日法官助理陈丽梅书记员黄洋洋附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行;(二)合同解除;(三)债务相互抵销;(四)债务人依法将标的物提存;(五)债权人免除债务;(六)债权债务同归于一人;(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法法规》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。