天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初6116号原告：吴帅，男，1991年9月25日生，汉族，户籍地址辽宁省绥中县，现住辽宁省葫芦岛市绥中县金鼎嘉苑Ｂ区。委托诉讼代理人：夏立东，辽宁东鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈威予，辽宁东鸣律师事务所律师。被告：天津福嘉春商贸有限公司，住所地天津市北辰区天穆镇朝阳路东侧美亚钢材市场院内。法定代表人：潘国春，总经理。委托诉讼代理人：刘云峰，天津众驰律师事务所律师。第三人：绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司，住所地辽宁省绥中县西山街。法定代表人：左远红，总经理。委托诉讼代理人：李金坪，该公司法务部员工。原告吴帅与被告天津福嘉春商贸有限公司（以下简称“福嘉春公司”）及第三人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司（以下简称“东鸿浩运公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴帅及其委托诉讼代理人陈威予、东鸿浩运公司的委托诉讼代理人李金坪均到庭参加诉讼，福嘉春公司经本院传票传唤不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。吴帅向本院提出诉讼请求：1．要求依法排除对涉案房屋（辽宁省葫芦岛市绥中县金鼎嘉苑Ｂ区）的执行行为，不得对涉案房屋予以执行；2．要求被告承担诉讼等费用。事实与理由：原告于2018年7月24日向案外人李航购买涉案房屋（辽宁省葫芦岛市绥中县金鼎嘉苑Ｂ区），2018年7月13日案外人李航向案外人刘兵购买涉案房屋（辽宁省葫芦岛市缓中县金鼎嘉苑Ｂ区Ｚ栋2单元1002室），案外人刘兵与第三人于2015年12月31日签订了合法有效的房屋买卖合同，案外人李航与第三人于2018年7月13日补签了合法有效的房屋买卖合同，原告与第三人于2018年7月24日补签了合法有效的房屋买卖合同。案外人刘兵于2015年12月1日交付了房款，原告于2018年11月入住。贵院于2016年7月18日对涉案房屋进行了查封。2019年6月12日原告向贵院提出了执行异议，贵院于2019年6月27日驳回了原告执行异议申请。无奈原告人依法提起诉讼。原告认为自己合法买受的房屋应受法律保护，第三人将出售给原告人的房屋后又对外进行抵押担保是违法和无效的。法院查封并予以执行涉案房屋不但损害了原告的合法权益，并且也没有法律依据。故原告依相关法律规定，请法院依法排除对原告房屋的执行行为，并不得执行涉案房屋。故呈诉。福嘉春公司庭前提交答辩意见称，不同意原告的诉讼请求。依照相关法律及司法解释，原告主张排除执行的诉讼请求并不满足四项法定条件：1．在法院查封案涉房产前至今原告未与第三人签订并办理经当地房管部门备案的书面买卖合同。其提交的购房协议书不属于合法、有效的书面买卖合同。2．除案涉房产外，原告仍有其他居住用住房。具体地址记载于原告提交的民事诉状中。3．就案涉房产原告是否交付了全部购房款并实际占有，无完整的证据证实。4．就案涉房产未办理过户登记手续，就此原告是否存在过错，无完整证据证实。原告提起本次诉讼，缺乏事实依据，现有证据不能完整的证明其待证事实，请依法驳回。东鸿浩运公司认可原告的诉讼请求及陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。吴帅提交的证据1．商品房（预）销售许可证，证据6．金鼎嘉苑房屋预定协议书（2018年7月24日），证据7．无房屋产权证明，证据10．专用收款收据（物业费），证据11．专用收款收据（供暖费），证据12．电费催缴通知，证据13．水费购买明细查询报表、水费缴费收据，证据14．房屋现状照片，本院对以上证据的真实性予以采信。吴帅提交的证据2．金鼎嘉苑房屋预定协议书（2015年12月1日），证据3．房屋过户协议（2018年7月13日）、情况说明，证据4．金鼎嘉苑房屋预定协议书（2018年7月13日），证据5．房屋买卖协议（2018年7月24日）、过户申请，证据8．收条（李航出具），证据9．银行流水记录，以上证据系吴帅提交证实其房屋的由来的证据，其证明目的结合本案事实在本院认为部分予以综合认定。东鸿浩运公司提交的证据批准从事房地产开发业务证、B区所在位置的土地证、规划许可证、施工许可证、销售许可证，本院对该证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认真实的证据，本院认定事实如下：2018年7月24日，吴帅与东鸿浩运公司签订金鼎嘉苑项目认购协议书一份，约定吴帅购买东鸿浩运公司开发的绥中县金鼎嘉苑B区Z1栋2单元1002室房屋，建筑面积100.3平方米，价格351,050元。付款方式一次性付款，并约定双方签订商品房买卖合同之日起，履行银行按揭贷款及一次性付款事宜。认购书中还约定，认购的楼房暂按现面积计算，最终面积以产权监理处测绘面积为准，多退少补。该认购书第7条约定，自签署之日起生效，并于商品房买卖合同签订时由出售方收回本协议。吴帅提交的李航（甲方）、吴帅（乙方）签署的《房屋买卖协议》记载，甲方同意将其名下的位于金鼎嘉苑二期B区住宅过户到乙方名下：（房号为Z1-2-1002）房屋面积为：100.3平方米；房屋总价为351,050元整。2018年7月21、23日，吴帅向案外人李航银行转账共计34万元。2018年7月24日，吴帅接收了涉案房屋，后对该房屋进行装修并入住。诉讼中，吴帅提交的案外人绥中县金辉房地产开发有限公司盖章的《房屋情况说明》中记载，“因东鸿浩运房地产开发有限公司欠绥中县金辉房地产开发有限公司钱，东鸿浩运房地产开发有限公司将金鼎嘉苑Z1-1-1501室和Zl-2-1002室抵账给金辉房地产开发有限公司，金辉房地产开发有限公司2015年12月1日将金鼎佳苑Z1-2-1002室全款卖给了刘兵，刘兵与东鸿浩运房地产开发有限公司签订了金鼎嘉苑房屋预订协议书，将金鼎佳苑Z1-1-1501室写到郑宝利名下，郑宝利与东鸿浩运房地产开发有限公司签订了金鼎嘉苑房屋预订协议书。因刘兵不喜欢Z1-2-1002室所以和金辉房地产开发有限公司郑宝利名下的Z1-1-1501室进行了调换。后因金辉房地产开发有限公司欠李广钱所以将21-2-1002室归李广所有，2018年7月13日李广将金鼎佳苑Z1-2-1002室更名到李航名下。”吴帅提交的案外人刘兵署名的《房屋情况说明》记载，“2015年12月1日我全款在金辉集团购买了金鼎嘉苑Z1-2-1002室，并与东鸿浩运房地产开发有限公司签订了金鼎嘉苑房屋预定协议书，金辉集团还有一套金鼎嘉苑Z1-1-1501室，我比较喜欢Z1-1-1501室所以我们进行了调换，2018年7月13日我通过金辉集团把金鼎嘉苑Z1-2-1002室更名到李航名下。”吴帅提交的案外人李广署名的《房屋情况说明》记载，“因金辉集团欠我钱，把金鼎佳苑Z1-2-1002室室楼房归我，但因我欠李航钱我直接把金鼎佳苑Z1-2-1002室楼房更名到李航名下。”吴帅提交的案外人李航署名的《房屋情况说明》记载，“因李广欠我钱把金鼎佳苑Z1-2-1002室楼房更名到我名下，我将金鼎佳苑Z1-2-1002室卖给吴帅并更名到吴帅名下。”另查，吴帅提交的绥中县不动产登记中心出具的无房屋产权证明中载明，吴帅截至2019年7月22日，在该县不动产档案管理信息系统中无产权登记信息。再查，福嘉春公司与辽宁长城建设工程有限公司、东鸿浩运公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案，并于2015年10月14日作出〔2015〕辰民初字3059号民事调解书。民事调解书生效后，东鸿浩运公司未履行民事调解书所负担的义务。福嘉春公司向本院申请强制执行，本院于2016年7月5日立案，并于2016年7月18日作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，内容如下：依法对被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下坐落于绥中县金鼎嘉苑①Z-1#1单元301室、302室、402室、501室、602室、701室、801室、802室、902室、1001室、1002室、1102室、1201室、302室、1301室、1401室、1302室、150l室、1502室、1601室、1602室、1701室、1702室，②Z-1#2单元302室、401室、302室、601室、602室、701室、702室、801室、90l室、902室、1001室、1002室共计35套房屋给予查封。查封期间，上述房屋不得变更、抵押、置换。查封期限从2016年7月18日起至2019年7月17日止。2016年9月20日，本院作出（2016）津0113执1158号执行裁定书，裁定：经查，被执行人暂不具备执行条件，终结本次执行程序。后福嘉春公司申请恢复执行，本院于2019年3月11日予以立案，并于2019年4月24日作出（2019）津0113执恢217号执行裁定书，裁定继续查封被执行人绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司名下位于绥中县金鼎嘉苑上述35套房屋；查封期限为三年。吴帅在本院执行阶段向本院提出执行异议，本院于2019年5月28日立案。本院经审查后于2019年6月27日作出（2019）津0113执异113号执行裁定书，驳回吴帅的异议请求，吴帅对上述裁定不服，故本案呈诉。本院认为，本案的争议焦点为：吴帅是否对东鸿浩运公司名下的涉案房屋享有实体权利，如果享有实体权利是否足够排除对涉案标的的强制执行。对此分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，吴帅与被执行人东鸿浩运公司签订了书面的金鼎嘉苑项目认购协议书，该认购书载明买卖双方主体、房屋坐落地点、价格、付款方式、违约责任等。吴帅提交了之前案外人李航、刘兵与被执行人东鸿浩运公司签订的房屋买卖协议、认购协议书和吴帅的银行流水记录等证据，主张涉案房屋买卖协议系查封之前案外人与被执行人东鸿浩运公司签订的房屋买卖协议的更名，对此本院认为，涉案房屋的买卖协议书签订时间在本院查封涉案房屋之后，且吴帅接收房屋时间、吴帅支付价款的时间均在本院查封涉案房屋之后，根据当事人庭审中的陈述和提交的证据，吴帅购买涉案房屋的整个过程均发生在本院查封涉案房屋之后，与涉案房屋被查封之前的买卖过程相比具有独立性，吴帅其主张的“更名”不能认定为在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形。吴帅提交了绥中县不动产登记中心出具的无房屋产权证明，可以证明吴帅名下无其他用于居住的房屋。吴帅提交了其已支付购房款34万元的证据，已超过了合同约定总价款即351,050元的50%，但接收款项一方系案外人李航而非被执行人东鸿浩运公司。综上，本案原告吴帅提出的执行异议，并不符合法律规定的能够排除执行的情形，不能排除本院对绥中县金鼎嘉苑B区Z1栋2单元1002室房屋的执行行为。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告吴帅的诉讼请求。案件受理费80元，由原告吴帅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  王晓宇审 判 员  孟 伟人民陪审员  赵维柱二〇一九年十二月二十六日书 记 员  孙美美附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。