上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11606号上诉人（原审原告）：陶朋，男，1978年10月20日出生，汉族，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：张磊，上海巨明律师事务所律师。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邵喜云，男，1957年4月20日出生，汉族，住上海市金山区。上诉人（原审被告）：姚美华，女，1957年9月12日出生，汉族，住上海市金山区。上诉人（原审被告）：邵毅，男，1982年5月13日出生，汉族，住上海市金山区。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：赵琳，上海市中信正义律师事务所律师。上诉人陶朋与上诉人邵喜云、姚美华、邵毅因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初230号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陶朋上诉请求：撤销一审判决，改判邵喜云、姚美华、邵毅支付上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房产（以下简称系争房屋）房屋增值部分损失人民币3,458,000元，不扣除（2017）沪0117民初21617号民事判决主文第二项中邵喜云、姚美华、邵毅应付陶朋已付款利息部分。事实与理由：1.邵喜云一方赔偿损失包括可得利益损失，除了溢价损失外，还应包括装修损失以及返还购房款的逾期利息损失，这些不属于可得利益损失。2.本案一审判决与前案判决必有一个失去意义，因履行时间等不确定因素的影响，在将来案件执行中会出现无法确定执行金额的问题。邵喜云、姚美华、邵毅辩称：不同意陶朋的上诉请求，陶朋不具有购房资格，不可能得到合同履行之后的可得利益，即使其指定第三方过户，也需要邵喜云等与第三方重新签订合同，房屋升值利益也是第三人的，不属于陶朋。邵喜云、姚美华、邵毅上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回陶朋的一审诉讼请求。理由如下：陶朋自签约至今均无购房资格，即使陶朋成立公司来取得系争房屋，陶朋也不一定是最后利益的获得者，其他同答辩意见。陶朋辩称：不同意邵喜云、姚美华、邵毅的上诉请求，事实与理由同上诉理由。陶朋向一审法院起诉请求判令：1.邵喜云、姚美华、邵毅共同赔偿陶朋房屋增值部分损失354万元；2.邵喜云、姚美华、邵毅共同赔偿陶朋上述款项的利息损失，按中国人民银行同期贷款利率自2018年12月11日起计算至实际付款之日。系争房屋估价报告作出后，陶朋变更诉讼请求为：1.判令邵喜云、姚美华、邵毅共同赔偿陶朋房屋增值部分损失345.8万元；2.判令邵喜云、姚美华、邵毅共同赔偿陶朋上述款项的利息损失，按中国人民银行同期贷款利率自2018年12月11日起计算至实际付款之日。一审法院认定事实：邵喜云、姚美华、邵毅为系争房屋所有权人。2015年11月27日，陶朋同邵喜云、姚美华、邵毅签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》。合同约定，陶朋购买系争房屋，总价9,360,000元。2015年12月31日前交接房屋。2017年12月31日前办理过户手续。合同附件三约定，陶朋于签订合同当日支付4,000,000元含定金500,000元，于2016年5月1日前支付3,500,000元，若六个月之内不过户，陶朋直接支付1,000,000元（并双方均同意前往交易中心办理此房屋抵押手续）；过户当日陶朋支付860,000元。该合同还对解约条款、违约责任等进行了约定。同日，双方签订《协议书》约定，双方在前往松江区XX中心办理房屋产权转移前，陶朋有权利变更任何正常自然人，作为此房屋的权利受让人，在此房屋买卖合同期内甲方均同意配合办理后续一切交易手续。2015年11月18日，邵喜云出具收条，载明收到定金500,000元。2015年11月27日，案外人邹某出具收据，载明收到荣某系争房屋房款2,000,000元。2015年12月2日，案外人邹某出具收据，载明收到荣某系争房屋房款1,500,000元。2016年4月29日，邵喜云出具收条，载明收到陶朋房款3,500,000元。2015年11月30日，邵喜云、姚美华、邵毅将系争房屋交付给陶朋。交付房屋后陶朋对系争房屋进行装饰装修，并缴纳2016年和2017年物业费各7,941.60元。2016年9月2日，邵喜云出具承诺书，载明系争房屋涉及江阴法院担保诉讼案件的原因，暂时不能进行产权问题交易。陶朋先生现在起拥有该房屋的使用权。等案件结束即可办理产权交易手续，如造成交易无法完成，陶朋先生由此产生的经济损失（包括因此而使用该房屋产生的装潢等费用）均由本人承担。案件处理约需要半年左右时间，承诺人请陶朋先生予以谅解。2017年8月30日，江苏省无锡市滨湖区人民法院作出（2015）锡滨商初第00819号民事判决书，判决：一、朱仁迪于判决生效后10日内向江阴市A有限公司支付款项1,683万元；二、邵喜云对朱仁迪强制执行后不能履行的部分承担清偿责任。朱仁迪和邵喜云就该案提起上诉。2018年2月1日，江苏省无锡市中级人民法院就该案作出终审判决：驳回上诉，维持原判。2018年7月21日，江苏省无锡市滨湖区人民法院作出（2018）苏0211执906号民事裁定书，裁定：评估拍卖被执行人邵喜云所有的位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房产。双方确认系争房屋原来为两层加阁楼的主体框架结构。现陶朋将阁楼拆除变成三层加阁楼的结构。陶朋陈述并未办理上述改建的审批手续。陶朋确认不具备上海市购房资格。2017年12月陶朋诉至一审法院，请求判令解除双方签订的买卖合同。同月，陶朋变更诉请为继续履行合同。2018年1月15日，双方共同到无锡市滨湖区人民法院就系争房屋的查封事宜进行听证，希望继续解除查封、履行双方买卖合同。2018年1月17日，陶朋再次变更诉讼请求为解除双方买卖合同。2018年11月27日，一审法院作出（2017）沪0117民初21617号民事判决（以下简称“21617号案件”），认为，双方约定的过户期限前，系争房屋被司法查封且进入司法拍卖程序，邵喜云、姚美华、邵毅多次承诺后仍未能解除司法限制，陶朋据此提出解除合同，于法不悖，予以支持。21617号案件判决内容如下：一、确认陶朋与邵喜云、姚美华、邵毅于2015年11月27日签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年1月25日解除；二、邵喜云、姚美华、邵毅于判决生效之日起十日内返还陶朋已付房款7,500,000元及付款利息（以7,500,000元为基数，从2018年1月25日起计算至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、邵喜云、姚美华、邵毅于判决生效之日起十日内赔偿陶朋装修损失463,595.18元；四、陶朋于判决生效之日起十日内支付邵喜云、姚美华、邵毅房屋占有使用费128,500元；五、陶朋于判决生效之日起十日内支付邵喜云、姚美华、邵毅326,541.73元修复费用；六、驳回陶朋其余本诉诉讼请求。该案审理过程中，就陶朋主张的增值部分损失，系在辩论终结后提出，法院未作处理，并告知陶朋可另案主张。一审判决后，邵喜云、姚美华、邵毅提起上诉。本院于2019年5月16日作出（2019）沪01民终1933号民事判决，驳回上诉，维持原判。经陶朋申请，按照相关程序，对系争房屋房地产价值进行评估。2019年4月12日，上海B有限公司出具估价报告，载明，估价结果为系争房屋在2018年1月25日价值时点的市场价值为12,818,000元。在背离事实假设一节中记载，根据《上海市不动产登记簿》记载，估价对象所在建筑物总层数为2层，证载建筑面积为300.82平方米。根据注册房地产估价师于2019年2月19日实地查勘得知，估价对象现状已拆除原第二层斜屋面并加盖第三层，且在室内自行搭建了电梯井。本次估价对象建筑面积及总层数以《上海市不动产登记簿》记载为准，本次估价范围仅以《上海市不动产登记簿》记载的建筑面积。陶朋对房地产估价报告的结论予以认可，邵喜云、姚美华、邵毅认为，对房地产估价报告本身结论没有异议，但估价对象是系争房屋的现状，应当将系争房屋恢复原状的费用予以扣除。一审法院认为，《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的全部损失，包括合同履行后可以获得的利益损失”。房屋买卖合同关系中，如果合同得到诚实履行，守约方因房屋价格上涨或下跌，本可取得的上涨部分利益或本可避免的下跌部分损失，均因违约方的违约行为而无法实现，故房屋差价损失应属可得利益损失的范畴。在判断是否支持陶朋主张的差价损失时，应当以陶朋的实际损失作为参照框架，同时应在房地产市场价格变动趋势的大背景下，综合考量过失相抵、损益相抵、可预见性规则及守约方的止损义务等。首先，陶朋在房屋买卖合同履行过程中并无任何违约行为，虽陶朋并不具备购房资格，但双方约定，在前往松江区XX中心办理房屋产权转移前，陶朋有权利变更任何正常自然人，作为系争房屋的权利受让人。因此，陶朋不具有购房资格，并不构成合同不能履行的因素。其次，房屋买卖合同签订时，在当时的市场状况下，邵喜云一方应当预见到不能将系争房屋过户给陶朋造成的损失；再次，陶朋不存在所谓违背止损义务致损失扩大的问题；最后，违约方不能因其违约行为而得益。上述可得利益损失，是合同正常履行情形下，陶朋可以获得的全部利益。陶朋有关购房款的利息损失系其获得上述可得利益的必要支出，故不应重复计算，因21617号案件已经判决支持了利息损失，故在计算可得利益损失时，应在房屋差价中将利息损失予以扣除。根据估价报告载明的内容，本次估价仅以《上海市不动产登记簿》记载的建筑面积，故估价报告评估的价值不包括改扩建的部分，故邵喜云、姚美华、邵毅辩称应当扣除修复费用的意见，不予采信。对于陶朋的第2项诉请，一审法院认为，陶朋在21617号案件中未提出房屋差价损失的赔偿，应归咎于陶朋，因此基于房屋差价发生利息损失，不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款规定，于二○一九年七月十五日作出判决：一、邵喜云、姚美华、邵毅于判决生效之日起十日内赔偿陶朋可得利益损失[计算方法：3,458,000元扣除（2017）沪0117民初21617号民事判决主文第二项付款利息部分]；二、驳回陶朋其余诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,464元，减半收取17,232元，评估费28,000元，合计诉讼费45,232元，由邵喜云、姚美华、邵毅负担。经本院审理查明，一审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，关于房屋差价损失3,458,000元是否应扣除21617号案件判决主文第二项中邵喜云一方应付陶朋已付购房款7,500,000元利息的问题。可得利益损失，是指一方未全面履行合同等违约行为导致守约方所产生的财产性损失，即在合同履行前并不为当事人所拥有的，而为当事人所期望在合同全面履行以后可以实现和取得的财产权利，房屋差价损失属于可得利益损失的范畴，本案中是指在房屋买卖合同正常履行情形下，陶朋可以获得的全部利益。而21617号案件已经判决邵喜云一方支付陶朋自合同解除之日起至实际返还之日止的已付购房款利息，陶朋对房屋升值利益的获取系以其支付相应房款为前提，一审法院支持陶朋房屋差价损失时，陶朋已付房款的利息损失实际在房屋差价损失中已得以补偿，故在本案中将利息损失在房屋差价款中予以扣除，并无不当，陶朋的此项上诉意见不能成立，本院不予采纳。另，在21617号案件得到执行后，本案陶朋的可得利益损失也会得到确认，不会存在执行障碍的问题。关于邵喜云一方提出陶朋不具有购房资格，不可能得到合同履行之后可得利益的问题。陶朋不具有上海市购房资格，邵喜云一方在签订合同时是明知的，且双方协议约定，陶朋有权利变更任何正常自然人作为此房屋的权利受让人，在此房屋买卖合同期内邵喜云一方均同意配合办理后续一切交易手续，变更合同主体，故陶朋不具有购房资格，不会造成合同不能履行。本案房屋买卖合同相对方是陶朋，购房款也由陶朋全部支付，陶朋指定变更的房屋权利受让人与陶朋之间利益如何分配，与邵喜云一方无关。故邵喜云一方的上诉理由亦不能成立，本院不予采信。综上，陶朋、邵喜云一方上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45,764元，由陶朋负担11,300元，由邵喜云、姚美华、邵毅负担34,464元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇一九年十二月六日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……