福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0524民初4601号 原告：茶博汇（安溪）物业管理有限公司，住所地：福建省安溪县茶博汇中心广场2楼。统一社会信用代码：91350524056134614L。 法定代表人：黄向前，任公司总经理。 委托诉讼代理人：林晓婷，福建安荣律师事务所律师。 被告：洪金助，男，1965年11月3日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：黄美龙，女，1961年7月7日出生，汉族，住福建省安溪县。 被告：孙斌宏，男，1988年10月14日出生，汉族，住福建省安溪县。 原告茶博汇（安溪）物业管理有限公司（以下简称茶博汇物业公司）与被告洪金助、黄美龙、孙斌宏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茶博汇物业公司的特别授权委托诉讼代理人林晓婷到庭参加诉讼，被告洪金助、黄美龙、孙斌宏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 茶博汇物业公司向本院提出诉讼请求：1.洪金助、黄美龙、孙斌宏立即支付给茶博汇物业公司物业服务费1,930.7元、公摊水费180元、公摊电费158.3元、生活垃圾处理费72元、加压水费112元，合计为2,453元，并支付逾期付款违约金(逾期付款违约金自2019年7月16日起按月0.5%计算至实际付清款项之日止)；2.洪金助、黄美龙、孙斌宏支付茶博汇物业公司律师代理费1,000元；3.由洪金助、黄美龙、孙斌宏承担案件受理费、公告费。事实和理由：茶博汇投资有限公司是安溪县中国茶博汇的开发商。2012年11月10日，茶博汇物业公司与茶博汇投资有限公司签订《茶博汇前期物业服务合同》，约定由茶博汇物业公司对茶博汇(一期、二期、一期三组团、三期A、三期B、会展中心、南北楼、五期项目)进行前期物业管理，双方对委托管理事项及收费标准等进行了约定。合同第二十条约定：三期A三层及以上住宅的物业服务费为0.7元/月·m²；公摊水费每季度18元，2017年起每季度20元；公摊电费每季度固定分摊7元；垃圾处理费住宅为6元/月，按年收取；加压水费按每季度产生的使用量计算。合同约定业主每季度首月15日前向茶博汇物业公司交纳本季度的各项应缴费用。逾期缴纳的，茶博汇物业公司有权要求其期限缴纳，并从逾期之日起，每日加收所欠费用千分之三的滞纳金，同时茶博汇物业公司为追讨欠费所发生的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、邮寄通信费及其他相关费用等)由该业主或者物业使用人承担。2013年4月8日，洪金助、黄美龙、孙斌宏与茶博汇投资有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：洪金助、黄美龙、孙斌宏向茶博汇投资有限公司购买址在安溪县中国茶博汇三期12幢432室，建筑面积为102.17㎡。依据《茶博汇前期物业服务合同》的约定，洪金助、黄美龙、孙斌宏应缴交物业费72元/月；公摊电费每季度固定分摊7元，外加每栋楼的楼宇用电分担；公摊水费每季度18元，2017年每季度20元；加压水费0.6元/吨，按每季度产生的使用量计算；生活垃圾处理费6元/月。洪金助、黄美龙、孙斌宏初期尚能按期缴交物业服务费等各项费用，但自2017年7月1日起至2019年9月30日止，违约未能缴交物业服务费1,930.7元；自2019年1月1日起至2019年12月31日止，违约未能缴交垃圾处理费72元；自2017年4月1日起至2019年6月30日止，洪金助、黄美龙、孙斌宏违约未能缴交公摊水费180元、公摊电费158.3元；自2017年4月1日起至2019年3月31日止，违约未能缴交加压水费112元(上述款项应于2019年7月15日前缴交)。为此洪金助、黄美龙、孙斌宏累计拖欠物业服务费、垃圾处理费、公摊水费、公摊电费、加压水费合计为2,453元。洪金助、黄美龙、孙斌宏作为安溪县中国茶博汇三期12幢432室的业主和物业使用人，享受了茶博汇物业公司提供的物业管理服务，却没有按时向茶博汇物业公司交纳物业服务费等相关费用，没有履行作为一个业主和物业使用人应尽的义务，显然已构成违约。经茶博汇物业公司多次催讨，洪金助、黄美龙、孙斌宏至今未能支付相关费用。 洪金助、黄美龙、孙斌宏未答辩，也未向本院提交任何证据。 洪金助、黄美龙、孙斌宏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为自愿放弃举证、质证的权利。故对茶博汇物业公司主张的事实确认如下：2012年11月10日，茶博汇物业公司与茶博汇投资有限公司签订《茶博汇前期物业服务合同》。该合同约定：茶博汇投资有限公司将茶博汇（一期、二期、一期三组团、三期A、三期B、会展中心、南北楼、五期项目）前期物业管理委托予茶博汇物业公司实行物业管理；茶博汇物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同并承担相应的责任；物业管理期限自2012年11月9日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时；三期A三层及以上住宅（不带电梯）物业管理收费标准为0.7元/㎡、公共水电费（包括公共设施、设备的运行、损耗费用）根据实际用量，按户向业主/物业使用人分摊；各业主应于每季度首月15日前向乙方交纳本季度的各项应缴费用；逾期缴纳的，乙方有权要求其限期缴交，并从逾期之日起，每日加收所欠费用3‰的滞纳金，同时乙方为追讨欠费所发生的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、邮寄通信费及其他相关费用等)由该业主/物业使用人承担。2013年4月8日，洪金助、黄美龙、孙斌宏与茶博汇投资有限公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定：洪金助、黄美龙、孙斌宏向茶博汇投资有限公司购买址在安溪县参内乡参洋投资区茶博汇三期第12幢432号房，建筑面积为102.17平方米。2014年7月15日，茶博汇物业公司作为甲方与洪金助作为乙方签订《前期物业管理服务协议》。该协议约定：前期物业管理自房屋出售之日起至物业的业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止；坐落位置在中国茶博汇三期12幢432室；建筑面积为102.17平方米；乙方按其拥有物业建筑面积向甲方交纳（在产权测绘面积未产生前，以前期测绘面积为准）综合管理服务费不含水电公摊费用；共用设施设备（如公共照明、绿化保洁用水等）运行能耗费用按有关规定和分摊办法另行按实向乙方（或使用人）分摊收取；收费标准：三层及以上0.7元/月·㎡；乙方每月季度交纳一次物业管理费用，支付日为该季的第一个月的15日前，乙方应在该日之前一次性向甲方付清该季乙方应缴纳的物业管理服务费用；业主、物业使用人应及时交纳物业管理服务费用，无正当理由拖欠费用的，从拖欠之日起每日按应交费用3‰加收滞纳金。同时，上述合同、协议均对委托管理事项、双方权利义务及其他事项进行了约定。但自2017年4月1日起，洪金助、黄美龙、孙斌宏未能依约缴纳物业服务费等相关费用。2018年11月7日，茶博汇物业公司向洪金助送达《催告函》，通知其缴纳物业管理费（2017年7月1日至2018年12月31日止）、加压水费、公摊水电费等费用。2019年6月5日，茶博汇物业公司委托福建安荣律师事务所律师向洪金助催收拖欠的物业服务费等相关费用。嗣后，洪金助、黄美龙、孙斌宏仍未能缴纳物业服务费等相关费用。至今，洪金助、黄美龙、孙斌宏尚欠茶博汇物业公司自2017年7月1日至2019年9月30日止的物业服务费及公摊水电费、加压水费等费用未能支付。另查明，茶博汇物业公司因本案诉讼支付了福建安荣律师事务所律师代理费1,000元。上述事实有茶博汇物业公司提供的茶博汇物业公司营业执照复印件、法定代表人身份证明书复印件、法定代表人身份证复印件、洪金助、黄美龙、孙斌宏的身份证复印件、《茶博汇前期物业服务合同》复印件、《前期物业管理服务协议》复印件、《收费通知单》、《催收通知书》、邮寄回执单复印件、委托代理合同、发票复印件、加压水费情况表复印件、欠费明细复印件等证据加以证明。上述证据经审查符合证据的采信条件，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，首先，虽洪金助、黄美龙、孙斌宏未在《前期物业管理服务协议》上签名确认，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。而洪金助、黄美龙、孙斌宏作为茶博汇投资有限公司开发的茶博汇三期第12幢432室的业主，故茶博汇物业公司与茶博汇投资有限公司签订的《茶博汇前期物业服务合同》亦对黄美龙、孙斌宏具有法律约束力。茶博汇物业公司接受茶博汇投资有限公司的委托对茶博汇前期物业进行管理，履行了服务合同约定的管理和维护的主要义务。而洪金助、黄美龙、孙斌宏作为茶博汇小区第12幢432室房屋的业主，其自2017年7月1日起未能依约支付物业服务费，其行为已构成违约，应承担继续支付尚欠物业服务费的违约责任。茶博汇物业公司诉求洪金助、黄美龙、孙斌宏支付2017年7月1日起至2019年9月30日的物业服务费1,930.7（即27月*102.17㎡*0.7元/月·㎡）元，符合法律规定，本院予以支持。同时，因洪金助、黄美龙、孙斌宏未能依约支付物业服务费，已构成了逾期付款，故茶博汇物业公司诉求洪金助、黄美龙、孙斌宏支付自逾期之日即2019年7月16日起按年利率6%计算至实际还款之日止的逾期付款违约金，符合法律规定，本院也予以支持。其次，茶博汇公司诉洪金助、黄美龙、孙斌宏支付生活垃圾处理费、公摊水电费、加压水费，因生活垃圾处理费、加压水费在《茶博汇前期物业服务合同》中并未约定，而公摊水电费虽有约定由全体业主按比例分摊，但茶博汇物业物业公司未能提供证据证明该二项费用的实际支出，故茶博汇物业公司诉求洪金助、黄美龙、孙斌宏支付生活垃圾处理费等费用，依据不足，本院暂不予支持，鉴于该部分费用系小区运作必然发生的费用，故茶博汇物业公司可持相关证据另行主张权利。第三，根据《茶博汇前期物业服务合同》第二十条第7点约定，茶博汇物业公司为追讨欠费所发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、邮寄通信费及其他相关费用等）由该业主或者物业使用人承担。茶博汇物业公司提供了委托代理合同及相应发票证明为追讨欠费所支出费用，本院据此认定洪金助、黄美龙、孙斌宏应支付律师服务费1,000元，有事实和合同依据，本院依法予以支持。综上，茶博汇物业公司诉求合法有据的部分，本院予以支持；洪金助、黄美龙、孙斌宏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其各自承担。本院依法缺席审理，在查明事实后，可依法迳行判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、洪金助、黄美龙、孙斌宏应于本判决生效之日起十日内支付茶博汇（安溪）物业管理有限公司自2017年7月1日起至2019年9月30日止的物业服务费1,930.7元及逾期付款违约金（违约金自2019年7月16日起按年利率6%计算至付清款项之日止）； 二、洪金助、黄美龙、孙斌宏支付茶博汇（安溪）物业管理有限公司律师代理费1,000元； 三、驳回茶博汇（安溪）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由洪金助、黄美龙、孙斌宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  杨岩成 二〇一九年十二月三日 法官助理李裕鹏 书记员陈榕榕 附：本案所适用主要法律、法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -12-