广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民再459号再审申请人（一审原告,二审上诉人）：广东省工业设备安装有限公司。住所地：广东省广州市。法定代表人：陈鹏，董事长。委托诉讼代理人：谈凌，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：方洵莹，广东君信律师事务所律师。被申请人（一审被告,二审上诉人）：邓顺洪，男，汉族，住广东省广州市。委托诉讼代理人：刘木有，广东金马波士德律师事务所律师。再审申请人广东省工业设备安装有限公司（以下简称工业设备安装公司）因与被申请人邓顺洪房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（以下简称二审法院）（2019）粤01民终2418号民事裁定，向本院申请再审。本院于2019年10月18日作出（2019）粤民申8217号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。工业设备安装公司向广东省广州市荔湾区人民法院（以下简称一审法院）起诉本案称：工业设备安装公司为广州市××××49号大院房屋（以下简称49号大院）的产权人，委托广东省粤安物业管理有限公司（以下简称粤安物业公司）负责该房屋的出租及管理。2007年5月21日，邓顺洪与工业设备安装公司委托的粤安物业公司签订最后一期《房屋租赁合同》，约定将49号大院22号门105、106号房屋（以下简称涉案房屋）租赁给邓顺洪作为居住使用；租赁期从2007年5月1日至2009年12月31日止。前述租赁期限届满后，邓顺洪未与工业设备安装公司或工业设备安装公司委托的粤安物业公司签订新的房屋租赁合同，但邓顺洪仍一直租住该房屋。因康王路下穿流花湖隧道建设的需要，广州市荔湾区人民政府作出荔府征房[2017]2号《关于征收国有土地上房屋的决定》，决定征收49号大院，其中包括邓顺洪租住的涉案房屋，导致双方租赁合同已无法继续履行。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，双方约定的租赁期届满后，涉案《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期，据此，工业设备安装公司依法也有权随时解除合同。工业设备安装公司为配合当地政府的征收拆迁工作，此前已多次就租赁合同的解除及腾退房屋事宜与邓顺洪协商，但邓顺洪均未予配合处理。工业设备安装公司特诉至法院，请求判令：1.确认工业设备安装公司、邓顺洪双方的租赁法律关系自起诉之日起解除；2.邓顺洪（含同住人员）三日内迁出涉案房屋并将该房屋返还工业设备安装公司；3.本案诉讼费由邓顺洪承担。邓顺洪答辩称：答辩人是工业设备安装公司的退休职工，涉案房屋是工业设备安装公司分配给答辩人居住的职工福利房，工业设备安装公司的起诉不符合法律的规定，请求依法驳回工业设备安装公司的起诉。一审法院经审理查明：49号大院以及广州市××××19、29、37号是原广东省工业设备安装公司的房屋，房屋所有权性质为全民所有。邓顺洪是原广东省工业设备安装公司的退休职工。原广东省工业设备安装公司（甲方）与粤安物业公司（乙方）签订《职工宿舍物业服务合同》，将包括涉案房屋在内的广州市××××49号、51号大院的内部职工宿舍委托乙方实行物业管理。原广东省工业设备安装公司将涉案房屋分配给邓顺洪居住使用。2007年5月21日，粤安物业公司与邓顺洪就涉案房屋签订最后一期《房屋租赁合同》，约定期限至2009年12月31日，租金为每月294.4元。合同期满后，双方没有续签书面合同，邓顺洪仍在涉案房屋居住并交纳租金。另查明：原广东省工业设备安装公司于2014年12月9日更名为工业设备安装公司。一审法院认为，涉案房屋是工业设备安装公司分配给当时作为工业设备安装公司职工的邓顺洪居住使用并交租。现邓顺洪是工业设备安装公司的退休职工。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发[1992]38号文）第三条的规定，工业设备安装公司起诉请求邓顺洪迁出涉案房屋的诉求不属于人民法院受理民事诉讼的范围。一审法院于2018年12月29日作出（2018）粤0103民初8266号民事裁定：驳回工业设备安装公司的起诉。工业设备安装公司不服一审裁定，向二审法院提起上诉，请求：请求撤销一审裁定，指令一审法院重审本案。主要事实和理由：（一）《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定有其历史背景，适用范围应是指单位与职工在集资建房或分房过程中对分房方案或安排等存在争议而引起的纠纷，不能随意扩大解释。（二）本案双方当事人之间的纠纷并非是因分房方案或意见等历史遗留住房问题引发的争议，而是建立租赁合同关系后在履约过程中发生政府征收，导致租约无法继续履行而引发的纠纷，不论是根据最高人民法院1993年《全国民事审判工作座谈会纪要》，还是根据民法理论，均属于人民法院主管工作的范围。而且工业设备安装公司已根据政府补偿标准，提供安置措施，不会导致邓顺洪失去居住保障。（四）近几年的司法实践中，各地法院包括一审法院一般认定福利分房是指具有产权转移性质或具有永久居住权性质的房屋分配，对于单位与职工建立租赁合同关系并在租约履行过程发生的纠纷，人民法院均予以处理，尤其是涉及政府征收的案例均取得良好的社会效果。一审法院裁判标准前后不一，违背法律精神。二审法院查明：根据双方提交的证据材料及于一审庭审时的陈述，工业设备安装公司系一家国有企业，邓顺洪系工业设备安装公司的退休员工，粤安物业公司与工业设备安装公司共同签订《职工宿舍物业服务合同》，约定由粤安物业公司对工业设备安装公司名下的广州市××××49、51号大院的内部职工宿舍进行统一的物业管理。粤安物业公司与邓顺洪于2007年5月21日签订一份《房屋租赁合同》，约定粤安物业公司将涉案房屋出租给邓顺洪居住，该房屋建筑面积为35.72平方米，租期从2007年5月1日至2009年12月31日，月租金294.4元。合同期满后，双方并未续签书面合同，邓顺洪仍在涉案房屋居住并交纳租金。现因广州市荔湾区人民政府作出荔府征房[2017]2号《关于征收国有土地上房屋的决定》，决定征收工业设备安装公司名下的49号大院（包括邓顺洪租住的房屋），致使双方的租赁合同无法继续履行，故工业设备安装公司提起诉讼要求确认其与邓顺洪的租赁关系解除，邓顺洪将涉案房屋交还工业设备安装公司。二审法院认为，本案属于因单位内部腾房引起的房地产纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，不属于人民法院的受案范围，故对工业设备安装公司的起诉，依法应不予受理或驳回起诉。一审法院裁定驳回工业设备安装公司的起诉并无不当，应予维持。工业设备安装公司的上诉理由不能成立，应予驳回。二审法院于2019年3月7日作出（2019）粤01民终2418号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。工业设备安装公司向本院申请再审，请求：撤销一、二审裁定并指令一审法院对本案进行审理。事实和理由：申请人认为，本案争议在发生政府征收事件的情况下，因涉案《房屋租赁合同》能否继续履行而产生的纠纷，因未涉及是否适用房改政策以及如何适用房改政策的问题，应属于平等民事主体之间的民事权益纠纷，属于人民法院的主管范围。一、二审法院不顾案件实际情况机械地认定本案属于因单位内部腾房引起的房地产纠纷，属于认定事实错误；随意扩大解释适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，属于适用法律错误，故本案属于《中华人民人共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项规定的应当再审情形。具体理由如下：（一）一、二审裁定认定事实错误。1.本案中，申请人从未有过将涉案房屋分配给当时作为申请人职工的邓顺洪居住使用的意思表示或行为，邓顺洪自始至终均以租赁方式租住涉案房屋及支付租金。2.涉案《房屋租赁合同》已明确约定解除合同并收回房屋的情况包括租期届满、政府征收、逾期交租等，合同各条款与一般平等民事主体之间签订的租赁合同无异。而且自邓顺洪承租涉案房屋至今，申请人均是按租赁合同而非根据劳动管理制度处理与租户之间的租赁关系，一、二审法院遗漏这一重要事实，仅凭房屋租赁关系建立时邓顺洪系申请人的员工，就机械认定双方之间属于不平等的行政隶属关系，显属错误。3.一、二审法院忽略了本案纠纷发生时邓顺洪已退休，申请人与其已终止劳动关系，不再具有行政隶属关系。申请人认为，本案纠纷并非是因分房方案或意见等历史遗留住房政策引发的争议，而是建立租赁合同关系后在履约过程中发生政府征收，导致租约无法继续履行而引发的纠纷，应属于平等民事主体间的租赁合同纠纷。（二）一、二审裁定适用法律错误。1.《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定是根据当时的历史背景所制定，不能脱离历史背景随意扩大适用范围。该司法解释是根据当年的住房制度、土地使用制度而出台，由于当年单位内部建房、分房方案具有很强的政策性，故对于该等属于落实政策性质的房产纠纷由行政手段调处，人民法院不予处理有其特定的历史背景。但目前的住房制度已经发生很大变化，不存在房改、福利分房等住房政策，而且该司法解释关于人民法院对单位与职工因内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷不予处理的规定，主要是基于当时单位对职工存在一定的行政管理，双方存在行政隶属关系，且职工与单位之间即便对集资建房、分房安排有异议，除由有关房屋主管部门予以行政调处解决外，单位也可以通过行政管理处理。另外，根据当时的政策，落实住房政策事宜由房改部门、住房部门主管，若职工与单位之间对内部建房、分房等落实政策事宜存在争议，可寻求主管部门协调解决，但对于单位与职工的租赁纠纷，有关住房主管部门并不负责处理。2.从《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条关于“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围”的表述看，该等纠纷应限于单位内部集资建房过程或分房过程中对分房方案或安排等存在争议而引起的纠纷。而且该司法解释颁布之后，最高人民法院在《全国民事审判工作座谈会纪要（1993）》中规定：“……单位内部公房使用权纠纷。分配公房使用权是单位内部行政管理行为，职工因对单位分房决定有意见引起的纠纷，应由本单位或有关行政部门解决。职工根据单位分房决定，与公房出租人建立房屋租赁关系后，第三人抢占的，或者职工与公房出租人因房屋租赁发生纠纷，向人民法院起诉的，人民法院可以受理”，应属于对于该司法解释第三条中关于单位与职工分房纠纷受案范围的适用解释。另外，其他地方法院出台的司法文件中也明确单位与职工间的房屋租赁纠纷属于人民法院受理范围，如辽宁省沈阳市中级人民法院于2004年出台的《关于审理房地产案件若干问题的处理意见》第5点。3.目前形势相较于1992年已发生巨大变化，不再存在单位内部建房、福利分房，而且单位将自管房屋出租给职工所发生的争议，有关房屋主管部门不会再予以调处。单位与职工之间也不再具有行政隶属关系，仅具有劳动管理关系，处理双方之间的劳动关系由劳动合同法等予以规制，但劳动法律法规并不调整单位与职工之间的房屋租赁关系。因此，单位已经无法通过自身途径解决双方之间由此产生的纠纷，在现行的法律体系下，将该等争议提交人民法院是最后救济途径。（三）一、二审法院对此类纠纷裁判标准前后不一。1.近几年的司法实践中，各地法院包括一审法院一般认定福利分房是指具有产权转移性质或具有永久居住权性质的房屋分配，对于单位与职工建立租赁合同关系并在租约履行过程发生的纠纷，人民法院均予以处理，尤其是涉及政府征收的案例均取得良好的社会效果，如广东省高级人民法院（2017）粤民再546号民事裁定、二审法院（2017）粤01民终6625号民事判决等。由于包括涉案房屋在内的49号大院不符合房改条件，申请人从未将该大院的房屋进行房改，一直是通过出租方式提供给包括邓顺洪在内的租户居住，邓顺洪也一直支付租金，包括邓顺洪在内的49号大院租户均对承租的房屋没有产权，也没有永久无偿居住权。2.申请人与49号大院租户租赁合同纠纷是系列案，在该系列案中，申请人同样以租赁合同纠纷起诉租户冯玉雯、贾玉清，一审法院均予受理并在实体审理后作出判决，判决解除申请人与租户的租赁合同，租户应当迁出租赁房屋并将房屋腾空退回给申请人。据此，申请人认为一、二审法院在类案中前后采用的裁判标准不一，同案不同判，有违目前最高人民法院所大力提倡的“统一办案标准和裁判尺度”的要求。邓顺洪提交书面答辩意见称：（一）根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，申请人的起诉不属于人民法院主管工作的范围，一、二审裁定查明的事实清楚，适用法律正确，依法应驳回申请人的再审申请。1.申请人是一家国有企业，答辩人于1974年8月入职申请人直至2006年12月退休。1998年，申请人按照相关的住房政策，结合答辩人个人情况和家庭情况，将涉案房屋作为职工福利房分配给答辩人一家居住，答辩人一家也一直居住至今。虽然最近几年双方签订了《房屋租赁合同》，但房屋性质没有改变，故申请人要求解除租赁关系、收回房屋的请求不符合相关法律规定。2.一、二审裁定对《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定均作了充分的解析，是申请人故意曲解该法条规定，故其申请再审理由不成立。（二）申请人在政府拆迁征收前故意解除与答辩人之间的房屋租赁关系，目的是想侵占答辩人受安置补偿的权利，属于不合法、不诚信的行为。因为修建康王路下穿流花湖隧道的需要，广州市荔湾区人民政府决定征收广州市××××--××××、××××地段的国有土地上房屋，征收范围包括答辩人居住的49号大院（包括涉案房屋），征收决定附件2《康王路下穿流花湖隧道（流花湖公园以北段）国有土地上房屋征收和征地补偿方案》明确征收范围内的补偿安置对象、补偿安置方式、补偿标准，答辩人属于补偿安置的对象，政府部门也提供了安置房。可见申请人此时起诉要收回答辩人居住了20多年的福利房，旨在剥夺答辩人受安置补偿的权利。（三）申请人否定补偿安置方案的做法是不合法、不诚信的。在广州市荔湾区人民政府公布征收决定后，申请人分别于2017年10月27日、11月22日公布多份关于49号大院的拆迁补偿安置方案，但现在却突然要否定这些补偿安置方案，对答辩人提起本案诉讼。整个49号大院的住户都是因为是申请人的职工享受职工福利分房才居住于此，包括答辩人。综上，申请人的起诉不符合法律规定，其再审申请没有事实和法律依据，请求依法驳回其再审申请，并责令其依法尽快安置补偿答辩人，维护答辩人的合法权益。本院再审认为，针对一、二审法院驳回工业设备安装公司起诉、上诉的理由，本案再审审理的焦点是：本案是否属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条关于“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围”规定的情形。本案中，工业设备安装公司作为49号大院的产权人，依据与其退休职工邓顺洪签订的涉案《房屋租赁合同》提起诉讼，请求解除双方之间的租赁关系、邓顺洪迁出涉案房屋并返还给工业设备安装公司，可见本案属于职工与公房出租人因房屋租赁合同的履行所产生的纠纷，双方并非是针对单位内部分配公房决定有意见而引起纠纷，故本案争议不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的因单位内部分房引起的占房、腾房纠纷，而属于因房屋租赁合同发生纠纷提起的诉讼，且符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，人民法院应予受理。据此，一、二审法院适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，裁定驳回工业设备安装公司的起诉、上诉，属适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、第三百三十二条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初8266号和广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终2418号民事裁定。二、指令广东省广州市荔湾区人民法院对本案进行审理。审判长  邵静红审判员  苏大清审判员  邹 莹二〇一九年十二月十七日书记员  耿丽丽