浙江省三门县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1022民初4237号 原告（反诉被告）：陈蒙考，男，1971年1月5日出生，汉族，住浙江省三门县。 原告（反诉被告）：普微微，女，1981年11月28日出生，彝族，住云南省红河哈尼族彝族自治州建水县。 被告（反诉原告）：浙江省三门新城投资开发有限公司，住所地浙江省三门县海润街道滨海新城泰和路8-26号。 法定代表人：林津津，系公司总经理。 委托诉讼代理人：吴川海，系公司员工。 委托诉讼代理人：叶燕飞，系公司员工。 原告陈蒙考、普微微诉被告浙江省三门新城投资开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理，2019年12月12日，被告浙江省三门新城投资开发有限公司提起反诉，本院经审查后予以受理，依法适用简易程序，于2019年12月13日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）陈蒙考、普微微，被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司委托诉讼代理人吴川海、叶燕飞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈蒙考、普微微向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付合同违约金56933.33元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年12月22日签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，合同约定，二原告购买被告建设的位于三门县。双方对该房的用途、结构、层高、计价方式、价款、违约责任、交付期限等在《商品房买卖合同》中作了约定，其中，第三条第三款明确约定该商业用房的层高为4.5米。合同签订后，二原告已按约定向被告支付了购房款共计366000元。在上述房屋接交后，经测量房屋的层高仅为3.8米，致使可以二层使用的房屋仅能使用一层，使用率打了对折。 被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司辩称，1、涉案商品房买卖合同上对于层高4.5米的约定系双方不细致导致的重大误解。涉案商品房系在双方签订商品房合同前就已经有设计图纸的，图纸中的层高为4.1米，后实际施工中调整为3.86米，不会出现层高4.5米的情况，涉案商品房合同为格式合同，对于层高的约定系存在重大误解；2、涉案商品房买卖合同未对层高的违约责任进行约定，且层高对涉案房屋的使用功能与面积均无影响，并未产生损害后果，原告主张违约责任缺乏事实依据、法律依据。3、原告已经表示了对目前层高的认可。被告在涉案小区“君临城邦三期”交房后了解到底层商品房存在层高问题，即于2019年6月30日发出通知，不愿收房的买受人可以通过换房或者退房的方式解决，二原告明知层高未达到约定标准也于2018年8月12日办理了房屋交接，表明认可层高现状并接受了被告对于层高的处理。综上，应驳回原告诉讼请求。 被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司向本院提出诉讼请求：判令解除反诉原告与反诉被告签订的《浙江省商品房买卖合同》。事实与理由：反诉原告在对外销售涉案浙江省三门县滨海新城“君临城邦三期”15幢0110号底层商铺时未对外宣称过该商品房的层高为4.5米，原设计图纸一层地面标高-1.3米，二层2.8米，故该底层商铺层高为4.1米。在实际施工中，因实际地面标高误差，进行设计变更，对一层地面标高由原来的-1.3米调整为-1.06，调整后层高为3.86米，竣工后实际为3.90米。因商品房预售合同系国家制定并备案的格式合同，且该房屋层高在签订预售合同时己经完成现状施工。出现预售合同中层高与实际不一致，系双方签合同时不细致而导致重大失误。后反诉原告根据合同约定和对客户负责任的态度，对底层商铺高度差异己经作出了通告，对有异议不愿收房的客户愿意通过换房或退房（退房予以银行利息补偿）的方法解决。涉案商品房出现层高与实际不一致误差是双方不细致造成失误，若有故意就是反诉被告明知故意，存在恶意想牟取不正当利益。请法院依法判令解除双方因重大误解签订的《浙江省商品房买卖合同》。 原告（反诉被告）陈蒙考、普微微辩称：1、反诉被告与反诉原告签订商品房买卖合同时，涉案的商品房并未施工建成，反诉被告并不了解图纸中设计的层高也无法观察真实层高。2、涉案合同系国家文本，也是由反诉原告拟定，系双方仔细阅读后自愿签订的，不存在重大误解，故反诉原告不享有合同解除权。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原、被告提供的合同编号为2017331022YS0010559的《浙江省商品房买卖合同》一份，双方对该合同的真实性均无异议，该合同能够证明双方于合同中约定的涉案商品房的层高为4.5米且无约定违约责任的事实，至于被告（反诉原告）浙江省新城投资开发有限公司是否应承担违约责任，本院在判决理由中予以详细阐述；2、被告（反诉原告）提供的关于涉案商品房底层商铺层高问题的通告及复函各一份，原告对其真实性无异议，故本院对被告关于层高问题发出通知的时间予以认定，至于反诉原告是否享有对涉案商品房销售合同的撤销权，本院在判决理由中予以详细阐述；3、设计图纸、工程设计联系单、竣工图复印件各一份，本院一并进行认证，因被告未能提供原件，且原告不予认可，本院对该份证据真实性无法确认，故本院对该证据不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月22日，原告（反诉被告）陈蒙考、普微微与被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，原告（反诉被告）陈蒙考、普微微购买被告（反诉原告）开发的位于浙江省三门滨海新城的“君临城邦三期”第15幢0110号商业用房。《浙江省商品房买卖合同》第三条第三款约定该商业用房的层高为4.5米。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款共计366000元。2019年6月30日，被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司将涉案房屋交付原告（反诉被告）陈蒙考、普微微使用。房屋交接后，原告发现房屋层高与合同约定不符。2019年7月1日，被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司发布通告，告知涉案小区“君临城邦三期”购房户，对于底层商铺层高与预售合同不一致的购房户可以选择换房或者退房处理。2019年9月16日，被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司通过短信复函原告（反诉被告）陈蒙考、普微微可以通过换房或者退房的形式处理层高未符合合同约定的情形。后原告（反诉被告）陈蒙考、普微微多次要求与被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司协商解决层高与合同约定不符的违约赔偿事宜而无果，为此，原告（反诉被告）陈蒙考、普微微诉至本院要求依法解决。 本院认为：本案的争议主要有以下几点：1、被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司是否应该承担层高违约责任；2、被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司是否享有涉案合同的解除权或关于层高约定的撤销权。以下本院予以详细阐述。 一、本院认为，原告（反诉被告）陈蒙考、普微微与被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司签订的商品房买卖合同中，约定层高为4.5米，但通过实际测量层高仅为3.86米，该商品房的层高明显与约定不符。首先，层高作为构成商品房空间大小的一项指标，一方面层高将影响房屋室内空气流通、空间采光等方面的好坏，对买受人使用商品房的舒适度产生一定影响，另一方面层高的降低将使商品房的某些使用功能受到限制，特别是对底层商铺而言，其高度缩水0.64米必定导致使用价值的减损。原、被告在签订合同时约定交付的房屋层高为4.5米，被告虽然主张合同上的层高标明4.5米系工作不细致失误所致，但该失误客观上已经使买受人形成了其对所购买的商品房层高为4.5米的合理期待，现房屋实际层高仅为3.86米，已导致买受人对该商品房的期待值不能完全实现。其次，被告辩称的“层高4.5米”为意思表示错误系由其自己的过错造成，原告因其意思表示错误而陷入误解不存在过错。被告作为案涉小区的开发商对涉案层高应明确知晓，其作为案涉格式合同的提供方，应对合同内容是否如实反映商品房层高进行审核，在与原告签订合同之时，亦应对合同内容作出明确的说明，若如被告辩称“层高4.5米”系意思表示错误却载入合同，也是因被告未尽到合同内容的审查及说明义务所致。而原告作为买受人，有理由相信“层高4.5米”的约定即为被告真实意思表示，对此原告并不具有过错。综上，被告未能按合同约定交付相应层高的商品房，应承担相应的违约责任。但由于房屋层高差异和房屋面积差异不同，原告诉讼请求系按房屋面积差异的标准来推算房屋层高差异产生的损失，如此推算违约损失，缺少法律依据，本院不予采纳。考虑到原、被告在合同中未对房屋层高违约责任进行约定，结合涉案合同签订层高与实际交付层高差距较大等情况，本院依法酌定被告给予原告一定的赔偿，综合各方面因素，以赔偿30000元为宜。被告认为合同中关于层高的约定是不细致的失误导致，依据不足，本院不予采信。 二、关于本案反诉原告浙江省三门新城投资开发有限公司是否享有对涉案合同的解除权或关于层高约定的撤销权。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条之规定，合同当事人可依照合同约定或者法定事由解除合同，本案中，涉案合同为商品房买卖合同，是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，现出卖人已经将房屋交付，买受人也已经支付全部价款，双方已履行了基本义务，故不存在合同一方当事人未履行主要债务或合同目的无法达成等合同法定解除的情形，即反诉原告浙江省三门新城投资开发有限公司不享有合同解除权。关于反诉原告是否能够依照重大误解主张撤销合同中关于层高的约定。本院认为，本案中，反诉原告以重大误解提起撤销的事由为涉案商品房签订前的原设计层高为4.1米而合同中约定为4.5米。而反诉原告提供的图纸均为复印件，且并不完整，上述图纸不能证明反诉原告的待证事实，反诉原告应承担举证不能的不利后果。此外，反诉原告也怠于行使撤销权。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十二条第一款第一项之规定，当事人应在知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内通过人民法院或者仲裁机构行使撤销权，怠于行使撤销权的撤销权消灭。本案中，若反诉原告在合同签订之时，履行了合同内容的明确告知义务，其则应当发现对于层高4.5米的内容意思表示错误，便可主张变更或撤销，况且反诉原告于2019年7月1日发布关于如何处理层高未达标的通知时，更应知道其可就关于层高内容非其意思表示而主张变更或撤销，但反诉原告却一直怠于行使撤销权，故其撤销权消灭。综上，现反诉原告以涉案商品房买卖合同存在重大误解为由要求撤销合同，依据不足，本院不予支持。 综上，原告（反诉被告）陈蒙考、普微微与被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司之间商品房买卖合同关系，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均有约束力。双方当事人理应按照合同约定，合理审慎地履行各自合同义务。合同签订后，原告（反诉被告）已按约支付了购房款，被告理应按照合同约定履行交付合同约定规格房屋的义务。现被告未能按照合同约定交付相应层高的商品房，显属违约，应承担相应的违约责任。反诉原告不享有合同解除权，亦未在合理时间内行使撤销权，本院对其反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十二条第一款第一项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）陈蒙考、普微微层高损失30000元。 二、驳回原告（反诉被告）陈蒙考、普微微的其余部诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1220元，减半收取610元，由原告（反诉被告）陈蒙考、普微微负担240元，由被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司负担370元；反诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 本案申请执行期限为二年 审 判 员 陈永强 二〇一九年十二月三十日 法官助理陈亚群 代书记员 陈咪咪