山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终11853号上诉人（原审原告）：陈允瑞，男，1974年8月31日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：苗强，山东舜泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗异，山东舜泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王欢，男，1982年4月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张磊，济南市中民意法律服务所法律工作者。上诉人陈允瑞因与被上诉人王欢房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0191民初2909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈允瑞上诉请求:撤销一审民事判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定陈允瑞于2019年3月24日搬离案涉厂房的事实错误。1、王欢没有直接证据能够证明陈允瑞于2019年3月24日搬离案涉厂房，故一审法院作出上述事实的认定缺乏证据支持。2、租赁合同及租金所体现的半年租房截止日期2019年3月24日仅是约定的租赁期，而非合同终止日期和租赁物返还日期，因此，一审法院将上述期限等同、混淆，从而错误地推断出陈允瑞截至2019年3月24日前使用案涉厂房的事实。3、一审法院已查明案外人济南三星橡胶有限责任公司的代理人张丽向王欢发出的《解除房屋租赁协议通知》，明确了张丽于2019年1月21日单方解除了案涉厂房的租赁合同并收回厂房的事实，因此，陈允瑞承租的案涉厂房已于2019年1月21日被张丽收回，同时陈允瑞现有新证据即案涉厂房所有人济南三星橡胶有限责任公司于2019年11月16日出具的《证明》，也证实该公司已于2019年1月21日收回了案涉厂房，因此，陈允瑞实际使用房屋的截止日及搬离日也只能是2019年1月21日，故一审法院认定陈允瑞于2019年3月24日搬离案涉厂房的事实错误。二、一审法院对陈允瑞诉请中利息主张理解错误，陈允瑞所主张的利息实际是指王欢赔偿占用陈允瑞资金的利息损失，系陈允瑞依照法律规定诉请的赔偿主张，于法有据。综上，一审法院认定事实错误、证据不足，请求二审法院查明事实真相，依法改判。王欢辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陈允瑞的上诉请求。陈允瑞向一审法院起诉请求：1.因王欢的欺诈行为，请求依法判令解除2018年9月19日陈允瑞、王欢双方签订的房屋租赁合同；2.请求依法判令王欢返还陈允瑞租赁费765000元、水电费押金及房屋押金共60000元及其利息（利息以825000元为基数，自2018年9月29日起计算至全部给付之日止）；3.诉讼费、保全费、律师费由王欢承担。诉讼中，陈允瑞不再主张律师费。一审法院认定事实：2018年9月19日，王欢（出租人/甲方）与陈允瑞（承租人/乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：一、房屋概况：租赁房屋位于历城区孙村升官村三星橡胶厂内2号3号厂房。二、租赁期限：自2018年9月25日起至2021年9月24日止，共计3年；年租金为1530000元，租金每3年递增5%，上述租金为不含税租金；租金支付方式：先交费后使用，乙方每半年支付一次租金，每次提前30日交纳当期租金；押金：乙方需在本合同签订前向甲方支付租房押金50000元，合同期满后，如不再续约，经甲方验收房屋无误及扣除乙方应承担的费用后，无息退还。三、费用承担：自本合同生效之日起，产生的所有费用均由乙方自己承担。同时，乙方应在本协议签订之前向甲方交付水、电押金10000元，水、电费每月按照表内数字于每月25日前向甲方交纳。四、乙方在征得甲方书面同意后，有权在不影响主体结构情况下对该租赁标的进行装修改造，在改造及使用过程中，给甲方、其他客户及第三人造成的人身、财产损失均由乙方承担责任。乙方如出现利用承租房进行非法活动或损坏公共利益，不按约定交纳租金、水电费等各种费用逾期达到5日的，擅自将房屋对外借用、分租、转租或其他形式合作的，在装修、使用过程中造成租赁房屋主体结构破坏；或影响租赁房屋使用功能等任一情况时，甲方有权解除合同，收回出租房并有权要求乙方赔偿甲方损失，乙方应无条件接受。甲方因上述原因向乙方作出的解除通知到达乙方或其代表即生效。无人接收时，可以将通知张贴在乙方租赁房屋墙体或门上即为送达。五、合同解除：租赁期间如乙方要求解除合同，应提前3个月向甲方提出书面申请，经双方协商确定后，方可解除合同。如乙方单方面解除合同或者因乙方违约被解除合同，押金不予退还。上述合同签订后，王欢将涉案房屋交付陈允瑞使用。陈允瑞于2018年9月20日向王欢指定的李丽丽的账户中转账支付水电费押金、房屋押金共计60000元。2018年9月27日，陈允瑞向王欢指定的李丽丽的账户中转账支付房屋租金650000元。2018年9月29日，陈允瑞向王欢指定的李丽丽的账户中转账支付房屋租金115000元。2018年12月27日，陈允瑞向王欢指定的李丽丽的账户中转账支付电费408元。2019年1月15日，陈允瑞向王欢指定的李丽丽的账户中转账支付电费81元。2019年1月，因涉案厂房内林木被陈允瑞部分砍伐，济南三星橡胶有限责任公司及王欢予以制止，后在派出所进行了处理。2019年1月21日，张丽向王欢发出《解除房屋租赁协议（含补充协议）通知》，载明“王欢：我和你于2018年8月3日签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》，约定由你承租位于历城区XXXXXXXXXX，并约定未经我书面同意，你不得擅自将上述房屋对外转租、分租，否则我有权解除上述协议、收回房屋并要求你赔偿我由此造成的损失。目前，你在我毫不知情的情况下将租赁房屋进行了整体转租，并由此造成了厂区内几十亩林木及土地的破坏，你的行为已严重违反上述协议的约定，已构成根本性违约，同时给我造成了重大经济损失。鉴于此，根据上述协议的约定，我现通知你，自本通知送达给你之日起，解除你我双方签订的上述房屋租赁协议及补充协议并由我方实际收回房屋使用权。同时，我保留追究你破坏我方所有的林木及土地责任的权利。本通知同时于2019年1月21日在租赁房屋历城区XXXXXXXXXXXXXXXX按照房屋租赁协议第五条第5.2项第二款的约定张贴送达”。另查明，2018年8月1日，济南三星橡胶有限责任公司向张丽出具授权委托书一份，授权张丽对济南市历城区孙村升官村三星橡胶厂内的厂房进行物业管理、签订租赁合同、收取租金、水电费等事宜。2018年8月3日，张丽（出租人/甲方）与王欢（承租人/乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：一、房屋概况：租赁房屋位于历城区XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。二、租赁期限：自2018年8月4日起至2021年10月3日止，共计3年；年租金为520000元，租金每2年递增5%，上述租金为不含税租金；租金支付方式：先交费后使用，乙方每半年支付一次租金，每次提前30日交纳当期租金；押金：乙方需在本合同签订前向甲方支付租房押金40000元，合同期满后，如不再续约，经甲方验收房屋无误及扣除乙方应承担的费用后，无息退还。三、费用承担：自本合同生效之日起，产生的所有费用均由乙方自己承担。同时，乙方应在本协议签订之前向甲方交付水、电押金10000元，水、电费每月按照表内数字于每月25日前向甲方交纳。四、乙方在征得甲方书面同意后，有权在不影响主体结构情况下对该租赁标的进行装修改造，在改造及使用过程中，给甲方、其他客户及第三人造成的人身、财产损失均由乙方承担责任。乙方如出现利用承租房进行非法活动或损坏公共利益，不按约定交纳租金、水电费等各种费用逾期达到5日的，擅自将房屋对外借用、分租、转租或其他形式合作的，在装修、使用过程中造成租赁房屋主体结构破坏；或影响租赁房屋使用功能等任一情况时，甲方有权解除合同，收回出租房并有权要求乙方赔偿甲方损失，乙方应无条件接受。甲方因上述原因向乙方作出的解除通知到达乙方或其代表即生效。无人接收时，可以将通知张贴在乙方租赁房屋墙体或门上即为送达。五、合同解除：租赁期间如乙方要求解除合同，应提交3个月向甲方提出书面申请，经双方协商确定后，方可解除合同。如乙方单方面解除合同或者因乙方违约被解除合同，押金不予退还。同日，张丽与王欢就《房屋租赁协议》签订《补充协议》一份。再查明，涉案房屋位于济南市历城区孙村镇升官庄村，土地使用者为济南三星橡胶有限责任公司，地号为XXXXXX，工业用途，使用权类型为出让，终止日期为2046年12月29日，使用权面积75340平方米。诉讼中，陈允瑞主张王欢未经原出租人同意，擅自将涉案房屋转租给陈允瑞，构成欺诈，因王欢擅自转租导致陈允瑞无法使用涉案房屋，构成根本违约，合同目的无法实现，故要求解除与王欢签订的房屋租赁合同并返还租赁费765000元、水电费押金及房屋押金60000元。王欢同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，但认为王欢不存在欺诈行为，其向陈允瑞转租前已经取得原出租人的口头同意，故不同意返还上述费用。关于搬离时间，陈允瑞主张于2019年2月28日搬离涉案厂房，但未与王欢办理交接手续，仅电话通知王欢。王欢认可双方未进行房屋交接，但对陈允瑞何时搬离不清楚，认为应当截至2019年3月24日。一审法院认为，陈允瑞与王欢签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。诉讼中，陈允瑞虽主张合同签订前王欢未将涉案房屋系转租的事实予以告知，存在欺诈行为，但陈允瑞提交的证据中有关于张丽与王欢签订的房屋租赁合同及授权委托书等内容，故对其该主张，一审法院不予采信。诉讼中，陈允瑞与王欢均同意解除双方于2018年9月19日签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且陈允瑞也已搬离该厂房，故对陈允瑞要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。关于房屋租金765000元是否应予返还的问题，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中，陈允瑞虽主张于2019年2月28日搬离涉案厂房，但未提交证据证明，王欢亦不予认可，且陈允瑞认可搬离涉案厂房时未与王欢办理房屋交接手续，故对陈允瑞关于搬离涉案房屋时间的主张，一审法院不予采信。鉴于庭审中，王欢认可的陈允瑞租房截止时间为2019年3月24日，陈允瑞支付的租金765000元亦为2018年9月25日至2019年3月24日的租金，陈允瑞在该期间使用了房屋，应支付相应租金。故陈允瑞要求返还房屋租金765000元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于水电费押金10000元、房屋押金50000元是否应予返还的问题，一审法院认为，王欢虽主张将涉案房屋向陈允瑞转租前已取得原出租人的同意，但未提交证据证明，故对其该主张，一审法院不予采信。王欢未经原出租人同意擅自转租，原出租人要求解除与王欢之间的房屋租赁合同，从而使得陈允瑞与王欢之间的合同目的无法实现，王欢构成根本违约，陈允瑞有权行使法定解除权。王欢亦未提出房屋存在损坏或水电费欠付的抗辩意见，故陈允瑞要求退还水电费押金及房屋押金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于利息，合同未作约定，于法无据，一审法院不予支持。陈允瑞不再主张律师费，系其对其权利的自行处分，一审法院予以准许。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、确认陈允瑞与王欢于2018年9月19日签订的《房屋租赁合同》解除；二、王欢于判决生效之日起十日内退还陈允瑞房屋押金50000元；三、王欢于本判决生效之日起十日内退还陈允瑞水电费押金10000元；四、驳回陈允瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12050元，减半收取6025元，由陈允瑞负担5375元，王欢负担650元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。陈允瑞提交证据如下：案外人济南三星橡胶有限责任公司于2019年11月16日出具的书面证明一份，证明济南三星橡胶有限责任公司于2019年1月21日已经收回了涉案厂房，从而证实陈允瑞于2019年1月21日搬离了该厂房。经质证，王欢认为，对证据的真实性有异议，陈允瑞在一审当中主张2019年2月28日搬离涉案厂房，与济南三星橡胶有限责任公司出具的该份证明相互矛盾。本院经审查认为，陈允瑞提交的证明没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，且证明内容与陈允瑞一审自述的搬离厂房时间不一致，本院不予采纳。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，关于陈允瑞搬离案涉厂房的时间问题。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陈允瑞二审中主张其实际使用房屋和搬离案涉厂房的时间是2019年1月21日，但未提交充分有效证据证明该主张，且该主张与其一审主张的搬离涉案厂房的时间相矛盾，同时，陈允瑞认可搬离涉案厂房时未与王欢办理房屋交接手续，王欢认可的陈允瑞租房截止时间为2019年3月24日，一审法院认定陈允瑞实际使用房屋的截止日期为2019年3月24日，并无不当。关于陈允瑞主张的利息问题。本案系房屋租赁合同纠纷，陈允瑞与王欢之间的签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，因此，陈允瑞主张的资金占用期间的利息损失亦应以当事人之间的约定为依据。根据案涉《房屋租赁协议》第二条第2.3款规定，乙方（陈允瑞）需在本合同签订前向甲方支付租房押金50000元，合同期满后，如不再续约，经甲方（王欢）验收无误及扣除乙方应承担的费用后，无息退还。双方在协议中也并未对合同解除后的押金利息问题作出进一步约定。因此，一审法院对陈允瑞主张的利息损失不予支持，并无不当。综上所述，陈允瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12050元，由上诉人陈允瑞负担。本判决为终审判决。审 判 长 武绍山审 判 员 王立强审 判 员 孙 磊二〇一九年十二月十六日法官助理 李修阳书 记 员 牛春杰