贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初11900号 原告：成信明，男，1986年12月10日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 原告：朱秀，女，1990年9月5日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节市政通房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市南部新区7号路与碧阳大道（西）交叉路口（贵阳银行15楼），统一社会信用代码：91520500709552726W。 法定代表人：徐忠杰，该公司总经理。 原告成信明、朱秀与被告毕节市政通房地产开发有限责任公司（下称“政通房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告成信明、朱秀到庭参加诉讼，被告政通房开公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告成信明、朱秀向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付办理房屋权属转移登记的有关文书；2.判令被告支付逾期交付办理房屋权属转移登记有关文书的违约金58048元，(以原告已付购房款362828元为基数，按每日0.2%违约金，从2017年6月1日起至2019年9月10日止)；3.判令被告返还其向原告违规收取的燃气入户费、闭路电视入户费、电表入户费、水表安装费等四通费4400元；3.本案诉讼费由被告承担。（庭审中，原告将第二项诉请中违约金进一步明确为“暂计到2019年9月10日的违约金金额为58048元，之后以购房款为基数按日0.2%计算至被告交付不动产权证书之日止。”）事实及理由:2014年12月19日，原告成信明、朱秀与被告政通房开公司签订《商品房买卖合同》(合同编号:2014-12-19)，约定原告向被告购买其开发的政通财富大厦B单元22-3号商品房，建筑面积104.44平方米，总价款为362818元，《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定，被告应当在2016年12月31日向原告交付商品房初始登记证书，出卖人不能在前款约定期限内交付办理相关文书的，按照约定的第二项处理，即约定之日180日后出卖人不能交付商品房转移登记相关文书的，按日向买受人支付已交付房价款0.2%的违约金。后原告依约向被告支付了118818元的房屋首付款，购房尾款按照被告的指定，由原告向中国建设银行股份有限公司毕节分行贷款244000元支付给被告，后中国建设银行股份有限公司毕节分行依约将该笔贷款全额打入被告账户内。在2014年12月19日原告向被告缴纳了抵押登记费、他项权证费、土地使用证费、管道燃气入户费、水、电、闭路电视费，2016年6月23日向被告缴纳了房屋公共维修基金、税费等，原告完全履行了自己的付款义务，但被告一直未向原告交付办理转移登记的有关文书。直至起诉之日，被告仍未履行交付办证文书的义务。根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释之规定，被告未履行合同义务的行为已构成了违约，依法应当承担违约责任。据此，原告特具状诉至法院，恳请依法支持原告的诉讼请求。 被告政通房开公司未进行答辩，未提交证据材料。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月19日，以原告成信明、朱秀为买受人，被告政通房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于节市××区××杜鹃路中××财富大厦××单元××房，建筑面积104.44平方米、套内建筑面积85平方米，该商品房总价款为362818元。前述约定的商品房价款已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款118818元，余款244000元以银行按揭支付。出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.2%的违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”合同还约定了其他事项。签订合同后,原告支付购房款362828元，以及相关税费6054元、维修基金7833元、办证费用1220元、燃气入户费2500元、闭路电视入户费350元、电表入户费550元、水表安装费1000元。截止至庭审时，涉案商品房尚不具备办理转移登记的条件。原告认为被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书存在违约，以及应退还四通费用，故以前述诉请诉至本院，请求支持其诉讼请求。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应按约定履行各自的义务。被告未按《商品房买卖合同》的约定于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告的行为构成违约。故对原告诉请判决被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的请求，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。故对原告诉请从2017年6月1日起开始计算违约金的请求，本院予以支持。对于违约金的计算标准问题。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书超过180日以后，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.2%的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，以及参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，兼顾合同的履行情况，对原告的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金请求应按照原告已付购房款总额362828元为基数，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。《商品房买卖合同》虽然约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但是，在合同履行过程中被告实际收取原告的契税、办证费用等，应当认定被告以其实际行为接受原告委托办理涉案房屋的不动产权证书。因此，被告需将办证相关文书交到办证部门并通知原告，即视为履行了合同约定的义务。故违约金应计算到被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，对原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金请求，应以原告已付购房款人民币362828元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年6月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于原告诉请判决被告交付房屋权属转移登记文书的请求，因被告尚不具备交付办理涉案商品房转移登记有关文书的条件，属事实上的履行不能。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告实际具备履行条件后，再行主张。对于原告诉请判决被告返还的四通费用的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，燃气入户费、闭路电视入户费、电表入户费、水表安装实质应为设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的燃气入户费2500元、闭路电视入户费350元、电表入户费550元、水表安装费1000元，不符合法律规定及合同约定。故对原告诉请退还上述费用的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市政通房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告成信明、朱秀逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以购房款362828元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年6月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、被告毕节市政通房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告成信明、朱秀燃气入户费、闭路电视入户费、电表入户费、水表安装费共计4400元； 三、驳回原告成信明、朱秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费681元，由被告毕节市政通房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇一九年十二月十二日 书记员  胡晨