四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0781民初5592号 原告:江油市华丰物业服务有限责任公司，住所地四川省江油市太平镇新华干道华丰大厦（综合楼六楼），统一社会信用代码915107819650525531A。 法定代表人：陈泱桦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李光明，四川太白律师事务所律师。 被告：袁丹加，男，汉族，生于1953年10月19日，住四川省江油市。 被告：田永平，女，汉族，生于1957年8月19日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：袁丹加，系田永平之夫。 原告江油市华丰物业服务有限责任公司（以下简称：华丰物业公司）与被告袁丹加、田永平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案。依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭进行审理。原告华丰物业公司的委托诉讼代理人李光明、被告袁丹加到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华丰物业公司诉请：1.依法判令被告立即向原告支付2011年1月至2018年12月期间的物业服务费、垃圾清运费、路灯费等共计4531元；2.依法判令被告立即向原告给付从2011年1月起至付清之日期间违约金400元（按日千分之三暂计算至2018年12月31日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告接受江油市华丰房地产开发有限公司选聘，对如意花园A区提供物业管理服务，并于2007年11月25日签订了《前期物业服务合同》。被告购买如意花园A区房屋后，从2011年1月开始拖欠原告物业服务费用，经原告多次催收，被告置之不理，至2018年12月止被告下欠原告物业服务费、垃圾清运费等共计4531元。为维护原告合法权益，根据《民事诉讼费》、《物权法》、《合同法》、《物业服务条例》等法律法规之规定，特依法起诉，请求判准原告的诉请。 被告袁丹加辩称：1.如意花园A区自成立业主委员会后多次要求与华丰物业公司重新签订物业合同均被无理拒绝，业主委员会成立后前期物业合同就应该中止履行，被告有权拒绝缴纳物管费，对垃圾清运费、路灯费没有异议；2.小区公共区域特别是3幢3单元的下水管道不畅通，每到雨季积水深度达32公分深，给业主生活造成了极为不便；3.敬肥肠餐馆烟囱问题直接影响业主，是个严重污染事件，被告孙子从怀胎到现在由于受油烟的污染，至今无法说话，引起自闭症，医生称不排除油烟污染的可能性；4.小区自挖了潲水坑后，每碗半夜由一辆改装面包车来运潲水的响声将人惊醒，睡不好觉，潲水油洒一地导致田永平在出单元门的公共部位滑倒摔伤，在九〇三医院进行的救治；5.原告主张已过诉讼时效，综上，被告不应向原告缴纳物业费。 经审理查明：被告袁丹加、田永平为江油市城区江陵路西段69号如意花园A区3栋2单元3楼1号房屋的房屋所有权人，该房屋建筑面积为93.00㎡。2007年11月25日，江油市华丰房地产开发有限公司（甲方）与江油市华丰物业管理有限责任公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定：江油市华丰物业管理有限责任公司对如意花园A区提供前期物业管理服务；收取物业服务费的标准为多层住宅按建筑面积收取每月每平方米0.40元；本合同有效期为：2008年4月1日至本物业业主大会成立并与物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止；乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。2008年4月15日，江油市华丰物业管理有限责任公司更名为原告江油市华丰物业服务有限责任公司。自2011年1月起，二被告未向原告交纳物业服务费、垃圾清运费及路灯费。经本院确认，2011年1月1日至2018年12月31日，二被告欠原告物业服务费3571.2元、垃圾清运费576元、路灯费384元。 另查明，如意花园A区业主委员会成立后未与华丰物业公司或其他物业公司签订物业服务合同，华丰物业公司至今仍在为该小区提供物业服务。 上述事实，有原、被告陈述，原告营业执照、被告人口信息，房地产权登记信息，前期物业服务合同，催费通知单等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，原告华丰物业公司与建设单位江油市华丰房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，原告华丰物业公司与被告袁丹加、田永平之间的物业服务合同关系真实有效。对于被告所称如意花园A区自成立业主委员会后多次要求与华丰物业公司重新签订物业合同均被无理拒绝，业主委员会成立后前期物业合同就应该中止履行，被告有权拒绝缴纳物管费的辩解意见，经查，案涉《前期物业服务合同》明确约定合同有效期为2008年4月1日至本物业业主大会成立并与物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止，如意花园A区虽然成立了业主委员会，但并未与物业管理企业签订物业管理服务合同，因此，《前期物业服务合同》仍然有效，该辩解意见，本院不予采纳。二被告作为该小区的业主，事实上享受了原告提供的物业管理服务，理应支付物业管理服务费用。原告主张被告支付自2011年1月1日至2018年12月31日的物业服务费、垃圾清运费及路灯费，符合法律规定，本院予以支持，被告住宅房屋应交物业服务费数额为93.00㎡×0.4元/㎡×96个月＝3571.2元，垃圾清运费6元/月×96个月＝576.00元，路灯费4元/月×96个月＝384.00元，原告主张被告应交物管费3571.00元、垃圾清运费576.00元、路灯费384.00元未超出被告应实际承担的数额，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定。本案物业服务合同约定的所有期间的物业服务费、垃圾清运费、路灯费均属于同一合同中的同一债务分期履行的情形,且原告也对二被告欠缴的物业服务费、垃圾清运费、路灯费等进行催收，故被告所提本案已过诉讼时效的辩解理由不成立。被告认为原告有不履行或者不完全履行物业服务合同约定的，或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，被告可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能成为拒绝交纳物业费用的理由。但需指出的是物管公司在提供服务过程中，应加强与业主的沟通，虚心接受业主的合理化建议，不断提高物业服务水平，因此本院考虑到整个小区的和谐，且原告在提供物业服务过程中可能存在不尽业主完全满意之情形，对原告主张的违约金，本院不予支持。关于被告所称敬肥肠餐馆烟囱问题导致其孙子从怀胎就受油烟污染，至今无法说话，引起自闭症及潲水油洒落在地导致田永平摔伤的意见均属另外法律关系，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告袁丹加、田永平于本判决生效后五日内向原告江油市华丰物业服务有限责任公司支付2011年1月至2018年12月期间的物业管理费3571.00元、垃圾清运费576.00元、路灯费384.00元； 二、驳回原告江油市华丰物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25.00元，由被告袁丹加、田永平负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  谢静 二〇一九年十二月五日 书记员  巩琪 附相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。