安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8334号上诉人（原审原告）:王亚光，男，1975年4月2日出生，汉族，住安徽省霍山县。委托诉讼代理人：郑为济，安徽安泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张方，安徽安泰达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈明礼，男，1988年8月14日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。被上诉人（原审被告）：杜燕，女，1988年7月11日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。以上两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘军，安徽远致律师事务所律师。以上两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐支明，安徽远致律师事务所实习律师。上诉人王亚光因与被上诉人陈明礼、杜燕房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初4751号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王亚光上诉请求：撤销（2016）皖0102民初4751号民事判决，将本案发回重审或改判支持王亚光的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，王亚光与陈明礼、杜燕之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。1、本案王亚光诉请所依据的落款为2016年4月27日《存量房买卖合同》在陈明礼、杜燕主张的2016年4月1日《存量房买卖合同》之后，是陈明礼、杜燕对于涉案房屋转让作出的最新的、真实的意思表示，且陈明礼、杜燕主张的2016年4月1日《存量房买卖合同》并未继续履行，与本案没有关联性。2、杜燕代理其丈夫陈明礼签订合同、协助办理交税及开票事宜，应当视为陈明礼的法律行为，构成表见代理行为。对于去中介公司办理转让房屋事宜、签订房屋买卖合同、与王亚光代理人龚某办理涉案房屋交税事宜，以及后续使用王亚光的28万元偿还按揭贷款、预约办理产权过户登记手续并办理委托书公证手续等一系列践行合同的行为，足以证明杜燕接受陈明礼的委托办理了涉案房屋的转让手续。王亚光作为买受人有充分合理的理由相信杜燕具有代理权，有权代理其丈夫陈明礼出售房屋。据此，应当依法认定王亚光与陈明礼、杜燕于2016年4月27日签订的《存量房买卖合同》真实、合法、有效。该书面合同虽然内容不详实，但若仅以此来否认合同的效力，难以让人信服。更何况，对于该合同项下的房产，双方均是积极进行了履行，只是在过户过程中陈明礼、杜燕突然明确表示违约。3、无论是杜燕还是陈明礼，对于2016年4月27日《存量房买卖合同》的存在及真实性均是充分知晓的，对于合同相对人系王亚光也是充分知晓的。杜燕作为出让方代理人与龚某作为受让方代理人于2016年4月27日在瑶海地税局办理涉案房屋转让税收事宜时，税务局充分核查了杜燕的身份及代理权情况，也仔细核查了同样作为买受人代理人龚某的身份及代理权情况，杜燕在此过程中全程参与并予以协助，包括当日与龚某签订《存量房买卖合同》。杜燕无论是在签订合同还是在办理交税过程中，是充分知晓作为买受人缴纳税款的系王亚光。4、陈明礼于2016年5月12日已出具收条，确认收到了王亚光的28万元并用于偿还银行按揭贷款，该款是王亚光于2016年4月份转给龚某，再由龚某于5月12日从其账户转给陈明礼。该28万元是王亚光按照约定支付的首付款，并非陈明礼所称的付碧波的付款。陈明礼的收条也有合法鉴定机构安徽惠民司法鉴定所出具的鉴定结果予以支持。对于安徽龙图司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书，明显与陈明礼的自认事实相互矛盾，王亚光对此不予认可。5、一审判决书中载明的“陈明礼陈述认可收取该款，也在收条上签名了，但系中介公司告知付碧波来不了，是付碧波委托王亚光代其支付款项”，该段表述是陈明礼、杜燕及其代理人在一审庭审中的自认行为，若像陈明礼、杜燕所作的解释，该28万元是付碧波委托付款，而直接转款人是龚某，则与王亚光有何关系，又何来付碧波委托王亚光代其支付款项一说。故此，陈明礼、杜燕的解释显然无法自圆其说，明显系试图违约的狡辩与说辞。二、陈明礼、杜燕以经济利益为目的，肆意终止履行合同义务，明显构成违约，依法应当承担违约责任。王亚光因为常年在霍山县工作，故公证委托龚某代为办理房屋受让事宜。王亚光也实地查看了房屋、办理了委托书公证、与陈明礼、杜燕签订了书面存量房买卖合同，向受托人龚某转账并通过其支付购房定金28万元、缴纳了契税等，作出了一系列积极履行合同的行为。陈明礼、杜燕理应积极配合履行合同义务，却在约定过户之日拒不履行合同，仅仅因房价上涨而坐地起价，在中介公司协商无果后明确表示拒不履行合同义务，是不诚信的行为，严重侵害了王亚光合法的财产权益，依法应当承担违约责任。陈明礼、杜燕辩称的不明知或错误认知购买方，只是其试图免除违约责任的一种说辞，毫无事实依据。陈明礼、杜燕辩称，龚某与王亚光系亲属关系，王亚光利用龚某在中介公司的便利，采取欺骗手段，骗取杜燕签订了空白合同，并伪造陈明礼签字的收条，伪造陈明礼的委托书办理了交税手续。王亚光提交的所谓其与陈明礼签订的合同，并非陈明礼的真实意思表示。王亚光与龚某采取偷梁换柱的方式主张王亚光与陈明礼之间具有房屋买卖合同关系，没有事实和法律依据。一审判决认定事实和适用法律正确，请求驳回上诉。王亚光向一审法院起诉请求：1、判令陈明礼、杜燕继续履行与王亚光签订的房屋买卖合同，将合肥市张洼路未来家园小区6幢1401室房产权转让过户给王亚光；2、判令陈明礼、杜燕因违约给王亚光造成的损失3500元、调档费500元。一审法院认定事实：陈明礼、杜燕系夫妻，双方于2014年3月1日登记结婚。陈明礼为合肥市张洼路未来家园小区6幢1401室房产登记产权人，产权登记时间为2010年11月30日。2016年4月1日，陈明礼（甲方）与合肥永辉房地产销售代理有限责任公司（乙方）签订《房产经纪合同》一份，约定甲方委托乙方为坐落在合肥市张洼路未来家园小区6幢1401室房产（房主为陈明礼，建筑面积为123.52平方米）转让提供中介服务，经交易双方确认房产转让价为1150000元。合肥永辉房地产销售代理有限责任公司加盖了该公司公章及龚某私章（龚某自认为该公司股东）。当日，陈明礼在该中介公司与付碧波签订《存量房买卖合同》一份，约定陈明礼（甲方）将未来家园小区6幢1401室房产以1150000元出售给付碧波（乙方），乙方承诺为甲方还银行按揭28万元整，乙方于合同签订时立即支付1万元作为保证金，于2016年6月30日之前将首付款29万元打入托管账户，余额85万元甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款。上述合同签订后，陈明礼、杜燕收取了10000元定金。2016年4月20日，王亚光、翁兆梅在安徽省霍山县公证处办理《公证委托书》一份，该委托书记载：委托人王亚光、翁兆梅按揭购买位于安徽省合肥市张洼路未来家园小区6幢1401室房产（权利人陈明礼）现委托龚某为代理人，代为办理如下事宜：代为签订房屋买卖合同；到相关部门办理上述房屋纳税核价、产权过户及交接手续、签订资金托管协议、办理资金托管、代为办理上述房屋的按揭贷款手续等八项授权。一审庭审中，杜燕陈述其曾在2016年4月1日之前去合肥永辉房地产公司卖涉案房产，因其不是房主，自己签了一份没有日期的空白合同，合同并无对方签字，陈明礼在2016年4月1日从外地回来后，才在合肥永辉房地产公司与付碧波签订了《存量房买卖合同》。王亚光提供了落款日期为2016年4月27日的《房屋买卖合同》一份，卖方代理人签名为杜燕，买方代理人为龚某签名，该合同仅填写了房屋坐落、面积及转让价为103万元。王亚光陈述系龚某代为办理。一审法院询问龚某，龚某陈述王亚光提供的买卖合同签字时杜燕并无陈明礼的授权委托书,合肥永辉房地产公司通知杜燕于2016年4月27日至税务部门办理交税手续，杜燕是在办理交税当天在存量房买卖合同上签的名。陈明礼陈述其并未委托杜燕办理交税手续，王亚光所述向税务部门出具的署名为陈明礼的委托书可能是办理人员代签的，具体来源不清楚。龚某代王亚光办理了相关税费的交纳，并与杜燕约定2016年5月11日至建行偿还按揭贷款。银行要求必须陈明礼到场。2016年5月12日上午，陈明礼及杜燕至银行，龚某转款28万元给陈明礼，陈明礼将该款用于偿还了尚欠的银行按揭贷款。龚某当场自行书写《收条》一份，载明：今收到王亚光购买未来家园6幢1401室住房定金贰拾捌万元整。陈明礼陈述认可收取该款，也在收条上签了名，但系中介公司告知付碧波来不了，委托王亚光代其支付款项。陈明礼对王亚光向法庭提供的收条落款签名不予认可，并申请进行鉴定，两家鉴定机构得出不同结论。一审法院另查明，2016年5月12日，陈明礼为此后办理相关售房事宜，至安徽省肥东县公证处办理了《公证委托书》一份，委托杜燕作为代理人，全权办理涉案房屋的出售事宜。2016年6月16日，中介公司约陈明礼至房产局办理房屋过户给王亚光，陈明礼认为房屋不是卖给王亚光的，双方为此发生纠纷，王亚光诉至一审法院。一审法院认为，合同应是双方真实意思的表达。陈明礼在合肥永辉房地产销售代理有限责任公司与付碧波签订的买卖合同为2016年4月1日，合同内容约定明确具体，且成交价款明显高于王亚光提供的买卖合同价款；而王亚光提供的合同落款日期为2016年4月27日，对价款履行方式、履行时间、违约责任均未作约定，且是在没有房主陈明礼授权的情况下签订。王亚光在无证据证明陈明礼明知该合同内容并同意按照该合同约定履行的情况下，该合同对陈明礼并无约束力。王亚光诉请要求陈明礼、杜燕继续履行其提供的合同，并要求陈明礼、杜燕承担律师费、调档费，不予支持。此外，证人龚某陈述是在2016年4月27日办理交税情况下叫杜燕签的落款日期为2016年4月27日的合同，本就不符合中介房屋买卖正常程序，且庭审中各方当事人陈述及证人陈述，均认可向税务机构提交的办税委托书不是陈明礼出具，又结合陈明礼及龚某的陈述，事后双方在银行付款还贷，也是龚某自行书写收条内容后而要求陈明礼签名，该种方式亦不符合习惯做法。两份合同均是同一家中介公司操作，中介公司在按照签订在后的合同进行居间操作时，并无明确告知签订在前合同不再履行，且以首付款28万元偿还银行贷款的方式本就是陈明礼和付碧波签订合同约定的内容，在陈明礼签订的合同价款明显高于王亚光提供的合同价款的情况下，陈明礼辩称其认为履行的是与付碧波签订的买卖合同的意见，符合常理。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回王亚光的诉讼请求。案件受理费14100元，由王亚光负担。二审中，王亚光提交证据：王亚光与翁兆梅的结婚证、翁兆梅的转账凭证，证明目的：王亚光妻子翁兆梅于2016年4月22日将30万元购房首付款转给代理人龚某，龚某于2016年5月12日将其中的28万元转给陈明礼，陈明礼于当日向王亚光出具了收条。陈明礼、杜燕质证认为，该证据的真实性虽无异议，但只能证明翁兆梅的银行交易情况，且转款时间是2016年4月22日，王亚光提交的买卖合同是2016年4月27日，在未签订存量房买卖合同之前，王亚光、翁兆梅就已经知道了购买房屋价款及首付款，与事实不符。二审中，王亚光申请对2016年5月12日有陈明礼签名字样的收条申请重新鉴定，陈明礼对此表示不同意。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，陈明礼在一审审理期间，于2016年8月8日申请对2016年5月12日收条上“陈明礼”的签名是否为其本人签字进行笔迹鉴定，并提供了相应样本。陈明礼和王亚光均同意在安徽求实司法鉴定所进行鉴定。一审法院委托了安徽求实司法鉴定所，但安徽求实司法鉴定所以文书鉴定正在申报中，不能受理此案为由，将鉴定申请退回。之后，一审法院通过摇号选定安徽惠民司法鉴定所，该所于2017年11月29日出具《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：收条上“陈明礼”与样本上“陈明礼”的签名字迹系同一人所写。陈明礼认为双方当事人已经选定鉴定机构，鉴定机构变更未通知陈明礼，违反法定程序，遂申请重新鉴定。王亚光陈述，如果法院认为有重新鉴定必要，同意由法院指定机构进行鉴定。一审法院于2018年3月16日告知陈明礼，同意陈明礼提出的重新鉴定申请，陈明礼同意由法院摇号指定鉴定机构。2018年5月3日，一审法院委托的安徽龙图司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：收条上“陈明礼”与样本上“陈明礼”的签名字迹不是出自同一人。安徽惠民司法鉴定所与安徽龙图司法鉴定中心进行鉴定过程中使用的检材基本相同。本院认为，王亚光于2016年4月20日委托龚某购买涉案房屋时，龚某所在的中介公司已经接受陈明礼的房产经纪服务，在2016年4月1日与案外人付碧波签订了涉案房屋买卖合同，即陈明礼主观上明知且愿意交易的合同对象为付碧波。龚某在接受王亚光的委托后，并无证据证明其已及时向陈明礼告知与付碧波签订的合同无法履行，已变更由王亚光购买涉案房屋且陈明礼对此明确表示认可的事实。王亚光提起本案诉讼所依据的有杜燕签字的2016年4月27日《存量房买卖合同》，根据龚某一审中所作的陈述，系龚某通知杜燕前往税务部门办理缴税手续时产生，王亚光本人也未在现场，而从该合同内容来看，除载明了涉案房屋的坐落位置及房屋总价款外，其余内容全部为空白，根本无法体现出买卖双方交易的具体协商内容，且载明的房屋总价款仅为103万元，远远低于陈明礼与付碧波的合同价款，亦不符合正常的房屋交易习惯。在之后办理涉案房屋按揭贷款归还手续时，王亚光本人仍未在现场，龚某代为办理后自行书写收条，但收条落款处的“陈明礼”签字，现已经司法鉴定非陈明礼本人书写，故亦无法证明陈明礼在办理涉案房屋按揭贷款归还手续时，已明知其交易对象变更为王亚光的事实。王亚光二审虽申请对收条进行重新鉴定，但安徽龙图司法鉴定中心系双方当事人均同意一审法院重新委托鉴定时选定的鉴定机构，鉴定程序符合法律规定，且王亚光未提交证据证明该鉴定结论存在缺陷，故其要求重新鉴定的理由不能成立。综上所述，王亚光依据2016年4月27日《存量房买卖合同》主张其与陈明礼、杜燕形成房屋买卖合同关系的依据不足，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14100元，由王亚光负担。本判决为终审判决。审判长 沈 静审判员 陆建群审判员 王 莉二〇一九年十二月十六日书记员 罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。