内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2018）内04民终2527号上诉人（原审原告）：鲍某，男，1960年1月14日出生，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。上诉人（原审原告）：许某，男，1971年3月6日出生，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。上诉人（原审原告）：刘某1，男，1973年9月15日出生，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。三上诉人委托诉讼代理人：刘某2，内蒙古善正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：唐某，男，其他自然情况不详。被上诉人（原审被告）：赤某，住所地内蒙古自治区赤峰市新城区临璜大街26号。法定代表人：王某1，理事长。委托诉讼代理人：陆某。原审第三人：庞某，男，1975年9月11日出生，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。原审第三人：赤峰立仁房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区钢铁西街。法定代表人：林某，系经理。委托诉讼代理人：王某2，男，汉族，1963年1月30日出生，住赤峰市。委托诉讼代理人：高某，内蒙古源生律师事务所律师。原审第三人：赤峰明城房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区木兰街中段路南。法定代表人：任某，总经理。委托诉讼代理人：李某，内蒙古大川律师事务所律师。原审第三人：赤峰市福达经贸公司，住所地不详。法定代表人：唐某，经理。上诉人鲍某、许某、刘某1因与被上诉人唐某、赤某（以下简称信用社）及原审第三人庞某、赤峰立仁房地产开发有限责任公司（以下简称立仁公司）、赤峰明城房地产开发有限责任公司（以下简称明城公司）、赤峰市福达经贸公司（以下简称福达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2017）内0402民初2937号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人鲍某、许某、刘某1上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求。事实和理由:原审采信证据错误，认定事实不清，适用法律不当。一、原审认定许某代表鲍某、许某、刘某1与唐某签订房屋买卖协议的时间是2006年7月26日，此时涉案土地及地上附属房产的控制权及处分权已由立仁公司取得与客观事实不符。鲍某、许某、刘某1原审诉讼请求为“确认鲍某与唐某签订的购房合同有效”，而非许某与唐某所签订的房屋买卖协议；而原审未对诉讼请求中要求确认效力的合同进行认定，且对许某与唐某所签订的房屋买卖协议认定为真实意思不明与事实不符；鲍某代表三人与唐某所签购房合同时间为2003年11月3日，签约当日三人预付购房定金20万元，2003年12月初唐某交付房屋，三人占有使用涉案房屋至2007年6月转让给庞某止；为办理涉案房屋所有权证，2006年7月26日由许某与唐某签订房屋买卖协议，2006年12月11日，在信用社协助下，涉案房屋产权登记在许某名下，涉案房屋权利归属于鲍某、许某、刘某1三人；二、2012年初，涉案房屋在保全状态下被立仁公司非法拆扒、拆扒之前由庞某以及鲍某、许某、刘某1实际占有使用的事实清楚，立仁公司对涉案房屋从未真正占有使用过。另外，涉案房屋被立仁公司在查封状态下拆扒而造成的标的物灭失，只会影响鲍某三人原审第二项诉讼请求，即请求协助办证履行登记的问题，对认定合同效力不应产生实质影响。三、明城公司、立仁公司对涉案房屋未支付合理价款，没有真实交易，有（2010）红民初字第2506号民事判决为证。被上诉人唐某未答辩。被上诉人信用社答辩服判。原审第三人立仁公司、明城公司述称，原审认定事实清楚、适用法律正确，维持原判。原审第三人庞某、赤峰市福达经贸公司未陈述意见。鲍某、许某、刘某1向一审法院起诉请求：要求确认鲍某、许某、刘某1与唐某签订的购房合同有效；判令唐某、信用社协助办理赤峰市红山区东城办事处大营街居委会三道街东段路南89号（建筑面积为292.62平方米）房屋的产权登记手续。事实和理由：2003年11月，鲍某、许某、刘某1协商合伙购买一处房屋。11月3日，由鲍某代表鲍某、许某、刘某1与唐某签订购房合同，约定唐某将位于××区东段路南（原电机厂办公楼东）承装车间大厅一部分出售给鲍某、许某、刘某1，建筑面积为390平方米及东侧小房和此厅所对门前待建空地约86平方米。唐某为鲍某、许某、刘某1无偿办理土地证、房产证。合同签订的当日，鲍某、许某、刘某1预付购房定金20万元。2003年12月初，唐某向鲍某、许某、刘某1交付了房屋，鲍某三人共同占有使用该房屋。2005年5月17日，鲍某三人又交付了20万元购房款。在此期间，唐某称要在相邻地块进行房地产开发建设，需拆扒鲍某三人的房屋约90多平方米及需占用待建空地86平方米，待新楼建成后以一层大厅、二层办公室抵顶，唐某又拆扒了鲍某三人的90多平方米的房屋。2006年12月11日，在信用社的协助下，将该房屋产权登记在许某的名下。2007年6月，鲍某三人将该房屋出售给第三人庞某，但意想不到的是2008年第三人立仁公司又挑起纠纷。唐某一审未答辩。信用社一审辩称，鲍某、许某、刘某1所诉基本属实。2000年12月11日，赤峰市中级人民法院裁定赤峰市电机总厂破产并裁定将赤峰市电机总厂的房屋土地给其抵偿债务。2000年12月14日，其与明城开发公司签订了房地产转让协议，将裁定给其的部分土地房屋转让给了明城公司。2004年12月15日，明城公司又将上述房地产转让给唐某。上述房地产转让后，由于房产没办理产权转移登记。为此，在唐某与鲍某、许某、刘某1进行房产交易时，其应房产登记机关要求，与鲍某三人签订了涉案房屋的买卖合同。其认为，鲍某、许某、刘某1与唐某之间的房屋交易行为是合法有效的，信用社为使其之间产权交易行为得以进行产权转移登记，与鲍某、许某、刘某1签订房地产买卖合同的行为也是善意的。为此，其支持鲍某、许某、刘某1的诉讼请求，并愿意协助其办理过户手续。此外，涉案房屋下的土地使用权，现虽然登记在第三人立仁公司名下，但是由于立仁公司据以办理土地使用权证的法律依据（松山区人民法院（2006）松民初字第957号民事判决书）已被赤峰市中级人民法院（2009）赤民再字第3-2号民事裁定书裁定撤销，该土地使用权已处于不确定的状态（有待重审结果）。因此，第三人立仁公司的主张不能成立。第三人庞某一审述称，鲍某、许某、刘某1所诉属实。2000年12月11日，赤峰电机总厂破产，信用社依法取得了包括涉案房屋在内的房地产所有权和使用权。同年12月14日，信用社将上述房地产转让给明城公司，后明城公司又将其受让的房地产转让给唐某。2003年11月3日，唐某将涉案房屋以45万元的价格出售给了鲍某、许某、刘某1。2007年6月1日，鲍某、许某、刘某1将涉案房屋以52万元的价款出售给庞某，并办理了产权登记手续。后由于产权登记程序违规，产权证被红山区人民法院撤销。现其一直占有和使用该房屋。庞某认为，鲍某、许某、刘某1与唐某的交易行为及鲍某、许某、刘某1与庞某的交易行为都是合法的。在交易过程中，庞某与鲍某三人都足额交付了购买房屋的价款，并进行了产权变更登记。因此，交易行为应得到法律的保护。现第三人立仁公司以其取得了涉案房屋下的土地使用权而主张地上权，与法相悖。此外，因第三人据以取得土地使用权的法律依据（松山区人民法院（2006）松民初字第957号民事判决书）已被赤峰市中级人民法院裁定撤销，该土地使用权已处于不确定状态，因此，立仁公司的主张已不成立。第三人立仁公司一审述称，鲍某、许某、刘某1的诉讼请求无事实及法律依据。理由是：本案唐某、信用社不是争议房屋的所有权人，即唐某、信用社无处分权，故鲍某、许某、刘某1与唐某、信用社签订的协议是无效的。鲍某、许某、刘某1诉状中所称房屋为立仁公司所有，与鲍某、许某、刘某1及第三人庞某没有任何关系，故请求驳回鲍某三人的诉讼请求。第三人福达公司一审未陈述意见。一审法院查明事实：2003年11月3日鲍某（乙方）代表鲍某、许某、刘某1与唐某（甲方）签订购房合同书，约定甲方自愿将位于赤峰市××区东段路南（原电机厂办公楼东），车间大厅建筑面积约390平方米及东侧小房和此厅所对门前待建空地约86平方米及其准建相关手续出售给乙方，总价格为450000元，本合同签订后由乙方向甲方预付定金200000元，其余250000元在乙方收到全部证件后，由甲方协助办理贷款一次性付清。合同签订当日，鲍某、许某、刘某1向唐某交付了定金200000元。2005年5月17日，鲍某、许某、刘某1向唐某交付200000元。2006年7月26日许某代表鲍某、许某、刘某1与唐某签订了房屋买卖协议，约定甲方（唐某）自愿将赤峰市红山区东城办事处大营居委会三道街东段路南89号，建筑面积为297.62平方米现房出售给乙方（许某），总价格为119048元。该协议第五条约定，本协议在履行过程中如发生争议，甲乙双方同意提请赤峰仲裁委员会进行仲裁。2007年1月5日赤峰市房屋交易产权管理中心为许某颁发了赤峰市房权证红山区字第XXXX号房屋所有权证。2007年6月1日，许某代表鲍某、许某、刘某1与第三人庞某签订了协议书，约定甲方（许某）将坐落于红山区东城办事处大营居委会三道街路南89号的房屋出卖给乙方（庞某），房屋价款为520000元。合同签订的当日，庞某向许某支付了520000元的购房款。2007年6月1日，第三人庞某在赤峰市房屋交易产权管理中心办理了房屋转移登记。2007年6月13日，赤峰市房屋交易产权管理中心为第三人庞某颁发了赤峰市房权证红山区字第XXXX号房屋所有权证。原赤峰电机总厂因资不抵债，经赤峰市中级人民法院于1998年2月19日作出（1998）赤经破字第19-1号民事裁定书，宣告赤峰电机总厂破产还债。2000年12月11日作出（1998）赤经破字第19-20号民事裁定书，裁定将本案争议房屋在内的多处房产抵偿给信用社，但未到登记机关办理转让登记。2000年12月14日，信用社与明城公司签订了房地产转让协议，将包括本案争议房屋在内的房地产转让给明城公司。2001年3月23日明城公司办理了赤国用（2001）字第0012号国有土地使用证。2004年12月15日，明城公司将此部分房地产又转让给唐某。2005年5月23日，明城公司与唐某又将原电机总厂院内土地使用权转让给第三人立仁公司。第三人立仁公司于2006年1月22日依法取得赤国用（2006）字第0257号《国有土地使用证》。当第三人立仁公司拆扒房屋准备在此地段进行房地产开发建设时，发现信用社于2005年12月16日与赤峰电机总厂签订了房地产买卖契约，赤峰电机总厂将坐落于赤峰市××区房屋包括本案争议房屋在内的750.64平方米，又一次出售给西城信用社，总价款225000元，而尾部甲方签章却为赤峰市电机总厂破产清算小组，并于2005年12月22日交纳了契税。2005年12月26日，赤峰市房屋交易产权管理中心为红山区信用社颁发了赤房权红山区字第XXXX号房屋所有权证，证内记载建筑面积750.64平方米，产权来源为判决。2006年12月11日，红山区信用社以房产所有人的身份将涉证面积中的297.62平方米，以119048元的价格转卖给了许某，2007年1月5日赤峰市房屋交易产权管理中心为许某颁发了房屋所有权证。2007年6月1日，许某与第三人庞某签订了房屋买卖协议，将本案争议房屋出卖给第三人庞某，并办理了房屋转移登记。2007年6月13日，赤峰市房屋交易产权管理中心为第三人庞某颁发了房屋所有权证。2008年6月18日，立仁公司因不服赤峰市房屋交易产权管理中心为许某颁发赤峰市房权证红山区字第XXXX号房屋所有权证，向红山区人民法院提起行政诉讼。该院于2008年7月25日作出(2008)红行初字第75号行政判决，该判决撤销了赤峰市房屋交易产权管理中心于2007年1月5日为许某颁发的赤峰市房权证红山区字第XXXX号房屋所有权证。许某不服该判决向赤峰市中级人民法院提出上诉。2008年11月20日，赤峰市中级人民法院作出（2008）赤行终字第93号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。2008年5月30日，立仁公司因不服赤峰市房屋交易产权管理中心为第三人庞某颁发赤峰市房权证红山区字第XXXX号房屋所有权证，向红山区人民法院提起行政诉讼。该院于2008年12月8日作出(2008)红行初字第56号行政判决，该判决撤销了赤峰市房屋交易产权管理中心于2007年6月13日为第三人庞某颁发的赤峰市房权证红山区字第XXXX号房屋所有权证。第三人庞某不服该判决向赤峰市中级人民法院提出上诉。2009年4月17日，赤峰市中级人民法院作出（2009）赤行终字第21号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。唐某于2006年7月30日出具收条一枚，注明收到西城信用社89号房证，面积171平方米（大车间）房款100000元，全部付清。2005年12月28日，西城信用社与唐某签订抵押担保借款合同，唐某以坐落于赤峰市××区电机总厂院内的750.46平方米房屋及2725.8平方米的土地使用权作抵押物，向西城信用社借款490000元，约定按月结息，因唐某违约发生纠纷。2006年7月24日，赤峰市仲裁委作出（2006）仲裁裁决书裁决以被告唐某使用的位于赤峰市红山区三东街电机总厂院内明城公司名下的2725.8平方米土地使用权抵款515781.24元，给付西城信用社。2009年1月6日，赤峰市人民检察院向赤峰市中级人民法院对赤峰市松山区人民法院（2006）松民初字第975号民事判决书提出抗诉。赤峰市人民检察院经审查查明：2004年12月15日，明城公司与唐某签订《协议书》约定，将位于赤峰市红山区东城办事处大营居委2725.80平方米的土地使用权以1550000元价款转让给唐某。2005年5月23日，明城公司和唐某与立仁公司签订《协议书》约定将该宗土地使用权转让给立仁公司。2005年12月28日，唐某与信用社签订《抵押担保借款合同》，唐某以该宗土地使用权作抵押物向信用社借款490000元。2006年6月，信用社向赤峰仲裁委员会申请实现担保债权。2006年7月24日，赤峰仲裁委员会作出（2006）赤仲裁字第130号仲裁裁决，以唐某使用的红山区东城办事处大营居委会2725.80平方米明城房产公司名下的土地［赤国用（2001）第0012号］抵款515781.24元给付红山区农村信用社。2006年7月28日，立仁公司向赤峰市松山区人民法院提起诉讼，要求明城公司和唐某为其办理该土地使用权证照。赤峰市松山区人民法院作出（2006）松民初字第957号民事判决，立仁公司与明城公司签订的土地使用权转让协议合法有效，明城公司为立仁公司出具办理土地使用权证照所需所有文件，协助将赤国用（2001）第0012号国有土地使用权证所登记的土地的使用权人变更为立仁公司。赤峰市人民检察院审查认为：根据信用社向检察院提供的赤峰仲裁委员会（2006）赤仲裁字第130号仲裁裁决书、2004年12月15日明城公司和唐某签订的《协议书》及2005年12月28日唐某与信用社签订的《抵押担保借款合同》证明，信用社对本案的诉讼标的物即位于赤峰市红山区东城办事处大营居委会的2725.80平方米土地的使用权，享有独立的请求权。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独力请求权的，有权提出诉讼”。信用社根据这一规定，应当参加本案诉讼。由于信用社不知晓本案诉讼，原审法院也未通知信用社参加诉讼。故此，原审判决遗漏了当事人，违反法定程序，应予纠正。赤峰市中级人民法院于2009年3月16日作出（2009）赤民再字第3－2号民事裁定书，裁定撤销赤峰市松山区人民法院（2006）松民初字第957号民事判决；将此案发回赤峰市松山区人民法院重审。2009年10月13日，赤峰市松山区人民法院开庭进行了审理。在审理过程中，该案立仁公司以权利已经实现为由申请撤回起诉。2009年12月10日，赤峰市松山区人民法院作出（2009）松民初字第2188号民事裁定书，准许立仁公司撤回起诉。后赤峰市松山区人民法院于2010年10月9日作出（2010）松民监字第5号民事裁定书，裁定本案由松山区人民法院另行组成合议庭进行再审。2011年5月16日，赤峰市松山区人民法院作出（2010）松民再字第5号民事判决书，判决明城公司协助立仁公司将赤国用（2001）字第0012号的土地使用权证所登记的土地使用权人变更为立仁公司。红山区信用社不服该判决向赤峰市中级人民法院提出上诉。2011年12月14日，赤峰市中级人民法院作出（2011）赤行再字第70号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。庞某就与鲍某、许某、刘某1间房屋买卖合同纠纷提起民事诉讼，要求解除庞某与鲍某、许某、刘某1于2007年6月1日签订的房屋买卖协议书，由鲍某、许某、刘某1返还购房款52万元，形成赤峰市中级人民法院（2012）赤民一初字第3号民事案件。赤峰市中级人民法院于2016年8月31日作出（2012）赤民一初字第3号民事判决，判决解除庞某与鲍某、许某、刘某1于2007年6月1日签订的房屋买卖合同，由鲍某、许某、刘某1返还购房款。鲍某、许某、刘某1不服提起上诉。内蒙古自治区高级人民法院于2016年12月22日作出（2016）内民终282号民事判决，判决维持原判。在上述生效民事判决中认定事实：2007年6月1日，鲍某、许某、刘某1将其当时享有共有产权并已办证的位于赤峰市××区面积为297.62平方米的商业用房（证号为赤峰市房权证红山区字第XXXX号房屋所有权证）出售给庞某并签订了房屋买卖协议书，约定房屋价款为52元。协议签订当日，庞某交清了全部房款，并于同年6月11日办理了产权证号为赤峰市房权证红山区字第XXXX号的房屋所有权证。2008年12月8日赤峰市红山区人民法院作出的（2008）红行初字第56号一审行政判决和赤峰市中级人民法院于2009年4月17日作出的（2009）赤行终字第21号二审行政判决，均认定许某原持有的赤峰市房权证红山区字第XXXX号房屋所有权证已被人民法院发生法律效力的行政判决所撤销，故许某与庞某对涉案房屋进行买卖交易后，庞某取得的房屋所有权证也被依法撤销。涉案房屋于2007年6月交付给庞某，庞某一直占有使用，直至2012年2月16日涉案房屋被案外人立仁公司拆迁，该案双方当事人均未得到拆迁补偿款。一审法院认为，鲍某、许某、刘某1现依与他人的买卖合同主张对案涉房屋拥有所有权，要求确认鲍某、许某、刘某1与唐某签订的购房合同有效，判令唐某、信用社协助鲍某、许某、刘某1办理赤峰市红山区东城办事处大营街居委会三道街东段路南89号建筑面积为292.62平方米房屋的产权登记手续。本案所涉房屋因拆迁而灭失。本案所涉诸多协议在其真实性不存在疑问的情形下，相关方依其各自协议的履行，相关方实际取得的是案涉土地及地上附属房产的控制权及处分权。在此情形下，其他相关方各自所涉协议为未完全履行和合同目的不能实现。在相关协议中购买方如支付了相应对价，其拥有的是依合同产生的债权，而非物权。已生效的庞某与鲍某等三人的房屋买卖合同纠纷案件相关民事判决中对此予以了确认。本案亦应按此处理。许某代表鲍某、许某、刘某1与唐某签订房屋买卖协议的时间是在2006年7月26日，此时，案涉土地及地上附属房产的控制权及处分权已由立仁房地产公司取得，鲍某、许某、刘某1已无法实际取得该房屋的控制权及处分权，而导致其与唐某、信用社签订的合同无法履行、合同目的无法实现，其已不能因该协议的签订而取得相关房屋的所有权。在此情形下，双方签订该房屋买卖合同的真实意思不明。鲍某、许某、刘某1主张与唐某、信用社所签订的合同有效，唐某、信用社对此未提出异议，民事诉讼系调整民事法律关系，解决民事纠纷的，故其确认合同效力的诉讼请求在本案中已无民事诉讼之意义。综上，本案经该院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回鲍某、许某、刘某1的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明的事实与原审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案上诉人的诉讼请求为一、要求确认鲍某与唐某签订的购房合同有效，二、三被上诉人协助鲍某、许某办理争议房屋的产权过户登记手续。本案所涉房屋因拆迁而灭失。包含涉案房屋在内的土地及房屋经多方多次诉讼，案涉土地及地上附属房产的控制权及处分权已由立仁房地产公司取得，在此情形下，其他相关方各自所涉协议为未完全履行和合同目的不能实现。在相关协议中购买方如支付了相应对价，其拥有的是依合同产生的债权，而非物权。故对于鲍某与唐某购房合同效力问题，鲍某、许某、刘某1主张与唐某所签订的合同有效，虽然唐某系以个人名义处分公司财产，但对该鲍某与唐某签订的购房协议唐某、信用社不持异议，效力确认与否，均不影响上诉人主张债权。因鲍某、许某、刘某1已无法实际取得该房屋的控制权及处分权，而导致其与唐某、信用社签订的合同无法履行、合同目的无法实现，其已不能因该协议的签订而取得相关房屋的所有权。故其要求办理房屋产权过户登记手续已经成为不可能。所以一审法院判决结果并无不当。上诉人诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由三上诉人承担。本判决为终审判决。审判长 董燕洪审判员 赵 杰审判员 李国辉 二〇一九年十二月十九日书记员 刘立立