沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初7792号原告：李琛，女，汉族，1988年9月2日出生，住新疆伊宁市。委托诉讼代理人：高艳双，北京市康达（沈阳）律师事务所律师。被告：李貌，男，汉族，1982年4月6日出生，住辽宁省新民市。委托诉讼代理人：李建，辽宁铭迅律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春丽，辽宁铭迅律师事务所律师。原告李琛诉被告李貌房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟担任审判长并主审，与人民陪审员赵淑媛、魏晓萍组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李琛的委托诉讼代理人高艳双，被告李貌的委托诉讼代理人李建均到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告李琛诉称，原、被告于2018年11月6日签订《房屋买卖合同书》，约定原告购买被告名下位于沈阳市和平区三好街79号A单元3楼3室房屋，建筑面积210.44平方米，总房款1464000元。合同约定原告分期支付房款，原告应当于合同签订当日向被告支付定金5万元；于办理更名过户手续时支付首付款444000元（含定金），即再支付394000元；剩余房款为银行贷款102万元。原告于签订合同当日支付了定金5万元，后由于银行政策调整，银行贷款调整为90万元，首付款调整为564000元。原告根据贷款银行及房产局资金监管中心要求，于2019年3月4日办理房屋更名过户手续时向沈阳市房产局资金监管账户支付了首付款60万元，并经与被告协商，约定被告应于3月4日当日返还原告多付的首付款及定金共计86000元。另外，被告于2018年11月20日将案涉房屋出租给承租人张宇，年租金95000元，月租金7,916元，并且已经收取了该房屋从2018年11月20日至2019年5月19日的房租47496元及押金7916元，该房屋已于2019年3月4日变更登记由原告所有，原告理应享有2019年3月4日之后的房屋收益权，被告应当将已收取的2019年3月5日至5月20日共计2.5个月房屋租金19790元及押金7916元共计27706元返还给原告。但被告至今未返还原告任何款项。原告认为，被告拒不返还多付房屋首付款的行为已构成严重违约，根据双方签订的《房屋买卖合同书》的约定，被告除应当承担违约责任外，还应当赔偿原告因本次诉讼支出的律师费、保函费等相关费用。原告特诉至人民法院，请求人民法院查明事实，判决支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。诉讼请求：1、判令被告返还原告多支付的首付款及定金共计86000元及利息（利息自2019年3月4日起按中国人民银行贷款利率计算至实际给付之日止）；2、判令被告向原告支付2019年3月至5月房屋租金23750元；3、判令被告支付原告因本次诉讼支出的律师费11800元；4、本案诉讼费用、保全费、保函保费、公告费等由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告返还原告多支付的首付款及定金（5万元）共计86000元及利息（利息以86000元为基数，自2019年3月4日起按中国人民银行贷款利率计算至实际给付之日止）；2、判令被告向原告支付2019年3月6日至2019年5月19日房屋租金及房屋押金27323元（每月租金7916元，2019年3月6日—2019年5月19日，房屋租金是7916除以31天，乘以14，加7916乘以2，等于19407元。另，房屋押金7916元，共计27323元）；3、判令被告支付原告因本次诉讼支出的律师费11800元；4、本案诉讼费用、保全费1170元、保函保费800元由被告承担。被告李貌辩称，一、原、被告双方于2018年11月6日签订房屋买卖合同书，但是因为原告实质性违约导致该合同解除，原告无权要求返还缴纳的房屋定金。原、被告双方于2018年11月6日签订房屋买卖合同书，约定由原告购买被告所有的位于沈阳市和平区三好街79号A单元3楼3号的房屋，当日向被告支付5万元定金，剩余房款以银行按揭贷款的方式支付。原、被告双方约定原告应当于2018年12月30日完成按揭贷款，但是因为原告自身原因导致未按期完成按揭贷款，被告委托房产中介向原告送达了解除房屋买卖合同书的通知，双方签订的合同因原告违约已经解除，故原告无权要求返还缴纳的房屋定金；二、原、被告双方重新达成房屋买卖合同关系，合同价款为150万元，原告应当依据双方的约定支付150万元购房款，其主张由被告返还150万元购房款与已解除的合同中约定的1464000元购房款的差额于法无据。虽然原、被告双方曾于2018年11月6日签订房屋买卖合同，合同中约定房屋价款为1464000元，但是因为原告的实质性违约行为，被告已经解除了与其签订的房屋买卖合同。2019年3月4日,原、被告双方重新达成房屋买卖合同关系，双方约定购房款为150万元，原告应当按照该合同约定支付150万元购房款，因前合同已经解除，双方就案涉房屋达成新的合同，因此其主张由被告返还150万元购房款与已解除的合同中约定的1464000元购房款的差额于法无据；三、原告支出的律师代理费、诉讼费、保全费、保函保费、公告费应当由其本人承担。诉讼费用缴纳办法规定，诉讼费用由败诉方承担，诉讼费用包括案件受理费、申请费、证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴。因此，原告主张的律师代理费、保全费、保函保费、公告费应当由其自己承担。同时，原告的诉讼请求于法无据，应当依法予以驳回，诉讼费用也应当由其自身承担；四、原告无权要求被告返还2019年3月的房屋租金及押金。双方办理交接手续是在2019年4月20日,之后的房租被告同意返还。押金是被告与案外人之间的约定，与原告无关，原告并非是权利人，无权要求返还房屋押金，另外在出租房屋时原告支出的中介费是7916元，该费用应当由原告承担一半，因为原告也是出租房屋的受益者，之后的房屋租金由其取得，应当在被告返还的房屋租金中扣除相应的中介费。本院根据当事人提交的《房屋买卖合同书》《沈阳房产专用定金收据》、转账明细、《浦发银行个人购房担保借款合同》《房屋交易申报单》、契税完税证明、《沈阳市存量房交易资金监管确认书》《不动产产权证书》、微信聊天记录的截图及录像、《房屋租赁合同》《委托合同》、律师费发票、诉讼财产保全责任保险发票、证人证言及当事人的当庭陈述等证据认定事实如下：2018年11月6日，原告李琛（乙方、买受方）与被告李貌（甲方、出卖方）签订《房屋买卖合同书》一份。合同约定，交易房产坐落于沈阳市和平区三好街79号A单元3楼3室，房屋用途为住宅，建筑面积210.44平方米；上述房产售价合计为1464000元；付款方式为分期付款，乙方在签订本合同当日内，向甲方支付购房定金5万元整，在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接改为购房款；双方办理更名过户手续时，乙方支付首付款444000元（含定金），银行贷款1020000元；关于产权办理及贷款手续的其他约定：1、甲、乙双方约定，乙方采用贷款方式购买此房，甲方保证该房屋无抵押、拆借等恶性不良事件，乙方保证个人征信无不良。2、由于乙方现在流水不足，甲、乙双方约定在2018年11月30日之后再办理贷款，更名过户手续（1）提高首付。（2）乙方换一名**充足的借款人。（3）银行政策调整。3、甲方在更名过户之前结清各项生活费用。当日，原告李琛向被告李貌给付定金5万元。沈阳房产专用定金收据中的违约责任条款载明：“1、甲方违约须赔偿乙方定金金额的双倍及中介费；2、乙方交定金后如果违约，定金、中介费不退。”另载明“本收条自签字之日起至2018年12月30日有效，过期自动作废”。2019年2月21日，原告签订个人购房担保借款合同。2019年3月4日，原、被告双方办理房产交易手续，房产交易申报单载明：“房屋地址：和平区三好街79号A-3-3；房屋面积：210.44平方米；合同金额：1500000元；交易价格：1500000元；契税计税依据：1500000元；印花税计税依据：1500000元。”沈阳市存量房交易资金监管确认书载明“出卖方：李貌；买受人：李琛；房屋地址：和平区三好街79号A-3-3；房屋申报成交价格为人民币1500000元，其中买受人支付的自有资金为600000元，贷款总额为900000元，其中商业贷款为900000元。”当日，原告向资金收款账户内转款600000元。后银行贷款90万元，亦由被告收取。2019年3月6日，涉案房屋更名至原告李琛名下。另查，2018年11月20日，被告将案涉房屋出租给案外人张宇，月租金7916元，并收取了自2018年11月20日至2019年5月19日的房租47496元及押金7916元。原告因本次诉讼，支付律师费11800元。因财产保全支付保费800元，财产保全费1170元。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。因案涉《房屋买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示,且内容未违反法律及行政法规的强制性规定,应为合法、有效,双方均应依约履行。关于成交价格是以《房屋买卖合同书》还是以资金监管确认书确认的成交价格为最终价格问题，双方均说明原告在办理贷款过程中遇到问题，如解除合同双方还应另行签定合同，在未另行签定合同的前提下，双方在资金监管确认书确认的成交价格并不一定是双方对房屋价格的真实约定，结合本案证据及原、被告庭审陈述，应以《房屋买卖合同书》确定的价格作为房屋的成交价格，故对于原告要求被告返还86000元购房款的请求，本院予以支持。关于原告主张的利息，因双方对此无约定，故对利息主张不予支持。关于原告主张的租金问题，被告在达成买卖协议后，将房屋出租，原告取得房屋产权时间为2019年3月6日，因此，自2019年3月6日至2019年5月19日房屋租金归原告所有，故对原告主张的房屋租金及房屋押金27323元，本院予以支持。关于原告主张的律师费、保函保费，原告因诉讼支付律师费、保函保费系其自主行为，并不是因诉讼必然发生的费用，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李貌于本判决生效之日起十日内返还原告李琛购房款86000元；二、被告李貌于本判决生效之日起十日内给付原告李琛房屋租金及押金27323元；三、驳回原告李琛的其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2818元，保全费1170元，由原告李琛负担50元，由被告李貌负担3938元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张 伟人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  赵淑媛二〇一九年十二月十九日书 记 员  郭潇月本判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。