河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终24290号上诉人（原审原告、反诉被告）：张彦辉，女，1983年5月8日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：尹占杰，河南有道律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张伟利，女，1977年4月26日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：雷国亚，北京市京师律师事务所律师。上诉人张彦辉因与被上诉人张伟利房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院(2019)豫0122民初5976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张彦辉上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由:一、一审法院违反诉讼程序。一审前后开庭三次，张伟利的反诉在最后一次到庭时，调解不成才送达上诉人，送达后没有开庭就下发了判决书。一审对合同的效力没有判决。二、一审判决认定事实不清。中介公司在签约时打电话核实过张伟利系任增立的妻子身份及卖房的意愿，在房贷审批时又亲自见证张伟利现场签约。任增立卖房的行为系处分夫妻共同财产，其代表张伟利签字系表见代理，张伟利在银行签字系对任增立代理签约卖房的追认。张伟利在(2019)豫0122民初4106号案件开庭审理时明确承认到银行签字了。上诉人入住涉案房屋系任增立在补充协议中的授权。一审法院未查明涉案房屋的所有权状况是张伟利个人所有还是张伟利和任增立的夫妻所共有。如果房屋是夫妻共有，应查明人遗产的继承人状况。涉案房屋已经于2017年解除抵押的事实，判决张伟利重复去办理解押手续，与客观事实不符。法院应查明张伟利去银行签字的法律效力是被欺诈签字还是对任增立签约买房行为的事后追认。一审判决张艳辉支付全部房款的利息，并加付50%的罚息没有法律上的根据，也与房屋买卖合同及补充协议的约定不相符合。张伟利辩称：一、中介公司通过打电话的方式核实张伟利卖房的意愿，在一审的时候上诉人没有向法庭出示相关的证据，张利伟对此也不予认同，因为张伟利不知道房屋已经卖了，更没有接到中介公司的电话。二、房屋属于夫妻共同财产，一方出卖共同财产不构成法律上的表见代理。三、在签订补充协议的时候，张伟利没有向丈夫予以授权，无论是书面或者口头的，因此补充协议的效力仍然对张伟利不发生效力。综上，一审适用法律准确，事实基本清楚，请求二审法庭维持原判，驳回上诉人的上诉请求。张彦辉向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告的丈夫任增立签订的房屋买卖合同有效；2、判令被告继续履行房屋买卖合同及补充协议；3、判令被告协助原告办理房屋过户手续。反诉原告张伟利向该院提出反诉请求：判令反诉被告向反诉原告支付购房款313000元的利息107359元。一审法院认定事实：2015年9月5日，任增立以张伟利（卖方，甲方）名义与张彦辉（买方，乙方）、通源公司（中介方，丙方）签订房屋买卖（居间）合同一份，合同约定主要内容为甲方自愿将坐落于中牟县商都大街南、老郑汴路北侧、新村中路西侧星城国际东苑3号楼2-1401号房屋出售给乙方。房屋权属证件号码：牟房权证字第××号，所有权人：张伟利，建筑面积：80.92㎡。房屋总价款为31.3万元。乙方自本合同签订时间向甲方、丙方支付定金和佣金共计2万元，该2万元在房屋过户前暂时由丙方代为保管。乙方愿意先预付10万元帮助甲方解押，此预付款作为总房款的一部分。2015年11月6日，任增立以张伟利代理人（卖方，甲方）名义与张彦辉（买方，乙方）、通源公司（中介方，丙方）签订《房屋买卖合同》补充协议一份，约定主要内容为甲方愿意于2015年11月6日将该房屋交房交钥匙给乙方装修居住使用，交房后所产生的收益权全部归乙方所有。甲方承诺于2016年1月30日之前将该房屋抵押给银行的款项结清并在30个工作日内共同到中牟县房管局办理过户手续，如甲方违约须在叁日内双倍赔偿给乙方定金、首付款及装修费。中介费及所有开支由违约方支付。张彦辉曾向任增立支付购房款10万元，当日，任增立将10万元退还给张彦辉。后任增立死亡，未将房屋解押，张彦辉未从涉案房屋中搬出亦未再向任增立或张彦辉支付购房款。张伟利与张彦辉由此酿成纠纷，引起本案诉讼。案件审理过程中，张伟利、张彦辉均对涉案房屋估价为64万元，经本院调解，张伟利同意将房屋转让给张彦辉所有，但要求张彦辉支付损失107359元，但张彦辉仅同意支付首付款部分的利息损失。张彦辉另表示，其先行向通源公司支付的中介费及定金由其与通源公司另行处理，不计入其应当向张伟利支付的购房款。一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，房屋买卖属于重大财产的交易，各方均应当采取审慎的态度。通源公司作为专业房屋中介公司在介绍张彦辉和任增立签订买卖合同时，明知任增立不是房主也没有提交委托代理手续，且交易房产已被抵押，存在交易障碍和风险的情况下，没有及时通知房主张伟利进行追认，没有及时提醒买卖双方存在交易风险，终止交易，减少损失，而是在房屋没有付款，没有解押和过户的情况下，将钥匙交给张彦辉装修入住，导致买卖双方矛盾长期无法解决，损失不断扩大。张彦辉作为买方，未考察房屋产权及抵押情况即草率签订合同，在房屋未解押过户的情况下，装修入住导致损失进一步扩大，且至今未向房屋所有权人支付购房款或者房租。张伟利作为房主，没有保管好房屋各项证件和钥匙，没有将房屋及时解押。对此张彦辉、张伟利、通源公司和任增立均存在不同程度的过错。鉴于现在张彦辉已经将交易房屋装修并长期居住，房屋已经升值到64万元的情况下，经该院组织调解，张伟利同意将涉案房屋转让给张彦辉，张彦辉同意购买涉案房屋。根据交易习惯和公平原则，张彦辉应当支付张伟利购房款和逾期付款损失，损失可以按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，基准利率上浮50%。张伟利在收到上述款项后，有义务配合张彦辉办理解押和过户手续。对于原告张彦辉的其他诉讼请求，证据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）张彦辉应于本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）张伟利购房款三十一万三千元并支付自2015年11月6日起至款项清偿之日止的利息损失，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础上浮50%计算（利息总额不应超过十万七千三百五十九元）；二、被告张伟利在取得上述款项后六十日内协助原告张彦辉办理位于中牟县商都大街南、老郑汴路北侧、新村中路西侧星城国际东苑3号楼2-1401号房屋（房屋权属证件号码：牟房权证字第××号）的解押和过户手续。三、驳回原告张彦辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5995元，减半收取2997.5元，保全费2085元，反诉案件受理费1223.5元，由张彦辉和张伟利各负担一半。本院二审期间，张彦辉提交两组证据，证据一系从法院档案室调取的（2019）豫0122民初4106号案件的开庭笔录，拟证明：第一、中介公司能够证实卖房时候和张伟利通了电话，张伟利对卖房是知情的，第二、卖房后张伟利到贷款银行亲自签字确认了卖房行为。证据二是贷款银行出具的结清证明等，拟证明涉案房屋已经于2017年解押，诉讼期间并不存在抵押的事实。张伟利未提交新证据。针对张彦辉提交的证据，张伟利发表如下质证意见：张伟利在一审笔录上签字时不知道所签字的内容，不知道房屋被出卖的事实，追认是需要明确的口头或书面上的追认。因此该证据不能达到上诉人证明目的。对结清证明的真实性不持异议，证明房屋已经解押也没有异议，张伟利自己都不知道房子已经解押，张伟利也没有去银行签字，该证据与本案房屋是否过户以及协议是否生效没有关联性，且该证据也可以证明张伟利的丈夫卖房时候被上诉人不知情。经本院审查认为，张彦辉提交的庭审笔录、结清证明，均不属新证据，不予采信。本院经审理查明的案件事实同一审一致。本院认为，张伟利的丈夫通过案外人中介公司与张彦辉签订《房屋买卖（居间）合同》，出售夫妻共有的案涉房屋，系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律或行政法规强制性规定，合法有效。因缔结案涉合同时各当事人均存在过错，致使合同不能及时履行。张伟利、张彦辉在本案一审诉讼期间，均表示愿意继续履行合同，一审法院根据张彦辉已占有、使用案涉房屋多年，未支付购房款和房价上涨等实际情况，判令张彦辉履行支付张伟利购房款的付款义务并支付利息，同时判令张伟利履行协助张彦辉办理房屋产权过户手续义务等，均并无不当。张彦辉称一审程序违法、认定利息过高等上诉主张均不能成立，本院不予支持。综上所述，张彦辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4221元，由上诉人张彦辉负担。本判决为终审判决。审判长  马增军审判员  曹逢春审判员  黄智勇二〇一九年十二月二十六日书记员  刘佳辉