山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6924号上诉人（原审原告）：徐浩，男，汉族，1982年7月11日出生，人寿保险公司业务员，住太原市。委托诉讼代理人：姜涵雪，山西轩明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西金荣地产发展有限公司（原山西金荣地产发展公司），住所地太原市万柏林区长风西大街18号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：杜晖，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张玉林，男，汉族，1955年8月2日出生，系该公司副总经理，住太原市杏花岭区三桥街6号2户。委托诉讼代理人：王佳佳，山西嘉玉律师事务所律师。上诉人徐浩因与被上诉人山西金荣地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初2153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐浩向本院提出的上诉请求：1.撤销原审判决并依法改判支持上诉人徐浩的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人山西金荣地产发展有限公司承担。事实和理由：一、上诉人徐浩与被上诉人山西金荣地产发展有限公司对房屋交付期限约定明确,原审判决认定上诉人徐浩与被上诉人山西金荣地产发展有限公司“对涉案房屋验收合格后的交付期限约定不明”的判决内容属于认定事实错误。《商品房买卖合同》第八条约定:出卖人应当在2018年5月1日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。上诉人徐浩与被上诉人山西金荣地产发展有限公司签订的《商品房买卖合同》未违反法律、法规强制性规定，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行，被上诉人山西金荣地产发展有限公司并没有按约于2018年5月1日前将房屋交付上诉人徐浩，应承担逾期交房违约责任。二、被上诉人山西金荣地产发展有限公司通知上诉人徐浩2018年12月7日收房，收房过程中，被上诉人山西金荣地产发展有限公司强制上诉人徐浩签署放弃向其主张逾期交房违约金的《备忘录》，并且拒不出示商品房验收合同的证明文件，被上诉人山西金荣地产发展有限公司上述行为违反法律和合同规定，上诉人徐浩拒绝放弃自己的权利，被上诉人山西金荣地产发展有限公司至今未将房屋交付上诉人徐浩，由此产生的逾期交房违约责任应由被上诉人山西金荣地产发展有限公司承担。三、一审庭审过程中被上诉人山西金荣地产发展有限公司提交了政府停工令，全部为复印件，内容模糊，该证据来源不清，真实性、关联性上诉人徐浩并不认可，并且被上诉人山西金荣地产发展有限公司也没有按照合同约定向上诉人徐浩邮寄，一审判决即使认定了其真实性、关联性，但是判决明确认定由于政府管控行为造成实际停工人数约计125天，被上诉人逾期交房天数远大于125天，125天之外的逾期天数并未认定。综上所述，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法改判并支持上诉人徐浩的上诉请求。被上诉人山西金荣地产发展有限公司辩称，一、原审法院认定事实正确，由于政府管控行为造成被上诉人施工期限推迟，无法按照《商品房买卖合同》第八条约定的期限交付房屋，所以于2017年11月20日向上诉人徐浩邮寄了“致业主的一封信”及各个时期政府停工令，一封信中明确告知上诉人徐浩推迟交房的事由及交付时间另行通知，房屋达到交付条件时，向上诉人徐浩邮寄了《收楼通知书》，上诉人徐浩收到以上材料也未提出异议。因此，涉案房屋验收合格后，交付期限被上诉人山西金荣地产发展有限公司已明确通知上诉人徐浩。政府停工令在太原市人民政府、行政执法总队、住房和城乡建设委员会等部门网站均有记载，此份证据来源合法，内容属实。二、上诉人徐浩在上诉状事实部分称被上诉人山西金荣地产发展有限公司强制要求上诉人徐浩签署《备忘录》，与事实不符，不存在强迫一事，双方就没有签署《备忘录》，自然《备忘录》中的条款对双方并不生效，上诉人徐浩以此为由，认为逾期交房的过错在于被上诉人山西金荣地产发展有限公司并不成立。综上，被上诉人山西金荣地产发展有限公司不存在逾期交房的行为，请求二审法院依法驳回上诉人徐浩的上诉请求，维持原审判决。上诉人徐浩在一审法院起诉时向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付原告自2018年5月2日起至2019年2月15日止的违约金34815.28元（现变更至2019年7月9日止为52102.87元），并支付2019年7月10日起至被告无条件交房之日依照合同约定计算的违约金；2、请求判令被告拆除太阳能热水器；3、诉讼费、律师费由被告承担。一审法院认定事实：一、合同签订情况：（1）、2016年11月20日，原告与被告签订了《商品房屋买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX），合同主要约定：出卖人为山西金荣地产发展有限公司、买受人为徐浩。商品房坐落于太原市杏花岭区城坊街38号1幢10层1009号房屋，房屋建筑面积119.18㎡，单价每平方米10073.23元，总房款1200527元，付款方式为首付款240527元，余款960000元按揭贷款；房屋交付约定：出卖人于2018年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备该商品房验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇因政府行为而导致延期，出卖人需在发生日起三十日内告知买受人，出卖人可据实予以延期。逾期交房违约约定：自本合同交房规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同还就其他事项作了约定。二、合同履行情况：2016年11月16日，被告向原告出具的《收款收据》载明：今收到徐浩按揭首付款240527元。庭审中，原告陈述，剩余房款96万元已经全部结清，被告至今未将涉案房屋实际交付原告，被告表示不持异议，本院予以认定。2018年11月6日，被告开发建设的龙湖翡翠项目工程验收合格，2018年12月1日被告向原告邮寄送达了《收楼通知书》，通知原告于2018年12月7日来办理收房手续。三、被告出具的太原市行政执法总队《关于全面停止建筑施工的紧急通知》说明从2016年11月21日至12月31日全市建筑工地一律停止施工；太原市人民政府办公厅《关于进一步加大冬季大气污染严控工作力度的通知》说明从2016年12月31日至2017年3月15日实行严控措施；太原市住房和城乡建设委员会《关于十九大召开期间确保空气质量的通知》说明从2017年10月15日至25日所有社会工程全部停工；2017年11月20日，被告以邮寄的方式向原告送达了政府停工令，原告提供的上述证据可以认定由于政府管控行为给其造成实际停工天数约计125天。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房屋买卖合同》未违反法律、法规强制性规定，系当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。本案争议的焦点是被告迟延交房的行为是否构成违约。根据合同约定，出卖人应当于2018年5月1日前，将具备该商品房验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2018年11月6日，被告开发建设的龙湖翡翠商住项目工程验收合格，涉案房屋约定交付条件成就，鉴于双方对涉案房屋验收合格后的交付期限约定不明，2018年12月1日被告向原告邮寄送达了《收楼通知书》，通知原告于2018年12月7日来办理收房手续，综合被告在实际施工过程中由于政府管控行为给其造成实际停工事实等因素，被告的行为不能表明不履行合同约定的义务并存在迟延交房的违约情形，原告以被告未按合同约定出示商品房验收合格证明文件及未经原告同意安装了太阳能热水器等为由拒绝收房，要求被告承担迟延交房的违约损失，证据不足，不予支持。关于原告要求被告拆除太阳能热水器的问题，太原市住房和城乡建设委员会依据《民用建筑节能条例》和山西省住建厅《关于加快推进太阳能光热建筑应用的通知》下发并住建字（2013）249号文件《关于大力推进太阳能光热建筑应用的通知》说明，太阳能光热系统属建筑的组成部分，与建筑工程同步规划、同步设计、同步施工、同步验收，同时，太阳能光热系统的造价列入建筑工程投资总预算。原告取得《建筑节能专项验收合格证书》并按照相关规定要求安装太阳能光热系统，系建筑施工单位工程验收及办理房屋权属性的必备条件，原告要求被告拆除太阳能热水器，理由不足，该项请求不予支持。一审法院判决“驳回原告徐浩的全部诉讼请求”。案件受理费减半收取335元，由原告徐浩负担。本院二审期间，上诉人徐浩与被上诉人山西金荣地产发展有限公司均未提供新证据，对一审法院查明事实的事实部分均无异议，本院予以确认。被上诉人山西金荣地产发展有限公司在二审庭审时虽称停工时间为175天，但未提供证据予以佐证，本院不予采信。本院认为，上诉人徐浩与被上诉人山西金荣地产发展有限公司双方签订的《商品房屋买卖合同》未违反法律、法规强制性规定，系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的合同义务。根据合同约定，被上诉人山西金荣地产发展有限公司应当于2018年5月1日前，将涉案商品房验收合格后交付上诉人徐浩使用。而被上诉人山西金荣地产发展有限公司开发建设的龙湖翡翠商住项目于2018年11月6日完成工程验收，才成就约定涉案房屋的交付条件。但根据合同中第八条第二款约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.因政府行为而导致延期，出卖人需在发生日起30日内转告买受人”。被上诉人山西金荣地产发展有限公司提供了12份政府为改善省城环境质量作出了要求采取减排措施的通告和强制停工的通知，太原市政府直接要求全市建筑工地全部停止施工的天数就达125天，其它政府要求采取减排措施也影响了被上诉人山西金荣地产发展有限公司的计划施工进度，为此被上诉人山西金荣地产发展有限公司于2017年11月20日向上诉人徐浩寄送了致龙湖翡翠业主的一封信告知了政府各个时期下发的停工令及交付涉案房屋的时间另行通知，当时上诉人徐浩也未提出异议。被上诉人山西金荣地产发展有限公司在实际施工过程中由于政府管控行为给其造成实际停工事实从而导致延期交房符合双方合同不承担违约责任约定的情形，被上诉人山西金荣地产发展有限公司据实予以延期并不构成合同违约。一审判决对上诉人徐浩以此理由主张被上诉人山西金荣地产发展有限公司承担逾期违约金的请求不予支持，并无不当。2018年12月1日被上诉人山西金荣地产发展有限公司向上诉人徐浩邮寄送达了《收楼通知书》，通知上诉人徐浩于2018年12月7日办理收房手续，但上诉人徐浩以被上诉人山西金荣地产发展有限公司未按合同约定出示商品房验收合格证明文件及未经上诉人徐浩同意安装了太阳能热水器并收取费用为由拒绝收房，被上诉人山西金荣地产发展有限公司辩称其出示了商品房验收合格证明文件，只是双方有其他争议而未交给上诉人徐浩该文件，也提交了安装太阳能热水器的政府文件明确太阳能光热系统属建筑的组成部分，要求与建筑工程同步规划、同步设计、同步施工、同步验收，双方合同中也没有明确约定该安装费用包括在房屋价款中，故上诉人徐浩以此主张被上诉人山西金荣地产发展有限公司承担迟延交房的违约损失和拆除太阳能热水器的请求理由不足，本院亦不予支持。综上所述，上诉人徐浩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费670元，由上诉人徐浩负担。本判决为终审判决。审判长 姜宏亮审判员 李 峻审判员 郭雄心 二O一九年十二月四日书记员 薛 英