贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2438号上诉人（原审原告）：凯里市馨怡房地产开发有限责任公司，住所地凯里市北京东路65号A栋1层18号。法定代表人：罗辉国，执行董事。委托诉讼代理人：李立，贵州贵信律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：周志荣，女，1977年6月29日出生，汉族，江西省东乡县人，现租住在凯里市九小附近私房。委托诉讼代理人：王根华，男，1974年2月15日生，江西省抚州市金溪县人，现租住在凯里市九小附近私房，系周志荣丈夫。上诉人凯里市馨怡房地产开发有限责任公司（以下简称：馨怡公司）因与被上诉人周志荣房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初7161号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。馨怡公司上诉请求：撤销贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初7161号民事判决第二项，改判被上诉人在判决生效后十日内支付上诉人租金490400元（截止2018年11月30日），违约金5万元，共计540400元。事实和理由：一审法院以上诉人将所出租房屋抵押给案外人为由驳回上诉人向被上诉人主张租金的理由明显适用法律错误。抵押并不导致物权发生转移，上诉人仍然享有涉案房屋的所有权，仍然可以收取相关的租赁收益。周志荣未有答辩。馨怡公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2014年9月6日签订的《凯里御景上城商铺租赁合同》；2、被告在十日内支付原告租金490400元（截止2018年11月30日），违约金5万元。一审法院认定事实：2014年9月6日，原告馨怡公司（甲方）与被告周志荣（乙方）签订了一份《凯里*御景上城商铺租赁合同》，合同主要约定：甲方将位于凯里市北京东路延伸段凯里八小旁“凯里*御景上城项目”B-1-35/36号商铺租赁给被告，交房时间为2014年11月1日。租赁期为5年，自2014年11月1日起至2019年10月30日止。乙方租赁该房屋经营：餐饮业-糕点类未经甲方同意不得擅自改变房屋用途。商铺按照每月112元/平方米计算，商铺免租期为6个月，即2014年11月1日至2015年4月30日，租赁费自2015年5月1日起计租。租赁期内，租赁费从租赁合同生效之日起的第二年开始（包含第二年），每年递增一次，每次递增额按上一年度租赁费用的5%。合同还对其他事项进行了具体约定。现原告因被告未履行支付租金的义务，诉至法院。庭审中，因双方意见分歧较大，未能组织双方当事人进行调解。另查明，2015年1月13日，原告通过网签的方式将涉案商铺抵押给案外人冯敏志名下。一审法院认为：原、被告签订的《凯里*御景上城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，原、被告均应按照合同约定全面、适当的履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本案中，原告请求解除涉案商铺的租赁合同，被告在庭审中表示同意解除合同，故对原告馨怡公司请求解除双方所签租赁合同的主张，予以支持。关于租金的问题。因原告已于2015年1月13日已将涉案商铺抵押给案外人，且涉案商铺起算租金的时间是2015年5月1日，故原告向被告主张租金无事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司与被告周志荣于2014年9月6日签订的《凯里*御景上城商铺租赁合同》；二、驳回原告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费9204元，已减半收取4602元，由原告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，双方当事人在举证期内未提交新的证据材料,经庭询本案租赁合同上诉人没有原件，仅有复印件，被上诉人持有原件未提交。租赁合同第一条第1.1-1.4条约定：“甲方出租给乙方的商业用房位于：凯里市北京东路延伸段凯里八小旁（凯里*御景上城项目）：B-1-3536号商铺，出租商业用房建筑面积约93.4平方米（最终面积以房产测绘机构测绘报告为准）租赁商业用房的交房时间为：2014年11月1日，如甲方交房时间提前或推迟，则本合同的租赁起止日期相应提前或顺延。”该商业用房未按照合同约定履行交接房程序，被上诉人认可在2015年8月开业，虽未正式交接房但被上诉人已实际使用至今。物业收费面积为76.36平方米。上诉人至起诉前没有催交过房租。本院审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，本案的焦点为：周志荣是否应交纳租金？馨怡公司提交的租赁合同复印件能否作为认定本案事实的依据。本案周志荣一直表明不认可复印件，却又一直以复印件的内容抗辩不交纳租金，事后又承认有原件，本院责令其提供，但其认为自己不是起诉人，其不将该原件交出。对于一审的判决其也没有上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款规定：“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第一百一十一条第一款第二项、第二款规定：“民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难，包括下列情形：（二）原件在对方当事人控制之下，经合法通知提交而拒不提交的；前款规定情形，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据。”本院认可该复印件的真实性。周志荣已经与馨怡公司成立租赁合同关系，该合同合法有效，周志荣已使用了馨怡公司的门面应根据合同约定履行交纳租金的义务。关于租金的交纳的问题。根据双方合同约定，签订合同后应要履行交房手续，确定交房使用时间以及实际使用面积，但现有证据不能证明已经履行了交房，也即是争议房屋没有实际履行交接手续，本院根据二审时周志荣认可物业费收取面积为76.36平方米，根据合同约定物业是上诉人委托，本院认可该为实际使用面积。现上诉人未提供证据表明实际交房的时间，本院采纳被上诉人开业时间2015年8月份为实际使用房屋时间，根据合同约定免去半年房租，从2016年3月1日开始收取房租，每平米112元，按照每年增加5%计算，2016年3月1日至2017年2月28日房租为102627元，2017年3月1日至2018年2月28日107758元，2018年3月1日-11月30日房租为84852元，合计房租为295237元。对于违约责任，被上诉人未交纳房租确实系违约，但上诉人也存在怠于收取房租的情形，直至起诉前都未催租，对于其未催租，表明其认可了该迟延交付租金的行为。因此，现又要被上诉人承担违约责任，本院不予采纳。综上，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律有不妥之处。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初7161号第一项判决（即一、解除原告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司与被告周志荣于2014年9月6日签订的《凯里*御景上城商铺租赁合同》）；二、撤销贵州省凯里市人民法院（2018）黔2601民初7161号第二项判决（即二、驳回原告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。）；三、由周志荣在本判决生效之后30日之内支付凯里市馨怡房地产开发有限责任公司租金295237元；四、驳回凯里市馨怡房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。一审案件受理费9204元，减半收取4602元，由原告由凯里市馨怡房地产开发有限责任公司负担2301元，周志荣负担2301元；二审案件受理费9204元，由凯里市馨怡房地产开发有限责任公司负担4602元，周志荣负担4602元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 王   大   梅审判员 郑厚祥审判员龙恺二〇一九年十二月八日法官助理郑华品书记员田仁晖