贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12460号 原告：吕军，男，汉族，1992年9月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：邵令（特别授权代理），贵州锐腾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘杰（一般授权代理），贵州锐腾律师事务所律师。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告吕军与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吕军之委托诉讼代理人邵令、刘杰，被告瑞丰公司之委托诉讼代理人赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吕军向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂定92,993.00元(违约金以原告已付购房款380,341.00元为基数，按日0.1%的标准从2017年6月1日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、请求依法判令被告立即返还原告电视入户费、电开户费共计829.00元；三、请求法院判令被告立即为原告办理房屋产权证书并交付给原告；四、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2014年10月25日原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程建设项目的1号楼B单元24层3号商品房，小区名称为瑞丰铭城，房屋建筑面积为122.44平方米，单价为每平方米3,762.03元，房屋总价款为380,341.00元。合同签订后原告按照合同约定将商品房总房款380,341.00元支付给被告，但被告却未按合同中约定的日期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。合同中第二十二条第三款约定：(-)出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书，交付给买受人；(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照以下约定处理:1…,2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理：……(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。(四)双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记；2、买受人同意委托出卖人向房产登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担并由出卖人代为收取。而时至今日，原告却迟迟未收到被告为原告办理的商品房转移登记的有关文书的通知。原告认为，被告未在合同约定的期限内为原告办理商品房登记的有关文书的行为，已经构成违约，应按照合同第二十二条的约定支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。综上所述，为维护原告的合法权益，特依据《合同法》、《民事诉讼法》之相关规定，诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求为谢。 被告瑞丰公司辩称：1、答辩人未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，是国家政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革，期间全面暂停了包括答辩人在内的房地产开发企业开发建设项目房屋权属登记工作。故该国家从政策的出台是含答辩人在内的房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。2、违约金条款的设置以填平损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则答辩人无支付义务。是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，不能机械、简单地认为只要约定违约金，无论是否存在损失都须承担违约责任。本案被答辩人购买的住宅并不因答辩人未向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，被答辩人诉请违约金不具备支付前提。3、即便答辩人承担违约责任的情形下，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金计算截止日期，应截止至答辩人将办理房屋权属转移登记的有关文书提交至产权登记机关备案之日止。关于办证，《商品房买卖合同》约定答辩人的义务仅为：将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，后又约定：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”，故答辩人将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的义务，因该约定而转化为将办理房屋权属转移登记的有关文书提交至产权登记机关备案，并且，合同并未约定答辩人应当在提交资料后通知被答辩人，且答辩人是否通知被答辩人已提交办证资料至不动产登记机关，并不影响国家机关依法办理不动产权证。故即便答辩人承担违约责任，违约金计算时间也应截止至答辩人提交办证资料之日止，而非通知被答辩人之日、更非取得甚至是交付不动产权证之日。4、《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，即便原告能够举证证实其存在损失且在被告承担违约责任的前提下，本案违约金计算标准也应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算违约金才具有合理性。(1)根据《合同法》第一百一十四条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”。此类未如期办理不动产权证的案件因买受人无法证实其损失存在，应当属上述《解释》规定的“损失难以确定”的情形，故适用本条规定，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，才具有事实和法律依据。 (2)实践中，其他诸多同类案件也是参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%的标准计算逾期办证的违约金。如：买受人胡登智诉瑞丰公司同样的案件(一审案号2017黔0502民初4602号、二审案号(2018)黔05民终1753号)，七星关区人民法院判决认定合同约定逾期办证违约金0.1%过高而予以调减至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算，毕节市中级人民法院予以维持原判。故基于“同一人民法院对同类案件应当同判”的原则，本案违约金计算标准也应按照上述标准计算才具有合理性。5、因被答辩人起诉的诉讼请求过高，其诉请未被支持的部分产生的案件受理费由被答辩人自行承担，法院应当据实精确计算，合理分摊案件受理费。二、被答辩人诉请答辩人支付电开户费、水表、闭路电视开通费问题：被答辩人无权请求答辩人支付该费用(1)该费用实际上并未包含在商品房价款中：《商品房买卖合同》约定“买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳电表开户费、水表、闭路电视开通费等费用，足见该费用实际上并未包含在商品房房价款中，若被答辩人认为该费用已经包含在商品房价款中，在订立合同或交付该费用时候便可提出，但其并未提出并向答辩人缴纳完毕，表明起在缴纳该费用之时知晓并认可该费用系由买受人自行承担的费用的事实(2)出卖人在代收该费用后，确已向电力和有限电视部门代缴完毕，被答辩人也已实际使用，答辩人并未以收取方式占用该费用，故被答辩人诉请答辩人支付该费用无事实依据。(3)被答辩人诉请支付该费用，系给付之诉，适用诉讼时效之有关规定，据诉状，其于2019年9月才向法院提起诉讼，故其诉讼请求已超过法定诉讼时效期间，应予驳回。遗漏必要诉讼当事人，应当裁定驳回。 本院经审理查明：2014年10月25日，原告吕军作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节市碧阳大道的名为2012年东出口棚户区改造项目一期工程第1号楼B单元24层3号房，房屋建筑面积122.44平方米，商品房总价款380,341.00元；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房款380,341.00元。2014年2月26日，被告向原告收取了维修基金、契税、办证费。同日，被告向原告收取了829.00元的开户费（电开户529.00元，闭路电视开通费300.00元）。被告未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记有关文书并为原告办理房屋转移登记，原告遂以前述诉请诉至本院。 庭审时，被告自认涉案商品房尚未取得所有权初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金问题，本案中，原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方合同中约定转移登记的时间为2017年5月31日前，但被告现尚不能履行交付相关文书到办证部门办证的义务，构成违约，故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原告主张按照合同约定的日0.1%的标准计算，被告认为过高，请求调整；因原、被告双方均未提供原告实际损失的依据，根据上述法律的规定，本案违约金可以按照原告已付购房款总额380,341.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年6月1日起计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额380,341.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；对于违约金的截止时间，因原告委托被告代为办证，而被告将办证相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 对于被告提出的不能如期办理产权登记是因《不动产登记暂行条例》的出台导致不动产登记工作进行系统性的调整和变革，属不可抗力，被告享有法定免责事由，不承担违约责任的抗辩主张，根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件,庭审中，被告自认尚不具备法定的交付办理房屋转移登记相关文书的条件，由此导致被告未如期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约后果，是被告自身原因所致，被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。 关于原告主张被告返还电视入户费、电开户费829.00元的问题，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。因此，被告收取原告的电开户费529.00元、闭路电视开通费300.00元实质为供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。被告瑞丰公司提出原告的起诉已超过法定诉讼时效期间，应予驳回。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，已于2009年5月1日实施。该条例第三十一条明确规定商品房价格应当包括商品房相关配套设施的建设安装费用。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”之规定，原告交纳电开户费、闭路电视开通费的时间是在《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》实施之后，原告认为被告要求其交纳电开户费、闭路电视开通费不符合该条例之规定，应在交费之日起二年内提出主张，本案中，原告于2019年9月26日提起诉讼距其交费之日早已超过该期限，且原告未举证证明其曾向被告催要返还电开户费和闭路电视开通费的事实，故原告起诉已超过诉讼时效。对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，具有事实及法律依据，本院予以采纳。对于原告主张被告返还电视入户费、电开户费829.00元的诉请，本院不予支持。 关于原告要求被告为其办理房屋权属证书并交付的问题，本案无证据显示涉案房屋目前已具备办理转移登记的条件，因此被告仍不能履行办理并交付涉案房屋不动产权证书，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，现原告请求被告办理并交付涉案房屋产权证书缺乏事实依据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吕军逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款380,341.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年6月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止）； 二、驳回原告吕军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,073.00元（已减半收取），由原告吕军负担492.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担581.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇一九年十二月二日 书记员  高立