宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初16324号原告：马立平,男,1956年3月10日出生,汉族,中宁县政府办公室司机，住宁夏回族自治区中宁县。被告:张特,男,1969年9月30日出生,汉族,个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：叶峰，宁夏合天律师事务所律师。原告马立平与被告张特房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马立平,被告张特的委托诉讼代理人叶峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马立平向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间签订的购房协议;2、判令被告立即返还原告购房款及资金占用期间的利息损失共计340000元;3、判令被告承担未履约期间资金占用的利息14822元(自2018年7月22日-2019年6月22日,按人民银行同期贷款利率计算),以上2、3项共计:354822元；4、判令被告按人民银行同期贷款利率承担自2019年6月22日起至实际付款之日止的利息损失;5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系宁夏新月建筑公司第八分公司第四项目部项目经理，白彩云系被告妻子。2007年，原、被告口头约定，被告将银川市兴庆区某室房屋以18万元的价格出售给原告。原告向被告支付了17万元，但被告一直未将房屋交付被告。2018年，双方达成协议，约定已付房款按照银行借款利率转化为借款，被告应当向原告偿还34万元，并约定分两期支付。期限届满后，被告仍未还款，故原告诉至法院，请求判如所请。本案应当按照民间借贷纠纷进行审理，而非房屋买卖合同关系。被告张特辩称，本案被告主体不适格，被告承建了由银川开发区宏建房地产开发公司开发的“凤鸣佳苑”部分工程,后银川开发区宏建房地产开发公司用部分房屋抵顶工程款,其中包括涉案某号房屋。在答辩人收到购房款后,协助原告与银川开发区宏建房地产开发公司签订了购房协议,协议中也一并注明该房屋的购房款用于抵顶被告应收银川开发区宏建房地产开发公司的工程款。在签署完毕购房协议后,被告已经完成了所有三方法律关系中的所有义务,目前只剩原告基于与宏建公司签订的《购房意向书》中约定的部分履行义务,以及银川开发区宏建房地产开发公司的交房义务。原告的诉求应当指向银川开发区宏建房地产开发公司，要求履行交房义务或退回购房款,退回购房款的义务人应当是宏建公司。本案应当追加宏建公司作为第三人，才能查清违约方。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告从事建筑施工，部分工程款用房屋顶账。原告分别于2007年5月6日、2007年5月28日向被告支付了购房款3万元、14万元，共计17万元。2007年6月1日，原、被告签订《购房协议》，约定原告购买银川市开发区宏建房地产开发有限公司开发的、顶账给被告的银川市兴庆区某室房屋，总价为18万元，交房日期为2007年10月31日。2007年6月4日，银川市开发区宏建房地产开发有限公司售房部与原告签订购房意向书，约定银川市开发区宏建房地产开发有限公司将用于抵顶的银川市兴庆区某室房屋出售给原告，并约定购房意向书为顶付账购房预约。后因房屋未能交付，2018年7月22日，原、被告双方协商购房款本息合计34万元，并由被告向原告出具借据一份，内容为“今收到马立平购房款叁拾肆万元整（￥340000元），在2018年8月30日前归还壹拾万元整，下剩款项在2019年8月30日前还清。在2018年前归还壹拾柒万元整，其余款项在2019年8月30日前归还完毕；备注：张特此前收到马立平两笔房款14万、3万全部作废，以此条为准；借款人：张特；2018.7.22”。2019年9月5日，被告向原告还款1万元。本院认为，原、被告签订的《购房协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。对于原告的第一项诉请，因原告已向被告交纳了购房款，被告也应当向原告交付房屋。但因被告未履行交房义务，故原、被告协商一致，约定由被告退还原告购房款及资金占用期间产生的利息合计34万元，据此可以认定双方已达成新的协议解除了《购房协议》。现原告起诉要求解除《购房协议》，因该诉请已经实现，故本院不再确认。被告抗辩本案应属民间借贷纠纷，本院认为，本案源于房屋买卖，因被告未能依约履行《购房协议》，才有原、被告就此达成的赔偿协议，因此本案的基础法律关系为房屋买卖合同关系，原告据此起诉，符合法律规定，故本院对于被告此项抗辩不予采信。本案虽涉及银川市开发区宏建房地产开发有限公司，但是该公司和原告签订的购房意向书明确表明为购房预约，且该公司也不是原、被告签订的《购房协议》中的当事人，该公司是否参与诉讼对于本案的事实查明及责任承担均无影响，故对被告追加银川市开发区宏建房地产开发有限公司参与诉讼的申请，本院不予准许。被告抗辩称违约方系银川市开发区宏建房地产开发有限公司，对此，如前所述，银川市开发区宏建房地产开发有限公司和原告签订的购房意向书明确表明为购房预约，而原、被告签订的《购房协议》则属成立并生效的合同，且原告已向被告支付了购房款，被告却未能依约交付房屋，故本院认定被告系违约方，对被告的该项抗辩主张本院仍不予采信。对于原告的第二项诉请，因双方达成的34万元并分期付款的合意，实际为17万元购房款及逾期付款利息损失17万元，现被告已于2019年9月5日向原告支付10000元，但因双方对于购房款及利息损失的付款顺序没有约定，故本院依据相关规定，认定被告已付的10000元应优先扣减逾期付款利息，即被告还应向原告返还购房款17万元，并支付逾期付款利息损失16万元（17万元-10000元）。对于原告的第三项、第四项诉请，被告未按约定履行义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。因原告按照房屋买卖合同纠纷主张权利，且双方已通过借据对2019年8月30日之前的逾期付款利息损失进行过结算，此后的损失仍应以房屋买卖合同的对价款17万元为基数进行计算，故被告应按年利率4.35%向原告支付17万元购房款自2019年8月31日至本判决确定的付款之日止逾期付款利息。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，判决如下：一、被告张特于本判决生效之日起十日内向原告马立平返还购房款17万元、支付逾期付款利息16万元，并按照年利率4.35%支付17万元购房款自2019年8月31日至本判决确定的付款之日的逾期付款利息；二、驳回原告马立平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计3311元，由原告马立平负担71元，被告张特负担3240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 高靖雯二〇一九年十一月二十八日法官助理 朱敏斌书 记 员 纪梅艳附：与本案相关法律《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。