上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终7602号上诉人（原审原告）：陈海军，男，1975年1月23日出生，汉族，住江苏省泰州市开发区。上诉人（原审原告）：王爱琴，女，1979年1月14日出生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。两上诉人之共同委托诉讼代理人：戴国庆，上海市诚至信律师事务所律师。两上诉人之共同委托诉讼代理人：周芝均，上海市诚至信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金慧，女，1987年7月30日出生，汉族，住上海市松江区。被上诉人（原审被告）：张尧，男，1987年11月5日出生，汉族，住上海市。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：杨青，上海市申光律师事务所律师。上诉人陈海军、王爱琴因与被上诉人金慧、张尧房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初3805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人陈海军、王爱琴上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判被上诉人支付违约金人民币（下同）1,460,000元、赔偿36,500元或发回重审。事实和理由：被上诉人明确系其原因导致合同不能履行，属根本性违约；被上诉人的违约致使上诉人失去转换房屋的机会，合同对于逾期付款违约金及根本违约产生的违约金的约定并不矛盾，原审判决违背了合同契约精神及现行法律规定。被上诉人金慧、张尧辩称，其因自己的房屋没有按期出售，故未向上诉人支付首付款，但已于2018年8月至9月间告知上诉人履行合同存在困难；违约金以补偿为主，惩罚为辅，房屋市场价没有太大变化，被上诉人有理由认为上诉人不存在任何损失，故其认为一审判决正确，要求维持原判。陈海军、王爱琴诉至一审法院，请求判令：1、解除双方于2018年7月1日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、金慧、张尧支付陈海军、王爱琴违约金1,460,000元；3、金慧、张尧支付陈海军、王爱琴赔偿金36,500元。一审法院认定事实：2018年7月1日，经中介公司居间操作，陈海军、王爱琴作为卖售人（甲方）、金慧、张尧作为买受人（乙方）分别在《上海市房地产买卖合同》（网签合同）打印件上签名确认，约定甲方将坐落于松江区XX路XX弄XX号XX室（建筑面积255.64平方米）出售给乙方，总价款7,300,000元，甲方于2019年1月5日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同附件三《付款协议》约定：1、乙方于2018年12月1日前向甲方支付房款2,560,000元，包含定金100,000元；2、乙方于银行收到该房屋抵押他项权利证明以银行贷款的形式向甲方支付房款4,740,000元。合同补充条款（一）：7、违约责任：（2）、乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方未按照本合同及各附件等约定履行的，每逾期超过十个工作日的，乙方单方面要求解除合同的，均视为乙方违约。甲方有权单方解除合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。甲方可以从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足以支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。合同并对房屋的过户时间等相关事项也作了相应的约定。合同签订当日，金慧、张尧即通过中介公司向陈海军、王爱琴支付定金100,000元。之后,金慧、张尧因自己的房屋出售未果，未再向陈海军、王爱琴付款。2018年12月17日，陈海军、王爱琴委托律师向金慧、张尧发出《律师函》，要求金慧、张尧于当月31日前支付购房首付款，并支付逾期赔偿金，金慧、张尧未履行，陈海军、王爱琴遂提起诉讼。原审中，陈海军、王爱琴明确不选择定金罚则，要求按合同约定的违约金条款主张权利。一审法院认为：本案双方间的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。金慧、张尧未按约支付购房款，构成违约，也符合合同对解除合同约定的条件,陈海军、王爱琴因此要求解除合同，金慧、张尧也无异议，一审法院予以支持。本案合同既有违约金的约定，也有定金的约定，陈海军、王爱琴选择违约金条款主张权利，符合法律规定。本案争议的焦点是合同对违约金的约定是否过高，金慧、张尧要求法院调整违约金是否成立？一审法院认为，双方签订的合同确实既有赔偿金的约定，也有违约金的约定；但当事人不能同时主张赔偿金和违约金，除非违约金不足以弥补违约造成的实际损失的，才可主张不足部分的赔偿金；本案合同明确约定了赔偿金的计算方法及限额，即十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）36，500元，因为金慧、张尧逾期十个工作日支付购房款，陈海军、王爱琴即可行使合同解除权，故以十个工作日的来计算实际损失是公平合理的。合同约定的违约金是否过高？根据最高人民法院的相关司法解释，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，即可以认定违约金约定过高。因此，金慧、张尧关于本案合同约定的违约金过高的辩称，一审法院予以采信并予以适当调整。一审法院审理后，根据《中华人民共和国民合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、第二款的规定,于二〇一九年四月十九日判决：一、陈海军、王爱琴与金慧、张尧于2018年7月1日签订的《上海市房地产买卖合同》予以解除；二、金慧、张尧于判决生效之日起十日内偿付陈海军、王爱琴违约金47,450元;三、驳回陈海军、王爱琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18,269元，减半收取9,134.5元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费14,134.5元，由陈海军、王爱琴负担8,641.5元（已付），金慧、张尧负担5,493元（于判决生效之日起七日内交付一审法院）。二审中，上诉人出示XX新城房产价格资料一组，旨在证明房价下跌；被上诉人认为该些材料对本案不具有可参考性，且不属于新证据。被上诉人出示XX新城房产价格资料一组，旨在证明房屋均价约30,000元/㎡，涉讼房屋价格并未下跌。上诉人对该组材料的真实性、证明目的均不予认可，并认为目前房地产市场处于下行期，有价无市。本院认为，双方出示的材料均不足以证明各自的主张，不予采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审中，上诉人向本院出具书面意见，表示定金处于不确定状态，由法院依法处理。被上诉人则表示如法院调整违约金，可就定金一并处理，抵扣或返还。本院认为，本案双方签订的《上海市房地产买卖合同》于法无悖，双方均应恪守。金慧、张尧未依约支付购房款，构成违约，应依约承担相应的违约责任。本案双方间的合同约定，买受人未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向出卖人支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；买受人未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期超过十个工作日的，买受人单方面要求解除合同的，均视为其违约。出卖人有权单方解除合同，应当通知买受人，买受人除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金。综合考虑当事人过错责任、房屋总价、合同履行状况等因素，本院认为，原审酌定之违约金过低，不足以弥补陈海军、王爱琴因买方违约而受到的损失，故本院对此予以调整，确定由金慧、张尧偿付违约金200,000元。鉴于陈海军、王爱琴明确选择按违约金条款主张权利，且本案双方均表示定金由法院处理，为避免讼累，本院确定陈海军、王爱琴返还定金100,000元。综上所述，上诉人陈海军、王爱琴的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初3805号民事判决第一、三项；二、变更上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初3805号民事判决第二项为：金慧、张尧于本判决生效之日起十日内偿付陈海军、王爱琴违约金200,000元；三、陈海军、王爱琴于本判决生效之日起十日内向金慧、张尧返还定金100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18,269元，减半收取9,134.5元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费14,134.5元，由陈海军、王爱琴负担8,641.5元，金慧、张尧负担5,493元；二审案件受理费17,841.50元，由陈海军、王爱琴负担15,963.22元，金慧、张尧负担1,878.28元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇一九年十二月十六日书记员 金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……。