湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终9572号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄武斌，男，1956年11月23日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：温定军，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄绍桃，湖南云天律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：万平，男，1970年6月25日出生，汉族，住长沙市雨花区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：万民存，男，1938年7月29日出生，汉族，住长沙市雨花区。二被上诉人委托诉讼代理人：刘再新，湖南光阳律师事务所律师。原审第三人：湖南新门户房地产经纪连锁有限公司，住所地：长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2204房。法定代表人：叶永恒。委托诉讼代理人：唐宇妮，女，1995年4月18日出生，汉族，住湖南省邵阳县，系该公司职员。上诉人黄武斌因与被上诉人万平、万民存及原审第三人湖南新门户房地产经纪连锁有限公司（以下简称新门户公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2019）湘0103民初479号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄武斌上诉请求：请求撤销一审法院（2019）湘0103民初479号民事判决，发回重审。事实和理由：一审法院认定基本事实不清，一审庭审结束后，发现对一审判决结果有实质影响的新的案件基本事实，一审法院没有查清该基本事实：一、一审法院对本案违约主体及违约事实认定不清。一审法院仅以上诉人在涉案房屋产权证下来后，没有履行75万元购房款义务的片面事实认定上诉人构成违约显然是对违约主体及违约事实认定不清。本案上诉人未予支付75万元款项并非恶意违约，而是双方就合同后续履行一直在沟通协商，一审法院未予考虑涉案房屋交易历时5年的特殊情况，对相关基本事实未予查清，片面认定上诉人未予支付75万元构成违约，显然有失公平。即便本案追究违约责任，在先违约方也应当是被上诉人。根据一审庭审结束后了解的新的事实，涉案房屋系被限制转让的房屋，在被上诉人与上诉人签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋仍处于5年禁售期间，被上诉人故意隐瞒这一重要事实，导致上诉人做出错误意思表示。被上诉人的行为不仅是恶意欺诈，而且明显违反合同“甲方保证对该房屋有依法出售权利”的约定，构成根本违约。综上，被上诉人恶意隐瞒房屋5年禁售重要事实，虚假承诺涉案房产证下发时间，变相对房屋进行加价，而上诉人短期内无法筹集75万元现金，再以此为由解除合同，充分说明本案违约方实际系被上诉人；二、一审法院对本案涉案《房屋买卖合同》及《商品房买卖协议（补充协议）》的解除事实认定不清。一审中，被上诉人提供的证据不能证明其所谓的《解除房屋买卖合同及补充协议通知书》已经送达上诉人，一审法院片面认定解除通知已送达上诉人，并认定双方合同于2017年11月14日解除，明显是基本事实认定不清；三、被上诉人故意隐瞒涉案房屋5年内不得转让的重要事实，一审并未查明，而该基本事实直接关系一审法院对违约责任及违约事实的认定，影响最终判决结果，因此，本案应当撤销一审判决，发回重审。综上，请求二审法院支持上诉请求。被上诉人万平、万民存辩称，一、双方当事人与第三人于2012年10月30日签订的《房屋买卖合同》及2013年1月15日签订的《商品房买卖协议》（补充协议）系当事人双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应合法有效。合同及补充协议对双方权利义务及违约责任均作了明确规定，双方均应按合同及协议的约定履行各自义务。二、本案黄武斌的违约行为，足以构成解除合同的条件。本案各方签订合同及补充协议后，黄武斌支付万平、万民存定金10万元，首付款50万元，万平、万民存将房屋交付给黄武斌，并同意黄武斌在房屋过户之前装修入住。万平于2016年9月取得房屋产权证时，即告知黄武斌办理房屋过户手续，黄武斌称暂时手头紧张，万平出于无奈只能表示同意。黄武斌多次食言，总以手头紧为由拒绝支付房款，多次电话通知后，仍未支付。2017年6月20日万平要求与黄武斌解除合同，黄武斌仍不予理睬，2017年11月13日万平、万民存向黄武斌邮寄解除合同及补充协议通知书，三个月内黄武斌既没有起诉，也没有支付房款，按合同第七条第一款约定，黄武斌逾期付款时间远超10日，其违约行为足以构成解除合同的条件，万平、万民存要求解除合同的理由充分。三、本案黄武斌违约，没有支付房屋全部购房款，至今房屋没有办理过户手续，受政府限购限售政策影响，合同及补充协议继续履行已完全没有必要和可能，黄武斌没有提供充分有效证据证明万平、万民存有任何违约行为和恶意欺诈等行为，黄武斌的上诉理由依法不能成立。综上，因黄武斌的违约行为，未将合同履行完毕，以为已占有房屋六年并已装修入住，即可永久占有。本案合同继续履行已完全没有必要和可能，万平、万民存依法有权解除合同及补充协议，请求依法驳回上诉，维持原判。原审第三人新门户公司述称，我公司已经履行合同义务，在履行居间义务时做到了通知等义务。万平、万民存向一审法院起诉请求：一、判令黄武斌立即将位于长沙市天心区房屋腾退给万平、万民存；二、判令黄武斌支付万平、万民存房屋使用费36000元（房屋使用费按每月3000元从2018年1月至2018年12月，2018年12月至退房之日止的房屋使用费按每月3000元另行计算）；三、诉讼费由黄武斌承担。黄武斌向一审法院提出反诉请求：一、请求法院确认万平、万民存、黄武斌与新门户公司于2012年10月30日签订的《房屋买卖合同》、2013年1月15日签订的《商品房买卖协议（补充协议）》有效；二、判令万平、万民存协助黄武斌将位于长沙市天心区房屋产权过户登记至黄武斌名下；三、判令万平、万民存承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年10月30日，万平、万民存（卖方、甲方）与黄武斌（买方、乙方）、长沙新门户房屋投资咨询连锁有限公司省府新城连锁店（居间方、丙方）共同签订《房屋买卖合同》，合同主要内容为：房屋位于长沙市天心区；房屋售价为135万元；乙方于2012年10月30日支付购房定金10万元给甲方，待房产证下来后丙方通知双方前往房地局面签电子合同并办理过户手续。过户当日乙方向房地局资金监管账户汇入房款72万元，同时向甲方支付购房尾款53万元，并在当日办理交房手续；甲乙双方未按本合同约定及时提供材料或未按时履行付款义务的或甲乙双方未按本合同约定履行其他合同义务的，每逾期一日由违约方向守约方及丙方支付200元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方及丙方有权解除合同，并要求违约方向守约方及时支付与本合同定金数目相同的违约金，若甲方违约，应赔偿乙方办理该房屋装修的费用。此外，合同尾部备注：1.甲方同意签订该合同当日起，乙方可持该房屋钥匙入场装修，甲方应积极配合乙方办理相关手续；2.甲乙双方应在产权证下来之日起五个工作日内办理过户手续，由丙方配合及监督。当日，黄武斌向万平、万民存支付了10万元，万平出具《收条》予以确认。2013年1月15日，万平、万民存（卖方、甲方）与黄武斌（买方、乙方）、长沙新门户房屋投资咨询连锁有限公司省府新城连锁店（居间方、丙方）共同签订《房屋买卖协议（补充协议）》，协议主要内容为：乙方向甲方支付人民币50万元作为购房首付款；待房屋产权证下来后，丙方通知甲乙双方，三方前往房地局办理面签及过户手续，过户当日乙方向房地局资金监管账户支付购房款72万元，同时，乙方向甲方支付购房剩余尾款3万元。甲方同意乙方在该房屋未过户之前装修并入住，甲方承诺将积极配合乙方办理该房屋装修、入住及所有与该房屋应办理的相关手续。2013年1月16日，黄武斌向万平、万民存支付50万元，万平出具《收条》予以确认，并向黄武斌交付了涉案房屋。此后，黄武斌装修并入住了涉案房屋。2016年7月28日，涉案房屋的所有权登记至万平、万民存名下。2016年9月，万平通知黄武斌办理过户手续并要求其支付尾款。黄武斌提出需要时间筹措资金，要求宽限到2017年春节前支付尾款，但仍未能按时支付。其后，双方就付款和房屋过户事宜多次协商，未能达成一致意见。2017年5月20日，长沙市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，规定在限购区域内购买的商品住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。（2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，将限售期提高到4年。）2017年11月14日，万平、万民存向黄武斌送达了《解除房屋买卖合同及补充协议通知书》，以黄武斌未支付购房尾款构成违约，加之长沙市政府的限购政策致使房屋无法过户，万平、万民存亦无法另行购买房屋，合同已无法实际履行为由，通知解除与黄武斌签订的《房屋买卖合同》以及《商品房买卖协议（补充协议）》，并要求黄武斌在二个月内将房屋腾退。一审法院认为：万平、万民存与黄武斌、长沙新门户房屋投资咨询连锁有限公司省府新城连锁店签订的《房屋买卖合同》以及《商品房买卖协议（补充协议）》，系各方真实意思表示，不违反相关法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，各方均应依约履行各自合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。而《房屋买卖合同》第七条约定，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权解除合同。本案中，涉案房屋总售价为135万元，黄武斌已支付10万元定金及50万元首付款。根据合同约定，在万平、万民存的房屋产权证书发下来后，黄武斌应在接到通知后及时办理房屋过户手续并支付尾款75万元。但黄武斌在2016年9月接到过户通知后，至2017年5月20日限购、限售政策出台前，始终未向万平、万民存履行支付75万元房款的义务，导致涉案房屋至今无法办理过户，显然已构成违约，万平、万民存有权依据《房屋买卖合同》第七条的约定行使合同解除权。万平、万民存于2017年11月14日向黄武斌送达了《解除房屋买卖合同及补充协议通知书》，《房屋买卖合同》以及《商品房买卖协议（补充协议）》已于当日解除。合同解除后，黄武斌继续占有涉案房屋已无依据，故对于万平、万民存要求黄武斌腾房返还涉案房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。对于已付房款的返还等问题，因黄武斌未在本案中主张，当事人可另行协商处理。考虑到涉案房屋为黄武斌购买后自住，且经得出卖人同意后进行了装修，双方解除合同后仍有其他问题需要协商处理，一审法院将酌情给予较长的腾房期限。对于万平、万民存要求黄武斌支付房屋使用费36000元的诉讼请求，一审法院认为，万平、万民存取得房屋所有权证的时间超出各方预计也是造成未及时办理付款、过户的因素之一，且综合考虑万平、万民存提出解除合同后仍占有黄武斌所付首付款的事实，一审法院对该诉讼请求不予支持。因《房屋买卖合同》以及《商品房买卖协议（补充协议）》已经解除，故对于黄武斌要求确认合同有效，并要求万平、万民存协助办理房屋过户手续的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、黄武斌于本判决生效之日起三个月内向万平、万民存返还位于长沙市五凌路45号天一康园北区的房产；二、驳回万平、万民存的其他诉讼请求;三、驳回黄武斌的全部反诉请求。本诉案件受理费17274元，由万平、万民存负担474元，由黄武斌负担16800元；反诉案件受理费11300元，减半收取计5650元，由黄武斌负担。本院二审期间，黄武斌提供了以下证据：1、黄武斌申请本院调取的长沙市商品房买卖合同一份（出卖人湖南青园房地产开发有限公司、买受人万民存、共有人万平）；2、湖南青园房地产开发有限公司选房实施方案复印件一份；3、短信记录二份。以上证据拟证明涉案房屋属于电力系统的单位房，该房屋在出售时已明确规定房产证办理后5年不得转让，被上诉人隐瞒了该信息，从签订合同时就违约了。短信证明被上诉人并没有履行合同约定的过户义务，被上诉人所发短信是其单方意思表示，该短信没有明确通知上诉人何时过户，到哪里过户，反是上诉人催促被上诉人过户，黄武斌没有违约。经组织质证，万平、万民存认为，证据1、2的关联性和证明目的有异议，该房是电力系统的房，也是一般的商品房，是有5年内不得转让的规定，但该规定与法律相冲突。短信不能达到其证明目的，而且那时已经无法过户了，被上诉人也没有进行承诺。第三人对该组证据没有意见。本院经审查认为，该组证据真实性、合法性、关联性予以确认，但不能达到证明万平、万民存在本案中已构成违约的证明目的，对该组证据的证明目的本院不予采纳。被上诉人万平、万民存及原审第三人新门户公司均未提交新证据。本院经审理查明，2010年4月1日，出卖人湖南青园房地产开发有限公司与买受人万民存、共有人万平签订了长沙市商品房买卖合同，合同约定买受人购买的商品房为湖南电力科技园项目中的第B1、B2、B3幢6层605号房，建筑面积201.76平方米，套内建筑面积172.60平方米。该合同附件四合同补充协议第一条第2点约定“根据《购房需知》该商品房五年内不得转让”；第3点约定“该商品房向第三方转让时，必须报请物业公司同意。出卖人有权在同等条件下优先回购该商品房”。湖南青园房地产开发有限公司于2009年12月21日经各入园单位负责人联席会议讨论通过的天一康园北区高层住宅选房到户实施方案第七条选房纪律第5点规定“房屋产权证办理后5年内不得转让，一经发现，我公司按原价收回并扣除变更所需费用”。2016年8月3日，万平、万民存取得所购天一康园北区B1、B2、B3栋605号房屋所有权证，产权面积202.79平方米，分摊面积31.17平方米。2017年3月27日，万平给黄武斌发短信，催促黄武斌尽快办理过户手续并支付剩余房款。2017年6月20日，万平再次给黄武斌发短信，称黄武斌因资金问题一直未支付剩余房款，万平欲中断合同，退还定金。2017年10月8日，黄武斌给万平发短信，欲协商房屋过户事宜。2017年10月12日、16日新环境公司员工许磊给万平发短信，欲约万平处理房屋买卖事宜。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，万平、万民存与黄武斌、居间人长沙新门户房屋投资咨询连锁有限公司签订的《房屋买卖合同》以及《商品房买卖协议（补充协议）》，系各方真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，应合法有效，各方均应依约履行各自合同义务。本案中，黄武斌支付10万元定金及50万元首付款后，万平、万民存即向黄武斌交付了房屋，黄武斌已装修入住至今。根据合同约定，万平、万民存取得房屋产权证书后，通知黄武斌应及时办理房屋过户手续并支付尾款75万元，而黄武斌未在合同约定的期限内支付剩余购房款，并在万平、万民存允许的宽限期限内仍未支付剩余购房款，直至2017年5月20日限购、限售政策出台前，仍未向万平、万民存履行支付剩余75万元购房款的义务，致使涉案房屋无法办理过户，不能实现合同目的，显然已构成违约，万平、万民存有权依据《房屋买卖合同》第七条的约定行使合同解除权。现黄武斌继续占有涉案房屋已无依据，故万平、万民存要求黄武斌腾房返还涉案房屋的诉讼请求，应予支持。关于黄武斌提出万平、万民存违反“房屋产权证办理后5年内不得转让”，违反双方《房屋买卖合同》第三条第1项“甲方保证对该房屋有依法出售权利”的约定而构成根本违约的问题。本院认为，“房屋产权证办理后5年内不得转让”的规定系2009年12月21日湖南青园房地产开发有限公司经各入园单位负责人联席会议讨论通过的选房到户实施方案第七条选房纪律第5点“房屋产权证办理后5年内不得转让，一经发现，公司按原价收回并扣除变更所需费用”的规定，以及2010年4月1日湖南青园房地产开发有限公司与买受人万民存、共有人万平签订的长沙市商品房买卖合同附件四合同补充协议第一条第2点“根据《购房需知》该商品房五年内不得转让”的约定。该规定或约定非法律法规强制性规定，而系湖南青园房地产开发有限公司与买受人万民存、共有人万平之间的规定或约定，对黄武斌不具有效力。万平、万民存购买涉案房屋后即具有依法出售的权利，其将涉案房屋出售并交付给黄武斌的行为不违反法律法规强制性规定，未损害黄武斌相关权益，故应当合法有效。因此，黄武斌主张万平、万民存违反“房屋产权证办理后5年内不得转让”的规定，违反“甲方保证对该房屋有依法出售权利”的约定而构成根本违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。另本院认为，黄武斌未提供确凿充分的证据证明万平、万民存在履行《房屋买卖合同》过程中存在明显的违约行为，致使不能实现合同目的，故黄武斌应承担举证不能的法律后果。二审时，万平自述，2017年春节后对涉案房屋后续履行有加价的情形。本院认为，该加价行为虽具有违反《房屋买卖合同》房屋价格约定的情形，但不足以导致合同目的不能实现，黄武斌亦可采取按照合同约定的价格对剩余购房款进行提存的方式主动履行付款义务，以维护自身合法权益，但黄武斌亦未主动履行该义务，故黄武斌理应承担违约责任。一审判决符合法律规定，处理适当，依法应予维持。综上所述，上诉人黄武斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22924元，由上诉人黄武斌负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 陈新华审判员 金新贵二〇一九年十二月十六日书记员 姚沐宏附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。