湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2738号上诉人（原审原告）：黄纬凌，男，1991年6月12日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：席阳，湖北楚贤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宜昌碧桂园房地产开发有限公司。住所地：宜昌市点军区塘上村一组（五龙社区二组3号）。法定代表人:吴迪，总经理。委托诉讼代理人：李鄂豫，公司员工。委托诉讼代理人：冯树立，湖北普济律师事务所律师。上诉人黄纬凌因与上诉人宜昌碧桂园房地产开发有限公司（以下简称宜昌碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市点军区人民法院(2019)鄂0504民初420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。黄纬凌上诉请求：撤销宜昌市点军区人民法院(2019)鄂0504民初420号民事判决的第二、三项，改判宜昌碧桂园公司支付资金占用期间利息1051.21元，逾期办证违约金18987.74元，一、二审诉讼费由宜昌碧桂园公司承担。事实和理由：1、一审法院未查清案件法律关系，适用法律错误。依照合同约定，宜昌碧桂园公司作为黄纬凌委托人应在收到黄纬凌相关全部办证资料后210天内将这些资料交予办证部门，但直到2019年1月25日才交，导致黄纬凌未能按期获得不动产权登记证书，宜昌碧桂园公司应当承担每日50元的违约赔偿责任。同时，宜昌碧桂园公司作为房屋买卖合同的出卖人，依法亦有义务在交房60日内将出卖人需要提交的办证资料交予房管部门，但直至2019年1月25日才交，应承担逾期办证责任。2、一审法院仅对宜昌碧桂园公司作为委托人的委托责任进行了处分，却忽略了作为房屋出卖人的相应责任。宜昌碧桂园公司作为黄纬凌的委托人本已利用其委托人身份与自身进行民事行为，且在该代理中又怠于履行相应义务，属典型的滥用代理人地位的情形，一审法院未理清案件的法律关系，适用法律错误。针对黄纬凌的上诉，宜昌碧桂园公司辩称，根据契税暂行条例第一、八、九条的规定，黄纬凌作为纳税义务人，应当自合同签订之日起十日内向税务机关申报纳税，同时根据住宅专项维修资金第十二、十三、三十六条的规定，商品房的出卖人在交付房屋之前，买受人必须将首期住宅专项维修资金交存专户，否则出卖人将会受到行政处罚，因此，黄纬凌对契税和专项维修资金主张占用费于法无据。黄纬凌请求支付逾期办证违约金缺乏法律依据，目前不清楚黄纬凌请求逾期办证违约金适用的具体法律依据是什么，法律中并未规定出卖人承担逾期办证违约金，出卖人承担逾期办证违约金除非双方另有约定。宜昌碧桂园公司上诉请求：撤销宜昌市点军区人民法院(2019)鄂0504民初420号民事判决，依法改判。事实和理由：1、宜昌碧桂园公司没有违约的主观恶意，为小区业主递交办证资料，协助办理产权证书未收费，且自费聘请第三方代理办证，协助办证速度在行业内较快。2、双方在合同中就逾期提交办证资料的违约责任作了约定，且黄纬凌按期收房入住，也未产生实际损失。黄纬凌委托宜昌碧桂园公司协助提交办证资料，并向宜昌碧桂园公司支付了办证费用，对此部分款项宜昌碧桂园公司是基于合同占有。即使认定宜昌碧桂园公司逾期提交资料，双方对此也有约定。一审判决第二项“资金占用费”无合同依据。针对宜昌碧桂园公司的上诉，黄纬凌辩称，一审法院认定宜昌碧桂园公司违约并认定其作为受托人在占有委托人的资金方面应承担赔偿正确，资金占用费的损失期限应当从委托人将资金交由宜昌碧桂园公司开始计算，一审法院对于宜昌碧桂园公司作为出卖方违约办证的义务不予认定存在事实认定不清的错误。宜昌碧桂园公司以其没有违约的主观恶意为由否定其违约事实，与实际情况及法律规定不符；认为购房者已经收房或者入住并未产生实际损失，与法律规定不符。黄纬凌向一审法院起诉请求：1、判令宜昌碧桂园公司以591864元为基数按照中国人民银行同期逾期贷款利率支付自2018年8月1日至2019年1月25日的逾期办证违约金18987.74元；2、判令宜昌碧桂园公司支付自2018年8月1日至2019年1月22日期间的委托合同违约金8700元；3、判令宜昌碧桂园公司返还委托办证期间按中国人民银行同期贷款利率计算的占用资金损失1051.21元；4、本案诉讼费由宜昌碧桂园公司承担。一审法院认定事实：2015年7月13日，宜昌碧桂园公司与黄纬凌签订了《宜昌市商品房买卖合同》及相应附件、附录，双方约定：黄纬凌购买宜昌碧桂园76号楼1单元011301号房，产籍号为04-0026-0494-011301，房款总金额591846元，于2015年6月25日前付清，交房时间为2017年11月30日前。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，双方同意按照附件六补充协议第七条的约定办理。附件六补充协议第七条约定：买卖双方同意不按照合同第十五条的约定履行，以照本条约定的为准，由买受人委托出卖人办理该商品房的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，该委托的具体事宜详见本补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》。补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》就买受人黄纬凌所购商品房的权属等登记事宜达成协议，其中，第一条约定：买受人自愿委托出卖人办理下列1、2、4、5、6、7事宜：1.申办买受人所购商品房合同备案登记；2.申办买受人所购商品房预告登记；4.申办买受人所购商品房《房屋所有权证》；5.领取买受人所购商品房《房屋所有权证》；6.申办买受人所购商品房《国有土地使用权证》；7.领取买受人所购商品房《国有土地使用权证》。上述委托事项出卖人有权转委托，买受人自愿同意出卖人为了买受人办理权属登记事项之需要，可将上述事项转委托第三方中介机构办理，买受人对此无异议。第二条约定：出卖人在下列条件同时具备之日起的210天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交宜昌市房地产管理局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门：1.买受人已向出卖人付清合同及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2.按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房屋所有权证》所必须一切文件（如身份证、户口薄、计生证明、登记申请书等）；3.买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4.已完成本协议第一条第二款约定事项。第四条约定：出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第二条、第三条约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元违约金。合同附录一《税费及其他应付款项明细》约定，买受人在约定的交楼日期需向出卖人缴纳契税、印花税、住宅专项维修基金、房屋所有权登记费等费用，《商品房买卖合同》约定的房价款不包含上述税、费，买受人委托出卖人将上述的税、费代收代缴给相关的收费单位。合同签订后，黄纬凌依约缴纳了全部购房款，并于2017年12月22日按照上述合同附录一《税费及其他应付款项明细》的约定，向宜昌碧桂园公司缴纳了住宅类不动产登记费80元、住宅专项维修资金12981.30元、契税和印花税8823.35元，合计21884.65元，宜昌碧桂园公司于当日将房屋交付给黄纬凌，并于2018年1月1日发布了交房公告。同时查明，宜昌碧桂园公司于2018年12月7日将黄纬凌所购商品房的契税和印花税交至税务部门，黄纬凌于2019年1月17日向宜昌市不动产交易和登记中心申请办理商品房产权证书，该中心于2019年1月18日进行产权登记。2019年1月22日和2019年1月25日，宜昌碧桂园公司分别将黄纬凌所购商品房的住宅专项维修资金和不动产登记收费分别代缴给相关行政部门。2019年1月25日，黄纬凌取得所购商品房所有权证书。一审法院认为，黄纬凌与宜昌碧桂园公司签订的商品房买卖合同及附件、附录，是双方真实意思表示，合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。（一）协助房屋买受人获得商品房权属证书是出卖人的基本合同义务。本案中，双方当事人在商品房买卖合同中对出卖人协助买受人办理商品房权属证书的相关事项作出了明确约定，即合同附件六补充协议第七条和补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》的约定。根据合同约定，宜昌碧桂园公司应当在合同约定的条件同时具备之日（即2018年1月1日）起210天内，即2018年8月1日前，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交宜昌市房地产管理局，但宜昌碧桂园公司直至2019年1月17日才向相关部门提交权属登记资料，已构成违约，应当按照合同约定支付违约金。故宜昌碧桂园公司应支付黄纬凌自2018年8月1日起至2019年1月17日期间的违约金8450元（50元/天×169天）。黄纬凌认为宜昌碧桂园公司不仅违反合同约定，还违反了作为商品房出卖人的办证义务，要求宜昌碧桂园公司以591864元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率支付自2018年8月1日至2019年1月25日逾期办证违约金18987.74元，不符合法律规定，不予支持。在出卖人逾期提交权属登记资料的情形下，买受人不能获得商品房权属证书，面临所有权无法取得、无法转让等风险和损失。本案中，当事人约定了“每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元违约金”，其缔约目的有利于加强出卖人诚信履约，该约定对出卖人具有约束力，即宜昌碧桂园公司若构成违约，应当按照该约定支付违约金，其主张对黄纬凌没有造成损失，违约金标准过高，要求予以调整的意见，依据不足，不予采纳。（二）黄纬凌根据合同约定将办理房屋所有权证所需缴纳的各项税费预付给宜昌碧桂园公司，宜昌碧桂园公司应当于2018年8月1日前将代收的上述费用代缴给相关部门，但宜昌碧桂园公司直至2018年12月7日才将代收的契税和印花税交至税务部门，直至2019年1月22日和2019年1月25日，才分别将住宅专项维修资金和不动产登记收费代缴给相关行政部门，对其逾期代缴期间产生的资金占用费，应返还给黄纬凌。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告宜昌碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄纬凌违约金8450元。二、被告宜昌碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄纬凌资金占用费，计算方式为：按照中国人民银行同期贷款利率标准，以8823.35元为基数，从2018年8月1日计算至2018年12月6日；以12981.30元为基数，从2018年8月1日计算至2019年1月21日；以80元为基数，从2018年8月1日计算至2019年1月24日。三、驳回原告黄纬凌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费259元，由被告宜昌碧桂园房地产开发有限公司负担80元，由原告黄纬凌负担179元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实，与一审查明的一致。本院认为，黄纬凌与宜昌碧桂园公司签订的商品房买卖合同及附件、附录，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定了由于出卖人的原因，买受人在一定期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，并规定合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。此司法解释适用的情形是没有约定逾期办证的违约金或者买受人因逾期办证存在损失且损失难以确定的情形。一审法院对宜昌碧桂园公司违反合同约定迟延向相关部门提交权属登记资料构成违约的行为已作出认定，并按合同约定下判，故一审法院对黄纬凌请求判令宜昌碧桂园公司以591864元为基数按照中国人民银行同期逾期贷款利率支付自2018年8月1日至2019年1月25日的逾期办证违约金18987.74元的主张不予支持并无不当。黄纬凌相关上诉请求不能成立。黄纬凌上诉请求改判宜昌碧桂园公司支付资金占用期间利息1051.21元，一审法院在判项中已予以支持相关资金占用费，按合同约定自2018年8月1日起算，计算方法亦无不当，黄纬凌上诉称“一审法院未理清案件的法律关系，适用法律错误”，于法无据。宜昌碧桂园公司上诉提出不存在逾期办证的违约行为，显然与事实不符。宜昌碧桂园公司未在办理案涉《房屋所有权证》所需的权属登记资料准备齐全之日起210天内，将黄纬凌所购商品房的契税和印花税交至税务部门，将黄纬凌所购商品房的住宅专项维修资金和不动产登记收费分别代缴给相关行政部门，理应自延迟代办之日起承担资金占用费。宜昌碧桂园公司的上诉请求和理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，黄纬凌与宜昌碧桂园公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费518元（宜昌碧桂园房地产开发有限公司已预交518元，黄纬凌已预交301元），由黄纬凌负担240元，宜昌碧桂园房地产开发有限公司负担278元。本判决为终审判决。审判长  刘乾华审判员  黄孝平审判员  罗 娟二〇一九年十二月二日书记员  张 翌