广西壮族自治区昭平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1121民初1331号 原告：广西大众房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市新竹路6-6号，好运公寓2单元306号房。 法定代表人：朱江，该公司经理。 原告：广西大众房地产开发有限公司昭平分公司，经营场所：广西昭平县昭平镇凉亭东路32号。 负责人：杨志军，该分公司经理。 委托代理人（两原告共同委托）：谢斌，广西卓秀律师事务所律师。 委托代理人（两原告共同委托）：陈健，广西卓秀律师事务所律师。 被告：欧升基，男，1975年6月13日出生，汉族，居民，现住广西昭平县。 委托诉讼代理人：李德荣，男，1965年7月20日出生，汉族，居民，现住广西昭平县。 委托诉讼代理人：欧昭乐，男，1982年9月2日出生，汉族，居民，现住广西昭平县。 原告广西大众房地产开发有限公司（下称：大众房地产公司）、广西大众房地产开发有限公司昭平分公司（下称：昭平分公司）与被告欧升基房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢斌到庭参加诉讼、委托诉讼代理人陈健未到庭参加诉讼，被告欧升基及其委托诉讼代理人李德荣、欧昭乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大众房地产公司、昭平分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付房款差价13495元及利息（利息计算：从2019年1月5日起，按年利率6%计算至本案判决生效之日止）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：昭平县城北经济适用住房项目是经昭平县发展和改革局批准的项目。原告是一家从事房地产开发的公司，通过中标取得昭平县城北经济适用住房的建设施工权。原告在建设房屋过程中与被告签订了《昭平县城北经济适用住房买卖协议书》，根据该协议书，原告按房屋面积85㎡、房屋价格按1580元/㎡预先向被告收取购房款。协议书还约定：1.被告所购买的住房面积以实际测绘面积为准；2.房屋价格以竣工结算后按经济适用房价格审批管理办法，以审计、物价、房改部门审核的价格执行多退少补。现原告己将房屋按质按量完成，经相关部门验收合格，并交付给了被告使用。根据政府最终批文定价，即昭平县物价局昭价格[2017]3号《关于昭平县城北经济适用住房销售价格的批复》和昭平县住房制度改革委员会办公室（下称：房改办）昭房改字[2017]5号《关于昭平县城北经济适用房销售价格的通知》文件的规定，昭平县城北经济适用住房最终各楼层价格分别为：第二、六层1670元/㎡;第三、四、五层1740元/㎡;顶层1580元/㎡。被告所购买的楼层为二层，房屋价格应按1670元/㎡计算。被告所购买的房屋面积经广西国联测绘工程有限公司昭平分公司测绘实际为88.5平方米，所以被告应支付购房款总额为147795元。扣减被告已经预交的134300元，被告应当补交房款差价13495元。原告多次向被告追交房屋差价，但其以各种理由推脱，拒绝履行补交房款差价的义务。被告的行为已经严重损害了原告的合法利益，依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规的相关规定，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 欧升基辩称，1.原告存在推迟交房、不按合同约定安装铜质电线的违约行为，并给被告造成损失；2.房屋测绘面积与被告获得的准购证的面积不一致，应该按准购面积来计算房屋价格；3.经济适用住房住宅区，不应设置车库，车库的价格低，拉高了住房价格，导致住房价格不合理；4.经济适用住房应该明码标价、不应该按照商品房论价，随意改动房屋价格；5.被告昭平分公司没有销售资格，被告不知晓大众房地产公司是否授权昭平分公司销售房屋；6.原告已经将房屋交付被告使用，说明被告已经履行完毕付款义务；7.小区绿化、和公共设施没有按照规划图进行建设，不完善。综上所述，被告不应该支付原告诉请的款项。 本院经审理认定事实如下：房改办是昭平县城北经济适用住房小区的建设单位。昭平县城北经济适用住房小区由原告大众房地产公司的分公司原告昭平分公司负责建设施工，并在房改办授权下负责对房屋进行销售、办理相关手续及收费。2015年8月17日，原告昭平分公司与被告签订了编号为201508029的《昭平县城北经济适用住房买卖协议书》一份，该协议约定：1.被告购买的楼号为3（10）#楼1单元201号房，即昭平县城北经济适用住房小区第10号楼1单元二层201号房，户型为三房一厅，建筑面积约为85平方米，房屋面积以房管部门测绘的实际面积为准；2.被告所购房屋预售单价为1580元/㎡，房屋总价款约为134300元，房屋销售价格以竣工结算后按经济适用房价格审批管理办法，以审计、物价、房改部门审核的价格执行多退少补；3.付款方式及付款期限；4.原告方在2015年11月26日前将房屋交付被告使用，逾期交房超过180个工作日的，原告按照房屋总款的1%赔付违约金。合同签订以后，被告按照合同的约定向原告支付了房款134300元。2015年12月30日，房屋通过竣工验收。2016年4月12日，原告将房屋交付被告使用。经房改办委托广西国联测绘工程有限公司昭平分公司测量，被告所购房屋实际面积（含公摊面积）为88.5㎡。2017年11月6日，昭平县物价局以昭价格[2017]3号文件，确定昭平县城北经济适用住房基准价格为1690元/㎡。根据该文件，房改办于2017年11月14日，以昭房改字[2017]5号文件确定，城北经济适用住房各楼层价格分别为：第二层、第六层1670元/㎡；第三层、第四层、第五层1740元/㎡；顶层1580元/㎡。根据以上文件规定，被告所购买房屋，实际应支付的购房价款为88.5㎡×1670元/㎡=147795元。扣除已经支付的134300元后，被告尚应向原告支付房款13495元。房屋最终定价公布后，原告多次向被告催交尚欠房款未果。2018年12月20日，原告通过律师向被告发出律师函，再次向被告催交尚欠房款，要求被告在收到律师函后7天内履行房款支付义务。被告于2018年12月28日收到该律师函后，至今未予支付尚欠房款。 本院认为，原、被告双方签订的编号为201508029的《昭平县城北经济适用住房买卖协议书》，没有违背法律、政策的规定，也没有违背双方当事人的意愿，合法有效。合同关于房屋的价格已经有约定在竣工结算后按经济适用房价格审批管理办法，以审计、物价、房改部门审核的价格执行，多退少补。按照《经济适用住房管理办法》第五条“国务院建设行政主管部门负责对全国经济适用住房工作的指导和实施监督。县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门（以下简称“经济适用住房主管部门”）负责本行政区域内经济适用住房管理工作。”、《经济适用住房价格管理办法》第四条第一款：“县级以上政府价格主管部门是经济适用住房价格的主管部门，依法对本地区经济适用住房价格实施管理。”、第二款：“县级以上政府建设主管部门应协助政府价格主管部门做好经济适用住房价格的监督和管理工作。”、第十一条：“按照本办法确定或审批的经济适用住房价格，为同一期工程开发住房的基准价格。分割零售单套住房，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。”、第十三条“经济适用住房价格经政府价格主管部门确定公布或审批后，任何单位和个人不得擅自提高。”的关规定，昭平县物价局是确定经济适用住房价格的主管部门，由其确定城北经济适用住房小区的房屋基准价格合法。房改办作为经济适用住房的管理和建设部门，其有权根据物价局确定的基准价格确定各楼层房屋具体价格。昭平县物价部门和房改办确定并公布的昭平县城北经济适用住房销售价格非经法定程序撤销和变更，应遵照执行。物价部门及房改办虽然是在2017年11月才确定最终房价，但并不意味着物价部门和房改办采用了不当的价格计算办法确定房价，被告也没有提供相应的证据证实该定价存在违法。按照《广西壮族自治区经济适用住房管理办法》第二十二条第二项之规定，由房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率不得高于3%，而依据《经济适用住房价格管理办法》第六条的规定，经济适用住房的价格由开发成本、税金、利润组成，利润不得超过开发成本与税金之和的3%。所以，物价部门在房屋验收合格以后，再根据开发成本及税金确定经济适用房的价格是合情合理的。参照《商品房销售明码标价规定》第三条：“本规定所称明码标价，是指商品房经营者在销售商品房时按照本规定的要求公开标示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。”的规定，原告与被告在合同中约定预售价1580元/㎡价格外，还约定房屋销售价格以“竣工结算后按经济适用房价格审批管理办法，以审计、物价、房改部门审核的价格执行多退少补。”，是明确标明了经济适用住房的价格须按政府定价的因素的，这恰恰证明了原、被告签订的编号为201508029的《昭平县城北经济适用住房买卖协议书》是对房价实行了明码标价的。原告只是经济适用住房的建设施工者，对房屋价格没有决定权，在房屋最终定价未确定时，与被告在合同中约定房屋的价格在竣工结算后按经济适用房价格审批管理办法，以审计、物价、房改部门审核的价格执行，多退少补是符合法律规定的。原告按照昭平县物价局和房改办确定并公布的价格以及合同的约定，向被告收取尚欠的房屋价款13495元，理据充分，本院予以支持。合同虽然未确定余款的交付时间，但原告要求被告在接到律师函后7日内支付所欠房款，已经给了被告必要的准备时间，被告经催收，仍拒不付款，继续占用原告资金无理，故原告请求被告从2019年1月5日起至本案判决生效之日止，按照年利率6%支付资金占用期间的利息，理据充分，本院予以支持。此外，被告主张原告在交房时间、电线安装等方面违约给被告造成损失的问题，因被告未提供证据予以证实，且未向本院提出反诉，本院在本案中不予处理，被告可另行与原告协商解决或者另行提起诉讼解决；其次，本案合同未涉及小区的公共设施、绿化建设等工程，被告就小区附属设施的建设是否符合规划的问题，可与政府相关主管部门协商解决；第三、住宅、车库的价格受用途、楼层、朝向以及成本价等因素影响，各有不同。对房价的确定方法，在合同中已经明确规定，被告以车库拉高房屋的价格抗拒足额交纳房款理据不足；第四、按照合同约定，被告是否需要履行补交房款的义务是由预售房价是否高于审计、物价、房改部门审核确定的价格决定的，在最终定价确定前，该义务并未确定，被告以原告已经交房证明其已经足额交纳房款，没有事实依据。五、根据《中华人共和国公司法》第十四条关于公司可以设立分公司，分公司不具备法人资格，其民事责任由设立分公司的公司承担的规定，无论授权与否，大众房地产公司均应对昭平公司的民事行为承担责任。大众公司对公司内部分工是否授权昭平公司是其内部管理问题，被告以其不知晓原告内部管理事务而抗拒足额缴纳购房款无理；六、关于房屋的面积问题，被告的房屋实际则会面积为88.5㎡，虽然超过了准购证规定的面积限额，但根据通常情况，房屋的实际面积均会与预计面积有一定的差异，房屋价款都是按照房屋最终的实际测绘面积计算。合同约定房屋面积以实际测绘面积为准符合实际情况，且被告也实际享有了超出准购面积部分的房屋面积。所以，被告应该按照合同约定，足额支付房屋价款。 综上所述，原告的诉讼请求事实清楚、理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条、第六十二条第四项、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定，判决如下： 被告欧升基在本判决生效后三日内，向原告广西大众房地产开发有限公司、广西大众房地产开发有限公司昭平分公司支付购房款13495元及相应利息（利息计算：以13495元为基数，从2019年1月5日起按年利率6%计付，至本判决生效之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，减半收取75元，由被告欧升基负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  罗庆华 二〇一九年十二月五日 书记员  罗嘉慧