山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2019）晋05民终1760号上诉人（原审原告）：侯某，男，汉族，山西省泽州人，现住晋城市。委托诉讼代理人：何某，山西弘毅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：晋城市峰景房地产开发有限公司，住所地：晋城市城区峰景路59号。法定代表人：翟某1，任公司执行董事。委托诉讼代理人：吉某，女，汉族，晋城市峰景房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：杨某，泰和泰（太原）律师事务所律师。上诉人侯某因与被上诉人晋城市峰景房地产开发有限公司（以下简称峰景公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服晋城市城区人民法院（2019）晋0502民初1175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人侯某及其委托诉讼代理人何某，被上诉人峰景公司的委托诉讼代理人吉某、杨某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人侯某上诉请求：1.请求二审法院依法撤销（2019）晋0502民初1175号民事判决第四项，改判被上诉人赔偿因其违约给上诉人造成的损失356160元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定《商品房认购书》终止的原因是上诉人未在认购书约定的时间与被上诉人签订《商品房买卖合同》，而对上诉人主张被上诉人赔偿房屋差价损失不予支持是错误的。2014年3月31日上诉人与被上诉人签订《商品房认购书》后，上诉人按约支付房款25万元，2018年7月25日，被上诉人通知上诉人签订房屋买卖合同，上诉人按被上诉人的规定补交550元，更换收据，但是在上诉人签订网约单后因合同条款的理解问题与被上诉人产生争执，被上诉人拒绝向上诉人提交合同，上诉人多次写申请到被上诉人处要求签订合同并交纳房款，但被上诉人一直推托不给办理，而在上诉人不知情的情况下，将房屋卖于第三方，这明显是被上诉人的过错行为导致，以上事实可以从上诉人提供的视频资料及相关证据中得到证实。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，被上诉人在未通知上诉人的情况下，将房屋卖给第三方，导致合同目的无法实现，上诉人主张的差价损失是符合法律规定的，应当依法予以支持。被上诉人峰景公司辩称，根据双方签订的《商品房认购书》第四条规定，上诉人应当在接到签约通知次日起15日内同被上诉人签订商品房买卖合同，否则该认购书自行终止，被上诉人有权将该商品房另行出卖给第三人，而上诉人在网签确认后在长达近一年的时间里拒绝签署商品房买卖合同，该合同在售房价格和条件、政策等方面对上诉人是一视同仁的，对上诉人并未提出任何附加要求，在拖了将近一年之后被上诉人无奈于2018年7月24日向上诉人寄送解除购房合同通知书，在此之后才将房屋另行出售他人，因此除了退还上诉人的房款外，被上诉人不存在违约情形，不应承担任何违约责任。侯某一审诉讼请求：1.解除原、被告双方于2014年3月31日签订的《商品房认购书》；2.判令被告退还原告房款250550元及利息损失和电费300元；3.赔偿因其违约行为造成原告的损失356160元。原审法院查明，2014年3月31日，原、被告签订了一份《商品房认购书》，约定乙方购买甲方“峰景·香滨城”项目5号楼2单元303号房屋，暂测建筑面积为130.22平方米，单价为4510元/平方米，乙方向甲方支付认购款25万元整。甲方在取得预售许可证后，以电话或邮递方式通知乙方进行签约。乙方在接到甲方的签约通知次日起15日内，到甲方指定地点与甲方签署《商品房买卖合同》，乙方未在约定期限内与甲方签订商品房买卖合同，该认购书自行终止，甲方有权将该商品房另行出卖给第三人，甲方在乙方认购款中扣除损失人民币壹万元后余款退回乙方，乙方应到甲方处领取。项目开工时间为2014年7月，交房时间暂定为2016年12月底。甲方加盖有晋城市峰景房地产开发有限公司公章，乙方由侯某本人签字。原告于当日缴纳认购款25万元。之后因房屋面积调差，实际面积为134.49平方米，让原告补交550元，被告将原先25万元的收据收回，2017年8月25日，被告为原告重新开具250550元的收据，并于当日与原告签署《峰景香滨城网签确认单》。之后，因原告对被告迟延交房补偿问题提出异议，双方未能签订《商品房买卖合同》。2018年7月24日，被告给原告邮寄解除购房通知书，该邮件被王某1代收。2018年8月16日原告带着签订购房合同申请，前往被告处，希望与被告签订《商品房买卖合同》，但是遭到拒绝。2018年8月17日，原告给涉案“峰景·香滨城”项目5号楼2单元303号房屋交纳了300元电费。2018年8月28日被告将涉案房屋卖于案外人王灵，并签订《商品房买卖合同》。该合同已经备案。另查明，被告提供的涉案“峰景·香滨城”项目5号楼2单元303号房屋《商品房买卖合同》载明交房时间为2017年10月31日。原审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原被告均同意解除《商品房认购书》，本院予以准许。被告辩称其于2018年7月24日以挂号信的方式给被告邮寄过《解除购房通知书》，但是签收人并非原告本人，被告也无其他证据佐证原告收到了解除购房通知书，故本院对被告该主张不予采信。原告主张被告返还购房款250550元，被告无异议，本院予以支持。《商品房认购书》约定交房时间暂定为2016年12月底，被告提供的“峰景·香滨城”项目5号楼2单元303号房屋《商品房买卖合同》约定交房时间为2017年10月31日，《商品房买卖合同》对《商品房认购书》中约定的交房时间进行了变更，被告迟延交房的行为，导致原告提出异议，未能如期签署《商品房买卖合同》，被告应承担一定的缔约过失责任。故本院酌定被告退还原告认购款250550元的同时，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付资金占用期间即自原告实际交款时（其中25万元自2014年3月31日起算，其中550元自2017年8月25日起算）至全部款清之日止的利息。被告虽违约在先，但《商品房认购书》终止的直接原因是原告未在认购书约定的时间与被告签订《商品房买卖合同》，故原告主张被告赔偿原告房屋差价损失，本院不予支持。2018年8月17日，原告给涉案“峰景·香滨城”项目5号楼2单元303号房屋交纳电费300元时，被告尚未另行出售该房屋，被告作为受益人应当返还原告该费用，故原告主张被告返还电费300元的主张，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、解除原告侯某与被告晋城市峰景房地产开发有限公司签订的《商品房认购书》；二、被告晋城市峰景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告侯某250550元并按中国人民银行同期贷款利率向原告侯某支付实际付款之日起（其中250000元自2014年3月31日起算，其中550元自2017年8月25日起算）至全部款清之日止的利息；三、被告晋城市峰景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告侯某电费300元；四、驳回原告侯某的其它诉讼请求。二审过程中，上诉人对一审认定的“因原告对被告迟延交房补偿问题提出异议，双方未能签订《商品房买卖合同》”有异议，认为除补偿问题外，被上诉人没有提供书面买卖合同也是双方未签订《商品房买卖合同》的原因，对其他事实无异议；被上诉人对一审法院认定事实无异议。本院对双方均无异议的部分予以确认。本院认为，关于双方签订的《商品房认购书》是预约合同还是本约合同的问题。预约合同是指当事人约定在一定期限内订立正式合同的合同，其指向本约的缔结。本案中，双方当事人签订的《商品房认购书》虽约定了房屋的位置、暂测建筑面积、单价、本约合同的签订时间，但对房屋的交付时间约定为“暂定”，对付款方式、付款时间、房屋交付使用条件、供水、供电、供热等配套基础设施和公共设施的交付承诺等合同主要内容未予明确，需在双方签订商品房买卖合同时予以确定，因此，双方签订的《商品房认购书》是对未来签订正式购房合同的预先安排，系独立的预约合同，故对上诉人主张该认购书为商品房买卖合同的主张不予采纳。关于造成双方未能签订商品房买卖合同的原因问题。上诉人主张系对被上诉人延迟交房的补偿问题有异议并且被上诉人未提交商品房买卖合同的正式文本导致双方未能签订最终合同；关于延迟交房的补偿问题，双方当事人均无异议，上诉人所提交的翟某2的短信记录及补偿申请亦可确定该事实，对该事实本院予以认定；对于上诉人主张双方未能签订合同的原因还在于被上诉人未提交合同的书面文本，但上诉人所举证据不能证明其主张，根据其所提交的短信记录、电话清单、录音及视频资料，结合被上诉人提交的解除购房通知书，可知即使如上诉人所述其没有收到被上诉人寄送的解除购房通知书，但翟某2的短信回复可以确定被上诉人至迟在2018年8月14日已经明确表示拒绝履行签订购房合同的义务，上诉人侯某也已接受到该信息，而上诉人要求签订购房合同的申请均在被上诉人表示拒绝之后，并无证据证明在此之前就签订合同一事存在争议，因此，对上诉人的该主张本院不予采信。但综合考虑本案，被上诉人延迟交房致上诉人提出异议，双方在此问题上无法达成一致，也是导致商品房买卖合同搁置签订的一个原因，其后被上诉人将房屋卖于第三人导致《商品房认购书》丧失了履行的基础。因此，案涉商品房买卖合同未能签订，上诉人与被上诉人均存在过错，双方的过错程度，本院酌定各占50%。关于上诉人主张的房屋差价损失问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”如前所述，案涉《商品房认购书》属于商品房预约合同，预约合同签订的目的在于约定签订本约合同，故认购书不履行所造成的损失应以本约合同不能签订的损失为限，且在被上诉人明确表示拒绝履行的情况下，按照《合同法》第一百一十九条的规定，上诉人应采取合理措施，防止自身损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于损失的赔偿数额，从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，综合考虑双方的履约情况、过错程度、合理的成本支出等因素，应以2018年8月被上诉人明确表示不履行合同时该房屋的价格来计算房屋差价损失，对于上诉人未及时止损所扩大的损失不予考虑。本案中，上诉人主张赔偿损失，应对损失数额承担举证责任，其主张以峰景香滨城二期在第三方网站的报价7100元为计算标准，但该标准系网站公示价格，而非成交价格，且该证据上无法确定该价格系何时期的市场价格，对上诉人的该主张本院不予采信；根据被上诉人提交的其与第三人王某2 2018年9月签订的案涉房屋的买卖合同，合同约定每平米单价为5350元，因此，以案涉房屋最终成交价格5350元/平米计算差价损失符合本案的实际情况，案涉房屋的差价损失为（5350元-4510元）×134.49平米=112971.6元，考虑到本案双方过错，被上诉人应承担的差价损失为56482.8元（112971.6元×50%），如上所述，对上诉人损失的认定是在综合考虑本案双方当事人违约情况、被上诉人出售房屋实际获益等情况，基于利益平衡和公平原则确定的上诉人在2014年3月至2018年8月间的损失，因此，对上诉人主张的该阶段的利息损失不应再重复计算，故对该阶段利息损失应不予支持。但因本案中一审法院支持了上诉人所主张的该阶段的利息损失，对此双方当事人均未提起上诉，经计算，按中国人民银行同期贷款利率计算的该阶段的利息略高于本院确定的被上诉人应承担的房屋差价损失，故一审法院判定的利息损失完全可以弥补上诉人所应得到的房屋差价损失，因此，对2014年3月至2018年8月间上诉人的损失，在一审的基础上，本院不再进行调整，仍按一审确定的利息损失进行计算。2018年8月之后被上诉人应退还上诉人已缴纳的房款，因其未及时退还房款仍实际占用房款资金给上诉人造成的利息损失，应由被上诉人承担，一审法院对此认定准确，本院予以维持。因2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，自2019年8月20日起，利息应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，一审法院认定事实清楚，结果基本正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销晋城市城区人民法院（2019）晋0502民初1175号民事判决第二项，改判为“晋城市峰景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还侯某250550元及相应利息（其中250000元自2014年3月31日起、550元自2017年8月25日起，均至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息；自2019年8月20日起至实际退还房款之日止，以250550元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）”；二、维持晋城市城区人民法院（2019）晋0502民初1175号民事判决第一项、第三项、第四项。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9870元，由侯某负担5791元，晋城市峰景房地产开发有限公司负担4079元；二审案件受理费6643元，由侯某负担。本判决为终审判决。审 判 长 张艳丽审 判 员 王灵丽审 判 员 焦瑛琴 二〇一九年十二月十日法官助理 陈文泽书 记 员 张智超