安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9758号上诉人（原审被告、反诉原告）:安徽奥福酒文化投资有限公司,住合肥市包河区金寨路国元名都花园1#楼。法定代表人：许剑峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨春，北京德恒（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：华青峰，北京德恒（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈中平，男，1971年10月22日出生，汉族，户籍地湖南省祁阳县，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：张利国，北京百丈律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：田霞，女，1969年3月20日出生，汉族，户籍地湖南省祁阳县，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：张利国，北京百丈律师事务所律师。上诉人安徽奥福酒文化投资有限公司（以下简称奥福公司）因与被上诉人陈中平、田霞房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初12169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奥福公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持奥福公司的反诉请求，驳回陈中平、田霞的诉讼请求.2.本案一、二审诉讼费用由陈中平、田霞承担。事实和理由：1.陈中平、田霞不享有《商品房买卖合同》中约定的逾期交房合同解除权，一审法院判令解除合同无事实依据。根据《商铺委托经营管理合同》第十条约定，陈中平、田霞按期收取租金，并以安徽东大门商业运营管理有限公司（以下简称东大门公司）对奥福公司的租金追偿权替代了其在《商品房买卖合同》中约定的合同解除权。陈中平、田霞与奥福公司及东大门公司均是此合同的当事人，该合同对三方均具有法律拘束力。因此，《商铺委托经营管理合同》取消了《商品房买卖合同》中约定的陈中平、田霞的合同解除权。同时，陈中平、田霞按《商铺委托经营管理合同》约定实际收取了涉案房屋2016年12月1日至2019年11月30日三年租金120206元的行为表明该合同已实际履行。2.陈中平、田霞未按期交纳购房款，奥福公司享有先履行抗辩权，不构成逾期交房，不存在违约行为，一审判决解除合同有违法律规定。根据《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》的约定，陈中平、田霞负有在按揭贷款未成功时以现金形式一次性补足剩余房款的合同义务。陈中平、田霞系银行按揭贷款的合同主体，故其是否符合按揭条件，只有其与银行知晓，而奥福公司在不可抗力原因消除后仍没有收到款时，只有通过向陈中平、田霞及银行了解才能知晓贷款未能下发的原因。陈中平、田霞明知银行按揭款未支付奥福公司，但其迄今为止亦未支付剩余房款。陈中平、田霞具有主观违约故意，奥福公司在没有收到房款时享有不交付房屋的法定抗辩权。3.陈中平、田霞已实现《商品房买卖合同》的合同目的，奥福公司具有交付房屋的条件。《商铺委托经营管理合同》的签订说明陈中平、田霞的购房目的为投资收益，且已收取三年租金，其合同目的已然实现。同时奥福公司在上诉期间已取得涉案房屋的规划许可证正本及验收合格证明，不可抗力已消失，房屋交付没有任何法定障碍。陈中平、田霞不具有解除合同的法定条件。4.一审判决判令解除合同有违公平及诚实信用的民事原则，必将产生对交易安全和社会稳定的负面影响。由于不可抗力等因素，导致涉案房产无法按买卖合同约定期限竣工验收，但对陈中平、田霞的经济收益并未产生丝毫影响。现陈中平、田霞起诉解除合同无非是在转嫁投资风险，并非权利受到违约侵害。鉴于本案楼盘大部分商铺均已出售，一审判决结果必将引发群体诉讼，将严重影响正常的房产交易和社会的和谐稳定，损害奥福公司的合法权益。《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》明确规定“对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除，要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的交易秩序，对矛盾有可能激化的敏感案件和群体性案件要及时向当地党委汇报，与政府主管部门沟通情况，力争将不稳定因素化解在萌芽状态。”综上，请求二审法院查清后，依法改判。陈中平、田霞辩称，1.买受人依据《商品房买卖合同》享有包括对出卖人逾期交房合同解除权的各项权利，奥福公司以《商铺委托经营管理合同》第十条妄称“租金抵款”替代、取消陈中平、田霞合同解除权，所谓陈中平、田霞实际收取了租金等，没有事实根据和法律依据。奥福公司严重迟延交房，陈中平、田霞享有不安抗辩权，长期持续要求解除合同、退款赔钱；奥福公司不尽义务向其指定银行办妥按揭贷款，不履行贷款受阻及时告知义务，陈中平、田霞毫无责任。奥福公司严重逾期不具备交房条件，合同解除纯系奥福公司根本违约所致。3.奥福公司陈述陈中平、田霞未付款、无权收房，却又说具备交房条件、已实现合同目的，自相矛盾。《商铺委托经营管理合同》及租金抵款等理由，凭严重超期出现的“规划许可证正本”“验收合格证明”，称合同目的已然实现错误。4.奥福公司歪曲《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》适用于特定历史条件，歪曲生效判决格外宽展交房期15个月后而奥福公司仍然根本违约、侵犯全体购房户根本利益的基本事实。目前已有多份解除合同的生效判决。综上，一审判决认定事实正确，请求二审法院予以维持。陈中平、田霞向一审法院起诉请求：1.解除双方的商品房买卖合同；2.判令奥福公司退还预付的购房款226205元，并从2017年7月1日起支付银行贷款利息至清结（以16个月按月息6厘暂计21716元），共计247921元；3.本案诉讼费由奥福公司承担。奥福公司向一审法院反诉请求：1.继续履行双方于2016年1月20日签订的《商品房买卖合同》；2.判令陈中平、田霞支付剩余房款226000元；3.判令陈中平、田霞支付违约金45220.5元，律师费30000元，共计75220.5元；4.本案全部诉讼费用由陈中平、田霞承担。一审法院认定事实：2016年1月20日，陈中平、田霞与奥福公司签订的合同编号为20160009800893AF20160372《商品房买卖合同》一份，并经网上认购备案确认，备案合同编号为1601011185，约定陈中平、田霞购买奥福公司开发的位于安徽省合肥市包河区繁华大道与徽州大道交口东北角奥福时代广场（又称53度广场）1045号商铺房屋，建筑面积20.98㎡，总房款452205元。付款方式为陈中平、田霞付首付款226205元（另交定金1万元，又称团购费），剩余房款226000元在奥福公司按规定的贷款合作银行办理按揭贷款。双方还约定：奥福公司应在2017年6月30日前在取得该商品房规划许可证正本条件下，向陈中平、田霞交付房屋。但如遭遇不可抗力，且奥福公司在发生之日起60日内告知的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，奥福公司可据实予以延期；除不可抗力外，逾期交房的，逾期不超过60日，自合同约定房屋的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，奥福公司按日支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，陈中平、田霞有权解除合同，陈中平、田霞解除合同的，奥福公司应当自解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按累计已付款的3%支付违约金，陈中平、田霞要求继续履行合同的，则自合同约定房屋的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，奥福公司按日支付已交付房款万分之二的违约金等。合同签订后，陈中平、田霞支付了首付款226205元，对剩余房款，也提交了按揭贷款所需材料。2018年9月30日，按揭贷款办理银行九江银行股份有限公司合肥瑶海支行告知奥福公司，称因陈中平、田霞不符合按揭贷款条件致使按揭贷款无法办理，致未能办好按揭贷款手续。一审另查明：2014年11月12日，奥福公司取得涉案房屋项目《建设工程规划许可证》，于2015年1月12日取得《建筑工程施工许可证》，于2016年1月7日取得《商品房预售许可证》。2016年3月1日，合肥市规划局向中国民航安徽安全监督管理局报送《关于奥福时代广场项目建设高度的函》（合规函〔2016〕41号），请求对涉案项目建设高度进行报备；2016年3月24日，中国民航安徽安全监督管理局给合肥市规划局回复，因合肥市政府已将合肥骆岗机场作为通用机场进行规划，奥福时代广场项目位于合肥骆岗机场净空保护区的进近面内，且拟建高度较高，如进行建设，将影响合肥骆岗机场的启用，建议待合肥骆岗机场建设规划方案出台后，再对该项目建设高度进行审批。2016年7月11日，合肥市发改委以发改交通（2016）696号《关于紧急停建骆岗西北方530广场的请示》向合肥市政府请示，为确保骆岗机场复航审批条件，建议市政府要求有关部门立即停建530广场即涉案项目，重新进行规划调整，但合肥市政府并未就此进行批复。2017年5月18日，奥福公司在《安徽商报》发布《公告》，表明530广场项目原定于2017年6月30日交付，现因合肥骆岗机场复航影响，致使政府要求项目缓建、重新调整规划，现收到正式文件，依《商品房买卖合同》第八条约定遭遇不可抗力而在发生之日起60日内告知业主，具体交付日期待公司另行通知。2017年6月1日，合肥市规划委员会2017年第三次主任会会议纪要记载，根据民航华东管理局《关于合肥骆岗通用机场场址论证意见》，会议原则同意骆岗机场不再保留作为通用机场使用，取消骆岗机场周边的净空要求。2017年8月10日，合肥市规划局再次向中国民航安徽安全监督管理局报送《关于奥福时代广场项目建设高度的函》（合规函〔2017〕179号），请求对涉案项目建设高度进行报备；2017年9月30日，民航安徽监管局批复同意。另，奥福公司在一审法院另案中陈述，其因接到相关政府部门通知，涉案项目工地于2016年7月实际停建，停建时涉案商铺项目主体结构已经全部完工。2017年10月左右，涉案项目工地开始复建，预计于2018年8月竣工。根据生效的包河区人民法院(2017)0111民初9602号、9604号等判决，确认涉案项目受合肥骆岗机场申请复航的影响于2016年7月停建，此系奥福公司不能预见、不能避免且不能克服的客观原因，并非因为奥福公司的主观过错，故该情形构成不可抗力。一审再查明，奥福公司至一审法院于2019年5月14日开庭审理本案时，尚未取得该涉案商品房规划许可证正本，也未能取得该涉案商品房竣工验收合格证明。一审法院认为，2016年1月20日，陈中平、田霞与奥福公司签订的合同编号为20160009800893AF20160372《商品房买卖合同》一份，并经网上认购备案确认，备案合同编号为1601011185，约定陈中平、田霞购买奥福公司开发的位于安徽省合肥市包河区繁华大道与徽州大道交口东北角奥福时代广场（又称53度广场）1045号商铺房屋，建筑面积20.98㎡，总房款452205元。付款方式为陈中平、田霞付首付款226205元，剩余房款226000元在奥福公司按规定的贷款合作银行办理按揭贷款；奥福公司于2017年6月30日前在取得该商品房规划许可证正本条件下，向陈中平、田霞交付房屋。该《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案在合同的履行过程中，陈中平、田霞支付了首付款226205元。剩余房款，按照合同约定向奥福公司指定的贷款合作银行申请按揭贷款。根据本案查明的事实，涉案项目受合肥骆岗机场申请复航的影响于2016年7月停建，此系奥福公司不能预见、不能避免且不能克服的客观原因，并非因为奥福公司的主观过错，故该情形构成不可抗力。双方合同约定，遇不可抗力奥福公司可以据实予以延期交付。因2017年9月30日中国民航安徽安全监督管理局就涉案项目向合肥市规划局作出回复，故该院认定涉案项目在不可抗力的障碍消除后于2017年10月即可复建。根据双方合同第八条约定“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，该院认定奥福公司可以据实延期15个月，即奥福公司经延期15个月之后，也应当于2018年9月30日交付符合合同约定之商铺，但经庭审查明，奥福公司在该院于2019年5月14日开庭审理本案时，仍未取得该涉案商品房规划许可证正本，也未能取得该涉案商品房竣工验收合格证明。奥福公司构成逾期交房违约，陈中平、田霞诉请要求解除双方于2016年1月20日签订的合同编号为20160009800893AF20160372、备案合同编号为1601011185《商品房买卖合同》，并要求立即返还已付购房款226205元、赔偿房款被占用期间利息（以226205元为基数，按年利率6%计），并陈中平、田霞当庭变更主张为以经延期15个月至2018年9月30日后的60天内起算点，即从2018年12月1日起计，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。对于奥福公司辩称的按揭贷款合同的相对方分别为陈中平、田霞与贷款银行，因此未能办理银行贷款的责任完全应归于陈中平、田霞，陈中平、田霞已构成违约，且陈中平、田霞已与东大门公司签署《商铺委托经营管理合同》，东大门公司已代为收取房屋，《商品房买卖合同》之合同目的已全部得到实现，其无权向奥福公司主张任何权利，并因陈中平、田霞违约，要求陈中平、田霞继续履行于2016年1月20日签订的《商品房买卖合同》、支付剩余房款226000元、支付违约金45220.5元、律师费30000元。该院认为，因奥福公司在该院于2019年5月14日开庭审理本案时，仍未取得该涉案商品房规划许可证正本，也未能取得该涉案商品房竣工验收合格证明，其与东大门公司的委托交付既不符合合同约定，也不符合交付房屋的法律规定，构成按照《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约。奥福公司的辩称及反诉称，2018年9月30日，九江银行合肥瑶海支行告知奥福公司，因陈中平、田霞不符合按揭贷款条件致使按揭贷款无法办理，该银行未能在奥福公司按合同约定交付涉案商铺之前在合理的时间内告知陈中平、田霞以及不符合按揭贷款条件理由，奥福公司也未能举证证明陈中平、田霞不符合按揭贷款的证据，并九江银行合肥瑶海支行仅单方面通知奥福公司，在奥福公司已经逾期交房后，该告知奥福公司行为以及按《合同补充协议》在收到通知书的十五日内以现金形式一次性支付剩余房款之约定，并不影响奥福公司违约构成，该院对奥福公司的辩称及反诉称不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除陈中平、田霞与安徽奥福酒文化投资有限公司双方于2016年1月20日签订的合同编号为20160009800893AF20160372、备案单号为1601011185商品房买卖合同关系；二、安徽奥福酒文化投资有限公司于判决生效之日起十日内向陈中平、田霞返还购房款226205元，并支付占用期间利息（以226205元为基数，按年利率6%计，自2018年12月1日起算至款清之日止）；三、驳回安徽奥福酒文化投资有限公司要求判令继续履行其与陈中平、田霞于2016年1月20日签订的《商品房买卖合同》、陈中平、田霞支付剩余房款226000元、支付违约金45220.5元、律师费30000元的反诉请求。一审本诉案件受理费5020元，反诉案件受理费5818元,合计10838元,由安徽奥福酒文化投资有限公司负担。二审期间，奥福公司提供如下证据：证据一、《建设工程规划许可证正本》、《竣工验收备案表》、《房屋所有权登记证明》，证明涉案房屋已经竣工验收并取得《规划许可证正本》，已经具备交付条件；涉案房屋已取得房屋所有权初始登记证明，具备办证条件；涉案合同陈中平、田霞的合同目的业已实现。证据二、《接收函》、《交房通知》、报纸公告及快递清单，证明奥福公司已经发出交房通知且已经送达，但因未能支付全部购房款，奥福公司不可能现实交付房屋；涉案的《商品房买卖合同》奥福公司已经按约履行合同义务，除陈中平、田霞未交足剩余购房款外，合同已经履行完毕；涉案房屋已经按照合同约定交付给东大门公司。证据三、《不动产权证》，证明部分业主已经取得不动产权证；陈中平、田霞未交完剩余房款，奥福公司不可能给其办理涉案房屋的不动产权证。证据四、收条复印件一张，证明陈中平、田霞与东大门公司签订《商铺委托经营管理合同》，对委托经营期限进行了约定，且约定由东大门公司受托接收涉案房屋。陈中平、田霞质证意见如下：证据一、是否具备交房条件，不只是《建设工程规划许可证正本》，还有其他约定条件，更须在合同规定时间内，达不到举证目的，相反证明奥福公司根本违约；是否具备办所有权证条件，不是本案争议焦点，没有关联性。证据二、真实性、合法性、关联性不认可，奥福公司既说未付款、无权收房，却又称通知交房，相互矛盾，达不到证明目的，当事人也没有收到快递通知，不是邮寄快递的有效凭据；证据三、真实性、合法性、关联性不认可，达不到证明目的。证据四、收条的真实性、合法性、关联性不认可，房屋没有开建，租房、付租金没有事实根据和法律依据，奥福公司既说未付款无权收房，却说已租房付租金，十分荒谬，租金支付没有银行交易和支付事实，涉嫌虚假诉讼，违背监管，达不到证明目的。陈中平、田霞向本院提交证据如下：证据一、《签约通知单》，证明合同总价就是备案价、成交价，奥福公司所称团购优惠及租金抵款与事实不符、于法不合。证据二、《公司债务清偿或债务担保情况的说明》、《股东会决议》、《公司债务清偿或债务担保情况的说明》、《协议书》、《资产负债权益分割表》，证明：奥福公司骗取工商（市场监管）注册（变更）登记，将原1个亿注册资金减为8千万元，此次又减为2千万元，构成非法抽逃注册资本，担保权益质变。证据三、《房屋不动产权证办理通知书》、《交房通知》、短信截图，证明奥福公司严重延迟不具备交房条件，根本违约。证据四、现场照片，证明涉案楼盘仍系未完工施工工地，达不到法律、购房合同规定交房条件，根本没有客商入住营业。证据五、案外业主王三龙、王燕燕签订的《商铺委托经营管理合同》，证明该合同与涉诉购房合同主体及权利义务不具有一一对应关系，该合同不是本案诉讼范围，不改变购房合同基本权利义务性质，日戳时间之前“包租合同”未生效；奥福公司系东大门公司唯一全资投资人，其故意将签约时间空缺，该合同本就违反《商品房销售管理办法》第42条禁止性规定。奥福公司的质证意见为：证据一、真实性无法确认，对合同总价与签约单上的总价是一致的，租金不存在抵款，租金是东大门公司支付的。证据二、如果该证据属于真实的，奥福公司的减资及分利符合法律规定，并不存在非法出逃注册资本，未影响陈中平、田霞的任何权益。证据三、真实性无异议，证明目的有异议，奥福公司已经取得了相关的规划许可证正本，同时陈中平、田霞未支付房款违约在先，奥福公司不存在根本违约，延期交房也不违反双方的合同约定。证据四、真实性有异议，按照双方合同约定，奥福公司交付的是毛坯房，不存在安装中央空调及手扶电梯，对基础设施的证明目的有异议，与现状不符，现状是室外已经做了平整，相关法律规定的基础设施已经到位。证据五、真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，案外人的委托经营管理合同与本案无关，本案在合同上载明的时间签订的商铺委托经营管理合同，收取了合同约定的租金，不存在以租金抵房款。本院认为，陈中平、田霞与奥福公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方主要争议焦点在于涉案房屋是否存在奥福公司的违约行为而成就陈中平、田霞主张的合同解除条件。对此本院认为，涉案项目受合肥骆岗机场申请复航的影响而停建，系不可抗力因素。最终，根据相关部门的回复及双方合同约定，一审判决认定奥福公司可以在双方合同约定的基础上据实延期15个月交房并无不当，也即奥福公司最迟应当于2018年9月30日将涉案房屋交付给陈中平、田霞。奥福公司未提供证据证明具体系因陈中平、田霞个人何种原因而不符合贷款条件，奥福公司也未告知陈中平、田霞是否可以补充贷款资料，即径直通过邮寄方式告知因不符合贷款条件而需要限期一次性支付剩余款项。在此情况下，奥福公司主张因陈中平、田霞逾期未一次性支付剩余款而可以延迟交房，依据不够充分，本院不予支持。奥福公司在上诉期间才取得相关证件，迟至一审判决前涉案房屋仍不具备交付条件，奥福公司长期逾期交房构成违约，一审判决解除合同、奥福公司返还已经支付的房屋的首付款并支付占用期间利息并无不当，本院予以维持。综上，奥福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10838元，由安徽奥福酒文化投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  沈 静审判员  王 莉二〇一九年十二月十九日法官助理贾柏轩书记员金琬莹附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。