浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终186号 上诉人（原审原告、反诉被告）:湖州诺德置业有限公司。住所地湖州市八里店镇食品工业园区。 法定代表人：陈卫东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：费雨婷，浙江泽大（湖州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：曹月新，女，1968年8月20日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：曹家扬，女，1999年9月25日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：孙桐，男，1991年1月25日出生，汉族，住湖州市吴兴区。 三上诉人的共同委托诉讼代理人：胡小芳，北京隆安（湖州）律师事务所律师。 上诉人湖州诺德置业有限公司（以下简称诺德公司）与上诉人曹月新、曹家扬、孙桐房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖州市吴兴区人民法院（2018）浙0502民初2119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 诺德公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回曹月新、曹家扬、孙桐的全部反诉请求；2.判令曹月新、曹家扬、孙桐共同支付诺德公司违约金483300元；3.本案一、二审诉讼费用由曹月新、曹家扬、孙桐负担。事实和理由：1.一审判决认定逾期付款违约金过高并予以减少是完全错误的。双方签订的《合作协议》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，该协议对分期付款的日期有明确约定，同时约定曹月新、曹家扬、孙桐未按协议支付相应款项，须支付延期利息每日千分之一，延期超过三个月，诺德公司有权单方面解除合同，曹月新、曹家扬、孙桐未按约定支付款项也是自认的。上述违约金约定并不存在过高的情形，曹月新、曹家扬、孙桐也未提出要求降低违约金的答辩，一审判决在诺德公司损失严重的情况下擅自降低违约金标准存在错误。2.诺德公司不存在不协助办证的行为，一审判决诺德公司赔偿曹月新、曹家扬、孙桐利息损失没有事实和法律依据。（2017）浙0502民初5501号民事判决于2017年12月8日生效，但曹月新、曹家扬、孙桐从未向诺德公司要求履行协助义务，对于协助办证的具体内容该民事判决也未予明确，且办证登记的主义务人是曹月新、曹家扬、孙桐，本案一审庭审前，诺德公司从未收到曹月新、曹家扬、孙桐要求履行协助义务的通知，曹月新、曹家扬、孙桐在一审中提交的快递单也无诺德公司的签字确认，诺德公司不知道曹月新、曹家扬、孙桐的过户要求，直到一审庭审中，曹月新、曹家扬、孙桐才向诺德公司陈述需要发票的事实，故不存在诺德公司不配合的事实，一审中诺德公司同意以收据换取发票，但曹月新、曹家扬、孙桐不配合，诺德公司开具发票后，曹月新、曹家扬、孙桐恶意拒收。诺德公司不存在违约行为，更加不用支付违约金。 曹月新、曹家扬、孙桐辩称，一审判决应当支持曹月新、曹家扬、孙桐的全部反诉请求，诺德公司提出的逾期付款违约金诉讼请求超过了诉讼时效，应予驳回。 曹月新、曹家扬、孙桐上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回诺德公司的全部诉讼请求；2.判决诺德公司以8800000元为基数自2017年4月1日起至付清日止按银行同期同类贷款基准利率的1.5倍赔偿曹月新、曹家扬、孙桐逾期办证的利息损失（暂计算至2018年4月18日为829399.5元）；3.本案一、二审诉讼费由诺德公司负担。事实和理由：1.一审判决认定诺德公司请求的逾期付款违约金未过诉讼时效是完全错误的。双方签订的《合作协议》第四条明确约定：“本合同最后一期房款应当于2015年9月30日前支付完毕”。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。诉讼时效的起算应当从知道或应当知道权利被侵害时起开始计算。根据本案的实际情况，曹月新、曹家扬、孙桐已经支付了全部房款，诺德公司应当知道最后一期付款之日是2015年9月30日，违约责任应从该日起算，最迟应在二年之内主张，并且前几期已经远远超过诉讼时效。诺德公司直到2018年1月16日才向法院提起诉讼，明显超过诉讼时效。2.曹月新、曹家扬、孙桐支付房款的行为并不构成对违约金请求时效的中断。房款和违约金是两个不同标的，曹月新、曹家扬、孙桐支付房款的行为只对支付该期房款产生时效中断的法律效果，对其余期限的付款金额和所有违约金均不构成时效中断的法律效果。即使按一审判决认定分期付款诉讼时效从最后一期起算，其后期支付房款的行为只是对房款请求诉讼时效的中断，并不引起对违约金请求诉讼时效的中断。诺德公司在诉讼时效期间从未向曹月新、曹家扬、孙桐主张过违约金，因此违约金的诉请已经超过诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条以及最高人民法院民一庭《民事审判指导与参考》（总第68辑）对诉讼时效的明确回答可知，如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，在性质上属于一时性债权，诉讼时效应从该一时性债权的清偿期限的次日起算。如果当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额，则违约金数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金给付在性质上属于继续行债权，其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。此种连续性债权的诉讼时效也是两年，当事人在期限届满超过两年后主张违约金时，由于违约行为仍在继续，对于自起诉之日倒推两年的违约金，一般仍应予以保护，自起诉之日回溯超过两年的部分，应认定为已超过诉讼时效。本案中，曹月新、曹家扬、孙桐2015年9月30日之后仅陆续逾期支付房款1700000元，按月息2%计算仅为235066元。3.一审判决诺德公司支付逾期办证违约金的起止时间和计算标准没有事实和法律依据。一审判决以（2017）浙0502民初5501号民事判决生效日起算没有任何事实依据。涉案房屋一直不存在政府不允许的情况，诺德公司在2017年7月进行了销售备案，而备案是在任何时候都允许的，诺德公司没有提交任何证据证明政府不允许。曹月新、曹家扬、孙桐在2017年3月31日付清最后一笔款项后，一直在请求办证（事实上在2016年9月23日曹月新、曹家扬、孙桐已经准备了所有未付款项，但因诺德公司不同意开发票和办证的事情，因不懂法律利害关系没交房款导致违约），请求办证案件曹月新、曹家扬、孙桐是2017年7月20日递交诉状，直至判决后一直不断地要求办证，且从未放弃主张该违约金。因此，该违约金起算时间应为曹月新、曹家扬、孙桐付清房款之日。一审判决该违约金计算的终止日为诺德公司开具发票之日没有任何事实依据。一审开庭之日是2018年6月6日，至今诺德公司或法庭没有向曹月新、曹家扬、孙桐提交过发票，一审判决以不知来历的发票确定违约终止之日没有任何依据。诺德公司要协助办证，除了开具发票还需要提供许多材料，一审判决认为开具发票已经履行办证协助义务没有依据。一审判决以中国人民银行同期同类型贷款年利率计算逾期办证违约金是错误的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案完全是诺德公司的原因，导致曹月新、曹家扬、孙桐未能取得房屋权属证书，一审判决随性适用中国人民银行同期同类型贷款年利率来确定计算标准错误。 诺德公司辩称，一审判决对逾期付款违约金的诉讼时效认定是正确的，诺德公司不存在逾期办证的情况。 诺德公司向一审法院起诉请求：1.曹月新、曹家扬、孙桐共同支付诺德公司租金违约金483300元；2.曹月新、曹家扬、孙桐承担本案诉讼费用。 曹月新、曹家扬、孙桐向一审法院反诉请求：1、诺德公司以8800000元为基数支付自2017年4月1日起至诺德公司协助其办理房产证止，按银行同期同类型贷款基准利率的1.5倍赔偿逾期办证的利息损失（暂计算至2018年4月18日为829399.50元）；2、反诉受理费由诺德公司承担。 一审法院认定事实：2013年11月8日，诺德公司与曹月新、曹家扬、孙桐签订诺德?上湖城幼儿园合作协议一份，约定：诺德公司将坐落于湖州“诺德?上湖城”小区内的幼儿园（毛坯房）及场地，出租给曹月新、曹家扬、孙桐使用，诺德公司保证其具有所涉及房屋的产权即使用权；房屋租期从2013年11月30日起至该房屋产权期限到期为止。协议约定总租金为8800000元，按以下方式及时间支付：1.在协议签订后5个工作日内支付人民币叁佰万元（￥3000000.00元）；2.2014年1月20日前支付人民币壹佰捌拾万元（￥1800000.00元）；3.2014年12月30日前支付人民币贰佰万元（￥2000000.00元）；4.2015年9月30日前支付人民币贰佰万元（￥2000000.00）；5.诺德公司提供收款收据，如产权转移需提供发票的由诺德公司提供，并约定曹月新、曹家扬、孙桐未能按约支付应付款项的，须支付延期利息1‰/日，延期超过三个月，诺德公司有权单方面解除合同，并收回房屋场地，首付款不予退还。协议还约定，如经政府部门同意，允许房屋产权转移的，诺德公司同意在协议款项全部到账后将产权转入曹月新、曹家扬、孙桐名下，办证费用由后者自行承担。协议签订后，诺德公司将涉案房屋交付曹月新、曹家扬、孙桐使用。后双方因办理产权过户事宜发生纠纷，曹月新、曹家扬、孙桐认为其已履行全部付款义务，起诉要求诺德公司按约协助办理涉案房屋产权过户登记手续，吴兴区人民法院审理后，于2017年10月23日依法作出（2017）浙0502民初5501号民事判决书，认为诺德?上湖城幼儿园合作协议虽名义上约定的是诺德公司将涉案房屋租赁给曹月新、曹家扬、孙桐的相关事项，但从该协议所约定的内容看，该协议的实际内容应为附条件的房屋买卖合同，即在政策允许可销售条件成就时，诺德公司应将案涉房屋产权转移到曹月新、曹家扬、孙桐名下，涉案房屋已于2017年7月进行现售备案，处于正常可售状态，曹月新、曹家扬、孙桐的诉请于法有据，依法判决“限被告湖州诺德置业有限公司于本判决生效之日起七日内协助三原告办理上湖城97幢房屋的产权过户登记手续。”该判决作出后，双方均未上诉，已于2017年11月30日生效。现诺德公司认为曹月新、曹家扬、孙桐未按期支付款项，要求后者按照协议约定支付延期利息，而曹月新、曹家扬、孙桐则认为诺德公司至今未协助办理房屋产权过户手续，要求诺德公司赔偿逾期办证的利息损失，双方纠纷成讼。 前述合作协议签订后，曹月新、曹家扬、孙桐按约支付第一期款项3000000元，第二期款项分别于2014年1月20日支付1350000元、1月22日支付350000元、1月27日支付100000元，合计1800000元；第三期款项分别于2014年12月18日支付1000000元、2015年3月21日支付500000元、4月13日支付300000元、9月19日支付200000元，合计2000000元；第四期款项分别于2015年9月19日支付300000元、10月8日支付700000元、2016年3月4日支付500000元、2017年3月31日支付500000元，合计2000000元。一审庭审中，曹月新、曹家扬、孙桐明确表示因诺德公司至今未开具购房发票，故涉案房屋无法过户。 一审法院认为：本案本诉争议焦点主要在于曹月新、曹家扬、孙桐是否存在逾期付款的违约情形及诺德公司主张逾期付款违约金是否超过诉讼时效。涉案合作协议对于各期款项交付时间及逾期付款违约金计算方法均有明确约定，曹月新、曹家扬、孙桐除按约支付第一期款项外，其余各期均存在逾期付款的情形，现诺德公司向其主张逾期付款违约金符合双方合同约定及法律规定，应予支持，考虑到合同约定的违约金计算利率过高，酌情调整为到期未付款项金额为基数按照月利率2%分段计算。至于逾期付款违约金的诉讼时效，因债务不履行而产生的损害赔偿请求权，与原本债权具有同一性，故其诉讼时效应与原本债权一致。本案合作协议对款项支付时间作了分期付款的约定，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算，履行期限届满后，义务人作出分期履行或部分履行行为的，诉讼时效期间从新计算。本案中，协议约定最后一期款项支付时间为2015年9月30日，而曹月新、曹家扬、孙桐直至2017年3月31日才全部付清，故诺德公司向曹月新、曹家扬、孙桐主张逾期付款违约金未超过诉讼时效。 本案反诉争议焦点主要在于诺德公司是否应向曹月新、曹家扬、孙桐赔偿逾期办证损失。（2017）浙0502民初5501号民事判决书判决诺德公司应协助曹月新、曹家扬、孙桐办理上湖城97幢房屋的产权过户登记手续。一审庭审中，诺德公司确认尚未向曹月新、曹家扬、孙桐开具购房屋销售发票。房屋销售发票既是房屋买卖双方结算合同价款的依据，也是双方各自依法纳税的基础，还是办理相应房屋过户手续的凭据，且涉案协议明确约定“产权转移需提供发票的由诺德公司提供”，故诺德公司未在（2017）浙0502民初5501号民事判决书所确定的履行期限内向曹月新、曹家扬、孙桐开具购房款发票，显属不当，应当赔偿曹月新、曹家扬、孙桐逾期办证损失。考虑到曹月新、曹家扬、孙桐系办理涉案房屋产权过户手续的义务人，诺德公司承担协助义务，故确认该损失的起止时间为自（2017）浙0502民初5501号民事判决书所确定的履行期限届满之日，即2017年12月8日起至诺德公司向曹月新、曹家扬、孙桐开具房屋销售发票之日止，参照中国人民银行同期同类型贷款年利率予以计算。至于诺德公司关于其与曹月新、曹家扬、孙桐违约责任纠纷尚未解决故未开具发票的抗辩理由，因曹月新、曹家扬、孙桐已全额支付购房款，且开具发票与支付逾期付款违约金之间非对待给付义务关系，故不予采信。 据此，为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、第十六条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、曹月新、曹家扬、孙桐向湖州诺德置业有限公司支付违约金322200元，限于该判决生效之日起十日内支付；二、湖州诺德置业有限公司赔偿曹月新、曹家扬、孙桐违约损失341330元（暂计算至2018年10月25日，以8800000元为基数，自2017年12月8日起按照年利率4.35%计算至湖州诺德置业有限公司开具房屋销售发票之日止）；三、驳回湖州诺德置业有限公司的其余诉讼请求；四、驳回曹月新、曹家扬、孙桐的其余反诉请求。若未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费减半收取4275元，由湖州诺德置业有限公司负担1425元，由曹月新、曹家扬、孙桐负担2850元，反诉受理费6047元，由湖州诺德置业有限公司负担2489元，曹月新、曹家扬、孙桐负担3558元。 本院二审期间，诺德公司向本院提交了如下证据材料：1.法院强制执行的相关材料一组，证明曹月新、曹家扬、孙桐向法院申请强制执行，强制执行不存在配合不配合的问题；2.发票复印件一张，证明在一审过程中诺德公司在未收取收据的情况下已开具发票。经质证，曹月新、曹家扬、孙桐对证据1的真实性没有异议，但认为该证据不能证明诺德公司不需要承担违约责任，强制执行的行为不能免除诺德公司主动履行的义务；对证据2的真实性有异议，曹月新、曹家扬、孙桐没有看到过原件，即使诺德公司开具了发票也不能免除诺德公司的协助义务。经审查，本院对上述诺德公司提交的证据1的真实性予以认定，但该证据无法证明诺德公司主张的强制执行办证不需要房地产开发商配合的证明对象；证据2因诺德公司在二审中已向曹月新、曹家扬、孙桐交付原件，故予以采信。 曹月新、曹家扬、孙桐在二审中向本院提交了如下证据材料：1.关于要求办理过户手续的函、快递单一组，证明曹月新、曹家扬、孙桐于2018年1月9日书面发函要求诺德公司办证；2.受理执行案件通知书一份，证明曹月新、曹家扬、孙桐向法院申请强制执行。经质证，诺德公司认为证据1单位有关负责人并未收到该邮件；证据2没有异议。经审查，本院认为上述曹月新、曹家扬、孙桐提交的证据能够证明其主张的证明对象，故予以采信。 本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为以下两点：一、一审判决确定的逾期付款违约金是否不当；二、一审判决确定的逾期办证的利息损失是否不当。 关于争议焦点一。双方对曹月新、曹家扬、孙桐逾期付款的违约行为并无异议。诺德公司上诉主张双方约定的逾期付款违约金并不存在过高情形，曹月新、曹家扬、孙桐也未提出要求降低该违约金的答辩，一审判决降低违约金标准错误。曹月新、曹家扬、孙桐上诉主张2015年9月30日之前的逾期付款违约金已过诉讼时效。本院认为，曹月新、曹家扬、孙桐在一审中虽未明确提出逾期付款违约金过高的主张，但以该违约金已过诉讼时效进行抗辩，实质上是对该违约金整体不予认可，可以视为其认为违约金过高，且双方约定的每日千分之一的逾期付款违约金也确实存在过高的情形，故一审判决调整为按月利率2%计算该违约金并无不当。双方对购房款有着分期付款的明确约定，曹月新、曹家扬、孙桐存在多次逾期付款的行为，该种违约行为具有持续性特征，主张该种违约金，本质上属于损害赔偿请求，其诉讼时效应当与主张购房款主债权的诉讼时效一致，因支付购房款时效中断，逾期付款违约金的诉讼时效也应当中断，故一审判决以最后一期付款期限届满之日起算全部逾期付款违约金的诉讼时效并无不当。 关于争议焦点二。诺德公司上诉主张其不存在不协助办证的行为，无需支付逾期办证的利息损失。曹月新、曹家扬、孙桐上诉主张一审判决确定的逾期办证利息损失的起止时间和计算标准错误。本院认为，房地产开发商开具房屋销售发票是办理房产登记手续的前提，也是房地产开发商最为重要的协助办证行为，本案中，诺德公司在一审诉讼期间中才开具房屋销售发票，显然存在逾期协助办证的行为，故诺德公司的上述上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。曹月新、曹家扬、孙桐曾起诉诺德公司协助办证，吴兴区人民法院作出（2017）浙0502民初5501号民事判决，判决诺德公司协助办证，该判决于2017年11月30日生效，即诺德公司履行协助办证义务从该日期起才最终确定，故一审判决以该日期开始计算逾期办理办证的利息损失并无不当。开具房屋销售发票是诺德公司的主要协助义务，故一审判决将该利息损失的截止日期计算至开具房屋销售发票之日亦无不当。双方合同对于逾期办证的违约责任并无约定，一审判决酌情按中国人民银行同期同类型贷款年利率4.35%计算利息损失在法定幅度内，不违反法律原则性规定，故并无不当。 综上所述，诺德公司和曹月新、曹家扬、孙桐的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8550元，由湖州诺德置业有限公司负担2122元，由曹月新、曹家扬、孙桐负担6428元。 本判决为终审判决。 审判长  沈国祥 审判员  朱惠明 审判员  梁 帅 二〇一九年十二月二十五日 书记员  谢敏飞