广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1803民初4603号原告：清远市环发物业服务有限公司。住所地为清远市清新区***************。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：江曼平，系原告公司员工。被告：徐镜新，男，1976年9月3日出生，汉族，身份证住址为清远市清新区*************，公民身份号码441************616。被告：林少颜，女，1978年11月30日出生，汉族，身份证住址为清远市清新区*************，公民身份号码441************624。原告清远市环发物业服务有限公司（以下简称环发物业公司）诉被告徐镜新、林少颜物业服务合同纠纷一案,本院于2019年11月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人江曼平、被告徐镜新到庭参加诉讼，被告林少颜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告环发物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告清偿拖欠原告物业管理费951.51元，F栋电梯用电公摊78.91元，花园用电公摊6.28元，花园用水公摊9.65元，二次供水用电公摊40.98元，居民用水151.69元，垃圾费56元，电梯维修费8.16元，共1303.18元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月29日，原告与清远市清新区湖景湾广场业主委员会签订了《清远市清新区湖景湾广场物业服务合同》，由原告对清新区湖景湾小区整体提供物业服务，期限为2017年4月1日起至2018年3月30日止，因合同到期后湖景湾广场业主委员会一直没有组织召开业主大会表决签订新合同或选聘其他的物业服务公司，因此我公司参照旧合同一直为湖景湾广场小区服务至今。被告购买了清远市清新区太和镇龙苑路9号湖景湾小区********，建筑面积135.93㎡，管理服务费按建筑面积每月每平方米1元计收，并约定公共用水电费由小区业主共同分摊费用，截至2019年10月31日止，被告共欠原告物业管理费951.51元，F栋电梯用电公摊78.91元，花园用电公摊6.28元，花园用水公摊9.65元，二次供水用电公摊40.98元，居民用水151.69元，垃圾费56元，电梯维修费8.16元，共1303.18元，为维护原告的合法权益，今特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告向本院提交证据：1.营业执照复印件、身份证复印件，拟证明原、被告的主体资格；2.《清远市清新区湖景湾广场物业服务合同》、清远市环发物业服务有限公司致清远市清新区湖景湾业主委员会联系函，拟证明被告所购湖景湾物业由原告提供物业服务；3.湖景湾收费标准（公摊）、清远市环发物业服务有限公司缴费（代缴水费、公摊水电费等）发票、清远市环发物业服务有限公司费用通知单，拟证明被告欠付原告物业服务费等费用；4.照片一组，拟证明原告曾劝导业主搬走在消防通道中的杂物。5.清远市物业服务合同备案申请表，拟证明原告对湖景湾广场的管理合理合法；6.保洁员工名单、保洁绿化日常图片、秩序维护员工名单、安保巡逻打点图片，拟证明原告已履行湖景湾广场清洁卫生绿化维护保养、日常巡逻工作的职责；7.电梯例行保养图片、电梯维修保养合同、小区监控图片、湖景湾广场小区系统维保合同，拟证明原告对湖景湾广场电梯门禁监控的设备维护有聘请相关专业的维保公司进行维护保养；8.F栋后门停车棚图片，拟证明被告指出F栋后面有杂物堆放问题已解决；9.建设工程暂时停止施工通知书、信访事项的答复意见书、房屋受损登记表、房屋安全鉴定委托表、住建局组织三方协调会视频截屏图片，拟证明被告指出CD栋幼儿园建设问题，原告一直有跟进并协助解决；10.后门出入刷卡设备图片、大门闸机图片、停车场系统图片、电动车雨棚图片、电动车雨棚建设支出表、湖景湾广场2019年1-10月收支明细表，拟证明原告正式进驻湖景湾广场后兑现了当时业主大会上对业主们的承诺。被告徐镜新答辩称，一、判令被告清偿拖欠原告物业管理费951.51元，并请求法院依法驳回清远市环发物业服务有限公司物业管理费不合理的诉讼请求；二、请求法院驳回原告的请求，因原告提供的服务与合同约定不符，业主未能享受物业应该提供的服务，所以拒绝缴纳物业管理费。具体不满意物业公司的事项如下，1、我们就小区幼儿园违建的问题曾向相关部门反映，后政府部门到我们小区执法拆除违建后，原告方没有及时清理杂物；幼儿园首层架空二层没有架空，物业公司也一直让其架空下去；幼儿园施工造成裂痕导致有些业主家的天花板开裂，环发地产要经营幼儿园，但幼儿园施工违建没有报批，消防通道长期堵塞，造成安全隐患；物业公司本身提供的物业服务形同虚设；2、原告为了阻止我们成立新的业委会，私下撕掉我们筹备小组的公告，所以我们非常不满意现在的物业公司，我认为原告没有尽到他应尽的物业服务。另外，对于物业公司建造单车棚以及要求单车和电动车不许开上楼这点我们是赞同的，也是做得比较好的，但我们把车停在单车棚后，我的单车损坏了，证明原告管理得比较差；3、有装修工人在CD栋的二层留宿过夜，严重影响我们小区的安全问题，装修材料运送过程中损坏了我们大堂中的公共手扶护栏，物业都没有及时去修理，前一手物业遗留的问题原告拒绝去解决，只会让我们业主去凑钱更换，像对讲机之类的，原告从2017年3月签订合同，到7月才入驻我们小区，个中有很多时间、条件给原告去做交接，但原告也没有解决好，被告多次要求原告修理家里的对讲机，原告都没有修理好。我们小区的物业服务比较差，经常出现小区电动车电池被盗、电梯经常维护、异响。综上所述，我拒绝缴纳物业服务费。被告徐镜新向本院提交证据：1.原告提供的物业管理服务合同及湖景湾业主委员会的委托书，拟证明物业公司及业委会不作为；2.相片、视频、短信截屏、幼儿园的图片，拟证明原告方撕了湖景湾小区要成立新的业委会的公告，证明物业公司不作为，并意图阻止业主成立新的业委会；3.四段录音以及幼儿园装修合同及CD栋受损房屋加电视台传播视频，拟证明原告的物业经理撕毁向群社区文件及相关通话录音加通话转文字文档、小区监控视频、住建局信访、小区花名册、清洁卫生视频等，小区消防通道及小区生活活动区域长期被霸占和乱搭建、乱摆放、公共用电被长期占用用作私人监控使用、小区大堂不锈钢扶手、单车……上述内容均说明原告的不作为。被告林少颜未答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年3月29日，原告与清远市清新区湖景湾广场业主委员会签订《清远市清新区湖景湾广场物业服务合同》，约定原告从2017年4月1日起至2018年3月30日止在湖景湾小区提供物业管理，被告是清远市清新区太和镇龙苑路9号湖景湾小区********的业主，该房屋的建筑面积135.93㎡，物业服务费按建筑面积每月每平方米1元计收，并约定物业管理服务质量标准按照《住宅小区物业管理服务标准》、对小区内公共停车位收取小车每月200元、摩托车每月35元、电动车每月30元，私家车位按原收费标准，小区不准停放外来大货车过夜、关于C、D栋幼儿园围墙问题，物业公司应协助业委会维权，违法设立的围墙必须拆除；C栋后面消防通道门隔壁应增设人行出入门等。根据（2018）粤1803民初1870号生效民事判决书查明的事实，2016年3月10日，清远市清新区湖景湾广场业主委员会在清远市清新区住房和城乡建设局登记备案。2016年3月11日，清远市清新区湖景湾广场业主委员会刻制的印章在清远市公安局清新分局办理印鉴备案。2017年7月17日，清远市清新区湖景湾广场业主委员会、清远市清新区致诚物业服务有限公司与原告签订了《清新区湖景湾广场新旧物业交接协议》，约定清远市清新区致诚物业服务有限公司在2017年7月13日至2017年7月24日前制备好所有需交接的物品、资料及设备等清单，并提交业委会，2017年7月25日前由业委会对清单进行补充、核实、确认，2017年7月25日由开发商、业委会、原告、清远市清新区致诚物业服务有限公司对最终移交文件进行汇总签字盖章。清远市清新区致诚物业服务有限公司于2017年7月25日撤出湖景湾广场小区。原告从2017年7月起入驻湖景湾小区提供物业服务至今。经庭审双方当事人确认，湖景湾小区现正筹备成立新的业委会，新的业主委员会至今尚未成立。原告诉称被告从2019年4月1日起至2019年10月31日未支付物业服务费、公摊水电费等费用，遂提起本案诉讼。被告徐镜新称因原告提供的物业服务不符合合同约定拒绝支付物业费，但同意交纳垃圾处理费、水费。另，原告提供了基本符合合同约定的物业服务。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。一、关于合同的效力问题。原告与清远市清新区湖景湾广场业主委员会签订《清远市清新区湖景湾广场物业服务合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此清远市清新区湖景湾广场业主委员会与原告签订的《清远市清新区湖景湾广场物业服务合同》对业主具有约束力。虽被告徐镜新抗辩称业主委员会成立不合法，公章丢失，找不到业委会主任周慧，因其未能提供证据予以证实，应由被告承担举证不能的法律责任。原告从2017年7月起在湖景湾小区提供物业服务至今，因湖景湾小区未成立新的业主委员会，未与新的物业公司签订合同，原告继续在湖景湾小区提供物业服务并无不当，且与湖景湾小区的业主形成了事实上的物业服务合同关系，被告作为业主，享受了原告提供的物业服务，应当向原告支付物业服务费。二、关于原告诉求的各项费用如何计付问题。1、物业服务费，对于被告抗辩称原告提供的物业服务不符合合同约定，本院认为，对于被告徐镜新提出幼儿园二楼违建导致楼房开裂，物业不作为一事，原告提供了组建局组织三方协调会图片、房屋受损登记表、建设工程暂时停止施工通知书等材料，证明了原告方有协调处理解决违章建筑问题，对于被告徐镜新提出原告不作为、不管理消防通道、导致消防堵塞造成安全隐患一事，因被告未能提供证据予以证实，不予采信。原告基本提供了符合合同约定的物业服务，被告应当向原告全额支付物业服务费，原告称被告从2019年4月1日起未支付物业服务费，被告徐镜新应当向原告支付物业服务费951.51元（1元/㎡/月×135.93㎡×7个月）。2、其他费用，因被告认可原告从2017年7月至今在湖景湾小区提供物业服务的事实，原告于2019年10月18日交纳了湖景湾小区的电费和小区用水的费用，对于其代为支付的水费和电费，应当予以支持，对于原告起诉的居民用水费151.69元以及垃圾处理费56元，被告对上述费用没异议，本院对该费用予以支持；对于公摊水电费，由于原告未能提供公摊水电费的计算依据及相对应的发票，且未能证明其已对相关项目及费用进行公示，故对原告主张的F栋电梯用电公摊78.91元、花园用电公摊6.28元、花园用水公摊9.65元、二次供水用电公摊40.98元不予支持。对于原告主张8.16元的电梯维修费，由于原告未提供证据证实电梯维修的情况及相应的发票和公示情况，本院对该费用不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告林少颜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告徐镜新、林少颜应于本判决生效之日起十日内向原告清远市环发物业服务有限公司支付物业服务费951.51元、居民用水费151.69元、垃圾处理费56元，共1159.2元；二、驳回原告清远市环发物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告徐镜新、林少颜负担。此款原告清远市环发物业服务有限公司已预交，本院不作退回，由被告徐镜新、林少颜在履行上述判决时迳付给原告清远市环发物业服务有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 韩 雯二〇一九年十二月二十日书记员 李家欣