江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏01民终10979号 上诉人（原审被告）:杨昆，男，1991年5月28日生，汉族，住南京市浦口区。 被上诉人（原审原告）：中国邮政集团有限公司南京市浦口区分公司，住所地在南京市浦口区珠江镇凤凰大道16号。 法定代表人：李球，该公司负责人。 委托诉讼代理人：张方强，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。 上诉人杨昆因与被上诉人中国邮政集团有限公司南京市浦口区分公司（以下简称中国邮政浦口分公司）纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2019)苏0111民初6510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨昆上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、关于2017年房租，上诉人认可应当支付。但杨昆拖欠房租事出有因，一是新店刚开张，生意清淡；二是装修之后开店不到一年，被上诉人即不续租房屋，前期投入无法收回。被上诉人出租协议不合理，造成承租户损失。2、关于2018年房租，上诉人已于2017年将钥匙交给隔壁房屋承租户姜圣道、李霞夫妇，并全权委托其处理交接房屋事宜。姜圣道系杨昆舅舅，当时也和负责处理房屋租赁事宜的李友顺主任商量，如果被上诉人暂时不用，就临时在承租房屋放一下物品，如果被上诉人需要，就立刻清空。李主任当时看确实物品积压过多，无处放置，同意暂时摆放。在李主任通知腾空时，也立即清空并交了最后一把钥匙。3、被上诉人于2017年11月20日发函通知不再续租，故双方之间租赁合同于2017年12月31日后正式解除，被上诉人无权收取2018年租赁费用。 中国邮政浦口分公司辩称，上诉人在一审中已经同意支付2017年的全年租金，并且承认案涉房屋并没有交还给被上诉人，而是将商铺交给案涉商铺的隔壁商铺姜圣道、李霞夫妇，之后姜圣道夫妇将案涉房屋打通，合并经营。至于姜圣道可能未善尽委托职责、上诉人和姜圣道和李霞夫妇之间如何交易，均与本案无关。如，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，驳回上诉人的上诉请求。 中国邮政浦口分公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方的房屋租赁关系；2、判令杨昆支付房屋租金69575元（自2017年1月1日计算至2018年11月30日）；3、判令杨昆承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：中国邮政浦口分公司（出租方、甲方）与杨昆（承租方、乙方）于2016年底签订《房屋租赁合同》，约定由中国邮政浦口分公司将其位于门面房出租给杨昆经营瓷砖店，租期12个月，自2017年1月1日起至2017年12月31日止，年租金36300元，每半年付一次，遵循先付款后用房的原则。合同另约定租赁保证金6050元，由乙方于合同签订之日支付给甲方，合同终止、解除时，经甲方对出租房屋查验完好无缺，乙方的房屋租金、水费、电费等相关费用全部缴清，且乙方使用本租赁房地址领取所有营业执照全部迁走办理完变更手续后，甲方将保证金退还给乙方，甲方不支付利息。合同第九条约定：“1.乙方逾期交付租金的，除仍应及时补交外，应每天按照未支付租金5‰支付甲方违约金。2.乙方不得违反合同，若擅自将承租房屋转给他人使用或擅自以承租房屋入股、联营牟利的，一经查实，甲方有权终止合同，乙方必须承担违约期间应缴房租200%的违约金（租金另缴）。3.乙方无论任何原因提前解除合同时，应在60日前书面通知甲方，同时乙方应承担人民币壹万元违约金。乙方所付租金按月计算，不满一个月按一个月结算。4.本合同到期终止且未签订新的房租租赁合同，乙方应在合同终止之日搬离房屋并将房屋归还甲方；合同提前解除的，乙方应在合同解除之日起十日内搬离房屋并将房屋归还甲方。乙方逾期交还房屋的，除按日计算支付租金外，另按日支付本合同的日租金的罚金，具体计算方法为：年租金/12/30*1%*n(n为逾期天数）。乙方逾期交还房屋超过十日的，甲方有权采取必要措施收回房屋，乙方对房屋内物品未进行搬离的，视为乙方放弃物品所有权，甲方有权对房屋内物品进行搬离，并且不负责保管，由此造成的物品损坏或丢失，甲方概不负责。” 另查明，案涉合同签订后，杨昆未向中国邮政浦口分公司缴纳租金，合同到期后，双方未续签，杨昆亦未向中国邮政浦口分公司交还商铺。2017年底，中国邮政浦口分公司通知所有商铺租户收回商铺，最终于2019年4月强行收回案涉商铺。 以上事实，由中国邮政浦口分公司提供的《房屋租赁合同》以及双方庭审陈述在卷证实，一审法院予以认定。 一审法院认为，企业法人及其分支机构的合法财产权益受法律保护。关于中国邮政浦口分公司要求解除双方之间租赁关系的诉求，因杨昆同意解除，一审法院予以确认。关于中国邮政浦口分公司要求杨昆支付2017年1月1日至2018年11月30日期间租金69575元的诉求，一审法院认为，双方租赁合同中明确约定“本合同到期终止且未签订新的房屋租赁合同，乙方应在合同终止之日搬离房屋并将房屋归还甲方”，杨昆主张其在2018年未实际经营商铺亦未与中国邮政浦口分公司续签租赁合同，但亦认可其未向中国邮政浦口分公司交还商铺的事实，根据《江苏省高级人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题〉的意见》第三十二条之规定“房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，原房屋租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时解除合同……”。因中国邮政浦口分公司实际于2019年4月收回商铺，中国邮政浦口分公司要求杨昆按照原合同约定租金标准支付租金至2018年11月30日，符合法律规定，一审法院予以支持。杨昆辩称其在2018年未实际使用案涉商铺不应缴纳租金的抗辩意见，缺乏事实与法律依据，一审法院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《江苏省高级人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题〉的意见》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、中国邮政集团有限公司南京市浦口区分公司与杨昆之间的房屋租赁关系解除；二、杨昆自判决生效之日起七日内支付中国邮政集团有限公司南京市浦口区分公司租金69575元。案件受理费1540元，减半收取770元，由杨昆负担。 本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杨昆提交中国邮政浦口分公司函件一份，以证明中国邮政浦口分公司于2017年11月20日已发函通知其合同到期后需退还房屋。被上诉人中国邮政浦口分公司对该证据的真实性无异议，但认为不属于二审证据，且杨昆并未按照函件要求按期结清租金、腾空房屋。上诉人杨昆还申请证人姜圣道作证。姜圣道陈述：我是杨昆的舅舅，在隔壁商铺经营，2017年9月10月左右杨昆把钥匙给我。李霞经营的店铺东西比较多，当时和李主任商量了，把李霞经营的东西临时放在杨昆商铺里。如果中国邮政浦口分公司要收回房屋，立刻就把房子给他，李主任是同意我们在涉案房屋里放东西的。2018年春节后我把钥匙交给李主任，但没有给我们打收条，后来被上诉人找不到钥匙了。我们又在2018年底交了一次钥匙，这一次又没有给我们打收条。钥匙交给李主任之后，只剩下不需要的东西在里面，对方有钥匙，完全可以清空。被上诉人中国邮政浦口分公司称其工作人员多次到现场，被上诉人并未明确通知其不租赁房屋，姜圣道与杨昆之间存在亲属关系，对于证人陈述有利于杨昆的部分，请求法院考虑其真实性问题。本院对于中国邮政浦口分公司函件的真实性予以认可，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。 上诉人对一审查明事实中“被告未向原告交还商铺”有异议，认为其已将房屋全部腾空并搬离，被上诉人没有来拿钥匙与上诉人无关，并非上诉人不交钥匙，而是被上诉人没有来收房。被上诉人对一审查明的事实无异议。 本院认为，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人使用被上诉人房屋，应当支付其使用期间的租赁费用。上诉人虽认为其已将钥匙交给姜圣道，被上诉人未收取钥匙与其无关，其于2018年未使用房屋，故不应支付2018年度租金；但其作为承租人，在租赁合同到期时，有义务将房屋及时交还出租人并结清租金。根据现有证据，被上诉人并未能证明其已通知被上诉人收房，或被上诉人在合同到期时已知晓其不再承租房屋。姜圣道虽陈述其受被上诉人委托，已于2018年春节将钥匙交还被上诉人，但对其证言未能提供证据佐证，上诉人亦陈述涉案房屋中一直有东西存放。在此情况下，因被上诉人未能证明房屋已于2018年交还被上诉人，故被上诉人主张截止至2018年11月30日的租金，并无不当。 综上，杨昆的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费632元，由杨昆负担。 本判决为终审判决。 审判长  殷源源 审判员  龚 震 审判员  李任飞 二〇一九年十二月二十六日 书记员  陈晓君