浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0602民初8831号 原告：金张林，男，1948年12月17日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：金刚标、金剑波,浙江正大金茂律师事务所律师。 被告：绍兴市越城区斗门街道褚家村村民委员会，住所地绍兴市越城区斗门街道褚家村。 法定代表人：金勇。 被告：绍兴市越城区斗门街道褚家村股份经济合作社，住所地绍兴市越城区斗门街道褚家村。 法定代表人：金国兴。 两被告委托代理人：陈国山，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。 原告金张林诉被告绍兴市越城区斗门街道褚家村村民委员会（以下简称褚家村村委）、绍兴市越城区斗门街道褚家村股份经济合作社（以下简称褚家村经济合作社）合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理，依法由审判员裘彬彬适用简易程序独任审判，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金剑波，两被告委托诉讼代理人陈国山到庭诉讼。本案双方当事人申请庭外和解1个月。本案现已审理终结。 原告金张林向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令两被告赔偿原告损失2970786元，并支付该款自起诉之日起至实际支付之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的利息；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年8月26日，原被告签订《协议》一份，约定原告向两被告购买三间房屋，同时约定非拆迁及拆迁时按其他村民卖方同等待遇。随后又签订《补充协议》一份，约定三间房屋总售价为叁拾万元，由封贵根承建。原告在合同签订当日将建房款十五万元支付完毕。随后，原告分别于2009年8月26日支付五万购房款、2010年3月1日支付五万购房款、2012年5月28日支付三万购房款、2012年12月13日支付二万购房款。但原告多次向两被告申请协助办理案涉房屋的产证，两被告均予以推脱。2018年，案涉房屋被划入城中村改造项目，拆迁安置时原告被告之所涉房屋所用土地系耕地，绍兴市国土资源局早于2010年11月9日就对被告进行了处罚，要求其恢复原状，但两被告一直隐瞒这个事实，在收到告知书后，依旧收取了原告的5万元购房款。综上所述，原告在购房之初并不知情被告使用土地的性质，且因第一被告是村委会，第二被告是村经济合作社。原告作为村集体的一员，充分相信两被告卖给原告的房屋是合法建筑，而两被告隐瞒事实的行为最终导致了原告无法获得案涉房屋的拆迁款及相应补偿，根据双方协议，两被告应当承担所有的损失。 被告褚家村村委辩称，其无需赔偿原告损失，具体理由如下：一、涉案《协议》及《补充协议》系无效协议，《土地管理法》第36条第2款规定“禁止擅自在耕地上建房”，第44条第1款规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，以及国务院《基本农田保护条例》第15条规定“基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得改变或者占用”。结合本案事实，即原告在未办理相应手续的情况下，非法占用属于集体经济组织所有的442.6平方米耕地建设涉案房屋，违反了上述法律及行政法规的强制性规定，属于违法建筑。为此，绍兴市国土资源局曾向被告下发《行政处罚告知书》壹份，责令被告拆除相应建筑物并恢复土地原状，此举说明涉案房屋无法补办合法手续，不存在变更其违法属性为合法建筑的可能性，而今涉案房屋已经拆除。因此，涉案《协议》及《补充协议》早己由效力待定合同变成了无效合同。二、原告就涉案《协议》的相关条款理解有误，被告没有赔偿义务。被告认为，涉案《协议》第一条约定“非拆迁及拆迁时按其他村民卖房同等待遇”，是指“被告作为卖房者，在非拆迁及拆迁时，其权利义务与其他卖房的村民同等待遇”，即无论在拆迁时还是非拆迁时，被告应当与其他卖房的村民一样，不得再主张涉案房屋的占有、使用及拆迁利益享有等方面的权利，而不是原告所理解的那样。如此解释该条款，是存在客观依据的，因为在签约时，对于拆迁与否，何时拆迁以及拆迁后的具体补偿措施均是由政府决定且以政策为依据的，而不是被告的意志能左右的，这一事实涉案双方均是明知或者应当明知的，在这样的情况之下，被告不可能越权向原告承诺涉案房屋在拆迁时与其他村民的合法建筑同等待遇，原告现有的证据也无法证明被告当时做过如此不合常理的承诺。三、原告在签订涉案《协议》及《补充协议》时非善意第三人。首先，《土地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。该部法律作为在全国范围内颁布施行的法律，包括原告在内的全体公民知晓或者应当知晓该具体规定。而本案原告，在已经拥有了一处宅基地的前提下，又与被告签订了两份涉案协议，约定购买由第三人封贵根承建的属于被告的房屋，不符合上述法律规定，因而相应房屋无法办理不动产权证书是显而易见的事情，原告对此理应是明知的。其次，原告在签约及履约过程中明知或者应当知道涉案房屋系违法建筑。理由有以下几个：第一，作为合同相对方的原告在签约时有审慎签约的注意义务，其当时明知被告无法提供涉案房屋的不动产权证书而仍然签署相关协议，法律后果应当由其自行承担；第二，涉案《协议》及《补充协议》签署于2009年8月26日，而绍兴市国土资源局就涉案违法建筑进行现场勘测的时间是2009年9月27日，原告最晚在勘测当天就应当已经知晓涉案房屋系违法建筑的事实，在这之后其仍然向被告支付剩余购房款能够说明其仍然抱有侥幸心理，不属于善意第三人；第三，据被告陈述，在签约之前，其就已经向原告说明涉案房屋系违法建筑的事实，所以原告当时是以较低的价格购买了三间两层共计建筑为250.76平米的涉案房屋。四、退一步而言，即使合同有效，争议条款也按原告的理解进行解读，那么被告依法也无需承担相应的赔偿责任，理由如下《合同法》第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。具体到本案中，双方签署涉案《协议》及《补充协议》的时间是2009年8月26日，对于被告而言，其根本无法预料涉案房屋会在2018年9月份遭遇拆迁。另外，仅仅就越城区而言，城东片区的拆迁补偿标准与镜湖片区的拆迁补偿标准也不一致，被告就相应的拆迁补偿标准更是不可能存在预见性。仅此两点而言，被告认为，原告要求被告赔偿2970786元的款项不符合上述法律规定，缺乏相应的法律依据。事实上，双方就整个交易行为的初衷而言，被告一方面是为了改善居住困难村民的住房问题，因为原告五口之家仅拥有占地46.98平米的老房而己，另外一方面也是为了给村集体增加经济收入，需要强调的是，叁拾万元的购房款村集体实际收入仅十五万元整，另外十五万元由实际承建人封贵根收取。作为被告而言，其不可能以十五万元的代价给自己挖一个数百万元的巨坑，这也不合常理，因为在2009年拆迁补偿动辄数百万元的事实家喻户晓。而就原告而言，其交易初衷也是为了改善居住现状，而购买了与其老房毗邻的占地面积为127.14平米的涉案房屋，其合同目的是从被告手中拿到该套房屋并实际居住使用，而就此合同目的而言，其显然已经实现，虽然涉案房屋最终被拆，但这并非因被告违约导致。综上而言，被告认为，原告的诉请没有相应的事实及法律依据，恳请贵院依法予以驳回。 被告褚家村经济合作社辩称，其无需赔偿原告相应损失，因为原告将被告作为共同被告起诉，属于主体不适格，具体理由如下：无论是以客观事实为基础，还是以原告提供的在案证据为基础，均无法得出被告是涉案《协议》以及《补充协议》当事人的结论。首先，在涉案《协议》及《补充协议》上的甲方处(即合同一方当事人处)，无论是文字打印还是加盖的公章，载明的卖房均为褚家村村委会，与被告无关。其次，虽然被告于2009年8月26日、2010年3月1日出具了两份收据，证明共计收到原告支付的购房款共计人民币10万元整，仅仅是由被告代替褚家村村委代收了相关款项，并不能够得出被告因此成为涉案合同当事人的结论。最后，涉案房屋的开发者属于褚家村村委会，与被告无关，原告交付的由绍兴市国土资源局出具的绍市土资监袍告(隐)(2010)8号《行政处罚告知书》这份证据也可以证明该事实，故就涉案房屋而言，被告不具备售卖资格，其并非合同当事人。综上，恳请依法驳回原告对被告褚家村经济合作社的起诉。 原告向本院提交以下证据： 1、协议、补充协议各1份，要求证明原、被告约定，由原告购买案涉房屋的事实。两被告质证对形式真实性、关联性没有异议，对其合法性及内容的真实性有异议；就合法性而言，该二份协议违反了土地管理法及其实施条例、浙江省土地管理法实施办法等效力性强制性规定，应属无效协议；就内容真实性方面，第一份协议的第一条最后一句“非拆迁及拆迁时卖房同等待遇”的真实意思应为非拆迁及拆迁时褚家村村委会与村内其他卖房的村民同等待遇，不得再主张占有、使用、收益、处分权，不得享受拆迁利益等；对该二份证据的证明目的有异议，二份协议书不能证明被告褚家村经济合作社是合同相对方，不能证明被告褚家村经济合作社需承担赔偿责任的主体资格。本院对证据真实性予以确认。 2、收条1份、收据4份，要求证明原告向两被告支付完毕所有购房款的事实。两被告质证认为，收条因系案外人封贵根出具，真实性由法院审核，对关联性没有异议，但是不认可其合法性。因村集体经济组织委托建房必须经过招投标及村民代表大会会议通过，涉案房屋由封贵根承建，未经过上述程序，属于违法，因而封贵根出具的收条不予认可；对四份收据的三性无异议，对其证明目的有异议，收据不能证明被告褚家村经济合作社是本案适格当事人，褚家村经济合作社仅是替被告褚家村村委会代收了部分购房款而已。本院对证据真实性予以确认。 3、行政处罚告知书复印件1份，要求证明被告已于2010年11月9日就被绍兴市国土资源局告之案涉房屋的土地使用违反相关法律强制性规定，要求其恢复原状的事实。二被告质证认为真实性由法院审核，对合法性、关联性无异议，对证明目的不予认可；实际上原告对于被告褚家村村委会出售给其的房屋未经审批是明知的，只是其相信村委会有能力可以保住涉案房屋不被作为违章而强拆，事实上，无论出于什么原因，虽然国土资源局下发了强拆的告知书，但是历经八年，涉案房屋也始终未被拆除；若非此次征迁，涉案房屋仍不会被拆除，原告的合同目的仍是可以实现的，原告以此表明被告褚家村村委会欺诈的依据不足，更何况这份告知书出具的时候，二份涉案协议早在二个月以前就已经签订了。本院认为，该证据虽系复印件，但被告在庭审中对曾收到该份行政处罚告知书无异议，故对真实性予以确认。 4、斗门街道褚家村城中村改造项目征地房屋补偿实施方案1份，要求证明原告计算损失费用的相关标准。二被告质证对真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可，因为这份方案的适用对象是褚家村村民的合法建筑，针对可安置的面积，而不包括违法建筑，违法建筑期望以合法建筑予以赔偿，于情于理都说不过去。该证据系拆迁政策文件，本院对真实性予以确认。 5、评估报告复印件1份，要求证明当时涉案房屋的评估价值。而被告质证认为真实性由法院予以审核，在真实性得到确认的前提下，合法性和关联性予以认可；但是通过这份评估表可以发现，原告的诉请的赔偿计算清单是存在问题的，这份评估表上的房屋建筑面积是250.76平方米，而赔偿计算清单中的赔偿标准面积外加了14.74平方米的阁楼、炮台；评估表中并不认为这部分属于可安置的建筑面积范围，所以赔偿计算清单中的数据是存在问题的。本院认为，该证据为案外人浙江博大房地产评估有限公司出具，对其形式真实性予以确认。 被告向本院提交以下证据： 6、保底安置申请表1份、承诺书2份，要求证明原告曾明确其在此次征迁范围内不存在其他住宅，并以此享受了保底安置政策，如果认定涉案协议有效，其与本人做出的承诺相反，其本人也将退出保底安置政策。原告质证对真实性无异议，对关联性有异议，该三份证据是原告在其享有的合法建筑房屋对拆迁办做的承诺及申请，该申请表中所述的房屋合法建筑面积并不涉及本案的房子，并且在承诺书中明确记载本人在征收时没有住宅，并没有出现房屋买卖、拆迁安置其他的意外情况，这个也可以在被告提交的房屋价值评估表及数据测量中体现。本院对证据真实性予以确认。 7、报告1份、原告老房照片4份、产权调换补偿协议书1份、评估表4份，要求证明原告名下的合法房屋已由斗门街道办依法征迁，原告实现了相关的拆迁利益，违章建筑的面积为250.76平米。原告质证对真实性无异议，但是如第一组证据中代理人陈述的一样，该报告及协议书中所涉及的房屋系金张林本人名下合法所有的房屋，并不涉及本案的建筑。本院对证据真实性予以确认。 8、房屋测量调查表1份、建设用地使用证1份、地籍档案1份、确权登记表1份，要求证明原告名下被拆迁的合法建筑占地面积为46.98平米，同时证明原告已有一处宅基地，其对从被告褚家村村委会处购买的涉案房屋属于违法建筑，客观上无法办证理应是明知的，褚家村村委会不存在欺诈签约的行为。原告质证对真实性没有异议，对其关联性有异议，被告所提交的评估表及相关的土地证明均与案涉的房屋无关；原告已经提交了同样由浙江博大房地产评估有限公司出具的涉案房屋的评估结果表，案涉房屋所述的评估价值应当参照原告提交的这个评估价值、评估表为准；并且就被告在质证中提出的原告客观上已经知道无法办证，这个情况原告是不认可的，因为在整个房屋买卖及居住、使用过程中原告曾多次向被告提出要求办理产权证明及相关的手续，但被告多次推脱，在合同签订后，褚家村曾遭到多次房屋的拆迁，案涉的房子并不在这个名单中。本院对证据真实性予以确认。 经审理查明，2009年8月26日，原告金张林（乙方）与被告褚家村村委会（甲方）签订协议一份，原告（乙方）与被告褚家村村委会（甲方）及案外人封贵根（丙方）签订补充协议一份，约定甲方房屋坐落于东至王云根房屋，南至金九五、金国标房屋，西至马路，北至马路，共三间，由甲方卖给乙方，协议生效后产权归乙方所有。被拆迁及拆迁时按其他村民卖方同等待遇。房屋总价30万元，乙方支付给甲方15万元，乙方支付给丙方15万元。同日，原告向封贵根支付15万元，向褚家村经济合作社支付5万元。2010年3月1日、2012年5月28日、2012年12月13日分别由原告向被告褚家村经济合作社支付5万元、3万元、2万元。 2010年11月9日，绍兴市国土资源局向被告褚家村村委会出具行政告知书一份，内容为：你单位未经依法批准，擅自于2008年12月底始在竹桥头地段，非法占用442.86平方米土地新建房屋，建筑面积为445.28平方米，安排给村民作住宅，现已建成并投入使用。经审核，涉案用地为耕地，属于基本农田，项目不符合土地利用总体规划。这种行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、第四十五条第一款第一项和国务院《基本农田保护条例》第十五条之规定。为此，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条及国务院《基本农田保护条例》第三十条第一款第一项之规定，拟给予：责令退还非法占用的442.86平方米集体土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物(建筑面积为445.28平方米)，恢复土地原状；并处以非法占用土地每平方米29元的罚款，计人民币壹万贰仟捌佰肆拾叁元(12843.00元)整之处罚……。 2018年，原告在褚家村的房屋因纳入征迁范围，经案外人浙江博大地产评估有限公司评估，案涉房屋在被拆迁时房屋重置价格为201515元、装修款价值150953元。后案涉房屋被认定为违章建筑，未得到拆迁补偿。 诉讼中，本院向原告释明原告与被告褚家村村委签订协议如认定无效，原告是否要求变更诉请，原告表示如协议无效，也系被告故意隐瞒案涉房屋真实情况，未积极办理审批、产权等手续所致，应按合同法第58条之规定参照现有拆迁产权房屋的标准赔偿原告损失，不变更诉请。 本院认为，涉案房屋至起诉前一直未取得合法手续，且现已被政府相关部门拆除，双方交易的对象是违法建筑，属于法律禁止买卖物，故双方签订的协议属《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的情形，应认定为无效合同。关于原告诉请，其提出即便合同无效，亦应由二被告承担因缔约过错给原告造成的经济损失。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应对予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应对折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故本案双方当事人因无效合同取得的财产，应相互返还。原告因合同取得的房屋已被拆除，故无需予以返还。被告褚家村村委因合同取得的购房款，应当返还原告。被告褚家村村委在与原告签订协议出卖房屋时未告知原告案涉房屋系违章建筑，且在收到绍兴市国土资源局出具的行政告知书后仍收取原告的购房款，具有较大的过错，应赔偿原告就此产生的损失。同时原告就案涉房屋被国家征收但未得到拆迁补偿，该房屋在拆迁时的房屋装修价款应由被告褚家村村委赔偿。但考虑原告在明知宅基地需经审批才能建造的情况下而购买了没有审批手续的案涉房屋，其本身亦存在一定过错，且已占有使用该房屋多年，应当向对方折价补偿。综合考虑双方过错及各自的获利等具体情况，酌情确定被告褚家村村委向原告金张林返还90%的购房款及装修款损失，因房屋重置价格201515元中包括含了原告为装修支出的部分水电卫费用，本院酌情确定原告支出的该部分费用为1万元。综上，被告褚家村村委应赔偿原告损失计414857.7元，并支付购房款的相应利息损失。原告现依据双方协议中“非拆迁及拆迁时按其他村民卖方同等待遇”的约定，要求按合法产权产权房屋进行拆迁安置的标准进行赔偿，缺乏依据，本院不予支持。被告褚家村经济合作社仅收取了原告的购房款，并非合同相对方，原告要求被告褚家村经济合作社承担赔偿责任，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告绍兴市越城区斗门街道褚家村村民委员会返还原告金张林购房款27万元、赔偿房屋现值损失144857.7元，合计414857.7元，同时需赔偿原告金张林购房款17万元自2009年8月26日起、5万元自2010年3月1日起、3万元自2012年5月28日起、2万元自2012年12月13日起至实际付清之日止按同期贷款市场报价利率计算的利息损失，于本判决生效之日起三十日内履行完毕； 二、驳回原告金张林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取15283元，由原告金张林负担13195元，被告绍兴市越城区斗门街道褚家村村民委员会负担2088元，于本判决生效之日起七日内结清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  裘彬彬 二〇一九年十二月十八日 书记员  沙利君 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。