吉林省镇赉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0821民初2596号 原告：镇赉县博元物业管理有限公司。 统一社会信用代码：91220821MAOY4Q2H20。 法定代表人：薛松鹏职务：总经理。 委托诉讼代理人：关玉生，该公司经理。 被告：张志国，男，1956年7月10日出生，汉族，镇赉县城建局环卫处清洁人员，现住镇赉县。 原告镇赉县博元物业管理有限公司（以下简称“博元物业公司”）与被告张志国物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告镇赉县博元物业管理有限公司委托诉讼代理人关玉生，被告张志国两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 镇赉县博元物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告张志国给付红玺园小区14号楼3单元202室2017年、2018年、2019年物业费1444.39元（房屋面积66.87平方米X0.6元X12月X3年）、请求依法判令被告张志国给付楼道照明费60元（每年20元X3年）、请求依法判令被告给付垃圾清运费72元（每年24元X3年）；2、请求依法判令被告张志国给付红玺园小区14号楼3单元601室2017年、2018年、2019年物业费1831.28元（房屋面积84.78平方米X0.6元X12月X3年）、请求依法判令被告张志国给付楼道照明费60元（每年20元X3年）、请求依法判令被告给付垃圾清运费72元（每年24元X3年）；3、请求依法判令被告张志国给付红玺园小区13号楼2单元502室2017年、2018年、2019年物业费1446.98元（房屋面积66.99平方米X0.6元X12月X3年）、请求依法判令被告张志国给付楼道照明费60元（每年20元X3年）、请求依法判令被告给付垃圾清运费72元（每年24元X3年）；4、请求依法判令被告张志国给付红玺园小区13号楼4单元302室2017年、2018年、2019年物业费1446.98元（房屋面积66.94平方米X0.6元X12月X3年）、请求依法判令被告张志国给付楼道照明费60元（每年20元X3年）、请求依法判令被告给付垃圾清运费72元（每年24元X3年）；5、请求依法判令被告张志国给付红玺园小区S19号楼09号门市2017年、2018年、2019年物业费1417.68元（房屋面积66.24平方米X0.6元X12月X3年）、请求依法判令被告给付垃圾清运费72元（每年24元X3年）；6、请求依法判令被告张志国给付红玺园小区S19号楼10号门市2017年、2018年、2019年物业费1417元（房屋面积65.63平方米X0.6元X12月X3年）、请求依法判令被告给付垃圾清运费72元（每年24元X3年）。总计：9686元。事实与理由：被告名下有6套房屋，均位于镇赉县红玺园小区，楼房分别为14号楼3单元202室（房屋面积66.87平方米）；14号楼3单元601室（房屋面积84.78平方米）；13号楼2单元502室（房屋面积66.99平方米）；13号楼4单元302室（房屋面积66.94平方米）；S19号楼09号门市房（房屋面积66.24平方米）；S19号楼10号门市房（房屋面积65.63平方米），在管理过程中，原告完全履行了合同义务，而被告张志国却拖欠住宅各种物业管理费用至今未付，被告的行为给原告造成一定损失，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望依法支持原告诉求。 张志国辩称，我不同意给付物业费等相关费用，因为物业公司体系不健全，没有设置保安、消防和维修电工，小区内没有业主委员会，缺少与业主沟通的渠道，小区内路灯常年不亮，部分公共设施被小区人员破坏，原告都没有维修，我所居住的19号楼10号门市房阳台漏水，也没有给我维修，造成我经济损失，我需要报停楼房的供热，因供热部门要求我所居住的小区物业公司需要开具相关证明，但物业公司不协助，导致我未能开具证明。另外，我所拥有的14号楼楼房卧室内地板砖、踢脚线都已损坏，物业公司也没有给我维修，物业公司人员去我家商店偷取我家物品，我通知物业公司，物业公司也没有给我结论。 庭审中，博元物业公司向法庭提供了如下证据： 营业执照、催缴物业费通知单及照片、镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局文件、物业管理委托合同、红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单和关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告以及镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明。其中营业执照证明我公司是合法公司，主要经营物业管理；催缴物业费通知单及照片则证明我公司向张志国进行了物业费的催缴；镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局文件证明我公司的收费标准；物业管理委托合同证明我公司受委托服务的事项；红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单和关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告以及镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明则证明我公司是合理合法的，手续齐全。 张志国质证意见：对营业执照、催缴物业费通知单及照片、镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局文件均无异议；对物业管理委托合同真实性无异议，但我不清楚业主委员会与原告签订物业管理合同的事情；对红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单和关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告以及镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明真实性也无异议，但是我不清楚小区业主委员会成立的事项，因为他们没有在小区内公示。 法院认证：因张志国对营业执照、催缴物业费通知单及照片、镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局文件均无异议，本院对上述证据予以确认；对于物业管理委托合同和红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单和关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告以及镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明，张志国对上述证据真实性无异议，但表示不知晓小区内业主委员会成立的事情以及业主委员会和物业公司签订物业服务合同的事情，本院认为，镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明能够证明小区内业主委员会依法成立，小区内业主委员会与物业公司签订了物业委托管理合同，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故而本院对张志国的上述质证意见不予采信，对博元物业公司提供的上述证据予以确认。 第二次庭审，博元物业公司向法庭提供了物业管理合同复印件一份。证明从2017年1月份开始至2018年12月末，我公司对小区进行了物业服务管理。 张志国质证意见：无异议。 法院认证：因张志国对上述证据无异议，本院对上述证据予以确认。 本案中需要说明的是，庭审中经本院询问博元物业公司是否对张志国答辩意见中陈述的物业公司在管理服务方面存在的问题是否属实时，博元物业公司表示小区内照明灯2017年、2018年确实都处于瘫痪状态，2019年10月份照明才基本上恢复正常，但照明的控制台目前处于调试阶段。第二次庭审中，博元物业公司明确了上述照明灯处于瘫痪状态是指小区内每个楼道外面照明处于瘫痪状态，但每个业主楼道内的照明这三年处于正常工作状态，张志国对此无异议。本院认为，结合红玺园小区业主委员会与博元物业公司签订物业管理委托合同中第二项“委托事项”中已明确了物业服务的事项，其中第一条“楼道内照明设备维修、更换、缴纳电费”属于物业公司管理服务的范围，但小区内楼道外照明不属于红玺园小区业主委员会与博元物业公司物业管理委托服务范围，故本院对张志国的抗辩意见不予采信；另外，张志国庭审中反映物业公司人员去其商店偷取商店物品被盗一事，张志国通知博元物业公司了，但物业公司也没有给其结论，而博元物业公司向法庭表示，张志国确实向物业公司反映了，公司知道这个事情。《物业管理条例》第四十七条规定“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”据此规定，本院认为，物业公司对小区的财产安全保卫责任应是基于整个小区而言的宏观的安全保卫工作，对于业主个人特定财产应由业主个人负责，在业主并没有向物业公司缴纳特定的保管费用就其物品要求专门保管的前提下，业主对物品未予严加看管，在物品保管上存在疏忽，对其被盗物品应负主要责任，业主应第一时间向当地公安机关报警来寻求帮助，并非业主在小区内遭受了财产损失，物业公司都应承担责任，但对于物业公司而言，业主在小区内丢失物品，物业公司应加强安全防范的力度和措施，以有效地防止违法犯罪行为的发生，更为重要的是，业主自身也应加强安全防范意识，注意自身保护。考虑到红玺园小区业主委员会与博元物业公司签订的物业管理委托合同委托事项中包含“红玺园、广通小区监控设备检修管理”的服务事项，监控设备检修管理与安全防范工作息息相关，故而本院认为，博元物业公司在从事物业服务的个别方面存在瑕疵，本院对这一事实予以确认。 张志国未向法庭提供证据。 本案本院确定如下案件事实：被告张志国是镇赉县红玺园小区业主之一，其在该小区内有6套房屋，其房屋分别坐落于14号楼3单元202室（房屋面积66.87平方米）；14号楼3单元601室（房屋面积84.78平方米）；13号楼2单元502室（房屋面积66.99平方米）；13号楼4单元302室（房屋面积66.94平方米）；S19号楼09号门市房（房屋面积66.24平方米）；S19号楼10号门市房（房屋面积65.63平方米）。博元物业公司与红玺园小区业主委员会分别于2016年11月16日、2018年12月8日签订物业管理委托合同，该合同中约定“物业管理费每平米0.6元（物业管理委托合同中显示“物业管理费：每平方米06元”属于笔误，本院予以纠正）；楼道电费：每户每年20元；垃圾转运费：每户每年24元。签订该合同后，原告对被告居住的小区实施物业服务管理，被告张志国共拖欠上述6套房屋2017年、2018年、2019年物业费、楼道照明费和垃圾清运费。经原告催缴，被告张志国拒绝缴纳。 经查明，镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局【镇发改收管联字（2012）26号】文件明确了物业公司按照资质等级确定的物业管理服务指导价格收费。 另查明，博元物业公司在对小区从事物业服务的个别方面存在瑕疵问题。 根据本院确认的案件事实，现综合评判如下： 被告张志国应于本判决生效后立即给付原告镇赉县博元物业管理有限公司2017年、2018年、2019年物业费7202.55元、三年楼道照明费240元（S19号楼09号门市房和S19号楼10号门市房楼道照明费除外）、三年垃圾清运费432元（2017、2018年、2019年上述6套房屋），共计人民币7874.55元。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，小区业主委员会与博元物业公司签订的物业管理委托合同是双方真实的意思表示，其合同真实合法有效。被告张志国作为该小区业主，该合同对其有约束力，被告张志国应按该合同向原告履行义务。本案中，经原告催要，被告张志国仍拒付物业费等相关服务费的行为与法律相悖，依据上述法律规定，原告博元物业公司要求被告张志国给付物业管理等相关费用请求符合法律规定，应予支持。 本院已认定博元物业公司在从事物业管理服务方面存在一定的瑕疵，但物业公司已经提供了相应的物业服务，且不存在根本违约的问题，若因物业服务的个别方面存在瑕疵，就认定单个业主可以以此拒缴物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益，所以对物业企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业企业改正，达到服务合同和法律规定的水平，但不能以此拒付物业服务费。关于张志国反映的部分房屋存在质量问题，本院认为，在房屋保修期内应向房屋的开发商进行主张，如若房屋超过保修期，房屋公共部分或共用设施出现问题可在履行一定的程序后启用房屋维修资金加以解决；对于业主房屋室内出现的质量问题，根据建筑物区分所有权的相关规定，也本着“谁所有、谁负担”的原则，在房屋保修期外后，业主应对屋内的部分承担维修养护责任。 关于张志国应交纳物业费数额确定问题，考虑到博元物业公司在从事物业服务的个别方面存在瑕疵，鉴于此，博元物业公司在物业服务方面本身也存在过错。综合以上意见，本院认为，张志国向博元物业公司交纳2017年、2018年、2019年物业费的数额为应交物业费的80%即7202.55元（14号楼3单元202室物业费应为1444.39元；14号楼3单元601室物业费应为1831.24元；13号楼2单元502室物业费应为1446.98元；13号楼4单元302室物业费应为1445.90元；S19号楼09号门市物业费应为1417.68元；S19号楼10号门市物业费应为1417元，合计金额为9003.19元）。 关于张志国应缴纳2017年、2018年、2019年三年楼道照明费数额确定问题，张志国表示每个业主楼道内单元楼楼内照明这三年都正常使用，楼道内照明处于正常状态，本院认为，小区业主委员会与博元物业公司签订的物业管理委托合同委托事项中已明确约定了物业服务范围包含“楼道内照明设备维修、更换和缴纳电费”以及楼道内电费的收费标准，在张志国这三年已享受到服务的同时，应积极履行缴纳2017年、2018年、2019年三年楼道照明费用的义务，故本院对博元物业公司要求张志国缴纳2017年、2018年、2019年三年楼道照明费用的诉请予以支持，经核算，张志国应缴纳2017年、2018年、2019年三年楼道照明费用本院确定为240元（博元物业公司未对张志国所有的S19号楼09号门市房和S19号楼10号门市房主张2017年、2018年、2019年三年楼道照明费用）。 关于张志国应缴纳2017年、2018年、2019年垃圾清运费数额确定问题，因物业管理委托合同已进行约定，每户每年24元，故张志国6套房屋垃圾清运费数额本院确定为24元X6套X3年=432元。 综上，被告张志国应向原告博元物业公司交纳2017年、2018年、2019年物业费7202.55元、楼道照明费240元、垃圾清运费432元，合计金额本院确定为7874.55元。 综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决如下： 一、被告张志国于本判决生效后立即给付原告镇赉县博元物业管理有限公司14号楼3单元302室（房屋面积66.87平方米）；14号楼3单元601室（房屋面积84.78平方米）；13号楼2单元502室（房屋面积66.99平方米）；13号楼4单元302室（房屋面积66.94平方米）；S19号楼09号门市房（房屋面积66.24平方米）；S19号楼10号门市房（房屋面积65.63平方米）2017年、2018年、2019年3年间物业费共计7202.55元、三年楼道照明费240元（S19号楼09号门市房和S19号楼10号门市房楼道照明费除外）、三年垃圾清运费432元（2017、2018年、2019年上述6套房屋），共计人民币7874.55元； 二、驳回镇赉县博元物业管理有限公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取25元，由被告张志国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审判员 樊 杰 二〇一九年十二月二十四日 书记员 张秋阳