北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14325号上诉人（原审被告）：吴陈涛，男，1986年11月19日出生。委托诉讼代理人：陈丽春。委托诉讼代理人：邱守凡，湖北省咸宁市通山县通羊镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：代云龙，男，1981年2月6日出生。委托诉讼代理人：滕召平，北京市中策律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛烨，北京市中策律师事务所律师。上诉人吴陈涛因与被上诉人代云龙房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初5085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴陈涛上诉请求：撤销一审判决，改判驳回代云龙的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院故意混淆事实，认为吴陈涛和代云龙签订《北京市存量房屋买卖及居间合同》（以下简称房屋买卖合同）后才有法院陆续查封涉案房屋，故意混淆代云龙未交付245万元定金的事实；二、一审法院适用法律错误，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，双方签订房屋买卖合同和补充协议时，涉案房屋上已存在多个法院的数个司法查封，符合合同法第五十二条第（五）项规定的无效情形，故上述合同应被认定为无效；三、即使合同有效，也应考查双方是否依约履行合同以及代云龙是否因吴陈涛违约而造成损失。2017年5月5日代云龙将245万元定金支付至美联公司账户，其未通知吴陈涛收取定金，2017年7月27日该笔定金又从美联公司账户退回至代云龙，代云龙也未通知吴陈涛，故违约方应是代云龙，吴陈涛不存在违约行为；因代云龙未向吴陈涛支付全部购房定金，故不存在房产升值的可期待利益损失，其要求吴陈涛赔偿房屋差价损失，无事实和法律依据。代云龙辩称，同意一审判决，不同意吴陈涛的上诉请求。一、双方签订房屋买卖合同时，涉案房屋上真正有效的查封仅有一个行政查封，但该查封于合同签订之后解除，故不存在吴陈涛所述在签订合同之前就存在多个查封且一直未予解封的情况。二、一审法院适用法律正确，吴陈涛和代云龙签订的房屋买卖合同属于依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有法律约束力，不因存在司法查封而无效，涉案房屋买卖合同及五份补充协议均系吴陈涛和代云龙的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。三、代云龙一直积极履行合同，尽到了善意买受人的义务，而吴陈涛恶意隐瞒交易房屋的真实情况，对代云龙的损失负有全部责任。代云龙向一审法院起诉请求：1.判令吴陈涛向代云龙支付房屋差价损失5508695元；2.判令吴陈涛承担全部诉讼费用、鉴定费用。一审法院认定事实：2016年10月8日，代云龙（乙方）与吴陈涛（甲方）以及案外人美联公司（居间方）签订了房屋买卖合同，约定由代云龙购买吴陈涛位于北京市大兴区亦庄新城×房屋（以下简称01号房屋），房屋总成交价为1400万元。房屋买卖合同第3.2条约定，买卖及居间合同签订后，乙方同意于2016年10月10日前共计向甲方支付定金100万元。第六条约定，甲乙双方应当于网签之后到房屋权属登记部门办理过户手续。甲方应当在过户当天将该房屋交付给乙方。第七条约定，甲乙双方任何一方未按本合同约定迟延履行合同义务，每逾期一日，违约方应按照本合同第三条约定的房价总款的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过三十日的，守约方有权单方面解除本合同。如甲方为守约方，则乙方应当自解除合同通知送达15日内按照累计逾期总房款的20%向卖方支付违约金，同时，由甲方退还乙方全部已付款；如乙方为守约方，则甲方应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按乙方总房款的20%向乙方支付违约金；该房屋总价款包含屋内所有装修装饰及二个产权车库（编号：248车位、249车位），卖方承诺该房屋无债权、债务纠纷，并且房屋房款由卖方本人支付开发商，属个人所有。同日，代云龙与吴陈涛签署了一份补充协议（以下简称协议一），协议一第二条第一款载明，01号房屋的房产证尚在办理中，暂时无法办理产权过户手续，以上事实双方均已知晓，为保障双方的利益及房屋交易的安全性，特此商定。其中第5项约定：双方同意上述房产的最迟过户时间以本协议签订之日起6个月为界，即最迟在2017年4月15日之前办理完过户手续。如在上述日期前因第二条的原因仍然无法办理完过户手续，乙方给予甲方15日的宽限期，在宽限期内仍无法办理完毕产权证的，双方应在友好协商的基础上处理解决，如果双方协议无果应按照本合同约定的违约条款追诉违约方责任，双方应当共同承担居间方的居间服务费；第9项约定：甲方保证该转让房产不涉及法院强制措施（如查封等），否则造成损失由甲方承担；第13项约定：在签订本合同后，如因甲方原因，乙方未取得房屋产权，则房屋价格上涨的差价由甲方承担。第15项约定：甲乙双方任何一方违背此协议任何一款或有欺诈行为者均视为违约，另一方有权解除合同，违约或欺诈方将付房款百分之贰拾的罚金给对方，且负担对方由此而引起的损失和费用。第三条第1款约定：如任意一方违反本协议的约定、拒不履行义务，应向相对方支付280万元补偿金。如甲方违约，除双倍返还定金外，甲方还应当向乙方支付上述补偿金，包括但不限于装修、搬迁等相关实际损失费用，该补偿金如不足，以实际发生的经济损失进行补偿；如乙方违约，无权要求甲方返还定金，同时应当向甲方支付上述补偿金；第2款约定，如甲乙双方确定《买卖合同》以及本补充协议无法履行的，而不能履行的原因不能归责于任意一方时,《买卖合同》以及本补充协议解除，合同当事人不承担任何相关法律责任，乙方已经实际支付甲方的购房款等款项，甲方须在双方确认无法履行合同、协议的15日内如数无息返还乙方。如超过15日的，每日按照同期银行贷款利率三倍的标准赔偿乙方。但是因《房屋买卖合同》已经成立，故居间方的居间服务费用依约支付。第3款约定，协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由各方另行协商解决或提请法院诉讼。第5款约定，作为《买卖合同》的补充协议，如本协议中相关条款和《买卖合同》不符，以本协议为准。2016年10月11日，吴陈涛向代云龙出具一份声明，声明上载明：本人吴陈涛，位于北京市大兴区亦庄新城×的房屋产权所有人，由于上述房产在办理房产证期间存在违建问题未能下发房屋产权证。现本人已将上述房屋违建部分恢复，产权证目前在办理阶段，本人承诺在2016年12月底取得产权证。如在约定日期未能取得产权证，视为本人吴陈涛违约。2016年10月12日，吴陈涛与代云龙签订一份补充协议（以下简称协议二），协议二第一条约定，定金100万元，乙方于合同签订次日向甲方支付30万元，剩余70万元于甲方取得产权证后20日内通过美联公司做资金监督，乙方将款项交至监管银行与交予甲方具有同等法律效力。第二条约定首付款600万元于甲方取得产权证后20日内通过美联公司做资金监管，乙方将款项交至监管银行与交予甲方具有同等法律效力。2016年11月11日，吴陈涛与代云龙签订一份补充协议（以下简称协议三），协议三载明：乙方代云龙购买甲方吴陈涛01号房屋，在乙方支付完甲方100万元的购房定金后由于甲方单方原因再次请求乙方向其支付购房定金5万元。经甲乙双方友好协商乙方同意再支付给甲方5万元用于甲方资金周转，但甲方在不得以任何形式向乙方提前透支房款，乙方将剩余房款及定金全部转付给美联做监管直至过户后由美联将监管的房款和定金转付给甲方。2017年4月30日，吴陈涛与代云龙签订一份补充协议（以下简称协议四），协议四第一条约定，定金280万元，乙方已向甲方支付35万元，于本协议签署后7个工作日内，乙方将剩余定金245万元汇入居间方美联账户，乙方汇入美联账户即视为甲方已收到。第二条约定首付款420万元，于甲方取得房产证后20个工作日内，乙方向甲方支付200万元，剩余220万元过户当日支付。第三条约定，购房尾款700万元，由乙方向银行贷款。第四条约定，交易房产最迟于2017年3月15日前过户给乙方，如非因乙方原因无法将交易房产过户到乙方名下，则甲方违约，乙方有权单方解除合同。第五条约定，如因前述合同解除，则甲方需在合同解除后三个工作日内将已收到甲方账户的款项全额退还乙方，并配合乙方从居间方提取在居间方监管的款项。违约责任按原《买卖合同》、《补充协议》的约定执行。第六条约定，本协议与之前签署的《买卖合同》、《补充协议》有不一致之处，以本协议为准，本协议未约定的事项以之前签署的合同文件为准。2017年5月2日，吴陈涛与代云龙签订一份补充协议（以下简称协议五），协议五载明：甲、乙双方就01号房屋签订了买卖合同，且甲方已将交易房产交乙方居住使用，由于甲方个人原因导致交易房产无法在短期内过户，则双方经协商，达成如下一致意见：一、甲方应无条件配合乙方办理相关交易房产过户的一切事宜；二、如交易房产至2017年11月2日仍无法办理过户手续，则乙方有权单方解除买卖合同；三、如非因乙方原因导致合同解除，则甲方应承担如下责任：1.赔偿乙方的装修费、设计费，该费用以乙方提供的正式单据为准；2.按解约时的市场价赔偿乙方的房屋差价，该房价应由双方认可，或共同委托第三方鉴定；3.按原签署的买卖合同中的约定承担其他违约责任。四、如双方解约后，交易房产符合上市交易条件的，乙方仍享有优先购买权（不超过原合同价1400万元）；五、如原合同继续履行，则乙方有权将交易房产过户到指定的第三人名下，甲方必须配合签署主件，变更协议及其他相关文件。届时支付方式变更为先行办理产权过户手续后付相关房款。六、本协议为原房屋买卖合同的一部分，如与原合同约定不一致，以本协议为准。2017年5月5日，代云龙向美联公司的账户汇入定金245万元。另查，01号房屋于2014年6月11日，被大兴区城市管理综合行政执法监察局查封，于2017年1月19日予以解封。2016年5月19日，湖北省通山县人民法院作出（2015）鄂通山执字第00055号执行裁定，将248号、249号两个产权车位查封。吴陈涛针对该执行裁定于2016年6月30日向湖北省通山县人民法院提出书面异议。湖北省通山县人民法院于2016年8月19日作出（2016）鄂1224执异4号执行裁定书，裁定中止对248、249号车位的执行。2016年5月19日，湖北省通山县人民法院作出（2015）鄂通山执字第00055-1号执行裁定，将01号房屋查封。吴陈涛针对该执行裁定于2016年7月15日向湖北省通山县人民法院提出书面异议。湖北省通山县人民法院于2016年8月19日作出（2016）鄂1224执异11号执行裁定书，裁定中止对01号房屋的执行。2016年5月19日，湖北省通山县人民法院作出（2015）鄂通山执字第00323-1号执行裁定，将01号房屋查封。吴陈涛针对该执行裁定于2016年7月15日向湖北省通山县人民法院提出书面异议。湖北省通山县人民法院于2016年8月19日作出（2016）鄂1224执异8号执行裁定书，裁定中止对01号房屋的执行。2016年5月19日，湖北省通山县人民法院作出（2015）鄂通山执字第00451号执行裁定，将01号房屋查封。吴陈涛针对该执行裁定于2016年7月15日向湖北省通山县人民法院提出书面异议。湖北省通山县人民法院于2016年8月19日作出（2016）鄂1224执异9号执行裁定书，裁定中止对01号房屋的执行。2016年11月3日，北京市西城区人民法院作出（2016）京0102民初24818号裁定书，将01号房屋查封。2017年2月21日，湖北省通山县人民法院作出（2017）鄂1224执33号执行裁定，将01号房屋查封。2017年9月25日，代云龙将吴陈涛起诉至北京市大兴区人民法院，要求吴陈涛继续履行买卖合同，办理房屋过户手续，给付违约金。该案案号为（2017）京0115号民初20066号。代云龙申请诉讼保全，将01号房屋查封。在（2017）京0115民初20066号案件审理过程中，代云龙变更诉讼请求，要求解除双方签订的买卖合同，吴陈涛退还定金280万元。2018年4月，代云龙将其在该案中的诉讼请求确定为解除买卖合同，退还定金35万元（原诉讼请求中另245万元，已由美联公司退还），并表示关于赔偿损失问题其将另案解决。2018年4月19日，本案经法院主持调解，代云龙与吴陈涛达成调解协议，内容包括解除双方签订的涉案房屋相关买卖合同，吴陈涛退还代云龙房屋定金35万元，诉讼费、保全费由吴陈涛负担。在调解笔录中，法院明确向双方说明，关于赔偿损失问题，因代云龙通过另案主张，故不在本案中解决。2018年3月29日，湖北省通山县人民法院作出（2018）鄂1224执保65-1和66-1执行裁定，将01号房屋两次查封。2018年5月10日，北京市西城区人民法院作出（2018）京0102执2428号执行裁定，将01号房屋查封。（2017）京0115民初20066号民事调解书生效后，吴陈涛未按约定时间退还押金，代云龙申请强制执行。北京市大兴区人民法院作出（2018）京0115执4994号执行裁定，将248、249号车位查封。湖北省通山县人民法院于2018年4月通过司法鉴定对01号房屋进行评估，估价为1918.23万元。案件在重审过程中，吴陈涛明确表示不认可湖北省通山县人民法院于2018年4月通过司法鉴定对01号房屋的评估价。经代云龙申请及法院委托，北京北方房地产咨询评估有限责任公司对01号房屋的市场价值进行评估，估价结果为2018年4月19日的市场价值19508695元。代云龙支出评估费41763元。一审法院认为，代云龙和吴陈涛签订的买卖合同及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，虽然涉案房屋在合同签订前被行政机关查封，但该查封于合同签订后的2017年1月19日解除，故应认定该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，虽然其他法院陆续对涉案房屋多次采取了查封措施，但不影响已成立的房屋买卖合同的效力。吴陈涛主张涉案房屋在签订合同时存在法院的司法查封，该合同应属无效的意见，法院不予采纳。吴陈涛主张代云龙与居间方美联公司恶意串通，损害吴陈涛利益，证据不足，法院亦不予采信。双方就涉案房屋买卖合同虽通过调解方式解除，但根据当时的客观情况，房屋存在大量查封，无法继续履行。并且代云龙起诉的事实理由是吴陈涛违反房屋买卖合同以及补充协议的约定，已构成违约。代云龙和吴陈涛于2017年5月2日签订的最后一份补充协议中，明确写明系由于吴陈涛个人原因导致交易房产无法在短期内过户，双方才签订了该补充协议。由此可见，吴陈涛已经违反了买卖合同及前两份补充协议的约定，未能如期办理过户。协议五第三条明确约定“如非因乙方原因导致合同解除，则甲方应承担如下责任：1.赔偿乙方的装修费、设计费，该费用以乙方提供的正式单据为准；2.按解约时的市场价赔偿乙方的房屋差价，该房价应由双方认可，或共同委托第三方鉴定。”根据上述约定，代云龙要求吴陈涛承担违约责任赔偿房屋差价损失，于法有据，法院予以支持，具体数额法院参照北京北方房地产咨询评估有限责任公司评估的2018年4月19日市场价值确定。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，于2019年8月判决：吴陈涛于判决生效后十日内赔偿代云龙房屋差价损失5508695元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院经审查对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2017年7月27日，美联公司向代云龙退还定金245万元。本院认为，归纳双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、房屋买卖合同及补充协议的效力如何认定；二、吴陈涛是否构成违约以及违约责任如何认定。关于争议焦点一，吴陈涛主张根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”，双方签订房屋买卖合同和补充协议时，涉案房屋上已存在多个法院的数个司法查封，符合合同法第五十二条第（五）项规定的无效情形，合同应为无效。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。本案中，代云龙与吴陈涛签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，即使签订合同时房屋上存在司法查封，房屋买卖合同及补充协议亦自成立时产生债的法律效力。另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，吴陈涛所述《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定并非效力性强制性规定。因此，代云龙与吴陈涛签订的房屋买卖合同及补充协议并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不存在合同法第五十二条规定的其他无效情形，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。关于争议焦点二，吴陈涛因个人原因导致交易房产无法在合同约定期限内办理过户，构成违约。关于吴陈涛所述代云龙未支付245万元定金，协议四明确约定：“乙方将剩余定金245万元汇入居间方美联账户，乙方汇入美联账户即视为甲方收到”，故代云龙将245万元定金转入美联公司账户，即已履行付款义务。关于违约责任的认定，协议五约定：“如非因乙方原因导致合同解除，则甲方应承担如下责任：1.赔偿乙方的装修费、设计费，该费用以乙方提供的正式单据为准；2.按解约时的市场价赔偿乙方的房屋差价，该房价应由双方认可，或共同委托第三方鉴定。”涉案房屋因存在司法查封不能及时办理过户，并导致最终双方的买卖合同予以解除，故并非系代云龙的原因导致合同解除，按协议约定，吴陈涛应按解约时的市场价赔偿代云龙房屋差价损失，鉴于双方签订的房屋买卖合同及补充协议已于2018年4月19日调解解除，一审法院参照北京北方房地产咨询评估有限责任公司评估的2018年4月19日市场价值确定房屋差价损失，该处理结果正确，本院依法予以维持。综上所述，吴陈涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50361元，由吴陈涛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 蒋春燕审 判 员 高宝钟审 判 员 陈 妍二〇一九年十二月二十三日法官助理 刘慧超书 记 员 徐方烁