广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初3674号 原告（反诉被告）：广西玉林田丰房地产有限公司，住所地：广西玉林市人民中路118号，统一社会信用代码：91450900619723843H。 法定代表人：杜朝信，公司董事长。 委托诉讼代理人：许文山，广西润庆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：玉林市第一建筑安装工程公司，住所地：广西玉林市苗园路391号，统一社会信用代码：91450900200422013T。 法定代表人：吴家让，公司总经理。 委托诉讼代理人：邓进任，广西业丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯光秋，广西业丰律师事务所实习律师。 被告（反诉第三人）：苏祖业，男，1959年3月15日出生，汉族，住广西玉林市福绵区，现羁押在玉林市看守所。 委托诉讼代理人：钟光武，广西桂金剑（福绵）律师事务所律师。 原告（反诉被告）广西玉林田丰房地产有限公司与被告（反诉原告）玉林市第一建筑安装工程公司、被告（反诉第三人）苏祖业合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广西玉林田丰房地产有限公司（以下简称田丰公司）的委托诉讼代理人许文山，被告（反诉原告）玉林市第一建筑安装工程公司（以下简称一建公司）的委托诉讼代理人邓进任、冯光秋，被告（反诉第三人）苏祖业的委托诉讼代理人钟光武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告在三个月内按照《江南康城》小区的规划设计图纸要求，全部建设好小区的各项配套设施，取得建设主管部门签发的规划验收合格的文件，并按约定出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》给商品房业主；2、判令两被告赔偿经济损失2296539.44元给原告；3、判令两被告支付违约金100万元给原告；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与两被告于2009年12月15日签订《合作开发房地产项目合同书》，约定双方共同合作开发房地产项目。合同的内容包括：“1、原告以自有的位于玉林市B0200090043号地块作为出资，不承担任何费用，采用固定回报的形式，回报总额为1820万元，按分期付款的形式，由两被告付给原告；2、两被告以投入全部资金接受原告的委托，并以原告的名义开发，办理各种证件及工程建筑和配套设施作为出资，取得该项目上除上交原告数额外的全部收益；3、本合同签订当日由两被告支付给原告履约保证金100万元，合作合同生效，合同履行完毕后，如两被告没有违约行为，此款可抵作两被告给原告的回报款，如两被告有违约行为，则作为违约金，此款不计利息；4、两被告的义务包括：（1）该项目的建设、所有公共设施包括道路硬化、围墙、绿化、管道、排污、大门值班室等等配套费用的全部投入；（2）对客户的合法权益保护、经济损失依法赔偿；（3）交付一个合格的商住小区给原告进行物业管理。5、两被告十八个月不竣工交付合格小区给原告的，两被告承担违约责任”。原告与被告苏祖业又分别于2009年12月16日、2010年5月18日和2010年8月15日签订了三份《合作开发房地产项目合同书补充协议书》，对双方的权利义务再进一步补充。在2010年8月15日签订的《合作开发房地产项目合同书补充协议书（三）》第三条中“双方同意将原合同约定合作期十八个月改为该项目领取施工许可证之日起两年内建成”。 《合作开发房地产项目合同书》及《补充协议》签订后，原告依约将土地交给两被告开发建房，已履行完毕所有义务。两被告也投入资金进行各项建设施工以及办理相应的建设手续。被告苏祖业组织施工及负责商品房的销售工作，苏祖业在2014年前后即开始对商品房进行销售，获得十分丰盈的经济回报。但两被告没有按照《合作开发房地产项目合同书》及《补充协议》的约定，按质按量完成《江南康城》小区的各项配套设施，没有依约如期将合格的小区交付给原告，也没有足额给付回报款给原告。两被告而是将销售商品房所得的收益挪用到其他的房地产项目中，至今尚欠400万元的回报款没有支付给原告，拖欠原告资金占用费2000多万元。由于两被告逾期交房给购房业主，导致覃军宇、江振涛等205户业主起诉到玉林市玉州区人民法院要求原告支付逾期交房违约金，玉林市玉州区法院也均按业主的诉请作出了生效的民事判决。原告需要支付给205户业主的逾期交房违约金以及诉讼费用总额为2296539.44元和交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》给业主。之后原告上诉至玉林市中级人民法院，玉林市中级人民法院作出驳回上诉，维持原判的二审民事判决书。现205户业主己经申请玉林市玉州区法院对原告强制执行，案件正在执行当中。两被告的严重违约行为，造成原告十分巨大的经济损失。《合作开发房地产项目合同书》及《补充协议》约定两被告须在两年内建成合格的商住小区交付给原告，但直至今，两被告仍然没有完成江南康城小区的道路、地下室、水、电、绿化等配套设施建设，小区尚未进行规划设计验收合格的工作，不能交付购房业主应得的相关证件。因此，两被告已经构成严重违约。 根据原告与两被告签订的《合作开发房地产项目合同书》及《补充协议》的约定，两被告对造成原告经济损失有依法赔偿的义务。同时，两被告逾期交房和没有完成小区配套设施、不能取得合格的规划验收文件、不能交付合格的商住小区给原告、不能交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》给业主等行为，己经构成严重违约，依法应当承担违约责任。根据《民法总则》和《合同法》等有关法律法规和司法解释的规定，两被告应当在三个月内按照《江南康城》小区的规划设计图纸要求，全部建设好小区的各项配套设施，取得建设主管部门签发的规划验收合格的文件，按约定出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》给商品房业主，并赔偿经济损失2296539.44元和支付100万元违约金给原告。因双方调解不成，原告向法院起诉。 被告一建公司辩称，1、一建公司与田丰公司于2009年12月12日签订的《合作开发房地产项目合同书》内容违法，应当无效；2、江南康城项目实际是田丰公司与苏祖业共同开发，与一建公司没有任何关系，田丰公司应返还收取其公司的220万元履约金，应驳回原告对其公司的诉请。 被告苏祖业辩称，1、2009年12月15日签订的《合作开发房地产项目合同书》合法有效，造成合作项目无法办理各种证件的主要原因是田丰公司在履行合同过程中严重违约，所造成的后果应由田丰公司承担；2、在签订合同后，田丰公司应该按合同约定偿还合作项目的地块抵押贷款，解除合作项目地块的抵押。但由于田丰公司没有解除该地块的解押手续，造成答辩人无法为建好的商品房办理按揭手续，也受制于地块的抵押权和田丰公司，答辩人在交纳了保证金后才知道，田丰公司还以同一地块与他人签订有合作协议。由于田丰公司没有解除地块的抵押，所以不能办理各种验收手续，保留对田丰公司起诉要求承担违约责任的权利；3、合同约定，其只应支付1820万元给田丰公司，但由于田丰公司在履行合同过程中，利用其处于强势地位，利用答辩人进退两难的境地，在履行合作过程中无理要求答辩人不断增加费用，至今答辩人已经支付了2147.6888万元（包括220万元保证金），对于多支付的部分，其保留起诉的权利；4、按法律规定，既然是合作项目，就应风险共担，田丰公司也应承担赔偿责任。但是田丰公司也没有赔偿，故其公司要求赔偿没有法律依据，应予以驳回。 反诉原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认《合作开发房地产项目合同书》无效；2、判令被反诉人返还220万元及资金占用利息暂计30万元给反诉人（利息的计算：以220万元为基数，从2010年1月1日起按中人民银行同期同类贷款利率计算至还清之日止）；3、本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：1、《合作开发房地产项目合同书》内容违法，应当无效。2009年12月15日，反诉人与被反诉人签订《合作开发房地产项目合同书》，约定被反诉人将自有地块及其资质出借给反诉人进行房地产开发即江南康城项目，其收取固定回报1820万元。反诉人认为，被反诉人作为房地产开发公司，将房地产开发资质出借并收取报酬行为违反国家对房地产开发建设的监管，该合同自始无效，被反诉人应返还收取反诉人的220万元履约金；2、江南康城项目实际是被反诉人与第三人共同开发，与反诉人没有任何关系，被反诉人应返还收取反诉人的220万元履约金。《合作开发房地产项目合同书》签订后，反诉人依约分别于2009年12月24日和2009年12月31日向被反诉人支付了100万元和120万元履约保证金，之后反诉人一直没有参与江南康城项目开发，也没有参与江南康城住宅销售及收益分配，江南康城项目实际是由被反诉人与第三人苏祖业共同开发，与反诉人没有任何关系，反诉人多次要求被反诉人返还220万元合同履约金，但被反诉人一直以项目未完全结束等理由推脱。为此，反诉原告向本院提出反诉。 反诉被告田丰公司辩称，1、《合作开发房地产项目合同书》具有法律效力。2、反诉人一建公司支付的第一笔款是根据合作开发合同支付的是100万的保证金，另外一笔120万元是支付的是履约金，这个是根据合同规定来支付的，且现在是两被告违约，所以这220万元不应返还，应当驳回反诉人的反诉请求。 反诉第三人苏祖业陈述称，1、其认为合作协议有效；2、若判决退回履约金和保证金应该判决退回给第三人，因为这220万元当时是其借一建公司的，后来苏祖业已经将该笔款还清给一建公司了。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年12月15日，田丰公司与一建公司、苏祖业签订的《合作开发房地产项目合同书》，三方约定合作开发田丰公司位于玉林市的地块，建设房地产项目。合同第二条约定：甲方（田丰公司，下同）以自有的位于玉林市B0200090043号地块作为出资，不承担任何费用，采用固定回报的形式，回报总额为1820万元，按分期付款的形式，由乙方（一建公司、苏祖业，下同）付给甲方；第三条约定：一建公司、苏祖业以投入全部资金接受田丰公司的委托，并以田丰公司的名义开发，办理各种证件及工程建筑和配套设施作为出资，取得该项目上除上交田丰公司数额外的全部收益；第四条乙方给甲方回报款的方式约定：1、本合同签订当日由乙方支付给甲方履约保证金100万元，合作合同生效，合同履行完毕后，如乙方没有违约行为，此款可抵作乙方给甲方的回报款，如乙方有违约行为，则作为违约金，此款不计利息；2、2009年12月25日前付120万元给甲方；3、2010年5月1日前十天付300万元给甲方；4、2010年10月1日前十天付600万元给甲方；5、2011年元旦前十天付300万元给甲方；6、2011年春节前十天付300万元给甲方；7、2011年5月1日前付清全部甲方应得的款项。第六条甲方的权利义务约定：1、甲方委托乙方以甲方的名义全权代理该项目的开发，按约定期限数额取得回报款。第七条乙方的权利义务约定：。；5、该项目的建设、所有公共设施包括道路硬化、围墙、绿化、管道、排污、大门值班室等配套费用的全部投入；。；10、对客户的合法权益保护、经济损失依法赔偿；11、交付一个合格的商住小区给原告进行物业管理。合同第八条违约责任第4款约定：乙方十八个月不竣工交付合格小区给甲方的，乙方承担违约责任。 之后，田丰公司与苏祖业于2009年12月16日签订《补充协议书》，约定由苏祖业代表一建公司再支付苏业忠180万元，此款在2009年12月31日前付80万元，2010年春节前付100万元。2010年5月18日，田丰公司与苏祖业又签订一份《补充协议书》，第二条约定：甲方原用苗园路地块抵押向银行借款，在乙方办证手续需要解押时，甲方一定要按时解押，否则造成乙方损失，由甲方赔偿。2010年8月15日，田丰公司与苏祖业又签订《合作开发房地产项目合同书补充协议书（三）》，第二条约定：乙方同意在原合同确定和补充协议的2000万元给甲方固定利益的基础上，现增加400万元固定收益给甲方，小区销售达95%左右时，乙方可分期付款给甲方，最迟在该项目的施工许可证获得后两年内付清。第三条中“双方同意将原合同约定合作期十八个月改为该项目领取施工许可证之日起两年内建成，交付合格小区给甲方管理，如有未销售出的物业，双方协商解决”。 上述合同及补充协议签订后，原告田丰公司将土地交给一建公司、苏祖业开发房地产，楼盘名为江南康城。一建公司于2009年12月25日转账支付了100万元履约保证金给田丰公司，同年12月31日又转账支付了120万元的合同履约金给田丰公司。两被告投入资金对上述地块进行建设开发。从2011年2月至2014年8月底，一建公司、苏祖业共26次支付合作履约款共1927.6888万元给田丰公司。2012年8月17日，江南康城住宅小区取得《商品房预售许可证》。从该年起，苏祖业以田丰公司的名义对外销售上述楼盘的商品房，并以田丰公司的名义与各业主签订《商品房买卖合同》，收取业主的购房款，为各业主办理购房按揭贷款手续。田丰公司提供了2012年-2013年的部分付款发票和进账单，证明其公司收到业主的购房款后，将购房款转账给楼盘项目经理部的财务主管覃坚。2014年，上述楼盘的商品房陆续交付给业主使用，但是相关配套设施一直没有得到完善。2017年，该楼盘的205户业主以田丰公司逾期交付商品房和未按合同约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》为由，分别向本院提起诉讼，请求田丰公司提供商品房验收合格证明文件、交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并按合同约定支付违约金。该批案件，经一审、二审判决，已经发生法律效力，现正处在执行阶段。两被告对田丰公司因该205户业主的诉讼造成的违约金、诉讼费、执行费损失合计2296539.44元均无异议。 本院认为，原告田丰公司与被告一建公司、苏祖业签订的《合作开发房地产项目合同书》，是双方真实意思的表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是有效合同且双方已经履行，双方均应按合同的约定全面履行合同义务。反诉原告一建公司请求确认上述合同无效，无法律依据，本院不予以支持。一建公司主张其公司没有参与项目开发，但未能提供充分证据证明，本院不予以采信。一建公司支付给田丰公司的220万元履约金是合作款，没有证据表明一建公司退出了三方合作，也没有证据表明各方已进行最终结算，故一建公司请求田丰公司返还220万元履约金并支付资金占用利息，没有事实和法律依据，本院不予以支持。 全面建好江南康城小区，取得政府部门核发的各种证书，按期交付经验收合格的商品房给业主，完善小区配套建设是一建公司和苏祖业的合同义务，但一建公司、苏祖业未能按照《商品房买卖合同》的约定，向小区业主提供商品房验收合格证明，按期交付商品房给业主，导致小区的205户业主起诉田丰公司，造成田丰公司损失2296539.44元，已构成违约，应承担违约责任。田丰公司请求判令一建公司、苏祖业赔偿上述损失合法有理，本院予以支持。《合作开发房地产项目合同书》约定，一建公司支付给田丰公司的100万元履约保证金如一建公司、苏祖业有违约行为则作为违约金，故该100万元作为违约金处理。由于该款已由田丰公司合法占有，一建公司、苏祖业无须再支付给田丰公司。虽然在本案庭审结束时，田丰公司尚未能提供土地的解押登记手续，但该楼盘已于2012年办妥《商品房预售许可证》，苏祖业也为需办理按揭贷款手续的业主办理了按揭贷款手续。基于以上事实，本院对田丰公司关于该土地已于2012年解押的主张予以采信，苏祖业关于田丰公司未对开发的土地进行解押，构成违约，造成的损失应由田丰公司承担的抗辩理由不成立，本院不予以支持。原告请求两被告在三个月内按照《江南康城》小区的规划设计图纸要求，全部建设好小区的各项配套设施，取得建设主管部门签发的规划验收合格的文件，并按约定出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》给商品房业主，没有法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告玉林市第一建筑安装工程公司和被告苏祖业共同赔偿经济损失2296539.44元给广西玉林田丰房地产有限公司； 二、驳回广西玉林田丰房地产有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告玉林市第一建筑安装工程公司的诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费33172元（原告广西玉林田丰房地产有限公司已预交），由被告玉林市第一建筑安装工程公司、苏祖业共同负担23110元，原告广西玉林田丰房地产有限公司负担10062元；反诉受理费13400元（反诉原告已预交），由反诉原告玉林市第一建筑安装工程公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  李良敏 人民陪审员  蒋 鑫 人民陪审员  陈美贞 二〇一九年十二月二十八日 书 记 员  黄承柱