湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初7183号原告（反诉被告）：段余华，女，1967年5月30日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托代理人：陈习林，湖北瀛楚律师事务所律师。被告（反诉原告）：魏洪敢，男，1977年5月8日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托代理人：周勇刚，湖北伟宸律师事务所律师。委托代理人：彭帆晴，湖北兆信律师事务所律师。原告段余华（反诉被告）与魏洪敢（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案。2019年7月22日,案件由审判员陈杰移交至审判员夏汉军审理。2019年9月5日，本案依法由审判员夏汉军担任审判长，与人民陪审员邹凤玲、魏巍组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告段余华及其委托代理人陈习林，被告魏洪敢的委托代理人周勇刚、彭帆晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段余华向本院提出诉讼请求：1、判决魏洪敢向段余华支付2017年8月25日至2017年9月30日一个月零六天的租金282526.67元；2、判决魏洪敢向段余华支付2017年10月1日至2018年6月30日计三个季度的房屋租金618811.33元；3、判决魏洪敢向段余华支付租金占用费182801.04元（按照年利率6%计算，暂计算至2018年12月10日；4、判决本案诉讼费用由被告承担。庭审中，段余华以魏洪敢2012年3月20日强行进场营业直至2012年8月25日，共5个月零五天为由，主张该期间租金218818.67元，收益153181.33元。事实与理由：段余华与中冶南方工程技术有限公司（下称中冶南方公司）签订《武汉市房屋租赁合同》，约定将中冶南方公司位于武汉市武昌区徐东大街388号，面积为1270平方米的房屋出租给段余华，起租时间为2010年12月1日。2012年5月20日，段余华将案涉房屋转租给魏洪敢，转租租金为每月72000元，押金7万元，魏洪敢愿意每年在72000元租金基础上上调5%。自2017年8月10日开始，魏洪敢不再向段余华支付租金，现段余华以魏洪敢违反合同约定为由请求判如所请。魏洪敢辩称：被告在2017年8月26日至2017年9月30日期间确实没有支付涉案房屋的使用费，关于该使用费的计算标准应当参照段余华与中冶南方公司约定的租金标准支付；其次，原告主张2012年3月20日至2012年8月25日期间的租金，此主张没有事实和法律依据，且超出诉讼时效；其三，段余华已经通过转租产生的租金差价获取收益，不应再另行主张收益，因为原、被告之间不存在合伙经营关系；其四，段余华主张合伙或合作收益与房屋租赁关系并非一个法律关系；其五，段余华、魏洪敢转租合同到期日为2017年5月25日，到期日之后段余华与房屋所有权人中冶南方公司已经不存在房屋租赁关系，中冶南方公司也没有认可2017年5月25日之后的转租。段余华与中冶南方公司的不定期租赁关系解除日期是2017年9月30日，2017年9月30日后由魏洪敢直接向房屋所有人交付房屋占用费。魏洪敢反诉请求判令段余华退还房屋租赁押金7万元，并承担本诉及反诉的诉讼费用。段余华针对反诉辩称：确实收到7万元，但并未明确是押金，该款在实际履行中未折抵租金。段余华针对本诉提供如下证据：1、2010年10月12日中冶南方公司与段余华签订的《武汉市房屋租赁合同》及其补充合同，证明中冶南方公司与段余华就涉案房屋存在租赁关系；2、2012年5月20日段余华与魏洪敢签订的《房屋租赁合同》，证明段余华与魏洪敢就涉案房屋存在转租关系；3、2013年9月17日段余华与魏洪敢签订的《协议书》，证明段余华与魏洪敢对违约责任的约定；4、2013年9月25日“刘香堂、段余华与老乡长、魏洪敢”签订的《股权协议书》、《承诺书》、《合作协议书》，证明段余华与魏洪敢之间关于转租权利义务的约定；5、2013年10月9日武汉钢铁设计研究总院（下称钢铁设计院）与武汉市武昌区民俗老乡长菜馆（下称老乡长菜馆）签订的《房屋（门面）租赁合同》，证明经中冶南方公司授权，钢铁设计院与段余华签订了房屋租赁合同，并加盖有老乡长菜馆公章；6、2015年12月9日钢铁设计院与老乡长菜馆签订的《房屋（门面）租赁合同》，证明经中冶南方公司授权，钢铁设计院与段余华签订了房屋租赁合同，并加盖有老乡长菜馆公章；7、武汉市武昌区人民法院2018年5月28日作出的（2017）鄂0106民初5674号民事判决书及武汉市中级人民法院2018年9月20日作出的（2018）鄂01民终7633号民事判决书，证明涉案房屋租赁中的有关事实情况；8、武昌区人民政府水果湖街道办事处2017年11月6日出具的《情况说明》，证明涉案房屋租赁给段余华使用是为了照顾其特殊家庭；9、武昌区水果湖街新建社区居委会2018年5月8日出具的《贫困证明》及刘之锋、段余华的再就业优惠证、刘志伟的残疾人证，证明段余华家庭困难；10、2017年5月10日魏洪敢的转账记录及魏洪敢与刘之锋之间的借记卡明细清单，证明段余华与魏洪敢之间存在真实的法律关系及魏洪敢向段余华交付租金的情况。段余华针对反诉未提交证据。魏洪敢针对本诉、反诉一并提交如下证据：1、2012年5月20日段余华与魏洪敢签订的《房屋租赁合同》（同段余华证据2）及段余华出具的押金收条，证明魏洪敢与段余华之间存在房屋转租关系，段余华收取了魏洪敢交付的7万元押金，该租赁合同约定租赁时间为2012年5月26日至2017年5月25日；2、2012年8月1日签署的《协议书》，证明段余华负有与中冶南方公司续签租赁合同的义务；3、2012年5月20日段余华出具的收条，载明“今收魏洪敢房租费壹拾肆万肆仟元（时间两个月2012年5月26日-8月25日），证明魏洪敢严格按照合同约定从2012年5月26日起交付了第一季度租金（合同约定免租期1个月）；4、2017年5月10日的银行转账单，证明在转租合同即将到期时，魏洪敢向段余华一次性预先支付了3个月的租金296970元；5、武汉市武昌区人民法院2018年5月28日作出的（2017）鄂0106民初5674号民事判决书及武汉市中级人民法院2018年9月20日作出的（2018）鄂01民终7633号民事判决书，证明自2017年10月1日起段余华无权就涉案房屋收取转租费用。本院组织原、被告进行了证据交换和质证。魏洪敢对段余华提交的证据2认为与自己手持版本有区别、对段余华提交的证据4的真实性表示质疑；段余华对魏洪敢提交的证据3表示实际履行中没有收到该款项。对上述证据的真实性、合法性及证据之间、证据和案件事实之间的关联性，本院将根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六的规定，结合庭审调查及双方庭审陈述，进行综合分析认定。经审理查明：武汉市武昌区徐东大街338号房屋所有权人为中冶南方公司。2010年10月12日，中冶南方公司与段余华签订《武汉市房屋租赁合同》及《补充合同》。约定段余华租赁武汉市武昌区徐东大街338号、面积1270平方米的房屋（涉案房屋）经营餐饮，租赁期限自2010年10月1日起至2013年9月30日止，月租金42352元，押金50000元，若续租，租金在原基础上上涨5%。原老乡长菜馆系个体工商户，经营者为魏洪敢。2012年5月20日，段余华与魏洪敢签订《房屋租赁合同》，约定段余华将上述房屋转租给魏洪敢作为酒店餐饮经营使用，期限为2012年5月26日至2017年5月25日止，月租金72000元，押金70000元。2013年9月17日，段余华与魏洪敢签订《协议书》，约定中冶南方公司每年对段余华租金涨多少，魏洪敢交付段余华的租金就涨多少；2013年10月9日，钢铁设计院接受中冶南方公司的委托，与段余华、老乡长菜馆签订《房屋（门面）租赁合同》，约定段余华、老乡长菜馆续租涉案房屋，期限自2013年10月1日起至2014年9月30日止，抵押金60000元，月租金50800元，按季度支付，先付后用；2014年10月1日至2015年12月31日，中冶南方公司及钢铁设计院虽未与段余华签订《房屋租赁合同》，但老乡长菜馆仍使用涉案房屋，同时通过段余华向中冶南方公司缴纳租金。2015年12月9日，钢铁设计院与段余华、老乡长菜馆再次就涉案房屋签订《房屋（门面）租赁合同》，约定租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31止，抵押金60000元，月租金53340元，按季度支付。合同签订后，约定押金由段余华交纳，房屋由老乡长菜馆继续使用。此后中冶南方公司、段余华、老乡长菜馆均未续签合同，但老乡长菜馆仍使用涉案房屋。段余华亦按月租金53340元的标准，向钢铁设计院支付自2017年1月4日至2017年9月30日期间的房屋租金共计480060元。2017年7月8日，中冶南方公司因房屋租赁纠纷，向本院提起诉讼｛案号（2017）鄂0106民初5674号｝，请求判令段余华、刘之锋（段余华之夫）、老乡长菜馆腾退涉案房屋并支付延迟腾退期间的损失。该案判决后，中冶南方公司提起上诉，2018年9月20日，武汉市中级人法院作出终审生效判决｛（2018）鄂01民终7633号｝，该生效判决中认定以下事实：1、2018年1月30日，经魏洪敢申请，老乡长菜馆被登记注销。2、中冶南方公司及魏洪敢均认可魏洪敢于2018年6月30日向中冶南方公司发出书面通知，告知中冶南方公司涉案房屋已实际由段余华管控，魏洪敢已取回相关设施设备。该生效判决书同时确认中冶南方公司及钢铁设计院分别与段余华、老乡长菜馆之间形成的不定期租赁合同关系至2017年9月30日止，同时判令2017年10月1日至2018年6月30日期间的房屋占用费480060元（53340元×9个月）由实际占用人魏洪敢向中冶南方公司支付。另查明：魏洪敢最后向段余华交付租金的时间为2017年5月10日，交付金额296970元，系2017年5月26日至8月25日期间租金，给付标准每月98990元。2019年4月15日，段余华以魏洪敢欠付其租金为由向法院提起诉讼，庭审中明确其诉请及金额及计算方式：1、魏洪敢向段余华支付2012年3月20日至2012年8月25日期间的房屋租金372000元。对此段余华认为对魏洪敢的转租合同签订时间为2012年5月20日，但魏洪敢实际进场经营时间是2012年3月20日，该期限内，魏洪敢应按合同约定向段余华支付租金，即按每月72000元的标准计付5个月零5天，为372000元；2、魏洪敢向段余华支付2017年8月26日至2017年9月30日期间的房屋租金118788元。对此段余华认为魏洪敢至2017年8月25日后未再向段余华交付租金，武汉市中级人民生效文书确认中冶南方公司收取房屋租金直至2017年9月30日止，在该不定期租赁期限内，魏洪敢应按合同约定向段余华支付租金，即按每月98990元的标准计付1个月零6天，为118788元；3、魏洪敢向段余华支付2017年10月1日至2018年6月30日期间的房屋租金410850元。对此段余华主张武汉市中级人民法院生效文书确认魏洪敢应向中冶南方公司支付自2017年10月1日至2018年6月30日期间的房屋占用费，据此能够得出段余华与魏洪敢之间就涉案房屋的不定期租赁关系终止日期为2018年6月30日的结论，故此期间魏洪敢仍应向段余华按照转租标准支付410850元租金（转租合同约定的租金标准计算9个月为890910元，扣减应付中冶南方公司的480060元）；4、魏洪敢就上述金额向原告支付资金占用费。以最高院关于民间借贷利率的司法解释中规定的6%为标准给付。本案争议的焦点一、魏洪敢是否应当向段余华支付2012年3月20日至2012年8月25日期间的房屋租金372000元。段余华主张魏洪敢实际进场的时间是2012年3月20日，租金交付起算时间是2012年8月26日。魏洪敢辩称段余华该主张没有事实和法律依据，且已经超过诉讼时效。段余华、魏洪敢为支持自己主张均提交了2012年5月20日双方签订的《房屋租赁合同》。段余华提交的合同版本中第二条约定“租赁期年，伍年。2012年5月26日至2017年5月25日止，在本合同签订之日起（段余华）给（魏洪敢）30天的装修时间”。在该条与下一条之间空白处段余华手写如下内容“注：魏洪敢2012年3月20日交押金柒万元，强行进该酒店营业）”，并在手写文字上捺有手印（段余华庭审中陈述该手写内容及手印是自己当着魏洪敢面加上的）。魏洪敢提交的合同中则无此手写内容及手印。魏洪敢还提交了2012年5月20日段余华出具的收条，证明魏洪敢按照合同约定从2012年5月26日起开始交付租金。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，段余华以自己持有的《房屋租赁合同》主张魏洪敢入场时间为2012年3月20日，但该合同中能够证明魏洪敢2012年3月20日进场的内容系段余华本人手写，且该手写内容在魏洪敢持有的合同中没有出现，除此之外，段余华再无其他证据证明其主张；此外，魏洪敢持有的证据能够证明魏洪敢首次租金的交付时间为2012年5月26日，符合合同约定，段余华虽然认可该收条的真实性，但否认收到款项，但因无证据证明其反驳意见，本院不予支持；最后，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定”、第一百三十六条规定：“下列诉讼时效期间为一年：……（三）延付或拒付租金的……”。本案中，段余华在2012年5月20日与魏洪敢签订《房屋租赁合同》，后期履行中，双方又先后签订了《协议书》、《股权协议书》、《承诺书》、《合作协议书》，此期间均未主张过魏洪敢欠付租金事宜直至本次起诉前，即使事实如段余华所述，亦因该主张超出《中华人民共和国民事诉讼法》规定的诉讼时效期间而没有胜诉权利。二、魏洪敢是否应向段余华支付2017年8月26日至2017年9月30日期间的房屋租金。武汉市中级人民法院作出的（2018）鄂01民终7633号生效民事判决书确认“中冶南方公司及武汉钢铁设计研究总院有限公司分别与段余华、武汉市武昌区民俗老乡长菜馆签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。合同履行期限届满后，虽未续签租赁合同，但中冶南方公司仍收取了房屋租金直至2017年9月30日止，故中冶南方公司与段余华、武汉市武昌区民俗老乡长菜馆之间已形成不定期租赁合同关系”。该生效文书确认段余华在此期间与中冶南方公司存在不定期租赁关系，以此推论该期间段余华与魏洪敢之间的转租关系符合法律规定、合法有效，魏洪敢应按转租合同约定标准向段余华向支付一个月零六天租金。对该期间欠付的租金，魏洪敢在庭审中也予以认可，只是认为租金的给付标准应以中冶南方公司与段余华约定的标准按每月53340元支付。对魏洪敢在该期间向段余华支付租金的标准，本院认为，段余华与魏洪敢作出过“中冶南方公司每年租金（对段余华）涨多少，魏洪敢租金（对段余华）就涨多少”的书面约定，该约定系双方真实意思表示，从魏洪敢提交的2017年5月10日其向段余华交付租金的凭据显示，双方在实际履行中租金交付标准呈逐渐上调，书面合同履行期满后魏洪敢向段余华交付的租金标准为每月98990元。综上，2017年8月26日至9月30日不定期租赁期间，魏洪敢应向段余华支付租金118788元（98990元ｘ1个月+98990元/30天ｘ6天）。三、魏洪敢是否应向段余华支付2017年10月1日至2018年6月30日期间的房屋租金。武汉市中级人民作出的（2018）鄂01民终7633号生效民事判决书确认中冶南方公司与段余华、老乡长菜馆之间的租赁关系至2017年9月30日止。判决段余华、魏洪敢腾退涉案房屋，并由房屋实际使用人魏洪敢支付2017年10月1日至2018年6月30日期间的房屋占用费。该判项内容已经明确表明不论是段余华还是魏洪敢在2017年9月30日后占有使用涉案房屋均无事实及法律依据，段余华在本案中主张2017年10月1日至2018年6月30日期间内仍与魏洪敢存在转租关系并主张转租租金本院不予支持。四、魏洪敢是否应向段余华支付资金占用费。庭审中，段余华主张魏洪敢按照迟延履行的时间及欠付资金按年6%的标准给付资金占用费。本院认为，《房屋租赁合同》第二条约定魏洪敢应按季度交纳租金，魏洪敢亦在庭审中认可欠付段余华2017年8月26日至9月30日期间的租金，段余华因该期间魏洪敢未支付租金而主张魏洪敢以118788元以为基数，于2017年10月1日起至款项各付之日止的按年6%标准支付资金占用费，本院予以准许。五、段余华是否应当返还魏洪敢7万元押金。《房屋租赁合同》第二条约定魏洪敢应交押金7万元。合同虽对押金返还条件和时间无约定。但从段余华收取该7万元押金的性质分析，该款是为了避免魏洪敢不按时缴纳租金、损害房间物品等情况而收取的保证金。在租赁合同终止，魏洪敢无欠付租金且案涉房屋无其他损失等违约行为发生时，段余华应当退还该7万元押金。鉴于魏洪敢目前仍欠付段余华2017年8月26日至2017年9月30日期间的房屋租金，致使押金退还条件尚未成就，故反诉费1550元由魏洪敢承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十四条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条规定，判决如下：一、魏洪敢于本判决生效之日起十日内，向段余华支付2017年8月26日至9月30日期间租金118788元；二、魏洪敢于本判决生效之日起十日内，向段余华支付资金占用费，以118788元为基数，自2017年10月1日起至118788元支付完毕之日止，按年6%标准计付；三、段余华于本判决生效之日起十日内，向魏洪敢返还租房押金7万元；四、驳回段余华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费12816元，经审批予以免交，案件反诉受理费1550元由魏洪敢承担。（此款魏洪敢已垫付，段余华连同应支付的押金一并支付未洪敢）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  夏汉军审 判 员  魏 巍人民陪审员  邹凤玲二〇一九年十二月十日书 记 员  陈欢欢