安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终4870号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张立强，男，1989年12月6日出生，汉族，住安徽省颍上县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：丁俊，男，1975年2月27日出生，汉族，住安徽省金寨县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐其芬，女，1977年8月8日出生，汉族，住安徽省金寨县。 上诉人张立强因与被上诉人丁俊、徐其芬确认合同无效纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初4796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张立强上诉请求：撤销一审判决第一项，改判丁俊、俆其芬偿还张立强缴纳的物业费3590元，并赔偿损失（以总房价646000元为基数，按每日千分之一自2018年5月29日起计算至清偿完毕之日止）；并由其承担本案全部诉讼费用。事实和理由：虽然张立强与丁俊、俆其芬就涉案房屋的交付、验收时间进行约定，但丁俊、俆其芬已自完成过户登记之日，即2018年5月7日将涉案房屋实际交付张立强；张立强系迫于物业公司的压力才代为缴纳物业费；丁俊、俆其芬隐瞒欠付物业费的事实，应当承担相应的违约责任；一审法院适用法律错误。 丁俊、俆其芬辩称，丁俊、俆其芬帮助张立强贷款，双方约定由张立强承担物业费，丁俊、俆其芬并未隐瞒物业费。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 张立强向一审法院起诉请求：丁俊、徐其芬偿还张立强代缴物业费计3590元，并自2018年5月29日起按每天总房价646000元的千分之一计算赔偿金至清偿完毕之日止；由丁俊、徐其芬承担本案诉讼费用。 丁俊、徐其芬向一审法院反诉请求：张立强自2018年5月29日起，按照未付房款480000元的日千分之一支付违约金至2018年9月5日;赔偿丁俊、徐其芬因此案造成的车旅费、误工费、律师费等经济损失；并自立案之日即2019年5月28日起赔偿丁俊、徐其芬精神损失费，以总房款646000元的日千分之一至侵害结束；反诉费用由张立强承担。 一审法院认定事实：2018年3月12日，丁俊、徐其芬（甲方、卖方）张立强（乙方、买方）与签订《不动产买卖合同》，约定：乙方自愿将其座落在阜阳市经济技术开发区世纪家园东区16#楼015mhu0604号不动产（建筑面积为88.89平方米）出售给乙方，成交价格为646000元；乙方通过银行贷款480000元，2018年4月30日前支付首付款（包含定金)166000元托管到房产局指定资金监管账户，同时办理不动产网签、资金监管、缴税转移登记。贷款的部分由银行转账到资金监管账戶；甲方应在不动产交接期满前结清该不动产的相关费用；在甲方收到所有房款后3日内，由甲方将上述不动产正式交付乙方；如因乙方的原因（税务局、房产局、银行以及不可抗力的原因除外），甲方不能在规定的时间内收到全部房款，视为乙方违约，乙方向甲方支付剩余房款千分之一的违约金至甲方收到全部房款当日。2018年4月12日，双方又签订《存量房买卖合同》，对房屋基本情况、房屋总价款及付款方式基本与上述合同约定一致。并约定，甲方于2018年7月10日前腾空该存量房，并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到确认通知之日起10日内对存量房及其装饰、设备情况进行查验；物业管理、水、电、气等其他费用，在交付之前未支付的由甲方承担，交付后所产生的费用由乙方承担。张立强于2018年4月12日前通过资金监管机构支付了166000元首付款，余款480000元以银行按揭贷款的方式于2018年9月5日通过资金监管机构支付给徐其芬、丁俊。 张立强于2018年5月对涉案房屋进行装修，在其装修过程中因该房屋欠付物业费用及没有办理用电入网手续并使用公共照明，该小区物业公司采取了断电措施，后张立强与丁俊就交纳物业费用交涉无果，于2018年5月29日交纳了2010年7月30日至2018年7月30日期间所欠物业费用3590元。张立强对涉案房屋进行装修时并未到合同约定的房屋交付时间及房屋条件。丁俊对张立强的装修行为开始并不知情，在张立强就物业费用与其进行沟通时得知张立强已经对房屋进行装修，但当时并未表示反对或提出异议。 一审法院认为，涉案《不动产买卖合同》及《存量房买卖合同》合法有效。该两份合同约定，涉案房屋物业费在交付前由丁俊、徐其芬承担，交付后由张立强承担。其中《不动产买卖合同》约定，在丁俊、徐其芬收到所有房款后3日内，将涉案不动产交付给张立强；《存量房买卖合同》约定，丁俊、徐其芬于2018年7月10前腾空该存量房，并通知张立强进行验收。张立强于2018年5月即开始对房屋进行装修，其装修时并未达到合同约定的交付时间和条件，而张立强在未正式交付房屋时补交了本应由丁俊、徐其芬交纳的物业费用实际是为其装修需要，故张立强交纳物业费用的行为并不是丁俊、徐其芬违约造成，而是为其需要自愿交纳，且丁俊、徐其芬对张立强交纳该物业费用的行为也并提出异议，故双方实际履行行为应视为对合同内容的变更；合同约定，若发生与该不动产的纠纷或是债权债务、司法、诉讼等概由甲方负责清理并承担民事责任，排除妨碍，因此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，赔偿金额按总房价的千分之一每天计算，从纠纷当日起计算至纠纷终结。该约定意为“他人”若发生与该不动产的纠纷或是债权债务等，因此给房屋买受人造成的损失应由出卖人承担赔偿责任，并不是指房屋买卖合同的相对人。故对张立强的诉讼请求不予支持；涉案两份合同对于付款方式均约定，余下购房款以银行按揭贷款的方式支付，贷款的部分由银行转帐到房产局指定的资金监管帐户。双方在合同中并未有关于剩余房款支付时间的约定，即贷款部分应以自银行发放贷款至资金监管帐户时为支付条件，按合同约定张立强并不存在逾期支付购房款的违约行为，且丁俊、徐其芬并未委托律师，其二人主张的其他损失没有法律依据，故对丁俊、徐其芬的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、驳回张立强的诉讼请求；二、驳回丁俊、俆其芬的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由张立强负担。反诉费1310元，减半收取655元，由丁俊、俆其芬承担。 在二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：丁俊、俆其芬在履行涉案房屋买卖合同中是否存在违约行为，应否承担相应的责任。 涉案合同约定，房屋物业费在交付前由丁俊、徐其芬承担，交付后由张立强承担。张立强于合同约定的交付日期之前即开始对房屋进行装修，并为此自愿支付了丁俊、徐其芬所欠的物业费。丁俊、俆其芬虽不存在违反合同约定的行为，但基于公平原则，对张立强代为缴纳的物业费应予返还。丁俊、徐其芬主张双方对丁俊、徐其芬欠付的物业费约定由张立强负担，但没有提供充分、有效的证据予以证明，本院不予采信。张立强主张的其他损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，张立强的部分上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初4796号民事判决第二项及诉讼费用负担部分，即：驳回丁俊、俆其芬的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由张立强负担。反诉费1310元，减半收取655元，由丁俊、俆其芬承担； 二、撤销安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初4796号民事判决第一项； 三、丁俊、俆其芬返还张立强代缴的物业费3590元； 四、驳回张立强的其他诉讼请求。 二审案件受理费50元，由上诉人张立强，被上诉人丁俊、俆其芬分别负担25元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 罗亚敏 审判员 刘 伟 二〇一九年十二月十八日 法官助理于飞虎 书记员王京阳 附：（2019）皖12民终4870号民事判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。