湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13009号上诉人（原审原告）：张南宁，男，1968年4月15日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：夏冰清，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南恒东房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区岳麓大道369号岳麓易号嘉园办公楼902房。法定代表人：王淑娟。上诉人张南宁因与被上诉人湖南恒东房地产开发有限公司（以下简称恒东房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初4960号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张南宁上诉请求：1.撤销（2018）湘0104民初4960号民事判决；2.改判被上诉人赔偿上诉人因房屋质量问题不能入住造成的损失37410元（其中租金损失1200元/月*29=34800元；物业管理费90元/月*29=2610元；暂计算至2018年6月，实际支付至修缮之日止）；3.判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：由于涉案房屋入户门顶下水管一直漏水，上诉人2016年9月12日在交接单上予以批注，并要求被上诉人尽快维修，但被上诉人一直未履行修缮义务。2016年11月5日，上诉人再次向物业报修，但被上诉人仍未对房屋进行修缮，致使房屋一直无法使用，给上诉人造成了一定的经济损失。在一审期间，被上诉人对房屋进行了简单维修，但至今仍然没有维修好。一审法院认定上诉人自身存在相应的过错是错误的。恒东房地产公司在二审中未答辩。张南宁向一审法院起诉请求：1、判令恒东房地产公司履行合同约定的房屋保修义务；2、判令恒东房地产公司赔偿张南宁损失37410元（其中租金损失1200元／月×29=34800元；物业管理费90元／月×29=2610元；从2016年2月1日起暂计算至2018年6月，之后的计算至实际修缮之日止）；3、判令恒东房地产公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月30日，张南宁与恒东房地产公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号ＸＸ1500923316）及补充协议，约定张南宁购买恒东房地产公司开发的位于长沙市岳麓区房屋。约定交易的建筑面积为45.19平方米，房屋用途为办公。该合同第十条约定:“出卖人应当在2016年1月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。”合同第十六条约定：“在商品房保修范围内和保修期限内因房屋建筑本身发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失……。”2016年9月12日，恒东房地产公司与张南宁办理了房屋交付手续，同时张南宁在《接管签收单》上反馈进门的入户门顶上水管漏水。2016年11月5日，张南宁再次向物业公司报修房屋漏水问题。2018年6月5日，物业公司派工作人员对漏水地方进行查看，并进行了一定处理。至2018年8月26日，房屋漏水问题仍存在，且漏水水滴速度较快。张南宁于2017年7月15日就案涉房屋向湖南正龙物业管理有限公司支付物业管理费1084.8元（从2016年9月1日起至2017年8月31日止），于2018年8月26日缴纳了物业管理费1084.8元（从2017年9月1日至2018年8月31日止）。一审法院认为，张南宁与恒东房地产公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立且生效。现张南宁举证证明了涉案房屋存在漏水问题，恒东房地产公司应按照合同约定对涉案房屋履行修复义务，故张南宁诉请恒东房地产公司对房屋漏水问题履行合同约定的保修义务，一审法院予以支持。本案双方争议的焦点在于恒东房地产公司是否应对张南宁的损失承担赔偿责任的问题。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第十六条的约定，出卖人拒绝整修或者在合理的时间内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，张南宁自从2016年9月份即开始向物业公司反映了房屋漏水的问题，但该漏水问题至今仍未解决，恒东房地产公司存在怠于履行整修义务的行为，因此，对于张南宁房屋因漏水造成的损失，恒东房地产公司应当负相应的赔偿责任。同时，上述合同条款也约定了在恒东房地产公司怠于履行整修时，买受人可以自行或者委托他人整修，以避免损失的扩大，但本案张南宁亦未采取适当措施减少损失的扩大，其自身存在相应的过错。因此，一审法院在综合考虑房屋的使用性质及同地段租金标准大概情况，张南宁、恒东房地产公司双方在履行合同过程中对损失发生的过错大小，从公平原则和诚实信用原则出发，酌情确定恒东房地产公司赔偿张南宁至其整修义务履行完毕之日止的损失共计15000元，对于超过该数额的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十九之规定，一审法院判决如下：一、限湖南恒东房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内对张南宁所购位于长沙市岳麓区房屋的漏水问题履行修复义务；二、限湖南恒东房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向张南宁一次性支付损失赔偿款15000元；三、驳回原告张南宁其他诉讼请求。如果恒东房地产公司未按本判决指定的期间履行保修义务的，则应从未履行上述义务之次日起至实际履行完毕之日止按每日50元的标准向张南宁支付迟延履行金；一审案件受理费减半收取368元，由张南宁与湖南恒东房地产开发有限公司各负担184元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查明，涉案房屋在二审期间仍然存在漏水问题。本院认为，本案的争议焦点为：恒东房地产公司对因涉案房屋漏水给张南宁造成的损失应承担多少赔偿数额。本院认为，双方当事人在签订的《长沙市商品房买卖合同》中明确约定，如出卖人拒绝整修或者在合理的时间内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。据此，上诉人从2016年9月发现房屋漏水后，在明知被上诉人未妥善解决问题时，应当采取积极有效措施防止损失的进一步扩大，一审法院以上诉人未采取适当措施减少损失的扩大，从而认定上诉人存在相应的过错，符合法律规定。对于被上诉人应当承担的赔偿数额问题，一审法院根据过错大小，从公平原则和诚信原则出发，酌情确定被上诉人的赔偿损失15000元，符合法律规定，并无不当。综上所述，张南宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费368元，由上诉人张南宁负担。本判决为终审判决。审判长 何 鑫审判员 戴 静审判员 叶子龙二〇一九年十二月五日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。