北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14816号上诉人（原审原告）：北京华方投资有限公司，住所地北京市西城区木樨地北里甲4号楼。法定代表人：王战荣，董事长。委托诉讼代理人：王中伟，北京市晨野律师事务所律师。委托诉讼代理人：王博，北京市义博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国五金交电化工公司，住所地北京市西城区复兴门内大街45号。法定代表人：梁键，总经理。委托诉讼代理人：陆献宁，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京华方投资有限公司（以下简称华方公司）因与被上诉人中国五金交电化工公司（以下简称五金交化公司）所有权确认纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初21250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华方公司的委托诉讼代理人王中伟、被上诉人五金交化公司的委托诉讼代理人陆献宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华方公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定《固定资产转移单》不能证明讼争房屋所有权转移错误。根据北京市政府关于商业服务网点的历年政策文件，新建的商业、服务业网点用房（以下简称配套商店），其产权原则上归商业、服务业单位所有，由区、县主管部门统一管理和使用。鉴于上述行政规定已明确产权移交，五金交化公司与北京市西城区商业网点规划管理处（以下简称西城商业网点管理处）签订《固定资产转移单》，因此固定资产移交当然包括所有权移交。行政规定已对权利义务予以明确，无须在《固定资产转移单》上另行约定权利义务。二、一审判决认定《固定资产转移单》没有所有权移交的意思表示错误。是否主张过权利不能作为认定权利是否存在依据，办理所有权转移登记权利没有诉讼时效限制，华方公司有权随时提出主张。《固定资产转移单》形成时间距今较长、经办人员均不在职，对西城商业网点管理处是否主张过转移登记亦无法确定。五金交化公司辩称，同意一审判决，坚持一审答辩意见，不同意华方公司的上诉请求和理由。《固定资产转移单》应属行政协议而非民事合同。即使认定为民事合同，也因缺少必备要素而未能成立。讼争房屋的物权并未完成变动，不存在确权问题。讼争房屋来源于原商务部与其他单位的合建，后将产权转移登记至其名下。根据相关政策，其应被认定为商业服务业主体；故其作为政策规定的商业服务业企业，不应协助华方公司转移登记；讼争房屋所在的整块土地已被查封，无法办理讼争房屋的转移登记手续。华方公司向一审法院起诉请求：1．判令北京市西城区灵境胡同1、3号楼幢号1楼梯伸缩缝以西三个单元地上一层房屋所有权归华方公司所有；2．判令五金交化公司协助华方公司将上述房屋的所有权转移登记至华方公司名下；3．本案诉讼费由五金交化公司承担。一审法院认定事实：讼争房屋为北京市西城区灵境胡同1、3号楼幢号1楼梯伸缩缝以西三个单元地上一层房屋，登记的原房屋所有权人为中华人民共和国商业部，登记日期为1988年12月29日。后讼争房屋划归五金交化公司所有，登记日期为1994年7月1日。1991年2月21日，西城商业网点管理处与五金交化公司签有《固定资产转移单》，由五金交化公司将讼争房屋转移给西城商业网点管理处，此后，讼争房屋由该管理处实际控制使用，双方未办理房屋所有权转移登记手续。1998年8月20日，中共北京市西城区委员会、北京市西城区人民政府作出《关于建立区属商贸系统国有资产营运体系的决定》（西发［1998］15号），将西城商业网点管理处的国有资产经营权及集体资产代管权移交给北京华方投资经营公司，北京华方投资经营公司作为国有资产投资企业，享有所持上述划入企业的国有资产的产权。2006年12月21日，北京华方投资经营公司名称变更为北京市华方投资有限公司。一审法院认为，本案中，讼争房屋所有权登记在五金交化公司名下，虽签有《固定资产移转单》，但移转单形式及内容简单，其上对双方的权利义务均没有载明，没有说明将讼争房屋所有权移转给西城商业网点管理处，华方公司未能提交具有证明力的证据证明其对讼争房屋享有所有权，华方公司对此负有举证证明的责任，其举证不能应承担相应的不利后果，法院对其主张不予采信。且在移转单签订后的二十多年间，西城商业网点管理处及华方公司亦未向五金交化公司主张进行讼争房屋所有权转移登记，若在签订《固定资产移转单》时双方有进行所有权转移的意思表示，应及时履行，长期未作主张亦不符合常理。据此，根据《中华人民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条之规定，一审法院于2019年10判决：驳回北京华方投资有限公司的全部诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。经审核，本院对一审法院查明的上述予以确认。二审另查明：本案涉及的商业网点管理政策及与本案相关内容为：1.1981年8月6日起施行的京政发[1981]108号《北京市人民政府关于加强商业、服务业网点建设的若干规定》（以下简称1981年108号文），“一、新建居民区和新建工矿区的职工住宅区时，对建设地区和居民区的商业、服务业网点，要按照住宅百分之七的建筑面积同时进行规划和施工。二、各单位建设住宅，都要根据所在地区商业、服务业网点的状况和群众需要，拨出百分之五至七的建筑面积作为商业、服务业用房。凡底层适宜建网点的要在底层建；底层不适合建的，由建设单位拨出基建指标、资金、材料或住宅，由区人民政府统一组织建设。三、今后在主要街道建筑楼房，底层一般的应建成商业、服务业网点，由规划和设计部门根据需要和实际情况进行规划设计。现有铺面房已作它用的，由市里每年安排专款建设搬迁周转房，换出来恢复商业、服务业网点。五、所有经工商行政管理部门批准发给营业执照的商业、服务业网点（包括工业、农工商联合企业、生产服务合作总社、劳动服务公司等办的商业、服务业网点），都不得擅自撤点、并点、转业、停业（临时停业除外）。必须撤、停、并、转的，须报经业务主管部门和工商行政管理部门批准。”2.1983年1月20日起施行的京政办发［1983］6号《北京市人民政府、北京市计委、北京市基建委、北京市财办关于加强商业服务业网点建设的补充规定》（以下简称1983年6号文），“二、零星分散住宅建设，要按住宅建筑面积的百分之五配套建设商业、服务业网点，所需建筑指标、材料和资金，由建设单位负责解决……市城市规划管理局、住宅建设单位和所在区、县人民政府财贸办公室应根据以上精神和市计委、建委下达的住宅建设规划设计或基本建设计划项目，落实网点配套办法；并由建设单位同区、县财贸办公室签订合同或协议，共同负责落实。六、今后新建的商业、服务业网点用房，其产权原则上归商业、服务业单位所有，由区、县主管局、公司、社统一管理和使用。”3.1991年10月1日起施行的北京市人民政府令第25号《北京市住宅配套商业服务业用房规划建设使用管理办法》（以下简称1991年25号令），“第四条新建居住区、居住小区，必须按国务院和市人民政府关于新建居住区公共设施配套建设规定的标准，配套建设商业用房。第八条新建居住区、居住小区的商业用房竣工验收合格后，凡按规定建设费用计入商品住宅综合开发成本的商业用房，均应由综合开发企业将该商业用房的房屋产权移交给区、县商委统一管理，由区、县商委按照商业用房的使用性质安排经营单位使用；按规定建设费用不计入商品住宅综合开发成本的，由综合开发企业按照商业用房的使用性质安排经营单位使用，并向区、县商委备案。本办法发布前已签订房屋产权移交合同的，仍按合同的约定办理。第十条建设单位或综合开发企业，有下列行为之一的，由区、县商委按以下规定处罚:一、不按国务院和市人民政府规定的标准配套建设商业用房的，责令责任单位在限期内腾出相当于应配套建设商业用房面积的房屋，交区、县商委统一安排使用；逾期不腾交的，按应建商业用房面积每平方米每日3元处以罚款，直至其腾交房屋为止。四、违反本办法第八条规定，拒绝将商业用房产权移交区、县商委统一管理的，责令限期移交；逾期不移交的，按应移交产权的商业用房面积每平方米每日2元处以罚款，直至移交为止。”4.1997年1月1日起施行的北京市人民政府令[1996]年第12号《北京市住宅配套商业服务业用房管理办法》（以下简称1996年12号令），“第四条新建、改建居住区应当按照市人民政府规定的新建、改建居住区公共服务设施配套建设指标规划和建设配套商店。配套商店建设指标不足的，城市规划管理部门不予核发规划建设许可证，建设部门不发给开工许可证。第八条住宅建设单位应当在粮油、副食便民商店竣工验收合格后两个月内按照市物价、建委等部门统一审定的建安造价出售给购买单位。购买单位应当是所在区、县商委同意、市商委批准的具有相应经营管理能力的连锁经营企业或者国有商业网点营管理单位以及具有合格资质的粮油、副食、便民商店以外的配套商店，住宅建设单位可以依照原有关规定出售、出租，也可以自行经营。本办法实施前，已签订配套商店产权移交合同或者协议的，应当按照原合同或者协议办理。第十条配套商店购产权交易应当到本市房屋土地管理部门设立的房地产交易机构办理。产权单位办理粮油、副食、便民商店的产权交易应当持市商委的批准文件，其他配套商店的产权交易应当持所在区、县商委的批准文件；未经批准的，房地产交易机构及其管理部门不予办理房产交易和产权登记手续。”5.2001年7月16日起施行的京商发（规）（2001）41号《北京市商业委员会、市规划委员会、市国土资源和房屋管理局关于加强住宅配套商业服务业用房管理的通知》（以下简称2001年41号文），“对已建成居住区配套商店未按规定建设的，要监督建设单位按照原规定标准建设；对已签订配套商店产权移交或出售协议的，要按照原协议办理；为确保住宅配套商店按规定性质使用，规范交易行为，住宅配套商店进行产权转让，均须按规定办理产权过户手续。房屋土地管理部门在办理配套商店房产交易手续时，要凭商业行政主管部门出具的批准文件；在办理产权登记时，在《房屋所有权证》的附记栏标注“配套商店”字样，对粮油、副食、便民商店，须在该栏目注明。配套商店的资产是按照国家有关规定筹集的政策性资产，具有社会公益性质、必须严格控制和管理。各区、县商委要对以前无偿取得的配套商店和收缴的配套建设费及其所形成的资产进行认真清理，明确产权关系，并实行统一管理，要与配套商店经营管理单位签定配套商店管理责任书，加强日常监督，防止资产流失，确保配套商店按规定用途经营使用。”经现场勘查确认：讼争房屋为北京市西城区灵境胡同1、3号楼幢号1楼栋中界伸缩缝以西地上一层所有已移交部分房屋，均由华方公司控制使用。双方确认：确认讼争房屋物权归属不再作为本案争议焦点；讼争房屋所在土地存在案外人申请的查封；鉴于本案具体情况及法院释明，因所有权确认或民事合同法律关系均可产生讼争房屋转移登记的法律效果，为彻底解决纠纷，亦同意二审法院在本案中一并解决双方争议；如法院判决转移登记，可以勘查确认的现场状况作为具体范围的表述方式。华方公司确认：关于税费问题，经咨询税务部门，交易税费需依据政策研究确定，故其同意按国家税收政策规定承担转移登记税费；关于办证所需商委文件问题，经向北京市西城区商务局咨询，配套商店的转移登记无需其提供审批文件。经本院核实，北京市西城区商务局答复：1998年改制时已将西城商业网点管理处的资产移交华方公司，该处已被撤销，现其无指令移交的行政职能；配套商店产权应按照政策规定移交，转移登记时审批文件问题需根据具体情况再行处理。2016年、2018年，华方公司曾持相同案由起诉五金交化公司，一审法院经审理，两次均以民事裁定方式驳回华方公司的起诉。华方公司不服，均提出上诉。本院两次均作出民事裁定，撤销原裁定、指令一审法院实体审理。理由均为：华方公司以涉案房屋系其合法取得为由要求确认房屋所有权归属，故本案系基于不动产物权归属而引发的纠纷，一审法院应对本案进行审理。本院认为，根据双方的上诉答辩意见，本案的争议焦点可以归纳为：讼争房屋涉及的政策能否作为参考；讼争房屋能否转移登记至华方公司名下。第一，讼争房屋涉及的政策应作为处理案件的重要参考。本案讼争的配套商店，系为满足居民基本生活需求和日常生活消费而建设的粮油副食商业网点，属居民住宅建设的配套商业、服务业用房，是按照国家有关规定筹集的政策性资产，具有社会公益性质。自1981年开始，北京市开始实施配套商店的建设、管理的一系列政策。在一定历史时期，对居民生活质量的提高和市场繁荣稳定起到较大作用。本案争议的本质是配套商店产权归属问题，涉及多方面考量因素。首先，我国社会及经济体制转型的影响。从八十年代至今，我国的经济体制已从计划经济转型为市场经济，粮油副食供应制度、住房制度、不动产登记制度、税收制度也逐步改革、完善,社会大众的法律意识、政策意识、产权意识也逐步提高。在体制转型完善过程中，本案讼争配套商店的产权转移登记问题遗留至今未能解决。其次，配套商店的服务职能并未改变。配套商店自移交至今，虽根据社会进步、居民需要及政策指导而调整业态，但并未脱离华方公司实际管理，持续为附近居民提供基本生活需求和日常生活消费服务。再次，相关政策应作为处理案件的参考。涉及配套商店有多份政策性文件，虽部分已失效，但均是一定历史时期对配套商店规划、建设、交易、使用的依据，可证明北京市政府及有关部门对配套商店的持续行政管理，因此本案审理中仍应作为解决产权转移登记的参考依据。最后，本案应以尊重历史、照顾现实为基本原则。在处理案件时，对双方行为的理解、诉讼请求所依据事实的认定以及法律的适用，均应以历史政策规定、现行法律的基本理念作为重要参考依据。适用法律时需注意溯及力问题，还应注意适用正确的裁判理念。要辩证理解并准确把握契约自由、平等保护、诚实信用、公序良俗等民商事审判基本原则，处理好民商事审判与行政监管的关系，通过穿透式审判思维，查明当事人真实意思，探求真实法律关系。对于讼争房屋涉及的政策，目前双方确认可以参考的为1981年108号文、1983年6号文、1991年25号令、1996年12号令、2001年41号文。根据上述政策文件，可以梳理出我市对配套商店管理的思路为：1981年以后，新建居民区应配套建设商业服务业网点，如不能配建的需缴纳配套建设费。未进行配建、未配建且未交纳配套建设费、未按规定标准建设且未移交同等面积房屋的，区县商委有权予以行政处罚。配套商店的土地为划拨，建设费用可计入开发成本。配套商店建成后，凡按规定将建设费用计入综合开发成本的，在1997年1月1日前应将房屋产权移交给区县商委统一管理，该日期前已签订房屋产权移交合同的仍按照合同办理。该日期后，建设单位可按审定的建安造价出售给购买单位、也可自行经营。2001年开始，在办理配套商店房产交易手续时，要凭商业行政主管部门出具的批准文件，在房产证的附记栏标注“配套商店”字样。第二，转让人应按政策规定协助办理转移登记手续。首先，转让人负有协助办理讼争房屋转移登记手续的义务。根据上述政策性文件，转让方建设配套商店是基于政府指令，将产权过户给区县商委亦是基于指令，接收单位应为区县商委或指定的部门，具体到本案为西城商业网点管理处。至于讼争房屋产权在移交前或移交后完成初始登记，仅是转让人确定房屋可以合法转让的基础，并不能阻碍产权移交。彼时，商委除承接讼争房屋外，还有参与规划、管理商业网点的行政职能。现双方对当时移交讼争房屋产权是否属于行政协议存有争议，但无论彼时是否成立行政协议，根据政策规定，五金交化公司已根据政策规定将讼争房屋移交。考虑当时社会整体的产权意识，移交过程中更为受到关注的应是占有使用房屋，但转让人仍应负有移交讼争房屋产权的义务，且不能因行政单位变化、行政职权撤销而消除。但因讼争房屋登记在转让方名下系初始登记，并不存在物权登记不真实情形，因此华方公司无权请求确认物权。其次，华方公司有权请求转让人协助办理手续。根据相关政府文件，华方公司于1998年成立并承接西城商业网点管理处的资产，请求讼争房屋转移登记的权利已一并移交。华方公司作为承接资产的国有企业，虽然其资产来源于行政行为，但其本身并无行政主体资格，无法通过行政指令要求转让方配合办理转移登记手续，对拒绝配合转移登记的转让人亦无行政处罚的权利。经核实，西城商业网点管理处现已撤销，其上级单位亦无此项行政职能。讼争房屋的转移登记问题遂成“合法占有人无法取得所有权，转让人无法取得占有权”的逻辑困局。因此，华方公司选择通过司法途径解决该问题并无不当，法院也只能通过民事程序解决该问题。本院此前两次指令一审法院实体审理本案，亦基于相同基础。华方公司作为已合法占有转让标的物的受让人，向法院请求转让人办理物权变更登记，不应受到诉讼时效期间的限制。另外，本案诉讼双方均系国有企业，亦均负有确保国有资产的保值增值的责任，故本院对双方做同等保护，基础是解读政策、还原事实、准确认定权利义务。鉴于本案讼争房屋的使用权已移交近三十年，五金交化公司从未对讼争房屋行使不动产登记人的权利，可见其并未将之视为应享有权利的资产。根据配套商店取之于民用之于民的建设原则、诚实信用的法律原则、物尽其用的经济原则，让讼争房屋的使用权与所有权通过合法途径归于一体，彻底解决双方纠纷方为妥当。最后，转移登记存在实质障碍。关于五金交电公司所称其系政策列明的商业服务业企业、依据政策办理产权登记的上诉理由，根据本案确定适用的配套商店相关政策，商业服务业企业是指实际经营粮油副食等业态的企业，经营使用讼争房屋应经相关政府部门确定。因此，五金交电公司不能认定为商业服务业企业。经确认，讼争房屋转移登记办理时可能存在以下障碍：房屋的具体位置、税费负担、商委批准文件、查封抵押等权利限制。虽房屋位置已明确、税费负担及商委审批文件不构成实质障碍，但讼争房屋所在土地存在查封，系不动产转移登记的实质障碍，本院现无法判决五金交化公司配合华方公司办理转移登记手续。对此，华方公司可通过合法途径维护权利。综上所述，华方公司请求五金交电公司协助转移登记的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36492元，由北京华方投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王金龙审判员  杨志东审判员  霍翠玲二〇一九年十二月三十日书记员  孙辰姝