江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9598号上诉人（原审被告）：侯启华，女，1973年8月13日生，汉族，户籍地南京市鼓楼区，现住南京市建邺区。被上诉人（原审原告）：王德萍，女，1964年10月4日生，汉族，住南京市建邺区。上诉人侯启华因与被上诉人王德萍房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初5568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。侯启华上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判侯启华退还王德萍押金3000元，租金不予退还；2、本案一、二审诉讼费由王德萍负担。事实与理由：2019年4月8日侯启华与王德萍经协商，共同达成由侯启华提供南京市建邺区茶南商业街露园21栋81号101室优美妍美容院房屋一间给王德萍从事采耳业务，双方约定租期至2020年11月，租金为3000元/月，每半年一预付，保证金3000元，双方按约签订了租房协议。在履行协议的过程中，侯启华按约提供房屋一间给王德萍经营使用，该房间在王德萍正常经营使用大半个月后，迟迟不补上协议约定的剩余9000元预付款，后经侯启华多次口头催要，王德萍都以各种理由推脱拖延。直至4月27日直接向王德萍要求退款退租。由于王德萍的根本违约遭到侯启华的拒绝后，王德萍以未交付钥匙为由向法院起诉侯启华，一审法院在事实依据不清楚的情况下做出了错误的判决，请求二审法院撤销一审判决，支持侯启华的上诉请求。王德萍辩称：侯启华与王德萍签订房屋租赁合同后，虽然提供了一间房屋给王德萍使用，但是王德萍却不能正常使用该房。该房由王德萍承租后作为采耳经营所用，每天须开门营业，然而，侯启华没有将大门钥匙给王德萍，从承租的一开始，王德萍便没有随时进入承租房的权利，王德萍每次进入房屋必须要在侯启华已经在房间内，方可进入，否则只能等待侯启华来开门，导致无法正常经营。为索要大门钥匙，曾两次报警，接警人员也曾让侯启华交出一把钥匙给王德萍，侯启华以钥匙不好配为由拒绝交付钥匙。王德萍签订合同后交付了租金和押金，却无法正常使用房屋，造成了经济损失。侯启华不交付钥匙的行为属于违约行为，导致合同无法继续履行。一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。侯启华的上诉理由不能成立，请求依法驳回侯启华上诉，维持一审判决。王德萍向一审法院起诉请求：1、解除侯启华与王德萍签订的租房协议；2、侯启华退还王德萍房租9000元、保证金3000元；3、由侯启华承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：侯启华、王德萍于2019年4月8日签订房屋租赁协议一份，约定由乙方（王德萍）承租甲方（侯启华）位于南京市建邺区房屋一间，月租金为3000元，租期至2020年11月底。王德萍按约交纳了三个月房租和一个月押金计12000元。之后王德萍将物品放入承租房，侯启华未将房屋钥匙交付给王德萍。2019年4月27日，王德萍因侯启华未交付房屋钥匙报警，双方产生矛盾，王德萍提出解除双方租赁合同经调解未果。一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行自己的合同义务。王德萍作为房屋承租方按约交纳了租金及押金，履行了自己的合同义务；侯启华作为房屋出租方应当将出租房屋的使用权交付给承租方。本案中，王德萍虽将自己的物品放置在承租房内，由于侯启华未交付出租房的钥匙，导致王德萍对房屋没有实际的控制权，不能自由出入，使用权受到限制，侯启华交付房屋权不完整；王德萍要求侯启华交付承租房屋钥匙，理由正当、充分，侯启华以各种理由不交付房屋钥匙的行为为根本违约，合同目的不能实现，按照合同法的规定，王德萍有权行使合同解除权；故王德萍要求解除双方的房屋租赁合同、退还租金及押金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除王德萍与侯启华的房屋租赁合同。二、侯启华于判决生效之日起十日内退还王德萍房屋押金3000元及租金9000元，计12000元整。一审案件受理费600元减半收取300元、保全费150元，计450元由王德萍负担150元，侯启华负担300元（此款于判决生效之日起十日内直接加付给王德萍以冲抵其预交的诉讼费用）。本院审理期间，侯启华对一审判决认定的如下事实提出异议：1、“原告按约交纳了三个月房租和一个月押金计12000元”，主张王德萍不是按约交纳租金，双方约定先交纳三个月租金，之后把剩下的租金全部支付了；2、“被告未将房屋钥匙交付给原告”，主张房屋大门的钥匙其平时都是放在案涉房屋的展台上，因为王德萍没有按照上下班的时间上下班，所以没有拿；3、“2019年4月27日，原告因被告未交付房屋钥匙报警”，主张不是王德萍报警，而是侯启华报警，因为当时王德萍带着其丈夫到案涉房屋闹事。王德萍对一审认定的事实无异议，针对侯启华所提异议，其表示：1、双方合同约定按季交纳租金，第一次先交纳了押金，第二次直接将9000元租金全部打给侯启华；2、王德萍一直向侯启华要房屋钥匙，但侯启华一直说配不到，王德萍向侯启华提出可以由王德萍来配钥匙，但一直到发生纠纷，侯启华也没有将钥匙给王德萍，从租赁案涉房屋开始王德萍都不能自由进入案涉房屋。3、虽然是侯启华报警的，但是因为侯启华一直没有给王德萍钥匙，王德萍之前跟侯启华沟通了很多次，王德萍当时跟侯启华说如果不能解决这个事情，侯启华就不要走，然后侯启华就报警了。二审中，王德萍提供2019年5月25日、5月29日照片打印件两张，证明从其租赁案涉房屋至今一直不能正常进入，并且无法正常经营，其每次要想进入案涉房屋都要给侯启华打电话。侯启华对上述证据的真实性没有异议，但认为王德萍在2019年5月25日时已经搬走了。本院另查明，王德萍先后于2019年3月27日、3月28日向侯启华微信转账合计12000元。侯启华与王德萍2019年4月8日协议约定的租金及付款方式为：每个月租金为3000元（包括水电煤气费用在内），六个月一支付，先付后用。该条款后手写“已付三个月房租”。对于租金支付问题，侯启华称，当时王德萍说先付三个月，剩下的过两天给付，其在王德萍第一次支付租金后的第三天、第七天及十多天后均向王德萍催要租金，但王德萍总推说等一等。王德萍称，虽然合同约定租金半年一付，但当时其跟侯启华说手头比较紧，先付三个月租金，侯启华是同意的；侯启华从未向其催要剩下三个月的租金，如果其答应过两天支付而未付，侯启华不可能让其再使用。本案审理中，王德萍陈述，其4月5日开始经营到6月初，期间有时侯启华没有开门，其没有钥匙无法进去经营，5月底6月初向侯启华提出解除合同，侯启华不同意。侯启华则表示王德萍3月28日即开始经营，4月27日将东西搬走，王德萍实际经营一个月左右。本院认为，租赁合同的目的在于承租人对租赁物为使用收益。因此，出租人依合同约定交付租赁物给承租人使用收益，租赁关系存续期间保持租赁物合于约定的使用收益状态，是出租人的基本义务。本案中，侯启华与王德萍租赁协议履行期间，因侯启华没有将案涉房屋钥匙交给王德萍，导致王德萍不能正常使用案涉房屋进行经营收益，合同目的不能实现，王德萍因此要求解除合同，符合法律规定。根据双方当事人关于经营事宜的陈述，王德萍也曾实际使用过案涉房屋进行经营，且月租金中也含有水电煤气费用，鉴于上述事实，本院酌定王德萍应自行承担一个月的租金3000元，剩余已付二个月的租金6000元及押金3000元，侯启华应予退还。一审判决侯启华退还王德萍三个月的租金欠妥，本院予以纠正。侯启华与王德萍在协议中约定租金六个月一支付，王德萍实际支付了三个月的房租，对于剩余租金的支付问题，双方陈述不一，且均未提供证据证明。王德萍因侯启华未交付房屋钥匙，其实际使用房屋的时间少于已付租金的期间。从双方协议履行的客观情况来看，即便王德萍存在迟延支付租金的情形，亦尚不足以导致侯启华的合同目的不能实现。侯启华称王德萍根本违约的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，侯启华的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初5568号民事判决第一项；二、变更南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初5568号民事判决第二项内容为：侯启华于本判决生效之日起十日内退还王德萍房屋押金3000元及租金6000元，计9000元整；三、驳回侯启华的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取50元，保全费150元，由王德萍负担50元，侯启华负担150元；二审案件受理费100元，由侯启华负担75元，王德萍负担25元（一审案件受理费、保全费已由王德萍预付，二审案件受理费已由侯启华预付，侯启华在履行上述第二项判决内容时一并结算）。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一九年十二月十九日书记员  倪 辉