江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0682民初8187号原告（反诉被告）：南通祥发模具制造有限公司，住所地：如皋市城北街道惠民路666号肠衣城812-3。法定代表人：顾艳丽，系董事长。委托诉讼代理人：沈国兴，上海市锦天城律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）:朱继东，男，1973年6月5日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：杨军妹，北京汉卓（上海）律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）南通祥发模具制造有限公司（以下简称祥发模具公司）与被告（反诉原告）朱继东租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案受理后，依法先适用简易程序，后转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）祥发模具公司的委托诉讼代理人沈国兴，被告（反诉原告）朱继东及其委托诉讼代理人杨军妹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）祥发模具公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告双方于2018年1月4日签署的《厂房租赁合同》无效；2.请求返还房屋租金人民币95.5万元，租赁保证金人民币120万元，支付土地使用税20316.45元，赔偿逾期偿还的利息损失（按照同期银行贷款利率计算，自起诉之日起至实际支付之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月4日，原、被告签署《厂房租赁合同》，被告将位于如皋市通达驾校内的厂房出租给原告，合同期限自2018年1月5日至2022年1月5日，其中，2018年2月20日至2018年5月31日为厂房改建免租期，该厂房年租金为150万元，原告支付租赁保证金120万元。原告租赁该厂房后，发现该厂房无不动产权证，无法以该地址办理生产经营所需的批准手续，遂要求被告提供，但被告一直未予提供。原告多次与被告交涉，发现该厂房建设未取得建设工程规划许可证，双方多次协商解决方案，但未能协商一致。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的的租赁合同无效。根据该规定，原被告于2018年1月4日签署的厂房租赁合同无效。原告于2019年8月9日发函给被告，以合同无效为由，要求将该厂房返还被告，并要求返还租金、租赁保证金，但被告予以拒绝。原告遂诉至法院。被告（反诉原告）朱继东辩称，2018年1月4日，被告与原告签署《厂房租赁合同》，被告将位于如皋市通达驾校内的厂房出租给原告：合同期限自2018年1月5日至2022年1月5日，其中2018年2月20日至2018年5月31日为厂房改建免租期，年租金150万元，原告支付租赁保证金120万元。原告在到被告处承租厂房前已经在如皋经济开发区注册登记，但一直未在注册地生产经营，其实际经营场所在城北街道陆姚社区即被告的驾校南侧。由于原告生产规模不断扩大，原有厂房不能满足其生产经营要求。在2017年年底，原告的代表到被告处商谈厂房租赁事宜，被告将驾校和厂房现状坦诚相告，原告代表对既有房屋的状况是明知的，并表示愿意租赁，同时提出被告必须增建3700平方米的厂房方可承租，被告予以认可。为此双方书面签订2018年1月4日的租赁合同。合同签订后，为满足原告方的生产经营需求，被告先后投入600多万元，对原厂房进行改造并按原告的要求新建厂房、购买变压器、电力增容、安装行吊灯，设备。2018年4月份，在被告扩建厂房期间，双方为原告能如期正常生产经营，曾共同联名起草情况说明至北开政府及其领导给予支持和帮助。北开政府对于被告扩建厂房给原告使用一事给予支持，顺利让被告方扩建厂房交付原告使用。因原告方生产项目属于政府政策支持的装配式住宅产业，且纳税可观，一直受到北开政府的关注和大力支持，其负责人也获得政府表彰荣誉。为进一步支持原告发展，北开政府主动与被告沟通，将原告使用的厂房等土地调整为工业用地。被告为履行租赁合同投资600多万元，双方于2018年1月30日签订的补充协议第二条再次强调：2018年1月4日签订的《厂房租赁合同》中约定的租赁期限内原告不得提前退租或终止、解除合同，如原告提前终止或解除合同，则原告必须将剩余租赁期限内的租金全额支付给被告。原告现在不想继续履行合同是因为原告方公司内部领导发生矛盾所致，其现在的行为实为毁约。请求法庭依法裁判。反诉原告朱继东向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告继续履行2018年1月4日签署的《厂房租赁合同》及2018年1月30日的《厂房租赁合同补充协议》；2.判令反诉被告立即给付反诉原告第二租赁年度上半年厂房租金775000元（750000元及上一年度欠付租金25000元）；3.判令反诉被告支付违约金300000元；4.判令本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年年底，反诉被告的代表到反诉原告处商谈厂房租赁事宜，反诉原告将驾校及厂房现状坦诚相告，反诉被告代表表示愿意租赁，并要求反诉原告必须增建约3700平方米的厂房方可承租，反诉原告予以认可。2018年1月4日，双方签署《厂房租赁合同》，反诉原告将位于如皋市通达驾校内的厂房出租给被告，并约定合同期限、免租金、年租金标准，反诉被告支付租赁保证金120万元。合同签署后，反诉原告按约将现有房屋交付反诉被告使用，并将原驾校所有设施拆除，将场地平整，同时腾出驾校办公大楼交付给反诉被告使用，其余厂房、食堂、仓库、厕所用房等反诉原告投资600万元加紧建设，在2018年5月31日前完工并交付反诉被告使用。反诉被告公司一直经营发展比较好。2019年下半年，因反诉被告全资总公司高层意见分歧，反诉被告意欲关停企业，故意拖欠反诉原告第二租赁年度的租金，并在2019年8月9日发函给反诉原告提出不再租赁返还厂房。反诉原告及时回函并多次商谈，反诉被告坚持单方解除合同，在遭到拒绝后，又向法院起诉。反诉被告的行为侵犯了反诉原告合法利益，故提起反诉。反诉被告祥发模具公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求，理由如下:1.关于合同，我方在本诉中要求确认无效，合同无效了就无法再继续履行。2.关于租金，我们已经提起合同无效之诉，如果反诉原告主张，可以根据法律规定根据合同约定由法院来裁定。3.支付违约金没有法律依据。关于反诉状中说双方签署合同过程我方不清楚，对合同内容是认可的，反诉原告讲到他将原来的驾校设施拆平，但没有提供证据。根据房屋租赁合同，反诉原告需要按合同约定交付厂房，厂房要达到合同约定的标准，不能作为要求我方支付违约金的依据，也不能作为要求我们继续履行合同的依据。原告为证明其主张，向法庭提交如下证据：证据1.厂房租赁合同一份，证明双方签署厂房租赁合同，被告将位于如皋市通达驾校内的厂房出租给原告。证据2.中国建设银行客户专用回单8份，证明原告已支付租金95.5万元，租赁保证金120万元。6月4日有一张回单虽然写的是租金，但实际是保证金。证据3.电子缴税付款凭证复印件和中国建设银行客户专用回单复印件各一份，证明原告为被告代为交付土地使用税20316.45元。证据4.返还厂房通知书复印件一份，证明原告于2019年8月9日发给被告的，要求被告在2019年8月25日前到该厂房处，原告将该厂房返还给被告。证据5.被告的回复函一份，证明被告拒绝接受房屋，拒绝返还租金、租赁保证金。证据6.如皋市城镇总体规划三页，第三页最上面有写明城区的具体范围地址。证据7.如皋市人民政府网站下载的建置沿革行政区划，写了如皋市辖如城、城南、城北三街道的办事处，两份证据证明租赁房屋属于如皋市城市的范围内。被告朱继东质证认为：对于证据1没有异议。对于证据2，2018年1月17日收到的两张60万元是保证金、6月4日转账的60万元属于房租，我方均收到；2018年4月20日转账的8万元，是原告转给被告让被告转付电费的，我方会提供证据证明已经帮原告垫付了电费；2018年9月3日共打款87.5万元，也是房屋租金。综上，6月4日的60万元加上2018年9月3日的87.5万元交付第一年度的房租还欠25000元。也是我们反诉请求中提到的25000元。对证据3无异议，原告既然认为合同无效，就不应该按照合同的约定由我方来支付土地使用费，而应当是由谁使用土地就由谁支付土地使用税；对证据4和证据5，我方在8月10日及时回复了原告方的通知书，也证明了当时意见和现在一致，由于大力投资，原告单方违约我方不认可，并且也回函要求其支付欠收的租金以及违约金。对证据6、7，不能证明该房屋属于城市规划范围内，2015年之前在规划区内，2015年后将袁桥重新调整了，把原来的从版图上拿掉了，案涉房屋就在的范围内。被告朱继东为证明其主张，向法庭提交如下证据：证据1.2018年1月4日的厂房租赁合同复印件一份，证明原告知晓租赁物情况，同意租赁，并要求被告另建厂房供其租赁使用。证据2.2018年1月30日的补充协议一份，证明被告为此租赁合同新建厂房投资较大，双方约定租赁期限5年，不得提前终止合同。证据3.2018年1月4日双方签订合同照片打印件一份，证明合同是在律师办公室签订的，同时证明签订的背景，原告方是明知被告厂房的情况的。证据4.2018年1月21日驾校原样照片打印件一份，证明驾校原样房屋的情况，同时也证明了双方在签订合同之前，是按本案原告方单位要求新建钢结构厂房约3700平米。证据5.2018年2月9日第三方送变压器至被告处照片打印件一份，证明被告是签订合同后购买400千瓦变压器的，同时证明是原告要求需满足有400千瓦变压器的。证据6.2018年3月27日照片，证明被告是在3月27日开设新增厂房基础建设。证据7.劳动仲裁撤诉裁决书打印件一份，证明原告方欲停止在本案所涉厂房生产经营是因公司企业领导内部原因所致。证据8.被告为原告垫付8万元电费发票一份，证明被告于2019年4月20日是为原告垫付电费的。证据9.2018年4月26日电费结算及开票三方协议各一份，证明原告知晓租赁厂房的用地及建设情况，就用电事项签署协议。证据10.情况说明复印件一份，该原件保存在北开政府，证明原被告双方就原告租赁并新建厂房生产经营向城北街道政府出具情况说明，争取政府支持，同时证明原告方签订合同是明知该厂房的情况。证据11.照片打印件四张，显示的是增建的3700平米的厂房，证明本案被告为满足原告公司生产需求，拆除原驾校设施，建设了新的厂房，花费了600多万元。证据12.2019年9月23日接处警工作登记表，证明原告祥发公司仍然在本案所讼争的租赁房屋内有会计和行政人员上班，仍然占用了被告朱继东的厂房。同时也证明祥发公司欠他人材料款发生争议，也否认了原告诉称是我方阻止他搬迁。证据13.如皋市州菌菇种植有限公司的营业执照一份、朱继东与陈建凤的结婚证一份，公司住址是如皋市，法定代表人是陈建凤。证明朱继东和陈建凤是夫妻关系，同时证明陈建凤帮本案本诉原告方垫付的电费，当时本案原告的公司住址就是如皋市州菌菇种植有限公司的公司住址。因交电费时公司名称未做变更，而实际电费是本案原告所应当支付的，由陈建凤垫缴电费8万元的事实。证据14.户号为0660096124的江苏省电力公司通用机打发票，证明这个户号就是南通市祥发模具制造有限公司的专用户号。证据15.南通祥发模具制造有限公司的申请一份，证明原告申请过该总户号，总户号和证据14的户号是一样的。原告祥发模具公司质证认为：对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，这个合同只能证明当时签署厂房租赁的情况，看不出是原告要求被告另建厂房的意思。对证据2，此前未看到，有待核实。对证据3至6的照片的真实性无异议，但是与本案无关，拍的是当时变压器和厂房建设情况，根据合同，是要求提供6000平米的厂房，至于怎么建设的，和本案没有关系。证据7，和本案无关。对证据8真实性无异议，但看不出是被告代原告垫付电费的事实。证据9，有待核实，上面只有盖章，没有签署的日期。三方协议不能证明其想要证明的事实。对证据10的真实性有异议，上面没有任何一方的签署，且与本案无关。对证据11的真实性无异议，但对证明目的有异议，不能证明是为了满足原告的要求花了600多万元。对证据12的真实性无异议，我公司的会计和行政人员在里面也是实际情况，其他被告的证明内容与本案无关。该房屋我方也提交了证据，我方在2019年8月份发函要求交房，但是已经被拒绝了。对证据13的真实性无异议，但是从这几份证据也只能看得出陈建凤缴纳了电费，但不能看出是代原告缴纳的电费。对证据14上面写的城北街道何庄社区居民委员会的户号，不能看出是原告使用的这个电表。对证据15申请没有盖章，我对真实性不清楚，而且这个申请的时间是2018年6月份，被告提交的支付电费的单子是2018年4月份，从被告提交的证据上看，时间先后不能证明这笔钱是代原告缴纳的。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月4日，原告（反诉被告）祥发模具公司（乙方）与被告（反诉原告）朱继东（甲方）签订厂房租赁合同，约定：第一条房屋位置、面积、功能及用途1.1甲方将位于如皋市通达驾校内的厂房（以下简称租赁物）租赁给乙方使用。租赁物面积约为19571平方米。其中钢结构厂房面积为7000平方米（其中现有钢结构厂房3300平方米，在建钢结构厂房面积3700平方米，在建厂房在2018年5月31日前建设完成交付乙方使用，新建厂房甲方不可使用二手钢结构搭建），办公楼实际使用面积为2800平方米（2018年3月1日前交付使用），门卫和配电间面积为60平方米作为配套使用（2018年2月22日前交付使用），室外空地约9241平方米（2018年2月22日前交付使用），食堂及公共卫生间270平方米（2018年5月31日前新建装修完成交付使用），库房200平方米（2018年3月31日前交付使用）。1.2本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理使用。该房屋现有设施、设备情况如下：（1）10吨行车各二台，5吨行车6台，乙方自行管理，维修年检费用自理。（2）400KVA变压器、配电房，甲方将电缆送至厂房配电箱电箱（2018年2月15日前通电）。（3）办公室固定电器等见交付清单。第二条租赁期限2.1租赁期限为5年，即从2018年1月15号起至2022年1月5号止（2018年2月20日至2018年5月31日为厂房改建免租期）。3.1租金（1）该租赁物年租金为大写壹佰伍拾万元整，先交后使用（甲方不提供房租发票，涉及土地税、房产税由甲方承担）。（2）租金为先付款后使用，租金每半年支付一次。（3）应甲方有投资新建厂房，需乙方支付租期保证金壹佰贰拾万元整，乙方在2018年2月15日前支付陆拾万元整，2018年4月1日前支付剩余陆拾万元整，该保证金其中陆拾万元在租期第二年（及2019年1月6日）退还乙方或者计算为租金，保证金其中叁拾万元在租期第三年（及2020年1月6日）退还乙方或者计算为租金，保证金剩余叁拾万元在租期五年到期后，甲乙双方交接完成后3个工作日内退还乙方。在租期到期前乙方不得将固定投入的大型设备（及激光切割机2台、数控加工设备20台）撤离租赁物，如提前撤离乙方需先支付合同期内的所有剩余租金。2、为使该房屋能够正常生产，甲方必须保证以下几点：1.有实际负400W以上三相电送至配电箱。2.有自来水使用，水费自理。……5.由于厂房、土地、供电供水等问题引起的纠纷，有甲方负责处理，如导致乙方无法正常生产，甲方必须赔偿乙方造成的损失。6.甲方保证所有新建房屋在合同约定时间内建设完成交付乙方使用，如不能按期建设和交付，乙方有权终止合同，甲方需在合同终止后5个工作日退还租金及租期保证金。……第五条租赁期间相关费用及税金（1）租赁期间，房产税土地使用税由甲方依法缴纳。……违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方明确表示或者自己的行为表明不履行义务时，需向对方补偿付年租金的20%作为违约金。乙方需按期缴纳租金。如不能按时交租，每逾期一日，甲方有权按到期应付租金的1%向乙方收滞纳金。第九条其他条款9.1本合同未尽事宜，经双方协商一致后，可另行签订补充协议，双方签订后与主合同具有同等法律效力。9.2本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。第十条合同效力本合同经双方签字盖章后生效。朱继东在甲方处签名，南通祥发模具公司在乙方处盖章。合同签订后，原告（反诉被告）祥发模具公司于2018年1月17日分两次给付朱继东款项，每笔300000元，共计600000元，转账凭证中载明用途为“厂房租期保证金”。被告（反诉原告）朱继东按约对租赁房屋进行了扩建。2018年1月30日，原告（反诉被告）祥发模具公司（乙方）与被告（反诉原告）朱继东（甲方）签订《厂房租赁合同补充协议》，载明：甲乙双方于2018年1月4日签署了《厂房租赁合同》，合同中相关条款表述不正确，现就有关事项进一步磋商，根据有关法律法规，特订立如下补充协议：一、原合同中第二条2.1款时间错误，现更正为：“租赁期限为五年，即从2018年1月15日至2023年1月14日止（2018年2月20日至2018年5月31日为厂房改建免租期）。二、因甲方根据乙方要求新建厂房出租给乙方使用且投资巨大，现再次强调，郑重约定：2018年1月4日签署的《厂房租赁合同》中约定的租赁期限内乙方不得提前退租或终止、解除合同，如乙方提前终止或解除合同，则乙方必须将剩余租赁期限内的租金全额支付给甲方。三、本补充协议作为《厂房租赁合同》的补充，与《厂房租赁合同》具有同等效力，如补充协议条款与《厂房租赁合同》不一致的，以本补充协议条款为准。四、本协议由甲、乙双方签字或盖章后即生效。祥发模具公司分别于2018年4月20日转账给朱继东80000元，电子转账凭证记载用途为“新厂房租金”；2018年6月4日分两次转账给朱继东每笔300000元，共计600000元，电子转账凭证记载用途均为“房租租金”；2018年9月3日分三次转账给朱继东，其中两笔均为300000元、一笔为275000元，共计875000元，电子转账凭证记载用途均为“厂房租金”。祥发模具公司分别于2018年10月24日、2019年1月15日、2019年4月19日、2019年8月7日缴纳城镇土地使用税合计20316.45元。就电费结算事宜，祥发模具公司（丙方）与供电方国网江苏省电力有限公司如皋市供电分公司（甲方）、用电方如皋市城北街道何庄社区居民委员会（乙方），签订《电费结算及开票三方协议》，约定：第一条甲方按国家核准的电价和用电计量装置的记录，向乙方计收电费。丙方作为付款单位，向甲方支付电费。第二条丙方应按照甲、乙双方供用电合同及电费结算协议约定的交费方式和交费期限，及时向甲方支付电费或预付电费；逾期支付的违约责任由乙方承担。……第五条为便于电费结算，乙方确定联系人陈建凤（电话135××××2333）作为电费结算联系人，乙方应保证该联系人信息真实可信。2018年4月20日，陈建凤缴纳电费76200元，如皋市州菌菇种植有限公司缴纳电费3800元。另查，陈建凤与朱继东系夫妻关系，陈建凤系如皋市州菌菇种植有限公司的法定代表人。2019年8月9日，祥发模具公司向朱继东发送《返还厂房通知书》，载明：在合同履行期间，本公司发现该厂房未取得建设工程规划许可证，更无房地产权证。本公司多次要求贵方提供厂房建造批准文件、房地产权证，但是贵方始终未提供。因此，根据相关法律法规规定，双方于2018年1月4日签订的《厂房租赁合同》应属无效。同时要求朱继东于2019年8月25日之前至该厂房，公司将该厂房返还给朱继东。同时要求朱继东应立即返还本公司已支付的押金和租金，并支付本公司代为支付的土地使用税和行政机关的处罚款。2019年8月10日，朱继东向祥发模具公司发送《回复函》，载明：贵司2019年8月9日的《返还厂房通知书》本人已经收悉，现就贵司通知书内容回复如下：一、贵司2018年1月4日与本人签署的《厂房租赁合同》，在签订合同时，贵司是按现状承租，并进一步提出如下要求：1.要本人再新建3700平方米的厂房给贵司使用；2.要求电力增容至400千伏安；3.加装行车八台（10吨二台、五吨六台）。为此，本人花费近600多万费用。贵司作为本地区政府重点扶持企业，江苏省如皋经济技术开发区管委会特地将该地块用地规划进行了调整，从厂房出租至目前未有因厂房建造文件影响贵司生产经营的情形，且贵司在签署租赁合同时从未提及此事。现贵司以所谓建设文件为借口认为合同无效，纯粹是为贵司故意单方毁约寻找借口，本人不予认可。二、根据厂房租赁协议条款，贵司如执意单方毁约，在撤离前请贵司务必将所有租赁期间内的租金交足，否则，本人将动用留置权维权。三、贵司欠付的租金经催收后尚未履行，请贵司自觉对照厂房租赁协议相关条款履行给付租金及违约金的义务。至今，祥发模具公司仍有工作人员在租赁物场所办公。2019年9月23日，祥发模具公司的工作人员钱品华（钱敏华）报警称，有人阻挠其办公，如皋市公安局袁桥派出所在接处警登记表上载明：“民警出警至现场，经了解，系宗加平、夏小兵等人到南通祥发模具制造有限公司索要材料款和运费，公司原负责人席争鸣称自己已处于辞职中，不再负责相关事务，由上海君道总公司派遣过来的钱敏华接手负责，但钱敏华称自己仅负责人事，不负责业务往来。民警现场调解，双方约定在事情未处理好之前祥发模具工厂内的东西不移动，谁动谁负责。钱敏华负责联系总公司，尽快派人来祥发处理债务问题。民警现场告知双方不得做违法行为。”现祥发模具向本院提起本诉，请求判如所请。朱继东向本院提起反诉请求，请求依法裁判。另查，如皋市市场监督管理局于2017年11月30日准予原告（反诉被告）祥发模具公司变更，法定代表人席争鸣变更为顾艳丽，股东由席争鸣、季荣、蔡根、吴杰、骆振龙变更为上海君道住宅工业有限公司。如皋市州菌菇种植有限公司的经营场所与祥发模具公司的实际经营场所一致。审理中，原告祥发模具公司明确诉讼请求为：1.要求确认双方于2018年1月4日签署的《厂房租赁合同》及2018年1月30日签署的《厂房租赁合同补充协议》无效；2.要求被告接收厂房；3.请求返还房屋租金人民币95.5万元，租赁保证金人民币120万元，支付土地使用税20316.45元，赔偿逾期偿还的利息损失（按照同期银行贷款利率计算，自起诉之日起至实际支付之日止）。反诉原告朱继东明确反诉诉讼请求为：要求反诉被告自2018年2月20日起按照租金的标准支付占有使用费。经现场勘验，在祥发模具公司厂房内，现有：折弯机1台（已被法院查封）、液压闸式剪板机1台（已被法院查封）、铣边机1台、电焊机39台、攻丝机5台、πIIF-6022激光机1台、∑IIF-6022激光机1台、锯床4台、G24235数控锯床1台、打孔机3台、已损坏的锯床1台、钻孔机2台以及杂物，属于祥发模具公司所有；行车8台（含遥控器）、配电箱1只，属于朱继东所有。另在祥发模具公司内有YB-12高压/低压预装式变电站1座，属于朱继东所有。以上事实有原被告的陈述、厂房租赁合同、厂房租赁合同补充协议、中国建设银行客户专用回单、电子缴款付款凭证、返还厂房通知书、回复函、南通祥发模具制造有限公司工商登记资料、江苏皋能电力实业有限公司收款收据、电费结算及开票三方协议、江苏省农村信用社通用凭证、财产清单等证据在卷作证。本院认为，关于合同效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，案涉房屋未取得建设工程规划许可或批准文件，故原、被告于2018年1月4日签署的《厂房租赁合同》以及2018年1月30日签署的《房屋租赁合同补充协议》无效。关于租金是否返还问题。本院认为，房屋租赁合同无效，但承租人需按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，双方约定2018年2月20日至2018年5月31日为厂房改建免租期，年租金为150万元，故自2018年6月1日起原告应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。截止至2019年11月30日，原告应给付占有使用费共计225万元，根据双方约定的租金为先付款后使用以及保证金在租期第二年可计算为租金，综合认定原告祥发模具公司已给付被告的租金155.5万元和保证金60万元，保证金60万元应当予以抵算应给付的占有使用费，故自2019年11月30日起，祥发模具公司还应给付朱继东占有使用费9.5万元。考虑到目前原告仍占有案涉房屋，自2019年12月1日起至实际交房屋之日止的房屋占有使用费按照年租金150万元的标准计算。庭审中，祥发模具公司辩称因合同无效，朱继东主张的占有使用费标准过高，要求予以降低，本院认为，双方对于租金的约定符合法律规定，祥发模具公司的辩称无法律依据，故对此不予理涉。关于祥发公司于2018年4月20日汇给朱继东的8万元系租金还是电费的问题。被告（反诉原告）朱继东称2018年4月20日转账8万元系原告（反诉被告）祥发模具公司向其交纳的电费，但从转账凭证上看，备注为“新厂房租金”，故对朱继东主张该8万元系电费的请求，本院碍难支持。关于反诉原告朱继东主张的免租期的使用费，因签订合同之初，朱继东即已明确该时段的租金予以放弃，故合同无效后该部分租金不应再构成其损失。且根据朱继东提供的照片证据表明，免租期内，厂房尚在建设过程中。故朱继东要求祥发模具公司支付已经放弃的占有使用费，缺乏依据，不予支持。关于土地使用税是否返还的问题。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条之规定：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。本案中，原、被告间的土地租赁合同无效，故土地使用税的负担应当根据税收政策由实际使用人负担，案涉土地的实际使用人为祥发模具公司，故该笔费用应当由祥发模具公司负担，其主张要求朱继东返还土地使用税的诉讼请求，本院碍难支持。关于祥发模具公司主张要求朱继东接收厂房的诉讼请求。本院认为，租赁合同无效，作为承租人的祥发模具公司应当将租赁物返还给出租人朱继东。祥发模具公司现尚有工作人员在其内办公、有机械设备在厂房内，虽于2019年8月份发函给朱继东要求其接收租赁物遭到拒绝，但今年9月份因其公司与案外人的经济纠纷，致其机械设备无法搬出，且尚有机械设备被法院查封在公司内。故祥发模具公司目前不能交房的责任在于其公司自己。对于祥发模具公司此项诉讼请求，本院碍难支持。祥发模具公司应在妥善处理好自己公司的经济纠纷后，将租赁物返还给朱继东，且在其未搬离前，其应当按照年租金150万元的标准给付占有使用费。在本院对反诉原告朱继东进行释明后，反诉原告朱继东明确保留另行主张要求祥发模具公司赔偿损失的权利，本案中不予要求，对此本院无异。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《诉讼费用交纳办法》第十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）南通祥发模具制造有限公司与被告（反诉原告）朱继东于2018年1月4日签署的《厂房租赁合同》以及2018年1月30日签署的《厂房租赁合同补充协议》无效。二、反诉被告南通祥发模具制造有限公司给付反诉原告朱继东2019年11月份欠付的占有使用费95000元，并自2019年12月份起按照每月125000元的标准给付占有使用费至实际交房之日止。如反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告南通祥发模具制造有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告朱继东的其他诉讼请求。案件受理费24210元，由南通祥发模具制造有限公司负担。反诉案件受理费7240元，由南通祥发模具制造有限公司负担640元（此款反诉原告朱继东垫付，由南通祥发模具制造有限公司在给付上述款项时一并给付朱继东），反诉原告朱继东负担6600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（其中本诉的上诉费为24210元，反诉案件的上诉费为7240元）。(户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65)。审 判 长  常雪萍人民陪审员  刘 梅人民陪审员  刘拥生二〇一九年十二月二十六日法官 助理  沈寿平书 记 员  肖宁瑶