四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终2849号 上诉人（原审被告）：蒋靓，男，1980年12月出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：张洪兵，珙县珙泉法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）:宜宾市乐宜居物业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区下江北倒迁小区“三江家园”3幢2单元1层3号。 法定代表人：赵虹，执行董事。 委托诉讼代理人：魏晓岚，四川明炬（宜宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖国强，四川明炬（宜宾）律师事务所律师。 上诉人蒋靓因与被上诉人宜宾市乐宜居物业管理有限公司（以下简称乐宜居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2019）川1521民初3622号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋靓向本院上诉请求：撤销本案一审判决，改判驳回乐宜居物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.蒋靓未与乐宜居物业公司签订过任何物业服务合同，乐宜居物业公司没有进行过物业收费标准公示，也未进行过物业管理规章制度的公示，乐宜居物业公司没有向蒋靓提供过任何服务；2.蒋靓未参与成立物业委员会，物业委员会成立不合法。 乐宜居物业公司辩称，蒋靓的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉，维持原判。主要理由：1.乐宜居物业公司与业主委员会签订的《绿洲家园物业管理服务合同》已成立并生效，对小区全体业主具有约束力；2.乐宜居物业公司履行了物业服务职责，为小区业主提供了物业服务，蒋靓作为小区业主之一，享受了乐宜居物业公司提供的物业服务，应按照合同约定交纳物业服务费。 乐宜居物业公司向一审法院起诉请求：1．判令蒋靓支付物业服务费及违约金，截止2018年12月31日，物业费6396.84元，违约金4669.69元，共计11066.53元；2.本案诉讼费用由蒋靓承担。 一审法院认定事实：蒋靓是宜宾市叙州区南岸七星路以北绿洲家园小区业主。2012年12月7日，乐宜居物业公司(乙方)与宜宾绿洲家园业主委员会（甲方）签订了《宜宾绿洲家园物业管理服务合同》，约定甲方将宜宾绿洲家园一期、二期住宅小区（含商业门面）物业管理委托乙方管理，委托管理期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止；物业服务费约定为商业及其它按1.5元/平方米/月标准收取，住宅生活垃圾处置费按4.5元/户/月，以上费用自合同生效之日起，业主于每月10-20日在小区服务中心交纳。业主或物业使用人未按时交纳相关费用达30日以上，业主或物业使用人应按未交纳部分的千分之三每天支付违约金，其违约金总额不超过本金。2015年12月28日乐宜居物业公司与宜宾绿洲家园业主委员会又续签了物业服务合同，期限为2016年1月1日-2018年12月31日，约定内容前述物业管理服务合同一致。 上述两份合同均载明物业名称为宜宾绿洲家园一期、二期住宅小区（含商业门面），坐落位置宜宾市翠屏区南广路139号，占地面积约200亩，建筑面积约18.89万平方米（包括商铺），物业类型为住宅小区。合同明确载明委托管理事项包含房屋建筑本体共用部位、共用设施设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理。本物业规划红线内属物业管理范围的所有公用设施的维修、养护和管理。 协议签订后，蒋靓未交纳2013年1月至2018年12月的物业服务费,故乐宜居物业公司诉来法院,并提出如上诉求。 另查明，乐宜居物业公司系经工商登记的公司法人，其经营范围为物业管理服务，清洁服务。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力，物业业主不得以放弃权利为由不履行义务。《物业管理条例》第五条规定：县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第九条规定：物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。《四川省物业管理条例》第十七条规定：因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业服务中享有业主权利，承担相应义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。结合相关法律法规，物业区域系因物业建造设企业依据行政职能部门审批后的建筑规划建造房屋及附属设施而形成的建筑区域，它包含但不限于住宅、商铺以及地上、地下附属设施设备，该物业区域可以由相关行政部门依据法律法规进行调整，物业之间是否相互隔离、是否享受市政公共服务不是决定某一物业是否属于某一物业区域的决定因素。本案蒋靓是宜宾市叙州区南岸七星路以北绿洲家园小区业主，蒋靓抗辩其所在的物业区域未在乐宜居物业公司的物业服务区域，与乐宜居物业公司提供服务的住宅区域分属于相对独立的两个区域，但乐宜居物业公司提交了物业服务合同约定，证明该物业位于绿洲小区区域，蒋靓属于绿洲家园小区物业区域的商铺及车库业主,故对蒋靓的抗辩理由不予采纳。 依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。据此规定，宜宾市乐宜居物业管理有限公司与绿洲家园小区业主委员会签订的两份《宜宾绿洲家园物业管理服务合同》和《宜宾绿洲家园物业管理服务合同补充协议》对蒋靓具有约束力。故对蒋靓抗辩其与乐宜居物业公司没有签订合同，乐宜居物业公司应起诉绿洲家园业主委员会的主张，依法不予采纳。 现乐宜居物业公司请求蒋靓支付从2013年1月1日起至2018年12月31日的物业服务费诉请，于法有据，予以支持。对乐宜居物业公司主张的物业费核准为6396.84元［即2013年1月至2018年12月物业费：1.5元/平方米/月×72月×（16.87+42.36）平方米］。依据物业服务合同的约定和合同应全面履行的规定，蒋靓未提交足够证据证实乐宜居物业公司在提供物业服务已全面履行，导致蒋靓自行负担了部分物业服务义务,按照法律规定，合同一方履行合同义务存在瑕疵，另一方可选择要求其承担减少价款等违约责任，故对乐宜居物业公司主张的物业费依法予以酌减为5117元（6396.84元×80%）。关于乐宜居物业公司诉请的违约金，虽物业服务合同中有相关约定，但乐宜居物业公司在提供物业服务过程中，未能按照合同约定全面履行义务，故乐宜居物业公司诉请的违约金，依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第五条、第九条，《物业管理条例》第五条、《四川省物业管理条例》第十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、蒋靓向宜宾市乐宜居物业管理有限公司支付2013年1月至2018年12月期间的物业管理费5117元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回宜宾市乐宜居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38元（已减半收取），由蒋靓负担。 二审期间，蒋靓提交了三张照片，拟证明案涉商铺不属于小区物业服务合同范围，乐宜居物业公司未就案涉商铺提供相应的物业服务，不应收取物业服务费。乐宜居物业公司对三张照片的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能证明商铺与小区物业服务范围相分离，不能证明乐宜居物业公司未对案涉商业部分提供相应的服务。 乐宜居物业公司提交了部分物业服务记录单、维修派工单、小区公示牌图片等，拟证明乐宜居物业公司如约履行了物业服务义务，蒋靓应当支付相应的物业服务费用。蒋靓的质证意见为：以上证据均没有提供原件，对真实性、合法性、关联性均不予认可。 本院的认证意见为：对蒋靓提供的三张照片，因仅能反映某一时间节点的街面情况，不能据此证明乐宜居物业公司未对商业部分提供了物业服务，本院对该组证据依法不予采信；对乐宜居物业公司提交的证据材料，因未能提交原件予以核对，且蒋靓对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，故本院对该组证据亦不予采信。 对一审查明的双方当事人无争议的事实，本院予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.案涉商业部分是否包含在物业服务合同约定范围内；2.蒋靓认为乐宜居物业公司未提供相应的物业服务，不应交纳物业服务费的理由是否成立。 针对本案的争议焦点1，即案涉商业部分是否包含在物业服务合同约定范围内的问题。一是从物业服务合同约定来看，合同明确约定了服务范围包括了商业部分。2012年12月7日，乐宜居物业公司(乙方)与宜宾绿洲家园业主委员会（甲方）签订了《宜宾绿洲家园物业管理服务合同》，约定甲方将宜宾绿洲家园一期、二期住宅小区（含商业门面）物业管理委托乙方管理，委托管理期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止；物业服务费约定为商业及其它按1.5元/平方米/月标准收取，住宅生活垃圾处置费按4.5元/户/月，以上费用自合同生效之日起，业主于每月10-20日在小区服务中心交纳。业主或物业使用人未按时交纳相关费用达30日以上，业主或物业使用人应按未交纳部分的千分之三每天支付违约金，其违约金总额不超过本金。2015年12月28日乐宜居物业公司与宜宾绿洲家园业主委员会又续签了物业服务合同，期限为2016年1月1日-2018年12月31日，约定内容前述物业管理服务合同一致。 二是从蒋靓案涉物业的情况来看，蒋靓是宜宾市叙州区南岸七星路以北绿洲家园小区业主，合同明确载明委托管理事项包含房屋建筑本体共用部位、共用设施设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理。本物业规划红线内属物业管理范围的所有公用设施的维修、养护和管理。蒋靓在本案中的房屋系绿洲家园小区底商，该物业位于绿洲小区区域，蒋靓属于绿洲家园小区物业区域的商铺及车库业主,并非蒋靓所陈述的商业部分与居住小区相对独立的情形。 针对本案的争议焦点2，即蒋靓认为乐宜居物业公司未提供相应的物业服务，不应交纳物业服务费的理由是否成立的问题。一审中，乐宜居物业公司提供了充分的证据证明其系案涉小区住宅及底商的物业服务提供者，并提供了相应的证据证明其提供物业服务的事实。结合小区功能及环境系社会环境的重要细胞，物业服务费用的收取，是维系小区正常的服务环境的必要资金需求，若业主一方面需求更好的服务，一方面需求更低甚至不缴物业服务费，本身即为悖论。本案中，蒋靓系案涉小区的底商业主，业主委员会系业主的代表，其代表业主缔结的物业服务合同对全体业主具有约束力，若商业部分业主对业主委员会的产生过程或履职能力存有异议，可通过召开业主大会换届等方式参与业主委员会的小区自治组织，共同为和谐小区建设服务。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，蒋靓未提供充分的证据证明其主张，其上诉请求本院不予支持。 综上所述，蒋靓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由蒋靓负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 张力骁 审 判 员 陈 曦 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 陈河潘 书 记 员 赖 丹