广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2745号上诉人（原审被告，反诉原告）：湛江市万有房地产有限公司。住所地：湛江经济技术开发区60号恒逸酒店会议中心第28层。法定代表人：谭什成，董事长。委托诉讼代理人：邓亚玲，广东汉基律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：吴文诗，女，1987年8月13日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区***********，公民身份号码：440************826。原审第三人：广东南粤银行股份有限公司第三直属支行。住所地：湛江市********。负责人：陈其大，该行行长。委托诉讼代理人：李立贵，该行员工。委托诉讼代理人：詹寿，该行员工。上诉人湛江市万有房地产有限公司（以下简称为“万有公司”）因与被上诉人吴文诗、原审第三人广东南粤银行股份有限公司第三直属支行（以下简称为“南粤第三支行”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人万有公司的委托诉讼代理人邓亚玲，被上诉人吴文诗，原审第三人南粤第三支行的委托诉讼代理人李立贵、詹寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万有公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，驳回吴文诗要求万有公司退还维修资金5004.12元的诉讼请求；2、二审案件受理费由吴文诗承担。事实与理由：万有公司与吴文诗签订的《商品房买卖合同》约定，吴文诗购买位于湛江经济技术开发区乐山大道xx号xx酒店会议中心xx层xx号公寓，建筑面积73.59平方米，总房价为560000元，首期房款为170000元，余款390000元由吴文诗向南粤第三支行贷款。签订合同后，吴文诗已按照68元/平方米的标准，将该套房屋应缴交的维修基金5004.12元存入湛江市物业管理协会在广东南粤银行开设的维修基金专用账户中。因此，万有公司并未收取该维修基金，不应由万有公司给予退还。吴文诗答辩称：一审判决首付款和贷款的利息计算到2019年6月4日。由于万有公司上诉，时间又被延长，造成吴文诗的损失增加，请求二审法院判决利息时间从付款之日计至二审判决之日止；万有公司将吴文诗在一审缴交的诉讼费1198元直接交给吴文诗；万有公司应协助吴文诗办理退还维修资金的手续。南粤第三支行述称：请求维持一审判决。吴文诗于2019年5月5日向一审法院起诉请求：1、解除吴文诗与万有公司签订的商品房买卖合同，合同金额为560000元；2、万有公司向吴文诗退还团购购房认购金20000元；3、万有公司向吴文诗退还已付首付房款170000元；4、万有公司向吴文诗退还住宅专项维修资金5004.12元、办证费1500元、契税5333.33元；5、万有公司退回以吴文诗名义按揭的贷款390000元，并赔偿从付款之日2018年10月29日起至2019年5月5日期间吴文诗支付的银行按揭利息暂计金额15546.85元；6、万有公司赔偿从付款之日2018年5月24日起至2019年5月5日期间，以已付房款170000元为基数，每月按4.9%的标准给付利息暂计金额7896元；7、万有公司依合同约定按照房屋总价款560000元的0.5%向吴文诗支付2800元违约金；8、案件诉讼费用由万有公司承担。2019年5月30日，吴文诗变更上述第5项、第6项的诉讼请求为：5、万有公司退回以吴文诗名义按揭的贷款390000元，并赔偿从付款之日2018年10月29日起至实际退还全部已付房款之日止，吴文诗支付的银行按揭利息；6、万有公司赔偿从付款之日2018年5月24日起至实际退还全部房款之日止，以已付房款170000元为基数，每月按4.9%的标准给付利息。2019年6月4日，吴文诗变更上述第5项、第6项的诉讼请求为：5、万有公司退回以吴文诗名义按揭的贷款390000元，并赔偿从付款之日2018年10月29起至2019年6月4日止，吴文诗支付的银行按揭利息17756.31元；6、万有公司赔偿从付款之日2018年5月24日起至2019年6月4日止，以已付房款170000元为基数，每月按4.9%的标准给付利息8581元。万有公司于2019年5月31日向一审法院反诉请求：1、吴文诗配合万有公司办理注销湛江经济技术开发区乐山大道xx号xx酒店会议中心xx号公寓的预售商品房买卖合同登记备案及预告登记手续；2、万有公司将应当返还给吴文诗的款项在吴文诗所欠南粤第三支行债务的范围内支付给南粤第三支行，标的额390000元；3、吴文诗和南粤第三支行配合万有公司办理注销湛江经济技术开发区乐山大道xx号xx酒店会议中心xx号公寓的预售商品房抵押合同备案及预售商品房抵押预告登记手续；4、反诉费用由吴文诗承担。一审法院查明事实：2018年5月24日，吴文诗（买受人）与万有公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2018023027），合同第二、三、六、七条约定由买受人购买出卖人出售的位于湛江市经济技术开发区******恒逸酒店会议中心xx层xx号公寓，建筑面积为73.59平方米，总房款560000元。该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售，预售许可证为湛房预许第xx号。买受人在2018年5月24日前支付首期房价款170000元，占全部房价款的30%，余款390000元申请贷款支付。第十一条交付时间和手续第一项约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。当天，吴文诗向万有公司缴纳首期房价款、办证费及住宅专项维修资金，万有房地产公司开出吴文诗支付170000元首期房价款的发票、1500元办证费的收据及5004.12元的湛江市住宅专项维修资金分户交存凭证。2018年5月31日，吴文诗向湛江经济技术开发区地方税务局缴纳涉案房屋契税5333.33元并取得《税收完税证明》。2018年7月25日，涉案《商品房买卖合同（预售）》办理了登记备案。2018年9月5日，吴文诗（甲方）、南粤第三支行（乙方）与万有公司（丙方）签订一份《个人房屋抵押借款合同》（合同编号：南粤房三直二部借字2018第135号），约定由乙方向甲方提供贷款390000元，贷款期限为2018年9月5日至2043年9月4日，贷款利率为年利率6.86%，利息自贷款发放之日起计算，以等额本息还款法分期按月还本付息。甲方自愿以涉案房产向乙方提供抵押，作为该合同项下的贷款的担保。丙方自愿不可撤销地承担该合同项下的连带保证责任。该合同项下采取阶段性保证方式，即丙方对本合同约定的甲方应偿还贷款本息开始之日至该合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有甲方应付款项承担连带保证责任。保证期间为自该合同约定的甲方最后一期应偿还贷款本息届满之日起两年。吴文诗与南粤第三支行就涉案房屋办理预售商品房抵押权预告登记。2018年9月29日，南粤第三支行向吴文诗发放贷款390000元至其开户行广东南粤银行账户并转存至万有公司的开户行广东南粤银行股份有限公司沙湾支行账户。2018年11月5日，湛江市国土资源局向南粤第三支行出具涉案房屋预售商品房抵押权预告登记的《不动产登记证明》[编号：粤（2018）湛江开发区不动产证明第0020222号]。从2018年10月29日起至2019年6月29日止，吴文诗已向南粤第三支行支付9期按揭贷款，其中贷款本金共计4532.55元，贷款利息共计19962.84元。至2019年7月3日止，吴文诗尚欠南粤第三支行贷款本金385467.45元及相应利息未还。再查明，由于万有公司未能在合同约定期限内交房，2019年3月4日，吴文诗书面通知万有公司解除双方签订的商品房买卖合同。又查明，2018年4月4日，吴文诗填写一份盖有湛江新世力文化传播有限公司公章的《VIP客户团购优惠确认函》，自愿申请成为湛江新世力文化传播有限公司VIP会员，约定向其缴纳20000元作为VIP团购活动服务费，认可此费用不能抵扣房款，仅做为团购活动服务费，由湛江新世力文化传播有限公司开具相应收据，确认在2018年4月4日前购买恒逸酒店会议中心项目的住宅产品，该产品每套享受30000元购房款的团购优惠，在正式签署恒逸酒店会议中心项目的相关认购书或认购协议后，团购活动服务费不予退还，本人认可。经办人为吴晓莉。当天，吴文诗填写[恒逸酒店会议中心]房号确认单（编号：0043100），认购xx号房。销售人员为吴晓莉。吴晓莉为万有公司的员工。吴文诗通过线下POS消费的方式向湛江市赤坎区富通家电经营部转账20000元，缴纳了VIP团购活动服务费。一审法院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。万有公司为房地产开发经营的企业，其在取得《商品房预售许可证》后与吴文诗签订的《商品房买卖合同（预售）》及与吴文诗、南粤第三支行签订的《个人房屋抵押借款合同》，是各方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，依法应予保护。万有公司未在交房期限内履行交房义务，逾期超过60天，且吴文诗已按照合同约定书面通知万有公司解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定以及《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，对于吴文诗关于解除与万有公司签订的《商品房买卖合同（预售）》的主张，一审法院依法予以支持。关于吴文诗主张万有公司退还团购购房认购金问题。由于吴文诗支付的团购购房认购金向湛江新世力文化传播有限公司缴纳，不能抵扣房款，并非万有公司收取，且万有公司对此予以否认，故对于吴文诗的该项诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于吴文诗主张万有房地产公司退还首付房款170000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定和《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，一审法院依法予以支持。关于吴文诗主张万有公司退还住宅专项维修资金5004.12元、办证费1500元、契税5333.33元问题。由于吴文诗给付的住宅专项维修资金、办证费为万有公司收取，万有公司同意返还该两项费用给吴文诗，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对于吴文诗主张万有公司退还住宅专项维修资金5004.12元、办证费1500元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。由于契税为湛江经济技术开发区地方税务局收取，而非万有房地产公司收取，故对于吴文诗主张万有公司退还契税的诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于吴文诗主张万有公司支付2800元违约金问题。万有房地产公司未在交房期限内交房，逾期超过60天，显属违约，应承担逾期交付的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定以及《商品房买卖合同（预售）》第十二条“出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金”逾期交付责任的约定，万有公司应支付的违约金为2800元（560000元×0.5%），对于吴文诗主张万有公司支付违约金2800元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于吴文诗主张万有公司退还以吴文诗名义的按揭贷款390000元，并赔偿从付款之日2018年10月29日起至2019年6月4日止期间吴文诗支付的银行按揭利息17756.31元、已付房款170000元按月利率4.9%从2018年5月24日起至2019年6月4日止的利息8581元问题。万有房地产公司同意退还按揭贷款，提出反诉请求“万有公司将应当返还给吴文诗的款项在吴文诗所欠南粤第三支行债务范围内支付给南粤第三支行”。由于《商品房买卖合同（预售）》被解除，涉案房屋办理了抵押权预告登记，出卖人可主张将应当返还给买受人的价款在担保债权的范围内支付给抵押权人，对于万有公司提出该项反诉请求，一审法院依法予以支持，同时万有公司应将担保债权范围里剩余的款项支付给吴文诗。关于吴文诗主张的已付银行按揭利息及首期房款利息问题。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息”，故对吴文诗主张的已付房款利息，吴文诗主张万有公司支付其支付的银行按揭利息17756.31元，与约定不符，一审法院依法不予支持。吴文诗已付的全部房款（含已付贷款部分），应按《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定计算利息支付。吴文诗主张计算给付利息至2019年6月4日，是当事人对自己权利的处分，一审法院予以准许。因此，吴文诗已付全部房款的利息，从2018年5月24日起以170000元按年利率4.9%计付至2019年6月4日止，从2018年10月29日起以390000元按年利率4.9%计付至2019年6月4日止。关于万有公司提出的吴文诗协助办理注销涉案房屋的预售商品房买卖合同登记备案及预售登记手续、吴文诗与南粤第三支行协助办理注销涉案房屋的预售商品房抵押合同备案及抵押权预告登记手续的反诉请求，由于涉案房屋买卖合同被解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对于上述反诉请求，一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条以及第九十七条之规定，判决：一、解除吴文诗与湛江市万有房地产有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2018023027);二、湛江市万有房地产有限公司在判决生效之日起10日内退还首期房款170000元及支付相应利息（利息计算：从2018年5月24日起按年利率4.9%计付至2019年6月4日止）给吴文诗；三、湛江市万有房地产有限公司在判决生效之日起10日内退还住宅专项维修资金5004.12元、办证费1500元给吴文诗，四、湛江市万有房地产有限公司在判决生效之日起10日内将应当返还给吴文诗的贷款390000元在《个人房屋抵押借款合同》（合同编号：南粤房三直二部借字2018第135号）项下的贷款本息优先清偿给广东南粤银行股份有限公司第三直属支行，剩余的款项再支付给吴文诗；五、湛江市万有房地产有限公司在判决生效之日起10日内支付房贷款390000元的利息（利息计算：从2018年10月29日起按年利率4.9%计付至2019年6月4日止）给吴文诗；六、湛江市万有房地产有限公司在判决生效之日起10日内支付违约金2800元给吴文诗；七、吴文诗在判决生效之日起10日内协助湛江市万有房地产有限公司办理注销位于湛江经济技术开发区乐山大道60号恒逸酒店会议中心822号公寓的预售商品房买卖合同登记备案及预售登记手续；八、吴文诗、广东南粤银行股份有限公司第三直属支行在判决生效之日起10日内协助湛江市万有房地产有限公司办理注销位于湛江经济技术开发区乐山大道60号恒逸酒店会议中心822号公寓的预售商品房抵押合同备案及抵押权预告登记手续；九、驳回吴文诗的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费10009.75元，减半收取计5004.88元，反诉受理费3575元，合计8579.88元，由吴文诗负担3806.88元、湛江市万有房地产有限公司负担4773元。本院二审期间，上诉人万有公司提交《湛江市住宅专项维修资金分户交存凭证》一份，拟证明吴文诗支付的住宅专项维修资金已存入湛江市******维修资金归集专户，不应由万有公司向吴文诗退还该维修资金。经质证，吴文诗与南粤第三支行对万有公司提交的上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。本院经审查认为：万有公司提交的上述证据与本案具有关联性，本院予以采纳。本院二审期间，吴文诗、南粤第三支行均没有提交新的证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，《湛江市住宅专项维修资金分户交存凭证》显示，吴文诗支付的恒逸酒店会议中心栋xx号公寓的住宅专项维修资金，于2018年5月24日已存入湛江市******维修资金归集专户。本院认为：本案属于商品房预售合同纠纷。根据上诉人万有公司的上诉理由，被上诉人吴文诗的答辩意见和原审第三人南粤第三支行的陈述意见，本案各方当事人二审争议的焦点问题是:关于万有公司应否向吴文诗退还住宅专项维修资金的问题。根据《住宅专项维修资金管理办法》第九条、第十条的规定，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。本案中，吴文诗支付的住宅专项维修资金5004.12元已存入湛江市******维修资金归集专户，并非万有公司占有。吴文诗主张万有公司退还该住宅专项维修资金5004.12元，缺乏事实依据，本院不予支持。鉴于涉案房屋是由万有公司开发建设的，故在吴文诗办理涉案房屋的住宅专项维修资金退还手续时，万有公司应予协助办理相关手续。一审法院判决万有公司向吴文诗退还住宅专项维修资金5004.12元不当，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。对一审判决没有提出上诉，故其主张二审法院变更一审判决中关于利息计算截止日期的判项，不属于本案审理范围。吴文诗在起诉时预交的一审案件受理费1198元，万有公司应否直接支付给吴文诗，亦不属于本案审理范围。综上所述，万有公司的上诉请求成立，应予支持；原审判决认定事实清楚，但实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初885号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项；二、撤销广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初885号民事判决第九项；三、变更广东省湛江经济技术开发区人民法院（2019）粤0891民初885号民事判决第三项为：限湛江市万有房地产有限公司在本判决生效之日起10日内退还办证费1500元给吴文诗；四、驳回吴文诗的其他诉讼请求。若未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5004.88元，反诉受理费3575元，共8579.88元，由湛江市万有房地产有限公司负担4723元，吴文诗负担3856.88元；二审案件受理费50元，由吴文诗负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑玉莲审 判 员 陈小红审 判 员 林 竹二〇一九年十二月三十日法官助理 邱诗婷书 记 员 张源良附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。