浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初13788号 原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行，住所地瑞安市玉海街道万松路74号。 负责人叶傲霜，行长。 委托诉讼代理人胡庆前，原告职工。 委托诉讼代理人周崇成，浙江万松律师事务所律师。 被告葛丽平，女，1965年11月9日出生汉族，住瑞安市。 被告杨圣水，男，1938年5月13日出生汉族，住瑞安市。 被告杨锋，男，1989年8月13日出生汉族，住瑞安市。 被告杨威，男，1992年9月5日出生汉族，住瑞安市。 被告温州市九洲房地产开发有限公司（统一社会信用代码913303007200030906），住所地温州市勤奋路广汇商厦1501、1502室。 法定代表人李国洪。 原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行与被告葛丽平、杨圣水、杨锋、杨威、温州市九洲房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，原告起诉请求：一、确认原告与杨海荣、被告葛丽平签订的编号01203000352013一手贷00000095号《个人购房借款/担保合同》于本案立案之日终止履行；二、被告葛丽平偿还原告借款本金777559元，并支付约定利息至本息履行完毕之日止（利息计算至2019年8月20日的利息为22275.73元，罚息利率以贷款利率为基础加收50%，即6.2475%，对未能及时支付的利息按罚息利率计收复利）；三、被告葛丽平、杨圣水、杨锋、杨威在被继承人杨海荣继承所得的遗产范围内，对上述借款的本息承担清偿责任；四、原告对登记在被告葛丽平及杨海荣名下坐落于瑞安市塘下镇瑞城公寓第14幢1单元501室房屋所有权及土地使用权的拍卖、变卖、作价所得价款有优先受偿权；五、被告温州市九洲房地产开发有限公司对上述第二项借款债务承担连带清偿责任；六、各被告承担本案诉讼费。本院于2019年11月13日以简易程序立案受理后，依法由审判员陈学滨独任审判，于2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡庆前、周崇成，被告葛丽平到庭参加诉讼,被告杨圣水、杨锋、杨威、温州市九洲房地产开发有限公司经本院传票传唤均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 被告葛丽平答辩称：被告于2012年与温州市九洲房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，约定2013年交付，至今未交付，被告已经起诉温州市九洲房地产开发有限公司支付违约金，该违约金应用于支付原告欠款，原告起诉没有理由。 原告对被告提供的案号为(2017)浙0381民初第1890号民事判决书复印件的真实性、合法性没有异议，但认为该证据与本案无关，故对关联性有异议。本院认为，被告提供的证据与本案无关，对其在本案中不予认定。 本院经审理认定，2012年3月28日，原告与被告温州市九洲房地产开发有限公司签订《按揭贷款业务合作协议》，约定：1、经双方协商，同意原告作为被告温州市九洲房地产开发有限公司开发的瑞城公寓项目的按揭贷款办理银行；2、在借款人办妥正式抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交原告收讫之前，被告温州市九洲房地产开发有限公司同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证；3、被告温州市九洲房地产开发有限公司在原告指定账户存入相当于全部按揭贷款余额10%的款项，作为履约保证金。如借款人在上述阶段性保证期间内未按合同约定履行还款义务，被告温州市九洲房地产开发有限公司保证在接到原告书面催款通知后十日内履行还款义务。如被告温州九洲公司未主动履行还款义务，即表示授权原告从其开立的账户中扣收。2013年1月7日，原告与杨海荣、被告葛丽平、温州市九洲房地产开发有限公司签订编号01203000352013一手贷0000095号《个人购房借款/担保合同》，约定：1、借款金额113万元，借款期限180个月，从2013年1月8日至2028年1月8日，借款利率执行按借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮15%确定；2、如遇基准利率调整，则自调整后次年1月1日起按调整后基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行年利率；3、贷款实行按月等额本息还款法，借款发放日在每月的对应日为还款日，无对应日的，当月最后一日为还款日；4、未按本合同约定归还借款本金的，贷款人有权对逾期本金自逾期之日起直至本息清偿之日止，在本合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息；5、贷款利率调整的，罚息利率相应变动，对应付未付利息按逾期罚息利率计收复利；6、借款人连续三个月或累计六次未按期足额偿还借款，贷款人有权要求借款人限期纠正违约行为、宣布本合同和借款人与贷款人其他借款合同项下借款立即到期；7、杨海荣、被告葛丽平提供其购买的坐落于瑞安市产作抵押担保（已于2013年1月7日办理抵押权预告登记，预告登记权利人为原告），抵押担保范围包括合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金等；8、保证人温州市九洲房地产开发有限公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证人对上述房产办理正式抵押登记手续，且贷款人收到房屋他项权利证书后到期的债务免除保证责任。借款后，涉案借款本息已偿还至2018年12月20日止，后于2019年3月21日扣减0.03元本金。 2013年4月2日，杨海荣因故死亡。被告杨圣水、杨锋、杨威作为第一顺序法定继承人对杨海荣遗产享有继承权。 本院认为，按编号为01203000352013一手贷0000095号《个人购房借款/担保合同》的约定，被告葛丽平未按约偿还借款利息，构成违约，原告可宣布贷款提前到期；由于原告没有通过合适的方式向被告葛丽平送达宣布合同提前到期的通知，本院确认被告葛丽平收到本院应诉通知的时间为2019年12月5日，为便于计算，原告自愿将借款合同的提前到期日延至2019年12月20日，有利于被告，本院予以准许。因逾期罚息本身已具备惩罚性质，原告诉请对逾期利息计收复利于法无据，本院不予支持。虽然被告葛丽平与原告仅办理了预购商品房抵押权预告登记，但是预告登记使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人，而原告在法庭辩论终结之日前对抵押物仍无法进行正式的抵押登记，且无法登记非基于原告的原因导致，故原告有权按照合同约定在抵押担保范围内对该房屋享有优先受偿权。阶段性保证的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使开发商及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续。现上述抵押房产尚未办理产权登记，被告温州市九洲房地产开发有限公司仍应按合同约定对涉案借款承担阶段性连带保证担保，直至完成对上述房产的开发义务并办理产权初始登记之日止。被告温州市九洲房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告葛丽平追偿。被告葛丽平、杨圣水、杨锋、杨威系杨海荣的第一顺序法定继承人，现被告杨圣水、杨锋、杨威既已明确放弃继承，其对被继承人债务可以不负偿还责任，故本院亦予确认。此外，由于杨海荣生前实际遗产价值不在本案审理范围内，且双方尚有争议，故本案中不作认定，可待后续执行阶段再行处理。被告葛丽平作为杨海荣遗产继承人，未明确放弃继承，应对其生前债务承担偿还责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告葛丽平于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行编号01203000352013一手贷0000095号《个人购房借款/担保合同》项下借款本金777559元、利息30850.48元、罚息（以777559元为基数自2019年12月21日起按《个人购房借款/担保合同》约定的罚息利率计算至实际清偿之日止）、复利（以期内欠息30850.48元为基数，自2019年12月21日起按《个人购房借款/担保合同》约定的罚息利率计算至实际清偿之日止）； 二、被告杨圣水、杨锋、杨威在继承杨海荣遗产实际价值范围内对上述第一项债务承担还款责任； 三、被告葛丽平、杨圣水、杨锋、杨威不履行本判决第一项义务，原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行有权对登记在被告葛丽平名下的坐落于瑞安市产（证号：瑞房预瑞安字第××号）的折价、拍卖或变卖该房屋所得的价款享有优先受偿权； 四、被告温州市九洲房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；其承担保证责任后，有权向被告葛丽平、杨圣水、杨锋、杨威追偿； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司瑞安支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11884元，减半收取5942元，由被告葛丽平负担，被告杨圣水、杨锋、杨威在继承杨海荣遗产范围内共同负担（定于本判决生效后十五日内缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 陈学滨 二〇一九年十二月二十五日 法官助理赵依依 代书记员 方 瑜