广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执复737号 复议申请人（被执行人）：惠州市新银地实业发展有限公司，住所地：惠州市麦科特大道。 法定代表人：陈某某。 委托代理人：王立平，广东惠天好律师事务所律师。 委托代理人：王某某，该公司副总经理。 申请执行人：惠州市德信投资发展有限公司，住所地：惠州市惠城区。 法定代表人：张某某。 委托代理人：陈波，广东凯扬律师事务所律师。 惠州市新银地实业发展有限公司（以下简称新银地公司）不服广东省惠州市中级人民法院（以下简称惠州中院）作出的（2019）粤13执异57号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 惠州中院在执行申请执行人惠州市德信投资发展有限公司（以下简称德信公司）与被执行人新银地公司执行一案[案号:（2018）粤13执恢71号]中，评估、拍卖新银地公司名下位于惠州市××背街××号的土地使用权[面积：3681.6平方米，权利证号：惠府国用（2004）第130××××1132号]。新银地公司对此提出异议，请求:1.对惠州市××背街××号土地使用权的土地重新评估。2.撤销（2018）粤13执恢71号之六执行裁定书，暂缓拍卖上述土地使用权。主要理由是：原评估报告虽有效力，但期限已久，涉案土地已经被纳入三旧改造，土地价值可能已经发生重大变化，仍适用原评估报告有损其合法权益。德信公司提供的财产担保未有评估机构出具的评估报告，违反《最高人民法院关于正确适用暂缓执行措施若干问题的规定》及《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十六条案外人异议的有关规定。新银地公司愿为暂缓执行提供有效担保等。 新银地公司向惠州中院提供以下证据：1.惠州惠城区自然资源局于2019年7月31日向惠州自然资源局提交的《关于惠州新银地实业发展有限公司申请标图建库的请示》复印件；2.惠州惠城区城镇土地定级与基准地价更新成果表（2018版）。 申请执行人德信公司向惠州中院提交书面答辩意见：一、本案评估程序合法，结果客观公正。二、执行担保充分有效。主要理由是：涉案土地使用权证记载地类用途为仓储用地，评估公司据此评估，客观公正。新银地公司以该地规划用途已作变更，未来价值更高为由提起异议，理由明显不成立。新银地公司所称“三旧改造”启动时间晚于评估时间，且未取得惠州市自然资源局或市政府的批复确定。该土地的性质也还未明确变更为商住用地（变更后还涉及巨额的补地价款等税费）。惠州中院在拍卖公告中已经将该土地的规划变更告知了潜在买受人，且拍卖起拍价未作降低调整，已充分保障了被执行人的合法权益。新银地公司无权对答辩人与案外人单庆虎的执行异议案件提出任何异议。答辩人提供的担保物（土地）无论是面积、地段，还是土地性质都与标的相当，并且还少了一笔80万元的抵押债务，提供的担保物充分有效，完全符合事实及法律规定。 惠州中院查明，该院以（2018）粤13执恢71号立案的申请执行人德信公司（原为中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司）与被执行人新银地公司一案，执行依据为该院（2004）惠中法民二初字第120号民事判决书，上述生效法律文书确定：“一、被告在本判决生效后十日内偿还原告借款本金1370万元及至还清款之日止的利息（自欠息之日起暂计至2004年6月14日止利息为54万元，以后利息按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计）；二、被告以其提供的位于惠州市下铺小区××路的国有土地使用权[证号为：惠府国用（2000）字第13020500028号]及地上建筑物‘愉景大厦’的第二、三、四层[登记证号分别为：房登字（2002）4595号、房登字（2002）4596号、房登字（2002）4597号]的抵押物对上述债务承担担保责任，原告对上述抵押物享有优先受偿权；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费81210元、财产保全费10520元由被告负担”。 2005年3月24日，申请执行人中国农业银行惠州分行向惠州中院申请强制执行，该院依法立案执行，于2005年12月15日作出（2005）惠中法执字第96-2号民事裁定书，裁定（2004）惠中法民二初字第120号民事判决书中止执行。 2009年1月15日，惠州中院作出（2005）惠中法执恢字第96-2号民事裁定书，裁定对新银地公司名下位于惠州市××背街的土地使用权[土地证号：惠府国用（2004）130××××1131、130××××1132、130××××1133号，土地面积分别为247.8、3681.6、677平方米]予以查封。其后，该院多次作出裁定，续行查封上述土地。 2017年6月13日，惠州中院作出（2005）惠中法执恢字第96-1号之八执行裁定书，裁定将本案的申请执行人变更为中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。2017年12月15日，惠州中院作出（2005）惠中法执恢字第96-1号之九执行裁定书，裁定（2005）惠中法执恢字第96-1号案终结本次执行。 2018年7月12日，申请执行人中国信达资产管理有限公司广东省分公司向惠州中院申请恢复执行，该院依法立案执行，案号为：（2018）粤13执恢71号。2018年7月23日，惠州中院作出（2018）粤13执恢71号之一执行裁定书，裁定变更第三人德信公司为本案的申请执行人。 2018年11月28日，惠州中院依法委托广东博邦资产土地房地产评估有限公司（以下简称博邦评估公司）对被执行人新银地公司名下位于惠州市××背街××3681.6平方米土地使用权[证号：惠府国用（2004）第130××××1132号]的价值进行评估。 2018年12月24日，博邦评估公司向惠州中院提交广东博邦土地(估)字BH[2018]第120459号评估报告，按仓储用地、出让地、容积率1的设定条件，该3681.6平方米土地使用权的价值为2393,040元。惠州中院依法向双方当事人送达了评估报告，双方当事人签收日期均为2019年1月7日。 2019年1月17日，惠州中院作出（2018）粤13执恢71号之四执行裁定书，裁定：一、公开拍卖新银地公司名下位于惠州市××背街的土地[证号：惠府国用（2004）第130××××1132号]，上述财产拍卖保留底价为评估价的70%，即1675128元；二、上述财产拍卖成交（抵债）的过户相关一切税款和费用由买受人承担。 2019年5月15日，惠州中院作出（2018）粤13执恢71号之五执行裁定书，裁定：一、撤销（2018）粤13执恢71号之四执行裁定书；二、网络司法拍卖被执行人新银地公司名下位于惠州市××背街××3681.6平方米土地使用权[证号：惠府国用（2004）第130××××1132号]，第一次网络司法拍卖起拍价为2393040元（即评估价的100%），过户的一切税费由买受人承担。 2019年5月20日，惠州中院在淘宝网司法拍卖平台发布拍卖公告，新银地公司名下位于惠州市××背街的土地[证号：惠府国用（2004）第130××××1132号]第一次拍卖定于2019年6月19日10时至20日10时止进行公开拍卖。 公告当日，案外人单某某以其与新银地公司签订含涉案土地在内的《合作开发房地产项目合同书》和《土地租赁合同》为由，向惠州中院提出执行异议，请求依法撤销（2018）粤13执恢71号之五《执行裁定书》，停止拍卖新银地公司名下位于惠州市××背街××号的土地[证号：惠府国用（2004）第130××××1132号]。惠州中院撤回涉案土地拍卖。 撤回拍卖期间，德信公司于2019年6月28日向惠州中院提供其名下位于惠州市××3181.3平方米土地使用权作为担保，要求继续网络司法拍卖新银地公司名下土地。惠州中院经审查，于2019年7月5日作出（2018）粤13执恢71号之六执行裁定书，裁定：一、继续网络司法拍卖被执行人新银地公司名下位于惠州市××背街××3681.6平方米土地使用权[证号：惠府国用（2004）第130××××1132号]，即继续执行（2018）粤13执恢71号之五执行裁定书，将已撤下的网络司法拍卖公告重新刊登；二、查封惠州辉恒实业有限公司（惠州辉恒实业有限公司于2017年3月30日经惠州惠城区市场监督管理局核准，变更为惠州德信投资发展有限公司）名下位于惠州市惠城区黄家塘62号的3181.3平方米土地使用权[证号：惠府国用（2013）第13020700007号]，查封期限为三年；三、解除该院（2018）粤13执恢71号之三执行裁定书划拨惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302执7191、7198号案件执行款至本院执行款专用账户44×××85的执行措施。 2019年7月15日，惠州中院重新在淘宝网司法拍卖平台发布新银地公司名下位于惠州市××背街的土地[证号：惠府国用（2004）第130××××1132号]第一次拍卖公告，并定于2019年8月15日10时至16日10时止进行公开拍卖。公告期间，惠州中院于2019年8月2日作出（2019）粤13执异32号执行裁定书，驳回异议人单某某的执行异议请求。 2019年8月16日，惠州光讯科技有限公司以最高价人民币23,017,540元竞得上述土地使用权。 惠州中院认为，本案争议焦点为对涉案土地使用权的评估是否合法，拍卖是否应当暂缓的问题。（一）关于评估问题。新银地公司提出其名下涉案土地已被纳入三旧改造，土地性质发生改变，土地价格也将发生重大变化，应对其名下土地重新评估的问题。根据新银地公司提供的证据材料显示，惠州惠城区自然资源局仅对异议人名下涉案土地进行上报请示，新银地公司并未提交证据证明其名下涉案土地性质已经发生变更。涉案土地的评估价只是为法院确定第一次拍卖保留价提供参考，涉案土地的成交价是多少需由市场决定，但在拍卖中应当披露涉案土地的相关情况。关于新银地公司提出评估报告未参照最新的《土地利用现状分类》进行评估的问题，新银地公司是对评估报告所采用的参照标准及评估价格提出异议，该请求不是执行异议的审查范围。（二）关于是否应当暂缓拍卖的问题。新银地公司提出申请执行人提供的财产担保不符合执行程序的问题。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十条规定：“执行异议审查和复议期间，不停止执行。被执行人、利害关系人提供充分、有效的担保请求停止相应处分措施的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。”因有案外人提出异议，申请执行人为继续执行提供了担保，惠州中院据此拍卖涉案土地使用权，符合上述规定。涉案土地使用权已经网络司法拍卖平台以大大高于拍卖底价的较大溢价拍卖成交，并未损害当事人的合法权益。新银地公司请求暂缓拍卖的请求，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定驳回异议人新银地公司的异议请求。 新银地公司不服惠州中院的执行异议裁定，向本院申请复议，请求：1.依法撤销（2019）粤13执异57号执行裁定书，停止执行拍卖涉案土地；2.若必须执行拍卖涉案土地，请求依法委托相关有资质的评估机构按照商住用地的性质重新评估新银地公司名下位于惠州市××背街××号的土地使用权价值，并连同法院查封的新银地公司名下位于惠州市××背街××号的另外两块土地[惠府国用（2004）字第130××××1131、13020201133号]一起重新评估，以利于本案的执行，避免损害双方当事人的相关权益。 事实和理由主要是：一、惠州中院在（2019）粤13执异57号执行裁定书中认为异议人并未提交证据证明其名下涉案土地性质已经发生变更是错误的。新银地公司提交给惠州中院的惠市自然资函﹝2019﹞1835-1号《入库备案结果的通知》，可证明涉案惠州市××背街××号的三块土地[惠府国用（2004）字第130××××1131、130××××1132、13020201133号]已经是惠州自然资源局审核准予入“三旧”改造地块数据库，土地性质已由仓储土地变更为商住用地。涉案土地[惠府国用（2004）字第130××××1132]就是上述三块土地中的一块。二、鉴于涉案土地性质已由仓储土地变更为商住用地，惠州中院再以广东博邦土地（估）字BH[2018]第120459号《土地评估报告》按照仓储土地的评估价值拍卖已是商住用地的土地明显损害了新银地公司的财产权益，应予以重新评估。三、惠州中院的执行异议裁定认为德信公司为继续执行提供了担保，但担保的土地价值仅贰佰多万元，本案涉案土地拍卖成交价值达到了贰仟多万元，与评估价值相差10倍，明显担保不充分。四、新银地公司名下三块土地经惠州自然资源局审核是连在一起进行“三旧”改造的，且三块土地连在一起改造才能真实体现土地使用权的真正价值。五、若停止执行拍卖，新银地公司可按照政府的规划进行“三旧”改造上述三块土地，待改造完成后，回笼的改造项目资金既能按照政府要求安置拆迁户、清偿本案案款，又能清偿新银地公司与水电公司执行案件的案款，保证案件执行完结，不浪费执行资源。 申请执行人德信公司提交的复议答辩意见与执行异议阶段答辩意见基本一致。 本院经审查，对惠州中院查明的事实予以确认。 另查明，2019年5月16日，惠州中院第一次在淘宝网司法拍卖平台发布拍卖公告，披露了上述土地最新规划为二类居住用地、道路用地而可能引起以后该国土证上记载的地类（用途）的变化，提醒买受人到相关职能部门咨询并自行预测有无升值的可能。上述公告因录入信息有误，撤回重新发布。5月20日惠州中院第二次在淘宝网司法拍卖平台发布拍卖公告，披露了涉案土地最新规划变化，增加优先购买权人为单某某的信息。 2019年7月15日，惠州中院第三次在淘宝网司法拍卖平台发布拍卖公告，披露了涉案土地最新规划变化、第三人单庆虎于2018年2月1日与新银地公司签订《合作开发房地产项目合同书》《土地租赁合同》并投入资金进行了三旧改造的报批报建工作，第三人单庆虎提出案外人异议要求停止拍卖，因申请执行人提供担保而继续拍卖等有关情况，提醒买受人到相关职能部门咨询，自行考虑是否竞得该地后与第三人单某某、被执行人新银地公司合作继续推进该地及周边土地的三旧改造，自行预测有无升值的可能。 2019年9月29日，惠州中院作出（2019）粤13执异57号执行裁定之后，新银地公司于2019年9月30日向惠州中院提交了惠州自然资源局于2019年9月11日作出的惠市自然资函﹝2019﹞1835-1号《入库备案结果的通知》及（2019）粤1302财保392号民事裁定书。《入库备案结果的通知》载明：图斑编号为44130207034的新银地公司名下位于惠州市桥东××路××地××5036.1平方米的土地经惠州自然资源局审核准予入库，入库批次2019年8月。（2019）粤1302财保392号民事裁定书内容为查封新银地公司名下位于惠州市××背街××3681.6平方米土地使用仅[证号：惠府国用（2004）第130××××1132号]，即本案涉案土地。 因买受人惠州光迅科技有限公司在2019年9月30日仍未将剩余拍卖价款缴纳到惠州中院指定账户，惠州中院于2019年11月7日作出（2018）粤13执恢71号之七执行裁定书，认为买受人超出期限仍未缴纳拍卖价款，已构成悔拍。（2019）粤1302财保392号民事裁定书查封涉案土地使用权，此查封在该院查封之后，该院与﹝2019﹞1835-1号《入库备案结果的通知》中的惠州自然资源局联系人沟通后确认，入库备案属于三旧改造的第一大步骤，并非三旧改造成功，不影响该院网络司法拍卖涉案土地使用权。经该院裁定重新网络司法拍卖被执行人新银地公司名下位于惠州市××背街××3681.6平方米土地使用权[证号：惠府国用（2004）第130××××1132号]，第一次网络司法拍卖起拍价为2393040元，过户的一切税费由买受人承担。 2019年11月11日，惠州中院第四次在拍卖平台发布拍卖公告，亦披露了涉案土地最新规划变化、第三人单某某对该地投资改造报建的有关情况，对买受人作出提醒。 2019年12月13日，新银地公司名下位于惠州市××背街××3681.6平方米土地使用权[证号：惠府国用（2004）第130××××1132号]，由本案申请执行人德信公司以9005040元的价格拍卖竞得。 本院认为，本案的争议焦点一是对涉案土地使用权是否应重新评估，二是拍卖是否应停止。 关于涉案土地使用权是否应重新评估的问题。从现有的证据来看，涉案土地仅纳入“三旧”改造数据库，土地性质并没有经依法登记变更，尚未发生效力，博邦评估公司根据国土证上记载的信息作出广东博邦土地（估）字BH[2018]第120459号评估报告，并无不妥。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十三条规定，新银地公司就评估报告采用的参照标准及评估价格提出的异议，并非执行异议的审查范围。博邦评估公司已就新银地公司所提异议作出维持原来出具的评估结论的答复，惠州中院已依法将评估公司的答复意见送达新银地公司。资产的评估价值仅是提供一个合理的参考价值，为法院公开拍卖时提供底价参考，涉案土地成交价的多少最终由市场竞价决定，惠州中院已在拍卖公告中披露涉案土地最新规划等相关信息。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款关于“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”的规定，重新评估应具备法定事由，博邦评估公司基于土地现状作出的评估报告合法有效，本案复议申请人所提理由不符合重新评估的条件。 关于拍卖是否应停止的问题。涉案土地在5月20日拍卖公告期间，因案外人单某某对拍卖的涉案土地提出异议，惠州中院撤回拍卖。撤回拍卖期间，申请执行人德信公司向惠州中院提供了相同地段、地类用途及使用权类型，且无查封无抵押的位于惠州市××3181.3平方米土地使用权作为担保，要求继续拍卖涉案土地，虽然涉案土地比担保土地多了500.3平方米，但涉案土地上设有80万元的抵押债权，惠州中院据此重新启动拍卖程序，符合《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十六条第二款关于案外人异议审查期间申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行的规定。惠州中院作出（2019）粤13执异32号执行裁定，驳回案外人单某某的执行异议请求后，申请执行人德信公司无需再提供担保。此后，涉案土地使用权经网络司法拍卖平台以高于拍卖底价近10倍的溢价拍卖成交。因买受人悔拍，惠州中院裁定以评估价的100%，即2393040元作为起拍价重新拍卖涉案土地，最后以9005040元拍卖成交，溢价近4倍。惠州中院四次在淘宝司法拍卖公告中均及时披露了涉案土地最新规划变化和第三人单某某对该地投资改造报建情况，已充分保障了买受人的知情权，并未损害新银地公司的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十六条关于中止执行的规定以及《最高人民法院关于正确适用暂缓执行措施若干问题的规定》第三条关于暂缓执行的规定，本案并无停止拍卖的法定事由，新银地公司请求停止拍卖，缺乏依据，依法不予支持。 关于新银地公司提出的连同法院查封的新银地公司名下位于惠城区××家××背街××号的另外两块土地[惠府国用（2004）字第130××××1131、130××××1133号]一起重新评估的请求，不属于本执行异议、复议审查的范围，不予审查。 综上，惠州中院驳回新银地公司异议请求的依据充分，结果正确，应予维持。新银地公司所提复议请求及理由依据不足，不予采纳。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人惠州市新银地实业发展有限公司的复议请求，维持惠州市中级人民法院（2019）粤13执异57号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  林宏坚 审判员  付庆海 审判员  卫东亮 二〇一九年十二月二十四日 法官助理林雪玲 书记员谢绯晖