宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初3841号原告：杨熙良，女，汉族，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：付前明，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：张玉川，男，汉族，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告杨熙良诉被告张玉川房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告杨熙良及其委托诉讼代理人付前明、被告张玉川，到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告请求判令：1.解除原、被告签订的宅基地买卖合同，并判决被告退还原告转让款13万元，赔偿损失13633元（暂计算至2019年6月18日，此后损失仍按年利率6%计算至实际退还日）、律师费8000元，合计151633元；2.本案诉讼费由被告承担。被告答辩要点：1.原、被告签订宅基地及附着物买卖合同后，原告支付被告转让款13万元后，被告已按照合同约定向原告交付了宅基地及房屋，且双方已办理了宅基地变更登记手续；2.不同意解除原、被告签订的宅基地买卖合同，所以不同意退还转让款和赔偿损失，因合同已经履行。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实：1.原、被告均系贺兰县常信乡五渠村村民。2017年9月18日，原、被告签订《宅基地及附着物买卖协议》，协议约定：被告将其所有的（从案外人张淑萍处购买）坐落于贺兰县常信乡五渠村八社的宅基地及地上附着物出售给原告，约定该宅基地四至以宗地图为准，转让价格为13万元；被告承诺并保证该宅基地及房屋所有完全归其所有，本次转让已经过全家人一致协商并同意，该宅基地及房屋无任何产权纠纷，其转让符合法律规定的条件；并约定如因被告原因导致原告损失，其愿承担全部赔偿责任，包括但不限于原告实现合同权利的诉讼费、律师代理费、交通费、保全费以及其他费用；被告保证合同签订后，将房屋和宅基地及其所有附属物以及土地证交付原告，原告作为购买者拥有对该房屋及其不可分割土地的任何权利，并在约定期限内不能办好土地证及房产证手续，导致合同无法履行，原告可向被告提出解除合同的请求，被告接到原告请求后应向原告返还所有已收房款；土地税由被告承担，契税由原告承担；自合同签订生效起，该宅基地及房屋的所有权、处置权以及因国家拆迁安置政策带来的所有权益均由原告享受，与被告无关。该合同签订后，原告向被告支付全部转让款13万元，被告将涉案宅基地、附着物及集体土地使用证全部交付给了原告。原、被告协商转让涉案宅基地及地上附着物系经案外人贺兰县常信乡五渠村村民委员会的法定代表人屠保军介绍，但未经案外人贺兰县常信乡五渠村村民委员会书面同意并备案登记。二、双方当事人有争议的事实：1.原告认为，被告交付给原告的涉案宅基地宽度仅为15.5米，比土地使用证上及被告承诺的土地宽度17.5米，少了两米，被告交付的土地不符合双方约定，被告存在违约，要求解除原、被告签订的《宅基地及附着物买卖协议》、退还转让款13万元，并赔偿损失；被告认为，其交付原告的土地宽度为17.5米，不存在违约行为，不同意解除原、被告签订的《宅基地及附着物买卖协议》；本院认为，原、被告签订《宅基地及附着物买卖协议》中约定涉案宅基地四至以宗地图为准，双方交付涉案宅基地及宅基地上的建筑物房屋时，均未对涉案宅基地面积进行丈量，故涉案宅基地四至以宗地图为准，被告并未构成违约。2.原告认为，涉案宅基地及附着物房屋未办理确权变更登记在原告名下；被告认为，涉案宅基地及附着物房屋已办理确权变更登记在原告名下，仅因原告未签字，所以确权证书才没有颁发；本院认为，庭审中，本院向案外人贺兰县常信乡五渠村村民委员会调查时，贺兰县常信乡五渠村村民委员会出具证明证实被告已将涉案宅基地使用权及宅基地上建筑物转让给原告，现涉案宅基地使用权及宅基地上建筑物已确权公示至原告名下；同时被告提交涉案房屋公示图能够证实涉案宅基地使用权及宅基地上建筑物已确权公示至原告名下，仅因原告拒绝签字确认，所以尚未颁发土地使用权证书及房屋产权证书。裁决的结果与理由本院认为，本案争议的焦点是原告要求解除原、被告签订的《宅基地及附着物买卖协议》是否具有法律依据和事实依据。本案中，原、被告于2017年9月18日签订的《宅基地及附着物买卖协议》时，虽未经案外人贺兰县常信乡五渠村村民委员会书面同意，但原告向被告支付了涉案宅基地及宅基地上建设的房屋等附着物后，涉案房屋及宅基地由原告使用至今，在贺兰县政府相关部门组织对涉案宅基地及地上建筑物确权公示过程中，案外人贺兰县常信乡五渠村村民委员会作为涉案宅基地的所有权人事后对原、被告转让涉案宅基地及宅基地上建设的房屋等附着物的行为事实上予以默认同意，并按照确权颁证的要求逐级为原告所有的涉案宅基地及地上建筑物上报登记备案，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。………农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，该条立法的精神是在农村村民一户只能分得一处宅基地，其并未禁止农村房屋的买卖和宅基地的转让。本案中原、被告签订《宅基地及附着物买卖协议》时，双方均为本集体经济组织成员，原、被告签订合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。庭审中查明，被告转让给原告的涉案宅基地及宅基地上的建筑物房屋，案外人贺兰县常信乡五渠村村民委员会已登记宅基地使用权人为原告，并已向政府相关部门上报确权登记，政府相关部门已对涉案宅基地及宅基地上的建筑物航拍确权公示，并进行农村房屋确权、颁证中，原告以被告交付给原告的涉案宅基地宽度仅为15.5米，比土地使用证上及被告承诺的土地宽度17.5米，少了两米，认为被告交付的土地不符合双方约定，存在违约，诉至法院要求解除原、被告签订的《宅基地及附着物买卖协议》、退还转让款13万元，并赔偿损失。本院认为，原、被告签订《宅基地及附着物买卖协议》中约定涉案宅基地四至以宗地图为准，双方交付涉案宅基地及宅基地上的建筑物房屋时，均未对涉案宅基地面积进行丈量，原告亦未对涉案宅基地面积提出异议，故本院综合分析认为，被告并未构成违约。因此，原告要求解除双方签订的《宅基地及附着物买卖协议》，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的情形，本院不予支持。被告辩解，原、被告签订宅基地及附着物买卖合同后，原告支付被告转让款13万元，被告已按照合同约定向原告交付了宅基地及房屋，且双方已办理了宅基地变更登记手续，因合同已经履行，所以不同意解除合同的辩解，理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、第一百五十五条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第一款、第四款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨熙良的诉讼请求。案件受理费3333元，由原告杨熙良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 周新涛人民陪审员 吴中国人民陪审员 马小立 二〇一九年十二月十八日书 记 员 徐 欢附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。