山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11117号 上诉人（原审原告）：姜兆宝，男，X年X月X日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：丁晶晶，女，X年X月X日生，汉族，住山东省潍坊市奎文区，系姜兆宝之妻。 上诉人（原审被告）：邵作兴，男，X年X月X日生，汉族，现住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：张振硕，山东志伟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛柯南，山东志伟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛恒轩房产经纪有限公司（原青岛嘉友房产经纪有限公司），住所地山东省青岛市城阳区明阳路118-7号。 法定代表人:刘晓龙，经理。 委托诉讼代理人：徐彤，山东良捷律师事务所律师。 上诉人姜兆宝因与上诉人邵作兴、被上诉人青岛恒轩房产经纪有限公司（以下简称“恒轩经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初7435号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姜兆宝上诉请求：1、依法对一审判决书中第二项改判，判令恒轩经纪公司向姜兆宝返还中介费2.2万元，赔偿损失4万元；2、依法对一审判决书中第三项改判，由邵作兴向姜兆宝支付合同违约金2.1万元及利息；3、本案一审、二审诉讼费用由邵作兴、恒轩经纪公司承担。事实和理由：1、恒轩经纪公司未尽如实报告义务，故意隐瞒储藏室事实，与邵作兴一起提供虚假情况，给姜兆宝造成损失，一审法院事实认定错误，适用法律错误。2、邵作兴构成违约，依约应承担违约责任，原审法院认定事实错误，适用法律错误。 邵作兴辩称，对于姜兆宝提出的储藏室的问题，邵作兴以及中介方均不存在故意隐瞒的行为，双方在签订房屋买卖合同时明确约定本次交易不包含储藏室。对于姜兆宝提出的逾期迁户口的违约金的问题，首先邵作兴没有恶意违约，是因单位负责户口的会计外出培训，以及本人外出培训事宜耽误，但逾期时间不长，也未给对方造成实际损失，因为姜兆宝当时也没有需要上学的孩子，况且青岛市城阳区上学的政策并没有实行积分制，而是完全根据房屋及户口划分片区。双方在交接房屋时双方明确表示对涉案房屋交房无异议，并且邵作兴在交房时间上也是做出让步，提前将房屋交付给对方。 恒轩经纪公司辩称，恒轩经纪公司不存在任何故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，不存在损害委托人利益的情形。不应向姜兆宝承担4万元赔偿。恒轩经纪公司从未接收到邵作兴房屋附带储藏室的通知，也未发布过涉案房屋带储藏室的信息，在姜兆宝与邵作兴签订买卖合同时，明确涉案房屋交易价款不包含储藏室，恒轩经纪公司不存在任何欺骗的事宜。根据合同法的自愿的基本原则，买卖交易双方作为平等民事主体，有权对是否出售储藏室做出意思表示，任何人无权强制要求交易储藏室。另外，储藏室并非与涉案房屋相连接，不是涉案房屋不可分割的一部分，也未影响到姜兆宝对涉案房屋的交易和使用，更不涉及到任何损失。 邵作兴上诉请求：1、依法查明事实，改判驳回姜兆宝的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由姜兆宝承担。事实和理由：一审法院判决邵作兴返还姜兆宝2万元是错误的，邵作兴已于2017年4月3日以现金形式返还给姜兆宝，邵作兴提供的证人李某系当时在场人，证人可以证实返还的事实，因为姜兆宝在给邵作兴转款2万元时，邵作兴也没有为其出具手续，所以在邵作兴返还该款时也未让姜兆宝出具手续，系当场结清。在此后双方又签订了补充协议，还签订的房屋交接书，在后期的协议中均未提及返还2万元的事情，且在交接当日中介方受姜兆宝之拖退还押金1万元，从整个交易过程可以推断出邵作兴不存在尚欠姜兆宝2万元的事情。 姜兆宝辩称，邵作兴未返还2万元，因其一直声称地下室需要2万元从邻居处买回来，李秀莎与邵作兴在整个卖房过程中串通，共同损害姜兆宝的利益，其证言不能采信 恒轩经纪公司辩称，同意邵作兴的意见。 姜兆宝向一审法院起诉请求：1、判决恒轩经纪公司返还中介费2.2万元，赔偿损失4万元；2、判令邵作兴返还不当得利2万元；3、判令邵作兴支付合同违约金2.1万元及相应利息；4、判令恒轩经纪公司、邵作兴承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实，姜兆宝（乙方、购买方）与邵作兴（甲方、出售方）、恒轩经纪公司（丙方、中介服务机构）于2017年3月27日签订《房地产买卖合同》，约定：甲、乙双方通过丙方居间介绍，由乙方购买甲方自有房产及该房产占用范围内的土地使用权，房产座落于青岛市城阳区户，房产建筑面积98.79平方米，此房产权属证书号为鲁（2017）青岛市城阳区不动产权第0006941号，房地产转让成交价款为122万元，此价款包含房产所有配套、装修及附属设施，此价格不包含储藏室，佣金费用为2.2万元。姜兆宝向邵作兴分别于2017年3月26日支付2万元，3月27日支付3万元，4月13日支付27万元（其中1万元作为押金，暂由丙方保管，甲、乙双方交房完毕当日，甲方结清交房日以前的所有相关费用后由丙方一次性无息转交给甲方），2017年7月3日支付90万元（原告银行按揭贷款形式支付），共计122万元。 2017年4月13日姜兆宝向邵作兴账户转款2万元，一审庭审中各方均认可该2万元系因首付比例达不到25%，姜兆宝需给邵作兴转款该2万元做银行流水。一审庭审中姜兆宝称邵作兴一直说储藏室2万元从其邻居处购买，姜兆宝认为2万元购买储藏室的款项，并称当时邵作兴没有同意其购买意见，双方也未就储藏室达成书面成交协议。姜兆宝称该2万元邵作兴未返还，邵作兴应返还不当得利2万元。邵作兴、恒轩经纪公司则称当日姜兆宝、邵作兴及李秀莎三方在水悦城招商银行附近邵作兴通过现金形式将该2万元返还给姜兆宝，但没有让姜兆宝打收条。 姜兆宝（乙方）与邵作兴（甲方）签订《房地产买卖补充协议》，双方约定：1、甲乙双方自签订合同起2017年3月27日至2017年5月27日期间受国家调控、限购、限贷等一系列政策影响，造成至今还未完成城阳区春城路605号42号楼2单元502户相关房屋产权转移手续，双方为更好的达成交易事议，现双方达成以下协议。2、甲方的交房子时间更改为2018年3月25日，且乙方不再向甲方收取房屋租金3000元，如果到期还没有收到乙方通过银行贷款形式发放给甲方的购房尾款，则甲方的交房时间为收到房款15日内给乙方交房。3、甲方在此房产名下的户口，甲方应于收到房屋尾款后45天内迁出在此房屋名下的全部户口。在甲方居住期间乙方不得打扰甲方居住。4、在签订补充协议之日算起一年之内，即2018年5月28日前银行贷款放款仍未到甲方指定账户上，视为不可抗力因素，甲、乙双方自动解除合同，于2018年6月28日之前由乙方配合甲方及丙方完成重新过户给甲方，首付及利息由甲方同时归还乙方。 姜兆宝与邵作兴及中介方的李秀莎签订《房屋买卖交接书》，约定：甲、乙双方于2018年3月4日对青岛市城阳区春城路605号42号2单元502室房地产进行了验收交接，其中户口项目均划掉，并特别约定以上费用均已结清，甲、乙双方就此房屋交房无异议。当日该房产经纪公司将由其暂为保管的押金10000元支付邵作兴。邵作兴户口迁出日期是2017年10月27日。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。姜兆宝为购买涉案房屋，与邵作兴签订《房地产买卖合同》和《房地产买卖补充协议》，姜兆宝已履行付款义务、邵作兴已履行房屋交付义务，双方权利义务均已履行，恒轩经纪公司已完成居间服务，故姜兆宝主张恒轩经纪公司返还中介费2.2万元，于法无据，一审法院不予支持。 关于邵作兴能否姜兆宝返还2万元的问题。本案中，各方均认可该2万元系因姜兆宝首付比例达不到25%，姜兆宝需给邵作兴转款该2万元做银行流水的款项，邵作兴虽称收到该2万元后，其于当日以现金形式已返还给姜兆宝，但其未就该陈述提交充分有效的证据予以证实，其应当承担举证不能的法律后果，故邵作兴应返还姜兆宝超付的房款2万元。 关于姜兆宝主张邵作兴承担户口迁出延期的违约金2.1万元及相应利息。一审法院认为，《房屋买卖交接书》中明确双方就涉案房屋交房无异议，应视为对双方签订《房地产买卖补充协议》中关于户口迁出的事项进行了实质性变更，且在日常生活中，户口的迁移并不会影响到姜兆宝对涉案房屋的进行管理、使用，双方也未在补充协议中对户口迁出约定相应的违约金，姜兆宝、邵作兴已履行完毕涉案房屋的交付，户口迁出系房屋出售的附随义务，邵作兴称系工作等原因导致延期，邵作兴该陈述符合日常生活习惯且未超过合理期间，姜兆宝据此主张邵作兴承担违约责任，过分加重了邵作兴的义务，且邵作兴于2018年3月4日提前20天将涉案房屋交付姜兆宝，故一审法院对姜兆宝该诉讼请求不予支持。 关于姜兆宝主张恒轩经纪公司赔偿损失4万元，姜兆宝称恒轩经纪公司提供涉案房屋储藏室虚假情况造成姜兆宝损失，根据姜兆宝、邵作兴、恒轩经纪公司签订的《房地产买卖合同》中明确约定不包含储藏室，姜兆宝关于储藏室的陈述并未影响到姜兆宝、邵作兴、恒轩经纪公司买卖涉案房屋，姜兆宝也未就其损失提交证据予以证明，故一审法院对姜兆宝该诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、邵作兴于判决生效后10日内返还姜兆宝2万元；二、驳回姜兆宝对青岛恒轩房产经纪有限责任公司的诉讼请求；三、驳回姜兆宝的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1375元，由姜兆宝负担1075元，由邵作兴负担300元。 二审期间，姜兆宝提交微信截图打印件，时间为2018年，欲证明在双方交易过程中，姜兆宝一直在询问地下室跟违约金的事情。邵作兴质证称，对真实性无法确认，截图中没有明确答复，截图内容不能证明姜兆宝的主张，且提到“那不用提早交房，我还要那个违约金就行”，可以看出当时曾经有过如果提前交房就不支付违约金的协商，而事实上确实提前交房了。恒轩经纪公司质证称，对真实性无法确认，无法确认是真实的聊天记录，无法确认交易对方就是恒轩经纪公司的员工；从聊天内容看，无法证明其要购买地下室的相关事宜。本院认为，因恒轩经纪公司、邵作兴对真实性不予确认，无证据证明微信交流对方的身份，姜兆宝亦无证据对其真实性加以佐证，内容亦不能证明其主张，故本院对此不予采信。 经审理查明，2017年3月27日邵作兴与姜兆宝签订的《房地产买卖合同》第十一条约定，如有一方未按照本合同中约定时间全面履行自己的义务，每逾期一天按照300元/天赔偿对方作为滞纳金，等等。2018年3月4日，邵作兴、姜兆宝签订《房屋买卖交接书》，其上记载了房屋交接时的水电气等情况，其中户口一栏未进行填写，对户口的“有”“无”均填以斜线。本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认；因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。本案中，对于邵作兴是否应当返还姜兆宝2万元的问题，一审庭审中各方均认可2017年4月13日姜兆宝向邵作兴账户转款2万元的用途系通过做出银行流水将首付比例提高至25%以获得银行贷款的审批，但姜兆宝称因该2万元在支付后转做购买储藏室的用途而未能返还，然姜兆宝对其该主张未提交任何证据加以证明，且其同时称邵作兴没有同意其购买意见，双方未就储藏室达成书面成交协议，故本院对姜兆宝的该项主张不予采信。邵作兴称转账当日，姜兆宝、邵作兴及李秀莎三方在水悦城招商银行附近，由邵作兴通过现金形式将该2万元返还给姜兆宝，对此邵作兴提交了中介恒轩经纪公司工作人员李秋莎的证人证言且该证人出庭进行了作证并接受了质询，邵作兴对此尽到了举证义务，姜兆宝虽对此不予认可，但并未提交证据加以反驳。对该2万元未有姜兆宝出具收条，邵作兴称在姜兆宝进行该2万元的转账时亦未曾要求其出具收条，故在进行返还时其亦未要求姜兆宝出具收条，对此，因各方均认可该笔转账非真实的钱款给付，只是形式上的短时间流水做账，故双方均未出具收条符合常理；再综合双方在之后的房屋交接等诸多事宜的交涉过程中均未再提及该2万元转账，邵作兴的主张具有较高的盖然性，因此，本院对其主张予以采信。一审法院对此认定有违客观事实，本院予以纠正。 对于邵作兴是否构成违约的问题，姜兆宝主张邵作兴逾期办理户口迁出手续构成违约，应当支付其违约金，邵作兴则抗辩不应支付。根据双方签订的《房地产买卖补充协议》，邵作兴应当在收到房屋尾款后45天内迁出全部户口，邵作兴于2017年7月3日收到全部购房款，故其应当在此后的45天内履行迁出户口的义务，但其未如约进行履行，故其应当承担相应的违约责任。鉴于邵作兴作出了不应支付违约金的抗辩，根据举重以明轻的原则，可以视为其提出了违约金过高应当进行调整的请求，综合本案并无证据证明户口的迟延迁出给姜兆宝造成了实际损失，以及邵作兴亦提前进行了房屋的交付，故本院对双方约定的违约金数额进行调整，酌情判以8000元为宜。邵作兴主张其因工作等原因导致迟延迁出户口不应支付违约金，但双方约定的45天属合理期间，并非过短，其该项主张亦缺乏合同和法律依据，不应予以采信。双方《房屋买卖交接书》中关于户口的事项的填写，对户口的“有”或“无”均填以斜线，属约定不明，故双方仍应履行《房地产买卖补充协议》的相关约定，且姜兆宝未明确表示放弃对户口迁出事宜的相关权利，故一审对此认定错误，本院予以纠正。对于姜兆宝对恒轩经纪公司的诉讼请求，因本案系姜兆宝与邵作兴的房屋买卖纠纷，其与恒轩经纪公司之间关于居间服务的相关事宜与本案系两个不同的法律关系，本案对此不予处理。 综上，邵作兴的上诉请求以及姜兆宝的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实错误，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2018）鲁0214民初7435号民事判决。 二、邵作兴于本判决生效之日起十五日内支付姜兆宝违约金8000元。 三、驳回姜兆宝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1375元，由姜兆宝负担1196元，由邵作兴负担179元。二审案件受理费2175元，由姜兆宝负担1931元，由邵作兴担244元。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇一九年十二月二十七日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员李珊珊