山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2019）晋05民终1843号上诉人（原审被告）：皇城相府集团晋城树德房地产开发有限公司，住所地晋城市城区白水街（景泽苑小区1幢1、2单元2、3号房），统一社会信用代码：×××。法定代表人：李某，该公司总经理。委托诉讼代理人：周某，山西君宜（高平）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某1，山西君宜（阳城）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨某，男，1974年1月22日生，汉族，河南省长垣县人，无业，现住晋城市。被上诉人（原审原告）：翟某，女，1974年4月28日生，汉族，河南省长垣县人，无业，现住晋城市。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：王某2，山西晋卓律师事务所律师。上诉人皇城相府集团晋城树德房地产开发有限公司（以下简称树德房地产公司）因与被上诉人杨某、翟某买卖合同纠纷一案，晋城市城区人民法院（2019）晋0502民初2614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人树德房地产公司的委托诉讼代理人周某、王某1，被上诉人杨某及二被上诉人的共同委托诉讼代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。树德房地产公司的上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者依法发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、（2016）晋仲裁字356-1号裁决书已经生效，该裁决书中查明案涉房屋单价为5985.92元，一审判决认定该价款包含车位款，实际单价为5270元，与双方签订和合同内容不相符，也推翻了生效裁决书查明的事实。2、本案中杨某的商品房买卖合同、内部认购协议、裁决书以及车位认购协议均为直接证据，可以证实房价中不包含车位，一审判决依据被上诉人提供的他人购房合同以及证人证言认定被上诉人的房屋总价中包含10万元车位款，有失客观公正。3、一审判决依据部分较高房价的商品房买卖合同含有车位来推断本案事实以偏概全。4、一审法院在未有证据证明前置顺位的其他业主已经选购车位的前提下就支持上诉人的诉请，认定事实证据不足。前置顺位的人至今未选定车位，被上诉人亦无权选定，且被上诉人至今未支付车位预售款，已经丧失了优先选车位的权利。被上诉人杨某、翟某辩称，被上诉人一审提供的证据足以证明被上诉人已经缴纳了全额的车位预售款以及树德房地产公司已经开始了停车位选位的工作。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。本案双方当事人签订的车位认购协议合法有效，被上诉人已经缴纳车位预售款，上诉人也已经开展停车位选定的工作，上诉人理应依约为被上诉人提供停车位一个。上诉人所提仲裁只涉及违约金问题，与房屋价款是否包含车位款无关，被上诉人一审提交的证据已经由法庭审核，一审判决是依据相关证据材料作出的认定。杨某、翟某向一审法院起诉请求：判令被告向原告交付皇城新区地下停车位一个归原告使用，本案诉讼费由被告承担。一审诉讼期间，原告明确提出要求被告交付皇城新区地下室B2就近楼层的停车位一个。一审法院依据双方无异议的证据认定：原告杨某与原告翟某系夫妻关系。2014年6月30日，原告翟某与被告树德房地产公司签订了《内部认购书》一份，约定翟某认购皇城新区10楼1单元2301室房屋一套，建筑面积140.37㎡，建筑面积单价6319.26元/㎡，总房款为887034元，签署认购协议时付定金5万元，首期支付房款为354814元，还约定签署正式商品房买卖合同后本认购书即作废。上述认购书签订前，二原告于2014年3月18日向被告交了2000元报名费、于2014年6月4日向被告交了内部认购金50000元。上述认购书签订当日，原告向被告交了内部认购金302814元。2015年8月1日，二原告又向被告交纳房款1300元。以上，二原告向被告共交了356114元。2015年8月1日，二原告与被告签订《皇城新区车位认购协议》，约定二原告自愿购买被告皇城新区地下停车位一个，选车位顺序号为21号，二原告同意一次性向被告支付10万元，同时约定此地下停车位为预售，在正式销售时，二原告凭此选购单可按照顺序号优先选购，可凭此协议选定协议所规定认购楼栋对应的地下停车位。2015年8月4日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告购买上述认购书中认购的房屋，建筑面积139.68㎡，房屋单价为5985.92元/㎡，总房款836114元，还约定付款方式为二原告于2015年8月1日交纳首付款356114元，剩余房款48万元向银行申请按揭贷款，同时约定被告应在2015年12月31日前交付房屋。2015年9月1日，二原告贷款给被告交了48万元的房款。至此，房款836114元付清。2016年1月27日，二原告又在被告处为购买地下室支付了17928元。同时查明：因被告迟延交房，二原告于2016年12月向晋城仲裁委员会申请仲裁，要求被告支付逾期交房违约金。晋城仲裁委员会经审理后于2018年1月9日作出裁决书，裁决由被告支付二原告逾期交房违约金94062.83元。2019年8月5日，二原告向晋城仲裁委员会提交申请书要求裁决被告交付原告地下停车位一个，当日晋城仲裁委员会审查后认为原、被告之间无仲裁条款，遂作出不予受理通知书。原、被告争议焦点在于：原告要求被告交付停车位，有无依据，能否支持。针对争议焦点，原告陈述，2015年8月4日签订《商品房买卖合同》中约定的房屋单价5985.92元/㎡是包含了车位价10万元的，实际上房屋的单价是5270元/㎡，故原告已经向被告履行了给付车位款的义务，被告应该向原告交付停车位。原告对此提供证据：一、领航公司在皇城新区项目上的外部工作对接单一份；领航公司销售部房源明细单一份；二、2018年11月5日晋燕燕出具的证明一份；三、2018年11月份原告与晋燕燕的微信聊天记录截屏照片；四、2018年11月13日原告与李京龙的谈话录音；五、皇城新区其他7个购房人与被告签订的《商品房买卖合同》及其中四个购房人的证言。被告方提供了北京领航公司的企业信息登记报告一份，旨在证明北京领航公司与树德房地产公司没有在一起办过公。被告陈述，房屋购房来源不同、时间不同，价格都是有差别的，任何一个购房价格都是当事人和房产公司协商的，而且原告购房时间是2014年，并不是2015年，故不能从购房的价款来看出是否包含车位。原告在被告处已经获得房屋单价由6000多元降到5000多元的优惠，原告现在要求被告交付停车位，但其并未交付10万元的车位预售款，而且原告的选车位顺序号是21号，前面车位尚未选择完毕，原告的要求尚未达到履行程度。故请求法院驳回原告的诉讼请求。一审法院认为，原告提供的上述证据相结合可以证明在原告2015年8月签订《商品房买卖合同》前后几个月里，相同面积房屋不含车位的单价价格在5100-5400元范围内浮动，含车位的房屋价格单价在5900-6100元范围内浮动的事实，也可以证明被告已经于2018年开始了停车位选位的工作，而且已经向一定住户办理了车位使用权证。根据原、被告签订的《内部认购书》中约定签订正式商品房买卖合同后本认购书即作废的内容，原告购买房屋的价格应以其2015年签订合同时为准。另外，《皇城新区车位认购协议》的签订时间略早于《商品房买卖合同》的时间，综合考虑来看，原告陈述其购买的房屋总价里面包含10万元的车位预售款，应该属实。原告已按照《皇城新区车位认购协议》约定缴纳了全额的车位预售款，被告也已经展开了停车位选位的工作，故被告应按照协议约定为原告提供停车位一个，予以支持。原告庭审中要求被告就近提供车位，法院认为是否能就近提供由原、被告随后协商予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：被告皇城相府集团晋城树德房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内交付原告杨某、翟某晋城市皇城新区地下室B2停车位一个。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告皇城相府集团晋城树德房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人树德房地产公司新提交了两组证据：1、裴加亮、张成利、张杰、于和平、肖瑞敏的《皇城新区车位认购协议》以及于和平、肖瑞敏二人的车位款收据。其中裴加亮、张成利、张杰的车位认购协议中均有备注表明车位价格已经包含在房款中，于和平、肖瑞敏的车位认购协议并无备注。证明：如若皇城新区业主的车位款包含在房款中，《皇城新区车位认购协议》会注明该内容，未注明的业主需要另行支付车位款。被上诉人杨某、翟某的车位认购协议没有备注，至今也未支付车位款，无权要求上诉人交付地下停车位。2、2015年12月16日，延四龙、韩虎乾分别与上诉人签订的《商品房买卖合同》两份以及上诉人的委托诉讼代理人对韩虎乾做所调查笔录。证明：两份商品房买卖合同中的房屋单价均为每平方米6000元，该二人均无车位。因此一审关于含车位的房价在5900-6100元之间浮动的认定是错误的，被上诉人的房款中并不包含车位款。根据本院庭审中要求上诉人核实的相关问题，上诉人庭后提交了书面答复并提交刘鹏鹏的《皇城新区车位认购协议》，另提交了上诉人的委托诉讼代理人于2019年12月16日对刘鹏鹏所作调查笔录。答复的主要内容为：1、2014年至2016年北京领航嘉业房地产经纪有限公司（以下简称领航公司）曾为上诉人提供房屋销售服务，领航公司并无单方定价权、赠送车位权，仅有宣传和协助销售权，所有商品房买卖合同和车位认购协议均由上诉人与业主签字、盖章后方能生效。2、被上诉人提交的外部对接单并非上诉人制作，2015年3-6月，因急于回笼资金，上诉人确实授权领航公司开展过买房送车位活动，但被上诉人并未参加活动，而是在活动结束后，8月份才签订商品房买卖合同。3、刘鹏鹏、刘晓在上诉人处认购了车位，其车位认购书中已明确载明了房款已包含在车位款中。4、皇城新区的车位交付工作从2018年8月18日开始，2018年11月前完成交付，已购买车位或赠送车位的业主全部受领车位。5、上诉人在商品房买卖合同中约定的单价均为房价，车位认购协议中备注的“房价含车位款”的准确意思是：对部分参与活动的业主赠送车位，或免除车位款。刘鹏鹏的《皇城新区车位认购协议》上手写“注：该房款已包含车位款”，该车位认购协议原件存于上诉人处。调查笔录中，刘鹏鹏称自己的车位款包含在房款中，后来补交了5000元以及车位认购协议中注明的内容系其本人书写。被上诉人杨某、翟某对上述证据质证认为：1、刘鹏鹏车位认购协议中签名处、备注、协议内容手写部分分别为三种笔迹，不排除后补的可能。2、裴加亮、肖瑞敏、张杰、张成利的车位认购协议上的全部内容的笔迹基本相同，不符合签订合同的常理，通常合同部分应为上诉人工作人员填写，认购人签字。于和平的车位认购协议不是原件，不发表质证意见。3、刘鹏鹏的调查笔录是单方制作，不予认可。被上诉人找到刘鹏鹏时，刘鹏鹏说房款包含车位款且并未补交5000元，之所以不出庭作证是因为还没有领到车位使用权证，怕受影响。4、对于上诉人书面答复的内容，第1点大致符合事实。第2点的外部对接单是被上诉人从领航公司获取，被上诉人没有参加买房送车位的活动，但是房款里包含车位款这一事实晋燕燕可以证明。第3点的意见在质证车位认购协议中已经陈述。第4点的车位交付的进展被上诉人并不清楚，只知道已经开始让选车位了。关于第5点，被上诉人确实是为了贷款把车位款并在房款里了。5、延四龙、韩虎乾的商品房买卖合同原件真实性无法核实，不发表意见。该两份合同和案涉房屋也不是同一栋楼，时间相隔差不多半年，不是同一时期，合同中也看不出是否包含车位，只能看出房价。本院对上述证据分析认定如下：第一组证据，裴加亮、张成利、张杰三人的协议备注有房款包含车位款，但该备注系手写添加，认购协议并非新出现的证据且为上诉人所掌握，上诉人在一审举证期间应提供却未能提供，对于该备注产生的时间无法确认。基于被上诉人在一审举证刘鹏鹏、刘晓属于房款中包含车位款的情况以支持自己的主张，本院要求上诉人针对被上诉人的举证，提供刘鹏鹏的车位认购协议以进一步确认上诉人所主张的房款含车位，协议便会有备注的事实。上诉人庭后提供了刘鹏鹏的车位认购协议以及一份调查笔录，刘鹏鹏的车位认购协议中“注：该总房款已包含车位款”的笔迹与合同主体内容中的手写笔迹明显不同。上诉人单方对刘鹏鹏所作调查笔录中记录内容多处涂改，涂改前后明显为不同人员书写，且涂改前后的语义差距较大，笔录中称补交了5000元车位款也与认购协议中备注的“总房款已包含车位款”自相矛盾。综合前述情形，本院对上诉人以六份车位认购协议中的手写备注内容所主张的证明目的，不予采信。第二组证据，延四龙、韩虎乾的《商品房买卖合同》并未体现车位情况，上诉人的诉讼代理人对韩虎乾所作调查笔录为单方制作，韩虎乾也未出庭作证，对调查笔录的真实性客观性无法核对。在缺少其他证据佐证情况下，上诉人用本组证据证明房价6000元每平方米的业主不含车位的情况，本院不予采纳。综上，本院二审查明的事实与一审一致。此外，上诉人提交的书面答复以及举证陈述中属于自认的内容可以确认，即领航公司在案涉合同签订期间为上诉人提供房屋销售服务；被上诉人一审提交的皇城新区项目上的外部工作对接单属实；皇城新区的车位交付工作从2018年8月18日开始，2018年11月前完成交付，已购买车位或赠送车位的业主全部受领车位。本案二审双方争议的焦点：一、被上诉人是否已经实际支付车位款；二、上诉人是否已经具备交付车位的条件。关于焦点一，被上诉人杨某、翟某与上诉人树德房地产公司签订《皇城新区车位认购协议》，诉请上诉人履行交付停车位的义务，应当首先举证证明自己完成了支付相应价款的义务以及约定的交付车位条件已经成就。根据被上诉人的一审举证情况，领航公司工作人员的陈述是证明被上诉人的10万元车位款已经计入房款一并支付的直接证据；7户皇城新区的业主的购房单价和车位情况、皇城新区项目外部工作对接单以及领航公司销售部房源明细单用以证明相近时间段、相近房屋面积的房屋不含车位的单价价格在5100-5400元范围内浮动，含车位的房屋价格单价在5900-6100元范围内浮动，从反面论证以被上诉人实际支付的房款金额应为含车位的价格。本院认为，依据查明的事实，领航公司在案涉合同签订期间确为上诉人提供房屋销售服务，皇城新区项目外部工作对接单属实。领航公司工作人员的陈述又与皇城新区项目外部工作对接单、领航公司销售部房源明细单以及7户皇城新区业主的购房单价及车位情况相互吻合。被上诉人所举证据能够形成证据链，使得被上诉人主张其缴纳的房款中已经包含车位款的事实高度可信。上诉人抗辩，如若房款中包含车位款，则会在车位认购协议中备注，被上诉人的商品房买卖合同及车位认购协议中，均体现不出车位款已经支付的内容，因此被上诉人并未支付车位款。但如前所述，上诉人为支持抗辩理由所举证据无法采纳，抗辩缺少事实依据，不能成立。上诉人认为，（2016）晋仲裁字356-1号裁决书中已经认定案涉房屋单价为5985.92元，总价836114元，被上诉人已经按照该价款获得逾期交房违约金，一审认定的事实实际推翻了生效裁决书认定的事实。本院认为，首先，（2016）晋仲裁字356-1号裁决书系针对逾期交房事实进行审理并依据合同内容认定逾期交房违约金的金额，并未针对合同中的房款是否隐含有车位款进行甄别，上诉人主张一审判决认定事实与生效裁决确认的事实相矛盾不能成立。其次，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五项将已为仲裁机构生效裁决所确认的事实列为当事人无需举证证明的内容，是指仲裁机构生效裁决所确认的事实为免证事实，即在诉讼中当事人就该免证事实提出主张时，可以免除其提供证据的责任，而当有证据证明相反事实成立时，该免证事实将不再发生免除举证责任的效果。换言之，即便是生效裁决确认的事实也并不能当然否定一审结合证据审理认定事实，而应结合案件证据依法做出认定。因此，对上诉人本项理由不予采纳。上诉人另主张，被上诉人提供的领航公司外部工作对接单中有上诉人工作人员备注“以上房价执行到2015年6月15日”，被上诉人签订《商品房买卖合同》的时间不在该时间范围内，不是该活动房价的受益范围。本院查阅证据认为，一方面，上诉人的工作人员虽有该备注，但被上诉人所举多份皇城新区业主的《商品房买卖合同》中，李军卫、董莉莉以及蔡刘畅、刘万里的合同签订时间分别为2015年7月3日和2015年8月2日，房价仍然与6月基本持平；另一方面，上诉人工作人员的备注也并未排除2015年6月15日以后的房价情况，本案也没有其他证据证明2015年6月15日之后房价出现较大波动。故上诉人的本项主张，本院不予支持。关于焦点二，依据查明的事实，皇城新区的车位交付工作从2018年8月18日开始，2018年11月前完成交付，已购买车位或赠送车位的业主全部受领车位。即上诉人已经开展了车位选定，具备交付车位的条件。综上，被上诉人应当支付的车位款已经计入房款中实际支付的事实高度可信，上诉人亦具备交付车位的条件，被上诉人诉请判令上诉人向其交付皇城新区地下停车位于法有据。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人皇城相府集团晋城树德房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周秋萍审判员 李海霞审判员 李 然 二〇一九年十二月三十日书记员 王 昱