天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初6244号原告（反诉被告）：吕秋爽，男，1985年9月7日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：杨颀，天津津玉律师事务所律师。被告（反诉原告）：上河城嘉禾（天津）商业管理有限公司，住所地天津市北辰区双街镇国耀尚河城23号楼3楼。法定代表人：杨勇，总经理。委托诉讼代理人：李庆培，天津五君律师事务所律师。原告（反诉被告）吕秋爽与被告（反诉原告）上河城嘉禾（天津）商业管理有限公司（以下简称“上河城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吕秋爽及其委托诉讼代理人杨颀，被告（反诉原告）上河城公司的委托诉讼代理人李庆培均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕秋爽向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告的租赁合同；2、判令被告返还原告履约保证金45078.42元、装修押金（保证金）15026.14元；3、判令被告赔偿原告装修、购买设备等损失122320元：4、诉讼费用被告承担。事实与理由：2018年5月16日，原告与被告签订《租赁合同》约定被告将位于天津市北辰区商铺出租给原告使用。原告用于经营十八道褶品牌，经营包子等项目。入住装修并开始经营时，原告发现被告交付的房屋周边环境与其承诺的大相径庭，环境隐蔽，周围都是机房，也没有客梯或者扶梯直达，商铺存在严重的消防隐患，没有接通天然气等问题。原告实在无法经营，不能实现合同目的。被告履行合同义务不符合约定，构成违约，给原告造成巨大经济损失，现原告无法继续经营，故要求解除合同，请求被告返还履约保证金45078.42元、装修押金15026.14元，并赔偿原告损失。原告多次与被告协商未果，无索提起诉讼，望判如所请。上河城公司辩称，不同意吕秋爽的诉讼请求。本公司不存在违约情形。上河城公司向本院提出反诉请求，1．依法判决被反诉人腾出上河城购物中心3层311号商铺，并将商铺恢复原状。2．依法判决被反诉人支付2019年5月21日至实际解除之日的商铺租赁费；暂计算至2019.9.22，合计15,026.14元/月＊4个月=60,104.56元；3、依法判决合同解除之日至被反诉人实际腾房之日的商铺房屋使用费（按照15,026.14元/月计算）；4、依法判决被反诉人支付赔偿金总计45,078.42元。事实与理由：2018年5月8日反诉人与被反诉人签订《上河城购物中心租赁合同》，合同约定反诉人将上河城购物中心3层311号商铺租予被上诉人，商铺面积89.82平方米、约定租赁期限为2018年12月24日至2021年12月23日，日租金为5.5元/平方米，即15,026.14元/月。实际的计租日期为2019年5月21日。2019年7月25日，被反诉人将反诉人起诉至北辰法院，要求与反诉人解除合同，反诉人认为，被反诉人已违反合同约定，特此提起反诉。吕秋爽对上河城公司的反诉辩称，不同意被告反诉请求，请求法院驳回被告请求。本合同解除完全是被告违约引起的，原告在经营过程中没有拖欠租金的情况下，被告单方对原告限制购电，强行拉闸锁门，导致原告不能使用电经营，也不能进入店内管理自己财物，被告违反合同约定，侵犯原告合法权益。原告不存在非法占有商铺的行为，在被告限制原告购买用电强行拉闸的关闭原告经营的店铺，导致原告无法进入该商铺搬出自己的设备。原告是要求积极腾空房屋，被告造成原告无法进入该房屋，所有损失由被告承担。因此占用该房屋期间租金应由被告自行承担。被告要求支付赔偿金无任何事实依据，因此请法庭查明本案事实，驳回被告反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院结合本案事实予以综合认定。本院经审理认定事实如下：吕秋爽（乙方）与上河城公司（甲方）2018年5月签订《上河城购物中心租赁合同》（编号：ＳＨＣ-2018-24）约定，甲方同意将其位于天津市北辰区商铺出租给乙方使用，计租面积89.82平方米；乙方将该商铺用于经营十八道摺品牌，经营项目包子等；租赁期限为3个租赁年度，自2018年12年24日至2021年12月23日；第1个租赁年度租金为9562.09元／月，管理费为5464.05元／月；甲方同意自交场日起，授予乙方装修免租期，该装修免租期以乙方实际签订《场地交付确认书》之日起算。合同还约定，4.7乙方应当自费完成该商铺水、电、燃气铺设、接驳安装，并确保符合规范和安全标准，独立计量、承担该商铺所发生的水、电、燃气等能源费用；5.1乙方应于本合同签订之日起7个工作日内，向甲方支付租赁保证金人民币28686.27元，同时支付管理保证金人民币16392.15元；5.3乙方应在《签收场地交付确认书》当日，支付装修保证金人民币15026.14元；10.8该商铺内空调系统水管、风管接驳工程、二次消防工程、煤气接驳工程为乙方为满足其经营需要自行改造所需，费用应当由乙方自行承担，乙方同意并保证租赁期限届满或本合同因任何原因终止，乙方不因以上改造工程要求甲方承担任何赔偿或补偿责任；10.9乙方承诺并确认，对承租商铺进行装修、装饰、铺货、加盟为乙方为满足经营需要所自愿付出成本，甲方与乙方仅为租赁关系，无论因何种原因（包括且不限于法定或约定事由）甲乙双方解除本合同（包括且不限于合同期限届满、协商或诉讼解除），乙方同意自行承担装修、铺货费用，甲方无需承担任何装修、铺货、加盟、装饰赔偿或补偿；25.3甲乙双方同意并保证，如乙方要求提前解除本合同（包括且不限于法定解除），视为自愿放弃其于该商铺的一切投入（包括且不限于装修、装饰、员工费用等），交清全部欠款（如有），履约保证金不予退回，并向甲方额外支付相当于过去三个月租金的赔偿金额作为提前解除本合同造成的甲方场地空置损失；29.2甲乙双方确认本合同的所有条款由双方协商拟定，不具有格式条款特质，甲方已通过合理的方式提请乙方注意免除或者限制责任等条款，并对合同中有关条款的内容向乙方作了详细说明。尾页甲方处有上河城公司印章，签订日期处记载2018年5月16日；乙方处有吕秋爽签字，签订日期处记载2018年5月8日。吕秋爽如约向上河城公司交付履约保证金45078.42元、装修保证金15026.14元。涉案商铺于2019年5月21日正式计租，吕秋爽如约向上河城公司交付了截止至2019年7月31日的租金、管理费。2019年7月14日，吕秋爽向上河城公司提出《撤店申请》，载明“本店营业前提是使用天然气，本店愿意开通天然气，但只负债表下费用，不认可甲方只通主管道的施工方案。签订租赁合同之前，就曾被告知本店紧邻洗手间，交铺后才发现，洗手间位置是机房。以上矛盾均无合理解决，现提出撤店申请。希望甲方能退回本店保证金等押金费用。撤店时间：2019年7月15日。申请人：18道摺、吕秋爽。申请日期2019年7月14日。”另查，涉案房屋产权人为天津国耀置业发展有限公司，该公司将包含涉案房屋的位于天津市北辰区交口西北侧的上河城商业项目及相关附属设备、设施出租给上河城公司。庭审中，吕秋爽、上河城公司均同意解除涉案合同，上河城公司同意返还吕秋爽装修保证金15,026.14元。诉讼中，吕秋爽已于2019年12月26日将涉案房屋腾空并返还上河城公司。本院认为，吕秋爽与上河城公司就租赁天津市北辰区商铺签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效。合同双方均应严格按合同约定履行各自的合同义务。吕秋爽主张涉案合同部分条款系格式合同条款，上河城公司对此不予认可，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”涉案租赁合同系双方自愿签署，其中已载明“甲乙双方确认本合同的所有条款由双方协商拟定，不具有格式条款特质，甲方已通过合理的方式提请乙方注意免除或者限制责任等条款，并对合同中有关条款的内容向乙方作了详细说明”，吕秋爽提交的证据不能证明合同订立时上河城公司未与其协商，其关于涉案租赁合同为格式合同条款的主张，本院不予认可。关于合同的解除问题，涉案合同的25条（合同的提前解除）中25.1约定，本合同有效期内如出现下述情况，可提前解除本合同。25.3约定，甲乙双方同意并保证，如乙方要求提前解除本合同（包括且不限于法定解除），视为自愿放弃其于该商铺的一切投入（包括且不限于装修、装饰、员工费用等），交清全部欠款（如有），履约保证金不予退回，并向甲方额外支付相当于过去三个月租金的赔偿金额作为提前解除本合同造成的甲方场地空置损失。以上合同约定系关于乙方（吕秋爽）可以提前解除合同的约定。庭审中，双方当事人对解除涉案合同无异议。吕秋爽表示2019年7月14日向上河城公司提出书面撤店申请，上河城公司亦表示收到该申请。根据涉案合同25条，合同乙方（吕秋爽）可以据此提前解除合同。故认定涉案合同于2019年7月14日解除。关于双方均主张的对方存在违约情形一节，吕秋爽主张上河城公司电力、燃气、电梯等因素致使其不能正常营业，以致合同目的无法实现，经实地调查，涉案商铺的商场大部分餐饮商家正常营业，不存在因电力、燃气、电梯等因素而不能正常营业的情形，且原告主张的情形亦没有合同的相关约定。吕秋爽主张上河城公司存在违约情形的事实本院不予认可。上河城公司主张吕秋爽提前解除合同属于违约，但吕秋爽提前解除合同系对于合同约定解除权的行使，并不属于违约。关于吕秋爽主张上河城公司赔偿原告装修、购买设备等损失一节，根据涉案合同10.9条、25.3条，双方已约定该损失由合同乙方（吕秋爽）承担，吕秋爽的该主张本院不予支持。吕秋爽要求退还履约保证金亦不符合涉案合同25.3条的约定，该主张本院不予支持。上河城公司同意返还吕秋爽装修保证金，不违反法律规定和合同约定，予以准予。关于涉案房屋腾空一节，2019年12月24日，吕秋爽将涉案房屋腾空并返还上河城公司，上河城公司对该事实亦表示认可，吕秋爽已履行了上河城公司要求腾出涉案商铺的诉讼请求。至于上河城公司主张吕秋爽将商铺恢复原状，未提供能体现商铺原状态的证据，该主张证据不足，不予支持。关于上河城公司主张吕秋爽支付赔偿金45,078.42元一节，根据涉案合同25.3条的约定，该部分费用系合同乙方（吕秋爽）作为提前解除本合同造成的合同甲方（上河城公司）场地空置损失，吕秋爽提起解除涉案合同，理应依合同约定给付该部分损失，上河城公司的该主张本院予以支持。关于上河城公司主张吕秋爽支付商铺使用费一节，涉案合同于2019年7月14日解除，吕秋爽并未欠付上河城公司合同解除前的租金。关于合同解除后的占有使用费，根据涉案合同第25.3条的约定，履约保证金不予退回，合同乙方应向甲方额外支付相当于过去三个月租金的赔偿金额作为提前解除本合同造成的甲方场地空置损失。涉案合同已经对因合同乙方（吕秋爽）提前解除合同造成的场地空置损失作出约定，且上河城公司未举证证明其有额外的场地空置损失，故上河城公司主张吕秋爽支付商铺使用费的主张，不予支持。综上所诉，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）吕秋爽与被告（反诉原告）上河城嘉禾（天津）商业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》于2019年7月14日解除；二、被告（反诉原告）上河城嘉禾（天津）商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）吕秋爽装修保证金15,026.14元；三、原告（反诉被告）吕秋爽于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）上河城嘉禾（天津）商业管理有限公司解除合同的损失45,078.42元；四、驳回原告（反诉被告）吕秋爽的其他诉讼请求和被告（反诉原告）上河城嘉禾（天津）商业管理有限公司的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）、被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费减半收取1,974元，由原告（反诉被告）吕秋爽负担1,812元，被告（反诉原告）上河城嘉禾（天津）商业管理有限公司负担162元。反诉受理费减半收取1,201元，由原告（反诉被告）吕秋爽负担515元，被告（反诉原告）上河城嘉禾（天津）商业管理有限公司负担686元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  王晓宇二〇一九年十二月三十日书记员  孙美美附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条第二款格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。