浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终9081号 上诉人（原审被告）杭州临安山水房屋开发有限公司，住所地杭州市临安区锦城街道吴山街青龙公寓D座。 法定代表舒林伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人童舒，浙江浙临律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）宋建国，男，1952年11月21日出生，汉族，住杭州市临安区。 被上诉人（原审原告）宋志勇，男，1977年12月15日出生，汉族，住杭州市临安区。 原审被告杭州市临安区城市防洪工程建设有限公司，住所地杭州市临安区锦城街道吴山街青龙公寓D座。 法定代表人万凌峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人蘧建军，浙江浙临律师事务所律师。 上诉人杭州临安山水房屋开发有限公司（以下简称山水公司）因与被上诉人宋建国、宋志勇、原审被告杭州市临安区城市防洪工程建设有限公司（以下简称城防公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2019）浙0185民初872号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：2011年5月25日，原临安市城市防洪工程建设有限公司向原临安市锦城街道胜利村村民委员会出具一份回复：“你村宋志勇户要求购置城防多层公寓房屋一事，原则同意在青龙公寓二期房屋待拆迁户安置好后购买多层公寓一套，购买价格按市政府抄告单新市场价格或周边锦尚房产开发的中心价下浮20%价格购买，价格两者可选择一种价格。面积约110平方米，具体按实测为准。购买时间约在2012年6月份左右。希该户要积极配合村和城防指挥部的工作，否则不予考虑。” 2016年12月7日，山水公司出具选房卡一份，载明：“宋志勇户，选择青龙公寓44幢603室及108号车库；凭此卡在两个工作日内开具确认单，并办理房款交纳手续；逾期本卡作废。”在该选房卡的左下方有章长荣的签批“按新市场价购买，情况属实。”2016年12月27日，山水公司工作人员向宋志勇户出具房款结算确认单一份，载明：“房屋确权面积为182.44平方米，单价为4929元每平方，房屋总金额为899246元；车库面积为26.85平方米，单价为3893.76元每平方，金额为104547.5元；合计1003793.5元。”另，该结算单还列明了其他代收费用。 因宋建国、宋志勇资金紧张，无力购买上述房屋，经沟通协商，山水公司于2017年3月8日另行出具一份选房卡，载明：“宋志勇户选择青龙公寓39幢402室及44幢108号车库；凭此卡在两个工作日内开具确认单，并办理房款交纳手续，逾期本卡作废。”在该选房卡的左下方，章长荣于2017年3月27日签批：“为解决遗留问题，同意按新市场价购买。”2017年4月26日，山水公司工作人员向宋志勇户出具结算确认单，载明：“青龙公寓39幢402室房屋确权面积87.12平方米，单价5021.99元每平方，房屋总金额为437516元；44幢108车库面积为26.85平方米，单价为3893.76元每平方，金额为104547.5元。”该结算单另列明了其他代收费用。宋志勇于2017年5月2日支付购房款450000给山水公司，于2017年5月24日支付车库款114610元（含税）给山水公司。 另查明，山水公司于2018年10月18日向宋志勇账户退车库款114610元（含税）。 宋建国、宋志勇的原审诉讼请求为：要求按照协议价格购买青龙公寓44幢108车库，并办理过户，价格为104547.5元（26.85平方米，每平方3893.76元）。 原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。宋志勇、宋建国虽然与山水公司未签订书面的车库转让合同，但从山水公司两次向宋志勇户出具选房卡、两次出具资金结算单的情况以及宋志勇户已于2017年5月24日付清车库款的实际情况来看，双方之间的车库转让合同已成立并生效。虽然山水公司在事隔一年多后将车库款退还给宋志勇，但该行为系山水公司的单方行为，宋志勇并未同意，并不发生合同解除的效力。综上，双方均应按合同约定继续履行各自的义务，对宋志勇、宋建国要求按原协议价格104547.5元购买青龙公寓44幢108号车库及办理该车库过户的诉讼请求，予以支持。因过户所要交纳的费用由宋建国、宋志勇承担。城防公司并非车库转让合同的相对方，故对宋建国、宋志勇要城防公司履行相关义务的诉讼请求，不予支持。山水公司辩称选房卡已过期、已失去法律效力。该院认为，虽然选房卡上载明：“凭此卡在两个工作日内开具确认单，并办理房款交纳手续，逾期本卡作废”，但山水公司并未在两个工作日内开具确认单，而是在二十天后才开具了确认单，这说明山水公司以自身实际行为变更了履行期限，且在此之后其也接收了宋建国、宋志勇交纳的房款和车库款，并向宋建国、宋志勇交付了房屋，故该辩称不成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宋建国、宋志勇与山水公司继续以104547.5元的价格履行青龙公寓44幢108号车库转让合同；山水公司在宋建国、宋志勇付清上述车库款后的十五日内将前述车库过户至宋建国、宋志勇名下。二、驳回宋建国、宋志勇的其他诉讼请求。一审案件受理费2391元，减半收取1195.5元，由山水公司负担。 宣判后，山水公司不服，向本院提出上诉称：一审认定上诉人与两被上诉人之间的房屋买卖合同关系成立并生效错误。2011年5月城防公司向临安区锦城街道胜利村村民委员会出具回复函一份，确认同意宋志勇户购买一套多层公寓房屋。但双方最终确认安置房屋是通过选房卡、房款结算确认单、商品房买卖合同予以确认产权。因为两被上诉人资金紧张，上诉人分别出具过两次选房卡和房款结算确认单。最后一次资金结算单时间是2017年5月22日，但该资金结算单中并没有车库相关信息，所以双方就车库的买卖并没有最终形成合意。2017年5月24日被上诉人按照最初的资金结算单支付了车库款项，完全是其个人单方行为，不能认为其付款是双方合同生效的条件。故一审法院认定宋志勇户于2017年5月24日支付车库款就是双方之间的车库转让合同成立并生效是错误的。其次，一审法院认定的车库价格错误。案涉车库系国有资产，其处置价格需经有资质的评估机构进行评估。2015年12月18日临安市财政局对山水公司名下的资产进行评估，该车位也在评估明细之中，价格为104547.5元，但该文件第四条明确写明文件有效期为一年，到2016年11月29日起失效。虽然上诉人与被上诉人出具的第一次的资金结算单上金额是104547.5元，但资金结算单的时间是2017年4月25日，报告单已告知被上诉人需要按评估价格购买，当时车库的评估报告已经过期，不能作为有效的出售价格，应当根据新评估价格进行交易。综上，请求：1、撤销原审判决第一项，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人宋建国、宋志勇共同答辩称：认可一审判决，在收到一审判决书后，被上诉人在规定时间内已经支付了相应价款。上诉人二审提交的5月20日的资金结算单是其单方制作形成的，没有主管领导签字，之前的几份资金结算单都有主管领导和财务的签字，这是证据作假，应当追究相应的责任。2011年5月城防公司征用土地后向被上诉人承诺，2012年安排我们优惠购买110平方的房子，当时经常是去城防公司处要求落实承诺，到2017年才通知被上诉人失效了，这是上诉人造成的，这样的后果不应该由被上诉人承担，最后被上诉人是按照3900元每平方购买的，别人购买是2600元每平方，上诉人是故意刁难被上诉人。 原审被告城防公司答辩称：一审没有判决城防公司承担责任，予以认可。原审法院认定部分事实是有错误的，同意山水公司的上诉意见。 二审中，两被上诉人和原审被告均未向本院提交证据材料。上诉人山水公司提交一份落款时间为2017年5月19日的资金结算单，欲证明2017年4月25日上诉人与被上诉人进行资金结算后，被上诉人没有按时支付房款，故上诉人于2017年5月19日再次出具资金结算单，该结算单中并未注明车库的价款，因此双方没有达成车库转让的合意。 经质证，两被上诉人认为该份资金结算是伪造的，被上诉人没有收到过，该份结算单没有相关领导的签字。原审被告城防公司对该证据没有意见。本院认为，该份材料系山水公司单方制作形成，其明确表示不能提交已将该份材料送达给两被上诉人的证据，故本院不予采信。 根据有效证据及各方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。 本院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。山水公司于2017年3月8日和4月26日分别向两被上诉人出具的选房卡和结算确认单，关于出让案涉房屋和车库的内容具体明确，具有要约的性质，尽管选房卡中载明“凭此卡在两个工作日内开具确认单，并办理房款交纳手续，逾期本卡作废”，但山水公司实际开具结算单的时间已经超出了两个工作日的期限，应当视为其以实际行为变更了上述关于期限的限制。后两被上诉人在收到结算确认单后的数天时间内向山水公司交付了结算确认单中约定的价款，该行为具有承诺的法律性质，至此双方间关于房屋和车库的买卖合同关系即告成立并生效，双方当事人均应受该合同的约束。现山水公司以前述结算确认单中确定的车库价格已经失效为由，主张合同未成立或未生效，显然有违诚实信用的原则，本院不予支持。山水公司主张的车库评估价以及财政审计等事项，属于其内部事务，不对本案合同效力产生影响。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2391元，由上诉人杭州临安山水房屋开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  石清荣 审判员  俞建明 审判员  孔文超 二〇一九年十二月六日 书记员  童晓波