四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川民再690号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：何代强，男，1958年10月28日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：杨勇，四川时代经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟玥，四川时代经纬律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陈秀英，女，1962年1月9日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：杨勇，四川时代经纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟玥，四川时代经纬律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张吉光，男，1953年4月12日出生，汉族，住四川省中江县。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈书林，男，1963年2月11日出生，汉族，住四川省中江县。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：蒋中祥，男，1973年3月11日出生，汉族，住四川省仁寿县。 以上三被申请人的共同委托诉讼代理人：彭莉花，四川君合律师事务所律师。 以上三被申请人的共同委托诉讼代理人：周俊伶，四川君合律师事务所律师。 一审被告：成都市武侯区人民政府金花桥街道办事处，住所地四川省成都市武侯区草金路北段99号。 负责人：吴强，该办事处主任。 委托诉讼代理人：黄萍萍，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：杨蓉，国浩律师（成都）事务所律师。 一审第三人：成都市金花光明学校，住所地四川省成都市武侯区金花镇七里村三组。 法定代表人：方国勇，该学校董事。 委托诉讼代理人：李振东，四川蜀达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐奔平，四川蜀达律师事务所律师。 一审第三人：成都市武侯区金花桥街道江安河社区居民委员会，住所地四川省成都市武侯区金花桥街道江安河社区二组。 负责人：冯春贵，该居委会主任。 再审申请人何代强、陈秀英因与被申请人张吉光、陈书林、蒋中祥（以下简称张吉光等三人）、一审被告成都市武侯区人民政府金花桥街道办事处（以下简称金花街道办）、一审第三人成都市金花光明学校（以下简称光明学校）、成都市武侯区金花街道江安河社区居民委员会（以下简称江安河居委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终4279号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年10月30日作出（2019）川民申4905号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人何代强、陈秀英的委托诉讼代理人杨勇、钟玥、被申请人张吉光、陈书林、蒋中祥的委托诉讼代理人彭莉花、周俊伶、一审被告金花街道办的委托诉讼代理人杨蓉、一审第三人光明学校的委托诉讼代理人李振东到庭参加诉讼，一审第三人江安河居委会经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 何代强、陈秀英申请再审称，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审，请求撤销一、二审判决，改判驳回张吉光等三人的全部诉讼请求。其主要理由为：（一）二审法院认定事实错误，张吉光等三人无权取得案涉房屋所有权。案涉土地属于农村集体土地，所有权归金花镇江。该土地租赁给陈秀英使用50年，陈秀英在该土地上依法建造的房屋拥有原始所有权。陈秀英与光明学校之间仅是租赁关系，陈秀英将案涉土地上的房屋租赁给光明学校使用，并同意其拆除原陈秀英所建房屋重建，但双方已约定重建的房屋归陈秀英所有，因此无论该重建房屋是光明学校自己修建还是找第三人修建，均不影响重建房屋应归陈秀英所有。光明学校作为承租人，在已与陈秀英约定清楚的情况下，无权承诺重建的房屋归第三人所有，也不能承诺国家拆迁的补偿款归第三人所有。张吉光等三人对案涉土地不享有合法使用权，无权在他人的土地上建造房屋，不应当适用《中华人民共和国物权法》第三十条关于原始取得所有权的情形。（二）二审法院突破合同相对性原则，要求何代强、陈秀英承担与其无关的合同义务是适用法律错误。光明学校与陈秀英签订的《场地厂房出租协议》《补充协议》在先，并已约定光明学校在租赁土地上新建的房屋归陈秀英所有，光明学校在后来与张吉光等三人签订的《建筑租赁协议》中，又约定在租赁土地上新建的房屋归张吉光等三人所有，《建筑租赁协议》的签订何代强、陈秀英并不知情，事后也未同意，其上的约定并不能约束何代强、陈秀英。本案纠纷中何代强、陈秀英与张吉光等三人无任何合同关系，张吉光等三人如果认为其权利受损，应当依据其合同的相对关系要求光明学校承担相应责任。（三）二审法院判决违背民法基本原则，错误理解法律规定，致使何代强、陈秀英合法权益受损。光明学校与陈秀英签订的《场地厂房出租协议》《补充协议》中，约定了在合同期内如遇国家征用拆迁的补偿问题，但本案事实已查明，在《场地厂房出租协议》《补充协议》约定的10年租期内，并未发生国家征用拆迁的情况。该10年租赁期限届满后，双方又签订了《房屋租赁合同》，明确约定了案涉土地上的房屋均归何代强、陈秀英所有，未再约定拆迁补偿的问题。原《场地厂房出租协议》《补充协议》中关于拆迁补偿的约定并不能当然适用于后签订的《房屋租赁合同》，这是双方签订合同的真实意思表示。二审法院的判决完全任意扩大解释合同约定内容，造成判决结果明显不公。 张吉光等三人答辩称，张吉光等三人基于修建房屋的事实行为，原始取得案涉建筑的所有权，符合法律规定。何代强、陈秀英基于2005年3月8日签订的《补充协议》及2015年4月30日签订的《房屋租赁合同》，认为案涉1526平方米房屋归其所有，毫无事实和法律依据。张吉光等三人系案涉建筑物所有权人，将拆迁补偿款支付张张吉光等三人符合法律规定。请求依法驳回何代强、陈秀英的再审请求。 金花街道办提交意见称，金花街道办将何代强、陈秀英确定为涉案房屋的拆迁补偿对象并无不当，双方签订的补偿协议合法有效。金花街道办已经履行完毕所有补偿义务，何代强、陈秀英与其他主体之间的合同或补偿纠纷与金花街道办无关。 张吉光等三人向一审法院提起诉讼请求：1.确认何代强、陈秀英、金花街道办之间签订的《房屋拆迁安置补偿协议》无效；2.确认案涉房屋所有权人为张吉光等三人；3.判令何代强、陈秀英向张吉光等三人支付房屋拆迁补偿款1800000元；4.本案诉讼费用、财产保全费用由何代强、陈秀英、金花街道办承担。 一审法院经审理查明，位于成都市武侯区（现江安河居民委员会）。1998年12月5日，刘某、陈秀英与成都市武侯区金花镇江安河村企业办公室签订了《用地协议书》，约定刘某、陈秀英占用成都市武侯区金花镇江土地20亩，占用期50年。刘某、陈秀英可在占用土地建设厂房，并约定在占用期间如遇国家建设需要，地面建筑按照有关规定对刘某、陈秀英给予补、赔偿。 何代强、陈秀英系夫妻。 陈秀英租赁上述土地后，出资在土地上建设了一些厂房及附属房屋，并于1999年3月3日以成都天赋实业有限公司名义取得了《乡镇企业用地许可证》。 光明学校为办学，选址成都市武侯区金江路195号。2005年3月8日，光明学校法定代表人方国勇与陈秀英签订了《场地厂房出租协议》，约定陈秀英将金江街（路）195号（位于金花镇江，占地10亩）厂房及附属房屋租与方国勇使用，期限从2005年3月8日至2015年3月30日，并约定了每年租金数额和交付方式。同日，双方还签订了《补充协议》，约定陈秀英同意方国勇拆除现有石棉瓦厂房、附加房，拆除房屋面积668平方米，重新修建房屋，新建房屋面积不得少于拆除房屋面积。方国勇新建房屋产权归陈秀英所有。合同期间，方国勇修建房屋如遇国家占用，在确保陈秀英应得赔偿（被方国勇拆除的668平方米厂房，根据国家占用时赔付标准赔偿，归陈秀英所有），余下归方国勇所得。 上述《场地厂房出租协议》《补充协议》签订后，光明学校为了新建教学楼，引入张吉光、蒋中祥出资并直接建设。2005年7月30日，光明学校（甲方）与张吉光、蒋中祥（乙方）签订了《建筑租赁协议》，约定由乙方在甲方现有土地上（即光明学校向陈秀英租赁的武侯区土地）修建三层楼房一栋（二楼一底）、厕所一个租给甲方使用，修建资金由乙方自己投入，所有的地皮租金由甲方投入。并约定，新建楼房工程造价按每平方米320元计算，乙方务必在2005年7月底之前竣工交予甲方使用；新建楼房前两年租赁给甲方使用，两年后甲方有权按原建房造价对新建房屋实行购买；租赁时间为工程完工后，即从2005年7月30日计算；在租赁期间，如国家占用所得赔偿按乙方实际新建建筑面积归乙方所有，剩余部分归甲方。被乙方拆除的668平方米石棉瓦厂房（即根据方国勇与陈秀英之间的《补充协议》约定方国勇拆除陈秀英既有房屋668平方米），如在七年内遇国家占用，不要乙方理赔。如在七年后遇国家占用，由乙方理赔668平方米。注：实际租赁房屋面积1526平方米，实际每年房屋租金为91560元。 根据上述《建筑租赁协议》，张吉光、蒋中祥及陈书林共同出资，在光明学校向陈秀英租赁的成都市武侯区的土地上，拆除了陈秀英既有的房屋668平方米，新建了二楼一底的教学楼一幢，建筑面积约1526平方米，并一直出租给光明学校使用，光明学校未行使购买权。 在2005年《场地厂房出租协议》《补充协议》签订后，光明学校一直租赁陈秀英上述土地用于办学，合同到期后，双方在2015年4月30日再次签订《房屋租赁合同》（甲方为陈秀英配偶何代强，乙方为光明学校），约定甲方拥有的房屋位于成都市武侯区，现光明学校（二校区）使用的西、南边两幢三层建筑面积3360平方米教学楼，东边食堂、一层大厅、一层北边办公楼、厕所等全部房屋及现学校内的全部用地由甲方租给乙方使用，乙方用于办学。该房屋租期为六年，即2015年3月1日至2021年2月28日。该合同对租金及支付方式也作了约定。 2017年，因国家建设需要，上述土地面临拆迁。金花街道办（拆迁人、甲方）与陈秀英（被拆迁人、乙方）签订了《企业拆迁补赔偿协议书》，约定为了推进城乡一体化进程，加快“丝路金花”建设，甲方需拆除乙方位于金花桥街道江安河社区二组的房屋和地面附着物。协议书确定建筑物补偿款为6754300元、附着物补偿款为805465元、搬迁费（按补偿款的15%计）及奖励金（按补偿款的3%计）为1215774元、60天内交出土地和房屋的奖励522000元，合计9297539元。协议书附《企业情况调查登记表》显示，建筑物中，砖混预制板房的补赔偿标准为600元/平方米、半框架结构的补赔偿标准为800元/平方米、全框架结构的补赔偿标准为1000元/平方米。协议书附《“丝路金花”二期项目企业拆迁补偿结算单》反映，企业名称为光明学校、法人代表为陈秀英，其余补偿项目与金额与协议书一致。协议书签订后，该地址上的建筑物已被拆毁。 在一审庭审答辩中，金花街道办承认已向陈秀英支付了全部拆迁补偿款。 一审法院判决：一、确认金花街道办2017年与陈秀英签订的《企业拆迁补赔偿协议书》中涉及1526平方米教学楼的部分无效；二、何代强、陈秀英于判决生效之日起十日内支付张吉光、陈书林、蒋中祥1327736元；三、驳回张吉光、陈书林、蒋中祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费21000元，减半收取10500元，财产保全费5000元，合计15500元，由张吉光、陈书林、蒋中祥承担4650元，何代强、陈秀英承担10850元。 何代强、陈秀英不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张吉光等三人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由张吉光等三人负担。 二审法院认为，本案的主要争议焦点为：（一）金花街道办与陈秀英所签《企业拆迁补赔偿协议书》（以下简称《协议书》）中涉及1526平方米教学楼部分的效力应如何认定；（二）张吉光等三人要求何代强、陈秀英支付教学楼部分的拆迁补偿款有无事实和法律依据。 （一）关于效力问题，张吉光等三人主张《协议书》无效的理由为无权处分和恶意串通损害当事人利益。对此二审法院认为：1.签订合同为债权行为，其仅是为当事人设立合同权利义务，并不产生物权发生变动的效力；处分行为是物权行为，其导致的是物权发生变动的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条确定了物权行为与债权行为分离的原则，故当事人对标的物有无处分权，并不影响当事人就标的物设立合同权利义务，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即使陈秀英对案涉房屋无所有权或处分权，亦不影响《协议书》的效力；2.关于金花街道办与陈秀英之间是否恶意串通的问题。案涉房屋并未登记至张吉光等三人名下，金花街道办在签订《协议书》时不可能知道张吉光等三人是否对案涉房屋享有权益，故其不存在与陈秀英串通损害张吉光等三人权益的恶意，《协议书》不属于恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的情形，不属无效合同。综上，张吉光等三人主张《协议书》部分无效的理由不能成立，一审对《协议书》效力认定不当，应予以纠正。 （二）关于案涉教学楼的补偿款应归谁所有的问题，张吉光等三人与陈秀英、何代强均主张补偿款归其所有。二审法院认为，虽然陈秀英与光明学校在2005年3月8日签订的《补充协议》约定新建房屋产权归陈秀英所有，但案涉教学楼并非光明学校或陈秀英出资修建，从一审查明且各方均无争议的事实来看，案涉教学楼系张吉光等三人共同出资修建，而从《建筑租赁协议》的内容来看，张吉光等三人系以所有的意思修建，并非代建或承包施工，且其修建房屋的土地使用权系光明学校从陈秀英出租取得，光明学校亦同意其修建，根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，张吉光等三人自修建完成时即享有对教学楼的所有权。从取得权利的来源而言，张吉光等三人的权利来源于事实修建行为，属于原始取得，陈秀英、何代强的权利则来源于《补充协议》《房屋租赁合同》的约定，属于继受取得，故张吉光等三人的权利优先于陈秀英、何代强。关于张吉光等三人所修教学楼是否已由光明学校回购的问题，从《建筑租赁协议》“两年后甲方（光明学校）有权按原建房造价对新建房屋实行购买”的约定来看，光明学校享有是否回购的选择权，其并非必须进行回购，故不能仅以两年时间届满的事实就认定光明学校从张吉光等三人处已经回购案涉教学楼，从一审查明的事实来看，光明学校未行使购买权，光明学校、张吉光等三人及陈秀英、何代强对一审查明的该项事实未提出异议，故应认为张吉光等三人所修教学楼的权利并未转移给光明学校，在光明学校未从张吉光等三人处回购案涉教学楼的情形下，光明学校与陈秀英、何代强所作的新建教学楼归陈秀英、何代强所有的约定，不能对抗张吉光等三人。本案中，虽然陈秀英以成都天赋实业有限公司名义取得了案涉房屋所在土地的《乡镇企业用地许可证》，但案涉教学楼并非陈秀英、何代强建造，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”之规定，在有证据证明案涉教学楼系张吉光三人建造的情形下，不宜仅因陈秀英具有土地使用权就径行认定案涉教学楼的权利归其所有。即使根据房地一体原则，因陈秀英具有土地使用权而认定案涉教学楼所有权归陈秀英、何代强所有，根据公平原则，陈秀英、何代强亦应向教学楼的实际修建者张吉光等三人给予补偿，张吉光等三人所修教学楼（1526平方米）的相应补偿款亦应归张吉光等三人所有。综上，张吉光等三人要求何代强、陈秀英支付相应拆迁补偿款具有事实和法律依据。 关于一审确定的补偿款金额是否恰当的问题，陈秀英、何代强上诉主张搬迁费和奖励费不应计入张吉光等三人的应得补偿款，二审法院认为，如第二个争议焦点所述，张吉光等三人应得补偿款的范围为其所修建的教学楼本身的价值，因征收而发生的搬迁和奖励费并非教学楼本身的价值补偿范围，不应归张吉光等三人所有。一审将搬迁费（168780元）、奖励费（33756元）计入张吉光等三人应收补偿款不当，应予以纠正。 二审法院判决： 一、撤销成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初6576号民事判决； 二、陈秀英、何代强于本判决生效之日起二十日内向张吉光、蒋中祥、陈书林支付补偿款1125200元； 三、驳回张吉光、陈书林、蒋中祥的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费21000元，减半收取10500元，财产保全费5000元，合计15500元（均已由张吉光、陈书林、蒋中祥预交），由张吉光、陈书林、蒋中祥承担5810元，何代强、陈秀英承担9690元。二审案件受理费16750元（何代强、陈秀英已预交21000元），由何代强、陈秀英负担14196元，由张吉光、陈书林、蒋中祥负担2554元。 本院经再审审理查明的事实与原审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。 本院再审认为，根据本案查明的基本事实，1998年陈秀英即与成都市武侯区金花镇江安河村企业办公室签订了《用地协议书》，约定刘某、陈秀英占用成都市武侯区金花镇江土地20亩，占用期50年。刘某、陈秀英可在占用土地建设厂房，并约定在占用期间如遇国家建设需要，地面建筑按照有关规定对刘某、陈秀英给予补、赔偿。陈秀英于1999年3月3日以成都天赋实业有限公司名义取得了成都市武侯区国土局颁发的成武国地准占（99）字0006805号《乡镇企业用地许可证》。陈秀英系案涉地块的合法土地使用权人，其有权在其取得使用权的土地上修建建筑物、构筑物及其附属设施，并取得相应所有权。其他人如未经合法土地使用权人允许，不能擅自在该土地上建造建筑物等，否则将构成侵权，合法土地使用权人有权要求拆除，他人更无权取得违法建造的建筑物等的所有权。这是《中华人民共和国物权法》第三十条关于“合法建造”取得所有权规定的应有之义。 结合本案情况，陈秀英与光明学校签订《场地厂房出租协议》《补充协议》，将案涉地块及其上建筑租赁给光明学校办学，明确约定了光明学校在租赁土地上新建房屋的产权归陈秀英所有，只是在合同约定的租赁期内，如发生国家征用拆迁，对光明学校新建房屋可以在扣除陈秀英被拆除的668平方米厂房应得赔偿费后，对光明学校予以补偿。但这仅是对补偿标准的约定，并未改变新建房屋的产权归陈秀英所有的性质。在《场地厂房出租协议》《补充协议》约定的10年租赁期届满时，并未发生国家征用拆迁的情形。陈秀英（何代强）与光明学校又于2015年4月30日签订了《房屋租赁合同》，该合同明确约定了案涉土地上的建筑物、构筑物及其附属设施归陈秀英（何代强）所有，未再规定如遇国家征用拆迁还需对光明学校进行补偿的问题。双方以前合同约定的拆迁补偿条款并不当然适用于其后的《房屋租赁合同》。 张吉光等三人与光明学校于2005年7月30日签订的《建筑租赁协议》，没有证据证明为陈秀英、何代强知晓并同意，该《建筑租赁协议》中关于拆迁赔偿的约定仅对合同相对人张吉光等三人和光明学校发生效力，并不能约束陈秀英、何代强。这是合同相对性原则的基本要义，也即合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。张吉光等三人在为光明学校修建教学用房签订合同之时，理应审查光明学校是否为案涉土地的合法使用权人，如果张吉光等三人审查了光明学校与陈秀英签订的《场地厂房出租协议》《补充协议》，其理应知道在该土地上修建的房屋，权属应归于陈秀英；如果张吉光等三人未对光明学校是否有权在案涉土地上建房及建房后的权利归属进行审查，则系其自身疏忽所致；如果光明学校刻意隐瞒其与陈秀英的相关约定，与张吉光等三人签订《场地厂房出租协议》并作出其与陈秀英约定相冲突的约定，答应对张吉光等三人在房屋被拆迁后作出补偿，也仅能代表光明学校的意思表示，该补偿责任的承担也不能及于合同之外的陈秀英、何代强。二审法院认为张吉光等三人对案涉房屋享有原始建造的所有权，该房屋被拆迁后张吉光等三人应得到陈秀英、何代强的拆迁补偿，系对法律规定认识错误。二审判令陈秀英、何代强对张吉光等三人支付拆迁补偿款没有法律依据和合同依据。 综上，陈秀英、何代强的申请再审理由成立，一、二审判决陈秀英、何代强向张吉光等三人支付拆迁补偿款没有法律依据，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百零七条第二款之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2018）川01民终4279号民事判决、成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初6576号民事判决； 二、驳回张吉光、陈书林、蒋中祥的诉讼请求。 一审案件受理费21000元，减半收取10500元，财产保全费5000元，合计15500元，二审案件受理费16750元，均由张吉光、陈书林、蒋中祥负担。 本判决为终审判决。 审判长 郭 伟 审判员 谯 斌 审判员 郑 坚 二〇一九年十二月三十日 书记员 叶昌会