浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初2713号 原告（反诉被告）：绍兴市万地木业有限公司，住所地绍兴市越城区104国道北复线家私工贸园区。 法定代表人：丁条花，系公司总经理。 被告（反诉原告）：绍兴宏奥汽车销售服务有限公司，住所地绍兴市越城区二环北路170号-1。 法定代表人：范春敏，系公司总经理。 委托诉讼代理人：王越明、陈建国，浙江朋成律师事务所律师。 原告绍兴市万地木业有限公司（以下至判决主文前简称万地公司）与被告绍兴宏奥汽车销售服务有限公司（以下至判决主文前简称宏奥公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理，诉讼中，被告宏奥公司向本院提起反诉，本院依法受理后，就本诉与反诉合并进行审理，适用普通程序于2019年4月19日、2019年6月14日两次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）万地公司的委托诉讼代理人李丹丹，被告（反诉原告）宏奥公司的委托诉讼代理人王越明两次均到庭参加诉讼。2019年12月27日，原告解除与李丹丹的委托诉讼代理关系。本案经双方庭外和解3个半月，现已审理终结。 原告万地公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告向原告支付2018年10月1日至2019年9月30日的土地租赁金￥518000元、税金￥41440元、滞纳金￥53986元。二、判令被告向原告支付办公楼拆除补偿款￥2623333元、滞纳金￥820136.5元。三、判令被告向原告支付违约金￥366500元。以上合计：4423395.5元。四、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求第一项为：判令被告向原告支付2018年10月1日起至其实际清退后向原告交付之日止的土地租赁金（计算基础：第六年租金为￥518000元，即2018年10月1日至2019年9月30日）、税金（以被告实际支付土地租赁金的8%为基础计算）、违约金（按被告欠款金额每日收取1‰）。同时增加一项诉讼请求为：判令解除原、被告2013年7月23日签订的《土地租赁合同》并返还租赁土地。事实和理由：一、原、被告于2013年7月23日签订《土地租赁合同》(以下简称“合同”)，被告的行为已构成违约。该合同约定：被告自2013年10月1日起向原告承租位于原洗毛厂地块，租金按年计算，其中，2013年10月1日至2018年9月30日为￥50万元/年，第六年(2018年10月1日至2019年9月30日)的租金按照中国统计局颁布的上一年CPI指数加2%涨幅计算，被告应于2018年9月1日前支付第六年租金，若被告未按时交纳租金，应以所欠金额为基础，按照日1‰向原告支付违约金；如果被告逾期支付租金超过半年的，原告有权解除合同，被告经济损失自负。被告支付了前5年租金，对应该在2018年9月1日前支付的第六年租金却迟迟不付，根据该合同约定，被告的行为已构成违约，原告有权要求被告支付违约金。二、原、被告经协商一致，又分别于2016年1月22日、12月9日签订《备忘录》两份。2016年1月22日，原被告在其签订的《备忘录》约定：原告同意其办公楼在2016年1月25日前由被告拆除，原告办公楼拆除后，被告应按照￥10万元/月向原告支付补偿款。2016年12月9日的《备忘录》中载明：原告拟租赁被告在案涉租赁土地上建造的综合楼的一层，被告在2017年1月8日前将综合楼的一层两间卫生间按国家标准装修至可使用状态，被告装修完毕后，再给原告3个月的装修期，在原告完成装修前，被告仍旧按10万/月向原告支付办公楼的补偿款，如有逾期，则对于未支付款项部分，被告按日1%的标准向原告支付滞纳金。对于旧办公楼拆除的补偿款被告已支付到2017年1月。对于双方约定的2017年1月8日前被告向原告交付的综合楼一层，却直到2019年1月6日才向原告交付，根据《备忘录》约定，在原告完成装修之前，被告应继续向原告支付补偿款，支付期间应自2017年2月至2019年1月7日计23个月零7日，加装修3个月，共26个月零7日，每月10万元；同时，应以其所拖欠的补偿款作为基数，按日1‰(双方约定滞纳金为日1%，原告在本起诉状中按照日1‰进行计算)向原告支付滞纳金。三、2016年12月9日的《备忘录》约定：被告应在2017年3月9日前砌好原、被告之间的围墙，并复原地面，如未按期完成应按照500元/日向原告支付违约金。自上述《备忘录》签订至今，被告一直未履行其砌墙及复原地面的义务，应按双方约定的500元/日(计算期间2017年3月9日至2019年3月13日，共733日)向原告支付违约金。四、综上所述，无论是基于原、被告签订的《土地租赁合同》还是两份《备忘录》，被告的行为均构成违约，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告应承担相应的违约责任及由此产生的法律后果。请求法院在查明事实后，保护原告作为债权人的合法权益，支持原告的诉讼请求。 被告宏奥公司答辩称：一、本案的案由是土地租赁合同纠纷，原告诉状中的请求和内容与该法律关系不同，请求法庭向原、被告进一步明确释明。二、原、被告于2013年7月23日签订的租赁合同是无效的，是原告的无权处分行为，违反合同法第51条，原告无权要求被告支付土地租赁款，被告已向法庭提交反诉状，要求原告返还支付的款项。三、原告要求被告进一步补偿拆除办公楼的补偿款显失公平，合同中明确是由原告自行拆除，已查明该土地上的建筑被国家拆除，属于不合法的建筑，应当由原告自行拆除，原告要求被告支付补偿款于法无据。四、原告要求被告隔离属于第三方所有的土地并平整恢复到原状，于法无据，属于原告无权处分的部分。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求，同时被告已经提交了反诉状，请求依法予以受理。 反诉原告宏奥公司同时向本院提出如下反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》无效。2、判令反诉被告向反诉原告返还已付租金250万元和20万元税金，并支付以250万元为基数自2013年9月13日起至实际返还之日止按同期银行贷款利率计算的利息，支付以20万元为基数自2017年1月1日起至实际返还之日止按同期银行贷款利率计算的利息。3、本案反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2013年7月23日反诉原告与反诉被告签订了《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》。《土地租赁合同》约定，反诉原告向反诉被告承租位于.30平方米(以下简称租赁土地)。土地租期起始日为2013年10月1日起。《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议》签署后，截止至2013年9月13日反诉原告向反诉被告支付了第一年至第五年的租金共计250万元整，于2016年12月12日支付了税金人民币20万元。现查明，租赁土地已在租赁合同签署前被政府征收，该土地使用权自2002年起已既不属于原洋渎村，也不属于反诉被告，反诉被告无权出租。根据《合同法》第51条的规定，反诉被告出租租赁土地的行为，属于无权处分行为，应当认定无效。反诉被告应当向反诉原告返还已付的全部款项并赔偿反诉原告利息损失。以上，为维护反诉原告合法权利，特提起反诉，望判如所请。 反诉被告万地公司答辩称，一、2013年7月23日反诉被告与反诉原告签订的《土地租赁合同》、《土地租赁合同补充协议》合法、有效。在上述两份合同中，反诉原告、反诉被告对于年租金、租金的支付方式、违约责任等均作了明确约定，除此外，关于税金双方在之后的《备忘录》中亦有明确约定，反诉被告系守约方，反诉原告无视双方之间约定，屡次违约，理应承担相应的违约责任。二、2011年政府所征收土地范围、面积与本案案涉土地无关：2011年11月份洋渎村被征收的土地为1.3118公顷，计19.677亩、13104.882平方米；该征收的13104.882平方米土地在2012年6月4日公开出让了11864.6平方米，余1240.282平方米属于国有，目前仍为空地状态，位于被告办公楼南。本案案涉土地位于被告办公楼北。三、104国道续建工程只征用了上述《土地租赁合同》中反诉原告承租土地的部分面积。2002年12月18日填报的104国道绍兴南连北建市区段(北线)续建工程，整个洋渎村被征用的土地总面积为0.5378公顷，计5372.6平方米，其中涉及到原告被征用的面积仅仅是这5372.6平方米中的2000多平方米，本案案涉土地并没有被征用。综上，请求法院依法裁判。 经审理查明：2013年7月23日，万地公司（甲方）与宏奥公司（乙方）签订《土地租赁合同》，甲方出租位于，占地6435.3平方米，占地面积应减去马路拓展部分，以实际面积为主（详见附件租赁土地平面图）。同时乙方应当划一部分土地给甲方无偿做周转用房使用（土地具体为：以西边为基线，东西方向15米宽，占地面积200平方米）（详见附件租赁土地平面图），乙方租赁目标用途为一汽奥迪4S店项目，目标土地性质为集体所有土地，土地所有集体，土地使用权人为万地公司。乙方在租赁土地上建设、经营涉及审批和办理相关手续的由乙方负责，费用由乙方承担，但需要由甲方协助或提供与租赁土地有关手续和资料时，甲方有义务提供便利和协助。土地租赁租期与《合作合同》中原洗毛厂地块国有土地使用权使用年限同步；甲乙双方约定，土地租赁租期起始日为2013年10月1日。租金按年度计算，每年每亩土地租金为人民币50万元整（乙方不另外缴纳任何税费）；租期第一年至第五年租金不变，从第六年开始，每年按照中国统计局颁布前一年CPI指数加2%的涨幅，递增计算调整租金，即第六年租金在第五年租金基础上按照2017年中国统计局颁布的CPI指数加2%涨幅租金，以此类推（若出现涨幅为负数的情形，则当年的租金不低于前一年租金）。付款方式：第六年租金应按年付，每次在新一年开始提前1个月之内支付。双方同意，第一年至第五年租金共计人民币250万元整，在2013年8月1日前由乙方一次性向甲方支付；第六年租金按照2017年中国统计局颁布的CPI指数加2%涨幅计算调整租金，在2018年9月1日前支付，以后以此类推。甲方应当向乙方提供租金等额的合法有效的成本类发票。乙方应交租金到期后超过半年未支付的，甲方有权解决合同，乙方经济损失自负。若乙方未按时交纳租金，甲方可按欠款金额每日收取1‰的违约金。任何一方违约时，守约方有权要求违约方继续履行本合同。一方违约超过30日，且经守约方书面催告后仍然未能纠正的，则守约方有权解除本合同。双方还就其他事项进行了约定。万地公司、宏奥公司及案外人陈如明还签订补充协议1份，约定宏奥公司应支付给万地公司的款项由陈如明收取。 2016年1月22日，万地公司与宏奥公司签订《备忘录》1份，约定宏奥公司同意万地公司办公楼拆除后，按照每月10万元补偿标准支付补偿款，每月15日支付10万元，付款期限为自万地公司办公楼开始拆除之日起至万地公司搬入宏奥公司综合楼之日止，按月结算。不足一个月，最后按日结算完毕。宏奥公司租赁万地公司土地，同意土地租赁税金由宏奥公司在8%以内予以支付。万地公司同意其办公楼在2016年1月25日前由宏奥公司拆除，拆除费用由宏奥公司承担等合同内容。2016年12月9日，万地公司（甲方）与宏奥公司（乙方）又签订《备忘录》1份，甲方租赁乙方综合楼的一层，乙方承诺在2017年1月8日前将综合楼的一层两间卫生间按国家标准装修至可使用状态，乙方装修完毕后，甲方装修期为3个月，在此期间，乙方应正常支付甲方补偿金每月10万元。到期15日内乙方付清甲方补偿款，逾期每天乙方应支付甲方未支付补偿金部分1%的滞纳金。双方还约定了其他合同内容。上述合同及备忘录签订后，宏奥公司已支付租金250万元、补偿款40万元及税金20万元。 另查明，涉案土地（地号010-11-319，图号23.00-54.75）系绍兴市灵芝街道洋渎村集体所有，使用权面积为6435.3平方米，万地公司享有土地使用权，租赁权限终止日期为2015年3月3日。涉案土地上原万地公司建造的房屋系其所有。2011年11月2日，灵芝街道洋渎村经济合作社原洗毛厂地块计土地面积1.3118公顷（计19.677亩）被征收。2012年6月4日，上述被征用土地中的11864.6㎡经审批作为建设用地公开出让。2002年绍兴104国道南连北建北线续建工程，征用灵芝街道洋渎村土地面积为0.5378公顷，其中耕地0.1114公顷，其中征用涉及万地公司使用的土地为楼房1281.48㎡，棚舍58.54㎡，围墙113.4㎡，门柱2支，其他道地、树木等。2019年10月25日，绍兴市越城区灵芝街道洋渎居民委员会出具证明，载明2002年104国道拓宽时，征用万地公司使用的土地为3.959亩（2636.69㎡），其余土地未征用，万地公司未征用土地为5.7亩（3798.61㎡）。 另，1996年2月5日，灵芝街道洋渎村将坐落在104国道北复线南财桥边面积为6469.9平方米的土地使用权转让给万地公司。该涉案土地使用权证用途载明为工业用地。 以上事实由万地公司提交的土地租赁合同1份、统计数据打印件1份、备忘录2份、聊天记录1份、土地使用权证1份、规划图1份、房屋所有权证1份、征地协议复印件1份、收据复印件1组、土地转让协议书复印件1份（加盖档案章）、拆迁协议书复印件1份、红线图1份，宏奥公司提交的绍兴市建设用地审批意见书1份、征地补偿安置协议1份、征地公告1份、勘测图1份、建设用地项目呈报材料1份、建设用地申请表1份、绍兴市建设用地审查意见表1份、征用土地情况调查表1份、104国道北复线拓宽工程土地征用勘测图1组、土地租赁合同复印件1份、补充协议复印件1份、记账凭证1组、银行转账凭证1组、银行电子回单1份、照片打印件1组、交接清单1份及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，本案争议焦点在于涉案的租赁土地是否已被征用。根据本院查明的事实，2011年洋渎村原洗毛厂地块计土地面积1.3118公顷被征收，2012年上述被征用土地中的11864.6㎡经审批作为建设用地公开出让。宏奥公司认为未被出让的1253.4㎡加上2002年104国道南连北建工程征用洋渎村5378平方米计6631.4平方米即涉案租赁土地，故涉案租赁土地已被征用。对此，本院评析如下：一、根据万地公司提交的征地协议及宏奥公司提交的征地情况调查表显示，2002年104国道征用洋渎村土地5378.259平方米，其中耕地为1114.13平方米，建设用地为4264.129平方米，而涉案土地系工业用地，并不涉及耕地。二、根据万地公司提交的征地协议显示，2002年104国道拓宽时征用涉及万地公司使用的土地为楼房1281.48㎡，棚舍58.54㎡，围墙113.4㎡，门柱2支，其他道地、树木等，而根据洋渎村出具的证明显示2002年104国道拓宽时，征用万地公司使用的土地为3.959亩（2636.69㎡），可见万地公司享有使用权的土地并未完全征用完毕，且万地公司与宏奥公司签订的租赁合同中明确约定已被征用的土地除外。三、即便按照宏奥公司的意见，2002年104国道拓宽征用的洋渎村土地系涉案租赁土地，而根据庭审调查及现场勘查，涉案租赁土地现作为宏奥公司的停车场进行使用，显然与104国道征用涉案土地作为道路使用的事实相悖，而根据万地公司提交的土地转让协议书，万地公司与宏奥公司之间合同约定的租赁土地面积均为6400多平方米，亦与宏奥公司主张的两部分面积相加的6600多平方米不符。综上，本院对宏奥公司认为涉案租赁土地已被征用的意见不予采纳，确定涉案租赁土地未被征用。 本院同时认为，根据万地公司提交的土地使用权证及现有证据，万地公司可以对涉案租赁土地进行使用，故万地公司与宏奥公司之间订立的土地租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方应按合同约定全面履行自己的义务。 关于本诉原告的诉讼请求：一、解除合同与归还土地。根据合同约定，第六年租金按照2017年中国统计局颁布的CPI指数加2%涨幅计算调整租金，在2018年9月1日前支付，以后以此类推。被告应交租金到期后超过半年未支付的，原告有权解决合同，被告经济损失自负。根据本院查明事实，被告已支付2013年10月1日至2018年9月30日的租金，至今未支付2018年10月1日至今的租金，显然已构成违约，原告有权单方解除合同，对于原告要求解除合同的诉请，本院予以支持，解除时间为解除意思达到对方之日即2019年4月19日第一次庭审之日。合同解除后，被告继续占有使用涉案租赁土地无合法依据，对于原告要求返还涉案租赁土地的诉请本院予以支持。二、关于支付自2018年10月1日至实际清退后的土地租赁金、税金及违约金。根据合同约定第六年租金按照2017年中国统计局颁布的CPI指数加2%涨幅计算调整租金，故2018年10月1日至2019年9月30日的租金应为518000元，因双方合同于2019年4月19日解除，故2018年10月1日至2019年4月19日的租金计201天应为285254.79元。2019年4月20日起至实际清退之日的土地租赁金应为占有使用费，原告亦予以明确，本院据实予以调整，按518000元/年计算。根据双方签订的备忘录，被告租赁涉案土地，同意土地租赁税金由宏奥公司在8%以内予以支付，本院予以支持，确定被告按上述应付租金及占有使用费的8%支付税金。关于违约金，根据合同约定若被告未按时交纳租金，原告可按欠款金额每日收取1‰的违约金。该约定明显过高，根据被告的抗辩意见，为免利益失衡，本院酌情予以调整，确定按欠付的租金及占有使用费年24%计算违约金。四、关于支付办公楼拆除补偿款、滞纳金。根据双方签订的备忘录内容，被告同意原告办公楼拆除后，按照每月10万元补偿标准支付补偿款，每月15日支付10万元，付款期限为自原告办公楼开始拆除之日起至原告搬入被告综合楼之日止，按月结算。不足一个月，最后按日结算完毕。原告租赁被告综合楼的一层，被告承诺在2017年1月8日前将综合楼的一层两间卫生间按国家标准装修至可使用状态，被告装修完毕后，原告装修期为3个月，在此期间，被告应正常支付原告补偿金每月10万元。到期15日内被告付清原告补偿款，逾期每天被告应支付原告未支付补偿金部分1%的滞纳金。根据被告提交的交接清单显示，涉案综合楼已于2018年7月27日完成各项目竣工验收，原告对“陈如明”代表其签字的该节事实予以认可，虽原告认为被告并未按照要求装好双扇门，但该交接单明确载明“所有项目验收合格”，且原告提交的微信聊天记录不足以证实被告未将符合可使用状态的综合楼交付使用，故本院确定涉案综合楼交付时间为2018年7月27日，加上原告自行装修期3个月，故被告应支付补偿款时间为2017年2月至2018年10月27日，按10万元/月计算为209万元。因被告逾期未付补偿款，故应按约定支付滞纳金，但滞纳金作为违约金的一种，其本质在于弥补守约方的损失，而双方约定明显过高，经计算，本院酌情确定被告支付滞纳金为40万元。五、关于恢复自然地面的违约金。双方关于该约定涉及案外人绍兴万宏汽车销售服务有限公司，原告并未就该案外人是否取得不动产登记证及被告存在逾期恢复自然地面的情形进行举证，故本院不予支持。对于原告在庭后向本院提交变更后的诉讼请求，因庭审辩论终结，本院不予准许，原告可另行主张。关于反诉原告的反诉请求，因本案双方合同有效，故本院对反诉原告要求确认租赁合同无效，返还租金及支付利息的反诉请求不予支持。对于宏奥公司认为应追加实际款项收款人陈如明，因涉案土地租赁合同双方系万地公司与宏奥公司，故本院对宏奥公司的该项申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告绍兴市万地木业有限公司与被告绍兴宏奥汽车销售服务有限公司2013年7月23日签订的《土地租赁合同》于2019年4月19日解除，被告绍兴宏奥汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于绍兴市越城区的涉案租赁土地返还给原告绍兴市万地木业有限公司（占地面积6435.3平方米，减去马路拓展部分，以实际面积为准，详见附件租赁土地平面图）； 二、被告绍兴宏奥汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市万地木业有限公司2018年10月1日至2019年4月19日的租金285254.79元，2019年4月20日起至实际清退之日止按518000元/年计算的土地占有使用费，并支付按上述应付租金及占有使用费的8%计算的税金及自2018年9月1日起至实际清退之日止按欠付的租金及占有使用费年24%计算的违约金； 三、被告绍兴宏奥汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给原告绍兴市万地木业有限公司办公楼拆除补偿款2090000元、滞纳金400000元，两项合计人民币2490000元； 四、驳回原告绍兴市万地木业有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告绍兴宏奥汽车销售服务有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费42187元，由原告绍兴市万地木业有限公司负担12589元，被告绍兴宏奥汽车销售服务有限公司29598元，应由被告负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。反诉案件受理费依法减半收取28400元，由反诉原告绍兴宏奥汽车销售服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长 冯 青 人民陪审员 程 静 人民陪审员 施立龙 二〇一九年十二月二十九日 书 记 员 严叶萍 ? 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 ?