四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川14民终1412号 上诉人（原审原告）：彭利兵，男，1977年5月25日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 上诉人（原审原告）：刘燕红，女，1984年11月9日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张军成，四川川粤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川锦地房地产开发有限公司，住所地四川省眉山市彭山区凤鸣镇彭祖大道一段武阳宾馆6栋1层。 法定代表人：熊剑，总经理。 委托诉讼代理人：胡冉，女，1994年8月6日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区，四川锦地房地产开发有限公司员工。 原审第三人：中国农业银行股份有限公司威远县支行，住所地四川省威远县严陵镇威远大道557、559、561、565、567、581号建业欧景城1幢3单元2层2号、3层2号。 负责人：叶刚，行长。 委托诉讼代理人：钟军，男，1974年11月17日出生，汉族，住四川省威远县，中国农业银行股份有限公司威远县支行员工。 委托诉讼代理人：杨林威，男，1967年8月29日出生，汉族，住四川省威远县，中国农业银行股份有限公司威远县支行员工。 上诉人彭利兵、刘燕红因与被上诉人四川锦地房地产开发有限公司（以下简称：锦地房产开发公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司威远县支行（以下简称：农行威远支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初3490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭利兵、刘燕红上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1.导致产权证书无法办理的根本原因在于被上诉人主观上不愿积极解决土地被抵押问题，客观上也未采取任何措施去解决，一审判决对被上诉人逾期未办理不动产权证书的原因认定不清。2.逾期交房违约金从合同约定交房之日起计算至房屋质量验收合格且竣工验收合格之日止，原审法院计算至上诉人实际接受房屋显然是错误的，逾期交房违约金标准过低。3.原审法院依据合同中的格式条款不支持上诉人要求被上诉人给付逾期办证违约金的判决显然是错误的。4.农行威远支行是抵押权人，其同意抵押人预售房屋，导致至今不能办理不动产权属证，应当协助办理。 锦地房产开发公司未发表意见。 农行威远支行述称，上诉人房屋所在的土地未抵押给农行威远支行，其无协助上诉人办理产权证的法定义务，也无协助办证的合同义务，上诉人要求其承担协助办理产权证无法律及事实依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。 彭利兵、刘燕红向一审法院起诉请求：1.请求判令锦地房产开发公司立即为彭利兵、刘燕红办理不动产权证书；2.请求判令锦地房产开发公司在彭利兵、刘燕红实际取得不动产权证书起15日内向彭利兵、刘燕红支付逾期办证违约金（计算方式：从2016年6月30日到取得不动产权证书为止，每日按照100元计算）；3.请求判令锦地房产开发公司承担逾期交房违约金（从2015年1月1日至取得规划验收合格证止，每日按照全部已付款的万分之三计算），二、三项违约金截止2019年7月1日，共暂计164，200元。4.请求法院判令第三人协助锦地房产开发公司为彭利兵、刘燕红办理不动产权证书。5.请求判令锦地房产开发公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2014年3月12日，彭利兵、刘燕红给付锦地房产开发公司购房首付款230，000元，购买锦地房产开发公司开发的“锦地上城”37-2-4-2号住房。2014年3月20日，彭利兵、刘燕红（买受人）与锦地房产开发公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》主要约定：由彭利兵、刘燕红购买锦地房产开发公司开发的位于东坡区文忠路340号“锦地上城”37幢2单元4楼2号房屋，建筑面积105.91㎡，总价380，000元，买受人采取分期付款方式付款。第十条出卖人应当在2015年1月1日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期在90日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十九条出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。(二)转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理:(1)……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之三的违约金。并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》约定：…第九条…十、关于产权登记的约定：如因锦地房产开发公司的责任，彭利兵、刘燕红未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，双方同意按照如下方式处理：彭利兵、刘燕红不退房，自彭利兵、刘燕红应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，锦地房产开发公司按日计算向彭利兵、刘燕红支付100元的违约金，并于彭利兵、刘燕红实际取得房屋所有权证书之日起15日内向彭利兵、刘燕红支付。2014年9月20日，彭利兵、刘燕红付清了购房款。2015年1月1日，锦地房产开发公司将案涉房屋交付给彭利兵、刘燕红，并代收了维修基金、办证费用、契税等费用。锦地房产开发公司至今未登记取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，彭利兵、刘燕红至今亦未实际取得房屋所有权证书。 另查明，锦地房产开发公司将案涉房屋土地抵押给银行贷款，并办理了土地抵押登记。 一审法院认为，彭利兵、刘燕红与锦地房产开发公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人自愿达成的协议，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案中，首先合同约定锦地房产开发公司应当在2015年1月1日前向彭利兵、刘燕红交付该商品房，锦地房产开发公司实际是2015年1月1日将案涉房屋交付给彭利兵、刘燕红，虽未达到合同约定的交付条件，存在交付瑕疵。但彭利兵、刘燕红已经收房，应视为锦地房产开发公司已交房。据此，彭利兵、刘燕红主张逾期交房违约金无事实依据，一审法院不予支持；其次，合同约定锦地房产开发公司应当在2016年6月30日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，彭利兵、刘燕红应在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。锦地房产开发公司未在该期限内取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，为彭利兵、刘燕红办理不动产权证书，属违约行为，但由于其土地已经抵押，客观上无法办理。故彭利兵、刘燕红诉讼请求锦地房产开发公司立即为彭利兵、刘燕红办理不动产权证书，一审法院不予支持。关于彭利兵、刘燕红请求判令锦地房产开发公司在其取得不动产权证书起15日内向彭利兵、刘燕红支付逾期办证违约金。《商品房买卖合同》第十九条关于初始登记和转移登记的约定是明确的，合同中对违约金的支付明确约定为“……并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。……并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”《商品房买卖合同补充协议》第九条第十款约定为“……并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起15日内向乙方支付”。出卖人实际取得权属证明和买受人实际取得房屋所有权证书是支付违约金的前提条件，现锦地房产开发公司尚未取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，彭利兵、刘燕红也未实际取得房屋所有权证书，合同约定的支付违约金的这一前提条件尚未成就。在其成就后锦地房产开发公司是否会按合同约定履行违约责任尚不确定，双方就该问题是否发生纠纷也尚不确定，故根据“无纠纷不诉讼”原则，只有在有纠纷发生后，一方当事人才可向法院诉讼，故彭利兵、刘燕红该诉讼请求，一审法院不予支持。再次彭利兵、刘燕红请求判令第三人协助锦地房产开发公司为彭利兵、刘燕红办理不动产权证书，因第三人相对于锦地房产开发公司是权利人，在其抵押债权未实现前，其并未对彭利兵、刘燕红设定办证障碍，不应当承担协助彭利兵、刘燕红办证义务。对第三人辩称中主张，请求法院宣布双方签订的商品房买卖合同无效，判决彭利兵、刘燕红协助答辩人处置抵押房产，判决彭利兵、刘燕红承担答辩人本案诉讼产生的误工费、差旅费等费用，本案不予调整，第三人可另行主张权利。锦地房产开发公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决:驳回彭利兵、刘燕红的诉讼请求。案件受理费1792元，由彭利兵、刘燕红负担。 本院二审中当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.计算逾期交房违约金的截止时间的标准问题。2.是否应当由锦地房产开发公司办理房屋不动产权证书及支付逾期办证的违约金。3.农行威远支行对办理房屋不动产权证书是否有协助义务。 关于第一个焦点。《商品房买卖合同》约定锦地房产开发公司应于2015年1月1日之前交付商品房，其实际交房日期是2015年1月1日，双方在办理房屋交接手续时，彭利兵、刘燕红实际接受了房屋，并未对该房屋不符合交房条件提出异议，也未举证证明交付时实际存在何种瑕疵，故对上诉人要求支付逾期交房违约金的主张，本院不予支持。 关于第二个焦点。《商品房买卖合同》约定因锦地房产开发公司原因，彭利兵、刘燕红未能在商品房交付之日起收房后730个工作日内取得房屋所有权证书，彭利兵、刘燕红不退房，合同继续履行，自其应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，锦地房产开发公司按全部己付款万分之零点一支付违约金。合同履行中，锦地房产开发公司存在因其原因致使彭利兵、刘燕红未在该期限内取得案涉商品房的不动产权证书，锦地房产开发公司该行为属于违约行为，应承担违约责任。但由于锦地房产开发公司的土地使用权已经抵押，该房屋所在土地存在抵押权，客观上无法办理不动产权属登记。故彭利兵、刘燕红主张锦地房产开发公司应立即为其办理不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。 关于逾期办证违约金的问题，《商品房买卖合同》对此明确约定，出卖人实际取得权属证明和买受人实际取得房屋所有权证书是支付违约金的前提条件，现锦地房产开发公司尚未取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，彭利兵、刘燕红也未实际取得房屋所有权证书，合同约定的支付违约金的这一前提条件尚未成就。待其成就后锦地房产开发公司是否会按合同约定承担违约责任尚不确定，双方就该问题是否发生纠纷也尚不确定，故根据“无纠纷不诉讼”原则，只有在有纠纷发生后，一方当事人才可向法院诉讼，故该诉讼请求，本院亦不予支持。 关于第三个焦点。锦地房产开发公司向农行威远支行贷款，双方形成了借款合同的权利义务关系，彭利兵、刘燕红与锦地房产开发公司签订《商品房买卖合同》，双方形成了买卖房屋的权利义务关系。农行威远支行不是《商品房买卖合同》的合同当事人，合同也未约定农行威远支行应承担协助办理房屋不动产权证书的义务。彭利兵、刘燕红也未提供充分证据证明农行威远支行侵犯了其合法权益，故农行威远支行对办理房屋不动产权证书无协助义务。 综上所述，彭利兵、刘燕红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3584元，由彭利兵、刘燕红负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 东 审判员 李建伟 审判员 覃 棱 二〇一九年十二月二十六日 书记员 喻 静