安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终4953号 上诉人（原审原告）：管士敏,女，1969年3月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：余家燕，安徽亚坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亚坤，安徽亚坤律师事务所律师。 上诉人(原审被告):阜阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办事处界首路166依泉雅苑203楼602室，统一社会信用代码91341200MA2MRFJA16。 法定代表人：杨文杰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：师博，安徽仲天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙自荣，安徽仲天律师事务所律师。 上诉人管士敏因与上诉人阜阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院(2019）皖1204民初1447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 管士敏上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1.合同中约定违约金每日按已交付房价款的万分之三支付，一审法院按照每日万分之一点五标准计算没有依据；2.其主张的违约金数额应当计算至实际交房之日,一审法院对2018年3月27日之后的违约金及维修期间的损失或违约金不予处理认定事实错误。 碧桂园公司辩称：1.其公司不应承担逾期交房违约责任。涉案房屋于2016年12月26日取得工程竣工验收备案，具备合同中约定的交付条件，其公司已于2017年3月4日通知管士敏接房，管士敏直至2018年3月才去办理房屋交付手续，应自己承担责任；2.其公司对管士敏所称“沉箱卫生间问题”已整改完毕，管士敏应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，主张修复期间造成的其他损失；3.对于管士敏拒绝收房造成的扩大损失，应由管士敏自行承担。 碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回管士敏的一审诉讼请求。事实与理由：1.涉案房屋于2016年12月26日已取得竣工验收备案，其公司在合同约定的交房期限届满前已全部履行约定的交房义务，管士敏逾期收房，应承担相应责任。一审法院认定涉案房屋于2017年8月10日竣工验收合格属认定事实错误；2.其公司就涉案房屋卫生间已经整改完毕，不存在任何质量问题，管士敏应主张修复期间造成的其他损失。 管士敏辩称：碧桂园公司的上诉理由不能成立，理由：1.根据双方签订的《补充协议》第四条第4项第2款约定，碧桂园公司应承担修复期间逾期交房的违约责任；2.碧桂园公司于2017年3月5日通知其交房时，其发现涉案房屋大面积漏水，碧桂园公司直至2018年4月才维修好，后又因卫生间质量问题，碧桂园公司一直未整改好，故涉案房屋不符合交付使用条件；2.《竣工验收备案表》载明涉案房屋竣工验收日期为2017年8月10日，碧桂园公司称2016年12月26日就已取得工程竣工验收备案没有依据， 管士敏向一审法院起诉请求：1.依法判令碧桂园公司支付管士敏违约金465106.32元暂计算至2018年3月26日，以后违约金按照购房款的日万分之三计算至实际交房之日止；2.判令碧桂园公司承担本案诉讼费用。 一审法院查明事实：2016年6月11日，管士敏与碧桂园公司签订了一份《阜阳市商品房买卖合同》，约定：管士敏购买碧桂园公司开发的位于阜阳市颍泉区，价款4306540元。合同第八条约定碧桂园公司应当在2017年3月26日前将验收合格的商品房交付使用。合同第九条约定如超过90日不能将房屋交付，自合同第八条规定的最后交付期限起的第二天至实际交付之日止，按日向管士敏支付己交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，管士敏依约支付了全部购房款。案涉房屋2016年12月份申请竣工验收，2017年8月10日竣工验收合格。2018年4月6日，双方办理物业及资料移交书，碧桂园公司将别墅钥匙、指纹密码说明、服务清单等移交给管士敏。管士敏收房后发现地下室、卫生间、卧室等多处地方大面积漏水，卫生间沉箱降板未按设计施工。针对反映的问题，承建方中国建筑第五工程局有限公司于2018年5月8日出具《关于阜阳碧桂园6-2别墅质量问题处理的函》，承认上述情况属实并制定整改方案。2018年6月13日，开发方、承建方、监理方共同出具别墅沉箱整改方案，确认整改施工期50天。现整改是否结束双方均未举证证明。 一审法院认为，管士敏与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法、有效，双方应按合同约定履行义务。管士敏按约定支付了全部购房款，碧桂园公司未按约定期限履行交房义务，属违约行为，应按合同约定承担违约责任。碧桂园公司辩称已于2017年3月5日通知管士敏办理收楼手续，因该通知时间在案涉楼房竣工验收之前，不符合交房条件，故对该辩解主张不予采信。双方于2018年4月6日办理楼房交接手续，应以该时间作为实际收房时间，该时间与合同约定的交房时间2017年3月26日逾期376天，双方签订的合同约定逾期交房超过90日，管士敏要求继续履行的，自交房期限的第二天至实际交付之日止，碧桂园公司按已付房款的万分之三支付违约金，碧桂园公司认为该约定的违约金明显过高，请求予以调整。鉴于本案所涉房屋质量纠纷持续时间较长，根据本案实际情况参考同楼盘对相类似问题的调解结果，酌定为碧桂园公司按日向管士敏支付已交付付款的万分之一点五的违约金。案涉房屋整改维修是否完工双方均未举证证明，管士敏本次只要求处理截止至2018年3月26日之前的违约金，故本案对2018年3月27日之后的违约金及维修期间的损失或违约金等不予处理，管士敏可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条的规定，判决：一、阜阳碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付管士敏2018年3月26日之前的逾期交房违约金235783.07元（购房款4306540元×0.00015×365天=235783.07元）。二、驳回管士敏其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4138元，由管士敏负担2038元，阜阳碧桂园房地产开发有限公司负担2100元。 二审中，双方当事人均没有提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为,上诉人管士敏与上诉人碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方当事人具有法律约束力。碧桂园公司称涉案房屋已于2016年12月16日取得竣工备案，在合同约定期限届满前已履行约定的交房义务，管士敏逾期收房，应承担相应责任，经审查，碧桂园公司提供的竣工验收备案表载明，涉案房屋竣工验收日期为2017年8月10日，无其他证据证明涉案房屋于2016年12月16日已竣工验收，同时涉案房屋因房屋渗漏及卫生间沉箱未按设计要求施工，存在影响房屋结构和安全使用的质量问题，不符合交付使用条件，碧桂园公司亦未提供证据证明对涉案房屋已整改完毕，故碧桂园公司称已按合同约定按期交房的上诉理由不能成立，本院不予支持；根据双方签订的《补充协议》第四条第4项第2款之约定“该商品房存在地基基础和主体结构质量问题但买受人不解除合同的，或该商品房存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任”，管士敏有权要求碧桂园公司承担维修期间的逾期交房违约金，故对碧桂园公司提出管士敏只能主张维修期间造成的其他损失的上诉理由不能成立，本院不予支持；碧桂园公司认为约定违约金明显过高，请求予以调整，一审法院鉴于本案所涉房屋纠纷持续时间较长，根据本案实际情况参考同楼房对相类似问题的调解结果，酌定下调违约金为按日支付已交付房款的万分之一点五属一审法院自由裁量权范围，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院不宜变更。管士敏称一审法院对违约金标准予以下调没有依据的上诉理由不能成立，本院不予支持；鉴于本案暂不能确定涉案房屋的整改完工之日，一审法院对违约金暂时计算至2018年3月26日，2018年3月27日之后的违约金及维修期间的损失或违约金，管士敏可另行主张权利，故一审法院对2018年3月26日之后的违约金不予处理亦无不当。 综上，上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9576.75元，由管士敏负担4740元，阜阳碧桂园房地产开发有限公司负担4836.75元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇一九年十二月十六日 书记员 董 璇 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。