北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终13227号上诉人（原审被告）：任启忠，男，1964年9月30日出生。委托诉讼代理人：任乐（任启忠之女）。委托诉讼代理人：胡吉弟，北京安太律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马淑兰，女，1946年1月17日出生。被上诉人（原审原告）：张卫东，男，1939年11月1日出生。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：胡杰，北京市隆安律师事务所律师。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：李香云，北京市隆安律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张平，男，1978年9月4日出生。原审第三人：刘婷，女，1988年3月20日出生。委托诉讼代理人：刘杰，北京国舜律师事务所律师。原审第三人：张隋心，男，1980年1月31日出生。上诉人任启忠因与被上诉人马淑兰、张卫东、张平及原审第三人刘婷、张隋心房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初17785号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。任启忠的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回马淑兰、张卫东一审的全部诉讼请求或者将本案发回一审法院重审。任启忠的主要上诉理由为：1.我在购买案涉房屋时，不动产登记证书记载的产权人为张平，虽产权登记在张平名下的行为被撤销，但并不能改变登记在张平名下这一期间物权的公示效力，案涉买卖合同应为有效。2.刘婷代理张平出售案涉房屋的行为是有权代理，即便其构成无权代理，但在法律没有规定追认期间的情况下，径行认定张平不予追认，也不妥。3.一审判决认为刘婷恶意串通损害张平利益是错误的，刘婷出售房屋的行为是在为维护张平利益，帮助其还债。一审判决没有考虑全款购房和急售对市场价格的影响而直接认定房价过低缺乏依据。4.一审判决适用法律错误，应适用物权法或《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。马淑兰、张卫东辩称，同意一审判决，不同意任启忠的上诉请求和理由。张平并非案涉房屋的合法所有权人，无权出售案涉房屋，其委托刘婷出售房屋行为系无权处分及无权代理行为。任启忠在购房时并未实地查看，案涉房屋抵押至今未解除，包括过户、房款支付时间、占有房屋的过程也不符合常理，房价款远低于市场价。刘婷述称，同意任启忠的上诉请求，不同意一审判决。出售案涉房屋时，我有委托权限，任启忠也支付了380万元房款。我也尽到了合理注意义务并审查了张平产权，对之前张平过户具体行为我确实不知情。签订案涉房屋买卖合同我与任启忠不存在恶意串通情形。380万房款并没有低于当时市场价的30%，况且这是急售全款价。现我也无法找到张平，按照一审判决，任启忠的损失如何弥补。张平经本院合法传唤未到庭应诉，后其邮寄书面意见表示服从法院判决。张隋心经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提供书面陈述意见。马淑兰、张卫东向一审法院起诉的请求：1.确认张平与任启忠签订的关于北京市丰台区×××0401号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.判令任启忠配合马淑兰办理北京市丰台区×××401号房屋的过户手续至马淑兰名下；3、诉讼费用由张平、任忠启承担。一审法院认定事实：北京市丰台区×××6号楼4层7单元0401号房屋，原产权人为马淑兰，系马淑兰与张卫东之夫妻共同财产，房屋所有权证号为X京房权证丰字第XXXX号。2016年6月20日，张平未经马淑兰、张卫东同意通过不当手段取得马淑兰委托出售该房屋的北京市国立公证处（2016）京国立内证字第7111号《公证书》，并通过该公证书将房屋产权登记过户至张平名下。2016年12月1日，张平（借款人/甲方）与张隋心（出借人/乙方）签订《借款合同》，约定：乙方同意出借金额为人民币叁佰贰拾万元整。本次借款的月利率为2.0%，且甲方承诺按月及时向乙方支付借款利息。借款期限为一个月，自二〇一六年十二月一日至二〇一六年十二月三十一日。北京市中信公证处出具（2016）京中信内民证字138680号公证书，对上述借款合同进行了公证。2016年12月5日，张隋心、张平对北京市丰台区×××6号楼4层7单元0401房屋设立了抵押，他项权利证证号为：京（2016）丰台区不动产证明第0040709号，抵押权人为张隋心。2016年12月1日，经北京市中信公证处公证，张平（委托人）签订委托书，委托刘婷（受托人）办理：登记在委托人名下有位于北京市丰台区×××6号楼4层7单元0401【不动产权证书号码：京（2016）丰台区不动产权第XXXX号】的房产一套，现委托人自愿委托受托人办理上述房产的有关事宜如下：一、办理提前还款手续；办理存量房房源核验、房源补录有关一切手续；二、领取他项权利证（不动产登记证明）、房屋所有权证（不动产权证书）、土地使用证等文件；三、办理解押登记手续，代签解除抵押协议等相关法律文件；到房屋管理部门办理上述房产资信的查询档案事宜，包括但不限于核实房产是否存在查封、抵押、网申占用、异议登记等信息，代为到房屋管理部门调取原购房合同、原契税票据等相关资料；代为核实网签地址的相关手续；四、签订房屋买卖合同；办理网上签约手续及解除网签手续；办理售房款的资金监管手续；五、办理产权过户登记手续；办理土地使用证过户登记手续；六、代缴相关税费；代为办理调档手续，代取公积金，调取税票，办理房源核验手续；七、代收房价款；代为确定上述房产的出售价格，但出售价格应不低于上述房产所在地区域的房屋市场均价；八、协助买方办理购房贷款手续；协助买房人办理银行资金监管、资金解冻及签署相关资料；九、办理水、电、燃气、有线电视、物业等交割手续；十、其他与上述房产出售有关的一切事宜。委托事项的委托期限：上述第一、二项委托事项自本委托书签署之日起两年；上述第三至九项委托事项自2017年01月05日起两年。2016年12月28日，刘婷代理张平（出卖人）与任启忠（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为：丰台区×××小区6号7单元0401号。该房屋所在楼层为4层，建筑面积81.65平方米。该房屋所有权证证号为京（2016）丰台区不动产权第XXXX号。该房屋已经设定抵押，抵押权人为张隋心，抵押登记日期为2016年12月5日，他项权利证证号为：京（2016）丰台区不动产证明第0040709号。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币叁佰捌拾万元整。买受人采取自行交割方式付款。合同签订后，刘婷持委托书与任启忠办理了房屋产权变更登记，同时办理抵押权变更手续，将房屋过户至任启忠名下，房屋设有抵押权，抵押权人为张隋心。2017年1月20日，任启忠取得京（2017）丰不动产权第0013749号不动产权证书，取得诉争房屋所有权。一审庭审中，刘婷认可于2017年2月4日收到任启忠支付的房款380万元，并将其中340万元转账至张隋心账户，用于偿还张平欠张隋心的欠款本金及利息。张隋心认可收到340万元。2017年2月9日，北京市国立公证处做出（2017）京国立证决字第0002号《关于撤销（2016）京国立内证字第7109-7111号公证书的决定》，决定载明：我处于二〇一六年五月二十四日根据的张平等人的申请出具了（2016）京国立内证字第7109-7111号公证书，现张平的母亲马淑兰于二〇一七年二月九日来到我处反映其本人及丈夫张卫东均未曾来到我处办理上述公证。经核查，申请人张平于二〇一六年五月二十四日带领他人假冒父母到本公证处，办理了上述公证事项。根据《公证程序规则》第六十三条第三款的规定，撤销（2016）京国立内证字第7109-7111号公证书。2017年2月17日马淑兰以北京市规划和国土资源管理委员会为被告，张隋心、任启忠、张平为第三人向一审法院提起行政诉讼，请求判令撤销北京市规划和国土资源管理委员会给张平颁发的位于北京市丰台区×××6号楼4层7单元0401号房屋的京（2016）丰台区不动产权第XXXX号《不动产权证书》，一审法院于2017年6月5日作出（2017）京0106行初98号行政判决书，载明“原北京市国土资源局为张平颁发不动产权证书之后，登记行为所依据的公证书已被公证机关所否定。因此，被诉房屋所有权转移登记行为的合法性基础已经不存在，应予撤销。”现房屋登记在任启忠名下，并由任启忠实际控制。房屋设有抵押，抵押权人为张隋心。一审审理过程中，法院依法向北京链家房地产经纪有限公司调查本案案涉房屋于交易时的市场交易价格，该公司出具书面意见“就贵院向我司询问的关于北京市丰台区×××6号楼4层7单元0401号房屋在2016年12月28日期间的市场交易价格，我司根据通过我方成交相类似的房屋的价格数据做出以下意见：经我公司房屋成交价格资料显示，该房屋在2016年12月28日期间，市场价格在每平方米56000元到61000元之间。”一审法院认为，（2017）京0106行初98号行政判决书已经判定北京市国土资源局于2016年6月21日将北京市丰台区翠海名苑6号楼4层7单元0401号房屋所有权登记为张平的行为无效，故张平对案涉房屋没有所有权，其委托刘婷出售该房屋的行为系无权处分。任启忠虽然已经取得了案涉房屋的产权证书，但其成交价格相较同一时期该地区市场价格最低值偏低，差价为772400元，该差价在房屋总价中占有较大比例，其绝对数值相对一般人的生活水平，亦属较大数额，因此法院对其成交价格不能认定为合理对价。任启忠以《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第十九条的规定作为其合理对价的理由，因该条规定系适用债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的情形，不适用无权处分行为，故对任启忠的此项辩称，法院不予采纳，对任启忠关于系已合理价格购买案涉房屋，构成善意取得的辩称，法院不予认定。刘婷与任启忠签订《存量房屋买卖合同》之日，张平对其的委托并未达到生效条件，刘婷代理张平与任启忠签订的《存量房屋买卖合同》系无权代理行为，现张平对刘婷的上述代理行为并未予以追认。且，刘婷在与任启忠进行房屋买卖过程中，存在诸多不合常规的情形（如知道房屋有人居住但未到现场看房、房屋过户后才支付房款、未通过房屋中介进行房屋买卖、刘婷与任启忠女儿是朋友关系、任启忠收房的方式不合常规等等）。综合上述情形，法院认定刘婷与任启忠的房屋买卖行为存在恶意串通，其行为损害了张平的利益，进而侵害了马淑兰、张卫东的利益，刘婷代理张平与任启忠签订的《存量房屋买卖合同》，因存在上述情形，根据相关法律规定，其代理行为对张平不发生法律效力，该合同应系属无效合同。合同无效后，因无效合同的取得，应当返还，因张平取得涉案房屋产权证书已属违法，故该房屋的产权登记应恢复至马淑兰名下，故对马淑兰、张卫东要求任启忠将案涉房屋产权登记变更至马淑兰名下的请求，法院应予支持。张隋心的债权已经得到满足，其在案涉房屋上设立的抵押权已无存在基础，其抵押权登记应予注销。任启忠因合同无效导致的相关损害纠纷，应向相关责任人另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题解释（一）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院于2019年7月判决：一、刘婷代理张平与任启忠签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、张隋心、任启忠、马淑兰、张卫东于判决书生效之日起十五日内注销张隋心在丰台区×××小区6号7单元0401号房屋上设立的抵押权登记；三、任启忠、马淑兰、张卫东于判决书第二项判决履行完毕之日起三十日内将丰台区×××小区6号7单元0401号房屋的房屋权属登记过户至马淑兰名下。二审诉讼中，双方当事人均未提供与本案具有关联性的新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，存在恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，因生效行政判决已确认张平取得案涉房屋之登记具体行政行为应予撤销，故张平对案涉房屋不具有登记的产权，进而其委托刘婷出售案涉房屋涉及无权处分他人房屋问题。在此前提下，刘婷以张平名义与任启忠签订的房屋买卖合同是否具有合同绝对或相对无效情形系本案争议焦点。出售案涉房屋时刘婷具备张平关于售房之授权手续，且出售案涉房屋时张平仍为该房的登记产权人，通过上述两点可见任启忠信赖外化之产权登记及代理手续，认为刘婷有权代理张平售房，而张平具有出售房屋权利，但是否据此认定房屋买卖行为有效，答案是否定的。就此问题本院认为，虽刘婷以张平名义向任启忠出售房屋时，刘婷有张平公证的出售房屋授权及张平系房屋登记产权人，但通过进一步审查任启忠购买房屋这单交易，及案涉《北京市存量房屋买卖合同》发现，双方合同价款与相同时期同地段同类型房屋市场价值最低值比较仍偏低，差价为772400元，考虑到双方房屋交易价值为380万元，上述差值虽未超出正负百分之三十之差额浮动范围，但已属于差值数额较大，双方交易价值低于交易市场价，故无法得出任启忠系以合理对价购买案涉房屋之结论。且刘婷在与任启忠签订《北京市存量房屋买卖合同》时，任启忠于购房前未看房、于房屋过户后才支付房价款，双方上述交易并未通过中介公司居间服务，及任启忠收房方式，均有别于通常二手房交易双方行为。此外，任启忠认可刘婷与其女儿系朋友关系，综合以上因素，本院对刘婷与任启忠就案涉房屋买卖交易存在恶意串通情形一节，不能排除合理怀疑，应认定双方存在恶意串通行为，并已经实际损害房屋实际产权人之利益。任启忠购买案涉房屋，签订《北京市存量房屋买卖合同》，存在我国合同法有关合同无效情形，上述合同应属无效。现房屋登记抵押权人张隋心的债权已经得到清偿，其抵押权应涤除。张平从马淑兰名下取得产权登记行为亦被生效行政判决撤销，故在任启忠获得案涉房屋登记之债权行为属于无效的情况下，任启忠应协助马淑兰将案涉房屋登记至马淑兰名下。综上所述，任启忠不同意合同无效及变更登记之相应上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9150元，由任启忠负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 珊审 判 员  周梦峰审 判 员  姚 颖二〇一九年十二月三十日法官助理  宋 佳书 记 员  林晓天