北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终8986号上诉人（原审被告）：北京金沟村种植专业合作社，地址北京市密云区河南寨镇金沟村村委会院内。法定代表人：王加令，社长。委托诉讼代理人：任静，北京君宪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京市密云区河南寨镇金沟村民委员会，地址北京市密云区河南寨镇金沟村。法定代表人：王加令，主任。委托诉讼代理人：任静，北京君宪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕东，男，1966年1月10日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：许倩峰，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹常杰，北京市鑫诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赤锦华，女，1973年5月6日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：许倩峰，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹常杰，北京市鑫诺律师事务所律师。上诉人北京金沟村种植专业合作社（以下简称金沟合作社）、上诉人北京市密云区河南寨镇金沟村民委员会（以下简称金沟村委会）因与被上诉人吕东、赤锦华租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初2758号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金沟合作社及金沟村委会的共同委托诉讼代理人任静，被上诉人吕东、赤锦华的委托诉讼代理人许倩峰、尹常杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金沟合作社、金沟村委会上诉请求：撤销一审判决，驳回吕东、赤锦华的一审诉讼请求。事实和理由：一、不认可《租赁合同》无效，吕东、赤锦华是通过柳某、张某签订的《租赁合同》，租赁土地内的大棚是合法的，并没有被拆除。租赁土地内虽然有部分违章建筑，但并不是用于居住，而是用于吕东、赤锦华在劳作过程中间歇休息，违章建筑只占租赁面积很小的一部分，因此并不能认定《租赁合同》是无效的。二、不同意返还租金。租金是柳某、张某收取的，只向金沟合作社、金沟村委会支付了80000元，并且已经交给了本村村民，因此不同意返还租金。三、双方签订租赁合同的目的是租赁大棚用于农作物种植，且大棚在租赁之前经过农委验收合格，且给予补贴。即使《租赁合同》上的设施用房被认定为违法建设，但已由相关部门予以纠正进行了拆除，大棚是合法的，没有被认定为违法。因此，大棚现状并不影响《租赁合同》目的的实现，即租赁合同可以继续履行且有效。吕东、赤锦华辩称，服从一审法院判决，不同意金沟合作社、金沟村委会的上诉请求。第一，《租赁合同》无效，签订合同的时候，《租赁合同》约定很清楚，房子是设施用房，并且房屋的存在是双方签订合同最根本的一个原因。吕东、赤锦华原来在城里工作，而且当时对外宣传时称这里是个庄园，如果没有该房屋，吕东、赤锦华从城里过去在大棚干活，中午休息、喝水的地方都没有，就不会签订《租赁合同》。因此，本案的《租赁合同》真正的目的系租房、租地，房屋虽然只占租赁面积很小一部分，但却是签订《租赁合同》一个最根本的原因，不能仅仅看面积的大小，而是要看对当事人双方签订合同的作用、意义以及目的，没有这个房屋，就不会有本案的合同。第二，柳某、张某都是金沟合作社、金沟村委会的代理人，已经结案的三个案子中村委会还提交过委托代理书，作为委托人委托柳某、张某来做土地出资事宜，所以后果应该由金沟合作社、金沟村委会来承担。最重要的是，本案的收据也是金沟合作社、金沟村委会出具的，如果没有金沟合作社、金沟村委会盖章的收据以及合同，吕东、赤锦华是绝对不会相信柳某、张某的。第三，在2017年的9月2日，大棚的房子全部被拆除了，不能以当时吕东、赤锦华签订合同时候的状况来认定合同是否有效。不能说现在签了合同是有效的，所以当初签合同也是有效的，因为缺少了租赁土地上的设施用房，吕东、赤锦华当时签订合同的目的和性质在签订合同当时和现在是不同的。吕东、赤锦华向一审法院提出诉讼请求：1.确认吕东、赤锦华与金沟合作社、金沟村委会于2011年9月20日签订的《租赁合同》无效；2.金沟合作社、金沟村委会共同返还吕东、赤锦华租金194922元；3.本案诉讼费用由金沟合作社、金沟村委会承担。一审法院经审理查明：2011年9月20日，金沟合作社（出租方、甲方）与吕东、赤锦华（承租方、乙方）签订《租赁合同》，合同约定：该户占地面积为1066平方米，单元号为×××；本合同该户私家农庄使用权限自2009年3月27日起至2039年3月27日止，租赁期限为30年，合同到期后在同等条件下，乙方有优先承租权；该私家农庄种植园交付时间为2012年3月30日；租金价格为238000元，付款方式为一次性；附件一载明房屋建筑面积为46平方米，占地面积为1066平方米，房屋结构为砖混；《租赁合同》还对其他事项进行了约定。金沟合作社在甲方处盖章，吕东、赤锦华在乙方处签字，金沟村委会在双方盖章、签字处下方加盖公章。后吕东、赤锦华一次性给付租金238000元，金沟村委会为其出具收据一张。金沟村委会向吕东、赤锦华发放了《土地承租使用证书》。2017年9月2日，租赁土地内的设施用房因属违章建筑而被有关部门予以拆除。一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，吕东、赤锦华与金沟合作社签订《租赁合同》的目的并非单纯的农业种植，改变了原有土地用途和性质，违反了土地管理法的强制性规定，故双方签订的《租赁合同》应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于租金返还数额，一审法院扣除吕东、赤锦华实际使用期间的金额后予以确定。金沟村委会辩称其只收到租金80000元，因其未向一审法院提供充分有效的证据予以证明，故一审法院不予采信。关于吕东、赤锦华要求金沟合作社共同返还租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、吕东、赤锦华与金沟合作社于二〇一一年九月二十日签订的《租赁合同》无效；二、金沟村委会于判决生效之日起七日内返还吕东、赤锦华租金十九万四千九百二十二元；三、驳回吕东、赤锦华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经查，2011年9月20日，金沟合作社（出租方、甲方）与吕东、赤锦华（承租方、乙方）签订的《租赁合同》中约定：第二条租赁范围及时间2.本合同该户私家农庄使用权限自2009年3月27日起至2039年3月27日止，租赁期限为30年，合同到期后在同等条件下，乙方有优先承租权。第三条租金及支付方式1.该私家农庄种植园的租金价格为人民币（小写）：238000元，大写：贰拾叁万捌仟圆整。第四条双方的权利和义务一、甲方权利和义务3.享有依照国家规定标准收费的权利（如：水、电、物业管理等费用）。二、乙方的权利和义务3、按期向甲方缴纳各项费用的义务（如水、电、物业费等）。第七条交付条件甲方保证将水、电等接入种植园管理房。《租赁合同》有金沟合作社、金沟村委会加盖公章，吕东、赤锦华签字捺手印予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据查明事实，涉案土地属于农用地，不得用于非农建设。本案中，金沟合作社和吕东、赤锦华在《租赁合同》中明确约定涉案土地为私家农庄种植园，且金沟合作社针对涉案土地向吕东、赤锦华收取水、电、物业管理等费用。因此，金沟合作社与吕东、赤锦华签订的《租赁合同》虽名义为农业种植，但实际目的和用途是私家农庄性质的休闲，涉案《租赁合同》的约定违反了土地用途的法律规定。故涉案《租赁合同》因违反法律的效力性强制性规定而属无效。一审法院判决吕东、赤锦华与金沟合作社签订的《租赁合同》无效，并无不当。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，吕东、赤锦华交纳涉案土地租金，金沟村委会出具收据，故金沟村委会应负返还责任。关于租金返还数额，金沟村委会、金沟合作社另上诉主张只收到了8万元租金，但该陈述与金沟村委会盖章的租金收条载明的金额并不一致，一审法院根据吕东、赤锦华实际占有使用涉案大棚的时间确定金沟村委会应返还吕东、赤锦华租金数额为194922元，并无不当。金沟合作社、金沟村委会关于《租赁合同》应属有效，其不应返还租金的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。另，根据合同相对性原则，柳某和张某不属于本案合同当事人，金沟村委会、金沟合作社与柳某、张某之间的关系并不能否定金沟村委会、金沟合作社在本案中的合同主体地位，金沟村委会、金沟合作社与案外人之间的权利义务关系可另寻法律途径解决。综上所述，金沟合作社、金沟村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4198元，由北京金沟村种植专业合作社、北京市密云区河南寨镇金沟村民委员会负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  张丽新审 判 员  龚勇超二〇一九年十二月三十日法官助理  李思巧法官助理  张 弛书 记 员  刘 鸽书 记 员  张晓华