湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂民再274号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘友碧，女，1955年7月16日出生，土家族，住湖北省十堰市张湾区大岭路12号19栋1单元803室，现住湖北省武汉市武昌区。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：罗以光（系刘友碧之夫），1948年8月3日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区沙园路森双子座公馆1栋B座301室，现住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：刘友碧，女，1955年7月16日出生，现住湖北省武汉市武昌区积玉桥凤凰城5栋1401号。被申请人（一审原告、二审上诉人）：刘静，女，1967年2月20日出生，土家族，住湖北省十堰市张湾区。被申请人（一审原告、二审上诉人）：胡锦春（系刘静之夫），1959年2月15日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。再审申请人刘友碧、罗以光与被申请人刘静、胡锦春不当得利纠纷一案，原由刘静、胡锦春向湖北省十堰市张湾区人民法院提起诉讼，该院于2018年6月21日作出（2017）鄂0303民初2549号民事判决。刘静、胡锦春不服，向湖北省十堰市中级人民法院提起上诉。该院2018年12月27日作出（2018）鄂03民终2726号民事判决。刘友碧、罗以光不服，向本院申请再审。本院于2019年5月29日作出（2019）鄂民申1601号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年10月18日开庭审理了本案。再审申请人刘友碧、被申请人胡锦春到庭参加诉讼。被申请人刘静经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘静、胡锦春向一审法院起诉请求：判令刘友碧、罗以光返还不当得利58000元及利息19000元（自2005年8月16日起按照中国人民银行同期定期贷款利率计算至2017年10月23日），共计77000元。一审法院查明：2005年8月16日，刘静、胡锦春与刘友碧、罗以光签订一份《商品房买卖合同》，刘静、胡锦春将其所有的位于十堰市××办事处××家××社区××号房屋以总价款130000元卖给刘友碧、罗以光。刘静、胡锦春将房屋钥匙、产权证交给刘友碧、罗以光。刘友碧、罗以光当即支付130000元购房款。随后刘友碧、罗以光将该房屋出租。双方一直未办理房屋过户手续。2011年8月23日，刘静、胡锦春以房屋产权证遗失为由，申请补办了产权证，于2011年10月25日以30万元价款卖给他人，并与他人办理了房屋过户手续。2011年12月19日，刘友碧、罗以光起诉刘静、胡锦春，要求办理诉争房屋过户手续或者赔偿损失390000元（包含购房款130000元）。该案中，经十堰德高房地产估价有限公司评估，诉争房屋价值为367855元。湖北省十堰市张湾区人民法院于2013年1月28日作出（2012）鄂张湾民一初字第00067号民事判决，判令刘静、胡锦春返还刘友碧、罗以光购房款13万元，并赔偿房屋价格上涨导致损失208469.26元，合计共338469元。双方均不服，分别向湖北省十堰市中级人民法院提出上诉，该院于2013年12月5日作出（2013）鄂十堰中民四终字第00345号民事判决，维持原判。该判决发生法律效力后，该判决项下款项已全部执行到位，刘友碧、罗以光获得刘静、胡锦春赔偿的违约金、迟延履行利息等共计410000元。另查明：涉案房屋在卖给刘友碧、罗以光之前已经出租给他人经营餐馆，并由原房主刘静、胡锦春收取房屋出卖之前的租金。在房屋出卖以后，由刘友碧、罗以光收取房租。关于房屋出卖以后的租金收益。双方对刘友碧、罗以光收取的房租，在出租时间及租金标准上有异议。刘静、胡锦春认为涉案房屋从2005年8月开始租赁他人经营餐馆一年，之后空置一段时间。2007年5月租给东风汽车公司总医院，刘友碧、罗以光收取其租金7200元（租金为600元/月）。刘友碧、罗以光认为从2005年9月开始按500元/月收取房租，房屋并未空置九个月。根据双方当事人的陈述，该院确认刘友碧、罗以光接收房屋后从2005年9月份开始按500元/月收取房租，直至2006年8月原承租人退出租赁房屋，租赁期间为11个月，共计租金为5500元。2007年5月至2010年8月，该房屋租金共计24000元。其中7200元租金由胡锦春领取，16800元租金由该医院直接打入刘友碧存折。2010年11月3日，刘友碧将涉案房屋租赁给案外人江三元，并签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期间截止2011年5月2日，刘友碧在此期间收取房租5800元。以上刘友碧、罗以光共收取房租28100元（5500元＋16800元＋5800元）。湖北省十堰市中级人民法院（2013）鄂十堰中民四终字第00345号民事判决执行完毕后，刘静、胡锦春认为，该判决认定刘静、胡锦春与刘友碧、罗以光之间的《商品房买卖合同》已经解除，并判令刘静、胡锦春返还刘友碧、罗以光购房款130000元，赔偿房屋价格上涨导致损失208469.26元，合计共338469元，该判决包含了刘友碧、罗以光的所有损失，该款项也已经全部执行。因此，在该房屋被刘友碧、罗以光占用期间的房租收益，应属于刘友碧、罗以光获得的不当得利，刘友碧、罗以光应将该房租收益返还给刘静、胡锦春，故而成讼。一审法院认为，刘静、胡锦春已于2005年8月16日将该房屋卖给了刘友碧、罗以光，且将房屋钥匙、产权证一并交给刘友碧、罗以光。刘友碧、罗以光当即支付全部购房款，刘友碧、罗以光已对该房屋实际占有并管理。虽然双方对该房屋尚未办理过户手续，但是并不影响刘友碧、罗以光对该房屋的占有、使用和收益，故刘静、胡锦春认为该租金系刘友碧、罗以光的不当得利，要求刘友碧、罗以光返还租金的诉讼请求，该院不予支持。一审法院判决：驳回刘静、胡锦春对刘友碧、罗以光的诉讼请求。案件受理费1725元减半收取862.5元，由刘静、胡锦春负担。刘静、胡锦春不服，上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘静、胡锦春的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由刘友碧、罗以光承担。二审法院查明，一审法院查明的事实属实，予以确认。二审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案诉争房屋虽然由刘静、胡锦春出卖给刘友碧、罗以光并签订了《房屋买卖合同》，但未办理房屋过户登记，涉案房屋在办理过户登记之前所有权未发生转移，仍然属于刘静、胡锦春所有，刘静、胡锦春有权主张房屋租金收益。一审判决认为刘静、胡锦春出卖房屋并交由刘友碧、罗以光占有以后，刘友碧、罗以光享有该房屋的使用管理权利，自然包括房屋租金的收益权，属于适用法律错误。刘友碧、罗以光对涉案房屋享有的权利仅为债权而非物权，其作为债权请求权人，可以要求刘静、胡锦春按合同约定交付房屋，但不能享有对该房屋的物权包括对房屋收益、处分的权利。并且在刘友碧、罗以光与刘静、胡锦春房屋买卖合同纠纷一案中已按照房屋评估价计算差额对刘友碧、罗以光的损失予以全部赔偿，该案计算赔偿时并未扣除刘友碧、罗以光实际获得的房租收益，从公平原则考虑，其在本案中不应当再获取房租收益。根据二审法院查明的事实，可以认定刘友碧、罗以光获得房屋租金28100元。刘友碧、罗以光占有该房屋租金拒不返还的行为，损害了刘静、胡锦春的合法利益，构成不当得利，刘静、胡锦春起诉要求返还于法有据。但刘静、胡锦春要求刘友碧、罗以光支付利息，依据不足，该院不予支持。二审法院判决：一、撤销湖北省十堰市张湾区人民法院（2017）鄂0303民初2549号民事判决；二、刘友碧、罗以光于判决生效之日起十日内返还刘静、胡锦春房租28100元。一审案件受理费1725元，减半收取计862.5元，由刘静、胡锦春负担444.5元，刘友碧、罗以光负担418元。二审案件受理费1725元，由刘静、胡锦春负担889元，刘友碧、罗以光负担836元。刘友碧、罗以光申请再审称，在2013年12月5日之前，刘静、胡锦春与刘友碧、罗以光之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。该合同系被湖北省十堰市中级人民法院（2013）鄂十堰中民四终字第00345号民事判决依法解除。在该合同解除之前，刘友碧、罗以光对诉争房屋有收益处分的权利，本案诉争的租金系刘友碧、罗以光依法收益，应予以保护。二审判决错误适用法律，刘静、胡锦春违背诚信，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第四项、第六项之规定，请求对本案依法再审。刘静、胡锦春答辩称，诉争房屋是刘静、胡锦春向刘友碧、罗以光借款的担保。刘友碧、罗以光欺骗刘静、胡锦春签订了《商品房买卖合同》。刘友碧、罗以光以房屋买卖合同纠纷另案起诉刘静、胡锦春。刘静、胡锦春已经按照（2013）鄂十堰中民四终字第00345号民事判决赔偿了刘友碧、罗以光的全部损失。由于诉争房屋的所有权并未转移给刘友碧、罗以光。刘友碧、罗以光取得诉争房屋房租收益没有合法根据，损害了刘静、胡锦春的物权权益，构成不当得利，该房租应作为不当得利返还。本案二审判决正确，理应维持。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。根据双方诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：刘友碧、罗以光夫妇获得本案诉争房屋租金是否构成不当得利。现评析如下：一、从本案案由分析本案案由为不当得利纠纷。不当得利是指没有合法根据，有损于他人而取得利益。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”根据该条规定，不当得利的前提是没有合法根据。本案中，双方签订《商品房买卖合同》后，刘静、胡锦春将房屋钥匙、产权证交给刘友碧，且双方《商品房买卖合同》第三条约定，“因东风公司新政策，现在不能办理过户手续，两年以后办理过户手续。如期间再出现任何新政策新规定，则所发生费用全部由乙方承担，甲方不承担任何责任。”双方明确约定房屋交付两年之后办证。因此，该房屋交付后，刘友碧、罗以光占有诉争房屋为有权占有。合同解除的前提是合同有效，在合同解除前，刘友碧、罗以光占有使用诉争房屋有合法根据。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”根据该条规定，物权登记只具有推定登记权利人为实际权利人的效力，房屋权属登记系行政审查，属于行政确认，而非行政确权，系行政机关对不动产权属关系及表现状态的认可和证明。根据《商品房买卖合同》约定，刘友碧、罗以光对未办理过户登记不存在过错，故在双方签订了《商品房买卖合同》并已实际交付房屋的情况下，不能依据诉争房屋未登记在刘友碧、罗以光名下就认定刘友碧、罗以光占有使用诉争房屋没有合法根据。综上，在该合同解除之前，刘友碧、罗以光对诉争房屋有占有使用、收益的权利，本案诉争的租金系刘友碧、罗以光依法收益所得，应予以保护。二、从合同解除的后果分析合同解除是指当事人一方或双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同的行为。合同生效，只有合同不能履行或不必要履行时才存在合同解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，合同解除，合同的权利义务终止。本案双方争议房屋系在刘静、胡锦春违约导致刘友碧、罗以光无法实现合同目的情况下，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除的规定认定合同解除。《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条规定：“合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”《中华人民共和国合同法》第九十七条亦规定，守约方有权要求违约方赔偿损失，该损失赔偿要保证守约方的利益不因合同解除而减少，不能使不诚信的当事人因合同解除而获益。本案中，合同解除前诉争房屋房租系刘友碧、罗以光的期待利益。该利益是刘友碧、罗以光在订立该《商品房买卖合同》时期望从此交易中获得利益的一部分。该收益并非订立合同时对未来收益的设想和可能性，而是在正常情况下必然会实现的收益，本案中刘友碧、罗以光实际也取得该租金。如果双方合同不解除，刘友碧、罗以光除获得诉争房屋升值的利益之外，确定可以获得本案争议的租金。虽然按照目前的市场行情，房屋交易价格上涨是刘友碧、罗以光损失的主要部分，但诉争房屋房租收益亦为刘友碧、罗以光的合理损失，对此不应予以忽视。在湖北省十堰市中级人民法院（2013）鄂十堰中民四终字第00345号案件中，对诉争房屋价值评估为367855元，该评估价格未包括诉争房屋的出租收益损失。该案中，刘友碧、罗以光起诉刘静、胡锦春返还购房款并赔偿损失共计390000元，该案判决刘静、胡锦春返还购房款并赔偿房屋价格上涨导致损失共计338469元，并未包括刘友碧、罗以光可以获得的该租金收益。三、关于刘静、胡锦春的再审辩称意见刘静、胡锦春主张诉争房屋是刘静、胡锦春向刘友碧、罗以光借款的担保，刘友碧、罗以光欺骗刘静、胡锦春签订了《商品房买卖合同》，湖北省十堰市中级人民法院（2013）鄂十堰中民四终字第00345号民事判决对此已有评判，本院于此不赘。综上，二审判决认定事实清楚，但在（2013）鄂十堰中民四终字第00345号案判决刘静、胡锦春赔偿刘友碧、罗以光的损失中未包含租金收益的情况下，二审判决认定本案诉争房屋租金收益为刘友碧、罗以光的不当得利，应返还刘静、胡锦春，系适用法律错误。刘友碧、罗以光的再审请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：一、撤销湖北省十堰市中级人民法院（2018）鄂03民终2726号民事判决；二、维持湖北省十堰市张湾区人民法院（2017）鄂0303民初2549号民事判决。一审案件受理费1725元，减半收取计862.5元，二审案件受理费1725元，均由刘静、胡锦春负担。本判决为终审判决。审判长 邢 勇审判员 朱红祥审判员 龚 璟二〇一九年十二月十八日法官助理胡静书记员杨洋