浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终3254号上诉人（原审原告）：叶跃庭，男，1967年10月22日出生，汉族，住浙江省永康市。委托诉讼代理人：陈新敏，浙江同济律师事务所律师。上诉人（原审被告）：永康世界贸易中心有限公司，住所地：浙江省永康市东城街道中国科技五金城（二期）对面检验检疫大厦二楼，统一社会信用代码：91330784673886512L。法定代表人：陈虎。上诉人（原审被告）：陈虎，男，1962年7月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：陈志毅，浙江陈志毅律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：童英豪，浙江陈志毅律师事务所律师。上诉人叶跃庭因与上诉人永康世界贸易中心有限公司（以下简称永康世贸公司）、陈虎房屋买卖合同纠纷，不服浙江省永康市人民法院（2018）浙0784民初4740号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。叶跃庭的上诉请求：1、请求改判永康世贸公司、陈虎支付自2015年8月6日起的利息（按照月息2%）；2、请求改判永康世贸公司、陈虎赔偿叶跃庭1723.30726万元；3、由永康世贸公司、陈虎承担本案二审诉讼费。事实与理由：一审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理存有不当。本案完全适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定。永康世贸公司在和叶跃庭签订合同时隐瞒了案涉房产抵押于第三人的事实。在签订买卖合同后，理应解押，但其没有解押，而是重新又抵押给另外的抵押权人。虽然时间上是连续的，但这是其不诚信行为的连续而已。在建工程属于商品房没有争议，一审判决以属于在建工程整体抵押而非案涉房产单独抵押为由排除适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，显属不当。该司法解释第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。此款指的就是“秘密抵押”，其关注的重点是已售商品房有没有抵押给第三方，而不论你的抵押行为是整体还是单独，是持续行为还是断断续续的行为。因此，叶跃庭对利息和已付购房款一倍损失的诉讼请求有法律和事实依据。永康世贸公司、陈虎答辩称，一审法院对本案抵押是在建工程抵押这个性质的认定是准确的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的是商品房抵押，所以条款的规定近乎苛刻，所以在适用时必须慎之又慎。特别在当前房地产开发企业资金链断裂比较严重的情况下，更要从严掌握。涉案纠纷，除叶跃庭之外，还有类似案件，其他案件的当事人对这个问题也没有提起上诉，也说明一审判决对这个问题的认定是准确的，希望二审法院对叶跃庭的上诉请求不予支持。永康世贸公司、陈虎上诉请求：一、撤销原判第三项1065万元（以重新鉴定差价为准），加上之前支付的501.87万元，驳回该部分诉讼请求；二、撤销原判第四项，并驳回该部分诉讼请求；三、本案诉讼费用由叶跃庭承担。事实和理由：一、应认定501.87万元系已经支付涨价损失赔偿。一审中，双方对支付了501.87万元作出不同解释。永康世贸公司、陈虎认为根据叶跃庭要求退回了501.87万元的购房款，叶跃庭认为是支付延迟办理房屋产权证的利息501.87万元。后叶跃庭选择解除房屋买卖合同，而不是继续履行合同，故不存在支付延期办理房屋产权证的利息，并根据一审法院正确的认定，应该给予等价的损失赔偿，即认定己支付涨价损失部分，完全符合合同法损失填平原则。同理，一审法院已经做出赔偿涨价损失判决，还判决支持违约金，违反违约金、赔偿损失不得同时适用的法律规定。二、一审法院委托的房屋评估价，一楼单价29800元，四楼单价18000元“显著”偏离市场价。事实上，一楼市场价单价最高17880元，四楼市场单价最高10800元，故希望二审法院再次进行价格评估，否则严重显示公平，将损害永康世贸公司一方的合法权益。三、一审法院用推定的事实错误认定陈虎为叶跃庭进行连带责任保证。提供保证担保必须基于陈虎真实的意思表示，该真实意思表示应建立在陈虎在保证人一栏签字以示担保，而从合同设计角度看并没有保证人的位置，陈虎在代理人一栏签字，不管基于什么目的，均不能据此臆测、推断陈虎是对担保行为自愿的表示。一审法院对陈虎是否对保证条款认可，是没有自由裁量权的。故陈虎对本案没有连带保证清偿责任。综上所述，一审法院没有基于公平原则，认定501.87万元的性质，也没有对单价显著高估作出认定，并且错误地认为陈虎为本案的保证人，请求二审法院依法作出公正判决。庭审中补充：因为本案所涉的房屋性质是办公楼，一审委托鉴定机构鉴定的时候采用了商品住宅性质的鉴定。办公楼旁边总部中心开发的第四期办公楼均价是8800元，第三层开始起算是8800元，每增加一层是均价50元往上递增。总部中心在2019年1-4月陆续拍卖办公楼，根据所拍办公楼的信息，办公楼的均价评估都在6000-9000元不等，实际上最后拍卖所得价款都在5000-6000元。对此，通过永康日报以及司法拍卖信息均可以查询。鉴定机构鉴定时并没有实际比较，偏离了市场价，导致严重不公平，请求再次进行评估。叶跃庭答辩称，一、关于501.87万元是什么款项的问题。根据合同约定，这是利息。对方说是退回购房款，不合情理，也不符合事实。如果是退回购房款，那必须要有解除合同的约定。如果要退房，我方第一次起诉时，因为不知道房子被抵押的事实，所以是要求交房的。而且如果是退房款的话，不可能推出501.87万元，如果真要退，肯定也是个整数。而且，在2017年9月30日所做的说明里，对方也认可收到购房款是多少，没有涉及任何退回购房款的问题。关于损失填平原则，是指受害的损失要全面填补。解除合同产生返还房子的问题，房子增值部分由永康世贸公司享受，他接下去可以销售的价格，肯定包括差价，这不是他的损失。利息加违约金，判罚完全符合法律规定。二、关于房屋评估价的问题，2014年，对方给的价格，是非常优惠的。经过几年，永康市场跟全国各城镇一样，都是上涨的，对方提出的几千元每平方米，完全不靠谱。而且对这个评估，永康世贸公司、陈虎在一审时并没有提出异议，也没有要求重新鉴定或者补充鉴定，且本案确实也不存在需要补充鉴定或者重新鉴定的事由，其要求再次评估，没有任何法律依据。这个价格实际上是一楼的价格，当时已经3万多，因为它是商铺，与其他房子根本就没有可比性。关于陈虎的保证问题，并不是法官的自由裁量权，陈虎作为一个商人在明知载明他是担保人的情况下，仍然签字，意思表示是真实的，不存在任何误解。叶跃庭向一审法院起诉请求：1、由永康世贸公司将永康世界贸易中心裙房南侧1-4层中房号为（67、69、71、73、109、110、112、406、407、408、409、410、411、412、419）的房产解除抵押；2、由永康世贸公司将上述房产过户给叶跃庭；3、由永康世贸公司支付叶跃庭延迟交付的违约金1255.90万元（以叶跃庭已支付的房款总价为基数，按月利率2%计算，自2014年3月3日《协议书》签订之日起计算至清偿之日止，扣除已经支付的利息501.87万元），由陈虎承担连带责任。原审法庭辩论结束前，叶跃庭变更诉讼请求为：1、解除叶跃庭与永康世贸公司签订的商品房买卖合同；2、由永康世贸公司返还已付购房款1723.31万元及利息（利息从2015年8月6日起按月利率2%计算至清偿之日止）；3、由永康世贸公司赔偿叶跃庭房屋涨价的损失（以鉴定评估的当前市场价减去购买价）；4、由永康世贸公司赔偿叶跃庭1723.31万元；5、由陈虎对第2、3、4款项承担连带清偿责任。2019年3月28日，根据房屋价格鉴定意见，叶跃庭增加原第三项诉讼请求房屋涨价损失至26618484元。原审法院认定事实：2014年3月3日，永康世贸公司（甲方）与叶跃庭及案外人胡新静、吴中和、胡伟武、叶福进（乙方）签订一份《协议书》，协议书载明“双方就永康世界贸易中心有限公司所有的永康世贸中心裙房南侧1-4层办公用房购买事项达成如下协议：一、乙方同意购买甲方所有的坐落在永康世界贸易中心裙房南侧1-4层，总建筑面积约为9738.4平方米。二、双方确定上述房地产的购买价为7000元每平方米，计价为6816.88万元，赠送5米高机械车库30个；本协议签订之前乙方已按甲方指定的账户支付了5000万元，乙方应于2014年3月5日前付清剩余1816.88万元余款。三、甲方已经拿到预售许可证，并且于本补充协议签订后7个月之内，为乙方指定人办理产权证。如延期，甲方应按销售总价月利率2%的标准，支付乙方利息。如因政府原因延期，双方另行协商。四、甲方负责办理相关手续，包括合同备案，房屋权证等，所产生的相关费用由甲方承担……八、此协议为上述房产销售协议的最终协议，此前甲方与夏维亿、胡新静于2012年12月19日签订的对上述房产的包销协议自动解除…”。上述协议书中明确记载胡新静占有23%股权，吴中和占有22%股权，叶跃庭占有15.4%股权，胡伟武占有8%股权，叶福进占有10%股权，叶跃庭占有21.6%股权。协议签订后，永康世贸公司已经收到了协议中的总房款。后上述协议中的叶跃庭等六人对购买的1-4层房产作了内部分配。叶跃庭分得永康世贸中心裙房（67、69、71、73、109、110、112、406、407、408、409、410、411、412、419）。2017年6月6日，叶跃庭与永康世贸公司就上述分得的房产，签订了相应的15份《商品房买卖合同》，约定的房屋单价均为7000元每平方米。根据15份买卖合同记载，各房产的面积分别为：67室为107.28平方米、69室为117.27平方米、71室为37.40平方米、73室为40.11平方米、109室为116.94平方米、110室为147.81平方米、112室为168.27平方米、406室为174.12平方米、407室为111.53平方米、408室为129.95平方米、409室为116.94平方米、410室为156.63平方米、411室为123.20平方米、412室为243.20平方米、419室为163.63平方米，上述房产面积共计1954.28平方米。上述15份《商品房买卖合同》均在第九条中约定交付期限及条件，内容为：“出卖人应当在2017年12月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件”。第十条中约定出卖人逾期交房的违约责任，内容为：“1、逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一或之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一或之三的违约金”。2017年6月27日，叶跃庭与永康世贸公司签订一份《补充协议》，内容为：“本补充协议系永康世界贸易中心有限公司与胡新静、吴中和、叶跃庭、胡伟武、叶福进、叶跃庭于2014年3月3日所签订协议书的补充。原协议涉及的乙方股东经协商完成内部分配，胡伟武的部分股份转让给叶盛，之后叶盛转让给叶跃庭，最终叶跃庭占原协议股份的25.28%，原协议乙方股东间另有分配协议，此处只提及分配结果，属于叶跃庭房号为（67、69、71、73、109、110、112、406、407、408、409、410、411、412、419）。本补充协议确定开票日期为2017年7月1日前，备案日期为2017年8月20日前，办理房产证时间及未按时办理房产证产生的利息依照原协议书执行。永康世贸公司法人陈虎为以上事项承担连带担保责任”。陈虎在该补充协议中委托代理人处签字确认。后永康世贸公司向叶跃庭开具了购房发票。2017年9月30日，永康世贸公司向兴业银行金华永康支行出具了一份《情况说明》，其中记载：“叶跃庭、叶跃庭、吴中和、胡新静购买我公司公寓楼裙房共计59套9738.4㎡，单价7000元/㎡，购房款共计人民币（大写）陆仟捌佰壹拾陆万捌仟捌佰壹拾肆元整，￥68168814.00、其中有5000万元是在2012年上述4人委托吴中和、夏维亿分别打入上海坤联实业有限公司各2500万元，另外18168814元于2014年3月5日-6日打入我公司中行账户，（其中吴巧儿打入9629464元，叶跃庭打入2798000元，叶福进打入1816880元，金飞春打入3924470元）…”。另外，上述房产所在的永康市总部经济中心A-1、A-2地块在2013年7月19日办理的在建工程抵押登记，抵押权人为华润深国投信托有限公司。根据15套房产的在建房产证明显示，上述15套案涉房产现在的抵押权人为华融湘江银行股份有限公司张家界分行。另外，经鉴定，案涉房屋现在一楼单价为29800元，四楼单价为18000元。原审法院认为，叶跃庭与永康世贸公司之间的商品房买卖合同关系、协议书、补充协议关系系双方当事人真实意思表示，且不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效之情形，依法确认合法有效。根据协议书、补充协议、商品房买卖合同的记载，双方约定永康世贸公司应当在2017年8月20日前为案涉房屋的买卖作备案登记，并在2017年12月31日前将房屋交付给叶跃庭，但永康世贸公司至今仍未作备案登记，亦未将案涉房屋交付给叶跃庭。根据商品房买卖合同的约定，逾期超过60天交房，叶跃庭可以解除合同。依照合同法第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。因此，无论是根据双方的约定，还是依据法律的规定，叶跃庭均可以解除双方因购买案涉房产而签订的补充协议和商品房买卖合同。根据协议书、补充协议的记载，叶跃庭为了购买上述案涉房屋实际支出了购房款项1723.3073万元（6816.88万元*25.28%）。现双方之间的商品房买卖合同及相关协议已经解除，永康世贸公司理应将收取的1723.30726万元购房款返还给叶跃庭。关于5018733.34元款项的性质问题，叶跃庭主张该款系永康世贸公司因逾期办证后所支付的利息（违约金），永康世贸公司则主张是让利给购房人，作为购房款予以返还。首先双方在2014年签订的《协议书》中约定了逾期办证的违约责任，即按销售总价的月利率2%支付利息；其次，5018733.34元的款项是在2015年8月6日汇出的，然而永康世贸公司在2017年9月30日出具给兴业银行金华永康支行的《情况说明》中却仍然明确购房总价仍为68168814元（与协议书中的购房总价一致），并没有让利的描述或者是总房价的调整。故永康世贸公司称5018733.34元属于让利返还购房款与永康世贸公司、叶跃庭支付款项后出具的该《情况说明》的内容相矛盾；第三、永康世贸公司陈述系让利款项，但其对5018733.34元的让利款项是如何计算得出，也没有作出合理明确的解释。而叶跃庭则对该款项如何计算予以说明：该款系自2014年3月3日合同签订日期开始按月利率2%计算至2015年8月5日止，共计17个月零2天的利息。当时因为叶跃庭尚未受让叶盛的股份，故按原股份21.6%为基数（14724463元）计算的，金额上略有点误差系永康世贸公司、叶跃庭计算所造成的。综合以上因素，认定5018733.34元款项属于永康世贸公司支付给叶跃庭的逾期办证违约金。对永康世贸公司、叶跃庭的该部分抗辩主张，不予采信。案涉商品房买卖合同及相关协议，因为永康世贸公司的严重违约行为而解除，致使叶跃庭丧失了本可以依约取得的房产。经鉴定，现案涉房产价值已经上涨，已经相较于购买当时因涨价增值了【（一楼29800元*735.08平方米=21905384元）+（四楼18000元*1219.2平方米=21945600元）-原房款17233073元=】26617911元。该增值部分系叶跃庭按原合同履行而可以获得的利益，现因永康世贸公司违约而解除合同，故该部分损失属于永康世贸公司违约而致叶跃庭的直接损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。因此，永康世贸公司除了承担返还房款的违约责任之外，还应当承担赔偿叶跃庭损失26617911元的违约责任。故永康世贸公司提出的即使解除合同也只应按合同约定支付总购房款3%违约金的抗辩主张，不予采信。关于叶跃庭要求永康世贸公司赔偿一倍购房款损失及支付按月利率2%支付逾期违约损失的诉讼请求。首先，案涉房地产在双方签订最初协议时即已经存在在建工程抵押，虽然之后永康世贸公司更换了抵押权人，但是还是属于在建工程的整体抵押，而非就本案中涉及的几套房产的单独抵押，故本案永康世贸公司的违约金情形并不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”之规定；其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中，双方的购房合同及相关协议对逾期办证的违约责任约定为：如延期，甲方应按销售总价月利率2%的标准，支付乙方利息；对于逾期交房并解除合同的违约责任约定为：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金。按上述两项违约计算方式计算，则永康世贸公司应承担的违约责任尚不足原房屋价款。现叶跃庭在起诉中已请求永康世贸公司支付叶跃庭因解除合同而产生的房屋涨价损失26617911元。该损失金额已经与如案涉合同全面履行叶跃庭所能实现的全部收益，即叶跃庭的实际损失额相当。综上，依上述法律规定，叶跃庭主张永康世贸公司退回购房款、赔偿房屋上涨损失之外，另行要求永康世贸公司赔偿损失（包括逾期办证、逾期交房违约金，之前已履行的部分违约金系对永康世贸公司之前逾期的违约行为的一种制约，且已履行，本案中不再予以处理），不予支持。永康世贸公司的该部分抗辩主张，予以采信。关于永康世贸公司关于追加《协议书》中的其他几个合伙购房人（胡新静、吴中和、胡伟武、叶福进、叶跃庭）为第三人的意见，本院认为本案中的《协议书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》主要内容均连贯、明确，《补充协议》中明确记载“原协议涉及的乙方股东经协商完成内部分配，胡伟武的部分股份转让给叶盛，之后叶盛转让给叶跃庭，最终叶跃庭占原协议股份的25.28%，原协议乙方股东间另有分配协议，此处只提及分配结果……”，以及永康世贸公司向兴业银行出具的《情况说明》中关于“叶跃庭、叶跃庭、吴中和、胡新静购买我公司公寓楼裙房共计59套9738.4㎡…”的表述，已经足以表明永康世贸公司已经知晓购房各方的分配情况，并就案涉的15套房产与叶跃庭达成了单独的商品房买卖合同，且《协议书》中的合伙购房一方叶跃庭也已就本次购房事宜起诉永康世贸公司，该案与本案同时期审理，案号为（2018）浙0784民初4741号，本案叶跃庭在该案件中提交了协议各方的分解协议，原审法院也对案外人胡伟武和叶盛作了询问，由此进一步可以判断合伙购房各方已作了房屋分配，并且永康世贸公司已经知晓该分配结果。因此，无须追加协议中的其他合伙购房人为本案第三人。关于陈虎的保证责任问题。《补充协议》中明确载明：永康世贸公司的法人陈虎对以上事项承担连带担保责任。并且永康世贸公司、陈虎在该补充协议中签字确认。虽然陈虎抗辩是在委托代理人位置签字，但该《补充协议》中没有陈虎所代理的人，且其作为永康世贸公司的法定代表人，亦不存在委托代理人的问题。故陈虎抗辩称签字属代理行为无事实与法律依据，不予采信。陈虎应依约对永康世贸公司因违约而应负的违约责任承担连带保证责任。综上，叶跃庭诉讼请求中合法有据部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第三项，第九十七条，第九十八条，第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条，第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除叶跃庭与永康世贸公司签订的《补充协议》和15份《商品房买卖合同》；二、由永康世界贸易中心有限公司返还叶跃庭购房款1723.30726万元；三、由永康世界贸易中心有限公司赔偿叶跃庭房屋涨价损失款2661.7911万元；上述款项限判决生效后十五日内履行完毕；四、由陈虎对上述二、三款项承担连带清偿责任；五、驳回叶跃庭的其余诉讼请求。如永康世界贸易中心有限公司、叶跃庭未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费347223元，由叶跃庭负担86170元，永康世界贸易中心有限公司负担261053元；保全费5000元，由永康世界贸易中心有限公司负担。陈虎对永康世界贸易中心有限公司负担的部分承担连带责任。二审中，永康世贸公司、陈虎提供如下证据：1、2018年12月31日总部中心金品大厦5楼拍卖记录，证明类似办公楼交易评估单价每平方米9344.97元，成交单价每平方米6354.59元。2、2019年1月23日总部中心金州大厦8楼拍卖记录，证明类似办公楼交易评估单价每平方米8223.74元，成交单价每平方米5592.14元。3、2019年5月28日总部中心金州大厦11楼拍卖记录，证明类似办公楼交易评估单价每平方米6552.31元，成交单价每平方米5241.85元。4、2019年4月25日总部中心金济大厦27楼西拍卖记录，证明类似办公楼交易评估单价每平方米8538.27元，成交单价每平方米6571.61元。5、2018年9月26日永康日报第8版，证明总部中心第四期办公楼的开盘价格出售均价8800元。五组证据共同证明一审法院委托评估的单价显著偏离市场价。叶跃庭质证认为，上述证据均不是新证据，均在判决之前形成。且这些证据与本案不存在可比性，品牌不一样，开发商不一样，价值完全不同。本案评估报告鉴定人员合法、程序合法，应当以该评估报告为准。本院认证认为，前述证据所反映的房产均系普通办公用房，与涉案房产的地段、楼层、用途有差异，两者不存在可比性，不能达到永康世贸公司、陈虎的举证目的，本院不予认定。叶跃庭未向本院提供新证据。本院对原判认定的事实予以确认。经审理，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，关于501.87万元款项的性质认定问题。一方面，该款项汇出时间为2015年8月6日，而永康世贸公司在2017年9月30日出具给银行的《情况说明》中明确的购房总价与购房协议中的购房总价保持一致，并无调整房价或让利的情况；另一方面，根据款项汇出时间和金额推算出的月利率与合同中关于逾期办证违约金按月利率2%的约定，高度契合。因此，可以认定该款项属于逾期办证违约金，而非返还的购房款。关于案涉房产是否应当重新评估的问题。受房产地段、用途等不同，房产价值存在差异，永康世贸公司、陈虎举证的房产价值与案涉房产价值并不具有可比性，且原评估报告系原审法院依法委托专业评估机构进行评估，永康世贸公司、陈虎也未能举证证明存在需要重新评估的法定事由，故本院无需对案涉房产重新启动鉴定程序。关于陈虎是否应承担连带责任的问题。叶跃庭与永康世贸公司签订于2017年6月27日的《补充协议》明确约定了陈虎的连带担保责任，且陈虎也在该协议上签字，故判决其承担连带清偿责任符合合同约定。关于赔偿损失和违约责任问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，叶跃庭选择解除合同，故对于违约责任的追究应当适用上述规定，也即对于违约金的支持应结合守约方的实际损失。房屋涨价损失本质上系叶跃庭按原合同履行而可以获得的增值利益，现因永康世贸公司原因导致合同被解除，该部分增值利益应当由永康世贸公司弥补，故原审判决支持该部分损失并无不当。除此之外，案涉房屋仍存在用于出租而可获得的租金收益等其他损失。鉴于永康世贸公司已经支付的501.87万元已经可以弥补此类损失，故无需再额外支付其他违约金，但也不应要求返还该款项。综上，上诉人叶跃庭和上诉人永康世贸公司、陈虎的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费347223元，由叶跃庭负担139723元，由永康世界贸易中心有限公司负担207500元。本判决为终审判决。审 判 长 朱红彦审 判 员 周楚臣审 判 员 杜月婷二〇一九年十二月十六日代书记员 钟李钰