江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3315号 上诉人（原审被告）：熊平，男，1962年8月出生，汉族，住江西省南昌市新建县，职业：石油公司退休职工。 上诉人（原审被告）：王彩霞，女，1965年2月出生，汉族，住江西省南昌市新建县，职业：燃料公司退休职工。 上诉人（原审原告）：南昌恒兴物业管理有限公司新建区分公司，住所地：江西省南昌市新建区。 法定代表人：吴建中，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢凯敏，江西明实律师事务所律师，代理权限：特别授权。 上诉人熊平、王彩霞因与上诉人南昌恒兴物业管理有限公司新建区分公司（以下简称恒兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市新建区人民法院(2019)赣0112民初2438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。 熊平、王彩霞提出上诉请求：1、撤销原审判决。2、一、二审诉讼费由恒兴物业公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。熊平、王彩霞楼下住户违章搭建，造成严重的安全隐患和卫生问题，而恒兴物业公司未按照物业服务合同履行相关的义务，督促熊平、王彩霞楼下住户拆除违章搭建，严重侵犯了熊平、王彩霞的合法利益。故希望二审法院能够在查清事实，依法判决。 恒兴物业公司提出上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判。2、一、二审诉讼费由熊平、王彩霞承担。事实和理由：一、恒兴物业公司主张的2012年1月1日至2015年3月31日的物业费并未超出诉讼时效，原审法院认定事实不清，适用法律错误。二、原审法院认定恒兴物业公司物业服务存在瑕疵证据不足，熊平、王彩霞应当按照合同承担违约责任。 熊平、王彩霞辩称，1、熊平、王彩霞从2012年起就一直没有入住涉案小区，住都没有住，就不应该缴纳物业费。2、小区的环境脏乱差，熊平、王彩霞认为物业费不应该全部缴纳。 恒兴物业公司辩称，1、熊平、王彩霞所述的违章搭建的问题，在2012年恒兴物业公司就已经给一楼住户发过整改通知，但是恒兴物业公司只能督促一楼业主自行拆除，恒兴物业公司没有强拆权限。2、恒兴物业公司曾经组织过一楼业主与熊平、王彩霞协商，一楼的业主同意自行清扫棚上的垃圾，但是需要经过2楼阳台，熊平、王彩霞不同意通过自家阳台清扫垃圾，因此一直都没有得到解决。 恒兴物业公司向一审法院起诉请求：1、判令熊平、王彩霞支付拖欠物业费8557.3元及违约金2567.2元，共11124.5元；2、一审案件全部诉讼费用由熊平、王彩霞承担。 一审法院认定事实：2007年4月3日，熊平、王彩霞与江西恒茂房地产开发有限公司新建分公司签订《商品房买卖合同》，熊平、王彩霞购买商品房，住宅面积135.83平方米。2006年11月18日，恒兴物业公司与小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由恒兴物业公司为该小区提供物业服务；住宅按0.7元/㎡计收物业费。合同签订后，恒兴物业公司为该小区提供服务。熊平、王彩霞交纳2011年12月31日前物业费，因熊平、王彩霞楼下一楼涉嫌违章搭建且违章建筑雨棚上垃圾无法处理，其多次向恒兴物业公司反映，一直未得到处理。熊平、王彩霞自2012年1月1日起未交纳物业费。2017年3月31日，恒兴物业公司向熊平、王彩霞催收物业费。 一审法院认为，恒兴物业公司与小区业主委员会签订物业服务合同》内容不违反法律规定，合同合法有效，双方应按约定履行义务。该业主委员会代表业主签订的合同，对全体业主具有法律效力。恒兴物业公司已经按合同履行服务义务，熊平、王彩霞提供的证据能够证明恒兴物业公司的物业服务存在一定的不足之处，对熊平、王彩霞不按时交纳物业费负有一定的责任，但其不按时交纳物业费会造成恒兴物业公司难以投入财力、物力加强管理。因此，综合考虑本案案情，酌情按照10%的比例相应扣减熊平、王彩霞应承担的物业费。恒兴物业公司于2017年3月31日向熊平、王彩霞催收物业费，以此时间点往前推2年，即2015年4月1日至2017年3月31日在诉讼时效内。2012年1月1日至2015年3月31日的物业费，恒兴物业公司未提供证据证明向熊平、王彩霞催收物业费，且熊平、王彩霞表示未收到催收通知，应认为已经超过诉讼时效，恒兴物业公司主张2012年1月1日至2015年3月31日的物业费，一审法院不予支持。恒兴物业公司主张2015年4月1日至2019年6月30日物业费，一审法院予以支持。熊平、王彩霞应支付恒兴物业公司物业费为4364元（135.83×0.7元/㎡/月×51月×90%）。因恒兴物业公司提供的物业管理服务亦存在部分瑕疵，熊平、王彩霞拒缴物业费事出有因，故恒兴物业公司要求熊平、王彩霞按合同约定支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由熊平、王彩霞在判决生效之日起三日内支付南昌恒兴物业管理有限公司新建区分公司物业费4364元；二、驳回南昌恒兴物业管理有限公司新建区分公司其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80，减半收取40元，由熊平、王彩霞承担16元，南昌恒兴物业管理有限公司新建区分公司承担24元。 本院二审期间，熊平、王彩霞向法院提交了一组证据：顶棚上有垃圾的一些图片。证明目的：恒兴物业公司服务不到位，顶棚上有垃圾，影响熊平、王彩霞居住环境和居住安全。恒兴物业公司质证认为，熊平、王彩霞提交的并不是新证据，都是在一审时提交过的，不能作为新证据提供。恒兴物业公司对熊平、王彩霞提交的照片三性均有异议，并且从照片中可以显示搭建的顶棚是一楼业主的私有部分，恒兴物业公司对业主的私人财产无权处分，包括顶棚上的垃圾应当由一楼业主进行清理，恒兴物业公司也与一楼、二楼的业主协商过，由一楼业主进行清扫。恒兴物业公司服务依据的是与业主签订的物业服务合同，服务范围是公共部分的绿化及卫生。 恒兴物业公司提交了一组证据：一份视频文件。证明目的：新建区的城管局到过违章搭建现场，但是由于一楼业主不配合，因此城管也未能拆除违章搭建。熊平、王彩霞质证认为，熊平、王彩霞对恒兴物业公司提交的视频证据三性均有异议，熊平、王彩霞认为该视频内容不是真实的，看不出来是涉案顶棚区域的位置，与本案无关。至于合法性熊平、王彩霞不清楚。 本院对一审查明事实予以认定。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人熊平、王彩霞所居住业主委员会与上诉人恒兴物业公司签订了《小区物业合同》，约定了物业管理服务费用收取办法，双方权利义务。上诉人熊平、王彩霞提出其所居住房屋一楼的住户违章搭建，造成严重的安全隐患和卫生问题，而上诉人恒兴物业公司未按照物业服务合同履行相关的义务，督促楼下住户拆除违章搭建，严重侵犯了熊平、王彩霞的合法权利，故不缴纳物业费理由正当。因该上诉主张涉及到熊平、王彩霞房屋居住安全问题，与本案并非同一法律关系，其可向相关人员另行主张解决，而不能以此为由拒交物业费。故上诉人熊平、王彩霞的上诉请求，因证据不足，本院不予支持。上诉人恒兴物业公司上诉提出其所主张的2012年1月1日至2015年3月31日的物业费，并未超过诉讼时效，应予以支持，一审判决错误应改判。因上诉人恒兴物业公司并未提供新证据证明其向熊平、王彩霞在该时间段催收物业费的事实，故对该项上诉请求，本院不予支持。上诉人熊平、王彩霞提供所居住房屋现场坏境的证据能够证明恒兴物业公司的物业服务存在一定的不足，恒兴物业公司对熊平、王彩霞不按时交纳物业费负有一定的责任。考虑到物业费是物业公司对物业管理范围内提供服务所收取的费用，业主只有交了物业费，物业公司才有可能更好地服务，因此一审法院判决上诉人熊平、王彩霞承担诉讼时效期内90%的物业费并无不当。 综上所述，上诉人熊平、王彩霞、上诉人恒兴物业公司上诉请求均不成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人熊平、王彩霞负担40元，上诉人南昌恒兴物业管理有限公司新建区分公司负担40元。 本判决为终审判决。 审 判 长  沈 伟 审 判 员  陈大奎 审 判 员  龚 江 二〇一九年十二月三日 法官助理  杨 光 书 记 员  王 娉