上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15091号上诉人（原审原告）：王迎春，男，1973年2月2日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。被上诉人（原审被告）：何俊，女，1977年12月14日出生，回族，户籍地上海市松江区，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：李鹏（系何俊丈夫），1976年6月26日出生，汉族，住上海市松江区沪亭北路338弄12号1302室。上诉人王迎春与被上诉人何俊房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初27259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王迎春上诉请求：撤销一审判决，改判何俊支付逾期付款违约金人民币（下同）4,200元。事实与理由：其与何俊签订房地产买卖合同，约定由何俊购买王迎春的房屋。2016年2月1日，王迎春向何俊退回已付款中的70万元，双方之间的买卖合同中止。2016年3月15日王迎春起诉涉案房屋上的抵押权人，王迎春认为自此时合同恢复履行，何俊应当将70万元支付给王迎春，但何俊至2016年3月26日才支付，故何俊应当按照合同约定标准向王迎春支付逾期付款违约金。被上诉人何俊答辩称：另案中已经对涉案房屋买卖的付款情况调查清楚，何俊并未逾期支付房款。一审认定事实清楚，适用法律正确，不同意改判，要求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。王迎春向一审法院起诉请求：判令何俊支付违约期间的迟延违约金1万元。一审法院认定事实如下：2015年12月2日，王迎春与何俊签订《房地产买卖居间协议》1份，约定由何俊受让王迎春自有的坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX区XX号XX室房屋。本协议签署后，何俊向王迎春支付定金5万元。协议签订时，王迎春、何俊均知晓涉案房屋上存在抵押权人分别为李某2、张某的两个抵押登记。2015年12月11日，王迎春（作为出售方，签约甲方）与何俊（作为买受人，签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》1份，合同第六条约定在2016年5月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款（一）中约定如下违约责任：(1)甲方未按照该合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；甲方签订该合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的，在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封，甲方未按照该合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，甲方单方要求解除合同的，均视为甲方违约，乙方有权单方解除该合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金；甲方应在接到通知之日起的三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金。乙方未按照该合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。(2)乙方未按照该合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方未按照该合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，乙方单方要求解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除该合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金；甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。该合同附件三中约定如下付款协议：1、首期房价款：乙方已在甲、乙双方签订该合同前通过居间方转付甲方定金5万元整，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款；乙方应于签订该合同并申请办理公证手续（若有）后于甲方偿还贷款当日且不晚于2016年1月20日内直接支付甲方部分首期房价款计135万元。乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人（如银行等）的借款余额（若有不足，甲方自行补足）。若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，由乙方自行承担，居间方已告知，乙方已知晓上述款项不通过居间方资金监管的风险。甲方须于签署本合同后的伍个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。2、第二期房价款：乙方通过如下方式支付第二期房价款计135万元。申请贷款：乙方应于签订该合同后向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。贷款支付：乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。3、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过（若有）、抵押登记（若有）注销后（不得晚于该合同第六条约定的时间）内赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续（若有）。4、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款5万元整。交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证、且甲方已收到除尾款外的其他款项后5日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接支付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。2016年1月20日，何俊向王迎春支付房款135万元。至此，何俊共计向王迎春支付房款140万元。2016年2月1日，王迎春向何俊退还50%首付款70万元。2016年3月23日，王迎春（签约甲方）与何俊（签约乙方）签订《补充协议》1份，载明甲方未按照《上海市房地产买卖合同》约定完成涤除抵押事宜，已构成事实违约；乙方表示仍愿意购买该房屋，并要求继续履行甲乙双方所签署的买卖合同，鉴于此，经甲乙双方友好协商因由甲方违约而约定的相应弥补措施如下：甲方自行筹集款项，于2016年3月27日前偿清抵押权人为张某的抵押债务，并至房地产交易中心处理撤销抵押事宜；甲方应于本协议签订后向人民法院提起诉讼或采取其他措施涤除抵押权人为李某2的抵押权，甲方完成涤除上述抵押权的期限为2016年7月30日前，且双方约定于2016年3月25日前往居间方协助将房屋交付给乙方，同时办理相关交房手续及水电煤等更改为乙方姓名。若甲方未能在协议约定的时间内处理上述事宜，视为甲方再次违约，甲方应于违约事项发生之当日退还乙方已付房价款70万元，并向乙方支付违约金56万元；若甲方涤除抵押权后延期履行过户手续，每超过一日，甲方应按房屋成交价的0.05%支付滞纳金。若乙方同意给予甲方宽限期，双方可再次达成补充约定。2016年3月26日，双方签订《补充协议（二）》1份，约定：甲方在办理张某及李某2两项个人抵押注销手续时，在乙方向甲方支付购房首付款140万元的前提下，甲方无法同时办理该房地产抵押注销手续，导致交易产生的不确定因素，因此甲方同意乙方将上述购房首付款140万元作为借款在该交易房地产设置关于何俊的个人抵押，抵押金额为196万元，该抵押金额包括乙方向甲方支付的购房首付款140万元及甲方向乙方追加撤销该房地产张某及李某2两项个人抵押注销手续而增加的借款56万元。双方还对抵押权的注销时间及注销条件作了约定：甲方办理该交易房地产关于李某2的个人抵押注销手续（张某的抵押注销手续已办理完毕，且甲方保证能与乙方顺利办理该交易房地产转让过户手续）时，甲、乙双方应无条件同时办理该房地产关于何俊的个人抵押注销手续后，则视为甲方已收到乙方支付的房价款140万元。若双方办理转让过户手续后，乙方同意放弃抵押金额196万元所产生的利息。2016年3月26日，何俊（甲方）与王迎春（乙方）签订《房地产抵押借款合同》，约定借款金额191万元，借款期限为壹个月，自2016年3月26日起至2016年4月25日止。502室房屋为抵押物，该房地产抵押物价值为500万元。同日，何俊与王迎春就涉案房地产向上海市房地产登记抵押申请，确定债权金额为191万元（余额抵押），债务履行期限为2016年3月26日至2016年4月25日。2016年3月26日，何俊向王迎春汇款70万元。故王迎春收到何俊支付的实际房款为140万元。另查明，2016年3月，王迎春就其与抵押权人李某2抵押合同纠纷一案向原上海市闸北区人民法院（现为上海市静安区人民法院）起诉，2017年5月24日，王迎春向该法院申请撤回对李某2的起诉。再查明，何俊起诉王迎春的房屋买卖合同纠纷一案，法院于2016年8月1日立案，该案诉讼期间，王迎春以解除其与何俊签订的《上海市房地产买卖合同》为由提出反诉，法院经合并审理后于2017年8月27日作出（2016）沪0112民初22105号民事判决书，判决：一、确认何俊与王迎春于2015年12月11日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、王迎春于判决生效之日起十日内负责涤除上海市闵行区XX路XX弄XX区XX号XX室房屋抵押权；三、王迎春于其履行上海市闵行区XX路XX弄XX区XX号XX室房屋抵押权涤除之日起十日内，协助何俊办理上海市闵行区XX路XX弄XX区XX号XX室房屋的产权过户至何俊名下的手续；四、何俊于王迎春履行第二项判决主文所确定的义务之日起十日内向王迎春支付剩余购房款195万元；五、王迎春于判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX路XX弄XX区XX号XX室房屋交付给何俊；六、王迎春于判决生效之日起十日内支付何俊自2016年8月5日起至上述房屋实际过户日止按每日700元计算的违约金；七、驳回王迎春的反诉请求。后因王迎春不服上述一审判决提起上诉，本院经审理后于2018年7月5日作出（2018）沪01民终4067号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，王迎春、何俊签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议等一系列文件系双方当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。履约过程中，双方发生争议，现已有生效判决书对涉案房屋买卖合同是否解除或继续履行以及如何履行作出认定。本案的争议焦点在于：王迎春主张的2016年2月27日至2016年3月26日期间，何俊是否有违约情形。对此，王迎春认为何俊之前是按时支付了首付款，但何俊在2016年2月1日基于涉案房屋上的抵押问题就索回70万元，故何俊在该期间没有足额支付首付款，存在违约，违约始于何俊在2016年2月1日要回70万元起。何俊则认为，何俊足额支付首付款不存在违约行为，生效判决明确判定双方在履约过程中系王迎春违约。何俊支付首付款后，王迎春就应该撤销抵押，但至同年2月1日，王迎春没有撤销抵押。法院认为，合同系双方当事人权利义务对等之产物，何俊作为买受人负有按时付款之义务，王迎春作为出售方亦负有涤除抵押、过户交房之义务。合同履行过程中，当事人协商一致，可以变更合同。法院注意到，据双方签订的涉案房地产买卖合同约定，王迎春应将何俊支付的首付款专项用于偿还抵押权人的借款余额，如有不足，应自行补足。王迎春须于签署本合同后的伍个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。然在涉案合同履行过程中，何俊已经按约、足额支付了首付款，但王迎春并未按约偿还借款、办理注销抵押手续。在此前提下，王迎春于2016年2月1日退还了何俊70万元首付款，系双方合意之结果，不能据此认定为何俊违约，何况当时的违约方为王迎春。之后，双方经协商达成了一系列给予王迎春注销抵押的宽限期、保障房屋买卖合同顺利履行的协议。至于协议的性质认定及后续双方履行的情况和处理，均已由生效判决书所认定，本案并不涉及。故评判王迎春退还何俊该70万元至何俊再次支付王迎春70万元期间的行为，可以反映出作为守约方的何俊为降低交易风险与王迎春协商一致后给予王迎春履行宽限期的过程。何俊没有违约，无需支付违约金。综上所述，王迎春的诉请毫无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十七条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，作出判决：驳回王迎春的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由王迎春负担。二审中，双方均未提交新证据。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为何俊是否延期支付应付房款，是否应当承担逾期支付的违约责任。根据买卖合同约定，何俊应当在2016年1月20日前支付135万元首期房款用于王迎春偿还抵押权人。何俊于2016年1月20日按期足额支付，但王迎春却未能涤除抵押权，致使合同不能继续履行。在此情况下，王迎春退还何俊部分款项。后双方协商签订了补充协议，约定何俊向王迎春支付140万元合同继续履行。何俊也在签订补充协议当日向王迎春支付70万元，加上之前支付的70万元，合计140万元。可见在合同履行过程中，因王迎春违约，双方协商重新确定了款项的支付，何俊也根据补充协议约定支付了应付款项，并未违约。王迎春以其向法院起诉案外人之日至再次支付70万元之日作为何俊的违约起算时间，没有依据，本院难以采纳。一审法院认定王迎春退还款项至何俊再次支付系为降低交易风险给予王迎春宽限的判断，并在此基础上判决驳回王迎春要求支付逾期付款违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币50元，由上诉人王迎春负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇一九年十二月十三日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……