杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0106民初284号 原告：王国海，男，1968年8月23日出生，汉族,住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：华鹏炜,浙江五联律师事务所律师。 被告：钱国威，男，1977年11月21日出生，汉族,住浙江省兰溪市。 被告：邵小红，女，1977年5月20日出生，汉族,住浙江省兰溪市。 两被告的共同委托诉讼代理人：徐涛，浙江金道律师事务所律师。 原告王国海与被告钱国威、邵小红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日受理后，依法适用简易程序,于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人华鹏炜,被告钱国威及两被告的共同委托诉讼代理人徐涛到庭参加诉讼。后因案情需要，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2019年12月16日第二次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人华鹏炜、两被告的共同委托诉讼代理人徐涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告钱国威于2017年11月1日签订的《房屋及场地租赁合同》；2.两被告腾退位于杭州市西湖区房屋并归还原告；3.两被告支付原告租金33334元（自2018年11月1日起暂算至2018年12月31日止，以年租金20万元为标准计算至实际腾退之日止）；4.两被告支付原告垫付的水费5306.4元、电费13184.53元；5.两被告支付原告滞纳金30000元；6.两被告支付原告违约金100000元；7.本案诉讼费、保全费等因诉讼产生的费用由两被告承担。庭审中，原告撤回了第2项诉讼请求。事实和理由：原告与被告钱国威于2017年11月1日签订房屋租赁合同，约定原告将坐落于杭州市西湖区双浦镇东江嘴村江边新房屋（东江嘴片××号）租赁给钱国威，租赁期限为3年，从2017年11月1日起至2020年10月31日止，年租金20万元，先付款后使用，首期租金于2017年11月1日支付，此后每年房租须提前15天交清。水、电费由承租人自行负担。合同还约定，承租人未按时支付其应付款项的，需支付年租金的1%作为滞纳金，拖延达到15日的，承租人承担当年年租金的50%作为违约金。合同签订后，被告邵小红（钱国威的配偶、实际共同承租人）支付第一年的租金20万元，原告将房屋交由两被告使用。根据合同约定，两被告应于2018年10月16日前支付第二年的租金20万元，但两被告未支付上述费用，亦未支付原告为其垫付的水电费等。原告多次催讨未果，故起诉主张。 两被告共同答辩称：1.《房屋租赁合同》的签订主体为原告及钱国威，邵小红并非合同当事人。原告起诉邵小红缺乏依据，邵小红并非适格的被告。2.原告要求钱国威支付2018年11月起至实际腾退之日止的租金，没有事实基础也没有法律依据。2018年8月，案涉部分房屋因涉及违章被拆除，经双方协商，原告同意钱国威提前腾退。为此，被告钱国威于2018年10月8日提前腾退了房屋，并于腾退当日以微信方式通知原告，在微信中钱国威主动要求结算水电费。即两被告自2018年10月8日以后未再使用案涉房屋。原告提交的水费、电费单据数据也可以看出被告已经于2018年10月腾退的事实。2018年10月之后的水费、电费急剧下降，与之前月份的使用量相比相差悬殊，2018年12月份的总电量已然为0。故原告现要求被告支付腾退后的房屋租金没有事实基础。对原告主张的水电费无异议，钱国威同意承担。3.合同双方协商一致解除合同，故钱国威不存在违约行为，原告主张违约金没有依据。即便存在违约，原告主张的违约金也过高。原告在明知被告腾退的情况下，放任房屋处于空置状态，并未及时另行对外出租，原告应对后续未出租而导致的租金预期损失承担责任，因此形成的可得租金损失不能转由被告来承担。且原告主张的滞纳金本质上也属于违约金，其无权同时主张滞纳金与违约金。4.原告已收取钱国威1万元的押金，应用于抵扣违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告提供的《房屋及场地租赁合同》、流动人口登记表、人口信息查询证明、银行账户明细对账单、业务凭证、说明、水电费明细均系原件，本院对真实性予以认定。照片，两被告对真实性没有异议，可以证明2018年10月8日以后案涉房屋内还有铁架子、床、柜子等物品。录音光盘及文字整理材料、腾空房屋当日的照片，两被告认为真实性无法核实，但结合其陈述的于2019年4月13日当日腾空房屋，可以证明被告钱国威于2019年4月13日派人前往案涉房屋现场腾空房屋，当日房屋内尚有铁架子、柜子、椅凳以及生活家居用品等。 两被告提供的房屋照片、微信截图、通话记录、收条，原告对真实性均无异议，本院对此予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告系案涉房屋权利人。2017年8月15日，原告出具收条，确认收到被告钱国威房子押金10000元。2017年11月1日，原告（甲方、出租方）与被告钱国威（乙方、承租方）签订《房屋及场地租赁合同》一份，约定甲方将自有的坐落在杭州市西湖区双浦镇东江嘴村江边新房屋一栋，一至三层整层、四层三间房及院内场地出租给乙方使用。租赁时间为3年，从2017年11月1日起至2020年10月31日止。年租金为20万元，先付款后使用，首期租金于2017年11月1日支付，此后每年房租须提前15天交清。乙方租赁期间，水、电、网络等由乙方居住产生的一切费用，由乙方自行负担。乙方需在每月收到费用数据后5个工作日内结清。乙方在合同签订之日向甲方缴纳履约保证金10000元，该保证金在租赁期满（或合同依约解除）后的7个工作日无息退回。乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，乙方每天需向甲方支付年租金的1%作为滞纳金，拖延达到15日的，甲方有权收回房屋，并由乙方承担当年年租金的50%。合同签订后，原告依约将房屋场地交由被告钱国威使用。 2017年11月27日，被告邵小红向孔建芳转账20万元，原告认可系交纳本案合同项下2017年11月1日至2018年10月31日的租金。2018年9月，案涉土地上的临时建筑被拆除。2018年10月8日，被告钱国威搬离案涉房屋，并向原告发送微信“房东我们搬走了。比较急，水电费算一下，我打你卡上”。事实上，案涉房屋内尚有铁架子、柜子、椅凳以及生活家居用品等未清空。当日，双方进行了电话沟通。钱国威陈述当日双方电话沟通时其即表示房屋内的家居用品、柜子等不要了，如原告用则自用，不用可丢弃。庭审中，原告对钱国威上述搬离时间等事实予以认可，并认可此后其可控制房屋，但主张房屋内尚有钱国威留下的铁架子、柜子、椅凳以及生活家居用品等未清空，尚有费用未结清，故双方的租赁关系未解除。 2019年4月13日，被告钱国威派人拆除房屋内的铁架子、柜子等，完全腾空房屋。原告提供了双方之间的电话录音。在录音中，钱国威陈述：“当时你去年要我打扫卫生我都来过了。你看出来没有”“10月8日我还以为我们全部搬空了”，原告回复：“我给你打电话，我说你们来搞过卫生没有，那边墙边下面全是垃圾一堆……”“想不到这么多没有搬空是不是，两个铁架子你肯定知道的”。 此外，原告主张其为两被告垫付了水费5306.4元、电费13184.53元，两被告对此无异议。 本院认为：原告与被告钱国威之间签订的《房屋及场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。双方争议的焦点在于合同的解除时间及租金的支付期限等。 关于合同解除问题。根据合同法的规定，合同当事人解除合同应享有合同解除权。本案中，双方签订了三年的房屋租赁合同。在合同届满前，被告钱国威辩称其租赁房屋中的临时建筑被拆除后，导致其合同目的不能实现，其于2018年10月8日从案涉房屋中搬离并告知原告不再租用房屋，双方合同就此解除。对此，原告不认可。案涉租赁合同约定租赁物为房屋及场地，是否包括被拆除的临时建筑，合同并不明确。钱国威也无证据证明被拆除的临时建筑属于合同租赁标的物，故其以此为由行使合同解除权，依据不足，本院不予采信。钱国威也无证据证明双方在2018年10月8日就解除合同达成一致，故双方合同在诉前并未解除。因房屋已完全腾空，现原告诉请解除合同，本院予以支持。 关于租金。双方争议在于2018年10月8日至2019年4月13日期间的租金问题。本案中，被告钱国威于2018年10月8日从房屋中搬离时，对此原告予以认可。根据原告自己提供的录音中内容可知，在钱国威搬离时，原告还通知其将剩余部分物品搬走，将房屋打扫干净，结合原告的陈述，可以明确此后房屋由原告实际控制使用。钱国威在搬离时明确告知原告不再租用房屋，并同意结清水电费等。原告在明知以上事实的情况下，自己能实际控制管理案件涉房屋，却以钱国威遗留部分物品未搬离为由，空置整栋房屋，导致损失扩大，其应自行承担相应责任。钱国威作为承租人，在其搬离时确留有铁架子、柜子、家居用品等在部分房屋内，占有使用了部分房屋。其应承担相应的租金。对此，钱国威应支付相应占有使用费。本院综合考虑合同约定的租金标准、实际未清空的物品占用房屋的情况，以及原告自身存在的过错等因素，扣除此前已支付的租金，酌情认定由钱国威另行支付原告该期间的租金35000元。 关于水费5306.4元、电费13184.53元，钱国威同意承担，本院予以认定。关于滞纳金及违约金。原告依据合同约定关于乙方逾期支付租金的约定同时要求钱国威承担逾期支付租金的每日滞纳金及逾期15天以上支付年租金50%的违约金。因钱国威在合同解除前已支付至2018年10月31日的租金，并无拖欠，故原告上述主张，缺乏依据，本院不予支持。因合同系原告与钱国威所签订，被告邵小红并非合同当事人。根据合同相对性原则，原告要求邵小红承担责任，本院不予支持。 以上合计钱国威应支付原告53490.93元，扣除原告应退还的押金10000元，尚应支付原告43490.93元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、钱国威于本判决生效之日起十日内支付王国海款项43490.93元； 二、驳回王国海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3936元、财产保全申请费1429元，合计5365元，由王国海负担4082元，由钱国威负担1283元。 王国海于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；钱国威负担部分于本判决生效之日起十日内交纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  朱小琼 人民陪审员  姚飞西 人民陪审员  支长才 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  胡荧娜