湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11484号上诉人（原审原告）：柯昌武，男，1981年8月13日出生，汉族，住湖北省阳新县。委托诉讼代理人：谈宇良，湖北景盛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖北会友房地产开发有限公司，住所地武汉市武湖农场新村队。法定代表人：肖崇志，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁原，湖北天泓律师事务所律师。原审第三人：舒炳才，男，1961年12月21日出生，汉族，住湖北省团风县。上诉人柯昌武、湖北会友房地产开发有限公司（以下简称会友公司）因与原审第三人舒炳才商品房销售合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2019）鄂0116民初2287号民事判决，向法院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。柯昌武上诉请求：1、维持原审判决第一项；2、改判原审判决第二项为：由会友公司返还柯昌武购房款人民币10万元及资金占用期间的利息（利息以10万元为本金，按照中国人民银行确定的同期同类贷款利率为标准，从2011年2月18日起计算至实际返还之日止）；3、改判由会友公司赔偿柯昌武经济损失人民币307,032元；4、判令会友公司承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实与理由：一审判决适用法律不当，本案为商品房销售合同纠纷案件，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》的相关规定，而不是仅适用《合同法》的规定，因法律适用不当，导致本案判决结果不当。本案会友公司隐瞒其于2009年将本案诉争房屋用以房抵债的形式出售给舒炳才的事实，却在2011年2月18日与柯昌武签订本案《售房合同》，上述情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和适用》第九条的规定。故因会友公司隐瞒本案诉争房屋已经出售给舒炳才的事实，本案双方签订的《售房合同》依法应当解除,柯昌武作为买受人可以请求会友公司返还己付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，柯昌武一审全部诉讼请求有事实和法律依据，应当全部得到支持。会友公司上诉请求：依法改判驳回柯昌武的诉讼请求。事实与理由：一、原审认定部分事实错误。原审在查明事实部分认为，舒炳才、会友公司签订的《高车人家房屋销售合同》中的多套房屋包含了柯昌武、会友公司签订的《售房合同》中的房屋。同时还认为，会友公司亦未催促柯昌武按照合同约定履行义务。会友公司认为上述认定的事实错误。具体表现在如下几点：第一，会友公司与舒炳才签订的《高车人家房屋销售合同》中的多套房屋并不包含了柯昌武、会友公司签订的《售房合同》中的房屋。在会友公司与舒炳才签订的《高车人家房屋销售合同》第三条明确约定了舒炳才所购房屋位置为：高车人家项目多层C区一单元和二单元，小高层B区一单元。而会友公司销售与柯昌武的房屋位置为：高车人家四单元402室，面积为127.93平方米。将两份合同中的房屋位置和面积进行对照，显然房屋位置不同，也核对不出面积相同的房号。第二，会友公司与舒炳才签订的《高车人家房屋销售合同》时间为2009年9月16日。签订该买卖合同时，开发工程还未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等，更未取得商品房预售许可证。在2010年11月4日方才取得预售许可。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案会友公司与舒炳才签订的房屋销售合同纵然包含了柯昌武的房屋，也因此归于无效。根据《合同法》第56条规定，无效的合同自始没有法律约束力，故本案既不存在一房二卖的问题，更不存在如原审认为的“案涉房屋己被他人合法占有、使用”。会友公司于2009年9月16日与舒炳才签订的房屋销售合同，其购房款实质是未到期、未结算的工程款，属期房抵押。期房抵押属于房地产抵押范畴，根据我国房地产管理法和担保法的有关规定，房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。物权的产生应遵循公示的原则，物权公示的方式有交付和登记两种。期房抵押由于并不转移抵押物的占有，因此不能由交付方式为公示，而只能采取登记形式。故从此角度而言，该合同因违反了法律、行政法规强制性规定，亦应确认无效。故原审认为的“案涉房屋己被他人合法占有、使用”之论断，于法无据。二、原审判决适用法律错误。原审以“案涉房屋已被他人合法占有、使用，合同不能履行”为由，判令解除。会友公司认为该判决缺乏事实根据和法律依据。其一，案涉房屋不包含在会友公司与舒炳才签订的《高车人家房屋销售合同》之中；其二，即便包含在其中，也非属他人合法占有使用。所谓合法占有使用，是指案涉的商品房的取得必须有合法的依据并符合法律法规的规定。而本案中如系舒炳才占有，则因会友公司与舒炳才签订的《高车人家房屋销售合同》系无效合同，应归于非法占有，而非合法占有。既然原审认定会友公司与柯昌武签订的《售房合同》合法有效，则因依照合同的约定各自履行义务，以维护正常的交易秩序和安全。在没有出现《合同法》第94条规定的四种情形下，会友公司认为应根据诚实信用的原则，判令双方依照合同约定继续履行合同，而非判令解除合同，显然原审适用法律错误。舒炳才述称，对柯昌武的上诉请求没有意见。其与会友公司签订的合同不可能无效，会友公司欠舒炳才几百万，舒炳才拿的是最大面积房屋，5、6、7都是舒炳才的，是抵款项，房屋都是舒炳才买的。柯昌武向一审法院起诉请求：1、解除柯昌武与会友公司签订的《售房合同》；2、判令会友公司返还柯昌武购房款100,000元及资金占用期间的利息；3、判令会友公司赔偿柯昌武经济损失307,032元；4、由会友公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2008年，由舒炳才出资，以武汉正兴劳务分包有限公司（以下简称正兴公司）名义，与会友公司签订《工程承包协议》，约定正兴公司承包会友公司开发的“高车人家”房屋建设工程，工程位于武汉市黄陂区武湖农场高车中心村，工程规模约9500平方米。合同签订后，正兴公司完成会友公司开发的“高车人家”房屋建设工程，并交付使用。事后，会友公司下欠正兴公司部分工程款和材料款。2009年9月16日，会友公司与舒炳才签订《高车人家房屋销售合同》，约定由舒炳才出资购买会友公司开发的“高车人家”项目多套房屋，由舒炳才支付会友公司购房款3,304,996元。合同签订当日，舒炳才与会友公司协商确定，以会友公司下欠正兴公司的工程款和材料款3,304,996元抵付舒炳才应付会友公司的购房款3,304,996元。当日，会友公司向舒炳才出具收条，明确收到舒炳才“高车人家”房屋购房款3,304,996元，但舒炳才实际分文未付会友公司购房款。合同签订后，会友公司将舒炳才购买的房屋交给舒炳才占有、使用。2011年2月18日，柯昌武与会友公司签订《售房合同》，约定柯昌武购买会友公司开发的位于武汉市黄陂区武湖农场高车中心村“高车人家”四单元四层4-402号房屋一套，房屋建筑面积127.93平方米，房屋单价2,400元/平方米，房屋总价款307,032元，首付款100,000元，交房时，购房款余款以银行按揭贷款方式一次付清，房屋交付时间为2011年4月30日。合同签订当日，柯昌武支付会友公司购房首付款100,000元。2018年3月，柯昌武发现该房屋已被他人占有、使用。一审法院另查明：会友公司经工商登记，依法成立。经营范围：房地产开发、商品房销售等业务。2010年，会友公司依法取得位于武汉市黄陂区武湖农场高车中心村的“高车人家”房屋建设工程的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证五证。舒炳才、会友公司签订《高车人家房屋销售合同》中的多套房屋包含了柯昌武、会友公司签订的《售房合同》中的房屋。柯昌武与会友公司签订合同后，柯昌武没有按照合同约定支付余款，会友公司亦未催促柯昌武按照合同约定履行义务。一审法院认为，会友公司是经工商登记，依法经营房地产开发、商品房销售等业务的法人单位。会友公司依法取得“高车人家”工程项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证五证后，依法投资开发“高车人家”项目房屋建设工程，其投资开发的房屋建设工程合法、有效。柯昌武与会友公司签订的《售房合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，但案涉房屋已被他人合法占有、使用，合同不能履行，柯昌武主张解除《售房合同》的请求，法院予以支持。合同不能履行，会友公司应返还柯昌武购房首付款100,000元。因双方均有过错，且柯昌武无法举证证实其遭受的经济损失，故柯昌武主张赔偿的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除柯昌武与会友公司签订的《售房合同》；二、由会友公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还柯昌武购房首付款100，000元；三、驳回柯昌武的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7，405元，由会友公司负担1,819元，由柯昌武负担5,586元。二审中，当事人未向本院提交新证据。二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。二审中，柯昌武在二审中自称其于2011年收到会友公司交给的B-1-402号房屋钥匙，到2018年春节时发现该房屋已被他人装修。另，会友公司向一审递交上诉状的同时，向本院提交减免诉讼费的申请，以该公司已处于停业状态，无任何收入来源为由，请求减免起诉费。经合议庭合议后，不同意会友公司的减免诉讼费的申请，本院于2019年12月20日通知会友公司并限会友公司于7日内补交上诉费。会友公司在本院限定期限内未予补交。本院认为，会友公司向本院申请减免诉讼费，根据《诉讼费用交纳办法》第四十四条“当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以依照本办法向人民法院申请缓交、减交或者免交诉讼费用的司法救助。诉讼费用的免交只适用于自然人”的规定，本院对会友公司的减免申请不予准许。会友公司在本院限定时间内未补交上诉费，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十条的规定，本院按会友公司自动撤回上诉处理。柯昌武与会友公司于2011年2月18日签订的《商品房买卖合同》合法有效，柯昌武在二审中自认于2011年收到会友公司交付的B-1-402号房屋钥匙，双方在交付时均未对该房屋是否为合同约定房屋提出异议。舒炳才虽在柯昌武之前与会友公司签订以房抵工程款的《高车人家销售合同》，该合同中包含B-1-402号房屋，但舒炳才既未办理所有权登记手续，亦未实际占有使用，据柯昌武自述，其是先收到房屋，后发现被他人装修，由此可见，会友公司向舒炳才交付B-1-402号房屋应当在向柯昌武交付房屋之后，柯昌武未主张其合同效力的优先性，而直接起诉会友公司要求解除合同，一审认定柯昌友、会友公司均有过错，公平合理。综上所述，上诉人柯昌武的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,405元，由上诉人柯昌武负担。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  丰 伟审判员  刘鑫荣二〇一九年十二月三十日法官助理刘卫书记员陈亮希