山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11210号 上诉人（原审被告）：孟新式，男，1951年3月11日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：青岛润凯物业管理有限公司，住所地青岛市市北区威海路。 法定代表人：陈世军，总经理。 委托诉讼代理人：王雪琴，山东瑞帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金英，女，系该公司经理。 上诉人孟新式因与被上诉人青岛润凯物业管理有限公司（以下简称“润凯物业”）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初2945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人孟新式上诉请求：一、撤销一审判决孟新式赔付润凯物业费4621.5元和违约金1500元；二、一、二审诉讼费用以及由于诉讼而引起的上诉人支出的费用，由被上诉人承担。事实和理由：一、一审未认定本案的基本事实。润凯物业要捆绑收取物业费，我们不交前物业公司的物业费就不收涉案的物业费。润凯物业注册成立后，在一无资质、二无资金（要求舰队和业主提供开办费）的情况下，以给业主“立户持卡、利润分成”为诱饵，与个别业主自发成立的所谓小区管委会（非合法组织，无印章）达成一致，与北海舰队直管工程建设管理办公室（以下简称舰队直管办）为甲方秘密签订了《物业管理委托合同》。该合同实质上是签约方各有所图、合伙办物业企业的“内部章程”，内容违法，且充斥了大量“恶意串通”条款，所以三方均对普通业主保密。2017年5月，三名业主对润凯物业起诉，才使秘密合同曝光，合同期限即将届满的信息在小区传开。合同甲方遂进行入户满意率调查，“超半数以上的业主”对润凯物业投了否定票，遂决定不再续聘。2017年8月24日晚，润凯物业携带应移交的物业档案资料和钱款提前逃离小区，并复函甲方提出45万元索赔。二、法人不是自然人，法定代表人也不能代替公章，一审判决认定事实，与依照国家法律法规认定事实不一致，应以法律法规为准。润凯物业的起诉书中使用的公章系未备案印章，违反了《中华人民共和国印章管理办法》强制性行政法规规定。三、润凯物业合同保密、无资质经营违反“凭资质经营”和“依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动”的规定。润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》期限自2014年10月1日起至2017年10月1日止，而润凯物业管理企业三级资质有效期自2015年8月4日起，润凯物业在2014年签订《物业管理委托合同》时没有取得物业管理企业资质，而市北区市场监督管理局2014年7月核发给润凯物业营业执照中明确规定：物业管理需凭资质经营。润凯物业工商注册时间是2014年6月12日，尽管2018年国家取消了物业资质管理制度，但在当时，无资质不得从事物业管理经营活动是强制性法规规定，无资质签订合同当属无效，润凯物业从2014年10月1日至2017年8月31日（实际是8月24日晚逃离）共22个多月，属非法经营。综上，请法院查明事实，依法公正判决。 被上诉人润凯物业答辩称，一、《物业管理委托合同》合法有效。舰队直管办隶属于北海舰队，对外行使部队所授予的权利。涉案小区因没有成立业主委员会，部队方面指派由直管办负责与物业公司的签约接恰等工作事宜。被上诉人未与部队其他的部门有过任何的接触。涉案合同完全是在平等自愿公正公开的条件下签署的，从形式到内容符合法律的相关规定，合同效力及于小区全体业主。被上诉人全面履行合同义务，向小区全体业主提供了物业服务，没有违约情形，上诉人作为小区业主应支付物业服务费。二、被上诉人的资质问题。被上诉人进驻小区之时，曾经数次去青岛物业办咨询办理物业资质的问题，被答复是涉案小区没有在地方办理登记，因此，对该小区实施物业服务的企业，物业办不做资质要求，合同甲方认可就行。后在合同履行期间，应部队要求，被上诉人于2015年7月办理了资质。实际上，现在已取消了对二级及以下物业资质的认定工作，2017年1月12日，国发2017第7号《国务院关于第三批取消中央指定地方实施的行政许可事项》目录第十二项：取消物业服务企业二级及以下资质认定。三、被上诉人尽职尽责，履行服务管理义务，获得多数业主的认同，满意度较高。小区业主共634户，在被上诉人服务管理小区期间交费449户，交费率达70.8%。这足以说明，被上诉人的服务是到位的，获得大部分业主的认可。被上诉人诚信提供物业服务，已对涉案小区进行了全面的、综合的管理服务。被上诉人依照合同履行自己的义务，尽到了物业服务企业的职责。一审法院认定事实清楚正确，适用法律适当，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 润凯物业向一审法院起诉请求：1、判令孟新式交纳拖欠的物业服务费4621.5元（自2014年11月1日至2017年8月31日）、违约金2162.23元；2、诉讼费由孟新式负担。事实及理由：润凯物业与舰队直管办签订《物业管理委托合同》，润凯物业为青岛市市北区即海军河马石离退休干部住宅小区提供物业管理服务。润凯物业依约提供物业服务至2017年8月31日，孟新式作为该小区x号楼x单元x户业主，拖欠物业服务费。请求判如所请。 孟新式在一审中辩称，润凯物业起诉孟新式所依据的合同的甲方，依法不具备法人资格，是部队所属的内部职能部门，对外不具备独立承担民事责任的权利能力，该合同签署无效；润凯物业起诉状中加盖的不是备案公章，作为原告主体不适格；经“天眼查”核实，润凯物业获取物业服务资质的时间为2015年8月4日，在此之前无资质经营期间属非法经营，依法不应受法律保护；签订的《物业管理委托合同》中只有7户业主签字，合同内容不公示，对其余628户业主保密至诉讼前，该合同不应得到支持。 一审法院认定事实：2014年9月，润凯物业与舰队直管办签订《物业管理委托合同》，舰队直管办委托润凯物业为位于青岛市市北区的海军河马石离退休干部住宅小区（以下简称河马石小区）实行物业管理，期限自2014年10月1日至2017年10月1日，约定业主或物业使用人应按照每月/平方米0.55元和0.4元的标准交纳物业服务费和电梯运行费，按月交纳，逾期交纳从第二个月1日起按欠交总额的日5‰的标准支付违约金；管理服务内容包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、公共绿化的日常维护、养护和管理，公共区域环境卫生维护，公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理，车辆停放管理等事项。该合同的履行由海军河马石离退休干部住宅小区管理委员会（以下简称小区管委会）负责监督，并由七名管委会成员在合同中签名。润凯物业在签订合同后对河马石小区实行了物业管理服务。舰队直管办于2017年8月25日向润凯物业送达《物业合同到期解聘告知书》，润凯物业于同年8月27日复函，并于8月31日正式撤离河马石小区。孟新式系河马石小区x号楼x单元x户（建筑面积143.08平方米）物业使用人，自2014年11月开始欠交物业服务费，截止2017年8月31日，孟新式欠交物业服务费4621.5元。润凯物业对欠费进行过催交。河马石小区现未成立业主委员会。 另查明，针对孟新式答辩意见中的润凯物业公章非备案公章的问题，润凯物业法定代表人陈世军向一审法院提交亲笔书写的证明材料，对原备案公章损坏后又重新刻制公章情况予以说明，并表示对本次诉讼知晓和同意。 一审法院认为，关于舰队直管办作为舰队所属职能部门，对外不具备独立承担民事责任的权利能力，签署的物业服务合同的效力问题。河马石小区系舰队自管军产房，按照舰队的有关规定分配给相关人员居住使用或者由居住人按规定取得产权，小区内应当有职能部门代表舰队进行管理。舰队直管办作为舰队派驻小区的管理者，有责任代表其主管部门行使与小区管理相关的包括与地方物业服务企业签署物业服务合同对小区进行管理等事务，在合同履行期间，其主管部门并未对其行为提出质疑，因此舰队直管办与润凯物业签订的物业服务合同合法有效，其约定内容效力及于小区内全体物业使用人。至于七名管委会成员在合同中签字，并不影响合同效力，即便无其签字，合同依然有效。 关于润凯物业起诉使用非备案公章问题。润凯物业在起诉状及相关诉讼材料中加盖的公章非其备案公章这一点，润凯物业已当庭认可。但其向法院提起诉讼并非违法行为，只是以非备案公章进行诉讼是否润凯物业真实意思表示的问题。对此，润凯物业法定代表人已向法院递交亲笔书写并捺指纹印的证明材料，证明该起诉行为是润凯物业的真实意思表示。因此，对孟新式以诉状中加盖非备案公章认为润凯物业主体不适格的主张，一审法院不予采纳。至于润凯物业刻制公章是否违反行政法规，非本案处理范围。 综上所述，润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》合法有效，润凯物业亦对河马石小区提供了物业服务，孟新式作为河马石小区的物业实际使用人，理应受合同内容制约，应按照合同约定向润凯物业交纳物业服务费。孟新式无正当理由拒绝交纳物业服务费，应按照合同约定支付违约金。虽然孟新式未对违约金标准是否过高提出异议，但合同约定的违约金标准偏高，对于润凯物业主张的违约金数额一审法院酌情减少，予以支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定判决：一、孟新式给付润凯物业物业服务费4621.5元（2014年11月1日至2017年8月31日）。二、孟新式支付润凯物业违约金1500元。上述一、二项，于判决生效之日起10日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由孟新式负担。 二审中，上诉人孟新式提交如下证据：证据一、（1）2014年10月22日小区管委会、舰队直管办（2014）1号《公告》，（2）2014年10月23日小区管委会《关于小区交接、费用收缴事宜公告》，（3）2014年10月28日润凯物业进入小区当日《致河马石休干小区全体业主的一封信》。证明：本案合同实质是润凯物业、“管委会”、舰队直管办合伙办物业企业的“内部章程”，三方串通一致对小区业主保密，合同依法无效，对上诉人无约束力。证据二、与润凯物业经理金英交涉租停车位事宜音像视频，证明：2014年12月份，上诉人到连续多年租用的86号车位停车时，保安称这个车位要租给别人了，不能在这停车，于是上诉人到物业办公室找金英。该视频证明捆绑收费，合同保密的事实。证据三、（1）2017年8月22日舰队直管办给润凯物业“告知函”，（2）2017年8月25日在小区贴出《公告》，（3）2017年9月8日在小区《公告》，（4）2017年8月、9月份小区公共用电用水费用票据一宗（31张），（5）处理润凯物业擅自逃离后遗留服务问题证明材料，（6）直属保障队出具《情况说明》，（7）现维修大队为其服务人员发工资明细表，（8）润凯物业至今不交接电梯档案资料，小区电梯年检不能正常进行，无《安全合格证》，证明：润凯物业逃离小区，没有在其诉讼主张的期限内提供应有服务，至今仍严重影响小区物业管理秩序。证据四、2015年5月8日关于解决河马石小区物业纠纷五方协调会录音，证明：1、住户尽管在润凯物业无资质进驻小区后仍愿意缴纳物业费、停车费。2、捆绑收费是不合法的。 被上诉人润凯物业质证认为：对证据一中的第（1）、（2）真实性无法确认，对（3）真实性予以认可。对证据二真实性无异议，但该视频与本案无关。对证据三中第（1）、（2）项真实性无异议，对第（3）至（8）项无法确认。证据四不是原始载体，里面的谈话内容听不清，无法证明上诉人的证明事项。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为：综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为涉案《物业管理委托合同》的效力认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”本案中，被上诉人润凯物业与舰队直管办签订的《物业管理委托合同》并不存在上述无效的情形。河马石小区系北海舰队自管军产房，舰队直管办作为北海舰队派驻小区的管理者，有权在北海舰队的授权下与润凯物业签订《物业管理委托合同》，该合同对小区内的业主具有约束力。上诉人孟新式称被上诉人润凯物业在未取得资质的情况下签订的涉案合同应认定为无效合同，对此，本院认为，被上诉人润凯物业在无资质的情况下签订合同的行为违反的是管理性规定，并非效力性强制性规定，不应因此认定涉案合同为无效合同。因此，一审认定涉案《物业管理委托合同》合法有效并无不当。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人孟新式负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  林伟光 二〇一九年十二月二十七日 书记员  方高海