安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终10054号上诉人（原审被告）：柏友军，男，1968年8月1日出生，汉族，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：袁宜社，庐江县汤池镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：余海洋，男，1987年6月23日出生，汉族，住安徽省舒城县。原审第三人：徐新文，男，1967年2月21日出生，汉族，住安徽省庐江县。原审第三人：宋文革，男，1967年1月28日出生，汉族，住安徽省庐江县。上诉人柏友军因与被上诉人余海洋及原审第三人徐新文、宋文革案外人执行异议之诉一案，不服安徽省庐江县人民法院（2019）皖0124民初3344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柏友军上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或者重新作出判决。2.本案一、二审诉讼费用由余海洋承担。事实与理由：一审法院认定《委托代建协议》合法有效错误、认定案涉房屋是徐新文、宋文革等合伙承建缺乏证据支持、认定余海洋在法院查封之前已合法占有案涉房屋以及案涉房屋未办过户的过错不在余海洋与事实不符。请求二审法院查清事实后，判如所请。余海洋辩称：一审判决认定事实正确，请求二审法院予以维持。徐新文、宋文革均未发表书面意见。柏友军向一审法院起诉请求：1.依法停止对庐江县汤池镇政务小区3幢1单元301室的强制执行，并同时解除对上述房产的查封等强制措施；2.确认余海洋与徐新文之间房屋买卖合同有效，案涉房产庐江县汤池镇政务小区3幢1单元301室的实际产权归属于余海洋。2.本案诉讼费由柏友军承担。一审法院认定事实：庐江县汤池镇新政务区政务小区1#、2#、3#楼是宋文革、徐新文等人共同开发建设。房屋建成后，该小区的所有房屋所有权均登记在宋文革名下。2010年3月5日，余海洋与徐新文签订《房屋委托代建协议》一份，约定庐江县汤池镇政务区3#楼1单元301室房屋由徐新文代建，建筑面积为112.83平方米，车库19.68平方米。代建价款16万元，此价包括地价、水电开户价、工程建设成本费及若干代建劳务费。2010年3月8日，余海洋将代建费16万元支付给了宋文革、徐新文等人，并有徐新文向余海洋出具收据一份。2010年1月，余海洋将案涉房屋在庐江县汤池镇供电所开立了用电缴费账户。2011年1月，余海洋入住案涉房屋至今。柏友军因与宋文革、王朝霞民间借贷纠纷一案，于2018年9月3日向一审法院提起诉讼，并向一审法院申请财产保全。当日，一审法院作出（2018）皖0124民初4756-1号民事裁定书，裁定查封登记在宋文革名下，位于庐江县汤池镇新政务区政务小区3幢301室房屋一套，查封期限为二年，自2018年9月3日起至2020年9月2日止。2018年10月8日，该案经一审法院组织调解结案，并制作了（2018）皖0124民初4756号民事调解书，内容如下：“一、被告宋文革、被告王朝霞共同借原告柏友军10万元，于2018年10月31日前还清，并按月利率2%，自2018年4月16日起计算利息到实际还款之日。二、案件诉讼费2660元，减半收取1330元，保全费2660元，计3990元，由宋文革承担。”调解书生效后，宋文革、王朝霞未按期履行调解书确定的还款义务，柏友军于2018年12月19日向一审法院申请强制执行。余海洋于2018年2月3日、同年3月20日向一审法院提出复议申请，请求一审法院解除对该房屋的查封执行。2019年2月3日，余海洋对涉案执行标的提出书面异议，一审法院受理后，于2019年3月25日作出（2019）皖0124执异3号民事裁定书，裁定驳回余海洋的异议请求。2019年4月4日，余海洋的妻子聂学琴代为签收了（2019）皖0124执异3号民事裁定书。余海洋不服该裁定，于2019年4月17日，向一审法院提出案外人执行异议之诉。针对余海洋、柏友军及宋文革三方的诉辩意见，三方在以下四个方面：一、余海洋与徐新文之间是否签订合法有效的房屋买卖合同；二、余海洋在一审法院查封之前即2018年9月3日前是否已合法占有案涉房屋；三、余海洋是否支付全部房款；四、对案涉房产未办理过户手续，余海洋对此是否有过错，存在较大争议。结合三方的举证、质证，一审法院对余海洋提交的证据以及上述四个方面的争议事项，综合评判、认定如下：一、余海洋与徐新文之间是否签订合法有效的房屋买卖合同。余海洋向一审法院提交的其作为建房户主甲方与徐新文作为委托代建人乙方于2010年3月5日签订的房屋委托代建协议，协议书内容主要有：根据甲方要求，预订（购）自东向西3号楼1单元301室，包含车库为甲方委托代建的房屋。建筑面积为112.83平方米，车库19.68平方米，代建价款为16万元，此价包含地价、水电开户价、工程建设成本费及若干代建劳务费。庭审中，宋文革认可该代建协议，称案涉房屋是其与徐新文、宋德树合伙承建，其他合伙人委托徐新文与余海洋签订的代建协议。余海洋与徐新文签订的协议名为代建协议，但从协议约定的内容可以看出，实质为房屋买卖协议，且该协议内容本身也不存在无效的情形，故应认定，余海洋与徐新文签订的代建协议是合法有效的房屋买卖合同。二、余海洋在本院查封之前是否已合法占有案涉房产。2011年1月，案涉房屋在庐江县汤池镇汤池供电所开立了用电缴费账号，客户编号是8338004016，客户名称是余海洋。从余海洋提交的用电发票及水费收据可以看出，至今余海洋一直居住在案涉房屋。虽案涉房屋登记在宋文革名下，但余海洋占有案涉房屋系基于其与徐新文签订的合法有效的房屋代建协议。显然，在一审法院查封之前，余海洋已合法占有案涉房产。三、余海洋是否支付全部房款。余海洋与徐新文签订房屋代建协议明确约定案涉房屋的价款为16万元，余海洋于2010年3月8日将购房款16万元支付给了徐新文后，徐新文向余海洋出具了收据一份，载明该款项是案涉房屋的购房款。庭审中，宋文革称，徐新文是合伙人共同委托其收取案涉房屋的房款，对余海洋已交购房款16万元的事实予以认可。故余海洋已按房屋代建协议支付了全部房款16万元。四、对案涉房产未办理过户手续，余海洋对此是否有过错。案涉房产的房产证在2009年已办理妥当，但产权登记时间是2011年9月22日。庭审中，宋文革称，庐江县汤池镇新政务区政务小区1#、2#、3#房屋的产权证均登记在其名下，案涉小区的房产证先于土地证办理的时间，在土地证办理下来后，其在案涉小区贴了通告，要求购房者交纳办证的费用，但是没有人配合。余海洋称，案涉小区的房产证和土地证办理妥当后，所有的业主均不知情，虽有极少数部分业主交纳了费用，但据了解房产证至今未过户。后来其与宋文革等人联系房产证过户事宜，但联系不上对方，直到柏友军与宋文革民间借贷案件进入执行程序，案涉房产被法院采取保全措施后，其才知晓案涉房产的房产证在2009年就办理下来了。宋文革上述所称，其未向法院提交证据证明。案涉房产在未实际建成的时候，房产证就已办理下来，这与常理明显不符，也有违建筑行业的有关规定。故案涉房产未办理过户手续的过错并不在案涉房产的购买者余海洋。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据一审法院查明的事实，余海洋对案涉房产所享有的权益足以排除他人申请的强制执行。余海洋与徐新文签订的房屋委托代建协议合法有效，双方均应依约履行。案涉房屋是宋文革、徐新文等人合伙承建，但案涉产权登记在宋文革名下，故余海洋享有向宋文革主张办理该房屋产权过户登记手续的权利，但该权利属于债权，即请求权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。在尚未办理该房屋产权过户登记手续的情况下，余海洋并未取得案涉房屋的所有权，故无权请求确认其为案涉房屋的所有权人。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、余海洋与徐新文签订的房屋委托代建协议合法有效；二、停止对位于安徽省庐江县汤池镇新政务区政务小区3幢1单元301室（不动产权证书号：49998）的查封；三、驳回余海洋的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由余海洋负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。另，对一审法院查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于余海洋是否对案涉房屋享有足以排除他人申请强制执行的民事权益。案涉房屋的查封时间为2018年9月3日，余海洋提供了其与徐新文就案涉房屋于2010年3月5日签订的房屋委托代建协议、2010年3月8日付清案涉房屋房款16万元的收据、其自2011年1月入住案涉房屋后缴纳水电费的相关凭据，用以证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、付清购房款及合法占有案涉房屋，未能办理过户的原因亦非因其自身原因导致。一审法院据此认定余海洋对案涉房屋享有的权益足以排除他人申请的强制执行，并无不当。综上所述，柏友军的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7300元，由柏友军负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  沈 静审判员  王 莉二〇一九年十二月六日书记员  陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。