湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终4413号上诉人（原审原告）：刘艳超，男，1992年03月23日出生，汉族，住湖北省襄阳市高新技术开发区。委托诉讼代理人：董志德,襄阳市襄城区明正法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：湖北驼峰投资有限公司，住所地：湖北省襄阳市高新技术开发区长虹北路5号万达广场12栋1单元22层1室。法定代表人：刘国本，该公司总经理。委托诉讼代理人：李娟，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，该公司员工。上诉人刘艳超与上诉人湖北驼峰投资有限公司（以下简称驼峰公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初2777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘艳超及其委托诉讼代理人董志德，上诉人湖北驼峰投资有限公司的委托诉讼代理人李娟、王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘艳超上诉请求：一、请求撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人承担房屋超出误差面积1.8平方米价款。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。在该合同第五条约定：“双方同意以上预售建筑面积以建筑图纸为依据测算，建筑面积最终以产权部门实测面积为准，总价款被告多退少补”。关键是本案有二份建筑图纸，究竟以哪份图纸建筑的房屋作为测算依据。如果被上诉人严格按照第一份附件中建筑图纸施工的话，双方就不存在争议，实测面积与合同约定面积94.95平方米完全一致，不会多出4.65平方米，上诉人就不用再拿出钱来支付超出的房屋面积价款。第二份建筑图纸是被上诉人在没有经过上诉人同意的情况下，其擅自扩大房屋面积，增加购房人负担。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第五条约定应视为约定不明条款，因为本案有二份建筑图纸，所以应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项之规定处理。故请求二审法院判令由被上诉人承担该房屋超出面积误差1.8平方米的价款，所有权归上诉人所有。驼峰公司辩称，对方上诉理由不能成立，合同有约定的，应当按照约定处理，不存在超出面积由开发商承担的事实。驼峰公司上诉请求：请求二审撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。事实和理由:被上诉人购买讼争房屋的付款方式为按揭贷款，根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条第二项的规定“该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托出卖人或出卖人指定代办单位统一办理，并出具委托办理该房屋产权证抵押手续时的《授权委托书》以及其他资料”。因被上诉人所购房屋实测面积超过合同约定面积4.65平方米，需办理多退少补手续才能办理产权抵押登记手续，为此，被上诉人应于2019年7月8日起到物业公司办理多退少补事宜，并领取办证手续，但被上诉人至今未办理多退少补手续，也未给上诉人出具委托手续，并提供相应资料。综上，上诉人不存在协助被上诉人办证问题，反而应当是被上诉人委托上诉人办理产权和抵押登记，因被上诉人未履行合同义务，所以也不存在逾期办证的问题，一审判决错误，应予纠正。刘艳超辩称，一、对方作为开发商有义务协助购房业主办理该房屋的不动产权证。二、不管是法律规定的90日，还是合同约定的360个工作日，对方均已构成违约，都应承担违约责任。刘艳超向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告10日内向襄阳市不动产权属登记机关提供完备材料，办理原告位于高新区团山镇××村驼峰·××小区××号产权证，并由被告向原告支付逾期办证违约金5061元；二、判令被告承担该房屋超出法定误差面积（1.8平方米）的价款；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于××新区团山镇××村驼峰·××单元××号房屋，房屋总价款为506126元，合同约定建筑面积94.95平方米。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，合同中约定了两种处理方式：1、双方自行约定：以上预售建筑面积以商品房的建筑图纸为依据测算，建筑面积的最终确定以产权部门实测面积为准，总房款实行多退少补。产权登记面积大于合同约定的，买受人应在产权登记面积之日起30日内补缴所差的房款（按合同约定的单价计算）。产权面积小于合同约定面积的，出卖人应在产权登记面积确定之日起30日内返还买受人多交的房款（按合同约定的单价计算）。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原、被告同意按第一种方式进行处理。出卖人应当在2017年3月31日前将房屋交付给原告使用，且在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已按约付清购房款,并于2017年6月交付入住。被告一直未协助原告办理房屋过户手续，故而引起本案纠纷。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告履行了付款义务，被告交付房屋后未依约协助原告办理房屋过户手续，属违约行为，应承担相应的违约责任。故原告要求被告协助办理不动产过户手续的请求，符合法律规定及双方约定，一审法院予以支持。涉案房屋实际于2017年6月交付,按照合同约定被告应在商品房交付使用后360个工作日内协助原告办证,若因被告原因未在规定期限内取得房地产权属证书的,被告应按房价款1%向原告支付违约金,故原告要求被告支付逾期办证违约金5061元的请求,一审法院予以支持。被告辩称其通知过原告办证，因原告未提供相应的资料导致无法办证，但证据不足，一审法院不予采纳。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。原、被告签订的《商品房买卖合同》中第五条约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以上预售建筑面积以商品房的建筑图纸为依据测算，建筑面积的最终确定以产权部门实测面积为准，总房款实行多退少补。”对于面积误差的处理，合同约定明确，应按照双方约定处理。故原告请求被告承担该房屋超出法定误差面积（1.8平方米）价款的请求，与合同约定不符，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖北驼峰投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告刘艳超办理襄阳市××新区团山镇××村驼峰·××单元××号房屋的不动产过户手续，并支付逾期办证违约金5061元；二、驳回原告刘艳超的其他诉讼请求。案件受理费130元，由被告湖北驼峰投资有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查明：一审查明事实属实，本院予以确认。二审补充查明，驼峰公司委托襄阳市房屋测绘中心对驼峰·佳苑1至8号楼进行了现场测绘，该中心于2019年6月19日出具了测绘成果图，确定了各幢房屋的分层分户平面图（房屋的建筑面积、套内建筑面积、共有分摊面积、房屋轴线尺寸）及各幢房屋的共用建筑面积分摊情况。驼峰公司通过张贴通知的形式，要求小区业主于2019年7月8日到物业公司办理房款多退少补事宜，并领取办证事项通知。本院认为，根据双方当事人所持观点，现将本案争议焦点予以归纳并分析如下:一、驼峰公司是否应当承担逾期协助办理房屋产权证的违约责任。根据案涉《商品房买卖合同》约定，刘艳超履行了付款义务，并在2017年6月接收房屋并入住，则驼峰公司应当在房屋交付后的360个工作日内协助刘艳超办理案涉房屋的产权证书，但驼峰公司在此期间未能履行上述协助义务，已构成违约。虽然驼峰公司目前已具备协助办证的条件，但已超过合同约定的期限，并不能免除其违约责任，故驼峰公司应按合同约定承担相应的违约责任。一审判决驼峰公司向刘艳超支付逾期办证违约金，处理适当，本院予以支持。二、刘艳超要求驼峰公司承担房屋超出误差面积（1.8平方米）价款的请求是否应当支持。刘艳超上诉认为驼峰公司擅自变更房屋图纸及结构，导致房屋面积超出合同约定面积，应视为双方约定不明，对房屋超出法定误差的面积，应由驼峰公司承担。根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”。本案中，襄阳市房屋测绘中心已对案涉房屋的面积进行了测绘，该测绘成果应作为商品房产权登记面积的依据。因此，双方应当按照合同约定的“多退少补”原则，对房屋价款进行处理，即应由刘艳超补缴全部房屋误差面积的价款。根据刘艳超的诉讼请求和理由，其对于面积存在误差并不持异议，但其认为驼峰公司擅自变更房屋图纸及结构无证据证实，其要求驼峰公司承担超出法定误差面积价款的理由，与双方合同约定不符，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三、刘艳超要求驼峰公司承担协助办理房屋产权证的请求是否应当予以支持。如前所述，驼峰公司由于未在合同约定期限内达到协助办理房屋产权证的要求，其虽然应当承担合同约定的违约责任，但在案涉房屋实测面积已经确认且驼峰公司已具备协助办理房屋产权证情况下，刘艳超只有履行了先行补缴合同价款的义务后，驼峰公司方负有协助义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因此，在刘艳超未支付房屋误差面积价款的情况下，驼峰公司对其要求协助办理房屋产权证的请求，有权予以拒绝。故刘艳超在未履行补缴房屋差价款的情况下，本院对其要求协助办理房屋产权证的请求，不予支持。综上所述，刘艳超的上诉请求不能成立，本院不予支持，驼峰公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2019）鄂0691民初2777号民事判决；二、湖北驼峰投资有限公司于本判决生效后十五日内支付刘艳超逾期协助办理房屋产权证的违约金5061元；三、驳回刘艳超的其它诉讼请求。一审案件受理费130元，由刘艳超、驼峰公司各负担65元，二审案件受理费，刘艳超交纳130元，驼峰公司交纳130元，合计260元，由刘艳超负担200元，驼峰公司负担60元。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 严庭东审判员 刘丹丹二〇一九年十二月二十七日书记员 梅若璇