山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2686号上诉人（原审被告）：贾文香，女，1970年3月16日出生，汉族，住山东省荣成市。上诉人（原审被告）：刘桂华，男，1971年2月20日出生，汉族，住山东省荣成市。二上诉人共同委托诉讼代理人：丛延，山东瀛岱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：鞠常明，男，1980年10月28日出生，汉族，住山东省荣成市。委托诉讼代理人：刘先红，山东中立达(荣成)律师事务所律师。上诉人贾文香、刘桂华因与被上诉人鞠常明居间合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院(2018)鲁1082民初4225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人贾文香、刘桂华上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回原告的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.被上诉人鞠常明在一审过程中提交了其与买受人王艳签订的房屋买卖合同、王艳出具的4万元违约金收据、2万元定金收据、2018年5月2日鞠常明向王艳汇款的电子回单，用于证实鞠常明要求上诉人支付违约金的依据。对于该组证据，上诉人已经提出答辩意见，认为上述证据均是鞠常明自行伪造的，并提请法庭查明该组证据的真实性，法庭要求鞠常明7日内提供王艳的信息，鞠常明也当庭表示可以提供，但是一审法院未实际查实，径行判决上诉人构成违约。2.案涉房屋系上诉人夫妻共同财产，刘桂华未在《房屋独家代理服务合同》中签字，一审法院直接通过鞠常明与贾文香之间的通话中有刘桂华的声音即认定刘桂华对代理合同追认。3.案涉《房屋独家代理合同》内容显失公平，且存在违约金3万元和2万元的矛盾约定内容，在上诉人提出违约金过高的情况下，一审法院应参照实际损失计算违约金，而鞠常明提交的王艳的相关证据的真实性直接影响计算损失，法庭却对王艳的事实不予查实，且也对上诉人提出的违约金过高的理由置之不理。4.案涉房产交易过程中，鞠常明私自代签买卖合同，在上诉人提出要求与实际买房者当面交易时，鞠常明不予配合，其行为已构成违约，也是导致双方终止合同的根本原因。5、鞠常明个人不具备提供房屋居间服务的资质，在上诉人对此提出异议后，法庭要求鞠常明提交房产中介资质原件，鞠常明并未按时提交法庭进行质证，对于鞠常明是否具备签约主体资格，并未查实。二、一审法院程序违法，本案一审法院于2018年6月15日立案至2019年8月22日宣判，超审限审理，属于程序违法。请求二审法院撤销原判，依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人鞠常明辩称，一、被上诉人在一审时已经提交被上诉人与买受人王艳之间的房屋代理合同、定金收据、违约金收据及汇款电子回单，上述证据已经形成完整的证据链，一审法院认定事实清楚。上诉人主张被上诉人提交的证据是伪造的，没有提供任何证据予以证实。二、关于刘桂华未在合同上签字的问题，被上诉人提交的录音证据证明刘桂华明知案涉房屋的交易，且一直参与洽谈过程，因此不能仅认为其未在合同上签字，即否认该合同的效力。三、被上诉人与王艳签订买卖合同后，已经在微信上通知了上诉人，至于上诉人要求与实际买房者当面交易，其目的是甩开中间人不支付中介费，从行业规则讲，被上诉人有理由拒绝。一审法院调查的事实表明因房地产市场价格上涨导致上诉人单方违约。四、一审法院审理期间，被上诉人已经提交营业执照，证明其具有从事房屋居间服务的资质。上诉人上诉主张一审法院程序违法，被上诉人认为不属于其上诉的法定理由。原判正确，要求维持原判。鞠常明向一审法院起诉请求：1.判令二被告赔偿原告违约金45000元整；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：二被告系夫妻关系，二人名下共同共有房屋一处，即荣成市青阳西区房屋。2018年4月25日，原告与被告贾文香签订房屋独家代理服务合同一份，约定二被告委托原告独家代理销售位于荣成市青阳西区的房屋(含地下室)，委托售价人民币肆拾万元整。委托期限自2018年4月25日起至2019年4月25日止。合同第三条约定：二被告对原告的居间活动提供必要的协助与配合，原告可以代收定金；二被告不得在委托期限内与原告介绍的承购人进行私下交易；二被告不得无故终止合同，因特殊原因需要终止合同的应提前30天书面通知原告，并承担违约责任，违约金人民币30000元整。合同第四条约定：原告应向二被告出示营业执照、房地产经纪机构资质证书等合法的经营资格证明；原告应认真完成二被告的委托，按照二被告的要求寻找承购人，将处理情况及时向二被告如实报告，并为承购人现场看房及二被告与承购人签定《房屋买卖合同》提供联络、协助、撮合等服务。原告收取必要费用、佣金。合同第五条约定：佣金标准按照二被告净拿委托总房款。卖价高出部分全部归原告。被告贾文香在委托方签二被告的名字并按印。该合同签订后，原告陆续带多人到二被告处看房。2018年4月27日，原告与案外人王艳签订房屋买卖合同一份，约定案外人王艳自愿购买原告位于荣成市青阳西区，房屋总价款405，000元，自合同签订之日支付购房定金20，000元，若原告违约赔偿案外人40，000元的违约金，合同还约定房款支付时间及房屋配套设施等事项。2017年4月28日，原告将案外人身份信息及原告与案外人之间的房屋买卖合同拍照后通过微信发给被告贾文香。二被告要求三方到场共同签订合同再收定金。后原告表示同意被告上述要求，原告另承诺在签订三方合同后即将其与案外人签订的合同当场作废。后被告仍然拒绝，并告知原告其不再履行合同。原告当庭提交案外人向原告出具的收条二张，分别载明“人民币肆万元整，事由：返还青阳西区1号楼403室违约金”、“人民币贰万元，事由：收到鞠常明退还市青阳西区1号楼403室定金”，原告另提交银行转账记录一份，用以证明原告于2018年5月2日通过银行转账方式向案外人支付40，000元。被告对上述证据真实性均不予认可。庭审中，被告亦明确表示不同意由原告继续按照40万元的价格销售案涉房屋。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，根据原、被告签订的合同内容显示，原告应按照二被告的要求寻找承购人，并为承购人现场看房及二被告与承购人签定《房屋买卖合同》提供联络、协助、撮合等服务，故原、被告签订的合同属于居间合同。二被告系夫妻关系，被告刘桂华虽未在案涉居间合同签字确认，但根据原告提交的录音资料可知，被告刘桂华对被告贾文香与原告就案涉房屋订立居间合同的情况系知情并认可，故被告辩称案涉居间合同未成立，不予采信。原告与被告贾文香签订的居间合同，系双方真实意思表示，该合同事后经被告刘桂华认可，故该合同应系合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。按照合同约定，原告无权代二被告签订房屋买卖合同，原告主张的损失系其超出代理权限与案外人订立合同而导致的，原告主张按照房屋买卖合同导致的损失要求二被告承担违约责任，不予支持。虽然原告以自己名义签订房屋买卖合同，但原告在事后与二被告协商过程中也明确表示同意促成二被告与案外人签订房屋买卖合同，在此情况下，被告仍表示拒绝履行合同。按照合同约定，被告不得无故终止合同，因特殊原因需要终止合同的应提前30天书面通知原告，并承担违约金30，000元的违约责任，故二被告应按照合同约定向原告支付违约金30，000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、四百二十七条规定，判决：一、被告贾文香、刘桂华于判决生效后十日内向原告鞠常明支付违约金30000元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费926元，由原告鞠常明负担309元，由被告贾文香、刘桂华负担617元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为双方当事人之间的居间合同是否有效，一审法院判决上诉人支付被上诉人30000元违约金有无事实及法律依据。对此，本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。上诉人贾文香与被上诉人鞠常明签订的房屋独家代理服务合同，其主要内容为被上诉人按照上诉人要求为上诉人所有的房屋寻找购房者，并为购房者现场看房及上诉人与购房者签订《房屋买卖合同》提供联络、协助、撮合等服务，被上诉人收取上诉人一定费用、佣金等，双方之间的合同内容符合居间合同的特征，属于居间合同。双方签订的居间合同中刘桂华的签名虽由贾文香代签，但上诉人对被上诉人提供的双方之间的电话通话录音及微信语音录音均无异议，该录音证据能够证明刘桂华对委托鞠常明出售房屋明知且认可，因此，刘桂华以其未在合同上签字为由主张合同无效，本院不予支持。该居间合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。双方在合同中约定被上诉人可以代收（购房）定金，上诉人不得无故终止合同，因特殊原因需要终止合同的应提前30天书面通知被上诉人，并承担违约金30000元。本案中，双方当事人签订居间合同后，被上诉人已经联系到购房者并收取了购房者的定金，在较短时间内通过微信将其收取定金及签订房屋买卖合同的事实告知上诉人。上诉人在与被上诉人之间的居间合同中虽未授权被上诉人与购房者签订合同，但被上诉人的该行为并不影响上诉人、被上诉人、购房者三方签订合同，被上诉人承诺在签订三方合同后即将其与购房者签订的合同当场作废的情况下，上诉人明确告知被上诉人不再履行合同，上诉人的行为构成违约，上诉人应当按照双方约定承担违约责任。上诉人的违约行为已经给被上诉人造成了实际损失，在被上诉人只请求违约金的情形下，一审法院判决二上诉人支付被上诉人违约金30000元，有事实及法律依据，并非过高。上诉人的相关上诉意见，理由不当，证据不足，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费926元，由上诉人贾文香、刘桂华负担。本判决为终审判决。审判长  于永忠审判员  宫建军审判员  于 晶二〇一九年十二月二日法官助理肖芸芸书记员姚玉娇