黑龙江省海林市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1083民初1798号 原告：刘淑媛，女，1955年8月22日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省海林市。 原告：于立成，男，1957年11月5日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省海林市。 二原告的委托诉讼代理人：李道海，牡丹江市西安区牡丹法律服务所法律工作者。 被告：王明进，男，1957年2月27日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省海林市。 被告：刘桂芹，女，1961年10月30日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省海林市。 二被告的委托诉讼代理人：于志岩，海林市海林法律服务所法律工作者。 原告刘淑媛、于立成与被告王明进、刘桂芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告刘淑媛、于立成的委托诉讼代理人李道海、被告王明进及其委托诉讼代理人于志岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘淑媛、于立成共同向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令二被告立即为原告办理房屋产权证号为海房权证海林字第X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8号八处房屋的不动产权证书；2.本案案件受理费由二被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求，要求被告协助原告办理涉案房产的不动产权属证书。事实和理由：2011年8月30日，原告与被告王明进签订房屋买卖协议，约定原告购买被告位于海林市子荣街路北安置小区1号楼门市房，房屋面积588.2平方米，价格3300000元。协议签订后，原告按约定支付了购房款，被告将房屋产权过户给了原告，原告合法取得了八处房屋所有权并办理了房屋所有权证。但被告却迟迟不将土地使用权证更名为原告，导致原告不能按国家规定将两证合一为不动产权证书。二被告为夫妻关系。 王明进、刘桂芹共同辩称，1.本案出现两份主体不同、交易方式不同、价格不同的房屋买卖合同。原告起诉立案时提交了一份“房屋买卖协议”，是王明进、刘桂芹与于立成于2011年8月30日签订的；经调房产档案，档案里的买卖合同是2003年7月30日“海林市兴海建筑安装工程处第三工程队”与刘淑媛签订的《商品房买卖合同》。两份合同买卖双方主体不同，买卖方式不同，分别为一手交易和二手交易。价格不同，不同于司法实践中的阴阳房屋买卖合同，导致本案法律关系混乱，主体混乱。2.刘淑媛、于立成诉讼请求中提到的“八个门市房”与上述两份买卖合同中体现的标的物不符。上述两份买卖合同体现的房屋为“安置小区1号楼门市房588.2平方米”，与诉状不符，原房屋系一个房照，现为八个房照，虽然面积相符，但标的物发生了本质的变化。由一个房屋变成八个房屋，该变化为实质性变化，系房屋的分割、合并变更登记，原合同标的物已不存在。3.刘淑媛、于立成的诉讼请求没有合同依据和法律依据且现阶段存在法律障碍，同时超过诉讼时效。刘淑媛、于立成的诉讼请求中提到的“不动产权证书”在海林市出现的时间为：2016年8月18日，本案两份合同的签订时间均在此之前，合同中不涉及也不可能涉及该尚未出现的“不动产权证书”，该证书出现后，之前办理的房照继续有效，不强制要求产权人办理该证书，系自愿办理。在上述两份合同没有约定又没有法律法规强制规定的情况下，刘淑媛、于立成的诉讼请求没有合同和法律依据。况且案涉八处房屋现均处于抵押状态，不能办理“不动产权证书”。上述“不动产权证书”于2016年8月18日出现，时隔三年零三个多月之久提出，该请求超过诉讼时效。4.刘淑媛、于立成在诉状中事实与理由部分提到的“土地使用权证的更名问题”不仅不在本案的审理范围，且仍存在法律障碍。案涉八处房屋现处于抵押状态，根据《物权法》第182条，《城市房地产管理法》第32条，《担保法》第36条规定，房屋抵押其占有的土地使用权同时抵押，故案涉土地使用权证不能更名，且上述两份合同中均未约定“土地使用权证”的更名及更名的具体事宜。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对刘淑媛、于立成提供的有争议的证据，本院认为，证据一、房屋买卖协议一份、房屋所有权证书八本。2011年8月30日，刘淑媛与王明进签订房屋买卖协议，王明进将其与刘桂芹夫妻共有财产房屋面积为588.2平方米的一处房产以3300000元的价格卖给刘淑媛，由王明进、于立成签字。刘淑媛、于立成将上述房屋变更为八处房屋并办理了房屋证照。对上述事实，本院予以认定。 对王明进、刘桂芹提供的有争议的证据，本院认为，证据一、商品房买卖合同一份、房屋产权信息单八份。2003年7月30日，出卖人海林市兴海建筑安装工程处第三工程队与买受人刘淑媛签订商品房买卖合同。刘淑媛、于立成将上述房屋变更为八处房屋并办理了房屋证照。该八处房屋在不动产中心办理了抵押登记。对上述事实，本院予以认定。证据二、国有土地使用证一份、房权证一份。2010年6月8日颁发的土地使用权人为王明进，使用权面积为247.04平方米。房权证所有权人王明进、刘桂芹，建筑面积为588.2平方米。对上述事实，本院予以认定。 综上，本院认定事实如下：海林市安置小区由王明进开发。2010年，王明进为了贷款抵押，将其开发的海林市安置小区1号楼107室、建筑面积588.2平方米，落在王明进、刘桂芹名下，并办理了房屋产权证照，房照号为海林房权证振字第X号。2010年6月8日，办理了国有土地使用权证，土地使用权人为王明进，使用权面积为247.04平方米。 2011年8月30日，刘淑媛与王明进签订《房屋买卖协议》，王明进将其与刘桂芹夫妻共有财产房屋面积为588.2平方米的一处房产以3300000元的价格卖给刘淑媛，由于立成签字。原、被告为了节省各种税费，王明进以海林市兴海建筑安装工程处第三工程队的名义与刘淑媛签订了《商品房买卖合同》，时间写作2003年7月30日。2012年3月2日，刘淑媛、于立成将上述房屋变更为八处房屋并办理了房屋证照，房屋产权证号为海房权证海林字第X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8号。该八处房屋在不动产中心办理了抵押登记。 双方并未办理土地使用权过户手续。 本院认为，根据合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效。2011年8月30日，刘淑媛与王明进签订的《房屋买卖协议》，虽然只有王明进、于立成签字，但事后已经由刘淑媛、于立成办理了房屋产权证照，刘桂芹也应当知道房屋买卖的事实，故该《房屋买卖协议》应当为有效协议。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。刘淑媛与王明进签订的《房屋买卖协议》，虽然没有约定土地使用权的相关事宜，但根据法律的规定，王明进、刘桂芹有义务协助刘淑媛、于立成办理土地使用权过户相关事宜。即王明进、刘桂芹有义务协助办理不动产权证照。 庭审中，王明进、刘桂芹反驳称，两份合同买卖双方主体不同；“八个门市房”与上述两份买卖合同中体现的标的物不符；现阶段存在法律障碍，同时超过诉讼时效。2010年，王明进、刘桂芹办理了房屋产权证照，其出售自己的房屋符合法律规定，其与刘淑媛签订的《房屋买卖协议》是真实有效的。而《商品房买卖合同》是原、被告为了节省各种税费签订的，并非真实的买卖合同。故王明进、刘桂芹与刘淑媛、于立成为房屋买卖合同的主体。刘淑媛、于立成将购买的588.2平方米的房屋变更为八处房屋，并不违反法律的相关规定，但其土地使用的范围不因此改变。因土地使用权属于物权范围，不适用诉讼时效。刘淑媛、于立成的八处房屋虽然已经办理了抵押登记，但该抵押并非不可抗力，刘淑媛、于立成明确表示自己可以取消。综上，对王明进、刘桂芹的反驳理由，本院不予支持。庭审中，王明进、刘桂芹认为该《房屋买卖协议》中，并不包括土地转让的费用，本院已经释明可以另行主张权利。王明进、刘桂芹是否主张权利，并不影响其履行义务。 关于刘淑媛、于立成与王明进、刘桂芹是否应当补交税费，刘淑媛、于立成是否能够解除抵押，并非本案审理范围。 综上所述，对刘淑媛、于立成的合理主张，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，判决如下： 王明进、刘桂芹在刘淑媛、于立成自行解除抵押后，协助办理房屋产权证号为海房权证海林字第X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8号八处房屋的不动产权证照。 案件受理费33000元，已减半收取计16600元，由王明进、刘桂芹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  李卫忠 二〇一九年十二月二日 书记员  邢丹凤