广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初4385号 原告：文国明，男，1964年7月12日出生，汉族，住玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：林玉井，广西鹏越律师事务所律师。 被告：玉州区名山街道名山社区第23组。 法定代表人：文国松，组长。 委托诉讼代理人：蔡文静、梁干，广西鸿洲律师事务所律师。 原告文国明与被告玉州区名山街道名山社区第23组（以下简称名山社区23组）租赁合同纠纷一案，玉林市中级人民法院将该案发回本院重审，本院于2018年10月12日重新立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文国明的委托诉讼代理人林玉井与被告名山社区23组的委托诉讼代理人蔡文静、梁干到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文国明向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告双方于2018年6月22日签订的《租赁合同书》合法、有效；二、判令被告立即将位于一环北路的原“富新家具城”共15.1632亩（10106.98平方米）的租赁棚屋和场地交付给原告使用；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告有土地的社员共255人；被告分别于2018年3月25日、3月26日召开社员生产队会议，同意将位于一环北路富新家具城场地按现状出租给原告，并有172名社员签字同意上述会议决定。2018年6月22日，原告与被告签订《租赁合同书》，被告将位于一环北路的原“富新家具城”共15.1632亩（10106.98平方米）的棚屋、场地以现状出租给原告使用。该合同约定：签订合同后，原告应交200万元（其中含维修保证金170万元，押金30万元）到被告指定集体账户；租赁期为壹拾伍年（15年），自2018年11月1日起至2033年10月31日止；第一、第二、第三年，每年租金1114119.24元；租金按季度支付；原告要先交租金后使用。合同签订后，原告于2018年8月17日支付200万元维修保证金和押金至被告的银行账户，并于2018年10月29日以现金形式支付2018年11月至2019年1月共3个月的租金278529.8元给被告。但被告至今未将租赁场地交付给原告使用，属于违约行为，严重影响了被告的经营活动，给被告造成了极大的经济损失。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告名山社区23组辩称，1、文国松至今是23组依法推选的法定代表人，23组的诉讼权利应由组长文国松来代表行使。另外的（2019）桂0902民初4386号案的四个被告对本案提起上诉没有法律依据。我方认可原审判决结果，同意原告的诉讼请求。2、诉讼代表人制度不适用本案，本案不是共同诉讼，不能适用诉讼代表人制度，四位小组长和签名授权的村民均不是本案的当事人不能对原审判决提起上诉。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告名山社区23组享有土地承包权即享受土地分红权的人数为255人，分六个小组。被告名山社区23组所有的位于玉林市玉州区原“富新家具城”的场地与25-1队、25-2队、25-3队的场地共同出租给原租户李飞经营使用，租赁期限于2018年10月31日届满后不再续租。2018年3月25日，23组的组长文国松与该组全部六个小组的小组长梁明东、梁有福、樊绍通、梁选裕、文国礼、梁选堂在肥老饭店讨论上述场地的租赁事宜，并签订了《协议书》一份。协议内容为：“因一环路门口垌富新家具城场地（按现状）于2018年10月底到期，为更好地把群众利益放于首位，经名山23队队长及各组长一致同意，从2018年11月开始租给新业主文国明、庞亿健，租期15年，租金每平方按7元（月租），各人表态如下（大家一致同意）具备法律效力。”23组组长文国松与该组的上述六个小组长在《协议书》落款处分别签名。该《协议书》尾部又注明：“2018年3月26日晚上8时50分开社员生产队会议，到会人员梁荣、何丽夏、文国友、梁明东、梁选裕、梁明初21人等等人，会议内容是富新家具城以（已）块（快）租期满找下一租期事议（宜），同意继租，也通过了到每家登记了解成（诚）心人数。”此后由上述六个小组的小组长分别持内容为：“位于玉林市门口垌富新家具城场地（按现状），现经名山23队队长和各组长开通会一致同意，自2018年11月1日开始租给新业主文国明，租期15年，每月租金每平方7元（¥7元/㎡），请各位社员签名，同意者签同意栏，不同意者签不同意栏。”的《租赁意见书》到各户分别征求社员意见并签名，8份《租赁意见书》收集到在同意栏中签名的人数共172人，不同意栏无人签名。其中部分《租赁意见书》中加注“27米内15元，27米外8元每月每平方，前三年不提，从第四年起提增3%，每三年提一次。”等内容。 2018年6月22日，被告名山社区23组与本案原告文国明签订《租赁合同书》，约定由23组将位于玉林市玉州区原“富新家俱城”场地出租给文国明使用，租期从2018年11月1日起至2033年10月31日止共15年，租金为27米内每平方米每月15元，27米外每平方米每月8元，从第四年起每间隔三年 递增5%并约定合同签订时文国明应交200万元到23组指定的集体账户。《租赁合同书》落款处加盖了23组的公章并由组长文国松签名。合同签订后，文国明于2018年8月17日将200万元汇入23组指定的农村信用社集体账户。 2018年8月27日，被告名山社区23组及25-1队、25-2队、25-3队等出租方共同向原租户李飞发出《关于做好交接工作的通知》，内容为：“你承租我队门口垌（富新家具城）土地即将到期，我队已经书面通知你在期满后不再租赁给你。为了做好场地及相关交接工作，避免造成各方经济损失，请你做好交接的准备工作，将属于你个人的物品搬离，并按合同约定将场地于2018年10月31日完好地移交给我方，届时我方将对属于我方的场地及物品进行接管，请你予以配合，否则造成的一切经济损失及责任均由你承担，同时我方将追究你的其他法律责任。”落款处均加盖了各组公章和组长的签名。 2018年8月6日，23组的第一小组委托小组长梁明东、第三小组委托小组长梁选裕、第四小组委托小组长梁选堂、第五小组委托小组长樊绍通分别作为各小组代理人代表各小组的部分群众签订上述门口垌（富新家具城）场地出租事宜。2018年9月1日，由上述四个小组长签名以23组的名义与（2019）桂0902民初4386号案原告梁东良、朱有全签订《场地租赁合同书》，约定由23组将位于玉林市玉州区原“富新家俱城”场地出租给梁东良、朱有全使用，租期从2018年11月1日起至2033年10月31日止共15年。租金为在27米内每平方米每月15元，27米外每平方米每月8元，合同期内第4-9年度在原租金基础上增加3%，合同签订后一个月内由原告交付信誉保证金1516200元到23组指定的账户。该《租赁合同书》落款处仅有上述四个小组长的签名，没有加盖23组的印章也没有组长文国松的签名。合同签订后，原告并未按照约定支付信誉保证金1516200元到23组指定的账户。2018年10月23日，上述四个小组小组长又以23组的名义与（2019）桂0902民初4386号案原告梁东良、朱有全签订了《富新家具城场地移交确认书》，亦没有加盖23组的公章和法定代表人文国松的签名。2018年10月26日，原承租户玉林市富新家具商城管理服务中心（普通合伙）向名山居委会提交《报告》，《报告》称其公司承租名山社区23组及25-1队、25-2队、25-3队共四个队的土地，合同于2018年10月31日到期，要求通知上述四个队相关人员前来与其公司协商。因原承租户在搬离物品过程中受到不明群众阻拦，2017年10月27日上午，包括23组组长文国松在内的及25-1队、25-2队、25-3队长和原承租户代表李飞等在名山社区综治办进行了协调。因本案原告文国明与（2019）桂0902民初4386号案原告梁东良、朱有全承租讼争的场地产生纠纷，2018年10月31日、11月1日，在名山社区的会议室，名山街道、名山司法办、名山派出所、23组组长、25-1队、25-2队、25-3队长及部分承租经营商户、本案原告文国明等到场就家具城承租纠纷进行协商，但（2019）桂0902民初4386号案原告梁东良、朱有全经通知未到场参加会议。 2018年11月1日后（2019）桂0902民初4386号案原告梁东良、朱有全进驻场地开始经营，并由梁东良、朱有全以玉林市薪富薪家居建材市场管理有限公司的名义与部分商户签订了租赁合同及收取了租金。原告文国明亦派人进驻讼争场地。梁东良、朱有全则在2018年8月31日至2018年9月3日支付了从2018年11月至2019年3月份共5个月的租金及押金共742080元到何丽夏的工商银行账户。上述租金，23组已有部分成员于2018年9月4日按份领取。组长文国松知道部分社员领取梁东良、朱有全支付的租金后，于2018年9月5日发出盖有23组公章的《声明》，内容为：“关于一环北路富新家具城原租业主李飞租期即满。经本组召开生产队社员会议，通过定下出租场地价格、预付保证金数额。文国明于2018年6月19日汇有200万元保证金到指定集体账户，2018年6月22日双方法定代表人签订租赁合同。至于现在23组内有人以某种方式私自发放租金、敬老慰问金等误导群众，属于其个人行为，造成的一切损失、后果自负，与我23组无关。特此声明。”次日，第一、三、四、五小组的四个小组长亦发出《声明》，内容为：“名山社区名山村第23队一贯按照分田到户时集体社员共同制订的规定，队里不论大小事情，包括分田、租地等有关集体利益的事宜必须经社员会议讨论同意，并由小组长在相关合同上签字的原则，合同方能生效。第23队队长文国松未经社员讨论同意，违背大多数社员的意愿，私自与他人签订出租本队相关场地的合同是无效的。特此声明”。 另查明，何丽夏系23组的财务人员，此前相关租金主要汇入其账户，何丽夏系另案原告梁东良的母亲。 还查明，本案原告文国明签订租赁合同后亦支付了部分租金到23组的集体账户，亦有23组的部分成员领取了文国明支付的租金。但被告至今未将租赁场地交付给原告文国明使用。 又查明，除上述的四个小组长与梁东良、朱有全签订租赁合同外，另外的两个小组并不同意与梁东良、朱有全签订合同。讼争的土地使用权为23组集体所有，并没有承包到小组或个人经营，讼争土地原租赁给李飞亦系以23组之名出租。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第五十七条规定：“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”《全国法院民商事审判工作会议纪要》第41条第二款明确“法定代表人或者其授权之人在合同上加盖公章的行为，表明其是以法人名义签订合同，除《公司法》第十六条等法律对其职权有特别规定的情形外，应当由法人承担相应的法律后果。法人以法定代表人事后无代表权、加盖的是假章、所盖之章与备案公章不一致等为由否定合同效力的，人民法院不予支持。”。本案中，被告名山社区23组其中的上述四个小组长与23组的组长文国松及该组另外两个小组长均已于2018年3月25日一起在肥老饭店讨论上述讼争场地的租赁事宜，并签订了《协议书》一份，约定将场地租给另案原告文国明。2018年6月22日，被告名山社区23组与本案原告文国明签订《租赁合同书》，约定由23组将位于玉林市玉州区原“富新家俱城”场地出租给文国明使用，该《租赁合同书》加盖了被告名山社区23组公章且有法定代表人文国松的签名，依法应认定是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的权利义务。虽然被告名山社区23组的其中四个小组长此后又将讼争场地与另案中梁东良、朱有全另行签订租赁合同，但并不影响本案合同有效的效力。此外原告已按照合同约定支付租赁保证金和租金给被告，被告亦应将租赁场地交付给原告使用。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条、和《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、原告文国明与被告玉州区名山街道名山社区第23组于2018年6月22日签订的《租赁合同书》合法、有效； 二、被告玉州区名山街道名山社区第23组于本判决生效之日起十日内将位于一环北路的原“富新家具城”共15.1632亩（10106.98平方米）的棚屋和场地交付给原告文国明使用。 本案受理费100元，由被告玉州区名山街道名山社区第23组负担。 上述判决，义务人应按期履行完毕，如逾期不履行判决内容的，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  黄健才 人民陪审员  宁耀均 人民陪审员  吴 红 二〇一九年十二月二十八日 书 记 员  伍正宏