浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终6098号上诉人（原审原告）：周志伟，男，1987年9月6日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：冯彦杰，浙江浩伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方稼伟，男，1988年7月9日出生，汉族，住浙江省建德市。上诉人周志伟因与被上诉人方稼伟房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初15850号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周志伟上诉请求：撤销原判，依法改判支持周志伟的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：原审法院认定方稼伟使用房屋至2019年6月9日，需要向周志伟支付截至2019年5月31日租金的事实符合客观实际，但原审法院没有弄清以下两点事实。一、认定周志伟收取方稼伟房屋押金3万元不符合客观事实，于法无据。双方签订房屋租赁合同，虽然合同中有条款提及收取30000元押金，但是作为履行交付押金义务的一方即方稼伟应当提供其已经交付30000元押金的依据，而本案中既没有收条，也没有相应的银行转账记录或现金取款记录，方稼伟主张已经支付30000元押金明显依据不足。原审法院仅凭周志伟与各承租户的录音就认定周志伟收取了方稼伟的押金，明显属于事实认定错误，颠倒了民事诉讼中“谁主张，谁举证”的举证规则，错误分配举证责任。其他承租户的押金均有相应的支付凭证佐证。二、原审法院计算房屋租金起算期间错误。周志伟从未承诺给方稼伟一个月的装修时间，且方稼伟自原房屋租赁合同到期以后一直占有使用房屋至2019年6月9日才安排工作人员彻底腾空。仅凭周志伟一方发送的一张时间起算错误的催款单就将方稼伟应当支付租金的时间从2019年1月1日开始起算，整整少了一个月的租金。退一步讲，即便承诺给一个月的装修时间，但并不代表周志伟就自愿放弃这一整个月的租金。综上，请求二审法院重新审查证据，依法认定事实，做出公正判决。方稼伟答辩称，一、押金肯定交了，因为在周志伟提供的与他人签订的租赁合同都专门约定0.5元/平方米物业费，但是跟我的合同中没有约定物业费，我还是缴纳了物业费。我跟周志伟是2017年12月份就签了合同，别人是在2018年3-4月份签的，合同完全不一样。二、关于装修期，2017年12月份我过去装修，周志伟承诺给装修期。因为当时两人关系比较好，周志伟承诺给一个月的装修期，房租是从2018年1月1日开始计算。周志伟向一审法院起诉请求：判令方稼伟支付周志伟房屋租金104286元，并赔偿利息损失（利息自2019年6月9日起按年利率6%计算至实际履行完毕之日止）。一审法院认定：周志伟在2018年与杭州解百义乌商贸有限责任公司签订《房屋租赁合同》一份，承租了杭州解百义乌商贸有限责任公司坐落于义乌市的房屋用于办学。2018年1月31日，杭州解百义乌商贸有限责任公司同意周志伟对部分租赁场地进行转租的申请。周志伟与方稼伟签订《房屋租赁合同》一份，约定：方稼伟承租周志伟位于城中中路111号4楼，面积为364平方米，租赁期从2017年12月1日至2018年12月1日；每年租金为1.5元/平方/天，该租金仅为周志伟收取的商业用房租赁费，不含方稼伟在使用过程中应向有关部门交纳的各种费用以及物业费用；周志伟收取方稼伟租赁商业用房押金3万元。因义乌城市有机更新改造，杭州解百义乌商贸有限责任公司与周志伟提前解除合同，并在2019年5月底进行封闭，要求周志伟一方腾空房屋。周志伟、方稼伟双方通过微信协商，于2019年6月9日将承租房屋内的物品清空完毕。另查明，周志伟向杭州解百义乌商贸有限责任公司交纳2019年1月至2019年6月中旬的租金74561.5元，发票备注栏中载明“义乌市城中中路111号（2019.01-2019.05）”。方稼伟未向周志伟支付2019年的房租。一审法院认为，本案周志伟与方稼伟之间的房屋租赁合同于2018年12月1日到期后，虽未续签新的房屋租赁合同，但方稼伟仍继续占有使用租赁房屋，周志伟也未提出异议，故原租赁合同继续有效，方稼伟应当向周志伟支付占有期间内的房屋租赁费用。关于方稼伟的具体腾空日期。方稼伟辩解称已于2019年4月18日将承租房屋正式交付，未清理的残杂物品可由周志伟自行处理，但周志伟在2019年5月7日告知方稼伟“好像还有很多鼓在这里”、“好像是好的鼓”等内容时，方稼伟回复“后天来清理掉”，并未提出可由周志伟自行处理，故该院认为截至2019年5月7日，方稼伟尚未将涉案房屋腾空完毕。其主张4月18日为腾空日期，依法不予采信。根据双方的庭审陈述，方稼伟对其于2019年6月9日安排工作人员将物品从方克鼓校区域搬离的事实，并未提出异议，依法予以确认。但结合周志伟提供的《关于方克鼓校搬迁情况的说明》，涉案房屋因义乌城市有机更新改造，已于2019年5月底封闭，且根据周志伟提供的发票载明周志伟仅向杭州解百义乌商贸有限责任公司支付2019年1月至2019年5月的租金，故周志伟向方稼伟主张2019年6月的租金，依法不予支持。综上，方稼伟应当向周志伟支付至2019年5月31日的房屋占有使用费。方稼伟提供的催款单中，载明租金的起算时间为2019年1月1日，周志伟对该催款单的真实性无异议，对该份催款单租金计算时间与起诉时间不一致的情形解释为笔误，该院认为该份催款单中载明的租金明细中的天数也与其上载明的“2019年1月1日开始算到2019年6月1日止”的天数相符，周志伟关于笔误的解释，不符合常理，故该院采信方稼伟陈述的“租房时承诺给我方一个月装修时间”，关于房屋租赁费的起算时间，宜以周志伟一方于2019年7月发送给方稼伟的催款单上载明的起始时间（2019年1月1日）为准。方稼伟关于实际使用面积为280平方米，周志伟承诺减少租金价格的主张，未能提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，依法不予采信。综上，方稼伟应按原合同约定的租赁面积及租赁价格，向周志伟支付2019年1月1日至2019年5月31日的房屋占有使用费81900元（1.5元×364平方米×150天）。方稼伟主张已向周志伟支付30000元押金，周志伟主张未实际收取，根据周志伟与各承租户的聊天录音，周志伟在录音中提到“他们已经从押金里面扣了”，结合双方在《房屋租赁合同》中的约定，该院对周志伟收取方稼伟押金30000元的事实予以确认。故上述30000元押金应在方稼伟需支付的房屋占有使用费中扣减。周志伟主张方稼伟支付从2019年6月9日起按年利率6%计付的利息损失，可视为周志伟要求方稼伟承担的违约责任，依法予以支持。综上，方稼伟应当支付周志伟房屋占有使用费51900元及自2019年6月9日起按年利率6%计付的利息。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、方稼伟于判决生效之日起十日内支付周志伟2019年1月1日至2019年5月31日的房屋占有使用费51900元及其利息（利息从2019年6月9日起按年利率6%计付至实际履行完毕之日止）；二、驳回周志伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1193元，由周志伟负担643元，由方稼伟负担550元。二审期间，方稼伟未向本院提供新证据。周志伟向本院提供房屋租赁合同4份8页及押金转账记录6份6页，证明周志伟收取其他承租户的押金均有相应的交款凭证。方稼伟质证认为，对该证据的真实性无异议，我跟周志伟是在2017年12月1日签合同，当时转账4笔5万元，房租才19万多元，后来又交了3万元现金作为押金。当时双方不会去计较钱，而且听录音可以知道我是第一个交钱，包括空调费、水电费等。所以，该证据不能达到证明目的。本院认为，该证据的真实性方稼伟无异议，可予认定，其证明力结合在卷证据在论理部分一并阐述。本院对原判认定的事实予以确认。本院认为，一、关于3万元押金问题。经查，双方对真实性无异议的周志伟与方稼伟等承租户协商的录音中，周志伟提及“他们已经从押金里面扣了（空调费）”，结合《房屋租赁合同》中手写标注押金“3万”的约定内容，以及周志伟收取其他承租户押金未出具收据等情况分析，原判认定周志伟已实际收取方稼伟押金3万元，具有高度盖然性，亦较符合客观。二、关于欠付租金起算时间是否为2019年1月1日问题。在卷周志伟向方稼伟发送的催要“租金和物业管理费用”的催款单中载明欠付租金从2019年1月1日开始至2019年6月1日，与租金“明细”中备注的天数相符。周志伟主张系制作该催款单时出错所致，却未能作出合理解释。结合杭州解百义乌商贸有限责任公司与周志伟签订的《租赁合同书》中关于装修期的约定内容分析，周志伟主张即使承诺给予方稼伟装修时间，亦非放弃一个月租金之意见，与交易习惯明显不符。综上所述，周志伟的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2386元，由上诉人周志伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄良飞审 判 员 宋文茹审 判 员 盛 伟二〇一九年十二月十二日代书记员 吕倩茜