浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终1674号 上诉人（原审原告）：任某甲，男，1967年7月10日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：杨小娥，系任某甲之妻。 委托诉讼代理人：季晓峰，安吉星航竹艺厂（经营者任某甲）办公室主任。 被上诉人（原审被告）：安吉县城市建设发展有限公司，住所地安吉县昌硕街道凤凰新村五区188号3幢303室。 法定代表人：王丞。 委托诉讼代理人：黄靖，浙江求直律师事务所律师。 原审第三人：任某乙，男，1965年3月6日出生，汉族，住安吉县。 委托诉讼代理人：王正平，安吉县递铺法律服务所法律工作者。 上诉人任某甲为与被上诉人安吉县城市建设发展有限公司（以下简称城市建设公司）、原审第三人任某乙合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2018）浙0523民初3454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案经过阅卷和调查，询问当事人，现已审理终结。 任某甲上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人一审诉请；2.本案一审、二审诉讼费用由城市建设公司、第三人承担。事实和理由：一、城市建设公司与任某丙签订的安置补偿协议自始无效。1.安集建字第499号集体土地建设用地使用证的合法持有人为上诉人，不是第三人。至2013年拆迁时，涉案房屋使用权人依然是上诉人，而非第三人。依据安吉县集体土地搬迁文件规定，涉案安置房应该安置给上诉人。2.补偿协议的乙方任某丙（任某甲），一审并未查明括弧内的任某甲是代表任某丙曾用名，还是任某甲授权给任某丙代表其在协议上签字。3.第三人在一审两次开庭中均没有向法庭提交其授权委托其子在协议上签字的授权委托书，也未陈述有口头委托任某丙在协议签字主张。4.城市建设公司要求第三人写下承诺书，是因为城市建设公司知道两套安置的排屋，其中一套是上诉人的，多次找上诉人沟通，上诉人不同意将安置房给第三人。《土地管理法》第十条规定，“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书。”第三人购买了上诉人的房地后，要主动去土地管理部门办理土地权属变更登记、更换证书，未办理土地权属登记的，其土地所有权还属于上诉人。根据《湖州市房地产交易管理暂行办法》第六条规定，即便上诉人将房地卖于第三人，但因第三人未去土地管理部门办理房屋宅基地使用权变更登记手续，其买卖关系不受法律保护。一审明知第三人未办理宅基地权属转移登记，无视地方规章办法规定。5.上诉人将房屋卖与第三人，在房屋被征收时，宅基地使用权人还是上诉人，不是第三人，第三人只有处分房屋的权利，没有享受宅基地补偿安置的资格，第三人是房屋的所有权人，不是宅基地的使用权人。有权在协议上签字的只能是第三人和上诉人，而非任某丙，故任某丙签订的协议无效。该补偿安置协议是城市建设公司与第三人恶意串通，损害了上诉人的合法权益，是以合法形式达到侵吞上诉人财产的目的，自始无效。二、一审适用法律不当。1.城市建设公司在明知第三人没有资格享受另一套安置房的情况下，接受第三人的承诺将上诉人的安置房安置在任某丙名下，一审对该侵权行为未加责罚。2.任某丙不是涉案房屋的所有权人，不是涉案宅基地使用权人，没有资格获得案涉安置房的主体资格。城市建设公司无权将上诉人的安置房处置给任某丙，该行为违反法律、行政法规强制性规定，应认定无效。 城市建设公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与第三人签订的出让房地协议真实合法有效，案涉房产未过户的瑕疵不影响第三人对案涉房产的处分，城市建设公司基于第三人的授权与其子任某丙签订安置补偿协议，未违反合同法第五十二条的规定，应当认定合法有效。上诉人的上诉请求没有事实与法律依据，而且严重违反诚实信用原则，请二审予以驳回。 任某乙陈述称，第三人已经对案涉房屋进行大量的装修投入，已经使用了13年，房屋及宅基地使用权已归属第三人所有，这是事实。虽然没有经过登记，但登记行为只是一种公示行为，而不是相对人和第三人之间的特定权利，不可将公示的手段误以为权利本身，登记虽然在不动产变动中是生效要件，但登记本身并非赋权行为。本案第三人与上诉人签订了出让房地协议，按照合同规定履行了义务，上诉人也收到了第三人的款项，并将（93）字第499号集体土地使用证交付给了第三人。一审经过多方的调查，在查清事实基础上依法驳回上诉人的诉讼请求是合情合理合法的，请二审维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 任某甲向一审法院起诉请求：1.城市建设公司与任某乙签订的涉及任某甲的宅基地搬迁补偿安置协议无效；2.本案诉讼费、律师代理费由城市建设公司承担。 一审法院认定事实：案涉房屋原系任某甲所有，于1993年办理了安集建（93）字第499号集体土地建设用地使用证。2000年12月31日，任某甲与同一村民组的任某乙签订出让房地协议，将案涉房屋卖给了任某乙及交付任某乙占用同时获得卖得款。2013年7月15日，任某乙向城市建设公司出具承诺书称，“本人于2000年12月31日把兄弟任某甲的房屋转让为本人所有（有转让协议），现遇政府征迁，所安置的排屋做在儿子任某丙名下。至于和任某甲的一切事宜，由本人自己处理，和征迁指挥部无关。”城市建设公司由此就案涉房屋签订灵芝路南侧区块旧城改造征收安置补偿协议，协议载明乙方即被征收人为任某丙（任某甲），落款处乙方由任某丙签名，签字地点任某乙家。另，签订征收安置补偿协议前，案涉房屋的土地证仍为安集建（93）字第499号集体土地建设用地使用证。 一审法院认为：案涉征收安置补偿协议的乙方即被征收人名为任某丙（任某甲），实为任某乙。即任某乙基于其与任某甲的出让房地协议，及被安置排屋登记于其子任某丙需要，而委托其子任某丙作为协议一方签名。任某甲与任某乙签订出让房地协议及交付房屋、交付房款后，相对于任某甲而言，相应房屋包括宅基地权益已归任某乙所有。任某乙据此与城市建设公司签订征收安置补偿协议，合法有效。至于任某乙接收任某甲出卖的房屋于签订征收安置补偿协议前未办理土地证变更登记事宜，并不导致征收安置补偿协议无效。另，城市建设公司于案涉房屋签订征收安置补偿协议签订前，所做核实相应土地档案，甄别出让房地协议的真实性，调查房屋占用情况的工作，值得赞许。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者任某乙利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”案涉征收安置补偿协议不违反上述规定。据此，判决：驳回任某甲的诉讼请求。案件受理费80元，由任某甲负担。 二审中，任某甲向本院提供灵芝路南侧区块旧城改造项目宣传手册，证明案涉征收安置协议违反了该手册第19条、第20条的规定，属无效协议。城市建设公司质证认为：该证据不是新证据，也不能达到上诉人的证明目的。任某乙质证认为：该证据在征迁时发送到每一户手中，上诉人当时并未据此提出异议，且第20条规定拆迁安置人是实际住房户而不是房屋出卖人，恰证明一审判决正确。 城市建设公司、任某乙二审无新的证据提交。 对任某甲提供的证据，本院经审查认为，相对方对证据真实性无异议，该证据反映了案涉征收安置补偿协议签订的政策背景，与本案有一定关联性，本院予以认定。 本院确认一审查明的事实。 本院认为，本案二审期间的主要争议焦点为：案涉征收安置补偿协议的效力。由于该协议的签订是基于第三人与上诉人的出让房地协议，因此首先分析第三人是否根据出让房地协议取得被征收房屋的所有权和土地使用权。上诉人认为其只是将房子转给第三人，土地并未转让，且土地使用权证也未变更为第三人，故认为土地部分的被安置人应为其自己。本院分析认为，首先，出让房地协议的抬头明确出让的是“房”和“地”，其次，根据物权法第一百四十七条规定，建筑物转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权应一并转让，因此，不管是根据双方协议约定还是根据法律规定，或者根据生活常理，房和地均应一起转让，上诉人认为土地并未转让无事实和法律依据。虽然土地使用权证未办理转让登记，但登记只是行政确认，而非行政确权，权利的确认必须通过民事实体法律关系确认。上诉人既已将房屋和土地转让给第三人，理应配合第三人办理转让登记，而非以未转让登记为由主张土地使用权仍归自己所有，如果不动产转让后转让人拒绝办理过户登记反而以不符合法律要求的办理变更登记为由继续将已转让的不动产据为己有，这才是违背立法的本意，也不利于交易秩序的维护。城市建设公司在查明上诉人将房地转让给第三人的情况下与第三人授权的任某丙签订案涉协议并无不当。关于案涉协议被征收人处括号内写任某甲的名字，城市建设公司称因土地使用权证上是上诉人的名字故以此注明，该解释符合常理，也与宣传手册上与实际住户签约的政策答疑一致。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，故对上诉人认为案涉安置协议违反地方规章为由无效的主张，本院不予支持。 综上，上诉人任某甲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80由上诉人任某甲负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄丽琴 审判员  徐 晶 审判员  朱惠明 二〇一九年十二月二十三日 书记员  周进方