湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终4170号上诉人（原审原告）：熊安明，男,1963年12月19日出生，汉族，户籍地宜城市，现住宜城市。上诉人（原审原告）：吴农乐（系熊安明之妻），1966年8月24日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：王兴江，湖北传学律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱秋月，女,1986年12月29日出生，汉族，户籍地湖南省沅陵县，现住宜城市。委托诉讼代理人：胡义龙，宜城市鄢城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：孙星，湖北长久律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄大强，男,1962年1月17日出生，汉族，住宜城市。被上诉人（原审被告）：姜爱玲（系黄大强之妻），1963年8月1日出生，汉族，住址同上。上诉人熊安明因与被上诉人朱秋月、黄大强、姜爱玲申请人执行异议之诉一案，不服湖北省宜城市人民法院（2019）鄂0684民初1283号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人熊安明、吴农乐及其委托诉讼代理人王兴江、被上诉人朱秋月的委托诉讼代理人胡义龙、孙星、被上诉人黄大强到庭参加诉讼。被上诉人姜爱玲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人熊安明、吴农乐上诉请求：一、撤销原审判决，改判恢复对涉案房产的拍卖执行，或发回原审人民法院重新审理；二、一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.原审认定被上诉人之间的房屋买卖合同成立依据不足，三被上诉人仅提交了合同及收款凭据，没有提交相应的银行交易凭据，且其与被上诉人黄大强系近邻，没有看到被上诉人朱秋月在涉案房屋内居住；2.原审认定三被上诉人的房屋买卖合同有效属定性错误，被上诉人黄大强的房屋是建在农民集体土地之上的，被上诉人朱秋月的户籍显示其属于城市居民，根据我国相关法律、法规和政策对农村土地的规定，三被上诉人签订的房屋买卖合同应属无效，朱秋月提出执行异议依法应不予支持；3.基于前述理由，涉案房屋未办理变更登记，房屋产权人仍系黄大强夫妇，法院依据生效判决执行涉案房屋是合理合法的。被上诉人朱秋月辩称，一、其与被上诉人黄大强签订房屋买卖合同的时间先于黄大强与上诉人的借款时间，涉案房屋与上诉人熊安明、吴农乐没有关系，上诉人无权就其与黄大强之间的合同效力提出异议；二、上诉人主张其购买的是农村宅基地上的房屋，房屋买卖合同无效没有任何事实和法律依据；三、其已经支付了全部购房款且一直占有使用至今，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其享有足以排除执行的权利，原审判决结果正确，依法应予维持。被上诉人黄大强辩称，其已于2010年将涉案房屋的二楼卖给朱秋月，而熊安明的借款是2014年。熊安明、吴农乐向一审法院起诉请求：一、确认黄大强与朱秋月签订的《房屋买卖合同》无效、撤销宜城市人民法院（2019）鄂0684执异12号裁定；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：黄大强与姜爱玲是宜城市原城关村6村村民。2000年1月12日，宜城市房地产管理局给黄大强在城关村6组修建的3层楼房颁发了宜房权证鄢城字第××号房屋所有权证，确认黄大强房屋系砖混结构3层楼房、建筑面积297平方米。2010年，黄大强对原4层楼房的第3层拆除，在原楼房第2层的基础上加盖了2层，将原3层楼房建成4层楼房。2010年11月21日，黄大强与朱秋月签订房屋购买合同。约定：黄大强将修建的4层楼房的第2层出售给朱秋月，价款139200元。合同签订后，朱秋月按约定向黄大强支付了购房款，并搬入房屋居住至今。2017年12月8日，宜城市人民法院作出（2017）鄂0684民初3427号民事判决，确认黄大强、姜爱玲从2014年9月起向熊安明、吴农乐夫妻多次借款。2015年4月23日，双方通过核对确定黄大强共计向熊安明、吴农乐借款本金40万元。同日，黄大强、姜爱玲给熊安明、吴农乐出具借条，内容为：黄大强因做工程需要向熊安明借到52万元，利息按月息2分计算，定于2017年10月4日还清。另注：1.如到期未还清，因诉讼产生的律师代理费、诉讼费由黄大强承担；2.黄大强以全部房产作为抵押，若到期未能还清，本人自愿将房产抵押给熊安明，并判决黄大强于判决生效后20日内向熊安明、吴农乐偿还借款52万元及利息并支付律师代理费5000元。判决生效后，黄大强未按期履行判决确定的义务，熊安明、吴农乐向宜城市人民法院申请强制执行。法院受理后，于2018年6月12日作出（2018）鄂0684执314号之一执行裁定，评估拍卖黄大强所有位于宜城市××小区××房产（一幢四层楼房），房屋所有权证号：宜房权证鄢城字第××号。朱秋月认为（2018）鄂0684执314号之一民事裁定，将其从黄大强处通过购买获得的第二层房屋进行评估拍卖错误，向宜城市人民法院提出执行异议。2019年3月27日宜城市人民法院作出（2019）鄂0684执异12号民事裁定，中止对宜城市××小区××房产第二层房屋的评估拍卖，并解除对宜城市××小区××房产的第二层房屋的查封。熊安明、吴农乐对该裁定不服，导致纠纷发生。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”故被告朱秋月对宜城市人民法院裁定要进行评估拍卖的第二层房屋归其所有负有举证责任。根据朱秋月提出的其与黄大强签订的房屋购买合同、黄大强书写的收到购房款的收条，可以证明朱秋月在2010年11月21日从黄大强的手中购买了裁定要进行评估拍卖的第二层房屋，且已入住并实际占有使用，也证明了购房合同约定的义务双方均已履行完毕。黄大强、姜爱玲和熊安明、吴农乐对此事实也予以认可。熊安明、吴农乐提出要求确认黄大强与朱秋月签订的购房合同无效的诉讼请求。黄大强出售给朱秋月的房屋是黄大强在其以村民的身份从本集体经济组织获得的农村宅基地上修建的私房，但法律和行政法规没有明文规定，村民将私房出售给城镇居民的购房合同无效。《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第35条规定，对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。朱秋月与黄大强签订购房合同是双方的真实意思表示。朱秋月的购买房屋目的是居住，不是为了经营获取更大的利益，加之合同相对方黄大强与朱秋月也没有对合同的效力提出异议。另外，朱秋月购买房屋在前，黄大强向熊明安、吴农乐借款在后，朱秋月与黄大强签订的购房合同也不存在损害熊明安、吴农乐的利益。综上，朱秋月对争议的房屋享有占有和使用权，宜城市人民法院裁定中止对争议房屋的评估拍卖，并解除对争议房屋的查封的结论是正确的。综上所述，熊安明、吴农乐要求确认黄大强与朱秋月签订的《房屋买卖合同》无效和撤销宜城市人民法院(2019)鄂0684执异12号裁定的诉讼请求，无事实和法律依据，对此不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项规定，判决：驳回熊安明、吴农乐的诉讼请求。二审中，被上诉人朱秋月为证明其购买涉案房屋后其家人实际入住至今，向法院提供了涉案房屋实际居住人××与其××母女关系××身份材料、宜城市××街道办事处××路社区居民委员会出具的居民综合信息登记表、涉案房屋有线电视、天然气、水、电等生活物资交费凭证。经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。另查明，被上诉人朱秋月已将涉案房屋的剩余房款13600元交至我院。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，此类案件是申请执行人主张对执行标的具有可以申请继续执行的民事权利，而起诉至法院，其核心争点仍在于案外人针对执行标的是否享有民事权益，该权利能否排除执行。结合双方当事人的诉辩主张及案件事实，本案的争议焦点为，被执行人朱秋月对涉案房屋是否享有民事权益及是否可以排除执行，也即申请执行人熊安明、吴农乐是否有权要求法院继续执行涉案房屋。一审查明及二审被上诉人朱秋月提交的证据证明，涉案房屋自朱秋月2010年11月按合同约定向被上诉人黄大强支付购房款125600元后，由其母亲居住至今，二审期间，经法院释明朱秋月将剩余房款13600元交至我院，可以认定朱秋月已实际占有该房屋；而涉案房屋无法办理产权证明系因黄大强加盖二层房屋后未将房产证予以变更造成，非朱秋月自身原因而未办理过户。黄大强将其集体土地上建成的房屋出售给非本集体组织成员的朱秋月，在尚无证据证明涉案房屋所在的宜城市鄢城街道办事处望江路社区属于宅基地流转试点地区的情况下，黄大强、朱秋月之间的房屋买卖行为与国家法律、政策不符，双方签订的房屋买卖合同应当认定为无效。房屋买卖合同虽然无效，但买卖双方具有真实的交易意思，且目前并未就合同无效后的返还各自财产问题达成一致，履行到位。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”涉案房屋已经黄大强出卖给朱秋月，作为朱秋月及其母亲生活所必需的居住房屋，亦依法应予保护。因此本案被上诉人朱秋月对涉案房屋享有民事权益，该权益可以排除执行。综上所述，熊安明、吴农乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3084元，由熊安明、吴农乐负担。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 刘丹丹审判员 李 青二〇一九年十二月三十一日书记员 车国玉