山东省禹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1482民初1969号 原告：周学军，男，1956年7月1日出生，汉族，大专文化，群众，住禹城市。 委托诉讼代理人：王志强，山东嘉孚律师事务所律师。 被告：张绪荣，男，1949年9月7日出生，汉族，小学文化，中共党员，住禹城市。 被告：娄兰英（曾用名王辉），女，1954年3月20日出生，汉族，高中文化，群众，住禹城市。 二被告共同委托诉讼代理人：陈晓晨，北京市京师（德州）律师事务所律师。 原告周学军与被告张绪荣、娄兰英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周学军及其委托诉讼代理人王志强、被告娄兰英及二被告共同委托诉讼代理人陈晓晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与两被告于2000年1月10日签订的租赁协议书（租金为每月200元的那一份）；2、请求法院判令两被告限期腾空案涉房屋并恢复原状（恢复晾台，拆除自行搭建的小屋和院子的封顶）；3、请求法院判令两被告向原告支付拖欠的租金11800元（自2014年8月起计算至2019年7月），并按照800元/月标准支付自2019年8月至被告实际腾房之日期间的租金；4、案件受理费由两被告承担。事实和理由：2000年1月7日原告周学军与被告张绪荣、娄兰英（又名王辉)签订协议书一份，约定原告将位于洛北小区一号楼中单元XXX室以45000元的价格转让给两被告，协议书签订后，因原告转让该房屋未取得原告周学军原配偶王秀梅(2001年1月15日去世)的同意且该房产未办理房产证书等原因，经原被告协商双方于2000年1月10日另行签订租赁协议书，将案涉房屋由买卖合同关系变更为租赁合同关系，双方约定房屋月租金200元，同时租赁协议书明确约定原被告双方于2000年1月7日签订的买卖协议书作废。自2000年1月两被告租赁使用房屋持续居住至今，期间原告多次向两被告主张支付拖欠的租金，但两被告以案涉房屋不存在租赁关系为由拒绝支付。2018年9月19日原告再婚配偶汪晓明打电话向被告催要拖欠房租，遭到被告的无理拒绝。2018年12月21日至25日原告分别以手机短信、电话以及书面通知等多种方式通知被告解除房屋租赁关系，两被告始终未腾退房屋并补交房租，为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 二被告辩称，一、原告与二被告之间不存在房屋租赁关系，存在房屋买卖关系。原告与二被告在张德亮、宿晓英的居间介绍下，就二被告现住房屋达成买卖合意，并于2000年元月七日签订房屋买卖协议书。双方约定涉案房屋总房款45000元，原告负责办理房产证并积极协助二被告过户，二被告签合同当日支付35000元定金并实际入住房屋，剩余房款10000元与房产证同时交换。二被告在涉案房屋持续居住近20年，自行缴纳水、电、暖气、有限电视等费用。原告违反合同约定、背离基本诚信，擅自将涉案房屋登记到自己名下，侵害了二被告财产权利，其数次提起诉讼，凭空增加二被告的诉累。二、原告所述的租赁协议不是双方真实意思表示，该协议不符合客观事实，更未实际履行。1、该租赁协议的实际签字、书写日期不是原告一直坚称的2000年1月10日，而是多年后签订的，是原告以安抚其妻为名与二被告共同虚构的，不是二被告的真实意思表示。根据《民法总则》第一百四十三条第二项关于“意思表示真实的民事法律行为有效”、第一百四十六条关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，该协议不能作为认定涉案房屋由买卖关系变更为租赁关系的依据。2、经查阅(2012)禹法民初字第453号案卷，禹城市房管局出具的收据可证明原告以10000元左右的价格购买涉案房屋，以45000元的价格出售给二被告，可见原告净赚35000元，该事实完全符合当时的市场行情及原告利益。二被告已支付的房款符合甚至高于当时的房屋价值，二被告既然支付了足够买房屋的钱为什么会变更为租房屋呢，这显然不符合常情常理，二被告没有租赁房屋的可能性。3、在2012年的诉讼中，原告提供两份租赁协议，第一份为月租金100元，期限为无限期，第二份租赁协议的月租金200元，期限为100年。原告声称第一份协议约定的无限期很荒唐，难道第二份协议约定100年就不荒唐吗?众所周知，除划拨土地外，国家规定住宅土地使用期限最长为70年，建筑物(楼房)的设计使用年限一般为50年。协议中的无限期或100年显然是变相的买卖，可解读出真实意思是原告将涉案房屋永久转移或移转给二被告。事实上，因为原告欲达目的又不好写的太直白，才采用该说法，双方仍然是房屋买卖合同法律关系。此外，100元或200元的月租金也不符合客观事实。经网络查询，2000年禹城市市民工资200元左右，人们不留必要生活费全部交房租显然不符合事实，况且在县级市以月租金200元的价格出租57.67平方米的住宅楼明显过高，周围地段房屋租金均达不到200元。故该租赁协议内容不符合当时的物价，系捏造。4、租赁协议未实际履行。二被告2000年元月七日所交的35000元是涉案房屋的定金，该定金原告早已接受，房屋买卖合同一直在履行中，只是没有办理过户。该35000元定金与所谓的租金毫无关系，二被告没有任何定金折抵所谓租金的意思，既没有口头约定也没有书面约定，定金折抵租金的说法纯粹是原告的主观臆断，一次性交付十五年的租金也不符合交易习惯，谁都不知道十五年后的物价，按照常理，这种租金交付方式原告方应该是不能接受的，协议内容的真实性不攻自破。二被告实际入住近20年，从未交过租金，充分说明租赁协议未履行，意味着双方仍是房屋买卖合同关系。三、关于买卖合同效力问题。1、原告的原配偶王秀梅知情同意出售涉案房屋。首先，原告与王秀梅系夫妻关系，王秀梅可委托原告出面签订房屋买卖合同，完全符合情理，一人不仅可以签订合同，甚至可以将房产证登记到一人名下。第二，二被告入住涉案房屋时距王秀梅去世，期间间隔一年多，王秀梅不可能不知情，其是同意售房。事实上，王秀梅生前经常去找二被告玩，还在大门处为二被告系红绳。第三，原告已在买卖协议中签字，无权处分不应由原告主张，即便无权处分也应由王秀梅主张。根据《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。2、双方签订的买卖协议是真实意思表示，并已实际履行，不违反《合同法》52条之规定，合同真实有效。《物权法》第15条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。登记权属证书只是物权变动的权利要件，双方签订房屋买卖协议是债权行为，只要符合合同的成立要件，就应当认定合同有效。3、原告已擅自将房产证登记到其名下，现办理过户的所有条件均已具备，原告应依据有效合同履行协助过户义务。四、本案系重复起诉，根据一事不再理原则，法院应驳回其起诉。本案与2012年诉讼中的当事人、诉讼标的、诉讼请求完全一样，根据《民事诉讼法解释》第247条之规定，属于重复起诉。在我国已经发生法律效力的判决、裁定，对后诉具有羁束力，不准对同一事件再次进行诉讼，原告如若不服2012年案件结果，可申请启动审判监督程序。 原告为证实其主张，提交以下证据： 证据1、房产证一份，证明该房产证编号为德禹房权证禹城市字第0038xxx，涉案房屋登记于原告周学军名下，该房屋属原告周学军合法所有，登记日期为2012年3月2日。 证据2、收款收据二份，证明该收据为原告周学军因购买涉案房屋于1989年3月22日和2012年2月22日向禹城市财政局交纳购房款2900元和11054.04元的原始凭证，据此证明原告最初购买房屋时间是1989年3月，至2012年2月原告才将涉案房屋剩余80%房款交纳结清。 证据3、结婚证一份，证实1981年3月10日周学军与原配偶王秀梅登记结婚的事实，结合证据2、3证明涉案房屋系原告婚后购买，系原告与王秀梅的夫妻共同财产。 证据4、原被告签订的第一份租赁协议书，1、该租赁协议第一条明确约定，原被告就涉案房屋确定为租赁关系而非买卖关系；租赁法律关系的确定还可以通过该协议第三条明确证实。2、该租赁协议第三条约定，原被告就2000年元月7日所签协议书作废，并且注明“以本协议书为准”的字样，证明双方明确约定将2000年元月7日形成的房屋买卖关系书面变更为房屋租赁关系。3、该租赁协议书系原告与两被告共同亲笔签订，就涉案房屋由买卖关系变更为租赁关系的书面协议，落款时间为2000年元月10日，原告落款名字出现笔误，将“军”错写为“君”。 证据5、原被告签订的第2份租赁协议书，证明：1、原被告签订第一份租赁协议后，因被告提出原告落款签名与身份证登记不一致，为避免纠纷，同时原告认为约定月租金100元也明显偏低，故原被告双方同意重新就涉案房屋签订第二份租赁协议书，即本案原告主张解除的租赁协议书；2、第二份租赁协议书第一条明确约定，原被告就涉案房屋仍确定为租赁关系而非买卖关系；房屋租金由每月100元变更为每月200元，同时约定预先交房租后住房。3、第二份租赁协议第二条中再次注明2000年元月7日所签旧协议书作废。证实原被告双方再次以书面方式将此前的买卖关系变更为租赁关系的事实。4、该租赁协议书系原告与两被告共同亲笔签订，且被告张绪荣两处签名确认，落款时间为2000年元月10日，原告落款名字也予以更正。 证据6、婚姻登记证明一份及通话录音二份，证明原告与案外人汪晓明登记结婚，即原告现任配偶，电话录音证实其代表原告分别于2018年9月9日和12月25日向被告电话催收涉案房屋租金的事实。 证据7、中国移动客户详单一份及手机短信内容二份，证实2018年12月21日原告以手机短信方式向两被告手机xxxxxxxxxxx催收房租及要求解除房屋租赁合同的事实。 证据8、解除租赁合同通知书照片一份，证实原告于2018年12月21日在被告租赁房屋处以张贴书面通知方式告知被告交纳租金、解除房屋租赁合同并腾空房屋的事实。 证据9、禹城市人民医院诊断证明一份，证实原告已故妻子王秀梅死亡时间为2001年12月15日，在此之前原告与王秀梅系夫妻关系。 证据10、（2012）禹法民初字第453号案件开庭笔录一份，证实1、第6页笔录记载证实被告对在落款时间为2000元1月10日租赁协议书签字予以认可，对其否认租赁协议真实性的抗辩理由不能提供任何证据。2、第11页笔录记载证实买卖协议见证人宿晓英于买卖协议签订后未再联系过原告，证实被告称持续要求原告办理过户无事实依据。 证据11、（2012）禹法民初字第453号判决书一份，证实1、根据该判决书法院审理查明内容，认定原被告双方于2000年元月7日签订房屋买卖协议一份和落款2000年元月10日原被告双方签订租赁协议一份。租赁协议书内容注明双方所签买卖协议作废。2、根据该判决书本院认为内容，法院驳回原告解除合同诉讼请求的理由是以二被告拒收视为未通知到被告，驳回诉讼请求，即法院对双方存在租赁关系予以确认，否则不会以原告解除合同的形式不符合法律规定而驳回原告请求。 证据12、（2019）鲁14民终1308号民事裁定书一份，证实：根据该裁定书本院审查内容，首先德州中院对原被告签订3份协议书予以确认，分别为2000元1月7日的协议书和落款时间为2000年1月10日的两份租赁协议书；2、根据裁定书，德州中院对禹城法院（2019）鲁1482民初196裁定书中“前后两诉均系双方当事人履行房屋买卖合同产生争议而引发”的认定不妥，应对法律关系予以实体审查。以此证明对双方法律关系的实体审理应围绕原被告双方所签订的三份协议书及履行情况认定。 二被告质证意见： 对证据1，涉案房屋办证时间是在双方签订房屋买卖协议之后，原告擅自将房产证登记在自己名下，已构成严重违约，侵害了被告的财产权益，现该房屋满足过户条件，原告有权并且应当履行过户义务。房产证仅标注周学军一人，其有权签订买卖协议，以王秀梅不知情为名，无权处分的主张不能成立。 对证据2，该证据显示周学军于1989年分期购买涉案房屋，可见其有权出售房屋，原被告双方签订的合同有效。收据显示房屋总价款一万余元，原告出售给被告45000元，符合市场行情。 对证据3的真实性没有异议，但对证实内容有异议。房产证并没有登记在王秀梅名下，其主张房屋系共同财产值得商榷，若能推定为共同财产更能推定有权处分。 对证据4、5中显示的租赁期限、租金等不符合客观事实，落款时间也是假的，不是2000年签订的，而是最近十年签订的，被告保留鉴定的权利。该份协议是双方虚假的意思表示，原告是以租赁为名，买卖为实，欺骗被告签字另有目的。被告出于同情善意签字，不是真实意思表示。被告从未交纳租金，该协议也从未实际履行，原告所述不属实，不是被告提出笔误及租金过低等理由，原告所述没有证据支持。租金为200元的协议，作废主体与签订主体不相符，张绪荣几字出现在信纸之外，而张德亮系案外人，对租赁协议被告不予认可，不能单纯的以签字认定案件事实，虚假意思表示之下的协议无效，诈骗案中的行为人持有被害人签字捺手印同样可对行为人定罪量刑。 对证据6、7、8，本案非租赁合同法律关系，而是买卖合同法律关系，原告没有任何权力催讨房租及要求腾退房屋。 对证据9诊断证明真实性没有异议，但与本案没有关联性。 对证据10开庭笔录中原告所述关于签字的部分，系被告的虚假意思表示，不能以单纯签字认定案件事实。该份证据还可以证明原被告签订买卖协议是以宿晓英、张德亮见证下签协议、交房款。在该份笔录中原告承认收到35000元房款。 对证据11，原告于2012年3月19日以解除租赁关系诉求提起诉讼，法院已驳回诉讼请求，故租赁关系不成立。 对证据12，德州中院仅进行了程序审理，并未进行实体审理，故该份证据对本案的审理没有意义。 二被告为证实其主张，提交以下证据： 证据1、周学军2012年3月19日提交的民事起诉状一份、（2012）禹法民初字第453号民事判决书一份，证明本案已于2012年经禹城市人民法院审理，审委会研究通过，作出驳回原告诉讼请求的判决书，生效法律文书具有羁束力，本案系重复起诉。 证据2、原被告于2000年元月7日签订的协议书一份及2012年5月8日庭审笔录一份，证明宿晓英见证原被告双方买卖房屋的过程，原告自认收到35000元房款，双方系买卖合同关系。 原告质证意见： 对证据1真实性予以认可，但是本案的开庭审理是依据德州中院（2019）鲁14民终1308号民事裁定书作为审理依据。该裁定书已经认定原告的起诉不构成重复起诉，但本次开庭，被告仍抗辩本案系重复起诉，被告是请求禹城法院再次对本案是否构成重复起诉予以审查，并以此驳回原告的诉讼请求无法律依据，被告主张不成立。 对证据2真实性没有异议，2000年1月7日双方所签订的协议书已随着原被告双方所签订的租赁协议书而解除，双方对该买卖协议书不再履行，双方就涉案房屋由买卖法律关系变更为租赁法律关系。在2000年1月7日双方签订协议书时确实由张德亮、宿晓英两人进行见证，并且原告认可已收到被告交纳的35000元款项，但其后双方签订的房屋租赁协议书，见证人并未见证，故不知情。原告所收到的35000元款项，也随着双方签订的房屋租赁协议书转化为房租。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告娄兰英曾用名王辉。2000年1月7日，原告周学军作为甲方、卖方与被告张绪荣作为乙方、买方签订“协议书”。协议书约定：甲方将洛北小区一号楼中单元XXX室两室一厅住宅楼（包括院内的三间平房和一间东厨房）卖给乙方，价格为肆万伍仟元整（45000元）。甲方负责办理由房产局颁发的私有财产房产证书，并积极协助乙方办理过户手续。乙方迁入时需交叁万伍仟元的定金，……房屋所有权归乙方，剩余部分与过户的房产证同时交换，本协议生效后在这期间由于不可抗拒的自然灾害等原因造成的损失与甲方无关。协议中周学军写作周学君。后周学军作为甲方、张绪荣、被告娄兰英作为乙方签订租赁协议书。租赁协议书约定，甲方将洛北小区一号楼中单元XXX室两室一厅住宅楼（包括院内三间南屋和一间东屋）租赁给乙方，租金每月100元，乙方必须预先交纳租金后住房。时间无限期。2000年元月7日与张绪荣、王辉所签协议书作废，以本协议为准。该租赁协议书中周学军写作周学君，落款日期2000年元月10号。在落款日期同样为2000年元月10号的另外一份租赁协议书中，周学军作为甲方、张绪荣、王辉作为乙方，约定：甲方将洛北小区一号楼中单元XXX室两室一厅住宅（包括院内的3间南屋和1间东厨房）租赁给乙方，时间为100年，水电费自负。乙方必须预先交纳租金后住房。租金为每月200元。（2000年元月7号与张德亮、张绪荣所签旧协议书作废）。 2000年1月7日的协议书签订后，张绪荣、娄兰英交付35000元并入住至今，期间张绪荣、娄兰英封晾台、修建西屋、小院子封顶。周学军与原配偶王秀梅于1981年3月10日登记结婚，王秀梅于2001年12月15日因病去世。双方所争议的房屋坐落于禹城市行政街御道巷财政局X号楼X单元X楼中户（以下简称涉案房屋），建筑面积57.67平方米，周学军分别于1989年3月22日、2012年2月22日交款2900元、11054.04元所购。涉案房屋于2012年3月2日办理房屋权属登记，编号为德禹房权证禹城市字第0038XXX号，房屋所有权人周学军。 周学军曾以张绪荣、王辉为被告提起诉讼，请求确认双方签订的房屋租赁协议书已解除、判令二被告立即搬离所租住房屋。本院以（2012）禹法民初字第453号民事判决书判决驳回周学军的诉讼请求。2018年9月、2018年12月，周学军及其再婚配偶汪晓明曾通过电话、短信、张贴通知等方式向张绪荣、娄兰英催收房租、要求解除租赁合同、立即搬离等，娄兰英在电话中均予拒绝。2019年周学军再次以张绪荣、王辉为被告提起诉讼，请求确认双方于2000年1月10日所签订的房屋租赁协议书于2018年12月21日解除；判令二被告腾退、交回房屋，并恢复原状；判令被告补交拖欠的租金10600元并支付自2019年1月1日按照800元/月计算至腾退交回房屋时的租金。本院以（2019）鲁1482民初196号民事裁定书裁定驳回周学军的起诉。周学军提起上诉后，山东省德州市中级人民法院以（2019）鲁14民终1308号民事裁定书裁定撤销本院（2019）鲁1482民初196号民事裁定；指令本院审理。该裁定本院审查认为部分载明，一审法院应当对双方之间法律关系进行实体上的审查审理并依据审查审理结果做出支持或不支持的结论。 对于租赁协议书中落款时间“2000年元月10日”，周学军称是否为该时间不能确定，但该落款时间是经双方协商确定。张绪荣、娄兰英未在指定期间内申请对该落款实际时间进行鉴定。对于租金为每月200元租赁协议中“2000年元月7号与张德亮、张绪荣所签旧协议书作废”，周学军称2000年1月7日的买卖协议是在张德亮、宿晓英夫妇二人见证下签订，此处注明张德亮仅表明其见证人身份；张绪荣、娄兰英称是指周学军与张德亮、宿晓英所签协议作废，而不是张绪荣与周学军所签协议作废，但并未提交所称的周学军与张德亮、宿晓英所签的协议。周学军2000年1月10日同一天签订两份协议的解释为：对100元租金接受不了；租赁时间无限期感觉不妥；周学君与身份证名字不符。 本院认为，山东省德州市中级人民法院（2019）鲁14民终1308号民事裁定书已明确指出，一审法院应当对双方之间法律关系进行实体上的审查审理。根据原告周学军的起诉、被告张绪荣、娄兰英的答辩，本案的争议焦点是：双方之间就涉案房屋是租赁合同法律关系还是买卖合同法律关系。1、涉案房屋由周学军花费13954元所购，双方于2000年1月7日的协议书中，周学军明确将涉案房屋卖给张绪荣、娄兰英，无论是价款45000元还是协助过户等内容，既符合房屋买卖合同的特征，也符合当时的市场行情，双方对该协议也均予认可，该协议合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，未办理权属证书、是否取得配偶的同意，不影响该协议效力。2、落款为2000年1月10日的两份协议中，张绪荣、娄兰英均不认可；虽然名为租赁协议，但无论月租金100元还是200元，该数额根本不符合当时的市场行情：建筑面积不足60平方米、人均工资仅几百元的县城，不可能有如此高额的月租金；时间“无限期”或“100年”也没有履行意义，从日常生活经验而言，该两份租赁协议不可能是双方真实意思表示。3、在2000年1月7日的协议签订后，张绪荣、娄兰英按照协议支付房款的大部分即35000元后即入住，落款2000年1月10日的两份租赁协议书中，均未约定已付款转为租金；在当时禹城普遍的收入水平下，对已支付的35000元直接转为租金（且月租金畸高），根本不符合一般人的想法。4、入住后，张绪荣、娄兰英曾经修建西屋、将小院封顶，如果真实的意思是租赁，应当取得出租方的许可。从周学军的诉求看，修建西屋、将小院封顶并未取得周学军许可，但本案中周学军并未提交其阻止修建的证据。综合以上因素，虽然落款时间2000年1月10日的协议中注明“2000年元月7日与张绪荣、王辉所签协议书作废”、“2000年元月7号与张德亮、张绪荣所签旧协议书作废”，但因协议的内容并非双方的真实意思表示，不能发生变更2000年1月7日协议的效力，双方之间应为买卖合同法律关系，故原告请求判令解除2000年1月10日签订的租赁协议书、判令两被告限期腾空案涉房屋并恢复原状、判令两被告向原告支付拖欠的租金11800元及按照800元/月标准支付自2019年8月至被告实际腾房之日期间的租金的诉讼请求，不应支持。 进入新世纪特别是近些年来，房地产市场发展迅速，即便是经济并不发达的县城，房价也经历了持续攀高的过程。面对巨大利益的诱惑，已有的交易秩序也受到冲击。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。人民法院审理案件，在以事实为依据，以法律为准绳的基础上，也应当从有利于树立诚实信用风气的角度作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告周学军的诉讼请求。 案件受理费95元，由原告周学军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判长  贺吉方 审判员  张国峰 审判员  朱兴会 二〇一九年十二月二十四日 书记员  肖 翠