广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2822号上诉人（原审被告）：张爱珍。委托诉讼代理人：吴慧鸿，广东君逸律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄胜军。委托诉讼代理人：谭海玲，广东冠方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄少明。委托诉讼代理人：叶英鹏，广东万维律师事务所律师。上诉人张爱珍、黄胜军因与被上诉人黄少明房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2019）粤0811民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张爱珍及其委托诉讼代理人吴慧鸿、上诉人黄胜军及其委托诉讼代理人谭海玲、被上诉人黄少明的委托诉讼代理人叶英鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张爱珍、黄胜军上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回黄少明的诉讼请求；三、判决由黄少明负担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清、证据不足，颠倒了当事人的举证责任，程序违法。一、一审判决第5页第七行中认定事实“1999年6月1日，张向强与张爱珍、黄胜军签订了一份《房地产抵偿协议书》”，但事实的真相却是张爱珍夫妇曾在没有内容的空白纸上签名留给张爱珍的叔叔张向强代办房屋报建手续及代办房地产证需要所用，黄少明据以起诉的《房地产抵偿协议书》很可能是拿签字的空白纸单方打印《房地产抵偿协议书》的内容制作形成的。黄少明对于涉案《房地产抵偿协议书》第二点的两项附条件的巨额数字未能提供证据予以证明，从这一情况可以看出该协议书是其用空白纸张伪造的。协议书上张爱珍的签字及指模虽经鉴定排除可能是黄少明所描摹，但黄胜军并没有确认协议书上“黄胜军”的签名及指模的真实性，一审法院的承办人拒绝进行鉴定，因此，本案没有证据证明“黄胜军”的签字和指模是真实合法的。二、一审判决认定事实“尔后，张爱珍出具了一份《委托书》给黄少明”错误。因为这份所谓的《委托书》并没有日期，也不能证明其形成时间，没有证据证明该委托书形成于《房地产抵偿协议书》之后。另外，该《委托书》的内容并非张爱珍的笔迹，黄少明的代理人叶英鹏在法庭调查时称该笔迹是张向强书写的，同时在该委托书的原件上明显看到张爱珍签名的笔墨颜色与委托书内容书写的笔墨颜色明显不同，张爱珍的签字笔墨颜色是蓝色，委托书的内容书写笔墨颜色是黑色，显然该委托书是两种笔墨，是二次书写形成的。张爱珍是具有中专文化水平的人，完全有能力自行书写委托书的所有内容，又何须张向强代书再签字？若是张爱珍在张向强代书的内容下签字，那就应该是用同一支笔签字，同时张爱珍也会签写日期。该《委托书》明显是黄少明一方在张爱珍留给其叔张向强的签了字待用于办理房地产权证的空白纸上单方制作而成的。黄少明并未说明该《委托书》的形成时间，也未能说明其内容由谁书写，该证据不应当采纳。三、黄胜军在本案一审的三次开庭中虽然有两次未到庭参加，但黄胜军始终没有放弃过自己的诉讼权利。在第一次开庭后就及时行使自己的诉讼权利，向一审申请鉴定《房地产抵偿协议书》中“黄胜军”签名的真实性，但一审法院并未同意。一审法院第三次开庭时，黄胜军委托了特别授权代理人出庭，在法庭调查中也要求黄少明出示证明原件进行核查，黄少明的代理人称材料没带来，一审法院要求庭后让黄少明将《房地产抵偿协议书》拿到法院给黄胜军进行核对，但在一审判决作出前，黄胜军也未能核对该材料的真实性。四、一审判决认定“1999年6月9日，黄少明为张爱珍、黄胜军还清经营酒家的债务后，将余额263240.95元支付给张爱珍”没有事实依据。张爱珍在一审第三次开庭中为了协助一审法院查明《房地产抵偿协议书》中二项条件关键重大事实情况而亲自出庭，以澄清是非、还原事实真相。法庭调查中，张爱珍的代理人向黄少明发问了如下几个重要问题：（1）黄少明帮张爱珍向谁或什么银行借了多少款？什么时候借的？什么时候还的？有否证据？黄少明的代理人无言以对。（2）《房地产抵偿协议书》中所称的413900元债务其中有多少是本金？多少是利息？利息以何利率计算？从何时开始计算至何时止？有否证据可以证明？黄少明的代理人无言以对。（3）《房地产抵偿协议书》中代还清413900元债务后余款281524元已支付给张爱珍，有何证据证明?黄少明的代理人回答：代张爱珍还了猪肉欠款、调料欠款、五金材料欠款、红砖欠款、搭竹棚等欠款后剩余263240.95用现金支付的。张爱珍随即已明确表示否认黄少明代理人无中生有的回答，并明确表示自己从没欠过任何人这些款项，更没有委托过黄少明代为偿还。合建楼房建成后开办的酒家也是双方合营的，并非是张爱珍单方经营。所以酒家若有债务，也是双方的共同债务，不是张爱珍的个人债务。黄少明所称代偿的债务没有证据证明，张爱珍出具263240.95元的收据，收到的是代黄少明垫付购地款、合建楼房的结算款，而非《房地产抵偿协议书中》的余款。黄少明未能提供相关证据，对张爱珍的质询支支吾吾，无言以对，就拿张爱珍与黄少明结算双方互助购买土地和合作建房出具的《收据》来蒙混过关。张爱珍质问黄少明的代理人，黄少明说张爱珍欠了什么猪肉款、五金款、红砖款有什么证据，张爱珍是何时欠的款项，欠何人的款项，黄少明代张爱珍向何人偿还了款项，黄少明及其代理人均无法回答。以上事实有一审庭审笔录及视频监控可以证明。五、一审判决第6页倒数第二行查明“……之后，黄少明一直占有、使用涉案房地产至今……”错误。张爱珍与张向强是亲叔侄关系，张向强生前在90年代身居湛江市国土局长要职，以黄少明、张爱珍的名义受让涉案土地的手续和双方合建楼房申报的手续均是张向强利用职务之便一手操办的，但双方购买土地的全部资金共845750多元均是张爱珍出资的，建房资金大部份也是张爱珍垫付。因为当时黄少明夫妇均是国家干部，工资收入微薄，月薪两人合起也不超过2000余元人民币，而张爱珍夫妇经商收入丰厚，所以在1996年购买土地和合建楼房的过程中，张向强主要出力操作办理手续，张爱珍夫妇则主要出资垫资支付购地款和建房款。此事实有双方购买土地交款845750多元的收据为证，该原件仍在张爱珍手中，张向强代双方办理合建楼房的申请手续及其下属冒领张爱珍国有土地证的事实也可以证明。张爱珍曾十分信赖张向强，所以张爱珍、黄胜军离乡到广州经商后，放任黄少明一家使用合建的楼房。一审法院以“黄少明一直占有、使用涉案房产”为由判决张爱珍、黄胜军的合法财产归属黄少明所有，不合逻辑。六、一审判决第9页中查明“黄少明在庭审中对张爱珍、黄胜军质疑《房地产抵偿协议书》中第二条的413900元加上281524元不等于700000元的辩解：……协议签订后，由于有新增债务需扣减，经双方进一步核算确认黄少明应支付给张爱珍、黄胜军余款为263240.95元……这就是张爱珍、黄胜军收到余款的数额与《房地产抵偿协议书》中约定的余额281542元不同的原因。为了了证明上述事实，黄少明提供一份由郑华轩于2001年7月6日出具的一份内容为：今收到张尉然（黄少明的儿子）同志代张爱珍交来大排档款2988元的《收据》予以证实”，以上所谓的“查明事实”，全是黄少明单方没凭没据的诡辩。黄少明主张的“签订协议后，由于有新增债务需扣减，经双方进一步核算确认黄少明应支付给张爱珍、黄胜军余款为263240.95元之说没有证据。黄少明在起诉状中并没有提及所谓的需要扣减债务的问题，不应认定双方经进一步核算确认黄少明应支付给张爱珍、黄胜军余款为263240.95元。张爱珍不认识郑华轩，更没欠过任何人的“大排档款”，从没委托过张尉然还过任何款项。一审法院不传唤出具收据的证人“郑华轩”到庭接受质询，是错误的。七、张爱珍的代理人在第一次开庭中的陈述与张爰珍第三次开庭亲自到庭的陈述有不一致之处，那是第一次出庭的代理人误解了张爰珍的意思作了失误的陈述，理应以张爱珍本人亲自到庭的表述为准。张爱珍否认收到该《收据》中的263240.95元，本案应由黄少明举证证明其支付263240.95元的资金来源，及说清资金支付的时间、地点及方式。1999年的黄少明夫妇都是国家公职人员，月薪收入不到2000余元，家有老小，何来26万多元的现金。八、一审判决书的12页11行查明“涉案的《房地产抵偿协议书》是黄少明、张爱珍、黄胜军自愿签订的合同，“自愿”的证据是什么？张爱珍反复强调该协议书是黄少明伪造的，黄胜军也一再质疑协议书上的“黄胜军”签名的真实性，张爱珍、黄胜军对《房地产抵偿协议书》的内容不知情，特别是对涉案协议书上的手写金额有异议，此手写的金额与打印的内容不是同一时间形成的，且手书文字上没有张爱珍、黄胜军盖指模确认。九、退一万步来说，即使涉案的《房地产抵偿协议书》有效，但黄少明没有提供证据证明其已经履行完毕，该《房地产抵偿协议书》依法也不成立。张爱珍、黄胜军协助黄少明办理房地产权属过户的条件尚未成就，黄少明的诉请理应予以驳回，一审法院予以支持是错误的。被上诉人黄少明答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。黄少明向一审法院起诉请求：一、确认证号为粤（2017）湛江不动产第0028100号的国有土地使用权及黄少明、张爱珍、黄胜军合建楼房所有权归黄少明所有（该土地及房屋价值约9120000元)；二、判决张爱珍、黄胜军协助黄少明办理证号为粤（2017）湛江不动产第0028100号的国有土地使用权变更登记给黄少明的手续；三、判决由张爱珍、黄胜军负担本案诉讼费用。黄少明于2019年6月10日变更诉讼请求为：一、确认《房地产抵偿协议书》合法有效，确认位于湛江市麻章区麻章镇瑞云路北侧第2号1636.5平方米国有土地使用权及地上建筑物归黄少明所有；二、判决张爱珍、黄胜军协助黄少明办理位于湛江市麻章区麻章镇瑞云路北侧第2号1636.5平方米国有土地使用权变更登记至黄少明名下；三、判决由张爱珍、黄胜军负担本案诉讼费用。一审法院审理查明：一、黄少明的丈夫张向强（2003年6月病故）与张爱珍是叔侄关系，张爱珍与黄胜军是合法夫妻关系。黄少明和张爱珍于1995年10月31日分别向湛江市麻章区国土局购买位于麻章区麻章镇瑞云北路东侧第1号商住用地和第2号商住用地。1996年10月22日，黄少明与张爱珍签订了一份《合建楼房协议书》，约定用黄少明位于湛江市麻章区麻章镇瑞云北路东侧第1号土地[国有土地使用证：麻府国用（99）字第000.0264号]和张爱珍位于湛江市麻章区麻章镇瑞云北路东侧第2号土地[国有土地使用证：麻府国用（99）字第0000263号]合建两层楼房（面积为680㎡)，基建总款各投资50%，产权属双方共有（黄少明、张爱珍各占50%产权)。1998年11月23日黄少明与张爱珍、黄胜军均取得涉案商住用地的《建设用地规划许可证》。二、合建楼房建成后，黄少明与张爱珍、黄胜军合资经营“食得发”酒家。由于经济不景气，双方协商同意酒家停业，1999年4月8日黄少明书面出具委托书，委托其丈夫张向强与张爱珍、黄胜军就有关酒家房地产和相关债权债务等作处理。1999年6月1日，张向强与张爱珍、黄胜军签订了一份《房地产抵偿协议书》，内容为：1、黄少明与张爱珍、黄胜军双方原合资经营的酒家房产（两层共680㎡)及地产（4.98亩）等物业作价1400000元处理，双方无异议。双方各占资产总额的一半，即各得资产人民币700000元；2、张爱珍、黄胜军因另寻发展及为偿还债务，现决定将自己所占物业资产部分（700000元）的房地产转让给黄少明，用以抵偿黄少明帮张爱珍、黄胜军所贷款人民币本息413900元债务，扣除债务部分余下的281524元由黄少明筹集资金一次性付给张爱珍、黄胜军。款付清后，张爱珍、黄胜军原有房、地产所有权归黄少明所有，张爱珍、黄胜军不再拥有产权；3、张爱珍、黄胜军将原有的房、地产权证书交给黄少明，但名字暂不变更，如黄少明需要办理转让、抵押房、地产等手续时，张爱珍、黄胜军要为黄少明提供身份证等便利条件；该协议书的落款处有张向强和张爱珍、黄胜军的签名及按捺指印确认。尔后，张爱珍出具了一份《委托书》给黄少明，内容为：兹因生意关系，无法抽空回去办理土地转让事宜，现把黄少明与张爱珍、黄胜军双方转、受让土地合同书和有关土地资料、身份证复印件等交由其叔张向强代办理土地转让事宜，委托人：张爱珍；该委托书的落款处有张爱珍的签名及按捺指印确认。1999年6月9日，黄少明为张爱珍、黄胜军还清经营酒家的债务后，将余额263240.95元支付给张爱珍。张爱珍也出具了一份《收据》给黄少明，内容为：“收到黄少明交来土地楼房款263240.95元，收款人：张爱珍”，该收据的落款处有张爱珍的签名。之后，黄少明一直占有、使用涉案房地产至今，但没有将原登记在张爱珍名下的土地使用权证过户登记至黄少明名下，亦没有办理涉案房屋的产权登记。三、根据湛江市麻章区建设局出具了一份《关于张爱珍、黄少明住宅楼情况证明》，证明涉案房屋属合法建筑；自2003年开始，黄少明将涉案房屋租赁给他人使用，所得的租金都由黄少明收取。四、2016年12月15日，张爱珍自称因保管不善，将湛麻府国用（1999）字第0000263号《国有土地使用证》遗失，在湛江市国土资源局网站上发布《国有土地使用证遗失声明（张爱珍)》，声明上述《国有土地使用权证》作废。2017年6月，湛江市国土资源局遗失补发粤（2017）湛江市不动产权第0028100号不动产权证给张爱珍，该《不动产权证书》注明：涉案住宅用地坐落于麻章镇瑞云路北侧第2号地。五、黄少明于2019年2月22日向一审法院提出申请，请求一审法院依法委托有资质的鉴定机构对《房地产抵偿协议书》中张爱珍签名上所按指印是否属于张爱珍本人的指印或黄胜军的指印进行鉴定。一审法院于2019年2月25日依法作出（2019）粤0811民初24号《民事裁定书》，裁定：准许黄少明的鉴定申请。广东通济司法鉴定中心于2019年5月13日作出粤通司鉴中心[2019]痕鉴字第85号《痕迹司法鉴定意见书》，鉴定意见为：送检检材落款日期为“一九九九年六月一日”的《房地产抵偿协议书》落款“甲方”处“张爱珍”字迹上的指印是张爱珍的右手食指捺印形成，不是黄胜军捺印形成。张爱珍认为该司法鉴定意见书作出鉴定结论的依据存在错误，故于2019年5月24日向一审法院提出申请，要求对粤通司鉴中心[2019]痕鉴字第85号《痕迹司法鉴定意见书》进行重新鉴定。一审法院于2019年6月3日依法作出（2019）粤0811民初24号之三《民事裁定书》，裁定：不准许张爱珍对粤通司鉴中心[2019]痕鉴字第85号《痕迹司法鉴定意见书》进行重新鉴定的申请。六、张爱珍于2019年2月20日向一审法院提出申请，请求一审法院依法委托有资质的鉴定机构对《房地产抵偿协议书》中“张爱珍”签名的真实性进行鉴定。一审法院于2019年2月25日依法作出（2019）粤0811民初24号之一《民事裁定书》，裁定：准许张爱珍的鉴定申请。广东通济司法鉴定中心于2019年5月10日作出粤通司鉴中心[2019]文鉴字第90号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：送检检材落款日期为“一九九九年六月一日”的《房地产抵偿协议书》落款“甲方”处“张爱珍”字迹是张爱珍所写。张爱珍认为该司法鉴定意见书认定结论的依据明显错误，且鉴定事项与委托事项不相符；故于2019年5月24日向一审法院提出申请，要求对粤通司鉴中心[2019]痕鉴字第90号《司法鉴定意见书》进行重新鉴定。一审法院于2019年6月3日依法作出（2019）粤0811民初24号之四《民事裁定书》，裁定：不准许张爱珍对粤通司鉴中心[2019]文鉴字第90号《司法鉴定意见书》进行重新鉴定的申请。七、黄胜军于2019年5月24日向一审法院提出申请，请求一审法院依法委托有资质的鉴定机构对《房地产抵偿协议书》落款甲方处的“黄胜军”签名的真实性进行鉴定。由于黄胜军的申请超出举证期限提出，故一审法院于2019年6月3日依法作出（2019）粤0811民初24号之二《民事裁定书》，裁定：不准许黄胜军的鉴定申请。八、2019年6月12日，张爱珍向一审法院申请调取有关签领麻府国用（99）字第0000263号[土地使用者为张爱珍]国有土地使用权证登记表。一审法院依法向湛江市麻章区自然资源局调取上述材料;湛江市麻章区自然资源局于2019年6月26日出具了一份《关于调取（麻府国用（99）字第0000263号)有关签领资料的情况说明》，内容为：“经查阅，我局历史存档文件资料中未能找到签领麻府国用（99）字第0000263号证书的签领薄原件，只保存有一份电子版扫描件存放在麻章国土资源所。现向贵院提供该宗地签领薄的扫描件作为参考，该扫描件不作为法律依据”；该电子版扫描件显示：黄少明的麻府国用（99）字第0000264号土地证和张爱珍的麻府国用（99）字第0000263号土地证均由王贰（公民身份号码440803390302291)于1999年8月3日代为签领。经庭审质证，黄少明承认其曾委托王贰代领上述《国有土地使用权证》，该二本《国有土地使用权证》均由黄少明掌管。九、黄少明于2018年11月27日向一审法院提出诉前财产保全申请，一审法院即日作出（2018）粤0811财保29号《民事裁定书》，依法查封张爱珍位于湛江市麻章区麻章镇瑞云北路东侧第2号土地[粤（2017）湛江不动产权第0028100号不动产权证]，查封期限三年。十、关于《房地产抵偿协议书》中第二条约定413900元和281524元相加的数额不等于700000元和黄少明只支付给张爱珍余额263240.95元的疑点问题。黄少明在庭审中的辩解自述:1999年6月1日双方签订的《房地产抵偿协议书》中第二条中413900元和281524元的数额是由黄少明的丈夫张向强填写的。按照上述协议书中约定，张爱珍、黄胜军自愿同意以700000元价格转让涉案房地产给黄少明，条件为黄少明代其偿还贷款本息和经营酒楼所负的债务后，余额由黄少明一次性付清给张爱珍、黄胜军；其中413900元是贷款本息的数额，281524元是黄少明须一次性支付给张爱珍、黄胜军的余额，上述两笔数并不包含张爱珍、黄胜军经营酒楼拖欠的债务（该债务也由黄少明偿还）。故413900元和281524元相加不等于700000元，差额就是张爱珍、黄胜军经营酒楼拖欠债务的数额。协议签订后，由于有新增债务需扣减，经双方进一步核算确认，黄少明应支付给张爱珍、黄胜军佘款为263240.95元，故张爱珍收到上述余款后，于1999年6月9日出具收据给黄少明。这就是张爱珍、黄胜军收到余款的数额与《房地产抵偿协议书》中约定余额281524元不同的原因。为了证明上述事实，黄少明提供一份由郑华轩于2001年7月6日出具的一份《收据》，内容为：“今收到张尉然（黄少明的儿子）同志代张爱珍交来大排档款2988元”，予以证实。十一、针对《房地产抵偿协议书》的真实性，张爱珍在一审庭审上的辩述为，第一次庭审张爱珍的诉讼代理人自述:认为《房地产抵偿协议书》中张爱珍的签字是假冒的，承认张爱珍出具委托书和相关土地资料给黄少明的丈夫张向强，是要求张向强帮其出让涉案房地产;并承认1999年6月9日张爱珍收到黄少明支付263240.95元，但认为该款是黄少明偿还拖欠张爱珍购地款和建房款。第三次庭审张爱珍及其诉讼代理人自述：不承认其与黄少明签订《房地产抵偿协议书》，认为当时因涉案土地尚未办证，其夫妻按黄少明丈夫张向强的要求，在几份空白A4纸的右下方签名并盖上指模，留给张向强作为代办《国有土地使用权证》之用，涉案《房地产抵偿协议书》的内容是虚假的。另外，张爱珍承认1999年6月9日这份《收据》是其亲笔签名，但否认收到黄少明支付263240.95元。以上自述张爱珍没有提供相应证据予以证实。十二、在诉讼期间，张爱珍、黄胜军于2019年6月26日向一审法院提起反诉请求：（1）确认黄少明单方擅自制作主张权利的《房地产抵偿协议书》无效;（2）判决黄少明返还其管理出租与张爱珍、黄胜军共同出资建造位于麻章区麻章镇瑞云北路东侧第2号地的房屋收益712930元。经审查，一审法院认为张爱珍、黄胜军提出的反诉与本诉不属同一法律关系，依法不作合并审理。上述已在庭审笔录予以记录。上述事实，有黄少明、张爱珍、黄胜军提供的证据、《司法鉴定意见书》、问话笔录及庭审笔录予以证实，一审法院予以确认。一审法院审理认为，本案系因房地产买卖合同纠纷引起的诉讼。根据黄少明、张爱珍、黄胜军双方的诉辩及提交相关证据，本案涉及如下争议问题：一、关于涉案《房地产抵偿协议书》是否合法有效的问题。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，本案中，黄少明提供的《房地产抵偿协议书》显示，合同的相对方为张爱珍（甲方）和黄少明(乙方)，协议书上的甲方处有张爱珍签字、指模，黄胜军作为张爱珍的配偶也在甲方处签名和盖指模；黄少明的代理人张向强在乙方处签名和盖指模。根据该协议书第四条约定：此协议，自签订之日起生效。故涉案《房地产抵偿协议书》为依法成立的合同。虽然张爱珍、黄胜军否认有签订涉案《房地产抵偿协议书》的行为，但经广东通济司法鉴定中心出具粤通司鉴中心[2019]文鉴字第90号《司法鉴定意见书》和粤通司鉴中心[2019]痕鉴字第85号《痕迹司法鉴定意见书》证实，《房地产抵偿协议书》落款“甲方”处“张爱珍”字迹是张爱珍所写，落款“甲方”处“张爱珍”字迹上的指印是张爱珍的右手食指捺印形成。另外，黄胜军也没有提供相应证据证明上述协议书上其签名不是其所为。因此，一审法院认定涉案的《房地产抵偿协议书》是黄少明、张爱珍、黄胜军自愿签订的合同，依法对双方当事人具有法律约束力。综上，一审法院认为涉案的《房地产抵偿协议书》是黄少明、张爱珍、黄胜军双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害社会公共利益；依法为有效协议。故黄少明请求确认涉案的《房地产抵偿协议书》合法有效，理据充分，一审法院予以支持。另外，张爱珍、黄胜军虽然对《房地产抵偿协议书》来源提出质疑，但并没有提供足够的相反证据加以推翻。故一审法院对张爱珍、黄胜军该主张不予采信。二、关于涉案《房地产抵偿协议书》黄少明、张爱珍、黄胜军是否已履行，黄少明请求确认位于湛江市麻章区麻章镇瑞云路北侧第2号1636.5平方米国有土地使用权及地上建筑物归黄少明所有以及要求张爱珍、黄胜军将上述产权协助办理变更登记到黄少明的名下应否支持的问题。由于涉案《房地产抵偿协议书》为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。故判断涉案《房地产抵偿协议书》是否已履行，关键在于黄少明、张爱珍、黄胜军有否按协议约定履行各自责任义务。对此，一审法院分析如下：首先，按《房地产抵偿协议书》第2条约定“张爱珍、黄胜军为另寻发展和偿还债务，决定将其享有涉案房地产以700000元价格转让给黄少明，用以抵偿黄少明帮张爱珍、黄胜军所贷款本息413900元，扣除债务部分余下281524元由黄少明一次性付给张爱珍、黄胜军。款付清后，张爱珍、黄胜军原有涉案房地产所有权归黄少明所有，张爱珍、黄胜军不再拥有产权”。故黄少明应履行协议义务为代张爱珍、黄胜军偿还贷款本息413900元、代张爱珍、黄胜军偿还经营酒楼拖欠的债务、余款一次性付给张爱珍、黄胜军，上述三项数据相加应等于700000元。根据黄少明提供1999年6月9日张爱珍、黄胜军出具《收据》和结合正常交易习惯，可以认定张爱珍在确认黄少明代其还清贷款本息和经营酒楼拖欠的债务数额后，才同意收取黄少明支付余款263240.95元。故本案黄少明已履行700000元付款义务；其次，按《房地产抵偿协议书》第3条约定“张爱珍、黄胜军将原有的房、地产权证书交给黄少明，但名字暂不更变，如黄少明需要办理转让、抵押房、地产等手续时，张爱珍、黄胜军要为黄少明提供身份证等便利条件”。本案中根据黄少明提交的证据反映，张爱珍在确认黄少明履行完付款义务后，已将涉案房屋及其身份证复印件、办理土地转让委托书、双方转、受让土地合同书和有关涉案土地资料交给黄少明的丈夫张向强;而且在1999年8月3日黄少明在国土部门领取权属人为张爱珍的麻府国用（99）字第0000263号《国有土地使用权证》都由黄少明掌管至今。故也可认定张爱珍已按《房地产抵偿协议书》的约定履行了自己的责任义务。虽然张爱珍在庭审上否认上述事实，其代理人在第一次庭审自辩张爱珍出具委托书和相关土地资料给黄少明的丈夫张向强，是要求张向强帮其出让涉案房地产;在第三次庭审自辩张爱珍将上述资料交给黄少明的丈夫张向强，是要求张向强帮其办理《国有土地使用权证》；但没有提供足够的相应证据加以证明，而且对该问题张爱珍、黄胜军二次庭审自辩各异，违反民法规定的诚实信用原则。故一审法院对张爱珍、黄胜军的该项抗辩不予采信。综合以上情况考虑，一审法院认定黄少明、张爱珍、黄胜军已对涉案《房地产抵偿协议书》实际履行。依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，由于涉案《房地产抵偿协议书》为有效合同，黄少明已按协议的约定支付了购买房地产的对价，张爱珍、黄胜军也按协议的约定将涉案房地产及有关的证书资料交付黄少明。根据黄少明提供的三份《房屋租赁合同书》证明，黄少明已实际对涉案房地产合法占有；虽然黄少明通过受让方式的民事行为享有涉案房地产的所有权，但我国对不动产实行统一登记制度，不动产未经登记，不发生效力。由于涉案住宅用地至今还登记在张爱珍名下。故对黄少明请求确认位于湛江市麻章区麻章镇瑞云路北侧第2号1636.5㎡国有土地使用权及地上建筑物属其所有，有悖物权法的相关规定。因此，一审法院对该请求依法不作确认。而黄少明请求张爱珍、黄胜军协助办理位于湛江市麻章区麻章镇瑞云路北侧第2号1636.5㎡国有土地使用权变更登记至黄少明的名下合情合理，依法有据，一审法院予以支持。另外，由于涉案标的为700000元，本案应以700000元为基数收取案件受理费。综上所述，对黄少明合理的诉求，一审法院予以支持；对黄少明不合理的诉求，依法应予驳回。张爱珍、黄胜军的抗辩意见不合理，且证据不充分，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认黄少明与张爱珍、黄胜军签订的《房地产抵偿协议书》为有效合同。二、张爱珍、黄胜军应于判决发生法律效力之日起十日内协助黄少明办理位于湛江市麻章区麻章镇瑞云路北侧第2号(面积为1636.5㎡)国有建设用地使用权变更登记至黄少明的名下。三、驳回黄少明的其他诉讼请求。一审案件受理费10800元，诉前财产保全费5000元，均由张爱珍、黄胜军共同负担。本案二审中，本院依法组织各方当事人进行了举证、质证张爱珍、黄胜军向本院提供了以下证据：一、《土地登记申请书》《地籍调查土地登记审批表》《土地使用权出让认购合同书》《土地使用权出让合同》，该组证据拟证明涉案土地于1999年6月30日申请办证，1999年7月27日经审批办证，故张爱珍、黄胜军根本不可能在1999年6月1日将涉案土地的国有土地使用权证交给黄少明，该组证据的文书均由张向强书写，由此也可证明张爱珍曾委托张向强办理国有土地使用权证的事实。二、收据四张，拟证明张爱珍持有购地款845870元收据的原件，涉案土地的购地款全部由张爱珍支付，其中黄少明应支付的40多万元购地款也是由张爱珍垫付，黄少明至今未归还购地款给张爱珍。三、收据两张，拟证明张爱珍交纳50万元购地款，而张向强私自添注“黄聘贰拾万正”字样，黄少明至今未将该20万元购地款支付给张爱珍。黄少明质证认为：张爱珍、黄胜军提供的上述证据不能证明其主张的事实。本院经审查后认证认为：张爱珍、黄胜军提供上述证据均属逾期举证，且证据内容对本案基本事实的认定无重要影响，故本院均不予采纳。张爱珍、黄胜军书面申请本院传唤黄少明本人到庭质证，经本院通知，黄少明表示其由于身体状况不能出庭，为进一步查明本案事实，本院遂于2019年11月20日下午对黄少明进行了单方询问，并制作了《询问笔录》。张爱珍、黄胜军对上述《询问笔录》质证认为：黄少明的陈述与客观事实不符，前后矛盾，不能自圆其说。张爱珍、黄胜军于2019年12月12日向本院提交《鉴定申请书》，申请对涉案《房地产抵债协议书》中“413900元”、“281524元”两处金额内容是否张向强本人所书写进行笔迹鉴定，并提供了张向强书写的购买土地相关情况字条（标注“单1”）作为对比样本。黄少明质证认为：张爱珍、黄胜军提供的张向强书写的购买土地相关情况字条内容属实，该证据能够证明张爱珍、黄胜军关于张爱珍支付购地款的陈述是虚假的。本院经审查后认为：张爱珍、黄胜军申请鉴定的上述内容并非本案要件事实，涉案《房地产抵债协议书》中“413900元”、“281524元”两笔金额部分是否张向强本人所书写，对本案的处理无重要影响，故本院对张爱珍、黄胜军的鉴定申请不予准许。黄少明在本案二审中未向本院提供证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：本案二审庭审中，黄胜军明确表示对涉案《房地产抵偿协议书》系其签名无异议，但认为其是在空白A4纸上签名、用于委托张向强领取房地产权证书，《房地产抵偿协议书》的内容是黄少明事后添加的。又查明，张爱珍、黄胜军向本院提供的张向强书写的购买土地相关情况字条内容为：购买土地单据4张，款845750元。其中：张向强付出545750元。张爱珍付出300000元。但经办人是张向强，95年10月31日付土地款50万元，其中：张爱珍30万元，张向强20万元，但单名放张爱珍非黄聘，注明黄聘20万元。另97年4月30日这张单10万元，是黄少明付款。故署黄少明的名。还有245750元是因当时拿不出款，故请李那连老板代付，后由黄少明在97年、98年两年还清给李那连，但是单122875元放黄少明名字。122875元放张爱珍名字。为什么？因为当时两人若不付足款不能办理土地合同，后张爱珍讲明：土地款由张爱珍交30万，余下的由黄少明付，基建款张爱珍付，基建结束后才兑现出款。再查明：张爱珍、黄胜军陈述称对上述张向强书写的购买土地相关情况字条中提及的土地款付款情况不予认可，认为根据张爱珍所持有的单据，土地款全部是由张爱珍支付，张爱珍、黄胜军还陈述称涉案楼房的基建款约为63万元左右，张爱珍支付了约53万元，黄胜军支付了约10万元，涉案263240.95元收据即上述字条中提及的“基建结束后才兑现出款”的结果。本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对张爱珍、黄胜军上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据张爱珍、黄胜军上诉请求的事实理由以及黄少明的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：一、关于张爱珍、黄胜军与黄少明是否存在房屋买卖合同关系的问题。黄少明主张其与张爱珍、黄胜军之间存在房屋买卖合同关系，对此，黄少明提供了涉案《房地产抵偿协议书》予以证明。涉案《房地产抵偿协议书》形式上无明显瑕疵，张爱珍、黄胜军均予以签名确认，故应认为黄少明已初步完成证明其与张爱珍、黄胜军之间存在房屋买卖合同关系事实的举证证明责任。虽然《房地产抵偿协议书》中两处金额的内容为手写，且本案双方当事人对该手写内容为谁所书写各执一词，但合同内容的书写方式并不当然影响合同的效力，根据逻辑、日常生活经验法则及一般的交易习惯，签名是在对合同内容审阅之后才进行的，张爱珍、黄胜军作为完全民事行为能力人，其在涉案《房地产抵偿协议书》上签名，即视为其对该合同内容的确认。张爱珍、黄胜军主张其系在空白A4纸上签名，《房地产抵偿协议书》内容是黄少明事后添加，但并未提供足够证据予以证明，张爱珍、黄胜军未能举证推翻《房地产抵偿协议书》，应承担不利后果。故此，一审法院认为张爱珍、黄胜军与黄少明之间存在房屋买卖合同关系并无不当，本院予以确认。张爱珍、黄胜军关于其与黄少明之间不存在房屋买卖合同关系的主张无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于张爱珍、黄胜军应否协助黄少明办理涉案土地使用权变更登记的问题。黄少明请求张爱珍、黄胜军履行《房地产抵偿协议书》，协助黄少明办理涉案土地使用权变更登记，应举证证明黄少明已履行对待给付义务，本院对此分析如下：1.涉案合同约定房地产折价700000元，先抵偿413900元债务，该合同内容属债权债务结算说明，结合目前无证据证明张爱珍、黄胜军负有该部分债务的客观情况，应认为该合同内容是双方对结算事实的确认。张爱珍、黄胜军虽然否认存在贷款、抵债的事实，但并未提供足够证据对《房地产抵偿协议书》记载的内容予以推翻；2.涉案合同约定扣除债务部分余下281524元由黄少明筹集资金一次性付给张爱珍、黄胜军，该内容系黄少明应先履行的给付义务。对此，黄少明提供了张爱珍出具的金额为263240.95元的《收据》，并对差额部分作出了合理解释。张爱珍、黄胜军抗辩主张上述《收据》是黄少明支付结算的建房款，但张爱珍、黄胜军陈述称由其全额支付购地款85万余元并出资建房款约63万元，若黄少明仅支付263240.95元不符合常理和逻辑，且与张爱珍、黄胜军在本案中提供的张向强书写的购买土地相关情况字条内容亦不相符。3.虽然涉案合同约定张爱珍、黄胜军应将房地产权证书交给黄少明，而涉案合同签订时房地产权证书尚未领取，但涉案房地产权证书后由黄少明领取并持有的事实与涉案合同约定履行的后果并无矛盾。张爱珍、黄胜军陈述称其委托张向强代领房地产权证书，即张爱珍、黄胜军明知房地产权证书由张向强、黄少明持有，但张爱珍、黄胜军却未请求张向强、黄少明返还房地产权证书，而是径行在2016年以报失的方式另行办理《不动产权证书》，该行为有违常理。故此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”以及第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”的规定，一审法院认为黄少明已经履行合同约定的对待给付义务，故其有权请求张爱珍、黄胜军协助办理涉案土地使用权变更登记，并无不当。张爱珍、黄胜军关于黄少明未履行合同义务的主张无事实法律依据，本院不予支持。综上所述，张爱珍、黄胜军的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由张爱珍、黄胜军负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  陈小红审 判 员  郑玉莲二〇一九年十二月三十一日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。