海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1639号上诉人（原审被告）：李陈国，男，汉族，1959年9月4日出生，公民身份号码×××，户籍住址海南省三亚市。被上诉人（原审原告）：黄淑琴，女，汉族，1983年4月3日出生，公民身份号码×××，户籍住址福建省莆田市。委托诉讼代理人：酒锐，海南新概念律师事务所专职律师。第三人（原审第三人）：三亚广播电视台，住所地海南省三亚市解放路1085号。法定代表人：华斌，该台副台长。上诉人李陈国因与被上诉人黄淑琴及第三人三亚广播电视台（以下简称：三亚电视台）房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李陈国上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2048号民事判决；2.判决其与黄淑琴签订的《房屋购销协议书》违法无效；3.驳回黄淑琴作为一审原告的所有诉求；4.一审和二审诉讼费由黄淑琴承担。事实和理由：涉案房屋是旧房拆建后的经济适用房，并非职工集资建房，黄淑琴并非本市户籍人员，购买行为损害公共利益，一审法院适用法律错误。黄淑琴辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。三亚电视台未作陈述，未提交书面意见，亦未提交证据。黄淑琴向一审法院提出诉讼请求：1.确认黄淑琴、李陈国于2009年5月23日签订的《房屋购销协议书》合法有效；2.三亚市教育巷三亚广播电视台宿舍楼204房屋的征收补偿权益归黄淑琴所有；3.案件受理费由李陈国承担。一审法院认定事实：2009年5月23日，黄淑琴与李陈国签订《房屋购销协议书》，约定李陈国将三亚市河东路教育巷三亚广播电视台宿舍第二栋集资楼204房作价420,000元出卖给黄淑琴。黄淑琴以现金支付全部房款，李陈国于2009年9月4日出具收据确认收到房款420,000元，黄淑琴取得房屋后装修居住至今，三亚电视台未提出异议。上述房屋系三亚电视台在2008年对原有职工住宅楼改建的单位集资房，权利人登记为三亚广播电视台，土地性质为划拨地，产权证号为三土房（2012）字第XXXX号。李陈国系三亚电视台员工，享有购买上述房屋的购房指标。2011年5月13日，李陈国与三亚电视台签订《三亚市经济适用住房买卖合同》，约定上述房屋合同价款为240,029元，付清全部房款后产权全部归李陈国所有，从《土地房屋权证》确权之日起满五年后，可依法进入三亚市房地产交易市场，按规定交纳有关税费后的收入归李陈国所有。房屋上市交易时，李陈国应按房屋所属地段届时普通商品房与经济适用住房价格之差的一定比例向政府交缴收益。2017年9月1日，三亚市吉阳区人民政府作出吉阳府〔2017〕256号《三亚市吉阳区教育巷片区棚户区改造项目房屋征收决定》，决定对包括涉案房屋在内的教育巷片区棚户区改造项目规划红线范围内国有土地上的所有房屋进行征收，三亚市房地产价格评估专家委员会于2018年5月22日作出三评委审字[2018]05-03号《评估专家评审意见书》，认定完全产权下房地产价格为23,277元/㎡；扣除划拨地的土地出让金后，划拨土地下房地产价格为：21,522元/㎡。因涉案房屋产权归属存在争议，三亚市吉阳区人民政府尚未就涉案房屋签订拆迁安置补偿协议。一审法院认为，黄淑琴与李陈国于2009年5月23日签订的《房屋购销协议书》为有效合同，双方应当按照约定履行各自权利义务，黄淑琴取得对涉案房屋依法占有、使用、收益和要求李陈国协助办理不动产登记的权益。因房屋即将被拆迁，债权即将出现正当的变更，体现为与拆迁补偿相关的权益，李陈国应当协助黄淑琴办理征收补偿的相关手续。李陈国主张参引的法律条文均与合同效力无关或者不是评价本案合同效力的准则，对其辩称《房屋购销协议书》违反与三亚电视台签订《三亚市经济适用住房买卖合同》对房屋转让约定而无效的意见不予采纳。判决：一、黄淑琴和李陈国于2009年5月23日签订的《房屋购销协议书》合法有效；二、位于三亚市××路的三亚广播电视台宿舍第二栋集资楼204号房被拆迁时，李陈国应当协助黄淑琴办理征收补偿手续。扣除土地出让金、有关税费和应向政府交缴的收益之后，其余的补偿权益全部属于黄淑琴所有。案件受理费7600元由李陈国负担。本院二审期间，当事人未提供新证据。除李陈国对涉案房屋系集资建房性质不予确认外，双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为合同效力。围绕焦点问题，分析评判如下：一、合同效力涉案房屋在国有划拨土地上建设，登记权利人为三亚电视台，黄淑琴或李陈国主张的权力来源均以三亚电视台对涉案房屋不动产登记为基础，该房屋现状为合法登记的不动产。李陈国转让因《三亚市经济适用住房买卖合同》取得的房屋权利，并不属于法律法规禁止范围，不存在确定《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的诸如损害国家、集体或者第三人利益或损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定的情形。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，李陈国与黄淑琴签订《房屋购销协议书》的效力并不因李陈国未取得涉案房屋不动产登记证书而被否定，《三亚市经济适用住房买卖合同》对三亚电视台与李陈国权利义务所作设立并不能约束黄淑琴。李陈国上诉主张该房屋以“集资建房”形式建设，其将该房屋转让给黄淑琴损害公共利益或存在违反法律规定情形而无效的理由没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。二、黄淑琴起诉的种类辨析三亚市吉阳区人民政府作出的吉阳府〔2017〕256号《三亚市吉阳区教育巷片区棚户区改造项目房屋征收决定》，已对决定对包括涉案房屋在内的教育巷片区棚户区改造项目规划红线范围内国有土地上的所有房屋已进行征收，相应的征收权益应由黄淑琴享有。黄淑琴就本案提出诉讼请求确认其与李陈国之间既有状态的权利义务关系，并未诉求李陈国为或不为特定行为，一审判决第二项对涉案房屋未来性状改变的权利义务所作价值判断，缺乏可判断对象。同时，一审判决第二项为李陈国设定为特定行为义务，缺乏当事人提出诉求的前提，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”的规定，也剥夺了对方当事人的抗辩权利。由此，对一审判决第二项应依法予以撤销，针对黄淑琴诉求作出对应裁判。综上所述，李陈国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，依法应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第二项规定，判决如下：一、维持三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2048号民事判决第一项及案件受理费负担；二、撤销三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初2048号民事判决第二项。三、位于三亚市××区第二栋集资楼204号房屋的征收补偿权益归黄淑琴。二审案件受理费7600元，由李陈国负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁 朝审 判 员 李 祎审 判 员 陈太洪 二○一九年十二月十六日法官助理 林 飞书 记 员 高淑敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。