北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10696号上诉人（原审原告）：北京奥海康体俱乐部有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路31号。法定代表人：刘秀华，总经理。委托诉讼代理人：程斐，北京市明诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何滨，北京市明诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：易阁东方（北京）科技发展有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：罗仕见，董事长。委托诉讼代理人：杨林峰，北京维京律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤季飞，男，易阁东方（北京）科技发展有限公司职员。上诉人北京奥海康体俱乐部有限公司（以下简称奥海康体公司）因与被上诉人易阁东方（北京）科技发展有限公司（以下简称易阁东方公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初29109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。奥海康体公司上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持奥海康体公司一审全部诉讼请求，易阁东方公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.《房屋租赁协议》中约定的租赁期限已于2019年1月31日到期，双方未签署延期租赁协议，亦未签署新的租赁合同。2.《合作协议书》含有第十三条内容的版本是双方真实的意思表示，租赁期应当于2019年1月31日到期，一审法院不认可含有第十三条内容的《合作协议书》为最后版本不合常理，存在错误。3.一审判决认为《合作协议书》主要约定的是租期延续的内容，按照奥海康体公司所主张，租期冲突的应以之前的租赁合同为准，双方没有必要再签订《合作协议书》，该处推论存在错误。4.《合作协议书》不是《房屋租赁合同》的补充协议，而是双方就涉案房屋进行长期合作达成的框架性协议。易阁东方公司辩称：1.《合作协议书》的根本目的就是租期的延续，奥海康体公司并没有证据证明其主张。2.一审法院举证责任分配适当。双方约定的老租期期限是2年4个月，单位对涉案场地进行改造，投入资金巨大，因此双方才达成合意签署《合作协议书》，《合作协议书》的背景有明确的约定，其中《合作协议书》一共有12条，两条明确约定延长租期。3.《房屋租赁协议》自2019年1月31日至2024年1月31日止的期间为5年，此期间的租赁还没有落实确定。4.奥海康体公司有第十三条的《合作协议书》版本不合常理。5.奥海康体公司提交的合作协议书的两个版本是一份证据，只是表现形式不同，即使是两份证据也应当由法官根据逻辑推理和日常经验结合其他证据证实其证明力。6.没有第十三条的《合作协议书》是双方自愿签署的对租期延长达成的合意，在没有相反的充分的证据的情况下，该《合作协议书》对双方具有约束力，双方应依约履行。7.《房屋租赁协议》第六条对续租有明确约定，即“如无不可抗力因素，乙方有权续租”。8.从短信内容可以看出，双方谈到了租金和续租的问题，即2019年2月1日至2019年9月22日房租价格。奥海康体公司向一审法院起诉请求：1.确认奥海康体公司和易阁东方公司之间的房屋租赁合同于2019年1月31日终止；2.易阁东方公司支付奥海康体公司自2019年2月1日至2019年9月30日的房屋占用费2575112.32元及利息（共8个月，房屋占用费按321889.04元每月计算，利息按年利率6%每年计算）。一审法院认定事实：2016年9月22日，奥海康体公司（甲方、出租方）与易阁东方公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将位于北京市海淀区北三环西路31号房屋租赁给乙方用于办公及商业，房屋面积1700平方米，首年租金186万元，自第二年起在上一年租金的基础上每年递增5%。该合同第二条第一款约定“鉴于甲方与房屋所有者之间的租赁协议目前是五年一签，协议期满时，在甲方认真履行各项条款规定的条件下，房屋所有者继续出租该房屋，在同等条件下，甲方有优先续租权，目前甲方与房屋所有者之间正执行五年租赁协议期限到2019年1月31日止，故本次甲方与乙方该房屋租赁期也自2016年9月22日起至2019年1月31日止”；第六条续租约定“1.协议期满时，在乙方认真履行协议各项条款规定的条件下，如无不可抗力因素影响，乙方有权续租。2.乙方如需续租，应在租期届满前两个月向甲方书面提出，由甲、乙双方在本协议各项条款的基础上签订新的租赁协议，否则协议期满，甲方有权将乙方所租房屋另租给第三方”。同日，双方签订《补充协议》，约定乙方增加租赁面积，增加的租赁面积的年租金为20万元，自第二年起在上一年的基础上每年递增5%，押金5万元。2016年12月29日，奥海康体公司（甲方）与易阁东方公司（乙方）签订《合作协议书》，约定双方合作对涉案房屋一层大部分、二层和三层全部进行装修改造，所有装修改造投资均由乙方负责，该协议第三条约定“鉴于甲方与该房屋所有者之间订立的有除非不可抗力因素外，甲方有与该房屋所有者之间续租该房屋的权利。因此，甲乙双方约定，在甲方与该房屋所有者继续订立租赁该房屋的前提下，如无不可抗力因素影响，甲乙双方自然按照本合作协议条款延续该房屋的合作，首次合作期自2016年9月22日起至2024年1月31日止，乙方到期后如不续租，则需在租赁期满2个月之前书面通知甲方，租赁期满，甲方收回租赁房屋，乙方应如期交还”。奥海康体公司所持有的《合作协议书》有两份，条款内容一致，均有十三条，其中一份协议书的第十三条为手写字体“补充约定：本协议若与甲乙双方2016年9月22日订立的有关该房屋租赁协议不一致的地方，以2016年9月22日的协议为准”，另一份协议书中将该补充约定直接改为机打的第十三条。易阁东方公司所持有的《合作协议书》只有前十二条，无补充条款。双方各自所持有的《合作协议书》均由双方签字盖章确认。就该《合作协议书》的性质及目的，易阁东方公司称因其要投入大量资金改造，原租期较短，虽有预约合意但是其不放心，且易阁东方公司要将房屋转租给下家，下家要求长期租赁，但房屋是奥海康体公司从上一家租过来的，租期亦不确定，不能直接签补充协议延长租期，故双方签订了合作协议书；奥海康体公司称因易阁东方公司要将房屋转租，易阁东方公司说变个名称便于备案出租，故双方以合作协议的形式签署。双方均认可该协议书实际是约定的双方的租赁关系。就双方各自所持《合作协议书》不一致的问题，奥海康体公司称双方先签订了没有补充条款的协议书，即易阁东方公司手中那份协议，之后因发现该协议书中约定的期限截至2024年1月31日，但是双方之前签订的《房屋租赁协议》约定的期限截至2019年1月31日，因奥海康体公司不确定是否能和上一家续租，需要确定和上一家续租后双方才能谈下一步，故双方重新签订协议书，新增手写了第十三条补充条款，写完双方签字盖章后觉得不放心，故奥海康体公司要求易阁东方公司重新打印了一份协议书，将手写的补充条款直接打印为第十三条双方再签字盖章，当时未收回易阁东方公司手中那份协议书。易阁东方公司称双方先草签了奥海康体公司手中的协议书，后来将协议书给下一家租客看的时候租客不同意，故将协议书作废双方另签了易阁东方公司手中那份协议书，取消了补充条款，当时未收回奥海康体公司手中的协议书。2018年9月19日，易阁东方公司向奥海康体公司法人发短信“凌叔、刘姨，按照昨天我们的商谈结果，我先将2018年9月23日到2019年1月31日的房租交给你们，2019年2月1日到9月22日的房租等合同续签后再补上。总合同金额是206万元，今年是第三年，按照每年递增5%的比例，年房租应为227.115万元，2018年9月23日到2019年1月31日共计131天，需要缴纳房租81.5125万元，请凌叔和刘姨予以确认，罗某，2018年9月19日”；奥海康体公司回复“确认”。2018年12月26日，奥海康体公司与涉案房屋产权单位北京照明器材公司二食企业管理中心签订《房屋租赁合同》，约定就涉案房屋租赁期限自2019年2月1日至2024年1月31日。2019年1月14日，奥海康体公司与易阁东方公司协商欲上涨房租，易阁东方公司不同意，双方协商未果。2019年1月22日，易阁东方公司向奥海康体公司发关于续租房屋的函，主要内容为因奥海康体公司与房屋所有者之间已经订立了新的5年租赁合同，故希望奥海康体公司按照2016年9月22日双方签订的《房屋租赁协议》第六条续租条款的约定，签订新的租赁协议，该公司在函件中另表述其早在2018年9月18日通过手机短信的方式向奥海康体公司提出续约申请并得到确认，故要求奥海康体公司在2019年1月31日之前续签新的协议。2019年1月24日，奥海康体公司向易阁东方公司发函，主要内容为奥海康体公司于2019年1月23日收到了易阁东方公司的发函，在该函中易阁东方公司希望奥海康体公司按照2016年9月22日订立的《租赁协议》第六条续租条款的约定，签订新的租赁协议，就该函，奥海康体公司认为双方需要严格执行《租赁协议》中约定的“乙方如需续租，应在租期届满前两个月向甲方书面提出，由甲乙双方在本协议各项条款的基础上签订新的租赁协议”，故奥海康体公司要求易阁东方公司在2019年1月31日之前尽快协商合作事宜。2019年1月30日，易阁东方公司向奥海康体公司账户转房租，后被退回。同日，易阁东方公司向奥海康体公司发微信称“有关房租已打入贵公司指定账号”、“如果贵司不愿意再继续合作，请尽快函告我公司”，奥海康体公司答复“老罗：你好，老尤刚从我这里走，他送来的材料我没有收，理由说得很清楚，新的租房合同没有签不能收你房租金。”易阁东方公司答复“凌叔，如果不续租或者不能再合作，那就请正式函告我司，我们也好处理后续事情。目前既然还在协商，我方就有按照现协议履行的义务。”同日，奥海康体公司再次向易阁东方公司发函，主要内容为要求易阁东方公司尽快协商合作事宜，并签订新的房屋租赁协议，另要求易阁东方公司告知银行账号，便于退回租金。2019年2月22日，奥海康体公司再次向易阁东方公司发函，主要内容为双方签订的《租赁协议》期满后，因易阁东方公司未与奥海康体公司签订新的租赁协议，故要求易阁东方公司腾退房屋并赔偿损失。现涉案房屋由易阁东方公司转租给北京海淀中京工程设计软件技术有限公司使用，易阁东方公司称双方租赁期限已延续至2024年1月31日。奥海康体公司提交工商银行业务回单、北京银行客户回单，欲证明易阁东方公司转租给下一家的月租金金额为321889.04元，奥海康体公司要求易阁东方公司按照该标准支付2019年2月1日至2019年9月30日的房屋使用费。一审法院认为，虽然奥海康体公司与易阁东方公司于2016年9月22日签订《房屋租赁协议》，约定租期截至2019年1月31日，但双方又于2016年12月29日签署《合作协议书》，约定在奥海康体公司与该房屋所有者继续订立租赁该房屋的前提下，如无不可抗力因素影响，双方自然按照本合作协议条款延续该房屋的合作，合作期自2016年9月22日起至2024年1月31日止。首先，上述两份协议均系双方自愿签署，未违反国家效力性、强制性法律规定，依法具有法律效力，双方均应依约履行。其次，双方均认可《合作协议书》虽然名为合作，但实际上是对双方租赁关系的约定，现奥海康体公司已与该房屋产权人续签租赁协议，将其从产权人处承租的房屋租期延续至2024年1月31日，故双方在协议书中约定的条件已成就，双方租赁关系按照协议书的约定，延续到2024年1月31日。再次，奥海康体公司主张的按其所持有的《合作协议书》中第十三条的约定，本协议若与双方2016年9月22日订立的有关该房屋租赁协议不一致的地方，以2016年9月22日的协议为准，故《合作协议书》中约定的合作期限到2024年，与2016年9月22日订立的租赁合同中约定的租赁期截至2019年存在冲突，租期应当截至2019年1月31日，但易阁东方公司所持有的《合作协议书》没有第十三条约定，奥海康体公司主张其所持的协议书为最后签订的版本，其应提交相应的证据予以证明，现该公司并未提交相应证据；且该《合作协议书》中主要约定的是租期的延续，若按照奥海康体公司所主张，租期冲突的以之前的租赁合同为准，那么双方就没有必要再签订《合作协议书》，奥海康体公司该项说辞不符合常理。结合上述情况，奥海康体公司现起诉要求确认其与易阁东方公司的租赁合同于2019年1月31日终止并要求支付房屋占用费，没有事实与法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回北京奥海康体俱乐部有限公司的全部诉讼请求。本院经审理查明，2016年12月29日奥海康体公司与易阁东方公司共签订了3个版本的《合作协议书》。一个是共有12条的《合作协议书》；一个是在第十二条后面有手写补充约定的《合作协议书》，前12条内容与共有12条的《合作协议书》内容一致，在第十二条后面空白处手写“补充约定：本协议若与甲乙双方2016年9月22日订立的有关该房屋租赁协议不一致的地方，以2016年9月22日的协议为准”，易阁东方公司法定代表人罗某在手写文字的后面签字；还有一个是共有13条的《合作协议书》，前12条内容与共有12条的《合作协议书》内容一致，第十三条内容与在第十二条后面有手写补充约定的《合作协议书》中的手写内容一致。3个版本均有奥海康体公司和易阁东方公司的签字、盖章，3个版本打印部分的文稿均由易阁东方公司的法定代表人罗某起草并打印。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。奥海康体公司与易阁东方公司于2016年9月22日签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实，当事人无须举证，当事人有相反证据足以反驳的除外。既然2016年12月29日奥海康体公司与易阁东方公司签订《合作协议书》的文稿系由易阁东方公司法定代表人罗某起草并打印，手写的补充约定也是由罗某书写，根据先有原文件后有补充约定的日常生活经验法则，能够推定必然是先有一个共有12条的《合作协议书》，然后罗某才能在共有12条的《合作协议书》上的第十二条后面用手书写补充约定，因此本院认定共有12条的《合作协议书》先于在第十二条后面有手写补充约定的《合作协议书》。根据先有手写稿，后有打印稿的日常生活经验法则，能够推定出在第十二条后面有手写补充约定的《合作协议书》先于共有13条的《合作协议书》。综合上述分析，且易阁东方公司未提出相反证据予以反驳，本院认定在3个版本的《合作协议书》中，共有13条的《合作协议书》是最终文本。易阁东方公司有关先有共有13条的《合作协议书》，后删去第十三条，才有共有12条的《合作协议书》的主张，无法解释为什么还有一个在第十二条后面有手写补充约定的《合作协议书》，故本院对易阁东方公司的主张不予采信。一审法院对此认定错误，并据此做出判决不当，本院予以纠正。根据作为最终文本的共有13条的《合作协议书》第十三条有关本协议如与2016年9月22日《房屋租赁协议》不一致的地方以《房屋租赁协议》为准的约定，可以推知奥海康体公司与易阁东方公司并没有让《合作协议书》约束双方权利义务关系的本意，故本院对奥海康体公司所持《合作协议书》是为了给易阁东方公司转租房屋提供方便而签的主张予以采信。事实上，在2019年1月14日易阁东方公司与奥海康体公司就签订新的租赁协议协商未果的情况下，易阁东方公司发函要求签订新的租赁协议依据的依然是2016年9月22日签订的《房屋租赁协议》第六条，发微信提出“如果不能续租或不能继续合作，请正式函告我司”，均没有主张因《合作协议书》第三条约定的条件成就而双方的租赁关系已经延续到2014年1月31日。这进一步表明，易阁东方公司亦认为《合作协议书》并不约束双方权利义务关系。债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。奥海康体公司与易阁东方公司于2016年9月22日签订的《房屋租赁协议》约定于2019年1月31日终止，至2019年1月31日，双方基于该协议的债务均已履行完毕，协议终止。奥海康体公司起诉要求确认《房屋租赁协议》于2019年1月31日终止有事实和法律依据，本院予以支持。易阁东方公司虽然于2019年1月22日向奥海康体公司发函要求签订新的租赁协议，奥海康体公司亦于2019年1月24日回函要求尽快协商合作事宜，但双方至今未能签订新的租赁协议，故2019年2月1日起，易阁东方公司与奥海康体公司之间不再有租赁合同关系，奥海康体公司起诉要求易阁东方公司支付自2019年2月1日起至2019年9月30日的房屋占用使用费，应予以支持。占用使用费的标准，应当参照《房屋租赁协议》第三年的租金标准。奥海康体公司要求按照易阁东方公司转租的租金标准支付，依据不足，本院不予支持。易阁东方公司未能与奥海康体公司签订新的租赁协议的情况下，奥海康体公司拒收易阁东方公司支付的租金，故对奥海康体公司起诉要求易阁东方公司支付占用使用费利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，奥海康体公司的上诉请求部分成立，对于成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初29109号民事判决；二、确认北京奥海康体俱乐部有限公司与易阁东方（北京）科技发展有限公司签订的《房屋租赁协议》于2019年1月31日终止；三、易阁东方（北京）科技发展有限公司于本判决生效后七日内支付北京奥海康体俱乐部有限公司房屋占有使用费1514100元；四、驳回北京奥海康体俱乐部有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由北京奥海康体俱乐部有限公司负担2060元（已交纳）；由易阁东方（北京）科技发展有限公司负担2940元（于本判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费27401元，由北京奥海康体俱乐部有限公司负担11290元（已交纳）；由易阁东方（北京）科技发展有限公司负担16111元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费27401元，由北京奥海康体俱乐部有限公司负担11290元（已交纳）；由易阁东方（北京）科技发展有限公司负担16111元（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 辛 荣审 判 员 范 磊二〇一九年十二月二十五日法官助理 张宏宇法官助理 张 超书 记 员 赵梦芸