宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初5437号原告：泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司，统一社会信用代码91640122694317431U。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：马某1，宁夏回族自治区固原市人，大专文化，现住宁夏回族自治区贺兰县，特别授权代理。被告：马某2，宁夏回族自治区贺兰县人，自由职业，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司与被告马某2物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序于2019年9月17日公开开庭进行了审理。原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司的委托诉讼代理人马某1、被告马某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付物业服务费5047元，违约金1514元，共计6561元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2011年8月1日入住××园，房屋面积107.85㎡，原告从小区建设交房起一直为本小区提供物业服务，并积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2016年1月1日起至2019年3月31日拖欠5047元物业费未交纳，原告多次以电话、上门、书面等方式进行催促被告仍拒绝缴纳物业服务费。现原告向法院提起诉讼，请求法院查清事实，依法判决。被告马某2辩称，欠缴物业费属实。欠费理由：涉案房屋出现掉皮长毛现象，被告马某2曾多次与物业公司沟通处理，但是一直未予解决。本院经审理认定事实如下：被告马某2系宁夏回族自治区××区房屋业主，房屋建筑面积为107.85㎡，原告系该小区的物业管理公司。2010年1月1日、2013年10月1日，原告与银川盛世华新置业有限公司签订《银川奥林匹克花园首一期前期物业服务合同》、《银川奥林匹克花园二期、三期前期物业服务合同》各一份，约定原告为被告居住的银川奥林匹克花园提供物业服务，物业服务的内容为：1、物业共用部位的维修、管理和养护；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及全体业主公用的雨、污水管道的疏通；4、公共绿地的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。合同约定多层住宅物业服务费为1.2元/月/㎡，商业物业服务费为2元/月/㎡，物业费按月交纳，每月1-10日业主或使用人应主动履行交纳义务，未能按时足额交纳物业费，除足额交纳差额部分外，应按物业费3%的标准支付违约金。被告马某2未交纳2016年1月1日至2019年3月31日期间的物业费。原告分别于2017年5月21日、2019年4月8日以张贴物业费催缴通知单的方式向被告催缴物业费。现原告诉至法院，要求判如所请。以上事实，依据原告提交的银川奥林匹克花园前期物业服务合同、物业费催缴通知单、照片等证据予以证实，本院予以采信。本院认为，原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司具备物业管理的合法资质，其与被告所属小区的开发商银川盛世华新置业有限公司签订了“前期物业服务合同”，其行使物业管理的行为合法，且原告实际履行了为被告所居住的小区提供物业管理服务的义务，被告亦享受了原告提供的物业管理服务，双方已经形成了物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告在提供了相应的物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取相应的物业费，被告在享受了原告提供的物业管理和服务后，有义务向原告交纳物业费。关于本案物业费的计算数额，原告与银川盛世华新置业有限公司签订签订的前期物业服务合同约定多层住宅物业服务费为1.2元/月/㎡，2016年1月1日至2019年3月31日被告应支付原告物业费5047元（107.85㎡×1.2元/月/㎡×39个月）。被告马某2辩称涉案房屋出现掉皮长毛现象，原告公司一直不予处理，因房屋质量问题不属于原告提供物业服务的范围，不属于本案审理范围，与本案没有关联性，被告辩称的理由不成立，本院不予支持。关于违约金，前期物业服务合同约定物业费按月交纳，每月1-10日业主或使用人应主动履行交纳义务，业主未能按时足额交纳物业费，原告有权要求被告限期补齐，并收取欠费总额每日3%的滞纳金。虽合同约定为滞纳金，但明显具有违约金性质，故应认定上述条款系原、被告对逾期付款违约金的约定。现原告自愿降低违约金比例，主张按欠付物业费总金额的30%计算违约金，本院予以支持。自2016年1月1日至2019年3月31日，涉案房屋逾期交费违约金为1514元(5047元×30%)，故对原告要求被告支付违约金1514元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告马某2向原告泰安华新物业管理有限责任公司银川分公司支付2016年1月1日至2019年3月31日期间位于××县房屋物业服务费5047元，违约金1514元，合计6561元，于本判决生效之日起十五日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告马某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 尹晓静 二〇一九年九月十八日书记员 李昊轩附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。