广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2700号上诉人（原审被告）：罗流敏，男，1989年11月25日出生，汉族，公民身份号码440************713，住遂溪县岭北镇遂溪农场迈生中队82号。上诉人（原审被告）：钟洪勇，男，1976年12月27日出生，汉族，公民身份号码440************81X，住廉江市**********号****。上诉人（原审被告）：刘雄辉，男，1974年11月13日出生，汉族，公民身份号码440************837，住廉江市********号****。上诉人（原审被告）：彭晖，男，1972年10月16日出生，汉族，公民身份号码440************21X，住廉江市**********号****。上述四上诉人共同的委托诉讼代理人：吕铭东，广东尚诺律师事务所律师。上述四上诉人共同的委托诉讼代理人：欧艳，广东尚诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁中乐，女，1972年3月3日出生，汉族，系茂名市人，住广东省茂名市茂南区****2***3*****，居民身份号码：440************089。委托诉讼代理人：罗应群，广东大展律师事务所律师。原审被告：何红梅，女，1978年7月16日出生，汉族，系廉江市人，住廉江市*************，居民身份号码：440************269。上诉人罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖因与被上诉人梁中乐及原审被告何红梅房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省廉江市人民法院（2019）粤0881民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖共同的委托诉讼代理人吕铭东、欧艳，被上诉人梁中乐及其委托诉讼代理人罗应群，原审被告何红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖上诉请求：1.撤销廉江市人民法院（2019）粤0881民初3号民事判决，改判梁中乐承担42万元建房款的50%责任；2.本案一、二审案件全部诉讼费用由梁中乐承担。事实与理由：一、罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖与梁中乐签订的是委托建房合同，罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖收取的建房款已实际投入房屋建设，且案涉房屋已如约建成，一审判决罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖返还全部建房款属认定事实不清，适用法律错误，且显失公平，依法应予撤销。2017年6月4日，梁中乐与罗流敏等人签订《龙泉公寓委托建房合同》，明确约定梁中乐委托罗流敏建房，罗流敏包工包料。合同签订后，罗流敏已全面组织施工，将收取的款项用于购买建房材料及支付工人工资，并在合同约定期限内建成集资房，且房屋已交付梁中乐使用。至此，罗流敏已全部履行完毕合同约定的义务。即使《龙泉公寓委托建房合同》最终因违反法律法规的规定而无效，也不应该要求罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖返还全部建房款，由罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖单方承担责任。二、梁中乐在本案中存在重大过错，应按其过错比例承担相应的责任。依据罗流敏与梁中乐签订的《龙泉公寓委托建房合同》第七条“如国家政策允许办理国土证及房产证”的约定，梁中乐在明知案涉土地没有取得土地使用权证，所建的房屋也没有取得建设规划许可证的情况下，仍签订了案涉合同，梁中乐主观存在重大过错，一审判决对此亦予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，梁中乐支付的款项已实际用于建房，而所建房屋亦被行政机关拆除，因此该标的物已不能返还，一审法院既已认可双方对损失均存在过错，那么应当根据双方的过错比例对所受到的损失承担相应的责任，而不应该认定由罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖承担全部责任。梁中乐答辩称：一、本案不是委托建房合同纠纷，也不是合资建房合同纠纷，而是房屋买卖合同纠纷。罗流敏与陈辉、陈良辉、陈耀辉等三人签订《土地买卖合同》，罗流敏购买陈辉等人位于廉江市********的没有土地使用权证的土地一块。2016年8月1日，罗流敏与黄增海签订《委托建设合同》、《施工过程保障协议》，约定由黄增海包工包料承建廉江市********3号地的楼房工程。2016年9月19日，何红梅代表罗流敏与黄增海签订《委托建房合同》，约定由黄增海包工包料承建廉江市********3号地的楼房工程，该合同上加盖了廉江市禾辉地产有限公司的印章。2017年6月4日和2017年年12月15日，梁中乐共向廉江市禾辉地产有限公司交付购房款42万元，收款人为何红梅，收据加盖廉江市禾辉地产有限公司业务专用章。该款已通过廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司交给罗流敏用于建设上述房屋。在廉江市********3号地楼房筹建过程中，钟洪勇、刘雄辉、彭晖和何红梅通过微信等方式向社会公开发布上述楼房集资楼的出售广告。因此，罗流敏购买案涉土地之后，委托黄增海建造楼房，且收取梁中乐购房款共42万元。罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖向社会公开发布出售楼房广告，故一审判决定本案的案由为房屋买卖合同纠纷正确。因案涉房屋没有取得土地使用权证、建设规划许可证而被有关部门强制拆除，罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖依法应当向梁中乐返还42万元购房款。二、罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖主张梁中乐在本案中存在重大过错，应按过错比例承担相应的责任错误。罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖应对案涉房屋买卖合同无效的承担全部责任，梁中乐只是在购买房屋时未尽到应有的注意、审慎义务，梁中乐的过错是十分轻微的。一审判决认定罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖应返还42万元购房款合理合法。本案中，罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖非法购买土地建房，且用没有在相关职能部门进行公司登记的“廉江市禾辉地产有限公司”与梁中乐签订《龙泉公寓委托建房合同》。之后，其在没有取得土地使用权证及建设规划许可证的情况下委托黄增海建造楼房，以集资建房的非法形式规避法律，非法建房出售房屋。因此，造成合同无效的过错全部在于罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请二审法院依法维持。何红梅述称：同意罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖的意见。梁中乐向一审法院起诉请求：1、确认梁中乐与罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖、何红梅于2017年6月4日签订的《龙泉公寓委托建房合同》为无效合同；2、判令罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖、何红梅向梁中乐返还委托建房款人民币420000元，并从2017年3月15日起支付资金总额年利率6%的资金占用费至付清委托建房款之日止；3、本案诉讼费用由罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖、何红梅承担。一审法院认定事实：罗流敏与陈辉、陈良辉、陈耀辉等三人签订《土地买卖合同》，罗流敏购买陈辉等人位于廉江市********的土地一块，该土地没有土地使用权证。该土地即是下面提到的廉江市********3号地。2017年6月4日,梁中乐与罗流敏，廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司中介方代表何红梅签订了两份《龙泉公寓委托建房合同》，合同主要载明：甲方在廉江市********3号地上拟建一幢14层合资房，乙方以包工包料方式承建，工程合同工期约18个月，从签订合同后开始计算；甲方分四期向乙方支付价款，第一次付款：签订本合同当天，付委托建房款人民币（含定金）共计150000元，第二次付款：2017年11月30日付委托建房款人民币60000元，第三次2018年4月30日付委托建房款人民币40000元。另一份《龙泉公寓委托建房合同》约定：分期付款，第一次付款：签订本合同当天，付委托建房款人民币（含定金）共计130000元，第二次付款：2017年11月30日付委托建房款人民币80000元，第三次2018年4月30日付委托建房款人民币47000元。两份合同均约定乙方应当在收齐委托建房款把房交付给甲方使用3月内，双方约定时间办理公证或律师见证，如国家政策允许办理国土证及房产证，乙方无条件协助甲方办理国土证及房产证手续，有关办理国土证及房产证要付的费用全部由甲方承担；甲方不得随意对该合资房进行结构改变，如确实需要的，必须经乙方书面同意方可改变；甲方委托乙方兴建的楼房天面屋顶及楼梯、首层公共部分面积、车库走道面积等使用权属全体合资户所有；甲方在没有付清全部委托建房款给乙方之前，甲方不得对自己委托乙方建的房进行装修、出租、居住、转让等；如甲方超过甲、乙、丙三方约定的建房交款时间，乙方和丙方有权对甲方委托乙方建的房另作处理，并不退回甲方已交给乙方和丙方的全部合资建房款；合同自甲乙双方签订之日起生效。梁中乐作为甲方、罗流敏作为乙方、何红梅作为丙方在合同上签名、捺手印。根据何红梅提供的《土地使用权转让协议书》，2016年9月10日，罗流敏将上述土地的使用权转让给梁中乐等人。根据何红梅提供的《合资建房协议书》，2016年9月17日，梁中乐、苏广柳等人作为合资者签订《合资建房协议书》，协议书主要载明：合资者购买廉江市********3号地合资建房，由罗流敏包工包料承包建房，每户和承建方及禾辉地产中介方签订委托建房合同，由禾辉地产中介方何红梅负责收每户的地皮款和合资建房款等。2016年8月11日罗流敏与黄增海签订《委托建房合同》、《施工过程保障协议》，约定由黄增海包工包料承建廉江市********3号地的楼房工程。2016年9月19日何红梅代表罗流敏与黄增海签订《委托建房合同》，约定由黄增海包工包料承建廉江市********3号地的楼房工程，该合同上加盖了廉江市禾辉地产有限公司的印章。另查，梁中乐已支付420000元给何红梅，何红梅向梁中乐出示了《收据》，其中150000元与130000元的《收据》由何红梅签字并加盖了廉江市禾辉地产有限公司业务专用章。罗流敏提交答辩状承认何红梅是廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司的员工，由其代收“龙泉公寓”委托建房款，该建房款420000元已通过廉江市禾辉地产交付给罗流敏用于建设上述房屋。再查，梁中乐在庭审中请求将起诉状中“委托建房款”变更为“购房款”。何红梅称廉江市禾辉地产有限公司在工商登记为廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司。在廉江市********3号地楼房筹建过程中，钟洪勇、刘雄辉、彭晖、何红梅通过微信等方式向社会公开发布上述楼房集资楼的出售广告。钟洪勇、刘雄辉、彭晖是廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司的投资者，何红梅是钟洪勇、刘雄辉、彭晖的雇员，是罗流敏的代理人。廉江市禾辉地产有限公司没有在相关职能部门进行公司登记，没有依法成立。罗流敏、何红梅分别于2016年8月11日、9月19日与黄增海签订《委托建房合同》，由黄增海负责承建位于廉江市********3号15层楼房，即本案涉案建筑“龙泉公寓”。“龙泉公寓”建成后，罗流敏负责出售。于2018年2月6日，由廉江市住房和城乡规划建设局作出廉住建（城监）罚决字[2018]4号《行政处罚决定书》，认定已建成一栋15层框架结构楼房未取得建设工程规划许可证，并压占了城市规划红线，限梁中乐等人在2018年2月8日前自行拆除。2018年4月13日，由廉江市住房和城乡规划建设局作出廉住建（城监）罚催字[2018]2号《履行行政处罚决定催告书》，告知梁中乐等人在2018年4月16日上午8点前拆除违法建筑，逾期仍不履行的，依法报请廉江市人民政府责成有关部门予以强制拆除。2018年8月30日涉案建筑已全部拆除完毕。一审法院认为：一、关于本案案由。根据梁中乐与罗流敏及廉江市禾辉地产有限公司签订的《龙泉公寓委托建房合同》等证据，梁中乐与罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖的关系虽名为“委托”，但其内容并不具备委托合同的法律特征，合同主要内容涉及土地使用权及房屋买卖，因此，一审法院认为，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。二、关于罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖、何红梅的责任。罗流敏与梁中乐签订房屋买卖合同，又与工程施工方签订施工合同，并将梁中乐交付的购房款用于建设，在建设、出售房屋的过程中主要从事购买土地、负责楼房施工管理等工作，因此应认定为建设、出售房屋的合伙人之一，应承担相应的责任。钟洪勇、刘雄辉、彭晖以没有登记成立的廉江市禾辉地产有限公司签订有关合同，发布涉案楼房的出售广告，收取梁中乐的购房款，在建设、出售房屋的过程中主要从事宣传、收款、出售等工作，应认定为建设、出售房屋的合伙人，应承担相应的责任。何红梅是廉江市禾辉房地产投资咨询有限公司的雇员以及罗流敏的代理人，不承担责任。对梁中乐关于何红梅的诉求，一审法院依法予以驳回。三、关于《龙泉公寓委托建房合同》合同的效力涉案建筑已被认定为违法建筑并已拆除，梁中乐与罗流敏、何红梅签订的虽是《龙泉公寓委托建房合同》，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款:“违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定无效。”该合同无效。另外，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因合同无效，罗流敏应当返还因该合同取得的财产，即应当返还梁中乐已支付的420000元购房款。四、关于梁中乐诉请罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖、何红梅返还购房款420000元并支付资金占用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”梁中乐与罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖之间的房屋买卖合同为无效合同，且涉案房屋已被依法强制拆除，对于梁中乐已交付的420000元购房款，罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖应当予以返还。由于梁中乐对合同无效存在过错，因此，梁中乐请求罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖支付资金占用费，一审法院不予支持。第一次开庭，罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖、何红梅经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加了诉讼。第二次开庭，罗流敏经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，一审法院对本案予以缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖于判决生效之日起十日内返还梁中乐购房款人民币420000元；二、驳回梁中乐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元，由罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖负担。本院二审期间，上诉人罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖向本院提交龙泉公寓基建费支付明细、《施工过程保障协议》、银行汇款账单、收款收据，拟证明罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖为建设廉江市********3号楼共支付费用3964312.5元，合同约定按包工包料每平方米900元，建基础超深补偿12万元的标准支付工程款给黄增海。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖提交的证据，梁中乐质证认为：上述证据在一审中没有提交，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据规则的若干规定》的规定，罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖在二审提交属于逾期举证，故梁中乐不同意质证。何红梅质证认为：对罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖在二审提交的证据无意见。本院二审期间，被上诉人梁中乐、原审被告何红梅没有提交新证据。本院经审查认为：罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖在二审提交的证据不属于新证据，其无正当理由逾期提供，且上述证据的内容对本案基本事实的认定无重要影响，故本院不予采纳。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，2017年6月4日及2017年12月15日的《收据》中注明梁中乐应取得的房屋为案涉楼房第7层面积为165、145平方米的两套房屋。本院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖的上诉理由、被上诉人梁中乐的答辩意见和原审被告何红梅的陈述意见，本案各方当事人二审争议焦点问题如下:一、关于案涉《龙泉公寓委托建房合同》是房屋买卖合同，还是合资建房合同的问题。罗流敏等人上诉主张案涉《龙泉公寓委托建房合同》属于合资建房合同，但从《龙泉公寓委托建房合同》的内容以及双方履行合同的具体情况进行分析，罗流敏等人的上述上诉主张明显不能成立，具体理由如下：第一，本案建设用地是罗流敏等人向案外人购买所得，案涉楼房亦是由罗流敏等人委托案外人所建，梁中乐在建房过程中仅支付了部分房屋价款，并未参与任何建房事项，不符合合资建房共同参与、共同受益的特点。第二，根据《龙泉公寓委托建房合同》的内容，罗流敏等人的权利是收取梁中乐支付的房款，其义务是按照约定的交房标准和时间向梁中乐交付案涉房屋并在政策允许的情况下办理房屋产权证和土地证。梁中乐的权利是获得案涉楼房第7层面积为165、145平方米的两套房屋，其义务是按照约定的付款方式和价格支付房款。从上述双方约定的权利义务看，双方的真实意思表示是由梁中乐出资购买罗流敏等人所建案涉楼房第7层面积为164、145平方米的两套房屋。综上，案涉《龙泉公寓委托建房合同》名为委托建房合同，但实质上是房屋买卖合同。罗流敏等人关于案涉《龙泉公寓委托建房合同》属于合资建房合同的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于罗流敏等人收取的购房款应否全部予以返还的问题。如前所述，案涉《龙泉公寓委托建房合同》名为委托建房合同，实为房屋买卖合同，罗流敏等人在没有取得土地使用权证、建设规划许可证等有关手续的情况下，非法建房并出售，违反了法律、行政法规的强制性规定，故一审判决认定《龙泉公寓委托建房合同》为无效合同并无不当，本院予以确认。因案涉《龙泉公寓委托建房合同》签订后，梁中乐已按照合同约定向罗流敏等人支付了420000元购房款，故在案涉《龙泉公寓委托建房合同》无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，罗流敏等人依法应将上述420000元购房款返还给梁中乐。虽然罗流敏等人因建设案涉楼房投入了大量的资金，案涉楼房被确认为违法建筑物并被依法强制拆除后给罗流敏等人造成了重大损失，但该损失属于罗流敏等人的建房行为造成的损失，而建房行为与房屋买卖行为属于不同的法律行为，故上述损失并不属于因《龙泉公寓委托建房合同》无效而造成的损失，梁中乐不应对上述损失承担过错责任。罗流敏等人以其投资建房存在损失,梁中乐应分担部分损失为由，上诉主张其不应返还全部购房款给梁中乐，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由罗流敏、钟洪勇、刘雄辉、彭晖负担（罗流敏已缴交二审案件受理费7600元）。本判决为终审判决。审判长  吴春鸿审判员  刘 芳审判员  崔笑颜二〇一九年十二月五日书记员  陈思斯附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。