大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初6432号原告：毕春君，女，1975年12月8日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。原告：杨志红，男，1976年6月19日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：戴文章，辽宁澄宇律师事务所律师。被告：大连宏城地产有限公司，住所地：辽宁省大连市金州区先进街道七里村丘号36-230-2号。法定代表人：郑绵昆，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨玉玲，辽宁海之韵律师事务所律师。被告：大连宏丰物业管理有限公司，住所地：辽宁省大连市金州区站前街道解放路105-7号1-2层。法定代表人：王铭浩，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙晓村、刘春萍，辽宁鸿品律师事务所律师。第三人：中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地：辽宁省沈阳市浑南区营盘北街3号601-620室、七层701-703室。负责人：胡宝新，系公司总经理。委托诉讼代理人：张龙，男，1982年8月18日出生，满族，住大连市沙河口区。原告毕春君、杨志红诉被告大连宏城地产有限公司（下称地产公司）、大连宏丰物业管理有限公司（下称物业公司）、第三人中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司（下称信达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毕春君、杨志红及委托诉讼代理人戴文章、被告地产公司的委托诉讼代理人杨玉玲、被告物业公司的委托诉讼代理人孙晓村、刘春萍到庭参加诉讼。第三人信达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告毕春君、杨志红诉称，1、请求解除《商品房买卖合同》，判令地产公司承担已付房款一倍的赔偿责任即39万元。2、请求判令物业公司返还原告已付的房款及其他款项394,671.00元人民币及利息（按同期银行存款利率计算至判决之日）。3、请求判令二被告承担连带退还房款和承担利息责任并承担本案诉讼费用及保险费2611.2元。事实与理由：二原告是夫妻关系。2016年11月，二原告听说被告物业公司处有抵债房出售，于是前去购买。物业公司承诺其出售的房屋是地产公司向其抵顶的商品房，只要向其现金付款，可享六折优惠，地产公司办理出具购房手续。当月23日，原告向物业公司支付20万元房款，物业公司向原告出具了一份《证明》，证明原告购买位于金州区先进街道凤祥路99号1-11-1号房屋（下称案涉房屋），房屋面积：98.41平方米，总房款39万元整。几天后，原告按证明内容向物业公司支付尾款19万元。次月28日，被告物业公司持加盖被告地产公司印章的《商品房买卖合同》，与原告签订《商品房买卖合同》。约定：地产公司将案涉房屋转让给原告，价格669188元，原告已一次性付清。该合同落款日期倒签为2013年9月27日。合同签订后，物业公司向原告出具加盖地产公司印章的专用收款收据，但未向原告开具发票，也未办理备案。物业公司在签订合同当日，又向原告收取物业费、电梯费2071元、排渣费2000元，预交水费300元、电费300元，加上原告先前向其交付的39万元购房款，原告共向物业公司交付了394671元。当原告交完所有费用，拿到房屋钥匙去开房门时，发现案涉房屋已有他人入住。原告后来得知，地产公司将案涉房屋抵给案外人并已实际交付。二被告的行为使得原告利益受损，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条及《合同法》规定，请求依法裁决。被告地产公司辩称，一、原告诉称所买房屋是地产公司与物业之间的抵债房，房款39万元由物业公司收取。地产公司是否欠物业的债？债务数额是多少？物业公司依据什么将价值669188元的房屋按39万元售出？物业公司及原告均未提供证据证明上述事实。上述需查明的事实与本案的处理有重大影响，否则案涉《商品房买卖合同》签订的基础就不存在，原告的诉请没有事实根据。二、案涉《商品房买卖合同》的双方当事人是原告和物业公司，原告诉请地产公司向其承担责任没有事实和法律依据。1.原告所举证据之间相互矛盾，不能证明案涉合同是原告与被告地产公司之间通过要约、承诺所签订，却证明原告是与物业公司通过要约、承诺签订了案涉合同。2.合同写明一次性交付房款669188元，但原告并未向地产公司交付该款，而是直接向物业公司交付39万元，且物业并未将39万元交付给地产公司，原告诉请地产公司向其承担责任没有事实和法律依据。三、案涉《房屋买卖合同》无效，对本案应按合同无效的法律后果进行处理。虽然原告提交了有我公司印章的房屋买卖合同，专用收款收据，但我公司从未委托物业公司出售该房屋。物业与原告协商买卖我公司房屋的行为是无权代理。原告未在法律规定的期限内催告我公司追认，且我公司对该合同不予追认，所以本案房屋买卖合同对我公司不发生效力。四、本案并非商品房买卖，原告要求获得已支付39万元房款一倍的赔偿没有法律依据。案涉《商品房买卖合同》载明的房屋总价款为669188元，而原告与物业的实际成交价格为仅为39万元，足以证明原告并不是要以市场价格与地产公司建立《商品房买卖合同》直接购买商品房，而是希望从物业公司以远远低于市场的价格买到案涉房屋，购房人要求获得已支付房款一倍的赔偿的规定只适用于房地产开发企业与买房人之间的商品房买卖，而物业公司不是房地产公司，原告与物业公司之间的房屋买卖不是商品房买卖，不适用商品房买卖司法解释中关于获得已支付房款一倍的赔偿的规定。五、物业公司有向房屋买受人交付房屋的义务，所以物业公司理应保证向原告交付的房屋没有瑕疵。被告物业公司辩称，一、本案买卖关系发生于原告与被告地产公司之间，被告物业公司仅是代地产公司收取房款并且已将所代收的房款交付被告地产公司，被告物业公司不是买卖关系相对人，不应就是否解除买卖合同及是否返还房款承担任何责任。1、庭审中，虽然原告一再主张被告物业公司自称案涉房屋系地产公司抵债给物业的房屋，但其未提交证据予以证明。原告当庭自认发现房屋被案外人占有后，与地产公司经理陈礼春进行了沟通，陈礼春还向原告承诺再给原告倒出一套房屋交付给原告。该节事实恰恰证明原告与被告地产公司之间的房屋买卖行为已经完成。房屋交付后因地产公司与第三人间的抵押关系而导致房屋无法交付给原告，从而引发了纠纷，该纠纷与物业公司无关。2、原、被告举证的《商品房买卖合同》《专用收款收据》《承诺》《入住通知单》《房屋交付留存单》等一系列书证，均可形成完整的证据链条，足以证明案涉房屋买卖合同的相对方系原告与被告地产公司。当原告的言词证据与书证发生冲突时，应以书证载明的事实为准。3、被告物业公司已将代收的39万元交付给被告地产公司，地产公司也向物业公司出具了《收条》（差额4万元系地产公司付给物业公司相当于中介费的佣金）。虽然被告地产公司在庭审中不认可收到39万元购房款，并对《收条》的形式、真实性及举证时间提出异议，但其既未申请司法鉴定，也未提出相反证据予以证明，更没有在法庭指定的一周之内对此作出书面的合理解释，结合庭审中原告对案件事实的陈述及各方举证，均可以证明系被告地产公司向原告出售房屋并收取了房款，因此本案解除合同返还购房款的责任应由卖方地产公司承担。二、被告物业公司不应返还物业费、电梯费、排渣费等费用。1、被告物业公司是按照其与原告签订的《前期物业管理服务委托合同》收取相关费用并提供物业服务，并且庭审中原告已自认案涉房屋已实际交付，只是在交付两个月后发现案涉房屋被他人占用才引发了本案纠纷。无论原告与被告地产公司之间买卖合同是否发生争议，均不影响物业合同的效力，原告理应按照双方《前期物业管理服务委托合同》向被告物业公司交纳物业费用，不存在任何返还及退费的情形。2、原告诉请被告物业公司返还物业费等费用，应当属于物业服务合同纠纷，其与本案房屋买卖合同纠纷系两个法律关系，不应再本案中一并进行审理和判决。第三人信达公司在原一审述称，案涉房屋在2011年10月已经抵押给第三人情况下，无论被告地产公司还是被告物业公司出售房屋给原告，均应将收取的购房款交付给第三人，第三人才会同意解除抵押和查封，配合原告办理产权手续。否则，将会损害第三人利益。本次庭审，第三人未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年11月23日，原告向被告物业公司交付现金20万元，被告物业公司于同日为原告出具《证明》，载明“今收杨志红（身份证号：3408221976××××××××）购房款人民币贰拾万元整（￥200,000.00元），余款人民币壹拾玖万元整（￥190,000.00元），杨志红于2016年12月31日之前一次性付清。如付款到期日杨志红未将余款付清，属于违约责任，出售房屋者可扣除杨志红违约金人民币贰万元整（￥20,000.00元），剩余款额人民币壹拾玖万元整（￥180,000.00元）一次性返还给杨志红，杨志红购买房屋事宜就此终止，此房屋为先进街道凤祥路99#1-11-1，房屋面积：98.41㎡，总房款人民币叁拾玖万元整（￥390,000.00元）。”2016年12月28日，原告向被告物业公司付清现金19万元。同日，被告物业公司向原告提供了加盖被告地产公司的印章的制式《商品房买卖合同》及其补充协议。《专用收款收据》《承诺》。原告在《商品房买卖合同》及其补充协议上签字，时间倒签至2013年9月27日。合同及专用收款收据上载明的房价款均为669188元。《承诺》载明：“大连宏城地产有限公司将金州区先进街道凤祥路99号1-11-1号房屋卖给杨志红身份证号：3408821976××××××××，此房屋宏城地产公司保证无抵押、抵账，如此房屋出现任何房屋抵押、抵账问题，都由大连宏城地产有限公司承担责任，大连宏城地产有限公司郑重承诺。”该承诺加盖了被告地产公司的公章，落款日期为2013年9月27日。同日，被告物业公司向原告收取物业费2071元、上下料、排渣费2000元、水电预存费600元，合计4671元。然后，被告物业公司将案涉房屋钥匙交付给原告，原告查验后并无异常。两个月之后原告准备装修房屋，发现门锁被换，房屋被他人占用。在与被告地产公司协商无果后诉至本院。另查，在重审过程中，被告物业公司向法庭提供了一份被告地产公司为其出具的收条，载明：“今收杨志红（身份证号：3108221976××××××××）房款人民币叁拾伍万元整（￥350,000.00元），此房屋坐落大连市金州区先进街道凤祥路99#1-11-1号，面积：98.41㎡。”收条加盖了被告地产公司的公章、落款日期为2016年11月23日。被告地产公司对该收条的真实性不予认可。本院限期被告地产公司于庭后七日内对公章的真实性予以书面答复，逾期则视为对公章的真实性予以认可。被告地产公司未在本院限定的期限内予以答复。再查，2011年底，中国建设银行股份有限公司大连金州支行取得被告地产公司开发楼盘的在建工程抵押权，该权利于2016年9月29日转让给第三人信达公司。上述事实，有原告提供的《证明》《商品房买卖合同》、专用收款收据、承诺、被告物业公司提供的入住通知单、房屋交付流程单（复印件）、收条、第三人提供的土地他项权利证书、在建工程抵押登记证明及各方当事人的庭审笔录在案为凭，这些材料已经过当庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、案涉房屋的出卖人是被告地产公司还是被告物业公司二、房屋买卖合同的效力三、承担民事责任的主体及责任范围（一）关于案涉房屋的出卖人是被告地产公司还是被告物业公司的问题原告始终认为被告物业公司有地产公司抵顶给其的房屋，交付现金可享六折优惠，故其是从被告物业公司处购房。其持有的商品房买卖合同只是为了办理房屋产权登记所用，并不代表被告地产公司向其出售房屋。被告物业公司对原告的上述观点不予认可，认为其只是替被告地产公司代收房款，且原告亦无据证明物业公司有抵债房。对此，在双方各执一词的情况下，需结合本案的其他证据来认定到底谁是房屋的出卖人。首先，根据2016年11月23日被告物业公司为原告出具的《证明》，从载明的内容看，包含了房屋坐落的具体位置、面积、价款、款项交付时间、违约责任等具备合同条款特征的相关信息，应为售房要约。其次，根据被告地产公司为被告物业公司出具的收条，证明被告物业公司已将39万元购房款中的35万元交付给了地产公司。尽管被告地产公司对该收条的真实性予以否认，但在其不行使权利且被告物业公司已对收条的形成过程作出合理解释的情况下，本院确认该收条的证明效力。第三、原告当庭自认其购房时被告地产公司经理在场，参与了缔约。综合上述证据，可以得出如下结论：被告地产公司向原告发出售房要约，原告在《证明》中签字确认回以承诺，双方间商品房买卖合同关系建立。虽然原告提供了制式《商品房买卖合同》，但该合同载明的房屋价款及签订日期均与本院查明的事实不符，在合同价款及签订日期上不能体现双方的真实意思表示，原告将其解释为形式上办理房屋产权登记所用符合实际。（二）关于房屋买卖合同的效力的问题被告地产公司认为案涉房屋买卖合同无效。根据本院查明的事实，无论案涉房屋买卖合同的相对人是被告地产公司，还是被告物业公司，均不具有《合同法》第五十二条所规定的合同无效情形，并且即使出卖人出卖案涉房屋未经抵押权人即本案第三人同意，参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第14条规定的精神，案涉房屋买卖合同亦非无效。故被告地产公司认为案涉房屋买卖合同无效，没有事实及法律依据，不予采信。（三）关于承担民事责任的主体及责任范围的问题本案原告与被告地产公司之间建立了商品房买卖合同关系，双方均应受该合同关系的约束。被告地产公司虽然向原告交付了房屋，但基于出卖人对标的物的权利瑕疵担保责任，被告地产公司负有保证交付给原告的房屋不受第三人主张权利的义务。现案涉房屋被他人占用，无法向原告交付，致使原告无法实现合同目的，故原告第一项诉请中请求解除其与被告地产公司签订的商品房买卖合同，符合法律规定，应予支持。原告的第一项诉请中要求被告地产公司承担已付购房款一倍的赔偿责任即39万元。对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”现原告无据证明第三人占有案涉房屋属于上述司法解释规定的情形，故原告的该诉请没有事实根据，不予支持。原告的第二项诉请即请求判令被告物业公司返还原告的购房款及其他款项394671元及利息。对此，因被告物业公司与原告无房屋买卖合同关系，故其不具有返还义务。但鉴于被告物业公司只给付被告地产公司购房款35万元，另外4万元作为佣金收取。对此，其一被告地产公司不予认可，其二被告物业公司无据证明4万元系佣金，故被告物业公司占有该笔资金没有合法依据，应返还原告。虽然被告物业公司依据其与原告签订的《前期物业管理服务委托合同》收取了原告的物业费、电梯费、排渣费等合计4671元，但该合同因商品房买卖合同的解除而失去了履行的基础，且原告亦未享受到交纳上述费用所带来的利益，故该笔费用被告物业公司应予返还。原告主张按照银行同期存款利率返还购房款及上述费用占用期间的利息，符合法律规定，应予支持。原告的第三项诉请即请求二被告承担连带返还房款及利息责任，因被告物业公司的返还责任原告在第二项诉请中已经主张，故该项诉请的实质是要求被告地产公司承担返还购房款及利息的责任。对此，因房屋买卖合同在被告地产公司与原告间建立，在被告地产公司违约而导致合同被解除的情况下，被告地产公司应将其收取的购房款35万元返还原告。原告主张按照银行同期存款利率返还上述费用占用期间的利息，符合法律规定，应予支持。综上，本院对原告诉请的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第九十四条（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判决如下：一、解除原告毕春君、杨志红与被告大连宏城地产有限公司之间的商品房买卖合同；二、被告大连宏城地产有限公司于本判决生效后十日内返还原告毕春君、杨志红购房款35万元及利息（计算方式：以20万元为基数，自2016年11月23日起至本判决确定的履行期限之日止；以15万元为基数，自2016年12月28日起至本判决确定的履行期限之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算）；三、被告大连宏丰物业管理有限公司于本判决生效后十日内返还原告毕春君、杨志红购房款4万元及利息、物业费、水电费等4671元及利息（计算方式：以4万元为基数，自2016年12月28日起至本判决确定的履行期限之日止；以4671元为基数，自2016年12月28日起至本判决确定的履行期限届满之日止，按照中国人民银行同期存款利率计算）；四、驳回原告毕春君、杨志红的其他诉讼请求。上述具有给付内容的判项，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11780元（原告已预交），由原告毕春君、杨志红负担6023元、被告大连宏城地产有限公司负担5099元、大连宏丰物业管理有限公司负担658元；保全费5000元，财产保全单保函费用2611.20元由被告大连宏城地产有限公司、大连宏丰物业管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  孙永召人民陪审员  林海荣人民陪审员  王 辉二〇一九年十二月二十五日书 记 员  李欣婷