湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘01民终12803号 上诉人：（原审原告、反诉被告）：陈素平，男，1980年3月17日出生，汉族，住湖南省宁远县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：王进利，女，1983年9月28日出生，汉族，住湖南省宁远县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：李娟，湖南方哲律师事务所律师。 被上诉人（被告、反诉原告）：湖南科佳投资管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区解放东路46号华瑞电子商厦22010房。 法定代表人：汪华。 委托诉讼代理人:陈扬东，湖南蜜獾律师事务所律师。 委托诉讼代理人:胡敬峰，湖南蜜獾律师事务所律师。 上诉人陈素平、王进利因与被上诉人湖南科佳投资管理有限公司（以下简称科佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初13289号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈素平、王进利向本院提出上诉请求：1.撤销长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初13289号民事判决第二项、第四项，依法判决被上诉人双倍返还上诉人购房定金60万元并赔偿上诉人损失，依法支持上诉人一审诉讼请求；2.判令一审诉讼费用、评估费、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实严重错误。一审判决错误认定关于买卖20楼房屋上诉人无证据证明被上诉人存在违约，被上诉人违约加价是本案的基本事实，因其违约加价导致双方未能在约定的商榷时间就付款、过户等事项达成补充协议。一审法院错误认定订单不足以证明在2017年6月20日前上诉人订车前往科佳公司系商榷20楼房屋的付款、过户、交接等事宜。一审判决认定被上诉人向朱景出售20楼房屋的价格、过户等事实存在错误。2.上诉人要求被上诉人双倍返还定金60万元并赔偿损失88.4万元有事实和法律依据，一审判决违法，适用法律不当。3.导致《房屋买卖合同》中关于买卖20楼条款的解除的全部过错在于被上诉人，其应承担合同解除后的违约责任，一审判决严重错误。 科佳公司辩称：1.一审认定事实正确。本案所谓的录音、滴滴行程记录、律师函等证据，前后矛盾，毫无关联可言，均系上诉人妄图利用法律技巧牟取不当之利。2.上诉人主张双倍返还定金60万元并赔偿差价损失毫无事实依据和法律依据。双方明确了6月20日前进行商榷，商榷不成，自然不能说是卖方违约。如果商榷不成，不卖者就要承担违约责任，这就完全不符合法律规定的民事活动应遵守的自愿、平等、公平原则。 陈素平、王进利向一审法院起诉请求：1.解除陈素平、王进利与科佳公司签订的《房屋买卖合同》；2.科佳公司返还陈素平、王进利购房定金60万元；3.科佳公司支付陈素平、王进利17楼租金70777元（从2017年4月18日起至6月30日止）；4.科佳公司支付房屋差价损失88.4万元；5.本案的诉讼费用由科佳公司承担。 科佳公司向一审法院提出反诉请求：1.陈素平、王进利交纳的定金30万元归科佳公司所有；2.陈素平、王进利与科佳公司签订的《房屋买卖合同》中有关20楼的买卖条款（即第十条）无效；3.解除科佳公司与陈素平、王进利于2017年3月3日签订的《房屋认购协议》中有关买卖20楼的条款；4.陈素平、王进利向科佳公司支付因陈素平逾期付款而产生的损失140754元（暂计算至2017年10月14日，此后损失计算至《房屋认购协议》解除之日止）；5.本案的诉讼费用由陈素平、王进利承担。 一审法院认定事实：2017年3月3日，科佳公司（甲方）与陈素平、王进利（乙方）签订了一份《房屋认购协议》，合同约定：一、甲方愿将其拥有完全产权的位于湖南省长沙市芙蓉区房屋以人民币3584828元的价款出售给乙方；二、甲方愿将其拥有完全产权的位于湖南省长沙市芙蓉区解放东路46号华瑞电子商厦20楼整层（以下简称20楼房屋）以人民币叁佰伍拾万零玖佰元整（￥3500900元）的价款出售给乙方；三、本合同签订当日，由乙方支付给甲方30万元作为该房屋购房定金，双方约定17楼及20楼交易分两次进行，17楼10套房款于2017年3月10日前付清全款（不含定金30万元，此定金转为20楼的定金），20楼房款于5月15日前付清全款，甲方收到全款后2个工作日内将该笔房款对应的房产证交予乙方；四、按乙方的房款支付进度，乙方支付完成的对应房产之房款，次日即可开始计算该交易房屋的租金，甲方按40元／㎡／月支付租金给乙方；乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的，逾期超过1个月时，甲方有权解除合同，没收定金；五、本合同为认购协议，自双方签字或盖章之日起生效，并按政策要求另行签订正式购房协议、办理过户手续。同日，王进利向科佳公司支付了购房定金30万元，科佳公司向王进利出具了一张30万的购房定金《收据》。2017年3月23日，科佳公司（甲方）与陈素平、王进利（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将位于长沙市芙蓉区解放东路46号华瑞电子商厦17楼17010-17019号共计10套房产（建筑面积689.39㎡）出售给乙方，该房屋现状为已设抵押，由甲乙双方协商办理房屋产权过户前解除抵押；甲方承诺承租方继续履行租赁合同，且由甲方负责收租金，在按乙方的房款支付进度，乙方支付完成的对应房产之全部房款，次日即可开始计算该交易房屋的租金，甲方按40元／㎡／月支付租金给乙方；甲方双方确认该房屋总售价为3584828元，全额支付给甲方；乙方于甲方解除抵押产权过户手续办理之时支付甲方购房款350万元；乙方于办理完所有手续拿到不动产证时支付甲方交房尾款84828元。因20楼房屋的解除抵押手续可能在2017年5月15日前完成不了，双方在上述《房屋买卖合同》第十条备注条款中约定：在乙方将350万元打入甲方指定的账户时，之前支付的30万元定金则作为购买甲方20楼房屋的定金，20楼整层房屋所有权证号712119064，建筑面积673.25㎡，双方约定售价为3580900元，双方约定在2017年6月20日前商榷20层整层付款、过户、交接等具体事宜。2017年3月27日、4月17日，陈素平、王进利分两次向科佳公司支付购房款3584828元。2017年5月12日，科佳公司与陈素平、王进利对位于长沙市芙蓉区解放东路46号华瑞电子商厦17楼整层房屋办理了过户手续。 2017年5月31日、6月1日、6月15日、6月16日、6月19日，陈素平分别通过订车软件，订购了目的地为长沙市芙蓉区解放东路46号华瑞电子商厦的快车。2017年6月17日，陈素平与案外人刘军签订《写字楼租赁合同》，约定：刘军承租陈素平位于长沙市芙蓉区房屋，租赁面积合计689.39平方米，租赁单价为40元／㎡，租赁期限4年，自2017年7月1日至2021年6月30日止。 2017年7月14日，湖南方哲律师事务所接受陈素平、王进利委托，指派夏德仁、李娟律师向科佳公司送达《律师函》，函告科佳公司继续履行合同义务，尽快解除20楼房屋抵押问题，按照合同约定办理房屋过户手续；在2017年7月22日前向陈素平、王进利支付17楼至2017年6月30日租金67101元。2017年8月11日，陈素平、王进利因20楼房屋购买问题及17楼租金问题与科佳公司发生纠纷，向该院提起诉讼。2018年4月28日，科佳公司与案外人朱景签订编号为科字2018017号的《房屋买卖合同》，约定：科佳公司将20楼房屋出售给朱景，朱景对该房屋的现状、抵押情况及房屋租赁情况均已知悉，无任何异议，并于2018年5月8日向科佳公司支付购房款360万元，该房款用于归还科佳公司在银行的贷款，不作其他用途。2018年5月9日，朱景向科佳公司指定账户转账360万元,并于当月办理了20楼房屋的过户登记手续。 该院另查明：陈素平、王进利在原审中向该院提交《房产评估申请书》，请求对位于长沙市芙蓉区解放东路46号华瑞电子商厦20楼房屋（以下简称20楼房屋）截止到2017年9月25日的价值进行评估。2017年11月20日，该院依法委托湖南康驰房地产土地评估有限公司对上述事项进行评估。2017年11月30日，湖南康驰房地产土地评估有限公司出具《房地产评估报告》，称2017年9月25日20楼房屋总价值为438.49万元，同时也在报告中提示，截至2017年9月25日，20楼房屋抵押未撤销，本次评估未考虑房屋抵押等因素造成的影响。 一审法院认为，陈素平、王进利与科佳公司签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故科佳公司要求确认该合同中第十条条款无效的诉求，该院不予支持。因陈素平、王进利与科佳公司对解除《房屋认购协议》、《房屋买卖合同》中有关买卖20楼房屋的条款无争议，故该院对陈素平、王进利要求解除《房屋买卖合同》第十条的诉请、科佳公司要求解除《房屋认购协议》中有关20楼的条款的诉请，该院予以支持。关于30万元定金及赔偿损失的问题，首先，陈素平向该院提交了其于2017年5月31日、6月1日、6月15日、6月16日、6月19日均订车前往科佳公司所在办公楼的订单，但陈素平系该栋办公楼17楼17010-17019号房屋所有权人，且陈素平还在2017年6月17日与案外人签订了17楼房屋的租赁协议，故上述订单不足以证明陈素平订车前往科佳公司系商榷20楼房屋的付款、过户、交接等事宜；其次，陈素平在庭审中陈述因科佳公司违约加价才导致双方未能签订20楼房屋的正式买卖合同，但陈素平、王进利未提供有效证据予以证明，且后来科佳公司向朱景出售20楼房屋的价格低于其与陈素平、王进利商定的价格；最后，陈素平、王进利与科佳公司未能在约定的商榷时间内就付款时间、付款方式等事项达成补充协议，但该院可根据双方在17楼房屋的交易习惯确定。陈素平、王进利在向科佳公司送达的《律师函》中要求科佳公司解除20楼房屋抵押问题，并按照合同约定办理房屋过户手续，与交易17楼房屋的习惯明显不符，且该《律师函》的送达时间在双方约定的商榷期限之后，即使科佳公司未向陈素平、王进利回函，也不能以此证明科佳公司拒绝与陈素平、王进利的友好协商。故陈素平、王进利要求科佳公司双倍返还定金60万元、补偿差价损失88.4万元的诉请，因无事实及法律依据，该院不予支持。同时，《房屋买卖合同》对《房屋认购协议》中约定17楼购房款的付款时间进行了变更，陈素平、王进利按照变更后的时间向科佳公司支付了购房款，不存在逾期付款的情形，且科佳公司也未提供证据证明陈素平、王进利在双方商榷20楼房屋买卖事宜过程中存在违约，故科佳公司要求30万元定金归其所有及陈素平、王进利向其支付因陈素平逾期付款而产生的损失140754元的诉请，该院不予支持。现《房屋买卖合同》、《房屋认购协议》中有关买卖20楼房屋的条款已解除，且双方均无法证明对方存在违约，故科佳公司应返还陈素平、王进利购房定金30万元。关于17楼租金的问题，陈素平、王进利已按约支付全部购房款，陈素平、王进利要求科佳公司按40元／㎡／月的标准向其支付2017年4月18日起至2017年6月30日止的租金，符合《房屋买卖合同》约定，该院予以支持。科佳公司应向陈素平、王进利支付租金数额为67101元（40元／㎡／月*689.39㎡*2个月零13天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十一条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条，《根据关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院》第二条规定，一审法院判决如下：一、解除陈素平、王进利与科佳公司签订的《房屋认购协议》中关于买卖20楼的条款及《房屋买合同》第十条；二、科佳公司于判决生效后十日内向陈素平、王进利返还购房定金30万元；三、科佳公司向陈素平、王进利支付17楼租金67101元（从2017年4月18日至2017年6月30日）；四、驳回陈素平、王进利的其他诉讼请求；五、驳回科佳公司的其他诉讼请求。本案一审本诉受理费18793元，保全费3874元，反诉受理费3956元，合计26623元，由陈素平、王进利负担13311.5元，科佳公司负担13311.5元。 本案二审中，上诉人向本院提交的樊胜辉（长沙新环境房产经纪公司员工）工作证、共享单车消费单及行程记录，均真实合法，本院予以采信；上诉人提交的《房地产买卖居间合同》及收条，均与本案无关，本院不予采信；关于上诉人申请樊胜辉出庭作证的证言，本院认为，樊胜辉系为涉案房屋买卖提供居间服务的长沙新环境房产经纪公司员工，其证言与本案相关联，本院将结合其他证据对其证明力予以综合认定。 一审法院认定科佳公司于2018年5月办理了涉案20楼房屋的过户登记手续，经审查，双方当事人未对此提交相应证据证实，一审法院对此事实认定错误，本院予以纠正。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。另查明，1.科佳公司于2015年3月23日与交通银行湖南省分行签订《最高额抵押合同》，约定以产权证号为712119064号的房屋（位于长沙市芙蓉区解放东路46号华瑞电子商厦20010）作抵押设定抵押担保的最高债权额为420万元；同年4月11日，湖南炫彩数码科技有限公司与交通银行湖南省分行签订《流动资金借款合同》，约定湖南炫彩数码科技有限公司的贷款信用额度为420万元，放款账号为431616000900000020721，还款账户和资金回笼账户为431616000018010128451。2018年5月9日，朱景向湖南炫彩数码科技有限公司在交通银行长沙名城支行开立的账号（431616000018010128451）汇款360万元，汇款回单注明的款项用途为“房产转让款项”；同日，湖南炫彩数码科技有限公司通过该收款账户向其在交通银行开立的另一账号（431616000900000020721）汇入3556297.50元，其回单注明的用途为“还贷款本金”。2.长沙市芙蓉区人民法院曾于2018年3月29日对本案作出（2017）湘0102民初7401号民事判决，科佳公司、陈素平、王进利均不服，向本院提起上诉；本院于2018年11月22日作出（2018）湘01民终8380号民事裁定，裁定：撤销（2017）湘0102民初7401号民事判决，本案发回长沙市芙蓉区人民法院重审。 本院认为，本案的争议焦点为：科佳公司是否应向陈素平、王进利双倍返还定金并赔偿损失。科佳公司与陈素平、王进利分别于2017年3月3日、2017年3月23日签订《房屋认购协议》《房屋买卖合同》时，科佳公司在两份合同上加盖了其合同专用章，且卜标作为科佳公司代表，陈素平、王进利作为买受方，均在两合同上签字，上述协议及合同系双方当事人的真实意思表示，故其合法有效。现双方当事人对解除《房屋认购协议》《房屋买卖合同》中有关买卖20楼房屋的条款达成一致合意，故本院确认解除《房屋认购协议》中关于买卖20楼的条款及《房屋买卖合同》第十条。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。科佳公司与陈素平、王进利在《房屋买卖合同》第十条中明确约定支付的30万元定金作为购买坐落于长沙市芙蓉区解放东路46号华瑞电子商厦20楼整层的定金，并约定在2017年6月20日前商榷20层整层付款、过户、交接等具体事宜，科佳公司在收取定金30万元后并未将涉案房屋出售给陈素平、王进利，其缔约过失责任应依法由科佳公司承担。对此，本院分析论述如下：1.科佳公司陈述其出售涉案20楼房屋是为了偿还银行贷款，未将涉案房屋出售给陈素平、王进利是因为购房人未按约定履行合同义务，本院认为，如科佳公司的陈述属实，其在收取定金后又急需使用售房款的情况下，不向陈素平、王进利发出书面催促通知，与常理明显不符，且科佳公司并未提供证据证明陈素平、王进利有拒绝履约的意思表示；2.科佳公司作为定金收取人，对定金的法律后果有更高的注意义务；3.科佳公司与朱景签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋的评估价格远远超过该合同约定的360万元（2017年9月25日的估价为438.49万元），而此时涉案房屋价格并未出现下跌的实际情况；4.朱景的购房款并未直接汇入科佳公司的银行账户，双方在房屋买卖合同中亦未约定购房款由朱景支付至湖南炫彩数码科技有限公司的银行账户，科佳公司提交的证据显示湖南炫彩数码科技有限公司收到朱景的360万元款项后，立即转入湖南炫彩数码科技有限公司的银行放款账户，而不是通过贷款合同约定的还款账户和资金回笼账户偿还贷款，朱景与湖南炫彩数码科技有限公司是否存在其他业务往来，本院无法查实；5.陈素平、王进利提交的证人证言、共享单车付款记录及行程信息、录音、滴滴打车记录及行程信息、手机通话记录等间接证据可印证陈素平、王进利在合同签订后多次找过科佳公司进行商榷；6.2017年3月23日《房屋买卖合同》签订后至双方约定于2017年6月20日前商榷付款、过户、交接等事宜期间，长沙市住房和城乡建设委员会于2017年5月20日下发《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，且长沙市人民政府办公厅在2017年3月18日下发了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从市场行情来看，第三方对涉案房屋所作的估值更符合客观真实情况；7.科佳公司在收取定金并已将涉案房屋出售给朱景后，至今未将30万元定金返还给陈素平、王进利，而相反，陈素平、王进利却在2017年7月16日委托律师向科佳公司发出了要求继续履行合同的《律师函》。综上，从民事证据的高度盖然性角度，本院认定科佳公司未将涉案20楼房屋按合同约定出售给陈素平、王进利，存在明显过错，应依法承担缔约过失责任，其作为定金收取方，应按照定金罚则向陈素平、王进利双倍返还定金共60万元，故本院对陈素平、王进利要求科佳公司双倍返还定金的诉请予以支持。关于陈素平、王进利要求科佳公司赔偿其他损失88.4万元的诉请，经审查，陈素平、王进利对此并未提交充分证据证实，且双方关于买卖涉案20楼房屋并未签订正式买卖合同，在明知科佳公司拒绝出售涉案房屋且继续履行双方合同亦无可能的情况下，陈素平、王进利应在合理期限内另行购买其他房屋以防止损失的进一步扩大，且科佳公司双倍返还定金已足以补偿其所受到的损失，故本院对其该项诉请不予支持。 综上所述，陈素平、王进利的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实部分不清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初13289号民事判决第一、三、四、五项，即：解除陈素平、王进利与科佳公司签订的《房屋认购协议》中关于买卖20楼的条款及《房屋买合同》第十条，科佳公司向陈素平、王进利支付17楼租金67101元（从2017年4月18日至2017年6月30日），驳回陈素平、王进利的其他诉讼请求，驳回科佳公司的其他诉讼请求； 二、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初13289号民事判决第二项为“湖南科佳投资管理有限公司于本判决生效后十日内向陈素平、王进利双倍返还购房定金共600000元”； 本案一审受理费18793元，保全费3874元，反诉受理费3956元，二审受理费9355.50元，共计35978.50元，由陈素平、王进利负担10000元，湖南科佳投资管理有限公司负担25978.50元。 本判决为终审判决。 审判长 何 鑫 审判员 戴 静 审判员 叶子龙 二〇一九年十二月二十三日 法官助理马光祥 书记员龙国梅 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。