北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终15187号上诉人（原审被告）：罗东皓，男，1955年12月3日出生。上诉人（原审第三人）：唐尼雅，女，1957年3月20日出生。委托诉讼代理人：杜毅，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市百申物流有限公司，住所地深圳市罗湖区经二路48号安业花园A1-301。法定代表人：程健，执行董事。委托诉讼代理人：李新，北京大谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：张布丁，北京大谷律师事务所实习律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：余卓，该公司职员。上诉人罗东皓、唐尼雅因与被上诉人深圳市百申物流有限公司（以下简称百申公司）及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2018）京0102民初40751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗东皓上诉请求：1.撤销北京市西城区人民法院（2018）京0102民初40751号民事判决，改判驳回百申公司的诉讼请求；2.诉讼费用用由对方负担，鉴定费由链家公司负担。事实和理由：1.涉案房屋系罗东皓与唐尼雅夫妻共同财产，二人对房屋系共同共有关系；2.一审法院认为百申公司购买房屋系善意买受人行为的推断是错误的；3.一审法院认定合同有效，违反了《合同法》第五十一条规定，也侵犯了唐尼雅的财产共有权；4.百申公司并非真实的购房人，真实的购房人是程建英；5.一审法院在没有完全查清事实的基础上适用法律，显属不当。本案的房屋买卖合同系无效合同，一审法院适用法律错误。唐尼雅上诉请求：1.撤销北京市西城区人民法院（2018）京0102民初40751号民事判决，改判驳回百申公司的诉讼请求；2.诉讼费用由对方负担。事实和理由：1.涉案房屋系罗东皓与唐尼雅夫妻共同财产，二人对房屋系共同共有关系；2.一审法院认为百申公司购买房屋系善意买受人行为的推断是错误的；3.一审法院认定合同有效，违反了《合同法》第五十一条规定，也侵犯了唐尼雅的财产共有权；4.一审法院在没有完全查清事实的基础上适用法律，显属不当。本案的房屋买卖合同系无效合同，一审法院适用法律错误。百申公司辩称，同意一审判决，不同意罗东皓、唐尼雅的上诉请求。链家公司未提出上诉。百申公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令罗东皓继续履行合同并配合办理房屋过户手续；2、请求法院判令罗东皓以房屋总价款为基数，按照每日万分之五的标准向百申公司支付自2015年10月9日至办理房屋过户手续之日止的违约金；3、本案诉讼费由罗东皓承担。一审法院认定事实：百申公司是程健个人投资的独资公司。罗东皓与第三人唐尼雅系夫妻关系，双方于1983年7月登记结婚。2012年9月29日，罗东皓与案外人北京华融基础设施投资有限责任公司（以下简称华融投资公司）签订《北京市住宅房屋拆迁安置补偿协议》，约定罗东皓位于北京市西城区×××甲10号院3号楼2门102号的房屋拆迁，华融投资公司为其安置北京市西城区×××大街甲2号院5号楼3单元1503号三居室房屋一套，建筑面积124.12平方米，购房款总额4580028元。2012年11月12日，罗东皓作为出卖人（甲方），百申公司作为买受人（乙方），经过第三人链家公司的居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落在西城区×××园小区5号楼3单元1503室；房屋性质为商品房；房屋成交价格为428万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价200万元；出卖人应当在2012年11月30日前将该房屋交付买受人；权属转移登记约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起720日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在720日内取得房屋所全权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋产权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。该合同买受人落款处由程建英代理人程健签字，未加盖百申公司的公章。同日，罗东皓作为甲方（出卖方），百申公司作为乙方（买受房），链家公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》，约定：第一条房屋状况及成交价格1、就甲方暂时尚未取得该房屋的房屋所有权证书的事实情况，丙方已据实告知乙方，且乙方已知晓该事实。甲乙双方已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易。若房屋登记机构颁发的房屋所有权证书记载的房屋地址、面积等信息与甲乙丙三方已签署的合同中记载不一致的，甲乙丙三方一致同意放弃异议的权利，并按照三方分别或共同签署的合同继续履行，不因此追究他方的任何责任。2、甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为628万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定1、定金乙方于2012年11月13日向甲方支付定金8万元，乙方支付首付款时，该定金则视为收付款的一部分。2、房屋所有权证取得：甲方承诺在签订合约720个工作日内，取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。3、关于购房款甲乙双方同意按照下列第1种方式履行：（1）、乙方应在2012年11月30日前将扣除定金外的剩余房款一次性全额支付给甲方。4、权属转移登记甲方取得房屋所有权证书后，甲乙双方应共同办理房屋所有权的转移登记手续。5、物业交割甲乙双方应当在2012年11月30日前自行办理物业交割手续，丙方陪同。……第三条税费的承担甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。第四条违约责任1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权证的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20％向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。百申公司持有的该份补充协议落款处有程建英的签字并加盖了百申公司的公章。罗东皓出示的补充协议复印件落款处仅有程建英的签字，没有百申公司的印章，罗东皓未向一审法院出示该份证据的原件，百申公司对罗东皓提交的补充协议的复印件不予认可。上述合同签订后，百申公司及其委托的付款人向罗东皓及罗东皓作为法定代表人的中商资产评估有限责任公司支付了全部购房款628万元，罗东皓于2012年11月30日出具了收到628万元房款的证明并交付了涉案房屋，此后，百申公司一直占有使用涉案房屋至今。2018年1月8日，罗东皓取得了涉案房屋的产权证书，但未配合百申公司办理房屋产权过户手续。现百申公司诉至一审法院，要求罗东皓为其办理涉案房屋的产权过户手续并支付违约金。本案审理中，百申公司为防止涉案房屋被转移，申请对涉案房屋采取了查封措施。罗东皓的配偶唐尼雅作为有独立请求权的第三人申请参加本案诉讼，要求确认涉案买卖合同无效。唐尼雅主张涉案房屋是其与罗东皓的夫妻共同财产，由于其与罗东皓感情不和，双方长期分居，罗东皓将涉案房屋出售给百申公司，其本人不知情，事后也未追认，罗东皓无权单独处分双方共同财产，因此要求确认涉案买卖合同无效。罗东皓认可唐尼雅的主张，罗东皓主张其告诉唐尼雅涉案房屋一直对外出租，唐尼雅不知道涉案房屋已经出售的情况。百申公司主张房屋买卖合同上虽然没有唐尼雅的签名，但购房过程中，罗东皓出具了配偶同意出售证明，并且在购房过程中，唐尼雅始终在现场，购房之后多年，唐尼雅从未提出异议，唐尼雅对出售涉案房屋知情并同意，本案房屋买卖不属于无权处分。百申公司为证明唐尼雅知情并参与了房屋买卖的过程，申请链家公司的经纪人李广强出庭作证，李广强证实配偶（共有权人）同意出售证明中声明人唐尼雅的签名是唐尼雅本人书写，该文本原件在链家公司留存，签订买卖合同时唐尼雅本人在场。链家公司认可证人是该公司经纪人，对证人证言的真实性认可，链家公司同时向一审法院出示了配偶（共有权人）同意出售证明的原件，该份文件记载如下内容：“本人唐尼雅（身份证号：×××）系房屋出售人罗东皓（身份证号：×××）的配偶（或共有权人），现本人声明如下：1、本人唐尼雅与房屋出售人共有的房屋位于北京市西城区中信沁园5号楼3单元1503室，且本人同意出售人出售上述房屋。声明人：唐尼雅（签字）年月日。房屋出售人罗东皓（签名）确认并承诺：本证明由我提供给相关方且本证明为声明人亲笔签署，本证明真实、准确、有效。罗东皓、唐尼雅对证人证言及上述配偶（共有权人）同意出售证明的真实性均不认可。经一审法院询问，罗东皓表示记不清配偶（共有权人）同意出售证明是否是其向链家公司出具的，也不确定落款处罗东皓的签字是否为其本人书写，但不申请对“罗东皓”的签字申请笔迹鉴定。唐尼雅主张配偶（共有权人）同意出售证明中声明人唐尼雅的签字不是其本人所写，并申请对该签名进行笔迹鉴定。经摇号确定，一审法院委托中天司法鉴定中心对配偶（共有权人）同意出售证明中唐尼雅的签字进行了笔迹鉴定，2019年2月27日，中天司法鉴定中心出具中天司鉴中心[2018]文鉴字第380号司法鉴定意见书，鉴定结论是：检材中两处唐尼雅签名与样本签名均不是同一人所写。罗东皓为证明其出售涉案房屋时唐尼雅不知情，其与唐尼雅长期分居的主张，提交了北太平庄街道文慧园社区居委会的证明：唐尼雅居住在海淀区文慧园14号楼905号，该证明信是文慧园社区居委会向华泰国际旅行社出具的，并注明该证明仅限于办理出国旅行使用。第一太平戴维斯物业顾问北京有限公司方圆大厦管理处的证明：兹证明罗东皓先生为北京市海淀区中关村南大街56号方圆大厦公寓B座1304室业主。从2010年长期居住在海淀区中关村南大街甲56号方圆大厦公寓1304室。百申公司认为上述证据的真实性无法核实，且不能证明罗东皓与唐尼雅分居的事实。罗东皓另主张涉案买卖合同中没有百申公司的盖章，只有程建英的签字，签订买卖合同时，百申公司没有出具委托程建英购房的授权手续，程建英是实际购房人和实际使用人，但程建英没有购房资格，买卖合同因此无效。链家公司针对罗东皓提出的授权手续问题，向一审法院提交了百申公司出具的委托程建英办理买卖涉案房屋相关事宜的授权委托书，该委托书中没有书写授权日期。罗东皓主张在签订买卖合同时，链家公司没有向其出示该份授权委托。唐尼雅认为不排除百申公司为了实现诉讼目的而后补的。本案一审审理中，程建英、程健、百申公司向本院出具说明：位于北京市西城区×××园5号楼3单元1503室房产的购买人是深圳市百申物流有限公司，并非程健或程建英个人；程健及程建英均系深圳市百申物流有限公司购买上述房产的代理人。一审法院认为，涉案房屋是罗东皓与唐尼雅婚姻关系存续期间拆迁安置取得，该房屋应属于罗东皓与唐尼雅的夫妻共同财产。罗东皓在出售涉案房屋时，该房屋尚未取得产权证书，而拆迁安置协议上被安置人口仅有罗东皓一人，在罗东皓向链家公司提交了配偶（共有权人）同意出售证明之后，百申公司以当时的市场价格与罗东皓签订房屋买卖合同，百申公司已尽到了自己的审查和注意义务，百申公司作为善意买受人，确有理由相信罗东皓处分涉诉房屋的行为系罗东皓与唐尼雅的共同意思表示，因此，百申公司与罗东皓之间签订的涉案合同应属合法有效，对唐尼雅要求确认涉案买卖合同无效的请求，一审法院不予支持。罗东皓主张涉案买卖合同签订时，该房屋虽未取得房屋产权证书，涉案买卖合同无效的抗辩意见，于法无据，一审法院不予采纳。对于罗东皓另主张百申公司不是实际购房人，作为实际购房人的程建英没有购房资格，涉案买卖合同无效的抗辩意见，一审法院认为，涉案买卖合同中，虽然未加盖百申公司的公章，但补充协议上有百申公司的盖章，且程健、程建英均认可自己付款或签订买卖合同的行为均是代理百申公司所为，链家公司亦出示了百申公司委托程建英代为办理买卖涉案房屋的授权手续，因此，一审法院认定涉案房屋的购房主体应为百申公司，对罗东皓的此项抗辩意见，一审法院亦不予采纳。涉案合同签订后，百申公司全额支付了购房款，履行了自己的合同义务，而罗东皓在具备办理过户手续的条件下，拒绝配合百申公司办理过户手续的行为，有违诚实信用原则，亦违反双方合同约定，现百申公司要求罗东皓为其办理涉案房屋产权过户手续的请求正当，一审法院予以支持。关于违约金，双方在补充协议第二条中约定，罗东皓承诺在签订合约720个工作日内，取得涉案房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知百申公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。双方任何一方逾期履行补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。罗东皓在2018年1月8日取得涉案房屋产权证书后，未协助百申公司办理涉案房屋的产权过户手续，构成违约，罗东皓应当向百申公司支付违约金，罗东皓主张双方约定的违约金标准过高，请求法院予以调整，对此问题，一审法院认为，罗东皓逾期履行协助百申公司办理涉案房屋产权证书的义务，百申公司未提交证据证明给其造成实际经济损失，考虑罗东皓实际取得产权证书的日期早已超过双方合同约定的办理产权过户的日期，百申公司要求办理过户手续的请求亦得到了法院支持，双方合同约定每日3140元的违约金数额显属过高，一审法院根据双方合同履行情况、罗东皓的违约情节及罗东皓实际取得涉案房屋产权的时间，酌情判决罗东皓自其取得涉案房屋产权证书后的五个工作日（即2018年1月16日）起按照每日300元的标准向百申公司支付实际配合百申公司办理房屋产权过户之日止的违约金。据此，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，罗东皓协助深圳市百申物流有限公司办理北京市西城区菜市口大街甲2号院5号楼12层3单元1503号房屋的产权过户手续；二、自本判决生效之日起七日内，罗东皓按照每日300元的标准向深圳市百申物流有限公司支付二〇一八年一月十六日起至实际协助深圳市百申物流有限公司办理北京市西城区菜市口大街甲2号院5号楼12层3单元1503号房屋产权过户手续之日止的违约金；三、驳回深圳市百申物流有限公司其他诉讼请求；四、驳回第三人唐尼雅的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：罗东皓、唐妮雅认为一审法院认定房屋交付后“百申公司一直占有使用涉案房屋至今”有误，主张该房屋于2012年交付后，由实际购买人程建英出租。百申公司认可在房屋于2012年交付后曾经出租，但不认可罗东皓主张的程建英系房屋实际购买人。二审审理中，唐妮雅自述其自2009年至今一直与罗东皓处于分居状态，直至2019年初才知晓罗东皓出卖房屋的事实。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据当事人二审诉辩意见，本案争议焦点有三：其一，案涉房屋买卖合同的买受人主体认定问题；其二，案涉房屋买卖合同的效力认定问题；其三，如合同有效，案涉房屋买卖合同的履行问题。关于焦点一，根据本案现有证据显示，案涉房屋买卖合同文本中，首部买受人位置明确载明“深圳市百申物流有限公司（程健）”、“深圳市百申物流有限公司”，其中《北京市存量房屋买卖合同》尾部虽未加盖百申公司印章，但根据一审法院查明的证明材料，程建英、程健与百申公司均主张房屋的购买人为百申公司，而非程健或程建英个人。在此情况下，一审法院对本案买受人主体的认定正确，本院予以确认。罗东皓与唐尼雅的该项上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采信。关于焦点二，合同无效是法律对当事人意思表示一致的否定性评价。当事人主张合同无效须以法定事由为依据。根据本案现已查明的事实，案涉房屋买卖合同系当事人双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效。罗东皓、唐尼雅关于该合同签订时案涉房屋尚未取得房屋所有权证以致合同无效的诉讼理由，与现行法律及司法解释的规定不符，本院不予采信。罗东皓、唐尼雅关于罗东皓构成无权处分导致合同无效的诉讼理由，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。质言之，出卖人是否对标的物具有完全处分权属物权范畴，而与债权范畴下合同效力问题并无必然关联。鉴于此，尚不论罗东皓于本案中无权处分的事实是否成立，仅就罗东皓、唐尼雅主张的诉讼理由而言，已缺乏法律依据。据此，本院对罗东皓、唐尼雅关于合同无效的上诉理由不予采信。关于焦点三，根据本案现已查明的事实，百申公司在合同签订后依约履行了自身义务，罗东皓在具备办理房屋转移登记条件的情况下拒绝履行合同义务，有违诚实信用原则。唐尼雅虽主张自身对罗东皓出卖房屋的事实并不知情，但百申公司提起本案诉讼时，距案涉房屋买卖合同签订、案涉房屋交由百申公司占有，已近六年时间之久。罗东皓与唐尼雅均系本市居民，案涉房屋亦位于本市核心区范围内，唐尼雅主张其长期对夫妻重大共同财产的客观状态毫不知情，明显与一般常理相悖。其仅以夫妻感情不和、双方长期分居作为辩解理由，尚缺乏充分依据。同时须指出，本院不宜仅凭常理及日常生活经验法则对本案法律争议作出处理，而根据事物发展之多样性原理，亦不能完全排除唐尼雅所述特例情况存在之可能性。但即使在此特殊情况下对本案争议予以分析，因双方签订房屋买卖合同时尚未取得产权证书，拆迁安置协议上被安置人口仅载明罗东皓一人，在罗东皓已经提交配偶（共有权人）同意出售证明后，百申公司已经尽到善意买受人应尽的合理注意义务，亦有理由相信罗东皓处分涉诉房屋系夫妻双方共同意思表示。而反观唐尼雅所述情节，其在夫妻感情不和、长期分居且拆迁安置协议仅载明罗东皓一人的情况下，仍对自身与罗东皓共有的重大财产放任置之，存在疏于管理的情节。在此情况下，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项之规定，唐妮雅不得以不同意或不知道为由对抗善意相对人百申公司。在综合考量、比较本案当事人之间的法律关系，从维护市场交易秩序、诚实信用原则的角度考虑，一审法院判令继续履行案涉房屋买卖合同，处理正确，本院予以确认。一审法院对百申公司主张的违约金予以酌减，处理原则正确。至于每日300元的违约金具体数额，鉴于百申公司对此并未提出上诉，本院不持异议。综上所述，罗东皓、唐尼雅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费111520元，由罗东皓负担55760元（已交纳），由唐尼雅负担55760元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  周梦峰审判员  李 珊审判员  姚 颖二〇一九年十二月三十日书记员  赵 婕