新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0104民初12311号原告（反诉被告）：乌鲁木齐市新地物业服务中心，住所地：新疆乌鲁木齐市新市区北京南路533号20号楼6-102号。法定代表人：马岩。委托诉讼代理人：张翔，新疆银石律师事务所律师。委托诉讼代理人：高永春，新疆银石律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴彩霞，女，1959年9月1日出生，汉族，现无固定职业，住新疆库车县。原告（反诉被告）乌鲁木齐市新地物业服务中心（以下简称：新地物业公司）与被告（反诉原告）吴彩霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。为表述便利，以下仍按各方当事人本诉诉讼地位称谓。原告新地物业委托诉讼代理人张翔、高永春，被告吴彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新地物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止侵权，返还其侵权的乌鲁木齐市北京南路533号有色物探队1号楼第1-2-104室房屋（庭审中明确为：返还上述房屋）；2.判令被告赔偿其侵占房屋期间占用费32300元（庭审中明确：2018年7月2日（城管下达整改通知书之日）-2019年12月1日计17个月，1900／月×17月＝32300元）、逾期利息549.1元（庭审中放弃）；3.判令被告向原告支付2018年1月（含1月）起至被告退房之日止的物业费（庭审中放弃）；4.判令被告向原告支付2018年1月（含1月）起至被告退房之日止的水费，预计800元（庭审中变更为500元）；5.判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：2018年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定，出租乌鲁木齐市北京南路533号1号楼2单元104室公房，租赁期限自2018年1月1日至12月31日，租金1900元／月，水电费用由被告承担。租赁房屋的所有权人为新疆维吾尔自治区，该单位于2014年1月1日向原告出具《房屋代管委托书》，委托原告代为出租、管理案涉房屋。2018年7月2日，案涉租赁房屋因政府“门改窗”改造的开展影响使用，原告多次与被告协商后续问题，均未达成一致。案涉租赁合同届满后，原告作为房屋所有权人委托的代管人，对案涉租赁房屋具有事实上的占有，被告拒不搬离，构成对其占有的妨害，现原告要求被告支付租赁期限届满前的租金、届满后的占有使用费，占有使用费按原合同订立的租金标准支付，水费按合同约定由被告承担，现按500元主张。被告吴彩霞辩称，一、案涉租赁房屋目前由被告锁闭属实；二、不同意支付租赁期限届满前的租金，被告租赁案涉房屋经营餐馆，该房屋是住宅性质，原告租赁给被告时将该房屋临街的窗户打洞做成门，违反了国家的法律规定，2019年7月2日被行政执法部门责令整改。“门改窗”改造后，住宅底商不能再经营餐饮，被告的餐馆无法继续营业，原告构成违约；三、不同意按照原合同租金的标准支付占有使用费，1900元/月是商铺的租金标准，“门改窗”改造后，租赁房屋无法作商业用途，只能作为住宅，加之该房屋无天然气，也没有装修和家具，市场价在600元/月左右；四、同意支付500元水费。被告吴彩霞向本院提出诉讼请求：1.要求反诉被告支付从2018年7月以后造成的经济损失60000元；2.要求反诉被告支付2017年全年房租22800元；3.要求退还房租押金2000元；4.反诉费由反诉被告全部承担。事实及理由：被告租赁案涉房屋经营餐馆，该房屋是住宅性质，原告租赁给被告时将该房屋临街的窗户打洞做成门，违反了国家的法律规定，2019年7月2日被行政执法部门责令整改。“门改窗”改造后，住宅底商不能再经营餐饮，原告构成违约，应当赔偿被告营业损失。2017年，案涉租赁房屋进行城市亮化改造，被告餐馆虽仍能营业，但生意严重受影响，故要求原告退还租金。2018年，被告在与原告签订租赁合同时支付押金2000元，现要求原告退还。原告新地物业公司辩称，一、政府封门属于不可抗力，加之事发后原告积极与被告协商善后事宜，而被告不予配合，故原告不同意赔偿被告营业损失；二、不同意退还房租。2017年政府开始亮化工程改造时，被告依约支付租金，未提出异议，现要求原告退还房租，违反了禁止反言的原则；三、同意退还押金。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实为：2018年1月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定，出租乌鲁木齐市北京南路533号1号楼2单元104室公房，租赁期限自2018年1月1日至12月31日，租金1900元／月，一次性支付半年，水电费用由被告承担。案涉租赁房屋系住宅性质，其所有权人为新疆维吾尔自治区，该单位于2014年1月1日向原告出具《房屋代管委托书》，委托原告代为出租、管理案涉房屋，委托期限自2014年1月1日至2023年12月31日。2018年7月2日，乌鲁木齐高新技术产业开发区（乌鲁木齐市新市区）城市管理行政执法局向被告出具责令改正通知书，责令其恢复原状，案涉租赁房屋开始“门改窗”改造，从封门到施工完毕，大概两个月时间。被告租赁案涉房屋经营餐馆，执法部门封闭的门临街，是原告私自开挖建成的，未经建设部门的批准，该门改造成窗户后，该餐馆无法继续经营。本案事实部分的争议焦点为：一、租赁合同届满后案涉房屋的占有使用费的金额。原告向本院提交以下证据：《房屋及附属设施设备租赁合同》、收据，证明与案涉租赁房屋同一楼栋、面积的租金为1200元/月或者1300元/月。被告质证，真实性认可，关联性不认可，上述合同中的承租人陈万山是做塑钢窗的，不是单纯的居住，住宅租金600元/月左右，且原告对陈万山租赁的房屋进行了装修，案涉租赁房屋既无天然气也未装修，与前者情况不同。本院就上述问题电话联系陈万山进行了核实，陈万山陈述（摘要）：（一）租金为1200元/月属实，该房屋其确用于制作塑钢窗；（二）案涉房屋所在的一楼除陈万山外基本处于空置，二楼的租金为700元/月。原告质证，真实性认可。被告质证，真实性认可。本院对上述证据予以采信，并对该争议事实认定为：700/月。理由为：一、案涉租赁房屋无法经营餐馆，一楼房屋至今大部分空置，有类似陈万山的、经营除餐饮之外生意的租户，愿意按1200元/月承租该房屋，缺乏期待可能性；二、双方对陈万山所说二楼租金700/月均认可，案涉房屋属租赁性质，“住改商”为相关规定所禁止，按二楼住宅租金确定占有使用费的金额，较为允当；三、案涉租赁房屋未装修也没有接入天然气。二、因原告违约给被告造成的经济损失如何认定。被告未举证。本院对上述损失不予认定。理由为：一、原告在“门改窗”改造时即与被告联系协商退房事宜，被告即已获悉租赁房屋不能再继续经营餐饮。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”被告不得主张“门改窗”开始后的经营损失；二、被告已在原告本诉中提出拒付“门改窗”改造开始后租金的抗辩，属于要求原告承担违约责任的范畴，只是该违约责任的承担形式是“不付租金”而已；三、被告就其经营损失负有举证责任但未举证，待证事实真伪不明，本院不予认定；本院认为，本案法律适用的争议焦点为：一、原告诉请被告返还房屋、占有使用费的请求权基础规范；二、“门改窗”改造是否属于不可抗力；三、原告是否应承担2017年政府亮化工程施工所致的违约责任。针对争议焦点一，本院认为，案涉合同约定租赁期限自2018年1月1日至12月31日，在此期间原告负有将租赁房屋交给被告使用的义务，而在2018年12月31日租赁期限届满后，被告将案涉租赁房屋返还，显属案涉合同的应有之义。被告未履行上述义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。”原告诉请其返还，本院予以支持。问题在于，原告可否根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条“占有人的不动产或者动产被侵占的，占有人有权返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险”，要求被告返还其对租赁房屋的占有。本院认为，“占有人”包括“间接占有人”，间接占有即依据一定的法律关系（如租赁）而对于直接占有人享有返还占有请求权，从而通过直接占有人间接管领和控制该物，故原告属于上述规范中的占有人。但依据通说，“侵占”的含义是侵夺，如盗窃、抢夺，而被告的行为是在租赁期限届满后未搬走，不能归入“侵占”要件。“妨害占有”的含义是阻碍、有害于占有，而非占有事实本身，被告对案涉租赁房屋构成直接占有，同样不能归入“妨害占有”要件。因此，原告的请求权不存在竞合问题，本院对上述问题以《中华人民共和国合同法》第一百零七条作为请求权基础进行处理。原告诉请被告支付租赁期限届满后的占有使用费，属于违约损害赔偿的范畴，本院按前述确定的标准予以支持（7700元，700元/月×11个月，自2019年1月1日至2019年12月1日）。针对争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”案涉租赁房屋不是住宅性质，原告在将其租赁给被告时，未经规划部门允许，在临街面擅自打洞开门，嗣后被城管部门勒令改造，显然是其能够预见、能够避免的情况，因此，案涉“门改窗”改造不能归入“不可抗力”要件，原告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部责任”，主张违约责任的豁免，本院不予支持。“门改窗”改造期为两个月，改造后案涉房屋已不能再经营餐饮，原告未履行向被告交付能否正常使用的租赁房屋的义务，应当承担违约责任，被告提出拒付租金的抗辩，本院予以支持。针对争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。”原告按照合同约定向被告交付了能够正常使用的租赁房屋，亮化工程的施工并未影响案涉租赁房屋人员的进出，被告依约向原告支付了2017年全年的租金，可资佐证。再者，亮化工程属于政府统一建设的民生项目，原告作为出租方显然不能提前获知、克服、避免，该项目正属于前述“不可抗力”范畴。因此，本院对被告要求原告退还租金的诉请不予支持。此外，原告同意退还被告押金、被告同意支付原告水费（500元），本院对双方相关诉请均予以支持。原告其他放弃的诉请，本院不予处理。被告要求原告赔偿经济损失的诉请，在本判决事实认定部分已作出不予认定的论述，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百一十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）吴彩霞于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）乌鲁木齐市新地物业服务中心乌鲁木齐市北京南路533号1号楼2单元104室；二、被告（反诉原告）吴彩霞于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）乌鲁木齐市新地物业服务中心占有使用费7700元、水费500元；三、原告（反诉被告）乌鲁木齐市新地物业服务中心于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）吴彩霞押金2000元；四、第二、三项折抵，被告（反诉原告）吴彩霞于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）乌鲁木齐市新地物业服务中心6200元。五、驳回原告（反诉被告）乌鲁木齐市新地物业服务中心其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）吴彩霞其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取334.9元（原告已预交），由被告负担78.93元，原告自行负担255.97元；反诉案件受理费减半收取1920元（被告已预交），由原告负担45.28元，被告负担1874.72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  李庄博二〇一九年十二月十八日书记员  马晓芳