广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初12584号原告：程伟豪，男，1979年4月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告：陈文玲，女，1979年1月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告共同委托诉讼代理人：姚志勇，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园会所。法定代表人：杨林森，职务：经理。委托诉讼代理人：余小晔，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈娴，女，该公司工作人员。原告程伟豪、陈文玲与被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程伟豪、陈文玲的委托诉讼代理人姚志勇，被告雅居乐公司的委托诉讼代理人余小晔、陈娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程伟豪、陈文玲向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期办证违约金，自2019年6月8日起以6326100元为基数，逾期180天及180天以内的按0.01%计算，逾期天数超过180天的按0.02%计算（暂计至2019年11月23日共168天违约金为106278.48元）；2、被告负担诉讼费。事实和理由：2016年8月20日，程伟豪、陈文玲与雅居乐公司签订编号201608201180《广州市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定程伟豪、陈文玲以6326100元的价格购买雅居乐公司开发的位于广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜二街21号（C-7栋）4002房，合同还约定了房屋计价方式和价款、房屋交付、产权登记、延迟办理产权登记的违约责任等条款。签订合同后，程伟豪、陈文玲依约向雅居乐公司支付房款。2017年6月7日，程伟豪、陈文玲按照雅居乐公司发出的收楼通知书来到雅居乐剑桥郡物业中心办理房屋交接手续。根据合同及补充协议，雅居乐公司应自程伟豪、陈文玲收楼之日起730日内办妥房屋产权证，即雅居乐公司应于2019年6月7日前为程伟豪、陈文玲办妥房屋产权证，但雅居乐公司至今仍未办妥。依房屋产权过户规则，作为开发商的雅居乐公司负有办理房屋产权初始登记的义务，但经程伟豪、陈文玲查询发现，该房产的产权初始登记仍未完成（未确权）。程伟豪、陈文玲已按照雅居乐公司通知期限缴纳办证的税费，并按时提交有关资料协助雅居乐公司办证，但至起诉之日，程伟豪、陈文玲仍未收到房屋产权证。程伟豪、陈文玲要求雅居乐公司支付逾期办证违约金未果，遂诉诸法院。雅居乐公司辩称：一、未能办证的原因在于政府，属于不可抗力。二、程伟豪、陈文玲未按办证收条要求向答辩人提交商品房预告登记证明书原件。三、根据双方房屋买卖合同第十三条的约定，答辩人应在2017年6月15日前交付房屋给程伟豪、陈文玲，如法院认定答辩人违约，根据买卖合同补充协议第十一条，应自2019年6月16日起计算违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2016年8月20日，雅居乐公司作为甲方（卖方）与程伟豪、陈文玲作为乙方（买方），签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201608201180）及《补充协议》，其中约定，乙方所购商品房地址为广州市番禺区南村镇兴南大道瀚澜二街21号（C-7栋）4002房，合同约定建筑面积共308.1111平方米，套内建筑面积258.6515平方米，共有分摊面积约49.4596平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米24458.01元，总金额6326100元；甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起支付首期房款1906100元，剩余房款4420000元于2016年8月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十一条“预购商品房预告登记”约定，甲乙双方共同办理预购商品房预告登记，甲乙双方应于本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），持本合同向房地产登记机构申请办理预购商品房预告登记。合同第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2017年6月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十六条“交付时的验收”约定，乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十一条“产权登记”约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；双方同意选择乙方委托甲方办理产权登记；甲方应当在该商品房交付之日起（详见补充协议第十一条）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后（详见补充协议第十一条）个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料；甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同《补充协议》第十一条对《商品房买卖合同》第二十一、二十二条变更为：甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，乙方须在甲方发出的《办证通知书》后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及支付面积差价款（详见本补充协议第九条）、办证费用，否则办理房地产权证的期限相应顺延，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，逾期180天内（含180天）甲方应按已付楼款总额每日0.1‰的标准支付违约金，超过180天甲方应按已付楼款总额每日0.2‰的标准支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。2、2017年6月7日，雅居乐物业管理服务有限公司与程伟豪、陈文玲签订《收楼确认书》，确认雅居乐公司已按购房合同所约定的交付日期将涉案房屋交付给程伟豪、陈文玲使用，同时该单元的交楼标准符合双方约定的标准。3、2017年12月9日，雅居乐公司开具金额为6326100元的销售房屋发票给程伟豪、陈文玲。当事人确认程伟豪、陈文玲已向雅居乐公司支付涉案房屋价款6326100元。4、关于逾期办证违约金的问题。雅居乐公司主张已按照要求向政府部门提交确权资料，办证材料尚缺程伟豪、陈文玲的《商品房预告登记证明》，程伟豪、陈文玲未按要求交付给雅居乐公司致使未能如期办证。程伟豪、陈文玲主张未收到《办理通知书》，但已依照编号0013720、0019038办证收条向雅居乐公司提交了办证所需资料。程伟豪、陈文玲提交《特别签订条款》、中国农业银行个人结算账户交易明细以及与涉案房屋同栋的其他业主的《办理通知书》，主张已为涉案房屋办理按揭贷款，至今每月仍需偿还贷款，根据《办理通知书》，按揭且未还清贷款的业主不需要提供《商品房预告登记证明》原件，且程伟豪、陈文玲也未收到雅居乐公司办理的《商品房预告登记证明》原件。雅居乐公司庭后提交的粤（2016）广州市不动产证明第07045050号《不动产登记证明》复印件（原件存于贷款银行），记载涉案房屋于2016年11月17日办理预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，权利人（申请人）为程伟豪、陈文玲。本院认为：程伟豪、陈文玲与雅居乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，依法成立并生效，对合同双方具有法律约束力。根据合同约定，雅居乐公司应当在程伟豪、陈文玲交齐房屋价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，如因雅居乐公司的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，逾期180天内（含180天）雅居乐公司应按已付楼款总额每日0.1‰的标准支付违约金，超过180天的雅居乐公司应按已付楼款总额每日0.2‰的标准支付违约金。现程伟豪、陈文玲已足额支付房屋价款6326100元，并于2017年6月7日接收了涉案房屋，雅居乐公司应在2017年6月7日起730天内（即2019年6月7日前）办妥涉案房屋的不动产权证书。雅居乐公司主张其迟延办理涉案房屋产权登记的原因在于政府部门，但未提供证据证实有关行政主管部门存在延期审批或者存在其他免责事由的情形，其抗辩意见无事实和法律依据，本院不予支持。雅居乐公司逾期办证，应支付自逾期之日（即2019年6月8日）起至法庭辩论结束时（即2019年11月23日，程伟豪、陈文玲主张按168天计算）止以6326100元为基数按每日0.1‰计算的逾期办证违约金106278.48元（6326100元×0.1‰×168天）给程伟豪、陈文玲；此后的逾期办证违约金尚未实际发生，本院不予支持，待实际发生后，相关权利人可另行主张权利。综上所述，雅居乐公司应支付2019年6月8日至2019年11月23日期间的逾期办证违约金106278.48元给程伟豪、陈文玲；驳回程伟豪、陈文玲的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，判决如下：一、被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付2019年6月8日至2019年11月23日期间的逾期办证违约金106278.48元给原告程伟豪、陈文玲。二、驳回原告程伟豪、陈文玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2426元，由被告广州番禺雅居乐房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  程 君人民陪审员  陈伟贤人民陪审员  何蕴华二〇一九年十二月四日书 记 员  卢倩莹