安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终5230号 上诉人（原审被告）：阜阳市颍州区博鑫小额贷款有限公司，住所地阜阳市颍州区一道河与阜王路交叉口A座601室，统一社会信用代码91341200567510642G（1-1）。 法定代表人：李银峰，董事长。 委托诉讼代理人：王晓彬，安徽元祥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张磊，男，1983年12月29日出生，汉族，住阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：嵇德武，安徽弘大（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丹，安徽弘大（合肥）律师事务所（实习）律师。 被上诉人（原审被告）：王娟，女，1980年4月5日出生，汉族，住阜阳市颍东区。 上诉人阜阳市颍州区博鑫小额贷款有限公司（以下简称博鑫小贷公司）因与被上诉人张磊、王娟案外人执行异议之诉一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2018）皖1202民初7515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 博鑫小贷公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回张磊的诉讼请求，准予继续执行位于阜阳市颍州区房屋；2.一、二审诉讼费由张磊负担。事实和理由：1.王娟与张磊之间的买卖合同并不真实，王娟以887971元购买涉案房屋并装修完毕后，在房价大幅升值的一年多后，以原价向张磊出售，显然不合常理，不是真实意思表示，应为无效合同。2.三环明源公司于2014年11月7日将涉案房屋交付王娟，王娟于次日与安徽皖龙港装饰工程有限公司签订《建筑装饰装修工程施工合同》，开始对涉案房屋装修，直至2015年2月7日装修完毕。原判认定张磊于2015年1月6日起对涉案房屋进行装修，系认定事实错误，无证据证明张磊已经于法院查封之前合法占有涉案房屋。3.张磊未实际将涉案房屋剩余价款交付执行，一审判决适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。 张磊答辩称：1.一审判决事实清楚，王娟与张磊签订房屋买卖合同，经过生效判决认定为有效合同，且张磊在法院查封前对涉案房屋进行了装修；2.一审判决适用法律正确，张磊明确表示愿意将剩余购房款按照法院要求交付执行，但希望法院能够协助办理房屋产权登记。综上，请求二审查明事实，依法驳回博鑫小贷公司的上诉请求。 王娟未答辩。 张磊向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令停止对位于阜阳市颍州区房屋的查封拍卖；2.诉讼费由王娟负担。 一审法院认定事实：2013年6月13日，王娟与阜阳三环明源房地产开发有限责任公司签订阜阳市商品房买卖合同一份，约定王娟购买三环明源开发的位于颍州区，总价款887971元。三环明源公司于2014年11月7日将房屋交付给王娟，房屋尚未过户，登记在开发商阜阳三环明源房地产开发有限责任公司名下。2014年12月30日，张磊与王娟签订了一份房屋买卖合同，约定王娟将其所有的位于阜阳市颍州区房屋，以887971元的价格转让给张磊，在合同签订后三日内，张磊将首付款和押金30万元支付给王娟，余款在房屋过户到张磊名下时一次性付清。 张磊于2015年4月17日以王娟和开发商阜阳三环明源房地产开发有限责任公司为被告向法院提起诉讼，要求确认张磊与王娟签订的房屋买卖合同有效，王娟协助张磊办理过户手续。阜阳三环明源房地产开发有限责任公司辩解其已经将房屋出售给王娟且已交付。2016年1月11日阜阳市颍州区人民法院作出（2015）州民一初字第01346号民事判决认定，张磊于合同签订当日通过工商银行向王娟账户转款6次，共计30万元。该判决同时确认张磊与王娟的房屋买卖合同有效。 2015年3月30日，博鑫小贷公司与王娟民间借贷纠纷一案，颍州区人民法院作出（2015）州民一初字第01141号民事裁定书，对涉案房屋采取了诉讼保全措施予以查封。2015年5月20日颍州区人民法院作出（2015）州民一初字第01141号民事调解书。博鑫小贷公司在履行期限届满后向颍州区人民法院申请强制执行，在执行过程中，张磊向颍州区人民法院提出执行异议被驳回，遂向颍州区人民法院提起案外人执行异议之诉。 2017年3月2日，颍州区人民法院到涉案房屋实地勘察，张磊及家人已实际居住在该房屋。阜阳七度物业管理有限公司证实，张磊系从2015年1月6日起开始就涉案房屋予以装修、居住。2017年7月，张磊向颍州区人民法院提交《情况说明》，表示愿意将购房余款打入颍州区人民法院账户，希望颍州区人民法院能够协助办理房屋所有权过户等。 一审另查明，涉案房屋现在开发商阜阳三环明源房地产开发有限责任公司名下。 一审法院认为，王娟与阜阳三环明源房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同有效，房屋已经交付，虽房屋登记在开发商名下，未过户，但王娟为房屋的实际所有人。王娟与张磊签订的商品房买卖合同经颍州区人民法院（2015）州民一初字第01346号民事判决确认有效。该买卖合同签订于涉案房屋被查封前，且张磊已占有该不动产。张磊在涉案房屋被查封前已支付部分价款，且愿意将剩余价款交付法院。涉案房屋一直未办理过户非张磊过错，张磊的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应予支持。王娟经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对自己诉讼权利的处分，由此产生的不利后果，应当自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：不得执行位于阜阳市颍州区房屋。案件受理费80元，由王娟负担。 二审中，双方当事人均未提供新的证据，对于其他证据的举证、质证意见与一审相同。本院认证意见与一审一致，对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案为张磊提起的案外人执行异议之诉纠纷，因此本案的争议焦点为：张磊对涉案房屋享有的权益是否足以排除人民法院的强制执行。 本案中，涉案房屋尚登记在阜阳三环明源房地产开发有限责任公司名下，张磊作为购房消费者，对案涉房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的条件予以审查，只要符合其中任何一条规定的情形，就足以排除人民法院的强制执行。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，张磊并未支付全部购房款，其虽声称愿意将剩余购房款交付颍州区人民法院，但至今未实际交付，且在向法院提交的愿意缴纳剩余购房款“情况说明”中附加条件，并非“按照法院要求”缴纳，故其主张并不同时符合第二十八条规定的四个条件。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，被执行主体为张娟个人，并非房地产开发企业；张磊所交购房款也未达到合同总价款的50%，张磊亦未提交充分证据证明其名下无其他用于居住的房屋，张磊的主张也不符合第二十九条规定的排除执行条件。因此，张磊对涉案房屋享有的权益不足以排除人民法院的强制执行。 综上，博鑫小贷公司的上诉请求成立，依法应予支持；一审判决适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初7515号民事判决。 二、驳回张磊的诉讼请求。 本案一审诉讼费80元，由王娟负担；二审诉讼费80元，由张磊负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  杨开多 审判员  李婉璐 二〇一九年十二月二十四日 书记员  徐玉洁 附：本案援引法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。