江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10831号上诉人（原审被告）:南京宝林机械传动配件厂，住所地南京市秦淮区剪子巷159号。法定代表人：张建国，该公司执行事务合伙人。委托诉讼代理人：孙强，北京市京师（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京苏商投资发展（集团）有限公司，住所地南京市江宁区滨江经济技术开发区。法定代表人：陈家俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹维荣，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜新宇，北京大成（南京）律师事务所实习律师。上诉人南京宝林机械传动配件厂（以下简称宝林配件厂）因与被上诉人南京苏商投资发展（集团）有限公司（以下简称苏商集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初3978号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宝林配件厂上诉请求：一、请求撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由如下：一、双方合同并未终止，一审法院认定合同于2018年8月30日终止错误。二、一审法院在被上诉人并未诉解除合同的情况下直接判决上诉人返还房屋错误，程序违法。三、一审法院认定上诉人支付租金并支付违约金错误。四、被上诉人对涉案房屋并不享有完全所有权，无权要求上诉人全部迁出并返还，一审法院事实认定不清，证据认定错误。苏商集团辩称：一审认定事实清楚，适用法律基本正确，实体判决完全正确。上诉人的上诉没有事实根据和法律依据，依法应当驳回。第一点，经过一审认定，本案的纠纷是2018年8月30日终止，我们也无不同意见，本案我们的诉请是合同的自然到期，合同期届满而终止，此前尽管本案的合同的确是在2018年8月30日政府发布拆迁公告，公告以后，上诉人的合同权利和义务没有任何影响，包括直到今天涉案的房屋仍然没有被拆迁，上诉人仍然在正常使用，没有任何影响，第二点，关于上诉人提出的所谓的合同里面的终止条款，合同第八条第二款约定，在合同期内，由于拆迁导致上诉人对涉案房屋的使用受到影响，这种情况下合同终止，而不是说合同永远延续。上诉人所谓的产权问题，这是一个历史遗留问题，涉案的房屋已经过人民法院诉讼，包括一审二审，那么已经依法确认被上诉人产权是800多平，另外两块土地虽然没有确认产权，但是被上诉人建造，已经存在了几十年，因当时历史原因，没有建设工程的法律手续，这并不影响被上诉人对涉案房屋的权利。苏商集团向一审法院起诉请求：1.判令宝林配件厂立即返还南京市秦淮区剪子巷159号房屋；2.判令宝林配件厂向苏商集团支付房屋租金71500元、分项违约金20000元及房屋占有使用费、迟延付款违约金（其中房屋占有使用费自2019年1月1日起至宝林配件厂实际返还房屋之日止，按5958.33元/月标准计算，暂计至2019年3月31日为17875元，迟延付款违约金自2018年1月1日起以5958.33元为基准，按日1%的标准计算至实际付清房租本金之日止，暂计至2019年3月31日为27706元）；3.本案诉讼费由宝林配件厂承担。一审法院认定事实如下：南京市秦淮区剪子巷159号房屋原系杨家镛购买于徐启昌。1954年，秦淮区废品购销站在剪子巷159号成立，1960年，秦淮区废品购销站由南京市物资回收公司接管，1964年该公司将东边二间披房拆除，建成一间建筑面积约228平方米的平房，同时在北面西边空地建平房一间，建筑面积约为258.8平方米。1979年，南京市物资回收公司向城建部门申领了建筑执照，对剪子巷北面西边的平房加层建200平方米，建成后简易二层楼的建筑面积约为458.8平方米。1983年，南京市物资回收公司对该院落中南面西边中间一间披房（权属不明，南京市物资回收公司接管时即存在）进行翻建，建成建筑面积约77平方米的办公用房。1998年4月，杨家镛的子女向南京市秦淮区人民法院提起诉讼，南京市秦淮区人民法院作出民事判决，确认剪子巷159号北面西边二层简易楼一幢，建筑面积约458.8平方米产权归南京市物资回收公司所有。该判决作出后，杨家镛的子女不服，提起上诉，南京市中级人民法院于1999年9月作出判决，驳回上诉，维持原判。2001年起，宝林配件厂开始从南京市物资回收公司处承租剪子巷159号内约680平方米房屋。2017年11月25日，宝林配件厂与苏商集团签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，苏商集团将剪子巷159号中面积为680平方米（以房屋现状为准）房屋（仓库）出租给宝林配件厂使用，原物回公司一楼堆放财务账册库房置换至二楼，除库房外苏商集团另保留办公室一间；租期自2018年1月1日起至2018年12月31日止，房屋租金为5958.33元/月，年租金71500元，租金按照先付后租原则，每年付款一次，每期付款应在下期使用房产前10日支付；租赁期满或合同解除后，宝林配件厂应于20日之内返还该房屋，返还期结束后对于该房屋内宝林配件厂遗留的所有物品，包括装饰、装修的非固定部分，视为宝林配件厂自动放弃其所有权，宝林配件厂出资添附的装饰、装修的固定部分，宝林配件厂可自行拆除，留存部分不得以此冲抵房屋租金或其他费用；该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围时，宝林配件厂享有政策规定的拆迁利益的同时，合同自行终止，双方互不承担违约责任；宝林配件厂不按约支付租金（及各项费用）但未达到解除合同条件的，每逾期一日，苏商集团有权按月租金的1%向宝林配件厂加收滞纳金。合同还约定，宝林配件厂有下列情形之一的，苏商集团有权单方解除合同，并于10日内收回房屋：宝林配件厂不支付或者不按照约定支付租金达10日的；欠缴各项费用达2000元的；擅自改变房屋用途的、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；未经苏商集团书面同意擅自将该房屋转租、转包、转借、转让给第三人或用于联营、抵押的；利用该房屋从事违法活动或损害社会公共利益的。宝林配件厂有上述情形之一的，应向苏商集团支付10000元作为违约金。2018年8月30日，南京市秦淮区人民政府作出宁秦府征字[2018]17号征收决定，征收秦淮区剪子巷159号等房屋，征收范围内的国有土地使用权同时收回，并于同日予以公告。一审另查明，2009年9月15日，南京市物资回收公司变更企业名称为南京市物资回收有限公司。2014年12月30日，南京市物资回收有限公司被南京苏商投资发展（集团）有限公司合并吸收，并注销工商登记。一审审理中，双方一致认可宝林配件厂实际承租使用房屋为剪子巷159号北面西边458.8平方米二层简易楼、北面西边228平米房屋及南面西边约77平方米的办公用房。其中，北面西边458.8平方米简易楼二楼部分房屋仍由苏商集团使用，故合同约定租赁面积为680平方米。一审法院认为：宝林配件厂承租的房屋原系南京市物资回收有限公司所有或实际占有，南京市物资回收有限公司被苏商集团吸收后，其权利义务应由苏商集团承继。苏商集团与宝林配件厂于2017年11月25日签订的《房屋租赁合同》，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。2018年8月30日，南京市秦淮区人民政府作出征收决定并予以公告，双方之间的租赁合同关系终止。合同终止后，宝林配件厂应向苏商集团返还房屋并支付所欠租金47468.03元（租金期限自2018年1月1日起至2018年8月30日止），宝林配件厂未及时返还房屋，还应支付自2018年8月31日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费，根据房屋使用情况，房屋使用费可参照合同约定的租金计算。根据合同约定，租金按照先付后租原则，每年付款一次。宝林配件厂辩称双方在长期房屋租赁过程中，已对租金缴纳期限进行了变更，但并无证据能够证明，故不予采纳。宝林配件厂未按约支付租金，应按约向苏商集团支付违约金10000元。苏商集团要求宝林配件厂支付违约金20000元，并按月租金的1%支付迟延付款违约金，并无合同依据，不予支持。一审法院判决：一、南京宝林机械传动配件厂于判决发生法律效力之日起二十日内将其承租的南京市秦淮区剪子巷159号房屋腾空并交还南京苏商投资发展（集团）有限公司；二、南京宝林机械传动配件厂于判决发生法律效力之日起二十日内向南京苏商投资发展（集团）有限公司支付房屋租金47468.03元及违约金10000元；三、南京宝林机械传动配件厂于判决发生法律效力之日起二十日内向南京苏商投资发展（集团）有限公司支付自2018年8月31日起至实际交还房屋之日止，按5958.33元/月标准计算的房屋使用费；四、驳回南京苏商投资发展（集团）有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、上诉人宝林配件厂是否应将涉案房屋腾空并交还给被上诉人苏商集团；二、上诉人宝林配件厂是否应当支付被上诉人苏商集团房屋租金47468.03和违约金1万元，并从2018年8月1日起开始支付房屋占有使用费。关于争议焦点一，本案双方签订的租赁合同在履行期间，南京市秦淮区人民政府在2018年8月30日作出征收决定并予以公告，故双方之间的合同应当终止履行，一审法院判决上诉人应当将涉案房屋腾空并交还给被上诉人并无不当。上诉人主张其并未获得依合同约定的征收利益，故双方之间的合同并未终止。从双方合同约定看，双方约定“该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围时，宝林配件厂享有政策规定的拆迁利益的同时，合同自行终止，双方互不承担违约责任”，故双方虽然在合同中约定了上诉人应当享有拆迁利益，但并未明确约定上诉人实际获得拆迁款时双方之间的租赁合同才终止，且上诉人继续占有使用涉案房屋客观上亦妨碍了涉案房屋拆迁利益的取得，与双方签订合同的目的相冲突，故上诉人以上主张不能成立，本院对此不予支持。关于上诉人提出的产权问题。上诉人主张涉案房屋范围内存在221.2平方米的房屋被上诉人没有所有权，故其不应返还。从本案查明的事实看，虽然目前涉案房屋中仅有458.8平方米的房屋被生效判决确认归南京市物资回收公司所有，但剩余部分系南京市物资回收公司建造或管理，现被上诉人承继了南京市物资回收公司的权利和义务，故涉案房屋相应的权利应归被上诉人；另外，上诉人亦系从被上诉人处承租涉案房屋，依合同约定，其亦应当向被上诉人返还，故上诉人以上主张没有依据，本院对此亦不予支持。关于争议焦点二，本案双方之间的租赁合同已在2018年8月30日终止，但上诉人目前仍在使用涉案房屋，故一审法院判决上诉人应当向被上诉人支付2018年8月30日之前的房屋租金和2018年8月30日之后的房屋占有使用费并无不当。上诉人主张其不应支付房屋租金和占有使用费没有依据，本院对此不予支持。关于本案违约金，虽然双方约定房屋被列入征收范围后其不应承担违约责任，但本案被上诉人主张的违约金系上诉人迟延支付租金产生，上诉人的该行为与征收并无直接关联，故上诉人主张其不应支付违约金亦没有依据，本院对此不予支持。综上所述，宝林配件厂的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2879元，由上诉人南京宝林机械传动配件厂负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一九年十二月二十七日书记员 陈晓君