安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖12民终4341号 上诉人（原审原告）：陶磊，男，汉族，1984年10月26日出生，住安徽省太和县。 委托代理人：刘丽涛，安徽丽涛律师事务所律师。 委托代理人：刘子绫，安徽丽涛律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：太和县供销合作社，住所地安徽省太和县健康路2号农资大厦三楼。统一社会信用代码12341222003174217A。 法定代表人：梁保林，该单位主任。 委托代理人：张怀信，安徽多杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阜阳市泰宇房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区人民西路浙江商贸城5区18*301室。统一社会信用代码91341200664210852X。 法定代表人：马勇，该公司经理。 委托代理人：王军，安徽金睿律师事务所律师。 委托代理人：李云飞，安徽金睿律师事务所（实习）律师。 上诉人陶磊、上诉人太和县供销合作社（以下简称太和供销社）因与被上诉人阜阳市泰宇房地产开发有限公司（以下简称泰宇公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服安徽省太和县人民法院（2018）皖1222民初245号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陶磊上诉请求：1.撤销太和县人民法院（2019）皖1222民初245号民事判决，2.改判泰宇公司继续履行《拆迁补偿协议》，向其交付约定的房屋并支付迟延履行金，驳回太和供销社的诉讼请求；或发回重审。事实与理由：1.陶怀清在太和土产公司工作时，依当时政策分得房屋并办理了备案登记，太和县公安局给办理了门牌号，房屋几经翻建，陶怀清已拥有所有权，陶怀清将此房及院落整体赠予陶磊不违反法律规定；2.太和供销社参加诉讼申请书上没有法定代表人梁保林签名，无权参加诉讼，更无独立请求权；3.太和供销社于2009年6月16日下发意见“同意泰宇公司与土产公司所有住户自主协商房屋拆迁还原事宜”，并在过户手续上提供帮助，已说明土产公司把房屋分配到所有职工名下，太和供销社系在泰宇公司多次请求下参与诉讼，无独立请求权；4.房屋已不存在，一审认定太和供销社是产权人之一虚无空洞；5.依据房产局测绘报告、规划设计图及现场勘查照片，能够确认约定补偿的房屋，原审以“双方只约定楼层未约定房号，协议无法履行”驳回诉请，显示公正；6.原审判决太和供销社是被拆迁房屋所有权人之一，剥夺了合同双方当事人利益，于法无据。 太和供销社答辩称：1.陶怀清对涉案房屋不享有合法产权，其无权处分被拆房屋，与陶磊签订的赠予协议无效，太和供销社对陶怀清原居住的土产公司公房及所占土地享有合法的产权。2.太和供销社作为土产公司和棉麻集团公司的主管部门，有权作为第三人参与诉讼，对涉案被拆迁房屋享有主张权利的主体资格。3.太和供销社2009年6月16日出具的危楼改建意见，是同意已经取得房屋产权的住户“以产权调换的方式”与开发商协商拆迁返还事宜；陶怀清没参与房改，房屋产权仍属太和供销社，太和供销社具有诉权。4.被拆迁房屋仍属原土产公司所有，陶怀清只有居住权，没有使用权、处分权，拆迁权益应归太和供销社享有。5.拆迁协议虽经太和供销社追认为有效合同，但因陶磊不享有被拆迁房屋的产权，所以一审法院未依据拆迁协议支持其诉讼请求正确。6.拆迁协议已明确约定补偿房屋的层数、套数、面积、朝向等，与原一审查明的807、907、910、10104套房屋相吻合，一审法院以未约定房号，无法履行为由，驳回太和供销社要求交付907、910及一楼面朝西60平方门面的诉求是错误的。 泰宇公司答辩称：1.陶怀清加盖的房屋，系在他人财产上增添的附属物，依法属于国有资产，陶怀清、陶磊不享有产权。2.土产公司危楼改建意见，仅是同意由泰宇公司与土产公司所有住户自主协商房屋拆迁还原事宜，不是同意陶怀清成为被拆迁房屋所有权人，不能成为陶怀清将国有资产据为己有的依据。3.拆迁协议系陶磊隐瞒房屋产权属国家所有的情况下，以欺诈手段与泰宇公司签订，损害了国家利益，应为无效合同。4.涉案拆迁补偿协议只约定了楼层，面积，没约定房号，不具有物权排他性，是无法履行的合同。 太和供销社上诉请求：依法撤销原判第三项，改判泰宇公司继续履行《房屋拆迁补偿协议》，将协议约定的房屋交付给太和供销社并办理备案登记，或按照约定房屋的评估价赔偿太和供销社损失。事实与理由：1.一审认定金泰明都807号、907号、910号、1010号房屋已出售无事实依据；2.陶怀清在原有房屋上扩建的临时建筑，没有合法批准手续，是原有房屋的添附物，拆迁权益归属太和供销社；根据协议约定的楼层、朝向、面积以及原一审查明的未销售房号，可以确定相应的房产并判令交付；如确已交付，应作价赔偿。 陶磊答辩称：1.涉案房屋已经有陶怀清赠予陶磊，房屋拆迁协议合法有效，协议项下房产应该归陶磊所有。2.太和供销社出具的土产公司危楼改建意见，已明确表示将涉案房屋权益全部转移至陶怀清、陶磊，太和供销社否认自己的意见，违背契约精神，不应得到支持。3.即便太和供销社是产权人之一，也改变不了其将房屋权益转移给陶怀清的事实。 泰宇公司答辩称：1.被拆迁房屋未经评估，违反《企业国有资产法》第五十五条规定，涉案合同为无效合同。2.金泰名都807号、907号、910号、1010号房屋已经出售备案。3.太和供销社一、二审请求事项自相矛盾，不清楚其对涉案房屋享有全部产权还是部分产权。4.陶怀清翻建房屋的时间、面积不清。5.太和供销社不是合同相对人，其主张合同权利违背合同相对性原则。 陶磊向一审法院起诉请求：1.依法判令泰宇公司继续履行协议并向陶磊交付位于太和县.3平方米807号、九层的137.3平方米907号、129.81平方米910号、十层129.81平方米1010号房屋四套，并办理房产登记；2.判令泰宇公司因延期交付陶磊房屋应承担的违约金450000元，以后违约金另计；3.由泰宇公司承担本案诉讼费用。 太和供销社向一审法院提出独立诉讼请求：1、认定太和供销社为2011年5月5日陶磊与泰宇公司签订的《房屋拆迁补偿协议》中被拆迁房屋的实际产权人之一。2、判决泰宇公司继续履行与陶磊于2011年5月5日签订的《房屋拆迁补偿协议》,将该协议中约定的位于太和县房屋交给太和供销社,并负责办理房屋产权登记。 一审法院查明事实：陶磊的父亲陶怀清原系太和供销社下属单位太和县土产公司（后变更为太和县兴泰土产日杂有限公司，太和县兴泰土产日杂有限公司为太和供销社下属单位安徽省太和县棉麻集团公司兼并，安徽省太和县棉麻集团公司已注销）的职工,陶怀清在太和县土产公司工作期间,占用位于太和县人民南路西侧土产公司房屋（三间半砖瓦结构、建筑面积96平方米）居住,后陶怀清调入第三人下属的废旧品回收公司工作,陶怀清也一直在原太和县土产公司房屋内居住,但陶怀清一直没有参加房屋改制，后陶怀清在原有房屋和土地的基础上扩建了二层房屋，扩建房屋时没有通知第三人，陶怀清未能提供城建部门出具的规划许可证。2010年1月14日，乙方泰宇公司与甲方太和县原土产公司大楼所有住户签订联建协议，太和县原土产公司大楼所有住户自愿将位于，沙河路以北交叉位置，约900平方米的土地使用权过户给泰宇公司改建开发，土地过户等一切手续由泰宇公司负责办理并承担由此产生的一切费用。拆迁补偿方式采取产权交换，实行有一返一，返还新房，超出面积按每平方米2000元计算，门面房按每平方米5000元计算，超出面积待设计图纸出来后，按所要房型的实际面积减去返还面积后签订正式的购房合同，超出面积付款方式可现金支付，也可银行按揭（银行按揭由乙方负责办理），协议还约定了其他条款。其中太和县原土产公司大楼住户陶怀清的被拆迁房屋建筑面积300平方米，陶怀清在该联建协议乙方落款处签字。2011年4月26日，陶怀清与陶磊签订房屋所有权赠予协议书，陶怀清将上述拆迁补偿范围内的房屋赠予陶磊。2011年5月5日，陶磊作为乙方与甲方泰宇公司根据上述联建协议的相关条款签订了房屋拆迁补偿协议。协议约定：甲方经太和县人民政府批准，对位于人民南路的土产公司四层楼房，进行改建开发。因改建过程中需要对原居住户的房屋进行拆迁。根据甲乙双方达成的一致意见，住房面积、环境实行返房。第二条约定，乙方居住在人民南路土产公司院内154号-24户两层砖混楼房，建筑面积共计270平方米。东临土产公司一楼面朝东的三间门面房，甲方在建设中，因整体规划，需要将面朝东的门面房整体西移。甲方保证在乙方原住址上一楼留出60平方米面朝西门面房（东西长6米，南北长10米）给予乙方使用。甲方同意补偿给乙方新建楼的四套住房分别为：面朝南的10层129平方米，面朝南的9层129平方米，面朝东的9层133平方米，面朝东的8层133平方米。经甲乙双方协商一致，一楼60平方米面朝西的门面房和新建楼的四套住房的房产证，由甲方负责全部费用给予办理。（竣工半年内将一楼60平方米面朝西的门面房和新建楼的四套住房的房产证交付于乙方使用）。甲乙双方同时约定了违约责任：甲乙双方协议签订后，乙方必须在2011年5月13日前将自己的住房全部搬迁完毕。违约按法律有关条例处罚。甲方自动工之日起（2011年6月20日），两年内必须将院内的60平方米一楼面朝西的门面房和新建楼的四套住房交付予乙方使用。拖延交付时间一个月，甲方支付乙方违约金壹万元，以此类推。协议签订后，泰宇公司将上述房屋拆除。泰宇公司未能按协议约定的交房期限向陶磊交付房屋，双方因此发生纠纷，陶磊于2017年3月29日提起诉讼，一审法院于2017年6月20日作出（2017）皖1222民初第1911号民事判决，泰宇公司提出上诉，2017年10月13日，太和县兴泰土产日杂有限公司向一审法院提起诉讼，要求确认泰宇公司与陶磊于2011年5月5日签订的房屋拆迁补偿协议无效，2018年10月19日，一审法院依法作出（2018）皖1222民初第5466号民事裁定驳回太和县兴泰土产日杂有限公司的起诉，太和县兴泰土产日杂有限公司不服提出上诉，2018年12月13日，安徽省阜阳市中级人民法院做出（2018）皖12民终第4513号民事裁定驳回上诉。在本案重新审理一审过程中，太和供销社对陶磊与泰宇公司签订的房屋拆迁补偿协议的效力予以确认。 一审另查明：陶磊及太和供销社主张的金泰明都项目807号、907号、910号、1010号房屋，由泰宇公司分别出售给任彬彬、徐芳、唐洪波、王明明，并分别于2018年在太和县房地产管理局办理了备案。 一审法院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据，在判决前，提供的证据不能证明自己的主张，由其承担不利的后果。案涉被拆迁房屋原属太和县土产公司所有，该房屋由陶磊父亲陶怀清居住并进行扩建，但没有参加房屋改革，因太和县土产公司已并入安徽省太和县棉麻集团公司，且安徽省太和县棉麻集团公司已被注销，故该房屋产权由安徽省太和县棉麻集团公司的主管机关即太和供销社行使。泰宇公司与陶磊签订的房屋拆迁补偿协议，经太和供销社确认，故陶磊与泰宇公司签订的《房屋拆迁补偿协议》为有效合同，泰宇公司应当按协议约定向太和供销社履行合同义务。陶磊提供的证据不足以证明案涉被拆迁房屋属其所有，故陶磊不享有被拆迁人的权利，其要求泰宇公司交付房屋、办理产权证及支付违约金的请求，不予支持。陶磊及陶怀清就被拆迁房屋的居住权及扩建部分的纠纷，可另行主张权利。太和供销社要求确认其为涉案被拆迁房屋的产权人之一的请求，合法有据，予以支持，陶磊与泰宇公司签订的《房屋拆迁补偿协议》对补偿的房屋只约定了楼层、面积等，但没有约定房号，双方约定不明确不具体，致协议无法履行，太和供销社要求泰宇公司交付房屋并办理房屋产权登记的请求，没有依据，不予支持，太和供销社可在原房屋拆迁补偿协议的基础上与泰宇公司就房屋补偿问题另行处理。泰宇公司辩称本案房屋拆迁安置补偿合同为无效合同，理由有二，被拆迁房屋系国有资产没有依法评估违反《企业国有资产法》第五十五条的规定、陶磊隐瞒该房属国有资产自己不是产权人以欺诈的方式与泰宇公司签订，违反了合同法第五十二条第一项、民法总则第一百五十三条的规定，一审法院认为，《企业国有资产法》第五十五条规定的立法目的是保护国有资产防止国有资产流失，民事行为应当遵守诚实信用原则，泰宇公司在没有认真审查案涉房屋产权就与陶磊签订房屋拆迁补偿协议，在本案案涉房屋已经拆迁完毕，且太和供销社对上述协议已经确认，泰宇公司以上述理由辩解合同无效，不能成立，对泰宇公司的该项辩解不予采信。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条的规定，判决：一、确认陶磊与阜阳市泰宇房地产开发有限公司于2011年5月5日签订的《房屋拆迁补偿协议》中被拆迁房屋的所有权人之一为太和县供销合作社；二、驳回陶磊的诉讼请求；三、驳回太和县供销合作社的其他诉讼请求。案件受理费8050元，由陶磊承担。 二审中，泰宇公司为支持其答辩意见，向本院提交两组证据。第一组证据：太和县锦泰再生资源有限公司2019年10月15日出具的证明一份，供销社企业参加养老保险基本情况调查表。拟证明陶怀清已依据房改政策，享受到原回收公司住房一套，约148㎡。第二组证据：太和县房产局备案的商品房买卖合同四份。拟证明涉案的807、907、910、1010号房屋已销售备案。 陶磊质证认为，第一组证据形式不合法，太和县锦泰再生资源有限公司已于2018年6月被吊销，该证明系伪造，且内容与本案不具有关联性；第二组证据与陶磊无关联性，但印证了泰宇公司存在一房二卖的违法行为。 太和供销社除同意陶磊质证意见外，另补充质证意见为，第一组证据不能证明涉案被拆迁房屋参加了房改；第二组证据均是原审一审判决后签订的房屋买卖合同，但无相应的付款凭证印证，存在一房二卖、虚假交易的违法行为。 本院认证意见为，泰宇公司二审所举证据，与本案被拆迁房屋权属认定、拆迁安置合同是否有效、应否履行，均无法律关联性，本院对其证明目的不予采纳。 双方当事人对于一审所列证据的质证意见与一审一致，本院对于一审查明的事实予以确认。 综合各方当事人诉辩意见，本案二审争议的焦点为：1.涉案被拆迁房屋的不动产物权归属？2.涉案《房屋拆迁补偿协议》是否有效？若有效，应如何履行？若无效，相关财物如何返还，损失如何赔偿？ 本院认为，对于涉案被拆迁房屋（含扩建部分）的不动产物权归属问题。1.一审判决已就所有权归属进行论证，本院对一审认定的“太和供销社是涉案被拆迁房屋的所有权人之一”予以认可，不再赘述。涉案被拆迁房屋中原有的约96㎡部分系由原太和土产公司交付陶怀清居住，房屋占有权、使用权的转移实质为计划经济时代国有企业将公房分配给职工居住的一种福利待遇。陶怀清、陶磊因对涉案被拆迁房屋（含扩建部分）主张所有权与太和供销社之间产生的权属纠纷，系单位内部建房、分房引起的纠纷，属于单位与职工之间的内部管理问题，且属政策变更导致的历史遗留问题，依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》规定，不属于人民法院受案范围，故本院对于陶磊提出的房屋所有权主张，不予审查。2.涉案《房屋拆迁补偿协议》、太和供销社2009年6月16日出具的危楼改建意见，足以证明太和供销社、泰宇公司认可陶怀清、陶磊对涉案被拆迁房屋享有占有、使用权，且对陶怀清向陶磊转移占有权、使用权不持异议。 对于涉案《房屋拆迁补偿协议》是否有效的问题。太和供销社作为所有权人之一，于2009年6月16日以书面形式，授予了居住人陶磊、陶怀清就涉案房屋拆迁还原、产权交换事宜与泰宇公司自主协商处置的权利，且在本案重审一审时再次表示对陶磊与泰宇公司签订的《房屋拆迁补偿协议》认可。故涉案拆迁补偿协议能够反映本案各方当事人的真实意思，内容不违反法律规定，为有效合同。 关于涉案《房屋拆迁补偿协议》如何履行的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。1.涉案拆迁补偿协议虽没有约定具体的还原房号，但根据约定的楼层、面积、朝向等条件，结合太和县房地产管理局蓝图、“金泰明都”楼盘实测测绘报告、规划设计图，可以确定“金泰明都”一楼西侧60㎡的商铺及807号、907号、910号、1010号房屋，即合同约定的应当安置补偿的房屋。2.太和供销社出具的危楼改建意见载明“同意由阜阳市泰宇房地产开发公司与老大楼所有住户采取产权交换方式，自主协商房屋拆迁还原事宜”，证明太和供销社认可陶怀清、陶磊享有安置还原权益，承诺将安置还原后的房屋继续交陶怀清、陶磊使用。泰宇公司应依约将上述房屋交付陶磊使用。3.因《拆迁安置补偿协议》约定的逾期交付使用违约金过分高于对使用权人造成的损失，根据涉案“联建协议”约定的房屋面积、价格，酌定泰宇公司在1348640元价款的30%（即404592元）范围内，对陶磊承担逾期交付使用的违约责任。4.鉴于太和供销社仅主张部分所有权，陶磊有关所有权的主张尚需相关部门及单位审查处理，陶磊、太和供销社可在涉案房屋全部所有权归属确定后，再行主张不动产权属登记、使用权收益等所有权人权益。本院对陶磊、太和供销社有关所有权权属登记的诉讼请求不予支持。 综上，上诉人陶磊的上诉理由，部分成立，本院予以支持。一审判决存在错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、维持安徽省太和县人民法院（2018）皖1222民初245号民事判决第一项、第三项，即“确认陶磊与泰宇公司于2011年5月5日签订的《房屋拆迁补偿协议》中被拆迁房屋的所有权人之一为太和县供销合作社”、“驳回太和县供销合作社的其他诉讼请求”。 二、撤销安徽省太和县人民法院（2018）皖1222民初245号民事判决第二项，即“驳回陶磊的诉讼请求”。 三、阜阳市泰宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，将位于太和县房屋交付陶磊使用。 四、阜阳市泰宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付陶磊违约金404592元。 五、驳回陶磊的其他诉讼请求。 一审案件受理费8050元，由陶磊承担4050元，阜阳市泰宇房地产开发有限公司负担4000元；二审案件受理费8150元，由太和县供销合作社负担100元，陶磊负担4050元，阜阳市泰宇房地产开发有限公司负担4000元。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  杨开多 审判员  李婉璐 二〇一九年十二月三十一日 书记员  徐玉洁 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。