四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川14民终1319号 上诉人（原审原告）：林礼东，男，1971年7月14日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张军成，四川川粤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川锦地房地产开发有限公司，住所地：眉山市彭山区凤鸣镇彭祖大道一段武阳宾馆6栋1层。 法定代表人：熊剑，总经理。 委托诉讼代理人：胡冉，女，1994年8月6日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区，四川锦地房地产开发有限公司员工。 原审第三人：中国农业银行股份有限公司威远县支行，住所地：威远县严陵镇威远大道557、559、561、565、567、581号建业欧景城1幢3单元2层2号、3层2号。 负责人：叶刚，行长。 委托诉讼代理人：钟军，男，1974年11月17日出生，汉族，住威远县，中国农业银行股份有限公司威远县支行员工。 委托诉讼代理人：杨林威，男，1967年8月29日出生，汉族，住威远县，中国农业银行股份有限公司威远县支行员工。 上诉人林礼东因与被上诉人四川锦地房地产开发有限公司（以下简称：锦地房产开发公司）、原审第三人中国农业银行股份有限公司威远县支行（以下简称：农行威远支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初3609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林礼东上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求。2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：1.导致产权证书无法办理的根本原因在于被上诉人主观上不愿积极解决土地被抵押问题，客观上也未采取任何措施去解决，一审判决对被上诉人逾期未办理不动产权证书的原因认定不清。2.逾期交房违约金从合同约定交房之日起计算至房屋质量验收合格且竣工验收合格之日止，原审法院计算至上诉人实际接受房屋显然是错误的，逾期交房违约金标准过低。3.原审法院依据合同中的格式条款不支持上诉人要求被上诉人给付逾期办证违约金的判决显然是错误的。4.农行威远支行是抵押权人，其同意抵押人预售房屋，导致至今不能办理不动产权属证，应当协助办理。 锦地房产开发公司未发表意见。 农行威远支行述称，其无协助上诉人办理产权证的法定义务，也无协助办证的合同义务，上诉人要求其承担协助办理产权证无法律及事实依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。 林礼东向一审法院起诉请求：1.锦地房产开发公司立即为其办理不动产权证书；2.锦地房产开发公司在其实际取得不动产权证书起15日内向其支付逾期办证违约金。（计算方式：从2016年12月31日起到取得不动产权证书止，每日按照100.00元计算）；3.锦地房产开发公司承担逾期交房违约金。（从2015年6月30日至取得规划验收合格证止，每日按照全部已付款的万分之三计算），以上二、三项请求的违约金计算至2019年7月1日，共计146200.00元，从2019年7月2日起的违约金以诉讼请求的2、3项请求标准计算；4.农行威远支行协助锦地房产开发公司为其办理不动产权证书；5.锦地房产开发公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实，林礼东（买受人）与锦地房产开发公司（出卖人）于2015年4月11日签约备案了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，（合同签约备案号：113807），合同主要约定：买受人购买出卖人开发的位于东坡区文忠路锦地上城25幢1单元4层2号住宅房，建筑面积126.34㎡，总房款43万元，2015年4月11日前付首付房款20万元，2015年5月26日前付清余款23万元。出卖人在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，商品房交付时该商品房应当符合1.已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；3.出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。逾期交房在240日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过240日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。出卖人应当在2016年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；买受人未在商品房交付之日起730日内取得房屋不动产权证书，如因出卖人的原因，买受人未能在此期间取得房屋不动产权证书，双方同意买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部己付款万分之零点一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付，合同继续履行。合同签订后，林礼东在2015年4月11日支付首付房款20万元，余额23万元按揭贷款支付了锦地房产开发公司。2015年8月29日交纳契税8600.00元、维修基金6317.00元、办证费328.00元，并在当天领取钥匙收房。锦地房产开发公司至今未为林礼东办理不动产权属证书。 另查明，锦地房产开发公司于2009年3月9日将案涉房屋土地抵押给乐山市商业银行股份有限公司井研支行贷款，2013年12月13日又将案涉房屋土地抵押给农行威远支行贷款，并办理了土地抵押登记。 一审法院认为，林礼东、锦地房产开发公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人自愿达成的协议，未违背法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。依照合同约定，锦地房产开发公司应当在2015年6月30日前向林礼东交付该商品房，锦地房产开发公司在2015年8月29日将案涉房屋交付给林礼东，虽锦地房产开发公司的交付未达到合同约定的交付条件，存在交付瑕疵，但林礼东已经收房，应视为锦地房产开发公司已交房。对逾期60天交房违约金，林礼东购买案涉房屋用于居住，给其造成的损失，为双方在合同中约定的以林礼东已付房款按日万分之零点一计算的违约金，即，430000.00元×0.00001×60天=258.00元。对林礼东以违约金约定过低，请求调整为以年6%标准予以计付的主张，依法不予支持。锦地房产开发公司未在合同约定期内为林礼东办理不动产权证书，是因锦地房产开发公司用案涉房屋土地办理抵押贷款，至今未解除土地抵押导致。基于该抵押，锦地房产开发公司客观上无法为林礼东办理不动产权证书。故，林礼东请求锦地房产开发公司立即为其办理不动产权证书，不予支持。关于林礼东请求判令锦地房产开发公司在其取得不动产权证书起15日内向其支付逾期办证违约金。现锦地房产开发公司尚未取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，合同约定的违约金支付条件未成就，因此，锦地房产开发公司不承担向林礼东支付违约金的义务。对于林礼东请求农行威远支行协助锦地房产开发公司为其办理不动产权证书，因农行威远支行相对于锦地房产开发公司是权利人，在其抵押权债权未实现前，其并未对林礼东设定办证障碍，不应当承担协助林礼东办证义务。对农行威远支行辩称中主张，请求法院宣布林礼东、锦地房产开发公司签订的商品房买卖合同无效，判决林礼东协助农行威远支行处置抵押房产，判决林礼东承担农行威远支行本案诉讼产生的误工费、差旅费等费用，本案不予调整，其可另行主张权利。锦地房产开发公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应诉讼权利。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下:一、四川锦地房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内支付林礼东逾期交房违约金258.00元；二、驳回林礼东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3224.00元，减半收取1612.00元，由林礼东负担1609.00元，四川锦地房地产开发有限公司负担3.00元。 二审中当事人均未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.计算逾期交房违约金的截止时间及违约金的标准问题。2.是否应当由锦地房产开发公司办理房屋不动产权证书及支付逾期办证的违约金。3.农行威远支行对办理房屋不动产权证书是否有协助义务。 关于第一个焦点。《商品房买卖合同》约定锦地房产开发公司应于2015年6月30日之前交付商品房，其实际交房日期是2015年8月29日，并代收了维修基金、办证、契税等费用，虽该商品房未达到合同约定的交付条件，存在交付瑕疵。但林礼东已经收房，应视为锦地房产开发公司已交房。锦地房产开发公司逾期60天向林礼东交房，其应当承担支付60天的违约金，违约金的计算标准，应当按照《商品房买卖合同》的约定计算，即按照已交付房价款万分之零点一计算。林礼东认为约定的违约金过低，要求增加，因违约金的计算标准在签订合同时系双方真实意思表示，且林礼东未提供证据证明因逾期交房给其造成的具体损失，因此，其要求增加计算违约金标准的理由不成立，本院不予支持。 关于第二个焦点。《商品房买卖合同》约定因锦地房产开发公司原因，林礼东未能在商品房交付之日起收房后730个工作日内取得房屋所有权证书，林礼东不退房，合同继续履行，自其应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，锦地房产开发公司按全部己付款万分之零点一支付违约金。合同履行中，锦地房产开发公司存在因其原因致使林礼东未在该期限内取得案涉商品房的不动产权证书，锦地房产开发公司该行为属于违约行为，应承担违约责任。但由于锦地房产开发公司的土地使用权已经抵押，客观上无法办理不动产权属登记。故林礼东主张锦地房产开发公司应立即为其办理不动产权证书的诉讼请求，依法应不予支持。 关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》对此明确约定，出卖人实际取得权属证明和买受人实际取得房屋所有权证书是支付违约金的前提条件，现锦地房产开发公司尚未取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，林礼东也未实际取得房屋所有权证书，合同约定的支付违约金的这一前提条件尚未成就。在其成就后锦地房产开发公司是否会按合同约定承担违约责任尚不确定，双方就该问题是否发生纠纷也尚不确定，故根据“无纠纷不诉讼”原则，只有在有纠纷发生后，一方当事人才可向法院诉讼，故该诉讼请求，本院亦不予支持。 关于第三个焦点。锦地房产开发公司向农行威远支行贷款，双方形成了借款合同的权利义务关系，林礼东与锦地房产开发公司签订《商品房买卖合同》，双方形成了买卖房屋的权利义务关系。农行威远支行不是《商品房买卖合同》的合同当事人，合同也未约定农行威远支行应承担协助办理房屋不动产权证书的义务。林礼东也未提供充分证据证明农行威远支行侵犯了其合法权益，故农行威远支行对办理房屋不动产权证书无协助义务。 综上所述，林礼东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3224元，由林礼东负担。 本判决为终审判决。 审判长  王美福 审判员  罗卫平 审判员  覃 棱 二〇一九年十二月十九日 书记员  吴 倩