上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13360号上诉人（原审原告）：彭博，男，1973年4月28日生，汉族，户籍地四川省仪陇县。上诉人（原审原告）：周倩如，女，1981年2月7日生，汉族，户籍地四川省仪陇县。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：沈旭，上海市华荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏美清，女，1973年4月15日生，汉族，户籍地福建省宁德市。被上诉人（原审被告）：马宏海，男，1971年7月31日生，汉族，户籍地上海市松江区。被上诉人（原审被告）：何邦钦，男，1976年6月20日生，汉族，户籍地江苏省无锡市新吴区。上述三被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨曹兵，上海津堂律师事务所律师。上诉人彭博、周倩如与被上诉人魏美清、马宏海、何邦钦确认合同效力纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初6209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭博、周倩如的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持彭博、周倩如的一审诉讼请求或者发回重审。事实与理由：1、魏美清、马宏海与何邦钦签订的《房屋租赁合同》存在诸多的疑点和违反常理之处，系通过长租租赁一次性支付租金的方式来规避法院的执行。2、魏美清租赁其他房屋的状况与本案类似。3、转账支付的人民币30万元(以下币种同)租金是从其他账户转来的，何邦钦收到30万元钱款后钱款去向不明，可能存在虚构银行流水的行为。被上诉人魏美清、马宏海、何邦钦共同辩称，上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）在彭博、周倩如获得产权时已经披露了房屋租赁的信息，且彭博、周倩如购买涉案房屋的价格已经充分考虑到租约对房地产价值的影响。魏美清向何邦钦支付30万元租金的来源，系通过马宏海姑姑马秀华的账户进行转账支付。故不同意上诉人彭博、周倩如的上诉请求,请求二审法院驳回上诉，维持原判。彭博、周倩如向一审法院提起诉讼，请求：判令确认魏美清、马宏海与何邦钦签订的上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋的租赁合同无效。一审法院认定的事实：涉案房屋原为何邦钦所有。2012年12月18日，涉案房屋在（2013）惠商初字第0026号案件审理过程中被查封，嗣后（2013）惠商初字第0026号以判决结案，该判决已生效。后该案进入执行，该案申请执行人依法向江苏省无锡市惠山区人民法院(以下简称惠山法院)申请对何邦钦名下的涉案房屋进行评估、拍卖。惠山法院委托无锡市XX有限公司对涉案房屋进行了评估，评估公司于2017年4月7日出具了公信评估（2017）第S4-2-1号房地产司法估价报告。评估报告载明：房地产权利限制状况信息如下：司法限制，限制文件编号201225902886；限制人，惠山法院；限制起止日期2012年12月18日至2018年12月15日；受理日期2012年12月18日；注记信息，2015年12月14日续封。房地产租赁状况，根据估价委托人提供的《租赁合同》复印件，出租方何邦钦；承租方马宏海、魏美清；租赁期2011年11月24日至2029年11月23日止；约定租金：月租金为2,200元，9年一付，签订合同当日付清9年租金及押金共307,600元。在该估价报告的假设和限制条件中载明：本次估价已考虑该租赁权对估价对象房地产价值的影响。估价结论载明如下：对估价对象在价值时点2017年2月27日的房地产市场进行了测算，在满足本次估价的全部假设和限制条件下确定估价对象（包含室内固定装饰及固定设施，不考虑租约对房地产价值的影响）的估价结果为人民币：伍佰零肆万伍仟柒佰元整（￥504.57万元，折合单价：34,619元/平方米）。估价对象（包含室内固定装饰及固定设施，已考虑租约对房地产价值的影响）的估价结果为人民币：肆佰肆拾叁万肆仟叁佰元整（￥443.43万元，折合单价：30,424元/平方米），其中室内固定装饰及固定设施的估价结果为人民币：玖万伍仟捌佰元整（￥9.58万元）。2018年5月13日，惠山法院以评估价的70%即3,104,010元为拍卖保留价在阿里巴巴司法拍卖网络平台对涉案房屋进行了公开拍卖，惠山法院在拍卖前对拍卖活动进行了公告，在公告中对于标的物有详细介绍，其中标的现状载明：有租赁。拍卖当日，周倩如以3,374,010元的价格竞得涉案房屋，嗣后交纳房款，另缴纳了税费等其他费用。2018年6月7日，惠山法院作出（2018）苏0206执恢53号执行裁定书，裁定书就涉案房屋被查封的时间、相关的民事判决、进入执行后进行评估的情况、周倩如购买的情况等进行了认定，该裁定书作出裁定：一、涉案房屋所有权自裁定书送达买受人周倩如时起转移；二、解除对涉案房屋及相应国有土地使用权查封，在此之后的轮候查封自动失效；三、涉案房屋所有权及国有土地使用权转移登记至周倩如名下；四、原房屋产权证及原土地使用权证作废。2018年7月23日，涉案房屋被登记至周倩如名下，后变更登记至彭博、周倩如名下。一审法院另查明,就房产评估公司在估价报告中所提及了《租赁合同》，彭博、周倩如在一审庭审中提供了复印件，魏美清、马宏海、何邦钦提供了原件，双方所提供的内容一致。《租赁合同》抬头载明：出租方（甲方）为何邦钦，承租方（乙方）为马宏海、魏美清。合同第一条约定租赁地址位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室。合同第二条约定：1、该房屋租赁期限为自2011年11月24日至2029年11月23日止；2、双方约定房屋月租金为2,200元整，九年壹付，签订合同当日付清九年租金及押金，收款户名何邦钦，账号XXXXXXXXXXXXXXX8640；3、九年总租金及押金，人民币叁拾万柒仟陆佰元整（其中叁拾万元是转账支付，柒仟陆佰元现金支付）。合同另外对各方的权利义务、双方违约责任等进行了约定。合同落款处甲方签有“何邦钦”名字，乙方签有“马宏海、魏美清”名字，签约时间为“2011年11月24日”。上述《租赁合同》于2016年3月11日在上海市松江区XX街道XX中心进行了备案登记。一审法院认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。首先，本案中，彭博、周倩如提供的证据尚不能证明魏美清、马宏海与何邦钦就签订的《租赁合同》存在恶意串通，况且该《租赁合同》在涉案房屋被拍卖前已实际履行，魏美清也按约支付了相应租金，故一审法院认为《租赁合同》系签订双方真实意思表示。其次，惠山法院在竞拍公告中对于涉案房屋存在租赁合同这一事实进行了披露，故彭博、周倩如对此是知道或者应当知道的，而且在涉案房屋评估价格中也已考虑租约对于涉案房屋价值的影响，并调低了估价价格，拍卖保留价亦相应降低，所以事实上彭博、周倩如的利益并未遭受损害。至于彭博、周倩如所提的其他疑点一审法院认为均不足以认定租赁双方存在恶意串通，损害彭博、周倩如的利益。综上，一审法院认为彭博、周倩如所主张的合同无效理由难以成立。至于彭博、周倩如所提的要求对《租赁合同》作形成时间鉴定，根据前述认定，一审法院认为形成时间鉴定在本案中并无必要。一审法院于2019年8月30日作出民事判决：驳回彭博、周倩如的诉讼请求。一审案件受理费人民币4,864元，由彭博、周倩如负担。二审审理期间，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。未提供证据予以证明的，应承担举证不利的法律后果。本案中，彭博、周倩如以《合同法》第五十二条（二）“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效”的法律依据，诉请魏美清、马宏海与何邦钦的《租赁合同》无效，其就有责任提供确实、充分、有效的证据证明该《租赁合同》具有无效的法定事由，而非由人民法院单方为彭博、周倩如在本案审理中提出的种种怀疑、猜测与无证据推断寻找证据支持，这违背了人民法院中立的审判地位。由于涉案房屋在拍卖前已经披露了租赁的事实，并对估价价格作了调低，彭博、周倩如应当知道上述事实，其却在一审中陈述是中介没有说起租赁的事实，明显有违诚实信用原则。且系争《租赁合同》签订在前，难于想象魏美清、马宏海与何邦钦于2011年就具有通过房屋租赁方式侵害2018年通过司法拍卖方式取得房屋产权的彭博、周倩如的主观串通的恶意。因此，彭博、周倩如并未提供确实、充分、有效的证据证明法定无效事由的存在，一审法院不予采信，于法有据，本院依法予以维持。综上所述，上诉人彭博、周倩如的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,864元，由上诉人彭博、周倩如负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇一九年十二月十二日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……