内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民再522号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：廊坊新奥房地产开发有限公司。法定代表人：吴杰，该公司总经理。委托诉讼代理人:郝润英,慧聪律师事务所律师。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王富，男，1985年12月28日出生，汉族，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人:任士勇,1968年9月19日出生,汉族,石家庄市科技局职工，住内蒙古自治区。再审申请人廊坊新奥房地产开发有限公司（以下简称新奥公司）因与再审申请人王富房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2017）内06民终1637号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2018）内民申229号裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人新奥公司的委托诉讼代理人郝润英，再审申请人王富的委托诉讼代理人任士勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新奥公司申请再审称，二审法院适用法律错误，本案依法应撤销二审判决，维持一审判决。事实及理由：一、二审判决对《商品房买卖合同》中约定的违约金计算方法不予认定错误，所作出的判决属于适用法律错误，依法应当予以撤销。二、二审判决在王富未提交任何实际损失证据，且也未提出对违约金进行调整申请的情况下，错误的依照已付房款的30％计算将《商品房买卖合同》已经明确约定的违约金计算方法进行变更，严重的损害了合同当事人订立合同的自主权利，也不符合合同法及司法解释关于对违约金调整的相关规定。三、王富在一、二审时的诉讼请求并未变更，即其请求赔偿154266元，依据为《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，二审法院在不支持王富关于违约金的主张的情况下，擅自以购房款总价的30%变更了赔偿金额，违反不告不理原则且超诉讼请求判决，属于程序性错误，依法应予撤销。王富答辩称，新奥公司的陈述与事实不符，针对本案事实王富在一、二审已经提供过证据，王富与新奥公司商品房买卖合同纠纷一案依据出卖人新奥公司提供的达拉特旗房产管理中心出具的关于新奥小区房产登记办理说明，证明房屋出卖人新奥公司存在违约行为，就应当承担违约责任。而违约金的依据，因为合同对该约定并不明确，应当适用最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释的相关规定。王富申请再审称，一、二审法院适用法律错误，本案应支持我方关于违约金数额的诉讼请求。事实及理由：关于赔偿金额问题，双方签订的商品房买卖合同第15条第二款规定，出卖人以房价0.1%向买受人支付违约金，该条款没有明确约定违约金的数额，该约定只约定了出卖人以房款0.1%的系数，而没有重要的时间基准约定，是属于约定不明。且该合同是商品房出卖方单方面提供的格式合同。根据最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用的若干解释第18条规定，合同没有约定违约金损失难以计算的，参照中国人民银行规定金融机构逾期贷款利率的标准计算。新奥公司辩称，对王富的再审请求应当依法驳回。理由为：首先，对方强调商品房买卖合同约定不明确错误，合同约定的相当明确。另外，对方称我方存在欺诈行为违背基本事实。因为王富是新能能源有限公司（以下简称新能公司）的职工，基于其符合优惠购房条件，王富与新能公司签订员工购房优惠协议，确认房屋总价、购房优惠并约定王富在新能公司服务至少满5年，即到2015年1月25日新能公司再为其办理房屋确权手续。之后于同一日王富与新奥公司签订商品房买卖合同，实际交购房与员工优惠协议完全一致。而合同第15条约定了房屋交付使用后90日内，新奥公司只需将办理产权登记的资料备案即可，并没有约定什么时间将房地产权属证书交给王富。王富一审诉讼请求：依法判令新奥公司赔偿损失154266元。一审法院审理查明：王富于2010年1月25日与新奥公司签订了商品房买卖合同。王富依照合同付清全部购房款，新奥公司未在合同约定的时间内办理应交付王富的产权证。一审法院判决：一、廊坊新奥房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内给付王富损失赔偿236元。二、驳回王富其他诉讼请求。案件受理费50元由廊坊新奥房地产开发有限公司承担，案件受理费3335减半收取1667.5元由王富承担。王富不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持王富一审诉讼请求。二审法院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。二审法院认为，本案的争议焦点为：双方签订的《商品房买卖合同》中对逾期办理权属证书的违约责任约定是否明确，以及王富请求违约金的计算方式是否有法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定，因出卖人的责任在规定期限内未能办理权属证书的，买受人不退房，出卖人向买受人支付已付购房款0.1%的违约金。该条款约定具体明确，王富关于《商品房买卖合同》中对逾期办理权属证书的违约责任约定不明确的主张不能成立。但该条款对违约金的约定过低，不足以弥补实际损失，故王富有权请求对违约金进行调整。王富关于以已付购房款为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的请求应视为请求人民法院对违约金进行调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，且不应超出法律规定的违约金限额，鉴于王富已经入住房屋七年有余，且未提供实际损失的相关证据，如果无限期计算违约金将使违约金超过造成损失的30%。结合案件事实酌情将违约金数额一次性调整为70762元（235872元×30%）。王富关于以已付购房款为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的主张，不予支持。综上所述，王富的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销内蒙古达拉特旗人民法院（2017）内0621民初1095号民事判决；二、廊坊新奥房地产开发有限公司于本判决生效之日一次性赔偿王富违约金70762元；三、驳回王富的其他诉讼请求。一审案件受理费1717.5元，由廊坊新奥房地产开发有限公司负担867.5元，由王富负担850元。二审案件受理费3385元，由廊坊新奥房地产开发有限公司负担1735元，由王富负担1650元。本院再审查明，2010年1月25日王富与新奥公司签订《员工购房优惠协议》。新奥公司于2017年10月16日将王富所购房屋的产权证办理完毕。其他事实与一、二审查明的事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为：王富要求新奥公司给付损失154266元的依据。王富于2010年1月25日与新奥公司签订商品房买卖合同后依照合同约定将购房款全部付清并入住，但新奥公司在王富起诉前一直未给王富办理产权证。王富认为合同中对于违约责任约定不明，要求新奥公司按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率赔偿其损失154266元。但根据双方所签《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金”的内容，能够认定双方对于未办理产权证的违约责任约定明确，即若不能在规定期限内取得房地产权属证书，按已付购房款的0.1%支付违约金。同时，根据王富与新能公司在同一天签订的《员工购房优惠协议》第五条约定的“甲乙双方自签订本协议之日起，乙方（王富）至少在甲方（新能公司）服务满五年，即到2015年1月25日时甲方为乙方办理房屋确权手续，全部确权费用由乙方承担”的内容，能够认定新奥公司在2015年仍未给王富办理产权证确属违约，应当承担违约责任。但依据该协议亦能证实新能公司为优惠其企业员工提供了针对涉案房屋的购房优惠政策，王富亦认可其在购房时已经享受了该优惠政策。则虽然该合同中对于违约金的数额约定较低，但因涉案房屋系新能公司为其提供的福利房屋，且王富已经享受了优惠政策并入住该房屋，新奥公司按照合同约定的违约条款承担违约责任，并不违反公平原则。因此，二审法院在合同对违约责任有明确约定的情况下按照已付房款的30%作为计算违约金的依据并不充分，对于王富的再审请求不予支持。综上，新奥公司的再审请求依法成立，应予支持。二审法院认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予纠正。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2017）内06民终1637号民事判决；二、维持内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗人民法院(2017)内0621民初1095号民事判决。一审案件受理费1717.5元，由廊坊新奥房地产开发公司负担515.25元，王富负担1202.25元。二审案件受理费3385元，由王富负担。本判决为终审判决。审 判 长  杜 娟审 判 员  王佐玲审 判 员  王 帅二〇一九年十二月二十五日法官助理  吴 坤书 记 员  杨 柳