辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终16118号上诉人（原审被告）：赵辉，男，1970年1月25日出生，汉族，沈阳市外国语学校老师，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：港联不动产服务（中国）股份有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市浑南区金辉街1号801。负责人：李平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈晓晨，男，1987年8月15日出生，汉族，该公司秩序主任，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙庆涛，女，1982年10月15日出生，汉族，该公司人事行政经理，住沈阳市铁西区。上诉人赵辉因与被上诉人港联不动产服务（中国）股份有限公司沈阳分公司（以下简称“港联公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初5416号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。赵辉上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或依法改判，判决港联公司减收物业费40%。事实和理由：（2018）辽0111民初1312号判决已认定港联公司物业服务有非常严重的瑕疵，这次一审判决完全否定上次判决物业服务有瑕疵的内容。本次判决法官在没有任何确凿根据的情况下认定，港联公司已经全部改正。港联公司是国家一级物业的资质，实际提供的是国家三级物业的服务。港联公司存在违反《前期物业服务合同》中规定义务的行为。物业服务存在严重瑕疵：一是公共区域的环境维护方面，二是被上诉人的个人房屋维护方面，三是安保方面，四是消防方面。港联公司在公共区域服务方面存在问题：1.港联公司与开发商联合阻挠业主委员会成立。2.不开展物业管理服务满意率调查。3.未按前期物业管理服务协议规定实行24小时值班及巡逻制度。4.先期开通可视对讲系统现在全部瘫痪。5.对部分业主侵占公共区域的行为不予制止。6.2018年4月（2018）辽0111民初1312号认定的物业服务出现的所有瑕疵，在2019年10月15日判决前没有任何改变。7.港联公司现在对全体业主收费是90%，此判决对我是100%物业费的判决，失去公平原则。8.一审法院没有参阅同一个小区其他业主关于小区公共部分的答辩和判决书。9.沈阳市物价局关于规范物业服务收费管理工作的通知：第五条为前期物业服务收费指导标准有效期每次不超过一年。因未成立业主大会（业主委员会）需要继续执行的，由物业服务企业向市物价局申请进行年度审验，经审验合格后，可以延期执行。一审开庭时，港联公司没有提供上述文件。10.我家房屋因外墙裂缝（外墙属于公共区域维护范围）大面积漏水，港联公司没有与开发商进行任何沟通，没有采取任何服务和措施。11.一审法院没有按照法律程序送达传票，法院未穷尽直接送达手段进行了缺席判决。12.一审判决上诉人100%交物业费，违反《民法通则》、《合同法》等法律法规的公平原则。13.一审法院对同一个小区的业主，区别对待，差异化判决。14.入住到今天，我一直享受的是港联公司的劣质服务，付的是100%的物业费。二、一审判决程序存在瑕疵。1.一审判决审查证据不全面。2.一审法院没有现场勘查，没有进行公共区域的现场勘查，未对上诉人居住的房屋内部进行勘查，导致认定港联公司服务瑕疵不全面。三、一审判决未能考虑案件的社会影响。补充：一审我多次向法院打电话，找法官，我不知道谁负责的案子，庭是补开的。我要求减免物业费的50%。港联公司辩称，1.物业与开发阻挠业主委员会成立，物业公司不承认此事情，就举报物业公司阻挠业委会成立事宜，使我公司名誉受损，我公司要追究法律责任。2.物业公司每年做满意度调查，抽取部分业主，不可能对全部业主进行调查，满意度调查可达到81%。3.物业公司保安实施24小时巡查，配置巡查记录及考勤打卡，此事可调查取证。至于业主家被盗属刑事案件，物业公司无法解决。4.可视对讲质保期只要两年，现已经过保。物业费组成不包含维修此项。因该项目业主大部分未办理房产证，没有缴纳维修基金，造成无法启动维修基金进行维修。5.业主占用公共区域，物业公司已经下发整改，但物业公司不属于政府执法部门，无法进行强制执行，就此问题物业公司已上报行政执法局及政府相关部门进行解决。6.物价局对物业服务费条例是2007年定制，此条例在2009年已经作废，现实以中标通知书为准。7.房屋漏水问题是开发商房屋质量问题，不在物业维修范围内。业主之前漏水物业已经与开发沟通，由施工方进行维修。8.此业主因起诉打过折扣，问题已经解决，业主还想通过上诉的方式减免物业费，取得更多的折扣，法院对此恶意拖欠物业费的行为不应支持。9.物业公司对物业费打9折，是为了增加与业主之间的感情，对法院判决及长期欠费的业主是不享受此待遇。港联公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令赵辉给付港联公司拖欠物业费6458元，滞纳金3541元，共计9999元；2.由赵辉承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年12月30日，港联公司中标沈阳“北国奥林匹克花园”住宅区（一期）前期物业服务项目，港联公司与开发商沈阳新朋房地产开发有限公司就“北国奥林匹克花园一期”签订前期物业服务合同，约定暂定委托管理期限为一年，即2012年10月22日至2013年10月22日，住宅的物业服务费标准为每月每平方米1.8元。2013年9月10日港联公司与沈阳新朋房地产开发有限公司签订前期物业服务补充合同，约定港联公司继续对本物业提供服务，服务期限为2013年10月22日至2014年10月22日。2014年港联公司与沈阳新朋房地产开发有限公司再次签订前期物业服务补充合同，约定服务期限自2004年7月1日起至业主委员会代表业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效为止。赵辉系“北国奥林匹克花园”1-6#2-1-1业主，该房屋建筑面积为149.49平方米，赵辉从2017年6月1日至2019年5月31日止拖欠港联公司物业费6458元未交纳。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，赵辉作为业主享受物业服务，应承担交纳物业服务费的义务。现赵辉拒绝交纳物业费已构成违约，故对港联公司的请求一审法院予以支持。关于港联公司要求赵辉支付滞纳金的诉讼请求，因该合同系格式条款，且为港联公司与沈阳新朋房地产开发有限公司，该约定加重了业主的负担，故对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，一审法院判决：赵辉于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告从2017年6月1日起至2019年5月31日止物业费6458元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵辉提交光盘一张。证明：各家扩建，物业没有任何措施。昨天拍摄的漏水照片证明物业没有尽到应尽的责任和义务，没有与开发商沟通进行解决。小区业主占用公共绿地的照片证明我在小区一期居住，70%草坪的草已经死亡。园区保安形同虚设。我与一审法官的通话录音，因为我2018年已经有一个70%的判决，该判决事实清楚，适用法律得当，本次一审判决否定之前判决，强调我家被盗不能打两次折，属于偷换概念。物业违反了关于安全保卫方面的相关规定，物业从我家被盗到现在没有与我联系。港联公司质证：上诉人2012年入住，2017年9月我公司联系开发商给上诉人做过一次防水维修，施工单位是五年质保期，2019年7月上诉人又报一次漏水，我到上诉人家看过，已经过质保期，点位是楼上二楼外阳台漏水，不是我公司服务的公共部位，由于现在维修基金无法启动，我方无法使用维修基金给业主维修房子。关于扩建问题，我公司已经给所有扩建业主下过整改通知，但因为我公司没有执法权，我们只能报相应部门进行处理。70%草死亡与实际不符，上诉人没有提供草坪死亡的照片。我们雇用了4个员工进行绿化服务。我们承认小区有广告，但我们用公区的维修，给园区增加设施，我们每年在客服办公室作收支公示。上诉人被盗问题，已经打过七折。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，港联公司依据其与沈阳新朋房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同取得了“北国奥林匹克花园一期”小区的物业管理服务权利，赵辉作为园区业主，应当履行交纳物业费的义务。关于赵辉上诉提出港联公司在公共区域的环境维护、个人房屋维护、安保及消防方面存在服务不到位的情形并要求减免物业费的主张，本院考虑到港联公司的实际服务情况，并基于权利义务相一致原则，酌情认定赵辉按照合同约定的90%标准交纳物业费，即赵辉应向港联公司交纳2017年6月1日至2019年5月31日的物业费5812.2元（6458元×90%）。综上所述，上诉人赵辉的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更沈阳市苏家屯区人民法院（2019）辽0111民初5416号民事判决：“赵辉于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告从2017年6月1日起至2019年5月31日止物业费6458元”为：赵辉于本判决发生法律效力之日起五日内给付港联不动产服务（中国）股份有限公司沈阳分公司从2017年6月1日起至2019年5月31日止的物业费5812.2元；二、驳回双方其他诉讼请求。如未按上述期限履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由赵辉负担；二审案件受理费50元，由赵辉负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一九年十二月五日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。