江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终5916号上诉人（原审第三人）:付八锁（曾用名付永锁），男，1947年9月26日出生，汉族，住，现住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：杨勇峰，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市栖霞区人民政府尧化办事处，住所地江苏省南京市栖霞区尧化门街217号。负责人：王永怀，该办事处主任。委托诉讼代理人：高洁，江苏巨楷律师事务所律师。原审被告：南京汇文铸字厂，住所地江苏省南京市栖霞区尧化门街233号。法定代表人：李金保，该厂厂长。原审被告：金福霞，女，1940年11月28日出生，汉族，住，现住江苏省南京市栖霞区。原审被告：李志龙，男，1966年3月15日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。原审被告：李志虎，男，1967年10月8日出生，汉族，住，现住江苏省南京市栖霞区。原审被告：李志文，男，1969年8月15日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。上诉人付八锁因与被上诉人南京市栖霞区人民政府尧化办事处（以下简称尧化办事处），原审被告南京汇文铸字厂、金福霞、李志龙、李志虎、李志文房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初3191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。上诉人付八锁及其委托诉讼代理人杨勇峰，被上诉人尧化办事处的委托诉讼代理人高洁到庭参加诉讼，原审被告南京汇文铸字厂、金福霞、李志龙、李志虎、李志文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人付八锁上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：(一)南京汇文铸字厂、金福霞、李志龙、李志虎、李志文并非本案一审适格被告；（二）上诉人无其它地方居住，不同意搬迁；（三）被上诉人应当提供相应的土地权证以及房屋权证以证明其是该房屋的所有权人。被上诉人尧化办事处辩称：（一）南京汇文铸字厂、金福霞、李志龙、李志虎、李志文系本案一审适格被告；（二）尧化办事处与上诉人无租赁合同关系，上诉人租赁涉案房屋用于开设浴室，不存在无其它地方居住的问题；（三）我方在一审时已经提交了栖霞区国土所相应的土地证明，证实涉案房屋场地为尧化办事处所有。原审被告南京汇文铸字厂、金福霞、李志龙、李志虎、李志文未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。尧化办事处一审请求：1.确认尧化办事处与南京汇文铸字厂之间的租赁关系解除；2.南京汇文铸字厂、金福霞、李志龙、李志虎、李志文以及第三人付八锁立即迁出案涉厂房、场地并返还给尧化办事处；3.本案诉讼费用由.南京汇文铸字厂、金福霞、李志龙、李志虎、李志文负担。一审法院认定事实：南京市汇文铸字厂为尧化办事处（原南京市栖霞区尧化镇人民政府）下属集体企业，李金保为该厂厂长、法定代表人。2000年3月20日，中共南京市栖霞区委农工部、栖霞区人民政府集体资产管理办公室联合发出《关于对南京汇文铸字厂产权界定确认的通知》，该通知明确：因南京汇文铸字厂要求变更企业产权；该厂所占用的固定资产、土地、电力设施等为集体或国家所有，实行有偿使用，并须签订租赁合同；南京汇文铸字厂应在1个月内到有关部门办理农村集体资产产权证变更注销、工商登记、税务登记、债务换据等有关手续。2000年3月31日，原南京市汇文铸字厂被登记机关核准注销登记。2000年3月15日，原南京市栖霞区尧化镇人民政府（甲方）与李金保（乙方）签订《关于李金保租赁原南京汇文铸字厂房屋协议》，该协议约定：一、房屋租赁条款：1.企业房屋7间，房屋占地面积292.6m2，共占地420m2，租期三年，从99年1月1日起，第一年交租金净额9000元，后两年每年15000元。2.租赁费的交付时间为每年的元月1日和7月1日，各付当年的50%租金，付清后方可继续使用，逾期不交罚款5000元。二、甲方的权利和义务：1.甲方对乙方租赁房屋拥有所有权，乙方如需变动或转让，必须得到甲方书面批准，其添置的房屋、建筑物租赁结束时，不得任意损坏，并负责日常维修。……4.如遇城镇规划，需征用改造建设，甲方可终止合同的履行，不承担任何责任。三、乙方的权利和义务：……3.乙方有义务对租赁的房屋保持完好，负责维修。并承担维修费用，如需变动房屋结构，须经甲方书面同意，如自己新建房屋需经镇领导同意，经营结束后，如遇国家拆迁，按规定补偿。2000年4月3日，李金保以承租原南京市汇文铸字厂房屋（门牌号为南京市栖霞区）为经营场所，设立个人独资企业，即南京汇文铸字厂，从事生产经营，李金保为投资人。2002年4月12日，尧化办事处（甲方）与南京汇文铸字厂（乙方）续签《关于李金保租赁集体资产协议》（以下简称案涉协议）1份，协议约定：1.李金保租赁原汇文铸字厂部分资产（后半部分），年租金1.5万元，租金于每年的6月1日和11月1日各付一半。2.乙方在经营期间，水电费用自行负责，按规定交纳有关规费。3.租赁期限1年：从二〇〇二年一月一日至二〇〇二年十二月三十一日。4.乙方租赁结束无条件搬出，甲、乙双方如需继续合作，在平等协商的基础上可续签租赁协议。5.本协议一经签字，即具有法律效力，如一方违反，违约方承担相应的违约责任；双方未尽事宜可订出补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。该协议落款处乙方一栏加盖南京汇文铸字厂印章，并有李金保签名。李金保因病去世，于2008年11月28日被注销户口，金福霞、李志龙、李志虎、李志文分别为李金保的妻子、长子、次子和三子。2004年9月8日，南京汇文铸字厂（甲方）与第三人付八锁（乙方）签订《房屋出租协议》（以下简称转租协议）1份，协议约定：一、甲方现将尧化门街233号厂房约400平方米、院内场地约500平方米整体出租给乙方使用，租期暂定五年（2004年10月1日至2009年9月30日止）；二、每年租金叁万元整，每半年付租金一次，先付后用，即协议生效时先付半年租金；三、房屋目前无拆迁意向，如遇国家征地需要拆迁，甲方提前通知，除国家征地外，甲方不得以任何理由转租他人；四、水、电费由乙方自行承担，由甲方按月收取（每月5日）；五、如街道办事处对房屋提出其它异议，由甲方出面解决。如国家征地房屋装修费用的赔偿款由乙方所得。该协议落款处甲方一栏加盖南京汇文铸字厂印章，并有李金保签名；乙方一栏由付八锁签名为“付永锁”。该协议签订后，所约定的租赁房屋、场地由第三人付八锁使用，付八锁以该租赁房屋为经营场所，于2005年6月设立个体工商户南京港月水星娱乐休闲中心，从事浴室、客房、棋牌、美容美发经营。转租协议约定的租赁期限届满后，双方未再续签合同。付八锁先后向李金保、李志龙支付截止至2017年3月30日的租金。2016年1月7日，尧化办事处向李志龙发出通知，该通知载明：你们现在使用的原李金保承租的厂房，我办事处工作人员已多次通知你们，要求你们迁出原李金保承租的厂房、场地（原南京汇文铸字厂房屋场地），并将厂房、场地返还给我办事处；虽经办事处工作人员工作，你们至今未按要求迁出；现我办事处就要求你们迁出原李金保承租的厂房、场地的相关事宜，请律师参与协调，时间定于2016年元月8日下午2：30，地点：尧化街道办事处，请你们准时参加；届时如你们不来参加，我办事处不再组织协调；如协调不成，或你们不参加协调，请于2016年元月20日前迁出，并办理交接手续，否则，通过诉讼方式解决。当日，李志龙在该通知上签字确认签收。后因金福霞、李志龙、李志虎、李志文未能按照约定时间前往尧化办事处处协调且未迁出，尧化办事处遂诉至一审法院要求处理。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。尧化办事处与被告南京汇文铸字厂签订案涉协议，将尧化办事处位于南京市栖霞区原南京市汇文铸字厂的厂房、场地出租给南京汇文铸字厂，该协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议约定履行。关于尧化办事处与南京汇文铸字厂之间的租赁关系有无解除的问题。合同法第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。尧化办事处与南京汇文铸字厂签订的案涉协议约定租赁期限为1年，至2002年12月31日租赁期届满后，双方未再续订新的租赁合同，但南京汇文铸字厂仍实际继续使用租赁物，尧化办事处对此并未提出异议。故案涉协议继续有效，但租赁期限为不定期。合同法第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在南京汇文铸字厂投资人李金保去世后，尧化办事处于2016年1月7日向作为李金保长子且转租租金接收人的李志龙送达《解除租赁关系的通知》，通知其就迁出案涉厂房、场地进行协调，并在指定期限内腾空并搬出。尧化办事处向李志龙发出该通知，系尧化办事处作为出租人向承租人书面表示解除租赁关系，且给予了一定期限，根据上述法律规定，应当认定产生了解除租赁关系的效力，故案涉协议于2016年1月20日解除。因此，尧化办事处请求确认尧化办事处与南京汇文铸字厂之间的租赁关系解除的请求，合法有据，一审法院予以支持。合同法二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。同时，案涉协议明确约定，南京汇文铸字厂于租赁结束时无条件搬出。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。尧化办事处所主张的迁出案涉厂房、场地属于行为义务。南京汇文铸字厂系个人独资企业，其投资人李金保已因病去世，金福霞、李志龙、李志虎、李志文系李金保的法定继承人，且在李金保去世后收取了第三人付八锁支付的租金。因此，根据上述法律规定，金福霞、李志龙、李志虎、李志文与南京汇文铸字厂对案涉厂房、场地均负有交付义务。一审法院已认定案涉协议已解除，第三人付八锁作为次承租人，仍实际占有使用案涉厂房、场地，故其亦负有交付义务，其要求得到补偿的意见不能成为其拒绝腾空、迁出案涉厂房、场地的合法理由。第三人以及南京汇文铸字厂、金福霞、李志龙、李志虎、李志文如在承租过程中对租赁物有添附行为而产生相应损失，其可以依法另行主张。因此，尧化办事处请求判令南京汇文铸字厂、金福霞、李志龙、李志虎、李志文及付八锁迁出并返还案涉厂房、场地的请求，合法有据，一审法院亦予以支持。南京汇文铸字厂、金福霞、李志龙、李志虎、李志文经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未作出答辩和提交证据，视为其放弃诉讼权利，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、尧化办事处与南京汇文铸字厂于2002年4月12日签订的《关于李金保租赁集体资产协议》于2016年1月20日解除；二、南京汇文铸字厂、金福霞、李志龙、李志虎、李志文、第三人付八锁于本判决生效之日起二十日内共同将坐落于南京市栖霞区厂房、场地腾空并返还给尧化办事处。一审案件受理费160元、公告费560元，合计720元，由南京汇文铸字厂、金福霞、李志龙、李志虎、李志文负担。本院二审期间，付八锁、尧化办事处均未提交新证据。对于一审查明的事实，上诉人付八锁异议认为：（一）其未看到南京汇文铸字厂于2000年3月31日进行核准注销登记的材料；（二）不认可尧化办事处系案涉厂房、场地的权利人。被上诉人对一审查明的事实无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院二审予以确认。对于上诉人异议，本院经审理查明：（一）现并无证据证明南京汇文铸字厂已于2000年3月31日核准注销，根据工商登记资料记载南京汇文铸字厂于2007年6月5日被吊销营业执照。（二）根据被上诉人一审提交的《农村集体资产产权登记表》记载，案涉厂房、场地系尧化办事处所有。本院认为：本案中，尧化办事处与南京汇文铸字厂就案涉厂房、场地租赁签订有《关于李金保租赁集体资产协议》。根据《农村集体资产产权登记表》记载该案涉厂房、场地系尧化办事处所有。付八锁虽对此存在异议，但并未能举证予以推翻，依法应承担举证不能的法律后果。上述协议到期后，双方未再续订新的租赁合同，但南京汇文铸字厂仍实际继续使用租赁物，尧化办事处对此并未提出异议，双方形成不定期租赁关系。现尧化办事处提出解除租赁关系，并履行了相应程序，依法应予以支持。由于南京汇文铸字厂系李金保投资成立的个人独资企业，李金保已于2008年死亡，在其继承人财产分配不明的情形下，南京汇文铸字厂、金福霞、李志龙、李志虎、李志文作为被告共同参与本案诉讼，并无不当。尧化办事处与南京汇文铸字厂的租赁关系解除后，付八锁作为次承租人应履行相应的返还义务，其上诉所称无其它地方居住的上诉理由非其不履行返还义务的法定事由，一审判决其腾空并返还案涉厂房、场地，并无不当，本院二审予以维持。综上所述，上诉人付八锁的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元、公告费600元，合计760元，由上诉人付八锁负担。本判决为终审判决。审 判 长  涂 甫审 判 员  龚 震审 判 员  李任飞二〇一九年十二月二十五日法官助理  李晓龙书 记 员  杨文艳