四川省资阳市雁江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川2002执异144号之一 异议人（案外人）：刘蔓熙，女，1990年6月29日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：代玉梅，四川诺则律师事务所律师。 申请执行人：四川省大堰园艺场，住所地资阳市雁江区临江镇大堰村，统一社会信用代码：91512002206816291A。 法定代表人：李兵，场长。 委托诉讼代理人：吴章义，四川豁达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何美佳，四川豁达律师事务所律师。 被执行人：绵阳高新区新城房地产开发有限公司，住所地绵阳高新区双碑中街72号，统一社会信用代码915107062054171090。 法定代表人：邓光林，董事长。 委托诉讼代理人：杨敏，女，1972年7月4日出生，该公司财务部部长。 本院于2018年11月1日受理四川省大堰园艺场（以下简称“大堰园艺场”）申请执行绵阳高新区新城房地产开发有限公司（以下简称“新城房开司”）民间借贷一案，在执行过程中，案外人刘蔓熙提出执行异议，请求法院解除对位于绵阳市高新区7个车库的查封。本院于2019年11月29日受理后，异议人刘蔓熙于2019年12月10日针对上述7个车库的查封提出撤回执行异议申请，本院已另行裁定准予。对于异议人针对上述房屋的查封提出的异议，本院依法组成合议庭进行审查，并于2019年12月10日进行了听证，异议人刘蔓熙的委托诉讼代理人代玉梅，申请执行人大堰园艺场的委托诉讼代理人何美佳，被执行人新城房开司的委托诉讼代理人杨敏到庭参加了听证，本案现已审查终结。 异议人刘蔓熙称，大堰园艺场申请执行新城房开司民间借贷一案，执行过程中，法院查封了新城房开司开发的位于绵阳市高新区房屋。因新城房开司欠付异议人150万元的借款，于2014年3月将上述房屋和另外7个车库抵偿给异议人。虽然该房屋并未登记在异议人名下，但新城房开司已将该房屋抵债抵偿给了异议人，异议人从2014年3月拿到房屋钥匙开始已经取得了对该房屋占有使用等权利，因前些年一直未在绵阳生活，所以房屋没有装修入住。异议人认为，异议人借给新城房开司的款项是直接转到该公司的账户，借款收据也是该公司出具的，异议人已提供了充分的证据证明异议人与新城房开司之间的借款关系合法有效，新城房开司在无力还款时与异议人约定以房抵债，并向异议人出具收据，收据中对于房号、面积、总房款的约定非常明确，也载明了是抵偿异议人的借款，以房抵债的行为合法有效，异议人与新城房开司未签订商品房买卖合同并非异议人原因，异议人于2014年3月已经实际占有了案涉房屋，对案涉房屋是物权关系，优先于申请执行人的债权，异议人的合法权益应受法律保护，故特提出执行异议，请求法院解除对案涉房屋的查封。 申请执行人大堰园艺场称，我公司申请对案涉房屋的查封是合法有效的。对异议人陈述的部分事实不予认可，异议人与被执行人不存在真实的借款关系，衍生的以房抵债关系更是不存在。异议人提供的借给新城房开司150万元的转款进账单上备注的是“往来款”，不是借款，且付款人也不是异议人刘蔓熙，是杜晓敏，对刘蔓熙与杜晓敏的委托关系持异议，杜晓敏与新城房开司之间，不知是借贷关系还是购房关系。假设异议人与新城房开司之间借款关系存在，双方没有签订以房抵债和房屋买卖的相关协议或合同，假设认可异议人陈述的新城房开司在房款收据上载明了抵债方式和房屋的面积、价款等相关情况之事实，那么异议人在取得房屋后也没有用于出租或实际使用，我公司与异议人均是新城房开司借贷关系的债权人，我公司申请查封案涉房屋在前，应依法享有优先受偿权，且异议人对被执行人债权未经法院审理，不能优先于我公司的债权。异议人对案涉房屋不享有物权所有权，因为不动产以登记为准，综上，请求法院驳回异议人的异议请求。 被执行人新城房开司称，新城房开司向刘蔓熙借款是真实的，因为当时新城房开司资金紧张，就在内部小范围对公司高层融资，公司出纳岳江就找到几个人借钱给公司，异议人刘蔓熙就是其中一位，她借了150万给公司。借款初期是付了利息的，2013年的时候公司就付不出利息了，异议人感到有风险就要求偿还借款，公司董事长出面与异议人商定，用公司的房屋和车位来抵偿借款150万元，抵债的房屋和车位的单价是按当时的销售价计算的，所以，以房抵债也是真实的，因为当时公司处于非正常经营状况，还有民营企业管理不正规，关于借款、以房抵债都是没有协议或合同的。 听证中，异议人刘蔓熙提供了如下证据：1、异议人刘蔓熙身份证（复印件）和新城房开司、大堰园艺场工商登记信息（打印件），以证明三方主体资格；2、房产信息表（原件，在绵阳市高新区房管局打印的案涉房屋信息），以证明案涉房屋目前仅被雁江区法院查封，销售状态是可售；3、收据1张（复印件并加盖新城房开司公章，2011年8月15日，借款金额150万元）、绵阳市商业银行银行转账凭证和进账单各一张（照片打印件，2011年8月15日，金额150万元，付款人杜晓敏，收款人新城房开司）、情况说明（原件，说明人杜晓敏，说明其受刘蔓熙委托转款150万元给新城房开司）、杜晓敏身份证（复印件），以证明2011年8月15日杜晓敏受异议人刘蔓熙委托向新城房开司转款150万元，新城房开司向出具了收据，证明新城房开司向异议人刘蔓熙借款150万元的事实；4、收据2张（原件，2014年3月26日，新城房开司收到刘蔓熙三期105-101房屋总款1,034,256元，面积222.90㎡，附言：抵刘蔓熙借款；2014年3月26日，新城房开司收到刘蔓熙19栋1#、2#、4#、6#、8#、30#、47#车库款49万元，附言：抵借款）、关于刘蔓熙以物抵债事宜情况说明（原件，新城房开司2019年10月30日出具），以证明新城房开司已经无力支付利息，并在2014年资金链严重断裂无法偿还借款时与异议人达成了以物抵债的还款方案，并向异议人出具相关手续；5、执行裁定书3份（复印件并加盖档案复印专用章，系四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院（2014）绵高新执异字第03、04、05执行裁定书）、关于解封半山蓝湾已售房源的申请（复印件并加盖档案复印专用章，2014年8月11日，新城房开司向绵阳高新区法院出具，声明包括案涉房屋在内的9套房屋已出售且付清款项，因各种原因未签订购房合同），以证明在2014年7月新城房开司未售房屋被绵阳高新区法院查封后，其向法院申请解除对该9套房屋的查封，包括案涉房屋在内，其中17-1-XXX号、78-X号、95XXX号3套房屋因权利人在2014年就提出执行异议，后被绵阳高新区法院解除了查封，异议人当时不知道自己房屋被法院查封并未提出执行异议，现异议人知悉法院被查封，并提出异议，应当参照处理。 听证中，申请执行人大堰园艺场、被执行人新城房开司未提供证据。 根据异议人提交的书面异议和听证中各方当事人的陈述、提交的证据以及执行案件相关情况，本院查明事实如下： 大堰园艺场与新城房开司民间借贷纠纷一案，本院2018年5月23日作出的（2018）川2002民初112号民事判决书，判决：新城房开司给付大堰园艺场借款本金1300万元及利息、违约金……。判决生效后，大堰园艺场于2018年11月1日向本院申请执行，本院同日立案受理，执行案号为：（2018）川2002执2202号。在案件诉讼阶段，大堰园艺场申请诉讼保全，本院于2018年5月8日轮候查封了被执行人新城房开司所有的位于绵阳市高新区住房，查封期限为三年。在执行中，因暂无执行条件，案件于2019年4月23日终结本次执行程序。后案外人刘蔓熙以被执行人新城房开司已将上述房屋以房抵债抵偿给其应属其所有为由提出异议，请求法院解除对上述房屋的查封。 另查明，案涉房屋即被执行人新城房开司所有的位于绵阳市高新区住房现仅被本院查封，销售状态为可售。 本院认为，在案件诉讼保全中查封的被执行人名下的案涉房屋，在查封期间，按照相关规定，案件进入执行阶段后，该保全查封自动转为执行中的查封，故本案中异议人就诉讼保全查封的房屋主张权利提出异议系执行异议。 本案主要争议焦点为：异议人主张的其对案涉房屋的权益能否排除执行。本案中，异议人系对被执行人名下的不动产提出异议，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，该条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，按照该规定，只有同时满足上述四个条件才能排除执行。本案中，异议人没有提供书面的商品房买卖合同；异议人称案涉房屋在2014年3月已交付，但未提供相应的证据证明，不能确定其在本案查封前已合法占有案涉房屋；对于购房款的支付，异议人称是抵的账，被执行人以案涉房屋和另外7个车库抵偿异议人借给被执行人的150万元借款，但异议人提供的收据、银行转账凭证、进账单、情况说明等证据不足以证明异议人与被执行人在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系，且异议人对被执行人享有的债权清偿期已经届满，因此，不能视为异议人支付了相应购房价款；关于未办理产权登记的原因，异议人也未提供证据证明非因自身原因。综上，异议人主张的事实不能完全满足上述规定的条件，不能排除执行，故异议人的异议不成立，其请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人刘蔓熙的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省资阳市雁江区人民法院提起诉讼。 审 判 长  谭雪梅 审 判 员  张莹莹 人民陪审员  姚金元 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  刘 璐