北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14427号上诉人（原审原告、反诉被告）：王松，女，1982年5月15日出生。上诉人（原审原告、反诉被告）：刘洪伟，男，1982年10月16日出生。上述二上诉人之共同委托诉讼代理人：梁壮，四川领伦律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：沈芸，女，1975年6月30日出生。委托诉讼代理人：胡居洪，北京市中逸律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，该公司职员。上诉人王松、刘洪伟与上诉人沈芸及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初6776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王松、刘洪伟的上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，改判沈芸双倍返还定金100万元；2.判令沈芸支付资金占用利息（以50万元为基数、按中国人民银行同期贷款基准利率为标准，自2019年2月26日计算至实际返还之日止）；3.诉讼费用由沈芸负担。王松、刘洪伟的主要上诉理由：我已履行了定金给付义务，存在资金存管账户的40万元应与之外的10万元，共同计算定金本数；理房通系接受沈芸委托收取款项履行资金存管职能，故该收款行为应视为沈芸的收款行为；沈芸恶意阻挠定金划转的行为不应对其产生有利后果。针对王松、刘洪伟的上诉请求，沈芸辩称，房产证号记载错误不构成合同不能履行的障碍；涉案合同不能履行的根本责任在于买方，买方拒不继续履行合同签署产权证号变更协议，而我们已经积极配合按照中介的指示完成了核验，不存在任何违约行为。沈芸的上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判支持我一审的反诉请求。其主要上诉理由：我在缔约后积极履行合同，不存在任何违约行为，事实上是王松、刘洪伟先拒绝履行合同。涉诉房屋房源核验已完成，不存在因我原因导致核验不能通过的事；我一直在积极推动合同履行，是王松、刘洪伟拒绝签署产权证号变更协议，拒绝继续履行合同。针对沈芸的上诉请求，王松、刘洪伟辩称，涉诉房屋并未通过核验，合同继续履行面临实质障碍；沈芸未能积极推动合同履行，反而制造新的合同履行障碍；在未进行房屋核验前，我们已按照约定支付了定金，不存在任何违约行为。链家公司述称，同意一审判决，对双方上诉主张及理由我公司不发表具体意见。王松、刘洪伟向一审法院起诉的诉讼请求：1.解除双方之间于2019年2月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，解除日为起诉状送达之日；2.沈芸双倍返还定金100万元及资金占用期间的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止；3.沈芸承担本案诉讼费用。沈芸在一审中反诉请求：1.王松、刘洪伟向沈芸支付违约金84万元，扣除已付定金10万元，王松、刘洪伟还需向沈芸支付74万元违约金，同时按照中国人民银行同期贷款利率支付利息自2019年3月17日起至实际给付之日止；2.王松、刘洪伟承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：北京市东城区×××6号楼5层8门502号房屋（简称涉诉房屋）于2009年2月1日登记在沈芸名下，房屋所有权证号为X京房权证崇字第XXXX号，2017年8月11日，补发不动产权证书，权证号为京（2017）东不动产权第0020811号。2019年2月17日，王松、刘洪伟与沈芸在链家公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》（合同编号100003172077）。买卖合同约定：沈芸（出卖人）将涉诉房屋出售给王松、刘洪伟（买受人），该房屋所有权证号为X京房权证崇字第XXXX号；房屋成交价格为355万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为65万元；买受人向出卖人支付定金人民币50万元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议……补充协议约定：交易房屋价款及家具、家电、装饰装修和配套设施设备作价总计为人民币420万元，此价格为出卖人净得价，不含税；买受人支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分；买受人于2019年2月17日将第一笔定金2万元以自行划转的方式支付给出卖人，于2019年2月18日将第二笔定金8万元以自行划转的方式支付给出卖人，于2019年2月28日前（含当日）将第三笔定金40万元以理房通支付的方式支付给出卖人；出卖人提供的该房屋不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……上述合同签订后，沈芸与王松、刘洪伟及北京理房通支付科技有限公司签订《理房通资金支付服务协议》，对40万元定金的支付及资金存管事宜进行约定。2019年2月17日，沈芸收到王松、刘洪伟给付的2万元定金，2019年2月18日，沈芸收到王松、刘洪伟给付的8万元定金。2019年2月26日，王松、刘洪伟依据《理房通资金支付服务协议》的约定，将40万元定金存入资金存管专用账户。2019年2月28日，在存量房交易服务平台进行房屋信息核验，当输入沈芸签订房屋买卖合同时提供的房屋所有权证号进行查询时，系统提示产权证号输入错误。依据《理房通资金支付服务协议》，北京理房通支付科技有限公司未向沈芸的帐户划转40万元定金。因房屋信息核验未能通过，需要对房屋买卖合同中约定的产权证号进行变更，王松、刘洪伟与沈芸进行协商，但未达成一致意见，王松、刘洪伟诉至法院。一审诉讼中，就涉诉房屋信息核验未能通过一事，沈芸的陈述为，因搬家时其找不到房产证了，就在2017年补办了房产证。补办后其又找到了原房产证，就把两个房产证放在了一起。其到链家公司办理房屋手续时忘记了原来补办过房产证这件事，所以提供的是原房产证。另，根据王松、刘洪伟提出的财产保全申请，法院依法查封了涉诉房屋。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，沈芸持作废的房屋所有权证与王松、刘洪伟订立合同，将作废的房屋所有权证号记载在合同中，导致房屋信息核验不能通过，相关合同的履行都出现障碍。沈芸不积极纠正其此前的错误，还归责于对方，导致纠纷产生，其应承担相应的法律责任。现王松、刘洪伟要求解除与沈芸在2019年2月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，沈芸表示同意，法院对此不持异议。合同虽然解除，但沈芸要承担定金罚责之责任。沈芸实际收受王松、刘洪伟定金10万元，对此应当双倍返还。王松、刘洪伟存入资金存管专用账户的40万元定金，沈芸未收受，王松、刘洪伟应当去正常办理退款。王松、刘洪伟关于利息的主张，没有法律依据，法院不予支持。因王松、刘洪伟不存在违约行为，故沈芸的反诉请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，一审法院于2019年10月判决：一、解除王松、刘洪伟与沈芸于二〇一九年二月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号100003172077）；二、解除王松、刘洪伟与沈芸、北京链家房地产经纪有限公司于二〇一九年二月十七日签订的《补充协议》（合同编号100003172077）；三、沈芸于判决生效后七日内返还王松、刘洪伟定金二十万元；四、驳回王松、刘洪伟的其他诉讼请求；五、驳回沈芸的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审诉讼中，王松、刘洪伟提供证据1聊天记录，系与链家公司工作人员的聊天记录，拟证明合同签署后王松、刘洪伟在积极履行合同义务；证据2一审开庭笔录，拟证明定金的划转也需要以变更产权证号为条件。沈芸的质证意见为证据1不属于新证据，且合法性不认可；证据2笔录的真实性认可，不认可证明目的。链家公司称证据1、2真实性认可，但不发表具体质证意见。一审法院已查明事实准确，本院予以确认。本院认为：依据《中华人民共和国合同法》规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，王松、刘洪伟与沈芸在2019年2月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合同合法有效，缔约双方应恪守合同行使权利、履行义务。在上述合同履行中，沈芸已实际收受王松、刘洪伟定金10万元；王松、刘洪伟依约将剩余定金40万元存入资金存管专用账户。但因沈芸持作废的房屋所有权证与王松、刘洪伟订立合同，将作废的房屋所有权证号记载在合同中，导致后续房屋信息核验不能通过，亦造成相关合同的履行出现障碍。后沈芸未积极纠正其此前将作废的房屋所有权证号记载于合同中的错误，导致并放任纠纷产生，在此基础上一审判决认定沈芸因自身行为，导致合同陷入履行停滞，及承担相应违约责任，并无不当。考虑到诉讼中守约方王松、刘洪伟要求解除与沈芸在2019年2月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，沈芸亦表示同意，故上述合同予以解除，因案涉合同履行中沈芸存在违约行为，故王松、刘洪伟主张对其适用定金罚则，具有合同及法律依据。因沈芸实际收受王松、刘洪伟支付的定金为10万元，而定金合同或条款成立具有实践性，故沈芸应以其实际收取的定金数额作为承担双倍返还责任之基础。另，王松、刘洪伟关于资金占用利息的上诉主张，依据不足，本院不予支持。经审查王松、刘洪伟在案涉合同履行中不存在违约行为，故沈芸基于王松、刘洪伟违约前提下的相应上诉主张，缺乏必要依据，本院不予支持。综上所述，王松、刘洪伟关于定金罚则适用基础应为50万元及主张资金占用利息之上诉请求和沈芸关于应由对方承担违约责任之相应上诉请求和理由，均缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26000元，由王松、刘洪伟负担13800元（已交纳）；由沈芸负担12200元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 珊审 判 员  周梦峰审 判 员  姚 颖二〇一九年十二月三十日法官助理  宋 佳书 记 员  林晓天