丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙1102民初3871号 原告：丽水市天骄物业管理有限公司，住所地：丽水市莲都区丽青路566、568号，统一社会信用代码：9133110256939514XL。 法定代表人：周敏英。 委托诉讼代理人（特别授权）：王海敏，浙江博翔律师事务所律师。 被告：朱文英，女，1955年9月22日出生，汉族，住丽水市莲都区。 委托诉讼代理人（特别授权）：李俊、周瑞华、浙江翰志俊律师事务所律师。 原告丽水市天骄物业管理有限公司与被告朱文英物业服务合同纠纷一案，原告丽水市天骄物业管理有限公司于2019年7月21日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，于2019年8月7日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年10月29日再次公开开庭进行了审理。原告丽水市天骄物业管理有限公司的委托诉讼代理人王海敏、被告朱文英及其委托诉讼代理人李俊、周瑞华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丽水市天骄物业管理有限公司诉称：被告朱文英系强盛房产投资集团有限公司开发的强盛“碧水庭园”小区1幢102室的业主。被告朱文英购买该物业时，承诺遵守开发商制定的临时公约并与开发商选聘的物业管理人丽水市怡安物业管理有限公司签订了前期物业服务合同，约定物业费标准为每月每平方米1.7元，从房屋交付使用之日开始计算，逾期交纳的，物业管理人有权按每天5%标准收取滞纳金直至付清止。2011年1月15日，开发商与丽水市怡安物业管理有限公司解除了前期物业服务合同，同时试聘用原告承接该小区物业服务。2011年8月22日，开发商与原告就该小区前期物业管理签订了前期物业服务合同。原告承接该小区物业服务至今，严格按合同约定履行该小区物业管理职责。而被告朱文英自2014年7月1日起应交的物业管理费至今分文未交，经原告多次催讨未果。为此，诉讼请求：1、判令被告朱文英立即支付自2014年7月1日至2019年6月30日止的物业管理费37045元及欠费期间银行同期利息；2、本案诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告提出变更第1项诉讼请求为：判令被告朱文英支付给原告拖欠的物业管理服务费27166.2元及欠费期间银行同期利息。 被告朱文英辩称：一、原告没有履行物业服务合同义务，无权收取物业费。双方签订的《物业服务合同》第二条第6项约定“公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理”及《业主手册》第二条第五项安全防范“1.内容（2）门岗值班；（4）公共报警监控；2.责任（2）检查询问大门出入的各类情况，维护小区公共安全。（3）如发现事故隐患，及时报警。原告只有履行了物业服务合同的上述规定，才有权向被告主张物业费。具体到本案，原告没有提供2015年1月13日门岗值班人员名单、公共报警监控、检查询问大门出入人员登记表等，证实了原告没有履行物业管理义务，因此无权主张收取物业费；二、被告依法有正当理由不支付物业费：1.原告没有履行物业服务合同义务，也没有提供自己履行《物业服务合同》和《业主手册》所规定义务的证据，甚至因原告没有履行物业服务合同义务的行为，致使在2015年1月13日发生被告的屋内财物遭人砸坏、财产被盗走，造成重大损失；2.被告没有支付物业管理费是行使先履行抗辩权。依据《合同法》的第67条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原告没有在2015年1月13日履行应尽的物业管理合同义务，属于原告违约在先，且造成被告25966元的财产损失，因此，被告依法有权行使先履行抗辩权，不支付物业费。3.原告对5年前的物业费提起诉讼，其中2015年的物业费已超过国家规定的诉讼时效，作为专业的物业服务公司应当十分熟悉诉讼时效的规定，而且在这段期间内原告没有向被告催讨物业费，可以得出原告在2014年8月至2018年2月没有提供物业服务，原告之后收取的物业费从每年7409元降至每年6100元，进一步佐证了原告没有提供2014年8月至2018年2月的物业服务。4.原告诉讼违背常理，有违诚信，滥用诉权。原告对时隔三年半没有支付物业管理费的被告起诉，而在被告缴纳2018年3月至2019年2月的物业管理费时，原告只字不提这三年半的物业管理费，令人难于理解，按照常理原告应先催交之前所欠的物业管理费，而原告并没有这样做，可想而知，原因是原告没有履行应尽物业管理合同义务，导致被告的财产遭受损失。根据日常生活经验和社会常理，这些事实足以让人有理由相信，原告自2014年8月至2018年2月没有履行物业服务管理合同义务，事实证明，原告变更之前的主体也没有主张收取物业费，现变更后的原告无权就变更主体之前没有履行过的物业服务收取物业费的权利。三、即使按原告所述，没支付的物业费应按每年6100元计算。2018年3月，原告、被告经协商物业管理费由每年7409元降至每年6100元，被告支付了一年的物业费，原告表示接受，根据《合同法》的规定，视为对物业费的变更，所以现在应按每年6100元计算。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：被告朱文英系丽水市莲都区碧水庭园1幢101室房屋业主，其房屋面积为363.21平方米。2019年9月29日，被告朱文英与开发商强盛房产投资集团有限公司选聘的丽水市怡安物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定物业费标准为每月每平方米1.7元。因开发商强盛房产投资集团有限公司与丽水市怡安物业管理有限公司解除了《前期物业服务合同》，2011年8月22日，开发商强盛房产投资集团有限公司与丽水市绿盛物业管理有限公司（后于2015年12月24日名称变更为丽水市天骄物业管理有限公司）签订了《前期物业服务合同》，改由原告对该小区进行物业服务管理。2014年12月4日、2017年6月1日，原告又与该小区业主委员会签订和续签了《物业服务合同》，继续由原告对该小区进行物业服务管理。被告朱文英一直以来将房屋出租给他人使用，并且已经按照合同约定的标准向原告交清2014年6月底前的物业服务费。2014年底，承租人黄国良在退租时因拖欠原告房租，将屋内装修装潢抵给被告朱文英所有。2015年1月13日、1月15日，在被告朱文英外出旅游房屋无人看管期间，因原承租人黄国良与其他人之间的经济纠纷，致使其他人多次强行闯入被告朱文英的房屋搬走财物，造成被告朱文英屋内财产损失。被告朱文英认为原告在事发时未按照物业服务合同约定对出入该小区人员进行登记，未尽到物业管理和安全防范职责，对被告遭受的财产损失应承担责任，因而拒不向原告交纳2014年7月至2018年2月期间的物业服务费共计27166.3元。2018年3月，被告朱文英在对房屋重新修膳后又出租给新承租人使用，在该小区其他业主的物业服务费收费标准并未调整的情况下，经双方协商，原告同意按6100元向新承租人收取了2018年3月至2019年2月期间的物业服务费。 本院采信并据以认定上述事实的证据有：原告丽水市天骄物业管理有限公司提供的原告营业执照复印件、法定代表人身份证明、公司登记基本情况、被告身份证复印件、丽水市不动产权属信息查询记录、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》；被告朱文英提供的《业主手册》、物业费专用收据、《房屋租赁合同》、110处警现场情况登记表、图片、财产损失明细表、收款收据、增值税专用发票等及当事人当庭陈诉。 本院认为：本案纠纷的起因系他人强行闯入被告朱文英的房屋搬走财物而引起，被告朱文英抗辩原告丽水市天骄物业管理有限公司未按物业服务合同约定履行安全防范义务，未对出入小区大门人员进行检查询问登记，致使被告遭受财产损失，因而拒绝向原告交纳2014年7月至2018年2月期间的物业服务费。而原告丽水市天骄物业管理有限公司认为事发当时已派人到场制止并将情况电话告知被告朱文英，已按物业服务合同的约定履行了职责。针对这一双方争议的主要焦点，本院认为物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务，在原告丽水市天骄物业管理有限公司与小区业主委员会签订的《物业服务合同》以及原告发放给小区业主的《业主手册》中也包括公共秩序维护和防范义务事项，明确规定要检查、询问大门出入的各类情况，维护小区公共安全。原告丽水市天骄物业管理有限公司并未提供其在事发当日已按照合同约定履行安全防范义务以及对出入小区大门人员进行检查询问的相关证据，由于原告丽水市天骄物业管理有限公司在履约和管理上存在瑕疵，致使事发当日多人强行闯入被告朱文英的房屋搬走财物，对此原告丽水市天骄物业管理有限公司应承担一定的责任。被告朱文英提交的财产损失明细表系单方制作，其辩称的财产损失数额并未得到相关当事人的确认，其提供的收款收据等亦均是重新修膳时的发票，并且对该财产损失被告朱文英可通过其他途径主张权利。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务，对被告朱文英提出的先履行抗辩权主张，本院不予支持。物业服务合同系持续性合同，物业公司要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，应从最后一期物业服务费的履行届满之日起计算，故对被告朱文英抗辩2015年的物业服务费已超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。原告丽水市天骄物业管理有限公司与丽水市绿盛物业管理有限公司仅是名称的变更，原告丽水市天骄物业管理有限公司有权向被告朱文英收取拖欠的物业费。原、被告双方经商定对2018年3月至2019年2月期间的物业服务费按6100元收取，并不能以此推断双方对之前欠费期间的物业费收费标准进行了变更。综上，原、被告双方对造成本案物业费的拖欠均有责任，本院酌情确定由被告朱文英承担拖欠物业费27166.3元的70%计19016.41元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下： 一、被告朱文英于本判决生效之日起十五日内交纳给原告丽水市天骄物业管理有限公司2014年7月至2018年2月期间的物业服务费19016.41元。 二、驳回原告丽水市天骄物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费726元，由原告丽水市天骄物业管理有限公司负担363元，被告朱文英负担363元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  应建勇 人民陪审员  王 芬 人民陪审员  戴庆敏 二〇一九年十二月三十日 代书 记员  史亚男