广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂11民终1134号 上诉人（一审原告）：余燕，女，汉族，1982年4月16日出生，住昭平县。 委托诉讼代理人：余涵，广西众望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李祥期，广西众望律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：杨世勇，男，汉族，1969年11月10日出生，住昭平县。 被上诉人（一审被告）：杨燕，女，汉族，1984年11月20日出生，住昭平县。 被上诉人（一审被告）：孔昕，女，汉族，1980年10月25日出生，住昭平县。 被上诉人（一审被告）：李静，女，汉族，1987年12月9日出生，住贺州市八步区。 被上诉人（一审被告）：古英涛，女，汉族，1973年7月20日出生，住昭平县。 以上五被上诉人共同委托诉讼代理人：黄奕农，广西昭盛律师事务所律师。 以上五被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋淑文，广西昭盛律师事务所实习律师。 原审被告：温军锋，男，汉族，1977年11月21日出生，住广州市天河区。 原审第三人：叶非，男，瑶族，1970年8月10日出生，住昭平县。 上诉人余燕因与被上诉人杨世勇、杨燕等人合同纠纷一案，不服昭平县人民法院（2019）桂1121民初728号判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月17日立案受理后，依法组成合议庭于2019年11月6日公开开庭进行了审理。上诉人余燕的委托诉讼代理人余涵，被上诉杨世勇、杨燕、孔昕、李静、古英涛共同委托的诉讼代理人黄奕农、蒋淑文到庭参加诉讼，原审被告温军锋、原审第三人叶非经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人余燕上诉称：1.被上诉人杨世勇、古英涛与被上诉人杨燕、孔昕、李静恶意串通签订《存量房买卖合同》，侵犯了国家和上诉人余燕的利益，依法属于无效合同；2.上诉人余燕对涉案房屋依法享有优先购买权；3.一审判决认定事实、适用法律错误。为此请求本院确认被上诉人杨世勇、古英涛与被上诉人杨燕、孔昕、李静签订的《存量房买卖合同》无效，确认上诉人余燕在同等条件下对涉案的坐落于昭平县昭平镇河东路19号的房屋享有优先购买权，一二审诉讼费由被上诉人承担。 上诉人余燕为支持其上诉意见，在二审程序提交的证据有：广西壮族自治区教育厅（桂教基教【2013】52号《广西壮族自治区幼儿园办园基本标准》1份；被上诉人杨燕、孔昕、李静等人以前开办的幼儿园、上诉人开办的幼儿园外观照片共3张；拟证明被上诉人杨燕、孔昕、李静等人因为以前开办的幼儿园不符合办园标准，出于恶意竞争的目的，与被上诉人杨世勇恶意串通签订房屋买卖合同，侵害了上诉人余燕的合法优先购买权。 被上诉人杨世勇、古英涛、杨燕、孔昕、李静等人的答辩意见为原审判决正确，请求本院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审被告温军锋、原审第三人叶非未到庭参加诉讼，也没有提交答辩意见。 对上诉人余燕在二审程序中提交的证据，被上诉人杨世勇、古英涛、杨燕、孔昕、李静等人的委托诉讼代理人认为不属于民诉法规定的新证据，所以不予质证。本院认为，上诉人余燕所提交的证据，与本案的优先权没有直接关系，故本院不予采信。 上诉人余燕向原审法院提出的诉讼请求为：一、请求人民法院依据法律规定以及余燕杨世勇双方于2014年5月23日签订的《房屋租赁合同》约定，依法判决撤销杨世勇、杨燕双方于2019年4月12日签订的《存量房买卖合同》；确认余燕对该讼争房屋的优先购买权。二、被告杨世勇支付违约金人民币28800元给原告，《房屋租赁合同》继续履行至本案房屋租赁合同约定的优先购买权法律关系终止之日（原告保留本案房屋租赁合同的它项请求权）》；三、本案一切诉讼费用均由被告承担。在一审诉讼中余燕变更诉讼请求，在上述第一项诉讼请求后增加：确认余燕以280万元取得该诉争房屋的受让权。 原审法院经审理查明的事实为： 一、关于涉案讼争的桂2019昭平县不动产权0000513号、第0000514号房产的渊源去脉。案涉房产为一栋连体混合结构房屋，产权原分属温军锋和杨世勇所有，证号分别为：“昭房权证昭平镇字第××号”和“昭房权证昭平镇字第××号”。2014年7月，温军锋将属于自己“昭房权证昭平镇字第××号”转让给了杨世勇与其妻子古英涛共同共有，由此，原本的“昭房权证昭平镇字第××号”产权证书变成“昭房权证昭平镇字第××号”。2014年5月23日当时出租人杨世勇、温军锋二人与承租人余燕、叶非签订《房屋租赁合同》，将各自的房屋一并出租，租期至2019年7月31日，租赁房屋作为“大风车幼儿园”经营场所。大风车幼儿园由余燕与叶非已故妻子黄海燕的哥哥共同经营，负责人是余燕。原告余燕陈述，之所以叶非也在2014年5月23日《房屋租赁合同》承租人一方签名栏上，目的是因为叶非是本地人且在本地有一定的影响，为了取得更好的优惠条件顺利签约。2019年4月，杨世勇、古英涛二人将房屋转让给孔昕、李静、杨燕三人共同共有，房屋权属证书由原来卖家的两本《房屋所有权证》变更为孔昕、李静、杨燕名下共同共有的两本《不动产权证书》，证号分别为：桂2019昭平县不动产权0000513号、第0000514号，宗地及房屋建筑面积分别为：275.25平方米/347.82平方米、289.3平方米/403.38平方米。鉴于上述事实，庭审中各方当事人确认：1.被告杨世勇系租赁房屋产权的原所有人，被告杨世勇享有所有权人的所有权能；2.温军锋是原“昭房权证昭平镇字第××号”房屋产权人，杨世勇于2014年7月买受过户到其与其妻子古英涛名下，成为桂2019昭平县不动产权0000513号、第0000514号的原产权人事实清楚凭证确凿。所以，各方当事人认为温军锋、古英涛、叶非与本案无利害关系，被告杨世勇当庭也表示对自己在答辩中要求追加温军锋、古英涛、叶非、孔昕、李静作为当事人的诉求予以撤回。 二、关于《房屋租赁合同》的履行情况。2014年5月23日当时出租人杨世勇、温军锋二人与承租人余燕、叶非签订《房屋租赁合同》，租期至2019年7月31日，租金约定分别为：2014年8月1日至2015年7月31日96000元，2015年8月1日至2016年7月31日108000元，2016年8月1日至2017年7月31日120000元，2017年8月1日至2018年7月31日132000元，2018年8月1日至2019年7月31日144000元。庭审查明，原告的诉请第二项要求被告杨世勇支付违约金人民币28800元给原告，是按房屋租赁合同第十三条第（一）项“租期内…双方约定违约金为年租金的百分之二十”以2018年8月1日至2019年7月31日租金144000元为基数计算而来。被告杨世勇对此有异议，认为买卖房屋没有影响原告在租赁期间的正常经营和使用，也就不存在违约，如果要算，合同跨度也几年租金每年都不同，不能择最高年租作为计算基础。2019年4月租赁房屋由孔昕、李静、杨燕三人共同买受后变更为孔昕、李静、杨燕名下共同共有的两本证号分别为：桂2019昭平县不动产权0000513号、第0000514号《不动产权证书》。2019年4月28日被告杨燕向原告余燕出具《房屋租赁期满不再续租告知书》，告知书称“贵园承租我位于昭平县河西东路19号的房产于2019年7月31日到期，我现在已经买下杨世勇的房子，作为新屋主依法提前告知您：一、我决定到期后不再续租…；二、请贵园于2019年8月1日前搬出，如逾期不搬出我方有权强制清场。” 三、关于涉案房屋的买卖过程。庭审被告杨世勇陈述称：“2018春节期间确实和余燕的父亲面谈过续租的问题，我那时候表示续租是不行了，出售最少要260万，随后陆春忠（余燕丈夫）找了规划局的干部看过了一下，那地方重建的话需要往后面缩进一点，余燕的父亲明确表示不会购买了，我估计也是余燕本人的意思。然后2019年3月左右和余燕的电话内容，我明确表示至少280万才能出售，但是余燕说她最多出价260万。”原告陈述称：“2018年春节期间被告杨世勇与我的父亲说要价260万，当时我并不知情。大约在今年的3月底的时候，我与被告杨世勇通过一次话，通话时间大约有30分钟，被告开价300万，经过讨价还价，被告说最少要290万。我说，290万我也不可能要，我认为价格太高，我回了一个价格260万，我可以要。直到通话结束，我和被告杨世勇都没有得出一个准确的出售价格。我明确表示过想要购买这两栋房子，但是杨世勇坚持300万和290万出售的话，我就不可能购买，如果当时谈到280万我就一定会买下来。当时通话内容大约就是这样。”依据以上原、被告的陈述，确认了以下事实：被告杨世勇在变卖讼争的房产时与原告就变卖的价格有过电话沟通，经过讨价还价，双方没有就买卖价格达成合意。 2019年4月12日被告杨世勇与被告杨燕、孔昕、李静签订了二份合同编号分别为：1904120002和1904120003的《存量房买卖合同》，合同中以每栋88万二栋共176万价格卖给了杨燕、孔昕和李静共有。庭审中杨世勇与孔昕、李静共同确认：杨世勇转卖给杨燕等人的房产实际成交价是280万，之所以在合同中确定176万的价格而实际成交价是280万完全是为了走套路使然。被告杨燕认为“我们购买房屋的行为不属于恶意取得，我们出价280万，余燕出价260万，我们出价高，根本和余燕不是同等的条件。” 原审法院认为，关于讼争焦点一、被告杨世勇有无讼争房产的处分权问题。根据上述查明事实“关于涉案讼争的桂2019昭平县不动产权0000513号、第0000514号房产的渊源去脉”部份已明确，被告杨世勇将属于自己夫妻共有的“昭房权证昭平镇字第××号”和“昭房权证昭平镇字第××号”通过合法买卖转让给了被告杨燕、孔昕、李静共有是行使处分权的表现，原告对此也不存异议。 关于讼争焦点二、被告杨世勇在处分房屋时有无不当问题。首先，根据上述查明事实“关于涉案房屋的买卖过程”部份确认的事实，被告杨世勇将房屋转卖给杨燕等人，事前“2019年3月”被告杨世勇与原告有过电话沟通，双方确认过买卖房屋的价格，杨世勇给出的价格是至少280万，原告还回的价格是260万可以要。被告杨世勇行使处分权之前与原告的电话联络虽然不达成合意也是对原告享有优先权的一种尊重也尽到了告知义务。由于双方没能达到理想的价格所以原告与被告杨世勇的买卖并没有形成，之后杨世勇将房屋作价280万转让给杨燕等人，杨世勇取得理想的价款符合自愿、平等、公平、诚实信用的市场交易原则，于情于理并无不妥。其次，被告杨燕等人通过合法买卖依法取得杨世勇转让的房产，无证据证明系恶意取得。被告杨世勇没有按《房屋租赁合同》第十一条（一）项“租赁期内甲方转让该房屋和附属设施的，甲方应当提前30日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利”的要求给原告书面通知，虽有不足而非不当。故，原告要求撤销杨世勇与杨燕于2019年4月12日签订的《存量房买卖合同》确认余燕对该讼争房屋的优先购买权（确认余燕以280万元取得该诉争房屋的受让权）以及要求杨世勇支付违约金28800元的诉讼请求没有事实和法律依据，理由也不充分，该院不予支持应予驳回。 综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告要求撤销杨世勇与杨燕于2019年4月12日签订的《存量房买卖合同》；确认余燕对该讼争房屋的优先购买权（确认余燕以280万元取得该诉争房屋的受让权）以及要求杨世勇支付违约金28800元的诉讼请求。一审受理费520元减半收取260元，由原告余燕负担。 本院认为，本案的纠纷属于房屋租赁过程中房屋买卖所引发的承租人优先购买权问题，案件的处理应当审查出租方是否违反了法律规定或租赁合同的约定。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”在本案中，上诉人余燕与被上诉人杨世勇于2014年5月23日签订的《房屋租赁合同》第十一条第（一）项明确约定“租赁期内甲方转让该房屋和附属设施的，甲方应当提前30日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。”，此30日的约定符合法律所规定的“合理期限”。被上诉人杨世勇在出卖涉案房产前，曾于2019年3月份与上诉人余燕就出卖价格问题通过电话磋商，虽然被上诉人杨世勇没有完全按照合同的约定采用书面的形式进行通知，但双方多次通电话进行了价格的磋商，应当认定被上诉人杨世勇的行为已经完成了法律所规定的通知义务。另一方面，上诉人余燕为了实现其优先购买权，通过提起诉讼的方式主张案涉的《存量房买卖合同》无效，其理由是被上诉人杨燕、孔昕、李静出于为开办幼儿园的恶意竞争，与被上诉人杨世勇串通，以“阴阳合同”的方式签订《存量房买卖合同》，不但损害了国家的税收利益而且损害了上诉人余燕的利益，请求人民法院确认被上诉人杨世勇与被上诉人杨燕、孔昕、李静签订的《存量房买卖合同》无效。本院认为，当事人在《存量房买卖合同》中以“阴阳合同”的方式取得少交税的利益，损害国家税收利益是无疑的，但对违反国家税收行政管理法律规定的行为，有关行政管理机关可以依法对行为人进行行政法律关系的追责，但不能以合同价格条款的不真实的个别条款无效而否定整个合同的效力，故上诉人余燕主张涉案的《存量房买卖合同》无效的上诉意见理据不足，本院不予采纳。 综上所述，上诉人余燕的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决适用法律正确，审判程序合法，实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费520元（上诉人已预交），由上诉人余燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃祚著 审 判 员 黄灵峰 审 判 员 陈小坤 二〇一九年十二月三十日 法官助理 常国慧 书 记 员 曾俊豪