江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏01民终11292号上诉人（原审原告）：向小春，男，1965年2月7日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：袁苑，江苏圣典（溧水）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李玉祥，男，1968年1月24日生，汉族，住南京市溧水区。上诉人向小春因与被上诉人李玉祥房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初4312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。向小春上诉请求：1、撤销一审裁定；2、裁定指令南京市溧水区人民法院进行实体审理。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、本案是房屋买卖合同纠纷，上诉人与被上诉人之间虽然存在借贷关系，但已经另案起诉并已经解决，本案房款已经支付，被上诉人已出具收到房款的收据，一审法院认定事实错误。被上诉人总共向上诉人借款10万元，剩余34500元借款由被上诉人儿子李小建出具借条。后上诉人起诉，被上诉人认可，双方就剩余未还的34500元达成调解，溧水法院作出（2019)苏0117民特298号民事裁定书。如果按照被上诉人所说收到的不是房款而是借款，在之前的民间借贷案件中并未对该部分事实提出任何异议，不符合常理。且被上诉人出具的收条上清楚注明收到房款，并不是借款。2、一审庭审中，上诉人并未认可借款21万元的事实，不能仅依据被上诉人的陈述来认定事实。在庭审中，在法官第一次问上诉人分几次借的时候，上诉人理解成为分几次给钱给被上诉人的，故进行让人产生误解的的表述，但并未认可借款21万的事实，后其清楚的表述其与被上诉人只有10万元的一笔借款，并在之后的庭审中，也是坚持10万元借款的意见。上诉人作为普通百姓，第一次开庭，难免紧张，理解错法官的意思很正常，一审法院不能因为一次表述错误而将整个案件的定性都进行改变。3、被上诉人不仅没有相关证据，而且陈述前后矛盾，漏洞百出，故意掩盖事实真相，上诉人证据充足，法院认定案件事实应将证据与常理结合进行判断。被上诉人在庭审中一直否认合同签订的事实，否认其向上诉人借过钱,且认可收到11万房款的事实。但在辩论意见中又说愿意把钱退给上诉人，并且改口说该笔款为借款。前后矛盾，有意隐瞒对自己不利的事实。本案中，被上诉人并未提供相应证据进行证明民间借贷关系的存在，法院不能仅凭被上诉人陈述就来对案件定性。且早在上诉人未起诉时，被上诉人与前妻就协议离婚了，协议离婚时对涉案房屋并没处理，是因为在被上诉人夫妻意识里，涉案房屋己经出卖给上诉人，并非其夫妻共同财产，故没有进行处理，这一点是符合常理的。4、上诉人与被上诉人原是亲戚关系，其房屋买卖的事实家里亲戚都知晓，并可以证明。被上诉人是上诉人的亲姐夫，两家关系一直很好，所以被上诉人才将涉案房屋卖给上诉人，涉案房屋是上诉人向被上诉人购买的事实，双方的亲戚都是知道的。且在溧水地区，买房属于一件大事，有办酒告知亲朋好友，亲朋友好送礼表示祝贺的风俗。当时上诉人购买涉案房屋后立刻进行装修，并按照当地风俗，邀请亲戚来家里吃酒，在庭审中，被上诉人也说，上诉人装修好了喊他来吃酒。如果仅仅是民间借贷关系，上诉人不需要大费周章，在拿房后立刻进行装修，并邀请亲朋好友吃酒送礼。上诉人已经在涉案房屋居住近10年，10年期间被上诉人一直无任何异议，相反上诉人多次找被上诉人要求配合过户，被上诉人的儿子还出具愿意配合过户的承诺书。综上，本案事实部分就是房屋买卖合同纠纷，并非民间借贷纠纷。二、一审法院适用法律错误。本案为房屋买卖合同纠纷，一审法院应该进行实体审查，查明案件事实。本案并不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，虽然被上诉人就本案房款认为是借款，但是并未出具相关证据。一审中，上诉人已经提供充足的证据，请求二审法院支持上诉请求。李玉祥辩称，向小春的上诉请求不能成立。理由：向小春所述并非事实。李玉祥在2011年因开厂需要而向向小春借钱，2008年时并未借钱。李玉祥并未将房屋出售给向小春，向小春提交的协议原先是李玉祥和案外人芮铭强所签，协议上手写的付款情况是芮铭强所支付，之后其已将款项退还给芮铭强。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。向小春向一审法院起诉请求：1、判令李玉祥按照约定将位于南京市溧水区的房屋过户给向小春；2、判令李玉祥承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：向小春系李玉祥前妻向福英的弟弟，李玉祥与向福英于2018年经一审法院调解离婚。2009年4月6日，李玉祥因其位于原南京市溧水县房屋拆迁，与原溧水县永阳镇人民政府签订246省道建设房屋拆迁补偿安置协议，拟被安置75.46平方米房屋一套。2011年左右，李玉祥实际取得建筑面积为71.49平方米的位于南京市溧水区。该房屋一直由向小春居住至今。向小春持有协议一份，内容为：“甲方：李玉祥320124196801241479乙方：向小春甲方将位于面积为75平方的安置房出售给乙方，具体楼层、房号待抽签，现经双方协商，达成如下协议：1、安置房售价为人民币壹拾伍万元，如抽到三、四楼层的，乙方另行支付甲方人民币壹万元楼层差价；2、该价格为甲方净拿价，乙方承担日后房屋办理产权及过户的所有费用，甲方承担协助乙方办理过户；3、乙方先行支付甲方购房首付款人民币壹拾万元整，尾款待甲方交钥匙之日全部付清；已付柒万，还剩叁万，10月16日付清叁万，还剩伍万。4、如任何一方违约，支付对方违约金人民币壹万元整；5、本协议一式贰份，甲、乙各执一份，自双方签字之日起生效。甲方：李玉祥日期：2010年10月1日乙方：向小春日期：2010年10月1日”。该份协议中：1.首部乙方信息原打印为“芮铭强32012419750316221？”，该打印字样被划掉，手写了“向小春”字样；2.第3条中“已付柒万，还剩叁万，10月16日付清叁万，还剩伍万”系手写；3.尾部甲、乙双方所签名字及日期均系手写。除上述三处，协议的其他内容均系打印。向小春另持有手写收条一张，内容为“共计收到房款壹拾壹万元整。收款人：李玉祥2010年11月14日”。双方一致认可李玉祥曾向向小春借款。以上事实有协议、收条、拆迁协议、南京市溧水区永阳街道镇村建设管理服务中心出具的“南京市溧水区工农兵康居示范小区05幢安置房信息单”、一审法院庭审笔录及一审法院与李玉祥的谈话笔录等证据予以证实。一审法院经审查认为，1.双方之间存在借贷关系。（1）向小春在庭审中先是向一审法院陈述李玉祥共向其借款21万元，分别为2008年借款10万元，另外还有三笔分别为7万元、3万元、1万元，后又陈述借款只有一笔10万元，其余三笔共计11万元系支付的购房款，前后陈述矛盾。（2）李玉祥虽在庭审中仅认可向向小春借款11万元，但在一审法院于2019年9月10日与其形成的谈话笔录中认可其于2010年向向小春借款共计21万元，并打了两张条子，一张10万元，一张11万元。双方虽然就借款的时间陈述不一，但陈述的借款总额是一致的。2.向小春主张与李玉祥之间系真实的房屋买卖合同关系并已支付全部房款的证据不足。首先，向小春主张的在李玉祥仍欠其10万元尚未归还的情况下仅以其中4万元抵扣购房款，并另外支付李玉祥购房款11万元这一情形不符合常理。其次，虽然李玉祥于2010年11月14日出具了“共计收到房款壹拾壹万元整”的收条，但该收条上记载的所付房款11万元的金额与案涉协议中第3条手写部分“已付柒万，还剩叁万，10月16日付清叁万，还剩五万”约定的先期付款金额10万元相互矛盾。最后，除案涉收条外，向小春未能向一审法院提供任何已支付购房款的凭证，无法证实其已实际支付了购房款。综上，一审法院认为，双方之间的法律关系应属民间借贷法律关系，而非房屋买卖合同关系。经向向小春释明，因向小春不同意变更诉讼请求，故本案应当裁定驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，一审裁定：驳回向小春的起诉。一审案件受理费1650元，退还向小春。二审中，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。向小春提交了提交书面证人证词3份，以证明双方亲戚均知晓房屋买卖合同关系存在，且上诉人购买涉案房屋时按照当地的习俗办酒，出席亲戚都可以证明涉案房屋系向小春向李玉祥购买。李玉祥认为其与向福英已经离婚，上述证人并非双方亲戚，而系向小春一方的亲戚。李玉祥提交了以下证据：1、“芮铭强”手书证词一份；2、拆迁补偿安置协议、加盖南京市溧水区永阳街道工农兵社区居民委员会公章的《证明》、《南京市房屋买卖契约》正本及副本，以证明其持有相应房屋购买材料。向小春对证据1内容的真实性认为无法核实，即使该份证言所述内容为真，也更能证明涉案房屋与案外人芮铭强无任何关系，涉案协议是在本案双方当事人之间签订。对证据2的真实性、合法性、关联性均予以认可，认为当时李玉祥领取拆迁安置协议复印件后，也复印一份交给芮铭强；被上诉人与妻子离婚时并未对涉案房屋进行分割，且被上诉人的儿子也承诺愿意协助过户，更可说明被上诉人当时出卖房屋的真实意思表示。从《南京市房屋买卖契约》可以看出涉案房屋李玉祥购买时单价为1123.28元每平方米，向小春购买价格2000元为平方米，由于李玉祥当时急需用钱，且双方是亲戚关系，向小春以合理价格购买并支付房款、并实际居住使用长达近十年。因证人均未接受到庭双方质询，本院对向小春、李玉祥提交的书面证言的真实性均不予认定，对李玉祥提交的证据2的真实性、合法性、关联性均予以认定。二审中，向小春陈述：2008年向小春借给李玉祥10万元，后支付房款11万元。一审法院认为其陈述借款21万元，是对向小春陈述的错误理解。涉案房屋售价为15万元，具体付款数额、时间即是协议手写记录，后被上诉人出具了“收到房款11万元”的收条，另以双方之间的借款抵了4万元。向小春买房时，李玉祥因办厂缺钱，双方关系也较好，故未以李玉祥所欠10万元债务直接冲抵房款，而仅仅冲抵了4万元。向小春借款有2008年9月27日银行取款记录两次5万元为证，但当时没有约定具体还钱的时间，也没有约定利息，就是亲戚之间的帮忙。后双方曾结算一次，10万元的借条已被对方拿走，另行形成一张李玉祥之子李小建书写的、欠款34500元的条子。向小春也就该案件起诉并达成调解协议，对方愿意支付34500元，故向小春与李玉祥的债权债务已经结清。其拿到房子大概是2011年左右，房屋装潢好就搬进去了，装好了之后还请了一桌亲戚来吃饭，李玉祥也来吃酒的。关于协议中“芮铭强”被划去的问题，向小春陈述：李玉祥一开始确实是想把房子卖给芮铭强的，芮铭强是帮李玉祥跑业务的，但他是外地的，拿不出来钱。后来向小春夫妻到李玉祥家去玩，说起卖房子这个事情，李玉祥说芮铭强没有钱，问向小春夫妻买不买，向小春即同意购买，协议也是李玉祥提供的。向小春买房跟李玉祥卖给芮铭强时间隔不太长，可能隔了几个月。2010年10月份时，安置房差不多就是《协议》上的价格。李玉祥陈述：《协议》是其和案外人芮铭强形成，手书付款情况也是芮铭强所支付，因芮铭强妻子不同意故芮铭强没有签字，也没有买成。收到11万房款的条子虽在李玉祥手上，但是条子上并没有抬头，并不能证明是打给李玉祥的。其在2016年入狱，很多东西不知道怎么到了向小春手上。李玉祥岳父原先与向小春一家共同居住，李玉祥拿到案涉房屋后将老丈人接到家里来住，向小春一家也进了房子一起居住；老丈人住地下室，他们住上面。那时候李玉祥还有其他房子，也不想那么多，因为李玉祥的确是借了向小春的钱，所以想法是能还就还，还不上就算了，大不了把房子卖给向小春抵债。李玉祥记不清向小春请吃酒时请了多少人，当时还问向小春装潢装了多少钱，也是为了将来方便和向小春算账。现在李玉祥名下就这一套房，是肯定不会同意卖的。李玉祥于2019年9月10日向一审法院陈述其于2010年向向小春借了21万，先后分别打了11万与10万两张条子，两笔钱相差一个月左右。后其还了25000元，剩下184500元未归还。当时打的借条上没有说借的钱什么时候归还，借条也在向小春处。就其为何出具收房款11万的条子的问题，李玉祥陈述：“他确实给了我这11万，就是我借的11万。因为当时他搬到我那里住了，我只能打收房款的条子。当时说的是我还不上他的钱把房子抵给他，也没说以多少价格抵给他。我现在可以还他钱，不可能把房子给他。”一审庭审中李玉祥又称其未向向小春借款。二审法院多次询问李玉祥其欠款结算情况，李玉祥陈述：“我只认条子讲话，34500元这一笔是我儿子打的欠条，我就答应还了。对方如果还有其他欠条，我就认条子给钱，没有欠条我就不给。具体还了多少钱我也说不上，我要对方来讲我还欠他多少钱。”“我不知道还欠对方多少钱，如果对方有条子我就给，没条子就不给。”李玉祥一审中陈述芮铭强无法联系上，二审中陈述芮铭强可至法院说明情况，但后又陈述芮铭强不愿来。在一审中，就11万房款的收条问题李玉祥陈述：“我写的，打给谁的我也不清楚。”“打这张条子我也不知道是打给谁的，打完之后就扔在我租的房子里。”另查明，向小春持有涉案房屋住宅使用说明书和住宅质量保证书原件、选房号打印件及拆迁安置协议复印件。李玉祥提供的《南京市房屋买卖契约》记载涉案房屋单价为1123.28元/平方米，建筑面积为71.49平方米。另据一审庭审笔录记载：“审：原告方这个15万有无付清，怎么付的？原：先付了7万，后来付了3万，打了11万的收条的时候又付了一万。李玉祥借了我10万正好抵扣了4万。审：为什么抵4万？原：被告开厂要钱，急着要钱，找我借了10万。原代：当时借了10万元办厂，因为原被告是亲戚关系，在买房的时候被告没有钱还之前的10万元，但是厂仍需要大量的资金周转，所有原告就支付了部分房款共11万元，后期已4万元的房款是用之前的10万元抵扣的，在此期间被告也支付了部分的借款剩余34500元由被告的儿子李小建后期出具了相应的借条。原：先打了10万的借条，后来被告不在家，后来被告的儿子把这张借条撕掉了，重新打了一张34500元的借条。审：李玉祥前后总共向你借了多少钱？原：21万。审：是分几次借的还是一把头借的？原：分几次借的，第一次是08年借了10万；还有7万，哪一年记不清了；还有一笔3万，大概是付房款时候给的，还有一笔一万。审：我不是问你给了被告多少钱是被告向你借了多少钱？原：08年10万，后来买房11万。审：买房11万为什么是借款？原：就借了10万一笔，11万是买房的。审：协议上面第三项手写内容的字是在签字之前就有还是协议签订后补写的？原：是后来写的，我付一次钱他写一次。审：除了抵扣的4万元借款你总共给他11万是吧？原：是的，那个时候不会转账，都是给的现金，只有我们两家人在场。”以上陈述，有本院及一审法院询问笔录、庭审笔录、涉案房屋住宅使用说明书、住宅质量保证书、选房号打印件及拆迁安置协议复印件等在案佐证。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定，审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。本案中，双方争议之处在于双方就涉争房屋形成的法律关系应属房屋买卖合同关系或是民间借贷法律关系。本院认为，结合向小春提供的《协议》、收条、涉案房屋住宅使用说明书及住宅质量保证书原件、选房号打印件及拆迁安置协议复印件等证据、向小春长期使用涉案房屋的事实以及双方当事人陈述，从协议形成、款项支付、房屋实际交付等角度，可初步认定双方当事人之间就涉争房屋之间应形成房屋买卖关系，形成民间借贷关系的依据尚不充分。具体理由如下：首先，《协议》本身内容系房屋买卖协议，其约定的价格基本合理，并未提及借贷情况，收条上亦记载李玉祥收到房款壹拾壹万元整；上述书证对于双方之间就涉争房屋形成的基础法律关系具有较强的证明效力。《协议》上虽有划去“芮铭强”信息及手写付款纪录等争议之处，但上诉人就《协议》形成来源、付款情况作出的陈述亦更为合理。李玉祥辩称协议、收条均非打给向小春，而是向小春不知通过何等渠道取得，手写付款纪录也是芮铭强的付款，后其退还给芮铭强；但本院认为，李玉祥并未能提供证据对其所述意见加以证明，且如果芮铭强已支付数期房款，却未在《协议》上签字，显与常理不合。结合协议书、收条、房屋住宅使用说明书及住宅质量保证书原件均在上诉人处、上诉人装潢并使用房屋多年等情况，被上诉人认为《协议》并非其与向小春合意的意见，不能成立。其次，就双方之间款项给付及往来问题，向小春陈述较为合理，亦能与书证形成佐证。向小春陈述其借给李玉祥10万元，支付房款11万元，当时因李玉祥开厂缺钱，故仅以借款中的4万元冲抵借款。因双方曾为姻亲关系，关系较好，向小春的陈述并不违背常理；即使就该款项是否支付存在争议，亦不影响双方之间基础法律关系的性质。就借贷款项及结算问题，结合两审法院笔录法庭询问、向小春陈述等内容，可见向小春在一审、二审中陈述较为一致，亦能与收条中“共计收到房款壹拾壹万元整”的记载吻合。一审法院认定其陈述前后矛盾，与书证及庭审记录并不相符，本院予以纠正。李玉祥二审中辩称其将房屋交给向小春仅为债务担保之用，但其对于是否借款、欠款数额、结算情况、房屋交付背景等前后陈述矛盾，其将房屋交付向小春装潢、使用后多年未曾主张结算借款，亦与常理不符。结合向小春出具的《协议》、房款收条、涉案房屋住宅使用说明书及住宅质量保证书原件、选房号打印件等书面证据，李玉祥认为双方就涉案房屋形成债务担保关系，但未能提交任何书面证据加以证明，故本院对其这一辩称，不予支持。综上，向小春的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初4312号民事裁定；二、本案指令南京市溧水区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年十二月二十六日书记员  滕文欣