上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10667号上诉人（原审被告）：余福康，男，1964年9月19日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李玲，上海精诚申衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婷，上海精诚申衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海民盈城投物业管理有限公司，住所地上海市青浦区浦仓路485号518-A。法定代表人：刘原君，执行董事。委托诉讼代理人：程霞光，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人余福康因与被上诉人上海民盈城投物业管理有限公司（以下简称民盈城投公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初26373号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余福康上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回民盈城投公司一审全部诉讼请求。事实和理由：（1）2002年4月至2017年12月，余福康仅系上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室公有住房承租人，而非所有权人，民盈城投公司无权要求余福康支付该房屋的物业服务费。事实上，民盈城投公司亦未依照本市房管部门《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》第三条之规定，对物业服务费标准进行公示，并向所属政府管理部门备案。（2）民盈城投公司本案诉请已超过诉讼时效。余福康既不知晓物业服务费的计算标准，亦未收到民盈城投公司的催收单据。民盈城投公司为证明其催收行为，于一审中提交了由上海市浦东新区XX苑业主委员会与上海市浦东新区东明路街道房管办事处共同盖章的《证明》，但其上并无单位负责人和经办人签字，不具备单位向法院出具证明材料的法定形式要件，不应予以采信。民盈城投公司辩称：不同意余福康的上诉请求。余福康欠付物业服务费属实，民盈城投公司有权依据行政部门确定的收费标准要求余福康支付。请求驳回上诉，维持原判。民盈城投公司向一审法院起诉请求：1.判令余福康支付拖欠的物业服务费人民币2,642元（以10元/月为标准，自2002年4月起计算至2012年8月止，共计125个月；以15元/月为标准，自2012年9月起计算至2013年12月止，共计16个月；以24元/月为标准，自2014年1月起计算至2017年12月止，共计48个月）；2.判令余福康支付违约金300元。一审法院认定事实：2001年，案外人上海市A有限公司（甲方）与上海B有限公司（乙方）签署《前期物业管理服务合同》，约定，甲方将XX路XX弄委托乙方实行物业管理，委托管理期限自2001年7月1日起至2011年6月30日止；补充条款约定自业主委员会委托的物业公司接管本小区物业管理起合同自动失效。系争房屋系余福康动迁安置所得公房，起租日为2001年9月7日，承租人为余福康，出租人为上海B有限公司。2001年12月，上海B有限公司改制为民盈城投公司。2007年1月，民盈城投公司与系争房屋所在小区XX苑业主委员会签订《物业服务合同》，委托期限自2007年1月1日起至2008年12月31日止。该合同到期后，双方数次续签。余福康自2002年4月起不再支付系争房屋的保洁和保安费，至2017年12月，共欠费2,642元。民盈城投公司虽多次催讨，均无果。2019年1月，民盈城投公司向一审法院提起诉讼。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。余福康在接受了民盈城投公司的物业服务后，理应及时按约支付物业服务费，现拖欠不付，侵害了民盈城投公司的合法权益，应承担相应的民事责任。民盈城投公司要求余福康支付2002年4月至2017年12月期间的物业服务费2,642元，于法有据，应予支持。民盈城投公司主张违约金300元，经查无不当，可准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条及《物业管理条例》第七条之规定，于二〇一九年六月十七日作出判决：一、余福康应于判决生效之日起十日内支付上海民盈城投物业管理有限公司上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室2002年4月至2017年12月期间的物业服务费2,642元；二、余福康应于判决生效之日起十日内支付上海民盈城投物业管理有限公司违约金300元。案件受理费50元，减半收取计25元，由余福康负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2015年9月19日，民盈城投公司与XX苑业主委员会签订《物业服务合同》，约定，委托期限自2015年8月6日起至2017年8月5日止，逾期交纳物业服务费按日分万之一点五支付违约金。2017年8月30日，民盈城投公司与XX苑业主委员会再次签订《物业服务合同》，约定，委托期限自2017年8月6日起至2019年8月5日止，逾期交纳物业服务费按日分万之一点五支付违约金。二审中，民盈城投公司向本院表示，自愿放弃向余福康主张2016年1月17日前系争公有住房的物业服务费。本院认为，公有住房承租人与售后公房产权人均系小区业主，依法与小区物业服务企业存在物业服务合同关系。余福康在享受民盈城投公司提供物业服务的同时，以其于2018年前仅系系争公有住房承租人为由，抗辩民盈城投公司要求其支付物业服务费的请求，显无依据。民盈城投公司于本案中系按照本市房屋管理部门确定的物业服务费标准主张相应物业服务费，自不存在所谓物业服务费标准未经事先公布的问题。事实上，该标准远低于余福康所在小区业委会与民盈城投公司签订的《物业服务合同》约定的物业服务费标准。民盈城投公司于二审中自愿放弃向余福康主张2016年1月17日前系争公有住房的物业服务费，系其对自身民事权利的处分，与法不悖，本院予以准许。民盈城投公司主张2016年1月18日后的物业服务费，显然未超过三年的法定诉讼时效期间。经审查，民盈城投公司于本案中主张的违约金，亦具有合同依据，本院予以确认。综上，余福康的相应上诉请求不能成立，应予驳回。鉴于民盈城投公司于二审中自愿放弃部分诉讼请求，本院对一审判决作出相应变更。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初26373号民事判决第二项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初26373号民事判决第一项为：余福康应于本判决生效之日起十日内支付上海民盈城投物业管理有限公司上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室2016年1月18日至2017年12月期间的物业服务费562.80元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，二审案件受理费50元，均由上诉人余福康负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇一九年十二月二日书记员  朱晨阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……