江西省吉安县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0821民初2627号原告：吴润凤，女，1979年7月30日生，汉族，住江西省吉安县。委托诉讼代理人：黄小庆，江西文冠律师事务所律师。被告：肖子立，男，1977年1月6日生，汉族，住江西省吉安县天河镇白泥村罗山自然村15号，现住江西省吉安市井冈山经济技术开发区。委托诉讼代理人：李海平，江西庐陵律师事务所律师。第三人：罗立新，男，1970年1月2日生，汉族，住江西省吉安县浬田乡高陂村滩头自然村3号，现住江西省吉安市井冈山经济技术开发区。第三人：戴三连（系第三人罗立新妻子），女，1975年10月13日生，汉族，住江西省吉安县浬田乡高陂村滩头自然村3号，现住江西省吉安市井冈山经济技术开发区。原告吴润凤与被告肖子立房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，根据被告肖子立的申请，依法追加罗立新、戴三连为本案第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告吴润凤及其委托诉讼代理人黄小庆，被告肖子立及其委托诉讼代理人李海平，第三人罗立新、戴三连均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴润凤向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告的转租协议；2、被告返还原告转让金46000元（含租金、押金、转让金）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告肖子立从罗立新、戴三连处租赁兴华路城东市场店面一间（含柴间），租赁期限自2017年7月至2019年7月18日。被告因个人原因需转租。被告经人介绍联系原告，并出示被告与第三人的租赁合同，协商转租事宜。被告与第三人的《店面租赁合同》第二条约定，如被告转让店面须通知第三人罗立新到场。被告称罗立新已到场并同意其转租，事实上罗立新确实到过现场，但是否同意转租，原告并不知情。2019年9月24日，原、被告达成口头协议，由原告转租店面用于开早餐店，转让金为46000元（含租金、押金、转让金）。原告依约交纳46000元后，罗立新不配合原告办理营业许可证，并告知原告其不允许转租。被告未取得第三人许可擅自转租店面，并收取转让金，无法律依据。因被告及第三人原因，原告无法实现合同目的，被告理应退还转让金。为此，原告诉至法院。被告肖子立辩称，1、原、被告达成的转租协议于2019年9月24日生效，各自履行了各自义务，原、被告均未违约，因此原告主张解除合同没有法律依据。2、原租赁合同约定被告转租须通知第三人到场，本案第三人无权干涉转让理由。原、被告达成转租合同时，第三人已经到场。原、被告自愿达成的转租协议合法有效。因此原告诉请应予驳回。第三人罗立新、戴三连辩称，1、第三人与原告吴润凤并不存在租赁合同关系，第三人并非本案适格当事人；2、原租赁合同到期后并未续签书面合同，第三人与被告肖子立存在不定期租赁合同关系。第三人与肖子立的租赁合同期限为2017年7月19日至2018年7月19日，到期后双方并未续签合同，原合同条款已失效。合同到期后，肖子立的续租行为为不定期租赁。肖子立对涉案店面无权转让，第三人有权随时终止合同，收回店面。3、肖子立转让店面第三人并未到场，更未同意肖子立转让涉案店面。原告吴润凤围绕诉讼请求依法提交了证据，被告肖子立及第三人罗立新、戴三连未本院提交证据。对原告提交的证据，本院确认其真实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月19日，被告肖子立（承租方）与第三人罗立新、戴三连（出租方）签订《店面租赁合同》一份，合同第一条约定：罗立新、戴三连将坐落于吉安县城兴华路城东市场（31平米）店面一间，另包括店面后排18.5平米柴间一起从2017年7月至2018年7月19日止出租给肖子立使用，租金商定为14000元一年一次性支付给罗立新、戴三连；两年之内租金按14000元，两年之后开始每年按上年租金的基础上涨1000元计算支付租金，但肖子立要续租的情况下，必须提前一个月支付租金，否则罗立新、戴三连有权终止合同。该合同第二条约定，如肖子立在合同有效期内中途要转让给别人使用必须要通知罗立新、戴三连到场，否则罗立新、戴三连有权终止本租赁合同，不退回肖子立任何款项，但罗立新、戴三连无权干涉肖子立转让理由。合同签订后，罗立新、戴三连将租赁房屋交由肖子立经营早餐店。2019年6月29日肖子立向罗立新交付租金15000元，罗立新向肖子立出具收条一份，载明收到肖子立2019年7月18日至2020年7月18日的租金15000元。2019年9月，肖子立将租赁房屋转让给吴润凤，转让价为46000元，含押金等。当时肖子立通知了罗立新到场。但肖子立与吴润凤并未签订书面转租合同。2019年9月24日，肖子立向吴润凤出具收条一份，载明收到城东市场一早餐店加后排柴间一起的转让金46000元，含店面押金1000元。后因肖子立及罗立新不配合，原告无法办理店面营业执照。综上所述，本院认为，被告肖子立与第三人罗立新、戴三连签订的《店面租赁合同》，是其真实意思表示，为合法有效合同。肖子立与第三人罗立新、戴三连的租赁合同约定，如肖子立要续租，应提前一个月支付租金。2019年6月29日肖子立向罗立新支付了2019年7月18日至2020年7月18日的租金15000元，双方以行为表示对肖子立续租一年的事实达成了协议，双方租赁期限至2020年7月18日止。因此，第三人罗立新、戴三连辩称，双方合同已到期，为不定期租赁合同关系，本院不予采信。肖子立于2019年9月将涉案店面转租给吴润凤，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。肖子立与罗立新、戴三连的合同约定肖子立转租需罗立新、戴三连到场，结合法律规定，意为转租需经罗立新、戴三连同意，现罗立新、戴三连明确表示肖子立无权转让店面，且肖子立转让店面未经其同意。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交由承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。而原告吴润凤受让店面的目的是经营，肖子立作为出租人需负有协助吴润凤按照合同目的使用涉案租赁物时需办理相关的营业执照等手续的义务。现肖子立及罗立新、戴三连无法配合吴润凤办理营业执照，吴润凤与肖子立的签订的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，吴润凤有权要求解除合同，返还已支付的款项。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴润凤与被告肖子立的转租协议；二、被告肖子立于本判决生效后十日内向原告吴润凤返还转让费46000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，减半收取475元，由被告肖子立负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  胡海燕二〇一九年十二月十七日书记员  欧阳璇附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。