广东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤执复690号复议申请人（异议人、被执行人）：财汇发展有限公司。住所地：香港特别行政区中环德辅道中71号永安集团大厦23楼。法定代表人：戚辉洪，该公司董事。委托诉讼代理人：周文英，广东多方律师事务所律师。申请执行人：严伟钊，男，汉族，1990年1月22日出生，住广东省佛山市南海区，被执行人：孙旭光，男，汉族，1962年7月17日出生，住广东省佛山市南海区，被执行人：陈雄飞，男，汉族，1967年1月27日出生，住广东省佛山市南海区，第三人：佛山市南海区汇潮天地购物有限公司。住所地：广东省佛山市南海区桂城南海大道北51号财汇大厦5层502A室。法定代表人：孙旭光，该公司董事长。复议申请人财汇发展有限公司（以下简称财汇公司）不服广东省佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）作出的（2019）粤06执异48号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。佛山中院在执行申请执行人严伟钊与被执行人孙旭光、陈雄飞、财汇公司一案中，因第三人佛山市南海区汇潮天地购物有限公司（以下简称汇潮公司）向执行法院提出带租约拍卖申请，该院于2019年4月4日作出（2017）粤06执614号通知书，决定对被执行人财汇公司名下位于南海区桂城南海大道中41号2层商场（房产证号41××88，以下简称涉案商铺）带租约拍卖。财汇公司对此不服，向执行法院提出书面异议。异议人财汇公司请求除去第三人汇潮公司对涉案商铺的租赁权进行拍卖。事实与理由：（一）财汇公司与汇潮公司之间的借款及租赁关系的真实性存疑。第一，借款合同有违常理，一般情况，长期的借款合同对于借款利息均约定按月支付，但本案借款合同的期限为五年，却约定借款到期一次性还本付息，实在是有违常理。第二，借款合同没有相应的借款支付凭证。第三，因借款合同真实性存在重大瑕疵，以冲抵借款本息为目的的租赁合同也不具有真实性，其目的是为了以合法方式侵吞涉案商铺的租赁收入。（二）即使本案租赁合同是真实的，根据涉案借款合同和租赁合同的内容，也可明显看出，本案的租赁关系实质是以物业使用权抵偿借款债务。根据《最高人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第二条的相关规定，执行机构经审查发现的当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚构，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债关系的，对租赁合同的真实性不予认可。申请执行人严伟钊答辩称：1.财汇公司与汇潮公司存在关联关系，两者间的借款关系的真实性存疑。从财汇公司其他涉诉案件及《借款合同》、《租赁合同》可知财汇公司的唯一自然人股东（控制人）及法定代表人是孙旭光，孙旭光同时亦是汇潮公司的控股股东（占股比例80%），两个公司之间存在关联关系，甚至存在控制公司与从属公司的关系。不能排除财汇公司与汇潮公司恶意串通，通过制造借款关系提出执行异议阻碍执行的情况。财汇公司与汇潮公司关系极为密切，两者签订的《借款合同》约定内容有违常理，没有相应的支付凭证，其真实性存在重大瑕疵，汇潮公司是为了以合法方式侵吞涉案商铺的租金收入，应对两者的借款关系的真实性不予认可。2.即使本案中财汇公司与汇潮公司存在借款关系，但亦存在名为租赁实为房屋使用权抵债关系，应对两者签订的租赁合同的真实性不予认可。本案中，《租赁合同补充协议》是债务人以其物业使用权抵偿借款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，也有悖合同法的公平原则和民事法律关系的诚实信用原则。3.本案中财汇公司与汇潮公司以租抵债不能适用“买卖不破租赁”原则，应对汇潮公司的租赁权依法予以涤除。财汇公司与汇潮公司之间签订的《租赁合同补充协议》为房屋使用权抵偿欠款的合同之债而非房屋租赁合同，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。此外，根据合同的相对性原则，财汇公司与汇潮公司之间签订的《租赁合同补充协议》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人，即本案中的债权人、申请执行人。带租拍卖将很大程度上影响成交率和成交价格，不利于债权人合法权益的及时有效实现，应对汇潮公司的租赁权依法予以涤除。第三人汇潮公司答辩称，财汇公司的异议请求及申请执行人在答辩状中的请求不具有事实和法律依据，请求法院驳回其请求。事实和理由：（一）关于汇潮公司与财汇公司的关系问题。财汇公司是在香港特别行政区注册登记的一家有限责任公司，而汇潮公司是在佛山市南海区投资设立的一家内地有限责任公司。虽然两家公司的投资人有一定的重叠，但财汇公司与汇潮公司在法律上是各自具有法人资格的民事主体，各自具有独立的民事权利能力和行为能力。（二）汇潮公司与财汇公司的租赁关系真实合法有效。首先，汇潮公司早在2005年11月25日就已与财汇公司签订《合作经营协议》，财汇公司将物业（包含涉案商铺在内）以毛坯状态交付汇潮公司进行商业经营管理。因此自2006年1月1日起，汇潮公司投入巨额资金，对物业进行改建、装修、增加设施设备。合作协议届满后，汇潮公司与财汇公司于2010年12月27日就物业的继续合作，签订了《租赁合同》，明确了租赁事实，因而汇潮公司继续独立自主的经营“汇潮天地”商场。其次，财汇公司2005年通过拍卖向广东粤财信托投资有限公司取得物业（包含涉案商铺），但因其资金周转不利，于2006年1月5日与汇潮公司签订借款合同，并委托汇潮公司将款项支付到广东粤财信托投资有限公司银行账户。而2006年至2013年期间，汇潮公司的股东孙旭光对外也不负债，双方于2005年至2010年期间签订合作协议、借款合同、租赁合同，根本不存在损害任何第三人利益的问题，更加不存在严伟钊所说的汇潮公司与财汇公司恶意串通，通过制造借款关系提出执行异议，阻碍执行的情况。（三）本案不能认定为“以物业使用权抵偿借款债务”。早在2005年，汇潮公司就与财汇公司签订合作协议；2006年，汇潮公司出借款项3000万元，双方借贷关系早已经成立，但此时两公司之间并不存在租赁关系。双方签订借款合同的目的不在于直接取得其物业使用权，而在于为财汇公司提供借款融资，以支持财汇公司支付购买物业所缺的资金。而以抵债的方式取得租赁物业的使用权，是指在出借人与借款人签订借款合同时，其约定出借方取得租赁物的使用权，本案显然不符合这一特征。因财汇公司未能偿还汇潮公司的已到期借款。经汇潮公司追讨及财汇公司核算，租赁期内的租金与欠款大体相当，财汇公司同意将租金的支付方式改为一次性付款，并以租金与借款冲抵。双方于2011年1月5日签订《租赁合同补充协议》。双方签订租赁合同的目的，并不是以租赁权抵债，只是在租赁合同签订后，财汇公司无法还款的情况下，将租金支付方式改为一次性支付，并以所欠借款相抵。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的相关规定，汇潮公司与财汇公司进行债务冲抵合法有效。执行法院查明：2017年5月24日，佛山仲裁委员会作出的（2016）佛仲字第163号仲裁裁决发生法律效力，根据该生效法律文书，孙旭光应于（2016）佛仲字第163号仲裁裁决书作出之日起十日内向严伟钊偿还借款本金人民币5000000元及借款利息；陈雄飞对孙旭光应向严伟钊偿付的上述裁决项确定的债务承担连带清偿责任；严伟钊对于财汇公司提供抵押的“粤房地他项权证佛字第0200062516号”《房地产他项权证》项下的房产（佛山市南海区桂城南海大道中41号2层商场）就上述裁决项下的债权享有优先受偿权；（2016）佛仲字第163号仲裁案仲裁受理费人民币32625元及公告费人民币500元由孙旭光、陈雄飞、财汇公司共同承担。此外，（2016）佛仲字第163号仲裁裁决还查明：财汇公司与严伟钊签订的《抵押合同》约定，财汇公司以涉案商铺作为抵押物提供担保，抵押担保的范围为《借款合同》项下的借款本金、违约金及实现债权的其他费用，财汇公司与严伟钊于2015年4月28日办理了相关房产的抵押登记，严伟钊取得了“粤房地他项权证佛字第0200062516号”《房地产他项权证》。因孙旭光、陈雄飞、财汇公司未履行上述法律文书确定的义务，严伟钊向佛山中院申请执行，该院依法受理，案号为（2017）粤06执614号。2017年7月6日，执行法院作出（2017）粤06执614号《协助执行通知书》，请佛山市南海区国土城建和水务局（房管）协助查封涉案商铺，查封期限为三年。2017年12月12日，执行法院作出（2017）粤06执614号之一执行裁定，裁定拍卖涉案商铺。2018年1月22日，汇潮公司向执行法院提出申请，主张其对涉案商铺享有租赁权，租赁期至2030年12月31日。随后，执行法院委托评估机构对涉案商铺剩余年限的租赁权进行评估，并于2019年4月4日，作出（2017）粤06执614号《通知书》，告知申请执行人严伟钊，被执行人孙旭光、陈雄光、财汇公司，该院查封了涉案商铺并将依法进行公开拍卖，经调查汇潮公司和财汇公司签订了租赁合同将涉案商铺租赁给了汇潮公司，从2010年12月27日至2030年12月31日，签订租赁时间在上述房产抵押之前，因此执行法院将对涉案商铺带租约拍卖。另查明，2005年11月25日，财汇公司与汇潮公司签订《合作经营协议》，约定财汇公司将其名下产权位于佛山市南海区桂城南海大道中41号财汇大厦之一至四层全部、五层至十三层未出售部分，面积约28558.28平方米的商业办公房屋，以合作形式交由汇潮公司进行商业经营管理，物业交付状况为毛坯状况。双方合作期限自2006年1月1日至2010年12月31日。2006年1月1日至2007年12月31日的合作期间，按汇潮公司净利润计算，财汇公司分成20%，汇潮公司分成80%；2008年1月1日至2010年12月31日的合作期间，按汇潮公司净利润计算，财汇公司分成30%，汇潮公司分成70%。双方还约定了各自权利义务、违约责任等条款。财汇公司负责人邓健辉、汇潮公司负责人孙旭光在《合作经营协议》上签字并加盖各自公司印章。2006年1月5日，孙旭光代表财汇公司签字，孙绍彪代表汇潮公司签字，异议人财汇公司与第三人汇潮公司签订《借款合同》，财汇公司向汇潮公司借款三千万人民币，年息20%，异议人计划于2010年12月31日前归还所有借款本息，异议人将其名下位于佛山市南海区桂城南海大道中41号财汇大厦负一至四层的物业之租金作为借款本息的还款保证。2006年1月11日、2006年1月25日、2006年3月30日、2006年6月16日、2006年6月19日、2006年6月20日、2006年6月23日，财汇公司分别出具借据，确认其委托汇潮公司将借款500万元、549600元、209250元、650万元、850万元、148087.50元、43875元，合共20950812.50元直接支付给广东粤财信托投资有限公司，汇潮公司亦提供了银行进账单显示该司已支付上述款项。2006年12月31日、2007年12月31日、2008年12月31日、2009年12月31日、2010年12月31日，财汇公司与汇潮公司分别签署《借款本息结算确认书》，确认财汇公司向汇潮公司的借款本金为人民币20950812.50元，利息分别为人民币2737658.14元（2006年底确认的利息），6927820.64元（2007年底确认的利息）、11129463.03元（2008年底确认的利息）、15319625.53元（2009年底确认的利息）、19509788.03元（2010年底确认的利息）。2010年12月27日，孙旭光代表财汇公司签字，孙绍彪代表汇潮公司签字，财汇公司与汇潮公司签订《租赁合同》，由汇潮公司承租财汇公司名下坐落于广东省佛山市南海区桂城南海大道中41号财汇大厦负一层至四层，含负一层房产证号粤房产地证字第××号、首层商场房产证号粤房产地证字第××号、二层商场房产证号粤房产地证字第××号（即涉案商铺）、三层商场房产证号粤房产地证字第××号、四层商场房产证号粤房产地证字第××号、加建商场房产证号粤房产地证字第××号，面积总计12200.06平方米（其中二层商铺面积2177.15平方米），租期自2011年1月1日至2030年12月31日止，租金按每月20万元首次计算，以后按每五年递增3%计算租金），汇潮公司应于每月15日前支付当月租金。2011年1月5日，孙旭光代表财汇公司签字，孙绍彪代表汇潮公司签字，财汇公司与汇潮公司签订了《租赁合同补充协议》，约定计至2010年12月31日，异议人尚欠汇潮公司借款本金和利息40460600.53元，上述借款中的3000万元冲抵汇潮公司从2011年1月1日至2040年12月31日期间的应付租金，剩余款项10460600.53元为本金自2011年1月1日按年息10%计算利息。再查明，汇潮公司自2005年11月25日成立至2016年7月6日的法定代表人为孙旭光，投资者为孙旭光和孙绍彪。财汇公司2015年12月4日起由戚辉洪代替孙旭光在该公司的职务。根据汇潮公司提供的与广州市国美电器有限公司签订的《房屋租赁合同》，汇潮公司向广州市国美电器有限公司出租佛山市南海区桂城南海大道中41号一、二、三层部分及四楼全部，面积3145平方米（其中2层573平方米，本案所涉商铺为2层商铺），租赁期限10年，自2006年1月21日起至2016年1月20日止。执行法院认为，本案的争议焦点为异议人财汇公司请求去除对涉案商铺的租赁权进行拍卖是否有事实和法律依据。孙旭光在2015年12月4日向戚辉洪转让财汇公司股权前，财汇公司与汇潮公司虽为关联公司，孙旭光同时作为财汇公司及汇潮公司股东、法定代表人，但在不损害他人利益的情形下，关联公司并非不可进行交易。本案中，财汇公司没有提供证据证明财汇公司与汇潮公司在本案债务形成之前的交易损害了双方或第三方的利益，而汇潮公司提交的证据显示了双方真实交易的情形，财汇公司与汇潮公司签订的《合作经营协议书》、《租赁合同》、《借款合同》没有违反法律禁止性规定，是合法有效的合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，汇潮公司与财汇公司签订了《租赁合同》，并实际租赁使用了涉案商铺，并曾部分出租给广州市国美电器有限公司，且汇潮公司现仍向财汇公司承租除涉案商铺之外的其他房产或商铺（含佛山市南海区桂城南海大道中41号负1层、首层、3层、4层、加建商场等），虽然财汇公司和汇潮公司签订《租赁合同补充协议》约定以涉案商铺30年的租金冲抵财汇公司所欠汇潮公司3000万元借款，存在租期过长（法律规定租赁期限不得超过20年，在执行中汇潮公司已主张租期至2030年12月31日）补充协议部分约定无效的情形，但不能认为《租赁合同补充协议》中的部分无效约定，足以推翻《租赁合同》确定的全部租赁事项。基于上述租赁关系形成于涉案商铺抵押之前，依照上述规定以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条的规定，对于汇潮公司申请对涉案商铺带租拍卖的请求，应予支持；执行法院作出的（2017）粤06执614号通知书，依据充分，应予以维持。至于《租赁合同补充协议》中约定以部分欠款充抵租金的约定，没有违反法律禁止性规定，也不存在损害他人利益的情形，在带租约拍卖时应按《租赁合同》约定予以相应部分抵扣。综上，异议人财汇公司以相关交易为关联交易，租赁合同、借款合同真实性存疑为由，请求去除对涉案商铺的租赁权后进行拍卖，没有事实和法律依据，执行法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款的规定，佛山中院于2019年5月31日作出（2019）粤06执异48号执行裁定：驳回异议人财汇发展有限公司的异议请求。财汇公司对佛山中院上述异议裁定不服，向本院申请复议，请求撤销（2019）粤06执异48号执行裁定，对涉案商铺除去租赁权进行拍卖。事实与理由：（一）对本案租赁关系的真实性不应予以确认。根据《最高人民法院关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》，执行机构对于租赁合同的真实性仅做形式审查，发现有当事人自认或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同真实性不予认可。（二）以租赁形式抵偿债务的，不适用买卖不破租赁原则。汇潮公司实际上是利用租赁的形式抵偿债务，且根据合同相对性原则，财汇公司与汇潮公司签订的《租赁合同补充协议》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人，如果带租拍卖将很大程序上影响成交率和成交价格，同时影响我司偿还力度，更不利于债权人合法权益的及时有效实现，故应对汇潮公司的租赁权依法予以涤除。本院对佛山中院查明的事实予以确认。本院认为：本案争议的焦点问题是，执行法院对涉案房产带租约拍卖的行为是否合法有据。据本案查明的事实，涉案房产的租赁合同签订于2010年，而涉案房产设定抵押、办理抵押登记是于2015年。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”规定，执行法院通知申请执行人、被执行人对涉案房产带租约拍卖的作法，符合前述法律规定，并无不当。财汇公司作为本案被执行人及涉案房产出租人主张租赁关系不具有真实性，认为执行法院带租约拍卖将损害其利益。经查，自2005年至2011年，财汇公司与汇潮公司签订了《合作经营协议》、《借款合同》、《借款本息结算确认书》、《租赁合同》及《租赁合同补充协议》等数份合同，涉案房产的租赁合同上有财汇公司的代表签字，约定了租赁期限以及按期支付租金等内容，汇潮公司已承租使用租赁房产，且租赁合同所约定的以租金抵偿借款本息内容与借款合同的内容可以相互印证，故财汇公司所提其与汇财公司租赁关系不真实的复议理由，与其自身行为不符，且无其他证据予以证实，缺乏充分的事实依据，本院不予采信。财汇公司复议还称汇潮公司实际上是利用租赁的形式抵偿债务，不适用买卖不破租赁原则。对此，本院认为，从《租赁合同》及《租赁合同补充协议》内容可知，财汇公司在欠有汇潮公司借款未还的情况下，用欠款抵冲汇潮公司承租涉案房产应付的租金。涉案房产租金如何缴纳并不影响双方存在租赁合同的法律关系，故财汇公司该复议请求，理由亦不能成立。综上，佛山中院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；财汇公司的复议请求理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回财汇发展有限公司的复议申请，维持广东省佛山市中级人民法院（2019）粤06执异48号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  杨明哲审判员  李焱辉审判员  张 磊二〇一九年十二月二十七日书记员  陈佩珊