浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0603民初7013号 原告：绍兴柯桥天实实业有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区滨海工业区零三丘1幢203室，组织机构代码91330621MA29DM4G6D。 法定代表人：沈伟峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张华、何建航，浙江鉴湖律师事务所律师。 被告：宿迁鸿鼎纺织科技有限公司，住所地江苏省泗阳县经济开发区文城路199号，组织机构代码91321323MA1Q255GXP。 法定代表人：林春华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周利生，浙江震天律师事务所律师。 原告绍兴柯桥天实实业有限公司与被告宿迁鸿鼎纺织科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理期间，原告绍兴柯桥天实实业有限公司申请司法鉴定，本院予以准许。鉴定结束后，本院再次公开开庭进行了审理，原告绍兴柯桥天实实业有限公司的委托诉讼代理人何建航，被告宿迁鸿鼎纺织科技有限公司的委托诉讼代理人周利生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绍兴柯桥天实实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年11月18日签订的《租赁合同》；2.判令被告将出租物及附属设施的残留物清理、腾空，交还给原告；3.判令被告赔偿出租物及附属设施清理、腾空费用16060.6元；4.判令被告赔偿出租物及附属设施重建期间的租金损失1122661.6元(截至2019年12月31日租金为295986元+评估重建期7个月损失265344.8元，按租赁合同10.2条约定的租金标准的两倍计算)。如交还出租物时间超过2019年12月31日，原告将另行继续主张权利；5.判令被告赔偿出租物重建费用1815527.03元；6.本案诉讼费由被告负担。事实和理由:2018年11月18日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定由被告承租位于绍兴市柯桥区原中波纺织厂内的原告东首厂房南面及东面一层隔间出租物及附属设施，用途为面料仓库；租赁面积2466.55平方米；租赁期限自2019年1月1日至2020年12月31日，租金240元/年/平方米；被告使用出租物时对内部生产经营中的消防安全自行承担一切责任和义务，一旦发生火灾等消防安全问题，与原告无涉，被告应当承担一切经济和法律责任等。 2019年4月19日，被告承租的上述出租物内发生火灾，依据绍兴市消防救援支队柯桥区大队作出的绍柯消火认字〔2019〕第0005号火灾事故认定书认定，2019年4月19日23时35许，位于绍兴市柯桥区内的被告仓库发生火灾，出租物、布匹、机器设备，出租物上方高压线及周围停放车辆等物品损毁严重。据此，原告的租赁目的己无法实现，双方订立的租赁合同己无法履行，且案涉出租物需要清理、重建，给原告造成重大经济损失。原告为维护自身合法权益，向法院起诉，请求依法处理。 被告宿迁鸿鼎纺织科技有限公司辩称，原、被告签订租赁合同属实，原告称被告使用出租物时对内部生产经营中的消防安全自行承担一切责任和义务，一旦发生火灾等消防安全问题，与原告无涉，被告应当承担一切经济和法律责任的说法与合同约定不符。被告在经营活动中应对自身原因造成的火灾承担责任，但案涉火灾事故的认定书中载明火灾原因排除雷击、生活用火不慎等可能，不能排除电气线路故障引起火灾的可能性，而租赁仓库区域内的电气线路由原告提供，责任应由原告承担。根据租赁合同的约定，原告应保证其出租给被告的出租物符合国家有关规定，事实上案涉出租物顶部有大量易燃材料，没有任何消防设施或灭火设备。发生火灾的时候，园区内也没有可出水的消防水栓，导致消防队员只能到距离现场700米的河道取水救火，也是火灾造成重大经济损失的原因，其责任在于原告。据此，在火灾发生之后，租赁标的已灭失，双方的合同目的无法实现，被告同意解除合同，至于合同解除的责任则要求由法院依法予以裁决，原告要求被告赔偿经济损失缺乏事实依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉出租物即原告位于绍兴市柯桥区工业园区原中波纺织厂内的东首厂房南面及东面一层隔间及其附属设施，南面建筑面积1923.55平方米，东面建筑面积543平方米，合计2466.55平方米。上述出租物由建设单位浙江南方织造有限公司于2003年至2004年建造的车间附房。2004年，上述建筑连同柯北工业园区内其他车间、综合楼、宿舍等通过消防验收。消防部门要求浙江南方织造有限公司建立健全消防安全管理制度，落实措施，加强消防安全培训教育，对消防设施应当定期保养，保证完整有效；己经消防验收的建筑如有改(扩)建、内部装修、用途变更等应及时向公安消防机构申报审批，确保消防安全。后，案涉出租物的产权由原告继受取得。 2018年11月18日，甲方出租方原告和乙方承租方被告签订一份《租赁合同》，约定甲方将其所拥有的案涉出租物出租给乙方(具体位置详见附图)，建筑面积合计2466.55平方米，出租物主体建筑结构为框架结构，用途作为面料仓库；甲方保证其所出租的出租物符合国家的有关规定；出租物的租赁期自2019年1月1日起至2020年12月31日止；乙方向甲方承诺，租赁该出租物仅作为约定的有关经营项目使用，遵守国家和租赁物所在地有关规定，并保证符合当地环保及消防等相关部门要求；乙方向甲方支付租金的标准为：出租物一层240元/年/平方米，一年分二期支付，每六个月支付一次；自合同签订之日起七日内，乙方应向甲方支付三个月租金作为合同定金，即147993元，待乙方第一期租金交纳后，该定金自动转为租赁押金(不计息)；合同签订之日起十五日内，乙方向甲方支付首期六个月租金295986元；乙方应按时交纳自行负担的费用，包括使用该出租物内所发生的水、电、通讯、有线电视、物管费、卫生费等费用；乙方应做好防火安全工作，如因使用不当造成出租物及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；乙方在使用该出租物时对可能产生或排放的污染物具有防治的责任和义务，一旦造成污染与甲方无涉，乙方应承担一切经济和法律责任；乙方使用出租物时对内部生产经营中的消防安全自行承担一切责任和义务，一旦发生火灾等消防安全问题与甲方无涉，乙方应承担一切经济和法律责任；甲方要求乙方自行参加财产保险或其他相关保险，以免产生不必要的损失，如乙方不参加相关保险，出租物内因不可抗力因素引起的损失，由乙方自行承担等。 上述合同签订之后，原告依约将案涉出租物交付被告，被告则依约向原告交付了押金和半年租金。2019年4月19日23时56分许，绍兴市消防救援支队柯桥区大队接到报警，案涉出租物内发生火灾，火灾烧损案涉出租物以及被告的布匹、机器设备，另烧损建筑上方高压线及周围停放车辆等物品，无人员伤亡。绍兴市消防救援支队柯桥区大队经调查于2019年5月24日出具绍柯消火认字〔2019〕第0005号火灾事故认定书认定，对起火原因认定如下：起火时间为4月19日23时35分许；起火部位：案涉出租物（仓库）的西北角；起火点：以该仓库建筑距北墙7米，距西墙6米为圆心，半径5米，高度2.5米的范围内；起火原因：排除雷击、自燃、放火、生活用火不慎等引起火灾的可能，不能排除电气线路故障引起火灾的可能。 本案审理期间，经原告申请，本院委托宁波天润资产评估有限公司就案涉火灾事故给原告造成的经济损失进行评估，评估内容包括：火灾事故现场的清理腾空费用、案涉出租物的重置费用、重置出租物给原告造成的租赁损失费用。评估意见为：1.腾空清理时间估算0.5个月，火灾现场清理腾空费用评估价格为16060.60元；2.案涉出租物的重置价格为1815527.03元；3.现场废钢的残值价格为112114.60元；4.重建流程时间约7个月，按租赁合同约定的租金标准计算，重置出租物给原告造成的租金损失为265344.80元。原告为此支出鉴定费30625元。 本院认为，原、被告间就案涉出租物签订的《租赁合同》，内容未违反我国相关法律法规的禁止性规定，体现了双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。在上述合同租赁期内，因案涉出租物区域内于2019年4月19日发生火灾事故，进而引发本案纠纷。据此，围绕原告所提出的各项诉讼请求，本院作以下评判分析。 针对原告要求解除租赁合同的诉求，对于该项诉求，因原、被告均认为案涉火灾事故导致租赁标的物烧损，致使双方不能实现合同目的，故双方对解除合同所持意见一致，本院依法予以照准。 针对原告因案涉火灾事故造成经济损失的基数认定问题，在本案审理期间，为查明案涉火灾事故给原告造成损失的具体金额，本院在根据原告的申请，委托宁波天润资产评估有限公司进行损失评估，该次鉴定程序合法，其鉴定意见与本案具有直接关联，本院据此予以采纳并以此意见作为认定该项损失基数的依据。经审查，该鉴定机构出具的鉴定意见中确定涉及原告的因火灾事故造成的经济损失包括火灾现场清理腾空费用16060.60元、案涉出租物的重置价格1815527.03元、现场废钢的残值价格112114.60元、重置出租物产生的租金损失265344.80元。上述各项评估依据充分，损失尚属合理范围，本院予以采信。据此，抵扣残值费用，本院确定原告因案涉火灾事故造成经济损失的基数为1984817.83元。原告主张重置出租物期间的租金损失应按评估价格的两倍计取，缺乏事实依据，本院不予采信。原告另主张赔偿截至案涉出租物返还日止的租金损失，本院认为，案涉火灾事故发生之后，被告已无法正常使用案涉出租物及其附属设施，原告主张上述期间的租金对价，缺乏充分的事实依据，本院不予采纳和支持。 针对原告要求清理腾退出租物以及赔偿经济损失的诉求，本院认为，根据我国合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，在双方订立的租赁合同解除之后，被告本应返还出租物，但鉴于该出租物已因火灾烧损，故本院支持原告要求腾退出租物的诉求，至于现场残留物的清理，本院认为宜由原告在被告腾退之后再自行清理，由被告承担相应的清理费用。关于原告要求赔偿经济损失的诉求，本院认为，被告承租原告的厂房作面料仓库之后，其应当作为消防安全的第一责任人，做好租赁使用期间的消防管理工作，包括电气线路故障、外来火源的注意义务，并做好必要的防范措施。事实表明案涉出租物在租赁期间因火灾烧损，根据消防部门作出的火灾事故认定书，火灾起火点位于案涉出租物区域，其原因可排除雷击、自燃、放火、生活用火不慎等引起火灾的可能，不能排除电气线路故障引起火灾的可能性。结合原、被告签订的租赁合同相关约定“乙方使用出租物时对内部生产经营中的消防安全自行承担一切责任和义务，一旦发生火灾等消防安全问题与甲方无涉，乙方应承担一切经济和法律责任”，该条约定不存在无效情形，双方均应依约履行。据此，被告应对原告因火灾遭受的损失承担赔偿义务，至于原告对涉案火灾事故造成的损失是否要承担相应的责任比例，则应考察其在合同履行过程中是否存在违约行为。经本院查实，被告未提供证据证明电气线路故障系案涉出租物原有隐患，原告提供工程消防验收的意见书进一步证实，案涉出租物系原业主单位浙江南方织造有限公司建造的车间附房，于2004年通过消防验收。事实表明，原告在继受取得案涉出租物的产权后，对园区内的车间等建筑物进行了分割出租，其中出租给被告的案涉出租物的租赁用途明确为作面料仓库使用，该事实表明原告改变了案涉出租物的原车间附房用途。面料仓库对于消防设计的要求与原先车间附房的消防要求存在明显差异，不可能完全等同于单一的车间附房的消防设计，根据规定，已经消防验收的建筑如用途变更，应及消防部门申报审批，但原告未提供证据证明其在实际出租时就改变建设工程用途的情况及时向公安机关消防机构进行了申报备案，存在违规改变建设工程用途的行为。因此，原告在未进行相应的消防设计修改并向公安机关消防机构申报备案的情况下出租给被告使用，对本次火灾中因消防设计无法匹配相应的建设工程实际用途、消防设施未发挥应有的作用等导致火灾发生后不受控制蔓延扩大存在一定过错。此外，原告作为出租人，除了租金外还向各租户收取了物业费，理应尽到相应的消防预警和日常消防巡查等职责，但其未及时发现案涉出租物区域的火灾隐患并及时消除，表明其未充分履行对承租人的消防安全的监督职责，亦有一定过错。据此，鉴于原告的违约行为，本案存在可减轻被告赔偿责任的情形，具体减轻比例，本院根据双方的过错大小以及本案实际情况，确定为20%。亦即，被告承担原告损失的赔偿比例为80%。据此计算，被告应向原告负责赔偿火灾现场清理腾空费用、案涉出租物的重置费用、重置出租物产生的租金损失等合计1587854元。 综上所述，本院对原告的诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除原告绍兴柯桥天实实业有限公司与被告宿迁鸿鼎纺织科技有限公司于2018年11月18日签订的《租赁合同》； 二、被告宿迁鸿鼎纺织科技有限公司应于本判决生效后十五日内将绍兴市柯桥区原中波纺织厂内的东首厂房南面及东面一层隔间出租物及附属设施腾退给原告绍兴柯桥天实实业有限公司； 三、被告宿迁鸿鼎纺织科技有限公司应赔偿给原告绍兴柯桥天实实业有限公司火灾现场清理腾空费用、出租物的重置费用、重置出租物产生的租金损失等合计1587854元，限于本判决生效后十日内付清； 四、驳回原告绍兴柯桥天实实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30434元，减半收取计15217元，由原告绍兴柯桥天实实业有限公司负担5672元，被告宿迁鸿鼎纺织科技有限公司负担9545元，当事人应负担的受理费均限于本判决生效后十日内向本院交纳。 鉴定费30625元，由原告绍兴柯桥天实实业有限公司负担6125元，被告宿迁鸿鼎纺织科技有限公司负担24500元，上述鉴定费已由原告绍兴柯桥天实实业有限公司垫付，限被告宿迁鸿鼎纺织科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告绍兴柯桥天实实业有限公司21437元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  冯春盛 二〇一九年十二月二十五日 书记员  陈鑫星 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。