安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019）皖12民终4644号 上诉人（原审被告）：倪俊锋,男，1980年1月25日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 被上诉人(原审原告):阜阳熙华物业管理有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区致富路898号阜阳农机大市场45A#商办楼3楼301室，统一社会信用代码91341203MA2NYWY51P。 法定代表人：王志东，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙权,安徽蓝邦律师事务所律师。 上诉人倪俊锋因与被上诉人阜阳熙华物业管理有限公司(以下简称熙华物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍东区人民法院（2019）皖1203民初1587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 倪俊锋上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回熙华物业公司的诉讼请求。事实与理由：1.2018年度业主委员会未与熙华物业公司签订物业服务合同，熙华物业强行“服务”，其向倪俊锋主张物业费无事实与法律依据；2.熙华物业公司2018年度服务质量、服务态度比上年度更差，涉案市场更加脏乱差，且熙华物业公司常停水停电以要挟业主，严重损害业主经营及生活合法权益；3.2017年度熙华物业公司不履行合同义务，经政府相关职能部门协调后承诺的解决方案至今不履行，市场用电未移交国家电网，并加价收费；市场用水为违法打井开采的地下水，不符合生活用水标准，每吨强收2.8元；4.市场垃圾不予清运、乱搭乱建不清除、消防栓长期无水，存在严重消防隐患；5.熙华物业公司财务收支不公开，违反法律规定。 熙华物业公司辩称：1.2018年度熙华物业公司与倪俊锋虽然没有签订合同，但已形成事实上的物业服务合同关系,倪俊锋接受了熙华物业公司的服务,应当支付物业费;2.由于部分业主长期不交物业费,其公司运营情况举步维艰,提供的物业服务虽然不足,但已提供基本的物业服务;3.电力管网系统问题不是其公司的职责范围,无法移交。其公司虽无权改变供水系统,但每年都对市场内水源进行检测,确保符合生活饮用水标准。消防设施已经修复，隐患消除。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。 熙华物业公司向一审法院起诉请求：1.判令倪俊锋支付物业费8793.2元，支付滞纳金4814.3元（按照日千分之一计算至2018年12月31日），合计13607.5元；2.本案诉讼费用由倪俊锋负担。 一审法院查明事实：2017年8月22日，熙华物业公司与阜阳农机大市场业主委员会签订一份《物业管理服务合同》，合同约定：1、熙华物业公司为阜阳农机大市场业主和物业使用人提供物业管理服务，服务内容包括共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，公共绿化的养护和管理，公共秩序维护、安全防范；2、物业费为1.2元/月/平方米，业主及物业使用人逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每日千分之一交纳滞纳金；3、委托管理期限一年，从2017年1月1日起至2017年12月31日止。合同还约定了其他内容。后熙华物业公司按照《物业管理服务合同》的约定履行了部分物业服务义务。但对公共区域内乱搭乱建、乱丢乱放、交通不畅等问题未能妥善解决，对垃圾也一度未能及时清运。 一审另查明：倪俊锋是阜阳农机大市场35幢101、102号商铺业主，建筑面积分别为82.28平方米和70.38平方米，从2017年1月1日至2017年12月31日，倪俊锋按照《物业管理服务合同》约定的物业费标准尚欠原告4396.6元物业费未付。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。熙华物业公司与阜阳农机大市场业主委员会签订的《物业管理服务合同》是在平等互利、协商一致的基础上订立的，内容不违反有关法律规定，为有效合同，对业主具有约束力。合同双方应当按照约定全面履行各自的义务。熙华物业公司自2017年1月1日起提供了物业服务。该合同虽于2017年12月31日到期，但到期后，熙华物业公司在事实上继续为阜阳农机大市场业主提供物业服务至今，故双方当事人形成了事实上的物业服务合同关系。倪俊锋作为业主，负有向熙华物业公司支付物业费的义务。熙华物业公司没有按照《物业管理服务合同》的约定全面、适当的履行自己的义务，应当减少收取物业费。按照《物业管理服务合同》约定的物业费标准，综合考虑熙华物业公司合同的履行情况，以倪俊锋交纳3000元物业费为宜。因熙华物业公司的不适当履行，对其主张的欠交物业费的滞纳金亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、倪俊锋于判决生效之日起十日内支付阜阳熙华物业管理有限公司物业费3000元；二、驳回阜阳熙华物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，减半收取70元，由倪俊锋负担。 二审中，熙华物业公司提供如下新证据：一、消防栓现场照片三张，证明消防设施已经整改，可以正常使用；二、物业人员现场工作照片五张，阜阳市颍东区向阳办事处致富路社区居民委员会证明一份，证明熙华物业服务公司一直持续提供物业服务；三、检验报告三份，证明其公司虽然无权改变供水系统，但每年都对市场内水源进行检测，确保符合生活饮用水标准。 倪俊锋质证认为：关于证据一，消防栓没有维修，照片只能反映个别好的，大部分消防栓长期无水；关于证据二、照片没有拍摄日期，看不出何时拍摄，不能采用。居民委员会证明没有出具人签名，不予认可；关于证据三，水质检测报告不是通过业主取样，只是公司自己送样，不能证明水质已符合标准。 本院认证意见：关于证据一，消防栓照片只能反映局部，不能证明阜阳农机大市场所有消防设施、器材均完好有效，故对该份证据，本院不予采信；关于证据二，照片没有拍摄日期，不能反映何时提供的物业服务，且对方不予认可,本院不予采信。关于居民委员会的证明，因倪俊锋对熙华物业公司为农机大市场提供物业服务至今的事实并无异议，故对该份证据，本院予以采信；关于证据三，该组证据不能证明熙华物业公司已为农机大市场业主提供了符合行业标准的用水，本院不予采信。 当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同，本院认证意见与一审一致。 本院经审理查明：颍东区消防部门于2018年5月23日向熙华物业公司下达阜东公消即字（2018）第0314号《责令立即整改通知书》，责令熙华物业公司对消防设施、器材未保持完好有效的消防安全违法行为立即改正。颍东区水务局于2018年4月26日向阜阳世纪财富置业投资有限公司下达整改通知，载明其投资的涉案市场项目开采取用地下水行为未获得水行政主管部门同意、未取得《中华人民共和国取水许可证》，要求熙华物业公司封闭自备井、接入城市公共供水管网。熙华物业公司未提交证据证明其公司对以上问题进行了整改并通过整改验收。从2017年1月1日至2018年12月31日，倪俊锋按照《物业管理服务合同》约定的物业费标准尚欠熙华物业公司4396.6元物业费未付。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，当事人应按照约定全面履行自己的义务。熙华物业公司与涉案市场业主委员会签订物业服务合同，对2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务进行了约定，同时约定合同到期后双方经协商一致后可续签物业服务合同。倪俊锋提供的证据能够证明在该合同约定的期间内，熙华物业公司未按照合同约定全面、适当地履行物业服务义务，熙华物业公司亦未提交足以反驳的相反证据，故一审法院综合上述合同约定及熙华物业公司的合同履行情况，对熙华物业公司主张的2017年度的物业服务费予以酌减并无不当。 保障小区消防安全和业主饮水安全，是物业服务公司的基本服务内容，相关部门就上述存在的问题已向熙华物业公司发出整改通知，但熙华物业公司未能提供证据证明其公司对涉案市场存在的消防问题、采供水问题按照要求进行了整改并通过了验收，不能证明涉案市场存在的危及业主生命健康的严重消防隐患及影响业主日常经营、生活的用水问题得到了妥善解决。因涉案市场业主委员会对熙华物业公司提供的物业服务不满，2018年度双方未能协商一致，签订书面物业服务合同，熙华物业公司也不能证明其公司在2017年度物业服务合同期限届满后，在实际上继续向涉案市场的业主提供了符合行业基本标准的物业服务，故其公司要求业主支付2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费用的诉讼请求无事实与法律依据，一审对该部分主张予以支持系属不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销安徽省阜阳市颍东区人民法院（2019）皖1203民初1587号民事判决； 二、倪俊锋于本判决生效之日起十日内支付阜阳熙华物业管理有限公司物业费1500元。 三、驳回阜阳熙华物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费70元，二审案件受理费50元，合计120元，由倪俊锋负担13.23元，阜阳熙华物业管理有限公司负担106.77元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇一九年十二月五日 书记员 董 璇 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。