贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12816号 原告：耿建军，男，1968年12月16日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：邓玉梅，女，1977年1月8日出生，汉族，住贵州省毕节市。 二原告共同委托诉讼代理人：曹鸿猷（特别授权）、付甜（一般授权），系贵州创驰律师事务所律师。 被告：毕节市东润商业运营管理有限公司，住所地毕节市七星关区威宁路中环国际B栋五楼，注册号：520500000048419。 法定代表人：陈灵。 被告：毕节市东润房地产开发有限责任公司，住所地毕节市威西路黔西北商贸城二建区，统一社会信用代码：91520500722182213U。 法定代理人：吴某。 二被告共同委托诉讼代理人：李有福（特别授权），系二被告公司办公室主任。 原告耿建军、邓玉梅诉被告毕节市东润房地产开发有限责任公司(以下简称:东润房开)、毕节东润房地产商业运营管理有限公司(以下简称:东润管理公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿建军、邓玉梅的委托代理人曹鸿猷、付甜，被告东润房开、东润管理公司的共同委托诉讼代理人李有福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告耿建军、邓玉梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告连带支付原告房屋租金204290.00元(时间计:2017年6月1日---2019年5月31日);2、请求判令两被告连带赔偿原告违约金暂计24514.80元，并计算至实际交付日为止(以24514.80元为基数，年息6%，从2017年6月1日暂计至2019年5月31日共2年)。3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由:2015年2月10日，原告夫妻与被告东润房开签订《商品房买卖合同》两份(合同编号:DR-39-20151058及DR-39-20151059)，约定原告向被告东润房开购买黔西北商贸城二建区(又名中环国际)的商品房，该商品房位七星关区路中环国际第B栋地上2层的第30号及31号房，面积27.62平方米(30号为14.66平方米，31号为12.96平方米)。总价817162.00元(30号房为434245.00元，31号房为382917.00元)。后原告履行了合同义务，被告将房屋交付原告。被告东润房开成立被告东润管理公司返租原告房屋，2015年5月29日，原告与被告东润管理公司签订《东润·中环国际商铺租赁协议》(又称《东润·中环国际商铺委托经营管理协议》)，协议约定:被告东润管理公司租赁原告房屋，每年租金102145.00元，租期从2015年6月1日起至2025年5月31日止，被告东润管理公司每年6月1日支付租金。由于被告东润管理公司从2017年6月1日未支付租金至今，2019年7月6日，原告又与两被告签订《东润.中环国际商铺委托经营管理协议》补充协议》，该协议第十条约定被告东润房开对被告东润管理公司的租金债务承担连带责任等。但至今，两被告仍然未支付到期租金。原告认为:被告的行为已经违反了双方的约定，损害了原告的合法利益。今原告根据《民事诉讼法》等法律法规诉至法院，请求判如所请，以维护自己的合法利益。 二被告答辩称，一、被答辩人的诉求违背事实，请求驳回被答辩人的诉求。2017年6月1日至2018年5月31日的租金102145元已支付，是不应起诉的，因此，被答辩人的诉求不符合事实，应予驳回。二、请求驳回原告要求支付违约金的诉求。一是关于延迟支付租金，是否应支付违约金的问题，合同法关于租赁合同的规定中，没有相应的条款。在合同法二百二十七条中，针对承租人无正当理由不支付或迟延支付的，也只规定了可以给子一定合理期限支付，还不能的，出租人可以解除合同。这是针对无正当理由的，但也未提及应当支付违约金问题。事实上，租赁与融资借贷是不同的。租金，对出租人来讲，是基于财产权的经营收入，是一种经营活动，具有一定的市场风险性，当市场租赁形势发生波动，或承租人经营状况或条件发生较大变化，双方可能会另行协商改变原定租金，协商不成，可解除合同，因此，规定违约金是不恰当的：对于承租人来讲，租金，是靠经营收益来支付的，一旦经营亏损，必然造成租金支付困难，如果再加违约金，势必加大支付的不可能，这不利于建立良好的经济秩序，也不利于社会矛盾的化解，这应当是未规定租金违约金的立法本义，因此，合同法在租赁合同分则中未作迟延支付租金应支付违约金的规定，并非法律的遗漏，所以，本案的审判，不应判决支付违约金。二是在本案三方签订的委托管理合同的第七条第2项中，对答辩人违约，只约定了赔偿除租金之外的直接经济损失，并没有迟延支付租金应支付违约金的约定，因此，其要求支付违约金的诉求应予驳回。三是答辩人须支付给原告的租金，远远高于现实的市场租金，从公平合理的角度来讲，其违约金要求也不应得到支持。原告商铺的建筑面积为27.62平方米，其年租金为102145元，其每平方米月租金为102145÷12÷27.62﹦308.19元。而该商铺所在楼层为地面以上自然楼层的第二层，其每平方米使用面积的租金才为110元，按占比计算，即110÷308.19=37%，也就是说，答辩人要支付原告的租金，在实际出租租金的基础上，每平方米得补贴了63%，即198.19元。另外，答辩人给原告的租金，实际上是以固定资产总价为基数，按8年折旧计算的，即对于房屋这种资产来说，8年折旧是违背经济规律的，同时，这也证明答辩人出给原告的租金，是远高于市场租金的，因此，如支持了原告的违约金诉求，对答辩人来说，具有明显的不公平性和不合理性。根据本条前述三点，请求法院对本案原告的违约金诉求不予支持。综上答辩，特请法院在有利于化解矛盾和有利于经济发展的角度，适用公平合理的法制原则，依法审判。 庭审中，原告耿建军、邓玉梅向本院提交了以下证据。第一组证据：原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。二被告质证意见：无异议。第二组证据：《商品房买卖合同》、《东润·中环国际商铺委托经营管理协议》、《东润·中环国际商铺委托经营管理协议》补充协议，证明原告向被告东润房开购买两套商品房的事实；被告东润管理公司向原告租赁房屋的事实；二被告承担连带责任的事实。二被告质证意见：无异议。第三组证据：购房款发票、商业用房贷款借款合同；证明原告向被告交付全部购房款817162.00元的事实。二被告质证意见：对真实性无异议，但与本案无关联性。 二被告向本院提交了如下证据：组合交易回单，证明被告已向原告支付了2017年-2018年的租金。原告质证意见：无异议。 本院经综合审查全案证据后认定，原、被告所举据符合有效证据三性，能证明本案相关事实,本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2015年2月10日，原告耿建军、邓玉梅与被告东润房开签订《商品房买卖合同》两份(合同编号:DR-39-20151058及DR-39-20151059)，约定原告向被告东润房开购买黔西北商贸城二建区(又名中环国际)的商品房，该商品房七星关区宁路中环国际第B栋地上2层的第30号及31号房，面积27.62平方米(30号为14.66平方米，31号为12.96平方米)。总价817162.00元(30号房为434245.00元，31号房为382917.00元)。后原告履行了合同义务，被告将房屋交付原告。被告东润房开成立被告东润管理公司返租原告房屋，2015年5月29日，原告与被告东润管理公司签订《东润·中环国际商铺租赁协议》(又称《东润·中环国际商铺委托经营管理协议》)，协议约定:被告东润管理公司租赁原告房屋，每年租金102145.00元，租期从2015年6月1日起至2025年5月31日止，被告东润管理公司每年6月1日支付租金。由于被告东润管理公司2019年6月1日未支付租金，2019年7月6日，原告又与两被告签订《东润.中环国际商铺委托经营管理协议》补充协议》，该协议第十条约定被告东润房开对被告东润管理公司的租金债务承担连带责任等。但至今，两被告仍然未支付到期租金。故原告以前述诉请诉至本院。 本院认为，原告耿建军、邓玉梅与被告东润管理公司、东润房开签订的《东润·中环国际商铺委托经营管理协议》、《东润.中环国际商铺委托经营管理协议》补充协议系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告耿建军、邓玉梅已将商铺交付给被告东润管理公司经营、管理、使用，被告被告东润管理公司应按照合同约定向原告耿建军、邓玉梅支付租金。根据《东润·中环国际商铺委托经营管理协议》约定：“每年租金102145.00元，租期从2015年6月1日起至2025年5月31日止，被告东润管理公司每年6月1日支付租金。”被告东润管理公司支付租金至2018年5月31日后未按约定支付2018年6月1日至2019年5月31日租金的行为已违反合同约定。故对原告耿建军、邓玉梅诉请判决支付原告房屋租金204290.00元(时间计:2017年6月1日---2019年5月31日)的诉请，因被告东润管理公司已经支付2018年5月31日以前的租金，未支付2018年6月1日至2019年5月31日租金102145.00元。故对该诉请，本院部分予以支持。 对原告主张被告东润房开连带支付原告房屋租金的诉请。根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”。本案中,原告与二被告签订《东润.中环国际商铺委托经营管理协议》补充协议，约定被告东润房开对被告东润管理公司与业主签订的《东润.中环国际商铺委托经营管理协议》承担连带责任。故对原告主张被告东润房开连带支付原告房屋租金的诉请，本院予以支持。 对原告主张判令两被告连带赔偿原告违约金暂计24514.80元，并计算至实际交付日为止(以24514.80元为基数，年息6%，从2017年6月1日暂计至2019年5月31日共2年)的诉请。经查，本案中,被告已向原告支付2017年6月1日至2018年5月31日其间的租金，未支付2018年6月1日至2019年5月31日其间的租金。对未支付租金,被告应承担违约责任，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”。原告主张的违约金在法律规定的范围内，本院予以支持。违约金应以102145.00元为基数按年利率6%从2019年6月1日起计付至履行完毕之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告毕节市东润商业运营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告耿建军、邓玉梅房屋租金102145.00元(2018年6月1日至2019年5月31日其间的租金)及违约金,违约金以102145.00元为基数按年利率6%从2019年6月1日起计付至履行完毕之日止; 二、被告毕节市东润房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带支付责任; 三、驳回原告耿建军、邓玉梅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2366元（已按简易程序减半收取），由原告耿建军、邓玉梅负担人民币1183元，被告毕节市东润商业运营管理有限公司、毕节市东润房地产开发有限公司责任公司负担人民币1183元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴浩然 二〇一九年十二月十八日 书记员  陈 纯