辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书2019）辽13民终2475号上诉人（原审被告）：朝阳市盛恒置业有限公司，住所地朝阳市双塔区朝阳大街一段12-2、3号。法定代表人：涂强，经理。委托诉讼代理人：曲洪梅，辽宁红枫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武岳嵩，男，1986年5月11日出生，汉族，朝阳银行职工，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：王文旭，辽宁盛森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩旭，男，1985年5月27日出生，汉族，公务员，住朝阳市双塔区。上诉人朝阳市盛恒置业有限公司（以下简称“盛恒公司”）因与被上诉人武岳嵩、韩旭房屋买卖合同纠纷一案，不服双塔区人民法院（2015）朝双民初字第03700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人盛恒公司的委托诉讼代理人曲洪梅、被上诉人武岳嵩的委托诉讼代理人王文旭、被上诉人韩旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛恒公司上诉请求：请求二审法院撤销原审民事判决，依法改判上诉人按照银行同期存款利率给付被上诉人利息。上诉费用二被上诉人承担。事实和理由：1．本案一审判决上诉人支付4倍利息没有法律依据，是错误的。一审已经查清事实，在被上诉人起诉上诉人时，上诉人仍未取得商品房预售许可证，故应认定合同无效。这一事实的认定是正确的。但是，却在后来判决中适用了无效合同的违约条款，是错误的。无效合同的法律后果是取得财产的一方将取得的财产返还对方，对方还有其他损失的，依据各方过错程度赔偿。就本案，双方均有过错，被上诉人明知签订协议及交款时上诉人未取得商品房预售许可证，仍然低于市场价格购买房屋，说明被上诉人愿意承担迟延交付及其他风险，被上诉人对导致合同无效存在过错。2．本案是以点带面的影响极大的群发事件，亚澜湾项目目前已经由政府接管，如果如一审判决，朝阳银行职工所有购房者效仿诉讼，必然引起社会不安，上诉人无法解决与面对。武岳嵩辩称：一审适用法律及判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。韩旭辩称：1．一审法院判决解除双方签订的《团购商品房购买协议》并判令上诉人支付利息并无不妥。根据双方合同约定，上诉人应于2014年12月31日前交付房屋，在被上诉人起诉时，上诉人始终不能交付房屋，明显已经构成违约。被上诉人要求解除合同，并无不妥。根据《合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，并不影响合同关于结算和清理条款的效力。一审法院根据双方合同约定的违约条款并适当对违约金进行下调，并不违反法律规定，被上诉人认可一审法院判决结果。2．上诉人的上诉理由不能成立。一是被上诉人的损失绝非仅仅只有利息损失。被上诉人于2013年就交付房款，却迟迟不能取得所购房屋。这既有不能入住房屋的租房损失，又有房价上涨等损失。二是被上诉人并不存在任何过错。引起本案诉讼的责任完全在于上诉人。上诉人作为房屋开发企业，收取被上诉人房款后，怠于施工，造成房屋迟迟不能交付，被上诉人不存在任何过错。三是一审法院判决根本不会引起群发事件。与被上诉人一起诉讼的仅是极少数情况。绝大多数购房者已经实际取得房屋办理了入住手续。而且，即便其他购房者起诉要求解除合同，也已经超过法定解除期限，本案的判决根本不会引起群发事件。武岳嵩向一审法院起诉请求：1．请求解除原、被告2013年11月13日签订的《团购商品房购买协议》；2、请求判令被告返还原告总购房款共计857,780元，并按照同期银行贷款利率支付利息；3、请求判令被告承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金（自2015年1月1日起至一审终结，每日857.78元）；诉讼费用、保全费用由被告承担。韩旭向一审法院起诉请求：1．请求依法判令解除原、被告双方签订的《团购商品房购买协议》；2．依法判令被告退还房款320,000元，并依法承担违约责任；3．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年11月13日，原告武岳嵩、韩旭（甲方）分别与被告盛恒公司（乙方）签订《团购商品房购买协议》，协议约定了原告所购房屋坐落、面积、付款时间及金额等；协议第四条交付期限约定，1、乙方建设房屋于2014年12月31日交付甲方使用，但因不可抗力（如地震、水灾等自然灾害）给予一定宽限期。2、协议履行中，如甲乙双方以信函、传真、通知等方式就交款及交付时间进行确定及修订，交款及交付以通知时间为准。第五条，如乙方未按约定期限交付房屋，每超一日按购房人已交房款金额的日万分之十加罚违约金。原告武岳嵩所购房屋为被告开发建设的“亚澜湾住宅小区”11号楼1层23号普通住宅，暂测面积131m2，单价3928元/m2，房屋总价677,780元。协议签订后，原告武岳嵩于2013年11月13日向被告交付房款350,000元，于2014年1月24日交付剩余房款327,780元，交付车库款180,000元。履行了交付全部房款的义务。原告韩旭所购房屋为被告开发建设的“亚澜湾住宅小区”9号楼10层41号普通住宅，暂测面积111m2，单价3608元/m2，房屋总价400,488元。原告韩旭于2013年11月13日交付房款200,000元，于2014年4月25日交付房款120,000元,共付房款320,000元。2014年12月31日，被告交房屋期限届满，因其未能交付，原告武岳嵩通过律师向被告发出《律师函》一份，提出原告武岳嵩已向被告盛恒公司交付房款857,780元，合同约定被告盛恒公司须在2014年12月31日前交付房屋，如未按约定交付房屋，每超一日按已交房款日万分之十加罚违约金，因被告未能交付房屋，根据相关法律的规定原告提出解除双方签订的《团购商品房购买协议》，返还购房款和车库款857,780元，从付款之日起按照同期银行贷款利率支付利息，并按照合同约定承担违约责任，给付违约金。因被告盛恒公司未能按期交付房屋，二原告诉至该院。一审法院认为，原告武岳嵩、韩旭与被告盛恒公司签订的《团购商品房购买协议》不违反法律规定，但因该协议是在被告没有取得预售许可证的条件下签订的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案被告于2019年4月9日才取得的预售许可证，原告起诉时被告没有取得预售许可证，故应认定合同无效。协议约定，被告盛恒公司的交房期限为2014年12月31日前，被告未按期交付，原告武岳松于2015年8月7日向被告方发去《律师函》，提出解除合同，要求被告返还房款承担违约责任，其履行了催告义务，故原告武岳嵩诉请解除合同符合法律规定，应予以支持。原告韩旭虽未催告义务，但其在一年内行使了解除权，原告韩旭提出的解除合同主张亦应予以支持。被告盛恒公司系房地产开发企业，应明知商品房买卖的相关法律规定，却在未取得商品房预售许可的情况下收取原告房款，应承担合同无效及给原告造成经济损失的责任。二原告与被告签订的《团购商品房购买协议》约定，“逾期交房的违约责任，如乙方（被告）未按本协议约定的时间如期交付房屋，每超一天，按购房人交纳房款金额的日万分之十加罚违约金。”该违约金约定过高，应予以调整。按中国人民银行贷款基准利率的4倍给付已收房款占用期间的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、解除原告武岳嵩、原告韩旭与被告朝阳市盛恒置业有限公司签订的《团购商品房购买协议》。二、被告朝阳市盛恒置业有限公司自该判决生效之日起10日内返还原告武岳松购房款857,780元，并自2015年1月1日起至履行之日止按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付利息。三、被告朝阳市盛恒置业有限公司自该判决生效之日起10日内返还原告韩旭购房款320,000元，并自2015年1月1日起至履行之日止按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付利息。如果未按该判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费16,031元（原告武岳嵩预交12,378元，原告韩旭预交3653元），保全费5000元（原告武岳嵩预交），合计21,031元，被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人向本院提交了亚澜湾项目商品房预售许可证，用以证明案涉商品房的预售许可证取得时间，二被上诉人是2014年提起的诉讼，一审法院一直中止审理，合同无效法院也有责任。被上诉人武岳嵩对上述证据真实性及合法性未提出异议，认为是无效的证据，其在2014年就已经起诉，按银行贷款利率四倍赔偿都不能弥补被上诉人损失。被上诉人韩旭同意武岳嵩质证意见。本院经审查认为，被上诉人未对上述证据真实性提出异议，上述证据与本案事实具有关联性，本院予以采信。本院经审理查明，案涉房屋的商品房的预售许可证有效日期自2018年10月16日起算，本院对一审查明认定的其他事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被上诉人武岳嵩、韩旭与上诉人盛恒公司签订的《团购商品房购买协议》不违反法律规定，但因该协议是在盛恒公司没有取得预售许可证的条件下签订的。本案盛恒公司于2018年才取得的预售许可证，武岳嵩、韩旭起诉时盛恒公司没有取得预售许可证，故应认定合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案武岳嵩、韩旭与盛恒公司之间的合同依法确认无效，并且溯及既往，从合同成立之时就无效，故本案不涉及合同解除的问题，亦不应适用双方之间约定的合同违约条款。上述合同法第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”盛恒公司系房地产开发企业，应明知商品房买卖的相关法律规定，却在未取得商品房预售许可的情况下收取武岳嵩、韩旭房款并逾期交房，应承担合同无效给武岳嵩、韩旭造成经济损失的责任，盛恒公司应返还购房款及损失。因双方当事人均无充分证据证明因合同无效所造成经济损失的数额，本院酌情按中国人民银行贷款基准利率（自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）计算的利息损失确认盛恒公司应给付的经济损失。综上所述，上诉人盛恒公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销双塔区人民法院（2015）朝双民初字第03700号民事判决；二、武岳嵩、韩旭与朝阳市盛恒置业有限公司签订的《团购商品房购买协议》无效。三、朝阳市盛恒置业有限公司自本判决生效之日起10日内返还武岳松购房款857,780元。并以350,000元为基数，自2013年11月13日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率支付利息损失，自2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息损失。以507,780元为基数，自2014年1月24日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率支付利息损失，自2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息损失。四、朝阳市盛恒置业有限公司自本判决生效之日起10日内返还韩旭购房款320,000元。并以200,000元为基数，自2013年11月13日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率支付利息损失，自2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息损失。以120,000元为基数，自2014年4月25日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率支付利息损失，自2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息损失。五、驳回武岳嵩、韩旭的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16,031元（武岳嵩预交12,378元，韩旭预交3653元），保全费5000元（武岳嵩预交），合计21,031元，由朝阳市盛恒置业有限公司负担。二审案件受理费15,400元，由朝阳市盛恒置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李艳华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇一九年十二月十日书记员  杨丽南。。。