四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终2173号 上诉人（原审原告）：柏军，男，1986年1月16日出生，汉族，住四川省岳池县。 上诉人（原审原告）：刘友梅，女，1988年5月27日出生，汉族，四川省岳池县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：罗超超，四川法雨律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：蔡洁，四川法雨律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：岳池县圣欣房地产开发有限公司，住所地四川省广安市岳池县九龙镇麻柳桥鑫城明珠内。 法定代表人：周维平，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李执，四川法雨律师事务所律师。 上诉人柏军、刘友梅与上诉人岳池县圣欣房地产开发有限公司（以下简称岳池圣欣公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服四川省岳池县人民法院（2019）川1621民初2877号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 柏军、刘友梅上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持柏军、刘友梅一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由岳池圣欣公司承担。事实和理由：1.案涉房屋2018年12月3日验收备案，岳池圣欣公司在未验收合格前向买受人交付房屋，不论买受人是否提前接房，均不能免除岳池圣欣公司继续依约向买受人交付符合条件的房屋，其延期交房的违约金应计算至其交付的房屋达到法定以及约定的交付条件之日止。2.合同约定买受人违约付款责任是日万分之三，而约定的逾期交房违约责任是逾期240日内按日万分之零点一计算违约金，逾期240日之后按日万分之零点一计算违约金或者协商解决两种方式，显然对违约责任的约定是不公平不对等的。岳池圣欣公司作为提供格式合同一方，应当以买受人承担违约付款责任的方式向买受人承担逾期交房的违约责任。 岳池圣欣公司辨称，柏军、刘友梅上诉理由不能成立，请求支持岳池圣欣公司的上诉请求，驳回柏军、刘友梅的上诉请求。 岳池圣欣公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判按照双方合同约定计付逾期交房违约金；2.一、二审诉讼费用由柏军、刘友梅承担。事实和理由：1.双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应当按照合同约定进行判决。2.柏军、刘友梅未提供任何证据证明逾期交房对其造成的损失，一审法院违反合同约定酌定违约金标准没有任何事实和法律依据。同时，即便应当赔偿违约金，也应当扣除房屋装修所需的合理时间半年，并根据约定计算逾期交房违约金；3.岳池圣欣公司现有税金及工程款5,000余万元，案涉小区尚有业主上千户，按一审法院判决所确定的标准赔偿，势必造成岳池圣欣公司破产，导致生效判决无法执行，进而影响社会稳定。 柏军、刘友梅的答辩意见与其上诉理由一致。 柏军、刘友梅向一审法院起诉请求：1.判令岳池圣欣公司向柏军、刘友梅赔偿延迟交房违约金94,662.17元；2.本案诉讼费由岳池圣欣公司承担。 一审法院认定事实：2015年5月11日，柏军、刘友梅与岳池圣欣公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，岳池圣欣公司将取得商品房预售许可的位于岳池县滨江国际×栋×号住房卖与柏军、刘友梅；房屋合同价为449,000元；采取贷款方式付款；该合同还约定了合同双方的违约责任，柏军、刘友梅逾期付款，则应向岳池圣欣公司支付日万分之三的违约金，岳池圣欣公司逾期交房，则应向柏军、刘友梅支付日万分之零点一的违约金。如遇特殊情况顺延（240天），约定期限超过240天协商解决。交房时间为2016年12月31日前。该合同还约定了其他事项。2016年12月31日前，柏军、刘友梅共向岳池圣欣公司交纳购房款449,000元。柏军、刘友梅于2017年6月23日接房并向岳池圣欣公司出具《承诺书》一份。 一审法院认为，柏军、刘友梅与岳池圣欣公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法、有效。根据合同约定，岳池圣欣公司应当在2016年12月31日前将涉案合同的房屋交付与柏军、刘友梅，岳池圣欣公司逾期交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。柏军、刘友梅在2016年12月31日前交纳购房款449,000元，该交款数额应作为计算违约金的购房款基数。柏军、刘友梅于2017年6月23日接受了涉案合同的房屋，视为柏军、刘友梅对涉案合同房屋的质量等的认可，岳池圣欣公司的违约截止时间应认定为2017年6月23日。本案审理过程中，柏军、刘友梅没有举证证明其损失、岳池圣欣公司亦没有举证证明其延期交房系遇特殊情况，根据合同的公平原则，结合合同的约定和客观实际，参考同地段同类房屋的租金标准，柏军、刘友梅诉请的违约金酌定为6,421元较为适宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、岳池圣欣公司在判决生效后十日内向柏军、刘友梅支付迟延交房的违约金6,421元；二、驳回柏军、刘友梅的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1,083元，由柏军、刘友梅负担1,010元，岳池圣欣公司负担73元。 二审期间，柏军、刘友梅提交了如下证据：1.柏军、刘友梅的委托诉讼代理人向房屋中介机构调查形成的《调查笔录》二份及《房屋出租合同》一份，拟证明案涉小区附近房屋的租赁均价在15,000元/年左右；2.岳池县住房和城乡规划建设局《信访事项处理意见书》（岳住建处字〔2018〕105号），拟证明案涉小区2018年12月3日之前未达到竣工验收的交付条件。岳池圣欣公司质证认为，信访处理意见书、租赁合同均是复印件，真实性有异议；调查笔录的真实性无法核实。 柏军、刘友梅提交的《调查笔录》和《房屋出租合同》拟证明的事实与本案具有一定关联性，本院将在下文结合案件焦点问题进行综合评述。柏军、刘友梅提交的信访处理意见书真实性、合法性、关联性本院予以确认，对该证据，本院予以采信。根据该证据，本院补充认定：2018年2月5日，案涉“滨江国际项目”向岳池县住房和城乡规划建设局递交竣工验收申请，但因未达到竣工验收条件，当时并未完成竣工验收。 二审查明的其余案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、一审关于逾期交房违约金计付期间的认定是否正确；二、一审对逾期交房违约金的计付标准及数额予以酌定是否妥当。 一、一审关于逾期交房违约金计付期间的认定是否正确的问题 2017年6月23日，岳池圣欣公司向柏军、刘友梅交付尚未通过验收合格的房屋，柏军、刘友梅仍与岳池圣欣公司办理结算手续，并进行了接房，柏军、刘友梅已实际占有案涉房屋，应视为柏军、刘友梅对案涉房屋交付的认可，故岳池圣欣公司至此已经完成对案涉房屋的交付，其逾期交房的违约期间亦应认定为该实际交房之日止，即计算至2017年6月23日止。柏军、刘友梅关于岳池圣欣公司的违约期间应计算至验收合格之日的上诉主张，本院不予支持。 二、一审对逾期交房违约金的计付标准及数额予以酌定是否妥当的问题 按照合同约定，岳池圣欣公司应当在2016年12月31日前交付案涉商品房，而岳池圣欣公司实际于2017年6月23日交付，已构成逾期交付，应承担相应的违约责任。违约金具有以补偿实际损失为主，惩罚性为辅的属性，其调整应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。柏军、刘友梅二审提交的《调查笔录》及《房屋出租合同》虽不能直接证明其实际损失，但一审法院综合全案实际，并参考同地段同类房屋的租金标准，酌定违约金为6,421元并无不当，本院予以维持。 综上所述，柏军、刘友梅、岳池圣欣公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,166元，由岳池县圣欣房地产开发有限公司负担1,083元，柏军、刘友梅负担1,083元，。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  陈 萱 审 判 员  张 波 二〇一九年十二月二十四日 法官助理  杨应清 书 记 员  周甜甜