江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终2175号上诉人（原审原告）：江西省居夏物业有限公司,住所地江西省鄱阳县鄱阳镇新天地一期小区，统一社会信用代码91361128MA35MU72XG。法定代表人：李方涛，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈秋实，江西赣鄱律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）:鄱阳县华联超市食品有限公司，住所地江西省鄱阳县鄱阳镇湖城新天地1号楼101-201号，统一社会信用代码91361128778838816。法定代表人：周凡意，该公司总经理。上诉人江西省居夏物业有限公司与被上诉人鄱阳县华联超市食品有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江西省鄱阳县人民法院（2019）赣1128民初4024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人江西省居夏物业有限公司上诉请求：1、撤销鄱阳县人民法院赣1128民初4024号民事判决书第一条，要求依法改判被上诉人鄱阳县华联超市食品有限公司给付上诉人物业管理费68150元，而不是一审判决的37980元；上诉标的为30170元。2、请求二审法院按照一审诉请支持违约金。事实与理由：上诉人与江西天宇房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》被上诉人应该按每月2元/平方米给付物业管理费。这份合同对全体《湖城新天地》业主的收费标准和合同约定具有普遍性。然而一审法院只采信被上诉人的辩解，在一审庭审中被上诉人一直辩解其有与天宇公司及原物业单位签订了物业费1元的合同，法庭让其三天内提交，但被上诉人一直没有递交，被上诉人根本没有拿出合同依据，因为原物业单位天宏公司与全体《湖城新天地》业主签订的物业服务合同约定的物业服务费就是每月2元/平方米，只是前几年有一定的优惠幅度，现在早已过了优惠期，被上诉人把物业公司给他的优惠收费辩解成合同约定实属不诚信。而一审法院一边倒的采信被上诉人的辩解，按一元每月每平方判决，实属不公，违背了公平正义原则。上诉人已向法庭举出了原物业管理单位九江天宏物业服务公司与业主、江西天宇房地产开发有限公司的《物业管理合同》也是商铺2元/平方米，所以被上诉人应当按2元/平方米给付物业管理费。为此，上诉人提出上诉，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。被上诉人鄱阳县华联超市食品有限公司辩称，从2013年进场到2018年一直按1元/㎡/月交纳物业服务费，并且天宇公司将物业服务公司从九江天宏公司更换成江西居夏物业有限公司也没有通知我们，且我们对分割租出去的部分商铺也是按1元/㎡/月收取物业费。江西省居夏物业有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告支付所欠物业管理费68150元（自2019年1月1日至2019年7月30日止物业管理费60340元，2018年尚欠物业管理费7810元）；2、判决被告按所欠物业管理费金额的月息两分支付违约金直至欠费缴清；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明事实：天宇公司系鄱阳县湖城新天地1#楼101、201号商场的业主，商场建筑面积为4310㎡。2013年3月29日，天宇公司与被告签订《湖城·新天地生活超市项目租赁合同》一份，约定将该商场出租给被告使用，约定租期为2013年10月1日-2025年9月30日止，并约定由被告负责物业管理费。2016年12月8日，天宇公司与天宏公司签订《物业交接协议》，双方就湖城新天地物业管理服务进行交接，约定天宏公司于2016年12月9日撤离湖城新天地停止物业管理服务。2016年12月10日，天宇公司与原告签订《物业管理服务合同》一份，约定由原告为湖城新天地提供物业管理服务，服务期限自2016年12月8日起至2019年12月7日止，物业管理费（商铺）为2元/㎡/月。合同签订后，原告为被告所租赁的商场提供了物业管理服务，往年原告每年实际按照1元/㎡/月的标准向被告收取物业管理服务费。2018年度，经双方结算，被告拖欠物业管理费7810元。原告在未通知被告2019年度物业管理服务费按照《物业管理服务合同》约定的2元/㎡/月标准收取的情况下，按照2元/㎡/月标准向被告催收自2019年1月1日至2019年7月30日止的物业管理服务费60340元，被告未交纳。原告经催讨未果，遂诉至本院，提出前述诉请。另查明，在原告为涉案商场提供物业服务期间，存在商场漏水、路面损毁未维修的问题。一审法院认为，本案中双方的争议焦点为物业管理服务费的计算标准问题。原告主张按照合同约定的2元/㎡/月计算，被告提出应当按照原告历年实际收取的标准即1元/㎡/月计算，虽然天宇公司与原告所签订的《物业服务合同》合法有效，但是由于原告自2016年起均按照1元/㎡/月的标准向被告收取物业管理服务费，且被告亦是按1元/㎡/月的标准交纳的，应认定双方有约定物业管理服务费按照1元/㎡/月的标准收取。故自2019年1月1日至2019年7月30日的物业管理服务费应为30170元（4310㎡x1元/㎡/月x7个月），被告应当缴纳。原告要求被告交纳2018年拖欠的物业管理费7810元，与事实相符，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的请求，因原告提供的物业服务存在瑕疵，被告非故意拒交物业费，且双方未约定缴纳物业费的时间，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告鄱阳县华联超市食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告江西省居夏物业有限公司物业管理费37980元；二、驳回原告江西省居夏物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1504元，减半收取752元，由原告江西省居夏物业有限公司负担352元，被告鄱阳县华联食品有限公司负担400元。二审中，上诉人江西省居夏物业有限公司提交了三份其他业主与九江天宏物业鄱阳分公司签订的前期物业服务合同复印件，证明湖城新天地所有商铺租赁户的物业费从始至终都是按2元/㎡/月进行交纳。被上诉人鄱阳县华联超市食品有限公司对该证据有异议，其并未与九江天宏物业鄱阳分公司签订2元/㎡/月的物业服务合同。本院认为，上诉人提交的该份证据不能当然证明被上诉人与九江天宏物业鄱阳分公司签订的物业服务合同约定的物业服务费为2元/㎡/月，与本案没有关联性，且不属于二审新的证据，故本院不予采信。本院二审经审理查明的其他事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于物业服务费的计算标准问题。上诉人提出应按2元/㎡/月计算，并提交了三份其他业主与九江天宏物业鄱阳分公司签订的物业服务合同，但是未提供被上诉人与九江天宏物业鄱阳分公司签订的物业服务合同，不能当然推定被上诉人交纳物业服务费的标准为2元/㎡/月，且一审中被上诉人提交的物业管理费收款收据证明其自2016年起均按照1元/㎡/月交纳物业管理费,故一审法院据此判令本案物业服务费计算标准为1元/㎡/月并无不当，本院予以确认。关于上诉人要求被上诉人支付违约金的上诉请求，因上诉人并未提供任何证据证明违约金的内容，应承担举证不能的不利后果，故对该诉请本院亦不予支持。综上所述，上诉人江西省居夏物业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费555元,由上诉人江西省居夏物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 扬审判员 毛丽丽审判员 杜依霖二〇一九年十二月十二日法官助理何梦君书记员叶华生