湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0923民初字2240号原告:程秀丽，女，1985年7月20日出生，汉族，户籍地武汉市东西湖区，现住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：王念东，湖北梦云律师事务所律师。被告：褚三清，男，1968年3月5日出生，汉族，住云梦县。被告：付建平，男，1964年1月20日出生，汉族，住云梦县。原告程秀丽诉被告褚三清、被告付建平确认合同无效纠纷一案，原告程秀丽于2019年10月31日向本院申请诉前财产保全，本院作出（2019）鄂0923财保33号民事裁定，冻结被告褚三清、被告付建平名下银行存款共计220000元。本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程秀丽及其委托诉讼代理人王念东，被告褚三清、被告付建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程秀丽向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告所签“永兴联建房转让合同”无效；2、判令被告返还购房款11万元，并赔偿原告损失11万元；3、诉讼费及保全费由两被告承担。事实与理由：2015年1月24日，原告在云梦县永兴村富苑小区项目部与“云梦县永兴村富苑小区项目部”签订《永兴联建房转让合同》。合同约定，项目部将第八幢一单元202号房转让给原告，总金额为12万元，并口头约定，先支付11万元，余款1万元待办理房产证时支付。合同签订前，原告对该房屋能否办理房产证产生质疑，被告褚三清拿着第一批办好的证件说一定可以办理房产证，并作为项目部代表在合同内增加第十九条：转让方承诺，该房屋两年内办理产权证，如办理不下来，愿双倍退还房款。合同签订后，原告依约定支付11万元房款以银行账号存款的方式于2015年1月26日存到褚三清的银行账户43×××57银行卡内。在2017年1月25日前原告多次给褚三清打电话咨询房产证办理的事情，他回复办理需要过程，还没有办下来。2018年以后再次打电话时，他说房产证办不了。后经协商房屋退款一事，褚三清等人没有任何退款的意思表示。经查，云梦县永兴富苑小区项目部根本没有依法成立，其经营的项目实为两被告合伙进行的小产权房开发。该出卖房屋的建造没有经过任何法定的审批程序。因此，建立在此基础上的房屋买卖行为无效。故此，两被告负有返还原告购房款、并承担赔偿原告损失的责任。特提起诉讼，望依法判决。原告程秀丽为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有：证据一、程秀丽身份证复印件各1份,以证明原告诉讼主体身份。证据二、程秀丽与褚三清、付建平签订的永兴联建房转让合同1份,以证明双方签订转让合同的事实，且合同明确约定两年内没有办理房产证，被告应按照双倍退还购房款。证据三、褚三清以云梦县永兴村富苑小区项目部名义出具的收据1份及程秀丽通过中国建设银行汇款凭条2份，证明程秀丽已向被告支付购房款的事实。被告褚三清辩称，因为我是当时永兴村联建房项目的负责人，对于签这个合同比较清楚。原告是2015年元月25号在我这买的房屋，中途原告确实也打电话咨询过我房产证办理的情况。因为当时第一批房屋办了房产证，后来由于国家政策的调整，办房产证就有点紧张。我后来的合同是写了如果两年办理不了房产证双倍退还房款的。在2017年5月原告来变更了一次房屋，调整了房屋的位置，把房屋的位置从1单元201号换到了2单元的二楼，面积相同。原告是2015年元月买的房屋，超过了两年，原告变更房屋位置的时候也没有提到过要退房。即使按照原价11万元我都不愿意退，因为我没有钱了。被告付建平辩称，我们建永兴村联建房是经过永兴村委会和道桥镇政府批准的，以联建房的形式作为当地村民房屋改造，由我们进行建设的，多余的房屋才对外销售，是以成本价进行销售的。并且在同等情况下办了部分房产证出来了。后来，由于国家政策进行调整，后面的房产证就没有办出来。我们是从2013年开始进行农村联建房屋改建，在这个过程中，与原告约定了12万元的房价，原告只交了11万元，另外办房产证还需要收5000元的费用，多退少补。因为房屋的房款没有交清，并且办房产证的钱也没有交给我们，所以我们一直没有给原告办房产证。如果原告需要退房，我们也愿意把房款作为原价退给原告，但不存在利息，因为原告的房款没有交清。被告褚三清、被告付建平为支持其抗辩理由，向本院提交的证据有：证据一、被告褚三清收取原告房款收据存根及原告出具的欠条各1份，证明原告已交房款11万元及剩余房款1万元未交的事实。证据二、被告褚三清为其他部分购房屋者于2013年9月办理的集体土地使用证，证明所开发的房屋能办理房产证。经庭审质证，被告褚三清、被告付建平对原告程秀丽提交的证据无异议；原告程秀丽对被告褚三清、被告付建平提交的证据无异议，对于双方无异议的证据，本院依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，被告褚三清、被告付建平在云梦县道桥镇永兴村合伙以云梦县永兴村富苑小区项目部名义开发建房，房屋建设好后，被告褚三清、被告付建平开始对外出售房屋并收取购房款。2015年1月24日，被告褚三清、被告付建平作为转让人，与原告程秀丽（承接人）签订永兴联建房转让合同1份，约定将其开发建设的位于道桥镇永兴村××小区××单元西××号、面积122平方米住房1套，以12万元的价格出售给原告程秀丽，房款一次性付清；被告褚三清、被告付建平应当在房屋交付使用后尽快办理权属登记，需由原告程秀丽提供资料报产权登记机关备案，如因转让人的责任，承接人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，承接人不退房，转让人按已支付房价款的1%向承接人支付违约金，产权登记由转让人代办，由承接人承担相应的税费；转让方承诺，该房屋两年内办理产权证，如办理不下来，愿双倍退还房款等。合同签订后，原告程秀丽向被告褚三清支付购房款11万元。2017年5月，双方协商将约定房屋由2单元201号调整至同一幢1单元202号，并在收款收据上注明。后原告程秀丽要求被告褚三清、被告付建平如约办理房屋产权证书时，被告褚三清、被告付建平以政策调整为由，不能为原告程秀丽办理房屋产权证书。故引起纠纷，以致成讼。上述事实，有原告程秀丽、被告褚三清、被告付建平的身份证，原告程秀丽与被告褚三清、被告付建平签订的永兴联建房转让合同，被告褚三清以云梦县永兴村富苑小区项目部名义出具的收据1份及原告程秀丽通过中国建设银行汇款凭条等证据在卷佐证。另查明，被告褚三清、被告付建平未取得进行房地产开发的相关资质，也未履行房地产开发的相关审批手续。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，但违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》明确规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。被告褚三清、被告付建平在集体所有的土地上建设房屋并对外进行销售，显然违返了上述法律规定，故被告褚三清、被告付建平与原告程秀丽签订的房屋转让协议无效。无效合同自始没有约束力，被告褚三清依法应返还原告程秀丽支付的购房款。因被告褚三清、被告付建平系合伙关系，故被告付建平对返还购房款承担连带责任。原告程秀丽在签订违反法律强制性规定的无效合同中，自身亦存在过错，对其主张由2被告赔偿其损失11万元的诉请，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告褚三清、被告付建平与原告程秀丽签订的《永兴联建房转让合同》无效；被告褚三清向原告程秀丽返还购房款11万元；被告付建平对上述第二项承担连带清偿责任；驳回原告程秀丽的其他诉讼请求。上列应付款项，限于本判决生效之日起3日内给付，逾期未支履行的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，减半收取2300元，财产保全费1620元，合计3920元，由原告程秀丽负担1150元，由被告褚三清、被告付建平共同负担2770元，限本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  毛书鹏二〇一九年十二月二日书记员  汤 芳附1本案所涉相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集休或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附2：云梦县人民法院标的款账户户名：云梦县人民法院开户行：中国农业银行云梦县支行营业部账号：17×××72