贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔02民终2106号上诉人（原审被告）：六盘水全聚福房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区红桥新区红桥路南侧石桥二号西侧，统一社会信用代码：91520290053340674C。法定代表人：刘艳凤，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨若超，系贵州景沛律师事务所律师，执业证号：15202201811035178。被上诉人（原审原告）：李秀凤，女，1982年10月09日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人:余筛贵，系贵州新黔景律师事务所律师，执业证号：15202201910087894。委托诉讼代理人:张永富，系贵州新黔景律师事务所律师，执业证号：15202199810675041。原审被告：六盘水康群市场管理有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山经济开发区红桥新区红山大道，统一社会信用代码：91520290072042963X。法定代表人：周大安，系该公司总经理。委托诉讼代理人:邓贵林，系贵州矩墨律师事务所律师，执业证号：15202201010760507。上诉人六盘水全聚福房地产开发有限公司(以下简称“全聚福公司”)因与被上诉人李秀凤及原审被告六盘水康群市场管理有限公司（以下简称“康群公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省水城县人民法院（2019）黔0221民初2381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人全聚福公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判上诉人不承担责任。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、原判认定事实错误。一审判决认定康群公司与上诉人全聚福公司之间具有一定的关联关系，在人员、业务、财产上存在混同错误。本案中上诉人全聚福公司与康群公司是两个相互独立的民事主体，独立承担民事法律责任。康群公司是上诉人全聚福公司的物业管理公司，接受全聚福公司的委托代为收取全聚福公司出卖商品房的产权办理、银行按揭、五通费用，并不违反法律、法规的强制性规定，原审法院据此认定上诉人与其存在财产混同关系与事实严重不符。二、原审法院适用法律错误。本案中被上诉人原审诉请所依据的是其与康群公司签订的《全聚福大商汇委托租赁合同》，该合同的权利义务双方是被上诉人李秀凤以及康群公司，上诉人不是该合同的缔约人。依据合同相对性原则，合同所约定的权利义务只能约束缔约人，不能向与合同无关的第三人提出合同上的请求及诉讼。原审法院判决上诉人承担责任无法律依据。原审被告康群公司辩称，首先，一审法院认定康群公司与上诉人具有关联和混同关系，属于认定事实错误且存在程序违法。康群公司与全聚福公司系两个具有独立法人地位的市场主体，两个公司有业务合同及委托关系，且两个公司营业执照注册的经营范围和实际主营业务有明显的区别。一审法院仅仅因两个公司在其他案件中的庭前手续系同一人办理，部分收款系一人办理就认定两个公司之间具有关联，且认定人员或财务有混同关系，属于草率认定且与事实不符。现有证据不能证明两个公司在财务、营业场所或人员上高度混同，具体理由为：一是本案证据不足以证明两个公司存在人员混同的事实，一审法院仅仅凭借其他案件中对个别工作人员的个别行为，就认定二公司之间存在人员混同，而不认定是属于委托代理关系。对两公司的全体人员情况未进行核实，即使两公司存在个别工作人员甚至高管交叉任职情形也不足以证明两公司存在人员混同。二是被上诉人未提供证据证明两公司业务、财产存在混同或者相似，个别受委托收付款情况并不能证明两个公司财产混同。此外，其他案件中法院向两公司寄送诉讼材料被同一人签收也不能表明两公司经营场所混同。两公司系委托代理和业务合作关系，房开公司销售房屋，市场管理公司接受委托，代收款项、代收诉讼材料并不等同于两公司经营场所混同。一审法院认定上诉人与被上诉人之间为房屋租赁合同纠纷错误。上诉人与被上诉人之间是委托关系（一审庭审中原告已认可前三年的租金视同代理费由受委托人所有）。上诉人与被上诉人之间签订的是委托租赁合同，合同中明确约定被上诉人需将其购买的商铺按合同要求交付给上诉人进行招租三年后才能取得约定的代收租金。前三年委托产生的租金归上诉人所有，这是由上诉人将商铺委托康群公司招租代收租金而由被上诉人取得委托费用的委托代理合同关系，康群公司基于委托关系取得代理出租商铺的资格办理委托事务，基于委托行为取得委托费用，而且被上诉人当庭也认可前三年租金是作为上诉人租赁管理租赁物这一代理行为的补偿，综上所述，一审法院错误认定为双方为租赁关系无事实和法律依据。其次，一审法院认定已将租赁物交付给被上诉人无事实依据，依据双方签订的委托租赁合同第六条约定，被上诉人应当在办理该商铺交付手续后五日内将该商铺的相关文件及材料完整交付给乙方，而本案中被上诉人并未提供其交付给上诉人的相关手续，且被上诉人在整个期间也没有对该商铺进行过实质管理或经营。一审法院自行调取其他案件中其他当事人商铺交付的证据并不能作为本案当事人交付的证据。此外，本案存在明显的程序错误，对举证责任的分配未能公平处理，李秀凤未提供足够证据证明两个公司之间具有关联关系，依法应承担举证不能的不利后果，而一审法院不处于中立地位，在原告没有提出调取证据申请的前提下，自行提取其他案件中对其他当事人行为的事实认定结果适用于本案，作为事实认定的依据，明显侵犯了双方平等诉讼的法律地位，且也与事实不符。本案中被上诉人由于与上诉人房开公司存在买卖合同关系，因为其个人未按购房合同要求付完购房款，故而未能取得房屋的所有权和收益权，其未将房屋移交答辩人进行经营管理，依法不能达到委托租赁目的，一审法院应驳回其全部诉求。被上诉人李秀凤在二审中未提交书面答辩意见。李秀凤向一审法院起诉请求：1、判决解除原告李秀凤与被告康群公司于2014年11月25日签订《全聚福大商汇委托租赁合同》。2、判决被告六盘水康群市场管理有限公司支付原告李秀凤商铺租金38768元、逾期违约金19803.3元(暂从2017年3月计算至2019年6月2日:分别为2017年3月至2018年3月31日按日支付租金11940元千分之二计算为8716.2元；2018年4月1日至2019年3月31日按日支付租金12898元千分之二计算为9415.5元；2019年4月1日至6月2日按日支付租金13930元千分之二计算为1671.6元；之后从判决生效之日起计算至履行完毕时止)，合计:58571.3元。3、判决被告康群公司退还原告产权办证等费用12423元。以上共计:70994.3元。4、判决被告全聚福公司对以上商铺租金、滞纳金支付及退还产权办理费用承担连带责任。5、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2014年11月24日，原告李秀凤（作为乙方，买受人）与被告全聚福公司（作为甲方，出卖人）签订了《商品房买卖合同》合同编号：1411240021，该合同约定：“买受人购买红桥新区红山大道与石桥二线交汇处西南侧全聚福小商品市场1-5栋1层2103铺号房，建筑面积30.71平方米，套内建筑面积24.8平方米，用途商业，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米为6287.62元，总价款155933元；第八条：买受人采取贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款85933元，余款70000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起10日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。”2014年11月25日，原告（作为委托方，甲方）与被告康群公司（作为受托方，乙方）签订了《全聚福大商汇委托租赁合同》，该合同约定：“一、委托物业：甲方全权委托乙方对外租赁其位于六盘水市红桥新区红桥路的“全聚福大商汇”1-5幢2103号商铺，建筑面积30.71㎡。二、委托期限：委托期限为8年，即2014年1月1日至2022年1月1日止；同时甲乙双方确认在签订本合同时，委托物业的承租人为乙方指定的经营公司或自然人（以下简称承租方）。三、委托物业用途：商业用途，乙方选定的承租方租赁期间可自行经营或转租，甲方不得干涉承租方的合法经营活动。四、租赁物业收益：1、委托租赁期内，前三年因本委托租赁合同产生之租金收益全额归乙方所有。2、后五年甲方全权委托乙方进行租金代收，而该租金收益可能涉及的相关税费由甲方承担。五、租金计算及支付：乙方承诺代收租金后，按以下时间及金额向甲方支付租金（1、乙方承诺于2017年3月30日前向甲方支付11940元；2、乙方承诺于2018年3月31日前向甲方支付12898元；3、乙方承诺于2019年3月31日前向甲方支付13930元；……）。六、甲方权利义务：1、甲方应当按照《商品房购销合同》中约定的时间及时与开发公司办理该商铺的交付手续，并在办理该商铺交付手续后五日内将该商铺的相关文件及材料完整交付给乙方。2、委托期内，甲方有权督促乙方按时足额缴付租金。3、……4、……。七、甲方违约责任：1、如甲方违反本合同第六条第1款，致使乙方或乙方选定的第三方不能按期正常使用该商铺，甲方应当承担违约责任，并按该商铺合同总价万分之五的标准每天向乙方支付滞纳金，直到甲方向乙方完整交付为止。2、……。第八条：乙方须按第五条规定将租金按时转账到甲方指定账户（银行账户：……。户名：……。账号;……。）2、……。第九条：乙方违约责任：1、委托期内乙方如违反第四条第2款，其应该代扣代缴的相关税费未及时如数上缴税务机关的，由乙方承担相关法律责任。2、乙方违反第八条第1款，超过3日仍未将租金转账到甲方指定账户的，乙方应自逾期第4日起按日向甲方支付当期应付租金千分之二的滞纳金。如乙方连续拖欠应付租金达3个月以上的，甲方有权解除本合同，乙方应承担由此造成的甲方相关损失；第十条：……第十一条：……。”另外，被告康群公司在2015年8月12日前投资人之一为刘艳凤。被告全聚福公司的法定代表人为刘艳凤。2014年10月5日，原告向被告康群公司支付了案涉商铺产权办理、银行按揭、五通费用共计12423元，被告康群公司向原告出具了收款收据，该收据上加盖了被告康群公司的财务专用章。本案二被告的庭前手续均系唐仕燕签收，唐仕燕在二被告的送达回证及送达地址确认书上分别加盖了二被告公章。一审法院受理的（2019）黔0221民初2340号褚仁举诉全聚福公司、康群公司商品房买卖合同一案中，该案全聚福公司、康群公司的庭前手续也均系唐仕燕签收，唐仕燕在该两个公司的送达回证及送达地址确认书上分别加盖了全聚福公司公章、康群公司公章，2014年12月12日褚仁举向全聚福公司支付所购买的商铺购铺款，全聚福公司向褚仁举出具了收款收据，该收款收据上载明经手人为唐仕燕，并加盖了全聚福公司的财务专用章，同日，褚仁举向康群公司支付所购买的商铺产权办理、银行按揭、五通费用，康群公司向褚仁举出具了收款收据，该收款收据上载明经手人为唐仕燕，并加盖了康群公司的财务专用章。一审法院受理的（2019）黔0221民初1458号刘燕诉全聚福公司商品房买卖合同一案中，全聚福公司在庭审笔录中认可刘燕所购买的全聚福大商汇的商铺，刘燕并未能办理银行按揭手续，未支付全部购房款，因为签订了返租合同，所以全聚福公司在商品房买卖合同约定的商铺交付时间前就已将该商铺直接交付给了康群公司。一审法院认为，原告与被告全聚福公司签订《商品房买卖合同》，与被告康群公司之间签订的《全聚福大商汇委托租赁合同》系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于原告要求解除原告与被告康群公司于2014年11月25日签订的《全聚福大商汇委托租赁合同》的诉请。被告康群公司在庭审中对该项诉请表示没有异议，同意解除，故对原告的该项诉请，予以支持。对于原告要求被告康群公司支付原告商铺租金及逾期违约金，被告全聚福公司承担连带责任的诉请。本案中，虽然被告康群公司提出原告未履行《全聚福大商汇委托租赁合同》第六条所规定的商铺交付义务，未提交相关文件资料和交付手续给被告康群公司，致使该合同的目的不能实现，被告康群公司不应向原告支付租金的辩称，被告全聚福公司提出全聚福公司与康群公司是相互独立的企业法人，由于原告未交付涉案商铺全部房款，全聚福公司未将该商铺交付给原告占有使用，该商铺至今空置的辩称，但被告康群公司在2015年8月12日前投资人之一为刘艳凤，被告全聚福公司的法定代表人为刘艳凤；被告康群公司及被告全聚福公司在本案及（2019）黔0221民初2340号褚仁举诉全聚福公司、康群公司商品房买卖合同一案中，全聚福公司、康群公司的庭前手续均系唐仕燕同一人签收，且唐仕燕均在该两公司的送达回证及送达地址确认书上分别加盖了该两公司的公章；本案及（2019）黔0221民初2340号褚仁举诉全聚福公司、康群公司商品房买卖合同一案中，本应当由全聚福公司收取购房者所购买的商铺产权办理、银行按揭、五通费用均由康群公司收取，且被告全聚福公司就褚仁举所交付的商铺购房款向褚仁举出具的收款收据及被告康群公司就褚仁举所交付的所购买的商铺产权办理、银行按揭、五通费用向褚仁举出具的收款收据上均写明经办人为唐仕燕，加之在庭审中，被告全聚福公司认可全聚福公司与康群公司均在同一栋楼内办公，唐仕燕系全聚福公司的财务，又兼任康群公司办公室人员，故被告康群公司与被告全聚福公司之间具有一定的关联关系，在人员、业务、财产上存在混同。根据一审法院受理的（2019）黔0221民初1458号刘燕诉全聚福公司商品房买卖合同一案中，全聚福公司在庭审笔录中认可刘燕所购买的全聚福大商汇商铺，刘燕并未能办理银行按揭手续，未支付全部购房款，因为签订了返租合同，所以全聚福公司在商品房买卖合同约定的商铺交付时间前就已将该商铺直接交付给了康群公司。这与原告在庭审中陈述原告所购买的商铺从签订委托租赁合同时就已经交付，交付方式系由被告全聚福公司直接将该商铺钥匙交付给被告康群公司相互印证，故对于原告提出其所购买的商铺从签订委托租赁合同时就已经交付，交付方式系由被告全聚福公司直接将该商铺钥匙交付给被告康群公司的主张，予以采信。对于被告全聚福公司提出的上述辩称及被告康群公司提出的上述辩称，均不予采信。根据原告与六盘水康群市场管理有限公司于2014年11月25日签订的《全聚福大商汇委托租赁合同》中关于“乙方承诺代收租金后，按以下时间及金额向甲方支付租金（1、乙方承诺于2017年3月30日前向甲方支付11940元；2、乙方承诺于2018年3月31日前向甲方支付12898元；3、乙方承诺于2019年3月31日前向甲方支付13930元；……）；乙方违反第八条第1款，超过3日仍未将租金转账到甲方指定账户的，乙方应自逾期第4日起按日向甲方支付当期应付租金千分之二的滞纳金”的约定，被告康群公司应当向原告履行支付商铺租金38768元（11940元+12898元+13930元）的义务,鉴于委托租赁合同约定按日向原告支付当期应付租金千分之二的滞纳金，该滞纳金实则系关于逾期付款违约金的约定，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该违约金约定金额过高，依法予以调整，按月利率2%计算违约金为6543.48元（1、从2017年4月3日至2018年3月31日，以未付租金11940元为基数计算逾期违约金为2873.56元；2、从2018年4月4日至2019年3月31日，以未付租金12898元为基数计算逾期违约金为3112.72元；3、从2019年4月4日至2019年6月2日，以未付租金13930元为基数计算逾期违约金为557.20元，合计6543.48元），因此被告康群公司还应当向原告履行支付逾期违约金6543.48元的义务。如前所述，被告全聚福公司与被告康群公司在人员、业务、财产上存在混同，故被告全聚福公司应对上述商铺租金及逾期付款违约金承担连带支付责任。对于原告提出要求被告康群公司退还原告所交付的案涉商铺产权办理、银行按揭、五通费用共计12423元的诉请，因本案系租赁合同关系，不是商品房买卖合同关系，故对于原告的该项诉请，不予支持，原告可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、解除原告李秀凤与被告六盘水康群市场管理有限公司于2014年11月25日签订的《全聚福大商汇委托租赁合同》；二、被告六盘水康群市场管理有限公司于判决生效后十日内支付原告李秀凤商铺租金38768元及逾期违约金6543.48元；从判决生效之日起至38768元租金全部付清之日止的逾期违约金以未付租金为基数，按月利率2%计付；三、被告六盘水全聚福房地产开发有限公司对判决第二项所涉款项承担连带支付责任；四、驳回原告李秀凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1574元，因适用简易程序减半收取787元，由原告李秀凤负担285元，被告六盘水康群市场管理有限公司、六盘水全聚福房地产开发有限公司连带负担502元（原告已预交，限二被告于判决生效后十日内返还原告）。各方当事人在二审中均未提交新证据。经审理，本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。本案二审争议焦点是：上诉人在本案中是否应承担连带支付责任。本院认为，各方当事人对一审判决计算的商铺租金及违约金均未提出异议，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院对商铺租金及违约金金额不予审查。上诉人上诉主要认为一审判决认定其与原审被告康群公司之间存在人员、业务、财产混同不当，故不应承担连带支付责任。经审查，虽然上诉人与原审被告在工商登记为两个独立的法人，但两公司的高层管理人员构成存在混同；加之，上诉人认可康群公司是其成立的物业管理公司，虽然上诉人主张康群公司受其委托收取出售的商品房的相关费用，但是其并未举证证明双方属于委托合同关系；从上诉人与原审被告在经营活动中及诉讼活动中的行为表明，其公司也存在公司职员工作业务及经营活动混同的情况。一审法院根据两公司高层的人员构成情况、公司职员的履职情况、两公司在法院诉讼活动中的表现等情况综合认定两公司的关系存在关联混同并无不当，因此，上诉人全聚福公司的上诉理由不能成立，其应与康群公司对案涉应付租金及违约金承担连带支付责任。综上，上诉人六盘水全聚福房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费933元，由上诉人六盘水全聚福房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 靖审判员 邓少旭审判员 唐丽红二〇一九年十二月二十六日法官助理浦红梅书记员罗云云