广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20382号上诉人（原审第三人）：嘉兴东润熙越投资管理合伙企业，住所地浙江省嘉兴市。执行事务合伙人：东方前海特殊机会（深圳）投资基金管理中心（有限合伙）（委派代表：侯囡囡）。委托诉讼代理人：田冲、许一峰，均为广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜妹，女，1948年11月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：黎醒开，广东中汉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四通集团（广州）房地产开发公司，住所地广东省广州市海珠区。负责人：郭浩。原审第三人：广州银行股份有限公司淘金支行（原广州市商业银行股份有限公司淘金支行），住所地广东省广州市越秀区。负责人：张志梅，行长。委托诉讼代理人：周立，该行员工。原审第三人：广州金融控股集团有限公司（原广州国际控股集团有限公司），住所地广东省广州市天河区。法定代表人：李舫金，董事长。委托诉讼代理人：黄乔辛、李仕华，均为该公司员工。上诉人嘉兴东润熙越投资管理合伙企业（以下简称嘉兴企业）因与被上诉人杜妹、四通集团（广州）房地产开发公司（以下简称四通公司）、原审第三人广州银行股份有限公司淘金支行（以下简称广州银行）、广州金融控股集团有限公司（以下简称金融公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初3540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。四通公司经公告送达，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。上诉人嘉兴企业上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.驳回杜妹第一项诉讼请求；3.由杜妹承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对查明事实部分断章取义，导致认定内容错误，严重损害嘉兴企业的合法权益。依据一审认定，已生效的（2011）越法民二重字第1号民事判决已认定“抵押物的具体范围无法最终确定，故本案不对抵押物作出处理…”，另，广州市中级人民法院作出的（2013）穗中法金民终字第1118号民事判决同样以“虽然广州银行对四通公司享有抵押权，但由于抵押物范围依现有证据并无法最终确定…”为由，暂不对广州银行在本案享有的合法有效的抵押权作出处理。一审法院同样确认广州银行对抵押物已办理抵押备案登记，且涉案房屋属于抵押登记范围内的房屋。以上查明事实确认广州银行对抵押物的抵押权已通过房管部门进行备案，该备案即具有对抗第三人的物权公示效力，抵押权范围也已经依据抵押备案登记进行确定。上述生效判决所指向的无法最终确定仅指抵押房产的实际地址暂无法确定，而不是抵押房产的登记以及数量无法确定。二、一审法院认定嘉兴企业“也应知晓涉案房屋是安排给拆迁户的回迁房”，存在明显错误，导致一审判决有误。涉案房屋已办理抵押备案登记，房管部门于2000年9月28日出具《广州市房地产抵押备案证明书》记载确认，抵押备案登记字号为：穗抵备字（2000）1xxx2号，该抵押登记是通过房管部门进行确认的具有公示登记效力的备案手续，即房管部门已对涉案房屋的权属以及登记瑕疵完成了审查后才办理的抵押备案登记。依据《物权法》第一百八十条以及第一百八十七条的规定，嘉兴企业作为新的债权受让方，在审查债权基本情况以及该债权抵押登记情况时，理应以房管部门抵押登记备案作为审查的唯一依据，而一审法院错误认定嘉兴企业具有“知道或应当知道”的主观认定是对嘉兴企业权益的极大侵害，这一认定明显与现行法律规定的举证责任不相符，更与一般日常认知不相符。如果杜妹认为嘉兴企业具有应当知道的可能，理应在庭审中举证证明，否则，其应当承担举证不能的后果。三、一审法院适用法律存在明显错误。一审法院错误适用《合同法》关于合同效力、合同履行以及违约责任的相关规定作出不公判决。本案无论是从案由以及各方当事人庭审陈述的事实、房管部门的回函以及多份生效判决查明事实以及认定内容来看，均应属于物权权益纠纷，而不是合同之债纠纷。依据案情，应当适用《物权法》的相关规定，判令驳回杜妹的第一项诉讼请求。四、一审法院认定部分与查明事实部分前后矛盾，导致一审判决有误。一审判决查明事实以及认定部分均确认涉案抵押权仍登记在广州银行（原广州市商业银行股份有限公司淘金支行）名下，嘉兴企业作为新的债权人承接了抵押房产对应的抵押担保的债权，依据嘉兴企业与金融公司（原广州国际控股集团有限公司）之间债权转让合同的约定以及《物权法》的相关规定，主债权转让的，抵押权随之转让。但依据现状，抵押登记人为广州银行，如果存在需要办理涂销抵押手续的，依据房管局的规定，应当由登记的抵押人以及产权人进行办理，不存在一审法院认定的嘉兴企业的“共同义务”。五、嘉兴企业对四通公司的债权已经转让给广东理程贸易发展有限公司（以下简称理程公司），理程公司再转让给广州辅越贸易有限公司（以下简称辅越公司）。被上诉人杜妹辩称：不同意嘉兴企业的上诉请求。原审第三人广州银行述称：同意嘉兴企业的上诉意见。原审第三人金融公司述称：同意嘉兴企业的上诉意见。被上诉人四通公司经本院合法传唤未到庭答辩。杜妹向一审法院起诉请求：1、在本判决生效后十日内四通公司与广州银行、金融公司、嘉兴企业涂销广州市海珠区x房的抵押登记；2、四通公司与广州银行、金融公司、嘉兴企业在本判决生效后十日内，为杜妹办理广州市海珠区x房的房屋过户手续；3、四通公司与广州银行、金融公司、嘉兴企业承担本案诉讼费。一审法院认定事实：据1996年8月5日的广州市房地产权属证明书记载，海珠区x号房屋的权属人为杜敬，总建筑面积55.10平方米，备注处盖有“房屋已拆迁，补偿协议已备案，产权调换的房屋登记时须缴回此证”的章，并盖有广州市房地产管理局拆迁管理业务专用章。1997年1月2日，四通公司（甲方）与杜敬（乙方，注明已故，代理人为杜妹）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除海珠区x号的房屋，经市房管部门核定，建筑面积55.10平方米（其中，违章建筑面积7.23平方米）；甲方将自有的位于海珠区前进路原地段新建大楼第七层楼、位置北向的自有房屋、建筑面积62.5平方米的房屋，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋与甲方调换（补偿）给乙方的房屋两者对比，相差了14.63平方米，乙方根据有关规定以900元/㎡×10㎡、1500元/㎡×4.63㎡的标准计算，付给甲方15945元，并于1997年搬出日前付清；甲方应在1999年12月31日将自有房屋交付给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由甲方负责；等。该协议于1997年1月7日经广州市房地产管理局备案。1997年3月31日，四通公司出具的收据载明，x号业主杜敬付购房款15945元。1999年9月13日，广州市越秀区公证处出具（99）穗越证内字第2xx8号继承权证明书的公证书，载明，查杜敬死亡后遗有位于广州市海珠区x号房屋一间，上述房屋虽以杜敬的名义登记产权，但依法应为杜敬与谭美秀的夫妻共有财产，各占二分之一产权；杜敬与谭美秀的上述遗产应由其女儿杜妹一人继承；等。2000年3月10日，四通公司和广州市兆天置业有限公司物业管理处向杜妹发出《回迁入住通知书》，通知杜妹于2000年3月25日至2000年4月25日办理x号房的入住手续。2009年12月11日，广州市公安局海珠区分局素社派出所出具：经核实，1999年四通公司在我所辖内新建商住楼一幢，当时自编号为“x大厦1号梯、2号梯”的地址，经公安机关审批的门牌应为“x街26号、24号”。一审另查，杜妹就涉案房屋曾向广州市越秀区人民法院提出执行异议，广州市越秀区人民法院于2009年12月28日作出（2004）东法执外异字第1902-5号执行裁定书。该院经审查认为，现有证据足以证明广州市海珠区x号（即x大厦2梯）x房是拆迁补偿给杜妹父亲杜敬的房产，且该拆迁补偿发生在抵押之前；杜妹对上述房产享有的权利理应受到法律保护；其据此所提的异议，理由成立，故裁定中止对广州市海珠区x号（即x大厦2梯）x房的执行。上述执行裁定书查明如下事实：广州市商业银行股份有限公司淘金支行诉广州保税区日惠国际贸易有限公司（以下简称为日惠公司）、刘文斌、李红兵、四通集团（广州）房地产开发公司借款合同、抵押合同、保证合同纠纷一案，该院作出的（2003）东法民二初字第648号民事判决已发生法律效力，该民事判决判令日惠公司不履行判决时，广州市商业银行股份有限公司淘金支行则可以从折价或者拍卖、变卖四通公司名下的位于广州市海珠区x小学以南x大厦第1栋2，5楼01-03房，6-9楼01-04房3，4楼02-04房，第2栋2，4-9楼01-04房，3楼01-03房的房屋所得价款中优先受偿；所得价款超过债权数额的部分归四通公司所有。据广州市国土局房管局于2000年9月28日出具的《广州市房地产抵押备案证明书》记载：下列房地产的抵押备案，经审查依法确认，并以穗押备字（2000）1xxx2号登记在案；抵押权人为广州市商业银行股份有限公司淘金支行；抵押人为四通公司；抵押房产为海珠区x小学以南x大厦；抵押期限3年2000年9月18日至2003年9月16日，商品房预售许可证编号9xxx1，抵押范围第1栋2，5楼01-03房，6-9楼01-04房，3，4楼02-04房，第2栋2，4-9楼01-04房，3楼01-03房；备注随文注销（99）穗押备字1xxx2号抵押登记；上述房产曾于2003年8月19日被广州市中级人民法院查封，于2004年6月3日被该院第一轮候查封。2009年4月16日，申请执行人广州市商业银行股份有限公司淘金支行向该院申请续封，并明确抵押房屋为x小学以南x大厦1梯2，5楼01-03房，6-9楼01-04房，3，4楼02-04房，2梯2，4-9楼01-04房，3楼01-03房。2009年4月21日，该院以（2004）东法执字第1xx2号申恢1号协助执行通知书继续查封了上述房产。异议审查过程中，案外人杜妹就其主张提供了与四通公司于2000年10月12日签订的关于回迁xx大厦2梯x房的《基立大厦楼宇交接书》，广州市百顺鑫物业管理有限公司于2009年3月27日出具的内容为“原广州市海珠区x大厦x室，现改为广州市海珠区x房，业主杜妹”的《证明》。在（2003）东法民二初字第648号民事判决书发生效力之后，区宽不服该判决，向广州市中级人民法院申请再审，后广州市中级人民法院作出（2010）穗中法监民再字第67号民事裁定书，撤销（2003）东法民二初字第648号民事判决，发回广州市越秀区人民法院重审。广州市越秀区人民法院于2012年10月16日作出（2011）越法民二重字第1号民事判决书，该判决书认为抵押物的具体范围无法最终确定，故该案中不对抵押物作出处理，广州银行可待广州市国土资源和房屋管理局处理完毕基立大厦涉案房产的权属问题之后，再对剩余抵押房产提出优先受偿权的主张。广州银行不服该判决，提起上诉，广州市中级人民法院于2013年11月28日作出（2013）穗中法金民终字第1118号民事判决书，该判决书认为拆迁户与四通公司签订的拆迁协议成立于1996-1997年间，业经广州市房地产管理局鉴证备案，依拆迁补偿协议确定的拆迁户的权利依法应受保护，涉及房屋回迁业主的拆迁补偿协议发生于该案《人民币借款抵押合同》签订及抵押登记手续办理之前，拆迁补偿协议已经履行，回迁业主也办理了回迁入住手续，而广州市国土资源和房屋管理局亦已为其中的14套房产的回迁业主涂销抵押登记办理了房地产权证，涉案房屋回迁业主的产权问题正处于逐步甄别确认过程中，鉴于此，虽然广州银行对四通公司享有抵押权，但由于抵押物的范围依现有证据并无法最终确定，广州银行要求对涉案房屋行使优先受偿权，一审法院暂不处理并无不当。该案判决驳回上诉，维持原判。该民事判决书已于2014年3月14日发生法律效力。另，一审法院就涉案房屋的情况向广州市国土资源和规划委员会核查，该委出具穗国土规划协查〔2018〕646号《关于（2018）粤0105民初386、3540、3825-3832号〈协助调查函〉的复函》，载明：基立大厦的用地单位为四通集团（广州）房地产开发公司，地块已办理稳字4xxx6号国土证，项目经穗规验证字（2000）第177号《建筑管理验收合格证》同意规划验收，整体暂未办理首次登记，已纳入我市在册的历史遗留问题办证难楼盘；部分小业主通过协助司法执行或解决历史遗留问题办证途径办理了不动产权登记；暂无海珠区x号（x大厦1栋）402、403、702-704、902、903房，海珠区x号（x大厦2栋）601、701-703、804房的查封、预告登记（预售合同备案）和不动产权登记信息；1999年，四通公司以1999穗押备字1x2号案办理“x大厦第1栋2，5楼01-03房，6-9楼01-04房，3，4楼02-04房，第2栋2，4-9楼01-04房，3楼01-03房”的在建工程抵押，抵押权人为广州市商业银行淘金支行，抵押双方确认抵押部位的平面图详见附件1，上述房屋于2000年以2000穗押备字10512号案办理涂销抵押再抵押，抵押权人不变，目前暂无涂销抵押信息；参考测字1xxx3号测绘图和附件1初步比对，来函查询的海珠区x号402、403、702-704、902、903房和24号601、701-703、804房位于2000穗押备字1xxx号案的抵押范围内；来函查询房产的具体测绘情况，建议向广州市住房和城乡建设委员会下设的广州市房地产测绘院查询，建议将附件1一并提供予市测绘院办理套图，以确定来函查询房产所对应的抵押部位编号；附件1为抵押部位平面图1999穗押备字1xxx2号，附件2-6分别为第四、六、七、八、九层测绘图；等。广州市房地产测绘院于2018年12月5日出具房屋面积报告书，用上述附件的图纸进行了套图，其中24号701房部分在第七层测绘图中属于24号701房的套内范围，面积为7.9344平方米，分摊面积为0.8842平方米，于1999穗押备字1x2号案抵押部位平面图中为x号702房的套内范围。广州银行为证明其抗辩意见，提供了资产转让暨催收公告。杜妹、金融公司和嘉兴企业对该证据的真实性、合法性和关联性均无异议。金融公司为证明其抗辩意见，提供了以下证据：1、确认书；2、剥离债权包清单、报纸公告；3、债权资产包转让合同、报纸公告。杜妹、广州银行和嘉兴企业对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。杜妹于2018年3月22日提起本案诉讼。一审诉讼中，杜妹确认广州市海珠区x大厦x房即是广州市海珠区x房。一审法院认为：杜妹代杜敬与四通公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，对双方均具有约束力，双方均应按协议切实履行自己的义务。杜敬已死亡，其在上述合同的权益由杜妹承继。杜敬与四通公司之间关于《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的签订和备案登记均先于四通公司和广州银行、金融公司、嘉兴企业所办理的抵押登记，杜妹依拆迁协议确定的拆迁户的权利依法应受保护。杜妹已把自有房屋和差价款交付给四通公司，故该抵押权不得对抗杜妹。四通公司明知已将涉案房屋用作补偿拆迁杜妹房屋的用途，却又将该房屋作为抵押物设定抵押，导致杜妹无法取得该房屋的所有权。对此，四通公司应承担责任。广州银行对涉案房屋设定抵押权，是为了担保债务的清偿，其应对抵押人和抵押物进行监督和检查，在必要时可直接参与对抵押物的管理，但广州银行对涉案房屋为回迁房却没有履行谨慎审查的义务。后广州银行将债权转让给金融公司，金融公司再将债权转让给嘉兴企业。嘉兴企业作为债权受让人，亦不能对抗杜妹作为拆迁户的权利，且债权受让时涉案房屋已存在多次诉讼，嘉兴企业也应知晓涉案房屋是安排给拆迁户的回迁房。嘉兴企业不同意涂销抵押登记的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。现抵押权仍登记在广州银行名下，故广州银行负有涂销抵押的义务。因此，四通公司和广州银行、嘉兴企业负有涂销涉案房屋抵押的义务，为杜妹办理该房屋的所有权证清除障碍。现杜妹要求四通公司和广州银行、嘉兴企业立即涂销位于广州市海珠区x房上的抵押登记，四通公司为其办理上述房产的权属证书，合法有理，予以支持。因债权已转移给嘉兴企业，故涂销抵押及办证事宜与金融公司无关，杜妹要求金融公司承担涂销抵押和办证的责任，不予支持。因四通公司未能按照拆迁协议约定为杜妹办理产权过户的手续，故本案受理费应由四通公司负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、四通公司和广州银行、嘉兴企业在本判决生效之日起五日内，共同到房管部门办理涂销广州市海珠区x房的抵押手续；二、四通公司在上述房屋抵押涂销手续办理后三日内协助杜妹办理广州市海珠区x房的产权过户和登记手续。本案受理费100元，由四通公司负担。上述受理费已经由杜妹预交，杜妹同意由四通公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给杜妹。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，嘉兴企业向本院提供了以下证据：1、广州银行股份有限公司与广州国际控股集团有限公司签订的《资产置换协议》及双方刊登的资产转让暨催收公告；2、金融公司与嘉兴企业签订的《债权资产转让合同》及《债权资产转让确认书》、双方刊登的羊城晚报；3、嘉兴企业与理程公司于2019年6月13日签订的《资产转让协议》、双方刊登的《债权资产转让暨催收公告》；4、理程公司与辅越公司于2019年8月6日签订的《资产转让协议》、双方刊登的《债权资产转让暨催收公告》。经质证，杜妹对嘉兴企业提供的上述证据的真实性没有异议，但认为嘉兴企业在一审判决后转让相关债权，属于逃避其应当承担的义务。广州银行、金融公司对于嘉兴企业提供的上述证据没有异议。二审中，理程公司、辅越公司向本院申请要求作为第三人参与本案诉讼。本院认为：本案二审的争议焦点是嘉兴企业是否需向杜妹承担涂销涉案房屋抵押登记的义务。依据已查明的事实，四通公司与杜敬于1997年1月2日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定四通公司将涉案广州市海珠区x路原地段新建大楼7层建筑面积62.5平方米的房屋，用作拆除杜敬所有的原广州市海珠区x号的产权调换（补偿），并协助杜敬办理补偿房屋的所有权登记手续。原址房屋为杜敬与其配偶的夫妻共同财产，各占二分之一产权，二人的遗产由杜妹一人继承。四通公司已于2000年将涉案房屋交付给杜妹使用至今。前述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》已在房管部门办理备案手续。据此，杜妹基于拆迁补偿合同关系对涉案房屋享有合法权利。广州银行在应知涉案房屋属于拆迁补偿房屋的情况下，仍与四通公司就包括涉案房屋在内的基立大厦部分房屋设定在建工程抵押，故即使广州银行因此而对涉案房屋取得相应权益，其权益也不能对抗杜妹。在嘉兴企业通过债权转让取得广州银行对涉案房屋享有的权益之后，嘉兴企业因此而享有的权益同样不能对抗杜妹。据此，杜妹诉请嘉兴企业与四通公司及广州银行共同办理涂销涉案房屋抵押登记手续合法有据，一审判决对此予以支持并无不当。在一审判决后嘉兴企业再次将其债权先后转让给理程公司及辅越公司，该两公司因此而享有的权益同样不能对抗杜妹，且该债权转让对于一审判决的涂销抵押手续办理问题没有影响，故本院对于一审判决予以维持。对于理程公司、辅越公司申请要求作为第三人参与本案诉讼，本院不予接纳。综上所述，上诉人嘉兴企业的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人嘉兴东润熙越投资管理合伙企业负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十二月三十一日书记员 王 敏