贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14632号 原告：张敏，男，汉族，1968年12月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：陈广（特别授权代理）,贵州锐驰律师事务所律师。被告：毕节市三江房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕北路86号。 统一社会信用代码：91520500741101589F。 法定代表人：路芳成，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李倩（特别授权代理）,女，汉族，系该公司员工。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年11月9日，本院公开开庭进行审理。原被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门，并为原告办理位于贵州省××市七星关区××花园××单元××楼××房的权属证书；2.判决被告向原告支付因未取得涉案房屋权属证书的违约金暂计50000元，违约金以总房款477666元为基数，自2014年1月4日起按日万分之一计算至被告办理房屋转移登记并将相关文书交付给原告之日止;3.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2010年8月12日签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于毕节市七星关区××花园××单元××楼××房，总购房款477666元，由原告一次性支付房款。出卖人（被告）应当在商品房交付后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3.买受人不退房，出卖人在产权办理约定第600日起按已付房款的万分之一按日支付违约金，直到取得产权证为止。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，2012年5月13日，被告向原告交付了涉案房屋。截止起诉之日，被告既未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门，也没有为原告办理位于毕节市七星关区××花园××单元××楼××房的权属证书。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告未履行办理房屋转移登记并将有关文书交付给原告已构成违约，故被告应继续履行并按约定支付违约金。被告答辩，涉案房屋至今未办理房屋产权证，是因为该栋的业主在楼顶私自搭建违章建筑，原告的诉讼请求部分已经超过诉讼时效，请求法院依法判决。 本院经审理查明，2010年8月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，由原告购买被告开发的位于贵州省××市七星关区××花园××单元××楼××房，总购房款477666元，付款方式为一次性支付房款。出卖人承诺在商品房交付后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人在产权办理约定第600日起按已付房款的万分之一按日支付违约金，直到取得产权证为止。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，2012年5月13日，被告向原告交付了涉案房屋。截止原告起诉之日，被告仍未向原告办理位于贵州省××市七星关区××花园××单元××楼××房的权属证书。 另查明，被告已为与原告同幢的案外人林素琼办理不动产权证书，证书编号为：黔（2019）毕节市不动产权第0028701号。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，本院依法予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定向被告交付购房款，被告就应当按照合同约定在商品房交付后600日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，被告向原告交付涉案房屋的时间为2012年5月13日，按前述约定，被告应于2014年1月3日前将办理涉案房屋不动产权证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告并未提供相应的证据予以证明其于2014年1月3日前履行前述义务，故被告应当承担举证不能的不利后果。因此，被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。 关于计算违约金的起止时间问题。根据《商品房买卖合同》的约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2014年1月3日之前将办理涉案房屋不动产权证书需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故应从2014年1月4日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2019年11月4日，提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2019年11月4日为起点，倒推三年，对于超过三年部分，因已超过民法总则规定的三年诉讼时效，应不予支持。故对于2016年11月4日起至被告向原告披露涉案房屋已具备办理转移登记条件之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。对于2014年11月4日至2016年11月3日的违约金，因超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，本院不予支持。由于原告已委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，故在原被告之间形成委托办证关系，因此，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，由于涉案房屋事实上能办理不动产权属证书，故计算逾期办证违约金的截止时间应为被告向原告披露涉案房屋已具备办理转移登记条件之日止。经庭审查明，原被告双方均认可被告通知原告涉案房屋具备办理转移登记的时间为2019年12月9日。故违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2016年11月4日起计算至2019年12月9日，共计477666元×1÷10000×1131天=54024.02元。对于原告诉请的其余部分的违约金，本院不予支持。 对于原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的请求。因被告已为与涉案房屋同幢的案外人林素琼所有的房屋办理不动产权证书，证书编号为：黔（2019）毕节市不动产权第0028701号，故涉案房屋事实上已具备办理转移登记的条件，但前提条件为原告已缴纳办证所需税费和提供相关文书。故对原告提出的前述诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于原告张敏缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起六十日内为原告张敏办理位于贵州省××市七星关区××花园××单元××楼××房不动产权证书； 二、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告张敏逾期办证违约金54024.02元； 三、驳回原告张敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525.00元，由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇一九年十二月十二日 书记员  邓 頔