山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)鲁02执异596号 异议人（案外人）：济南长城空调公司，住所地济南市历下区。 法定代表人：王某某，总经理。 委托代理人：杜慧谦，山东琴岛律师事务所律师。 委托代理人：钱陆瑶，山东琴岛律师事务所实习律师。 申请执行人：恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行，住所地青岛市崂山区。 负责人：高翔，行长。 委托代理人：徐磊、张日辉，国浩律师（青岛）事务所律师。 被执行人：青岛辉腾达经贸有限公司，住所地青岛市李沧区。 法定代表人：吕某某，总经理。 被执行人：吕某某。 被执行人：张某某。 委托代理人：杜慧谦，山东琴岛律师事务所律师。 委托代理人：钱陆瑶，山东琴岛律师事务所实习律师。 本院在执行申请执行人恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行与被执行人青岛辉腾达经贸有限公司、吕某某、张某某金融借款合同纠纷一案过程中【执行案号：（2016）鲁02执178号】,案外人济南长城空调公司对本院作出的（2016）鲁02执178号之一不予认可租赁权的通知提出异议，并申请中止执行（2016）鲁02执178号案件。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人济南长城空调公司称，青岛市中级人民法院查封了被执行人张某某位于济南市市中区XX小区XX号楼一、二层的房产（以下简称涉案房产），申请执行人申请对上述房产进行评估、拍卖。案外人于涉案房产抵押及查封前就已经承租并实际占有使用至今，青岛市中级人民法院作出（2016）鲁02执178号之一不予认可租赁权的通知书，损害了案外人的合法权益，因此，本案应中止执行。 申请执行人恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行答辩称，1.张某某向申请执行人出具了房屋未出租的声明，其在提供抵押担保时称涉案房产为自用并未对外出租。2.案外人济南长城空调公司与抵押人张某某之间系关联关系，该公司的法定代表人王某某与抵押人张某某系夫妻关系，且张某某、王某某同为济南长城空调公司的股东，故该租赁关系不具有真实性。3.案外人在2016年提交的房屋租赁合同未在房产部门进行备案，该合同不具有真实性，该合同的房屋面积为X多平方米，租金X元，租期X年，该合同租金金额明显过低，租期明显过长，与常理不符，而且本案中案外人无证据证明其履行支付租金的义务，无法证明该租赁合同实际履行。 为证明其主张，案外人济南长城空调公司向本院提交了如下证据：1.关于租赁情况的说明一份。2.房屋租赁合同一份，张某某作为出租人将涉案房产租赁给济南长城空调公司，签订时间是2012年12月31日，租赁期限至2032年12月31日，每年的租金是X元整。3.房屋租赁租金的收到条一份，证明涉案房产租赁合同已经实际履行，并收到相应租金。4.租赁协议及补充协议一份，证明济南长城空调公司将涉案房产转租给张某，涉案房产存在租赁使用的关系。5.租户电费缴纳通知一份，证明涉案房产自2016年11月29日至2017年5月20日产生的电费。 对案外人济南长城空调公司提交的证据，申请执行人质证意见如下：1.对证据一真实性、合法性、关联性都不予认可。2.对证据二真实性不予认可，房屋租赁合同未在房产部门进行备案，该合同不具有真实性。3.对证据三真实性、合法性、关联性不予认可，该证据不能证明租赁合同的实际履行情况，张某某系济南长城空调公司的股东，二者之间存在关联交易。4.对证据四租赁协议及补充协议不予认可，根据2012年12月31日签订的房屋租赁合同的约定，未经出租人的书面同意，承租人将房屋转租给第三人的，出租人有权解除房屋租赁合同，而且该份租赁合同的乙方张某是济南长城空调公司的股东，双方之间存在关联交易。5.对证据五的真实性不予认可，该组证据不能证明济南长城空调公司缴纳的相关费用系用于涉案房产。 被执行人张某某对案外人济南长城空调公司提交的证据无异议。 为证明其主张，申请执行人向本院提交了如下证据：1.房屋未出租声明一份，证明张某某在办理抵押担保时涉案房产并未对外出租，系自用。2.济南长城空调公司企业信用信息公示报告一份及张某某、王某某结婚证复印件一份，证明张某某、王某某系夫妻关系，二者同为济南长城空调公司的股东，案外人张某也是济南长城空调公司的股东之一。 对申请执行人提交的证据，案外人济南长城空调公司质证称，1.证据一需核实是否为本人所签，且自用存在多种形式，包括对外进行出租收益，出租也属于自用。2.对证据二真实性无异议，但与本案无关，对外承租、出租也是市场经济允许的租赁行为，并不是所有的关联交易都属于违法的。 被执行人张某某提交了如下证据：1.吕某某刑事犯罪的判决书一份，证明本案的贷款属于以合法形式掩盖非法目的，本案的贷款涉及犯罪行为，已经由人民法院对吕某某作出有罪判决，故本案贷款合同无效，担保合同也无效。2.于某涉嫌违法发放贷款的立案告知书，证明申请执行人员工于某（本案贷款客户经理）与吕某某共同违法发放贷款已立案，且张某某已就生效判决提起再审，该案已经立案审理。 对被执行人张某某提交的证据，申请执行人质证称，1.对2018鲁0212刑初164号刑事判决书真实性无异议，该判决书仅认定本案借款人吕某某涉及刑事犯罪，并不影响本案借款合同与抵押合同的效力，本案所涉的借款与抵押合同已经生效的民事判决予以认定，且该一审判决送达后张某某未依法提起上诉，也未在法律规定的期限内申请再审，申请执行人也未收到再审立案的任何法律文书。2.立案告知书真实性无法核实，经申请执行人向于某了解，其本人并未收到公安机关送达的相关刑事立案决定书，也未被认定违法发放贷款罪，该证据不能证明于某与吕某某有共同违法发放贷款的事实，故该证据并不能证明本案的贷款合同、抵押合同无效。 案外人济南长城空调公司对被执行人张某某的证据无异议。 本院查明，恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行与被执行人青岛辉腾达经贸有限公司、吕某某、张某某金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月18日作出（2015）青金商初字第132号民事判决书，判决书载明：一、被告吕某某于本判决生效之日起十日内偿还原告恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行借款本金人民币X元及利息X元（已计算至2015年6月5日，其后至实际给付之日止的利率按合同约定计算）；二、被告吕某某于本判决生效之日起十日内向原告律师费X万元；三、被告青岛辉腾达经贸有限公司对本判决第一、第二项的给付义务在最高债权本金余额人民币X元及相应利息、费用的范围内承担连带清偿责任。被告青岛辉腾达经贸有限公司承担保证责任后，有权向被告吕某某追偿；四、如果被告吕某某未履行本判决第一项、第二项的给付义务，原告恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行有权以济房他XX号房屋他项权证项下的抵押房地产所处分的价款在最高债权本金余额X万元及相应利息、费用范围优先受偿。 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，恒丰银行青岛高新技术产业开发区支行向本院申请执行，执行案号为（2016）鲁02执178号。执行过程，本院于2019年8月26日作出（2016）鲁02执178号之一不予认可租赁权的通知，对济南长城空调公司通知如下：一、不予认可你方对涉案房产的租赁权；二、你方无权请求对涉案房产行使优先购买权；三、你方无权请求在租赁期内阻止向受让人（买受人或者以物抵债的申请执行人）移交占有涉案房产；四、评估涉案房产时不予扣除你方的租赁价值；五、若有未付租金须暂缓支付，已造成的损失可向出租人主张。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1.案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案中，案外人提交的证据，不足以证明案外人在人民法院对涉案房产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，其享有的权利亦不能阻却人民法院对涉案房产的执行，故其要求法院中止对涉案房产执行的请求没有法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人济南长城空调公司的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  陈显江 审判员  马 捷 审判员  焦兴凯 二〇一九年十二月十八日 书记员  马 波