江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10647号上诉人（原审原告、反诉被告）：张永杰，男，1985年7月8日生，汉族，户籍地山西省夏县，现住江苏省南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林星加，男，1960年12月21日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：方芳，江苏曹骏律师事务所律师。上诉人张永杰因与被上诉人林星加房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初7689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张永杰上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人无需支付被上诉人违约金5833元；判令被上诉人支付上诉人转让费6年产生的利息1万元。主要事实和理由：1.双方签订的租赁解除协议是在民警在场协调下签的，公平有效。作为最终解除协议，其中无向被上诉人支付违约金的内容，违约金已和上诉人在此房内的装修相抵销。2.被上诉人无权收取上诉人转让费，却于2013年4月收取了上诉人2万元转让费，上诉人应支付转让费6年的利息1万元。林星加辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人没有新的事实和新的证据，其上诉请求不成立，应予以驳回。上诉人要提前解除2018年签订的租赁合同，并要求被上诉人退还在2013年收取的转让费，双方在2019年签订的协议中仅就是否退还上诉人转让费进行了约定，因上诉人违约在前，被上诉人并没有放弃向上诉人追究违约责任的权利。上诉人第二项上诉请求，已经超出了一审审理范围，且关于利息上诉人在一审中已经明确从起诉之日止开始起算，所以该请求既是一事不再理，也不属于二审审理的范围。张永杰向一审法院起诉请求：1.判令林星加返还张永杰剩余14500元转让费及逾期付款滞纳金（自起诉之日起至还款之日止，按月利率2%计算）；2.判令林星加承担本案诉讼费。林星加向一审法院提起反诉请求：1.判令张永杰腾空交还位于南京市门面房；2.张永杰支付违约金5833元以及房屋占有使用费暂计9506元（自2019年5月8日起至实际交还房屋之日止，按每日194元计算，暂计至2019年6月26日）；3.本案诉讼费由张永杰承担。一审法院查明事实：2013年4月18日，林星加以其母亲杨仕林名义（甲方）与张永杰、尹骏（乙方）签订《租房协议书》，约定：甲方将本市中央路321-108号房屋出租给乙方；租赁期限为五年，自2013年5月8日至2018年5月7日止；租金为每年54200元；乙方支付甲方的押金为4500元，于退房交清水、电、气等费用，设施完好时退还。次日，林星加收取了张永杰、尹骏门面转让费20000元。2018年4月9日，林星加（甲方）与张永杰（乙方）签订《租房协议书》，约定甲方将本市中央路321-108号房屋出租给乙方；租赁期限为五年，自2018年5月8日至2023年5月7日止；租金标准为，2018年5月8日至2019年5月7日期间为68000元，后四年为每年70000元，每年到期提前一个月支付下一年度全部租金；乙方支付甲方的押金为4500元，于退房交清水、电、气等费用，设施完好时退还；如有违约，违约方赔偿对方一个月租金。该协议签订后，张永杰支付了2018年5月8日至2019年5月7日期间的租金。2019年3月，张永杰因租赁房屋的租金过高向林星加提出退租，双方遂产生纠纷。2019年5月19日，张永杰报警。同日，张永杰（乙方）与林星加（甲方）签订书面协议，约定：甲方返还乙方24500元，其中10000元于2019年5月19日支付乙方，剩余14500元于乙方将房屋内乙方营业执照注销后当日支付乙方，若乙方无法注销乙方的营业执照，则甲方不退还剩余的14500元。备注：如在乙方经营期间内产生的一切问题，由乙方个人承担，必须在2019年8月18日前办完营业执照注销手续，如超期后续14500元不退，以上协议生效同时，20000元转让费收据作废。上述协议签订当日，林星加向张永杰支付了10000元，张永杰将租赁房屋内的水、电、气费用结清后将水电卡交还林星加，林星加将租赁房屋加锁。张永杰租赁租房时还在门面房外加装了卷帘门，该门钥匙未交付林星加，但卷帘门并未拉下锁上。一审审理中，张永杰称交接当时房屋内装修及物品已声明放弃。另查明，张永杰在租赁房屋期间从事房产中介等经营，为此注册成立了南京利众置业投资集团有限公司第陆拾贰分公司。2019年5月21日，经张永杰申请，南京市鼓楼区市场监督管理局核准了该公司的注销登记。目前，仍有南京奥斯维得企业管理咨询有限公司、南京冠谋网络科技有限公司以租赁房屋为经营场所，该两家公司从工商登记信息中反映与张永杰并无关联。一审法院认为，张永杰与林星加签订的《租房协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当严格履行。租赁合同履行过程中，张永杰未按约支付租金并提出退租，其行为已构成违约。双方于2019年5月19日签订的书面协议，并未涉及免除张永杰提前解除合同的违约责任的内容，故林星加主张张永杰应支付一个月的租金5833元作为违约金，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。张永杰抗辩其不承担违约责任的意见，法院不予采纳。张永杰已按照2019年5月19日书面协议的约定注销其营业执照，租赁房屋内仍存续的两公司无证据证明其与张永杰有关，故林星加应按约向张永杰支付剩余14500元款项。关于逾期付款滞纳金双方在协议中未作约定，张永杰主张按月利率2%计算缺乏依据，法院依法调整为按同期银行贷款基准利率计算利息。林星加主张张永杰未向其交还房屋与查明事实不符，其已对租赁房屋自行加锁取得实际控制，应视为对现状交付的认可，故其要求张永杰腾空交还房屋及支付占有使用费的请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院作出判决：一、林星加于判决生效后七日内一次性支付张永杰14500元及利息（自2019年6月12日起至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、张永杰于判决生效后七日内一次性支付林星加违约金5833元;三、驳回张永杰的其他诉讼请求；四、驳回林星加的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新的证据。林星加二审中陈述其已经按照一审判决确定的付款义务扣除张永杰应承担的违约金及诉讼费后，于2019年10月14日向张永杰支付8916.26元。张永杰陈述其已经收到该款项。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。张永杰与林星加签订的《租房协议书》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。张永杰认为租金过高并向林星加提出退租，其行为已构成违约。在此情形下，林星加同意与张永杰解除合同，林星加亦有权依法要求张永杰承担违约责任。张永杰上诉主张双方于2019年5月19日签订的书面协议中没有约定其应当支付违约金的内容，并陈述该协议中约定的退款金额已经将其应承担的责任包含在内。本院认为，林星加对于2019年5月19日协议中约定的24500元退款构成能够做出合理说明，张永杰主张该协议已经涵盖其违约责任的处理，依据不足，本院不予采信。林星加要求张永杰按一个月租金标准承担违约金5833元，符合双方合同约定，应当予以支持。张永杰部分上诉请求，超出本案审理范围，本院不予理涉。综上所述，张永杰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张永杰负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年十二月三十日书记员  杨文艳