四川省阆中市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1381民初2783号 原告:阆中市保宁房地产开发有限公司，住所地四川省阆中市滨江路东段。 统一社会信用代码：91511381210103577R。 法定代表人：王洪波。 委托诉讼代理人：何春，四川惠博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张小云，四川源正律师事务所律师。 被告：四川省阆中蚕种场，住所地四川省阆中市公园路49号。 统一社会信用代码：12510000452329579A。 法定代表人：龚大刚，场长。 委托诉讼代理人：陈坦，工作人员。 委托诉讼代理人：易守明，四川首力律师事务所律师。 第三人：四川关家建设股份有限公司，住所地成都市沙湾路1号汇龙湾广场5055室。 统一社会信用代码：91510100629510745E。 法定代表人：胡蓉，董事长。 原告阆中市保宁房地产开发有限公司与被告四川省阆中蚕种场房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2018年5月31日受理后，依法组成合议庭于2018年7月6日公开开庭进行了审理。原告阆中市保宁房地产开发有限公司（以下简称“保宁房产公司”）的委托诉讼代理人何春和被告四川省阆中蚕种场（以下简称“阆中蚕种场”）的委托诉讼代理人陈坦、易守明到庭参加诉讼。审理中，为了查明案件事实，本院于2018年7月17日依法追加了四川关家建设股份有限公司（以下简称“关家建设公司”）为本案第三人。2018年9月4日本院再次组成合议庭对本案进行了公开开庭审理，原告保宁房产公司的原委托诉讼代理人王敏和被告阆中蚕种场的委托诉讼代理人陈坦、易守明到庭参加诉讼。第三人关家建设公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案因案情较为复杂，经本院院长批准延长审限六个月。因原告主张的法律关系性质与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院对原告予以释明，告知其可以变更诉讼请求。原告于2018年12月向本院提交变更诉讼请求申请书。2019年1月原告解除与王敏的委托代理关系，重新委托诉讼代理人张小云。本院依法组成合议庭于2019年1月15日、2019年2月28日对本案公开开庭进行了审理。原告保宁房产公司的委托诉讼代理人何春、张小云和被告阆中蚕种场的委托诉讼代理人陈坦、易守明到庭参加诉讼。第三人关家建设公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。因本案须以另一案审理结果为依据，而另一案尚未审结，本案中止诉讼。2019年9月11日，本案恢复诉讼，本院组成合议庭对本案再次进行公开开庭审理，原告保宁房产公司的法定代表人王洪波及其委托诉讼代理人何春、张小云和被告阆中蚕种场的委托诉讼代理人陈坦、易守明到庭参加诉讼。第三人关家建设公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：被告向原告支付出卖地下车位的价款1139.25万元，并自收款之日起按年利率10%支付资金占用利息。事实与理由：2011年5月，被告启动阆中蚕种场棚户区改造项目。2012年12月27日，原、被告及施工方签订《四川省阆中蚕种场棚户区改造商业开发协议》，对项目的建设、资金支付及房产分配等进行了约定，同时合同约定项目所建的地下车位（452个机动车位、330个非机动车位）归原告享有，被告职工购买机动车位267个，单价4万元/个。工程竣工验收后，业主陆续入住。被告将机动车位269个、非机动车位175个出售给部分业主，并收取价款1139.25万元。被告至今未将收取的车位款交付给原告。经本院释明，原告变更后的诉讼请求为：被告向原告支付阆中蚕种场棚户区改造项目的建设款项2002.3316万元，并支付资金占用利息。变更后的事实与理由：被告于2011年启动了阆中蚕种场棚户区改造项目，并于2012年7月11日与第三人签订《建设工程施工合同》，第三人承建该工程项目。为实施该项目，原、被告及第三人达成三方协议，由原告作为开发商对项目所涉商业部分进行市场开发，三方并于2012年12月27日签订《四川省阆中蚕种场棚户区改造商业开发协议》，约定项目建设总费用为27914.8万元，包括土建成本24019.8万元（含入网费730万元和前期费用757.7万元），被告支付资金9399.1万元，并将项目中商业开发部分的房屋作价18515.7万元支付给原告，同时明确了成本及收益的计算方法。由于被告提供的工程设计存在一定错误，施工过程中又提出了一些变更事项，导致项目的实际施工量超出协议约定。项目建设的工程款及相关费用总额为30651.231168万元，被告以现金支付和商业房产折价的方式共支付建设项目款28648.89948万元，被告还应向原告支付2002.331688万元。 被告针对原告诉讼请求变更前的辩称意见为：本案应当追加关家建设公司为本案当事人。原、被告及关家建设公司签订的协议明确约定要完成结算，从目前看，被告不仅不差原告的钱，反而是已经超付。请求驳回原告的诉讼请求。 被告针对原告诉讼请求、事实及理由变更后的答辩意见为：原告陈述与实际存在差异。施工合同约定付款比例是百分之七十，加固工程应当纳入项目总结算。三方协议涉及的总费用及各项目费用都是暂定，需要结算。原告计算的成本未将土地转让成本纳入。商业开发产生的费用应以实际发生为准。合同约定是净收益，净收益就需要核算成本。不存在垫资利息。 第三人未作陈述。 本院经审理认定如下事实：被告“棚户区改造项目”经相关部门批准进行改造。第三人受被告邀请参加改造项目的投标，因该项目涉及部分开发事宜需要房地产开发公司合作完成，原告（乙方）与第三人（甲方）于2012年6月13日签订《合作协议》，约定双方合作四川省阆中蚕种场棚户区改造项目及开发事宜，合作方式为在合同签订后由甲方直接投标，其中涉及建筑施工部分全部由甲方负责实施，乙方只是对开发项目中涉及开发部分负责。 2012年7月11日，被告与第三人签订《建设工程施工合同》，第三人承建四川省阆中蚕种场棚户区改造项目工程，施工范围为施工图纸及工程量清单范围内所有内容。 根据四川中兴智业房地产评估咨询有限公司阆中分公司针对该项目的房屋的价值出具的房地产价值评估报告，原告（乙方）、被告（甲方）与第三人（丙方）在2012年12月27日签订《四川省阆中蚕种场棚户区改造商业开发协议》，约定：1、开发内容及规模商业用房规划面积14296.46㎡（另有物管用房220.1㎡不对外出售），地下停车位452个，非机动车位330个，旧城改造150套（面积每套约100㎡）。2、商业开发价格确定为华胥路商业铺面（一号楼）1楼2225.13㎡，单价18000元/㎡；2楼2365.44㎡，单价8000元/㎡；3楼2274.12㎡，单价5000元/㎡。文化路（二号楼）1楼1319.72㎡，单价10000元/㎡；2楼1368.71㎡，单价6500元/㎡；3楼1368.71㎡，单价4200元/㎡。伏曦路1-3层3369.75㎡，平均为4000元/㎡。地下机动车位蚕种场职工认购267个，每个4万元，其余185个，每个5万元。地下非机动车位330个，每个3500元。旧城改造150套，面积约15000㎡，每平方米3500元。3、设计变更及建设总费用控制27914.8万元（1）允许设计变更内容为外墙涂料更改为外墙瓷砖，塑钢门窗更改为彩铝，不可预见性变更；（2）土建总费用控制24019.8万元；（3）商业开发费3895万元。4、总收益18515.7万元（1）旧城改造户150套住宅、5241万元；（2）商面门面11166.2万元；（3）车位2108.5万元。5、棚改560户（含旧城改造职工59户）住宅集资额9399.1万元。6、住宅单位成本价1447元/㎡，其中棚户区改造501户住宅均价1280元/㎡（含土地费每平方米130元，且为已享受国家财政补贴后的价格），旧城改造59户住宅均价1577元/㎡（含土地费每平方米130元）。7、除按协议有明确条款外，实行总支出、总收入由乙方和丙方共同包干（共同包干的责、权、利由乙、丙方自行约定，甲方不干预），商业开发风险及一切后果由乙、丙方自行承担。甲方支付的前期费用757.7万元在应支付乙、丙方总费用中扣除。建设资料按建筑规范要求和本工程内容进行签证。其住宅建至五层后，甲方协助乙、丙方办理直售或预售许可证。竣工验收合格后由甲方协助乙方和丙方共同给购房户办理房产证和土地使用证及水、电、气等开户入网手续，但费用由乙、丙方负责支付。土地出让相关事宜由甲方负责……。当日，三方又签订《四川省阆中蚕种场棚户区改造商业开发计算方法》，约定：1、商业开发价格与前协议约定不变。2、对土建总费用控制为（1）招标价20504万元；（2）外墙改为瓷砖756.4万元；（3）门窗改为彩铝218.6万元；（4）水电气入网及办证费730户ⅹ10000元/户=730万元；（5）前期费用，包含设计费、审图费、清单编制费等757.7万元；（6）河溪道路改道85万元；（7）预算漏项商业电梯费120万元；（8）增减及漏算等不可预见费按招标价考虑在3%以内总额615.1万元，但每一项增加费用支出必须经甲方认可；（9）桩护壁总额300万元；（10）扣减地下车位减少面积948.21平方米，按财评地下室建筑成本705元/㎡计算费用67万元。小计24019.8万元，土建成本2060元/㎡。3、商业开发费（1）商业开发税费暂按7%预计为1296万元，其中契税为3%，所得税为4%，不足部分由甲方补齐，剩余部分全额退还甲方棚户区项目工程，但乙方必须全力争取税费减免。（2）宣传广告费按2%为370.3万元，乙方实际支付时必须经甲方认可。（3）20%带资收益为按照棚改政策开发总收益减去开发建筑成本后的净收益乘20%带资应得收益、即1575.7万元；开发部分建筑成本24019.8-（560ⅹ116ⅹ2060）=10638万元；开发净收益18515.7-10638=7877.7万元；开发带资收益7877.7ⅹ20%=1575.7万元；后期垫资9328.2万元按年息7%计算约为653万元；建设总资金25686.1万元（土建24019.8万元+开发税1296万元+广告费370.3万元）-职工集资80%及国家补贴共8725.9万元-保证金1200万元-带资4100万元=11660.2万元×80%支付比例=9328.2万元资金缺口，小计3895万元。以上建设总投资为27914.8万元。3、总收益（含旧城改造、商业铺面、车位）为18515.7万元。4、棚户560户（含旧城改造职工59户）集资额9399.1万元。5、住宅单位成本价：职工住宅单位成本1447元/㎡，其中棚户区改造501户住宅均价1280元/㎡、旧城改造59户住宅均价1577元/㎡。国家补贴资金962万元用于棚户区公共基础设施建设，限于501户棚改户综合支出（不进入总支出计算，即在501户棚改户中冲减成本）。棚户区改造及旧城改造土地费均按每平方米130元计算交蚕种场，蚕种场按《实施方案》精神拨付相应资金用于棚户区及旧城改造建设。 2013年1月7日，原告（乙方）与第三人（甲方）再次签订《合同书》，约定：甲方承担标的物的修建，执行《建设工程施工合同》中施工方所有的责任，在工程款按约支付的情势下，按合同约定竣工交房，承担工程施工中出现的安全事故所造成的一切后果，不干预乙方的正常开发业务，不享有开发所产生的利润，也不承担开发可能出现的经营风险或亏损；在建设方的资金拨付完毕后，乙方承担工程建设所需要的全部资金，按每月实物量的70%支付给甲方；乙方按协议约定方式获得建设方职工分配后所剩余的房屋，有权对投资后获得的房屋进行处置和获得收益，承担亏损，按时支付甲方工程款项。 第三人按图施工，2014年11月第三人向被告出具《电力局所承包强电工程配合费、管理费及利润的说明》，表示电力局所承包的强电工程合同总价为820万元，因电力局所采购的材料堆放在第三人库房、强电工程施工后地面及墙面等的补洞和修补、利用第三人钢管和施工电梯、交叉作业降低施工效率等原因，第三人要求按总价的10%计取电力局所承包强电工程的配合费、管理费及利润，被告工作人员吴俊树在该书面说明中签注“属实，同意”。2014年12月20日，第三人与四川南充恒通电力有限公司阆中分公司签订《阆中蚕种场棚户区电气安装工程承包合同》，约定四川南充恒通电力有限公司阆中分公司承建阆中蚕种场棚户区电气安装工程，总价包干工程款820万元。2017年11月10日，原、被告就结算问题形成的决议有：1、电力局所做强电的管理费及配合费按其总价的10%计算；2、抵扣给施工方的房子，未按图纸装修标准施工部位审计已经扣减该部分工程量，该笔费用单独计算出来，再协商；3、地下室顶板及底板裂缝由承建单位与建设单位协商解决。 施工过程中，地下室出现渗水现象，第三人委托案外人实施补漏工程，支付相关补漏费用148.64万元。2015年2月13日，第三人制作了《工程（变更、额外增减）计量签证表》，载明第三人实际支付地下室底板及顶板裂缝维修堵漏费用148.64万元，被告工作人员吴俊树在《工程（变更、额外增减）计量签证表》上签注“裂缝及补漏工程量由监理和现场张正林老师确定工程量”。该《工程（变更、额外增减）计量签证表》已有建设单位、施工单位、监理单位相关人员签名。后经鉴定渗水是因地下室中庭花园地上部分覆土超过设计规范，造成地下室中庭花园顶板钢筋混凝土梁出现结构性裂缝，需要对中庭花园地下室顶板部位进行加固。被告又与第三人签订《协议书》，约定由第三人组织后续施工，实行365万元总价包干。双方在协议履行过程中产生争议，第三人遂向本院提起诉讼，请求被告支付加固工程款。本院对被告与第三人因加固工程价款一案作出（2018）川1381民初976号民事判决，判决被告向第三人支付加固工程款365万元。原、被告均不服，上诉于南充市中级人民法院，南充市中级人民法院于2019年11月13日作出（2019）川13民终3392号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 阆中市蚕种场棚户区改造工程已于2015年10月竣工验收。 工程竣工后，被告将应向原告交付的住宅房屋和商品房予以了交付；同时被告将应由原告处理的机动车位出售了269个，非机动车位出售了175个，被告共计收取出售款1139.25万元；被告还向原告及第三人支付款项16282.42万元。根据被告转账拨款附言记载该款项中有200万元系退还第三人的履约保证金。原告认可收到工程款等共计16082.42万元。 第三人在施工过程中向被告转账4101万元作为带资款，又向被告交纳履约保证金1200万元。 原告委托了四川恒通测绘科技有限公司对蚕种场棚改项目房屋面积进行测量，四川恒通测绘科技有限公司于2016年7月和2018年9月分别出具《四川省房屋面积测绘报告》，阆中市房地产管理局在2018年10月对四川恒通测绘科技有限公司于2018年9月出具的《四川省房屋面积测绘报告》进行了审核备案，该报告显示“富泉嘉园.蚕种场棚改项目”共4幢房屋总建筑面积为94286.84㎡。四川恒通测绘科技有限公司于2019年10月29日又出具《四川省房屋面积测绘报告》，地下室测绘建筑面积为21002.28㎡。“富泉嘉园.蚕种场棚改项目”建筑面积共计115289.12㎡。原告实际取得的住宅房屋的建筑面积为15113.02㎡，商业房屋建筑面积为13850.64㎡。根据测绘报告和实际街名及门牌号，并结合房产测绘分层平面图，商业房屋1幢1层华胥路铺面建筑面积为1276.65㎡、文化路铺面建筑面积为710.92㎡；2层建筑面积为2369.72㎡，其中文化路948.12㎡、华胥路1421.6㎡；3层建筑面积为2369.72㎡，其文化路948.12㎡、华胥路1421.6㎡。商业房屋2幢1层建筑面积为2167.56㎡，其中文化路铺面建筑面积为1075.04㎡、伏曦路1092.52㎡；2层建筑面积为2561.12㎡，其中文化路1274.44㎡、伏曦路1286.68㎡；3层建筑面积为2394.95㎡，其中文化路1274.44㎡、伏曦路1120.51㎡。商业房屋中1幢1层厕所建筑面积为103.1㎡、2层厕所建筑面积为115.49㎡、3层厕所建筑面积为115.49㎡；2幢1层厕所建筑面积为97.2㎡、2层厕所建筑面积为131.3㎡、3层厕所建筑面积为131.3㎡。测绘公司依据测绘规则测绘厕所的房屋用途为独立使用房屋，其面积未计入商业房屋建筑面积。2幢1层消防控制室建筑面积为42.22㎡、2层物管用房建筑面积为84.05㎡、3层物管用房建筑面积为250.23㎡，测绘公司依据测绘规则测绘该类房屋用途为公共配套房屋，其面积未计入商业房屋建筑面积。 2018年1月17日经四川海林建设项目管理有限公司审核工程价款为23388.3217万元，包含四川南充恒通电力有限公司阆中分公司电气安装工程款。 被告在涉案项目中支付土地出让金4420万元、土地变性业务费137.5万元、土地变性契税及印花税179.0105万元，共计4736.5105万元。被告实际支付前期设计费、审图费、勘探费、监理费等共计807.15846万元。 2018年2月，因案涉项目小区供水管网地下车库的地平主管出现爆管，被告与其他公司就给水主管改造安装工程签订协议，并支付工程款12.7028万元、支付给水管材料费19.0988万元。 第三人向本院出具书面说明，表示三方协议项下的全部应收款的结算收支，由保宁房产公司全权行使，关家建设公司再与保宁房产公司另行结算，对于关家建设公司向被告交纳的履约保证金1200万元，被告将其中的200万元退还给了保宁房产公司，现因该保证金至今未全额退还，该履约保证金由关家建设公司另行向被告主张；三方协议下关家建设公司应收建设工程款由其与保宁房产公司结算，并由保宁房产公司支付，关家建设公司不再向被告主张权利。 被告向本院提交的《棚房区三方协议-初步测算表》对1号、2号商业未装饰未实施部分、商业电气及弱电未实施部分预估金额为150.8464万元，并明确“金额待定，补充相关资料”。 审理中，原告提供了国家税务总局阆中市税务局文成税务分局出具的《四川省阆中蚕种场棚户区改造项目商业开发环节应纳税费明细表》，显示以原、被告及第三人所签订协议约定的金额及面积应纳增值税、城建税等共计2603.30742万元、土地使用税从土地取得之日起至房产交付之日止按8元/㎡/年计算。同时，原告提出：1、被告所交付的房屋存在商业装饰及安装未实施部分工程，原告自行对外委托结算该部分造价为392.7591万元，被告应当支付该笔款项。2、被告交付的商业房屋根据测绘报告，厕所的用途为独立用房，与商业性质不同，不应作为商业房产计价。三方协议约定的折抵的资产不包括楼顶建筑，但实际该部分公用建筑算进了折抵资产，导致了商业房屋价值减少1456.7525万元。3、电力施工配合费有原、被告及其工作人员的签名及会议纪要为证，被告应当支付。被告的意见为：1、对商业装饰及安装未实施部分工程不予认可，因工程已按设计图纸施工，具体承包施工的第三人与原告系利益共同体，即使有未实施部分也是第三人的原因造成，与被告无关。2、对厕所及楼顶建筑不应以商业计算其价值不予认可，厕所是为了商业服务的，楼顶建筑有相应的测绘规则。3、对电力施工配合费不予认可，因电力安装工程一案在审理过程中双方均说明还有一部分未完工程。同时，被告提出地下室结构补强及景观修复费用230.7757万元也应当纳入土建成本。 认定上述事实，有招标文件、《合作协议》、《建设工程施工合同》、《房地产价值评估报告》、《四川省阆中蚕种场棚户区改造商业开发协议》、《四川省阆中蚕种场棚户区改造商业开发计算方法》、《合同书》、《电力局所承包强电工程配合费、管理费及利润的说明》、《阆中蚕种场棚户区电气安装工程承包合同》、审计结论、协议书、被告支付前期费用和向原告及第三人支付款项凭证、《四川省阆中蚕种场棚户区改造项目商业开发环节应纳税费明细表》、当事人的陈述等为据。 本院认为，原、被告及第三人签订的《四川省阆中蚕种场棚户区改造商业开发协议》及《四川省阆中蚕种场棚户区改造商业开发计算方法》不违反法律、行政法规的强制规定，且系双方当事人的真实意思表示，依法应当认定为合法有效，各方当事人均应按照约定履行。现原告请求依据约定进行结算，于法有据，本院予以支持。第三人出具书面意见，表明同意由原、被告对案涉项目进行结算，该意见不损害他人利益，也不违反相关规定，本院予以认可。根据三方签订的协议内容，案涉项目工程的建设成本包含土建成本和商业开发成本。本院对结算内容认定如下： 一、土建成本项目及金额的认定 （一）第三人施工费用：原、被告认可第三人建设工程施工工程费经四川海林建设项目管理有限公司审核为23388.3217万元，本院予以确认。 （二）前期费用：三方在协议上约定为757.7万元，而根据被告提供的与第三方签订的合同及付款凭证表明被告已支付设计费等前期费用807.15846万元，原告认为应以约定金额作为前期费用，但未提供反驳证据，本院对被告实际支付的前期费用807.15846万元予以认定。 （三）入网费：协议约定730万元，原、被告在审理中也予以认可，本院予以认定。被告提出已支付部分入网费，原告认可，但双方均未提供具体金额的证据，本案中不作扣减。 （四）电力施工配合费：第三人针对电力施工配合费向被告出具书面意见，被告工作人员吴俊树签署“属实，同意”，同时原、被告及第三人在针对工程款审计时的会议上也对电力施工配合费按电力承包总费用的10%计取、即82万元达成了一致意见，该费用是在第三人施工过程中实际产生的费用，应当纳入土建成本。被告辩称应扣减未实施部分费用，但电气安装工程适用的是包干价款，若有未实施部分也应由四川南充恒通电力有限公司阆中分公司继续履行合同，而不应在土建成本中予以扣减。因此，对被告的辩称意见，本院不予采信。 （五）地下室补漏费：前期补漏工程费有被告及监理单位的相关工作人员签名，本院对该费用的产生及金额予以认定。本院针对地下室加固工程已作出的（2018）川1381民初976号民事判决明确加固工程价款不包含地下室前期补漏费用，虽前期补漏工程与加固工程是两个独立工程，但产生补漏费用是因案涉项目工程原设计错误而发生的。因此，地下室补漏费用148.64万元不应计入土建成本，应由被告直接支付给原告。同时，被告提出地下室结构补强及景观修复费用230.7757万元也应当纳入土建成本，但该项费用所针对的也是加固工程，已经生效裁判文书予以认定，不应再纳入土建成本。 （六）商业装饰及安装未实施部分费用：三方在会议纪要中已明确载明案涉工程存在未按图纸装修标准施工部分，并明确单独计算，协商处理，同时在对第三人实际施工工程价款审计时也未将该部分列入审计工程款范围。因此，该笔费用应计入土建成本。对该部分的具体金额，被告在《棚房区三方协议-初步测算表》中认可金额为150.8464万元，虽标注“金额待定，补充相关资料”，但在审理过程中并未提供相关资料对该价款予以否认，原告对该价款也未提出异议，本院以被告认可的金额作为该部分费用金额。 （七）原、被告双方约定土建成本还包含外墙改为瓷砖756.4万元、门窗改为彩铝218.6万元、增减及漏算等不可预见费615.1万元、桩护壁300万元，扣减地下车位减少面积的费用67万元。但该项费用实际已包含在第三人的实际施工费用中。 综上，土建成本为25158.32656万元。 二、被告向原告交付的房产 （一）住宅房屋：原告认可实际交付面积为15113.02㎡，依据三方协议中约定的单价3500元/㎡计算，被告实际交付住宅房屋价值为5289.557万元。 （二）商业房屋：三方在签订协议时是依据设计图纸约定将该项目中的一号楼和二号楼整个商业部分作价折抵给原告，1幢华胥路1层铺面建筑面积为1276.65㎡，以约定单价18000元/㎡计算，价值为2297.97万元；2层华胥路1421.6㎡，约定单价8000元/㎡，价值为1137.28万元；3层华胥路1421.6㎡，约定单价5000元/㎡，价值为710.8万元。1幢、2幢商业文化路1层铺面建筑面积共1785.96㎡，以三方协议约定的单价10000元/㎡计算，即文化路一层铺面价值为1785.96万元。1幢、2幢文化路2层建筑面积共2222.56㎡，单价6500元/㎡，价值1444.664万元；1幢、2幢文化路3层建筑面积2222.56㎡，单价4200元/㎡，价值933.4752万元。2幢伏曦路1-3层建筑面积3499.71㎡，单价4000元/㎡，价值1399.884万元。被告向原告交付的商业房屋价值为9710.0332万元。 （三）厕所、消防控制室、物管用房：根据《四川省房产测绘实施细则》中共有建筑面积分摊规则，公用建筑面积分为被分摊的公用建筑面积和不被分摊的公用建筑面积，被分摊的公用建筑面积又称为共有建筑面积。虽该测绘实施细则将专为某一商业区，或办公区服务的卫生间、警卫值班室等功能区共有建筑面积应由该功能区分摊，但原、被告双方提供的测绘报告均明确厕所的用途为独立使用房屋，消防控制室、物管用房公共配套房屋，其建筑面积未被分摊，若将该类房屋确定为商业性质，有失公平，但物管用房系原告实际使用，本院认为将厕所、物管用房以土建成本（25158.32656万元÷115289.12㎡=2182.19元/㎡）计算，即被告向原告交付的厕所价值693.88㎡×2182.19元/㎡=151.4178万元、物管用房价值334.28㎡×2182.19元/㎡=72.946247万元，即共224.364047万元。消防控制室为公共配套房屋，不应作为被告向原告交付的房屋来计算价值。原、被告提供的测绘报告所测绘的面积有差异，但原告所提供的测绘报告产生在后，并经阆中市房地产管理局审核备案，本院予以采信。 （四）车位：按照协议约定地下机动车位452个和地下非机动车位330个属于原告所有，总价值2108.5万元。现被告出售机动车位269个、非机动车位175个，按照约定的计价方式，出售价款为1139.25万元。被告应将该出售价款交付给原告。被告将其他车位已交付给原告，价值969.25万元。审理中被告称出售的机动车位2个以4万元/个计算，已与原告达成一致意见，但原告予以否认，被告未提供相应证据予以证实，本院对被告该辩称意见不予采信。 综上，被告实际交付的房屋价值为16193.204247万元。针对车位，还应支付原告出售车位的价款1139.25万元。房屋价值共计17332.454247万元。 三、商业开发费用金额的确定 （一）商业开发税费：根据协议约定暂定7%，但双方未提供缴纳税费的依据，虽原告提供了税务部门出具的案涉项目应纳税费的统计金额，但该税费未实际发生，本院对应纳税费不能认定，本院对税费认定为双方约定的金额1296万元。 （二）宣传广告费：协议约定以抵付房屋价值的2%计算为370.3万元，现实际交付房屋价值为17332.454247万元，依此计算广告费为346.649085万元。 （三）带资收益：土建成本为2182.19元/㎡，以实际开发总收益按约定减去开发建筑成本后的20%计算，即{17332.454247万元-[25158.32656万元-（560套×116㎡/套×2182.19元/㎡）]}×20%=1269.926785万元。 （四）后期垫资利息：依照三方协议约定的计算方式，结合本院查明认定的事实，为建设总资金26800.975645万元（土建25158.32656万元+开发税1296万元+广告费346.649085万元）-职工集资80%及国家补贴共8725.9万元-保证金1200万元-带资4100万元=12775.075645万元×80%支付比例=10220.060516万元资金缺口。协议约定后期垫资按年息7%计算为715.404236万元。 综上，商业开发费用为3627.980106万元。 根据三方协议约定，被告向原告实际交付房屋及车位价值为17332.454247万元，少于约定价值1183.245753万元，同时被告还应向原告支付车位出售价款1139.25万元。第三人已明确表示被告收取其带资款4101万元由原告主张权利。被告已承担前期费用，现被告应向原告支付的费用有：带资款4101万元、土建工程款23388.3217万元、电力安装配合及管理费82万元、商业装饰及安装未实施部分费用150.8464万元、入网费730万元、地下室补漏费用148.64万元、税费1296万元、广告宣传费346.649085万元、带资收益1269.926785万元、后期垫资利息715.404236万元，共计32228.788206万元。被告已向原告及第三人支付现金16282.42万元，但根据被告转账拨款附言记载该款项中有200万元系退还第三人的履约保证金，第三人针对履约保证金已做出另案处理的意思表示。因此，被告拨付现金应为16082.42万元。综合32228.788206万元-16082.42万元-17332.454247万元+1139.25万元=?46.836041万元的计算。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 驳回原告阆中市保宁房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费90155元，由原告阆中市保宁房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  杨 莉 人民陪审员  李晓平 人民陪审员  赵 敏 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  陈荟宇