辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民再127号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：高文彧，女，1974年7月14日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：肖超，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘婷婷，辽宁煤都律师事务所律师。再审申请人（一审原告、二审上诉人）张鸣，男，1970年8月14日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：肖超，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘婷婷，辽宁煤都律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：抚顺兴隆宝通置业有限公司，住所地辽宁省抚顺市顺城区抚顺城路（东段）11-1号楼4、5号门市。法定代表人：佟恩祥，该公司经理。委托诉讼代理人：李雪、刘畅（实习律师），辽宁滴德律师事务所律师。再审申请人高文彧、张鸣因与被申请人抚顺兴隆宝通置业有限公司（以下简称兴隆宝通公司）商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市中级人民法院（2018）辽04民终431号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月24日作出（2018）辽民申3874号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年6月25日公开开庭审理了本案，再审申请人高文彧、张鸣的委托诉讼代理人肖超，兴隆宝通公司委托诉讼代理人李雪、刘畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高文彧、张鸣一审诉称：1、请求法院判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还房屋购房款460127元及利息（自2014年7月15日至实际给付之日，按照中国人民银行同类贷款基准利率计算）；3、被告支付原告团购费3000元及利息；4、诉讼费、保全费、保全担保保险费由被告承担。抚顺市顺城区人民法院一审认定事实：二原告系夫妻关系，于2014年在被告处购买商铺一套，并于2017年6月23日二原告与被告补签一份《抚顺市商品房买卖合同》，双方在合同中约定：二原告购买被告抚顺兴隆摩尔世界商铺，位于抚顺市顺城区商铺】，建筑面积为27.34平方米，每平方米单价为16829.81元，房屋总价款为460127元。买受人于2014年7月22日前一次性付清全部房款。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格的房屋交付买受人使用。逾期90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向其支付违约金。2014年7月15日，二原告交纳3000元抵5000元购房款，并由沈阳嘉际瀚尊广告有限公司加盖财务专用章，同日二原告就涉诉房屋交付剩余全部购房款。被告至今尚未按合同约定交付房屋，原告多次与被告协商未果，故原告来院告诉。抚顺市顺城区人民法院一审认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，故该商品房买卖合同合法有效。原告交纳购房款后，被告负有按合同约定时间交付房屋的义务。被告未按合同约定交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。关于被告已过除斥期间之辩解，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定系针对《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款即当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的情况下解除合同之情形。而根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第四款之规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案原告购买案涉房屋的目的在于取得案涉房屋所有权，案涉房屋从双方约定的交房时间至今已逾期两年有余，且至今尚未通过竣工验收，对于何时通过竣工验收，何时能够交付案涉房屋，被告也无法提供明确的时间表，另外原告主张案涉商铺已不复存在，被告在庭审中亦自认原商铺未按合同约定进行建造，该商铺位置已被他人使用经营，被告的行为已导致案涉合同目的难以实现，故对原告要求解除双方签订的商品房买卖合同的请求，应予以支持。关于原告请求被告返还购房款460127元及支付利息损失一节，本院认为合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉合同因被告的违约行为导致解除，原告要求被告返还已付购房款之诉讼请求，于法有据，应予支持；关于购房款数额，虽在收款收据中写明款项为460127元，但其已含团购费3000元所抵5000元，原告实际支付购房款为455127元，故被告应返还购房款为原告实际支付的455127元。关于原告主张按照银行同期贷款利率计算违约金一节，本院认为应按可得利益原则确定实际损失，双方约定的违约金低于原告的实际损失，原告增加违约金的主张符合法律规定，被告应自交房期限届满的次日起至实际给付之日止，向原告支付以其交纳的购房款为基数，按人民银行同期同类贷款基准利率计算利息损失。关于原告主张3000元团购费一节，收据上体现的款项收取单位虽非抚顺兴隆宝通置业有限公司，但此笔费用是原告在与被告签订房屋买卖合同时在被告处交纳，被告未明示此费用收取单位为第三方，原告有理由相信此笔费用交给了被告，现原告因被告的违约行为而无法取得房屋，该笔费用系原告的实际损失，被告应予赔偿。关于原告主张的团购费的利息及因诉讼保全而支付的保险服务费一节，于法无据，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告张鸣、高文彧与被告抚顺兴隆宝通置业有限公司签订的商品房买卖合同；二、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还原告张鸣、高文彧购房款455127元及利息（利息以455127元为基数，自2016年1月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、被告抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性给付原告张鸣、高文彧团购费3000元；四、驳回原告张鸣、高文彧其他诉讼请求。案件受理费4101元（已减半收取），保全费3370元，由二原告负担38元，由被告抚顺兴隆宝通置业有限公司负担7433元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后高文彧、张鸣不服一审判决向辽宁省抚顺市中级人民法院提起上诉称：撤销原判，依法改判。事实和理由：1、一审认定利息的起算时间不正确，应该从上诉人交付房款之日起计算；2、一审认定购房款数额有误，上诉人并未享受到3000抵顶5000的待遇，所以购房款应该是460127元；3、应该加判3000元的利息。兴隆公司答辩称同意一审判决，请求维持原判。二审法院对一审查明的事实予以确认。辽宁省抚顺市中级人民法院二审认为：本案双方当事人争议的焦点在于一是应返还购房款的数额、二是利息起算的时间、三是返还3000元团购费的同时是否应该给付利息。关于焦点一，上诉人因购买涉案房屋曾通过抚顺银行和中国银行两家机构向被上诉人支付购房款。被上诉人二审中对中国银行出具的银行流水没有异议，对抚顺银行流水单显示的53627元没有异议，即被上诉人认可上诉人已付房款459127元。而上诉人通过抚顺银行支出的另一笔3000元因其已经提供沈阳嘉际瀚尊广告公司出具的收据，且在一审法院判决认定3000元为团购费，判令被上诉人予以返还后，被上诉人对此并未提出异议。故应认定该3000元由被上诉人收取。但，从被上诉人所认可的收取房款的数额及总房款460127元来看，上诉人并未享受交3000元抵顶5000元的政策。被上诉人认可的房款数额同应缴房款相差1000元，上诉人对此解释称1000元当时交纳的现金。且从被上诉人给上诉人开具的收款收据看上诉人已交房款应为460127元。故一审认定扣除5000元缺乏事实依据，应予以纠正。关于焦点二，上诉人主张从其交付房款之日起计算利息，但上诉人的该项主张缺乏法律依据，一审法院依据被上诉人的违约行为认定给付利息的起算时间并无不当，本院予以确认。关于焦点三，因3000元团购费并未实际折抵房款，被上诉人一直占用该笔款项的行为缺乏事实和法律依据，一审法院判令返还的同时未认定利息不当，应予以纠正，被上诉人应从收取该笔款项的次日起承担利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411民初3359号民事判决第一项、第四项及案件受理费、保全费部分；二、变更抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411民初3359号民事判决第二项为被上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还上诉人张鸣、高文彧购房款460127元及利息（利息以460127元为基数，自2016年1月1日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、变更抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411民初3359号民事判决第三项为被上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还上诉人张鸣、高文彧团购费3000元及利息（利息以3000元为基数，自2014年7月16日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。二审案件受理费800元由被上诉人抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。高文彧、张鸣申请再审称：（一）原审判决认定购房款本金数额正确，但对案涉房屋的利息计算错误。再审申请人交纳购房款的日期是2014年7月15日，该购房款的利息损失应自交款之日开始计算，而非2016年1月1日产生。因此处的利息是赔偿性的。本案中商品房买卖合同的解除系因被申请人违约造成合同目的不能实现。再审申请人基于被申请人的过错违约行为产生损失，所以此处返还购房款的利息应为再审申请人的损失产生之日。二审法院在适用法律及认定购房款损失部分存在偏差，出具错误判决，该判决认定的损失部分缺乏事实和法律依据，并且对于其利息起算部分也缺乏相关证据证明，相反再审申请人则有足够的证据予以证明交款时间就是损失产生的时间。其再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定，1、请求撤销辽宁省抚顺市中级人民法院（2018）辽04民终431民事判决第二项利息计算部分；2、请求被申请人返还购房款460127元及利息（利息以460127元为基数自2014年7月15日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期、同类贷款利率计算）；3、本案全部诉讼费由被申请人承担。兴隆宝通公司提交意见称：1、双方之间的商品房买卖协议实际于2017年6月23日补签，合同中第11条明确约定该商铺的交付日期为2015年12月31日，双方实际签订合同的日期在约定交付日期之后，并且远远超过合同约定的日期，再审申请人仍与被申请人签订该份合同，据此说明合同签订时，再审申请人已明确知晓被申请人无法按照约定交付房屋，并且默认了被申请人的这一行为，那么再审申请人提出应当自购房款实际交付之日赔偿损失便无事实依据，应当予以驳回。2、原审判决认定的利息损失实际为违约金，应当自被申请人实际违约之日起计算。在双方签订的合同第十二条中约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还已付房款，并按照买受人累计已付房款5%向买受人支付违约金。因此，违约金的计算起始日期应自被申请人实际违约之日起计算，即合同约定的交房期限届满的次日起计算。3、被申请人自2015年10月至2017年9月，按照与张航睿签订的小百城委托经营管理协议已实际履行了返租义务，并向张航睿支付了租金共计12029.6元。案涉房屋的原购买人为张航睿，其后变更为再审申请人并变更了备案登记。其请求自2014年7月14日支付购房款利息的说法错误。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以驳回。本院再审查明的事实除与原一、二审查明的事实相一致外，另查明，再审申请人之子张航睿于2016年12月19日与被申请人签订的《小百城委托经营管理协议》，该协议甲方（出租房）为张航睿，乙方（承租方）为抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司。双方在协议中约定：甲方将购买的位于小百城的产权商铺1楼29号商铺出租给乙方。租赁期限为2015年9月30日至2018年9月30日。商铺租金为乙方按照220元/平方米／年标准向甲方给付租金及违约责任等条款。张航睿已实际领取2015年10月至2017年9月返租租金12029.6元。虽然再审申请人对该事实予以否认，但依据被申请人提交的户口登记簿、收款收据、《小百城委托经营管理协议》等证据在卷予以证明，并经庭审质证，协议中记载的房屋与案涉房屋地点相同，且再审申请人在合理期限内并未提交证据予以反驳，故本院对上述事实予以确认。本院再审认为，一、关于案涉购房款实际数额的问题。再审申请人因购买案涉房屋曾通过抚顺银行和中国银行向被申请人支付购房款，被申请人对银行机构出具的银行流水没有异议，认可再审申请人已付购房款459127元，与被申请人给再审申请人开具的收据数额相差1000元。再审申请人对此解释称当时该1000元是交纳的现金，在被申请人没有证据予以反驳的情形下，本院确认再审申请人交纳的购房款数额为460127元。二、关于是否应返还3000元团购费的同时是否还应给付利息的问题。再审申请人向被申请人足额交纳了460127元，对3000元团购费实际折抵房款的优惠政策并未享有，被申请人一直占用该笔款项就应当予以返还并给付利息。三、关于购房款利息起算时间的问题。再审申请人于2014年在被申请人处购买商铺一套，并于2017年6月23日双方补签一份《抚顺市商品房买卖合同》，双方在合同中约定：再审申请人购买被申请人抚顺兴隆摩尔世界商铺，位于抚顺市顺城区商铺】，建筑面积为27.34平方米，每平方米单价为16829.81元，房屋总价款为460127元。再审申请人于2014年7月22日前一次性付清全部房款。被申请人应当在2015年12月31日前，将综合验收合格的房屋交付买受人使用。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，再审申请人做为买受人已按合同约定义务交付了全额购房款，被申请人至今未履行交房义务，再审申请人依法享有解除权。合同解除后，双方的权利义务回复到初始状态，被申请人应将从再审申请人处收取的购房款及对该款项占用期间的法定孳息一并返还，故利息的起算时间，应从再审申请人实际支付购房款的次日起开始计算。本院对再审申请人的该项再审请求予以支持。至于被申请人提出再审申请人之子张航睿于2016年12月19日与抚顺兴隆大家庭第七街商业管理有限公司签订的《小百城委托经营管理协议》，张航睿已实际领取2015年10月至2017年9月返租租金12029.6元。被申请人可另案向再审申请人请求予以返还。综上，原审判决对购房款利息返还起算时间认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销辽宁省抚顺市中级人民法院（2018）辽04民终431号民事判决及辽宁省抚顺市顺城区人民法院（2017）辽0411民初3359号民事判决；二、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性给付上诉人高文彧、张鸣购房款460127元及利息（利息以460127元为基数，自2014年7月16日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、抚顺兴隆宝通置业有限公司于本判决生效后三十日内一次性返还张鸣、高文彧团购费3000元及利息（利息以3000元为基数，自2014年7月16日起至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、驳回高文彧、张鸣其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费4101元，保全费3370元，二审案件受理费800元，共计8271元由抚顺兴隆宝通置业有限公司负担。本判决为终审判决审判长  刘宏伟审判员  罗建华审判员  王建柱二〇一九年十二月三十日法官助理侯爱军书记员杨悦