湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终4092号上诉人（原审原告）：袁国亮，男，汉族，1961年4月7日出生，住老河口市。委托诉讼代理人：蒋志杰，湖北正音律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏昆崎，男，汉族，1973年12月8日出生，住老河口市。上诉人袁国亮因与被上诉人魏昆崎房屋租赁合同纠纷一案，不服老河口市人民法院（2019）鄂0682民初1245号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁国亮上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判被上诉人支付2019年4月21日至7月1日止房屋占有使用费29607元、承担2万元违约赔偿金以及违约金22500元。事实与理由：一、一审认定事实不清。1.被上诉人租赁商铺于2019年4月20日到期，《租房协议》到期前上诉人多次催告腾退，被上诉人一直拒绝腾房，《租房协议》到期当天上诉人电话联系被上诉人，被上诉人仍拒绝腾退房屋，被上诉人的行为已违反《租房协议》第八条的约定，到期占用房屋时间自2019年4月21日开始计算。2.一审诉讼中，被上诉人于2019年6月4日单独将房屋钥匙交给法庭，上诉人2019年7月1日才接收钥匙，事后在法庭组织下检查房屋，故交房的截止日期为2019年7月1日。3.一审判决认定日租金410元错误，实际房屋占用费为每天417元。二、一审认定双方存在互负债务，应当同时履行没有法律依据，与事实不符。根据《租房协议》第4条的约定，合同明确约定了履行顺序，不存在同时履行的抗辩。2万元赔偿金是单独约定的保证条款，根据《租房协议》约定，被上诉人存在拖欠水电费、逾期腾房等违约行为，不应返还。三、被上诉人的房屋占用费、2万元保证金、违约金22500元系不同的租房合同约定和法律规定的赔偿项目，即使合同权力义务终止，也不影响租房合同的结算。2万元租房保证金是单独违约条款，被上诉人明确表示拒绝腾房已构成违约，应承担违约责任。22500元的违约金属普通违约责任，按照双方约定的违约金15万元明显过高，上诉人已下调至22500元，符合法定违约责任范畴。被上诉人因拒不腾退到期租赁房屋，理应承担房屋占用使用费，参照原租金每日为417元，占用使用费共计29607元。魏昆崎辩称，请求维持原判。袁国亮向一审法院起诉请求：1.判令魏昆崎腾退老河口市商业街与××交叉口西侧自南向北第2、3间房屋；2.判令魏昆崎支付自2019年4月20日起至腾退交付之日止按每日417元支付房屋占用使用费；3.判令魏昆崎承担20000元的违约赔偿金以及违约金22500元。一审法院认定事实：位于老河口市商业街与××交叉口西侧自南向西第2间、面积36.93平方米营业房屋系袁国亮私有房产；自南向西第3间36.93平方米营业房屋系袁国亮之妻鲁敏私有房产。袁国亮夫妇于2004年办理了城市私有房屋所有权证。后袁国亮将该两间房屋向魏昆崎出租用于经营“ABC”童装。2018年9月20日，袁国亮与魏昆崎签订租房协议一份，协议约定：“1.甲方（袁国亮）在胜利路××东，自南向北第2间、第3间（商业等原老河口市饭店）有两间门面营业房，出租给乙方（魏昆崎）使用，两间门面每月租金壹万贰仟伍佰元整，半年租金柒万伍仟元整。2.本协议有效期为半年，自2018年10月20日至2019年4月20日止（续租半年是为乙方清货提供时间。）3.乙方9月20日前一次性向甲方交纳租金，甲方以收据为准。若乙方不按规定时间交款，甲方视为乙方自动放弃续租。甲方有权收回房屋，自行安排。4.乙方在租房期内，凡涉及工商、税务等一切经营活动所交纳的费用与甲方无关；使用水电费用由乙方负担。甲方收到乙方水电押金一千元整，到期之后，水电费用应据实结算，若不欠费，退回此款。5.甲方向乙方提供的营业房，乙方要保证房屋的完整性，不能随便拆改；因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。甲方向乙方提供的营业房是空房，无任何转让、装修费要。乙方在租房期内装修、装饰所产生的费用，是乙方的自愿行为，与甲方无关。协议到期后，乙方要保持房屋的现状移交给甲方，双方互不相欠。6.甲方在出租期内，不再租给他人。乙方在租期内无权将甲方的房屋转让、转租他人。若乙方擅自转让、转租他人，甲方有权收回房屋，并追究违约责任。7.2019年3月20日前，双方协商定价，按市场规则，乙方有优先承租权，达成共识后，签订新的合同。在此期间因租金价格双方谈不拢或乙方有其他想法，乙方没有按固定时间交纳房租款，双方未签订新合同，甲方视为乙方自动放弃租用该房。协议到期后，甲方依法有权收回房屋，自行安排。本协议到期最后一天，乙方保证：必须无条件的将房屋腾空，交给甲方，结清所有手续，保证甲方经营活动能正常进行。若乙方不腾房、扯皮，甲方有权强制收回房屋，立追究违约责任。8.乙方向甲方交纳租房保证金贰万元整。乙方在租房期内能遵守以上约定，协议到期后，甲方此款退还乙方。反之，乙方不遵守以上约定，给甲方造成精神上、经济上的损失，乙方愿意将贰万元作为赔偿金给予甲方。9.甲乙双方共同遵守以上协议，不得违约。若哪方违约，有违约方承担违约金壹拾伍万元整。10.本协议一式两份，甲乙双方各执壹份，双方签字后生效。”协议签订后，双方均按合同约定履行了义务。2019年4月20日合同到期之日，双方就房屋续租未能达成一致意见，魏昆崎没有腾出该房屋交还袁国亮，袁国亮亦未返还魏昆崎的租房保证金贰万元及水电押金。双方因该房屋的结算交接协商不成，袁国亮诉至一审法院。审理过程中，魏昆崎于2019年6月4日主动腾退出该两间房屋并将房屋钥匙交到一审法院。同日，一审法院告知袁国亮委托诉讼代理人，袁国亮于2019年7月1日从一审法院领取该房屋钥匙。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人互负债务，没有履行顺序，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。本案当事人通过签订租房协议明确各自租赁期间的权利义务，系双方对其权益的处分和确认，所签订的租赁合同系有效合同。在合同履行期间，双方均按合同约定履行了合同义务，合同期限届满，当事人之间的权利义务关系终止，魏昆崎应当返还所租赁袁国亮的房屋，但因魏昆崎在租赁时已提前预付了租房保证金、水电押金，所以在合同权利义务终止时，袁国亮具有返还魏昆崎预交的租房保证金、水电押金的义务。双方对合同到期后的各自返还没有约定履行顺序，应当同时履行各自返还义务。根据一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求的规定，袁国亮在合同期满要求魏昆崎腾退房屋时没有同时返还魏昆崎预交的租房保证金、水电押金，魏昆崎有权拒绝袁国亮的履行要求。魏昆崎提出的以其租房保证金、水电押金折抵其租赁期届满后的租金的主张，因合同届满后的返还义务，系原房屋租赁合同的租赁物及租赁押金，仍系同一标的物种类和品质，魏昆崎的抗辩主张有助于合同终止后的结算，且魏昆崎已根据其租房保证金和水电押金折算的到期后的租房期限提前履行了房屋腾退义务，符合法定抵销的法律规定，予以支持。袁国亮要求魏昆崎承担逾期交房的房屋占用使用费、承担20000元的违约赔偿金以及违约金22500元的主张，与其在合同期限届满时同时负有的返还租房保证金、水电押金义务及法律规定不符，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十九条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：驳回袁国亮的诉讼请求。案件受理费862元减半收取431元，袁国亮、魏昆崎各负担215.50元。二审中，当事人未提交新证据。对于魏昆崎向一审法院交付房屋钥匙的事实，有一审案件承办人出具的手续在卷、告知袁国亮的笔录在卷，笔录反映袁国亮不同意接受钥匙。袁国亮不接受钥匙，不能否认魏昆崎履行了交房义务。因此，对于袁国亮上诉称应以其接受房屋之日为交房之日的事实主张，本院不予认定。原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于房屋占有使用费。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”袁国亮与魏昆崎订立的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同。合同期满，在未达成续租协议的情况下，魏昆崎应当按照合同约定将租赁房屋交付袁国亮，逾期交付，应当承担房屋占有使用费。因魏昆崎违约并继续占有使用房屋，本院按照租金标准计算房屋占有使用费，自2019年4月21日至2019年6月4日的房屋占有使用费为18750元〔12500×（1＋15/30）〕。二、关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案当事人合同约定的违约金过高，袁国亮在一审时主动核减违约金，本院综合评判当事人过错程度、当事人实际损失及预期利益等因素，对袁国亮所主张的违约金数额予以支持。三、关于保证金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”因此，从保证金的法律属性上讲，袁国亮要求按照“定金罚则”不予返还保证金，无法律依据；从文义看，当事人合同约定“乙方不遵守以上约定，给甲方造成精神上、经济上的损失，乙方愿意将贰万元作为赔偿金给予甲方。”合同约定的保证金是为了保证守约方赔偿请求权的实现，前提是给守约方造成了损害，袁国亮未提供证据证明其除了房屋占有费损失以外，还存在其他损失，同时，本院已支持了袁国亮违约金请求和房屋占有使用费，袁国亮无证据证明其损失超过违约金和房屋占有使用费，故对袁国亮不予返还保证金及水电押金的请求，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。袁国亮部分请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销老河口市人民法院（2019）鄂0682民初1245号民事判决；二、确认魏昆崎已于2019年6月4日将老河口市商业街与胜利路交叉口西侧自南向北第2、3间房屋腾退并交付袁国亮；三、魏昆崎支付袁国亮房屋占有使用费18750元、违约金22500元，扣除保证金20000元及水电押金1000元，魏昆崎应支付袁国亮20250元，于本判决生效后十日内一次性付清；四、驳回袁国亮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费案件受理费431元，由魏昆崎负担；二审案件受理费431元，由袁国亮负担。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇一九年十二月二十三日书记员  付亚男