河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫16民终5387号上诉人（原审原告）：李改成，女，1966年7月15日生，汉族，住河南省周口市川汇区。上诉人（原审原告）：牛顺利，男，1990年7月14日，汉族，住河南省周口市川汇区。上诉人（原审原告）：牛二利，男，1991年2月12日，汉族，住河南省周口市川汇区，三上诉人共同委托诉讼代理人：李俊青、韩大娜（实习），河南锦实律师事务所律师。上诉人（原审被告）：康文成，男，1966年7月15日生，汉族，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：王安军，男，1966年12月18日生，汉族，住河南省周口市川汇区。被上诉人（原审第三人）：徐汝田，男，1964年9月12日生，汉族，住河南省周口市川汇区，现住周口。上诉人李改成、牛顺利、牛二利因与上诉人康文成、被上诉人徐汝田房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初2922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人牛顺利及其委托诉讼代理人李俊青、韩大娜，被上诉人康文成的委托诉讼代理人王安军，被上诉人徐汝田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李改成、牛顺利、牛二利上诉请求：一审认定事实错误，判决结果不当，请求撤销原判第二至第六项，依法改判被上诉人返还购房款95000元，利息44631元，暂时计算到2019年9月10日，按年息6%计算，返还房屋装修费42383元，一二审诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定上诉人交付购房款6万元错误。上诉人共通过徐汝田支付了95000元。徐汝田是康文成的代理人，徐汝田对收到95000元是认可的。被上诉人称只收到6万元，徐汝田称其中35000元替牛云海还账没有证据证明。二、一审法院判决被上诉人返还上诉人一半的装修费属于适用法律错误。三、一审法院未支持上诉人的利息请求是错误的。不当得利应当相互返还，上诉人交付95000元，被上诉人占用超过10年，既然判决上诉人支付房屋使用费，就应当支付上诉人的利息。四、一审按照每月1000元价格计算房屋使用费没有法律依据。康文成答辩称，1、上诉人转给了第三人95000元，被上诉人只收到6万元。2、房屋交付牛云海后，牛云海装修使用，截止开庭前才从房屋搬出。房屋装修费应有上诉人本人承担。3、一审判决我方返还购房款6万元、装修款、鉴定费，仅让对方返还每月1000元的房屋使用费显失公平。被上诉人徐汝田答辩称，我确实收到牛云海95000元，60000元给了康文成，35000元我还了牛云海借款了，姚志清出的有手续。上诉人康文成上诉请求：一审认定事实错误，适用法律错误，判决结果不当，请求撤销原判第一、二、三、五项，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、双方达成了口头买卖房屋协议，合法有效，并实际履行。牛云海不支付下余房款，属于违约方，上诉人没有过错，不应承担任何责任。牛云海无力支付下余房款，主动将钥匙交给上诉人，表示自愿放弃，已付房款、利息、房屋装修费均不再要，算作居住几年的房租。二、一审法院判决认定房屋使用费1000元过低，每年按照市场价应不低于25000元。三、一审法院支持装修费没有依据。李改成、牛顺利、牛二利答辩称，1、双方口头协议无效，应当相互返还不当得利。2、牛云海支付95000元购房款事实清楚，徐汝田是本案第三人，可以独立承担责任，如果康文成不返还，应有徐汝田返还35000元。三、搬出房屋物品时间不等于我们占用房屋的时间，一审中康文成都承认二人正式占有房屋的时间是2013年11月份，一审法院予以认定。徐汝田答辩称，李改成、牛顺利、牛二利要求我返还35000元不成立。这35000元是和牛云海一起还给了其他人，还后把借条收走了。李改成、牛顺利、牛二利向一审法院起诉请求：1、依法确认该房屋买卖合同无效。2、判决被告返还原告购房款95000元及利息44631元，合计139631元（利息暂计算至2019年9月10日，利率按照年息6%计算）。3、判决被告赔偿原告合同确认无效产生的损失42383元。4、判决被告承担本案的诉讼费和评估费。一审法院认定事实：2009年11月11日，牛云海经第三人徐汝田介绍与康文成达成口头房屋买卖协议，约定康文成将其开发建设位于周口市川汇区人民东路李庄九组的益康高新食品住宅楼1单元6层东户、面积约145平方米房屋一套（以下简称“涉案房屋”）以150000元的价格卖给牛云海。协议达成当日，牛云海通过徐汝田支付康文成购房款30000元，徐汝田将房屋钥匙交给牛云海，牛云海对涉案房屋进行装修入住。2011年，牛云海分三次汇给徐汝田65000元，徐汝田给付康文成30000元算做牛云海支付给康文成的购房款，另外35000元徐汝田称替牛云海还账了。2013年4月2日，牛云海向康文成出具保证书一份，保证书载明：“保证2013年10月1日前房贷还清，1单元6层东户全部结清，绝不会延期，否则自动放弃，不归我牛云海所有”。2013年11月1日，牛云海将涉案房屋返还给康文成。经原告申请，法院委托周口瑞丰财物咨询服务有限公司对涉案房屋的装修费用进行鉴定评估，评估结果为：42383元，原告为此鉴定事项，支付鉴定费2000元。李改成系牛云海之妻，牛顺利和牛二利分别为牛云海长子和次子。牛云海于2018年9月16日死亡。涉案益康高新食品住宅楼所占用土地系李庄九组集体用地，该住宅楼开发建设无土地使用权证、土地规划许可证、建筑规划许可证、施工许可证。一审法院认为，涉案的买卖房屋占用土地是李庄集体土地，该住宅楼无土地使用权证、土地规划许可证、建筑规划许可证和施工许可证，属法律规定禁止交易的房屋，涉案购房合同因违反法律强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，被告明知自己的房屋禁止交易而转让，牛云海明知原告的房屋禁止交易而购买，原、被告对造成合同无效均有过错，均应承担相应的责任。原告主张康文成收取的购房款为95000元无相应证据证明，康文成收取的购房款应按60000元认定，该60000元购房款系因无效合同而取得的财产，被告康文成应返还原告。同时，原告应给付康文成房屋使用费，房屋使用费标准可依据当地当时的房屋租金，结合涉案房屋的位置、面积、楼层，房屋使用费可按每月1000元计付，涉案房屋的使用时间为2009年11月11日至2013年11月1日，原告应给付被告房屋使用费48000元。因原、被告对造成合同无效均有过错，关于房屋装修损失和鉴定费，应由原、被告各承担一半。关于牛云海汇给第三人徐汝田另外35000元，与本案房屋买卖合同不是同一法律关系，原告应与第三人徐汝田另行解决。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、牛云海与康文成于2009年11月11日达成的房屋买卖合同无效。二、康文成应于本判决生效后十日内返还李改成、牛顺利、牛二利购房款60000元。三、康文成应于判决生效后十日内赔偿李改成、牛顺利、牛二利房屋装修损失21191.5元、鉴定费1000元，共计22191.5元。四、李改成、牛顺利、牛二利应于判决生效后十日内向康文成支付房屋使用费48000元。五、以上判决二、三、四项相互折抵后，康文成实际应向李改成、牛顺利、牛二利支付34191.5元。六、驳回李改成、牛顺利、牛二利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1980元，由李改成、牛顺利、牛二利承担1653元，康文成承担327元，退还原告案件受理费448元。二审中，当事人未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审相一致。本院认为，一、关于本案房屋买卖效力问题。涉案的房屋占用土地是集体土地，且无土地使用权证、土地规划许可证等合法证件，一审认定涉案购房合同因违反法律强制性规定而无效是正确的。康文成上诉称房屋买卖口头协议有效的理由不能成立，不予支持。二、关于装修费应否支持的问题。根据法律规定，合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案装修物品属于添附物，与房屋形成附合，无返还必要，应当折价补偿。一审法院依据当事人过错程度和鉴定意见，确定有当事人平均分摊，并无不当之处。当事人该项上诉理由不成立。三、关于房屋使用费是否适当的问题。合同无效，房屋使用人占有房屋便失去了合法根据，应当支付房屋使用费予以补偿出卖人损失。一审法院结合当时的房屋租金价格以及涉案房屋的位置、面积、楼层等多重因素，确定每月使用费1000元，该数额并无不当之处。李改成、牛顺利、牛二利认为该数额过高，康文成认为使用费应每年不低于25000元，依据不足，均不予支持。康文成称李改成等人占用房屋一直到诉讼前，与其一审陈述相矛盾，一审认定的房屋使用期间是正确的。四、关于本案购房款数额问题。牛云海是通过徐汝田支付康文成的购房款，牛云海支付给徐汝田95000元，但康文成只认可收到6万元，徐汝田也称下余35000元替牛云海还账了。一审认定本案购房款为6万元无不妥之处。对35000元，李改成等人可以与徐汝田另行解决。五、关于应否支持购房款利息的问题。康文成占用牛云海购房款多年，客观上给牛云海造成了损失。合同无效后，康文成不仅要返还购房款，还要赔偿对方利息损失。其中3万元购房款支付时间是2009年11月11日，相应的利息应从2009年11月12日计算，按照年利率6%进行计算。另3万元支付时间是2011年9月15日，相应的利息应从2011年9月16日计算，按照年利率6%进行计算。综上所述，一审判决认定事实清楚，但判决结果不当，应予纠正。上诉人部分上诉理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初2922号民事判决第一项、第三项、第四项及诉讼费承担部分。二、撤销河南省周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初2922号民事判决第五项、第六项。三、变更河南省周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初2922号民事判决第二项为：康文成应于本判决生效后十日内返还李改成、牛顺利、牛二利购房款60000元及相应利息。（其中3万元的利息按照年利率6%计算，从2009年11月12日起计算至实际履行完毕之日止。下余3万元的利息按照年利率6%计算，从2011年9月16日计算至实际履行完毕之日止。）四、驳回李改成、牛顺利、牛二利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3910元，由李改成、牛顺利、牛二利负担1628元，康文成负担2282元。本判决为终审判决。审判长  胡体兵审判员  李保利审判员  杜文杰二〇一九年十二月十八日法官助理刘星魏书记员郑方