江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终7222号上诉人（原审原告）：吴晓红，女，1969年1月17日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：陈方，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘露，江苏钟山明镜律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：高长青，女，1971年3月21日生，汉族，住江苏省大丰市。委托诉讼代理人：赵春根，江苏丰元律师事务所律师。原审第三人：江苏奇冠药店有限公司，住所地江苏省南京市江宁区秣陵街道将军大道42号瑞景园文化山庄沿街1幢106室二楼。法定代表人：陈小霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：邢金花，女，1965年5月25日生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：曹银，女，1988年2月11日生，汉族，该公司员工。原审第三人：中国移动通信集团江苏有限公司南京分公司，住所地江苏省南京市建邺区庐山路226号。法定代表人：刘中儒，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈扬，江苏亿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：童锴，江苏亿诚律师事务所律师。原审第三人：南京艾贝尔宠物有限公司黄山路宠物医院，住所地江苏省南京市建邺区黄山路128号嘉业阳光城天景苑1幢101室。法定代表人：张伟东，该公司总经理。原审第三人：李振，男，1977年8月25日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。上诉人吴晓红因与被上诉人高长青、原审第三人江苏奇冠药店有限公司（以下简称奇冠公司）、中国移动通信集团有限公司南京分公司（以下简称移动南京分公司）、南京艾贝尔宠物有限公司黄山路宠物医院（以下简称艾贝尔宠物医院）、李振房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴晓红上诉请求：撤销一审判决，并依法改判；本案一审及二审的全部诉讼费用由高长青承担。主要事实和理由：一、一审法院仅凭高长青单方提供的录音资料即认定吴晓红同意转租，系事实认定不清。1.高长青主张录音资料的形成时间是2015年11月25日，但仅为口述，并无客观证据予以证明。且假定该份录音资料的内容真实，录音内容并不能全面反映吴晓红是否最终已事先同意高长青转租，高长青的主张纯属断章取义，录音内容中仅提及转租给宠物医院，并未涉及其他第三人。2.高长青单方提供的形成于2017年5月13日至5月14日的微信聊天记录，假定内容是真实的，高长青所表述的是转租给移动公司做营业网点，但第三人移动南京分公司在一审中答辩其并不是涉案房屋转租合同的当事人，也不占有使用涉案房屋。3.第三人奇冠公司在一审中提交的两份证据，即同意转租的证明及吴晓红与高长青签订的租赁合同，高长青自认均系其伪造。高长青假冒吴晓红签名、伪造合同不仅涉嫌违法犯罪，而且亦证明高长青未经吴晓红同意擅自转租的违约事实。4.第三人李振承租涉案房屋并未事先经吴晓红同意，高长青亦未提供任何证据证明其主张，理应承担举证不能的法律后果。基于以上高长青的违法、违约事实，吴晓红有权依法、依约解除合同。二、高长青未经吴晓红同意擅自违法改造、扩建涉案房屋，经吴晓红催告后，仍拒不纠正其违法、违规行为。1.吴晓红交付给高长青的房屋系合法建筑，但高长青在未经吴晓红同意且未办理合法建设手续的情况下，擅自违法改造、扩建，吴晓红经函告与其协商无果。对于高长青违法改造、扩建的事实系高长青自认的事实，吴晓红无需承担举证责任。因此，吴晓红有权根据相关法律规定解除合同，并要求高长青承担违约责任及赔偿全部损失。三、高长青已拖欠房租长达近三个月之久，依据合同约定，拖欠租金半个月或以上的，吴晓红有权解除合同，收回房屋。高长青辩称，吴晓红的上诉理由没有事实和法律根据，依法均不能成立。一审判决认定事实清楚，应当予以维持。一、高长青在一审中提交了2015年11月26日的电话录音、2017年5月12日-13日微信和语音记录、2018年12月12日、13日的双方商谈录音，该四组证据充分证明：1.高长青转租给艾贝尔宠物医院的时候，征求了吴晓红的意见，吴晓红也明确表示同意高长青转租的行为。2.2017年5月12日吴晓红已经明知高长青将承租的房屋全部进行了转租，而并没有提出异议。3.吴晓红之所以提出要求解除合同是因为其看到高长青转租的收益，想取得转租收益。同时吴晓红也想转让出租的房屋。充分说明吴晓红解除合同真实的原因是要谋求转租收益和转让房屋，显然是在恶意的解除合同。二、高长青承租案涉房屋以后，仅仅是将走廊进行了封闭，这种封闭行为不构成法律上的非法扩建。吴晓红出租的房屋属于一层临街的商铺，客观上高长青也不可能进行任何的扩建。高长青封闭过道的行为并没有损害房屋的结构，更不会危及房屋的安全使用，并没有损害吴晓红的利益。三、高长青的房租已经付至2019年2月28日，其后的房租没有支付是因为在支付期限之前，吴晓红就向高长青发出了解除合同的通知。其后吴晓红又向法院提起了诉讼，要求解除合同，使吴晓红和高长青之间的合同关系处于待定的状态。另外，吴晓红在向高长青发出解除合同通知书的同时，也分别向次承租人发出了律师函，要求次承租人不要向高长青支付房屋租金。致使次承租人2019年3月1日之后的租金尚没有支付，没有支付的原因和过错多在于吴晓红。奇冠公司述称，没有意见发表。移动南京分公司述称，案涉房屋的转租合同并非是移动南京分公司和高长青所签订，因此移动南京分公司并非本案的适格当事人。艾贝尔宠物医院述称，没有意见发表。李振未作陈述。吴晓红向一审法院起诉请求：1.判令高长青归还因擅自改变南京市建邺区黄山路128号嘉业阳光城天景苑1栋101室房屋结构所获得利益85万元（暂定）；2.判令解除吴晓红与高长青之间于2015年1月26日签订的《租赁合同》；3.判令高长青支付违约金50万元；4.判令高长青承担本案诉讼费等相关费用。一审法院查明事实：2015年1月26日，吴晓红、高长青签订《租赁合同》，第一条约定，高长青承租吴晓红南京市建邺区黄山路128号嘉业阳光城天景苑1栋101室房屋，建筑面积483.07平方米。第二条约定，租期2015年3月1日起至2021年2月28日止，租期六年，第三条约定：第一年租金70万元，第二年租金73.5万，第三年租金77.1750万，第四年租金81.0337万，第五年租金85.0853万，第六年租金89.3395万元，每半年支付，先付后用。高长青后分别转租给了江苏奇冠药店有限公司富春江药店、中国移动公司南京分公司嘉业阳光城仁合指定专营店、南京艾贝尔宠物有限公司黄山路宠物医院等用于经营活动。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。吴晓红、高长青签订的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应当按约履行。吴晓红称高长青未经其同意擅自转租，要求解除租赁合同。但依据高长青提供的录音资料显示，吴晓红在录音中表示知道转租事实，且告知高长青可以转租，只要高长青正常向吴晓红交纳租金即可。案涉租赁房屋现已实际转租给第三人多人，且均在正常经营之中，保持租赁合同的稳定性，可以保护大多数经营者的利益。结合吴晓红、高长青合同履行状况，对吴晓红要求解除租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持。吴晓红要求高长青归还因擅自改变南京市建邺区黄山路128号嘉业阳光城天景苑1栋101室房屋结构所获得利益85万元（暂定），以及要求高长青支付违约金50万元，但均未能提供相应的证据予以证明，对该诉讼请求，一审法院亦不予支持。据此，依据《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院作出判决：驳回吴晓红的诉讼请求。二审中，吴晓红提交涉案房屋现场照片一组、南京市城市建设档案馆关于涉案房屋的存档规划平面图（规划平面图加粗线处就是高长青扩建的部分），拟证明走廊并非房屋自身的走廊，是高长青擅自扩建的走廊，经过吴晓红函告后，高长青仍然没有恢复原状。高长青质证对现场照片和规划平面图的真实性、合法性、关联性均没有异议，关于用实线标注扩建的部分，对真实性不予认可。高长青承租房屋以后将过道进行封闭，并不是扩建。奇冠公司陈述没有质证意见发表。移动南京分公司对证据的三性没有意见发表。艾贝尔宠物医院陈述没有意见发表。二审中，经吴晓红申请，本院至涉案房屋现场勘验，拍摄现场照片并制作勘验笔录。经审理查明，一审法院查明的事实属实。另查明，吴晓红于2018年12月12日向高长青发出《解除租赁合同通知函》，以高长青未经其同意擅自将房屋转租给第三人为由要求解除合同。吴晓红于2019年1月5日向高长青发出《关于要求立即停止侵害、恢复原状并返还房屋的通知》，主张高长青对案涉房屋进行违法扩建且改变房屋的规划主体结构和布局。还查明，案涉《租赁合同》第六条规定，甲方违反本协议提前终止合同赔偿乙方人民币500000元；乙方违反本协议提前终止合同赔偿甲方人民币500000元。上述事实，有租赁合同、录音资料、短信记录及当事人陈述等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，根据高长青提供的录音资料等证据，吴晓红对案涉房屋转租情形知道或应当知道时，未作出否定意思表示，故吴晓红以高长青未经其同意擅自将房屋转租给第三人为由要求解除合同，理由不能成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中，吴晓红主张高长青对案涉房屋进行违法扩建且改变房屋的规划主体结构和布局，高长青不予认可，但陈述其将走廊进行封闭。本院认为，根据高长青提交的录音资料中相关陈述，结合法院现场查勘及高长青二审中的答辩意见，吴晓红主张高长青对案涉房屋进行扩建的事实应当予以认定。高长青未提供证据证明其扩建系经吴晓红同意，故高长青对案涉房屋擅自进行扩建的事实本院予以认定。吴晓红于2019年1月5日向高长青发出《关于要求立即停止侵害、恢复原状并返还房屋的通知》，高长青未予恢复。依据前述法律规定，吴晓红要求解除与高长青签订的《租赁合同》，本院予以支持，解除时间为吴晓红提起本案一审诉讼的日期，即2019年1月25日。关于吴晓红要求高长青归还因擅自改变案涉房屋结构所获得利益，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于吴晓红要求高长青支付违约金50万元，吴晓红陈述该主张依据案涉《租赁合同》第六条，本院认为，案涉合同解除并非由于高长青违反案涉《租赁合同》的约定，吴晓红以该第六条约定要求高长青支付违约金50万元，没有事实依据。但高长青对案涉房屋擅自进行扩建，吴晓红可要求其赔偿损失，现案涉房屋未恢复原状，因擅自扩建造成的损失亦无法确定，吴晓红可待损失确定后另行主张权利。综上所述，吴晓红的上诉请求部分成立，应予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国合同法》第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初989号民事判决；二、吴晓红与高长青在2015年1月26日签订的《租赁合同》于2019年1月25日解除；三、驳回吴晓红的其他诉讼请求。一审案件受理费15760元，由高长青负担40元，由吴晓红负担15720元；二审案件受理费31520元，由高长青负担80元，由吴晓红负担31440元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年十二月三十日书记员  杨文艳