重庆自由贸易试验区人民法院执 行 裁 定 书(2019)渝0192执异4号案外人：周立，男，1974年1月11日出生，汉族，住重庆市大渡口区。申请执行人：重庆栩犇实业发展有限公司，住所地重庆市涪陵区鶴凤大道38号，统一社会信用代码91500102MA5YN2YR53。法定代表人：陈红兵。委托代理人：张茂波，重庆展齐律师事务所律师。委托代理人：张萍，重庆展齐律师事务所律师。被执行人：重庆昆鹏商贸有限责任公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道松青路1046号3栋5-1号，统一社会信用代码915001045699017194。法定代表人：毛磊,总经理。被执行人：毛磊，男，1982年10月17日出生，汉族，住重庆市大渡口区。被执行人：文闻，女，1985年8月24日出生，汉族，住重庆市大渡口区。被执行人：吴克家，男，1980年12月12日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。被执行人：王凤娇，女，1982年2月28日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。被执行人：重庆西电电气成套设备有限公司，住所地重庆市大渡口区春晖路街道松青路1046号3栋5-1号，统一社会信用代码91500104666434737Q。法定代表人：李俊坤，总经理。本院在办理原告重庆栩犇实业发展有限公司（以下简称栩犇公司）申请执行被告重庆昆鹏商贸有限责任公司、毛磊、文闻、吴克家、王凤娇、重庆西电电气成套设备有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人周立向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭，对该异议进行审查，并组织各方当事人听证。案外人周立、申请执行人栩犇公司、被执行人毛磊参加听证。本案现已审查终结。案外人周立称，2016年6月1日，案外人周立与被执行人毛磊签订了一份租赁协议，约定毛磊将其所有的位于重庆市九龙坡区四套房屋租赁给周立使用，租赁期限为2016年6月1日至2028年6月1日止。周立已按照协议约定通过银行转账的方式向毛磊支付了2016年6月1日至2026年5月31日的租金500000元。该房屋一直被周立作为其持股的重庆市康朗实业有限公司（以下简称康朗公司）办公用房使用至今。现因栩犇公司申请执行毛磊等金融借款合同纠纷一案，本院依法对上述房屋进行查封，故周立提起执行异议，要求确认其对该房屋的合法租赁权。申请执行人栩犇公司称，案外人周立提供的租赁合同不具有真实性，案涉房屋在办理抵押登记时，经原债权人华夏银行股份有限公司重庆大渡口支行（以下简称华夏银行大渡口支行）及评估公司现场勘查，认定房屋为自用，不存在任何租赁关系。银行转账支付回单只能说明双方有过经济往来，不能证明是租金，且转账时间、收款账号与合同约定不符。案涉房屋的物管费由毛磊支付，与租赁常识不相符，故申请执行人对案外人异议不予认可。被执行人毛磊称，其与案外人周立签订的租赁合同是真实的，合同约定租赁期内的物管费由毛磊支付，因此周立未支付物管费。本院经审理查明，华夏银行股份有限公司重庆大渡口支行（以下简称华夏银行大渡口支行）与重庆昆鹏商贸有限责任公司（以下简称昆鹏公司）、毛磊、文闻、吴克家、王凤娇、重庆西电电气成套设备有限公司（以下简称西电电气公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月24日作出的（2018）渝0192民初15号民事调解书发生法律效力后，义务人昆鹏公司、毛磊、文闻、吴克家、王凤娇、西电电气公司未履行上述生效法律文书确定的义务，权利人华夏银行大渡口支行于2019年3月15日向本院申请强制执行，本院依法受理，并依法向上述被执行人发出执行通知书，责令其履行生效法律文书确定的义务，上述被执行人仍未履行，故本院依法于2019年3月20日作出（2019）渝0192执3号执行裁定书，查封登记在被执行人毛磊名下的位于重庆市渝北区房屋、位于重庆市九龙坡区四套房屋、位于重庆市江北区房屋、位于重庆市渝中区房屋；查封登记在被执行人文闻名下位于重庆市南岸区房屋、位于重庆市南岸区车位，查封期限为三年。2019年3月26日，本院就位于重庆市九龙坡区四套房屋作出查封公告并张贴。因权利人华夏银行大渡口支行将其对被执行人享有的债权转让给重庆丹衡实业有限公司，后该公司又将债权转让给栩犇公司，故栩犇公司向本院申请变更申请执行人。本院经审查于2019年12月2日作出（2019）渝0192执异9号《执行裁定书》，变更栩犇公司为该案的申请执行人。另查明，2017年毛磊担任法定代表人的昆鹏公司向华夏银行大渡口支行申请贷款时，拟提交毛磊名下位于重庆市渝北区房屋、位于重庆市九龙坡区四套房屋作为抵押，华夏银行大渡口支行委托中财宝信（北京）房地产土地评估有限公司对上述房屋进行价值评估。2017年9月4日，该公司做出《房地产估价结果报告书》，其中载明重庆市九龙坡区四套房屋为“打通自用办公使用”。2017年9月13日，昆鹏公司与华夏银行大渡口支行签订《最高额融资合同》，约定在融资期限内昆鹏公司可向华夏银行大渡口支行申请使用最高额度为1800万元的资金。同日，毛磊与华夏银行大渡口支行签订《个人最高额抵押合同》，以前述五套房屋为昆鹏公司的债务提供抵押担保并登记。在双方签订的《抵押财产清单》中，“抵押财产是否出租”一栏未进行填写，但在《担保情况表》中“是否为租用财产或协议许可使用权利”一栏载明“否”，在“补充说明”中载明“目前已出租给重庆昆鹏商贸有限责任方公司作为办公用途。”再查明，案外人周立为证明其对重庆市九龙坡区四套房屋享有合法租赁权，举示了一份签订日期为2016年6月1日的《房屋租赁合同书》，载明毛磊将上述房屋租赁给周立作为办公使用，租赁期限为2016年6月1日起至2028年6月1日止；房屋建筑面积总计382.69平方米；前十年每年租金50000元，于2016年6月10日前一次性支付500000元；后两年租金每年60000元；租赁期内物业管理费由毛磊承担。该租赁合同还就其他权利义务进行了约定。此外，周立还举示了一份华夏银行电子银行业务回单，载明其于2017年6月9日向毛磊转账支付500000元。周立称因2017年5月正式入驻该房屋，故2017年6月9日才支付租金，因案涉四套房屋其中一间为毛磊自用办公房屋，故物业管理费全部由毛磊支付。但二人均未向本院提交支付物业管理费的相关依据。本院认为，案外人在期限内向本院提起案外人执行异议申请，确认其合法租赁权，实质上是主张以租赁关系排除人民法院在租赁期内对案涉房屋的强制交付。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，执行标的房屋系华夏银行大渡口支行享有抵押权的担保物，栩犇公司通过合法债权转让成为申请执行人后同样对该房屋享有抵押权。而案外人周立举示的租赁合同签订时间虽为2016年6月1日，但其举示的转账时间为一年之后，与合同约定的租金支付时间相距甚远，且转账凭证上并未载明转账性质为租金，收款账户与合同约定也不一致，故不能证明周立已实际支付租金。同时，2017年9月贷款评估时，评估公司的评估报告中载明案涉房屋为自用办公用房，与《担保情况表》中载明租给昆鹏公司作为办公室使用的描述相一致，故周立不能证明其与毛磊之间的租赁关系在华夏银行享有的抵押权之前。根据上述法律规定，案外人周立的异议不能对抗申请人栩犇公司享有的抵押权。综上所述，案外人周立执行异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人周立的执行异议。案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长 李 涛审判员 吴 瑶审判员 姚 洪二〇一九年十二月三十日书记员 刘启露