四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川11民终1491号 上诉人（原审被告）：刘平，男,1972年4月3日出生，汉族，居民，住四川省峨眉山市。 上诉人（原审被告）：谭代勤，女，1975年9月4日出生，汉族，居民，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：刘平（系谭代勤之夫），住四川省峨眉山市。 被上诉人（原审原告）：中铁八局集团（成都）物业管理有限公司峨眉山分公司，住所地：四川省峨眉山市绥山镇符北路峨半家园34号。 负责人：罗成，总经理。 委托诉讼代理人：冯颖，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：梁云锋，男，该公司员工。 上诉人刘平、谭代勤因与被上诉人中铁八局集团（成都）物业管理有限公司峨眉山分公司（以下简称中铁八局物业峨眉分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2019）川1181民初1998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。上诉人刘平及上诉人谭代勤的委托诉讼代理人刘平，被上诉人中铁八局物业峨眉分公司的委托诉讼代理人冯颖、梁云锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘平、谭代勤上诉请求：撤销原判，发回重审或者依法改判刘平、谭代勤支付2012年3月1日至2013年11月30日的物业费和垃圾清运费。事实和理由：一审适用法律不当。根据《四川省物业管理条例》第四十五条的规定：“业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业重新签订物业服务合同，前期物业服务合同自行终止。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起30日内，向市、县级人民政府房地产行政主管部门备案。”峨眉山市绥山镇峨半家园业主委员会（以下简称“峨半家园业委会”）于2013年7月成立，中铁八局物业峨眉分公司于2013年10月10日致函峨半家园业委会要求退出峨半家园物业管理。2013年11月4日，峨半家园业委会复函中铁八局物业峨眉分公司同意其退出峨半家园物业服务和管理。2013年12月1日，峨半家园业委会与乐山银丰缘物业管理有限公司签订了《物业管理服务合同书》。刘平、谭代勤与中铁八局集团房地产开发有限公司峨眉山分公司签订的《商品房买卖合同》中包含的前期物业服务合同因此而自行终止。中铁八局物业峨眉分公司却以各种理由拒绝退出峨半家园物业服务，对于峨半家园业主委员会于2013年12月4日及2014年2月20日两次去函要求其撤离小区，其均不予理会。一审法院只依据乐山银丰缘物业管理有限公司没有对峨半家园实施物业服务，而罔顾其拒绝退出的事实，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定：“物业服务企业拒绝退出移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，请二审法院依法改判。 中铁八局物业峨眉分公司辩称，必须要过半业主同意才能更换物业公司，峨半家园业委会与乐山银丰缘物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同书》不合法，中铁八局物业峨眉分公司无法退出物业服务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 中铁八局物业峨眉分公司向一审法院起诉请求：1.判令刘平、谭代勤立即支付物业管理公共服务费5,525元、垃圾清运费410元，共计人民币5,935元；2.判令由刘平、谭代勤承担本案的全部诉讼费。 一审法院认定事实：中铁八局物业峨眉分公司系依法设立、具有物业管理服务资质的公司，刘平、谭代勤系峨眉山市绥山镇符北路75号峨半家园8栋1单元202号的业主，其房屋建筑面积为112.3平方米。2011年6月17日，刘平、谭代勤与中铁八局集团房地产开发有限公司峨眉山分公司签订了《商品房买卖合同》，该合同中包含有关前期物业服务相关内容，约定由中铁八局物业峨眉分公司为刘平、谭代勤位于峨半家园的房屋提供前期物业服务，多层住宅物业管理费用0.6元/月·平方米（建筑面积），物业服务费用按半年收取，每年的6月15日前、12月15日前交费，但未规定合同期限；同时，约定受有关部门或单位的委托，中铁八局物业峨眉分公司可提供袋装垃圾处理费等代收代交收费服务等。协议签订后，中铁八局物业峨眉分公司按约提供了物业管理和服务，按每户5元/月收取垃圾处理费。2013年7月，峨半家园成立峨半家园业委会。2013年10月10日，中铁八局物业峨眉分公司以部分业主未交物业费，影响其公司运转，与业委会在2013年12月20日前未达成一致意见为由向峨半家园业委会递交了关于退出峨半家园小区（一期）前期物业管理的函，考虑将退出峨半家园（一期）的前期物业管理，即刻着手选聘新的物业管理公司以实现工作平稳交接。2013年12月1日，峨半家园业委会与乐山银丰缘物业管理有限公司签订了《物业管理服务合同书》。12月4日，峨半家园业委会去函中铁八局物业峨眉分公司要求于2013年12月10日上午10时撤离峨半家园小区，新选聘的物业服务企业同期进驻。12月6日，中铁八局物业峨眉分公司发出公告，其内容为“峨半家园整个小区分一期和二期分别开发建设和交付。目前，二期一批次即将交房。经过咨询和多方征求意见，社区、峨半公司和房地产管理行业主管部门均认为目前不宜更换物业公司，待小区整体完工交付后整体移交给新的物业公司实行社会化管理，中铁八局物业公司愿意留下来继续为大家服务。特此公告。”2014年1月15日、2月20日，峨半家园业委会分别向房管局、中铁八局物业峨眉分公司提交了要求中铁八局物业峨眉分公司撤离峨半家园的申请和函。但中铁八局物业峨眉分公司一直在峨半家园小区提供物业管理和服务至今，但在管理和服务中，峨半家园存在小区卫生环境不佳、公共绿地被他人使用、电瓶车充电安全隐患及工作人员与业主缺少沟通等问题。而乐山银丰缘物业管理有限公司未对峨半家园提供相应的物业管理服务。从2012年3月至2018年12月，刘平、谭代勤未交物业费、生活垃圾清运费（处理费）共计5,935元。期间，中铁八局物业峨眉分公司以律师函、向刘平、谭代勤房门张贴等方式向刘平、谭代勤催交物业费、生活垃圾清运费，但刘平、谭代勤仍未交纳。2019年8月1日，中铁八局物业峨眉分公司以诉称理由为由诉至一审法院。诉讼中，中铁八局物业峨眉分公司将第一项诉讼请求变更从2012年3月-2019年12月，物业费6,334元、生活垃圾费470元为共计6,804元。因双方各自坚持诉、辩意见，未能达成调解协议。 一审法院认为，一、是否与峨半家园小区解除了物业管理合同关系；二、如果中铁八局物业峨眉分公司与刘平、谭代勤形成了物业管理合同，刘平、谭代勤是否应当交纳物业管理费；三、中铁八局物业峨眉分公司在行使管理中，是否存在管理不当的行为。 一、关于是否与峨半家园小区解除了物业管理关系的问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人、（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，本案中，峨半家园业主委员会虽然在2014年向相关部门和中铁八局物业峨眉分公司申请要求中铁八局物业峨眉分公司撤离峨半家园小区，但之后并未积极采取其他途径，在后续批次交房之后，峨办家园小区也没有再召开业主大会商定物业公司更换事宜，而是一直接受中铁八局物业峨眉分公司的物业服务至今，故中铁八局物业峨眉分公司与峨办家园小区并未实际解除物业管理关系，前期物业协议依然有效，物业服务合同并未解除。 二、关于如中铁八局物业峨眉分公司与刘平、谭代勤形成了物业管理合同，刘平、谭代勤是否应当交纳物业管理费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”、《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面行使但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，本案中，前期物业合同并未规定期限，也未正式解除，中铁八局物业峨眉分公司一直按照合同提供相应的物业管理和服务,刘平、谭代勤理应按照协议约定的收费标准和时间按时向中铁八局物业峨眉分公司交纳物业费，故中铁八局物业峨眉分公司请求刘平、谭代勤给付从2012年3月1日至2018年12月31日的物业费及垃圾清运费共计5,935元符合法律规定，该院应予支持；中铁八局物业峨眉分公司诉讼中增加请求刘平、谭代勤给付2019年的物业费及垃圾清运费无证据证明已按照相关规定进行催交，应承担举证不能的法律后果，该院对其请求2019年的物业费及垃圾清运费不予支持。 三、关于中铁八局物业峨眉分公司在行使管理中，是否存在不当的行为。本案中，刘平、谭代勤主张中铁八局物业峨眉分公司提供的物业管理和服务存在相应的问题，并提供了相应的证据予以证明，中铁八局物业峨眉分公司在管理和服务中确实存在一些问题，今后应多与业主保持有效沟通，针对业主反映的服务瑕疵，也应当进行整改。 综上所述，中铁八局物业峨眉分公司提供了物业管理和服务，其要求刘平、谭代勤支付2012年3月1日至2018年12月31日的物业费5,525元、垃圾清运费410元共计5,935元的请求符合法律规定，该院予以支持。为此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:一、本判决生效之日起十日内，由刘平、谭代勤支付中铁八局物业峨眉分公司2012年3月1日至2018年12月31日拖欠的物业费5,525元、垃圾清运费410元共计5,935元。二、驳回中铁八局物业峨眉分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由刘平、谭代勤负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点：1.涉案前期物业服务合同的效力如何认定？2.刘平、谭代勤应否向中铁八局物业峨眉分公司交纳物业费及垃圾清运费5,935元？ 关于争议焦点1，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”刘平、谭代勤与中铁八局集团房地产开发有限公司峨眉山分公司签订的《商品房买卖合同》中包含有关前期物业服务相关内容，中铁八局物业峨眉分公司与建设单位形成的前期物业服务合同应为合法有效，对业主具有约束力。刘平、谭代勤主张中铁八局物业峨眉分公司履行的前期物业服务合同已于2013年12月1日，即峨半家园业委会与乐山银丰缘物业管理有限公司签订《物业管理服务合同书》时终止，但根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，决定选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会履行的职责是执行业主大会决定的事项，代表业主和业主大会与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，故峨半家园业委会与乐山银丰缘物业管理有限公司签订《物业管理服务合同书》时应当经该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但刘平、谭代勤并未提供相应的证据对此事实予以证实，不能证明峨半家园业委会与乐山银丰缘物业管理有限公司签订《物业管理服务合同书》已经生效。合同是否已经终止可以依据双方当事人的约定或者依据法律的规定予以确定，本案所涉前期物业服务合同中并未约定合同终止期限，根据《物业管理条例》第二十六条的规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，前期物业服务合同终止的法定条件是业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效，现刘平、谭代勤不能证明该《物业管理服务合同书》已经生效，而事实上中铁八局物业峨眉分公司亦一直为峨半家园小区提供物业服务至今，中铁八局物业峨眉分公司签订的前期物业服务合同应属有效并继续履行，故刘平、谭代勤主张前期物业服务合同已经终止的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点2，中铁八局物业峨眉分公司履行的前期物业服务合同并未终止，且中铁八局物业峨眉分公司一直为峨半家园小区提供物业服务至今，经其催收刘平、谭代勤仍未交纳物业费，刘平、谭代勤主张前期物业服务合同已经终止而拒交物业服务费的理由不能成立，刘平、谭代勤主张中铁八局物业峨眉分公司物业服务达不到合同约定标准，但其提供的证据尚不足以证明中铁八局物业峨眉分公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵，不足以构成刘平、谭代勤不交纳物业费的正当理由，故刘平、谭代勤应按协议约定的标准和时间向中铁八局物业峨眉分公司交纳物业费及垃圾处理费。 综上所述，刘平、谭代勤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由刘平、谭代勤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴维维 审 判 员 张图亮 审 判 员 聂佳丽 二〇一九年十二月二十七日 法官助理 荆 勤 书 记 员 李金楠 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。