北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民终1628号上诉人(一审原告)：北京世纪金文广告有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路170号3号楼12层1单元1505室。法定代表人：聂振勇，董事长。委托诉讼代理人：杨中华，北京市信利律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵明强，北京市信利律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：北京市捷龙耐火材料厂，住所地北京市石景山区衙门口村。法定代表人：樊捷，总经理。委托诉讼代理人：邹鑫，北京市天济律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕胜男，北京市天济律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：北京衙门口亨通资产管理中心，住所地北京市石景山区衙门口。法定代表人：李东元，董事长。委托诉讼代理人：仇丽娟，大沧海律师事务所北京分所律师。委托诉讼代理人：张增峰，大沧海律师事务所北京分所实习律师。上诉人北京世纪金文广告有限公司（以下简称世纪金文公司）因与被上诉人北京市捷龙耐火材料厂（以下简称捷龙材料厂）、北京衙门口亨通资产管理中心（以下简称亨通资产中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市第一中级人民法院（以下简称一审法院）作出的（2019）京01民初91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，因当事人未提出新的事实或理由，依法组成合议庭不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。世纪金文公司上诉请求：1.撤销(2019)京01民初91号一审判决；2.直接改判支持世纪金文公司的一审诉讼请求；3.捷龙材料厂、亨通资产中心承担本案一审、二审的诉讼费。事实与理由：一、2008年底，世纪金文公司与捷龙材料厂签订了租期10年的《房屋租赁合同》，捷龙材料厂承诺到期后再延长5至10年。世纪金文公司自2008年底，在捷龙材料厂和亨通资产中心同意下对房屋进行了装修增加改建，厂区改造和设备投入3000多万元。2010年11月29日，世纪金文公司与捷龙材料厂签订了《补充协议》，约定世纪金文公司对租赁厂区逐步改造升级，世纪金文公司享有新建房屋的补偿费，若上级单位认可，在大厂房内加层的建筑面积拆迁补偿费、室内装修和设备拆迁损失获得的拆迁补偿费归世纪金文公司所有。2017年7月30日，捷龙材料厂给世纪金文公司送达了一个通知，要求世纪金文公司于2017年8月底前搬迁。2017年9月，捷龙材料厂对世纪金文公司的工厂断水、断电、断路。2017年10月27日，捷龙材料厂、亨通资产中心和衙门口农工商公司强行突击拆除，驱逐工人，拉走、砸毁大型数控设备，彻底摧毁了厂房，世纪金文公司因此蒙受巨大损失。具体损失分别是：被征收房屋的面积2001.51平方米，损失17457095元；2017年10月27日在强拆过程中，被砸毁设备损失共计13272700元；因捷龙材料厂、亨通资产中心违约，导致世纪金文公司正在履行的合同违约损失73351610元；停产期间世纪金文公司12个月的工资损失1795642元；遣散55个工人的遣散费6019300元。以上共计损失111896347元。二、一审判决错误认定亨通资产中心不承担连带责任，违反了《中华人民共和国公司法》第63条规定。亨通资产中心、捷龙材料厂的本质是两块牌子一套班子，亨通资产中心是捷龙材料厂的实际控制人，樊捷是捷龙材料厂的法定代表人，是亨通资产中心的董事。二者在运营集体组织的土地有共同的过错，应对世纪金文公司遭受的损失承担连带赔偿责任。三、涉案房屋虽涉及政府的征收，但是捷龙材料厂、亨通资产中心未经世纪金文公司同意，实施了涉案房屋的拆除，就是违约行为应当承担违约责任。四、世纪金文公司在一审中明确提供了征地补偿标准，一审判决错误地以补偿协议尚未达成，具体补偿金额尚不确定为由规避赔偿责任，违反民事诉讼法第64条规定。法院应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿标准、方式等内容判决赔偿。2018年1月25日，最高人民法院案例确定了补偿房屋的价格，以周边的房地产市场价格为依据。不能因征收补偿款没有到位而驳回世纪金文公司的请求。五、关于机器设备损失系因捷龙材料厂、亨通资产中心违约行为导致的损失，世纪金文公司的起诉依据是违约损失，没有主张侵权行为，这实际是侵权行为与违约行为的竞合，一审没有就此进行处理。捷龙材料厂辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回世纪金文公司的上诉请求。一、在衙门口棚户区改造项目实施过程中，房屋征收实施单位未与捷龙材料厂就涉案房屋的补偿标准进行过协商，未与捷龙材料厂签订过任何《征收补偿协议》，捷龙材料厂也未取得涉案房屋的征收补偿费，捷龙材料厂的全部损失也没有任何人进行补偿。捷龙材料厂认为世纪金文公司主张的涉案房屋拆迁补偿款，需要由《征收补偿协议》确定是否给予补偿，在捷龙材料厂没有取得涉案建筑物的拆迁利益时，不应支持世纪金文公司主张的政府拆迁补偿款1745.7095万元。二、世纪金文公司主张的设备损失属于侵权纠纷范畴，而本案世纪金文公司是以租赁合同纠纷为案由向一审法院提起诉讼，世纪金文公司的设备损失不是捷龙材料厂造成的，涉案房屋并非捷龙材料厂所拆除，世纪金文公司应以侵权为由向实际侵权人主张权利，而不是以合同纠纷要求捷龙材料厂进行赔偿，世纪金文公司的该部分损失应当另案提起诉讼。其次，捷龙材料厂认为世纪金文公司未能证明涉案设备在涉案房屋内，其所主张的设备价值也未经过司法部门鉴定，并且世纪金文公司存在其他经营场所，其所出具《承诺书》可以证明世纪金文公司完全有能力、有时间搬走设备设施，腾退涉案房屋。最后，捷龙材料厂认为实际上世纪金文公司已将重要设备设施搬走，留下报废的或不用的设备，目的就是恶意索要巨额赔偿款。综上，捷龙材料厂不是实际侵权人，不应对世纪金文公司的主张进行赔偿。三、依据双方签订的《房屋租赁合同》约定，捷龙材料厂不存在违约行为，世纪金文公司的损失不应当由捷龙材料厂进行赔偿。另，世纪金文公司工商登记的经营场所为北京市朝阳区北苑路170号3号楼12层1单元1505，涉案房屋只是世纪金文公司的辅助场所，所以并不应认定本案《房屋租赁合同》终止必然导致世纪金文公司无法继续经营的事实。世纪金文公司在激烈的市场竞争中，经营活动出现了经营风险，这些损失应当由世纪金文公司自己承担，与捷龙材料厂无关。综上所述，世纪金文公司提出的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回世纪金文公司全部诉讼请求亨通资产中心辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求维持原判。一是世纪金文公司依据公司法第63条规定要求亨通资产中心承担连带责任属于适用法律错误。二是世纪金文公司与捷龙材料厂租赁合同系不可归责于双方的原因导致合同不能继续履行而解除，不存在侵权或者违约导致解除的事实。世纪金文公司以捷龙材料厂过错解除的理由不成立，一审判决捷龙材料厂不承担赔偿责任正确。三是涉诉场地地上物补偿协议尚未达成，补偿数额不确定，捷龙材料厂、亨通资产中心均未取得补偿款，世纪金文公司相关赔偿主张缺乏事实依据。请求二审法院驳回世纪金文公司的全部上诉请求。世纪金文公司向一审法院提出诉讼请求：1.捷龙材料厂与亨通资产中心连带赔偿世纪金文公司111896347元；2.捷龙材料厂与亨通资产中心连带承担诉讼费。一审法院查明事实：亨通资产中心系由北京市石景山区衙门口农工商联合公司于2010年改制而来，捷龙材料厂系亨通资产中心的下属独立法人企业。2007年捷龙材料厂将厂区南院内原有钢结构石棉瓦料棚拆除，建成砖混结构的厂房、维修车间、办公楼等建筑。厂区土地性质属于农村集体土地，因石景山区没有针对集体土地范围内的非住宅项目建设进行审批的部门及程序，捷龙材料厂的上述建设未经规划审批，上述房屋亦未进行产权登记。捷龙材料厂（甲方）与世纪金文公司（乙方）于2008年签订《房屋租赁合同》约定，甲方将自有的坐落在北京市石景山区衙门口村南捷龙材料厂南院（场地8.1亩），院内各类房屋7栋，总建筑面积2616.5平方米（以下简称涉案房屋），出租给乙方使用。租赁期限10年，甲方从2008年10月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2018年9月30日收回。合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。第一年租金60万元，第二、第三年每年递增3%，从第四年开始到第十年，每年递增4%，十年总租金为710万元。合同签订后，乙方支付定金50万元，作为第一年度的部分租金，以后每年分四次付清当年租金。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料均应事先得到甲方同意后方可施工。装饰物在租赁期满后的权属归乙方所有。因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。由乙方出资建设的设施、装饰及设备所有权归乙方所有，双方合同终止时乙方可拆除及迁走，但不能影响房屋的正常使用，如甲方需要可与乙方协商。2010年11月29日，捷龙材料厂（甲方）与世纪金文公司（乙方）签订《补充协议》，协议明确在合同履行期间，乙方根据公司的发展需要在甲方场地进行了一系列装修、改建、扩建、新建等修建工作，包括：在甲方原有房屋基础上采用改进性方案进行的装修、改建，利用场地空地、厂房内部空间进行的扩建、新建，乙方修建工作目前仍在进行当中。甲方对乙方进行的修建工作均予以认可，并约定：1.在场地内由乙方出资新建的房屋，拆迁补偿款归乙方所有。2.在大厂房内加层的建筑面积，若上级单位认可，拆迁补偿费归乙方所有。3.室内装修和设备拆迁损失，若上级单位认可，拆迁补偿费归乙方所有。合同签订后，捷龙材料厂与世纪金文公司均按照合同履行，世纪金文公司进行了装修、改建、扩建、新建等修建工作。2017年7月14日，捷龙材料厂向世纪金文公司发送书面《通知》：我单位接到公司关于衙门口棚改通知，为保障棚改工作的顺利推进，特通知你（单位）于2017年8月底前搬迁。2017年7月，测绘人员进入捷龙材料厂南院进行测量。2017年8月29日，北京市国土资源局石景山分局发布京（石）地征〔2017〕003号《征地补偿安置公示》，为实施石景山区衙门口棚户区改造土地开发项目，拟征收石景山区衙门口村集体土地1391.994亩，经衙门口村民主决议，并与北京石泰基础设施投资有限公司（以下简称石泰公司）协商，于2017年8月24日达成征地补偿安置协议，现就征地补偿安置协议主要内容及征地补偿安置情况公示如下：建设单位石泰公司，建设项目石景山区衙门口棚户区改造土地开发项目，土地用途土地储备整理。征收衙门口村集体土地1391.994亩，征地补偿标准为每亩37.5万元，总计522739520元。2017年12月13日，北京市石景山区人民政府发布京（石）政地征〔2017〕004号《征地公告》，石泰公司实施的石景山区衙门口棚户区改造土地开发项目用地，已经北京市人民政府批准，现将经批准的征地补偿安置方案内容和有关事项公告如下：……五、地上附着物依照我市有关规定执行。六、其他内容，石泰公司返还亨通资产中心物业面积11.61万平方米，建设期3.5年，由亨通资产中心以每平方米3000元的价格进行回购。2017年10月27日，亨通资产中心组织人员将捷龙材料厂厂院内的房屋拆除。目前，石景山区衙门口棚户区改造土地开发项目中关于地上物拆迁补偿工作正在进行评估、测算等环节工作，相关补偿协议尚未达成一致。石泰公司尚未就衙门口村捷龙材料厂厂院范围内的房屋给予捷龙材料厂、亨通资产中心任何补偿款。诉讼中，世纪金文公司共主张损失111896347元，分别是：被征收房屋的面积2001.51平方米，损失17457095元；2017年10月27日在强拆过程中，被砸毁设备损失共计13272700元；因捷龙材料厂、亨通资产中心违约，导致世纪金文公司正在履行的合同违约损失73351610元；停产期间世纪金文公司12个月的工资损失1795642元；遣散55个工人的遣散费6019300元。一审法院认为：捷龙材料厂（甲方）与世纪金文公司于2008年签订的《房屋租赁合同》以及于2010年签订的《补充协议》是双方的真实意思表示，租赁的房屋虽然未经规划审批，但未进行规划审批并非捷龙材料厂原因所致，故《房屋租赁合同》及《补充协议》有效。民事主体的财产权利受法律平等保护。世纪金文公司与捷龙材料厂之间存在租赁法律关系，在租赁合同履行过程中遇到政府征收，捷龙材料厂与世纪金文公司在此次征收过程中享有的财产权利受法律平等保护。因本案涉及的征收行为正在实施过程中，相关地上物补偿协议尚未达成，具体补偿金额尚不确定，世纪金文公司现在起诉要求捷龙材料厂与亨通资产中心连带赔偿其房屋征收损失、停产期间的工资损失、工人遣散费，事实依据不足，不予支持，世纪金文公司可在条件具备后另行主张。世纪金文公司诉讼请求所依据的基础法律关系是其与捷龙材料厂之间的租赁法律关系纠纷，而世纪金文公司诉讼请求中有关在强拆过程中的设备损失，本质上系侵权纠纷，与本案不是同一法律关系，本案不予处理，可另行主张。本案系因政府征收行为导致世纪金文公司与捷龙材料厂之间的租赁合同无法继续履行，捷龙材料厂不构成违约，世纪金文公司以捷龙材料厂违约为由要求捷龙材料厂与亨通资产中心连带赔偿其正在履行的合同损失，没有法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条规定，判决：驳回世纪金文公司的诉讼请求。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，捷龙材料厂与世纪金文公司于2008年签订的《房屋租赁合同》以及于2010年签订的《补充协议》系双方的真实意思表示。捷龙材料厂未取得涉案房屋的规划审批，系因石景山区尚无对集体土地范围内建设工程进行建设工程规划审批的部门及相关程序，涉案《房屋租赁合同》及其《补充协议》的签订不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，捷龙材料厂与世纪金文公司于2008年签订的《房屋租赁合同》以及于2010年签订的《补充协议》有效。捷龙材料厂与世纪金文公司于2008年签订的《房屋租赁合同》第七条免责条件第2款约定“因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任”。本案即因市政建设需要，政府对涉案土地的征收行为导致世纪金文公司与捷龙材料厂之间的租赁合同无法继续履行，捷龙材料厂不应承担违约责任。依据捷龙材料厂与世纪金文公司于2010年签订的《补充协议》，世纪金文公司作为涉案房屋的租赁方，有权在此次拆迁获得相应的拆迁补偿。鉴于涉案房屋的拆迁补偿正在进行评估、测算等环节的工作，相关补偿协议尚未达成一致，具体补偿金额尚不确定，世纪金文公司目前诉请捷龙材料厂与亨通资产中心连带赔偿其房屋征收损失、停产期间的工资损失、工人遣散费，缺乏事实依据，不应予以支持。世纪金文公司可在条件具备后，与捷龙材料厂、亨通资产中心协商分配拆迁补偿款，或以其他方式另行主张。世纪金文公司“要求捷龙材料厂、亨通资产中心连带赔偿2017年10月27日在强拆过程中，被砸毁设备损失共计13272700元”的诉求，请求权基础系侵权责任关系，与本案的合同关系不是同一法律关系，本案不予处理，世纪金文公司可另行向侵权人主张损失。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费601282元，由北京世纪金文广告有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张稚侠审 判 员 金 曦审 判 员 赵 彤二〇一九年十二月三十日法官助理 李惠莹书 记 员 郭思思