广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民再31号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：唐成，男，汉族，1977年4月8日出生，住四川省仪陇县。委托诉讼代理人：黄建辉，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周清圆，广东莞信律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吴远强，男，汉族，1988年10月3日出生，住广东省博罗县。委托诉讼代理人：刘厚顺，广东泰伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢海兰，广东泰伦律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：陈小强，男，汉族，1978年1月15日出生，住广东省博罗县。委托诉讼代理人：刘厚顺，广东泰伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢海兰，广东泰伦律师事务所律师。二审上诉人（一审原告）：贺志勇，男，汉族，1971年12月13日出生，住湖南省洞口县。再审申请人唐成与被申请人吴远强、陈小强、二审上诉人贺志勇租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）粤13民终870号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年7月22日作出（2019）粤民申508号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人唐成委托诉讼代理人黄建辉、周清圆、被申请人吴远强、陈小强共同委托诉讼代理人刘厚顺、卢海兰到庭参加诉讼。二审上诉人贺志勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐成再审请求：1、请求撤销惠州市中级人民法院作出的（2018）粤13民终870号民事判决、广东省博罗县人民法院作出的（2017）粤1322民初2127号民事判决；2、请求判令该案重新审理并支持再审申请人所有诉讼请求；3、本案所有诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：一、原审法院对案涉土地用地性质这一基础事实忽略且认定错误，并缺乏证据证明案涉土地用地性质，导致错误判决，本案应当再审。案涉土地用地性质直接关系到案涉《办学项目配套用地租赁意向书》（以下简称“租赁意向书”）是否合法有效这一焦点问题。按照《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称农村土地承包法）第二十三条规定“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：……（二）不得改变土地所有权的性质和土地农业用途”、《中华人民共和国土地管理法》（以下简称土地管理法）第六十三条的规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”。如案涉土地用地性质为农业用地性质，将直接决定案涉租赁意向书是否有效。如租赁意向书将案涉为农业用地性质土地用于办学，明显是用于非农业建设，此租赁意向书应违反了法律强制性规定，应当按照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（5）违反法律、行政法规的强制性规定”认定无效。本案原审判决对案涉土地用地性质的忽略及错误认定是导致本案作出错误判决的根本原因，在原审判决中并未对案涉土地用地性质这一关键性事实基础进行阐述，也无直接证据证明该地块的用地性质，原审判决明显缺乏主要事实的认定基础及直接证据。1、《关于罗阳镇鸡麻地村民委员会第四、第五、第八小组调整土地利用规划用途的说明》（以下简称“《调整用途说明》”），并不能证明案涉土地的用地性质。在《调整用途说明》文件中，内文明确案涉土地用地性质纳入调整范围，该工作正在进行中，文件日期显示为2016年6月24日，而案涉租赁意向书签订时间为2015年11月18日。该证据充分证明在签订租赁意向书时案涉土地用地性质并非教育配套用地，该用地性质是无法满足租赁意向书中办学目的的需求，且该说明中并未阐述案涉土地用地性质现状如何，只是说调整用地规划工作正在进行中。如案涉土地性质在签订租赁意向书时为农业用地性质，则其用于办学目的出租，明显是将农业用地用于非农业建设，违背土地管理法第六十三条的规定，案涉租赁意向书应当认定符合合同法第五十二条规定违反法律强制性规定，认定无效。2、《关于博罗县罗阳傅罗学校筹设申请的批复》博教[2017]58号，也不能直接证明案涉土地的用地性质。该批复的日期为2017年2月23日，在该批复文件中也并无对案涉土地的用地性质进行明确阐述，在第三点第7条，明确规定“学校规划设计方案需报住建部门审批同意后……”，第四点规定“筹设工作完成后，再提出正式设立申请”，此规定明确说明该批复仅为筹设工作的开展，并非正式设立申请。案涉土地是否为教育配套用地不得而知，从文件中可知只有在筹设人吴远强（本案被申请人）在筹设过程中，地方政府调整用地规划性质后，方可提出正式的设立学校申请。此文件不能直接证明案涉土地的用地性质，无法判定案涉土地的用地性质，更不能以此认定租赁意向书未违反法律强制性规定，不能认定其效力。3、被申请人与博罗县罗阳镇鸡麻地村第四经济合作社、第五经济合作社（以下分别简称“第四经济合作社”、“第五经济合作社”）签订的合同为《农村承包合同书》，进一步说明案涉土地用地性质为非教育配套教育用地，按照农村土地承包法的规定应为农业用地性质。案涉土地是被申请人与第四经济合作社、第五经济合作社签订合同，合同内文对案涉土地的用地性质无直接阐述，但在与第四经济合作社签订的承包合同第5条规定：“甲方负责协助乙方办理本合同租用范围土地的集体土地使用权证及建设用地许可证”，在与第五经济合作社签订的承包合同第5条规定“甲方协助办理本合同租用范围土地的集体土地使用权证及建设用地许可证……”可知，案涉土地需要办理集体土地使用证，从这点可知案涉土地的用地性质不可能是教育配套用地。另农村土地承包经营适用农村土地承包法规范，而农村土地承包法第二条明确规定：“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地”，从案涉土地签订的合同为《农村承包合同书》、且经过博罗县罗阳镇农村承包合同管理委员会鉴证可以判断，案涉土地用地性质应当是农业用地。根据土地管理法第六十三条规定“集体用地使用权不得出租用于非农业建设”，农村土地承包法第二十三条规定“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：……（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”，案涉租赁意向书用于办学，明显违反法律强制性规定。4、从2017年4月后案涉土地照片显示土地种植树木，是被国土部门处罚要求对案涉土地恢复原状，由此可以判定涉案土地用地性质是农业用地性质。案涉土地现有照片显示土地种植大量树木，此举与办学目的背道而驰，被申请人不能提出合理解释其原因，再审申请人推断案涉土地由于用地性质为农业用地性质，被国土部门处罚要求恢复原状，故种植大量树木，该推断符合民事证据的高度盖然性规则，应当予以采纳，而原审法院对此并无论述，导致基础事实即土地用地性质未予以认定。案涉租赁意向书是否违反法律强制性规定，由于用地性质没有查清，导致缺乏事实认定基础且无直接证据，进而导致案涉土地用地性质这一关键事实认定错误。且在案涉租赁意向书第二条有明确写明租赁物“有土地规划”，但是原审判决对案涉土地用地性质仍无阐明也未查证，原审法院对案涉土地用地性质这一关键基础事实认定错误，且在并无任何证据证明案涉土地用地性质的情况下，作出判决，从而导致判决错误，由于缺乏主要事实基础及证据，按照法律规定应当再审。二、原审法院在再审申请人书面申请人民法院调查收集案涉土地用地性质，人民法院未调查收集的情形，导致案涉土地用地性质无法查清，本案应当再审。案涉土地的用地性质，直接关系案涉租赁意向书是否违反法律强制性规定，案涉租赁意向书是否有效这一焦点问题。再审申请人由于客观原因无法收集案涉土地用地性质，在一审阶段书面向广东省博罗县人民法院申请法院向博罗县国土资源局、博罗县住建和城乡规划建设局调取案涉土地用地性质证明，一审法院未予以调取，导致错误判决，再审申请人不服，提起上诉，二审阶段向惠州市中级人民法院书面申请法院向博罗县国土资源局、博罗县住建和城乡规划建设局调取：1、案涉土地的性质及档案；2、案涉土地能否“建校办学”的相关证明；3、被申请人违法用地，导致被国土部门处罚的决定书，该组证据直接关系本案争议焦点，为案件主要证据，但二审法院仍未调取该证据，导致本案作出错误的终审判决。案涉土地的用地性质，直接关系案涉租赁意向书是否违反法律强制性规定（土地管理法第六十三条、农村土地承包法第二十三条），应当认定属于审理本案的主要证据，法院应当调取而不调取，明显存在程序瑕疵，导致案件事实无法查清，按照《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第二百条第一款第五项“对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的”规定，本案应当再审。三、原判决适用法律错误，符合再审法律规定，本案应当再审。原判决引用土地管理法第十条、农村土地承包法第四十八条规定，认定案涉租赁意向书未违反法律强制性规定、真实有效，但农村土地承包法适用有土地性质的限制，仅适用农业性质土地，而案涉租赁意向书用于办学，明显违反了农村土地承包法规定的农业土地用地性质，依照此法律认定案涉租赁意向书有效，明显属于适用法律错误而导致的错误判决。1、如案涉土地适用农村土地承包法，按该法第二条明确规定适用本法应当是农业土地性质的土地，案涉土地如是农业用地性质，则案涉租赁意向书用于办学，违反法律强制性规定，应当无效。2、案涉土地用于办学，如按判决书适用农村土地承包法，其经营权流转也不符合农村土地承包法第二十三条经营权流转的规定，案涉租赁意向书由于违反法律强制性规定，也应当无效。3、即便案涉土地用地性质是否为农业性质，尚无定论，但案涉土地为农民集体所有土地这是不争事实，案涉土地被出租用于办学明显违反土地管理法第六十三条的规定，案涉租赁意向书违反该法律强制性规定，也应当无效。综上，原审判决对案涉土地用地性质这一基础事实忽略且认定错误，并缺乏证据证明案涉土地用地性质，且在并无案涉土地用地性质的直接证据情况下，再审申请人提出书面申请法院调取证据，但法院均未调取，进而导致法院主要事实认定错误，缺乏有力证据证明的前提下，适用法律错误，进而作出了错误的判决，再审申请人认为本案符合民事诉讼法关于再审的规定，且符合民事诉讼法第二百条第一款第二、五、六项应当再审的法定事由，请求人民法院撤销原判，重审此案，支持再审申请人的请求。吴远强、陈小强辩称，请求人民法院在查明事实的基础上，正确适用法律，判决驳回再审申请人的全部诉讼请求。贺志勇经本院合法传唤未参加庭审，亦未向本院提交书面意见。唐成、贺志勇向一审法院起诉请求：1、判决原、被告双方于2015年11月18日所签订的租赁意向书无效。2、判决吴远强、陈小强向原告返还已收取的意向书定金人民币700000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉日向原告方支付利息至款项给付之日止。3、判决被告赔偿原告利息损失人民币59500元；以上共计人民币759500元。4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明，2013年12月12日，被告吴远强和案外人李佳全租用了第五经济合作社位于体育大道东延段以北下边头（土名）的土地21239平方米，约定租期从2014年5月1日至2054年4月30日止，2014年6月24日，两人又租用了第四经济合作社位于同一地段的土地13328平方米，约定租期2015年1月1日至2054年12月31日止。并签订了农村承包合同书（分别是[2013]博罗农鉴字第003号；[2014]博罗农鉴字第021号）。2015年8月30日，在第四经济合作社和第五经济合作社的同意下，李佳全将其在上述两份农村承包合同书中的股份转让给被告吴远强，解除了第四经济合作社和第五经济合作社与案外人李佳全的合同关系。2015年9月20日，在博罗县罗阳镇鸡麻地村民委员会的见证下，第四经济合作社和第五经济合作社同意被告吴远强将上述合同中的土地租赁权转租给第三方用于办学等。之后，被告吴远强同意与被告陈小强对案涉土地进行内部合伙关系。2015年10月27日，被告吴远强与案外人李文金签订《填土合同书》，将其向第四经济合作社和第五经济合作社承包的土地共34567平方米的土地填土工程交给案外人李文金承包，并于2015年10月29日、2016年6月19日、2016年11月26日分别通过现金支付了30万元、100万元、35万元给李文金，有李文金出具的收据为证。涉案土地已填土完毕，有本案两原告提供的照片为据。2015年11月18日，两原告与两被告签订了租赁意向书，约定两被告将位于博罗县体育大道东延段以北的土地（共34567平方米）出租给两原告用于投资建设校舍、教学楼主体建筑和部分配套设施等，意向书中对租金、双方权利义务等作了相应的约定：第二条第3项约定，签订本意向书之日，原告必须一次性支付现金人民币100万元给被告，待双方签订正式合同后支付现金人民币30万元给被告，在教育局筹备资料批复后支付现金人民币70万元给被告，费用支配如下：110万元作为土方填土，70万元用于预付租赁期的第四年的租金，20万元作为合同押金。第三条约定，原、被告双方签订本意向书之日起，被告方承诺在15天内解除于2015年11月4日与邹玉丰（44150219840510211X）、彭晋宽（441523198204107370）签订的《办学项目配套用地租赁合同》，解除合同后，本意向书生效。第三条第13项还约定，本意向书订立时，被告已将租赁物的权属性质、现状向原告方作出充分的说明，原告方亦对有关情况详细了解并亲临现场对承租校区进行实地审验，原告对租赁物已没有任何误解或疑问，不得以前述各种情况为借口拖延或不交租金。以上意向书签订的当天，原告贺志勇向被告吴远强支付意向书订金20万元，原告唐成也于当天通过银行转帐向被告吴远强支付了意向书订金50万元，以上合计70万元。2015年11月26日，两被告按照意向书的约定与案外人邹玉丰、彭晋宽签订了《解除合同协议书》，解除了双方的上述《办学项目配套用地租赁合同》。以上《解除合同协议书》还显示，两被告退回押金200000元、垫付填土款300000元及项目补偿款100000元给邹玉丰、彭晋宽。2016年6月24日，博罗县罗阳镇人民政府发给博罗县教育局的《调整用途说明》内容为“经研究，我镇同意在此次土地利用总体规划调整完善工作中，将鸡麻地村第四、第五、第八小组位于五矿对面（土名：下边头）面积约6万平方米的土地纳入调整范围，适当给予安排合理的建设用地规模。目前该项工作正在进行中”。2017年2月23日，博罗县教育局作出《关于博罗县罗阳镇傅罗学校筹设申请的批复》，同意被告吴远强在上述土地筹设博罗县罗阳镇傅罗学校。在本院受理的（2017）粤1322民初第2275号一案的庭审中，原告认为如果租赁意向书有效，要求终止履行,被告据此也表示同意终止履行。被告在该案的庭审中还表示：“被告方（唐成、贺志勇）交付订金后，原告方（吴远强、陈小强）应当填土”。一审法院判决：驳回原告唐成、贺志勇的诉讼请求。唐成、贺志勇不服一审判决，上诉请求：1、请求撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人共同承担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院二审认为，本案系租赁合同纠纷，各方当事人的合法权益均应予合法保护。根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：1、案涉租赁意向书是否合法有效；2、案涉70万元是否属于填土费用。关于合同效力问题。本案中，上诉人与被上诉人签订的租赁意向书是双方当事人真实的意思表示，双方约定将涉案土地租赁给上诉人办学，土地用途的变更取得了相关政府部门的同意，因此，该意向书不违反法律法规的强制性规定，合法有效。上诉人认为被上诉人主观明知案涉土地无法建校存在恶意，但没有提供充分的证据予以证实，并且在一审庭审中被上诉人表示愿意继续履行合同，相反是上诉人明确表示要终止合同，故对于案涉意向书的签订，上诉人并不具有缔约过失责任。关于70万元是否属于填土费用问题。本案中，在上诉人与被上诉人签订的案涉租赁意向书中约定，110万元作为填土费用，并且上诉人在（2017）粤1322民初第2275号案一审庭审中表示，上诉人交付订金后，被上诉人应当填土。因此，在被上诉人完成了填土后，一审法院将该70万元认定为填土费用，并无不当，本院予以维持。上诉人认为该70万元是定金无据，不予支持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。再审期间，当事人围绕再审请求依法进行了举证。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。吴远强、陈小强向本院提交了六组证据。证据一为不动产权证、宗地图、博罗县罗阳镇用地位置示意图，证明案涉34567平方米土地已经办理权属登记至第四经济合作社（宗地面积1.5251公顷）、第五经济合作社（宗地面积2.1248公顷）名下。证据二为《调整用途说明》，证明案涉34567平方米土地已由博罗县罗阳镇人民政府纳入调整为建设用地的范围。证据三为地籍情况说明（2017年土地利用现状图），证明吴远强、陈小强将案涉34567平方米土地出租给唐成、贺志勇时的地类现状为：村庄1038平方米、公路用地840平方米、旱地222平方米、坑塘水面32467平方米。唐成、贺志勇对前述现状均是知情的。证据四为博罗县罗阳镇土地利用总体规划图（2010-2020年），证明案涉34567平方米土地已全部调整为建设用地，其中城乡建设用地11905平方米、交通水利用地3799平方米、其他建设用地18864平方米；也即证明双方签订的租赁意向书合法有效。证据五为博罗县人民政府罗阳街道办事处、博罗县人民政府出具的《关于集体土地只转不征的承诺》，证明第四、第五经济合作社已对案涉34567平方米中的部分集体土地（第四经济合作社：0.4362公顷、第五经济合作社：0.7032公顷）申请办理建设用地使用权证。证据六为第四经济合作社、第五经济合作社用地土方工程测量技术报告，证明吴远强、陈小强按照案涉租赁意向书之约定委托惠州市建昌测绘有限公司对涉案土地进行土方测量。经测量，案涉土地需填土方量101326平方米、平均高度2.93米，也即证明吴远强、陈小强主张的填土工程款110万元具有充分的事实和法律依据。唐成发表质证意见为，证据一是复印件，不能完整反映不动产权证内部登记的所有详尽情况。该不动产权证的权利类型上明确记载权利类型为集体土地所有权，即案涉两宗土地均为集体土地而非建设用地性质。该不动产权证仅能证明案涉两宗土地的权利归属为第四经济合作社和第五经济合作社，并不能证明该地块的用地性质属于建设用地，亦不能证明案涉土地可用于开发办理学校，故对该组证据的三性均不予认可。证据二不属于新证据，且在省法院再审裁定书中已经明确只是相关政府规划适当安排，案涉土地的性质并未转变为建设用地，博罗县罗阳镇人民政府仅有审核权限，而不具有批准职权。证据三的三性均不予认可。该文件为用地性质转变的审批文件，并非权力机关对该地块用地性质的最终答复，而且该文件并无任何政府或相关土地主管部门的签字盖章，系被申请人在转变用地性质的报批过程当中的附属单方制作文件，故对于其真实性、合法性不予认可。另外，该证据在用途一栏明确注明为“用地预审”，再审申请人在双方签订案涉租赁意向书时，仅知晓其权利属性归第四经济合作社和第五经济合作社。对于其用地规划性质，再审申请人并非专业人士，故无从知晓。后期再审申请人在相关国土部门咨询办学相关事宜时才知晓该地块为农业用地，并不能用于办学以及进行相关的工程建设。故多次与被申请人提出协商，被申请人均不予答复，后才诉诸法院请求确认合同无效。在此过程中，再审申请人对该地块的用地性质并无法得知，而被申请人作为权利主体即出租人应当对该地块能否用于教育配套用地及能否开办学校是非常清晰的。导致本案合同无效是因为被申请人存在过错。该组证据并不能证明该地块已经取得建设用地规划许可证，其开发也并不符合法律的相关规定。证据四的质证意见与证据三的质证意见一致。证据五的三性均不予认可。该证据为网页截屏，第一页证据也仅为复印件，无法确定该证据内文的真实程度。该证据抬头非常清晰地注明只转不征的承诺，也即意味着该地块并非建设用地性质。其中的“转”即转变用地性质。如果如被申请人所言，该地块为建设用地，则何来转变用地性质一说？该组证据相反印证了案涉地块的用地性质和规划为非建设用地，按照法律规定不能用于非农业建设。该证据内文中依法批准后用于商服用地，而商服用地内容并不包括城市配套建设用地规划，也即意味着即便被申请人转变用地性质成功，该地块亦不能用于办学等教育配套，而只能作为商服用地的规划配套，我国对于商服用地只能建设商业、金融业、餐饮旅游业及其他经营性服务业、建筑及相应的附属设施。商服用地的规划，并不包括教育配套的建设。综上，该组证据并不能证明被申请人已经取得了建设用地使用证，还进一步证明本案涉地块为非建设用地，即便按照内文所言转为商服用地，亦不能开办学校。证据六的三性均不予认可。该证据测绘报告制作时间为2014年9月6日，而案涉租赁意向书签订时间为2015年，对于案涉租赁意向书签订之前是否有该报告以及该报告出具的原因、目的及制作方式，再审申请人认为与本案无关。该测量技术报告所需填土量，需要根据最终施工的确定图纸进行计算。而该报告中并无最后施工确定图纸，也即意味着该填土量的计算缺乏基础。其101326平方米填土量从何而来无任何依据。该工程测算技术报告并非独立文件，有与之相配套的建设工程规划图纸，而本案被申请人只提供该工程测算报告，并未提供施工图纸。该组证据并不具备完整性，亦不能独立使用。需要向法庭强调一点，工程上面的填土量的计算，一般而言需要根据最终规划审批完毕之后的施工图纸来确定标高面。根据标高面与实际地块的差异，最终确定填土量。而该地块至今未获得任何审批完毕的施工规划图纸，其标高面从何而来？丧失计算基础，填土量仅为在原有审批图纸上的预估，实际上该填土量并未实际发生。庭后可以请求法庭对实际填土量是否实际发生进行核实。作出该组报告测绘的公司是否具备相应测绘资质并未提交。再审申请人无从判断该测绘报告的合法有效性，如需对填土量进行实际测算，应由法庭委托有鉴定资质的鉴定公司进行鉴定核算该实际土方量是否产生以及产生多少。被申请人应当提交规划审批通过的建筑施工图，确定标高面才能计算出填土量的多少？该组证据中的平均高度为2.93米，在没有最终确定的规划设计图前提下，不知从何而得出。2019年11月4日，本院向博罗县自然资源局查询案涉土地性质。2019年11月7日，博罗县自然资源局作出博自然资函[2019]1403号《复函》，称：经查，涉案土地34567平方米，土地权属为罗阳街道鸡麻地村第四、第五经济合作社。涉案土地中只有11394平方米的集体土地作为博罗县2019年度第四十五批次城镇建设用地，目前正在办理农转用审批手续。唐成发表质证意见为，我方确认该组证据，且该证据中已明确回复该地块并非建设用地，而且只有11394平方米在2019年才纳入转换用地的批次当中，且还未最终取得建设用地性质。即便其取得该建设用地性质，按照被申请人提供的证据第五组只转不征的承诺。亦只作为商服用地，而并非教育配套用地，案涉土地明确租赁用于非农建设违背土地管理法的强制性法律规范。依照合同法相关无效的规定，违反法律强制性规定的合同应当认定无效。吴远强、陈小强发表质证意见为，对该份证据的真实性没有异议。对关联性、合法性提出异议。特别说明，在原审庭审过程中，再审申请人应当履行的合同义务是办证，但再审申请人当庭要求终止合同。在其当庭要求终止意向书之后，被申请人再办理这些农转经营手续，我方只办理了11394平方米，余下部分也是可以办理的，但办理审批是需要大量的资金、人力和物力。再审申请人在原审庭审过程中说不继续办校，该义务不应由我方承担，我方已经履行应当履行的义务。所以说案涉土地属于建设用地，是可以继续办学校的，但是要办这些农转建设用地的手续的过程是漫长的，故对关联性、合法性提出异议。如今，再审申请人有意向，也是可以继续合作的。我方认为再审申请人单方面放弃履行义务应当承担相应责任。本院再审经审理查明，一、二审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，涉案的土地面积为34567平方米，土地权属登记在第四经济合作社和第五经济合作社，为农民集体单独所有。其中只有11394平方米的土地作为博罗县2019年度第四十五批次城镇建设用地，目前正在办理农转用审批手续。另根据博罗县人民政府《关于集体土地只转不征的承诺》显示，该11394平方米土地为坑塘水面。本院再查明，2013年12月12日，第五经济合作社与吴远强、李佳全签订《农村承包合同书》，将21239平方米土地出租给吴远强、李佳全。合同约定第五经济合作社协助办理案涉土地的集体土地使用权证及建设用地许可证，吴远强、李佳全负责费用，如在2014.5.1无法办证，起租期顺延或吴远强、李佳全可以解除合同。吴远强、李佳全负责平整土地。2014年6月24日，第四经济合作社与吴远强、李佳全签订《农村承包合同书》，将13328平方米土地出租给吴远强、李佳全。合同约定村民小组负责协助吴远强、李佳全办理涉案土地的集体土地使用权证及建设用地许可证，如第四经济合作社村民造成不能办证，第四经济合作社负责调解，吴远强、李佳全负责办证费用。吴远强、李佳全负责平整土地。再查明，2015年11月4日，吴远强、陈小强与案外人邹玉丰、彭晋宽签订《办学项目配套用地租赁合同》。2015年11月26日，双方签订《解除合同协议书》解除双方签订的《办学项目配套用地租赁合同》。本院再审认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”的规定，结合双方当事人再审诉讼请求、答辩、陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳争议焦点为：1、租赁意向书是否合法有效？2、吴远强、陈小强是否应返还70万元给唐成、贺志勇？3、唐成、贺志勇起诉的利息损失是否应当支持？关于租赁意向书是否合法有效的问题。首先，关于租赁意向书的性质。本案双方于2015年11月18日签订的租赁意向书对租赁合同中最主要的权利义务即租赁物移交、租金收付、双方权利义务、违约责任等均已作出明确约定，该租赁意向书已构成本约。其次，关于租赁意向书的效力。博罗县自然资源局2019年11月7日复函本院称案涉土地中只有11394平方米的集体土地作为博罗县2019年度第四十五批次城镇建设用地，目前正在办理农转用审批手续。涉案土地至本案再审开庭，仍为农用地。依照土地管理法第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。……在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准”、第六十一条“乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续”及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第八条“本条第一款、第二款、第三款规定以外的土地利用总体规划，由有关人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中，乡（镇）土地利用总体规划，由乡（镇）人民政府编制，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府或者省、自治区、直辖市人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准”之规定，案涉土地未经县级以上人民政府办理相关审批手续、依法改变农村土地用途，将案涉农用地用于非农建设，违反法律、行政法规的强制性规定，故该租赁意向书无效。关于吴远强、陈小强是否应返还70万元给唐成、贺志勇的问题。首先，关于70万元款项的性质。根据双方签订的租赁意向书约定，签订意向书当天，唐成、贺志勇应向吴远强、陈小强支付100万元，待双方签订正式合同后再支付其他费用，同时双方在合同第三项双方权利义务中约定，吴远强、陈小强如不能与案外人邹玉丰、彭晋宽解除合同，双方签订的租赁意向书自动失效，或者不能办理工程建筑上的审批报建，就应退回该70万元给唐成、贺志勇。在合同签订的当日，唐成、贺志勇依据约定先支付了70万元，在银行转账单上注明为“意向书订金”，吴远强在收条上也注明“意向书订金”，故该100万元实际上是履约保证金。根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，吴远强、陈小强应将该70万元返还给唐成、贺志勇。关于唐成、贺志勇请求的利息损失是否应予支持的问题。本案中，合同无效双方均有过错，唐成、贺志勇系对案涉土地的性质审核不严，吴远强、陈小强明知案涉土地没有办理建设用地许可证仍将土地出租用于办学，双方对合同无效均应承担一半的责任。根据合同法第五十八条“……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，对于70万元的利息损失应由唐成、贺志勇自己负担。综上，唐成的再审请求部分成立，本院予以支持。原审适用法律错误，应予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十一条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第八条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条，判决如下：一、撤销本院（2018）粤13民终870号民事判决及广东省博罗县人民法院（2017）粤1322民初2127号民事判决；二、确认吴远强、陈小强与唐成、贺志勇于2015年11月18日签订的《办学项目配套用地租赁意向书》无效；三、吴远强、陈小强应于本判决发生法律效力之日起十日内向唐成、贺志勇返还人民币70万元；四、驳回唐成、贺志勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案一审诉讼费5698元，由唐成、贺志勇负担570元，吴远强、陈小强负担5128元，二审诉讼费5698元由吴远强、陈小强负担。本判决为终审判决。审判长  杨举添审判员  龚 敏审判员  胡毅妹二〇一九年十二月二十六日法官助理黄燕书记员黄东曦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。第六十一条乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第八条全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报国务院批准。省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，由各该市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。本条第一款、第二款、第三款规定以外的土地利用总体规划，由有关人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中，乡（镇）土地利用总体规划，由乡（镇）人民政府编制，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府或者省、自治区、直辖市人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。