新疆维吾尔自治区塔城市人民法院   民事判决书   （2018）新4201民初1587号   原告：邵守彬，男，1971年7月14日出生，汉族，无固定职业，住塔城市。   委托诉讼代理人：马原生，新疆德之厚律师事务所律师。   被告：塔城市天明家居生活馆，住所地：塔城市永丰商场。   法定代表人：聂思明，公司总经理。   委托诉讼代理人：唐甫娟，该公司员工。   第三人：塔城市九天家具店，住所地：塔城市解放路永丰商场二楼。   法定代表人：何运良，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张国强，新疆鸿疆律师事务所律师。   原告邵守彬与被告塔城市天明家居生活馆、第三人塔城市九天家具店房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员周中木适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邵守彬委托诉讼代理人马原生，被告塔城市天明家居生活馆委托诉讼代理人唐甫娟，第三人塔城市九天家具店委托诉讼代理人张国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告邵守彬向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原告与被告于2017年5月13日签订的《租赁协议书》、《物业管理协议书》;2、判令被告及第三人承担违约金40万元；3、本案诉讼费由被告及第三人承担。事实和理由：2017年5月13日，原被告双方签订《租赁协议书》、《物业管理协议书》。《租赁协议书》协议约定：租赁期限自2017年6月15日至2025年6月14日共8年。租赁费前3年5万元／年，后5年6万元／年。每年租赁费在6月15日前一次性交清。被告保证原告经营时间至每晚12点，并做好保安服务跟踪。被告必须信守协议，不得无故刁难。同日双方《物业管理协议书》租赁期同上，管理费每年10万元。双方协议签订后，原告依约履行了协议内容，按时如数交清租赁费及管理费。协议履行至2018年2月22日，原告收到被告告知函，被告知被告与原告房屋所有人解除租赁关系，但原告与被告所签协议不受影响，协议权利义务人变更为原房屋所有人金恩斯·克孜尔。原告到2018年6月15日前交房租及管理费时，电告金恩斯·克孜尔收钱，其称商场租赁给第三人，让把钱交给第三人的负责人何运良。原告向第三人交款被拒，原告又找被告协商未果。第三人接管商场以来，处处刁难原告，严重违背原被告双方协议的第五条第10项的约定。原告被迫于2018年7月5日搬离租赁场所，因此给原告造成巨大损失。原告为维护合法权益，诉至法院，提出上述诉请。   被告塔城市天明家居生活馆辩称，我公司和原告邵守彬有合同，并且认真履行合同。在2017年11月，我公司与原房东解除租赁关系，在租赁协议的第4条明确约定金恩斯·克孜尔一并接受商场所有的商户，而且要保证租赁商户原合同存续的合法性，如有变动可以自行与商户商议，我公司为此向金恩斯·克孜尔支付赔偿款45万元，同时移交了邵守彬的租赁协议和物业管理协议。   第三人塔城市九天家具店辩称，我公司与原告之间没有任何合同及法律关系，我方是从新疆永丰商贸有限责任公司租赁的解放路1号永丰商场整栋楼及商场后面的小二楼，并且双方的租赁合同没有涉及租赁房屋中其他租户的问题，也没有承接其他租户继续租赁的问题，因此原告方将我方列为诉讼的当事人，没有法律及事实依据，请求法院依法驳回原告对我方的诉讼请求。   本院经审理，结合当事人有异议的租赁协议书、告知函、永丰商场补充协议、解除永丰商场房屋租赁协议的补充协议、收条、商场租赁合同及当事人陈述认定如下事实：   新疆永丰商贸有限责任公司（甲方）与塔城市天明家居生活馆（乙方）签订房屋租赁合同，内容为：一、甲方将位于塔城市××路（原永丰商场整栋大楼）出租给乙方；二、租赁期限自2012年3月1日起至2027年3月1日止；三、乙方因经营需要可以将商场分层和部分转租或与他人联营。四、双方在合同中约定了其他事项。新疆永丰商贸有限责任公司在甲方盖章确认，并由金恩斯签字确认。塔城市天明家居生活馆在乙方盖章确认，并由聂思明签字确认。   邵守彬（乙方）与塔城市天明家居生活馆（甲方）于2017年5月13日签订租赁协议书，双方在合同中约定：一、租赁位置：塔城市天明家居生活馆。二、租赁时间：2017年6月15日起至2025年6月14日止，租期8年。三、租金：2017年6月15日至2020年6月14日，每年50000元，2020年6月15日起至2025年6月14日，每年60000元。四、付款方式：第一年租金在协议签订后三日内一次性缴纳当年租金50000元，次年开始每年租金在6月15日前一次性缴纳。五、甲乙双方必须履行的责任：1、甲方保证场地各项硬件设施完好，通电通暖，乙方需要新增照明经甲方同意后，乙方可以另行新增，费用由乙方自理。使用中出现的电暖问题，如是乙方人为原因造成的要照价赔偿。2、乙方要爱护场地现场消防设施。3、乙方要依法经营。4、乙方要装修时需经甲方同意方可实施。5、乙方保证消防通道畅通。6、乙方服从和协助商场管理，保证做到治安安全。7、乙方转租或部分转租必须经甲方同意，转租后第三人也必须履行原合同的约定。8、暖气费由甲方承担，电、卫生等费用由乙方自行承担，与商场共同负责卫生间的维护。9、甲方在租赁期内不得在租给第三方或擅自收回，乙方不能因经营不善擅自退租。10、甲方保证乙方经营时间，每晚至12点，做好保安服务跟踪。11、城建宣传占地费等费用由乙方自行承担。12、租赁期满后乙方决定不续租的，须提前60天告知甲方，甲方不再续租也应提前60天告知乙方，否则视为续租，造成的损失由违约方承担。13、乙方撤离时已经装修的固定物归甲方所有，不得破坏甲方原有的硬件设施和墙体完好，否则要恢复原样或照价赔偿。六、违约责任：1、甲方必须信守协议，不得无故刁难乙方。2、乙方违反第四条的，必须及时弥补按原图纸要求恢复原样。3、不按时付清租金的每延期一天，每天支付当年租金总额1%的滞纳金，逾期10天不付租金的，甲方有权终止合同、无偿收回场地。4、双方任何一方违约，按上述违约责任承担对方损失外，须赔偿对方400000元的。被告塔城市天明家居生活馆在甲方盖章确认，代理人马塔勇签字确认。邵守彬在乙方签字确认。   新疆永丰商贸有限责任公司金恩斯·克孜尔（甲方）与塔城市天明家居聂思明签订解除永丰商场房屋租赁协议的补充协议，内容为：1、甲乙双方自签订本协议之日永丰商场房屋租赁协议即解除，鉴于乙方已经将当年租金一次性全额交于甲方，乙方可以继续使用商场。2018年3月1日乙方向甲方交付商场。甲方要提前一个月通知乙方是否转让给他人。2、乙方搬离商场时对不可移动的装修不得破坏，对不可移动的部分无偿交由甲方使用。3、乙方对商场消防电力等设施已经投资改进和建设，乙方不再向甲方索取费用，对于甲方原放在商场一楼的岛柜等甲方也不再向乙方索取费用。负一层3月20日至4月1日的租金返还甲方，一楼的服装使用期到4月1日甲方不向乙方索取费用。4、目前的租赁商户乙方一并移交给甲方，甲方要保证租赁商户原合同存续的合法性，如有变动甲方自行与商户商议。5、乙方按照消防的要求对现有的消防水池进行修缮或改建，费用由乙方承担。6、甲方接管商场后如果没有转让或出租，二楼、三楼可以租给乙方使用，年租金50万元整。7、为了表示友好，乙方满足甲方要求给甲方45万元人民币，因曾经乙方交付甲方20万元保证金，这样乙方再给25万元即可。如果乙方能够为甲方联系业主整体转让商场，甲方免收乙方的45万元友好协商费。金恩斯·克孜尔在甲方签字确认，唐甫娟代聂思明签字。   塔城市天明家居生活馆于2018年2月22日向邵氏超市邵守彬出具告知函，内容为：因天明家居与永丰商场房主金恩斯·克孜尔经协商解除永丰商场租赁关系，协议约定3月1日前天明家居搬离永丰商场，但在解除协议书中已明确你与天明家居的合同不受影响，所以关于你依据合同向天明家居所交纳的一年租金，因合同的权利义务已受让房主金恩斯·克孜尔，天明家居将按协议内容移交金恩斯·克孜尔，为保障你的权益，今后你直接向金恩斯·克孜尔履行租赁合同约定内容。特此告知。   新疆永丰商贸有限责任公司（出租方即甲方）与塔城市九天家具店（承租方即乙方）签订商场租赁合同，内容为：一、甲方新疆永丰商贸有限责任公司将位于塔城市××路（xx旁）的xx商场整栋楼及商场后院小二楼（除二楼一套二室的住房和一楼的车库及两个库房）出租给乙方；二、租赁时间2018年4月1日至2019年4月1日止。三、租金：1150000元，大写：壹佰壹拾伍万元整，以后每年租金在当年4月1日前一次性付清，乙方有权转租；四、违约责任：双方任何一方违约，须赔偿对方500000元的违约金。新疆永丰商贸有限责任公司在甲方盖章确认，金恩斯·克孜尔在甲方签字确认。塔城市九天家具店在乙方盖章确认，何运良乙方签字确认。   邵守彬（乙方）与何运良（甲方）签订永丰商场补充协议，经双方协商，在原二零一七年五月十三日的协议基础上，特订出如下补充协议：1、乙方西边边界，自西墙边五块地砖东边为届，以东属乙方使用，以西两块地砖南北通为消防通道，任何方不能占用，靠墙三块砖南北通归甲方使用。2、乙方北边界以南数第二个柱子以此两块地砖为界，正东通道东墙。3、此协议一式二份，甲乙双方各留一份，签字之日起生效。邵守彬在乙方签字确认，何运良在甲方签字确认。   2018年6月12日，邵守彬与金恩斯·克孜尔的微信聊天记录：嗯，邵老板。就交给那个何运良就可以了，从他那拿上个收据，到时候我回去看收据就可以了。你把收据收上，他给你打个条子，交给他就行了，他现在整个打包，和他把关系搞好，没事你们好好做就行。   2018年6月14日，邵守彬与金恩斯·克孜尔的微信聊天记录：早上给他提钱过去的时候，他说他不受他说你交给房东。说他要给我重新签合同，我跟他签不着合同呀，我有合同的。   邵守彬于房租到期前一天向何运良交纳房租的视频资料：内容为：邵：来来，何老板。何运良：不是我现在收你钱干啥？邵：你要不要，不要我就交到别出去了？我现在今天明天就到期了，房东叫我交给你钱的。何运良：我们收你钱给你开不开条子，开不开收据。没有正规手续我给你先写上你到时间。邵：你写个收据就行了。何运良儿子：你别拿这个录，要不然你到下面去。   本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，新疆永丰商贸有限责任公司与塔城市天明家居生活馆签订房屋租赁合同，塔城市天明家居生活馆向新疆永丰商贸有限责任公司交纳租金，新疆永丰商贸有限责任公司与塔城市天明家居生活馆签订房屋租赁合同成立并生效。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。塔城市天明家居生活馆经新疆永丰商贸有限责任公司同意将一楼南侧转租给邵守彬使用，该转租期限未超过承租人剩余租赁期限，故塔城市天明家居生活馆与邵守彬签订的转租合同成立并生效。当事人协商一致，可以解除合同。塔城市天明家居生活馆与新疆永丰商贸有限责任公司经过协商解除合同，但双方在解除协议中约定新疆永丰商贸有限责任公司保证塔城市天明家居生活馆与邵守彬等客户签订的租赁合同继续有效。合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。塔城市天明家居生活馆已将与原告邵守彬的合同义务转让给新疆永丰商贸有限责任公司及塔城市九天家具店，塔城市九天家具店与新疆永丰商贸有限责任公司签订租赁合同，并同时与邵守彬签订永丰商场补充协议，故可以证明新疆永丰商贸有限责任公司与塔城市九天家具店同意继续履行邵守彬与塔城市天明家居生活馆签订的房屋租赁合同，故邵守彬与塔城市天明家居生活馆签订的房屋租赁合同对塔城市九天家具店与新疆永丰商贸有限责任公司具有约束力。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。邵守彬提交的光盘可以证明塔城市九天家具店拒绝履行应当履行的合同义务即收取邵守彬交纳的房租并继续履行合同，塔城市九天家具店拒收房租的行为属于共同违约，其应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告邵守彬未提交证据证明第三人塔城市九天家具店不履行合同义务给其造成的损失金额，其也未提交合同履行后可以获得的利益金额，故本院认为第三人塔城市九天家具店不履行合同义务给其造成的损失为当年房屋租金即150000元。原告邵守彬要求第三人塔城市九天家具店承担违约金400000元的诉讼请求，本院依法予以支持150000元。原告邵守彬要求被告塔城市天明家居生活馆解除双方于2017年5月13日签订的租赁协议书的诉讼请求，因该合同义务已转让给第三人塔城市九天家具店，其与塔城市天明家居生活馆租赁合同已解除，本院依法予以支持。塔城市天明家居生活馆在本案已经将合同义务转让给塔城市九天家具店，故其在本案中不承担违约责任。原告邵守彬要求被告塔城市天明家居生活馆承担违约金400000元的诉讼请求，本院依法不予支持。被告塔城市天明家居生活馆的答辩意见，本院依法予以采纳。第三人塔城市九天家具店的陈述意见，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：   一、解除原告邵守彬与被告塔城市天明家居生活馆于2017年5月13日签订的租赁协议书；   二、第三人塔城市九天家具店于本判决生效之日起向原告邵守彬支付违约金150000元；   三、驳回原告邵守彬其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3650元，邮寄费300元，合计3950元，由第三人塔城市九天家具店负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。   审判员 周中木   二〇一九年十二月四日   书记员 阿尔娜   本法律文书适用的法律条文如下：   《中华人民共和国合同法》   第一百零八条【预期违约】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。   第一百一十三条【赔偿损失】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。   经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。   第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   《中华人民共和国民法通则》   第九十一条【合同权利义务转让】合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。依照法律规定应当由国家批准的合同，需经原批准机关批准。但是，法律另有规定或者原合同另有约定的除外。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。