广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初4071号 原告：殷某，男，1954年1月17日出生，汉族，住黑龙江省大庆市红岗区。 委托诉讼代理人：山永国，北京市惠城（东莞）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨锦华，北京市惠城（东莞）律师事务所实习律师。 被告：临桂某房地产开发有限公司，住所地桂林市。 法定代表人：杨某，职务执行董事。 委托诉讼代理人：黄里瑞，广西君健律师事务所律师。 原告殷某与被告临桂某房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，由审判员文威独任审理。于2019年11月26日公开开庭审理了本案。书记员石蓝担任记录。原告殷某及其委托诉讼代理人山永国、杨锦华、被告临桂某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄里瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告殷某向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告双倍返还原告购房定金款20000元；二、请求判决被告返还原告团购报名费10000元；三、请求判决被告赔偿原告经济损失50000元。以上合计为80000元。四、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2017年5月2日签订了《银座国际认购协议书》，协议书约定：原告向被告认购位于《银座国际》小区XXX号的房屋一套，该房屋预測建筑面积为121平方米，认购原单价为3869元/㎡，认购总价为468113元，缴纳10000元团购费可享受0.83折优惠等内容，协议书签订后，原告依约向被告支付了10000元购房定金。又应被告的要求交纳了10000元团购费，为此原告可享受0.83折的优惠价，折后房屋总价款为378533.79元，然而，近日被告却突然单方面提出上涨售房价的要求，称要以精装房标准交付毎平方米涨价2000元方与原告签订《商品房买卖合同》，原告表示强烈的反对，坚持要求履行《银座国际认购协议书》，但被告在原告不同意涨价的前提下，不仅拒绝履行《银座国际认购协议书》，还在原告等人不同意的前提下，把小区内的部分已经签订《银座国际认购协议书》房屋出售给了第三人，其余签订了协议的房屋也在出售之中，原告认为，自签约以来，其一直积极履行协议，从未违约，而被告却在没有合理依据的情况下上涨房价，且拒不履行双方签订的认购协议书，构成根本性违约，给原告造成了严重的经济损失，因此，原告特诉于贵院，请求贵院判如所请。 被告临桂某房地产开发有限公司答辩称，一、本案不能签订本约的违约责任不可归责于被告，原告要求被告承担不能签订本约的违约责任，其主张没有事实依据。根据双方《银座国际认购协议书》中协议二、付款方式及期限，原告选择用银行按揭的方式付款。按照协议二、付款方式及期限4：“买受人若选定银行按揭/公积金付款方式，须在接到通知3日内付清首期款，已交定金自动转为房款，并签订《商品房买卖合同》”的约定，原告在明确以按揭方式支付房款的情况下，如要签订正式的《商品房买卖合同》应当在收到原告的通知后，在三日内付清首付款，方可签订正式的《商品房买卖合同》。现原告在收到被告的通知后，却没有在三日内向被告付清首期款，显然，不能签订正式《商品房买卖合同》的原因只能归责于原告，而不是因被告的原因不能签订正式的《商品房买卖合同》。因此，原告诉称是因被告原因导致不能签订本约的主张，与事实根本不符。对于没有短信通知的，由于在预约合同当中并没有对具体的通知时间及其在何时签订正式的商品房买卖合同的约定，事实上这些业主都知道双方合同约定的内容，在被告的楼盘尚未正式开盘的情况下，原告认为是被告的原因导致不能签订正式的买卖合同，与事实不符。据此原告主张要求被告承担不能签订本约的违约责任没有事实依据。二、原告因其违反预约合同，却要求被告承担双倍返还定金、退还报名费，赔偿经济损失的诉讼主张，依法不能成立。双方在《银座国际认购协议书》三、认购约定2：“如买受人未能在上述约定的时间内签署《商品房买卖合同》、按约缴付及相关款项、办理相关购房手续并交按揭材料，则视为买受人违约，自动放弃认购权，出卖人有权在不另行告知情况下对买受人违约所认购的物业另行处理，并有权不退还买受人的定金，买受人不得有任何异议。”对原告不能如约缴付房款及相关款项，就视为原告违约进行了明确。现因原告违约不能签订《商品房买卖合同》，被告作为守约方，有权不退还定金，原告要求被告双倍返还其定金，当然于法无据。还有，被告从未收取过原告的团购报名费，原告要求被告退还其团购报名费，同样于法无据。另外，且不说本约不能签订的原因不可归责于被告，现原告一方面主张双倍返还定金，一方面又主张赔偿其违约损失50000元的主张，与《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的。一方违约时，对方可以选择适用违约金和定金条款。”的规定明显不符，原告在没有证据证明其存在50000元损失的情况下，要求被告双倍返还定金，并赔偿其所谓的损失的主张，在事实上没有依据，在法律上没有理由。综上所述，本约《商品房买卖合同》不能签订的责任，完全归责于原告，原告作为违约方，要求作为守约方的被告承担本约合同不能签订的责任，其主张依法不能成立。请求法庭查明事实，正确适用法律，依法判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月2日，原告殷某与被告临桂龙仕房地产开发有限公司签订了《银座国际认购协议书》，其协议书的主要内容是：“一、原告向被告认购位于《银座国际》小区XXX号房，建筑面积为121平方米，该物业按建筑面积计算，每平方米认购单价为3869元，认购总价为468113元；二、付款方式及期限：1、买受人同意选择下列第2种付款方式，在与出卖人签定《商品房买卖合同》后向甲方支付购房价款；2.银行按揭；客户享受优惠：享受团购优惠8.3折，10000元报名费。2、购房定金：买受人自愿在签定本协议书之时，就认购该物业一事向出卖人交纳购房定金人民币壹万元整，签定《商品房买卖合同》时，定金自动转为房款；3、……；4、买受人若选定银行按揭/公积金付款方式，须在接到通知3日内前付清首期款，已交定金自动转为首期房款，并签订《商品房买卖合同》；5、签订《商品房买卖合同》时，买受人另需支付代办权证费1000元（多退少补）、代收公证书费200元/户，办理预告件80元/户（注：一次性付款无需收取公证费、预告费、抵押费）。三、认购约定：1、买受人向甲方交纳定金的行为视为已清楚并同意接受所认购物业的相关情况，包括相关证件情况、工程进度情况、双方需签署的合约条款内容及办理合约程序等情况。2、如买受人未能在上述约定的时间内签署《商品房买卖合同》、按约缴付房款及相关款项、办理相关购房手续并交按揭材料，则视为买受人违约，自动放弃认购权，出卖人有权在不另行告知情况下对买受人所认购得的物业另行处理，并有权不退还买受人所支付的定金，买受人不得有任何异议。3、本认购书仅适用于买受人本人，买受人在签订《商品房买卖合同》时，原则上不得变更买受人姓名，如需变更，买受人需提交书面申请书（直系亲属可免费加减名或更名一次，非直系亲属更名需交纳2000元更名费）。4、买受人在签订本协议书、《商品房买卖合同》及缴纳各款项必须由买受人本人办理，不得代为办理。如委托他人代办，则代办人需出具公证委托书及代办人身份证原件等相关证明文件方可办理。5、本协议自双方签订之日起及买受人交付定金后生效。本协议一式叁份，出卖人贰份，买受人壹份，均具有同等法律效力。当《商品房买卖合同》签署后，本协议自行失效。本认购协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决。”2017年5月2日,被告向原告出具一份《收据》，内容是收到原告交来壹万元整（¥10000元）。 同时查明，2018年7月19日，开发商与业主进行了协调会议。2019年1月14日，桂林市临桂区住房和城乡建设局对银座国际项目认购业主于2018年1月9日的来文作出处理意见，回复如下：2019年1月10日下午4:30在桂林市临桂区信访办召开了认购业主代表与开发商协调会，会上认购业主代表与开发商达成继续沟通协商及如协商不成同意走司法程序的协议。本院依职权向临桂区住房和城乡建设局调取2018年12月及2019年11月位于临桂区银座国际小区商品房销售价格及银座国际小区5、6、7、8、9栋预售许可证取得时间，临桂区住房和城乡建设局于2019年12月9日向本院函复，内容如下：2019年1月至2019年11月销售均价是5759.11元，2019年1月销售均价5883.9元，2019年11月销售均价5293.11元；5、6、7栋取得预售时间为2019年6月18日，2、3栋取得预售时间为2019年2月25日，8、9栋取得预售时间为2018年12月27日。被告自称向原告发出过短信通知（晚上23:08分发出），通知原告于1月3日前来售楼部签订购房合同。 另查明，被告认可涉案房屋清水房的价格不变，但被告要对涉案房屋进行装修后再出售给原告，装修的价格双方并未达成一致意见，这是导致原告与被告未能签订《商品房买卖合同》的原因。 本院认为，原告殷志忠与被告龙仕公司签订了《银座国际认购协议书》，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，本院予以确认。合同双方应按照协议内容履行义务。 一、关于被告是否应当双倍返还定金给原告的问题。本案中，原告与被告在签订了《银座国际认购协议书》中对房屋房号、面积、单价、总价等有明确约定，并且被告工作人员在协议书上注明有“具体面积以签合同时为准，单价不变”的内容，并明确约定了原告须在接到电话通知三日后付清首付款，并签订《商品房买卖合同》，双方已经就商品房买卖的主要条款协商一致，该《认购协议》签订时银座国际项目尚未取得有关部门的预售许可证明，上述事实说明双方签订该《认购协议》系就原告将来购买银座国际项目房产达成的意思表示，原告交纳的10000元定金系作为将来订立商品房买卖合同的担保，该约定符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条有关预约合同的规定，属于典型的商品房买卖预约合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律规定关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，原、被告虽然就签订正式的《商品房买卖合同》进行过磋商，但被告并未按双方在《银座国际认购协议书》中约定的房屋价格与原告签订商品房买卖合同，而是提出应当按照精装房屋价格出售，违背了诚实信用原则，故双方未能签订正式的《商品房买卖合同》确实是由于被告的原因所致，故被告应当承担相应的定金责任，双倍返还原告定金20000元。 二、关于赔偿损失问题，由于原、被告双方对预约价格与被告更改小区规划后的房屋价格无法进一步磋商签订正式商品房买卖合同，且原告庭审中表示要解除涉案的《认购协议》，被告亦同意解除涉案的《认购协议》，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”和第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”之规定，本案原告与被告当时约定的房屋单价为3869元每平方米与临桂区临桂镇机场路北侧房屋的均价5759.11元（2019年1月至2019年11月的房屋价格）相差较大的事实，双方约定的定金10000元不足以弥补被告违约所造成的损失，本院根据《认购协议》的预约合同性质及被告的过错程度综合考量，酌情确定由被告赔偿经济损失30000元给原告较为合理。对于原告要求被告支付超出30000元的部分诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。被告提供的短信通知未标明发送短信的具体日期及由何人发送，其真实性无法确认，同时该短信通知于晚上23:08分发送，也不符合合同电话通知的约定，故被告以发出短信通知不应承担责任的抗辩理由，与本案查明的事实不符，本院不予采信。 三、关于被告是否应退还原告所交纳的团购费的问题，原告称因《认购协议书》中明确了“享受8.3折减10000元”，表明其已交纳团购费，但原告未能提供已交纳团购费的转账凭证或者收据等证据证实其主张，因此，原告要求被告退还团购费缺乏事实依据和证据支持，本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条的规定，判决如下: 一、判决被告临桂某房地产开发有限公司应双倍返还购房定金20000元给原告殷某； 二、判决被告临桂某房地产开发有限公司赔偿经济损失30000元给原告殷某； 三、驳回原告殷某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起三日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1800元，依法减半收取900元，由原告殷某负担337.5元，被告临桂某房地产开发有限公司负担562.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1800元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  文威 二〇一九年十二月二十七日 书记员  石蓝