山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终9359号 上诉人（原审原告、反诉被告)：苏永杰，男，×。 委托诉讼代理人：廉法展，山东海卓律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告)：青岛平安德业房地产开发有限公司，×。 法定代表人：白波，×。 委托诉讼代理人：徐耀，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周小雯，上海段和段（青岛）律师事务所律师。 原审第三人：青岛市住房公积金管理中心，×。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司即墨支行，×。 上诉人苏永杰因与上诉人青岛平安德业房地产开发有限公司、原审第三人青岛市住房公积金管理中心、原审第三人中国工商银行股份有限公司即墨支行商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初10815号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏永杰上诉请求：依法改判青岛平安德业房地产开发有限公司还应向苏永杰支付逾期交房违约金21531元；本案诉讼费由青岛平安德业房地产开发有限公司承担。其上诉的主要理由是：一、一审判决青岛平安德业房地产开发有限公司支付苏永杰违约金至苏永杰领钥匙之日，实际上是变相纵容青岛平安德业房地产开发有限公司的违法行为。1、苏永杰领钥匙时，涉案房屋并不符合法律规定的交房条件。苏永杰虽然在2017年月20日领取了房屋钥匙，但是青岛平安德业房地产开发有限公司并没有根据《青岛市商品房预售合同》第十三条的约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也没有向苏永杰提交实测面积的有关资料。2、青岛平安德业房地产开发有限公司的逾期交房违约金应该从2016年6月1日起至2018年8月28日（青岛平安德业房地产开发有限公司登报公告后十日）。一审中苏永杰少主张的部分，将另行向法院起诉。 青岛平安德业房地产开发有限公司辩称，一、涉案房屋于2017年5月20日通过竣工验收合格，苏永杰在本案一审审理过程中也已认可该事实。涉案房屋于2017年8月20日交付苏永杰使用，苏永杰主张交付后的违约金没有事实及法律依据，应当依法驳回其上诉请求。对苏永杰主张的涉案房屋应通过综合竣工验收合格方能交付使用问题，2004年5月19日国务院发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》第83项，已明确将《城市房地产开发经营管理条例》规定的住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收备案审批取消。涉案房屋通过综合验收并不属于法定及约定的交付条件，苏永杰的上诉主张不能成立，应予驳回。二、预售合同对青岛平安德业房地产开发有限公司承担逾期交房违约责任上限已有明确约定，苏永杰要求支付超过已交总房款1%部分的违约金没有事实及法律依据，应予驳回。三、青岛平安德业房地产开发有限公司在建设涉案项目中一致遵纪守法，从未恶意违约，涉案房屋逾期交付系第三方原因导致，且青岛平安德业房地产开发有限公司因建设涉案项目已产生较大亏损，如一审判决生效必将导致大量类似诉讼产生，青岛平安德业房地产开发有限公司将因此无法继续经营，员工将面临失业等严重生存问题，涉案项目的后续维保工作也将无人负责，这必将带来一系列严重影响社会稳定的问题。 青岛平安德业房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判青岛平安德业房地产开发有限公司向苏永杰支付逾期交房违约金5787.88元（按照购房款1%计算）；本案诉讼费由苏永杰承担。其上诉的主要理由是：一、涉案房屋于2017年5月20日通过单体验收，一审认定涉案房屋于2018年7月19日通过房屋建筑工程验收，属认定事实及适用法律错误。二、涉案房屋逾期交付系第三方原因导致，青岛平安德业房地产开发有限公司无任何过错，且双方在预售合同中已对发生该种情形时青岛平安德业房地产开发有限公司无需承担责任进行了明确约定，一审判决以合同相对性原则认定青岛平安德业房地产开发有限公司应当承担逾期交房违约金，属认定事实及适用法律错误。三、预售合同补充条款对逾期交房违约责任上限已有明确约定，该约定已取代预售合同主文中关于逾期交房违约责任的约定，且苏永杰主张的违约金也明显高于其实际损失，一审关于苏永杰“有权”选择逾期交房违约责任适用条款的认定属认定事实及适用法律错误。四、青岛平安德业房地产开发有限公司在建设涉案项目中一致遵纪守法，从未恶意违约，且青岛平安德业房地产开发有限公司因建设涉案项目已产生较大亏损，如一审判决生效必将导致大量类似诉讼产生，青岛平安德业房地产开发有限公司将因此无法继续经营，青岛平安德业房地产开发有限公司员工将面临失业等严重生存问题，涉案项目的后续维保工作也将无人负责，这必将带来一系列严重影响社会稳定的问题。 苏永杰辩称不同意平安德业的上诉理由和请求。 苏永杰向一审法院起诉请求：1、判令青岛平安德业房地产开发有限公司依法支付逾期交房违约金47866元（计算到2018年9月9日）以及后期违约金；2、诉讼费用由青岛平安德业房地产开发有限公司承担。 青岛平安德业房地产开发有限公司向一审法院提出反诉诉讼请求：1、依法判令苏永杰向青岛平安德业房地产开发有限公司支付逾期付款违约金26280元；2、本案的全部诉讼费由苏永杰承担。 一审法院认定事实： 2015年7月6日，苏永杰（乙方）与青岛平安德业房地产开发有限公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》，合同主要约定：…第二条乙方向甲方购买即墨市经济开发区鹤山路357号平安华府x号楼x单元x房屋，政府批准的规划用途为住宅。…。第三条乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为578788元。第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权选择下列第贰种方案追究乙方责任：…贰、甲方有权选择书面形式通知乙方解除合同，乙方除应在接到甲方解除通知5日内与甲方签署合同解除的全部文件，并在接到甲方解除通知30日内与甲方共同办理完毕撤销合同备案登记外，还应向甲方支付房屋总价款1%的违约金，并承担因合同解除所发生的一切费用。甲方在合同备案登记撤销完毕后，将乙方已支付的房价款扣除违约金后退还给乙方（退款不支付利息）。甲方如选择继续履行合同，乙方应向甲方按应付款的日万分之五支付从约定付款日到实际付款日止的违约金…。第十条该房屋的交付必须符合下列第二种方案所列条件：…贰、该商品房已通过单体楼竣工验收，乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务。第十一条甲方定于2016年5月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任……贰、双方按照本合同《补充条款》第四条的相关约定执行。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为乙方签署交房确认单或甲方发出交付通知。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第二十八条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。…。合同附件一付款方式和付款期限。按时间付款，付款方式：按揭贷款支付，乙方于2015年6月22日前付青岛平安德业房地产开发有限公司定金8000元，于2015年6月29日与甲方签约，并付首付房款计210788元，于2015年8月6日前应支付房款360000元。…补充条款第四条关于房屋交付：…2、房屋交付时，乙方应签署交房确认单（该交房确认单即为本合同第十三条约定的房屋交付标志，但若乙方逾期办理房屋交付手续或乙方原因造成房屋未能按期交付的，视为甲方在《交房通知》送达之日起的第10日已经将该房屋交付乙方）并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善等非房屋主体结构质量问题为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行，甲方就此不承担延期交房责任。…4、如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期履约且无需承担任何违约责任：（1）对于合同第十一条，所指不可抗力是指地震、海啸、政府原因等不能预见、不可避免的客观事实。（2）除不可抗力外，非因甲方原因造成但足以影响交付期限的其他客观事实导致延期交付的，在可证明的时间范围内，甲方不承担合同第十二条的违约责任，并顺延合同第十一条约定的交付期限。（3）出现本条款第（1）款、第（2）款约定的足以影响交付期限的客观事实的，甲方应及时通知乙方。（4）乙方未付清购房总价款的，无权接收房屋，因此导致的商品房未能按期交付的责任由乙方承担。5、甲方自身原因造成逾期交房超过60天的，则甲方一次性给予乙方已交总房款的1%的违约金，乙方不再追究甲方逾期交房的违约责任；第六条关于“乙方信息”和送达方式…2、除本合同及本补充条款另有约定外，甲方给乙方的任何通知，可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递方式送达，或以网络媒体、青岛当地发行的报纸上发布公告等方式传达。合同还约定了其他事项。2015年12月9日，苏永杰与第三人以及青岛平安德业房地产开发有限公司签订《住房公积金抵押借款合同》一份，合同期限为2015年11月24日至2035年11月23日，苏永杰贷款360000元用于支付购房款，青岛平安德业房地产开发有限公司作为担保人在合同上签章，并提供连带责任保证的担保方式。 苏永杰2015年6月22日支付青岛平安德业房地产开发有限公司8000元，2015年6月29日支付210788元，剩余360000元于2015年12月30日通过按揭贷款支付青岛平安德业房地产开发有限公司。苏永杰于2017年8月20日接收了涉案房屋。2018年7月19日，涉案房屋所在的小区工程项目通过了房屋建筑工程验收。 一审法院认为，苏永杰与青岛平安德业房地产开发有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任……贰、双方按照本合同《补充条款》第四条的相关约定执行。补充条款第四条第5项约定:甲方自身原因造成逾期交房超过60天的，则甲方一次性给予乙方已交总房款的1%的违约金，乙方不再追究甲方逾期交房的违约责任。对此一审法院认为，苏永杰按照合同约定支付了全部房价款，青岛平安德业房地产开发有限公司应于合同约定时间交付涉案房屋，现青岛平安德业房地产开发有限公司逾期交付房屋，应承担违约责任。青岛平安德业房地产开发有限公司抗辩按补充条款第四条第5项约定一次性给予苏永杰已交总房款的1%的违约金,关于该约定的适用，合同第十二条表述为“有权”选择下列第贰种方案追究甲方责任，即有权选择适用，也有权不选择适用。现苏永杰选择不适用该补充条款，符合合同约定及法律规定，故青岛平安德业房地产开发有限公司上述抗辩不成立。 合同第十三条约定房屋交付的标志为乙方签署交房确认单或甲方发出交付通知。苏永杰已接收了房屋，并签署了交房确认单，且房屋现已经竣工验收合格，交付后不再产生违约金，故苏永杰要求青岛平安德业房地产开发有限公司支付交付后的违约金，无合同和法律依据，一审法院不予支持。 青岛平安德业房地产开发有限公司提交的信访事项处理意见书、纪检监察信访双向承诺书、情况反映等相关证据抗辩涉案项目延期交付是由于第三方违法占用土地所致，其无过错，不应承担违约金，对此苏永杰不予认可，且根据合同相对性原则，其有无过错，与其对苏永杰是否承担逾期交房违约金无关联，故一审法院对青岛平安德业房地产开发有限公司上述证据不予采信。 关于青岛平安德业房地产开发有限公司提出反诉，请求苏永杰支付逾期付款违约金问题。本案苏永杰应当支付青岛平安德业房地产开发有限公司的最后一笔房款系由青岛平安德业房地产开发有限公司选择指定银行，各方签订借款合同苏永杰按揭贷款后再支付给青岛平安德业房地产开发有限公司。苏永杰与第三人及青岛平安德业房地产开发有限公司签订借款合同时，是否超过苏永杰、青岛平安德业房地产开发有限公司双方约定支付最后一笔房款的期限，对此青岛平安德业房地产开发有限公司是明知的，但青岛平安德业房地产开发有限公司未提出异议，并仍同意作为担保人在合同上加盖印章承担连带责任保证，此后又接受了房款，应视为双方当事人协商一致对付款期限的变更；青岛平安德业房地产开发有限公司亦未能举证证明苏永杰逾期付款系苏永杰造成的，故青岛平安德业房地产开发有限公司要求苏永杰支付逾期付款违约金无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。苏永杰付款行为不构成违约，故亦不存在青岛平安德业房地产开发有限公司提起反诉是否超过诉讼时效问题。 综上，苏永杰的部分诉讼请求符合合同约定和法律规定，一审法院依法予以部分支持；青岛平安德业房地产开发有限公司部分抗辩理由成立，一审法院予以部分采纳；青岛平安德业房地产开发有限公司的反诉诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、青岛平安德业房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付苏永杰逾期交付房屋的违约金25814元（578788元×1?×446天）；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回苏永杰的其他诉讼请求。三、驳回青岛平安德业房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。案件受理费997元（苏永杰已预缴），由苏永杰负担552元，青岛平安德业房地产开发有限公司负担445元。反诉费229元（青岛平安德业房地产开发有限公司已预缴），由青岛平安德业房地产开发有限公司负担。青岛平安德业房地产开发有限公司应负担之案件受理费于履行义务时一并支付苏永杰。 二审查明的案件事实与一审一致。 本院认为，苏永杰与青岛平安德业房地产开发有限公司2015年7月6日《青岛市商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。苏永杰作为购房者，按时足额支付购房款系其主要合同义务；青岛平安德业房地产开发有限公司作为开发商，依约及时交付房屋系其主要合同义务。根据本案查明事实，苏永杰已履行其支付房款义务，故青岛平安德业房地产开发有限公司应依约将合同项下房屋交付给苏永杰。根据双方合同约定,青岛平安德业房地产开发有限公司于2016年5月31日前将房屋交付给苏永杰，除不可抗力外，商品房已通过单体楼竣工验收。苏永杰于2017年8月20日接收了涉案房屋，青岛平安德业房地产开发有限公司存在逾期交房行为，其应承担逾期交房责任。青岛平安德业房地产开发有限公司上诉主张，涉案房屋于2017年5月20日通过单体验收，逾期交房系因第三人原因导致，其不应承担逾期交房责任。本院认为，涉案房屋在具备交房条件后，青岛平安德业房地产开发有限公司应及时通知苏永杰接收房屋。本案审理中，青岛平安德业房地产开发有限公司提交的证据不足以证明其应免除逾期交房责任，故青岛平安德业房地产开发有限公司的该项上诉主张于法无据，本院不予支持。对于逾期交房违约金的计算标准，青岛平安德业房地产开发有限公司主张应按补充条款第四条第5项约定履行，但关于该约定的适用，双方购房合同第十二条表述为“‘有权’选择下列第贰种方案追究甲方责任”，现苏永杰主张选择不适用该补充条款，而仍适用合同第十二条关于违约金的计算方式，亦符合合同约定，故青岛平安德业房地产开发有限公司的该项上诉理由不成立，本院依法不予支持。一审判决正确，本院依法予以维持。 苏永杰已履行其支付房款义务，并于2017年8月20日接收涉案房屋并签署交房确认单，且房屋现已经竣工验收合格。苏永杰上诉主张虽然其领取了房屋钥匙，但是青岛平安德业房地产开发有限公司并没有根据双方购房合同第十三条的约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也没有提交实测面积的有关资料。本院认为，双方购房合同第十三条约定房屋交付的标志为乙方签署交房确认单或甲方发出交付通知，虽然双方在合同中约定交接房屋时青岛平安德业房地产开发有限公司应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等材料，但苏永杰在接收涉案房屋时并未要求青岛平安德业房地产开发有限公司提交上述资料或拒绝接收涉案房屋。且苏永杰购买涉案房屋的目的是用于居住，移交上述资料并非青岛平安德业房地产开发有限公司的主要合同义务，而是附随义务，在涉案房屋已通过验收的情形下，应视为青岛平安德业房地产开发有限公司交付的涉案房屋符合合同约定。苏永杰要求青岛平安德业房地产开发有限公司支付逾期交房违约金至2018年8月28日，无合同和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，苏永杰、青岛平安德业房地产开发有限公司的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 苏永杰交纳的二审案件受理费338元，青岛平安德业房地产开发有限公司交纳的二审案件受理费301元，均各自负担。 本判决为终审判决。 审判长  董则明 审判员  侯 娜 审判员  王昌民 二〇一九年十二月十三日 法官助理 王蕾 书记员 郑昭 书记员 李珊珊