河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25466号上诉人（原审被告）：梁飞，男，1991年11月15日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：史卓男，金博大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张进伟，男，1979年6月29日出生，汉族，住河南省漯河市召陵区。委托诉讼代理人：张进堂，男，1971年9月1日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。原审被告：梁爱国，男，1969年2月11日出生，汉族，住河南省中牟县。上诉人梁飞因与被上诉人张进伟、原审被告梁爱国宅基地使用权纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初9307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。梁飞上诉请求：1.撤销河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初9307号民事判决；2.改判驳回张进伟的诉讼请求或发回重审；3.一、二审诉讼费用由张进伟承担。事实和理由：一、《联合建房合同》上“梁飞”签字按印均系伪造，上诉人从未签订过该合同，根本未达成过合意，也未收到被上诉人的宅基地转让费或建房款，一审认定事实错误，应予纠正。涉案宅基地于2016年才由村里正式确定分配给上诉人，至今仍未办理任何产权证书，上诉人对被上诉人在其宅基地上建房的行为当时是不知情的。同时上诉人保留要求被上诉人对该宅基地排除妨害、恢复原状的诉权。二、《联合建房合同》第四条第二款约定的违约损失认定方法，虽然属于合同结算和清理条款，但依法不适用于合同无效情形，且与事实不符，系无效的格式条款，不应采信，一审适用法律错误，应予纠正。此外，该条约定合同因解除而违约时，甲方应赔偿乙方的损失为合同所涉房屋在合同解除时的本地商品房市场评估价款及房屋装修费用。而本案所涉房屋为农村宅基地上所建房屋，相关土地费用和建设成本均无法与本地商品房市场评估价款同日而语，故相关约定明显与事实不符，依法应认定为无效的格式条款，不应采信。三、（2018）豫0122民初3268号判决与本案有诸多不同，不具有参考价值，一审法院参照该案例判决上诉人赔偿58万元缺乏事实和法律依据，应予纠正。被上诉人在一审自认案涉房屋建设仅花费28万余元，施工合同显示承包方式为大清包，亦不存在房屋建成后又转售他人的情形，该判决也不显示与本案房屋面积、设计、用料等是否一致，且被上诉人提交的房屋建设支出大多是不规范的白条，即使白条总额也达不到其主张的数额。本案房屋建设于2013年-2014年，相较于之后建设的房屋，人工、材料费用均较低，而上诉人提交的郑庵镇台前村村委会《福山社区建筑施工合同》显示，2016年9月该村以大包（即全包）方式建设同规格房屋每户仅花费21.6万元。张进伟辩称，1.一审上诉人并未提出签字伪造问题，也未提出鉴定，可见上诉人对其签字是认可的。上诉人于2013年签订合同并收取现金，其父亲梁爱国出具有收到条。上诉人与其父亲共同生活，不可能不知道，且已对该款项予以支配。本案所涉房屋所处位置是一排八连体别墅，宅基地于2013年由村里分配给个人，被上诉人联合其他购买人一起出资建设，有建房合同、购买材料收据、建房负责人作证。2.合同约定乙方使用甲方的宅基地建设房屋，乙方有永久使用权，甲方阻挠乙方使用的构成违约，应赔偿乙方损失，乙方损失为合同所涉房屋在本地商品房市场评估价款及房屋装修费用。该房屋在中牟县2019年市场大约每平米8000元，房屋共计290平方米，按照该标准赔偿价格更高。3.（2018）豫0122民初3268号判决中双方的交易时间是2015年10月，交易价格58万元，现在该类型房屋成交价在75万元以上，因此一审认定赔偿58万元并无不妥。4.本案所涉建筑成本比当地人建设房屋增加很多，同时由于投入该房屋，错失购买其他商品房的机会，因此58万元的赔偿不能弥补被上诉人的损失。上诉人缺乏诚信，强行占用房屋并用于经营饭店，无偿占有被上诉人大量资金6年多。综上，请求驳回上诉，维持原判。梁爱国未到庭未发表意见。张进伟向一审法院起诉请求：1.确认双方于2013年6月24日签订联合建房合同无效；2.被告连带偿还宅基地转让费及建房款69万元，并支付从2013年6月24日起至付清之日止的利息，按月利率2％计算，诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：经吕国海中间介绍，2013年7月26日，梁飞（甲方）、张进伟（乙方）、吕国海（丙方）签订《联合建房合同》，由甲方联合乙方建住房，丙方作为乙方合作人监督本合同履行事宜，约定甲方宅基地坐落在郑州市××郑××镇台前社区，甲方自愿与乙方在前述宅基地上联合建房。除该房屋建设成本及相关税费外，乙方另外再一次性支付甲方11万元，甲方收到该款项时应向乙方出具相关收据。甲方完全同意，自该房屋开始建设之日起，乙方即对该房屋半成品及成品拥有永久使用、修缮、改建、出租、抵押及出让的权利。乙方行使前述权利时，甲方不得以任何借口进行干涉，否则，甲方构成违约，应承担本合同第四条第二款约定的约定责任。甲方应积极主动无偿协助乙方依据将该房屋产权直接办到乙方名下，如因甲方原因无法办理相关房产证时，视为甲方违约，甲方应承担违约责任。本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，如因被告或其利益相关人员导致合同解除时，甲方构成违约，甲方违约时应赔偿乙方损失，乙方损失为合同所涉房屋在合同解除时的本地商品房市场评估价款及房屋装修费用。2013年6月24日，梁爱国出具《收条》一份，主要内容为：今收到吕国海建房现金20万元。该款系张进伟支付给吕国海涉及梁飞及梁长海两处宅基地的转让费，后吕国海转交给梁爱国。原告购得该宅基地后，按照郑庵镇统一规划设计建房。房屋建成后，被告强行占用原告建成的房屋。房屋被占用后，原告张进伟要求被告搬离房屋遭拒，被告也未给付原告购地款及建房款。另查明，梁爱国、梁飞系父子关系。杨伟记与任建周合同纠纷一案，杨伟记要求任建周偿还购地款及建房款共计80万元，2018年8月8日，本院作出（2018）豫0122民初3268号民事判决，认为位于中牟县郑庵镇福山社区的房屋系按郑庵镇统一规划设计造价所建，房屋价值为58万元，故判决任建周返还杨伟记58万元。一审法院认为，合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案原、被告签订《联合建房合同》，由梁飞提供宅基地，由张进伟出资进行建房，房屋建成后归原告所有；原告向梁爱国给付建房款10万元后，开始建造房屋，但房屋建成后二被告占有使用，并拒绝返还。原、被告签订的《联合建房合同》，标的物为农村宅基地，其土地属于集体所有，而原告并非涉案宅基地所在范围内的集体经济组织成员，该合同亦未得到有关组织和部门的批准，故原、被告之间签订的《联合建房合同》因违反法律法规和政策，应属无效。对于双方因合同取得而应予返还的财产问题，因合同无效，原告应当返还被告宅基地，被告应当返还原告购地款10万元，但原告建成的房屋与被告宅基地为一体化房地产，无法返还原告，应当由被告折价补偿。根据双方签订的《联合建房合同》，约定本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，如因被告或其利益相关人员导致合同解除时，甲方应赔偿乙方损失，乙方损失为合同所涉房屋在合同解除时的本地商品房市场评估价款及房屋装修费用，故原告要求返还的宅基地转让费及建房款可参照本院生效的（2018）豫0122民初3268号判决书认定的同社区同类房屋交易价格58万元。关于原告要求给付利息的诉讼请求，造成合同无效，双方都有过错，应当各自承担相应责任。结合本案实际情况，原告在签订合同时应知涉案宅基地系农村集体所有，但仍签订联合建房合同，存在过错，被告在原告建好房屋后占有房屋违反约定亦存在过错，故原告要求被告给付利息的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、被告梁飞、梁爱国于判决生效之日起十日内偿还原告张进伟58万元；二、驳回原告张进伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，减半收取5400元，由原告张进伟负担600元，被告梁飞、梁爱国负担4800元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了第一组证据：1.电话录音光盘；2.录音证据整理；3.中国银行信用卡电子账单；4.江苏省居住证；5.昆山市城镇职工基本医疗保险证历本及医保卡。证明：吕国海承认合同上非梁飞本人签字按印，合同显示的签订时间，上诉人不在家不知情。合同签订前后，上诉人正长期在昆山工作，合同签订当天，上诉人在昆山刷卡消费，不在中牟老家，不可能签合同。因此上诉人从未签订过该合同，未达成过合意，也未收到宅基地转让费或建房款，一审认定事实错误。第二组证据：6.中牟县人民法院（2019）豫0122民初9300、9302、9306号民事判决。证明：被上诉人与张新善等人签订的《联合建房合同》，与本案话题条款几乎一致，均对甲方履约行为严格限制、且约定了明显过重的违约责任。被上诉人自认四起非法转让宅基地案件共投入226万元，其将通过诉讼获得238万元的非法利益。该违约条款依法应认定为无效的格式条款。如果支持违约损失主张，无异于鼓励当事人通过不正当的方式取得暴利。第三组证据：7.郑州市中级人民法院（2018）豫01民终14259号民事判决；8.《福山社区规划建设管理协议》；9.《福山社区建筑施工合同》；10.证人张某证明、身份证、照片；11.视频录像光盘；12.中牟县人民法院（2018）豫0122民初2054号民事判决书。证明：杨伟记案件与本案案情迥异，本案被上诉人一审已自认案涉房屋建设仅花费28万余元。福山社区内房屋均为统一规划设计，房屋建设规格均相同。2016年9月，村委以大包方式建设同规格房屋每户仅花费21.6万元，案涉房屋建设于2013-2014年，属于该村第一期安置房，建房人工材料费比2016年低，花费应不到21万元。（2018）豫0122民初2054号民事判决查明事实认定，2015年4月至12月，刘会亮建设一套与本案同规格的房屋仅花费22万元。案涉房屋至今仍为毛坯房，并未装修，合同约定被上诉人有权要求赔偿装修费的内容明显与事实不符。杨伟记案件不具有参考价值，一审参照该案判决上诉人赔偿58万元缺乏事实与法律依据，明显过高，2013年-2014年建设时的实际花费应不到21万元。第四组证据：13.住院病情介绍；14.病人病情确认书、诊断证明书、出院证。证明：上诉人的父亲梁爱国2016年颅脑损伤严重，至今神志不清，生活不能自理。被上诉人质证称，对证据一录音材料，不能证明本案的证明目的，能显示出他对判决58万元没有异议，而且梁飞对他父亲收到我们这20万应该是知情的。对证据二，收到钱的日期不一定和签合同的日期一致，跟他当时在不在家没关系。被上诉人提交了证据：1.郑州市中级人民法院（2018）豫01民终14259号民事判决；2.房屋买卖及土地使用权转让合同；3.张进堂证明。证明：58万元可作为参考，同类房屋交易价格在60万元左右。上诉人质证称，1.对郑州市中级人民法院（2018）豫01民终14259号民事判决的真实性没有异议，证明方向有异议。被上诉人一审自认案涉房屋建房花费近28万余元，施工合同显示承包方式为大清包，也就是说包工、辅料、辅材、施工用具设备，但是不包主材，不存在房屋建成后又转售他人的情形。该案判决中也不显示所涉房屋是否与本案规格相同。一审中被上诉人提交的房屋建设支出证据、大多数记账是不规范的白条，有的时间是在合同签订之前，没有收款签名、交款人姓名、落款时间，也包括买烟和协调费用，或者一些个人证明，一审中相关证人也没有出庭作证，白条总数额达不到其主张的数额，相关证据的真实性、合法性、关联性均明显存疑。而本案房屋建设于2013到2014年属于福山社区第一期安置房，被上诉人提交的该份二审判决恰恰能够证明其建房花费实际上是远远低于58万。杨伟记案件与本案存在诸多不同，该案二审维持判决主要的原因是因为上诉人任建周否认对方建房花费的主张，没有提供充分的证据证明，所以二审法院驳回了其上诉请求，维持一审判决。本案并没有任何参考借鉴意义，两者案情、证据情况都不同，所以没有参考价值。2.对房屋买卖及土地使用权转让合同，由于该份证据是复印件，真实性存疑，证明方向也有异议。没有证据证明该合同确实履行了，至于75万即便真实也仅是个例，不代表普遍的的市场价格水平。3.对张进堂证明，真实性不予认可，证明方向也不认可，不符合证据要求，也没有证据显示证明的内容是客观真实的。对上述证据是否采信，本院将结合已查明事实予以综合评述。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。张进伟与梁飞签订的《联合建房合同》约定由梁飞提供宅基地，张进伟出资建设，房屋建成后归张进伟所有。由于该合同违反法律法规和政策，应属于无效合同。合同无效后，双方应予返还所取得的财产。但由于所涉房屋与宅基地一体，无法返还，故可以折价补偿。一审参照同类判决同类房屋确定的房屋价格58万元适当，应予维持。上诉人称所涉房屋价格不超过21万元，证据不足，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，故对梁飞的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9600元，由上诉人梁飞负担。本判决为终审判决。审判长  崔航微审判员  王 冰审判员  姚付良二〇一九年十二月三十日书记员  平 航