江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终2124号上诉人（一审原告）：俞自成，男，1969年3月2日出生，汉族，江西省婺源县人，住江西省婺源县。委托诉讼代理人：查旺平，婺源县法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：婺源县秋口镇李坑村民委员会，住所地江西省上饶市婺源县秋口镇李坑村，统一社会信用代码54361130739192848R。法定代表人：李冬旺，该村委会主任。上诉人俞自成因与被上诉人婺源县秋口镇李坑村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省婺源县人民法院（2019）赣1130民初750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俞自成上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人返还上诉人租金28万元、维修费2.8万元，并以28万元为基数，以年利率6%为基准支付上诉人从2018年4月26日起至租金返还完毕之日止的利息；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1.一审法院认定被上诉人向上诉人移交租赁物的时间为2018年6月25日的事实认定错误，上诉人在一审判决之后发现2018年的建军节被上诉人还在案涉房屋里开会，被上诉人会议室的桌椅系婺源县旅游股份有限公司李坑分公司所有，该公司直到2018年8月22日才搬起桌椅，故被上诉人向上诉人移交租赁房屋的时间最早是2018年8月22日，且被上诉人从未书面、正式移交过租赁房屋，故应全额返还28万元租金；2.本案中，上诉人没有享受过一天承租权利，故2.8万元装修费应由被上诉人负担。婺源县秋口镇李坑村民委员会答辩称：1.被上诉人依约交付了房屋，不存在延迟交付的情形；2.案涉房屋倒塌是因上诉人拆除部分承重墙及承重柱所致；3.上诉人所谓的新证据不属于二审新证据，不应作为认定案件的事实。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。俞自成向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告于2018年5月15日签订的《房屋租赁协议》；2．判令被告返还原告已经交纳的房屋租金280,000元，并赔偿原告维修费28,000元，支付资金占用期间的利息（按照年利率6%计算，以租金280,000元为基数，从2018年4月26日起至租金返还完毕之日止，其中截至2018年7月25日止的占用利息为21,000元［280,000元×6%÷12个月×15个月］）。一审查明：2018年4月12日，婺源县秋口镇公共资源交易站与被告婺源县秋口镇李坑村民委员会发布《房屋门面使用权公开竞价公告》，拟通过公开竞价方式将被告集体所有的位于李坑村内停车场旁边樟树底游步道边上的九间门面房出租。《竞价人须知》载明竞价人须交纳竞价保证金20,000元，竞受人的竞价保证金在竞价成功后自动转为履约保证金，可冲抵成交价款。2018年4月20日，在公开竞价会上，被告与竞价人明确租赁房屋在“5年租期内的一切维修费用由竞得人自理”。同日，原告通过公开竞价方式成功竞得上述九间门面房的承租使用权，原、被告在婺源县秋口镇公共资源交易站鉴证下签订《成交确认书》，确认原告以280,000元的价款竞得被告的上述九间集体房屋使用权，同时确认原告已交纳保证金20,000元。2018年4月26日，原告支付被告租金260,000元。2018年5月15日，原、被告签订《房屋租赁协议》，主要约定：1．租赁房屋为砖木结构，房屋用途为经营旅游产品为主，除双方另有约定外，原告不得任意改变用途。2．租赁期限自2018年6月25日起至2023年6月24日止，租赁期间，如遇景区停业整改，租期可顺延，2018年5月15日至2018年6月25日期间属原告的装修期。3．房屋租金为每年280,000元，租金按年结算，原告应于每年的到期日的前一个月交付租金。4．原告有下列情形的终止合同：①擅自拆改或改变房屋用途的（开门口除外）；②拖欠租金累计达一个月的；③利用承租房屋从事违法活动的；④故意损害承租房屋的。5．房屋水电已到位，在营业过程中所产生的费用由原告自行承担。6．到期后，可移动的东西可以搬走，其他8年7月20日，原告与案外人郑春坪（即本案证人）签订《协议》，主要约定：1．原告将其承租的上述房屋的维修工程承包给郑春坪施工，工期一个月。2．维修内容：①屋顶全部翻盖，破烂屋面板更换，增加盖瓦密度，保证3至5年不漏，在此期间如漏雨水，由郑春坪负责维修；②屋内外墙体腐蚀脱落的需铲除。砖柱、门窗修补，全面粉刷；砖柱、门窗修补，全面粉刷；③室内老线路、吊顶清除维修，垃圾需清理运走。3．包工包料，价款28,000元，经验收后一次付清。协议签订后，郑春坪带领俞旭东于2018年8月下旬开始施工进行维修：翻盖九间房屋的瓦片（其中更换部分瓦片），更换部分屋面板，加固其中3间房屋的屋顶横梁（倒塌的两间不在此列），加固房屋内部砖柱外表（铲掉旧墙皮，重新粉刷水泥），拆掉部分墙体（不是承重墙）凸出砖块并重做，处理屋面排水等。同年9月中旬，施工完毕。2018年10月16日凌晨，九间房屋中的其中两间发生倒塌。2018年11月23日，被告召开会议讨论研究，决定将原告承租的九间房屋（包括倒塌的两间）拆除重建。原告承租的九间房屋约于50年前建造，原系茶厂用房，后约在2010年底将其中五间租赁给他人经营“旺军”超市。剩余四间，由被告占用其中三间作为办公用房，另一间租赁给他人使用。一审认为：一、关于被告是否向原告交付房屋的问题。原告认为，按照合同约定，2018年5月15日至6月25日期间属于原告的维修期限，不计入承租期，但因被告迟迟未腾空房屋，直到2018年8月才通知原告维修，已属违约，在原告2018年9月维修结束后，被告仍未办理正式交房手续，再后来两间房屋于2018年10月16日倒塌，被告将九间房屋全部拆除重建，致使本案租赁标的物全部灭失。因此，被告从始至终没有向原告交付租赁房屋。被告认为，其在签订《房屋租赁协议》后已按照约定于2018年5月15日之前将九间房屋交付给原告装修使用，不存在延迟交付或拒不交付之情形，至于原告何时开始装修使用店面是原告的自由，即便原告承租后空臵也是其对租赁权的合理行使，并不能因其推迟装修而认定被告延迟交付。该院认为，双方签订的《成交确认书》和《房屋租赁协议》均未约定房屋交付事宜，双方也均未向该院提供交房或者延迟交房的相关证据，但根据原告已进入承租房屋对其进行维修的事实，可以推定被告在事实上已经向原告交房。至于双方在合同中约定的装修期间（2018年5月15日至6月25日），本质上是为了让原告在合理期限内能够准备具有可使用性的营业场所，而给其预留的不计入租赁期限且免收租金的期间，并不能以此限定原告必须要在合同约定的装修期间内进行装修维修，原告是否在免租期内装修维修由其自行决定。二、关于《房屋租赁协议》应否解除的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，当事人可以协商一致或者按照双方约定的条件解除合同，也可以在法律规定的解除情形发生时解除合同。根据原、被告在《房屋租赁协议》中的约定，原告不享有约定解除合同的权利。那么只有在法律规定的解除情形发生时，原告才有解除合同的权利。根据已查明事实，原告承租的九间房屋其中两间发生倒塌，后被告将包括倒塌房屋在内的九间房屋全部拆除重建，本案原始的租赁标的物已经灭失，而双方又没有对重建后的九间房屋是否仍由原告使用并继续履行合同进行约定。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”的规定，在本案原始租赁标的物全部灭失的情况下，原告可以解除合同。关于两间房屋倒塌的原因，被告认为是原告在维修时拆除承重柱所致，原告对此不予认可。该院认为，被告虽然提供了重建后的房屋室内地面照片予以证明，并申请了证人出庭作证，但因其申请的证人均与被告有利害关系，其证言证明力较小，且被告又未提供房屋被拆除重建前的屋内照片予以佐证，故无法认定倒塌房屋有承重柱以及承重柱被原告拆除的事实，而被告又在没有对倒塌原因进行专业的勘查勘验的情况下将房屋拆除，致使当前无法对倒塌原因进行查明。因此，两间房屋倒塌的不利后果，以及被告将全部房屋拆除重建的后果，应由被告承担。三、关于被告应否返还租金以及返还租金数额的问题。关于被告应否返还租金的问题。因不可归责于原告的事由致使两间房屋倒塌，而被告又在没有与原告协商或者协商一致的情况下将九间房屋全部拆除重建，导致原始租赁标的物全部灭失，虽然被告提供了2018年11月23日会议记录，并以此证明其在两间房屋倒塌后多次通知原告进行维修，并在原告不予理会的情况下才决定拆除重建，但参加该会议的人员均为被告一方的人员，本质上属于被告方的单方陈述，不能证明其证明目的。故该院认为原告在此情况下有权要求返还租金，但应扣减原告已使用房屋期间的租金。根据《竞价人须知》的要求，原告已交纳竞价保证金20,000元，且该竞价保证金在竞价成功后自动转为履约保证金，可冲抵成交价款。在此前提下，原告在签订《房屋租赁协议》前向被告支付租金260,000元。综上，可以认定原告已足额支付第一年租金280,000元。对于被告主张原告仅支付260,000元租金而未足额支付租金以及保证金不能抵作租金的问题，与查明的事实不符，不予采纳。关于被告返还租金的数额问题。根据《房屋租赁协议》约定，房屋租赁期限自2018年6月25日起开始，因原告没有提供证据证明被告存在不腾空房屋或迟延交付的情形，故该院认为原告使用租赁房屋的起算时间也应以该时间节点起算。虽然被告于2018年11月23日才决定拆除全部租赁房屋，但导致原告正常使用租赁房屋的因素在两间房屋发生倒塌之日即2018年10月16日便已产生，部分房屋倒塌影响了原告的合同目的，故该院认为原告使用租赁房屋的终止时间应为2018年10月16日。因此，原告应支付已使用房屋期间的租金86,685元（280,000元÷365天×113天），被告应返还原告租金193,315元（280,000元－86,685元）。对于原告主张的资金占用利息，因双方对此没有进行约定，依据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定，本案资金占用利息可参照按年利率6%计算，从原告支付260,000元租金之日即2018年4月26日起计算。四、关于租赁期限内维修房屋的费用如何承担的问题。原告在租赁期限内对承租房屋进行了维修，根据原告与郑春坪签订的《协议》内容及施工人员的证言来看，原告对房屋进行“维修”本质上是对房屋进行修缮，而非单纯的装饰装修。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定，虽然双方当事人在租赁协议中没有对房屋维修进行约定，但双方当事人在2018年4月20日的公开竞价会上已明确约定，“5年租期内的一切维修费用由竞得人自理”。因此，维修费用的负担应按照双方的约定处理，由承租人即原告承担。综上所述，原、被告签订的《房屋租赁协议》合法有效，但因不可归责于原告的事由致使租赁标的物全部灭失，原告有权解除合同。合同终止后，被告应返还原告未使用房屋期间的租金并支付资金占用利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（六）项、第九十四第（五）项、第九十七条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，该院判决：一、解除原告俞自成与被告婺源县秋口镇李坑村民委员会于2018年5月15日签订的《房屋租赁协议》；二、被告婺源县秋口镇李坑村民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告俞自成租金193,315元及利息（按照年利率6%计算，从2018年4月26日起至租金返还完毕之日止）；三、驳回原告俞自成的其他诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：二审本案的争议焦点是：1.被上诉人是否存在延迟向俞自成交付房屋的事实；2.被上诉人是否应全额返还上诉人租金28万元；2.俞自成所支付的房屋维修费2.8万元是否应由被上诉人承担。关于争议焦点1。依照俞自成与被上诉人于2018年4月20日签订的《成交确认书》第三条之约定，俞自成在实地踏勘和审查了交易标的物后，已对交易标的物的转让条件及现状全面接受，并无异议。该约定可以证明在《成交确认书》签订之时，案涉房屋系现状交付，期间并无影响双方履行《房屋租赁协议》的情形，况且自2018年4月20日签订《成交确认书》之后直至本案起诉之前，并未见俞自成对于被上诉人延迟交付提出异议，俞自成关于被上诉人延迟交付房屋的上诉主张没有事实依据，本院不予支持。虽然俞自成在二审中提交了照片等证据，拟证明被上诉人在2018年建党节、建军节在案涉房屋里开会的事实，但这些证据均形成于一审庭审辩论终结之前，不属于民事诉讼法意义上的二审新证据，且即便存在被上诉人在案涉房屋中开会的事实，亦不能证明被上诉人故意不按合同约定向上诉人移交房屋，本院对于上诉人二审提交的材料不予采信。关于争议焦点2。基于争议焦点1所述，本案被上诉人并不存在延迟交付房屋的事实，案涉的房屋系在被上诉人交付上诉人后，在上诉人装修后才出现倒塌，房屋倒塌的事实发生在房屋受上诉人控制之后，因上诉人在签订《成交确认书》时已对房屋现状作过审查，故不能仅从房屋倒塌的事实即认定倒塌系案涉房屋本身原因所致，从一审被上诉人提交的证据来看，案涉房屋不能排除被上诉人装修不当导致倒塌，故对于上诉人实际占用房屋期间产生的租金，上诉人仍应向被上诉人支付。一审法院依照双方《房屋租赁协议》的约定，将2018年6月25日至2018年10月16日的租金在28万元的租金总额中予以扣减符合法律规定，本院予以维持。关于争议焦点3。《成交确认书》已经约定案涉房屋系现状交付，俞自成所投入的维修费用系俞自成根据自己的经营需要所为，理应由俞自成自己负担，对俞自成要求被上诉人负担2.8万元维修费的上诉理由本院不予支持。综上所述，俞自成的上诉理由均不能成立。一审判决查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。俞自成预缴二审案件受理费5920元，由俞自成负担2593.7元，多收的3326.3元，退还给俞自成。本判决为终审判决。审判长  徐志锋审判员  万利剑审判员  聂晓红二〇一九年十二月二十四日书记员  邱 蕾