贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2958号上诉人（一审原告）：周韦华，男，汉族，住贵州省毕节市。委托代理人：李勇，贵州贵信律师事务所律师。上诉人(一审被告):黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，住所地：贵州省凯里市凯里经济开发区中昊大道。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托代理人：郭晓红，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。上诉人周韦华因与上诉人黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称“凯威房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，均不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初2483号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周韦华上诉请求：1.撤销凯里市人民法院（2019）黔2601民初2483号民事判决第四项；2.改判支持凯威房开公司从2016年7月1日起，按每月1000元向周韦华支付租房补偿金至实际交房之日止。事实和理由：凯威房开公司至今未交付所售房屋给周韦华，导致周韦华继续租房居住，从而造成周韦华的经济损失。同时双方当事人签订的谅解协议，约定了凯威房开公司因逾期交房需给付周韦华房租补偿金；所以周韦华主张要求凯威房开公司赔偿租房损失是有法律和事实依据的，依法应获得支持；一审法院以已支持了逾期交房违约金为由，驳回了周韦华主张租房损失的诉讼请求是错误的。凯威房开公司上诉请求：1.撤销凯里市人民法院（2019）黔2601民初2483号民事判决;2.依法改判上诉人承担2017年7月1日后的逾期交房违约金，驳回其他诉讼请求。事实和理由：1.凯威房开公司不承担转移登记违约金，因《商品房预售合同》第22条第3款与第2款的约定是相互矛盾的，第3款是政府提供的格式合同，凯威房开公司必须填写方能备案，不是凯威房开公司的真实意思表示，才导致了与第2款约定相互矛盾。根据民法总则第146条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故该合同第3款的内容应属无效。2.《商品房预售合同》没有约定关于基础设施和公共设施达到标准的交付期限，事实上本案尚未交付基础设施和公共设施，所以，凯威公司无需承担该部分的违约责任；一审擅自曲解合同条款为约定的交付时间就是商品房交付的时间是错误的。3.交付房屋日期已发生变更，逾期交房违约金应当从2017年7月1日之后计算，因双方签订一份延期交房补充协议，已将交房时间变更为2017年6月30日。一审法院认为：《商品房买卖合同》中约定的城市基础设施及公共服务设施至今未竣工是事实，但《商品房买卖合同》约定的交付时间应当视为在约定的商品房交付时上述设施亦同样具备交付条件，故凯威公司应支付周韦华城市基础设施未达到交付条件的违约赔偿金288元和公共服务设施未达到交付条件的违约赔偿金288元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，结合本案双方所签《商品房买卖合同》、《延期交房补充协议》约定，已经对逾期交房违约金及转移登记违约金的计算标准进行了明确的约定，所以截止2019年4月1日被告应向原告支付逾期交房违约金26969.45元支付逾期转移登记违约金28916.10元；从2019年4月1日后的逾期交房违约金和逾期转移登记违约金以288009元为基数，按日万分之一计算，直至交房和转移登记文书时为止。原、被告并未对逾期交房给付房租补偿金进行约定，并已获得赔偿逾期交房违约金，故对房租补偿金不再支持。本院二审期间，周韦华向本院提交的证据有：《关于延期交房谅解书》和《委托书》，拟证明周韦华已授权给业主代表吴江等人与凯威房开公司协商延期交房事宜，双方达成协议由凯威房开公司以每月1000元作为租房补偿给周韦华至实际交房日止。经质证，凯威房开公司认为，《延期交房谅解书》是业主代表签订的，其他业主不认可。《委托书》是周韦华特意制作的，对上述两份证据均不认可。本院经审查认为，周韦华作为凯威住宅二期的业主，通过授权委托的方式委托业主代表吴江等人处理逾期交房赔偿相关事宜，吴江等业主代表在接受周韦华委托后，与凯威公司达成的《延期交房谅解书》对周韦华及凯威公司均有约束力，该组证据本院予以采纳。本院二审查明的事实除一审查明的事实外，本院还查明2017年9月20日周韦华委托业主代表吴江等7人与凯威房开公司就逾期交房赔偿事宜进行协商。2017年9月27日，业主代表吴江等7人与凯威房开公司签订《关于延期交房的谅解协议》，该协议约定从2017年10月1日起至实际交房之日止按每月1000元计算房屋租金赔偿未交房的业主。本院认为：本案的争议焦点，一是《商品房预售合同》第22条第3款是否无效；二是基础设施和公共设施是约定了交付期限还是约定附条件交付；三是交付房屋日期是否已发生变更；四是周韦华主张租房补偿费是否于法有据。关于《商品房预售合同》第22条第3款是否无效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，存在以下情形合同无效，即一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。经审查，双方签订的涉案合同条款并无上述情形，上诉人凯威房开公司提出双方签订涉案合同第22条第3款并非上诉人真实意思表示的上诉理由没有事实依据，本院不予支持。关于城市基础设施和公共服务设施是约定交付期限还是约定附条件交付的问题。涉案《商品房买卖合同》第十一条明确了交付时间和条件，即出卖人交付商品房的时间是确定的，双方在约定中明确，未按时达到交付条件的，将承担相应的违约责任，故上诉人凯威房开公司该项上诉理由不能成立。关于凯威房开公司提出交房日期已经发生变更，上诉人逾期交房违约金应当从变更后计算的问题。经审查，双方于2016年8月24日签订的补充协议第一条明确约定交房时间顺延至2017年6月30日，原合同约定其他条款不变，说明双方签订该补充协议时，并未对违约条件进行变更。双方于2017年10月9日签订谅解协议时，又明确约定补充协议仍然有效，说明是房开商重新对交付房屋时间许诺，以此稳定业主不再在该段时间内反复多次催促交付房屋，而不是对交付房屋时间的重新约定。因此，上诉人凯威房开公司该上诉理由没有事实依据，本院不予支持。关于周韦华主张租房补偿费是否于法有据的问题。上诉人与被上诉人签订的《关于延期交房的谅解协议》明确约定凯威房开公司从2017年10月1日起至实际交房之日止按每月1000元计算房屋租金支付给周韦华，说明了凯威房开公司自愿在承担违约金的基础上，另行赔偿对方租房损失，此约定符合因凯威房开公司在较长时间未能履行约定义务已违约，自愿承担较重违约责任以获取对方谅解的实际。双方明确约定支付房屋租金是从2017年10月1日起，故周韦华要求从2016年7月1日起计算房屋租金损失无事实依据，故从2016年7月1日至2017年9月30日止该部分房屋租金不予支持，本院决定支持凯威房开公司从2017年10月1日起至实际交房之日止按每月1000月的房屋租金支付给周韦华。综上，周韦华该上诉理由部分成立，一审判决不予支持不当，本院予以纠正。综上，凯威房开公司的上诉理由与本院查明事实不符，于法无据，本院不予支持。周韦华的上诉理由部分成立，本院对该部分予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持凯里市人民法院（2019）黔2601民初2483号民事判决书第一、二、三项。二、撤销凯里市人民法院（2019）黔2601民初2483号民事判决书第四项。三、黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内从2017年10月1日起至实际交房之日止按每月1000月的房屋租金支付给周韦华。一审案件受理费1182元,由凯威房地产开发实业有限责任公司负担963元，周韦华负担219元；二审案件受理费3064元，由凯威房地产开发实业有限责任公司负担2746元，周韦华负担318元。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  冉定飞审判员  陈生燕二〇一九年十二月十六日法官助理刘于麟书记员汪庆庆