广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初21253号原告：周永山，男，1972年8月13日出生，汉族，住广东省陆丰市************，公民身份号码441************073。委托诉讼代理人：卢扬杰，广东聚理律师事务所律师。被告：欧阳以振，男，1963年7月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*********，公民身份号码440************014。原告周永山与被告欧阳以振买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月30日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人卢扬杰到庭参加诉讼，被告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年5月18日签订的《土地转让协议》；2.判令被告向原告返还定金200000元及利息（利息计算方式：以200000元为基数，从2018年5月18日起按年利率6%计算至定金返还之日止，暂计至起诉之日为15960元）；3.判令被告向原告支付违约金287600元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年5月18日签订《土地转让协议》，约定被告将位于佛山市顺德区************的土地（宗地图号：061055-019）（以下简称涉案地块）转让给原告，总成交价为1438000元。协议签订后，原告依约向被告支付了定金200000元，但之后原告多次催促被告按约定履行涉案地块的报建、验收及办理《不动产权证书》和该土地及地上建筑物的过户手续，被告均迟迟未按约定履行。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告未到庭参加诉讼亦未提供证据，但在庭前本院对其进行询问时表示对原告提交的证据无异议，同意解除双方签订的《土地转让协议》并向原告返还定金200000元，但不同意支付利息和违约金。原告围绕诉讼请求提交了证据，被告庭前表示对原告提交的证据无异议。经审查，原告提供的证据形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。为案件审理需要，本院依法向佛山市顺德区均安镇重点工程征地拆迁工作办公室（以下简称均安镇拆迁办）调取了涉案地块（宗地图号：061055-019）的卫星扫描图、征收补偿协议书、《佛山市人民政府办公室关于实施均安镇一河两岸（S3-03-02）控制性详细规划（修编）的通知》、规划图（局部）等证据。均安镇拆迁办向本院出具《南沙新桥及引道建设工程征收欧阳以振房屋相关情况说明》一份，对涉案地块的相关情况进行了说明。经庭审质证，原告对本院调取的上述证据及均安镇拆迁办出具的情况说明均无异议，本院均予以确认并在卷佐证。结合本院采信的证据及当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：2013年10月29日，因南沙新桥及引道建设工程需要，均安镇拆迁办与被告签订《南沙新桥及引道建设区和控制范围内的建筑物征收补偿协议书》一份，约定拆迁被告所有的位于均安镇均南路三巷3号的房屋，并对被告进行土地补偿及其他补偿。经双方协商，均安镇拆迁办拟将涉案地块补偿给被告。2017年2月20日，涉案地块完成土地入库登记送交了被告，但被告未办理土地使用权证等手续。2018年5月18日，原告与被告签订《土地转让协议》一份，主要内容有：被告将涉案地块转让给原告，成交价为1438000元；原告应于协议签订当日向被告支付定金200000元；被告应于2018年6月1日前去办理涉案地块的报建、验收手续及不动产权证，并应于2018年11月30日前办理完成上述手续；如被告延迟办理相关手续视为违约，原告有权要求被告以成交总价为基数，按日千分之二支付迟延履行违约金；上述交易时间，如非双方原因（不可抗力因素）造成延期，则相应顺延，双方互不承担违约责任。协议签订后，原告于2018年5月18日向被告支付定金200000元。2018年7月4日，佛山市人民政府办公室下发《关于实施均安镇一河两岸（S3-03-02）控制性详细规划（修编）的通知》，正式将涉案地块纳入规划控制范围。基于此，当被告通过均安镇新华股份合作经济社向均安镇国土城建和水利局提交资料申请办理涉案土地的报建手续时，被告知该地块已被纳入规划控制范围，不能报批建设。其后，均安镇拆迁办拟向被告补偿新的地块。原告曾与均安镇拆迁办的工作人员一同在拆迁安置区范围内选择新的地块，但由于原告未觅得满意的地块，原、被告双方未就变更购买标的达成补充协议。由于被告未能履行《土地转让协议》约定义务，原告于2019年9月19日向本院提起本案诉讼，本院于2019年10月8日向被告送达应诉材料。本院认为，虽然原、被告约定由被告完成报建、验收等手续后再办理涉案地块及地上建筑物的过户手续，但在双方签订《土地转让协议》时，涉案地块上并无建筑物，因此，双方交易的标的实质上为涉案地块的土地使用权。根据现有证据及原告陈述可以得知，涉案地块属于拆迁安置用地，性质上属于集体土地转国有划拨。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押”。该规定属于行政效力性强制性规定，违反该规定的合同属于无效合同。此外，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。根据该规定，未经有批准权的人民政府批准而订立的划拨土地使用权转让合同应当认定合同无效。本案中，原、被告双方约定转让划拨土地使用权，但在签订《土地转让协议》时乃至起诉前，双方均未办理涉案地块的土地使用权转让审批手续，根据前述法律规定，双方签订的《土地转让协议》应属无效合同。合同无效，即自始无效，不存在再解除合同的问题，因此，原告诉请解除双方签订的《土地转让协议》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请的违约金问题。由于涉案《土地转让协议》属于无效合同，故原告依据该《土地转让协议》的约定向被告主张违约金，没有事实和法律依据。而且，原告作为完全民事行为能力人，在明知涉案地块的性质和状况的情况下，应当预见到涉案地块存在可能不能顺利办理过户手续的风险，但其仍与被告签订《土地转让协议》，相应后果应由其自行承担。而被告虽然在未办理审批手续的情况下与原告签订《土地转让协议》，但无证据证明其存在虚假陈述、恶意磋商等违背诚实信用原则的行为，无需承担赔偿责任。综上，原告诉请被告支付违约金，于法无据，本院不予支持。虽然涉案《土地转让协议》属于无效合同，但被告因该无效合同取得的财产，依法应当予以返还。因此，原告诉请被告返还定金200000元，符合法律规定，应予支持。原告主张按年利率6%计算定金利息，具有惩罚性质，于法无据，本院不予支持，应当按照中国人民银行同期同档定期存款利率计算被告占用该200000元定金期间的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条，最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告欧阳以振应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周永山返还定金200000元和利息（利息的计算方式：以200000元为基数，自2018年5月18日起按照中国人民银行同期同档定期存款利率计算至实际支付之日止）；二、驳回原告周永山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4417.8元（原告已预交），由原告周永山负担2663.17元，被告欧阳以振负担1754.63元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  肖复春二〇一九年十二月十二日书记员  罗颖梅