河北省玉田县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）冀0229执异41号 案外人：杨开洪，男，1983年9月26日生，汉族，住北京市昌平区沙河镇北街家园八区2号楼7层4单元702市室。 申请人：李艳茹，女，1971年10月17日生，汉族，农民，住河北省玉田县。 被申请人：韩建华，男，1962年8月15日生，住北京市海淀区。 在本院办理李艳茹与韩建华申请诉前财产保全一案中，案外人杨开洪对查封位于北京市昌平区××镇提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人杨开洪称，杨开洪与韩建华及其配偶赵素敏于2012年8月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议。约定被执行人将位于北京市昌平区××镇房屋出卖给杨开洪。合同第九条权属转移登记第（一）项约定：出卖人和买受人同意产权证下发后办理贷款审批合格后10个工作日内，出卖人和买受人共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。申请人按照合同约定办理公积金贷款手续并及时告知韩建华，与韩建华协商房屋过户事宜。现房屋产权证已经下发近2年，但被执行人拒绝配合办理过户。同时因被执行人个人原因，涉争房屋被淄博市博山区人民法院查封，原告为后续办理房屋过户之需，于2018年9月28日偿还了韩建华应偿还淄博市博山新维特种耐火材料厂债务110513.9元。后杨开洪多次向韩建华主张其协助办理房产过户，但韩建华迟迟不予办理。现得知李艳茹与韩建华民间借贷纠纷，于2019年5月10日向玉田县人民法院申请诉前财产保全，请求对韩建华的银行存款280万元或等价值财产进行查封、扣押、冻结。法院当日作出（2019）冀0229财保40号民事裁定书，同意对韩建华的银行存款280万元或等价值财产进行查封、扣押、冻结。因杨开洪与韩建华签订合法有效的房屋买卖合同及补充协议在先，且杨开洪先后于2012年8月26日、2012年8月29日向韩建华支付房屋定金10万元、首付款60万元，支付了韩建华名下被执行债务11万余元，现自愿向玉田县人民法院缴纳执行案款23万余元；房屋迟迟未予办理过户也非申请人原因导致，且在人民法院查封之前，杨开洪已实际居住使用房屋多年。现韩建华财产受到查封、扣押、冻结，杨开洪依据规定提出执行异议，请求依法裁定解除对杨开洪所居住房屋的查封。 李艳茹称，李艳茹诉韩建华民间借贷纠纷一案尚未进行执行阶段，杨开洪对未进入执行阶段的案件提出执行异议，没有法律依据。杨开洪向法院提交的执行异议申请书请求事项错误，杨开洪虽对查封情况有异议，但无权请求中止玉田县人民法院（2019）冀0229财保40号民事裁定书的执行。位于北京市昌平区××街的房屋经依法登记的权利人是韩建华，李艳茹为保障个人债权得以实现，要求查封该房产并无不当，杨开洪无权要求解除查封。执行异议申请书书写身份混乱，事实理由部分事实不清。李艳茹与韩建华达成还款协议并经法院调解书确认。解除对查封房产的查封，会影响债务的履行，损害李艳茹的利益，杨开洪与韩建华的争议与纠纷应自行解决，不应建立在损害李艳茹利益基础之上。 韩建华称，韩建华与妻子赵素敏在2009年共同购置了北京市昌平区北街家园八区2号楼4单元7层703室的住宅一套，到2012年6月份交房时开发商没给办产权证，因答辩人做生意急用钱，将此房卖出。在2012年8月26日与杨开洪签订了《北京市存量房屋买卖合同》及相关补充协议。在合同签订时，中介、卖方、买方，三方都知道此房没有忘本，该房屋什么时候开发商给办下来是未知的，当时杨开洪也不能保证以后肯定能办下贷款。双方签订的合同与补充条款自相矛盾，因此合同应属无效的。在签订后杨开洪只支付10万元定金，2012年8月29日给付60%房款60万元，下欠房款35万元，而现实中房产面积为64.29平方米，与合同面积63.85增加了。2009年韩建华买房时开发商还赠送13.9平方米，合同中并未标明送予，双方协商补差价款，杨开洪都以没钱拒绝。在补充条款里有约定面积差价格多退少补。杨开洪并未履行韩建华偿还欠款和多退少补的义务，是因其自身原因未能办理过户登记。根据法律规定房屋转让需经过产权变更登记才能有效，而现实此房屋的所有权应归韩建华所有。杨开洪在申请书中所述的理由不能成立。杨开洪主张的理由不成立。杨开洪没有房本，不能取得贷款，韩建华取得房产证后多次要求杨开洪给付剩余房款和补差价款，杨开洪一直没有给付，说没钱长达7年之久。杨开洪依照合同约定主张办理过户手续理由不能成立，该条款约定属于履行不能的条款，杨开洪主张向山东淄博法院偿还110513.9元债务，属其个人行为。韩建华当时没有授权，没有事后追认。从上述事实表明诉争房屋归韩建华所有。双方签订的房屋买卖合同及补充协议，但没有约定房屋办理过户具体时间，且在韩建华取得房产登记手续后，多次向杨开洪要求给付所欠剩余房款未果，在房屋买卖合同过程中，杨开洪存在违约，使合同不能履行。韩建华已在北京市昌平区人民法院提出解除双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》，该案在审理过程中。 本院查明，在本院办理李艳茹与韩建华申请诉前财产保全一案中，依李艳茹的诉前财产保全申请，本院作出(2019)冀0229财保40号民事裁定，于2019年5月15日对韩建华名下座落于北京市昌平区××镇予以查封。 另查明，2012年8月26日，在北京晨建顺房地产经纪有限公司的居间服务下，韩建华作为出卖人与杨开洪作为买受人签订《北京市存量房屋居间合同》一份，合同主要载明：出卖人所售房屋坐落为：北京市昌平区沙河镇高教园区三期C区规划D4地块住宅及配套C1#住宅楼7层4单元703，建筑面积共63.85平方米。成交价格105万元，买受人在签订本合同的同时支付定金10万元，在产权转移时定金冲抵购房款。具体付款方式为：分期付款，公积金贷款，乙方于银行面签当日必须将首付款打入甲方账户，剩余尾款在产权转移后由贷款银行打入甲方账户。买受人应向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为35万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由买受人自行负担。在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有限电视、电信等各种费用由出卖人承担，交付以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人与买受人应于房屋交付日到该房屋所在物业处由出卖人结清相关费用。出卖人应当在开发商通知出卖人交房后10日内，将该房屋交付给买受人。出卖人和买受人同意产权证下发后办理贷款审批合格后10个工作日内，出卖人和买受人共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日双方签订房屋买卖补充条款一份，主要载明：韩建华作为出卖人与杨开洪作为买受人，原北京市昌平区沙河镇高教园区三期C区C1#住宅楼7层4单元703房屋，与现在北京市昌平区××镇为同一地址同一住所，因该房屋产权证未办理下来，双方自愿对合同达成以下补充条款：买受人于2012年8月26日支付给出卖方定金10万元，2012年8月30日前买受人通过银行转账方式再付给出卖人定金及首付款60万元，剩余房屋尾款35万元于公积金批贷支付给出卖人。上述合同及补充条款中，均有出卖共有人赵素敏签字并按手印。2012年8月26日，韩建华收到杨开洪交付的定金10万元，同年8月29日韩建华收到杨开洪交付的首付款60万元，当日韩建华与杨开洪办理了房屋交接手续，2012年11月8日，韩建华将房屋钥匙、门禁卡等房产相关物品交给杨开洪。2018年9月28日，在山东省淄博市傅山区人民法院执行的淄博市傅山新维特种耐火材料厂与唐山去昂建筑材料有限公司、韩建华买卖合同纠纷一案中，杨开洪于2018年9月28日向淄博市傅山新维特种耐火材料厂履行对韩建华的债务110513.90元（本金106431.52元、案件受理费1218元、申请费1054元、迟延履行债务利息279.38元、申请执行费1531元）。 再查明，位于北京市昌平区××街已办理不动产登记，产权证号为：京（2018）昌不动产权第XXXX号，权利人：韩建华，共有情况：房屋单独所有，房屋建筑面积64.29平方米。 本院认为，杨开洪请求中止（2019）冀0229财保40号民事裁定书的执行，理据不足，本院不予支持。杨开洪与韩建华就案涉房产于2012年8月26日签订房屋买卖合同，案涉房产已于2012年11月8日交付给杨开洪并由其占有使用。杨开洪按合同约定支付定金、首付款，后向山东省淄博市傅山区人民法院代替韩建华履行的标的款抵顶房屋款项，并自愿将剩余价款239486.10元交付到本院以备执行。杨开洪未办理过户手续非自身原因造成。故杨开洪提出的排除执行异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条之规定，裁定如下： 一、解除对位于北京市昌平区××镇的查封； 二、驳回杨开洪的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘丽颖 人民陪审员  李红武 人民陪审员  高小雅 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  李 欣