广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初3109号原告：浈江区浈江中路新兆基房地产信息服务部，住所地：韶关市浈江区人民医院综合楼南座首层3号商铺。经营者：丘光眉，女，汉族，1980年4月4日出生，住广东省韶关市武江区。委托诉讼代理人：曹志红，广东粤北律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟朝敏，广东粤北律师事务所律师。被告：邝玉珍，女，汉族，1983年8月24日出生，住广东省韶关市浈江区。被告：江明，男，汉族，1977年7月16日出生，住广东省广州市天河区。两被告的共同委托诉讼代理人：冯水清，广东向晓律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：刘丰，广东向晓律师事务所实习律师。原告浈江区浈江中路新兆基房地产信息服务部（以下简称新兆基服务部）与被告邝玉珍、江明居间合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新兆基服务部的经营者丘光眉及其委托诉讼代理人钟朝敏，被告邝玉珍、江明及共同委托诉讼代理人冯水清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新兆基服务部向本院提出诉讼请求：1、确认被告违约；2、两被告共同向原告支付房产买卖成交价壹佰壹拾柒万元（￥1170000元）的2%即2.34万元违约金；3、由两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告新兆基服务部与被告邝玉珍于2019年2月23日书面签署《兆基房地产置业委托协议》，协议第二条第三款约定：在本协议签订之日起六个月内，邝玉珍保证不会通过第三方与新兆基服务部所介绍之物业的业主进行交易，或直接与业主私下交易，或通过家属、朋友、同事与业主达成交易，否则，邝玉珍须向“新兆基房地产”支付实际成交价的2%作为违约金。《兆基房地产置业委托协议》签署后，原告按协议内容履行义务，向邝玉珍及其配偶江明介绍了包括莱斯豪苑X栋X房在内的三套房屋，随后原告的工作人员带两被告一起实地查看了上述房屋的状况，但邝玉珍在未与原告进行进一步洽谈中介费用的前提下，单方面以中介费过高为由未再与原告接触。2019年3月23日，邝玉珍通过其配偶江明，与浈江区五里亭房天下房屋中介房屋部和业主签署了莱斯豪苑X栋X房的《房地产买卖合同》，合同约定房屋交易总价为人民币1170000元，邝玉珍通过其配偶及第三方中介公司与业主签订莱斯豪苑E栋2403房的《房地产买卖合同》的行为，违反了《兆基房地产置业委托协议》的约定，其行为侵犯了原告的合法权益，原告多次向邝玉珍主张违约金未果，故提起本案诉讼。被告邝玉珍辩称，1、邝玉珍与原告新兆基服务部于2019年2月23日签署的《兆基房地产置业委托协议》第二条第三款的约定当属无效。该条款是原告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与其协商的条款，该条款属于格式条款。居间合同是为了促进交易而非限制交易，而根据《兆基房地产置业委托协议》第二条第三款约定，若原告未促成交易，邝玉珍根据该违约条款就不能通过其他中介机构达成交易，这显然排除了邝玉珍自由选择的权利，原告作为格式条款的提供方，应该遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，而原告又未尽合理提示及说明义务，根据《合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条的规定，该格式条款当属无效。2、邝玉珍至今未就原告介绍的物业与业主达成任何交易，邝玉珍并未违约。本案中，原告目前所提供的证据中，并没有能够证明邝玉珍就原告介绍的物业与业主达成交易的证据，邝玉珍并未违约。因此，即便是在《兆基房地产置业委托协议》第二条第三款有效的情况下，邝玉珍没有违约行为，自然也不需要承担违约责任。3、江明通过五里亭房天下中介服务部与黄奕签订房产买卖合同，并未利用原告提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，进而与黄奕的交易。涉案房产的原产权人黄奕并未将其房产委托于原告出售，而是公布于网络上公开出售，该房源信息被众多房产中介机构所掌握，江明同样可以通过网络途径掌握，其他中介机构也可以将其从网络上所掌握的该房源信息向江明介绍。五里亭房天下服务部也是通过网络这一公众可以获取的正当途径获得这一房源信息，且房天下的网站上发布了这一房源信息。相对于原告的中介服务费报价和服务，五里亭房天下服务部的中介服务费报价更低，且积极与黄奕进行沟通，在买卖双方间协调出了双方都能够接受的最终成交价格，服务更好，江明选择五里亭房天下服务部作为中介服务机构是其自由选择的权利。综上所述，《兆基房地产置业委托协议》第二条第三款的约定无效，且邝玉珍并未违约，请求法院根据本案事实和法律规定，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告江明辩称，1、江明诉讼主体不适格。江明未与原告新兆基服务部签订过任何合同，不是《兆基房地产置业委托协议》的合同当事人，自然无法对原告构成违约，更谈不上对原告承担违约责任，原告将江明作为本案被告提起诉讼，系诉讼主体列错。2、江明通过五里亭房天下中介服务部与黄奕签订房产买卖合同，并未利用原告提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，进而与黄奕的交易。涉案房产的原产权人黄奕并未将其房产委托于原告出售，而是公布于网络上公开出售，该房源信息被众多房产中介机构所掌握，江明同样可以通过网络途径掌握，其他中介机构也可以将其从网络上所掌握的该房源信息向江明介绍。五里亭房天下服务部也是通过网络这一公众可以获取的正当途径获得这一房源信息，且房天下的网站上发布了这一房源信息。相对于原告的中介服务费报价和服务，五里亭房天下服务部的中介服务费报价更低，且积极与黄奕进行沟通，在买卖双方间协调出了双方都能够接受的最终成交价格，服务更好，江明选择五里亭房天下服务部作为中介服务机构是其自由选择的权利。综上所述，请求法院根据本案事实和法律规定，依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月，韶关市浈江区******************的原产权人黄奕在网上和房天下APP发布销售房屋信息（带车位人民币140万元、不带车位人民币128万元、不带车位人民币125万元、不带车位人民币120万元的相关报价黄奕均有挂牌过）。2019年2月23日，原告新兆基服务部（甲方）与被告邝玉珍（乙方）签订一份《兆基房地产置业委托协议》，协议约定：甲方在签订协议后为乙方提供以下中介服务：1、提供物业的相关信息和实际资料为乙方推介物业；2、带乙方到物业现场观察物业；3、促使业主与乙方及其家庭成员达成交易并签署买卖合同或租赁合同协议；4、协助办理成交后相关物业的过户办证手续。乙方及乙方家庭成员在签订协议后的承诺：1、配合甲方完成以下物业的现场睇楼工作；2、当乙方或乙方家庭成员其中任何一员成功购买或承租甲方介绍之物业，乙方承诺向甲方支付买卖成交价的2%（租赁则为半个月租金）作为咨询及中介服务费。3、基于甲方提供上述服务，在本协议签订之日起六个月内，乙方保证不会通过第三方与甲方所介绍之物业的业主进行交易，或直接与业主私下交易，或通过亲属、朋友、同事与业主达成交易，否则，乙方须向甲方支付实际成交价（租赁则为半个月租金）作为违约金。2019年2月24日，原告的工作人员带被告邝玉珍、江明看了涉案房屋。原告对涉案房屋报价不带车位人民币120万元以上。此后，被告找到案外人浈江区五里亭房天下房屋中介房屋部，并由浈江区五里亭房天下房屋中介房屋部带被告到涉案房屋看房。2019年3月23日，被告江明（委托方、甲方）与浈江区五里亭房天下房屋中介房屋部（受委托方、乙方）签订一份《房屋买卖咨询服务费合同》，合同约定：购买的房屋地址为韶关市浈江区启明北23号莱斯豪苑X栋X房，委托方支付中介费、贷款服务费人民币贰万元整（小写￥20000.00），此价格不包含：过户税费（契税、个人所得税），过户产生的一切杂费及税费由委托方支付。对该物业交易的承诺：1、付款方式为按揭付款。2、委托方家庭是贰套房。3、委托方签订本合同时当天支付人民币10000元，余下人民币10000元于网签当天支付。4、同意以最低评估价交税，罪高评估价贷款，与成交价无关。本合同签订丹田受托方预收委托方代办权籍调查，评估等办证费人民币伍仟元整（￥5000.00元整）。及贷款保险费人民币伍仟元整（￥5000.00元多除少补）。同日，在浈江区五里亭房天下房屋中介房屋部的居间下，江明与黄奕就涉案房屋签订了《房地产买卖合同》，约定成交价为人民币117万元。江明分别于2019年3月23日、4月18日向浈江区五里亭房天下房屋中介房屋部各支付中介费人民币10000元。原告认为，邝玉珍通过原告介绍掌握相关信息而“跳”过原告，通过第三方与原告所介绍的物业业主达成交易，违反《兆基房地产置业委托协议》，损害了原告的合法权益，遂提起本案诉讼。上述事实有营业执照、身份证、兆基房地产置业委托协议、房地产买卖合同、图片、视频、微信聊天记录、APP截图、房屋买卖咨询服务费合同、收据以及法庭笔录等予以证实。本院认为，本院系居间合同纠纷。围绕原告新兆基服务部的诉讼请求，本院对当事人的争议焦点分析认定如下：一、关于被告江明的主体是否适格的问题。根据合同的相对性原则。合同的约束力主要存在特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够基于合同向另一方提出请求或诉讼，而不能向与自己无合同关系的第三人提出合同上的请求。本案中的《兆基房地产置业委托协议》由原告新兆基服务部与被告邝玉珍签订，江明与原告之间无实体上的权利义务关系，江明并非《兆基房地产置业委托协议》的相对人，故江明作为本案的被告主体不适格。二、关于被告邝玉珍是否违约的问题。原告新兆基服务部与邝玉珍约定“签订之日起六个月内，乙方保证不会通过第三方与甲方所介绍之物业的业主进行交易，或直接与业主私下交易，或通过亲属、朋友、同事与业主达成交易，否则，乙方须向甲方支付实际成交价（租赁则为半个月租金）作为违约金”的内容属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。但本案中原产权人并未与原告签订委托售卖协议，而是通过网络发布房源信息，涉案房屋的房源信息并非原告所独有，公众亦可在网络上获取该房源信息，邝玉珍及其家人并未利用原告所提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，其选择报价低、服务好的浈江区五里亭房天下房屋中介房屋部促成房屋买卖合同成立，并不构成“跳单”违约。故原告主张确认邝玉珍违约，并要求邝玉珍支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告浈江区浈江中路新兆基房地产信息服务部的全部诉讼请求。案件受理费386元，减半收取计193元，由原告浈江区浈江中路新兆基房地产信息服务部负担。本判决为终审判决。审判员  严桥洋二〇一九年十二月三十日书记员  陈嘉旭