上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终14346号上诉人（原审被告）：上海上影数码传播股份有限公司，住所地上海市斜土路2899号甲。法定代表人：朱永德，董事长。委托诉讼代理人：周松，上海徐晓青律师事务所律师，被上诉人（原审原告）：费祥根，男，1942年8月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审第三人）：上海悦广实业有限公司，住所地上海市松江区北松公路5885号9幢一层109室。法定代表人：徐灿生，经理。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。上诉人上海上影数码传播股份有限公司（以下简称上影公司）因与被上诉人费祥根、上海悦广实业有限公司（以下简称悦广公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上影公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回原审第三人一审全部诉讼请求。事实与理由：上影公司与费祥根于2016年3月15日就涉案房屋签订了租赁合同，悦广公司却在2016年3月14日与案外人上海A有限公司（以下简称A公司）就同一租赁物签订合同。两个签约合同主体不同，不属于转租。费祥根也无权转租。一审法院认定悦广公司与A公司之间的租赁合同构成转租属于事实认定错误。悦广公司与A公司之间的纠纷应由其另案诉讼，不应在本案中诉讼。涉案房屋一直由费祥根使用，费祥根以及悦广公司也未提供证据证明其装修过涉案房屋，一审判决补偿没有事实依据。被上诉人费祥根未应诉答辩。被上诉人悦广公司答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。费祥根向一审法院起诉请求：1.判令上影公司赔偿其装修损失费人民币（下同）234,735元；2.判令上影公司赔偿其停产、停业损失费1,675,200元；3.判令上影公司赔偿其搬迁费125,640元。第三人悦广公司向一审法院起诉请求：1.判令上影公司赔偿其装修损失234,735元；2.判令上影公司赔偿其停产停业费1,675,200元；3.判令上影公司赔偿其搬迁费125,640元。一审法院认定事实如下：坐落于上海市松江区XX镇XX村工业厂房（XX村XX路XX号）（以下简称涉案厂房），房屋权利人为上影公司，房屋建筑面积4,188平方米，共分3幢，其中1幢建筑面积502平方米、2幢建筑面积2,208平方米、3幢建筑面积1,478平方米。1幢为六间平房，2幢、3幢为影棚。2016年3月15日，费祥根作为乙方与上影公司作为甲方签订《影棚租赁协议书》，协议约定，甲方将位于松江区XX村XX路XX号现有影棚（除辅助两间小房子之外）建筑和场地全部出租给乙方使用。租赁时间五年，期限自2016年3月15日至2021年3月15日。影棚租赁费每年45万元，鉴于乙方将对摄影棚进行甲方许可修缮，甲方同意合同签订后免除乙方45天租金。乙方在租赁影棚期间，在征得甲方同意后可以对摄影棚进行必要的整修和维护。在实际履行上述协议过程中，上影公司实际交付费祥根2幢、3幢两幢厂房及1幢中的两间房屋。2016年3月14日，悦广公司作为乙方与费祥根为法定代表人的A公司作为甲方签订《租赁合同》，合同约定，甲方将坐落于松江区XX村XX号院内三栋仓库和现有六间小房子出租给乙方，作为物流存储、电商仓库使用。租赁期限为五年，自2016年3月12日至2021年3月12日，每年租金146万元。乙方在租赁仓库期间，在征得甲方同意后进行必要整修和维护（如开窗、开门、安装电线、灯具、浇筑水泥场等）。若发生以下情况任何一项，本合同可以自动终止或者解除：其中一项约定在租赁期内，由于征地或者动迁而导致本合同无法继续履行的，租赁关系自然终止。特别约定中载明，因坐落于XX路XX号内的租赁仓库性质，甲方已充分告知乙方，乙方已知晓其中一栋无产证，甲方承诺签订租赁合同后免租期45天。合同签订后，A公司将涉案厂房2幢、3幢两幢厂房、1幢中两间房屋以及费祥根本人无产权证的厂房交付悦广公司使用。承租后，悦广公司对涉案厂房地坪、外墙喷漆、门窗等进行装饰装修，用于出租。悦广公司先后将涉案厂房2幢、3幢全部出租给他人使用，实际使用人至涉案厂房被拆除时搬离。1幢厂房中其中一间作为公共卫生间使用，另外一间作为悦广公司办公室使用。2018年1月30日，上海市松江区车墩镇人民政府向上影公司发出《关于饮用水水源二级保护区内企业关闭清拆的函》，其中载明，根据《上海市XX局关于做好2017-2018年上海市集中式饮用水水源地环境保护相关工作的通知》、《关于组织对饮用水水源二级保护区内排污口和存在排污隐患建筑等进行排查、整治的通知》和松江区车墩镇区域环境综合治理的总体要求，在2018年10月底前完成本市二级保护区内现有企业的全面关闭清拆，确保上海市饮用水水源安全。你单位（上影公司）位于松江区XX镇XX村XX/1丘的工业厂房正处于本市饮用水水源二级保护区内，请贵公司配合市政府对水源地环境保护的排查整治，安排工作人员与XX镇XX村村民委员会会商清偿补偿工作。2018年4月20日，上海B有限公司出具涉案厂房房地产协议补偿估价报告，其中报告载明，装饰装修评估价格234,735元、附属设施评估价格297,358元。装饰装修具体明细包括水磨石地坪、地砖、釉面瓷砖、夹芯板隔墙、夹板隔墙（双面）、钢化玻璃门、防盗门、铝合金卷帘门、铝合金门窗、塑钢门窗、钢化玻璃橱窗、车边镜、外墙涂料。附属设施包括下水管、PVC管、不锈钢水槽、陶瓷水斗、立柱水斗、房中房（夹芯板房）、化粪池、配电及配套设施。上海市XX事务所有限公司《非居住房屋清拆补偿测算单》关于补偿内容记载，1、涉案厂房评估总价8,580,095元，其中证载房屋6,646,590元、装饰装修234,735元、附属设施297,358元、固定资产1,401,412元；2、停产停业损失费1,675,200元（400元/㎡×4,188㎡）；3、搬迁费（室内零星物品等）125,640元（30元/㎡×4,188㎡）；4、土地补偿7,382,340元，以上合计17,763,275元。2018年，上影公司与上海市松江区XX镇XX村村民委员会签订《车墩镇区域环境综合整治及建筑材料回购协议》（以下简称“回购协议”），双方约定对位于XX镇XX路XX号，建筑面积4,188平方米涉案厂房采取助拆的方式予以拆除，在协议签订10日内，即2018年8月1日前搬离租赁区域，清退次承租人，腾空房屋，将前述房屋交给村委会并得到书面确认。上影公司按照协议约定完成拆除腾空搬离，且经村委会确认，村委会以回购建筑材料的方式给予上影公司补偿，计17,763,275元。村委会在上影公司房屋建筑全部拆除后的60个工作日内，即2018年10月25日前支付上影公司回购款。2018年5月前后，涉案厂房被拆除。目前，该笔补偿款已支付给上影公司。一审法院认为，关于本案所涉几份租赁合同的效力。费祥根与上影公司于2016年3月15日签订的《影棚租赁协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。案外人A公司与悦广公司于2016年3月14日签订的《租赁合同》，其中上影公司名下厂房部分，该部分厂房系上影公司租赁给费祥根，费祥根以A公司名义转租给悦广公司。悦广公司装修后，对上述房屋进行了转租。一审法院认为，上影公司作为房屋产权人，自悦广公司承租后至涉案厂房被拆除有两年之久，其中涉案厂房存在装修、转租以及多家不同类型企业实际使用的事实，上影公司应当知道费祥根的转租行为，现上影公司认为费祥根与悦广公司之间的转租合同无效，法院不予支持。本案的主要争议焦点在于费祥根及悦广公司是否有权获得回购协议中的停产停业损失、装饰装修补偿、附属设施补偿以及搬迁费。法院认为，对于回购协议中补偿的装饰装修费、附属设施费，应当由装饰装修或附属设施实际添置人享有。对于搬迁费则是房屋实际经营、使用人因搬离房屋时产生的设备迁移损失。对于停产停业损失通常是因征收或者拆迁导致房屋实际经营、使用人停产停业所产生的经营损失。依据上述补偿费用的性质，费祥根承租后转租给悦广公司，其未实际使用，故其无权主张停产停业损失及搬迁费。对于附属设施补偿，费祥根提供的有关证据均系悦广公司装饰装修过程中形成的证据，其无法证明相关附属设施系其添置，故法院对其该项请求亦不予支持。悦广公司承租后除涉案厂房1幢中两间房屋未出租外其他均用于转租，故悦广公司仅对其实际使用部分有权要求上影公司就上述三项损失进行补偿。回购协议中，停产停业损失费、搬迁费按照单价乘以面积计算，法院亦参照该标准，并结合悦广公司实际使用面积，酌情确定上影公司支付悦广公司停产停业损失67,000元、搬迁费5,000元。关于装饰装修费，悦广公司提供的证据，能够证明装饰装修的范围包括地坪、防盗门、门窗、外墙涂料等，有部分装饰装修项目未提供证据，故法院参照悦广公司提供的证据酌情确定上影公司支付悦广公司装饰装修费140,000元。综上，原审法院于二○一九年九月二十三日依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，作出判决：一、驳回费祥根全部诉讼请求；二、上海上影数码传播股份有限公司于判决生效之日起十日内支付上海悦广实业有限公司停产停业损失67,000元、搬迁费5,000元、装饰装修损失140,000元，共计212,000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46,170元，减半收取23,085元，由费祥根负担11,542.50元，上海上影数码传播股份有限公司负担2,240元，上海悦广实业有限公司负担9,302.50元。二审中，双方均未提供新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为悦广公司是否合法使用涉案的1号楼办公室以及是否应当获得拆迁补偿。一审业已查明悦广公司承租涉案厂房后进行了装修，并将XX房XX号楼办公室自用外，其余部分转租给他人。涉案厂房后被拆迁并获得补偿，该补偿包括装修费、停产停业损失以及搬迁费等应属于实际经营人的补偿。现悦广公司要求已取得拆迁安置补偿的上影公司向其支付应属于悦广公司所得的补偿款，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。上影公司认为悦广公司取得涉案厂房的承租权未经其同意，租赁合同应为无效，不应获得补偿，鉴于悦广公司在本案中系依据拆迁补偿关系要求上影公司支付补偿款，与合同效力问题并无直接关联，事实上，涉案厂房的拆迁费用中确有部分系补偿给实际经营者，故本院对上影公司的上述观点不予认同。上影公司同时认为其与费祥根租赁合同中约定如遇动迁“双方不承担任何经济责任”，即意味着费祥根无权向上影公司主张权利，本院认为该约定从字面意思理解，如遇动迁，合同自动终止，双方互不承担违约责任，无法推出费祥根不能主张其应得的补偿（如有），故对上影公司的该上诉理由不予采纳。一审根据悦广公司实际使用的面积、补偿标准酌情给予补偿，也无不当，本院予以认同。综上，上诉人上影公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,480元，由上诉人上海上影数码传播股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇一九年十二月十三日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……