广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0802民初1257号原告：湛江市嘉富房地产开发有限公司，住所地：湛江市赤坎区金城路56、58号嘉豪园A幢一层06号商铺。法定代表人：莫奕钦，总经理。委托诉讼代理人：陈其聪，广东湛信律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘球龙，广东湛信律师事务所律师。被告：张明，男，1968年6月14日出生，汉族，住湛江市霞山区，原告湛江市嘉富房地产开发有限公司（下称嘉富公司）与被告张明商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈其聪、潘球龙到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法作缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2014年3月13日签订的《广东省商品房买卖合同》（编号：湛房商NO.201402274），并协助原告办理注销《广东省商品房买卖合同》（编号：湛房商NO.201402274）的合同备案手续、预告登记手续（编号：粤房地预登湛江YG字第0100078703号）及抵押权预告登记手续（预抵押证号：粤房地预登湛江YG字第0100078703号）等登记手续，并承担相关费用。本案标的总额：2194129.96元。2、被告向原告支付解除合同违约金292089元（1460445元×20%）。3、被告向原告支付延迟付款违约金21979元（732636.56元×3%）。4、被告向原告返还湛江市赤坎区金城路56、58号嘉豪园B、C幢一层04号之一商铺。5、被告向原告支付房屋占有使用费252638.51元（参照实际同期同一楼盘商铺租金参考价标准约90元/平方米及年递增5%计算，商铺建筑面积59.61平方米，自2014年7月21日交付被告使用，截止至2018年4月22日，占用时间为44个月）。6、被告赔偿原告税费损失163423.8元。7、被告赔偿原告房款损失2636.56元（732636.56元-730000元）。8、被告赔偿原告垫付的物业管理费918元。9、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告于2014年3月13日签订了《广东省商品房买卖合同》（编号：湛房商NO.201402274），约定被告购买原告开发的位于湛江市赤坎区金城路56、58号嘉豪园B、C幢一层04号之一商铺，商铺总价款为1460445元。被告支付了730445元首期款后，余款73万元向建行湛江分行申请按揭支付。2014年4月2日，原、被告与建行湛江分行三方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，原告为被告的按揭借款提供阶段性连带责任保证担保。贷款发放后，因被告不按时偿还按揭借款本金及利息，建行湛江分行向湛江开发区法院起诉被告及原告。2016年11月24日，湛江开发区法院判决解除建行湛江分行与被告的《个人住房（商业用房）借款合同》，被告偿还贷款本金640697.99元及利息给建行湛江分行，原告需对被告的债务承担连带清偿责任。由于被告不履行生效判决书，2018年4月4日原告向建行湛江分行支付了732636.56元（包括本息718583.06元、受理费10289元及保全费3764.5元）。原告在2018年4月10日通过公证向被告送达《支付购房款通知书》，要求被告支付732636.56元，但因被告下落不明，邮政部门通过电话和上门均不能送达给被告。原告认为，原告出卖房屋却不能取得完全对价，致使原告签订的合同目的无法实现。根据《合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”的规定及《商品房买卖合同》第七条“买受人未按合同约定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。”及《商品房买卖合同》附件4合同补充协议第4点“合同解除的，买受人须按购房合同总额的20%支付违约金给出卖人，并承担其他违约责任。”的约定，因被告违约，原告有权解除与被告签订的合同，办理注销合同备案手续及其他相关手续，并要求被告返还涉案商铺、支付违约金292089元、延迟付款违约金21979元及返还原告房款损失2636.56元。原告于2014年7月21日将涉案商铺交付被告使用，然后被告租赁给第三人获得收益，截止起诉之日，占用时间为44个月，被告须支付占有使用费252638.51元给原告。为了给被告办理购房合同备案等手续，原告依法缴纳了营业税等相关各项税费合计163423.8元，须由被告返还给原告。被告于2017年10月至2018年4月期间，不再支付物业管理费，为了维护商铺正常的物业管理，原告代被告垫付了物业管理费918元，该管理费须由被告返还给原告。被告张明未作应诉答辩。经审理查明，2014年3月13日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（编号：湛房商NO.201402274）。约定：一、被告向原告购买位于湛江市赤坎区金城路56、58号嘉豪园B、C幢一层04号之一商铺。二、商铺建筑面积为59.61平方米，商铺总金额为1460445元。三、被告在签订合同时，付清首期房款730445元，并缴清办房产证税费，余下房款730000元申请按揭付款。四、被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的3%向原告支付违约金。2014年3月13日，原告与被告又签订了《合同补充协议》（附件四）。约定：一、被告选择公积金或银行按揭付款方式的，须在本合同约定的日期内办理完毕，如有以下情况：……；④因银行调整首期房款比例导致首期应付房款金额增加的，被告在原告书面通知该事实之日起十日内向原告补足首期款差额。若未能按时补足，原告有权单方面解除合同；合同解除的，被告须按该房购房总额的20%支付违约金给原告，并承担其他违约责任。二、被告须保证在本合同中注明的联系地址和电话号码是真实有效及可联系的，如有变更，被告须在变更后七天内书面通知原告，否则，由此产生的责任由被告负责。原告在向被告寄发出的所有文件，均以邮局邮戳送达之日为送达日期。同日，原告与被告又签订了《嘉豪园前期物业管理服务协议》。合同签订后，被告向原告支付了首期房款730445元。2014年4月2日，中国建设银行股份有限公司湛江市分公司（下称建设银行）与张明、嘉富公司签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。约定：一、被告向建设银行贷款73万元。二、借款期限：自2014年8月18日至2024年8月18日。三、原告为该笔贷款提供连带责任保证。之后，建设银行依约向被告发放上述贷款并支付给原告作为上述商铺的剩余房款730000元。原告为上述商铺缴纳了税费123891.86元。另查明，上述商铺办理了合同登记备案和预告登记，并取得了《商品房合同登记备案证明》（房屋编码：12010001100132）；办理了商品房预告登记，并取得了《广东省房地产预告登记证明》（编号：粤房地预登湛江YG字第010007870号，预告登记权利人：张明，预告登记义务人：湛江市嘉富房地产开发有限公司）；办理了商品房抵押权预告登记，并取得了《广东省房地产预告登记证明》（编号：粤房地预登湛江YG字第0100079834号，预告登记权利人：中国建设银行股份有限公司湛江市分行，预告登记义务人：张明）。原告于2014年7月21日将上述商铺交付被告使用至今。原告代被告支付了2017年10月至2018年4月的物业服务费918元。被告向建设银行借款后，在偿还部分借款本息后没有再按时向建设银行偿还借款，故建设银行于2016年6月28日向湛江经济技术开发区法院（下称开发区法院）对张明、嘉富公司提起金融借款合同纠纷诉讼，要求解除上述《个人住房（商业用房）借款合同》；张明偿还借款本息；嘉富公司对张明所欠的贷款本息承担连带保证责任等。2016年11月24日，开发区法院作出（2016）粤0891民初813号民事判决，判决主文的主要内容：一、建设银行与张明、嘉富公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2016年10月3日解除。二、限张明偿还贷款本金640697.99元及利息给建设银行。三、嘉富公司对张明的债务承担连带清偿责任；嘉富公司承担保证责任后有权向张明追偿。案件受理费10289元，保全费3764.50元，合计14053.50元，由张明、嘉富公司负担。嘉富公司不服判决，并向湛江市中级人民提起上诉。因嘉富公司没有在通知规定的期限内预交上诉费，湛江市中级人民法院于2017年5月3日作出（2017）粤08民终766号民事裁定，裁定如下：本案按嘉富公司自动撤回上诉处理。该民事裁定书于2017年6月3日发生法律效力。之后，因被告没有按照上述民事判决履行还款义务，建设银行于2018年4月4日向原告作出《存款扣收通知书（担保人）》，告知原告根据上述开发区法院的民事判决等，建设银行已扣划原告在建设银行跃进支行存款账户（账号：44×××98）中的存款732636.56元，其中718583.06元用于归还张明贷款本息，10289元用于归还建设银行垫付的案件受理费，3764.50元用于归还建设银行垫付的案件保全费。2018年4月9日，原告向被告作出《支付购房款通知书》，主要内容：因被告不履行开发区法院的生效判决，原告于2018年4月4日代被告向建设银行偿还了732636.56元（包括借款本息718583.06元、受理费10289元及保全费3764.5元）。现原告通知被告在收到本通知书之日起10天内向原告支付732636.56元。否则，原告将与被告解除《广东省商品房买卖合同》，并追究被告的违约责任。原告根据《广东省商品房买卖合同》载明的被告地址通过公证以邮政特快专递的方式向被告送达该通知书。因无法联系到被告，该通知书未能妥投。被告至今未偿还上述款项给原告。再查明，湛江市霞山区人民法院（下称霞山区法院）受理了吴耀江与张明、冯艳英民间借款纠纷一案，根据吴耀江的申请，霞山区法院于2016年4月21日作出（2016）粤0803财保30号民事裁定，裁定查封张明的上述商铺。霞山区法院于2016年11月14日作出（2016）粤0803民初670号民事判决，判决张明、冯艳英向吴耀江偿还借款本金1430000元及相应利息。该民事判决书生效后，因张明、冯艳英不履行还款义务，吴耀江向霞山区法院申请强制执行。霞山区法院于2018年3月20日作出（2017）粤0803执183号之七执行裁定，裁定拍卖张明的上述商铺。为此，嘉富公司向霞山区法院提出执行异议，霞山区法院作出（2018）粤0803执异92号执行裁定，裁定中止对张明的上述商铺的执行。吴耀江不服该执行裁定，并于2018年8月14日向霞山区法院对嘉富公司、张明、冯艳英提起申请执行人执行异议之诉诉讼。霞山区法院于2018年12月27日作出（2018）粤0803民初1625号民事判决，判决主文的主要内容：准许执行湛江市赤坎区金城路56、58号嘉豪园B、C幢一层04之一商铺。嘉富公司不服该民事判决，并向湛江市中级人民法院提起上诉，湛江市中级人民法院于2019年6月18日作出（2019）粤08民终1430号民事判决，判决如下：一、撤销霞山区法院（2018）粤0803民初1625号民事判决。二、驳回吴耀江的诉讼请求。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行各自的义务。合同签订后，被告虽依约向原告支付了首期房款，并就全部的剩余房款依约向建设银行申请贷款并已支付给原告，原告亦依约将涉案商铺即位于湛江市赤坎区金城路56、58号嘉豪园B、C幢一层04号之一商铺交付被告使用。但是，被告在向建设银行偿还部分借款本息后没有再按时偿还借款本息，为此建设银行向开发区法院起诉被告及原告。开发区法院作出判决后，建设银行根据开发区法院的判决，扣划了原告的款项732636.56元（包括借款本息718583.06元、案件受理费10289元及保全费3764.5元），即原告代被告偿还了部分借款本息等732636.56元给建设银行，因此造成被告实际拖欠原告的部分剩余购房款未支付。为此，原告向被告作出《支付购房款通知书》，要求被告偿还732636.56元。原告根据涉案《广东省商品房买卖合同》载明的被告地址向被告送达该通知书，因无法联系到被告，该通知书未能妥投，根据《合同补充协议》（附件四）关于“被告须保证在本合同中注明的联系地址和电话号码是真实有效及可联系的，如有变更，被告须在变更后七天内书面通知原告，否则，由此产生的责任由被告负责。原告在向被告寄发出的所有文件，均以邮局邮戳送达之日为送达日期。”的约定，应视为原告在其代被告偿还款项后已履行通知被告的义务。但被告至今未偿还上述款项给原告，以致原告尚有部分剩余购房款至今未能收取，致使涉案《广东省商品房买卖合同》的合同目的无法实现，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。根据涉案《广东省商品房买卖合同》关于“被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同。”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告请求解除涉案《广东省商品房买卖合同》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告请求被告协助注销涉案房屋的《广东省商品房买卖合同》的合同备案手续、预告登记手续及抵押权预告登记手续并承担相关费用以及请求被告返还涉案商铺、支付违约金、赔偿税费损失、赔偿物业服务费损失918元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告为涉案商铺缴纳了税费123891.86元，原告请求被告赔偿税费损失163423.80元，缺乏事实依据，对于请求超出的部分，本院不予支持。关于原告请求的违约金，包括逾期付款违约金21979元及解除合同违约金292089元。在庭审中，原告确认，逾期付款违约金是依据涉案《广东省商品房买卖合同》关于“被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的3%向原告支付违约金。”的约定主张的；解除合同违约金是依据《合同补充协议》（附件四）关于“被告选择公积金或银行按揭付款方式的，须在本合同约定的日期内办理完毕，如有以下情况：……；④因银行调整首期房款比例导致首期应付房款金额增加的，被告在原告书面通知该事实之日起十日内向原告补足首期款差额。若未能按时补足，原告有权单方面解除合同；合同解除的，被告须按该房购房总额的20%支付违约金给原告，并承担其他违约责任。”的约定主张的。关于原告能否依据《合同补充协议》（附件四）的上述约定主张解除合同违约金的问题。虽上述约定的内容是对因被告未补足增加的首期房款导致原告解除合同而产生的违约金进行的约定，而原告现请求的解除合同违约金是因被告未按时偿还银行借款导致原告解除合同而产生的违约金。虽被告的违约情形不完全一致，但两种违约情形都是因为被告未及时支付购房款而造成的，该两种违约情形导致原告解除合同而产生的违约金的性质是一致的。因此，原告依据《合同补充协议》（附件四）的上述约定主张解除合同违约金，合理合法，本院予以支持。根据涉案《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件四）上述约定的内容可知，两项违约金的约定属于重复约定。根据合同补充协议是对主合同内容更进一步补充约定的签订合同规则，以及根据公平原则及有利于保护作为守约方的原告的合法权益考虑，本院根据《合同补充协议》（附件四）的约定支持原告请求的解除合同违约金292089元（1460445元×20%）。对于原告请求的逾期付款违约金21979元，与解除合同违约金的请求属于重复请求，本院不予支持。关于原告请求的涉案商铺占有使用费的问题。原告于2014年7月21日将涉案商铺交付被告使用至今，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告请求涉案商铺占有使用费，于法有据，本院予以支持。关于商铺占有使用费的计算问题，原告提供涉案商铺的相邻商铺的租赁合同，拟证明涉案商铺应参照同一地段的其他商铺租金标准按每月每平方米90元计算商铺占有使用费。原告主张的该计算标准亦符合《湛江市市区二〇一五年房屋租赁市场指导性租金标准》的规定，本院予以采纳。原告主张商铺占有使用费按每年递增5%计算，本院不予支持。商铺建筑面积为59.61平方米，即涉案商铺的每月占有使用费为5364.90元（90元/平方米·月×59.61平方米），故商铺占有使用费应按每月占有使用费5364.90元，从原告交付涉案商铺给被告使用之日即2014年7月21日起计至被告交还涉案商铺给原告之日止。关于原告请求的房款损失的问题，根据开发区法院的判决，原告代被告向建设银行偿还了732636.56元（包括借款本息718583.06元、案件受理费10289元及保全费3764.50元），扣除被告向建设银行贷款并已支付给原告的剩余购房款730000元，原告请求被告赔偿房款损失2636.56元（732636.56元-730000元），于法有据，本院予支持。被告不到庭参加诉讼，亦未作应诉答辩，视为其放弃抗辩权。本案依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告湛江市嘉富房地产开发有限公司与被告张明于2014年3月13日签订的《广东省商品房买卖合同》（编号：湛房商NO.201402274）。二、限被告张明于本判决生效之日起十日内协助原告湛江市嘉富房地产开发有限公司办理注销湛江市赤坎区金城路56、58号嘉豪园B、C幢一层04号之一商铺的《广东省商品房买卖合同》（编号：湛房商NO.201402274）的合同备案手续、预告登记手续（预告登记证明编号：粤房地预登湛江YG字第010007870号）及抵押权预告登记手续（预告登记证明编号：粤房地预登湛江YG字第0100079834号），并承担相关费用。三、限被告张明于本判决生效之日起二十日内将湛江市赤坎区金城路56、58号嘉豪园B、C幢一层04号之一商铺交还给原告湛江市嘉富房地产开发有限公司。四、限被告张明于本判决生效之日起十日支付解除合同违约金292089元、上述商铺的占有使用费（按每月占有使用费5364.90元，从2014年7月21日起计至交还上述商铺之日止）、税费损失123891.86元、房款损失2636.56元及物业服务费损失918元给原告湛江市嘉富房地产开发有限公司。五、驳回原告湛江市嘉富房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24353.04元，财产保全费8800元，公告费600元，合计33753.04元（原告已预交），由被告张明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  周娟华人民陪审员  谭 茜人民陪审员  任国琛二〇一九年十二月十八日书 记 员  梁晶晶附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。