河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终6621号 上诉人（原审第三人）：杨双山，男，1988年4月3日出生，汉族，农民，住河北省成安县。 上诉人（原审第三人）：耿振国，男，1991年4月8日出生，汉族，住河北省临漳县。 上诉人（原审第三人）：齐敬彩，女，1990年3月4日出生，汉族，住河北省临漳县。系第三人耿振国妻子。 三上诉人的委托诉讼代理人：常玉河，河北照天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王顺江，男，1954年12月27日出生，汉族，退休职工，住河北省临漳县。 被上诉人（原审被告）：邯郸市乐邦房地产开发有限公司，住所地：河北省临漳县城启夏大街与王禅路交叉口西南角。 法定代表人：李阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张爱锋，男，1977年6月27日出生，住河北省临漳县。系该公司法律顾问。 被上诉人（原审第三人）：郝秀林，男，1958年5月28日出生，汉族，住河北省临漳县。 被上诉人（原审第三人）：吴希平，男，1963年6月5日出生，汉族，住河北省临漳县。 上诉人杨双山、耿振国、齐敬彩因与被上诉人王顺江、邯郸市乐邦房地产开发有限公司（以下简称乐邦地产公司）、郝秀林、吴希平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省临漳县人民法院（2019）冀0423民初125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 杨双山、耿振国、齐敬彩上诉请求:一、请求二审法院撤销（2019）冀0423民初125号民事判决书，依法改判驳回被上诉人王顺江对上诉人的诉求或发回重审；二、一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实与理由：一、一审判决确定本案案由为“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”错误，本案案由应为“房屋买卖合同纠纷”。王顺江、乐邦地产公司之间不存在房屋拆迁的事实，本案系上诉人与乐邦地产公司签订的商品房买卖合同和王顺江与乐邦地产公司签订的商品房买卖合同所产生的争议，由此本案案由应为“房屋买卖合同纠纷”。二、一审判决认定事实及适用法律错误。1、虽然上诉人杨双山及上诉人耿振国、齐敬彩因购买临漳县乐邦首府小区1号楼2单元11层1101号房屋、1号楼2单元9层901号房屋,与被上诉人郝秀林分别于2016年3月16日、2016年3月8日签订《房屋认购协议》的印章是“乐邦首府工程项目部”，但签订地点是在乐邦地产公司售楼部，该小区购房户均是这样签订《房屋认购协议》的，致使上诉人有理由相信该“乐邦首府工程项目部”名称及印章的使用完全经过了乐邦地产公司的授权允许，并赋予了被上诉人郝秀林使用该印章签订售楼协议的权利。上诉人完全可以认为被上诉人郝秀林能够代表乐邦地产公司与上诉人签订《房屋认购协议》，而且乐邦地产公司在被上诉人郝秀林代表其与上诉人订《房屋认购协议》后,又与上诉人签订了《房屋认购协议》，两份《房屋认购协议》均系乐邦地产公司的真实意思表示。2、上诉人与郝秀林代表乐邦地产公司于2016年3月16日、2016年3月8日签订的《房屋认购协议》及之后与乐邦地产公司签订的《房屋认购协议》，均具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且乐邦地产公司己收受上诉人的全部购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，上诉人与郝秀林代表乐邦地产公司于2016年3月16日、2016年3月8日签订的《房屋认购协议》及之后与乐邦地产公司签订的《房屋认购协议》应依法认定为商品房买卖合同。3、王顺江与乐邦地产公司于2014年8月14日签订的《关于临漳县粮食局家属院住房改建协议》不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定的拆迁补偿安置协议，而且王顺江的房屋根本未拆迁，也不存在因拆迁而需的安置，双方不存在法律意义上的拆迁补偿安置实质内容，其双方仅存在2018年11月20日签订的《商品房买卖合同(预售)》法律关系。一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条认定上诉人应返还乐邦首府小区1号楼2单元11层1101号房屋、1号楼2单元9层901号房屋，显然适用法律错误。4、上诉人与乐邦地产公司已签订《商品房买卖合同》并已给付全部房款，且乐邦地产公司也已将商品房交付上诉人。王顺江、乐邦地产公司在明知上诉人已购买临漳县乐邦首府小区1号楼2单元11层1101号房屋、1号楼2单元9层901号房屋并已入住的情况下，又于2018年11月20日签订《商品房买卖合同(预售)》系双方恶意串通损害上诉人利益的行为，该买卖合同应属无效。另外，上诉人补充称，双方签订的是拆迁安置协议不是改造补偿协议；政府没有颁发拆迁许可证；王顺江的房屋并未拆迁，房屋产权也并未发生转移；2018年4月20日，王顺江与乐邦地产公司签订的《商品房买卖合同(预售)》，更证明了双方存在的是商品房买卖关系，而不是一审认定的房屋拆迁安置补偿协议。上诉人与乐邦地产公司虽然签订的是房屋认购协议，但是所签订的认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且乐邦地产公司已经收到上诉人的全部房款。上诉人与乐邦地产公司签订的商品房买卖合同在先，并且已经实际占有使用该房屋。因此，上诉人与乐邦地产公司签订的合同效力高于王顺江签订的买卖合同效力。人民法院应当依法认定上诉人对诉讼房屋享有所有权。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，作出的判决显失公正，望二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的上诉请求。 王顺江答辩称：一、本案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷。开发商为了节省临时安置费，采取旧房缓交的做法，不会影响协议的法律效力。二、上诉人购房协议存在虚假。2018年10月16日时，吴希平仍认为房屋属于被上诉人王顺江，要求其补交房款。 乐邦地产公司答辩称：王顺江与我公司签订的合同合法有效，并且在房管部门进行了备案。我们认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。 郝秀林答辩称：我认可上诉人上诉状所述内容，临漳乐邦首府小区的200多套房子都是从我这里卖出去的，我认为乐邦首府1号楼2单元901号和1101号这两套房子应当归上诉人所有。 吴希平答辩称：我认为上诉请求和理由正确，应当支持。 王顺江向一审法院起诉请求：1、判令乐邦地产公司交付乐邦首府1号楼2单元9层901号、11层1101号房屋、两个储藏间和一个车位；2.第三人郝秀林、第三人耿振国、第三人齐敬彩、第三人杨双山腾出非法占有原告的“乐邦首府”北楼2单元9层901房和11层1101号房屋；3、诉讼费由乐邦地产公司、郝秀林承担。 一审法院认定事实：2014年8月14日，乐邦地产公司与王顺江签订了《关于临漳县粮局家属院住房改建协议》，内容为“关于临漳县粮局家属院住房改建协议甲方：邯郸市乐邦房地产开发有限公司乙方：王顺江…二、改造补偿…2、给一个车位，两个储藏室…6、…本户面积187.4㎡总兑换面积262.36㎡本户所选楼层9/11栋号单元号1#2单元房号901/1101…”，乐邦地产公司在协议上加盖公章，王顺江在协议上签名捺印。2018年11月20日，乐邦地产公司与王顺江签订了两份《商品房买卖合同（预售）》，并在临漳县住房和城乡规划建设局进行了备案，将乐邦首府1号楼2-901、2-1101两套房屋出售给王顺江。2018年12月10日，乐邦地产公司给王顺江出具了涉案两套房屋的增值税发票。2016年3月8日，郝秀林以乐邦地产公司的名义与耿振国、齐敬彩签订了《房屋认购协议》，郝秀林在协议上签名捺印，并加盖乐邦首府工程项目专用章。协议约定，郝秀林将乐邦首府1-2-901号房屋出售给耿振国、齐敬彩。协议签订后，郝秀林向耿振国、齐敬彩交付房屋钥匙。后耿振国、齐敬彩实际占有该房屋。2016年3月16日，郝秀林以乐邦地产公司的名义与杨双山签订了《房屋认购协议》，郝秀林在协议上签名捺印，并加盖乐邦首府工程项目专用章。协议约定，郝秀林将乐邦首府1-2-1101号房屋出售给杨双山。协议签订后，郝秀林向杨双山交付房屋钥匙。后杨双山实际占有该房屋。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、原告要求被告乐邦地产公司协助原告交付乐邦首府1号楼2单元9层901号、11层1101号，2个储藏间、1个车位有何事实及法律依据？2、原告要求第三人郝秀林退还乐邦首府1号楼2单元9层901号、11层1101号有何依据？3、原告要求第三人耿振国、齐敬彩、杨双山立即腾出房屋，交于王顺江使用有何依据？乐邦地产公司与王顺江签订的《关于临漳县粮局家属院住房改建协议》，是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，该合同依法成立并有效，双方均应按照协议的约定行使权利和履行各自义务。目前，乐邦地产公司已和王顺江签订了《商品房买卖合同（预售）》并进行了备案。乐邦地产公司应当依照协议约定交付王顺江乐邦首府1号楼2单元9层901号、11层1101号两套房屋及2个储藏间、1个车位。吴希平、郝秀林虽提供了委托书和授权委托书，但委托书中没有记载1号楼的销售权，其所提供的”授权书”等项证据均无法证明乐邦地产公司授权其二人出售乐邦首府1号楼。因此，吴希平、郝秀林出售诉争房屋未经权利人乐邦地产公司的授权，其单方处置诉争房屋的行为没有合法依据，亦不符合合同约定和法律规定。乐邦地产公司应当按照合同约定向王顺江交付乐邦首府1号楼2单元9层901号、11层1101号两套房屋及2个储藏间、1个车位，但由于吴希平、郝秀林已将涉案房屋另行出售给了第三人耿振国、齐敬彩、杨双山，导致乐邦地产公司不能将涉案房屋交付给王顺江。依照我国法律规定，将拆迁安置房另行出卖给第三人的，被拆迁人可以优先取得补偿安置房屋。第三人耿振国、齐敬彩应返还王顺江乐邦首府1号楼2单元9层901号房屋，第三人杨双山应返还王顺江乐邦首府1号楼2单元11层1101号房屋。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，遂判决：一、被告邯郸市乐邦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内交付原告王顺江乐邦首府1号楼2单元9层901号、11层1101号房屋、2个储藏间和1个车位；二、第三人耿振国、第三人齐敬彩于本判决生效后十日内返还原告王顺江乐邦首府1号楼2单元9层901号房屋；三、第三人杨双山于本判决生效后十日内返还原告王顺江乐邦首府1号楼2单元11层1101号房屋。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告乐邦地产公司、第三人郝秀林负担。 二审期间，上诉人杨双山、耿振国、齐敬彩向本院提交了一些证据材料,1、耿振国、齐敬彩于2016年4月20日签订的房屋认购协议；2、该认购协议补交余款1920元票据一张，2016年3月8日交房款42万元票据一张；3、物业公司于2019年8月17日出具的证明一份及提交的证件三份；4、在该房屋实际居住照片三张；5、杨双山于2016年4月20日签订的房屋认购协议一份；6、该认购协议补交余款1920元票据一张，2016年3月8日交房款42万元票据一张；7、物业公司于2019年8月17日出具的证明一份及提交的证件三份；8、在该房屋实际居住照片三张；9、王顺江房屋未拆迁照片四张。对于上诉人所提交的上述证据材料，王顺江质证认为，其已经对自己的房屋没有所有权了，在签订房屋拆迁协议的同时就已经把房产证交给开发商了，至于房屋何时拆迁与其本人无关。房屋至今没有拆迁是开发商为了节省临时安置费，让我们暂时在房里居住。上诉人所提交的其他证据都不是新证据，其不认可。对于上诉人所提交的上述证据材料，乐邦地产公司质证认为，该证据材料均不符合新证据的要求，对此不予认可。 二审查明的事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点：一、关于一审确定本案案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷是否正确的问题。本案中，根据当事人所提交的证据材料，结合其诉求，能够认定王顺江与乐邦地产公司就房屋拆迁与产权调换等事宜签订了《关于临漳县粮局家属院住房改建协议》，而该协议属于房屋拆迁安置补偿合同范畴。故一审法院对于王顺江与乐邦地产公司因该协议的履行情况所发生的争议按照房屋拆迁安置补偿合同纠纷处理并无不当。二、关于杨双山、耿振国、齐敬彩的上诉请求是否成立的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途等特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿房屋的，应予支持。据此，一审法院针对王顺江要求乐邦地产公司依约交付乐邦首府1号楼2单元9层901号、11层1101号房屋、2个储藏间和1个车位，以及要求第三人耿振国、第三人齐敬彩返还乐邦首府1号楼2单元9层901号房屋和第三人杨双山返还乐邦首府1号楼2单元11层1101号房屋的诉讼请求依法支持并无不当。杨双山、耿振国、齐敬彩在本案中所提交的证据不足以证明其主张，其上诉理由无事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，杨双山、耿振国、齐敬彩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人杨双山、耿振国、齐敬彩共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  田保俊 审判员  张振华 审判员  田 莉 二〇一九年十二月二十日 法官助理吴广晓 书记员杨瑞