四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川32民终189号 上诉人（原审原告）：扎西拉姆，女，1978年8月8日出生，藏族，住四川省阿坝县。 被上诉人（原审被告）：尕让李马，男，1988年4月10日出生，藏族，住四川省黑水县。 上诉人扎西拉姆因与被上诉人尕让李马房屋租赁合同纠纷一案不服四川省阿坝县人民法院(2019)川3231民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭，并于2019年11月26日公开开庭进行了审理。上诉人扎西拉姆、被上诉人尕让李马到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 扎西拉姆上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由： 一、一审法院认定事实错误。一审法院认定“承租人更新期限续订租赁合同的期限为：l.租赁期限届满，承租人以自己的行为表明租赁关系继续存在的事实即承租人继续使用租赁物、交纳租金，出租人对承租人的继续使用没有异议，并接受续交租金，故可依法推定双方租赁关系继续存在。本案中，扎西拉姆知道或应当知道尕让李马已无能力继续租赁该房屋，扎西拉姆应当按照实际情况单方解除合同，而不是单方续约，故该房屋的租赁期限以《租赁合同》为准，即2017年11月18日至2018年11月18日”属于事实认定错误。实际情况是，1.被上诉人在4月15日陈述中说其2018年8月就停止营业，但事实是其雇佣的厨师8月份还在工作，店铺照常经营，在经营期间由被上诉人表妹管理，直到2018年II月12日才离开。由于上诉人无权查实被上诉人是否有或无能力继续租赁该房屋，且他们离开时也未将钥匙交还上诉人，他们自购物品还存放于原出租房屋内，没有任何人以任何方式向上诉人告知其将终至租赁合同。2.被上诉人在法庭陈述中说已让其雇佣的厨师将房屋钥匙交还给上诉人与事实不符，事实是到目前为止上诉人还未拿到出租房屋的钥匙，也没有人和承租人进行任何联系来解除租赁合同，且被上诉人经营的火锅店招牌还挂在出租房屋外，出租房屋处于紧锁状态。在合同期满之前，上诉人多次给被上诉人打电话，被上诉人一直不接。上诉人找被上诉合伙人带话，并和被上诉人雇佣的两位厨师一起到菜市场找被上诉人妻子带话等方式，请求解决合同相关事宜也未果（被上诉人一直不接电话）。3.被上诉人法庭陈述中说：“店里有两个厨师，他们是在2018年11月12日离开的，走的时候他们将钥匙归还扎西拉姆”。事实是上诉人至今还未收到出租房屋钥匙，且被上诉人厨师说法与被上诉人在法庭说法相互矛盾。经核实，厨师唐伟陈述：“老板没有安排给我，我不清楚，钥匙平时都是孙伟保管的”。厨师孙伟陈述：“没有他喊我们将钥匙带成都去我没有带就放在我们睡觉的地方了”。4.被上诉人在法庭陈述中说出租房屋里还有我的一些东西：煤气、冰箱、陶瓷碗、打印机等，东西价值7、8万。事实是出租房屋一直由被上诉人或其雇佣人员紧锁，且其经营的招牌还在出租房屋外悬挂，到目前仍占用使用出租房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期届满，承租人应当返还租赁物。同时，在签订的《租赁合同》中第十条明确规定房屋交付及收回的验收事项：1.甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。2.验收时双方共同参与，如对装修等硬件设施、设备有异议应当场提出。3.乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。4.乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。自始至终，上诉人与被上诉人租赁合同到期以后，被上诉人继续占用使用该租赁房屋，从未将租赁房屋交回给上诉人。二、一审法院法律适用错误。租赁合同到期后，被上诉人并未将房屋交回给上诉人，且继续使用租赁房屋，那么被上诉人也应当继续支付租赁费用。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求其他民事责任。承租方强行占用租赁房屋的行为，损害了出租方对该房屋的所有权及使用权的，可以要求承租方支付逾期腾房的房屋占用使用费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一审阿坝县人民法院在审理、取证和裁决中没有以事实和证据进行公正判决，认定事实不清楚，法律适用错误，判决不公平，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判并支持上诉人的上诉请求。 被上诉人尕让李马辩称，1.上次在阿坝县法院开了庭，我们已经协商好了如何支付欠款，然后我去店里拿我的东西，但因为我没给完欠款所以没拿成。后面一审法院通知我对方已经上诉了。2.合同到期后，扎西拉姆从厨师那里拿了钥匙。我是2017年11月份租的房子，但合同是2018年7月份签订的。我生意不太好，所以合同签订期限是一年，我认可合同约定的一年房租。我在2013年亏了很多钱，只能偿还约定一年的房租，合同到期后的房租不应承担。3.装修房屋已花了很多钱，房子里还有很多碗具等。4.发生经营困难后，我们的另一个合伙人找过房东说要找另一个合伙人一起做，但房东说我们没有权利转租房屋。 扎西拉姆向一审法院起诉请求：1.解除扎西拉姆与尕让李马签订的房屋租赁合同；2.尕让李马向扎西拉姆支付房屋租金6,500元/月×14个月＝91,000元，2019年1月6日以后，且法院没有判决前合同继续有效，租金应直接按7,800元/月累计计算至尕让李马解除合同之日止。3.尕让李马向扎西拉姆支付因其违约造成的房屋滞纳金6,500元/月×14个月×20%＝18,500元（截止时间至2019年1月27日）；4.尕让李马向扎西拉姆支付其租赁期间水电费4,500元；5.本案案件诉讼费由尕让李马承担。 一审法院认定事实：2017年11月16日，双方签订房屋租赁合同，合同约定租赁期限为一年，即2017年11月16日至2018年11月16日，租金为6,500元/月，租金的支付方式为：自本合同签字同时，由尕让李马按半年向扎西拉姆交纳，以后交纳时间为第一个月的前十天，扎西拉姆收款后应提供给尕让李马有效的收款凭证，以上合同内容双方均无异议。2018年期间尕让李马因经营不善，及其他个人原因迟迟未缴纳租金，并离开阿坝县；以上事实双方均无争议，双方争议的焦点为：1.尕让李马认为在签订合同时扎西拉姆未向其提及违约金的具体计算方式，合同为扎西拉姆单方面拟定的未经双方协商；2.扎西拉姆提出电费一直是定期支付，水费未交，尕让李马说明电费一直是按月付清的，水费确实未交。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《租赁合同》系双方真实意思表示，予以认定。本案租期认定如下：承租人更新期限续订租赁合同的期限为：1.租赁期限届满后，承租人以自己的行为表明租赁关系继续存在的事实即承租人继续使用租赁物、交纳租金，出租人对承租人的续用没有异议，并接受续交租金，故可依此推定双方租赁关系继续存在，本案中扎西拉姆知道或应当知道尕让李马已无能力继续租赁该房屋，扎西拉姆应当按照实际情况单方解除合同，而不是单方续约，故该房屋的租赁期限以《租赁合同》为准即2017年11月18日至2018年11月18日；2.尕让李马在承租期间因为经营不善及个人发生意外事故未能及时支付租金向扎西拉姆提出迟延支付租金，可以延缓支付租金，但因为尕让李马离开阿坝县，双方未达成最后支付期限，尕让李马逾期不支付租金的，扎西拉姆可以解除合同。对因尕让李马逾期未支付租金对扎西拉姆造成的损失，符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，予以支持，为：6,500元/月×0.2×12月＝15,600元；3.扎西拉姆诉讼请求第三项，要求尕让李马支付水费、电费，扎西拉姆庭后向提交水费发票，但未载明水费产生的时间段，酌情认定为1,000元；扎西拉姆在庭审中提出，在给尕让李马交付电卡时，电卡中预存400元，但未向法庭提交任何证据予以佐证，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百二十七条之规定，一审判决，一、尕让李马于本判决生效后三十日内一次性向扎西拉姆支付房屋租赁租金6,500元/月×12＝78,000元；逾期未交房租产生的违约金6,500元/月×0.2×12月＝15,600元，水费1,000元，共计94,600元；二、驳回扎西拉姆其他诉讼请求。本案案件受理费1,365元，由尕让李马承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人扎西拉姆提交证据两组。第一组：厨师唐伟的身份证复印件、扎西拉姆和唐伟的微信对话截图2页；厨师孙伟的缴纳话费的电子收据、扎西拉姆和孙伟的微信对话截图2页。拟证明两位厨师没有把钥匙交给上诉人。被上诉人尕让李马质证，他们俩11月13号就走了，我说我房屋里有资料、打印机等，他们说这些都被房东拿走了，但我没有证据证明。 本院认证，对该组证据的真实性予以确认，该组证据可以证实承租方在撤离时未移交店铺钥匙。 第二组：店铺的照片2张、锅炉房照片1张。照片是扎西拉姆在一审庭审后拍的。拟证明被上诉人未按合同约定将房屋退还给扎西拉姆，房屋应该还是继续承租的状态。被上诉人尕让李马质证，合同约定的是承租期限是一年。1.对锅炉房的照片不清楚，我离开时锅炉房是好的。2.对另外两张店铺照片的真实性认可，但这并不能达到上诉人的证明目的。 本院认证，对照片的真实性予以确认，但不能证明房屋为承租状态以及锅炉已实质损坏。 被上诉人尕让李马二审未提交新证据。 二审另查明，2018年11月13日店铺工作人员撤离承租房屋时，未移交店铺钥匙，尕让李马经营店铺的相关物品未搬离，撤离后店铺处于关闭未经营状态。其余事实与一审查明一致。 本院认为，双方订立的《租赁合同》于2018年11月16日到期，租赁合同到期前11月13日店铺人员已撤离，店铺关闭。合同到期后双方无继续续租的合议，且尕让李马并未实际使用经营该店铺，不构成续租，案涉《租赁合同》到期后自然终止。 《租赁合同》到期至起诉期间的损失认定。承租方尕让李马撤离时未履行相关移交手续，且尚有大量物品留滞于承租的店铺内，致使扎西拉姆房屋客观上未能出租造成扎西拉姆一定的损失。出租方扎西拉姆庭审陈述《租赁合同》到期前其联系尕让李马解决前期拖欠的租金事宜，但尕让李马一致不接电话，带话也不回复。扎西拉姆在尕让李马已撤离无续租表示及店铺已实际关闭的情况下，合同到期后未采取有效措施放任店铺空置，对店铺空置期间损失也负有责任。本院结合上述情况认为双方对该段时间店铺关闭的损失负有同等责任。对于该损失参考双方订立的《租赁合同》约定的6,500元/月进行计算之起诉之日合计3.5个月，即6,500元×3.5月=19,500元。尕让李马承担损失的50%，即9,750元。对扎西拉姆起诉后店铺空置的损失，由于在起诉后尕让李马认为《租赁合同》到期已终结即表达了不续租，并且本院认为《租赁合同》到期后尕让李马的行为也不构成事实上的续租，因此对于诉讼期间的损失不予支持。 对于上诉人在一审中主张的逾期交付租金的违约金、水电费，一审判决结合案件事实及证据，认定得当本院予以维持。 综上所述，扎西拉姆的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省阿坝县人民法院(2019)川3231民初52号民事判决第二项； 二、变更四川省阿坝县人民法院(2019)川3231民初52号民事判决第一项“尕让李马于本判决生效后三十日内一次性向扎西拉姆支付房屋租赁租金6,500元/月×12＝78,000元；逾期未交房租产生的违约金6,500元/月×0.2×12月＝15,600元，水费1,000元，共计94,600元”为“尕让李马于本判决生效后三十日内一次性向扎西拉姆支付房屋租赁租金6,500元/月×12＝78,000元；逾期未交房租产生的违约金6,500元/月×0.2×12月＝15,600元，水费1,000元，《租赁合同》到期后租金损失9,750元，共计104,350元”; 三、驳回扎西拉姆的其他诉讼请求。 一审案件受理费按一审判决执行。 二审案件受理费258元，由上诉人扎西拉姆负担130元，尕让李马负担128元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长  陈卉佳 审判员  许志英 审判员  杨君志 二〇一九年十二月二十三日 书记员  泽郎佳