大连长兴岛经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0292民初466号原告：张雪松，男，1988年3月1日出生，汉族，住山东省庆云县。被告：大连安广房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连长兴岛经济区联兴路456-6号，统一社会信用代码：91210244550628222N。法定代表人：刘宗昌，该公司经理。委托诉讼代理人：管欣，女，该公司员工。被告：中国建设银行股份有限公司大连市分行，营业场所辽宁省大连市中山区解放街1号，统一社会信用代码：91210200118425127R。负责人：李岩梅，该行行长。委托诉讼代理人：姚波，男，该行职员。原告张雪松与被告大连安广房地产开发有限公司（以下简称安广公司）、中国建设银行股份有限公司大连市分行（以下简称建设银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，由审判员侯德强适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张雪松，被告安广公司的委托诉讼代理人管欣，被告建设银行的委托诉讼代理人姚波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告安广公司签订的《商品房买卖合同》；2.被告安广公司返还原告首付款130140元及利息（自2012年9月12日至2019年7月31日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.被告安广公司返还因办理贷款产生的费用7452.5元；4.解除原告与被告建设银行签订的借款担保合同；5.被告安广公司返还原告已偿还贷款132561元及利息（截至2019年7月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；6.解除合同后贷款余额175658.64元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）由被告安广公司偿还。诉讼费由被告安广公司承担。事实和理由：2012年7月6日，原告与被告签订了商品房买卖合同，双方约定原告购买安广公司开发的位于大连长兴岛经济临港工业区某某号房屋，建筑面积81.85平方米，每平方米4400元，合计360140元。原告以按揭贷款形式与建设银行签订个人住房借款合同，交首付款130140元，余款23万元在建设银行贷款。安广公司承诺在2013年7月31日交房。合同签订后，原告按约定履行相应义务，并从2012年9月12日起向每月向银行支付贷款1721.6元至2019年7月12日，但安广公司至今未交付房屋。原告请求法院判如所请。被告安广公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，且一直履行至今，原告的诉讼请求无事实依据。案涉房屋的产权已经依法转移至原告名下，并在房产部门登记备案。原告在购买案涉房屋时，已经对该房屋的状况、交易条件、周边环境有充分了解，并承诺不就上述事项向被告提出任何主张。2.原告以被告至今未向其交付案涉房屋为由要求解除合同并返还相关费用无事实依据。合同附件四第十五条约定：“如果出卖人逾期交房超过180日后，买受人未在第180日起七日内提出书面解除合同要求的，视为买受人同意延期直至房屋交付为止，”原告在合同约定的交房日2013年7月31日到期后的180日起7日内（即2014年2月15日止）未向被告提出书面解除合同的要求，而是继续向建设银行支付房贷，证明原告在履行合同条款，同意延期至房屋交付为止。3.被告无违约行为，原告的诉讼请求没有事实依据。合同第八条约定：出卖人（被告）应当在2013年7月31日前将案涉房屋交付给买受人（原告），但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：其他非出卖人原因造成的延期交付。案涉房屋未能按期交付并非被告原因，造成延期交付的原因是施工单位违约停工。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，也清楚载明，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理。被告没有违约行为，就不应承担逾期交房的违约责任。故原告以被告至今未向其交付案涉房屋为由要求解除合同并返还相关费用没有事实依据。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告建设银行辩称，不同意原告的诉讼请求。建设银行不应作为本案的被告参加本案诉讼；即便建设银行以第三人身份参加本案诉讼，其债权和抵押权也应受到保护，原告如欲解除借款合同，必须偿还所欠全部贷款本息及违约金。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人当庭进行了质证。原告提交下列证据：1.商品房买卖合同一份，以证明原告与安广公司签订商品房买卖合同及合同内容；2.销售不动产统一发票一份，以证明原告于2012年7月6日向安广公司交纳房屋首付款130140元；3.个人住房（商业用房）借款合同一份，以证明从2012年9月12日开始还款直到2019年7月底，原告按时偿还贷款；4.个人贷款支付凭证一份，以证明原告从建设银行贷款23万元，已支付安广公司；5.商品房贷款业务代收代缴费用单一份，以证明原告办理贷款业务支出手续费7452.5元，由建设银行代收的；6.中国建设银行个人贷款对账单一份，以证明原告还贷款情况；7.海悦花都商品房认购书一份，以证明原告与安广公司签订商品房买卖合同之前双方签订了认购书；8.（2014）瓦民初字第4842号民事判决书一份，以证明原告起诉安广公司违约的情况。安广公司对证据1、2、4、7、8无异议，认为证据3、5、6与其无关。建设银行对证据3、4、5、6没有异议，认为证据1、2、7、8与其无关。本院经审查，对上述证据予以认定。安广公司提交下列证据：1.房屋权属转移登记申请书一份，以证明案涉房屋产权已经转移至原告名下；2.（2014）辽民一终字第00200号民事判决书一份，以证明案涉房屋未能按期交付并非被告原因，造成延期交付的原因是施工单位违约停工。原告称证据1并非其本人签字；证据2与其无关。建设银行对证据1无异议，对证据2的真实性无异议。本院对上述证据的真实性予以认定。建设银行提交中国建设银行个人贷款对账单一份，以证明原告还贷情况。原告与安广公司对此证据均无异议，本院予以认定。根据双方当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月6日，原告与安广公司签订商品房买卖合同一份（合同编号：WHT201204114），双方约定原告购买安广公司开发的位于大连长兴岛临港工业区某某号房屋，建筑面积81.85平方米，每平方米4400元，合计360140元。第八条约定：出卖人应当在2013年7月31日前将经建设单位验收合格并取得工程竣工验收报告的商品房交付买受人。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同后的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。原告按合同约定于2012年7月9日将房屋首付款130140元支付安广公司。2012年9月3日，原告与建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向建设银行贷款23万元，借款期限自2012年9月10日至2032年9月10日。2012年9月12日，建设银行将原告所贷23万元房屋款支付安广公司。原告在贷款过程中，向建设银行交纳抵押登记费等商品房贷款业务代收代缴费用共计7452.5元。上述合同签订后，原告从2012年9月12日起每月按时向建设银行偿还贷款至2019年7月12日，原告已还贷款本金52143.04元、利息80419.02元，贷款余额为177856.96元。另查明，原告于2014年8月13日诉至辽宁省瓦房店市人民法院，要求安广公司支付逾期交房违约金，该院于2014年10月11日做出（2014）瓦民初字第4842号民事判决书，判决：一、被告安广公司在判决生效后15日内将360140元自2013年8月1日始至2014年10月9日止的日万分之三违约金付给原告；二、被告安广公司将360140元自2014年10月10日始至房屋交付之日止的日万分之三违约金付给原告，每六个月支付一次。该判决已生效，因被告安广公司未履行生效判决内容，原告于2014年11月13日依法向该法院申请强制执行，执行案号为（2015）瓦执字第91号执行案。因安广公司无可供执行财产，该院于2018年10月26日裁定终结本次执行程序，执行到位金额为0元。又查明，因案涉房屋所属工程于2011年11月13日停工至今，安广公司未能向原告交付房屋。本院认为，原告与安广公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定内容履行各自的义务。原告已按合同约定履行了给付首付款及房屋贷款的义务，安广公司未按合同约定于2013年7月31日将经建设单位验收合格并取得工程竣工验收报告的商品房交付原告，其应负违约责任。本案的争议焦点是原告是否具有合同解除权。商品房买卖合同第九条约定了在出卖人逾期交房的不同情况下，买受人有权选择解除合同或者继续履行合同，出卖人支付约定的违约金。原告于2014年起诉安广公司，要求其支付逾期交房违约金，法院支持了原告的诉讼请求，判决安广公司支付自2013年8月1日至房屋交付之日止的违约金，因安广公司未主动履行该合同，故原告申请执行此生效判决。在生效判决执行过程中，原告向法院起诉提出新的诉讼请求应受生效法律文书效力限制。一般情况下，原告不能同时或先后主张两种矛盾的诉讼主张，如果同时主张，法院应向其释明相关法律规定，要求其变更矛盾的诉讼请求；如果在不同的案件中先后主张并得到法院的支持，则会出现基于同一法律事实产生两种不同性质的司法救济措施的情况。因生效判决不仅将原告所要求的逾期交房违约金做了判决，而且将未发生的逾期交房违约金也做了处理，即“被告安广公司将360140元自2014年10月10日始至房屋交付之日止的日万分之三违约金付给原告，每六个月支付一次。”由于安广公司是否能够履行交房义务不是单纯的时间问题，而是不确定的情况，即能否交房不确定。如果案件事实从逾期交房发展变化为不可能交房，购房人基于合同履行中所发生的新的情况，有权提出新的诉讼请求，但生效判决判项中所确定的“自2014年10月10日始至房屋交付之日止的日万分之三违约金付给原告，每六个月支付一次”的内容限制了原告的诉讼权利。具体到本案，自2015年至今，执行法院未执行到安广公司的任何财产，原告所主张的逾期交房违约金无法实现，故本院认定安广公司目前不具备履行逾期交房违约金的能力；案涉工程自2011年11月13日停工至今，安广公司代理人当庭表示“案涉工程复工时间不确定”，故根据安广公司目前的状况，本院认为其目前也不具备向原告交付案涉房屋的能力。因安广公司自身原因，原告既无法入住该房屋，也无法取得案涉房屋的所有权，其订立商品房买卖合同的目的不能实现。根据《合同法》第九十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，本院对原告要求解除其与被告安广公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求予以支持，安广公司应返还原告购房首付款130140元；原告要求安广公司按中国人民银行同期同类贷款利率给付从2012年9月12日至2019年7月31日的利息，根据生效判决第一项内容，法院已支持2013年8月1日至2019年7月1日的日万分之三的违约金，故本院只支持原告2012年7月2日至2013年7月31日期间所产生的相应利息（以中国人民银行同期贷款利率计算），在此之后的利息属于重复主张，本院不予支持；原告要求解除其与建设银行签订的借款担保合同，解除合同后房屋贷款余额177856.96元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）由安广公司偿还，安广公司返还原告因办理贷款产生的费用7452.5元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持；原告要求安广公司返还原告截至2019年7月12日已偿还贷款本息132561元，因原告2012年10月12日开始偿还贷款利息，本院只支持2012年10月12日至2013年7月12日所产生的贷款利息，在此之后的所产生的利息，因法院已做出生效判决，原告的请求属于重复主张，本院不予支持；安广公司应返还原告贷款本金52143.04元。安广公司关于案涉房屋已办理产权证、原告无权解除合同的意见，无事实及法律依据，本院不予支持。因原告于2019年7月2日向本院起诉，原告以其诉讼行为表明其不再向安广公司主张继续履行合同，而是要求解除合同，故原生效判决所确定的逾期交房违约金应截止于2019年7月1日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告张雪松与被告大连安广房地产开发有限公司于2012年7月6日签订的商品房买卖合同；二、解除原告张雪松与被告中国建设银行股份有限公司大连市分行于2012年9月3日签订的个人住房（商业用房）借款合同；三、被告大连安广房地产开发有限公司返还原告张雪松首付款130140元及2012年7月2日至2013年7月31日期间的利息（以中国人民银行同期贷款利率计算）；四、被告大连安广房地产开发有限公司返还原告张雪松已偿还被告中国建设银行股份有限公司大连市分行截至2019年7月12日的房屋贷款本金52143.04元；五、被告大连安广房地产开发有限公司返还被告中国建设银行股份有限公司大连市分行贷款余额177856.96元及相应利息；六、被告大连安广房地产开发有限公司返还原告张雪松因办理房屋贷款而产生的费用7452.5元；上述第三项至第六项判决内容，于本判决生效之日起十日内履行。七、驳回原告张雪松的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7988元，减半收取3994元，由被告大连安广房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  侯德强二〇一九年十二月四日书记员  张 妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。