广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执复944号 复议申请人（异议人、案外人）：甘某，男，汉族，1971年07月17日出生，住址惠州市惠城区。 异议人（案外人）：何某，女，汉族，1969年11月03日出生，住址惠州市惠城区。 异议人（案外人）：丘某，女，汉族，1984年04月23日出生，住址惠州市惠城区。 异议人（案外人）：齐某，女，汉族，1981年09月02日出生，住址西安市周至县。 异议人（案外人）：黄某，男，汉族，1974年02月12日出生，住址广东省紫金县。 异议人（案外人）：叶某，男，汉族，1986年02月14日出生，住址广东省和平县。 申请执行人：珠海市臻缇贸易有限公司，住所地珠海市金湾区三灶镇金海岸大道东188-33号商铺。 法定代表人：吴锦鹏。 被执行人一：惠州市帝景集团有限公司，住所地惠州市惠沙堤十七号A栋5楼。 法定代表人：何某。 被执行人二：惠州市帝景世纪购物广场有限公司，住所地惠州市河南岸9号小区教师新村地下一层、1、2、3楼。 法定代表人：何某。 被执行人三：何某，男，汉族，1961年8月6日出生，住址惠州市惠城区。 被执行人四：黄某，女，汉族，1965年7月14日生，住址惠州市惠城区。 复议申请人甘某不服广东省惠州市中级人民法院（以下简称惠州中院）（2019）粤13执异47号执行裁定，向本院申请复议。惠州中院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 惠州中院在执行申请执行人珠海市臻缇贸易有限公司与被执行人惠州市帝景集团有限公司、惠州市帝景世纪购物广场有限公司、何某、黄某金融借款合同纠纷执行一案中，异议人何某、丘某、齐某、甘某、黄某、叶某向惠州中院提出书面异议 称：申请贵院对申请人合法占有并使用的涉案商铺按带租拍卖处理。事实和理由如下：申请人与原案被执行人惠州市帝景世纪购物广场有限公司已签订《租赁合同书》，约定申请人承租涉案商铺。虽然当时涉案商铺上已经设定了抵押权，但是该《租赁合同书》仍然合法有效，且申请人已支付了租金并依法占有使用该商铺。最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。根据该条规定，申请人申请贵院对其合法占有并使用的涉案商铺按带租拍卖进行处理。 经审理查明，申请人东亚银行（中国）有限公司广州分行、东亚银行（中国）有限公司深圳分行与被申请人惠州市帝景集团有限公司、惠州市帝景世纪购物广场有限公司、何某、黄某金融借款合同纠纷一案，惠州中院于2018年7月27日立案执行，案号为（2018）粤13执483号，执行依据为广东省高级人民法院作出的（2017）粤民初30号民事判决书。在上述案件诉讼过程中，广东省高级人民法院依据申请人东亚银行（中国）有限公司广州分行、东亚银行（中国）有限公司深圳分行的申请，于2017年3月14日作出（2017）粤财保4号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人惠州市帝景集团有限公司、惠州市帝景世纪购物广场有限公司、何某、黄某价值人民币251491150.72元范围内的财产。 2018年12月28日，因上述四被执行人未履行生效法律文书确定的义务，惠州中院作出（2018）粤13执483号执行裁定书，拍卖被执行人惠州市帝景集团有限公司名下位于惠州市××小区教师新村地下××、××、××、××层房屋【房产证号为粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号】。 在本案执行过程中，东亚银行（中国）有限公司广州分行、东亚银行（中国）有限公司深圳分行与珠海盛汇贸易有限公司于2018年10月25日签订债权转让协议，并于2018年12月13日告知债务人惠州市帝景集团有限公司、惠州市帝景世纪购物广场有限公司、何某、黄某，惠州中院于2019年2月22日作出（2018）粤13执483号之一执行裁定书，裁定变更珠海盛汇贸易有限公司为本案的申请执行人。而后，珠海盛汇贸易有限公司与珠海市臻缇贸易有限公司于2019年2月25日签订债权转让协议，并于2019年2月26日将《债权转让通知》刊登于南方日报，公告债权转让通知于惠州市帝景集团有限公司、惠州市帝景世纪购物广场有限公司、何某、黄某，惠州中院于2019年3月14日作出（2018）粤13执483号之二执行裁定书，裁定变更珠海市臻缇贸易有限公司为本案申请执行人。 2019年5月27日，惠州中院作出（2018）粤13执483号《公告》，告知：涉案标的物除一楼的“麦当劳”和三楼的“文采书城”是在设定抵押权或者惠州中院查封之前承租，其余的商铺均在被抵押、被查封后承租（抵押期间：自2013年7月23日起至2023年8月23日；查封期间：自2017年3月16日起至2020年3月15日止），因此决定：一、涉案标的物一楼的“麦当劳”和三楼的“文采书城”为带租拍卖；二、涉案标的物的其余商铺均为不带租拍卖，请不带租拍卖的商铺在本公告张贴之日起15日内搬迁；三、涉案标的物一楼的“启蒙教育”在本年下半年学期结束后10天内搬迁，下半年学期结束日期以“惠州市教育局2019年全市幼儿园寒假放假通知”的日期为准（如无幼儿园寒假放假通知，则以小学寒假放假通知为准）。 另查明，根据不动产查询登记结果显示，被执行人惠州市帝景集团有限公司名下位于惠州市河南岸9号小区教师新村地下一层之一、第一层、第二层以及第三层均由广东省高级人民法院（2017）粤财保4号文书予以查封，查封时间为2017年3月16日起至2020年3月15日止，上述房产同时于2013年7月23日设立抵押登记，抵押期限均为2013年7月23日起至2023年8月23日止。 就涉案的商铺，异议人何某向惠州中院提交了以下证据：1、身份证复印件；2、《商铺租赁合同》，该合同于2018年8月签订，约定由甲方（惠州市帝景物业管理有限公司）将位于惠州市××××小区教师新村的惠州帝景文化名都三楼3504号商铺出租给乙方（何某），租赁期为5年，从2018年8月1日起至2023年07月31日止，合同还就租金、经营范围等事项作了约定。异议人丘某向惠州中院提交了以下证据：1、身份证复印件；2、《商铺租赁合同》，该合同约定由甲方（惠州市帝景集团有限公司）将位于惠州市××××小区教师新村的惠州帝景文化名都三楼商铺出租给乙方（丘某），租赁期为5年，从2017年5月18日起至2022年05月17日止，合同还就租金、经营范围等事项作了约定。异议人齐某向惠州中院提交了以下证据：1、身份证复印件；2、《商铺租赁合同》，该合同于2017年5月15日签订，约定由甲方（惠州市帝景集团有限公司）将位于惠州市××××小区教师新村的惠州帝景文化名都二楼商铺出租给乙方（齐某），租赁期为5年，从2017年06月01日起至2022年05月31日止，合同还就租金、经营范围等事项作了约定。异议人甘某向惠州中院提交了以下证据：1、身份证复印件；2、《商铺租赁合同》，该合同于2017年3月15日签订，约定由甲方（惠州市帝景物业管理有限公司）将位于惠州市××××小区教师新村的惠州帝景小商品批发城1期一、二层部分区域出租给乙方（甘某），租赁期为5年，从2017年06月01日起至2022年05月30日止，合同还就租金、经营范围等事项作了约定。异议人黄某向惠州中院提交了以下证据：1、身份证复印件；2、《商铺租赁合同》，该合同于2018年01月01日签订，约定由甲方（惠州市帝景集团有限公司）将位于惠州市××××小区教师新村的惠州帝景文化名都二楼部分商铺出租给乙方（黄某），租赁期为5年，从2018年01月01日起至2022年12月31日止，合同还就租金、经营范围等事项作了约定。异议人叶某向惠州中院提交了以下证据：1、身份证复印件；2、《商铺租赁合同》，该合同于2017年2月1日签订，约定由甲方（惠州市帝景集团有限公司）将位于惠州市××××小区教师新村的惠州帝景文化名都二楼C-02商铺出租给乙方（叶某），租赁期为5年，从2017年2月1日起至2023年1月31日止，合同还就租金、经营范围等事项作了约定；3、由惠州市帝景集团有限公司出具的《收款收据》，分别为2019年3、4、5月份的管理费以及租金费用的《收款收据》。 惠州中院认为，本案的争议焦点是惠州中院对涉案商铺不带租拍卖是否合法。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，被执行人惠州市帝景集团有限公司名下涉案商铺已于2013年7月23日设定抵押登记，并于2017年3月16日被广东省高级人民法院诉前查封。现异议人何某等人以其与被执行人惠州市帝景集团有限公司之间签订的租赁合同真实合法有效为由，请求惠州中院对涉案商铺带租拍卖，该异议请求实质是阻止交付涉案商铺。但异议人何某等人与被执行人惠州市帝景集团有限公司之间的《商铺租赁合同》均签订于涉案商铺被抵押登记或被查封之后，该租赁关系无论真实与否、合法与否均不能阻却执行，异议人何某等人主张的租赁权并不能对抗抵押权人和申请执行人。因此，惠州中院对异议人何某等人申请带租拍卖的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，作出（2019）粤13执异47号执行裁定，裁定如下：驳回异议人何某、丘某、齐某、甘某、黄某、叶某的异议请求。 复议申请人甘某不服惠州中院上述异议裁定，向本院申请复议，请求依法撤销惠州中院作出的(2019）粤13执异47号执行裁定书，裁定复议申请人合法占有的并使用的涉案商铺按带租拍卖进行处理。事实和理由：兹有惠州中院执行申请执行人珠海市臻缇贸易有限公司与被执行人惠州市帝景集团有限公司、惠州市帝景世纪购物广场有限公司、何某、黄某金融借款合同纠纷一案。在该案执行位于惠州市××小区教师新村地下××、××、××、××层房屋(房产证号为粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号)标的物过程中，复议申请人以涉案执行标的物部分已租赁给复议申请人，请求法院在拍卖涉案商铺时按带租拍卖处理为由，向惠州中院提起执行异议申请。惠州中院根据申请人的异议申请作出了(2019)粤13执异47号执行裁定书，裁定驳回了异议人的异议请求。复议申请人认为前述裁定依据不足，没有准确认定事实，请求贵院依法撤销该裁定，重新作出裁定。主要理由如下:首先，本案被执行人惠州市帝景集团有限公司于2017年1月18日与复议申请人签订了《租赁意向书》。依据双方合同约定，被执行人惠州市帝景集团有限公司将涉案商铺(面积约两千多平方)租赁给复议申请人，租赁费用等均有明确约定，同时被执行人惠州市帝景集团有限公司还同意给予复议申请人三个月的免租期(租赁意同书有明确约定)。签订上述意向书后，复议申请人便进场进行施工布置，投入了大量的资金并于2017年3月份向被执行人惠州市帝景集团有限公司支付了相应的保证金、租赁费用等。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并有使用该不动产的，人民法院应予支持。”因此，依据上述规定，涉案执行标的物是于2017年3月16日被广东省高级人民法院诉前查封的。但复议申请人早于2017年1月就与被执行人惠州市帝景集团有限公司签订《租赁意向书》并实际占有涉案标的物，依法应当保护复议申请人的合法权益。故复议申请人认为广东省惠州市中级人民法院对上述租赁情况认定事实不清，请贵院依法予以纠正!其次，复议申请人作为小个体户，多方融资才将涉案商铺投资起来并经营家具生意，是全家唯一的收入来源，同时还关系到数个员工家庭的收入就业的问题。复议申请人并无阻止交付涉案商铺谋取不当利益的故意，复议申请人只是请求维持原状，相关的租金等依然按原同履行。如果涉案商铺不按复议申请人带租拍卖处理，新业主势必会有另外的经营方式和经营方向，这样复议申请人前半生苦苦经营也将付之流水。综上，复议申请人认为上述裁定于法不合，于理不合，请求贵院依法纠正!切实保护老百姓的合法权益，避免出现两虎相争，殃及池鱼的局面。 经审查，本院对惠州中院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是惠州中院对涉案商铺不带租拍卖是否合法。 《中华人人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，被执行人惠州市帝景集团有限公司名下涉案商铺已于2013年7月23日设定抵押登记，并于2017年3月16日被本院诉前查封。现复议申请人甘某以其与被执行人惠州市帝景集团有限公司之间签订的租赁合同真实合法有效为由，请求惠州中院对涉案商铺带租拍卖，该复议请求实质是阻止交付涉案商铺。但复议申请人甘某与被执行人惠州市帝景集团有限公司之间的《商铺租赁合同》签订于涉案商铺被抵押登记之后，该租赁关系无论真实与否、合法与否均不能阻却执行，复议申请人甘某主张的租赁权并不能对抗抵押权人和申请执行人。因此，惠州中院驳回甘某申请带租拍卖的异议请求于法有据，应予支持。 综上，复议申请人甘某的复议理由不能成立，复议请求本院不予支持。惠州中院（2019）粤13执异47号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人甘某的复议申请，维持广东省惠州市中级人民法院（2019）粤13执异47号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇一九年十二月二十七日 书记员  温星麟