文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0119民初6183号原告：重庆市华嵩建材有限公司，住所地重庆市南川区南城街道办事处硫磺村4组，统一社会信用代码915001195699194769。法定代表人：匡嵩，总经理。委托诉讼代理人：文化，重庆市南川区蓝天法律服务所法律工作者。被告：殷玉强，男，汉族，1967年6月12日出生，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：胡中会（系殷玉强妻子），住重庆市南川区。原告重庆市华嵩建材有限公司与被告殷玉强委托代建合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序于2019年11月4日、2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告重庆市华嵩建材有限公司委托诉讼代理人文化，被告殷玉强及其委托诉讼代理人胡中会均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市华嵩建材有限公司向本院提出诉讼请求：１.判令被告履行合同房屋认建协议书第三条、第四条（2）项乙方应给付甲方房款129869元及资金利息至该款付清为止；２.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月16日，原被告签订《南川区XX镇美丽乡村XXXX项目房屋认建协议书》，被告认建房为：XX村“XXXX”XX幢楼XX号（简称诉争房屋），户型为三层加底，面积269.25平方米，单价为1188元每平方米，总房款为329869元，原被告在交接房屋时进行了结算，被告下欠原告房款129869元，协议约定于2016年5月16日前付清房款，若乙方未能按期缴清认建房款，甲方将按乙方所欠房款金额加收月1%逾期利息。若乙方逾期三个月仍未缴清认建房款，甲方有权收回认建房，终止协议执行，乙方向甲方缴纳定金、房款不予退还。后原告向被告数十次催收，而被告置若罔闻。在清理债权债务时，被告于2019年9月16日在欠款情况确认表上签字确认，仍然无理推诿不付至今。综上所述，被告行为违背了《中华人民共和国合同法》第60条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据《民法总则》第7条、第119条之规定，提起本案诉讼。诉讼过程中，原告诉称，涉案房屋于2016年9月交付被告适用，2019年9月16日核实欠款事宜时，被告只是说了数据不准确，并未称房款已付清。同时，汪中伦无权收取房款。被告殷玉强辩称，买房子是被告老婆与原告在处理，房款已经付清，其购买和交付的每一笔房款都是给汪中伦的，匡孝华并未告知我不要交付给汪中伦。被告不认识字，原告提交的欠款情况确认表上签字属实，原告当初说是政府有好处，所有签字；其本人系XX镇XX村集体经济组织成员，诉争房屋已于2016年9月30日前交付被告使用。经审理查明：2015年5月16日，重庆市华嵩建材有限公司（甲方）与殷玉强（乙方）签订《南川区XX镇美丽乡村XXXX项目房屋认建协议书》，其中第一条第1款约定：乙方认建房为南川区XX镇美丽乡村新型农村甲方建设开发的建设项目。该房位于南川区。建筑结构：底楼框架（独立门面），二层及以上砖混，楼面现浇。第一条第2款约定：乙方认建房为XX村“XXXX”XX幢XX号；户型为三层加底，该房暂测建筑面积269.25平方米（该认建协议书所签建筑面积，最终以产权登记部门实测面积为准）。第一条第3款约定：认建房住房按乙方所选房实测面积和协议单价计算，单价为1188元/平方米，总房款叁拾贰万玖仟捌佰陆拾玖元，¥329869元。第一条第4款约定：殷玉强，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，电话XXXXXXXXXX；胡中会，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。第二条约定：甲方承诺为乙方所预定房屋的保留期限，自该认建书签订日起至2015年5月16日止。第三条约定:认建定金。本协议签订时，乙方向甲方支付认建房定金人民币贰拾万元（¥200000.00元）。乙方所缴纳定金在甲乙双方交、接房进行房款结算时，乙方在缴纳认建房款中减除。注：乙方欠甲方房款129869元，大写：壹拾贰万玖仟陆拾玖元。第四条约定：乙方同意选择分期付款：甲乙双方约定，认建房竣工乙方接房前乙方向甲方缴纳认建房款，甲方按乙方认建房编号交房给乙方使用；壹年2016年5月16日前，乙方向甲方全额缴清认建房剩余房款。若乙方未能按期缴清认建房款，甲方将按乙方所欠房款金额加收月1%逾期利息（累加计算）。若乙方逾期三个月仍未能缴清认清房款，甲方有权收回乙方认建房，终止协议执行，乙方向甲方缴纳定金、房款不予退还。第五条约定：1.该房屋竣工交房之日起，甲方为乙方保留该房屋15天（15天内乙方必须按协议要求与甲方办理交接房相关手续）。保留期内甲方不得与第三方签订该房屋《认建协议书》。同时承诺，甲方将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款。如甲方违反上述约定，需向乙方返回定金，同时本协议作废。2.乙方需变更房屋认建协议内容时，经双方协商一致后，甲方应予配合。3.甲方在乙方交齐办理房屋产权所需资料和认建房款后，为乙方协助办理房屋产权证。第六条约定：1.本协议签订后，在上述约定的时间内，乙方将完全遵循本协议中约定的认购方房屋位置、面积、价款、户型等条款。2.如认建房不能履行本协议确定的义务或逾期不能交足协议房款，甲方视乙方自动放弃该房屋的保留权，甲方有权终止本协议履行。同时，乙方所缴纳认建房定金不予返回。3.甲方需要变更认建协议内容时经双方协商一致后，乙方应予配合。4.乙方无条件向甲方提供办理房屋产权证资料，办理房屋产权证的各种费用均由乙方承担。否则承担办证无果责任。第七条约定：如因不可抗力造成本协议终止，双方进行友好协商处理。第八条约定：本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。第九条约定：本协议自甲乙双方签订之日生效。第十条约定：本协议未尽事宜，甲乙双方可通过协商另立补充协议解决，补充协议与本协议具有同等法律效力。（注：甲方赠乙方楼顶花园、停车位）。合同签订后，殷玉强随即支付定金200000元，其中通过申请补助的方式支付70000元。房屋交付后，汪中伦向殷玉强出具收条四张，其中落款时间为2016年12月26日的收条载明：今收到XXXX美丽乡村XX栋XX号房款25000（贰万伍仟元正）（殷玉强交），收款：汪中伦。并书写备注：2015.4月，匡总委托我去出售新农村房子XX栋XX号楼，将房子卖给殷玉强，总价值329869.00元，匡总答应只收32万就卖给他，我将房子以32万就卖给殷玉强，属实2015.5.16日。落款时间为2017年3月26日的收条载明：今收到XXXX美丽乡村XX栋XX号（壹万伍仟元正）15000（殷玉强交）。落款日期为2017年8月27日的收条载明：今收到XXXX美丽乡村XX栋XX号房殷玉强房款10000元（壹万元正），房款总的还下差70000元（柒万元正）。落款时间为2018年10月16日的收条载明：今收到XXXX美丽乡村XX栋XX号房殷玉强房款70000万（柒万元正）。重庆市华嵩建材有限公司提交的《XX镇XX村购房缴、欠款情况确认表》载明：殷玉强购房面积为269.25元，单价1188元，房款金额329869元，享受补助7000元，已交金额130000元（汪双元收），下差款额129869元。殷玉强于2019年9月16日在签字确认栏签名并备注“数据有误”。另查明，殷玉强系重庆市南川区村民。2013年8月12日，重庆市南川区国土资源和房屋管理局向重庆市南川区XX镇人民政府印发了《关于南川区XX镇XXXX美丽乡村（一期）用地预审的函》（南川国土房管函〔2013〕187号），同意通过该单位申请办理重庆市南川区XX镇XXXX美丽乡村（一期）用地预审。2015年6月5日，重庆市南川区XX镇人民政府颁发了XX乡字第〔2015〕013号《中华人民共和国乡村建设规划许可证》，该许可证载明：建设单位（个人）为殷玉强，建设项目名称为新建住宅，建设位置为XX镇XX村七社，建设规模为建筑面积268.12平方米，附图及附件名称为南川区个人建房呈报表及美丽乡村建设备案表。庭审中，重庆市华嵩建材有限公司提交了加盖有重庆市南川区人民政府建设用地审批专用印章的《重庆市南川区人民政府农村居民建房用地批准书》，该批准书载明：编号为N2018XX0002号（XX安置点），户主姓名殷玉强，详细地址XX镇XX村七社，小地名三道拐，原住宅面积37.74平方米，同意批准新占土92.84平方米，批准建房用地面积92.84平方米，批准建房建筑面积和批准建房层数以规划许可证为准，原就房宅基地全部拆除还耕。2018年2月8日。还查明，匡孝华原系重庆市华嵩建材有限公司原法定代表人为，于2015年9月24日变更登记为汪登平，于2019年1月16日又变更登记为匡嵩。庭审中，重庆市华嵩建材有限公司认可其系挂靠重庆市南川区东方红建筑工程公司名下对涉案房屋进行实际施工，且其提交的《南川区XX镇XXXX美丽乡村委托建设施工合同》载明：2013年9月12日，匡孝华以代表人身份，以重庆市南川区东方红建筑工程公司（乙方）的名义，与南川区XX镇XX村村民委员会（甲方）签订协议，约定：由乙方承建XX镇XX村美丽乡村“XXXX”项目，工程承包范围包括建筑基础、房屋主体、门窗及外立面、附属设施。重庆市南川区XX镇村镇建设管理站在监督单位处加盖印章。证人汪中伦出庭证实：2013年5月至今2019年5月期间，其系原告职工，由原告法定代表人口头授权销售诉争房屋并确定房款为320000元。殷玉强已向其交付购房余款120000元，其向殷玉强出具了收条4张。诉讼过程中，当事人均认可如下事实：1.诉争房屋已于2016年9月30日交付殷玉强使用；2.《XX镇XX村购房缴、欠款情况确认表》载明的汪双元与汪中伦系同一人。上述事实，有原告提交的公司营业执照、《南川区XX镇美丽乡村协议书》、《XX镇XX村购房缴、欠款情况确认表》、《南川区XX镇XXXX委托建设合同》、《关于南川区XX镇XXXX美丽乡村（一期）用地预审的函》、《南川区XX镇XXXX美丽乡村委托建设施工合同》、《中华人民共和国乡村建设规划许可证》、《重庆市南川区人民政府农村居民建房用地批准书》，被告殷玉强提交的收条4张，以及证人汪中伦证言，本院依法调取的重庆市华嵩建材有限公司工商登记信息，以及原被告当庭陈述予以佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定：建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或中标无效的。本案中，从原被告签订的《房屋认建协议书》内容来看，该协议性质为委托代建合同，原告作为实际施工人，在未取得相应建筑施工企业资质的情况下，与被告签订《房屋认建协议书》，该行为违反法律法规的强制性规定，应属无效。鉴于涉案房屋已于2016年9月30日交付使用，可视为工程质量合格，原告可根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，要求被告支付工程价款。关于被告向案外人汪中伦支付120000元是否具有消灭本案债务的法律效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，当事人均认可被告已支付200000元，且从在卷佐证的《XX镇XX村购房缴、欠款情况确认表》收条、证人汪中伦证言以及当事人庭审陈述来看，汪中伦原先对包括收取价款等销售诉争房屋相关事项具有代理权，虽然现有证据不能证明汪中伦对销售诉争房屋后续事项具有代理权，但汪中伦以原告名义收取下差款项120000元并免除被告部分债务等行为，可视为汪中伦代理权终止后实施的无权代理行为；被告基于同一事项的前期交易习惯产生合理信赖并向汪中伦交付下差价款，未违反普通人的注意义务，不具有过失；相反原告作为法人单位，未尽到充分的告知义务，存在可规责的法定事由。据此，汪中伦实施的上述无权代理行为，对被告具有法律效力。故，原告要求被告支付129869元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告与汪中伦之间的法律关系，当事人可另行处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：驳回原告重庆市华嵩建材有限公司的全部诉讼请求。减半缴纳案件受理费1448.69元（原告已预交），由原告重庆市华嵩建材有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  唐 运二〇一九年十二月二十六日法官助理  姜福建书 记 员  何 跃