安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9634号上诉人（原审原告）：杭州新世界影业有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区南苑街道世纪大道235-8号四楼。法定代表人：熊正贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：巴黎，浙江杰嘉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安徽省恒泰房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区。法定代表人：程宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁亚男，女，该公司员工。委托诉讼代理人：赵强，男，该公司员工。上诉人杭州新世界影业有限公司（以下简称新世界公司）、安徽省恒泰房地产开发有限责任公司（以下简称恒泰公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省长丰县人民法院（2019）皖0121民初3328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用、保全费、保全担保费由秀昌公司承担。事实与理由：1.双方所签《房屋租赁合同》第4-4条明确约定恒泰公司未按约交付房屋应支付三倍定金的金额作为赔偿金，该约定系双方当事人真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。故新世界公司主张恒泰公司支付赔偿金900000元具有合同依据和法律依据，一审对此未予处理错误。2.一审判决认定新世界公司实际损失为70000元系事实认定错误。新世界公司基于对恒泰公司的信赖，在合同签订后即开始招聘员工，培训上岗，为此支付员工工资147214.39元，该款项系实际支出损失，应由恒泰公司负担。新世界公司与杭州黄建宸建筑装饰设计有限公司签订《新世界合肥恒泰店装修设计合同》约定总设计费用为350000元，并约定在收到所有施工蓝图后三个工作日内支付总设计费的90%，即315000元。一审庭审前，新世界公司支付了设计费70000元。2019年8月13日，杭州黄建宸建筑装饰设计有限公司发函要求支付尾款245000元，故新世界公司在一审庭审后于2019年8月27日支付了下剩款项，并将付款材料向一审法院提交，一审对此未予认定系适用法律不当。新世界公司所支付245000元设计费系基于信赖恒泰公司履行合同而产生的实际损失，应予以认定。综上，新世界公司的实际损失为462214.39元，即使法院认定合同约定的违约金过高依法予以调整，也应判决恒泰公司支付新世界公司未超过损失30%的赔偿金600878.71元[462214.39元（1+30%）]。恒泰公司辩称，1.新世界公司要求恒泰公司支付900000元赔偿金与合同约定不符，新世界公司已经丧失或放弃了其基于合同第4-4条约定的合同解除权。从合同履行情况来看，本案逾期交房并不构成严重违约，合同目的依然可以实现。租赁物约定的交付日期是2017年3月1日，但近两年内新世界公司从未主张过合同解除权，而实际上双方在交付期限届满后已经达成继续履行合同的一致意见。涉案租赁合同第4-4条约定新世界公司在恒泰公司迟延交付租赁物时享有合同的解除权，但未明确约定解除权的行使期限，根据公平和诚实信用原则以及维护交易稳定，结合相关法律约定，在恒泰公司未催告的情况下，新世界公司根据合同约定所享有的合同解除权应当在解除权发生之日即2017年3月1日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭，现新世界公司已经不能依据合同约定行使合同解除权，据此主张赔偿三倍定金亦于理不合，于法无据。新世界公司并没有实际损失，对其主张的赔偿金请求应当不予支持或依法调整降低违约金数额。在恒泰公司迟延交付租赁物期间，双方实际已就继续履行合同经达成一致意见，故恒泰公司在完成房屋改造后第一时间发函通知新世界公司收房，但新世界公司却拒绝接收房屋，并书面通知解除合同，恒泰公司有权根据合同约定解除合同并没收定金。恒泰公司因继续履行合同，对影城改造投入巨大的资金和人力，其中光针对影院改造就已支付两百多万的工程款，恒泰公司保留追偿的权利。2.新世界公司要求恒泰公司承担因其自身迟延履行合同解除权造成的扩大损失不符法律规定。新世界公司主张的员工工资以及设计费系其实际支出损失，一审其所提供的证据无法达到其证明目的。新世界公司与杭州黄建宸建筑装饰设计有限公司签订的《新世界合肥恒泰店装修设计合同》的签署日期为2017年1月7日，租赁物的交付日期为2017年3月1日，在不足两月的时间内，出设计图纸再到完成装修时间明显不符实际，且租赁合同约定恒泰公司应在租赁合同签订后30天内提供影院改造图纸（合同签订2016.10.12），新世界公司提供的设计合同签订日期前后矛盾不合常理。新世界公司在一审开庭前一天支付70000元的设计费，未提供收款发票、设计图纸，亦有悖交易常规。且合同约定的违约金明显过高，应予以适当减少。恒泰公司上诉请求：撤销原判第二项、第三项，本案一审、二审诉讼费用，财产保全费用由新世界公司承担。事实和理由：1.新世界公司违法解除房屋租赁合同。依据法律规定，新世界公司未经催告的情况下，解除权应当在解除权发生之日即房屋交付日2017年3月1日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。新世界公司于2019年5月8日发函终止合同的行为系违法解除合同，给恒泰公司造成了预期利益损失、以及前期装修改造的人力物力财力损失等共计达2000000元，新世界公司应承担相应的违约责任并赔偿恒泰公司因此遭受的损失，对此恒泰公司保留起诉的权利。2.一审认定设计费70000元错误。恒泰公司对新世界公司提交的设计合同与支付凭证的真实性、合法性及关联性均有异议，新世界公司若与第三方设计公司存在真实的交易行为，该70000元设计费应在双方诉讼前支付，并在一审前作为证据提交。现新世界公司在诉讼期间支付设计费，亦未提供相应的发票和设计图纸，合同履行情况不明，明显存在欺诈作假行为，故一审认定恒泰公司赔偿新世界公司支付的70000元设计费属事实认定错误。新世界公司辩称，其不存在违法解除房屋租赁合同的事实。新世界公司自双方签订《房屋租赁合同》后按约支付租赁定金，并未存在任何违法行为。恒泰公司却未按照合同约定于2017年3月1日向新世界公司交付租赁房屋。新世界公司多次同恒泰公司协商交付时间，恒泰公司承诺交付，但直至新世界公司起诉之日恒泰公司也未能交付涉案房屋，仅单方面向新世界公司发函请求确认是否履行合同。恒泰公司的违约行为一直持续存在，新世纪公司于2019年5月8日发函至恒泰公司要求解除合同。恒泰公司在一审庭审中包括上诉状中对涉案合同于2019年5月11日解除都表示认同，现在恒泰公司主张新世界公司系违法解除房屋租赁合同即无法律依据及合同依据。对于恒泰公司主张其为履行合同内容投入大量的金钱和物力，新世界公司对恒泰公司是否投入金钱的真实性无法核查，恒泰公司未交付涉案房屋违约在先，导致合同最终无法继续履行，因此该损失也应由恒泰公司自己承担。2.新世界公司已实际支付设计费，不存在欺诈作假行为。新世界公司同其他公司的诉讼与本案无关。因涉案房屋迟迟未能交付，新世界公司也未支付相应设计费用，新世界公司在起诉时并未支付设计费，后因设计公司催款，新世界公司才支付了相应费用，二审新世界公司已经提交相应的设计图纸及转款凭证。综上，请求驳回恒泰公司的上诉请求。新世界公司向一审法院起诉请求：1.确认新世界公司与恒泰公司2016年10月12日签订的房屋租赁合同于2019年5月11日解除；2.恒泰公司立即返还新世界公司租赁定金300000元；3.恒泰公司立即支付新世界公司赔偿金900000元；4.恒泰公司承担本案诉讼费用及财产保全费用。一审法院认定事实：2016年10月12日，新世界公司与恒泰公司签订了房屋租赁合同，约定由新世界公司承租恒泰公司名下位于安徽省合肥市双凤大道120号乐尚汇项目面积为2310平方米的房屋用于从事电影院经营和相关配套附属业务并约定新世界公司于合同签订后10日内向恒泰公司支付300000元作为定金，恒泰公司应于2017年3月1日前向新世界公司交付租赁房屋。合同还约定，由甲方（即恒泰公司）对租赁房屋按照乙方（即新世界公司）影城经营要求予以改建，并承担相应费用。乙方应于合同签订后30天内，向甲方提供影城改建之工艺图纸、以及技术要求，并积极配合协助甲方完成改建内容。合同4-4约定：因本条款甲方于本合同约定的交付日或宽限期满仍无法交付房屋而乙方决定终止合同的，甲方应向乙方支付相当于三倍定金的金额作为赔偿金。在合同的违约和终止16-4约定：如果出现下列任一情形时，乙方有权选择提前终止本合同，本合同被终止后，甲方应双倍返还乙方已支付的租赁押金，并赔偿乙方装修、装饰租赁房屋和安装在租赁房屋内的设施、设备而支出的费用和损失（如有），以及其他直接、间接的经济损失。且无论如何应赔偿的损失不得少于前一租赁年度的二个月平均租赁费用。（1）如果甲方未按约定时间向乙方交付租赁房屋。…合同签订后，新世界公司于2016年10月25日向恒泰公司支付了300000元。合同第七条约定，该300000元作为租赁房屋的租赁定金，用以保证乙方履行本合同之条款。乙方影院正式缴纳租赁费用时，其中200000元自动转为乙方应向甲方支付的租赁费用，100000元转为租赁房屋的押金。后至约定交付房屋日，恒泰公司未能交付案涉房屋。2019年4月10日恒泰公司向新世界公司发出通知书请求确认是否按原合同履行后，新世界公司于2019年5月8日向恒泰公司发出《租赁合同终止函》，告知恒泰公司双方签订的租赁合同于恒泰公司收悉该函之日起终止并要求恒泰公司于5日内向新世界公司支付赔偿金900000元并退还租赁定金300000元。双方协商未果，新世界公司诉讼来院。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人协商一致，可以解除合同。本案双方2016年10月12日签订的租赁合同明确约定了交付租赁房屋的时间及交付时应签订交接单，至约定的交付房屋到期后，直至2019年4月10日恒泰公司向新世界公司发出通知书请求确认是否按原合同履行后，新世界公司向恒泰公司发出租赁合同终止函，该函于2019年5月11日恒泰公司收悉，审理中恒泰公司对新世界公司诉请确认双方的租赁合同于2019年5月11日解除表示同意，故该院也予以支持。本案的焦点为新世界公司的要求恒泰公司返还定金300000元和支付赔偿金900000元的请求能否支持？关于返还定金，双方同意解除合同后，依法尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并要求赔偿损失。根据本案双方合同的性质，签订后未交付租赁房屋即予解除，恒泰公司应向新世界公司返还签订合同时收取的300000元款项。关于赔偿金，恒泰公司未提供延期交房合理性的相关证据，新世界公司主张赔偿金有合同依据，该院认为赔偿金应以其造成的损失为依据，根据新世界公司诉请、举证、恒泰公司质证和该院认证的情况，新世界公司的损失应包括交付300000元的利息损失和为后续履行合同支付的设计费用70000元，对此予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决：一、确认杭州新世界影业有限公司与安徽省恒泰房地产开发有限责任公司2016年10月12日签订的房屋租赁合同于2019年5月11日解除；二、安徽省恒泰房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内返还杭州新世界影业有限公司租赁定金300000元；三、安徽省恒泰房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内赔偿杭州新世界影业有限公司损失70000元和利息损失（以300000元为基数，自2016年10月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款付清时止）。案件受理费减半收取7850元，新世界公司负担5166元，恒泰公司负担2684元，财产保全费5000元，由恒泰公司负担。二审中，新世界公司向本院提交：1、全日制劳动合同、工资支付凭证、财务人员全日制劳动合同及实习协议、企业公示信息、情况说明，证明新世界公司在2016年-2017年期间为案涉影院开张聘用了员工并实际支付了员工工资共计147214.39元。2、施工图纸，证明新世界公司在一审庭后于2019年8月13日收到杭州黄建宸建筑装饰设计有限公司催款函，并于2019年8月27日支付245000元设计费，新世界公司为开设案涉影院共计支付315000元设计费。恒泰公司质证认为，证据1的全日制劳动合同及实习协议的真实性、合法性及关联性均有异议，达不到证明目的。案涉影院项目未实际运行，人员身份无法核实，且新世界公司于2016年7月在约定交付日期前即开始招聘人员，有违常理，故工资支付凭证与本案无关，也不能证明款项是为案涉影院项目支出。证据2的施工图纸的真实性、合法性及关联性均有异议，达不到证明目的。该份图纸仅是半成品，没有设计人员签名，无法证明为涉案项目的涉及图纸。新世界公司仅依据图纸就支付设计公司全部设计费，违背交易常规。恒泰公司向本院提交：1.阜阳市颍泉区人民法院（2018）皖1204民初2542号民事判决书，证明新世界公司存在欺诈行为。2.工程结构检测合同、施工合同、一组团乐尚汇影厅钢结构工程施工合同、阿奎利亚一组团影城拆除维修施工合同、一组团影城二层、三层消防改造工程施工合同、水电工程施工安装承包合同、消防工程设备及施工安装承包合同及网上转账凭证一组，证明恒泰够公司为履行合同内容投入大量金钱物力，新世界公司违法解除合同造成恒泰公司巨大经济损失。新世界公司质证认为，证据1的民事判决书与本案无关，达不到证明目的，两个案件的基础事实不一致。证据2的合同及对账单的真实性及关联性均不认可，均是恒泰公司与案外人签订，合同有无履行无法核实，即使合同真实存在也系恒泰公司违约导致。对一审认定而为双方当事人无异议之事实，本院予以确认。本院认为，双方对一审判决第一项即确认新世界公司与恒泰公司2016年10月12日签订的房屋租赁合同于2019年5月11日解除均无异议，本院予以确认。涉案房屋租赁合同明确约定恒泰公司应于2017年3月1日前向新世界公司交付租赁房屋，恒泰公司未按合同约定的时间交付标的物属客观事实，恒泰公司应对此承担违约责任，即向新世界公司返还定金300000元并支付占用期间利息损失。恒泰公司主张双方就合同履行变更达成一致意见，未提供证据予以佐证，本院不予采信。关于恒泰公司基于违约行为应向新世界公司支付的违约金数额。违约金数额标准应以违约行为造成的损失为基准，即违约金的功能在于填补损失，对于过分高于损失的惩罚性违约金，根据当事人的申请，法院得以调整。涉案房屋租赁合同约定的违约金标准为定金的三倍即900000元，恒泰公司主张约定的违约金过高要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，法院得以实际损失作为基准对违约金的数额进行调整。恒泰公司在约定的交付时间未交付租赁物，确给新世界公司造成一定损失，但新世界公司对于其主张的实际损失未提供充分的证据予以证明，新世界公司亦应在合理期限内催告恒泰公司交付房屋，并且负有防止损失进一步扩大的义务，至恒泰公司书面通知前新世界公司对合同履行及解除未实施积极行为，由此导致损失扩大新世界公司自身负有一定过错。本院综合考量合同履行程度、恒泰公司的违约情节及双方过错程度等因素，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，酌情认定恒泰公司赔偿新世界公司损失300000元。综上所述，新世界公司上诉请求部分成立，应予支持；恒泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持安徽省长丰县人民法院（2019）皖0121民初3328号民事判决第一项、第二项，即：确认杭州新世界影业有限公司与安徽省恒泰房地产开发有限责任公司2016年10月12日签订的房屋租赁合同于2019年5月11日解除；安徽省恒泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还杭州新世界影业有限公司租赁定金300000元；二、变更安徽省长丰县人民法院（2019）皖0121民初3328号民事判决第三项为：安徽省恒泰房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿杭州新世界影业有限公司损失300000元和利息损失（以300000元为基数，自2016年10月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款付清时止）；三、驳回杭州新世界影业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7850元，由杭州新世界影业有限公司负担3925元，安徽省恒泰房地产开发有限责任公司负担3925元；二审案件受理费19650元，由杭州新世界影业有限公司负担8050元，安徽省恒泰房地产开发有限责任公司负担11600元。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇一九年十二月三十日法官助理吴丁蔷书记员俞文静附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。