山东省乳山市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1083民初4039号 原告：杜春霞，女，1963年5月4日出生，汉族，无业，住内蒙古包头市昆都仑区。 委托诉讼代理人：彭宁燕，女，1958年8月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。 被告：乳山市凯利尔物业服务有限公司。住所地,山东省乳山市深圳路108号。 法定代表人：于丽芳，经理。 被告：乳山泰兴物业服务有限公司。住所地，山东省乳山市深圳路108号。 法定代表人：洪卫强，经理。 被告：威海月星商业运营管理有限公司。住所地，山东省乳山市深圳路108-8号。 法定代表人：王欢，经理。 原告杜春霞与被告乳山市凯利尔物业服务有限公司、乳山泰兴物业服务有限公司、威海月星商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜春霞之委托诉讼代理人彭宁燕到庭参加诉讼，被告乳山市凯利尔物业服务有限公司、乳山泰兴物业服务有限公司、威海月星商业运营管理有限公司经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杜春霞向本院提出诉讼请求：1.判令乳山市凯利尔物业服务有限公司、乳山泰兴物业服务有限公司连带给付2016年10月11日至2019年10月10日的租金52008元。2.判令乳山市凯利尔物业服务有限公司、乳山泰兴物业服务有限公司连带支付违约金5236.32元。3.判令威海月星商业运营管理有限公司在乳山市凯利尔物业服务有限公司、乳山泰兴物业服务有限公司未向杜春霞支付租金及违约金的情况下直接向杜春霞支付租金和违约金。4.本案诉讼费用由三被告负担。事实与理由：2010年11月27日，原告与山东久久发置业有限公司签订编号为（乳）W1012820号《商品房买卖合同》，合同签订后，原告依约支付了购房款，并于2011年8月12日与山东久久发置业有限公司签署了《商铺交接书》，取得了位于乳山市（幢）一层1101铺号房，同时取得该商铺房屋所有权证书及国有土地使用证。当日，原告与被告乳山市凯利尔物业服务有限公司签订乳山久久发国际商贸城8号楼1层1101号商铺《租赁协议》。根据租赁协议约定，被告未按约支付原告自2016年10月11日起的房屋租金，也未支付因拖欠租金造成违约的违约金。经多次索要无果，故诉至法院。 被告乳山市凯利尔物业服务有限公司、乳山泰兴物业服务有限公司、威海月星商业运营管理有限公司未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年11月27日，原告与山东久久发置业有限公司签订编号为（乳）W1012820号《商品房买卖合同》，合同签订后，杜春霞依约支付了购房款，并于2011年8月12日与山东久久发置业有限公司签署了《商铺交接书》，取得了位于乳山市（幢）一层1101铺号房（房屋所有权证书：乳山房权证市区字第××号及国有土地使用证：乳国用（2013）第2041号）。当日，杜春霞与乳山市凯利尔物业服务有限公司签订乳山久久发国际商贸城8号楼1层1101号商铺《租赁协议》。根据租赁协议约定，杜春霞（甲方）将该房出租给乳山市凯利尔物业服务有限公司（乙方）使用。协议第一条约定甲方将该商品房出租给乙方，租赁期限自该商品房办理交付使用之日起第60日开始计算，共计15年。甲方同意乙方在租赁期限内可以转租，转租时无须再征得甲方同意，即可自行转租。第二条约定1.租金的支付标准。甲乙双方均同意，该租赁期的前2年为乙方免租金使用期（即乙方无需支付前2年租金）；第3年至第5年的租金共计50987元，因山东久久发置业有限公司在向甲方收取该商品房购房款时，受乙方委托以房款优惠的方式代替向甲方支付了第3年至第5年租金，即山东久久发置业有限公司在收取甲方该商品房的购房款时直接让利50987元，以此抵顶乙方应向甲方支付第3年至第5年的房屋租金（即视为已支付了甲方第3年至第5年租期内的租金，支付租金后，甲方实际支付的购房款为288929元），甲乙双方对此无异议。第6年至第8年每年的租金不低于17336元，若乙方向第三方转租该商品房而实际获得的租金额高于每年17336元，则乙方按实际获得的租金额支付给甲方；第9年至第10年每年的租金不低于20225元，若乙方向第三方转租该商品房而实际获得的租金额高于每年20225元，则乙方按实际获得的租金额支付给甲方；第11年至第15年每年的租金不低于23114元，若乙方向第三方转租该商品房而实际获得的租金额高于每年23114元，则乙方按实际获得的租金额支付给甲方。2.租金的支付方式。第6至第15年的租金由乙方于满5年后逢每年3月1日至3月31日内分别向甲方支付当年的租金。甲方应于当年3月1日至3月31日期间内到乙方公司财务科领取租金，若乙方未按时向甲方支付当期租金，则自乙方逾期应付款之日起至乙方实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金。因甲方未能及时到乙方领取租金的，乙方不承担违约责任。在租赁期内，商品房的使用权和收益权归乙方所有，双方不得提前终止本协议。 另查，山东久久发置业有限公司于2011年8月12日将位于山东乳山久久发国际商贸城第108-8-1101号商铺移交给杜春霞，杜春霞亦同意接受该商铺。按租赁协议约定，应自2016年10月11日起计算第6年的租金。故乳山市凯利尔物业服务有限公司欠杜春霞年至第6年至第8年（2016年10月11日至2019年10月10日）的租金为17336元×3年=52008元。 庭审过程中，杜春霞称被告乳山市凯利尔物业服务有限公司系原承租人、被告乳山泰兴物业服务有限公司系次承租人、被告威海月星商业运营管理有限公司系实际使用人，故三被告均应承担责任，并提交泰兴物业客服王静书写的“收据2019.8.16日收到杜龙、杜春霞两个的催款函”的复印件，以证实其主张，此外再无其他证据证实乳山泰兴物业服务有限公司系次承租人、威海月星商业运营管理有限公司系实际使用人的事实。 杜春霞认为合同约定的违约金过低，要求按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。 被告乳山市凯利尔物业服务有限公司、乳山泰兴物业服务有限公司、威海月星商业运营管理有限公司未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证的权利。 以上事实有租赁协议、商铺交接书、房权证、土地证及原告的当庭陈述为证。 本院认为，原告杜春霞与被告乳山市凯利尔物业服务有限公司签订的房屋租赁协议是合同双方当事人在自愿的基础上签订的，系合同双方当事人真实的意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效合同，对合同双方当事人具有法律约束力，均应按合同约定履行义务。案涉商铺于2011年8月12日交付原告杜春霞使用，故原告杜春霞索要2016年10月11日至2019年10月10日止的租金，符合法律规定，本院予以准许。被告乳山市凯利尔物业服务有限公司到期未履行义务，因此原告杜春霞要求被告乳山市凯利尔物业服务有限公司承担违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告杜春霞要求乳山泰兴物业服务有限公司、威海月星商业运营管理有限公司承担给付责任，无证据证实，本院不予支持。 被告乳山市凯利尔物业服务有限公司经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告乳山市凯利尔物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杜春霞租金52008元及违约金（以17336元为基数，自2016年10月11日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以17336元为基数，自2017年10月11日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以17336元为基数，自2018年10月11日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、驳回原告杜春霞要求被告乳山泰兴物业服务有限公司、威海月星商业运营管理有限公司承担给付租金及违约金的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取616元，由被告乳山市凯利尔物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  辛莉 二〇一九年十二月四日 书记员  姜玉