文书内容河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25436号上诉人（原审原告）：郑州晟道置业有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路与南四环交叉口北200米路东鑫苑名城1号楼1层，统一社会信用代码91410100079448683L。法定代表人：杨斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：范颖，河南三融律师事务所律师。委托诉讼代理人：高云，河南三融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李红艳，女，1970年12月20日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人郑州晟道置业有限公司因与被上诉人李红艳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初15826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州晟道置业有限公司上诉请求：1．依法撤销郑州市金水区人民法院所作出的（2019）豫0105民初15826号民事判决书；2．依法改判解除上诉人与被上诉人于2014年10月16日签订的编号为140××××8987的《商品房买卖合同》，并判令被上诉人将房屋拍卖变卖款返还上诉人；3．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人的商品房买卖合同主要权利义务履行完毕，系明显错误。一审判决关于“被告李红艳作为购房人已交纳了首付款，并以按掲贷款的方式向原告支付了全部购房款……，原告与被告李红艳双方就房屋买卖合同约定的主要权利义务已履行完毕”的认定系明显错误，理由如下：1．根据《合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”，又根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，本案中买卖的标的物为不动产，上诉人的商品房买卖合同主要义务除了向被上诉人交付约定的房产，还有办理领取权属证书的义务，同样被上诉人的商品房买卖合同主要权利除了取得约定的房产，更为重要的是取得权属证书。而商品房买卖合同履行的情况是案涉房屋尚未取得权属证书，商品房买卖合同处于正在履行状态。2．一审法院认为被上诉人已经向上诉人履行了支付全额房款的义务，上诉人售房收取房款的合同目的已经实现，该观点实际割裂了商品房买卖合同和商品房担保贷款合同之间的联系，未能整体理解按揭购买商品房交易结构的整体功能。虽然上诉人之前收到了全部购房款，但因被上诉人持续无力支付按揭贷款（实际上按揭贷款银行兴业银行股份有限公司郑州分行已诉请法院要求被上诉人提前归还货款，上诉人承担保证责任，且该案判决已生效），而上诉人尚不能通过解除买卖合同以免除代偿责任，则实际的效果即是上诉人之前收取的购房款以代偿按揭贷款的形式“返还”给被上诉人。3．另外，正因为房屋已经交付给被上诉人，在被上诉人已无力按期偿还按揭贷款的情形下，上诉人通过行使追偿权追回代垫按揭贷款的可能性几乎没有，如果不赋予上诉人解除合同，明显有失公平。故一审法院因被上诉人支付全部购房款，上诉人交付房屋即认定买卖合同权利义务履行完毕存在错误。二、一审判决明确认定“原告与被告李红艳签订的《商品房买卖合同》为合法有效的合同”，却无视《商品房买卖合同》中关于合同约定解除条款。严重违反意思自治、合同自由原则，干预当事人自由交易。上诉人与被上诉人签订《合同补充协议》中第三条第六款约定“（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的…，被告没有按上述约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，原告有权选择立即解除合同…”。被上诉人自2017年6月起至今均未如约偿还按揭银行贷款，致使上诉人承担保证责任，截至2018年12月20日按揭银行先后扣划上诉人保证金账户共计51260.6元。2018年11月15日，兴业银行股份有限公司郑州分行诉李红艳、郑州晟道置业有限公司金融借款合同纠纷一案，金水区人民法院作出（2018）豫0105民初24688号生效判决书，判决内容为：李红艳（被上诉人）于判决生效后十日内偿还兴业银行股份有限公司郑州分行借款本金415554.5元及利息4096元（暂计至2018年2月11日，以后利息依合同约定计算至本息全部清偿完毕之日止）；郑州晟道置业有限公司（上诉人）对本判决第一项确定的债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”。《商品房买卖合同》和《合同补充协议》均系上诉人与被上诉人的真实意思表示，一审法院亦作出合同合法有效的效力认定。晟道公司行使解除权系基于法律规定及合同约定，不属于移转、设定权利负担，也不属于其他阻却、规避执行的行为。并无任何法律法规规定，在涉案商品房被司法查封冻结后，开发商基于商品房买卖合同的合法解除权就无法行使。一审法院对合同中双方当事人关于合同解除权的约定视而不见，以司法干预意思自治，严重侵害当事人权益。综上，一审法院认定基本事实错误，适用法律错误，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。李红艳未到庭，未提交书面答辩状。郑州晟道置业有限公司向一审法院起诉请求：1．解除双方于2014年10月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：140××××8987），并返还该房屋全部拍卖变卖款（原物无法返还的情况下）；2．被告赔偿原告代其偿还银行款项51260.6元及损失补偿金9993.23元（损失补偿金按日息万分之五，自原告支付上述款项之日起暂计至2019年6月5日，直至实际还清之日止），共计61253.83元；3．被告承担本案律师费6000元（自原告实际支出之日起日息万分之五向原告支付损失补偿金，直至实际还清之日止）；4．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2014年10月16日，原、被告双方签订合同编号为140××××8987《商品房买卖合同》及《补充协议》，主要约定，被告购买原告出卖的位于郑州市××、××路东××楼××单元××房屋，该商品房用途为成套住宅，建筑面积共计88.3平方米；该商品房总金额637681元整；付款方式及期限为：约定金额97681元，付款方式为现金，约定付款时间为2014年10月16日，交纳比例为15.32%；约定金额10万元，付款方式为现金，约定付款时间为2014年11月15日，交纳比例为15.68%；约定金额44万元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2014年12月31日，交纳比例为69%。该合同的附件四《合同补充协议》约定，被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；被告没有按上述约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，原告有权选择立即解除本合同，原告选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代被告向按揭银行支付的全部款项。2014年11月26日，贷款人兴业银行股份有限公司郑州分行（以下简称兴业银行）、被告（借款人、抵押人）、原告（保证人）签订合同编号为461424743401000号《个人购房抵押（保证）借款合同》一份，主要约定，被告贷款金额为44万元整；贷款期限为300个月，自2014年11月26日起至2039年11月26日止；被告自愿将位于郑州市××、××路东××楼××单元××房屋抵押给兴业银行；被告选择按等额本息还款的方式偿还贷款本息；原告作为保证人承担阶段性连带责任保证。后兴业银行以金融借款合同纠纷为由将李红艳、郑州晟道置业有限公司诉至该院。2018年11月15日，该院作出（2018）豫0105民初24688号民事判决书，判决内容为：一、被告李红艳于本判决生效后十日内偿还兴业银行股份有限公司郑州分行借款本金415554.50元及利息（含罚息）4096.92元（暂计算至2018年2月11日，以后利息依合同约定计算至本息全部清偿完毕之日止）；二、郑州晟道置业有限公司对本判决第一项确定的债务按照《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定承担连带保证责任；三、驳回原告兴业银行股份有限公司郑州分行的其他诉讼请求。该判决为生效判决。2019年11月11日，兴业银行股份有限公司郑州分行出具《情况说明》一份，主要记载：2014年11月26日，李红艳（身份证号：）、郑州晟道置业有限公司与该行签订了一份《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号为461424743401000），约定李红艳向该行借款44万元，用于购买郑州晟道置业有限公司开发的位于郑州市××、××路东××楼××单元××房产，郑州晟道置业有限公司为该笔贷款承担阶段性担保责任。贷款发放成功后，李红艳未按时足额向该行支付按揭月供款项。自2017年9月26日起至今，该行已从郑州晟道置业有限公司、河南鑫苑置业有限公司在该行开具的银行账户中划扣李红艳房屋按揭贷款产生的本金、利息、罚息、复利、违约金共计51260.6元，扣款明细分别为：2017年9月26日，从郑州晟道置业有限公司账户扣款8545.75元；2017年12月27日，从郑州晟道置业有限公司账户扣款8544.35元；2018年3月30日，从河南鑫苑置业有限公司账户扣款8547.82元；2018年6月28日，从河南鑫苑置业有限公司账户扣款8547.12元；2018年9月27日，从河南鑫苑置业有限公司账户扣款8545.76元；2018年12月20日，从河南鑫苑置业有限公司账户扣款8529.8元。原告提交河南鑫苑置业有限公司出具《情况说明》一份，主要记载：2014年11月26日，李红艳（身份证号：）、郑州晟道置业有限公司（以下简称晟道公司）与兴业银行股份有限公司郑州分行（以下简称兴业银行）签订了一份《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定李红艳向兴业银行借款44万元，用于购买郑州晟道置业有限公司开发的位于郑州市××、××路东××楼××单元××房产，郑州晟道置业有限公司为该笔贷款承担阶段性担保责任。后李红艳未按时足额向兴业银行支付按揭款，导致晟道公司承担保证责任。因晟道公司在兴业银行开立的保证金账户资金不足，该公司同意兴业银行从该公司保证金账户中扣划资金用以清偿李红艳所欠付按揭贷款。该公司就上述款项代为清偿后，晟道公司有权就该笔垫付款向李红艳追偿。自2018年3月30日至2018年12月20日，该公司共计代偿34170.5元，明细如下：2018年3月30日，从河南鑫苑置业有限公司账户扣款8547.82元；2018年6月28日，从河南鑫苑置业有限公司账户扣款8547.12元；2018年9月27日，从河南鑫苑置业有限公司账户扣款8545.76元；2018年12月20日，从河南鑫苑置业有限公司账户扣款8529.8元。一审法院另查明，原告就本案与河南三融律师事务所签订《代理协议》，原告支付律师服务费6000元。一审法院再查明，涉案房屋郑州市××、××路东××楼××单元××房屋在（2016）豫0105民初24303号案外人郑州银行股份有限公司金城支行诉李红艳、薛红光一案中予以查封，后该院做出（2016）豫0105民初24303号生效民事判决书，判令薛红光偿还郑州银行股份有限公司金城支行借款本金200万元和2016年12月16日起的利息以及律师费30960元，李红艳对薛红光的上述债务承担连带清偿责任。2019年4月16日，该院做出（2019）豫0105执恢72号执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人李红艳名下位于郑州市××、××路东××楼××单元××号（合同证号：001828987，不动产权证号：1601168380）房屋的查封；二、前述房屋的所有权及相应的其他权利归买受人姜付涛所有；三、买受人姜付涛可持本裁定书自送达之日起30日内到相关产权管理机构办理产权过户登记手续。一审法院认为，被告李红艳经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响该院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。原告与被告李红艳签订的《商品房买卖合同》，原告、被告李红艳与案外人兴业银行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》均为合法有效的合同。本案中，被告李红艳作为购房人已交纳了首付款，并以按揭贷款的方式向原告支付了全部购房款，原告亦为被告办理了商品房预售权利登记，并按照合同约定向被告李红艳交付了房屋，原告与被告李红艳双方就房屋买卖合同约定的主要权利义务已履行完毕，现原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：140××××8987），证据不足，该院不予支持。因被告李红艳怠于支付按揭贷款，导致原告作为《个人购房抵押（保证）借款合同》的保证人，被兴业银行股份有限公司郑州分行扣划了保证金51260.6元，原告以保证人的身份向被告李红艳追偿上述款项，有据合法，该院予以支持。关于补偿金，合同约定若出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，自出卖人实际承担上述款项之日起至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金，故被告应支付违约金明细如下：            序号              代偿日期              还款金额（元）              截至2018年12月20日的逾期天数              日利率              违约金额（元）                  1              2017.09.26              8545.75              451              0.05%                         1927.07                  2              2017.12.27              8544.35              359                    1533.72                  3              2018.3.30              8547.82              266                    1136.86                  4              2018.6.28              8547.12              176                   752.15                  5              2018.9.27              8545.76              85                   363.19                  6              2018.12.20              8529.8              1                    4.26      综上，被告应支付原告截至到2018年12月20日的违约金5717.25元，并自2018年12月21日起，以51260.6元为基数，按照日息万分之五支付后续违约金至实际清偿之日。原告因此纠纷支出律师费6000元，有相应票据予以佐证，依约应由被告李红艳负担。原告的其他诉讼请求，证据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告李红艳于本判决生效后十日内支付原告郑州晟道置业有限公司垫付款51260.6元及补偿金5717.25元（补偿金暂计到2018年12月20日，之后的补偿金以51260.6元为基数，按照日息万分之五计算至实际清偿之日止）；二、被告李红艳于本判决生效后十日内支付原告郑州晟道置业有限公司律师服务费6000元；三、驳回原告郑州晟道置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1445元，保全费用4807元，共计6252元，由原告郑州晟道置业有限公司负担270元，由被告李红艳负担5982元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，李红艳作为购房人已交纳了首付款，并以按揭贷款的方式支付了全部购房款，涉案商品房办理了预售权利登记，涉案房屋已经交付。目前涉案房屋因另案，已经被一审法院查封并拍卖，郑州晟道置业有限公司亦就该执行案件提起执行异议之诉。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人郑州晟道置业有限公司的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1445元，由上诉人郑州晟道置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇一九年十二月三十一日书记员  王兴阳