北京市第三中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)京03民终16524号上诉人(原审第三人)：周桂兰，女，1942年5月26日出生。委托诉讼代理人：贾德普，北京市曙光律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：任玉华，女，1976年9月4日出生。委托诉讼代理人：杨光，北京市时雨律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：任引成，女，1974年5月20日出生。上诉人周桂兰因与被上诉人任玉华、任引成房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2019）京0117民初9499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。周桂兰上诉请求：1.依法撤销一审判决,驳回一审原告任玉华起诉,确认任玉华与任引成所签《房屋转让协议》及《房屋买卖补充协议》无效或将案件发回重审;2.诉讼费用由任玉华、任引成承担。事实和理由：一、一审法院对案件基本事实认定有误。1.原判将任玉华住址写成“住北京市平谷区X小区X楼X单元X号”严重失实。事实是任玉华一天也没有住过该房。2.原判“1994年10月30日,任引成之父任瑞合出资以任引成为“购房单位乙方”与贾各庄村委会签订《购房协议》,约定任引成从该村委会购买涉案房屋是错误的；购房收据写明收到任瑞合相关款项,后又将上述“任瑞合”修改为“任引成”的认定错误；原判认定任瑞合夫妇、任引成居住生活在涉案房屋内,因任引成丈夫在外地工作,后涉案房屋主要由周桂兰居住的认定同样与事实不符；“2019年3月27日,任引成将房屋钥匙交付给任玉华,2019年4月,周桂兰将涉案房屋门锁撬开,并入住在内”的认定错误。二、原判本院认为部分对案件事实认定有误。1.第一自然段认定涉案房屋“不是周桂兰主张的涉案房屋系夫妻为自己购买”的认定错误，村委会无论《购房协议》还是购房票据的填写的名称变更,并未核实真伪和进行认真审查。基于虚假的《购房协议》和购房票据名称变更而发生的一系列确认行为当然不应采信,应属变更确认无效。2.涉案房屋系任瑞合生前出资出名所购买,购房款为夫妻共同财产,任引成拿不出父亲赠与证据,拿不出母亲同意赠与证据。3.任瑞合在涉案房屋居住至1996年11月死亡,周桂兰居住至今,涉案房屋发生的一切费用,居委会的住房登记,均与任引成无关,该事实有据为证。4.原判以“任玉华面临房款长期乃至永远不能索回的现实困难”,以房屋使用权不确认给任玉华,“将使得任玉华大半生积蓄付诸东流,给任玉华造成极大不公”为由作出判决,这种认定理由脱离法律判案准则。5.原判“任引成已将涉案房屋钥匙交付给任玉华,涉案房屋在买卖双方之间已完成交付”的认定是违背事实的。按照这个逻辑,任何人都可以偷着将别人的房锁换掉卖掉他人房产。房产何为交付,只能是入住和占有使用的事实发生。三、任引成一审称:“涉案房屋是我父母于1994年买给我的,我们家四个姐妹,我父母给我们四个人每人买一套,当时购买协议上写的是我的名字”的说法错误。四、原审判决依据北京市高级人民法院民一庭对小产权房分割的意见,判决任玉华对涉案房屋享有使用权,应属判决错误,二审应予改判,撤销一审判决,驳回任玉华的起诉或将案件发回重审。涉案房屋从来都不是任引成的,任玉华轻信任引成,任引成利用从村委会复印的购房票据存根改任瑞合为任引成,又蒙骗他人编造购房协议,双方达成房屋转让,这种行为本身就是无效的。任玉华辩称，同意一审法院判决，不同意周桂兰的上诉请求。任引成辩称，同意一审法院判决，不同意周桂兰的上诉请求。任玉华向一审法院起诉请求：依法确认任玉华对北京市平谷区X小区X号楼X单元X号房屋（以下简称涉案房屋）享有使用权。一审法院认定事实：任玉华与任引成系同村村民，任引成系周桂兰女儿。1994年10月30日，任引成之父任瑞合出资以任引成为“购房单位乙方”与贾各庄村委会签订《购房协议书》，约定任引成从该村委会购买涉案房屋，购房收据写明收到“任瑞合”相关款项，后又将上述“任瑞合”修改为”任引成”。购得涉案房屋后，任瑞合夫妇、任引成居住生活在涉案房屋内。任瑞合于1996年病故。因任引成丈夫在外地工作，后涉案房屋主要由周桂兰居住，任引成在涉案房屋居住时间较少，近几年周桂兰之孙任明爽也居住在涉案房屋内。2018年12月21日，任引成与任玉华签订《房屋转让协议》，约定任玉华以172万元的价格购买任引成的涉案房屋，任引成于2019年3月13日前搬家。协议签订后，任玉华依约支付给任引成全部购房款，双方到贾各庄村委会办理了更名过户手续。2019年3月27日，任引成与任玉华签订《房屋买卖补充协议》，自愿放弃涉案房屋内物品的所有权，房屋内的物品由任玉华自行处置，并将房屋钥匙交付给任玉华。2019年4月，周桂兰将涉案房屋门锁撬开，并入住在内。2019年9月20日，经向北京市平谷区不动产登记中心咨询，X小区所在的土地性质为集体土地，房屋属于小产权房，现在不能办理房产证。一审法院认为，根据任玉华、任引成提交的任引成与村委签订的《购房协议书》、购房收据及村委会对任引成和任玉华买卖涉案房屋的确认登记等证据材料，能清楚地确认，任引成之父任瑞合出资由任引成向村委会购买了涉案房屋，而不是周桂兰主张的涉案房屋系其夫妇为自己购买，对这一事实，一审法院加以确认。“小产权房”一般是指建于集体所有土地之上的房屋，该类房屋未取得相应规划审批手续，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。涉案房屋系村委会在集体土地上建设的房屋，应认定为“小产权房”。由于国家对“小产权房”的处理原则及相关政策法律规定正在研究制定当中，尚未出台，处于不确定状态，故当前买卖“小产权房”合同的效力也处于或然状态，只有相关政策法律出台后才能确定，故对该类合同的效力，现人民法院不予以确认，对当事人提出的效力确认请求应当裁定予以驳回。对此一审法院将另行出具民事裁定书。如上所述，在相关政策法律出台之前，涉案房屋将长期存在，在此期间涉案房屋存在较大的实际使用价值这一客观事实不容忽视和否认，基于实事求是、公平合理、诚实信用的基本法律理念，对该房屋在相关政策法律出台前的使用权以加以确认为宜。现任玉华面临房款长期乃至永远不能索回的现实困难，如对涉案房屋在相关政策法律出台之前的使用权不加以确认或不确认给任玉华，将使得任玉华大半生积蓄付诸东流，给任玉华造成极大不公。本案中任玉华和任引成同属本村集体经济组织成员，而任玉华已将高达172万元的全部购房款交付给任引成，任引成已将涉案房屋钥匙交付给任玉华，涉案房屋在买卖双方之间已完成交付，且双方已在村委会完成了“更名登记手续”，应认定在买卖双方之间，房屋的现状是由任玉华占有控制，除前述基本法律理念外，从维持现状的观点来看，也应当确认由任玉华使用而不是任引成，况且任引成对任玉华享有涉案房屋的使用权是认可的,其与任玉华之间并未就该房屋发生争议。至于周桂兰主张涉案房屋使用权归其所有不具备事实依据，其对涉案房屋的占有属于无权占有，对此任玉华可另案主张相关权利。《北京市高级人民法院民一庭关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》三十五、【小产权房分割】规定：“对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用做出处理。在处理使用时，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。在涉小产权房分割案件中，应在判决论理部分中明确使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定，不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。”上述规定在本案中有较大的参考价值，即：对于小产权房在相关政策法律出台前的实际使用价值应予认定并对其使用权应加以合理确认。另，如同上述条文所指出的一样，一审法院对涉案房屋使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定，不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。据此，一审法院于2019年10月判决：任玉华对北京市平谷区X小区X号楼X单元X号房屋享有使用权。本院二审期间，周桂兰提交以下证据：1.村委会证明，证明当时购买的是两套房，且没有购房协议，即任引成的购房协议是补办的；2.居住证明、居民住户登记表，证明涉案房屋是周桂兰和任明爽居住，户主为周桂兰；3.收费证明及涉案房屋交纳相关费用票据，证明2000年6月至2010年6月期间是周桂兰交纳的水暖费，2010年以后是周桂兰之子周引龙交纳；4.排除妨害案件开庭笔录，证明任玉华与任引成之间的买卖行为是趁周桂兰不在家住的时间进行的，且任玉华拿到的钥匙是换锁后的新钥匙，2019年3月27日不存在交付的事实。任玉华与任引成对上述证据不予认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：根据查明的事实，本案中任玉华的诉讼请求有两项：一、依法确认任玉华与任引成于2018年12月21日签订的《房屋转让协议》有效；二、依法确认任玉华对北京市平谷区X小区X号楼X单元X号房屋（以下简称涉案房屋）享有使用权。关于第一项诉讼请求，一审法院以裁定方式驳回了起诉，该处理正确，本院予以维持。关于任玉华的第二项诉讼请求，本院认为，任玉华与任引成所签订的《房屋转让协议》中涉及的房屋系小产权房，缺乏合法合规的行政审批手续，影响其权利基础及流转，在《房屋转让协议》的效力暂不予处理的情况下，对《房屋转让协议》中的涉案房屋亦不宜作出实体处理。一审判决认定任玉华对涉案房屋享有使用权，该处理不当，本院予以纠正。综上，一审法院适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，裁定如下：一、撤销北京市平谷区人民法院（2019）京0117民初9499号民事判决；二、驳回任玉华的起诉。一审案件受理费10140元，退还任玉华；上诉人周桂兰预交的二审案件受理费20280元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  鲁 南审 判 员  张玉娜审 判 员  石 煜二〇一九年十二月三十日法官助理  单海涛法官助理  马文远书 记 员  杨艳娇