广东省汕尾市城区人民法院民 事 判 决 书(2019）粤1502民初576号原告：杨良杰，男，1969年6月20日生，汉族，住汕尾市城区，委托诉讼代理人：郭玉贤，广东善言律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡雪萍，广东善言律师事务所律师。被告：林朝缎，女，1975年7月3日生，汉族，住汕尾市城区，委托诉讼代理人：吴智亮，广东海陆律师事务所律师。委扦诉讼代理人：陈畅，广东海陆律师事务所律师。原告杨良杰诉被告林朝缎确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭玉贤、胡雪萍、被告及其委托诉讼代理人吴智亮、陈畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院起诉，请求判决：1、请求确认原被告签订的《立卖厝地契约》无效；2、请求判令被告返还原告人民币贰拾伍万元（￥250000元）及其利息款（自2017年7月7日起至履行完毕之日止按同期人民银行逾期贷款利率计算）（暂计算至2019年5月27日利息款为22666.67元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年初，原告在中介的介绍下，与被告协商购买宅基地，后原告与被告林朝缎签订《立卖厝地契约》，约定购买被告一间位于东涌镇东美村的宅基地使用权（面积为56平方米），价格为人民币贰拾伍万元（￥250000元），原告当天即通过银行转账及现金给付的形式支付给被告林朝缎购买款人民币贰拾伍万元（￥250000元）整。而被告在领取上述款项后便多番推脱原告，迟迟无法交付约定的宅基地使用权。后原告发现被告所称卖给原告的宅基地已被政府征收，被告根本没有上述宅基地的使用权。至此，原告找到被告，多次要求其返还上述款项，被告均以各种理由拒绝。综上所述，原被告签订的《立卖厝地契约》不符合法律规定，请求贵院确认无效，且判令被告将以上款项返还给原告，并支付以上款项银行同期贷款利息，故原告根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，提出以上之诉请，恳请贵院予以支持。被告庭审时辩称，1、本案不属于人民法院受案范围，应由人民政府或土地行政主管部门依法处理解决，据此，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。根据《土地管理法》第73条规定：“买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得。……”。第14条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。”以及《民事诉讼》第124条规定：“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决”。在本案中，原告认为双方买卖土地无效，应由人民政府或土地行政主管部门处理，不属于人民法院受理的范围，如果法院受案并作出判决，会引起严重的不稳定因素，导致此类案件到法院提起诉讼。据此，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。2、2017年7月8日，双方自愿签订厝地契约后，被告已将厝地交付给原告占有、使用、管理，同时交付《批准土地建房证明书》给原告存执，也明确告知原告该厝地不能买卖，原告表示愿意购买，法律后果由自己承担。该契约不存在胁迫、欺诈等情形，因此，具有法律约束力，据此，原告主张该契约无效，没有事实和法律依据。3、原告在得知被告的厝地附近即将修建东城路，主动通过中介向被告购买该厝地，原告明知该厝地有被政府征用修建东城路的风险，为了高回报，以低价（当时厝地实市场价在40万元至50万元左右）向被告购买该厝地，据此，原告在购买该厝地已明知有被政府征用的风险，仍然主动购买，原告应承担全部的过错责任。在2017年初，政府准备修建东城路。原告了解到被告的厝地在东城路附近，在明知被告厝地有可能被政府征用的情况下，主动通过中介要求向被告购买该厝地，2017年7月8日，双方签订厝地契约，其购买的价格为23万元，比当时的市场价40万元至50万元明显偏低。原告以投资心理购买该厝地，若政府没有征用该厝地，该厝地变为路边厝，可以建成铺面，其价值是购买款的10倍都不止。2018年初，东城路范围基本确定，并施工建设。原告向被告所购买的厝地被政府征用为修建东城路，原告在购买时就明知其厝地有可能被政府征用，仍然愿意以低于市场价23万元向被告购买，以博得在政府没有征用时，该厝地的价值高涨。原告在无法达到上述的目的后，现以双方签订的厝地契约无效，要求被告付还所购买厝款及利息，是没有事实和法律依据的。4、若双方所签订的厝地契约无效，应由原告承担一切的违约责任和损失，原告主张被告付还25万元转让款及其利息，没有事实和法律依据。2017年7月8日，双方签订厝地买卖契约后，被告已将厝地交付给原告占有、使用、管理该厝地，村委会工作人员及原告已到厝地现场确认四至，并赔偿厝地种植的青苗，对厝地进行填土和用土砖围墙等确认厝地权属行为；同时原告支付购买款人民币23万元给被告，并不是原告起诉称厝地转让款为人民币25万元；并且原告购买厝地时已明知该厝地有可能被政府征用修建东城路，为了博得高回报而自愿向被告购买。现因被政府修路征用，而主张厝地契约无效，没有事实和法律依据的，同时，对厝地契约无效所产生全部责任及损失应由原告一人承担。被告对于厝地契约无效，没有任何过错责任，据此，原告主张被告付还厝地转让款25万元及利息，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。综上所述，原告提起的买卖土地行为诉讼不属于人民法院受理的范围，依法应驳回原告的起诉。同时原告在明知所购买的厝地有可能政府征用，为了博得高回报，自愿以低价向被告购买，在厝地被征用修路，无法取得高回报后，才起诉请求厝地契约无效，要求答辩被告付还转让款。因此，原告对于厝地契约无效，应承担全部的违约责任以及全部损失，被告不承担任何责任。据此，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。原告为支持其主张提供如下证据:1、原、被告身份证复印件各1份，证明原、被告的主体资格。2、《立卖厝地契约》复印件1份，证明原被告之间签订的立卖厝地契约违反法律规定无效，且被告在明知该厝地已经被征收的情况下，仍与原告签订契约并收取原告款项，存在过错的事实。3、银行转账记录及取款记录复印件各1份，证明原告通过银行转账以及现金支付的形式已支付被告人民币250000元的事实。经质证，被告认为：证据1无异议；证据2证明目的有异议，涉案的厝地买卖原告主动通过中介向被告提出购买，同时被告已向原告交付了批准土地建房证明书，该厝地给原告占有使用管理，原告也清楚该厝地存在法律风险，并愿意承担。现在原告主张买卖厝地的契约无效，要求被告返还购买厝地款项是没有事实依据的。同时，原告也没有证据证明在双方签订契约时，厝地已经被政府征用。双方当事人都是具有民事行为能力的当事人，对买卖行为是清楚的，对涉案土地的意思表示一致，双方合意成立；原告要求契约无效是原告投机心理在作怪，涉案土地价格若高于现时价格时，原告是不会向法院起诉的。证据3，取款的10000元，是原告自己的取款行为，所取款项没有交付给被告，被告出卖的款项只有230000元，所以原告主张厝地的购买款是250000元是没有事实依据的。被告提供如下证据：1、批准土地建房证明书，证明双方在签订买卖厝地契约时，被告已经将该证明书交付给原告，原告清楚该土地的权属的情况，同时愿意购买并承担一切法律责任。2、图片2张，证明原告是从事农村厝地买卖，并建成房屋出售的经营者，同时本案的厝地买卖也是原告进行投资买卖厝地的行为。经质证，原告认为：证据1三性均有异议，没有原件，批准土地建房证明书是东涌管理区办事处出具的，在95年8月15日，东涌管理区办事处是无权处理土地的，按照土地管理法和规划法的规定，这种批准土地建房的权利是土地管理部门和规划部门，所以该项权利不能证明涉案土地的合法依据，被告所出售的土地不具有法律规定可以出售或转让的，本案涉案土地权属的转让明显违背了土地管理法的强制性规定，因此，原、被告签订的契约是无效的。证据2三性均有异议，尤其是证明目的。两张图片位置位于何处，以及所建成的楼房属谁所有均无法证实，原告并没有从事农村厝地的买卖并建成房屋出售，更不是投资买卖厝地的经营者，被告所提交的两张图片与原告没有任何的关联。被告此种随意污蔑原告行为．原告保留追究的法律权利。经审理查明，原告杨良杰与被告林朝缎经中介人介绍，原、被告双方于2017年7月8日签订了《立卖厝地契约》，契约内容“林朝缎原与黄婵购买有住宅厝地壹间，坐落：东涌乡镇府前即东中村片四至：东至巷己墙、西至巷己墙、南至大路己墙、北至与黄含共墙，面积：长捌米，宽柒米，共计伍拾陸平方米。卖主兹因另置新，奏银家用，现将该厝地转让出卖，招到杨良杰承买作为住宅之用，经双方同意议定价人民币贰拾伍万元整，其款悉现，交给卖主亲手收讫，并付原有“证据”给买主杨良杰收执管业，另备加此份附契作为买主业权，并指明四至及界址。自立契之日起，该厝地业权永归杨良杰所有，任其建设使用，其他人不得干涉，此系两家心甘情愿，一卖永断，双方日后不得反悔，但恐口说无凭，立此卖断厝地契约作为依据存照。此约立卖厝地主约人签字：林朝缎中证人签字：蔡焕新洪彭承买厝地主约人签字：杨良杰公元贰零壹柒年柒月捌日立。”，契约签订后，原告提出已按约定将涉案宅基地转让款250000元支付被告，被告却迟迟无法交付预定的宅基地给原告使用，后原告发现被告所称卖给原告的宅基地已被政府征收，被告根本没有上述宅基地的使用权。至此，原告多次找被告要求其返还土地转让款未果，原告遂向本院提起诉讼，庭审时，经查，原、被告签订《立卖厝地契约》的当天，原告提出已将土地转让款250000元中的其中人民币230000元通过银行转账支付被告，另人民币20000元以现金形式支付被告，对原告认为以现金支付的20000元，无证据提供。同时被告已将批准土地建房证明书交原告存执。被告承认只收到原告的土地转让款人民币230000元，否认现金支付人民币20000元。又查，原告不是涉案土地所在村集体经济组织成员。原告提出《立卖厝地契约版本》由被告提供，签订契约时间与汇款给被告的时间一致，即应是2017年7月7日，被告对原告提出契约签订的时间应是2017年7月7日没有异议。庭审后，本院经征询被告意见，若法院判决原、被告签订的《立卖厝地契约》无效时，对签订《立卖厝地契约》时交由原告存执的《批准土地建房证明书》是否要求返还，其表示若法院判决契约无效，要求原告返还其《批准土地建房证明书》；经征询原告，若法院判决原、被告签订的《立卖厝地契约》无效，被告提出要求返还《批准土地建房证明书》也表示同意。本院为查明该涉案宅基地的基本信息，向涉案宅基地所在地的村委会即汕尾市城区东涌镇东涌村民委员会发函，随函附被告提供的《批准土地建房证明书》、《宅基地使用证》。村委会复函称，“我村查阅上任干部移交的资料中尚未发现涉案宅基地的相关资料，但该宅基地的位置于2017年被市住建局建设成东城路，征地手续及补偿标准至今未办理；贵院提供的附件（证件）中，批准人及收款人的签名与本村账务上（或相关证件上）的签名字迹有所不同。”。以上事实，有原、被告提供的证据及本案案卷材料为据，并经当庭认证、质证，具有证明效力。案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。原、被告双方于2017年7月7日签订的《立卖厝地契约》是双方当事人的真实意思表示，但双方签订的契约所指标的物为农村宅基地，该土地属于集体所有，而原告不是涉案土地所在村集体经济组织成员，该转让土地契约亦未得到有关部门的批准，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”、第六十二条第三款“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……。”和根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效。”第五项“违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，因此，原、被告双方签订的契约违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。原告请求确认原被告签订的《立卖厝地契约》无效的请求，依法予以支持；合同无效后，因该合同所取得的财产应予以返还。现原告请求被告返还土地转让款人民币250000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，现原告请求返还宅基地转让款人民币250000元，因被告只认可银行转账人民币230000元，对另20000元原告提出现金支付的，被告否认，原告因无证据提供，故对原告主张被告返还宅基地转让金250000元其中20000元，依法不予支持，因此，被告应返还原告宅基地转让款人民币230000元；同时，由原告返还被告交由其存执的《批准土地建房证明书》。原告主张宅基地转让款人民币250000元自2017年7月7日起至履行完毕之日止按同期人民银行逾期贷款利率计算，因原、被告双方导致合同无效均存在过错，故原告的利息请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第六十二条第三款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告杨良杰与被告林朝缎签订的《立卖厝地契约》无效。二、被告林朝缎应于本判决生效之日起十五日内付还原告杨良杰宅基地转让款人民币230000元。三、原告杨良杰应于本判决生效之日起十五日内返还被告林朝缎《批准土地建房证明书》一份。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5390元，由原、被告各负担2695元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  陈文君审 判 员  许黛妮人民陪审员  胡佳权二〇一九年十二月三十日法官助理颜卫东书记员黄宇媛