广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0783民初3932号原告：广东开平农村商业银行股份有限公司水口支行，住所地：开平市水口镇东乐路97号。负责人：黄健辉，该行行长。委托诉讼代理人：司徒越壮，男，该行职员。委托诉讼代理人：司徒宠惠，男，该行职员。被告：张健华，男，1986年12月28日出生，汉族，住江门市新会区，被告：鹤山市合邦物业发展有限公司，住所地：鹤山市址山镇址山圩。法定代表人：刘海林。原告广东开平农村商业银行股份有限公司水口支行（以下简称“农商银行水口支行”）与被告张健华、鹤山市合邦物业发展有限公司（以下简称“合邦公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农商银行水口支行的委托诉讼代理人司徒越壮到庭参加诉讼，被告张健华、合邦公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农商银行水口支行向本院提出诉讼请求：1.判决被告张健华偿还原告开农信个抵借字第10020169914191426号《个人购房借款担保合同》项下借款本息371186.14元，其中本金366192.44元，利息4993.7元（利息暂计至2019年8月19日止，其后的利息按年利率6.468%计算）。2.判决本案一切实现债权的费用由被告张健华承担，包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费等。3.判决被告鹤山市合邦物业发展有限公司对被告张健华上述第1、2项请求事项涉及的债务（借款本金366192.44元、利息及实现债权费用）承担连带保证担保责任。4.判决确认原告对被告张健华名下位于鹤山市××农贸市场商住楼××房[预售商品房买卖预告登记证号：粤（2016）鹤山市不动产证明第0012522号]的抵押房屋，就抵押物依法行使抵押权所得价款优先受偿。事实与理由:2016年3月21日，原告与被告鹤山市合邦物业发展有限公司签订《按揭业务担保合作协议》，约定：（1）甲方对乙方开发兴建的址山镇农贸市场商住楼项目的住宅的购房者提供相关的抵押贷款业务。（2）乙方同意为购买本协议所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证。（3）乙方的连带责任保证范围为：购房者与甲方所签订的《个人购房借款担保合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用，包括但不限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费，相关费用以实际支出为准。（4）乙方的连带责任保证期限为：自甲方依其与购房者签订的《个人购房借款担保合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止。（5）在按揭贷款同时存在保证担保、抵押担保等多种担保方式时，本合同项下的保证不受甲方持有购房者及保证人之外其他第三人任何方式的担保之影响，即当购房者未能按《个人购房借款担保合同》的约定履行债务及其他义务时，无论甲方对上述借款合同项下的债权是否拥有其他担保，甲方均有权自由行使全部或任意部分担保条款的权利，包括直接要求乙方在其担保范围内承担担保责任。2016年3月21日，原告与被告鹤山市合邦物业发展有限公司签订《个人住房快速放款合作协议》，双方就上述《按揭业务担保合作协议》未涉及的甲方在抵押贷款房产办理预告抵押登记之前先行放贷部分的有关事宜达成协议，约定：（1）购房者与乙方签订《商品房认购书》，在尚未办理《商品房认购书》房产预告抵押登记或抵押登记的情形下,经甲方审核同意并向购房者发放个人住房贷款的，由乙方提供连带保证担保。（2）乙方的连带责任保证范围为购房者与甲方所签订的《个人购房借款担保合同》项下的购房者尚未清偿的贷款本金和利息、逾期利息及甲方为实现债权的必要费用（含诉讼费、公告费、律师费等）。（3）乙方的连带责任保证期限为自甲方依其与购房者签订的《个人购房借款担保合同》将贷予购房者的款项划入乙方指定账户之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥抵押登记之日（以甲方为抵押权人的房地产他项权证出具为准）止。2016年8月18日，被告张健华为借款人、抵押人，原告为贷款人，共同签订开农信个抵借字第10020169914191426号《个人购房借款担保合同》，约定：（1）原告向被告张健华发放个人购房借款390000元，借款约定期限自2016年8月18日起至2041年8月18日止，还款方式为等额本息还款法；（2）贷款利率=基准利率*（1+浮动比例），浮动比例为-12%;目前贷款利率为年利率4.312%（2019年1月1日五年以上的贷款基准利率为年利率4.9%）；借款逾期的罚息利率在本合同确定的贷款利率水平上再上浮50%；（3）该借款合同还约定抵押人张健华名下位于鹤山市××农贸市场商住楼××房[预售商品房买卖预告登记证号：粤（2016）鹤山市不动产证明第0012522号]的房屋为借款作抵押担保；（4）当借款人未能按本合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其它担保，贷款人均有权直接要求保证人在其保证范围内承担保证责任且保证责任不分先后顺序；（5）借款人出现未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用、借款人所负的任何其他债务已影响或可能影响本合同项下对贷款人义务的履行、借款人个人及家庭财务状况恶化，卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷等违约情形时，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。2016年10月12日，双方到鹤山市国土资源局不动产登记中心办理预售商品房抵押权预告登记手续，抵押权预告登记证号为：粤（2016）鹤山市不动产证明第0012523号。2016年8月18日，原告通过转账支付方式向被告张健华发放贷款390000.00元。贷款发放后，借款人合计归还贷款本金23777.56元，截至2019年8月1日止尚结欠贷款本金余额366222.44元。2019年4月18日开始，被告张健华未能按合同约定履行偿还贷款本息的义务，原告对被告张健华及鹤山市合邦物业发展有限公司就上述借款多次进行催收贷款本金和利息，二被告不予偿还，足以构成借款担保合同第十三条约定的违约情形。原告于2019年5月26日向被告发出贷款提前到期通知书，宣告开农信个抵借字第10020169914191426号《个人购房借款担保合同》项下贷款提前到期，要求借款人立即归还全部借款本息，保证人履行保证责任。截至2019年8月1日止，被告张健华仍结欠原告借款本息370463.65元，其中本金366222.44元，利息4241.21元（暂计至2019年8月1日止，其后的利息按年利率6.468%计算）。鉴于被告以上违法违约行为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《担保法》、《物权法》等相关规定，原告特提起诉讼，以维护自身合法权益。庭审中，原告确认被告张健华分别于2019年8月3日、同年8月19日偿还本金15元，合计偿还本金30元。截至2019年8月19日止，被告张健华尚欠原告借款本金366192.44元，利息4993.7元，合计371186.14元。被告合邦公司书面答辩称，合邦公司已完成出具《鹤山不动产权属说明书》和全额发票等应履行的义务，该房产所有权实质归被告张健华，但因张健华个人原因再三拖延办理抵押登记，致使至今取得房产证及他项权证的条件未能成就。另，涉案房产已于2016年10月12日办理了预售商品房抵押权预告登记，该预告登记证明与他项权证的法律效力是一样的，因此，自发放该预告登记证明开始，合邦公司不应再对被告张健华的债务承担连带保证责任。被告合邦公司在举证期限内没有提供证据。被告张健华没有答辩，在举证期限内也没有提供证据。原告农商银行水口支行围绕诉讼请求依法提交了证据，被告张健华、合邦公司没有到庭应诉，视为其放弃质证的权利。经本院审查，原告农商银行水口支行提交的证据均具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：结合原告的庭审陈述和经审查确认的证据，本院对原告农商银行水口支行起诉的事实予以确认。另根据中国银行保险监督管理委员会广东监管局于2019年6月27日作出的粤银保监复[2019]505号批复显示，原分支机构名称为开平市农村信用合作联社水口信用社，开业后分支机构名称为广东开平农村商业银行股份有限公司水口支行。本院认为，本案属金融借款合同纠纷。原告农商银行水口支行与被告张健华签订的编号为开农信个抵借字第10020169914191426号《个人购房借款担保合同》，是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定上述合同合法有效，双方当事人均应恪守信用，严格执行并遵守合同约定。本案中，原告农商银行水口支行依约向被告张健华发放贷款390000元，双方约定借款期限为2016年8月18日至2041年8月18日，按月偿还贷款，还款总期数为300期，还款日为每月18日，但被告张健华自2019年4月18日开始没有依照上述合同约定的期限履行偿还借款本息的义务，经原告农商银行水口支行催收及发出《贷款提前到期通知书》，被告张健华仍不按合同履行还款义务，其行为显属违约。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款”及第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，原告农商银行水口支行根据上述合同约定的贷款金额、违约责任及逾期贷款利率等内容，请求被告张健华偿还仍欠的借款本金366192.44元，利息4993.7元，合计371186.14元，事实清楚，理据充分，本院予以支持。对于后续利息，原告主张按年利率6.468%计算，即按照《个人购房借款担保合同》的约定，在合同确定的贷款利率水平上再上浮50%计算，而合同约定的贷款利率是按照贷款基准利率×（1+浮动比例即-12%）计算，符合法律规定。原告诉请判令被告张健华偿还自2019年8月20日起至款项清偿之日止的利息，本院予以支持。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此以后关于贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。据此，后续利息的计算依据应以本金366192.44元为基数，按《个人购房借款担保合同》的有关约定计算，其中上述借款合同中关于中国人民银行贷款基准利率的约定应改为适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算。关于本案债务是否应由被告合邦公司承担连带保证责任的问题。依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，被告合邦公司与原告签订《按揭业务担保合作协议》，协议第五条约定被告合邦公司同意为购买本协议所约定项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向原告提供无条件、不可撤销的连带责任保证。连带责任保证期限为自原告依其与购房者签订的《个人购房借款担保合同》将贷款划入合邦公司的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日止。被告合邦公司作为被告张健华所购位于鹤山市××农贸市场商住楼××房的开发商，承诺自愿为购房人张健华的上述购房借款本金、利息及原告为实现债权而支付的费用提供连带责任保证，该合同约定的保证条款对被告合邦公司具有法律约束力，其应依法承担连带保证责任。本案中，涉案房产仅于2016年10月12日办理了预售商品房抵押权预告登记，并未办理正式的抵押登记，尚未取得《房地产他项权证》，因此，被告合邦公司的连带责任保证期限尚未届满，原告在保证期间向被告合邦公司主张保证债权，理据充足，故原告请求被告合邦公司对被告张健华所欠的上述债务承担连带保证责任，本院予以支持。对于被告合邦公司以涉案房产已办理预售商品房抵押权预告登记，该预告登记证明与他项权证的法律效力一样，其自该预告登记证明发放之日起不应再对被告张健华的债务承担连带保证责任的抗辩意见，并无依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，合邦公司承担保证责任后，有权向张健华追偿。关于抵押物的优先受偿权问题。依照《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的是非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但非对涉案房产享有现实的抵押权。本案中，被告张健华购买的涉案房屋并未办妥《房地产权证》和《房地产他项权证》，故原告对涉案房屋没有抵押权，因此原告请求对位于鹤山市××农贸市场商住楼××房享有优先受偿权，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告张健华、合邦公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张健华应在本判决生效之日起十日内偿还借款本金366192.44元，利息4993.7元，合计371186.14元及从2019年8月20日起至款项清偿之日止的利息（以本金366192.44元为基数，按《个人购房借款担保合同》的有关约定计算，其中上述借款合同中关于中国人民银行贷款基准利率的约定应改为适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算)给原告广东开平农村商业银行股份有限公司水口支行。二、被告鹤山市合邦物业发展有限公司对上述第一判项的债务承担连带清偿责任。三、驳回原告广东开平农村商业银行股份有限公司水口支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6856.95元、保全费2372元，合计9228.95元，由被告张健华、鹤山市合邦物业发展有限公司负担；原告广东开平农村商业银行股份有限公司水口支行已预交的案件受理费和保全费9228.95元，由本院予以退回；被告张健华、鹤山市合邦物业发展有限公司应向本院补缴案件受理费和保全费9228.95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  黄婷婷人民陪审员  温丽琴人民陪审员  梁福昌二〇一九年十二月二十六日书 记 员  李佩瑶关绮明