海南省第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）琼97执复55号复议申请人(异议人、被执行人)：乐东迎福实业有限公司，住所地海南省乐东黎族自治县佛罗镇佛罗农副产品交易市场4楼。法定代表人：陈关洪，该公司总经理。申请执行人：李中林，男，1971年1月5日出生，汉族，住海南省海口市南沙路。复议申请人乐东迎福实业有限公司（以下简称迎福公司）不服乐东黎族自治县人民法院（以下简称乐东法院）（2019）琼9027执异74号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。乐东法院在立案执行申请执行人李中林与被执行人迎福公司建设工程施工合同纠纷一案中，查封了迎福公司位于乐东黎族自治县佛罗镇农副产品交易市场X号楼房，并对X号楼第一层进行网络拍卖。迎福公司以超标的查封为由对上述查封、拍卖行为提出异议，请求：1.终止执行（2018）琼9027执恢94号执行裁定；2.撤销（2017）琼9027执409号之一执行裁定，解除对涉案房产的查封，并停止拍卖。乐东法院查明，李中林与乐东迎福实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案,乐东法院于2016年12月25日作出（2016）琼9027民初1145号民事判决书。判决：迎福公司应于判决发生法律效力之日起十五日内一次性支付2000000元及逾期利息（息率可按人民银行的同期同类的二倍计算，计息时间从2014年12月31日至2016年11月31日止）给李中林。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费12116元由迎福公司负担。该民事判决生效后，迎福公司未履行生效判决确定的义务。2017年9月25日，李中林向乐东法院申请强制执行，乐东法院立案受理[案号：（2017）琼9027执409号]。2017年11月18日，乐东法院作出（2017）琼9027执409号之一裁定书，查封迎福公司位于乐东黎族自治县佛罗镇农副产品交易市场X号楼房（房产登记证号为：乐房权证佛罗字第20150013），查封期限为三年。2017年12月28日，乐东法院作出（2017）琼9027执409号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。2018年5月9日，乐东法院立案恢复执行，案号为(2018)琼9027执恢94号。执行过程中，乐东法院委托对查封的迎福公司位于乐东黎族自治县佛罗镇农副产品交易市场X号楼房进行了估价，其中第一层估价为2801694元，并对X号楼第一层进行网络拍卖。2019年7月18日，迎福公司向乐东法院提出执行异议。乐东法院认为，本案的审查重点是迎福公司的异议请求是否有法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。关于查封标的物的判断，如果没有进行评估，可以参照相应的市场价格以及兼顾司法拍卖变现过程中的降价因素等综合认定；如果进行了评估，评估报告可以作为认定标的物价值的主要依据。迎福公司提供了乐东法院对外委托的房地产估价鉴定报告，对涉案查封的1号楼第一层估价为2801694元。该执行案件中执行标的额虽然只有830000元，但因为金钱债权的标的额是一个动态变化的过程，涉及到利息罚息、逾期履行加倍利息计收等会导致执行债权金额的增加，且经询问执行法官，案件涉及的逾期利息金额也将近80万元左右。另，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，拟查封财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的，即使该财产价值明显超过金钱债权标的，也可以整体查封。本案中，虽查封了迎福公司的整栋楼房，但进行拍卖的只是其中的第一层，且不存在明显超标的额拍卖的行为。故迎福公司的异议请求不成立，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款规定，裁定：驳回异议人迎福公司的异议请求。复议申请人迎福公司向本院复议称，乐东法院对迎福公司位于乐东黎族自治县佛罗镇农副产品交易市场X号楼第一层的处分措施，在程序上和实体上均违反相关的法律规定。一、乐东法院明知交易市场X号楼第一层的抵押权人为案外人万宁市农村信用合作联社（以下简称万宁信用社），且迎福公司与万宁信用社均在法定期限内提出执行异议。依据《最高院关于执行工作的若干问题的规定》第71条关于“在审查期间可以对财产采取查封、扣押、冻结等保全措施，但不得进行处分，正在实施的处分措施应当停止”的规定，乐东法院并未停止执行处分，而是于2019年7月31日将该标的物挂网拍卖。二、乐东法院违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，在收到评估报告五日内并没有向复议申请人送达评估报告，剥夺了迎福公司的知情权和异议权。三、相关评估结果与交易市场1号楼第一层的现行市场价值严重不符。包括交易市场1号楼第一层在内的整个佛罗镇农副产品交易市场共有6栋楼总建筑面积为9400.08平方米。2017年3月16日放贷银行委托评估价为10324.1万元，每平方米建筑面积均价为10983元，而乐东法院本次评估每平方米建筑面积均价为4215元。在近年海南房地产市场价格平稳的情况下，乐东法院的委托评估结果严重不符合事实，如拍卖成交，将严重损害迎福公司与抵押权人的利益。四、乐东法院拍卖交易市场1号楼第一层并不能保证抵押权人的优先受偿权。本案的债权本金为200万元，现已偿还117万元，尚欠83万及相应利息。乐东法院拍卖交易市场X号楼第一层评估价为280.1694万元，根本无法实现万宁信用社3800万元贷款及所欠利息的优先受偿权。显然，乐东法院为了保护申请执行人李中林的利益，却同时损害了抵押权人和迎福公司的利益，有悖公平原则。请求二审法院裁定乐东法院立即停止对交易市场1号楼第一层的处分措施。本院查明的事实与乐东法院查明的事实一致。另查明，迎福公司位于乐东黎族自治县佛罗镇农副产品交易市场1号楼建筑面积为1380.42平方米，评估总价为581.8935万元。其中第一层建筑面积为445.74平方米，评估价为280.1694万元；第二层以上建筑面积为934.68平方米，评估价为301.7241万元。该幢房产设有抵押，抵押权人为万宁信用社，抵押担保数额为600万元。在乐东法院拍卖处置交易市场X号楼第一层的过程中，抵押权人万宁信用社以乐东法院启动拍卖程序损害了其作为优先受偿人的合法利益为由提出异议，请求乐东法院中止对交易市场1号楼的执行。2019年7月27日，乐东法院作出（2019）琼9027执异77号执行裁定，驳回万宁信用社的异议请求。再查明，乐东法院于2019年6月21日作出（2018）琼9027执恢94号执行裁定书，裁定拍卖迎福公司位于乐东黎族自治县佛罗镇农副产品交易市场X号楼第一层。拍卖过程中，确定的保留价为280.1694万元。2019年9月1日，买受人谭波以330.1694万元的价格竞得。2019年9月16日，乐东法院作出（2018）琼9027执恢94号之一执行裁定书，裁定：一、乐东黎族自治县佛罗镇农副产品交易市场X号楼第一层归买受人谭波所有。乐东黎族自治县佛罗镇农副产品交易市场X号楼第一层所有权自本裁定送达买受人谭波时起转移；二、买受人谭波可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。该裁定送达买受人谭波后，乐东法院尚未向不动产登记机构送达相关协助过户通知书。本院认为，本案的争议焦点为乐东法院对迎福公司名下位于乐东黎族自治县佛罗镇农副产品交易市场X号楼采取查封、拍卖的强制执行措施是否合法。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案中，复议申请人迎福公司名下位于乐东黎族自治县佛罗镇农副产品交易市场X号楼为整栋建筑，系不可分物，故乐东法院对交易市场X号楼进行整体查封并无不当。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。迎福公司尚未履行完毕生效判决确定的给付义务，执行案件尚未执行完毕，为确保申请执行人债权的实现，乐东法院启动对交易市场X号楼第一层的拍卖程序并无不当。但乐东法院在拍卖处置过程中，应当结合债权总额、有无优先债权等情况确定保留价。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条第一款的规定，保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。本案中，该交易市场1号楼设有抵押，抵押数额为600万元，而乐东法院在拍卖时确定的保留价为280.1694万元，并未充分考虑优先债权及相关费用总额，以致于该拍卖标的物以330.1694万元成交，该价格明显低于该拍卖标的物上存在的优先债权数额，申请执行人更无法从拍卖价款中得到清偿，属于无益拍卖的情形，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条第一款的规定，损害了当事人的权益，应撤销对迎福公司位于乐东黎族自治县佛罗镇农副产品交易市场X号楼第一层的拍卖,并撤销乐东法院（2018）琼9027执恢94号之一执行裁定。关于复议申请人迎福公司提出的应当在案件人异议期间停止执行的问题，本院认为，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十条规定：“执行异议审查和复议期间，不停止执行”，第十六条规定：“案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分”。抵押权人万宁信用社在另案中以启动拍卖程序损害其作为优先受偿人的合法利益为由提出异议，其法律地位应当为利害关系人，而非案外人，在异议审查期间不应停止执行。关于复议申请人迎福公司提出的评估结果与市场价值严重不符的问题，本院认为，该项主张系对评估报告结果的不服，不属于执行异议和复议审查的范围，对此本院不予审查。综上，复议申请人迎福公司的复议理由部分成立，本院予以部分支持。乐东法院异议裁定适用法律错误，结果应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项、第二款之规定，裁定如下：一、撤销乐东黎族自治县人民法院（2019）琼9027执异74号执行裁定；二、撤销乐东黎族自治县人民法院（2018）琼9027执恢94号之一执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 张丽华审 判 员 李 政审 判 员 康文举二〇一九年十二月十三日法官助理 胡 晶书 记 员 朱世南附：本案适用的相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；(五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。