海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民初216号原告：赵某1，住北京市朝阳区。原告：赵某2，住北京市朝阳区。法定代理人：赵某1,之父。以上二原告共同委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：郑向阳，海南信容慈律师事务所律师。被告：三亚中信投资有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区鹿回头社区二组281号。法定代表人：赵全英，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨堃，男，该公司员工。被告：海南新佳旅业开发有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区鹿回头路三亚明申锦江高尔夫酒店2号楼。法定代表人：詹琰，该公司经理。诉讼代表人：李雄伟，该公司管理人负责人。委托诉讼代理人：王红霞，管理人工作人员。委托诉讼代理人：张恩恩，管理人工作人员。原告赵某1、赵某2与被告三亚中信投资有限公司（以下简称中信公司）、海南新佳旅业开发有限公司（以下简称新佳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵某1、赵某2的共同委托诉讼代理人聂友峰、郑向阳，被告中信公司的委托诉讼代理人杨堃，新佳公司的委托诉讼代理人王红霞、张恩恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某1、赵某2向本院提出诉讼请求：1.中信公司与新佳公司立即共同为赵某1、赵某2办理半岛云邸第1幢2单元22层2201号房屋的不动产权证；2.中信公司与新佳公司承担本案诉讼费。事实和理由：中信公司、新佳公司是涉案项目的开发商，涉案项目的《商品房预售许可证》登记显示中信公司、新佳公司为合作开发关系。2013年2月24日，赵某1与中信公司签订《商品房买卖合同》，约定赵某1购买中信公司、新佳公司开发的位于三亚市吉阳区鹿回头半岛云邸第1幢2单元22层2201房。该合同第八条约定，出卖人的交房时间为2014年12月31日之前。至2013年12月11日，赵某1向中信公司付清了全部购房款6,378,015元。中信公司已按照合同约定于2014年12月31日将房屋交付赵某1使用。依据《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续”。后因涉案房屋预售许可证变更至新佳公司名下，导致该合同网签被取消，无法办理后续预售备案。开发商要求所有与中信公司签订合同的业主，重新与新佳公司签订合同，将销售主体由中信公司变更为新佳公司。2018年6月5日，赵某1与新佳公司重新签订《商品房买卖合同》，该合同第二十条关于办证条款的内容为：“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”以及“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……”。赵某1与新佳公司新签订的合同，并没有对原合同中关于“办证期限”作出重新约定，只是对逾期办证的违约责任作了新的规定。另外，关于交房期限方面，该新签合同是在中信公司已实际向赵某1交房后才签订的合同，仅为配合办理新的预售备案所用。该新合同中约定的交房期限与事实不符，也不是双方真实意思表示。另，相关行政法规对开发商的办证义务有明确约定。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，预售商品房的购房人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。综上，中信公司和新佳公司应当协助赵某1办理所购房屋的不动产权登记。中信公司辩称，中信公司与赵某1的《商品房买卖合同》已经解除，合同解除后，赵某1、赵某2与新佳公司签订了新的《商品房买卖合同》并建立商品房买卖合同关系。中信公司不是出卖人，不是本案的适格被告，不同意赵某1、赵某2对中信公司的全部诉讼请求。新佳公司辩称，办理房屋权属登记是行政性管理义务，而不应在民事法律关系中作出调整。涉案房屋的开发、销售、交付均由中信公司完成，新佳公司并非合同履行的实际主体，无需向赵某1、赵某2承担责任。赵某1、赵某2围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：《承诺函》《关于换签的通知》。证明：（1）凡与中信公司签订购房合同的业主，均需要与新佳公司重新签订购房合同，中信公司与新佳公司已将《通知函》及《换签通知》通知该类业主。（2）该类业主需要配合中信公司、新佳公司才能办理预售备案登记。（3）该类业主与新佳公司重新签订购房合同后，中信公司仍对新签订的购房合同承担出卖人责任。中信公司、新佳公司质证意见均为，上述证据与本案无关。本院认为，上述证据系中信公司、新佳公司致王子瑜的函件和通知，与赵某1、赵某2无关，对其关联性本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月30日，三亚市住房和城乡建设局向中信公司颁发《商品房预售许可证》，证号：三房预许字［2012］028号，项目名称为“半岛云邸”，地点位于三亚市××区）鹿回头。2013年2月，中信公司作为出卖人、赵某1作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定:赵某1购买中信公司开发的位于三亚市鹿回头的半岛云邸公寓第1幢2单元22层2201房，房屋总价款为6,378,015元；赵某1应在2013年4月30日前付清全部款项；中信公司应当在2014年12月31日前交付商品房；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。截至2013年12月11日，赵某1向中信公司支付了全部购房款6,378,015元。中信公司按约于2014年12月31日前向赵某1交付涉案房屋。2013年11月26日，三亚市住房和城乡建设局向新佳公司颁发《商品房预售许可证》，证号为三房预许字〔2013〕31号，该“半岛云邸”项目发展商由中信公司变更为新佳公司，该《商品房预售许可证》同时载明：该项目属于新佳公司与中信公司合作开发。为了理顺项目预售签约和备案手续，中信公司要求换签《商品房买卖合同》。此后，新佳公司作为出卖人、中信公司作为委托销售经纪机构、赵某1与赵某2作为买受人，签订了新的《商品房买卖合同》。换签后的《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。在约定的交付时间前，商品房已经达到使用条件的，出卖人可提前向买受人发出交付通知书，将商品房交付买受人。”第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，出卖人支付逾期办证违约金。本院认为，中信公司与赵某1签订的《商品房买卖合同》以及新佳公司、中信公司与赵某1、赵某2签订的《商品房买卖合同》的主体适格，意思表示真实，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”该条规定的是合同权利和义务的概括转让，即指合同一方当事人经对方当事人同意，可以将其在合同中的权利和义务一并转让给第三人，自己不再享有合同中的任何权利，也不再承担合同中的任何义务，而由第三人全部承继这些权利和义务。本案中，中信公司与赵某1及新佳公司协商一致后，新佳公司作为出卖人，中信公司以新佳公司委托销售经纪机构的身份重新与赵某1、赵某2签订了新的《商品房买卖合同》，说明赵某1同意中信公司将其合同权利、义务概括转让给了新佳公司。新佳公司亦同意接受赵某2、赵某1为涉案房产的共同购买人。因此，中信公司不再享有《商品房买卖合同》中的任何权利，也不再承担《商品房买卖合同》中的任何义务，而由新佳公司全部承继这些权利和义务。协助购房人办理房屋权属证书是商品房买卖法律关系中，房屋出卖人应当履行的附随义务，中信公司于2014年12月31日前已将涉案房屋交付赵某1、赵某2，至今已经超过赵某1、赵某2与新佳公司约定的720日的办证期限，新佳公司的行为已构成违约。赵某1、赵某2诉求新佳公司承担办证义务有事实和法律依据，本院予以支持。因中信公司经赵某1同意后已将其合同权利、义务概括转让给了新佳公司，按照合同相对性原理，赵某1、赵某2诉求中信公司与新佳公司承担共同责任没有法律依据，本院不予支持。至于中信公司与新佳公司的关系，不属于本案审理的范畴，当事人可另行主张权利。综上所述，赵某1、赵某2的部分诉求具有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第一百零七条规定，判决如下：一、海南新佳旅业开发有限公司应于本判决生效之日起九十日内协助赵某1、赵某2办理三亚市吉阳区鹿回头的半岛云邸项目公寓第1幢2单元22层2201号房屋的不动产权属证书；二、驳回赵某1、赵某2的其他诉讼请求。案件受理费100元（赵某1、赵某2已预交），由海南新佳旅业开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 李柔翰审 判 员 李 祎审 判 员 王晓艳 二〇一九年十二月十二日法官助理 周 秦书 记 员 陈 田附相关法律条文：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。