贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔23民终2309号 上诉人（原审被告）：周世明，男，1971年5月22日出生，汉族，住湖南省安乡县。 委托诉讼代理人：胡梅，贵州天翊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：班家坪，贵州天翊律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾宪融，男，1984年9月27日出生，汉族，住贵州省兴义市。 原审第三人：黔西南州富康房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市瑞金大道。 法定代表人：黎斌，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟晶晶，贵州心达律师事务所律师。 上诉人周世明与被上诉人曾宪融及原审第三人黔西南州富康房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2018）黔2301民初5879号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周世明上诉请求：1．请求二审法院依法撤销兴义市人民法院于2019年5月22日作出的(2018)黔2301号民初5879号民事判决第二项，依法改判上诉人不承担租金的付款责任；2．请求二审法院判决被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、涉案房屋是由于被上诉人的违约行为导致租赁房屋客观上无法使用，不能实现合同目的。因上诉人客观上无法正常使用租赁房屋，依法不应该承担租金的支付义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条之规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。本案中被上诉人曾宪融与第三人签订《房屋租赁合同》后将房屋转租给上诉人，期间因被上诉人违约不向第三人支付租金导致第三人对被上诉人承租的房屋（即本案所涉租赁房屋）采取断水、断电、停止供应冷气等措施。上诉人租金房屋是经营餐饮，对此双方在合同中已经有明确约定，因被上诉人的原因导致上诉人客观上不能使用水电等事实造成租赁房屋无法正常使用。在房屋不能正常使用的情况下，上诉人有权依法不予缴纳租金。上述问题出现后，上诉人联系被上诉人要求其处理该问题，恢复水、电、冷气等相应设施以便上诉人正常营业，被上诉人一直未能妥善处理上述问题。案涉房屋在第三人主张权利的时候，被上诉人均未向上诉人告知真实的情况，致使上诉人不能及时的救济自己的权利、挽回可能挽回的损失，造成了上诉人损失也高于百万元。本案起诉后，上诉人才了解到因被上诉人的违约行为，第三人已解除与被上诉人之间的租赁合同，且第三人并未收取被上诉人违约期间的租金。对该事实，第三人在一审中也出庭明确确认，故一审判决上诉人向被上诉人支付租金，无事实根据，不公平不公正。二、一审判决上诉人向被上诉人支付违约金无事实根据。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，房屋因被上诉人未向第三人交租金致使房屋被房屋所有权人断水断电不能使用，一审判决上诉人向被上诉人全额支付租金缺乏事实根据及法律依据。另外，第三人已经明确，其并未要求被上诉人向其缴纳被上诉人与第三人合同未解除期间的租金，故被上诉人在与上诉人的合同履行期间没有遭受到任何损失。如果人民法院判决上诉人向被上诉人支付租金及违约金，即是鼓励当事人恶意违约以获益的行为，这是法律的价值不该保护的违约行为。 曾宪融二审未作答辩。 黔西南州富康房地产开发有限公司二审未作陈述。 曾宪融向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除曾宪融与周世明签订的《房屋租赁合同》；2、判令周世明支付曾宪融租金294000元；3、判令周世明支付滞纳金432180元（滞纳金按每日0.5%从2017年7月3日起计算至2018年4月27日止）；4、判令周世明支付曾宪融违约金182500元;5、案件受理费由周世明承担。 一审法院审理查明：2015年4月2日，黔西南州富康房地产开发有限公司与曾宪融签订《租赁合同》，约定黔西南州富康房地产开发有限公司将位于兴义市金州体育城A4地块，面积为2970平方米的房屋出租给曾宪融用于经营美食城，租赁期为10年，即2015年10月1日至2025年9月30日，黔西南州富康房地产开发有限公司同意给予曾宪融自房屋交付之日起120天的免租装修期，给予曾宪融自租赁期限开始之日180天的免租期。 2016年1月3日，曾宪融将前述房屋部分转租给周世明，双方签订《租赁合同》，约定：“租赁房屋面积为545平方米。10.1条约定，乙方（周世明）逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，甲方（曾宪融）可书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租金及租赁保证金和其他费用均不予退还，乙方还应支付甲方相当于当年六个月的租金和六个月的物管费之和的金额作为违约金。17.2条约定，甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起180天的免租装修期,乙方无需承担该免租装修期内的租金、物业管理费。17.3条约定，甲方同意给予乙方自租赁期限开始之日起180天的免租装修期,乙方无须承担该免租装修期内的租金。18.1条约定，第一年租金365000元；第二年租金365000元，乙方需在2017年10月5日之前向甲方缴纳此年度租金；第三年租金386000元，乙方需在2018年10月5日前之前向甲方缴纳此年度租金……。18.2条约定，乙方因自己原因逾期付款，甲方需向乙方每天收取欠款的5‰滞纳金。”合同签订后，周世明向曾宪融支付了第一年度租金365000元。 另查明，曾宪融与周世明签订的前述租赁合同未约定房屋交付时间，该合同一式两份，曾宪融持有的《租赁合同》租赁期限处为空白栏，周世明持有的《租赁合同》租赁期限处载明:“租赁期限为10年的时间，即2017年1月3日至2027年1月3日。”周世明称该租赁期限是得到曾宪融同意后自行填写。2018年4月27日，黔西南州富康房地产开发有限公司与曾宪融协议解除2015年4月2日签订的《租赁合同》。 一审法院认为，案涉《租赁合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，应予认定。曾宪融要求解除与周世明于2016年1月3日签订的《租赁合同》，周世明不持异议，且该合同已经没有履行的可能，予以支持。 关于租金起算时间的问题。周世明称其在《租赁合同》上填写租赁期限是经曾宪融同意，曾宪融不予认可，且周世明未举证证明该行为得到曾宪融授权，故周世明主张第一年度租金从2017年7月3日计算，不予采信。《租赁合同》17.2条约定曾宪融给予周世明自房屋自交付之日180天的免租装修期，同时17.3条还约定曾宪融同意给予周世明自租赁期限开始之日起180天的免租装修期，周世明无须承担该免租装修期内的租金。17.2条与17.3条同时约定了免租装修期，结合两条的具体约定内容，17.3条约定的180天装修免租期应视为免租期。双方于2016年1月3日签订《租赁合同》，该合同虽未约定房屋交付时间及租赁期限，但根据合同约定的180天免租装修期及180天免租期来看，曾宪融主张第一年租金从2016年7月3日开始计算，明显与合同约定相互矛盾，不予采信。在本案诉讼过程中，周世明自认尚欠曾宪融2018年1月3日至2018年4月27日期间的租金，是周世明对自身权利的处分，予以确认。因此，周世明应支付曾宪融2018年1月3日至2018年4月27日期间的租金114000元（365000元/年÷365天×114天）。 关于违约责任的问题。周世明主张其延期支付租金是由于曾宪融违约在先，但周世明未提供证据予以证明，因此对周世明的该主张不予采信。周世明延期支付租金已构成违约，应承担相应的违约责任。案涉合同约定承租人逾期支付租金超过一个月的，应支付出租人相当于当年六个月的租金作为违约金，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，双方在《租赁合同》中约定的违约金明显过高。根据公平原则，并结合周世明的过错程度及曾宪融的实际损失，按年利率6%为基数计算违约金，《租赁合同》明确约定周世明应于2017年10月5日前支付租金，故周世明以所欠房屋租金114000元为基数按年利6%从2017年10月6日起计算至周世明付清租金止。关于滞纳金问题，双方在合同中既约定滞纳金，又约定违约金，因滞纳金与违约金分别属于两个不同的法律概念，且二者有重叠的地方，曾宪融公司既要求周世明支付违约金，又要求违约方支付滞纳金，属于重复要求赔偿，因此，曾宪融依据《租赁合同》上的约定请求周世明支付滞纳金的诉请不予支持。 据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除曾宪融与周世明于2016年1月3日签订的《租赁合同》；二、周世明于本判决生效之日起十日内支付曾宪融2018年1月3日至2018年4月27日期间的租金114000元。并以租金114000元为计息基数，自2017年10月6日起，按年利率6%计付利息至全部租金付清之日止；三、驳回曾宪融的其余诉讼请求。案件受理费12886元，由曾宪融负担10000元，周世明负担2886元。 二审期间，当事人均未提交新的证据。 本院二审审理查明的事实与一审一致。 本院认为，综合双方当事人的分歧意见，本案二审争议焦点为：1、上诉人周世明在本案中是否应承担给付租金的责任；2、上诉人周世明在本案中是否应承担支付违约金的责任。 上诉人周世明与被上诉人曾宪融对一审法院判决解除双方于2016年1月3日签订的《租赁合同》均无异议，本院对此予以确认。关于本案二审争议焦点一。周世明上诉主张因被上诉人曾宪融逾期向第三人黔西南州富康房地产开发有限公司交付租金，被上诉人曾宪融的违约行为，致使案涉租赁房屋不能正常供水、供电，导致不能正常使用，故在本案中不应承担给付房租的义务。关于此上诉理由，在本案一、二审理期间，均未能提交房屋被人为断水、断电导致不能正常经营的相应证据证明该主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由周世明对此承担举证不能的不利后果。一审判决周世明在本案中应承担给付房屋租金的责任并无不当。 关于二审争议焦点二。周世明上诉主张被上诉人曾宪融与第三人黔西南州富康房地产开发有限公司已经解除双方2015年4月2日签订的《租赁合同》，且第三人未要求曾宪融缴纳合同履行期间的租金，曾宪融在本案中并不存在任何损失，故不应向曾宪融支付违约金。关于该上诉理由，违约金，是指按照当事人的约定或者法律规定，一方当事人违约的，应向另一方当事人支付约定或法定的违约金。本案中，周世明与曾宪融于2016年1月3日签订的《租赁合同》中对违约行为、违约金适用标准等均进行了明确约定，即周世明逾期支付租金的，应承担给付违约金的违约责任。双方的约定是为了保证债务的履行，属于惩罚性违约金性质。在本案中无证据证明曾宪融存在违约行为的情况下，曾宪融有权向周世明主张违约金。一审已充分考虑双方合同履行情况，对违约金进行了相应调减，确定按年利率6%为基数，自周世明逾期支付租金之日起计算违约金并无不当，本院对周世明所提在本案中不承担违约金责任的上诉请求不予支持。 综上，上诉人周世明所提上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2580元，由上诉人周世明负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹏 审判员 杨 林 审判员 张基柱 二〇一九年十二月十一日 书记员 涂莹莹