广东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤执复692号复议申请人（异议人、利害关系人）：聂甜妹，女，汉族，1982年7月6日出生，住广州市番禺区，委托代理人：罗穗峰，广东穗峰律师事务所律师。申请执行人：中国民生银行股份有限公司广州分行。住所地：广东省广州市天河区猎德大道68号广州民生大厦。负责人：黄红日，行长。被执行人：熊子棋，男，1984年8月2日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市象山区。复议申请人聂甜妹不服广东省广州市中级人民法院（以下简称广州中院）（2019）粤01执异667号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。广州中院在执行申请执行人中国民生银行股份有限公司广州分行（下称民生银行广州分行）与被执行人熊子棋借款合同纠纷一案中，异议人聂甜妹对执行法院裁定拍卖熊子棋名下位于广州市番禺区南村镇番禺大道北666号1座5梯1205房（下称涉案房产）不服，向该院提出书面异议。异议人聂甜妹请求：1.确认聂甜妹与熊子棋签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.确认《房屋租赁合同》成立的时间在民生银行广州分行办理抵押登记之前；3.确认聂甜妹对涉案房产的拍卖、变卖享有优先购买权。事实和理由：（一）租赁合同真实有效。首先，《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律并未将登记备案作为房屋租赁合同生效或成立的要件，是否办理租赁登记备案不影响合同的效力。其次，聂甜妹与熊子棋签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且未违反法律行政法规的禁止性规定，根据合同法及相关法律规定，合同真实有效。（二）租赁合同的签订时间在涉案房产办理抵押登记之前，根据买卖不破租赁原则，即使房屋所有权变更，租赁合同对新所有权人继续有效。从时间角度来看，熊子棋在2017年1月16日便将涉案房产租赁给了聂甜妹，而直到2017年8月7日熊子棋才将涉案房产抵押给了民生银行广州分行，租赁合同的签订时间在抵押登记之前，更在法院查封之前。从事实角度来看，聂甜妹自2017年1月16日至今，一直居住在涉案房产，并以承租人的身份缴纳电费、水费、物业管理费等，相关缴费单据完全可以证实，租赁事实发生在涉案房产办理抵押登记之前。因房屋租赁关系成立于抵押登记之前，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条以及《中华人民共和国商品房屋租赁管理办法》第十二条的规定，聂甜妹不仅享有房屋的承租权，同时，还享有买卖不破租赁原则所赋予的权利，即涉案房产所有权即使发生变更，租赁合同对新的所有权人也继续有约束力。（三）聂甜妹对涉案房产依法享有优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，只有在房屋所有权人将房屋出卖给共有人、近亲属等情况下承租人才不享有优先购买权，其他条件下承租人均享有优先购买权。承租人的优先购买权与办理抵押登记的时间及法院查封房屋的时间无任何关系，只要租赁关系依法成立，承租人便享有优先购买权。申请执行人民生银行广州分行提交书面答辩意见称：1.被执行人熊子棋在2017年5月与民生银行广州分行建立金融借款关系，并以涉案房产作为抵押物。深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司在2017年4月1日出具的初评评估报告、2017年8月14日出具的终评评估书中显示的房屋现状均为自住，说明当时并未建立租赁关系，这与聂甜妹所述的在2017年1月建立租赁关系相悖。2.聂甜妹与熊子棋在2016年离婚，根据房屋租赁合同来看，两人离婚时签订协议办理复婚，可能属于假离婚，同时两人又涉及房屋和金钱纠纷，不排除两人为了共同利益一致损害他人利益的情况，民生银行广州分行对于双方签订房屋租赁合同及金钱债务关系的的真实性不予认可。3.按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条的规定，租赁关系未登记备案，第三人无法查知其真实状态，不能对抗善意第三人。4.根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，聂甜妹与熊子棋签订的实际是以使用权抵偿欠款的合同之债，并非法律意义上的房屋租赁合同，因此聂甜妹不享有优先购买权。综上，请求驳回异议人聂甜妹的请求。执行法院查明，关于民生银行广州分行与熊子棋金融借款合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2019年1月18日作出（2018）穗仲案字第28919号裁决：一、解除民生银行广州分行与熊子棋于2017年5月5日签订的《借款合同》；二、熊子棋向民生银行广州分行偿还借款本金993705.63元及利息、逾期罚息、复利；三、熊子棋向民生银行广州分行补偿财产保全费5000元；四、民生银行广州分行就广州市番禺区南村镇番禺大道北666号1座5梯1205房拍卖、变卖所得价款在本案债权范围内优先受偿；等等。在该案仲裁过程中，广州市番禺区人民法院以（2018）粤0113财保460号裁定保全查封了涉案房产。因熊子棋逾期未履行生效仲裁裁决确定的义务，民生银行广州分行向广州中院申请强制执行，该院于2019年2月28日立案执行，案号为（2018）粤01执1010号。另查明，广州市天河区人民法院因另案于2018年5月16日查封了熊子棋名下的涉案房产，由于本案债权对该标的物享有担保物权，经商请移送执行，广州中院取得上述房产的处置权。2019年5月13日，广州中院在涉案房产地址张贴拟处置公告。再查明，关于聂甜妹与熊子棋离婚后财产纠纷一案，广州市番禺区人民法院于2019年2月26日作出（2018）粤0113民初4964号民事判决，查明：聂甜妹与熊子棋于2012年7月4日登记结婚，在2016年8月1日离婚前自行签订协议，约定离婚的原因是购买广州市番禺区南村镇番禺大道北666号6栋1403房，该房屋网签后三个月内复婚，同时将涉案房产恢复登记至双方名下，协议中熊子棋确认婚内多次使用聂甜妹的个人收入超过100万元，如果未能按照上述约定复婚，则应在三十日内返还该笔款项，并将房屋过户登记至聂甜妹或其指定的第三人名下，如逾期办理，则以300万元为基数支付利息。2016年8月4日，聂甜妹与熊子棋办理离婚登记手续，离婚协议中约定涉案房产归熊子棋所有，熊子棋补偿聂甜妹50万元。2016年9月1日，涉案房产过户登记在熊子棋名下。2017年8月7日，熊子棋以涉案房产作抵押物向民生银行广州分行借款105万元并办理抵押登记手续。其后熊子棋又以该房屋作抵押物向案外人陈某丰借款150万元，并于2017年9月19日办理抵押登记手续。2018年3月22日，聂甜妹与熊子棋自行签订还款协议，约定熊子棋向聂甜妹支付人民币300万元作为分割房产及夫妻共同财产的对价。2018年5月16日，广州市天河区人民法院查封了涉案房产。遂判决熊子棋应于该判决发生法律效力之日起十日内向聂甜妹支付3000000元及逾期利息等等。另外，聂甜妹提交的租赁合同显示，熊子棋将涉案房产出租给聂甜妹，租赁期限共20年，自2017年1月15日至2037年1月14日止，房屋租金每月3000元，因熊子棋未能按拖欠聂甜妹的300万元本金计付利息给聂甜妹，故双方同意以聂甜妹每月应付租金冲抵上述部分利息，如房屋最终能够过户登记至聂甜妹名下，则双方再行结算。听证中，聂甜妹表示离婚前到现在，一直居住在涉案房产内。执行法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。因此，涉案房产是否系在抵押前出租给聂甜妹并实际交付使用是本案关键事实，聂甜妹请求在执行过程中保护其租赁权，除需证明存在租赁关系外，还需进一步证明系在抵押前签订租赁合同并占有使用该房屋。书面合同书作为信息载体，一方面能有效记载当事人的合意，另一方面，其书写也具有较大的随意性，特别是对于合意形成时间的记录具有很大的局限性。本案中，聂甜妹未提供证据证明租赁合同在涉案房产抵押前已经根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》第十四条、第十九条的规定办理了租赁登记备案手续，也未提供其他确切证据证明租赁合同签定于抵押前，如租赁合同当事人已在抵押前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。同时，聂甜妹在诉熊子棋离婚后财产纠纷一案中亦未提及涉案房产的租赁情况，故对聂甜妹主张租赁合同签订于抵押前的事实，执行法院不予认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第三十一条之规定，广州中院于2019年9月9日作出（2019）粤01执异667号执行裁定：驳回异议人聂甜妹的异议请求。聂甜妹对广州中院上述异议裁定不服，向本院申请复议，请求：1.撤销（2019）粤01执异667号《执行裁定书》，改判支持聂甜妹的异议请求或发回重审；2.依法保障聂甜妹对位于涉案房产的租赁权，带租约进行拍卖；3.依法保障聂甜妹行使优先购买权的权利。事实与理由：（一）执行法院将本属于熊子棋的缴纳租赁税义务强加给聂甜妹，要求聂甜妹向民生银行广州分行声明当时尚不知晓的事实，并根据无关事实来否认合同签订时间，属于事实认定错误。首先，2017年1月16日，聂甜妹与熊子棋签订了房屋租赁合同，合同约定熊子棋将涉案房产租赁给聂甜妹。此后，聂甜妹一直以承租人的身份居住在涉案房产并按时缴纳房屋的电费、水费、物业管理费等费用至今，而直到2017年8月7日，熊子棋才为民生银行广州分行办理了抵押登记。聂甜妹提交的房屋租赁合同、电费、水费、物业管理费等缴费单据，足以证明租赁合同成立于抵押登记之前。广州中院以租赁合同未办理租赁登记备案为由，否认租赁合同签订时间在办理抵押登记之前，进而否认聂甜妹对涉案房产享有的租赁权、优先购买权，属于认定事实错误。其次，广州中院以“当事人未提供抵押前缴纳相应租金税”的证据、未在“案涉房屋所在物业公司办理租赁登记”、未“向抵押权人声明过租赁情况”、未在离婚后财产纠纷一案中提及涉案房产的租赁情况等原因否认租赁合同签订时间实属牵强。根据《房产税暂行条例》、《个人所得税法》的规定，缴纳租赁税是出租人熊子棋的义务，聂甜妹作为承租人，并不知晓熊子棋缴纳租赁税与否，更不会有其缴纳租赁税的证明。第二，房屋是否在物业公司办理租赁登记与合同的签订时间并无关系，也没有任何法律、法规要求房屋租赁需在物业公司办理租赁登记。第三，2018年5月，聂甜妹因熊子棋未能按时偿还欠款而准备起诉，在拟起诉阶段，聂甜妹才得知涉案房产被抵押给了民生银行广州分行，而直到2019年8月聂甜妹才了解到，熊子棋曾于2017年4月1日，趁聂甜妹外出时带领评估公司人员对涉案房产进行评估。因此，在2018年5月之前，聂甜妹对熊子棋将涉案房产抵押一事毫不知情，根本无法向民生银行广州分行声明房屋的租赁情况。第四，聂甜妹诉熊子棋离婚后财产纠纷一案（2018）粤0113民初4964号主要审查的是婚姻财产分割问题，而房屋租赁合同并不属于婚姻存续期间的债权债务，故聂甜妹在该案中未提及租赁合同。此外，该案中是否提及与涉案房产租赁关系成立时间并无关系，租赁合同约定的是以债权利息抵扣房租，租赁合同在该案中提交与否并不会影响到法院对本金的认定。（二）执行法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条对本案执行异议进行审查，剥夺了聂甜妹作为案外人提出执行异议之诉的权利，属于适用法律错误。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条是关于法院应否支持当事人向受让人移交被执行不动产的规定，但是，申请人在执行异议中只是请求法院在拍卖过程中保障申请人的租赁权、优先购买权，并非阻止对涉案房产的拍卖和移交。其次，（2019）粤01执异667号执行裁定书第一页称“异议人聂甜妹对执行标的提出书面异议”，而在该执行裁定书第八页中却适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定驳回申请人的异议。既然聂甜妹是对执行标的产生异议，那么理应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行裁定，而非适用第二百二十五条。退一步讲，即使广州中院认定聂甜妹主张的优先购买权是对执行行为的异议，聂甜妹不仅对执行标的主张了优先购买权，还对执行标的主张了租赁权，而租赁权属于实体权益，申请人对执行标的主张租赁权属于对执行标的的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条的规定，广州中院应当适用民诉法第二百二十七条对聂甜妹的执行异议进行审查。本院经审查，对广州中院查明的事实予以确认。本院认为：本案争议的焦点问题是，聂甜妹要求执行法院对涉案房屋带租约拍卖的复议请求是否合法有据。执行法院在执行申请执行人民生银行广州分行与被执行人熊子棋借款合同纠纷一案中，裁定拍卖被执行人熊子棋名下涉案1205房产。聂甜妹以其对该房屋享有部分租赁权为由要求执行法院带租约拍卖。聂甜妹与熊子棋原系夫妻关系，2016年8月4日二人办理离婚登记手续后，据离婚协议约定涉案房屋归熊子棋所有，2016年9月1日，涉案房屋过户登记在熊子棋名下。其后，2017年8月7日，熊子棋以涉案房屋作抵押物向民生银行广州分行借款105万元并办理抵押登记手续，2017年9月19日熊子棋又以该房屋作抵押物向案外人陈某丰借款150万元并办理抵押登记手续。现聂甜妹向执行法院提交《租赁合同》主张其实际承租涉案房屋，租赁期限共20年，租期自2017年1月15日至2037年1月14日止，租金每月3000元，并据此要求执行法院对涉案房屋带租约拍卖。对此，本院认为，聂甜妹与熊子棋在离婚后且离婚协议约定涉案房屋归熊子棋所有并已过户登记在熊子棋名下，且熊子棋已将涉案房屋抵押登记对外借款250万余元的下，二人还签订租期长达20年的租赁合同，有悖生活常理，具有恶意阻碍执行之嫌疑。广州中院以审慎标准对涉案房屋是否附有真实租赁关系进行审查，防止恶意阻碍执行的作法，应予维持。聂甜妹主张租赁合同真实，但该租赁合同未在相关部门办理备案手续，抵押人（本案被执行人）亦未向抵押权人（本案申请执行人）声明涉案房屋已出租，尤其是聂甜妹在与熊子棋离婚后所提的财产纠纷诉讼案件中，二人从未提及涉案房屋的租赁情况，故广州中院驳回聂甜妹的异议请求，处理得当，本院予以维持。聂甜妹要求执行法院带租约拍卖的复议请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，广州中院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。聂甜妹的复议请求理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回聂甜妹的复议申请，维持广东省广州市中级人民法院（2019）粤01执异667号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  杨明哲审判员  李焱辉审判员  张 磊二〇一九年十二月二十七日书记员  陈佩珊