广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28375号上诉人（原审被告）：高艳红，女，汉族，1984年10月29日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：沈攀峰，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄欣妍，女，汉族，1992年9月15日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：杨恒秀，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。原审被告：戴强，男，汉族，1978年8月12日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：沈攀峰，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。上诉人高艳红因与被上诉人黄欣妍、原审被告戴强房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初7916号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高艳红上诉请求：1、撤销原审判决；2、发回重审或依法改判；3、一、二审诉讼费用全部由黄欣妍承担。事实和理由：1、黄欣妍应在2019年3月18日前支付首期款，但其未按时支付，违约在先，违约责任应由黄欣妍自行承担。原审法院忽略或遗漏黄欣妍逾期支付首期款、违约在先的事实，导致认定事实不清，适用法律错误。2、合同第十四条备注条款非常明确的写明“如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注款为准”，在合同条款没有任何歧义的情况下，原审法院不进行文义解释，而对其中保证金10万元的性质认定保证金为定金，认定事实错误，导致错误适用“定金罚则”。3、原审在认定第二笔定金支付时间时适用备注条款，认为黄欣妍第二笔定金支付条件未成就，而在认定其中10万元保证金的性质时，却不适用备注条款。采取双重标准，使得双方权利义务严重不对等，导致适用法律错误。4、办理按揭是买方的义务，不管卖方是否配合，买方均有支付购房款的义务，即使不通过按揭贷款方式支付，也完全可以通过一次性付款，卖方给予配合不是卖方的主要义务。高艳红不履行配合义务不足以构成根本违约。黄欣妍没有提任何证据证明涉案房屋不可继续履行，原审认定高艳红构成根本违约，判决解除买卖合同，适用法律错误。黄欣妍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。戴强述称，同意高艳红的上诉请求。黄欣妍向一审法院起诉请求：1、解除黄欣妍与高艳红于2019年3月7日签订的编号为8881586的《二手房买卖合同》。2、高艳红向黄欣妍返还双倍定金76万元。3、戴强对第二项诉讼请求承担连带支付责任。4、诉讼费、保全费、公告费（如有）由高艳红、戴强承担。一审法院认定事实：2019年3月7日，黄欣妍（买方）和高艳红（卖方）签订了一份《二手房买卖合同》，载明：第一条卖方将其位于深圳市龙岗区布吉街道金域中央二期1栋1304号商品房转让给买方；第二条转让价格为458万元；第三条买方在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金38万元，在本合同生效后七日内（含当日）向卖方支付定金23万元；第四条买方向银行按揭贷款给付定金之外的楼款，该楼款到买卖双方指定的银行或第三方进行监管，黄欣妍须于2019年3月18日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款银行评估价之三成支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，黄欣妍须于2019年3月18日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，被告须配合黄欣妍申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；第六条该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须与担保公司签订服务合同，并向担保公司或者其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及其他手续。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办理注销抵押登记手续；第八条本合同的税费由黄欣妍承担，若因卖方原因（包括征信不良、还款记录不良、有其他贷款等）导致赎楼担保费用和短期利息增加的，则该增加的费用由卖方自行承担。第十一条如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。第十四条备注条款：1、卖方承诺此物业为正常交易所得，供楼正常，否则因此产生的法律经济后果由卖方承担；2、卖方承诺符合深圳市购房及贷款条件；3、此物业为附带家私电器出售；4、本合同第三条约定之剩余定金需在业主取得房产证当日由买方支付给卖方；5、买方首笔定金中，包含10万元保证金，卖方收到首期款后当天返还给买方；6、本合同第四条第（2）款之时间为卖方取得房产证后三个工作日。如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注款为准。2019年3月7日，黄欣妍通过银行转账方式向高艳红支付了28万元和10万元，高艳红向黄欣妍出具了两份《收款收据》，载明分别收到黄欣妍的定金28万元和定金10万元。2019年3月22日、3月25日、3月29日，黄欣妍以短信、EMS快递形式向高艳红发送《履约催告函》，要求高艳红按上述《二手房买卖合同》第四条第2款B项的约定，配合提交买方申请按揭银行所需卖方资料并到银行签署相关文件。其中2019年3月29日寄出的催告函（EMS快递号为1091057559531)显示由高艳红本人于2019年4月3日签收。2019年4月3日，黄欣妍委托律师向高艳红邮寄律师函，要求高艳红于2019年4月10日上午9点30分前往中国银行深圳中心区支行提交资料并签署按揭银行要求法律文件。该律师函邮寄后于2019年4月15日被拒收，黄欣妍以短信形式将该律师函内容发送给高艳红。黄欣妍申请证人刘某出庭作证，证人称：1、证人是自由职业者，是涉案房产买卖的中介。2、因涉案房产只有抵押权证和预售合同号，未取得正式房产证，须由高艳红缴纳相关税费后取得房产证，2019年3月7日签订合同时约定下周三缴税办房产证，高艳红说房产证在3月15日前能办出，按照中介的规定，双方都给了两天宽限时间，口头约定的缴税取证日为2019年3月18日之前。3、黄欣妍与高艳红合同中约定黄欣妍应于2019年3月18日前交付首期款，办理资金监管并向银行提交按揭贷款申请的资料。4、按照行业惯例，办理银行按揭资金监管需要高艳红配合提交身份证原件、房产证复印件、银行卡，并签售公证和资金监管协议。5、2019年3月18日高艳红称兄弟出意外没有到配合办理资金监管手续，改期后以小孩上学须使用房屋对应的麓城小学学位等理由未配合黄欣妍办理按揭手续。6、网签合同价为438万元，银行贷款审批对定金有限制，所以双方约定的定金是28万元，合同中虽约定定金是38万元，但是其中10万元是保证金，保证金会退还给黄欣妍。黄欣妍提交了证人刘某与高艳红的微信聊天记录，证人当庭出示了手机，聊天记录一方为证人，另一方微信号×××，经高艳红代理人确认为高艳红微信账号。2019年3月14日聊天记录“刘：高姐，昨天银行税单出来了吗？高：周一下午2点交。刘：周一下午两点缴税是吗？高：是，缴了出证。”3月18日聊天记录“刘：今天下午两点是吗？我直接在布吉国土局那里等您。高：下午两点见。刘：带齐身份证、户口本、结婚证、还要抵押合同及罗湖那个房产证复印件。我们取完证就直接到银行监管，监管完我们就去做公证。高：银行监管是哪块？刘：客户把103万放到银行，然后开始审批贷款。高姐，我本来昨天晚上就想催您的，本来说两天的，现在十天过去了。您至少和我交代一下，比如您去惠州，您回不来。”3月19日聊天记录“刘：高姐，明天上午十点能成吗？高：行。刘：带齐您和戴哥的身份证、户口本、结婚证，还要抵押贷款合同。高：刘生，你先来下我家后，再去国土局。”3月20日聊天记录“刘：您尽快给我个回复，我不想一直拖着，继续执行合同还是就直接违约算了。高：能帮忙沟通，我把房子给他们住，6月过户行吗，解决孩子上学的事情。刘：您仔细想想，签合同时，说两天就出证，然后周五不行，又改周一，周一不行，又改周三，我周一那次都没敢和客户说是您去了惠州。高：去惠州真是我个人耽误”。一审另查，高艳红、戴强系夫妻关系，涉案房产交易亦发生在夫妻关系存续期间。一审庭审中，高艳红称截止到庭审之日高艳红尚未办理正式的房产证，高艳红已经使用了涉案房屋的学位。高艳红、戴强是夫妻关系，均同意履行合同。一审法院认为，本案双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据证人刘某与高艳红的微信聊天记录，涉案房产仅有预售房产证，买卖双方约定须业主缴纳契税取得正式房产证后办理银行资金监管手续，高艳红须在2019年3月18日前完成缴税取证。根据《二手房买卖合同》第四条第2款的约定，黄欣妍通过银行按揭贷款形式支付剩余房款，黄欣妍须于2019年3月18日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款银行评估价之三成支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，高艳红需配合黄欣妍申请按揭银行所需卖方资料及相关文件、签署按揭银行要求的法律文件。第十四条备注条款的第6款约定，本合同第四条第（2）款之时间为卖方取得房产证后三个工作日。高艳红未在2019年3月18日前缴纳契税办理房产证配合黄欣妍到按揭银行进行资金监管，此后在黄欣妍多次书面催告，最后一次于2019年4月3日邮寄律师函，要求高艳红于2019年4月10日前履行义务，高艳红拒收邮件仍不履行义务，也未联系黄欣妍协商继续履行。且截止庭审之日即2019年7月26日仍未办理正式房产证，并因小孩上学使用了案涉房产的学位，案涉房产因高艳红被案外人起诉，已被多个案件查封，本案合同目的已无法实现。《二手房买卖合同》第十条、十一条约定，卖方逾期履行义务超过五日，买方可解除合同，并要求对方支付转让成交价百分之二十的违约责任或双倍返还买方已支付的定金。高艳红未按约定的履行期限履行自己的义务，应当按照合同承担违约责任。黄欣妍以高艳红迟延履行合同致使合同目的不能实现为由提出解除合同的事实依据充分，该院予以支持。关于黄欣妍主张双方返还定金。黄欣妍与高艳红确认高艳红于2019年3月7日收到黄欣妍支付的38万元。黄欣妍主张38万元均为定金，高艳红根据备注条款的约定主张黄欣妍支付的38万元中，28万元为定金，另外10万元为保证金。该院采信黄欣妍的主张，理由如下：1、双方在《二手房买卖合同》第三条约定“买方同意在本合同生效当日向卖方支付定金38万元；2、高艳红向黄欣妍出具的收据中明确载明为定金；3、《二手房买卖合同》第十四条第五款约定“买方首笔定金中，包含10万元保证金，卖方收到首期款当天返还给买方”；根据证人刘某的证词，由于银行贷款审批对定金金额有限制，故把定金金额压低，在备注条款中约定其中10万元为保证金。从备注条款约定其中10万元为保证金的目的来看，是为了规避银行贷款政策，但该笔保证金的性质实际仍为黄欣妍为担保合同的履行交付的定金，定金既可以抵作房款也可以退还。现高艳红违约，一审法院认定高艳红应双倍返还黄欣妍定金76万元。关于戴强是否应承担连带责任。高艳红、戴强系夫妻关系，涉案房产交易亦发生在夫妻关系存续期间。高艳红、戴强在庭审中均作出了愿意继续履行合同的意思表示，即戴强在庭审中表示对高艳红出售涉案房屋知情且对涉案交易进行了追认。因此高艳红、戴强应共同承担违约责任。故此，依据《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第二条、第三条、第四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除黄欣妍与高艳红于2019年3月7日签订的编号为8881586的《二手房买卖合同》；二、高艳红及戴强于该判决生效之日起五日内共同向黄欣妍返还双倍定金76万元；三、驳回黄欣妍的其他诉讼请求。如果付款义务人未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，保全费4320元，合计15720元，由高艳红、戴强承担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，黄欣妍与高艳红于2019年3月7日签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。高艳红上诉称黄欣妍未按时支付首期款，其违约在先。对此，本院认为，上述合同备注条款特别约定，买方进行首期款监管时间为卖方取得房产证后三个工作日，而高艳红至今未办理房产证，故其该上诉主张不能成立。高艳红还上诉称本案定金是28万元，而不是38万元。一审对此已做了详尽准确的论述，本院不予赘述。综上，高艳红的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11400元，由高艳红负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇一九年十二月十二日书记员 郭有志（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。