安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9406号上诉人（原审被告）:陈慧,女,1981年4月8日出生,汉族,住安徽省合肥市滨湖新区。委托诉讼代理人：李毅刚，北京中银（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:徐英三,男,1963年1月10日出生,汉族,住安徽省蚌埠市龙子湖区。委托诉讼代理人：王忠明，安徽禾森律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莫凡，安徽禾森律师事务所实习律师。上诉人陈慧因与被上诉人徐英三房屋确权纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈慧上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二、第三项，改判驳回徐英三一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由徐英三承担。事实与理由：1.案涉房屋现登记在陈慧名下，案涉房屋购买合同的签订、房屋交接、房屋产权过户、产权登记、房屋装修、房屋契税及物业费等费用的缴纳等一系列与购买房屋相关的行为均以陈慧的名义并由陈慧完成，房屋自交付后也一直由陈慧居住，陈慧是案涉房屋的合法所有权人。购房资金的来源并不是决定房屋归属的依据。2.徐英三陈述的“借名买房”存在明显不合情理的情形。徐英三陈述，陈慧是因为小孩上学，所以请求将房屋登记在陈慧名下，而当时陈慧尚在孕期。证人徐某当庭陈述在2011年3月时还不知道案涉房屋如何划分学区，一审还查明合肥师范附小四小于2013年被确定为锦绣淮苑的学区学校，陈慧的儿子于2017年入读该校。一审法院以2016年8月徐某的房屋产权过户行为来推定徐英三的陈述成立是不符合客观事实和常理的。一般“借名买房”根本不涉及到房屋的交付使用，本案中房屋自交付后也一直由上陈慧装修并一直居住。徐英三所谓的出借给陈慧居住的说法，又将陈慧7万元的还款单方说成是房屋占有费（与陈慧转款用途描述完全背离）涉嫌虚假陈述。徐英三提交的两份《商品房买卖合同》在内容和形式上完全不同，并且相互矛盾。徐英三主张是借名买房，又收取上诉人转账的7万元且不返还。徐某陈述其自始至终都认为房屋属于徐英三所有，并未有人告知他房屋转卖徐英三之外的任何人，并且未同第三人签订房产转卖协议，该陈述与事实不符。此外，徐某收取陈慧支付的号头费5000元，足以证明房屋的真正购买人是陈慧。徐英三在2018年3月22日与陈慧电话录音中的陈述与诉状内容相互矛盾，徐英三于2018年3月22日才要求陈慧返还房屋，而徐英三在诉状中陈述在陈慧的小孩于2017年9月报名上学后就向提出办理过户手续。案涉房屋的款项来源于徐英三，其在本案中并未就该款项主张权利，又单方否定系借款关系，法院可告知其另案主张权利。3.徐英三主张双方之间的关系是借名买房关系，既未提交双方之间关于借名买房的书面协议，也未提供有效证据证明双方之间存在借名买房的口头约定，应承担举证不能的法律后果。此外，徐英三提供的通话录音可以证明双方并没有达成借名买房的合意。转款的性质认定问题，不影响徐英三主张的“借名买房”法律关系不能成立的认定。徐英三为了达到胜诉的目的，必然会将转款的性质描述成支付购房款，但不能仅凭徐英三的单方陈述就将转款的性质定性为徐英三为自己购买房屋而支付购房款。陈慧认为转款系借款，虽然陈慧也不能提供借条等书面证据佐证，但是在未发生纠纷时，徐英三要求返还借款，陈慧即转账7万元。虽然陈慧长时间未能还清全部款项，但这毕竟发生在具备舅甥亲情的家庭事务活动中，舅舅没有催要，外甥没有还款，也是长辈对晚辈的支持和关爱。陈慧已经多次表达了还款的意愿。陈慧是通过买卖的方式取得案涉房屋的所有权。而一审判决以陈慧的辩称借款的意见不能成立，得出“故可必然反推徐英三诉称主张的借陈慧名义代持房产事实的成立”结论错误。综上，请求二审法院判如所请。徐英三辩称，1.陈慧系案涉房屋的名义权利人，徐英三系案涉房屋的实际权利人。本人证据证明案涉房屋买卖缔约过程中要约、承诺、达成合意、履行全部购房付款义务等法律行为以及看房、选房等事实行为均系本人所为。徐英三委托陈慧和徐某办理案涉房屋产权登记（包括签订合同、徐某与陈慧所谓共有份额分割、徐某将所谓共有份额过户给陈慧、办理交房、办理产权证等）。2.本人陈述合理。一审举证证明，合肥市望江西路160号金环花园21幢606室学区小学是香樟雅苑小学，但陈慧之子黄一尘并未在该小学上学。合肥师范附小四小是2011年9月正式开学招生的，黄一尘2017年9月在合肥师范附小四小报名上学，现在该校三（9）班上学。案涉房屋2010年属合肥师范附小二小学区，2011年合肥师范附小四小建成正式开学招生后案涉房屋调整为合肥师范附小四小学区，黄一尘2017年9月在四小报名上学。陈慧否认学区房之事，与其举证证据矛盾，违背本案基本事实。陈慧受本人委托办理交房后，需使用案涉房屋，本人同意让她临时存放物品，等其子黄一尘在学区办理报名上学后返还房屋。陈慧所谓7万元还款，系伪造证据。陈慧陈述借款没有利息，却在微信中注明：多出来的钱是利息；又在庭审中陈述多出的两万元是利息。一审庭审中问2万元利息是如何计算出来的，陈慧无法解释。2018年2月，本人和妻子郭丽说房子临时借给陈慧用，郭丽便提出要求陈慧支付房屋租金。陈慧于是向郭丽转账7万元，此亦证明陈慧承认占用房屋并支付房屋占用费。本人一审提交的两份《商品房买卖合同》，其中一份是预约合同，两份合同并无矛盾。陈慧转账的7万元，虚假陈述。徐某出具的《证明》及其出庭作证证言与全案证据相互印证，一审法院将其采信为定案证据正确。徐某到庭陈述的5000元是补偿徐某夫妇协助办证从芜湖到蚌埠来回路费、误工费，号头费约30000元左右，远不止5000元。手机通话录音中陈慧陈述自相矛盾。陈慧已承认本人履行了购房付款义务，仍然提起上诉，构成滥用诉权。本人一审举证充分证明本人是案涉房屋的实际买受人且支付全部房款、车位款、封闭阳台款，徐某的《证明》及出庭证言也证明了本人委托办理买房办证相关事务的事实。陈慧没有证据证明其有购房的意思表示，亦没有证据证明其与本人之间存在民间借贷法律关系，一审判决在举证责任的分配及证据采信上，符合法律规定。陈慧主张其通过买卖取得案涉房屋所有权，没有证据证明。3.陈慧主张“借钱买房”属虚假陈述，未举证证明双方成立民间借贷法律关系的要件。关于向本人“借钱”的陈述不符合日常生活逻辑。陈慧所有的望江西路160号金环花园21幢606室，于2018年5月3日完成交易，售价104万元，至今未提及偿还所谓买房的“借款”。陈慧于2008年—2009年间购买合肥市望江西路160号金环花园21幢606室，于2012年7月19日购买蚌埠经济开发区荣盛?云龙观邸B5号2单元4层2号房屋，现又主张2011年3月10日借钱购买案涉房屋，不合常理，且与其家庭经济状况不符。综上，一审判决认定事实正确，请求二审法院予以维持。徐英三向一审法院起诉请求：1.确认徐英三是位于合肥市滨湖新区西藏路与云谷路交叉口锦绣淮苑1号楼1005室房产的实际所有权人，并判令陈慧内将涉案房屋返还给徐英三；2.判令陈慧配合徐英三办理房屋过户手续并承担办理房屋过户登记的所有费用；3.判令陈慧向徐英三支付房屋占用费（自2017年9月起按每月2000元计算至陈慧返还房屋之日止）；4.本案诉讼费用由陈慧承担。一审法院认定事实：徐英三系陈慧的舅舅。2010年1月，徐英三所在单位水利部淮河水利委员会在合肥市滨湖新区进行职工集资建房，中水淮河安徽通润置业有限公司（以下简称通润公司）负责办理职工选房和交款手续。2010年1月26日，徐英三同事徐某向徐英三出具《房号转让协议》一份，载明：“徐某将自己拥有的合肥水利科研基地住宅房号转让给徐英三，房屋以徐某名义购买，购房款由徐英三全额支付，徐英三拥有该房的实际产权，待该房具上市交易资格时，徐某应将该房无条件过户给徐英三”。同日，徐某向通润公司预付购房款142800元。2011年3月8日，徐英三作为徐某的委托代理人与通润公司签订《淮委合肥水利科研基地居住区（锦绣淮苑）房屋认购单》一份，载明：徐某认购房号为1幢2单元10层中户，建筑面积109.09平方米，暂定签约单价3614.47元/平方米，总价394302元，本次购房应于同年3月31日前向通润公司缴纳房款额132996元。2011年3月10日，徐某、陈慧与通润公司签订《商品房买卖合同》一份，载明：徐某、陈慧购买通润公司开发建设的锦绣淮苑1幢10层5号房，建筑面积109.09平方米，单价3614.47元/平方米，价款394302元，通润公司应于2012年12月31日前交付房屋等。同日，徐某、陈慧与通润公司签订《合同补充协议》一份，约定：买受人所买房屋须待产权证办理满5年后方可转让。同年3月12日，买卖双方签订的《商品房买卖合同》通过网上备案，备案合同号为1103059752。2011年3月31日，徐某向通润公司预付购房款113496元、车位款19500元。同年12月5日，徐某向通润公司预付购房款138006元、车位款10500元。2013年1月25日、10月28日,徐某分别向中水淮河规划设计研究有限公司支付封闭阳台款300元、700元；2015年7月30日，徐英三向中水淮河规划设计研究有限公司支付封闭阳台尾款460.5元。2013年7月24日，徐某向通润公司出具《授权委托书》一份，授权陈慧为其交房代理人，全权代理其参加锦绣淮苑交房相关事宜，并注明陈慧与其系房产共有人关系。2014年3月8日，陈慧代表徐某与通润公司签订《停车位使用权出让合同》，约定：徐某购买锦绣淮苑地上033号停车位，地上车位使用费3万元。2014年7月9日，陈慧为锦绣淮苑1幢1005室房产交纳住宅专项维修资金7886元、登记费50元、工本费10元；同年7月11日，陈慧为上述房产交纳房产契税15772.1元。同年7月17日，房地产管理部门核发房地产权属证书载明：锦绣淮苑1幢1005室产权人系徐某、陈慧按份共有，其中陈慧占99%，徐某占1%。2016年8月3日，徐某与其妻邓理翠办理委托公证，授权委托张平办理其在锦绣淮苑1幢1005室所有的1%的产权份额转让过户登记至陈慧名下的一切手续。同年8月24日，合肥市不动产登记中心核发的不动产权证书载明：合肥市滨湖区云谷路2688号锦绣淮苑1幢1005室产权人系陈慧单独所有。2018年3月10日，陈慧按徐英三的要求向徐英三妻子银行账户转款7万元，其在向徐英三发送的微信中注明：多出来的钱是利息。徐英三申请的证人徐某到庭陈述：我将锦绣淮苑1幢1005室房号是转让给徐英三，徐英三在让我和陈慧共同去签订《商品房买卖合同》时和我说陈慧的孩子要用该房屋的房产证来办小孩入学，而陈慧没有和我说为何购买该房，案涉购房款394302元都是由徐英三全额支付，有些款项是先打到我银行卡上后再由我出面支付；由于是单位集资房，故只有我参与购买情况下才能签订《商品房买卖合同》，我就是形式上参与签订合同；在2011年3月是还不知道案涉房屋如何划分学区；我将案涉房屋1%的产权过户给陈慧系按徐英三以陈慧小孩9月份要上学为由要求我配合进行的，当时办理过户时，收到陈慧支付的5000元酬劳。徐英三对证人证言无异议。陈慧对证人证言有异议，认为徐某与徐英三在单位是上下级关系，徐英三是徐某的领导。一审另查明：陈慧非系水利部淮河水利委员会职工，其丈夫黄淮，双方于2010年12月25日婚生一子，取名黄一尘。陈慧提供的合肥师范附小四小网上截图中载明：合肥师范附小四小系2011年9月正式开学招生。一审庭审中，陈慧陈述：案涉房产所发生的购房款、车位款、封闭阳台款计425762.5元均为我本人出面向徐英三借款，双方没有约定利息，还款时间要么为徐英三退休时或徐英三儿子毕业买房时归还；其于2014年从通润公司处领取案涉房屋钥匙，2016年对房屋进行了装修并居住使用至今，合肥师范附小四小于2013年被确定为锦绣淮苑的学区学校，其子黄一尘于2017年9月入读该校。一审法院认为，案涉锦绣淮苑系徐英三所在单位水利部淮河水利委员会在合肥市滨湖新区进行的职工集资建房，锦绣淮苑1幢1005室原系徐英三同事徐某在单位参加集资建房活动中享有购房房号，徐英三、陈慧均认可该1005室系由徐某将该房号转让给徐英三用于购买房屋，双方亦均认可案涉房产所发生的购房款、车位款、封闭阳台款计425762.5元均系徐英三出资支付，以上事实与徐英三申请的证人徐某到庭证言相吻合，该院予以认定。由于陈慧非系集资建房单位的职工，依情理其要购房势必自行出资并借用享有购房资格的名义方能参与购买，故其与徐某联名签订《商品房买卖合同》共同购买案涉房产，并继而取得与徐某按份共有的房产证，但陈慧对购买房产并未出资分文，以上亦与证人徐某到庭证言相吻合。陈慧以证人徐某在单位系徐英三的下级为由否定其证言效力，缺乏事实及法律依据，该院对该证人证言予以认定。徐某的到庭证言证明其于2016年8月将案涉房屋所有1%的产权过户给陈慧系按徐英三以陈慧小孩9月份要上学为由要求下配合进行，而陈慧陈述合肥师范附小四小于2013年被确定为锦绣淮苑的学区学校，其子黄一尘于2017年9月入读该校，以上均可证明陈慧与徐某办理房产权属过户的目的亦是用于解决子女学区房入学。陈慧针对徐英三本起确权诉请的答辩意见系徐英三为案涉房产所支付的购房款、车位款、封闭阳台款计425762.5元均是其向徐英三的借款，徐英三对此予以否认，陈慧并未提供任何证据证明双方对上述发生的款项存在借款合意的意思表示，陈慧虽以其于2018年3月10日按徐英三的要求向徐英三妻子银行账户转款7万元的微信截图拟证明其辩称借款意见的成立，但从陈慧在转款后向徐英三发送的微信中注明的“多出来的钱是利息”的内容来看，该7万元与上述辩称借款本金明显不符，在借款本金不能清偿的情况下何来多出来的钱是利息的意思表示，显然该7万元的用途非系用于陈慧辩称的用于归还徐英三为其垫付的购房等款项；此外，案涉购房款系徐英三分别于2010年1月、2011年3月及12月支付，如陈慧与徐英三对该购房款存在借款合意，依常理陈慧应在之后时间陆续向徐英三支付款项用于还款，但陈慧在之后长达七年多的时间从未向徐英三支付过任何款项，此做法亦不符合人们对于借、还款的日常生活交易习惯，综上所述，陈慧辩称意见不能成立，该院不予采信。导致房产继受取得的途径为买卖、互易、赠与、遗赠、继承等。经庭审查明，案涉房产权利虽登记在陈慧名下，但该房产的购房款全系徐英三出资支付，陈慧对此并未支付分文，陈慧针对徐英三诉请的其为子女上学需要而以其名义代持徐英三购买的案涉房产的主张，其仅系以徐英三支付的购房款是其向徐英三的借款为由进行抗辩，因其辩称意见缺乏事实依据，该院不予采信，结合房产继受取得的其他途径均不存在，故可必然反推徐英三诉称主张的借陈慧名义代持房产事实的成立。该院认定位于合肥市滨湖区云谷路2688号锦绣淮苑1幢1005室房产的权利人系徐英三，陈慧依法应将上述房产予以返还并配合徐英三办理房产过户登记手续。陈慧申请的证人到庭证言及其提供的装修清单票据、QQ记录、通话记录、《存量房买卖合同》、《房地产经纪合同》等均与案涉诉争缺乏关联性，该院不予认定。因案涉纠纷系徐英三与陈慧间达成的借陈慧名义代持房产所致，双方均存在过错，故徐英三诉请陈慧承担办理房屋过户登记的所有费用及支付房屋占用费，于法无据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、徐英三系位于合肥市滨湖区云谷路2688号锦绣淮苑1幢1005室房产的权利人；二、陈慧于判决生效之日起三十日内将位于合肥市滨湖区云谷路2688号锦绣淮苑1幢1005室房产返还给徐英三；三、陈慧于判决生效之日起四十五日内配合徐英三办理位于合肥市滨湖区云谷路2688号锦绣淮苑1幢1005室房产过户登记手续；四、驳回徐英三的其他诉讼请求。一审案件受理费7216元，徐英三负担216元，陈慧负担7000元。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，陈慧上诉称案涉房屋系徐英三主动要求帮陈慧购买并付款，案涉房款系陈慧向徐英三的借款，徐英三则认为其系案涉房屋的实际权利人，案涉房屋系借名给陈慧用于孩子上学，双方因此发生争议。根据查明的事实和证人证言反映，徐英三的同事徐某在单位参加集资建房活动中享有案涉房屋购房房号，徐某与徐英三签订《房号转让协议》，徐英三与通润公司签订认购单，案涉房产所发生的购房款、车位款、封闭阳台款计425762.5元均系徐英三支付，陈慧之子黄一尘于2017年9月入读案涉房屋的学区学校，徐某陈述系受徐英三指派与陈慧共同签订合同以及为陈慧孩子上学将案涉房屋剩余产权1%转让给陈慧。以上事实和陈述与徐英三主张其系案涉房屋实际权利人的主张可以相互印证，一审法院据此认定徐英三系案涉房屋的实际权利人并无不当，本院予以确认。陈慧认为徐英三支付的房款系借款并提供7万元转账记录微信截图作为主要依据，但陈慧多年未偿还其主张的借款，徐英三亦否认双方之间存在借贷关系，仅凭该单方转账记录不足以认定徐英三支付的房款系借款，陈慧该项主张本院不予采信。陈慧的其他上诉理由亦缺乏依据，本院不予采纳。综上，陈慧的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7216元，由陈慧负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  沈 静审判员  王 莉二〇一九年十二月三日法官助理贾柏轩书记员金琬莹附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。