山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终10040号 上诉人（原审被告）：临沂市河东区九曲街道赵庄社区居民委员会。 法定代表人：李鸿任，居委会主任。 委托诉讼代理人：王旭，山东金雀山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马淑华，女，1964年9月9日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：姜军，山东力维律师事务所律师。 原审被告：临沂市河东区人民政府九曲街道办事处，住所地：临沂市河东区解放东路河东国土分局办公楼。 法定代表人：许田运，主任。 委托诉讼代理人：刘大伟，山东芳名律师事务所律师。 上诉人临沂市河东区九曲街道办事处赵庄社区居民委员会（以下简称：赵庄居委）因与被上诉人马淑华、原审被告临沂市河东区人民政府九曲街道办事处（以下简称：九曲街道办）占有物返还纠纷一案，不服临沂市河东区人民法院（2019）鲁1312民初5336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人临沂市河东区九曲街道办事处赵庄社区居民委员会的法定代表人李鸿任及其委托诉讼代理人王旭，被上诉人马淑华的委托诉讼代理人姜军，原审被告九曲街道办的委托诉讼代理人刘大伟到庭参加诉讼。到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人赵庄居委上诉请求：1、依法撤销临沂市河东区人民法院（2019）鲁1312民初5336号民事判决，改判驳回被上诉人的起诉或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实存在错误。一审判决上诉人向被上诉人支付租金，无事实和法律依据。上诉人与被上诉人于2010年7月6日签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》第五条约定：被拆迁置换后的沿街房，必须由社区统一管理租赁给九州集团使用。根据该条约定，被上诉人擅自占用临沂市河东区解放东路与东兴路交汇处西北角九州超市东门北邻沿街面积119.7平方米的门头房，被上诉人已经构成违约，被上诉人的违约行为造成了上诉人巨大经济损失，被上诉人无权再主张其租金损失。一审判决上诉人向被上诉人支付租金，无事实和法律依据。二、被上诉人向上诉人主张租金的诉讼请求已经超过诉讼时效，一审判决认定没有超出诉讼时效属于认定事实错误。 被上诉人马淑华答辩服判。 原审被告九曲街道办答辩同意一审法院对其作出的判决，以上诉人未对其提出上诉请求为由未发表具体答辩意见。 马淑华向一审法院提出诉讼请求：1、判令或调解被告返还占有的房屋40平方米；2、赔偿自2013年8月至2019年8月的租金损失12万元；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年7月6日，赵庄居委与马淑华签订了《房屋拆迁产权调换安置协议书》，载明：赵庄居委依据临东政办发[2006]81号文件及《赵庄社区农贸市场拆迁安置补偿实施方案》，拆除马淑华位于门面房及市场内房屋，其建筑面积为103.54平方米；协议第五条约定：马淑华置换后的沿街房，必须由社区统一管理租赁给九州集团使用；协议第六条约定：置换后的沿街房每平方米每年租金180元，前十五年每五年递增10%，后十五年每年递增20%，租金金额按建成后实际面积予以计算并重新签订房屋租赁协议；协议第七条约定：新置换沿街楼2011年7月1日起开始计算租金；协议第十一条约定：在协议其它条款不变的情况下，本户租金由九州集团直接兑付，租金协议与九州集团签订。赵庄社区农贸市场拆迁后，2010年11月17日，赵庄居委与山东九州商业集团有限公司（以下简称九州集团）签订《租赁合同书》，九曲街道办作为合同监督单位在合同中盖章，合同载明：赵庄居委将其投资兴建的商场（位于被拆迁的赵庄社区农贸市场）租赁给九州集团使用，租期为30年；租金沿街房内房屋每平方米每年租金150元，每五年递增10%，沿街房每平方米每年租金180元，前十五年每五年递增10%，后十五年每五年递增20%，租金金额按建成后实际丈量面积予以计算。赵庄社区农贸市场拆迁后新建成商场，出租给九州商业集团使用。2016年6月8日，马淑华因拆迁合同纠纷一案向临沂仲裁委员会申请仲裁，2017年1月6日，临沂仲裁委员会作出（2016）临仲裁字第142号裁决书，裁决确认位于临沂市河东区.7平方米的门头房（长9.5米、宽8.4米，三层结构房屋，目前作为卡洛拉蛋糕、鲜花店使用）所有权归马淑华所有。该裁决书已生效。 仲裁裁决马淑华所有的三层结构房屋，其中一、二层由马淑华自行出租给卡洛拉蛋糕店、鲜花店使用，第三层即涉案房屋由九州集团出租给他人使用。马淑华一直未收到涉案房屋的租金。 一审法院认为，本案争议焦点有三：一是涉案房屋是否应予以返还；二是原告支付租金的诉讼请求是否超过诉讼时效；三是被告应否向原告支付租金及租金数额。 关于争议点一，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物。”第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”占有物返还请求权成立的条件即构成要件应具备三个基本条件：1、请求权的主体应为原占有人;2、须有侵占行为或事实,且侵占行为的结果导致原占有人丧失占有;3、侵占具有违法性。本案中，马淑华与赵庄居委签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按协议要求全面履行义务。协议第五条约定了置换后的沿街房由社区统一管理租赁给九州集团使用；第六条约定了租赁期限及租金。故赵庄居委将涉案房屋租赁给九州集团使用，系基于合同约定，并非系侵占，故马淑华主张占有物返还诉讼请求，不符合占有物返还请求权的构成要件，故对其主张由被告返还占有房屋的诉讼请求，本院不予支持。 关于争议点二，自涉案房屋建成之日起至马淑华起诉之时，赵庄居委一直将涉案房屋租赁于九州超市使用,其租赁行为及租金费用的产生均属于持续状态,在租赁合同持续履行的前提下，基于同一债权产生的分期履行的债务，应以最后履行期限为诉讼时效起算点为宜。故马淑华主张2013年8月至2019年8月期间的租金，未超过诉讼时效。 关于争议点三，双方在协议第五条中约定，包括涉案房屋在内的置换后的沿街房由赵庄居委统一管理租赁给九州集团使用。虽然在第十一条中约定租金由九州集团兑付，但九州集团并非系协议的相对人，故应由赵庄居委支付。关于租金数额，本院认为，双方在协议第六条、第七条中约定：租金计算起始日期为2011年7月1日，沿街房每平方米每年租金180元，前十五年每五年递增10%。马淑华主张2013年8月至2019年8月期间的租金，2013年8月至2016年7月期间，每平方米每年为180元；2016年8月至2019年8月期间，每平方米每年198元，涉案房屋面积约为40平方米，故马淑华沿街房租金为46020元。 九曲街道办并非《房屋拆迁产权调换安置协议书》当事人，故其不负有向马淑华支付租金的义务。 综上所述，赵庄居委应向马淑华支付租金46020元，马淑华的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百二十条、第二百四十一条、第二百四十五条之规定，判决：一、临沂市河东区九曲街道赵庄社区居民委员会向原告马淑华支付租金46020元；二、驳回原告马淑华的诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取计1350元，由原告马淑华负担832.27元，由被告临沂市河东区九曲街道赵庄社区居民委员会负担517.73元。 二审时，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案涉案房屋由上诉人赵庄居委统一管理租赁给九州集团使用。虽然在上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》第十一条中约定租金由九州集团兑付，但九州集团并非协议的相对人，一审法院判决由上诉人支付并无不当。上诉人以被上诉人已违约给其造成经济损失为由拒付租金无法律依据，本院不予支持。因涉案房屋的租赁行为及租金费用的产生一直处于持续状态,在上诉人与九州集团之间租赁合同持续履行的前提下，上诉人关于被上诉人主张租金的诉讼请求已经超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人赵庄居委的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元,由上诉人临沂市河东区九曲街道赵庄社区居民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 滨 审判员 张凤芝 审判员 蒋文静 二〇一九年十二月三十一日 书记员 宋 莹