河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终24340号上诉人（原审原告）：王某某，男，汉族，1989年11月30日出生，住河南省新密市.委托诉讼代理人:郑玉婷，河南美盈律师事务所律师。上诉人(原审被告)：张某某，女，1987年6月13日出生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：屈宇飞，宋彦楼，河南天基律师事务所律师。原审被告：邝某，男，汉族，1995年5月3日出生，住河南省商水县。上诉人王某某因与被上诉人张某某、原审被告邝某房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初25867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王某某上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持王某某的全部诉讼请求；2一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院事实认定错误，明显偏袒对方，枉法裁判。对方所提供的房屋无法正常用水，无奈之下，我方于2019年6月将解除合同事宜提前通知对方，对方当即表示同意。按照合同约定，对方应退还租金及押金；2、一审法院适用法律错误，严重侵害我方的合法权益。张某某辩称：1、王某某解除涉案《房屋租赁合同》缺乏依据，其单方发出的《解除合同通知书》无效，其不能证明涉案房屋已实际停水；2、王某某请求返还租金及押金无法律依据。张某某上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回王某某的一审诉求或发回重审；一、二审诉讼费用由王某某承担。事实与理由：1、王某某擅自搬离涉案房屋，其行为不符合《合同法》规定的解除条件及双方约定的解除条款；2、王某某至今未移交房屋，未迁出房屋内的设备、物品，钥匙、门卡也未与张某某交接，双方提前解除合同的条件未达到；3、一审缺席判决，程序违法。王某某辩称：1、其单方行使解除合同的行为有事实和法律依据；2、张某某因拒绝交接而造成的扩大损失应由自己承担，即应当退还4个月的房屋租金11200元；3、一审程序合法。王某某向一审法院提出的诉讼请求：1、解除《房屋租赁合同》；2、二被告连带返还原告王某某已支付的租金11200元，并向原告王某某退还房屋租金2800元，共计14000元；3、本案诉讼费、保全费等全部由被告承担。一审法院认定的事实：2019年4月10日，原告王某某（承租人、乙方）与被告邝某（出租人、甲方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于金水区文化路文博西路25号院3号楼7层713的房屋出租给乙方；租赁期限自2019年4月13日至2020年4月12日；租金为2800元/月，支付方式为押一付六，首次付6个月租金，半年后付6个月租金；押金为2800元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；甲方应于2019年4月13日前将房屋按约定条件交付给乙方；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前7日通知对方，甲方还应退还相应的租金。落款处，被告张某某在出租人委托代理人处签名捺印，原告王某某在承租人处签名捺印。2019年8月11日，原告王某某出具解除房屋租赁通知一份，主要载明：邝某、张某某，我方于2019年6月依据相关规定及合同约定，向你发出解除合同通知，解除与你方签订的《房屋租赁合同》，你方表示同意，但至今未按照合同约定向我方返还已支付的7月-10月期间的租金11200元，并退还押金2800元，现我方再次向你发送解除房屋租赁合同事宜的通知。原告王某某于2019年8月13日通过EMS向被告邝某、张某某各邮寄解除《房屋租赁合同》通知书一份，单号为1018739081228邮单于2018年8月16日由他人代为签收。庭审中，原告王某某称，因为房东没有按约定及时结清原来租客所欠的水费，6月中旬停水了，原告于6月底提出退房，被告也同意了，于2019年7月31日搬走的。当时要跟被告邝某、张某某交接水电费，但二被告一直不出面。审理中，该院向被告张某某进行询问，被告张某某称涉案房屋实际是她的，以被告邝某的名义买的。收到原告王某某交的6个月房租16800元及押金2800元。原告住了快5个月的时候，给被告张某某发了短信，要求退房，被告张某某没有同意。双方去了派出所协商，也没有协商成。不知道原告什么时候搬走的，没有交接，钥匙到现在都没有交。大概半年房租还剩十几天的时候，被告张某某同物业、社区的人一起进了涉案房屋，发现原告已经搬走了，部分物品还留在涉案房屋内，就把东西、冰箱都放在过道里了，并通知过原告过来拿走。一审法院认为，涉案《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然合同以被告邝某的名义签订的，但被告邝某未到庭对合同进行确认，被告张某某收取了房屋租金和押金，故原告与被告张某某之间形成房屋租赁关系。合同自通知到达对方时解除。合同解除权为当事人可以行使的行成权，不需要通过法院进行解除。被告于2019年8月16日签收了解除合同通知书，双方的合同已解除。原告王某某已搬离房屋，以自己的行动名确表示不再履行合同，被告张某某也已对租赁房屋中原告的物品进行了清理，租赁合同实际已无继续履行的可能。原告称其于2019年7月31日搬走的搬离房屋证据不足，该院认定以被告张某某签收解除合同通知之日为搬离之日，对于之后原告未居住期间的租金，即2019年8月17日至2019年10月13日的租金5226元，被告张某某应予以退还。关于押金，双方约定租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数退还乙方，因双方并未就房屋进行交接，原告主张退还押金，依据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、被告张某某于本判决生效后十日内退还原告王某某租金5226元；二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取75元，由原告王某某负担47元，被告张某某负担28元。本院二审期间，张某某提交了三组证据：1、双方签订的《房屋租赁合同》，证明王某某应当按照合同约定支付剩余租金16800元；2、物业出具的《证明》及照片，证明王某某的冰箱还在涉案房屋内；3、双方聊天记录，证明王某某拒不配合房屋交接，其擅自搬离的行为不符合合同法规定的解除条件及双方约定的解除条款。本院组织双方当事人对以上证据进行了质证。王某某对证据1的真实性无异议,但对其证明目的有异议，对证据2、3的真实性有异议。本院经审查认为，证据1不是新证据，证据2、3的真实性不予认可，对张某某提交的证据均不予采信。本院经审查明的事实同一审一致。本院认为，张某某于2019年8月16日签收了由王某某发出的解除合同通知书，王某某也搬离房屋，张某某也对租赁房屋中的物品进行了清理，双方签订的租赁合同实际已无继续履行的可能。一审法院认定双方签订的租赁合同于2019年8月16日已经解除，并无不当。据此，张某某应当退还王某某从2019年8月17日至2019年10月13日的租金5226元。因涉案房屋双方未进行交接，按照双方的约定，张某某不应当退还王某某交付的押金。王某某、张某某的上诉请求均无事实和法律依据。综上所述，王某某、张某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人王某某、张某某分别负担150元。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  徐卫岭审判员  赵自伟二〇一九年十二月二十五日书记员  徐成龙