山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终10360号上诉人（原审被告）：任军英，女，1972年9月7日出生，汉族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：孟宪强，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南正大物业管理有限责任公司，住所地山东省济南市。法定代表人：赵明军，总经理。委托诉讼代理人：石正阳，山东鲁明律师事务所律师。上诉人任军英因与被上诉人济南正大物业管理有限责任公司（以下简称正大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初4549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任军英上诉请求：1.撤销（2019）鲁0102民初4549号民事判决，改判驳回正大物业公司的诉讼请求或发回重审；2.诉讼费用由正大物业公司承担。事实与理由：1.正大物业公司未取得物业开发资格。正大物业公司于2003年1月7日成立，2018年3月8日被核准物业管理资格。2003年1月7日至2018年3月8日，正大物业公司并无管理资质。2.正大物业公司服务质量不合格。任军英入住涉案小区后，房顶和楼道墙壁出现漏水问题，任军英多次与正大物业公司沟通，正大物业公司均未按照《商品房买卖合同》的约定，对任军英的问题进行解决，其行为已经构成违约。3.正大物业公司未履行管理职责。涉案小区的公共设施毁损严重，正大物业公司未予以维修，小区内门禁等安全设施形同虚设，偷窃事件频发，影响了业主的人身及财产安全。4.正大物业公司未与任军英约定服务价格，任军英没有签订过《前期物业管理服务协议》，且该协议中未约定服务价格标准，一审判决对物业费计算方式的认定是错误的。正大物业公司辩称，1.正大物业公司具有完全的物业服务资质。正大物业公司自成立后就具有物业管理资质，2018年3月8日只是正大物业公司经营范围的变更，即经营范围增加了一项：装卸搬运服务及其他未禁止的项目。物业管理范围自2003年成立后一直在经营范围之内。2007年12月16日正大物业公司按照法律规定与小区开发商签订了前期物业管理委托合同。正大物业公司的物业服务符合法律规定，任军英享受了正大物业公司提供的物业服务，应支付物业服务费用。2.任军英陈述居住后不到1年时间，房屋房顶和楼道墙壁出现漏水问题。《商品房买卖合同》是任军英与开发商签订的，与正大物业公司没有法律关系，正大物业公司不应受到约束。正大物业公司未收到过任军英有关房屋漏水问题的反映。3.正大物业公司已经履行了物业服务义务。任军英陈述的公共设施毁损、门禁形同虚设、偷窃行为频发的情况不属实。4.一审中提交的前期物业管理服务协议中明确约定了物业费的计算标准及计算方式，任军英也在协议中签字盖章，任军英享受了正大物业公司提供的物业服务，应当支付物业费。正大物业公司向一审法院起诉请求：1.判令任军英支付正大物业公司物业管理费11535.4元及滞纳金3460.6元；2.判令任军英承担本案诉讼费。一审法院认定事实：济南正大物业管理有限责任公司系具备资质的物业服务企业，2009年5月12日正大物业公司与任军英签订的正大城市花园业主档案、前期物业管理服务协议、临时管理规约，约定由正大物业公司为正大城市花园·绿苑11号楼2单元1101室提供物业服务，任军英系正大城市花园·绿苑11号楼2单元1101室房屋的业主，房屋建筑面积108.62平方米。2009年5月12日，任军英与正大物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议中第五章第一条第一款规定，小高层住宅按建筑面积每月每平方米1.30元收取物业服务费。协议第五章第一条第五款约定，业主自收楼之日预交半年物业费，以后上述物业服务费用每三个月收取一次，每季度第一个月的1日至5日交纳该季度的物业费。逾期未交的每日按欠款金额千分之三收取。正大物业公司2018年向任军英发送过律师函催缴物业费，任军英自2011年7月1日起未交纳物业费。截至2018年12月31日共计拖欠11535.4元。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，正大物业公司提交的前期物业管理服务协议、临时管理规约有任军英的签字并捺印，应认定为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，一审法院依法予以采信。任军英与正大物业公司的前期物业服务协议真实有效。正大物业公司履行了合同义务，对小区进行了管理，任军英作为业主享受了物业公司提供的服务，依约应该交纳相应的物业服务费。正大物业公司要求任军英支付自2011年7月1日起至2018年12月31日止的物业服务费11535.4元（物业费计算方式：108.62平方米×1元/平方米×36个月+108.62平方米×1.3元/平方米×54个月），一审法院予以支持。关于违约金问题，一审法院认为，鉴于正大物业公司提供的物业服务存在的一定瑕疵，是造成任军英未及时交纳物业服务费的主要原因，对此，正大物业公司也负有一定责任，故对其主张的违约金一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定,参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告任军英于本判决生效之日起十日内支付原告济南正大物业管理有限责任公司的物业服务费11535.4元；二、驳回原告济南正大物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，减半收取90元，由济南正大物业管理有限公司负担20元，任军英负担70元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，正大物业公司作为涉案小区的前期物业服务企业，与任军英签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的有关规定，协议合法有效，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。正大物业公司对涉案小区提供了相关物业服务义务，任军英也事实上享受了正大物业公司提供的物业服务。任军英作为涉诉房屋的业主，应当支付物业服务费。《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”因此，业主交纳物业服务费用，不仅是基于物业服务合同所产生的合同义务，而且是基于法律规定的法定义务。由于业主对于小区物业享有建筑物区分所有权，小区内共有部分的维护费用应当由全体业主共同承担。业主不按时交纳物业服务费用，一方面违反物业服务合同的约定，侵害物业服务企业的权利；另一方面违反业主的法定义务，侵害其他业主的合法权益。任军英提交的证据可以证实正大物业公司在涉案小区物业服务方面确实存在瑕疵，但该瑕疵是否造成物业管理区域内的公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，任军英提交的证据不足以使本院作出以上认定，故任军英应按照约定交纳物业服务费。一审判决驳回正大物业公司要求任军英支付违约金的诉讼请求，也是基于对正大物业公司存在服务瑕疵的考虑。任军英主张的房屋漏水的问题，属于房屋买卖法律关系，与本案物业服务法律关系不属于同一法律关系，根据合同的相对性原则，任军英以此为由不缴纳物业费没有法律依据。双方签订的《前期物业管理服务协议》中对物业费的收取标准进行了约定，一审判决并无不当。综上所述，任军英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180元，由上诉人任军英负担。本判决为终审判决。审判长  孙红岩审判员  许海涛审判员  何菊红二〇一九年十二月二日书记员  邢春艳