北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14953号上诉人（原审被告）：北京禾马广告有限责任公司，住所地北京市东城区北京古观象台东侧。法定代表人：苏蕤，总经理。委托诉讼代理人：张倩，女，北京禾马广告有限责任公司职员。被上诉人（原审原告）：北京天文馆，住所地北京市西城区西外大街138号。法定代表人：齐锐，副馆长。委托诉讼代理人：田亮，男，北京天文馆员工。委托诉讼代理人：王依龙，北京观韬中茂律师事务所律师。原审第三人：北京光速之间图文设计有限公司，住所地北京市东城区北京古观象台。法定代表人：李燕文，总经理。委托诉讼代理人：刘璇，男，北京光速之间图文设计有限公司职员。上诉人北京禾马广告有限责任公司（以下简称禾马广告公司）因与被上诉人北京天文馆及原审第三人北京光速之间图文设计有限公司（以下简称光速设计公司）返还原物纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初4457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。禾马广告公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判我公司不应当按每年46.6万元的标准支付北京天文馆2014年7月1日至2018年2月12日期间的房屋使用费。事实和理由：1.一审法院以我公司在与光速设计公司使用涉案房屋期间重复与北京天文馆签订合同有悖常理，我公司与北京天文馆签订的《房屋租赁合同》中约定条款与常理不符，我公司在使用涉案房屋期间向光速设计公司交纳房屋租金为由，认定双方未就《房屋租赁合同》实际履行，属于认定事实错误。2.即使一审法院认定我公司与北京天文馆之间的《房屋租赁合同》未实际履行，其对于房屋占用费的数额也存在判定过高的情形。北京天文馆辩称，同意一审判决。1.北京天文馆与禾马广告公司之间不存在实际履行的房屋租赁关系，禾马广告公司系从光速设计公司租得涉案房屋，我公司与光速设计公司的房屋租赁关系解除后，禾马广告公司无合法占用理由，依法应予腾退并返还房屋。2.禾马广告公司返还涉案房屋时应当支付房屋使用费，一审判决无误，应予维持。光速设计公司述称，同意一审判决。北京天文馆向一审法院起诉请求：1.禾马广告公司将北京市东城区北京古观象台台体内一层及三层房屋（以下简称涉案房屋）腾空并返还北京天文馆；2.禾马广告公司支付北京天文馆2014年7月1日至2018年2月28日期间的房屋使用费5097996元（按照面积778.32平方米，每平方米每日5元计算）。一审法院认定事实：位于北京市东城区北京古观象台1幢房屋为北京天文馆所有的房屋。该房屋层数为三层，建筑面积2129.7平方米，房基占地面积1152.9平方米。2006年4月19日北京天文馆与光速设计公司签订《房屋租赁协议书》，约定光速设计公司承租北京古观象台体心内三层房屋（古建房），使用面积约1000平方米。租期2年，自2006年5月1日起至2008年6月30日止。租金每年55万元。2008年6月光速设计公司与北京天极商贸公司签订《合作开发经营协议书》，约定光速设计公司使用北京古观象台台体内三层房屋，使用面积约1200平方米。使用期限2年，自2008年7月1日起至2010年6月30日止。合作经营费每年55万元。2010年7月光速设计公司与北京天极商贸公司签订《房屋租赁协议书》，约定光速设计公司租用北京古观象台体心内三层房屋，使用面积约1200平方米。租限2年，自2010年7月1日起至2012年6月30日止。租金每年55万元。2016年11月30日北京天文馆向光速设计公司发送《告知函》，表示该馆及其委托的下属天极公司曾与光速设计公司签订过合同将古观象台房屋租给光速设计公司办公使用。2014年2月按照有关部门文件精神并经馆长办公会研究决定不再对外租赁，故北京天文馆通知光速设计公司到期搬离。自2014年7月起，北京天文馆与光速设计公司再无任何合作以及房屋租赁关系。北京天文馆通知光速设计公司于2016年12月31日前将光速设计公司占用的古台台体三层房屋内的所属人员和物品搬离古台，并将2014年7月至2016年12月间的房屋占用费交到指定账户。2017年1月1日起，北京天文馆将全部收回古台台体的使用权，对到期未搬离物品将视为废品处理。2017年2月13日北京天文馆发出《通知》告知各古观象台台体房屋占用人：为保护古观象台安全，自2017年2月28日12时起，关闭古观象台台体房屋，禁止非本馆工作人员进出，并同时停止水电暖气等供应。北京天文馆要求各古观象台台体房屋占用人自接到通知之时起，立即停止在古观象台管理范围内的一切活动，撤出全部人员并搬离自有物品。自2017年2月28日北京天文馆采取关闭古观象台台体房屋行动时起，所有未搬离的财物均将被视为遗弃财物，北京天文馆有权进行处置，如有损失，由财物原所有者自行承担……禾马广告公司提交了一份于2008年4月28日北京天文馆、禾马广告公司签订的《房屋租赁合同》，该合同承租方处显示“游天下（北京）传媒”字样被划掉，改为禾马广告公司。合同落款出租方处有北京天文馆公章及左代辉签名，承租方处有禾马广告公司公章及马子砚签名。该合同约定，北京天文馆将属于其所有的位于北京市东城区建国门内大街古观象台的办公场地（占地面积1400平方米）出租给禾马广告公司使用。租赁期共18年，自2008年5月1日起至2026年4月30日。该办公场地全年租金466000元，交纳方法为出租方指定。禾马广告公司表示“游天下（北京）传媒”系其关联公司。北京天文馆对该合同不予认可，认为即使法院认定合同有效，但也从未实际履行；光速设计公司对该合同表示不知情。2018年2月，禾马广告公司以排除妨害纠纷为由将北京天文馆诉至法院，要求北京天文馆将位于北京市东城区建国门内大街古观象台的办公场地大门打开并恢复水电；赔偿停业损失79948元。在该案审理过程中，对2008年4月28日《房屋租赁合同》中“北京天文馆”的印文及骑缝印文、该《房屋租赁合同》中“左代辉”的签名及该《房屋租赁合同》第一页与第二页打印字迹是否由同一打印机一次性打印形成进行鉴定。北京民生物证科学司法鉴定所于2018年5月28日出具京民司鉴[2017]文鉴字第134号司法鉴定意见书，鉴定意见为，检材上盖印的北京天文馆印文及骑缝印文与样本上盖印的北京天文馆印文是同一枚印章盖印。同日，北京民生物证科学司法鉴定所出具京民司鉴[2017]文鉴字第135号司法鉴定意见书，鉴定意见为检材上“左代辉”的签名与样本上左代辉的签名是同一人书写。同日，北京民生物证科学司法鉴定所出具京民司鉴[2017]文鉴字第136号司法鉴定意见书，鉴定意见为检材上第一页与第二页打印文字未见不是同一打印机一次性打印形成的现象。法院经审理认为，双方订立有《房屋租赁合同》，双方之间应为房屋租赁合同关系。且禾马广告公司亦以房屋租赁合同关系另行提起了诉讼。禾马广告公司对涉案房屋不享有物权，经释明坚持以排除妨害纠纷提起诉讼，故法院于2018年7月13日作出（2018）京0101民初2753号民事裁定书，裁定驳回起诉。2018年7月17日禾马广告公司发出《致北京天文馆和北京光速之间图文设计有限公司的协洽函》表示其按照2008年4月28日的《房屋租赁合同》履约，并按照合同约定向北京天文馆负责人口头指定的光速设计公司交纳租金至2014年上半年。因有关部门检查北京天文馆的小金库，故光速设计公司负责人要求该公司暂缓交付租金，2017年2月北京天文馆要求该公司腾空房屋，该公司认为合同未到期拒绝搬出，北京天文馆直接贴封条阻拦其使用，其希望进行有效沟通，共同商定解决方案。2018年7月24日北京天文馆向禾马广告公司发送《回函》，表示不认可2008年4月28日的《房屋租赁合同》，并要求禾马广告公司于2018年8月15日前彻底腾退占用的涉案房屋，并付清欠付的占用费用。2019年4月3日北京天文馆向禾马广告公司出具《通知书》，表示禾马广告公司提出曾于2008年4月28日与北京天文馆签署一份《房屋租赁合同》。经核查，北京天文馆未存有该份合同，双方从来未就该合同履行过，北京天文馆从来未向禾马广告公司交付过该合同项下房屋，也从未收到禾马广告公司支付的分文租金。有鉴于此，北京天文馆通知禾马广告公司解除上述合同。2019年4月10日马子砚向北京天文馆馆长回复，表明收到北京天文馆上述来函，禾马广告公司认为北京天文馆未存有双方租赁合同系北京天文馆内鬼所致，其次北京天文馆未收到禾马广告公司缴纳的租金也可能是内鬼贪污。禾马广告公司要求北京天文馆予以协助，配合禾马广告公司将相关情况向监察委或上级主管单位举报。本案一审审理期间，北京天文馆于2019年4月23日提出针对涉案房屋自2014年7月1日至2018年2月28日期间的房屋使用费数额进行评估的申请。后经法定程序确定中瑞国际房地产土地资产评估（北京）有限公司进行评估，2019年6月20日该公司出具《不予受理通知书》，表示因该公司不掌握估价对象周边该类房地产2014年7月1日至2018年2月28日的租金水平历史数据，为不影响案件的审理，该机构决定不予受理，并退还相关鉴定评估材料。后北京天文馆询问其他鉴定机构，均无肯定答复，故经研究北京天文馆决定撤回该项鉴定申请，并于2019年7月19日向法院出具《撤回鉴定申请的说明》。北京天文馆及光速设计公司表示禾马广告公司自2006年光速设计公司承租后即开始使用涉案房屋，而禾马广告公司表示其于2006年进行装修，2008年正式搬入涉案房屋。北京天文馆、禾马广告公司及光速设计公司均认可涉案房屋租金已交纳至2014年6月30日，禾马广告公司将租金直接给付光速设计公司，根据禾马广告公司交纳租金的支票存根、支出凭单及光速设计公司出具的收据等证据显示，禾马广告公司交纳租金的时间及金额并不固定，大体上租金有时半年为20万元，有时半年为233016元。根据照片显示北京天文馆于2018年2月13日对涉案房屋张贴封条。北京天文馆、禾马广告公司均认可禾马广告公司已搬离涉案房屋，但仍遗留有部分办公桌椅等物品。一审法院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据本案查明的事实，光速设计公司承租古观象台房屋期间，禾马广告公司开始使用涉案房屋，北京天文馆未提交充分证据证明光速设计公司与禾马广告公司之间系转租关系，但禾马广告公司向光速设计公司支付相应的房屋租金。禾马广告公司虽提交了其与北京天文馆之间签订的《房屋租赁合同》，并经鉴定北京天文馆的公章及人员签名均真实，但北京天文馆在光速设计公司使用房屋期间重复与禾马广告公司签订合同有悖常理，且该合同中的很多约定条款均与常理不符，如约定的房屋面积远远大于北京天文馆与光速设计公司之间租赁合同约定的房屋面积，且房屋租金约定远远低于北京天文馆与光速设计公司之间约定的租金数额，另租金给付方式约定为出租方指定等等。禾马广告公司未提交证据证明上述合同确实曾实际履行，根据各方陈述及证据显示，禾马广告公司在上述合同签订之前即已开始使用涉案房屋，虽然其曾向光速设计公司给付租金，但其无法证明系北京天文馆指定其将租金给付光速设计公司，且租金数额与其所主张的租赁合同约定的数额并不相符。另各方均认可禾马广告公司于北京天文馆张贴封条之前已搬出涉案房屋，涉案房屋内现只遗留有其部分物品，禾马广告公司已停止使用涉案房屋且客观上禾马广告公司已无法继续使用涉案房屋。现北京天文馆要求禾马广告公司腾退房屋，理由充分，法院予以支持。各方均认可房屋租金交纳至2014年6月30日，故北京天文馆主张禾马广告公司给付2014年7月1日之后的房屋使用费，法院予以支持，但需指出的是北京天文馆于2018年2月13日对涉案房屋张贴封条，故法院仅支持该日之前的房屋使用费。鉴于针对上述期间的房屋使用费无法进行评估，故法院依据原费用标准、参考实际情况等因素酌情确定房屋使用费的具体数额。一审法院判决：一、判决生效之日起七日内北京禾马广告有限责任公司将北京市东城区北京古观象台台体内一层及三层房屋腾空并返还北京天文馆；二、判决生效之日起七日内北京禾马广告有限责任公司按每年46.6万元的标准支付北京天文馆2014年7月1日至2018年2月12日期间的房屋使用费；三、驳回北京天文馆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审庭审中，禾马广告公司认可其仍掌握涉案房屋的钥匙。本院认为，因禾马广告公司仅对一审判决第二项提出上诉，故本案二审争议焦点为一审法院判决的房屋使用费是否适当。本案中，根据各方的陈述，禾马广告公司于北京天文馆张贴封条之前已搬出涉案房屋，且未对一审法院判决其腾空并返还涉案房屋的内容提出上诉，故禾马广告公司客观上已不再继续使用涉案房屋。但对于禾马广告公司实际占用涉案房屋期间内的房屋使用费，其应当予以支付。一审法院参照禾马广告公司认可的《房屋租赁合同》中每年46.6万元的价格，结合本案实际履行情况酌定房屋使用费标准，并无明显不当。关于房屋使用费的应付期间，双方对于租金已经交纳至2014年6月30日意见一致，禾马广告公司虽上诉主张北京市天文馆于2017年2月发送《通知》时其就没有继续使用涉案房屋，但其认可至今仍掌握涉案房屋钥匙，且仍有部分办公桌椅存放于涉案房屋之内，故一审法院从双方均认可的租金交纳截止时间2014年7月1日开始，计算至2018年2月13日北京天文馆张贴封条之日前为止，判决结果正确，本院予以维持。综上所述，禾马广告公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8290元，由北京禾马广告有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 高宝钟审 判 员 蒋春燕审 判 员 陈 妍二〇一九年十二月二十六日法官助理 刘 佳书 记 员 吴京竞