云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云31民终687号上诉人（原审被告）：申平菊，女，汉族，1984年12月11日生，务工，现住云南省瑞丽市。委托诉讼代理人：何家丑，男，汉族，1983年5月15日生，系申平菊之夫，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审原告）：瑞丽市汇坤物业服务有限公司，住所地：云南省瑞丽市。法定代表人:代国民，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张春城，云南虹源律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人申平菊因与上诉人瑞丽市汇坤物业服务有限公司（以下简称汇坤公司）物业服务合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2019）云3102民初727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人申平菊上诉请求：1.撤销瑞丽市人民法院（2019）云3102民初727号民事判决，依法作出公正判决；2.本案一、二审诉讼费用由汇坤公司承担。事实和理由：１．依据双方签订的《潮都国际小区前期物业服务协议》，汇坤公司没有履行合同义务，门卫管理、来往人员监管，安全防范管理都没有，业主的人身财产安全得不到保障。一审判决认定汇坤公司在物业服务过程中存在瑕疵，却要求业主承担全额缴费义务，有失公平。上诉人认为应根据汇坤公司履行合同义务情况，按比例收取物业费用；２．一审判决认定汇坤公司存在乱收费行为，并且违约在先，却支持汇坤公司提出违约金请求，有失公正。上诉人认为汇坤公司一审时提出的违约金不合理，请求二审法院依法纠正；3．汇坤公司于2016年6月30日单方撤离小区，于2016年7月8日未经广大业主同意，未重新签订物业服务协议，强行入住小区。因此，上诉人认为2016年6月30日后，双方已不存在物业服务关系。上诉人汇坤公司上诉请求：1.撤销瑞丽市人民法院（2019）云3102民初727号民事判决，依法作出公正判决；2.本案一、二审诉讼费用由申平菊承担。事实和理由：１．上诉人诉请的二次加压费、电梯运行维保费、发电机燃油费有事实和法律依据。上诉人与房地产开发商瑞丽潮都置业有限公司在2014年9月16日签订的《前期物业服务合同》第二十三条、第二十四条均做了约定。相关法规都明确规定二次加压费、电梯运行维保费由所有受益业主分摊，不计入物业成本。上诉人履行了上述收费项目必要的公示程序，并报瑞丽市住建局备案。所有业主已知晓上述收费项目和收费标准，90%以上业主也按期缴费。二次加压费、电梯运行维保费、发电机燃油费、消费设施维护费是保障小区正常运行必要合理的费用；2．一审不予支持上诉人二次加压费、电梯运行维保费显失公平，将导致上诉人经营困难，最终损害业主权益。请求二审改判被上诉人按每月每平方米1.2元支付物业服务费，按每月每平方米0.4元支付二次加压费、电梯运行维保费、发电机燃油费，并按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍支付违约金。上诉人申平菊针对上诉人汇坤公司上诉答辩称:1．汇坤公司和第三方瑞丽潮都置业有限公司签订的《前期物业服务合同》与其无关。汇坤公司提供的公用费用支出不真实；2．汇坤公司称其履行了收费项目必要的公示程序，并报瑞丽市住建局备案无证据证实。2014年所谓的公示是接房时的单方霸王条款，不交费无法接房，业主交费实属无奈；3．汇坤公司没有完全履行合同义务，小区内重要设施灭火器处于不正常状态。上诉人汇坤公司的请求及理由违背事实，违反法律规定，违反合同不足采信。请求二审法院公正判决，驳回其全部请求，支持我方请求。上诉人汇坤公司针对上诉人申平菊上诉答辩称:上诉人申平菊上诉理由缺乏事实及法律依据，上诉人汇坤公司已按约定履行义务。上诉人申平菊未按约定交纳物业费已构成违约，应承担违约责任。请求依法驳回上诉人申平菊上诉请求。上诉人汇坤公司向一审法院起诉请求：１．判令申平菊向其支付截止至2019年3月26日的物业管理费7,506元，违约金14,299元，总计21,805元，上述费用包括物业服务费、电梯维护费、二次加压费、生活垃圾处理费、发电机燃油费;2．本案诉讼费用由申平菊承担。一审法院认定事实：申平菊系潮都国际小区E栋3单元XX室业主，2014年11月7日申平菊在向开发商接房时与汇坤物业公司签订了《潮都国际小区前期物业管理服务协议》，约定以下几方面内容：1．汇坤公司对申平菊所在的潮都国际小区提供前期物业服务，协议期限为三年，届满后若尚未成立业主委员会且未重新选聘物业服务企业，在物业公司愿意服务的情况下，协议继续，双方自动续约；2．服务内容包括房屋建筑共用部位的日常管理维护服务；共有设施、设备日常运行管理维护服务；共有绿化的日常养护与管理服务；公共环境日常卫生管理服务，包括公共场所、房屋共用部分的清洁卫生；交通、车辆停放秩序的管理服务，不包含生活垃圾清运及垃圾中转处理工作；公共秩序的管理服务；管理开发商移交的本物业相关工程图纸、竣工验收资料以及其他有偿服务；3．物业服务质量为：房屋外观整洁、良好、统一；公共设施设备良好、运行正常、有运行纪录、建立健全保养检修制度；公共环境道路保持清洁；绿化为对花草树木修枝、做好病虫害的防治；交通秩序为车辆按行驶路线行驶、保持畅通、车辆停放有序、如发生交通事故协助交警部门处理；公共秩序为合理布置岗位，认真履行岗位职责，积极协助公安部门维护小区公共秩序；4．物业服务费用按建筑面积，高层为1.2元每平方米，商业区为1.5元每平方米。业主不得以工程质量问题、销售承诺、市政配套等地产或其他相关部门、单位造成的问题为由迟交或拒交本协议所规定的物业服务费及其他费用，物业管理服务费不包括房屋共有部位、共用设施设备大（中）修、更新、改造的费用；5．代收代缴收费服务为受有关部门或单位的委托，原告汇坤物业公司可提供水费、电费、生活垃圾处理处置费等代收代缴服务，该费用不属于物业服务费用，收费标准按政府规定执行。业主负有按规定和约定交纳物业管理服务费、房屋公共维修基金、水、电及其他代收代缴费用。除上述内容外，该合同还约定了物业服务费按年交纳；业主未按时、按收费标准交纳费用的，汇坤公司有权要求业主补交并自逾期之日起按每天3‰的比例加收违约金；物业公司未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司承担相应法律责任等内容。同日，双方当事人签订《潮都国际物业临时管理规约》约定：在业主委员会成立之前，物业服务企业由开发企业选定。物业管理内容为房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；园林绿地的管理养护；环境卫生的管理服务；公共秩序的维护；参与物业竣工交付使用时的验收交接；入住管理、物业装饰及装修施工监督管理；服务区域内的交通秩序管理；物业档案资料的管理；组织社区文化活动。物业管理标准：小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理为定期对房屋及设施设备进行巡视检查，根据巡查结果制定维修保养计划并组织实施；白天有专职管理员接待住户、处理服务范围内的公共性事务、受理住户的咨询和投诉；协助组建业主委员会并配合其运作；管理规章制度健全、服务质量标准完善、物业管理档案资料齐全；与业主签订物业管理服务协议、业主临时管理规约等手续；应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；全体员工统一着装上岗。房屋及小区共用部位、共用设施设备日常维护为楼房及小区内共用部位设施设备日常养护和小修；保证护栏、围墙、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整、边沟涵洞通畅；确保雨水、污水管道保持畅通、定期清掏化粪池、雨水井及相关设施无破损；负责小区智能化设施的日常运行维护。绿化为小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后、道路两侧区间绿地。保洁为小区规划红线范围以内、业主户门以外有健全的保洁制度、清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；设定垃圾集纳地点，每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；保持公共区域内的清洁卫生、做到服务范围内无废弃垃圾；对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行定期清扫；按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药消毒剂、除虫剂；在雨、雪天气应及时对区内主路和干路积水、积雪进行清扫。公共秩序维护为小区规划红线范围以内、业主户门以外做到相对封闭即小区主要出入口全天有专人值守、车辆行驶通畅、危及人身安全处有明显标志和防范措施；维护交通秩序包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理；看管公共财产包括楼内的门、窗、消防器及小区的井盖、雨筚子、花、草、树木、果实等；夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻；发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警并配合公安部门进行处理。机动车辆在停车场（停车位）临时停车的看管为有健全的机动车存车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放证件、出门凭证放行；保证停车有序；长期存放的，应签订车存协议、明确双方权利义务等。公共区域消防设施的维护及消防管理为有健全的消防管理制度、建立消防责任制；消防设施有明显标志、定期对消防设施进行巡视、检查和维护；定期进行消防训练和培训、保证有关人员掌握消防基本技能。供水养护、运行、维修为保证居民正常生活用水、对水箱定期清洗消毒、确保水质合格。房屋装饰装修管理为有健全的装修管理服务制度；审核业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项，并提供的现场巡视和检查服务；业主装修结束后，应进行检查，对违反装修协议的要进行处理。收费项目、标准包含：１．物业管理费为住宅1.2元/月/建筑平方米，物业管理服务费用的构成包含管理服务人员的工资等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧费用；法定税费；其他应支出的费用；物业服务企业的利润；２．生活垃圾处理费为住宅每户15元，若物价部门调整，则按该部门相关规定执行；３．其他日常生活费用，生活用水费、电费、有线电视开通费及收视费，网络开通费及使用费、电话报装费等费用根据实际情况由业主直接向有关部门缴纳；４．自行车等车辆在指定场所存放的费用；５．其他有偿服务的服务项目及收费办法另行制定。除上述内容外，该协议还约定未按时交纳物业管理服务费用的，欠费业主、承租人或使用人应向物业服务企业交纳服务费用数额每天3‰的违约金等内容。2016年6月6日，汇坤公司在小区内公示其将于该日起截至2016年6月30日撤离小区，要求部分未交所欠物业费业主结清至2016年6月30日的物业费。汇坤公司自2016年6月30日保留最基本的保安岗位外，其余工作人员撤离小区；又于2016年7月8日返回小区提供物业服务至今。申平菊所有的潮都国际小区E栋3单元XX室建筑面积为130.29平方米，其在接房时按物业管理费1.2元/月/平方米、垃圾处理费15元/户/月、二次加压费0.1元/月/平方米、电梯公摊费0.43元/月/平方米、发电机燃油费0.05元的标准预交了一年的物业管理费用；又再按物业管理服务费1.1元/月/平方米、垃圾处理费15元/户/月、二次加压费0.16元/月/平方米、电梯公摊费0.24元/月/平方米、发电机燃油费0.05元的标准将费用补足6个月至2016年6月30日，后经汇坤公司多次催促，再未交纳物业管理费用至今。潮都国际小区部分业主曾就小区开发商存在的问题及物业公司问题向信访部门反映情况。在审理汇坤物业公司与潮都国际小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，一审法院于2019年6月11日会同系列案中各业主及汇坤物业公司部分员工对潮都国际小区进行了现场勘查，发现该小区绿化维护、公共卫生、房屋建筑共有部分、共用设施设备均处于正常状态，但业主提出清洁卫生存在临时突击打扫、超市在小区主干道上下货的情况被临时制止的情况。一审认为，本案系物业服务合同纠纷。关于双方当事人自2016年6月30日后是否存在物业服务合同问题。汇坤公司主张其一直为潮都国际小区提供物业服务，系小区的前期物业服务方，因小区一直未组建业主委员会，所以双方签订的《潮都国际小区前期物业管理服务协议》持续至今，其也提供物业服务至今。申平菊主张汇坤公司已于2016年6月30日单方面撤离小区，其于2016年7月8日系未经同意重新进驻小区，双方已不存在物业服务合同。一审认为，汇坤公司系在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘的前期物业服务公司，申平菊在接房时与汇坤公司签订了《潮都国际小区前期物业管理服务协议》及《潮都国际物业临时管理规约》。基于物业服务合同的特殊性即合同的签订、解除不受业主个体的意思表示约束，只能经由业主大会通过法定程序给予选聘及解聘；汇坤公司张贴撤离公告，并撤离部分工作人员七天后又再次实际提供物业服务至今，公告中的撤离表述不能认定为物业公司单方解除物业合同的意思表示，潮都国际小区全体业主实际接受该公司的物业服务至今，因而汇坤公司确系案涉小区物业服务提供者，与申平菊存在前期物业服务合同关系，对其解聘应由业主大会做出决定，申平菊关于双方的物业服务合同已解除的主张不能成立，不予支持。关于申平菊应否支付物业服务费。汇坤公司主张申平菊应按1.6元/月/每平方米标准交纳费用，费用包括了物业服务费、电梯维护费、二次加压费、生活垃圾处理费、发电机燃油费。一审认为，双方签订的《潮都国际小区前期物业服务协议》中约定物业服务费用按建筑面积计算，高层为1.2元每平方米；服务内容包括共有设施、设备日常运行管理维护服务，并约定物业管理服务费不包括房屋共有部位、共用设施设备大（中）修、更新、改造的费用以及生活垃圾处理处置费。根据双方约定，业主应支付的物业服务费对应的物业服务内容已有共有设施、设备日常运行管理维护服务，其主张申平菊作为业主需额外再交纳电梯维护费、二次加压费、发电机燃油费未提供相应证据，对该请求不予支持。关于申平菊抗辩汇坤公司未能完全履行《潮都国际小区前期物业服务协议》及《潮都国际物业临时管理规约》约定的服务内容，不应收取物业服务费的主张。业主反映诸如物业公司允许超市货车占道上下货、占领公共区域堆放货品等问题属于物业公司服务瑕疵。汇坤公司作为涉案小区的物业服务方，有义务履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，不断提高服务质量，为全体业主营造一个安全、卫生、健康、有序、和谐、康宁的居住环境。当业主反映物业管理服务中存在的问题时，汇坤公司应及时做好登记和处理，尽快解决相关问题。申平菊作为业主，首先应当履行《前期物业管理服务协议》中约定的缴纳物业服务费的义务，不履行合同义务而只谈合同权利，如无根之木、无源之水。不管是作为业主还是物业服务方，均应当在合理履行义务的前提下主张自身权利。如汇坤公司违约，未履行合同义务，申平菊可依照《前期物业管理服务协议》的约定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在物业服务公司已经履行了绝大部分义务的情况下，申平菊拒绝缴纳物业服务费，显属无理要求，须知物业服务亦需支出成本，如业主长期拖欠或者拒不缴纳物业服务费，显然会增加物业成本，导致物业服务投入不足，直接影响物业服务积极性及物业服务水平，如此往复，则势必恶性循环。申平菊所有的房屋为130.29平方米，每月应向汇坤公司交纳的物业服务费为156元（130.29平方米×1.2元），及生活垃圾处置费15元/月。双方认可申平菊交纳物业管理费至2016年6月30日，予以确认。汇坤公司主张本次诉讼中，申平菊应缴纳费用至2019年3月26日系对自身民事权利的处置，予以确认。汇坤公司主张应当按年先交费，再提供物业服务，符合该行业习惯与该小区的实际情况，鉴于汇坤公司自2016年7月8日方再系统提供服务，此前费用申平菊已结清，因此申平菊应当于2016年7月8日、2017年7月8日分别交纳次年费用2,056元，2018年7月8日交纳自该日起至2019年3月26日的费用1,479元。申平菊关于汇坤公司在小区公共区域内私建房屋用以出租、将小区公共区域出租给他人且未向业主公布收入等主张，若情况属实，汇坤公司侵犯了小区业主共有权，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，权利人可以依法提起侵权诉讼予以解决，而非业主个体用于不交物业服务费的物业服务合同抗辩，两者系不同法律关系。另如因物业公司过错致小区内业主财产被盗，亦可由被侵权人向物管服务方主张权利，而非其他业主不履行物业服务合同缴费义务的免责事由。总而言之，作为小区业主，如若对现有的物业服务企业所提供服务不满，应当循法律途径积极行使业主合法权利，促成业主大会的召开，成立业主委员会，依法解聘物业服务企业，而非在享受物管服务企业提供服务的同时仅以不缴纳物业服务费的不作为行为进行对抗，此种做法不仅无事实及法律依据，最终损害其他按时缴纳物业服务费业主权益，因物业服务企业并非公益组织，其基于成本控制势必不断稀释服务内容致其他业主享有的物业服务质量下降。申平菊是否应当向汇坤公司支付违约金。双方在《前期物业管理服务协议》中约定，逾期缴纳物业服务费的，按每天3‰的比例加收违约金。申平菊自2016年7月份开始拖欠物业服务费，汇坤公司在此期间亦有向其催告过，但其并未支付，虽然申平菊主张汇坤公司的物业服务存在瑕疵，但其可依照《前期物业管理服务协议》的约定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，不可以此为由拒绝交纳物业服务费。申平菊未按照《前期物业管理服务协议》的约定向汇坤公司缴纳物业服务费，属违约行为，理应向汇坤公司支付违约金。考虑到汇坤公司在日常物业服务的过程中确实存在部分瑕疵，酌情予以调整，违约金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.5倍计算为宜。申平菊关于接房时另行交纳200元楼道专项维修资金，但实质并未维修应当予以退还的主张。双方签订的《潮都国际物业临时管理规约》中约定物业管理内容包含有房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查，而物业管理标准约定为定期对房屋及设施设备进行巡视检查，根据巡查结果制定维修保养计划并组织实施。规约中对房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护定义为楼房及小区内共用部位设施设备日常养护和小修。因此楼道的日常养护和小修已包含在物业服务费对应的内容内，本案中汇坤公司并未举证说明该200元已实际用于维修支出及已超出约定的服务范围，故对申平菊主张汇坤公司返还200元楼道专项维修资金予以支持。申平菊关于接房时其已按1.9元/月/平方米支付一年物业管理费，并已按1.8元/平方米标准缴费至2016年6月30日的问题。一审认定物业服务费为1.2元/月/平方米，汇坤公司主张应另行交纳的二次加压费、电梯公摊费、发电机燃油费不予支持，其在2014年11月7日多收取的907元（0.58元/月/平方米×12月×130.29平方米），在2016年6月30日多收取的274元（0.35元/月/平方米×6个月×130.29平方米）应当予以退还。关于汇坤公司起诉是否已过诉讼时效问题。汇坤公司于2019年5月提起诉讼向申平菊追索2016年7月以后的物业服务费，仅从起诉时间考虑也未超过三年的诉讼时效，对其主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第十一条、第十五条的规定判决：一、被告申平菊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告瑞丽市汇坤物业服务有限公司支付2016年7月8日至2019年3月26日期间的物业服务费、生活垃圾处置费共计人民币5,591元以及支付相应违约金（违约金以每年应付款项为基数，按中国人民银行同期贷款利率1.5倍自欠付之日起计至实际付清之日即2016年7月8日应付2,056元、2017年7月8日应付2,056元、2018年7月8日应付1,479元），被告申平菊在支付原告款项时可直接折抵原告应返还的1,481元人民币；二、驳回原告瑞丽市汇坤物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费483元，减半收取241.5元，由原告瑞丽市汇坤物业服务有限公司承担181.5元，被告申平菊承担60元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人汇坤公司提交了以下证据：１．《前期物业服务合同》复印件，欲证实2014年9月16日上诉人汇坤公司与开发商签订前期物业服务合同，约定汇坤公司为瑞丽潮都国际项目提供物业管理服务，合同期限为3年，合同期满，如业主大会尚未成立，合同延期至业委会与物业服务企业签订物业服务合同时终止，住宅区物业费按1.2元/月/㎡计收，特别约定，物业费不含电梯运行维护费、生活用水二次加压费，共用专项设备运行能源消耗费用由业主分担；２．电梯维修保养合同、发票复印件，欲证实瑞丽潮都国际项目21部电梯由云南新西奥电梯有限公司提供专业维修保养服务，上诉人汇坤公司支付保养费63,000元，电梯检测费164,205元；3．电费支付明细复印件，欲证实瑞丽潮都国际项目公共用电表2AA4、2AA5每年支付电费约14万元；4．燃油费复印件，欲证实瑞丽潮都国际项目发电机2016年购买柴油11,460元，2017年购买柴油11,345元，2018年购买柴油15,837元，用于小区临时供电；5．垃圾清运费复印件，欲证实瑞丽潮都国际项目2016年支付垃圾清运费84,765元，2017年支付垃圾清运费60,000元，2018年支付垃圾清运费60,000元；6．物业服务收费项目表复印件，欲证实汇坤公司对物业服务项目及标准进行了公示；7．物业费下调通知，欲证实从2017年1月1日起，电梯维保费、二次加压费、垃圾清运费、发电机燃油费下调，住宅区物业包干价为1.6元/月/㎡；8．二次加压设备照片，欲证实瑞丽潮都国际项目配备二组,六台加压电机，保障业主日常生活用水；9．物业费收据，欲证实2017年1月起瑞丽潮都国际物业费实行包干价收费，即住宅区物业费按1.6元/月/㎡计收。上诉人申平菊二审中未向本院提交新证据。本院依上诉人申平菊申请向瑞丽市住房和城乡建设局调取情况说明及向瑞丽市公安局勐卯边境派出所调取2017年11月12日至2019年10月20日潮都国际小区接处警记录。上诉人申平菊欲证实汇坤公司安保服务不到位，导致盗窃案频发，服务质量不够。经质证，上诉人申平菊对上诉人汇坤公司提交的证据3、5、8无异议；证据1、2三性无异议，证明内容不予认可；证据4、6、7、9不予认可。上诉人汇坤公司对上诉人申平菊向本院申请调取的瑞丽市住房和城乡建设局出具的情况说明无异议；瑞丽市公安局勐卯边境派出所接处警记录三性无异议，证明内容不予认可。本院认为，双方当事人对上诉人汇坤公司提交的证据3、5、8及上诉人申平菊向本院申请调取的情况说明无异议，本院予以确认并在卷佐证。对上诉人汇坤公司提交的证据1、2仅能证实上诉人汇坤公司与开发商签订前期物业服务合同及维修电梯支付维修费的事实，但该证据不能证实其主张，本院不予采信；证据4、6、7、9不能证实其主张，本院不予采信。对上诉人申平菊向本院申请调取瑞丽市公安局勐卯边境派出所接处警记录系国家机关出具，本院予以采信。二审中，双方当事人对一审法院认定事实均无异议，本院予以确认。根据双方当事人的诉、辩主张，本院归纳本案争议焦点为：１．上诉人申平菊应否减少支付上诉人汇坤公司物业费？应否支付违约金？２．上诉人申平菊应否支付上诉人汇坤公司二次加压费、电梯运行维保费、发电机燃油费及违约金？本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方当事人于2014年11月7日签订的《潮都国际物业临时管理规约》及《潮都国际小区前期物业服务协议》系双方真实意思表示,且合同内容不违反法律法规的禁止性规定,应为有效。本案中上诉人汇坤公司虽于2016年6月30日撤离小区，但其又于2016年7月8日返回小区继续为业主提供物业服务至今。同时二审庭审中上诉人申平菊也认可双方存在事实上的物业服务关系。因此，双方之间签订的上述协议并未解除，上述协议对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按协议约定履行各自义务。关于上诉人申平菊应否减少支付上诉人汇坤公司物业费及应否支付违约金的问题。上诉人申平菊主张上诉人汇坤公司安保服务不到位,服务和收费不成正比，应减少收费。上诉人汇坤公司不予认可。本院认为，上诉人申平菊提交的证据及陈述的情形并不能证实上诉人汇坤公司服务存在重大瑕疵，足以减少收费的情形存在。因此，上诉人申平菊认为应减少支付上诉人汇坤公司物业管理费的主张不能成立，本院不予支持。一审判决认定上诉人申平菊应交纳2016年7月8日至2019年3月26日期间物业费金额正确，本院予以确认。本案中申平菊未按照上述协议的约定向上诉人汇坤公司交纳物业费，属违约行为，应向汇坤公司支付违约金。一审判决认定违约金并无不当，本院予以确认。在物业管理服务中的双方当事人应换位思考、相互体谅,作为业主若均以物业管理服务存在瑕疵而拒交物业服务费,则物业管理服务正常运行所需要经费将无法得到保障,最终导致物业管理服务恶化,损害到业主权利;作为提供服务的汇坤公司应严格、全面地履行合同,服务为主,管理为辅,充分考虑业主的意见及切身利益,改进物业管理服务中的不足,提高服务质量,努力与业主建立良好的服务合同关系,促进物业服务良性发展。关于上诉人申平菊应否支付上诉人汇坤公司二次加压费、电梯运行维保费、发电机燃油费及违约金的问题。上诉人汇坤公司认为根据其与瑞丽潮都置业有限公司签订的《前期物业服务合同》约定及相关法规规定应由业主分摊二次加压费、电梯运行维保费、发电机燃油费，并应由业主承担支付违约金的责任。上诉人申平菊认为不应支付上述费用及违约金。本院认为，上诉人汇坤公司与瑞丽潮都置业有限公司签订的《前期物业服务合同》虽约定了二次加压费、电梯运行维保费、发电机燃油费合理向业主分摊计收，但汇坤公司入驻潮都国际小区时与上诉人申平菊另行签订的《潮都国际物业临时管理规约》及《潮都国际小区前期物业服务协议》对二次加压费、电梯运行维保费、发电机燃油费并未进行约定。同时，双方当事人签订的《潮都国际物业临时管理规约》明确约定物业费的构成中包含物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护费用；《潮都国际小区前期物业服务协议》也仅约定物业费不包括房屋共有部位、共用设施设备大（中）修、更新、改造的费用。因此，上诉人汇坤公司与瑞丽潮都置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对上诉人申平菊并不具有约束力。上诉人汇坤公司根据其与瑞丽潮都置业有限公司签订的《前期物业服务合同》认为上诉人申平菊应承担支付二次加压费、电梯运行维保费、发电机燃油费，并承担支付违约金的责任的主张无事实依据，本院不予支持。综上所述，双方当事人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但一审判决计算上诉人汇坤公司应退还上诉人申平菊楼道维修资金及二次加压费、电梯运行维保费、发电机燃油费合计1,481元错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持瑞丽市人民法院（2019）云3102民初727号民事判决第二项，即：驳回原告瑞丽市汇坤物业服务有限公司的其他诉讼请求；二、变更瑞丽市人民法院（2019）云3102民初727号民事判决第一项为：上诉人申平菊于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人瑞丽市汇坤物业服务有限公司支付2016年7月8日至2019年3月26日期间的物业服务费、生活垃圾处置费共计人民币5,591元以及支付相应违约金（违约金以每年应付款项为基数，按中国人民银行同期贷款利率1.5倍自欠付之日起计算至实际付清之日，即2016年7月8日应付2,056元，2017年7月8日应付2,056元，2018年7月8日应付1,479元），上诉人申平菊在支付上诉人瑞丽市汇坤物业服务有限公司款项时可直接抵扣上诉人瑞丽市汇坤物业服务有限公司应返还其的人民币1,381元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币241.50元，由上诉人申平菊承担人民币60元，上诉人瑞丽市汇坤物业服务有限公司承担人民币181.50元；二审案件受理费人民币483元，由上诉人申平菊承担人民币241.50元，上诉人瑞丽市汇坤物业服务有限公司承担人民币241.50元。本判决为终审判决。审判长 高  立审判员 包  洋审判员 王  军二〇一九年十二月十日书记员 格任相伴