贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0502民初13075号 原告：吉坤，男，1979年9月12日出生汉族，住所地贵州省大方县。 原告：徐丹，女，1985年4月22日出生汉族，住所地贵州省赫章县。 委托诉讼代理人：吉坤，系徐丹之夫。 被告：贵州剑林房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区贵毕路（兰苑花园对面）尚城国际5楼。统一社会信用代码：91520500736607251P。 法定代表人：阮剑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡春梅（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 原告吉坤、徐丹与被告贵州剑林房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称：剑林房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吉坤、被告剑林房开公司委托诉讼代理人胡春梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吉坤、徐丹向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期办理产权证违约金，(违约金以376,757.00元为基数，按照中国人民银行关于逾期贷款罚息计算方式，向原告支付违约金30,049.00元（自2017年7月22日起计算至2018年11月6日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年3月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告位于毕节××××大道毕节·尚城国际住宅一套，总价款376,757.00元。其中原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条第2项第二款约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，第二十二条第三项(一)中约定，被告承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。原告依约履行完毕应尽的付款义务，被告向原告出具了收据予以确认，但未依约给原告办理相关房产手续交付原告。另,2015年5月26日,被告委托物业管理公司向原告交付了房屋.2018年11月7日登记机关才将涉案的房屋办理了《不动产权证》，故依照原被告签订的《补充协议》约定的权利义务，被告应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息支付2017年7月22日至2018年1月7日期间的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因合同中未约定被告逾期办证的违约责任，经原告多次催告，被告也未将相关不动产权属证书交付给原告，被告应根据前述法律规定承担相应的违约责任。综上，原告的诉讼请求于法有据，恳请判决支持原告的诉讼请求。 被告剑林房开公司辩称：1、涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定的办理“商品房转移登记”是指《房屋登记办法》规定的单独“房屋所有权证”。根据《补充协议》第一条第5、6项约定，从整体解释和目的解释的原则看，其实质是约定答辩人取得办理房屋产权转移登记的条件之后，由原告等购房户提供资料，出具委托书，由答辩人依照《房屋登记办法》的规定为其办理“房屋所有权证”，其期限为“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内”。然而在该期限内，《不动产登记暂行条例》已然施行，改变了原有商品房转移登记法定形式，规定将房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记于一本不动产权利证书，致使按照涉案合同约定单独办理“房屋所有权证”在法律上成为不可能，只能一体化办理房屋、土地权利合并的不动产权属证书。合同订立后，因政府当局颁布新政策而导致合同不能履行的情形属于不可抗力因素。违约责任的承担，应当以“能为”而“不为”作为前提，根据《合同法》第117条第1款规定:“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”所以，原告以答辩人未按约定为其办理“房屋所有权证”为由，主张答辩人承担违约责任，因不可抗力因素的产生，不属于答辩人“能为”而“不为”的情形，答辩人应当免除违约责任；2、退一步说，若答辩人承担逾期办证责任，承担逾期办证违约金起算日期应为《补充协议》约定的买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540个工作日后，即2017年7月25日。根据《补充协议》第一条第6项约定：“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540个工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》，……”。即原、被告约定的办证方式为：在被告取得办理房屋所有权转移登记的条件之后，由原告等购房户提供资料，出具委托书，被告根据《房屋登记办法》析规定在房屋接收手续后540工作日内为其办理房屋所有权证。被告于2015年5月26日将涉案房屋交付被告，于2018年10月17日经原告授权向不动产登记中心提交办证资料。故被告承担逾期办证违约金起算日期应为2017年7月25日至2018年10月17日。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2013年3月19日，原告吉坤、徐丹作为买受人，被告剑林房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节××××大道（兰苑花园对面）毕节·尚城国际第1幢1单元10层1号房屋，建筑面积95.53平方米，总价款为391,104.00元；买受人采取银行按揭方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款121,104.00元，余款270,000.00元银行按揭支付；转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；其他有关事项约定见补充协议；本合同自双方签字(盖章)之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同还约定了其他事项。同日，原、被告又签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：在办理房屋产权过程中，买受人应提交相关资料并履行其它配合义务(如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等)，以协助出卖人为其办理产权，(出卖人只负责交纳营业税)，如因买受人未能及时、适当的履行协助义务造成产权证办理迟延，出卖人不因此承担责任；买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任；本补充协议是商品房买卖合同不可分割的一部分，附于商品房买卖合同之中，与商品房买卖合同具有同等效力，两者若有不同之处，以本补充协议为准，本补充协议自双方或授权代表签字或盖章之日起生效等内容。合同和补充协议签订后，因房屋面积差异，原告实际向被告支付了购房款376,757.00元。被告于2015年5月25日向原告交付房屋。2018年9月11日,被告取得涉案商品房所属楼栋毕节市贵毕路(兰苑花园对面)毕节·尚城国际商品房屋备案证明书。2018年10月17日,原告向被告出具委托书,共同向毕节市不动产登记中心申请办理涉案商品房不动产权证。2018年11月7日，原告取得了涉案商品房的《不动产权证书》。原告认为，被告未按合同约定履行办理商品房转移登记的义务，已构成违约金，故遂以前述诉讼请求诉至本院。 上述事实有原告提交的身份证、结婚证、商品房买卖合同、借款合同、购房增值税发票、房屋交接书、不动产登记证，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、商品房买卖合同、补充协议、房屋交接书、毕节市商品房备案登记证明书、委托书在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。《补充协议》约定：“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任；”原告已于2015年5月26日办理了涉案房屋的入住手续，根据双方上述约定，被告应当按《补充协议》的约定，在交房后的540个工作日内（即2017年7月25日前）向原告提供产权过户相关手续。被告未按期履行，构成违约，应承担违约责任，原告诉请被告支付逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。 关于违约金的计算标准,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，因原、被告对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书未约定违约责任，故对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额376,757.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。 关于违约金的起止时间问题。原告已于2015年5月26日办理了涉案房屋的入住手续，根据双方上述约定，被告应当按《补充协议》的约定，在交房后的540个工作日内（即2017年7月25日前）向原告提供产权过户相关手续。被告未按期履行，构成违约，故违约金应从2017年7月25日开始起算。因2018年9月11日,被告取得涉案商品房所属楼栋毕节市贵毕路(兰苑花园对面)毕节·尚城国际商品房屋备案证明书，具备了办理涉案商品房转移登记条件。2018年10月17日,原告向被告出具委托书,共同向毕节市不动产登记中心申请办理涉案商品房不动产权证，被告已履行了合同约定的办证义务，何时能办证，已不再被告的控制范围，故违约金计算的截止时间应为2018年10月17日。 综上，本案违约金的计算方式为，以原告已付购房款376,757.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍为标准，从2017年7月25日开始计算至2018年10月17日。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州剑林房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吉坤、徐丹逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以376,757.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年7月25日起计算至2018年10月17日）； 二、驳回原告吉坤、徐丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费276元，由被告贵州剑林房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 吴 誉 二〇一九年十二月七日 书记员 孙宏杰