河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终22632号上诉人(原审被告)：李增亮，男，汉族，1979年8月14日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：崔世录，河南博正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李丙需，男，汉族，1955年4月26日出生，住河南省汝州市。被上诉人（原审被告）：杨中央，男，汉族，1976年6月16日出生，住郑州市管城回族区。被上诉人（原审被告）：孟天保，男，汉族，1953年3月22日出生，住郑州市。上诉人李增亮因与被上诉人李丙需、杨中央、孟天保房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初12890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李增亮及其委托诉讼代理人崔世录，被上诉人李丙需、杨中央、孟天保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李增亮上诉请求：1.依法撤销原审判决李增亮返还李丙需30万元的认定，发回重审或依法改判；2.本案上诉费用由李丙需承担。事实和理由：一审判决认定李增亮返还李丙需30万元购房款定性错误，认定事实不清。李增亮与李丙需房屋买卖协议无效，且双方始终不存在李丙需以任何形式向李增亮支付购房款的事实，何来返还30万元购房款的结论。1.关于30万元中的31000元。李丙需曾给过李增亮31000元，但在2019年7月份，李丙需需要钱时，李增亮在外地通知杨中央妻子王某以现金形式代为归还李丙需40000元（本金加利息，其中本金31000元，利息9000元）。李丙需当时向王某出具有40000元借据，一审判决李增亮再次返还李丙需属重复给付。2.关于30万元中的40000元现金和61000元名人书画。实际上均是当初李增亮与李丙需、杨中央、孟天保为建毛主席纪念馆的物品和李丙需个人书法。由于纪念馆未成立，这些物品和书法均由李丙需个人保存，且有些物品和李丙需个人书法几乎没有什么价值。所以，这些物品和书法李增亮和其他人均表示不予接受，且至今还保存在李丙需自己手中。3.关于30万元中的168000元。实际上是之前李增亮借杨中央的钱，曾经说过债权转让的事，后杨中央与李增亮协商，由李增亮直接归还杨中央，不再转让给李丙需，且李增亮还给杨中央出具了借据。李丙需辩称，李增亮上诉称30万元购房款认定事实不清，定性错误的主张，完全是错误的，与事实不符。1.关于31000元一事。李增亮承认我当时交给他31000元的购房款。在未起诉前，我向王某借了40000元，条上显示是我借王某的，超过三个月不还，从借款之日起付三分的利息。在一审中，李增亮说是他让王某替其还款还息，一审法院也未予认可。2.关于40000元现金和61000元名人书法一事。事实是我先后在杨中央办公室交给李增亮购房款，李增亮出具有收据，担保人杨中央出具有证明，孟天保同样可以作证。后来我又亲手交给李增亮价值61000元书画，李增亮给我出具了收到现金的条据。同时，我也给杨中央100幅六尺长卷的名人字画，给孟天保80幅我的书画作品，杨中央、孟天保给我出具有收据，同时证明李增亮给我出具收到折合人民币61000元的书画的真实性。3.关于168000元和40000元一事。事实上是我用高代价置换了李增亮欠杨中央168000元的条，交给李增亮，相当于交给李增亮的现金。随后我又交给李增亮40000元现金，李增亮出具有收据，杨中央、孟天保出具有证明。4.关于展览馆文物卖到鹿邑的问题。李增亮称其不明真实情况，我存在欺骗。事实上我没有欺骗他，是李增亮委托杨中央将文物卖到鹿邑，李增亮签的有收据。杨中央也签有收据可以证明，我拿的也有鹿邑那边签的收据，收据显示，原收据在杨中央手中，杨中央在一审中也证实了。综上，请求法院查明案件事实，依法公正处理。杨中央辩称，纪念馆是我出了70万元买的，是我的。168000元和40000元是李增亮从我这拿的，李丙需还借了我13万，用于印刷等。李丙需给了我十几幅字画来抵168000元，现在还在我车上放着，我都没打开。我还得向李增亮要钱，也不向李丙需要钱了。孟天保辩称，李增亮在办公室打条的时候我在现场，我确实拿走了几幅字画。他们让我投资，我没有投，后来我就没有参与，也不太清楚这里面的事情。李丙需向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令李增亮返还李丙需购房款100万元及违约金50万元；2.请求法院依法判令杨中央、孟天保对第一项欠款承担连带责任；3.诉讼费用由李增亮、杨中央、孟天保承担。一审法院认定事实：2014年3月23日，李丙需、李增亮签订《房屋买卖协议书》，约定李增亮愿意将自己坐落在郑州市管城回族区xx乡xx村，房屋土地使用证号，姓名为李增亮，房屋在三楼301-305号，面积为300平米，出售给李丙需。同时负责把改造后新建的坐落在河西村范围内社区，紧邻大门第一栋接近中间的门面一套300平米房屋调整给李丙需（该房屋正在建设中）。不能低于300平米，超过部分按村民标准进行补差。李丙需签订合同时交给李增亮100万元人民币买下这套300平米房屋，建立一座毛主席纪念馆，名称由李丙需确认。李增亮自费负责给李丙需办理房屋所有权证，办理时间为交付房屋一年以内，李增亮若不能办理房产证及相关手续李丙需有权要求李增亮退还房屋全款100万元，并补偿50万元违约金。房屋交付时间2016年5月5日前，若不能交付，李增亮应全额退还李丙需全款付违约金50万元。甲方有李增亮签字捺印，乙方有李丙需的签字捺印，担保人有杨中央、孟天保的签字捺印，落款日期2014年3月23日。协议后有收条载明，今收到展览馆的书画作品和展框及实物全部已收到，暂由李丙需保存，后有李增亮签字捺印，日期2014年3月28日，还载明证明以上属实，杨中央签字捺印。李增亮于2014年3月24日出具收条一份，载明今天收到李丙需纪念馆及现金30万元，合计100万元，后有李增亮的签字捺印。李增亮于2014年3月27日出具收条载明，今收到二百幅李丙需书画作品，后有李增亮签字捺印。杨中央于2014年3月28日出具收条一份载明，今收到长卷100幅作品，后有杨中央签字。孟天保于2014年3月30日出具收条一份，载明今收到李丙需书法作品捌拾幅正，后有孟天保签字。李增亮、杨中央于2016年4月21日出具收条一份载明，展览馆东西已全部交接，保证第二批住房到位。李丙需于2014年3月24日通过中国农业银行取出现金30000元。还查明，展览馆的书画作品、展框及实物由李丙需保存。李丙需称，100万购房款其中70万是通过展品和实物的形式支付李增亮。其中30万给了4万元现金、用文物向杨中央置换了李增亮欠杨中央的债权16.8万元、农业银行取出来的现金3万元及身上的现金1000元，然后又交给李增亮价值61000元的名人书法。一审法院认为，李丙需、李增亮签订《房屋买卖协议书》涉及农村房屋买卖。根据合同法第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，而根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条及《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与持有者特定的身份有关，非农村集体经济组织成员无权取得相关权利，李丙需并非李增亮所在集体经济组织成员，无权购买该涉案房屋，故二人签订的《房屋买卖协议书》属无效合同。因合同无效，李增亮应当返还李丙需支付的购房款；李丙需主张支付李增亮购房款100万元，其中30万李丙需称由4万元现金、16.8万元债权、31000元现金、61000元的名人书法构成，其中另一被告杨中央予以认可，李丙需举证有取款凭证、李增亮出具的收条等证据予以佐证，李增亮对其中4万元现金和16.8万元的债权予以确定，还以收条的形式认可收到李丙需现金30万元，故一审法院对于李丙需支付给李增亮30万元的购房款予以确认，李增亮应当予以返还该30万元购房款。其中70万李丙需称其向李增亮交付了展品和实物，2014年3月28日李增亮出具的收条载明收到展览馆书画作品相框及实物，暂由李丙需保存，这与李丙需主张互相矛盾。李丙需、李增亮当庭表述不一致，李丙需也未提交物品清单及其他能够证明李增亮收到展品实物的相关证据，因此对于该价值70万元的展品和实物，证据不足，一审法院不予支持。《中华人民共和国担保法》第五条规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。本案中主合同《房屋买卖协议书》属无效合同，从合同担保合同也应属无效合同，故李丙需主张杨中央、孟天保承担连带责任，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条的规定，判决：一、原告李丙需与被告李增亮、杨中央、孟天保于2014年3月23日签订《房屋买卖协议书》无效；二、被告李增亮于本判决生效十日内返还原告李丙需购房款30万元；三、驳回原告李丙需其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，减半收取计9150元，由原告李丙需负担6405元，被告李增亮负担2745元。本院二审期间，当事人均未提供新证据。李增亮申请证人王某、李某到庭。证人王某称：“他们之间的纠纷我不了解，但我知道钱的事情。李丙需去我办公室要钱，因李增亮之前借李丙需的钱，李增亮让我替他还钱共4万元。我从网银上转的钱，李丙需给我打了个借条，内容是借我4万元，三个月后归还。但后来没有归还，双方没再提该事。李增亮家里盖房以及其他需要曾经借我的钱，因他和我老公杨中央关系好，他们一起做生意，上个月李增亮给我打了总借条，共计29万元，包含该4万元。”。证人李某称：“我和李增亮是朋友关系。我知道李增亮给李丙需打的有条，是在国际企业中心，内容是有关字画的事，打条的时候我在场，在场的还有李二军，我们是跟着李增亮去看字画的，其他的不知道了”。李丙需对证人证言发表意见称：打收条的地点不对，李某、李二军不在现场，且李增亮他们收到了我的字画。另，我实际借的王某的钱，不是李增亮的钱。杨中央对证人证言发表意见称：在我办公室李增亮确实打了200幅字画的条，但确实没给字画。李丙需先后借我钱，我记得有账，但是没打条，因为我和李丙需是兄弟。孟天保对证人证言没有发表意见。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与持有者特定的身份有关，非农村集体经济组织成员无权取得相关权利。因李丙需、李增亮签订《房屋买卖协议书》涉及农村房屋买卖，但李丙需并非李增亮所在集体经济组织成员，无权购买该涉案房屋，故李丙需、李增亮签订的《房屋买卖协议书》属无效合同。因合同无效，李增亮应当返还李丙需支付的购房款。根据一审法院认定，李丙需共支付李增亮30万元购房款，该30万元包括40000现金、168000元债权、31000元现金、61000元的名人书法。李增亮上诉称李丙需确实给付过31000元，但后来其又通知杨中央的妻子王某代为归还李丙需40000元，包括本金31000元，利息9000元。但李增亮并未提供证据予以证明该40000元系王某代李增亮归还李丙需。且李丙需向王某借40000元出具的有借条，借条内容为李丙需借王某40000元。故本院对李增亮的该主张不予采纳。关于61000元名人字画的问题。李增亮上诉称其中部分字画系李丙需个人书法，但证据不足，且李增亮向李丙需出具了收到现金的收据。故李增亮的该主张本院不予采纳。关于168000元债权及40000元现金的问题。根据李丙需的取款凭证、李增亮出具的收条等证据予以佐证，杨中央也予以认可，李增亮还以收条的形式认可收到李丙需现金30万元，一审法院对于李丙需支付给李增亮30万元的购房款予以确认有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，李增亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人李增亮负担。本判决为终审判决。审判长  崔航微审判员  王 冰审判员  姚付良二〇一九年十二月二十五日书记员  平 航