山东省乳山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1083民初2709号 原告：曲海英，女，1969年10月19日出生，汉族，住山东省乳山市。 委托诉讼代理人：王英豪，乳山建和法律服务所工作人员。 被告：中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院，住所地山东省烟台市芝罘区只楚南路7号。 负责人：李钢，院长。 委托诉讼代理人：于建伟，山东平和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于群，山东平和律师事务所律师。 本院于2019年6月6日立案受理原告曲海英与被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院土地租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告曲海英及其委托诉讼代理人王英豪，被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院的委托诉讼代理人于建伟、于群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曲海英向本院提出诉讼请求：1、要求被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院返还原告租赁费132723.2元及利息（利息自2019年5月10日起按照年息24%的标准计算至实际给付之日止）；2、要求被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院给付涉案财产经济补偿款411809元（依据鉴定意见书折算剩余租期每天折算价值应为122元，原告的剩余补偿年限按照30年计算应该还剩13年另66天，鉴定意见书少计算了28天，以此计算原告涉案财产的总折算价值应为587093元，根据鉴定意见书办公楼每平方米单价为646.2元，扣除双方合同中约定的270平方米办公楼的价值即175284元，剩余补偿款应为411809元（587093元-175284元））；3、要求被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院赔偿原告预期可得利益132723.2元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2002年7月16日，中国人民解放军济南军区乳山果场与乳山市建筑器材有限公司签订了《房地产租赁合同》，约定将坐落于乳山市前卫招待所东院的5.6亩土地及270平方米房屋出租给原告使用，租期20年，合同到期后租赁物再无偿使用30年。2002年9月6日，双方又签订了《房地产租赁合同》补充协议，对承租范围内的原建筑物的拆除、改建及经济补偿等事宜进行了约定。双方于2019年5月8日经乳山市人民法院主持，解除了《房地产租赁合同》及其补充协议。在合同解除后被告没有按照合同约定给予经济补偿。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼要求支持其诉讼请求。 被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院辩称，本案案由在立案时确定为房屋拆迁安置补偿合同纠纷是错误的，房屋拆迁安置补偿是指因政府征收行为而给予被征收人补偿的法律行为。本案针对涉案标的发生争议是基于租赁合同而产生的，应当属于租赁合同类纠纷，或者进一步细化为房屋租赁合同纠纷。原告诉求要求返还的租金及利息没有事实和法律依据。根据合同约定涉案合同租期为20年，后30年为无偿使用，所以原告将其所支付的20万元租金按50年折算是不符合合同约定的。原告可以要求自2019年5月11日（腾退房屋日第二天）至2022年7月17日期间的租金即3年另66天的租金31811.40元；原告主张的利息按照年息24%予以计算至给付之日止没有法律依据。原告要求的永久性建筑等的补偿应当根据合同约定由法院依法判决。原告自建的办公楼、仓库、车间因未取得审批、规划、施工等手续，为非法建筑且违反合同约定。根据合同约定办公楼中有270平方米是作为被告原有楼房的补偿，应当归被告所有，这270平方米的房屋价值不应计算在补偿价值基数内。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求部队全面停止有偿服务活动。被告向乳山市人民法院提起诉讼，双方以调解的方式解除了涉案合同。被告在解除合同的过程中并无过错，原告主张被告构成违约没有事实和法律依据。根据合同约定，如遇到军队部署调整和战备、住用需要，被告可在租赁期内随时收回土地使用权，不负违约责任，由被告对原告投资新建的永久性房屋按使用30年计算折旧补偿。合同履行期间，原告将涉案房屋转租给炉上村以及威海房地美置业有限公司，该转租行为未经被告书面同意，以及原告擅自改变承租用途已经构成违约。 经审理查明，2002年7月16日，原中国人民解放军济南军区乳山果场与乳山市建筑器材租赁有限公司签订一份《房地产租赁合同》，约定乳山市建筑器材租赁有限公司承租涉案位于乳山市前卫招待所东院5.6亩空余土地及其内的建筑面积270平方米的房屋，四至：北至青石公路南路边石，东至院墙外1米，南至院墙外1米，西至前卫招待所楼东侧路中心线；租赁用途为存放建筑器材，承租期20年，承包期自2002年7月18日至2022年7月17日，租金为20万元；合同期满后无偿使用30年，自2022年7月18日至2052年7月17日止。合同生效之日，原告通过银行一次性付款给被告，结算完毕后，被告将土地使用权交付给原告。合同签订后，原、被告双方均依据合同约定履行。原告在土地上修建、改建、扩建房屋、地下隐蔽工程、种植树木等。合同第五条约定如有国家或政府规定的政策统一规划，使原告不能正常承租时，被告应退回原告按照50年平均年份计算后剩余年份的租金，因占用土地、国家或政府给予的补偿费归被告所有。合同第六条约定如遇军队部署调整和战备、住用需要，被告可在租赁期内随时收回土地使用权，不负违约责任，由原告投资新建的永久性房屋，按使用30年计算，由被告按建设投资总额的折旧价给付原告经济补偿。同时双方在其他条款还做了不得转租以及修建永久性建筑物需经被告书面同意等的约定。 2002年9月6日，原、被告签订了一份《房地产租赁合同》补充协议，约定被告同意原告拆除原建筑面积270平方米房屋，新建办公楼276.09平方米及仓库、车间350.30平方米，拆除及新建费用全部由乙方承担。新建办公楼面积中的270平方米作为原告对被告原有房屋面积的补偿，所有权从建成之日起归属被告所有。如遇合同第6条之情况，此270平方米房屋价值不在计算经济补偿基数之内。新建永久性建筑物的审批手续、规划设计、施工建设均由原告负责。 2018年10月22日，乳山市建筑器材租赁有限公司注销登记，该公司为曲海英出资设立的个人独资企业，公司注销后其相应的权利义务由曲海英继受。 2016年2月16日，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。原、被告于2019年5月8日在乳山市人民法院通过（2019）鲁1083民初1168号民事调解书，以调解的方式解除了涉案租赁合同，曲海英在2019年5月10日前腾空房地产交付给中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院。 2016年8月16日，中国人民解放军联勤第九分部发布分（2016）9号文件，明确乳山果场领导管理关系，内容为：第107医院、第404医院、机关各部、处：根据军委改革领导小组下发的《联勤保障体制改革中转隶交接和供应保障工作有关规定》要求，经分部第5届109次常委会研究决定，原由第404医院领导管理的乳山果场，自2016年8月20日零时起，转由第107医院领导管理，8月19日前完成交接，分部司令部、营房处负责监交。 2019年1月4日，被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院出具单位调整组建情况说明，根据中国人民解放军沈阳联勤保障中心命令，原中国人民解放军第404医院、第107医院合并调整组建为中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院，原解放军第404医院相关事宜由新组建的第970医院负责办理。 为确定涉案相关财产的价值，原告向本院提出鉴定申请，申请对其修建、改建、扩建的房屋、地下隐蔽工程、种植的树木等财产自建设之日起，按照30年租赁期计算的剩余租赁期（13年1个月又8天）的价值进行评估作价，本院委托山东省方盛价格询证有限责任公司进行评估作价，该单位于2019年11月7日出具鉴定意见书，评估意见为：原告修建、改建、扩建的房屋、地下隐蔽工程、种植的树木等财产自建设之日起，按照30年租赁期计算的剩余租赁期（13年1个月又8天）的价值583677元。 原告对于鉴定意见书质证意见为：对鉴定意见书的真实性没有异议。原告认为应当按照合同约定的30年租赁期限折算剩余租赁期限涉案财产的价值，鉴定意见书计算按照30年租赁期少计算了28天，原告要求按照30年租赁期限计算剩余租期即13年另66天的涉案财产价值为581093元；按照鉴定意见书确定的办公楼的价值201955元，办公楼建筑面积311.1元，每平方米价值646.2元，以此计算270平方米的办公楼价值应为175284元，前述总价值扣除该270平方米办公楼的价值即411809元（587093元-175284元）。以上即为原告的第二项诉讼请求的计算方式。 被告对该鉴定意见书的质证意见：对鉴定报告的真实性没有异议，但是根据原、被告之间签订的租赁合同以及补充协议中约定，鉴定报告中311.1平方米的砖混结构的建筑物中所有权，从建成之日起归被告所有，其中270平方米房屋价值不再计算经济补偿基数之内。评估报告中载明的按照原告申请鉴定的修建、改建、扩建的房屋等自建造之日起按照30年租期计算的剩余租期（13年另1个月又8天），后附有法院的司法鉴定委托书。实际上被告腾退房屋的时间是2019年6月15日，因此鉴定报告计算剩余租期没有错误，对方主张按照13年另66天计算没有依据。原告向法院提交鉴定申请书中要求按照13年另1个月又8天进行鉴定，现庭审中又主张按照13年另66天计算，不应该得到支持。对于原告的第三项诉请，没有事实和法律依据，被告是按照国家和军队政策调整后要求解除与原告之间的租赁合同，根据合同第六条约定，如遇军队部署调整和战备住用需要，被告可在租赁期内随时收回土地，不负违约责任。而且双方合同约定租赁期限为20年，后30年为无偿使用，原告要求支付13年另66天租金的可得利益损失没有法律依据，同时原告应提交证据证实其有可得利益损失。 另查明，原告支付涉案鉴定费用34000元。 本案经调解无效。 以上事实有原、被告的陈述，原告提交的租赁合同及补充协议、民事调解书，被告提交的单位调整组建情况说明及通知、中央军委关于停止盈利活动的通知、租赁合同及补充协议、照片、民事调解书，鉴定意见书等证据在案为凭。 本院认为，原、被告双方签订的案涉合同从内容上看应为土地租赁合同关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁合同最长期限为20年，超过部分应属无效，故双方签订的协议书，除合同期限超过20年部分约定无效外，其余部分应属有效。双方在协议履行中，2016年2月16日中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求部队全面停止一切有偿服务活动，双方均应按此通知落实政策要求，故双方的协议客观上已无法继续履行，且不可归责于双方当事人。本案在审理前原、被告已经通过民事调解书的方式解除了双方签订的协议，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，被告的权益已经通过调解书的方式予以确认。 原、被告双方签订的案涉合同约定原告对案涉土地进行管理使用，并约定租赁期限为20年，现案涉合同因故予以解除，双方的合同目的已无法实现，而原告曲海英确已进行较大投入，被告在接收案涉土地的同时也接收了原告所建的地上建筑物等财产，其因此而获益，故对于原告的该部分损失应当予以补偿。双方在合同中约定的租赁期限为20年，但从合同内容看，案涉合同的性质为土地租赁合同，鉴于案涉土地使用权系归被告，不适用农村土地承包的相关规定，因此根据合同法的规定，双方签订的案涉合同中20年租期符合法律规定。同时，双方在合同中约定因特殊情况提前解除合同的，由原告投资新建的永久性房屋，按使用30年计算，由被告按建设投资总额的折旧价给付原告经济补偿，前述约定并不违反相关法律规定，应当认定为有效。 涉案合同解除的时间为2019年5月8日，腾空房屋的时间为2019年5月10日，以此计算30年剩余租期为13年另66天，鉴定意见书中的计算期限少算了28天，按照鉴定意见书计算的租期平均每年折扣价值，30年租期的剩余租期平均每天租期折扣约为122元。结合鉴定意见，按照30年租赁期限计算涉案财产剩余价值应为587093元，该价值扣除按照鉴定意见书计算的270平方米办公楼的价值175284元，剩余411809元应为被告补偿给原告的经济损失数额。 原、被告在合同中约定如果遇到特殊情况解除合同，按照50年平均年份计算剩余年份的租金，该约定并不违反相关法律规定，应当认定为有效，以此计算被告应当退返给原告租金应为132723.2元；原告主张以前述应退租金为基数按照年息24%计算利息，无法律依据，本院不予支持。但是被告应当自调解书中约定的原告腾退涉案土地给被告之次日即2019年5月11日向原告退还该部分租金，被告至今未退还该部分租金，故本院认为原告主张的利息可从2019年5月11日起按照法律规定的利率计算方式予以计算，即2019年5月11日到2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日至给付之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 另外，涉案财产价值评估是因为原、被告无法对涉案财产的价值达成一致意见所致，双方对于鉴定费用的产生均有过错，应当各自承担50%的责任，故被告应当赔偿给原告的鉴定费损失应为17000元（34000元×50%）。 涉案合同的解除是因为政策变化所致，并非原、被告双方主观过错导致了涉案合同的解除，故原告在没有提供其他充分证据的情况下，要求被告赔偿预期可得利益132723.2元，缺乏事实和法律依据，本院对原告的此项诉讼请求不予支持。 被告曲海英作为乳山市建筑器材租赁有限公司出资人，该公司作为个人独资企业被注销后，由出资人即原告曲海英继受相关的权利与义务符合法律规定。根据本案查明的事实，本案应当为土地租赁合同纠纷，立案时确定的案由不当，在此予以纠正。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院于本判决生效之日起十日内向原告曲海英退还租赁费用132723.2元利息（2019年5月11日到2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日至给付之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 二、被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院于本判决生效之日起十日内给付原告曲海英涉案财产经济补偿款411809元。 三、被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院于本判决生效之日起十日内赔偿原告曲海英鉴定费17000元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告曲海英要求被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院赔偿可得利益132723.2元的诉讼请求。 案件受理费10900元，由原告曲海英负担2180元，由被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院负担8720元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  侯现章 人民陪审员  周建华 人民陪审员  林树贤 二〇一九年十二月四日 书 记 员  徐 佳