山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11797号上诉人（原审被告、反诉原告）：李志国，男，1968年2月29日出生，汉族，历城区人民政府扶贫办公室工作人员，住济南市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：银丰物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘旭，董事长。委托诉讼代理人：赵良，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张娜，女，该公司员工。原审被告（反诉原告）：李晓军，男，1975年9月26日出生，汉族，个体经营者，住济南市。上诉人李志国因与被上诉人银丰物业管理有限公司（以下简称银丰物业公司）、原审被告李晓军物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初6290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李志国上诉请求：1.撤销济南市历城区人民法院民事判决书（2019）鲁0112民初6290号关于李志国反诉请求的判项；2.重新审理李志国与银丰物业公司物业纠纷一案，依法判令银丰物业公司退还物业费8489.60元；3.一、二审诉讼费由银丰物业公司承担。事实和理由：李志国系银丰唐郡荷花园小区沿河-202商铺业主之一（另一业主李晓军放弃上诉权），银丰物业公司系银丰荷花园小区物业管理公司。李志国的商铺自2017年3月1号交房至2018年4月底共14个月的时间空置（已被一审认定），而银丰物业公司要求李志国缴纳全额的物业费，李志国多次到物业管理办公室交涉此事，但最后还是被要求全额缴纳。根据《山东省物业管理条例》第七十一条规定和商品等价交换的原则，银丰物业公司不能收取全额物业费。事实上，在商铺空置期间，银丰物业公司物业管理的水、电、垃圾清运、车辆管理等大量的管理行为，李志国不需要银丰物业公司实施，银丰物业公司应退还李志国80%的物业费8489.60元（银丰物业公司收取物业费10612元）。然而，原审判决书中却如此表述：“关于反诉部分，……根据李志国、李晓军与银丰物业公司签订《银丰唐郡荷花园前期物业管理服务协议》的约定，甲方所购住宅物业未装修且连续空置半年以上的，甲方应至少提前一个月向乙方提出书面申请，经乙方审核同意并签订《空置房管理协议》后，应当全额预交物业费，到期确认属于空置的，将30%差额冲抵下期物业费，前述约定不适用于商业用房”并以此作为银丰物业胜诉的“证据”不当。李志国自2017年6月第二次交纳物业费时就与银丰物业就商铺空置（那时已空置4个月）交涉，长期拒交2018年1-4月物业服务费，并且银丰物业公司对此发起诉讼，不能认定“视为李志国、李晓军认可按照银丰物业公司的要求全额交纳物业服务费”。银丰物业公司辩称，一审判决关于物业费的判决部分银丰物业公司保留意见，对于一审反诉部分的判决没有异议。银丰物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李志国、李晓军支付物业费1516元、滞纳金1000元（截止2018年12月31日），共计2516元；2.本案诉讼费由李志国、李晓军承担。李志国、李晓军向一审法院反诉请求：1.依法判令银丰物业公司退还物业费8489.6元；2.反诉费用由银丰物业公司承担。一审法院认定事实：1.银丰物业公司系济南市历城区银丰唐郡荷花园小区的物业服务公司，李志国、李晓军系该小区沿河-202商铺业主，涉案房屋建筑面积为176.26㎡。该小区交付前，银丰物业公司（乙方）与该小区的建设单位济南银丰唐冶房地产开发有限公司（甲方）签订《银丰唐郡3号地块前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对银丰唐郡3号地块提供前期物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积交纳，具体标准为（小）高层住宅2.15元/月/平方米，商业用房4.3元/月/平方米；业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费，物业服务费按季缴纳，业主或物业使用人应在每季度首月20日前履行缴纳义务；物业管理区域内已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交付业主的物业，其物业服务费由甲方全额交纳；业主所购物业空置半年以上的，经业主或物业使用人与乙方确认后，可按照物业服务收费标准的70%交纳物业空置期间的物业服务费，并签订临时协议；合同期限自2016年10月1日起至2021年9月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2.2017年3月1日，李志国、李晓军（甲方）与银丰物业公司（乙方）签订《银丰唐郡荷花园前期物业管理服务协议》约定：受济南银丰唐冶房地产开发有限公司的委托，银丰物业公司已经被聘为银丰唐郡荷花园项目前期物业管理服务企业，为业主提供物业管理服务；公共性物业服务质量达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》（济价费字[2012]76号）规定的五星级标准要求；物业服务费由甲方按其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体标准为（小）高层住宅：2.15元/月/平方米，商业用房4.3元/月/平方米；物业服务费按半年交纳，甲方或物业使用人应在每半年末月20日前交纳下一个半年物业服务费用；甲方所购住宅物业未装修且连续空置半年以上的，甲方应至少提前一个月向乙方提出书面申请，经乙方审核同意并签订《空置房管理协议》后，应当全额预交物业费，到期确认属于空置的，将30%差额冲抵下期部分物业费用，前述约定不适用于商业用房；甲方违反本协议，未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金，并按《山东省物业管理条例》的相关规定执行。同日，李志国、李晓军与银丰物业公司办理了物业交接手续并交纳物业服务费4548.5元，交费发票备注载明：物业费2016.12.30-2017.6.29。2017年12月6日，李志国、李晓军向银丰物业公司交纳物业服务费3032元，交费发票备注载明：商铺物业费2017.9.1-12.31。2019年7月12日，李志国、李晓军向银丰物业公司交纳物业服务费3032元，交费发票备注载明：物业费自2018.1.1-2018.4.30。3.李志国、李晓军主张其涉案房屋至2018年4月底前一直空置，并提交了其二人于2018年4月19日与案外人宋本超、孟泰永签订的《商铺租赁合同》1份，该合同载明：李志国、李晓军将坐落于济南市历城区唐冶街道银丰唐郡上河坊-202出租给宋本超、孟泰永，租赁期限自2018年4月19日至2023年4月18日。就涉案房屋的空置问题，证人王洪伟述称，其与李志国是朋友关系，2016年，李志国跟王洪伟说银丰唐郡有商铺可以买，王洪伟就和刘延伟合伙购买了银丰唐郡荷花园8-319号商铺，李志国和李晓军也合伙购买了银丰唐郡荷花园-202商铺，两个商铺中间隔着4-5家商铺；王洪伟的商铺先交房，交房后就租出去了，李志国的房子大约比其晚交付两三个月，李志国的房子一直闲着没有租出去，期间也没有进行任何装修使用；王洪伟印象中直到2018年的5、6月份世界杯的时候李志国的房子才租出去，租给了一个烤羊肉串的，挂着牌子叫“看球吧”，就是在世界杯之前开始经营的，之后一直是这个租客在经营。证人刘延伟述称，其跟李志国认识，李志国之前跟王洪伟说还有一套商铺在卖，然后刘延伟和王洪伟就一块购买了银丰唐郡荷花园8-319号商铺，李志国、李晓军也合伙购买了银丰唐郡荷花园-202商铺，两个商铺中间隔着4-5家商铺，李志国的商铺在刘延伟商铺的北边；刘延伟的商铺大约在2017年元旦期间交的房，2017年正月十六，刘延伟的房子就租出去了；李志国的房子比刘延伟的房子晚交付三四个月，交付后，李志国的房子一直闲着没有租出去，其印象中是2018年五一前后才租出去，租给了一个烤羊肉串的。一审法院认为，银丰物业公司与济南银丰唐冶房地产开发有限公司签订《银丰唐郡3号地块前期物业服务合同》，及其与李志国、李晓军签订的《银丰唐郡荷花园前期物业管理服务协议》，均系当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应诚信履约。关于李志国、李晓军主张银丰物业公司是建设单位选聘的物业服务企业，没有通过业主大会的选聘程序，没有服务及收费职权的问题，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本案中，银丰物业公司与建设单位签订了前期物业服务合同，依法取得物业服务及收费的权利，故对李志国、李晓军辩称银丰物业公司没有服务及收费权利的辩称意见，一审法院不予采信。根据《物业管理条例》第四十二条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，李志国、李晓军系于2017年3月1日接收涉案房屋，且银丰物业公司并未提交证据证实李志国、李晓军存在故意拖延办理房屋交付手续的情形，故银丰物业公司要求李志国、李晓军交纳2017年1月、2月物业服务费及滞纳金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。关于反诉部分，根据银丰物业公司与济南银丰唐冶房地产开发有限公司签订《银丰唐郡3号地块前期物业服务合同》的约定，业主所购物业空置半年以上的，经业主或物业使用人与乙方确认后，可按照物业服务收费标准的70%交纳物业空置期间的物业服务费，并签订临时协议；同时，根据李志国、李晓军与银丰物业公司签订《银丰唐郡荷花园前期物业管理服务协议》的约定，甲方所购住宅物业未装修且连续空置半年以上的，甲方应至少提前一个月向乙方提出书面申请，经乙方审核同意并签订《空置房管理协议》后，应当全额预交物业费，到期确认属于空置的，将30%差额冲抵下期部分物业费用，前述约定不适用于商业用房。本案中，根据李志国、李晓军提交的房屋租赁合同及证人证言，可以认定涉案房屋存在空置期间。根据《银丰唐郡3号地块前期物业服务合同》及《银丰唐郡荷花园前期物业管理服务协议》的约定，一审法院认为，李志国、李晓军可以向银丰物业公司请求确认房屋空置，并签订临时协议减少物业服务费。但根据一审法院查明的事实，李志国、李晓军全额交纳了其陈述的空置期间的物业服务费，且于2019年7月12日全额补交了2018年1月至4月的物业服务费。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，“当事人协商一致，可以变更合同”，本案中，李志国、李晓军全额补交物业服务费，可以视为李志国、李晓军认可按照银丰物业公司的要求全额交纳物业服务费。且李志国、李晓军在物业服务合同履行期间未就空置问题向银丰物业公司提交书面申请并签订临时协议，故对李志国、李晓军要求退还物业费的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、驳回银丰物业管理有限公司的诉讼请求；二、驳回李志国、李晓军的反诉请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由银丰物业管理有限公司负担。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由李志国、李晓军负担。二审中，当事人未提交新证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。依据上述规定，李志国主张在商铺空置期间不需要银丰物业公司实施物业管理行为的意见不能成立。李志国主张多次到物业管理办公室交涉房屋空置期间的物业费用，但李志国未提交双方认可房屋空置的确认书，并且按照银丰物业公司要求全额缴纳了涉案房屋空置期间的物业费，因此，一审判决认定李志国、李晓军认可按照银丰物业公司的要求全额交纳物业服务费并无不当。综上，李志国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李志国负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇一九年十二月十九日书记员  朱 茜