宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初16577号原告：宁夏弘泽汇物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区掌政镇人民政府安置区一期。法定代表人：杜新文，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴迪，北京中银（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周嘉玲，北京中银（银川）律师事务所实习律师。被告：王天资，男，1983年3月24日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区（该身份信息由原告提供）。原告宁夏弘泽汇物业服务有限公司与被告王天资物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁夏弘泽汇物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴迪到庭参加诉讼，被告王天资经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。宁夏弘泽汇物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2016年1月27日至2019年12月31日期间的物业服务费2351元；2.判令被告支付截止至2019年9月20日违约金1203元（按所欠费用月息2%计算至起诉之日，请判至缴清全部物业管理费之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月25日，北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司与银川市掌政镇人民政府签订《前期物业合同》约定：“由北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司对掌政镇人民政府安置区一期、二期、三期项目提供物业服务，上述项目自交付使用之日起，业主即应缴纳物业服务费用，物业服务费的标准为多层住宅0.5元/平方米，业主或物业使用人应在每年4月10日前履行缴费义务”。此后，原告与北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司开展合作，该公司将掌政镇人民政府安置区一期、二期、三期项目2016年1月27日至2018年1月26日期间所有债权债务移交给原告。北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司退出上述项目的物业服务后，原告自2018年1月27日起为掌政镇人民政府安置区一期、二期、三期提供物业服务至今。被告系银川市某室业主，房屋建筑面积107.73㎡，拖欠原告自2016年1月27日至2019年12月31日期间的物业服务费2351元，故原告诉至法院。王天资未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月25日，银川市兴庆区掌政镇人民政府（甲方）与北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：“由乙方按《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》中的一级标准为掌政镇人民政府安置区一期、二期、三期提供物业服务，合同期限自2016年1月27日起至2018年1月26日止，多层住宅物业服务费为0.5元/月·平方米，业主应于物业交付使用之日起缴纳物业服务费用。物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在每年4月10日前（每次缴费的具体时间）履行交费义务。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每逾期一日按所欠费用3‰的标准向乙方支付违约金”。后北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司将掌政镇人民政府安置区一期、二期、三期物业服务项目自2016年1月27日至2018年1月26日期间的所有债权债务移交给宁夏弘泽汇物业服务有限公司。合同到期后，原告参照《前期物业服务合同》继续为涉案小区提供物业服务。原告提交的银川市物业管理办公室制发的《银川市物业专业维修资金交存通知》载明：“2-601，王天资，掌政村某号：经审核，您购买的坐落于掌政安置区某号房，建筑面积为107.73㎡，应交存物业专项维修资金……”另原告提交《物业费催收告知书》、《债权转让通知》照片各一份，显示贴于入户门门上，落款日期为2019年3月1日。现原告以被告拖欠物业费为由诉至本院。本案审理期间，原告先后诉讼鸣翠花园其他业主，主张同时期物业费，根据其他业主提交的证据及本院工作人员拍摄的现场勘验照片，发现涉案小区确实存在物业管理区域内杂草丛生未及时清理，楼道卫生差，单元门锁损坏，自行车乱停放，垃圾桶周围垃圾随处可见等情况。本院认为，2016年1月27日至2018年1月26日，北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司向被告所有的位于银川市兴庆区某室房屋提供物业服务，被告应按时交纳物业费用。因北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司将掌政镇人民政府安置区一期、二期、三期物业服务项目自2016年1月27日至2018年1月26日期间的所有债权债务转让给原告，并向业主进行告知，故此债权转让合法有效，原告有权向被告主张物业费。因银川市兴庆区掌政镇人民政府与北京诚智慧中物业管理有限公司宁夏分公司签订的《前期物业服务合同》到期，原告参照前述《前期物业服务合同》，按照多层住宅物业服务费为0.5元/月/平方米的标准及服务内容继续为涉案小区提供物业服务，故原、被告之间形成事实上的物业服务合同关系。因2019年尚未结束，本院依法支持到期物业费。结合本院审理的其他同类案件及现场勘验，可以认定原告在绿化养护管理及公共区域管理、小区卫生方面存有瑕疵，原告的行为已构成先行违约，故根据公平诚信和质价对等原则，本院酌情确定被告按应交费用的75%向原告交纳物业服务费，故本院支持被告向原告交纳2016年1月27日至2019年11月27日期间的物业服务费1858.34元（107.73㎡×0.5元/月·㎡×46个月×75%）。关于原告主张的违约金，因原告提供的物业服务存在瑕疵，已构成先行违约，被告的行为不构成违约，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告未到庭，视为放弃其答辩、举证、质证等诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王天资于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏弘泽汇物业服务有限公司自2016年1月27日至2019年11月27日期间的物业费1858.34元；二、驳回原告宁夏弘泽汇物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由原告宁夏弘泽汇物业服务有限公司负担5元，被告王天资负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员  张 丽二〇一九年十一月二十八日法官助理  雷娟娟书 记 员  李 悦附：与本案相关法律《中华人民共和国合同法》第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定时，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。