广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终5255号 上诉人（原审被告）：姚丽，女，汉族，1969年9月30日出生，柳州市城中区恒兴建筑机械设备经营部业主，户籍地广西壮族自治区柳州市城中区，现住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：阮耀，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何剑，广西和清律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：广西方盛实业股份有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市阳和工业新区阳惠路东2号。统一社会信用代码91450200718884263T。 法定代表人：张劲松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴枝，女，该公司审计主管。 委托诉讼代理人：吕建毅，男，该公司综合管理部业务员。 上诉人姚丽因与被上诉人广西方盛实业股份有限公司（以下简称方盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2019）桂0202民初1662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 姚丽上诉请求：一、撤销一审判决第一至第六项，驳回方盛公司一审时对姚丽提出的全部诉请。二、本案一二审诉讼费均由方盛公司承担。 事实和理由：一、方盛公司不具有提起本案诉请的主体资格，且其诉请也没有事实及法律依据。1.根据一审证据以及查明的事实来看，涉案房屋己经在2018年1月26日由政府征收。也就是从这个时间节点开始，方盛公司不再拥有土地的使用权、不再拥有对案涉房屋的所有权。同样，其也不具备提出本案诉请的主体资格。2.假设方盛公司具有合法的诉讼主体资格，其诉请姚丽搬离场地并支付租金、场地占用费也无任何事实及法律依据。搬离场地是需要产生费用的，在方盛公司起诉前，双方曾协商搬迁的补偿事宜，根据当时协商的内容，姚丽是不需要再支付2018年4月1日之前的租金以及之后的场地占有使用费，同时还可以获得相应的搬迁补偿。事实上，姚丽周边其他租户也正在与方盛公司协商或者己经协商完毕并获得补偿。但在协商过程中，方盛公司在双方尚未沟通结束时突然起诉，要求姚丽立即搬离并支付各项费用，违反双方约定，违背之前向姚丽做出的承诺和保证，其一审提出的几项请求应予以驳回。同样道理，基于以上项目产生的违约金诉请也应被驳回。二、姚丽不存在拖欠水电费的情况。1.姚丽从未拖欠方盛公司的水电费，之所以有姚丽找不到相应月份的水电费收据，是因为姚丽承租期长，所交费用项目多、金额多、时间跨度较大，所以有部分收据一时无法收集齐全。事实上，通过庭审也可以查明方盛公司存在管理混乱的情形，经常出现数据统计错误的情形，甚至有重复主张。但这不能把举证责任全部推给姚丽来独自承担。2.另外，从逻辑上判断，不可能存在一整年当中，姚丽有11个月都全额缴纳，仅在中间留空一个月拒缴水电费的情形，方盛公司也不会允许这种情况出现。根据方盛公司的惯例也是会直接用后面的缴款拿来填补之前的欠款，而不允许姚丽一直拖欠上月欠费。所以，方盛公司的这项诉请是没有事实依据的，应予以驳回，基于拖欠水电费产生的违约金诉请也应被驳回。综上所述，一审法院认定事实有误，部分判决错误，应依法予以撤销。 方盛公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 方盛公司向一审法院起诉请求：1.确认方盛公司与姚丽间的租赁关系于2018年4月1日解除；2.姚丽立即将其占用方盛公司柳州市桂柳路39号房屋场地依现状腾退交还方盛公司；3.姚丽支付2014年1月至2014年10月累计少交租金17167.5元，2017年12月欠交租金11445元，自2018年4月1日起累计欠交占地费171675元（11445元/月×15个月，按原租赁合同15元/㎡·月、共763㎡从2018年4月暂算至2019年6月，后续占地费计算至姚丽实际腾退之日止），以上房租和占地费200287.5元；4.姚丽支付2014年至2015年累计少交水电费414.25元，2017年11月欠交水电费1488.4元，2018年9月欠交水电费192.9元，以上共计2095.55元；5.姚丽支付拖欠租金滞纳金233135.43元，拖欠占地费滞纳金21921.72元，拖欠水电费滞纳金1393.18元，共256450.34元。 一审法院认定事实：方盛公司作为甲方，与姚丽作为乙方签订了《桂柳路厂房租赁合同》，方盛公司将其拥有土地使用权的桂柳路39号西南侧原旧食堂经营场地（含房屋）出租给姚丽经营、办公使用。租赁期限自2013年11月1日至2014年10月31日。该租赁合同到期后，双方于2014年10月31日续签合同，约定租赁期限自2014年11月1日至2015年10月31日止，共1年。姚丽租赁的场地共763㎡，租金单价为15元/㎡，2015年1-10月年租金为114450元，通过转账或现金的方式于每月的25号到30号支付下一个月租金和当月水电使用费。合同第一条第5款规定：“经甲乙双方商定，乙方用电费用将根据乙方实际使用电量读数，根据供电局提供的单价计算，向甲方交纳电费。乙方将承担电损及功率因素等电量耗损的分摊。税费按水表实际使用读数，根据水务公司单价计算缴纳。”合同第四条约定：“乙方必须按时交付经营场地租金及水电费，逾期不交者，每逾期一天，按当月应交费用总额的1%加收滞纳金，如拖延一个月不交，经甲方书面限期交纳后，仍拒不交者，甲方有权终止合同，收回租赁经营场地，并以乙方预交的租金或履约保证金进行抵扣已拖欠的租金和滞纳金。若还造成甲方其他损失的，甲方有权向乙方进行追偿。”合同租赁期限届满后，姚丽仍持续租用方盛公司场地，方盛公司也认可，并且收取了姚丽部分租金及水电费。方盛公司向姚丽送达《缴费通知》，要求姚丽缴纳2017年12月租赁费及11月的水电费1488.4元、2018年9月水电费192.9元。2018年3月29日方盛公司向姚丽送达《关于终止合同并限期搬迁的通知》载明：“从4月1日起，我司决定：不再收取姚丽住户的租赁费用，同时终止租赁合同关系，其水电费则按天计收至姚丽住户完全搬离租用的场地和房屋为止。希望姚丽住户配合我司，于4月30日前搬离所租的场地和房屋。”因姚丽一直未搬离涉案场地，方盛公司于2018年8月13日再次向姚丽送达《关于桂柳路住户限期搬迁函》，要求姚丽于2018年9月30日前搬离涉案场地。因姚丽至今未搬离，酿成本诉。 以上事实有当事人的陈述、《桂柳路厂房租赁合同》、《缴费通知》、收款凭证、《关于终止合同并限期搬迁的通知》、《关于桂柳路住户限期搬迁函》等在案佐证。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同约定或法律规定向另一方承担违约责任。方盛公司与姚丽于2014年10月31日签订的《桂柳路厂房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。 关于解除合同及返还房屋的问题。2015年10月31日租赁合同期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2018年3月29日方盛公司已向姚丽送达了《关于终止合同并限期搬迁的通知》，载明双方应于2018年4月1日解除合同，姚丽需在4月30日前搬离。故该院确认双方租赁合同关系已于2018年4月1日解除。合同解除后，方盛公司诉请要求姚丽腾空并返还租赁物的，该院支持。 关于租金及场地占用费的问题。针对方盛公司要求姚丽支付2014年1-10月期间的租金及滞纳金的诉请，姚丽以超过诉讼时效抗辩的，该院认为，根据姚丽应于每月25日至30日交纳下个月租金的合同约定，以及《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，方盛公司于2019年6月14日才主张该项权利的，因超过诉讼时效该院不予支持。针对方盛公司要求姚丽支付2017年12月租金11445元的诉请，姚丽以已经足额缴纳抗辩的，应当由姚丽举证予以证明，姚丽未能举证的，应当承担不利的后果，故该院对方盛公司的该项诉请予以支持。关于方盛公司主张的2018年4月1日合同解除后的场地占用费，由于姚丽未能在方盛公司限定的2018年4月30日前搬离交还场地，一直占用至今。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，方盛公司有权要求姚丽支付逾期腾房期间的占有使用费，故方盛公司有权要求姚丽支付2018年5月1日暂计至2019年6月14逾期腾房期间的占用费，参照11445元/月的租金标准计算为154507.5元。后续占用使用费参照11445元/月租金标准继续计算至姚丽实际返还之日止，予以支持。 姚丽以双方对搬迁补偿未能达成协商一致导致无法搬离予以抗辩的，抗辩理由不成立，不予采信。 关于水电费。针对方盛公司要求姚丽支付2014年-2015年累计少交水电费及违约金的诉请，姚丽以超过诉讼时效抗辩的，该院认为，根据姚丽应于每月25日至30日交纳当月水电费的合同约定，以及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，方盛公司于2019年6月14日才主张该权利的，因超过诉讼时效该院不予支持。针对方盛公司要求姚丽缴纳2017年11月的水电费1488.4元、2018年9月水电费192.9元的诉请，姚丽以已经足额缴纳抗辩的，应当由姚丽举证予以证明，姚丽未能举证的，应当承担不利的后果，故该院对方盛公司的该项诉请予以支持。 关于拖欠租金、水电费及拖欠占地费的违约金。根据合同约定，承租方必须按时交付经营场地租金及水电费，逾期不交者，每逾期一天，按当月应交费用总额的1%加收滞纳金。合同中采用“滞纳金”的表述并不正确，该约定的实质是对逾期交款这一违约行为的惩罚及对守约方的补偿，故方盛公司有权主张2017年12月1日至2019年6月10日期间的逾期缴纳2017年12月租金11445元、2017年11月的水电费1488.4元的违约金，以及2018年10月1日至2019年6月10日期间的逾期缴纳2018年9月水电费192.9元的违约金。姚丽主张该约定过高的，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”每逾期一日按当月欠缴总费用1%计收违约金的约定明显过高，故该院参照中国人民银行同期贷款利率四倍计算违约金为4168元（3665.28元+476.68元+25.88元）。方盛公司诉请的逾期交纳场地占用费的违约金，缺乏法律依据，不予支持。 一审法院判决：一、方盛公司与姚丽就桂柳路39号西南侧原旧食堂经营场地租赁合同关系于2018年4月1日解除。二、姚丽于本判决书生效之日起15日内腾空桂柳路39号西南侧原旧食堂经营场地并向方盛公司返还。三、姚丽支付方盛公司2017年12月场地租金11445元。四、姚丽支付方盛公司2018年4月1日至2019年6月14日场地占有使用费154507.5元（后续占有使用费参照11445元/月租金标准计算至姚丽实际返还之日止）。五、姚丽支付方盛公司缴纳2017年11月的水电费1488.4元、2018年9月水电费192.9元。六、姚丽支付方盛公司逾期交纳2017年12月租金、2017年11月的水电费、2018年9月水电费的违约金4168元。七、驳回方盛公司的其他诉讼请求。一审案件受理费8182元（方盛公司已预交），由姚丽负担3064元，方盛公司负担5118元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.姚丽提交了门面租赁证明、商铺租赁合同、委托书，拟证明姚丽在接到方盛公司的通知后从2018年8月23日开始已陆续将门面机器设备及办公设备搬离；姚丽提交了收据5页共13单、搬迁所产生的收款收据收条等共12页36单，拟证明姚丽将租赁场地涉及拆迁门面的机械设备及建筑材料搬至所租用的其他场地，并缴纳了租金水电物业垃圾费等，支付了相应搬迁费用。上述证据与本案审理的争议焦点事实无关，故本院不予认定。2.姚丽提交的告知书，当事人无异议，真实合法，本院予以认定，可以证明姚丽将租赁场地剩余物品全部清空后于2019年11月28日将租赁场地交还方盛公司。3.方盛公司提交的对账单系复印件，姚丽对该证据的真实性不予认可，故本院不予采信。4.姚丽虽对一审查明的部分事实提出了异议，但未能提供证据证实其主张，故本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、方盛公司是否具有提起本案诉讼的主体资格？二、双方签订的合同是否解除以及如何承担相应法律责任？ 关于争议焦点一，方盛公司的诉讼主体资格问题。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效”。 在本案中，2018年1月26日政府只是发出了《关于国有土地上房屋征收决定的公告》，决定征收包括案涉租赁门面在内的国有土地上的房屋及附属物，并未实际征收完成。方盛公司虽然于2019年4月与柳州市城中区房屋征收与补偿办公室签订了《房屋及土地征收货币补偿协议》，但该协议未履行完毕，方盛公司尚未将案涉租赁场地交付给柳州市城中区房屋征收与补偿办公室。方盛公司仍持有包含案涉租赁场地在内的《国有土地使用证》，土地使用者仍登记为方盛公司，尚未发生权属变更。上诉人也没有证据证实涉案土地的权属发生了变更，未能提供相应权属变更的登记材料。根据上述法律规定，方盛公司作为案涉场地的土地使用权人，依据与姚丽签订的租赁合同，享有作为原告提起本案诉讼的主体资格，有权向姚丽主张租金、场地占用费、水电费等。 关于争议焦点二，2015年10月31日双方签订的《桂柳路厂房租赁合同》租赁期限届满后，双方未继续签订书面租赁合同，形成不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同。方盛公司已于2017年6月、2018年3月、2018年8月多次通知姚丽搬离租赁场地，并明确于2018年4月1日起终止双方租赁合同关系，一审法院确认双方于2018年4月1日解除租赁合同关系，合法有据，本院予以维持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，姚丽应将案涉租赁场地交还给方盛公司。但姚丽一直占用租赁场地，直到2019年11月28日才清空租赁场地上的物品，交还租赁场地，姚丽应赔偿由此给方盛公司造成的损失。一审法院判决姚丽参照双方约定的租金标准向方盛公司支付2018年5月1日起至实际返还之日止的占用费，未违反相关法律规定，本院予以维持。根据二审查明的新事实，占用费可以计算至2019年11月28日止。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。对于2017年12月场地租金11445元以及2017年11月水电费1488.4元、2018年9月水电费192.9元，姚丽未能提供证据证实其已足额缴纳，故应由其承担举证不能的不利后果。由于姚丽未能按照合同约定及时支付上述租金及水电费，根据双方租赁合同约定，应向方盛公司支付相应违约金。双方约定的违约金计算标准过高，一审法院已依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定进行调整，符合法律规定，本院予以维持。 综上所述，姚丽的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3736元（姚丽已预交），由上诉人姚丽负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 侦 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇一九年十二月二十六日 书记员 赵雅婷