安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0504民初3060号原告：马鞍山伟星置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区雨山东路与东环路交汇处伟星蓝山商业楼2层，统一社会信用代码91340500075622939Y（1-2）。法定代表人：何立丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。被告：郝晴，女，汉族，1996年11月5日生，户籍地内蒙古包头市固阳县。委托诉讼代理人：李占中，内蒙古釜册律师事务所律师。被告：程龙，男，汉族，1990年2月1日生，户籍地黑龙江省双城市。委托诉讼代理人：谷德臣，安徽华冶（博望）律师事务所律师。原告马鞍山伟星置业有限公司（以下简称伟星公司）与被告郝晴、程龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开庭审了本案。原告伟星公司的委托诉讼代理人张丽、被告郝晴及其委托诉讼代理人李占中、被告程龙及其委托诉讼代理人谷德臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伟星公司向本院提出如下诉讼请求：1、解除原被告签订的关于马鞍山市雨山区伟星时代广场17#楼4-03号房屋《房屋租赁合同》。2、判令被告立即将马鞍山市雨山区伟星时代广场17#楼4-03号房屋腾空搬让并恢复原状后返还给原告。3、判令被告支付即支付自2018年10月1日至实际腾空搬让并恢复原状返还给原告之日止的租金及物业服务费（暂计到2019年4月30日租金为121940元）。4、判令被告立即按欠费金额1%，按日支付延迟付款违约金（暂计至2019年4月30日违约金合计为19388.46元）。以上暂合计141328.46元。5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年5月25日，原告伟星公司与被告郝晴签订《房屋租赁合同》，原告将位于马鞍山市雨山区伟星时代广场17#4-03号商铺出租给被告郝晴用于经营养生会所，租赁面积335平米，租期19个月，自2018年6月1日起至2019年12月31日止，月租金10720元，月物业费6700元。合同签订后，原告仅支付了2018年7、8、9三个月的租金及物业费，剩余租金及物业费经原告多次催要无果。2018年4月4日，被告的店被注销了营业执照。原告遂起诉至法院。被告郝晴辩称：1、本案房屋租赁合同系更换掉包，实际合同期限是七个月，本案租赁合同实际已到期终止，不存在解除合同问题。2、被告郝晴已付房租六个月，只欠一个月房租未付。3、原告伟星公司在明知被告郝晴经营不正常、合同履行难以为继的情况下，对于被告郝晴违约不主动行使法定解除权，违反诚实信用原则，不能就损失扩大部分承担责任。4、本案房屋租赁合同确定的租金和物业费过高，违背公平原则，应予以调整。5、原告伟星公司有充足的机会和被告郝晴进行沟通，不存在联系不上的情况。6、应当追加自己的合伙人李雨豪为被告。被告程龙辩称：1、其对担保书的存在毫不知情，不应承担担保责任。2、合同租期应是七个月，不是十九个月。经审理查明：2018年5月25日，伟星公司、程龙、郝晴签订合同主体变更协议，约定程龙将与伟星公司签订的房屋租赁合同权利义务转移给郝晴。同日，伟星公司（甲方）与郝晴（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定伟星公司将其坐落于马鞍山市雨山区伟星时代广场17#4-03号房屋出租给郝晴用于经营养生会所，租赁面积335平方米，租期为19个月，自2018年6月1日起至2019年12月31日止。租金为每月10720元，物业费为每月6700元，租金及物业费除第一期和最后一期固定租金外，其他各期固定租金均按照每三个完整的自然月为一个交租期缴纳。合同对乙方的违约责任约定如下：合同签订当日，乙方应当向甲方支付17420元作为履约保证金。乙方延迟缴纳租金、物业服务费或其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。经甲方书面催告后30日内乙方未足额缴纳欠款的，甲方有权单方解除本合同。乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担的其他违约责任并不免除。另，合同关于房屋交还条款约定有“如双方签署了房屋交还确认书，或虽未签署房屋交还确认书，但乙方人员已经实际撤离该房屋，届时乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃所有权及一切权利，甲方有权自行处置（包括作为垃圾丢弃等）”内容。2018年5月25日，被告程龙向原告伟星公司出具担保书一份，担保书主要内容为“郝晴由租赁合同而产生的一切义务，本公司自愿为其提供连娣保证责任”。担保书落款处有打印的“担保人：程龙”字样。程龙在“法人代表”栏署名捺印。被告郝晴租赁该房屋用于经营养生会所，并于2018年9月12日办理个体工商户工商登记，登记名称马鞍山市雨山区木易思邈美容美体会馆，经营者郝晴。伟星公司自认郝晴合同约定租金等费用交至自2018年9月。郝晴欠付租金后，伟星公司以约定的方式进行了催收。马鞍山市木易思邈美容美体会馆经营期间，多位预付卡消费者向雨山市场监督管理所投诉。2019年4月16日，雨山市场监督管理所在会馆经营场所张贴通知，主要内容为“近期我所接到多起预付卡消费投诉，经查，该会所已处于关门停业状态，负责人无法联系，请涉及的消费者尽快来所登记”等。上述事实，有房屋租赁合同、保证书、租金及物业服务费催缴函照片、委托代理合同、当事人陈述、本院庭审笔录等在卷佐证。本院认为：一、本案当事人伟星公司和郝晴自愿签订房屋租赁合同，合同没有违反法律法规强制性规定的无效条款，当事人应当严格按照合同约定履行。二、郝晴辩称本案房屋租赁合同系更换掉包，实际合同期限是七个月。但郝晴没有提供证据，而且郝晴的合同是从程龙合同主体变更而来，程龙合同期限也是至2019年12月31日止。郝晴关于合同期限的辩解意见本院不予采纳。三、郝晴辩解已付房租六个月没有证据支持；伟星公司按双方约定的方式向郝晴发出催收通知等并无不当；本案租赁合同相对人是伟星公司和郝晴，郝晴和李雨豪的合伙关系与本案不是同一法律关系。故郝晴关于已付六个月房租的辩解意见和追加李雨豪的请求，本院不予支持。四、程龙是前房屋租赁合同的相对人，也是2018年5月25日主体变更协议的当事人。担保书落款处有“担保人：程龙”打印字样。综合分析担保书的形成过程，虽然担保书中有“本公司担保”等表述，但本案担保主体以认定为程龙更为适当。程龙关于不承担保证责任的意见本院不予采纳。五、当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大。本案合同有关于“双方虽未签署房屋交还确认书，但乙方人员已经实际撤离该房屋，届时乙方在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃所有权及一切权利，甲方有权自行处置（包括作为垃圾丢弃等）”的约定。由查明事实可知，至少在2019年4月16日雨山市场监督管理所张贴通知时，乙方已实际撤离房屋，伟星公司具有了处分出租房内所有遗留物的约定权利。该权利的行使可以有效减损。故结合本案郝晴拖欠租金且拒不归还房屋的根本违约行为，以及伟星公司行使权利所需合理期限等其他因素，本案以酌定郝晴继续支付十个月的合同费用比较妥当。（10720元/月+6700元/月）×10个月=174200元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除郝晴与马鞍山伟星置业有限公司于2018年5月25日签订的马鞍山市雨山区伟星时代广场17#4-03号房屋《房屋租赁合同》。二、郝晴于本判决生效后十日内将马鞍山市雨山区伟星时代广场17#4-03号房屋恢复原状并返还给马鞍山伟星置业有限公司。三、郝晴于本判决生效后十日内支付马鞍山伟星置业有限公司十个月的租金等费用174200元。四、程龙对本判决第二项、第三项债务承担连带责任。五、驳回马鞍山伟星置业有限公司的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3784元、保全费1520元、公告费300元，均由郝晴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审 判 长  马千里人民陪审员  宁伦平人民陪审员  姚 军二〇一九年十二月二十一日书 记 员  徐 玲附相关法律文书：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。