吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民终3130号上诉人（原审被告）：张文畅，女，1984年6月18日生，汉族，无职业,住吉林省吉林市丰满区。被上诉人（原审原告）：中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司，住所地吉林省吉林市丰满区。负责人：王维剑，地区管理中心总监。委托诉讼代理人：张晶，该公司职员。委托诉讼代理人：曹志刚，男，该公司法律顾问。上诉人张文畅因与被上诉人中海宏洋物业管理有限公司吉林市分公司（以下简称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市丰满区人民法院（2019）吉0211民初2765号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张文畅，被上诉人中海物业公司的委托诉讼代理人张晶、曹志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文畅上诉请求：1.判令因中海物业公司服务不到位对张文畅人身安全及对生活诸多不便而造成的损失减免部分物业费。2.判令中海物业公司承担本案相关费用。事实和理由：1.根据《吉林市物业管理条例》第六章第25条物业管理区域内的下列共用部位、共用设施设备，属于全体业主共同所有，不得擅自处分:(一)物业用房。(二)门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊。(三)按规划配建的非机动车车库。(四)公共绿地、道路、场地、水景、文体设施等。(五)其他依法归全体业主所有的设施设备。对于电梯间及拦车杆所投放的广告,物业公司不仅没有将公告收益进行公示，反而将公共收益私自占有，其行为侵犯了广大业主的知情权和合法收益等权益。本小区业主委员会至今未成立，难以维护整个小区的合法权益。物业公司应依法公开小区公共收益并抵偿物业管理费用。因此，张文畅要求物业公司返还小区公共收益来抵偿所欠物业费用。2.张文畅从2016年搬入此小区，小区整体环境被物业公司部分毁坏。根据《吉林市物业管理条例》第六章第26条第四项物业的使用禁止(四)擅自改建、占用物业共用部位或损坏、占用、移装共用设施设备，在公共设备上设置障碍。三年间小区环境面目全非，并且每一项都没有通过业主通过，物业公司全部擅自改建，最严重的是小区整个地面全部改成下水道，铺上铁蓖子，而此物多次造成张文畅及家人摔跤、购物车翻车，并且此物为劣质物品，有严重的刺鼻味道，对人体造成极大伤害。3.物业服务不到位。关于卫生问题，道路地面清雪不及时，建筑垃圾不及时清理，绿化带堆放大量建筑垃圾。关于小区规划，原来是绿树、绿草坪，现在好多地方改成卡通的小动物，物业公司改变任何状态没有通过业主。关于路灯，有的时候给关闭。关于养犬的问题，遛狗不栓绳。关于监控的问题，有的地方没有监控，而且监控不清楚。关于原山一期物业公司和二期物业公司在一起办公的问题，管理混乱。草地和树木很多都枯萎了。物业公司员工态度差，且小区任何人都可以随便出入，小区一直没有正门，没有消防通道，小区台阶没有轮椅专用道。门口地毯不清理，下雪后结冰，导致老人、小孩摔跤。小区一楼私建扩建严重，物业公司不管。中海物业公司辩称，张文畅的上诉请求主张减免物业费无正当理由，小区存在部分瑕疵也未达到抗辩拒交物业费的程度。关于监控，前期物业服务合同约定重点部位存在监控，而并非要求监控无死角、无缝衔接。关于广告收益，在前期物业服务合同当中约定，物业公司每半年将物业费收支情况公示一次。关于雨排问题，开发商为排除山水，根据设计需要进行的雨排措施，并非由物业公司形成。关于养犬问题，物业公司并非是具有强制执法权的执法机关，且已经通过管家劝阻、园区宣传，甚至是发送书面函件等多种形式进行劝阻，但无强制阻止权利。关于草地和树木枯萎问题，每年春天物业公司均进行植被恢复。关于小区管理问题，个别人员进入小区可通过尾随等方式进入。关于一楼私建扩建问题，物业公司已向法院提起诉讼。关于园区小区未建成的问题，并非是物业公司所能管理和控制。关于没有正门的问题，正门正在建设，而且该问题并非是物业公司的义务范围。关于路灯关闭时间的问题，园区有路灯，根据需要进行使用。关于一期和二期物业公司工作人员在一起办公的问题，因原山一期、二期与温莎别墅均是一个项目公司，在一起办公属正常的工作情况。关于消防通道单行线等问题是园区设计建造问题，物业公司无法进行改变。中海物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张文畅立即支付2018年1月至2019年12月期间物业费合计5773.6元；2.支付违约金1569.57元；3.诉讼费由张文畅负担。一审法院认定事实：2013年1月1日，吉林市中海海华房地产开发有限公司与中海物业公司签订《中海国际社区B期前期物业服务合同》，约定由中海物业为中海国际社区B区提供物业服务，物业服务费标准为洋房住宅2.3元／月／平方米。合同期限自2013年8月20日起至2016年12月31日止。2016年11月2日，吉林市中海海华房地产开发有限公司又与中海物业公司签订补充协议，约定：前期物业服务合同期满，该项目小区业主委员会未成立或业主委员会没有续聘或解聘中海物业的意见通知中海物业，且没有选聘新的物业服务企业，中海物业继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续至业主委员会代表全体业主与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。张文畅于2016年6月30日与中海物业公司签订前期物业服务协议，并签署承诺书，承诺遵守临时管理规约。中海物业公司从2013年8月至今一直持续为该小区提供物业服务。张文畅为该小区业主，房屋建筑面积为113.75平方米，拖欠2018年1月至2019年12月期间的物业费未付。中海物业公司曾多次以上门口头方式、电话催缴、邮寄律师函及张贴缴费通知单等方式向张文畅催缴物业费。一审法院认为，涉案小区在业主委员会未成立前，由该小区建设单位与中海物业公司签订的物业服务合同对全体业主均具有约束力。根据合同权利义务的相对性原则，张文畅在享有接受物业服务权利的同时即负有交纳物业费用的义务。本案中，中海物业公司向小区业主提供了物业服务，张文畅作为该小区的业主，在享受到物业服务的同时，应履行交纳物业服务费的义务。本案现无证据证实中海物业公司在履行物业服务合同过程中存在重大瑕疵，故中海物业公司要求张文畅交纳物业费的诉讼请求应予支持。张文畅2018年1月至2019年12月期间的物业费应为6279元（2.3×24×113.75）。现中海物业公司仅主张5773.6元属于其对自己民事权利的处分，予以准许。对中海物业公司要求张文畅支付违约金的诉讼请求，为了维护物业公司与业主间良好和谐的关系，暂不予支持。应当指出，小区居住环境直接影响居民的生活质量，物业服务质量与居民的生活息息相关。物业服务企业与业主虽是合同关系，但亦是相辅相成的互助关系。只有广大业主积极交纳物业费用，物业服务企业才能更好的为小区业主服务。我们应该承认，即使再敬业，物业服务企业的服务也是很难做到尽善尽美、毫无瑕疵的，如仅因细微瑕疵的存在，业主就拒交物业费，对物业服务企业是不公平的。但同时，也只有物业服务企业的服务日趋完美，才能得到广大业主的认可，才能使广大业主按时主动交纳物业费用。物业服务企业应在今后的服务中提高服务质量，提升员工素质，多与广大业主沟通，以取得业主的理解和谅解。广大业主亦应在合理维权的同时，履行自己及时交纳物业费的义务。望广大业主和物业服务企业均能持积极主动、互通有无、互帮互助的平和心态，共同营造一个和谐、文明的优质小区。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张文畅于本判决生效后五日内给付中海物业公司2018年1月至2019年12月，共24个月的物业费5773.6元；二、驳回中海物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由张文畅负担。本院二审期间，张文畅向本院提交了三张照片，证明小区物业服务不到位，加装铁篦子带来人身安全问题，并且质量不好。中海物业公司对该证据质证称，对关联性及证明问题均有异议，不能够证明物业公司未履行物业服务合同约定义务、服务不到位等其要证明的问题，上述照片为静态的某一时间点的情况，且并非是物业公司不履行合同义务造成的。中海物业公司未提供新证据。本院经审查认为，张文畅提供的证据所要证明的问题不能成为其拒交物业费的理由，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张文畅的上诉主张不能成立。物业服务合同中物业公司的合同相对人一般是不动产的所有权人，也即中海物业公司的服务对象是以该不动产所有权人或所有权人认可的使用权人，中海物业公司按照合同的服务标准和服务内容履行物业服务合同，张文畅系案涉房屋的所有权人，应当按照合同约定的物业服务费交纳物业费。关于张文畅提出的中海物业公司针对小区公共区域内存在服务瑕疵的问题。如果中海物业公司确实存在违约之处，业主可以请求物业公司承担相应的违约责任，但不能以此作为不交纳物业费的抗辩理由，故张文畅的上诉主张，本院不予支持。一审法院判决张文畅交纳物业费，并无不当。综上所述，张文畅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张文畅负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  张 蕾审判员  关 晶二〇一九年十二月二十六日书记员  李正阳