嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初5270号原告：嘉兴房产超市经纪有限公司。住所地：嘉兴市昌盛南路1560号201室。法定代表人：王来军，执行董事。委托诉讼代理人：孙伟南、刘湘杰，浙江开发律师事务所律师。被告：嘉兴万昆房地产开发有限公司。住所地：嘉兴市城北路1699号弘霖大厦1208室。法定代表人：陈永，董事长。委托诉讼代理人：张春元、丁梦希，浙江天鸿律师事务所律师。原告嘉兴房产超市经纪有限公司（以下简称房超公司）与被告嘉兴万昆房地产开发有限公司（以下简称万昆公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法由审判员顾侃担任审判长，人民陪审员凌金荣、陈新花组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告房超公司的委托诉讼代理人孙伟南、刘湘杰，被告万昆公司的委托诉讼代理人张春元、丁梦希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告立即向原告支付销售代理费1347757.84元，并赔偿原告逾期付款利息14777.04元（按同期人民银行贷款基准利率4.35%，从2018年7月12日起暂计算至2018年10月11日，要求计算至付清之日止）；2.判令被告立即向原告退还保证金5000000元，并赔偿原告逾期付款的利息54375元（按同期人民银行贷款基准利率4.35%，从2018年7月12日起暂计算至2018年10月11日，要求计算至付清之日止）；3.判令被告立即向原告支付实现债权的律师费194000元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月许，原、被告就原告代理销售乙方开发的中环公园项目一事达成协议，约定原告为被告代理销售中环公园项目可售商品房住宅部分面积，约为8万平方米、地下车位约为663个，代理期限为2018年1月12日至2018年3月31日，销售代理费的费率按0.6%结算。另，为了承接销售代理项目（包括案外工程海宁开元新都汇项目），原告应被告要求于2018年1月向其支付保证金总计5000000元。上述协议达成后，原告即进场代理销售工作，累计代理成交住宅228套，累计销售面积20107平方，住宅销售金额179890993.46元、车位55170000元，合计销售金额235060993.46元，被告应支付原告代理费1410365.96元。2018年3月，原、被告补签了书面的《中环公园项目2018年度销售代理合同》。现被告拖欠支付原告方的销售代理费用未付，并拒绝退还保证金。原告经催讨未果，遂起诉。被告万昆公司辩称1.原告提交的证据不能证明案涉的房屋及车位系其销售业绩，无权向被告主张代理费及逾期利息；2.即使案涉房屋系原告销售，也应根据合同扣减相应的款项，佣金金额也仅918193.4元；3.即使案涉房屋系原告销售，其还有销售服务保证金及收楼保证金尚未达到支付条件；4.保证金中的250万元系新都会项目保证金，委托代理合同相对人系海宁开元名都置业有限公司，原告无权要求被告返还；5.保证金中250万中环公园项目保证金系履约担保，合同现尚未履行完毕，不符合返还条件；6.被告方不存在违约行为，且合同并未约定由被告承担原告实现债权的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供中环公园项目2018年度销售代理合同及阳光合作协议打印件1份，证明原被告系商品房委托代理销售关系，及约定的结佣方式、违约条款等。被告对真实性无异议，但不能证明案涉的房屋系原告代为销售。本院对该组证据予以认定。原告提供授权委托书复印件1份，证明被告委托原告作为独家渠道总代理销售房屋。被告对真实性无异议，但应以双方签订的合同内容为准。本院对该组证据予以认定。原告提供银行回单打印件2份，证明原告向被告支付中环公园项目保证金250万元，新都会项目保证金250万元。被告对真实性无异议，辩称确实收到500万元，但其中250万元的新都会项目保证金是海宁的另一项目，不应向被告主张。本院对该组证据予以认定。原告提供万科中环公园统计表1份、客户确认单复印件1组、浙江省商品房买卖合同复印件1组，证明原告代为销售的住宅数量。被告对商品房买卖合同复印件真实性无异议，但不能证明该房屋系原告代为销售；对客户确认单复印件及统计表三性均有异议，系原告单方制作，且确认单无法与商品房买卖合同一一对应。虽被告对客户确认单复印件及统计表真实性不予认可，但本院综合全案，在被告掌握客户资料、房屋及车位出售信息的情况下，未否认由原告销售或提供相反证据，本院对该组证据予以认定。原告提供通知函复印件2份、挂号信底单复印件1份、挂号信查询单1份，证明被告已收到催讨佣金及要求归还保证金的信函。被告对三性均有异议，称未收到上述信函。查询单显示被告已签收，被告未能提供相反的证据，本院对该组证据予以认定。原告提供中环公园房超价格审批群聊天记录1份、公证书1份，证明群成员为原、被告双方的工作人员，原告主张销售的房屋及车位均得到被告的确认。被告对聊天内容真实性有异议，公证仅能证明制作过程受监督，但不能证明聊天内容的真实性。原告无法证明聊天人员的身份及内容的真实性，本院对该组证据不予认定。原告提供委托代理合同及发票1份，证明原告就本案支出实现债权的律师费194000元。被告对真实性无异议，但认为该费用应由原告自行承担。本院对该组证据予以认定。被告提供浙江省商品房买卖合同及车位转让合同1组，证明案涉的房屋及车位确已销售。原告对三性均无异议，并提出与原告提供的统计表及客户确认单一致。本院对该组证据予以认定。被告提供案涉房屋的房款单据1组及车位款单据1组，证明即使案涉房屋及车位由原告销售，也应根据合同约定扣减佣金。原告对三性均无异议，但认为无须扣减。本院对该组证据予以认定。本院委托浙江新联会计师事务所有限公司出具的关于代理销售商品房及地下车位使用权佣金的鉴证报告及发票1份，原被告双方对真实性均无异议。但原告认为按揭付款应按37后计算逾期付款，对于逾期请款部分，不应扣减；被告认为按揭付款应按30天后计算逾期付款时间，对于逾期请款应按约进行扣减。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月29日，被告万昆公司（甲方）与原告房超公司（乙方）签订《委托授权书》，约定甲方项目万科·中环公园现委托乙方作为独家渠道总代理…委托期限2018年1月2日至2018年3月31日。2018年1月8日，原告向被告汇款200万元并备注中环公园保证金。同日，原告向被告汇款50万元并备注中环公园满意度保证金。2018年1月22日，原告向被告汇款200万元并备注新都会项目保证金。同日，原告向被告汇款50万元并备注新都会满意度保证金。2018年3月，被告万昆公司（甲方）与原告房超公司（乙方）补签《中环公园项目2018年度销售代理合同》（以下简称代理合同），约定甲方同意委托乙方为其联合销售代理之一…代理物业项目名称：中环公园…代理期限自2018年1月12日至2018年3月31日…双方同意以月度为一个考核周期，联合销售代理方中，住宅（含储藏室）销售回款金额胜出方，该月度佣金费率按0.6%结算，车位销售回款金额胜出方，该月度佣金费率按0.6%结算…为确保销售完毕的房源达到符合公司要求的交付，每次结付代理佣金时，甲方扣留乙方当次应结代理费的5%作为乙方的收楼保证金。支付代理费必须同时满足以下条件：买家签订《商品房买卖合同》并完成备案登记；选择一次性付款方式的买家，付清所有房款并完成备案登记；选择按揭付款（含公积金）方式的买家在付清首期款的同时，银行按揭款也必须全额到账；乙方按本协议应承担违约金、罚款等，甲方有权从当期结算佣金中扣除。全款到账后，根据该套房源房款的到账时间换算逾期天数，逾期一个月内则对应房源的佣金按95%结算，逾期1-2个月内的按照90%结算，逾期超过2个月按照0%结算。以上约定包含按揭付款回款时间的要求为30天…甲乙双方同意从2018年甲方应支付给乙方的销售代理服务费中留存10万元作为本案的销售服务保证金，分别于2018年7月销售代理服务费结算时扣留5万元，2018年10月销售代理服务费结算时扣留5万元。甲乙双方同意每月5000元的月度签约保证金在月度结算中现结…该笔服务保证金的结算将于2019年3月31日前完成…收楼保证金的结算在实现销售面积取得大产证后三个月内支付…佣金支付以月为单位，按照全款到账金额予以结算。同批次可结算房源不得进行拆分。乙方提供等额的正式发票，于每月5日前提交上月可结算资料至甲方审核。经审核通过后，甲方于本月末向乙方支付上期销售代理费。乙方不得无故拖延正常可请款佣金的结算。佣金请款申请及资料延迟3个月未提交，则该笔请款额予以10%的扣减；佣金请款申请及资料延迟超过6个月未提交，则应请款额予以30%的扣减；请款超过9个月该笔佣金不予以结算。同日，原、被告双方还签订《阳光合作协议》，就双方的法律的责任进行了补充约定。2018年7月12日，被告收到原告的催款函，要求被告向原告支付代理佣金1410366元并要求返还中环公园、开元新都会项目保证金500万元。在审理过程中，原告自愿放弃了9套商品房及14个车位佣金的主张。经浙江新联会计师事务所鉴证，原告主张其代理销售的房屋219套、车位214个，房款金额共计172886305元，车位款金额共计51735000元。另查明：被告与购房者签订的《浙江省商品房买卖合同》约定，“若买受人选择贷款方式付款的，买受人应于签订购房合同当日向出卖人推荐银行办理贷款手续，并提供银行所需的所有材料。若出卖人在本合同签订之日起30日之内未收到买受人的全部贷款，无论何种原因，买受人承诺自愿在上述30日届满之第二日起7天日自筹资金付清全部剩余房款”。原告就本案已支付律师费194000元。本院认为，针对本案的争议焦点，本院评析如下：一、关于原告为被告代为销售房屋的问题经查，原告已提供了万科中环公园统计表、客户确认单复印件、浙江省商品房买卖合同复印件等相关证据，虽证据为复印件，但能互相印证，且相关证据原件，按照一般交易习惯，存放于被告处也符合常理。被告未提供相反的证据，同时也认可原告确实为其销售了部分房屋及车位的事实，又不能对原告为何能留存完整的销售资料复印件作出合理解释，故本院认定原告主张的案涉房屋219套、车位214个系由原告代理销售，被告应按约支付原告佣金。二、关于是否排除格式条款使用的问题格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中的原被告双方均系专业的商事主体，其在对外签订书面合同从事商业活动中，应审慎审查，并合理预知商业风险。现原告主张逾期请款扣减佣金等条款系格式条款，要求排除使用，本院不予支持。三、关于购房者逾期付款时间计算的问题因原告代理销售的部分商品房或车位的购买者未及时支付相关的购房款或车位款，根据原被告签订的《代理合同》应部分扣减原告的佣金。虽然被告与购房者签订的商品房买卖合同中约定，被告在30天内未收到购房者按揭款的情况下，购房者有在30日届满后的第二日起七天内自筹资金付清全部房款的期限，但这仅是被告与购房者合同中对于付款时间的约定，该条款并不必然适用与原被告之间。原告在2018年1月起就实际为被告代理销售房屋，也应知晓商品房买卖合同中对于购房者付款时间的约定，但在原被告双方在2018年3月签订的《代理合同》仍仅约定按揭回款的时间为30天，原告并未对7天的自筹资金时间进行主张，根据合同相对性的原则，故逾期付款的时间应按30日计算。四、关于原告是否逾期请款的问题本案案涉房屋及车位款系由购房者直接或通过银行贷款付款至被告处，并非通过原告转交，原告对款项的到账情况不能及时掌握。双方合同虽未明确约定，但被告应及时将购房者的付款情况通报原告，使得原告可以了解其代理销售的房屋或车位的付款情况，并根据代理合同约定及时请款并提供相关材料及开具相应的发票。现被告并未提供证据证明已将购房者的付款情况及时通知原告，且至庭审时，仍未对原告代理销售的房屋及车位数量、金额进行确认或否认。原告无法在合同约定的时间内与被告进行核对，并按时提供材料及开具发票，该情形不宜认定原告无故拖延请款，不应就逾期请款进行佣金的扣减。五、关于原告请款时间的问题被告收到原告的支付销售佣金及退还保证金的函件，应视为原告向被告请款的时间。虽被告辩称未收到原告的该函件，且函件不符合合同约定的条件，但通过查询单可知，被告已于2018年7月12日签收了该函件。《代理合同》虽约定原告请款时应提供等额的正式发票及资料，但未对资料的具体内容进行明确，且事实上被告未与原告进行对账，也不承认原告具体销售了多少房屋及车位，原告也无法就此开具具体金额的发票，故应将2018年7月12日视为原告请款的时间。按照《代理合同》约定，原告于2018年7月12日请款，则被告应于2018年8月31日前支付销售代理费。六、关于保证金的退还的问题原告分四次向被告转账500万元作为保证金，但其中200万元备注系新都会项目保证金，50万元备注系新都会满意度保证金。该两笔保证金虽汇入被告账户，但从原被告陈述及备注内容可知，该250万并非本案争议项目的保证金，与本案无关，原告应另行主张。另有200万元备注中环公园项目保证金，50万元备注中环公园满意度保证金，原被告均认可系案涉项目的保证金。《代理合同》中对该两笔保证金并未有任何约定，合同虽约定了销售服务保证金，但该保证金系在代理费中扣留，也明确该服务保证金的结算将于2019年3月31日前完成。被告也未提供证据证明双方在合同外对保证金另有约定，故被告在原告要求返还后应及时返还保证金。综上，案涉原告代理销售的房款金额共计172886305元，车位款金额共计51735000元，合计224621305元，按照《代理合同》约定，商品房及车位销售佣金按房款及车位款的0.6%结算佣金，佣金共计1347727.83元。按照购房者付款时间扣减佣金后，被告尚应支付原告商品房销售佣金1023970.96元、车位销售佣金303201元，合计1327171.96元。扣除原被告双方均确认的尚未到支付条件的收楼保证金5%后，被告尚应支付原告佣金1260813.36元及逾期付款利息（以1260813.36元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2018年9月1日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日计算至实际履行之日止）。被告尚应返还原告保证金2500000元及逾期付款利息（以2500000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2018年7月13日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日计算至实际履行之日止）。原告主张实现债权的费用，但原被告双方未就此进行约定，本院不予支持。鉴证费在原告申请鉴证时，已同意由其承担，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告嘉兴万昆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告嘉兴房产超市经纪有限公司佣金1260813.36元及逾期付款利息（以1260813.36元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2018年9月1日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日计算至实际履行之日止）；二、被告嘉兴万昆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告嘉兴房产超市经纪有限公司保证金2500000元及逾期付款利息（以2500000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2018年7月13日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日计算至实际履行之日止）；三、驳回原告嘉兴房产超市经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费58138元、保全费5000元，合计63138元，由原告嘉兴房产超市经纪有限公司负担21222元，由被告嘉兴万昆房地产开发有限公司负担41916元，限于本判决生效之日起七日内缴纳本院。鉴证费70000元，由被告嘉兴万昆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 长  顾 侃人民陪审员  凌金荣人民陪审员  陈新花二〇一九年十二月三十日书 记 员  吴雪青1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。