广东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤执监148号申诉人（被执行人）：广州怡丰房地产发展有限公司。住所地：广州市花都区新华镇秀全大道39号。法定代表人：范记顺，董事长。委托诉讼代理人：仲文辉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。申请执行人：广州市玉律投资咨询有限公司。住所地：广州市花都区新华街红棉大道东与永祥路交汇处自编2号1-6楼4B05A。法定代表人：温绍生。申请执行人：广州市茂通投资咨询有限公司。住所地：广州市花都区花山镇东华村第一经济社龙腾路1号。法定代表人：林坤。申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广州市天河区体育西路111号建和中心25楼。负责人：蓝晓寒。被执行人：范记顺，男，1958年12月9日出生，汉族，香港特别行政区居民。被执行人：方婉明，女，1958年4月22日出生，汉族，香港特别行政区居民。被执行人：邓志深等33人。广州怡丰房地产发展有限公司（下称怡丰公司）不服广东省广州市中级人民法院（以下简称广州中院）（2019）粤01执复111号执行裁定，向本院申诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。广州市花都区人民法院（下称花都法院）在执行广州市玉律投资咨询有限公司（下称玉律公司）、广州市茂通投资咨询有限公司（下称茂通公司）、中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（下称信达公司）申请执行怡丰公司、范记顺、方婉明、邓志深等33人借款合同纠纷系列案中，于2018年12月3日作出（2018）粤0114执恢758号拍卖公告，拍卖广州市花都区新华镇秀全大道39号“友和中心广场”四楼商铺、五楼商铺及A1404等50间商品房。怡丰公司对此不服，提出书面异议。怡丰公司提出异议，请求撤销拍卖。主要理由为：花都法院在未通知怡丰公司的情况下进行拍卖，属程序违法；选定评估机构机构的程序违法；怡丰公司口头对粤诚估字[2018]第BYC1101号和粤诚估字[2018]第BYC1102号《房产估价报告》提出异议，但花都法院未对异议进行回复和处理的情况下强行拍卖违反程序规定，属程序违法；上述两个评估报告无法证明其客观性，不能作为拍卖依据；“友和中心广场”目前尚未完工，没有办理竣工验收，没有办理规划验收，现阶段无法办理产权登记，对这些房产商铺拍卖，必然会产生更多的纠纷和矛盾，产生更多的群体性事件，严重影响社会安定和稳定。花都法院查明，因被执行人怡丰公司、邓志深等人未履行生效法律文书确定的还款义务，花都法院于2018年8月16日作出（2017）粤0114执恢第810号以及（2007）花法执字第3675号、（2013）穗花法执恢字第106号执行裁定书分别查封了被执行人怡丰公司位于广州市花都区新华街秀全大道39号“友和中心广场”四楼、五楼商铺以及预告登记在邓志深等33人名下位于广州市花都区新华街秀全大道39号“友和中心广场”A1404房等51套房产。广州市花都区国土资源和规划局于2018年9月19日就上述房产函复花都法院称涉案房产现阶段无法完善登记手续，不建议进行司法拍卖程序，若进行拍卖程序建议明确告知买受人相关风险。花都法院依法委托广东广信粤诚土地房地产与资产评估有限公司（下称粤诚公司）对上述房产进行评估，粤诚公司分别作出粤诚估字[2018]第BYC1101号、[2018]第BYC1102号房地产估价报告，并在报告书中明确说明“由于估价对象可能存在欠缴土地使用权出让金及其他一些原因，估价对象目前无法完善登记手续也未能取得房地产权证，根据委托方要求，本次设定估价对象具有完全产权，本次评估结果为完全产权状态下的市场价值。”2017年7月6日花都法院告知怡丰公司法定代表人范记顺，因怡丰公司借款合同纠纷系列案件，花都法院将对其公司名下财产采取强制措施，范记顺提出申请暂缓执行；2018年8月24日，花都法院到上述房产张贴公告，告知将对上述房产采取评估拍卖措施；2018年10月9日，花都法院通知怡丰公司履行还款义务，否则将对其公司名下财产采取评估拍卖措施，并送达查封裁定书；2018年10月17日，花都法院通知怡丰公司执行进展以及对上述房产采取评估措施；2018年11月7日，花都法院向怡丰公司送达上述房产评估报告，并告知其在法定期限内提出异议，逾期将对上述房产进行拍卖处理，怡丰公司未在法定期限内对评估报告提出书面异议；2018年11月19日，花都法院作出（2018）粤0114执恢758号之一、之二执行裁定书，裁定对上述房产采取拍卖措施，并于同日送达给怡丰公司且告知其花都法院将在淘宝网进行公开拍卖；2018年12月3日，花都法院到上述房产张贴拍卖公告，告知花都法院将于2019年1月2日上午10时至2019年1月3日上午10时对上述房产在淘宝网进行公开拍卖；2018年12月4日，花都法院告知怡丰公司及申请执行人，将于2019年1月2日上午10时至2019年1月3日上午10时对上述房产在淘宝网进行公开拍卖，怡丰公司提出评估报告异议，申请执行人认为怡丰公司故意拖延执行，并要求对被执行人怡丰公司进行处罚。花都法院另查明，被执行人邓志深等37人曾向花都法院提交信访书，告知花都法院其曾是怡丰公司员工，被怡丰公司及范记顺胁迫、欺诈而成为怡丰公司谋取银行贷款的受害人，导致身背重债，诚信丧失，希望法院追究怡丰公司及法定代表人范记顺的法律责任。花都法院认为，花都法院依据已经发生法律效力的民事判决书对被执行人的财产采取强制措施符合法律规定。经审查，花都法院执行部门评估、拍卖措施合理合法。执行过程中，花都法院多次告知被执行人履行法律义务，并将执行过程中采取的强制措施明确进行通知，异议人并未在法定期限内提出异议，异议人要求撤销拍卖的请求没有事实及法律依据。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，花都法院于2018年12月29日作出（2018）粤0114执异476号执行裁定：驳回怡丰公司的异议。怡丰公司对上述异议裁定不服，向广州中院申请复议，请求撤销花都法院（2018）粤0114执异476号执行裁定，并撤销对新华镇秀全大道39号地段“友和中心广场”四楼商铺、五楼商铺及A1404等50间商品房的司法拍卖。其理由为：（一）异议裁定完全回避了怡丰公司所提该次拍卖存在程序错误问题的异议请求。花都法院在淘宝网司法拍卖平台发布公告的时间是2018年11月28日和29日，但其至今未通知怡丰公司。花都法院在未通知怡丰公司的情况下进行拍卖，显然违反了程序的规定，属于程序违法。（二）怡丰公司从未收到法院选择评估机构的通知，法院也从未书面将选择评估机构的情况告知怡丰公司，选定评估机构的程序违法。（三）对广州市花都区新华镇秀全大道39号“友和中心广场”四楼商铺、五楼商铺及A1404等50间商品房进行拍卖，将会造成该楼盘彻底烂尾，由此将引发大量纠纷，会严重影响社会稳定。如将来因此造成社会矛盾、影响社会稳定，怡丰公司将不承担任何责任。广州市花都区国土资源和规划局在给花都法院的复函中也明确“涉案房产现阶段无法完善登记手续，不建议进行司法拍卖程序”。（四）拍卖所依据的粤诚估字[2018]第BYC1101号、[2018]第BYC1102号《房产估价报告》无法证明其客观性，不能作为拍卖的依据。广州中院对花都法院查明的事实予以确认。广州中院另查明，2018年11月19日，花都法院通知怡丰公司法定代表人范记顺到庭，向其送达拍卖裁定，并告知花都法院“将根据评估价格的基础上，依法降价30%作为起拍价在淘宝网上公开拍卖”。广州中院认为，一、关于被执行人怡丰公司提出花都法院拍卖程序违法的问题，花都法院已于2018年11月19日裁定拍卖涉案房屋并将裁定书送达怡丰公司及告知起拍价、在淘宝网公开拍卖等相关事宜。怡丰公司以花都法院未通知其为由，认为拍卖程序违法的理由不成立。二、关于怡丰公司提出拍卖标的物目前尚未完工，没有办理竣工验收等问题，花都法院已经在网拍公告中列出拍卖标的物的瑕疵说明，竞拍人知悉相关风险。花都法院的拍卖行为与广州市花都区国土资源和规划局的复函意见并不相悖。怡丰公司称拍卖涉案房屋会严重影响社会稳定的主张不成立。三、关于对涉案房屋价值的评估问题，花都法院于2018年11月7日已向怡丰公司送达房产评估报告，怡丰公司在限期内没有对评估报告提出书面异议，却在花都法院告知拟拍卖日期后又提出选定评估机构的程序违法、估价报告没有披露所选取的样本等意见，要求撤销拍卖，有故意拖延执行之嫌。房产评估价值只是参考价，最终的价值需经市场的检验决定，怡丰公司以《房产估价报告》不具客观性为由要求撤销司法拍卖，广州中院不予支持。综上所述，花都法院驳回怡丰公司异议请求的处理正确，广州中院予以维持；怡丰公司复议申请的理由不能成立，广州中院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项的规定，裁定如下：驳回广州怡丰房地产发展有限公司的复议申请，维持花都法院（2018）粤0114执异476号执行裁定。怡丰公司不服广州中院复议裁定，向本院申诉，请求：1.撤销复议裁定和异议裁定。2.撤销对广州市花都区新华镇秀全大道39号“友和中心广场”四楼商铺、五楼商铺及A1404等50间商品房的司法拍卖。主要理由为：（一）两级法院完全回避了本次拍卖程序错误的问题。花都法院在淘宝网上发布公告的时间是2018年11月28日和29日，但其至今未通知我方，未通知我方就进行拍卖，违反程序规定。我方从未收到法院选择评估机构的通知，法院也从未书面将选择评估机构的情况告知我方。（二）对广州市花都区新华镇秀全大道39号“友和中心广场”四楼商铺、五楼商铺及A1404等50间商品房进行司法拍卖，将造成该楼彻底烂尾，将引发大量纠纷，严重影响社会稳定，将在若造成社会矛盾，我方将不承担任何责任。（三）拍卖所依据的《房地产评估报告》不具有客观性，没有披露选取了哪些类似房地产与估价对象进行比较，也没有披露选取的类似房地产的成交价格，也没有披露其选取比对对象的年纯收益强狂，导致我方无法对报告所选取的样本是否合理、样本的成交价格是否比较真实、对比对象的年纯收益是否合理等进行认定。信达公司答辩称：（一）花都法院在执行过程中，已经按照法定程序告知怡丰公司涉案房产评估、拍卖事宜，多次告知怡丰公司履行法律义务，并将采取的强制执行措施明确进行通知，怡丰公司均未在法定期限内提出异议。因此，花都法院评估、拍卖措施合理合法，异议裁定和复议裁定无误。（二）评估程序合法，评估价格合理。（三）拍卖程序符合法律规定。2018年10月，花都法院通知怡丰公司执行进展以及将对涉案房产采取评估措施；2018年11月19日，花都法院作出（2018）粤0114执恢758号之一、之二执行裁定书，裁定对涉案房产采取拍卖措施，并于同日送达给怡丰公司且告知其将在淘宝网上进行公开拍卖；2018年11月28日、11月29日，花都法院在淘宝网上发布涉案房产的拍卖公告，怡丰公司均未在法定期限内提出异议。因此，花都法院已经尽到了通知义务，符合拍卖的法定程序。花都法院在拍卖公告中亦明确涉案房产未办理竣工验收手续、规划验收手续，以及现阶段无法完善产权登记手续等瑕疵，买受人知悉且应自行承担相应风险。因此，本次拍卖符合法定程序。（四）怡丰公司拒不履行生效法律文书，其行为已造成国有资产损失。本院经审查，对花都法院和广州中院查明的事实予以确认。本院认为：本案争议的焦点问题是，花都法院拍卖涉案房产的行为是否应予撤销。经查，花都法院在淘宝网上公开拍卖涉案房产之前，已将拍卖裁定书送达给怡丰公司并告知起拍价、在淘宝网公开拍卖等相关事宜，怡丰公司所提其未收到花都法院相关拍卖通知的申诉理由，与事实相悖，不能成立。花都法院委托有评估资质的评估机构对涉案房产进行估价，且已向怡丰公司送达房产评估报告，但怡丰公司在限期内没有提出书面异议；且评估价格仅作为拍卖起拍价的参考，涉案房产的实际价值需经由市场检验确定，故怡丰公司在花都法院告知拟拍卖日期后才以选定评估机构未经其同意、估价报告没有披露所选取样本为由要求撤销拍卖，理据不足，本院不予支持。综上所述，广州中院复议裁定和花都法院异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持；怡丰公司的申诉请求理由不能成立，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条规定，裁定如下：驳回广州怡丰房地产发展有限公司的申诉请求。审判长  杨明哲审判员  李焱辉审判员  张 磊二〇一九年十二月十一日书记员  陈佩珊