吉林省镇赉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0821民初2584号 原告：镇赉县博元物业管理有限公司。 统一社会信用代码：91220821MAOY4Q2H20。 法定代表人：薛松鹏职务：经理。 委托诉讼代理人：关玉生，该公司职工。 被告：李文玲，女，1982年4月5日出生，汉族，无业，现住镇赉县。 原告镇赉县博元物业管理有限公司（以下简称“博元物业公司”）与被告李文玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。原告博元物业公司委托诉讼代理人关玉生，被告李文玲两次均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 博元物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告李文玲给付红玺园小区16号楼2单元401室2017年、2018年、2019年物业费1565.78元（面积72.49平方米X每平方米0.6元X12月X3年）、三年期间的楼道照明费60元（每年20元X3年）和三年期间的垃圾清运费72元（每年24元X3年）；2、依法判令被告李文玲给付红玺园小区8号楼2单元302室2017年、2018年、2019年物业费754.27元（面积34.92平方米X每平方米0.6元X12月X3年）、三年期间的楼道照明费60元（每年20元X3年）和三年期间的垃圾清运费72元（每年24元X3年），总计2583元。事实与理由：被告李文玲在原告管理的红玺园小区居住，楼房分别为16号楼2单元401室、8号楼2单元302室（面积分别为72.49平方米和34.92平方米），在管理过程中，原告完全履行了合同义务，而被告却拖欠两户住宅各种物业管理费用至今未付，被告的行为给原告造成一定损失，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望依法支持原告诉求。 李文玲辩称，我不同意给付上述物业费等相关费用，理由是：我不知晓物业公司什么时间管理服务该小区的，物业公司也没有和我签订物业服务合同，物业管理过程中没有设置门卫，物业公司没有保安，保洁不到位，一位保洁人员现打扫23个单元，下雨天我所居住的小区8号楼楼外面存水，下雪天积雪没有及时清理，楼道灯大半年不亮，下雨天我个人家窗户往里面潲雨，我家墙有裂缝，我自己家个人防盗门存在裂缝，小区内8号楼和16号楼防盗门关不上，导致我屋子里面温度不高，物业管理存在漏洞。 博元物业公司向法庭提供如下证据： 1、营业执照一份。证明原告是合法公司，主要经营物业管理；2、催缴物业费通知单及照片1份（16号楼）。证明原告向被告进行了物业费的催缴；3、镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局文件一份。证明该公司的收费标准；4、物业管理委托合同一份。证明我公司受委托服务的事项；5、红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单和关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告以及镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明。证明我物业公司是合理合法的，手续齐全。 李文玲质证意见：对营业执照无异议；对催缴物业费通知单及照片有异议，原告张贴行为证明不了是向我家进行物业费催缴；对于镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局文件无异议；对于物业管理委托合同我不清楚；对于红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单和关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告以及镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明,我不清楚他们是什么时候选举产生的业主委员会。 法院认证：因李文玲对营业执照、镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局文件无异议，本院予以确认；对于博元物业公司用红玺园、湖岸名城小区业主委员会名单和关于红玺园、湖岸名城业主委员会主任选举报告以及镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会出具的证明所要证明的是小区业主委员会依法成立，镇赉县社区管理服务中心民康社区居民委员会予以认可，故本院对小区内成立的业主委员会的事实予以确认，故对上述证据予以采信；对于物业管理委托合同李文玲表示不清楚，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，故本院对李文玲的质证意见不予采信，本院对物业管理委托合同予以确认。对于催缴物业费通知单及照片，虽然李文玲提出博元物业公司张贴行为证明不了是向其家进行的物业费催缴，但本院认为，催缴物业费通知单及照片内容来看，上面标注了业主李文玲的名字，且显示房屋为401室，庭审中李文玲也认可自己2017年、2018年、2019年三年物业费等相关费用未缴纳，故对博元物业公司向李文玲催缴物业费的事实予以确认，故本院对该份证据予以确认。 第二次庭审，博元物业公司向法庭提供了物业管理合同复印件一份。证明从2017年1月份开始至2018年12月末，我公司对小区进行了物业服务管理。 李文玲质证意见：无异议。 法院认证：因李文玲对上述证据无异议，本院对上述证据予以确认。 李文玲向法庭提供了如下证据： 照片5张。证明物业公司管理服务过程中卫生不合格，楼道内存在物品乱摆放问题。 博元物业公司质证意见：上述照片（除含有雪堆的照片外）证明不了是我物业公司管理的小区，但含有雪堆的照片显示的内容确实发生在我公司管理服务的小区内，存在雪堆是因为我公司要将积雪统一往外面拉走，只是没有及时清理。下雨天被告个人家窗户向里面潲雨，墙有裂缝，自己家个人防盗门存在裂缝是被告自己的问题，与物业公司无关，楼道灯大半年不亮，我公司未接到被告报修的通知，被告也未交纳物业费，被告也不敢去报修。 法院认证：李文玲提供上述证据是用来证明博元物业公司物业服务管理不到位问题，因博元物业公司对含有积雪的照片无异议，本院对该张照片予以确认，对其余4张照片，因博元物业公司不予认可，本院对其不予确认。关于李文玲所反映的个人家窗户下雨时往里面潲雨、墙有裂缝、以及自己家防盗门存在裂缝问题，本院认为，结合物业管理委托合同第二项委托事项“1、楼道内照明设备维修、更换、缴纳电费；2、楼道内卫生清扫、拖地、保持干净；3、小区内垃圾包清理、转运；4、小区内杂物、积雪、清扫转运；5、小区内绿化管理；6、室外脏水井、化粪池抽排管理；7、红玺园、广通小区监控设备检修管理。”第四项“其他”中第一款“对公共设备、设施附属建筑物的维修、养护运行和管理。小区内对公共设施、设备如需大修业主报物业登记（综合办、住建局核查后）处理。”第六项“其他需约定的事项”第一款“在保修期内因房屋建筑质量、设施、设备质量或安装技术等原因造成重（大）事故的，由开发建筑商承担责任并作善后处理，产生质量事故的直接原因以政府部门或权威鉴定机构为准。”、第二款“乙方（博元物业公司）只负责甲方（红玺园小区业主委员会）合同约定承包的管理事项和甲方以书面形式委托的其他管理事项（经双方认同）。”第四款“因甲方或政府主管部门直接原因（如办证未办，在保修期内发生应维修而未维修以及乙方接收前未处理的遗留问题等索赔事项），导致业主或使用人不支付物业管理费的，由乙方做工作后仍不支付的，由甲方或政府主管部门代为支付应该支付的有关费用”，本院认为，根据建筑物区分所有权等相关规定，物业公司在物业管理过程中从事的是小区内公共部分或共有部位的维修，关于李文玲所反映的问题，李文玲作为业主，其房屋室内部分的损坏问题在房屋保修期内应向其开发商进行主张，超出保修期外应本着“谁所有、谁负担”的原则，业主室内的部分应由业主自己负责维修，故而李文玲的上述质证意见本院不予采信；另外对含有积雪的照片所显示的实际情况来看，又结合博元物业公司整个庭审中的陈述、质证情况，本院确认博元物业公司在从事物业服务的个别方面存在瑕疵，故而本院对这一事实予以确认。 本案中需要说明的是，第一次庭审中经本院向李文玲核实上述两套房屋的建筑面积时，李文玲表示记不清楚了，为此第一次庭审后本院前往镇赉县房屋产权交易管理中心调查核实。经核实，上述两套房屋所有权人均为刘松源和李文玲，房屋建筑面积与博元物业公司提供的上述两套房屋建筑面积均一致，双方对本院调取的两套房屋的档案信息均无异议，本院予以确认。 本案确定如下案件事实：被告李文玲是镇赉县红玺园小区业主之一，其楼房位于镇赉县红玺园小区8号楼2单元302室和16号楼2单元401室，房屋面积分别为34.92平方米和72.49平方米。博元物业公司与红玺园小区业主委员会分别于2016年11月11日、2018年12月8日签订物业管理委托合同，该合同中约定“物业管理费每平方米0.6元（物业管理委托合同中显示“物业管理费：每平方米06元”属于笔误，本院予以纠正）；楼道电费：每户每年20元；垃圾转运费：每户每年24元。签订上述合同后，原告对被告居住的小区实施物业管理，双方已经形成了物业管理服务关系。被告李文玲共拖欠两套房屋2017年、2018年、2019年物业费2320.05元；两套房屋楼道照明费120元（3年）；垃圾清运费144元（3年），上述费用共计人民币2584.05元，现博元物业公司要求李文玲在2583元数额范围内给付上述费用，经原告催缴，被告李文玲拒绝缴纳。 另查明，镇赉县发展和改革局、镇赉县住房和城乡建设局【镇发改收管联字（2012）26号】文件明确了物业公司按照资质等级确定的物业管理服务指导价格收费。 另查明，博元物业公司在对小区从事物业服务的个别方面存在瑕疵问题。 根据本院确认的案件事实，现综合评判如下： 被告李文玲应于本判决生效后立即给付原告镇赉县博元物业管理有限公司两套房屋2017年、2018年、2019年物业费、楼道照明费、垃圾清运费共计人民币2120.04元。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，小区业主委员会与博元物业公司签订的物业管理委托合同是双方真实的意思表示，其合同真实合法有效。被告李文玲作为该小区业主，该合同对其有约束力，被告李文玲应按该合同向原告履行义务。虽然上述两套房屋所有权人为刘松源和李文玲共同共有，但不影响李文玲应承担的向物业服务企业交纳物业服务费等相关费用的义务，被告共欠原告2017年、2018年、2019年物业费2320.05元，楼道照明费120元（3年），垃圾清运费144元（3年），上述费用共计人民币2584.05元。现博元物业公司在2583元范围内进行主张，本案中，经原告催要，被告仍拒付物业费等相关服务费的行为与法律相悖，依据上述法律规定，原告要求被告给付物业管理等相关费用请求符合法律规定，应予支持。 虽然被告李文玲提供了照片反映物业公司在小区物业服务中在环境卫生维护等方面存在问题，但物业公司却已经提供了相应的物业服务，不存在根本违约的问题，若因物业服务的个别方面存在瑕疵，就认定单个业主可以以此拒缴物业服务费，将会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持物业服务水平，导致服务质量进一步下降，形成恶性循环，最终损害到包括正常交纳物业服务费的业主在内的全体业主的共同利益，所以对物业企业提供服务中存在的瑕疵，业主有权要求物业企业改正，达到服务合同和法律规定的水平，但不能以此拒付物业服务费。 关于李文玲应交纳物业费等费用数额确定问题，考虑到博元物业公司在庭审中也已自认小区内的积雪没有及时清理以及一名保洁人员负责打扫23个单元楼道导致物业服务不到位、不及时等问题，故而本院认为，博元物业公司在从事物业服务的个别方面存在瑕疵，鉴于此，博元物业公司在物业服务方面本身也存在过错。综合以上意见，本院认为，李文玲向博元物业公司交纳2017年、2018年、2019年物业费的数额为应交物业费的80%即1856.04元，故被告李文玲应向原告博元物业公司交纳2017年、2018年、2019年物业费、楼道照明费、垃圾清运费合计金额本院确定为2120.04元。 综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决如下： 一、被告李文玲于本判决生效后立即给付原告镇赉县博元物业管理有限公司两套房屋（位于镇赉县红玺园小区8号楼2单元302室和16号楼2单元401室）2017年、2018年、2019年物业费1856.04元、楼道照明费120元（2017年、2018年、2019年）、垃圾清运费144元（2017年、2018年、2019年），共计人民币2120.04元； 二、驳回镇赉县博元物业管理有限公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取25元，由被告李文玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审判员 樊 杰 二〇一九年十二月二十三日 书记员 张秋阳