杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0105民初2100号 原告（反诉被告）浙江同济科技职业学院，住所地杭州市萧山区高教园区。统一社会信用代码：12330000747712356D。 法定代表人梁国钱。 委托代理人陈国平，浙江德名律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）杭州竞技武术院，住所地杭州市余杭区瓶窑街道南山村1号。统一社会信用代码：52330100056737300N。 法定代表人陶明华。 委托代理人章冠胜、毛晨光，浙江泽大律师事务所律师，特别授权。 原告浙江同济科技职业学院诉被告杭州竞技武术院、浙江竞技实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理，依法适用简易程序审理。本案审理期间，被告杭州竞技武术院提起反诉，本院受理后一并予以审理。原告撤回对被告浙江竞技实业有限公司的起诉，本院予以准许。本案于2019年8月5日转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2019年10月23日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告，以下同称原告）委托代理人陈国平，被告杭州竞技武术院（反诉原告，以下同称被告）委托代理人章冠胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2016年7月5日，原、被告双方签订《浙江同济科技职业学院城北校区整体租赁协议》，根据协议约定，由原告将自己拥有的位于杭州市拱墅区社区郎家桥188号校区出租给被告，由被告支付原告租金，租赁期为五年（2016年3月16日至2019年9月29日），租金为按年度支付，其中第一年为150万元，在2016年7月5日之前支付完毕。协议签订之前，被告已经从案外人杭州人文专修学校中接手租赁的房屋，原告同意被告接手案涉房屋。被告拖欠原告2018年至2019年度的106万元租金没有支付，经过原告多次催告，被告仍没有支付。直至目前，被告仍未腾空房屋，也未支付拖欠租金。诉讼请求：1、请求确认原、被告于2016年7月5日签订的《浙江同济科技职业学院城北校区整体租赁协议》已经解除；2、判令被告腾空房屋，交还原告；3、被告支付原告拖欠租金106万元，违约金302696元（暂计算至2019年2月1日为止，按银行四倍同期贷款利息计算，要求计算至实际履行之日为止）；4、被告支付原告因本案支付的律师费45000元，暂计算一审的律师费，要求以原告实际支付律师费金额为准；5、本案诉讼费用由被告承担；6、被告支付原告2019年3月16日至2019年9月29日的租金93.7万元，违约金25884.62元（违约金从2019年3月17日开始计算，按照暂定5个月20天，按照年利率5.85%计算至2019年9月6日，要求计算至实际履行之日为止）。 被告辩称，原告律师函没有说明什么时间解除合同，不能证明合同已经解除；而且原告增加诉讼请求，也表明合同没有解除。租赁的学校周边于2018年6月进行了拆迁，四周道路被封堵，导致学校无法正常经营，给被告造成巨大损失，被告多次向原告反映情况，原告未给予任何协助和反馈。延缓租金是由于形势变更所导致，被告是在无法正常办学的情况下，不得已拖延租金，不应该支付违约金。律师费按实际支付二万元为准。 被告诉称，2016年7月5日，原被告签订《浙江同济科技职业学院城北校区整体租赁协议》，被告承租原告拥有的位于杭州市拱墅区社区郎家桥188号校区，被告自承租该校区以来，一直如约支付房租，直到2018年8月开始，该校区周边道路被封堵，严重影响了被告的正常办学经营，学生看到这种情况纷纷要求退学。被告在无奈的情况下，多次向原告反映情况，原告至今没有回应。被告在被封路之前正常在校规模是200学员，现在学员已流失殆尽。根据协议第六条第二款约定，因甲方原因提前终止，应承担支付乙方6个月租金的经济补偿，对装修改造部分的费用，由双方认可的评估机构进行评估，甲方根据评估单位出具评估报告的金额，按装修完成双方认可使用十年的年限，按年分摊支付乙方装修改造补偿费用。诉讼请求：1、原告赔偿被告装修折旧款暂定200000元（按照评估报告金额十年使用年限，按年分摊支付装修改造补偿费用），时间自2018年8月1日起至合同到期之日2019年9月29日止，最终以评估为准；2、原告支付被告拆迁补偿款暂定845000元（具体赔偿款依照拆迁单位评估为准，包括装修补偿款、过度安置费、搬家、拆迁奖励等）；3、原告承担本案反诉诉讼费。 原告辩称，被告装修没有经过原告同意，擅自装修的行为。原告不承担任何过错，被告在租赁之前，就知道校区周边不时有拆迁，可能会面临随时拆迁的事实情况，由于在合同履行期内没有拆迁发生，要求赔偿拆迁补偿款没有事实和法律依据。原告无任何过错，是被告没有任何一期按期履行支付租金，如周边拆迁导致其合理使用，其应在第一时间要求解除合同，但到目前为止被告没有提出解除合同。被告诉讼请求无事实和法律依据，请求予以驳回。 原告为证明其主张的事实及反诉辩称的事实，一并向本院提交以下证据： 1、租赁协议，证明原告和被告双方的权利和义务； 2、房产证，证明出租房屋是原告所有； 3、律师函，证明因被告没有按照协议约定支付租金，原告向被告催讨租金，并告知其不支付租金的法律后果； 4、顺丰快递详单、签收回单，证明律师函已经向被告送达； 5、付款入账通知单、银行交易明细单，证明被告第四笔租金的支付情况； 6、委托代理合同。 7、律师费发票。 8、律师费支付凭证，证据6-8证明原告因被告违约导致诉讼而支付的律师费。 被告为证明其本诉辩称的事实及反诉诉称的事实，向本院一并提交以下证据： 1、照片，证明被告承租的校区周边道路情况，道路被封堵，无法正常通行； 2、关于延迟支付《申请报告》中第一期租金的情况说明，证明被告在校区四周道路施工及周边拆迁的情况下向原告及时反映并说明对我校经营造成严重影响； 3、关于租赁贵院城北校区相关问题的联系函，证明被告在收到法院传票后，仍然积极与原告沟通。 4、租赁协议，证明原被告之间的合同关系。 经庭审质证，一、被告对原告证据的质证意见：证据1、2三性无异议；证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，没有明确合同解除日期，在合同到期后双方也没有办理解除事项，被告一直占有租赁物，被告没有按时支付租金是校区无法正常经营和与原告沟通无果的情况下，不得已延迟支付租金；证据4真实性、合法性无异议，关联性有异议，是电子回单，不是签收回执单，没有证据证明我方有效签收；证据5三性无异议，恰好证明被告一直在支付租金，直到2019年1月24日最后一笔20万元；证据6-8三性无异议，发票金额是2万元，故律师费应为2万元。二、原告对被告证据的质证意见：证据1真实性无法核实，即使真实，也不能证明无法通行；证据2真实性有异议，没有落款时间，也没有送达我方，不知情；证据3是在诉讼发生后，与本案无关联性，被告的义务就是支付租金，没有支付就是违约；证据4真实性无异议，证明对象有异议，根据合同第六项，被告装修要向原告报备，原告没有收到任何报备，原告都不知道的。 本院对原被告提交的证据的证明效力，确认如下： 一、原告提交的证据：被告对原告提交的证据的三性或真实性、合法性无异议，原告提交的证据符合证据要件形式或能相互印证，予以确认。二、被告提交的证据：证据1系单方制作，无法达到证明目的。不予确认；证据2、3，原告经办人员确认收到，予以确认；证据4与原告提交的证据1一致，予以确认。上述有效证据待证的事实，本院根据查明事实，予以综合认定。 根据上述有效证据及当事人陈述，本院确认以下事实： 被告从案外人杭州人文专修学校中接手原告的位于杭州市拱墅区社区郎家桥188号校区（土地面积为15704平方米，房屋面积约7688.83平方米；以下简称案涉房屋），原告同意被告接手并租赁案涉房屋。原、被告双方于2016年7月5日签订《浙江同济科技职业学院城北校区整体租赁协议》，约定：原告将位于杭州市拱墅区社区郎家桥188号校区（土地面积为15704平方米，房屋面积约7688.83平方米）出租给被告；租赁期间自2016年3月16日至2019年9月29日止；租金及支付方式：其中第四期（2018年3月16日至2019年3月15日）租金为169万元/年，被告在2018年3月15日前支付给原告；第五期（2019年3月16日至2019年9月29日）年租金标准为173万元/年，2019年3月16日至2019年9月29日计租金93.7万元，被告在2019年3月15日前支付给原告；被告超过约定付款期限，经甲方书面催告仍未支付的，原告有权在一个月内单方面解除本协议，并且不退已经收取的租金和押金，也不承担违约责任，被告还需承担超过付款期限的违约金5000元/天；合同期内遇政府拆迁的，双方均不属违约，不承担违约职责，原告获移交时的校舍设施补偿，装修补偿按改造前后的差额依据使用年限剩余部分比例归被告；本协议产生的一切争议，由双方协商解决，协商不成，由此产生的一切诉讼成本：包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、鉴定费、公证费等，由违约方承担。第四期（2018年3月16日至2019年3月15日）租金，被告仅支付了63万元（2018年7月5日支付7万元，2018年8月1日支付15万元，2018年9月25日支付15万元，2018年12月18日支付6万元，2019年1月24日支付20万元），剩余106万元一直未支付，原告遂诉至本院。本案审理期间，被告继续占用案涉房屋，第五期（2019年3月16日至2019年9月29日）租金93.7万元也未支付。 原告为本次诉讼，与浙江德名律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告委托浙江德名律师事务所代理本次诉讼，代理费为45000元等。后原告支付了代理费20000元。 本院认为，原被告双方签订的《浙江同济科技职业学院城北校区整体租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，是依法成立的有效合同，对双方当事人具有拘束力。被告未按照约定支付租金的理由认为系周边拆迁导致其经营困难。本院认为，即使周边拆迁确实影响了被告正常经营，也不属于原告过错导致其无法正常经营。被告发给原告的“关于延迟支付《申请报告》中第一期租金的情况说明”中看，被告愿意继续承租案涉房屋及支付租金，在未与原告达成一致意见的情况下，被告仍应按照合同约定期限支付租金。被告未按照约定支付租金，构成根本性违约，原告依照约定及法律规定，有权行使单方解除权。至于合同解除时间节点，原告当庭表示解除时间确定合同到期日，由于在合同履行期限届满前原告已经提起诉讼，不存在双方在租赁期限届满后形成不定期租赁关系，故本院确认租赁关系至2019年9月30日解除。合同履行期限届满或解除后，被告作为承租人应当返还租赁物，但被告仍拖欠租金及未腾退案涉房屋交还原告，构成违约。原告要求被告支付拖欠的第四期租金106万元及第五期租金（或占用费）93.7万元并支付逾期违约金，符合约定及法律规定，本院予以支持。至于违约金，合同约定标准过高，原告第四期租金的违约金要求按照银行同期贷款利息四倍计算、第五期租金的违约金按照年利率5.85%计算均符合法律规定的范围，本院予以支持。第四期租金的违约金按照银行同期贷款利息四倍暂计算至2019年2月1日为231927.48元，此后继续计算至实际付清之日止；第五期租金的违约金按照年利率5.85%暂计算至2019年9月6日违约金25884.62元予以确认，此后继续计算至实际付清之日止。租赁期间届满后，被告应腾空租赁物归还原告。由于被告违约，导致原告提起本次诉讼，根据合同约定，原告支出的律师代理费由被告承担。原告实际支付律师代理费为20000元，且只提交了20000元的发票，故应以实际产生为准，其余代理费待实际产生后可另行主张。关于被告反诉诉请中要求原告赔偿装修折旧款。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》相关规定，承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。即使原告同意装修，由于本案系被告违约，合同解除的，在原告不同意利用的情况下，被告无权要求原告赔偿装修残值；租赁期限届满的，被告也无权要求原告补偿附合装饰装修费用。至于被告要求原告赔偿拆迁补偿款，被告没有证据证明案涉房屋已被拆迁且原告已经获得相应拆迁补偿款，应承担举证不能后果。故本院对被告反诉诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、杭州竞技武术院腾空位于杭州市拱墅区社区郎家桥188号校区（土地面积为15704平方米，房屋面积约7688.83平方米），并归还给浙江同济科技职业学院。 二、杭州竞技武术院支付浙江同济科技职业学院第四期（2018年3月16日至2019年3月15日）租金1060000元，并支付违约金231927.48元（按照银行同期贷款利率四倍暂计算至2019年2月1日，2019年2月2日起违约金以租金1060000元欠付金额为基数，按照银行同期贷款利率四倍计算至租金付清之日止）。 三、杭州竞技武术院支付浙江同济科技职业学院第五期（2019年3月16日至2019年9月29日）租金937000元，并支付违约金25884.62元（按照年利率5.85%暂计算至2019年9月6日，2019年9月7日起违约金以租金937000元欠付金额为基数，按照年利率5.85%计算至租金付清之日止）。 四、杭州竞技武术院支付浙江同济科技职业学院律师代理费20000元。 五、驳回浙江同济科技职业学院其他诉讼请求。 六、驳回杭州竞技武术院反诉诉讼请求。 上述履行义务限于本判决生效之日起二十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费30899元，保全费5000元，合计35899元，由浙江同济科技职业学院负担899元，由杭州竞技武术院负担35000元。反诉案件受理费7193元，由杭州竞技武术院负担。 浙江同济科技职业学院于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州竞技武术院于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 长  于 雷 人民陪审员  刘德滨 人民陪审员  周 超 二〇一九年十二月六日 法官助理何红莲 代书 记员  张惠莹