浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0521民初136号 原告:陈农田，男，1957年11月28日出生，住所地香港特别行政区。 原告：郭蔚蓝，女，1964年11月27日出生，住所地香港特别行政区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：倪卫星、项群生，浙江苕溪律师事务所律师。 被告：绍兴县金柜乐娱乐有限公司，统一社会信用代码91330621565867226A，住所地浙江省绍兴县柯桥永泰商务综合楼四层。 法定代表人：漏永海。 被告：绍兴县金柜乐娱乐有限公司德清分公司，统一社会信用代码91330521586292943K，住所地浙江省德清县武康街道中兴南路147号。 负责人：漏永海。 上述两被告共同委托诉讼代理人：任越、黄亦斐，浙江朋成律师事务所律师。 第三人：德清县宇恒房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91330521745828769R，住所地浙江省德清县武康街道宇恒大厦1702室。 法定代表人：陆宇明。 委托诉讼代理人:朱宏亮，男，系该公司员工。 原告陈农田、原告郭蔚蓝与被告绍兴县金柜乐娱乐有限公司（以下简称金柜乐公司）、被告绍兴县金柜乐娱乐有限公司德清分公司（以下简称德清金柜乐）租赁合同纠纷一案，于2019年1月7日向本院起诉，本院于同日立案受理。审理过程中，本院通知德清县宇恒房地产开发有限公司（以下简称宇恒公司）作为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告的共同诉讼委托代理人倪卫星、项群生、二被告的共同委托诉讼代理人任越、黄亦斐、第三人宇恒公司委托诉讼代理人朱宏亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈农田、原告郭蔚蓝向本院提出诉讼请求：1.二被告立即支付所欠租金及滞纳金1760901元（其中：2017年5月1日至2018年4月30日拖欠租金150000元，违约金131734元；2018年5月1日至2019年4月30日应付租金1250000元，违约金229167元，违约金按年利率24%计算至2018年12月31日，之后至清偿日止的违约金另行计算）；2.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，二原告增加诉讼请求，要求二被告支付2019年5月至2020年4月房屋租金1312800元。事实与理由：2010年10月27日，被告金柜乐公司与宇恒公司签订宇恒大厦房屋租赁合同一份，约定由被告向宇恒公司租赁位于德清县武康街道中兴南路147号（即宇恒财富国际一楼102室、二楼202室）的房屋，租期为10年，自2011年5月1日始至2021年4月30日止。根据双方合同约定，租金按年计算，起始年租金为1080000元，以后每两年租金递增5%，除第一年租金可分两期支付外，其余每年支付一次，并约定提前一个月支付下期租金。如未按约定支付租金，除应支付租金外，还应每日支付月租金的5%作为滞纳金。2012年10月17日，二原告买下该出租房屋后，原租赁关系不变，原出租方的权利义务由原告享有和承担。2017年5月1日至2018年4月30日这一年度租金，被告应于2017年3月31日前支付，但被告未按时支付，经原告多次催讨，被告于2017年5月26日支付700000元、9月4日支付400000元，该年度租金仍余150000元至今未付，此后，被告还拖欠2018年5月1日至2019年4月30日的租金，又因在诉讼中，2019年交纳房租已届期，故被告仍支付2019年5月1日至2020年4月30日的租金1312800元。 被告金柜乐公司答辩称，一、其公司并未拖欠租金，因存在预付房租的情形，目前已付的租金金额为9454400元，且承租起算时间应为2012年度，故已足额支付至2019年度的租金；二、原告主张租金递增的计算方式错误，租金为等额递增，递增金额为第一年租金1080000元的5%，即54000元，而非在前两年租金的基础上递增；三、被告即便需要支付租金，也因原出租人宇恒公司未通知其的情况下擅自转让给第三方，损害被告的优先购买权，被告有权主张先履行抗辩权，拒绝支付租金和支付滞纳金或违约金，即使被告需要承担违约责任，但主张的利率过高。 被告德清金柜乐答辩称，案涉租赁合同关系发生在被告金柜乐公司与原告之间，根据合同相对性原则，德清金柜乐并非本案合同关系当事人，无需承担案涉租赁合同的义务和责任；且其作为被告金柜乐公司开办的分公司，并不具有法人资格，民事责任应由公司承担，故并非本案适格被告，无需承担责任。 第三人宇恒公司答辩称，案涉房产系在被告金柜乐公司明确放弃优先购买的情形下出售给二原告，此后按原租赁合同约定向被告收取租金，并转交原告；宇恒公司与金柜乐公司并未约定预付房租，金柜乐公司实际也不存在预付租金的情形，租金递增是在前两年的年度租金基数递增5%，而非等额递增。 原告针对其诉讼意见，提交证据：1.房屋租赁合同、2商品房买卖合同、3.房屋产权证、4.房屋返租代理协议、5.（2018）浙0521民初3548号民事裁定书、6.2015年5月1日至2018年4月30日被告租金支付明细。二被告质证认为，证据1表明德清金柜乐并非合同相对方，不是本案适格被告，租金每两年递增是按第一年租金的5%计算，即固定为54000元，宇恒公司在转让房屋时未通知被告；证据2、3、4，表明宇恒公司在未通知被告的情形下擅自转让，房屋转让价格与房管处备案的价格不一致；证据5的真实性无从得知，如真实也是约束原告与第三人，与被告无关；证据6中所列的阮秋荣汇款情形不清楚，被告自己账上显示为周国林汇款600000元，其余租金无异议，但被告存在向宇恒公司预付租金的情形，也不是按原告主张的计算方式支付租金；汇款凭证的真实性请求法院核实。第三人对原告的证据予以认可。 被告金柜乐公司针对其抗辩意见，提交证据：1.民事起诉状、2.租金支付凭证及清单、3.公证书两份。原告质证认为证据1真实性无异议，但与被告拖欠本案租金无关；证据2中被告在2012年10月以前的租金与原告无关；证据3的合同因为办证需要，应以原告在本案中提交的证据为准。第三人质证认为，被告在2015年4月30日之后的付款与宇恒公司提供的证据互相印证，但其中陆宇明于2012年3月14日和2012年6月20日出具的领（付）款凭证所针对的款项为被告前期分笔所汇租金的汇总确认，而非单独在收到被告该租金后出具的收据；案外人蒋江波在2012年4月19日出具的收据，与其公司无关，被告开设的歌厅部分用房系向蒋江波承租；漏永海在2012年3月14日所汇的45000元，系被告按合同第九条约定交付的水电费保证金；被告不存在预付租金的情形，周国林汇款600000元予以认可。 第三人宇恒公司针对其答辩意见，提交证据：金柜乐公司支付凭证及租金汇总清单。二原告质证认为表明，被告欠付2017年5月至2018年4月的租金和2018年5月至2020年4月的租金未曾支付。二被告认为租金支付情况应以其交付的租金为准，第三人提交的租金汇总表中在剔除130000元、730000元、45000元、900000元的情况下计算，不能表明被告实际支付情形。对阮秋荣汇款60万元不清楚，被告财务显示为周国林划款。 本院审核认为，对原告证据予以认定。被告金柜乐公司的证据中，对被告已另案起诉宇恒公司，主张其优先购买权受损的事实予以认定；关于被告付款的证据，原、被告和第三人质证无异议的支付凭据，予以认定；对部分持异议的凭证，在下文是阐明认证意见。第三人自认收到首年租金，予以认定，第三人关于被告已付租金情形的证据，部分与被告证据相互印证，本院予以认定。 本院经审理，认定以下事实： 2010年10月27日，金柜乐公司与宇恒公司签订《宇恒大厦房屋租赁合同》一份，主要约定：一、金柜乐公司向宇恒公司承租位于德清县武康镇中兴路147#宇恒大厦的1楼102室和2楼202室房产，用于开设量贩式KTV歌厅，租赁期限为十年（自2011年5月1日起至2021年4月30日）；二、第一、第二年的租金为每年1080000元，从第三年起租金每两年递增5%；三、租金为每年支付一次，提前一个月支付（其中第一年租金为半年支付一次），金柜乐公司如未按期缴纳租金的，应向宇恒公司缴纳月租金5%的滞纳金；四、如宇恒公司将其出租的房屋转让给第三方时，应提前三个月通知金柜乐公司，金柜乐公司明确放弃优先权或逾期未答复，宇恒公司可将房屋转让，房屋所有权转让给第三方后，该第三方即成为本合同一方，享有原宇恒公司的权利并承担义务。租赁合同签订后，金柜乐公司交纳房租，进场装修后营业至今。 2012年10月17日，宇恒公司将上述出租房产出售给陈农田、郭蔚蓝，双方于当日签订《房屋返租代理协议》一份，约定由宇恒公司以其公司名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜，返租期限为十年（从2013年1月1日起至2022年12月31日止），确定了租金付款日及返租标准。宇恒公司告知了陈农田与郭蔚蓝关于金柜乐公司已承租所售房产开设歌厅的事实。此后，宇恒公司法定代表人陆宇明将金柜乐公司交付的房租转交陈农田。2017年4月开始，金柜乐公司欠付租金，宇恒公司为此于2018年7月2日向本院起诉，本院经审理后认为宇恒公司并非租赁合同相对人，亦非受合同相对人委托，其诉讼主体不适格，裁定驳回了宇恒公司的起诉。现陈农田与郭蔚蓝诉至本院。 金柜乐公司支付租金的情况：2012年3月1日和3月14日，两笔计820000元、2012年4月18日至6月20日期间，五笔计1080000元、2013年5月9日至5月27日期间，四笔计1134000元、2014年7月15日支付1134000元、2015年4月至2016年2月2日期间，十二笔计1190700元、2016年6月24日和2017年3月8日，两笔计1190700元、2017年5月6日和9月4日，两笔计1100000元。 本院认为，本案的主要争议焦点是金柜乐公司是否拖欠了房租。本院阐明以下意见： 认定金柜乐公司是否欠付租金，应对递增租金的计算方式和部分付款是否真实进行审核。案涉租赁合同第三条3.1中约定：金柜乐公司的第一、第二年租金为1080000元，第三年起递增，租金每2年递增5%。金柜乐公司和宇恒公司对租金增幅5%均无异议，但对计算的租金基数存在分歧：宇恒公司认为每次增加的房租应在前两年租金的基础上递增5%，具体为第一、第二年为1080000元，第三、第四年为1134000元（1080000元×1.05），第五、第六年为1190700元（1134000元×1.05），以此类推；金柜乐公司则认为在第一年租金基础上每两年等额递增54000元（1080000元×5%）。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，从该合同条款的文字表述看，双方约定租金自第三年起递增，租金每两年递增5%，递增的含义为一次比一次增加，故宇恒公司关于每次租金在前两年租金的基础上增加5%的理解更符合该约定的文字表意，亦符合房屋租金逐年增长的行业惯例，且双方约定的递增数额为5%，表明增长数额是不确定的，若为等额，则一般会直接约定每次增加的具体金额，因此宇恒公司关于该条款含义的主张，本院予以采信，金柜乐公司的相关主张与双方约定不符，亦与常理相悖，对其主张，本院不予支持。 金柜乐公司主张其已支付租金共计9454400元，为此提交银行转账凭证及收据，宇恒公司认可金柜乐公司在房屋转让前的租金，但对其中“陆宇明的130000元和730000元两份领款凭证”、“蒋江波900000元收据”及“漏永海45000元转账凭证”不予认可。本院审核认为，一、在金柜乐公司所提交的已付租金证据中，除其主张向陆宇明现金交付130000元和730000元的两份领款凭条外，其他均以银行转账方式进行，现金交付有别于租金支付习惯，且两份凭条记载的金额较大，金柜乐公司应当提交相应证据以证实具体交付情形，但其对此未能举证；结合金柜乐公司在2012年4月18日至6月20日的五笔转账，总额1080000元能对应合同约定的第二年租金，金柜乐公司又辩称部分为预付房租，但对此并不能提交证据以证实双方曾对预付租金作出约定，亦不能明确何笔款项为预付租金，只称当时资金充裕，打算在租期到期后统一结算，但其在已被催收租金的情形下，仍无证据表明其已要求宇恒公司用“预付的租金”充抵欠租，故其关于预付租金的辩论意见有违常理，该证据不能证明其待证事实，本院不予认定。二、对于蒋江波出具的900000元收据，因金柜乐公司并无证据表明蒋江波与宇恒公司的关系，故蒋江波的收款行为不能视为宇恒公司向金柜乐公司收取租金的行为。三、金柜乐公司主张另交纳水电费保证金60000元，但对此未举证，故本院对宇恒公司关于45000元系水电费保证金的质证意见，予以采信，金柜乐公司在合同期满后亦可根据合同约定向对方主张退还保证金。四、金柜乐公司主张合同起算日期应从2012年5月起计算，宇恒公司对此认为，合同签订于2010年10月，但双方约定租期是从2011年3月1日起算（后修改为5月1日），已考虑了金柜乐公司对歌厅装修的工期耗时，其公司并不存在迟延交付房产的情形，本院认为，金柜乐公司并无证据证实宇恒公司迟延交付租赁房产，故其关于租期从2012年5月1日起算的抗辩主张，本院不予采信。据此，本院认定金柜乐公司尚欠2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金为150235元，欠付2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金为1250235元，欠付2019年5月1日至2020年4月30日期间的租金1312746.75元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人的就不会订立合同的除外”，本案中，宇恒公司在出售案涉房产时向买受人陈农田、郭蔚蓝披露了房产已由金柜乐公司租赁使用的事实，事后依据《房屋返租代理协议》，受托向金柜乐公司收取原合同租金，陈农田、郭蔚蓝因此可以向金柜乐公司主张原租赁合同的权利，金柜乐公司辩称宇恒公司在未通知其行使优先购买权即擅自出售案涉房产，但陈、郭二人作为善意取得第三人，并不影响其取得案涉租赁合同的权利，且金柜乐公司在本案诉讼过程中，以其优先购买权受损为由向宇恒公司另案主张权利，故其仍应按案涉租赁合同履行合同义务。本案中，金柜乐公司怠于支付租金，是引起本案讼争的主要原因，已构成违约，应承担相应民事责任，原告主张金柜乐公司支付欠付租金诉讼意见，理由正当，合法有据，本院予以支持，经审核认定，金柜乐公司尚应支付的租金共计2713216.75元，原告现按2712800元主张，系其自行处分权利，本院予以准许。关于原告主张的滞纳金，金柜乐公司提出滞纳金的适用是发生在国家行使公共权力过程中，不属于民法调整对象，双方约定并无法律规定，应予驳回。本院认为，宇恒公司与金柜乐公司约定的滞纳金，主要针对的是因金柜乐公司迟延支付租金给对方造成的损失，陈农田和郭蔚蓝在本案中主张的实际亦是租金利息损失，故对该项诉讼请求，予以支持，但计算方式调整为以金柜乐公司欠付2017年5月1日至2019年4月30日期间的租金为基数（注：2019年5月1日至2020年4月30日租期未届满，故暂不计算），按年利率6%自起诉之日暂算至2019年12月20日，为127982元（1400000元×6%÷365天×347天+1312800元×6%÷365天×223天）。关于德清金柜乐是否应承担共同支付租金的问题，鉴于德清金柜乐系金柜乐公司的分支机构，并非案涉合同当事人，故非本案适格被告，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十五条、第二百二十六条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条之规定，判决如下： 一、被告绍兴县金柜乐娱乐有限公司支付原告陈农田、原告郭蔚蓝欠付租金2712800元，限于本判决生效之日起十日内履行； 二、被告绍兴县金柜乐娱乐有限公司支付原告陈农田、原告郭蔚蓝自2019年1月7日至2019年12月20日的逾期租金利息损失127982元，限于本判决生效之日起十日内履行。自2019年12月21日起的利息损失，以其欠付租金的金额为基数，按年利率6%计算至债务履行完毕时止； 三、驳回原告陈农田、原告郭蔚蓝其他诉讼请求。 如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31390元，由原告陈农田、原告郭蔚蓝负担2379元，被告绍兴县金柜乐娱乐有限公司负担29011元，限于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，原告陈农田、原告郭蔚蓝可在判决书送达之日起三十日内、被告绍兴县金柜乐娱乐有限公司和被告绍兴县金柜乐娱乐有限公司德清分公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  莫剑青 人民陪审员  王 琴 人民陪审员  钱 斌 二〇一九年十二月三十日 法官助理沈剑 代书 记员  陈思赟