广东省广州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤01执异1089-1096号 异议人（申请执行人）：海南丰盛昌食品有限公司。住所地：海口市美兰区桂林洋经济开发区下云路1号。 法定代表人：黄海萍。 委托诉讼代理人：朱秋蕾，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 被执行人：广州禾城房地产有限公司。住所地：广州市东山区文德路仁康里42号101房。 法定代表人：马林建，职务：董事长。 委托诉讼代理人：周冬云，广东天胜律师事务所律师。 关于申请执行人海南丰盛昌食品有限公司（以下称丰盛昌公司）依据已经发生法律效力的（2018）北国仲第9902-9914、9916-9920、33317-33322号仲裁裁决申请执行被执行人广州禾城房地产有限公司（以下称禾城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院以（2019）粤01执3874-3891、4165-4170号立案执行。在该案执行过程中，本院作出（2019）粤01执3874-3891、4165-4170号执行裁定，裁定（2019）粤01执3874-3891、4165-4170号案终结执行。现异议人丰盛昌公司请求撤销本院（2019）粤01执3874-3891、4165-4170号执行裁定，并立即恢复对（2019）粤01执3874-3891、4165-4170号案的强制执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月20日举行了听证，丰盛昌公司的委托诉讼代理人朱秋蕾、禾城公司的委托诉讼代理人周冬云参加了听证，现已审查终结。 丰盛昌公司向本院提起异议，请求撤销本院（2019）粤01执3874-3891、4165-4170号执行裁定，并立即恢复对（2019）粤01执3874-3891、4165-4170号案的强制执行。事实与理由：丰盛昌公司与禾城公司之间房屋买卖合同纠纷二十四案，丰盛昌公司于2019年10月12日收到广州市中级人民法院邮寄送达的（2019）粤01执3874-3891、4165-4170号执行裁定书，以涉案房屋依法暂不能办理初始登记的情况下，丰盛昌公司请求强制将涉案房产办理转移登记手续没有法律依据为由，裁定终结（2019）粤01执3874-3891、4165-4170号案执行。丰盛昌公司认为，丰盛昌公司申请执行的二十四案并不属于执行不能，广州市中级人民法院终结执行程序不符合相关法律规定。具体理由如下：一、涉案房产的具体情况。涉案二十四套房产分布于广州市文德路仁康里6-46号。其中，文德路仁康里6-30号为A栋、B栋，合计有19套；文德路××32-40号为C栋有2套（36号224房、34号318房）；文德路仁康里42-56号为D栋有3套（42号215房、46号1222房、46号211房）。关于A栋、B栋产权登记在被执行人名下，权属清晰：1、该地段经被执行人等征用拆迁开发；2、广东省韶关市中级人民法院以（2002）韶中法执字第11-2号协助执行通知书，通过司法协助的形式将涉案房产确权给被执行人。3、2007年12月24日，广州市城市规划局出具穗规验证（2007）3069号《广州市建设工程规划验收合格证》，核定越秀区文德路仁康里6-30号（A栋、B栋）建设工程符合城市规划要求，验收合格；建设单位为禾城公司。关于C栋、D栋已经办理大确权至被执行人名下，完全具备办理产权的所有条件：广州市国土资源和房屋管理局04登记字87959号、87958号《广州市房地产权属证明书》载明房地坐落东山区文德路××32-40（双号），40之一至之四；42-56（双号），56号之一，之二；权属人为被执行人，登记日期为2005年1月7日，土地使用权为国有土地使用权。综上，涉案房产均通过司法确权、物权登记等形式，确认了被执行人对涉案房产的权属，涉案房产权属清晰，且被执行人为涉案房产的开发商及建设单位。涉案房产可以办理产权转移登记。二、涉案房产可以办理产权转移登记。1.关于A栋、B栋。产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定：不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。上述部门规章中虽然规定了未办理不动产初始登记的不得办理不动产其他类型登记，但同时也规定了除外情形。根据《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，被执行人依照法律规定通过韶关市中级人民法院司法协助的形式取得A栋、B栋物业的物权。至于是否办理初始登记属于国土房管部门相关行政手续的问题，且被执行人不仅仅是涉案物业的所有权人，也是涉案物业的开发商和建设单位，丰盛昌公司申请被执行人协助办理涉案房屋的产权转移登记手续符合相关法律规定。其次，案外人劳镇伟、钟楚兴、林华山曾向被执行人购买广州市文德路仁康里18号202房、26号604房、28号805房，上述三套房屋同属A栋、B栋。广州市越秀区人民法院分别于作出（2012）穗越法民三初字第580、189号，（2011）穗越法民三初字第2645号民事调解书，确认被执行人应分别与案外人办理上述三套房屋的过户登记手续。现上述三套房屋的所有权人分别为劳镇伟、钟楚兴、林华山。2019年5月9日，广州市中级人民法院也已经依法通过协助执行的方式办理了A栋8-201、202房的产权登记手续。而在法院出具裁定前，通过法院协助执行的方式，A、B栋近几十套房屋的产权，两级法院办理了不少。综上，不论按照法律规定或审判实践，A栋、B栋涉案房产均可以办理产权转移登记。2.关于C栋、栋。涉案C栋、D栋所在物业，被执行人已于2005年1月7日取得《广州市房地产权属证明书》，C栋、D栋权属人为被执行人，上述物业并不存在“未办理不动产初始登记”情形。丰盛昌公司依据生效的仲裁文书向广州市中级人民法院申请执行符合相关法律规定。综上，广州市中级人民法院终结（2019）粤01执3874-3891、4165-4170号案执行损害了丰盛昌公司的利益，丰盛昌公司请求撤销（2019）粤01执3874-3891、4165-4170号执行裁定，并立即恢复对（2019）粤01执3874-3891、4165-4170号案的执行。 丰盛昌公司向本院提交了以下证据：1.广州市规划和自然资源局协助司法执行信息；2.（2019）粤01执237号执行裁定书、协助执行通知书、受理回执、广州市不动产登记查册表；3.广州市房地产档案馆查阅资料（C、D栋）、广州市不动产登记查册表（C、D栋）；4.广州市越秀区人民法院公告；5.（2019）粤执复117-140号执行裁定书。 被执行人禾城公司答辩如下：丰盛昌公司提出的执行异议不能够成立,其对终结执行的结果表示同意。具体的理由如下:第一，北海国际仲裁院裁决的事项不属于仲裁协议的范围，仲裁机构无权仲裁。本案仲裁协议，系由禾城公司与丰盛昌公司订立的，仅能够约束双方当事人之间的权利义务关系进行裁决，而不能对案外人的权利义务作出裁决。但本案中，丰盛昌公司提出的仲裁请求为：请求依法裁决禾城公司立即协助将文德路仁康里相关房屋产权登记至案外人名下。该项请求直接要求对案外人的权利义务作出处理，如果将产权登记到案外人名下，既是为案外人创设权利，也为案外人设定了义务，比如房屋所有权人的管理义务，占用案外人购房名额，使其受到购房限制等。据此，禾城公司认为该请求超出了仲裁协议的范围，仲裁庭无权对非仲裁协议当事人的权利义务作出裁决。仲裁庭对该仲裁请求进行审理并作出裁决，审理过程中既未通知案外人参与仲裁，也未征求案外人本人的意愿，未审查案外人取得涉案房屋的法律依据，即裁决将涉案房屋登记至案外人名下，是错误的，应当裁定对仲裁裁决不予执行。上述仲裁裁决作出后，已有案外人向越秀法院起诉要求退房退款，并经法院判决确认相关房屋买卖合同已经解除，支持了案外人退款的要求；还有其他要求退房案件正在审理过程中。禾城公司认为，但凡涉及案外人权利义务，均应经法院诉讼程序另行解决。二、仲裁裁决认定禾城公司与丰盛昌公司签订的房屋买卖合同有效，适用法律错误。禾城公司与丰盛昌公司签订的《房屋买卖合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的强制性规定，且已经行政主管部门确认违法，应属无效，无效的合同对双方均无约束力，不应继续履行。三、丰盛昌公司不是仲裁裁决内容的权利人，无权提起执行申请。即便不考虑仲裁裁决是否合法有效的问题，根据仲裁内容，是要求禾城公司将房屋产权转移到第三方名下，丰盛昌公司并不是权利人，不能提起执行申请。四、丰盛昌公司向仲裁机构隐瞒了足以影响公正裁决的证据。丰盛昌公司请求将涉案房屋登记至其指定的案外人名下，应当提供其与案外人之间的相关法律文件（如房屋买卖合同等），以证明财产权利变动的合法性；此外，案外人是否同意将涉案房屋登记至其名下，对本案的裁决结果亦有重要的影响。丰盛昌公司隐瞒上述证据，足以影响公证裁决，应当裁定对仲裁裁决不予执行。五、执行该裁决违背社会公共利益。涉案房屋所在大塘小区项目是回迁安置项目，出售房屋应当优先保护回迁户的权利。因此，双方在合同中约定了对出售房屋进行清查，如果涉及回迁户等情形应当从出售房屋清单中剔除的条款。经广州市越秀区房管局清查，涉案交易房屋中有125套属原开发企业与回迁户签订了房屋拆迁安置协议的，回迁户依据该协议有权在涉案房屋中居住，并享有对涉案房屋的优先购买权。如果现在执行该裁决，在未完成登记和清查，未确保回迁户权益、产权尚不清晰的情形下过户给第三方，将损害众多回迁户的合法权益，违背社会公共利益。因此，应当裁定对仲裁裁决不予执行。六、本案裁决的执行将直接导致司法执行行为与行政机关具有法律效力的行政决定相冲突和抵触的情形。广州市住房和城乡建设委员会于2018年8月23日作出《责令停止违法行为通知书》（文号：穗房监管法[2018]173号），认定禾成公司“于2018年1月16日与丰盛昌签约，向其转让广州市越秀区文德路仁康里6号至46号共166套房屋，违反了《城市房地产开发经营管理条例》第十九条的规定，本机关依据该条例第三十五条的规定，责令禾城公司立即停止违法行为”。同日，该委也向丰盛昌公司发出《责令停止违法行为通知书》（文号：穗房监管法[2018]171号），认定其销售涉案房屋违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，责令停止违法行为。禾城公司认为，在行政主管部门已认定双方当事人签署买卖合同转让房屋的行为违法并责令停止违法行为的情形下，丰盛昌公司意图借助仲裁裁决和法院司法执行对违法销售的房屋过户，实质上是在继续完成违法销售行为，直接对抗行政机关的决定，违背了社会公共利益，应当裁定对仲裁裁决不予执行。 禾城公司向本院提交了以下证据：1.房屋买卖合同；2.裁决书；3.关于重新组成仲裁庭的申请；4.回迁户名单及回迁安置协议；5.责令停止违法行为通知书（三份）；6.广州市越秀区人民法院民事判决书（2018）粤0104民初35445号；7.丰盛昌销售资料；8.广州华鑫资本管理有限公司通知；9.丰盛昌公司与华鑫公司签订的房屋买卖合同。 本院查明，丰盛昌公司因与禾城公司房屋买卖合同纠纷系列案，北海国际仲裁院于2018年10月作出（2018）北国仲第9902-9914、9916-9920、33317-33322号仲裁裁决，裁决禾城公司在裁决书送达之日起三日内，协助将广州市文德路仁康里30号801房等24套房屋产权过户登记至马宏正等24人名下。该仲裁裁决已于2018年10月发生法律效力，丰盛昌公司向本院申请执行，请求将位于广州市文德路仁康里30号801房等24套房屋产权过户登记至马宏正等24人名下。本院以（2018）粤01执5120-5137号、（2018）粤01执5402-5407号立案执行。 2018年11月22日，本院作出（2018）粤01执5120-5137号、（2018）粤01执5402-5407号执行裁定，认定如下内容：首先，仲裁裁决主文直接对案外人马宏正等人创设民事权利义务，违反法律规定；其次，丰盛昌公司并非仲裁裁决确定的权利人或其继承人、权利承受人，依法并非适格的申请执行主体；再次，广州市住房和城乡建设委员会已经认定，丰盛昌公司、禾城公司销售涉案房产的行为违反法律、行政法规的规定，责令整改，因此，在未依法整改完成前，本院执行（2018）北国仲第9902-9914、9916-9920、33317-33322号仲裁裁决，将违背社会公共利益。上述案件裁定驳回丰盛昌公司的执行申请。 后丰盛昌公司不服该执行裁定，向广东省高级人民法院申请复议，广东省高级人民法院以（2019）粤执复117-140号立案审理。该院认为，广州市中级人民法院依法对丰盛昌公司的申请进行审查并无不当，但如广州市中级人民法院认为执行涉案仲裁裁决违背社会公共利益，应裁定不予执行仲裁裁决，并且在裁定不予执行仲裁裁决前，应向广东省高级人民法院报核，广州市中级人民法院径行裁定驳回丰盛昌公司的执行申请不当。2019年3月20日，广东省高级人民法院作出（2019）粤执复117-140号执行裁定，裁定如下：一、撤销广州市中级人民法院（2018）粤01执5120-5137号、（2018）粤01执5402-5407号执行裁定；二、发回广州市中级人民法院重新审查。 本院以（2019）粤01执3874-3891、4165-4170号案件重新受理，依法另行组成合议庭进行审查后认为，涉案房产均未完成不动产初始登记，既未能按照有关规定向有关机关办理申请销售手续，在广东省韶关市中级人民法院通过司法协助形式确权给被执行人后，也未能办理不动产登记手续。在涉案房屋依法暂不能办理初始登记的情况下，申请执行人请求强制将涉案房产办理转移登记手续没有法律依据。故二十四案属于执行不能，依法应予以终结。2019年9月30日，本院作出（2019）粤01执3874-3891、4165-4170号执行裁定，裁定（2019）粤01执3874-3891、4165-4170号案终结执行。 另查明，禾城公司与丰盛昌公司于2018年1月16日签署《房屋买卖合同》，约定禾城公司将其名下位于广州市越秀区文德路仁康里6号至46号共166套房屋出售给丰盛昌公司，合同中涉及以下内容：“……一、转让标的房屋及价格……5.丰盛昌公司确认禾城公司已就房屋买卖相关的所有情况，包括房屋的权利瑕疵，房屋自然状况等向丰盛昌公司说明，丰盛昌公司确认已了解清楚所有与房屋交易相关的情况。相关情况包括但不限于：（1）交易标的中A、B两栋房屋尚未办理初始登记手续。（2）交易标的房屋禾城公司均未出租，现有人员居住。（3）禾城公司曾就上述房屋中的部分房屋与广州东睦投资咨询有限公司签订房屋买卖合同并进行了相关仲裁程序，但未办理产权变更登记手续。该公司同意禾城公司、丰盛昌公司双方的本次交易（由禾城公司负责在本合同签订后十天内办理广州东睦投资咨询有限公司出具同意本次交易的确认书，否则已仲裁房屋不计入本次交易范围内）……三、产权转移登记。1.丰盛昌公司负责办理产权登记手续并承担相关费用（包括但不限于禾城公司、丰盛昌公司双方应当承担的税费，办理转移登记应当支付的登记费、手续费、测绘费等），禾城公司予以协助，将上述房屋登记至丰盛昌公司或者丰盛昌公司指定第三方名下，并出具相关证明文件（包括办证所需的合同等）。2.丰盛昌公司确认丰盛昌公司或者丰盛昌公司指定受让房屋的第三方符合广州市现行房地产限购政策，具有购房资格。3.因部分交易房屋未办理初始登记，双方确认暂无法通过不动产登记部门办理过户手续，丰盛昌公司决定通过司法途径办理过户手续的，禾城公司予以协助……”。 再查明，2018年8月23日，广州市住房和城乡建设委员会向丰盛昌公司出具《责令停止违法行为通知书》[文号：穗房监管法[2018]171号]，告知丰盛昌公司通过广州华鑫资本管理有限公司销售的广州市越秀区文德路仁康里6号至46号的房屋违法，并责令丰盛昌公司立即停止违法行为。同日，广州市住房和城乡建设委员会向广州华鑫资本管理有限公司出具《责令停止违法行为通知书》[文号：穗房监管法[2018]172号]，告知广州华鑫资本管理有限公司销售广州市越秀区文德路仁康里6号至46号的房屋违法，并责令广州华鑫资本管理有限公司立即停止违法行为。同日，广州市住房和城乡建设委员会向禾城公司出具《责令停止违法行为通知书》[文号：穗房监管法[2018]173号]，告知禾城公司于2018年1月16日与丰盛昌公司签约转让广州市越秀区文德路仁康里6号至46号共166套房屋违法，并责令禾城公司立即停止违法行为。 本院认为，《中华人民共和国仲裁法》第二条规定：“平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”第四条规定，“当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。”仲裁案件应针对自愿达成仲裁协议的当事人之间的纠纷进行审查和处理，对于仲裁案件中申请人和被申请人之间的权利义务关系作出裁决。（2018）北国仲第9902-9914、9916-9920、33317-33322号申请人为丰盛昌公司，被申请人为禾城公司，上述案件应对丰盛昌公司与禾城公司之间的权利、义务作出裁决，但裁决结果却为禾城公司协助将涉案房产登记至马宏正等24名案外人名下，出现了裁决案件申请人并非权利人，而享有实体权利的马宏正等24名案外人并非裁决案件申请人的情况。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条第一款规定，“人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。”因丰盛昌公司并非（2018）北国仲第9902-9914、9916-9920、33317-33322号仲裁裁决确定的权利人，其依据仲裁裁决向法院申请强制执行，不符合上述法律规定。另外，《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第三条第一款规定，“仲裁裁决或者仲裁调解书执行内容具有下列情形之一导致无法执行的，人民法院可以裁定驳回执行申请；导致部分无法执行的，可以裁定驳回该部分的执行申请；导致部分无法执行且该部分与其他部分不可分的，可以裁定驳回执行申请。（一）权利义务主体不明确；（二）金钱给付具体数额不明确或者计算方法不明确导致无法计算出具体数额；（三）交付的特定物不明确或者无法确定；（四）行为履行的标准、对象、范围不明确。”由于（2018）北国仲第9902-9914、9916-9920、33317-33322号案件的申请人为丰盛昌公司，而享有实体权利的却为马宏正等24名案外人，仲裁案件的申请人并非实际权利人，应视为权利主体不明，依据上述法律规定，丰盛昌公司申请执行上述仲裁裁决，不符合人民法院受理执行案件的条件，依法应予驳回。 本院作出的（2019）粤01执3874-3891、4165-4170号案件认为涉案房产未完成初始登记，因此不能办理产权转移登记，并据此终结上述案件执行，实际是认定丰盛昌公司的执行申请符合法律规定，该认定有误，本院予以纠正。 综上所述，依照《中华人民共和国仲裁法》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第三条第一款的规定，裁定如下： 一、撤销本院2019年9月30日作出的（2019）粤01执3874-3891、4165-4170号执行裁定； 二、驳回海南丰盛昌食品有限公司在（2019）粤01执3874-3891、4165-4170号案件中提出的执行申请。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  符锐兰 审判员  胡伟东 审判员  李小明 二〇一九年十二月三十日 书记员  唐志梅