广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂11民终1353号 上诉人（原审被告）：林仕君，男，1965年8月1日出生，汉族，住昭平县。 委托诉讼代理人：欧海燕，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶沼泷，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：古燕飞，男，1950年5月9日出生，汉族，住昭平县。 委托诉讼代理人：古最明，男，1976年2月25日出生，汉族，住昭平县，系被上诉人儿子。 委托诉讼代理人：谢乐，广西昭州律师事务所律师。 上诉人林仕君因与被上诉人古燕飞房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区昭平县人民法院（2019）桂1121民初682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 林仕君上诉请求：依法撤销一审判决第一项，并改判驳回被上诉人的全部一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认为上诉人未经被上诉人同意将其承租的房屋转租给证人唐某1系认定事实错误，上诉人不存在转租的事实。（一）一审判决认定“以利润分成的形式让证人周某、唐某2在其承租的房屋内出卖证人销售的土特产”与客观事实不符。根据证人周某、唐某2在一审中陈述的事实，2018年1月，上诉人委托贺州市汇嘉装饰工程有限公司对租赁的房屋进行了装修，2018年5月装修完毕后上诉人就开始摆货试业，试业期间并委托了证人周某看店，卖出的货是按照售出产品价值的10%提成作为周某的报酬及劳务费，而出售的产品均来源于林仕君，并非是销售来源于证人周某所有的土特产；另，证人唐某2是周某的朋友，唐某2在一审证言中陈述自己并不认识上诉人，也没有帮上诉人看店，因此，一审判决认定是上诉人让周某、唐某2在上诉人承租的房屋内销售证人的土特产品，与证人周某、唐某2陈述的证言完全背离。（二）一审判决认定“2018年7月5日被告未经过原告同意将其承租的房屋转让给证人唐某2，证人唐某1得到该房屋承租权以后利用该房屋办理了名为‘昭平县黄姚镇三喜特产店’，该店主要经营包装食品……”与客观事实不符。上诉人一审陈述，由于试业期间店铺的字号名称还没想好，因上诉人长期经营“客家红”茶叶品牌，对店铺字号是想设立与“客家红”相关联的品牌字号，故没有在试业期间去办理营业执照。后因试业期间生意不好，帮看店的周某在另外开店后将店铺交回上诉人自己经营，上诉人就在店铺里面摆些“金德庄”酒以及茶叶等土特产品出售，并一直到2019年5月底，上诉人突然接到法庭送来的诉状等材料后，才知道周某在没有告诉上诉人的情况下，去办理了以唐某2作为经营者的“昭平县黄姚镇三喜特产店”的营业执照。证人周某一审证言陈述，在其帮上诉人看店期间，因为唐某2是周某的朋友，唐某2自己想卖点药酒及土特产，出于朋友帮忙，周某就以林仕君承租的房屋住所地为唐某2办理了三喜特产的营业执照，并没有告知及征得上诉人的同意，上诉人并不知情。另，周某看店期间，被上诉人古燕飞经常到店里喝茶聊天，周某也是在问过被上诉人并征得其同意后才去办理的，后来由于周某自己另外开店，就于2019年1月21日注销了三喜特产店营业执照，从办理到注销都没有告诉过上诉人。证人唐某2一审证言陈述，唐某2并不认识上诉人林仕君，因为想卖些药酒和土特产，其就通过朋友周某办理以上诉人承租的店铺为住所地的三喜特产店的营业执照，营业执照是周某负责去办理的，其只是提供了身份证复印给周某，并于2018年7月5日注册登记设立，后来周某另外开店，就于2019年1月21日办理了营业执照的注销登记，与周某的证言内容是相符的。另，根据上诉人在一审提供的向昭平县工商行政管理局调取的材料《租赁合同》、《证明》、《指定代表或者共同委托代理人授权委托书》也反映了办理营业执照所需签名的相关文件均是周某所签，上诉人并没有任何的签字，也没有上诉人出具的《授权委托书》，这与周某陈述的内容相符，由此可以证明周某办理营业执照确实是在上诉人不知情的情况下所办理。而且，上诉人刚刚投入了30多万元对房屋进行装修，如果要对店铺进行转让的话也根本无需投入大额的资金装修，转租店铺与常理完全不相符。一审法院认为“证人自认是被告的员工，与被告存在着经济利益的利害关系，被告也没有其他证据对其证人证言子以佐证，且不能合理解释涉诉房屋发布招租信息及办理工商登记的行为”，对证人周某、唐某2证人证言不予确认，违背了客观事实。上诉人根本不认识唐某2，其也不是上诉人的员工，何来利益关系。另，涉诉房屋的招租信息经质证明确了招租信息上面的电话并不是上诉人的，上诉人也根本不知情，一审法院以有利益关系及不能合理解释否定证人证言完全没有依据。根据以上事实和理由，上诉人认为，周某办理和注销营业执照均没有告知上诉人和征得上诉人的同意，因此一审判决认定上诉人存在私自转租房屋的事实没有事实依据，上诉人不存在违反《租赁合同书》第2条约定“私自转租”的违约事实。二、一审判决第一项将双方原合同约定的租金调高到每年20000元，超出被上诉人的诉讼请求，应依法予以纠正。被上诉人一审诉讼请求中并没有提高房屋租金的该项诉请，一审法院既然判决《租赁合同》继续履行，并认为被上诉人要求把拆除的三面墙恢复原状没有事实依据，就应当驳回被上诉人的全部诉讼请求，其第一项判决显然超出被上诉人的一审诉请。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”，本案被上诉人一审没有诉请要求提高房屋租金，属于其对自己民事权利的处分，任何人都不能干涉，一审只能根据其诉请进行审理，而不能超出其诉讼请求进行裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：……（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的……”，法律是明确禁止超出诉讼请求进行判决的。一审超出诉讼请求进行判决，应当予以纠正。综上所述，一审判决认定事实不清，判决提高房屋租金的判决结果不属于被上诉人的一审诉讼请求，请二审法院依法改判。 古燕飞辩称，一、上诉人存在房屋转租行为，违反了上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，因为在事实方面，上诉人在2018年1月份对出租房屋进行了装修，把房屋转租给周某，周某再把房屋转租给唐某2。上诉状称上诉人对这转租行为不知情，不符合实际情况。因为在一审庭审中，周某与上诉人一方都认可周某把货物卖了以后将利润的百分之十给上诉人一方。周某实际经营管理，上诉人一方是知情的，而且周某在办理营业执照以后，这个事情上诉人不可能不知道。从承租到办理营业执照有一年多的时间，上诉人在收取利润分成而在对店面进行管理的时候不可能不知道该情况。周某如果没有经过上诉人的许可也不可能再把店面转租给唐某2。而且唐某2已经办理了营业执照，所以上诉人的转租行为是客观存在的。二、被上诉人一方在一审第二次开庭的时候已经明确了在保证房屋安全的情况下，可以适当提高租金，合同可以继续履行，这是被上诉人方对诉讼请求的变更，一审法院不存在违反不告不理的原则。 古燕飞向一审法院起诉请求：1.解除原告和被告于2011年6月19日签订的《租赁合同书》；2.判令被告把拆除的三面墙恢复原状。 一审法院认定事实：2011年6月19日原、被告签订《租赁合同书》，租赁合同约定原告把位于昭平县XX镇XX街XX号的房屋租给被告使用，被告在租期内不得私自转租，租期从2012年1月11日至2030年12月30日止；合同约定了租金的交纳方式等内容。房屋租下以后，被告于2018年1月15日到4月30日对租赁的房屋进行了装修，并擅自拆除房屋的承重墙，支付装修费用36万元。2018年5月被告同意以利润分成的形式让证人周某、唐某2在其承租的房屋内出卖证人销售的土特产。2018年7月5日被告未经过原告同意将其承租的房屋转让给证人唐某2，证人唐某2得到该房屋承租权以后利用该房屋办理了名为“昭平县黄姚镇三喜特产店”，该店主要经营包装食品、货摊食品、工艺品、首饰零售。2019年5月24日原告以被告私自转租和拆除墙体违反了《租赁合同书》的第1条和第2条约定构成根本违约为由，请求法院判令解除双方签订的合同，恢复房屋原状。 一审法院认为，双方签订的《租赁合同书》第二项明确规定“租期从2012年1月11日至2030年12月30日止共十八年，租期内不得私自转租”。从原告提供的证据2、证据3和被告提供的证据1的黄姚街村民委员会证明来看，原告出租给被告的XX镇XX街XX号房屋的经营者为被告证人唐某2，证人唐某2办理工商登记的指定或委托代理人周某在黄姚旅游网上发布房屋招租广告，被告辩解认为自己不存在转租行为，为证明其不存在转租行为，被告提供了证人周某、唐某2的证言，证明是证人周某、唐某2在自己不知情的情况下去办理的营业执照，办理营业执照的行为自己毫无知情。因本案的证人周某、唐某2在被告承租的房屋内售卖自己的土特产，他们是按照利润分成的形式给付被告租金，被告与证人在经济上是存在着利害关系的，被告也没有其他证据对证人证明的事实予以佐证，被告的抗辩理由该院不予支持。原告请求解除双方签订的房屋租赁合同理据充分，但本案考虑到被告已对原告房屋进行了装修，原告房屋是增值了，被告因投入装修费36万元，合同解除将给被告造成较大损失。在第二次开庭时法庭向原告作了释明，原告同意在提高租金的前提下不解除合同，本着公平合理的原则，结合法庭对原告房屋附近租金的调查，该院从2020年1月开始将双方合同约定的租金调高到每年20000元，至合同到期时止（不包含之前给付的6.5万元租金）。原告提出被告对其承租原告的房屋进行装修时未经过原告同意，擅自变动房屋建筑主体和承重结构，违反了合同约定，把原来三房一厅的房屋变成了一厅，要求被告恢复原样。从原告提供了房屋装修前后的相片和证人梁某、古某证人证言和被告的装修合同来看，原告无法向该院提供承重墙的原状。原告请求法院判令被告把拆除的三面墙恢复原状，该项请求因缺少参照依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，判决:一、原告古燕飞与被告林仕君签订的《租赁合同书》继续履行，从2020年1月开始将双方原合同约定的租金调高到每年20000元，至合同到期时止（不包含之前给付的6.5万元租金）；二、驳回原告请求法院判令被告林仕君把拆除的三面墙体恢复原状的诉讼请求。案件受理费200元，由被告林仕君承担。 二审期间，上诉人未向本院提交新证据。 被上诉人提交证据：1.照片两张，拟证明现在的房屋已发生安全隐患，上诉人已改变房屋的结构等事实。2.房屋契证照片一张，拟证明在装修前房屋的结构是三房一厅，现上诉人已把三幅墙拆除，变成了一个整体。 本院对被上诉人所提交证据的分析、认定：被上诉人提供的证据均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中新证据的要求，不属于新证据；从该证据内容看，也不能证明上诉人拆除被上诉人房屋的墙体是承重墙以及构成安全隐患。 综合全案证据及双方当事人的意见，经审理查明，一审认定的上诉人未经被上诉人同意擅自将租赁的房屋转让给唐某2以及拆除租赁房屋的承重墙的事实证据不充分外，其余事实认定清楚，本院予以确认。 综合当事人双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、上诉人是否具有解除房屋租赁合同的根本违约行为。二、一审判决是否违反法律规定超出被上诉人诉讼请求进行判决。 本院认为，上诉人林仕君与被上诉人古燕飞签订的《租赁合同书》，系双方真实意思表示，没有违反国家法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方之间形成了房屋租赁的民事法律关系，双方应按合同约定履行各自义务。 一、关于上诉人林仕君是否具有解除房屋租赁合同的根本违约行为。被上诉人古燕飞主张上诉人林仕君违反合同约定将承租房屋转租给他人使用、装修时拆除三面墙体造成安全隐患为由，请求解除合同并恢复原状。从被上诉人与上诉人提供的证据分析，上诉人于2018年1月15日到4月30日支付了36万元装修费用对租赁的房屋进行了装修，2018年5月上诉人同意以利润分成的形式让案外人周某、唐某2在其承租的房屋内出卖销售的土特产，2018年7月5日工商部门确实颁发给案外人唐某2经营地点为涉案租赁房屋的《工商营业执照》，但该营业执照是案外人周某与唐某2伪造古燕飞签名“租赁合同”后办理的，该营业执照已于2019年1月21日办理了注销手续，目前，该涉案租赁房屋仍然为上诉人使用。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，由此可见，我国合同法确立了当事人可以解除合同的标准是“不能实现合同目的”的根本性违约。构成根本性违约既从合同的性质来认定，也从损害后果考虑，第一，从违约的情节考虑，一方的违约使合同履行成为不必要或不可能，便构成根本违约，“不必要”是指订立合同所期望的经济利益不能实现，或者说主要意图不能实现。“不可能”是指按合同约定的给付基于违约方的过错成为不可能履行。第二，从违约的后果考虑，单纯的违约并非合同解除的主要根据，应以合同订立的主要目的能否实现为依据。同时，是否构成根本性违约而解除合同，还应从是否有利于实现社会利益最大化来判断，如果因合同被解除给违约方造成的损失远大于非违约方因解除所获取的利益时，就不应认定合同构成根本违约，而应继续履行。本案中，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同书》约定租赁期限为从2012年1月1日至2030年12月31日止共18年，上诉人按合同约定分二期付清了2012年1月至2024年12月31日共12年的租金65000元给被上诉人。从本案合同的性质和目的看，被上诉人出租房屋给上诉人是为了获得租金的利益，上诉人租用被上诉人的房屋是经营获取利益。被上诉人的合同目的并未受到损害。从利益均衡的角度看，上诉人与被上诉人双方已形成租赁法律关系多年,上诉人于2018年投入36万元对房屋进行了装修，如果解除合同其损失远远大于被上诉人的利益。即使把2018年7月5日至2019年1月21日唐某2注册工商登记的行为视为转租行为，但此后至被上诉人向法院提起诉讼时止，该承租房屋仍然由上诉人使用，并未从根本上影响双方的合同目的,也没有证据证明上诉人有其他违约行为可能给被上诉人造成重大损害，上诉人的行为不构成可以解除合同的根本性违约。因此,为维护交易稳定和安全、保护当事人的合法权益,本案也不宜解除双方的房屋租赁合同关系。被上诉人认为上诉人擅自拆除租赁房屋的承重墙造成安全隐患要求恢复原状，其仅提供目前装修过的租赁房屋照片和证人证明，该证据没有科学依据和证明力。一审判决不支持被上诉人要求解除租赁合同及恢复原状的诉讼请求是正确的。 二、关于一审判决是否违反法律规定超出被上诉人诉讼请求进行判决的问题。被上诉人古燕飞一审中提出诉讼请求是解除合同和恢复原状，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限”，而一审法官仅在第二次开庭审理时询问被上诉人是否同意在不解除合同的情况下提高租金，虽然被上诉人表示同意，但在组织双方调解未能达成一致的情况下，没有明确被上诉人已变更诉讼请求，在没有重新指定举证期限，也没有对变更的诉讼请求进行审理的情况下，一审将双方《租赁合同书》租金从2020年1月开始从原约定的租金调高至每年20000元到合同到期时止的判决超出了本案诉讼请求的范围，违反了法律规定，本院予以纠正。 综上所述，上诉人林仕君的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同》第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区昭平县人民法院（2019）桂1121民初682号民事判决； 二、驳回被上诉人古燕飞的诉讼请求。 一审案件受理费200元，二审案件受理费200元，合计400元，由被上诉人古燕飞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  苑 山 审 判 员  吕小莉 审 判 员  黄义奎 二〇一九年十二月二十三日 法官助理  傅 媛 书 记 员  温沐瑾