新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书(2019)新0102民初9523号原告（反诉被告）：新疆金白玉房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区新华南路西一巷26号皇家御苑住宅小区1、5、9号楼（9号楼二层）。法定代表人：徐静，新疆金白玉房地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：李雷，男。委托诉讼代理人：黄海，新疆鼎泽凯律师事务所律师。被告（反诉原告）：王俊凯，男，1990年7月29日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：康明远，新疆法爱律师事务所律师。原告（反诉被告）新疆金白玉房地产开发有限公司（以下简称金白玉公司）与被告（反诉原告）王俊凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金白玉公司的委托诉讼代理人黄海、李雷，被告（反诉原告）王俊凯的委托诉讼代理人康明远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金白玉公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的房屋租赁合同，并返还原告房屋；2.判令被告支付拖欠的租金190419.52元（截止2019年9月30日）、暖气费79929.66元；3.判令被告支付违约金385029.4元；4.判令被告支付原告委托律师产生的律师费3万元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月27日，原被告签订《皇家御苑商业租赁合同》，原告将位于乌鲁木齐市天山区除外）出租给被告使用，租赁期限为2018年6月1日至2022年5月31日，合同签订后，被告只支付了第一笔年租金190万元（欠25147元未付），第二笔租金应在2019年5月1日前全额支付，但被告仅支付了40万元，故原告诉至法院，提出上述诉讼请求。被告（反诉原告）王俊凯辩称，原告的诉请缺乏事实及法律依据，请求依法驳回。原告所称我方拖欠租金及暖气费一事与事实不符，2018年5月23日，原告与案外人艾力签订租赁合同，载明了商铺位置，面积，及付款要求，第一年是免租期，剩余三年租金按照合同约定支付，2018年11月27日，原告、艾力及我方签订三方协议，同意艾力将其承租的权利义务一并转让给我方，原告同意艾力退出，原告与我方在原合同的基础上重新签订商铺租赁合同，原告与艾力签订的合同中的权利义务由我方继续履行，艾力给原告缴纳的190万元租金变更为我方给原告缴纳190万元租金。2018年12月17日，原告提供已打印好的合同，说是与艾力的合同是一样的，我方便与原告签订了合同，后原被告发生纠纷时，我方才知道原告以欺诈的手段，使我方在违背真实意思的情况下订立的合同，对租金缴纳方式进行了变更，原告的行为严重违反诚信原则，原告故意隐瞒我方，与2018年11月27日时三方协议的约定不符。2018年6月1日至2019年1月2日的免租期内，我方承租的商铺一直在原告手中，未交付我方使用，原告延迟交付的行为严重违约；租赁期内，原告将已经出租给我方的商铺另行出租、出售给他人使用，原告的行为严重违反了租赁合同的约定，给我方造成了严重损失。且暖气费应当是由供热公司收取，而不是原告。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。我方提出反诉诉讼请求：1.请求依法撤销2018年12月27日反诉原被告签订的《皇家御苑》商业租赁合同中“第四条4、2019年5月1日前，须付清2020年6月1日至2021年5月1日的全年租金，计1925147元。5、2020年5月1日前，须付清2021年6月1日至2022年5月31日的全年租金，计1925147元”；2.请求判令反诉被告赔偿损失619784.64元；3.请求判令反诉被告支付律师代理费30000元；4.判令反诉被告承担本案的诉讼费用、邮寄送达费。原告（反诉被告）金白玉公司针对反诉辩称，本案因被告违约，不及时按照合同约定支付租金和暖气费，导致合同解除，被告应当承担违约责任。2018年11月27日原被告及第三人艾力签订租赁三方协议，明确约定原被告在原合同基础上重新签订租赁合同，根据三方协议，原被告对合同条款经协商后在2018年12月27日重新签订商铺租赁合同，该合同是原被告充分协商后签订的，不存在欺诈行为，在签订三方协议时，被告是继受艾力的权利，双方明确约定被告已于2018年6月1日接受所有租赁房屋，不存在延期交付的问题；因被告未按合同约定支付履约保证金、物业费、暖气费、租金，2019年6月13日原告通知被告，解除租赁合同，且被告收到通知后未提出异议，被告所述的我方擅自收回的商铺，均是我方2019年6月13日通知被告解除合同后，被告交还原告的部分商铺，其余商铺被告至今未交还原告。综上，被告的反诉没有事实及法律依据，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交2018年12月27日租赁合同及微信截屏，拟证明被告租赁原告商铺，约定了租金标准及支付方式与提前解约的处理方式，被告未按约定在2019年5月1日前支付2020年6月1日至2021年5月31日的租金，已构成违约，导致原告单方行使解除权，被告不再享有免租期，解除条件成就。被告对租赁合同真实性无异议，但认为该合同来源于2018年5月23日的原告与案外人艾力签订的租赁合同及三方协议，按照三方协议，艾力的权利义务由被告承继，该合同与艾力的合同付款条件不同，对微信截屏不予认可，通知上没有盖公章，而且原告的诉请不是确认解除合同效力，本院对该组证据真实性、关联性、有效性均予以确认；2、原告提交建筑面积清单，拟证明每个车位建筑面积34.2平方米，被告使用了20个，应支付暖气费，被告对证据真实性不予认可，不能确定实际使用面积，即使应当由被告负担暖气费，也应当是热力公司向被告主张，本院对该证据真实性、关联性、有效性予以确认；3、原告提交律师费发票，拟证明根据合同约定，被告违约，导致诉讼，律师费应由被告负担。被告对发票真实性认可，但不认可关联性，无法确认是本案所发生的律师费，本院对发票真实性、有效性、关联性予以确认；4、原告提交预测绘成果报告、已收回、未收回房屋明细，拟证明原告已经收回房屋面积为1519.08平方米，未收回仍被被告占有的房屋面积1997.18平方米，被告对真实性认可，我方认可占有使用面积为1997.17平方米，与原告仅相差0.01平方米，本院对该组证据真实性、有效性、关联性予以确认；5、原告提交债权转让协议、转账记录、发票，拟证明根据合同约定暖气费由被告负担，租赁物的暖气费原告已经垫付给热力公司，原告有权向被告主张。被告对真实性认可，认为不能确定实际使用面积，即使应当由被告负担暖气费，也应当是热力公司向被告主张；6、原告提交其与新租赁户的租赁合同，拟证明原告给租赁户免租期3个月，免租期是被告给原告造成的，原告出租给被告三千多平方米的商铺，每月租金160000元。被告对真实性不认可，本院对该组证据的真实性不予确认。7、被告提交2018年5月23日租赁合同及2018年11月27日三方协议，拟证明原告与案外人艾力签订租赁合同，载明商铺位置、面积、付款要求，后，原被告及案外人签订了三方协议，载明三方同意将原告与艾力签订的租赁合同的承租人的权利义务一并转让给被告，由原告在原合同的基础上重新签订合同，原合同的条款由被告继续履行，艾力给原告缴纳的190万租金变更为被告缴纳的，原告将提前支付租金的条款放到了2018年12月27日的合同中，存在故意隐瞒事实的情况，导致被告误认为与案外人艾力支付租金时间一致，原告的行为存在欺诈，应该撤销。原告对证据的真实性认可，因为艾力没有能力履行租赁合同，才将合同权利义务转给被告，三方协议明确了要重新签订合同，本院对该组证据的真实性、有效性、关联性予以确认；8、被告提交公证书及成果表，拟证明原告将已经出租给被告的商铺另行出租，出售给他人，并将已经出租的商铺作为物业办公用地，严重违反合同约定，原告对证据真实性认可，关联性不认可，认为被告收到我方解除合同通知后，在2019年7月16日将二层646.63平方米商铺交还给原告，在2019年10月20日，原告又收回800多平方米，本院对该组证据真实性予以确认；9、被告提交银行转账凭证，拟证明被告支付原告租金400000元，原告对证据真实性予以认可，确实收到400000元。本院对该证据的真实性、关联性、有效性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月23日,原告与案外人艾力·阿巴白克尔签订皇家御苑《商铺租赁合同》，约定原告将位于乌鲁木齐市天山区商铺（已销售商铺除外），出租总建筑面积3600平方米（最终出租商铺的建筑面积按实际出租的商铺测绘面积为准）；租期自2018年6月1日至2022年5月31日；签署合同之日，艾力·阿巴白克尔向原告支付定金400000元，第一年2018年6月1日至2019年5月31日为免租期，剩余三年租期租金按约定标准支付，乙方自合同签订后三个月内，须付清2019年6月1日至2020年5月31日的年租金（含40万租金），之后租金自租金届满前一个月付清次月租金，以此类推。2018年11月27日，原告、被告与艾力·阿巴白克尔签订《皇家御苑商业租赁三方协议》，约定：“甲方（原告）和乙方（艾力·阿巴白克尔）在2018年5月23日签订的皇家御苑《商铺租赁合同》，甲乙丙三方同意乙方将其承租人的权利和义务一并转让给丙方，甲方表示同意，乙方退出；甲乙丙三方一致同意，由甲方和丙方在原合同的基础上重新签订皇家御苑小区1号楼、5号楼一层、二层商铺租赁合同（已销售除外），甲乙签订皇家御苑《商铺租赁合同》条款中的权利和义务由丙方继续履行，乙方给甲方缴纳的190万元变更为丙方缴纳给甲方的190万租金。”2018年12月27日，原被告签订《皇家御苑商业租赁合同》，约定：“甲方（原告）出租的商铺位于乌鲁木齐市除外）,出租总面积为3516.25平方米，（最终出租商铺的建筑面积按实际出租面积的商铺测绘面积为准、费用多退少补）；甲方按出租商铺的现状、整体出租给乙方，乙方对出租商铺的现状完全知晓，并同意按现状承租；租期自2018年6月1日至2022年5月31日，甲方已于2018年6月1日将房屋交付给乙方，乙方对房屋现状认可；日租金标准为税后每平方米建筑面积1.5元，年租金为1925147元，物业费、水、电费、暖气费等其他费用由乙方自行承担；签署合同之日10日内乙方向甲方履约保证金200000元，合同履约到期后，甲方在30日内无息返还乙方，2018年6月1日至2019年5月31日为乙方免租期；乙方自本合同签订后三日内，须付清2019年6月1日至2020年5月31日的全年租金计1925147元，2019年5月1日前须付清2020年6月1日至2021年5月31日的全年租金计1925147元，2020年5月1日前，须付清2021年6月1日至2022年5月31日的全年租金计1925147元；因乙方原因单方提前解约的，乙方不享受甲方给予的免租期，免租期间按本合同约定标准向甲方支付租金；在租期内，甲方免费给乙方提供9号楼下面20个地下停车位，停车位乙方与洗车行共同使用，但停车位的物业费、暖气费由乙方承担；因出租方单方原因，导致乙方不能按本合同正常使用租赁房屋的，视为甲方违约，除免除不能正常使用期间的租金外，还应赔偿乙方租期内的装修损失；因出租方原因，单方解除合同，应给乙方按年租金的20%支付违约金；承租方逾期交付租金达三十日以上的，出租方可以单方终止合同，收回商铺，承租方按本合同年租金总额的20%承担违约责任及赔偿违约责任及赔偿出租方因此而遭受的其他实际损失（包括但不限于律师诉讼代理费等甲方为实现债权而发生的费用）。合同签订后，被告开始租赁经营。2019年6月13日，因被告未按约定付清首期房租、履约保证金、物业费、暖气费等，原告公司总经理李雷通过微信向被告发出解除合同通知。2019年7月16日，被告将商业201室（建筑面积266.48平方米）、商业202室（建筑面积380.15平方米）返还原告，2019年8月10日，被告将商业207室（建筑面积45.07平方米）返还原告，2019年10月21日，被告将商业205室（建筑面积为336.17平方米）、商业206室（建筑面积239.98平方米）返还原告，2019年10月25日，被告将商业203室（建筑面积91.36平方米）、商业204室（建筑面积为159.87平方米）返还原告，被告至今尚占用1997.18平方米商铺：商业102室（建筑面积144.26平方米）、商业104室（建筑面积62.26平方米）、商业105室（建筑面积108.96平方米）、商业106室（建筑面积229.05平方米）、商业107室（建筑面积128.4平方米）、商业108室（建筑面积146.97平方米）、商业109室（建筑面积147.06平方米）、商业110室（建筑面积128.43平方米）、商业208室（建筑面积212.78平方米）、商业209室（建筑面积218.03平方米）、商业210室（建筑面积265.75平方米）、商业211室（建筑面积205.23平方米）。2019年7月期间，被告向原告缴纳费用400000元。庭审中，原告提交2015年10月15日由新疆天成测绘有限公司作出的《皇家御苑住宅小区（一期）地下车库车位面积（预测）成果报告》，该报告载明，地下车位产权面积为34.2平方米。另查，2019年6月15日，原告与乌鲁木齐市燃气供热有限公司签订《债权转让协议》，约定原告开发的位于乌鲁木齐市天山区地下车位，2018-2019年度全部暖气费，原告已全部垫付给乌鲁木齐市燃气供热有限公司，乌鲁木齐市燃气供热有限公司同意将2018-2019年度“碧玉华庭”小区业主全部应付暖气费及逾期付款滞纳金债权转让给原告，由原告直接向拖欠费用的业主收取暖气费及滞纳金。本院认为：原被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效合同，双方应严格依约履行。根据本案的证据及双方的诉辩意见,本院将具体分析如下:一、合同是否已解除。合同法规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持，当事人没有约定异议期间，在解除合同或债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。合同约定被告逾期交付租金达三十日以上的，原告可以单方终止合同，收回商铺。依照合同约定，被告在2019年5月1日前须付清2020年6月1日至2021年5月31日的全年租金计1925147元，现被告仅支付400000元，亦未缴纳履约保证金，欠付原告租金属实，原告行使解除权，于2019年6月13日向被告发出解除合同通知，被告收到解除合同通知后，未在三个月内向人民法院提起诉讼，故租赁合同自2019年6月13日解除。二、关于被告应付原告租金及占有使用费的数额。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同约定，因被告原因单方提前解约的，被告不享受原告给予的免租期，故合同解除后，被告应返还房屋并支付原告自2018年6月1日至2019年6月13日期间的租金及2019年6月14日之后的占有使用费。关于被告应付租金数额，合同约定建筑面积每平方米1.5元，年租金为1925147元，自2018年6月1日至2019年6月13日，被告应付租金为1993713.88元（1925147元+1925147元÷365天×13天），依据2018年11月27日，原被告及案外人的三方协议约定，案外人支付原告的租金1900000元变更为被告支付的租金，故被告尚欠付原告租金93713.88元（1993713.88元-1900000）。自2019年6月14日，被告无权继续占有使用房屋，其应支付原告自2019年6月14日至2019年9月30日期间的占有使用费，因被告于2019年7月16日已返还商业201室（建筑面积266.48平方米）、商业202室（建筑面积380.15平方米），2019年8月10日返还商业207室（建筑面积45.07平方米），2019年10月21日，被告返还商业205室（建筑面积为336.17平方米）、商业206室（建筑面积239.98平方米），2019年10月25日返还商业203室（建筑面积91.36平方米）、商业204室（建筑面积为159.87平方米），本案中，原告仅主张至2019年9月30日，故被告应支付原告占有使用费为493506.41元｛（1925147元÷365天×108天，2019年6月14日至2019年9月30日）-【（266.48平方米+380.15平方米）×1.5元／日·平方米×75天，自2019年7月17日至2019年9月30日】-（45.07平方米×1.5元／日·平方米×50天，自2019年8月11日至2019年9月30日）｝，被告已支付400000元，尚欠93506.41元，故被告应支付原告占有使用费93506.41元。三、关于被告欠付暖气费数额，合同约定，租赁期内被告所产生的暖气费，被告应按时按照相关部门的标准及要求缴纳。根据2019年6月15日原告与乌鲁木齐市燃气供热有限公司签订《债权转让协议》可以证实，原告已经垫付了被告应负担的商铺暖气费及地下车位暖气费，被告应当予以支付，庭审中，原告自认有566.72平方米商铺的承租人已缴纳暖气费，故被告应支付暖气费为79937.66元【（3516.25平方米-566.72平方米）×22元／平方米+20个车位×34.2平方米／个×22元／平方米】，原告仅主张79929.66元，本院予以支持。四、关于违约金及律师费的认定。合同约定，被告逾期交付租金达三十日以上的，原告可以单方终止合同，收回商铺，被告按本合同年租金总额的20%承担违约责任及赔偿违约责任及赔偿原告因此而遭受的其他实际损失（包括但不限于律师诉讼代理费等甲方为实现债权而发生的费用）。现被告未能在2019年5月1日前付清2020年6月1日至2021年5月31日期间的租金1925147元，至原告发出解除合同通知，已逾期43天，被告存在违约，应承担违约责任，参照原告的实际损失，本院酌定被告支付原告违约金250000元。依照合同约定，被告还应承担原告支出的律师费30000元，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。五、关于被告要求撤销2018年12月27日反诉原被告签订的《皇家御苑商业租赁合同》中第四条（2019年5月1日前付清2020年6月1日至2021年5月31日的全年租金）、第五条（2020年5月1日前付清2021年6月1日至2022年5月31日的全年租金）的反诉请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意、隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示，本案中，原被告及案外人在三方协议中约定，案外人将承租人的权利义务一并转让给被告，原被告须在原合同基础上重新签订租赁合同，被告作为有完全民事行为能力人应该充分了解并知晓双方须重新签订合同，且也在履行了部分合同内容，在原告发出解除通知时未对合同中关于付款方式的约定未提出异议，可以证实原告在签订合同时不存在故意隐瞒真实情况的情形，被告亦未提交有效证据证实原告存在欺诈行为，故被告要求撤消合同第4、5条的反诉请求，本院不予支持。六、关于原告是否存在逾期交付房屋且将租赁物另行出租的违约行为。原被告在合同中约定，原告将总面积3516.25平方米房屋出租给被告，原告是按出租商铺现状整体出租给被告，被告对出租商铺的现状完全知晓，并同意按现状承租，还约定，原告已于2018年6月1日将房屋交付给被告，被告对房屋现状认可，现被告以原告未按约定交付商铺为由主张原告违约与被告在合同中自认的事实不符，另，庭审中，原告称被告在收到解除合同通知后自愿返还部分房屋，被告未提供证据证实原告存在强行收回商铺的违约行为，不能证实原告恶意收回房屋另租的事实，综上，被告未提供有效证据证实原告存在违约行为，故对被告要求原告承担违约金的反诉请求，本院不予支持，对于被告要求原告承担律师费30000元的反诉请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）新疆金白玉房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王俊凯之间签订的《皇家御苑商业租赁合同》于2019年6月13日解除；二、被告（反诉原告）王俊凯将位于乌鲁木齐市天山区新华南路“碧玉华庭”小区（原“皇家御苑”）商业102室（建筑面积144.26平方米）、商业104室（建筑面积62.26平方米）、商业105室（建筑面积108.96平方米）、商业106室（建筑面积229.05平方米）、商业107室（建筑面积128.4平方米）、商业108室（建筑面积146.97平方米）、商业109室（建筑面积147.06平方米）、商业110室（建筑面积128.43平方米）、商业208室（建筑面积212.78平方米）、商业209室（建筑面积218.03平方米）、商业210室（建筑面积265.75平方米）、商业211室（建筑面积205.23平方米）返还原告（反诉被告）新疆金白玉房地产开发有限公司；三、被告（反诉原告）王俊凯支付原告（反诉被告）新疆金白玉房地产开发有限公司租金93713.88元；四、被告（反诉原告）王俊凯支付原告（反诉被告）新疆金白玉房地产开发有限公司占有使用费93506.41元；五、被告（反诉原告）王俊凯支付原告（反诉被告）新疆金白玉房地产开发有限公司暖气费79937.66元；六、被告（反诉原告）王俊凯支付原告（反诉被告）新疆金白玉房地产开发有限公司违约金250000元；七、被告（反诉原告）王俊凯支付原告（反诉被告）新疆金白玉房地产开发有限公司律师费30000元；八、驳回被告（反诉原告）王俊凯的反诉诉讼请求。以上被告（反诉原告）王俊凯应给付原告（反诉被告）金白玉公司款项合计547157.95元，须于本判决生效后立即付清，如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉请求标的685378.58元，核定给付标的547157.95元，占请求标的的79.83%，本诉案件受理费10653.8元（原告已预交）,由原告（反诉被告）金白玉公司负担2148.87元，由被告（反诉原告）王俊凯负担8504.93元。反诉案件受理费21400.31元，由被告（反诉原告）王俊凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 曹   玮人民陪审员 袁 玉 梅人民陪审员 巴合提别克二〇一九年十二月二十五日书 记 员 兰 婷 婷