江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4665号上诉人（原审原告）:冯树掌，男，汉族，1977年9月12日生，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：王云龙，灌云县东王集法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）:赵红军，男，汉族，1980年10月24日生，住江苏省灌云县。上诉人冯树掌因与被上诉人赵红军租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初4832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日受理后依法组成合议庭，于2019年12月3日公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人冯树掌上诉请求：依法撤销一审判决，予以改判或发回重审；一、二审诉讼费用由赵红军承担。事实与理由：第一，冯树掌本人不识字，租赁涉案房屋时，不知道赵红军给的房屋租赁合同不是冯树掌与赵红军的合同，也不知道赵红军不是涉案房屋的房东。第二，一审法院在无任何证据的情况下认定赵红军交给马某70000元转让费是错误的。第三，一审法院在认定30000元为转让费，物品所有权为冯树掌的情况下，又让冯树掌向侍术明另行主张返还物品，前后矛盾。被上诉人赵红军未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。冯树掌向一审法院起诉请求：1.赵红军退还租金30000元；2.一审的诉讼费用由赵红军承担。一审法院经审理查明：2017年10月23日，案外人侍术明（甲方）与案外人马某（乙方）签订房屋租赁合同，约定:甲方将自己的门面出租给乙方，租期为五年，自2017年11月3日起至2022年11月2日止。前三年租金为每年30000元，第四年租金为31000元，第五年租金为32000元，押金2000元，租金一年一付，下一年租金提前一个月支付给甲方。乙方在租用房屋时间内，如其他原因确需转租的，必须经甲方同意，租金由甲方收取。合同签订后，马某对涉案房屋除地砖铺设外其他部位进行装饰装修，添置用于豆腐经营所需的设施设备。马某已向侍术明支付一年租金30000元。2018年1月15日，马某将涉案房屋转租给赵红军，收取涉案转让费70000元（包括至2018年11月2日期间的房租、屋内所有物品、押金2000元），并在转租后通知侍术明。2018年9月5日，赵红军将涉案房屋转租给冯树掌，赵红军收到冯树掌给付的30000元，并向冯树掌出具收条，载明：收到冯三叁万元，2018.9.5，赵红军。赵红军转租给冯树掌时，涉案房屋内留有脱毛机、油炸锅、冰箱等物品，其中赵红军已将冰箱拖走，其余物品未涉及。2018年10月10日，侍术明因向冯树掌收取租金未果，要求冯树掌退出涉案房屋，冯树掌遂退出，冯树掌退出后房屋内遗留脱毛机、豆腐加工设备等，侍术明与马某联系要求清理遗留物品并处理房屋内损失赔偿问题，马某陈述同意由侍术明自行处理，押金2000元用于赔偿房屋内损失，遗留物品已被侍术明收取。一审法院认为，冯树掌、赵红军之间因转租形成的租赁合同关系为双方当事人真实意思表示，房主侍术明在知晓房屋转租后未提出异议，仍向冯树掌主张要求给付下一年度租金，可见房主对冯树掌、赵红军之间的转租并无异议。冯树掌、赵红军之间租赁合同已依法成立，合法有效。本案争议焦点是冯树掌给付赵红军的30000元款项是指从2018年9月5日起一年的租金还是指包括租金（从2018年9月5日至2018年11月2日止）及屋内物品等价值的转让费。从房屋租赁及转租的交易惯例来看，转租费用一般包括剩余租期及上一手承租人对租赁物的投入现有价值。结合本案来看，马某承租后已对房屋进行装饰装修并投入购进相关的经营设备，且已交纳从2017年11月3日至2018年11月2日期间的租金30000元。赵红军从马某处转租房屋时为2018年1月15日，转让费用为70000元，该款包括剩余租期租金、设施设备、装饰装修及押金2000元。通过折算马某转租给赵红军收取70000元转让费后，赵红军自2018年1月15日至2018年9月4日实际经营所需支付的房屋租金及相关装饰装修、设施设备的折旧费用，赵红军作为次承租人承租经营至2018年9月5日再次转租给冯树掌时收取的费用为30000元，此时距离一年租期结束还有58天。按照交易惯例，马某交纳的2000元押金转让给赵红军，赵红军转让时亦应一并转让给冯树掌，赵红军转租给冯树掌时仍留有设施设备在租赁房屋内，综合上述折旧后投入价值、剩余租期租金及押金的总额，赵红军转租冯树掌时收取的30000元费用应认定为包括装饰装修、设施设备及剩余租期内租金更符合转租合同的交易习惯。冯树掌主张30000元为自2018年9月5日起一年的租金，但并未提供充分证据证明己方主张，且与交易习惯不符，一审法院对此不予支持。2018年10月10日，冯树掌即被房主侍术明要求退出租赁物，冯树掌实际租赁使用时间仅34天，期间租金为2794.52元（30000元/年÷365天×34天）。冯树掌未实际使用剩余租期24天涉及租金为1972.6元，一审法院酌定冯树掌未实际使用24天内房屋内物品、装修等使用价值折旧计算为1000元。关于押金2000元，已由马某与侍术明协商用于赔偿房屋内损失，此款不属应由赵红军退还范围，故总计应由赵红军退还冯树掌2972.6元（1972.6元+1000元）。关于已被侍术明拖走的房屋内遗留物品，因马某、赵红军均已转让租赁物，冯树掌支付最终转让费用，物品所有权人应为冯树掌，冯树掌可另行主张相关权利，本案对此不予理涉。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：赵红军于一审判决生效之日起十日内退还冯树掌2972.6元。一审案件受理费减半收取为275元，由冯树掌负担249元，由赵红军负担26元。本院二审期间，上诉人冯树掌未提交新证据。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：上诉人冯树掌交纳的30000元是下一年租金还是剩余租期租金加转让费。首先，对于冯树掌上诉认为一审法院认定马某与赵红军之间转让费为70000元无依据的观点，本院认为，马某、赵红军对70000元包括了剩余租期租金、设施设备、装饰装修及押金2000元均无异议，冯树掌仅怀疑马某未实际收取70000元没有依据。其次，本院认为,冯树掌向赵红军交纳的30000元是转让费。理由如下：第一，冯树掌要求赵红军返还30000元租赁费的前提是双方存在租金为30000元、租期一年、租期起算时间为2018年9月5日的房屋租赁合同，冯树掌认为双方存在这样的租赁关系，但未能举证证明赵红军有权出租房屋一年，对此应当承担举证不能的后果。赵红军认为30000元不仅有剩余租期的租金还有包括装潢和设备的转让费，并提交了房主侍述明与第一手承租人马某的租赁合同予以证明，认为其与冯树掌的转租合同也应当按照侍述明与马某的合同执行，对此本院认为，按照租金30000元一年计算，每个月的租金为2500元，赵红军使用房屋约8个月，租金为20000元，加上押金2000元，赵红军从马某手中转租时支付的转让费为48000元(70000-20000-2000)，此时赵红军以30000元再将房屋转租给冯树掌，除去剩余租期租金约5000元及押金2000元，转让费为23000元(30000-5000-2000),按正常的装潢及设备折旧计算，赵红军的陈述更符合市场行情。第二，若按冯树掌所述，其向赵红军交付的是自2018年9月15日至2019年9月14日的租金，但冯树掌不能合理解释为何在侍述明让其在2018年11月2日搬离房屋的时候直接搬离，没有提出抗辩已经交纳了下一年度的租金，故冯树掌的该行为也与常理不符。第三，冯树掌称因自身不识字导致不知道赵红军给的房屋租赁合同是案外人侍述明与马某的房屋租赁合同，也不知道租期起算时间，对此，本院认为，即使因冯树掌自身的原因无法审查合同，其作为完全的民事行为能力人也应当通过其他方式了解合同的主要内容保障自身权利，现冯树掌仅以不认识字、不敢与其他人争辩等原因而单方主张向赵红军交付了下一年的租金没有依据，本院依法不予支持。最后，冯树掌认为一审法院要求冯树掌另行主张返还物品的认定与物品所有权为冯树掌的认定相矛盾的观点，本院认为冯树掌向赵红军主张退还未使用租期的租金依据的是冯树掌与赵红军之间的房屋租赁合同关系；冯树掌作为物品所有权人要求案外人侍术明返还物品依据的是《中华人民共和国物权法》，不同的法律关系不能在一个案件中进行主张，一审法院的认定并不矛盾。综上，上诉人冯树掌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费560元（冯树掌已预交），由上诉人冯树掌负担。本判决为终审判决。审 判 长 乔永礼审 判 员 严伟晏审 判 员 吴雪莹二〇一九年十二月十一日法官助理 韩增丽书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。法信超链：国家法律2篇地方法规1篇案例358篇裁判721974篇期刊1篇×