江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏07民终4029号上诉人（原审被告）：连云港市义龙置业有限公司，住所地连云港市海州区解放中路91号。法定代表人；宁玉春，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：王志垠，男，1960年1月20日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：朱先娟，女，1965年12月13日出生，汉族，住连云港市海州区，系王志垠之妻。委托诉讼代理人：王年生，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港馨华房地产开发有限公司，住所地连云港经济技术开发区朝阳前进路26号。法定代表人：徐鼎善，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：宁宁，女，1987年6月26日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：张义成，男，1963年12月11日出生，汉族，住连云港市海州区。上诉人连云港市义龙置业有限公司（以下简称义龙公司）因与被上诉人王志垠、连云港馨华房地产开发有限公司（以下简称馨华公司）、宁宁商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初300号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人义龙公司向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王志垠的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一，上诉人与宁宁之间不存在恶意串通行为，与宁宁的商品房买卖合同不存在无效情形。上诉人处分涉案房屋无任何不当之处，其具备售房资质和权利，涉案房屋尚未网签，馨华公司没有按照合作协议约定支付统建费用，丧失了处分涉案房屋的权利。涉案房屋已经登记在宁宁名下，买卖行为真实，应当受到法律保护。一审中馨华公司未到庭，庭后提供答辩意见，在未对答辩意见进行质证和抗辩的情况下，因上诉人的法定代表人宁玉春与宁宁系父女关心，就片面界定双方属于恶意串通明显是错误结论。第二，王志垠与馨华公司之间不存在真实的购房关系，涉案房屋系王志垠通过抵债方式从案外人董某处获得，其行为未得到上诉人认可。相关联的（2017）苏0706民初8833号案件及（2018）苏07民终2741号两份判决书均未涉及此房作为债务抵充，且馨华公司无售房资质，其工程债务也与义龙公司无关。被上诉人王志垠答辩称：第一，一审法院认定义龙公司与宁宁的房屋买卖合同无效有事实和法律依据。生效法律文书已经确认义龙公司只是涉案房屋的名义开发主体，馨华公司才是实际开发主体，义龙公司只享有按照合作协议向馨华公司收取管理费的权利，同时承担协助馨华公司办理相关手续的义务。义龙公司没有以自己的名义独立与宁宁签订商品房买卖合同的主体资格，双方之间的合同当属无效。义龙公司在收到馨华公司的网签通知单后，明知馨华公司已将涉案房产售予王志垠、王志垠已付房款且已实际入住的情况下，还与宁宁签订房屋买卖合同，且宁宁与宁玉春既是父女关系，又参与义龙公司的管理，双方行为明显属于恶意串通。第二，馨华公司提交的答辩意见在一审中已经当庭宣读并征询了义龙公司、宁宁、王志垠的意见，程序合法。第三，王志垠买房后，由于义龙公司和宁宁的侵权行为，导致房产证至今无法办理，依法起诉是正当维权行为，不是虚假诉讼。被上诉人馨华公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。被上诉人宁宁答辩称：一、涉案房屋登记在义龙公司名下，也未进行网签，义龙公司具有销售资质，宁宁购买涉案房屋并无过错。二、宁宁与王志垠不认识，在诉讼前也不知晓其与馨华公司之间发生的工程债务关系以及涉案房屋用于抵债的情况，王志垠的权益应向馨华公司主张，与宁宁无关。三、本案中没有证据证明宁宁与义龙公司之间相互串通，涉案房屋遵循市场化方式交易，交清房款依法登记，即使买卖双方存在特殊关系也没有违反法律的强制性规定，一审法院以宁宁和宁玉春存在父女关系为由而做出将依法登记取得的产权证书予以撤销的裁决，对宁宁的合法权益造成损害，应当依法予以纠正。王志垠向一审法院起诉请求：1、确认义龙公司与宁宁之间订立的景山秀水D2号楼1单元302室房屋买卖合同无效。2、判令馨华公司和义龙公司为王志垠办理景山秀水D2号楼1单元302室产权证。3、本案诉讼费用由义龙公司、馨华公司、宁宁承担。一审法院经审理查明：2006年3月30日，连云港市房屋建筑开发总公司、原连云港市经济实用住房发展中心（现变更为义龙公司）作为甲方，馨华公司作为乙方，签订《合作开发协议》，约定甲方将景山秀水小区D-1、D-2、D-4、D-5四栋楼让给乙方开发，合作方式为参加统建，土地不办理过户手续，所有报批、报建、销售等均以甲方名义进行。由乙方向甲方缴纳统建配套费，该工程以甲方名义进行开发建设，销售合同须经乙方签字、甲方签章方正式生效，甲方可以协助乙方进行相关部门的协调工作。销售管理方面统一组织销售，销售方式由乙方拿主要意见。协议第五条约定：“甲方为乙方设独立账户，预收房款全部进入该专用账户，乙方定期将由乙方应缴税费付给甲方。剩余资金由乙方自行支配。如遇政策性退税或税费优惠，甲方协助办理，按实返还并归乙方所有。”协议还对费用缴纳时间、双方责任等事项进行了约定。协议签订后，连云港市房屋建筑开发总公司未参与合作协议的实际履行。2006年11月13日，义龙公司与馨华公司签订《合作开发补充协议》，对景山秀水D-1、D-2、D-4、D-5四栋楼的合作达成了补充协议。2011年1月29日，王志垠与馨华公司签订《景山秀水小区认购单》，王志垠认购景山秀水小区D2号楼1单元302室房屋，面积暂定106.06平方米，单价5400元/㎡，房款572724元。馨华公司于2014年12月24日向王志垠出具D2-1-302车库款30000元收据，2016年5月17日向王志垠出具D2-1-302房款572724元收据。涉案景山秀水D2号楼预售许可证登记在义龙公司名下，馨华公司于2016年5月17日向义龙公司出具网签通知书，通知义龙公司对王志垠认购的景山秀水小区D2号楼1单元302室房屋办理网签手续，义龙公司未予办理。涉案房屋于2015年1月1日竣工，馨华公司已将该房屋交付给王志垠，王志垠已于2016年前装修入住。一审法院另查明，案外人董某系景山秀水D1、D2号楼实际施工人，其将部分劳务工程交由王志垠施工。因馨华公司欠董某工程款，将包括涉案房屋在内的数套房屋作价充抵给董某，董某又将涉案房屋转让给王志垠，由王志垠直接与馨华公司签订认购单，王志垠未实际向馨华公司支付购房款。连云港市海州区人民法院作出的（2017）苏0706民初8833号判决书，认定涉案D1、D2号楼的建设工程均系馨华公司在履行相关的权利义务，义龙公司对工程款不承担付款责任。一审法院又查明，义龙公司法定代表人宁玉春与宁宁系父女关系。2018年7月31日，义龙公司在未经馨华公司同意情况下，与宁宁签订了合同编号为LYGSPF20181057698的《商品房买卖合同》，约定由宁宁购买景山秀水小区D2号楼1单元302室，房屋面积106.06平方米，每平方米单价3100元，合同总价328786元。双方购房手续齐备，并于2018年8月6日办理了不动产权属证书。义龙公司未向馨华公司交付该笔售房款。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，馨华公司与王志垠签订的认购单对房屋的具体房号、位置、单价、面积等作出了明确约定，具备商品房买卖合同的性质，双方认可以到期工程款抵销购房款的方式进行价款交付，认购单应认定为商品房买卖合同。本案争议焦点之一、馨华公司与王志垠之间房屋买卖合同是否有效。一审法院认为，义龙公司与馨华公司系合作开发房地产关系，根据双方合作开发协议约定，涉案楼号的商品房权属登记在义龙公司名下，但销售所得款项经馨华公司向义龙公司缴纳相关税费后，剩余资金归馨华公司自行支配。根据上述约定，馨华公司系涉案房屋的实际开发者，有权处分涉案房屋，卖房款在应缴税费给付义龙公司之后归馨华公司所有。馨华公司将归其所有的商品房售与王志垠，且双方约定的房屋价格符合市场行情，不明显低于市场价格。馨华公司有权决定购房人以到期工程款抵充的方式交付房款，其未将售房款汇入专用账户以及未向义龙公司支付税费的责任与购房人无关。因此，馨华公司与王志垠之间房屋买卖合同合法有效，义龙公司辩称王志垠与馨华公司之间签订的认购单不真实，双方不存在房屋买卖关系，合同应属无效等辩解意见，一审法院不予采纳。本案争议焦点之二、义龙公司与宁宁签订的《商品房买卖合同》效力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害第三人合法权益的民事法律行为无效。涉案房屋已由馨华公司交付给王志垠并实际居住多年，因义龙公司是涉案房屋名义上的开发主体，房屋所有权登记只能由义龙公司办理，王志垠向义龙公司申请办证未果，义龙公司显然知晓涉案房屋已由馨华公司抵债给王志垠的事实。义龙公司的法定代表人宁玉春与宁宁系父女关系，基于该特殊关系，宁宁对房屋现状也应当明知，此种情况下，义龙公司与宁宁仍然以明显低于市场价格签订商品房买卖合同，并快速办理不动产登记，该行为属于恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为，所签订的《商品房买卖合同》属无效合同，双方基于无效合同办理的不动产权证应当予以撤销。故义龙公司及宁宁辩称双方购房手续合法，商品房买卖合同真实有效的辩解意见，一审法院不予采纳。综上所述，王志垠与馨华公司之间签订的房屋买卖合同合法有效，义龙公司与宁宁签订的《商品房买卖合同》无效，馨华公司、义龙公司有义务为王志垠办理房屋登记过户手续。王志垠提出的诉讼请求，符合事实及法律依据，一审法院予以支持。馨华公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、确认义龙公司与宁宁于2018年7月31日签订的合同编号为LYGSPF20181057698的《商品房买卖合同》无效；二、义龙公司、馨华公司于判决生效后三十日内协助王志垠办理景山秀水小区D2号楼1单元302室的房产产权登记。案件受理费9527元，王志垠已预交，由义龙公司、宁宁共同负担。经审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审期间，本案的争议焦点为：1、王志垠和馨华公司是否存在真实的房屋买卖关系；2、义龙公司与宁宁的房屋买卖协议是否有效。关于第一个争议焦点，本院认为，一审中董某到庭陈述在（2017）苏0706民初8833号案件中，董某与馨华公司确认的馨华公司已付款包括王志垠抵房款572724元，该陈述与该案中查明的已付款的数额以及本案中馨华公司出具收条、网签通知单的行为能够相互印证，故涉案房屋确系董某与馨华公司以房抵工程款后由董某转让给王志垠，馨华公司对此亦予以认可，本院对义龙公司称王志垠与馨华公司之间不存在真实的房屋买卖关系的上诉理由不予采纳。关于第二个争议焦点，本院认为，义龙公司与宁宁签订的房屋买卖协议约定单价为每平方米3100元，签订时间为2018年7月，对比涉案小区该时点的房屋销售单价，可知该单价明显远低于市场价，且义龙公司系涉案房屋的名义开发主体，对涉案房屋是否交付、是否实际有人入住应当是明知的，而宁宁与义龙公司的法定代表人系父女关系，其辩称购房前不知晓该情形明显与常理不符，故一审法院确定义龙公司与宁宁签订的房屋买卖协议系恶意串通，损害了他人权利应认定无效并无不当。综上，上诉人义龙公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9527元（义龙公司已预交），由上诉人连云市义龙置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇一九年十二月二十五日法官助理  孙潘红书 记 员  严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。