贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12526号 原告：刘定军，男，汉族，1986年1月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：杨艳丽，女，彝族，1988年11月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：薛廷伟（特别授权代理），原告所住社区推荐。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号。统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告刘定军、杨艳丽与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘定军、杨艳丽之委托诉讼代理人薛廷伟，被告瑞丰公司之委托诉讼代理人赵霞林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘定军、杨艳丽向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；2、请求判令被告支付原告逾期交付违约金:18,871.00元；3、请求判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金:109,780.00元，违约金计算至被告将办理商品房转移登记有关文书交给原告时为止；4、请求判令被告承担本案诉讼费。庭审时，原告撤回第一项诉讼请求。 事实与理由：原告刘定军、杨艳丽与被告瑞丰公司在2013年4月25日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告瑞丰新城第8幢20层2号(房号为8-2002)商品房一套，建筑面积100.81平方米，套内建筑面积83.39平方米，该商品房单价每平方米4,007.51元，房屋总价款为334,186.00元，原告首付101,186.00元，余款233,000.00元以银行按揭的方式支付。合同中约定被告应于2014年9月30日前向原告交付商品房，后被告违约逾期交房，双方于2014年12月签订“购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议”约定被告逾期交房的违约金按已交房款(含按揭款到位)每日万分之三支付，违约金额为33,892.00元，抵扣费用15,021.00元，余额未付18,871.00元。被告一直未向原告支付，在2017年7月26日被告贴出“关于瑞丰新城八、九号楼延期交房违约金的说明”，内容为因被告资金困难，根本无法支付违约金，待具备办理八、九号楼的不动产权证时，被告会妥善处理原告的违约金问题，但至今被告仍未向原告支付该违约金。在《商品房买卖合同》中，被告承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，如被告逾期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。现因被告的自身的原因，逾期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书已有700多天，被告既不将办理商品房转移登记的有关文书交给原告，也不支付违约金。综上所述，原告为维护自身的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并向原告支付逾期交房及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金共计:128651元。 被告瑞丰公司辩称：1、答辩人未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，是国家政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革，期间全面暂停了包括答辩人在内的房地产开发企业开发建设项目房屋权属登记工作。故该国家从政策的出台是含答辩人在内的房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。2、违约金条款的设置以填平损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则答辩人无支付义务。是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，不能机械、简单地认为只要约定违约金，无论是否存在损失都须承担违约责任。本案被答辩人购买的住宅并不因答辩人未向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，被答辩人诉请违约金不具备支付前提。3、即便答辩人承担违约责任的情形下，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金计算截止日期，应截止至答辩人将办理房屋权属转移登记的有关文书提交至产权登记机关备案之日止。关于办证，《商品房买卖合同》约定答辩人的义务仅为：将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，后又约定：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”，故答辩人将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的义务，因该约定而转化为将办理房屋权属转移登记的有关文书提交至产权登记机关备案，并且，合同并未约定答辩人应当在提交资料后通知被答辩人，且答辩人是否通知被答辩人已提交办证资料至不动产登记机关，并不影响国家机关依法办理不动产权证。故即便答辩人承担违约责任，违约金计算时间也应截止至答辩人提交办证资料之日止，而非通知被答辩人之日、更非取得甚至是交付不动产权证之日。4、《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高，即便原告能够举证证实其存在损失且在被告承担违约责任的前提下，本案违约金计算标准也应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算违约金才具有合理性。(1)根据《合同法》第一百一十四条：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”。此类未如期办理不动产权证的案件因买受人无法证实其损失存在，应当属上述《解释》规定的“损失难以确定”的情形，故适用本条规定，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，才具有事实和法律依据。 (2)实践中，其他诸多同类案件也是参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%的标准计算逾期办证的违约金。如：买受人胡登智诉瑞丰公司同样的案件(一审案号2017黔0502民初4602号、二审案号(2018)黔05民终1753号)，七星关区人民法院判决认定合同约定逾期办证违约金0.1%过高而予以调减至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算，毕节市中级人民法院予以维持原判。故基于“同一人民法院对同类案件应当同判”的原则，本案违约金计算标准也应按照上述标准计算才具有合理性。5、因被答辩人起诉的诉讼请求过高，其诉请未被支持的部分产生的案件受理费由被答辩人自行承担，法院应当据实精确计算，合理分摊案件受理费。二、被答辩人诉请答辩人支付逾期交房违约金的诉讼请求已超过法定诉讼时效，应予驳回。 本院经审理查明：2013年4月25日，原告刘定军、杨艳丽作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的位毕节××××道道瑞丰新城第8幢20层2号房，房屋建筑面积100.81平方米，商品房总价款334,186.00元；出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房超过120日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房款334,186.00元。2016年7月29日，被告交涉案商品房交付给原告。2017年7月26日，被告向原告等瑞丰新城8、9号楼业主出具《说明》，表示：“2017年7月24日，瑞丰新城八、九号楼部分业主到本公司，要求支付延期交房违约金，……作如下说明：待具备办理八、九号楼的不动产权证时，公司会妥善处理各位业主的违约金问题。”因被告未支付逾期交房违约金，亦未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记有关文书并为原告办理房屋转移登记，原告遂以前述诉请诉至本院。 庭审时，被告自认涉案商品房尚未取得所有权初始登记，不具备办理商品房转移登记的条件。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。 关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金问题，本案中，原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，双方合同中约定转移登记的时间为2017年5月31日前，但被告现尚不能履行交付相关文书到办证部门办证的义务，构成违约，故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原告主张按照合同约定的日0.1%的标准计算，被告认为过高，请求调整；因原、被告双方均未提供原告实际损失的依据，根据上述法律的规定，本案违约金可以按照原告已付购房款总额334,186.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2017年6月1日起计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额334,186.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；对于违约金的截止时间，因原告委托被告代为办证，而被告将办证相关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。 对于被告提出的不能如期办理产权登记是因《不动产登记暂行条例》的出台导致不动产登记工作进行系统性的调整和变革，属不可抗力，被告享有法定免责事由，不承担违约责任的抗辩主张，根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件,庭审中，被告自认尚不具备法定的交付办理房屋转移登记相关文书的条件，由此导致被告未如期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约后果，是被告自身原因所致，被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。 关于原告主张被告支付逾期交房违约金18,871.00元的问题，《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房。逾期交房超过120日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。被告于2016年7月29日才将涉案的商品房交付给原告，已违约，应承担逾期交房违约责任。原告虽诉称与被告签订有《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》，但未向本院提交，且被告亦不认可，故逾期交房违约金应按《商品房买卖合同》约定的日万分之零点一的标准计算，被告逾期交房667天，则逾期交房违约金为2,229.02元（334,186.00元×万分之零点一×667天），故对原告主张被告支付逾期交房违约金18,871.00元的诉请，本院以2,229.02元为限予以支持。关于被告辩称的原告起诉超过诉讼时效的问题。前述违约金结算于交房之日2016年7月29日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”的规定，虽然按《商品房买卖合同》的约定诉讼时效从2016年7月29日起30日内开始计算三年，但是2017年7月26日，被告出具的《说明》，自认原告等业主于2017年7月24日主张过违约金，诉讼时效中断，应从2017年7月24日重新计算三年诉讼时效。原告于2019年9月27日向本院提起诉讼，向被告主张逾期交房违约金，未超过诉讼时效。故，被告关于原告诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。此外，前述《说明》中被告承诺：“待具备办理八、九号楼的不动产权证时，公司会妥善处理各位业主的违约金问题。”该内容中“涉案楼盘办理不动产权证时处理违约金”是被告单方面承诺，不是双方协商确定的违约金支付条件，因此该内容对原告没有约束力，不能以办理不动产登记作为支付本案违约金的条件，原告主张的逾期交房违约金应予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘定军、杨艳丽逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款334,186.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年6月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止）； 二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘定军、杨艳丽逾期交房违约金2,229.02元； 三、驳回原告刘定军、杨艳丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,437.00元（已减半收取），由原告刘定军、杨艳丽负担916.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担521.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇一九年十二月二日 书记员  高立