江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初10277号原告：连云港市海州区浦西社区居民服务中心，住所地连云港市海州区。法定代表人：郭伟，该中心理事长。委托诉讼代理人：吕庆根，该中心法务专员。被告：胡巧，女，1965年7月2日出生，汉族，住连云港市海州区。原告连云港市海州区浦西社区居民服务中心（以下简称浦西服务中心）与被告胡巧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告浦西服务中心的委托诉讼代理人吕庆根、被告胡巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦西服务中心向本院提出诉讼请求：要求被告支付2017年1月1日至2019年12月31日物业代管费及公共能耗费用计1368元并承担本案一切费用。审理过程中，原告变更诉讼请求为要求被告支付2017年1月1日至2019年11月30日的物业代管费1050元（100平方米×0.3元/月/平方米×35个月）及公共能耗费用175元（5元/月×35个月），共计1225元并由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年1月1日，海州区蔷薇小区物业管理委员会（以下称业管会）与原告签订一份《物业管理委托合同》，约定业管会委托原告代管海州区蔷薇小区范围内的物业管理工作。2018年6月3日，海州区蔷薇小区业主委员会（以下称业委会)成立，并在2018年6月15日与原告签署一份《基本物业服务代管合同》（以下称代管合同）约定，业委会委托原告代管蔷薇小区范围内的物业管理和服务工作，并从每年的7月1日起可向业主或物业使用人收取至次年6月30日的物业代管服务费（以下称服务费），在业主或物业使用人逾期不交或拒交时，可以通过向法院起诉催交。同时，业委会与原告商定，解除2017年1月1日物管会与原告签订的《物业管理委托合同》，对2017年1月1日至2018年6月30日期间，原告根据《物业管理委托合同》约定，代管的蔷薇小区物业管理和服务工作的费用，业委会同意按照代管合同约定的费用标准，由原告向业主或物业使用人追收。被告是涉案房屋的使用权人，应当按照业委会与原告签订的《物业服务代管合同》约定，向原告交纳物业代管费。虽经原告催缴，被告一直拒绝交纳，故诉至法院。被告胡巧辩称，1、我家自1997年就住在这个房子里，房屋建筑面积是100平方米，没有房产证，2013年左右管道堵塞，之后找物业，物业说管不了，我们同意出钱，他们服务，物业还是没管。就我家在管，我家花钱把管道疏通，然后去收钱，收了有一年多。主管道疏通要50元，我们家一楼是单独管道，二楼到六楼是一个管道，我们就都疏通了。因为收钱的问题，业主就说不公平，有多有少，我们家就不管了，后来管道堵了3年，水漫到二楼，从楼板往我家漏，我们家所有的房顶及墙都被水渗透了。2、2017年到2019年之间，我家隔壁的邻居把我家前面的路用隔栏隔了，前面阳台漏水，我现在想把阳台拆了重新修，材料进不来，我们家地势洼，一下雨就积水七八十公分。我家漏水漏的电都没有了，一屋子全部用的是插排，很多电器都无法使用。3、我不知道小区是哪个物业，也不知道业委会是谁选举的，物业合同上盖的章具体是谁我也不知道。我未收到法院传票之前，物业就去我家收过两次物业费，之后没有再向我催要过物业费，在2019年12月12日原告在我家门口贴了催缴通知书。本院经审理查明事实如下：2018年6月15日，原告浦西服务中心与海州区蔷薇小区业主委员会签订《基本物业服务代管合同》，主要约定内容：1、浦西服务中心为该小区提供物业服务；2、代管期限五年，从2018年7月1日起至2023年6月30日止；3、住宅房屋按0.3元/平方米/月收取物业代管费；4、2017年1月1日至2018年6月30日期间，浦西服务中心代管的费用按本合同费用标准收取。合同还约定了其他相关内容。后双方签订《基本物业服务代管合同补充协议》约定，公共能耗费为5元/月/户。被告胡巧系蔷薇小区1号楼x室物业使用人，建筑面积为100平方米。本院认为，海州区蔷薇小区业主委员会与原告浦西服务中心签订的《基本物业服务代管合同》，系双方真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，被告胡巧作为小区房屋使用人，及时缴纳物业费用是小区物业管理正常运行的保障，也是其应尽的义务。结合本案现有证据及当事人陈述，原告物业服务存在不到位的情形，本院酌情将物业代管费减少10%，故被告应向原告缴纳自2017年1月1日至2019年11月30日物业代管费945元（100平方米×0.3元/月/平方米×35个月×0.9）及公共能耗费175元（5元/月/户×35个月）。原告申请撤回要求被告承担2019年12月1日至2019年12月31日期间的物业代管费及公共能耗费的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，被告胡巧应当给付原告浦西服务中心1120元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告胡巧于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告连云港市海州区浦西社区居民服务中心1120元。二、驳回原告连云港市海州区浦西社区居民服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由原告连云港市海州区浦西社区居民服务中心负担5元，被告胡巧负担45元，于给付上述款项时一并给付原告。本判决为终审判决。审 判 员  胡 静二〇一九年十二月二十三日法官助理  郭爱洁书 记 员  徐雅琪法律条文附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（三）《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百二十四条发生法律效力的民事判决书、裁定，以及刑事判决书、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、案款缴纳账号开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理处开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-005750