贵州省六盘水市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）黔02执异77号异议人（案外人）：潘美玲，女，1973年3月18日出生，汉族，住贵州省镇宁布依族苗族自治县。申请人：四川荣慧建设集团有限公司，住所地：四川省资阳市雁江区东城大道三段388号，统一社会信用代码：915120006653862516。法定代表人:郭旭，系该公司经理。被申请人：六枝特区瑞兴房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市六枝特区平寨镇贵烟路（平寨过境段房屋一层），统一社会信用代码：91520203076045168E。法定代表人：李厚华，系该公司总经理。本院在执行申请人四川荣慧建设集团有限公司（以下简称“荣慧建设公司”）与被申请人六枝特区瑞兴房地产开发有限公司（简称“瑞兴房开公司”）财产保全纠纷一案中，查封了被申请人瑞兴房开公司位于六盘水市六枝特区平寨镇交通路“瑞兴银座”项目B栋1-31-1号的住房及A栋1-1A、1-2A号商业用房(以下简称争议房产)。案外人潘美玲向本院提出书面异议。异议人潘美玲称，请求解除对瑞兴房开公司位于六盘水市××特区××镇交通路“瑞兴银座”项目B栋1-31-1号的住房及A栋1-1A、1-2A号商铺的保全措施，并责令申请保全人承担由此给异议人造成的5000元损失。主要事实及理由：2019年5月23日，异议人与瑞兴房开公司签订商品房买卖合同，向被申请人购买争议房产。2019年5月24日异议人向瑞兴房开公司付清了全部购房款1757920元，瑞兴房开公司向异议人出具了收款收据，并对争议房产办理了网签手续。异议人认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。异议人已经支付了全部购房款，实际占有争议房产，且并无过错，请求依法解除对争议房产的查封。并提供了《商品房买卖合同》、《三方协议书》、《委托书》、《中国建设银行个人活期账户交易明细》、收款收据等证据。申请人荣慧建设公司辩称，异议人并未实际付款，异议人与被申请人瑞兴房开公司签订《商品房买卖合同》，是双方恶意串通，帮助被申请人瑞兴房开公司转移财产，逃避债务。争议房产现还处于修建过程中，未竣工验收，异议人未实际占有争议房产，争议房产不属于《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的不得查封的财产范围。并提供了诉讼财产保全申请书、查封财产线索清单、不动产登记情况截图等证据。被申请人瑞兴房开公司未提交答辩意见，仅对异议人“于2019年5月24日付清全部购房款”作了说明，称“此款为第三方债务转移，用于抵扣贵州瀚瀛融资理财信息咨询服务有限公司在瑞兴房开公司的投资款”。经审查查明，本院在审理荣慧建设公司诉瑞兴房开公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据荣慧建设公司的申请，于2019年5月16日作出（2019）黔02民初50号民事裁定书，裁定查封被申请人六枝特区瑞兴房地产开发有限公司价值60000000元的财产。裁定生效后，本院民事审判部门移送立案执行，保全案号为：(2019)黔02执保26号。2019年5月28日，本院向六枝特区不动产登记中心送达(2019)黔02执保26号协助执行通知书，查封了瑞兴房开公司位于六盘水市××特区××镇交通路“瑞兴银座”项目B栋1-31-1号的住房及A栋1-1A、1-2A号的营业用房。另查明，2019年5月23日，潘美玲与瑞兴房开公司签订三份《商品房买卖合同》，向被申请人购买争议房产，其中B栋1-31-1号住房的价格为282592元，A栋1-1A号营业用房的价格为315040元，A栋1-2A号营业用房的价格为460640元。2019年5月24日，异议人潘美玲（甲方）与贵州瀚瀛融资理财信息咨询服务有限公司（乙方）、瑞兴房开公司（丙方）签订《三方协议书》，主要内容为:“为确保甲方与乙方签订的融资理财居间服务合同（主合同）切实履行，丙方愿为主合同项下所形成的债务提供房产抵押担保，丙方同意下述房产为债务提供担保。为明确甲、乙、丙三方的权利义务，经协商一致，特订立如下条款：一、本合同项下担保债权为甲方根据主合同对乙方享有的所有债权，主合同项权本金金额为人民币（小写）1757920元；并且三方约定抵押房产的所有权归甲方所有。二、抵押权登记的约定：1、落实办理网签抵押手续，甲方与乙方先签订购房协议和开具收据，待住建局开通网签通道之后丙方应积极配合甲方前往住建局办理网签……。三、抵押物情况：1、抵押的房屋坐落六枝特区瑞兴银座房地产，经三方协商，按住宅3200元/㎡，商铺8000元/㎡的价格进行抵押；2、抵押物：瑞兴银座B栋3101号房、瑞兴银座B栋2904号房、瑞兴银座B栋1-1-8B号商铺、瑞兴银座A栋1-1A号商铺、瑞兴银座A栋1-2A号商铺；3、抵押物总金额为1757920元”。同日，瑞兴房开公司向异议人潘美玲出具1757920元的收款收据，在“货号”一栏填写的内容为上述“抵押物”的房号，“名称及规格”一栏填写的内容为“购房房款”，并注明“此款用于抵扣贵州瀚瀛融资理财信息咨询服务有限公司在我公司的投资款”，异议人潘美玲签字进行了确认。2019年5月24日至25日，潘美玲分三次通过银行向瑞兴房开公司的委托收款人高翔转账496608元，其中有100000元的附言为“付购六枝特区瑞兴房开公司购房款”。本院认为，第一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定:“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……。”案外人所提异议针对的房屋属于不动产，至今登记在被申请人瑞兴房开公司名下，人民法院予以查封并无不当。第二、从异议人提交的收款收据的内容可知，异议人一次性向瑞兴房开公司购买了五套房产，其中包含二套住房及三套营业用房，现异议人对其中一套住房及二套营业用房提出异议，显然不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”规定的能够排除执行情形。另外，从异议人潘美玲提交的《三方协议书》的内容可看出，异议人潘美玲与瑞兴房开公司签订《商品房买卖合同》，是瑞兴房开公司为其所负债务向异议人提供“抵押担保”，双方签订《商品房买卖合同》不能排除人民法院对争议房产的执行。综上所述，本案争议房产登记在被申请人瑞兴房开公司名下，人民法院的查封系依法进行。案外人潘美玲所提异议缺乏法律依据，不能排除人民法院的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：驳回案外人潘美玲的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  尹学俊代理审判员  杨有明代理审判员  黄尧举二〇一九年十二月三日书 记 员  梧 芸