内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终5280号上诉人(原审原告、案外人）：北京华联商厦股份有限公司赤峰分公司，住所地：内蒙古自治区赤峰市松山区永业广场。负责人:唐某，经理。委托诉讼代理人：张某1，女，1982年4月10日出生，汉族，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张某2，男，1986年8月10日出生，汉族，现住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人(原审被告、申请执行人)：内蒙古海湾安装工程有限责任公司，住所地：内蒙古自治区呼和浩特市如意工业园区如意和大街56号乌兰财富中心B座12楼。法定代表人:张某3，经理。委托诉讼代理人:侯某,内蒙古义德律师事务所律师。委托诉讼代理人:王某,内蒙古义德律师事务所律师。被上诉人(原审被告、被执行人）:赤峰永业房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古自治区赤峰市红山区昭乌达路西综合楼01031号。法定代表人:苏某，经理。委托诉讼代理人:邝某,内蒙古松洲律师事务所律师。上诉人北京华联商厦股份有限公司赤峰分公司因与被上诉人内蒙古海湾安装工程有限责任公司、赤峰永业房地产开发有限责任公司执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初2975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京华联商厦股份有限公司赤峰分公司上诉请求：一、依法撤销赤峰市松山区人民法院作出的（2019）内0404民初2975号民事判决书，依法改判支持上诉人全部诉讼请求。立即中止执行关于限期迁出房产证号分别为×××、×××、112051546661”的房屋的公告，在上诉人租赁期限内，阻止向受让人移交占有前述房屋；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院已作出的（2019）内0404民初2975号民事判决书，认定事实正确，但适用法律错误，依法应予改判。（一）上诉人于2012年9月签署《房屋租赁合同》（含涉案房屋），被上诉人于2016年4月对涉案房屋申请财产保全。上诉人合法、在先的承租人权益依法应当受到法律保护。（二）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”故此，松山区人民法院应予支持上诉人的诉讼请求，判决“中止执行关于期限迁出房产证号分别为×××、×××、112051546661”的房屋的公告；在上诉人租赁期限内，阻止向受让人移交占有前述房屋。但是，松山区人民法院在一审审理过程中，严重混淆了“阻止移交”和“阻止拍卖”的不同的法律概念。错误解读上诉人诉讼请求，并据此作出错误的判断、错误的判决。松山区人民法院认为，上诉人要求阻止向受让人移交涉案房屋，其本质上是要求不得执行、拍卖涉案房屋，诉讼请求于法无据。该判决与我国现行法律的明确要求严重背离。上诉人对于房产证号分别为×××、×××、112051546661”的房屋依法享有承租人权益。我国法律已经明确规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”松山区人民法院依法无权要求上诉人自动迁出涉案房屋；应当立即中止执行松山区人民法院已经发出的“限期迁出房产证号分别为×××、×××、112051546661”的房屋的公告”。上诉人合法的承租人权益应当受到法律保护。综上所述，一审法院适用法律错误，直接导致判决错误，严重侵害了上诉人的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，现依法提出上诉，恳请二审法院在依法查明案件事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。内蒙古海湾安装工程有限责任公司辩称：松山区人民法院作出的（2019）内0404民初2975号一审判决，认定事实清楚、程序合法、法律适用正确，应予以维持。上诉人北京华联商厦股份有限公司赤峰分公司的上诉请求无事实及法律依据，请求贵院依法驳回其请求。具体事实与理由如下：一、上诉人的上诉理由无事实依据，上诉理由不能成立。（一）上诉人北京华联商厦股份有限公司与赤峰永业房地产开发有限责任公司于2012年签署的房屋租赁合同（以下简称12年租赁合同）内容具有虚假性。1、房屋租赁合同无盖章；2、房屋租赁合同未载明具体日期；3、房屋租赁合同仅为意向性合同，未实际履行。（二）12年租赁合同依法未成立。2012年签订租赁合同时，案涉广场刚施工，不存在合同标的物，缺少合同成立的基本要素。（三）12年租赁合同为无效合同。1、签订时无标的物。2、案涉租赁合同为商场，为公共场所，属于消防规定的特殊工程。依《消防法》第十三条第三款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”12年租赁合同违反了消防法的强制性效力性的规定，为无效合同。二、上诉人租赁合同签订时间在房屋查封之后，且租赁合同未成立或无效，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定。上诉人的上诉理由不能成立。1、案涉房屋查封时间为2016年4月28日。上诉人的租赁合同签订时间为2017年4月11日。租赁合同签订时间在房屋查封之后。2、适用该条的前提为租赁合同为有效合同。三、上诉人的上诉理由无法律依据。涉案房屋系被上诉人永业公司的财产，永业公司未履行生效判决文书确定的义务，松山区人民法院执行永业公司的财产并无不当，上诉人在租赁期间内对涉案房屋享有承租权，上诉人可以根据买卖不破租赁、房屋承租人优先购买权向房屋受让人主张权利。但上诉人要求阻止向受让人移交涉案房屋，其本质是要求不得执行、拍卖涉案房屋，其上诉请求无法律依据。赤峰永业房地产开发有限责任公司辩称：原审法院认定事实不清，适用法律错误，应支持上诉人的上诉请求。2012年9月永业公司和上诉人签订了房屋租赁合同，是双方真实意思表示，2014年年底，华联超市开业。被上诉人海湾公司在16年查封，查封是在租赁合同后，按法律规定，我们认为上诉人的上诉主张应得到支持。原审法院认定事实错误。北京华联商厦股份有限公司赤峰分公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判决立即停止执行关于限期迁出房产证号分别为×××、×××、112051546661”的房屋的公告；2、判令原告依法享有涉案房屋的租赁使用权，在原告租赁期限内阻止向受让人移交占有前述房屋。一审法院认定事实：海湾公司与永业公司建设工程施工合同纠纷一案，海湾公司于2016年4月28日向一审法院提出财产保全申请，要求将永业公司位于赤峰市××区西的3套房屋（产权证号分别为×××、×××、×××）予以查封，查封财产价值2000万元。同日一审法院作出(2016)内0404民初3435号民事裁定书，裁定：将赤峰永业房地产开发有限责任公司位于赤峰市××区西的3套房屋（产权证号分别为×××、×××、×××）予以查封，查封财产价值2000万元。该案经一审法院审理于2018年6月13日作出(2016)内0404民初3435号民事判决书，判决：一、赤峰永业房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内给付内蒙古海湾安装工程有限责任公司工程款13586874.38元及违约金2753858.5元，合计16340732.88元。二、驳回内蒙古海湾安装工程有限责任公司的其他诉讼请求。永业公司不服一审民事判决，上诉至赤峰市中级人民法院，赤峰市中级人民法院于2018年9月26日作出(2018)内04民终3768号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。永业公司未履行给付义务，海湾公司向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年12月18日发出公告，责令被执行人永业公司在2019年1月18日8时前自动迁出一审法院查封的登记在赤峰永业房地产开发有限责任公司名下的位于赤峰市××区西的三处房产（产权证号分别为×××、×××、×××），到期仍不迁出，一审法院将依法强制执行。另查明，2012年9月10日，永业公司与北京华联商厦股份有限公司签订房屋租赁合同，约定北京华联商厦股份有限公司承租赤峰永业广场项目地下1层至地上4层的部分商业用房，总租赁面积约为80559平方米，其中地下一层约31590平方米，地上一层约12624平方米，地上二层约11175平方米，地上三层约13177平方米，地上四层约11993平方米，租赁期限20年。2017年4月11日，永业公司（甲方）与北京华联商厦股份有限公司（乙方）、华联公司赤峰分公司（丙方）签订补充协议，乙方租赁合同项下实测建筑面积最终确认为83480.34平方米，约定扩租原合同标的房屋地上五层约定2806.87平方米。扩租完成后，乙方承租总面积为86287.21平方米。乙方将《租赁合同》项下的权利义务全部转移至丙方，丙方依据《租赁合同》享有承租人的全部权利义务，乙方不再享有承租人权利义务。甲方同意丙方实际支付租金日期顺延至起租日起的第二个租赁年度，首次支付时间定于2017年5月，此后每月支付一次，租金支付时间按《租赁合同》约定。2017年6月23日，永业公司与华联公司赤峰分公司签订补充协议（三），双方对租赁标的物的位置及面积进行变更调整，总租赁面积为67489.82平方米，其中地下一层13433.4平方米，地上一层13059.28平方米，地上二层11815.1平方米，地上三层13124.19平方米，地上四层13250.98平方米，地上五层2806.87平方米。再查明，华联公司赤峰分公司于2019年1月22日以其对一审法院查封的涉案房屋享有合法的租赁权，在租赁期限内，阻止向受让人移交占有的房屋为由提出执行异议。一审法院于2019年1月29日作出（2019）内0404执异31号执行裁定书，裁定：驳回华联公司赤峰分公司的异议。华联公司赤峰分公司不服该执行裁定书，于2018年3月11日向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为原告华联公司赤峰分公司作为案外人对执行标的是否享有实体权益，该实体权益是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。原告华联公司赤峰分公司提交了租赁合同、支付租赁费的银行凭证、北京华联赤峰店接管验收报告及工程遗留问题备忘录、北京华联赤峰购物中心装饰及机电工程施工合同，并将部分商铺转租的相关证据，足以证明原告华联公司赤峰分公司在一审法院查封之前，已经与被告永业公司签订了合法有效的书面租赁合同，原告华联公司赤峰分公司占有、使用涉案房屋，原告华联公司赤峰分公司与被告永业公司之间的租赁合同已经得到实际的履行。根据“买卖不破租赁”的原则，承租人租赁的标的物被人民法院执行拍卖时，并不必然导致租赁权消灭。涉案房屋系被告永业公司的财产，被告永业公司未履行生效裁判文书确定的义务，一审法院执行被告永业公司的财产并无不当。原告华联公司赤峰分公司在租赁期限内对涉案房屋享有承租权，但原告华联公司赤峰分公司要求阻止向受让人移交涉案房屋，其本质是要求不得执行、拍卖涉案房屋，其诉讼请求于法无据。原告华联公司赤峰分公司可向执行法院主张带租拍卖或向法院主张保障承租人在法院执行涉案房屋过程中的优先购买权。综上，原告华联公司赤峰分公司对涉案房屋享有民事权益，但不足以排除强制执行。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，一审法院判决：驳回原告北京华联商厦股份有限公司赤峰分公司的诉讼请求。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院直接予以确认。另查明，二审期间，上诉人称一审法院已在2019年11月份发布拍卖涉案标的物的公告，并在拍卖公告中披露上诉人的承租人身份及上诉人对涉案标的物享有优先购买权。经查，一审法院于2019年11月12日发布拍卖涉案房屋公告，该公告载明涉案房屋带租拍卖，上诉人为承租人，享有优先购买权。该事实有二审接待笔录中当事人的陈述及一审法院发布的拍卖公告在卷佐证，可以认定。本院认为，上诉人以其对涉案房屋享有租赁权为由，主张其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，要求停止执行一审法院向赤峰永业房地产开发有限责任公司发布的限期搬出涉案房屋的公告。对此本院认为，一审法院发布的限期搬出公告所针对的对象是被上诉人赤峰永业房地产开发有限责任公司，而非上诉人。并且，在本案审理期间，一审法院已在其发布的拍卖涉案房屋公告中明确了该房屋有租赁、上诉人作为承租人享有优先购买权。一审判决亦确认上诉人就涉案房屋享有租赁权。现上诉人并无充分证据证明其享有的租赁权等相关权利因法院的强制执行而无法正常行使。因此，上诉人主张排除对涉案房屋的强制执行并无依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 徐立颖审判员 其其格审判员 邓宏涛 二○一九年十二月十日书记员 韦羽佳