河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终25460号上诉人（原审原告）：张秋菊，女，1989年10月5日出生，蒙古族，住河南省社旗县。委托诉讼代理人：王占锋，河南国川律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵伟华，河南国川律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：胡澜，男，1988年11月7日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：高卫东，河南良仁律师事务所律师。上诉人张秋菊因与上诉人胡澜房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初11851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张秋菊上诉请求：1．依法撤销郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初11851号判决书并发回重审或依法改判。2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。1．上诉人已经实际支付房屋买卖合同确定的首付款，且双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。本案事实是：上诉人与被上诉人系朋友关系，自2015年以来，被上诉人多次通过上诉人办理金融贷款。并从2016年开始，被上诉人多次向上诉人个人借贷，直至2018年，上诉人通过转账及现金向被上诉人转账50余万元。2018年8月，经双方对账，被上诉人尚欠上诉人40余万元，被上诉人无力偿还，被上诉人主动提出将自有的位于郑州市郑东新区商都路6号院3号楼2单元801号房屋卖给上诉人，以欠上诉人的债务抵偿房屋的首付款。上诉人看过房屋后，感觉可以，就同意以此方式进行交易。双方达成协议后，被上诉人就找了一家中介公司（联升房产），并通知上诉人去签订合同。2018年8月27日，双方签订房屋买卖合同。被上诉人于2019年5月向上诉人出具的借条，就是对首付款的证明。因此，房屋买卖合同确定的首付款，上诉人已经履行完毕，合同依法有效，双方应当按照合同约定依法履行。2．一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》于2019年5月已实际解除是错误的。（1）上诉人与被上诉人曾约定，在2019年5月份之前，要不将房屋过户给上诉人，要不然将房屋卖与他人，偿还上诉人欠款，但直到5月1号之前，房屋没有卖出，因此双方应当继续履行此房屋买卖合同。合同签订后，上诉人积极准备过户事宜，并向银行申请贷款。这时上诉人才知道涉案房屋存在查封，无法过户，最终导致上诉人的贷款申请过期无法办理。上诉人多次与被上诉人协商解封然后过户事宜，但被上诉人怠于履行。直到2019年3月份，被上诉人还是拖延办理房屋解封手续，导致房屋不能过户，上诉人认为获得房屋无望，就与被上诉人达成协议，一边进行过户事宜，一边把涉案房屋对外出售，如果能够出售，出售后，被上诉人将上诉人的欠款予以归还，如果不能出售，继续卖给上诉人。但是房屋一直没有售出，因此《房屋买卖合同》应当依法继续履行。（2）截止到5月1日，房屋没有卖出，上诉人继续按照合同约定办理过户事宜，帮助被上诉人解封了涉案房屋，并向银行申请了贷款，获得审批，至今每月偿还贷款。直到2019年5月份，因涉案房屋没有卖出，上诉人与被上诉人于2019年3月达成的变更协议因时间到期而失效，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同应当继续履行；上诉人继续依约办理过户事宜，此后，上诉人找到办法，帮被上诉人办理了解封手续，并且向郑州银行申请贷款，通过了审批手续，获得了185万的货款，至今每月偿还贷款。（3）在房屋买卖合同继续履行的情况下，被上诉人将涉案房屋进行二次抵押，并卖与他人，明显导致双方的房屋买卖合同彻底不能履行，被上诉人构成根本违约。在上诉人帮助被上诉人将涉案房屋从法院解封后，被上诉人不但不按照合同约定履行过户事宜，而且还将涉案房屋进行了2次抵押并要将涉案房屋卖给他人，导致上诉人与被上诉人双方的房屋买卖合同彻底不能履行，被上诉人构成根本违约。（4）上诉人并非自愿搬出涉案房屋，而是被强迫搬出。2018年12月，上诉人实质占有该房屋，但是之后被上诉人通过各种方法不履行过户事宜。在上诉人将涉案房屋解封后，被上诉人更是违反合同约定，将房屋二次抵押并卖与他人，并且被上诉人还通过换锁，辱骂等各种方式逼迫上诉人搬出。上诉人毕竟是一个单身女子十分惧怕，又恐财房两失，就要求被上诉人还款，被上诉人无钱偿还，就向上诉人出具了485000元的借条，最终，上诉人于2019年6月份搬出涉案房屋。但上诉人并非自愿搬出，是被强迫搬出。综上，请求依法撤销郑州市管城回族区人民法院于2019年11月13日作出（2018）豫0104民初11851号判决书并发回重审或依法改判。胡澜辩称：一审法院认定事实正确。张秋菊未向胡澜支付首付款，且张秋菊同意解除房屋买卖合同。对张秋菊的诉讼请求不应支持。1．张秋菊主张2019年9月7日向胡澜转款40万元是购房款，与事实不符。首先，2018年8月27日签订的房屋买卖合同约定的首付款是35万元，且合同签订时张秋菊已经支付了5万元定金，在张秋菊只需支付30万元的情况下，却支付了40万元，明显与合同不符，更与常理不符。其次根据胡澜在一审提交的证据显示，张秋菊向胡澜转款40万元，胡澜在收到该40万元后五分钟内，按照张秋菊要求，又将该40万元转入了张秋菊指定了卢珊持有的民生银行尾号为5075银行账户，卢珊收到该40万元后，在十分钟内又将该40万元分两笔转入了张秋菊账户。在胡澜代理人与卢珊2019年9月3日的通话记录中，卢珊陈述胡澜向其转款40万元，是因为胡澜欠其40万元。在一审法院对卢珊调查时，卢珊却陈述其与胡澜无经济往来。40万元转款是受其金融公司老板及张秋菊要求所为，卢珊的陈述自相矛盾，且与张秋菊的陈述前后矛盾，可见张秋菊所述的40万元购房款是虚假的。再次，张秋菊称支付40万元首付款后，后来为了偿还对其的40万元债务，又将该40万元转回张秋菊也是与事实不符的。胡澜代理人在一审中已经就胡澜与张秋菊之间的债务按照月息百分之三，进行了详细的核算并提交至法院。经核算，胡澜不但不欠张秋菊任何款项，张秋菊还应当返还。胡澜按照超高利息超额偿还的51594.97元。综上，张秋菊2019年9月7日向胡澜转款40万元，根本就不是购房款，只是张秋菊为了办理银行贷款支付的流水。张秋菊诉求的40万元购房款无事实依据，胡澜无需返还。二、胡澜与张秋菊之间的房屋买卖合同已于2019年5月协商解除。一审法院判决正确。张秋菊于2016年3月27日向胡澜承诺若有人愿意购买涉案房屋，其同意终止与胡澜的交易，允许胡澜将涉案房屋卖与他人。因此胡澜将涉案房屋卖与他人时双方已经解除合同。张秋菊未依据双方约定支付首付款，余款30万元构成违约，应承担违约责任。胡澜未违约，对张秋菊支付的5万元定金，胡澜无需返还。在胡澜与张秋菊履行合同的过程中，因张秋菊想要早日使用涉案房屋，双方达成口头协议，约定胡澜于2019年1月1日之前将涉案房屋交给张秋菊使用。张秋菊于收到房屋后10日内向胡澜支付首付款，余款30万元。在达成该约定后，胡澜向张秋菊交付了房屋，但张秋菊一直不向胡澜支付30万元首付款余款，且经胡澜调查了解，张秋菊并无支付30万元首付款余款的经济实力，张秋菊构成严重违约。因张秋菊无法按照约定支付首付款余款，其于2019年3月27日承诺，若有人愿意购买涉案房屋，其同意终止与胡澜的交易，允许胡澜将房屋卖与他人。因此，胡澜将房屋卖给他人的行为不构成违约，而是张秋菊不支付首付款余款的行为构成违约，并导致合同无法继续履行。一审法院认定胡澜无违约行为是正确的，张秋菊应当对其违约行为承担违约责任。胡澜收取的5万元定金不应返还。综上所述，一审法院认定事实正确，应当驳回张秋菊的上诉请求。一审法院认定胡澜无违约行为，张秋菊未支付首付款的行为构成违约。依据中华人民共和国合同法第115条之规定。对张秋菊支付的5万元定金，胡澜无需返还。胡澜上诉请求：1．依法撤销郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初11851号民事判决第二项内容，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。2．本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：在上诉人与被上诉人履行房屋买卖合同过程中，因被上诉人想要早日使用涉案房屋，双方达成口头协议，约定上诉人于2019年1月1日之前将涉案房屋交给被上诉人使用，被上诉人于收到房屋后10日内向上诉人支付首付款余款30万元。在达成该约定后，上诉人向被上诉人交付了房屋，但被上诉人一直不向上诉人支付30万元首付款余款，被上诉人的行为构成严重违约，上诉人未违约，对此事实一审法院已经认定。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于定金罚则的规定，被上诉人的行为构成严重违约，并导致双方的合同不能继续履行，其应承担违约责任，对于上诉人收取的5万元定金，其无权要求返还。综上所述，一审判决认定事实正确，适用法律有所不当，判决有失公允。因此上诉人依据我国民事诉讼法的相关规定向贵院提起上诉。请二审法院依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求。张秋菊辩称：张秋菊与胡澜在签订合同前约定，以胡澜对张秋菊的欠款充当涉案合同的首付款，因此，涉案合同的首付款，张秋菊已经依法支付完毕。涉案合同明确对首付款予以约定，如果按照胡澜本人陈述，需要另外再支付30万的余款，则首付款已经达到六十余万元，与合同约定存在巨大差异。如果按照胡澜陈述双方在2019年1月1日达成口头协议，对首付款进行了具体变更，但张秋菊这方并没有看到任何补充协议，以及双方通话短信、微信等协商关于首付款的变更事项，因此胡澜本人陈述不实。胡澜只依据一份证人证言就认定双方达成口头协议，对首付款进行了变更，而没有其他证据予以佐证，证据明显不足。根据最高法关于证据使用的若干规定，证人出具证人证言而没有出庭的，其证人证言效力低下。综上，请求法院依法驳回胡澜的上诉请求。张秋菊向一审法院起诉请求：1．判令原告张秋菊与被告胡澜解除合同编号为0000303的《房屋买卖合同》；2．判令被告胡澜向原告张秋菊返还已付购房款人民币40万元；3．判令被告向原告双倍返还定金人民币10万元；4．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2018年3月27日，被告胡澜（卖方甲方）与原告张秋菊（买方乙方）、案外人房屋中介公司郑州联升房地产营销策划有限公司（居间人丙方）签订了合同编号为0000303的《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方拥有位于郑东新区××院××楼××单元××房屋××套，房屋所有权证书为1601235542；房屋所有权人为胡澜；房屋建筑面积为135.74平方米；乙方自愿购买甲方上述房屋，并对该房屋已做了充分了解和实地查验，对该房屋现状和产权归属均无异议；甲乙双方协商一致，同意本合同房产及配套设施的总价款为人民币贰佰贰拾伍万元整（小写2250000）；签订合同后乙方支付人民币（大写）伍万元整（小写50000）；甲乙双方同意使用按揭贷款的付款方式：甲、乙双方于签订本合同后10个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。根据政策要求，如需网签和资金监管，乙方应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款人民币（大写）叁拾伍万元整（小写￥350000）存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户，剩余房款人民币（大写）壹佰玖拾万元整（小写￥1900000）由银行放贷之日向甲方支付；该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的10个工作日内向银行贷款审批机构提出还款申请（乙方采用按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期之前或当日自行筹资还清银行贷款；甲方领取他项权利证后及时办理抵押登记注销手续；甲方违约导致《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并承担乙方由此产生的其他经济损失；乙方违约导致《房屋买卖合同》不能履行的，其无权要求返还定金，并承担甲方由此产生的其他经济损失；双方在合同第十五条特别备注：1、该房屋处于抵押状态，由第三方走大道交易宝垫资解押，费用由甲乙双方50：50支付；2、房屋个人所得税由甲方交付，契税由乙方承担，新增税费由甲乙双方协商承担；3、甲乙双方委托我方代办售后手续，一切房产沟通事宜和资金往来事宜皆由甲乙双方自行协商解决；合同第五条定金由乙方支付给甲方，丙方不保管。合同签订后，原告张秋菊于2018年9月1日通过自己名下的招商银行账户（卡号为：62×××93）向被告胡澜名下银行账户（卡号为62×××93）转账5万元；后张秋菊按照前述方式于2019年9月7日下午16：48分至16：53分期间分8次向被告胡澜各转款50000元，共计40万元。同日下午16：59分，被告通过上述收款银行账户向案外人卢珊名下银行账户（账号62×××75）转款40万元。同日下午17：04分、17：08分卢珊通过上述收款账户分两次向张秋菊转款各20万元，共计40万元。被告对上述转款经过陈述为：被告并不认识案外人卢珊，原告张秋菊为了过账，办理银行按揭贷款，便向被告提供了案外人卢珊的相关银行账户信息，并要求被告在收到原告转账款项后转给案外人卢珊；而原告对上述转款经过陈述为：原告为了履行合同，向被告转款40万元作为首付款，但因被告欠原告款项40万余元，故被告收到转账后为了还款，按照原告要求将40万元款项转给了案外人卢珊。审理中，法庭对案外人卢珊进行调查，其陈述如下：2018年，卢珊在原告张秋菊经营的一个金融公司上班，系公司会计，现于2019年2月离开该公司；卢珊名下银行账户于2018年9月7日收到转款40万元，其对该款项的性质不清楚，系当时张秋菊让卢珊提供一个卢珊名下的银行账户，由张秋菊使用进行过账；卢珊收到上述款项40万元后在当日的几分钟内又将该款项转入张秋菊名下的银行账户；卢珊与张秋菊之间无经济往来，与胡澜之间也无经济往来；其对张秋菊与胡澜之间的房屋买卖事宜的具体细节不清楚；其听张秋菊说胡澜向张秋菊借过钱，具体金额不清楚，对是否还款也不清楚。被告提交房屋中介公司郑州联升房地产营销策划有限公司的销售经理刘某的“证明”一份，主要载明内容：2018年8月27日，卖方胡澜与买方张秋菊自行达成约定房屋买卖事宜，在该公司见证下签订了《房屋买卖合同》一份，约定胡澜将位于郑东新区商都路6号院3号楼2单元801号房屋出卖给张秋菊；签订合同前，卖方胡澜将该房屋状况告知了对方，特别是当时房屋的查封状况详细告知了张秋菊，张秋菊表示愿意在房屋解封后办理房屋过户手续；其中银行贷款由买方张秋菊自行办理，房屋解封和解押问题买卖双方自行解决，待房屋具备上市交易条件后由该公司协助办理过户手续，并支付该公司代办费用5000元；在合同履行期间，胡澜与张秋菊在该公司见证下达成口头协议，约定胡澜于2019年1月1日前将房屋交付张秋菊使用，张秋菊于接收房屋后10日内向胡澜支付首付款。刘某2019年8月30日。原告张秋菊与被告胡澜之间的微信聊天及手机短信聊天记录显示：2019年1月1日后，被告胡澜已将案涉房屋交付张秋菊占有使用，张秋菊知道胡澜之前已发布出卖该房屋的信息；同年3月27日，张秋菊在微信中称“咱还按正常手续走，你安排其他人看房的，咱该看看，有看上的咱就停止交易，没有看上的就赶紧过户，5月份之前办完，实在不想这样拖着了；要么就抓紧过户，要么就赶紧给卖掉；双方都互相配合一下；查封赶紧解，然后解押房产…；同年6月，双方就房屋搬出事宜通过短信进行协商等。现涉案出卖房屋已于2019年5月由被告胡澜出卖给案外第三人，购房人已支付房屋首付款；房屋现由案外购房人占有使用，因该房屋被查封尚未办理解押及过户手续。另，原告提交被告书写的“借条”一份，载明内容：本人胡澜，身份证号码，今借张秋菊现金人民币肆拾捌万伍仟元整，小写485000元整，于2019年8月15日归还。胡澜。被告对其与原告之间的债权债务关系表述如下：被告胡澜经营饭店生意，经营生意过程中结识了当时从事金融中介的张秋菊；之后因资金周转需要曾多次向张秋菊借款，现在债务连本带息均已结清，为此向法庭提交双方之间的账务往来明细情况。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实负有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。具体到该案，依据原、被告提交的证据及查明的事实，可认定原告与被告在房屋中介公司郑州联升房地产营销策划有限公司见证下于2018年8月27日签订了《房屋买卖合同》，原告张秋菊在签订合同前对涉案出卖房屋存在抵押及被查封的情况知情；合同签订后，张秋菊于2018年9月1日向被告胡澜转账5万元；后张秋菊于2019年9月7日向被告胡澜转款共计40万元；同日被告按照原告指示通过收款银行账户向案外人卢珊转款40万元；同日卢珊分两次向张秋菊转款共计40万元的事实。基于以上认定事实，并结合合同约定的房屋首付款为35万元，并非40万元，故原告张秋菊向被告胡澜支付的款项40万元系当时办理银行按揭贷款所需的银行流水，并非支付的购房首付款。原告已搬离涉案房屋，被告于2019年5月将案涉房屋又出卖给他人，并交付房屋；原告对此知情，故双方签订的《房屋买卖合同》于2019年5月已实际解除。故原告请求解除双方签订的《房屋买卖合同》的主张有事实依据，该院予以支持。合同解除后，被告收取原告支付的款项应予以返还，故被告胡澜应向原告返还款项50000元。关于原告主张的返还购房款40万元及双倍返还定金的请求，依据上述认定事实，被告并无违约行为，且款项40万元的性质系原告办理贷款所需的银行流水，该款项最终又转入原告账户，故原告的该两项主张缺乏事实依据，亦不符合法律规定，该院不予支持。审理中，原告虽提交被告出具的借条一份，但考虑到双方之间的账务往来较多，存在其他债权债务关系，与本案并非同一法律关系；故在该案中不予一并处理；双方可另行对账解决。被告的辩称成立，该院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告张秋菊与被告胡澜于2018年8月27日签订合同编号为0000303的《房屋买卖合同》；二、被告胡澜于本判决生效之日起十日内向原告张秋菊返还款项50000元；三、驳回原告张秋菊的其他诉讼请求。案件受理费8900元，保全费3020元，由原告张秋菊负担5960，被告胡澜负担5960元。张秋菊二审中提交如下证据：证据一，张秋菊与胡澜微信聊天记录一套，拟证明：一、涉案房屋买卖合同系双方自愿签署，合法有效。二、涉案房屋不能过户至张秋菊名下，系涉案房屋存在查封，导致张秋菊光大银行的贷款审批过期，无法使用。三、张秋菊与胡澜曾约定在2015年5月份之前要不将房屋过户给张秋菊，要不然将房屋卖与他人，偿还张秋菊欠款，但一直到5月1日之前房屋没有卖出，因此双方应当继续履行此房屋买卖合同。四、2019年5月中旬，张秋菊帮助胡澜办理涉案房屋解封。证据二，张秋菊向郑州银行贷款还款信息一套，拟证明张秋菊已经按照合同约定办理了贷款，获得郑州银行贷款185万元，并按月偿还的贷款利息。胡澜发表意见称对证据一微信聊天记录，因没有原件无法核实，对真实性不予认可。对证据二，因没有提交原件，对真实性不予认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，上诉人张秋菊提交的证据一，因未提交该证据原始载体，且胡澜对其真实性不认可，故本院对该证据不予采信；上诉人张秋菊提交的证据二，因与本案不具有关联性，本院对其证明目的不予采信。本院经审理查明的事实除与一审法院认定的事实相同外，另查明，因证人刘某未出庭接受质询，其证言不应采信。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。双方当事人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。胡澜称将涉案房屋在签订房屋买卖合同时存在查封的情况，告知了张秋菊，但张秋菊予以否认，且胡澜未提交充分有效证据予以证明进行了告知，亦未在合同签订后的合理期限内解除查封，故胡澜在签订及履行涉案房屋买卖合同时，存在违约之处。张秋菊称其支付了房屋首付款，系以借款抵偿首付款，但胡澜不予认可，且张秋菊未提交双方达成合意的证据。张秋菊转账给胡澜的四十万元，很快又转回其本人账户，依据现有证据，无法认定其按约支付了首付款，张秋菊在履行涉案房屋买卖合同时，亦存在违约之处。因双方当事人均存在违约之处，且涉案房屋已经出卖给他人并交付，故一审法院判决解除双方当事人签订的房屋买卖合同并无不当；因双方当事人均存在过错，一审判决胡澜返还定金，并无不当。综上所述，一审判决实体处理并无不当，上诉人胡澜、上诉人张秋菊的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决具有金钱给付判项，但未引用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费8900元，由胡澜负担1050元，由张秋菊负担7850元。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇一九年十二月三十一日书记员  王兴阳