新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民事判决书（2019）新27民终620号上诉人（原审被告）：伊犁韦达房地产开发有限责任公司，住所地伊宁市奶牛场二道桥东侧。法定代表人：韦学斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：康国军，新疆振博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马得全，男，1970年5月12日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州温泉县。委托诉讼代理人：张全华，新疆全华律师事务所律师。上诉人伊犁韦达房地产开发有限责任公司（以下简称韦达公司）因与被上诉人马得全商品房销售合同纠纷一案，温泉县人民法院于2017年12月30日作出（2017）新2723民初606号民事判决书，马得全不服提起上诉，本院于2018年11月23日作出（2018）新27民终398号民事裁定书，以“原判决认定事实不清”为由将本案发回温泉县人民法院重审。温泉县人民法院经重审后，于2019年6月17日作出（2019）新2723民初117号民事判决，韦达公司不服该判决向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韦达公司委托诉讼代理人康国军，被上诉人马得全的委托诉讼代理人张全华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韦达公司上诉请求：1.撤销温泉县人民法院（2019）新2723民初117号民事判决；2.驳回马得全的一审诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认定事实有误，本案已经过实体审理，马得全起诉构成重复诉讼，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法解释》第二百四十七条规定，本案的当事人与（2016）新2723民初455号民事案件当事人相同，且均为商品房买卖合同法律关系，本案的原裁判结果实际是否认了（2016）2723民初455号民事判决。2.根据双方签订的《认购协议书》，房款的支付方式为分期支付，但马得全未按约定支付购房款，导致韦达公司无法办理相关的房产手续，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，韦达公司有权拒绝马得全要求办理房产证的要求。马得全辩称，本案不属于重复起诉；双方签订的认购协议书虽没有约定韦达公司何时给马得全办理房产证，根据法律规定，韦达公司作为房地产开发企业，应在合同签订之日起90日内办理房产变更登记，韦达公司超过90日未办理房产证构成违约。且该公司工作人员张贴销售广告，视为单方面解除了认购协议书，故该协议应当解除。马得全向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的认购协议书；2.依法判令韦达公司偿还马得全预付房款800000元；3.判令韦达公司偿还经济损失800000元。一审法院认定事实：2015年9月18日，韦达公司与马得全签订《认购协议书》，约定由马得全认购韦达公司开发的的位××县地下商场，暂定建筑面积约990.25平方米，最终面积以测绘报告为准，房屋总价款为2800000元，房款支付方式为分期付款，2015年9月25日前付房款800000元，2016年3月1日支付1000000元，2016年6月30日支付1000000元。2015年9月29日、10月12日、10月23日、10月28日，马得全分四次向韦达公司支付购房款合计800000元。同日，韦达公司向马得全出具承诺书，承诺：1、公司同意地下商场业主于2015年10月10日进场装修，配合业主施工服务。2、公司2015年10月底交钥匙给业主，确保业主今年正常营业。2015年年底，韦达公司将房屋交付给原告马得全。之后，原告马得全将该房屋用于经营超市生意，并进行了试营业。韦达公司于2015年4月取得建设用地批准书；于2015年9月18日取得建筑工程许可证；于2015年10月16日取得商品房预销售许可证。针对涉案房屋，温泉县公安消防大队于2015年11月11日出具了《建设工程消防设计备案凭证》；温泉县住房和城乡建设局于2016年9月8日出具了《竣工验收备案书》及《建设工程质量监督报告》，《建设工程质量监督报告》中载明涉案工程经验收，按合同要求已完成了所有施工，符合《建筑法》、《建设工程质量管理条例》，验收通过。2016年5月份，原告马得全通过温泉县公证处向韦达公司送达了《关于要求限期办理消防手续及完善房屋设施的通知》，在通知中马得全称其在被告韦达公司处购买的房屋存在严重问题致使不能营业近半年，存在的问题：1.消防问题。房屋建筑不合格，没有通过消防验收，消防部门不准营业，工商部门因此不给办营业执照；2.房屋室内及室外电路均没有安装，仅接了临时线路，存在严重安全隐患；3.房屋屋顶、墙体、管道多处漏水，存在严重质量问题，无法正常使用；4.卫生间未装下水道，无法正常使用，严重影响营业；5.安全通道太窄，不符合公共场所设计规范。马得全在通知书中告知韦达公司十日内解决存在的问题，如不能按期解决，其将行使先履行抗辩权，不再支付到期房款，并要求退还首付款800000元，此通知即为马得全解除购房合同的通知。韦达公司于2016年6月22日将马得全起诉至温泉县人民法院，要求马得全继续履行合同，支付剩余购房款，并承担逾期付款利息。温泉县人民法院于2016年8月2日作出（2016）新2723民初455号民事判决，认定双方签订的认购协议书合法有效，判令马得全向韦达公司支付购房款。现该案已进入强制执行阶段。2018年9月17日，温泉县不动产登记中心出具《证明》，载明温泉县安格里格镇沿街商住楼的开发商未在该中心对该处房产进行土地及房屋的不动产首次登记，因此购买该房产的用户也无法办理登记手续。2019年4月9日，温泉县不动产登记中心再次出具《证明》一份，称韦达公司于2018年12月6日到该中心申请，对位于××县商住楼进行不动产首次登记，因该公司未缴清相关税费及基础设施配套统筹费，所以对该公司的申请暂缓办理，待韦达公司缴清相关税费及基础设施配套统筹费后，该中心再依规定为该公司办理上述商住楼的不动产首次登记。2018年11月22日，被告韦达公司法定代表人由韦达变更为韦学斌。一审法院认为，双方签订的《认购协议书》是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，当事人应按照协议的相关约定履行各自的义务。原告在协议签订后按约交付了第一笔房款80万元，被告于2015年年底将涉案房屋交付原告，被告应《城市房地产开发经营管理条例》的规定自房屋交付使用之日起90日内，协助原告办理产权证，但至今原告仍未取得产权证书，根本原因是被告未缴清涉案房屋相关税费及基础设施配套统筹费，无法办理不动产首次登记所致,而缴纳相关税费及基础设施配套统筹费是被告的法定义务，与原告是否按时支付后续房款无直接因果关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。房屋交付至今，被告仍未缴清涉案房屋相关税费及基础设施配套统筹费，导致原告无法办理产权证。原告作为买受人要求解除原、被告双方签订的《认购协议书》的诉讼请求，合法有据，应予支持。《认购协议书》解除，被告应向原告返还已付房款800000元。对原告要求被告返还已付房款800000元的诉讼请求，本院予以支持。虽然是被告的原因导致协议解除，但原告在未按规定办理完相关手续的情况下即开始营业，对营业投入的损失原告自身存在过错，应由原告自行承担。庭审中，原告亦未提供有效证据证明其存在其他具体损失或者相应损失，故对原告要求被告赔偿其80万元损失的诉讼请求，不予支持。一审判决：一、解除原告马得全与被告伊犁韦达房地产开发有限责任公司于2015年9月18日签订的《认购协议书》；二、被告伊犁韦达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告马得全返还购房款800000元；三、驳回原告马得全的其他诉讼请求。二审期间，韦达公司提供了新证据，本院依法组织双方进行质证。韦达公司提供一份加盖温泉县不动产登记中心公章的不动产权证书复印件【证书编号为：新（2019）温泉县不动产权第0000137号】，拟证明涉案房产已具备办理房产证的条件，只要马得全交清房款，韦达公司随时可协助其办理房产证。马得全对该证据真实性不认可，认为对证书中坐落一栏中手写“3号商业楼”未加盖公章，且该证书载明用途为住宅用地并非涉案商住楼的证书。因该证据加盖有温泉县不动产登记中心公章及“复印件与原价相符”的核对章，对该份证据真实性本院予以确认，对韦达公司已于2019年11月14日取得涉案项目的不动产权证书（即“大证”）事实本院予以确认。对一审法院认定的其他事实本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：1.本案是否存在重复诉讼的问题；2.《认购协议书》的性质及效力；3.马得全行使合同解除权是否有事实和法律依据。一、关于重复诉讼的问题，本案虽与（2016）新2723民初455号民事案件中当事人相同，同为商品房销售合同法律关系，但两案的诉讼请求不同，不属于重复诉讼，韦达公司提出本案属重复诉讼的上诉理由不能成立，本院不予支持；二、《认购协议书》的性质及效力。涉案房屋为现房，协议约定包含了房号、房屋面积、价款、支付方式、违约责任及解除权等内容。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中《认购协议书》的性质实为商品房买卖合同。《认购协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，协议合法有效。三、关于合同解除权。《认购协议书》中约定的内容对双方具有约束力，双方均应按照协议约定履行义务。韦达公司收取马得全首期房款800000元并交付涉案房屋后，马得全经韦达公司同意对涉案房屋进行装修并使用，双方已实际履行部分内容。在认购协议书中未约定韦达公司协助马得全办理房屋产权证的时间及在规定期限内不能取得房地产权属证书承担责任方式。韦达公司已于2019年11月14日取得涉案项目的不动产权证书（即“大证”），马得全取得涉案房屋产权证（即“小证”）已经不存在事实和法律障碍，且温泉县人民法院作出（2016）新2723民初455号民事判决，判令马得全向韦达公司支付购房款已进入执行阶段，仅需要马得全协助办理涉案房屋的转移登记手续即可。韦达公司逾期办理涉案房屋产权证的行为，只是影响到处分权的行使，并未导致合同目的不能实现，为维护生效合同的稳定性，涉案《认购协议书》不应解除，马得全要求解除《认购协议书》的诉讼请求不能成立，应予以驳回。马得全亦未提供有效证据证明其存在其他具体损失或者相应损失，故对其要求韦达公司赔偿其800000元损失的诉讼请求，不予支持。综上，韦达公司的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定,判决如下：一、撤销温泉县人民法院（2019）新2723民初117号民事判决；二、驳回被上诉人马得全的诉讼请求。一审案件受理费19200元（马得全已预交），二审案件受理费费11870元（伊犁韦达房地产开发有限责任公司已预交）合计31070元，由被上诉人马得全负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 建 荣审 判 员 张  晖审 判 员 欧阳翼雯二〇一九年十二月二十七日书 记 员 曙 克 拉