贵州省普安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2323民初1858号 原告：董晶，女，1986年2月3日出生，汉族，住贵州省普安县。 委托诉讼代理人：章心臣，贵州泳清律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰孝蕊，贵州泳清律师事务所律师。 被告：梁林，男，1981年3月14日出生，汉族，住贵州省桐梓县。 委托诉讼代理人：赖良强，贵州康南律师事务所律师。 原告董晶与被告梁林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董晶之委托诉讼代理人章心臣、兰孝蕊，被告梁林之委托诉讼代理人赖良强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董晶向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的《门面房租赁合同》；2.请求判令梁林因违约返还董晶租金240000元。赔偿装修损失284000元（其中定金损失150000元，违约金134000元），支付违约金100000元，合计624000元；3.本案诉讼费均由梁林承担。事实和理由：2018年5月20日董晶与梁林签订《门面房租赁合同》，合同约定：梁林将承租的位于普安县××镇××路××××第三层转租给董晶开设KTV，租期为2018年5月20日至2023年7月31日，房屋租金从7月20日起算，年租金为240000元，第四年租金递增5%；同时《门面房租赁合同》还约定：在承租期间，出租人因房屋与第三人产生纠纷导致承租人无法继续营业的，承租人可以解除合同，并有权要求违约方承担100000元违约金。合同签订当日董晶支付租金160000元，次月支付租金80000元给被告（庭审中变更）。合同签订后，董晶与贵州×××装修公司签订装修合同，约定对租赁房屋进行装修。在装修公司进场施工不到一个半月，因梁林欠付租赁房屋所有人普安县房地产开发有限公司租金，普安县房地产开发有限公司将董晶租赁房屋直接锁上，导致装修公司无法施工，原告无法使用房屋。普安县房地产开发有限公司起诉梁林，经普安县人民法院作出调解书；因梁林未按约履行调解书义务，导致梁林与普安县房地产开发有限公司房屋租赁合同解除，使双方签订的《门面房租赁合同》已不能履行，原告无法继续装修房屋与经营，贵州×××装修公司将原告起诉至普安县人民法院，经法院判决原告赔偿贵州×××装修公司装修定金损失150000元、违约金134000元。据此，双方签订的《门面房租赁合同》合法有效，但因梁林的欠付租金行为，导致董晶无法按合同继续租赁、使用房屋。梁林的行为已构成根本性违约，为维护原告合法权益，望人民法院依法受理并公正判决。 梁林辩称：一、董晶所述与事实不符，双方虽签订《门面房租赁合同》，但董晶并没有支付租金。因此该合同双方都没有履行，不存在被告返还租金之说，更不可能要求被告支付违约金。二、董晶所谓的装修损失与被告无关。总之双方并没有履行合同，双方都存在违约行为，请人民法院查清事实真相，驳回原告的诉求。 董晶向本院提交下列证据：1.董晶的居民身份证复印件一张，拟证明其诉讼主体适格。经质证，赖良强无异议。2.《门面房租赁合同》复印件一份，拟证明：①被告于2018年5月20日签订《门面房租赁合同》，将位于普安县××镇××路××××第三层租赁给董晶；②第一年租金为240000元；③合同第9条第2款第⑴⑵项约定：甲方不交付或延期交付租赁房屋20天以上的；乙方在承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地；致使乙方无法正常营业超过20天的，董晶有权解除合同；④合同第十一条违约责任及赔偿，第1款约定：符合本合同第九条规定，有权要求违约方支付100000元违约金。经质证，赖良强虽对合同的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的。其一原告并没有支付租金；其二合同是明确约定原告将款打入贵州农信银行账户上，而原告并没有依约打入该账户；其三大笔资金的支出原告应有风险意识，并要求被告打张条子。3.录音光盘一张，拟证明董晶已将第一年房租交付被告。经质证，赖良强认为光盘是否是被告和她们对话无法查实，对话内容并没有涉及本案；欧某是案外人没有权利去录音，录音是否真实有待查证。4.《贵州青为邻装饰有限责任公司装修工程施工合同》复印件一份，拟证明双方签订《门面房租赁合同》后，为实现租赁目的，原告与贵州青为邻装饰有限责任公司签订装修工程施工合同进行房屋装修。经质证，赖良强认为原告与贵州青为邻装饰有限责任公司签订的合同被告不知情，真实性不予质证；原告当时给被告说资金困难要装修房屋，租金暂缓一下。达不到原告的证明目的。5.本院（2018）黔2323民初1868号民事调解书复印件一份，拟证明：①梁林欠付租赁房屋所有人普安县房地产开发有限公司租金，普安县房地产开发有限公司将董晶租赁房屋直接锁上，导致装修公司无法施工，原告无法使用房屋；②梁林未按约履行调解书义务，导致梁林与普安县房地产开发有限公司房屋租赁合同解除，使双方签订的《门面房租赁合同》已不能履行。经质证，赖良强对调解书真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，与本案无关联性。6.本院（2018）黔2323民初2098号民事判决书复印件一份，拟证明因梁林无法正常交付租赁房屋，导致原告直接损失284000元（其中定金损失150000元，违约金134000元）。经质证，赖良强对判决书真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的，该份判决书是证明原告与贵州青为邻装饰有限责任公司发生纠纷，因原告违约而导致；且原告未向被告交付租金，不能要求被告赔偿损失。7.证人欧某的当庭证言，拟证明董晶、欧某、王某三人合伙开KTV向被告租房，三人斗钱共交了160000元给被告的财会也叫董晶，当时没有打收条；每个人具体斗了多少，证人忘记了；如何分红证人也不清楚。经质证，赖良强对证人所说有异议，证人是合伙人，对支出多少不清楚，有虚假，转账至少有转账凭证，打款也不是被告所收。8.证人王某的当庭证言，拟证明双方因租赁房屋被普安县房地产开发有限公司收回后发生纠纷的谈判经过；在双方签《门面房租赁合同》时其没有斗钱，只是在6月中旬时证人拿了80000元给董晶。经质证，赖良强认为两位证人之间证言有矛盾，带有虚假证词；王某证言主要证明双方纠纷谈判经过，是否真实无法考证，达不到原告的证明目的。 梁林未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人到庭进行了质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 董晶提交的证据：1.《门面房租赁合同》的真实性予以认定，但原告是否按合同约定方式向被告支付租金存在疑义，不能达到其证明目的。2.录音光盘系案外人录制，来源存疑；录音中的“她们”为谁？“20多万嘛”为何款？原告就此推定是本案租金240000元依据不足；且为孤证，无其他相关证据印证。不予认定。3.《贵州青为邻装饰有限责任公司装修工程施工合同》系原告与装修公司就租赁房屋装修施工签订合同约定双方相关权利义务，与本案无关联性。4.本院（2018）黔2323民初1868号民事调解书及本院（2018）黔2323民初2098号民事判决书真实性、合法性予以认定，但关联性应结合本案实际情况来综合判定。5.证人欧某、王某的当庭证言，欧某陈述同董晶、王某合伙租房打算开KTV，其同董晶、王某共斗钱第一次（签订合同时）交了160000元房租给被告，但欧某自己斗了多少钱其称忘记了，以后如何分红其不清楚；第二次三人又斗钱80000元给被告，欧某自己斗了多少钱其称记不清楚。王某主要陈述是双方因租赁房屋被普安县房地产开发有限公司收回后发生纠纷的谈判经过，第一次王某没有斗钱，其只是在6月中旬时拿了80000元给董晶。因两位证人之间的陈述不一致，关键对于斗钱开房租给被告一事的证言相互矛盾，细节存在漏洞；且证人与原告之间存在利害关系。不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月1日贵州地平线贸易有限公司、梁林与普安县房地产开发有限责任公司签订《门面房租赁合同》，普安县房地产开发有限责任公司将位于普安县城××路××××小区第一层门厅、第二、三层门面出租给贵州地平线贸易有限公司和梁林；2018年5月20日梁林为甲方、董晶为乙方双方签订《门面房租赁合同》，梁林将向普安县房地产开发有限责任公司承租的位于普安县城××路××××小区第三层又转租给董晶作为商业门面使用，合同中约定：“…三、租用时间本合同租赁期为63个月，…租赁时间自2018年5月20日至2023年7月31日止。四、租金及递增方式房屋租金为7月20日起计算，每年租金人民币贰拾肆万元（￥240000.00）。房屋租金一年一缴，…甲方指定收取租金的账户信息如下：开户名：梁林开户行：贵州农信账号：62×××83。九、转租在租赁期间，乙方转租房屋须事先书面通知甲方，征得甲方的书面同意。十、合同的变更和解除…2、甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：⑵乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内土地，致使乙方无法正常营业超过20天的。十一、违约责任及赔偿1、符合本合同第九条的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方支付100000元的违约金。”。 梁林因下欠本案出租门面所有人普安县房地产开发有限责任公司的租金，被普安县房地产开发有限责任公司起诉至本院要求解除《门面房租赁合同》，并支付下欠租金等，本院于2018年9月26日作出（2018）黔2323民初1868号民事调解书，调解书确定：梁林下欠租金于2018年10月15日前支付，若不按时兑现除应继续支付所欠租金外解除双方房屋租赁合同。因梁林未在调解书约定时间内支付下欠租金，其及贵州地平线贸易有限公司与普安县房地产开发有限责任公司签订的《门面房租赁合同》已被解除。 梁林将出租门面交与董晶后，2018年6月24日董晶与贵州青为邻装饰有限责任公司签订《贵州青为邻装饰有限责任公司装修工程施工合同》，将其承租的本案出租门面交由贵州青为邻装饰有限责任公司进行KTV项目装修；2018年9月因董晶未按合同约定向贵州青为邻装饰有限责任公司支付装修费用而产生损失，贵州青为邻装饰有限责任公司诉至法院要求解决，本院审理后于2018年12月25日作出（2018）黔2323民初2098号民事判决书，判决确定：“董晶给付贵州青为邻装饰有限责任公司工程款、定金、违约金633723.1元；…”。 2019年9月董晶因与梁林签订的《门面房租赁合同》不能继续履行，遂诉至本院请求判令解除双方签订的《门面房租赁合同》，并要梁林返还租金赔偿损失。 综合双方当事人的诉辩意见，将本案争议焦点归纳为：一、双方签订的《门面房租赁合同》如何处理？二、董晶是否已向梁林支付门面租金240000元？三、董晶索赔损失能否支持？ 本院认为，关于争议焦点一：根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款之规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。…”、第四十四条第一款之规定：“依法成立的合同，自成立时生效。…”、第二百一十二条之规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。…”本案中董晶与梁林协商签订《门面房租赁合同》，梁林将其承租的普安县房地产开发有限责任公司门面房转租给董晶经营使用，而普安县房地产开发有限责任公司只于2018年8月起诉解除其公司与梁林、贵州地平线贸易有限公司签订的《门面房租赁合同》，并支付下欠租金，对梁林转租行为未要求处理，梁林已将出租门面交与董晶，董晶为此应支付租金，并为达到租赁目的进行装修，故本案双方当事人签订的《门面房租赁合同》合法有效，应予认定，门面租金是否交纳，不影响《门面房租赁合同》的成立；根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”，结合双方签订的《门面房租赁合同》中约定：“十、合同的变更和解除…2、甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：⑵乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内土地，致使乙方无法正常营业超过20天的。”梁林未向门面房所有人普安县房地产开发有限责任公司交纳房租导致其与董晶签订的《门面房租赁合同》无法继续履行，董晶起诉解除合同，庭审中梁林代理律师同意解除，故对双方签订的《门面房租赁合同》予以解除。 关于争议焦点二：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”结合案件实际，双方在《门面房租赁合同》约定了门面租金的支付方式及期限，而董晶未提交证据证明按合同约定方式向梁林支付了门面租金，其唯一提交的录音光盘不予采信，首先从内容上听不能推定原告已向梁林支付门面租金240000元；其次证人证言之间对支付租金的陈述存在矛盾，而证人与原告之间存在利害关系；再次录音光盘为孤证无相关证据印证，且来源存疑；最后大额资金的往来没有梁林出具的收条或者金融机构转账凭证或记录流水，与常理相悖。据此，董晶称已支付240000元门面租金给梁林的理由缺乏依据，故对其主张返还租金的请求予以驳回。 关于争议焦点三：根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。…”、第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十八条之规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”、第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案董晶主张的违约金100000元系依据双方签订的《门面房租赁合同》中的约定：“1.符合本合同第九条的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方支付100000元的违约金。”而合同中第九条约定系对转租的限制，本案中的违约情况不符合合同约定支付违约金的条件，且双方当事人均存在违约情况（董晶未有证据证明支付租金），对其支付违约金100000元的请求不予支持；董晶主张的定金150000元、违约金134000元的损失，系其违约被本院（2018）黔2323民初2098号民事判决书判决给付贵州青为邻装饰有限责任公司的相关损失，考虑到本案双方均存在违约事实，梁林违约主要系其将出租门面交与董晶，董晶与贵州青为邻装饰有限责任公司签订合同装修公司入场施工后，梁林未向门面房所有人普安县房地产开发有限责任公司交纳所欠房租导致其与董晶签订的《门面房租赁合同》无法继续履行而对董晶产生的相关装修损失，至于董晶是否已向梁林支付租金，并不必然影响双方签订的《门面房租赁合同》的成立、履行与解除，即梁林对双方合同不能履行遭解除存在重大过错，对此应负主要责任；再结合董晶未有证据证明已向梁林支付租金及其在贵州青为邻装饰有限责任公司装饰装修合同纠纷一案中自身存在违约过错的因素，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，本院参照生效判决酌定梁林赔偿董晶定金150000元、违约金134000元共计284000元损失中的70%即198800元，剩余30%的责任由董晶自负。 综上，董晶的诉讼请求部分酌情支持，梁林的辩解理由部分酌情采纳。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条第一款第（二）、（三）、（五）项之规定，判决如下： 一、解除原告董晶与被告梁林于2018年5月20日签订的《门面房租赁合同》； 二、被告梁林于本判决生效之日起十日内赔偿原告董晶租房产生的装修损失共计198800元； 三、驳回原告董晶的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10040元，减半收取计5020元，由原告董晶负担2882元，被告梁林负担2138元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 若义务人未按期履行判决确定给付义务的，权利人可在判决确定履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审判员  王永涛 二〇一九年十二月二日 书记员  孔乾懿