宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初13487号原告：银川思源兴业房地产经纪有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区尹家渠街韦司德商务中心4层。法定代表人：邢志刚，该公司副总裁。委托诉讼代理人：罗祥，宁夏瀛智律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾锦，宁夏瀛智律师事务所律师。被告：宁夏丰顺投资置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区宝湖东路283号金茂花园5号楼B单元1001号。法定代表人：马超，该公司总经理。委托诉讼代理人：许宝贵，宁夏兴业律师事务所律师。委托诉讼代理人：高宪，宁夏兴业律师事务所实习律师。原告银川思源兴业房地产经纪有限公司与被告宁夏丰顺投资置业有限公司服务合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案。诉讼中，依原告申请并提供担保，本院依法裁定冻结了被告名下银行账户存款370050元。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银川思源兴业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人罗祥、曾锦，被告宁夏丰顺投资置业有限公司的委托诉讼代理人许宝贵、高宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银川思源兴业房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告代理佣金365663元，违约金4387元（从2019年6月15日截至2019年8月15日每日万分之二计算。并要求支付至实际付清之日），合计370050元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月31日，原、被告签订《汇丰集团兴庆万达广场项目全程营销策划、销售代理合同》，约定客户与被告签署《商品房买卖合同》后并足额交清约定的全部购房款后结算代理佣金，若被告未能按期支付代理佣金，则承担代理费结算应到账之日起每日万分之二的违约金。截止2019年6月15日，被告应按合同支付原告代理费365663元，现原告已履行完合同约定义务且在合同期内付出大量财力物力，但原告多次向其催要佣金未果。为此原告诉至法院。宁夏丰顺投资置业有限公司辩称，原告并未按照合同约定完成全部销售回款任务，应当按照合同约定承担相应责任。根据双方签订《汇丰集团兴庆万达广场（金街）项目全程营销策划、销售代理合同》的约定，2018年5月至2019年5月，原告应当售出房屋回款额达到90000000元，销售房屋应当不低于二百一十套。但是截至2019年5月，原告仅出售了七套房屋，回款总计为9461000元，远远低于合同约定的回款金额与出售房屋数量。根据合同约定，应当按照回款额的2.4%支付代理佣金，因此应结佣金为227064元。同时原告提供的2019年6月17日的227064元发票的数额也可以确定原被告实际上对本案所涉代理佣金已形成一致意见。此外，根据合同约定，答辩人按照实际到账销售房款总金额向原告支付相应销售代理佣金的90%，预留10%作为预留保证金，原告月度销售回款任务完成率低于80%（包含80%），答辩人有权对原告进行处罚，罚款金额为50000元。认筹期、项目首次开盘日完成率低于80%（包含80%），答辩人有权对原告进行处罚，罚款金额为100000元，因此减去罚款金额后剩余佣金为54358元。同时，原告并未按照合同约定督促已认购客户按合同约定时间缴纳剩余房款，应当按照合同约定承担相应责任。根据合同约定，原告应当负责督促已认购客户按合同约定时间缴纳剩余房款，其中，（1）一次性付款的房屋：客户缴纳首付房款，与答辩人签署《商品房买卖合同》后，在二十个工作日内足额交清合同约定的剩余购房款（尾款），每逾期一天处罚100元。（2）银行按揭贷款客户：原告负责预约按揭贷款客户按照贷款机构的要求提交申请贷款所需的全部资料，在客户签订《商品房买卖合同》后3个工作日内，收集齐全客户办理按揭及产权登记等手续的全部资料并提交相关银行，贷款资料递交银行机构后二十个工作日内完成贷款审批放款，每逾期一天处罚100元。被告与案外人苗蓉蓉、段明亮、马娟、池帮省、康丽等人分别就C1-29、B1-03、B1-06、C1-03、C2-29号房屋签订了《商品房买卖合同》，约定的回款时间分别为：2018年10月25日、2018年10月10日、2018年11月5日、2018年10月20日、2018年10月31日，但是原告并未按照约定督促已认购客户按合同约定时间缴纳剩余房款，因此根据合同约定每逾期一天处罚100元，剩余佣金甚至不足以冲抵原告向被告缴纳的罚款。故被告并未欠付原告佣金。另原告主张的违约金没有事实和法律依据，被告不存在违约行为不应支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《汇丰集团兴庆万达广场(金街)项目全程营销策划、销售代理合同》、2019年5月佣金明细表、宁夏增值税专用发票本院予以采信，并在卷佐证。对于原告提交的销售现场视听资料、项目投入明细表、《兴庆区万达项目展位搭建委托合同》、《印刷合同》、《兴庆区万达项目广告公司服务合同书》、《购销合同》及发票，欲证实原告为销售被告委托项目进行的投入，被告表示其不是合同相对方，不知晓其真实性，由于被告确系委托原告对涉案项目进行销售，原告依约进行项目销售工作准备应属事实，故对上述证据本院予以采信。对于原告提交的2019年8月一次性客户佣金明细表统计表及销售客户信息反馈表，被告未签字进行确认，庭审中对此亦不认可，原告亦未提交其他证据予以佐证，故本院对上述证据不予采信。根据当事人陈述和提交的证据，本院认定事实如下：2018年5月31日，原、被告签订《汇丰集团兴庆万达广场(金街)项目全程营销策划、销售代理合同》一份，约定，被告拥有兴庆万达广场（金街）项目（以下简称“该项目”）的房地产开发权、销售权、经营权等合法权利。被告独家委托原告对该项目进行全程营销策划及销售代理事宜，该项目总建筑面积约15403.84平方米，被告的代理面积为15403.84平方米，销售额为购房者签订了《购房协议书》《商品房买卖合同》，并实际交付的购房款之和。代理期限即本合同的有效期为自2018年6月10日至2019年5月31日，原、被告双方同意并确认在代理期限内，原告为该项目全程营销策划、销售代理合作单位。该项目的销售代理费用包括销售代理佣金和销售溢价分成两部分，被告支付原告销售代理佣金的标准为原告签约回款额的2.4-2.8%，具体支付方式为，被告按照市价到账销售房款总金额向原告支付相应销售代理佣金的90%，原告向被告开具符合法律规定的足额增值税专用发票，被告预留10%作为预留保证金，原告经被告同意正式撤场后30个工作日内支付完毕。原、被告双方同意在代理期限内，原告应当制作每个合同月的代理销售明细表和销售代理佣金结算表，于该合同月结束后5个工作日内提交被告审核批准，被告收到前述文件后5个工作日内进行审核处理，审核无误后，在10个工作日内支付原告佣金。双方并制定了销售目标列表，并约定如原告当月完成销售套数或金额低于该标准的80%（不含80%），在支付当月代理佣金时，按当月完成套数或金额回款额的2.4%支付代理佣金，在代理期限内，原告月度销售任务完成率低于月度任务目标80%，被告有权终止合同，并追究原告相关责任。同时约定月度销售回款任务激励奖惩办法，月度销售回款任务完成率低于80%（包含80%），被告有权对原告罚款50000元，认筹期、项目首次开盘期完成率低于80%（包含80%），被告有权对原告罚款100000元……双方协商同意包括楼书、置业计划书等营销推广费用等由原告承担且已经包含在销售提点内。被告支付代理佣金前，原告须给被告开具正式合法发票，若被告未能按期支付原告佣金，则按代理费结算应到账日起每日万分之二的违约金支付给原告。原告在服务过程中未达到或违反合同的义务或任务目标时，被告有权终止本合约并委托其他营销策划及销售代理。被告应按销售要求落实按揭银行。原告负责与客户签订认购书、安排签订《商品房买卖合同》，在签订《商品房买卖合同》后，原告负责督促客户按照合同约定付清剩余房款，客户没有按照约定时间签约，被告有权对原告进行逾期处罚，每逾期一天处罚100元，客户一次性付款的，在与被告签订《商品房买卖合同》后二十个工作日内交清剩余购房款，每逾期一天处罚100元，银行按揭贷款客户，在与被告签订《商品房买卖合同》后3个工作日内收集齐全客户办理按揭及产权登记的手续全部资料并提交银行，贷款资料提交银行机构后二十个工作日内完成贷款审批放款，每逾期一日处罚100元……双方并就其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告为依约履行义务，雇佣了人员，添置了售楼办公运营用品，制作了营销中心物料等等，根据原告提供发票显示花费332199.7元。2019年6月4日，经原、被告双方确认，原告销售房屋七套，总房款9461000元，应结佣金为227064元，实发佣金（90%）为204358元，预留保证金（10%）为22706元。2019年6月17日，原告向被告开具了价值227064元宁夏增值税发票三张。后原告向被告主张代理佣金费用未果，故诉至本院，请求判如所请。本院认为，原、被告签订的《汇丰集团兴庆万达广场(金街)项目全程营销策划、销售代理合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。双方签订合同约定由被告委托原告对兴庆万达广场（金街）项目进行全程营销策划及销售代理，故原、被告之间系委托合同的法律关系。合同签订后，原告为被告销售房屋七套，总房款9461000元，原告主张按照约定比例要求被告支付代理佣金，被告辩称原告销售量过低，未完成月度销售回款、认筹期项目开盘期销售回款任务，同时认为原告未按照约定督促已认购客户按时缴纳剩余房款，其应得的佣金不足以抵扣罚款，所以被告不应支付代理佣金。根据《合同法》相关规定，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬，因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬，当事人另有约定从其约定。同时委托时应当预付处理委托事务的费用，受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及利息。本案中，双方合同约定销售回款计划系双方对于销售状况的预期，该计划的实现包括但不仅限于原告提供的营销策划及销售服务，还包含该房地产项目是否竣工、地理位置、商业宣传、商圈形成等多种因素影响。故项目销售计划未依约完成，不可全归责于原告。现受托事务未按计划完成，被告依法也应向原告支付相应的报酬。双方合同约定包括楼书、置业计划书等营销推广费用等由原告承担且该费用已经包含在销售提点内，故双方对销售回款提点比例的约定，可以作为被告支付原告报酬的约定。故对被告的抗辩意见本院不予采纳。按照原、被告双方确认的销售回款9461000元的2.4%提点比例，被告应支付原告报酬应为227064元。另双方合同约定被告预留佣金10%作为预留保证金，原告经被告同意正式撤场后30个工作日内支付完毕。庭审中原告表示其尚未从被告处撤场，故被告应支付原告227064元的90%即204358元。下剩10%费用即22706元应待撤场完毕30日后向被告另行主张。对于原告要求按每日万分之二支付违约金的诉讼请求，符合双方合同约定，本案按照日万分之二标准支持被告支付原告204358元自2019年6月17日（发票出具之日）至本判决确定还款之日止的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零五条之规定，判决如下：被告宁夏丰顺投资置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告银川思源兴业房地产经纪有限公司报酬204358元，并按照日万分之二支付204358元自2019年6月17日至本判决实际还款之日止的违约金。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元，已减半收取计3425元，由原告银川思源兴业房地产经纪有限公司负担1407元，被告宁夏丰顺投资置业有限公司负担2018元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 汪 婷二〇一九年十一月二十六日书记员 龚琬清附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。