新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2018）新0104民初8667号原告：孙搏飞，男，1974年4月18日出生，汉族，乌鲁木齐世纪康泰医药有限公司经理，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：孙计国（系原告父亲），男，1953年2月11日出生，汉族，新疆生产建设兵团医药零售连锁有限公司退休职工，住乌鲁木齐市天山区。被告：李磊，男，1985年9月19日出生，回族，现服刑于乌苏监狱。被告：马旺，男，1974年9月2日出生，回族，新市区农民，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：田延营，新疆鼎信旭业律师事务所律师。原告孙搏飞与被告李磊、马旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日受理后，依法适用普通程序于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告孙搏飞及委托诉讼代理人孙计国、被告马旺及委托诉讼代理人田延营到庭参加诉讼。被告李磊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙搏飞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告于2016年8月26日签订的《房屋租赁合同》；2.判令两被告退还原告租金29万元；3.判令两被告赔偿原告装修损失30万元；4.判令两被告赔偿原告贷款利息损失10万元；5.判令两被告赔偿原告人员工资费用10万元；6.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年8月26日，两被告与原告签订《房屋租赁合同》，两被告将位于乌鲁木齐市新市区商铺200平米以每年29万元价格租赁给原告，用于商业经营，租赁期限5年，自2016年10月1日至2021年9月30日，租金缴费方式：一年一交。2016年8月27日至9月30日为装修期。合同签订前，原告给被告交付订金3万元，合同签订后被告交付租金26万元。原告付款后因房屋未竣工，暖气也未安装，且施工时致一工人死亡，一直到2017年11月才将房屋交付原告。原告到工商局办理营业执照时，被工作人员告知该房屋是民用住宅，不是商用性质，不能办理营业执照。原告多次找两被告协商赔偿未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告马旺辩称，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，被告将房屋交付原告使用，原告也实际经营。能否办理营业执照是原告应该承担的风险，与被告无关。原告截止现在还欠被告租金，对原告各项诉讼请求被告均不认可，请求予以驳回。本案房屋并不存在不能办理营业执照的情况，被告又将房屋出租他人用于开商店。被告李磊未到庭也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年8月26日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：第一条：出租房屋的坐落位置、面积及其他情况。1.出租房屋坐落于乌鲁木齐市新市区商铺。2.房屋的整体建筑面积200平米。第二条：房屋租赁期限、租金及付款方式。1.租赁期限为5年，从2016年10月1日至2021年9月30日。2.租金：2016年10月1日至2019年9月30日每年贰拾玖万元，2019年10月1日至2021年9月30日每年租金在原来的基础上根据周围租金情况协商增减。缴纳方式：一年一交纳，每年提前一周一次性付清。3.2016年10月1日至2017年9月30日的租金，已交定金叁万元整，剩余租金须按规定缴纳，否则甲方有权解除合同。4.2016年8月27日到9月30日为甲方给乙方的装修期。第三条：租赁房屋用途：药店或其他不违反法律规定的行业。第四条：乙方负责经营期间产生的物业费、暖气费、水电费。第五条：如今后税务局要求交纳房屋租赁税，房屋租赁税收由甲方缴纳。第六条：乙方责任：1.租赁期间内乙方要合理规范措施，保护房屋设备和设施完好无损。2.未经甲方同意不得将房屋转租、转让、转借给第三人，但如有需要且不损害甲方租金利益的情况下，甲方要同意乙方转让。3.乙方保证承租甲方的房屋遵守和政府相关规定，合法经营，由乙方违法经营而给甲方造成的连带损失由乙方负责赔偿。第七条：有下列情形之一，甲方有权解除合同。1.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的。2.未经甲方同意及有关部门批准，改变出租房屋的主体结构。3.拖欠各种费用达2个月以上。第八条：甲方责任。1.承租期内甲方应向乙方提供各种办证所需证件，且在租期内甲方无权收回房屋。2.合同到期后如乙方续租，租金由双方按此地段现行价格协商，甲方不可随意定价。3.甲方如在合同期内变卖房产，必须经乙方同意，并协商好后续问题方可买卖。4.承租期内甲方必须保证出租房屋的使用延续性，不能出现使乙方无法经营的情况。5.租赁期满后，如甲方继续出租房屋，则乙方在同等条件下享有优先承租权。6.房屋后续2年租金甲方必须要根据周围租金情况增减，不可超出市场行情。7.如甲方违反以上条款甲方需赔偿乙方由此造成的一切损失。合同签订后，原告付清了租金29万元，被告将位于新市区房屋交付原告。该房屋所有权人为李磊，规划用途为住宅。原告取得了房屋后即进行装修，被告同时组织人员对该房安装暖气设备。施工中，一暖气安装工人死亡，2017年10月暖气设备才安装完毕。原告陈述其于2017年11月着手办理药品营业执照并进行经营，但办理工商营业执照需开具“不拆迁证明”，相关部门因此房为自建房不予开具，遂无法办理工商营业执照。原告称其经营至2018年3月电话通知被告马旺解除合同，3月底搬离了部分物品。2018年12月17日，原告与被告马旺及被告李磊配偶张明明达成《房屋合同解除协议》，甲乙双方经协商于2018年12月17日解除租赁合同，于2018年12月17日交于甲方钥匙，清空房屋，彻底终止甲乙双方租赁关系。但原告仍未将货架等物品搬离，后被告将货架等物品搁置于地下室。原告将该房屋另租于他人，经营高新区（新市区）银川北路万家超市，并进行了工商登记。经询，2019年11月20日，政府发布拆迁公告，对涉案房屋区域内的房屋进行拆迁。本案审理中，根据原告申请，本院委托新疆国立资产评估有限责任公司（以下简称国立评估公司）对乌鲁木齐市新市区商铺已形成附合装饰装修物的残值进行鉴定。2019年5月20日，国立评估公司出具新国评报字（2019）第019号《评估报告书》，评估结论为：市场价值为191886元。其中：1.水电改造，评估原值12000元，成新率90%，评估净值10800元；2.砸墙，评估原值4158.4元，成新率90%，评估净值3742.56元；3.砌堵窗户，评估原值2835.44元，成新率90%，评估净值2551.90元；4.卫生间改造，评估原值7438元，成新率90%，评估净值6694.20元;5.瓷砖铺贴，评估原值31220元，成新率90%，评估净值28098元；6.房屋吊顶，评估原值10000元，成新率90%，评估净值9000元；7.墙面涂料，评估原值2026.26元，成新率90%，评估净值1823.63元；8.屋内铝塑板制作，评估原值23394.2元，成新率90%，评估净值21054.78元；9.隔断制作，评估原值6843.6元，成新率90%，评估净值6159.24元;10.收银台制作，评估原值2460元，成新率85%，评估净值2091元;11.电动卷帘门安装，评估原值18300元，成新率90%，评估净值16470元;12.隔离桩，评估原值1600元，成新率70%，评估净值1120元;13.展示柜制作，评估原值61160元，成新率70%，评估净值42812元；14.柜台制作，评估原值24920元，成新率70%，评估净值17444元;15.门头广告牌，评估原值17691元，成新率90%，评估净值15921.90元；16.装修清理费及相关管理费用，评估原值6781.41元，成新率90%，评估净值6103.27元。评估原值：232828.31元，评估净值191886元。被告马旺对《评估报告书》提出异议，认为：1.选取评估机构程序违法，未通知马旺到场；2.评估公司存在违法情形，认为每项司法鉴定业务需三名以上鉴定人；3.评估范围超出委托事项，第10项“收银台”未形成附合，第11项“电动卷帘门”可以拆除，未形成附合，第14项“柜台制作”未形成附合，第15项“门头广告牌”可以拆除，未形成附合；4.多项评估不符合评估规范，（1）不符合客观事实：第3项“砌堵窗户”、第11项“电动卷帘门安装”、第13项“展示柜制作”、第14项“柜台制作”、第15项“门头广告费”等均未经出租人同意，不应予以评估。（2）评估成新率不符合评估规范和客观规律，第8项“屋内铝塑板制作”、第9项“隔断制作”、第13项“展示柜制作”、第14向“柜台制作”、第15项“门头广告制作”没有具体面积、大小、材质等信息。国立评估公司出具《异议回函》，对马旺提出的异议予以回复。另，被告李磊因犯敲诈勒索罪、寻衅滋事罪、对非国家工作人员行贿罪被判处有期徒刑十七年，现服刑于乌苏监狱。本院询问李磊时称被告马旺是其合伙人，房屋租赁全权由马旺负责，马旺及李磊的配偶张明明可以代表其全权处理。被告李磊对本案的答辩意见、质证意见及辩论意见同马旺一致。以上事实有《房屋租赁合同》、收条、房屋产权证书、营业执照、《房屋合同解除协议》、《评估报告书》、异议回函、询问笔录等及庭审笔录存卷为证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。本案租赁物为自建房，规划用途为住宅，原告租赁此房用于药店经营存在行政管理上的限制，无法办理工商营业执照。被告未将合同约定“商铺”性质房屋交付原告使用存在过错，原告在订立合同时明知该房为自建房仍进行租赁，亦存在过错。原、被告已于2018年12月17日达成《房屋合同解除协议》，于当日交还房屋钥匙，故双方合同于2018年12月17日已经解除，现原告再行主张解除的请求于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该房屋无法办理营业执照，原、被告应当协商解决。原告在经营一段时间后，径行搬离部分物品，但未与被告协商一致解除合同，清空房屋、交还钥匙，原告仍应承担期间租金。原告陈述其自2017年11月开始经营，截止2018年12月17日合同解除已逾一年，原告仅向被告交纳一年租金29万元，故原告主张被告退还租金29万元的请求，本院不予支持。原告主张被告赔偿装修损失30万元，本案合同履行不能不可规则于一方当事人，故被告应当按照公平原则分担原告已形成附合的装饰装修物残值损失。被告马旺不予赔偿的辩解意见，本院不予采信。关于已形成附合的装饰装修物残值损失，本院委托国立评估公司出具新国评报字（2019）第019号《评估报告书》，评估结论为：评估原值：232,828.31元，评估净值191,886元。被告马旺认为评估违法，并对评估范围、成新率等提出异议，本院认为，评估程序合法有据，但《评估报告书》的第10项“收银台制作”、第14项“柜台制作”未形成附合，应予扣减。关于成新率，本院按照装饰装修物在租赁期内摊销完毕的原则，原告装修后仅占有使用一年，故成新率应为80%（1－1年÷5年）。本院核算已形成附合装饰装修物残值应为164,358.64元［（232,828.31元－2,460元－24,920元）×80%］，被告应按照公平原则分担装修残值82,179.32元（164,358.64元×50%），对原告多主张的部分，本院不予支持。原告主张被告赔偿贷款利息损失10万元及人员工资10万元的请求，无事实及法律依据，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李磊、马旺赔偿原告孙搏飞装修残值损失82,179.32元；二、驳回原告孙搏飞的其他诉讼请求。上述款项，二被告于本判决生效之日起十日内履行，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额79万元，确认给付额82,179.32元，确认给付额占诉讼标的额的10.40%。本案案件受理费11,700元（原告已预交），由原告负担89.60%即10,483.20元，由被告负担10.40%即1,216.80元。被告应负担的案件受理费在履行义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  刘 萌人民陪审员  闫建枝人民陪审员  李玉梅二〇一九年十二月二十日书 记 员  张钟月