广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终19518号上诉人（原审原告）：深圳市龙岗区布吉街道中加名园第三届业主委员会，住所地：深圳市龙岗区布吉荣华路中加名园13栋架空层。法定代表人：郑秀群，主任。委托诉讼代理人：林海，广东逸生律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴逸生，广东逸生律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳派成铝业科技有限公司，住所地：深圳市龙岗区布吉街道李朗大道下李朗村口右侧，统一社会信用代码：91440300708461080P。法定代表人：罗超，董事长。委托诉讼代理人：曾哲，重庆仁业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨超，重庆仁业律师事务所实习律师。上诉人深圳市龙岗区布吉街道中加名园第三届业主委员会（以下简称中加名园业委会）与上诉人深圳派成铝业科技有限公司（以下简称派成公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1179号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中加名园业委会上诉请求：1、撤销原审判决第四项判决；2、判令派成公司停止侵权，将其侵占的中加名园会所，1-6栋、14栋架空层车库的使用权返还中加名园全体业主，并赔偿侵权期间的损失（暂算至2015年6月30日为8061980元，侵权损失算至停止侵权之日止。其中：中加名园会所的侵权损失暂从侵权之日，即2005年9月1日起按深圳市指导租金计算至2015年6月30日为3419000元；3、6、14栋违建面积的侵权损失暂从侵权之日起按深圳市指导租金计算至2015年6月30日为3530980元，侵权损失算至停止侵权之日止；3栋侵权起始日为2011年10月15日，6栋侵权起始日为2008年9月1日，14栋侵权起始日为从2006年9月1日；1-6栋之间架空层车库的侵权损失暂从侵权之日，即2012年3月1日起按停车场月租金收费标准计算至2015年6月30日为1112000元）；3、由派成公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院判决认定“本案所涉小区的规划车位所有权及规划用途为会所的小区会所不属于全体业主共有”的认定属于法律适用错误，上述判决认定没有法律依据。根据物权法第七十四条的规定，并没有明确规划内停车位建成时应由开发商所有，只是说可以通过出售、附赠或者出租等方式约定，并没有规定规划车位当然属于开发商所有。派成公司与业主之间是存在不同的约定的，开发商与个别业主的约定并不能对全体业主产生约束力，因此本案并不能认为本案所涉的车位的权属存在合法、统一、有效的约定，而房地产行政部门至今也没有就涉案车位为派成公司办理产权登记，由此可证明房地产行政部门也不认可本案所涉的规划车位的权属存在合法、统一、有效的约定、不认可涉案规划车位属于派成公司所有。在上述原则的情况下。本案所涉的规划内停车位并未有办理不动产产权登记，因此其并不属于法定的专有部分。根据相关规定，其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等应当认定为物权法第六章所称的共有部分。因此在本案所涉的规划内停车位在没有办理所有权归属的不动产登记的情况下，依法应当认定为全体业主共有的共有部分。最高院的相关判例也已明确规定本案所涉停车场权益依法应随房地产同时转移，也就是说本案所涉车位依法已与开放商无关、应属于全体业主同有。二、关于涉案小区会所的所有权。一审法院认定涉案会所的规划用途为会所，属公共配套设施，中加名园业委会对此认定予以认可。但一审法院以“涉案会所属公共配套设施，并不当然属业主共有”为由驳回中加名园业委会关于会所的诉请，我方认为没有法律依据。在本案所涉会所没有办理所有权归属的不动产登记的情况下，依法应当认定为全体业主共有的共有部分。派成公司辩称，请求二审法院驳回中加名园业委会的上诉请求。一、对方在一审及二审中一直未能提供业主授权业委会提起本案诉讼的文件资料，其主体存疑。二、涉案的中加名园会所1栋共三层、涉案14栋架空层车库、包括业委会提到的3栋楼、8栋楼、9栋楼、12栋楼，由派成公司投资开发建设，不属于公共建筑面积分摊的范围，派成公司合法建造而初始取得所有权，没有转让给业主，业主亦没有支付获取中加名园会所使用权的对价，业委会主张会所的使用权无法律依据。派成公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项至第三项，改判驳回中加名园业委会的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由中加名园业委会承担。事实与理由：一、原审法院适用法律明显不当。涉案物业中加名园小区，系派成公司于2005年销售完毕。派成公司开发建设中加名园小区、对外出售房屋的行为，前者因合法建造可初始取得所有权，后者则因买卖而发生所有权的变动。上述行为及纠纷产生时间均发生于《物权法》及“司法解释”施行之前，故不能援引上述法律。二、原审法院审理程序有误。侵权的前提是确权，拥有合法权利是侵权的基础。中加名园业委会主张涉案物业被侵权，其应当证明对涉案物业享有占有、使用、收益及处分的权利。但是，中加名园业委会没有任何证据证明其对涉案物业架空层享有该等权利，没有任何证据证明涉案物业架空层的权属随着房屋买卖一并转移，亦没有证据证明架空层属于涉案物业的附属结构。三、原审判决认定有误。涉案8、9、12栋架空层建设规划许可的建筑功能为车库，并非原审法院认定的“未具体规划有具体用途”。其次，架空层是指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。涉案架空层经过建设规划许可的建筑功能为车库，其具有构造上的独立性，能够明确区分，而且具有利用上的独立性，可以排他使用，并非无具体规划亦无具体用途的附属结构。建设工程规划许可与规划验收，均是国家行政管理部门为使建设工程符合城市规划要求而对建设单位进行管理的一种方式。对违反建设规划的行为，例如改变规划用途的，行政管理部门可以依职权对建设单位进行罚款、拆除、没收非法所得等处罚。况且，涉案架空层有无规划具体用途，有无登记特定业主，都不能因此而否定架空层的投资权益和使用权益。行政管理部门对建筑工程用途的规划以及竣工后验收等行政审批行为，与民事法律关系中权属的认定是有区别的，涉案物业建设及转让之时的法律，并无法律明确规定架空层的权属，也没有法律规定禁止对架空层的归属进行约定。四、涉案架空层依约归属于派成公司所有，签约各方应遵照约定全面履行。派成公司与中加名园业委会各业主签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附表四中约定，派成公司享有包括但不限于下列项目权益：1、小区的商铺、通道及装饰重新设计及规划之权利；2、地下车库及地面停车位（包括汽车、自行车的车位）之所有权和处分权，及各类车位的重新编排之权利；3、于小区内设置户外广告（包括指示性广告和商业广告）权及广告收益权；4、公共设施之所有权和处分权，并统一管理；5、未分摊给各住户的面积归派成公司所有。在业主与派成公司在签订的购房合同中，并未明确约定架空层的权属随房屋一并转让。所以，各业主均未取得该架空层的所有权。五、涉案架空层权属依法应归派成公司所有，原审判决派成公司返还涉案架空层归全体业主并赔偿损失无法律依据。涉案架空层经过建设规划许可，由派成公司出资建设，成本及面积均未向中加名园业委会分摊，约定归派成公司所有。派成公司虽主张权属，但事实上并没有全部占用。派成公司行使自己的物权权利，不存在向中加名园业委会支付赔偿费用的事由。中加名园业委会辩称，请求驳回派成公司的上诉请求。中加名园业委会向一审法院起诉请求：1、派成公司停止侵权，将其侵占的中加名园会所，8、9、12栋架空层，1-6栋、14栋架空层车库的使用权返还中加名园全体业主，并赔偿侵权期间的损失。损失明细如下：8栋侵权面积687.41平方米（损失起算时间为2006年6月），9栋侵权面积142.13平方米（损失起算时间为2006年6月），12栋侵权面积281.82平方米（损失起算时间为2005年5月），按同地段不带电梯住宅指导租金标准[2005年5月至2009年12月为10元/月?平方米，2010年1月至2010年12月为12元/月?平方米，2011年1月至2015年6月为25元/月?平方米]计算；6栋侵权面积383平方米（损失起算时间为2008年9月），按同地段商业1层指导租金标准（2008年9月至2010年12月为35元/月?平方米，2011年1月至2015年6月为70元/月?平方米）计算；14栋侵权面积480平方米（损失起算时间为2006年9月），按同地段商业2层以上指导租金标准（2006年9月至2010年12月为20元/月?平方米，2011年1月至2015年6月为25元/月?平方米）计算；3栋侵权面积为180平方米（损失起算时间为2011年10月15日），按同地段商业1层指导租金标准（2011年10月至2015年6月为70元/月?平方米）计算；车库139个车位（损失起算时间为2012年3月），按每个车位200元/月标准计算；会所1300平方米（损失起算时间为2005年9月），按同地段商业2层以上指导租金标准（2005年9月至2010年12月为20元/月?平方米，2011年1月至2015年6月为25元/月?平方米）计算，暂计至2015年6月30日为10236873.24元；2、派成公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：中加名园小区是派成公司开发建设于1999年至2004年间的住宅小区，于2005年销售完毕。开发商销售涉案小区房产时，部分房地产买卖合同附件约定有如下条款：地下车库及地面停车位（包括汽车、自行车的车位）之所有权和处分权及各类车位的重新编排之权利，公共设施之所有权和处分权并统一管理权归卖方所有，未分摊给住户的面积归卖方所有。部分合同未附上述约定。涉案小区第1至6栋、8、9、12、14栋建筑物均建有架空层。其中，1至6栋、14栋架空层均为规划停车位，8、9、12栋架空层未规划其他用途。涉案会所规划用途即为会所，并未作为公共建筑面积分摊，建成后一直由派成公司使用。涉案商品房交付以来，派成公司先后在上述架空层上修建围挡墙体作为办公室自用或对外出租牟利，小区业主为此多次信访。2006年2月23日，深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局作出了一份《关于的复函》，内容为，一、根据中加名园14#楼竣工建筑面积测绘报告，中加名园14栋共建八层，分为地下层（商业）、架空层（停车库）及住宅六层。对照法院提供的照片并经现场核实，要求该局协助查询的房产应是中加名园14栋架空层，该架空层批准用途为停车库。二、根据该项目土地出让合同书及相关报建资料，该架空层（停车库）应属中加名园二期（12栋至14栋）的公建配套。根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条，房地产首次转让合同对停车场权益没有特别约定的，停车场随房地产同时转移，有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。经查，该局并未对该中加名园14栋架空层（停车库）进行产权登记并发证。2009年4月1日，深圳市龙岗区城市管理行政执法局向派成公司作出了NO200900791强制拆除通告称，该局于2009年4月1日向派成公司发出《强制拆除决定书》，并定于2009年5月5日对涉案小区8、9、12、13、14栋架空层实施强制拆除，敷设于违法建筑的建筑物设备将一并拆除。该通告尚未实施。中加名园业委会遂诉诸一审法院并提出了上述诉讼请求。一审另查，8栋、9栋、12栋规划架空层面积分别为1074.47平方米、596.56平方米、260.92平方米（投影面积），中加名园业委会主张的各栋侵权面积分别为687.41平方米、142.13平方米、281.82平方米。同地段不带电梯住宅2005年至2009年指导租金标准均为12元/月?平方米，2010年至2015年指导租金标准均为25元/月?平方米。一审法院认为，架空层是为建筑物结构的一部分，在未具体规划有具体用途时，应为建筑物的附属结构，由业主共有，故涉案8、9、12栋架空层属业主共有。派成公司自上述附属结构建成后占用至今，应当即时返还予业主，并按所占用面积按指导租金标准计赔占有使用费。派成公司承认上述架空层建成之后即由其占有至今且未对中加名园业委会主张的侵权起始时间提供证据予以反驳，故一审法院对中加名园业委会主张的上述架空层侵权赔偿起算时间予以采纳。中加名园业委会主张的8、9栋侵权面积低于该两栋建筑物架空层规划面积，侵权面积按中加名园业委会主张的面积计算；中加名园业委会主张的12栋侵权面积高于该栋建筑物架空层投影面积，侵权面积按架空层实际投影面积计算。中加名园业委会请求的赔偿标准低于当年度指导租金标准的，按中加名园业委会请求的赔偿标准计算。暂计至2015年6月30日的损失为2131964.64元[其中，8栋为1322576.84元：687.41平方米×（43个月×10元/月?平方米+12个月×12元/月?平方米+54个月×25元/月?平方米）；9栋为273458.12元：142.13平方米×（43个月×10元/月?平方米+12个月×12元/月?平方米+54个月×25元/月?平方米）；12栋为535929.68元：260.92平方米×（56个月×10元/月?平方米+12个月×12元/月?平方米+54个月×25元/月?平方米）]，2015年6月30日之后的损失以侵权面积1090.46平方米为基数，按当年度同地段不带电梯住宅指导租金标准计至本判决确定的返还之日。当架空层同时规划为停车位时，其性质应按规划内停车位确定。依《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，规划内停车位建成时应由开发商所有，由开发商按照规定通过买卖、出租等方式处分予业主。中加名园业委会未提交证据证明存在开发商已将上述规划停车位处分予业主的约定，其主张规划停车位的所有权，于法无据，一审法院不予支持。但开发商未按照规划用途及物权法关于车位优先满足小区业主需要的规定对上述规划停车位进行围挡，属违法行为。鉴于行政机关已对其围挡行为认定违法，对开发商的上述违法行为可由行政机关依法继续处理，因开发商上述违法行为原因遭受损害的业主也可另行以自己名义主张权利。涉案会所属公共配套设施，并不当然属业主共有。中加名园业委会以规划用途为会所为由主张会所属业主共有，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认中加名园小区8号楼、9号楼、12号楼架空层属该小区全体业主共有。二、派成公司于本判决生效之日起三十日内将8号楼、9号楼、12号楼架空层返还全体业主占有。三、派成公司于本判决生效之日起三十日内赔偿中加名园业委会占有上述架空层造成的经济损失，暂计至2015年6月30日赔偿金额为2131964.64元，其后的赔偿金额以侵权总面积1090.46平方米按当年度同地段不带电梯住宅指导租金标准计至本判决确定的返还之日。四、驳回中加名园业委会的其他诉讼请求。案件受理费83221元（中加名园业委会均已预交），中加名园业委会负担65889.12元，派成公司负担17331.88元。上述付款义务人若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理过程中，派成公司称中加名园业委会主张的涉案3栋对应的停车库实际上是地下室，面积为234.13平方米。中加名园业委会确认涉案3栋架空层原来的设计不是车库。二审查明，中加名园业委会主张的涉案小区会所、架空层、车库等均没有登记权利人。原审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为建筑物区分所有权纠纷案件。根据双方的上诉内容，本案的争议焦点为：1、中加名园业委会主张的涉案会所、架空层、车库等的权益归属；2、派成公司是否应赔偿中加名园全体业主损失及金额。关于本案的第一个争议焦点，本院认为，涉案小区于2005年已经建设并销售完毕，此时物权法尚未颁布实施，因此，应依照当时的法律、法规来确定中加名园业委会主张的涉案小区会所、架空层、车库等的权益归属。深圳市人大常委会制定并于1993年10月1日起施行的《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条规定，房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。涉案小区在销售时，派成公司与小业主签订的购房合同中仅部分合同约定了中加名园业委会主张的涉案小区会所、架空层、车库等归开发商所有，部分合同并未约定，因此，对于小区全体业主来说，应视为没有特别约定。由于房地产买卖合同对中加名园业委会主张的涉案小区会所、架空层、车库等的权益没有特别约定，亦没有登记权利人，因此，依照以上条例的规定，中加名园业委会主张的涉案小区会所、架空层、车库等的权益随房地产买卖合同同时转移给全体业主所有。一审对此认定有误，本院予以纠正。派成公司应在本判决生效之日起一个月内将中加名园业委会主张的涉案小区会所、架空层、3栋地下室、车库等移交给全体业主。关于本案的第二个争议焦点，本院认为，涉案小区的会所、架空层、3栋地下室、车库等的权益均属于全体业主所有，依照规定，派成公司应在小区建成销售完毕时移交给全体业主。派成公司没有按时移交，自2005年小区房屋销售完毕后一致占有、使用小区的会所、架空层、3栋地下室、车库等，因此，应赔偿全体业主被占用期间的损失。考虑到占有期间的成本维护、人员工资等实际支出，本院酌定派成公司赔偿全体业主自占有开始至2020年1月31日期间的损失800万元。派成公司如未按期移交，之后的损失全体业主可再行主张。鉴于本案的产生是由于派成公司未依照规定移交引起的，派成公司承担本案全部诉讼费用。综上，一审认定事实有误，本院予以纠正。中加名园业委会的上诉请求成立，本院予以采信。派成公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1179号民事判决；二、确认中加名园小区会所，8、9、12栋架空层，3栋地下室，1-6栋（3栋除外）、14栋架空层车库的权益属该小区全体业主共有；三、深圳派成铝业科技有限公司自本判决生效之日起一个月内将中加名园小区会所，8、9、12栋架空层，3栋地下室，1-6栋（3栋除外）、14栋架空层车库移交给全体业主（具体由深圳市龙岗区布吉街道中加名园第三届业主委员会负责接收）；四、深圳派成铝业科技有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿小区全体业主至2020年1月31日期间的损失800万元（具体由深圳市龙岗区布吉街道中加名园第三届业主委员会负责接收）；五、驳回深圳市龙岗区布吉街道中加名园第三届业主委员会的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计117884.76元，均由派成公司负担。该款中加名园业委会一审预交83221元，二审预交17331.88元，由一审法院和本院分别予以退还。派成公司少缴纳的100552.88元，应在本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳83221元，本院缴纳17331.88元。逾期人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇一九年十二月二十六日书记员 郭有志（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十五条承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失；（七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。