浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8314号 上诉人（原审被告）：杨寿宁，男，1957年7月25日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区。 被上诉人（原审原告）：长生人寿保险有限公司浙江分公司，住所地：浙江省杭州市江干区庆春东路1-1号西子联合大厦12楼，统一社会信用代码：913301007996759215。 负责人：余宇飞，总经理。 委托诉讼代理人：张虹，该公司员工。 原审第三人:杭州市临安区於潜镇自由村村民委员会，住所地：浙江省杭州市临安区於潜镇自由村。 法定代表人：周樟明，该委员会主任。 原审第三人：杭州市临安区於潜镇自由股份经济合作社，住所地：浙江省杭州市临安区於潜镇自由村，统一社会信用代码：91330185MA28UF82X8。 法定代表人：褚仙民，该社社长。 原审第三人共同委托诉讼代理人：吴伟平，浙江吴伟平律师事务所律师。 上诉人杨寿宁因与被上诉人长生人寿保险有限公司浙江分公司（以下简称长生人寿公司）、原审第三人杭州市临安区於潜镇自由村村民委员会（以下简称自由村委会）、杭州市临安区於潜镇自由股份经济合作社（以下简称自由经合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2019）浙0185民初3348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2005年12月18日，自由村委会与杨寿宁签订了《房屋租赁合同》1份，约定将自由村所有的於潜镇潜洲街161号潜洲大厦整体租与杨寿宁，租赁期限为2006年1月1日至2015年12月31日。初始租金为每年172000元，租金在前一年的12月31日前交清。双方并对租赁房屋的装潢及违约责任等进行了约定。2006年5月6日双方就租赁事项又签订了《潜洲大厦租赁补充合同》1份，将租赁期限延长至2020年12月31日。对大厦后空地建房，双方约定租金为每年35000元，每年1月1日前交。同时自由村同意杨寿宁可以转租房屋。 2017年3月21日，自由村以杨寿宁未支付2015-2017年租金为由，将杨寿宁诉至原审法院，要求其支付上述租金，并提出解除合同等诉讼请求，杨寿宁提出反诉，该案于2018年3月22日做出一审判决：自由村委会与杨寿宁于2005年12月18日签订的《房屋租赁合同》及2006年5月6日签订的《潜洲大厦租赁补充合同》自判决生效之日起解除；杨寿宁应自判决生效之日起三十日内腾退双方2005年12月18日签订的《房屋租赁合同》第一条项下约定的租赁房屋，并交还自由村委会……，同时判决杨寿宁支付租金等内容；2018年11月8日，杭州市中级人民法院做出维持原判的终审判决，终审判决书生效时间为2018年11月12日。 在杨寿宁与第三人进行上述诉讼的期间，2018年5月9日，以杨寿宁为甲方，长生人寿公司为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定长寿公司租赁杨寿宁从自由村委会处租赁的坐落于“浙江省临安市於潜镇潜洲街161号第二层”房屋用于办公，房屋租赁期为2018年5月10日至2020年12月31日，其中2018年5月10日至2018年11月9日的租金48000元，2018年11月10日至2019年5月9日的租金48000元（含税），其中合同第十一条：甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1、该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2、该房屋因社会公共利益被依法征用的；3、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；4、该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；第十二条第1点：甲方保证上述房屋权属清楚，且本协议签字时没有以该房屋为注册地址的公司存续。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负责清理，承担相关责任；第3点约定：租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，在乙方支付清应承担的费用后，甲方应当归还乙方剩余未租住日期的租金，并另行支付相当于三个月房租的费用，计人民币24000元的违约金给乙方，甲方需在10日内将剩余未租住日期的租金及违约金汇入乙方账户。本合同到期甲方决定不续租的，须提前三个月告知乙方。 在杭州市中级人民法院终审判决生效后，第三人要求长生人寿公司终止与杨寿宁的租赁合同，重新与其签订合同。长生人寿公司与第三人在2019年3月1日签订了《房屋租赁合同》，承租范围不变，租期从2018年12月1日至2020年12月31日，租金标准与长生人寿公司、杨寿宁约定的租金标准相同，均为8000元/月。 另2018年11月28日，杨寿宁与自由村委会达成协议，约定杨寿宁履行生效判决中确定的租金，经抵扣后加上2018年1月至2018年11月的租金189750元，分三个阶段付清，协议第三条约定：如杨寿宁按照前述内容履行的，则自由村委会暂不申请法院执行，如未履行，则申请执行。现长生人寿公司起诉至原审法院，请求：1、杨寿宁归还长生人寿公司剩余未租住日期（2018年12月1日至2019年5月9日）的房屋租金共计人民币42430.94元；2、杨寿宁支付长生人寿公司违约金24000元。 原审法院认为：长生人寿公司、杨寿宁签订的《房屋租赁合同》合法有效，因涉案房屋系杨寿宁转租，在出租人自由村委会与杨寿宁解除租赁合同关系后，出租人有权要求承租人杨寿宁、次承租人长生人寿公司腾退房屋，出租人没有义务承接杨寿宁与长生人寿公司签订的租赁合同，因此，杨寿宁已经收取的长生人寿公司的租金，对不能继续履行的部分，应当退还长生人寿公司。杨寿宁与自由村委会于2018年11月28日签订的《协议书》中，自由村委会表示暂不申请法院执行不代表其放弃实体权利并同意继续租赁房屋给杨寿宁，同理，从协议书中也体现不出杨寿宁同意在2018年12月1日腾退房屋，故杨寿宁关于合同应继续履行的主张和第三人关于杨寿宁应在2018年11月底腾退房屋的意见均不予采纳。本院根据生效判决，确定杨寿宁须在判决生效之日三十日内腾退，即在2018年12月12日前腾退，应当退还已经收取的2018年12月13日至2019年5月9日的租金【48000元-（96000元/年÷365天）×33天】。 长生人寿公司基于合同第12条第3点主张违约金，但该条款是指杨寿宁擅自解除合同的情形，从字面理解，应该是指杨寿宁无正当理由、主动解除合同的情形，其主观方面为故意，而本案的合同解除并非此种情形，故长生人寿公司以该条款主张违约金不能成立。综观合同内容，本案违约责任应适用合同第12条第1点，而该条款并未约定违约金，合同其他条款也未约定其他违约情形下违约金如何计算，故长生人寿公司认为杨寿宁违约，应当主张实际损失并举证证明损失存在，鉴于其本案中并非作该方面主张，且未举证，故其在本案中主张违约金不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年8月27日判决：一、杨寿宁应退还长生人寿公司2018年12月13日至2019年5月9日租金39320.5元，限于判决生效后十日内支付；二、驳回长生人寿公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1461元，减半收取730.5元，由长生人寿公司负担339元，杨寿宁负担391.5元。 宣判后，杨寿宁不服，向本院提起上诉称：原审判决“杨寿宁与自由村委会于2018年11月28日签订的《协议书》中，自由村委会表示不申请法院执行不代表其放弃实体权利并同意继续租赁房屋给杨寿宁”属于认定事实错误。协议书是第三人自由村委会对实体权利的重新使用、收益、处分。杨寿宁因协议书又获得了租赁权，出租人自由村委会与杨寿宁之间就涉案房屋仍然存在租赁合同关系，有能力继续履行与长生公司之间的租赁合同。据此，原审判决以杨寿宁与自由村委会解除租赁合同关系后及自由村委会表示不申请法院执行不代表其放弃实体权利并同意继续租赁房屋给杨寿宁为由认为杨寿宁没有履行能力，并判决杨寿宁退还长生人寿公司租金错误。综上，请求：依法撤销临安区人民法院(2019)浙0185民初3348号民事判决书第一项，并依法改判驳回长生人寿公司的诉讼请求。 针对杨寿宁的上诉，长生人寿公司答辩称：一、一审法院认定事实正确，应予维持。首先，2018年11月23日，长生人寿公司接到自由村委会的书面通知及村委会提供的(2018)浙01民终3763号判决书，根据该判决书判决，杨寿宁与自由村委会签订的《房屋租赁合同》及《潜州大厦租赁补充合同》自判决生效之日起解除，杨寿宁需腾退长生人寿公司已租赁的房屋交还村委会。也就是说，在该判决书生效后，杨寿宁就丧失了继续向长生人寿公司租赁该房屋的权利。因此，杨寿宁违反了与长生人寿公司之间的租赁合同约定，给长生人寿公司造成了经济损失。其次，长生人寿公司认为原审判决“杨寿宁与自由村委会于2018年11月28日签订的《协议书》中，自由村委会表示不申请法院执行不代表起放弃实体权利并同意继续租赁房屋给杨寿宁，对杨寿宁关于合同应继续履行的主张不予采纳。”事实认定很清楚，该份协议仅仅是对他们之间判决书中判决金额，也就是租金支付的约定，根本未达成新的租赁房屋条款。综上所述，原审人民法院认定事实正确清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。 针对杨寿宁的上诉，第三人自由村委会、自由经合社共同发表意见如下：原审认定事实清楚，审判程序合法、适用法律正确，要求维持。 二审中，各方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：本案的争议焦点为杨寿宁是否应退还长生人寿公司租金，杨寿宁认为其与自由村委会的租赁关系没有终止，故其无需返还长生人寿公司租金，而长生人寿公司则认为杨寿宁与自由村委会的租赁关系已经终止，故杨寿宁应该返还多付部分租金。对此，本院认为，已经生效的（2018）浙01民终3763号民事判决已经明确杨寿宁与自由村委会的租赁合同关系自判决生效之日解除，而杨寿宁与自由村委会签订的《协议书》虽形成于判决生效之后，但其中仅对欠付租金该如何支付进行了约定，并未就继续履行合同达成一致意见，故本院对杨寿宁的主张不予采信，原审法院认定杨寿宁与自由村委会的租赁关系已经终止并根据生效判决确定的腾退日期判令杨寿宁退还租金并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费783元，由杨寿宁负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 晔 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇一九年十二月六日 书记员 刘婧函