广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤执异84号 异议人（案外人）：詹某某，男，汉族，公民身份证号码。住址：广东省惠州市惠阳区。 申请保全人：中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广东省广州市越秀区东风东路828-836号东峻广场A、B座12、32、33楼C座12楼。 委托诉讼代理人：卢瑞瑜，广东实德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李勇健，广东实德律师事务所律师。 被保全人：惠州国墅园地产有限公司。住所地：广东省惠州市麦地花边南路五星聚豪园富豪楼二楼。 法定代表人：赖某某。 被保全人：深圳国墅园地产集团有限公司。住所地：广东省深圳市福田区金田路与福华路交汇处现代商务大厦2101A、2101-2. 法定代表人：赖某某。 被保全人：海南国墅园地产有限公司。住所地：海南省澄迈县福山镇西线高速44公里处北侧官族村。 法定代表人：赖某某。 被保全人：赖某某，男，汉族，1964年2月10日出生，住广东省惠州市惠城区。 被保全人：丘某某，女，汉族，1969年4月1日出生，住广东省惠州市惠城区。 中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称长城资产广东分公司）与惠州国墅园地产有限公司（以下简称惠州国墅园公司）、深圳国墅园地产集团有限公司、海南国墅园地产有限公司、赖某某、丘某某借款合同纠纷一案，长城资产广东分公司向本院申请财产保全。本院采取保全措施后，詹某某对本院查封广东省惠州市惠阳区（以下简称涉案房产）不服，向本院提出执行异议。本院立案受理，依法组成合议庭进行审查，并于2019年12月19日在惠州市惠阳区人民法院召开执行听证会，异议人及长城资产广东分公司的委托诉讼代理人参加了听证。本案现已审查终结。 异议人詹某某的异议请求为解封涉案房产。其异议理由为：2015年9月28日，异议人与惠州国墅园公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定异议人以450000元人民币的价格向惠州国墅园公司购买涉案房产，称由惠州国墅园公司代办房产证。异议人于2015年9月14日支付定金20000元，于2015年9月28日支付首期款180000元，合计支付房款200000元。至此，异议人己支付房屋价款的44%。异议人认为，在人民法院查封涉案房产之前，异议人就已经与惠州国墅园公司签书面合同购买涉案房产，并按照合同约定支付对价，该房屋的所有权已属异议人。所购商品房系用于居住，虽然因为惠州国墅园公司的原因一直无法办理房产证及相关按揭手续，但是足以认定异议人对涉案房产已经有事实上的管理和支配权。（注：本人愿意根据《广东省高级人民法院印发的关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引通知》一次性支付剩余房款，以消灭房屋上的抵押权。） 本院查明：长城资产广东分公司与惠州国墅园公司、深圳国墅园地产集团有限公司、海南国墅园地产有限公司、赖某某、丘某某借款合同纠纷一案，长城资产广东分公司向本院申请财产保全，本院作出（2017）粤民初16号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人惠州国墅园公司、深圳国墅园地产集团有限公司、海南国墅园地产有限公司、赖某某、丘某某所有的价值人民币387590205.78元的存款或相等价值的财产。根据本院发出的(2017)粤执保26-1号《协助执行通知书》，本院查封了涉案房产。 另查明，涉案房产的权利人为惠州国墅园公司，产权证书号为粤（2018）惠州不动产权号，登记时间为2018年2月13日，建筑面积为84.62平方米，套内建筑面积为62.78平方米，登记原因为新建商品房首次登记。涉案房产的抵押情况是：抵押类型为在建工程抵押，抵押权人为长城资产广东分公司，抵押方式为一般抵押，抵押登记时间为2013年7月16日。涉案房产已被本院查封，查封时间为2017年7月27日至2020年7月26日。 再查明，2015年9月28日，异议人与惠州国墅园公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定异议人以450000元人民币的价格向惠州国墅园公司购买涉案房产。根据异议人提供的POS单信息，詹某某于2015年9月28日支付180000元。异议人詹某某在执行听证会上陈述2015年9月14日支付的20000元定金是以现金的方式。 异议人向本院提交了惠州国墅园公司开具的购房款收据显示：詹某某于2015年9月14日支付20000元，于2015年9月28日支付180000元。 异议人还向本院提交了詹某某在惠州不动产登记中心查询的不动产登记结果，显示詹某某在惠州无不动产权登记信息。 长城资产广东分公司在执行听证会上的答辩意见主要为以下几点：第一，本案涉及抵押权，未经抵押权人同意不得转让抵押房产，私自转让行为不得对抗抵押权人，抵押权人没有允许惠州国墅园公司转让房产，异议人也没有代惠州国墅园公司清偿债务，因此这个行为不能对抗抵押权人的有效抵押权。第二，本系列案中对涉案房产是诉讼保全查封不是执行查封，后续也是基于对抵押权的执行而非金钱债权的执行，因此不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。第三，本案的系列案件的情形也不符合上述法律规定，我们认为从异议人提交的证据来看，其所有合同都是没有签订日期的，合同何时签署的情况不详，并且是在惠州国墅园公司2015年的时候已经存在大量债务的情况下，涉案房产也已经办理抵押的情况下，异议人在明知或应当知道涉案房产存在抵押的情况下，仍然签署合同，也没有按一般购房流程办理网签及备案手续，并且部分房产还是在只支付了30%的情况下，就由惠州国墅园公司将房屋交付给异议人使用与常理不符，故本案存在惠州国墅园公司与异议人恶意串通损害抵押权人利益的合同，合同应认定为无效。第四，关于异议人提供的无房证明，并不包括预售状态和未办证状态，查询结果不全面，无房证明应当包括家庭成员为单位的无房证明。第五、认为异议人基本上提交的付款情况均不足以证明已经实际支付其所主张的款项，大部分案件的异议人不满足已支付超过50%的要求，不符合法律规定。即使部分异议人支付超过50%的要求，异议人也不符合上述法律规定的全部条件，不能依据该条款排除法院执行。 本院认为，本案争议焦点为买受人交付了涉案商品房的部分款项后，买受人的物权期待权能否对抗抵押权而获得优先保护，能否排除强制执行？ 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该司法解释明确了商品房买受人在特定情形下具有物权期待权，可以排除司法执行，但并不表明购房人已实际取得不动产物权。因此，本案着重审查买受人詹某某是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件。 第一，关于异议人是否在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，异议人詹某某是于2015年9月28日与惠州国墅园公司签订了商品房买卖合同，早于本院对涉案房产的查封时间。长城资产公司对该商品房买卖合同的真实性予以否认，但没有提供相应的证据予以证明。 第二，关于涉案房产是否属于居住用房且詹某某名下有无其他居住房屋的问题。经审查，涉案房产的权利性质为市场化商品房，其用途为居住用房，而非营利性质的商业化用房。根据詹某某提交的在惠州不动产登记中心查询的不动产登记结果，显示詹某某在惠州无不动产权登记信息。 第三，关于已支付价款是否超过合同约定总价款百分之五十的问题。经审查，涉案房产的商品房买卖合同约定房屋总价款为450000元，根据异议人提交的惠州国墅园公司开具的房款收据，显示共计支付200000元，占房屋总价款的44%。异议人已支付的价款没有达到合同约定总价款的百分之五十。 结合上述三方面分析，涉案房产买受人詹某某对登记在惠州国墅园公司名下的商品房提出异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其物权期待权不能排除本院的强制执行。詹某某请求解除对涉案房产查封的异议请求没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 驳回异议人詹某某的异议申请。 案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 审判长  胡志超 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇一九年十二月二十四日 法官助理彭惠连 书记员麦劲