江西省上饶市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）赣11民终2146号上诉人（原审原告）：王晶淼，女，1987年1月23日生，汉族，广东省深圳市南山区人，个体户，住广东省深圳市南山区。上诉人（原审原告）：上饶市广丰区亿博企业管理有限公司，住所地江西省上饶市广丰区永丰街道月兔公园地下商场，统一社会信用代码9136112MA35GL698J。法定代表人：邢玉梅，公司总经理。两上诉人委托诉讼代理人：叶盛波，江西红源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上饶市广丰区家友超市有限公司，住所地江西省上饶市广丰区永丰街道月兔广场北侧新天地负一楼，统一社会信用代码91361122751141218U。法定代表人：楼国文，公司总经理。委托诉讼代理人：王小虎，江西洪胜律师事务所律师。上诉人王晶淼、上饶市广丰区亿博企业管理有限公司因与被上诉人上饶市广丰区家友超市有限公司租赁合同纠纷一案，不服江西省广丰区人民法院（2019）赣1103民初846号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王晶淼、上饶市广丰区亿博企业管理有限公司上诉请求：1、请求依法撤销上饶市广丰区人民法院（2019）赣1103民初846号民事裁定书，发回重审或者改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认为两上诉人与案涉租赁场地不存在利害关系，不是本案的适格主体，裁定驳回起诉实属认定事实不清，适用法律错误。1、上诉人作为收取案涉租赁场地的主体并无不当，被上诉人依法应当向上诉人王晶淼支付租金，向上诉人广丰区亿博企业管理有限公司支付空调费、管理费等。一审已查明，上诉人王晶淼分别于2012年8月24日委托广丰县恒星世纪商场管理有限公司、于2014年6月22日委托上饶市广丰区北方兴业物业管理有限公司分别与被上诉人签订了《恒星世纪广场商铺租赁合同》和《商铺租赁合同书》，在《商铺租赁合同书》中补充条款明确表述“承租人所租赁的商铺已经由王晶淼购买并取得使用权（所有权），王晶淼已经委托广丰县北方兴业物业管理有限公司对其所购买的商铺进行物业管理及对外租赁事宜”。由此可以说明，被上诉人对案涉场地的使用权人为王晶淼这一事实是明确的，并通过签订租赁合同的行为对这一事实进行了确认。况且，上诉人向一审法院提交了被上诉人向上诉人王晶淼支付租金及其他相关费用的银行转账凭证，进一步寿命被上诉人通过支付租金的行为承认上诉人王晶淼是案涉场地的出租方。而一审法院却偏听偏信，以《租赁合同书》补充条款所表述王晶淼取得使用权的位置及面积不明确为由，错误地认为案涉场地与王晶淼不存在利害关系。2、案外人黄新燕承租月兔广场地下商城使用权人同样为王晶淼的租赁合同纠纷一案，已经被上饶市中级人民法院确定为缴纳租金的对象是商铺使用权人王晶淼或其委托代理人。与办案事实基本一致的黄新燕租赁合同纠纷一案，同样由王晶淼取得商铺使用权人的场地委托给上饶市广丰区北方兴业物业管理有限公司出租管理，并由该公司与黄新燕签订租赁合同，并在合同条款中也有明确表述“承租人所租赁的商铺已经由王晶淼购买并取得了使用权（所有权）”，江西省上饶市中级人民法院（2017）赣11民终1859号民事判决直接以该约定为由诉讼主体确定为王晶淼或其委托代理人。本案与黄新燕案除去租赁面积不一样，其他基本事实一致，王晶淼便据此以本人的名义起诉，但一审法院却作出上级法院如此大相径庭的裁判，实在令人难以理解，更无维护当事人的合法权益，做到公平公正。3、本案中王晶淼所委托签订合同的主题上饶市广丰区北方兴业物业管理有限公司于2016年10月26日已经依法注销，现如今一审法院竟机械地适用合同相对性院长，以租赁合同的相对人享有追偿的权利驳回上诉人的起诉，实属认识法律错误，不足以做到公平公正，裁决结果无法令当事人信服。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人上饶市广丰区家友超市有限公司辩称，1、一审法院认定两上诉人与案涉租赁场地不存在利害关系，不是适格主体，裁定驳回起诉认定事实清楚，适用法律正确。（1）与家友超市签订租赁合同的相对人不上诉人，上诉人从未与答辩人存有租赁合同关系。2012年与家友超市签订合同的对应方是“广丰县恒星世纪商场管理有限公司”，2014年6月22日又将合同的对应方变更成“广丰县北方兴业物业管理有限公司”…答辩人从未与上诉人形成合同关系，上诉人无权向答辩人催讨租金…（2）上诉人也不是租赁物的所有权人或使用权人。答辩人租赁月兔公园地下商铺的使用权人是广丰北方兴业投资发展有限公司，有上饶市广丰区人民防空办公室的《人民防空工程平时使用证》为据…（3）上诉人也未得到租赁物使用权人的委托授权，即使得到有效的委托授权，租赁合同的权利与义务也是委托人的，也只能以委托人的名义提起诉讼，而不是以受托人自己的名义直接提起诉讼。一审期间上诉人未提交证据证明…得到使用权人广丰北方兴业投资发展有限公司的委托授权。（4）上诉人王晶淼认为本案诉争的租赁物的使用权是广丰北方兴业投资发展有限公司转让给她的证据不足。2、上诉人以案外人黄新燕租赁合同纠纷人民法院判决上诉人对出租给案外人黄新燕的商铺享有使用权，从而推定本案上诉人对诉争租赁物享有使用权，将两无关联场地进行类比，这明显是错误不能成立的。上饶市中级人民法院（2017）赣11民终1859号民事判决书审理案外人承租的儿童乐园场地面积共392.88平方米。而本案诉争的租赁场地是3765.85平方米，广丰北方兴业投资发展有限公司享有使用权的商铺面积是15451.17平方米。1859号判决可以查明案外人承租租赁场地的对应面积，而本案上诉人根本无证据证实，故两案之间并无关联。3、合同的相对性原则并不因一方合同主体消灭而弃之不用，租赁权益的承受者是不因合同一方主体消灭而消灭。综上，答辩人认为一审法院裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原裁定。王晶淼、上饶市广丰区亿博企业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告立即支付2016年3月1日至2016年8月14日的商铺租金907208元、管理费25000元及空调费50000元，合计982208元；2、判决被告支付违约金1986786元（以租金907208元为基数按日1%从2016年3月1日计算至2016年10月6日之日止）；3、本案受理费由被告承担。一审法院经审理查明事实：2012年8月24日，案外人广丰县恒星世纪商场管理有限公司（甲方）与被告江西广丰县家友购物中心（乙方）签订了一份《恒星世纪广场商铺租赁合同书》，2014年6月22日，案外人广丰县北方兴业物业管理有限公司（甲方）又与被告江西广丰县家友购物中心（乙方）签订了一份《商铺租赁合同书》，该两份合同约定：被告租赁甲方位于广丰县月兔广场人防项目地下建筑物第一防火区和第二防火区开设食品零售超市商业使用；乙方承租建筑物面积为3765.85㎡，双方议定第一年租金为3765.85㎡×37元/㎡×12个月=1672037.40元。从第二年开始逐年递增6%，递增7年。合同约定租赁期限为捌年，起始日为2012年11月1日；房屋场地交付应取得该租赁区域内单项竣工验收合格资料、应取得租赁区域内消防项目验收合格，应按乙方之需求完成甲方的装修项目。租金的支付方式为：第一年租金金额1935840元，管理费甲方按每年收取乙方6万元，合计2000000元在开业后一周内支付1000000元，在开业后一个月内全部付清余额1000000元，空调费每个月缴纳1万元（每个月月初1—3日交到财务部），第二年起每隔半年支付一次租金，每次必须提前1个月支付下半年租金。甲方必须提供其向乙方出租房屋具有合法产权证明文件的复印件，场地交付后七日内向承租方提供出租建筑物和停车场及建筑物配套有关图文资料（包括但不限于平面图、管线图、立面图、建筑物结构图、暗道图、给排水图、电气图、消防设计图的全套文件）等等。2014年6月22日被告与案外人广丰县北方兴业物业管理有限公司签订的《商铺租赁合同书》第十二章补充条款：因承租人所租赁的商铺已经由王晶淼购买并取得了使用权（所有权），王晶淼已经委托广丰县北方兴业物业管理有限公司对其所购买的商铺进行物业管理及对外租赁事宜。因此，承租方需重新签订租赁合同，原租赁合同不变，继续执行原租赁合同条款。另查明本案租赁场地属于广丰县北方兴业投资发展有限公司，于2015年7月21日取得《人民防空平时使用权证》（【2015】人防平字第01号），使用证有效期自2015年7月21日至2020年7月20日，建筑面积是15451.17平方米。2015年11月30日，原告王晶淼（业主甲方）与案外人广丰县北方兴业物业管理有限公司（受委托乙方）签订了一份《委托经营管理合同》，约定：合作方式是甲、乙双方以项目所有权与经营权分离，乙方收取物业费，甲方委托乙方经营管理；委托管理期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日；甲方委托商铺1707.17平方米部分在经营期间按产权面积向乙方交纳物业费0.4元/天/平方米，家友超市及车库面积2793.26平方米的物业费为100000元等等。2016年10月6日被告家友超市与原告亿博公司签订了一份《交接书》，约定承租方（家友超市）承租的建筑面积3765.85㎡，承租方于2016年8月14日将承租场地自愿退回给出租方并办理好交接手续，涉及租金及其他费用以及违约责任问题友好协商，协商不成，双方可通过法律程序予以解决。2016年5月23日，被告家友超市对上饶市广丰区北方兴业物业管理有限公司提起诉讼，要求上饶市广丰区北方兴业物业管理有限公司赔偿因违约造成的经济损失，上饶市广丰区北方兴业物业管理有限公司依法提起反诉要求被告家友超市支付拖欠的租金及管理费用，后双方撤回诉讼，本院于2017年11月14日下达了（2016）赣1103民初1994号《民事裁定书》，准许家友超市撤回起诉，同时准许广丰县北方兴业物业管理有限公司撤回反诉。2016年4月7日，案外人潘慧曾对被告家友超市提起诉讼【案号（2016）赣1103民初1994号】，主张对被告承租的地下商铺享有使用权，诉请被告家友超市搬出其享有使用权的第一防火区和第二防火区内的商铺，后潘慧申请撤回起诉。一审法院认为，本案争议的焦点是王晶淼、亿博公司是否适合租赁合同的原告诉讼主体。两原告据以起诉的基础是《恒星世纪广场商铺租赁合同》和《商铺租赁合同书》，签订该租赁合同的对应方是案外人广丰县恒星世纪商场管理有限公司和上饶市广丰区北方兴业物业管理有限公司与被告家友超市，而上饶市广丰区北方兴业物业管理有限公司于2016年10月26日注销，该企业注销后权利与义务的承受者并未明确前，能主张诉争租赁场地租金权利为租赁场地的使用权人，根据合同相对性原则，原告王晶淼及亿博公司并不是租赁合同的对应方，原告主张权利应举证证实其与租赁场地存在利害关系。而原告举证中的《商铺租赁合同》第十二条补充条款中所表述的“承租人所租赁的商铺已经由王晶淼购买并取得了使用权（所有权），王晶淼已经委托广丰县北方兴业物业管理有限公司对其所购买的商铺进行物业管理及地外租赁事实”，但所表述王晶淼取得使用权的位置及面积并不明确，特别是王晶淼诉称其系广丰区“月兔购物公园”商城F区第三防火区的使用权人，与其提供的《商铺使用权转让合同》所反映的位置无法对应、面积与被告承租的面积也无法对应；况且，原告自述在2012年已受让广丰县北方兴业投资发展有限公司转让的商铺使用权，但上饶市广丰区人民防空办公室广场北路地下的人防工程平时使用证是2015年7月21日许可给广丰县北方兴业投资发展有限公司，转让在前，办理平时使用权证时间更晚，原告受让后未按《江西省人民防空工程管理办法》的规定及时办理人防工程平时使用证，原告也未作出合理的解释。原告提交的案外人黄新燕的生效判决书，因承租面积与本案诉争的租赁面积无法相互涵盖，故不具有关联性，也无法证明原告属于适格的诉讼主体。本案结合案外人潘慧、上饶市广丰区北方兴业物业管理有限公司均向被告家友超市主张承租建筑物权利等事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。两原告无证据证明其与被告承租的建筑物存在利害关系，原告向被告主张租金及其他费用的证据不足，王晶淼、亿博公司不是适格的原告，本院对原告的诉请依法不予以支持。被告承认拖欠了租金，应当根据合同的相对性原则，租赁合同相对人享有追偿的权利。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第（一）项，第一百五十四条第一款第(三)项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，裁定：驳回原告王晶淼、上饶市广丰区亿博企业管理有限公司的起诉。案件受理费30552元，本院予以退回原告王晶淼、上饶市广丰区亿博企业管理有限公司。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人王晶淼、上饶市广丰区亿博企业管理有限公司是否适合租赁合同的诉讼主体问题，一审法院根据两上诉人提供的相关证据判令上诉人原告主体不适格，二审中两上诉人并无提供新证据证明其具有诉讼主体资格。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，所以两上诉人须承担举证不能的法律后果。故一审法院判令两上诉人原告主体不适格并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人王晶淼、上饶市广丰区亿博企业管理有限公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 韩 扬审判员 郑 彬审判员 董有生二〇一九年十二月十六日法官助理何梦君书记员叶华生