北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京02民终15347号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京菁英慧谷商务服务有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街11号甲11号一层101。法定代表人：邱育敏，总经理。委托诉讼代理人：李海峰，男，北京菁英慧谷商务服务有限公司工作人员。委托诉讼代理人：马嘉，北京市中友律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京金远见文物鉴定有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街11号一层112-1。法定代表人：胡玉风，经理。委托诉讼代理人：高强，北京道君律师事务所律师。上诉人北京菁英慧谷商务服务有限公司与上诉人北京金远见文物鉴定有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市东城区人民法院(2019)京0101民初5272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人北京菁英慧谷商务服务有限公司之委托诉讼代理人李海峰、马嘉，上诉人北京金远见文物鉴定有限公司法定代表人胡玉风及其委托诉讼代理人高强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京菁英慧谷商务服务有限公司（下称慧谷公司）上诉请求：1.撤销一审判决第五项，依法改判北京金远见文物鉴定有限公司（下称金远见公司）向我公司支付违约金525510元；2.本案一审、二审诉讼费用由金远见公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.通过双方的陈述和在案证据可以认定我公司并未同意金远见公司晚交租金，更没有任何免除对方责任的口头或书面承诺。我公司提供的微信记录可以证明我公司于2019年1月25日还向金远见公司催款，但一审法院却认定我公司对延期交款予以认可，明显不符合常理，不应该对事实的发生采用推测的方式进行认定。2.金远见公司存在违约行为，应该按照双方的约定向我公司支付违约金。我公司同意一审法院认定金远见公司违约的事实，但一审法院对违约金的核减与事实不符。首先，双方约定的违约事项和金额并不违反法律规定，应得到支持。其次，我公司提出的人员成本和机会成本均有据可查，我公司实际支付了中介费、律师费。另，合同约定的租金是有涨幅的，因其违约致使我公司丧失了对新客户提高租金的主动权，还有其他隐形损失。故双方约定的违约金并未过高，不属于调整的范畴。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院依法改判支持我公司上诉请求。金远见公司针对慧谷公司的上诉请求辩称，不同意慧谷公司的上诉意见。首先，作为合同的履行，我公司不存在违约的问题，之所以造成合同不能履行，是由于慧谷公司出租的房屋消防管出现爆裂，给我公司造成巨大损失，就此事双方发生争议，慧谷公司强制封锁了案涉房屋，使我公司不能正常使用，因此责任方在慧谷公司；其次，慧谷公司于2019年3月8日将案涉房屋出租给第三方并且是强制性将我公司赶走，故慧谷公司不存在所谓的损失问题。综上，我公司不同意慧谷公司的上诉请求。金远见公司上诉请求：撤销一审判决，依法进行改判。事实和理由：一审法院审查事实不清，适用法律错误，造成合同终止履行的责任划分不清。一、本案涉及的编号为WLY20180918001《房屋租赁合同》和编号为WLY20170717010《房屋租赁合同》是相配套的两份合同，我公司承租慧谷公司办公房配套租赁的库房，用于字画和及其他经营物品的存放，其履行、解除具有一致性，不能简单将两份合同割裂开来审理。二、慧谷公司采取霸权主义，逃避应承担的安全责任义务，属于严重违约行为，其无权、也无法律依据解除两份合同，一审判决错误的分配了双方的责任界限，理由如下：1.2019年1月23日，因我公司资金紧张，与慧谷公司交涉暂缓支付房租，慧谷公司口头同意先支付一部分租金，剩余在春节后支付。1月25日我公司支付2万元租金时，慧谷公司没有要求我公司支付剩余租金，证明我公司提供的录音证据和缓交租金的说法符合双方当初协商缓交租金的交涉事实。2.2019年2月9日，由于慧谷公司提供的办公房屋消防喷淋爆裂，给我公司造成了巨大损失，双方就损失进行了初步交涉，但无法达成一致，但我公司具有法定不安抗辩权，有权缓交后期租金。3.在发生消防喷淋爆裂事件后，我公司一直和慧谷公司协商解决，但慧谷公司逃避责任，不但不积极解决问题，反而采取恶意驱赶的方式，在2月14日向我公司发出所谓的《违约通知书》，意图将我公司赶走了事。基于此，2月14日我公司将受损的艺术品情况书面报送给慧谷公司，要求解决损失问题。4.2月18日，我公司将艺术品损失情况初步统计结果报送给慧谷公司，但慧谷公司却在2019年2月20日强制断电、封门，并于2月22日强制将我公司搬离，将案涉办公房屋租赁给案外人使用，使得我公司客观上已经无法继续使用租赁房屋。三、租赁合同无法继续履行的责任在于慧谷公司。慧谷公司在办公房屋发生严重消防安全事故后，逃避责任和义务，不积极解决问题。更为甚者，在双方交涉过程中慧谷公司将案涉办公房租赁给案外人，慧谷公司不仅不存在任何损失，就连因消防爆裂给我公司造成损失都想甩的干干净净。由于慧谷公司提供的房屋存在安全消防的隐患和瑕疵，给金远见公司造成的损失远远大于应交纳房屋租金，故我公司有合理事由在解决消防爆裂事故前不交纳房屋租金。因此，慧谷公司无权要求我公司承担延期交纳房租和解除合同的违约责任。综上，一审法院在认定两个合同的关联性、履行一致性以及解除的原因方面，没有尊重客观事实，请求二审法院依法进行改判。慧谷公司针对金远见公司的上诉请求辩称，金远见公司针对主合同的违约是显而易见的，金远见公司未按合同约定于2019年1月份交纳租金，双方未对延期交付租金达成一致意见。在金远见公司已经违约的情况下双方还在继续履行合同，不代表我公司不追究其违约责任，我公司没有对违约金及违约责任予以放弃。金远见公司主张因为消防管道破裂造成喷淋，我公司主张系金远见公司自身责任造成的，和我公司无关。即便金远见公司有损失，但是并不能导致对案涉合同的抗辩履行，因为两者不是同一性质的法律关系，一个是合同关系，另一个是侵权关系。最重要的是金远见公司主张的画品损坏问题，金远见公司没有提交证据证明画品损失，其所提交的画品也不能证明该画品系金远见公司所有，故我公司认为金远见公司主张的损失是不存在，即便存在也不是我公司的原因造成的，不应由我公司赔偿。慧谷公司向一审法院起诉请求判令：1、确认慧谷公司、金远见公司之间的《房屋租赁合同》于2019年2月22日解除；2、金远见公司向慧谷公司支付拖欠的自2019年1月27日至2019年3月8日的租金及房屋占有使用费共计212760元；3、金远见公司以所欠租金212760元为基数，按照每日千分之五的标准支付慧谷公司自2019年1月12日至实际支付之日止的滞纳金；4、金远见公司向慧谷公司支付2017年7月17日至2017年8月26日免租期的租金232760元；5、金远见公司向慧谷公司支付违约金525510元；6、金远见公司7日内将其注册在慧谷公司地址的公司从案涉房屋迁出；7、金远见公司支付慧谷公司自2019年3月24日至实际将工商地址迁出之日止的违约金，按照每日5759元计算；8、诉讼费由金远见公司承担。金远见公司向一审法院提出反诉请求判令：1.慧谷公司赔偿财产损失2677180元；2.慧谷公司退还押金525510元；3.诉讼费由慧谷公司承担。一审法院认定事实如下：2017年7月17日，慧谷公司（甲方）、金远见公司（乙方）签订合同编号为WLY20170717001号《房屋租赁合同》，约定金远见公司承租北京市东城区珠市口东大街11号五粮液大厦一层117室，租赁面积886平方米，房屋用途为办公，租赁期限自2017年7月17日至2022年7月16日，租期五年，其中免租期限为2017年7月17日至2017年8月26日，租金计费起始租期自2017年8月27日开始，若本合同因乙方原因提前终止，则乙方应补足免租期内的租金，租金标准为每平方米每天6.5元，即每月175170元（租金含物业管理费），自2019年7月17日开始递增，递增幅度为每两年6%，履约保证金及租金支付方式为押三付一，首期付款共计700680元，于2017年7月20日前付清。以后每期以租金计费起租期为基准日提前15天支付，未按时支付视为违约。乙方在本租赁房屋注册的，需在合同终止后及时办理工商地址的迁出手续，无论该租赁合同因何种原因终止，乙方应于合同终止后30日内办理工商地址的迁出手续，否则每逾期一日，按照日租金标准向甲方支付违约金。在承租期内甲方有权进入乙方承租区域对公共设施进行检查和维修，甲方行使该项权利时，应提前通知乙方，紧急情况除外；对于乙方的装修、改善和增设的设备设施，甲方不负责修缮。如果乙方在约定的交纳租金日没有正常缴纳租金超过十日的，甲方有权即时解除合同，并停水停电收回乙方承租的房屋，给乙方造成的损失无需承担任何责任。合同同时约定，乙方在经营期间，须向一家保险公司购买其区域内的公众责任险，其保险责任包括但不限于承租场所或其任何部分出现损毁或承租场所内发生的火灾、爆炸、水损、烟熏等事件或承租人或其雇员、代理人、承包商、受邀者或客户之行为、失责或疏忽导致任何人身伤亡或财产损失或损毁，且保险额度应能概括其所承租场所可能导致或发生的上述事件的保险赔偿风险。乙方须在办理完成其承租区域保险后，向甲方及大厦物业管理处出示原件并将复印件留存物业管理中心备案。如乙方未投保该保险，则发生以上情形的，甲方不承担责任，相应责任由乙方全部承担。合同又约定，乙方未按本合同约定支付租金，逾期达10日或未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过半个月房租的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方按照本合同约定支付违约金。因任何一方违约给守约方造成的损失，守约方有权要求违约方承担违约责任并赔偿，违约方向守约方支付相当于三个月的租金作为违约金。因乙方原因造成合同解除的，甲方有权要求乙方按首期租金标准补足免租期内的房屋租金和物业管理费。上述合同签订当日，慧谷公司将案涉房屋交付给金远见公司。后，案涉房屋的房号变更为东城区珠市口东大街11号一层112-1。金远见公司将租金交纳至2019年1月26日，金远见公司应于2019年1月12日交纳2019年1月27日至2019年2月26日的租金175170元，但金远见公司仅于2019年1月24日支付20000元。金远见公司主张，因逢春节，经费较为紧张，故同慧谷公司协商好，于2019年2月15日交纳剩余费用，但由于2019年2月9日，案涉房屋屋顶的消防喷淋爆裂，给金远见公司造成损失，之后双方在协商赔偿事宜，故金远见公司未及时交纳之后的租金。对此，慧谷公司不予认可。金远见公司为证明其主张，提交了录制日期为2019年2月20日的录音证据两份，分别为金远见公司法定代表人胡玉风及工作人员邢新华同慧谷公司工作人员曾自强的谈话录音、金远见公司法定代表人胡玉风及工作人员邢新华同慧谷公司工作人员曾自强及案外人彭大海的电话录音，对上述两份证据，慧谷公司认可真实性，但不认可证明目的，且慧谷公司认为彭大海并非慧谷公司工作人员，不能代表慧谷公司。录音中金远见公司工作人员提到“约定到2月15日”以及彭大海提到“上个月1月12日本来应该交房租，他（金远见公司表示系指曾自强向彭大海请示）曾给我打电话说也确实考虑企业的经营问题，大环境在我们也清楚，我们资金周转在过年的时候也很紧张，说能不能稍微缓解一下……之后呢我就一直给他说没问题，这个当时的困难每个企业都会有这个理解”。对此，法院认为，慧谷公司虽然表示彭大海不能代表金远见公司，但是慧谷公司物业经理曾自强当时亦在场，且金远见公司工作人员曾提到“咱们约定不是到2月15号”，曾自强并未否认，故法院认为，慧谷公司、金远见公司之前确应有过协商，2019年1月27日至2019年2月26日的租金推迟到2019年2月15日交纳。慧谷公司表示，金远见公司在1月24日交纳了2万元后，慧谷公司工作人员曾自强在1月25日还曾催过金远见公司交钱，故可见慧谷公司未同意金远见公司延迟支付。该录音显示“胡总，今天上午打点钱呢，我们谈好的，好不好，下午两点钟就开会，开会之前，没有打钱都没法去汇报了”。对此，法院认为，金远见公司于2019年1月24日给慧谷公司打款2万元，到账不排除有时滞，故慧谷公司工作人员所说的“今天上午打点钱”不能排除指代的是该2万元，且表述的是打点钱，而不是全部房租，结合其他录音，依旧可以佐证法院上述认为慧谷公司、金远见公司之前有过协商，2019年1月27日至2019年2月26日的租金推迟到2019年2月15日交纳的观点。2019年2月9日，案涉房屋房顶的消防喷淋爆裂，持续时长约半小时。金远见公司发现后告知慧谷公司，慧谷公司工作人员进行了封堵。慧谷公司表示金远见公司进行过装修，故消防喷淋系金远见公司自行改造的，对此，金远见公司表示其并未动过消防喷淋，就是慧谷公司交付时的状态，双方对此均未提交证据证明。关于消防喷淋爆裂的原因，因案涉房屋慧谷公司已经另租，且被新承租人上锁，无法进行现场勘验，慧谷公司维修人员到庭表示，当时进屋后很冷，可能系冻裂的，同时表示，该房间上个租户用作卫生间，系金远见公司改造成了库房，改造过程中是否动过消防喷淋其不确定。此后，双方曾就损失问题进行过协商，但未达成一致意见，主要分歧在于金远见公司希望慧谷公司分别在2019年年初和2020年年初各免除一个月的房租（包括案涉房屋的房租及另案中仓库的租金），慧谷公司工作人员表示可在2019年底免除一个月房租，在2020年底再免除一个月的房租（仅包括案涉房屋的房租），双方未协商一致。慧谷公司表示，之所以同意分别在2019年底、2020年底给金远见公司免除各一个月的租金，是因为慧谷公司想留住金远见公司继续承租房屋，不是给金远见公司的补偿，而且双方后来并未达成一致意见。2019年2月14日，慧谷公司向金远见公司发送《违约通知书》，要求金远见公司于2019年2月18日中午12:00前结清租金及滞纳金，金远见公司仍未支付。2019年2月20日，慧谷公司曾给案涉房屋上锁并采取断电措施，当日，金远见公司表示能交租金后慧谷公司将锁打开并恢复供电。金远见公司表示2019年2月21、22日其在办公。2019年2月22日，慧谷公司向金远见公司发送《解除房屋租赁合同通知书》，表示金远见公司已拖欠2019年1月12日应交纳的2019年1月27日至2019年2月26日的租金及2019年2月12日应交纳的2019年2月27日至2019年3月26日的租金，故慧谷公司行使合同解除权，解除租赁合同，自该解除通知到达金远见公司之日即为解除生效日，同时要求金远见公司在2019年2月24日中午12:00前清空案涉房屋并交付慧谷公司，逾期未清理的，视为金远见公司放弃案涉房屋内所有财产，慧谷公司有权采取任何措施予以处置，以收回租赁房屋，由此引发的后果和损失均由金远见公司承担。金远见公司于当日收到该份通知书，金远见公司并未在2019年2月24日将案涉房屋腾空，2019年2月24日，慧谷公司又将案涉房屋上锁。2019年2月27日，慧谷公司向金远见公司发送《房屋清空腾退通知书》，表示金远见公司并未在2月24日清空案涉房屋并将案涉房屋交付慧谷公司，提醒金远见公司在2019年3月2日18:00前完成房屋清空腾退，逾期未清空房屋的，视为金远见公司自动放弃租赁房屋内所有财产，慧谷公司有权进行处置并收回房屋。金远见公司于当日收到该通知。后，金远见公司仍未将案涉房屋腾退。据慧谷公司陈述，2019年3月8日，慧谷公司将案涉房屋内的物品另找地方存放，将案涉房屋收回，并于当日将案涉房屋另行出租。对此，金远见公司表示其当时已经不在案涉房屋办公了，不清楚慧谷公司陈述的时间。在本案诉讼过程中，双方于2019年5月24日进行了交接，在交接过程中，金远见公司称为大清咸丰年制蝶恋花纹杯一对中的其中一个有一约1厘米的裂纹，金远见公司称为富贵人生白瓷雕的物品有6块掉瓷，金远见公司称为草记款同治盖碗的物品一个盖子边缘有一豁口，但未找到掉瓷或掉沫。上述物品损失，慧谷公司共计主张68000元；2019年7月24日，金远见公司将其主张的毁损的画作出示，经质证，金远见公司出示画作240余幅，其中大部分有水渍，部分有破损，少部分未见水渍，大部分画作能和漏水当日照片或者视频对照。另外金远见公司表示一幅名称为林亭远岫的画作被水喷成纸沫，该幅画作金远见公司主张价值280000元。对于画作，慧谷公司质证意见为金远见公司提供的画作的真伪不能确定，对所有作品的价格不予认可，不认可所有画作是被本次水淋造成，且金远见公司没有确凿的证据证明这些画作是被本次水淋所致，现场所有画作大部分水渍轻微，没有全损，金远见公司诉请的全损，不予认可，即使假设所有画作系本次水淋所致，慧谷公司也没有责任，对于金远见公司的损失也不予赔偿。上述画作慧谷公司共计主张损失2609180元。物品损坏和画作损失两项合计，金远见公司要求慧谷公司共计赔偿财产损失共计2677180元。慧谷公司对于金远见公司的上述损失不予认可，经法院多次释明，金远见公司均表示不就其损失申请鉴定。一审法院认为：慧谷公司、金远见公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。关于慧谷公司要求确认双方之间的租赁合同系于2019年2月22日解除的诉讼请求，本案中，金远见公司应于2019年1月12日交纳2019年1月27日至2019年2月26日的租金，此期间，金远见公司于2019年1月24日交纳了2万元，其余未交付，通过录音证据，可以认定剩余费用应协商至2019年2月15日交纳，但是2019年2月15日后，金远见公司仍未交纳房租，且2019年2月12日，金远见公司应交纳2019年2月27日至2019年3月26日的租金，金远见公司亦未缴纳，并无证据显示慧谷公司、金远见公司曾就该笔费用进行过延迟支付的协商，金远见公司表示系因2019年2月9日案涉房屋消防喷淋爆裂，双方就赔偿问题进行过协商，但并未达成一致意见。法院认为，当时双方对于是否应该赔偿以及具体赔偿金额均无定论，且支付租金并不必然以解决此事项为前提，故金远见公司应向慧谷公司支付租金，如果金远见公司认为慧谷公司应对其赔偿应另行解决。金远见公司主张其在行使不安抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，金远见公司无证据证明慧谷公司存在上述事项，故金远见公司不具有行使不安抗辩权的法定情形。故本案中，金远见公司未按约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，金远见公司迟延支付租金达十日以上或未按期交纳本合同约定的各项费用累计金额超过半个月房租的，慧谷公司有权解除合同。故慧谷公司于2019年2月22日向金远见公司发送《解除房屋租赁合同通知书》，金远见公司于当日收到，双方之间的《房屋租赁合同》于2019年2月22日解除。自2019年1月27日至2019年2月22日合同解除之日，金远见公司尚拖欠慧谷公司租金，金远见公司表示2019年1月27日至2月19日实际使用期间的租金同意按照合同约定的租金标准支付，对此法院不持异议，2月20日至2月22日，虽然慧谷公司为催租中途锁了门，但很快便打开了，并未影响金远见公司实际使用，故此期间亦应交纳房租。2019年2月22日解除合同后，慧谷公司给予金远见公司时间搬离案涉房屋，但金远见公司并未搬离，故应向慧谷公司支付房屋占有使用费，但是此期间慧谷公司又将案涉房屋上锁，金远见公司已经不能正常使用案涉房屋，故2019年2月23日之后的占有使用费可予酌减。慧谷公司主张其于2019年3月8日将案涉房屋腾空后另租，虽然金远见公司表示其当时并不在场，不清楚是否系3月8日清空，对此，法院认为，慧谷公司给予金远见公司时间，最迟要求金远见公司在3月2日清空，但金远见公司并未清空，慧谷公司另寻地址，在3月8日将案涉房屋清空属于合理范畴，故法院对于慧谷公司的主张予以采信。法院将根据具体情况酌情确定2019年2月23日至2019年3月8日期间金远见公司应向慧谷公司支付的占有使用费。慧谷公司要求金远见公司支付占有使用费并支付滞纳金，无相关依据，法院不予支持。关于租金的滞纳金，金远见公司表示不同意支付，如果法院认为应当支付，金远见公司认为标准过高，请求法院依法予以调整，经询，慧谷公司表示其损失系资金被占用所造成的损失，但未举证证明其实际损失。法院认为，虽然慧谷公司允许金远见公司2019年2月15日再行交纳1月27日至2月26日的租金，但并无证据表明慧谷公司免除了金远见公司交付滞纳金的责任，故慧谷公司主张自2019年1月12日起支付滞纳金法院予以支持，基数应以欠付的租金数额为准；关于标准问题，滞纳金系针对金远见公司的延长交付租金的行为，实际上是违约金性质，故法院将根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、给慧谷公司造成的损失等多项因素予以调整。本合同解除系因金远见公司迟延交付房租，依据双方约定，若合同因金远见公司原因提前解除，金远见公司应补足慧谷公司免租期的租金。关于违约金，法院认为，在租金支付之前，案涉房屋确实曾发生消防喷淋爆裂，但已经抢修封堵，不构成金远见公司不交纳租金的理由，金远见公司并无证据显示后续案涉房屋不能正常使用，且在慧谷公司收回房屋的2019年3月8日当日，慧谷公司即已经将案涉房屋另租，可见案涉房屋具备使用条件。故金远见公司不交纳租金导致租赁合同解除，应支付一定的违约金。金远见公司主张慧谷公司要求的违约金过高，要求法院予以调整，经询，慧谷公司表示违约金具有惩罚性，应以合同约定为准，其有人员调动及商业机会等，具体很难说明，而且之前给了金远见公司免租期。法院认为，慧谷公司已就滞纳金、免租期的租金提出了单独的诉讼请求，法院亦予以支持，慧谷公司的损失已经得到了一定的弥补，在慧谷公司收回房屋的2019年3月8日当日，慧谷公司即已经将案涉房屋另租止损，且金远见公司未交纳租金，同消防喷淋爆裂具有一定的关系，并非故意违约，故可以酌情减轻金远见公司的违约责任，考虑到慧谷公司有诉讼成本、另行签约成本等，法院认为应依据合同具体履行情况、过错程度、慧谷公司损失等，对于违约金进行调整。关于慧谷公司要求金远见公司迁出注册地址的诉讼请求，不属于人民法院民事诉讼的调整范围，法院对此不予处理。关于金远见公司未将工商地址迁出的违约金，金远见公司认为合同是否解除尚需本判决定论，但是法院已经于2019年7月8日明确向金远见公司释明，慧谷公司已将案涉房屋另行出租，慧谷公司明确表示要求金远见公司迁出，如果金远见公司拒不迁出，造成损失扩大，相关责任由金远见公司自行承担，金远见公司表示已经知晓，会尽快迁出，但截止2019年8月19日法院询问金远见公司，金远见公司仍未迁出，故法院认为，经法院释明，金远见公司仍怠于履行自己的义务，故应承担相应的违约责任，鉴于双方之前就合同是否已经解除确有争议，但自法院释明之日起一个月内，系金远见公司迁出的合理期限，但金远见公司并未迁出，故金远见公司应从2019年8月8日起向慧谷公司支付违约金。金远见公司表示，慧谷公司主张的违约金过高，要求法院予以调整，法院认为，迁出工商注册地址系租赁合同的附随义务，慧谷公司要求按照租金标准每日支付5759元确系过高，法院依法酌情予以调整。关于金远见公司要求慧谷公司赔偿财产损失2677180元的反诉请求，首先，对于金远见公司主张的慧谷公司在腾空案涉房屋时搬动其柜子，给其造成三件瓷器共计68000元损失的请求，法院认为，慧谷公司已经给予金远见公司充分的时间搬离物品，同时亦告知金远见公司不搬离视为放弃相关物品的权利，慧谷公司可以自行处置，但金远见公司并未搬离，慧谷公司为减少损失将案涉房屋腾空，并另找位置安置金远见公司物品并无不妥，且金远见公司并无证据证明上述物品之前的完好状况，故对于金远见公司此部分的主张法院不予支持。其次，金远见公司要求慧谷公司承担字画损失2609180元的反诉请求，法院认为，根据现场勘验字画及消防喷淋爆裂时的录像，可以认定消防喷淋爆裂确实给金远见公司造成了一定的损失，但经法院反复释明，金远见公司均表示不申请就该笔损失进行鉴定，且慧谷公司的对于受损字画的质证意见，包括画作的真伪不能确定、作品的价格不予认可、画作大部分水渍轻微没有全损等具有一定的道理，在不进行鉴定的情况下，金远见公司提交的证据又不足以证明其损失的具体金额，故法院对于金远见公司的具体损失无法予以确认。对于金远见公司本身来说，对于字画应妥善保管，存放地点应符合字画的保管特点，应注意是否存在漏雨漏水的可能性。同时，双方合同已经明确约定，金远见公司须购买水损保险，如果金远见公司未购买，相关损失由金远见公司自行承担。对此保险条款，金远见公司认为系格式条款且未对其进行特别强调和提示，加重承租方责任，故对金远见公司不产生效力，对此法院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。租赁合同系双方协商后所签署，金远见公司在签署合同时应充分阅读并理解合同条款，如有不同意见可与慧谷公司进行协商，现并无证据表明金远见公司对此提出过异议，合同是双方自愿订立，应视为在签署合同时金远见公司已接受该条款，故不宜认定为格式条款。根据该条款约定，金远见公司未购买保险，相关的损失应由金远见公司自行承担。关于押金（即履约保证金），慧谷公司同意折抵违约金，不同意折抵其他费用，根据双方合同约定，因乙方原因造成合同解除或无法继续履行，履约保证金不退还，并有权要求乙方支付三个月租金作为违约金，对此，法院认为，合同中约定的履约保证金不退还及另支付三个月租金作为违约金，均属于违约金性质，前项判决已经就违约金进行了处理，根据金远见公司申请及合同具体履行情况、过错程度、慧谷公司损失等，对于违约金进行了调整并作出判决，该判项中的违约金数额即是金远见公司应承担的违约责任，金远见公司在反诉中亦就履约保证金提出了主张，故慧谷公司已收取的履约保证金应退还金远见公司，鉴于金远见公司同意用该履约保证金折抵其应向慧谷公司支付的各项费用，法院对此不持异议，将在判项中予以折抵，不再另行判决返还。综上所述，一审法院于2019年11月判决：一、确认北京菁英慧谷商务服务有限公司与北京金远见文物鉴定有限公司之间的编号为WLY20170717001的《房屋租赁合同》于2019年2月22日解除；二、北京金远见文物鉴定有限公司于判决生效之日起七日内向北京菁英慧谷商务服务有限公司支付2019年1月27日至2019年3月8日的租金及房屋占有使用费共计172880元（关于折抵情况见判项第六项）；三、北京金远见文物鉴定有限公司于判决生效之日起七日内以132567元为基数，按照日万分之三的标准向北京菁英慧谷商务服务有限公司支付自2019年1月12日至实际支付之日止的滞纳金（关于折抵情况见判项第六项）；四、北京金远见文物鉴定有限公司于判决生效之日起七日内向北京菁英慧谷商务服务有限公司支付2017年7月17日至2017年8月26日的免租期的租金232760元（关于折抵情况见判项第六项）；五、北京金远见文物鉴定有限公司于判决生效之日起七日内向北京菁英慧谷商务服务有限公司支付违约金10万元（关于折抵情况见判项第六项）；六、北京金远见文物鉴定有限公司于判决生效之日起七日内向北京菁英慧谷商务服务有限公司支付未及时将工商地址迁出的违约金，自2019年8月8日起支付至实际将工商地址迁出之日止，按照每日300元计算（北京金远见文物鉴定有限公司尚有履约保证金525510元在北京菁英慧谷商务服务有限公司处，在实际执行中予以折抵判决第二、三、四、五、六项，不足部分北京金远见文物鉴定有限公司依据判决规定的时间及金额予以补足）；七、驳回北京菁英慧谷商务服务有限公司的其他诉讼请求；八、驳回北京金远见文物鉴定有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。二审期间，慧谷公司提交将案涉房屋出租给金远见公司的中介费付款凭证和发票以及支付案涉律师费的付款凭证和发票，证明一审法院判决的违约金不足以补偿其实际损失。金远见公司质证认为：关于中介费，慧谷公司只提交了内部凭证，未提交中介合同，且金远见公司承租案涉房屋时并不知道中介的存在；律师费不在慧谷公司一审诉讼请求范围内，且没有合同依据。本院认为，慧谷公司与金远见公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。合同履行过程中，金远见公司因自身经营原因未按期于2019年1月12日交纳2019年1月27日至2019年2月26日的租金。结合双方员工沟通的录音证据，可以认定慧谷公司宽限金远见公司交纳租金的最后期限为2019年2月15日。案涉房屋的消防喷淋于2019年2月9日爆裂，金远见公司以其物品受损为由拒付租金。金远见公司上诉称消防喷淋爆裂给其造成了巨大损失，其享有法定不安抗辩权，有权缓交后期租金。本院认为，出租人的主要义务是保障租赁房屋处于适租状态，承租人的主要义务为支付租金；消防喷淋爆裂虽造成金远见公司部分画卷受损，但慧谷公司采取了有效措施封闭了喷淋设施，该事故并未实际影响案涉房屋的正常使用，金远见公司仍应按约支付租金。即使消防喷淋爆裂给金远见公司造成了经济损失，金远见公司与慧谷公司可通过协商或其他法律途径解决，金远见公司拒交租金的行为不符合不安抗辩权的行使条件，本院对其该项上诉意见不予支持。金远见公司未在双方协商的最后期限2019年2月15日支付租金，亦未在慧谷公司发送《违约通知书》指定的宽限期间2019年2月18日结清租金及滞纳金，金远见公司的行为已经构成根本违约。因金远见公司单方根本违约，慧谷公司依合同约定于2019年2月22日行使合同解除权的行为成立，本院予以确认。合同解除后，金远见公司仍占用租赁房屋，应按原租金标准支付房屋占有使用费；原审法院对此认定正确，本院予以维持。关于违约金的数额，违约金的目的即是用以弥补其损失，慧谷公司自认将已收回的租赁房屋于当日另租，其不存在房屋空置损失，金远见公司亦承担了迟延支付租金的滞纳金及补交免租期租金的责任，根据合同具体履行情况及损失情况，一审法院酌情调整违约金，并无不妥，本院予以维持。慧谷公司上诉称要求金远见公司承担其中介费、律师费的损失，缺乏合同依据，本院不予支持。一审法院酌情确定金远见公司支付未及时将工商地址迁出的违约金，并无不妥，本院予以维持。关于金远见公司上诉称慧谷公司应赔偿消防喷淋爆裂给其造成的损失。本院认为，首先，金远见公司应对其损失的数额承担举证责任，经一审法院反复释明，金远见公司坚持不申请损失鉴定，其应承担举证不利的法律后果；其次，根据《房屋租赁合同》的约定，金远见公司须购买水损保险，如果金远见公司未购买，相关损失由金远见公司自行承担。因此金远见公司要求慧谷公司赔偿消防喷淋爆裂造成的损失缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，慧谷公司、金远见公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17911.5元，由北京金远见文物鉴定有限公司负担8856.5元（已交纳），由北京菁英慧谷商务服务有限公司负担9055元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 赵胤晨审 判 员 王 云二〇一九年十二月二十五日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥