广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0802民初2023号原告湛江市顺江物业服务有限公司，地址：湛江市开发区海景路165号金地豪苑商住楼A1BC幢首层15号商铺之F。法定代表人：郑欣，总经理。委托代理人：李映明，男，该公司项目经理。委托代理人：欧瀚瑜，男，该公司客服部主管。被告黄如辉，男，1987年10月8日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区，被告陈奎棠，女，1987年9月9日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区，原告湛江市顺江物业服务有限公司诉被告黄如辉、陈奎棠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月10日受理后，依法适用普通程序，由审判长陈建文、人民陪审员洪妙思、郑晓文组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人李映明、欧瀚瑜及被告黄如辉到庭参加诉讼，被告陈奎棠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院做缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：被告与原告湛江市顺江房地产开发有限公司于2016年2月26日签订《商品房买卖合同》，被告购买顺江房地产开发的顺江帝景城居住小区1栋1401房，依法成为该房屋业主，并且约定原告为顺江帝景城的前期物业服务企业。同期，原告与被告又签订《前期物业管理服务协议》及《物业临时管理规约》，约定由原告为被告提供顺江帝景城居住小区的物业服务，物业管理服务费按每月每平方1.9元的标准收取，物业管理服务费应在每月5号之前缴纳，逾期缴纳的，应按所欠金额每日千分之三缴纳违约金，以及约定电分摊费用的计费方法等。被告自2018年7月1日起拖欠物业服务费以及公摊电费未缴，经原告多次催缴，至今未能缴纳，截止2019年8月31日，被告已经累计拖欠物业服务费及电分摊费用合计3520.07元。原告认为，被告的行为已严重违反法律规定，请求法院判令：一、被告立即向原告支付物业服务费及公摊电费共计3520.07元（自2018年7月1日起计至2019年8月31日止）；二、被告立即向原告支付违约金1473.94元；三、本案全部诉讼费由被告承担。被告黄如辉辩称，我方于2016年2月26日与原告签订的顺江帝景城商住小区前期物业服务协议中第四条第一项甲方的权利义务第7、第8小点订明，原告有编制物业管理服务及财务年度计划、每六月向我方公布物业管理费用收支账目；临时公约第二十三条第3小点，本物业管理区域内禁止下列行为：违章搭建、私设摊点。由于原告没有履行合同的上述约定，所以我方暂缓缴交物业管理费。此外，原告与开发商联手，强行逼迫业主购买车位，未购买车位的业主，汽车禁止进入小区，涉嫌侵犯业主对公共区域的使用权利；我的粤Ｇ×××××丰田凯美瑞及粤Ｇ×××××奔驰ML320吉普车，先后在湛江市顺江物业有限公司的服务区域内被人为故意刮花，我已经在沙湾派出所立刑事案件，而且，两次刮花均为同一个人，与原告有关联。综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告黄如辉、陈奎棠向湛江市顺江房地产开发有限公司购买位于湛江市××区体育××路××江××城××小区××房，成为顺江帝景城商住小区的业主。2016年2月26日，原告湛江市顺江物业服务有限公司与被告黄如辉、陈奎棠签订了《前期物业服务协议》，约定：由原告为被告提供顺江帝景城居住小区的物业服务；被告缴纳服务费用从开发商通知业主入住之日起（即开发商与业主签订的商品房买卖合同约定的交房时间之日起），每个月的5号之前缴纳；被告购买的房屋建筑面积128.46平方米，原告按建筑面积每月每平方米1.9元的标准收取物业服务费用（含公摊水电）；若被告违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告从逾期之日起每天按应缴未交费用的千分之三（3‰）支付违约金，直至缴清之日起。2016年8月26日，被告黄如辉、陈奎棠与湛江市顺江房地产开发有限公司在完成楼房交接手续后便依《前期物业服务协议》的约定开始缴交物业服务费。但被告黄如辉、陈奎棠自2018年7月1日开始拖欠物业管理费，截止至2019年8月31日，两被告共计拖欠原告物业管理费及水电分摊费3520.07元（建筑面积为128.46平方米，每平方米1.9元/月）。原告多次催告，两被告均拒绝支付，引发双方纠纷，原告遂于2019年9月10日向本院提起诉讼。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、法规的禁止性规定，合法有效，各方应遵照履行。原告提供物业服务后，被告并未履行缴交物业服务费的义务，已经构成违约，应承担违约责任，原告请求被告支付2018年7月1日至2019年8月31日期间物业服务费及公摊电费3520.07元合法有据，本院予以支持。虽然原、被告在《前期物业服务协议》中约定从逾期之日起每日按应缴未交费用的千分之三（3‰）支付违约金，但该违约金的约定已超过年利率24%，明显过高。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，本院将违约金的计收标准调整为按尚欠全部款项为基数以年利率24%标准计付。被告黄如辉在第一次开庭时提出原告未按照《前期物业服务协议》的约定编制物业管理服务及财务年度计划、未履行每六个月公布物业管理费用收支账目的抗辩意见，原告在第二次开庭时提交了相关物业管理服务、财务年度计划及履行每六个月公布物业管理费用收支账目的证据，被告黄如辉对此也没有异议，表示认可。至于被告黄如辉提出原告未能制止他人在居住小区内违章搭建、私设摊点的抗辩意见，原告也举证证实其已履行了制止其他业主违规搭建行为。此外，被告黄如辉提出其汽车在原告的服务区域内被人为故意刮花，且与原告有关联的抗辩意见，但被告黄如辉未能提供相应证据佐证，对其该项抗辩意见本院不予支持。被告陈奎棠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其自动放弃抗辩权，本院依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、限被告黄如辉、陈奎棠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告湛江市顺江物业服务有限公司支付物业服务费及公摊电费3520.07元；并支付自2018年7月1日起至2019年8月31日止，以实际逾期交纳的物业服务费及公摊电费为基数，按年利率24%计算的违约金。二、驳回原告湛江市顺江物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25元，由被告黄如辉、陈奎棠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  陈建文二〇一九年十二月二十三日书记员  周琪苗附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。