安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖07民初104号原告（申请执行人）：安徽圣天伟业建设工程有限公司，住所地安徽省铜陵市义安区五松镇井湖大市场6栋6-9号网点。法定代表人：胡贵珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖顺新，该公司员工。委托诉讼代理人：梁志民，安徽创元律师事务所律师。被告（案外人）：方顺青，男，1957年1月12日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。被告（案外人）：李晓林，女，1975年10月24日出生，汉族，住安徽省铜陵市。两被告共同委托诉讼代理人：史万全，安徽智全律师事务所律师。被告（被执行人）：安徽硕恒置业有限公司，住所地安徽省铜陵市铜官区西湖镇联合村（狮子山经济技术开发区办公室内）。法定代表人：吴华珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏哲民，该公司员工。委托诉讼代理人：汪娟，安徽景旺律师事务所律师。原告安徽圣天伟业建设工程有限公司（以下简称圣天公司）与方顺青、李晓林、安徽硕恒置业有限公司（以下简称硕恒公司）执行异议之诉一案，本院2019年10月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告圣天公司的法定代表人胡贵珍、委托诉讼代理人肖顺新、梁志民到庭参加诉讼，被告方顺青、李晓林及其共同委托诉讼代理人史万全到庭参加诉讼，被告硕恒公司的委托诉讼代理人夏哲民、汪娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣天公司向本院提出诉讼请求：1.依法撤销方顺青、李晓林2015年11月18日签订的9份《商品房买卖合同》及1份《补充协议》；2.判决准许执行铜陵市奥莱国际广场6号楼3层6301号-6309号房产；3.诉讼费用由方顺青、李晓林承担。事实与理由：圣天公司与硕恒公司建设工程施工合同纠纷一案经铜陵仲裁委员会裁决：1.硕恒公司支付圣天公司现金工程款25293891.87元及违约金28137935.32元（至2018年3月31日前）；2.交付78套房屋（不含方顺青、李晓林主张执行异议的房屋），并办理备案登记、办理房屋所有权证；3.圣天公司对所施工的建筑工程（奥莱国际广场1#-12#、地下室及内附工程）和相应土地使用权享有工程款优先受偿权等。圣天公司依据生效仲裁裁决申请强制执行，法院裁定对硕恒公司156套房产进行拍卖，其中包括方顺青、李晓林主张执行异议的房屋。执行中，方顺青、李晓林提出异议，主张对铜陵市奥莱国际广场6号楼3层6301号-6309号房产享有权利，法院于2019年9月12日作出（2019）皖07执异27号裁定，裁定中止执行。圣天公司认为执行异议不能成立，不应中止执行，理由：一、方顺青、李晓林与硕恒公司签订的9份《商品房买卖合同》及1份《补充协议》约定的房屋价格过低，损害了圣天公司的债权，依法应予撤销。本案方顺青、李晓林与硕恒公司约定的购买异议房屋单价为每平米2500元，该价格无论是在合同签订当时还是在现在都明显过低于市场价格。根据《合同法》第七十四条规定：债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为，撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人承担。方顺青、李晓林与硕恒公司买卖房屋的行为已损害了圣天公司的债权，依法应予撤销；二、方顺青、李晓林称支付了购房款，并未提交银行转账凭证，仅凭硕恒公司出具的收据，无法证明付款的真实性。即使方顺青、李晓林实际支付了购房款，其支付的款项也是用于购买2号楼2113、2132号房产，且该房屋买卖合同已经备案，至今尚未撤销，即使方顺青、李晓林与硕恒公司签订了《补充协议》变更了相关约定，根据相关法律和司法解释的规定，仍然应以在房产部门备案登记的合同为准。故方顺青、李晓林与硕恒公司关于购买2号楼2113、2132号房产的房屋买卖合同仍然有效，方顺青、李晓林支付的款项也应认定是购买2号楼2113、2132号房产，该购房款与本案异议房屋没有关联性；三、本案9份《商品房买卖合同》并未在房产部门备案，该9份合同与《补充协议》仅为方顺青、李晓林与硕恒公司签订，《补充协议》虽然约定将2号楼2113、2132号房产变更为异议房产，但他们之间签订的2号楼2113、2132号房产买卖合同并未从房产部门撤销，圣天公司对此不知情，该《商品房买卖合同》及《补充协议》不能对抗善意第三人即圣天公司；四、方顺青、李晓林在圣天公司查封异议房产前虽签订了买卖合同，但该合同违反《合同法》的有关规定，不属于合法有效的买卖合同，且方顺青、李晓林所购商品房并非用于居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不能排除执行。方顺青、李晓林辩称，1.圣天公司要求撤销9份《商品房买卖合同》及1份《补充协议》的诉请不符合法律规定。本案为执行异议之诉，不是债权人撤销之诉。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二十四条规定，债权人依照合同法第七十四条的规定提起撤销权诉讼时只以债务人为被告，未将受益人或者受让人列为第三人的，人民法院可以追加该受益人或者受让人为第三人。债权人撤销之诉和执行异议之诉，原告、被告和第三人的确定是完全不同的。本案圣天公司所列当事人是按照执行异议之诉规定确定的，故其同时要求审理债权人撤销之诉不符合法律规定，应予驳回。方顺青、李晓林在2015年与硕恒公司所确定的商品房价格，是依据2013年方顺青、李晓林已缴纳178万余元，硕恒公司严重违约并且无力退款的情况下，考虑其违约程度及资金状况、方顺青、李晓林受损程度等多方面因素，经多次协商确定的，不能仅以当时或现在的价款来进行衡量；2.方顺青、李晓林已经按照9份《商品房买卖合同》及1份《补充协议》的约定支付了购房款，方顺青、李晓林也在《补充协议》签订当天支付了90万元，方顺青、李晓林已经按照协议约定和硕恒公司的要求履行了房屋价款的支付义务。至于原2套房屋未撤销备案，涉案9套房屋未备案的问题，补充协议中已经进行了明确的说明和约定，未备案不影响2015年《补充协议》和9套《房屋买卖合同》的效力；3.方顺青、李晓林对9套房屋享有足以排除强制执行的民事权利。方顺青、李晓林在圣天公司查封案涉9套房产之前已经签订合法有效的书面买卖合同，并按照合同履行，因为不具备过户登记条件暂未备案，不能过户不是方顺青、李晓林的原因造成的，故方顺青、李晓林提出的执行异议符合该约定，圣天公司的诉请无理，应予以驳回。硕恒公司辩称，同意方顺青、李晓林的答辩意见，房屋买卖合同是双方真实意思表示。本院组织了双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月28日，硕恒公司与圣天公司签订《建设工程施工合同》，约定圣天公司承包硕恒公司奥莱国际广场工程（1#-12#楼及地下室），并以78套房产抵付部分工程款，合同还约定了其他事项。2012年7月2日、2012年7月12日、2019年9月6日双方相继达成三份补充协议，对合同内容作了变更补充。2014年7月开始，硕恒公司严重拖欠工程进度款，导致工程难以继续施工，后经协商，双方于2015年7月20日签订了一份《奥莱国际广场工程建设协议书》，约定后续零星工程由硕恒公司另行委托其他建筑公司完成，圣天公司予以配合。2013年12月，硕恒公司与方顺青、李晓林签订两份房屋备案合同，约定将奥莱国际广场2栋113房及奥莱国际广场2栋132房出售给方顺青、李晓林，其中113房的单价为22059.80元，132房的单价为19875.11元，总价为1784368元。2015年11月18日，硕恒公司与方顺青、李晓林签订补充协议，由于上述房屋未在约定交房日期2015年6月30日交房，项目尚未竣工，双方经过协商达成如下协议：1.方顺青、李晓林购买2号楼2113、2132号房屋现更换为6号楼3层房屋（6301-6309，共计九套），面积1176.4平方米，总价为2941000元，2号楼2113、2132作退房处理。已付购房款1784368元抵6号楼3层房屋购房款，剩余购房款1156632元由方顺青、李晓林用现金方式补齐；2.硕恒公司在交付方顺青、李晓林6号楼3层房屋时，免费提供给方顺青、李晓林壹拾个小汽车停车位供方顺青、李晓林使用；3.硕恒公司延期交付奥莱国际广场2号楼2113、2132号房屋给方顺青、李晓林造成的损失部分，在方顺青、李晓林支付完奥莱国际广场6号楼3层购房款后的1个工作日内，由硕恒公司一次性支付给方顺青、李晓林人民币56632元违约金；4.由于目前市场处暂停了硕恒公司房屋交易备案等相关手续，方顺青、李晓林购买的6号楼3层房屋暂时不具备备案条件，同时，方顺青、李晓林购买的2号楼2113、2132号房屋也不具备办理网签退房手续，在此情况下，硕恒公司暂与方顺青、李晓林签订不备案的购房合同，等硕恒公司房产具备备案条件时，方顺青、李晓林必须配合硕恒公司办理2号楼2113、2132号房屋的退房手续，同时，硕恒公司也必须配合方顺青、李晓林办理6号楼3层房屋备案手续并保证配合方顺青、李晓林办理房产证手续；5.本协议项下若有未尽事宜，硕恒公司、方顺青、李晓林可协商一致签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。双方还在补充协议中作了其他约定。2015年11月15日，方顺青、李晓林与硕恒公司就奥莱国际广场6号楼3层（6301-6309号）房屋另签订了9份《商品房买卖合同》，合同总价款2941000元。该九份商品房买卖合同均未备案。2013年12月6日，李同山用其中国工商银行6222081308000368350的卡向6222081308000084759的账户网转20万元。2013年12月14日，李同山中国工商银行6222081308000368350的卡消费1584368元。2015年11月19日，李同山用其中国工商银行6222081308000368350的卡向硕恒公司648001040004729账号汇入90万元。2019年12月2日，李同山向本院出具说明，称由于方顺青身份证遗失，故借李同山身份证办理了中国工商银行6222081308000368350的卡，该卡一直由方顺青持有和使用，卡上所有资金都是方顺青的，交易的所有内容都是方顺青的交易，与其本人无关。圣天公司对于上述90万元的汇款无异议，对于20万元及158万元的转款认为去向不明，并认为对于李同山与硕恒公司的关系不清楚，不能证明方顺青、李晓林的观点。硕恒公司认为，对于上述转款与公司的账目吻合，且都是以购房款名义转的。圣天公司于2016年7月26日申请仲裁，铜陵仲裁委员会对圣天公司与硕恒公司建设工程施工合同纠纷一案于2018年4月27日作出（2018）铜仲决字第22号裁定书，裁决：1.硕恒公司支付圣天公司现金工程款25293891.87元及违约金28137935.32元（至2018年3月31日前）；2.交付78套房屋（不包括方顺青、李晓林主张权益的房屋），并办理备案登记、办理房屋所有权证；3.圣天公司对所施工的建筑工程（奥莱国际广场1#-12#、地下室及内附工程）和相应土地使用权享有工程款优先受偿权等。仲裁过程中，圣天公司申请财产保全，法院作出（2016）皖0705财保122号裁定书、（2016）皖0705执保243号协助执行通知书查封了硕恒公司156套房产（含涉案异议房产）。圣天公司依据生效仲裁裁决申请强制执行，法院以（2019）皖07执恢1号裁定对硕恒公司156套房产进行拍卖。执行中，方顺青、李晓林提出异议，主张对涉案房产享有权利，法院于2019年8月27日作出（2019）皖07执异27号裁定，裁定中止执行。本院认为，综合当事人的陈述、答辩及举证、质证意见，本案的争议焦点为：1.方顺青、李晓林2015年11月18日签订的9份《商品房买卖合同》及1份《补充协议》是否应予撤销；2.方顺青、李晓林是否对奥莱国际广场6#楼3层6301号-6309号房产享有足以排除强制执行的民事权益。一、本案系执行异议之诉，并非撤销之诉，本案只就执行异议的法律关系进行审查，对于撤销之诉，不宜在本案中一并审理，圣天公司如认为该合同及协议侵犯了其利益，可另行主张；二、本案是案外人提起的执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，因此,方顺青、李晓林应就其对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益负担举证责任。1.关于方顺青、李晓林对涉案房屋是否享有所有权的问题。按现行的法律规定，对于不动产物权的继受取得而言,如欲使其取得具有排他效力的物权,应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。而从本案查明的事实看，涉案房屋并未登记在方顺青、李晓林名下，故方顺青、李晓林对涉案房产不享有所有权。2.关于方顺青、李晓林对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的物权期待权的问题。关于物权期待权保护的条件,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作出了规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，方顺青、李晓林地位系买受人，可按上述规定确定其是否享有足以排除强制执行的民事权益。方顺青、李晓林与硕恒公司签订的前两份合同，系双方当事人真实意思表示，且经过房产登记部门登记备案，该两套房屋并未包括在执行房产中。而方顺青、李晓林与硕恒公司之后签订的九份商品房买卖合同，并未经过相关部门备案，方顺青、李晓林也未提供证据证明其已在法院查封前合法占有了该不动产。至于房屋价款，方顺青、李晓林亦未支付完毕且单价明显低于市场价格。现方顺青、李晓林之前签订的两套商品房已备案未解除的情况下，方顺青、李晓林再主张九套房屋排除强制执行的民事权益，不宜予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，判决如下：准许执行安徽硕恒置业有限公司名下位于铜陵市奥莱国际广场6#楼3层6301号-6309号房产。案件受理费30000元，由方顺青、李晓林、安徽硕恒置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审判长  黄冬松审判员  方 彤审判员  盛丽娜二〇一九年十二月二十日书记员  武华君附相关法律条款：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。