广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申9807号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市文华房地产有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区清水河街道泥岗西路1008号九明大厦2楼A区。法定代表人：陈主舜，该公司董事长。委托诉讼代理人：王弋飞，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪锐英，广东南国德赛律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：刘燕铭，男，1963年8月11日出生，汉族，住所地北京市宣武区。委托诉讼代理人：陈青，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。一审第三人：邹益钟，男，1972年9月28日出生，汉族，住所地广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：李照，广东解治律师事务所律师。再审申请人深圳市文华房地产有限公司（以下简称文华公司）因与被申请人刘燕铭及一审第三人邹益钟商品房预售合同纠纷，不服广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03民终6481号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。文华公司申请再审称：（一）刘燕铭提供的房产买卖合同复印件和收据复印件均不具有证明效力，二审判决在刘燕铭未举证证明其向文华公司支付案涉购房款的情况下，认定刘燕铭与文华公司之间成立房屋买卖合同关系错误。任何人在购房后二十年内都不向开发商索要合同、购房发票，也不申请开发商办理过户手续，不合常理。（二）案涉《深圳市房地产预售合同备案登记汇总表（二）》《分户汇总表》不发生物权变动效力，不具有房地产权属登记效力。该两份文件中虽然出现刘燕铭的名字，但在商品房预售合同不成立、无效、撤销、解除等情形下，仍可要求解除备案，这两份文件不能证明刘燕铭购买了案涉房屋。（三）二审判决在无法判断刘燕铭是否已经支付购房款、无法判断案涉合同是否已经履行的情况下，判令文华公司将案涉房屋过户登记给刘燕铭，适用法律错误。（四）有新证据足以推翻二审判决。1.二审判决生效后，文华公司从深圳市国土资源局调取了案涉房屋同小区其他房屋备案合同。“新证据”显示，案涉房屋所在小区Ｅ栋的其他所有房屋只要签署买卖合同且有真实交易的，文华公司均会在国土资源局进行备案。但是，案涉交易自始至终未进行合同备案，证明刘燕铭与文华公司之间不存在房屋买卖合同关系，刘燕铭无权要求文华公司交付案涉房屋并为其办理过户登记手续。2.经比对，除案涉房屋外，还有其他14户的备案合同与《深圳市房地产预售合同备案登记汇总表（二）》记载的内容不一致，“新证据”足以证明二审判决根据《深圳市房地产预售合同备案登记汇总表（二）》《分户汇总表》认定本案基本事实错误。综上，请求再审。刘燕铭答辩称：（一）刘燕铭提供的案涉房产买卖合同与收据虽系复印件，但与案涉《深圳市房地产预售合同备案登记汇总表（二）》《分户汇总表》相互印证，且与二审法院调取的Ｅ栋其他三套房屋买卖合同的价格等相互印证。二审判决认定案涉房屋买卖合同真实存在且合法有效正确。（二）案涉房屋自1996年10月23日始由刘燕铭占有使用，至2014年被文华公司强占时止，水电煤、物业管理费等均由刘燕铭支付，历时十余年。1.刘燕铭提供的1996年10月23日与泰宁花园物业管理公司、建设银行深圳宝安路办事处签订的《委托银行代收水、电、管理费合同书》，足以证明前述事实。2.案涉房屋自1996年10月23日起开通天然气账户，截至刘燕铭提起本案诉讼时止，该账户仍登记在刘燕铭名下，深圳燃气集团提供了该账户内近两年的缴费发票，证明案涉房屋燃气费用也是刘燕铭交纳。3.案涉房屋2006年开通数字电视服务，截止刘燕铭提起本案诉讼时止，该交费账户仍登记在刘燕铭名下，且天威视讯公司提供了2011年至今由刘燕铭交纳案涉房屋该项费用的证据。4.经向深圳市供电局咨询，案涉房屋用电账户在2014年10月20日前仍登记在刘燕铭名下。5.2014年5月文华公司在案涉房屋外张贴《2014年5月2日通知书》《2014年5月26日通知书》，擅自打开案涉房门更换门锁并非法占有使用至今，侵害刘燕铭合法权益。（三）文华公司提供的“新证据”均已逾期且与本案基本事实无关。开发商文华公司为案涉房屋办理预售备案的资料显示刘燕铭为购房人，足以证明其与刘燕铭之间成立房屋买卖合同，“新证据”不能证明文华公司的主张，也不足以推翻二审判决。（三）刘燕铭经公开信息查询到，持有文华公司69%股权的新华南方国际控股（集团）有限公司（以下简称新华南方公司），同时也是持股深圳市盈创通贸易有限公司（以下简称盈创通公司”）90%股权的股东，而邹益钟是持有盈创通公司10%股权的股东，同时担任盈创通公司法定代表人；文华公司、新华南方公司及盈创通公司的注册地址均为深圳市罗湖区泥岗西路1008号九明大厦2楼。前述情况充分说明，文华公司与邹益钟本身即为利益关联方，并非单纯的房产买卖关系。邹益钟与文华公司恶意串通，意图损害刘燕铭的合法权益，阻却生效判决的执行。综上，请裁定驳回再审申请。邹益钟陈述称：（一）案涉房产现由邹益钟占有使用，邹益钟购房时未在房地产登记部门查到该房产任何登记记录。邹益钟和文华公司去办理房产证时，不动产登记部门退文通知写明原因是没有办理初始登记无法办理房产证，没有提到刘燕铭是权利人。邹益钟善意购买案涉房屋，并不清楚之前还有权利人。（二）邹益钟2013年购买案涉房产时，该房产无人居住，经询问管理处得知该房产已多年无人照管，居住的都是文华公司员工。因此，邹益钟判断该房产是文华公司未出售的房产才予购买。（三）邹益钟因购买案涉房屋支付对价而其实体权利得不到保障，为此经协商持有盈创通公司10%股份。本院再审审查期间，文华公司提供以下“新证据”：1.文华公司自行制作的泰宁花园Ｅ栋买卖合同变更对照表；2.与《深圳市房地产预售合同备案登记汇总表（二）》登记不一致的房地产买卖合同共14份；3.《深圳市房地产预售合同备案登记汇总表（二）》。前两组证据拟证明《深圳市房地产预售合同备案登记汇总表（二）》不能体现事实，没有证明力，不应以此作为证据认定文华公司与刘燕铭之间存在买卖合同关系，更不能认定案涉房屋属于刘燕铭所有；第3组证据拟证明《深圳市房地产预售合同备案登记汇总表（二）》所载内容与实际情况不必然对应，备案登记汇总表二的权利人并不当然为房屋买卖合同及房屋权利人。文华公司对前述证据质证称：1.对前两组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可。首先，该证据不属于依法能够认定逾期提供证据的理由成立的“新的证据”，全部14份《深圳市房地产买卖合同（预售）》上加盖的查档专用章显示时间均为2016年12月8日。刘燕铭拟以该证据证明的“14份房地产买卖合同与《深圳市房地产预售合同备案登记总表（二）》登记不一致”的情况，也与本案基本事实无关，该14份房地产买卖合同是否客观上与登记总表记载的情况不一致、出现不一致的原因是什么、是否与本案属于同一情形，均未能得到证实；刘燕铭拟以此来证明其所谓“管理混乱导致备案有误”的这一与日常生活法则明显相悖的逻辑，明显无法成立，更无法得出案涉房产即属于“管理混乱导致备案有误”的情形的结论。该证据不能够推翻本案中双方存在房地产买卖合同关系并已经完成交付、刘燕铭占有使用案涉房屋长达十余年的事实。根据民事诉讼法规定，该证据属于当事人无合理理由逾期提供的证据，且与本案基本事实无关，对该证据依法不应予以采纳。其次，该证据也没有反映出刘燕铭所谓的“14份房地产买卖合同与《深圳市房地产预售合同备案登记总表（二）》登记不一致”的情况。对比两张表格中共同涉及到的E栋23G2、E栋23G3房屋（泰宁花园E栋买卖合同变更对照表《深圳市房地产预售合同备案登记汇总表（二）》中的712、713），除购房人一栏空出未填写外，其余信息并无任何不一致。最后，该证据证明刘燕铭已经按照折扣价付清了案涉购房款。该证据显示，对于一次性付款的购房人，均能够享受八六折、八七折不等的优惠，刘燕铭实际支付的购房款680506元，即是在案涉房屋买卖合同约定购房款773331元的基础上按照八七折进行折扣后的价格。2.经对比，文华公司提供的14份合同中有12套所谓的不一致是当时备案汇总表中权利人这一栏空白，刘燕铭认为该情况说明文华公司自行制作备案汇总表时这12套房屋还未售出。另一套所谓与《深圳市房地产预售合同备案登记汇总表（二）》不一致的合同是显示购房人为吴军的合同，该合同中间有转卖给案外人泰平公司的情节。还有一套所谓与《深圳市房地产预售合同备案登记汇总表（二）》不一致的合同是出现了朱立秋和朱丽媛两名购房人，不排除文华公司自行制作案涉《深圳市房地产预售合同备案登记汇总表（二）》时出现笔误。3.文华公司提供的“新证据”证明刘燕铭已经是按照折扣价付清了案涉购房款。因为该14份合同显示，只要是一次性付清购房款的，购房人全部都是能够享受八六、八七折不等的优惠。刘燕铭实际支付的购房款，即分户汇总表以及收款收据载明的数据，实际上就是在案涉房屋买卖合同约定价款基础上打了八七折。邹益钟质证称：确认文华公司提供“新证据”的真实性、合法性与关联性。刘燕铭举证情况如下：1.民事判决书【（2017）粤0303民初9507号】，拟证明文华公司与邹益钟实际签订《深圳市房地产买卖合同》的时间为2013年，却将落款时间倒签回2007年，相关购房款支付凭证也是伪造的。2.执行异议应诉通知书、执行异议申请书【（2019）粤0303执异520号】，拟证明本案判决生效后，文华公司与邹益钟各自通过申请再审、提出执行异议，企图阻却生效判决的执行。3.深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单【深圳市文华房地产有限公司】、深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单【新华南方国际控股（集团）有限公司】、深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单【深圳市盈创通贸易有限公司】，拟证明公开查询信息显示，文华公司与邹益钟本身为利益关联方，并非单纯的房产买卖关系：（1）持有文华公司69%股权的新华南方公司，同时也是持股盈创通公司90%股权的股东，而邹益钟是持有盈创通公司10%股权的股东，同时担任盈创通公司法定代表人；（2）文华公司、新华南方公司及盈创通公司的注册地址均为深圳市罗湖区泥岗西路1008号九明大厦2楼。4.刘燕铭百度百科，拟证明刘燕铭因工作需要移居外地，长期未在案涉房屋居住。文华公司对前述证据质证称：1.对第一份证据民事判决书的真实性和合法性予以认可，关联性不予确认。这份证据仅能证明文华公司与邹益钟将2013年签订的合同倒签回2007年，并不能证明文华公司与刘燕铭之间没有买卖合同关系，也不能证明邹益钟未支付购房款。2.对第二份证据执行异议应诉通知书和执行异议申请书的真实性和合法性予以确认，这是邹益钟对案件申请的执行异议，是在行使其合法权利。3.对证据三、四的三性均不予以确认。文华公司无法得知刘燕铭的证据来源，邹益钟和新华南方公司以及盈创通公司的关系和本案无关。即使邹益钟与文华公司之间有关联，也与案涉房屋处置无关，不能够证明文华公司与邹益钟恶意串通或不存在买卖合同关系。邹益钟对刘燕铭提供的“新证据”质证称：1.对证据一到三的真实性无异议，对其证明目的有异议。邹益钟的合同落款时间虽系倒签，但不能就此认定其与文华公司之间的合同和凭证都是伪造的，也不能证明文华公司与邹益钟恶意串通。没有法律规定关联人不能购买关联公司开发的房产。2.证据四的真实性有异议，不能证明在百度百科中查询到的刘燕铭系本案被申请人。邹益钟提供一份《深圳市房地产登记中心退文通知书》，拟证明邹益钟购买案涉房产时，不动产登记中心查此前无预售权利人。文华公司质证确认该证据三性，并据此认为深圳市房产登记中心并未登记刘燕铭为案涉房产权利人，否则在邹益钟进行查询时肯定会告知。刘燕铭对邹益钟提供的证据质证称：该证据与本案无关。第一，文华公司与邹益钟串通虚构买卖案涉房屋，双方不仅倒签合同，还确认现金付款，收款收据上的时间也是倒签的。第二，即便文华公司与邹益钟签署购房合同，该购房合同也成立在后，文华公司与刘燕铭签订的购房合同在先且已完成了向刘燕铭的交付。根据有关商品房买卖的司法解释，案涉房屋应确权给刘燕铭，文华公司应当办理案涉房屋的转移登记予刘燕铭，邹益钟可以依据其与文华公司签订的房产买卖合同追究文华公司不能交付房产的违约责任，但不影响对本案的审理结果。2019年12月17日再审审查庭询过程中，邹益钟陈述曾申请办理案涉房屋产权证到自己名下但未成功，并提供（2016）粤0308行初254号行政裁定书予以证实。该裁定中查明“深圳市不动产登记中心为XX号房产办理了预售合同备案登记，登记在第三人刘燕铭的名下”。在进一步核实该事实过程中，邹益钟提供（2017）粤0308行初1158号行政裁定书，该裁定查明“原深圳市规划国土局罗湖分局根据文华公司申请，于1998年10月21日为泰宁花园Ｅ座23Ｈ2号房产办理了预售合同备案，权利人登记为刘燕铭”。前述两份行政裁定已经发生法律效力。刘燕铭确认前述裁定，文华公司委托诉讼代理人称其委托人未提供该两份裁定给自己。本院经审查认为，本案为商品房预售合同纠纷，争议的焦点在于文华公司有无将案涉房屋售予刘燕铭及应否为刘燕铭办理产权转移登记手续。关于文华公司有无将案涉房屋售予刘燕铭的问题。根据一、二审判决查明的事实及本院再审审查庭询情况：1.刘燕铭提交的《收款收据》虽为复印件，其提供的《深圳市房地产买卖合同》复印件也不完整，但两份资料来源于物业管理公司，且与文华公司自行制作交留不动产登记部门备案的案涉《深圳市房地产预售合同备案登记汇总表（二）》《分户汇总表》显示的内容相符。该两份文件证明文华公司为刘燕铭办理了案涉房屋登记备案，且该事实被已经发生法律效力的（2016）粤0308行初254号、（2017）粤0308行初1158号行政裁定所确认。2.前述证据共同证明刘燕铭与文华公司签订了购房合同并按合同约定的总价享受折扣并已付款。二审判决调取的与刘燕铭同时出现在《深圳市房地产预售合同备案登记汇总表（二）》《分户汇总表》中E栋22H3、22H4、23G1的房屋买卖合同，该三份合同显示的信息与《深圳市房地产预售合同备案登记汇总表（二）》《分户汇总表》中信息一致，证明22H3、22H4业主因签约时付清全部楼价款而享受了八七折优惠，该事实说明刘燕铭以合同约定八七折实付购房款，符合当时市场行情。文华公司申请再审时提供的“新证据”仅能证明案涉《深圳市房地产预售合同备案登记汇总表（二）》《分户汇总表》所载部分交易在此后有发生变更，但不能证明其与刘燕铭协商一致放弃了案涉房屋交易。因此，二审判决认定刘燕铭与文华公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，并无不当。关于文华公司应否为刘燕铭办理产权转移登记手续的问题。如前所述，案涉《深圳市房地产预售合同备案登记汇总表（二）》《分户汇总表》与《收款收据》复印件、《深圳市房地产买卖合同》复印件，证明刘燕铭签约后实际支付了案涉购房款。诉讼过程中，刘燕铭根据法院出具的调查令向其当时所办公司开户行调取与文华公司在合同中指定的收款银行之间的资金往来明细，但因时间过于久远而超出了资料保存期。可见，刘燕铭未能提供付款凭证系客观原因所致，而非主观不愿提供。刘燕铭提供的和泰宁花园物业管理公司与中国人民建设银行深圳宝安路办事处签订的《委托银行代收水、电、管理费合同书（管理处存）》显示，1996年10月23日其已经实际占有使用案涉房屋，该事实与其举证证明自己交纳案涉房屋有线电视费等证据相互印证，文华公司进入案涉房屋前自行制作并张贴的《通知》中也载明“经向物业管理处查询，查出登记的居住人为刘燕铭”。据此可见，刘燕铭自1996年开始至2014年文华公司进入案涉房屋前，实际占有使用该房屋超过二十年。二审判决认定文华公司在交付案涉房产后又以不存在买卖合同为由强制收回案涉房产没有事实和法律依据，并支持刘燕铭关于返还案涉房屋及办理转移登记手续的诉讼请求，亦无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回深圳市文华房地产有限公司的再审申请。审判长 金 军审判员 张扬云审判员 王红英二〇一九年十二月二十日书记员 李艳丽