浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙05民终1489号 上诉人（原审被告）：谈利强，男，1982年10月2日生，汉族，住长兴县。 上诉人（原审被告）：葛巧云，女，1981年2月27日生，汉族，住长兴县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：何彩萍，浙江兴长律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曹亚丽，女，1984年1月10日生，汉族，住长兴县。 上诉人谈利强、上诉人葛巧云因与被上诉人曹亚丽房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2019）浙0522民初3348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月26日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 谈利强、葛巧云上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由曹亚丽承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。涉案房屋买卖合同的买方是奇家经纪公司而非曹亚丽，曹亚丽与谈利强、葛巧云不存在合同上的权利义务关系，不是本案当事人。涉案房屋买卖的交易价格为960000元，付款方式为一次性付清，奇家经纪公司未按约支付购房款，系奇家经纪公司违约。一审法院采信证人程某的证人证言，认定涉案房屋交易价格为946000元，违反程序且与客观事实不符，程某系奇家经纪公司法定代表人的丈夫，亦系奇家经纪公司工作人员，与本案存在直接的、重大的利害关系，其证人证言不能作为定案依据。二、原审判决适用法律错误。本案属《中华人民共和国城市房地产管理法》调整范围，一审法院认为本案系二手房买卖合同关系，不属于《中华人民共和国城市房地产管理法》调整范围，适用法律错误。即使本案房屋买卖口头协议有效，涉案房屋买卖合同支付价款时间明确为2019年2月25日一次性付清，应适用《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定，买受人按照约定时间支付价款，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项规定，认为履行期限不明，谈利强、葛巧云应给对方必要准备时间，亦是适用法律错误。 曹亚丽辩称，综合本案证据，奇家经纪公司是为本案双方提供中介服务的，曹亚丽是涉案房屋买卖合同主体，是本案适格主体。本案交易价格和付款方式的认定并不影响谈利强、葛巧云违约行为的认定，在双方对一次性付款问题产生争议的情况下，应协商解决，无法达成一致的，解除合同，在谈利强、葛巧云未与曹亚丽解除合同的前提下另行出售涉案房屋，谈利强、葛巧云即构成违约，应承担违约责任。程某作为奇家经纪公司工作人员参与本案双方当事人整个房屋交易过程，能客观反映交易情况，具有高度的可彩信，并不存在重大利害关系。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 曹亚丽向一审法院起诉请求：1.判令解除曹亚丽与谈利强、葛巧云之间房屋买卖合同；2.判令谈利强、葛巧云双倍返还曹亚丽定金40000元；3.本案诉讼费由谈利强、葛巧云承担。 一审法院认定事实：谈利强、葛巧云需出售其名下的位于长兴县雉城街道水木花都春晓苑10幢3单元101室房屋，将房屋登记在奇家经纪公司进行销售。曹亚丽系长兴靓丽房地产经纪有限公司法定代表人。2019年2月24日晚，曹亚丽在交纳给奇家经纪公司10000元看房意向金后，曹亚丽会同奇家经纪公司法定代表人祁小霞、程某及曹亚丽客户陈小月一同到涉案房屋看房。商谈房屋买卖事宜中，另一房产中介电话联系谈利强，其客户有意向购买谈利强、葛巧云出售的房屋，谈利强去该房产中介商谈房屋出售事宜。竞价过程中，曹亚丽承诺一次性付款后，谈利强商谈客户无法一次性付款，谈利强回住处继续商谈房屋买卖相关事项。商谈后房屋最终成交价为946000元，购房款约定一次性支付。在谈利强、葛巧云家中，奇家经纪公司法定代表人祁小霞转账给谈利强、葛巧云20000元，谈利强、葛巧云向奇家经纪公司出具收20000元购房定金收条一份。当晚，曹亚丽转账给奇家经纪公司10000元，加之前支付看房意向金，奇家经纪公司向曹亚丽出具收到曹亚丽长兴县雉城街道水木花都春晓苑10幢3单元101室购房定金20000元的收条一份。因时间较迟，双方约定第二天到奇家经纪公司签订书面购房合同。第二天，谈利强、葛巧云要求购房款当天全额支付，奇家经纪公司电话通知曹亚丽到场，双方就购房款支付方式未能协商一致。谈利强、葛巧云将定金20000元转账给祁小霞，因曹亚丽未同意退购房屋，祁小霞未接收谈利强、葛巧云退还的定金。2019年2月26日，谈利强、葛巧云与案外人朱文媛签订《浙江省二手房买卖合同》，将其名下位于长兴县雉城街道水木花都春晓苑10幢3单元101室房屋出售给案外人朱文媛，并于2019年3月1日在长兴县不动产登记中心将房屋过户至案外人朱文媛名下。嗣后，双方就本案定金返还事宜协商未果，纠纷成讼。 一审法院认为，本案争议焦点一、本案谈利强、葛巧云诉讼主体是否适格。谈利强、葛巧云认为本案中定金收条系向奇家经纪公司出具，认为涉案房屋的交易一方为奇家经纪公司，奇家经纪公司工作人员程某陈述，奇家经纪公司仅为涉案房屋交易提供居间义务，并无购买房屋的意思表示，非房屋买卖合同一方当事人。根据奇家经纪公司和谈利强、葛巧云于同日出具的两份定金收条记载，两份定金收条记载的交易标的物系同一标的，且谈利强、葛巧云在庭前该院对其所作的调查笔录中，其自认本案房屋交易一方系本案曹亚丽。据此，涉案房屋交易的双方当事人为本案双方当事人，谈利强、葛巧云认为其诉讼主体不适格的主张，缺乏依据，不予采纳。本案争议焦点二、双方当事人口头形成的二手房买卖合同是否成立。涉案标的物系长兴县雉城街道水木花都春晓苑10幢3单元101室房屋，虽双方庭审中对涉案房屋买卖价格陈述不一致，但双方均认可购房款系一次性支付，曹亚丽已向谈利强、葛巧云支付了20000元定金，结合证人程某的陈述，可以确认双方就房屋的交易已达成合意。本案奇家经纪公司作为居间人，全程参与了涉案房屋交易，程某的陈述更符合交易客观真实性，946000元应为双方交易房屋最终成交价。双方就涉案房屋成交价、房款支付已达成一致意见，房屋买卖合同主要条款已形成，双方间口头二手房买卖合同已成就，是否签订书面合同不影响涉案房屋买卖合同的成立。谈利强、葛巧云抗辩认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式”，认为双方未签订书面合同，合同条件尚未成就的主张，因该条款适用是有限制范围的，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：“中华人民共和国城市规划区土地（以下简称国有土地）范围内取得房地开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵本法”，该法条第四十一条所规定的房地产转让，系在国有出让土地上建设开发的房产出售，即商品房销售合同的签订应当签订书面合同，而本案系二手房买卖合同关系，非《中华人民共和国城市房地产管理法》管理范围。谈利强、葛巧云认为双方未签订书面合同，致使本案房屋买卖合同未成立的主张，与本案查明事实不符，不予支持。本案争议焦点三、谈利强、葛巧云的行为是否构成违约。本案庭审中，双方对购房款履行期限陈述各不一致，对履行期限在协商仍未能达成协议下，则应依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”规范。本案中，双方均认可购房款一次性支付，但曹亚丽认为房款在谈利强、葛巧云注销抵押后一次性支付，谈利强、葛巧云认为在第二天签订书面合同时全款一次性支付。曹亚丽已为合同履行向被告支付了定金，曹亚丽交付定金行为系为合同履行提供担保，双方未就房款支付期限协商一致的，谈利强、葛巧云理应给予原告合理的付款准备时间，但谈利强、葛巧云在定金交付后的三天内即与案外人朱文媛签订二手房买卖合同，及时办理了房产过户手续，谈利强、葛巧云以明示的方式终止继续履行与曹亚丽间合同义务，谈利强、葛巧云的行为应认定构成违约，应承担违约的民事责任。双方间形成的口头二手房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应属有效，双方均应全面履行。双方合同已成立，谈利强、葛巧云在未解除合同情形下将涉案房屋出让给案外人朱文媛，并已办理了房屋过户手续，本案双方间房屋买卖合同目的已无法实现，故曹亚丽要求解除双方房屋买卖合同的诉讼请求，于法有据，应予支持。曹亚丽因涉案房屋向被告支付了定金20000元，本案定金支付系为合同履行提供担保，若一方违约，理应受到定金规则的惩罚，谈利强、葛巧云行为已构成违约，曹亚丽要求谈利强、葛巧云双倍返还定金的诉讼请求，理由充分，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条第一款第四项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除曹亚丽与谈利强、葛巧云间二手房买卖合同。二、谈利强、葛巧云于判决生效后十日内双倍返还原告曹亚丽定金40000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取400元，由谈利强、葛巧云承担。 本院二审期间，经谈利强、葛巧云申请，证人沈某到庭陈述证言称：其系谈利强、葛巧云朋友，涉案房屋交易当天其在谈利强、葛巧云家中玩，当时奇家经纪公司和曹亚丽均在，双方协商结果是960000元，第二天一次性付清，20000元的定金收条系其书写，但对于涉案房屋抵押贷款如何约定、当时另一家中介协商的交易价格等记不清了。谈利强、葛巧云经质证认为，证人证言客观真实，应予采纳。曹亚丽经质证认为，对证人证言有异议，涉案房屋交易价格是946000元，房屋抵押注销后一次性付清。本院经审查认为，证人系谈利强、葛巧云朋友，根据其陈述，其对于整个房屋交易过程并不完全清晰记得，证人证言缺乏全面性和客观性，故对该证人证言本院不予采纳。 曹亚丽未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、曹亚丽是否系涉案房屋买卖合同的主体；二、涉案房屋买卖合同是否已依法成立；三谈利强、葛巧云应否双倍返还购房定金40000元。 关于争议焦点一，根据谈利强、葛巧云向奇家经纪公司出具的定金收条及奇家经纪公司向曹亚丽出具的定金收条，两份收条记载的系同一交易标的物，即涉案房屋，由此可见，奇家经纪公司在涉案房屋买卖过程中只提供居间服务，结合证人程某的证人证言及谈利强、葛巧云一审时的询问笔录，谈利强、葛巧云该节上诉理由与客观事实不符，亦与其询问笔录中的陈述相矛盾，本院不予采纳。 关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”。本案中，双方当事人虽未签订书面的房屋买卖合同，但根据《中华人民共和国合同法》之规定，未签订书面合同的房屋买卖合同并非当然不成立，判断合同是否成立的根本在于当事人之间是否形成合意。根据一审已查明事实，双方就涉案房屋交易价格及付款方式等主要合同条款已达成一致意见，应视为双方就涉案房屋买卖已形成合意并达成口头协议，且谈利强、葛巧云已接受曹亚丽支付的购房定金，这是双方在房屋买卖过程中的认购、订购和预定的一种民事法律行为，涉案房屋买卖合同依法成立。故谈利强、葛巧云认为合同未成立的该节上诉理由，于法不符，本院不予采纳。 关于争议焦点三，涉案房屋买卖合同在履行过程中，双方因“一次性付款”约定不明而产生争议，谈利强、葛巧云认为应在定金支付后第二天签订书面合同时一次性付清，曹亚丽认为应在涉案房屋注销抵押后一次性付清，双方就购房款履行期限未能协商一致，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，本案中，谈利强、葛巧云在曹亚丽交付定金后三天即与案外人另行签订房屋买卖合同，未给曹亚丽必要准备时间，且在与曹亚丽未解除合同情形下将涉案房屋卖与他人，致使本案双方当事人的房屋买卖合同目的无法实现，谈利强、葛巧云的行为有违诚信，构成违约，应承担违约责任，一审法院判决谈利强、葛巧云双倍返还购房定金40000元于法有据，本院予以支持。 综上所述，谈利强、葛巧云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人谈利强、葛巧云负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 烨 审判员 赵哨兵 审判员 周辰晨 二〇一九年十二月三日 法官助理张美琴 书记员沈雯雯