河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终22932号上诉人（原审原告）马艳丽，女，1980年8月4日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：荆勋，河南神龙剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：董轩,河南神龙剑律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：郑州市中森置业有限公司，住所地荥阳市唐王路与康泰路交叉口东。统一社会信用代码914101827440731065。法定代表人：魏玉川，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋沛东，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张学宾，河南瑾轩律师事务所律师。上诉人马艳丽与上诉人郑州市中森置业有限公司（以下简称“中森公司”）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服河南省荥阳市人民法院（2019）豫0182民初6632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马艳丽上诉请求：撤销原审民事判决书第二项判决内容，改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金57608元（计算截止2019年6月30日）。事实与理由：一审法院认定事实正确，但适用法律错误。中森公司在交房时未按照《商品房买卖合同》第一条约定的房屋建设工程规划要求，为地下一层安装开通电梯设施，给马艳丽正常使用房屋造成不便，不符合《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件，中森公司应当按日向马艳丽支付已交房款万分之一的违约金。然而，一审法院却以马艳丽2019年6月12日领取房屋不动产登记证书为由，驳回马艳丽主张的逾期交房违约金，这与判决已经认定的事实，在适用法律上自相矛盾。中森公司辩称：马艳丽购买的是地上一层的106号房屋，不包含地下室，马艳丽称地下一层属于其所购买房屋的一部分是其单方面的错误的理解，根本不符合合同约定。《商品房买卖合同》第三条明确约定，马艳丽购买的商品房为荥阳市××大道与××交叉口东南侧意墅蓝山六期-悦蓝山105幢2单元1层106号房户型为三室二厅，该商品房建筑面积为94.9平方米，每平方米7987.36元，共758000元。合同附件一房屋平面图也与合同第三条约定的房屋相一致。从上述合同条款及房屋平面图明确可知，马艳丽购买的房屋是一层106号房，不包含其所称的地下一层。二、中森置业公司交付的一层106号房屋与马艳丽购房合同中约定的的购买房屋一致，遵守了合同约定，不存在违约行为。中森公司没有对马艳丽购买的一层106号房屋进行变更。马艳丽购买的106号房屋的结构、形式、户型、空间、尺寸、朝向等与合同约定和户型图保持一致，中森公司未作任何变更，没有影响到马艳丽对该房屋的正常使用。中森公司如约在期限届满前向马艳丽交付了房屋，马艳丽在一审诉状中也自认其接到通知后前来收房，但是因为马艳丽对地下一层存在误解而单方面拒绝入住。马艳丽谈的其实际购买的地上一层106号房屋不存在任何质量问题，符合合同约定。中森公司不存在违约行为，马艳丽不存在拒绝收房的合理理由。马艳丽混淆了其所购买地上一层商品房与中森公司允许马艳丽使用的地下室的性质。马艳丽以地下一层未安装电梯为由拒绝收房无事实和法律依据。三，马艳丽的主张没有事实和法律依据，不应得到支持。区分马艳丽购买的地上一层房屋的性质和中森公司准许马艳丽免费使用的地下一层房屋的性质是本案的关键。本案中地下一层房屋并非马艳丽购买，不在本案购房合同的范围之内。双方也无其他合同进行约定。马艳丽以地下一层不符合购房合同约定为由主张中森公司违约无理无据，马艳丽要求中森公司支付逾期交房违约金的请求不应得到支持。四，中森公司对地下一层电梯间未开口，与整栋规划是否存在部分变更的行为，属行政管理的范围，应由相关行政部门予以处理。马艳丽要求中森公司为地下一层安装电梯，因其对地下一层房屋不享有所有权，也未证明其权利受到损害，故其请求不应得到支持，应予以驳回。中森公司上诉请求：1、撤销（2019）豫0182民初6630号民事判决书之判决第一项，依法改判驳回马艳丽的该项诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由马艳丽承担。事实与理由：本案案由为商品房买卖合同纠纷，地下一层本就不在买卖合同范围内，因此不应与买卖合同混为一谈。马艳丽即使要求为地下一层安装电梯，也应另行基于使用权纠纷主张权利，两个诉求系两个不同的法律关系，不应在同一案件中处理。一审判决未明确区分马艳丽所购的地上一层商品房的性质与中森公司允许马艳丽使用的地下一层的性质。马艳丽以地下一层未安装电梯为由拒绝收房，并要求为地下一层安装电梯，本就属于无理要求。一审判决对此予以支持，显然不当。一、地下一层规划为地下室，本就不在《商品房买卖合同》范围内，马艳丽无权根据合同对地下一层主张权利。地下一层系中森公司免费提供给马艳丽使用，马艳丽仅享有使用权，无权主张所有权。至于中森公司提供的地下一层结构如何、是否变动，均不在本案房屋买卖合同的范围之内。关于使用权，双方并无明确约定，如果马艳丽认为其使用权受到侵害，可另行主张，但与《商品房买卖合同》并无直接联系，不应混淆。二、地下一层未安装电梯不影响地下室的使用，确无整改的必要。1、中森公司已经提供了两处步梯通往地下一层的后门；2、马艳丽可从一层房屋内部开口或者中森公司赠送的花园作为入口直接进入地下一层。从小区其他业主的实际使用情况来看，均是通过这两种方式进入地下一层的，既方便，又美观，且保护了居住环境的安全和隐秘。3、实际上，小区的一层住户根本没人使用地下一层的后门，部分业主为了安全和隐私，甚至直接将地下一层的后门用水泥封堵。4、至于马艳丽如何使用该地下室，中森公司实际上并不过多干涉。事实上中森公司也给予了马艳丽充分的权限进行适当改造，以便其使用。三、中森公司对楼体个别部位进行修整，是为了保护而非侵害马艳丽的权益。1、中森公司对地下一层电梯间未设置电梯，是出于安全和隐私考虑，目的是为了保护马艳丽的利益。2、局部微小的变更既不影响安全，也不影响马艳丽使用。3、电梯设计已经定型，并已正常使用数年，再行变更将影响到楼栋其他住户对电梯的使用。4、电梯的使用涉及到整栋楼的全体业主，马艳丽个人诉求不能代表全体业主的诉求。5、马艳丽未提交任何证据证明其因地下一层未安装电梯而遭受损失，应认定为证据不足，不应支持该请求。马艳丽辩称：一审法院要求中森公司为涉案房屋地下一层安装开通电梯设施的判决内容，符合双方当事人签订的商品房买卖合同约定，符合建筑规划要求，也符合《中华人民共和国合同法》第8条、第60条规定。中森公司提出上诉要求撤销该判决内容的主张不能成立。其上诉状所依据的事实和理由也不能成立。一中森公司关于“地下一层不在商品房买卖合同范围，业主无权根据合同对地下一层主张权利”的主张，与事实不符。中森公司在销售涉案房屋时，宣传的口号是买一层送一层。所谓的送一层就是指地下一层。从商品房买卖合同第18页的房屋平面图来看，地上一层的客厅位置有通往地下一层的步梯，平面图上显示的开敞阳台并非属于地上一层，而属于地下一层的阳台位置。因此从商品房买卖合同的房屋平面图来看，地下一层承载了涉案房屋使用功能上的重要部分。此外，中森公司在销售悦蓝山小区房屋时，房屋均价在3800元到4200元之间，而涉案房屋的均价已将近8000元，房价之所以明显高于同小区其他房屋的原因，就在于该房价包含了地下一层的房屋价值。因此无论从使用功能还是从价值组成上看，地下一层都属于涉案房屋重要的组成部分，马艳丽当然有权基于商品房买卖合同约定和《中华人民共和国合同法》相关法律规定主张权利。二，中森公司关于地下一层未安装电梯根本不影响地下室的使用，却无整改必要的主张，与事实不符，与法律不符。中森公司在诉状中针对其不开通地下一层电梯后给马艳丽提供了三条出路，第一条是走户外步梯，第二条是走房屋内步梯，第三条是通过赠送的花园直接进入地下一层。马艳丽对中森公司所谋划的三条出路均不认可。第一户外步梯是消防步梯，不是中森公司为地下一层业主特别设置的通道。涉案房屋是电梯房而非步梯房。第二，商品房买卖合同平面图显示地上一层内部有通往地下一层的步梯，但是中森公司在交房时根本就没有建造步梯台阶，甚至连地上一层地面的开口也没有。第三，关于花园的问题，中森公司在销售涉案房屋时曾承诺赠送地上花园，但截止目前业主并没有看到哪里有地上花园，并且地下一层与房屋外地面落差约四米左右，中森公司并未设置步梯开口，也未设置步梯。试问，中森公司如何从所谓的地上花园下到地下一层。另外根据涉案房屋的建筑规划显示，地下一层设计有两部电梯规划，乘坐电梯到地下一层是业主的正当权利，也便于业主的生活。中森公司以业主有其他途径通往地下一层为由，认为确无整改必要，明显是对业主权利的蔑视和践踏，严重违反《合同法》第60条规定。三，中森公司关于对楼梯个别部分进行修整是为了保护业主安全和隐私的主张，与事实不符。《商品房销售管理办法》第24条第30条规定，按照批准的建筑规划要求进行交房是房地产开发企业的一项基本义务。中森公司认为开通地下一层电梯，将不利于保护地下一层业主的安全和隐私，但是中森公司私自变更规划前，却未征求过地下一层业主的任何意见，并且涉案房屋的地下一层业主均已通过不同途径，明确要求中森公司开通地下一层的电梯设施。因此中森公司所谓的业主安全和隐私考虑根本没有事实依据，完全是为掩盖自己的违约行为。综上所述，马艳丽认为中森公司的上诉事实和理由不能成立，请求依法驳回其上诉请求。马艳丽向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告逾期交房违约金57608元（计算截止2019年6月30日）；2.判决被告为原告购买的位于荥阳市××大道与××交叉口东南侧意墅蓝山-悦蓝山105幢2单元1层106号房屋的地下一层安装电梯设施（价值约20000元）；3.判决被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年2月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于荥阳市××大道与××交叉口东南侧意墅蓝山-悦蓝山105幢2单元1层106号房屋，房屋总价款为758000元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2017年4月30日前将房屋交付给买受人使用。《商品房买卖合同》第九条第二款约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2016年2月5日，原告向被告支付购房款758000元。被告于2017年4月28日前通知原告将房屋交付原告验收时，原告以地下一层未安装电梯为由拒绝收房。一审法院另查明，原告购买的意墅蓝山-悦蓝山105幢2单元1层105号商品房屋的地下一层按规划设计需安装开通电梯设施。被告没有为地下一层安装开通电梯设施。2019年6月12日，原告从被告处领取了105号房屋的不动产权登记证书。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思，不违反法律规定，为有效合同，双方应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。被告作为房地产开发企业，按照批准的建设规划为销售的商品房配套电梯设施，是确保业主正常使用商品房的基本要求，被告未安装电梯设施，给原告使用地下一层造成不便。原告要求被告按照建设规划为负一层开通电梯设施，符合法律规定。原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，因被告已履行通知原告验房、收房的义务，原告虽以地下一层未安装电梯设施为由拒绝接收房屋钥匙等，但已领取房屋的不动产登记证书。原告此请求缺乏事实及法律依据。综上所述，原告要求被告郑州市中森置业有限公司支付逾期交房违约金57608元的请求，该院不予支持。原告要求被告郑州市中森置业有限公司为105幢2单元1层106号房屋地下一层安装电梯设施的请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、被告郑州市中森置业有限公司于本判决生效后三十日内为原告马艳丽购买的位于荥阳市××大道与××交叉口东南侧意墅蓝山-悦蓝山105幢2单元1层106号房屋的地下一层安装电梯设施；二、驳回原告马艳丽的其他诉讼请求。案件受理费870元（已减半收取），由原告马艳丽负担435元，被告郑州市中森置业有限公司负担435元。本院二审期间，马艳丽提交了4份证人证言，拟证明中森公司上诉所主张的改变地下一层电梯设施是为考虑业主安全和隐私的问题根本就不存在。中森公司发表意见称，证人未出庭作证且未附证人身份信息，证明的真实性无法确认，对其真实性不认可。中森公司提交了如下证据：证据一、建设工程规划许可证复印件，拟证明涉案房屋所在小区已经验收合格，不存在违反规划情形。证据二、上诉人购买房屋楼层入口照片四张，拟证明涉案房屋一层入户门有一个电梯和两个步梯，不影响房屋使用。负一层地下室也有两个步梯通往一层和负二层，不影响日常使用。证据三、楼道照片五张，拟证明是否存在电梯，根本不影响住户使用地下室。马艳丽发表意见称，证据一系复印件，从其证据内容上来看，意墅蓝山六期建设项目与2016年12月28日通过所谓的建设工程规划核实，符合城乡规划要求。但是根据马艳丽在一审当中提交的，从荥阳市自然资源和规划局申请公示的涉案房屋地下一层的建筑规划图纸来看，涉案房屋的地下一层有两部电梯规划，从马艳丽在一审中提交的相关证据及视频资料来看，截止目前该两部电梯规划并未开通并且从中森公司的上诉状内容可以看出其也认可，地下一层有两部电梯规划。因此鉴于建设工程规划，核实相关材料系复印件，我们对其真实性提出异议。另外建设工程规划核实合格证上显示的建设项目名称，并未明确显示悦蓝山小区。另外，其建设位置与房屋买卖合同约定的建设位置也不一致，因此无法证明其与涉案房屋的关联性，因此对其关联性有异议。对证据二的真实性和关联性有异议，通过该照片无法显示照片上所显示的房屋系涉案房屋。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及相关法律规定，本院经审查认为，因证人均未到庭接受质询，且中森公司对证人证言的真实性不予认可，故本院对马艳丽提交的证据不予采信；中森公司证据一系复印件，且不能证明涉案房屋符合规划，证据二及证据三不能证明系涉案房屋，故本院对中森公司提交的证据不予采信。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中，马艳丽请求人民法院判令中森公司为马艳丽购买的涉案房屋的地下一层安装电梯设施、支付逾期交房违约金，其诉讼请求的基础包括：1.涉案房屋的地下一层确为马艳丽所购买；2.马艳丽要求中森公司在涉案房屋地下一层安装电梯设施具有事实根据和法律依据、属于人民法院民事案件的处理范围；3.马艳丽拒收房屋具有事实根据和法律依据。本院认为，双方当事人所签订的商品房买卖合同关于买受人所购商品房的基本情况中，约定买受人所购买的商品房的范围并不包括马艳丽主张的地下负一层房间，且双方当事人在商品房买卖合同中亦未对案涉地下负一层房屋的使用条件作出明确约定。虽然中森公司认可马艳丽可以使用案涉地下负一层房屋，但马艳丽以地下负一层未开通电梯出口为由拒收房屋，没有合同依据，故马艳丽要求中森公司向其支付逾期交房违约金的理由不能成立，本院不予支持。根据马艳丽的起诉及上诉理由、法庭陈述意见，马艳丽要求中森公司在地下一层安装电梯设施的请求，系认为中森公司未在地下一层安装电梯设施，违反了建设规划。本院认为，中森公司是否违反建设规划，属于规划行政主管部门认定及处理事项，且马艳丽亦已经向规划行政主管部门投诉、相关行政主管部门也在处理之中；同时是否应安装电梯设施以及是否能够安装电梯设施，涉及电梯安全及建筑安全事项以及楼栋全体业主的权益，不属于人民法院民事案件处理范围。一审判决第一项未考虑上述因素，应予纠正。综上所述，上诉人马艳丽、中森公司的上诉理由均依据不足，证据不充分，马艳丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省荥阳市人民法院（2019）豫0182民初6632号民事判决；二、驳回马艳丽的诉讼请求。一审案件受理费870元（已减半收取），由马艳丽负担435元，由郑州市中森置业有限公司负担435元；二审案件受理费1541元，由马艳丽负担1241元，由郑州市中森置业有限公司负担300元。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇一九年十二月二十五日书记员  王兴阳