新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终3824号上诉人（原审原告）：刘梅，女，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：孟虎（与刘梅系夫妻关系），住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：王建忠，新疆建信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆海港房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区西虹西路536号15号楼。法定代表人：范业挺，该公司董事长。委托诉讼代理人：王孝军，男，该公司工作人员。上诉人刘梅因与被上诉人新疆海港房地产开发有限责任公司（以下简称海港房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初2320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月17日公开开庭进行了审理。上诉人刘梅及其委托诉讼代理人孟虎、王建忠，被上诉人海港房地产公司的委托诉讼代理人王孝军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘梅上诉请求：1．依法撤销一审判决第三项，改判海港房地产公司向我支付购房款利息150,727.3元；2．依法撤销一审判决第四项，改判海港房地产公司向我退还其他款项9,356.07元；3．依法撤销一审判决第五项，改判海港房地产公司向我赔偿263,233元。事实与理由：我与海港房地产公司签订的《协议书》是海港房地产公司提供的，内容是海港房地产公司确定的，而海港房地产公司是2000年就成立的房地产开发企业，主营业务是开发、销售商品房，其非常清楚买卖商品房应该签订什么合同，但海港房地产公司未向我提供《商品房预售合同》，故该责任应当由海港房地产公司承担。从涉案《协议书》的内容能够反映出我向海港房地产公司就涉案房屋的情况作了询问和了解，海港房地产公司也在《协议书》中做出了在2009年底前与我签订商品房销售合同的保证，说明我已经尽到了审查注意义务。海港房地产公司在本案审理之前一直故意隐瞒涉案房屋的真实情况，故意隐瞒涉案房屋的规划系公建用房、物业用房，不能作为商品房销售，也无预售许可证，根本无法在房产局等部门备案，也无法办理房屋产权证书的事实，其收取款项、出具承诺的行为也印证了导致涉案《协议书》无效的过错均在海港房地产公司。海港房地产公司除收取了涉案房屋的购房款外，还收取了办理房屋产权证书的相关费用，向我保证涉案房屋能够办理房屋产权证书，我也不断催促其协助我办理房屋产权证书，海港房地产公司于2013年11月18日向我出具的承诺书表明房屋产权证书正在办理过程中，更加证明了海港房地产公司故意隐瞒事实的行为，也证明了我一直在履行督促催办的义务，故我在本案中不存在任何过错，不应承担任何责任。我为维护合法权益，在提起诉讼后，经过法院调查才得知了涉案房屋的真实情况，海港房地产公司在客观事实面前，才认可涉案房屋的规划为公建用房、物业用房，不能销售，更不能办理房屋产权证书的事实。海港房地产公司存在严重违规违法的行为造成了涉案《协议书》无效的后果。海港房地产公司应对其过错行为负责，依法应承担全部过错责任。一审判决我承担40%的过错责任无任何依据，综上，请求二审法院查明事实，支持我的上诉请求。海港房地产公司辩称，我公司与刘梅于2008年12月4日签订的《协议书》是效力待定的合同，效力待定的情形也已经告知刘梅，刘梅此前在涉案小区内已经购买了一套房屋，所以其对房屋的性质和用途是明知的，我公司不存在隐瞒事实的情况。刘梅系经过他人的介绍购买了涉案房屋，我们在涉案《协议书》中也明确约定了不能办理房屋产权证书的相关事项，并约定如在2009年之前不能办理房屋产权证书，刘梅可以主张解除涉案《协议书》，且购房款可以退还给刘梅，对于不能办理房屋产权证书的情况，刘梅是了解并有心理预期的。房屋交易过程中，双方均存在过错，最终不能办理房屋权属证书，双方应当相互返还购房款及涉案房屋，刘梅没有履行涉案《协议书》的约定，任其发展，造成现在的局面，所以刘梅也存在过错。涉案《协议书》无效，我公司与刘梅都有损失，双方在之前的一次诉讼中也进行过协商，我公司明确表示，如果刘梅向我公司退还涉案房屋，我公司可以退还购房款并支付购房款利息，但刘梅不同意。刘梅从2009年起就一直居住使用涉案房屋，我公司也存在很多损失。我公司在变更房屋性质时，也为刘梅提供了替代房屋，我公司不存在欺诈行为。综上，一审判决划分的责任比例已经对我公司予以了惩罚，刘梅的上诉请求不能成立，请求二审法院公正裁决。刘梅向一审法院提出诉讼请求：1．依法确认我与海港房地产公司签订的协议书无效；2．依法判令海港房地产公司向我退还购房款263,233元；3．依法判令海港房地产公司向我支付购房款利息157,939.8元；4．依法判令海港房地产公司向我退还其他款项9,356.07元；5．依法判令海港房地产公司向我赔偿263,233元（合计：693,761.87元）。一审法院认定事实：2008年12月4日，海港房地产公司（甲方）与刘梅（乙方）签订《协议书》一份，载明：“乙方欲在甲方开发的海龙山庄购买14-3-103房屋一套，建筑面积为90.77平方米左右，现因其它原因暂不签订商品房销售合同。考虑到双方的诚实信用，现甲方同意乙方先办理订购海龙山庄14-3-103室（订金为50,000元整，并以每平米2,900元计算）。甲方保证在2009年年底前为乙方办理签订商品房销售合同。如因甲方不能按期办理签订商品房销售合同，乙方可以退房，甲方退还乙方购房订金50,000元，如因乙方自身原因退房甲方不予办理，并不退还订金。”甲方处由海港房地产公司盖章确认，乙方处由刘梅签字捺印予以确认。当日，刘梅向海港房地产公司缴纳订金50,000元，2009年6月29日，刘梅向海港房地产公司缴纳房款213,233元。刘梅另向海港房地产公司缴纳地下室款7,083元、产权备案费80元，产权证办理费85元，产权证工本费20元，有线电视初装费350元，天燃气初装费1,370元，天燃气制卡费28.70元，电子对讲门300元，工本费2元。刘梅自2009年12月至今在涉案房屋居住。涉案房屋在建设工程规划中用途为物业及公建用房。一审法院认为，物业管理用房的所有权依法属于业主，建设单位不得擅自处分。本案海港房地产公司是在明知涉案房屋的规划用途的情况下，进行销售，违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院对刘梅请求确认双方签订的协议书无效的诉讼请求予以支持。根据协议书列明的主体，合同当事人分别为刘梅、海港房地产公司，至于海港房地产公司辨称收据、住宅质量保证书、住宅使用说明书、登记、承诺等载明的房主为孟辰涛，故刘梅主体不适格，一审法院认为，上述记载并不能等同于合同当事人发生变更，刘梅主体适格，对于海港房地产公司关于主体的辨称意见不予采纳。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对刘梅要求海港房地产公司退还购房款263,233元的诉讼请求予以支持。关于刘梅主张由海港房地产公司支付利息157,939.8元的利息及赔偿263,233元的诉请，一审法院认为现房价上涨，刘梅已无可能以原合同的价款购买同等地段、同等面积的房屋，因此遭受的损失海港房地产公司应予赔偿。关于刘梅主张海港房地产公司以263,233为本金，按照年利率6%的标准，支付自2008年12月4日至2018年12月4日期间的利息，一审法院认为计息标准合理，计息起始时间应调整至海港房地产公司收取款项起算，一审法院将利息金额确定为150,727.3元【50,000元×6%÷365天×207天（2008年12月4日-2009年6月29日）+263,233元×6%÷365天×3444天（2009年6月30日-2018年12月4日）】。结合刘梅主张的购房款利息157,939.8元及赔偿263,233元的诉讼请求，参照现乌鲁木齐市房地产交易市场行业同地段价格来看，刘梅的这两项主张没有超过其实际损失，海港房地产公司应就其过错程度予以赔偿，但根据房屋买卖交易习惯，买房人与开发商签订房屋买卖合同一般表现为《商品房预售合同》，本案中确以《协议书》的形式订立合同，本案买卖交易标的金额大，物业用房能否变更性质作为可销售的商品房并最终维持其合法性，确存风险，刘梅作为完全民事行为能力人，疏于审查，对于其遭受的损失亦应承担一定责任。一审法院综合全案考虑，确定双方当事人分别承担过错责任，责任比例为海港房地产公司承担60%的主要责任，刘梅承担40%的次要责任，综上，海港房地产公司应当支付刘梅的利息金额为90,436.38元（150,727.3元×60%），海港房地产公司应支付赔偿款金额为157,939.8元（263,233元×60%）。关于刘梅要求海港房地产公司退还其他款项9,356.07元的诉请，刘梅庭审中明确主张由海港房地产公司退还的其它款项是指地下室款7,083元，产权备案费80元，产权证办理费85元，产权证工本费20元，有线电视初装费350元，天燃气初装费1,407.37元，天燃气制卡费28.70元，电子对讲门300元，工本费2元。上述费用中，海港房地产公司收取的地下室款7,083元，产权备案费80元，产权证办理费85元，产权证工本费20元，应当退还刘梅，其余费用系刘梅使用房屋而产生的必要费用，一审法院不予支持。判决：一、刘梅与新疆海港房地产开发有限责任公司签订的《协议书》无效；二、新疆海港房地产开发有限责任公司退还刘梅购房款263,233元；三、新疆海港房地产开发有限责任公司支付刘梅利息90,436.38元；四、新疆海港房地产开发有限责任公司退还刘梅其他款项7,268元；五、新疆海港房地产开发有限责任公司赔偿刘梅157,939.8元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实及所依据的证据予以确认。本院认为，海港房地产公司与刘梅于2008年就涉案房屋签订《协议书》，后刘梅向海港房地产公司交纳相应房款，海港房地产公司向刘梅交付了涉案房屋，但因涉案房屋在建设工程规划中的用途为物业及公建用房，而物业管理用房的所有权依法属于业主，建设单位不得擅自处分，故涉案《协议书》因违反了法律的禁止性规定，应被认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，刘梅应向海港房地产公司返还涉案房屋，而海港房地产公司应向刘梅返还购房款。刘梅在本案中主张海港房地产公司向其赔偿损失，根据上述法律规定，本案的争议焦点为：就涉案《协议书》被认定为无效的结果而言，刘梅是否存在过错，是否应当承担相应的过错责任。对此，本院分析如下：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”。法律上的过错是指承担法律责任的主观故意或者过失，在民事法律领域，故意和过失统称为过错，而过失是指行为人因未尽合理的注意义务而未能预见损害后果，并致损害后果发生。购买商品房的行为应属交易标的额较大的行为，买受人应当就涉案房屋的各项手续进行全面了解，此为买受人应尽的合理注意义务，因此，对于涉案房屋是否有规划手续，是否取得预售许可证，规划手续中确定的用途等可能会影响买受人取得房屋产权证书的有关事项，买受人应当予以了解。本案中，涉案《协议书》中已明确载明了现因其它原因暂不签订商品房销售合同，海港房地产公司同意刘梅先办理订购，订金为50,000元，保证在2009年年底前签订商品房销售合同，如因海港房地产公司的原因不能按期办理签订商品房销售合同，刘梅可以退房，海港房地产公司退还购房订金50,000元的内容，即针对涉案房屋的买卖行为并非符合一般商品房买卖交易习惯的正常交易，刘梅在明知该交易行为可能存在风险的情形下，仍然交纳了全部购房款，并入住了涉案房屋，应当认定刘梅未尽到合理注意义务。刘梅与海港房地产公司就涉案房屋签订了《协议书》，且在《协议书》约定的签订商品房销售合同的时间经过多年后，均未向海港房地产公司主张权利，而现涉案《协议书》被认定为无效合同，刘梅不仅无法取得涉案房屋的所有权，还应向海港房地产公司返还房屋，而因房地产交易市场价格波动较大，会导致刘梅产生一定损失，刘梅对涉案《协议书》无效的损害结果及其损失的产生应当承担相应的过错责任，刘梅认为其不应当承担过错责任的上诉理由不能成立，本院不予采信。海港房地产公司作为出卖人，其对所销售的房屋的状况有全面的了解，在明知涉案房屋的规划用途为物业及公建用房，其无权处分的情形下，仍将涉案房屋出卖于刘梅，并收取了全部购房款，海港房地产公司就涉案《协议书》无效的后果也存在过错。关于双方责任比例如何划分的问题，本案系房屋买卖合同纠纷，而导致涉案《协议书》无效的原因主要是出卖人违反了法律的禁止性规定，就过错程度而言，一审判决确定买受人刘梅承担40%的过错责任有失公允，根据刘梅的过错程度，结合刘梅也占有使用涉案房屋多年的事实，本院酌定刘梅承担20%责任。海港房地产公司与刘梅对一审判决确定的利息数额150,727.3元及损失数额263,233元均不持异议，本院对此予以确认，根据本院确定的责任比例，本院认定海港房地产公司应向刘梅赔偿的利息损失数额为120,581.84元（150,727.3元×80%），应向刘梅赔偿的损失数额为210,586元（263,233元×80%）。刘梅主张海港房地产公司向其退还有线电视初装费、天然气初装费、天然气制卡费、电子对讲门及工本费等费用，因刘梅已在涉案房屋中居住，而上述费用均为使用房屋产生的必要费用，刘梅交纳了上述费用，也享受了相应权利，上述费用并非刘梅遭受的损失，也不是海港房地产公司因合同而取得的财产，故刘梅要求海港房地产公司向其退回上述费用没有事实及法律依据，本院对刘梅的该上诉理由不予采信，一审判决对此认定并无不当，本院予以维持。综上，刘梅的部分上诉请求成立，本院予以支持，一审判决不当之处，本院予以纠正，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初2320号民事判决第一项、第二项、第四项，即：一、刘梅与新疆海港房地产开发有限责任公司签订的《协议书》无效；二、新疆海港房地产开发有限责任公司退还刘梅购房款263,233元；四、新疆海港房地产开发有限责任公司退还刘梅其他款项7,268元；二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初2320号民事判决第二项为：新疆海港房地产开发有限责任公司赔偿刘梅利息损失120,581.84元；三、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初2320号民事判决第五项为：新疆海港房地产开发有限责任公司赔偿刘梅损失210,586元；四、刘梅将新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区西虹西路536号海龙山庄14号楼3单元103室返还于新疆海港房地产开发有限责任公司；五、驳回刘梅的其他诉讼请求。上述新疆海港房地产开发有限责任公司应向刘梅支付款项601,668.84元，应于本判决生效后十五日内向刘梅付清，逾期不予支付，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。刘梅应于本判决生效后三十日内履行将新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区西虹西路536号海龙山庄14号楼3单元103室返还于新疆海港房地产开发有限责任公司的义务，逾期未履行，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案一审请求标的693,761.87元，核定给付标的601,668.84元，占请求标的的86.7%，一审案件受理费10,737.62元，（刘梅已预交），由刘梅负担13.3%，即1,428.1元，海港房地产公司负担86.7%，即9,309.52元，二审上诉请求标的167,672.19元，核定支持标的82,791.66元，占请求标的的49%，案件受理费3,653.44元（刘梅已预交7,649.75），由刘梅负担51%，即1,863.25元，海港房地产公司负担49%，即1,790.19元；多交3,996.31元由本院退还刘梅。本判决为终审判决。审判长  董慧审判?员庞艳审判员  卫杨二〇一九年十二月二十七日书记员  余霞