四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终2522号 上诉人（原审原告）：许明权，男，1942年6月26日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：亚磊，北京大成（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：杨义，女，1948年2月12日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：刘亚磊，北京大成（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：魏小红，女，1978年8月31日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：黄佩，四川富绅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗文康，四川富绅律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨志冬，男，1987年11月8日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 上诉人许明权、杨义因与被上诉人魏小红、杨志冬确认合同无效纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 许明权、杨义的上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初408号民事判决；2.依法改判为“1.判令杨志冬、魏小红将位于翠屏区的房屋返还给许明权、杨义；2.判令魏小红限期协助许明权、杨义办理不动产登记变更至许明权、杨义各下的手续”；3.本案一、二审案件受理费、诉讼保全费等全部由杨志冬、魏小红承担。事实和理由：一、杨志冬与魏小红就案涉房产的买卖合同并非善意，存在恶意串通的情形。1.在四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502民初407号案件中魏小红同样通过案外人没有代理权且未经被代理人追认的情形下，受让了许明权、杨义的另外一套商铺。本案与407号案件房屋的所有权人均是杨义、许明权，最终受让人均是魏小红。在杨义、许明权均不相识的情形下，这种情况在真实交易中不可能发生；2.杨志冬于2016年8月22日受让案涉房屋，房屋买卖合同价格为300000元，2017年2月15日，杨志冬将案涉房屋出让给魏小红，房屋买卖合同约定的价款仅有266600元，杨志冬高价买入、低价出售房屋完全不符合常理；3.根据中国裁判文书网上查询的结果，杨志冬在宜宾各法院存在与江文达和杨伟、与顾珊红、与李勇等多个民间借贷案件，魏小红作为宜宾市荣人华投资咨询有限公司法人，参与了廖昭彬诉张明英民间借贷纠纷、杨正华诉曹南海民间借贷纠纷、廖昭彬、杨正华与曾永强、曾春艳民间借贷纠纷等案件，涉案借贷金额特别巨大，故本案仅仅是杨志冬、魏小红在民间借贷过程中的非法占有房屋的手段。二、杨志冬、魏小红受让案涉房屋不符合交易习惯，非善意受让。1.未签订书面房屋买卖合同的情况下先行支付全部购房款不符合交易习惯；2.魏小红受让房屋后不接收房屋不符合交易习惯。三、魏小红受让案涉房屋的价格不合理，非善意第三人。案涉房屋的用途为住宅，面积为102.56平方米，系等待拆迁房，备案的《房屋买卖合同》价款是266600元，计税依据是285714.29／282276.19元，低于计税价格，且价格是否合理应采用市场价格，而非计税价格，一审许明权、杨义提出对案涉房屋进行价格评估但未经允许。 杨志冬辩称，不同意许明义、杨义的上诉请求。 魏小红辩称，1.杨志冬在取得许明权、杨义的房产时属于善意取得，魏小红购买杨志冬的房屋时属于买卖合同关系；2.许明权、杨义的儿媳妇将房产出售给杨志冬的行为构成无权代理行为，但是该行为并不会导致合同无效，若许明权、杨明义儿媳妇的行为侵害了许明权、杨义的权利，许明权、杨义可以向其儿媳妇主张权利；3.杨志冬在本案中收到了许明权、杨义的房产证原件，也有公证机构出具的公证委托书，有理由相信其儿媳妇有权处置案涉的房屋。 许明权、杨义向一审法院起诉请求：1.判令杨志东、魏小红将位于宜宾市翠屏区的房屋返还给许明权、杨义；2.判令魏小红协助许明权、杨义办理不动产登记变更至许明权、杨义名下的手续；3.本案全部诉讼费用由杨志东、魏小红负担。 一审法院认定事实：许明权、杨义系夫妻关系，二人于1970年4月登记结婚。宜宾市翠屏区建筑面积102.56ｍ2房屋原系许明权所有，该房屋系许明权、杨义的夫妻共同财产。 许莽、刘英系许明权、杨义之儿子、儿媳。2016年6月18日，案外人冒名顶替许明权、杨义（许明权的身份证复印件系伪造）在宜宾市合力公证处办理“委托书”的公证事宜，该“委托书”内容为：委托人许明权、杨义有住房一套，位于宜宾市翠屏区【房屋所有权证号：宜宾市房权证翠屏区字第××号，国有土地使用证号：宜市翠国用（2009）第××号】，现因委托人许明权、杨义事务繁忙，不便亲自办理涉及上述房屋的相关事宜，特自愿委托刘英办理如下事项：1.与买受方签订房屋买卖合同、决定上述房屋的房价款、收取房价、移交房屋等与售房有关的相关手续；2.办理上述房屋的产权过户手续，包括房屋所有权证、国有土地使用证等相关手续；3.代为在房地产登记部门的《询问笔录》等相关材料上签字；4.向相关单位和部门提供和查询委托人的相关材料，包括身份证明、婚姻状况证明、涉及上述房屋的合同、协议、票据等相关文件；5.办理上述房屋的水、电、气、闭路等附属设施的使用过户及变更物业管理合同等手续；6.如买房方需办理购房按揭贷款手续，由受托人协助买方办理按揭贷款的所有相关事宜。2016年8月18日，宜宾市合力公证处出具（2016）宜市合证字第3238号公证书，内容为：兹证明许明权、杨义于2016年8月18日来到我处，在公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、按手印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。许明权、杨义的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。 2016年8月22日，刘英代许明权、杨义（甲方）将案涉房屋转卖给杨志东（乙方），双方在宜宾市房地产管理局签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方自愿将案涉房屋以300000元的价格卖给乙方，乙方于2016年8月28日前付清房款。2016年8月23日，杨志东通过其账户分别向刘英的账户转入30000元、249000元；杨志东陈述另向刘英支付了现金20000元，但未向一审法院提供相应的收条等依据。同日，杨志东依法缴纳了办理上述房屋过户登记所需的住房交易手续费、房屋所有权登记费、个人所得税等相应税费，刘英持公证书原件以及房屋所有权证、土地使用权证等原件将案涉房屋过户登记至杨志冬名下。另查明，房地产交易纳税申报表上明确载明案涉房屋的计税依据为285714.29元。杨志冬陈述交易房屋时与刘英口头约定：案涉房屋于房屋款项完清之日起半年后交付。 2017年2月16日，杨志东将案涉房屋以321000元的价格转让给魏小红，双方未签订书面转让协议，魏小红于2017年1月16日向杨志东的账户转账支付了321000元。杨志东向魏小红出具了“收条”一份，内容为:“卖房人杨志东收到购房人魏小红交来支付宜宾市翠屏区的单独所有的住房款321000元，房屋面积102.56ｍ2，魏小红所支付的购房款按照卖房人杨志东的要求将款项付至杨志东的账户，房屋买卖双方的购房款支付，双方仅以“收条”和“银行转账凭证”为结算依据，该房款是于2017年1月16日结算支付的。卖方杨志东以“第三人”委托代理公证的形式办理上述房屋的过户变更登记手续，卖房人杨志东保证在收到上述购房款后，务必配合购房人魏小红办理过户手续直至完毕。2017年1月16日，杨志冬向案外人魏飞出具委托书，内容为：委托人杨志东事务繁忙，不便亲自办理宜宾市翠屏区【房屋所有权证号:宜宾市房权证翠屏区字第××号，国有土地使用证号：宜市翠国用（2016）第××号】的相关事宜，特委托魏飞办理如下事项：收取房价款、移交房屋、办理上述房屋的产权过户手续，包括房屋所有权证、国有土地使用权证或不动产权证书等相关手续，在房地产登记部门或不动产登记部门的《询问笔录》等相关材料上签字等。当日，杨志东对该委托书在宜宾市合力公证处进行了公证。2017年2月15日，魏飞代杨志冬（甲方）与魏小红（乙方）在宜宾市房地产管理局签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方自愿将案涉房产出售给乙方，房屋总售价为266600元，2017年2月15日前付清房款、2017年2月15日前交房。魏小红陈述其于2017年2月更换了房屋钥匙，并向一审法院提供了2017年9月至2018年5月的案涉房屋的水电气、生活费收据，现该房内无人居住，处于闲置状态。 一审法院认为：案外人刘英持有在宜宾市合力公证处办理的公证书与杨志东签订房屋买卖合同等，现许明权、杨义以案外人刘英不具备房屋处分权，且许明权、杨义对委托公证并不知情为由要求魏小红、杨志冬返还房屋并要求魏小红协助许明权、杨义办理不动产登记变更手续，一审法院认为，刘英持有在宜宾市合力公证处办理的公证书与杨志东签订房屋买卖合同、交付房屋、收取房款、办理房屋过户手续等，虽该公证书许明权、杨义并未到场办理，系案外人刘英带他人冒许明权、杨义之名办理，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力……”，故案外人刘英对案涉房屋系无权代理，其行为对被代理人（即许明权、杨义）不发生效力。但案涉房屋登记至杨志东名下后，杨志东以自己的名义将案涉房屋出卖给魏小红，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人.......”本案中，许明权、杨义未举证证明魏小红在受让案涉房屋时系非善意，且魏小红购买房屋的价格结合其在办理过户时税务机关出具发票时的计税依据为285714.29元/282276.19元，故依法认定魏小红系善意取得案涉房产，结合案涉房屋几经转手登记过户至魏小红名下，故许明权、杨义的诉讼请求，于法无据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回许明权、杨义的全部诉讼请求。案件受理费9466元，诉讼保全费2020元，合计11486元，由许明权、杨义共同负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，本案争议的焦点是杨志冬是否善意取得案涉的房产。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人.......”判断杨志冬是否善意取得案涉房产需符合以下条件：一是杨志冬受让案涉房屋时是否善意的问题。虽案涉房屋是刘英无权处分给杨志冬的，但杨志冬在与刘英建立案涉房屋的买卖合同关系时刘英向杨志冬出示了经公证的许明权、杨义委托刘英出售案涉房屋的《委托书》，故本院认为杨志冬购买案涉房屋时有理由相信刘英有权处分案涉房屋，杨志冬在受让案涉不动产时系善意的。杨志冬与魏小红是否与多人发生民间借贷法律关系，与杨志冬受让案涉房屋是否善意无关联性，故许明权、杨义认为杨志冬非善意的理由不能成立，本院不予支持。二是转让价款是否合理的问题。本院认为从许明权、杨义在一审中提交的《存量房评税价格确认单》上记载2017年2月16日案涉房屋的同期同类住房的评估价格是282276.19元，故许明权、杨义在有关机关已经对同期同类住房有评估价的基础上再次要求评估，一审未予准予，并无不当。对于案涉房屋的市场价格是否高于该评估价，许明权、杨义未举证证明，故一审以征税价格（即有关机关已委托评估的价格）作为确定案涉房屋销售价格是否合理的依据并无不当。2017年2月16日案涉房屋的同期同类住房的评估价格是282276.19元，刘英无权处分案涉房屋给杨志冬的时间是在此之前的2016年，刘英与杨志冬约定的案涉房屋的交易价是300000元，该价格并未低于评估价，故本院认为杨志冬受让案涉房屋的价格合理。三是各方对杨志冬曾取得案涉房屋的所有权无异议，故杨志冬符合善意取得的构成要件，可通过善意取得案涉房屋的所有权。 因杨志冬通过善意取得的方式原始取得了案涉房屋的所有权，杨志冬在与魏小红交易时就是有权处分，在双方有权处分的情况下且在交易的双方当事人均无异议，许明权、杨义未提供证据证明杨志冬、魏小约有恶意串通行为时，无需对魏小红的善意、交易的价款是否合理等进行审查，故许明权、杨义主张魏小约受让时非善意，受让价款不合理，本院不予确认。 综上所述，杨志冬善意取得案涉房屋的所有权，魏小红通过合同继受取得案涉房屋的所有权，许明权、杨义要求二人返还房屋并协助办理过户登记的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9466元，由上诉人许明权、杨义负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 润 审判员 郭美宏 审判员 王纯强 二〇一九年十二月二十三日 书记员 杨雯洁