浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终4698号 上诉人（原审被告）：中国民生银行股份有限公司绍兴分行，住所地浙江省绍兴市人民中路436号。 法定代表人：王黎红，系负责人。 委托诉讼代理人：冯添丽，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州市西湖区曹罐小吃店，住所地浙江省杭州市西湖区古荡街道华星路164号。 经营者：曹远镇，男，1979年3月19日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。 被上诉人（原审被告）：楼维亚，女，1964年10月4日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 被上诉人（原审被告）：王则鸣，男，1964年6月27日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 上诉人中国民生银行股份有限公司绍兴分行（以下简称民生银行）与被上诉人杭州市西湖区曹罐小吃店（以下简称曹罐小吃店）、楼维亚、王则鸣案外人执行异议之诉一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初4975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，并于2019年12月13日进行庭询。上诉人民生银行的委托诉讼代理人冯添丽、被上诉人曹罐小吃店的经营者曹远镇到庭参加诉讼，被上诉人楼维亚、王则鸣未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国民生银行股份有限公司绍兴分行上诉请求：一、判令撤销（2019）浙0602民初4975号判决书，并依法改判驳回被上诉人杭州市西湖区曹罐小吃店的诉讼请求。二、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人对被上诉人杭州市西湖区曹罐小吃店与楼维亚签订的补充协议的真实性有异议。2、被上诉人杭州市西湖区曹罐小吃店于2017年2月27日签订的《租房协议》已取代2012年5月22日签订的《租房协议》及补充协议。3、被上诉人杭州市西湖区曹罐小吃店与楼维亚之间的租赁合同签订于抵押登记之后，且抵押人已向上诉人出具抵押物无租赁承诺书，被上诉人的租赁合同不能对抗上诉人已经设立的抵押权。4、涉案房屋出租予被上诉人经营小吃，会实际影响上诉人对涉案抵押物处置的权益。 被上诉人杭州市西湖区曹罐小吃店辩称，曹远镇与被上诉人楼维亚签订的租赁合同合法有效，且在涉案房产办理抵押登记之前，故该租赁合同应受法律保护。原审所作判决正确，请求二审驳回上诉人的上诉诉请，维持原判。 杭州市西湖区曹罐小吃店向原审法院起诉请求：法院在拍卖位于杭州市西湖区不动产时，对其的租赁权依法予以保护，并带租拍卖。 原审法院认定的事实：被告楼维亚、被告王则鸣系夫妻关系，被告王则鸣名下登记有坐落杭州市西湖区，建筑面积260.77平方米、权证号为杭房权证西移字第××号的房产及对应的国有土地使用权。根据杭房他证字第××号房屋他项权证记载，王则鸣以上述房地产向民生银行提供最高额抵押担保，抵押登记日期为2015年6月9日。 2018年3月27日，杭州市拱墅区人民法院在审理（2018）浙0105民初2754号案件过程中首轮查封了涉案房产。2018年10月18日，该院作出（2018）浙0602民初8722号民事判决书，对民生银行就涉案房地产经折价或拍卖、变卖后所得价款享有的抵押优先受偿权进行了确认。上述判决书生效后，因被告未自觉履行。2019年1月15日，根据民生银行申请，该院对上述判决书立案执行。执行中，该院于2019年3月7日作出（2019）浙0602执526号公告，责令被执行人即时自觉履行还款义务，逾期不履行，该院将依法对涉案房地产进行拍卖，并通知对涉案房地产有租赁权或其他相关权利的案外人须于公告张贴之日起10日内向该院申报相关权利或提出执行异议，逾期该院将在评估、拍卖中不予考虑。 另查明，案外人杭州市西湖区曹罐小吃店系个体工商户，经营者为曹远镇，工商注册日期为2013年6月17日，经营场所为杭州市西湖区古荡街道华星路164号（实际为本案争议房产杭州市西湖区中的其中之一间）。上述公告张贴后，原告杭州市西湖区曹罐小吃店以案外人身份向该院提出执行异议，要求在拍卖位于杭州市西湖区的不动产（权证号：杭房权证西移字第××号）时对案外人的租赁权依法予以保护，并带租拍卖。2019年4月15日，该院作出（2019）浙0602执异55号执行裁定，驳回了异议人杭州市西湖区曹罐小吃店的执行异议请求。原告杭州市西湖区曹罐小吃店不服，于2019年5月18日提起本诉。 又查明，原告杭州市西湖区曹罐小吃店经营者曹远镇先后与本案争议房产所有权登记人王则鸣妻子楼维亚签订两份租房协议和一份补充协议，其中一份租房协议约定甲方为楼维亚，乙方为曹远镇，租房协议签订的落款日期为2012年5月22日，双方约定租赁房屋地址为杭州市西湖区华星路166号，租用期限为2012年3月28日起至2017年2月27日止；房租为每年55000元，租期满两年，第三年递增6%，后三年每年递增6%，房租每半年付一次，每次提前半个月支付。另一份约定甲方为楼维亚，乙方为曹远镇，落款日期为2017年2月27日，双方约定租赁房屋地址为杭州市西湖区古荡街道华星路164号；租用期限为2017年2月28日起至2022年2月27日止；房租为每年60000元，租期满两年，第三年递增6%，后三年每年递增6%，房租每半年付一次，每次提前半个月支付。2012年7月15日，双方签订补充协议1份，约定乙方曹远镇因租赁商铺前期装修投入成本较多，且餐饮经营的回本周期较长，双方约定将房屋的租赁期限自原协议签订日期开始日为起点延长为10年一周期，原有协议到期后如双方没有异议自动补签余下租房协议至租赁期限结束。杭州市西湖区曹罐小吃店经营者曹远镇已支付房租至2019年8月份。 在庭审过程中，被告民生银行称，据客户经理实地查看，本案争议房产并没有出租，而且楼维亚与王则鸣也是出具过承诺书的，承诺书于庭后提交，但至今未能提交。 原审法院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权。对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，对于原告杭州市西湖区曹罐小吃店主张享有对涉案房产的租赁权，且提供了与楼维亚的租赁合同，因楼维亚与王则鸣系夫妻，又系涉案房产共有权人，双方主体适格，权利义务明确，租赁合同应认定合法有效。原告主张的第一份租赁合同签订时间和以争议房产作为经营场所在工商登记部门登记早于本案争议房地产办理抵押登记的时间，即涉案房地产租赁在前，抵押在后，且原告正常支付租金，虽原告与楼维亚在2017年2月27日曾另行签订涉案房产的续租合同，但双方曾于2012年7月15日约定延长租赁期限，且民生银行在办理涉案房产抵押登记时未让楼维亚与王则鸣出具涉案房产未出租承诺书，也未与杭州市西湖区曹罐小吃店经营者曹远镇签订放弃对涉案房屋主张租赁权的承诺书，对涉案房屋是否出租也未予认真核实和关注，故原告要求对本案争议房屋带租拍卖的主张证据确实充分，依法予以支持。另涉案房屋系商业用房，剩余租赁期限不长，出租给原告开小吃店并不会对涉案房产价值有所降低，且对实体经济明显有益。但原告在此后应将租赁费缴纳该院以抵充执行款，如拍卖成交后应缴纳给买受人。综上，对原告杭州市西湖区曹罐小吃店在本案中的诉讼请求，事实清楚，证据确凿充分，符合法律规定，应予支持。对被告民生银行认为原告与被告楼维亚于2017年重新签订租房协议，原告是按照2017年的租房协议进行履行的，从而否定2012年的租房协议及补充协议，因民生银行未通知原告涉案房屋已抵押，如以此否定原告对涉案房产的持续租赁及经营，未免苛责，不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决：原告杭州市西湖区曹罐小吃店的执行异议诉讼请求成立，其对位于杭州市西湖区不动产的租赁权可维持至2022年2月27日止。本案案件受理费3300元，由被告中国民生银行股份有限公司绍兴分行、楼维亚、被告王则鸣承担，于本判决生效之日起七日内缴纳。 上诉人民生银行在二审中提交了2017年6月13日王则鸣和楼维亚共同出具的涉案房产未出租保证书一份，用以证明涉案房产在办理抵押时不存在租赁关系的事实。被上诉人曹罐小吃店质证认为，不清楚上述情况。 本院认证，上诉人民生银行对被上诉人曹罐小吃店与楼维亚于2017年2月27日签订的租房合同无异议，涉案房产办理抵押登记时间为2015年6月9日，然王则鸣和楼维亚共同出具保证书时间为2017年6月13日，即抵押登记之后和2017年2月27日租房合同之后形成的保证书。因此，本院对该保证书的真实性和证明效力均不予认定。 被上诉人曹罐小吃店未提供证据。 本院认为，本案二审争议焦点为被上诉人曹罐小吃店对涉案房产的租赁权是否应在法院执行中予以保护。本案中，要确定曹罐小吃店的租赁权是否可以在执行中予以保护，需要明确曹罐小吃店是否在民生银行对涉案房产设立抵押权之前签订了合法有效的租赁合同。 被上诉人曹罐小吃店在原审中提交了曹罐小吃店业主曹远镇与楼维亚于2012年5月22日签订的《租房协议》，双方约定租赁期间为2012年3月28日至2017年2月27日。而上诉人以被上诉人曹罐小吃店在执行异议阶段没有提供该份《租房协议》，故对该《租房协议》的真实性提出异议。但被上诉人曹罐小吃店在原审中提供的个体工商户营业执照载明：工商注册日期为2013年6月17日，经营场所在涉案房屋内。因该《租房协议》与上述工商营业执照记载内容能相互印证，现上诉人民生银行未能举证推翻该《租房协议》的真实性，应确认2012年5月22日《租房协议》的效力。 被上诉人曹罐小吃店在原审及执行异议阶段中均提供其与被上诉人楼维亚于2017年2月27日签订租房合同，合同约定租期从2017年2月28日至2022年2月27日。上诉人民生银行对该租房合同无异议，应确认2017年2月27日《租房协议》的效力。 从上述两份租房协议载明的时间来分析，第一份2012年5月22日租房协议期满后，双方又续订第二份2017年2月27日租房协议。即被上诉人之间的租赁关系并无中断情形，两份协议具有承继关系。因此，涉案房屋的现有租赁关系发生的起始时间应以2012年5月22日签订的租房合同为准，显然早于民生银行的抵押登记时间。因此，该租赁关系可对抗上诉人民生银行已登记的抵押权。民生银行关于被上诉人之间合法有效租赁关系应以2017年2月27日签订《租房合同》为准的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人中国民生银行股份有限公司绍兴分行承担。 本判决为终审判决。 审判长  王普庆 审判员  孙志萍 审判员  沈志峰 二〇一九年十二月三十一日 书记员  陈 莺