贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0382民初7242号原告：高奉江，男，1977年10月8日出生，汉族，住贵州省仁怀市。被告：贵州金中正房地产开发有限责任公司，住所地贵州省仁怀市中枢街道城南市场内1幢1层。法定代表人：徐显贵，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘庆，贵州鹿鸣律师事务所律师。原告高奉江与被告贵州金中正房地产开发有限责任公司（以下简称：金中正房产开发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高奉江、被告金中正房产开发公司的委托诉讼代理人刘庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高奉江向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告偿还原告超出房产证面积部分购房款5180元（按当前市场价值均价7000元/㎡计算）；2.判令被告支付原告延迟交付房屋不动产权证违约金78545.40元；3.判令被告赔偿原告因房屋质量问题产生的财产损失30000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月，原告向被告购买了位于中枢金汇苑小区1单元5楼6号商品房一套，面积为125.04㎡，并签订了《商品房买卖合同》，被告约定于2014年7月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告交付的房屋实际面积为124.3㎡，根据目前市场价值7000元/㎡计算，被告应返还原告多支付的购房款5180元，且被告实际交付商品房产证日期为2018年6月20日，延迟交付时间长达1421天，按照合同约定，被告应支付原告迟延交付房产证违约金为78535.40元。另外，原告在入住前，发现被告交付的房屋客厅楼顶中间出现十字形裂缝，裂缝已裂至客厅两边墙体，严重危及原告及家人生命财产安全，故请求被告赔偿因房屋质量问题造成的财产损失30000元。因原告多次与被告协商解决未果，故现向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告金中正房产开发公司辩称，1.原告主张违约金过高，请求法院结合实际情况和原告损失予以调为万分之零点一计算；2.原告主张实际房产面积与合同中约定面积有0.74平方米的差距，没有事实依据，被告所交付的房屋是在仁怀市房产局确认后，在原告所居住小区公示三个月予以确认的，不存在面积偏差问题，原告不应当予以补偿；3.对于诉请三，没有事实依据，不能证明三万元的损失来源。请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年2月19日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于仁怀市中枢街道兴茅路××小区××房，建筑面积125.04㎡，套内建筑面积105.21㎡。按照套内建筑面积计算，该商品房单价5253.08元/㎡，总价款552677元。该合同第四章第十一条约定被告应当在2013年12月31日前向原告交付该商品房。第五章第十五条约定该房屋按套内面积计价，套内面积以测绘部门实测数据为准，按套内面积单价多退少补，据实计算。第八章第二十二条约定被告承诺于2014年7月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：①原告有权退房，原告退房的，被告应当自收到退房通知之日起30日内退还原告已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；②原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的方式办理商品房转移登记。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款，被告于2014年2月将房屋交付给原告，但未在约定的时间内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2018年6月20日，仁怀市国土资源局向原告颁发黔（2018）仁怀市不动产权第0001229号《不动产权证书》，该证中仁怀市城市房地产测绘所出具的《房产测绘分户平面图》载明权利人高奉江坐落中枢街道办事处兴茅路金汇苑1栋1-5-6号房，建筑面积124.30㎡，套内面积103.20㎡。现原告以被告未按合同约定承担违约责任为由诉至本院主张上述请求。另查明，原告因住房客厅顶板出现十字形裂缝进行投诉，仁怀市建筑工程设计施工质量监督站于2017年9月30日作出《关于中枢金汇苑小区业主高奉江住房客厅楼板十字形开裂的调查报告》，载明“基本情况为：住房客厅中部顶板出现十字形交叉裂缝，裂纹从客厅中部延伸至楼板与墙体交接处，经测量裂缝宽度在0.1-0.2mm之间。经初步分析，该裂缝为混凝土早期收缩引起，裂缝宽度未超过《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）表3.4.5所规定的荷载作用下的最大裂缝宽度限值要求，对房屋结构使用安全不会造成影响。为保证混凝土结构构件的耐久性要求，建议采取表面封闭的方法进行处理。业主如对上述调查处理结论存有疑义，可请专业鉴定公司进行鉴定。”上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《不动产权证书》、《关于中枢金汇苑小区业主高奉江住房客厅楼板十字形开裂的调查报告》，和当事人当庭陈述在卷佐证，且经庭审质证和本院审查，足以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。一、关于房屋面积差价款问题，因双方在合同中约定套内面积以测绘部门实测数据为准，购房款按套内面积单价据实计算，多退少补，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，对原告房屋面积差价款予以支持10558.69元（即（105.21㎡-103.20㎡）×5253.08元/㎡），原告只主张5180元，本院从其所愿。二、关于逾期交付不动产权证违约金的问题，对原告主张被告按购房款的日万分之一支付其自2014年7月30日至2018年6月20日期间逾期交付不动产权证的违约金78535.40元的诉讼请求，因双方在《商品房买卖合同》中有约定，且被告承诺“于2014年7月30日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告”，但被告没有于2014年7月30日前取得该商品房初始登记，明显违约；双方在合同中明确约定“自被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金”，由此可见，办理不动产权证书是由开发商被告统一办理，且办理商品房转移登记的有关文书亦自然由被告向房产登记机关提供，而被告交付给买受人原告的文书也仅限于不动产权证书，故合同约定的办理商品房转移登记的有关文书起算的终止时间理应以实际登记办理不动产权证书之日即2018年6月20日的日期来计算。被告未按约定在2014年7月30日前取得该商品房所有权初始登记和将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告于2018年6月20日才办理所购商品房的《不动产权证书》，被告亦未向本院提交证据证明其在完成房屋初始登记后及时向原告履行了公示告知义务。原告要求被告承担因逾期交付不动产权证的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”规定，因双方签订的商品房买卖合同对此有明确约定，被告逾期交付不动产权证，超过90日的，原告不退房的，被告自约定日至实际交付不动产权证之日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金。在本案中，原告接受了被告交付的房屋，以其自身行为表明不退房，被告理应当按约定向原告支付违约金，本院支持原告主张计付自2014年7月30日至2018年6月20日期间逾期交付不动产权证违约金的诉讼请求。在庭审中被告辩称原告主张的违约金计算标准过高，请求予以酌减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金作为一种违约救济措施，其功能主要是弥补守约方损失，更具有补偿性。本案中原告在支付房屋价款后，被告已实际履行交付房屋义务，原告已实际入住，原告亦未向本院提交证据证明其因被告未按期交付不动产权证的实际损失，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”的规定，被告要求调减违约金的辩解意见，本院予以采纳。本院酌情调减违约金按已付购房款日万分之零点一的标准自2014年7月31日逾期之日起计付至2018年6月20日止，共计1420天，为7848.01元（即552677元×0.1÷10000×1420天），超出的部分，本院不予支持。三、原告要求被告赔偿因房屋质量问题产生的财产损失30000元，但其提供的《关于中枢金汇苑小区业主高奉江住房客厅楼板十字形开裂的调查报告》载明裂缝对房屋结构使用安全不会造成影响，且原告未提供其他证据证明房屋存在质量问题且造成损失30000元，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对原告的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告贵州金中正房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内退还原告高奉江购房面积差额款5180元；二、限被告贵州金中正房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内支付原告高奉江逾期交付不动产权证的违约金7848.01元；三、驳回原告高奉江的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1187元（已减半收取），由原告高奉江承担387元，被告贵州金中正房地产开发有限责任公司承担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。审判员  程远能二〇一九年十二月十九日书记员  陈文君