安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终4438号 上诉人（原审被告）：闻天才，男，汉族，1976年10月17日出生，初中文化，农民，住阜阳市颍东区。 被上诉人（原审原告）：李圆圆，女，汉族，1983年8月6日出生，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：蒋武，安徽天宽律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：李雷，男，汉族，1987年7月3日出生，高中文化，个体，住安徽省阜阳市颍州区。 上诉人闻天才因与被上诉人李圆圆、李雷房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2019）皖1204民初3059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 闻天才上诉请求：撤销阜阳市颍泉区人民法院（2019）皖1204民初3059号民事判决，改判驳回李圆圆的诉讼请求。事实和理由：1.其转租给李圆圆的租金60000元，包含其装修装饰费用52100元；2.李雷并非房主，不能代替其父亲（房屋产权人）表态不同意转租；3.其与李雷没有约定房屋能否转租，其转租后李雷没有明确表示反对，应视为对其转租行为的认可。 李圆圆答辩称：1.双方没有约定转让费包含店内装饰及设备，闻天才也没有证据证明其向李圆圆交付了相关物品；2.闻天才明知其妻许霞与李雷签订租赁合同而无异议，李雷的父亲认可李雷的出租行为，李雷是适格第三人；3.李雷是否同意转租不影响李圆圆客观上不能使用涉案房屋的事实；4.虽然合同未约定能否转租，但依据合同法第224条的规定，不得转租，且李雷不同意转租。综上，一审判决正确，闻天才的上诉理由不能成立。请求二审驳回上诉，维持原判。 李雷答辩称：1.其对转让时店内的物品不知情；2.闻天才转租时没有告知其；3.其知道转租后的第一时间是不同意的；4房屋租赁是其父认可的。 李圆圆向一审法院起诉请求：一、依法判令闻天才偿还其房租及转让费60000元；二、本案诉讼费用由闻天才承担。 一审法院认定事实：2015年10月24日闻天才之妻许霞与李雷签订房屋租赁协议，租赁位于阜阳二中西门43.02㎡的门面房进行经营使用。年租金三万元，租期2015年11月1日至2016年11月1日。2016年6月闻天才在未经房屋所有人同意的情况下，对外转租租赁的房屋。双方口头约定由李圆圆支付闻天才转租费与房租费六万元，房屋清空后该房交李圆圆使用。2016年6月16日闻天才给李圆圆出具一份收条，该收条载明：“今收到李圆圆房租及转让费陆万元正（60000元），房租到11月1日，闻天才”。闻天才将租房钥匙交付李圆圆进行房屋装修时，李雷母亲不同意，继而发生争执，报案至阜阳市公安局颍泉分局。2019年6月10日李圆圆诉至一审法院。 一审法院认为，闻天才在租赁他人的房屋经营期间，未经房屋所有人即出租人同意便将租赁房屋转租给李圆圆，房屋所有人得知后不同意转租出租的房屋，因此闻天才与李圆圆之间达成的口头转让协议应视为无效。李圆圆要求闻天才返还60000元的诉讼请求，应予支持。李圆圆明知是闻天才在转租房屋，在转租房屋时未核实出租人身份和出租人是否同意转租房屋，即达成口头转让协议，存在过错。闻天才未征得出租人同意，转租出租人的房屋，亦存在同等的过错。闻天才交给李圆圆租赁房屋时尚有租期近5个月的房租，闻天才房租损失12500元（30000元租金∕年÷12个月×5个月），根据双方的过错，各承担6250元，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决：一、闻天才于判决生效之日起十日内返还李圆圆交付的房租及转让费60000元，扣除李圆圆赔偿闻天才损失6250元后，返还53750元。二、驳回李圆圆其他诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元。由李圆圆负担25元，闻天才负担625元。 二审中，各方当事人均未提出新的证据，对于其他证据的举证、质证意见与一审相同。本院认证意见与一审一致，对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案争议的焦点为：1.涉案转租赁行为是否有效？2.闻天才应否返还李圆圆房租及转让费？ 对于焦点一。本案中，李圆圆与闻天才明知向出租人李雷缴纳的房屋租金仅到2016年11月1日，仍然于2016年6月以远高于当时房租价格的60000元房租和转让费进行转租，可推定双方的真实意思表示并不限于五个月的转租期限，而是对李圆圆能够长期租赁该房屋的一种约定与期待。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。根据上述规定可知，承租人未经出租人同意与第三人签订的转租赁合同并不是当然无效。李雷虽多次声称对闻天才将房屋转租李圆圆的行为事前不知情、事后不认同，但其并未在知道转租的事实后主张解除租赁合同或认定转租合同无效，而是表示“我没有阻止她（李圆圆）装修、开业，允许她使用到与许霞签订的租赁期满为止。”由此可见，李雷对李圆圆与闻天才在剩余租期内的转租行为并无异议，而是对超出租赁期限的转租赁行为不追认、不同意。故，闻天才与李圆圆在剩余租期内的转租约定不违反法律强制性规定，应为有效合同；双方对2016年11月1日后的转租约定，因闻天才对涉案房屋无处分权且未经权利人李雷追认而无效。 对于焦点二。1.《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。依照该规定，闻天才将涉案房屋交付李圆圆使用后，李圆圆应依约向闻天才支付2016年11月1日前近五个月的房租费用。鉴于双方未约定租金数额，参照闻天才上年度支付李雷的月均2500元租金标准，本院酌定为12500元。该部分费用闻天才无须返还。2.所谓转让费，就是次承租人为获得剩余的租赁权和店铺经营权而向承租人支付租金之外的一种对价，与品牌、经营年限、当地客流、店铺位置、设施设备等有形、无形资产相关联，是当下店铺租赁的商业惯例。基于以上关于租金为12500元的认定，涉案店铺的转让费应为60000-12500=47500元。该转让费客观存在，应为本案当事人因不能继续租赁、转让该店铺所遭受的实际损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，闻天才明知房屋剩余租期不足五个月，仍在未经李雷授权、同意的情况下，擅自将涉案房屋转租给李圆圆，应对2016年11月1日之后的无效转租行为承担主要过错责任。李圆圆明知李雷与闻天才签订的书面租赁合同中约定的租赁期限已不足5个月，在未认真核实出租人身份，以及出租人是否愿意转租、续租的情况下，自信能够长期租赁、经营涉案店铺，与闻天才草率约定，应对无效的转租行为负次要过错责任。鉴于双方当事人的共同过错导致涉案店铺不能继续租赁经营或再次转租以获取相应的转让费，应对遭受的转让费损失分别承担相应的责任；本院酌定闻天才承担80%的责任，李圆圆承担20%的责任。即闻天才应返还李圆圆38000元（47500元×80%）。 综上所述，闻天才的上诉理由部分成立，予以支持。一审判决不当，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项，第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2019）皖1204民初3059号民事判决第二项，即：驳回李圆圆的其他诉讼请求。 二、撤销安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2019）皖1204民初3059号民事判决第一项，即：闻天才于判决生效之日起十日内返还李圆圆交付的房租及转让费60000元，扣除李圆圆赔偿闻天才损失6250元后，返还53750元。 三、闻天才于本判决生效之日起十日内返还李圆圆38000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取650元,由闻天才负担420元，李圆圆负担230元；二审案件受理费1144元,由闻天才负担824元，李圆圆负担320元。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  杨开多 审判员  李婉璐 二〇一九年十二月六日 书记员  徐玉洁 附：本判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。