襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初6078号原告：襄阳东铁正新物业管理有限公司，住所地：襄阳市樊城区长虹路沃尔玛旁，统一社会信用代码：9142060031642749X5。法定代表人：王拥，该公司董事长。委托诉讼代理人：王峰，湖北隆中律师事务所律师。被告：段方外，男，汉族，1949年9月16日生，住襄阳市樊城区。被告：段杨杨，女，汉族，1984年1月17日生，住襄阳市樊城区。原告襄阳东铁正新物业管理有限公司与被告段方外、段杨杨物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人王峰，被告段杨杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告襄阳东铁正新物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付2017年1月1日至2019年12月31日期间物业管理费3864元及滞纳金3864元。若二被告逾期不支付上述物业费，还应当按照3864元的日千分之三向原告支付滞纳金至付清之日止；2、判令本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告经襄阳东铁正新房地产有限公司选取为汉水嘉苑小区的前期物业服务公司，被告段方外、段杨杨购买的由襄阳东铁正新房地产开发有限公司开发建设的汉水嘉苑小区2栋2单元1802室，购买时预测建筑面积76.58平米，后实测面积76.77平米。二被告收房后，于2016年6月2日与原告签订《前期物业服务合同》,约定物业费缴费标准为每平米每月1.4元，业主应当在每年12月交纳下一年度物业管理费，若逾期交纳，应当从逾期之日起，按照应交金额的日3‰标准缴纳滞纳金。二被告签订上述合同后，一直享受原告提供的物业服务，却从未向原告缴纳物业管理费，原告多次向二被告催要，二被告却拒不缴纳。原告为汉水嘉苑小区业主提供物业服务，所收物业费不仅用于《前期物业服务合同》中约定的各项物业管理服务，还要维系小区基本的公共卫生、用电、用水、安保、消防等开支，因被告等部分业主恶意欠费导致经营难以维系，原告还在垫资为小区提供服务。特提起诉讼。被告段方外、段杨杨辩称，（庭审中，张厚明向本院递交段杨杨出具的委托书，委托张厚明代为参加诉讼。经审查，张厚明不具备代理人资格，但为保障被告的辩论权，本庭将张厚明的发言作为被告诉讼意见参考记录在案）1、物业合同签订是在原告没有告知我们的情况下签的，原告是欺诈行为；我们签《物业合同》的时候以为只是《入住手册》，且甲方的地方我们没有签字；2、原告催缴物业费的行为我们不知道；3、要求开发商和物业提供地下停车位归属权证明，业主小区内共享面积的有关证据；4、根据物业管理条例24条、57条规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标方式，选聘有相应物业资格的，等。我们认为物业是开发商公司不合规定；5、物业服务公司地下停车收费、地面公用通道收费是自行定价，地下停车库合同写的200元而入住后为什么变成360元；6、我们活动空间少，道路被占用，道闸被管控，业主进出不便，物业公司自安岗亭侵犯业主人权；7、业主一直为2毛钱利益与物业公司协商，应以1.2元标准收取物业费，而不是1.4元；8、物业公司不经业主同意把小区绿化带铲除设立快递投递箱，建天怡饮水机；9、2013年拆迁户办主任及区政府负责人刘明新，在多种场合表态免收拆迁户3年物业费；10、我们拆迁补偿房是最新入住的，汉水华城还在建设，喧闹声、灰尘，影响了我们健康；11、2017年7月5日在望湖会议室，有东铁正新代表和我们代表，当时我们要进去录像，被拒绝，当时物业说了18年免收，从19年开始交，每年优惠3个月，我们业主当时表示同意；2017年12月12日，在社区领导田书记的牵线下，再次协商，当时参加协商的有我们5位业主代表，协商结果让业主回去写一个详细资料，我们写了一个由社区转交的东西，有没有转交不知道；12、物业催款单上收取的物业面积和我们已经办理房产证上面积不符合；13、汉水华城广告张贴、饮水设备、快递收费的费用是否由业主共有？收费明细了吗？侵犯业主知情权；14、小区地下停车库适用的是业主公摊面积，前几天八号楼盘电梯出现了故障，电视上都播放了。本院经审理查明：2015年6月1日，襄阳东铁正新房地产开发有限公司与原告襄阳东铁正新物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定襄阳东铁正新房地产开发有限公司选聘襄阳东铁正新物业管理有限公司对安置房提供前期物业管理服务事宜，等。2015年12月19日，襄阳东铁正新房地产开发有限公司递交《襄阳市协议选聘物业服务企业审批申请书》，针对汉水华城安置房，公告期满投标少于3个，建议协议选聘前期物业服务企业，襄阳市住房保障和房屋管理局房地产市场监管科“同意按规定协议选聘前期物业服务企业”。2016年6月2日，被告段杨杨与原告襄阳东铁正新物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定物业服务费1.4元每月每平米，地下停车费小轿车200元每月，临时停车3元每小时，前30分钟不得收费。业主须每年12月份交纳下个季度物业管理费。逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起按应交金额3％标准缴纳滞纳金。本合同期限自2015年12月30日起，至业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，等。根据庭审笔录，被告段方外、段杨杨自入住房屋起未缴纳物业费。原被告提供的其他证据与本案缺乏关联性，本院不予采纳。本院认为，原告襄阳东铁正新物业管理有限公司与被告段杨杨签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告段方外、段杨杨作为房屋业主，接受原告襄阳东铁正新物业管理有限公司提供的物业服务，应当按照约定支付相应的物业服务费，故原告要求被告交纳物业服务费自2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费诉讼请求成立，本院予以支持。本院经与原告东铁正新物业管理有限公司协调，原告同意2019年12月31日前计算的物业服务费用，当预测面积和实测面积冲突时，以较小的面积为准。具体数额按照76.58×1.4×36＝3859.632元。被告辩称物业合同签订是在原告没有告知我们的情况下签的，原告是欺诈行为，我们签《物业合同》的时候以为只是《入住手册》，且甲方的地方我们没有签字。本院认为，《前期物业服务合同》中落款有段杨杨签名，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原被告《前期物业服务合同》成立，本院不予支持。被告辩称原告催缴物业费的行为不知道。本院认为现原告已向本院提起诉讼，但是被告仍拒绝缴纳物业服务费，被告辩解不成立，本院不予支持。被告辩称，我们认为物业是开发商公司，不合规定。本院认为，根据《物业管理条例》第二十四条规定：投标人少于3个或者住宅规模小的，经物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。根据原告提供的《襄阳市协议选聘物业服务企业审批申请书》，针对汉水华城安置房，公告期满投标少于3个，建议协议选聘前期物业服务企业，襄阳市住房保障和房屋管理局房地产市场监管科“同意按规定协议选聘前期物业服务企业”，据此，被告辩称不成立，本院不予支持。被告辩称，业主一直为2毛钱利益与物业公司协商，应以1.2元标准收取物业费，而不是1.4元。本院认为，襄阳市物价局对襄阳市区物业服务收费公布了标准参考，其规定并无强制性，具体定价由《物业服务合同》约定，故被告辩解不成立，本院不予支持。被告辩称，物业催款单上收取的物业面积和我们已经办理房产证上面积不符合，本院经与原告东铁正新物业管理有限公司协调，原告同意2019年12月31日前计算的物业服务费用，当预测面积和实测面积冲突时，以较小的面积为准。被告辩称，2013年拆迁户办主任及区政府负责人刘明新，在多种场合表态免收拆迁户3年物业费；2017年7月5日在望湖会议室，有东铁正新代表和我们代表，当时我们要进去录像，被拒绝，当时物业说了18年免收，从19年开始交，每年优惠3个月，我们业主当时表示同意；2017年12月12日，在社区领导田书记的牵线下，再次协商，当时参加协商的有我们5位业主代表，协商结果让业主回去写一个详细资料，我们写了一个由社区转交的东西，有没有转交不知道。截至判决前，本院没有收到被告提供的相关证据，辩称理由证据不足，本院不予支持。被告辩称，要求开发商和物业提供地下停车位归属权证明，业主小区内共享面积的有关证据；物业服务公司地下停车收费、地面公用通道收费是自行定价，地下停车库合同写的200元，入住后为什么变成360元；我们活动空间少，道路被占用，道闸被管控，业主进出不便，物业公司自安岗亭，侵犯业主人权；物业公司不经业主同意把小区绿化带铲除设立快递投递箱，建天怡饮水机；我们拆迁补偿房是最新入住的，汉水华城还在建设，喧闹声、灰尘，影响了我们健康；汉水华城广告张贴，饮水设备，快递收费的费用是否由业主共有，收费明细了吗，侵犯业主知情权；小区地下停车库适用的是业主公摊面积，前几天八号楼盘电梯出现了故障，电视都放了。本院认为上述辩称意见与本案物业服务合同纠纷中物业费的缴纳问题无关，被告段方外、段杨杨可另行起诉主张权利。本院经与原告协商，原告同意放弃向被告收取滞纳金的诉讼请求。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项、第二十四条之规定，判决如下：被告段方外、段杨杨于本判决生效之日起十日内支付原告襄阳东铁正新物业管理有限公司2017年1月1日至2019年12月31日物业管理费用3859.63元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告段方外、段杨杨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  王清声二〇一九年十二月三十一日书记员  田云帆