西安市未央区人民法院民 事 判 决 书                              （2019）陕0112民初9085号 原告（反诉被告）：田程，男，1989年4月6日出生，汉族，住陕西省渭南市富平县到，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：童晶晶，陕西菲格律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡巍，男，1987年2月4日出生，汉族，住湖北省仙桃市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX2。委托诉讼代理人：李忠民，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈凯，陕西仁和万国律师事务所实习律师。原告田程与被告蔡巍房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告蔡巍与反诉被告田程房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）田程及其委托诉讼代理人童晶晶，被告（反诉原告）蔡巍及其委托诉讼代理人李忠民、屈凯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田程向本院提出诉讼请求：1、判令被告配合办理银行监管账户及房屋过户手续，继续履行《西安市存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令被告支付违约金30万元及律师费1万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月16日，其与被告签订《西安市存量房买卖合同》，约定被告将其位于西安市未央区XX园XX路XX小区XX幢XX单元XX室以150万元的价格出售给其，首付款46万元，被告应于3月16日交付房屋。合同签订当日，因被告原因导致无法办理过户、更名，被告与其遂于2018年7月3日签订《补充协议》，协议约定双方当事人应于2018年12月底之前接到第三方通知后两个工作日内办理过户更名手续，剩余款项其已按照《补充协议》约定方式进行支付，目前已付房款合计为1429726元，剩余款项70274元其按照要求约定进行银行监管并支付。2018年12月，被告明知涉案房屋具备过户、更名条件，后却拒不配合其办理银行监管账户，导致其无法继续履行合同，被告的行为已构成违约，为维护自身的合法权益，根据相关法律规定诉至法院，请求法院判如所请。被告蔡巍辩称，其与原告签订的《西安市存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，合同约定由原告全款购买其的房屋，并以更名方式过户给原告，由原告负责更名手续，原告承担过户期间包括中介费在内的全部花费，双方应当按照合同约定履行义务。其次，2018年7月2日协议是对2018年3月16日合同内容的补充及变更，合同履行过程中，其已依约向原告交付房屋，但原告怠于履行支付房款及办理更名的义务，其多次向原告主张要求原告切实妥善履行义务，原告百般推脱，后其为了交易继续履行，与原告达成协议，约定原告于2018年12月底之前办完涉案房屋更名手续，并向其提供17.5万元的拆借资金。而《补充协议》明确约定的是更名，实质性变更了原合同过户及更名的约定，《补充协议》系双方对后续合同履行事宜的重新约定，是对原合同的补充及变更，属于原合同的一部分，当然适用于主合同对于违约责任的约定。第三，原告未按协议约定提供17.5万元资金，构成违约，该17.5万元应是对原告支付房款义务的约定，属于合同主要义务。根据协议约定，原告应当于2018年11月2日前向被告提供相关资金，如不遵守视为违约。第四，原告未能如期办理案涉房屋更名手续，导致合同目的无法实现，构成根本违约，根据合同约定，原告负责办理案涉房屋更名手续，协议明确约定更名手续的办理期限为2018年12月底，原告未能如期办理构成根本违约，根据西安市二手房限购政策，合同约定更名的过户方式已不能实现，由此导致合同目的无法实现，合同继续履行已成为不可能，因原告拖延未及时办理更名手续导致合同目的无法实现，构成根本违约，应当承担违约责任。其无违反合同约定的情形，合同及协议赋予其的两项义务，其均妥善履行，2018年3月16日其将房屋钥匙交于原告，并配合原告办理更名手续。合同履行过程中，其只期望原告尽快办理相关手续支付房款，以完成交易，反而系原告无故拖延，其多次督促原告履行合同义务，案涉房屋未能更名系原告造成，构成根本违约，原告应当承担违约责任，解除合同及协议，由原告返还房屋，其返还已付房款，原告应向其支付违约金及律师代理费。反诉原告蔡巍向本院提出反诉请求：1、判令解除《西安市存量房买卖合同》及《补充协议》；2、判令反诉被告支付违约金30万元及律师代理费2.4万元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2018年3月16日，其与反诉被告签订《西安市存量房买卖合同》，约定反诉被告购买其位于西安市未央区XX园XX路XX小区XX幢XX单元XX号房屋，房屋价款150万元，首付款46万元，其于2018年3月16日合同签订当日交付房屋，反诉被告负责办理更名手续，反诉被告自愿承担合同履行中发生的其他全部费用。2018年7月2日，双方签订《补充协议》明确约定由反诉被告于2018年12月底之前办理完成房屋更名手续，反诉被告向其提供拆借资金17.5万元，合同履行中，其已切实履行了自己的交房义务，但反诉被告不能按照合同及协议约定履行更名义务，导致合同目的不能实现，构成根本违约，2018年7月2日双方签订协议后，反诉被告未能向其提供协议约定的拆借资金，构成违约，根据法律规定，本案合同及协议因反诉被告根本违约应予以解除，反诉被告应当承担违约责任，本案正在审理中，特提起反诉，望判如所请。反诉被告田程辩称，对于反诉原告的反诉请求不予认可。第一，反诉原告的解除行为系违法解除，首先该解除行为既没有在合同及补充协议中约定，也不符合《合同法》第49条根本违约的规定，不属于合同目的不能实现的法定解除行为，因此反诉原告的解除行为系违法解除，同时反诉原告解除行为进一步说明了反诉原告拒不履行合同的意思表示。第二，其不存在任何违约行为，反诉原告认为其2018年12月底前办理完成更名手续，其已向开发商递交相关资料，后因反诉原告不愿意配合相关签字手续，导致更名最终未能完成，反诉原告认为其并未提供资金拆借17.5万元，但补充协议并未就该行为约定违约责任，其要求支付违约金30万元的表示为主合同的违约条款，并非当然适用于补充协议，更何况资金拆借并非合同的主要义务，因此反诉原告以其未提供资金拆借为由要求其支付违约金30万元的请求不符合合同约定，反诉原告以此抗辩拒绝履行合同的更名义务及资金监管的配合义务明显不能成立，反诉原告如认为其未提供资金拆借，可以主张违约或损害赔偿，并不当然形成抗辩合同主义务即资金监管及过户更名手续之义务。综上，反诉原告的请求进一步说明了反诉原告拒不履行合同义务之意思表示。本院经审理认定事实如下：2018年3月16日，蔡巍（甲方：卖方)与田程（乙方：买方）共同签订《西安市存量房买卖合同》一份，该合同约定由田程购买蔡巍名下的坐落于西安市XX园XX路XX幢XX单元XX室房产一套，建筑面积132.14平方米，随同转让的附属设施、设备为精装修。抵押状况为有，尚欠贷款余额约654604元整，房价款为150万元，该房价款包含该房地产转让价款及现有已缴纳和已发生的全部费用，转让所产生的税、费另行约定。房价款支付方式为全款，定金46万元，乙方于2018年3月16日支付于甲方，首付款（不含定金）46万元整，乙方已支付给甲方在网签当日存入资金监管账户，尾款计104万乙方于办理产权变更手续并银行监管，双方约定于2018年3月16日交房，过户由乙方找关系负责办理产权变更手续，交易所有税费全部由乙方承担。该合同第六条违约责任约定，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方需赔偿违约金30万元给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。上述合同其他约定（如本约定与合同正文有冲突，以本约定为准）载明：“1、经双方协商若2018年5月时可办理更名手续，则双方配合办理更名，由乙方自行处理；2、若等证过户时，税费均由乙方承担；3、2018年3月10日，甲方办理该房屋收房，交付首付尾款手续，乙方办理缴纳专项维修基金、契税手续；4、收房前甲方结清物业所欠相关费用，交房后续物业相关费用由乙方承担；5、若协议过户，待办理过户前月供由乙方承担算入总房款；6、开发商开始办理房产证时，按照开发商规定办理相关手续；7、房产证下证后双方做全权未果公证于乙方；8、若双方后期违约，则支付总房款20%金额给甲方、乙方；9、首付款40%按照原购红1152593元计算；10、乙方支付中介方中介费叁万捌仟捌佰捌拾捌元整（38888元）”。签订合同前，田程已于2018年3月10日向蔡巍支付房款46万元，蔡巍当日向田程出具收条一份，载明：“收条  今收到田程（身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）购买恒大帝景5-22103室购房定金肆拾陆万元整（460000）该房成交总价为壹佰伍拾万元整（1500000），该房位于西安市未央区XX城XX路XX段。此价格为业主净拿价。邮政储蓄银行  转款账号：XXXXXXXXXXXXXXX7182 用户名：蔡巍  收款人：蔡巍  日期：2018.3.10”。 2018年3月10日，蔡巍将上述涉案房屋实际交付于田程。2018年3月17日，田程向蔡巍银行转付3675元；2018年4月17日，田程向蔡巍银行转付3675元；2018年5月16日，田程向蔡巍银行转付3675元；2018年6月19日，田程向蔡巍银行转付3675元；2018年7月1日，田程向蔡巍银行转付10万元。2018年7月2日，蔡巍（甲方）与田程（乙方）再次签订《补充协议》，该协议约定如下：“……经双方友好协商补充条款如下：1、由乙方确定该房屋更名手续，于2018年12月底前办理完。（甲乙双方接第三方通知）2个工作日内务必配合办理，此房屋更名手续，如任意一方不配合，视为违约。2、甲乙双方共同承诺，如果甲方中途拆借资金，走借款流程，乙方配合拆借。乙方最大限额壹拾柒万伍仟元整（175000元人民币）如不遵守视为违约。3、双方于2018年7月3日办理银行房贷还清所有尾款，并写收据还款由乙方代还，还款金额为­­­­­____大写金额为______。4、双方协商于2018年7月1日，乙方提前支付甲方房款壹拾万元整（￥100000）注：第一次支付定金肆拾陆万元整（460000）用于甲方补齐开发商房款；第二次支付壹拾万元整（2018年7月1日），第三次于2018年7月3日还款（银行房贷结清）金额为______，第四次剩余资金______做银行资金监管。5、双方约定于2018年7月3日去中国邮政储银行还款同时核实2018年6月19日还款导致甲方征信逾期双方协商解决方案。……”。2018年7月3日，田程向蔡巍银行转付共655026元，同日，蔡巍还清涉案房屋剩余银行按揭贷款。截止2018年7月3日，田程向蔡巍支付房款共计1229726元。2019年5月13日，田程向蔡巍转付房款20万元，截止开庭审理时，田程已向蔡巍支付房款共计1429726元。田程与蔡巍约定通过更名的方式购置涉案房屋，后因涉案房屋未能办成更名，双方就合同继续履行产生争议，原告诉至本院，形成诉讼，诉讼请求如前所述，被告提出反诉请求，反诉请求如前所述。审理中，因双方各持己见，致调解未果。另查，涉案房屋系蔡巍在开发商西安盈裕置业有限公司处购置，并进行了网签备案，合同登记号为Y14133903，该房屋目前已具备办证条件，但尚未办理。田程具备西安市购房资格。经本院释明，田程愿意一次性支付蔡巍剩余房款70274元，以便继续履行合同。诉前，田程向本院提出了诉前保全申请，本院作出（2019）陕0112财保245号民事裁定书，裁定查封蔡巍名下位于西安市未央区XX园XX路XX小区XX幢XX单元XX号房屋（合同登记号Y14133903），期限为三年。以上事实，有原、被告提交的证据材料、谈话笔录、质证笔录及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，田程与蔡巍签订《西安市存量房买卖合同》及《补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行其自身义务。但田程与蔡巍在合同及补充协议中约定的房屋更名条款，不符合不动产交易的法律规定，该条款不产生法律效力，但上述合同及补充协议约定的其他条款对双方具有法律约束力。现田程已支付蔡巍房款共计1429726元，蔡巍已将涉案房屋交付于田程，且蔡巍已依约办理了撤押手续，该合同继续履行已不存在现实困难，蔡巍反诉请求解除合同，于法无据。结合双方订立合同的目的、合同性质，同时考量当事人的履约诚意，合同实际履行不存在障碍等因素，涉案《西安市存量房买卖合同》及《补充协议》应当继续履行为宜。因此，田程应继续履行支付蔡巍剩余房款70274元的合同义务，蔡巍应履行其将涉案房屋转移过户登记至田程名下的协助义务，以实现双方的合同目的。对于田程主张蔡巍支付其30万元违约金及1万元律师费一节，因田程已要求继续履行，本院予以支持，双方合同仍待继续履行完毕，故对田程主张蔡巍支付违约金及律师费之诉讼请求，不予支持。至于蔡巍反诉请求田程支付其违约金30万元及2.4万元律师费，无事实及法律依据，应予以驳回。但考虑到合同约定的付款期限、田程实际支付房款的时间及双方的过错程度等客观因素，本院酌情认定由田程向蔡巍支付逾期支付房款的损失3万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、原告田程与被告蔡巍于2018年3月16日签订的《西安市存量房买卖合同》及2018年7月2日签订的《补充协议》继续履行。二、原告田程于本判决生效后十日内支付被告蔡巍剩余购房款70274元，同时，被告蔡巍在收到上述购房款之日起十五日内配合原告田程将其名下的西安市未央区XX园XX路XX小区XX幢XX单元XX号房屋（合同登记号Y14133903）办理并过户至原告田程名下。三、原告田程于本判决生效后十日内支付被告蔡巍损失3万元。四、驳回本诉原告田程其余诉讼请求。五、驳回本诉被告蔡巍之反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费18300元，原告已预交，由原告承担7300元，由被告承担11000元，于本判决生效后十日内给付原告。反诉受理费3080元，被告已预交，由被告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    康  璐 审  判  员    白  锋人民陪审员    白  瑛  二〇一九年十二月十二日 书  记  员    李燕维