安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖12民终5383号 上诉人（原审被告）：安徽腾辉国际城开发有限公司，住所地安徽省临泉县经济开发区管理委员会6楼，统一社会信用代码91341221335632720J（1-1）。 法定代表人：周建廷，任执行董事。 委托诉讼代理人：王陈，安徽相和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张文静，女，1986年1月31日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：张大方，安徽春源律师事务所律师。 原审第三人：临泉腾辉商业运营管理有限公司，住所地安徽省临泉县前进东路与建设北路交叉口腾辉国际城四楼401室，统一社会信用代码91341221358566789W（1-1）。 法定代表人：李祖元，该公司执行董事兼总经理。 上诉人安徽腾辉国际城开发有限公司（以下简称腾辉开发公司）因与被上诉人张文静、原审第三人临泉腾辉商业运营管理有限公司（以下简称腾辉运营公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院（2019）皖1221民初6062号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 腾辉开发公司上诉请求：撤销一审判决，予以改判。事实与理由：1.双方并未约定办证期限，且张文静并未举证证明逾期办证遭受损失，一审判决支持逾期办证违约金显属错误；2.涉案《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金为已付购房款的1%，一审判决按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金显系不当。 张文静辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 张文静向一审法院起诉请求：1.判决解除双方之间的《商品房买卖合同》，腾辉开发公司返还购房款；2.判决腾辉开发公司支付延迟交房违约金11118.3元；3.判决腾辉开发公司赔偿延期协助办理产权登记违约金23920.9元。 一审法院认定事实：2017年3月27日，张文静与腾辉开发公司签订《商品房买卖合同》，约定张文静购买腾辉开发公司开发建设并预售的，坐落于临泉县前进路北侧建设路西侧的腾辉国际城19幢1层103号房（位于1＃Ａ区，该商品房为商业用途，建筑面积为65.31平方米，单价为6400元／平方米，合同总价款417984元，合同签订之日付清。合同同时约定，第七条买受人逾期付款的违约责任，2、自行约定，银行按揭，买受人应在支付首付款之日起15日内提交一套完整合格的贷款申请资料，因买受人责任而未能在60日内放款的，出卖人有权要求买受人按一次性付款方式付款；第八条交付期限，出卖人应当在2017年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；第九条出卖人逾期交房违约责任，1、（1）逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。《商品房买卖合同》签订当天，张文静与腾辉运营公司及腾辉开发公司三方签订《委托经营管理合同》，约定张文静将其与腾辉开发公司签订《商品房买卖合同》购买的临泉腾辉国际城商铺委托给腾辉运营公司经营管理；2.1、经营期限自2017年8月1日起至2020年8月1日止，共3年；双方约定委托经营期间，张文静享受租赁收益为3年租金7万元，已从总房款中扣除，腾辉运营公司无须支付；4.7、若张文静与腾辉开发公司所签订的商铺买卖合同解除或终止，张文静应如数退还已从腾辉运营公司实际取得的该商铺经营收益，张文静同意由腾辉开发公司直接从张文静购买的商铺款中扣还给腾辉运营公司；8.1、本合同甲乙双方任何一方均不得单方终止合同，否则视为违约，违约一方应赔偿守约一方的全部损失且守约一方有权要求继续履行合同；如守约一方同意解除合同则违约一方须按该商铺合同总价的10%为标准向守约一方支付违约金，如违约金不足以弥补实际损失，违约一方应按全部实际经济损失额度向守约一方予以赔偿。上述合同签订后，张文静于2017年3月27日当天向腾辉开发公司支付购房款417984元。另有购房优惠70000元由腾辉运营公司经营管理商铺三年，收益70000元，由腾辉运营公司转移支付给腾辉开发公司。2017年8月1日，腾辉开发公司依据《委托经营管理合同》将涉案房产交付腾辉运营公司经营管理，张文静实际委托经营管理收益自2017年8月1日起计算。临泉县不动产登记中心于2019年1月24日受理涉案房产备案登记。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。开发建设预售商品房经过了相关行政部门许可，腾辉开发公司与张文静签订《商品房买卖合同》将开发建设的商品房预售给张文静，以及张文静与腾辉运营公司、腾辉开发公司签订《委托经营管理合同》将涉案房屋委托腾辉运营公司经营管理，均系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，《商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己义务。张文静将涉案房屋委托腾辉运营公司经营管理，腾辉开发公司依据三方签订的《委托经营管理合同》于2017年8月1日将涉案房屋交付腾辉运营公司，腾辉运营公司依据《委托经营管理合同》接收房屋并开展经营活动，张文静对此没有提出异议，因张文静已经于2017年8月1日实际接收房屋。腾辉开发公司没有违约交房，不应承担延期交房违约金。双方签订的《商品房买卖合同》目的已经实现，腾辉运营公司正在履行《委托经营管理合同》规定的义务，履行期限已经超过两年，张文静请求解除《商品房买卖合同》、返还购房款、支付延迟交房违约金的诉讼请求，不予支持。对于张文静要求腾辉开发公司赔偿延期协助办理产权登记违约金31282.9元的诉讼请求，因双方合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。……”，据此腾辉开发公司应于2017年10月31日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，但腾辉开发公司于2019年1月24日才将涉案房屋资料提交不动产登记中心备案，已构成违约。但是张文静在腾辉开发公司构成逾期办证违约后并未按照合同约定主张退房，而是在实际接收房屋后，继续将案涉房屋按照《委托经营管理合同》交给腾辉运营公司运作经营并收益。双方以其实际行为对《商品房买卖合同》的逾期办证违约条款（退房）予以了变更，但腾辉开发公司逾期办证已经实际违约，现张文静要求腾辉开发公司赔偿延期协助办理产权登记违约金的该项诉讼请求，予以支持。因双方对于如何承担违约金没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，酌定按照年利率4.35%上浮40%即年利率6.09%计算。腾辉开发公司逾期提供资料的天数从2017年11月1日计算至2019年1月24日，共计450天，故腾辉开发公司应支付违约金为31383.2（417984元×6.09%×450天÷365）元。但张文静仅主张逾期办证违约金343天即为23920.9元，系其对个人权利的处分，予以确认，故腾辉开发公司应支付违约金为23920.9元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决：一、安徽腾辉国际城开发有限公司于判决生效之日起十日内支付张文静逾期办证违约金23920.9元；二、驳回张文静的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，由安徽腾辉国际城开发有限公司负担243元，张文静负担187元。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案《商品房买卖合同》明确约定腾辉开发公司交付房屋后90日内将办理权属登记相关资料报产权登记机关备案，但其公司未按该约定履行合同义务，故依照上述法律规定，一审判决腾辉开发公司承担逾期办证的违约责任并无不当。腾辉开发公司称双方并未约定办证期限，且张文静并未举证证明逾期办证遭受损失，一审判决支持逾期办证违约金显属错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。同时，涉案《商品房买卖合同》仅约定了买受人退房时出卖人逾期办证的违约责任，并未明确约定买受人不退房时出卖人逾期办证的违约责任，故一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，酌定按照年利率6.09%计算本案逾期办证违约金亦无不妥。腾辉开发公司称涉案《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金为已付购房款的1%，一审判决按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金显系不当的上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费398元，由安徽腾辉国际城开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇一九年十二月二十日 法官助理刘梦李 书记员刘雅馨 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。