海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1270号上诉人（原审原告）：三亚乐天城商贸服务有限公司。住所地：三亚市吉阳区荔枝沟社区金鸡岭路南侧868号。法定代表人：洪漫宁，该司董事长。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:李闻俊，男，1986年5月15日出生，汉族，住东方市。委托诉讼代理人：陈亚强，海南惠海律师事务所律师。上诉人三亚乐天城商贸服务有限公司(以下简称乐天城公司)因与被上诉人李闻俊租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院作出的（2019）琼0271民初2539号民事判决。向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。乐天城公司上诉请求：一、撤销一审判决书并依法改判李闻俊向乐天城公司支付拖欠的场地租金50147.3元和拖欠的卫生费2640元，合计52782元（由2017年4月1日计算至2018年11月30日）。二、本案一审、二审的诉讼费由李闻俊承担。事实理由：一、一审法院认定李闻俊支付2017年4月至2017年12月的租金21547.3元、卫生费1080元没有任何事实依据。李闻俊从未向乐天城公司支付该笔租金和卫生费，亦未提供证据证明其支付了该笔费用。二、一审法院认定双方合同于2018年1月1日终止履行合同，无事实依据。李闻俊提供的乐天城公司物业部的表格是乐天城公司内部的审批表，物业部门的批准意见并不构成表见代理。乐天城公司的其他部门和分管负责人马杰作出的同意退场的意见也不构成表见代理。李闻俊并未取得该审批表原件，是其私自拍照取得。而且审批表的意见是“同意退场，欠款两清，秤回收”，因此，该审批表只是乐天城公司内部文件，不能对外产生法律效力。退一步说，这个表格即便法定代表人签名了，只要没有交给李闻俊原件或者通知李闻俊同意解除合同，作为乐天城公司的内部文件，乐天城公司可以随时修改，并不能产生对外的法律效力。一审法院依据李闻俊提供的拍照件，就认定双方已达成和合同解除的合意，明显违背基本法律规定和生活常识。另外，从李闻俊所提供的照片所记载的《申请》落款日期来看，其签署的落款日期为2018年1月25日，即李闻俊于2018年1月25日才申请乐天城进行协商解除《商户入驻协议》的事宜，而乐天城公司并未通知李闻俊可以解除合同，一审法院认定的2018年1月1日合同终止无依据。综上，一审判决认定事实及适用法律均错误。请求二审法院支持乐天城公司的上诉请求。李闻俊辩称，一、一审法院认定事实正确适用法律正确。2017年4月至2017年12月租金，D11-12租金合计24079.3元，D74-48租金合计21547.3元准确无误。当日办理退场时由乐天城公司物业经理作出“同意退场，欠款两清，秤回收”的字样。二、物业部审核意见构成表见代理。2016年12月28日，李闻俊租用乐天城公司D11-12、D47-48摊位，支付2万元履约保证金。2017年12月底，李闻俊与乐天城公司公司物业部刘经理沟通，要退掉D11-12、D47-48摊位，只交D11-12、D47-48摊位租金，乐天城公司物业部刘经理表示同意，李闻俊在2018年1月25日前往乐天城公司物业部门办理退场手续，并将收据交付给乐天城公司。根据《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，李闻俊有理由相信2018年1月25日乐天城公司部门意见构成表见代理。三、合同解除时间应当是2018年1月1日，李闻俊申请时间虽然为2018年1月25日，但在情况说明中有明确的月份和金额，足以说明双方当时的真实意思表示合同解除时间为2018年1月1日。李闻俊提交的全部材料都由乐天城公司保管，乐天城公司应当将全部材料提交至法院以查清事实，其瞒本案重要证据，严重违背诚信原则，综上，一审法院认定事实正确，适用法律正确，应当驳回乐天城公司的上诉请求。乐天城公司向一审法院起诉请求：一、判令李闻俊向乐天城公司支付拖欠的场地租金50147.3元和拖欠的卫生费2640元，合计52787元（由2017年4月1日暂计算至2018年11月30日，具体算至判决作出之日）；二、判决双方解除《商户入驻协议》和《服务管理协议》；三、本案的诉讼费由李闻俊承担。一审法院认定事实：2016年12月28日，乐天城公司与李闻俊签订一份《商户入驻协议》，约定：由李闻俊入驻“乐天城农贸市场”D047-D048号铺面(摊位)用于经营活贝类，本协议期限为二年即从2017年1月16日至2019年1月15日止；乐天城公司按李闻俊的销售额收取相关场地使用费，李闻俊自负盈亏；双方同意乐天城公司从李闻俊铺面（摊位）每月实际销售额中收取5%作为场地使用费；场地使用费每月保底额为2600元，如按实际销售额计算场地使用费未达到保底额，则按保底额进行结算，如超过保底额，则按实际销售额进行结算；每月结算日为3日、13日、23日；在协议签订当日，李闻俊需一次性缴纳入场综合配套费2万元和履约保证金2万元；如李闻俊经营确实难以为继的，需递交书面申请，经乐天城公司批准后方可办理；入驻期间，如因李闻俊经营不善引起乐天城公司对李闻俊进行清退的，李闻俊应自接到乐天城公司书面通知之日起七天内完成清场，费用自理。协议还约定：李闻俊有下列行为之一的，乐天城公司有权随时解除本协议，不退还履约保证金，不给任何补偿，有权关闭并处置商铺（摊位）及商铺（摊位）内的一切物品：李闻俊未能按期缴纳服务管理费、水电费等费用滞纳时间超过30天的；入驻期间，未经乐天城公司书面同意，李闻俊擅自改变商铺（摊位）业态的等。同时协议约定：因乐天城公司自身原因提前终止协议的，乐天城公司按场地使用费月保底额的三倍赔偿李闻俊；本协议自双方法定代表人或者授权委托代表人签字盖章，同时李闻俊缴纳履约保证金后即时生效。同日乐天城公司与李闻俊签订《服务管理协议》，约定李闻俊每月应缴纳卫生费为120元/户，计收起始时间为2017年1月16日；因李闻俊原因空置商铺（摊位），李闻俊仍需向乐天城公司支付每月的卫生费；本协议自双方法定代表人或者授权委托代表人签字并加盖公章后即时生效。上述二份协议李闻俊签名后，《商户入驻协议》上盖了乐天城公司的合同章和法定代表人的个人章，而《服务管理协议》只盖了乐天城公司的合同章，没有乐天城公司的法定代表人或者授权委托代表人签字。协议签订后，李闻俊支付了综合配套费2万元和履约保证金2万元。李闻俊入场经营至2017年12月离场。2018年1月25日，李闻俊向乐天城公司补交自愿离场手续，向乐天城公司提交终止协议、自愿离场、放弃权利的申请，双方对李闻俊应缴的租金和卫生费进行结算，2017年4月至2017年12月应缴租金21547.3元、卫生费1080元，李闻俊向乐天城公司支付后，乐天城公司的物业部在其提供的审批表上作出“同意退场，欠款两清，秤回收”的意见，乐天城公司其他部门和分管负责人马杰作出同意退场的意见。此后李闻俊未再进场经营。乐天城公司认为李闻俊未支付2017年4月1日至2018年11月30日的租金、卫生费，遂提起诉讼。在诉讼中，乐天城公司撤回要求租金、卫生费具体算至判决作出之日的诉求和要求解除《商户入驻协议》、《服务管理协议》的诉求。一审法院认为，乐天城公司与李闻俊签订的《商户入驻协议》实为铺面（摊位）租赁合同，该协议上除了盖了乐天城公司的合同章，还盖了法定代表人的个人章，应视为乐天城公司的法定代表人签字，该协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。《服务管理协议》虽然没有乐天城公司的法定代表人或者授权委托代表人签字，但根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，双方已履行了主要义务且双方接受，故《服务管理协议》成立，该协议未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，李闻俊进场经营至2017年12月，2017年12月31日后未再经营。2018年1月25日，李闻俊向乐天城公司补办退场申请，双方对租金和卫生费进行结算，李闻俊向乐天城公司支付了2017年4月至2017年12月期间的租金21547.3元、卫生费1080元后，乐天城公司的物业部在其提供的审批表上作出“同意退场，欠款两清，秤回收”的意见，乐天城公司其他部门和分管负责人马杰作出同意退场的意见。由此可见，李闻俊经营到2017年12月31日后未再经营，并且已交纳租金和卫生费到2017年12月31日，经申请后，乐天城公司同意李闻俊退场，双方的合同实际于2018年1月1日已终止履行。乐天城公司主张李闻俊申请退场未经其公司最后审批同意，这是乐天城公司的内部管理问题，与李闻俊无关，并不影响李闻俊已被同意退场的效力，也就是说，当乐天城公司的物业部做出同意李闻俊退场的意见时，合同终止履行的效力已发生，其产生的法律后果应当由乐天城公司来承担。乐天城公司的上述主张不成立，不予采纳。李闻俊抗辩主张双方已解除合同并且已结清租金和卫生费，事实清楚，证据确凿，予以确认。因此，在双方于2018年1月1日终止履行合同后，并且双方已结清2018年1月1日前的租金和卫生费，乐天城公司再诉求李闻俊支付2017年4月1日至2018年11月30日期间的租金和卫生费，与事实不符，予以驳回。综上，一审依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决驳回乐天城公司的诉讼请求。一审案件受理费560元（减半收取，李闻俊已预缴），由乐天城公司负担。二审中，双方均未提交新的证据。经查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：双方的《商户入驻协议》以及《服务管理协议》是否已经解除，李闻俊是否应当向乐天城公司支付租金和卫生费。经查，乐天城公司向一审法院提交的审批单经一审法院核对与原件无异，与李闻俊向一审法院提交的审批单一致。从审批单的内容来看，物业部于2018年1月25日收取了李闻俊的电子秤和退场申请，但该审批单未最终经乐天城公司董事长签字确认同意。李闻俊提交退场申请后，未在涉案摊位继续经营。根据双方合同约定，李闻俊在入驻期内确需提前解除协议，应提前向乐天城公司提出申请并经乐天城公司书面同意。本案李闻俊将退场申请和电子秤提交给乐天城公司后，乐天城公司应在合理期限内作出答复，但乐天城公司一直未作出答复。除本案及（2019）琼02民终1271号案件中的两个摊位退场外，李闻俊还租赁乐天城公司另外两个摊位继续经营，在李闻俊提交退场申请后，乐天城公司仅向李闻俊收取了其继续经营的另外两个摊位的租金和物业费等，而未要求李闻俊交纳其已提交退场申请的两个摊位租金和物业费，故从双方的实际行为来看，双方均未继续履行商场入驻协议，视为双方以实际行为终止了原商场入住协议的履行。故应当认定双方的协议于2018年1月份终止履行。因双方终止了商场入驻协议的履行，现合同期满后乐天城公司再要求李闻俊支付摊位租金和物业费等没有事实和法律根据，不予支持。综上，乐天城公司的上诉理由不成立，其诉求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法(http://148.0.9.212:8080/FullText/fulltext_form.aspxdb=pfnl&gid=1970324848341290&ix=3&w=H4sIAAAAAAAEAAA2Acn+AAEAAAD/////AQAAAAAAAAAMAgAAADxDbGlWNSwgVmVyc2lvbj0xLjAuMC4wLCBDdWx0dXJlPW5ldXRyYWwsIFB1YmxpY0tleVRva2VuPW51bGwFAQAAACtDbGlWNS5Db21tb25DbGFzcy5TZXJpYWxQYXJhbStTZWFyY2hfU3RydWN0BgAAAAhEYXRhYmFzZQVXaGVyZQRTb3J0B0tleXdvcmQHSXNHcm91cAlJc1N1bW1hcnkBAQEBAAABAQIAAAAGAwAAAARwZm5sBgQAAAA257G75YirPTAwMiBhbmQgICjmoYjkvovmoIfpopg9JyXmiafooYzlvILorq7kuYvor4klJykgBgUAAAANLee7iOWuoeaXpeacnwYGAAAAEuaJp+ihjOW8guiuruS5i+iviQAACwEAAP//javascript:SLC(297379,0))》第一百七十条(http://148.0.9.212:8080/FullText/fulltext_form.aspxdb=pfnl&gid=1970324848341290&ix=3&w=H4sIAAAAAAAEAAA2Acn+AAEAAAD/////AQAAAAAAAAAMAgAAADxDbGlWNSwgVmVyc2lvbj0xLjAuMC4wLCBDdWx0dXJlPW5ldXRyYWwsIFB1YmxpY0tleVRva2VuPW51bGwFAQAAACtDbGlWNS5Db21tb25DbGFzcy5TZXJpYWxQYXJhbStTZWFyY2hfU3RydWN0BgAAAAhEYXRhYmFzZQVXaGVyZQRTb3J0B0tleXdvcmQHSXNHcm91cAlJc1N1bW1hcnkBAQEBAAABAQIAAAAGAwAAAARwZm5sBgQAAAA257G75YirPTAwMiBhbmQgICjmoYjkvovmoIfpopg9JyXmiafooYzlvILorq7kuYvor4klJykgBgUAAAANLee7iOWuoeaXpeacnwYGAAAAEuaJp+ihjOW8guiuruS5i+iviQAACwEAAP//javascript:SLC(297379,170))第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1119.68元(已预交)，由负担本裁定为终审判决。审 判 长 扆成塘审 判 员 李 宁审 判 员 范启鹏 二〇一九年十二月九日法官助理 沈子佳书 记 员 罗少卿附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。