四川省威远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1024民初1944号 原告：朱清好，男，1956年6月26日出生，汉族，现住威远县。 委托诉讼代理人：余广军，四川听天律师事务所律师。 被告：徐金法，男，1956年2月1日出生，汉族，住浙江省乐清市。 被告：吕金芽，女，1968年3月27日出生，汉族，住成都市锦江区。 二被告委托诉讼代理人：赵熙良，四川经川律师事务所律师。 原告朱清好与被告吕金芽、徐金法租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余广军、被告吕金芽、徐金法的委托诉讼代理人赵熙良及被告吕金芽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1、解除原、被告于2013年7月19日签订的《租房协议》及2016年8月30日签订的《补充协议》；2、判令被告赔偿原告超市投入款880万元和可得利益损失300万元；3、判令被告支付违约金200万元。事实和理由：2013年7月19日和2016年8月30日双方签订了《租房协议》及《补充协议》。租房地点为威远大桥街29号清溪鹭岛小区负一楼及一门面，公路之间超市出入口两部转动轴1米宽电梯，电动坡梯及出入口玻璃房。因原告所租房屋是用于超市经营，由于二被告在签订协议时隐瞒电动坡梯系违法占道安装的事实。现电梯被拆除给原告的经营造成很大损失，使超市已无法正常经营。二被告的行为已构成违约，现原告要求解除合同，赔偿损失。 被告吕金芽、徐金法辩称，1、在二被告购买案涉租赁物前，原告就与开发商协商过租赁之事，原告对案涉租赁物是由小区地下车库改建而成，安装的两部转动电梯在规划手续上有瑕疵的事实是知晓的。2、2016年8月15，原告曾以电梯等问题提起诉讼，后双方以降低每年的租金方式达成协议，原告承诺在经营期间不以车库改变成商业用房等问题作为拒付租赁费的理由，也不得以商场的房屋产权不具有合法性等问题向相关部门举报，双方签订了《补充协议》，原告撤回诉讼。在合同履行过程中，被告不存在有违约行为，原告自2019年3月20日起便开始拖欠租赁费至今，原告才是违约方。3、电梯被拆除后，二被告出于维护原告的利益出发，积极主动想办法，找原告协商补救措施均遭拒绝。综上，二被告在履行协议过程中不存在违约的行为，本案也不符合《合同法》第九十四条法定解除的条件，原告不享有解除权。原告的主张即无事实基础也无法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明事实认定如下：2013年7月19日，原告朱清好（乙方）与被告徐金法、吕金芽（甲方）签订了《租房协议》，约定：1、甲方愿将威远县大桥街29号清溪鹭岛居住小区负一楼5000平方米左右包括负一楼一门面出租给乙方开设超市购物中心所用；2、第一、二、三年每年租金180万元，第四、五、六年租金每年216万元，第七、八、九年每年为259.2万元，第十、十一、十二年每年租金为311.4万元；3、付款方式：第一、二年每半年付一次房租90万元，第一次开业前一个月付清。每期租金提前一个月付清，第三年开始，每年一次性付清，每年必须提前二个月付清下年房租。4、租期共计12年。在合同期内不准转租、转让第三方，如乙方违约赔偿甲方违约金200万元，如甲方违约赔偿乙方违约金400万元。5、甲方负责在公路之间建设超市出入口，并安装两部转动轴电梯（一上一下），电动坡梯及出入口玻璃房。6、双方签字生效，如不履行本协议，违约方应支付守约方违约金200万元。合同签订后二被告将租赁物交与原告使用，原告将租赁物用于经营威远县大润发超市。 2016年8月15日，原告朱清好以租赁物系小区负一楼地下车库违法改建成，电梯也系占道安装使用为由，向本院提起诉讼，要求确认2013年7月19日签订的租房协议无效，要求吕金芽、徐金法承担因合同无效造成的损失500万元并退还原告交纳的保证金50万元。后双方经协商以降低租金的方式达成和解，并于2016年8月30日签订了《补充协议》，约定：自2016年10月19日起至2021年10月18日止，该租赁房屋租金变更为136万元/年，自2021年10月19日起租金按本地市场行情上浮或下浮不超过5%。每半年付一次租金，如果乙方（朱清好）超过约定的付款时间两个月还未支付租金，甲方（吕金芽、徐金法）有权解除合同。任何一方违约应向守约方支付违约金200万元。同日，原告朱清好向二被告作出承诺：在协议约定的租赁期限内，保证所承租的负一屋商场（即威远县大润发超市）在经营期间不得以车库改变成商业用房等问题作为拒付租赁费的理由；同时也不得以该商场的房屋产权不具有合法性等问题向相关部门举报、控告、上访。若因我本人原因造成协议无法履行，我本人自愿承担由此造成的全部责任和法律后果。之后原告朱清好撤回起诉。 2019年3月11日，威远县住房和城乡建设局发出通知，要求限期拆除大润发超市的两部电梯。2019年3月15日大润发超市出入口电梯被拆除，之后原告便未按约定交纳租赁费至今。 原告要求二被告赔偿可得利益损失300万元，但未举证证明。 庭审辩论终结后原告在代理词中明确主张两份协议均属无效合同，在本院释明合同效力后仍坚持合同无效，要求解除合同。被告则认为原告在庭审辩论终结后主张两份协议无效系新的诉讼请求，应另案诉讼。合同无效的后果与原告的三项诉讼请求均是矛盾的，案涉两份协议应属有效协议，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，在房屋租赁合同中，出租人让渡的是对房屋的占有、使用、收益权，出租人是否为所有权人或处分权人不影响租赁合同的效力，出租人只需将租赁物交付承租人即可。本案中二被告已将租赁物实际交付原告使用至今，因此双方签订的《租房协议》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违返法律、行政法规禁止性规定，两份协议合法有效，应受法律保护。2016年8月15日，原告曾以租赁物的产权、电动转梯的问题提起诉讼，双方最终以降低租金的方式达成和解，对租赁物涉及的产权、电动转梯的问题已进行了处理，并签订了《补充协议》，该协议对双方均具有约束力。现原告以相同事实、以原告享有解除权为由提出解除合同赔偿损失，双方对解除合同未能达成合意。原告未举证证明在履行该协议的过程中，二被告有违约行为的发生，也未举证证明有符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”规定的法定解除合同成就条件的出现。因此原告要求解除合同赔偿损失的请求，即无被告违约行为发生的事实，也无法定解除合同的事实、理由和依据。故对原告的请求本院不予支持。 依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”之规定，原告在庭审辩论终结后才主张两份协议无效，并在本院释明合同效力后仍坚持两份协议无效，其主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定是不一致的，况且原告主张协议无效是在辩论终结后提出的，属新的诉讼请求，应另案诉讼。 依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下： 驳回原告朱清好的诉讼请求。 案件受理费52300元由原告朱清好负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内江市中级人民法院。 审判员  黄雪莹 二〇一九年十二月十八日 书记员  胡棚予