海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1510号上诉人（原审被告）：三亚市第一幼儿园，统一社会信用代码12460204428739244R，住所地海南省三亚市天涯区新风街41号。法定代表人；蒲日芳，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：苏晓勇，海南同玺律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：周海丹，海南同玺律师事务所专职律师。被上诉人（原审原告）：三亚文豪旅业有限公司，统一社会信用代码9146020076035221XG，住所地三亚市解放三路8号。法定代表人：杨金凤，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢勇杰，海南邦威律师事务所专职律师。原审第三人：三亚吉亚海景大酒店管理有限公司，注册号企合琼亚总字第000018号，住所地海南省三亚市解放三路8号，2010年6月25日被吊销营业执照。法定代表人：郑贵成。上诉人三亚市第一幼儿园（以下简称：市一幼）因与被上诉人三亚文豪旅业有限公司（以下简称：文豪公司）及原审第三人三亚吉亚海景大酒店管理有限公司（以下简称：吉亚酒店）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初10497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。市一幼上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初10497号民事判决，改判驳回文豪公司的起诉；2.本案一、二审案件诉讼费用由文豪公司承担。事实和理由：国有土地使用权登记行为属于行政诉讼范畴，不能通过民事判决确认效力，文豪公司未在2014年办理土地权产证书登记时提出异议，应驳回文豪公司的起诉，另案提出行政诉讼。吉亚酒店、文豪公司只是租用涉案1103.57平方米土地，并未依据《房屋换建合同书》取得使用权，文豪公司竞拍取得吉亚酒店的财产不包括获转让的债权。文豪公司辩称，其公司根据《房屋换建合同书》及《协议书》主张权利，土地使用权转让已获得市政府批准，合同有效，其公司房屋建设义务已履行完毕，市一幼也应履行合同义务，将土地使用权过户登记至其公司名下。其公司诉求履行合同义务，提起民事诉讼并无不当，不存在应当行政处理前置的情形。其公司曾经与市一幼签订土地租赁协议，系在市一幼不履行土地使用权变更登记义务前提下的趋利避害行为，不能以此否定转让合同性质。吉亚酒店未作陈述，未提交书面意见，亦未提交证据。文豪公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令市一幼将《土地房屋权证》[三土房（2014）字第13862号]项下的1103.57平方米土地使用权过户变更至其公司名下；2.本案诉讼费用由市一幼承担。一审法院认定事实：根据三亚市人民政府《关于市幼儿园配套幼儿设施解决教职工住宿难请求的批复》（市府函[1993]184号）的批复，1994年1月24日，三亚市幼儿园（即市一幼原单位名称）为甲方、三亚吉亚大酒店（即吉亚酒店原企业名称）为乙方签订《房屋换建合同书》，约定幼儿园前院一栋建筑面积1068㎡的旧教学楼及建筑用地460㎡，加上空地共700㎡土地和“吉亚大酒店”A段附属楼所占520㎡的土地以换建方式转让给吉亚酒店使用，旧教学楼（含建筑用地和空地共700㎡）作价2,563,200元（单价2400元/㎡）、土地作价936,000元（单价1800元/㎡），两项合计3,499,200元；吉亚酒店为市一幼新建一栋主体建筑面积为3200㎡的综合教学楼，不含双面走廊，其正面走廊跨度为2米，背面走廊跨度为1.5米。同年10月26日，市一幼为甲方、吉亚酒店为乙方签订《协议书》，约定吉亚酒店出资在新建四层教学楼主楼加建两层，加建部分由吉亚酒店作办公使用，使用期自1995年1月1日至2007年12月30日，期满房屋连同水、电、照明设备均归市一幼所有。市一幼称“吉亚大酒店”已履行完上述《房屋换建合同书》和《协议书》约定的义务。市一幼未将上述共计1220㎡（700㎡+520㎡）的换建土地转让给吉亚酒店。《房屋换建合同书》及《协议书》所指“吉亚大酒店”产权登记在吉亚酒店名下。2014年10月17日，三亚市人民政府向市一幼颁发三土房（2014）字第13862号《土地房屋权证》，将东至市一幼、吉亚酒店，西至市一幼，南至新风街，北至市一幼、吉亚酒店共计1103.57平方米的土地使用权登记在市一幼名下。庭审中，文豪公司、市一幼均表示供换建的1220㎡土地就是该1103.57平方米土地，现由文豪公司向市一幼租赁作停车场使用。2000年7月3日，吉亚酒店与工行同志街支行签订《关于海南三亚吉亚大酒店有限公司以物抵债的协议》，约定吉亚酒店将其营业楼及酒店经营的全部附属资产、员工宿舍楼、海南省陵水县的土地、海南省洋浦经济开发区的土地，以物抵债给工行同志街支行，资产金额确认为189,150,000元；协议经双方签字后，吉亚酒店将上述资产的房产、地产等权属证明和技术资料原件一并移交给工行同志街支行。同年8月16日，双方签订《关于海南三亚吉亚大酒店有限公司以物抵债的补充协议》，追加因吉亚酒店经营而产生的对外负债，抵债额2,200,000元。同年8月20日，吉林工行营业部将工行同志街支行以物抵债的资产与华融海南分公司签订《以物抵贷资产转让协议》，约定以物抵贷的账面金额为191,350,000元，华融海南分公司应按账面金额向吉林工行营业部支付收购价款；吉林工行营业部保证对转让的资产拥有完整、合法的所有权。2004年4月，华融海南分公司委托银达拍卖公司将上述享有处分权的资产整体净价拍卖。同年4月26日，文豪公司与银达拍卖公司签订《中国华融资产管理公司海口办事处资产联合拍卖竞买协议》，载明本标的依现状整体拍卖，瑕疵告知：1.税费问题：……如果酒店卖出，产权过户时吉亚酒店及吉林工行不缴纳上述37,050,000元税费，可能会形成以上标的的过户障碍。此次拍卖采取净值现状转让的方式进行，即买受方应负责办理过户并承担过户过程中出现的一切风险和损失。2.酒店B段一至五层4007.25平方米产权归三亚市幼儿园，酒店南侧地面600平方米停车场的土地使用权亦属三亚市幼儿园，目前幼儿园所属部分房产及其停车场用地，以每年1,000,000元出租给酒店使用，租期为1994年1月至2004年1月；3.原“吉亚大酒店”尚欠员工社保金210万元（数额以社会保障局实际计算为准），如此部分欠缴的社保金影响买受方经营，此风险由买受方承担；4.该酒店目前由海南国利实业开发公司租赁经营，租赁期间发生的债权债务与买受方无关，该租赁合同期至2004年6月30日到期，到期的同时产权及经营权移交买受方。同年4月27日，文豪公司与银达拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，载明成交标的为三亚吉亚大酒”资产、酒店员工宿舍以及洋浦经济开发区D7区内的D7-2-4号地块三项资产；成交金额237,050,000元。确认书签订后，文豪公司支付了成交价款。同年6月28日，华融海南分公司列《“吉亚大酒店”合同、钥匙移交清单表》，向文豪公司移交三亚市幼儿园与三亚“吉亚大酒店”房屋换建合同书原件、三亚市幼儿园与“吉亚大酒店”协议书原件等。文豪公司一直使用“吉亚大酒店”至今。一审法院认为，《关于海南三亚吉亚大酒店有限公司以物抵债的协议》明确以物抵债的资产包括“吉亚大酒店”营业楼及“吉亚大酒店”经营的全部附属资产，《关于海南三亚吉亚大酒店有限公司以物抵债的补充协议》约定追加因吉亚酒店经营而产生的对外负债2,200,000元，《中国华融资产管理公司海口办事处资产联合拍卖竞买协议》载明上述资产依现状整体拍卖并对拍卖标的作瑕疵告知，《拍卖成交确认书》载明成交标的为“吉亚大酒店”资产，《“吉亚大酒店”合同、钥匙移交清单表》中银达拍卖公司向文豪公司移交的合同原件包括《房屋换建合同书》及《协议书》。“吉亚大酒店”资产依现状整体拍卖的内容，包括吉亚酒店因经营而产生的对外负债、应缴税、欠缴的员工社保金，以及吉亚酒店与市一幼签订的《房屋换建合同书》及《协议书》中享有的合同权利等债权债务。银达拍卖公司将《房屋换建合同书》及《协议书》合同原件移交给文豪公司，即表明《房屋换建合同书》及《协议书》项下的合同权利由买受人文豪公司承受。市一幼主张拍卖的资产不包括《房屋换建合同书》及《协议书》合同权利，与查明的事实不相符，不予采信。《房屋换建合同书》系市一幼与吉亚酒店根据三亚市人民政府《关于市幼儿园配套幼儿设施解决教职工住宿难请示的批复》文件而签订，合同内容与政府批文相符，双方当事人意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。供换建的1220平方米土地系估算的土地面积，实际的换建面积系三土房（2014）字第13862号土地房屋权证项下的1103.57平方米土地，对此双方当事人均无异议。吉亚酒店已经履行为市一幼新建综合教学楼的合同义务，市一幼应将三土房（2014）字第13862号土地房屋权证项下的1103.57平方米土地使用权过户变更至吉亚酒店名下。文豪公司已经通过竞买方式获得《房屋换建合同书》的合同权利，文豪公司作为《房屋换建合同书》的权利承受人，依法有权请求市一幼将三土房（2014）字第13862号土地房屋权证项下的1103.57平方米土地使用权过户变更至自己名下。判决：市一幼应于判决发生法律效力之日起三十日内将《土地房屋权证》[三土房（2014）字第13862号]项下的1103.57平方米土地使用权过户变更至文豪公司名下。案件受理费30,800元，由市一幼负担。本院二审期间，市一幼提交《租房合同书》等11份证据，文豪公司以该系列证据未在一审诉讼过程提交且并未非新证据为由，拒绝发表质证意见。该11份证据均形成于2015年以及之前，市一幼未在一审诉讼过程中举证、申请延期举证，本院依法不组织质证。市一幼提交《关于请求协助查明三亚吉亚大酒店停车场的复函》以及文豪公司土地使用权登记信息查询结果作为证据，主张文豪公司在2016年未对涉案土地权属提出权利主张。文豪公司对该2组证据的真实性、合法性无异议，但认为该2组证据与本案待证事实不具备关联性。该2组证据对文豪公司诉求合同义务的事实没有关联性，本院不予确认。对一审法院查明的事实，除市一幼对其单位未将涉案土地变更登记至文豪公司的原因表述为转让用语有异议外，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为《房屋换建合同书》系列协议权利义务的范围。围绕焦点问题，分析评判如下：一、合同约定内容《房屋换建合同书》《协议书》由市一幼与吉亚酒店签订，约定吉亚酒店以建设3200平方米房屋以及续建的二层房屋作价3,499,200元以取得约定的1220平方米土地使用权。对此约定内容双方当事人均不存在异议，市一幼亦确认其单位因《房屋换建合同书》系列合同的签订取得约定的对应面积房屋。二、合同效力三亚市人民政府市府函[1993]184号《关于市幼儿园配套幼儿设施解决教职工住宿难请示的批复》对市一幼与吉亚酒店以土地使用权换建房屋事宜作出明确意见，《房屋换建合同书》约定转让的土地面积并未超越三亚市人民政府“批复”许可面积，对于市一幼取得的划拨性质国有土地使用权转让行为已先期获得有批准权的人民政府批准。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，《房屋换建合同书》系列合同应认定为有效合同。三、合同履行如前所述，吉亚酒店履行了《房屋换建合同书》系列合同项下房屋建设义务，市一幼应根据诚实信用原则恪守履行。文豪公司通过系列债权转让取得了对吉亚酒店总额189,150,000元的概括债权，《房屋换建合同书》《协议书》亦在2004年6月28日作为债权附件移交文豪公司，文豪公司受让取得《房屋换建合同书》系列合同项下权利。市一幼上诉主张文豪公司受让仅限于物而不包括《房屋换建合同书》系列合同项下债权，但未对文豪公司系列债权转让合同提供证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。对市一幼上诉主张文豪公司不享有《房屋换建合同书》系列合同项下合同权利的理由不能成立，本院不予采纳。文豪公司诉求判令市一幼办理土地使用权变更登记，属于民事诉讼的范围，市一幼上诉主张文豪公司应通过行政诉讼行使权利的理由没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，市一幼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30,800元，由三亚市第一幼儿园负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 祎审 判 员 陈太洪审 判 员 王晓艳 二○一九年十二月十日法官助理 林 飞书 记 员 高淑敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。