广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0502民初3878号 原告：陈泉，男，汉族，1990年5月11日出生，住广西北海市银海区。 委托诉讼代理人：韦盛帅，广西金懿晟律师事务所律师。 被告：杨定坚，女，汉族，1969年6月9日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：朱文静，广西先导联合律师事务所律师。 第三人：北海市银海区教育局，住所地：北海市银海区新世纪大道银海区人民政府大院。统一社会信用代码：11450503007694252L。 负责人：梁勇。 委托诉讼代理人：梁武诚，广西众言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯一笑，广西众言律师事务所律师。 原告陈泉诉被告杨定坚、第三人北海市银海区教育局（以下简称“银海区教育局”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈泉的委托诉讼代理人韦盛帅、被告杨定坚的委托诉讼代理人朱文静、第三人银海区教育局的委托诉讼代理人冯一笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈泉向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销原、被告于2019年4月29日签订的《店面租赁合同》；2、请求法院判令被告杨定坚退还原告陈泉租金22800元，退还押金4000元；3、判令被告杨定坚赔偿原告陈泉的装修损失18496元；4、判令被告杨定坚支付原告陈泉自2019年5月1日至2019年10月31日的误工费10712元。事实和理由：原、被告双方于2019年4月29日签订《店面租赁合同》，租赁位于北海市公园路45号一楼（从南起第三间）店面，租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日；被告承诺可以做餐饮行业。作为承租人的被告与出租人北海市银海区勤工俭学管理办公室签订的《房屋租赁合同》的租赁期限为2019年1月1日起至2019年12月31日止。原、被告协商时，被告隐瞒了其与出租人约定的租赁期限，原、被告的《店面租赁合同》远远超出了原租赁合同期限，被告存在恶意欺诈。同时，被告与出租人签订的《房屋租赁合同》不允许转租，但被告仍然转租给原告。因原告无法按计划开业，遂向出租人了解被告与出租人签订租赁合同的情况，才知晓上述事实。在协商租赁事宜时，原告向被告表明要做餐饮业，被告承诺租赁店面可以做餐饮业，但出租人与周边居民不允许或反对做餐饮业，导致原告装修后，无法开业，造成巨大损失。签订《店面租赁合同》后，原告向被告支付了押金4000元及一年租金22800元，投入装修费用18496元，因被告的欺诈误工损失10712元，被告应退还租金、押金及赔偿装修和误工损失。因被告的欺诈行为，导致原告无法使用承租的店面，合同目的无法实现。请法院查明事实，依法判决撤销原、被告签订的《房屋租赁合同》，支持原告的全部诉讼请求。 被告杨定坚辩称：原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，恳请法院予以驳回。一、原被告签订的《店面租赁合同》不存在可撤销情形。1、案涉商铺原是答辩人于2008年起向第三人租赁取得使用权，系采取一年一签合同的方式进行承租，在答辩人将案涉商铺转租时已将该情况告知原告，并将租赁合同原件交与原告收执，原告已知悉案涉商铺的基本情况。整个转租行为不存在隐瞒原租赁合同的情形，也不存在恶意欺诈。2、答辩人与第三人签订的《房屋租赁合同》虽有约定“承租人擅自转租的，出租人有权终止合同、收回房屋的权利”，但从第三人向陈泉出具的证明可知，答辩人在将案涉商铺转租给原告时，已取得出租人同意，不存在答辩人擅自将案涉商铺转租的情形。3、答辩人转租案涉商铺给原告，用途是经商用，并没有对其作出任何承诺，并且从答辩人提交的证据可知，出租人以及涉商铺的左邻右舍均同意其将案涉商铺用于经商开粉店。因此，原告称答辩人隐瞒商铺的租赁情况，未取得出租人同意即将案涉商铺转租、以及出租人与周边居民不允许其做餐饮业，从而导致其无法开业与事实不符。事实是原告因经营粉店不善，导致无法经营，而想将损失转嫁给答辩人。而且原告自始至终亦一直在占用案涉商铺，故其主张撤销双方签订的《店面租赁合同》以及主张答辨人退还租金和押金没有事实依据和法律依据。二、原告主张装修费损失18496元和误工费10712元没有事实依据和法律依据。1、原告主张的装修费，既未能提供装修合同，也未能提供正规的装修费发票，不足以证明其发生的装修费用，而且答辩人也从未同意其装修案涉商铺。因此即使发生装修费，也应由其自行承担损失。2、原告无法经营其粉店，是由其个人原因造成的，与答辩人无关，而且无法经营粉店并不必然导致其误工损失，因此其主张误工费没有依据。 第三人银海区教育局述称：一、答辩人不是《店面租赁合同》的主体，与原告没有租赁合同关系，依法不承担合同义务。《店面租赁合同》双方为原告陈泉与被告杨定坚，答辩人不是合同主体。依据合同相对性原则，原告诉请返还租金押金、支付赔偿款、误工费，必须基于原告与答辩人有合同关系为前提条件。本案中答辩人与原告没有租赁合同关系，也即对原告不负合同义务。二、原告租赁店面作餐饮用途属于行政许可事项，不属于租赁合同的合同义务。1、《店面租赁合同》签订后，被告作为出租方已将店铺交付原告，已经依约履行了合同的交付义务，履行过程中没有违约。2、原告能否以承租店面开办餐饮业，属于行政许可事项，原告以周边居民反对致店面不能开办餐饮业没有法律依据。合同中没有约定被告为原告申请行政许可的合同义务，原告主张应当对其装修后未能正常开业造成的损失承担赔偿责任没有法律依据。综上所述，请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2019年4月29日，（甲方）被告杨定坚与（乙方）原告陈泉签订《店面租赁合同》，约定：甲方将位于北海市公园路45号一楼（从南面起第三间）出租给乙方；租赁期限自2019年5月1日起至2020年4月30日止，租赁期为一年；月租金为人民币1900元，全年房租共22800元整，每年的房租一次性付清（即每年的4月30日前签订《店面租赁合同》时一次性付清）；乙方须预付给甲方4000元整为房租水电费押金；违约责任第1点，乙方擅自将房屋转租、转让；在租赁期内，如出现上级将办公楼整体出让等不可抗力因素，则甲方有权终止合同，但必须提前一个月通知乙方，并在乙方不违反合同相关条款的前提下如数退还乙方的押金。乙方须终止租赁的，需提前三个月通知甲方，否认押金和已交租金不退等。合同签订后，被告杨定坚将涉案店面实际交付给原告陈泉占有使用，原告陈泉向被告杨定坚支付租金22800元、押金4000元。2019年5月，原告陈泉办理了北海市海城区品螺轩螺蛳粉店的营业执照。原告述称，期间其为店面进行装修，安装了玻璃大门（3800元）、墙体广告、条幅（696元），装修地板（中沙、水泥1241元＋地板砖855元）、发光字（2997元），购置吧台玻璃（1050元）、双盘带架、双层架（700元）、收银台（650元）、抽油烟机、橱柜、煤气灶（3010元）、电风扇（708元）和螺旋管（2777元）等，被告不认可该装修损失，认为该装修未经被告同意，且没有提供装修合同及发票。庭审中，原被告同意解除2019年5月1日至2019年12月31日的部分的转租合同关系。现原告以涉案店面左邻右舍及城管反对开办餐饮业，转租期限超过承租人剩余租赁期限，致使螺蛳粉店自始未能开业空置至今，被告存在恶意欺诈为由，诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2019年1月1日，（甲方）北海市银海区勤工俭学管理办公室、（乙方）被告杨定坚与（鉴证方）第三人北海市银海区教育局签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于北海市海城区公园路45号（北海市银海区教育局原办公楼）壹楼出租屋壹间（从南面起第叁间）出租给乙方，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，租赁期为壹年；月租金为人民币1100元，全年房租共人民币13200元；乙方预付给甲方押金人民币2000元，其中人民币1600元为房租押金，人民币400元为水电押金；如乙方在承租期内擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的，甲方有权终止合同，收回房屋，所有押金不退等。庭审中，第三人银海区教育局述称其是涉案店面的出租人，对被告转租涉案店面知情且同意，但是对超过出租人与承租人租赁期限的部分（即2020年1月1日至2020年4月30日）不予追认。 本院认为：原告陈泉与被告杨定坚签订的《店面租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，转租期限2019年5月1日至2019年12月31日的部分，已经出租人银海区教育局的同意，该部分转租合同合法有效。被告杨定坚已按约将涉案店面实际交付给原告使用，履行了合同的全部义务，原告主张左邻右舍及城管反对开办餐饮业，被告存在恶意欺诈，请求撤销《店面租赁合同》，但是没有提供任何证据证实，本院不予支持。涉案店面自2019年5月1日空置至今造成的租金损失、装修损失和误工损失，原告应自行承担责任。庭审中，原被告同意解除2019年12月31日前的转租合同关系，本院不持异议。 转租期限超过承租人剩余租赁期限（即2020年1月1日至2020年4月30日）的部分，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，2020年1月1日至2020年4月30日部分的转租合同无效。原被告转租期限超过承租人剩余租赁期限导致转租合同部分无效，过错在被告。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该部分取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失”规定，原告2020年1月1日至2020年4月30日期间的租金7600元（1900元/月×4个月），押金4000元，被告应当返还给原告。对于装修损失，该店面用于经营活动，对店面进行一定程度的装修，被告杨定坚和第三人银海区教育局应当清楚，但是没有提出异议的行为，应视为对原告装修该店面行为的默认。原告购置的收银台、抽油烟机、橱柜、煤气灶、电风扇属于动产，原告应积极止损，在撤场时自行带走，但是玻璃大门、墙体广告、条幅、地板砖、发光字、吧台玻璃、双盘带架、双层架和螺旋管部分的装修损失合计14116元（3800元＋1050元＋700元＋2777元＋696元＋1241元＋855元＋2997元），被告应当按照租赁期限、过错程度承担责任，即被告应赔偿装修损失4705.3元（14116元÷12个月×4个月）给原告。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条和《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 一、被告杨定坚退还租金7600元、押金4000元给原告陈泉； 二、被告杨定坚赔偿装修损失4705.3元给原告陈泉； 三、驳回原告陈泉的其他诉讼请求。 案件受理费1200元，由原告陈泉承担851元，由被告杨定坚承担349元（该费用原告已向本院预交，被告杨定坚在履行上述支付义务时一并返还原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费1200元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴伟燕 人民陪审员  李石珍 人民陪审员  陈治兰 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  钟丽妃