黑龙江省海林市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1083民初1772号 原告：牛玉华，女，1973年12月30日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省海林市。 委托诉讼代理人：李一斌，黑龙江精诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭淑娟，黑龙江精诚律师事务所律师。 被告：海林市中鼎房地产开发有限公司，住所地黑龙江省海林市新华北区1委101。 法定代表人：左金海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王子营，男，该公司职员，住黑龙江省海林市。 被告：海林市银通小额贷款有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市海林市。 法定代表人：刘新龙，该公司董事长。 被告：荆莉莉，女，1971年6月2日出生，汉族，海林市银通小额贷款有限责任公司股东，住黑龙江省牡丹江市。 原告牛玉华与被告海林市中鼎房地产开发有限公司（以下简称中鼎公司）、海林市银通小额贷款有限责任公司（以下简称银通公司）、荆莉莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案，依法适用简易程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告牛玉华及其委托诉讼代理人李一斌、郭淑娟，被告中鼎公司的委托诉讼代理人王子营到庭参加诉讼。被告银通公司、荆莉莉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。庭审中，经本院释明，原告牛玉华同意将第三人银通公司、荆莉莉变更为被告。本案现已审理终结。 牛玉华向本院提出诉讼请求：1.请求认定原告与被告于2015年10月9日签订的《商品房买卖合同》有效；2.请求认定被告与第三人荆莉莉于2014年8月19日签订的《商品房买卖合同》无效；3.请求判决被告与第三人海林市银通小额贷款有限责任公司、第三人荆莉莉协助办理涤除商品房销售备案登记；4.请求判决被告与第三人海林市银通小额贷款有限责任公司、第三人荆莉莉协助原告办理房屋过户登记手续（涉案房屋位置：海林市鼎鸿公元一期17号楼2单元302室）；5.案件受理费由被告承担。 事实和理由：2015年10月9日，原告与被告签订了1401848号《商品房买卖合同》，合同约定：中鼎房地产将其开发的坐落在海林市鼎鸿公元一期17号楼2单元302室、建筑面积85.29平方米的商品房以153522元出售给原告，当日原告将购房全款153522元给付被告。2015年11月2日，被告将涉案商品房交付给原告，原告对该商品房进行了装修并入住至今。但被告以种种理由推托至今未协助原告办理房屋过户登记手续。 因第三人海林市银通小额贷款有限责任公司（简称第三人银通公司）诉被告民间借贷纠纷一案，第三人银通公司提出查封申请，贵院于2019年7月22日作出了（2019）黑1083民初855号之二民事裁定书，裁定将原告所有的海林市鼎鸿公元一期17号楼2单元302室商品房予以查封。原告对涉案房屋查封行为提出异议，2019年8月5日原告向贵院提出异议申请书，2019年8月30日贵院作出（2019）黑1083执异128号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的查封。在2019年8月30日，贵院向原告、被告、第三人银通公司送达了（2019）黑1083执异128号执行裁定书，但被告、第三人银通公司自裁定送达之日起十五日内未向贵院提起执行异议之诉，现（2019）黑1083执异128号执行裁定书已经生效。 原告认为：原告在2015年10月9日已向被告支付了全额的购房款，同时被告向原告交付了涉案房屋，原告将房屋装修后居住至今，原告与被告实际履行了1401848号商品房买卖合同，原告具有涉案房屋的实际所有权符合法律规定。其次，2014年8月19日第三人荆莉莉与被告签订涉案房屋买卖合同，在（2019）黑1083民初855号和（2019）黑1083执民128号案件中查实，第三人荆莉莉为第三人银通公司的董事，第三人荆莉莉与被告虽然签订了商品房买卖合同，将房屋过户登记在第三人荆莉莉名下，但实际是以涉案房屋作为被告向第三人银通公司借款的担保物，未产生房屋实际买卖法律关系，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条第二款规定，第三人主张让与担保权，但该条规定的权利并非法定担保物权，依法不产生优先性，第三人担保行为不能对抗消费者（原告）期待特权。 综上所述，原告为维护自身的合法权益，根据《民事诉讼法》第119条之规定，将被告诉至贵院，请贵院依法裁决。 中鼎公司辩称，我们在银通公司贷款，我们是以签合同的形式抵押给荆莉莉，是为了办理贷款，不是真正的买卖。因为荆莉莉是银通公司的董事，我们办理贷款都是办理到私人名下。 银通公司、荆莉莉共同辩称，1.银通公司与中鼎公司是先于牛玉华与中鼎公司房屋买卖存在的民间借贷法律关系。银通公司基于中鼎公司开发的房屋作为让与担保，才借款给被告。此担保不违反法律规定的无效合同的情形，故并非无效合同。2.牛玉华提起执行异议，银通公司、荆莉莉没有提起诉讼，并非表明认可牛玉华与中鼎公司的买卖合同。牛玉华与中鼎公司的买卖存在恶意串通情形。首先，牛玉华并没将购房款交给中鼎公司。其次，牛玉华明知该房屋已经备案，却将购房款汇入张某个人名下，违背常理。而且牛玉华一同购买的车库却办理了备案登记。且购房款却远远低于当时房屋出售的价格。3.银通公司、荆莉莉通过让与物权担保，才借款给中鼎公司，既合理又合法，没有义务协助牛玉华涤除备案登记。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对牛玉华提供的证据，本院认为，证据一、国家企业信用信息公示系统1份。该证据能够证明中鼎公司经营范围为，房地产开发经营；荆莉莉为银通公司的股东。对上述事实予以认定。证据二、商品房买卖合同1份、收据1份、房屋室内装饰装修管理服务协议1份、物业管理服务合同1份、工商服务业统一收款收据1张、城市居民供用热合同1份、海林市海浪热电有限公司收据1张、原告支付宝截图1页、国网牡丹江供电公司网上转账单2页、照片4张、信息浏览、房屋产权信息查询1份。牛玉华与中鼎公司签订了1401848号商品房买卖合同，中鼎房地产将其开发的坐落在海林市鼎鸿公元一期17号楼2单元302室出售给牛玉华，牛玉华将购房全款153522元给付中鼎公司。牛玉华对该商品房进行了装修并入住至今。涉案房屋产生的物业费、供热费、电费均由牛玉华缴纳。牛玉华无其他住房登记。涉案房屋为牛玉华仅有的一处居住用房。以上均为事实，本院予以认定。证据三、中国工商银行个人业务凭证1份、收据1张、1401847号商品房买卖合同1份。2015年10月9日，牛玉华与中鼎公司又签订了1401847号商品房买卖合同，牛玉华购买了中鼎公司的位置海林市鼎鸿公元5号楼1号车库。2019年10月9日牛玉华通过中国工商银行给中鼎公司指定的董事长张瑞松名下汇款247000元（其中涉案房款153522元、车库款60570元）。车库已经办理了房产备案登记。对上述事实，本院予以认定。证据四、（2019）黑1083民初855号之二民事裁定书1份、（2019）黑1083执异128号执行裁定书1份、送达回证7页。上述裁判文书已经发生法律效力，对上述证据予以认定。证据五、140155号商品房买卖合同1份、商品房销售备案登记表1份。中鼎公司与荆莉莉于2014年8月19日签订了商品房买卖合同，2014年8月26日在海林市房地产交易所办理了房屋备案登记。对上述事实，本院予以认定。 中鼎公司、银通公司、荆莉莉未提供任何证据。 综上，确定以下事实：2014年8月19日，中鼎公司为了在银通公司借款，中鼎公司与荆莉莉签订了商品房买卖合同；2014年8月26日，在海林市房地产交易所办理了房屋备案登记，登记在荆莉莉名下。荆莉莉系银通公司的股东。 银通公司与中鼎公司民间借贷纠纷一案，银通公司提出查封申请，本院于2019年7月22日作出了（2019）黑1083民初855号之二民事裁定书，裁定将海林市鼎鸿公元一期17号楼2单元302室商品房予以查封。牛玉华于2019年8月5日向本院提出异议申请，2019年8月30日本院作出（2019）黑1083执异128号执行裁定书，裁定中止对坐落于海林市城区鼎鸿公元一期17号楼振兴西区28委2单元3层02房屋的执行。 2015年10月9日，牛玉华与中鼎公司签订了1401848号商品房买卖合同，合同约定：中鼎房地产将其开发的坐落在海林市鼎鸿公元一期17号楼2单元302室、建筑面积85.29平方米的商品房以153522元出售给牛玉华；同日，又签订了1401847号商品房买卖合同，牛玉华购买了中鼎公司的位于海林市鼎鸿公元5号楼1号车库。2019年10月9日牛玉华通过中国工商银行给中鼎公司指定的张瑞松名下汇款247000元（其中涉案房款153522元、车库款60570元）。车库已经办理了房屋备案登记。 2015年11月2日，中鼎公司将涉案商品房交付给牛玉华，牛玉华对该商品房进行了装修并入住至今。涉案房屋产生的物业费、供热费、电费均由牛玉华缴纳。 牛玉华无其他住房登记，涉案房屋为牛玉华仅有的一处居住用房。 本院认为，根据合同法的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据民法总则第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。2015年10月9日，牛玉华与中鼎公司签订了1401848号商品房买卖合同、1401847号商品房买卖合同，牛玉华按约定交纳了购房款，中鼎公司也交付了房屋，牛玉华已经使用并居住。该二份合同符合法律的相关规定，应为有效合同。中鼎公司以房屋买卖的形式向银通公司借款，该房屋买卖合同并非当事人的真实意思表示，属于虚假的意思表示，应属无效。中鼎公司应当协助牛玉华办理房屋产权登记手续。 银通公司、荆莉莉答辩中提出反驳称，1.银通公司与中鼎公司是先于牛玉华与中鼎公司房屋买卖存在的民间借贷法律关系。2.牛玉华与中鼎公司的买卖存在恶意串通情形。3.银通公司、荆莉莉没有义务协助牛玉华涤除备案登记。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《民诉法解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。2015年10月9日，牛玉华与中鼎公司签订了1401848号商品房买卖合同。当时，牛玉华并不知道中鼎公司将该房屋备案在荆莉莉名下。牛玉华全额交纳了购房款，用于生活居住，且牛玉华名下无其他房产登记。现该房屋无法办理房屋备案登记及房屋产权登记的责任在于中鼎公司，而非牛玉华的过错。牛玉华的买卖在查封之前。以此，牛玉华行使消费者物权期待权，其应优先于普通债权，可以排除执行。 2019年10月9日，牛玉华通过中国工商银行给中鼎公司指定的张瑞松名下汇款247000元（其中涉案房款153522元、车库款60570元）。车库已经办理了房产备案登记。2019年10月9日，中鼎公司给牛玉华出具了收据。2015年11月2日，中鼎公司将涉案商品房交付给牛玉华，牛玉华对该商品房进行了装修并入住至今。涉案房屋产生的物业费、供热费、电费均由牛玉华缴纳。上述事实可以证明牛玉华与中鼎公司真实的商品房买卖关系。银通公司未能提供证据证明该商品房买卖存在恶意串通。 根据《物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建筑物和其他土地附着物;……。第一百八十八条规定，以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记，不得对抗善意第三人。2014年8月19日，中鼎公司为了在银通公司借款，中鼎公司与荆莉莉签订了商品房买卖合同。上述房屋以买卖形式作为借贷的担保，该担保权仅为债权担保方式，不具有抵押权对抗第三人的效力，形成的为普通债权。荆莉莉应当协助牛玉华涤除备案登记。 根据上述事实，对银通公司、荆莉莉的反驳理由，本院不予支持。中鼎公司应当积极解决与银通公司的借款事宜，在建筑工程竣工经验收合格后协助牛玉华办理产权登记手续。 综上，对牛玉华的合理主张，本院予以支持。银通公司、荆莉莉经本院合法传唤无正当理由未出庭，视为放弃其抗辩理由。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第一项、第一百八十八条， 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认牛玉华与海林市中鼎房地产开发有限公司于2015年10月9日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、确认荆莉莉与海林市中鼎房地产开发有限公司于2014年8月19日签订的《商品房买卖合同》无效； 三、荆莉莉于本判决发生法律效力后十日内协助牛玉华涤除商品房销售备案登记； 四、海林市中鼎房地产开发有限公司在海林市鼎鸿公元小区建筑工程竣工经验收合格后，协助牛玉华办理海林市城区鼎鸿公元一期17号楼振兴西区28委2单元3层02房屋产权登记手续； 五、驳回牛玉华的其他诉讼请求。 案件受理费3370.44元，减半收取计1685.22元，由海林市中鼎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  李卫忠 二〇一九年十二月二日 书记员  邢丹凤