北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终10706号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京贝集妙教育咨询有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街32号院1号楼3层310-1。法定代表人：程意萍，总经理。委托诉讼代理人：边江，北京邦远律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊慧东，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京银都房地产发展有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街32号院2号楼1805、3号楼402。法定代表人：赵圣义，董事长。委托诉讼代理人：曹阳，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶俊泽，北京大成律师事务所律师。原审被告：程意萍，男，1962年9月17日出生，汉族，北京贝集妙教育咨询有限公司总经理，住北京市海淀区。上诉人北京贝集妙教育咨询有限公司（以下简称贝集妙公司）因与被上诉人北京银都房地产发展有限公司（以下简称银都公司）、原审被告程意萍房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初16746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人贝集妙公司的法定代表人程意萍及其委托诉讼代理人边江、樊慧东，被上诉人银都公司之委托诉讼代理人曹阳、叶俊泽，原审被告程意萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贝集妙公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对方一审诉讼请求，支持我方反诉请求。事实和理由：银都公司恶意磋商、拖延与我方续租，侵犯我方优先承租权，并恶意扰乱经营，造成我方严重的经营损失。我方没有违约行为；一审法院确定的滞纳金和违约金数额过高,申请二审法院酌情减少。银都公司辩称，同意一审判决。程意萍述称，同意贝集妙公司的上诉请求和理由，不同意一审判决。银都公司向一审法院起诉请求：1、判令贝集妙公司支付2018年9月1日至2018年11月30日的租金246664.08元，并按日千分之五的标准支付上述租金中9月份租金82221.36元自2018年10月11日起至实际支付之日的违约金，10月份租金82221.36元自2018年11月11日至实际支付之日的违约金，11月份租金82221.36元自2018年12月11日至实际支付之日的违约金；2、判令贝集妙公司支付2018年9月1日至2018年11月30日的商场管理费131765元，并按日千分之五的标准支付其中9月份的商场管理费43921.67元自2018年10月11日起至实际支付之日的违约金，10月份的商场管理费43921.67元自2018年11月11日起至实际支付之日的违约金，11月份的商场管理费43921.67元自2018年12月11日起至实际支付之日的违约金；3、判令贝集妙公司支付解除合同违约金378429.09元；4、判令程意萍对贝集妙公司的上述债务承担连带责任；5、本案诉讼费由贝集妙公司和程意萍承担。一审法院认定事实：2015年1月14日，银都公司（甲方）与贝集妙公司（乙方）签订《枫蓝国际中心商场租赁合同》，约定由乙方承租730平方米的涉诉商铺，用以经营爱乐品牌的儿童教育，租赁期限截至2017年9月24日，租金为每月95477.92元，租金递增率为第四年递增6％，租金支付方式押一付三；乙方在租赁期内未发生甲方有权解除合同的违约行为且未发生拖欠任何租金、物业管理费及其它费用的情况下，租赁期满，在同等条件下乙方享有该涉诉商铺的优先承租权；若乙方未按本合同约定期限向甲方足额支付租金，每延期一日按应付金额的0.5％的标准向甲方支付违约金；如乙方逾期超过20日的，则甲方有权解除本合同（合同解除之日为甲方解除本合同的书面通知送达乙方之日）并收回该涉诉商铺，乙方已付的押金甲方将不予返还，同时乙方应立即搬出并交还涉诉商铺，将房屋恢复原交房状态，并按三个月的租金和物业管理费计算向甲方支付违约金，并赔偿甲方的实际损失；如果乙方未按时支付水、电、燃气费和物业管理费等各项应缴费用，每逾期一日应按乙方应缴费用总额的0.5％向物业管理公司交纳滞纳金。2017年1月，银都公司（甲方）与贝集妙公司（乙方）签订《〈枫蓝国际中心商场租赁合同〉补充协议》，约定租金及商场管理费包含增值税，每个公历月的租金为83132.4元，商场管理费每月44408.33元，自2017年1月1日起由甲方提供物业服务等商场管理服务，乙方应每三个月支付一次商场管理费。2017年3月及6月，贝集妙公司提出续租，但截至租期届满，银都公司与贝集妙公司未能签订续租协议，而涉诉商铺由贝集妙公司继续使用。贝集妙公司至今尚未支付2018年9月1日至11月30日的租金和商场管理费。2018年11月17日，银都公司向贝集妙公司送达解约通知，以欠缴租金及管理费为由，主张于2018年11月30日解除合同。2018年11月30日，贝集妙公司搬离了涉诉商铺。另，贝集妙公司是一人有限公司，程意萍系该公司唯一股东。庭审中，贝集妙公司主张银都公司恶意拖延磋商、扰乱其经营、提供明显不平等的合同文本，逼迫其退出涉诉商铺，侵犯了其优先承租权并给其造成了严重的经济损失。就此，贝集妙公司微信聊天记录、公司函、电子邮件、涉诉商铺的视频、工资表、费用概算、会计个人的银行流水等为证。银都公司对上述证据均不予认可。一审法院认为，上述证据不足以证明银都公司存在贝集妙公司所称恶意行为，亦不足以证明贝集妙公司所称的损失与银都公司的行为存在因果关系。就此，银都公司提交其与其他承租人的保证合同、爱乐总公司（即智童启德（北京）教育科技有限公司）的情况说明、退费现场照片、视频等为证。贝集妙公司对上述证据的证明目的均不认可。一审法院认为，银都公司的上述证据可初步证明其向贝集妙公司提供的合同条款并非恶意构陷，而其与爱乐总公司签约并未侵犯贝集妙公司的优先承租权。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，银都公司与贝集妙公司签订的租赁合同及其补充协议系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁期间，贝集妙公司迟延支付租金和管理费，银都公司有权行使解约权，则双方合同已于2018年11月30日解除。现银都公司依据合同请求贝集妙公司支付租金、管理费、逾期付款的滞纳金及违约行为导致合同解除的违约金，具备事实及法律依据，法院予以支持。现银都公司主张的金额均未超过合同约定，法院对其诉请金额予以确认。庭审中，贝集妙公司主张银都公司拖延并恶意磋商、恶意扰乱经营在先，但其未就此提交充分证据，法院对其该项抗辩不予支持。相应地，贝集妙公司请求银都公司退还押金并赔偿损失缺乏事实和法律依据，法院亦不予支持。贝集妙公司系一人有限公司，现其与程意萍均未举证证明公司财产独立于程意萍的财产，则程意萍应对贝集妙公司的上述债务承担连带责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条及第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决：一、北京贝集妙教育咨询有限公司于本判决生效后7日内向北京银都房地产发展有限公司支付2018年9月1日至2018年11月30日的租金246664.08元，并按每日411元的标准向北京银都房地产发展有限公司支付上述租金中9月份租金82221.36元自2018年10月11日起至实际支付之日的滞纳金，10月份租金82221.36元自2018年11月11日至实际支付之日的滞纳金，11月份租金82221.36元自2018年12月11日至实际支付之日的滞纳金；二、北京贝集妙教育咨询有限公司于本判决生效后7日内向北京银都房地产发展有限公司支付2018年9月1日至2018年11月30日的商场管理费131765元，并按每日220元的标准向北京银都房地产发展有限公司支付上述管理费中9月份的商场管理费43921.67元自2018年10月11日起至实际支付之日的滞纳金，10月份的商场管理费43921.67元自2018年11月11日起至实际支付之日的滞纳金，11月份的商场管理费43921.67元自2018年12月11日起至实际支付之日的滞纳金；三、北京贝集妙教育咨询有限公司于本判决生效后7日内向北京银都房地产发展有限公司支付解除合同违约金378429.09元；四、程意萍对北京贝集妙教育咨询有限公司的上述债务承担连带责任；五、驳回北京贝集妙教育咨询有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，贝集妙公司提交租赁合同、网页截图等证据材料并申请证人王某出庭作证，证明银都公司影响其经营，并给其造成了损失，银都公司对此均不认可；银都公司提交与智童启德（北京）教育科技有限公司签订的《枫蓝国际中心商场租赁合同》，证明其与智童启德（北京）教育科技有限公司不存在恶意磋商，贝集妙公司对此不予认可。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利。双方合同虽约定在同等条件下乙方享有优先承租权，但对何为“同等条件”并无明确约定。银都公司综合考虑贝集妙公司的情况及其经营状况，经过与贝集妙公司进行磋商，就续约问题未达成一致，并不违反合同约定。贝集妙公司坚持认为银都公司提出的交易条件不合理，拖延并恶意磋商、恶意扰乱经营，没有法律和事实依据。在此情况下，不定期租赁期间，贝集妙公司迟延支付租金和管理费，应当认定为违约，承担违约责任。贝集妙公司在二审中明确提出申请法院减少滞纳金、违约金，本院认为合同约定的滞纳金、违约金均为违约金性质，约定数额明显过分高于欠缴租金、管理费给银都公司造成的实际损失，应当一并予以减少，本院综合考虑利息损失、交易成本、过错等因素，酌情确定为42万元。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,但贝集妙公司二审中提出减少违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初16746号民事判决；二、北京贝集妙教育咨询有限公司于本判决生效后7日内向北京银都房地产发展有限公司支付租金246664.08元、商场管理费131765元；三、北京贝集妙教育咨询有限公司于本判决生效后7日内向北京银都房地产发展有限公司支付违约金、滞纳金共计420000元；四、程意萍对北京贝集妙教育咨询有限公司的上述债务承担连带责任；五、驳回北京银都房地产发展有限公司其他诉讼请求；六、驳回北京贝集妙教育咨询有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6369元，由北京贝集妙教育咨询有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费7448元，由北京贝集妙教育咨询有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费21708元，由北京贝集妙教育咨询有限公司负担11784元（已交纳）；由北京银都房地产发展有限公司负担9924元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  刘国俊审 判 员  柳适思二〇一九年十二月十七日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一