贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终6043号 上诉人（原审原告）：张亮，男，1969年8月28日生，汉族，住织金县。 委托诉讼代理人（特别授权）：毛亚，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦韩，贵州本芳（织金）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：织金县翼丰房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市织金县原城关镇星秀路19号，统一社会信用代码915205245692155676。 法定代表人：李兴荣，该公司董事长。 上诉人张亮因与被上诉人织金县翼丰房地产开发有限公司（以下简称翼丰房开公司）合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院（2019）黔0524民初1770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张亮上诉请求：撤销原判第二项，依法改判翼丰房开公司赔偿因不能履行《拆迁置业协议书》给上诉人张亮造成的经济损失210900元。事实及理由:一、原审认定事实错误。原审认定双方签订的《拆迁置业协议书》为意向性协议，仅是一份预约合同，不是商品房预约合同错误。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，双方签订的《拆迁置业协议书》属于商品房预约合同。《拆迁置业协议书》第一条约定张亮向订购翼丰房开公司“星秀苑”二号楼商品房一套（面积约100平方米、楼层在五至十二层），属商品房预约合同。二、原审适用法律错误。张亮主张经济损失赔偿有事实依据。翼丰房开公司未按照协议约定通知张亮签订商品房买卖合同，导致张亮丧失买到“星秀苑”二号楼商品房一套的机会，翼丰房开公司构成根本违约。经贵州和禧房地产土地评估事务有限公司对涉案商品房进行评估，涉案商品房价值410900元，上诉人张亮应付购房款20万元，所以，翼丰房开公司的违约行为直接导致张亮损失210900元。本案应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，判决翼丰房开公司赔偿张亮损失。 被上诉人翼丰房开公司二审未作答辩。 原审原告张亮向一审法院起诉请求：1、判决被告翼丰房开公司按照2011年12月18日与原告签订的《拆迁置业协议书》中以每平方米2000元的价格向原告出售一套位于织金县双堰街道××路“××”××楼（面积约100平方米，楼层选定在5至12层）的义务，若被告不能履行，则由被告赔偿因履行不能给原告造成的经济损失200000元（损失金额待评估同地段房屋价格后具体确定），2、本案诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告张亮将其诉讼请求变更为：1、解除原告张亮与被告翼丰房开公司于2011年12月18日签订的《拆迁置业协议书》，由被告翼丰房开公司赔偿因不能履行《拆迁置业协议书》给原告造成的经济损失210900元，2、评估费5500元和诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2011年12月18日，原告张亮作为乙方与作为甲方的被告翼丰房开公司签订《拆迁置业协议书》，内容为：甲方开发的“星秀苑”小区即将开工建设，乙方为了节约成本，决定先期投入部分资金，并与甲方达成如下置业协议：一、乙方订购甲方“星秀苑”二号楼商品房一套，面积约100平方米，楼层在五至十二层选定，具体面积和房号待甲方施工图出来后商定；二、甲方承诺房价每平方米2000元，办理房产证、土地使用证所需的税费由乙方承担；三、乙方采用按揭方式购房，按照甲方要求，在房屋开工后一月之内与甲方签订售房合同，如符合国家规定的首套房按揭条件，订立合同之日，交足30%的首付费，并按要求提供相关证件办理银行按揭。若是第二套房，则需交纳50%的首付款。不符合国家按揭条件的，交纳50%的首付款，交房时补齐所余房款；四、如乙方在甲方通知后不签订售房合同和交纳首付款，此协议自然作废。同年12月25日，原告张亮及其父张贵龙作为甲方与乙方翼丰房开公司签订《拆迁安置补偿协议书》，即甲方将其所有的位于织金县城星秀路养护道班宿舍255-7号的房屋，建筑面积44.5平方米、临时简易房实际面积47.26平方米给乙方拆迁，由乙方赔偿甲方111平方米的房屋，楼层在五至十二层……。该《拆迁安置补偿协议书》约定的权利义务，甲、乙双方均各自履行完毕。原、被告签订《拆迁置业协议书》后，被告翼丰房开公司的“星秀苑”项目于2013年4月28日正式动工修建，其在开工后一个月内未通知原告张亮签订商品房买卖合同和交纳首付款。原告张亮也未向被告提及签订商品房买卖合同和交纳首付款之事。2017年，被告的房屋建成后，原告才要求与被告签订商品房买卖合同和交纳房款。被告以原告未在《拆迁置业协议书》规定的开工后一个月内与其签订商品房买卖合同和交纳首付款已构成违约为由予以拒绝。原告张亮于2017年10月19日向一审法院起诉，要求确认其与被告于2011年12月18日签订的《拆迁置业协议书》合法有效。一审法院于同年11月1日依法作出（2017）黔0524民初3755号民事判决，确认原告张亮与被告翼丰房开公司于2011年12月18日签订的《拆迁置业协议书》有效。宣判后，被告翼丰房开公司不服，向毕节市中级人民法院提起上诉。毕节市中级人民法院于2018年3月24日依法作出（2018）黔05民终309号民事判决，驳回上诉，维持原判。诉讼中，一审法院根据原告的申请委托贵州和禧房地产评估事务所有限公司对位于织金县城关镇星秀路“星秀苑”同地段100平方米的商品房自2019年4月1日至2019年5月1日的市场价格进行评估。该公司于同年5月27日向提交了评估报告，评估结果为：确定估价对象于价值时点二0一九年四月一日至二0一九年五月一日的市场价值为410900元。原告为此支付评估费5500元。 一审法院认为，就原、被告争议的第一个焦点而言，原、被告签订的《拆迁安置补偿协议》已经履行完毕，与双方签订的《拆迁置业协议书》无关联性。原、被告双方签订《拆迁置业协议书》时，被告的“星秀苑”二号楼尚未动工修建，因此，双方签订的《拆迁置业协议书》既不是拆迁安置补偿合同，也不是商品房预约合同，而是一份预约合同，即意向书。就原、被告争议的第二个焦点而言，原、被告签订的《拆迁置业协议书》虽然合法有效，并约定了房屋的单价，但对房屋的具体地址、面积和房号、违约责任均未约定，且双方均未实际履行。 综上所述，原、被告双方签订的《拆迁置业协议书》属于意向性协议，该协议虽合法有效，但原告既未向被告交纳分文购房款，也未与被告签订正式的售房合同，根据权利义务相一致的原则，原告未履行交款义务，何来的权利，现该协议已成为履行不能，原告主张解除该协议的诉讼请求合法，依法予以支持，其主张由被告赔偿经济损失的诉讼请求无事实和法律根据，依法不予支持。被告翼丰房开公司辩称“原告未与其签订商品房买卖合同，也未交纳购房首付款，请求驳回原告诉讼请求”的理由成立，依法予以采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告张亮与被告织金县翼丰房地产开发有限公司于2011年12月18日签订的《拆迁置业协议书》。二、驳回原告张亮的其他诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取计2150元，评估费5500元，由原告张亮负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院二审经审理查明的事实和证据与一审一致。 本院认为，双方签订的《拆迁置业协议书》为意向性协议，与张亮之父与翼丰房开公司签订的房屋拆迁安置补偿合同无关联性，性质为张亮与翼丰房开公司之间订立的商品房预约合同，该合同经生效判决确认属有效合同，对双方当事人均有法律约束力，双方应按合同约定履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”双方签订的《拆迁置业协议书》约定，乙方（张亮）为节约成本，决定先期投入部分资金，并与甲方达成置业协议。该合同系双务合同，张亮应投入部分资金，但张亮先期并未投入资金作为订立商品房买卖合同的担保，对于未订立商品房买卖合同，双方均存在过错，因此造成的损失仅为未履行预约合同造成的损失，而非未履行商品房买卖合同造成的损失。本案中，双方在《拆迁置业协议书》中未约定违约责任，上诉人张亮亦不能举证证明未签订商品房买卖合同给其造成的实际损失，其主张无事实及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人张亮的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人张亮负担。 本判决为终审判决。 审判长 舒 平 审判员 李厚军 审判员 张 伟 二〇一九年十二月十八日 书记员 张钦越