四川省资阳市雁江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川2002执异125号 异议人（案外人）：贾宏杰，男，1973年8月13日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区，现住北京市通州区。 申请执行人：四川中泰立建设工程有限公司，住所地四川省绵竹市孝德镇清道大道旁，统一社会信用代码91510683062384214K。 法定代表人：王金龙，总经理。 委托诉讼代理人：王勇，四川雁南飞律师事务所律师。 被执行人：四川华誉建筑工程有限公司，住所地成都市武侯区航空路10号1栋12层1203号，统一社会信用代码91510000699191532W。 法定代表人：文平，经理。 委托诉讼代理人：林伟，男，1988年2月5日出生,该公司员工。 保证人：资阳市中弘达投资有限公司，住所地资阳市雁江区和平北路35号2楼，统一社会信用代码91512002597504219P。 法定代表人：邓吉仓，经理。 委托诉讼代理人：佘艳，女，1986年10月1日出生，该公司员工。 本院于2019年3月19日受理四川中泰立建设工程有限责任公司（以下简称“中泰立公司”）申请恢复执行四川华誉建筑工程有限公司（以下简称“华誉公司”）、保证人资阳市中弘达投资有限公司（以下简称“中弘达公司”）建设工程施工合同一案，在执行过程中，案外人贾宏杰提出执行异议，本院于2019年11月18日受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月21日进行了听证，异议人贾宏杰，申请执行人中泰立公司的委托诉讼代理人王勇，保证人中弘达公司的委托诉讼代理人佘艳到庭参加了听证，被执行人华誉公司经通知未参加听证，本案现已审查终结。 异议人称，异议人于2017年3月8日与中弘达限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定中弘达公司将其名下位于资阳市雁江区3幢-1层3（Ｆ）XXX号商品房出售给异议人，是以房抵的工程款，包括外墙涂料、消防防火涂料等材料款，因为中城建第六工程局集团有限公司成都分公司、中城建第十六工程局四川威龙建设工程有限公司和华誉公司确实欠我的工程款，而且按照法律规定工程款有优先权。欠我的3021955.27元，支付了1678287.79元给我，还欠我1343667.48元，其中846726元就抵的案涉房屋。中弘达公司向异议人出具收款收据，并将案涉商品房移交异议人占有使用。异议人认为，异议人于2017年3月8日与中弘达公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，于2017年3月7日缴纳了案涉房屋的维修基金4498.5元，且2017年3月8日对方交付了房屋和钥匙，房屋现未出租，处于空置状态，交房的时候拿了三把钥匙给异议人，一年后即2018年异议人发现房门前地面下陷了几公分，就拿了一把钥匙给物业，要求开发商维修，所以法院评估看现场时在物业处能拿到房屋钥匙，而且房屋现还没有维修，那把钥匙还在物业那里。由于中弘达公司未依法缴纳土地出让金，导致案涉房屋至今仍未备案登记至异议人名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人与中弘达公司于2017年3月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，且异议人已全额支付了房屋对价，中弘达公司也与同日将案涉房屋交付给异议人占有、使用。房屋至今仍未备案登记至异议人名下，是由于中弘达公司未缴纳土地出让金，并非异议人自身的原因。因此，异议人为维护自己的合法权益，特提出执行异议，请求法院解除对案涉房屋的查封并中止执行。若法院解除对房屋的查封，房屋能网签，异议人愿意替中弘达公司交税费办理网签。 申请执行人称，异议人提供的商品房买卖合同没有网签备案不具备物权效力，不能对抗其他第三人；异议人称系以房抵债，其提供的抵账证据的真实性无法查实，异议人与中弘达公司之间没有直接的债权债务关系，所提供的证据是间接的欠款关系，几方之间没有达成抵偿协议，异议人提供的抵偿协议是2019年11月11日签订的，即在2019年11月11日之前几方当事人并没有达成抵款协议；案涉房屋并未实际交付，因为执行中评估时，法院和评估机构去查看现场是找物管拿的钥匙，房屋是空置的；案涉房屋是登记在中弘达公司名下，中弘达是开发商，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，因此，异议人的异议请求不能成立，请求人民法院予以驳回。 保证人中弘达公司称，确实是以房抵债，签订的购房合同也是真实的，因为我公司也欠中城建第六工程局集团有限公司成都分公司、中城建第十六工程局四川威龙建设工程有限公司和华誉公司几个公司的工程款，所以是三角债，转由我公司以房抵债来偿还工程款项，因为欠款的金额大于房款的金额，所以本案异议人就没有再交购房款。在我们公司，2016年3月30日以后签订买卖合同的，就可以凭买卖合同去物业拿房屋钥匙，因为我们公司当时人员已经撤场了，就委托物管在交付房屋，这个房屋是空置的不能代表没有交付，因为那里很多房屋都没有租出去。关于案涉房屋，再说明一下，当时以房抵债是发生在2017年，抵款协议书是2019年补签的，对我公司来说，以房抵债的流程完成了，才会与其签订买卖合同，有没有抵款协议无所谓，我公司都是认可的。所以，请求法院依法裁决。 听证中，异议人提供了如下证据：1、异议人身份证；2、四川省商品房买卖合同（预售）（原件，签订时间2017年3月8日）；3、商品房买卖合同补充协议（原件，签订时间2017年3月8日）；4、四川省住宅专项维修资金专用收据（2017年3月7日）、收据（中弘达公司出具，商铺款846,726元,收款时间2017年3月8日）、资阳车城佳美物业有限公司（弘城水韵）专用票据（2017年3月9日志2018年3月8日的门市物业费2051元）各一张，共三张（原件）；5、抵款协议书（签订日期2019年11月11日，签订各方为：甲方：中城建第六工程局集团有限公司成都分公司、乙方：四川华誉建筑工程有限公司，丙方：资阳市中弘达投资有限公司，丁方：成都杰达川宏建筑材料有限公司，戊方：贾宏杰，最后只有甲、乙、丙三方加盖公章，丁、戊两方未签字或盖章）、补充协议（签订日期2019年11月15日，签订各方与抵款协议书相同，但最后只有乙方加盖了公章，其它几方无签字盖章）、情况说明（说明人：成都杰达川宏建筑材料有限公司，2019年11月19日，主要说明：甲、乙、丙方三方出具抵款协议书及补充协议，但要求其公司放弃16962.58元工程款，因其不同意也未签署抵款协议书及补充协议）（均系原件）；6、防水工程施工合同4份（原件，2015年4月1日，成都杰达川宏建筑材料有限公司分别与中城建第六建筑工程局集团有限公司成都分公司、中城建第十六建筑工程局集团有限公司、四川华誉建筑工程有限公司、四川威龙建设工程有限公司新城市广场弘城水韵四标段项目部签订，贾宏杰是成都杰达川宏建筑材料有限公司的法定代表人）；7、分包商/供应商竣工结算申请表3份（复议件）；8、付款委托书1份（复印件）、付款委托书（补）1份（原件）、付款证明3份（原件）。 听证中，申请执行人中泰立公司、被执行人中弘达公司未提供证据。 根据异议人提交的书面异议和听证中各方当事人的陈述、提交的证据以及执行案件相关情况，本院查明事实如下： 中泰立公司与华誉公司建设工程合同纠纷一案，本院2017年12月7日作出的（2017）川2002民初3890号民事判决书，判决：华誉公司支付中泰立公司工程款2257781.05元及利息……。后华誉公司不服上诉，四川省资阳市中级人民法院于2018年2月11日作出（2018）川20民终118号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，中泰立公司于2018年4月25日向本院申请执行，本院同日立案受理，执行案号为：（2018）川2002执987号，在执行中，当事人达成执行和解，中弘达公司为华誉公司的本案剩余债务承担连带保证责任，后案件终结执行。2019年3月19日，中泰立公司申请恢复执行，本院同日立案受理，执行案号为：（2019）川2002执恢203号，在执行中，本院于2019年5月10日查封了登记在保证人中弘达公司名下位于资阳市雁江区3栋3（Ｆ）-XXX号营业用房【不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第××号】（即异议房屋），查封期限为三年，之后对该营业用房进行处置，现已进入拍卖程序，二拍流拍，现案件尚在执行中。后案外人贾宏达以中弘达公司已将上述查封房屋用抵债的方式出卖给其应属其所有为由提出异议，请求法院中止对上述房屋的执行程序并解除查封。 另查明，案涉房屋即弘城水韵3栋3（Ｆ）-1-7号营业用房于2017年1月19日登记在中弘达公司名下，不动产权证书号为：川（2017）资阳市本级不动产权第××号，系首次登记。 本院认为，本案争议的焦点是：异议人主张的其对案涉房屋的权益能否排除执行。本案中，异议人虽系对开发商名下的商品房主张权利，但不属购买商品房的消费者，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应适用该规定的第二十八条，该条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，按照该规定，只有同时满足上述四个条件才能排除执行。本案中，异议人提供了其与中弘达公司2017年3月8日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》和2017年3月7日交纳维修资金收据、2017年5月5日交纳物业费票据等证据，从上述证据综合来看，可证明双方是在本院查封案涉房屋之前签订了商品房买卖合同并交付了房屋。对于购房款的支付，异议人称是抵账，但异议人提供的施工合同、竣工结算申请表等相关证据不足以证明其与中弘达公司在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系，且异议人对中弘达公司享有的债权清偿期已经届满。因此，不能视为异议人支付了相应购房价款。综上，异议人主张的事实不能完全满足上述规定的条件，不能排除执行，故异议人的异议不成立，其请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人贾宏杰的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省资阳市雁江区人民法院提起诉讼。 审 判 长  谭雪梅 审 判 员  张莹莹 人民陪审员  姚金元 二〇一九年十二月二日 书 记 员  刘 璐