上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10355号上诉人(原审被告)：上海城利房地产有限公司，住所地上海市。法定代表人：吴旭晖，总经理。委托诉讼代理人：王涛，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：包奕，上海律宏律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：徐格非，男，1975年6月23日出生，汉族，户籍地安徽省铜陵市。委托诉讼代理人：项伟，上海丰进立和律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶阳挺，上海丰进立和律师事务所律师。原审第三人：吉房(上海)展览有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈黎，执行董事。委托诉讼代理人：池海峰，上海市同建律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴佐江，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海城利房地产有限公司(以下简称“城利公司”)因与被上诉人徐格非及原审第三人吉房(上海)展览有限公司(以下简称“吉房公司”)定金合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初3863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人城利公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人城利公司无需返还被上诉人徐格非定金人民币(以下币种均为人民币)3,241,620元。事实与理由：第一，在一审中证实徐格非曾于2017年7月9日至销售现场要求签约的证人姚惟立系吉房公司员工，因城利公司与吉房公司存在其他诉讼纠纷，故吉房公司员工与城利公司存在明显利害冲突，该证人证言不得作为定案依据。在本案及吉房公司与城利公司的另案诉讼中，吉房公司均谎称《上海市商品房出售合同》(以下简称“出售合同”)是城利公司打印，但另案诉讼中已查明网上合同系吉房公司通过合同秘钥自行打印，证人姚惟立在本案中的证言与另案提供的证据相矛盾，该证言不具有真实性。第二，一审法院仅以上海市陕西南路XXX号城市一品苑27层04室房屋(以下简称“系争房屋”)网签备案于第三方名下为由认定城利公司在2017年7月10日不具备依约签署出售合同的能力，是错误的。签订出售合同并不以是否办理网签备案为成立生效条件。即便暂不办理网签备案，只要最终不影响房产买卖过户就不违背合同目的。事实上，城利公司的多套可销售房产均备案给了同一个第三方个人，但均可正常销售并过户。第三，吉房公司打印出具的出售合同未经城利公司盖章确认，不具有法律效力，不能证明徐格非与城利公司就《定金合同》作出了新的约定，以及徐格非在约定的日期前依约要求与城利公司签约，故徐格非的诉请应当予以驳回。被上诉人徐格非辩称：不同意城利公司的上诉请求。首先，吉房公司与城利公司之间签订有包销合同，吉房公司员工的陈述应当视为被代理人城利公司的陈述，吉房公司提供合同文本的行为应视为城利公司作出的行为。且吉房公司的销售现场设在城利公司的售楼部，相关材料均由售楼部现场提供，足以构成表见代理，被代理人城利公司理应承担相应后果。其次，《定金合同》约定的正式购房合同就是网签备案合同，城利公司曲解了正式合同的概念。城利公司直至2017年7月12日才撤销了系争房屋上的网签备案，足以证明《定金合同》未能履行的主要责任在于城利公司。双方最终未能签署正式的网签合同的原因也是在于城利公司要求涨价。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人吉房公司述称：不同意城利公司的上诉请求，请二审法院在查明事实的基础上依法判决。徐格非向一审法院起诉请求：1、解除徐格非与城利公司于2017年6月30日签署的《定金合同》及补充协议；2、城利公司双倍返还定金6,483,240元，返还已付房款4,862,430元，合计返还11,345,670元；3、城利公司就已付房款4,862,430元偿付资金占用期间的利息损失(以4,862,430元为本金，自2017年7月1日起至实际还款日止，按银行同期贷款利率计算)；4、诉讼费、保全费、担保费由城利公司负担。一审法院认定事实：2017年6月30日，徐格非与城利公司签订《定金合同》及《定金合同》补充协议一份，约定(1)徐格非以每平方米建筑面积单价90,000元向城利公司预订位于上海市陕西南路XXX号城市一品苑27层04室房屋；(2)系争房屋建筑面积为180.09平方米，总房价款为16,208,100元，徐格非于本合同签订时支付定金8,104,050元，城利公司出具收款收据；(3)系争房屋预订期为10天，徐格非于2017年7月10日前至上海市陕西南路XXX号与城利公司签订《上海市商品房出售合同》；(4)剩余房款8,104,050元于《上海市商品房出售合同》签订之日起60天内以贷款方式全部付清；(5)由于非城利公司原因导致徐格非未能按照上述第(3)项约定与城利公司签署出售合同，视为徐格非放弃定金合同项下之所有权益，城利公司除有权没收徐格非已付定金外，并有权将系争房屋自行处理，且无须另外通知徐格非，定金合同自行终止。(6)城利公司未告知徐格非在签订本合同前该房屋已存在抵押、租赁、司法查封等事实，徐格非拒绝签订商品房出售合同的，城利公司应双倍返还徐格非已支付的定金。除此之外，徐格非未按本合同约定签订《上海市商品房出售合同》的，城利公司有权没收徐格非的定金。签约当日，徐格非按约支付定金8,104,050元。2017年7月14日，现场销售吉房公司打印出具《上海市商品房出售合同》(草签合同)交徐格非签字确认，但未经城利公司盖章确认。2017年8月5日，现场销售人员再打印出具《上海市商品房出售合同》(网上合同)交徐格非签字确认，亦未经城利公司盖章确认。上述两份出售合同效力条款中均约定合同自双方签署之日起生效。一审法院另查明：2017年9月3日及9月19日，徐格非致函城利公司要求城利公司按照《定金合同》约定之房价款签订正式出售合同。期间，徐格非与城利公司双方曾通过微信进行沟通，城利公司提出可按单价105,000元签订正式出售合同，但未能达成合意。2017年9月26日，徐格非委托律师致城利公司《解除合同律师函》，称城利公司收取定金后却拒绝与徐格非签订正式出售合同，故现解除双方所签《定金合同》及补充协议，城利公司应予立即办理定金合同解除手续。后徐格非以城利公司在收讫《定金合同》所付定金后却拒绝与徐格非签订正式出售合同，导致《定金合同》及其补充协议无法继续履行，城利公司对此应予承担违约责任为由，起诉至一审法院。一审法院再查明：2017年4月17日，城利公司与吉房公司签订《项目收购协议》一份，约定(1)吉房公司以每平方米单价90,000元向城利公司收购25套“城市一品苑”公寓，吉房公司须按约定期限分期付清总收购价格；(2)城利公司收讫收购首付款后，吉房公司有权指定第三方购买项下房屋，所涉交易合同由城利公司与第三方按照所确定之销售价格予以签订；(3)城利公司不参与项下房屋之带看、宣讲及销售谈判工作，但城利公司应当积极协调吉房公司向购房客户之销售工作。签约后，城利公司与吉房公司针对项下交易流程进行沟通，确认“城市一品苑交易流程”为(1)城利公司提供相关合同版本，吉房公司在销售及签署文件过程中，应当保持文本内容不作变动；(2)吉房公司将购房客户已签字之相关合同文件送至金钟广场28楼交接予城利公司工作人员，城利公司经审核通过后再予用印。2017年9月1日，城利公司致吉房公司《解除通知函》，称吉房公司未能按期支付约定之收购价格，故自该日起解除双方所签《项目收购协议》。一审法院认为：徐格非与城利公司所签《定金合同》及《定金合同》补充协议系双方真实意思，依法签订，具有法律效力，徐格非与城利公司均应恪守约定之义务。本案中，根据徐格非与城利公司提供的证据看，按照定金合同约定，徐格非与城利公司双方应在2017年7月10日前签署出售合同。城利公司未在2017年7月10日前与徐格非签订出售合同，却在7月14日、8月5日将出售合同文本交徐格非签署，该行为是否构成违约成为本案焦点。首先，从《定金合同》的内容看，买方应于2017年7月10日前至售楼处签订《上海市商品房出售合同》，并约定，徐格非在签订正式合同前所支付的8,104,050元为认购“定金”，如果徐格非未按约定期限签订，城利公司可没收定金，城利公司违约，也应双倍返还定金。基于上述表述可以认定《定金合同》是系争房屋预约合同，徐格非向城利公司支付的8,104,050元的法律性质为用以担保双方按约签署正式合同的立约定金。根据法律规定，定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《定金合同》的房屋总价款为16,208,100元，本案的定金总额应限定为3,241,620元。其次，系争房屋的所有权初始登记在城利公司名下，《定金合同》约定的正式合同签约主体为徐格非与城利公司。因此，双方所承担义务是保证按期签约。根据在案事实，2017年7月9日，有证人证实徐格非至售楼处销售现场要求签约，该证人与徐格非并无利害关系，但系争房屋网签备案为第三方(于2017年7月12日撤销备案)，因城利公司尚未完成撤销致正式合同未签署，可以认定城利公司在2017年7月10日不具备履行《定金合同》约定义务的能力。7月14日，8月5日，打印正式合同文本交徐格非签署，该合同文本是与双方《定金合同》确定的室号，房款内容一致的正式合同文本，并非城利公司所述是双方对购房的重新协定。在房屋销售现场，销售人员将正式合同文本打印并交付与徐格非签署，应视为城利公司行为，其不予加盖印章确认应向合同相对方释明。城利公司在一审庭审中表明，吉房公司就系争房屋打印正式合同文本未取得所有权人授权，其对外订立的出售合同系新的协定，不对城利公司产生法律效力，但该正式合同签约并不违反法律效力性禁止性规定，亦不构成无权代理或无权处分，应属有效。再者，房屋销售的吉房公司作为城利公司的代理人，代理行为所产生的法律后果应由委托代理方承担。出售合同中约定合同自双方签署后生效，吉房公司作为代理人将出售合同交徐格非签署，城利公司未盖章确认，故出售合同未生效，但吉房公司打印出具出售合同系在《定金合同》所约定签约期限之后，而在该期限之后再予签约显然将导致城利公司放弃《定金合同》项下权利，吉房公司在该情形下所为之代理行为，同样视为城利公司的行为，对徐格非与城利公司具有法律效力。鉴此，吉房公司行为产生之后果应由城利公司作为被代理人予以承担。关于徐格非是否有权终止履行并解除《定金合同》，签订合同以及收取预购定金均是城利公司，《定金合同》完成后，城利公司迟迟不愿完成正式合同签署，造成徐格非无法继续履行，也导致对城利公司的履行产生怀疑，客观上，城利公司已不再继续履行其与徐格非《定金合同》的合约。在此情况下，徐格非提出诉讼并要求解除《定金合同》符合法律规定，并且，导致双方未能签订出售合同的原因是城利公司的违约，应适用定金罚则。故徐格非要求解除《定金合同》及《定金合同补充协议》，一审法院予以支持。根据合同法与担保法的规定，总房价款的20%款项系购房定金性质，城利公司按违约责任双倍返还，对于剩余款项也应在解除合同后一并予以退还。关于款项之利息损失，因定金合同而收取的款项已按定金合同的违约责任进行了处置，在双倍返还定金的情况下再要求承担剩余款项资金占用期间的利息损失缺乏理由，一审法院不予支持。至于是否对城利公司造成损失，本案的处理并未妨碍代理人与被代理人之间的权益，亦不影响城利公司通过其他途径解决。据此，一审法院作出判决：一、解除徐格非与城利公司2017年6月30日签订的《定金合同》及补充协议；二、城利公司应自判决生效之日起十日内双倍返还徐格非定金6,483,240元;三、城利公司应自判决生效之日起十日内退还徐格非房款4,862,430元；四、徐格非的其余诉讼请求，不予支持。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：从城利公司与吉房公司签订的《项目收购协议》及各方当事人的陈述来看，可以认定就系争房屋的销售而言，是由吉房公司及其工作人员代表城利公司在售楼现场与购房人徐格非进行具体的协商及签约事宜，在这个过程中，代理人吉房公司的行为后果应由被代理人城利公司承担。根据城利公司与徐格非签订的《定金合同》之约定，徐格非应于2017年7月10日前至售楼现场与城利公司签订《上海市商品房出售合同》。现有证人即当时售楼现场的工作人员证实徐格非曾于2017年7月9日至现场要求签约，且根据查明的事实，在2017年6月16日至2017年7月12日间系争房屋确曾网签备案于第三方名下，故一审法院据此认定城利公司在2017年7月10日尚不具备履行《定金合同》约定义务的能力，本院予以认同。7月14日、8月5日，吉房公司代城利公司向徐格非出具《上海市商品房出售合同》草签及正式文本的行为是城利公司继续履行上述《定金合同》之约定的行为，而非城利公司所称的重新协商行为。徐格非在上述《上海市商品房出售合同》正式文本上签字后，城利公司拒绝盖章，导致该《上海市商品房出售合同》无法生效，城利公司的行为构成对《定金合同》的违反，应承担相应的法律责任。因此，一审法院判决支持徐格非要求解除《定金合同》、城利公司双倍返还定金及已付房款的诉请，并无不当，应予维持。综上所述，城利公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57,182.68元，由上海城利房地产有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长  余艺审判员  彭辰审判员  姚跃二〇一九年十二月二十四日书记员  陆乐附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……