广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤民申6528号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：李琳，女，1982年1月22日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：徐书青，广东中矩律师事务所律师。委托诉讼代理人：林思齐，广东中矩律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：陈御升，男，1987年6月22日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：袁子洋，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。一审第三人：深圳市永锦房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道前进二深圳市智汇创新中心B座803。法定代表人：李速炎，该公司总经理。再审申请人李琳因与被申请人陈御升及一审第三人深圳市永锦房地产开发有限公司（以下简称永锦公司）房屋买卖合同纠纷，不服广东省深圳市中级人民法院（2017）粤03民终5612号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。李琳申请再审称：（一）2015年8月，因李琳的母亲张伟娟与联投地产公司和永锦公司分别签订了一份有关松岗东方市场的合作旧改合同（其实与联投地产公司的合同是借款的担保，并未实际履行），陈御升的母亲孙菁华及郭福强要胁张伟娟涉嫌“一女二嫁”构成诈骗罪，且张伟娟在外欠款过亿，便哄骗张伟娟将房产过户到其指定人名下代为持有，待风平浪静后再将房产交由张伟娟处置。张伟娟当时心理恐慌、精神恍惚，于是指令将李琳的房产过户到陈御升名下代持，以此签订了虚假的空白合同。同时，张伟娟将其名下的罗湖区XX房产过户到郭福强的妻子吕艳莉名下，由吕艳莉代持。之后不久，张伟娟要求郭福强及孙菁华偿付部分债务时被拒绝，才发觉被孙菁华及郭福强诈骗。李琳将房产意欲过户给陈御升的本意是代持，并非真实的交易，实际上也是孙菁华欺骗李琳订立的合同，其本意是诈骗李琳的财产。陈御升以欺诈、胁迫李琳的方式签订案涉合同，且交易价远低于市场价，损害李琳其他债权人的利益，应属无效。（二）陈御升并未支付所谓的“购房款”。1．所谓的“购房款”是陈御升利用相应银行流水制造的虚假付款。2016年2月24日深圳市聚德丰投资有限公司（以下简称聚德丰公司）总经理张伟娟以郭福强、孙菁华等人涉嫌职务侵占为由向公安机关报案后，孙菁华向公安机关提交了《资金说明表》（原件在公安机关处）并自述聚德丰公司平安银行、广发银行账户的巨额资金转至陈御政以及张良、张树龙等人账户，再由上述账户转出，用于代松岗东方公司向永锦公司还款。2.聚德丰公司的还款是替松岗东方公司向永锦公司支付的款项，聚德丰公司本可以直接向相关债权人支付，但当时聚德丰公司的郭福强、孙菁华等人控制着聚德丰公司网银Ｕ盾，先将3200万元款项转移到陈御政（孙菁华儿子、陈御升弟弟）、张良、张树龙（孙菁华部下）等人账上，再由陈御政、张良、张树龙转付给永锦公司法定代表人李速炎。通过相应银行流水制造出虚假付款“委托书”作为证据，制造出同一笔资金两种用途（支付购房款及聚德丰公司还款），编造已付全部购房款的虚假事实，进而以李琳未履约为由提起虚假诉讼，以达到其意图非法取得案涉房产所有权的目的。3．陈御升没有提供任何证据证明其是案涉3200万元的权利人，陈御政、张良、张树龙的转账凭证都注明是替松岗东方公司支付给永锦公司的款项，而不是替陈御升支付的购房款，因此李琳在一审时请求法院调取陈御升、陈御政与李速炎之间二年内的流水，用以证明陈御升未支付购房款，但法院未调查收集，也未审查陈御升是否具备购买能力。4．付款的款项用途应唯一，且应以付款人的确认为准，不以收款人的确认为准。该3200万元款项被孙菁华的儿子说成是代其支付的购房款，但是付款人却在转账时注明是代松岗东方公司还款，而孙菁华在公安部门的笔录中又说这是代松岗东方公司还款，该几种说法互相矛盾。（三）案涉标的不存在，合同未成立。深房地字××号权利凭证项下房产，在案涉合同签订之前已经被拆除，双方买卖合同所指向的标的实际不存在，合同不具有可履行性，应认定该合同未成立。（四）即便认定案涉房产为重建后的房产，买卖违章建筑的案涉合同无效。1.案涉房屋无法补办相关手续获得产权证。买卖违章建筑的合同并非绝对无效，其效力取决于建筑人能否补办相关手续这一特定事实。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”本案中，深圳市罗湖区规划土地监察局明确要求限期拆除案涉标的物，故其不属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正”保留建筑物，建筑人无法补办相关手续取得违法建筑所有权，故案涉《二手房买卖合同书》第六条约定的陈御升的合同目的“取得房屋所有权证书”无法实现，因此应认定买卖合同无效。2．重建后的房产已被行政机关的认定为违章建筑，要求限期依法拆除，案涉标的物即违章建筑必然灭失，合同无法履行。二审判令李琳将违章建筑交付给陈御升，实际上是规避法律，将违章建筑合法化。（五）陈御升未尽到审慎注意义务，对合同无效负有同等责任。案涉合同第四条第2款约定“有关上述房屋所有重建费用，包括设计费用，由甲方负责清还，乙方不需负担任何责任”，换言之，陈御升知悉案涉房产为重建后的房产，而根据陈御升一审提交的案涉房屋房产证复印件竣工日期显示“1984年12月30日”，陈御升显然知道案涉房屋重建后并未向不动产登记申请重新登记的，按照正常成年人的逻辑思维，必然要向卖家和相关部门核实是否具备合法重建手续、能否办理初始登记等相关事项，而陈御升未尽到审慎注意义务，故对于案涉合同无效的结果，陈御升负有同等责任。综上，提申请再审并提交《司法移送申请书》《关于孙菁华、陈御升涉嫌虚假诉讼罪的报案信》申请移交刑事立案。陈御升答辩称：二审判决查明事实清楚适用法律正确，陈御升的再审申请与《司法移送申请书》没有事实和法律依据，请予驳回。本院再审审查庭询笔录载明：1.“陈御升，按照产权证书登记的征地面积24010.2平方米，建筑面积只有163.52平方米。你方诉讼请求是办理过户，那么你就是要求把政府土地使用权一起过户吗？陈御升：我没想过买那块地，我就想买那间屋，我不知道怎么算。”2.“审：约定付清款项以后有交钥匙吗？陈御升：没有。再审申请人：被申请人，这个房子到底有多少？建筑面积有几层？陈御升：案涉合同，有多少建筑面积几层。审：签合同之前有没有去看过房？被申请人：没有。审：标的房屋现在由谁控制？有无按行政处罚决定书拆除？陈御升：我路过看到有人在使用。不清楚谁在控制。不清楚有无按行政处罚决定书拆除。审：陈御升，你有没有去补办房屋建设规划手续？被申请人：没有。钥匙都拿不到，不知道如何办。”3.“审：陈御升，你有讲到说曾经去看过里面是有人住，你看到的是几层？陈御升：我是最近过去看的。很高，不确定具体多少层，高于一层。”4.李琳主张孙菁华在公安机关陈述称案涉款项系其代松岗东方综合批发市场物业管理（深圳）有限公司（以下简称松岗东方公司）偿还给永锦公司的款项，该款项属于案外人聚德丰公司，一审时其提供了相关款项从聚德丰公司付款给陈御政、张良、张树龙等的银行流水记录，并申请法院调取相关刑事侦查案卷，以证明陈御政、张良、张树龙受陈御升指示支付给永锦公司法定代表人李速炎的款项来源于聚德丰公司，但未被接纳。经核实，针对案外人张伟娟控告郭福强、孙菁华职务侵占一事，深圳市公安局已经作出刑事复议决定书，认为不符合立案条件；案外人聚德丰公司自诉郭福强、吕艳莉、陈菁华、陈御政职务侵占罪一案，当前正在广东省深圳市罗湖区人民法院审理；李琳提供的案涉房屋产权证载明“宗地面积24010.2平方米”“建筑面积163.52平方米”。本院认为，根据李琳所述案涉款项往来去向及其提供的相关银行流水，陈御升是否实际支付案涉交易对价，有待案外人聚德丰公司自诉郭福强、吕艳莉、陈菁华、陈御政职务侵占罪等相关刑事诉讼结果进一步确定。因此，案涉交易真实性当前尚存疑点，需要进一步提供和收集相关证据。其次，若案涉交易真实存在，则案涉合同效力认定亦需进一步证据支持。根据一、二审判决查明的事实，2013年12月18日深圳市罗湖区规划土地监察局向李琳发出《行政处罚决定书》（罗规土罚字（2013）第110013号），其中载明：“经查，你于2013年10月16日在罗湖区XX号在未取得《建设工程规划许可证》的情况下，擅自进行建设行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，……对你做出责令停止建设并限期拆除建筑物的处罚决定。”2015年9月案涉合同签订时该合同项下标的仍未拆除，此时距离前述行政处罚决定作出之日已经过去近两年，该行政处罚决定未予执行的原因是什么，案涉合同项下标的物违章的是否已经消除，直接影响案涉合同效力，但一、二审判决均未查明与在此相关的，再审时请予补正。若最终认定案涉合同无效，则应释明当事人变更诉讼请求并对合同无效后果作出处理，以一次性解决纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第一款规定，裁定如下：一、指令广东省深圳市中级人民法院再审本案；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长 金 军审判员 陈小丽审判员 王红英二〇一九年十二月二十三日书记员 李艳丽