安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖18民终1830号 上诉人（原审原告）：汪玉春，男，1971年4月11日出生，汉族，农民，住安徽省绩溪县。 委托诉讼代理人：胡飞帆，安徽金天都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绩溪县海鹏置业有限公司，住所地安徽省绩溪县华阳镇良安路。 法定代表人：刘献征，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴育勇，安徽梁安律师事务所律师。 上诉人汪玉春因与被上诉人绩溪县海鹏置业有限公司（以下简称海鹏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省绩溪县人民法院（2019）皖1824民初890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汪玉春上诉请求：撤销一审判决，改判在一审判决支付数额的基础上，海鹏公司另行向汪玉春支付逾期交付房屋权属证书违约金107904.6元。事实和理由：1.案涉《商品房买卖合同》系海鹏公司提供格式条款，应当作出有利于汪玉春的理解。2.案涉《商品房买卖合同》第十六条约定：海鹏公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用证明。海鹏公司负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》或商品房初始登记证。海鹏公司应于2016年12月31日前交付给汪玉春案涉房屋权属证书。3.海鹏公司未举证证明在2016年12月31日前已将《土地使用权证书》交付给汪玉春，也未举证证明汪玉春存在不配合或拒绝办理房屋权属证书的行为。4.根据相关司法解释的规定,海鹏公司应自房屋交付使用之日起90日内,将房屋权属证书交付给汪玉春。依据《商品房买卖合同》第九条的规定,从2015年12月31日起算90日,逾期交付房屋权属证书的违约金应从2016年3月30日计算。 海鹏公司辩称，1.案涉《商品房买卖合同》并非是海鹏公司所用的格式条款，而是开发企业主管部门核定的通用文本。2.根据《商品房买卖合同》第十六条约定，2016年12月31日前办理初始登记是完成房屋初始登记日期，并非办理房屋产权转移登记的日期，要办理转移登记，必须要先缴纳相关税款等,海鹏公司只是根据汪玉春的委托代为办理，不存在违约。一审法院认定事实清楚，请求二审驳回上诉，维持原判。 汪玉春向一审法院起诉请求：1.判令海鹏公司协助汪玉春办理不动产登记手续；2.判令海鹏公司立即返还汪玉春购房款48556.21元；3.判令海鹏公司立即支付汪玉春延期交付违约金107785.50元（自2017年1月1日起计算至2019年7月14日止）。 一审法院认定事实：2014年9月23日，汪玉春与海鹏公司签订绩溪县商品房买卖合同一份，约定汪玉春购买位于绩溪县，建筑面积为42.81平方米，总价款为397000元。合同第六条就面积确认及面积差异处理进行了约定“（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，……产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”第十六条就产权登记约定为“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得前款规定的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付《房地产权证》或商品房初始登记证，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付《房地产权证》或商品房初始登记证的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房,出卖人自约定日期至实际交付《房地产权证》或商品房初始登记证之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”双方还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，汪玉春依约履行了付款义务。2016年12月19日，海鹏公司就案涉国有建设用地使用权和房屋所有权取得皖（2016）绩溪县不动产权第0000266号不动产权证。后通知汪玉春提交相关材料用于办理房屋产权转移登记，汪玉春于2017年4月20日缴纳了房屋契税等,后将完税证明及相关费用交至海鹏公司。期间,因房屋实际建筑面积经测量为39.55平方米，与合同约定面积42.81平方米存在误差。2017年3月21日，双方就面积差异达成补充协议，约定海鹏公司同意退汪玉春购房款30232元,且双方履行义务后,汪玉春不得再依据合同约定向海鹏公司主张其他任何权利。2018年11月13日,双方再次就面积差异达成新的补充协议,约定将退还的购房款变更为47000元，双方履行各自义务后，汪玉春自愿放弃任何权利，包括违约责任。因海鹏公司一直未按约退还购房款，2019年3月4日，汪玉春向海鹏公司发出催告函一份，催告其在接函后30日内将款项退还。海鹏公司于次日签收。2019年4月8日，汪玉春向海鹏公司发出解除商品房买卖合同面积差异补充协议的通知，海鹏公司于同年4月9日签收。另查明，汪玉春所购房产于2019年3月28日办理不动产转移登记。诉讼过程中,汪玉春已从海鹏公司将皖（2019）绩溪县不动产权第0000673号不动产权证取回。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,双方当事人的争议焦点：1.2018年11月13日的补充协议是否已被解除。2.若已被解除,海鹏公司应返还购房款数额。3.海鹏公司就案涉商品房转移登记的办理应否承担违约责任。关于2018年11月13日的补充协议是否已被解除。本案中，汪玉春与海鹏公司签订商品房买卖合同后，汪玉春已按约履行了付款义务，后因海鹏公司提供的案涉房产实际面积小于合同约定面积，双方就面积差异事宜先后两次进行了协商，于2018年11月13日再次达成补充协议，但海鹏公司却一直未能履行。汪玉春于2019年3月4日向海鹏公司发出催告函，要求其在接函后30日内退还相应款项，但海鹏公司仍未履行。汪玉春在此情形下发出的解除合同通知书符合《合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形，海鹏公司于2019年4月9日收到该通知书，因此案涉补充协议应已被解除，双方关于面积差异的问题仍应依据原商品房买卖合同的约定予以处理。海鹏公司认为合理期限应为3个月，而非汪玉春确定的30日。合同法对上述合理期限并未作出明确的规定，综合本案双方当事人的订约背景、履约情况、过错程度、违约情形等，该30日已能被确定为合理期限。关于海鹏公司应返还的购房款数额。本案中，合同约定的面积为42.81平方米，产权登记面积为39.55平方米，总购房款为397000元，根据案涉商品房买卖合同第六条“（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，……产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，海鹏公司应返还的购房款为48434元{[（42.81-39.55）÷42.81-0.03]×397000×2+0.03×397000}。对汪玉春诉讼请求中合理的部分，应予支持。关于海鹏公司就案涉商品房转移登记的办理应否承担违约责任。汪玉春主张海鹏公司未能在2016年12月31日前为其办理商品房产权转移登记，已构成违约。从双方所订合同第十六条关于产权登记的“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得前款规定的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”条款内容可以看出，该2016年12月31日前约束的应为海鹏公司办理绩溪县望徽路与城墙路交叉口华阳生活广场整块宗地及相应房屋的不动产权证的期限，而非办理案涉商品房产权转移登记的期限。案涉房地产权证的登记时间为2016年12月19日，未超出合同约定的期限，海鹏公司的该项行为未构成违约。至于办理商品房产权转移登记的期限，因合同中对此没有约定，且该证办理期限的确定很大程度上取决于买受人自身的因素，合同对此不宜也无法予以明确。故对汪玉春要求海鹏公司支付延期交付违约金107785.50元的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、绩溪县海鹏置业有限公司于判决生效之日起十日内返还汪玉春购房款48434元；二、驳回汪玉春的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3427元减半收取1713.50元，由汪玉春负担1182.32元，绩溪县海鹏置业有限公司负担531.18元。 二审中，当事人均未提交新证据。结合双方当事人陈述及相关证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，汪玉春与海鹏公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，双方应按照约定全面履行自己的权利义务。本案海鹏公司承担逾期交付房屋权属证书的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得前款规定的土地、《房地产权证》或商品房初始登记证，交付给买受人。买受人自行【委托出卖人】办理该商品房转移登记”。2016年12月19日，海鹏公司就案涉国有建设用地使用权和房屋所有权取得皖（2016）绩溪县不动产权第0000266号不动产权证。海鹏公司未超出合同约定的期限，其行为不构成违约。案争合同《补充协议》约定，“《房地产权证》及《房地产他项权证》须由出卖人代办，时间以业主提交办证资料齐全之日计算”。汪玉春于2017年4月20日缴纳房屋契税证明及相关费用，由此可知，2016年12月31日时间节点亦非海鹏公司交付汪玉春购买的商品房《房地产权证》的期限。依照《补充协议》约定，海鹏公司代办商品房转移登记起算应当从汪玉春提交办证资料齐全之日计算。因汪玉春没有提举证据证明其向海鹏公司提交了办证所需全部资料的具体时间，双方于商品房买卖合同及补充协议中均未明确具体的交付商品房产权证的时间，且案涉房屋已于2019年3月28日办理了不动产转移登记，汪玉春现主张海鹏公司逾期交付房屋权属证书的违约责任无合同依据及事实根据，故本院不予支持。 综上，汪玉春上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2458元，由上诉人汪玉春负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈月银 审判员  赵 萍 审判员  李 娜 二〇一九年十二月十八日 书记员  刘佳慧 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……