贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终6894号上诉人（原审被告）：彭业贵，男，1974年5月18日出生，汉族，住贵州省。上诉人（原审被告）：陈娇，女，1992年9月11日出生，汉族，住贵州省开阳县。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：袁劲松，贵州普众律师事务所律师，执业证号：15201200210839688。被上诉人（原审原告）：张野，男，1981年6月11日出生，汉族，住贵州省开阳县。委托诉讼代理人：桂传妃，贵州红莲天律师事务所律师，执业证号：15201199911141800。委托诉讼代理人：张方学，男，1946年3月21日出生，汉族，住贵州省开阳县。上诉人彭业贵、陈娇与被上诉人张野确认合同无效纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初2777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人彭业贵及上诉人陈娇的委托诉讼代理人袁劲松与被上诉人张野的委托诉讼代理人桂传妃、王博秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人彭业贵、陈娇的上诉请求：撤销贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初2777号民事判决，重新判决驳回被上诉人一审诉讼请求。事实及理由：一审有意避开双方核心争议焦点，只审理委托行为是否有效，不能还原案件的实质为民间借贷合同纠纷，将其定性为委托合同纠纷，事实上损害了上诉人彭业贵的合法权益。即使认定被上诉人与彭业贵之间形成委托合同关系，上诉人彭业贵与陈娇之间的《房屋买卖合同》也不是无效合同。上诉人之间真实意思表示且实际履行的合同为《房屋买卖合同》并非《存量房买卖合同》，在二手房买卖中，买卖双方在实际交易价格低于相关部门计税金额的情况下，按房管部门要求另行签订存量房买卖合同以满足相关部门设置过户条件，是普遍存在的一种现实惯例，陈娇不可能在双方已协商一致的情况下再以一份合同高价与彭业贵进行交易，人民法院审理案件不能脱离客观实际。且两上诉人签订两份合同之前，双方已经实际履行，不存在恶意串通。陈娇也不应与彭业贵承担连带责任，陈娇系购房人，购买房屋并无过错，即使以低价购买也属于正常的市场行为。一审法院违法判决上诉人返还购房款，却对应当扣除的金额计算错误。彭业贵向被上诉人出借的金额为人民币40万元，并非一审认定的368,000元，彭业贵在房屋交易过程中，以被上诉人名义向税务部门缴纳个人所得税等共计64,680元，如果要求上诉人返还所谓多余购房款，当然也应计算在扣除金额里面。最后一审判决违反法定程序，在被上诉人早已超过举证期限情形下，被上诉人当庭增加诉讼请求，而一审法院坚持违反接受被上诉人增加诉请并进行审理。被上诉人张野辩称，本案《承诺书》写好后交付上诉人没有提出异议，说明上诉人认可的，《承诺书》是上诉人持有，是否有改动由上诉人掌握。关于上诉人所诉，被上诉人将房屋抵债并不属实，从《承诺书》的内容来看，并未表达抵债的意思，反而明确系抵押，抵押金额40万，从双方办理抵押登记及委托公证来看，系以物担保抵债债权提供担保，如真要以物抵债可直接将抵押物变更登记在上诉人明下，无需抵押登记。双方的借贷金额低于张野的抵押物80多万，张野之所以办理抵押登记，既可以保证偿还债务也可以保证可以收回财产。关于上诉人陈述，张野真的要以物抵债没必要办理抵押登记，之所以办理委托公证，是为了保证彭业贵的债权可以实现而又不受张野过多对上诉人与交易第三人的干预，而不是交付抵押。关于《存量房买卖合同》、《房屋买卖合同》的效力，一审判决论证清楚，都完全符合法律规定。关于上诉人陈姣与彭业贵是否承担连带责任，张野认为认定二人是否任意串通，当时房屋价款100万以上，陈姣不可能不清楚，正常的二手房交易不可能明显低于市场价两倍购房，根据房屋指导价84万，两上诉人以48万交易100万以上的房屋也不合理，损害了被上诉人的权利，因此，即便双方没有其他关系，就双方已明显低于市场价买卖被上诉人高价值的房屋，也足以认定彭业贵、陈姣恶意串通，一审彭业贵、陈姣双方承担连带责任并无不妥。关于借款金额的问题，被上诉人与彭业贵并不认识，因杨天红没有抵押物，实际借款人系杨天红，张野根据彭业贵与杨天红的约定写借款，彭业贵是否实际打款被上诉人不知情，被上诉人起诉后才知道实际借款金额是368,000元，借条是在不知情的时候写的，一审开庭时也予以变更，一审认定以实际打款作为借款金额符合法律规定。张野在本案中系黑恶势力的受害人，彭业贵与张野不认识，双方没有借贷的基础，彭业贵通过借款侵占被上诉人的房屋，被上诉人写了借条后，杨天红就失踪至今，被上诉人虽已报案，但是因杨天红未被抓获，张野没有得到彭业贵的借款，更是痛失父母积蓄。关于程序问题，一审给予了上诉人的答辩期，上诉人自行放弃。张野向一审法院提出诉讼请求：1．判令确认原告与被告陈姣于2015年10月27日签订的以原告房屋（云岩区××禾街12号A栋3单元5层4号）为交易标的（交易价格为48万元）的《房屋买卖合同》无效；2．判令确认原告张野与被告陈姣于2015年11月17日签订的以位于云岩区××禾街瑞源新城A栋3单元5楼4号为标的物的《存量房买卖合同》有效；3．判令被告彭业贵向原告返还购房款52.36万元，并以44万元为本金，按银行同期贷款利率支付利息（从2015年11月17日起计算至付清时本息止，暂算至2019年1月17日为8.36万元）；4．判令被告陈姣对本案承担连带清偿责任；5．本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：原告与案外人杨天红系朋友，原告因资金周转需要借款，通过杨天红结识被告彭业贵并向其借款。2015年2月11日，原告向被告彭业贵出具其亲笔签名并捺印的《借条》一张，约定原告向被告彭业贵借款40万元，借款转入开户行为招商银行贵阳分行营业部、开户名为杨天红、账号为62×××11的银行账户，于2015年6月11日归还，若到期不还，则原告自愿按每日3%承担违约金，杨天红作为担保人在《借条》签名捺印。之后，被告彭业贵通过银行转账的方式于同月12日向指定的杨天红所属银行账户转款2万元，于同月13日转款20万元，于同月15日转款10万元，于同月27日转款48,000元，共计转款368,000元。同月16日，原告用登记于其名下的位于贵阳市××禾街瑞源新城A栋3单元5楼4号房屋（所有权证号：筑房权证云岩字第××号，建筑面积为120.27平方米）为该40万元借款提供担保，并和被告彭业贵到房屋主管部门办理了抵押登记，登记债权人为被告彭业贵。2015年2月27日，原告向被告出具《承诺书》一份，约定原告将位于贵阳市××单元××楼××号房屋抵押给被告彭业贵，抵押金额为40万元，并承诺于2015年7月11日前还款，若到期不还，则由被告彭业贵全权处理该房屋。借款期限届满后，原告因无力偿还借款，于2015年9月24日向被告彭业贵出具其亲笔签名并捺印的《委托书》一份，授权被告彭业贵：1．向房屋主管部门办理注销及签字的相关手续，签署相关文件，缴纳相关费用。与买方洽谈并确定房屋出售价格，签订房屋买卖合同，收取全部售房款项。办理上述房产过户登记手续，查询和调取该房屋相关的档案资料，缴纳相关税费。2．办理上述房产的、水、电、物业管理、煤气、电话、有线电视/数字电视等过户手续，并缴纳有关费用。3．办理上述房产产权证、土地证、契税证等办理、领取及过户手续。4．办理上述房产向银行申请办理按揭贷款相关手续并代为办理开卡、面谈，及收取房屋尾款。5．受托人无转委托权。6．委托期限自公证之日起至上述事项办理完毕止。同月29日，原告申请贵州省贵阳市立诚公证处为该《委托书》的真实性进行公证，该公证处于同日出具（2015）黔筑立诚公字第8302号、第8305号《公证书》。2015年10月27日，被告彭业贵以原告之名与被告陈姣签订《房屋买卖合同》一份，约定将上述房屋以48万元出售给被告陈姣，签订合同后由被告陈姣支付购房款26万元，办理完成房屋过户手续后，陈姣一次性支付尾款22万元，如任何一方不按约定履行义务，则由违约方支付对方总房价10%即48,000元的违约金。同日，被告陈姣通过银行转账的方式向被告彭业贵转款26万元。2015年11月17日，被告彭业贵以原告代理人身份与被告陈姣就上述房屋又签订《存量房买卖合同》一份，该合同约定房屋总价款为84万元，首付26万元，贷款58万元，房屋于同年12月1日前交付被告陈姣使用，于合同签订之日起5日内向房地产行政管理部门提出申请办理房屋所有权转移登记手续，由各自承担各自应当承担的税费。同日，被告彭业贵又以原告委托代理人的身份与被告陈姣签订《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》一份，约定房屋总价款为84万元，委托监管资金为58万元，该58万元由被告陈姣的贷款行转入资金监管专户见放款凭证划款给原告。当日，贵阳置业担保有限公司向贵阳市产权监理处受理窗口出具《资金监管证明》一份，确认上述58万元已存入资金监管专用账户，并请求给予过户登记受理。2015年12月10日，被告彭业贵以原告委托代理人之名向贵阳市房屋产权监理处缴纳了销售上述房屋的“个人所得税”等税费共计64,680元。同月25日，被告陈姣向被告彭业贵出具《收条》一张，载明：“今收到彭业贵付到房贷欠款人民币现金大写：叁拾陆万整，小写：360,000元”。之后，房屋所有权转移登记至被告陈姣名下，被告陈姣入住该房屋至今。庭审中，对本案所涉的40万元借款，原告确认收到被告支付的368,000元，剩余32,000元未收到；被告彭业贵表示剩余借款32,000元系现金支付。对《存量房买卖合同》所确定的房款总价，二被告表示系在房管部门相应评估机构所作最低评估价格，因办理房屋过户手续，故按房管部门要求填写，房屋实际出售价为48万元，并表示二被告共同协商房屋贷款58万元发放后，由被告陈姣向被告彭业贵交付36万元；对此，原告不予认可，表示应以房屋主管部门确定的价格为房屋最终售价。另，原告曾于2018年起诉被告彭业贵、陈姣，案号为（2018）黔0103民初7444号，后原告自愿申请撤回起诉。在该案和本案的审理过程中，原告反映被告彭业贵有涉黑涉恶情况，但现有证据不能证明被告彭业贵有涉黑涉恶的事实，经一审法院审查，亦未发现上述事实，一审法院依法告知原告可向公安机关进行咨询或报案。一审法院认为，合法的买卖合同依法受法院保护，经审查，本案应系委托合同纠纷，一审法院依法予以更正。本案的争议焦点在于以下几个方面：一是原告委托被告彭业贵卖房的行为是否有效；二是被告彭业贵与被告陈姣签订的二份房屋买卖合同效力如何确定；三是被告彭业贵是否应向原告返还购房款，如何返还；四是被告陈姣是否应对返还购房款承担连带清偿责任。首先，关于原告委托被告彭业贵卖房的行为是否有效方面。原告因欠被告彭业贵借款无力偿还，其委托原告出售上述房屋并用房款偿还借款，其向被告彭业贵出具了其亲笔签名捺印的《委托书》，同时在贵阳市立诚公证处办理了公证，该公证处亦作出了相应的《公证书》，且原告与被告彭业贵亦于庭审中认可由原告委托被告彭业贵代为出售房屋的事实，因此，对原告委托被告彭业贵出售上述房屋的事实，一审法院予以确认。关于《承诺书》出具时间方面，原告称出具时间为2015年2月27日，被告彭业贵则认为系2015年8月27日出具，该《承诺书》落款处时间有明显的改动，内容中关于时间亦有改动，均为将“2”改为“8”，结合《承诺书》所载的内容，若落款时间为2015年8月27日，则与所载内容相互矛盾，因此，落款时间为2015年2月27日更合理，对原告的该意见，一审法院予以采信。其次，关于被告彭业贵与被告陈姣签订的两份房屋买卖合同效力如何确定方面。关于被告彭业贵、陈姣于2015年10月27日签订的《房屋买卖合同》的效力方面，该合同约定被告彭业贵以48万元的价格将上述房屋出售给被告陈姣，经查，该房屋建筑面积为120.27平方米，折合3,992.35元每平方米，而当时该地段同类房屋的均价在每平方米6,500元左右，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，……”之规定，该合同约定的价格远远低于合理的市场价格，二被告签订的该合同严重侵害了原告的合法权益，应予以认定为无效合同。关于被告彭业贵、陈姣于2015年11月17日签订的《存量房买卖合同》的效力方面，二被告在房屋主管部门就上述房屋另签订的该房屋买卖合同约定以84万元的价格出售房屋，经核算，折合6,986.6元每平方米，与当时市场价相一致，二被告亦表示该价格系房屋主管部门核定的价格，系评估机构作出的评估价，应予认定该价格系合理价格，且该合同系在房屋主管部门监督管理之下签订并已实际履行，被告陈姣于2015年10月27日给付被告26万元，后贷款给付58万元，并已办理房屋过户手续，入住至今，虽被告陈姣于2015年12月25日向被告彭业贵出具了《收条》一张，二被告提供此证据拟证明上述房屋价格为48万元，但原告不予认可，二被告亦未提供其他证据佐证，因此，对二被告的该辩称意见，一审法院不予采信。由此，应予认定《存量房买卖合同》系合法有效的合同。再次，关于被告彭业贵是否应向原告返还购房款，如何返还方面。其一，关于被告彭业贵与原告之间的借款方面，虽原告出具的《借条》借款本金为40万元，但原告表示仅收到368,000元借款，且被告彭业贵亦仅向《借条》中指定的收款银行账户转款368,000元，被告彭业贵未提供其他证据予以佐证剩余借款32,000元已给付，因此，应予认定借款本金为368,000元。该借款约定逾期利息按3%每日计算，但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”之规定，应按年利率24%即月利率2%计算利息，自借款逾期之日即2015年6月12日计算至上述房屋出售之日即2015年11月17日，共计5个月零5日，利息为36,800元，本息合计为404,800元，该404,800元，原告应支付给被告彭业贵。其二，关于被告彭业贵是否应向原告返还购房款方面，一审法院已依法认定上述房屋出售价格为84万元，因此，抵扣被告彭业贵应得的借款本息404,800元后，原告作为该房屋的原所有权人，剩余房款435,200元（84万元-404,800元）应由原告享有，根据贵阳置业担保有限公司出具的《资金监管证明》，被告陈姣已向被告彭业贵支付84万元，该435,200元，理应由被告彭业贵向原告支付。其三，关于被告彭业贵是否应承担利息方面，被告彭业贵无正当理由长期占用属于原告所有的购房款，且数额较大，客观上确给原告造成了一定的损失，对于资金占用费，一审法院参照关于民间借贷相关的司法解释，酌情按中国人民银行公布的银行同期贷款利率计算利息，从被告彭业贵取得该款项之日即2015年11月17日（贷款划入指定账户之日）起计算至付清本息时止。最后，关于被告陈姣是否应对返还购房款承担连带清偿责任方面。其一，原告请求确认《房屋买卖合同》无效，并确认《存量房买卖合同》有效，一审法院已依法确认《房屋买卖合同》无效，并确认《存量房买卖合同》有效；其二，上述房屋在房屋主管部门的监督下签订的《存量房买卖合同》后已实际履行，并已办理房屋产权转移登记手续，且被告陈姣已入住该房屋；其三，原告并未要求确认《存量房买卖合同》无效，一审法院经审查，亦未发现该合同有无效的情形，且客观上返还房屋亦不可能；其四，二被告否认双方有任何关系，原告亦并未举证证明二被告之间的关系，但先前被告彭业贵以明显低于市场价的价格出售原告所属上述房屋，被告陈姣作为买受人理应知晓该情况，但被告陈姣仍然购买，且在二被告签订《存量房买卖合同》并取得贷款后，为证明上述房屋的价格为《房屋买卖合同》确定的48万元，被告陈姣向被告彭业贵出具了《收条》，因此，一审法院推定被告陈姣与被告彭业贵存在恶意串通损害原告合法权益的行为。由此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第二款：“代理人与相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。”之规定，被告陈姣应对上述款项向原告承担连带清偿责任。综上所述，对原告请求判令确认原告与被告陈姣于2015年10月27日签订的以原告房屋（云岩区××禾街12号A栋3单元5层4号）为交易标的（交易价格为48万元）的《房屋买卖合同》无效的诉请，一审法院予以支持；对原告请求判令确认原告张野与被告陈姣于2015年11月17日签订的以位于云岩区××禾街瑞源新城A栋3单元5楼4号为标的物的《存量房买卖合同》有效的诉请，一审法院亦予以支持；对原告请求判令被告彭业贵向原告返还购房款52.36万元，并以44万元为本金，按银行同期贷款利率支付利息（从2015年11月17日起计算至付清时本息止，暂算至2019年1月17日为8.36万元）的诉请，一审法院支持由被告彭业贵返还原告购房款435,200元，并按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率支付自2015年11月17日起至付清本息时止期间的利息，超出部分，不予支持；对原告请求判令被告陈姣对本案承担连带清偿责任的诉请，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第五十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告彭业贵作为原告张野委托代理人与被告陈姣于2015年10月27日签订的《房屋买卖合同》无效；二、确认被告彭业贵作为原告张野委托代理人与被告陈姣于2015年11月17日签订的《存量房买卖合同》有效；三、被告彭业贵于本判决生效之日起十日内一次性返还原告张野购房款435,200元，并以未返还购房款为基数，按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率支付自2015年11月17日起至付清本息时止期间的利息；四、被告陈姣对本判决第三项承担连带清偿责任；五、驳回原告张野其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,890元，减半收取945元，由被告彭业贵、陈姣负担（此款原告已预交，被告于履行本判决时一并给付原告）。二审中，上诉人申请证人何某出庭，被上诉人质证称，证人陈述有四个人，上面有杨天红的签字，说明证人在撒谎，签订《承诺书》的地点是在普陀，不是城基路。被上诉人张野提交《证明》，证明该房屋名义上是被告卖给陈娇，但是房屋的掌控人还是被告自己，房屋出卖后陈娇也没有居住在该房屋，上诉人质证，该证据是法院委托律师取证，合法性没有异议，对证明内容真实性有异议，因为陈娇购买房屋后，还对房屋进行了装修。对于陈娇是否长期居住不清楚，居委会以什么为依据证明2016年就没有人居住，居委会无法证明什么时候到访过，证明的内容与本来的事实不真实，同时也达不到被上诉人的证明目的，无论该房屋是否实际用于居住，也不能由此推断出该房屋的实际控制人，单独作为陈娇的代理人来说，购买该房屋是陈娇实际占有并控制，因此被上诉人举证的事实达不到证明目的，从关联性来说，与上诉人与被上诉人是否是以房抵债的关系没有任何的关联性。经二审审理查明的事实与一审一致。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：一、彭业贵与张野之间系以物抵债还是委托关系；二、《房屋买卖合同》是否存在无效情形；三、《存量房买卖合同》是否有效；四、陈娇是否应当承担连带责任；五、实际借款金额是不是400,000元。首先，彭业贵主张其与张野系以物抵债关系，所谓委托系房屋交付的体现。本院认为，第一、现有证据仅能证明张野委托彭业贵出售房屋，并以房款偿还借款，并无证据证明双方之间约定以系争房屋抵偿债务；第二、即使双方之间确实约定以物抵债，但双方借款的本息合计远远低于系争房屋的市场价值，所谓以物抵债协议亦应认定无效。上诉人的该条上诉理由不能成立，本院不予采信。其次，两上诉人签订的《房屋买卖合同》约定的房屋价格远远低于市场价值，严重损害了被上诉人的权益，一审认定该合同无效正确，本院予以维持。再次，关于《存量房买卖合同》效力的问题，该合同系两上诉人签订后，在房管部门登记备案的合同，也无证据表明该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故该合同应属有效。关于陈娇是否应承担连带责任的问题，根据两上诉人陈述，因必须依据评估价值缴纳税费，故两上诉人均明知系争房屋的市场价值为840,000元，却以明显低于市场价格交易，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第二款：“代理人与相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。”之规定，且房屋目前已实际过户至陈娇名下，故两上诉人对被上诉人的损失应当承担连带责任。一审认定事实准确，适用法律正确，上诉人的该条上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,890元，由彭业贵、陈娇负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年十二月二十三日书记员  李敏