广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初2073号 原告：广西贵港市美家居投资有限公司，住所地贵港市中山北路与龚州路交汇处西北角，统一社会信用代码：91450800075249521G。 法定代表人：高廷贵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄国，广西万益（贵港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄璐瑶，广西万益（贵港）律师事务所实习律师。 被告：黄先朝，男，1975年3月28日出生，壮族，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：黄耀康，广西五行律师事务所律师。 原告广西贵港市美家居投资有限公司与被告黄先朝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，诉讼过程中，因案情复杂，依法转入普通程序，并于2019年10月29日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄国、黄璐瑶、被告的委托诉讼代理人黄耀康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西贵港市美家居投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年5月11日签订的《美家居国际博览城房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告房屋租金10313.14元；3.判令被告支付原告违约金1832.31元；4.本案所有诉讼费用由被告承担；5.判令被告立即将坐落于贵港市中山北路与龚州路交汇处西北角美家居国际博览城第三栋第一单元二层编号为3-1-131-1F、3-1-132-1F、3-1-133-1F房屋腾空退还给原告（增加诉讼请求）。诉讼中，原告变更第二项、第三项诉讼请求为：2.判令被告支付原告房屋租金10313.14元（计算至返还商铺之日止，暂计至2019年4月30日）；3.判令被告支付原告违约金（截至2019年4月30日的违约金为1832.31元，自2019年4月30日起以欠付租金为基数，按月利率2%计算违约金至付清租金之日止）。事实与理由：原告与被告于2018年5月11日签订《美家居国际博览城房屋租赁合同》，原告（甲方）将坐落于贵港市中山北路与龚州路交汇处西北角美家居国际博览城第三栋第一单元二层编号为3-1-131-1F、3-1-132-1F、3-1-133-1F房屋出租给被告（乙方）。合同约定：房屋租赁期从2018年5月11日至2021年8月31日止，租金支付原则为“先付后用”，2018年5月11日起至2019年9月10日止月租金815.58元，2019年9月11日起至2021年8月31日止每年在上一年度的租金基础上上浮6%作为该年度租金标准计算；如乙方未按时付清租金，逾期7日以上每逾期一日，需按欠付金额千分之三向甲方支付滞纳金至付清之日止；乙方拖欠租金累计达30日以上的属重大违约，甲方有权随时解除合同。从2018年5月11日至2019年4月25日，被告拖欠原告租金10313.14元，产生违约金1832.31元。经原告多次催促，被告均未付款。被告未按合同约定履行合同义务，已构成违约，被告应承担违约责任，原告有权依据合同约定解除合同。为维护自身的合法权益，原告依法向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告黄先朝辩称：1.原告向被告承诺过整个美家居卖场达到70%以上的进驻率才开始收取租金，而且原告存在一年的免租期，原告没有达到收取租金的条件，被告不存在违约事实，也不应当支付违约金；2.合同解除后，被告多交的租金和合同履约金依法应当退还；3.租赁合同中没有约定免租期分摊到每个月的租金里，原告应按照签约表给予被告相应的免租期。4.被告已经支付了合同履约保证金和三个月租金。综上，被告同意解除《美家居国际博览城房屋租赁合同》，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年7月25日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订了一份《美家居国际博览城房屋租赁合同》，约定：1.甲方将坐落于贵港市中山北路与龚州路交汇处西北角美家居国际博览城第三栋第一单元二层编号为3-1-131-1F、3-1-132-1F、3-1-133-1F房屋出租给乙方，租赁期限从2018年5月11日至2021年8月31日止；2.租金支付原则为“先付后用”，从2018年5月11日起至2019年9月10日止月租金为815.58元，从2019年9月11日起至2020年5月10日止月租金为4349.76元，从2020年5月11日起至2021年5月10日止月租金为4610.74元，从2021年5月11日起至2021年8月31日止月租金为4887.39元；2018年5月11日起至2019年9月10日的租金在2018年12月1日前一次交清；3.乙方应当在每月的15日前，向甲方提前支付下一个月租金；4.为担保合同的全面履行，乙方同意于签订本合同时向甲方支付履约保证金17399元，该履约保证金不冲抵乙方的任何应付款项，合同双方另有约定的除外；5.如乙方未按时付清租金或其他应付款项的，逾期7日以上每逾期一日，乙方按欠付金额的千分之三向甲方支付滞纳金，直至付清之日止；6.乙方拖欠租金或其他应付款项，且拖欠累计达30日以上（无论甲方是否曾催促乙方支付）的，属于重大违约，甲方有权随时解除合同，且不退还乙方已付租金及履约保证金，有权收回该房屋并另行出租。合同附有签约审批表一份，载明原告给予被告的优惠细则：1、签订合同缴纳3个月租金送9个月免租期（按月缴纳租金不能享受交送优惠）；2、即签约，即办理装修手续，赠送4个月装修期；签约后15天内仍未进场装修的，甲方有权收回赠送的免租期，签约后2个月仍未进场装修的，则甲方有权单独解除合同，收回商铺，已收押金不予退还，总优惠13个月。 2018年5月11日，被告向原告支付合同履约金17399元。同日，被告向美家居国际博览城的物业管理方支付3000元装修保证金。2019年3月9日，被告向原告支付了租金1543.07元。 合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。原告以被告没有支付2018年5月11日后的租金为由，遂诉至本院。 以上事实，有双方当事人的陈述及营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、《美家居国际博览城房屋租赁合同》、签约审批表、收据等证据予以证实，足以认定。 本院认为，原告与被告签订的《美家居国际博览城房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，当事人均应恪守。至起诉时止，被告拖欠租金已累计达30天以上，根据合同的约定，其行为已经构成重大违约，原告有权解除合同，收回出租房屋。原告提起的民事起诉状中已明确提出解除合同的诉讼请求，民事起诉状应具有向对方主张解除合同的通知效力，故合同应于民事起诉状送达被告之日起解除。本院于2019年6月12日向被告送达相关诉讼材料，故原告与被告签订的《美家居国际博览城房屋租赁合同》于2019年6月12日已经解除。综上所述，原告诉请解除其与被告于2018年7月25日签订的《美家居国际博览城房屋租赁合同》，要求被告将出租房屋腾空并返还，符合合同约定以及法律的规定，本院予以支持。 被告辩称，原告向被告承诺过整个美家居卖场达到70%以上进驻率才开始收租金，原告对此不予认可，被告提供的证据不足以证明原告做过上述承诺，因此，对被告的上述抗辩理由，本院不予采纳。 合同解除后，被告应向原告支付拖欠的租金。装修保证金收据证实，被告已于2018年5月11日办理装修手续，故被告应享有原告赠送的4个月免租期，免租期自2018年5月11日至2018年9月10日止。本案中，被告应向原告支付从2018年9月11日起至2019年6月12日解除合同之日止的租金。经计算，2018年9月11日至2019年6月12日的租金为7394.59元＝815.58元×9个月＋815.58元÷30天×2天，扣除被告已交租金1543.07元，被告还应向原告支付租金5851.52元。合同解除后，被告还占有承租的房屋，应按合同约定向原告支付房屋占有使用费。因此，本院支持被告按合同约定的租金标准，向原告支付房屋占有使用费至返还房屋之日止。 根据合同约定，被告逾期交付租金的，逾期七日以上每逾期一日，按欠付金额的千分之三向原告支付滞纳金。现原告主张以欠付租金为基数，按月利率2%计算违约金至付清租金之日止。根据合同约定，被告应当在每月的15日前，向原告提前支付下一个月租金。本案中，被告应在2018年8月15日前支付2018年9月11日以后的租金，逾期支付的违约金应自2018年8月22日起，以下月应交租金为基数，从每月22日起分段计算，暂计至2019年6月12日的违约金计算方式为：1、815.58元×2%÷30天×295天（2018年8月22日至2019年6月12日）＝160.4元；2、815.58元×2%÷30天×264天（2018年9月22日至2019年6月12日）＝143.54元；3、815.58元×2%÷30天×234天（2018年10月22日至2019年6月12日）＝127.23元；4、815.58元×2%÷30天×203天（2018年11月22日至2019年6月12日）＝110.38元；5、815.58元×2%÷30天×173天（2018年12月22日至2019年6月12日）＝94.06元；6、815.58元×2%÷30天×142天（2019年1月22日至2019年6月12日）＝77.21元；7、815.58元×2%÷30天×111天（2019年2月22日至2019年6月12日）＝60.35元；8、815.58元×2%÷30天×83天（2019年3月22日至2019年6月12日）＝45.13元；9、815.58元×2%÷30天×52天（2019年4月22日至2019年6月12日）＝28.27元；10、815.58元×2%÷30天×22天（2019年5月22日至2019年6月12日）＝11.96元；上述金额合计以上合计858.53元，此后的违约金以欠付租金5851.52元为基数，按月利率2%，从2019年6月13日起计至付清之日止。原告诉请的违约金，以本院认定的为准，超过部分，不予支持。 庭审中，被告辩称合同解除后，其多交的租金和合同履约金应当退还或冲抵原告诉请的金额。根据合同约定，被告构成重大违约的，原告有权解除合同，且不退还被告已付租金及履约保证金，因此，被告的上述抗辩理由，不符合合同的约定，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，判决如下： 一、原告广西贵港市美家居投资有限公司与被告黄先朝于2018年7月25日签订的《美家居国际博览城房屋租赁合同》于2019年6月12日解除； 二、被告黄先朝将坐落于贵港市中山北路与龚州路交汇处西北角美家居国际博览城第三栋第一单元二层编号为3-1-131-1F、3-1-132-1F、3-1-133-1F的房屋腾空并返还给原告广西贵港市美家居投资有限公司； 三、被告黄先朝向原告广西贵港市美家居投资有限公司支付租金5851.52元； 四、被告黄先朝向原告广西贵港市美家居投资有限公司支付违约金858.53元（暂计至2019年6月12日，此后的违约金以5851.52元为基数，按月利率2%计至付清之日止）； 五、被告黄先朝向原告广西贵港市美家居投资有限公司支付房屋占用费（计算方法：按《美家居国际博览城房屋租赁合同》约定的月租金标准从2019年6月13日起计至返还房屋之日止）； 六、驳回原告广西贵港市美家居投资有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费104元，由被告黄先朝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费104元汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：中国农业银行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄俊山 人民陪审员  黄颖霞 人民陪审员  李寿莲 二〇一九年十二月十日 书 记 员  廖炳华