浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0521民初723号 原告（反诉被告）：湖州银信置业有限公司，统一社会信用代码913305210956588751，住所地浙江省德清县新市镇仙潭路1号。 法定代表人：吴颖婕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：倪卫星，浙江苕溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈虹，浙江苕溪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孟虹，女，1973年1月6日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：瞿丹鸣，浙江常益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许熙艳，浙江常益律师事务所律师。 原告湖州银信置业有限公司（以下简称银信公司）与被告孟虹租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案。诉讼过程中，孟虹提出反诉，本院于2019年4月8日立案。本案依法适用简易程序，因案情复杂，不宜适用简易程序，故转为普通程序并依法组成合议庭，于2019年7月12日组织证据交换、2019年9月5日公开开庭进行了审理。银信公司委托诉讼代理人倪卫星、陈虹，孟虹及其委托诉讼代理人瞿丹鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银信公司向本院提出诉讼请求：1.孟虹立即支付经营期间（2018年10月1日至2019年1月12日共计104天）商铺租金15386元、物业费1092元、电信宽带费828元、营运期间电费400元、公共能耗费365元、装修期间电费300元、装修期间消防图审及开业检500元、装修期间罚款1500元、营运期间罚款500元，共计20871元；2.银信公司没收孟虹交纳的履约保证金13500元，并由孟虹另行支付违约金13500元；3.孟虹承担本案诉讼费用。诉讼过程中，银信公司申请增加诉讼请求：孟虹支付装修期间的租金17162元。 事实和理由：2018年4月28日，银信公司与孟虹签订《租赁合同》一份，约定由孟虹承租位于德清县铺位，面积21㎡，用于品牌化妆品经营。装修期间，孟虹未能遵守店铺装修管理规定，被处罚款1500元。2018年9月21日，银信公司发出《开业通知确认书》，通知于2018年9月28日开业，孟虹于2018年10月1日开始正常营业。根据合同第二条第1款及第三条第1款第（1）项约定，租金从《开业通知确认书》确定的开业日（即计租日）起开始计算，租赁期限为一年，2018年10月1日至2019年9月30日，故首期年租金为54000元，孟虹须在2018年10月5日前交纳。据此原告于2018年9月30日发出银河城首期租金、物业管理费收取流转单，通知孟虹交纳上述年租金和半年度物业管理费1916元。因孟虹逾期仍未交纳上述款项，银信公司于2018年10月21日发出催缴函，催缴租金、物业管理费及其他费用，孟虹仍拖延未交。银信公司于2018年11月23日发出补缴通知，继续催要费用仍无果，且孟虹在2018年11月22日至23日无故停业，被处罚款500元。2019年1月10日，银信公司收到孟虹寄出的解除租赁合同通知书，书面通知解除租赁合同，但孟虹并未支付应由其承担的费用及违约金。综上，孟虹拖延交纳租金及其他相关费用，严重违反合同约定，且主动提出解除合同，根据合同约定银信公司有权没收履约保证金并要求孟虹承担3个月租金的违约金，此外经营期间的租金、物业管理费、电信宽带费、电费、公共能耗费及装修期间电费、装修期间消防图审及开业检等费用亦应由孟虹承担，另因孟虹原因导致合同提前终止的，应在合同终止后7日内按第一个租赁年的租金标准补缴装修免租期减免的全部租金以及优惠部分的租金。上述费用及违约金孟虹至今未支付，故诉至法院。 孟虹答辩称，本案名为租赁合同，实际为大型商场的招商合同纠纷，需查明作为管理方的银信公司在招商、管理过程中有无尽到义务，有无违约行为；银信公司提交的《租赁合同》早已自动解除，双方于2018年9月底重新签订租赁合同，并经市场监督管理局备案，双方的合同权利义务应按此备案合同执行；银信公司提交的租赁合同系重复使用、预先拟定的，没有与相对方进行协商，系格式合同，故应当认定加重相对方责任、限制相对方权利、免除己方责任的条款应认定为无效；银信公司违约在先，孟虹不构成违约，银信公司具有虚假广告之违约、违法行为，几次推迟开业时间造成商户巨大损失，将没有通过消防验收合格的租赁物交付商户进行装修，违反国家强制性规定，应认定为无效，在正常经营期间无故断电，造成孟虹无法正常经营，银信公司以此行为向孟虹作出单方面解除合同的意思表示，此后不进行结算，仍由损失继续扩大，该部分损失应由其自行承担，另银信公司系房产公司，银河城市广场没有营业执照，亦属违约；孟虹实际租赁期间系2018年10月1日至2018年11月12日（断电日）。综上，驳回银信公司的全部诉讼请求。 孟虹向本院提出反诉请求：1.确认孟虹与银信公司之间的合同解除；2.银信公司退还履约保证金13500元、装修保证金10000元；3.银信公司赔偿各项损失共计38000元；4.银信公司承担本诉、反诉费用。诉讼过程中，孟虹申请增加诉讼请求：银信公司支付违约金13500元。 事实和理由：2018年5月起，银信公司以“新市银河城作为德清首家一站式购物中心”在各类媒体、微信朋友圈进行宣传、招商，向商户承诺会有各类大品牌入驻商城。孟虹被银信公司的宣传和承诺吸引，于2018年9月21日签订《关于新市银河城市广场的租赁合同》（实为招商合同）用于经营化妆品。合同签订后，孟虹支付了履约保证金13500元，并进行了装修，支出装修费38000元。但银河城市广场开业后，并没有银信公司宣传承诺的知名商家入驻和人流量，导致孟虹生意清淡、入不敷出。后孟虹了解到银信公司没有取得经营银河城市广场的营业执照，却在社会上大肆宣传、进行招商活动。事实上，银信公司没有经营大型商场的资质和管理水平，孟虹因虚假宣传受骗入驻商场。同时，银信公司允许其他商户销售伪劣化妆品，给客户造成不良影响而导致孟虹的正规化妆品遭受客户质疑。综上，孟虹认为合同目的不能实现及时向银信公司提出解除合同，避免损失扩大，同时银信公司存在违约行为应承担违约责任，故提出反诉。 银信公司答辩称，反诉事实与实际不符，宣传不是承诺，不作为合同条款亦无承诺书，未作虚假宣传，部分知名商家虽未入驻，但已有其他知名商家入驻，与孟虹的生意清淡无因果关系；银信公司的营业执照已列明经营范围，宣传使用了银河城市广场之名，但实际商场名为银信公司，无证据证明银信公司无经营资质及水平；孟虹陈述因虚假宣传受骗而入驻的事实与实际不符，商人应理性判断商业风险；孟虹陈述银信公司允许商户销售伪劣产品系恶意中伤，银信公司无权干涉商户的经营行为，由商家自行承担责任。综上，孟虹陈述的事实是为其中途毁约寻找借口，其反诉请求无事实和法律依据，应予驳回。 银信公司、孟虹为证明各自主张，在举证期限内向本院提交证据，并在庭审中进行了举证。 （一）银信公司本诉证据 1.《租赁合同》原件1份，拟证明双方之间存在租赁关系，孟虹的行为违反相关条款约定的事实； 2.银河城《开业通知确认书》原件1份，拟证明银信公司通知开业时间的事实； 3.银河城首期租金、物业管理费收取流转单原件1份，拟证明银信公司催收首期租金、物业管理费的事实； 4.租金、物业管理费催缴函复印件1份，拟证明银信公司催收租金、物业管理费的事实； 5.补缴通知原件1份，拟证明银信公司催收截至2018年11月23日所有费用的事实； 6.收据原件10份，拟证明孟虹尚未交纳的应收费用收款收据； 7.解除租赁合同通知书原件1份，拟证明孟虹主动提出解除合同的事实； 8.装修罚款通知单原件2份、商户奖惩单原件1份，拟证明孟虹违反相关规定，给予罚款的事实； 9.商铺装修管理规定原件1份，拟证明双方对装修管理有具体约定，系扣除违约金的依据； 10.商铺移交确认书原件1份，拟证明银信公司已于2018年6月6日履行交付商铺义务的事实； 11.发票原件4份，拟证明银信公司已垫付相关款项的事实； 12.银河城二装消防设施设备更改收费联系单原件1份，拟证明银信公司已垫付消防安装费用的事实； 13.《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》补充协议原件各1份，拟证明双方约定《房屋租赁合同》仅供办理营业执照及银行开户时使用，与《租赁合同》条款不一致时，以《租赁合同》为准的事实； 14.物业管理服务合同原件1份，拟证明银信公司与物业公司签订合同并约定物业费由银信公司支付的事实； 15.商户每月用电量统计表、电表照片及微信聊天记录打印件各1份，拟证明孟虹商铺电费由银信公司预充，可从装修保证金中予以扣除的事实。 孟虹质证认为，证据1真实性无异议，合法性、关联性有异议，实质为招商合同，且系格式合同，该合同因延迟开业十五天已自动解除而不具有约束力，且应向孟虹双倍返还履约保证金、物业管理费和首期租金。根据工商备案的《房屋租赁合同》，孟虹仅需支付实际租赁期间的租金50000元/365天×43天即可，该合同除第二条第3项、第十四条第5项之外，其余限制孟虹权利、加重孟虹责任的条款应属无效； 证据2真实性无异议，合法性、关联性有异议，银信公司几次推迟开业时间已属违约； 证据3、证据4、证据5有异议，未经孟虹签字认可，租金应按备案合同计算； 证据6有异议，未经孟虹签字认可，系引用已解除的租赁合同格式条款而无效，收据系收到款项一方向对方开具，若收据有效则证明已支付上述款项，孟虹无需再支付； 证据7无异议，备案合同系孟虹委托刘诚所签，孟虹对此不知情，故解除合同通知书时仍载明此前的租赁合同，应按照备案合同确定租金，但解除合同的意思是真实的； 证据8有异议，银信公司无权处罚，加重孟虹义务系无效约定； 证据9有异议，系单方制作，未经孟虹签字认可； 证据10真实性无异议，合法性、关联性有异议，移交时未经消防验收，不具备移交条件，银信公司隐瞒该事实，交付行为无效，不具备交付条件的房屋无权收取租金； 证据11真实性无异议，合法性、关联性有异议，不能证明银信公司主张的事实，且发票抬头系银信公司，应由其承担； 证据12有异议，没有孟虹签字认可，孟虹装修方案已经银信公司审批通过，不存在更改费用项目，也没有消防部门出具的文件或通知； 证据13有异议，孟虹并未签具相关材料，均为他人代签，系银信公司采用欺骗手段让商户签署，并非商户真实意思表示； 证据14有异议，与孟虹不具有关联性，亦未提供交纳物业费的凭证，不能确定合同是否实际履行，且银信公司向商户收取的物业费显高于该合同，其与商户签订不平等合同的主观意图明显； 证据15有异议，电表不能证明系孟虹使用，且系先充后用，不能证明原告主张的事实；微信聊天记录没有完整内容，不具有真实性、合法性、关联性，且孟虹以红包形式支付了电费，故不存在拖欠的事实。 本院审核认为，证据1、2、10、13、14符合有效证据的条件，能证实银信公司与孟虹签订租赁合同，对租金、物业管理费、违约责任等进行约定的事实，以及银信公司于2018年6月6日向孟虹交付商铺进行装修，2018年9月28日商场开业，2018年10月1日孟虹正式经营等事实，均予以认定；证据3、4、5、6、11，未经孟虹签字确认，实际租赁产生的费用按《租赁合同》在下文中予以认定；证据7能证实孟虹书面通知银信公司解除《租赁合同》的事实，予以认定；证据8、9，不能证明银信公司主张的事实，不予认定；证据12，不能证明银信公司主张的事实，不予认定；证据15，电费经本院现场查看，孟虹商铺实际使用电量502.33度，按单价0.77元/度计算为387元，孟虹未提交证据证明其已交纳该费用，故应予支付，微信聊天记录无原始载体，不予认定。 （二）孟虹本诉证据 1.《租赁合同》原件1份（与银信公司一致），拟证明该合同系格式合同，限制孟虹权利、排除银信公司责任的条款无效，且根据合同第二条2.2约定，因银信公司开业时间延期15天以上，该合同已自动解除的事实； 2.转账凭证打印件1份，拟证明孟虹已交纳履约保证金13500元、装修保证金10000元的事实； 3.微信广告截图打印件1份，拟证明银信公司虚假宣传、延期开业的事实； 4.公证书原件1份，拟证明银信公司虚假宣传大品牌入驻商场，以此吸引商户入驻的欺骗行为，且多次延期开业的事实； 5.建设工程消防验收申请受理凭证打印件1份，拟证明2018年8月17日银信公司向消防部门申请消防验收，将未经消防验收的场地交付商户使用的事实； 6.行政处罚决定书打印件1份，拟证明银信公司不尽管理职责，允许销售假冒伪劣化妆品的事实； 7.解除租赁合同通知书原件1份（与银信公司一致），拟证明孟虹解除合同的意思表示； 8.录音视听资料1份，拟证明银信公司做虚假广告，以擅自断电的方式表示解除合同的事实； 9.《房屋租赁合同》原件1份，拟证明双方重新签订租赁合同并经备案，应按此合同履行各自权利义务的事实； 10.微信聊天记录1份，拟证明银信公司逾期开业，装修期间断水断电，且拒绝收取租金、电费的事实； 11.证人丁某、岑某、沈某、嵇某证言，拟证明银信公司虚假宣传，《租赁合同》系格式合同，且多次推迟开业时间，装修期间多次要求商户停止装修，以强制断电的方式表示不再出租，系银信公司违约的事实。 银信公司质证如下，证据1真实性无异议，不能证明待证目的，不存在逾期开业的事实，合同未自动解除； 证据2无异议； 证据3有异议，无法确认内容真实性，不能证明虚假广告，仅为宣传，不是承诺，另合同约定开业时间也通知为准，而此证据仅为计划开业时间，不属于逾期开业； 证据4有异议，待证事实不予认可，无法证明逾期开业、虚假广告； 证据5有异议，非消防出具的证明； 证据6有异议，未经工商部分证明，亦不能证明待证目的，银信公司仅物业管理而非经营管理，系商户责任； 证据7真实性无异议，不能证明待证目的，系为毁约单方提出的解约； 证据8有异议，陆某某系银信公司工作人员，其作出的是计划性的开业时间预判，不能作为银信公司的承诺，拒绝充电是商户未履行合同，而作出的后履行抗辩权； 证据9真实性有异议，仅用于备案，合同内容简易，非当事人真实意思表示，应按原租赁合同履行； 证据10有异议，工作人员的口头说明不视为银信公司承诺，系开业时间预判，因各方面原因推迟； 证据11证人身份有异议，均为银河城市广场的商户，与银信公司存在利害关系，其中与岑某的纠纷已诉至法院，另开业时间以合同约定的开业通知书为准，不能证明逾期开业，断电系因为商户未交租金在前，消防与本案无关，当时仅在装修过程中，也无证据证明该事实，故证人证言不能采信。 本院审核认为，证据1、9真实性予以认定，综合在案证据，应以《租赁合同》确定双方权利义务；证据2银信公司无异议，予以认定；证据3、4不能证实孟虹主张的事实，不予认定，详细阐述见下文；证据5，结合本院另案查明的事实，案涉商场系于2018年9月6日经过验收；证据6与本案无关联性，不予认定；证据7真实性予以认定；证据8、10、11，不能证实银信公司存在违约的事实，开业时间按合同约定应以《开业通知确认书》为准，证人证据与本案存在有利害关系，证明力较低，不予认定。 （三）孟虹反诉证据 孟虹提交的本诉证据亦作为本诉证据；另提交装修合同原件1份及支付凭证1份，拟证明为经营商铺支出23000元装修费的事实。 银信公司质证认为真实性无法判断，关联性有异议，与本案无关。 本院审核认为，该证据不能证实孟虹主张的事实，不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下: 2018年4月28日，银信公司（以下简称甲方）与孟虹（以下简称乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租位于德清县铺位用于品牌化妆品经营，租赁面积21㎡。租赁期限一年，年租金54000元，一年为一个缴租期，首期固定租金应于《开业通知确认书》签订后5个工作日内支付。进场日指《进场交付确认书》确定的甲方移交、乙方进入租赁场地之日，开始装修；计租日即开业日，开业日以甲方《开业通知确认书》为准；装修免租期为进场日至整个商场开业前一日，期间不计租金，但需支付装修实际使用及损耗的能源费（如水、电费），并自行清理装修产生的垃圾等，如果在装修免租期内进行营业的，视为装修免租期提前结束，以实际开业日期为计租日。 合同约定，1.履约保证金：乙方应于本合同签订3个工作日内向甲方交纳履约保证金（即押金）13500元，用于对履行本合同各条款之保证，本租赁合同期满或提前终止，乙方结清所有应付费用后，甲方应在90天内将履约保证金无息一次性全部退还，如乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过15天，则履约保证金抵作相应的租金或其他任何应付款项，甲方可自行扣除；2.其他费用：乙方应按0.5元/平方米的日物业管理费标准支付物业管理费，由甲方或甲方委托的物业公司收取，按半年付，先付后租，即在每半年度结束10日前支付下一个半年度物业管理费，首期半年度物业管理费1916元，应于《开业通知确认书》签订后5个工作日内支付；乙方需承担公共能耗的费用（按实际产生的量按租赁面积分摊）；乙方经营所需的水、电、煤气、自用空调、自用通讯、能源损耗等一切费用由其自行承担，应向甲方或相关公用事业部门要求及时缴纳相关费用；媒体、有线电视、电话、宽带等开通费由乙方承担，因乙方经营布局需调整已有消防设施时，有关报审报验及施工的责任和费用由乙方承担，乙方应自行向有关部门申报办理相关施工许可手续，其责任和费用由乙方承担；装修保证金10000元作为对甲方主体结构的保证金，在签署《进场交付确认书》时一次性支付完毕，装修完毕，经甲方验收无破坏、损伤主体结构的，无需扣款，在乙方正式经营后一周内，退还装修保证金或抵充下一期的部分租金；3.解除和终止：若甲乙双方协商一致，可提前终止本合同；合同期内，乙方可以提前三个月书面通知提前终止合同，并不得要求退还保证金，在合同终止当日，应付清实际发生的租金及其他费用；4.违约责任：乙方存在迟延交付租金或合同约定的费用超过15日等7种情况的，甲方有权经书面通知乙方，立即解除合同，甲方按此约定解除合同的，有权没收履约保证金，且乙方应按合同约定承担违约责任，乙方提出合同解除时，除承担上述责任外，还应向甲方赔付一定数额的违约金，以总租赁年度数与乙方实际租赁年度数相减所得数据为依据，原则上按照一年赔付一个月租金为违约金，但最少不得低于3个月租金标准支付违约金；甲方存在未按约定进场日向乙方交付租赁场地等2种情况的，乙方有权经书面通知甲方，立即解除合同，乙方按此约定解除合同的或甲方擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内退还履约保证金，退还多收款项，甲方擅自解除合同的应向乙方赔付一定数额的违约金，以总租赁年度数与乙方实际租赁年度数相减所得数据为依据，原则上按照一年赔付一个月租金为违约金，但最少不得低于3个月租金标准支付违约金；乙方妥善履行合同是甲方给予乙方装修免租期及其他优惠的前提，如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修免租期减免的全部租金以及优惠部分的租金。 2018年9月27日，孟虹委托刘诚（以下简称乙方）与银信公司（以下简称甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将德清新市银河城市广场2F-28B出租给乙方使用，租赁期限2018年9月1日至2019年8月31日，面积21㎡，第一年年租金50000元，以半年一个交租期；租赁期间，水电费等因占有使用房屋产生的费用由乙方负担。同日，双方签订了《房屋租赁合同》补充协议，约定《房屋租赁合同》仅供工商行政部门办理营业执照及银行开户时使用，若与2018年4月28日签订的《租赁合同》相应条款不一致时，以《租赁合同》约定为准。 2018年6月6日，银信公司向孟虹移交案涉铺位；2018年9月21日银信公司向孟虹出具《开业通知确认书》，确定银河城市广场于2018年9月28日开业，2018年10月1日孟虹正式营业。孟虹已交纳装修保证金10000元、履约保证金13500元。 另查明，2018年9月6日由建设单位组织设计、勘查、施工、监理等单位人员成立竣工验收组对德清新市银河城市广场工程进行竣工验收，审查结论为合格。 本案争议焦点：合同解除后，违约责任认定及责任承担问题。 本院认为，银信公司与孟虹之间的租赁关系，有当事人陈述及在案证据予以证实，合法有效，应受法律保护。 关于孟虹提出《租赁合同》因2018年9月27日重新签订《房屋租赁合同》而自动解除，应按《房屋租赁合同》明确双方权利义务以及《租赁合同》中加重商户义务、限制商户权利的格式条款无效的抗辩意见。经查，刘诚受孟虹委托于2018年9月27日与银信公司签订的《房屋租赁合同》对租期、租金等约定与《租赁合同》不一致，但同日刘诚与银信公司签订的《房屋租赁合同》补充协议载明《房屋租赁合同》仅供办理营业执照及银行开户时使用，与《租赁合同》条款不一致时，以《租赁合同》约定为准。另，孟虹发出解除通知的合同亦为《租赁合同》，表明双方对实际履行的合同具有一致认识，故双方虽先后签订两份合同，但对于不一致的条款，则应以《租赁合同》条款内容为依据。《租赁合同》系银信公司提供的合同版本，根据租赁物的位置、面积等约定相应的租金、保证金等，亦对双方权利义务作出明确约定，未见明显免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款。故孟虹的该项抗辩意见，不予采信，孟虹及银信公司应按《租赁合同》履行双方权利义务。 现孟虹以无法实现合同目的为由于2019年1月10日向银信公司发出书面通知要求解除《租赁合同》以及诉讼过程中提出解除与银信公司签订的相关合同，银信公司认可2019年1月12日收到通知，对解除合同不持异议，并据此主张实际租赁期为2018年10月1日至2019年1月12日，并无不当，故本院确认双方签订的《租赁合同》、《房屋租赁合同》及补充协议予以解除，实际租赁期为2018年10月1日至2019年1月12日。 根据《租赁合同》约定，首期固定租金54000元应于《开业通知确认书》签订后5个工作日内支付，孟虹未及时交纳，其已交纳的装修保证金10000元、履约保证金13500元，亦不足以抵充首期固定租金，故孟虹存在违约行为。银信公司已交付租赁物，孟虹未按约支付租金，应承担相应民事责任。合同解除后，实际产生的租金、物业费、电费、公共能耗费根据合同约定的标准应予支付，双方明确孟虹就合同已支付的款项为装修保证金10000元、履约保证金13500元，孟虹未提供证据证明已交纳其他费用，故应予支付的费用为租金15386元、物业费1092元、电费387元、公共能耗费365元，合计17230元。另电信宽带费、装修期间电费、装修期罚款、营运期罚款、装修期间消防图审及开业检，无证据证实，不予支持。 关于银信公司主张免租期租金的诉讼请求。《租赁合同》约定，如租赁方原因导致合同提前终止，则按第一个租约年的租金标准补交装修免租期见面的全部租金以及优惠部分的租金。银信公司于2018年6月6日将商铺移交孟虹进行装饰装修，2018年10月1日正式营业，但2018年9月6日前商场尚未通过验收，本院认为，银信公司应交付符合使用条件的租赁物，故对交付后但尚未通过验收前的租赁物收取租金，于法无据，2018年9月6日至2018年9月30日装修免租期应按合同约定支付租金，经核算为3699元。 关于银信公司主张没收履约保证金的诉讼请求以及孟虹主张返还装修保证金、履约保证金的反诉请求。银信公司未提供证据证实孟虹在装修过程中存在破坏主体结构的情况，根据合同约定，装修保证金10000元应于正式营业后一周内予以退还或抵充租金。另合同约定孟虹需交纳履约保证金13500元以保证合同顺利履行，系一方按照约定事先交付金钱作为履约担保，属于约定的担保方式，而非对合同双方当事人违约行为的规制，《租赁合同》在约定履约保证金的同时亦约定违约责任条款，当交纳履约保证金一方出现违约时，不宜一并适用履约保证金和违约责任条款，应按合同约定，以履约保证金抵充交付一方应向对方支付的合同款项为宜。 综上，孟虹需交纳的合同价款为17230元、免租期租金3699元，合计20929元，由已交纳的保证金23500元予以抵充，余款2571元应由银信公司返还。 关于银信公司主张13500元违约金的诉讼请求。合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方式等违约责任条款的约定，请求对方承担违约责任的，予以支持。孟虹存在违约行为，应当承担违约责任，综合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，银信公司主张3个月租金标准的违约责任尚属合理，予以支持。 关于孟虹提出银信公司存在虚假广告等违约行为及主张13500元违约金的反诉请求。经查，公众号“银河城市广场”发布的内容未作为合同内容或合同附件予以明确，不属于银信公司作出的承诺，案涉《租赁合同》亦未以品牌入驻等作为生效要件或违约责任，不必然导致合同目的不能实现；因人流量不足等原因致经营困难，系商业风险范畴，由经营者预判把握，不构成合同履行的阻碍并阻却违约责任的产生；现有证据不能证明银信公司存在违约行为，故孟虹的该项抗辩意见，不予采信，主张违约金于法无据，不予支持。 关于孟虹主张赔偿38000元损失的反诉请求。孟虹经银信公司同意后对租赁物进行装修，系其自身经营需要，双方对形成附合的装饰装修无的处理没有特别约定，且如前所述，孟虹因未按约履行交纳租金义务的违约行为导致租赁合同提前终止，故银信公司不承担赔偿装修等损失的责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）湖州银信置业有限公司与被告（反诉原告）孟虹于2018年4月28日签订的《租赁合同》、2018年9月27日签订的《房屋租赁合同》及补充协议解除； 二、本诉被告孟虹支付本诉原告湖州银信置业有限公司租赁费用17230元、装修期租金3699元，与本诉被告孟虹已交纳的装修保证金10000元、履约保证金13500元相抵扣，即本诉原告湖州银信置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还本诉被告孟虹2571元； 三、本诉被告孟虹于本判决生效之日起十日内支付本诉原告湖州银信置业有限公司违约金13500元； 四、驳回本诉原告湖州银信置业有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告孟虹的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费1426元，由本诉原告湖州银信置业有限公司负担671元，本诉被告孟虹负担755元；反诉受理费1675元，由反诉原告孟虹负担1452元，反诉被告湖州银信置业有限公司负担223元，限本判决生效之日起七日内履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  谈晓丽 人民陪审员  黄 健 人民陪审员  顾美玉 二〇一九年十二月三十日 法官助理沈霖 书 记 员  钱春霞