江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1121民初4042号原告：江西广信农村商业银行股份有限公司，住所地江西省上饶市广信区旭日北大道238号，统一社会信用代码913611217057423465。法定代表人：钟超，该公司董事长。委托诉讼代理人：周小龙，江西帝经律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，江西帝经律师事务所律师。被告：姚流清，男，1957年5月8日生，汉族，中专文化，经商，住江西省上饶市信州区。被告：江西丰跃商业投资管理有限公司，住所地江西省上饶市广信区旭日北大道12号，统一社会信用代码91361121799477677B。法定代表人：查文龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈武，该公司法务。原告江西广信农村商业银行股份有限公司诉被告姚流清、江西丰跃商业投资管理有限公司（以下至判决主文前简称丰跃公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江西广信农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人周小龙、张丽，被告姚流清、丰跃公司的委托诉讼代理人陈武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西广信农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告姚流清立即向原告偿还1,294,979元借款本金及利息（利息暂计算至2019年7月31日止为526,912.35元，之后的利息及罚息要求按照借款合同约定计算至借款本息还清之日止）；2、判决原告就被告姚流清的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、判决被告姚流清承担原告为实现债权花费的律师费代理费2,700元；4、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：被告姚流清向原告申请借款，双方于2010年1月5日签订《按揭贷款主合同》，约定：姚流清向原告借款4,400,000元，贷款期限自2010年1月5日至2018年1月3日，具体的借款期限及日期以借款凭证为准，借款利率为固定月利率5.445‰，还款方式为委托代扣方式，姚流清委托原告从姚流清在原告处开立的结算账户中直接扣划还款；同时约定，若被告没有按约还款，每拖欠一次，原告对拖欠的分期还款数额和拖欠天数按每日万分之五的违约率收取违约金。2010年1月5日，姚流清与原告签订《抵押合同》，约定以登记于姚流清名下的位于江西省上饶市广信区（原江西省上饶县）旭日大道888号的预售证为（2009）房预售证第005号预售商铺为其贷款进行抵押担保。合同签订后，原告于2010年1月5日向姚流清发放了4,400,000元贷款。贷款发放后，姚流清并没有按约向原告归还本息。2010年1月5日至2016年3月21日间，姚流清实际归还本金3,105,021元，支付利息257,048.86元，此后未再归还。截止2019年7月31日，姚流清尚欠原告借款本金1,294,979元、利息526,912.35元。另，2016年12月22日，原告经人民银行批准由上饶县农村信用合作联社更名为江西广信农村商业银行股份有限公司，原告为实现债权花费律师代理费2,700元，根据双方合同约定，该笔款项应当由姚流清承担，故原告起诉至法院。审理中，原告以江西丰跃房地产开发有限公司为姚流清向原告申请房屋按揭贷款提供连带保证责任担保，应对姚流清所负债务承担连带清偿责任，而江西丰跃房地产开发有限公司现已合并至丰跃公司为由，向本院申请追加丰跃公司为本案被告，并将诉讼请求变更为：1、判决被告姚流清立即向原告偿还1,294,979元借款本金及利息（利息暂计算至2019年7月31日为526,912.35元，之后的利息及罚息要求按照借款合同约定计算至借款本息还清之日止）；2、判决原告就被告姚流清的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、判决被告丰跃公司对被告姚流清的债务承担连带保证责任；4、判决二被告承担原告为实现债权花费的律师费代理费2,700元；5、本案的案件受理费由二被告承担。被告姚流清辩称，其贷款是为了购买丰跃公司的店铺，其于2016年3月20日向原告发函，提出可以一次性归还贷款，但要求原告提交相关抵押材料（如预售证），原告未予回复，后来其发现所购店铺已经被丰跃公司抵押给了他人，如现在原告能够提供办理房产证的资料，其同意归还贷款本金，但利息其不应承担。被告丰跃公司辩称，贷款是姚流清申请的，丰跃公司没有签订任何合同，虽然丰跃公司吸收合并了江西丰跃房地产开发有限公司，但江西丰跃房地产开发有限公司本身亦无需承担连带保证责任，故借款本金、利息均应当由姚流清承担，原告追加丰跃公司为共同被告、要求丰跃公司承担责任，于法无据。本院经审理认定事实如下：2009年9月29日，被告姚流清与江西丰跃房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：姚流清购买江西丰跃房地产开发有限公司开发建设的丰跃·香港名城的一层1－122、1－123、1－125、1－126号预售商品房，该商品房仅作商铺使用，建筑面积372.77平方米；房屋售价8,845,102元，姚流清于2009年9月29日付首付款4,445,102元，余款4,400,000元向出卖人指定银行申请按揭贷款；出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2010年1月5日，被告姚流清作为甲方与乙方即原告江西广信农村商业银行股份有限公司（原名上饶县农村信用合作联社）、丙方江西丰跃房地产开发有限公司签订《按揭贷款主合同》，约定：甲方向乙方借款4,400,000元，用于购买前述商铺，借款期限为8年，自2010年1月5日起计算，贷款年利率为6.534%，以乙方实际划款当日国家法定利率为准；还款方式为等额本息还款法，即甲方按月以相等的金额偿还贷款本息，甲方委托乙方在每月结息日从甲方在乙方开立的结算账户中直接扣划还款；若甲方未按合同约定在还款日期内归还贷款本息，乙方对贷款余额按贷款利率计收利息，对未收利息部分按贷款利率计收复利，甲方未按合同约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息，甲方每拖欠一次，乙方对拖欠的分期还款额和拖欠天数按每日万分之五的违约率收取违约金。该合同同时约定：本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，即甲方以其所购前述房产向乙方作抵押，在甲方取得《房屋所有权证》等各种权属凭证和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证而向甲方发放贷款的方式；抵押担保范围包括本合同所列的贷款金额、利息（包括罚金）、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的费用（包括但不限于处分抵押物的费用、乙方追索本合同项下甲方贷款所产生的一切费用等）；保证担保的范围包括甲方的借款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的违约、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的相关费用等；保证期间，丙方失去担保能力，或发生承包、租赁、合并和兼并、合资、分立、联营、股份制改造、撤销等行为，丙方应提前30日书面通知乙方，本合同项下的全部义务由变更后的机构或由对丙方作出撤销决定的机构承担。同日，姚流清与原告签订《按揭贷款抵押合同》，约定姚流清以所购前述商铺为前述贷款提供抵押担保，担保范围包括借款合同项下的贷款本金及利息、借款人应支付的违约金（包括罚金）、赔偿金、以及原告实现贷款债权和抵押权的费用（包括律师费、诉讼费等）。上述合同签订当日，原告向姚流清发放了借款4,400,000元，借款凭证载明借款利率为月利率5.445‰，借款期限自2010年1月5日至2018年1月3日。姚流清开始按月向原告归还借款本息，但2016年3月21日之后，姚流清未再还款。2016年10月25日，原告向姚流清发出《贷款催收通知书》。截止2019年7月31日，姚流清尚欠原告借款本金1,294,979元、利息及违约金共计526,912.35元。另查明，2010年1月4日，姚流清作为抵押人、原告作为抵押权人就前述抵押物即坐落于江西省上饶市广信区旭日北大道12号1005、1006、1007、1008号的房产办理了预售抵押登记。该房产于2012年8月15日办理了产权登记，产权证号为饶（县）房权证旭日街道办字第××号，属丰跃公司单独所有。此后，丰跃公司将该房产抵押给案外人英大国际信托有限责任公司并办理了抵押登记，他项权证号为饶（县）房他证字第××号，登记的抵押期间为自2012年10月17日起至2018年12月31日止。另原告为进行本次诉讼，与江西帝经律师事务所签订了《委托代理合同》，双方约定代理费为2,700元。再查明，2011年11月30日，丰跃公司与江西丰跃房地产开发有限公司召开股东会，作出由丰跃公司吸收合并江西丰跃房地产开发有限公司的决议。公司合并现已完成，江西丰跃房地产开发有限公司解散并办理了注销登记。审理中，原告确认，其诉请的罚息是指被告逾期还款应当承担的违约金。上述事实，有原告提交的原告的企业信用信息公示报告、被告姚流清的身份证复印件、被告丰跃公司的企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》、《按揭贷款主合同》2份、借款凭证、《按揭贷款抵押合同》、《偿还贷款承诺书》、《共同还款承诺书》、《办理房屋抵押承诺书》、被告姚流清的账户流水3张及贷款明细信息截图、《委托代理合同》、江西丰跃房地产开发有限公司的注销登记材料、预售抵押登记材料，被告姚流清提交的《贷款催收通知书》，本院前往上饶县不动产登记局调取的房产抵押信息、产权证信息，以及原、被告的陈述予以证明，本院予以确认。被告姚流清为证明其并未拒绝还款，而是要求一次性还款，不应承担利息及违约责任，向本院提交了按揭还款声明报告、对《贷款催收通知书》的回复、《致香港名城律师函》、关于要求解除重复抵押的报告，丰跃公司出具的《复函》，原告对该组证据材料未予认可，丰跃公司对《致香港名城律师函》及《复函》均提出异议，本院无法确认该组证据材料与本案的关联性，故对该组证据材料，不予采信。本院认为，原告与姚流清及江西丰跃房地产开发有限公司签订的《按揭贷款主合同》系协议各方的真实意思表示，其内容合法，应受法律保护，协议各方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告依约足额向姚流清提供了借款，姚流清未按合同约定履行还款义务，已构成违约，原告有权要求姚流清归还借款本金、利息及违约金。原告要求姚流清立即偿还借款本金1,294,979元及相应利息、违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告与姚流清在《按揭贷款主合同》中，并未就原告为实现债权而产生的律师费的承担问题进行约定，原告要求姚流清承担2,700元的律师代理费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第二十条明确规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，虽然原告与姚流清于2010年1月4日就约定的抵押物办理了预售抵押登记，但该预售抵押登记实为抵押预告登记，所登记的是将来设立抵押权的请求权的，并非现实的抵押权，而丰跃公司于2012年8月15日将该房产的产权登记至自身名下，原告与姚流清未能在能够进行不动产登记之日起三个月内申请办理抵押权设立登记，原告并未取得抵押权，其主张对抵押物享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。根据《按揭贷款主合同》之约定，江西丰跃房地产开发有限公司为姚流清的贷款提供阶段性连带责任保证，该保证的“阶段性”并非对保证期间的约定，而是对江西丰跃房地产开发有限公司的保证责任的解除条件的约定，即在姚流清取得房屋所有权证等各种权属凭证和办妥抵押登记之前，江西丰跃房地产开发有限公司应承担连带保证责任，故该“阶段性”连带责任保证实为附解除条件的保证合同。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，附解除条件的合同，自条件成就时失效。因姚流清至今并未取得所购房屋产权证并办妥现房抵押形态的抵押登记，故保证合同所附解除条件尚未成就。基于江西丰跃房地产开发有限公司在保证期间内已与丰跃公司合并，丰跃公司作为江西丰跃房地产开发有限公司权利义务的继受人，应当按照《按揭贷款主合同》的约定继续为姚流清的贷款提供阶段性连带责任保证，故原告要求丰跃公司对姚流清的债务承担连带保证责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第一百七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告姚流清于本判决生效之日起十五日内向原告江西广信农村商业银行股份有限公司归还借款本金1,294,979元、截止2019年7月31日的利息及违约金526,912.35元，合计1,821,891.35元，并自2019年8月1日起按《按揭贷款主合同》的约定支付利息及违约金，息随本清；二、被告江西丰跃商业投资管理有限公司对被告姚流清的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告江西广信农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,221元，减半收取计10,611元，由被告姚流清、江西丰跃商业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  曹佳二〇一九年十二月十三日法官助理刘柏麟书记员王云交纳执行款的告知事项：判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。