江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10252号上诉人（原审被告）：南京绿地锦峰置业有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路6号。法定代表人：许峰华，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐致远，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪令钦，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张三龙，男，1960年8月1日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王志康，江苏君劭律师事务所律师。上诉人南京绿地锦峰置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人张三龙房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初8410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绿地公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判上诉人按照银行同期贷款利率标准向被上诉人计付利息损失；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定案涉商品房预售合同无效没有事实依据。1.双方没有签订过任何商品房买卖合同文件，被上诉人提交的《收据》并非合同文件，未载明合同基本条款。2.双方仅达成《定向开发合同》的预约，不能被认定为商品房预售合同，也不应被认定无效。3.其他判例均不应作为本案裁判的依据或参考。二、一审判决上诉人承担同期贷款利率三倍利息损失，没有法律依据。1.上诉人不存在欺诈行为，被上诉人亦未就此举证。2.被上诉人仅有一倍利息的实际损失，且应当按照过错责任进行分担。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。张三龙辩称：一、上诉人与被上诉人系商品房预售合同关系。上诉人主张双方系预约合同关系，与事实不符。被上诉人在一审中提供的相关证据表明，双方就合同当事人名称、标的物指向、款项等具体明确，且上诉人已收到被上诉人4074520元房款，双方已形成商品房预售合同关系。二、上诉人未取得商品房预售许可证，致使双方合同无效。三、一审判决对双方当事人过错认定适宜。在购买涉案商铺时，上诉人从未向被上诉人口头告知过其尚未领取预售许可证。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。张三龙向一审法院提出诉讼请求：1.确认张三龙、绿地锦峰公司双方之间房屋买卖合同无效；2.判令绿地锦峰公司返还张三龙支付的购房款4074520元；3.判令绿地锦峰公司向张三龙支付赔偿金4074520元；4.判令绿地锦峰公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:2018年2月13日绿地锦峰公司领取了一份《建设工程规划许可证》，经南京市规划局同意后，准备在南京市鼓楼区地块（NO.2016G43）C地块（地下部分）建设“配套停车场（库），其它辅助设施，大中型商场”，总面积约23677.8平方米。在领取上述《建设工程规划许可证》之前，绿地锦峰公司即开始销售有关地下商业商铺。2017年6月29日，张三龙向绿地锦峰公司缴纳了890877元，绿地锦峰公司向张三龙开具了一份《收据》，载明“付款内容”为“绿地紫金中心C号地块负一层1079室定制款”，并加盖蓝色方章，方章内容如下：“如定制方未能按约支付定制开发费用或在收到我司正式通知后未按时签订《定向开发合同》的，则定制款不退。”同日，张三龙另向绿地锦峰公司缴纳1176768元，绿地锦峰公司向张三龙出具《收据》，载明“付款内容”为“绿地紫金中心C号地块负一层1078室定制款”，并加盖同样内容的蓝色方章。2017年6月30日，张三龙再向绿地锦峰公司缴纳1155283元、851592元，绿地锦峰公司仍向张三龙出具了同样内容的《收据》，只是房屋分别为1092室、1090室，蓝色方章内容不变。张三龙、绿地锦峰公司双方未签订其他定制合同。2018年6月7日南京市规划局向绿地锦峰公司出具一份《审批结果同意变更决定书》，同意将前述建设工程规划许可证中-2层建筑用途由“配套停车场（库）、其它辅助设施、大中型商场”变更为“配建停车场（库）、其它辅助设施”，建筑面积变更为11398.9平方米，C-地下室地下二层平面等范围建筑用途由商业、下沉庭院变更为机动车库等等。同日，绿地锦峰公司领取了南京市规划局核准的新的《建设工程规划许可证》。与本案案情基本相同的张浩、陈加刚与绿地锦峰公司商品房预售合同纠纷案[（2018）苏0106民初9542号]、张卉与绿地锦峰公司商品房预售合同纠纷案[（2019）苏0106民初137号]，一审法院分别作出民事判决，认定双方之间的商品房买卖合同无效，双方对于无效均有一定过错，结合双方过错程度及损失情况，绿地锦峰公司应返还购房款并按照同期同类银行贷款利率三倍承担张三龙所主张的损失，两判决均已发生法律效力。因张三龙、绿地锦峰公司双方意见分歧较大，致本案未能调解解决。一审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得损害社会公共利益。合同具有损害社会公共利益、违反法律、行政法规的强制性规定等情形的，为无效合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。本案中，绿地锦峰公司向社会公开销售诉争商铺、收取张三龙定制款并开具《收据》时直至目前，未依法领取诉争商铺商品房预售许可证明，现因规划变更等事由亦不可能领取，故双方就诉争商铺所签订的商品房预售合同无效。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明导致合同无效，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，张三龙、绿地锦峰公司之间的商品房预售合同为无效合同，双方对此均存在一定过错，但相较于购房人的未尽审核义务的轻过错而言，绿地锦峰公司作为房地产开发企业明知未取得商品房预售许可证明，仍违反法律规定隐瞒事实对外公开销售，其过错情形更为严重，结合双方的过错程度以及张三龙的损失情况，一审法院酌定绿地锦峰公司应以收到张三龙的实际购房款为基数，以同期同类银行贷款利率三倍为标准，赔偿张三龙相应损失。绿地锦峰公司不同意承担张三龙损失的抗辩意见，不符合法律规定，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决如下：一、南京绿地锦峰置业有限公司于判决生效之后十日内一次性返还张三龙购房款4074520元，并承担该款自2017年7月1日起至判决确定的给付之日止按中国人民银行同期贷款基准利率的三倍所计算的利息；二、驳回张三龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费68844元，减半收取34422元（张三龙已预缴）、保全费5000元，合计39422元，由张三龙负担17000元，南京绿地锦峰置业有限公司负担22422元。二审中，双方均未提交新证据。当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。根据被上诉人一审提交的两张收据的内容来看，双方当事人名称、三间商铺具体坐落具体明确，现三间商铺交易总价亦能确定，因此，上诉人与被上诉人就该绿地紫金中心C号地块负一层1078室、1079室、1090室商铺的买卖已达合意，双方合同成立，一审认定双方之间已形成商品房预售合同关系，具有事实依据，符合法律规定。上诉人主张，其与被上诉人之间为预约合同关系，本院不予支持。根据本案现有证据来看，尚不足以认定上诉人对未取得商品房预售许可证明事实存在故意隐瞒行为，但上诉人明知其未取得预售许可证明仍违反法律规定对外进行销售，主观恶意明显，故一审法院酌定上诉人以收到被上诉人的购房款为基数，以同期同类银行贷款利率三倍为标准，判决上诉人向被上诉人赔偿相应的损失并无不当。综上，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39396元，由上诉人绿地公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一九年十二月二十六日书记员  孙雪松