湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘13民终2159号上诉人（原审原告）:曾正秋，女，汉族，1969年7月17日出生，户籍所在地湖南省涟源市。委托诉讼代理人：康洪峰，湖南人和人（娄底）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王梦南，女，汉族，1964年5月16日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审被告）：吴新德，男，汉族，1966年5月6日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。以上两被上诉人的委托诉讼代理人：张俊，湖南星奥律师事务所律师。原审第三人：娄底市旺家房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区吉星路与月塘街交叉处东星花园8栋门面。法定代表人邱建球，该公司董事长。上诉人曾正秋因与被上诉人王梦南、吴新德、原审第三人娄底市旺家房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2019）湘1302民初943号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾正秋上诉请求：1、请求撤销娄星区人民法院(2019)湘1302民初943号民事判决书,改判支持上诉人的诉讼请求。2、由被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、原审法院在审理本案时程序上存在瑕疵,二审法院依法应予以纠正。上诉人的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。而原审法院在审理本案时,并没有依据该法条的规定要求上诉人将剩余价款向人民法院交付执行,同时在审理过程中也没有向上诉人释明上述法条,在没有依据的情况下主观认为上诉人没有按此法条履行,就判决驳回了上诉人的诉讼请求。二、原审法院应对上诉人请求确认《内部认购协议》的有效性进行审理,并作出判决。上诉人于2009年9月23日与第三人签订的《内部认购协议》不违反法律、法规的规定,且系双方当事人的真实意思表示,应当依法有效,上诉人依据此《内部认购协议》获得的权利同样依法应受法律保护,而《内部认购协议》的合法有效赋予了上诉人对金色阳光小区的108-208、109-209房的所有权。同时,上诉人在起诉书上已明确提出了自己的合法诉讼请求,且该诉讼请求符合法律的规定,一审法院依法应当进行审理,并确认上诉人与第三人于2009年9月23日签订的《内部认购协议》合法有效,并具有排他性。王梦南、吴新德辩称，1、一审适用程序正确合法，二审应驳回被答辩人上诉请求，维持原判。被答辩人的情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款规定，被答辩人确实支付过部分款项，但剩余未支付的款项被答辩人没有也不可能按照人民法院的要求交付执行。同时，被答辩人也未与娄底市旺家房地产开发有限公司签订正式的书面买卖合同，不符合上述第二十八条第一款规定。《内部认购书》仅仅是一个附条件的合同，当条件未能达成时就丧失了签订正式房屋买卖合同的权利。被答辩人的门面订金100万元以及相应的购买门面的权利还被涟源市人民法院冻结之中，被答辩人并无真正购买门面的权利。2、《内部认购书》是否有效与本案无关，原审法院可不予审理。《内部认购书》并未在相关部门进行物权登记，答辩人执行第三人名下的房屋符合事实和法律规定。《内部认购书》有效与否都不影响被答辩人没有签订正式买卖合同的事实，即使《内部认购书》有效也不等同于被答辩人拥有涉案房屋所有权，也不影响被答辩人不符合上述规定第二十八条和第二十九条规定的事实。请求驳回上诉请求，维持一审判决。娄底市旺家房地产开发有限公司未作陈述。曾正秋向一审法院起诉请求：1、停止执行位于娄星区。2、请求确认原告与第三人与2009年9月23日签订的房屋买卖合同（内部认购书）合法有效，确认金色阳光小区的108-208、109-209房产系原告出资购买并享有权利。3、全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一审法院在审理王梦南、吴新德诉娄底市旺家房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案过程中，于2016年5月26日提出保全申请，一审法院以（2016）湘1302民初1559号民事裁定书及（2016）湘1302执保148号协助执行通知书将娄底市旺家房地产开发有限公司名下位于娄星区予以查封，查封期限三年，自2016年5月26日起至2018年5月25日止。因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，被告遂向一审法院申请执行，2018年1月25日，一审法院以（2017）湘1302执522号之三执行裁定书及协助执行通知书对上述房产继续予以查封。原告曾正秋认为，上述查封的房屋系其在旺家公司合法购买的房产，人民法院不应当对该房产进行查封，并以此为由向一审法院提出执行异议。一审法院经审查认为，原告曾正秋与被告娄底市旺家房地产开发有限公司签订的是《内部认购书》，不属于正式合法有效的《商品房买卖合同》。同时，《内部认购书》中还约定了当条件成熟时，双方还将另行签订正式的《商品房买卖合同》，因此原告提出的异议与法律规定不符，其理由不成立，遂于2019年1月14日作出（2018）湘1302执异117号执行裁定书，驳回了曾正秋的执行异议。曾正秋不服向一审法院提起异议之诉。2009年9月23日，原告曾正秋与旺家房地产公司签订《内部认购书》，由原告购买位于娄底市娄星区门面，门面面积160㎡（以房产局实测为准）、总价1598080元，合同约定房屋支付方式为分期付款，1、交定金20万，签订内部认购书，2、10月10日前交款20万整，3、11月10日之前付清总房款50%，4、2010年6月之前付足总房款98%，5、交房时付清剩余房款。并约定交房日期、两证办理及费用：甲方保证在2011年8月10日前交房给乙方......乙方承担办理房屋所有权证需要的测绘费、交易手续费、分户登记费、契税、物业维修资金和办理土地所有权证所需要的测绘费、评估费、交易手续费、发证费等相关政策规定需要交纳的费用。双方还对建设标准、违约责任、维修责任等事项进行了约定。协议签订后，原告陆续向旺家房地产公司支付购房款100万元，旺家房地产向原告开具了相关收据。剩余房款原告并未支付给旺家公司，也未交付一审法院执行。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，原告在旺家公司购买的商铺不属于第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形，原告与第三人在签订《内部认购书》后未付清全部房款，也未将剩余房款交付执行，不符合第二十八条第三项“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。故原告曾正秋与旺家房地产开发有限公司签订的《内部认购书》，不能排除人民法院的强制执行，故原告请求停止执行位于娄星区的诉求一审法院不予支持。另原告请求确认其与第三人于2009年9月23日签订的房屋买卖合同（内部认购书）合法有效，确认金色阳光小区的108-208、109-209房产系原告出资购买并享有权利的诉求，一审法院认为，根据物权法相关规定，房屋所有权的转移应当进行登记，未登记所有权不发生转移，案涉房屋未登记过户，也未办理预告登记，房屋所有权仍归第三人名下，故原告对案涉房屋不享有权利。原告与第三人旺家公司签订的《内部认购协议》的合法有效性不属于本案审查范围。综上，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：驳回原告曾正秋的诉讼请求。案件受理费100元，由原告曾正秋负担。二审中，曾正秋向本院提交授权书两份（复印件），证明涉案楼盘烂尾导致本案所涉合同无法正常履行，案涉房屋现由业主委员会接管完成扫尾工程导致尾款无法交付的事实。王梦南、吴新德质证认为，曾正秋提交的证据未有原件核对，真实性不能确定，且与本案无直接关联，也达不到证明目的。经审查，曾正秋提交的证据不是二审期间的新证据，且只有复印件，与本案事实无关联性，故本院不予采信。经二审审理查明，本院确认原审查明的案件事实。另查明，曾正秋与旺家房地产公司（甲方）签订的《内部认购书》第七条约定：“甲方开盘时，甲方收回此协议，双方正式签署《商品房买卖合同》及其附件”。本院认为，曾正秋与娄底市旺家房地产开发有限公司签订的《内部认购书》中的面积、价格等主要内容与双方实际认可的面积、价格不一，且该《内部认购书》还明确约定了开盘时双方正式签署《商品房买卖合同》及其附件，因此，现有证据尚不足以认定双方签订了合法有效的《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，曾正秋上诉认为其权利能够排除执行的主张缺乏依据，本院不予采纳。综上，曾正秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人曾正秋负担。本判决为终审判决。审 判 长  童赞辉审 判 员  魏正宇审 判 员  谭 芳二〇一九年十二月十日法官助理岳潜代理书记员  易楚瑾附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。