广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初5181号原告：钱嘉俊，男，1974年10月28日生，汉族，住广东省佛山市三水区*************，公民身份号码：440***************。委托诉讼代理人：张栩，广东百浩律师事务所律师。被告：陈锡海，男，1980年10月18日生，汉族，住广东省佛山市南海区************，公民身份号码：440**************。被告：梁爱莲，女，1977年8月25日生，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码：440**************。以上二被告共同委托诉讼代理人：余学敏，广东多方律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：王志峰，广东多方律师事务所律师。第三人：佛山市三水区**********屋中介服务部，经营场所：广东省佛山市三水区*********，统一社会信用代码：924************。经营者：麦柳容，女，1975年11月2日生，汉族，住广东省佛山市三水区*****************，公民身份号码：440*************。原告钱嘉俊与被告陈锡海、梁爱莲，第三人佛山市三水区**********屋中介服务部（以下简称“日展中介服务部”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案开庭时，原告钱嘉俊及其委托诉讼代理人张栩，被告梁爱莲及被告梁爱莲、陈锡海的共同委托诉讼代理人余学敏、王志峰，第三人日展中介服务部经营者麦柳容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。钱嘉俊向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告陈锡海签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告陈锡海向原告退还购房定金100000元和首期房款100000元；3.判令被告陈锡海赔偿原告已支付的中介费损失20700元、按揭评估服务费损失5000元；4.判令被告陈锡海向原告支付违约金207000元；5.判令被告陈锡海向原告支付资金占用损失，以432700元为基数，按年利率6%计，自本案起诉日起计至实际支付之日止；6.判令被告梁爱莲对上述债务承担连带清偿责任；7.本案诉讼费用、保全费用由两被告承担。事实与理由：2019年3月26日，原告与被告陈锡海签订《房地产买卖合同》，原告向被告陈锡海购买位于佛山市三水区*************************产，因该房产存在银行抵押和小额贷款公司二次抵押状况，合同约定被告陈锡海应于2019年4月30日前办理提前还贷手续，2019年6月15日前办理过户手续。合同签订后，原告已支付购房定金10万元和首期房款10万元，但被告陈锡海未按合同约定的时间办理涂销抵押手续，导致房产无法过户。案涉房产的实际所有权人是被告梁爱莲，自2019年4月8日起，原告不断催促两被告办理涂销抵押手续，但两被告一直未完成抵押涂销手续。2019年8月25日，原告与被告陈锡海、梁爱莲签订《购房补充协议》，约定：如被告陈锡海不能在2019年9月30日前成功办理完所有解押手续，则视为被告陈锡海违约，被告陈锡海应退还原告支付的定金和首期款共20万元，并承担原告已支付的全部费用，被告梁爱莲对上述债务承担担保责任，且被告梁爱莲提供其名下位于佛山市南海区****************产作担保物抵押。但该补充协议签订后，原告发现被告梁爱莲提供担保的房产已办理多次抵押，不具有担保价值，被告梁爱莲的该行为明显是不愿意继续履行《购房补充协议》及《房地产买卖合同》。案涉房产已逾期三个月未办理过户，被告陈锡海、梁爱莲的行为已构成根本违约，原告有权解除合同，要求被告赔偿损失。故诉至法院。陈锡海、梁爱莲共同答辩称：一、答辩人不存在违约行为，本案合同应当继续履行，首先根据原告与二被告签订的购房补充协议，答辩人在协议约定的解押截止日期9月30日前即9月24日已经办理完毕与第三方有关的解押手续，本案诉争的房屋买卖合同在履行方面已经没有障碍，在办理完毕上述解押手续后，答辩人立即联系原告同时办理提前还贷和按揭贷款手续，但原告已经向法院起诉解除合同，表示案涉合同已无法继续履行，在此情况下答辩人单方办理还贷解押已没有必要，且继续办理将给答辩人造成巨大损失。原告陈述担保房产已多次抵押说明答辩人不愿意继续履行合同，这是误会，作为担保物的房产价值超过120万，办理抵押的总贷款金额为90万，而且二押的30万在9月19日已办理解押，只存在银行的第一次按揭抵押，所以该担保物不但具有担保价值，而且充分证明了答辩人履行合同的诚意。担保条款的设置本是为了保证案涉合同不履行的情况下原告方所支付的款项能够被返还。事实上，案涉合同已满足所有履行条件，只要原告协助即可办理过户手续，且答辩人已依约将案涉房屋交付原告。二、答辩人一直积极履行合同，未能依约按期履行是因为一些相关公司在佛山的办事处被撤销，以及债权人结婚、被告梁爱莲住院治疗等一些不能归责于答辩人的客观原因所致，且答辩人积极与原告进行协商，不但在价格上让步，而且自愿提供保证人、担保物与原告签订新的补充协议，即使在原告起诉后，答辩人仍积极协商希望合同可以妥善处理。三、原告同时主张违约金及赔偿损失，与合同法第一百四十四条规定及双方合同的第12条约定相违背，即便被告违约导致合同解除，原告主张的违约金显著过高，原告损失只有中介费损失等总金额不超3万元，所以即使被告违约，违约金也应予以调低。综上，案涉合同已完全具备履约条件，应当继续履行。第三人日展中介服务部述称：原告之所以与被告一直沟通不成功，是因为被告一直拖延导致案涉房产没有办法办理过户手续。原告钱嘉俊在诉讼中举证如下：1.《房地产买卖合同》一份，证明原告与被告陈锡海在《房地产买卖合同》中约定了解押和过户时间；2.************不动产权证、不动产登记信息查询结果一组，证明案涉房产登记的权利人是被告陈锡海，至2019年9月23日止，该房产仍存在抵押；3.收据两份、中国建设银行单位客户专用回单两份，证明原告已向被告陈锡海支付了购房定金100000元，首期款100000元，共200000元；4.收据两份，证明原告已向第三人日展中介服务部支付了中介费20700元、按揭服务费5000元；5.《告知函》一份，证明原告催促被告陈锡海处理拖延解押事项；6.《购房补充协议》一份，证明原告与被告陈锡海、梁爱莲签订补充协议，两被告承诺按时办完解押手续，否则退还已收款并赔偿原告损失，梁爱莲承担担保责任；7.微信聊天记录一组，证明原告催促两被告尽快处理解押事宜，并向被告陈锡海发送告知函；8.南海区******的房地产权证一份，证明被告梁爱莲用于向原告抵押担保的房产实际已办理了多次抵押，该房产实际已不具有再次担保的价值；9.不动产查询结果一份，证明截至11月6日，案涉房产还存在抵押，不符合过户条件。被告陈锡海、梁爱莲在诉讼中共同举证如下：1.《房地产买卖合同》一份，证明双方存在房屋买卖合同关系；2.收据一份，证明被告在全方位积极履行合同；3.《购房补充协议》一份，证明双方经协商后形成了新的补充协议，被告陈锡海已在原合同基础上作出了巨大让步，同意因延误减少相应购房款，被告梁爱莲同意承担保证责任并承诺办理解押手续；4.梁爱莲与经纪方微信聊天记录一份，证明：（1）因相关公司在佛山的办事处撤销、债权人结婚、被告梁爱莲因病住院治疗的客观原因导致合同无法按期履行；（2）被告一直积极履行合同，在收到原告的购房款后即向债权人归还，在双方约定的解押截止日前办理完毕二押的解押手续并积极联系原告办理房屋按揭以彻底办妥房屋过户；（3）被告已将案涉房屋交付原告，解押和过户手续不会对原告造成实际影响；5.梁爱莲与钱嘉俊通话录音笔录及光盘一份，证明在原告起诉后，原、被告双方均向对方表示积极履行合同的意愿，本合同完全可以继续履行；6.佛山市南海区人民医院疾病证明书、出院小结、医疗收费票据各一份，证明被告梁爱莲因病住院治疗是解押迟延的原因之一，但不能归责于被告；7.建设银行交易流水一份，证明被告在收到房款后立即将该款转给相关债权人以便办理解除二押手续，被告一直积极履行合同；8.不动产档案资料一组，证明在双方约定的截止日9月24日前，被告已办理完毕自己所能办理的解押手续，但由于原告23日已起诉解除合同，且无原告的配合被告无法继续解除一押，因此本案的一押尚未解除；9.中国移动通话记录一份，证明在办理解除二押以后，被告积极联系原告以及资金过桥方办理所有的手续；10.房产证的按揭涂销页一份，证明提供担保的房产在9月19日已经办理完毕二押的涂销，不影响担保的价值。第三人日展中介服务部在诉讼中没有提供证据。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。被告及第三人对原告提供的证据的真实性均无异议，本院对原告提供证据的真实性予以确认。原告对被告提供的证据1、证据3、证据4、证据5、证据6、证据9的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告提供的证据2与第三人有关，第三人对此予以确认，对该证据的真实性，本院予以认可；证据7是盖有银行业务专用章的账户交易明细打印件，对该证据，本院予以确认；证据8虽是复印件，但能与被告提供的其他证据相互印证，对该证据的真实性，本院予以确认；证据10，被告梁爱莲庭后补充了该证据的完整复印件，且与原告提供证据8的标的为同一房产，对该证据的真实性，本院予以确认。至于上述证据的关联性，将在本院认为部分阐述。综合本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认事实如下：2019年3月26日，原告钱嘉俊作为买方与被告陈锡海作为卖方、佛山市三水区***日展置业中介服务部作为经纪方签订《房地产买卖合同》，第二条约定，卖方出售房屋位于佛山市三水区***********************，建筑面积为75.58平方米；第四条约定，该物业总楼价为690000元；第五条约定，买方在签订本合同时向卖方支付购房定金100000元，余下首期房款100000元在还款前五个工作日转到卖方账户。该物业还在银行按揭，卖方在2019年4月30日前向贷款银行申请提前还贷。……买方在2019年4月30日前向银行申办银行按揭贷款，买卖双方共同签署办理银行按揭所需文件并提供必须的证明文件。买卖双方定于2019年6月15日前（前提是卖方提前还贷手续已办结）到税务机关缴纳所需税费及办理《不动产权证》转户手续，买方需委托经纪方领取新业主的《不动产权证》；第九条约定，在签订本合同当天买方须向经纪方支付中介费10350元，剩下中介费10350元，买方在《不动产权证》转户当天支付。买卖双方解除或终止本合同，自行办理或委托其他任何第三方办理该房屋交易过户手续，不影响咨询及代理费支付；第十二条第二点约定，在签署本合同当天起，卖方放弃出售该物业或由于卖方自身原因致使交易不成功的，卖方应向买方双倍退还所收定金。该条第四点约定，在买方已支付首期房款（包括还贷房款）或在办理该物业《不动产权证》转户过程中，卖方单方面放弃出售本物业或由于卖方自身原因致使交易不成功或不按合同约定条款交接物业，视为卖方单方面违约，买方有权终止合同。卖方需在三天内无息退回全部已收房款，同时向买方支付房价30%作为违约金。双方在本次交易所发生的费用不再另行计算赔偿。该条第六点约定，在签署本合同后，若买卖双方或单方出现违反本条第1-5款内容或买卖双方共同撤销本次交易或单方撤销本次交易，则中介费20700元由违约方支付。如买卖双方同意免赔而取消协议，则服务佣金各自负责。同日，原告分别向被告陈锡海支付购房定金100000元，向第三人日展中介服务部支付中介费20700元、按揭评估服务费5000元。2019年4月8日，原告向被告陈锡海支付首期房款100000元。2019年8月25日，被告陈锡海作为甲方（卖方）、被告梁爱莲作为甲方（卖方）担保人与原告钱嘉俊作为乙方（买方）、佛山市三水区***日展置业中介服务部作为丙方（房地产经纪机构）签订《购房补充协议》，该协议第三条约定，现经甲乙双方协商后为保障乙方的权益，同意由梁爱莲做担保人，将位于南海区******作为担保物抵押给钱嘉俊，债权金额为200000元整。甲方承诺佛山市三水区************************最迟于2019年9月30日前成功办理完所有解押手续，如逾期未办理完毕则视为甲方违约，甲方须全额退回乙方已支付的购房定金与首期房款合共200000元整，并须承担乙方已支付的全部费用，同时违约赔偿须按甲乙双方签订的《房地产买卖合同》执行，如甲方无能力赔偿违约金，则由担保人梁爱莲承担全部的违约赔偿金。双方签订《购房补充协议》后，并无就用于抵押的南海区******办理抵押登记。2019年9月24日，被告陈锡海为佛山市三水区************************房产办理了抵押权利人为姚照英的不动产抵押注销手续。直至本案一审法庭辩论终结前，上述房产仍未办理抵押权利人为中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市三水支行的抵押注销手续。本院认为，原告钱嘉俊与被告陈锡海签订的《房地产买卖合同》以及与被告陈锡海、梁爱莲签订的《购房补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告依约向被告支付定金和首期款后，被告陈锡海逾期未办理案涉房屋的全部抵押注销手续致使案涉合同无法履行，已构成根本违约，原告诉请解除与被告陈锡海签订的《房地产买卖合同》并请求被告陈锡海退还购房定金100000元、首期房款100000元的主张，合法有理，本院予以支持。至于两被告提出的“原告于补充协议约定的解押截止日期前提起诉讼解除案涉合同，是导致其没有继续办理案涉房屋解押手续的原因”这一辩解，从原、被告双方于2019年3月26日《房地产买卖合同》中约定的“2019年4月30日前向贷款银行申请提前还贷”到2019年8月25日《购房补充协议》中约定的“最迟于2019年9月30日前成功办理所有解押手续”，被告陈锡海拖延5个月时间即直至2019年9月24日才初次为佛山市三水区************************房产办理了抵押顺序为第二的抵押权人为姚照英的不动产抵押注销手续，结合自签订《房地产买卖合同》以来被告陈锡海的拖延履约情况及在距离解除抵押截止期限不足7天而被告陈锡海未曾作出为上述房产的权利人为中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市三水支行的抵押权办理注销手续的意思表示或为解除该抵押权而有所作为的情况下，原告有足够理由相信被告陈锡海不具备注销该抵押权的能力和条件，此时原告为维护自身权益，在注销解押手续履行期限届满前，提起诉讼解除案涉合同，并无不当，本院予以支持。至于两被告提出“案涉合同已完全具备履约条件，应当继续履行”的辩解，直至本案一审法庭辩论终结前，被告陈锡海仍未办理案涉房屋权利人为中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市三水支行的抵押权注销手续，致使《房地产买卖合同》及《购房补充协议》已不具备履行条件，对被告该辩解，无事实依据，本院不予认可。关于原告诉请被告陈锡海以房屋成交价的30%支付违约金207000元。两被告辩称违约金标准过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，因原告未完全支付案涉房屋的全部价款及未提供证据证明其实际损失，本院结合案涉合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌情确定被告陈锡海应向原告支付违约金100000元。原告诉请过高部分，本院不予支持。至于原告诉请被告陈锡海以432700元为基数按年利率6%自起诉之日起支付资金占用损失，因上述违约金已足以弥补原告资金被占用期间的利息损失，对原告该主张，无理，本院不予支持。关于中介费用问题。根据案涉合同约定，中介费用由违约方承担，因案涉房屋的中介费用已由原告向日展中介服务部支付，故原告诉请被告陈锡海赔偿其已支付的中介费损失20700元，符合双方合同约定亦不违反法律规定，本院予以支持。至于按揭评估服务费问题。因案涉合同并未对该费用的承担进行约定且该费用非必要的支出费用，故原告诉请被告陈锡海赔偿按揭评估服务费5000元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告梁爱莲的责任问题。被告梁爱莲在《购房补充协议》的“为保障原告权益，同意由梁爱莲做担保人将位于南海区******物业作为担保物抵押给钱嘉俊，债权金额200000元整”约定中，作出了以上述房产为被告陈锡海的案涉债务提供抵押担保的意思表示，但由于未办理抵押登记手续，致使该房屋的抵押权未设立。根据《中华人民共和国担保法》第十七条“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”的规定，从被告梁爱莲以保证人的身份在《购房补充协议》中“甲方如不履行，则由担保人梁爱莲承担全部补偿费用”、“如被告陈锡海无能力赔偿违约金，则由担保人梁爱莲承担全部的违约赔偿金”的约定，可知被告梁爱莲对被告陈锡海就案涉房屋的违约责任承担一般保证责任。据此，原告诉请被告梁爱莲对被告陈锡海的案涉债务承担连带清偿责任的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。被告梁爱莲应对陈锡海的赔偿费用和违约赔偿金在被告陈锡海的财产依法强制执行后仍不能履行给付义务时承担保证责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条的规定：“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。……”因此，被告梁爱莲对被告陈锡海的债务承担保证责任后，有权向被告陈锡海追偿其已履行的部分。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款、第一百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告钱嘉俊与被告陈锡海于2019年3月26日签订的《房地产买卖合同》；二、被告陈锡海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告钱嘉俊返还定金100000元及退还购房款100000元；三、被告陈锡海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告钱嘉俊赔偿中介费损失20700元；四、被告陈锡海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告钱嘉俊支付违约金100000元；五、被告梁爱莲在被告陈锡海的财产依法强制执行后仍不能履行上述第三项、第四项确定的给付义务时承担保证责任，被告梁爱莲承担保证责任后，有权向被告陈锡海追偿；六、驳回原告钱嘉俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6514元、保全费2684元，合计9198元（原告已预交），由原告钱嘉俊负担2381元，被告陈锡海负担6817元，被告陈锡海不能履行的，由被告梁爱莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 敏二〇一九年十二月二十三日此件与原件核对无异书记员 张芷颖