广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初1335号原告：张咏梅，女，1959年4月29日出生，香港特别行政区居民，现住广州市番禺区，委托诉讼代理人：吴国公，广东集智求强律师事务所律师。被告：番禺区石楼镇莲花山莲翠苑、翠莲花园小区业主委员会，住所地广东省广州市番禺区石楼镇莲花山莲翠苑、翠莲花园小区。负责人：朱红斌，职务主任。委托诉讼代理人：幸桂诗，广东华誉品智律师事务所律师。原告张咏梅与被告番禺区石楼镇莲花山莲翠苑、翠莲花园小区业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张咏梅及其委托诉讼代理人吴国公、被告番禺区石楼镇莲花山莲翠苑、翠莲花园小区业主委员会的委托诉讼代理人幸桂诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张咏梅向本院提出诉讼请求：1.撤销被告作出的认定原告不具备小区业主资格及不符合小区本次业委参选候选人资格的决定；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告一直与母亲在涉案小区的308房居住。2018年8月21日，原告购买了涉案小区的番禺区×××房，当天通过中介与原房主潘加宝签订了《房屋买卖合同》，支付了15000美金的定金并取得房屋钥匙。2018年9月13日及2018年9月17日分别向卖方支付了125393元及5000美金的房款。加上之前已付的20000美金，原告已将房款全部付清。原告于2018年10月24日办理了房屋买卖合同网签，于2018年11月23日取得《不动产权证书》（编号为粤【2018】广州市不动产第07232936号）。根据我国《合同法》第一百三十三条“标的物的所有权自标的物交付时起转移”的规定，原告从2018年8月21日起已合法占有建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的，可以认定为业主。《广东省物业管理条例》第十条规定：“房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担业主的义务。”从2018年8月21日即原告合法占有莲翠苑119房之日起，原告就是法律意义上的合法业主了。《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主”、“业主在物业管理活动中，享有下列权利：……（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；……”因被告任期届满，依规定要进行第二届换届选举。原告根据相关法规，于2018年11月8日、11月22日、11月30日、12月3日向被告委托收材料的小区物业管理公司递交了《推荐业主委员会委员候选人的业主签名表》、不动产登记受理回执及《不动产权证书》等相关资料。根据被告发布的《关于延长第二届业主委员会候选人报名时间及有关事项的通知》上报名时间是2018年11月15日至11月30日。原告是在2018年11月22日将身份证复印件及办理房屋不动产登记交到本小区物业管理处的，并且有53名业主推荐和支持原告参加此届小区业主委员的选举。上述事实充分说明，原告是在已具备业主资格和参选条件并在被告规定的报名时间内报名参选本小区业主委员会选举的。2018年12月7日，被告却告知原告不具备小区业主的条件，不能作为正式候选人，只能作为候补候选人。被告这一决定根本上剥夺了原告作为业主依法享有的参选业委会的权利。被告无视原告已是该小区合法业主有参选业主委员的权利，直接剥夺了原告参加小区本届业主委员的选举，这是侵犯了原告作为小区业主依法享有的合法权利，也严重违反了《物业管理条例》及《物权法》的相关法律规定。根据《物权法》第七十八条及《物业管理条例》第十二条之规定，原告特向法院提起诉讼。被告番禺区石楼××、翠莲花园小区业主委员会辩称:不同意原告的全部诉讼请求，理由为：1.原告在2018年12月3日向被告提交房产证复印件，已过了有效报名时间，故未将原告列为候选人。依据物权法第九条的规定及国务院物业管理条例第6条的规定，房屋所有权人为业主，而不动产房屋的物权变动、登记发生效力，即房屋所有权人应以登记簿即房产证为准。2.原告称已合法占有房屋，即可认定业主是没有任何事实、法律依据的。依据最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条明确了因买卖并合法占有房屋而认定业主的情况仅适用于基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，即俗称的一手房买卖。而本案原告的房屋属于二手房买卖，因此并不适用上述规定。退一步讲，原告认为其已合法占有房屋，但原告并没有在参选的有效期内向被告提交过任何合法占有房屋的事实以及证据，原告作为报名参选人，提交文件或资料证明其业主身份应由原告自行承担，其没有提交，被告无法核实。此外，根据2014年广州市国土局制定的广州市业主大会和业主委员会的工作指引第八条，对合法占有建筑物专有部分而认定业主的，原文引用了最高院的上述司法解释。综上，被告没有将原告列为第二届业委会委员候选人资格的决定符合法律规定，并无不妥，请法院依法驳回原告的诉请。本院经审理认定本案事实如下：广州市番禺区石楼×××房（以下简称为涉案房屋）位于番禺区石楼××、翠莲花园小区，原业主为潘某宝。就涉案房屋出售给原告一事，潘某宝与原告于2018年8月21日签订《房屋买卖合同》，于2018年10月24日签订了《广州市存量房买卖合同》。涉案房屋于2018年11月23日登记至原告名下，产权证号为：粤（2018）广州市不动产权第07×××36号。因涉案房屋所在小区的业主委员会进行换届选举，被告发布了《番禺区石楼××、翠莲花园小区业主委员会换届选举候选人的报名通知》，报名方法载明“参选业主委员会委员的候选人应当填写《业主委员会委员候选人简历表》，并提供《推荐支持的业主签名表》（推荐支持业主不应少于10人）、业主的有效房产证明及身份证（复印件）”。2018年11月13日，被告发出了《关于延长第二届业主委员会候选人报名时间及有关事项的通知》，载明截止至2018年11月9日，本委会共收到9名业主意向参选第二届业主委员会委员。经本委会及镇政府有关部门领导、居委负责人的共同审核，8名业主符合报名资格，1名业主因不具有业主身份不符合报名资格（只签订购房合同，但未办理房屋过户登记），将报名时间延长至2018年11月30日。2018年11月8日，原告向被告递交了4张《推荐业主委员会委员候选人的业主签名表》、业主推荐人名单、网签买卖合同，其中4张《推荐业主委员会委员候选人的业主签名表》记载涉案小区53名业主推荐张咏梅为业主委员会委员候选人，各业主签名的时间为2018年10月25日至2018年11月8日。原告表示其在2018年11月22日通过微信将完税凭证、不动产登记受理回执发给了物业公司经理李国防，在2018年11月30日收到物业公司经理李国防的通知，原告于当天补充提交了不动产登记受理回执以及完税凭证。同时，原告表示其可以提交微信聊天记录，但一直没有提交。被告确认于11月30日收到上述完税凭证、不动产登记受理回执。2018年12月3日，原告向被告提交涉案房屋的不动产权证复印件。2019年1月18日，被告向广州市番禺区住房和建设局出具《关于张咏梅参选第二届业主委员会委员的情况说明》，其中记载：“……二、我委会经审核和研究决定，因张咏梅不符合本次参选候选人资格，故不纳入到本次换届选举正式候选人，理由如下：1、张咏梅在候选人有效报名时间内不符合业主资格。根据我委会发布的候选人报名通知（已向全体业主公示），报名截至时间为2018年11月30日。但张咏梅向我委会提交有效房产证明（复印件）的时间为2018年12月3日下午16时。在张咏梅向我委会提交房产证书前我委会不能核实其业主身份。其逾期提交报名资料，我委会认为不能受理其参选申请。2、张咏梅提交的业主推荐签名表无效。张咏梅提交的业主推荐签名表显示的业主签名时间均在2018年10月25日至2018年11月8日，但在上述期间，张咏梅并没有取得业主资格，故我委会认为其签名表应无效。”被告于2019年3月11日取得业主委员会备案回执，载明本届业主委员会任期：2019年3月11日起至2022年3月10日止。原告于2018年11月2日开始向涉案小区物业公司缴纳物业费等费用，该小区物业公司也确认其受涉案房屋原业主潘加宝指示在2018年8月21日将涉案房屋钥匙交付给原告。同时，原告向本院提交了委托时间为2018年11月6日、7日的授权委托书复印件20份，拟证明国外业主委托其代为行使小区业主委员会候选人推荐工作。本院认为：原告系香港特别行政区居民，其在提起本案诉讼时，涉案房屋已经办理登记至其名下，现其对涉案小区的业主委员会作出的决定不服，认为侵害了其合法权益，故本案为涉港业主撤销权纠纷案件，应当参照涉外案件处理。因本案涉及小区位于广州市番禺区辖区内，根据《广东省高级人民法院关于的复函》（粤高法函【2018】115号）“……经请示最高人民法院，答复如下：原由广州市基层法院受理的第一审涉外涉港澳台民商事案件调整为由越秀区人民法院和南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）分别集中审理。……南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）集中管辖天河区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区辖区内第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件。……”本院对本案具有管辖权。双方未约定案涉业主撤销权纠纷所适用的法律，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条第二款规定：“本法和其他法律对涉外民事关系法律适用没有规定的，适用与该涉外民事关系有最密切联系的法律。”因原告基于涉案小区业主身份对涉案小区业主委员会提起业主撤销权诉讼，根据最密切联系原则，本案应适用中华人民共和国内地法律作为准据法。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：被告作出的认定原告不具备小区业主资格及不符合小区本次业委会委员参选候选人资格的决定是否合法有据？《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”依据上述规定，虽然原告与潘加宝就涉案房屋签订了房屋买卖合同，但其直到2018年11月23日才办理登记取得不动产权证，而其提交的业主签名推荐表中，各业主签名的时间均在上述日期之前，而其提交不动产权证的时间亦在报名时间已经终结之后。原告主张其根据《广东省物业管理条例》第十条规定买卖并占有涉案房屋应认定为业主，但原告并未将其占有涉案房屋的资料向被告提交，故对原告的上述主张，本院不予采纳。被告对原告作出的决定合法有据，原告请求撤销被告在第二届业委会选举报名期间作出的原告不具备小区业主资格及不符合小区本次业委参选候选人资格的决定，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第五百三十八条之规定，判决如下：驳回原告张咏梅的全部诉讼请求。案件诉讼费100元，由原告张咏梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  吴树永人民陪审员  杜美月二〇一九年十二月二十六日书 记 员  陈洁莹