贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民再109号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：齐娜，女，汉族，1977年12月28日出生，住贵州省贵阳市云岩区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：齐朵，女，汉族，1979年3月15日出生，住贵州省贵阳市云岩区。上列二再审申请人共同委托诉讼代理人：彭俊瑋，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号152012010141523。上列二再审申请人共同委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号15201201711010279。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：绿地集团（贵阳）置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路8号。法定代表人：孙志文，该公司总经理。委托诉讼代理人：田伟，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201810061744。委托诉讼代理人：张元霞，泰和泰（贵阳）律师事务所实习律师。再审申请人齐娜、齐朵因与被申请人绿地集团（贵阳）置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2017）黔01民终2015号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2018年4月13日作出（2017）黔民申3097号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人齐娜及齐娜、齐朵的委托诉讼代理人石少会、被申请人绿地公司的委托诉讼代理人田伟、张元霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐娜、齐朵申请再审称：1、申请人有贵阳市住房和城乡建设局出具的证明材料证明于2015年8月6日存在诉讼时效中断情形，本案违约时间应为“被申请人违约之日至被申请人达到交付条件后，通知申请人交付之日止”，申请人的起诉并未超过诉讼时效。2、原判认定“消防验收通过的时间”为诉讼时效起算点没有事实依据，消防验收通过时间仅为该房屋达到交付条件的时间，《商品房买卖合同》约定被申请人在房屋达到交房条件后，应当书面通知申请人，但被申请人在房屋通过消防验收后，并未通知申请人办理交房，被申请人应承担未通知申请人交房产生的逾期交房责任。同时申请人不存在明知达到交付条件怠于收房的行为，不应当以消防验收时间作为起算点。故请求：1、撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2017）黔01民终2015号民事判决及贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初83号民事判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费由被申请人承担。被申请人绿地公司辩称：1、被申请人履行了通知义务，所涉房屋也最终于消防验收合格之日实际完成交付。公司通知交房目的仅在于使业主知悉可以开始办理房屋交接及后续验收事宜，并非房屋交接的必经程序。2、房屋交接是买卖双方的共同义务，卖方负责交付、买方负责接收和查验并及时提出问题，申请人在接到被申请人通知、明知自消防验收合格后即可收房的情形下仍拒不配合收房，放任损失的扩大，主观上明显存在恶意，导致了不必要的迟延交付，其应自行承担扩大部分的损失（消防验收合格后至今的逾期交房违约金）。另，申请人于2016年11月2日已收房。3、《告客户书》不能达到其证明目的。4、贵阳市住房和城乡建设局出具的证据不属于再审新证据，且该证据所载明的内容与本案诉请并无关联，其推此即彼的说法没有事实依据，该证据仍不能达到其证明目的。故原判认定事实清楚、适用法律正确，请求予以维持。齐娜、齐朵向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金140617元（按每日万分之二标准从2012年12月31日暂计算至2015年9月30日）及2015年9月30日以后直至被告实际交房之日止的逾期交房违约金；2、诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：对于当事人无异议的，一审法院予以确认并在卷佐证。对于有争议的事实和证据，一审法院认定如下：1、原告提交《告客户书》一份及《情况说明》两份，拟证明本案的诉讼时效自2013年11月7日中断，且被告承诺在房屋整改完毕后电话通知交房，业主收房后十日内按万分之二的标准支付逾期交房违约金。对此，被告认为虽客户告知书真实，但涉案房屋2013年6月20日已取得涉案房屋的商品房现房销售证明书，此时的内容不再涉及是否符合交房条件，之后的告知书不具备中断时效的效果；说明人万志已从公司离职，不能代表公司，说明人马超系公司客户部人员，同样不能代表公司。一审法院认为，被告认可该《告客户书》的真实性，而说明人万志、马超系其公司职员，虽称离职但未举证证明，故对该组证据的真实性予以确认。2、原告提交消防监督结果查询单一份，拟证明（1）涉案二十一户业主对应的楼层根据规定必须经过消防验收合格，但被告此前进行公告时并未达到验收合格的条件，被告的公告不应视为履行了公告通知义务；（2）今天审理的案件中除一套高层外，其他均为商场，两套高层的总高度均超过50m，依法应经过消防验收合格。对此，被告认为交房条件应根据合同的约定条件，合同约定交房条件中并无消防验收合格。一审法院认为，上述证据涉及涉案房屋于何时通过消防的问题，具有关联性，且与一审法院依职权向贵阳市公安消防支队调取了竣工验收时出具的两种文件即《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》、《建设工程消防验收意见书》，意见书载明6、7号楼地上四层于2013年10月22日消防验收合格。另查明，涉案房屋所在6、7号楼地上四层为5、6、7号楼裙楼，高度17.1米，建筑面积18827.07㎡，规划用途为办公、商业。一审法院认为，本案中原告起诉要求被告支付逾期交房违约金，该请求权属于债权请求权，应受诉讼时效的约束。但诉讼时效的起算时间，不能从双方合同约定的交房日期届满后的第二日起算，因被告处于持续违约状态，故本案诉讼时效应从2013年10月22日消防验收合格次日的2013年10月23日起算，截止至2016年1月5日原告起诉之日已超过两年，故原告的诉请超过法律规定的诉讼时效，对原告的诉请一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条，《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回原告齐娜、齐朵的诉讼请求。案件受理费3112元，减半收取计1556元，由原告齐娜、齐朵负担。齐娜、齐朵不服一审判决，上诉请求：1、撤销原判并改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审期间，当事人未提交新证据。另查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2012年6月30日前。“绿地联盛国际”6、7号楼分别于2012年6月28日、2012年12月21日获得竣工验收备案。二审经审理查明的其余事实与原一审一致，二审予以确认。二审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案涉案房屋所在“绿地联盛国际”6、7号楼地上四层为5、6、7号楼裙楼，高度17.1米，建筑面积18827.07㎡，规划用途为办公、商业，属于建筑面积大于一万平方米的商场，系人员密集场所，按照《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条规定应当申请消防验收，故消防验收合格系涉案房屋的法定交付条件，涉案房屋于2013年10月22日经消防验收合格之时才具备交付条件。上诉人称本案逾期交房违约金诉讼时效起算点应为房屋达到交付条件，且绿地公司履行通知义务，由上诉人实际收房之日起30日后，二审认为，绿地公司于2012年6月19日在报刊上发出6号楼的交房公告，于2012年12月21日在报刊上发出7号楼的交房公告，6、7号楼分别于2012年6月28日、2012年12月21日获得竣工验收备案，于2013年10月22日经消防验收合格，该消防验收结果已通过互联网予以公示，且本案中涉案房屋的消防监督结果查询单由上诉人提交原审法院，表明其实际已经知晓涉案房屋的消防验收情况，实际上起到了通知的效果，故对上诉人的该意见本院不予采纳。上诉人主张其系2015年12月向原审法院起诉，虽然原审法院《诉讼材料收取凭证》中有上诉人委托诉讼代理人苏梅签署的2015年12月4日，但该凭证中并无原审法院工作人员签收的记录，而原审法院向上诉人开具《案件受理通知书》以及上诉人向原审法院签署《当事人送达地址确认书》的时间均为2016年1月5日，上诉人并未提交充分证据证明在2016年1月5日前已向一审法院起诉，故对上诉人关于其系2015年12月起诉的上诉主张，二审不予采信。上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金，该请求权属于债权请求权，应适用《中华人民共和国民法通则》有关诉讼时效的规定。因诉争房屋于2013年10月22日通过消防验收，故本案诉讼时效应从2013年10月23日开始计算，截止至2016年1月5日上诉人起诉之日已超过两年，故原一审认定上诉人的起诉已超过诉讼时效正确，二审予以维持。综上所述，齐娜、齐朵的上诉请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3112元，由齐娜、齐朵负担。再审中，申请人提交贵阳市住房和城乡建设局房地产市场监管处于2017年5月24日出具的《证明》一份，拟证明2015年8月6日申请人向该处反映被申请人延期交房，存在诉讼时效中断情形。被申请人经质证对真实性无异议，对关联性和证明目的不予认可，同时认为不属于新证据，不能达到诉讼时效中断的效果。经查，贵阳市住房和城乡建设局房地产市场监管处于2017年5月24日出具《证明》载明“兹证明绿地联盛国际7-308号业主齐娜、齐朵于2015年8月6日前来我处投诉绿地集团（贵阳）置业有限公司延期交房违约问题。业主诉求退房或逾期交房赔偿、经我处协调房开公司与业主争议较大，未达成共识，我处建议业主通过司法途径维护自己的合法权益”，尾部加盖贵阳市住房和城乡建设局房地产市场监管处印章。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章……”的规定，贵阳市住房和城乡建设局房地产市场监管处于2017年5月24日出具的《证明》无单位负责人及制作证明材料的人员签名，本院不予采纳。再审查明，2011年1月31日，申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，被申请人将其开发的位于贵阳市××区××北路以东，迎宾路以北的“绿地联盛国际”第6、7号楼3层8号商业房屋出售给申请人；约定交房时间为2012年12月30日前，交房条件为该商品房竣工备案结束，并约定“1、该商品房经验收合格，甲方出具经地勘、设计、建设、监理施工单位及质检部门的验收确认书，即可达到商品房交接的条件。2、买方所购房屋达到合同约定交付条件后，卖方将书面通知或公告通知买方办理交付该房屋的手续。买方应按照卖方书面通知规定日期，会同卖方对该房屋进行验收交接。如买方未按卖方书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续的，则自卖方书面通知或公告通知约定的验收交接日之第二日视为商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费等由买方承担”；同时约定出卖人如交房逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付房屋期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。“绿地联盛国际”6、7号裙楼分别于2012年6月28日、2012年12月21日获得竣工验收备案；绿地公司分别于2012年6月19日、2012年12月21日在《贵阳晚报》上公告通知6、7号楼的业主办理交房手续，其中2012年12月21日公告办理交房手续时间为2012年12月28日—12月30日；2013年10月22日经消防验收合格。申请人于2016年11月2日接受房屋。另查明，绿地公司于2013年11月7日《告客户书》载明“就联盛国际负一层商铺交房问题，我公司作出如下告知：1、我公司将在2013年12月31日前整改完毕，并电话通知各位业主到场验收交房……”。本院再审认为，本案争议焦点为申请人提起的本案诉讼是否超过二年的诉讼时效期间。申请人主张本案违约时间应为“被申请人违约之日至被申请人达到交付条件后，通知申请人交付之日止”，故其起诉并未超过诉讼时效。被申请人绿地公司抗辩已履行通知义务，且所涉房屋于消防验收合格之日实际完成交付。经查，本案双方约定交房时间为2012年12月30日前，交房条件为该商品房竣工备案结束，“绿地联盛国际”6、7号裙楼分别于2012年6月28日、2012年12月21日获得竣工验收备案，绿地公司分别于2012年6月19日、2012年12月21日在《贵阳晚报》上公告通知6、7号楼的业主办理交房手续，其中2012年12月21日公告办理交房手续时间为2012年12月28日—12月30日，说明绿地公司已按照合同约定的交付条件、交付时间前通知申请人办理交房手续，绿地公司已履行合同义务。但《中华人民共和国消防法》对本案建设工程情形规定未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。而“绿地联盛国际”6、7号楼于2013年10月22日才经消防验收合格具备使用条件，因此，如申请人在与绿地公司于2013年10月22日消防验收合格前办理房屋交接时，可对消防验收不合格不能入住使用的情形提出异议，并主张绿地公司的逾期交房责任。但本案申请人并未举证其到绿地公司查验房屋并对此提出异议，且在案涉房屋于2013年10月22日经消防验收合格具备入住条件后，申请人也未到绿地公司办理房屋交接手续，直至2016年1月5日起诉时才主张绿地公司通知交付的案涉房屋当时不具备消防验收的使用条件。本院认为，申请人起诉主张案涉房屋应经消防验收合格才能交付事项在双方签订的合同中并未对此进行约定，就《中华人民共和国消防法》规定未经消防验收或者消防验收不合格的建设工程，禁止投入使用的法定情形，申请人起诉时提交从网上下载案涉房屋于2013年10月22日才经消防验收合格的消防监督结果查询单，说明该消防验收事项系对外公开信息，申请人应当知道案涉房屋于2013年10月22日经消防验收合格具备入住条件后，申请人一直未到绿地公司办理房屋交接手续，直至2015年12月4日才向一审法院提交相关诉讼材料，2016年1月5日在法院正式立案，主张绿地公司通知交付的案涉房屋当时不具备消防验收的使用条件，故一、二审认定申请人的起诉已超过二年诉讼时效期间正确，本院予以维持。另，绿地公司于2013年11月7日发出的《告客户书》的告知对象仅为“绿地联盛国际”负一层商铺的业主，与本案申请人购买的“绿地联盛国际”第6、7号楼3层8号房屋不具有关联性，对其证明力不予采信。综上所述，再审申请人齐娜、齐朵的再审理由不能成立，本院对其再审请求不予支持。原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，再审依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款之规定判决如下：维持本院（2017）黔01民终2015号民事判决。本判决为终审判决。审判长  潘源审判员  陈红审判员  何艳二〇一九年十二月二十一日法官助理李瑞康书记员熊唯辛