湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂01民终11323号上诉人（原审原告）：刘汝萍，女，1962年11月13日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：肖伟，湖北三秀律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：杨某，男，2004年8月10日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区。法定代理人：杜某，女，1978年11月18日出生，汉族，系杨某之母，住湖北省武汉市东西湖区吴家山街祁家山新村597号1702室。委托诉讼代理人：尹爱国，湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹溢雄，湖北维思德律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：杜某，女，1978年11月18日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：尹爱国，湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹溢雄，湖北维思德律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：严世华，女，1950年9月19日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：朱凡，湖北金煜言律师事务所律师。原审被告：东鑫集团有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区长青街合兴里社区六顺路8号（7）。法定代表人：胡双桥，该公司总经理。委托诉讼代理人：张琪，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡聪，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人刘汝萍、上诉人杨某、杜某因与被上诉人严世华、原审被告东鑫集团有限公司（以下简称东鑫公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初1769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘汝萍上诉请求：1.撤销原判第二、三、四、五项，改判确认刘汝萍对鑫海花城二期39幢1栋1单元l01号房产享有100％产权，东鑫公司协助刘汝萍办理不动产权登记手续。2.本案上诉费由杨某、杜某、严世华承担。事实与理由：一、原审法院对证据认证错误。1.刘汝萍提交的购买电器设备的票据、报警记录、发回重审时证人证言，以及所购电器已实际安装至本案所涉房屋事实，证明刘汝萍实际占有房屋。二、原审法院对事实认定错误。1.严世华提供的合同无日期，其购房款无交易记录证明，故不应认定其与东鑫公司有房屋买卖合同关系。2.2007年7月18日，刘汝萍与东鑫公司同时签订了7份房屋买卖合同，东鑫公司对房屋未办理税务结算，因刘汝萍当时资金困难，只对其中3套房屋代东鑫公司交纳了相关费用，才办理了三套房屋的税务票据。双方房屋买卖合同并不存在倒签问题，东鑫公司法定代表人胡双桥的证言不真实、不客观。3.杨某、杜某与东鑫公司没有过房屋买卖交易行为。杜某原系杨新全之妻，杨某为其婚生子，杨新全系杨玉莲胞弟，杨玉莲系东鑫公司财务总监。杨某、杜某利用杨玉莲的有利地位，伪造了商品房买卖合同及收款收据。理由：（1）两人提供的合同签订时间及收款收报时间为2007年5月3日，但其“情况说明”称购房时间为2009年9月30日，购房时间涉及重大、关键事实，所谓“笔误”显然荒谬，况且，该“情况说明”得到了杨新全确认。（2）该案在原一审及一审中，刘汝萍几次提出对东鑫公司、杨某、杜某提供的“合同”及其收款收据的形成时间进行鉴定，但法院未予理会。（3）杨某、杜某就该房屋的税务票据被收回，正是基于他们提供的虚假信息被查实。刘汝萍认为，三人在本案所涉房屋上未建立起买卖合同关系，特别是杨某、杜某的合同为虚假合同，其参与分配显然损害了其他权利人的权利。杨某、杜某辩称意见同上诉状。严世华辩称意见同原审意见即认为自己对争议房屋享有全部产权。东鑫公司辩称：1.刘汝萍无法提供支付房款的银行流水，其主张房屋的所有权依据不足；2.杜某提交了杨新全（杜某的前夫）与东鑫公司的对账单，载明了工程款已抵房款，经管理人核实，东鑫公司欠杨新全工程款属实，对账单也属实，所以管理人将鑫海花城二期39幢1单元101号房屋认定归杜某、杨某所有；3.严世华亦未能提供支付房款的银行流水，其主张房屋的所有权依据不足。杨某、杜某上诉请求：一、撤销原判第一项、第三项、第四项、第六项，改判确认杨某、杜某对鑫海花城二期39幢1栋1单元101号房产享有100％产权并依法享有优先权，东鑫公司协助办理不动产权登记手续；二、本案上诉费用全部由刘汝萍、严世华负担。事实及理由：一、原审法院认定基本事实和适用法律错误。(一)原审法院认定杨某、杜某与刘汝萍、严世华为同一顺位债权人错误。本案属于破产债权确认诉讼，对于三位债权人债权性质、顺位，人民法院应当依照破产法规定依法认定。本案中，原审法院仅以强行解除与某一买受人的商品房买卖合同，该买受人的准物权转为债权而债权受偿率为零为由，认定三位债权人对出卖人东鑫公司享有的债权为同一顺位，显然是错误的。原审法院在未明确三位债权人债权性质的情况下，直接依据《破产法》第一条之规定由三位债权人按比例受偿明显太过草率。(二)杨某、杜某对案涉房屋享有l00％权利且享有优先权。1.杨某、杜某于2010年4月20日起合法占有案涉房屋至今。该事实有《入住登记存根》、《装饰工程施工合同》、天然气卡、用电卡以及法院依职权调取的社区住户登记等证据充分证明。但是，原审法院却以案涉房屋未竣工验收、不具备交付条件以及一直处于与刘汝萍争抢过程中为由，认定杨某、杜某对案涉房屋非法占有，明显错误。东鑫公司在工程竣工验收前交付案涉房屋违法，只能说明交付有瑕疵，但并不能否定2010年4月20日交付房屋实际占有的事实。关于两人与刘汝萍争抢案涉房屋问题。两人在占有案涉房屋近四年之后，才发生刘汝萍非法争抢行为。原审法院忽视交房行为与争抢行为发生的时间先后，直接以处于争抢状态为由认定非法占有，不符合客观事实。2.杨某、杜某的购房合同于2007年5月3日签订。关于签订时间，杨某、杜某提交的《武汉市商品房买卖合同》、收款收据等书面证据，能够充分证明签订日期。杨某、杜某于2017年1月19日向东鑫公司管理人出具的《情况说明》中关于合同签订日期写成2009年9月30日，系杨某、杜某笔误。原审法院仅凭该《情况说明》否定杨某、杜某购房合同签订日期显然过于草率。3.两人对案涉房屋具有优先性。本上诉人通过工程折价的形式抵扣购房尾款，因而两人合法占有的案涉房屋为工程款的转化物。上诉人依法对案涉房屋享有优先受偿权，刘汝萍的权利基础是民间借贷后的以房抵债，严世华则为房屋买卖合同，均为普通债权，无法对抗杨某、杜某对案涉房屋享有的优先权。杨某、杜某系消费者买受人。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，杨某、杜某对案涉房屋依法享有优先权。案涉房屋东鑫公司已实际交付给买方，不属于破产财产，杨某、杜某对案涉房屋具有优先性，刘汝萍、严世华无法与杨某、杜某处于同一顺位。(三)刘汝萍对案涉房屋不享有权利。刘汝萍购房合同应为无效。2013年，东鑫公司在明知杨某、杜某已经购买案涉房屋并实际占有使用的情况下，与刘汝萍恶意串通，将案涉房屋抵偿欠付刘汝萍的民间借贷，致使刘汝萍自2014年开始，一直利用各种非法手段抢夺杨某、杜某占有的案涉房屋，严重损害了两上诉人的合法权益。依照法律规定，刘汝萍、东鑫公司签订的购房合同应为无效。理由：刘汝萍购房合同的签订日期2007年7月18日，明显系后来为以房抵债的恶意倒签。刘汝萍提交的水电费发票、受案回执、购买物品的材料等所谓的入住证据均为间接证据，关联性较低，也无法证明刘汝萍实际入住。刘汝萍、管业富夫妇不符合“消费者买受人”的条件。刘汝萍对案涉房屋无任何优先性。另外，刘汝萍民间借贷已经获得足额清偿。(四)严世华亦对该房产不享有权利。严世华的购房合同并无签订时间，且未提交证明已经支付全部购房款的相关证据，也未实际合法占有，不具有任何优先性。所以，即使认定严世华与东鑫公司签订的购房合同合法有效，也仅仅为普通债权，既不能对抗杨某、杜某的合法占有，亦不能对抗两人对案涉房屋的优先权。综上，从合同签订时间、实际占有、消费者买受人和优先权四个角度仔细分析，刘汝萍、严世华二人均不可能与杨某、杜某属于同一顺位。所以，原审法院应从破产案件的角度考虑和分析问题，依托管理人收集的证据，对受偿顺位作出准确分析，不应该模糊处理，完全违背公平原则。二、判决第三项、第四项将造成社会混乱。即便不动产部门可以按照原审判决按份共有办证，但势必会造成三个共有人对案涉房产产生无休止的争抢。刘汝萍辩称：杨某、杜某与东鑫公司购房合同为虚假合同，工程款存疑，刘汝萍同一天签订了7份合同，其中已有房屋办证，不存在倒签。关于房屋占有问题。2012年9月10日，刘汝萍为房屋缴纳了水费、电费，对方上诉并非事实。民间借贷已获清偿并非事实。东鑫公司辩称：刘汝萍无法提供支付房款的流水交易情况，其主张房屋的所有权依据不足。杜某主张有依据，所以管理人将101号房屋认定为杜某、杨某所有。严世华辩称意见同原审意见即认为自己对争议房屋享有全部产权。刘汝萍原审诉讼请求：1.确认刘汝萍、东鑫公司2007年7月18日签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；2.确认鑫海花城二期39幢1单元101室房屋归刘汝萍所有，东鑫公司协助刘汝萍办理不动产权登记手续；3.本案的诉讼费用由东鑫公司承担。杨某、杜某原审诉讼请求：1.确认杨某、杜某与东鑫公司于2007年5月3日签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；2.确认鑫海花城二期第39幢1单元101号房屋为杨某、杜某所有，东鑫公司协助杨某、杜某办理争议房屋的过户手续；3.驳回刘汝萍的全部诉讼请求；4.本案全部诉讼费用由刘汝萍或东鑫公司承担。严世华原审诉讼请求：1.确认鑫海花城二期39幢1单元101号房屋属严世华所有；2.东鑫公司向严世华交付争议房屋；3.东鑫公司承担本案诉讼费用。原审法院查明：（一）严世华购房经过。2007年，严世华与东鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定严世华购买东鑫公司开发的位于武汉市东西湖区三店中路的鑫海花城二期39幢1单元101号房，总金额60万元，交房时间为2007年12月30日。合同未署签订日期。2012年12月24日，武汉市东西湖区地方税务局向严世华开具了鑫海花城二期39幢1单元101号房销售不动产统一网络代开发票，金额为60万元，款项性质为售房款。（二）刘汝萍购房经过。刘汝萍与管业富系夫妻关系，管蕊系其二人之女。2007年7月18日，刘汝萍与东鑫公司签订一份《武汉市商品房买卖合同》，约定刘汝萍购买东鑫公司开发的鑫海花城二期39幢1单元101号房，总金额626,840元，交房时间为2009年12月31日。同日，东鑫公司向刘汝萍出具一张编号为0004988的收款收据，载明：“今收到刘汝萍626,840元，系付鑫海二期39-1-101，156.71㎡”。2013年3月14日，刘汝萍、管业富共同出具《承诺书》一份，内容为：“东鑫集团：2008年贵公司由管业富等12人分12次分别借人民币现金500万元，现将鑫海花城二期39#楼102、202、302房抵息400万元。因此承诺如下：1.东鑫集团在2013年4月20日前分别将上述三套房税票分别开给刘汝萍、管蕊、林昊贤，25日办妥入住证；2.若贵公司在今年内还清本人借款500万元后，我将101、301房无条件退还贵公司；3.由于贵公司已给102、202、302房，因此贵公司给一套李树孝的承诺书作废，并将贵公司的承诺退还贵公司。特此承诺。”2014年10月10日至2016年7月15日，刘汝萍以争议房屋内公私财物受损、入室盗窃等多种原因为由多次向武汉市公安局东西湖区分局三店派出所报案。2015年10月16日，刘汝萍在武汉市东西湖自来水公司预存鑫海花城二期39-1-101室的水费100元。另，2007年7月18日，刘汝萍以其本人或其女儿管蕊的名义还另行与东鑫公司签订6份《武汉市商品房买卖合同》，分别购买鑫海花城二期39幢1单元102号房、201号房、202号房、301号房、302号房、43幢1单元201号房，价款分别为626,840元、602,680元、602,680元、872,680元、872,680元、602,680元。以上七套房合计总房款为4,807,080元。（三）杨某、杜某购房经过。杜某、杨新全原系夫妻关系，杨某系其二人之子。杨玉莲原系东鑫公司财务总监，其与杨新全系姐弟关系，与王毅系母子关系。2007年5月3日，杨某、杜某与东鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定杨某、杜某购买东鑫公司开发的鑫海花城二期39幢1单元101号房，总金额60万元，交房时间为2009年9月30日。另，王毅与东鑫公司于同日签订《武汉市商品房买卖合同》一份，约定购买鑫海花城二期39幢1单元301号房，总金额60万元。同日，东鑫公司向杜某、杨某、王毅开具编号为0001599的收款收据一张，载明“今收到王毅、杜某、杨某15万元，系付鑫海花城二期39幢1栋101号、301二房认购现金”，并加盖东鑫公司财务专用章。2007年8月13日，东鑫公司向杨某开具编号为0002959的收款收据一张，载明“今收到杨某60万元，系付鑫海花城二期39-1-101”，并加盖东鑫公司财务专用章。2010年4月20日，东鑫公司入住登记存根载明：“39幢1单元1区1层01号杨某、杜某业主房屋购房款已全额付清或按揭手续办理完毕，符合入住要求，已领取入住联系单。”2010年7月20日，杜某与案外人柳会武签订一份《建筑装饰工程施工合同》，将鑫海花城东区39-1-101室装饰土建工程发包给柳会武施工完成。后杜某办理了该房屋的电卡、煤气卡。2014年9月22日，东鑫公司向区税务局出具《承诺书》及附件《东鑫集团有限公司鑫海花城二期2014年第一批已售未开票明细表》一份，其中《承诺书》内容为：“我东鑫集团有限公司于2002年开始开发鑫海花城一、二期楼盘近30万方，一期在区政府的支持、各界的关怀下于2005年很顺利完成小区的收尾工作，事隔一年多开发二期楼盘，销售期间由于受经济危机及其他影响，公司资金出现困境，导致税缴不了，收盘很难的局面，但是这么多年向贵局提供的业主开发票名单都是经过销售部门核实，财务部门核实的，绝对真实，如公司提供的开票名单中有一房两卖的现象，我公司愿负一切责任，感谢贵局支持”。另，所附《东鑫集团有限公司鑫海花城二期2014年第一批已售未开票明细表》中载明鑫海花城二期39幢1单元101号房的购房人为杨某、杜某。2014年9月25日，武汉市东西湖区地方税务局向杨某、杜某开具了鑫海花城二期39幢1单元101号房的销售不动产统一网络发票，金额为60万元，款项性质为售房款。后武汉市东西湖区地方税务局因故将该发票收回。2014年10月29日，东鑫公司出具《证明》一份，内容为：“本公司开发鑫海花城二期房屋三十九栋一单元101室系本公司销售给业主杨某、杜某（150.67平方、单价3,982.21元、总金额陆拾万元整）……由此产生的一切责任由本公司承担。”东鑫公司法定代表人胡双桥在证明上签字，并加盖东鑫公司公章。原审法院另查明，2014年11月，因鑫海花城二期工程开发中存在诸多问题，为维护业主权益，确保社会稳定，根据区委区政府的要求，鑫海花城二期清查专班领导小组正式进驻东鑫公司，开展清查审计工作。2015年4月30日，武汉东昇会计师事务所有限责任公司受鑫海花城二期清查专班领导小组的委托对鑫海花城二期开发项目的财务收支、房屋销售及债权债务进行了专项清理审计，并出具了《审计清理工作报告》，其中附件5《鑫海花城应付账款明细表》中载明应付杨新全132万元；附件7《鑫海花城二期商品房业主名单》中载明39-1-101室业主为杨某、杜某，39-1-102室业主为管蕊，39-1-201室业主为王能，39-1-202室业主为刘汝萍，39-1-301室业主为王毅，39-1-302室业主为刘汝萍。2015年5月15日，东鑫公司向鑫海花城二期清查专班领导小组出具一份《鑫海花城二期情况的报告》，其中关于39#楼争议的主要内容为：39#楼由杨新全施工建设，因东鑫公司无力支付工程款，于2007年将39#楼的101、301抵押给杨新全，并签订了购房合同。2009年至2010年，东鑫公司分期分批向东西湖交通局干部管业富个人借款260万元（实际借款金额）用于支付工程款，管业富于2010年要求胡双桥偿还其本金及利息共计430万元未果，后胡双桥在管业富的胁迫下指示销售人员李亮与其签订了39#楼6套房屋的购房合同，将合同的签订时间提前至2007年，并另行出具了430万元的借条。2012年，管业富又让胡双桥将430万元的借条改为欠刘汝萍（管业富之妻）的欠款，并支付470万元的利息，后胡双桥无奈向管业富与刘汝萍出具两张借条，金额共计900万元。2013年5月，管业富、刘汝萍要求将39幢102、202、302室开具税票至刘汝萍及其女儿管蕊名下抵借款利息，另将39幢101、201、301室开具税票至其名下抵借款本金，因101、301室的税票已开给杨新全抵工程款，无法重复开票，故东鑫公司现仅能承诺在2015年12月底还清管业富的260万元借款，无法满足其他要求。2015年12月5日，杨新全与东鑫公司张诗义办理工程款结算，确认东鑫公司应付工程款5,242,828元，已付工程款350万元（其中抵房58万元、105万元），还下欠杨新全工程款1,862,828元。胡双桥在该结算单上签署“同意张诗义的意见，开工程票，交竣工资料”，并加盖东鑫公司公章。原审法院还查明：2016年8月26日，原审法院裁定受理东鑫公司破产清算一案，并依法指定东鑫公司清算组为管理人。刘汝萍（管蕊）就其购买的7套房屋均向管理人申报了权利，因鑫海花城二期39幢1单元102、202、302号房，无其他人申报权利，故管理人认定39幢1单元202、302号房的权利人为刘汝萍，39幢1单元102的权利人为管蕊。刘汝萍、管业富（管蕊）于2018年8月8日办理了此3套房的不动产登记权证。剩余4套房因涉及一房多卖，权属存在争议，故管理人对刘汝萍申报的剩余4套房权利未予确认，后刘汝萍就此4套房屋分别向原审法院提起了诉讼。2017年1月19日，杜某向东鑫公司管理人出具一份《情况说明》，内容为：“本人杜某于2009年9月30号在东鑫集团鑫海花城二期39幢1单元101、301购买了2套房屋，同时交付现金15万元的订房金，后其又抵扣了工程款105万元，合计壹百贰拾万元整（两份收据）。特此说明。”另在该情况说明尾部签注“抵房款58万元系付35栋1单元1701室。”杨新全在《情况说明》上签字确认。2017年6月6日，东鑫公司管理人再次发布公告，称因部分相关权利人有异议，管理人对2017年5月10日公告公示的鑫海花城二期房屋的权利人名单予以修改，并指出如对公布的名单有异议，可向管理人提出异议或向东西湖区人民法院提起诉讼。第二次公示的房屋权利人名单显示：39-1-101号房权利人为杨某、杜某。2017年6月27日，严世华因对管理人公示的名单有异议将东鑫公司诉至原审法院，请求判令：1.鑫海花城二期39幢1单元101号住房属严世华所有；2.东鑫公司向严世华交付鑫海花城二期39幢1单元101号住房；3.东鑫公司承担本案诉讼费用。2017年7月12日，刘汝萍亦因对管理人公示的名单有异议将东鑫公司诉至原审法院。请求判令：1.确认双方于2007年7月18日签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效；2.确认鑫海花城二期39幢1单元101室房屋归刘汝萍所有，东鑫公司协助其在房地产登记部门办理不动产权登记手续；3.东鑫公司承担本案全部诉讼费用。该案审理中，杨某、杜某申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，并提出诉讼请求：1.确认鑫海花城39幢1单元101室房屋归杨某、杜某所有；2.驳回刘汝萍的全部诉讼请求。该案审理中，原审依刘汝萍申请，向武汉市公安局东西湖区分局三店派出所调取因鑫海花城二期39幢1单元101号房占有问题所引发纠纷的报案记录，该所工作人员陈述已做信访案件处理，刘汝萍与杜某为争议房屋的占有问题先后多次向公安机关报案，从报案情况无法确认为谁占有。该案审理中，原审依职权向东鑫公司法定代表人胡双桥进行询问，其陈述鑫海花城二期39幢1单元101室房屋真正的购房人是严世华，税票也开给了严世华，杨新全的姐姐杨玉莲原系公司财务总监，有段时间公司的公章、财务章、空白合同及收据均由其保管，杨新全说是以房抵工程款，但双方的对账单上也没有写清楚抵款的具体房号，且其一直未提供税票和竣工资料，公司也没有与其办理相关的抵房手续。原审法院于2017年11月23日就上述两案作出（2017）鄂0112民初2371号、（2017）鄂0112民初2568号民事判决书，判决确认严世华、刘汝萍、杨某、杜某按33%、34%、33%的比例享有鑫海花城二期39幢1单元101号房的权属，东鑫公司在本判决生效后十日内协助严世华、刘汝萍和杨某、杜某按33:34:33的比例办理不动产登记手续，并驳回了严世华、刘汝萍、杨某、杜某的其他诉讼请求。严世华、杨某、杜某不服该判决分别提出上诉，武汉市中级人民法院以程序违法为由裁定将两案撤销原判，发回重审。两案重审过程中，严世华撤回起诉，并申请在本案中作为有独立请求权第三人参加诉讼，原审予以准许。审理中，原审依法向金龙湾社区及武汉海顺物业有限公司调查鑫海花城二期39幢1单元101号房由谁占有使用问题，社区及武汉海顺物业有限公司无法确认该房屋系谁先占有，但根据社区居委会的入户登记显示租户马亮亮曾租住过该房屋，该房屋现由杨新全的父母居住。原审法院认为，东鑫公司开发的鑫海花城二期39幢1单元101号房涉及一房数卖，东鑫公司就争议房屋分别与刘汝萍、杨某、杜某、严世华签订的《武汉市商品房买卖合同》，均系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，均为有效。本案中，刘汝萍、杨某、杜某、严世华均要求继续履行合同，并确认房屋权属。根据最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要规定：“审理一房数卖纠纷时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同成立的时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”本案中，首先，刘汝萍、杨某、杜某、严世华等三方当事人均未办理争议房屋的权属登记，故其对争议房屋享有的权利均为准物权；其次，即便入住登记存根显示杨某、杜某于2010年办理了争议房屋的入住登记，但争议房屋在裁定受理东鑫公司破产清算之前并未竣工验收，不具备交付条件，且从向派出所、居委会调查的情况来看，争议房屋一直处于被刘汝萍与杨某、杜某争抢的状态，双方当事人所主张的占有使用为非正常状态的占有使用，故双方当事人对争议房屋的占有均非合法占有；再次，从签订合同的顺序来看，严世华的购房合同上未签署日期，杨某、杜某与刘汝萍的购房合同上签署的日期分别为2007年5月3日、2007年7月18日，但庭审中杨某、杜某与刘汝萍均认为对方的购房合同系倒签形成，法院向东鑫公司法定代表人胡双桥调查时其称刘汝萍的购房合同实际签订时间为2010年，杜某向东鑫公司管理人出具的《情况说明》中称其购房时间为2009年9月30日，后其在庭审中又称系笔误，将购房时间误写成交房时间，现法院对合同签署的落款时间是否为买卖合同成立的时间无法确定。综上，本案无法按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，也可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，因出卖方一房多卖导致买受人合同目的无法实现的，买受人可以要求解除合同，并要求出卖人承担赔偿责任。但鉴于争议房屋的出卖人东鑫公司已进入破产清算程序，且破产财产不足以承担破产费用，若强行解除与某一买受人的商品房买卖合同，该买受人的准物权将转为债权，结合本案实际情况，债权的受偿率为零，不符合《中华人民共和国企业破产法》第一条关于“公平清理债权债务”的规定。因此，原审认为，刘汝萍、杨某、杜某、严世华等三方买受人作为准物权人，对出卖人东鑫公司享有的债权应当是同一顺位，所针对的标的物均为本案争议房屋鑫海花城二期39幢1单元101号房。根据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条第二款“破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按比例分配。”的规定，刘汝萍、杨某、杜某、严世华等三方买受人对争议房屋应按购房款比例按份共有权属。刘汝萍、杨某、杜某、严世华等三方买受人分别支付购房款626,840元、60万元、60万元，故其三方应当按照34%、33%、33%的比例按份取得对争议房屋鑫海花城二期39幢1单元101号房的权属，东鑫公司应当协助刘汝萍、杨某、杜某、严世华按份办理不动产登记手续。因此，对刘汝萍、杨某、杜某要求确认商品房买卖合同有效的诉讼请求，予以支持；对刘汝萍、杨某、杜某、严世华分别要求享有争议房屋所有权的诉讼请求，分别在34%、33%、33%的范围内予以支持，超出部分不予支持；对于刘汝萍、杨某、杜某要求东鑫公司协助其办理不动产登记手续的诉讼请求，在前述比例范围内予以支持。原审依照《中华人民共和国物权法》第十五条第一款、第十七条、《中华人民共和国企业破产法》第一条、第五十八条、第一百一十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认刘汝萍与东鑫公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；二、确认杨某、杜某与东鑫公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；三、确认刘汝萍、杨某、杜某、严世华按34%、33%、33%的比例享有东鑫公司开发的鑫海花城二期39幢1单元101号房的权属；四、东鑫公司在本判决生效后十日内协助刘汝萍、杨某、杜某、严世华按34%、33%、33%的比例办理不动产权登记手续；五、驳回刘汝萍的其他诉讼请求；六、驳回杨某、杜某的其他诉讼请求；七、驳回严世华的其他诉讼请求。案件受理费10,100元，由刘汝萍负担3,434元，东鑫公司负担6,666元；杨某、杜某参加之诉案件受理费10,100元，由杨某、杜某负担3,333元，东鑫公司负担6,767元；严世华参加之诉案件受理费9,800元，由严世华负担3,234元，东鑫公司负担6,566元。经审理查明：刘汝萍与东鑫公司签订的《武汉市商品房买卖合同》落款时间为2007年7月18日。杨某、杜某与东鑫公司签订的《武汉市商品房买卖合同》的落款时间为2007年5月3日。当事人各方对对方合同落款时间均有异议。本院对原审查明的其他事实予以确认。二审期间，当事人各方未提交新的证据。本院认为，刘汝萍、杨某、杜某、严世华分别与东鑫公司签订了三份房屋买卖合同，且支付了对价。上述当事人签订合同的意思表示真实，内容合法，原审法院认定为有效，适用法律正确。东鑫公司在资金困难的情况下“一房多卖”，并导致房屋在合同约定的期限内无法办理产权过户手续，东鑫公司已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从此项规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的最优方式，且更有利于实现合同目的。但是，当继续履行已不能实现时，就应当选择其他的补救方式。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”该条款规定了不适用继续履行的几种情形，其中第一项规定“法律或者事实上不能履行”可以根据履行的可能性进行判断。在本案中，刘汝萍、杨某、杜某、严世华虽然签订了房屋买卖合同，并支付了对价，但所购房屋未办理所有权变更登记，也未合法占有，并且从审理看，各当事人签订合同时间存在疑点而现有证据不足以证明合同成立时间，故按照《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条确定的原则，无法从所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后顺序等方面确定权利保护顺位，事实上本案所涉三份合同均无法实际履行。对于这样的合同，应当依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定予以解除。原审根据本案的实际情况，并在平衡各方当事人利益基础上，认定合同解除，法律依据充分，该认定是正确的。因此，刘汝萍、杨某、杜某要求东鑫公司继续履行合同，将鑫海花城二期39幢1单元101号住房产权办理到自己名下的上诉理由不能成立。由于本案所涉房屋买卖合同已无法履行，加之东鑫公司又进入了破产清算程序。因此，本案争议应当根据债权平等以及公平受偿的原则进行处理。本案中，房屋买卖合同所载明的标的物以及款项的支付对象均确定为鑫海花城二期39幢1单元101号住房，该房屋作为财产已经特定化。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产”规定，该房产应当用于偿还与其相关的特定债务。刘汝萍、杨某、杜某、严世华等三方作为买受人，在破产中享有的债权属同一顺位，标的物均为鑫海花城二期39幢1单元101号房。根据《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条第二款“破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按比例分配。”的规定，刘汝萍、杨某、杜某、严世华等三方买受人对争议房屋应按购房款比例按份共有权属。据此刘汝萍、杨某、杜某、严世华等三方买受人应当按照34%、33%、33%的比例按份取得鑫海花城二期39幢1单元101号房的权属，刘汝萍、杨某、杜某、严世华超出部分请求不予支持。原审法院对于本案性质的认定及实体处理，于法有据，应予维持。综上，刘汝萍、杨某、杜某的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费20200元，由刘汝萍负担10100元，由杨某、杜某负担10100元。本判决为终审判决。审判长  曹文兵审判员  黎伟雄审判员  王 勇二〇一九年十二月十七日法官助理臧文颖书记员郭锐敏