山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终7590号 上诉人(原审被告):邢进强,男，1969年12月1日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：史胜霞，山东太康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管雯，山东太康律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓艳玲，女，1980年10月13日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：刘乃杰，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭容娜，山东元鼎律师事务所实习律师。 原审第三人：中国光大银行股份有限公司青岛秦岭路支行，住所地青岛市崂山区仙霞岭路17号。 法定代表人：姜婷，行长。 原审第三人：市北区馨润达房产经纪服务部，住所地青岛市市北区宁夏路。 业主：张秀才，男，1984年12月23日出生，汉族，住山东省沂水县富官庄乡张家石岭村60号。 上诉人邢进强因与被上诉人邓艳玲、原审第三人中国光大银行股份有限公司青岛秦岭路支行（以下简称光大银行）、原审第三人市北区馨润达房产经纪服务部（以下简称馨润达服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2018）鲁0203民初1653号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邢进强向本院提起上诉请求：1、依法撤销（2018）鲁0203民初1653号民事判决第二项；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定的事实不清，适用法律错误。一审法院既然认为上诉人与被上诉人“签订的《房地产买卖契约》及补充协议是双方真实意思，不违反法律禁止性规定，是有效合同，双方均应按约履行”，那么就应当查清并确认双方合同中约定的“甲方应于全款到位三个工作日内（2017年4月20日）将房屋交付给乙方”是否为被上诉人支付全部购房款期限，这是确定本案违约责任的一个重要时间节点。一审法院在没有查清事实的情况下，仅以被上诉人支付了购房定金、全部购房款，就以被上诉人履行了合同全部义务，双方亦办理了产权转移登记为由，认定上诉人违约是严重的认定事实不清。本案中双方对被上诉人支付全部购房款约定了付款的期限为2017年4月20日，在被上诉人没有按时付款的情况下，已经构成根本违约，由此给上诉人造成的损失被上诉人应当承担赔偿责任。在约定的付款期限到期后，上诉人曾多次催促被上诉人要求其交纳全部购房款，在被上诉人既没有就逾期付款进行赔偿，也没有积极履行支付全部房款义务的情况下，上诉人没有交付房屋的行为是在履行自己的不安抗辩权，并非违约行为。因被上诉人一直避谈逾期付款的损失赔偿问题，导致至今未能交付房屋的责任在于被上诉人。一审法院无视被上诉人违约在先的行为已经构成了根本违约，依然判决上诉人承担违约责任也是严重的适用法律错误。二、被上诉人的违约行为已给上诉人造成了严重的经济损失。在本案一审期间，上诉人就本案提起了反诉，一审法院要求上诉人另案处理。上诉人就被上诉人的违约行为要求法院判令其赔偿经济损失，青岛市市北区人民法院一审确认了被上诉人的违约行为，而被上诉人的违约行为已给上诉人造成了严重的经济损失。上诉人在一审期间向法庭提交了房产部门出具的无房证明以及租房合同，欲证明上诉人只有从被上诉人处拿到购房款后才能购买新的住房，而正是因为被上诉人的违约行为，导致上诉人无法购买已经预订的住房，待被上诉人将房款交予上诉人时，房价已飞涨了50%，上诉人已无力再购买该住房。期间，上诉人作为一名失业人员只能靠微薄的救济金租住房屋生活，上诉人虽然一再督促被上诉人支付房款，但始终未果，无奈之下，上诉人委托律师两次发送律师函也遭拒收。万般无奈之下，上诉人与律师至馨润达服务部，希望通过馨润达服务部转达上诉人的意思。综上，上诉人认为，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律严重错误。一审没有充分考虑由于被上诉人违约在先的因素，正是因其违约行为而导致上诉人行使不安抗辩权，其所做判决使上诉人的合法权益受到严重侵害，无异于使得上诉人雪上加霜。反而是被上诉人在违约的情况下，既获得低价购买的房屋，同时又取得上诉人因行使不安抗辩权而延期交房的违约金，上诉人认为该判决实际上维护了违约在先的被上诉人的利益，而损害了真正受害方的上诉人的合法权益。上诉人恳请撤销一审法院的错误判决，公平、公正地审理本案，以维护上诉人的合法权益不受侵害。上诉人与被上诉人在2017年4月5日就涉案房产办理所有权变更手续后，被上诉人已于同年4月21日取得涉案房屋的所有权证，而本案上诉人依据双方约定于2017年4月19日结清了涉案房产的全部费用，包括物业费、水电费，并且在此之后，涉案房产并未产生任何费用，应视为涉案房产已在被上诉人控制之下，被上诉人要求交付房屋没有事实根据和法律依据。 邓艳玲辩称：邓艳玲持有合法有效的产权证书，在双方履约过程中并未有任何违约事实，双方对于涉案房屋部分款项已按照银行按揭的方式进行支付，未有异议。并且邢进强也参与了银行贷款前的面签手续，足以认定双方对于部分购房款以银行按揭方式支付是无异议的。对于房屋未在邓艳玲控制之下，在一审判决中已查明不存在有涉案房屋已在邓艳玲控制之下的事实，而且邢进强在上诉状中以不安抗辩权为由拒绝向被上诉人交付房屋，故原审判决判令上诉人向被上诉人交付房屋事实认定清楚，请求法院维持一审判决。 原审第三人光大银行未答辩。 原审第三人馨润达服务部未答辩。 邓艳玲向一审法院提起诉讼请求：1、依法判令邢进强腾让青岛市市北区台湛路45号1号楼4单元602户房屋；2、依法判令邢进强自2017年8月17日起至实际交房之日止按每日663元支付违约金；3、本案诉讼费用由邢进强承担。 一审法院认定事实：2017年1月4日，邓艳玲、邢进强签订一份《房地产买卖契约》，邢进强将其所有的青岛市市北区台湛路45号1号楼4单元602户房屋卖与邓艳玲，成交价为217万元。双方约定付款日期、金额和方式：2017年1月4日签订合同当日邓艳玲支付定金5万元；2017年2月10日前邓艳玲去银行贷款125万元，此笔房款由银行拿到抵押证后，由银行直接划入邢进强账户；2017年4月5日前办理过户手续，邓艳玲在过户日之前支付邢进强首付款86万元，此笔房款由第三方做资金监管。还约定：邢进强应于全款到位三个工作日内（2017年4月20日）将房屋交付给邓艳玲。邓艳玲不能按期向邢进强付清购房款或邢进强不能按期向邓艳玲交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房款万分之三的违约金。此后，邓艳玲、邢进强及馨润达服务部又签订了一份补充协议，约定房屋成交价由217万元变更为221万元；贷款时间由2017年2月10日前调整为2017年3月2日；过户时间由2017年4月5日变更为根据中介安排，提前办理；交房押金由1万元变更为5万元。 合同签订当日，邓艳玲向邢进强支付购房定金5万元。2017年4月6日，邓艳玲与光大银行签订《关于贷款细节的约定》，光大银行同意向邓艳玲发放住房按揭贷款用于购买市北区台湛路45号1号楼4单元602户，该处房屋为抵押担保抵押物。2017年4月8日，邓艳玲向邢进强转账支付购房款86万元。2017年4月21日，涉案房屋不动产权转移登记为邓艳玲。2017年8月14日，光大银行向邓艳玲发放贷款125万元并转账支付邢进强。邢进强未向邓艳玲交付房屋。 一审法院认为，邓艳玲与邢进强签订的《房地产买卖契约》及补充协议是双方真实意思，不违反法律禁止性规定，是有效合同，双方均应按约履行。本案双方争议的合同中约定的“甲方应于全款到位三个工作日内（2017年4月20日）将房屋交付给乙方”是否为邓艳玲支付全部购房款期限。经审查，邓艳玲在合同履行过程中支付了购房定金，并以转账支付和贷款支付的方式支付了全部购房款，履行了合同全部义务，双方亦办理了产权转移登记。邢进强主张邓艳玲逾期支付购房款，违约在先，可以向邓艳玲主张权利，但以此作为不交付房屋的抗辩理由既不符合法律规定，亦不符合双方合同约定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，一审判决如下：一、邢进强于判决生效之日起十日内向邓艳玲交付青岛市市北区台湛路45号1号楼4单元602户房屋；二、邢进强于判决生效之日起十日内向邓艳玲支付逾期交付房屋违约金（自2017年8月18日起至上述第一项履行完毕之日止，以购房款221万元为基数，按每日万分之三计算支付）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，由邢进强负担。 经审理查明，二审期间，经本院主持调解，双方同意交接钥匙，但不同意见面，本院同意通过本院进行转交，上诉人于2019年11月13日上午将钥匙交给本院，被上诉人委托诉讼代理人于当日下午来本院将钥匙取走。 二审中，邢进强提交了2017年7月至2019年7月期间的电费明细，其中显示期间的电费总计61度，电费总计33.36元。 另查明，《房地产买卖契约》第七条约定，任何一方逾期5日以上未履约的，视为悔约。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，邓艳玲与邢进强签订的《房地产买卖契约》及补充协议合法有效，对双方均有约束力。根据双方房屋买卖合同及补充协议约定，邓艳玲贷款时间为2017年3月2日之前，邢进强应于2017年5月5日前办理过户，首付款于过户前支付。在实际履行过程中，邓艳玲于合同签订当日支付定金5万元、于2017年4月8日支付86万元首付款，于2017年4月6日与银行签订《关于贷款细节的约定》，贷款125万元于2017年8月14日发放。邢进强则于2017年4月21日将房产过户登记到邓艳玲名下。根据上述履行过程，邢进强基本按约定时间将房产过户给邓艳玲，邓艳玲的房款（贷款）到位时间明显晚于合同约定。邢进强未向邓艳玲交付房屋钥匙，对此邢进强主张系因邓艳玲的房款迟延违约在先，且邓艳玲未按约定在2017年5月20日支付全部房款导致邢进强无法购买案外的另外一套房屋并发生定金损失等。邓艳玲对于贷款迟延发放解释为当时青岛市限购政策导致银行贷款审核加大力度，放慢放款时间，并非其怠于履行贷款义务。对于上述延迟付款和交房的争议及责任问题，本院认为，虽然从结果上看，邓艳玲最终将全部房款付清，邢进强未向其交付房屋钥匙。但分析具体情况，邓艳玲将全部房款实际支付给邢进强的时间确已超出合同约定时间近4个月，邢进强在邓艳玲付清房款之前近4个月即已为其办理了过户，且根据邢进强提交的电费单等证据可以佐证其在邓艳玲房款付清前已经不在涉案房屋中居住，邢进强亦已将需要清理的东西搬离。房屋买卖中的交房行为，应当既包含交付权属证书(办理过户)，也包含出卖人搬离房屋及办理房屋的实物交接等内容。本案诉讼之前，邢进强已完成了交付权属证书以及搬离的义务，其仅因邓艳玲未及时支付房款而拒绝交付钥匙。对于邢进强对邓艳玲迟延付款的抗辩，根据合同约定，任何一方逾期5日以上未履约的，视为悔约。邢进强虽未完成全部的交房义务，但因邓艳玲迟延付款在先的行为已符合合同约定的违约及悔约情形，双方对此悔约行为可能承担的责任未达成一致，故而邢进强以邓艳玲迟延付款违约或悔约为由提出抗辩，亦在情理之中，并非恶意拒绝交付钥匙，且并无证据证明该未交钥匙的行为给邓艳玲造成了重大损失。综合上述事实，一审简单按照合同约定的交房时间来认定邢进强承担的逾期交房违约责任明显过重，本院对此予以纠正，酌定以邢进强向邓艳玲承担10万元违约金为宜。二审期间，在本院协调下，双方已经办理了钥匙的交接，完成了全部交房内容，因此一审关于交付房屋的判项已没有履行内容，本院予以撤销。 综上，上诉人的上诉主张部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销青岛市市北区人民法院(2019)鲁02民终7590号民事判决第一项； 二、变更青岛市市北区人民法院(2019)鲁02民终7590号民事判决第二项为邢进强于判决生效之日起十日内向邓艳玲支付违约金10万元； 三、驳回邓艳玲的其他诉讼请求。 一审案件受理费500元，由邓艳玲负担300元，邢进强负担200元；二审案件受理费500元，由上诉人邢进强负担200元，邓艳玲负担300元。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 王化宿 审判员 齐 新 二〇一九年十二月二十日 书记员 栾才玉