湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12323号上诉人（原审被告）：张正兵，男，1982年9月15日出生，汉族，住湖南省。被上诉人（原审原告）：广州珠江物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市开福区福元西路99号珠江花城桂苑2栋地下室171号商铺。负责人：张建国，总经理。委托诉讼代理人：张之远，男，1985年7月30日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区，系该公司员工。上诉人张正兵因与被上诉人广州珠江物业管理有限公司长沙分公司（以下简称珠江物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初6576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张正兵向本院提出上诉请求：1.请求判令依法撤销湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2019）湘0105民初6576号民事判决，并依法改判减收张正兵的物业费，减收幅度为20%或发回重审;2.由珠江物业承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院未全面认定物业服务瑕疵的内容。物业服务存在严重瑕疵，主要表现在几个方面：1.物业合同涉嫌故意隐瞒修改，不公开物业审批公文，合同一式两份，而张正兵没有合同，合同可视为无效合同。2.公共区域卫生脏乱差，公共设施无人修葺，垃圾不及时清理，车库两年内接连两三次大修，车辆乱停等现象管理极其混乱。3.小区内监控安防门禁形同虚设，保安人员也为劳务派遣外包，保安未按时做好保安值班巡逻工作，导致小区多次被盗，严重威胁小区住房安全。4.珠江物业对公共区域内私自设置广告的行为不予制止，小区区域和电梯广告在未经业主同意的前提下，私自低于市场价太多出租给广告公司作为物业收入，不仅影响电梯和小区美观整洁，也存在安全隐患，更损害了小区业主的利益。5.珠江物业对相关房屋的维护不积极。部分房屋存在渗水起泡等问题，珠江物业不协调母公司相关人员积极处理，导致有部分住房相关房屋问题至今未处理，也没有具体的解决方法。6.小区住改商极其严重，占用公用资源，安全隐患极其复杂，珠江物业没有采取相关措施或联系相关主管部门进行处理。二、一审法院审查证据不全面。1.一审开庭时，张正兵将上诉状所附照片提供给一审法院审查，但一审法院未调查核实此情节，也未在判决中体现这一情节，导致认定珠江物业服务瑕疵不具体不全面。2.一审法院未能考虑案件的社会影响，对物业服务费未做减少。综上，张正兵认为一审法院在审查证据、认定事实存在缺失，请求二审法院依法改判。被上诉人珠江物业辩称:一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。珠江物业向一审法院提出诉讼请求：1.张正兵向珠江物业支付自2018年2月1日至2019年3月31日止拖欠的物业管理服务费3201元及按照欠缴时间在6个月内的，以每日1‰的标准，欠费时间超过6个月的，以每日2‰的标准向珠江物业支付自欠付之日起至实际付清之日止的违约金（暂算至2019年3月31日止的违约金为1625元）并承担珠江物业因催交物业费所产生的律师费1300元；2.张正兵承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：2016年3月10日，珠江物业（甲方）与张正兵（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，确认张正兵居住房屋坐落位置：长沙市开福区福元西路99号珠江花城二期三地块35栋31层04房，面积为91.45平方米，协议对双方的权利、义务、物业管理服务的内容、物业管理服务的质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修资金的管理与使用、广告牌设置及权益、违约责任等进行了约定。其中了约定了物业费收费标准为2.5元每平方米每月。物业管理服务费为预交方式，按季度缴纳，每次缴纳费用时间为每季度首月之前5日，张正兵不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，欠费时间在6个月内的，珠江物业有权根据欠款金额向其收取每日1‰的违约金，欠费时间在6个月以上的，自欠费之日起珠江物业有权向其收取每日2‰的违约金。张正兵认为，珠江物业并未按照前期物业管理服务协议履行相应义务，服务不到位，从2018年2月1日起没有缴纳物业管理费。另查明，珠江物业为收取物业费与北京市君泽君(长沙)律师事务所律师签订了委托代理合同，支付了45500的律师费（包含35个案件的代理费用）。一审法院认为：1.珠江物业与张正兵签订的《前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。珠江物业应当严格按照上述合同约定为张正兵提供物业管理服务，张正兵也应当按照合同约定支付物业管理费，故珠江物业要求被告张正兵支付2018年2月1日至2019年3月31日期间的物业费3201元的诉讼请求，一审法院予以支持。二、珠江物业作为物业服务企业，亦应当为张正兵提供良好的物业管理和服务，但根据庭审中张正兵提交的相关证据，可以证明珠江物业提供的物业管理服务确实存在一定瑕疵，张正兵并非恶意拖欠珠江物业物业服务费，故一审法院对于珠江物业要求张正兵支付违约金1625元及律师费1300元的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、张正兵于本判决生效之日起十日内向广州珠江物业管理有限公司长沙分公司支付2018年2月1日至2019年3月31日期间的物业费共计3201元；二、驳回广州珠江物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由张正兵承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为张正兵要求减免物业服务费的理由是否成立。关于张正兵要求减免物业服务费的理由是否成立的问题。本院认为，虽然张正兵上诉称珠江物业提供物业服务时存在严重瑕疵，如公共区域卫生脏乱差、公共设施无人修葺、车辆乱停放、小区内监控安防门禁形同虚设等问题，但其提供的照片不能证明珠江物业长期存在前述问题。因物业服务合同本身作为一种持续性、服务性的合同，在无证据证明珠江物业长期存在前述问题的情况下，不宜认定珠江物业提供的物业服务存在严重瑕疵，因此，张正兵以珠江物业存在前述严重瑕疵要求珠江物业减免物业服务费的理由不能成立。关于张正兵上诉称物业合同涉嫌故意隐瞒修改，不公开物业审批公文，合同可视为无效合同的意见，因无事实依据，本院不予采纳。关于张正兵上诉称珠江物业在未经业主同意的前提下将小区区域和电梯广告，私自以低于市场价出租给广告公司作为物业收入，损害了小区业主的利益的意见，因小区公共区域广告收入产生的纠纷系全体业主与物业公司之间的纠纷，应由业主委员会与物业公司协商解决或另行诉讼解决，不属于本案审理范围，故对该意见不予采纳。关于张正兵上诉称珠江物业对相关房屋的维护不积极的问题。本院认为，物业服务费用不含住宅维修费，物业公司对业主专有部分的维修系有偿维修，并且物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能以此为由拒交物业服务费用。关于张正兵上诉称小区“住改商”极其严重的问题。因珠江物业作为物业管理公司，并无对小区业主“住改商”进行强制制止的执法权，珠江物业公司仅能督促或者联系相关主管部门进行处理，因此张正兵以物业公司对小区“住改商”监管不力为由要求减免物业服务费缺乏事实与法律依据，本院对该上诉意见不予采纳。综上，张正兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人张正兵负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  何 鑫审判员  戴 静二〇一九年十二月二十日法官助理田露书记员王嘉翌附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。