广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0803民初236号原告（执行案外人）：黄国武，男，1967年4月11日出生，汉族，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：刘权，广东拓安律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞志雄，广东朝胜律师事务所律师。被告（申请执行人）：蔡玮儒，男，1968年8月17日出生，汉族，住广东省湛江市开发区。委托诉讼代理人：叶林凤，广东粤正律师事务所律师。第三人（被执行人）：庞建雄，男，1943年4月24日出生，汉族，住湛江市霞山区。第三人（被执行人）：湛江市雄立房产有限公司，住所地湛江市霞山区民有路1、3号。法定代表人：庞立芬。第三人（被执行人）：庞立芬，女，1967年1月30日出生，汉族，住湛江市霞山区，原告黄国武与被告蔡玮儒及第三人庞建雄、湛江市雄立房地产有限公司（以下简称雄立公司）、庞立芬案外人执行异议之诉纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘权、庞志雄，被告蔡玮儒的委托诉讼代理人叶林凤到庭参加诉讼，第三人庞建雄、雄立公司、庞立芬经本院合法传唤不到庭。本案现已审理终结。原告黄国武向本院提出诉讼请求：1、判决撤销对原告购买的湛江市霞山区朝霞路××号的房屋产权（所有权证号：1406180）以及湛江市霞山区朝霞路××号土地使用权（土地证号：03××49）的强制执行。2、判决确认原告黄国武与第三人庞建雄于2014年1月5日签订达成的《协议书》合法有效，并确认位于湛江市霞山区朝霞路××号的房屋产权（所有权证号：1406180）以及湛江市霞山区朝霞路××号土地使用权（土地证号：03××49）归原告所有。3、判决第三人庞建雄立即协助和配合原告办理湛江市霞山区朝霞路××号的房屋产权（所有权证号：1406180）以及湛江市霞山区朝霞路××号土地使用权（土地证号：03××49）过户登记。4、本案受理费由被告负担。事实和理由：2017年7月13日，湛江市霞山区法院在执行蔡玮儒与庞建雄、雄立公司、庞立芬民间借贷纠纷两案中，作出（2013）湛霞法执字第427号之四及（2014）湛霞法执字第108号之四《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人庞建雄名下坐落于湛江市霞山区朝霞路××号土地使用权（土地证号：03××49，土地面积：50平方米）及房屋所有权（所有权证号：1406180），所得款用于清偿债务。而原告黄国武与第三人庞建雄于2014年1月5日签订《协议书》约定，庞建雄将位于湛江市霞山区朝霞路××号土地的使用权及房屋所有权转让给黄国武，转让费为1200000元。黄国武已于2014年1月8日通过中国工商银行转账1200000元给庞建雄，代收人是张滨海。2014年1月8日，庞建雄将湛江市霞山区朝霞路××号土地及房屋交付给黄国武使用至今。黄国武与庞建雄签订的《协议书》合法有效，庞建雄应当协助原告办理产权过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条的规定，黄国武已经支付全部价款并实际占有房屋，且黄国武对未办理过户登记没有过错，故法院不得查封、拍卖该房屋。综上所述，请法院支持原告的诉讼请求。被告蔡玮儒辩称，一、黄国武与庞建雄之间并不存在房屋买卖的真实交易，双方签订的《协议书》是在庞建雄不知情和受胁迫的情况下签订，并非庞建雄的真实意思表示。根据被告提交的录音资料证据显示，在被告的代理律师与庞建雄的通话中，庞建雄称几年前其在医院住院时，其大女儿庞立芬和其他子女趁他神志不清之际，欺骗和逼迫他签了一份房屋买卖协议，其不认识买房人，也从未收到购房款。二、原告提供的证据是原告和第三人恶意串通伪造的证据，不具有真实性、合法性和关联性，不具证据效力，不应采信。原告提供的证据中，《协议书》的签署时间是2014年1月5日，房屋买卖款项支付授权书签署时间是2014年1月8日，从笔迹形成时间判断显然不是2014年1月形成的，存在倒签订时间的嫌疑，不具有真实性，不应采信。原告提交的付款凭证显示，是2014年1月8日发生的交易，收款人是张滨海，并非庞建雄，明显与合同约定的付款时间和收款人不符。并且，原告提供的收据载明，庞建雄表示收到黄国武的房地产转让费1200000元，这与原告上述证据反映的事实相矛盾。三、原告起诉已超过法定诉讼时效，其诉讼请求应不予支持。法院对涉案房屋的首次查封时间是2014年1月20日，原告应当自2014年1月20日起就知道其权利受到侵害，而原告于2018年1月25日才起诉，显然超过法定诉讼时效。四、涉案房屋的产权人是庞建雄，并非原告黄国武，法院对涉案房屋的查封和拍卖符合法律规定。房屋所有权证显示，庞建雄是位于湛江市霞山区朝霞路××号房屋的所有权人。该房屋未依法定程序过户登记到黄国武的名下，且黄国武也未事先向房管部门备案，不能确定其为涉案房屋的所有权人。因此，黄国武对涉案房屋不享有物权，依法不能对抗善意第三人。而且，该房屋一直空置多年，至今未实际交付黄国武使用，显然是黄国武与第三人之间进行虚假交易。五、黄国武与第三人庞建雄在合同约定的房屋转让价格明显低于市场价格，属于不合理转让行为，未经评估机构评估，是非法无效的。综上所述，原告起诉缺乏事实和法律依据，请驳回原告的诉讼请求。第三人庞建雄、雄立公司、庞立芬既不到庭参加诉讼，亦未提交书面述称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的《协议书》、《房屋买卖款项支付授权书》、凭证、收据、已缴水费通知单，被告虽对该证据的真实性、合法性、关联性及证明事实有异议，但被告申请鉴定作出的鉴定意见书程序违法，不予采信，被告又未提交其他反驳证据，故本院确认该证据的真实性，至于原告以上述证据主张的事实，需结合本案其他证据和事实再审查判断。2、对原告提交的《土地登记申请书》、关于土地登记申请审核情况、公告，因被告对该证据的真实性、关联性有异议，且原告未能提交该证据的原件进行核对，本院依法不采信该证据。3、对被告提交的录音资料，原告对该证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该证据可以作为本案证据使用，但录音内容不能证明被告主张的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：蔡玮儒与庞建雄、雄立公司、庞立芬民间借贷纠纷一案，本院于2013年9月5日作出[2013]霞法民三初字第227号民事调解书，已发生法律效力。因庞建雄、雄立公司、庞立芬不履行该民事调解书的义务，蔡玮儒向本院申请执行。执行中，本院于2014年1月20日作出[2013]湛霞法执字第427号之一执行裁定书，裁定：一、查封被执行人庞建雄拥有的位于朝霞××××房（所有权证：1406180）；二、查封被执行人庞立芬拥有的位于霞山区××路××南××大厦××房（所有权证：100020207）；三、查封被执行人庞立芬拥有的位于霞山区××路××南××大厦××房（所有权证：1000202208）。2014年12月4日，本院作出（2014）湛霞法执字第108-1号执行裁定书，查封了庞建雄名下位于湛江市霞山区朝霞路××号土地使用权（土地证号：03××49，土地面积：50平方米），并又于2017年7月10日作出（2014）湛霞法执字第108号之三执行裁定书，续行查封了上述土地使用权。2017年7月13日，本院作出（2013）湛霞法执字第427号之四、（2014）湛霞法执字第108号之四执行裁定书，裁定：拍卖被执行人庞建雄名下坐落于湛江市霞山区朝霞路××号土地使用权（土地证号：03××49，土地面积：50平方米）及房屋所有权（所有权证号：1406180），所得款用于清偿债务。2017年11月24日，黄国武向本院提出异议，申请撤销该执行裁定，停止拍卖上述土地使用权及房屋所有权。本院于2017年12月5日作出（2017）粤0803执异159号执行裁定书，裁定驳回黄国武的执行异议。黄国武不服（2017）粤0803执异159号执行裁定，向本院提起本案诉讼。原告黄国武提交其与庞建雄签订落款时间为2014年1月5日的《协议书》、《房屋买卖款项支付授权书》、银行凭证、收据、已缴水费通知单、缴交水费通用机打发票、缴交电费发票、缴交水电费银行存折、《委托银行代扣电费协议》等证据，主张其与庞建雄已就涉案土地及房屋达成转让协议，双方已履行了合同约定的权利义务。《协议书》的出让方为庞建雄，受让方为黄国武，约定基本内容有：出让方将位于湛江市霞山区朝霞路××土地（××路××）及房屋使用权转让给受让方，转让费为1200000元，该宗土地包括全部建筑物总面积为800平方米；出让方负责办理该土地房屋水、电过户手续及转让相关手续；该土地房屋使用权转让协议签订生效后，出让方所有家庭成员不得以任何理由干涉。出让方要在10天内将土地及房屋交给受让方，出让方不得无故拖延时间；协议生效后受让方付给出让方120000元作为定金，受让方15天内再付给出让方剩余金额1080000元。付齐款后出让方将房屋交给出让方。该《协议书》末页的出让方处签有庞建雄及其子女庞立芬、庞立华等人的名字。2014年1月8日出具的授权人为庞建雄、庞立芬等人的《房屋买卖款项支付授权书》的内容为：黄国武，你与我方签订位于湛江市霞山区朝霞路一巷1号的房屋买卖所应付款金额为壹佰贰拾万元整，请汇入指定的如下账户：户名：张滨海，开户行：工行翠堤湾支行，账号：6222、0820、1500、0278、088。黄国武提交的工商银行《个人业务凭证（填单）》显示，2014年1月8日黄国武通过其名下账户转账1200000元至张滨海名下账户。黄国武提交的《收据》载明：我庞建雄和家人收到黄国武交到位于湛江市霞山区朝霞路××（××路××）的土地和房屋所有权转让费人民币壹佰贰拾万元整，特此立据。》《收据》的收款人处签有庞建雄、庞立华名字。原告提交的《自来水公司用户已缴水费通知单》、缴交水费通用机打发票显示，涉案房屋于2014年1月及4月缴费户名为黄国武，缴水费金额分别为25.88元、23.30元，以及2017年、2018年均以黄国武的户名缴交水费。原告提交缴交水电费银行存折、《委托银行代扣电费协议》证明，原告委托银行通过其名下的银行存折账户代扣缴交水电费。被告蔡玮儒认为原告提交的《委托银行代扣电费协议》存在原告制作虚假证据的嫌疑，申请向供电局调查核实。经向供电局调取涉案房屋用电客户信息表、居民客户用电业务受理表、用电客户所附代扣电费银行存折资料、委托银行代扣电费协议等证据显示：涉案房屋用电客户原户名为庞建雄，2014年1月7日申请变更客户名称为黄国武，该房屋于2014年1月开始以黄国武的名义一直缴交电费；2014年1月7日，黄国武向供电局提交申请银行代扣电费业务受理表，黄国武与供电局及湛江市麻章区农村信用合作联社江霞分社签订《委托银行代扣电费协议》，以黄国武名下的农村信用合作社80010000468645955银行账号由银行代扣电费。庭审中，被告蔡玮儒申请对原告提交的《协议书》、《房屋买卖款项支付授权书》和《收据》是否庞建雄本人的签名，以及《协议书》是否于2014年1月5日形成、《房屋买卖款项支付授权书》、《收据》是否于2014年1月8日形成等真实性进行司法鉴定。鉴定过程中，被告蔡玮儒变更鉴定事项为：1、《房屋买卖款项支付授权书》中书写部分“张滨海”三字的笔迹形成时间是否于2014年1月8日之后形成进行鉴定；2、对《收据》上“庞建雄”签名形成时间是否于2014年1月8日之后形成进行鉴定。但被告未向合议庭提交该变更鉴定申请，且未告知原告。鉴定过程中，送检样本原件亦未经原告核对确认。2019年1月2日，广东通济司法鉴定中心作出粤通司鉴中心［2018］文鉴字第260号《文书司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、送检检材1落款日期为“2014年1月8日”的《房屋买卖款项支付授权书》上“户名”处手写“张滨海”字迹的书写形成时间为2015年1月之后。2、倾向认为送检检材2无署期的《收据》落款“收款人”处签名“庞建雄”字迹的书写形成时间为2015年1月之后。原告认为［2018］文鉴字第260号《文书司法鉴定意见书》以下鉴定程序违法：1、被告在原告及合议庭不知情的情况下，擅自改变鉴定申请事项；2、送检样本原件未经原告核对质证，请求不予采纳该鉴定意见书。被告对该鉴定意见书无异议，且对该鉴定意见书不申请补充鉴定或重新鉴定。原告据此提出以下鉴定申请：1、《房屋买卖款项支付授权书》中书写部分“张滨海”三字的笔迹形成时间是否于2014年1月8日之后形成进行鉴定；2、对《收据》上“庞建雄”签名形成时间是否于2014年1月8日之后形成进行鉴定；3、《协议书》中手写“黄国武”字迹形成时间是否在2014年1月5日之后进行司法鉴定。由于不能提供鉴定的样本，鉴定机构终止此次鉴定工作。本院认为，本案属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条中规定的案外人对于执行异议裁定不服而提起的异议之诉。关于被告主张诉讼时效已超过的问题。执行异议之诉不同于一般诉讼，是复合型的新类型诉讼。本案中，案外人基于其主张的物权期待权，请求撤销拍卖裁定，不得执行涉案房屋，属于形成权的诉讼性质，而原告一并请求确认涉案房屋属其所有，又兼具支配权的诉讼性质。而诉讼时效的客体为实体法上的请求权，形成权、支配权不适用诉讼时效的规定。因此，案外人黄国武对法院作出的拍卖涉案房屋裁定不服提出执行异议，该异议被裁定驳回后，原告于收到执行异议裁定后15天内向本院提起本案诉讼，符合法律规定，不存在诉讼时效超过的问题。本案审理的焦点是：一、原告黄国武对法院的执行标的即位于湛江市霞山区朝霞路××号的房屋产权及土地使用权是否享有足以排除强制执行的民事权益。二、本案中能否确认涉案房屋所有权归原告。关于原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，要求停止执行，应当审查是否符合以上四个条件。本案中，被告申请司法鉴定机构作出的［2018］文鉴字第260号《文书司法鉴定意见书》因程序违法，不予采纳。首先，原告黄国武与涉案房屋原所有权人庞建雄签订房屋买卖《协议书》，该协议书是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，符合在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的条件。其次，本院根据被告申请向供电局调取的电客户信息表、居民客户用电业务受理表、用电客户所附代扣电费银行存折资料、委托银行代扣电费协议及原告提交的《自来水公司用户已缴水费通知单》、缴交水费通用机打发票等证据，可以证明原告黄国武自2014年1月7日起以其名义缴交涉案房屋的水电费，占有并使用涉案房屋。符合查封前已合法占有不动产的条件。第三，原告向庞国雄指定的银行账户转账了1200000元，已按《协议书》约定支付全部购房款。符合已支付全部价款的条件。第四，涉案房屋因庞建雄拖欠他人借款的原因被法院查封，导致未能办理产权过户登记手续给原告，符合非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。因此，原告黄国武对涉案房屋具有物权期待权，享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，本院认定不得执行湛江市霞山区朝霞路××号的房屋产权及土地使用权。关于本案中能否确认涉案房屋所有权归原告所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告与庞建雄签订协议书买卖房屋的行为属于民事法律行为，当事人只能通过变更登记的方式实现物权变动。涉案房屋的所有权现仍然登记在庞建雄名下，原告向庞建雄购买涉案房屋，只是享有涉案房屋的物权期待权，该实体权利虽可阻却执行，但买受人还须直接或另行通过诉讼等方式要求庞建雄协助办理过户登记手续，才能取得涉案房屋的所有权。故原告在本案中请求确认涉案房屋的所有权归其所有不符合法律规定，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，案外人在执行异议之诉中，只能提出对执行标的停止执行及确认执行标的权属的诉讼请求。本案中，原告提出要求第三人庞建雄协助其办理湛江市霞山区朝霞路××号房屋产权及土地使用权转移登记手续的请求，不属于本案审理范围，依法不予处理。第三人庞建雄、雄立公司、庞立芬经本院合法传唤不到庭，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于湛江市霞山区朝霞路一巷6号土地使用权（土地证号：03××49）及房屋所有权（所有权证号：1406180）。二、驳回原告黄国武的其他诉讼请求。案件受理费100元，司法鉴定费22720元，均由被告蔡玮儒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  叶秋波审 判 员  王玉燕人民陪审员  邱雄宇二〇一九年十二月六日书 记 员  陈碧艳附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。