安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民初1549号原告：安徽华发生态科技有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区仰桥路与开福路交口1#、2#、4#厂房。统一社会信用代码913401006614371037。诉讼代表人：国浩律师（合肥）事务所，安徽华发生态科技有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：毕为，国浩律师（合肥）事务所律师。委托诉讼代理人：张瑞，国浩律师（合肥）事务所律师。被告：安徽鹏程太阳能科技有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山产业园振兴路四栋二层。统一社会信用代码91340100754859663X。法定代表人：王军，董事长。委托诉讼代理人：杨健，安徽协利律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨一伟，安徽协利律师事务所律师。原告安徽华发生态科技有限公司（以下简称华发公司）与被告安徽鹏程太阳能科技有限公司（以下简称鹏程公司）因房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告华发公司的委托诉讼代理人张瑞，被告鹏程公司的法定代表人王军及其委托诉讼代理人杨健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华发公司向本院提出诉讼请求：1.判令鹏程公司立即交还并搬离华发科技园4#厂房一层、二层；2.判令鹏程公司支付自2018年1月21日起至2018年10月19日止租金358666.67元；3.判令鹏程公司支付自2018年10月20日起暂计算至2019年7月1日的房屋占有使用费294000元（以每平方米13元/月为标准），实际计算至鹏程公司交还房屋之日止；4.本案诉讼费及保全费由鹏程公司承担。事实与理由：2012年1月9日，华发公司与鹏程公司签订《厂房租赁合同》，约定鹏程公司承租华发公司华发科技园4#厂房，租赁物为独栋三层厂房，租用面积约3100平方米，租赁期自2012年1月20日至2015年1月20日止。此后鹏程公司又续租三次，双方签订《房屋续租协议》。2016年2月4日，系双方最后一次书面续租，根据《房屋续租协议》约定租赁房屋续期一年自2017年1月20日至2018年1月20日止，月租金每平方米13元/月，合计40000元/月。鹏程公司租金亦交到2018年1月20日。租赁期满后鹏程公司未曾交纳租金也未搬离，双方不定期租赁关系一直持续到2018年10月19日。华发公司于2018年8月31日被合肥市中级人民法院裁定受理破产清算申请后，华发公司破产管理人于2018年10月19日依法解除双方不定期租赁合同，并多次函告鹏程公司交纳拖欠的租金及房屋占有使用费，立即返还租赁房屋，但鹏程公司拒不理睬。鹏程公司不仅不交纳拖欠的租金和房屋占有使用费，还未经华发公司管理人同意私自转租，已严重影响了华发公司破产清算工作，损害华发公司及其债权人利益。华发公司现依法提起诉讼，望判如所请。被告鹏程公司辩称，1.鹏程公司对案涉房屋租赁及占用的事实，并无异议。欠缴的房租或房屋占用费数额（约57万），双方能够达成共识。2.对于鹏程公司向华发公司出借的款项和鹏程公司代华发公司支付的水电费的本金数额，鹏程公司可以举证证明具体的数额且可以明确的是，上述款项的到期日均在华发公司破产受理之前。在款项没有约定具体还款期限的时候，鹏程公司可以随时向华发公司主张相应的款项，即上述款项的到期日也在华发公司破产受理之前。其实上述两项的数额为80余万元。3.华发公司与鹏程公司之间互负金钱给付性的债务，并非法律禁止抵消的债务类型。鹏程公司主张以华发公司所欠的借款和垫付水电费抵扣鹏程公司所欠的房租，有华发公司原法定代表人黄建华和鹏程公司法定代表人王军之间的约定。即便华发公司不认可短信的真实性，双方的债权债务相抵也符合相应法定抵消的规定。综上，鹏程公司以在先到期的金钱给付债权抵消亦是金钱给付债权的鹏程公司欠华发公司的房租债权，存在事实和法律依据。希望法院支持鹏程公司关于抵消的主张，驳回华发公司的其他诉请。关于抵消剩余的数额，鹏程公司将尊重法院裁判，实事求是另行重新申报破产债权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉请主张，提交了下列证据：证据一：被告企业信用信息、（2018）皖01破申49号民事裁定书、（2018）皖01破16号决定书、《安徽省司法厅准予变更行政许可决定书》、《律师执业许可证》。证明被告主体适格及管理人资格。证据二：《房屋续租协议》（2016.2.4）、《厂房租赁合同》、《房屋续租协议》（2014.4.1）、《房屋续租协议》（2016.1.20）。证明原告与被告于2016年2月4日最后一次书面续租，根据《房屋续租协议》（2016.2.4）约定，被告租赁4#厂房，续期一年自2017年1月20日至2018年1月20日止，月租金每13元/月，合计40000元/月。证据三：《解除合同通知书》、被告债权申报材料（包括缴纳租金的收据）。证明被告租金交至2018年1月20日，此后被告未再交纳租金。2018年10月19日，原告破产管理人依法解除与被告之间不定期租赁关系，截至2018年10月19日被告拖欠租金358666.67元。证据四：《关于催交租金的函》（2018.12.21、2019.3.7）、原告破产管理人手机短信截图、被告使用4#厂房现场照片4张。证明双方租赁关系解除后，被告拒不搬离返还4#厂房给原告破产管理人，至今仍继续占有使用4#厂房。原告破产管理人多次函告催交租金，被告均不予理睬。证据五：《租赁合同》、《关于禁止违法转租、装修华发公司厂房的通告》（2019.4.1）、《关于禁止违法转租华发公司2#厂房的通知》（2019.6.11）、被告违法转租现场照片10张。证明被告不仅不交纳拖欠的租金及房屋占有使用费，还违法转租，原告破产管理人于2019年4月1日发现后收回了4#厂房三层1100平方米，还有4#厂房一层、二层仍占有使用至今，严重妨害原告破产清算工作，侵犯其他债权人利益。被告质证意见为：对证据一，三性和证明目的无异议。对证据二，三性和证明目的无异议，被告认可承租原告房屋的事实。对证据三，三性和证明目的无异议，但实际上被告与原告及破产管理人之间均有关于以借款、水电费抵扣房租及房屋续租的合意，仅以解除合同通知书并不能完整反映双方关于案涉租赁物租赁及房租给付的事实。对证据四，两份催缴租金的函确实已收到，3月14日11点12分原告破产管理人的手机工作号发送给被告法定代表人王军的短信通知，王军确已收到，王军于3月14日11点46分予以回复，王军要求与原告破产管理人协商重新签订合同，并不存在原告破产管理人所述被告对其催缴租金完全不予理睬的事实。对证据五，租赁合同三性无异议，自2019年4月1日起4#厂房第三层的租金由次承租人张为飞直接交给原告破产管理人，对2019年4月1日通告的三性无异议，对2019年6月11日的通知与本案无关，通知内容载明是2#厂房，而案涉厂房为4#厂房，对照片反映的租赁物现状无异议，但原告破产管理人所举证据2019年4月1日通告和6月11日的通知均在原告、被告与案外人张为飞就转租4#厂房第三层达成租赁协议的情况下才发布的，被告此时没有非法转租的事实。自接到原告破产管理人通知后，被告一直希望与原告破产管理人就租赁事宜、房租缴纳事宜进行协商，但一直没有签署协议，被告认可占用4#厂房一层、二层的事实，但并不存在恶意，后续被告所举证据中也有原告破产管理人与被告之间签署的租赁合同，可以证明双方就案涉房屋租赁达成了合意，相关租金的处理也有约定。被告为支持其抗辩理由，提交下列证据：证据一：借条、收据、转账凭证。证明原告向被告借款30万元，约定利息为月息2.5%，以及被告依约向原告转账30万元的事实。证据二：中国建设银行流水、收据、国网安徽省电力公司合肥供电公司电费收据、说明。证明2016年6月25日至2018年7月13日期间，被告向原告支付电费、代原告直接支付电费、变压器改造费用、借用打井费用共计511803元及相关利息（相关收条中备注利息）。证据三：缴费通知单。证明被告实际每个月的用电量按照总表基数计量，经核算后，被告实际需要支付的电费为93240元。结合证据二，就水电费类的款项，原告共计欠被告418563元及相关利息。证据四：短信聊天记录。证明被告与原告之间存在垫付电费的事实及双方之间存在用借款、水电费冲抵房租的合意。证据五：租赁合同、收条。证明被告和原告破产管理人之间就房屋租赁事宜达成了合意，约定租金标准为12元/平方米，每月租金24000元。被告已经按照约定自2019年4月1日开始向原告破产管理人正常缴纳了房租。原告质证意见为：对证据一、证据二、证据三的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告已经向原告破产管理人申报债权，与本案无关联。本案是房屋租赁合同纠纷，不是破产债权确认纠纷。对证据四，三性不予认可，原告原法定代表人黄建华于2018年4、5月间被关押，现被羁押于浙江嵊州看守所，其刑事案件尚未处理完毕，原告破产管理人无法会见黄建华，对有关事实无法核实。关于被告主张抵扣房租的合意，这种合意抵消应形成书面协议才生效，故被告主张抵消债权不成立。对证据五，三性和证明目的没有异议，这是原告破产管理人介入后于2019年7月11日与被告就4#厂房一层、二层签订的租赁合同，这是在本案起诉后双方签订的。本院认为，华发公司提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据五中《租赁合同》以及鹏程公司提交的证据一、证据二、证据三、证据五，因双方当事人对上述证据的真实性均不持异议，能够作为认定本案事实的依据，本院予以采纳。根据上述证据的认证意见并结合双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2012年1月9日，出租方华发公司法定代表人黄建华（合同甲方）与承租方鹏程公司法定代表人王军（合同乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将位于安徽省合肥市蜀山经济开发区仰桥路华发生态科技园的4#厂房租赁给乙方使用，租赁物为独栋三层厂房，总面积为3100平方米（以产权证登记为准）；本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理；租赁期限为3年，即从2012年1月20日起至2015年1月20日止，租赁期限届满前一个月提出，经双方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同，在同等承租条件下，乙方有优先权；租赁期前两年（即2012.1.20-2014.1.20）租金为每方米11.5元/月，合计人民币35650元/月），两年后（即2014.1.20-2015.1.20）租金为每平方米12元/月，合计37200元/月。该合同到期后，双方又先后签订三份《房屋续租协议》，最后一份《房屋续租协议》于2016年2月4日签订，约定租赁期限为2017年1月20日至2018年1月20日，租金为13元/平方，合计40000元/月，每年48000元。该份协议于2018年1月20日到期后，双方未再续签协议，但鹏程公司仍继续占有使用4#厂房。鹏程公司的租金已付至2018年1月20日。2018年8月31日，本院做出（2018）皖01破申49号民事裁定书，裁定受理申请人杨国余对被申请人华发公司的破产清算申请。2018年9月17日，本院作出（2018）皖01破16号决定书，指定安徽天瑞律师事务所为华发公司的破产管理人。2018年9月13日，安徽省司法厅作出准予变更行政许可决定书，准予安徽天瑞律师事务所名称变更为国浩律师（合肥）事务所。2018年10月19日，华发公司破产管理人向鹏程公司发出《解除合同通知书》，要求与鹏程公司解除租赁关系。当日，鹏程公司法定代表人王军签收了《解除合同通知书》。后鹏程公司向华发公司破产管理人申报了债权，其中本金807126元，利息272899元，总额为1080025元。该债权尚未经华发公司破产管理人审核确认。2018年12月21日及2019年3月7日，华发公司破产管理人先后两次向鹏程公司发出《关于催交租金的函》，鹏程公司收到后仍未缴纳租金及房屋占有使用费。2019年4月1日，华发公司破产管理人（甲方）、张为飞（乙方）、鹏程公司（丙方）签订《租赁合同》，约定，甲方将位于安徽省合肥市蜀山区仰桥路华发科技园4#厂房第三层租赁给乙方使用，租赁物建筑面积约为1100平方米（以产权证登记为准）租赁给乙方使用，租赁期限自2018年4月10日起为不定期，甲方有权根据华发公司的破产进程或其他政策调整的需要，随时解除合同，但须提前90天告知乙方……。该协议签订后，案涉4#厂房第三层的租金由张为飞直接交给华发公司破产管理人。2019年7月11日，出租方华发公司管理人（甲方）与承租方鹏程公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于安徽省合肥市蜀山区仰桥路华发科技园4#厂房第一、二层租赁给乙方使用，租赁物建筑面积约为2000平方米（以产权证登记为准）租赁给乙方使用，租赁期限自2018年4月1日起为不定期，甲方有权根据华发公司的破产进程或其他政策调整的需要，随时解除合同，但须提前60天告知乙方……，甲乙双方同意租金标准为每月12元/平方米（不含税），每月租金24000元，乙方应按每六个月一次向甲方交纳租金合计144000元，先交后用……。该合同签订后，鹏程公司已按约向华发公司管理人缴纳自2019年4月1日以后的租金。华发公司于2019年7月8日起诉至本院，要求判如所请。在庭审中，华发公司当庭变更诉讼请求为：1.判令鹏程公司支付华发公司自2018年1月21日起至2018年10月19日期间的租金357333元；2.判令鹏程公司支付华发公司自2018年10月20日起至2019年3月31日期间的房屋占有使用费214666元（以每平方13元/月为标准）。3.本案诉讼费用由鹏程公司承担。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。华发公司与鹏程公司签订的《厂房租赁合同》及三份《房屋续租协议》均系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。最后一份《房屋续租协议》于2018年1月20日到期后，鹏程公司仍继续占有使用案涉房屋，华发公司未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2018年8月31日，本院裁定受理华发公司的破产清算申请。2018年10月19日，华发公司破产管理人向鹏程公司发出《解除合同通知书》，鹏程公司于当日签收《解除合同通知书》，故双方租赁关系应为该日解除，鹏程公司应向华发公司破产管理人支付2018年1月21日至合同解除日期间的租金及合同解除后的房屋占有使用费。庭审中，华发公司破产管理人对与鹏程公司在诉讼期间签订《租赁合同》及鹏程公司已缴纳2019年4月1日后的租金的事实无异议，本院予以确认。华发公司本案诉请主张要求鹏程公司向其支付自2018年1月21日起至2018年10月19日期间的租金357333元及自2018年10月20日起至2019年3月31日期间的房屋占有使用费214666元（以每平方13元/月为标准），鹏程公司亦无异议，本院予以支持。鹏程公司辩称，其拖欠华发公司租金和房屋占有使用费571999元属实，但华发公司也有拖欠其借款30万元和其为华发公司垫付的水电费约50万元未还，二者可以互相抵消。华发公司破产管理人对此并不认可，认为本案不属于法定抵消情形，鹏程公司举证的短信聊天记录并没有明确提到借款、垫付水电费与租金、房屋占有使用费的抵销金额。对此，本院认为，华发公司现已进入破产清算程序，鹏程公司就借款和垫付的水电费已向华发公司破产管理人申报了债权，但该债权并未得到华发公司破产管理人的审核确认，本案系房屋租赁纠纷，并非破产债权确认，故对鹏程公司的抗辩理由，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十六条的规定，判决如下：被告安徽鹏程太阳能科技有限公司于判决生效之日起十日内支付原告安徽华发生态科技有限公司自2018年1月21日起至2018年10月19日期间的租金357333元及自2018年10月20日起至2019年3月31日期间的房屋占有使用费214666元，合计571999元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10327元，由被告安徽鹏程太阳能科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审判长  陆建群审判员  沈 静审判员  王 莉二〇一九年十二月三日书记员  陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。