河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终3339号上诉人（原审被告）：承德燕东房地产开发有限公司，住所地承德市开发区西区9号。法定代表人：郑晓东，职务：执行董事。委托诉讼代理人：王聪颖，河北天诤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：承德市新一百百货大楼有限公司，住所地承德市双桥区南营子大街百货大楼三层。法定代表人：朱亚文，职务：执行董事。委托诉讼代理人：杨常青，河北瀛上嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱锐锋，承德市新一百百货大楼员工。原审第三人：承德亿兆百货大楼商贸有限责任公司，住所地承德市双桥区温家沟1号。法定代表人：赵亮，职务：董事长。委托诉讼代理人：高嵩，男，1983年4月9日出生，该公司员工，现住承德市双桥区。上诉人承德燕东房地产开发有限公司（以下简称燕东房地产公司）因与被上诉人承德市新一百百货大楼有限公司（以下简称新一百百货公司）、原审第三人承德亿兆百货大楼商贸有限责任公司（以下简称亿兆百货公司）共有纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初3107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人承德燕东房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王聪颖；被上诉人承德市新一百百货大楼有限公司的委托诉讼代理人朱锐锋；原审第三人承德亿兆百货大楼商贸有限责任公司的委托诉讼代理人高嵩等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。燕东房地产公司上诉请求：1、请求撤销（2019）冀0802民初3107号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋实际所有权人为段光新，一审遗漏了本应参诉的段光新为当事人，不利于案件的最终处理。2005年12月28日上诉人与案外人段光新签订《商品房买卖协议》，约定甲方将新一百商业楼的第六、七、八层和第三、四、五层中属于甲方45%（2657.45平方米）的股权出卖给乙方，合计总销售面积为6577.14平方米和甲方与承德市亿兆百货大楼商贸有限责任公司的债权150万元同时转让给段光新。合同签订后上诉人将上述房屋交付段光新使用，即涉案房屋涉及上诉人产权部分自2006年起即由案外人段光新实际占有并使用。2007年7月23日原承德市亿兆百货大楼商贸有限公司与段光新就上述房屋的使用问题签订了协议，承德市亿兆百货大楼商贸有限公司对段光新实际为该部分房产所有权人的事实予以认可。故本案的判决结果与段光新具有直接的利害关系，相反却与上诉人没有任何关系。现本案作为房屋共有权纠纷案件，房屋的实际共有权人没有参诉的情况下判决上诉人配合办理产权过户手续，将会极大的损害房屋所有权人段光新的利益，故应当依法追加实际权利人段光新参与诉讼。二、《不动产登记条例》第十四条及《不动产登记条例实施细则》第十条并不适用本案；一审判决依据《不动产登记条例》第十四条及《不动产登记条例实施细则》第十条作出判决。《不动产登记条例》及《不动产登记条例实施细则》都是的行政机关办理不动产登记所应当遵循的程序性规定，而没有在共有权人之间设立权利义务的规范。因此，以上述两个行政法规判令上诉人履行办理过户的义务适用法律欠妥。《不动产登记条例实施细则》第十条规定：处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。此项规定的为处分不动产的申请程序，即提起该程序的流程，但并非在实体上强制要求全部共有人必须无条件配合其他共有权人办理过户登记手续，一审判决以程序上的法律规定从实体上判决上诉人协助履行过户手续属于适用法律错误，是对该项法律规定的误读，故一审判决适用法律错误应当依法改判。综上，一审判决遗漏必要参加诉讼当事人，且判决所依据法律规定不适用于本案，恳请二审法院查清事实依法改判。新一百百货公司答辩称，一、涉案房产的所有权人并非段光新，因此段光新无权参加诉讼，也不属于必须参加诉讼的当事人。就涉案房产的权属情况，原审法院已经查明，2003年8月20日，原审第三人领取编号为承房权证双桥公字第××号号房屋所有权证书，证书载明位承德市双桥区街剧场南侧的3-5层房产（即涉案房产），建筑面积共5905.44平方米，第三人享有55%权利份额，共有人为承德市燕东房地产开发有限公司，占权利份额45%。目前涉案房产属于原审被告的产权份额仍登记在原审被告名下。《中华人民共和国物权法》第九条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，即便上诉人已将其享有的份额转让给了案外人段光新，但双方并未办理不动产变更登记手续，段光新并未取得涉案房产的所有权，因此涉案房产的所有权人仍为上诉人。既然上诉人仍为涉案房产的所有权人，因此协助办理产权变更登记的责任仍在上诉人。段光新在未取得涉案房产所有权的情况下，无义务也不可能履行协助办理产权变更，因此段光新并非必须参加诉讼的当事人。二、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，可以看出第三人分为有独立请求权第三人和无独立请求权第三人，有独立请求权第三人有权提起诉讼，无独立请求权第三人可以申请参加诉讼，也可以由人民法院通知参加诉讼。在本案中，段光新并未提起诉讼，也未提出参加诉讼的申请，上诉人也未申请原审法院通知段光新参加诉讼，故上诉人无权针对段光新是否参加诉讼问题提起上诉。而且本案仅涉及登记在原审第三人承德亿兆百货大楼商贸有限责任公司名下的55%产权份额的变更登记问题，判决结果对上诉人所持的45%份额没有任何影响，因此上诉人主张遗漏当事人的上诉理由缺乏法律依据。三、原审法院援引《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国物权法》判决本案，同时依据《不动产登记条例》、参照《不动产登记条例实施细则》判决本案，法律适用正确。《不动产登记条例》的主要条款虽然为行政机关办理不动产登记的程序性规定，但是正是因为不动产登记有特殊的程序性规定，因此同时也为民事主体创设了相应的权利和义务。比如，原审法院所援引的《不动产登记条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”的规定，则充分表明民事主体在不动产登记事项中负有相互协助的义务，这既是行政义务，也是民事义务。而且该条第二款明确列举了可以单方申请的四种情况，由此可以得出的结论是除了明确列举的四种情况外，其他不动产登记均不能单方申请，需相关权利人共同申请方能办理，也正因为如此，答辩人才向原审法院提起了诉讼，也正因为如此原审才判决上诉人履行协助义务，协助答辩人办理不动产变更登记手续。因此原审判决法律适用完全正确，上诉人提出《不动产登记条例》、《不动产登记条例实施细则》不适用本案的观点不能成立。请求驳回上诉、维持原判。原审第三人亿兆百货公司答辩称，对一审判决没有意见。请求驳回上诉、维持原判。承德市新一百百货大楼有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告承德燕东房地产开发有限公司、第三人承德亿兆百货大楼商贸有限责任公司协助原告承德市新一百百货大楼有限公司办理不动产变更登记手续，将位承德市双桥区5%产权变更登记至原告承德市新一百百货大楼有限公司名下。二、诉讼费用由被告承德燕东房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2001年5月3日，原承德百货公司与承德市建安房地产开发公司签订《合建百货大楼协议》，协议约定双方共建新一百大楼二楼以上部分，建成后出售返还投入，剩余面积由双方组建合资公司进行经营管理。后承德百货公司改制为承德市亿兆百货大楼商贸有限责任公司，承德市建安房地产开发公司改制为承德市燕东房地产开发有限责任公司。2003年8月20日，第三人办理编号为承房权证双桥公字第××号号房屋所有权证书，证书载明位承德市双桥区街剧场南侧的3-5层房产（即涉案房产），建筑面积共5905.44平方米，第三人享有55%权利份额，共有人为被告承德市燕东房地产开发有限公司，占权利份额45%。同日，被告亦办理编号为承房双桥共字第××号号房屋共有权证。2005年1月24日，第三人与被告签订《合建百货大楼补充协议》，协议第四条约定“乙方同意甲方将3-5层中乙方45%的股份及6-7层的全部产权以2,600万元价格转让，或由乙方出售”。2005年12月23日，被告与案外人段光新签订《商品房买卖协议》，协议约定燕东房地产公司将新一百商业楼的第六、七、八层以及第三、四、五层中属于燕东房地产公司的45%的股权卖给段光新，但目前涉案房产属于被告的45%的产权份额仍登记在被告名下。2009年10月23日，第三人召开公司股东会，通过了《承德市亿兆百货大楼有限责任公司关于公司分立账面资产清算结果及资产、人员划分等事项的报告》，又于2013年2月26日出具声明，将涉案原属于第三人所有的55%的房屋产权份额，全部划归分立后新成立的承德市新一百百货大楼有限公司（分立后原名承德市新濠百货大楼有限公司）所有。2011年9月6日，承德市新濠百货大楼有限公司更名为承德元亨百货大楼有限公司。2012年10月18日，承德元亨百货大楼有限公司更名为承德市新一百百货大楼有限公司。第三人已将新楼地下室、地面一层、二层产权变更登记至原告名下，但三层至五层中的55%的产权份额仍登记在分立前的承德市亿兆百货大楼商贸有限责任公司名下。第三人虽同意新一百百货公司办理产权变更，但因涉案三层至五层产权系按份共有，按份共有人被告燕东房地产公司以房产已转让给案外人为由拒绝配合原告办理变更登记手续。原告故此诉至本院。一审法院认为，本案争议焦点是被告、第三人是否有义务协助原告办理不动产变更登记。首先，我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当“依照法律规定登记”。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案当事人对于案涉房屋所有权现仍登记为被告与第三人按份共有的事实并无争议。物权公示的内容、效力，即权利外观尚未因被告、第三人处分各自权利份额的基础民事法律行为而发生改变。因此，被告、第三人仍为公示意义上的共有人，故应依照法律、法规、部门规章关于不动产登记的规定履行登记的义务。其次，现行不动产登记的法规和规章，即《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》，要求“处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请”，据此，无论原告、被告、第三人或者是被告所述的案外人，欲完成不动产登记，从法律规定的实质要件和形式要件上均须由被告和第三人共同申请、相互协助。再次，案涉房屋的共有人即被告、第三人之间，对于各自处分权利份额的民事法律行为并未提出实质争议，假使存在争议也应另行主张而非本案审理范围，故上述处分行为依法产生债权效力。综上所述，原告要求被告及第三人协助办理不动产变更登记的诉求，于法有据且并未侵害当事人的合法权益，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《不动产登记暂行条例》第十四条，参照《不动产登记暂行条例实施细则》第十条的规定，判决：被告承德燕东房地产开发有限公司、第三人承德亿兆百货大楼商贸有限责任公司于本判决生效后十日内，协助原告承德市新一百百货大楼有限公司办理不动产变更登记，将承房权证双桥公字第××号房屋所有权证记载的，位于承德市双桥区%权利份额变更登记至原告承德市新一百百货大楼有限公司名下。案件受理费40元，由被告、第三人各负担20元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，原承德百货公司即亿兆百货公司前身与承德市建安房地产开发公司即燕东房地产公司前身依据双方签订的《合建百货大楼协议》，共同建设完成了含本案涉案楼层部分的新一百大楼二楼以上楼房。此后亿兆百货公司办理了编号为承房权证双桥公字第××号房屋所有权证书，证书载明承德市双桥区剧场南侧的3-5层房产（即涉案房产）建筑面积共5905.44平方米，亿兆百货公司享有55%权利份额，共有人为燕东房地产公司，享有45%权利份额。2005年12月23日，燕东房地产公司依据《合建百货大楼补充协议》，与案外人段光新签订《商品房买卖协议》，将含新一百商业楼中属于燕东房地产公司的45%份额等卖给段光新。2009年10月23日，亿兆百货公司召开公司股东会，通过公司报告及此后发表声明的方式，将涉案原属于自己所有的55%的房屋产权份额，全部划归分立后新成立的新一百百货公司所有。但目前涉案房产原属于亿兆百货公司的55%的房屋产权份额及原属于燕东房地产公司的45%的产权份额仍登记在双方名下。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”。本案各方当事人签订的协议暨燕东房地产公司与案外人段光新签订的《商品房买卖协议》，均符合上述法律规定，属双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，且双方亦按照合同约定履行了各自的义务，合法有效。现新一百百货公司向一审法院起诉，要求共有权人燕东房地产公司及原产权人亿兆百货公司协助其办理产权变更手续，有事实和法律依据，本院予以支持。燕东房地产公司上诉称在房屋的实际共有权人段光新没有参诉的情况下判决上诉人配合办理产权过户手续，将会极大的损害房屋所有权人段光新的利益，但一审法院所做判决为燕东房地产公司、第三人亿兆百货公司协助新一百百货公司办理不动产变更登记，将承房权证双桥公字第××号房屋所有权证记载的、位于承德市双桥区%权利份额变更登记至新一百百货公司名下，该判决结果并没有损害到段光新的利益。至于对燕东房地产公司已出售给段光新的45%的产权份额如何处理，权利属于该部分的双方当事人，本案不予涉及。故一审法院根据本案当事人的诉辩意见及提供的证据认定的事实，作出的相应判决，并无不当。上诉人燕东房地产公司提出的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，承德燕东房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40.00元，由上诉人承德燕东房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  陈建民审判员  于相成二〇一九年十二月十日书记员  马 克附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。