河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终5469号上诉人（原审原告）：陈亮，男，1975年8月5日出生，汉族，住信阳市浉河区。上诉人（原审被告）徐泽地，男，1951年8月12日出生，汉族，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人左海强，河南法正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王宏虎，男，1972年8月16日出生，汉族，住信阳市浉河区。被上诉人（原审被告）高敬，女，1973年5月2日出生，汉族，住址同上。上诉人陈亮因与上诉人徐泽地、被上诉人王宏虎、高敬侵权责任纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初2718号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，经过阅卷，公开开庭审理了本案。上诉人陈亮、上诉人徐泽地委托诉讼代理人左海强到庭参加诉讼。被上诉人王宏虎、高敬未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈亮上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判徐泽地、王宏虎、高敬三人共同向上诉人支付房屋占用费36万元（2016年1月1日至2018年12月31日共计36万元，自2019年1月1日按照每月5000元/间标准计算至实际搬离之日止）及利息34200元（按照银行同期利率计算，从2016年1月1日至2018年12月31日）2、依法判决徐泽地、王宏虎、高敬三人立即搬离新华大市场11栋27号/28号一至二层两间门面房并移交上诉人陈亮；3、判令一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人王宏虎、高敬系徐泽地亲戚，共同占用上诉人位于信阳市新华大市场11栋27、8号门面房一至二层经营商品买卖，一直到上诉人起诉才将部分商品搬走，但房屋至今未有移交。一审法院没有判决被上诉人承担连带责任，有失公正性。有证据证明：在2015年同地段信阳市新华大市场门面房一间两层每月租金至少在5000元，两间两层每月租金在1万元。一审“酌定7万元”计算，有失公平。徐泽地答辩称：本案争议的房屋系答辩人从申发房地产公司租赁，签订有租赁合同，上诉人陈亮上诉称没有事实依据。上诉人徐泽地上诉请求：1、请二审法院查明事实，依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审查明事实和判决结果错误，损害了上诉人的合法权益。一审认定《房屋买卖协议》系双方当事人真实意识表示，认定错误。一审诉讼中，一审法院已查明申发公司向陈亮出售的房屋已在银行抵押，故其双方签订的房屋买卖合同违反法律规定，应当认定其房屋买卖行为无效。虽然被上诉人与申发房地产签订《房屋买卖协议》但因被上诉人并未实际占有该房屋，也未进行不动产登记，故双方交易行为虽然成立，但未生效，上诉人主张的优先购买权依然存在。如被上诉人因交易行为无效所造成的损失，依法应当由申发公司负责赔偿。因被上诉人签订《房屋买卖协议》违反国家法律规定，该房屋买卖行为无效，陈亮不能以房屋权利人的身份主张侵权责任。信阳市浉河区人民法院（2018）豫1502民初4290号民事判决时已查明申发公司侵犯了徐泽地的优先购买权，依法可要求其承担赔偿责任。该生效判决查明认定的事实未能得到一审法院的尊重。上诉人认为即使上诉人有向被上诉人缴纳租金的事实，因被上诉人从未表明自己是购房户的身份，申发公司也未向上诉人告知租赁房屋已由被上诉人购买的事实，所以上诉人一直认为缴纳租金的对象是申发公司。2、一审程序违法。陈亮答辩称：原审认定事实清楚，程序合法，请求驳回徐泽地的上诉请求。一审法院查明，2011年1月4日，原告陈亮与信阳市申发房地产开发有限公司签订《房屋买卖协议》，约定信阳市申发房地产开发有限公司将位于新华大市场11栋27号、28号门面房二间一至二层，面积156.06平方米出卖给陈亮（该房已在银行抵押），房屋价格每平方米4500元，共计70.2万元。房款付清后，信阳市申发房地产开发有限公司将房屋抵押手续解除后将一切办理产权证的手续交给原告。协议签订后，原告支付首笔房款28万元，2011年至2013年，信阳市申发房地产开发有限公司收取的租赁费抵原告部分购房款。2014年和2015年两年的房租费分别为6万元/年和7万元/年，由被告徐泽地直接支付给原告。现原告以被告非法占用其购买的房屋，但拒绝支付费用为由诉至本院，请求判如所请。另查明，2002年8月3日，被告徐泽地与信阳市申发房地产开发有限公司签订租赁合同，约定信阳市申发房地产开发有限公司将位于新华大市场11栋28号门面房一间出租给徐泽地，租赁期三年。再查明，2018年，陈亮曾起诉要求徐泽地支付2016年1月至2018年7月起的房屋租赁费及利息，立即搬离房屋，并自2018年7月1日起支付房屋占用费。徐泽地提起反诉，请求判令依法享有陈亮与信阳市申发房地产开发有限公司签订的《房屋买卖协议》同等条件下的优先购买权。2018年9月22日，浉河区人民法院作出（2018）豫1502民初4290号民事判决，驳回陈亮的诉讼请求，同时驳回徐泽地的反诉请求。徐泽地对反部分判决不服，提起上诉，2018年12月29日，信阳市中级人民法院作出（2018）豫15民终5350号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有房屋买卖协议、租赁合同、民事判决书等证据及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，原告陈亮与信阳市申发房地产开发有限公司签订的《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且已经生效判决所认定，本院依法予以确认。被告徐泽地在与信阳市申发房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》租赁期限届满后，未订立新的租赁合同，徐泽地将2014年和2015年的房屋租赁费直接交付给原告，原告接收房屋租赁费的行为能够推定双方有订立租赁合同的意思表示，双方之间成立不定期租赁合同关系。原告依法可以随时要求解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。被告徐泽地自2016年以后未再支付租金，继续占用涉案房屋的行为侵犯了原告对房屋的占用、使用权，故原告要求被告徐泽地搬离并移交涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告按照12万元/年的标准支付2016年以来的房屋占用费，因证据不充分，酌定按照2015年被告徐泽地支付的7万元/年的标准计算。关于原告要求被告王宏虎、高敬搬离房屋、支付房屋占用费的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告徐泽地立即搬离新华大市场11栋27号、28号一至二层两间门面房并移交原告陈亮。二、被告徐泽地于本判决书生效之日起十日内支付原告陈亮房屋占用费（2016年1月1日至2018年12月31日共计21万元，自2019年1月1日起按照7万元/年的标准计算至实际搬离之日止）。三、驳回原告陈亮的其他诉讼请求。本案诉讼费7213元，由原告陈亮承担2763元，被告徐泽地承担4450元。二审查明事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案陈亮与信阳市申发房地产开发有限公司于2011年1月4日经协商签订《房屋买卖协议》，主要约定：信阳市申发房地产开发有限公司将位于新华大市场11栋27号、28号门面房二间一至二层，面积156.06平方米出卖给陈亮，房屋每平方米4500元，共计70.2万元。陈亮将房款付清后，信阳市申发房地产开发有限公司把房屋抵押手续解除后将办理产权证的手续交给陈亮。协议签订后，陈亮支付房款28万元。2011年至2013年，信阳市申发房地产开发有限公司收取的租赁费抵陈亮部分购房款。2014年和2015年两年的房租费分别为6万元/年和7万元/年，由徐泽地直接支付给陈亮。后因徐泽地拒绝支付租赁费用产生矛盾，引起诉讼。一审根据查明的事实，作出的判决并无不当。上诉人陈亮上诉理由经查：徐泽地于2002年8月3日与信阳市申发房地产开发有限公司签订了案涉房屋租赁合同，租期为一年，之后未订立合同，属不定期合同。上诉人陈亮依据与信阳市申发房地产开发有限公司签订的房屋买卖协议，向徐泽地主张权利符合法律规定。因一审已对陈亮的上诉理由，已充分予以考虑，故陈亮的上诉理由，本院不予采纳;上诉人徐泽地上诉理由经查：1、关于一审认定事实是否正确问题。陈亮与信阳市申发房地产开发有限公司签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意识表示，不违反法律规定，一审认定为有效合同并无不当。2、上诉人徐泽地主张的优先购买权是否成立问题。上诉人徐泽地于2002年8月3日与信阳市申发房地产开发有限公司签订了案涉房屋租赁合同至今，在长达17年的房屋租赁过程中，没有证据证明对案涉房屋主张过优先购买权。信阳市申发房地产开发有限公司房屋管理人员张红梅在一审出具情况说明，证明徐泽地放弃优先购买权后，公司才于2011年将两间房屋出卖给陈亮的事实。3、关于一审程序是否合法问题。一审按普通程序审理本案，程序合法，上诉人徐泽地上诉称，一审程序违法无证据证实，其上诉理由，本院亦不予采纳。综上，原审认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7213元，由上诉人徐泽地负担。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 刘应祥审判员 姚 涛二〇一九年十二月二十五日法官助理马征程书记员李鸿杰