宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0211民初3810号 原告：宁波创力紧固件有限公司（统一社会信用代码：9133021107923372X8），住所地宁波市镇海区澥浦镇方针潘家山嘴4号。 法定代表人：陈丽丽，该公司执行董事。 原告：宁波市镇海杭甬机械厂（统一社会信用代码：913302117133083205），住所地宁波市镇海区骆驼街道南一西路123号。 主要负责人：汤坚强，该厂厂长。 原告：宁波市镇海欣源紧固件厂（普通合伙，统一社会信用代码：91330211084797108E），住所地宁波市镇海区澥浦镇方针潘家山嘴。 主要负责人：潘灵燕，该厂厂长。 上述三原告共同委托诉讼代理人：王飞天，浙江甬友律师事务所律师。 被告：宁波兴怡紧固件有限公司（统一社会信用代码：91330211720426448Q），住所地宁波市镇海区骆驼街道三五路1066弄1号韵恒大厦11楼11-1。 法定代表人：孙锡章，该公司执行董事。 第三人：宁波市宁合华金属制品有限责任公司（统一社会信用代码：91330211MA2CMJKHXN），住所地宁波市镇海区澥浦镇方针潘家山嘴4号。 法定代表人：吴旭磊，该公司执行董事。 被告及第三人共同委托诉讼代理人：徐立华，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告及第三人共同委托诉讼代理人：王缇莹，北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告宁波创力紧固件有限公司（以下简称创力公司）、宁波市镇海杭甬机械厂（以下简称杭甬机械厂）、宁波市镇海欣源紧固件厂（普通合伙，以下简称欣源紧固件厂）与被告宁波兴怡紧固件有限公司（以下简称兴怡公司）、第三人宁波市宁合华金属制品有限责任公司（以下简称宁合华公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告创力公司的法定代表人陈丽丽，原告创力公司、杭甬机械厂、欣源紧固件厂的共同委托诉讼代理人王飞天，被告兴怡公司及第三人宁合华公司的共同委托诉讼代理人徐立华、王缇莹到庭参加诉讼。 原告创力公司、杭甬机械厂、欣源紧固件厂向本院提出诉讼请求：确认被告兴怡公司与第三人宁合华公司签订的土地、房屋买卖合同无效。事实和理由：各原告均为被告位于宁波市潘家山嘴厂房的承租户，双方均签有《厂房租赁合同》，约定双方的权利义务。租赁期间，原告也均按合同约定履行了支付租金和缴纳水电费的义务。2019年5月下旬，原告陆续收到第三人寄送的《通知》，告知第三人已购买了属于被告所有的厂房和土地，自2019年6月1日起将向各承租户收取租金。原告方至此方知悉被告在出售厂房、土地前未按“提前三个月以书面告知承租人”的法律规定履行通知义务，在未收到原告以书面形式明确告知放弃优先购买权的情况下，私自将原告承租的厂房、土地转让给第三人。第三人受让厂房、土地前，已明知被告没有实际使用厂房，所有厂房均出租给十多户其他外来入驻企业，仍与被告恶意串通，背地达成土地、房屋买卖合同。被告与第三人签订的买卖合同，存在恶意串通，侵害原告优先购买权的情形，应属无效。 被告兴怡公司辩称，首先，被告委托中介发布了涉案厂房的出售信息，中介并带领诸多客户进入厂房查看，原告作为承租人对被告在出售涉案厂房的情况是知情的，被告也通过口头方式向原告告知了出售信息，履行了通知义务；其次，被告与第三人之间的房屋买卖合同是通过中介签订的，转让价格也是市场价格，双方不存在恶意串通的行为；第三，原告仅承租涉案厂房面积的20%左右，且其承租的厂房没有产权证，无法主张优先购买权；第四，根据司法解释规定，出租人出卖租赁房屋即使未能在合理期限内通知承租人，侵害承租人优先购买权，承租人也只能请求出租人承担赔偿责任，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，法院应不予支持；综上，请求驳回原告诉请。 第三人宁合华公司述称，其通过中介发布的出售信息得知涉案厂房要出售，所有交易均通过中介完成，购买价格也是市场价格，不存在与被告恶意串通损害原告优先购买权的情形，请求驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人真实性有异议的证据，本院分析认定如下：1.关于原告提交的司法拍卖网页打印件一组，该证据所涉房地产位于宁波市镇海区九龙湖镇田顾工业区，与本案所涉厂房位于不同地区，且被告及第三人对该组证据提出异议，故本院对该组证据的关联性难以认定。2.关于被告及第三人提交的宁波市存量房屋交易（出售/出租）委托协议一份、微信记录两份、资产房屋买卖中介合同一份、购房资金清算情况一份，上述证据与被告及第三人提交的情况说明、借记卡账户历史明细清单、宁波银行对账单、中国工商银行凭证、租金支付明细表、厂房租赁合同、公司章程等能够相互印证，微信记录所载签合同时间与资产房屋买卖中介合同签订时间一致，借记卡账户历史明细清单、宁波银行对账单、中国工商银行凭证所载汇款情况也与资产房屋买卖中介合同约定相符，而存量房屋买卖合同约定的签订时间、房屋成交总价、付款方式等内容与实际履行情况均不符，故本院认定资产房屋买卖中介合同系被告与第三人实际履行的合同，对上述证据的真实性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月，原告创力公司、杭甬机械厂、欣源紧固件厂分别与被告兴怡公司签订《厂房租赁合同》一份，约定租赁被告所有的位于潘家山嘴的厂房作为生产经营使用，租赁期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止。原告创力公司、杭甬机械厂、欣源紧固件厂约定租赁的厂房面积分别为1428.50平方米、1371平方米、1042平方米。2018年10月12日，被告兴怡公司与宁波银欣房地产经纪有限公司南天房产·江山万里加盟店签订《宁波市存量房屋交易（出售/出租）委托协议》一份，约定被告将位于的房屋独家委托宁波银欣房地产经纪有限公司南天房产·江山万里加盟店出售，委托期限自2018年10月12日起至2019年10月11日止。上述房屋出售信息并在58同城网站发布。2019年3月25日，被告兴怡公司（卖方）与第三人宁合华公司（买方）及宁波银欣房地产经纪有限公司南天房产·江山万里加盟店（中介方）签订《资产房屋买卖中介合同》一份，约定房屋地址为，权证号浙（2017）宁波市（镇海）不动产权第0005106号，建筑面积共计3702.35平方米，土地面积为19231平方米，房屋总价为32500000元，合同签订之日即付定金3000000元整，于2019年5月6日前支付首付房款17000000元，剩余房款在第三人的不动产证做出并移交第三人之日起15个工作日支付，并约定房产有租赁的，第三人同意按原租赁合同条款条约继续履行，实际租金按房产全额款清日（即房产交割交付日）起归第三人所有，按实际结算多退少补，在支付最后一笔房款时结清等。当日，第三人按约向被告转账3000000元。2019年4月28日，第三人向被告转账17000000元。2019年4月30日，位于宁波市镇海区澥浦镇方针潘家山嘴4号不动产登记在第三人名下。2019年5月17日，第三人向被告转账5230422.81元。2019年5月20日，第三人公司股东刘雪芳向被告公司法定代表人孙锡章汇款1000000元。2019年5月21日，第三人公司法定代表人吴旭磊及股东刘雪芳分别向被告公司法定代表人孙锡章汇款2932458.22元和1932458.22元。2019年5月，第三人向原告等租户出具通知一份，载明被告房产、土地已出售第三人，从2019年6月1日起房租由第三人收取，各承租户已交纳的押金和租金转第三人。被告已收取各承租人租赁保证金合计558021.56元、2019年6月至12月租金合计846639.19元。被告及第三人确认被告已收取的上述租金846639.19元及租赁保证金558021.56元抵作房款。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告与第三人通过中介签订合同，双方买卖的意思表示真实，原告以被告出卖涉案厂房未通知原告，第三人明知涉案厂房有承租人且未明确放弃优先购买权，仍签订买卖合同为由，主张被告与第三人恶意串通，事实和法律依据不足，原告也未提交充分证据证实涉案厂房出卖价格明显低于市场价格，故原告主张被告与第三人签订的买卖合同无效，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告宁波创力紧固件有限公司、宁波市镇海杭甬机械厂、宁波市镇海欣源紧固件厂（普通合伙）的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元，由原告宁波创力紧固件有限公司、宁波市镇海杭甬机械厂、宁波市镇海欣源紧固件厂（普通合伙）共同负担（已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 毛益波 二〇一九年十二月十日 代书记员 王玉燕