宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初5570号原告：宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司，统一社会信用代码91640122788233618W。法定代表人：汤某。委托诉讼代理人：陈某，高中文化，党员，宁夏回族自治区贺兰县人，住宁夏回族自治区贺兰县，特别授权代理。委托诉讼代理人：王某，高中文化，群众,宁夏回族自治区贺兰县人，住宁夏回族自治区贺兰县，特别授权代理。被告：李某，宁夏回族自治区贺兰县人，自由职业，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司的委托诉讼代理人陈某、王某、被告李某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠的物业费1371元、电梯费720元、违约金209元，合计2300元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月1日原告与宁夏长城集团房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为贺兰县长城惠兰园D区提供物业服务，其物业费收费标准为0.8元/月/㎡，被告于2016年8月入住××区，房屋面积95.2㎡，原告从小区建设交房起一直为本小区提供物业服务，并积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2018年1月1日起至2019年6月30日拖欠物业费1371元、电梯费720元，违约金209元，原告多次以电话、上门、书面等形式催促被告交纳物业费，被告仍拒绝交纳物业费。现原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告李某辩称，欠费属实。理由：1、单元门经常出现故障无法正常使用，物业公司未及时维修；2、电梯内卫生不打扫；3、楼道照明灯出现故障无人维修；4、小区内装修垃圾不及时打扫；5、垃圾清运人员清理垃圾方式不当导致臭味熏天；5、小区内摄像头过少，小区内照明灯不亮；6、小区秩序混乱；7、小区内无健身器材；8、地下车库玻璃损坏导致满地渣子存在安全隐患；9、小区对面噪声扰民，物业公司不予管理。本院经审理认定事实如下：被告李某系贺兰县长城惠兰园D区8-2-402室房屋业主，房屋建筑面积为95.2㎡。2017年3月1日，原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司与长城惠兰园D区的开发商宁夏长城集团房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2017年3月1日至2019年2月28日。2019年3月1日，原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司与长城惠兰园D区的开发商宁夏长城集团房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2019年3月1日至2021年2月28日。合同约定的物业服务内容为《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》中规定的内容，包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、保洁服务；8、文化服务。合同约定高层住宅物业服务费为0.8元/月/㎡，业主或物业使用人应于每季度开始之日履行交费义务，未能按时足额交纳物业费的，应按每项欠费10%的标准支付违约金。被告李某未交纳2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业费及电梯费。原告于2018年8月11日、2019年8月11日通过张贴物业费催缴通知书形式向被告催交物业费。原告提供物业服务期间，小区垃圾清理不及时，车库、树池墙砖脱落未及时维修，车辆停放无序，单元门禁损坏未及时维修。现原告诉至法院，请求判如所请。以上事实，有原告提交的前期物业服务合同、物业费催缴通知书照片及被告提交的照片予以证实，本院予以采信。本院认为，原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司具备物业管理的合法资质，其与被告所属小区的开发商宁夏长城集团房地产开发有限公司签订了“前期物业服务合同”，其行使物业管理的行为合法，且原告实际履行了为被告所居住的小区提供物业管理服务的义务，被告亦享受了原告提供的物业管理服务，双方已经形成了物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告在提供了相应的物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取相应的物业费，被告在享受了原告提供的物业管理和服务后，有义务向原告交纳物业费。关于本案物业费的计算数额，前期物业服务合同约定收费标准为0.8元/月/㎡，被告欠缴2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业费，应支付原告物业费1371元（95.2㎡×0.8元/月/㎡×18个月＝1371元）。被告欠缴2018年1月1日至2019年6月30日期间的电梯费，应支付电梯费720元（40元×18个月＝720元）。被告辩称，单元门出现故障原告未及时维修，楼道照明灯出现故障无人维修，小区内垃圾清运不及时，小区秩序混乱，因其提交的照片可以认定原告提供物业服务有瑕疵，但根据物业服务的整个服务过程及整体服务效果分析，原告提供的服务不构成根本违约，根据质价相符原则，应酌情扣减10%的物业费，对原告要求被告支付物业费1371元、电梯费720元的诉讼请求，本院在1882元的范围内予以支持（1371＋720＝2091，2091-2091×10%＝1882元）。关于违约金，《前期物业服务合同》约定物业费按季交纳，应于每季度开始之日履行交费义务，业主未能按时足额交纳物业费的，应按每项欠费10%的标准支付违约金。被告享受了原告提供的物业服务后未按期缴纳物业费，已构成违约，应向原告支付违约金。自2018年1月1日至2019年6月30日，涉案房屋逾期交费违约金为188元（1882元×10%＝188元），故对原告要求被告支付违约金209元的诉讼请求，本院在188元的范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：被告李某向原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司支付2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费及电梯费1882元，支付违约金188元，合计2070元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 尹晓静 二〇一九年十月二十一日书记员 李昊轩附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。