河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初11784号原告：马雪凤，女，1990年1月4日出生，汉族，住河南省睢县。委托诉讼代理人：虎子鑫，河南昭惠律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：陈培填，河南昭惠律师事务所实习律师（特别授权）。被告：郑州君利置业有限公司，住所地新郑市孟庄镇新孟公路东侧（孟庄镇政府院内），统一社会信用代码：91410184558346203Q。法定代表人：刘志成，董事兼总经理。委托诉讼代理人：辛献忠，河南慧闻律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：杜成功，河南智言律师事务所律师（特别授权）。原告马雪凤与被告郑州君利置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告马雪凤的委托诉讼代理人虎子鑫和陈培填及被告郑州君利置业有限公司的委托诉讼代理人辛献忠、杜成功到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马雪凤向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告郑州君利置业有限公司以已付房款811815元为基数按日万分之一向原告马雪凤支付自2019年7月1日至实际交房之日的逾期交房违约金，现暂计算至2019年8月8日为3166.08元；2、依法判决被告郑州君利置业有限公司返还原告马雪凤有线电视安装费、工本费共计250元；3、依法判决被告郑州君利置业有限公司赔偿因房屋质量问题给原告马雪凤造成的损失暂计6583.92元；4、本案的诉讼费用由被告郑州君利置业有限公司承担。事实与理由：2017年9月25日，原告马雪凤与被告郑州君利置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定马雪凤购买郑州君利置业有限公司位于新郑市孟庄镇新孟公路西侧、耿湖村南侧枣苑住宅小区（浩创·梧桐印象）20幢1单元12层1201号房，合同约定了房屋单价和房屋总价款，并约定马雪凤按照首付加商业贷款的方式支付房屋总价款，合同还约定郑州君利置业有限公司在2019年6月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付马雪凤使用。合同签订后，马雪凤履行了合同约定的付款义务。2019年7月25日，郑州君利置业有限公司通知马雪凤交房，郑州君利置业有限公司要求马雪凤先签订收房协议并交纳物业费后才能去看房，原告迫于无奈签订了被告提供的交房材料，查看房屋后马雪凤发现小区内路面、绿化还在施工，马雪凤所购买的房屋出现楼板开裂、墙体空鼓开裂、窗户部门未安装等多处质量问题，消防没有经过验收且郑州君利置业有限公司没有取得建设工程竣工备案表，马雪凤认为郑州君利置业有限公司所销售的房屋不符合交付条件。郑州君利置业有限公司在房屋销售过程中进行虚假宣传声称买房送入户花园，但实际上是把入户花园的面积计算在房屋面积内；郑州君利置业有限公司在销售过程中还违规收取马雪凤电商费5000元、贷款服务费1056元等违法行为。综上，为了维护马雪凤的合法权益，特提起诉讼。被告郑州君利置业有限公司辩称：1、郑州君利置业有限公司不存在逾期交房的情形，不应当承担逾期交房违约金。在涉案房屋建造期间，由于政府对环境治理需要，强制要求工程停工达122天，按合同约定交付期限应当相应顺延。涉案房屋已于2019年6月27日通过竣工验收，验收结果显示涉案房屋是质量合格房屋，具备合同约定的交付条件，同时郑州君利置业有限公司也准备好了涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。而原告马雪凤在收到了交房通知后拒不履行接收房屋义务，按合同约定已视为房屋通过马雪凤验收，自交房通知书确定的交付时间届满之日起，视为房屋通过马雪凤验收并交付。即便马雪凤不认可提前交房，郑州君利置业有限公司也没有逾期交房。马雪凤所称的房屋质量瑕疵并不严重影响其对房屋的正常居住使用，不能因此拒绝接收房屋。且原告拒绝接收房屋的理由没有事实依据和合同依据，不应当予以支持；2、针对原告马雪凤要求被告返还其有线电视安装费、工本费的问题，由于孟庄镇为乡镇，不属于城市区域，因此配套设施相对不完善。涉案小区为新建，有线电视管网并未向城市一样敷设到位，小区外部有线电视管网敷设不是郑州君利置业有限公司完成的，按政府相关部门要求，此费由用户承担。事实上，郑州君利置业有限公司也已经委托物业将此费用交付给政府指定的第三方单位，该笔费用已经实际支出。现有线电视信号及安装设备已经覆盖整个项目，马雪凤作为该有线电视的受益者及使用者无权主张此费用的返还；3、原告请求被告赔偿其因房屋质量问题造成的损失没有事实依据。涉案房屋已经勘察、设计、监理、施工单位等五大主体验收合格，不存在质量问题，如原告坚持认为房屋存在质量问题，即应当举证证明房屋确实有质量问题、其损失已经实际发生、损失数额计算标准以及房屋质量问题与损失之间是否存在因果关系等情形。综上，原告马雪凤的诉讼请求没有合同依据、事实依据和法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定如下事实：2017年9月25日，被告郑州君利置业有限公司（出卖人）与原告马雪凤（××）签订了《商品房买卖合同》及附件一至附件四。《商品房买卖合同》主要约定：第三条××所购商品房的基本情况，××购买位于孟庄镇新孟公路西侧、耿湖村南侧（浩创·梧桐印象）20幢1单元12层1201号房；第四条计价方式与价款，房屋总价款811815元。第八条交付期限，出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件四合同补充协议约定：三、通知条款，1、出卖人通知××，通知形式：书面、公告、手机短信、电子邮件；2、××提供的通讯地址或合同记载的通讯地址如发生变化，应3日内书面通知出卖人。否则，出卖人按照合同××信息的通讯地址或《商品房买卖合同》上××的地址发出书面通知，即视为通知已送达××。四、其他约定，2、房屋具备交付条件时，出卖人应当以书面形式、手机短信、电子邮件或其他方式向××发出交房通知。××应当在收到交房通知后7日内办理房屋验收及交接手续。房屋交付后，与房屋有关的风险、费用等同时转移。××迟延接收的，交房通知约定的期限届满，即视为房屋通过验收并交付。合同签订后，原告马雪凤依约向被告郑州君利置业有限公司支付了购房首付款并按照约定在贷款银行办理了商业贷款，交纳了有线电视费240元，工本费10元。2019年6月27日，被告郑州君利置业有限公司向原告马雪凤在《商品房买卖合同》中载明的地址邮寄了房屋交付通知书，通知马雪凤于2019年7月24日到新郑市××镇××大道与××处南300米浩创梧桐印象办理房屋交付手续。原告马雪凤知悉收房时间和地点后，以房屋没有经过消防验收和竣工验收合格为由，拒绝收房。后双方为此发生纠纷，原告马雪凤向本元提起了诉讼。另查明：2019年6月27日，被告郑州君利置业有限公司组织勘察、设计、监理、施工单位对涉案房屋所在的楼栋进行了竣工验收，并出具了工程竣工验收意见表，工程竣工验收意见表载明“验收组通过验收评议，形成一致意见本工程质量评定为合格”。建设、监理、施工单位针对涉案房屋出具了《住宅工程质量分户验收合格证书》。郑州君利置业有限公司出具了《商品住宅使用说明书》及《商品住宅质量保证书》。以上事实，有原、被告向本院提交的商品房买卖合同、购房发票、收据、工程竣工验收意见表、住宅工程质量分户验收合格证书、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书、房屋交付通知书、邮寄回单等证据及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于××，××支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。合法的民间借贷关系应受法律保护。本案中，原告马雪凤与被告郑州君利置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同，双方应当本着诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行各自的义务。根据2000年1月10日国务院发布的《建设工程质量管理条例》的第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”。第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。由此可知，竣工验收合格是备案的前提，未经竣工验收合格将无法备案，故竣工备案并非工程竣工验收合格的前提，也不是工程竣工验收合格的唯一标准。关于被告郑州君利置业有限公司辩称其延期交房是否符合约定的问题：郑州君利置业有限公司主张由于政府对环境治理需要，涉案房屋的建造工程停工达122天，按合同约定交付期限应当相应顺延，但政府系对建设工程的土石方作业和房屋拆迁施工可能出现扬尘的行为进行限制，并未要求停止房地产的建设施工，且大气污染治理系长效机制，相关政策也并非2017年才开始实施，郑州君利置业有限公司在约定交房日期时也应当对可能影响交房的政策性因素予以充分考虑，故对被告郑州君利置业有限公司的该项辩解意见，本院不予采纳。被告郑州君利置业有限公司应按合同约定于2019年6月30日前将涉案房屋交付原告马雪凤；关于被告郑州君利置业有限公司是否已经按照约定向原告交付涉案房屋的问题：本案中，原告马雪凤主张商品房验收合格未取得竣工备案表和消防验收合格，但《商品房买卖合同》中并未将消防验收合格和取得竣工备案表约定为房屋交付的条件，被告郑州君利置业有限公司提供的《工程竣工验收意见表》显示涉案房屋已经勘察、设计、施工、监理及建设单位共同验收合格，且涉案房屋已经取得《住宅工程质量分户验收合格证书》、《商品住宅使用说明书》及《商品住宅质量保证书》，故涉案房屋已经符合合同约定的交付条件。被告郑州君利置业有限公司依照《商品房买卖合同》上载明的地址向原告马雪凤邮寄了《房屋交付通知书》，通知马雪凤于2019年7月24日收房，已经履行了交房通知义务。马雪凤知悉收房时间和地点后，拒绝接收涉案房屋，根据合同约定，交房通知约定的期限届满，即视为房屋通过验收并交付，故《房屋交付通知书》确定的交付日期（2019年7月24日）应视为被告郑州君利置业有限公司的交房日期；关于被告郑州君利置业有限公司应当支付原告的违约金数额问题：被告郑州君利置业有限公司应按合同约定于2019年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告马雪凤，而郑州君利置业有限公司却于2019年7月24日交付房屋，逾期交房24日，故郑州君利置业有限公司应按照合同约定按日向马雪凤支付已交付房价款万分之0.5的违约金，即郑州君利置业有限公司应就其逾期交房行为向马雪凤支付违约金974.18元（811815元×24×0.005%），对马雪凤主张的超出部分的违约金，本院依法不予支持；关于被告郑州君利置业有限公司是否应当返还原告有线电视安装费及工本费的问题：原告马雪凤与被告郑州君利置业有限公司在《商品房买卖合同》中并未对有线电视初装费的负担作出约定，马雪凤所称的豫郑2008-52号文件《河南省人民政府关于公布取消停止征收和调整有关收费项目》的通知中取消的是有线电视播放许可证费和卫星电视收视管理费，而非有线电视初装费及工本费，故马雪凤要求郑州君利置业有限公司返还有线电视初装费及工本费共计250元，本院依法不予支持；关于原告要求被告赔偿其因房屋质量问题造成的损失问题：因涉案房屋已经勘察、设计、施工、监理及建设单位共同验收合格，原告亦没有向本院提交相应的证据能够足以证明该房屋存在质量问题和其主张的损失数额计算依据以及房屋质量问题与损失之间存在因果关系等情形，故对原告的该项诉讼请求依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告郑州君利置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告马雪凤违约金974.18元；二、驳回原告马雪凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告郑州君利置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  高安民二〇一九年十二月十九日书记员  李明展