贵州省贵阳市花溪区人民法院执 行 裁 定 书（2019）黔0111执异187号案外人：陈学祥，男，1983年12月1日出生，汉族，住贵州省毕节市。申请执行人：贵州瑞银汽车销售有限公司（以下简称瑞银公司），住所地贵州省清镇市毛栗山村境内。法定代表人：刘小霞，职务：董事长。委托诉讼代理人：蒋珊珊，贵州谦明律师事务所律师，执业证号15201201511726591，特别代理。委托诉讼代理人：周顺杰，贵州谦明律师事务所律师，执业证号15201201411859705，特别代理。被执行人：吴杨，男，1989年4月8日出生，汉族，住贵州省毕节地区。本院在执行申请执行人瑞银公司与被执行人吴杨追偿权纠纷一案中，查封了被执行人吴杨名下位于毕节市贵毕路（兰苑花苑对面）尚城国际1单元23层1号的房屋。案外人陈学祥对该房屋主张所有权，向本院提出书面异议，请求解除对该房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2019年9月9日组织各方当事人听证，案外人陈学祥、申请执行人瑞银公司委托诉讼代理人蒋珊珊、周顺杰到庭参加了听证，被执行人吴杨未到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人陈学祥称，请求花溪法院解除对位于毕节××××区尚城国际1单元23层1号房屋的查封。事实及理由如下：1、2013年至2014年期间，案外人陈学祥为被执行人吴杨运输土石方，经结算，尚有15万元的运输款未支付。因被执行人吴杨资金周转困难，故于2015年11月6日双方约定将被执行人吴杨所有的位于毕节××××区尚城国际A栋2301号房屋转让给案外人陈学祥。该房屋原购买时首付13余万元，银行按揭购买。现用被执行人吴杨所欠的运输款15万元抵扣房屋首付款，剩余按揭31万元由案外人负责偿还。在签订合同后，案外人每月向银行打款用于偿还房屋按揭。2、房屋转让后，案外人陈学祥于2015年11月23日与普洱渤骏装饰工程有限公司毕节分公司签订房屋装修合同，工期截止时间为2016年2月23日。同时，案外人也在开发商处缴纳了办理权产证、土地使用证等费用12727.58元，还缴纳了刷卡手续费100元，物管费1676.16元，办理水电、煤气、高清数字电视安装等费用4329元。该房自2016年装修完成后，案外人陈学祥一家居住至今，小孩也就读于该社区小学，涉案房屋的水电、煤气一直由案外人缴纳至今。3、由于开发商在2018年才办理产权证，且房屋的银行按揭未结清，故该房屋没有过户到案外人名下。2019年7月24日，经七星关区人民法院调解，案外人作为第三人，当庭结清银行按揭余款、律师费和违约金共计341480元。综上，案外人陈学祥认为，其系涉案房屋的所有权人，法院对该房屋的查封侵害其合法权益，故向本院提出异议，请求如前。申请执行人瑞银公司称，请求法院依法驳回案外人的异议请求。事实及理由如下：第一，案外人陈学祥提出的事实理由及收集的证据不能达到其证明目的。被执行人吴杨下落不明，无法证实房屋买卖的真实性。即使是真实的，签订的协议中没有载明首付款抵偿运输款的内容。案外人陈学祥称其代被执行人吴杨履行还款义务，但是也没提交相应的证据予以证明。第二，申请执行人瑞银公司与被执行人吴杨的债权债务发生在2014年，早于案外人与被执行人吴杨转让房屋的时间。三、结合案件听证，案外人提交的证据均不能证明其与吴杨之间有购房关系，更不能证明购房款抵扣运输费，并且运输费的收据上也没有案外人的名字；中国银行的票据与案外人提交的支付房款金额不符；案外人支付房款的票据全部是支付到吴杨的账户上，案外人至今也不清楚应偿还的银行按揭贷款金额；入住证明是2018年7月9日，但案外人根本没有偿还完毕贷款，且该入住证明所载明的业主不是事实；对上述这些证据不予认可。被执行人吴杨未提出书面意见。本院查明，2014年7月，吴杨向中国工商银行股份有限公司贵阳花溪支行借款购车，分期偿还。瑞银公司为该笔借款提供保证担保及保证金质押担保。因吴杨未按约定偿还借款，银行扣划了瑞银公司的保证金。瑞银公司于2018年8月向本院提起诉讼，要求吴杨偿还瑞银公司代偿银行的借款。本院依法受理后，瑞银公司于2018年9月向本院提出保全申请，并提供了相应的担保。据此，本院于2018年11月19日查封了吴杨位于毕节××××路（兰苑花苑对面）尚城国际1单元23层1号的房屋。该追偿权纠纷一案，本院于2019年2月12日，作出（2018）黔0111民初5008号民事判决书，判决如下：吴杨于本判决生效后十日内支付瑞银公司自2014年12月25日至2018年3月15日期间已垫付购车款人民币360036.11元及代偿资金利息损失（自瑞银公司实际垫款产生之日起以实际垫款金额为基数按照年利率15%的标准计算至2018年8月1日）。该判决书生效后，因吴杨未履行生效法律文书确定的义务，瑞银公司向本院申请强制执行，执行案号为（2019）黔0111执2166号，诉讼保全中对涉案房屋的查封转为执行中的查封。案外人陈学祥对本院查封的涉案房屋主张所有权，认为本院的查封行为侵害其合法权益，故向本院提出异议，请求如前。另查，2013年10月5日，吴杨与贵州剑林房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于毕节市七星关区××大道尚城国际第1幢1单元23层1号的房屋，房屋总价款444648元，首付款134648元，余款310000元以银行按揭方式支付。2015年11月6号，吴杨作为甲方与作为乙方的陈学祥签订《房屋转让协议》，协议约定：吴杨将位于毕节市七星关区××大道（兰苑花园前大门对面）尚城国际A栋23-1号房屋出让给陈学祥；签订合同后陈学祥向吴杨支付购房款15万元，房屋所涉贷款由陈学祥负责偿还；吴杨向房屋开发公司购买涉案房屋时支付的首付款为134648元，余款31万元由陈学祥负责；在开发商统一办理房屋产权手续时，吴杨配合陈学祥办理房屋过户手续。案外人陈学祥称，其用东风牌贵Ｂ×××××的大型汽车为吴杨运输货物，经结算后，2013-2014年度共欠运费170825元，并出具了收款收据，扣除预支的两万元后，剩余欠款为15万元，该笔欠款与陈学祥向吴杨购买涉案房屋应支付的首付款相抵。2017年6月12日，中国银行毕节分行向吴杨发出催收还款通知书，载明尚余贷款本金283612.84元，陈学祥签收了该催收通知书。贵州剑林房地产开发有限公司代吴杨偿还银行按揭贷款后，向毕节市七星关区人民法院提起诉讼，要求吴杨偿还代偿款项及相关费用。2019年7月24日，经毕节市七星关区人民法院主持，贵州剑林房地产开发有限公司与吴杨及第三人陈学祥商品房预售合同纠纷一案达成调解，内容为：吴杨在调解协议生效之日一次性支付房开公司代偿款、违约金及律师代理费共计34万元；吴杨支付上述款项后，房开公司同意继续履行与吴杨签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；如吴杨与陈学祥之间能够办理位于毕节××××区尚城国际第1幢1单元23层1号房屋商品房买卖合同备案登记和预告登记的变更手续，需要房开公司履行协助义务的，房开公司承诺积极履行协助义务……当日，贵州剑林房地产开发有限公司出具《收款收据》，载明收到吴杨支付的代偿款、违约金及律师代理费共计34万元，该款项系陈学祥代吴杨支付。陈学祥还提交了其向房开公司的股东部分转款流水予以佐证。另，案外人陈学祥提交了2016年至2017年期间的部分中国银行存款凭条，欲证明其偿还涉案房屋的贷款事宜；陈学祥与装修公司于2015年11月21日签订的关于涉案房屋的《家庭居室装饰装修工程施工合同》、购买装修材料及电气的单据、贵阳贵成恒物业服务有限公司及七星关区碧阳街道南山社区于2018年7月9日出具（盖章）的载明陈学祥已入住涉案房屋的入住证明、2015年至2018年期间缴纳涉案房屋电费、燃气费、水费、物业费、办证费、电视安装费的部分票据，欲证明案外人陈学祥向吴杨购买涉案房屋后，及时对该房屋进行了装修并实际入住，均在涉案房屋被法院查封之前。本院认为，在执行过程中，案外人对执行标的主张所有权的，有权利向执行法院提出案外人异议。异议人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，本院查封涉案房屋的时间为2018年11月19日，在涉案房屋被查封之前，陈学祥与吴杨签订了书面的房屋买卖合同；结合案外人陈学祥提交的装修合同、社区居委会及物业公司出具的居住证明、水电等费用票据，可形成证据链证明在本院查封涉案房屋之前案外人已实际入住；结合案外人提交的东风牌贵Ｂ×××××大型汽车的权属登记、载明运费金额的收款收据、房屋买卖合同、七星关区人民法院民事调解书、贵州剑林房地产开发有限公司出具的陈学祥代吴杨支付涉案房屋代偿款的收款收据等证据，可形成证据链证明案外人陈学祥支付了购买涉案房屋的相关款项；涉案房屋系按揭贷款设有抵押，且案外人陈学祥签收了银行出具的催收还款通知书，并代吴杨向房开公司支付了代偿款，一直在积极处理房屋相关事宜，案外人陈学祥对未办理涉案房屋的产权过户手续没有主观过错。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院认为，案外人陈学祥对涉案房屋享有的权利能够排除执行，故对陈学祥提出的异议，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：中止本院（2019）黔0111执2166号案件中对位于毕节市七星关区贵毕路尚城国际第1幢1单元23层1号房屋的执行。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长  何玉萍审判员  陆文军审判员  胡晓东二〇一九年十二月十一日书记员  李 楠