北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终9738号上诉人（原审原告）：王晓，女，1989年8月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈永学，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑶，北京市中银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京林丰地盛房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区崔村镇大辛峰村村西。法定代表人：李立民，其他不详。被上诉人（原审被告）：北京鑫茂益源建筑安装工程有限公司，住所地北京市丰台区西四环南路72号2号楼419室。法定代表人：张小英，其他不详。被上诉人（原审被告）：文浩，男，1968年6月8日出生，汉族，住北京市。上诉人王晓因与被上诉人北京林丰地盛房地产开发有限公司（以下简称林丰公司）、北京鑫茂益源建筑安装工程有限公司（以下简称鑫茂公司）、文浩合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2018)京0114民初3583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人王晓之委托诉讼代理人陈永学、李瑶到庭参加了诉讼。被上诉人林丰公司、鑫茂公司、文浩经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。王晓上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判支持我方要求文浩、林丰公司、鑫茂公司共同向王晓返还购房款330万元、并自购房款支付之日起至实际返还之日止按照同期银行贷款利率赔偿损失的诉讼请求。事实和理由：1、我购买的独栋（以下简称涉案房屋）属于文浩所有，一审判决认定涉案房屋属于鑫茂公司系认定事实错误；2、一审判决认定文浩并未参与合同签订及买卖过程，没有收取款项系认定事实错误；3、一审判决认定文浩并非合同主体系适用法律错误；4、我对一审判决第二项并未进行上诉，认为一审判令鑫茂公司向我返还330万的判决结果正确；5、林丰公司直接参与了向我出售涉案房屋的过程，直接收取了10万定金，与鑫茂公司构成了法人人格混同，应当共同向我返还款项；6、文浩与鑫茂公司、林丰公司共同开发小产权房、协作销售涉案房屋，并共同从中获取利益。我因鑫茂公司、林丰公司、文浩的共同行为签署了案涉合同，并支付购房款。鑫茂公司、林丰公司、文浩的共同行为给我造成了损失，应当承担连带清偿责任；7、一审判决以我对合同无效也有过错为由，驳回我要求按照同期银行贷款利率赔偿损失的请求属于适用法律错误；8、一审判决在支持了我要求返还330万购房款请求的同时，要求我负担本案一审全部诉讼费用的50%，一审判决对于诉讼费用的负担处理不当。王晓向一审法院提出诉讼请求：1.确认王晓与文浩签署的《房屋转让协议》无效；2.文浩、林丰公司、鑫茂公司共同向王晓返还购房款330万元，并自购房款支付之日起至林丰公司、鑫茂公司、文浩实际返还之日止按照同期银行贷款利率赔偿损失（截至2017年12月5日为671234.67元），以上请求合计为3971234.67元；3.林丰公司、鑫茂公司、文浩承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2006年11月3日，昌平区崔村镇香堂村民委员会（甲方）与文浩（乙方）签订《协议书》，约定甲方提供乙方土地（以三区北面井房为中心点，以北长200米、以西长30米、以东长70米、以南长30米），土地出让金1500000元，乙方一次性付清地款；乙方自建住宅，长期归乙方使用，甲方负责为乙方办理住宅的土地使用证，同时乙方所建住宅房主享有香堂村“荣誉村民”之称号，并发给盖有镇、村两级印章的证书。2009年9月25日，双方再次签订《协议书》，约定乙方所建20套住宅，乙方售出后，要按照国家规定缴纳税款，并且每套给甲方100000元，如遇房主发生房屋质量及经济纠纷，由乙方自行解决，甲方不负任何责任。2009年12月10日，文浩（甲方）与鑫茂公司（乙方）签订《协议书》，约定乙方在甲方拥有的位于北京市昌平区崔村镇香堂村土地共计23亩建设30栋别墅，建设别墅所有费用由乙方自行承担，与甲方无关；乙方建设完成30栋别墅后，其中的10栋归甲方所有，对此甲方无须支付乙方任何费用，剩余20栋别墅归乙方所有，对此乙方无须支付甲方任何土地费用；别墅建成后，乙方名下20栋别墅可以对外销售，销售款归乙方所有，对此甲方应当积极予以配合。2014年1月8日，文浩（甲方、转让方）与王晓（乙方、受让方）签订《房屋转让协议》，约定转让房屋位于独栋，转让价格为3300000元；乙方在签署本协议时向甲方支付总房款的70%即2310000元，乙方同意在2014年4月15日前支付剩余30%房款；甲方于2014年11月30日前将乙方所购房屋交付乙方；乙方交付本协议70%款后，甲方应立即与乙方办理相关过户手续；甲方违反本协议规定，未能在约定的日期内交付所购房屋，每日甲方支付乙方万分之一的违约金。在该合同的尾页“甲方（签字）”处有文浩签字，“乙方（签字）”处有王晓签字。2014年1月8日，鑫茂公司出具《收据》，内容为“今收到王晓交来别墅人民币（大写）贰佰叁拾壹万元整”。2014年4月11日，鑫茂公司出具《收据》，内容为“今收到王晓交来别墅尾款人民币（大写）玖拾玖万元整”。2016年9月12日，北京市国土资源局作出《行政处罚告知书》，主要内容为文浩于2009年至2013年未办理用地审批手续，占用北京昌平区崔村镇香堂村集体土地建房，该块土地利用现状为有林地，规划用途为林业用地区，责令文浩退还非法占用的昌平区崔村镇香堂村18887.48平方米（合28.33亩）集体土地，限期15内拆除在该土地上建设的平房9栋，楼房43栋，拆除建筑面积10930.78平方米，恢复土地原状。2016年9月19日，北京市国土资源局作出《行政处罚决定书》，主要内容与上述《行政处罚告知书》相同。同日，该局作出《责令改正违法行为通知书》，责令文浩自收到通知书之日起10日内予以改正，退还上述土地并拆除地上建筑。经法庭询问，王晓表示签订合同时文浩不在现场，由自称林丰公司业务员提供合同文本，整个过程从未见到文浩，涉案房屋整个地块都是文浩的；涉案房屋没有建设完成故未交付，购买时只是一个框架，目前状态不清楚，2016年第一次起诉时去过一次，当时通道已经被封；买房时，出售方并未向自己提供房屋的合法建设审批手续；要求文浩与林丰公司、鑫茂公司承担连带责任。案件审理过程中，经王晓申请，法院到北京市公安局昌平分局调取了相关案件卷宗材料。吴某1称自己是鑫茂公司的财务主管，在2012年6月入职，主要负责财务方面的工作，张某1与王某1为女儿购买了涉案房屋；2014年1月8日，公司何总与二人签订《房屋转让协议》，签订协议时自己不在现场，不清楚文浩是否在现场，自己知道协议的大致内容，之后王某1交纳了房屋总价的70%，支付了几张支票；交钱后，自己与何总、王某1、王晓到北京市昌平区崔村镇香堂村（以下简称香堂村）村民委员会（以下简称香堂村委会）办理过户手续，王晓与香堂村委会签订《购地建房协议书》，王某1通过刷卡支付给香堂村委会过户费200000元，香堂村委会出具了收据；2014年4月，王某1交纳了剩余房款，支付的是支票；因各种原因房屋未按时交付给王晓；姜某1是鑫茂公司的副总，主要负责香堂别墅的工程、资金分配等工作，薛某1是鑫茂公司出纳，负责公司的资金出纳，何总是鑫茂公司外聘的，负责监督销售，名字不清楚，曹某1是鑫茂公司外聘销售公司的销售人员，现已不合作了。文浩表示自己在2006年11月3日从香堂村委会租赁了位于香堂村三区北山区的土地，签署了《协议书》；后来自己想着省事就找到了鑫茂公司的姜某1，自己出地，让他们公司在该地建房，双方签署了合同，资金全由鑫茂公司负责，最终建成后给自己10套别墅，剩余的别墅由鑫茂公司处置，工程款、销售等方面全由鑫茂公司负责；2009年9月25日，自己与香堂村委会又签署了一份协议，大致内容是所建房屋出售后要按国家规定缴纳税款，并且每套给香堂村委会100000元；工程的建设自己没有参与，大约该了30栋独栋别墅，2015年的时候镇政府要求拆除两栋别墅，鑫茂公司就自行拆除了两栋，现在大约剩余28栋独栋别墅；土地上的自建房都是以自己名义向外出售，签署房屋转让协议，并与香堂村委会签订协议和缴纳200000元的转让费；自己为了省事签了10份空白的房屋转让协议，在第三页甲方签字的地方签了名字，没有写日期，由鑫茂公司保管，卖房转让时直接用，协议书的内容都是由鑫茂公司填写；自己没有见过王晓，王晓的《房屋转让协议》是自己之前签好的空白协议书，名字是自己签的。姜某1表示自己与文浩是朋友，2011年7月至2013年11月在鑫茂公司任副总，主管项目土建，吴某1是财务主管，没有见过法人张小英；2011年7月，文浩找到自己，称其与鑫茂公司合作建设位于香堂村的别墅，让自己负责土建，自己同意后就聘任到鑫茂公司当副总；项目销售情况的具体负责是吴某1，专门的销售公司是吴某1找的，自己没有接触合同，不知道卖没卖房；自己与鑫茂公司没有签署劳务合同，就直接到工程现场了，工资都是吴某1给的现金；自己在工程现场负责土建，统计包工队的工程量，现场工程有事情找自己，不负责公司的其他工作，自己将包工队的工程量报给吴某1，吴某1负责给工程队发放现金结算。另查，（2010）京海诚外民证字第12569号公证书显示王晓父亲为王某1、母亲为张某1。北京天星奥德科技有限公司法定代表人为王某1。上述事实有《房屋转让协议》、购房款收据、名片、谈话录音、银行转账凭证及刷卡凭条、招商银行特种转账借方传票、公证书、张某1报合同诈骗案卷材料及当事人当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同应属无效。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，经北京市国土资源局昌平分局确认涉案地块规划用途为林业用地区，文浩属非法占地行为并被责令限期改正，故文浩与王晓签订的《房屋转让协议》应为无效。关于本案责任主体及承担方式问题，综合本案事实及全案证据，鑫茂公司应为本案《房屋转让协议》的实际合同主体，文浩、林丰公司并非合同的实际履行主体。首先，鑫茂公司与文浩签订的协议书中明确约定20栋别墅建成后由鑫茂公司所有并负责销售，销售款亦为鑫茂公司所有，而王晓购买的涉案房屋即为该20栋别墅之一，由鑫茂公司实际收取了王晓的购房款并出具收据，故《房屋转让协议》的实际主体应为王晓与鑫茂公司。第二，文浩虽与王晓签订了《房屋转让协议》，但其并未参与合同签订及买卖过程亦未收取任何款项，王晓亦认可合同签订整个过程中并未见过文浩，另文浩与鑫茂公司的《协议书中》约定涉案房屋属于鑫茂公司所有，文浩仅对销售予以配合，即文浩仅是名义上的合同主体，合同的实际履行与其并无实质关系。第三，从公安机关笔录中可知，在涉案房屋的买卖中，通过林丰公司POS机支付的100000元，该笔款项最终由鑫茂公司出具了收据，且王晓方的真实意思亦是向鑫茂公司而非林丰公司付款。因此，王晓请求文浩与林丰公司共同承担连带责任的诉讼请求，无事实与法律依据，法院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于王晓主张返还其购房款的诉讼请求，因房屋转让协议无效，王晓支付的购房款应当予以返还。关于王晓要求林丰公司、鑫茂公司、文浩按照同期银行贷款利率赔偿损失的诉讼请求，因王晓对于合同无效也有过错，故对其该部分诉讼请求法院不予以支持。林丰公司、鑫茂公司、文浩经法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和反驳的权利，法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、王晓与文浩于2014年1月8日签订的《房屋转让协议》无效；二、北京鑫茂益源建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起七日内返还王晓购房款3300000元；三、驳回王晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案土地规划用途为林业用地区，现文浩擅自改变土地用途，用作非农业建设，故文浩与王晓签订《房屋转让协议》无效，一审法院对于涉案合同效力的认定正确，本院予以确认。关于合同履行主体的认定问题，《房屋转让协议》的转让方是文浩，受让方是王晓，且文浩在公安机关的讯问笔录中认可曾签署过10份空白《房屋转让协议》交与鑫茂公司用于售房，文浩认可其与王晓签订的《房屋转让协议》中签名的真实性，故本案《房屋转让协议》的相对方系文浩与王晓。文浩与鑫茂公司之间的合作关系系双方之间的内部约定，不能用以对抗王晓，亦不能突破合同的相对性，一审法院对于《房屋转让协议》主体认定错误，本院予以纠正。代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。经一审法院查明，《房屋转让协议》中的全部购房款均由鑫茂公司出具收据，鑫茂公司应当知晓上述交易的违法性，其仍然代文浩收取房款，故应当承担相应的责任。且鑫茂公司对一审法院判决其承担返还购房款的责任并未提出上诉，本院予以确认。关于王晓主张林丰公司承担责任的请求，因《房屋转让协议》全部购房款中仅有10万元系通过林丰公司的POS机支付，且该10万元最终系由鑫茂公司出具收据，无法认定林丰公司实际收取房款，王晓另主张鑫茂公司与林丰公司构成法人人格混同，但未提供充分证据予以证明，本院不予采信。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于王晓主张返还其购房款的诉讼请求，因《房屋转让协议》无效，王晓支付的购房款应当予以返还。关于王晓要求支付利息的诉讼请求，因其于合同无效亦有过错，故一审法院驳回其该部分请求正确，本院予以确认。综上所述，王晓的部分上诉请求成立，应予支持，其余部分本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市昌平区人民法院(2018)京0114民初3583号民事判决第一项；二、撤销北京市昌平区人民法院(2018)京0114民初3583号民事判决第三项；三、变更北京市昌平区人民法院(2018)京0114民初3583号民事判决第二项为：北京鑫茂益源建筑安装工程有限公司、文浩于本判决生效后七日内返还王晓购房款3300000元；四、驳回王晓的其他诉讼请求。一审案件受理费38570元，由北京鑫茂益源建筑安装工程有限公司、文浩负担（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费38570元，由北京鑫茂益源建筑安装工程有限公司、文浩负担（本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 刘秋燕审 判 员 范 磊二〇一九年十二月二十日法官助理 田 心书 记 员 杜 莹