山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终3108号上诉人（原审原告）：吴军，男，1965年1月18日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘泳，北京市京师（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘先平，男，1973年4月1日出生，汉族，住山东省威海市环翠区。原审第三人：宋丽宁，女，1974年2月17日出生，汉族，住山东省威海经济技术开发区。原审第三人：山东蓝星玻璃（集团）有限公司，住所地威海市经济技术开发区环山路西。法定代表人：刘玉玲，董事长。委托诉讼代理人：张慧茹，山东华田律师事务所律师。上诉人吴军因与被上诉人刘先平及原审第三人宋丽宁、山东蓝星玻璃（集团）有限公司（以下简称蓝星公司）排除妨害纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院（2018）鲁1002民初6935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴军上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持吴军的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用均由刘先平负担。事实与理由：一审判决认定蓝星公司应当基于与吴军之间的买卖合同关系向上诉人交付房屋，而不应由吴军径行要求刘先平腾出房屋。该论断忽略以下事实：1.蓝星公司早已明确要求刘先平腾出涉案房屋，但遭到刘先平拒绝。一审庭审中蓝星玻璃公司陈述，其曾向刘先平夫妇主张租金并要求解除租赁合同及腾出房屋。刘先平也自认2017年底接到过蓝星公司要求其腾出房屋的通知，但刘先平至今仍居住在涉案房屋内。此时，刘先平已经属于无权占用；2.刘先平已经以实际行动明确表示，其不会主动按照吴军及蓝星公司的要求腾出房屋。在此种情况下，吴军只能直接起诉刘先平，而非起诉蓝星公司；3.本案一审期间，涉案房产的相关各方当事人均已到庭参加诉讼，各方当事人也均如实陈述观点，基本案情已经查明。在此情况下，吴军作为房产所有权人，有权直接要求法院判令刘先平腾出房屋，而不是增加吴军的诉累。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重损害当事人的合法权益。请求二审法院查明事实，依法改判。刘先平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。宋丽宁陈述意见同刘先平答辩内容一致。蓝星公司述称，1.刘先平不是蓝星公司的职工，其不应享有蓝星公司职工福利房待遇；2.刘先平与蓝星公司之间的租赁是无固定期限的租赁，蓝星公司拥有随时解除合同的权利。刘先平2016年6月至今从未向蓝星公司交纳租金，蓝星公司有权解除租赁合同；3.刘先平对蓝星公司多次通知要求其补交租金的事实没有异议，双方的租赁合同已经解除，其应当腾退房屋。吴军向一审法院起诉请求：1.判令刘先平立即从吴军所有的位于威海市环翠区产中搬离；2.本案诉讼费用由刘先平负担。一审法院认定事实：涉案房屋即现规划编号为位于威海市环翠区年间由蓝星公司以房改房的形式出售与吴军，并办理了房屋产权变更登记手续，登记权利人为吴军，后双方另行协商以涉案房屋抵顶房屋价款再行补差价的方式置换另外一套房屋，因此涉案房屋交回蓝星公司管理使用。刘先平及宋丽宁系夫妻关系，均系蓝星公司下设威海中玻光电有限公司员工，2001年底蓝星公司将涉案房屋出租与刘先平及宋丽宁夫妇居住使用，由威海中玻光电有限公司每月从其夫妇工资收入中扣除82（81.8）元的租金直至2016年刘先平离职（宋丽宁于2015年初已与威海中玻光电有限公司解除劳动关系），但涉案房屋仍由刘先平夫妇居住使用至今。2018年8月7日，蓝星公司通知吴军欲以每平方米4500元的价格优先向其出售涉案房屋，吴军同意购买，双方并未签订书面合同，仅在吴军向蓝星公司支付相应购房款后，即由吴军到威海市不动产登记中心申请换发了涉案房屋不动产权证书。在此过程中，吴军并未到涉案房屋处查看，蓝星公司亦未告知其涉案房屋已对外出租的情况。蓝星公司工作人员在2017年底拟对外出售涉案房屋的过程中，曾电话通知刘先平可以每平方米5500元出售与刘先平，但需要优先考虑吴军，吴军如不同意购买，方可向其出售，刘先平对此存有异议，认为其同意以每平方米5500元购买，但不应以吴军购买为优先条件，而蓝星公司将房屋再次出售与吴军亦无证据证实其曾向刘先平通知。对于蓝星公司主张曾向刘先平夫妇主张租金并要求解除租赁合同，腾出房屋，对此并未提供相关证据，刘先平则称系在2017年底电话通知刘先平欲对外出售涉案房屋时方要求刘先平腾出房屋，但从未通知解除租赁合同关系。刘先平对于吴军取得涉案房屋产权登记有异议，认为违反房改政策，取得两套房改房屋，因此涉案房屋不动产权登记错误，已提起行政诉讼，该案尚在审理过程中。一审法院认为，吴军以其系涉案房屋产权人为由要求刘先平腾出涉案房屋，从吴军对涉案房屋所享有权益方面分析，涉案房屋虽系于2000年间即登记在吴军名下，但根据各方庭审陈述，吴军与蓝星公司另行达成了置换的合意，且涉案房屋在双方达成合意后亦交由蓝星公司管理使用，自此涉案房屋产权虽登记在吴军名下，但吴军对涉案房屋并未享有占有、使用、收益等所有权能，并非实际意义上房屋产权人；蓝星公司自2001年底起以单位分房的方式交由刘先平居住使用至今，即刘先平占有房屋系基于其与蓝星公司之间的租赁法律关系，并非不当占有；吴军与蓝星公司之间系房屋买卖关系，对于出售标的的交付义务不应仅限于办理产权变更登记手续，亦包含标的物的转移占有，吴军基于涉案房屋产权登记而对房屋所享有的权利系始于2000年房改取得，终止与蓝星公司置换的法律行为，2018年其与蓝星公司再次达成房屋买卖关系，仍基于2000年房改进行的产权登记，而并未办理置换及再次买卖的产权变更登记，其由此取得的产权并非无瑕疵的完全意义上的所有权，出售方即蓝星公司并未向其履行转移占有即交付标的物的义务，故吴军可基于其与蓝星公司之间的买卖关系，要求蓝星公司向其交付房屋，不应径行要求刘先平腾出。综上所述，吴军诉请要求刘先平腾出房屋，理由不当，不予支持。对于刘先平作为承租人主张在同等条件下对涉案房屋享有优先购买权，其可另行予以主张，在本案中不予处理。另外，法庭需要说明，蓝星公司在明知涉案房屋由刘先平租住且刘先平亦同意购买的情况下，未能合理、善意解决双方纠纷，将房屋出售与吴军，亦未全面履行房屋交付义务，激化双方矛盾，影响和谐、稳定的社会交易秩序，实不能予以肯定和提倡。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，经一审法院审判委员会审议决定，判决如下：驳回吴军的诉讼请求。案件受理费100元，由吴军负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。据此，需要审查吴军是否有权以房屋产权人的身份向刘先平及宋丽宁主张排除妨害、返还涉案房物，以及刘先平、宋丽宁对涉案房屋是否系无权占有。经审理查明，涉案房屋虽于2000年登记在吴军名下，但此后吴军就该房屋与蓝星公司另行达成了置换合意，并由蓝星公司实际管理使用，蓝星公司自2001年年底以单位分房收取租金的方式将涉案房屋交由刘先平、宋丽宁夫妇居住使用至今。依据上述查明的事实可以认定，涉案房屋虽自2000年即登记在吴军名下，但其并非涉案房屋的实际权利人。刘先平、宋丽宁居住使用涉案房屋系基于其与蓝星公司之间的租赁法律关系，在双方租赁关系尚未实际解除的情况下，不宜认定属于物权法第三十四条规定的无权占有情形。此外，虽然2018年吴军同蓝星公司之间就涉案房产另行达成房屋买卖之合意，但蓝星公司作为房产出售方，并未实际完成交付房屋的相关义务，双方亦未签订买卖协议，而是由吴军直接办理了房屋产权证的更换手续。故，鉴于本案的实际情况，一审法院关于吴军应当基于买卖合同关系要求蓝星交付房屋而非径行向人民法院主张排除妨碍的认定并无不当。据此，吴军以涉案房产权利人的身份向刘先平主张排除妨碍，返还涉案房产的诉讼请求，一审未予支持并无不当，本院依法予以维持。综上所述，吴军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由吴军负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 张燕妮审判员 王 慧二〇一九年十二月三十日法官助理程博远书记员刘莎莎