海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终1673号上诉人（原审被告、反诉原告）：潘远礼，男，1960年12月12日出生，汉族，住三亚市。委托诉讼代理人：陈俊先，海南唐海律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦龙雪，海南唐海律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张悦，女，1967年10月6日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙艳，女，1967年8月25日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市。共同委托诉讼代理人：刘时云，海南健和坤律师事务所律师。上诉人潘远礼因与被上诉人张悦、孙艳房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2019）琼0271民初1279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。潘远礼上诉请求：1.撤销（2019）琼0271民初1279号民事判决判项中第一项、第三项的内容，依法改判张悦、孙艳立即向潘远礼支付2018年3月21日至张悦、孙艳起诉后法院送达之日止的房屋占有使用费；2.本案一审、二审的案件受理费由张悦、孙艳共同负担。事实和理由：一审法院认定的基本事实明显错误，进而导致法律适用错误。一、关于案涉房屋租赁期间的认定问题。潘远礼认为，一审法院对关于案涉房屋的租赁期间的论述部分，全部认定错误，且缺乏法律依据。（一）关于占有起算时间的问题。首先，“租赁期间”是以租赁合同效力合法的状态为前提计算方法，但本案的租赁合同显然不是此类合同。故而，一审法院无效合同的租期认定仍应参照合同约定的租期起算时间，显然不符合法律规定。其次，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条明确规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。那么，此处关于房屋租赁合同由于效力问题而发生占有、使用的情况应当付的占有使用费的，则参照租金标准予以支付。但是，一审法院却扩大解释，并类推适用，并进而论述无效租赁合同的期间参照原合同约定的租赁期间起算。对此，潘远礼认为，一审法院对该部分的认定显然，缺乏法律依据。第三，占有使用费对应的是占有使用期间，所谓占有使用期间，是指承租人将租赁标的物交付、并移转占有的事实状态期间，此状态并不以人的意志为转移。潘远礼在一审答辩过程中，也充分阐述，对于无效租赁合同，占有使用期间应当从出租方交付房屋或者承租方接收房屋，或者承租方实际占有使用房屋开始计算占有使用费的期间，这种计算方法更符合法律规定。（二）关于占有终止时间的问题。一审法院论述因无效合同导致张悦、孙艳有归还案涉房屋钥匙的义务，且其提出归还钥匙的请求，潘远礼应当接受，并视为张悦、孙艳是退租请求。首先，合同效力的合法性判断，不但需要事实判断，更需要价值判断。简言之，当事人对于合同效力合法性的判断，是必须经过国家强制力的介入，才可最终定性合同效力的合法性，但未经过诸如人民法院等司法机关对合同效力合法性定性前，当事人的私下理解并不足以直接导致相应权利义务增减。据此，一审法院认定在案涉租赁事宜未经司法机关介入前，直接以无效合同导致张悦、孙艳有归还案涉房屋钥匙的义务，潘远礼也有应当接受的义务，并视为张悦、孙艳提出的是退租的主张。明显缺乏事实根据、也没有法律依据。其次，张悦、孙艳也并非直接向潘远礼提出。最后，张悦、孙艳与潘远礼没有办理腾房交付手续也是客观事实，并且房屋内在2018年5月份进入诉讼后，也仍然存有诸如多张床垫、桌椅等经营物品也是客观事实。但是一审法院却另辟蹊径，以未经人民法院通知、或认定合同效力前，以张悦、孙艳与案外人潘某提出退押金事宜，来认定房屋占有使用的终止时间，完全不符合法律规定，与诸多司法实践的内容也是相冲突。对此，潘远礼在一审过程中也明确阐述，首先，双方并没有迖成一致腾退的约定，这在双方的微信聊天内容里是非常明确的；其次，双方也没有办理腾退的交接手续；再次，基于案涉房屋发生损坏赔偿的情形，多层房屋线路布局被擅自更改，以及房间内存放众多家具、床垫等，在双方没有达成修缮或者恢复原状，或者赔偿损失之前，潘远礼也不可能同意张悦、孙艳的腾退。故而，潘远礼认为双方在房屋租赁合同的性质、效力没有被认定跟合理解决前，张悦、孙艳的单方行为对潘远礼不起任何法律拘束力。综上，由于本案历经多个程序，事实也较为清楚，也仅仅是对于几个关键时间节点的认定来具体的适用法律，以横平双方当事人的争议之处。那么，对于以上两个时间节点的认定，潘远礼认为一审法院关于占有使用房屋的起算时间和终止时间完全缺乏法律依据。二、关于占有使用费的计算问题。对于本案的占有使用费的计算，应当在准确认定房屋占有使用的期间的前提下，方能准确计算本案的占有使用费。（一）案涉房屋的交付时间、实际占有使用的时间。潘远礼主张合同于2017年3月21日当日签订后，就当天交付案涉房屋（包括钥匙、遥控器以及房屋内物品）；张悦、孙艳对此予以否认。但是，根据原审查明以及现有证据，能够认定，2017年4月6日，张悦、孙艳将经营用品诸如家具、床垫等通过货车拉入案涉房屋，主要的证据：证人周培的亲证目睹张悦、孙艳连续一周拉物品进入，以及张悦、孙艳认可2017年4月6日将家具、床垫拉入案涉房屋。据此，原审推定潘远礼在2017年4月6日前已将案涉房屋以及钥匙交付张悦、孙艳，并认定张悦、孙艳从2017年4月6日开始实际占有使用案涉房屋，符合客观事实、法律的规定。对此，占有使用费应从2017年4月6日开始计算较为合理。（二）案涉房屋实际占有使用的终止时间。张悦、孙艳认为，张悦、孙艳主张在2018年1月31日将家具、床垫等搬出案涉房屋，并主张在2018年2月2日，巳经与潘远礼协商不再履行租赁合同的事宜，并以此主张承租人实际腾退案涉房屋的终止时间2018年2月2日。但是，潘远礼认为，在双方在房屋租赁合同的性质、效力没有被认定跟合理解决前，张悦、孙艳的单方行为对潘远礼不起任何法律拘束力，故而应以人民法院以确认合同无效的传票通知，来作为双方腾房权利义务的终止时间，更符合法律规定。综上，一审法院认定的基本事实明显错误，进而导致法律适用错误，恳请二审法院予以纠正。张悦、孙艳共同辩称，一、潘远礼关于案涉房屋占有使用费期限的起算时间、截止时间既不符合事实，也不符合法律规定。一审法院在一审裁判中根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定张悦、孙艳与潘远礼签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，无效合同其效力自始无效，既2017年3月21日合同签订之日时该合同就不产生法律效力，张悦、孙艳与潘远礼双方应当互相返还财产，恢复原状。潘远礼应当向张悦、孙艳返还租金300,000元以及押金300,000元，张悦、孙艳应当向潘远礼交付案涉房屋，并支付案涉房屋的占有使用费。根据潘远礼提出的上诉请求，其认为案涉房屋占有使用期限应当从张悦、孙艳将若干家具搬进案涉房屋之日既2017年4月6日开始计算。但张悦、孙艳将若干家具搬入案涉房屋的事实属于张悦、孙艳进行营业的前期准备行为，并非开始占用营业，一审认定该事实有理有据。潘远礼在一审中提交的水电费收据系其自己杜撰制作，张悦、孙艳提交的水电费明细已充分证明张悦、孙艳实际在2017年8月后才开始占用营业。况且潘远礼承认案涉房屋在与张悦、孙艳签订租赁合同之前一直未出租使用，因此张悦、孙艳将家具搬进案涉房屋之日起至约定的租赁起算日期或张悦、孙艳实际占用营业这段期间里张悦、孙艳、潘远礼都不产生实际损失。张悦、孙艳基于无效合同产生的返还房屋占有使用费的义务本身就属于返还不当得利的性质，然而潘远礼房屋一直属于未出租的状态，并没有给潘远礼产生租赁收益，针对房屋未出租一直闲置导致的无租赁收益这一客观事实，张悦、孙艳于2017年4月6日的前期准备行为根本不会产生返还不当得利的义务，因为该“利”并不存在。基于以上法理以及事实，张悦、孙艳占用案涉房屋并使用的期限不应该从2017年4月6日起算。张悦、孙艳实际于租赁合同中约定的2017年8月1日后开始进行经营活动，因此租赁合同无效所产生的房屋租赁使用费的期限应当于2017年8月1日起算。因案涉合同无效，张悦、孙艳于2018年1月30日向潘远礼之子潘某归还涉案房屋钥匙，该行为视为张悦、孙艳己尽到归还案涉房屋钥匙的义务，在张悦、孙艳于2018年1月31日自行退租腾房时即将该日可视为租期截止时间。案涉合同对租期起算时间约定明确，且张悦、孙艳也实际从该期限后开始经营，故张悦、孙艳实际占有使用房屋的期限应当为2017年8月1日至2018年1月31日。二、潘远礼关于占有使用费的计算问题不成立。张悦、孙艳实际占有使用房屋的期限为2017年8月1日至2018年1月31日。该期间参照租金标准所产生的占有使用费300,000元已经用张悦、孙艳己经交纳的300,000元租金冲抵完毕，潘远礼再请求支付2017年3月21日至2017年7月31日、2018年2月1日至法院送达起诉书之日的占用使用费不成立。综上所述，潘远礼的上诉理由不成立，希二审法院查明案件事实，依法驳回上诉人的上诉请求。张悦、孙艳向一审法院起诉请求：1.判决潘远礼立即向张悦、孙艳退还押金人民币300,000元，并自2018年2月1日起按银行贷款利率向张悦、孙艳支付利息至退还时止；2.本案诉讼费由潘远礼承担。潘远礼向一审法院提出反诉请求：1．判令孙艳、张悦立即向潘远礼支付于2018年3月21日到至今的占有使用费150,000元，实际应支付至办理房屋腾空交接的手续之日；2．判决孙艳、张悦向潘远礼缴纳的押金人民币300,000元抵充张悦、孙艳占有期间的反诉使用费，潘远礼不予退还；3．本案诉讼费由孙艳、张悦承担。一审法院认定事实：2017年3月21日，潘远礼作为甲方与张悦、孙艳共同作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于保平村国防公路北波浪桥槟榔缘宾馆占地面面积4162平方米，两幢楼（主楼84间及附楼整个楼层）及房屋前后院出租给乙方。甲方于本合同生效之日起次日内将房屋及其相关设施设备交付乙方验收使用；乙方租赁该房屋用途用于经营老年公寓。乙方不得擅自改变承租房屋的用途；若要改变租赁房屋用途的，须获得甲方书面同意；租赁期限为五年，从2017年8月1日起至2022年7月31日止，租赁期五年内不上涨房租；租金600,000元/年；第一年度的房屋租金：乙方应于本合同签订后2017年8月20日前向甲方支付上半年租金300,000元，第二次付款在2017年12月31日前向甲方支付该年度剩余租金300,000元；其他年度的房屋租金乙方应于每年12月31日之前将该年度房屋租金600,000元一次性支付给甲方；甲乙双方签订本合同之日，乙方向甲方交付300,000元人民币作为房屋押金。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，若有剩余甲方即无息退还乙方押金。2017年4月6日，潘远礼向张悦、孙艳出具收据，确认收到张悦、孙艳交来的押金300,000元。2017年7月11日，潘远礼向张悦、孙艳出具收据，确认收到张悦、孙艳交来的租金300,000元。后张悦、孙艳不欲再继续承租案涉房屋，于2018年1月30日口头向潘远礼之子潘某提出交还案涉房屋钥匙，于2018年2月1日向潘某提出退还押金，潘远礼之子潘某均未允，双方协商未果，故分别诉至一审法院。另查明，案涉房屋建造在宅基地上，尚未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，一、关于案涉房屋租赁合同的效力问题。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，张悦、孙艳与潘远礼签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，双方均无异议。合同无效后，双方应当互相返还财产，恢复原状，故张悦、孙艳请求潘远礼返还已支付的300,000元押金有法律依据和事实根据，一审法院予以支持，但张悦、孙艳请求潘远礼以300,000元为本金，按照银行贷款利率支付利息没有法律依据，一审法院不予支持。二、关于案涉房屋租赁期间认定问题。双方当事人确定合同签订时间为2017年3月21日，张悦、孙艳依据合同约定主张租期从2017年8月1日开始计算，潘远礼主张因合同无效，租期开始时间应从合同签订日2017年3月21日开始计算，且其在该日便将房屋交付给了张悦、孙艳作为生产经营的前期准备，但案涉合同不存在租期约定不明情形，且潘远礼的租期起算主张缺乏法律依据，故对无效合同租期的认定仍应参照合同约定的租期起算时间，即租期从2017年8月1日开始计算。另，张悦、孙艳主张于2018年1月30日向潘远礼之子潘某归还案涉房屋钥匙未果，于2018年1月31日自行退租腾房完毕，因双方存在争议故未办理交接手续，后又于2018年2月1日向潘某提出退还押金又未果，认为租期截止时间应为退租腾房完毕之日即2018年1月31日，潘远礼主张因双方没有办理腾房交接手续，租期截止时间应为收到法院原一审应诉材料时间即2018年6月8日，本案中，因合同无效导致张悦、孙艳有归还案涉房屋钥匙的义务，其提出归还钥匙的请求，潘远礼应当接受，张悦、孙艳归还钥匙的请求应当视为退租请求，潘远礼主张案涉房屋仍然存在少许物品，但未能提供案涉物品权属及物品清单，不能否认张悦、孙艳已经腾房完毕，应当认定张悦、孙艳于2018年1月31日已经腾房完毕，租期截止时间为2018年1月31日，即案涉房屋租期为2017年8月1日至2018年1月31日，故一审法院对潘远礼的反诉第一项请求不予支持。三、关于租期内占有使用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，张悦、孙艳应参照合同约定的600,000元/年的租金标准向潘远礼支付房屋占有使用费。上述案涉房屋租期为2017年8月1日至2018年1月31日，根据合同约定租金标准，认定该租期内租金300,000元为宜，因张悦、孙艳已向潘远礼支付300,000元租金，故无需再向潘远礼支付租金，亦不存在押金抵消租金问题，故一审法院对潘远礼的反诉第二项请求不予支持。遂判决：一、潘远礼应于本判决生效之日起十日内向张悦、孙艳返还押金300,000元；二、驳回张悦、孙艳其他诉讼请求；三、驳回潘远礼的反诉请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实一致，对一审法院查明事实，本院予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩情况，本案的争议焦点是：一审判决对案涉房屋占有使用费的认定是否存在错误。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。就房屋租赁合同而言，在合同被人民法院宣告无效后，返还财产的法律后果体现在两个方面：一方面承租人依据房屋租赁合同取得的对房屋的占有，没有合法根据，其应当将房屋移转占有给出租人；另一方面，承租人在占有使用出租人房屋期间，事实上获得了财产性利益，这种财产性利益也应当属于返还财产的范围。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，在民事审判实践中，房屋租赁合同被宣告无效后，人民法院一般就承租人在占有使用房屋期间财产性利益的返还，以判决承租人参照合同中约定的租金标准支付房屋使用费的方式体现。本案中，张悦、孙艳与潘远礼签订《房屋租赁合同》，约定租金标准为600,000元/年，约定租期系自从2017年8月1日起计算，上述约定符合当事人在订立合同时对使用房屋所需支付的对价的预期，也最大程度地与市场行情相契合。根据查明事实可知，张悦、孙艳于2017年8月1日开始占有使用案涉房屋正式进行经营活动，于2018年1月31日停止经营活动。一审法院在此事实基础上，以双方约定为据，认定房屋占有使用费自2017年8月1日起计算至2018年1月31日止，并无明显不当。潘远礼上诉主张案涉房屋占有使用费应自2017年3月21日计算至收到法院原一审应诉材料时间即2018年6月8日，应提供相应证据予以证明。现潘远礼提供的证据不足以证明张悦、孙艳自2017年3月21日起便已占有使用案涉房屋正式进行经营活动，也不足以证明张悦、孙艳直至2018年6月8日仍在占有使用案涉房屋进行经营活动，其应承担相应的不利后果。对潘远礼的上述上诉主张，本院不予支持。综上所述，潘远礼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,800元，由潘远礼负担。本判决为终审判决。审 判 长 尹合欢审 判 员 付春燕审 判 员 李新建 二〇一九年十二月十八日法官助理 袁恒海书 记 员 林尤锦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉人，第二审人民法院不得再次发回重审。