海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5290号上诉人（原审被告）：李创，男，1988年11月23日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：权建成，海南中邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈炳翰，海南中邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭政义，男，1971年10月28日出生，汉族，住海南省儋州市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王燕，海南瑞来律师事务所律师。上诉人李创因与被上诉人郭政义房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李创上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判李创向郭政义支付海口市琼山区米铺村旭华楼1006房购房款75000元；2.判令郭政义承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：一审判决直接依据海口市琼山区重点项目推进管理委员会与李创签订的《海口市红城湖片区棚户区（城中村）改造项目征收货币化安置协议》（以下简称《安置协议》）将李创购买涉案房屋的价值视为648138元错误，没有任何依据。首先，本案是房屋买卖合同纠纷，郭政义与李创虽未签订书面买卖合同，但海南省高级人民法院及最高人民法院生效的行政判决和行政裁定均认定双方之间存在涉案房屋的买卖关系。关于涉案房屋的买卖价格，根据“谁主张，谁举证”的原则，郭政义作为涉案房屋的出卖方应首先提供证据证明当时转让房屋的价格，但郭政义并未举证证明。在此情况下，应当按照李创提出的价格作为房屋交易价格。并且，李创在一审中提供的证据电话录音光盘和录音文本亦可以证明郭政义转让涉案房屋的价格为375000元。其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”的规定，可知价款是不明确的，除依法必须执行政府定价、政府指导价的以外，按照同类房屋订立合同时履行地的市场价格履行。从时间上看，李创于2014年3月开始入住涉案房屋，即郭政义于2013年从案外人阮某1处取得涉案房屋后，即于2014年3月将涉案房屋转让给李创，双方口头订立合同的时间应为2014年3月，涉案房屋的交易价格应以2014年3月的市场价格来确定，而不是以2016年7月4日签订《安置协议》时的补偿价格来确定。从涉案房屋的性质来看，涉案房屋是小产权房没有产权证，这与市场上的商品房有着本质区别，若不是亲戚关系，根本没人会购买，政府对小产权房屋的征收补偿与否不确定，李创购买涉案房屋存在风险。更何况，郭政义以375000元的价格抵债取得涉案房屋，又以375000元的价格转让给李创得以变现，一审判决以《安置协议》中的补偿价格来确定涉案房屋价格，显然错误。综上，一审判决适用法律错误，并且程序违法，严重超过审限作出判决。中国审判流程信息公开网发给李创的信息显示：本案一审于2019年3月28日审结，但一审判决于2019年8月10日作出，且错误，种种迹象显示，一审判决存在严重错误，请求二审法院在查明事实的基础上，依法作出公平公正的判决。郭政义辩称，一、一审法院参照海口市琼山区重点项目推进管理委员会与李创签订的《安置协议》认定涉案房屋的价格合理、公正。（一）涉案房屋买卖合同关系的背景。因郭政义为李创舅舅，鉴于李创在海口打工没有固定住址（郭政义在儋州做生意，并不居住在海口），郭政义便将涉案房屋提供给李创居住。居住期间，李创提出购买该房屋，因购房价格没有谈拢而搁置，直到2015年1月12日，李创向郭政义妻子朱素利支付10万元，朱素利向其出具收据，并写明“今收到李创购买米铺村295号旭华楼1006号房购房款壹拾万元整”。郭政义事隔半年之后才知晓该事实，但出于对李创系亲戚关系的信任，双方也并未签订书面购房合同书，李创也没有再与郭政义商讨购买涉案房屋，也并未再支付任何的款项，而是仅支付了10万元之后一直继续居住。海南省高级人民法院（2017）琼行终421号行政判决书、最高人民法院（2018）最高法行申299号行政裁定书均认定李创与郭政义存在该房屋的买卖关系，但对购房价款没有作出认定。尽管郭政义对买卖关系不予以认可，但也服从法院的生效判决。既然是存在房屋买卖关系，李创就应当将购房款支付给郭政义，因当时购房价格并未达成一致，故应当按照房屋的评估价格作为本房屋买卖价格。（二）一审法院认定涉案房屋的买卖价格为648138元符合公平、合理原则，并未损害李创的合法权益。2015年1月12日，李创向朱素利支付10万元，收条显示收到购房款，则应以该时间视为李创购买该房屋的时间。李创主张以2014年3月口头订立的时间来认为是买卖的时间没有证据予以支持，依法不应予以采纳。2016年初，涉案房屋所在片区被列入棚改范围。2016年7月4日，海口市琼山区重点项目推进管理委员会与李创签订《安置协议》，征收的涉案房屋面积是139.16平方米，拆迁补偿总额是746985元，房屋框架价值是648138元。一审法院参照房屋的框架价值648138元认定涉案房屋的价值符合公允原则，亦没有违反法律规定。按照一审法院的认定，涉案房屋每平方米的价格约为648138元÷139.16平方米＝4662元/平方米，这个价格是远远低于市场正常、合理价格的。根据公开可查询到的信息，大众所熟知的房产信息网站“安居客”“58同城”发布的信息，2014年琼山区的房价最低已超过5750元/平方米、2015年的房价最低也超过5500元/平方米，与涉案房屋最近的金鹿小区在2015年12月份的房价已达5610元/平方米。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第二项规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。一审法院虽根据2016年签订的协议认定涉案房屋的价值，但列入棚改的房屋价值在评估时本身就低于市场价格，更何况2014年及2015年的房产每平方米均价都远远超过了4662元。可见，一审法院根据补偿协议认定的房屋价值并未损害到李创的合法权益。扣除李创于2015年1月12日转给朱素利的10万元，李创还应向郭政义支付648138元－10000元＝548138元，一审判决对该事实认定正确。二、李创主张的双方约定涉案房屋的价格为37.5万元，没有任何依据。郭政义从未与李创达成过37.5万元就将涉案房屋转让给李创的意思表示，李创主张涉案房屋的价格为37.5万元没有任何的事实和法律依据。李创所主张的电话录音和录音文本等均无法证明郭政义以37.5万元的价格出售涉案房屋给李创。李创主张的从案外人阮某2、阮某1处购买绣衣大厦4楼D2号房产的20万元购房款已经折抵涉案房屋购房款，没有任何的证据予以支持，李创自行向阮某2、阮某1购买房屋的行为与郭政义没有任何关系，所产生的风险及后果也应由李创自行承担，更何况，李创提出的20万元抵扣的事实也未被生效裁判文书所认可。至于李创所提出的涉案房屋是小产权房不是亲戚不会购买的主张，郭政义认为不符合本案事实，也不符合市场行情，更没有证据予以支持。综上，李创的上诉请求依法不能成立，依法应当予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。郭政义向一审法院起诉请求：1.判令李创向郭政义支付琼山区米铺村旭华楼1006房的购房款603802元及利息（以603802元为基数，自2015年1月起算至实际支付购房款之日止，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费用由李创承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于海口市××区旭华楼1006房，面积为139.16平方米。2013年10月13日，郭政义与案外人阮某1签订了一份《合作建房合同》，合同约定，郭政义参与旭华楼的兴建，郭政义出资375000元，房屋建好后，郭政义分得旭华楼10层1006房。2015年9月10日，郭政义与案外人阮某1因民间借贷纠纷，澄迈县人民法院作出（2015）澄民初字第891号民事调解书，将位于海口市××区房屋抵债给郭政义，确认其产权归郭政义所有。2013年7月19日，李创与案外人阮某1、阮某2签订《合作建房合同》，合同约定，李创参与合作兴建位于海口市府城镇绣衣大厦，李创出资20万元，房屋建好后，李创分得绣衣大厦4层D2房。合同签订后，李创于2013年7月18日、7月19日分别向阮某1支付了合作建房款5万元和15万元，共计20万元。2015年1月12日，李创通过中国工商银行以转账的方式向郭政义的妻子朱素利支付了10万元。朱素利向李创出具《收据》一张，该收据载明：“今收到李创购买米铺村米铺路295号旭华楼1006房购房款壹拾万整。”，李创自2014年3月入住旭华楼1006房至2016年7月。海口市琼山区重点项目推进委员会因海口市红城湖片区棚户区（城中村）改造项目建设，需要征收涉案的位于海口市××区旭华楼1006房及附属物，于2016年7月4日与李创签订了《安置协议》，协议约定涉案房屋拆迁补偿款总额为746985元，该补偿款已向李创支付。郭政义不服琼山区重点项目推进委员会与李创签订《安置协议》及向李创支付安置补偿款，以海口市琼山区人民政府作为被告向海口市中级人民法院提起了行政诉讼，请求：1.判令李创就征收郭政义所有的××区房屋履行法定职责，向郭政义支付征收安置补偿款人民币746985.00元；2.本案的诉讼费用由李创承担。该案经海口市中级人民法院一审、海南省高级人民法院二审，驳回了郭政义的全部诉讼请求。郭政义向最高人民法院申请再审，最高人民法院驳回了郭政义的再审申请，为此，郭政义遂向一审法院提起了本案诉讼。一审法院认为，在本案中，李创虽然未能举证证明其与郭政义签订了涉案房屋的买卖合同，但海南省高级人民法院及最高人民法院生效的行政判决和行政裁定，均认定郭政义、李创存在涉案房屋的买卖关系，据此，可确认郭政义、李创存在涉案房屋的买卖关系。然而上述两份生效的判决和裁定未对涉案房屋的购房价款作出认定。而李创也未能举证证明郭政义、李创双方约定的涉案房屋购房款为375000元的事实及其用位于海口市××层房折抵涉案房屋购房款20万元的事实，对此应承担举证不能的不利后果。依据海口市琼山区重点项目推进管理委员会与李创签订的《安置协议》，可以确认涉案房屋面积为139.16平方米，土地与房屋补偿款（框架648138元，装修55664元），合计703802元。李创购买涉案房屋的价值应视为648138元，李创应按涉案房屋价值648138元扣减已支付的购房款10万元，实际应向郭政义支付购房款548138元（648138元－100000元＝548138元）。郭政义的诉讼请求依法有据，予以支持。李创的抗辩理由欠当，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、限李创于本判决生效之日起十日内向郭政义支付海口市琼山区米铺村旭华楼1006房购房款548138元；二、驳回郭政义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4919元，由郭政义负担1476元，李创负担3443元。二审期间，郭政义向本院提交如下证据：1.安居客网站截图；2.58同城网站截图；3.网页截图；共同证明根据房产信息网站发布的数据显示，2014年琼山区的房价最低已超过5750元/平方米，2015年的房价最低也超过5500元/平方米，与涉案房屋最近的金鹿小区在2015年12月份的房价已达5610元/平方米。李创质证认为，对上述证据的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明内容有异议。因为在网上下载截图不能代表当时的市场行情，更不能证明2014年琼山区房价最低已经超过5000元。网站截图的房价均是商品房，拥有正规小区配套设施，而涉案房产是位于都市××庄的小产权房，没有房产证。李创二审没有提交新证据。本院经审查认为，涉案房产为小产权，上述证据载明的内容是网站发布的海口市房地产价格数据，因与本案待证事实无关，且无证明效力，本院对上述证据的关联性、证明力不予认定。本院二审查明：原告郭政义诉被告李东、阮某1民间借贷纠纷一案，原告郭政义的诉讼请求是要求被告李东、阮某1共同偿还借款150万元及利息。海南省澄迈县人民法院于2015年9月10日作出（2015）澄民初字第891号民事调解书，协议如下：一、被告李东自民事调解书送达之日起半年内偿还原告郭政义71万元；二、被告阮某1抵押给原告郭政义的两套位于海口市××区（面积120平方米）和1006号（面积120平方米）房屋抵债给原告郭政义，其产权归郭政义所有，在条件成熟时协助原告郭政义办理过户手续等。除以上查明的事实外，本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，就涉案补偿款争议，海南省高级人民法院行政判决书认定郭政义、李创之间存在涉案房屋的买卖关系，并判决驳回郭政义主张李创向其支付征收安置补偿款746985元的诉讼请求，故应当认定郭政义、李创存在涉案房屋的买卖关系。关于涉案房屋价格，因双方未签订书面合同，且李创对郭政义主张购房款不予认可。根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的原则，郭政义作为原告有义务提供证据证明涉案房产价格，因郭政义未举证证明，且其诉讼中也未申请鉴定，故应承担举证不能的不利后果。李创主张双方口头达成涉案房屋价格375000元，诉讼中提供电话录音光盘予以佐证，郭政义虽不认可，但未能提供证据予以反驳。因郭政义、李创之间是亲戚关系，结合郭政义取得涉案房屋抵债价格395000元[（150万元－71万元）÷2]的事实，李创主张双方口头达成涉案房屋价格375000元较符合当时的市场价格，应当认定李创主张的事实成立，即涉案房屋转让价格为375000元。因李创主张其用位于海口市××层房折抵购房款20万元的事实，其未举证证明，故本院不予采信。因此，扣减李创已支付的购房款10万元，李创应向郭政义支付购房款275000元（375000元－100000元）及该款占用期间的利息损失（利息计算：以275000元为基数，自2015年1月12日起至给付之日止，按年利率6%计算）。一审法院认定事实不清，举证责任分配不当，本院予以纠正。综上，李创的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初110号民事判决第二项；二、变更海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初110号民事判决第一项为：限上诉人李创于本判决生效之日起十日内向被上诉人郭政义支付海口市琼山区米铺村旭华楼1006房购房款275000元及利息（利息计算：以275000元为基数，自2015年1月12日起至给付之日止，按年利率6%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4919元，由上诉人李创负担2240元，被上诉人郭政义负担2679元。二审案件受理费9281元，由上诉人李创负担4640.5元，被上诉人郭政义负担4640.5元。本判决为终审判决。审 判 长 陈桂华审 判 员 陈杰林审 判 员 韩 芬 二○一九年十二月三十日法官助理 汪 伟书 记 员 陆 云速录员庄翠玲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。