广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0823民初784号原告：湛江森禾人造板有限公司（以下简称“湛江森禾公司”），住所地：遂溪县城遂海路（消防大队附近）。法定代表人：黎建荣，总经理。委托诉讼代理人：林胜邦，广东领会律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帆，广东领会律师事务所律师。被告：曹传大，男，汉族，1989年10月09日出生，住广东省遂溪县，现住广东省湛江市麻章区。第三人：中国建设银行股份有限公司遂溪支行（以下简称“遂溪建行”），住所地：遂溪县遂城镇中山路157号。负责人:刘敏。委托诉讼代理人：陈冰，男，1970年4月15日出生，系公司员工，住。原告湛江森禾公司诉被告曹传大、第三人遂溪建行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月13日公开开庭进行了审理，原告湛江森禾公司的委托诉讼代理人林胜邦、被告曹传大、第三人遂溪建行委托诉讼代理人陈冰到庭参加诉讼。后由于案情复杂转为普通程序组成合议庭，于2019年10月15日公开开庭进行审理，原告湛江森禾公司的委托诉讼代理人张帆，被告曹传大到庭参加诉讼；第三人遂溪建行经本院合法传唤无正当理由不到参加诉讼。本案现已审理终结。原告湛江森禾公司向本院提起诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告于2016年6月20日签订的编号为SHHY-01021204《商品房买卖合同》及其所有附件，并判令被告协助原告办理解除商品房买卖合同备案登记以及判令被告及第三人协助原告办理解除预抵押登记手续；2、请求判令被告将编号为SHHY-01021204《商品房买卖合同》项下位于遂溪县遂城镇白坭坡瓷厂宿舍西北角的森禾花园一期第1#、2#楼2单元1204号房产返还原告；3、判令被告偿付原告违约金83290.4元、律师费用15000元；4、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月20日，原告与被告签订了编号为SHHY-01021204的《商品房买卖合同》，被告以按揭付款方式购买原告位于遂溪县遂城镇白坭坡瓷厂宿舍西北角森禾花园一期第1#、2#楼2单元1204号房产。合同约定总价款416452元，其中首付106452元，剩余房款310000元办理银行按揭。合同附件四《补充协议》第四条第2项约定：买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人(即担保人)承担担保责任的(回购或代供)，自出卖人向银行承担担保责任之日起，出卖人有权解除本合同，收回买受人所购商品房。出卖人解除合同的，买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，同时应当协助出卖人办理买卖合同的解除手续，并需承担解除合同所产生一切费用；第四条第3项约定：买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致出卖人向银行承担了担保责任的(回购或代供)，当出卖人通过诉讼等方式向买受人主张实现上述债权时，买受人应向出卖人偿付本金、利息(包括正常利息、逾期利息、罚息、复息)、违约金(商品房总价款的20%)、赔偿金出卖人实现债权的费用(包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等)。合同签订之后，被告向原告支付首付106452元，剩余房款310000元被告向第三人办理银行按揭，并于2016年8月9日，由被告与第三人及原告三方共同签订编号为440101897-2012-20161510576的《个人住房(商业用房)借款合同》，约定被告向第三人借款本金310000元，货款期限为240个月(即2016年10月11日至2036年10月11日)，每月应还款本息金额2028.78元；由原告对上述借款承担阶段性连带责任担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。原告已办理了编号为粤（2018）遂溪县不动产权第0005528号初始不动产权证，并于2017年4月27日，原告依照合同约定将房产交付被告占有使用，但被告自2018年10月起开始拖欠贷款，截止2018年11月6日，借款人拖欠1期，拖欠本息为2037.48元，第三人多次派员上门催收，均无法找到被告，第三人于2018年11月6日向原告发送《代偿通知》及《个人不良贷款客户存款账户扣收通知》，并于当日从原告保证金账户划扣2037.48元。原告第一次代偿后，被告继续拖欠银行贷款，11月27日第三人向原告《代偿通知》及《个人不良贷款客户存款账户扣收通知》，并于当日从原告保证金账户划扣2041.67元。2018年12月25日第三人，以被告有恶意拖欠嫌疑，已连续拖欠多期，危及银行资产为由，宣告被告贷款到期，截止2018年12月25日被告未还贷款本息共计292996.24元，并要求原告代偿贷款。第三人于2018年12月25日从原告保证金账户划扣代偿。综上所述，由于被告拖欠第三人贷款本息，违反了《个人住房商业用房)借款合同》约定的还款义务，导致原告向第三人承担了代偿贷款的担保责任。据此，原告为维护合法权益，现依据《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第四条第2项和第3项的约定，以及《合同法》第九十三条第2款的规定，特提起本诉讼，敬请贵院判如所请。原告湛江森禾公司为证明其诉请向本院提交证据如下：证据1、营业执照，证明原告信息及主体资格；证据2、曹传大身份证，证明被告身份信息及主体资格；证据3、《商品房买卖合同》（编号SHHY-01021204），证明被告以按揭付款方式购买了原告位于遂溪县遂城镇白泥坡瓷厂宿舍西北角的森禾花园一期第1#、2#楼2单元1204号房产。合同约定总价款416452元，其中首付106452元，剩余房款310000元办理银行按揭。其中合同附件四《补充协议》第四条明确约定，买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人（即担保人）承担担保责任的（回购或代供），出卖人有权解除本合同，收回买受人所购商品房，并要求买受人按商品房总价款的20%支付违约金；买受人应协助出卖人办理买卖合同的解除手续，并需承担实现债权所产生一切费用；证据4、《个人住房（商业用房）借款合同》（编号为440101897-2012-20161510576），证明被告向建行遂溪支行借款本金310000元，贷款期限为240各月（即2016年10月11日至2036年10月11日），每月应还本息金额2028.78元，原告对贷款承担阶段性连带责任担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其它权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。其中第12条约定本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任；证据5、初始不动产权证书，证明原告已获得该房的产权；证据6、2018年11月6日《个人类不良贷款客户存款账户扣收通知》、《代偿通知》、《中国建设银行网上银行电子回执》，证明被告从2018年10月开始拖欠贷款，至2018年11月6日已拖欠1期，拖欠本息为2037.48元。建行遂溪支行于2018年11月6日直接从原告保证金账户划扣2037.48元代偿；证据7、2018年11月27日《个人类不良贷款客户存款账户扣收通知》、《代偿通知》、《中国建设银行网上银行电子回执》，证明被告继续拖欠贷款，至2018年11月27日已拖欠本息2041.67元。建行遂溪支行于2018年11月27日直接从原告保证金账户划扣2041.67元代偿；证据8、2018年12月25日《个人类不良贷款客户存款账户扣收通知》、《代偿通知》、《中国建设银行网上银行电子回执》，证明2018年12月25日建行遂溪支行向原告发送通知，以被告有恶意拖欠嫌疑，已连续拖欠多期，危及银行资产为由，宣布被告贷款到期，截止2018年12月25日被告未还贷款本息共计291996.24元，并要求原告代偿。建行遂溪支行于2018年12月25日直接从原告保证金账户划扣291996.24元代偿；证据9、《催款函》，证明原告于2018年11月12日向被告发函，要求被告在收到催款函三日内向原告偿还划扣保证金2037.48元，被告置之不理；证据10、《解除合同通知书》，证明原告于2019年1月4日依据原被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第四条第2项和第3项的约定向被告发出《解除合同通知书》，宣布解除与被告签订《商品房买卖合同》，并追究被告的违约责任；证据11、违约金计算依据及金额，证明被告违约，应按商品房总价款20%支付违约金共计83290.4元；证据12、发票，证明原告为本次诉讼支付律师费15000元。补充证据：证据1、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》，证明原告通过合法建造涉案房屋，依据《物权法》第三十条关于“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，对涉案房屋享有所有权。证据2、《委托代理合同》1份，证明原告为本案诉讼支付律师费15000元。被告曹传大没有向本院提交书面答辩意见，其庭审时答辩称：可以返还房产、解除合同，但是不同意支付违约金和律师费。被告曹传大没有向本院提交任何证据。第三人遂溪建行没有向本院提交书面答辩意见，其行在第一次庭审中称，没有答辩意见。其行亦没有向本院提交任何证据。经审理查明：2016年6月20日，原告湛江森禾公司与被告曹传大签订了《广东商品房买卖合同》（合同编号：SHHY-07021204）及补充协议，合同约定被告曹传大购买原告位于遂溪县遂城镇白坭坡瓷厂宿舍西北角森禾花园一期第1#、2#楼2单元1204号房产。合同约定总价款416452元，其中首付106452元，剩余房款310000元办理银行按揭手续。2016年8月9日被告曹传大与原告及遂溪建行签订了《个人住房（商业住房）借款合同》，被告曹传大拟用位于遂溪县遂城镇白坭坡瓷厂宿舍西北角森禾花园一期7#楼2单元1101房作抵押，向遂溪建行贷款310000元，原告为此提供阶段性连带责任保证，保证期限从遂溪建行与借款人签订的借款合同生效之日起至原告为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明交给中国建设银行股份有限公司遂溪支行收执之日止。合同签订后按照向被告曹传大发放个人住房贷款人民币310000元，该笔贷款已划付至原告预销售专款账户。后被告曹传大未能依约归还按揭贷款，但被告自2018年10月起开始拖欠贷款，截止2018年11月6日，借款人拖欠1期，拖欠本息为2037.48元，第三人多次派员上门催收，均无法找到被告，第三人于2018年11月6日向原告发送《代偿通知》及《个人不良贷款客户存款账户扣收通知》，并于当日从原告保证金账户划扣2037.48元。原告第一次代偿后，被告继续拖欠银行贷款，11月27日第三人向原告《代偿通知》及《个人不良贷款客户存款账户扣收通知》，并于当日从原告保证金账户划扣2041.67元。2018年12月25日第三人，以被告有恶意拖欠嫌疑，已连续拖欠多期，危及银行资产为由，宣告被告贷款到期，截止2018年12月25日被告未还贷款本息共计292996.24元，并要求原告代偿贷款。第三人于2018年12月25日从原告保证金账户划扣代偿。原告已经按约定履行了保证义务。另查明，原告与被告在《广东商品房买卖合同》补充协议（附件四）第四条第二款约定，买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人（即担保人）承担担保责任的（回购或代供），自出卖人向银行承担担保责任之日起，出卖人有权解除合同，收回买受人所购商品房。出卖人解除合同的，买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，同时应当协助出卖人办理买卖合同的解除手续，并需承担解除合同所产生的一切费用。第三项约定：买受人违反银行按揭贷款合同的义务，而导致出卖人向银行承担了担保责任的(回购或代供)，当出卖人通过诉讼等方式向买受人主张实现上述债权时，买受人应向出卖人偿付本金、利息(包括正常利息、逾期利息、罚息、复息)、违约金(商品房总价款的20%)、赔偿金出卖人实现债权的费用(包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等)。再查明，原告为本案诉讼支付律师费15000元。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及付款补充协议系双方当事人的真实意思表示，且并不违反国家法律、法规等禁止性规定，应当认定真实有效，各方均应恪守履行。被告逾期归还遂溪建设行贷款，导致该银行要求原告履行保证责任、被告逾期偿还原告代偿款，均属于被告的根本违约行为，原告有权根据合同约定解除与被告之间的合同。根据原被告之间签订的补充付款协议，违约金约定标准为购房合同总金额的20%，该标准明显过高，本院酌情按照10%计算违约金，被告应当支付原告违约金41645.2元（416452元×10%）。原告要求被告协助原告办理解除商品房买卖合同备案登记以及被告及第三人协助原告办理解除预抵押登记手续的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告因本案所支出的律师费15000元，根据原被告之间合同约定，原告该项损失被告应当赔偿原告。原告提供《发票》《委托代理合同》证实支出的律师费用，因此，对该主张本院予以支持。关于原告主张被告将涉案房产返还原告。由于该房产没有过户，产权还属原告，并且原告未能提供证据证实被告已经占有使用涉案房产，因此，对该主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条第二款、第九十四条第(四)项、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告湛江森禾人造板有限公司与被告曹传大于2016年6月20日签订的编号为SHHY-01021204《商品房买卖合同》及其所有附件于本判决生效之日起解除；二、限被告曹传大于本判决生效之日起十日内协助原告湛江森禾人造板有限公司办理解除商品房买卖合同备案登记并同时被告曹传大及第三人中国建设银行股份有限公司遂溪支行协助原告湛江森禾人造板有限公司办理解除预抵押登记手续；三、限被告曹传大于本判决生效之日起十日内偿付原告湛江森禾人造板有限公司违约金41645.2元和律师费15000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8947.42元，保全费3520元，合计12467.42元。由原告湛江森禾人造板有限公司负担11095.42元；被告曹传大负担1372元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  谭春永人民审判员  陈 斌人民陪审员  陈明娟二〇一九年十二月六日书 记 员  杨柳婵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。