内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终5803号上诉人（原审被告）赤峰建苑房地产开发有限公司，住所地：赤峰市松山区八家组团王府大街北宝山路东北方时代建筑勘察设计院办公楼1-304、306。法定代表人邢某，执行董事。委托诉讼代理人杜某，内蒙古方赫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘某，男，1960年4月29日出生，住赤峰市。委托诉讼代理人仪某，翁牛特旗乌丹镇法律服务所法律工作者。上诉人赤峰建苑房地产开发有限公司因与被上诉人刘某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区翁牛特旗人民法院（2019）内0426民初2939号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了此案。现已审理终结。赤峰建苑房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销一审判决，将本案发回重审后者依法改判。事实与理由：原审法院认定事实部分有误，适用法律错误，导致判决结果错误，理由如下：第一点：被上诉人具有违约行为，被上诉人在一审中提交的搬迁通知书明确约定，被上诉人须在2012年6月4日前搬迁完毕并将房屋交付给上诉人，但在一审庭审中被上诉人在对上诉人提交的一枚证明进行质证时却称，当时上诉人在2012年7月30日给付被上诉人10万元拆迁补偿款时还未进行搬迁，因此虽然上诉人未能提交证据证明被上诉人的违约行为，但是这是被上诉人认可的事实，因此系被上诉人违约在先，按照约定应承担每日2000元违约金，该违约金应在被上诉人剩余的拆迁补偿款中予以扣减。第二点：上诉人在交付给被上诉人两处房屋时所垫付的取暖费、有线电视费用、物业费、电费合计5973元应由被上诉人承担，该四项费用因当时收费单位要求必须统一交付，因此当时是由上诉人为所有住户先行垫付，其中包括被上诉人，故对于该四项费用被上诉人应当返还给上诉人或在剩余拆迁补偿款中进行抵扣。第三点：对于逾期利息不应当由上诉人承担，首先，被上诉人具有违约行为，按照约定扣除违约金后，上诉人已经不欠被上诉人拆迁补偿款；再者，被上诉人具有明显过错，在上诉人交付给被上诉人两处房屋后，对于第三处房屋上诉人已经告知其剩余拆迁补偿款不足以置换，如想置换，需补足差价，对此被上诉人提出想要平米大一点的房子，等二期楼房建成后在二期房屋中进行挑选，到时再进行结算补足差价，后二期楼房因种种原因迟迟未能动工，直至2018年才确定己经无法建成，这也是被上诉人时隔五年才进行诉讼的原因，因此对于逾期给付是被上诉人自己的原因导致，对于逾期利息不应当由上诉人承担。第四点：一审法院判决上诉人承担安置过渡费16500元的事实认定有误，被上诉人向上诉人交付房屋的时间应为2012年7月30日，《拆迁安置补偿协议》中之所以没有对安置过渡费进行约定，是因为双方当时已经达成口头约定，对于自拆迁日期至约定交房日期期间的安置过渡费已包含在拆迁补偿款中，无需再另行支付，后因上诉人交房日期出现延期，上诉人也已经对延期期间的过渡费给予了被上诉人一定的补偿，因此对于该期间的安置过渡费上诉人无需再承担给付义务。一审法院认定被上诉人交房的时间有误，交房是2012年7月30日，不是一审法院认定2012年6月4日。综上,一审法院认定事实有误，适用法律错误，导致判决结果错误，恳请二院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人刘某答辩服判。其答辩意见为：1、赤峰建苑房地产开发有限公司第二项目部在××旗开发建筑商品楼时，第二项目部开发商张贺全根本无从下手无法与各房主联系做拆迁工作，张贺全找到答辩人，让答辩人帮助项目部做各户房屋拆迁工作，到时给付一定劳动报酬。答辩人用二年时间，做104户拆迁工作，答辩人将房主拆迁工作基本做通后，项目部张贺全答应给付答辩人劳动报酬款4万元。但上诉人至今未付，欺骗了答辩人。2012年5月26日第二项目部给答辩人下发房屋搬迁通知书。答辩人于2012年6月4日前己搬迁完毕。将房屋及院落交于第二项目部。从此答辩人租房居住。上诉人称答辩人没有按约定搬迁房屋没有任何证据,答辩人根本没有违约。2、上诉人称交付给答辩人两处房屋时所垫付的取暖费，有线电视费用、物业费、电费合计5973元应由被上诉人承担是谎言，无任何证据，上诉人2012年开发所建的商品楼至今未交工验收，没有给住户办房屋产权证，己违约。施工中的一切费用均由上诉人承担。被上诉人至今还没安装上有线电视。2014年1月份上诉人才交付给答辩人楼房。所以，2014年以前的一切费用应由上诉人承担。3、关于逾期利息上诉人必须承担。上诉人上诉不承担利息的理由不成立。上诉人2014年1月份交付答辩人两处楼房。扣除楼房款后，上诉人应给付答辩人拆迁款44880元，双方已达成协议，如果答辩人要第三套楼房，那么，双方就应在房屋拆迁补偿附表上说明剩余拆迁补偿款抵顶第三套楼房款。答辩人根本没向上诉人要第三套楼房，所以，拆迁房屋补偿附表上说明上诉人应给付款额为44880元。此款至今未给付。上诉人违约，有房屋拆迁补偿附表为证。4、原审法院判决上诉人承担安置过渡费16500元是正确的,符合实际，答辩人从2012年6月4日起将住宅房屋交于上诉人拆迁。从此，答辩人就开始租房住，到2013年末为止。上诉人称口头协议安置过渡费包含在拆迁补偿中没有证据。根本不符合实际。综上，一审法院判决结果合理合法，上诉人上诉无理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘某向一审法院起诉请求：1、判令赤峰建苑房地产开发有限公司继续履行与刘某签订的《房屋拆迁置换协议》；2、判令赤峰建苑房地产开发有限公司给付刘某拆迁安置补偿款283920.00元；3、判令赤峰建苑房地产开发有限公司按《房屋拆迁置换协议》及《搬迁通知书》的约定自2013年12月5日起以实际剩余拆迁补偿款为基数，按月利率2%计算违约金至补偿款付清之日止；4、判令赤峰建苑房地产开发有限公司给付刘某自2012年6月4日至2019年6月4日的安置过渡费77000.00元（即每年房屋租赁费11000.00元）；5、案件受理费由赤峰建苑房地产开发有限公司承担。事实与理由：2012年5月，建苑公司第二项目部与刘某签订了《房屋拆迀置换协议》，按协议约定，乙方（即刘某）提供旧房屋土地使用证、房权证及相关证件，甲方（即赤峰建苑房地产开发有限公司）负责拆迁改造建设，按甲乙双方商定价格置换甲方新建住宅楼，乙方将原住房及院内所有附属设备交给甲方，由甲方进行拆迁，乙方于2012年6月4日将原住房及院落全部交于甲方拆迁。协议同时约定，甲方新住宅楼于甲方下达搬迁通知书规定的期限内搬迁完毕，甲方应按规定日期将新住宅楼交付给乙方使用，如有违约，每延迟一日，由违约方向守约方支付每日2000.00元违约金。2012年5月，经双方协议，赤峰建苑房地产开发有限公司为刘某核准了房屋拆迁补偿标准，赤峰建苑房地产开发有限公司给付刘某安置补偿款730000.00元，回迁楼房价格为2层、5层每平米2788.00元，3层每平米2988.00元。赤峰建苑房地产开发有限公司给付刘某2层、5层楼房各一处，合款446080.00元，给付3层80平米楼房一处，合款239040.00元，三处新建楼房合款685120.00元，用应得拆迁补偿款抵补回迁安置楼房款后，赤峰建苑房地产开发有限公司应给付刘某余款44880.00元，刘某、赤峰建苑房地产开发有限公司双方在房屋拆迁补偿附表中签字盖章。但后赤峰建苑房地产开发有限公司只交付刘某2层75平米、5层74平米楼房各一处，3层楼房及拆迁补偿款余款44880.00元，合款283920.00元至今未给付。同时，赤峰建苑房地产开发有限公司未按双方约定期限履行义务，已构成违约，依法应当承担违约责任。刘某多次找赤峰建苑房地产开发有限公司索要房屋拆迁补偿款，赤峰建苑房地产开发有限公司拒不履行协议，故依法提起诉讼。在诉讼过程中，刘某变更部分诉讼请求，将主张给付283920.00元拆迁款变更为主张给付248001.92元，将主张违约金变更为以实际剩余拆迁款为基数，自2013年11月27日起按年利率6%计算利息至款付清之日止。一审法院经审理查明，1、刘某向一审法院提交的房屋拆迁置换协议、搬迁通知书、房屋拆迁补偿附表等证据材料，赤峰建苑房地产开发有限公司对真实性均不持异议，上述证据材料，能够证实下列案件事实：2012年5月，刘某（乙方）与赤峰建苑房地产开发有限公司建苑公司（甲方）签订了《房屋拆迁置换协议》，双方约定：乙方将其所有的房屋（面积108.80平米）、土地（面积554.40平米）及院内附属设施以拆迁置换的方式交由甲方建苑公司开发利用，房屋拆迁补偿款为730000.00元。具体置换方式为：甲方给付乙方建设后的回迁新楼房2层、5层各一处，两处楼房面积为160平米，合款446080.00元，3层楼房一处，面积为80平米，合款239040.00元，甲方还应给付乙方拆迁补偿差价款44880.00元。协议还约定：新住宅楼于甲方下达搬迁通知书18个月内交付给乙方使用。乙方如需外迁，置换的楼房由乙方自行转让处理。乙方购房后结余款项待所有乙方搬家完毕后、开始拆扒房屋时支付50%，剩余款项等楼房交工后15日内一次性付清。乙方应交差价款于楼房验收完毕后、入住前一次性付清。自协议签订之日起，乙方应在甲方下达的搬迁通知书规定的期限内搬迁完毕，甲方应按规定时间将新住宅楼交付给乙方使用，如有违约，每延迟一日，由违约方向守约方支付每日2000.00元违约金。协议签订后，2012年5月26日，赤峰建苑房地产开发有限公司向刘某发出搬迁通知书，限令刘某于2012年6月4日前搬迁。后刘某按时搬迁房屋，并按合同约定履行了交房义务。故一审法院对该组证据能够证明上述事实部分予以采信，对上述事实予以认定。2、刘某向一审法院提供三份房屋租赁合同。用以证明由于赤峰建苑房地产开发有限公司违约不能交付第三处楼房，导致刘某无处居住，只能租房居住，因此产生的过渡费用及租金应由赤峰建苑房地产开发有限公司方承担的事实。但因刘某认可赤峰建苑房地产开发有限公司建苑公司按合同约定已经交付2层、5层两处楼房，且其将该两处楼房分别交与两个儿子居住，说明在赤峰建苑房地产开发有限公司将两处楼房交付给刘某后，刘某已经有居住场所，无必须租房居住必要，故其有关产生安置过渡费的主张与客观事实不符，亦不符合常理。但自赤峰建苑房地产开发有限公司下达搬迁通知后，刘某的房屋即开始拆迁，至赤峰建苑房地产开发有限公司交付新建楼房期间，刘某确需租房居住，在此期间的安置过渡费即房屋租赁费应由赤峰建苑房地产开发有限公司承担。故一审法院对该组证据材料证明刘某于交房之前产生租赁费该部分证明内容予以采信，对刘某所要证明的自赤峰建苑房地产开发有限公司交房后至2019年6月5日一直租房居住的事实，不予认定。3、刘某向一审法院提供（2017）内0426民初6598号和（2018）内04民终3016号民事判决书。用以证明按此判例应当判决赤峰建苑房地产开发有限公司继续履行合同，向刘某交付第三处房屋。但因本案与上述判决书中所涉案件事实不尽一致，故无法证明刘某所要证明的问题，对该组证据一审法院不予采信。4、刘某向一审法院提供的工作登记记录。用以证明其为赤峰建苑房地产开发有限公司提供劳务，从事前期动员拆迁等工作，其于2012年7月8日在赤峰建苑房地产开发有限公司处支取的40000.00元系工资报酬的事实。因该证据材料系刘某自己书写，无赤峰建苑房地产开发有限公司单位及工作人员签字或盖章确认，且赤峰建苑房地产开发有限公司对此不予认可，而刘某又无其它证据相佐证，故一审法院不予采信，对其所要证明的事实一审法院不予认定。赤峰建苑房地产开发有限公司向一审法院提供的由刘某出具的2012年7月8日金额为40000.00元欠据、2012年7月30日金额为100000.00元的证明及未标注日期的金额为1000.00元收据等证据材料。用以证明刘某已经从赤峰建苑房地产开发有限公司处先后共领取了房屋拆迁款141000.00元的事实。刘某对领取1000.00元拆迁补偿款的事实不予否认，一审法院对该证据予以采信。刘某对领取的两笔总计140000.00元系拆迁款的事实予以否认，称40000.00元系其为赤峰建苑房地产开发有限公司提供劳务而领取的工资款，100000.00元系赤峰建苑房地产开发有限公司对刘某房屋拆迁额外增加的补偿款。一审法院认为，从40000.00元欠据的证据内容看，其台头明确标注为“欠据”而非“收据”“收条”等，从该证据的形成时间看，是在双方签订《房屋拆迀置换协议》及赤峰建苑房地产开发有限公司向刘某发出搬迁通知书之后，而刘某自述为赤峰建苑房地产开发有限公司提供劳务的时间为2011年至2012年赤峰建苑房地产开发有限公司开工之前，这与赤峰建苑房地产开发有限公司提供的证人王某当庭所作的证言证实的时间不符。即便如刘某所述，按照常理，在原赤峰建苑房地产开发有限公司商谈房屋拆迁安置补偿时理应对劳务费用进行结算，然后再商谈房屋拆迁事宜，不可能单独抛开，故赤峰建苑房地产开发有限公司辩称此款应为刘某支取的房屋拆迁补偿款更符合客观实际，一审法院对该份证据予以采信。100000.00元款项因刘某没有证据证明此款系赤峰建苑房地产开发有限公司对其进行的额外补偿，故对刘某的辩解理由，一审法院不予采信。赤峰建苑房地产开发有限公司向一审法院提交的《内蒙古商品房买卖合同》具备证据的真实性、合法性、关联性特征，能够证实赤峰建苑房地产开发有限公司向刘某交付两处房屋的事实，一审法院予以采信。通过赤峰建苑房地产开发有限公司提供的上述证据材料，一审法院认为能够证实如下案件事实：刘某于2012年7月8日、2012年7月30日两次共在赤峰建苑房地产开发有限公司处支取拆迁补偿款140000.00元，并另从赤峰建苑房地产开发有限公司处支取拆迁补偿款1000.00元，合计141000.00元。2013年年末，赤峰建苑房地产开发有限公司交付刘某两处楼房，分别是盛世家园一期6#住宅－1－511号楼房一处，面积为73.73平米、盛世家园一期6#住宅－1－212号楼房一处，面积为75.43平米。关于配房及赤峰建苑房地产开发有限公司所述为刘某垫付各项费用的案件事实，原赤峰建苑房地产开发有限公司在庭审期间对赤峰建苑房地产开发有限公司交付给刘某两处配房的面积、单价达成一致意见，一审法院对“赤峰建苑房地产开发有限公司交付刘某两处房屋时，同时交付刘某面积分别为21平米和12.07平米配房两处，每平米单价为2000.00元，两处配房合款66140.00元”的事实予以确认。赤峰建苑房地产开发有限公司另辩称为刘某垫付两处房屋应交纳的各项费用，但因赤峰建苑房地产开发有限公司未提供相应的证据予以证明，且刘某均予以否认，该辩解理由，一审法院不予采信。一审法院认为，刘某与建苑公司签订的《房屋拆迁置换协议》是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，刘某按约定及时履行了自己的义务，将住房、附属房及院内附属设施交付给赤峰建苑房地产开发有限公司建苑公司拆迁开发，建苑公司亦于2013年年末将双方协议中约定的两处房屋（一处2层、一处5层）交付给刘某使用，但未向刘某交付协议约定的第三处房屋（3层80平米），也未向刘某给付剩余的房屋拆迁补偿款。因双方在房屋拆迁补偿附表中明确约定2、5层楼房的单价为2788.00元/平米，故赤峰建苑房地产开发有限公司有关5层楼房因系边户，所以单价为2988.00元的抗辩意见，违反协议约定，一审法院不予支持。所交付的两处楼房均应依协议约定，按每平米2788.00元计算，经计算合款为415858.08元（73.73平米×2788.00元/平米＋75.43平米×2788.00元/平米=415858.08元），故赤峰建苑房地产开发有限公司建苑公司应再向刘某支付剩余房屋拆迁补偿款为107001.92元（730000.00元-回迁楼房款415858.08元-配房款66140.00元-已支取的拆迁补偿款141000.00元＝107001.92元）。刘某在起诉时主张赤峰建苑房地产开发有限公司给付违约金，后变更诉讼请求，要求赤峰建苑房地产开发有限公司给付逾期付款利息。拆迁协议第八条约定：自协议之日起，乙方应在甲方下达的搬迁通知书规定的期限内搬迁完毕，甲方应按规定日期将新住宅楼交付给乙方使用，如有违约，每延迟一日，由违约方向守约方支付每日2000.00元违约金。根据该条约定，甲方的义务是按期交付新建住宅，乙方的义务是按期搬迁完毕，赤峰建苑房地产开发有限公司辩称刘某延迟两个月才搬迁完毕，并未提交任何证据证明，故刘某不存在违约行为。赤峰建苑房地产开发有限公司在交付刘某两处楼房时对剩余拆迁款已不足支付第三处楼房这一事实应充分知晓，在刘某未补足差价款，其未向刘某交付第三处楼房的情况下，理应将剩余拆迁款及时给付刘某，其拒绝给付行为，违背合同法诚实信用原则，应支付刘某资金占用期间的利息损失。根据拆迁协议约定，房屋交付时间为甲方下达搬迁通知书18个月内，搬迁通知书于2012年5月26日下达，18个月后为2013年11月26日，此时，赤峰建苑房地产开发有限公司应按协议约定将2层、5层楼房及剩余拆迁款一并向刘某支付，而赤峰建苑房地产开发有限公司未给付，故应自2013年11月27日起开始计算逾期付款利息损失，刘某有关给付利息的诉讼主张，一审法院予以支持。赤峰建苑房地产开发有限公司有关刘某存在过错、自行承担利息损失的抗辩意见，一审法院不予采纳。刘某同时主张自拆迁之日至2019年6月5日期间的安置过渡费。因自2012年6月4日搬迁通知下达后，刘某的房屋即开始拆迁，至2013年年末赤峰建苑房地产开发有限公司交付新建楼房期间，刘某确需租房居住，安置过渡费实际发生。因在拆迁协议中双方未对该部分内容作出约定，一审法院认为该部分费用应由赤峰建苑房地产开发有限公司承担。刘某所提交的证据为2013年、2017年、2018年的房屋租赁合同，每年租金为11000.00元，自2012年6月4日拆迁开始至2013年年末交付房屋时止，为一年半时间，故参照刘某所提交租赁合同约定的租金数额，一审法院酌定此期间房屋租赁费用为16500.00元（11000.00元+11000元×0.5），对超出部分，一审法院不予支持。关于刘某刘某要求继续履行《房屋拆迁置换协议》的问题，因第三处楼房已无法实际交付，故拆迁协议中该部分合同内容已无法继续履行。但刘某表示其要求继续履行合同的本意系要求赤峰建苑房地产开发有限公司给付剩余拆迁款，故赤峰建苑房地产开发有限公司继续履行合同义务即为向刘某支付剩余拆迁款。另刘某在本案审理过程中提出的40000.00元劳务费问题，待其有新的事实和证据后，可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、赤峰建苑房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付刘某剩余拆迁安置补偿款107001.92元及利息（自2013年11月27日起按年利率6%计算至款付清之日止）、安置过渡费16500.00元；二、驳回刘某的其他诉讼请求。案件受理费6714.00元，减半收取3357.00元，由刘某负担587.00元，赤峰建苑房地产开发有限公司负担2770.00元。二审期间，上诉人向本院提交了以下证据:1、有线电视的专用发票，时间是2013年10月17日金额4万余元，欲证明当时是由上诉人对所有盛世嘉园住户统一缴纳，其中包含对方。当时每户是440元，被上诉人两处楼房是880元。2、取暖费的发票，欲证明上诉人在2013年10月15日为盛世嘉园6号楼交付取暖费136457.75元，被上诉人涉案的房屋就在6号楼，因此包含被上诉人。按平米计算被上诉人两处房费用是3848元。3、由被上诉人在2012年7月30日签订的一个收到额外因延期交房6个月过渡费1500元的补偿。欲证明上诉人不需支付搬迁日期到约定交房日期的过渡费，对于延期的过渡费也给予了补偿。被上诉人质证认为，对证据真实性无异议，对证明问题有异议，电视不是电视费，全是安装电视材料费初装费。取暖费问题，2014年1月份才给我们楼，2013年的取暖费我们不承担，当时还不知道给哪个楼房呢。本来应该12个月完工的房子他们18个月才完工，1500元指的是这个补偿款，延期交工6个月的补偿款。一审判的安置过渡费16500元是搬家的过渡费，是法律规定的。本院经审查以上证据后认为，关于上诉人提供的有线电视费和取暖费的发票上诉人欲证明其为被上诉人垫付了该费用且此款应予扣除，但因一审期间上诉人在第一次庭审时虽对垫付费用作了说明，但并未提举证据证明，第二次庭审又经法院合法传唤后未到庭，应视为其在一审期间放弃了举证质证权利，在此情况下一审法院依据现有证据并审查被上诉人在一审期间的诉讼请求下判并无不当。故对此部分内容其可另案主张权利，本院对此不予涉及。关于上诉人所举第三份证据，不能证明其证明目的，本院对其在本案中的证据效力依法不予确认。除此,双方均未向本院提供其他证据。本院二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人主张的被上诉人有违约行为，应按约定支付因晚搬走的每日两千元违约金。经查，上诉人称被上诉人是2012年7月30日才搬走的，在当日其还给付对方10万元补偿款，那么当日是否对被上诉人晚搬走的违约情况进行了约定或协商，其回答没有，可见作为拆迁方虽然与被拆迁方签订了合同，但因被拆迁方没搬走拆迁方又经过做工作和协商并当即给付补偿款的情况下才搬走，故即使被上诉人晚搬走属实也是双方当时协商的结果，故上诉人称应给付违约金的说法因依据不足，本院依法不予支持。关于上诉人主张的上诉人交付给被上诉人两处房屋时所垫付的费用（取暖费等）5973元等费用应由被上诉人承担。经查，一审期间上诉人在第一次庭审时虽对垫付费用作了说明，但并未提举证据证明，第二次庭审又经法院合法传唤后未到庭，应视为其在一审期间放弃了举证质证权利，在此情况下一审法院依据现有证据并审查被上诉人在一审期间的诉讼请求下判并无不当。故对此部分内容其可另案主张权利，本院对此不予涉及。关于上诉人主张的上诉人不应承担逾期利息。经查，对于上诉人所说的双方协商第三套楼房的事被上诉人不认可，且上诉人亦没有证据证明逾期是因被上诉人原因导致，故在此情况下一审法院按实际交房时间判令其承担逾期利息本院认为并无不当。关于上诉人上诉称上诉人不需支付搬迁日期到约定交房日期的过渡费，对于延期的过渡费也给予了补偿，双方口头约定已包含在拆迁补偿款中无需再另行支付安置过渡费16500元。经查，因对方不予认可且上诉人没有相应证据支持，故本院对其该上诉理由因证据不足依法不予支持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2161元由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长 孟凡林审 判 员 鹿春林审 判 员 郭 宇 二0一九年十二月二十日法官助理 王 伟书 记 员 吴 桐