安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终5485号 上诉人（原审原告）：刘孟强，男，1973年1月26日出生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：刘树德，安徽惠君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙侔男，安徽惠君律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：张京莉，女，1973年5月20日出生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：刘树德，安徽惠君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙侔男，安徽惠君律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：太和县晶桂房地产开发有限公司，住所地安徽省太和县民安大道与胜利路交叉口，统一社会信用代码91341222M2RG6TDXW。 法定代表人：孙继召，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩彩芳，该公司职员。 委托诉讼代理人：李成华，安徽昊华律师事务所律师。 上诉人刘孟强、张京莉因与被上诉人太和县晶桂房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省太和县人民法院（2019）皖1222民初4657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘孟强、张京莉上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘孟强、张京莉的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：涉案《承诺书》系太和县晶桂房地产开发有限公司单方事前制作，刘孟强、张京莉不知情；且其没有在《承诺书》中将“免责或降低自己义务、限制对方权利”的内容以合理方式解释和告知；签订《承诺书》就等于放弃购买“精装修”的合同目的，一审认定刘孟强、张京莉自愿放弃权利违背常识常理；一审法院对刘孟强、张京莉提供的太和县晶桂房地产开发有限公司“宣传单”“款项分类宣传单”认定为无效证据错误，该证据原件无法提供；太和县晶桂房地产开发有限公司制作并要求签订《承诺书》的目的是为了规避政府限价，其内容限制了合同当事人权利，减轻自己义务，应为无效；太和县晶桂房地产开发有限公司宣传的“样板房、价格宣传单、合同文本”展示的是“精装修房屋”，而依据《承诺书》仅能得到一个“带装修的房屋”，太和县晶桂房地产开发有限公司存在合同欺诈行为；涉案《装修合同》约定的装修费用应该用于实际装修，对于刘孟强、张京莉的一审诉讼请求应予支持。 太和县晶桂房地产开发有限公司辩称，刘孟强、张京莉对签署承诺书知情，应受承诺书约束；承诺书系刘孟强、张京莉单方出具，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；宣传照片来源不清，即便存在也不足以改变双方当事人对《房屋买卖合同》、《装修合同》、《承诺书》中有关权利义务的约定；太和县晶桂房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回。 刘孟强、张京莉向一审法院起诉请求：确认涉案《承诺书》为无效的格式免责条款；确认涉案《装修合同》中每平米的装修费价值为1800元。 一审法院认定事实：2018年8月3日，刘孟强、张京莉（买受人，乙方）与太和县晶桂房地产开发有限公司（出卖人，甲方）签订商品房买卖合同（预售）、装修合同。其中装修合同约定：乙方购买甲方开发的太和碧桂园项目中的太和县城关镇民安路与胜利路交叉口太和碧桂园晶宫东方樾太和碧桂园21号楼1702号商品房一套，乙方自愿同意购买带装修房屋。甲乙双方一致同意该房屋的装修按合同附件一《装修户型平面图》和附件二《装修内容和设备标准》进行装修装饰。乙方应向甲方支付装修价款198772元。根据买卖合同的约定，甲方交付该房屋给乙方的期限为2020年8月31日前。乙方应于该期限届满之日起3天内前往甲方处办理收楼手续，同时将该房屋交给甲方装修；乙方未在该约定的期限内前往甲方处办理收楼手续的，则由甲方于前述约定的乙方应收楼期限届满之次日进行装修，该房屋视为已交付给乙方，乙方对该房屋已接收且没有任何异议。乙方自愿同意于前述约定的甲方装修工期届满后前往验收和接收该房屋的装修工程，甲方无需再另行书面通知乙方。出现甲方不能按期交付情形的，则由甲方在可交付时另行书面通知乙方，乙方于收到甲方书面通知后前往验收和接收该房屋的装修工程。除非该房屋的装修与合同约定不相符、或存在违反强制性规定的，否则乙方不得拒绝接收。乙方拒绝接收或逾期接收的，均视为甲方已移交该房屋的装修工程给乙方。由于甲方除根据合同的约定进行装修外，还需对该项目其他商品房进行批量装修，合同一生效甲方即开始准备装修的相关工作，除合同约定的解除情形外，无其他任何约定解除合同的情形，甲乙双方均无权单方解除本合同。在该房屋装修前，因乙方原因导致合同解除的，乙方应向甲方支付装修价款总额30%的违约金（从已收取的装修价款中扣除），同时买卖合同于合同解除时解除，乙方应同时按该房屋总价款的30%向甲方支付违约金（从已收取的价款中扣除）；在该房屋装修后，因乙方原因导致合同解除的，则不管甲方对该房屋进行了多少工程量的装修，乙方仍应向甲方支付合同约定的装修价款总额作为甲方的装修投入和违约金，同时买卖合同于本合同解除时解除，乙方应同时按该房屋总价款的30%向甲方支付违约金（从已收取的价款中扣除）。合同生效后，非因乙方的原因解除而导致买卖合同解除的，则乙方已付的装修价款由甲方无息退回给乙方；因乙方的原因解除而导致合同解除的在该房屋装修前的，乙方应向甲方支付装修价款总额30%的违约金（从已收取的装修价款中扣除），合同解除在房屋装修后的，乙方仍应向甲方支付本合同约定的装修价款总额作为甲方的装修投入和违约金。合同生效后，如买卖合同非因乙方的原因解除而导致本合同解除的，则乙方已付的装修价款由甲方无息退回给乙方。乙方明确知悉合同约定的房屋的装修内容和标准，自愿支付合同约定金额的装修价款给甲方作为装修对价，乙方对此没有异议等。同日，刘孟强、张京莉向太和县晶桂房地产开发有限公司出具承诺书一份，约定：本人与贵司于2018年6月22日签署了《商品房买卖合同》及附件、附录，由本人购买贵司开发的位于太和县，本人同时与贵司签署了该商品房的《装修合同》。本人在购买该商品房前经贵司告知已充分知悉：因当地政府限价原因，买卖合同约定的总房价款明显低于贵我双方对该商品房达成的实际交易价格。故为实现本人购买该商品房的目的，本人自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分，并以装修价款名义进行支付，即该商品房的实际成交价格为买卖合同约定的总房价款以及《装修合同》约定的本人应付款项的总额。如该商品房实测面积与预测面积存在差异的，贵我双方均同意按照买卖合同的约定进行多退少补即可（因面积差异进行退补的款项为毛坯价款，该商品房的装修价款不按照面积差异进行退补）。与该商品房有关的一切税费均按照买卖合同约定的总房价款及装修合同约定的装修价款之和为基数向政府部门进行缴交。本人是在充分知悉该商品房的装修内容以及总房价款实际构成的前提下自愿购买该商品房。故本人承诺购买该商品房后，不就该商品房的任何价格问题（包括但不限于该房屋的装修价值低于装修合同约定的装修价款）及税费缴交事宜向贵司主张任何权利或其他要求，否则因此引发的一切不利后果均由本人承担。合同签订后，刘孟强、张京莉向太和县晶桂房地产开发有限公司支付首期购房款347446元及首期装修价款59632元。双方因履行合同产生纠纷，刘孟强、张京莉遂诉至一审法院。 一审法院认为，刘孟强、张京莉是具有完全民事行为能力的人，应当认识到在《承诺书》上签字的法律后果。虽承诺书是格式化条款，但刘孟强、张京莉在承诺书已经明确表示在购买案涉商品房前太和县晶桂房地产开发有限公司已经告知，其充分知悉相关内容，且刘孟强、张京莉对于装修合同中约定的装修价款是房价款的一部分是明知的，并自愿接受。另外，刘孟强、张京莉也没有提供证据证明在承诺书上签字时，是以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为。故该承诺书是刘孟强、张京莉的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。故对刘孟强、张京莉要求确认其所签订的承诺书为无效的格式化条款的诉讼请求不予支持；由于双方签订的装修合同中仅对装修价款进行了约定，刘孟强、张京莉在承诺书中已经明确表示认可装修价款是房价款的一部分，且案涉商品房的面积系预测面积，装修价值按每平方米分摊也不符合日常生活经验法则，故刘孟强、张京莉的要求确认签订的装修合同中每平方米的装修价值为1800元无事实和法律依据，不予支持。太和县晶桂房地产开发有限公司的抗辩理由充分，予以采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回刘孟强、张京莉的诉讼请求。案件受理费100元，由刘孟强、张京莉负担。 在二审期间，刘孟强、张京莉为支持其上诉理由，向本院提交了以下证据： 证据一，宣传单、款项分类、报价单照片电子版，证明该证据客观存在，并非虚假合成，一审法院以不能提供原物原件否认其真实性不当。 证据二，相关政府文件，证明政府机关并未限制房价，反而鼓励房企明码标价，禁止以协议、单方承诺等形式变更价格，涉案《承诺书》违反法律规定，一审认定其合法有效错误。 证据三，合肥市、六安市文件各一份，证明精装修房屋的质量验收应参照“样板房”作为交付的标准和依据，可作为本案裁判的参考。 太和县晶桂房地产开发有限公司质证认为，太和县晶桂房地产开发有限公司没有“宣传单、款项分类、报价单照片”中的宣传，即便存在也只能看出太和县晶桂房地产开发有限公司在出售装修房屋，毛坯房价格及装修价款共同组成装修房屋总价款；国家发改委、安徽省物价局、阜阳市物价局和太和县政府的文件属规范性文件，不是证据，不能证明承诺书的设定就是降低装修成本，混淆商品房价格，不能证明承诺书违反法律、行政法规的规定而无效；合肥市、六安市的文件在阜阳不具有地域效力，太和晶桂公司的样板房中有明示告知的交付标准公示牌。 本院认证意见：上述三组证据均不足以证明装修价款游离于“带装修房屋”的总价款之外，也不足以证明太和县晶桂房地产开发有限公司在双方签订《商品房买卖合同》、《装修合同》及《承诺书》时存在欺诈行为，致使刘孟强、张京莉违背真实意思表示签订《承诺书》。故对该三份证据均不予采信。 本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过法庭调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、涉案《承诺书》的效力；二、涉案《装修合同》约定的装修费用途，是否是涉案房屋总价款一部分。 针对争议焦点一，本院认为，首先，承诺书内容直观清晰、明确简洁，文意并不深奥模糊、晦涩难解，以一般自然人的正常辨识能力，完全能够注意、理解该承诺书的文意；刘孟强、张京莉在承诺书上签字时具有完全民事行为能力，现有证据不足以证明刘孟强、张京莉在签字时受到了胁迫、欺诈或陷入重大误解；故应认定涉案《承诺书》是其二人的真实意思表示。其次，就本案整体事实而言，双方当事人在签订《商品房买卖合同》的同时签订《装修合同》、《承诺书》，在《装修合同中》中约定由刘孟强、张京莉自愿购买带装修房屋，《商品房买卖合同》和《装修合同》同时履行或同时解除等内容，结合本系列案其他购房者的购房经过综合判断，该《装修合同》的签订主体、合同条款及实际履行情况均有异于日常的装修合同，装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分。刘孟强、张京莉在购房时知晓太和晶桂房地产公司出售的房屋为带装修交付，交易价款由商品房价款和装修价款共同组成，其二人与太和晶桂房地产公司签订《装修合同》的真实意思表示，实际上是人为将带装修房屋交易价款拆分为《商品房买卖合同》约定的价款和《装修合同》约定的装修款两部分。该真实意思表示为《承诺书》所体现，《承诺书》内容不违反法律、行政法规强制性规定，不具有法定的无效情形。 针对争议焦点二，本院认为，诚如上文分析，案涉房屋交易总价为《商品房买卖合同》价款和《装修合同》价款之和，刘孟强、张京莉向太和晶桂房地产公司支付的装修款是案涉房屋交易价款的一部分，《装修合同》与《商品房买卖合同》约定的价款共同构成房屋总价款，此为双方当事人真实的意思表示，现刘孟强、张京莉主张单独按《装修合同》约定的装修价款用于装修，有违双方真实意思表示，本院不予支持。 综上所述，刘孟强、张京莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人刘孟强、张京莉负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  杨开多 审判员  李婉璐 二〇一九年十二月十一日 法官助理于飞虎 书记员徐玉洁 附：本判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。