四川省资阳市雁江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川2002执异126号 异议人（案外人）：毛道春，男，1972年11月15日出生，汉族，住四川省都江堰市。 申请执行人：中国华西企业股份有限公司，住所地成都市金牛区解放路二段95号，统一社会信用代码91510000201808890B。 法定代表人：杨斌，董事长。 委托诉讼代理人：陈健，男，1970年6月11日出生，该公司员工。 委托诉讼代理人：王诗宇，男，1987年1月10日出生，该公司员工。 被执行人：四川华誉建筑工程有限公司，住所地成都市武侯区航空路10号1栋12层1203号,统一社会信用代码91510000699191532W。 法定代表人：文平，经理。 委托诉讼代理人：林伟，男，1988年2月5日出生，该公司员工。 保证人：资阳市中弘达投资有限公司，住所地资阳市雁江区和平北路35号2楼，统一社会信用代码91512002597504219P。 法定代表人：邓吉仓，经理。 委托诉讼代理人：佘艳，女，1986年10月1日出生，该公司员工。 本院于2019年1月17日受理中国华西企业股份有限公司（以下简称“华西公司”）申请恢复执行四川华誉建筑工程有限公司（以下简称“华誉公司”）、保证人资阳市中弘达投资有限公司（以下简称“中弘达公司”）建设工程合同一案，在执行过程中，案外人毛道春提出执行异议，本院于2019年11月18日受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月21日进行了听证，异议人毛道春，申请执行人华西公司的委托诉讼代理人陈健、王诗宇，保证人中弘达公司的委托诉讼代理人佘艳到庭参加了听证，被执行人华誉公司经通知未参加听证，本案现已审查终结。 异议人称，四川省宜尔建筑工程有限公司（以下简称“宜尔公司”）与中城建第六工程局集团有限公司资阳市雁江区沱江新区行政中心建设工程项目部（以下简称“中城建六局沱江新城项目部”）签订了水体公园劳务分包合同，之后，资阳市蜀蓉建筑劳务有限公司（以下简称“蜀蓉公司”）与中城建六局沱江新城项目部又签订了弘城水韵挡墙施工合同，我是挂靠的这两公司以公司的名义去签的协议，我是实际施工人。做完工程后，总的结算下来，中城建六局沱江新城项目部总共欠我们253,835.91元。2017年11月20日，中弘达公司就与我签订了购房协议，2017年2月28日签订了补充协议，约定以383,514元购得案涉房屋，购房款扣除欠我们的工程款253,835.91元后不足部分由我再支付给中弘达公司，当时约定余款129,678元分11期即11个月支付，我在支付了1个月即11,789元后就没有再支付了，这笔钱是转的账，是我转给中弘达的一个销售人员陈欢，由她代交的。现案涉房屋还没有交付，我没有拿到钥匙，看到房屋是空置的，因为确实是欠我的工程款，是以房抵的工程款，故特提出执行异议，请求法院解除对案涉房屋的查封并停止执行。若法院将房屋解除查封，我拿到房屋，愿意将未付的剩余房款交到法院。 申请执行人称，异议人提供的商品房买卖合同（预售）的签订时间是2017年11月20日，商品房买卖合同补充协议的签订时间是2017年2月28日，预售合同时间应该在前，补充协议在后，而此合同与补充协议落款时间前后矛盾，真实性不认可，不能视为双方签订了真实有效的商品房买卖合同；异议人与中弘达公司并无直接的债权债务关系，其提供的收据表述不明，无法看出与异议人主张的以房抵债的关联性，也没有三方抵款协议，我公司不能认可异议人与中弘达公司有以房抵债的关系，维修基金是中弘达公司交的，不能认定是异议人交的，因为房屋产权登记在中弘达公司名下一直没有变动过；案涉房屋是营业用房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，其异议不应得到支持，且房屋没有交付，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定；异议人不具备主体资格，不是合同相对方。综上，异议人提出的异议请求不能成立，请求法院予以驳回。 保证人中弘达公司称，异议人确实也是以房抵债，商品房买卖合同确实是真实的，是在2017年签订的。因为房款金额大于欠款金额，所以他要补交房款，对于补交房款，我公司有陈欢这个销售，交款这个事实我公司是认可的。对于异议人的请求，请法院依法裁决。 听证中，异议人提供了如下证据：1、身份证；2、四川省商品房买卖合同（预售）（原件，签订时间：2017年11月20日）；3、商品房买卖合同补充协议（原件，签订时间2017年2月28日）；4、行政中心总坪及水体公园临时设施劳务分包合同（原件，甲方：中城建第六工程局集团有限公司资阳市雁江区沱江新区行政中心建设工程项目部，乙方：四川省宜尔建筑工程有限公司，乙方委托代理人毛道春，签订时间2013年12月31日）；5、资阳市蜀蓉建筑劳务有限公司工程项目目标管理责任书（原件，工程名称：弘城水韵挡墙施工，责任人：毛道春，签订日前2014年6月22日）；6、中弘达公司出具的收据3张、中城建·资阳市中弘达投资有限公司客户交款单1张、四川省住宅专项维修资金专用收据1张（均为原件，3张收据时间分别为2017年2月15日、2017年2月28日、2018年3月1日，内容分别为代收住房维修基金3,638元、收毛道春商铺款11,789元、收毛道春商铺款253,835.91元并备注3#附27-2-6工程抵款换）。 听证中，申请执行人华西公司、保证人中弘达公司未提供证据。 根据异议人提交的书面异议和听证中各方当事人的陈述、提交的证据以及执行案件相关情况，本院查明事实如下： 华西公司与华誉公司、中弘达公司建设工程合同纠纷一案，本院2017年11月15日作出的（2017）川2002民初3419号民事调解书，确定：华誉公司支付华西公司工程款7546419.52元……。调解书生效后，华西公司于2018年9月4日向本院申请执行，本院同日立案受理，执行案号为：（2018）川2002执1839号，在执行中，当事人达成执行和解，中弘达公司为华誉公司的本案债务即执行和解中确定的债务承担担保责任，后案件终结执行。2019年1月17日，华西公司申请恢复执行，本院同日立案受理，执行案号为：（2019）川2002执恢66号，在执行中，本院于2019年5月10日查封了登记在保证人中弘达公司名下位于资阳市雁江区3号楼附2楼2（Ｆ）2-6号营业用房【不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第××号】，查封期限为三年。现尚未对该营业用房进行处置，案件尚在执行中。后案外人毛道春以中弘达公司已将上述查封房屋用抵债的方式出卖给其应属其所有为由提出异议，请求法院中止对上述房屋的执行程序并解除查封。 另查明，案涉房屋即弘城水韵3号楼附2（ＦXXXX号营业用房于2017年6月6日登记在中弘达公司名下，不动产权证书号为：川（2017）资阳市本级不动产权第××号，系首次登记。 本院认为，本案争议的焦点是：异议人主张的其对案涉房屋的权益能否排除执行。本案中，异议人虽系对开发商名下的商品房主张权利，但不属购买商品房的消费者，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应适用该规定的第二十八条，该条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，按照该规定，只有同时满足上述四个条件才能排除执行。本案中，异议人提供了其与被执行人中弘达公司于2017年11月20日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和于2017年2月28日签订的《商品房买卖合同补充协议》，虽然合同签订时间在补充协议之后，不合逻辑和常理，但结合异议人提供的给付购房款11,789元后中弘达公司出具收据的时间是2017年2月28日等事实，可认定合同签订时间是在本院查封案涉房屋之前。关于购房款的支付，总价款383,514元，异议人称抵账即抵扣所欠工程款253,835.91元后不足部分由其支付，但异议人提供的劳务分包合同等相关证据不足以证明其与中弘达公司在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系，且异议人对中弘达公司享有的债权清偿期已经届满。因此，不能视为异议人支付了抵账部分相应的购房价款。而且，案涉房屋至今未交付，异议人对案涉房屋没有实际占有。综上，异议人主张的事实不能完全满足上述规定的条件，不能排除执行，故异议人的异议不成立，其请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人毛道春的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省资阳市雁江区人民法院提起诉讼。 审 判 长  谭雪梅 审 判 员  张莹莹 人民陪审员  姚金元 二〇一九年十二月二日 书 记 员  刘 璐