浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7264号 上诉人（原审被告）：蒋鹏花，女，1980年12月30日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托代理人：常守奇，浙江格至律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：禹丽娜，女，1991年10月26日出生，回族，住宁夏银川市金凤区。 委托代理人：高肖峰，浙江融哲律师事务所律师。 上诉人蒋鹏花因与被上诉人禹丽娜房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初8015民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年8月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2018年5月29日，禹丽娜（乙方）与蒋鹏花（甲方）签订《杭州市房屋转让合同》以及《补充协议》，约定甲方向乙方转让坐落于杭州市江干区房屋，房屋转让总价为人民币215万元，该房屋的成交价为人民币215万元，装修转让价格（另计）为人民币14万元。付款方式为乙方须于2018年6月1日前支付首期款人民币95万元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。余款乙方申请银行贷款，须于2018年6月1日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关材料，办理贷款审批手续，银行抵押贷款人民币120万元发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。若该房屋产权有抵押权未注销的，则甲方承诺在该房屋产权交易前往杭州市房产与住房保障局、杭州市国土资源局办理手续前完成抵押注销手续，若甲方在收到代理方要求办理上述事项的通知后7个工作日内仍未完成的，则乙方有权解除《杭州市房屋转让合同》并按《杭州市房屋转让合同》约定的违约金额要求甲方承担违约责任。甲乙双方同意乙方按揭审批通过且甲方抵押注销完毕后三个工作日内或收到代理方通知办理核对身份的第3个工作日前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。甲乙双方共同委托浙江链家房地产经纪有限公司办理房地产权属转移手续。如果甲、乙双方有任何一方违反本合同或代理合同约定的，违约方应向对方支付违约金为该房屋成交价的10%。 另查明，禹丽娜于2018年4月27日支付蒋鹏花购房定金共计人民币20万元，于2018年5月31日支付蒋鹏花房屋首付款人民币95万元。 又查明，浙江链家房地产经济有限公司于2018年7月2日向蒋鹏花发出履约函，要求就交易房屋已设立的抵押，办理还款解押手续。 禹丽娜于2018年8月13日向法院提起诉讼，请求判令：1、蒋鹏花三日内办理案涉房屋的解除抵押手续；2、蒋鹏花继续履行合同，完成房屋过户手续；3、蒋鹏花支付禹丽娜违约金人民币229000元。 原审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，禹丽娜与蒋鹏花签订的《杭州市房屋转让合同》以及《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同对双方当事人均有相应法律约束力。禹丽娜按约交付了人民币20万元定金以及人民币95万元购房首付款，已完成了合同约定的义务，蒋鹏花理应按约办理案涉房屋抵押权注销以及过户手续。禹丽娜要求完成房屋解除抵押以及过户手续的诉请，于法有据，且蒋鹏花也在庭审中明确表示愿意继续履行合同，故予以支持。 关于蒋鹏花提出不存在违约金，对办理他项权证注销事项存在误解以及合同个别条款加重蒋鹏花义务的抗辩，双方签订合同时均应对合同规定的权利义务明确知悉，且综合有效证据，可以认定蒋鹏花存在故意拖延以及拒绝办理相关注销手续的违约情况，故对蒋鹏花该抗辩不予采纳。 关于禹丽娜要求蒋鹏花支付违约金人民币229000元的诉请，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。本案中，蒋鹏花在收到代理中介履约通知后，未在规定时间内办理他项权证注销手续，迟延履行合同义务，不符合双方协议约定，违反了双方合同约定，应当承担违约责任。双方协议约定，如果甲、乙双方有任何一方违反本合同或代理合同约定的，违约方应向对方支出违约金为该房屋成交价的10%，综合考虑禹丽娜的实际损失、付款情况以及蒋鹏花的违约情况，酌情违约金为该房屋成交价的5%，蒋鹏花应支付禹丽娜违约金人民币107500元。 关于蒋鹏花提出禹丽娜要求支付违约金的前提是解除合同，二者互相矛盾，本案中，禹丽娜、蒋鹏花双方在合同中约定了逾期交房的违约责任以及违反合同约定的违约金，故禹丽娜的主张并未与合同约定矛盾，对蒋鹏花该抗辩不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、禹丽娜与蒋鹏花于2018年5月29日签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》继续履行；二、蒋鹏花于判决生效之日起30日内协助禹丽娜办理坐落于杭州市江干区房屋的过户手续；三、蒋鹏花于判决生效之日起十日内支付禹丽娜违约金人民币107500元。四、驳回禹丽娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费按规定减半收取的2367.5元，由禹丽娜负担1256.5元，由蒋鹏花负担1111元。 宣判后，蒋鹏花不服，向本院提出上诉称：一、原审法院在判决书第4页认为“蒋鹏花提交的证据无法证明双方协商过程及蒋鹏花履行情况等，对证明力不予认可”的认定错误。通过中介交易房产和沟通符合社会现实，中介接受委托居中协商撮合是其应尽的合同义务，否则蒋鹏花与禹丽娜之间没必要委托中介交易，因此，蒋鹏花提交的与中企人员的聊天记录就能够证明在与对方协商本次交易，这和禹丽娜提交的欲证明蒋鹏花违约的微信聊天记录同理。实际上，蒋鹏花与禹丽娜之间本就交流不多，全程都在通过中介传达信息。蒋鹏花提交的聊天记录内容很明确，从先和中介人员姚志清对接再到中介店长吴迪锋对接的过程，反映的很清楚，双方一直在协商，蒋鹏花在2018年7月底时还明确表示办理解押手续，履行合同。此时，因禹丽娜坚持要诉讼，本案于2018年8月13日受理，双方协商被搁浅。 二、原审判认为蒋鹏花未在给定的时间内办理他项权证注销手续，从而认定违约并承担违约责任的认定错误。原审判决第六页认定蒋鹏花违约的推理部分为“本案中，蒋鹏花在收到代理中介履约通知后，未在规定时间内办理他项权证注销手续，迟延履行合同义务，不符合双方协议约定，违反了双方合同约定，应当承担违约责任。双方协议约定，如果甲乙双方有任何一方违反本合同或代理合同约定的，违约方应向对方支出违约金为该房屋成交价的10%。”（一）中介的履约通知内容为催促蒋鹏花于2018年7月4日前办理解押手续，并没有对蒋鹏花逾期办理设定任何不利后果。履约函“特别提醒”部分，只是提醒可能的责任，并没有约束蒋鹏花的内容。（二）原审判决引用“双方协议约定，如果甲、乙双方有任何一方违反本合同或代理合同约定的，违约方应向对方支出违约金为该房屋成交价的10%”的条款判定违约金错误。原判决认为蒋鹏花违约的事实为“收到代理中介履约通知后，未在规定时间内办理他项权证注销手续，迟延履行合同义务，不符合双方协议约定”该项行为属于《补充协议》第5条约定的内容，禹丽娜一审也是依据第5条主张违约责任的，该条内容为：“若该房屋产权有抵押权未注销的，则甲方承若在该房屋产权交易前往杭州市房产与住房保障局、杭州市国土资源局办理手续前完成抵押注销手续，若甲方在收到代理方要求办理上述事项通知后7个工作日内仍未完成的，则乙方有权解除《杭州市房屋转让合同》并按《杭州市房屋转让合同》约定的违约金额要求甲方承担违约责任”。本条约定得很清楚，交易前没完成解押的，收到代理方通知（中介履约通知）7日后仍未完成，乙方提出解除合同的才有违约责任。因此，该处认为被告未按中介履约通知中给定的期间内履行完解押手续就笼统的认为应按一般的约定承担10%违约金明显混淆了合同条款，同时也跳过了特别约定适用了一般约定。 三、即使蒋鹏花存在违约行为，判定的违约金也严重超过了给禹丽娜造成的损失。截止到原审法院受理日，禹丽娜的利息损失为3443.75元，而判令蒋鹏花承担107500元的违约金数额远远超出给禹丽娜造成的损失，《合同法》解释（二）第29条的规定，认定违约金应以实际损失为基础。1.2018年5月29日蒋鹏花与禹丽娜签订《房屋买卖合同》及《补充协议》。2.2018年7月4日蒋鹏花发出房产中介出具的办理注销抵押登记的通知。3.2018年7月20日，蒋鹏花哥哥蒋鹏飞通过手机短信和禹丽娜联系，明确表示继续履行合同，但禹丽娜坚持要诉讼。4.2018年7月24日蒋鹏花与房产中介聊天记录显示，禹丽娜明确表示继续履行合同，配合办理注销抵押登记，多次协商后，但禹丽娜坚持要诉讼。5.2018年8月13日禹丽娜向杭州市江干区人民法院提起诉讼，导致房屋买卖交易搁浅。6.《补充协议》第5条，禹丽娜应当在收到房产中介要求办理注销抵押权登记的通知后7个工作日内办理完成注销抵押权登记。结合以上事实：2018年7月4日至2018年7月13日之间的7个工作日，是蒋鹏花办理注销抵押权登记的期间。2018年7月16日至2018年8月13日之间的20个工作日（30个自然日），是实际延误办理抵押注销登记的时间。截至2018年8月13日法院立案受理止，禹丽娜于2018年4月27日支付定金20万（已经还给禹丽娜）、2018年5月31日支付购房首付款95万，共收到95万房款，根据2018年贷款年基准利率4.35%计算，按照禹丽娜实际损失（30个自然日）为3443.75元（计算方式：95万元×1月×4.35%/12=3443.75元）。 四、原审判决第5页认为蒋鹏花对办理他项权证注销事项存在误解以及合同个别条款加重蒋鹏花义务的抗辩不予采纳的认定错误。实际上，蒋鹏花提交的聊天记录能够反映出对他项权证存在误解；《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》中个别条款的约定确实存在加重蒋鹏花义务的情形，蒋鹏花不是专业的房产交易人员对合同条款的理解存在困难也属正常情形，加上对房产交易不懂被误导将房屋贱卖，损失很大，目前仍担心因自己的不懂而拿不到尾款使生活陷入困境。（一）因中介指导错误：中介姚志清指导说是他项权证，中介店长经过银行确认已经三证合一。结合与中介人员的聊天记录，均能反映出因中介方错误指导导致蒋鹏花搞清楚并办理解押手续的日期迟延。（二）个别约定存在加重蒋鹏花义务的情形。1.转让合同第四条交房方式约定“甲（蒋鹏花）、乙（禹丽娜）双方在按揭款到监管账户起三个工作日内将该物业相关配套费用结算完毕且甲方将房屋交付给乙方后，甲方凭物业交割单来代理机构领取余款”该约定要求蒋鹏花在未拿到尾款的情形下先将房屋交付给禹丽娜，且依据补充协议第7、8、9、10的约定，禹丽娜申请能否成功按揭贷款并不是必然发生的事件。2.转让合同第七条约定“按揭审批通过且甲方抵押注销完毕后三个工作内日或收到代理方通知办理核对身份的第3个工作日前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续”该约定进一步加重了蒋鹏花的义务，禹丽娜只需要按揭审批通过或代理机构通知办理核对身份任一条件发生的，蒋鹏花就要办理房屋权属转移登记手续。结合以上两条约定，从形式看属于中介反复使用的格式条款，其内容加重了蒋鹏花的义务，减轻了禹丽娜的责任，其效力值得商榷；如果蒋鹏花完全按照以上两条约定履行合同，将会带来财物两空的极大风险。 综上，蒋鹏花在整个交易过程中并没有实质性的违约行为，法院受理前，双方一直在协商。蒋鹏花也多次找禹丽娜和中介协商明确表示继续履行合同，一审中也明确表示积极配合禹丽娜完成双方余下的工作。如果一定要认定蒋鹏花存在违约行为，请考虑整个交易过程中给禹丽娜造成的实际损失数额给予酌情减少。请求依法对一审判决第三项判决予以改判或变更并由被上诉人承担本案一、二审案件受理费。 被上诉人禹丽娜辩称：蒋鹏花的上诉状当中提出的聊天记录，证明蒋鹏花没有违约行为与事实不符。对方所称的协商不过是“要么加钱要么不履行合同”，并不是协商了就没有违约。蒋鹏花提出在中介给定的时间内，没有办理注销手续。一审法院将这个行为认定为违约行为，蒋鹏花认为一审法院认定是错误的，原审认定是非常准确的。因为当时禹丽娜作为购房者已经按照合同的约定，将95万的首付款打入监管账户，接下来下一步的履行义务非常明确，合同上约定，根据交易管理非常清晰，就是要蒋鹏花去办理，将房屋抵押解除权证，然后再可以走下一步的程序，但就在这个环节，蒋鹏花迟迟不办理，经过链家公司也就是中介的催告，经过禹丽娜律师的多次的催告也不履行。因此一审认定为违约行为是非常合理的。蒋鹏花认为一审判决违约金不合理，禹丽娜作为一审的原告，禹丽娜其实也是有点不满意的，因为这个合同约定是10%，按照契约的原则，当事人之间的约定，法律均应该按照10%去履行，一审法院根据综合各种情况酌情调整为5%，是调整了比较多的，禹丽娜也愿意接受。蒋鹏花说对于这个合同它项权存在误解，说这个合同的条款又加重了蒋鹏花的义务是无稽之谈。对于法律不了解不是免责的理由，且蒋鹏花是否真的不了解也无法确认。还有个别合同条款加重了蒋鹏花的义务，更加是没有依据了。因为这个条款不仅是约束卖方的，也是约束买方的，如果禹丽娜买方延迟付款，禹丽娜也是要付违约金的，这对双方是公平的、有约束力、拘束力的条款。综上，蒋鹏花的事实与理由以及上诉请求，均没有事实和法律的依据，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人禹丽娜在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人蒋鹏花向本院提交了提交证据1聊天记录一份，欲证明法院受理前蒋鹏花一直与禹丽娜沟通协商的事实。经质证，被上诉人禹丽娜认为该证据不属于二审新证据。对于证据的关联性不予认可，短信内容没有完整地呈现蒋鹏花的态度。本院认为上诉人蒋鹏花所提交的证据是在一审庭审结束前就已形成，但上诉人蒋鹏花在一审期间未提交，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定，上诉人蒋鹏花在二审期间向本院提交的证据不属二审程序中的新的证据，且与本案争议焦点亦无直接关联，故本院不予采纳。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”禹丽娜与蒋鹏花所签订的《杭州市房屋转让合同》以及《补充协议》系双方真实意思表示，内容亦并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人均有约束力。禹丽娜已按约交付了20万元定金和95万元购房首付款，完成了合同约定的义务，故原审判决双方签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》继续履行，蒋鹏花协助禹丽娜办理坐落于杭州市江干区房屋的过户手续并无不当，且蒋鹏花和禹丽娜对此判决亦均无异议。现本案争议的焦点是蒋鹏花是否需承担违约金及违约金是否过高。本院认为，根据双方合同约定，蒋鹏花在收到代理方要求办理还款解押手续的通知后7个工作日内完成，但蒋鹏花未能在约定的期限内完成，显已违约。又根据合同约定，如双方有任何一方违反本合同或代理合同约定的，违约方应向对方支付违约金为该房屋成交价的10%。故禹丽娜要求蒋鹏花支付违约金具有合同依据，也不违反法律的规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该条第二款又规定了：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。而在本案中，禹丽娜共支付给蒋鹏花定金和首付款是115万元，且蒋鹏花同意继续履行双方所签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》，结合蒋鹏花的过错程度，以及2018年5月29日双方所签订合同至今房价基本稳定，波动不大等因素，原审法院虽已对违约金进行了调整，但确定蒋鹏花支付禹丽娜违约金107500元仍属过高。综合考虑上述因素，本院酌情确定蒋鹏花支付禹丽娜违约金50000元。蒋鹏花的部分上诉理由成立，本院予以采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初8015民事判决第一、二项及案件受理费部分； 二、撤销杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初8015民事判决第三、四项； 三、蒋鹏花于本判决生效之日起十日内支付禹丽娜违约金人民币50000元。 四、驳回禹丽娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费2450元，由蒋鹏花负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年十二月三日 书记员  周 杨