北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民终171号上诉人（原审原告）：任秀芝，女，1970年3月10日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。上诉人（原审原告）：蒙嘉琦，男，1990年10月16日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李明晓，男，1976年10月27日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。原审第三人：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区。法定代表人：郝金庆，总经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，该公司行政经理。原审第三人：内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区兴安南路天鹅小区二号楼914号。法定代表人：刘开云，董事长。委托诉讼代理人：兰军，男，该公司总经理。原审第三人：李永成，男，1962年7月24日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。原审第三人：蒙克欣，男，1960年8月29日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。上诉人任秀芝、上诉人蒙嘉琦因与被上诉人李明晓、原审第三人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产）、原审第三人内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司（以下简称泓森公司）、原审第三人李永成、原审第三人蒙克欣案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2018）京02民初333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人任秀芝、蒙嘉琦的委托诉讼代理人蒋志纯、白荣升，被上诉人李明晓的委托诉讼代理人唐武平，原审第三人立元房地产公司的委托诉讼代理人陈浩、原审第三人泓森公司的委托诉讼代理人兰军、原审第三人蒙克欣均到庭参加了诉讼，原审第三人李永成经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。本案现已审理终结。任秀芝、蒙嘉琦上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法停止对位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼205号房屋（以下简称案涉房屋）的执行，并解除对案涉房屋的查封；3.李明晓承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院适用法律与认定事实错误。一审法院在2016年6月29日做出财产保全的过程中，因房屋与土地分属不同行政部门管理，执行部门未按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定办理，即查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。执行部门在呼和浩特市国土资源局查封案涉土地的同时未在呼和浩特市住房保障和房屋管理局查封案涉土地上的建筑物，致使案涉土地上的建筑物属于无查封状态。对于任秀芝、蒙嘉琦而言，没有查封的房屋就可以办理过户登记，其所办理的网签手续已经具备登记公示的效力，可以对抗李明晓所要实现债权的主张。案涉房地产未办理过户登记非因任秀芝、蒙嘉琦自身原因所致。2.一审法院在杳封案涉土地后并未向立元房地产公司送达（2016）京02民初197号民事裁定，亦未采取其他方式予以公示，一审法院认定任秀芝、蒙嘉琦应当知晓土地已被查封一事与事实不符。3.依据任秀芝、蒙嘉琦提交的其与立元房地产公司于2015年12月10日签署的《商品房买卖合同》，因该合同为制式合同，签订时需要在网上向呼和浩特市房管局递交现房销售申请，该局在网络系统中审核该房屋不存在权利限制的情况后会在网上审核通过并在网上生成电子版《商品房买卖合同》，生成日期即为当事人签署《商品房买卖合同》的时间。故一审法院认定《商品房买卖合同》订立时间是2016年7月1日属事实认定错误，2016年7月1日只是该局办理网上签约的时间。案涉《商品房买卖合同》签约时间应为2015年12月10日。4.案涉房屋未办理过户非因任秀芝、蒙嘉琦的原因。依据一审庭审过程中泓森公司陈述：由于资金周转问题，无法及时缴税，应当向立元房地产公司出具的《建筑业统一发票》是迟延至2016年4月27日提供完毕的。在泓森公司提供《建筑业统一发票》后，立元房地产公司才会为泓森公司所分得的房屋出具《销售不动产统一发票》。立元房地产公司在一审庭审陈述：由于2016年7月1日营业税改增值税及国税与地税合并后的业务变更，导致迟延为任秀芝、蒙嘉琦出具案涉房屋的发票，在任秀芝、蒙嘉琦取得发票后立元房地产公司及时为其办理了网上房屋转让合同的签订及备案，立元房地产公司在为任秀芝、蒙嘉琦办理房屋所有权证书过程中，呼和浩特市不动产登记中心成立，于2017年1月开始办公，此时案涉房屋及所涉土地的业务均由该中心办理，因此2016年6月29日一审法院查封案涉房屋所涉土地使用权的权利限制导致任秀芝、蒙嘉琦在2017年1月以后无法办理房屋所有权证书。此外，作为普通的民事主体，法律不应要求任秀芝、蒙嘉琦具有同法律专业人士一样的注意义务或者权利意识，任秀芝、蒙嘉琦作为买受人不能当然的因为未立即主张相关权利而受到责难。在任秀芝、蒙嘉琦通过一个合法有效的合同取得不动产后，其已实现了对不动产占有、使用及收益的权能，其自然认为该不动产已“归其所有”，办理过户登记应不影响任秀芝、蒙嘉琦实现不动产的物权权能，故任秀芝、蒙嘉琦签订合同后的一个合理期间内未办理过户登记不应当视为消极不行使登记权利。立元房地产公司为任秀芝、蒙嘉琦出具案涉房屋的发票与一审法院查封案涉房屋项下土地为同一天，而立元房地产公司为任秀芝、蒙嘉琦出具发票后在办理后续房屋过程中到2017年1月不能办理房屋过户登记仅为5个月，因此在如此短的时间内不应视为任秀芝、蒙嘉琦消极不行使登记权利。李明晓辩称，案涉房屋的查封时间应为2016年6月29日，执行法院有权查封、拍卖被执行人名下不动产，一审判决完全正确，请求法院依法驳回任秀芝、蒙嘉琦的上诉请求。事实与理由：第一，案涉房屋的查封时间应当为2016年6月29日。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于“地随房走、房随地走”的原则以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。最高人民法院（2016）最高法执监204号案例强调，土地使用权和建筑物的登记机关不是同一机关的，虽然要求分别办理查封登记，但是其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示，未分别办理登记的，不影响查封的效力。本案的查封时间是2016年6月29日，其效力已经及于地上建筑物。第二，本案的执行法院有权查封、拍卖被执行人名下的不动产。任秀芝、蒙嘉琦提出异议的依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条的规定，该条要求必须同时满足四个条件才能够排除执行。本案案涉房屋登记于被执行人立元房地产公司名下，立元房地产公司作为负有给付义务的被执行人，人民法院完全有权力依据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国民事诉讼法》查封、拍卖其名下的不动产。司法解释对上述查封行为进行了例外规定。从法律效力的位阶可知，有权查封被执行人不动产是原则，排除执行是特殊例外情形，排除执行应当严格解释，不得随意扩大其适用范围。本案中，应当严格要求任秀芝、蒙嘉琦在2016年6月29日前签订合法有效的《商品房买卖合同》，并且向不动产登记所有人即立元房地产公司支付所有购房款。对于排除法院的执行行为必须严格限制要求是在查封前已经以不动产登记的房屋买卖合同，且向立元房地产公司支付购房款。司法解释及法律不允许通过第三方“中转”、抵债的方式排除法院执行。本案中任秀芝、蒙嘉琦与立元房地产公司签订《商品房买卖合同》目的是为了配合其所谓的第三人“抵顶”行为，并不是真实的房屋买卖意思表示。另，泓森公司与个人签订的建筑分包合同，实际上不具备承包的资质。综上，任秀芝、蒙嘉琦与立元房地产公司之间的房屋买卖不具备排除法院执行的效力。立元房地产公司述称，支持任秀芝、蒙嘉琦提出的异议。立元房地产公司作为债务人应当承担相应的责任，任秀芝、蒙嘉琦的合法权益应当得到保护。一审法院认定事实不清，适用法律错误。任秀芝、蒙嘉琦提出的执行异议符合《执行异议规定》第二十八条的全部条件。案涉房屋网签合同签订日期是2015年12月10日，本案法院查封房屋的日期为2018年4月17日，房屋在查封之前已经签订《商品房买卖合同》。任秀芝、蒙嘉琦在2018年4月17日法院查封房屋之前已经合法占有、使用该房屋并已按借款抵顶的方式给付了全部房款。任秀芝、蒙嘉琦未办理过户登记的原因不是其个人造成的。一审法院对《中华人民共和国物权法》第一百四十六条所作出的推理和解释无法律依据，且该条规定不适用查封保全的情形。一审法院对于《执行异议规定》第二十八条中“人民法院查封之前”的理解与适用是错误的。综上，任秀芝、蒙嘉琦对本案的执行标的享有足以排除法院查封的情形，请求二审法院支持任秀芝、蒙嘉琦的诉讼请求。泓森公司述称，查封土地时查封了4万平方米，土地证是包括7-10的高层土地，土地证是已经办理了的。当时法院仅查封土地，没有查封房屋。一共是70余户，已经办理了十几个房本。蒙克欣述称，同意任秀芝、蒙嘉琦的意见。任秀芝、蒙嘉琦向一审法院起诉请求：1.请求依法停止对案涉房屋的执行，并解除对案涉房屋的查封；2.本案的诉讼费用由李明晓承担。一审法院认定事实：一审法院在审理李明晓与内蒙古立元新技术应用有限责任公司（以下简称立元新技术公司）、立元房地产公司、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司、黄睿借款合同纠纷一案中，依据李明晓的申请，作出（2016）京02民初197号诉讼保全民事裁定书，依据该裁定，一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权［证号：呼国用（2004）字第0826号］；查封期限三年，自2016年6月29日起至2019年6月28日。一审法院于2016年12月19日作出（2016）京02民初197号民事判决，判决立元房地产公司与立元新技术公司承担连带责任。本院于2017年11月9日作出（2017）京民终443号民事判决，驳回上诉，维持原判。李明晓向一审法院申请执行，执行案号为（2018）京02执75号。执行过程中，一审法院于2018年4月17日查封了立元房地产名下位于内蒙古呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼包括涉案房屋在内的房产。任秀芝、蒙嘉琦向一审院提出案外人执行异议，一审法院作出（2018）京02执异556号执行裁定书，驳回了任秀芝、蒙嘉琦的异议请求，故任秀芝、蒙嘉琦提起本案诉讼。对任秀芝、蒙嘉琦主张其享有足以排除本案执行的权益的相关证据，立元房地产公司、泓森公司、李永成和蒙克欣均无异议，但是李明晓对其真实性或者关联性均有异议，一审法院对此认定并查明事实如下：2011年5月15日，立元房地产公司作为甲方与泓森公司作为乙方签订《合作建房协议书》，约定：一、合作项目及项目位置、建筑面积。甲、乙双方合作的项目为：合作建设商业综合大楼，该项目位于呼和浩特市新城区海拉尔东街丽苑阳光城东侧。具体位置和建筑面积以规划批准的位置和占地面积为准。二、合作建房的投入和各方占全部投资的比例。甲、乙双方商定，合作建房的全部投入按下列约定进行：1．甲方将自己已经取得上述位置的土地使用权和取得该土地使用权支付的各项税和费以及项目前期的规划设计与施工图设计、建设规划许可证取得与施工许可证的办理作为甲方的投入，除此之外的关于项目的所有相关费用支出均由乙方负责。2．乙方的投入为：建设合作项目约定的商业综合大楼及其配套设施需要支付的全部费用和建设商业综合楼需要缴纳的开发费用，除上述甲方已支出内容外的与项目相关的费用均由乙方承担，并作为乙方对合作项目的投入。3．甲、乙双方不再详细计算和评估各自投入的具体数额。甲、乙双方在此基础上，一致同意甲方占合作建房全部投入的52％，乙方占48％。4．乙方前期支付甲方履约保证金1000万元，待乙方实现建筑物地面三层封顶后，甲方返还乙方全额保证金1000万元。协议同时对合作期限，甲、乙双方的分工，合作项目建成并验收交付使用后的内部管理，建成的商业综合楼对外销售的约定，财务管理与利润核算和利润分配，合作建房亏损负担方式，违约责任等进行了约定。合同附件一为按比例平面分配示意图，对于合作双方按比例面积划分进行了约定。2011年8月13日，立元房地产公司作为发包人与泓森公司作为承包人签订《建设工程施工合同》，约定工程承包范围为尚都商业综合楼，合同价款64046562元，开工日期2011年8月15日，竣工日期2013年8月15日。2012年11月8日，立元房地产公司取得尚都综合楼《建设工程施工许可证》，该许可证显示施工单位为泓森公司，开工日期为2011年8月15日，竣工日期为2013年8月5日。2013年8月，案涉项目取得预售许可证。2015年6月5日取得施工备案表，备案表显示竣工日期为2014年7月25日，竣工验收日期为2014年10月15日。2015年2月9日至2016年4月27日期间，泓森公司向立元房地产公司先后开具总金额为16736万元的工程款发票。立元房地产公司主张《建设工程施工合同》中虽然仅约定合同价款64046562元，但那仅是建设成本，因为双方合作有垫资，垫资会产生利润，所以双方实际按照发票金额进行结算，发票金额对应泓森公司按照《合作建房协议书》附件一约定分得的42套房屋，总面积19158.19平方米（泓森公司分得房屋为：-101号、-103号、101号、102号、103号、104号、105号、106号、203号、205号、401号、402号、403号、601号、602号、603号、604号、605号、606号、607号、608号、609号、6011号、6012号、6013号、6014号、6015号、6016号、6017号、6018号、6019号、6020号、6021号、6022号、6023号、6024号、6025号、6026号、6027号、6028号、6029号、6030号房屋）。2015年9月案涉项目办理了初始登记，立元房地产公司取得大产权证。虽然李明晓对《合作建房协议书》、《建设工程施工合同》、《施工备案表》的真实性不予认可，但是鉴于李明晓对《建设工程施工许可证》的真实性不持异议，结合该许可证载明的信息、泓森公司开具的工程款发票等证据，一审法院对《合作建房协议书》、《建设工程施工合同》、《施工备案表》的真实性予以确认。2012年5月21日，泓森公司（甲方）与李永成（乙方）签订了《垫付资金及工程分包协议》，将泓森公司与立元房地产公司签订的《合作建房协议书》建设项目中的土方工程、道路及场地硬化工程、楼梯室内外防水工程、铁艺、车库透明盖顶分包给了李永成。该协议书第一条约定：垫付资金。1．甲方承揽的呼和浩特市海拉尔东路尚都综合楼工程，甲方应在工程开工前向开发商立元集团支付1000万元保证金。由于甲方资金紧张，经甲乙双方协商，由乙方先行向立元集团垫付保证金1000万元；2．该项目完工后，由李永成代为支付工程税金约500万元整。乙方共计为甲方垫付资金1500万元。第四条约定：垫付资金及工程款支付方式。经甲乙双方协商同意，在甲方与开发商（立元房地产公司）协议中划定房屋中，以相应的房屋抵顶本协议下已完成的工程款及垫付的资金具体房屋位置为：一层约1700平方米、二层约1700平方米、六层约200平方米。乙方需要出售给他人或抵顶自持房屋时，由甲方协商乙方与开发商（立元房地产公司）办理所需各类产权手续。2014年9月17日，泓森公司（甲）与李永成（乙）签订了《房屋抵顶协议书》，该协议书中明确：一、抵顶工程款基本情况。甲方与乙方于2012年5月21日签订的关于尚都综合楼项目资金垫付及施工分包协议（即指双方于2012年5月21日签订的《垫付资金及工程分包协议》），经甲乙双方最终确认的工程款为：950万元、垫付甲方向开发商立园集团保证金1000万元、代付税金500万元，共计：2450万元整。二、抵顶房屋位置及方式。1．根据甲乙双方签订的工程分包合同中工程款支付的约定，甲乙双方商定将以下房屋作为工程款及偿还垫付资金抵顶给乙方，房屋位于呼和浩特市海拉尔东路尚都综合楼105号、106号、205号、6016号、6017号、6018号房屋。抵顶房屋建筑面积共计约3410平方米，具体面积以房屋所有权证为准。2．乙方同意并认可甲方抵顶以上房屋作为工程款。虽然李明晓对上述证据的真实性和关联性均不予认可，但是鉴于李永成的确向立元房地产公司转过款、代泓森公司缴纳过税金并完成了分包项目项下的工程，且其他各方都认可上述事实，故一审法院对上述相关证据的真实性予以确认。2012年10月12日，李永成（甲方）与蒙克欣（乙方）签订《协议》，约定：一、甲方将其所有的位于呼和浩特市新城区海东路丽苑阳光城南门尚都商业楼西侧部分二层房屋出售给乙方；二、乙方自愿购买该楼二层西侧部分，房屋约1300平方米，价格为每平方米5800元；四、付款方式：1、乙方于2012年10月25日前付甲方300万元；2、2012年12月5日前乙方再付甲方150万元；3、剩余款项待甲方完工交付乙方使用时全部付清。后任秀芝、蒙嘉琦分别于2012年9月27日转账100万元、2012年10月11日转账100万元、2012年10月25日转账200万元、2012年12月3日转账150万元、2013年10月10日转账370万元至李永成名下的银行账户，共计转款920万元。泓森公司于2014年12月3日向立元房地产公司出具《房屋交接确认函》，要求立元房地产公司将包括案涉房屋在内的42套房屋产权办理至其指定的包括任秀芝、蒙嘉琦在内的人员名下。一审法院对上述相关证据的真实性予以确认。任秀芝、蒙嘉琦提交了落款为2015年12月10日的《商品房买卖合同》，该合同载明出卖人为立元房地产公司，买受人为任秀芝、蒙嘉琦，买受人购买的商品房为案涉房屋，房屋价款每平方米5800元，总价款为8226372元，付款方式为2015年12月10日一次性付款8226372元。2015年12月21日、2016年6月29日、6月30日立元房地产公司向任秀芝、蒙嘉琦出具了购房发票。经一审法院调取内蒙古自治区呼和浩特市不动产登记中心档案显示，案涉房屋网上签约开始时间为2016年7月1日，完成时间为2016年7月2日，故一审法院确认《商品房买卖合同》的签订时间为2016年7月1日。一审法院对购房发票的真实性予以确认。任秀芝、蒙嘉琦主张李永成系于2014年12月底前向任秀芝、蒙嘉琦交付了案涉房屋。任秀芝、蒙嘉琦提交了其与案外人郑翔签订的租赁期自2017年4月6日起至2027年7月6日止的《房屋租赁合同》，2015年10月27日内蒙古豪崎供热有限公司为任秀芝、蒙嘉琦开具“2014年取暖费”专用收据1张、2017年6月22日内蒙古豪崎供热有限公司为任秀芝、蒙嘉琦开具“2015年取暖费”专用收据1张、2017年4月11日呼和浩特市实建信热力公司为任秀芝、蒙嘉琦开具“2016-2017.4月”取暖费专用收据1张、2017年4月19日任秀芝、蒙嘉琦交纳的采暖费发票1张、2018年3月9日呼和浩特市泽康医院有限责任公司交纳物业费的发票、2018年5月15日呼和浩特市泽康医院有限责任公司交纳采暖费的发票、2018年7月5日、2018年7月10日泽康体检中心交纳水费的收据。欲证明任秀芝、蒙嘉琦已经合法占有案涉房屋。鉴于上述证据均有原件，一审法院对上述证据的真实性予以确认。上述争议事实的证明力一审法院将在“一审法院认为”部分进行综合认定。一审法院另查，泓森公司、李永成、任秀芝、蒙嘉琦均未办理案涉房屋的物权登记手续。一审法院认为，本案系任秀芝、蒙嘉琦提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人任秀芝、蒙嘉琦对执行中查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。任秀芝、蒙嘉琦对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。本案中，立元房地产公司与泓森公司通过签订《合作建房协议书》约定泓森公司分配一定比例的房屋，实际上系以房屋抵顶泓森公司的工程款，双方达成以物抵债协议；泓森公司与李永成亦达成以物抵债协议，以案涉房屋抵顶李永成的工程款及垫付资金；李永成与蒙克欣于2012年10月12日达成部分以物抵债、部分购买的《协议》，后经蒙克欣指示将案涉房屋登记在任秀芝、蒙嘉琦名下，上述协议均为诺成合同，在双方当事人意思达成一致时成立且生效。但是根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，故以物抵债协议虽然产生合同效力，但房屋在实际办理物权登记并记载于不动产登记簿之前，协议的债权人并未享有物权，仅享有办理物权登记的请求权。该请求权是否属于足以排除李明晓基于其享有的债权对案涉房屋申请强制执行的权益，一审法院参照《执行异议规定》第二十八条之规定，进行具体分析。《执行异议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，任秀芝、蒙嘉琦与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2016年7月2日完成网上签约，在2018年4月案涉房屋被查封之前，但是根据本案查明的事实，任秀芝、蒙嘉琦实际上是与李永成通过部分抵债、部分购买的方式取得案涉房屋，故任秀芝、蒙嘉琦与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系立元房地产公司为了配合任秀芝、蒙嘉琦取得案涉房屋的物权而签订的。根据本案证据，任秀芝、蒙嘉琦主张李永成于2014年12月底前即向任秀芝、蒙嘉琦交付了案涉房屋。根据任秀芝、蒙嘉琦提交的自2014年起其各年度取暖费收据、与案外人郑翔签订的租赁期自2017年4月6日起至2027年7月6日止的《房屋租赁合同》，结合任秀芝、蒙嘉琦于2013年10月10日前付清全部房款的事实，一审法院可以认定任秀芝、蒙嘉琦于2014年12月底前处于连续占有案涉房屋的状态。本案中，任秀芝、蒙嘉琦与李永成互相认可双方以案涉房屋抵顶了部分债务后房款两清；李永成与泓森公司互相认可双方以案涉房屋抵顶了工程款及垫付资金；泓森公司与立元房地产公司互相认可以相关房屋抵顶了债务。任秀芝、蒙嘉琦系通过上述方式支付的房屋价款，并非按照《商品房买卖合同》的约定，直接向立元房地产公司支付的购房价款。立元房地产公司认可任秀芝、蒙嘉琦付清了房款，并已经出具购房款发票。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。任秀芝、蒙嘉琦应当知晓在土地使用权已被查封的情况下，房屋实际上不可能再办理过户。但是任秀芝、蒙嘉琦仍然于2016年7月2日与立元房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理网签，欲通过这种方式取得案涉房屋的物权登记。任秀芝、蒙嘉琦和立元房地产公司等均主张不能办理过户的原因在于国税和地税合并导致立元房地产公司不能及时开出购房款发票，泓森公司由于交不起税开不出工程款发票，立元房地产公司也不能给任秀芝、蒙嘉琦开发票，但是对其主张均未提交相关证据予以证明。另外，任秀芝、蒙嘉琦在同意自李永成处购买案涉房屋时明知李永成没有取得案涉房屋的物权，案涉房屋的物权仍然登记在立元房地产公司名下，也应知立元房地产公司、泓森公司和李永成以房屋层层抵顶债务但均未办理房屋过户手续的情况，任秀芝、蒙嘉琦要取得案涉房屋的物权，必然要通过立元房地产公司和泓森公司等的配合，不但涉嫌规避国家关于房屋过户应交纳相关税费等的规定，而且取得物权的风险比正常情况要加大很多。任秀芝、蒙嘉琦未举证证明其在案涉土地使用权被查封之前曾经通过起诉等方式积极要求立元房地产公司办理案涉房屋的过户手续。任秀芝、蒙嘉琦现有证据不足以证明案涉房屋未办理过户，不是因自身原因造成的。任秀芝、蒙嘉琦现有证据不足以证明其享有足以排除对案涉房屋执行的权益。其要求一审法院停止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋的查封的理由不成立，对其诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百四十六条规定，判决：驳回任秀芝、蒙嘉琦的诉讼请求。二审期间，任秀芝、蒙嘉琦和立元房地产公司、洪森公司、蒙克欣对于一审法院查明的事实不持异议。李明晓认为一审法院认定所有款项已经付到立元房地产公司错误，实际上所有款项都是支付给了与案件无关的案外第三人，并没有转给立元房地产公司，只是立元房地产公司承认收款。李明晓不认可立元房地产公司收到房款。当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。立元房地产公司提交证据如下：第一组证据：视听资料，证明2016年6月29日法院查封土地之后，并未查封房屋。第二组证据：呼和浩特市住房保障和房屋管理局官网办理新建房屋交易确认所需要件截图，证明办理登记需要较长时间。任秀芝、蒙嘉琦、蒙克欣对证据的真实性、合法性、关联性认可，亦认可证明的内容。李明晓对上述证据真实性、合法性、关联性均不认可，认为没有证据证明所有的当事人在签订《商品房买卖合同》后几年曾经要求立元房地产公司办理手续。本院认为，上述证据缺乏必要的形式要件，本院不予确认。另，一审法院查明事实已显示2016年6月29日法院查封土地之后，并未同时查封房屋。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实，案涉房屋登记在立元房地产公司名下。因此，从物权公示的角度来看，立元房地产公司是案涉房屋的所有权人。虽然任秀芝、蒙嘉琦实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定其已取得案涉房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定：查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。虽然该条第二款同时规定：地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。但其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示，未分别办理查封登记不影响查封效力。对于被执行人立元房地产公司而言，一审法院于2016年6月29日查封其名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。对于其他买受人而言，则应结合本案案情、参照《执行异议规定》第二十八条之规定，认定其就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，本院分析如下：其一，从案涉《商品房买卖合同》的签订情况看，任秀芝、蒙嘉琦与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2016年7月2日完成网上签约，在2016年6月29日土地使用权之后，在2018年4月案涉房屋被查封之前；但是，商品房网签登记只是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。任秀芝、蒙嘉琦对案涉房屋只是享有债权请求权，而非物权请求权。其二，案涉《商品房买卖合同》的房款支付并非由任秀芝、蒙嘉琦直接支付于被执行人立元房地产公司，查明事实载明：立元房地产公司与泓森公司互相认可以相关房屋抵顶了债务，泓森公司与李永成互相认可双方以案涉房屋抵顶了工程款及代垫资金，李永成与蒙克欣于2012年10月12日达成部分以物抵债、部分购买的《协议》，后经蒙克欣指示将案涉房屋登记在任秀芝、蒙嘉琦名下，任秀芝、蒙嘉琦系通过上述方式支付的房屋价款，并非按照《商品房买卖合同》的约定，直接向立元房地产公司支付的购房价款。立元房地产公司认可任秀芝、蒙嘉琦付清了房款，并已经出具购房款发票。显然，任秀芝、蒙嘉琦与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》系立元房地产公司为了配合任秀芝、蒙嘉琦取得案涉房屋的物权而签订。上述三个以房抵债行为只能约束签订相关合同的当事人，由于合同约定的房产仍登记在立元房地产公司名下，在实际办理房屋过户登记手续前，任秀芝、蒙嘉琦对立元房地产公司享有的也只是债权，而非排他的所有权。之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际上隐含的理念是物之交付的债权优先于金钱债权，而案涉的各抵债协议的目的均是消灭金钱债权，不应优先于另外一个已进入强制执行程序的金钱债权的实现，即并不优先于申请执行人李明晓依据生效判决对立元房地产公司享有的债权。其三，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。在土地使用权已被查封的情况下，房屋实际上不可能再办理过户。此外，任秀芝、蒙嘉琦同意自李永成处购买案涉房屋时明知李永成没有取得案涉房屋的物权，案涉房屋的物权仍然登记在立元房地产公司名下，也应知立元房地产公司、泓森公司和李永成以房屋层层抵顶债务但均未办理房屋过户手续的情况，任秀芝、蒙嘉琦要取得案涉房屋的物权，必然要通过立元房地产公司和泓森公司等主体的配合，取得物权的风险明显大于常规交易。本院认为，任秀芝、蒙嘉琦基于系列合同的权利不能对抗申请强制执行人李明晓。综上所述，任秀芝、蒙嘉琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由任秀芝、蒙嘉琦负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 薛 强审判员 刘春梅审判员 陈 丰二〇一九年十二月三十一日书记员 杜 杰书记员 刘 倩