广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初3075号原告：谢玲丹，女，汉族，1986年11月24日出生，住广东省阳西县，原告：谢美雅，女，汉族，1991年1月13日出生，住广东省阳西县，以上两原告共同的委托诉讼代理人：曾纪伟，男，汉族，1971年8月2日出生，户籍所在地广东省阳西县，经常居住地广东省阳西县，被告：阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司，住所地：广东省阳西县县城方正东路绿洲凯德堡销售中心三楼。法定代表人：姚斗赏，该公司经理。原告谢玲丹、谢美雅与被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司（以下简称绿洲公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢玲丹、谢美雅共同的委托诉讼代理人曾纪伟到庭参加诉讼，被告绿洲公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢玲丹、谢美雅向本院提出诉讼请求:1、判令被告返还购房款500000元整；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年7月21日签订一份购房协议书，被告同意将所属的绿洲凯德堡二期商住小区25#楼10层至13层其中两套D1户型商品房以每平方米4700元的价格卖给原告，由原告先交定金300000元，约定退还期限为12个月。协议签订后，原告将300000元汇入原告的帐户，同时被告出具500000元的收款收据给原告。被告收到款后已超过12个月，没有将500000元款项退还给原告，也没有继续执行有关协议内容。因此，原告特依法诉至人民法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告绿洲公司不作答辩。本院经审理认定事实如下：2018年7月21日，原告谢玲丹、谢美雅（乙方）与被告绿洲公司（甲方）签订一份《协议》，协议约定：“一、甲方同意将公司所属的绿洲凯德堡二期商住小区#25楼10层至13层其中两套朝南D1户型商品房，以每平方米肆仟柒佰元整（￥4700.00）价格卖给乙方。二、双方约定具体交楼时间、实际面积、税费、银行按揭，都按官方的有关规定为准，甲方要积极协助乙方办理该房的相关手续。三、甲乙双方签订协议后，乙方要交购房定金人民币叁拾万元整（￥300000.00）给甲方，甲方同意将叁拾万元定金抵顶伍拾万元购房款。四、甲方如果在拾贰个月内退还伍拾万给乙方，此协议即时终止，如果甲方不能在拾贰个月退还伍拾万给乙方，继续按此协议执行。……”原、被告分别在合同的“乙方（签名）”、“甲方（盖章）”处签名、盖章确认。同日，原告交付300000元给被告，被告出具一份《收据》，其上载明：“今收到谢玲丹、谢美雅交来购买绿洲凯德堡二期商住小区25#楼10层至13层其中两套朝南D1户型商品房定房款人民币500000元“。协议约定的退款时间届满后，被告绿洲公司未能退还500000元给原告谢玲丹、谢美雅，也未与原告就协议约定的房屋签订商品房买卖合同，原告遂向本院提起诉讼，诉如所请。另查明，截至本案法庭辩论终结之日，被告绿洲公司开发建设的绿洲凯德堡二期商住小区尚未取得《商品房预售许可证》。本院认为，原、被告签订的《协议》是商品房买卖合同当事人在签署正式合同前所订立的文书，是对双方买卖房屋有关事项的初步确认，其性质是商品房买卖合同的预约合同，本案属商品房预约合同纠纷。本案中，涉案《协议》是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当全面履行各自义务。协议签订后，原告谢玲丹、谢美雅依照协议约定支付了300000元给被告。根据《最高人民法院关于审理预售商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、定购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”的规定，出卖人收取的款项的性质取决于双方的约定，如果具备了定金性质，任何一方当事人违约，均可按照《担保法》第八十九条的规定适用定金罚则。如果不具备定金性质，应作为预付房款，若签订正式买卖合同则抵作房款，若没有签订正式买卖合同则应当退回。按照《协议》第四条的约定，若被告绿洲公司自签订协议之日起12个月内退还500000元，则无需与原告签订商品房买卖合同；若12个月内未能退还，则需与原告签订商品房买卖合同并将该300000元抵顶500000元购房款。但协议中并没有定金罚则性质的约定，也没有就所购买房屋的位置、面积、总价款、交付时间、交付条件等多数关键性条款作出约定，房屋总价款无法确定，将上述300000元作为定金是否符合《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定亦无法确定，故原告谢玲丹、谢美雅交付给被告绿洲公司的300000元应按预付购房款处理。根据协议约定，被告绿洲公司应当在签订协议后12个月届满之时即2019年7月21日后的合理时间内与原告就买卖商品房的主要条款进行磋商并订立商品房买卖合同。原告起诉后，本院已于2019年9月6日将应诉材料送达给被告绿洲公司并于2019年10月15日开庭审理本案。在此期间，被告绿洲公司并未就签订商品房买卖合同的问题主动联系过原告，亦未作出任何形式的应诉或到庭答辩。截至本案法庭辩论终结之日，被告绿洲公司开发建设的涉案楼盘仍未取得《商品房预售许可证》。被告绿洲公司既无与原告订立商品房买卖合同的意愿，在法律上也不存在与原告订立商品房买卖合同的可能性。据此，原告与被告于2018年7月21日签订的《协议》已无法继续履行，依法应予解除。协议解除后，被告应当返还预付购房款300000元给原告。原告谢玲丹、谢美雅因《协议》的签订对将来订立正式商品房买卖合同产生合理期待，从而放弃了在近似地段以近似价格购买近似条件房屋的机会，由于客观上双方无法继续履行《协议》，故被告绿洲公司除返还预付购房款300000元外，应酌情赔偿原告对正式订约产生合理期待造成的机会损失。结合阳西县近年来房地产市场发展和房价变化态势、双方当事人的履约情况，该损失本院酌定70000元为宜。被告绿洲公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为放弃抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内返还预付购房款300000元给原告谢玲丹、谢美雅；二、限被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内赔偿损失70000元给原告谢玲丹、谢美雅；三、驳回原告谢玲丹、谢美雅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，减半收取计4400元，由原告谢玲丹、谢美雅负担1050元，被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司负担3350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  曾纪雄二〇一九年十二月四日法官助理许彤彤书记员李小梅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。