湖南省常德市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘07执复61号复议申请人（利害关系人）：周革新，男，1978年9月7日出生，汉族，住湖南省华容县。申请执行人：王和平，女，1954年6月20日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。被执行人：童青云，女，1949年9月15日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。复议申请人周革新不服湖南省常德市武陵区人民法院（以下简称武陵法院）（2019）湘0702执异46号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。武陵法院在执行申请执行人王和平与被执行人童青云民间借贷纠纷一案的过程中，周革新对该院拍卖童青云名下00126458号房屋不服，提出书面异议。周革新称，其作为拍卖房屋的承租人，武陵法院在拍卖前未依法履行通知义务，损害了承租人的优先购买权。故请求确认拍卖无效，撤销拍卖成交确认书，并对该房屋予以重新拍。武陵法院认为，该案审查焦点为，周革新主张法院拍卖00126458号房屋时未通知承租人行使优先购买权的理由能否撤销该司法拍卖。一、武陵法院就涉案房屋拍卖已履行了通知义务。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”本案中，武陵法院已于2017年5月31日查封案涉拍卖房屋。拍卖该房屋前，该院通过司法拍卖网公告，并于2018年8月9日在案涉拍卖房屋门上张贴公告等形式明确告知童青云及相关权利人。童青云作为出租人，理应知悉法院强制执行拍卖房屋的有关情况及继续出租的后果。周革新所称的武陵法院于2019年6月10日通知承租人在拍卖童青云房屋时享有优先购买权，系拍卖00126459、00126460、00126461号房屋时作出的，与本案所涉00126458号房屋拍卖无关。二、即使存在租赁关系的优先购买权，承租人也不能主张拍卖无效。房屋承租人享有的是债权性质的优先购买权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”依照该条规定，在本案中，被执行人是出租人，理应知道法院强制拍卖房屋的后果却继续出租。在执行过程中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖，法院不予支持。因此，在本案中，即使周革新享有案涉房屋的优先购买权，其也不能主张司法拍卖无效或撤销拍卖及《拍卖成交确认书》。三、周革新的异议请求没有法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定，“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”周革新请求撤销对00126458号房屋的司法拍卖，不符合该条法律规定的情形。据此，武陵法院于2019年10月18日作出（2019）湘0702执异46号执行裁定，裁令驳回周革新的异议请求。周革新不服上述异议裁定，遂向本院申请复议，请求：1、撤销武陵法院2019年5月26日14时至2019年5月27日14时止在京东网络司法拍卖平台对00126458号房屋的拍卖；2、确认周革新以97.545万元成交价取得该拍卖房屋。事实和理由：一、武陵法院异议裁定认定该院就00126458号房屋拍卖已履行通知义务，没有事实和法律依据。武陵法院在拍卖房屋的过程中，未依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的相关规定，在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人，违反法律规定，程序不当。1、人民法院通过司法拍卖网络公告是向不特定的人发出的一种商业邀约，不是人民法院的法律文书，不能将发布司法拍卖网络公告等同于执行法院向特定的案件当事人或利害关系人送达诉讼文书。2、根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关送达诉讼文书的规定，人民法院采取公告送达的方式应当满足两个条件，一是受送达人下落不明，二是用其他送达方式无法送达。周革新不存在下落不明的情况，武陵法院相关执行人员知道或是应该知道周革新一直占有使用被拍卖房屋，并从事生产经营活动。2018年8月9日，武陵法院在00126458号房屋门上张贴公告，责令童青云限期腾房。该公告送达方式存在问题，且公告内容明显不属于拍卖前向优先购买权人履行通知义务。二、周革新对00126458号房屋享有优先购买权，有权主张以97.545万元的成交价取得该房屋。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条规定，“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；……”。依据该规定，周革新作为优先购买权人，可以主张以97.545万元成交价格取得该房屋。本院查明，王和平诉童青云民间借贷纠纷一案，经王和平申请财产保全，武陵法院于2017年5月31日作出（2017）湘0702执保276号执行裁定，查封童青云名下位于湖南省常德市××岔路××巷社区居委会房屋（产权证号为常德市房权证武字第××号）。2017年7月31日，武陵法院作出（2017）湘0702民初1444号民事判决，判令童青云于本判决生效之日起三日内偿还王和平借款本金人民币31万元及借款利息（其中：借款9万元从2007年2月7日至2008年11月28日按年利率24%计付；2008年11月29日至2017年5月23日以7万元为基数按年利率24%计付；借款20万元从2009年7月3日至2017年5月23日止按年利率24%计付；借款3万元从2009年8月21日至2017年5月23日按年利率24%计付。已付利息10万元从上述借款利息中予以扣除）。童青云不服上述民事判决，向本院提起上诉。本院审理后，于2017年10月30日作出（2017）湘07民终1385号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。另查明，王和平依据上述民事判决向武陵法院申请执行，该院于2017年11月24日立案受理。案件执行过程中，童青云向湖南省高级人民法院申请再审，该院于2018年5月20日作出（2018）湘民申81号民事裁定，驳回童青云的再审申请。受武陵法院委托，湖南经典房地产评估咨询有限公司对童青云名下常国用（2004）个字第1162号工业用地（以下简称案涉1162号土地）及其地上案涉00126458号房屋进行价值评估。该评估公司于2018年5月23日出具评估报告，案涉1162号土地价值62.98万元，案涉00126458号房屋价值76.37万元，合计139.35万元。2018年8月9日，武陵法院在案涉00126458号房屋大门上张贴（2017）湘0702执1469号公告，责令童青云在2018年8月24日前腾出该房屋。2019年4月8日，武陵法院作出（2017）湘0702执1469号执行裁定，裁令拍卖案涉1162号土地及00126458号房屋，并在阿里巴巴司法拍卖网络平台发布拍卖公告。后该院撤回了上述拍卖，并于2019年4月25日在京东网络司法拍卖平台发布拍卖公告，拍卖上述土地及房屋。拍卖时间为2019年5月26日14时至2019年5月27日14时止，起拍价为97.545万元。2019年5月27日，买受人尹杰以97.545万元的价格竞得案涉1162号土地及00126458号房屋。还查明，2014年6月21日，童青云与周革新签订租赁合同，约定周革新承租童青云名下位于湖南省常德市××区××城乡××果村××商场宿舍××楼2间各150㎡左右的仓库（即案涉00126458号房屋一层），租赁期从2014年7月1日至2019年6月30日止。本院认为，本案审查焦点为，能否以未通知承租人为由撤销司法拍卖。首先，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定，未通知承租人不属于撤销司法拍卖的法定情形。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照该条规定的精神，在执行程序中，房屋承租人仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由，主张拍卖程序无效或要求撤销拍卖的，亦不应予以支持。本案中，即使周革新对案涉房屋享有优先购买权，其不能以执行法院未作专门通知、损害其优先购买权为由，主张撤销拍卖，亦不能主张以成交价直接受偿拍卖标的。综上，周革新的复议理由不能成立，本院不予支持；武陵法院的异议裁定驳回周革新的异议请求，于法有据，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回周革新的复议申请，维持湖南省常德市武陵区人民法院（2019）湘0702执异46号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 孙智勇审 判 员 龚 力审 判 员 罗 真二〇一九年十二月十三日法官助理 张 慧书 记 员 叶姚利附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。