广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂04民再22号 二审上诉人（一审本诉被告、反诉原告）：广西壮乡房地产开发有限公司。住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区双拥路40-1号东方明珠花园1号楼C座3单元2907号房。 法定代表人：陈成才，董事长。 委托诉讼代理人：罗坚，该公司员工。 委托诉讼代理人：郭春玉，广东洛亚律师事务所律师。 二审被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：蒙金清，女，1985年4月29日出生，汉族，住广西壮族自治区藤县。 二审被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：吴积辉，男，1979年3月10日出生，汉族，住广西壮族自治区藤县。 二审上诉人广西壮乡房地产开发有限公司（以下简称：壮乡公司）与二审被上诉人蒙金清、吴积辉商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月7日作出(2018)桂04民终1004号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2019年11月22日作出（2019）桂04民监11号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人壮乡公司委托诉讼代理人罗坚、郭春玉与二审被上诉人吴积辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 壮乡公司称，再审请求：撤销一、二审判决，改判驳回蒙金清、吴积辉的原诉请求。二审判决仅以主审法官对水电公司的两名员工所作的两份调查笔录认定108号政府令不具有强制执行力，而否认壮乡公司的免除违约责任事由，并判决其承担逾期交房的违约责任错误。其余理由事实与原审一致。 蒙金清、吴积辉辩称，原审认定事实清楚，判决正确，请求维持原审判决。 蒙金清、吴积辉向一审法院起诉请求：判令被告继续履行合同，并支付因逾期交房违约金9851.75元给原告。 壮乡公司向一审法院提出反诉请求：判令反诉被告向反诉原告支付违约金1551元。 一审法院认定事实：2014年6月14日，原告（反诉被告）吴积辉、蒙金清向壮乡公司支付购房首付款61711元。2014年11月11日，吴积辉、蒙金清与壮乡公司签订《藤县商品房买卖合同》，主要约定：吴积辉、蒙金清以202711元向壮乡公司购买位于广西藤县经济适用房山水人家6号楼1单元803号房；第六条约定：“买受人在签订合同后三日内支付首期房款……在接到出卖人通知后，买受人应于15日内到银行办理余款按揭贷款手续……”；第七条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”；第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件即（1）2015年12月30日前该经济适用住房经竣工验收，通过初验合格，取得《建设工程质量竣工验收意见书》；（2）买受人付清全部房款后，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人没有按合同约定期限付款的、银行按揭款未到经济适用住房监管账户或出卖人账户的；3、因政府工程对本工程施工造成延误的”；第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。2014年12月16日，吴积辉、蒙金清向壮乡公司支付购房款31000元。2015年1月12日，吴积辉、蒙金清与中国建设银行股份有限公司藤县支行签订《住房公积金借款合同》，壮乡公司作为保证人签名盖章，借款金额110000元，直接划入壮乡公司的银行账号。2016年8月17日，壮乡公司在梧州日报刊登《交房公告》，山水人家小区定于2016年8月17日至10月17日交房;并向吴积辉、蒙金清书面告知其应于2016年8月31日前办理收房手续。一审法院判决：一、吴积辉、蒙金清与壮乡公司继续履行《藤县商品房买卖合同》；二、壮乡公司应于本判决生效之日起十日内向吴积辉、蒙金清支付违约金9284.16元；三、驳回壮乡公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费50元（原告预交），由吴积辉、蒙金清负担3.60元，由壮乡公司负担46.40元；反诉案件受理费25元，由壮乡公司负担。 壮乡公司不服一审判决，上诉请求：撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求。 除一审法院认定的事实，本院原审予以确认外，本院原审还认定如下事实：山水人家小区是壮乡公司开发的经济适用房。2011年10月壮乡公司投标时对用电安装工程费的报价是每平方15元。2013年9月30日藤县政府批复山水人家小区销售价为每平方2313元。上诉人称小区于2012年9月动工，2015年5月小区楼盘封顶，2015年5月12日壮乡公司向藤县水利电业有限公司提交用电申请报告，同月藤县水利电业有限公司答复从2015年3月1日起，小区供配电要按《广西新建住宅供配电设施建设维护费管理办法》和《广西物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知》执行，即每平方收取127.1元的建设维护费。经壮乡公司向藤县政府协调，2015年12月5日，藤县工业和信息化局发函给藤县水利电业公司，按新规定出台前办法解决。2015年12月15日，藤县水利电业公司同意壮乡公司提交的供电方案。2016年4月12日，壮乡公司将小区配电工程发包给广西晨天建设工程公司施工。2016年7月22日，小区配电工程完工并接受藤县水利电业公司验收合格。经本院向藤县水利电业有限公司了解，《广西新建住宅供配电设施建设维护费管理办法》和《广西物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知》所涉及的建设维护费是指开发商如果把小区配电工程交由藤县水利电业有限公司统一设计及施工，藤县水利电业有限公司则按通知限定的收费标准收取建设维护费。但上述两个文件实施后并没有要求强制执行，藤县水利电业有限公司只是按照文件要求向房地产开发商作宣传。当开发商提交用电申请后，藤县水利电业公司是允许开发商将小区配电工程发包给有资质的施工公司施工的，这种情况下则不用按上述文件交纳建设维护费。另外开发商也可以按文件内容交纳建设维护费并由藤县水利电业公司对小区配电工程统一设计与施工。上述两份文件从2015年3月实施到2017年3月废止期间，整个藤县范围内仅有太平镇一个新建小区交纳建设维护费，其他新建小区均是由开发商自主将小区配电工程发包给有资质的公司施工而不用交纳建设维护费。 本院原审认为，本案争议的焦点为：1.壮乡公司应否承担逾期交房违约责任？2.蒙金清、吴积辉是否逾期支付房款，应否承担逾期支付购房款违约责任？按照《广西新建住宅供配电设施建设维护费管理办法》和《广西物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知》向藤县水利电业有限公司交纳建设维护费的事项并不是开发商申请用电必须强制执行的必经程序，两份文件实施后开发商可自行委托有资质的施工单位对小区配电工程施工而不用向藤县水利电业公司交纳建设维护费。从两份文件从实施到废止的过程也可以看出，整个藤县范围内仅有太平镇一个新建小区交纳建设维护费，其他新建小区均是由开发商自主将小区配电工程发包给有资质的施工单位施工。本案中壮乡公司也是将小区配电工程发包给中标的广西晨天建设工程公司施工。因此，其向政府协调调整建设维护费的行为与小区配电工程的正常施工之间并没有因果关系，其据此要求扣减迟延交房时间的理据不充分，本院原审不予支持。另外，对水泵房进行地质勘探是壮乡公司在工程设计及施工过程中应当履行的基本合同义务，地址的变更既不是不可抗力也不是政府延误批复而造成，故壮乡公司的该项抗辩理由不成立，本院原审不予采纳。如前所述，壮乡公司称其未构成违约的主张无事实与法律依据，一审法院认定壮乡公司逾期交房已违反合同约定，应向吴积辉、蒙金清承担违约责任并无不当，本院原审予以维持。根据双方签订的《藤县商品房买卖合同》第六条中第3种方式的约定，壮乡公司作为出卖方有通知买受人办理银行按揭及交付购房款余款的义务，现壮乡公司没有提供证据予以证实其已履行了通知的义务，则应由其承担举证不能的法律后果。故此，一审法院认定蒙金清、吴积辉不存在逾期付款的事实并无不当，本院原审予以维持。本院原审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由壮乡公司负担。 本院再审期间，经审查发现本案与本院于2019年7月29日作出的生效判决（2019）桂04民再12号(吴壮勇、李华玲案)属于同一系列案件。该案审理认定一审法院查明的事实属实，予以确认，二审查明的事实除了对《广西壮族自治区新建住宅供配电设施建设维护费管理办法（广西壮族自治区人民政府令第108号）》（以下简称《政府令第108号》）及广西壮族自治区物价局出台的《广西物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知桂价格[2013]139号》（以下简称《桂价格139号》）是如何执行的认定不予确认外，对二审查明的其他事实，均予以确认。该案再审查明，关于《政府令第108号》及《桂价格139号》这两份文件是如何执行的问题，经本院向藤县水利电业有限公司了解，藤县水利电业有限公司是严格按照新的标准进行执行的，只能在电力公司报装，不能再委托其他公司进行操作。再查明，《藤县人民政府办公室关于我县山水人家小区供配电设施建设情况的说明》和《藤县水利电业有限公司关于山水人家小区供配电设施报建情况的说明》证明壮乡公司于2015年5月12日申请报装用电后至2015年12月2日这一时间段为多方协调时间，同意按政府令颁布前的办法解决“山水人家”小区的供配电设施。如果壮乡公司按照《政府令第108号》及《桂价格139号》两份文件进行执行，则供配电价格会增加112.71元/㎡，计算方法：129＋12.9（楼层13层以上）＋10％）×0.9（县城按90%收费标准）-15（我司算进成本的按标价）=112.71元。另查明，根据《广西壮族自治区经济适用住房管理办法（桂政发[2009]22号）》第二十二条和《建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发《经济适用住房管理办法》的通知（建住房[2007]258号）》第二十条中的规定，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定。本案经审查认定的事实与（2019）桂04民再12号查明的事实相一致。 本院再审认为，本案与已发生法律效力的本院（2019）桂04民再12号民事判决(吴壮勇、李华玲案)属于同一系列案件，依法应以该案的审理结果作为本案的处理意见依据。该案对于壮乡公司的实际违约天数及违约金的计算方式，已确认壮乡公司于2015年5月12日向藤县水利电业有限公司提交用电申请报告起至2015年12月2日藤县工业和信息化局向藤县水利电业有限公司发函答复期间为协调时间，应予从逾期交房天数中扣除。本案中，壮乡公司逾期交房天数从逾期之日起即（2016年1月1日）至登报交房公告之日（即2016年8月17日）止，合计229天，扣减供配电问题协调天数205天（2015年5月12日至2015年12月2日），实际逾期交房天数为24天。壮乡公司逾期交房的天数小于60日，根据双方签订的《商品房买卖合同》的违约金条款，壮乡公司应向蒙金清、吴积辉支付违约金为：已交付房款202711元×0.0001×24日＝486.5元。综上所述，壮乡公司的再审请求，部分有理，本院予以支持，原审判决的不当之处，本院再审予以纠正。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区藤县人民法院（2017）桂0422民初1739号民事判决第一项、第三项； 二、撤销本院（2018）桂04民终1004号民事判决和广西壮族自治区藤县人民法院（2017）桂0422民初1739号民事判决第二项； 三、广西壮乡房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向蒙金清、吴积辉支付违约金486.5元。 一审本诉案件受理费50元，反诉受理费25元，合计75元，由广西壮乡房地产开发有限公司负担50元，蒙金清、吴积辉负担25元；二审案件受理费100元，由广西壮乡房地产开发有限公司负担75元，蒙金清、吴积辉负担25元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审 判 长 柳裕庆 审 判 员 王益民 审 判 员 陈国飞 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 李洪明 书 记 员 周羿辰