天津市武清区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0114民初12359号原告：杨威，女，1987年2月7日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：梅文同，河北蓝晨律师事务所律师。被告：中浩（天津）投资发展有限公司，住所地天津市武清区自行车王国产业园区祥园道160号102-4（集中办公区）。法定代表人：耿福亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：王娜，女，上海锦天城（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张龙，男，上海锦天城（天津）律师事务所律师。原告杨威与被告中浩（天津）投资发展有限公司（以下简称中浩公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨威及委托诉讼代理人梅文同，被告中浩公司的委托诉讼代理人王娜、张龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨威向本院提出诉讼请求：1.请法院依法判令被告继续履行合同约定的交房、办理产权证明义务，并明确履行期限；2.请法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金及利息86263.76元（截止2019年8月20日），全部利息及违约金计至实际交房之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月25日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于天津市武清区的商品房，购买金额为506540元。根据合同第三条约定，被告应于2017年11月1日前向原告交付房屋，同时合同第五条约定，被告如未按合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应支付商品房交房之日的次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权要求被告应支付原告已付房款万分之一的违约金，至延期交房次日起计算追究被告违约责任。合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，但截止至起诉之日，原告仍未收到收房通知书，也没有收到被告关于延期交房的说明，直至2018年11月12日，关于延期交房的问题才向原告承诺于2019年5月31日前办理完成商品房交付，提供相关证书，2019年6月30日之前办理完成办理房产证需要的手续。2019年5月31日前办理完成公安局备案;上述承诺如果不能实现，自2019年5月31日，每逾期一天支付业主总价款万分之三的违约金。原告认为，被告延期交房即不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显存在，应当承担违约责任。综上，被告的行为已构成违约，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告中浩公司辩称，一、房屋未能按照合同约定时间交付使用并非由被告的原因造成，原、被告于2016年8月25日签订《天津市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同签订时，被告根据当时现场的施工情况及进度预计2017年11月1日可以将房屋交付使用。合同签订后，由于政府为应对恶劣天气、秋冬季治理大气污染及扬尘的原因，分别于2016年11月15日至2016年12月31日、2017年8月25日至2017年9月10日及2017年10月1日至2018年3月31日要求全市所有施工现场停止土石方作业；停止混凝土搅拌作业；停止使用非道路移动机械等。由此造成施工现场停工天数近246天，加之其他原因，导致目前房屋尚无法交付使用。根据双方之间的约定，上述天数应当在逾期天数中予以扣除。二、原告主张的逾期交房违约赔偿标准高于合同约定。根据双方合同第五条约定，被告未能按期交付房屋，逾期在90天以内的，按照同期银行贷款利率向原告支付已付款的利息，逾期超过90日的，除支付已付款利息外，还应承担已付房款0.1?的违约金，原告在起诉中按照日万分之三的标准计算明显违背了合同的约定，加重了被告的责任。三、原告亦存在逾期付款的违约责任，被告要求在原告逾期付款违约责任范围内与被告逾期交房的违约责任进行抵销。根据双方在商品房买卖合同中约定，原告应当在规定的时间内支付首付款及办理完成剩余全部价款。现原告未能在合同约定的时间内办理完成贷款，已经违反了合同的约定，对此应当承担逾期付款的违约责任。因现房屋仍无法交付，应当支付给原告的逾期交房违约金尚无法确认，被告希望相关款项在房屋交付后一并支付。本院经审理认定事实如下：2016年8月25日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于天津市武清区住宅用房一套，建筑面积74.47平方米，每平方米的价格为6801.93元，总价款506540元。合同第三条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。被告应于2017年11月1日前，将符合上述条件的商品房交付原告使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按据实延期交付，被告不承担违约方式处理。合同第五条约定，除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限，原告在向被告追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究被告违约责任。第3种约定内容为：合同继续履行，被告应支付原告已付房款0.1／000违约金至延期交房次日起算。合同附件六补充协议第一项下第一款约定，出卖人如遇以下情况导致延期交房，出卖人免于承担任何利息支付责任及违约赔偿责任，交房时间根据工期延误的期限相应顺延；影响工程进度但非出卖人过错且出卖人无法预见和控制的客观原因中包括执行法律、法规和政府规章等强制性文件。补充协议第三项约定因买受人原因不能获得银行贷款逾期超过60日后，买受人应于逾期满60日的次日一次性支付清购房余款和违约金（每逾期一日按照购房总价款万分之一的标准向出卖人支付违约金）。附件六补充合同中双方约定，原告于2016年8月25日前向被告支付房款156540元，其余房款350000元，原告采用银行贷款方式支付，原告须于2016年9月1日前向贷款银行交齐贷款所需买受人提供的材料和费用，并保证贷款于本合同签订之日起60日内划入被告指定账户。原告应于2016年10月25日前保证贷款划入被告账户，但原告于2017年3月1日通过银行贷款交房款350000元，逾期127天。被告未能在合同约定的期限内交付房屋。另查明，天津市建设工程质量安全监督管理总队下发津建质安总【2016】92号文件，载明于2016年11月15日至2016年12月31日全市所有在建施工项目一律停止施工，停工47天。美丽天津一号工程指挥部发出的美丽天津一号工程【2017】9号文件，载明自2017年8月25日至9月10日期间停止所有施工工地的土石方作业，停工17天。天津市武清区建设工程质量安全监督管理支队下发的武建支字【2017】37号文件，要求自2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业，2018年3月16日恢复生产，停工166天。以上被告因政府强制性文件要求的停工天数共计230天。再查，被告于2018年11月12日给原告出具了一份《承诺书》，承诺被告于2019年5月31日前办理完成商品房交付等，否则被告自2019年5月31日起每逾期一日支付原告已付款的万分之三作为违约金，违约金以物业费的形式洽谈。以上事实，有原、被告当庭陈述、《天津市商品房买卖合同》、银行明细对账单、津建质安总【2016】92号文件、美丽天津一号工程【2017】9号文件、武建支字【2017】37号文件等证据证明属实。本院认为，原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》系当事人双方真实的意思表示，合法有效，双方应依约履行各自的义务。关于被告免责事由及违约责任问题，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》附件六补充协议第一条第一款约定，执行法律、法规和政府规章等强制性文件导致商品房逾期交付的，属影响工程进度但非出卖人过错且出卖人无法预见和控制的客观原因，出卖人应免于承担任何利息支付责任及违约赔偿责任。本案中涉案房屋在建筑施工过程中，因政府停工230天，由此引发的逾期交房行为，被告依约可以免责，被告交付房屋的时间应当顺延。关于违约金计算方式的约定问题，在原、被告对条款理解有争议的情况下，应当按照合同使用的词句、合同的有关条款，确定该条款的真实意思。合同第五条第三款违约金计算方式的书写虽与前两款不一致，但并不影响原告对该条款中违约金计算方式的理解，原告亦在合同上签字，表明对该约定是认可的，该约定是双方的真实意思表示，故0.1/000应认定为十万分之一；对原告主张该表述为万分之一，属于格式条款，不符合公平原则，本院不予支持。关于原告逾期交付房款的问题，原告未按约定如期支付全部购房款，造成被告经济损失，原告对此应承担违约责任。原告提出的被告履行交房义务、办理产权证明义务、明确履行期限的请求，因涉案房屋至今尚不具备交付条件，本院不予支持。被告逾期交房依约应当承担违约责任，原告应按合同约定承担逾期付款的违约责任。因被告逾期交房的自然天数已超过一年，应按照一至三年中长期贷款利率4.75%计算利息。鉴于被告于2018年11月12日给原告出具的《承诺书》约定了新的违约责任，故以2019年5月30日作为认定的截止时间为宜。对于2019年5月30日之后的逾期交房利息和违约金的诉请，因由被告承担总房款日万分之三违约金的证据尚不充分，本院暂不予处理，原告可在被告交付涉案房屋具有充分证据的情况下，另案解决。本案中，原告逾期交齐贷款，应承担违约损失4445元（350000元×0.1‰×127天）。截止到2019年5月30日，被告逾期交房575天，扣减政府停工230天，实际逾期345天，依约应向原告支付利息23058.12元（506540元×4.75%÷360×345天）、违约金1747.56（506540元×0.01‰×345天），折抵后，被告应支付原告20360.68元。此案经调解未果，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告中浩（天津）投资发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨威支付至2019年5月30日的逾期交房利息及违约金20360.68元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告杨威的其他诉讼请求。案件受理费1758元，减半收取879元，由被告中浩（天津）投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  石瑞廷二〇一九年十二月十六日书记员  张 娜附：本判决书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。