江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣01民终3510号 上诉人（原审原告）：姜黎，女，1975年10月9日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：王虹力，江西刘锡秋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江西省华昌实业有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县蒋巷镇西大道23号，统一社会信用代码：913601217567763359。 法定代表人：王慧，系公司总经理。 委托诉讼代理人：李茂斌，江西联创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄建涛，江西联创律师事务所实习律师。 上诉人姜黎因与被上诉人江西省华昌实业有限公司（以下简称华昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌县人民法院（2019）赣0121民初3134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人姜黎上诉请求：1、请求撤销原审判决，按照合同约定，判决被上诉人按照万分之五的标准，向上诉人支付截止2019年6月17日的交房违约金184864.1元（上诉人对2019年6月17日之后的违约金保留诉权）；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、一审判决在被上诉人并未就合同约定的违约金“过分高于”上诉人“实际损失”尽到举证责任的前提下，将逾期交房违约金的计算标准调整至合同约定的五分之一，缺乏事实与法律依据。2、在被上诉人提供的案涉格式合同已经加重了上诉人的合同责任，而上诉人已全面履行合同主要义务的前提下，一审判决未能依据合同约定的日万分之五的标准，判决被上诉人承担逾期交房赔偿责任，显失公平。3、一审判决未能充分考虑被上诉人逾期交房的违约行为，对上诉人合法权益严重侵害。综上所述，一审判决的认定缺乏事实与法律依据，请求二审查明事实，依法予以改判。 被上诉人华昌公司辩称：1、我方在一审时提出了约定了违约金过高，请求一审法院予以调整的请求，并且提供了相关证据，一审法院据实调整，符合法律规定。2、所有的合同，无论是格式合同还是自制合同，在法院都要经过法院进行审查，法院可以根据相关规定予以调整处理。房屋已经办理了收房手续，现在未取得备案表，确实是因为政府在该小区附近设置了垃圾站造成了工期拖延，我方现在按照判决支付相应的补偿，实际上填补了各上诉人的损失。按照一审判决每月我方支付的违约金达到5000元左右，足以弥补各上诉人的损失。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审原判。 姜黎向一审法院提出诉讼请求：1、判令原审被告江西省华昌实业有限公司向原审原告支付逾期交房违约金184864.1元（自2018年10月1日起算至2019年6月17日止的违约金）；2、本案受理费由原审被告承担。 一审法院查明事实如下：2017年6月10日，原审原告姜黎（买受人）与原审被告华昌公司（出卖人）签订编号为2017-032178号的《南昌县商品房买卖合同》一份，合同约定：1、原审原告购买原审被告开发的位于南昌县蒋巷镇蒋巷西大道的“华昌·紫阳花园”小区20栋房屋，建筑面积141.49平方米；2、房屋总价款为人民币1422032元，买受人应于2017年6月10日一次性全额支付房款；3、“出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合同；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；…”；4、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。合同签订后，原告一次性全额支付了购房款。截止庭审之日，案涉房屋仍未取得工程竣工验收备案表。另查明，原审原告姜黎已经接收了案涉房屋。 一审法院认为：原审原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。原审原告以案涉房屋未取得竣工验收合格备案且房屋存在诸多质量问题为由，向原审被告主张逾期交房违约金。针对原审原告的该项诉讼请求，一审法院认为，根据双方在购房合同中的约定：“原审被告应于2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合同；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；…”，原审被告应当将经竣工验收合格的房产交付给原告，但实际上截止庭审之日原审被告仍未取得竣工验收备案，因此，虽然原审被告已将案涉房产已交付给原审原告，但所交房屋并不符合交付条件，应视为无效交付。根据合同“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”的约定，原审原告向原审被告主张支付自2018年10月1日起至2019年6月17日止（共计260天）期间逾期交房违约金，庭审中，原审被告提出逾期交房违约金的计算标准过高，请求予以减少，一审法院在综合考量客观实际及逾期对原审原告的损害大小后，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金计算标准调整为日万分之一，故一审法院判定原审被告应向原审原告支付自2018年10月1日起至2019年6月17日止逾期交房的违约金共计人民币36973元。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：原审被告江西省华昌实业有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告姜黎支付自2018年10月1日起至2019年6月17日止逾期交房违约金人民币36973元。案件受理费3997元，减半收取1998.5元，由原审被告江西省华昌实业有限公司承担。 二审期间，上诉人提交了涉案房屋现场照片。欲证明：直至上诉人提起上诉时，案涉房屋内尚未通电，地下室地面仍然是土石地面，未作硬化处理（未进行混凝土浇筑），其他诸如漏水、墙面开裂等问题至今未作任何修缮。被上诉人对该证据质证认为：对证据的真实性、合法性、关联性均有异议,我方对图片反映的现状无法判定，但被上诉人在收房时查看了房屋现场，上诉人都已经办理了收房手续，从图片反映的内容来看，上诉人已经在对房屋进行装修，上诉人所证明的房屋质量问题不能确定，这也是属于售后维修范围，与房屋交付无关。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，上诉人姜黎与被上诉人华昌公司之间签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自义务。本案中，上诉人姜黎已按约履行了全部付款义务，而华昌公司未在约定期限内交付涉案房屋，按照涉案商品房买卖合同第八条、第九条之约定，华昌公司应当向姜黎承担相应的违约责任。 对于上诉人提出被上诉人应按日支付已交付房款万分之5的逾期交房违约金的问题，经查，根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，在当事人未提交证据证明涉案房屋逾期交付造成的实际损失情况下，本院认为，本案因被上诉人的违约行为，导致上诉人的损失应为上诉人未能按期使用房屋而租房，或未能按期出租房屋获得收益，即本案上诉人的损失应以涉案房屋在一般情况下的租金损失作为参考为宜。故综合涉案房屋一般情况下的租金损失与涉案房屋买卖合同中约定的违约金进行比较，被上诉人在一审中提出约定的违约金过分高于造成的损失的辩解，合理合法，一审法院根据相关的法律规定，酌情调整，并无不当，上诉人该上诉理由，于法无据，本院不予支持。 综上所述，姜黎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3997元（上诉人已预缴），由上诉人姜黎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 江 审 判 员  沈 莉 审 判 员  陈大奎 二〇一九年十二月十七日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友