新疆维吾尔自治区沙湾县人民法院民事判决书（2019）新4223民初2349号原告（反诉被告）：刘天荣，男，1973年4月5日出生，汉族，个体，现住新疆沙湾县。被告（反诉原告）：沙湾县金桥通商务咨询有限公司。住所地：新疆塔城地区沙湾县。统一社会信用代码：91654223328792566R。法定代表人：王振江，男，1975年1月28日出生，汉族，系该公司经理，现住新疆沙湾县。委托诉讼代理人：郑晓亮(特别授权)，沙湾县三元法律服务所法律工作者。原告刘天荣与被告沙湾县金桥通商务咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，被告沙湾县金桥通商务咨询有限公司（以下简称金桥通公司）在答辩期内提出反诉，本院准予反诉。依法适用简易程序于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘天荣，被告（反诉原告）金桥通公司的委托诉讼代理人郑晓亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘天荣向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2016年9月21日签订的房屋租赁合同。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年9月21日签订房屋租赁合同约定，被告将其承租的综合楼第一层门面房（由东向西第八间门面房，门牌号教育路210号）转租给原告使用。双方并口头约定由被告把该门面房前搭建十五平方米租赁房一间由原告租赁使用。合同签订后，原告按约定向被告交纳了第一期房屋转租费20万元、1万元押金、1万元转让费。原告已经依约履行了其应尽的义务，而被告却迟迟未履行房屋门前搭建义务，并且也未交付房产所有权证等材料、配合原告办理经营许可证，导致原告虽租赁了房屋却不能实现经营目的。且由于转租人（被告）是商务咨询有限公司，其承租的房屋未经产权人的允许便把该房屋转租给原告，该转租合同应当是三方共同订立方为有效。被告公司的性质表明其转租房屋不符合经营范围，被告没有资格转租房屋，转租业务属于营业税征收范围，被告应当向税务机关申请给原告代开发票，而不是只给原告开具收据。综合以上事实，被告存在严重的违约行为，没有资格与原告签订房屋转租合同，该合同属于无效合同。根据合同第3条，已经具备了约定解除权的条件。原告具备了法定解除权和约定解除权。请求支持原告的诉讼请求。被告金桥通公司辩称：原告起诉要求解除合同属违约行为，没有合同约定及法律依据，应当予以驳回。原告诉称双方合同之外有口头约定门面搭建15平方米房屋供被告使用没有事实依据。原告诉称被告未向其交付房屋所有权证导致不能办理卫生许可证没有事实依据。原告诉称被告转租给原告的房屋未经同意没有转租权，没有事实依据，被告转租给原告的房屋不需要产权人的同意。原告诉称被告租赁房屋超经营范围，并不开具发票，不属于本案争议范围及审理范围。原告诉称双方合同无效，没有事实及法律依据。原告诉称其主张合同已具约定解除与法定解除没有事实及法律依据。双方合同第三条约定原告不享有转租权，而被告与原产权人的房屋租赁合同约定被告是有转租权的。同时原告主张合同约定第三条解除权，该条款是约束原告不享有转租权的。原告依据《合同法》第94条第4、5项主张解除合同没有证据。综上，驳回原告诉讼请求，诉讼费由原告承担。反诉原告金桥通公司反诉向本院提出诉讼请求：1、依法确认反诉被告2019年5月29日作出的解除合同通知书无效。2、判令反诉被告继续履行双方2016年9月21日签订的房屋租赁合同。3、判令反诉被告立即向反诉原告支付2018年6月30日前应支付房租30万元，逾期付款利息19500元（2018年6月30日至2019年7月30日，计13个月，30万元×5‰月息×13个月），违约金10万元，合计419500元。4、判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年9月21日反诉原告和反诉被告签订房屋租赁合同，反诉原告将沙湾县公路分局综合楼1层门面房由东向西第八间门面房（门牌号沙湾县教育路2-10号）出租给反诉被告，租期为9年，2016年9月30日至2025年9月30日，租金10万元/年，反诉被告向反诉原告支付租金的方式为3期缴纳，合同签订之日缴纳第一期房租20万元（2年房租），第二期房租30万元（3年房租），第三期房租40万元（4年房租）。反诉被告应当在前期租期结束前3个月向反诉原告交纳下期房租。违约方应承担违约金10万元，并赔偿守约方的其他损失。为保证租赁合同的履行，反诉被告向反诉原告缴纳履约保证金10万元。双方租赁合同履行期间，履约保证金作为反诉被告租赁期间房屋、设施和其他出租权益的损失赔偿。反诉被告未赔偿相应损失前，反诉原告有权扣留履约保证金。双方合同签字生效后，反诉原告向反诉被告交付合同约定房屋，由反诉被告正常经营使用至今。反诉被告也依约向反诉原告缴纳第一期房租20万元和履约保证金1万元。2018年6月30日为反诉被告应按照双方合同约定向反诉原告缴纳第二期房租30万元的期限，经反诉原告多次催要，反诉被告以种种借口拖延支付。本着诚实信用的合同履行原则，鉴于反诉被告经营药店始终连续正常营业的事实。反诉原告于2019年5月28日就反诉被告拖欠应缴30万元房租，向反诉被告邮寄房租催缴通知书。反诉被告在接到反诉原告房租催缴通知书后，不依约向反诉原告缴纳拖欠逾期11个月的房租，却于2019年5月29日向反诉原告邮寄解除合同通知书。但其经营的药店仍在正常经营至今。针对反诉被告这种违约解除合同，拒不支付到期房租，拒不赔偿因其违约给反诉原告造成的损失，拒不承担违约金的违约行为。根据《合同法》第107条之规定，反诉原告现依法起诉，请求法院依法判决。反诉被告刘天荣辩称，1、答辩人(本诉原告)与被答辩人(本诉被告)于2016年9月21日签订的房屋租赁合同依法解除,与事实有据,于法有据。涉案房屋租赁合同约定教育路210号由东向西第八间门面转租给答辩人使用,并口头约定由被答辩人(本诉被告)把该门面房门前搭建十五平方米彩钢房一同租赁给答辩人使用。合同签订后,答辩人按合同约定向被答辩人缴纳了第一期房屋租赁费20万元及1万元押金和1万元转让费。答辩人依约履行了应尽的义务,而被答辩人迟迟未履行涉案门面房门前搭建十五平方米彩钢房的义务,而且,也未交付房产所有权证等材料,配合原告办理经营许可证,导致答辩人虽租赁了涉案房屋却不能实现经营目的。且由于被答辩人是“商务咨询有限公司”,且租赁的涉案房屋未经产权人的允许便把该房屋转租于答辩人,该转租合同应当是三方(答辩人,被答辩人,房屋产权人)共同订立合同方为合法有效。本案中,尤为重要的是,被答辩人作为商务咨询公司,将承租的房屋再转租给他人使用,不符合其经营范围(详见该合同经营范围)，被答辩人无资格转租该房屋。并且转租业务属于营业税征范围,被答辩人作为纳税人应当向税务机关申请给答辩人代开纳税发票,而不应只给答辩人开具收据。2、答辩人于2019年5月29日送达了解除合同通知书,给被答辩人后,把涉案房屋交还给被答辩人(被答辩人拒绝接受钥匙,现该房屋空闲)，当时就搬离其涉案房屋,涉案房屋自此后,答辩人就再未有使用过。故此,2019年7月以后的房屋租赁费,答辩人没有理由继续交付。3、被答辩人诉之逾期利息没有事实依据和法律依据,答辩人不子承担。4、被上诉人诉之违约金10万元,答辩人不予承担。5、其反诉费由被答辩人自行承担结合以上事实,答辩人与被答辩人签订的房屋转租合同在履约过程中,答辩人已按约履行其义务,而被答人却存在严重的违约行为,且被答辩人没有资格与答辩人行使“房屋转租”,该合同应属无效合同。同时,根据该合同第3条约定的内容,已具备了约定解除权的条件。根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条规定,对销售商品提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务,收取款项的收款方应向付款方开具发票。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,合同有违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此,答辩人主张的解除合同已具备了两类:即法定解除权,依据《合同法》第94条第四项、第五项之规定;约定解除权,即根据《房屋租赁合同》第3条之约定。综上所述,答辩人之答辩请求于事实有据,于法有据悬请人民法院支持。本院经审理认定事实如下，沙湾公路段拥有综合楼37栋2276平方米产权。2016年7月30日，出租方石河子公路管理局沙湾分局（甲方）与承租方被告金桥通公司（乙方）签订房屋租赁合同。房屋租赁合同约定：一、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。二、甲方将位于沙湾分局综合楼商业房由东向西共8间门面出租给乙方。三、租赁期限、用途。该房屋租赁期限共19年，自2016年7月30日起至2035年7月30日止；乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为商业综合用房使用。七、在租赁期内，乙方有转租权。合同签订后被告取得房屋并将部分房屋转租给他人经营。2016年9月21日被告（反诉原告）金桥通公司（甲方）与原告（反诉被告）刘天荣（乙方）签订房屋租赁合同。房屋租赁合同约定：1、甲方将其拥有使用权的综合楼一层门面房由东向西第八间门面房（门牌号教育路210号）出租给乙方使用，该房屋设施齐全，乙方检验后无异议。2、甲方将该门面房出租给乙方的期限为9年，自2016年9月30日至2025年9月30日，租金10万元/年，乙方向甲方交纳租金的期限分为三期，乙方应于本合同签订生效即向甲方缴纳第一期房2年租金20万元，第二期3年租金30万元，第二期4年租金40万元，乙方应于前期租期结束前3个月向甲方交纳下期房租。3、乙方在承租期间只能用于商业综合用途，未经甲方同意不得转租。4、为保证该合同的履行，该合同双方签字之日乙方向甲方交纳保证金1万元。7、该合同双方应当信守，任何一方违约应承担违约金10万元，并赔偿守约方其他损失。双方当事人在房屋租赁合同上签字盖章。合同签订后，原告刘天荣于2016年9月22日向被告金桥通公司交纳了第一期房屋租赁费20万元、保证金1万元、转让费1万元。原告刘天荣在该租赁房屋经营药品买卖，开设了亚中平价药品超市，亚中平价药品超市企业负责人是贾春花。原告称贾春花是其妻子。原告刘天荣认可该房屋产权人未阻止过原告的经营活动。2019年5月原告刘天荣向被告金桥通公司送达了解除合同通知书，原告持有的解除合同通知书落款时间是2019年5月26日，通知书内容为：与金桥通公司法定代表人口头协商门口搭建15平方的面积作为经营场所，后多次协商无结果导致我经营受限，接到通知后请尽快与我解除合同；金桥通公司没能按时提供有效的房屋产权证，导致乙方不能按时换发药品经营许可证，造成乙方刘天荣的损失，由金桥通公司承担。被告金桥通公司认可收到解除合同通知书，被告举证的解除合同通知书内容是上述内容，但是落款时间是2019年5月29日。2019年5月28日反诉原告金桥通公司以特快专递方式向反诉被告刘天荣发送了房租催缴通知，要求刘天荣缴纳房租30万元。原告刘天荣称双方口头约定由被告在该门面房前搭建十五平方米租赁房一间由原告租赁使用，被告金桥通公司否认双方对此进行了协商。另查明石河子公路管理局于2018年5月在本院起诉被告金桥通公司，认为金桥通公司未经出租人许可转租房屋，要求解除与金桥通公司之间的房屋租赁合同。本院审理后作出（2018）新4223民初860号民事判决书，判决驳回石河子公路管理局的诉讼请求。本院认为，原告（反诉被告）刘天荣与被告（反诉原告）金桥通公司之间签订了房屋租赁合同，原告刘天荣对合同的效力提出异议，认为被告金桥通公司未经房屋产权人同意，被告擅自转租无效，本院认为被告金桥通公司通过租赁的形式合法占有房屋，金桥通公司与房屋产权人签订的房屋租赁合同约定金桥通公司有权转租，属于有效约定，因此金桥通公司将该房屋转租不违反其与产权人的约定，原告刘天荣的理由不成立，本院不予采信；原告称被告金桥通公司的经营范围不包括租赁房屋这一业务，合同无效，本院认为房屋租赁不属于法律规定的专营项目，被告经营范围中不包括租赁房屋，被告仍然有权就其占有的房屋进行租赁经营，故原告的意见本院不予采信；原告称被告没有交纳税款，本院认为被告是否缴纳税款与合同效力无关，原告的该意见本院亦不予采信。综上本院认定双方当事人之间的房屋租赁合同是双方当事人真实意思的表示，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当全面履行合同。一、本诉部分。原告刘天荣认为被告金桥通公司未履行在房屋门口搭建15平方米简易房的义务，被告存在违约。本院认为原告对此负有举证责任，原告刘天荣提供的证人证言，但证人当庭表示不清楚原告与被告的口头协议，被告金桥通公司亦不认可双方有关于搭建简易房的口头约定，因此原告应当承担举证不能的不利后果，原告主张被告在搭建简易房方面存在违约行为，本院不予认定。原告认为被告不能提供房屋的权属证书造成原告不能取得药品经营许可证，本院认为从法律规定看，《中华人民共和国合同法》及相关民事法律未规定出租方应当提供房屋的产权证书，从双方的房屋租赁合同看双方当事人也未约定出租方应当提供房屋的产权证书，因此原告这一主张，本院不予认定。由于被告金桥通公司没有违约行为，原告要求解除合同，不符合合同约定的解除权成就条件，也不符合法律规定的解除权成就条件，原告向被告发出的解除合同通知书，没有法律依据，原告要求解除合同，本院不予支持。二、反诉部分。反诉被告刘天荣未按合同约定的时间交纳房租，存在违约行为。且反诉被告刘天荣向反诉原告发出解除合同通知书，以其行为表明不想履行合同，也是违约行为，因此反诉被告刘天荣应当承担违约责任。1、结合本案的本诉部分，反诉被告刘天荣在反诉原告金桥通公司没有违约的情况下，发出解除合同通知书，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院不予认定其法律效力。反诉原告金桥通公司请求确认解除合同通知书无效，本院予以支持。2、反诉原告金桥通公司要求反诉被告刘天荣继续履行房屋租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，本院予以支持。3、反诉原告要求反诉被告立即向反诉原告支付2018年6月30日前应支付房租30万元。按照房屋租赁合同约定“乙方应于本合同签订生效即向甲方缴纳第一期2年租金20万元”，并约定“第一期2年租金20万元，第二期3年租金30万元，第二期4年租金40万元，乙方应于前期租期结束前3个月向甲方交纳下期房租”，根据双方合同的约定看第一期租期结束时间是2018年9月30日，那么乙方应于2018年6月30日前交纳第二期租金30万元，反诉原告该请求与合同约定一致，不违反法律规定，本院予以支持。4、反诉原告金桥通公司要求反诉被告支付付款利息19500元（30万元×5‰月息×13个月，2018年6月30日至2019年7月30日，计13个月），但是反诉原告又要求反诉被告支付违约金，本院认为利息是为弥补反诉原告的违约损失的，违约金也是弥补反诉原告违约损失，违约金也足以弥补利息损失。反诉原告提出利息，又提出违约金请求，是对违约损失的重复主张，故本院对反诉原告主张利息损失不予支持。5、反诉原告金桥通公司要求反诉被告刘天荣支付违约金10万元。房屋租赁合同约定“任何一方违约应承担违约金10万元”，反诉被告刘天荣认为违约金过高，申请调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。反诉被告迟延交纳租金给反诉原告造成的是房租所能产生的利息收入损失，因此本院以利息收入损失为基础计算反诉原告的损失，支持违约金33150元（30万元×5‰月息×17个月×130%，2018年7月1日至2019年11月30日）。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告刘天荣的诉讼请求。二、反诉被告刘天荣向反诉原告沙湾县金桥通商务咨询有限公司发出的解除合同通知书无效。三、反诉被告刘天荣继续履行与反诉原告沙湾县金桥通商务咨询有限公司签订的房屋租赁合同。四、反诉被告刘天荣于本判决生效后十日内支付原告沙湾县金桥通商务咨询有限公司房租30万元。五、反诉被告刘天荣于本判决生效后十日内支付原告沙湾县金桥通商务咨询有限公司违约金33150元。六、驳回反诉原告沙湾县金桥通商务咨询有限公司的其他诉讼请求。本案本诉部分诉讼标的0元，案件受理费70元，因适用简易程序减半收取35元，由原告刘天荣负担；本案反诉部分诉讼标的419500元，案件受理费7592元，因适用简易程序减半收取3796元，由反诉被告刘天荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆塔城地区中级人民法院。审判员 潘吉萍二〇一九年十二月十日书记员 马雪红