内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民终4859号上诉人（原审原告）：赤峰华安房地产开发有限责任公司，住所地赤峰市红山区五中街中段路南，统一社会信用代码911504027401454168。法定代表人：王某，总经理。委托诉讼代理人：董某，内蒙古吉拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙某，内蒙古吉拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：国某，男，1963年1月30日出生，市民，现赤峰监狱服刑，委托诉讼代理人：李某，赤峰市松山区玉龙法律服务所法律工作者。上诉人华安房地产开发有限责任公司（以下简称华安公司）因与被上诉人国某房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市元宝山区人民法院（2019）内0403民初311号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华安公司上诉请求：撤销赤峰市元宝山区人民法院作出的(2019)内0403民初311号民事判决；改判确认上诉人与被上诉人签订的博世园小区A5#商业楼401厅的《商品房买卖合同》无效或不成立。事实与理由:一审法院适用法律错误。一审判决认为，案涉《商品房买卖合同》没有损害上诉人的利益,事实认定、法律适用均有严重错误。案涉《商品房买卖合同》,严重侵害了上诉人的利益，博士园小区现债台高筑,所有财产均已被抵押或保全,外欠巨额税款、工程款无力偿还。上诉人做为被挂靠单位,对这些债务,依法对外承担清偿责任。实际上,现博士园项目外欠款的债权人,已经以上诉人为被告提起了几十起诉讼,上诉人已经实际垫付数百万元,并且上诉人的自有资产已经受到司法保全。在外债未清偿的情况下,实际投资人国某未经共同投资人杨良胜、高杰同意,以所谓利润分配方式无偿取得房屋所有权,不当减少了应当担保债务实现的财产的范围,使上诉人承受更多不应由其承受的债务,严重侵害了上诉人的合法权益。另外，被上诉人签订的《商品房屋买卖合同》未经过全体合伙人同意。博士园项目是高杰、国某、杨良胜三人合伙投资经营。案涉《商品房买卖协议》的签订未经过全体合伙人讨论决定，其他合伙人对该《商品房买卖协议》均有异议。上诉人一审期间提出请求追加其他合伙人高杰、杨良胜为共同被告的书面申请,一审人民法院未予追加。综上,案涉《商品房买卖合同》,系国某在未支付对价情况下无偿取得,损害了上诉人的利益。被上诉人主张取得房屋系分配利润,不是事实,且未经其他合伙人同意。综上,一审判决,认定事实、法律适用均有错误。国某辩称，一审判决认定事实清楚，华安公司只是博世园小区的挂靠单位，签有协议书、公章使用协议书，明确约定了华安公司不投资、不参与人财物的经营管理，不承担任何经济与法律责任，所以，对博世园小区开发项目的财产不享有所有权及所有权的所有职能。虽然华安公司承担了相应的违法挂靠的法律责任，但是不应该因为承担了责任就享有权利。所以，对合伙人处分财产行为不享有任何权益。国某占有项目51%的股份，签订合同只是一种形式，其完全有权进行收益分配，案涉房屋产权已经办理合法有效的产权证照并进行房地产登记。所以说，被上诉人的行为没有侵犯华安公司任何合法权利。更不存在合同无效的法律情形。上诉人请求没有事实根据，也没有法律依据。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。华安公司向一审法院起诉请求：依法确认华安公司、国某双方2015年9月6日签订的《商品房买卖合同》无效;国某承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年2月6日，华安公司与高杰签订《协议书》一份，主要内容如下：乙方（高杰）与其合伙人以甲方（华安公司）名义对其在元宝山区平庄镇新区购买的建设用地进行开发，该项目属于乙方及投资合伙人独立核算，自负盈亏，甲方不投资入股，不参与人财物的经营管理，乙方及投资合伙人就此开发项目负全部经济与法律责任。为了工作方便，华安公司同意乙方刻公司公章和财务章各一枚，两枚章刻成后，另行签订刻章协议。2010年2月8日，华安公司作为甲方，高杰、国某作为乙方签订刻章协议一份，约定甲方为方便乙方在开发中使用公章，同意乙方刻甲方的公章和财务章一套，此套章只限于平庄实验中学后面地块的开发使用。后国某、高杰及杨良胜共同出资借用华安公司资质以华安公司项目部的名义开发建设元宝山区平庄博世园小区。2015年7月17日，项目部以华安公司的名义与国某签订了《商品房买卖合同》1份，将平庄博世园A5#商业楼-0-401#商厅以2757320元的价格出售给国某，国某没有实际交纳购房款，仅持此合同交纳了相关费用，办理了相关手续。2016年3月10日华安公司收回高杰、国某等使用的公章及财务章。一审法院认为，元宝山区平庄博世园小区是国某、高杰及杨良胜共同出资借用华安公司资质以华安公司项目部的名义开发建设，此三人对其建设的房屋等资产享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。华安公司未对该小区的建设进行投入，双方在《协议书》中也明确约定“该项目属于乙方（高杰）及投资合伙人独立核算，自负盈亏，按份分红项目，甲方（华安公司）不投资入股，不参与人财物的经营管理”。因此，华安公司对博世园小区建设的房屋不享有所有权，对国某等人如何处置合伙财产无权干预和限制。本案中，签订《商品房买卖合同》的行为发生在华安公司授权高杰、国某等合伙人使用其公章、财务章期间，且处分的是合伙人投资建设的房屋，华安公司对国某等人建设的房屋未投资入股，亦未参与人、财、物的经营管理，因此高杰、国某等合伙人的行为并未侵害到华安公司的合法权益，更不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故华安公司的诉讼请求没有事实根据和法律依据。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：驳回赤峰华安房地产开发有限责任公司的诉讼请求。本院二审期间，华安公司提交了证据1、（2018）内0403民初2196号民事判决书、（2018）内0403民初2195号判决书，证明部分外欠款项的事实。证据2、（2017）内0403民初3170号，证明欠款的事实，该案虽有抵押，但是不能实现。国某质证认为，对判决的真实性没有异议，对证明目的有异议。这些判决只能证明给华安公司违法挂靠还来的法律责任，并不能给华安公司造成损失，这是它应该承担的法律责任。本院经审理查明，案涉商品房买卖合同的签订时间是2015年9月6日，房款总价是2757321元。另查明，经过法院判决，目前显示华安公司需要偿还裴海廷借款5000000元及利息600000元并违约金，（以5000000元为基数，按照日万分之五自2017年12月7日起计算至借款还清之日止）；华安公司需要于2018年11月30日前偿还赤峰市元宝山区房产管理中心欠款630万元及利息（以630万元为本金，自2017年8月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至欠款还清之日止）；华安公司需要偿还苏胜国借款1000000元及利息40000元，并偿付违约金（以1000000元为基数，按照日万分之五自2018年3月26日起计算至借款还清之日止）。另查明，因博士园小区项目部出现问题，由华安公司接手了博士园小区的后期工程建设。又查明，国某和高杰实际负责该小区的开发建设和经营管理。国某认可杨良胜没有参与高杰、国某分房子的事。其它查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，高杰、国某及杨良胜三人合伙共同出资借用华安公司资质以华安公司项目部的名义开发建设元宝山区平庄博世园小区，在该工程施工未结束、工程款未结算、外债未清偿的情况下，国某与高杰进行了利润划分，国某分得了案涉商厅。之后，国某利用项目部掌管华安公司同意其三合伙人刻制的华安公司的公章和财务章的机会，以华安公司的名义与自己签订了商品房买卖合同。本院认为，国某作为华安公司项目部的合伙人之一，与华安公司形成了代理关系。国某以华安公司的名义与自己签订商品房买卖合同，实为自己代理的行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第一款“代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。”之规定，结合元宝山区平庄博世园小区项目建设出现问题，是华安公司接手了该项目的后期施工并承担了博士园项目部外欠的巨额费用，以及华安公司对国某、高杰私分商厅并以华安公司名义签订案涉商品房买卖合同的行为并不认可的事实，可以认定国某的自己代理行为已经侵犯了华安公司及其它投资者的合伙权益，故应认定案涉商品房买卖合同应为无效合同。国某以华安公司承担的是挂靠的法律责任而不能主张权利的答辩意见，与法无据，本院不予采纳。综上所述，华安公司的上诉请求成立，应予支持。一审法院认定事实不清，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销赤峰市元宝山区人民法院（2019）内0403民初311号民事判决；二、确认华安房地产开发有限责任公司与国某于2015年9月6日签订的关于元宝山区平庄博士园小区A5#商业楼-0-401#商厅的《商品房买卖合同》无效。一审案件受理费100元，由国某负担。二审案件受理费100元，由国某负担。本判决为终审判决。审判长 刘汉旗审判员 李国辉审判员 赵 杰 二〇一九年十二月十二日书记员 宋 磊