四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0402民初4290号 原告：攀枝花金海实业有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区机场路333号，统一社会信用代码：91510400686139313X。 法定代表人：邓勉明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李秋穆，男，1987年6月23日出生，汉族，攀枝花金海实业有限公司行政专员,住四川省攀枝花市仁和区，特别授权代理人。 委托诉讼代理人:姚杰,男,1979年11月10日出生,汉族,攀枝花金海实业有限公司招商主管,住四川省攀枝花市东区,一般授权代理人。 被告：吴宇，女，1987年5月26日出生，汉族，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：唐江，四川道合律师事务所律师，执业证号：15101200010156564，特别授权代理人。 原告攀枝花金海实业有限公司（以下简称金海公司）与被告吴宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理，依法由审判员张亚独任审判，适用简易程序，于2019年11月19日、2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告金海公司的委托诉讼代理人李秋穆、姚杰，被告吴宇及其委托诉讼代理人唐江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的《商业房屋租赁合同》于2019年10月15日解除，被告向原告交还租赁房屋；2.被告向原告支付2019年7月16日至2019年10月15日期间的租金58293.60元；3.被告向原告支付免租期租金58293.60元（2019年1月16日至2019年4月15日）；4.被告向原告支付解除合同违约金143752.01元；5.被告向原告支付延迟付款违约金2768.95元；6.被告向原告支付自合同解除之日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月16日，原、被告签订《商业房屋租赁合同》约定，被告承租原告所有的位于攀枝花市东区的房屋。合同签订后原告依约向被告交付了租赁房屋，被告接收并实际使用至今。被告应当在2019年7月16日前向原告支付2019年7月16日至2019年10月15日的租金，但被告至今未付。根据双方的约定，被告延付租金超过30日的，原告有权解除合同并要求被告支付免租期租金、解除合同违约金、延迟付款违约金。综上，被告的行为损害了原告的合法权益，遂诉至法院，要求判如所请。 被告吴宇辩称，被告租用原告的房屋用于经营怡馨火锅店，并缴纳了2019年5月30日前的租金及履约保证金39000元。由于自身经营及市场原因，被告从开业起每月亏损数万元，经营难以为继。被告于2019年5月与原告达成了口头终止租赁合同的协议。2019年5月30日，被告撤场并将租赁房屋内物品搬离，当日，被告将租赁房屋钥匙交予原告。同时，双方达成被告在2019年9月30日前支付27000元违约金的口头协议，但被告由于资金困难至今未付违约金，遂引发本案。案涉合同约定的违约金过高，请求法院依法予以调整，被告愿意按照公平原则补偿原告相应的经济损失。根据双方的合同约定，被告缴纳的履约保证金应当抵扣租金及违约金。 经本院审理查明，2019年1月16日，原、被告签订《商业房屋租赁合同》约定：甲方（原告）同意将攀枝花市东区佳兴路82附70号、附71号商铺出租给乙方（被告）作为餐饮使用，该租赁场所的产权面积为242.89㎡；租赁期限为3年，即从2019年1月16日至2022年1月15日；免租装修期为6个月，甲方分三期给予乙方，第一期：免租装修期为3个月，即从2019年1月16日起至2019年4月15日止；第二期……；在租赁期限内，如果本合同因乙方原因而提前终止或解除的，则视为乙方不享有前述免租期，乙方须在合同终止或解除后5个工作日内向甲方承担补交免租期租金；租金为19431.20元/月；乙方应在本合同签订后5个工作日内，向甲方缴纳39000元作为履约保证金；如乙方未能按照本合同约定支付租金、物业服务费、违约金或其他应付款项，或者乙方违约、侵权等造成甲方损失的，甲方可以在书面通知乙方后从履约保证金中扣除与欠款或损失等额金额。如履约保证金额度不足扣除的，乙方仍应补足；本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分（如有）于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完毕其他合同义务后1月内无息归还乙方；如果乙方未按约定向甲方或者物业服务公司支付或补交租金、物业服务费、履约保证金等，则每延迟一日，乙方应支付未付金额5‰的款项作为逾期付款违约金；甲方依照约定解除合同（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，乙方应按本合同约定承担剩余租期租金总额30%的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约交付了案涉出租房屋。被告亦支付了2019年5月30日前的租金（免租期除外）及履约保证金39000元。由于经营困难，被告于2019年5月30日撤出案涉租赁房屋，将房屋内的物品搬离，并于当日将房屋钥匙交予原告招商主管姚杰。双方初步达成被告在2019年9月30日前支付27000元违约金（含佳兴路82号附72号商铺）的口头协议。 另查明，案涉出租房屋登记在攀枝花金海实业有限公司名下，权属证号：川（2017）攀枝花市不动产权第0018145号）。 上述事实由原告提交的《商业房屋租赁合同》、房屋权属证明，被告提交的农业银行银行卡交易明细、案涉房屋现场照片、通话录音及证人张某（男，汉族，1980年3月5日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区，公民身份号码：5102831980××××××××）的证人证言及双方当事人的当庭陈述在案作证。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同是出租人将出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告就案涉房屋签订的《商业房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的相关规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。被告于2019年5月停止营业，5月30日将案涉房屋内的物品搬离、撤场并于当日将房屋的钥匙交予原告招商主管姚杰。从被告提交的被告与原告的招商主管姚杰的谈话录音来看，被告在2019年5月30日已经明确表示不再租赁该房屋，即提前解除租赁合同，原告未明确表示反对，且双方初步达成了被告于2019年9月30日前共缴纳27000元违约金的口头协议。因此，可视为双方在2019年5月30日提前解除合同的问题上达成一致意见。仅因为被告未在上述期限内付清27000元违约金，遂酿成本案纠纷。故，案涉合同已于2019年5月30日解除。原告要求确认案涉合同于2019年10月15日解除、返还租赁房屋、支付房屋占用费、2019年7月16日至2019年10月15日期间的租金58293.60元及延迟付款违约金2768.95元的诉请，与本院查明的事实不符，本院不予支持。被告在合同未到期的情况下提前解约，系违反合同的行为，依约应当承担相应的违约责任。原告要求被告按剩余租期租金总额的30%支付解除合同违约金143752.01元，本院综合考虑被告解约前的履约情况及原告的实际损失，兼顾公平、诚实信用原则及租赁关系的行业规则等因素，依法将违约金调整为支付1个月的租金即19431.20元。原告要求被告支付免租期租金58293.60元（19431.20元/月×3个月）符合双方的约定，本院予以支持。综上，被告应当支付原告免租期租金58293.60元、违约金19431.20元，合计77724.80元，冲抵被告缴纳的履约保证金39000元，被告还应支付原告免租期租金及解除合同违约金合计38724.80元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、吴宇于本判决生效后十日内支付给攀枝花金海实业有限公司免租期租金及解除合同违约金合计38724.80元； 二、驳回攀枝花金海实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5250元，减半收取2625元，由吴宇承担768元，由攀枝花金海实业有限公司自行承担1854元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员 张 亚 二〇一九年十二月九日 书记员 何小玉