宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0211民初4114号 原告：宁波耐森物业管理有限公司骆城芳洲分公司（统一社会信用代码：91330211MA2827FM3N），住所地宁波市镇海区骆驼街道联勤路147号。 主要负责人：吴鹏，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：牛秀娟，该分公司职工。 委托诉讼代理人：王巧巧，宁波耐森物业管理有限公司职工。 被告：王建民，男，1982年1月13日出生，汉族，住宁波市。 原告宁波耐森物业管理有限公司骆城芳洲分公司（以下简称耐森物业公司）与被告王建民物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告耐森物业公司的委托诉讼代理人王巧巧，被告王建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告耐森物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费3451.92元，共用设备设施维修费287.66元，逾期缴纳物业费的违约金750.79元，合计4490.37元。事实和理由：2017年12月29日，原告与骆城芳洲业主委员会签订物业服务合同，合同约定：原告为包括被告在内的整个物业小区提供物业服务，物业综合服务费标准为高层每月每平方米2元，房屋共有部位、共用设施设备日常维修服务费为每年每平方米2元。业主需于每半年最后一个月25日前向原告缴纳下期物业费，在所交半年首月1日及以后缴纳视为逾期，每逾期一日按逾期缴纳物业费总额的万分之五收取滞纳金。被告系骆城芳洲7幢603室业主，原告实际为被告所在小区提供了相应的物业服务，但被告于2018年1月起拖欠物业服务费、房屋共有部位及共用设备设施日常维修资金。虽经原告多次催讨且委托律师发函催讨，但均未果。原告与业主委员会签订的物业服务合同依法对被告具有约束力，被告作为本小区业主负有依约缴纳物业费的义务，被告未依约缴纳的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。 被告王建民答辩称，1.被告在2014年和原告交房时提出北阳台旁边次卧窗有缝隙，关不牢，次卧缺铝合金护栏等问题，多次沟通，原告均未解决，导致被告家中多次进水造成房屋装修损失2万余元。2.原告在未与被告联系的情况下，擅自将被告的电瓶车在大雨天推至室外，造成损失3000余元。3.原告未按相关法规、合同管理小区，公共部位未维护、管理，致使小区环境恶化。西门门外的热带树养死又拿业主的钱买，把大树挖走种小树，公共绿化一塌糊涂，垃圾大便随处可见，入地下室、电梯的防火防盗门多年未维修，消防通道不及时清理，公共部位电梯运行有巨大异响而不维修，步行梯公共部位窗户多处进水，公共部位墙面多年不维修。4.在业主不知情的情况下擅自划停车位。公共部位增设多处广告，电梯广告噪音大，影响业主休息。公共经营用房擅自出租，不把违法收取的费用返还业主。7号楼前三处道路岔口有安全隐患。5.私自增设并收取相关法律法规、物业合同以外的电费。入住小区时的电费押金有多余未返还。6.被告多次催要物业合同、账款、停车费、广告费等账目进出公示，物业不履行职责与义务。综上，要求撤销原告的诉讼请求，减免物业相关费用及赔偿损失并督促物业立即采取补救措施。 针对被告的答辩意见，原告陈述称，1.被告答辩的2014年所谓阳台有缝隙等问题，应该由房地产公司来承担。2.被告提出的电动车淋雨损坏原告没接到投诉，不清楚。3.物业服务是持续性服务，光凭照片不能证明原告没有进行服务。4.划停车位及小区绿化是业委会通过的，不是物业公司决定。5.电梯内的电视没有达到噪音程度。6.公共经营用房是委托给原告经营的，所得的收益（包括停车费用收取）也是根据物业合同进行分配。7.道路岔口是事实，本来设计就是这样，不是后来添加的。8.电费是公共能耗的费用，例如电梯、公共楼道等。9.物业服务合同是和业委会签的，被告要看物业合同可以向业委会主张。 原告耐森物业公司围绕诉讼请求向本院提交了如下证据： 1.2017年12月29日签订的物业服务合同一份，欲证明物业费标准及逾期缴纳物业费的违约责任。经质证，被告对证据的真实性没有异议，本院依法予以认定。 2.催缴函、照片、律师函、邮寄单据各一份，欲证明原告已书面催缴的事实。经质证，被告称上述材料均未看到或收到。原告提交律师函邮件查询显示2019年3月28日“他人收”，因邮件是寄住被告的住房，故本院对原告已书面催收的事实予以认定。 3.欠缴物业费明细一份，欲证明物业费欠费金额构成。经质证，被告对房屋面积有异议。因被告确认该房屋属被告所有，但被告未在本院指定期间内提供房屋产权证明以确认房屋面积，故本院对原告按房屋面积143.83平方米计算物业费予以认可。 被告王建民向本院提交的证据有： 1.家里泡水照片九张，拟证明家里泡水的情况。经质证，原告称不清楚拍摄时间，窗户缝隙应该向开发商主张。 2.照片九张，拟证明被告家里开裂及其公共部位进水，没有打扫，消防通道不安全。经质证，原告称不清楚拍摄时间，公共部位楼梯间窗户进水与北窗进水原因一样的，应该由开发商承担责任，公共部分的维修原告都是在做的，但是这些部位的维修需要业委会同意后动用日常维修资金。 3.照片9张，欲证明公共区域没有维修，消防通道堵塞，不同时间点拍的公共部位没有维修好。经质证，原告称消防通道没有堵塞，堵塞的都是电动车，进水只有在恶劣天气才会发生。 4.照片一组；5照片一组。欲证明公共部位没有进行管理。经质证，原告称照片不能证明物业公司没有尽到保洁的职责。 6.视频二份，欲证明家里漏水情况，一个视频是2015年的，一个是2018年的。经质证，原告对证据形式上的真实性没有异议。 7.视频二份，欲证明电梯有异响及放广告。经质证，原告称电梯运行是有声音产生，是否存在安全隐患需要相应证据。 8.照片一份、视频一份，照片是证明把大树挖了种小树，视频是证明地下车库进水，水泵没在用。经质证，原告称被告没有证据证明是原告把树养死了，更换绿化是由业委会主导的，业主可以向业委会进行询问；视频是地下室进水，物业公司事后会进行清理。 9.照片二份，欲证明电费分摊不合理。经质证，原告对证据的真实性没有异议，车棚电费指的是地下一层的电费。 10.照片一份，欲证明车位把道路挡住了。经质证，原告称车位是由业委会审批过，由业委会主导的，对真实性无异议。 本院对被告提供的上述第1-10共十项证据形式上的真实性予以认定。 11.房屋设施设备验收单一份，欲证明原告没有尽到自己的义务。经质证，原告称该证据没有任何人的签字，真实性无法确认，一般这个验收单是收房时的一个手续，如果有什么问题原告会交给开发商的。本院对该证据在本案中不予认定。 经审理，本院查明事实如下：2017年12月29日，原告耐森物业公司与宁波市镇海区骆驼街道骆城芳洲业主委员会签订物业服务合同，原告自2018年1月1日起至2019年12月31日止为骆城芳洲小区提供物业管理服务。该小区的物业综合服务费标准为高层每月每平方米2元，共用设施日常维修费为每年每平方米2元。业主办理入住手续时预付年的物业服务费，此后物业服务费按年交纳，业主需于每半年最后一个月25日前向原告缴纳下期物业费，在所交半年首月1日及以后缴纳视为逾期交纳，每逾期一日按欠费总额的万分之五向原告支付违约金。被告系骆城芳洲7幢603室业主，应交纳2018年度物业服务费3451.92元，共用设施日常维修费287.66元，根据原告主张，被告应支付的计算至2019年3月12日的逾期缴纳物业费的违约金为750.79元，合计4490.37元。 本院认为：骆城芳洲业主委员会与原告签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，故被告应当按照该合同约定的物业服务收费标准交纳有关物业服务费用。原告依约提供了物业服务，但被告并未缴纳应交纳的物业综合服务费，故原告要求被告支付相应物业费用并支付逾期付款违约金的诉请，于法有据，应予支持。被告辩称原告未能尽到物业服务的职责，但被告提供证据尚不充分，本院难以支持。至于被告住房室内进水，并不能证明是由于原告的责任而造成。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决如下： 被告王建民支付原告宁波耐森物业管理有限公司骆城芳洲分公司物业服务费3451.92元、共用设施日常维修费287.66元、逾期缴纳物业费的违约金750.79元，上述三项合计4490.37元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告王建民负担，于本判决生效之日起十日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 吴绍海 二〇一九年十二月二十四日 法官助理夏娇 代书记员 辛璐贤