海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5458号上诉人（原审原告）：海南南国佳品商贸有限公司，住所地：海口市琼山区永昌南路10号南国中心3#楼201房。统一社会信用代码：91460000681161642N。法定代表人：邱楠斌，店长。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：唐长英，海南东方国信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：海南万福隆投资集团有限公司。住所地：海口市海秀路10号明珠广场地下一层。统一社会信用代码：91460000708860604R。法定代表人：赵志坚，该公司董事长。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：姜惠珍，北京盈科（海口）律师事务所律师。原审第三人：海南南国食品实业有限公司。住所地：海口市美兰区顺达路5-1号。统一社会信用代码：914600007088299063。法定代表人：刘汉惜，该公司董事长。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：唐长英，海南东方国信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵伯涛，该公司员工。公民身份号码：×××。原审第三人：赵志雄，男，1972年10月21日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。原审第三人：陈懿鸿，男，1965年4月21日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。原审第三人：李雯，女，1978年11月8日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。上诉人海南南国佳品商贸有限公司（以下简称南国佳品公司）、上诉人海南万福隆投资集团有限公司（以下简称万福隆公司）与原审第三人海南南国食品实业有限公司（以下简称南国食品公司）、原审第三人赵志雄、陈懿鸿、李雯因租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。南国佳品公司上诉请求：1.撤销（2019）琼0108民初823号民事判决的第五项，改判万福隆公司退还南国佳品公司保底毛利款22742988.46元；2.案件诉讼费由万福隆公司承担。事实与理由：一审判决确认涉案《联营协议》系租赁协议，符合事实和法律规定，但将《联营协议》约定的保底毛利款认定为租金，并以该场地的获利较高，且合同履行过程中，南国佳品公司也没有异议为由，不支持南国佳品公司要求万福隆公司退还保底毛利款22742988.46元的诉讼请求，属于认定事实及适用法律错误。一、既然南国佳品公司与万福隆公司签订的《联营协议书》是租赁协议，双方之间实际上是租赁关系，南国佳品公司向万福隆公司缴付的就应当是租金而非保底毛利。在《联营协议书》中，双方仅对保底毛利做了约定，而未约定场地租金。但保底毛利与租金系不同的概念，不能将两者混为一谈而将保底毛利款认定为租金。二、一审判决认为联营区域226㎡场地经营海南特色商品获利比其他租赁场地高，该租金（即保底毛利款）价格偏高是合理的，这显然完全偏离实际。其一，在南国佳品公司全部经营负一层之后，并未在该区域单独销售海南特产等特色商品，而是在负一层统一规划、统一经营南国佳品超市；其二，在实际生活中，同一区域的场地租金往往是相近的。原因就在于影响场地租金的主要因素应是地段和交通的便捷程度，而非场地用途，更非收益情况。案涉226㎡场地与南国佳品公司向万福隆公司租赁的7100㎡场地同为万福隆公司向海南明珠广场投资有限公司租赁的明珠广场负一层7419㎡场地整体。明珠广场公司租给万福隆公司是每月37.5元/㎡，万福隆公司转租给南国佳品公司7100㎡场地的月租金是66.72元/㎡，将《联营协议》约定月保底毛利款确定为226㎡场地租金的话却高达每月921.68元/㎡，这显然不是一般的偏高，而是7100㎡场地月租金的十三倍。在两处场地同处于明珠广场负一层整体的情况下，租金差距如此之大，显然是无论如何都不可能合理的。尤其是，如果按一审判决将《联营协议》约定的保底毛利款认定为租金，则226㎡场地上缴租金是整个负一层7419㎡场地租金的三分之二还多。这充分说明了将保底毛利款认定为租金是完全脱离市场实际的。更何况，租赁场地是用于经营小商店还是用于经营海南特产本就是承租方自己的选择。如果因为承租方自己的商业选择获利较高而导致实际租金明显脱离市场价格，那既不符合市场交易习惯，更完全背离市场实际。明珠公司租给万福隆公司租金价格也是整体一样的，而并未因万福隆公司选择经营何种商品而采取不同的租金价格。三、一审判决认为在合同履行过程中，万福隆公司几次调整租金（即保底毛利款），南国佳品公司也没有异议，并据此推定南国佳品公司同意该保底毛利款确定为租金，这显然是非常主观的。首先，在合同履行期间没有书面提出异议并不等同于南国佳品公司已经放弃要求对方返还不当得利的权利。其次，南国佳品公司之所以对保底毛利款没有提出异议，是因为双方签订的是《联营协议》，并一直认为双方是联营关系。如果是联营关系，那么这个毛利约定，南国佳品公司是接受的，但如果双方是租赁关系，万福隆公司按照联营协议约定的保底毛利收取租金，南国佳品公司肯定是有异议的。其实，在2017年9月27日万福隆公司函复南国佳品公司称双方是租赁关系后，南国公司就一直口头对万福隆公司按照保底毛利收取租金有异议，但当时南国佳品公司急于与万福隆公司沟通终止合同，就考虑等合同终止后再解决这个问题。南国佳品公司在合同终止后起诉要求万福隆公司退还保底毛利款（不当得利），于法有据。综上，一审判决认定过于主观，缺乏事实及法律依据。本案《联营协议》系租赁协议，在双方未实际约定226㎡场地租金的情况下，应按同处于明珠广场负一层的7100㎡场地的月租金（即66.72元/㎡）来确定租金价格，即南国佳品公司应付租金为1937615.52元。在南国佳品公司支付上述场地租金后，万福隆公司继续占有以联营保底毛利名义收取南国佳品公司的款项24680606.98元没有合法依据，已构成不当得利。依据《民法总则》第一百二十二条的规定，因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。因此，万福隆公司应将该毛利款扣除租金后退还南国佳品公司，即万福隆公司应向南国佳品公司退还保底毛利款22742988.46元。万福隆公司辩称，1.双方的《联营协议书》实为整体租赁合同中的一部分。2007年10月26日双方签订226㎡特产区的《联营协议书》时，明珠广场负一层全部由万福隆超市经营，经营面积约11000㎡，超市人流量很大。南国佳品公司当时的法定代表人刘汉惜要求万福隆公司为其开立南国特产专柜，条件是排除其他所有同类竞争品牌在卖场的销售。后双方签订《联营协议书》约定共同经营，合作期限为2007年11月8日至2010年11月7日。南国佳品公司承诺每年保底销售额为人民币12500000元，并在此基础上按毛利率的20%即每年2500000元缴纳保底毛利，如超出12500000元的年销售额则超出部分作为奖励不再提取费用。南国佳品公司售出商品的货款由万福隆公司统一收取，每日据实与南国佳品公司结算。协议同时约定，南国佳品公司应按实际销售金额向万福隆公司开具进项增值税发票用于抵扣；水电费及营业税款由万福隆公司承担；南国佳品公司派驻的工作人员由其自行签订劳动合同但应服从万福隆超市的统一管理。但是，这份协议双方并没有严格执行，南国佳品公司从来没有向万福隆公司开具发票。由于万福隆超市管理不善，经营困难，双方商定将负一层7419㎡按每平米月租金100元的单价整体转租给南国佳品公司，总的年租金为8900000元。刘汉惜提出226㎡特产区继续履行，双方只就7100㎡区域案每平米月单价95元的标准另行签订《租赁合同》，折算总价8464000元，比原商定的总价少了近500000元。2008年12月11日，万福隆公司将负一层自有物业4000㎡以月单价每平米90元、年总租金3600000元的价格也租给了南国佳品公司。至此，万福隆公司已不再经营超市。2.下列函件说明南国佳品公司自始至终认可《联营协议书》实为租赁合同。2010年11月8日，《联营协议书》到期，双方以几乎一模一样的内容续签。此时，万福隆公司已不再经营超市长达2年，如果不是双方对协议性质为租赁合同达成了高度默契，不可能再签订联营协议。事实上双方也没有按联营协议来履行。2016年7月10日，签订《补充协议》，约定将包含226㎡特产区在内的全部租期延长一年至2020年1月31日，租金8折，增加1000000元保证金。正常履行期满后退还保证金1000000元，其他保证金冲抵最后4个月租金，保证金不足支付租金的部分，由南国佳品公司另行补齐。2018年1月15日《关于调整租金方案的函》，万福隆公司第二次同意租金打8折，履约保证金在合同期满前相应抵付租金，其中500000元在场地交还后7日内返还。2018年6月27日《合同终止履行告知函》，南国佳品公司通知万福隆公司于2018年7月20日终止履行全部租赁合同，并要求退还保证金4080000元。万福隆公司标注“必须按原合同履行权利义务”。综上，请求驳回南国佳品公司的上诉请求。南国食品公司述称，与南国佳品公司的意见一致。万福隆公司所称包括南国食品公司刘汉惜董事长的一些承诺以及双方的商谈，并没有书面的记载，故没有事实依据。第二、2018年1月15日万福隆公司的回函就是租金整体打8折是万福隆公司单方的意思表示，租金打8折南国佳品公司是认可接受的，但是不同意保底毛利是租金的。赵志雄、陈懿鸿、李雯未作陈述。万福隆公司上诉请求：1.请求依法撤销（2019）琼0108民初823号民事判决书第三项、第四项判决并依法改判。2.本案的一、二审诉讼费用全部由南国佳品公司承担。事实与理由：一、一审判决判令万福隆公司返还履约保证金所依据的全部证据是2016年7月10日的《补充协议》及2018年1月15日《关于调整租金方案的函》。一审判决依据上述两份函件，推定“万福隆公司已经同意，即使是合同期满前终止合同，履约保证金也仅是抵付场地租金，其履约保证金的约定已在《补充协议》、《关于调整租金方案的函》中进行了改变。何况，南国佳品公司两次提出提前终止履行《租赁合同》均是与万福隆公司沟通后，双方共同作出的决定。”该推定既不符合客观事实，也不符合推理逻辑。（一）没有任何证据可以证明万福隆公司改变了履约保证金的担保性质，一审判决的推论是错误的。南国佳品公司的违约行为，导致万福隆公司直接经济损失达7800000元（18个月的租金），间接损失更是无可估量，万福隆公司按照合同约定扣除其履约保证金合理合法。1.《补充协议》、《关于调整租金方案的函》的主要内容是在正常履行租赁合同的前提下，可用部分履约保证金冲抵2019年10月起至2020年1月21日期间（即合同期满前最后四个月）的租金。2016年7月10日的《补充协议》是应南国佳品公司要求，将租赁截止期限由原来2018年12月3日延长至2020年1月21日，南国佳品公司另行增加1000000元履约保证金。其中第三条第2款关于履约保证金退还方式的表述是“其中1000000元保证金在租赁合同期满、乙方退还租赁场地并结清应付费用后七日内，甲方返还给乙方。余下保证金用于冲抵2019年10月起至合同期满的租金，保证金不足部分，乙方另行支付。”2018年1月15日《关于调整租金方案的函》是应南国佳品公司要求，万福隆公司同意将2017年9月4日起至2020年1月31日期间的租金下浮20%，同时免租两个月。其中第五条关于履约保证金退还方式的表述为“贵司已支付的履约保证金，在合同期满前相应抵付万福隆公司场地租金（其中500000元履约保证金，在场地移交万福隆公司之日起7日内返还南国佳品公司）”。第六条表述为“其他事项按原合同及补充协议执行”。可见，《补充协议》、《关于调整租金方案的函》是一个整体，其共同的意思表示是在正常履行租赁合同至2020年合同期满的前提下，可用部分履约保证金冲抵2019年10月起至2020年1月21日期间（即合同期满前最后四个月）的租金。本案中由于南国佳品公司的违约行为，合同于2018年7月已提前解除。因此一审判决依据这一条款推论出履约保证金的担保性质已改变，没有事实和法律依据。2.如果一审判决的推论成立，万福隆公司一方面无条件放弃了履约保证金的担保作用，一方面又在《补充协议》中增加100之日元履约保证金，这显然是矛盾的，进一步说明一审判决的推论是错误的。（二）本案南国佳品公司两次提出提前终止合同都是单方行为，万福隆公司始终明确表示不予退还合同履约保证金，根本不是一审判决所言解除合同“是双方共同作出的决定”。南国佳品公司于2017年8月1日第一次向万福隆公司发出《关于提前终止租赁合同的函》，万福隆公司于当日书面回复“根据贵我双方签署的租赁合同约定，贵司提前终止租赁合同，属贵司违约，我司不予退还贵司已付的合同履约保证金”。南国佳品公司于2018年6月29日第二次向万福隆公司发出《合同终止履行告知函》，告知“因经营亏损无力交付租金”、“提请确认2018年7月20日所有合同终止履行，请于该日派员接受场地，办理交接手续。”自此双方的合同正式解除，万福隆公司已别无选择。其后的所有磋商都是为解决合同解除后的善后事宜，根本不存在协商解除合同的事实。二、一审判决超出诉讼范围判令万福隆公司退还南国佳品公司水电费、营业税共计人民币1694485.74元，依据的是2007年10月26日《联营协议》第三条第五款“水电费、营业税款由甲方承担”。一审判决一方面认定双方系租赁合同关系，另一方面又判令由出租人万福隆公司替承租人南国佳品公司交纳税款，属于认定事实不清，适用法律不当。（一）南国佳品公司根本没有提出退还水电费、营业税的诉讼请求，根据“不告不理”的原则，一审判决显然是超诉讼范围裁决；（二）南国佳品公司提交的证据无法证明该226㎡区域缴纳了多少水电费和营业税，所以即便南国佳品公司提出了这一诉求，也不应该得到支持。1.一审判决一方面认定《联营协议》实为租赁合同，那出租人的义务就只负责出租场地收取租金，承租人独立经营独立纳税。如果认定万福隆公司应缴纳税款，就说明万福隆公司是纳税主体，就应该认定是联营协议，否则出租人如何知道应缴纳多少税款。2.《联营协议》约定的是明珠广场负一层226㎡南国专柜的区域。由于南国佳品公司同时经营着明珠广场1万多平方米的场地，南国佳品公司庭后提交的证据并不能区分哪些是该区域的水电费和营业税款。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请贵院撤销判决第三、四项并依法改判。南国佳品公司辩称，一、万福隆公司应当返还南国佳品公司履约保证金，并支付相应的利息。（一）双方通过《补充协议》及函复，已对履约保证金的原担保性质进行了改变。首先，双方虽在《租赁合同》中约定，若南国佳品公司提前终止合同，万福隆公司有权没收履约保证金。从这个约定来讲，案涉保证金的担保性质确是对合同租赁期限的担保。但2016年7月10日双方签订的《补充协议》第三条约定：“（1）乙方（南国佳品公司）同意另增加1000000元履约保证金，自本协议生效之日起七日内支付。（2）乙方向甲方（万福隆公司）支付的所有履约保证金均不计息。其中1000000元履约保证金在乙方返还租赁场地并结清应付费用后退还乙方。余下保证金用于冲抵2019年10月起至合同期满的租金，保证金冲抵租金不足部分，乙方另行支付；（3）如南国佳品公司出现违约行为，履约保证金不予退还。”第五条约定：“协议与原合同、原补充协议有冲突之处，以本补充协议为准。”以及2018年1月15日，万福隆公司向南国佳品公司发出《关于调整租金方案的函》，第五条约定：“贵司已支付给我司的合同履约保证金，在合同期满前相应抵付租金（其中，500000元履约保证金，在场地移交我司之日起7日内返还贵司）；”第六条约定：“其他事项按原合同及补充协议执行。”以上事实说明，双方通过签订《补充协议》及函复往来，已就履约保证金的担保性质及退还做了新的约定，即保证金的性质实际已转变为租金及违约担保，而非原合同“租赁期限”的担保。特别是《补充协议》第五条及《关于调整租金方案的函》第六条均表明，在《补充协议》及该函与原合同及补充协议有冲突时，以《补充协议》及该函为准，其他事项按原合同及补充协议执行。因此，案涉履约保证金的性质及退还应当依据新的《补充协议》及函复而非原《租赁合同》确定，万福隆公司继续依据原合同约定没收南国佳品公司保证金与双方新的意思表示不符。其次，万福隆公司上诉称“2016年7月10日《补充协议》与2018年1月15日《关于调整租金方案的函》是一个整体，其共同意思表示是在正常履行租赁合同至2020年合同期满的前提下，可用部分履约保证金冲抵2019年10月起至2020年1月21日期间的租金”，但该说法明显不成立。其一，《补充协议》和《关于调整租金方案的函》时间相隔一年多之久，两者均为独立的意思表示，万福隆公司称两者为一个整体，既不符合商事习惯，也缺乏事实依据。其二，从时间的先后及适用上来讲，《补充协议》时间在先，《关于调整租金方案的函》时间在后，在原合同及《补充协议》与该函有冲突时，当然应当适用时间在后的《关于调整租金方案的函》有关履约保证金的约定确定其担保性质及退还。对于履约保证金的问题，《补充协议》中第三条第二项约定：其中1000000元履约保证金在乙方返还租赁场地并结清应付费用后退还乙方。余下保证金用于冲抵2019年10月起至合同期满的租金。而《关于调整租金方案的函》第五条的表述是“在合同期满前相应抵付租金”。可见，两次约定的区别在于《补充协议》是将履约保证金抵付租金的时间条件限制为“2019年10月起至合同期满四个月的租金”而《关于调整租金方案的函》没有此限制规定。如果万福隆公司最后的真实意思是履约保证金只能用于抵付合同正常履行至期满最后四个月的租金，那么其应当在该函中采用相同的表述方式。其既然在该函中删去了此限制，按照一般的理解标准，就应当认为其已经改变了履约保证金抵付租金的条件，履约保证金不再只能抵付合同正常履行至期满最后四个月的租金而是可以在合同期满前抵付任意月份的租金。因此，应将《关于调整租金方案的函》中的第五条理解为即使是双方在合同期满前终止合同，履约保证金的担保性质或作用也仅是抵付租金。以上理解符合《合同法》第一百二十五条第一款的规定。（二）合同的终止是双方共同的决定，万福隆公司无权以南国佳品公司提前终止合同违约为由没收履约保证金。综上，虽然双方在租赁合同中约定，如南国佳品公司提前终止合同，万福隆公司有权没收履约保证金。但双方通过《补充协议》及函复，已将履约保证金的原担保性质转变为租金担保。《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。南国佳品公司分别于2017年7月29日和2018年6月27日向万福隆公司提出终止履行租赁合同，双方在充分沟通协商后，共同做出合同终止的决定。万福隆公司并非别无选择，最终合同的终止，系经万福隆公司同意、双方合意的结果，而非南国佳品公司单方终止合同。因此，本案租赁合同的终止，完全符合合同法第九十三条的规定，不应视为南国佳品公司违约。在双方确认南国佳品公司未欠租金及办理场地及设备交接手续后，万福隆公司应当退还南国佳品公司履约保证金。二、本案并不存在违反“不告不理”的情形。其一，虽然南国佳品公司未在起诉中具体主张万福隆公司退还水电费及营业税，但联营协议所涉水电费及营业税实际包含在保底毛利内。即万福隆公司在收取南国佳品公司保底毛利后，应当依据协议约定承担水电费及营业税；其二，在一审审理过程中，双方确认南国佳品公司在租赁期间未拖欠水电费，且南国佳品公司在庭审后补交了相关的证据，万福隆公司亦对该证据的真实性予以认可，这说明南国佳品公司确实承担了租赁期间的水电费和营业税款。一审法院在驳回南国佳品公司要求退还联营保底毛利的情况下，基于公平及节省诉讼资源、减少当事人累讼的目的判决万福隆公司返还水电费及税款亦无不当。综上，本案中不存在违反“不告不理”的情况。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审依法予以维持。南国食品公司述称，与南国佳品公司的意见一致。赵志雄、陈懿鸿、李雯未作陈述。南国佳品公司向一审法院起诉请求：1.判决确认南国食品公司与万福隆公司2007年10月26日签订的《联营协议书》系租赁协议；2.判决确认南国佳品公司、万福隆公司2010年11月8日签订的《联营协议书》系租赁协议；3.判令万福隆公司退还南国佳品公司履约保证金款624900元,并自2018年7月19日起向南国佳品公司支付利息(按银行一年期贷款利率计算)；4.判令万福隆公司退还南国佳品公司保底毛利款22742988.46元；5.判令万福隆公司为南国佳品公司开具1937615.52元租金发票；6.案件诉讼费由万福隆公司承担。一审法院认定事实：2007年10月26日，海南万福隆百货有限公司（甲方）与南国食品公司（乙方）签订一份《联营协议书》，约定:甲方同意提供海秀东路广场地下一层万福隆超市海秀分店，建筑面积约226㎡给乙方作为经营场地，联合经营该区域的商品：海南特产、岛服、工艺品。期限为三年，自2007年11月8日起至2010年11月7日止。乙方于协议生效三日内支付相当于三个月的保底毛利即624900元作为本协议履约保证金，同时支付给甲方协议生效后第一个月的保底毛利208300元整。乙方同意其经营场地年保底销售额定为人民币12500000元，保底毛利率为20%，保底毛利为2500000元整。保底的各项指标每月平均分解，按月支付，乙方须于每月十日前支付下月保底毛利。若乙方未完成当月保底销售，甲方仍按当月保底毛利提取，即每月208300元；若乙方当月超额完成保底销售，超出部分甲方不再提取毛利，以资鼓励乙方多做销售。甲方每月收到乙方的保底毛利时开具万福隆公司的销售发票或资金往来收据。水电费、营业税款由甲方承担。乙方销售的商品必须使用甲方统一标签，费用由乙方承担。顾客要求退货、换货时，乙方应按甲方的规定处理。甲、乙双方举办各种促销活动时，由甲、乙双方协商决定分担的方法及比例，乙方如需对商品价格作任何调整，及作任何拆扣促销，必须事先书面通知甲方进行调整。乙方销售商品的货款由甲方统一收银，乙方不得自行收款，否则，甲方有权予以处罚，并终止本协议等。协议签订后，第三人南国食品公司向万福隆公司支付了624900元履约保证金及第一个月的保底毛利款208300元。2010年11月8日，海南万福隆百货有限公司（甲方，2015年9月16日其名称变更为海南万福隆投资集团有限公司）与南国佳品公司（乙方）签订一份《联营协议书》，主要内容为：甲方同意提供海秀东路广场地下一层万福隆超市海秀分店，建筑面积约226㎡给乙方作为经营场地，联合经营该区域的商品：海南特产、岛服、工艺品。期限为三年，自2010年11月8日起至2018年12月3日止。乙方于协议生效三日内支付相当于三个月的保底毛利即624900元整作为本协议履约保证金，同时支付给甲方协议生效后第一个月的保底毛利208300元整。乙方同意其经营场地年保底销售额定为人民币12500000元，保底毛利率为20%，保底毛利为2500000元整。保底的各项指标每月平均分解，按月支付，乙方须于每月十日前支付下月保底毛利。若乙方未完成当月保底销售，甲方仍按当月保底毛利提取，即每月208300元；若乙方当月超额完成保底销售，超出部分甲方不再提取毛利，以资鼓励乙方多做销售。甲方每月收到乙方的保底毛利时开具万福隆公司的发票或资金往来收据。水电费、营业税款由甲方承担。乙方销售的商品必须使用甲方统一标签，费用由乙方承担。顾客要求退货、换货时，乙方应按甲方的规定处理。甲、乙双方举办各种促销活动时，由甲、乙双方协商决定分担的方法及比例，乙方如需对商品价格作任何调整，及作任何拆扣促销，必须事先书面通知甲方进行调整。乙方销售商品的货款由甲方统一收银，乙方不得自行收款，否则，甲方有权予以处罚，并终止本协议等。由于南国食品公司与南国佳品公司系关联公司，原联营协议履约保证金624900元转为南国佳品公司与万福隆公司签订的联营协议履约保证金，南国佳品公司继续向万福隆公司上缴保底毛利，并承担水电等物业费用。2016年1月21日，南国佳品公司（乙方）、万福隆公司（甲方）签订一份《减租协议》，内容为：1.负一层特产区2016年2月8日至2017年2月7日租金计2500000元；2.负一层超内场地2016年2月4日至2017年2月3日租金计5964000元；3.负一层超内外场地2016年2月19日至2017年2月18日租金计3600000元；4.负二层仓库2016年3月11日至2017年3月10日租金计250560元。上述年租金合计12314560元。乙方于2016年1月28日前支付年度租金，甲方同意乙方按应付年度租金12314560元的88%付款，即乙方实付10836810元。扣除应付明珠物业租金3000000元，最终乙方应付甲方租金7836810元。2016年6月13日，南国佳品公司向万福隆公司发出一份《沟通函》，称因经营严重亏损，无法经营下去，要求：1.延长两年租期；2.降低租金30%；3.免改造装修期租金三个月。2016年7月10日，双方签订一份《补充协议》，主要内容为：一、租赁期限。（1）2008年11月14日签订的负一层超内场地《租赁合同》和《补充协议》约定的，原租赁期限从2008年12月4日至2018年12月3日止，现变更为至2020年1月21日止。（2）2009年2月8日签订的负一层超外场地《租赁合同》约定的，原租赁期限从2009年4月19日至2018年12月3日止，现变更为至2020年1月31日止。（3）2010年11月8日签订的负一层特产区《联营协议》约定的，原协议期限从2010年11月8日至2018年12月3日止，现变更为至2020年1月31日止。（4）2008年12月14日签订的负二层超仓库《租赁合同》约定的，原租赁期限从2008年12月11日至2018年12月10日止，现变更为至2020年1月31日止。二、租金、保底毛利。（1）负一层超内场地原每年租金为5964000元，现变更为从2017年2月4日起至2020年1月31日止，每年租金为4771200元。（2）负一层超外场地原每年租金为3600000元，现变更为从2017年2月19日起至2020年1月31日止，每年租金为2880000元。（3）负一层特产区原每年保底毛利为2500000元，现变更为从2017年2月8日起至2020年1月31日止，每年保底毛利为2000000元。三、履约保证金。（1）乙方同意另增加1000000元履约保证金，自本协议生效之日起七日内支付。（2）乙方向甲方支付的所有的履约保证金均不计息。其中，1000000元履约保证金在租赁合同期满，乙方返还租赁场地并结清应付费用后七日内，甲方退还乙方。余下保证金用于冲抵2019年10月起至合同期满的租金，保证金冲抵租金不足部分，乙方另行支付。（3）如乙方出现违约行为，履约保证金不予退还。四、甲方同意给予乙方上述场地（不含仓库）两个月免租装修期等（后明珠广场投资公司、明珠广场物业管理公司不同意免装期要求）。2016年7月21日，南国佳品公司向万福隆公司提出：给予装修改造三个月时间免租金；给予降低租金30%。2017年7月29日，南国佳品公司向万福隆公司提出《关于提前终止租赁合同的函》，要求：1.退还履约保证金4087540元；2.因刚投入近5000000元进行装修，要求补偿3000000元装修费；3.已投入使用的“南国美食城”招商已达70%且正在经营中，希望能够保留原有商户。2017年8月1日，万福隆公司《回函》：1.贵司提出提前终止租赁合同，属贵司违约，我司不予退还贵司已付的合同履约保证金。2.场地须清理并恢复至我司当初交付时的原状，归还我司的设施设备，租金结算至双方正式办理完移交手续之日。3.双方签订提前终止租赁合同协议书。2017年9月20日，南国佳品公司向万福隆公司发《告知函》：双方签订《联营协议书》第三条第五项约定：水电费、营业税款由贵司承担。然自2008年12月15日起，该水电费、营业税款均由我司代付。请贵司在收到本函之日起3日内向我司支付如下费用：1.水电费：474700元；2.税金：1062119.4元。共计1536719.4元。请将上述费用用于冲抵我司租金，从2017年9月开始，以双方核算的月数冲抵完毕。2017年9月27日，万福隆公司《回函》南国佳品公司：双方签订于2007签订的《营联协议书》，自2008年12月15日起至今，该场地转由贵司自主经营管理、自行收银，我司不再是超市经营方，而是作为出租方，提供场地供贵司使用，收取租金，不参与贵司的经营管理。实质上双方已由联营关系变更为租赁关系，并同意以租赁关系继续履行《联营协议书》。因此，自2008年12月15日起至今，226㎡场地经营所产生的水电费、营业税款理应由贵司承担等。2018年1月15日，万福隆公司向南国佳品公司提出《关于调整租金方案的函》主要内容为：1.从2018年起，由原来各合同加总的每月总租金541979.57元下调为433583.66元。2.从2018年起按季交租金。3.原由我司每月应付明珠广场的租金及物业管理费278767.43元，现调为从2017年9月起至2020年1月31日止的合同履行期间，由贵司代我司向明珠广场缴纳。因贵司未按时向明珠广场缴纳费用所造成的后果，由贵司承担。4.如不按本方案约定的时间支付租金，逾期支付产生的滞纳金比例由原万分之五调整为万分之十。5.贵司已支付的履约保证金，在合同期满前相应抵付我司场地租金（其中，500000元履约保证金，在场地移交我司之日起7日内返还贵司）。6.其他事项按原合同及补充协议执行。7.本方案自收到贵司2018年1月30日前支付的2018年1月至3月租金之日起生效，逾期支付则取消本方案。2018年6月27日，南国佳品公司向万福隆公司发出《合同终止履行告知函》主要内容为：我司因连续多年严重亏损等原因，目前我公司已经无能力上交月租金，亦无能力继续支撑下去，特提请确认2018年7月20日所有合同终止履行，请于该日派员接收场地，办理交接手续。鉴于上述情况，恳请贵司退还我公司履约保证金共4087540元。2018年6月29日，万福隆公司工作人员黄芳（系租赁合同签订代表）签收，写下：已收函，但双方必须按原合同履行权利义务。2018年7月10日，万福隆公司向南国佳品公司发《告知函》：贵司返还我司租赁场地前，请遵照合同约定，将场地清理并恢复至我司当初交付的原状，归还属我司的设施设备。租金、水电物业费等相关费用结算至双方正式办理完移交手续之日。2018年7月18日，双方办理了万福隆资产移交和场地交接。双方确认，南国佳品公司在租赁期间，未拖欠万福隆公司的租金、物业管理费、水电费。南国佳品公司在庭审后补交了2008年12月15日起至今，226㎡场地经营所产生的水电费464036.72元、营业税款1230449.02元，共计人民币1694485.74元。万福隆公司的质证意见为：水电费464036.72元真实性予以认可，说明2008年12月15日之前的水电费不是由南国佳品公司承担；2008年12月15日之后的营业税款1230449.02元对其真实性、合法性、关联性均不认可，该数据只是说明税款，未注明交的哪里的税款。最早的交税时间为2012年12月，不能证明南国佳品公司在2008年12月15日之前经营期间交过税。一审法院认为，万福隆公司与南国食品公司于2007年10月26日签订的《联营协议书》以及南国佳品公司与万福隆公司于2010年2月8日签订《联营协议书》，虽是名为联营，但万福隆公司固定收取利润，万福隆公司并没有实质性参与进行经营管理，并不承担经营风险，故应认定为双方履行的是租赁关系。万福隆公司收取南国佳品公司方的租金（即保底毛利款）相对于同一出租场地的面积租金来讲虽然偏高些，但就其经营的商品项目（海南特产、岛服、工艺品）来讲，其商品具有特色、特殊、单一性特点，其获利相比其他租赁场地就相应偏高些。同时，双方这种租金（即保底毛利款）的约定，应是结合全场地的租赁所作考虑，并不是孤立存在的，且其营业税款、水电费约定由万福隆公司承担，也减轻了南国佳品公司的负担，而南国佳品公司在经营过程中，万福隆公司几次调整租金（即保底毛利款），南国佳品公司也没有异议。因此，南国佳品公司现以联营之名要求万福隆公司返还所谓多收的租金（即保底毛利款），一审法院不予支持。万福隆公司以双方实质履行的是租赁合同为由，不依其协议第三条第五项约定承担水电费、营业税款之约定无理，也不公平，一审法院不支持万福隆公司的抗辩意见。万福隆公司应当承担南国佳品公司已替其支付的水电费、营业税款。由于南国佳品公司在其租赁合同中已缴纳的水电费464036.72元，并缴纳了税款1230449.02元，万福隆公司应当予以承担。关于履约保证金问题，虽然，南国佳品公司与万福隆公司在其他的租赁合同中约定提前终止合同，万福隆公司有权没收南国佳品公司的履约保证金。但2016年7月10日双方签订的《补充协议》，其履约保证金部分约定：（1）乙方（南国佳品公司）同意另增加1000000元履约保证金，自本协议生效之日起七日内支付。（2）乙方（南国佳品公司）向甲方（万福隆公司）支付的所有的履约保证金均不计息。其中1000000元履约保证金在租赁合同期满，乙方（南国佳品公司）返还租赁场地并结清应付费用后七日内，甲方退还乙方。余下保证金用于冲抵2019年10月起至合同期满的租金，保证金冲抵租金不足部分，乙方另行支付。以及2018年1月15日，万福隆公司向南国佳品公司提出的《关于调整租金方案的函》中，提到南国佳品公司已支付的履约保证金，在合同期满前相应抵付万福隆公司场地租金（其中500000元履约保证金，在场地移交我司之日起7日内返还贵司）。这说明了，万福隆公司已经同意，即使是合同期满前终止合同，履约保证金也仅是抵付场地租金，其履约保证金的约定已在上述的《补充协议》、《关于调整租金方案的函》中进行了改变。何况，南国佳品公司提出提前终止履行《租赁合同》（系两次）均是与万福隆公司沟通后，双方最后共同所做出的决定。因此，在南国佳品公司未拖欠万福隆公司的租金、物业管理费、水电费的前提下，双方签订的《联营协议书》解除后，南国佳品公司请求返还定金人民币624900元及利息，一审法院予以支持。关于南国佳品公司请求开具发票的问题，因其问题系属于行政法调整的范畴，不属于民事诉讼审理的范围，故一审法院对此不做处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、南国食品公司与万福隆公司于2007年10月26日签订的《联营协议书》系租赁协议。二、南国佳品公司与万福隆公司于2010年11月8日签订的《联营协议书》系租赁协议。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，万福隆公司应退还南国佳品公司的定金人民币624900元，并从2018年7月19日起按中国人民银行同期一年期贷款利率支付利息给南国佳品公司。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，万福隆公司应退还南国佳品公司已付的水电费、营业税共计人民币1694485.74元。五、驳回南国佳品公司的其他诉讼请求。本案受理费158639.46元，由万福隆公司负担15800元，南国佳品公司承担142839.46元。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。对于一审查明的“南国佳品公司在庭审后补交了2008年12月15日起至今，226㎡场地经营所产生的水电费464036.72元、营业税款1230449.02元，共计人民币1694485.74元。万福隆公司的质证意见为：水电费464036.72元真实性予以认可，说明2008年12月15日之前的水电费不是由南国佳品公司承担；2008年12月15日之后的营业税款1230449.02元对其真实性、合法性、关联性均不认可，该数据只是说明税款，未注明交的哪里的税款。最早的交税时间为2012年12月，不能证明南国佳品公司在2008年12月15日之前经营期间交过税。”由于南国佳品公司一审未对水电费、营业税提出诉讼请求，不属于本案审理范围，本院不予确认。双方当事人可另行处理。本院二审查明的事实与一审查明的其他事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、联营协议性质，万福隆公司应否退还南国佳品公司保底毛利款22742988.46元；二、万福隆公司应否退还南国佳品公司履约保证金624900元及利息；三、一审是否超过了诉讼请求范围。关于第一个争议焦点，根据查明的事实来看，万福隆公司在与南国食品公司签订联营协议之初，将自身经营的超市中226㎡提供给南国食品公司经营特产，并保证在万福隆公司经营的超市中不出现同类型产品，双方确实是联营关系，随后万福隆公司关闭超市，将涉案场地全部出租给南国佳品公司用于经营超市，双方已失去了联营的基础，双方签订的合同虽然名为联营协议，但实质为租赁关系。关于保底毛利款应当如何认定，是否应退还问题。南国佳品公司认为保底毛利款不同于租金，双方租金应按照7100㎡场地租金计算，万福隆公司认为双方当时合意是将7100㎡和226㎡场地按照95元/㎡的单价出租，但是折算了单价后，仅签订了一份7100㎡的租赁合同。对此本院认为，万福隆公司辩解符合常理，应将226㎡的保底毛利款和7100㎡的租金作为一个整体看待，万福隆公司无需退还南国佳品公司保底毛利款。理由如下：第一，在双方后期调整租金的往来函济中可以显示出是将涉案的全部租赁场地作为整体考虑；第二，万福隆公司承租自案外人的场地租金及物业费等合计每年应付5634221.16元，如果按照7100㎡租金物业费仅收取4771200元计算的单价计算226㎡的年租金，合计为4923072元，此价格低于万福隆公司应付的租金物业费，不符合常理；第三，根据双方约定的价格，万福隆公司转租给南国佳品公司的场地为7326㎡（7100㎡+226㎡），南国佳品公司支付总额为8464000元（5964000元+2500000元），平均每平方米每年应付1155.34元；万福隆公司自有场地出租给南国佳品公司的面积为4000㎡，南国佳品公司支付总额为3600000元，平均每平方米每年应付900元，两者价格相差并未过大，且万福隆公司实际已将其承租的7419㎡场地及153.42㎡的出入口交付南国佳品公司使用。综上，应当将226㎡的保底毛利款和7100㎡的租金整体作为万福隆公司转租给南国佳品公司场地的租金，即万福隆公司无需退还南国佳品公司保底毛利款。故一审认定万福隆公司无需退还南国佳品公司保底毛利款，并无不当，本院予以维持。关于第二个争议焦点，双方合同未就履约保证金的定义进行解释，在双方2009年2月8日签订的10年租期的《租赁合同》中约定南国佳品公司提前终止合同的，万福隆公司有权没收履约保证金，该履约保证金应为保证双方合同履行期限的违约金。在合同履行过程中，双方协商变更了租期和租金，在双方签订的《补充协议》、以及万福隆公司出具的《关于调整租金方案的函》中约定了履约保证金可以抵付租金，应视为双方变更了履约保证金的用途，且双方解除合同时，实际租赁期限已过约定期限的大半，在南国佳品公司未拖欠租金、物业费、水电费的情况下，万福隆公司没收履约保证金也不符合公平原则，万福隆公司应予以退还。故一审判决万福隆公司退还南国佳品公司履约保证金624900元及利息，并无不当，本院予以维持。关于第三个争议焦点，南国佳品公司在一审诉讼中并未请求万福隆公司返还水电费、营业税，一审判决万福隆公司退还南国佳品公司水电费、营业费超过了当事人诉讼请求范围，根据不告不理原则，一审适用法律错误，应予以撤销。在本案审理中，经询问万福隆公司不同意就该请求二审一并进行审理，经本院主持调解，双方当事人亦不能达成一致意见，因此，对于该项请求本院不予审理，万福隆公司是否应当退还南国佳品公司水电费、营业费，双方可以另行诉讼。综上所述，南国佳品公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。万福隆公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：1维持海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初823号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；2撤销海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初823号民事判决第四项。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费158639.46元，由上诉人海南南国佳品商贸有限公司负担154397.44元，上诉人海南万福隆投资集团有限公司负担4242元。二审案件受理费155514.94元（海南南国佳品商贸有限公司已预交），由上诉人海南南国佳品商贸有限公司负担，二审案件受理费25355.08元（海南万福隆投资集团有限公司已预交），由上诉人海南万福隆投资集团有限公司负担6831.08元，由上诉人海南南国佳品商贸有限公司负担18524元。本判决为终审判决。审判长 刘思其审判员 陈 璐审判员 林 梅 二Ｏ一九年十二月十七日书记员 吴毓冰速录员 刘梦微附相关法律法规条文规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。