江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10279号上诉人（原审被告）：孙晶，男，1980年1月27日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：陆嬿池，北京大城（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京华龙电子电器投资有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区中山路55号。法定代表人：周文有，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李响，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人孙晶因与被上诉人南京华龙电子电器投资有限公司（以下简称华龙公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院(2018)苏0106民初13653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙晶上诉请求：撤销一审判决，改判驳回华龙公司的全部诉讼请求；华龙公司承担一审、二审的诉讼费用。主要事实和理由：一、《房屋租赁合同》的主体为南京华翰餐饮管理有限公司（以下简称华翰公司）和华龙公司，孙晶作为一审被告，主体不适格，应当驳回华龙公司的诉讼请求。《房屋租赁合同》第16条明确写明的是双方签字盖章后生效，落款处的乙方明确为乙方（章）、法定代表人等信息。孙晶为华翰公司的法定代表人，可以代表公司对外进行意思表示，其权利义务的承受方也是公司。该合同的生效为盖章签字，只有孙晶的签字，合同尚未生效。二、一审判决事实查明不清，系华龙公司恶意违约在先。本次纠纷的引发过错在于华龙公司，因华龙公司的原因导致房屋消防未能通过、春节期间锁门、晚上9点就将整栋楼大门关闭、恶意停电停水、负一层的排水设备未能按时维修导致污水无法排出、恶意堵住华翰公司的通道，其中两个为消防通道，直接导致了合同乙方无法正常使用租赁物，即使认定合同解除，按照合同第13.5条的约定，合同乙方的全部损失也应当由华龙公司进行赔偿。三、消防罚款问题已经确认发生且确认由华龙公司支付，应当予以抵扣。一审判决第7页第7行查明的事实为“2018年9月29日，吴晓刚询问王蓉消防罚款是否交纳，原告称已经全部处理好。”能够证明关于31000元的罚款已经确认发生且确定由华龙公司支付，但其一直未能向南京市公安消防支队鼓楼区大队支付，该笔费用应当予以抵扣。四、115、116厨房的租赁已经确认由华龙公司承租，应当予以抵扣。一审判决关于承租人的主体逻辑存在矛盾，一方面在庭审过程中明确释明称案件的承租方为孙晶，判决认定本案承租合同承租人系孙晶，另一方面关于115、116厨房的承租人又理解为华翰公司，在一审判决书第12页认为“115、116厨房租赁合同，出租人系华翰公司，并非孙晶”，故而得出“该租赁合同纠纷事宜本案不做处理。”一审判决第7页已查明事实已经明确华龙公司承租115、116室厨房之事实，当然应当在本案中一并处理租赁费并予以抵扣。五、华龙公司同意支付空调设备安装费，应当予以抵扣。孙晶已经提供了在2018年2月5日及2018年3月28日向江苏锦恒电器设备有限公司支付了34000元的银行付款回单，且回单上明确写明了“安装服务费”、“装修款”。同时一审判决中“被告主张一并抵扣空调安装费用，原告亦同意，但双方对于空调安装费用的数额有争议”，在孙晶已经提出了支付凭证的情况下应当予以支持，除非华龙公司举证证明该笔费用明显偏高，一审法院基于华龙公司对数额本身的争议将空调安装费用事宜不在本案中处理有违当事人的意思表示，且未正确分配举证责任，极不公平。六、合同约定的违约金条款已经包含了诉讼费、律师费，不应该重复计算。案涉合同第14.5条在约定违约金按当年度租金的30%来计算，其中包括了诉讼费用、律师费和差旅费，不能另行重复计算诉讼费用、律师费用。一审法院在维持违约金30%的前提下同时支持了诉讼费用由孙晶承担，违反了合同本身双方的约定。同时基于华龙公司未能提供证据证明其实际损失的情况下，30%的违约金约定明确过高应当予以调整。华龙公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。孙晶的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。一、案涉房屋租赁合同的签订主体是华龙公司和孙晶，该合同合法有效。二、一审法院已经查明孙晶的违约事实，根据合同的约定，华龙公司有权主张解除合同。三、关于消防罚款承担问题，行政处罚决定书向南京华翰餐饮管理有限公司鼓楼分公司作出，处罚原因是外卖厨房内部装修工程未依法进行竣工验收消防备案，不论是处罚的对象还是处罚原因，均与华龙公司无关。且目前为止该笔罚款并未缴纳，孙晶主张的消防罚款抵扣没有依据。四、关于115、116房屋租赁抵扣事项，系由华翰公司在一审中提出。孙晶并非是115、116厨房的出租人，没有权利在本案中主张抵扣。华翰公司在一审也未举证证明其与华龙公司就115、116号厨房的租赁达成合意。五、关于空调设备安装费，华龙公司虽然同意退还，但并不认可孙晶所提出的高达34000元的数额，价值79000元的空调，安装费用高达34000元，明显有悖常理，而34000元的支付主体为南京安客美邻酒店管理有限公司，也非孙晶。一审法院对该部分费用不予理涉，要求孙晶另行主张并无不当。六、关于违约金问题，一审法院已经予以了调整，符合法律和合同的约定。华龙公司向一审法院起诉请求：1.解除华龙公司、孙晶就南京市鼓楼区中山路55号负一楼西侧部分房屋签订的《房屋租赁合同》；2.孙晶立即向华龙公司返还南京市鼓楼区中山路55号负一楼西侧部分房屋；3.孙晶支付华龙公司2018年10月20日至2018年10月30日房租15795元、物业费702元；4.孙晶支付华龙公司房屋占有使用费49754.25元（按日租金的1.5倍计算为2369.5元/日，自2018年10月31日起算，至孙晶实际搬出房屋止，暂计算至2018年11月20日）及物业费2106元（按2106元/月计算，自2018年10月31日起算，至孙晶实际搬出房屋止，暂计算至2018年11月30日）；5.孙晶支付华龙公司违约金172955.4元（576518元×30%）；6.孙晶承担华龙公司为本案支出的律师费4万元。（上述费用合计280610元，扣除应退还孙晶的押金6万元，共计220610元）。一审法院查明事实：南京市鼓楼区中山路55号新华大厦系南京新华报业房地产开发有限责任公司（以下简称新华报业房地产公司）投资建设，2014年1月29日，新华报业房地产公司将新华大厦-1至5层出租给华龙公司，租期10年，双方约定华龙公司不得将承租楼层转租或转借给第三方。后新华报业房地产公司出具同意招租证明，同意华龙公司就新华大厦-1至5层进行招租，并允许华龙公司在承租房屋内经营简餐的餐饮服务，授权期限自2016年7月31日至2026年7月30日止。2017年9月30日，孙晶向华龙公司支付租房押金6万元。2017年10月19日，华龙公司（出租方、甲方）与孙晶（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定华龙公司将案涉房屋出租给孙晶，租赁面积暂定351平方米，乙方租赁该区域用于分租经营餐饮，租赁期限自2017年10月20日至2023年10月19日；第一年和第二年租金均为576518元，从第三年起每年递增一次，每次递增按当年房租的6%递增；该房屋必须先付租金后使用，租金按三个月结算一次，乙方必须于每期到期前提前10天按银行转账付款方式向甲方交付下一期租金，乙方必须于2017年10月20日前支付押金10万元，第一次租金支付时间为2018年1月9日前，第二次租金支付时间为2018年4月9日前，依此类推；甲方应于2017年10月22日前向乙方交付该商铺；在房屋租赁期间，水、电费和物业费由乙方支付并可根据市场情况适时调整收费标准，其中水费4.2元/立方，电费1.2元/度，物业费6元/平方米/月；在房屋租赁期间，乙方承担并支付变频空调设备及安装费（空调若是乙方出资安装且不支付变频空调使用费）；租赁期满或解除合同后，本合同即终止，届时乙方须将商铺退还甲方，甲方免息退还已收保证金；乙方逾期支付租金，支付逾期付款的违约金，每逾期一天，按照逾期付款金额的5‰交纳滞纳金；逾期支付租金达到15个工作日的，逾期付款的违约金按照当年度租金的30%来计算且甲方有权同时解除本合同；乙方逾期交还房屋的，乙方必须向甲方支付滞纳金，此费用按日计算，每日费用为日租金的1.5倍，日租金按上述当年租金标准计算；乙方逾期15个工作日不支付房租的或拖欠煤气费、水电费、电话费、有线电视费、网络使用费等各项费用期限达15天的，甲方有权解除合同，并有权或通过物业停止向乙方供水、供电，由此产生的损失由乙方自行承担；甲方不尽修缮义务或乙方因甲方原因不能正常使用租赁物的，乙方有权解除合同，由此造成的损失，由甲方赔偿；甲乙双方违约或造成对方损失，违约方承担全部责任，违约金按当年度租金额30%来计算（包括诉讼费用、律师费用、差旅费用等费用）；合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，自双方签字盖章后生效等等。该合同左下角落款甲方（章）处加盖华龙公司公章，法定代表人处空白，无身份证号码一栏；右下角落款乙方（章）处由孙晶签署“孙晶”两字，下一栏法人代表为空白，最后一栏身份证号码为。2017年10月19日，双方仅签署贰份合同，因合同约定一式肆份，10月20日双方又补签了贰份，内容与形式均与19日的合同一致，落款时间为10月20日。孙晶当庭提供《房屋租赁合同》与上述华龙公司提供的合同内容一致，区别是第一页抬头处和最后一页落款处均在“孙晶”两字上又加盖了华翰公司的公章。孙晶系华翰公司的法定代表人。合同签订后，华龙公司将案涉房屋交付孙晶。孙晶将案涉房屋改造为外卖厨房后以华翰公司的名义对外招租。2018年1月22日，孙晶向华龙公司支付2018年1月20日至2018年4月19日期间的租金130638元（华龙公司同意免除部分物业费及租金）。2018年4月17日，孙晶向华龙公司支付2018年4月20日至2018年7月19日期间的租金及物业费150447.5元。2018年7月3日，孙晶支付华龙公司2018年7月20日至2018年10月19日期间的租金及物业费150447.5元。2018年7月30日，华翰公司的工作人员吴晓刚就案涉房屋共享厨房的烟道和下水（提升泵损坏）问题与华龙公司的工作人员王蓉进行沟通，王蓉承诺尽快解决。孙晶主张提升泵损坏两周时间，造成下水障碍，导致租金损失83400元。华龙公司自认提升泵曾损坏，但否认维修时间为两周；华龙公司称孙晶报修后华龙公司于24小时内维修完毕，但华龙公司并未提交相关维修资料。2018年8月8日，南京市公安消防支队鼓楼区大队（以下简称鼓楼消防大队）对案涉房屋进行检查，发现华翰公司鼓楼分公司的外卖厨房内部装修工程未依法进行竣工验收消防备案，鼓楼消防大队下发《责令限期改正通知书》，责令华翰公司鼓楼分公司于2018年8月14日前改正。期满后鼓楼消防大队复查，发现华翰公司鼓楼分公司仍未进行备案且未停止使用，随即下发《建设工程竣工验收消防备案违法通知书》，通知华翰公司鼓楼分公司于2018年8月20日前停止使用。期满后鼓楼消防大队再次复查发现华翰公司鼓楼分公司仍未改正且未停止使用，鼓楼消防大队于2018年8月29日责令华翰公司鼓楼分公司位于案涉房屋的外卖厨房停止使用，并处罚款3万元。2018年8月31日，鼓楼消防大队因华翰公司鼓楼分公司的外卖厨房内部装修工程未依法进行竣工验收消防备案，决定给予华翰公司鼓楼分公司罚款1000元的处罚。华翰公司鼓楼分公司至今未支付上述31000元罚款，也未申请行政复议或提起行政诉讼。孙晶称并未因上述行政处罚而停止营业。2018年9月8日，华龙公司对案涉房屋进行消防检查，发现消防通道内杂物阻碍疏散，室内缺烟感探头，消防标识过少，要求孙晶尽快整改。2018年10月2日复查，发现仍未完成烟感探头安装。2018年9月12日，吴晓刚将115、116厨房租赁合同文本微信发送给王蓉，合同文本上甲方（出租方）为华翰公司。王蓉告知吴晓刚厨房不租了，吴晓刚称还得给其恢复原状，并支付期间租金。次日，王蓉询问吴晓刚，昨天两个厨房的面积是怎么算的。2018年9月29日，吴晓刚询问王蓉消防罚款是否交纳，华龙公司称已经全部处理好。吴晓刚询问是否是指罚款已经交掉了？华龙公司未予回复。2018年10月10日，华翰公司向华龙公司发函，要求华龙公司就一楼消防处罚问题及华龙公司要求租用115、116室厨房，在装修好之后又提出退租事宜，这期间的房租费用以及结构恢复问题进行书面确认，以便华翰公司核算当期应付和应收款项。2018年10月15日，华翰公司再次向华龙公司发函，要求华龙公司就上述问题进行账目核算。2018年10月18日，华翰公司再次向华龙公司发函，要求华龙公司就115、116室厨房租用、厨房通道占用和消防门未安装导致消防罚款问题进行沟通，在上述问题未解决前，华翰公司将停止支付一切房租水电费用。2018年10月26日，华龙公司根据王蓉提供的地址（华翰公司的经营场所）向孙晶邮寄发出水电费、房租、物业费催缴通知单，通知孙晶于2018年10月29日下午17时前缴纳2018年5月30日至2018年9月29日期间的水电费65466元，并按约支付2018年10月20日至2019年1月19日期间的租金144129.5元及物业费6318元、违约金172955.4元及滞纳金（按照合同约定每日5‰计算至实际付款之日止）等等。邮寄查询情况显示该通知于2018年10月27日他人收。2018年10月30日，华龙公司按上述地址向孙晶邮寄发出解除合同告知函，通知孙晶因孙晶延付前三季度租金和物业费，拖欠第四季度租金及物业费150447.5元、2018年5月29日至2018年10月28日期间水电费80773.2元，华龙公司行使合同解除权，解除合同；限孙晶于2018年11月12日前搬离案涉房屋，并承担尚未缴纳的各种费用420725.33元（租金144129.5元、物业费6318元、水电费80773.2元、违约金172955.4、滞纳金16549.23）；逾期不搬离或不交纳上述费用，华龙公司将停止向孙晶供水、供电等等。邮寄查询情况显示该通知于2018年10月31日他人收，邮单上有孙晶本人的电话号码。孙晶认可收件地址系华翰公司的营业地址，但否认收到上述两份通知函。2018年10月31日，华翰公司向华龙公司发出解除合同告知函，告知华龙公司解除双方于2017年10月20日就华龙电子负一楼签订的《房屋租赁合同》，原因系华龙公司多次违约，违约情形如下：华龙公司与案外人的矛盾导致华翰公司共享厨房的烟道和下水被堵一月左右，给华翰公司造成损失；防火分区的防火门未安装到位，导致华翰公司被消防罚款3万元，华龙公司承诺承担该罚款，但至今未付；华龙公司的厕所影响华翰公司101室厨房的租赁，华龙公司承诺5月改造，但拖到9月才进行，导致101室厨房在此期间未能出租，造成华翰公司损失；华龙公司的润芳茶餐厅非法侵占华翰公司的经营面积，侵占华翰公司115、116室厨房通道及消防通道，影响共享厨房的正常经营等等。2018年11月，华龙公司在案涉房屋处张贴通知，通知孙晶在2018年11月12日前迁出案涉房屋，华龙公司将于2018年11月12日停止水、电供应，逾期不迁出，华龙公司将采取强制迁出措施，所有经济损失由孙晶自行承担。2018年11月15日，孙晶向华龙公司支付2018年5月29日至10月28日期间的水电费80773.2元。2018年11月16日，华龙公司委托国浩律师（南京）事务所代理本案诉讼，并支付律师费4万元。2019年1月7日，华龙公司在新华大厦张贴通知，通知负一楼“美食城”春节从2019年2月3日放假至2019年2月11日，此期间暂不营业，2月12日恢复正常营业。庭审中，华龙公司同意退还孙晶案涉房屋的空调设备购买和安装费用。对于购买费用，华龙公司、孙晶一致确认为79000元。对于安装费用，孙晶提供了南京安客美邻酒店管理有限公司于2018年2月5日及2018年3月28日向江苏锦恒电器设备有限公司支付费用共计34000元的银行付款回单；华龙公司认为该证据不能证明34000元系案涉空调安装费用。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。华龙公司提供的房屋租赁合同抬头及落款处均显示承租方为孙晶，应当认为本案租赁合同承租人系孙晶。孙晶提供的租赁合同加盖了华翰公司的公章，因该合同由孙晶持有，孙晶作为华翰公司的法定代表人单方在租赁合同上加盖华翰公司的行为，未经华龙公司同意，不能产生协商一致变更合同主体的法律效力。故对孙晶抗辩华翰公司系案涉房屋租赁合同承租人的意见，法院不予采纳。华龙公司、孙晶签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于合同解除问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《房屋租赁合同》约定孙晶应当在每期到期前10天支付下一期租金，孙晶逾期支付租金达到15个工作日的，华龙公司有权同时解除本合同；孙晶应当在2018年10月9日前支付2018年10月20日至2019年1月19日的租金，但孙晶在2018年10月30日时仍未支付，已逾期达15个工作日，华龙公司有权解除合同。华龙公司于2018年10月30日向孙晶寄出解除通知，该通知于2018年10月31日由他人签收。邮寄地址由孙晶担任法定代表人的公司员工提供，且该地址即为孙晶担任法定代表人的公司的营业场所，邮寄面单上亦留有孙晶本人的电话，他人收亦应视为孙晶已经收到该通知，故房屋租赁合同于2018年10月31日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故孙晶应当将案涉房屋返还华龙公司。对华龙公司要求确认合同解除及返还房屋的诉讼请求，法院予以支持。关于租金问题。合同于2018年10月31日解除，孙晶应当支付华龙公司自2018年10月20日至2018年10月31日期间的租金18954元（1579.5元/日×12日）。租赁期间提升泵损坏影响孙晶使用案涉房屋，应酌情减免租金；对于提升泵损坏维修期限双方有争议，华龙公司未能提供证据证明损坏两周，孙晶自认维修时间不超过一日，但也未提供相关维修资料证明维修情况，法院酌定维修时间为三日，扣除三日租金4738.5元。故孙晶还应支付华龙公司租金14215.5元。关于物业费问题。合同约定孙晶按照6元/平方米/月标准支付物业费，租赁面积为351平方米。孙晶自2018年10月20日起未按照合同约定向华龙公司支付物业费，故华龙公司要求孙晶按照合同约定2106元/月的标准支付自2018年10月20日起至实际返还房屋之日止的物业费，于法有据，法院予以支持。关于违约责任问题。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。合同解除后，孙晶应当将案涉房屋返还华龙公司，但孙晶至今未返还房屋，孙晶应当向华龙公司支付房屋占有使用费，合同约定逾期交还房屋的占有使用费按照租金标准的1.5倍计算；孙晶逾期支付租金，经多次催告后仍未履行，构成违约，导致合同解除，应承担相应违约责任，合同约定孙晶欠付租金导致合同解除，应支付年租金30%的违约金（含律师费）。华龙公司主张的占有使用费、违约金、律师费均是因孙晶违约给华龙公司造成的损失，华龙公司提供的证据并不足以证明其实际损失数额，综合双方合同履行情况，法院酌定占有使用费仍参照租金标准计算至孙晶实际返还案涉房屋时止，违约金按照当年租金的30%计算，对于律师费的请求不再支持。因春节期间（2019年2月3日至2019年2月11日）华龙公司关闭案涉房屋，导致孙晶无法使用案涉房屋，故应扣除该9天的占有使用费为14215.5元。华龙公司主张实际关闭天数未达到9天，但并未提供证据证明，且考虑到孙晶对该通知的信赖并未在2月11日前营业，对华龙公司该主张法院不予采纳。关于消防罚款问题及115、116厨房返租问题。消防行政处罚的对象是华翰公司鼓楼分公司；处罚决定书记载处罚原因系外卖厨房内部装修工程未依法进行竣工验收消防备案，是否华龙公司造成并不明确；孙晶自认上述罚款目前并未实际支付，损失并未实际产生，故对孙晶要求华龙公司承担上述消防罚款损失的意见，法院不予采纳。115、116厨房租赁合同，出租人系华翰公司，并非孙晶，就该租赁合同纠纷事宜本案不做处理。关于空调设备费用问题。华龙公司同意退还空调购买费用79000元，法院予以确认，可一并抵扣。孙晶主张一并抵扣空调安装费用，华龙公司亦同意，但双方对空调安装费用的数额有争议，孙晶提供的银行转账凭证不足以证明相关款项是案涉空调安装费用，故对空调安装费用事宜本案中不做处理，孙晶可另行主张该部分费用。关于孙晶主张应由华龙公司承担的其他营业损失问题，孙晶提供的证据不足以证明其营业损失，对该抗辩意见法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院作出判决：一、南京华龙电子电器投资有限公司与孙晶于2017年10月19日就南京市鼓楼区中山路55号负一楼西侧部分房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除；二、孙晶于判决生效之日起十日内向南京华龙电子电器投资有限公司返还南京市鼓楼区中山路55号负一楼西侧部分房屋；三、孙晶于判决生效之日起十日内给付南京华龙电子电器投资有限公司租金14215.5元；四、孙晶于判决生效之日起十日内按照2106元/月的标准向南京华龙电子电器投资有限公司支付自2018年10月20日起至实际返还上述房屋之日止的物业费）；五、孙晶于判决生效之日起十日内按照1579.5元/日的标准向南京华龙电子电器投资有限公司支付自2018年11月1日起至实际返还上述房屋之日止的占有使用费（实际支付时，扣除2019年2月3日至2019年2月11日期间的占有使用费14215.5元）；六、孙晶于判决生效之日起十日内给付南京华龙电子电器投资有限公司违约金172955.4元（孙晶在履行上述金钱给付义务时，可一并扣除南京华龙电子电器投资有限公司应退还孙晶的押金6万元和空调购买费用79000元）；七、驳回南京华龙电子电器投资有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。上述事实，有《房屋租赁合同》、催缴函、解除合同告知函、微信聊天记录、银行付款凭证、委托代理协议、发票、同意招租证明、建设工程规划许可证、照片、行政处罚决定书及当事人的陈述等证据证实。本院认为，根据法院查明的事实，2017年10月19日，华龙公司（出租方、甲方）与孙晶（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》。孙晶上诉主张华翰公司为该合同签订主体，其主张与合同中载明的承租方主体明显不符，且华龙公司持有的合同中亦仅有孙晶签字。虽然孙晶自行在其持有的合同中加盖华翰公司公章，但未经华龙公司同意，不能产生变更合同主体的法律效力，本院对孙晶该项主张，不予支持。依法成立的合同，受法律保护。华龙公司、孙晶签订的《房屋租赁合同》合法有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。案涉《房屋租赁合同》约定承租方逾期支付租金达到15个工作日的，出租方有权解除合同。法院查明孙晶存在逾期支付租金的情况，符合双方约定华龙公司主张解除合同的条件，故一审法院认定案涉《房屋租赁合同》于2018年10月31日解除，依据充分。孙晶上诉主张华龙公司恶意违约在先，导致孙晶无法正常使用租赁物，依据不足，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行，故孙晶应当将案涉房屋返还华龙公司。对于合同解除前欠付租金，一审法院根据租赁期间提升泵损坏影响孙晶使用案涉房屋的情况，已经予以酌情减免。关于违约责任问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。华龙公司本案中主张了房屋占有使用费、违约金及律师费，案涉合同约定逾期交还房屋的占有使用费按照租金标准的1.5倍计算，同时约定违约金按当年度租金的30%计算（含诉讼费、律师费用、差旅费等费用）。本院认为，华龙公司主张的上述费用均基于孙晶违约给华龙公司造成的损失，一审法院认定占有使用费参照租金标准计算，违约金按照当年租金的30%计算，对于律师费的请求不再支持，已经综合考虑双方合同履行情况及合同解除对华龙公司造成的影响，并无不当，本院予以维持。关于春节期间应否扣除占有使用费的问题及物业费，一审法院的认定亦无不当，本院均予以维持。关于孙晶上诉所称消防罚款问题，孙晶陈述该罚款目前并未实际支付，孙晶要求在本案中进行抵扣，没有依据，本院不予支持。关于空调设备费用问题，一审法院已认定华龙公司同意退还的空调购买费用79000元进行抵扣，但对孙晶主张的空调安装费34000元，华龙公司未予认可，故一审法院未予处理并无不当，孙晶如有证据证明，可另行主张权利。关于孙晶上诉所称115、116厨房返租问题，孙晶将案涉房屋改造为外卖厨房后以华翰公司的名义对外招租，如发生纠纷，与孙晶、华龙公司之间房屋租赁合同并非同一法律关系。因对外招租涉及案外人华翰公司，故不宜在本案中处理。因孙晶违反合同约定引发案涉纠纷，一审法院对诉讼费用负担的认定，符合法律规定。综上所述，孙晶的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3912元，由孙晶负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一九年十二月三十日书记员  杨文艳