四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终2168号 上诉人（原审原告）：李庭富，男，1989年7月12日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：蔡洁，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗超超，四川法雨律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：岳池县圣欣房地产开发有限公司，住所地四川省广安市岳池县九龙镇麻柳桥鑫城明珠内。 法定代表人：周维平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李执，四川法雨律师事务所律师。 上诉人李庭富与上诉人岳池县圣欣房地产开发有限公司（以下简称圣欣房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服四川省岳池县人民法院（2019）川1621民初2872号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李庭富上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持李庭富一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由圣欣房地产公司承担。事实和理由：1.案涉房屋2018年12月3日验收备案，圣欣房地产公司在未验收合格前向买受人交付房屋，不论买受人是否提前接房，均不能免除圣欣房地产公司继续依约向买受人交付符合条件的房屋，其延期交房的违约金应计算至其交付的房屋达到法定以及约定的交付条件之日止；2.合同约定买受人违约付款责任是日万分之三，而约定的逾期交房违约责任是逾期240日内按日万分之零点一计算违约金，逾期240日之后按日万分之零点一计算违约金或者协商解决两种方式，显然对违约责任的约定是不公平、不对等的。圣欣房地产公司作为提供格式合同一方，应当以买受人承担违约付款责任的方式向买受人承担逾期交房的违约责任。 圣欣房地产公司辩称，李庭富上诉理由不能成立，请求支持圣欣房地产公司的上诉请求，驳回李庭富的上诉请求。 圣欣房地产公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判按照双方合同约定计付逾期交房违约金；2.一、二审诉讼费用由李庭富承担。事实和理由：1.双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应当按照合同约定进行判决；2.李庭富未提供任何证据证明逾期交房对其造成的损失，一审法院违反合同约定酌定违约金标准没有任何事实和法律依据。同时，即便应当赔偿违约金，也应当扣除房屋装修所需的合理时间半年，并根据约定计算逾期交房违约金；3.圣欣房地产公司现有税金及工程款5,000余万元，案涉小区尚有业主上千户，按一审法院判决所确定的标准赔偿，势必造成圣欣房地产公司破产，导致生效判决无法执行。 李庭富的答辩意见与其上诉理由一致。 李庭富向一审法院起诉请求：1.判令圣欣房地产公司向李庭富赔偿延迟交房违约金63,902.94元；2.本案诉讼费由圣欣房地产公司承担。 一审法院认定事实：2017年2月5日，李庭富与圣欣房地产公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，圣欣房地产公司将取得商品房预售许可证的、位于岳池县九龙镇银城南路东段石油公司北侧与滨河东路滨江国际B4栋1-27-5号住房卖与李庭富；房屋合同价为406,256元；采取一次性付款方式付款；该合同还约定了合同双方的违约责任，李庭富逾期付款，则应向圣欣房地产公司支付日万分之三的违约金，圣欣房地产公司逾期交房，则应向李庭富支付日万分之零点一的违约金。如遇特殊情况顺延（240天），约定期限超过240天协商解决。合同约定交房时间为2017年6月30日前。该合同还约定了其他事项。2017年6月30日前，李庭富共向圣欣房地产公司交纳购房款406,256元。李庭富于2017年10月6日接房，与圣欣房地产公司办理结算手续，并出具《承诺书》一份。涉案房屋验收备案时间为2018年12月3日。 一审法院认为，李庭富、圣欣房地产公司所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法、有效。根据合同约定，圣欣房地产公司应当在2017年6月30日前将涉案合同的房屋交付与李庭富，圣欣房地产公司逾期交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。李庭富在2017年6月30日前交纳购房款406,256元，该交款数额应作为计算违约金的购房款基数。李庭富于2017年10月6日接受了涉案合同的房屋，视为李庭富对涉案合同房屋的质量等的认可，圣欣房地产公司的违约截止时间应认定为2017年10月6日。本案审理过程中，李庭富没有举证证明其损失、圣欣房地产公司亦没有举证证明其延期交房系遇特殊情况，根据合同的公平原则，结合合同的约定和客观实际，参考同地段同类房屋的租金标准，李庭富诉请的违约金酌定为3,272元较为适宜。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、圣欣房地产公司在判决生效后十日内向李庭富支付迟延交房的违约金3,272元；二、驳回李庭富的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费699元，由李庭富负担599元，由圣欣房地产公司负担100元。 二审中，李庭富提交了以下证据：1.李庭富的委托诉讼代理人向房屋中介机构调查询问形成的《调查笔录》二份及《房屋出租合同》一份，拟证明案涉小区附近房屋的租赁均价在15,000元/年左右；2.岳池县住房和城乡规划建设局《信访事项处理意见书》（岳住建处字〔2018〕105号），拟证明案涉小区2018年12月3日之前未达到竣工验收的交付条件。圣欣房地产公司质证认为，信访处理意见书、租赁合同均是复印件，真实性有异议；调查笔录的真实性无法核实。 李庭富提交的《调查笔录》和《房屋出租合同》拟证明的事实与本案具有一定关联性，本院将在下文结合案件焦点问题进行综合评述。李庭富提交的信访处理意见书真实性、合法性、关联性本院予以确认，对该证据，本院予以采信。根据该证据，本院补充认定：2018年2月5日，案涉“滨江国际项目”向岳池县住房和城乡规划建设局递交竣工验收申请，但因未达到竣工验收条件，当时并未完成竣工验收。 二审查明的其余案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、一审关于逾期交房违约金计付期间的认定是否正确；二、一审对逾期交房违约金的计付标准及数额予以酌定是否妥当。 一、一审关于逾期交房违约金计付期间的认定是否正确的问题 2017年10月6日，圣欣房地产公司向李庭富交付当时尚未通过验收合格的房屋，李庭富仍与圣欣房地产公司办理结算手续，并进行了接房，李庭富已实际占有案涉房屋，应视为李庭富对案涉房屋交付的认可，故圣欣房地产公司至此已经完成对案涉房屋的交付，其逾期交房的违约期间亦应认定为该实际交房之日止，即计算至2017年10月6日止。李庭富关于圣欣房地产公司的违约期间应计算至验收合格之日的上诉主张，本院不予支持。 二、一审对逾期交房违约金的计付标准及数额予以酌定是否妥当的问题 按照合同约定，圣欣房地产公司应当在2017年6月30日前交付案涉商品房，而圣欣房地产公司实际于2017年10月6日交付，已构成逾期交付，应承担相应的违约责任。违约金具有以补偿实际损失为主，惩罚性为辅的属性，其调整应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。李庭富二审提交的《调查笔录》及《房屋出租合同》虽不能直接证明其实际损失，但一审法院综合全案实际，并参考同地段同类房屋的租金标准，酌定违约金为3,272元并无不当，本院予以维持。 综上所述，李庭富、圣欣房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,398元，由李庭富负担699元，岳池县圣欣房地产开发有限公司负担699元。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  陈 萱 审 判 员  张 波 二〇一九年十二月二十四日 法官助理  朱亦强 书 记 员  田 玲