广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终3571号上诉人（原审原告）：王静，男，1984年8月11日出生，住湖北省建始县***********。委托诉讼代理人：王方强，广东丰邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭南海，广东丰邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：江门市直冲物业发展有限公司，住所地：广东省江门市高新区2号地龙溪新城。统一社会信用代码：914**********589X2。法定代表人：郭卫强，该公司总经理。委托诉讼代理人：余新全，广东广能律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗纯钢，广东广能律师事务所律师。上诉人王静因与被上诉人江门市直冲物业发展有限公司（以下简称直冲物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2019）粤0704民初1588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王静上诉请求：1.请求二审法院依法改判或发回重审。2.本案的一审、二审诉讼费用由直冲物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认可当事人双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，对双方均有法律约束力，双方应按合同全面履行合同义务。但是一审法院却忽略商品房交付的实质要件，认定为只要取得建设工程竣工验收备案表和房屋测绘报告，就具备交付，却完全忽略商品房的实用功能且合同约定的通水、通电、通气等交付要件。事实上直冲物业公司提交的建设工程竣工验收备案表也存在严重的弄虚作假的嫌疑。从各相关验收单位意见下面都是同一日同一人书写，龙溪新城开发商有伪造《竣工验收备案表》文件的嫌疑，住建局违规提前发放该表。二、结合本案，直冲物业公司于约定交付的期限届满前后多次通知交房的情况看，直冲物业公司明知不具备交房条件，采用欺骗、隐瞒的手段，使众多买受人在不明真实情况、违背自己真实意思情况下领取装修钥匙或收取收楼通知书。即使领取钥匙或收取收楼通知书，但这一行为显然不属于法定和约定的交付行为，正式的交付应当是直冲物业公司取得合同约定的全部交付条件，并合理通知时为准。三、一审法院片面理解和引用了《合同法》114条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”的规定，法条要求的是过分高于，当事人才能请求适当减少。本案违约金并未过分高于。合同约定违约金是以购房款按万分之三计算违约金，而一审法院却直接按以万分之二计算违约金。王静及其它买受人早早的将购房款缴纳至直冲物业公司，直冲物业公司占有利用该笔资金，让王静及其它买受人背负银行借款压力之下而不能按期享有房屋的占有使用房屋，且迟延交付的过错也完全在于直冲物业公司。四、《补充协议》与主合同冲突，应以主合同约定为主。《补充协议》中省略了收楼必需的通水通电通气规定，含有减轻或免除本合同中约定应由出卖人承担的责任或加重买受人责任、排除买受人主要权利内容，仍以主合同约定的交楼条件为准。五、2017年2月15日江门市住建局在《关于优化江门市区**燃气设施工程建设管理的通知》中规定，新建住宅小区工程，管道燃气设施应纳入小区主体工程一并办理施工许可，并且与主体工程同时建设和验收。龙溪新城开发商却是2018年6月29日拿到《竣工验收备案表》，燃气却没有开通验收，严重不符合江门市区规定燃气设施内容。直冲物业公司辩称，一审判决认定的事实与适用法律正确。双方签订的《补充协议》第四条第5点约定：商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表及房屋测绘报告。直冲物业公司于2018年4月28日完成测绘报告，2018年6月29日获得了竣工验收备案表。直冲物业公司在房屋具备交付条件后，2018年6月29日第一时间通过微信业主群群发收楼通知，告知全体业主（包含王静）房屋已符合交付条件，可以收楼。同时，《补充协议》第十四条第2点约定：通知自收到时起生效。作为最便捷的微信群发信息，可以在发出后全体业主即可收到，因此，王静在2018年6月29日即已收到交楼通知。另外，直冲物业公司也于同日向王静邮寄收楼通知书，王静也已签收了相关邮件。因此，无论从微信群通知，还是单独的邮寄通知，直冲物业公司均已履行了收楼告知义务，在一审中王静也明确已收到了交楼通知邮件。综上，直冲物业公司若存在逾期，也就是2018年6月1日至6月29日，实逾期时间为29天，按补充协议约定，送达后十天视为交楼，直冲物业公司逾期也就是40日。根据《房屋买卖合同》约定逾期90天以内的，每天按日万分之二计算违约金，因此直冲物业公司实际应当承担违约金应按逾期时间和日万分之二进行核算，一审法院依法按双方的约定进行核算违约金，并非依职权降低了违约金计算比例。二、王静的上诉无事实依据与法律规定。王静无视双方签订的《补充协议》，《补充协议》已明确交楼的条件为取得竣工验收备案表及房屋测绘报告。王静声称房屋不具备通水、通电、通气的实用功能，这完全是错误的。首先，这些并非双方合同约定的交付条件；其次，房屋已经过住建部门竣工验收备案，已具备合格使用的条件，相关水、电、气均已到达各户门口，具体的开通是由各户向经营部门申报开通，与直冲物业公司无关。三、《竣工验收备案表》得到政府部门的确认，不存在王静所述的问题。王静向一审法院起诉请求：判令直冲物业公司支付逾期交付商品房的违约金31130.23元（以购房款487171元按每日万分之三从2018年6月1日计至2018年12月30日），并由直冲物业公司负担本案的诉讼费用。一审法院判决：一、直冲物业公司于判决生效之日起七日内支付逾期交付商品房的违约金3897.37元给王静；二、驳回王静的其他诉讼请求。若直冲物业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费289.13元，由王静负担252.93元，直冲物业公司负担36.20元。本院二审期间，王静提交以下新证据：1.江门市江海区住房和城乡建设局出具的《建设工程消防验收意见书》（复印件）；2.江门市公安消防局出具的《建设工程消防验收意见书》（复印件）；3.《单项工程竣工验收证明书》（复印件）；4.《竣工验收备案表》（复印件），拟共同证明《竣工验收备案表》程序违法，不能作为定案依据。直冲物业公司未提交新证据。本院依法组织双方当事人对此质证。经审查，上述证据均无原件核对，无法确认其真实性，本院不予采信。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对王静的上诉请求范围进行审查，对当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.涉案商品房交付日期的认定；2.违约金应如何计算。关于涉案商品房交付日期的认定问题。本案中，双方签订《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》两份合同，王静上诉主张交付的约定应以《商品房买卖合同（预售）》为主。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，《商品房买卖合同（预售）》《补充协议》系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，属合法有效合同，对于双方均具有约束力，双方应依约履行。《商品房买卖合同（预售）》第十条第7款第2项约定，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照补充协议处理。而双方在《补充协议》中进一步约定，商品房的唯一交付条件为取得竣工验收备案表及房屋测绘报告。双方后续签订的《补充协议》，视为对《商品房买卖合同（预售）》内容的实质性变更，双方应以《补充协议》的约定为准。经审查，直冲物业公司提交的《不动产测量报告》《竣工验收备案表》足以证明商品房已经在2018年6月29日符合《补充协议》约定的房屋交付条件，该公司于次日发出《收楼通知书》通知王静，依照合同约定可以认定直冲物业公司交付商品房日期为发出收楼通知书延后十日，即2018年7月10日为实际交付日。虽然王静主张相关部门违规发放《竣工验收备案表》涉嫌伪造，但该表有勘察单位江门地质工程勘察院、设计单位广东省建筑设计研究院、施工单位裕达建工集团有限公司、监理单位江门市建设监理顾问有限公司的负责人签字确认、盖章，并盖有江门市江海区住房城乡建设和水务局工程竣工验收备案专用章，能共同证明龙溪新城4#楼工程验收文件齐全，江门市江海区住房城乡建设和水务局同意予以备案。王静虽对上述单位盖章时间为同一天有异议，认为笔迹均为同一人所写，但并未提交证据佐证，其主张无事实依据，本院不予采信。综上所述，一审判决认定2018年7月10日为实际交付日并无不妥，本院予以维持。关于违约金应如何计算的问题。《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款第（1）项约定，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。承前所述，涉案商品房实际交付日期为2018年7月10日，逾期40日，故一审判决以购房款按每日万分之二计算违约金符合双方的约定，本院予以维持。王静上诉请求以日息万分之三计算违约金缺乏理据，本院不予支持。综上所述，王静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费578.26元，由王静负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 翔审 判 员  梅晓凌审 判 员  甄锦源二〇一九年十二月二十三日法官助理  林 愈书 记 员  谭秀萍李金科