甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘07民终1484号 上诉人（原审被告）：张掖市新合作房地产开发有限责任公司。住所：甘肃省张掖市甘州区滨河新区大成学校南侧崇圣嘉园。统一社会信用代码：91620702670828106X。 法定代表人：王某1，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李某，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：贺某，甘肃锦舒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨某1，男，1985年2月10日出生，汉族，甘肃省临泽县人，住临泽县。 委托诉讼代理人：杨某2，男，汉族，1965年1月19日出生，甘肃省临泽县人，住临泽县。系被上诉人杨某1之父。 被上诉人（原审被告）：张掖市安居客房产经纪有限责任公司。住所：甘肃省张掖市甘州区毓秀花园润园2号102室。统一社会信用代码：91620702MA74TQFX8G。 法定代表人：韩某，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：王某2，男，1970年12月29日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住甘州。 原审第三人：张掖市梦瑞建筑工程有限公司。住所：甘肃省张掖市甘州区南环路76号102号门店。统一社会信用代码：91620702332294228P。 法定代表人：王某3，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈某，该公司工作人员。 上诉人张掖市新合作房地产开发有限责任公司(以下简称：新合作房地产公司）因与被上诉人杨某1、张掖市安居客房产经纪有限责任公司（以下简称：安居客经纪公司）、王某2、原审第三人张掖市梦瑞建筑工程有限公司（以下简称：梦瑞建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服张掖市甘州区人民法院（2018）甘0702民初4069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新合作房地产公司委托诉讼代理人李某、贺某，被上诉人杨某1委托诉讼代理人杨某2，被上诉人安居客经纪公司法定代表人韩某，被上诉人王某2，原审第三人安居客经纪公司委托诉讼代理人陈某，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新合作房地产公司上诉请求：1、依法将本案改判，驳回被上诉人杨某1的全部诉请。2、本案涉诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人为履行与梦瑞公司签订的《商品房团购协议书》约定的义务，在梦瑞公司出具介绍信和收款收据的情况下，因梦瑞建筑公司已将37号楼1单元903室房款付清，遂给被上诉人杨某1出具了收款收据(实际上诉人并未收取被上诉人杨某1的任何房款)以方便被上诉人杨某1办理按揭货款事宜。在庭审中，梦瑞公司对此事实也予以认可，故上诉人在本案中不应承担返还购房款的责任。且被上诉人杨某1自始只能提供将75000元转账给安居客公司工作人员的转账记录，再无法提供任何的付款凭证。因房屋实际面积多出0.23平方米，上诉人要求被上诉人杨某1补缴房款749.8元，被上诉人杨某1不愿缴纳，未办理商品房买卖合同签订事宜，故被上诉人杨某1与上诉人不存在商品房买卖合同法律关系的事实。二、返还购房款的责任应当由王某2和安居客房产公司共同承担。梦瑞公司将其从上诉人处团购的××楼抵顶给了王某2，王某2又委托安居客房产公司出售此房屋，被上诉人杨某1在向安居客房产公司购房时将购房款交给了安居客房产公司，安居客房产公司工作人员邱琴又将70000元购房款以转账形式支付给了王某2，后因被上诉人杨某1与安居客房产公司发生纠纷终止了房屋买卖合同，王某2遂将70000元退还至安居客房产公司账户，故退还购房款的责任应当由王某2和安居客房产公司共同承担。本案当中所涉及的房屋买卖法律关系实际是在王某2、安居客房产公司以及被上诉人杨某1之间发生，与上诉人和第三人均没有关系。 杨某1辩称，自己从未向安居客公司、王某2、梦瑞建筑公司购买过房屋，购房事项自始至终都在崇圣嘉园售楼部进行。并不认识王某2、安居客公司和梦瑞建筑公司的人员，故要求上诉人退还购房款。 安居客经纪公司辩称，上诉人陈述将房款转入安居客公司工作人员邱琴账户，但邱琴是兼职跑销售，同时在几个公司做销售工作，不是公司固定员工，且房款75000元应转入公司的账户，而不应转入邱琴的个人账户。 王某2辩称，涉案房屋是梦瑞公司抵顶给我的，我又委托安居客公司销售，房屋的实际价值是41万多元，与安居客公司协商的价格是35万元，当时邱琴给自己转账7万元的首付款，之后安居客公司打电话说杨某1不购买房屋了，杨某1在安居客公司闹事，此时是第一次见杨某1，新墩派出所的工作人员也去了，我把该7万元退回给安居客公司了。 梦瑞建筑公司辩称，涉案房屋已由公司抵顶给王某2，并把全部房款支付给上诉人了，王某2是房屋的所有权人，安居客公司、杨某1与本公司从未联系过。 杨某1向一审法院起诉请求：一、解除原、被告之间的房屋买卖合同；二、被告返还原告购房款134216元；三、被告承担本案诉讼费用。一审庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告承担利息5000元。 一审法院认定事实:2017年4月24日第一被告张掖市新合作房地产开发有限责任公司向原告出具收款收据一张，内容为“今收到杨某1缴来房款人民币134216元,(大写)壹拾叁万肆仟贰佰壹拾陆元”，备注崇圣嘉园37号楼1单元903室，后原告与第一被告新合作房地产开发有限责任公司在协商签订购房合同中产生矛盾，原告与第一被告新合作房地产开发有限责任公司未签订购房合同，现原告提出要求第一被告新合作房地产开发有限责任公司退回所收房款，并承担利息损失。 另查明，2017年4月14日原告到第一被告处购房时，时在第二被告安居客房产经纪公司处兼职的工作人员邱琴收取原告所交的房款75000元。该款是由原告杨某1父亲杨某2通过张掖商业银行股份有限公司给邱琴账号转账。作为原告购买本案争议房屋的房屋首付款。 被告新合作房产公司在开庭审理中提交了2016年3月25日,被告新合作房地产公司与第三人梦瑞建筑工程公司签订《商品房团购协议书》一份,该协议书约定第三人梦瑞建筑工程公司从被告新合作房地产公司开发的崇圣嘉园小区商品房中选定共计12套住宅，均为小高层,其中包括本案争议房屋,即位于××区。被告王某2提交其与被告安居客房产经纪公司签订的委托售房协议，称第三人梦瑞建筑工程公司将本案的争议房屋以414216的价格抵顶给被告王某2。王某2又将该房屋委托给被告安居客房产经纪公司代为出售。 一审法院认为，本案审理的焦点是，原告与本案哪方被告及第三人之间形成房屋买卖合同关系？原告实际缴纳房款的数额是多少？对争议房屋买卖合同关系的认定，一审法院认为，第一被告新合作公司作为依法成立的从事房地产开发的公司应当清楚给原告出具收据的意义和法律后果。原告作为购买商品房的消费者，双方就购买楼房的事宜进行协商，第一被告新合作公司出具收款收据证明其收取原告的房款，双方已经成立商品房买卖的民事法律关系，因没有证据证明原告存在与本案其他被告和第三人之间房屋买卖的法律关系的事实，虽然第一被告新合作公司与第三人张掖市梦瑞建筑工程有限公司所签订的房屋买卖合同，包含了原告从第一被告新合作公司所购买房屋的内容，但该合同双方对合同的签定和履行的情况，未向原告进行告知，原告对此并不知情。原告也未参与王某2与安居客之间的委托代销房屋协议的签订和履行，根据合同相对性原则，各被告及第三人之间的权利义务关系应由各自的法律关系及事实制约，所以本案各被告及第三人之间形成的其他合同关系，均不能成为影响原告与第一被告之间商品房屋买卖关系成立的因素。原告手中所持有的是由被告新合作公司给原告出具的收款收据，而被告新合作公司所提交的由梦瑞建筑公司于2017年4月14日和4月1日的介绍信仅证明了新合作公司与张掖梦瑞公司之间商品房团购协议约定的事项，该团购协议书中所约定的事项与原告没有产生直接的合同关系，第三人梦瑞公司又没有直接与原告存在房屋买卖合同及协议的约定，因此，梦瑞公司并不是本案与原告房屋买卖的一方当事人，安居客公司及王某2均认为他们与原告之间不存在合同及其他关系，原告也并未提出要求由安居客公司及王某2就发生房屋买卖的行为承担责任，因此，不能以被告及第三人所提交的证据来证明本案的事实和责任的承担。第一被告辩称没有收到过原告交来的房款，原告没有向被告支付房款的理由不能成立，不予支持。原告提交的邱琴收到原告房款75000元是原告交款的一部分凭证，本案审理中因邱琴无法通知到庭，故一审法院对邱琴实际收取房款的数额无法核对。但原告向邱琴付款在第一被告向原告出具收据之前，原告最后交款的数额应当以被告新合作公司给原告出具收据的金额和时间为准。现有证据证明第一被告已足额收到原告房款134216元的事实，第一被告在收取原告的购房款后未与原告对买卖房屋的事宜进一步磋商和约定签订房屋买卖合同。原告亦未举证证明，未签订及履行商品房屋买卖合同的责任完全在于第一被告，因此应由第一被告及原告对未签订及履行商品房屋买卖合同承担相应的责任。第一被告无继续收取并占有原告房款的合法依据。应返还收取原告的购房款134216元。因原告对未签订房屋买卖合同存在过错，其提出要求第一被告承担收取房款的利息损失，没有法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决:一、被告张掖市新合作房地产开发有限责任公司退还原告杨某1购房款134216元，限于本判决生效之日起三十日内付清；二、被告张掖市安居客房产经纪有限责任公司、王某2及第三人张掖市梦瑞建筑工程有限公司在本案中不承担民事责任；三、驳回原告杨某1的其他诉讼请求。案件受理费3034元，由被告张掖市新合作房地产开发有限责任公司负担2914元，原告负担120元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人新合作房地产公司与原审第三人梦瑞建筑公司签订《商品房团购协议书》,约定第三人梦瑞建筑公司从上诉人新合作房地产公司开发的崇圣嘉园小区商品房中团购选定的12套住宅，梦瑞建筑公司已将该团购房屋的房款向上诉人付清，梦瑞公司将本案争议房屋抵顶给被上诉人王某2。被上诉人王某2与被上诉人安居客经纪公司签订《房屋委托销售合同》，王某2委托安居客经纪公司出售位于××区，即涉案房屋。被上诉人杨某1虽否认与安居客经纪公司签订房屋买卖合同，但作为买卖房屋重大事项，其没有与上诉人新合作公司签订书面合同，却将房款75000元转入安居客经纪公司工作人员邱琴账户，事实上被上诉人杨某1与安居客经纪公司、王某2之间形成房屋买卖合同关系，故被上诉人杨某1要求新合作公司退还房款的辩解理由，无事实和法律依据，本院不予支持，上诉人上诉其与被上诉人杨某1之间没有形成房屋买卖合同关系的理由成立，本院予以支持。 关于被上诉人杨某1交纳房款金额的问题，从一二审庭审中，被上诉人杨某1辩称向上诉人新合作房地产公司交纳134216元，只提交了上诉人出具的收款凭证，不能提交相应的转账凭证，其提交的75000元的转账凭证均是向被上诉人安居客经纪公司邱琴支付，且该款项仍由被上诉人安居客经纪公司占有，且该公司系王某2的房屋受托销售方。二审中，被上诉人王某2陈述已将涉案房屋出售，故被上诉人安居客公司、王某2应承担退回收取被上诉人杨某1的房款75000元的责任。 综上，上诉人新合作房地产公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下： 撤销张掖市甘州区人民法院（2018）甘0702民初4069号民事判决； 被上诉人张掖市安居客房产经纪有限责任公司、王某2退还被上诉人杨某1购房款75000元，限于本判决生效之日起三十日内付清； 张掖市新合作房地产开发有限责任公司、原审第三人张掖市梦瑞建筑工程有限公司在本案中不承担民事责任。 驳回被上诉人杨某1的其他诉讼请求。 一审案件受理费3034元，由被上诉人杨某1负担1335元，由被上诉人张掖市安居客房产经纪有限责任公司、王某2负担1699元。 二审案件受理费3034元，由被上诉人杨某1负担1335元，由被上诉人张掖市安居客房产经纪有限责任公司、王某2负担1699元。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 宋 睿 审判员 胡宏睿 二〇一九年十二月三十日 书记员 张玉芬 【附本案所适用的法律条文】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。