广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9368号原告：中国工商银行股份有限公司广州番禺支行，住所地：广州市番禺区市桥光明北路207-209号（北城所）。负责人：赖定军。委托诉讼代理人：周钰婵，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈子君，广东金本色律师事务所实习律师。被告：彭杏娟，女，1973年6月20日出生，汉族，户籍地址：广州市番禺区。原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称为工行番禺支行）诉被告彭杏娟金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工行番禺支行的委托诉讼代理人周钰婵、陈子君，被告彭杏娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行番禺支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2014年6月13日签订约《个人购房借款／担保合同》（编号：24320149702036）；2.请求判令被告立即清偿尚欠的贷款本金余额461195.16元，及至实际还清借款之日止的全部利息、逾期罚息、复息，暂计至2019年3月21日的积欠利息为12144.24元，本息合计为473339.4元；3.请求判令被告支付因该纠纷所产生的律师代理费8000元；4.请求判令原告对被告用作抵押的位于广州市番禺区桥南街南堤西路21号南座××房（粤房地他项权证穗字第××号）的处置所得价款对第2、3项诉讼请求享有优先受偿权；5.请求判令被告支付全部诉讼费用。事实和理由：被告因个人购置二手住房的需要，向原告申请个人住房贷款。2014年6月13日被告与原告签订了《个人购房借款／担保合同》。合同约定，被告向原告申请个人住房贷款，贷款金额为530000元，贷款期限为20年即240个月，货款利率为基准年利率上浮5%，如遇人民银行利率调整，按有关规定作相应调整。如被告连续三个月或累计六次未足额按时偿还贷款本息的，应视为被告违约，原告有权提前终止合同，提前收回贷款本息，并有权申请处分抵押物。原告依约于2014年6月13日发放了贷款530000元，但被告仅归还了部分贷款，截止至2019年3月21日，被告已累计13次未足额按时履行供款义务，尚欠贷款本金余额461195.16元，暂计至2019年3月21日的积欠利息为12144.24元。原告认为，被告拖欠借款的行为已违反合同的约定，严重侵害了原告的合法权益，根据合同的规定及有关法律规定，现原告向人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告彭杏娟辩称：对原告的全部诉讼请求以及起诉状所述事实和理由均无异议。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区桥南街南堤西路21号南座××房（以下简称涉讼房屋）的登记权属人为彭杏娟，该房屋房地产权证号为02××66。2014年6月11日，广州市国土资源和房屋管理局向工行番禺支行核发了涉讼房屋的《房地产他项权证》，记载涉讼房屋抵押给工行番禺支行，抵押债权额为530000元；他项权证号为粤房地他项权证穗字第××号。2014年6月13日，彭杏娟（借款人、抵押人）与工行番禺支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：24320149702036），约定贷款人向借款人发放530000元贷款用于购买涉讼房屋；贷款期限20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定；借款人采用按月等额本息还款法偿还贷款本息，借款人应从贷款发放的次月开始还款；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，则构成借款人违约，贷款人有权停宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失，采取法律法规规定、本合同约定或贷款人认为必要的其他措施；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担；抵押人以涉讼房屋向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿，双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。同日，工行番禺支行依约向彭杏娟出具《借款凭证》并发放了贷款530000元，载明个人二手住房购置贷款，贷款到期日2034年6月13日，基准利率6.55%、上浮5%，利率变动周期按每年1月1日调整，当期执行利率6.8775%，逾期年利率10.31625%、逾期浮动值50%。因彭杏娟未按合同约定履行供款义务，工行番禺支行遂于2019年7月23日向本院提出本案诉讼，并在诉讼中对涉讼房屋进行了查封保全。为证明彭杏娟逾期还款的事实，工行番禺支行向本院提供了20140613-20191121交易期间的供款账户流水明细，载明彭杏娟贷款账号内，截至2019年11月21日止，欠付贷款本金余额461195.16元（其中欠供14期贷款本金22870.17元）及欠付利息、罚息、复利合计29320.57元。彭杏娟对上述证据和事实均无异议。为证明因本案诉讼发生律师服务费用的事实，工行番禺支行向本院提供了《法律服务委托代理合同》，载明广东金本色律师事务所接受工行番禺支行的委托，约定就本案律师代理人实行固定金额8000元，支付实行完全风险代理方式即前期不支付任何代理费，根据计费标的额回收结果按上述标准支付代理费。工行番禺支行并提交了律师费发票，该发票载明律师费金额为8000元，备注处载明彭杏娟。对于该费用的承担，彭杏娟亦无异议。本院认为：工行番禺支行与彭杏娟所签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：24320149702036）是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。根据工行番禺支行提交的证据以及双方当事人在庭审中的陈述可确定，工行番禺支行依约向彭杏娟发放了贷款，已履行上述合同约定的义务。彭杏娟未能如期偿还贷款本息，截至2019年11月21日尚欠贷款本金461195.16元及利息、罚息、复利29320.57元，其行为已构成违约。现彭杏娟连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，已达到上述合同约定的解除条件，故对于工行番禺支行提出解除《个人购房借款/担保合同》的诉请，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，工行番禺支行要求彭杏娟偿还剩余借款本金461195.16元及利息、罚息和复利，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因此，彭杏娟应向工行番禺支行偿还贷款本金461195.16元及利息、罚息、复利（暂计至2019年11月21日所欠利息、罚息、复利合计29320.57元；以461195.16元为本金，从2019年11月22日至本判决生效之日按《个人购房借款/担保合同》约定的标准计收利息，对逾期支付的利息，从逾期之日起按《个人购房借款/担保合同》约定的罚息利率计收复利；以461195.16元为本金，从本判决生效之次日起至实际清偿之日止，按《个人购房借款/担保合同》约定的标准计收罚息，罚息不计复利）。关于工行番禺支行要求对涉讼房屋处置所得价款享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；以建筑物和其他土地附着物以及正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立；债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。彭杏娟提供涉讼房屋作为《个人购房借款/担保合同》项下贷款的抵押担保，并办理了抵押登记。工行番禺支行作为抵押权人，在其债务未受清偿的情况下，通过处理上述抵押物所得价款享有优先受偿权，合法有据，本院予以支持。关于律师费用的问题。工行番禺支行提交了《法律服务委托代理合同》及律师费发票证实该笔费用实际发生，工行番禺支行的该诉讼主张符合《个人购房借款/担保合同》约定，彭杏娟对于工行番禺支行的该诉请亦无异议，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条之规定，判决如下：一、确认原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行与被告彭杏娟签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：24320149702036）及相应的金融借款合同关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告彭杏娟应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行偿还贷款本金461195.16元及利息、罚息、复利（暂计至2019年11月21日所欠利息、罚息、复利合计29320.57元；以461195.16元为本金，从2019年11月22日至本判决生效之日按《个人购房借款/担保合同》约定的标准计收利息，对逾期支付的利息，从逾期之日起按《个人购房借款/担保合同》约定的罚息利率计收复利；以461195.16元为本金，从本判决生效之次日起至实际清偿之日止，按《个人购房借款/担保合同》约定的标准计收罚息，罚息不计复利）；三、被告彭杏娟应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行支付律师代理费8000元；四、原告中国工商银行股份有限公司广州番禺支行对处理被告彭杏娟提供的抵押物（位于广州市番禺区桥南街南堤西路21号南座××的房产）所得价款在上述第二、三项债权范围内享有优先受偿权。如被告彭杏娟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8520元，财产保全费2927元，由被告彭杏娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  刘锦卿人民陪审员  谢倩君二〇一九年十二月六日书 记 员  罗嘉敏