浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0783民初10886号 原告（案外人）：吕君珍，女，1973年12月5日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：袁金成，浙江一片红律师事务所律师。 被告（申请执行人）：东阳市汇峰文创小额贷款有限公司，住所地：东阳市横店镇明清宫街37号。 法定代表人：葛富民，董事长。 委托诉讼代理人：厉宇杨，系其员工。 委托诉讼代理人：黄娉娉，系其员工。 第三人（被执行人）：东阳市鹏宏置业有限公司，住所地：东阳市白云街道歌山路北466号。 法定代表人：吕月珍。 委托诉讼代理人：周潮涌，系其员工。 原告吕君珍与被告东阳市汇峰文创小额贷款有限公司（以下简称汇峰文创公司）、第三人东阳市鹏宏置业有限公司（以下简称鹏宏公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告吕君珍的委托诉讼代理人袁金成、被告汇峰文创公司的委托诉讼代理人黄娉娉、第三人鹏宏公司的委托诉讼代理人周潮涌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕君珍向本院提出诉讼请求：一、立即停止对坐落于东阳市吴宁街道东岘雅苑3幢301室房产（以下简称案涉房产）的执行；二、判决案涉房产归原告所有。事实和理由：原告吕君珍与第三人鹏宏公司于2014年10月6日签署合同编号为2014销291200号《浙江省商品房买卖合同》，吕君珍按照合同约定分别于2015年10月8日、10月15日、2016年1月31日向鹏宏公司指定账户支付35万元、15万元、60万元购房款，并于2016年3月8日向鹏宏公司指定账户交付16.5万元购买3-112号车库。鹏宏公司出具了对应的收款收据，并加盖财务专用章。2016年2月18日，原告与东阳市东征物业管理有限公司签署装修管理协议，开始装修并入住，后于2016年4月27日与其签署物业服务协议，支付物业费1307元。2016年12月1日，原告与东阳市燃气有限公司办理供气协议。综上，吕君珍实际占有、使用案涉房产，应受到法律保护。汇峰文创公司以案涉房产抵押权人名义申请拍卖，侵害了吕君珍的合法权益，根据执行异议与复议规定第27条、29条之规定，原告对案涉房产的权益足以排除申请执行人对案涉房产的执行。 被告汇峰文创公司答辩称，执行裁定书是法院执行行为的体现，符合法律规定。汇峰文创公司的执行依据是（2017）浙0783民初3714号民事调解书，其申请执行是为维护自己的合法权益。案涉房产的所有权人为第三人鹏宏公司，而不是原告。且汇峰文创公司与鹏宏公司在原告购买案涉房产之前就进行了抵押登记，因此，汇峰文创公司对案涉房产享有优先受偿权。 第三人鹏宏公司辩称，案涉房产的实际所有权人是吕君珍，其合法权益应受到保护。案涉房产虽尚未过户至吕君珍名下，但吕君珍购买案涉房产后，投入了五六十万元进行装潢，并一直居住至今，其权益应予保护。至于鹏宏公司尚欠汇峰文创公司的借款本息，鹏宏公司也在执行程序中提出了多个解决方案，但因汇峰文创公司未同意而未达成。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告双方对对方提供的证据真实性均无异议，第三人对原、被告提供的证据真实性均无异议，本院对原、被告双方提供的证据均予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：案涉房产由鹏宏公司开发建设。2014年1月9日，第三人鹏宏公司以案涉房产为浙江超硬磨具有限公司自2014年1月9日起至2017年1月8日止在汇峰文创公司办理的融资业务在最高融资限额100万元范围内提供最高额抵押担保。经办理抵押登记，汇峰文创公司于2014年1月13日取得了东房他证吴宁字第××号房屋他项权证。2014年10月6日，原告吕君珍与鹏宏公司签订《浙江省商品房买卖合同》购买案涉房产，约定房屋总价为110万元，买受人于2016年1月31日前一次性付清购房款，出卖人在2016年3月31日前将房屋交付买受人使用。后吕君珍陆续向鹏宏公司指定账户支付了全部购房款110万元，具体为：2015年10月8日，向案外人吴广胜账户存入35万元；2015年10月10日，通过案外人张彬阳账户转入案外人吴香君账户15万元；2016年1月29日、1月31日，吕君珍向案外人吴香君账户分别汇入30万元、30万元。上述款项，鹏宏公司均向吕君珍出具了注明为“购房款”的收款收据并加盖了鹏宏公司财务专用章。后吕君珍对案涉房屋进行了装修并入住。本院在执行申请执行人汇峰文创公司与被执行人浙江超硬磨具有限公司、鹏宏公司、孙黔阳、吴香君、吕月珍借款合同一案中，于2018年4月19日作出（2018）浙0783执2272号之一执行裁定书，裁定查封案涉房产，并于2019年8月14日作出（2018）浙0783执2272号之二号执行裁定书，裁定拍卖案涉房产。吕君珍以其已购买并居住使用案涉房产为由提出执行异议，本院经审查，于2019年9月17日作出（2019）浙0783执异92号执行裁定书，裁定驳回吕君珍的异议请求。 本院认为，本案的争议焦点是吕君珍对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权利。一、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[法释〔2002〕16号]第一条、第二条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，建筑工程价款优先权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，用数学符号表示该司法解释中权利保护的递序关系就是A＞B＞C，在逻辑上呈现出典型的传递法律关系。因此，抵押权的行使不能对抗购房的消费者。二、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对于购房消费者排除执行的要件作出了具体规定：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，吕君珍与鹏宏公司于2014年10月6日签订商品房买卖合同，早于本院查封案涉房产的时间；吕君珍已对案涉房屋进行装修并入住使用，且无证据证明吕君珍名下有其他用于居住的房屋；吕君珍已向鹏宏公司支付了全部购房款。据此，吕君珍对案涉房屋享有的权利能够排除汇峰文创公司基于抵押权对案涉房屋申请的强制执行。三、《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。吕君珍基于商品房买卖合同而享有要求鹏宏公司配合办理案涉房屋变更登记的请求权，但其对案涉房屋的物权期待权本质上仍属于债权，而非物权。并且案涉房屋上存在成立在先的抵押权，原告办理案涉房屋的变更登记手续仍存在法律上的障碍。因此，原告并未取得案涉房屋的所有权。 综上所述，原告吕君珍主张停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求，理由充分，本院予以支持；原告主张确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、停止对讼争标的物东阳市吴宁街道东岘雅苑3幢301室房产的执行。 二、驳回原告吕君珍的其他诉讼请求。 本案受理费14700元，由被告东阳市汇峰文创小额贷款有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  吕小松 人民陪审员  马海光 人民陪审员  韦乐姣 二〇一九年十二月三十日 代书 记员  蒋永辉 ? 本案引用的法律条文 《物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条第一款第（一）项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。