安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9058号上诉人（原审被告）：路芹，女，1988年9月11日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市固镇县。委托诉讼代理人：张明，安徽瀛鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董彩英，女，1989年1月22日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：魏龙，安徽事茂律师事务所律师。原审被告：王爱民，男，1957年3月20日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市固镇县。委托诉讼代理人：张明，安徽瀛鼎律师事务所律师。上诉人路芹因与被上诉人董彩英、原审被告王爱民房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初6081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。路芹上诉请求:1.撤销合肥市包河区人民法院作出的(2018)皖0111民初6081号民事判决书，在查明事实基础上改判或者发回重审；一审判决第一项认可，第二项中的违约金予以认可，装修残值损失、评估费不予认可。2.一、二审诉讼费用由董彩英承担。事实与理由：一审未查明案件事实，错误地采纳董彩英单方对涉案房屋的评估结果。涉案房屋的评估系单方评估，董彩英未通知路芹到场参加整个评估现场的样本采集，评估的所有证据材料未作公证，无法确定评估对象是否真实存在，且评估人员未到庭接受法庭询问，路芹不认同评估结果，该评估报告主要存在下列问题：1.房地权证合产字第××号不动产登记证书上明确记载：建筑面积为153、26平方米，去掉公摊面积约22%，实际使用面积约为：120平方米，但是评估报告上是：160平方米，明显与实际不符；2.评估报告中第3页说明：当事人认可的现场实测查勘记录，路芹根本没有到达现场，也没有任何人电话通知路芹到场；3.评估报告中评估依据不科学。残值损失的定义为：在合同解除时，装饰装修造价减去在租期内已摊销的费用，且该费用不得高于合同解除时装饰装修的现值。装修装饰施工合同总价值为15万元，已经过去2年，残值竟然比合同价格还高，明显不符合常理；4.评估报告中评估材料未经过路芹质证，对于装修合同涉嫌虚假证据，合同第二条第一款约定开工前3日提供图纸，即双方约定开工日期前三天的2016年5月23日，实际情况是董彩英与路芹从开始接触到签订合同（同年5月25日签订合同）仅仅用了三天时间，第一天接触就开始设计装修图纸，明显不符合常理；5.评估委托书中提供评估资料为中装修预算、图纸、门头协议、显示屏协议、货柜协议均只有一个合同及几张收据，没有实体照片，不能做出科学的评估。6.董彩英是否实际支付装修款，没有任何证据证明，安徽一品管家公司亦未出具任何收据和发票，明显不符合常理；7.董彩英提供的店面装潢加盟部分收据不符合鉴定要求，也没有相关的加盟合同作为依据，没有董彩英实际支付加盟费的任何转账记录，并且该店面是不允许加盟的，只允许内部员工经营，董彩英提出的加盟费，明显不符合常理。综上，董彩英单方委托的评估疑点重重，不能作为证据采信，一审未仔细核对鉴定内容也未要求鉴定人员到场接受询问即采信报告内容，致事实不清，错误判决，请求二审查明案件事实，正确裁决。董彩英辩称：我方对一审判决也不服，但因董彩英当时外出，错过上诉期。路芹的上诉理由是对评估报告有异议，但是该评估公司系合肥市中级人民法院名库中公示的具备相应资质的机构，即能认可该公司所做的报告是客观公正的。路芹恶意违约才是导致本案发生的根本原因，董彩英在路芹不交房租后多次与其沟通，路芹未积极处理，路芹所提理由无证据支撑。应当认定该评估报告的效力，对路芹的上诉理由不予支持，支持董彩英一审的诉请。王爱民意见同路芹答辩意见。董彩英向一审法院起诉请求：1.路芹、王爱民共同返还董彩英支付的租房保证金9000元、剩余期间转让费10000元、房屋租金18000元及利息196元（以18000元为基数，按中国人民银行同期银行贷款基准利率4.35%的标准，自2018年4月1日暂计算至2018年6月30日，顺延计算至款清之日止）；2.路芹、王爱民共同向董彩英支付违约金9000元、装修损失162422元、评估费4800元；3.路芹、王爱民承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年5月25日，董彩英（乙方）与路芹（甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于合肥市滨湖世纪城徽贵苑商铺38#137号出租给乙方，甲方于2016年5月25日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2016年5月25日至2019年5月25日。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。该房屋月租金为9000元，租金按3个月为1期支付，第一期应于签约日后一日内付清，以后每期租金支付时间为每月20日之前。该合同第五条约定，甲方交付该房屋时，乙方应当向甲方支付房屋租赁保证金，保证金数额为一个月租金9000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。第六条甲方义务约定，甲方应确保所出租的房屋享有合法出租的权利，如在租赁期内，该房屋发生所有权全部或部分转移、设定他项物权或者其他影响乙方权益时，甲方应保证所有权人、他项权人或者其他影响乙方权益的第三者，能继续遵守本合同所有条款，反之如乙方权益因此而遭受损害，甲方应负赔偿责任。第九条违约处理约定，甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，且过错方在未征得对方谅解的情况下，视为违约，违约金为9000元，若违约金不足以弥补无过错方的损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。合同备注：1、若合租不能注册营业执照，退还租金，合同解除；2、转让费30000元。上述合同签订后，董彩英向路芹支付转让费30000元以及第一期租金27000元，路芹向董彩英交付了涉案商铺。2018年2月7日，董彩英通过孙建账户向路芹支付最后一期房租27000元。2018年4月11日，因涉案商铺所有权人刘红卫主张权利，董彩英与路芹就涉案房屋租赁合同发生纠纷，并报警处理。2018年4月20日，涉案房屋所有权人刘红卫向董彩英出具《收房函》1份，载明2015年3月11日，其与王爱民签订《房屋租赁合同》约定，王爱民承租其位于合肥市滨湖世纪城徽贵苑38#137号门面房，期限为5年，自2015年4月1日至2020年3月31日，每季度首月22日前支付下一季度房屋租金。2016年5月25日，王爱民（以儿媳路芹名义）将该房屋转租于董彩英至今。现因王爱民房屋租金交纳至2018年3月31日，未按合同交纳房屋租金，其已于2018年4月16日书面通知王爱民（以及儿媳路芹）解除了双方的租赁关系。鉴于上述事实，现提出以下要求：1、限你收到本函后10日内自行搬离并交还合肥市滨湖世纪城徽贵苑38#137号门面房；2、如逾期不交还房屋，我将采取断水断电、锁门堵路等一切必要措施，强行收回房屋，因此造成的一切后果由你自行承担。2018年4月底，董彩英搬离了涉案房屋，并代王爱民向刘红卫支付了拖欠的房租9000元。现董彩英与路芹就解除涉案房屋租赁合同事宜未能达成一致意见，致董彩英诉讼来院。一审另查明，董彩英在起诉前自行委托安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司对其租赁期间的房屋装修残值进行评估。2018年5月11日，该公司出具《评估报告》1份，载明：根据安徽省涉案财产价格鉴定相关技术参数参照标准中规定，经营性的室内装修，经济使用寿命年限为5年，装修竣工期约为2016年6月15日，评估基准日为2018年4月26日，已使用一年十个多月，尚有经济使用年限为3年2个月。涉案商铺装修重置成本合计244489.71元，评估价格为162422元。董彩英自行支付评估费4800元。一审再查明，路芹系王爱民儿媳。2015年3月11日，王爱民（乙方）与涉案房屋所有权人刘红卫（甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于安徽省合肥市滨湖世纪城徽贵苑38#137号门面房租赁给乙方使用。租赁期限自2015年4月1日至2020年3月31日，共5年。自2015年4月1日至2018年3月30日房租不变，三年后房租随行就市。从2015年4月1日至2018年3月30日租金及支付方式：每月租金11000元，每季度首月22日前支付下一季度房屋租金，甲方收取乙方租房保证金2000元，如乙方不按合同交付租金，甲方有权没收租房保证金并可单方解除租赁合同。乙方不得私自转租门面房。等等。2018年4月16日，刘红卫向王爱民出具《解除房屋租赁合同通知书》1份，载明：该合同履行期间，王爱民无正当理由拒不支付房屋租金，经刘卫红多次催告，仍拒不履行支付租金的义务，现依法通知您：一、自本通知函发出之日起，双方之间签订的《房屋租赁合同》解除，在收到通知后2日内（最迟在2018年4月18日12时前）搬出位于合肥市滨湖区38号楼137商铺。…一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。董彩英与路芹之间于2016年5月25日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。涉案合同履行过程中，因王爱民自2018年4月1日起未支付房租，涉案房屋所有权人刘红卫于2018年4月16日解除其与王爱民之间的房屋租赁合同，并于2018年4月20日向董彩英发出《收房函》，要求董彩英搬离涉案房屋，董彩英于2018年4月底实际搬离了涉案房屋，导致董彩英与路芹签订的《房屋租赁合同》无法履行，故路芹应承担相应的违约责任。董彩英要求路芹返还租房保证金9000元，但其举证不足以证明已实际支付租房保证金，且路芹当庭不予认可，董彩英应承担举证不能的不利后果，故不予支持。董彩英要求路芹返还剩余期间的转让费10000元，双方虽在《房屋租赁合同》中备注转让费30000元，但未写明转让费的具体内容，也未写明因路芹违约导致合同解除转让费的返还问题，故董彩英在本案中要求路芹返还三分之一的租赁期间的转让费没有合同依据，其主张理由也不充分，不予支持。董彩英要求路芹房屋租金18000元，董彩英举证足以证明其实际支付租金至2018年5月25日，董彩英实际使用涉案房屋至2018年4月底，路芹庭审中也认可应当返还一个月租金9000元，故路芹应退还董彩英租金9000元。路芹应于2018年4月底董彩英搬离涉案房屋时返还该租金。路芹拒不返还，应赔偿董彩英相应的损失，结合董彩英诉请，该院酌情支持路芹应自2018年5月1日起，以9000元为基数，按照年利率4.35%支付利息损失至款清之日止。对于董彩英代王爱民支付给刘红卫的9000元，与董彩英、路芹之间房屋租赁合同无关，与本案非同一法律关系，一审不予处理，认为董彩英可另行主张。董彩英要求路芹支付违约金9000元，根据双方签订的《房屋租赁合同》第9条约定，现因路芹违约导致涉案合同不能履行，路芹应向董彩英支付违约金9000元，路芹虽辩称该违约金约定过高，但从合同约定的数额、路芹违约情形、董彩英实际损失等实际情况看，该约定并不过高，路芹也未提供证据证明存在违约金过高的其他情形，故董彩英要求路芹支付违约金9000元，予以支持。董彩英要求路芹支付装修损失162422元，其依据为其在起诉前自行委托安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司对其房屋装修残值进行评估的《评估报告》，但从该评估报告内容看，其相关技术参数标准设定为经济使用寿命年限为5年或10年，但涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期限为3年即36个月，董彩英实际使用年限约为一年十一个月即23个月，相应的装修损失按剩余租期与合同约定的租赁期限的比值计算损失率为宜，故董彩英剩余租赁期内装饰装修残值损失应为88288元[244489.71元×（36-23）÷36]。路芹在本案审理过程中申请对涉案房屋装修残值进行重新评估，该院也予以准许，但因涉案房屋已于2018年4月底交还给房屋所有权人刘红卫，涉案房屋已重新转租，现场已无法重新评估，该院认为，双方合同未能实际履行完毕，系路芹违约所致，且其违约后，并未积极妥善处理其与董彩英之间的涉案房屋租赁合同事宜，故应由路芹承担客观上无法重新评估的不利后果。路芹也未举证证明足以推翻董彩英自行委托的评估意见。综上，该院对董彩英自行委托的评估报告中装修重置成本244489.71元予以认定。评估费4800元，由路芹负担。董彩英要求王爱民承担合同责任，但该案合同系董彩英与路芹签订，王爱民并非合同当事人，故董彩英该诉请没有合同和法律依据，不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、路芹于判决生效之日立即返还董彩英房屋租金9000元，并支付利息损失（以9000元为基数，自2018年5月1日起按照年利率4.35%计算至款清之日止）；二、路芹于判决生效之日起立即支付董彩英违约金9000元、剩余租赁期内装饰装修残值损失88288元、评估费4800元；三、驳回董彩英的其他诉讼请求。案件受理费4430元，保全费1564元，合计5994元，由董彩英负担2802元，路芹负担3192元。二审中，当事人未提交新证据。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，董彩英与路芹之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，双方均应按约履行。而因路芹未能向房屋所有权人支付租金，导致案涉房屋被所有权人收回，上述合同目的不能实现并因此产生了一定的损失，路芹应依法赔偿。路芹二审中明确对一审判决返还9000元租金、支付董彩英9000元违约金均予以认可，对该判项，本院予以确认。关于装饰装修残值损失88288元是否适当的问题。安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司对案涉房屋装修残值进行评估虽系董彩英单方委托，路芹一审中亦要求重新评估，但由于案涉房屋已出租给他人，房屋现状已变更，客观上无法重新评估，鉴于本案纠纷系路芹违约造成，一审为妥善处理纠纷，认定应由路芹承担无法重新评估的不利后果较符合公平原则，亦能发挥诚信守约的正面导向作用。路芹提出《评估报告》残值高于装饰装修合同总价，故明显不合常理等理由，对此董彩英辩称实际装修超过装修合同范围，还包括展示柜台等方面损失，故《评估报告》并无明显不当之处，况且一审对报告评估价格162422元未完全采纳，而以重置成本为基准计算出装饰装修残值损失，较符合实际情况。因路芹系违约方，董彩英提出评估系及时维护自身权益的救济手段，路芹关于评估费所提上诉理由亦不能成立。另一审对董彩英所提的租房保证金、剩余期间转让费、9000元代付款均未支持，董彩英虽未上诉，但不排除相关损失客观上可能存在。故综合全案情况，在双方当事人提交的现有证据前提下，一审对本案纠纷的处理基本适当，本院予以认可。综上，路芹的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚、适用法律及处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4430元，由路芹负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  方玮韡审判员  马枫蔷二〇一九年十二月三十日书记员  姚 静附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。