浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0521民初4457号 原告：高晓燕，女，1975年6月13日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 原告:王庆，女，1974年4月22日出生，汉族，住浙江省江山市。 两原告委托诉讼代理人：柴善清、刘文琦，浙江英普律师事务所律师。 被告：德清新盛置业有限公司，住所地浙江省德清县新安镇邮电路1号。 法定代表人：李自豪，总经理。 委托诉讼代理人：潘晓岑、吴良红，该公司员工。 被告：上海寻家实业有限公司，住所地上海市松江区广富林路699弄20号17层1712室。 法定代表人：谈玉珍，总经理。 委托诉讼代理人：居杏慧、熊万里，上海新松律师事务所律师。 原告高晓燕、原告王庆（以下简称两原告）与被告德清新盛置业有限公司（以下简称新盛公司）、被告上海寻家实业有限公司（以下简称寻家公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人柴善清、刘文琦，被告新盛公司的委托诉讼代理人潘晓岑，被告寻家公司的委托诉讼代理人居杏慧、熊万里均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除两原告和被告寻家公司于2018年10月30日签订的《服务协议书》；2.判令被告寻家公司向两原告返还服务费120000元，并向两原告赔偿从2018年10月31日起至服务费全部返还之日止按照月利率2%计算的利息损失（暂自2018年10月31日起计算至2019年9月30日止的利息损失为26400元），两项合计146400元；3.判令被告新盛公司对被告寻家公司向两原告返还服务费及赔偿利息损失承担连带责任；4.本案全部诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：2011年，被告新盛公司开发建设了德清新安围巾交易市场。由于形势变化，该市场许多商铺销售不畅。此情况下，被告新盛公司委托被告寻家公司策划销售该市场的有关商铺。为此，被告寻家公司的有关业务员到杭州市区向大家宣传，如果到被告新盛公司处购买商铺，新盛公司除提供购房价格优惠外，还另外提供商铺返租、商铺精装修、提供车位等各项优惠条件，希望大家踊跃购买。在寻家公司业务员的经常劝说与诱导下，两原告产生了购买商铺的意向。2018年10月30日，两原告与被告新盛公司洽谈了购买德清新安围巾交易市场3幢416号商铺的意向，并签订了购买416号商铺的服务协议书与房屋买卖合同。同日，两原告向被告新盛公司汇出了160000元的商铺购买款，向被告寻家公司支付了120000元的服务费。此后，被告新盛公司虽向两原告交付了416号商铺，但两被告没有提供商铺返租、商铺精装修、提供车位等各项优惠条件。两被告的上述虚假宣传、引诱购买商铺的行为，给原告造成了严重的经济损失。为维护自身的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求依法判如所请。 为证明自己的主张，原告向本院提交以下证据：1.服务协议书一份；2.银行交易明细一份、上海增值税普通发票二份；3.商品房买卖合同、具结书各一份；4.银行交易明细等五份及浙江增值税普通发票一份；5.不动产权证书一份；6.手机微信截屏房屋出租协议一份；7.手机微信截屏聊天记录一组；8.售楼处照片一组。 被告新盛公司辩称：两原告已支付了购房款，我公司已将商铺交付两原告并已办理了不动产权登记，上述程序均符合法律规定。因我公司未收到两原告诉称的服务费，两原告要求我公司承担返还服务费及赔偿损失的连带责任无法律依据。请求法院依法驳回两原告的诉讼请求。 被告新盛公司为证明自己的主张，向本院提供以下证据：新安围巾交易市场项目合作协议一份。 被告寻家公司辩称：1、两原告作为购房户与我公司签订的服务协议书，意思表示真实，合法有效，两原告要求解除该服务协议书，无事实和法律依据；2、两原告已与新盛公司签订购房合同，我方的服务内容已完成，我方作为代理商为项目的推广销售投入了大量人力、物力、财力，有权收取服务费。两原告现起诉要求返还服务费，违反诚实信用原则；3、我公司从未对外承诺过购买涉案房屋有商铺返租、商铺精装修、提供车位等条件，且两原告也未能提供相关的证据予以证明上述事实的存在；4、两原告的利息损失要求按月息2%计算没有法律依据。综上，两原告的诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回两原告的诉讼请求。 庭审质证时，被告新盛公司对两原告提交的商品房买卖合同及具结书、银行交易明细及浙江增值税普通发票、不动产权证书的三性均无异议。对服务协议书、银行交易明细及上海增值税普通发票的真实性、关联性有异议，认为与自己公司无关。对手机微信截屏房屋出租协议、手机微信截屏聊天记录、售楼处照片的真实性、关联性均不予认可，认为房屋出租协议不是自己公司出具，其中的案外人也不是自己公司员工，照片也反映不出两原告所要证明的内容。 被告寻家公司对两原告提交的服务协议书、银行交易明细及上海增值税普通发票、商品房买卖合同及具结书、银行交易明细及浙江增值税普通发票、不动产权证书均无异议，同时认为服务协议书备注中第五条已明确，两原告签订《商品房销售合同》后，服务已完成，服务费用不予退还。对两原告提交的手机微信截屏房屋出租协议的真实性有异议，两原告庭审时表示已无法提供原件，其真实性无法确认，不予认可，且发送该协议的人员“苏筱糖”不是我公司的工作人员，该协议中承租方是我爱我家房地产经纪有限公司，协议所涉的租赁房屋是新安镇糖果公寓3号楼320室，不是416号商铺，故即使有返租承诺，也仅限于我爱我家公司与原告之间，与我公司无关。另外，截图发送的时间是2018年9月5日，根据两被告的合作协议，我公司于2018年9月30日才代理销售，显然微信中的相关人员非我公司的工作人员，该出租协议与我公司无关。对两原告提交的手机微信截屏聊天记录的三性均有异议，对该证据不予认可，微信聊天记录中的“苏筱糖”不是我公司员工，聊天记录中也没有任何证据显示我公司作出过商铺返租等承诺，更无法证实我公司就416号商铺作出了任何承诺。庭审中两原告提交的聊天记录原件经被告核对时，被告看到两原告于2019年1月2日在微信中质问苏筱糖是否真的是我爱我家的工作人员，足以说明苏筱糖是以我爱我家的工作人员身份与两原告沟通的，不然原告就不会去质疑。进一步可证明苏筱糖不是我公司的工作人员。对两原告提交的售楼处照片的三性均有异议，照片本身不能证明协议是在该处签订，对该证据不予认可。对被告新盛公司提交的新安围巾交易市场项目合作协议无异议。 两原告对被告新盛公司提交的新安围巾交易市场项目合作协议认为是复印件，真实性无法确认，如是真实的，对该证据内容无异议。 本院经审核认为，两原告提交的说明书、信用卡交易明细、收款收据、增值税发票、商品房买卖合同及具结书、账户交易明细及增值税发票、不动产权证书符合有效证据的条件，能证明两原告通过被告寻家公司向被告新盛公司购买416室房产并已办理不动产权证书的事实，本院予以认定。两原告提供的手机微信截屏房屋出租协议、手机微信截屏聊天记录、售楼处照片的真实性予以认定，但上述证据无法证明两被告曾向两原告作出相关承诺的事实，对其证明效力本院不予认定。被告新盛公司提交的新安围巾交易市场项目合作协议，符合有效证据的条件，能证明其所主张的事实，本院均予以认定。 本院经审理认定事实如下：2018年9月30日，被告新盛公司与被告寻家公司签订《新安围巾交易市场项目合作协议》，被告新盛公司委托被告寻家公司作为新安围巾交易市场项目的合作公司负责项目销售代理服务。该合作协议第二条第（一）项1中约定服务内容包括但不限于房屋销售、合同签订、登记备案、按揭办理、回款催缴、交付配合、客户满意度维护、客户资料整理存档等内容，第（一）项2中约定寻家公司对其服务的方式、发布的公告、案场使用的道具和居间服务收费的合法性负责，如有任何法律责任，由寻家公司承担。第（一）项4中约定新盛公司提供的销售底价为寻家公司客户购房的专项优惠，是寻家公司独享排他优惠。该合作协议第二条第（二）项居间服务费及标准中约定，寻家公司在代理期间，有权向认购客户收取居间服务费，并作为签订《商品房买卖合同》的先决条件，新盛公司无需另行支付居间服务费。该等费用系基于寻家公司与认购客户之间的其它约定而收取，与新盛公司无涉，新盛公司也无任何义务向认购客户对该等费用进行认可或退还。客户在支付居间服务费的同时，须同时支付5万元的购房定金或购房首付款予新盛公司。协议还对其他事项作了约定。 2018年10月30日，经被告寻家公司销售推介，原告高晓燕、原告王庆与被告寻家公司达成意向，签订服务协议书一份，约定两原告订购新安围巾交易市场3幢416室房产。双方在备注栏中明确：买受方支付服务费120000元后方可享受购买房屋总价款优惠到160000元，并在签订商品房买卖合同前支付该120000元服务费。同日，两原告支付了160000元购房款和120000元服务费，并与被告新盛公司签订合同编号为2018330521XS0132698的《浙江省商品房买卖合同》一份，合同总价款为160000元。被告新盛公司于同日向两原告开具金额为160000元的浙江增值税普通发票一份。2019年4月，原告对上述416室房产办理了不动产权证书，产权证号为浙（2019）德清县不动产权第0008691号。不动产坐落地址为新安镇。2019年7月11日和8月29日，被告寻家公司向两原告开具了两张总金额为120000元的增值税普通发票。 2019年10月15日，两原告以买房时被告承诺除提供购房优惠外，还提供商铺返租、商铺精装修、提供车位等优惠条件，现上述优惠条件均未实现，两被告的上述虚假宣传、引诱购买商铺的行为，给两原告造成严重的经济损失为由，向本院提出诉讼，要求依法判如所请。 本院认为，本案的争议焦点在于原告提出解除与被告寻家公司签订的服务协议书的理由是否成立。原告提出要求解除的理由：一是两被告存在虚假宣传、引诱购买的行为，被告寻家公司服务许诺的条件未履行，致使两原告不能实现合同目的，依据《合同法》第九十四条第（四）项的规定，应当解除。二是被告寻家公司代理销售的行为违反了国家法律法规关于中介代理的相关规定，依据《合同法》第九十四条第（五）项的规定，应当解除。被告寻家公司认为其未向原告作出过任何承诺，且自己在销售时也投入了大量的人力、物力和财力，收取相应的服务费用也未违反法律的强制性规定，原告提出解除双方签订的协议无事实和法律依据，理由不能成立。本院认为，关于原告的第一个理由，结合双方提供的证据及庭审陈述，无论是两原告与被告寻家公司签订的服务协议书，还是两原告与被告新盛公司签订的商品房买卖合同，均没有商铺返租、商铺精装修、提供车位等内容的约定。两原告提供的聊天记录中也没有相关的内容体现。两原告提交的唯一能看出有房屋出租内容的仅是微信截图中空白的房屋出租协议，该出租协议显示的出租方为原告王庆，承租方为我爱我家房地产经纪有限公司，并没有两被告，也不是两原告，且出租的房屋为320室而非本案的416室，该证据与本案不具关联性，原告的该理由证据不足。即使存在如两原告所说有销售人员在推介时有作出类似宣传，但推介活动也仅类似于要约邀请，不是合同的组成部分。再者，两原告作为具有完全民事行为能力的人，在签订服务协议书及商品房买卖合同时，应当明知协议书及合同中的相关内容，提供房屋返租与精装修是房屋买卖的主要事项，如有相关约定，在签订合同时或合同内容中均应有体现，如与宣传不符，两原告完全可以拒签协议或商品房买卖合同。现两原告已交纳了全部房款并已办理了不动产权证书。况且原告王庆已在2018年10月9日以同样的方式购买了该市场的320室房产，其对房屋销售的相关情况应该已经非常清楚，否则按常理其根本不可能再与原告高晓燕一起来购买同一市场的416室房产。故现两原告再以被告存在虚假宣传，引诱购房，致使其合同目的不能现实为由仅要求解除服务协议书，而不是同时解除商品房买卖合同，于法于理均没有依据，其该理由不能成立。关于原告的第二个理由，其认为被告寻家公司收取预存费用违反了《房地产经纪管理办法》、《商品房销售管理办法》、《浙江省社会中介机构管理办法》等相关强制性规定，双方的协议应当解除。本院认为，本案中，被告寻家公司的销售代理行为并不能简单的等同于其他普通房屋中介服务行为，其销售的价格是优惠价，且寻家公司在服务协议书中已明确告知，只有支付服务费后方可享受购买房屋总价款优惠到160000元。两原告同意在服务协议书上签字并先后缴纳了相关的购房款和服务费，与新盛公司也签订了《商品房买卖合同》，故两原告应当明知上述两笔费用是不同性质费用。也表明两原告与寻家公司及新盛公司之间的协议是双方自愿签订，系真实意思的表示。再者，两原告应当明确的是，房地产市场虽由国家宏观调控，但其仍是市场经济的组成部分，仍有其相应的市场规律，商品房的价格、销售模式等均受市场供求关系的调整，从本案来看，供方新盛公司为开拓市场、回笼资金，通过销售公司寻家公司进行销售，为减少销售成本，由销售公司直接与买方商定服务费，显然均属于正常的商业行为。故上述协议内容并未违反相关法律和行政法规的强制性规定，应为有效。同时，作为销售公司的被告寻家公司在收取涉案服务费时，并未向两原告隐瞒相应的款项性质，也不足以对两原告产生胁迫之效果，且两原告在支付涉案款项时既未处于危困状态，亦未缺乏判断能力，也不存在重大误解。故两原告要求解除合同的该理由于法无据，也不能成立，本院不予采信。 综上，两原告要求解除与寻家公司之间的服务协议书，并要求返还服务费及赔偿损失的理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）、（五）规定的情形，对被告寻家公司的抗辩意见予以采信，两原告的诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告高晓燕、原告王庆的全部诉讼请求。 案件受理费减半交纳1614元，由原告高晓燕、王庆共同负担，限本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  王国青 二〇一九年十二月二十四日 法官助理周云凯 书记员  范 莹