浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7763号 上诉人（原审被告）：杭州聚能环保科技股份有限公司，住所地：杭州市余杭区瓶窑镇羊城路1号。 诉讼代表人：杭州聚能环保科技股份有限公司管理人。 负责人：杨杰。 委托诉讼代理人：严玮、洪楠，杭州聚能环保科技股份有限公司管理人工作人员。 被上诉人（原审原告）：杭州长命印刷有限公司，住所地：杭州市余杭区瓶窑镇观山路5号1幢、凤都工业园区观山路13号。 法定代表人：陈国民。 委托代理人：阮元根,浙江凯鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周海能，男，1966年8月7日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：俞华燕，浙江求德律师事务所律师。 上诉人杭州聚能环保科技股份有限公司（以下简称聚能环保公司）与被上诉人杭州长命印刷有限公司（以下简称长命印刷公司）、周海能合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初16077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明：位于杭州市余杭区瓶窑镇羊城路1号（土地使用权面积46655.7m2,土地上建有房屋6幢，产权登记人均为杭州燃油锅炉有限公司。杭州燃油锅炉有限公司于2016年10月25日变更公司名称为聚能环保有限公司。2017年9月25日，长命印刷公司（乙方）与聚能环保公司（甲方）签订《土地使用权及房屋所有权转让合同》一份，约定甲方将其拥有的余杭区范围内的全部土地使用权及全部附随房屋所有权等转让给乙方的有关事宜达成一致意见。转让标的为：1.土地及房屋位于杭州市余杭区瓶窑镇羊城路1号（以下分别简称“标的土地”，“标的房屋”），甲方转让土地使用权、附着房屋所有权及围墙、行车、变压器等设施设备（甲方需要带走生产设备除外）、装饰装修、绿化等给乙方。2.甲方确保依法享有标的土地的国有土地使用权。该地块地类（用途）为工业用地，使用权面积为46655.7平方米，使用年限自2013年11月12日至2059年12月21日。土地使用证号：杭余出国用（2013）第111-911号。土地出让金等甲方已经交清。3.甲方确保依法享有标的房屋的所有权，标的房屋无租赁情况。标的房屋为以下六幢：（1）1幢房屋坐落瓶窑镇，共1层，建筑面积64.58平方米，规划建批用途为传达室，房屋所有权证为余房权证瓶字第××号。（2）2幢房屋坐落瓶窑镇，共5层，建筑面积4716.68平方米，规划建批用途为产品研发楼，房屋所有权证为余房权证瓶字第××号。（3）3幢房屋坐落瓶窑镇，共1层，建筑面积21197.18平方米，规划建批用途为1#车间，房屋所有权证为余房权瓶字第××号。（4）4幢房屋坐落瓶窑镇，共5层，建筑面积3841.02平方米，规划建批用途为工业配套集体宿舍，房屋所有权证为余房权证瓶字第××号。（5）5幢房屋坐落瓶窑镇，共3层，建筑面积1037.22平方米，规划建批用途为质检楼，房屋所有权证为余房权证瓶字第××号。（6）6幢房屋坐落瓶窑镇，共5层，建筑面积6957.16平方米，规划建批用途为综合楼，房屋所有权证为余房权瓶字第××号。二、转让款和支付时间：1.上述标的土地使用权、标的房屋所有权及围墙、行车、变压器等设施设备（甲方需带走生产设备除外，具体见附件），装饰装修等转让款总金额为人民币11000万元。2.转让款支付时间：乙方在本合同生效之日起15个工作日内支付6000万元，在办理完成土地使用权、房屋所有权权属变更登记后3个工作日内付清余款5000万元。三、税费及其他费用承担。1.本次交易应交纳的税费等，按规定由甲乙双方各自承担。2.在交付前涉及交易标的的水电等甲方使用的所有费用由甲方承担。四、标的土地、房屋等交付。1.甲方应于2017年10月底前将上述标的土地、房屋等交付给乙方使用。2.甲方交付给乙方使用的标的土地、房屋应当符合本合同的约定，并包含现有设施设备、装饰装修、室外绿化等，同时，甲方应于交付日前搬空工作人员个人物品。五、违约责任。任何一方违约，应承担合同转让款乙方已付金额6%标准的违约金并赔偿对方因此造成的实际损失。 同日，双方签订补充协议一份。内容为：一、转让标的的抵押、贷款情况：1、土地使用权抵押于交通银行股份有限公司杭州余杭支行，贷款金额为6800万元；2、标的房屋抵押情况：（1）1幢房屋抵押于交通银行股份有限公司杭州余杭支行，债权数额为16万元，登记时间为2013年8月12日。（2）2幢房屋抵押于交通银行股份有限公司杭州余杭支行，债权数额为1130万元，登记时间为2013年8月12日。（3）3幢房屋抵押于交通银行股份有限公司杭州余杭支行，债权数额为6000万元，登记时间为2013年8月12日。（4）4幢房屋无抵押。（5）5幢房屋抵押于交通银行股份有限公司杭州余杭支行，债权数额为260万元，登记时间为2013年8月12日。（6）6幢房屋抵押于交通银行股份有限公司杭州余杭支行，债权数额为1544万元，登记时间为2013年8月12日。标的土地、房屋的银行贷款情况：建设期向余杭区交通银行项目贷款8500万元，后还清项目贷款，转为流动资金6000万元。二、付款金额、方式和时间。1.除土地使用权及房屋所有权转让合同约定的转让款1.1亿元外，乙方另外一次性补偿甲方装饰装修及绿化等费用2000万元。2.乙方在本合同生效之日起2个工作日内借款500万元给甲方法定代表人周海能个人，用于甲方处理目前涉诉事宜，以解除目前法院对标的土地标的厂房的查封；如本合同项下交易最终未完成，则甲方需向乙方返还全部借款；如本合同项下交易完成，则上述借款自动转换为本合同标的土地使用权、房屋所有权的转让款，周海能与甲方之间自行结算。3、甲方应当归还标的土地、标的房屋所涉的抵押贷款，暂计人民币6800万元，由乙方代为直接支付给相应的银行，乙方代为支付的上述贷款金额本息直接从转让款及补偿款中扣除；乙方在甲方解除目前法院对标的的土地使用权、房屋所有权的查封后10个工作日内支付；4、本次交易甲方依规应承担的税费由乙方代为直接支付给相应的税务部门，乙方代为支付的上述税费直接从转让款及补偿款中扣除，乙方在代为支付上述第3款银行贷款、且在银行解除抵押、出具土地房产评估报告之日起10个工作日内支付；5、甲方2017年9月21日止尚欠税务部门税款及滞纳金约3862万元（具体金额以付款时实际所需支付的金额为准）由乙方代为直接支付给相应的税务部门，乙方代为支付的上述款项直接从转让款及补偿款中扣除；付款时间由甲乙双方与税务部门约定……甲方应于2017年10月底前将上述土地、房屋交付乙方使用。五、在乙方代为支付上述第二条第三款约定的应由甲方承担的银行贷款后，因标的土地使用权、房屋所有权被法院查封等原因导致在10个工作日内无法完成变更登记的，则土地使用权及房屋所有权转让合同及本补充协议在满10个工作日的次日解除，双方无需另行签订解除协议。如果发生上述土地使用权及房屋所有权转让合同及本协议解除时，甲方及保证人应在10个工作日内返还乙方已经代甲方支付的银行贷款、本次交易的税费、周海能的借款及乙方因此支付的税费等，若甲方及保证人在10个工作日未返还上述款项，应按照月利率2%计算的利息损失，同时甲方承担违约金，乙方不承担标的物交付后的使用费。如果发生上述土地使用权及房屋所有权转让合同及本协议时，甲方除承担上述责任外，应从合同解除之日开始允许乙方免费使用标的物至乙方找到新的厂房。六、关于担保的特别约定。甲方法定代表人周海能及陈雪英为本次交易甲方应履行的义务及解除合同和补充协议甲方应履行的付款等义务承担连带保证责任。合同还就其他事项进行了约定。 上述协议签订后，长命印刷公司向聚能环保公司支付500万元。 2017年11月9日，聚能环保公司向长命印刷公司发送解除合同通知函一份，内容为：土地使用权及房屋所有权转让合同和补充协议签订后，长命印刷公司于2017年9月26日向聚能环保公司支付了500万元，聚能环保公司亦积极履行合同。但现因工人罢工、政府施压等多种原因，导致实际上上述合同已无法继续履行。为防止双方损失进一步扩大，特发此函。现聚能环保公司正式通知如下：解除双方之间的《土地使用权及房屋所有权转让合同》和《补充协议》。请收到本函之日起3日内与聚能环保公司就合同解除后续事宜进一步磋商。2017年11月11日，长命印刷公司向聚能环保公司发送回函一份，内容为：“解除合同通知函”所述解除合同和补充协议的理由，不是法律规定及合同及补充协议约定可以解除合同的理由，长命印刷公司不同意解除双方于2017年9月25日签订的“土地使用权及房屋所有权转让合同”及“补充协议”，并请聚能环保公司尽快履行合同义务，避免长命印刷公司损失进一步扩大。2017年11月17日，聚能环保公司向长命印刷公司发送关于《回函》的复函一份，内容为：合同事实上无继续履行之可能，请收到本函之日起3日内与聚能环保公司就合同解除后续事宜进一步磋商。2017年11月23日，长命印刷公司再次向聚能环保公司发送回函一份，内容为：不同意解除双方于2017年9月25日签订的“土地使用权及房屋所有权转让合同”及“补充协议：，并请聚能环保公司尽快履行合同义务，避免长命印刷公司损失进一步扩大，同时长命印刷公司保留追究聚能环保公司违约责任的权利。 随后涉案土地上存在十二轮查封。首轮查封系2017年5月16日，本院查封了涉案土地【案号（2017）浙110执保767号】。第二轮查封于2017年9月28日，本院查封了涉案土地【案号（2017）浙110执保4999号】。 2017年12月7日，长命印刷公司诉至法院，请求判令：1、聚能环保公司赔偿长命印刷公司至2017年11月30日的损失1000万元；2、周海能承担连带赔偿责任。后长命印刷公司变更诉讼请求为:确认双方签订的上述合同及补充协议有效。该院于2018年8月6日判决支持了该诉讼请求。 2018年3月26日，聚能环保公司与案外人王海军签订厂房租赁合同，约定聚能环保公司将位于杭州市余杭区瓶窑镇凤都工业园区羊城路1号的厂房（综合楼）出租给王海军使用，租赁期限自2018年3月26日起至2023年5月25日止。第一、二年租金为每年1200000元……。同日，聚能环保公司与案外人王海军签订厂房租赁合同，约定聚能环保公司将位于杭州市余杭区瓶窑镇凤都工业园区羊城路1号的厂房（宿舍楼、质检楼）出租给王海军使用，租赁期限自2018年3月26日起至2023年5月25日止。第一、二年租金为每年1800000元……。聚能环保公司与案外人王海军签订厂房租赁合同，约定聚能环保公司将位于杭州市余杭区瓶窑镇凤都工业园区羊城路1号的厂房（传达室、车间、研发楼）出租给王海军使用，租赁期限自2018年3月26日起至2023年5月25日止。第一、二年租金为每年6800000元……。2018年10月19日，王海军起诉至该院，该院经调解，聚能环保公司与王海军达成调解协议：解除双方签订的三份《厂房租赁合同》，聚能环保公司退还王海军租金1960万元、物业使用费及绿化使用费400万元，支付王海军违约金98万元，共计2458万元，于2018年1月22日前付清。 2018年10月26日，该院委托浙江中联耀信房地产估价有限公司对位于杭州市余杭区瓶窑镇羊城路1号工业房地产市场价值估价。浙江中联耀信房地产估价有限公司按价值时点2018年10月22日评估价值为传达室84700元、产品研发楼12641700元、1#车间36572800元、工业配套集体宿舍3975500元、质检楼1264100元、综合楼7132500元、厂区绿化439100元、喷泉假山等景观设施614200元、围墙车棚等构筑物及其他附属设施833200元。土地71476500元。以上合计135034300元。2018年10月23日，该院委托天源资产评估有限公司对存放在聚能环保厂区的部分设备类资产，机器设备包括行车、焊机、变配电设备等，合计91套；电子设备包括电脑、空调、打印机、办公家具等。以上合计403.24万元。其中变压器、行车及监控系统、综合楼电梯、伸缩门道闸、地磅评估价值为3094500元。 2018年11月28日，该院作出（2018）浙110执5953号之二执行裁定书，裁定：一、拍卖被执行人杭州聚能环保科技股份有限公司名下的位于余杭区房产[产权证号：余房权证瓶字第××号，建筑面积：64.58平方米；二、拍卖被执行人杭州聚能环保科技股份有限公司名下的位于余杭区房产[产权证号：余房权证瓶字第××号，建筑面积：4716.68平方米]；三、拍卖被执行人杭州聚能环保科技股份有限公司名下的位于余杭区房产[产权证号：余房权证瓶字第××号，建筑面积：21197.18平方米]；四、拍卖被执行人杭州聚能环保科技股份有限公司名下的位于余杭区房产[产权证号：余房权证瓶字第××号，建筑面积：3841.02平方米]；五、拍卖被执行人杭州聚能环保科技股份有限公司名下的位于余杭区房产[产权证号：余房权证瓶字第××号，建筑面积：1037.22平方米]；六、拍卖被执行人杭州聚能环保科技股份有限公司名下的位于余杭区房产[产权证号：余房权证瓶字第××号，建筑面积：6957.16平方米；七、拍卖被执行人杭州聚能环保科技股份有限公司名下的位于余杭区的国有土地使用权[土地使用权证号：1-2013-111-00911，土地使用权面积：46655.7平方米]及地上建筑设施。 2018年12月5日，长命印刷公司向法院提出执行异议，要求不予拍卖上述土地使用权、房产及机器设备中的行车。该院于2019年1月22日作出执行异议裁定书【案号（2019）浙0110执异2号】，认为：尽管长命印刷公司与聚能环保公司就案涉房地产签订了所有权转让合同，但尚未完成案涉房地产的产权变更登记和交付，案涉房产仍登记在聚能环保公司名下，案涉房地产所有权未发生转移，法院查封拍卖并无不当，故判决驳回了长命印刷公司的异议请求。 2019年3月27日，涉案房屋、土地及机器设备被法院拍卖，拍卖价格为175100000元。 2018年9月25日，长命印刷公司起诉法院，请求判令：1.聚能环保公司赔偿长命印刷公司损失3000万元；2.周海能对上述赔偿款承担连带付款责任。在审理过程中，长命印刷公司变更诉讼请求为：1.聚能环保公司、周海能共同归还借款500万元；2.聚能环保公司、周海能共同支付上述第一项借款自2017年9月26日至2019年3月25日资金占用利息损失180万元，及2019年3月26日至实际归还借款之日以500万元本金为基数，按照月利率2%计算的利息；3.聚能环保公司赔偿长命印刷公司其他损失59582105元；4.聚能环保公司支付长命印刷公司违约金30万元；5.周海能对聚能环保公司上述三、四项付款义务承担连带付款责任；6.由聚能环保公司、周海能承担诉讼费、保全费。 原审法院认为，长命印刷公司与聚能环保公司签订的《土地使用权及房屋所有权转让合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，经判决已经确认合法有效。现涉案土地及房屋因聚能环保公司未及时解除查封而不能交付给长命印刷公司，无法继续履行，系因聚能环保公司违约行为致使合同目的不能实现，聚能环保公司应返还已付款项并赔偿长命印刷公司经济损失。 关于长命印刷公司要求聚能环保公司、周海能共同归还借款的诉讼请求，涉案标的已经被拍卖，无法继续履行，聚能环保公司应当予以返还。关于长命印刷公司要求周海能承担共同还款责任的诉讼请求，因双方合同约定“如本合同项下交易最终未完成，则甲方需向乙方返还全部借款”，返还借款的责任主体应为聚能环保公司。因周海能承诺提供连带担保，故对长命印刷公司要求周海能承担共同责任的诉讼请求，法院确认周海能应承担连带偿还责任。关于长命印刷公司主张资金占用利息损失的诉讼请求，在长命印刷公司主张的其他损失里一并予以考虑。 关于长命印刷公司要求聚能环保公司赔偿其他损失59582105元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于房地产市场是波动的，当前的土地、房屋市场价和订立合同时双方约定的土地、房屋价格之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失，也是双方在订立合同时应该能够预见到的，应属于损失范畴。双方对损失的数额存在争议。现长命印刷公司要求按拍卖成交价与合同约定价款的差额。因拍卖成交价存在高额溢价部分，不应作为认定差额损失的依据。该院依据评估价格作为认定差额损失的依据。涉案房屋及土地的评估价格为135034300元，机器设备评估价格为403.24万元。双方约定涉案房屋、土地及机器设备转让价格为1.1亿元，绿化及装修一次性补偿2000万元，合计1.3亿元。双方对合同约定转让的机器设备存在争议，因双方均未提供机器设备清单，且长命印刷公司向法院提出执行异议申请时，仅提出行车设备，故该院认为行车设备、变压器设备及不宜拆卸、移动的设备应在合同约定的设备范围内，其余设备不在合同约定的设备范围内。行车设备、变压器设备及不宜拆卸、移动的设备（监控系统、综合楼电梯、伸缩门道闸、地磅）经评估价值为3094500元。由此，涉案土地、房屋及机器设备的评估价值合计138128800元。鉴于签订合同时涉案房屋上存在查封且欠税务部门税金3862万元的事实，双方也约定了交易不能完成的风险，长命印刷应当预见房屋无法办理产权过户登记手续的风险，且结合长命印刷公司仅支付5000000元款项的客观事实，酌情由聚能环保公司承担损失差额55%的责任即4470840元，长命印刷公司自担损失差额45%的责任。关于长命印刷公司主张土地可得收益及租金损失的诉讼请求，聚能环保公司在房屋及土地转让给长命印刷公司，合同并未解除的情形下又与案外人王海军签订租赁合同，将房屋及土地出租给案外人王海军，致涉案房屋及土地无法交付给长命印刷公司，给长命印刷公司造成租金收益损失，应予以赔偿。双方约定聚能环保公司应于2017年10月底前将涉案房屋及土地交付给长命印刷公司，故该院参照聚能环保公司与王海军约定的租金损失自2017年11月1日起计至法院作出拍卖裁定时即2018年11月28日止的租金收益损失为10524931元。该院结合本案实际情况，结合长命印刷公司仅支付5000000元款项的客观事实，酌情由聚能环保公司承担损失差额55%的责任即5788712元，其余45%由长命印刷公司自行承担。关于长命印刷公司主张直接开支损失的诉讼请求，因依据不足，该院不予支持。 关于长命印刷公司要求聚能环保公司支付违约金的诉讼请求，因双方合同约定，任何一方违约，应承担合同转让款乙方已付金额6%标准的违约金并赔偿对方因此造成的实际损失。按合同约定，聚能环保公司应赔偿长命印刷公司违约金300000元。 关于长命印刷公司要求周海能承担共同归还借款及对损失、违约金承担连带支付责任的诉讼请求。因双方合同约定甲方法定代表人周海能及陈雪英为本次交易甲方应履行的义务及解除合同和补充协议甲方应履行的付款等义务承担连带保证责任。因长命印刷公司于2017年12月7日诉至法院，要求聚能环保公司赔偿损失及周海能承担连带责任。故保证期限未过，周海能应承担连带支付责任。 综上，长命印刷公司诉请之合理部分，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、杭州聚能环保科技股份有限公司返还杭州长命印刷有限公司款项5000000元，于本判决生效后十日内付清；二、杭州聚能环保科技股份有限公司赔偿杭州长命印刷有限公司损失10259552元，于本判决生效后十日内付清；三、杭州聚能环保科技股份有限公司赔偿杭州长命印刷有限公司违约金300000元，于本判决生效后十日内付清；四、周海能对上述第一、二、三项承担连带支付责任；五、驳回杭州长命印刷有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费375211元，由杭州长命印刷有限公司负担287660元，由杭州聚能环保科技股份有限公司负担87551元，周海能承担连带责任。本案案件保全费5000元，由杭州长命印刷有限公司负担3833元，由杭州聚能环保科技股份有限公司负担1167元，周海能承担连带责任。 宣判后，聚能环保公司不服上述判决向本院提起上诉称：一、原审判决在判令上诉人根据双方合同约定赔偿违约金30万元的同时，判令上诉人就案涉资产的市场价值差额及厂房租金损失承担1025万余元的赔偿责任，显失公平。根据《合同法》113条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案双方在签订转让协议及补充协议时，已充分意识到转让过程可能存在巨大风险，包括厂房土地上已有的抵押、法院查封等，为此双方特地签署补充协议，约定了交易不能完成的风险，被上诉人应当预见房屋无法办理产权过户登记手续的风险。并且，被上诉人仅支付了500万元款项，可见被上诉人自身对于合同风险己有充分认识。因此，一审判决判令上诉人在承担了违约金的基础上，还要赔偿远超过被上诉人已付合同款项金额一倍的损失，明确违背合同法113条之规定，显失公平。二、原审判决上诉人赔偿损失部分，缺少依据。上诉人与被上诉人在转让合同中明确约定“任何一方违约，应承担合同转让款乙方已付金额6%标准的违约金并赔偿对方因此造成的实际损失”，可见，就合同违约后的赔偿部分应以守约方“实际损失”为限。众所周知，房地产市场波动频繁，本案涉及的土地、厂房的转让价格受市场波动影响巨大，在合同签订时的土地、厂房价格与实际变价价值存在差价，这一情况被上诉人在签订合同时应有预见。但此差价仅应作为期待利益，而非“实际损失”，将该差价计算为上诉人赔偿损失的部分，有违双方合同约定。且被上诉人在充分意识到转让协议存在风险的前提下，将上述资产差价的计算为“实际损失”，也明显与生活常识相违背。此外，原审判决在将土地厂房变价的差价作为“实际损失”的同时，还计算了租金损失，属重复计算。况且，根据被上诉人自行陈述的内容，其购买厂房、土地的目的在于自用，因此即使在转让协议正常履行的前提下，也不存在被上诉人对外出租的情况，将租金损失计入赔偿范围并无依据。退一步讲，即使需要计算“租金损失”，也不应以上诉人与案外人王海军签订的《租赁协议》中约定的租金为标准。事实上，上诉人与王海军签订《租赁协议》后，协议并未实际履行。且双方已通过余杭法院达成调解，解除租赁协议并且上诉人已退还王海军全部租金。因此，上诉人实际并未取得任何租金收入。综上所述，原审法院适用法律不当，特提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，依法改判聚能公司无需赔偿长命公司的损失；本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。 周海能针对聚能环保公司的上诉答辩称：周海能个人无需就长命印刷公司主张的聚能环保公司的违约金30万、损失10259552元承担连带责任。 被上诉人长命印刷公司答辩如下：一、上诉人周海能本人就是借款人，负有还款义务，补充协议第二条第2点及第五条第二款，明确了聚能环保公司对周海能的借款均负有还款义务；二、一审判决支持的长命印刷公司损失10259552元，包括合同履行后土地厂房增值可得的部分利益损失4470840元，及如果上诉人按期交付厂房土地，长命印刷公司可获得的部分租金损失5788712元；其中，土地厂房增值的损失，长命印刷公司主张的是按照拍卖价与合同约定的转让价的差价损失4510万元，一审法院判决按照拍卖时评估价与合同约定的转让价的差价138128800元计算，并且考虑了交易时厂房土地被查封、上诉人欠税、长命印刷公司实际支付款项等事实，及双方合同签订时长命印刷公司对风险应当有所预判等因素，已经对此损失由上诉人、长命印刷公司双方进行了分担，上诉人仅承担了按照拍卖时评估价计算差价的其中的55%损失仅4470840元，对于如果能够履行合同上诉人可得的利益损失（至少按照拍卖价计算），仅仅是很小一部分，不到10%；其中，租金收益损失，按照双方合同，上诉人应当在2017年10月底前将土地厂房交付被上诉人，但是，在完全具备交付条件的情况下，上诉人不但不按期交付土地厂房，反而从2018年3月26日开始将土地厂房出租他人，收取租金，因此，如果合同能够履行，长命印刷公司不但有土地厂房增值的收益，还有土地厂房出租的收益，都是如果履行合同能够获得的收益，从上诉人应交付土地厂房至法院拍卖土地厂房这段时间，可获得租金收益为10524931元，上诉人理应全额赔偿，但是一审法院同样是打了5.5折；30万元的违约金，远远不足以弥补长命印刷公司的损失，即使一审法院支持了长命印刷公司的部分损失10259552元，也远远不能弥补长命印刷公司因上诉人推翻合同所造成的损失；三、合同没有实际履行的责任在上诉人；1、上诉人收到长命印刷公司的借款500万元，没有按照合同约定去支付涉案执行款，致使长命印刷公司无法按照合同约定的步骤进行下一道程序；长命印刷公司支付的金额是按照双方约定的程序履行的，而不是因合同可能不能履行而只交付了500万。2、即使有法院的查封，也不影响土地厂房实际交付给被上诉人使用，上诉人实际出租他人使用也可以说明，法院查封是不影响交付和使用的，是上诉人故意要推翻合同，不履行合同，而不交付土地厂房给长命印刷公司；3、虽然交易标的有法院数起查封，但是，双方合同约定了主要债务的偿付方式，约定偿付债务之外的多余转让款偿付其他债务也是足够的，长命印刷公司也曾提出，如果转让款偿付债务不够，愿意再增加转让款2000万元，但是，上诉人就是不配合履行合同；因此，双方合同没有实际履行，被法院查封是表象，上诉人主观上要故意推翻合同是事实，根本不属于不可抗力，最后交易标的被法院拍卖，是上诉人故意不履行合同所引起；四、周海能是聚能环保公司合同义务的担保人，合同第六条有明确约定，因此，周海能对损失承担连带责任有合同依据；五、一审不存在显失公平的情形。签订合同时，双方有风险的预见，但是并不表示违约方可以不承担违约责任。双方约定的违约金30万远远低于因上诉人不履行合同而造成长命印刷公司的损失。一审法院判决赔偿损失依据充分。双方的补充协议约定，如果发生合同解除的，可以主张违约金，且并没有约定违约金的计算标准。一审判决上诉人承担30万违约金以外的损失，不但有合同的依据，还有实际造成损失的依据。一审法院判决正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院另查明：2019年9月12日，本院裁定受理申请人杭州双磊科技有限公司对被申请人杭州聚能环保科技股份有限公司的破产清算申请。 本院认为，2017年9月25日，长命印刷公司与聚能环保公司签订的《土地使用权及房屋所有权转让合同》和《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，经法院判决确认上述合同合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行。现涉案土地及房屋因聚能环保公司未及时解除查封而不能交付给长命印刷公司，致使合同无法继续履行，长命印刷公司的合同目的不能实现，系因聚能环保公司违约行为所造成，聚能环保公司应返还长命印刷公司已付款项5000000元，并赔偿长命印刷公司经济损失。 关于上诉人聚能环保公司上诉认为原审法院判决聚能环保公司赔偿长命印刷公司损失10259552元显失公平的问题。本院认为，根据双方签订的合同约定涉案房屋、土地及机器设备转让价格为1.1亿元，绿化及装修一次性补偿2000万元，合计1.3亿元。涉案房屋及土地经法院委托的评估价格为135034300元，机器设备评估价格为403.24万元。因双方当事人对机器设备的转让存在争议，且均未提交机器设备清单的情况下，原审法院根据长命印刷公司提出执行异议申请时，仅提出行车设备。原审法院对行车设备、变压器设备及不宜拆卸、移动的设备（监控系统、综合楼电梯、伸缩门道闸、地磅）进行评估，经评估价值为3094500元。故涉案土地、房屋及机器设备的评估价值合计138128800元。双方签订合同时，因涉案房屋上存在查封且欠税务部门税金3862万元的事实，双方也约定了交易不能完成的风险，长命印刷应当预见房屋无法办理产权过户登记手续的风险，原审法院结合长命印刷公司仅支付5000000元款项，酌情由聚能环保公司承担损失差额55%的责任即4470840元，长命印刷公司自担损失差额45%的责任并无不当。 聚能环保公司在房屋及土地转让给长命印刷公司，在合同并未解除的情形下又与案外人王海军签订租赁合同，将房屋及土地出租给案外人王海军，致涉案房屋及土地无法交付给长命印刷公司，给长命印刷公司造成租金收益损失，聚能环保公司应予以赔偿。原审法院参照聚能环保公司与王海军约定的租金损失自2017年11月1日起计至法院作出拍卖裁定时即2018年11月28日止的租金收益损失为10524931元，根据本案实际情况，酌情由聚能环保公司承担损失差额55%的责任即5788712元，其余45%由长命印刷公司自行承担。聚能环保公司该项上诉请求不能成立，本院不予支持。聚能环保公司对返还长命印刷公司的借款5000000元和支付违约金300000元无异议，本院对此予以确认。 鉴于在2019年9月12日，本院裁定受理申请人杭州双磊科技有限公司对被申请人杭州聚能环保科技股份有限公司的破产清算申请。根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，法院仅能判决确认债权数额，不能判决给付债权。故本院确认长命印刷公司享有对聚能环保公司的普通债权为：返还款项5000000元、赔偿损失10259552元、赔偿违约金300000元，合计15559552元。周海能个人对杭州长命印刷有限公司的损失合计15559552元承担连带清偿责任。本院依据新事实进行改判，原审判决不属于错判。依照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条、第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、撤销杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初16077号民事判决； 二、确认杭州长命印刷有限公司对杭州聚能环保科技有限公司享有普通债权15559552元； 三、周海能在本判决生效之日起三十日内向杭州长命印刷有限公司支付15559552元。 四、驳回杭州长命印刷有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费375211元，由杭州长命印刷有限公司负担287660元，由杭州聚能环保科技股份有限公司负担87551元，周海能承担连带责任。案件保全费5000元，由杭州长命印刷有限公司负担3833元，由杭州聚能环保科技股份有限公司负担1167元，周海能承担连带责任。 二审案件受理费83358元，由杭州聚能环保科技股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 金瑞芳 二〇一九年十二月五日 书记员 何英杰