安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖15民终3054号 上诉人（原审原告）:周遵兵,男,1977年9月11日生,汉族,住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：程光傲，安徽皋陶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高珠玲，安徽皋陶律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）:六安中诚置业有限责任公司,住所地安徽省六安市解放中路五牌里皋城商厦,统一社会信用代码91341500738945633E。 法定代表人：周铮，该公司执行董事。 上诉人周遵兵因与被上诉人六安中诚置业有限责任公司（以下简称中诚置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省六安市金安区人民法院(2019)皖1502民初5370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人周遵兵的委托诉讼代理人程光傲、高珠玲到庭参加诉讼。被上诉人中诚置业公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周遵兵上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持上诉人一审诉请；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定本案的法律关系为“以房抵债”没有事实依据，更无证据证明。本案最初确实是因为被上诉人欠上海周之锐贸易发展有限公司（以下简称上海周之锐公司）货款，所以双方达成了以房抵债协议，但最终因为上海周之锐公司不想要房屋，上诉人是公司员工也是股东，虽然抵付的房屋价格偏高，但毕竟上诉人可暂时无需一次性付款,所以上诉人才决定购买,后由上海周之锐公司办理代付款手续,被上诉人向上诉人出具购房款收据，因此本案并非真正意义上的以房抵债，而是正常的商品房买卖，只不过是上诉人的购房款由上海周之锐公司代付而已。因此原判认定本案系以房抵债与事实不符。二、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》真实、合法、有效，作为买受人的上诉人要求人民法院确认上述合同合法有效，有事实依据有证据证明，更有法律法规依据，原判驳回上诉人的诉讼请求于情于理于法均不符,依法应予纠正。其理由是：首先,本案的购房合同双方依法均有权签订商品房买卖合同，且上述房屋有关部门已经颁发了预售许可证,也完全符合预售条件。其次,双方签订上述商品房买卖合同的意思表示真实,双方在一审中均实事求是进行了陈述。第三，合同签订后上诉人已按照合同约定支付了购房款，被上诉人也向上诉人开具了购房款收据,双方均各自履行了合同约定的部分义务，未办理备案主要是在该合同签订后不久，房产部门的备案要求刚刚发生变化,也并非原判所讲的购房款交付不符合政策规定。第四，上述合同内容符合法律法规规定，没有违反法律或行政法规的效力性强制性、禁止性规定。第五，即使本案存在以房抵债因素，但本案根本不存在流质条款,案涉房屋既不存在抵押，更不存在强行以房抵债损害债务人合法权益的情形，从六安市住房和城乡建设局官网公开发布的预售、销售网上公示信息可以看出，上述房屋在房产部门登记销售的单价为每平方米8000元，案涉合同签订的价格是每平方米8622.04元，合同价略高于网上销售价格,双方协商一致，不存在不合法的情形。三、既然案涉商品房买卖合同合法有效，被上诉人没有为上诉人办理备案登记手续存在违约，故上诉人有权要求判令其履行备案登记。一审判决驳回上诉人一审诉请无法律依据。首先，应当明确本案的案由系买卖合同纠纷并非执行异议之诉；其次，物权期待权系根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的仅适用于金钱债权执行程序的法律用词，并不适用于本案。同时本案的当事人系买卖合同的出卖方与购买方，并不存在其他第三方，本案也不涉及第三方的权利义务，并不存在物权期待权的法律概念，上诉人在合同有效的情况下，请求合同相对方履行合同义务，依法应当支持。综上所述，请求二审法院支持上诉人的正当诉请。 中诚置业公司未予答辩。 周遵兵向一审法院起诉请求：1.请求确认周遵兵与中诚置业公司签订的商品房买卖合同合法有效；2.判令中诚置业公司立即为周遵兵购买的位于六安市金安区房屋办理商品房备案登记手续；3.中诚置业公司承担本案所有的诉讼费用。 一审法院认定事实:对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。2019年7月25日,中诚置业公司因铜陵联胜建筑安装有限责任公司（以下简称铜陵联胜公司）委托付款（上海周之锐公司向铜陵联胜公司供应钢材，铜陵联胜公司欠铜陵联胜公司钢材款2577354元）,中诚置业公司因无款支付与上海周之锐公司达成抵房协议，中诚置业公司用其开发建设的六安御龙湾小区2#楼110号商铺(面积127.58平方米)、113号商铺(面积157.7平方米)合计285.28平方米，单价1万元每平方米，计2852800元用于支付所欠上海周之锐公司的钢材款2577354元，超出部分上海周之锐公司以现金或钢材物料支付给中诚置业公司。 2019年7月8日，周遵兵与中诚置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定周遵兵购买被告中诚置业公司开发的六安御龙湾小区2栋110室及附属房屋2栋210室房屋(面积127.58平方米)，单价每平米8622.04元，总价款110万元,于2019年7月8日前支付2万元，余款108万元于2019年7月15日前付清。周遵兵没有支付购房款，中诚置业公司于2019年7月25日向周遵兵出具的购房款收据的购房款110万元，是以上海周之锐公司对中诚置业公司的上述抵房协议中的债权充抵，（周遵兵也没有向上海周之锐公司支付该购房款项）。后中诚置业公司未能在合同签订后30日内为上述房屋办理备案登记手续，周遵兵诉至该院。 另查，中诚置业公司尚未将六安御龙湾小区2栋110室及附属房屋2栋210室房屋交付上海周之锐公司，也未将房屋交付给周遵兵。中诚置业公司与周遵兵所签的《商品房买卖合同（预售）》，因购房款交付不符合相关政策的要求（按政策规定应将购房款打入资金监管账户），备案登记手续无法办理。 一审法院认为，周遵兵与中诚置业公司虽签订有《商品房买卖合同（预售）》，但周遵兵没有实际支付购房款，该《商品房买卖合同（预售）》是基于中诚置业公司与上海周之锐公司的以房抵债协议所签订，周遵兵实际是以房抵债的受让人。本案诉争的法律关系是“以房抵债”，合同目的是消灭债务，不是买卖房屋，且本案“以房抵债”的债权是普通债权，不享有物权期待权保护，且房屋未交付，备案登记手续无法办理，更未办理产权过户登记手续。故对周遵兵的诉讼请求，不予支持。综上所述，周遵兵的诉讼请求，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告周遵兵的诉讼请求。案件受理费15200元,减半收取7600元,由周遵兵负担。 二审中，周遵兵提交以下证据：证据一、六安市御龙湾2栋预售许可信息、六安市御龙湾2栋110号商铺登记信息。证明：1.案涉房屋已经房地产管理部门办理预售许可证，可以对外销售；2.案涉房屋在房地产管理部门登记拟销售的价格为8000元/平方米；3.本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》价格为8622.04元/平方米，不仅合法有效，而且是客观真实。证据二、六安市中级人民法院判决书、安徽省高级人民法院裁定书。证明：类似以房抵债的案件，六安市中级人民法院及安徽省高级人民法院均判决合法有效。 中诚置业公司二审中未出庭参加诉讼，视为放弃质证权利。 对周遵兵提交的上述证据，本院经审查认为，证据一，真实性、合法性、关联性予以确认，至于周遵兵的证明目的能否成立，需综合相关事实和证据综合认证。证据二，不属于民事诉讼法规定的证据类型，也本案的基本事实无关，故对其关联性不予确认，能否作为本案处理的参考，将在裁判理由部分阐述。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是案涉《商品房买卖合同（预售）》的性质及效力，中诚置业公司应否为案涉商品房办理备案登记手续。首先，中诚置业公司对与周遵兵签订《商品房买卖合同（预售）》以及购房款由其公司所欠上海周之锐公司钢材款抵付的事实并无异议。其次，从中诚置业公司与上海周之锐公司签订的《抵房协议》约定看，双方对用于抵顶货款的房屋进行了协商作价，抵顶货款的房屋是确定的。后为履行《抵房协议》，由上海周之锐公司的指定周遵兵与中诚置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，该房屋的总价为110万元，低于中诚置业公司的实际欠款数额，即本案不存在侵犯中诚置业公司利益的可能性。因此，案涉《商品房买卖合同（预售）》的约定实质是以房屋折价抵偿债务的约定，以物抵债协议不违反法律禁止性规定，应为有效。第三，中诚置业公司在《商品房买卖合同（预售）》签订后向周遵兵出具了110万元收据，表明中诚置业公司认可通过抵销其所欠上海周之锐公司债务的方式收到了全部购房款，因此，中诚置业公司应按双方合同的约定，按照房产管理部门的备案要求就涉案房屋预售合同申请登记备案。 综上，周遵兵的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省六安市金安区人民法院(2019)皖1502民初5370号民事判决； 二、确认周遵兵与六安中诚置业有限责任公司于2019年7月8日签订的位于安徽省六安市金安区的商品房预售合同有效； 三、六安中诚置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内按房产管理部门的备案要求就上述的商品房预售合同申请登记备案。 一审案件受理费7600元，二审案件受理费15200元，合计22800元，由六安中诚置业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  马 龙 二〇一九年十二月二十七日 法官助理耿广玉 书记员荣元亮 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。