江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4322号上诉人（原审原告）：王蕾，女，1979年5月2日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王雨春（王蕾之父），住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈爱华（王蕾之母），住江苏省南京市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：周相国，男，1967年1月14日出生，汉族，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：程佃进，灌南县李集法律服务所法律工作者。上诉人王蕾因与被上诉人周相国房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初2668号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王蕾上诉请求：判令被上诉人给付房屋占用使用费6120元；给付违约金5000元及设施等损失800元；给付恶意占用期间水电费648元及水费卡；被上诉人承担上诉人差旅费2000元，负担一二审全部诉讼费用。事实与理由：被上诉人未经上诉人同意，违反合同约定将房屋转租，没有及时返还。被上诉人违反合同约定拆除吊灯、筒灯、抽水马桶配件等物品，并造成房屋装饰一定程度损坏，影响继续租赁使用，给上诉人造成损失。被上诉人恶意占用期间发生水电费648元，上诉人已缴纳。被上诉人周相国辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。王蕾向一审法院起诉请求：1.判令周相国将坐落于灌南县房屋（1-5层，建筑面积270平方米）腾空并交还；2.周相国向王蕾支付房屋占有使用费（自2019年5月13日起，按日租金90元的标准计算至实际返还房屋之日止），并结清实际返还房屋之日止的水费、电费和应缴各项费用；3.判令周相国赔偿王蕾被破坏和拆除墙壁、灯具、电表、抽水马桶配件等装修损失800元，对表露出来的电线采取隐蔽措施；4.判令周相国支付王蕾违约金人民币5000元。并承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：王蕾委托其父王雨春代为处理坐落于灌南县房屋租赁事宜。2015年6月28日，王蕾与杨某签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给杨某使用，租期为三年，年租金30000元。在杨某承租期间，杨某未经王蕾同意，于租期内与周相国签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋擅自转租给周相国，约定租赁期限三年，即自2016年5月15日起至2019年5月15日止。2018年4月7日，周相国在杨某租赁期限届满前向王蕾申请续租，王蕾同意由周相国继续承租涉案房屋，并签订了《房屋租赁补充协议》，约定租赁条款仍以杨某与王蕾签订的合同向后顺延一年（2018年5月13日-2019年5月13日），年租金仍维持三年前年净租金叁万元不变，一次付给。周相国应及时缴纳水电等费用，维护好王蕾房屋内外的相关设施。协议签订后，周相国按协议约定支付王蕾租金30000元。2019年5月3日，双方商谈房屋交接问题，为房屋内添置的财物归属问题协商未成，遂发生纠纷。2019年5月5日，经灌南县人民调解委员会调解，双方签订协议，约定：“如乙方（周相国）续租，应于2019年5月12日晚作出决定，租赁合同规矩办理，续租在总租金中扣除700元。乙方若不租，两个吊灯拆走、热水器拆走，另外物品不可以拆，水电费由乙方按时缴纳，双方不得再因此挑起争端，谁挑起谁承担后果”。2019年5月12日，王蕾征求周相国是否同意续租涉案房屋，周相国表示不租。2019年5月13日，王蕾去周相国处办理交接房屋时发现涉案房屋尚有租户居住，周相国未及时缴纳水、电费用，致双方未能办理房屋交接手续。另查明，周相国在承租涉案房屋期间将其承租房屋的2、3、4层分别对外出租，并收取租赁费用。案件审理过程中，周相国提出其将涉案房屋的3、4层转租给他人是经过王蕾同意的，但未提供相关证据，王蕾予以否认，相反，王蕾提供两位租客的证明，证明系周相国转租房屋并收取费用。王蕾主张周相国按年租金36000元的标准计算，自2019年5月13日起至实际返还房屋之日止，但未提供相关证据加以证明，周相国不予认可。周相国提出已腾空涉案房屋的1、2、5层，3、4层现由他人居住系王蕾同意的，王蕾对周相国的转租行为未予以认可，认为周相国在租赁期满后有义务向王蕾交付所承租的全部房屋。截至2019年7月18日，涉案房屋的3、4层租户均已搬出，周相国亦将涉案房屋的钥匙交给法院，法院依法通知王蕾领取。一审法院认为，王蕾、周相国之间签订的《房屋租赁补充协议》合法有效，应受法律保护，双方在补充协议中约定租赁条款仍以杨某与王蕾签订的合同向后顺延一年，故王蕾与杨某签订的《房屋租赁合同》对双方均有约束力，双方应按《房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》履行。周相国在租赁合同期满后且明确表示不再续租涉案房屋却未向王蕾交付，从而引起诉讼，由于周相国已于2019年7月19日主动腾空涉案房屋并向王蕾交付，故对王蕾此项诉讼请求不再支持；王蕾在得知周相国不再承租涉案房屋后与周相国商谈房屋交接过程中，因对周相国添置的财产归属问题及周相国在承租期间将涉案房屋的部分转租给他人，至王蕾起诉前尚未搬出等问题未能达成一致协议，造成双方无法办理交接手续，周相国明显存在过错，应参照合同约定租金计算标准继续向王蕾支付租金，王蕾称按年租金36000元无事实和法律依据，应参照合同约定年租金30000元计算，从合同租赁期满次日（2019年5月14日）起至实际交付房屋前一日（2019年7月18日）止；对王蕾主张的要求周相国赔偿破坏和拆除墙壁、灯具、电表、抽水马桶配件等装修损失800元，因未提供相关证据加以证明，且双方在签订租赁合同时未对上述内容有交接手续，故对王蕾该项诉讼请求不予支持；王蕾主张要求周相国承担违约金5000元，周相国已按协议约定履行义务，合同已经履行完毕，周相国在租赁期满后未向王蕾交付房屋，视为承租人继续使用租赁物，王蕾向周相国主张租赁合同逾期后的租金即可，故对王蕾该项诉讼请求不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、周相国于判决生效之日起十日内给付王蕾房屋租金5425元（按年租金30000元计算，时间从自2019年5月14日起至2019年7月18日止）；二、驳回王蕾的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由王蕾负担15元，周相国负担10元。本院二审期间，上诉人王蕾提交电费、水费交费发票各三张（均为复印件），证明上诉人于8月26日缴清了涉案房屋的欠费，共计646元（发票金额共计648元，扣除2元结余）。另提交潘某的租赁合同，证明涉案房屋在以前出租时每年的租金均是递增的。被上诉人周相国质证称上述证据均没有关联性，对其证明内容不予认可。本院认证意见：水费、电费均为实际发生，且有票据为证，依法予以采信。潘某的租赁合同与本案没有关联性，不予采信。本院经审查认为，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院归纳本案争议焦点为被上诉人周相国是否应支付房屋使用费6120元；是否应支付水电费648元及水费卡；是否应支付房屋设施损坏赔偿800元；是否应支付差旅费2000元；是否应支付违约金。本院认为，一、关于是否支持房屋占用费6120元的问题，由于上诉人与被上诉人租房协议约定租金为每年30000元，该标准是合同期内双方都认可的，参照该标准确定租赁期满后的使用费用较为适宜，一审法院据此认定占用期间租金5425元并无不妥，对上诉人该请求本院不予支持。二、关于占用期间水电费的问题，该费用系房屋交还上诉人之前发生，应由被上诉人负担，上诉人已缴清，被上诉人应支付该费用646元（648元剔除结余2元）。关于返还水费卡的问题，该主张超出其诉讼请求范围，本案不予处理。三、关于房屋设施损坏赔偿的问题，双方之间对于房屋各项设施的合同约定不够明确、具体，上诉人提交的证据不足以证明被上诉人对涉案房屋设施造成了违反合同约定的损坏，故对该主张不予支持。四、关于差旅费2000元的问题，该主张超出其诉讼请求范围，且无证据予以证明，本院不予支持。五、关于给付违约金5000元的问题，被上诉人周相国擅自转租房屋，在租赁合同到期后没有按时返还房屋，构成违约，应当承担违约责任。结合本案中周相国迟延返还房屋和欠付水电费等违约行为给王蕾造成的损失，本院酌定被上诉人向上诉人支付违约金1000元。综上，上诉人王蕾上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初2668号民事判决第一项；二、撤销江苏省灌南县人民法院（2019）苏0724民初2668号民事判决第二项；三、被上诉人周相国于本判决生效后10日内支付上诉人王蕾水电费646元、违约金1000元；四、驳回王蕾其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由王蕾负担10元，周相国负担15元，二审案件受理费50元，由王蕾负担20元，周相国负担30元。本判决为终审判决。审 判 长  曹 洋审 判 员  程 艳审 判 员  闫 杰二〇一九年十二月二十六日法官助理  刘 勇书 记 员  祝蔷薇法律条文附录一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。