安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终10390号上诉人（原审原告）：安徽粮食工程职业学院，住所地安徽省合肥市职教基地学林路东。法定代表人：杨光，院长。委托诉讼代理人：桑永标，国浩律师（合肥）事务所律师。委托诉讼代理人：张伟业，国浩律师（合肥）事务所实习律师。上诉人（原审被告）：安徽秀昌商贸有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区莲花路西、紫蓬路南锦绣城市之光1幢306室。法定代表人：姚凤兰，总经理。委托诉讼代理人：王平，安徽原声律师事务所律师。委托诉讼代理人：童春华，安徽原声律师事务所律师。上诉人安徽粮食工程职业学院(以下简称粮食学院)与安徽秀昌商贸有限公司(以下简称秀昌公司)房屋租赁合同纠纷一案，因均不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初7436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。粮食学院上诉请求：1.撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用、保全费、保全担保费由秀昌公司承担。事实与理由：1.一审认定租赁合同标的物是未取得建设规划许可证的活动板房而认定合同无效错误。2018年8月29日，双方所签租赁合同中并未明确约定具体的租赁场地，仅说明在学院内。合同签订后，粮食学院将学院北侧的面积66平方米的活动板房交付秀昌公司经营超市。因秀昌公司表示该租赁场地为活动板房不能办理营业执照，粮食学院经与秀昌公司协商一致，于2018年10月11日将取得建设规划许可证的与活动板房面积相当的学院医务室交给秀昌公司用作经营场所。秀昌公司接收了该医务室后，未将活动板房交还粮食学院，并一直实际占有使用活动板房和医务室至今。涉案房屋租赁合同的标的物已由活动板房变更为医务室，合同合法有效，故秀昌公司应按合同约定支付首年租金422400元及逾期缴纳租金而产生的违约金。2.双方租赁合同约定的标的物为医务室，租赁合同合法有效。即使房屋租赁合同无效，秀昌公司也应按照双方合同约定的租金标准向粮食学院支付占有使用费422400元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的是在合同无效的情况下，对双方所产生损失的责任划分原则，不能约束双方合同约定的租金缴纳标准。本案秀昌公司未缴纳的租金并非是因合同无效而产生的损失，故不适用该条规定。一审法院依据上述规定判决秀昌公司支付粮食学院占有使用费211200元属适用法律错误。秀昌公司辩称，案涉标的物即活动板房未取得建设规划许可证，无房产证等合法手续，租赁合同应认定无效。秀昌公司同意返还活动板房，粮食学院应返还保证金。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应返还，无法返还的折价补偿。因粮食学院出租的活动板房没有合法建造手续及产权，系违章建筑，秀昌公司承租后无法办理营业执照及食品经营许可证，无法正常经营，粮食学院对此应承担主要过错责任。粮食学院主张秀昌公司承担占有使用费及租金无法律依据，一审判决秀昌公司支付211200元占有使用费不当。秀昌公司上诉请求：1.撤销原判第二项，改判驳回粮食学院一审第二项诉讼请求；2.本案一审、二审费用及担保费由粮食学院承担。事实和理由：1.粮食学院曾提出以医务室代替活动板房作为租赁物，但秀昌公司经考察后认为医务室不适合做超市使用，且在中标后变更招投的标的物亦违反法律的强制性规定，故秀昌公司未接受医务室代替活动板房的替代方案，也未实际占用医务室，双方从未就医务室代替活动板房达成任何协议，一审认定秀昌公司接收了医务室属认定事实错误。2.秀昌公司与粮食学院签订租赁合同约定粮食学院提供相关房产证明材料给秀昌公司办理营业执照。秀昌公司在办理经营超市所需证照时，因粮食学院无法提供活动板房的房产证明材料才发现涉案房屋为非法建筑。粮食学院将违法建筑用于招标导致涉案租赁合同无效，粮食学院应对此承担全部过错责任，赔偿秀昌公司因此遭受的重大经济损失。秀昌公司在知道租赁物系违法建设后，即于2018年10月10日发函粮食学院要求确认双方所签租赁合同无效，但粮食学院一直未予答复，一审认定秀昌公司承担过错责任，有违公平原则。粮食学院主张的房屋占用费实际系违法出租违法建筑所获取的非法收益，应不予支持。因双方签订的房屋租赁合同无效，粮食学院应返还秀昌公司缴纳的保证金10000元。粮食学院辩称，案涉房屋出租是通过招投标确定，招标文件中明确投标人应当对租赁标的进行现场勘察，秀昌公司中标后签订房屋租赁合同时也确认其已经对租赁标的进行勘察，案涉活动板房在本次招标前也一直出租给好又多超市经营。秀昌公司进场后曾提出活动板房不能办理营业执照，因此粮食学院与其协商将位于综合服务楼的原医务室交付秀昌公司，秀昌公司现场负责人于利等人也将货架等物品搬进原医务室所在房间。秀昌公司认可一审粮食学院所提交照片的真实性，据此可以认定秀昌公司提出原活动板房不能办理营业执照后双方已经将租赁标的变更为原医务室所在房间，秀昌公此后也一直占有活动板房及原医务室，却拒绝缴纳租金等任何费用。由于双方租赁标的已经变更为有产权的原医务室，双方签订的租赁合同应为合法有效，秀昌公司应按约支付年租金422400元。即使合同无效，出租人有权参照出租屋标准主张占有使用费，即合同约定的422400元。粮食学院向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年8月29日签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》，秀昌公司立即将租赁用房返还给粮食学院，并将房屋内的货架等物品搬离；2.秀昌公司向粮食学院支付拖欠的首年租金或占有使用费422400元；3.秀昌公司自2018年8月29日起至判决确定的给付之日止，向粮食学院支付因逾期缴纳租金而产生的违约金（按2112元/天的标准，自2018年8月29日起暂计算至2019年5月31日止，暂为275天×2112元/天=580800元）；4.本案诉讼费用13830元、保全费5000元、保全担保费2300元由秀昌公司承担。一审法院认定事实：2018年4月份，粮食学院委托安徽安天利信工程管理股份有限公司对粮食学院便利店服务商向国内公开招标招租。招标公告上载明：粮食学院便利店服务商招租共分两个标段，分别为粮食学院北侧活动板房（面积66平方米）与综合楼1楼（面积80平方米），服务对象为4000-5000名学生。项目类别为经营服务。之后，秀昌公司中标其中一个标段即粮食学院北侧活动板房（面积66平方米）。2018年8月29日，粮食学院与秀昌公司签订了《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》一份，合同约定：粮食学院将坐落于合肥市新站区高校基地学林路2号（建筑面积约66平方米）出租给秀昌公司经营超市。粮食学院按房屋现状交付乙方，并提供相关房产证明材料给秀昌公司办理营业执照，秀昌公司确认已在签署本合同之前对租赁房屋进行了实地踏勘，同意按现状接收房屋。租赁期限自2018年9月1日起至2020年7月15日止，首年年租金422400元需提前预付。同时秀昌公司已向粮食学院一次性交纳履约保证金人民币10000元。本合同终止且无没收保证金事由的，该保证金用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还。2018年10月10日，秀昌公司给粮食学院发了一份函件，该函主要内容言明：因为粮食学院进行招标的便利店经营场所无任何合法建设手续，系违章建筑，导致秀昌公司无法通过食品药品监督管理局验收办理营业执照，一直无法经营，违反了法律强制性规定，要求粮食学院对该司的损失承担赔偿责任。之后，在同年10月11日，粮食学院又将原学院医务室也一并交由秀昌公司承租。后秀昌公司认为医务室不适合经营超市，而一直未开业经营，亦未交纳首年租金422400元。现粮食学院诉讼来院，请求判如所请。一审另查明：关于粮食学院招标的该院北侧活动板房（面积66平方米）是否有建设规划手续，粮食学院未能提供证据加以证明。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，粮食学院与秀昌公司签订的租赁合同虽系当事人的真实意思表示，在秀昌公司发函提出异议的情况下，粮食学院亦给秀昌公司另外提供了医务室作为经营场所使用，但由于案涉合同约定的租赁场所为66平方米的活动板房，关于该板房的合法性，粮食学院未能提供证据加以证明。另外，双方事后就医务室一并承租事宜，也没有签订书面协议以规范双方的权利义务。因此，2018年8月29日，双方签订的租赁合同违反了最高人民法院有关司法解释的规定，依法应为无效合同。合同法规定，无效的合同自始没有法律约束力，该合同取得的财产应当予以返还。故秀昌公司应按判定之日将承租的粮食学院北侧活动板房（66平方米）腾空后返还给粮食学院。关于粮食学院收取的保证金10000元，双方可以自行处理。关于粮食学院诉求秀昌公司向其支付拖欠首年租金422400元的主张，因《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，由于粮食学院将没有办理建筑规划许可证的板房对外招租，违反前述规定，过错在先。秀昌公司在知道不能办证的情况下，仍然将板房占用至今，造成粮食学院的损失扩大，双方应各自承担一半的过错责任。故该院对粮食学院诉求秀昌公司支付首年租金的主张，依法予以支持211200元。关于粮食学院诉求秀昌公司承担违约金以及要求秀昌公司承担保全担保费的主张，事实依据是租赁合同的约定，而租赁合同现为无效合同，故粮食学院的主张，缺乏法律依据，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安徽秀昌商贸有限公司于判决生效之日起十日内将承租的安徽粮食工程职业学院北侧活动板房（面积66平方米）腾空后返还给安徽粮食工程职业学院；二、安徽秀昌商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付安徽粮食工程职业学院房屋占有使用费211200元；三、驳回安徽粮食工程职业学院的其他诉讼请求。案件受理费13830元，由安徽粮食工程职业学院和安徽秀昌商贸有限公司各自负担6915元；财产保全费5000元，由安徽秀昌商贸有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审认定而为双方当事人无异议之事实，本院予以确认。本院认为，涉案《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》项下的66平方米活动板房未取得建设工程规划许可证，亦非经有批准权的行政机关批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，该房屋租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。鉴于秀昌公司及粮食学院对一审判决第一项，即秀昌公司将承租的粮食学院北侧活动板房（面积66平方米）腾空后返还给粮食学院无异议，本院予以确认。虽涉案房屋租赁合同无效，但秀昌公司已实际占有使用涉案活动板房，其对该期间所获得财产利益亦负有返还义务。一审法院综合考虑合同履行情况、双方过错程度等因素，判决秀昌公司支付粮食学院涉案房屋占有使用费211200元，并无明显不当。粮食学院基于无效合同主张秀昌公司承担违约金、保全担保费等，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，粮食学院、秀昌公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18297元，由安徽粮食工程职业学院负担13829元，安徽秀昌商贸有限公司负担4468元。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇一九年十二月二十六日法官助理吴丁蔷书记员俞文静附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。