贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终1961号上诉人（一审原告）：钟邦材，男，汉族，1969年11月11日出生，现借住贵州省凯里市营盘西路37号市。委托诉讼代理人：杨寒，男，1973年9月13日出生，汉族，现住凯里市，系钟邦材亲属。委托诉讼代理人：汤纪文，男，1968年4月20日出生，汉族，住贵州省凯里市，系钟邦材亲属。被上诉人（一审被告）：凯里市洗马河街道东门居民委员会，住所地贵州省凯里市洗马河街道东门街268号。负责人：杨光武，系东门居委会党支部书记、代理主任。委托诉讼代理人：况龙，贵州洲联合律师事务所律师。上诉人钟邦材因与被上诉人凯里市洗马河街道东门居民委员会（以下简称“东门居委会”）租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2019）黔2601民初2163号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案经合议庭评议、本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。钟邦材上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由如下：一、一审法院认定事实错误。1、没有查清钟邦材于2019年6月1日起已经在经营苗绣大酒店期间已交一年的房租费和房屋押金（20万元）的事实，东门居委会答辩所述钟邦材没有缴纳房租费和押金与事实不符，显然错误。2、东门居委会在不经过双方协商的情况下，采取非法手段聚集20人左右强制驱赶、搬离、丢弃钟邦材在苗绣大酒店内的办公设施设备，明显是超出了国家法律规定的权限及过错行为。一审法院对该行为不予审查，却径直作出判决，显然不考虑客观事实，是错误的。3、钟邦材已在苗绣大酒店投资人民币1100多万元。东门居委会威逼、强迫钟邦材签订合同，只给3年的经营期限，明显是在打着维护集体利益的旗号，掩盖侵吞钟邦材私人巨额财产。二、一审判决适用法律错误。被上诉人并没有出具与上诉人所签订的2份补充协议，被上诉人具有明显遮掩、恶意、霸占、侵呑苗绣大酒店原钟帮材的巨额财产，显然属于适用法律错误。被上诉人东门居委会答辩意见如下：一、钟邦材上诉称“一审法院没有查清原告于2019年6月1日起已经在经营苗绣大酒店期间已交一年的房租费和房屋押金（20万元）的事实”。该陈述显然属于胡编乱造。首先，在一审期间及二审上诉，钟邦材没有提供任何证据证明其“交了一年房租费和房屋押金（20万元）”的事实；其次，钟邦材的陈述显然与事实和常理不符。因钟邦材所承租的苗绣大酒店及其场地合同已于2018年12月31日到期，东门居委会多次向其发出通知，限期搬离并退还承租的苗绣酒楼资产及场地。由于钟邦材拒不会面，也不退还租赁的资产。东门居委会在向洗马河街道和洗马河派出所报备后，依法收回了出租的苗绣大酒店及场地。在此情况下，东门居委会不会也不可能再收取钟邦材的租金。二、钟邦材称东门居委会未经双方协商的情况下，采取非法手段收回苗绣大酒店理由不成立。首先，钟邦材明知苗绣大酒店于2018年12月31日到期，却采取躲避方式拒不与东门居委会工作人员会面或协商。东门居委会原承诺钟邦材只要其按期交纳房租，可以续租，但钟邦材既不交房租，也不交押金，明显不想继续承租。其次，在东门居委会工作人员多次找其协商无果，多次通知其搬离、退还承租房屋，钟邦材置之不理的情况下，东门居委会在向洗马河街道和洗马河派出所报备后，依法收回了租赁的苗绣大酒店及场地，属于维护权利的正常手段，并无不妥。对钟邦材的办公用品，东门居委会还出钱请人妥善安放，不存在任何违法情况。三、2014年1月9日的《东门居委敬老院租赁补充协议》及2014年5月9日所签订的《东门居委敬老院租赁补充协议（二）》和2016年签订的《房屋租赁合同》，都是双方真实意思表示，且己实际履行完毕，钟邦材从没有向法院申请撤销，也没有向有关部门报案受胁迫威逼签订《房屋租赁合同》，充分证明钟邦材对几份协议的真实性、合法性是认可的。其上诉理由毫无根据。四、钟邦材上诉称“被上诉人并没有出具与上诉人所签订的2份补充协议，被上诉人具有明显遮掩、恶意、霸占、侵呑苗绣大酒店原钟帮材的巨额财产，显然属于适用法律错误。”更是无稽之谈。两份补充协议钟邦材已向法庭举证，并经双方质证，东门居委会没有再举的必要。且两份补充协议根本不能证明钟邦材指控东门居委会所谓的“霸占、侵呑”，更与适用法律沾不上边。钟邦材向一审法院起诉请求：⒈请求法院依法判令被告继续履行双方在2014年1月9日签订的《东门居委敬老院租赁补充协议》，将位于凯里××环城东路坡顶（原东门居委敬老院综合楼，现今的苗绣大酒店）屋后原告自建的房屋及空地依法提供给原告使用至合同期届满；⒉本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：钟邦材与东门居委会于2013年9月10日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：东门居委会将位于凯里××环城东路坡顶黔都酒店北侧旁的房屋（东门居委会敬老院综合楼）及屋后空地租赁钟邦材使用，租赁期限15年，月租金为71250元。2014年1月9日钟邦材与东门居委会签订了《东门居委敬老院租赁补充协议》，协议约定：东门居委会敬老院综合楼屋后空地修建房屋，修建房屋共四层，建筑面积约2400平方米，总投资为500万元；2014年5月9日钟邦材与东门居委会签订了《东门居委敬老院租赁补充协议（二）》，协议约定：新修建的房屋权属归东门居委会，若钟邦材提前解除合同或合同期满后将该新修的房屋交东门居委会。双方均依《房屋租赁合同》及补充协议履行合同，2015年6月后，钟邦材拖欠东门居委会租金。2016年7月7日钟邦材与东门居委会签订了《房屋租赁合同》，合同约定：2013年9月10日签订了《房屋租赁合同》及补充协议作废，东门居委会将涉案房屋免费提供给钟邦材使用3年，期限为：2016年1月1日至2018年12月31日，钟邦材向东门居委会交纳押金50万元，钟邦材3年使用期满后经东门居委会验收涉案房屋同意后退还钟邦材押金等内容。2018年12月1日东门居委会向钟邦材发出《解除敬老院〈房屋租赁合同〉通知》要求钟邦材在2018年12月31日前自行搬离涉案房屋，2018年12月30日向钟邦材发出《限期退还敬老院租赁房屋通知》，要求钟邦材自行清空涉案房屋，否则强制收回该涉案房屋。2019年1月9日东门居委会组织人员强制将该涉案房屋收回。钟邦材于2019年4月22日钟邦材向该院提起诉讼。庭审中东门居委会不同意调解，未能达成调解协议。一审法院认为，钟邦材与东门居委会2016年7月7日签订的《房屋租赁合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，应当受到法律保护。依照该合同约定钟邦材免费使用东门居委会的涉案房屋3年，使用期满后应当将涉案房屋交回东门居委会，但钟邦材使用期满后拒不交回涉案房屋有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法依约均应当承担民事责任。钟邦材以双方2013年9月10日签订《房屋租赁合同》后，双方签订的补充协议是独立的协议，是对2013年9月10日所签《房屋租赁合同》的更改，并不是2013年9月10日签订的《房屋租赁合同》的附属部分，补充协议是合法有效的，并没有作废。但钟邦材与东门居委会2013年9月10日签订《房屋租赁合同》及补充协议从时间及内容上来看，补充协议是对2013年9月10日签订《房屋租赁合同》的内容进行补充和扩展，而非独立合同。2016年6月7日签订的《房屋租赁合同》中双方约定：2013年9月10日签订了《房屋租赁合同》及补充协议作废。2013年9月10日签订《房屋租赁合同》、《东门居委敬老院租赁补充协议》及《东门居委敬老院租赁补充协议(二)》的权利义务进行了变更和处置，两份补充协议及2013年9月10日签订的《房屋租赁合同》丧失效力。钟邦材依据补充协议提起诉讼，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第二百一十二条、第二百二十七条这规定，判决驳回钟邦材的诉讼请求。案件受理费30元，由钟邦材负担。二审中，上诉人钟邦材向本院提交了五组证据材料及对方的质证意见如下：1、钟邦材租赁东门居委会原敬老院房屋的照片资料，拟证明钟邦材装修东门居委会敬老院房屋成苗绣大酒店的现状及投资情况。东门居委会及其代理人质证后认为该组照片没有说明是谁拍的照片、拍摄的时间、地点都不清楚，不符合证据的规则，也不能达到上诉人的证明目的。本院审查认为，该组照片可以证明钟邦材出资装修“苗绣大酒店”的现状。2、堵路照片一张及东门居委会搬离钟邦材四个公司财产的照片资料。拟证明东门居委会在2015年5月至2016年元月期间连续三次拉运垃圾和弃土强制围堵苗绣大酒店交通要道，迫使钟邦材签订第二份租赁合同以及在2019年1月9日强制锁闭钟邦材四个公司及租赁户公司的门，并请20余人强行搬离办公物品的事实。东门居委会及其代理人质证后认为该组照片没有说明是谁拍的照片、拍摄的时间、地点都不清楚，不符合证据的规则，也不能达到上诉人的证明目的。并称拉运石头倒在苗绣大酒店旁边通道是为了维修后院坝来自己经营，不是“堵路”。本院审查认为，“堵路”照片可以证实东门居委会采取“堵路”的方式来逼迫钟邦材交纳拖欠的租金。“锁门”“搬离物品”等照片可以证明东门居委会在第二份租赁合同到期后，请人强制清场、搬离钟邦材公司办公物品的情况。3、钟邦材投资修建酒店后楼及正在装修中的照片资料。拟证明钟邦材投资修建后楼的情况及证明后楼已装修了34个房间，装修工程量完成了60%，投资金额达到接近600万元。东门居委会及其代理人质证后认为该组照片没有说明是谁拍的照片、拍摄的时间、地点都不清楚，不符合证据的规则，也不能达到上诉人的证明目的。本院审查认为，该组照片可以证明钟邦材投资修建和装修后楼、修建停车场的情况。4、钟邦材四个公司的资质资料（复印件）。拟证明东门居委会强制搬离钟邦材四个公司办公物品时丢失了四个公司的资质资料等所有的重要文件、公章。东门居委会及其代理人质证后认为这组证据没有原件核对，无法质证，即使是真实的也与本案无关联性。本院审查认为，该组照片可以证明钟邦材名下四个公司的工商登记注册情况，但仅凭该复印件，不能证明原件系东门居委会强制搬离时丢失。5、东门居委会强制搬离钟邦材四个公司财产的现场手机摄像等资料的刻录光盘1张。拟证明东门居委会请人强制搬离钟邦材的资产及钟邦材报警的情况。东门居委会及其代理人质证后对该组照片的真实性无异议，并认为这组照片反而说明了在租赁合同到期后钟邦材强占东门居委会出租的房屋，主观上具有非法占有的目的，客观上造成东门居委会合法财产无法使用的后果。在此情况下，东门居委会被迫采取维权行为。本院审查认为，该组照片可以证明在第二份租赁合同到期后的2019年1月9日东门居委会请人搬离钟邦材的办公物品、强制清场收回房屋的事实存在。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，综合钟邦材的上诉请求及理由，本案二审的争议焦点为：1、一审对案件事实认定是否存在错误？2、钟邦材称东门居委会威逼、强迫其签订租赁合同的理由是否成立？3、钟邦材要求继续承租现苗绣大酒店屋后钟邦材自建的房屋及空地至合同期届满的请求是否支持？一、关于钟邦材上诉称一审没有认定其已交了一年房租和20万元押金的事实，并认为一审对案件事实认定错误的问题。经查，钟邦材在2013年9月10日与东门居委会签订租赁合同后已预交了一年的租金85.5万元，另双方约定前六个月的装修期间免收租金，实际上钟邦材预交的一年租金是指2014年7月1日至2015年6月30日期间的租金。对于2015年下半年两个季度的租金，钟邦材无钱交纳并拖欠，为此，双方因交纳拖欠的租金和是否继续租赁等问题发生纠纷。经双方重新协商后于2016年7月7日签订第二份租赁合同，同意钟邦材不再交纳租金并免费经营三年至2018年12月31日止（二审庭询时，东门居委会称钟邦材经营至2018年12月31日期间应交纳的租金用来折抵钟邦材修建后楼主体工程的投资款），2018年12月31日租赁合同到期后，钟邦材应无偿移交全部租赁物给东门居委会。因一审期间双方当事人均认可钟邦材已预交一年租金的事实，也认可已用钟邦材预交的这个“一年租金”实际是抵扣了2015年6月30日之前的租金（装修期六个月免租），双方无争议，故一审判决无需再重复认定钟邦材已预交租金的事实。对于钟邦材提出的另有押金20万元的问题，因钟邦材在一审期间并未有该诉讼请求，也未提出主张，根据民事诉讼“不告不理”的原则，一审法院不作认定和处理并无不当。同时，因该钟邦材所主张的这20万元押金不属于其一审诉讼请求范围，故也不能在二审期间增加该诉讼请求，应另行诉讼处理。所以，钟邦材认为一审认定事实错误的这一上诉理由，本院不予支持。二、关于钟邦材上诉称东门居委会威逼、强迫其签订租赁合同的理由是否成立的问题。从审理查明的情况看，签订第二份租赁合同的原因是因为钟邦材无钱交纳2015年下半年两个季度的租金（约42.75万元），东门居委会采取拉运石头来堵路的方式逼迫钟邦材交纳欠交的租金并以原合同约定有“拖欠房租累计60天以上，经催告仍然拖欠的，甲方可以解除合同”为由提出解除2013年9月10日签订的租赁合同。经双方多次协商后于2016年7月7日签订第二份租赁合同。约定钟邦材免费经营三年（至2018年12月31日止），实际上是用钟邦材在这三年期间应交纳的租金来折抵其修建后楼主体工程的投资款。从现有证据来看，无证据证明双方在2016年7月7日签订合同前或签订合同时东门居委会存在采取强迫、威胁等手段逼迫钟邦材签订第二份租赁合同的行为。在本案审理期间，钟邦材虽然向凯里市扫黑办等部门举报东门居委会及其原负责人杨菊梅涉嫌“黑恶”，但其所列举的与本案有关的“黑恶”事实也是针对第二份租赁合同到期后的2019年1月9日东门居委会强制搬离钟邦材几家公司办公物品的行为，并未涉及到2016年7月7日双方签订第二份《房屋租赁合同》时存在采取或利用“黑恶”行为逼迫签订案涉租赁合同的情况。本院也向凯里市洗马河派出所等相关单位调查了解，目前也未收集到东门居委会或其原负责人杨菊梅在签订和履行本案涉及的《房屋租赁合同》和“补充协议”过程中存在利用“黑恶”强迫交易、逼迫对方签订合同的行为。而且，在2016年7月7日签订第二份《房屋租赁合同》后，钟邦材从未向相关部门反映过在签订第二份《房屋租赁合同》过程中存在胁迫等行为，也未在法定的期限内请求撤销该合同。综上分析，因证据不足，本院认为钟邦材上诉称东门居委会威逼、强迫其签订租赁合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。三、关于钟邦材要求继续承租现苗绣大酒店屋后其自建的房屋及空地至合同期届满的请求是否支持的问题。钟邦材与东门居委会虽然在2013年9月10日签订了第一份《房屋租赁合同》及2014年1月和5月份分别补充签订了两份“补充协议”，但2016年6月7日签订的《房屋租赁合同》中双方约定：2013年9月10日签订了《房屋租赁合同》及补充协议作废。即2016年6月7日的《房屋租赁合同》已对2013年9月10日签订《房屋租赁合同》、《东门居委敬老院租赁补充协议》及《东门居委敬老院租赁补充协议(二)》的权利义务进行了变更和处置，两份补充协议及2013年9月10日签订的《房屋租赁合同》丧失效力，而且2016年7月7日《房屋租赁合同》的履行期限也已届满，钟邦材再依据第一份租赁合同或补充协议提起上述请求，不予支持。综上所述，钟邦材的上诉理由不能成立，本院不予支持，对其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人钟邦材负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 吴竹春二〇一九年十二月十三日法官助理莫桃书记员杨绍鑫