内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内08民终1612号上诉人（原审原告）：智某，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市磴口县。被上诉人（原审被告）：巴彦淖尔市天力房地产开发有限公司。法定代表人：胡某，该公司董事长。委托诉讼代理人：李某1，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。被上诉人（原审被告）：李某2，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市磴口县。被上诉人（原审被告）：齐某，现住址同上。委托诉讼代理人：李某2，系齐某丈夫，基本情况同上。上诉人智某因与被上诉人巴彦淖尔市天力房地产开发有限公司（以下简称天力房地产公司）、李某2、齐某确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区磴口县人民法院（2019）内0822民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日受理后依法组成合议庭，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。上诉人智某，被上诉人天力房地产公司的委托诉讼代理人李某1、李某2（亦是齐某的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智某上诉请求：撤销原判或者改判为依法确认天力房地产公司与李某2、齐某于2015年6月16日签订的《商品房买卖合同》无效。事实和理由：1.本案争议房屋智某已经从2012年6月18日从房屋所有权人即磴口县腾达物流有限公司通过对价抵顶取得并一直实际控制、管理、使用至今。已经实际取得物权，在时间上早于天力房地产公司与李某2、齐某于2015年6月16日签订的《商品房买卖合同》；2.经一审法院查明，2011年，天力房地产公司将腾达物流园区及相关房产、车间转让给贾海庆，2013年9月22日，贾海庆将其持有的腾达物流股权转让给黄某、陈世杰，公司法人变更为黄某。由此可知，该争议房屋在2013年9月22日后，已经与天力房地产公司、贾海庆无关。在2015年6月16日，天力房地产公司将该争议房屋出卖给李某2、齐某属无权处分行为。该房屋的实际所有人磴口县腾达物流有限公司没有同意，事后也没有进行追认，故该买卖合同应属无效合同；3.贾海庆个人无权以磴口县腾达物流有限公司的财产抵顶其个人债务，虽然当时贾海庆是该公司法定代表人，但个人财产与公司财产不能混同，公司财产非股东的财产，公司以自己财产对公司债务承担责任，智某的债权是对该公司的，李某2、齐某的债权是对贾海庆个人的，因此该抵顶行为无效；4.天力房地产公司作为磴口县腾达物流有限公司名义开发商，“磴口县腾达物流园区”开发的房屋非天力房地产公司所有，未经房屋实际所有人磴口县腾达物流有限公司指示或同意无权售出；5.天力房地产公司、贾海庆明知争议房屋已经被磴口县腾达物流有限公司抵顶开发所欠的材料款后，仍然再次抵顶他人，主观上存在明显故意、恶意，李某2、齐某在签订该房屋买卖合同时，主观上存在恶意，按照买卖房屋的一般交易习惯，李某2、齐某在签订该房屋买卖时应当询问该房屋的归属及相关问题，李某2、齐某没有理由不知道其实际情况。天力房地产公司明显侵害了智某的合法权益，故属无效抵顶、出售行为。综上，天力房地产公司、李某2、齐某之间签订的《商品房买卖合同》应属无效合同。一审认定事实错误、适用法律不正确。天力房地产公司辩称，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。其余与一审一致。李某2、齐某辩称，天力房地产公司开发建设磴口县腾达物流园区，由黄霖生、贾海庆为其承建人。2011年9月14日，天力房地产公司将腾达物流园区项目转让给贾海庆。2012年6月18日，腾达物流公司与智某签订了“砂石料、免烧砖换楼协议”，约定智某给其供应砂石料、免烧砖，腾达物流公司将“磴口县腾达物流园区”北一栋一号楼上下二层抵顶给智某，协议签订后，房屋即交付智某使用和管理。2015年6月16日李某2与贾海庆发生借贷纠纷，在磴口县人民法院执行过程中，因天力房地产公司欠贾海庆款项，故同意以其开发的房屋抵顶，因此李某2与开发天力房地产公司签订了《房屋买卖合同》，2017年1月3日磴口县不动产登记局给李某2颁发了蒙(2017)磴口县不动产权第0000004号《不动产登记证书》。故李某2取得该房屋物权，而智某只是占有、使用过该房屋，并没有办理房屋产权变更登记手续，对该房屋并不享有所有权。智某称李某2在签订该房屋买卖时，主观上存在明显过错、恶意，没有事实依据。李某2签订该房屋买卖合同前，并不知道智某与天力房地产公司、腾达物流园区之间有何协议，具体内容也没有任何人告知，李某2并不知情，也不可能知情。李某2与天力房地产公司签订《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，目的是相互抵消各自债权债务，不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为，且该合同已经实际履行完毕多年，李某2已经取得该争议房屋的不动产权利证书，享有该房屋所有权，且不存在任何违法违规行为。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回智某上诉请求，维持原判。智某向一审法院起诉请求：1.请求依法确认天力房地产公司、李某2、齐某于2015年6月16日签订的《商品房买卖合同》无效；2.本案诉讼费用及律师费由天力房地产公司、李某2、齐某承担。一审法院认定的事实，天力房地产公司开发建设磴口县腾达物流园区，由黄霖生、贾海庆为其承建。2011年9月14日，天力房地产公司将腾达物流园区转让给贾海庆。2012年6月18日腾达物流公司与智某签订《砂石料、免烧砖换楼房协议》，双方约定了智某给腾达物流公司供应砂石料、免烧砖价格，付款方式为“免烧砖、沙石料款全部抵顶腾达物流公司北一幢一号上下两层修理门店”。协议签订后，房屋即交付智某使用和管理。2013年9月22日，贾海庆将其持有的腾达物流公司股权转让给黄霖生、陈世杰，公司法人变更为黄霖生。2015年6月16日，天力房地产公司与李某2、齐某签订了《商品房买卖合同》。智某认为，天力房地产公司与李某2、齐某签订合同时，李某2与齐某明知该房屋已归属于智某，但为了实现自己对贾海庆的债权，在法院强制执行过程中将债务人贾海庆行政拘留的期间迫使贾海庆在明知自己无权处分该套房屋的情形下签订了合同，致使磴口县房地产管理局为李某2、齐某顺利办理了房屋产权登记。天力房地产公司、李某2、齐某的行为严重侵害了智某的合法权益。故智某诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，智某所提交的证据并不足以证明天力房地产公司、李某2、齐某在2015年6月16日签订《商品房买卖合同》时存在恶意串通，损害国家、集体和第三人利益的情形，对智某的诉讼请求不予支持。天力房地产公司、李某2、齐某签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同已履行完毕，并且李某2、齐某已经合法取得本案诉争房屋的所有权，对天力房地产公司、李某2、齐某的辩驳理由，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回智某的诉讼请求；案件受理费100元，由智某负担。二审中，智某申请证人黄某出庭作证，黄某证明涉案房屋为腾达物流公司所有，任何人没有权利将该房出卖。天力房地产公司认为证人与智某之间存在利害关系，从智某所发问问题可以看出，智某与腾达物流有限公司存在债权债务关系，不具有客观真实性，存在双方串通的可能性，对证人证言不予认可。证人所要证明的问题与本案争议焦点无关。李某2、齐某与天力房地产公司的质证意见一致。李某2提供不动产登记证明复印件一份，证明涉案房屋已经于2019年按揭贷款，房产证抵押在了银行。智某对证据的真实性认可，对举证意图不认可，认为存在欺诈行为。天力房地产公司称与本案无关不予质证。天力房地产公司未向法庭提交新证据。经审理查明：2019年8月9日，李某2、齐某已将涉案房屋办理按揭抵押贷款，并办理了蒙（2019）磴口县不动产证明第000819号不动产登记证明，抵押权利人为中国农业银行股份有限公司磴口县支行。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，不动产登记簿是确定物权归属和内容的依据。本案中，智某依其与腾达物流公司签订的换楼协议及实际占用使用为由认为其已对涉案房屋实际取得物权，但双方签订的换楼协议只是证明当事人之间的债权关系，要发生涉案房屋物权变动的效果，必须进行不动产物权的公示即登记。如果换楼协议生效而未进行不动产变更登记，则权利人智某也只能享有债权。在天力房地产公司将涉案房屋出卖给李某2、齐某之前，该套房屋登记在天力房地产公司名下。不动产登记簿所记载的内容具有公示效力，在涉案房屋产权登记未变更之前依据房管部门的不动产登记簿记载天力房地产公司系该房权利人，天力房地产公司将该房屋出卖于李某2、齐某并不属于无权处分。故对智某提出天力房地产公司处分该争议房屋系无权处分行为的上诉理由，本院不予支持。智某主张李某2、齐某在与天力房地产公司于2015年6月16日签订《商品房买卖合同》时属于恶意串通，因该买卖合同系在一审法院执行李某2诉贾海庆等民间借贷纠纷一案执行过程中形成，现智某并无证据证明李某2、齐某与天力房地产公司之间有恶意串通的事实。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。智某提供的现有证据不能直接证明李某2、齐某在与天力房地产公司存在恶意串通的情形，故应由其承担举证不能的法律后果。天力房地产公司、李某2、齐某所签订的《商品房买卖合同》，并无证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故对智某提出确认天力房地产公司与李某2、齐某签订的涉案《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，智某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人智某负担。审判长  甄玉红审判员  单久芬审判员  张莉萍二〇一九年十二月十八日书记员  陈 元附:相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。