河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初6958号原告：郑州天丰节能保温材料有限公司，住所地河南省新郑市梨河镇七里闫村韩城东路南侧。法定代表人：杨美，执行董事。委托诉讼代理人：韩向前，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被告：牛跃，男，1975年6月12日出生，汉族，住河南省叶县。委托诉讼代理人：甘晓东，河南亚洋律师事务所律师。被告：赵建忠，男，1979年2月27日出生，汉族，住河南省睢县。委托诉讼代理人：甘晓东，河南亚洋律师事务所律师。原告郑州天丰节能保温材料有限公司（以下简称天丰公司）与被告牛跃、赵建忠租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天丰公司的委托诉讼代理人韩向前，被告牛跃、赵建忠及其委托诉讼代理人甘晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天丰公司向本院提出诉讼请求：1.解除天丰公司与牛跃、赵建忠之间的厂房租赁合同；2.牛跃、赵建忠向天丰公司支付欠付的租金352000元，以及自2019年7月1日起按年租金396000元的标准计算至实际腾退厂房办公用房之日止的占有使用费；3.牛跃、赵建忠立即腾退并返还其租赁占用的1#2#3#4#厂房和北一层办公用房；4.牛跃、赵建忠向天丰公司支付滞纳金、违约金1123650元。诉讼中，天丰公司增加诉讼请求，请求判令牛跃、赵建忠对厂房损害恢复原状（修复费用50000元），承担案件受理费、保全费及因财产保全支出的保险费。事实和理由：2018年1月1日，牛跃、赵建忠与天丰公司签订《厂房租赁合同》，承租了天丰公司1#2#3#4#厂房和北一层办公用房，租金按年计付，每年396000元，合同对租赁期限、租金的支付、合同的解除、违约责任等内容作出详细约定。天丰公司将厂房和办公用房交付牛跃、赵建忠使用后，牛跃、赵建忠并未按照约定支付租金，其行为违反了合同的约定，侵害了天丰公司的合法权益。经多次催促，牛跃、赵建忠对租金一拖再拖，不予支付。为维护合法权益，特诉至法院。庭审时天丰公司诉称，公司负责人与牛跃、赵建忠系熟人关系，签订合同时已租赁厂房六七年，2019年7月在公司多次催促下才退了1#2#厂房。2019年6月6日公司与毛东晓签订租赁合同从2019年7月1日开始履行，在此之前不可能办理厂房移交手续，移交时间是2019年7月1日，办公用房是2019年8月才腾空；如果牛跃、赵建忠在拖欠租金1个月就腾退厂房，参照公司与毛东晓签订合同的价格，公司就可以获得租金收益截至起诉之日可期待利益损失300000元，拖欠租金按年利率24%计算利息损失是130000余元。合同约定的滞纳金实际是违约金，牛跃、赵建忠应按约定承担违约责任。另外，牛跃、赵建忠安装的砂浆生产设备、腻子粉生产设备对天丰公司厂房造成损坏，并将屋顶原彩钢铁皮瓦改成了塑料透光瓦，租赁合同解除后，应恢复原状，赔偿损失。牛跃、赵建忠辩称，一、同意解除厂房租赁合同，对天丰公司能够举证证明因牛跃、赵建忠的行为造成房屋状况改变并造成损失的部分，同意恢复原状。二、对欠付天丰公司租金的事实，牛跃、赵建忠认可并愿尽快支付租金，但对欠付租金的数额，应从天丰公司主张的年度租金总额中将2019年5月17日牛跃、赵建忠退还的两个车间的相应租金（每月15670元）和退还的北边15间办公用房的租金（每年20000元）从2019年6月1日起予以扣减，不应继续计算。从2012年租赁厂房至今7年有余，期间没有拖欠过租金和相关费用，2018年后由于经营遇到困难，才产生逾期支付租金的情况，主观上并没有拖欠租金的恶意，对应付租金会尽快想法筹措，请法庭在认定其过错程度时予以考虑，酌情减轻违约责任。三、对于天丰公司能够举证证明的实际损失，愿尽力赔偿，但该公司主张的所谓滞纳金、违约金数额远高于其所谓实际损失的30%，应依法予以调减。1.按合同约定，拖欠房租累计一个月以上的，需按照合同总租金的10%支付违约金，合同总租金为年396000元，10%违约金为39600元。2018年天丰公司已从河南万邦工地和五矿二十三冶项目转给牛跃、赵建忠款项中扣除租金242000元，欠付2018年租金154000元，从2018年1月1日至天丰公司起诉逾期18个月，按照同期银行存款利率年2%计算，约产生4620元利息；欠付2019年上半年租金198000元，从2019年1月1日至起诉逾期6个月，按照同期银行存款利率年2%计算，约产生1980元利息。以上约产生利息合计6600元，就是天丰公司最直接的经济损失。合同约定违约金高达39600元，远高于天丰公司损失的30%，且合同未约定逾期支付租金的利息计算方式，视为没有约定，天丰公司既未主张逾期支付租金的利息，也未提供证据证明其产生实际损失数额，故应根据天丰公司举证酌情认定实际损失，并对约定的违约金高于实际损失30%的部分予以调减。2.按照合同第七条“乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按照上述租金总额的1%日支付甲方滞纳金”，而根据第三条“土地使用税及各类税费”、第四条“租赁房屋的电费”、第十条“租赁期间所发生的水、电费及其他与之生产经营相关的各类费用”，由此可见该“费用”两字的含义并不是指合同中的房屋租金，而是特指合同中明确记载的费用，故牛跃、赵建忠作为合同乙方需负担的费用是指上述约定的费用，而其并未拖欠上述费用，依约不需要支付所谓滞纳金。滞纳金是指因行政管理相对人违反法律规定的缴费义务，由国家行政管理部门依法向行政管理相对人采取的一种惩罚性措施，具有国家强制性，发生在不平等的行政关系主体之间。即便牛跃、赵建忠在交付上述费用中出现逾期，滞纳金也应向相应的行政机关缴纳，天丰公司无权收取。故根据《合同法》第114条第2款，《合同法解释（二）》第29条第1、2款规定，对天丰公司主张的违约金，申请法院根据天丰公司实际损失情况调整降低，对天丰公司主张的滞纳金，牛跃、赵建忠不存在拖欠相关费用的情形，故不适用该滞纳金条款，其无需支付，即便存在，天丰公司也无权收取。另外，2019年5月15日双方已对退租两间厂房及15间办公用房达成一致并办理交接，5月17日天丰公司负责人赵帮付开始对外招租并发布通知，该两间厂房及15间办公用房自2019年5月15日后不应继续计算租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月1日，天丰公司（甲方）与牛跃、赵建忠（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将其所有的厂房出租给乙方，位置在新郑市××村××东路南；1#2#3#4#厂房面积2900㎡，北一层办公用房约400㎡，共计约3300㎡；租赁期为10年，自2018年1月1日起至2027年12月31日止；乙方承诺租赁该厂房仅作为挤塑板、外墙保温砂浆、内外墙腻子粉生产车间使用；该车间年基准租金为376000元/年，2018年1月1日至2027年12月31日另加一层北办公用房租金20000元/年，车间及办公室合计租金为396000元/年，以后每4年调整一次，年租金每4年按照上年度年租金额的10%递增；乙方在使用该厂房、土地期限内，因使用该厂房所产生的土地使用税及各类税费，均由乙方缴纳并承担；首次租金自合同签订三日内一次性付清，此后每年度租金，自每年期满前15日内一次性交纳下一年租金；水、电路设施由乙方架设并维修。电费按供电局电价收费由乙方负责承担，并按照供电部门要求及时缴费；租赁期间，乙方拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述租金总额的1%日支付甲方滞纳金；乙方在租赁期间所发生的水、电费及其他与之生产经营相关的各类费用，由乙方自行缴纳、承担。赵帮付在合同甲方处签名，并加盖天丰公司合同专用章，牛跃、赵建忠在乙方处分别签名按指印。合同签订后，牛跃、赵建忠向天丰公司支付租金242000元，并按合同约定支付土地使用费及相关水电费用。2019年6月6日，天丰公司（甲方）与毛东晓（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将其所有的厂房出租给乙方使用，位置在新郑市××村××东路南侧；1#2#厂房面积约2000㎡，北一层办公用房约500㎡，食堂约300㎡，共计约2800㎡；租赁期为10年，自2019年7月1日起至2029年7月1日止；该车间年基准租金为300000元/年，2019年7月1日至2022年7月1日租金不变，以后每一年调整一次，年租金每一年按照上年度年租金额的5%递增；乙方自本合同签订时缴纳押金20000元。赵帮付在合同甲方处签名，并加盖天丰公司合同专用章，毛东晓在乙方处签名按指印。2019年6月4日，毛东晓向天丰公司支付押金20000元，6月中旬向天丰公司支付租金300000元。另查明，1.牛跃、赵建忠提交的来自牛会玲2019年5月17日发送的图片显示：出租厂房，内有两个车间，每厂车间1000平方，办公楼、住宿500平方，厨房300平方。有意致电185××××6368。2.牛跃提交2019年6月7日其与赵帮付之间的通话录音，其中赵：他们那换防盗门那个，后边三个都换，你们那个换不换？牛：我不换门、我不换。赵：我说哩，你要换，都换成一样的好看。牛：叫他们换吧。赵：他们明天都装了。牛：叫他们装吧。3.褚晓琼出庭作证称，2017年6月其被牛跃聘请做兼职会计，今年5月15日左右牛跃对她说和天丰公司赵总协商好退房的事，要出一个纸质文件，由牛跃和赵总签字确认，文件上需要签字的地方打好日期是5月15日，还写有因交接时间较早，租金计算到5月30日。5月17日经联系，赵总说不租就是不租了，不需要签字。退租厂房应该5月15日前就已交接，牛跃原话说前几天就交接完了。本院认为，天丰公司与牛跃、赵建忠签订的《厂房租赁合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，当事人应当依约履行合同。当事人协商一致，可以变更合同；当事人协商一致，亦可以解除合同。合同履行过程中，因牛跃、赵建忠未按时足额支付租金，经双方协商一致，牛跃、赵建忠退租1#2#厂房及北一层办公用房，现天丰公司要求解除与牛跃、赵建忠之间的《厂房租赁合同》，牛跃、赵建忠亦表示同意，对天丰公司该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《厂房租赁合同》解除后，天丰公司要求牛跃、赵建忠腾退厂房的诉讼请求，于法有据，但鉴于该公司庭审时自认1#2#厂房已经交接、办公用房已经腾空，故牛跃、赵建忠应当及时腾退3#4#厂房。天丰公司以牛跃、赵建忠安装的砂浆生产设备、腻子粉生产设备对厂房造成损坏并更改屋顶材料为由，要求牛跃、赵建忠对厂房损害恢复原状（修复费用5万元），鉴于双方在合同中明确约定租赁厂房作为挤塑板、外墙保温砂浆、内外墙腻子粉生产车间使用，亦没有证据证明涉案厂房的原有状况，故天丰公司提交的证据不足以证明其事实主张，其该项诉讼请求，本院不予支持。天丰公司对牛跃、赵建忠提交的牛会玲发送的图片不予认可，但该图片载明的内容与天丰公司提交的其与毛东晓签订的《厂房租赁合同》承租范围高度一致，本院对此予以采信。天丰公司与牛跃、赵建忠对1#2#厂房及北一层办公用房的退租交接时间存在争议，天丰公司虽然早在2019年5月即对外进行招租，但2019年6月6日才与毛东晓签订《厂房租赁合同》，天丰公司负责人赵帮付于2019年6月7日就更换防盗门事宜与牛跃进行了沟通，毛东晓已向天丰公司支付相应的租金，牛跃、赵建忠称双方已于2019年5月15日办理完交接手续，但提交的证据不足以证明其事实主张。根据现有证据，本院认定天丰公司与牛跃、赵建忠就1#2#厂房及北一层办公用房的退租事宜于2019年5月达成合意，但实际于2019年6月6日交接完毕。据此，牛跃、赵建忠应当支付1#2#3#4#厂房及北一层办公用房自2018年1月1日至2019年6月6日的租金共计567600元。扣除已付242000元，下余租金325600元应及时支付。自2019年6月7日起，至牛跃、赵建忠搬退之日，牛跃、赵建忠需向天丰公司支付3#4#厂房的租金。根据双方约定的租金标准来推算，牛跃、赵建忠应以116690元/年（376000元/年÷2900㎡×900㎡）的标准支付租金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明的事实,牛跃、赵建忠欠付租金的行为违反合同约定,已构成违约,应承担相应的违约责任。天丰公司主张滞纳金、违约金1123650元，双方约定按合同总金额的日1%支付滞纳金的前提是牛跃、赵建忠在租赁期内逾期交纳合同约定的应由其负担的费用，但双方并未就该费用的范围作出明确约定，天丰公司也未提供证据证明该费用中应包含租金，且在牛跃、赵建忠未按合同约定支付租金的很长一段时间里，天丰公司并未据此要求牛跃、赵建忠承担责任，加之滞纳金的特有含义，天丰公司主张的滞纳金，本院不予支持。现天丰公司已将涉案1#2#厂房及北一层办公用房出租并实际收取租金，提交的证据不足以证明其实际损失的数额，结合本案具体情况，根据双方在合同中“乙方拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金”的约定,牛跃、赵建忠应向天丰公司支付违约金39600元。牛跃、赵建忠辩称39600元违约金约定过高,本院认为,双方对违约金的约定系当事人的真实意思表示,结合牛跃、赵建忠的违约行为及欠付金额,本院对其该辩解意见不予采信。天丰公司因申请财产保全而支出的保险费2971.3元，理应由牛跃、赵建忠承担。综上所述，天丰公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告郑州天丰节能保温材料有限公司与被告牛跃、赵建忠签订的《厂房租赁合同》；二、被告牛跃、赵建忠于本判决生效后十日内向原告郑州天丰节能保温材料有限公司支付租金325600元、违约金39600元，共计365200元；三、被告牛跃、赵建忠于本判决生效后十五日内将《厂房租赁合同》涉及的3#4#厂房腾空后返还原告郑州天丰节能保温材料有限公司；四、被告牛跃、赵建忠于本判决生效后十日内向原告郑州天丰节能保温材料有限公司支付3#4#厂房使用费(按照116690元/年的标准自2019年6月7日起计算至返还厂房之日止)；五、被告牛跃、赵建忠于本判决生效后十日内向原告郑州天丰节能保温材料有限公司支付因财产保全而支出的保险费2971.3元；六、驳回原告郑州天丰节能保温材料有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18531元，保全费5000元，共计23531元，由原告郑州天丰节能保温材料有限公司负担13396元，被告牛跃、赵建忠负担10135元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  陈卫东人民陪审员  高 萍人民陪审员  乔改云二〇一九年十二月二十日代理书记员  王如月