北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终15134号上诉人（原审原告）：周固猷（台湾省人），男，1940年8月23日出生，汉族，住LaHabraHeights,Calif.90631.U.S.A.。委托诉讼代理人：刘续增，北京市瑞都律师事务所律师。委托诉讼代理人：全丽娜，北京市瑞都律师事务所律师。上诉人（原审原告）：韩武燕，男，1936年3月2日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：韩京（韩武燕之侄子），住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘续增，北京市瑞都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市欣欣时装厂，住所地北京市西城区后罗圈胡同7号2号房2-1/2-2。法定代表人：黄延公，厂长。委托诉讼代理人：时淑丽，女，北京市欣欣时装厂职员。委托诉讼代理人：安春生，男，北京市欣欣时装厂职员。上诉人周固猷、韩武燕因与被上诉人北京市欣欣时装厂房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区（2019）京0102民初18228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周固猷的委托诉讼代理人刘续增、全丽娜，上诉人韩武燕的委托诉讼代理人韩京、刘续增，被上诉人北京市欣欣时装厂的委托诉讼代理人时淑丽、安春生到庭应诉。本案现已审理终结。周固猷、韩武燕上诉请求：撤销一审判决第二项，改判解除我与北京市欣欣时装厂2004年2月18日签订的《房屋租赁协议》；判令北京市欣欣时装厂将诉争房屋腾空交还我方；判令北京市欣欣时装厂在交还房屋时拆除违法建筑、恢复原状。事实和理由：一、我方与北京市欣欣时装厂2004年2月18日签订的租赁协议是平等主体之间的民事合同，并非标准租私房租赁关系。二、因我方与北京市欣欣时装厂签订协议是平等主体之间的民事合同，现北京市欣欣时装厂具有迟延支付租金、私搭乱建等违约行为，因此我方有权解除合同。此外，我与北京市欣欣时装厂签订的租赁合同没有约定租赁期限，是不定期租赁合同，根据法律规定，我方有权随时解除。三、即便我们之间是标准租私房租赁关系，因承租人北京市欣欣时装厂系单位，根据北京市规定，单位租用标准租私房，产权人不同意继续租用的，单位应当无条件迁出。根据此规定，我方有权解除合同并要求北京市欣欣时装厂腾退房屋。北京市欣欣时装厂辩称：不同意周固猷、韩武燕的上诉请求，我方未按期支付租金是由于无法联系到出租人及其指定的收款人。违建是历史形成的，并非在2004年以后所建。此外，根据落私政策，我方已经为对方解决了五套住房。周固猷、韩武燕向一审法院起诉请求：1.判令解除我方与北京市欣欣时装厂签订的私房租赁契约。2.判令北京市欣欣时装厂将位于北京市西城区×号×1、×2、×3、×4号房（使用面积190.05平方米）腾空交还我方。3.判令北京市欣欣时装厂向我方支付拖欠的房屋租金8万元（最后一份租赁协议标准，即年租金16000元，自2014年1月1日起计算至2018年12月31日。4.判令北京市欣欣时装厂交还房屋时，拆除违法自建，恢复原状。一审法院认定事实：周固猷、韩武燕出示的不动产权证（京2018西不动产权第×号证书显示，西城区×号×幢等10幢楼（房屋建筑面积373.1平方米），权利人为周固猷、韩武燕，按份共有各占1/2。周固猷、韩武燕出示的私房租赁契约显示，1994年6月21日，韩镜良二人将×号173.15平方米房屋租予北京市欣欣时装厂的情况。周固猷、韩武燕出示的房屋租赁协议显示，2004年2月18日，韩武燕（甲方，周固猷自认系产权人代表）与北京市欣欣时装厂（乙方）签订协议，约定甲方同意将西城区×号院内190.05平方米房屋租赁给乙方使用。乙方负责修缮房屋。乙方保证每年6月一次付清租金1.6万元。针对周固猷、韩武燕出示的该部分证据，北京市欣欣时装厂表示，不动产权证不认可。私房租赁契约、房屋租赁协议均认可。落私政策已给周固猷、韩武燕安排了房屋，周固猷、韩武燕不应再取得涉案房屋产权。诉讼中，周固猷、韩武燕强调2003年12月起放开了租金标准，其二人曾于2018年6月15日向北京市欣欣时装厂张贴收回房屋的通知。对此，北京市欣欣时装厂表示从未收到周固猷、韩武燕所称通知，不同意周固猷、韩武燕腾房的要求。诉讼中，周固猷、韩武燕还强调，涉案房屋上有违建。为此，周固猷、韩武燕提交了现场照片。北京市欣欣时装厂对该部分证据没有意见。另查，北京市欣欣时装厂表示，其租用的涉案×1、×2、×3、×4号房屋经落私办协调已给周固猷、韩武燕补偿5套房屋，周固猷、韩武燕无权再要求北京市欣欣时装厂腾退，不应再取得房屋产权。为此，北京市欣欣时装厂提交了西城区什刹海街道集体资产管理协会情况说明。对此，周固猷、韩武燕表示，该证据属证人证言，应由相关人员出庭作证，不认可真实性。诉讼中，北京市欣欣时装厂提供了由北京市西城区房屋管理局落实房屋政策办公室出具的情况说明，该说明显示×号房屋落实私房政策的相关情况，其中有“带户发还产权，不再腾退房的使用权”等内容。针对该情况说明，周固猷、韩武燕不予认可。北京市欣欣时装厂对此予以认可。关于房租问题。周固猷、韩武燕向北京市欣欣时装厂主张2014年1月1日至2018年12月31日期间的房租，按年租金1.6万元标准计算。对此，北京市欣欣时装厂表示，认可该租金标准，2014年1月以后因未及时收租故未交纳。为此，北京市欣欣时装厂提交了租金交纳证据。该部分证据显示北京市欣欣时装厂已交齐2013年12月以前的租金。周固猷、韩武燕认可北京市欣欣时装厂已交纳2013年12月以前的租金。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。北京市欣欣时装厂提交的情况说明与周固猷、韩武燕提交的不动产权证相比，证明力明显较弱，缺乏其他有效补强证据情况下，北京市欣欣时装厂称周固猷、韩武燕并非涉案房屋产权人的意见，法院无法采纳。依据周固猷、韩武燕提交的私房租赁契约、房屋租赁协议、双方当事人陈述可知，双方针对涉案房屋形成标准租私房租赁关系，此种房屋租赁合同关系不同于一般市场化租赁合同关系，周固猷、韩武燕未提供证据证明北京市欣欣时装厂恶意长期拖欠租金，仅依据北京市欣欣时装厂欠租、存有部分违建而要求解除租赁合同关系的意见，法院不予采纳。鉴于双方标准租租赁合同关系的特殊情况，周固猷、韩武燕仅依据合同未约定具体租期从而主张系不定期租赁合同关系的意见，法院亦无法采纳。周固猷、韩武燕依据上述理由要求解除合同、腾退房屋的诉讼请求，法院均不予支持。合同未解除、房屋未腾退情况下，周固猷、韩武燕主张的自建拆除的诉讼请求，本院不予支持。关于租金问题。北京市欣欣时装厂认可周固猷、韩武燕主张的租金标准，法院对此不持异议，双方均认可2014年1月至2018年12月期间房租未付，周固猷、韩武燕主张该段期间租金的诉讼请求，具有事实基础，法院予以支持。据此，一审法院于2019年10月判决：一、判决生效之日起三日内，北京市欣欣时装厂向周固猷、韩武燕支付二零一四年一月至二零一八年十二月期间租金8万元。二、驳回周固猷、韩武燕的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间支付金钱，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院审理中，北京市欣欣时装厂称所承租的房屋内共有11间住房，现均由本单位职工居住使用。周固猷、韩武燕对于涉案房屋系居住使用无异议，但称使用人并非北京市欣欣时装厂职工，涉案房屋由北京市欣欣时装厂出租给他人。北京市欣欣时装厂对于将涉案房屋转租给他人的事实不予认可，坚称居住人为本单位职工。本院认为，本案争议焦点问题是双方之间的租赁关系是否属于标准租私房租赁关系。根据周固猷、韩武燕提交的私房租赁契约、房屋租赁协议、双方当事人陈述等证据，本案中虽然双方在2004年签订协议调高房屋租金，但是考虑到该协议是北京市欣欣时装厂承租标准租私房的延续，并结合北京市西城区什刹海街道集体资产管理协会出具的情况说明及北京市西城区房屋管理局落实房屋政策办公室出具的情况说明，以及本案涉案房屋现均作为居民居住使用的情况，一审法院认定周固猷、韩武燕与北京市欣欣时装厂之间针对涉案房屋形成标准租私房租赁关系并无不妥。关于周固猷、韩武燕以北京市欣欣时装厂长期恶意欠租、存在部分违建以及双方系不定期租赁合同关系，出租人有权随时解除合同为由要求解除租赁合同的主张，考虑到双方之间租赁关系为标准租私房租赁关系，此种房屋租赁合同关系不同于一般市场化租赁合同关系。在周固猷、韩武燕未提供证据证明北京市欣欣时装厂恶意长期拖欠租金的情况下，仅依据北京市欣欣时装厂欠租、存有部分违建以及协议未约定具体租期系不定期租赁合同关系要求解除合同、腾退房屋的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当。关于租金问题。北京市欣欣时装厂及周固猷、韩武燕均认可2014年1月至2018年12月期间房租未付，周固猷、韩武燕主张该段期间租金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，周固猷、韩武燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由周固猷、韩武燕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刁久豹审 判 员  王 云二〇一九年十二月二十七日法官助理  冯海鑫书 记 员  房依彤