浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终5543号 上诉人（原审第三人）：许京民，男，1968年2月20日出生，朝鲜族，户籍地吉林省蛟河市，现住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：马晓红，浙江福田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳存青，浙江福田律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖大道193号301室。 法定代表人：孙建华。 委托诉讼代理人：徐华，男，系浙江省浙商资产管理有限公司员工。 委托诉讼代理人：俞洁琼，浙江全力律师事务所律师。 原审被告：浙江义乌丰臻工艺品有限公司，住所地：浙江省义乌市城店路778号。 诉讼代表人：浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人。 负责人：陈华军。 委托诉讼代理人：厉方平，管理人工作人员。 委托诉讼代理人：陈英强，管理人工作人员。 上诉人许京民因与被上诉人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称“浙商资产公司”）、原审被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司（以下简称“丰臻工艺品公司”）别除权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初10773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 许京民上诉请求：请求依法撤销（2019）浙0782民初10773号民事判决书，依法改判确认许京民与丰臻工艺品公司签订的涉案租赁协议有效或发回一审法院重审。事实与理由：一、一审法院事实认定不清，一审法院错误解释合同且遗漏相关合同条款，故意偏袒浙商资产公司。1.本案没有以租代售的情况出现，虽然在租赁时，贪图长租价格低廉，而签订40年期的租赁合同，但是合同中没有提出“购房”以及“房款交付”的字样，从合同形式的角度而言就是一个租赁合同。虽然我国合同法第二百一十四条：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。而本案合同虽然约定租赁时间为40年，但是丰臻工艺品公司管理人认定了20年，我方并没有异议，超过20年部分的无效不直接导致合同全部的无效。2.一审判决书第14页“一审法院认为合同的第四条、第五、第六条明确将涉案套房的承租期间及承租期满后的权利义务约定给许京民所以该协议系未经行政审批将工业厂房变相出售给许京民由其当做商品房使用，名为租赁实为销售，违背了国家对于工业用地的规划和管理，属于恶意串通，损害国家、集体利益的行为，应为无效，无效的合同自始没有法律约束力。”首先，第四条、第五条、第六条是独立于合同的条款，无论该条款是否有效都不能够直接得出租赁合同全部无效的结论。且第四条规定的受让权并不是无偿取得的所有权，约定了交付的其他费用也均由许京民承担，该条款的合理解释是“如果租赁的房屋可以转让的情况出现以后，许京民才享有优先的受让权，且不是无偿的，更不是直接取得权利”；第五条中所载的转让权并没有直接约定是所有权，仅仅指的是己经缴纳租金后取得租赁期间的权利转让或是租赁优先权的转让，这在日常生活中也很普遍，之所以罗列出区别于普通的转租是因为双方之间形成的是长期租赁合同且已支付租赁款项。第六条中规定的土地使用权问题，属于约定不明确，且与承租房屋无关。租赁合同的主体在于房屋的使用权，与土地的使用权没有任何关系，且单从第六条中也看不出来对应的土地面积、位置、以及权利的来源。特别是一审法院遗漏的第七条关于房屋因拆迁等涉及赔偿问题时，有了明确的规定，那就是丰臻工艺品公司与许京民解除租赁合同，退还许京民租金，由丰臻工艺品公司自己享受因所有权而带来的补偿收益。这点是能够体现本合同的房屋所有权及所有权带来的收益都归丰臻工艺品公司所有，双方之间仅仅就房屋的使用权进行的处分。也就无法得出以租代售的结论。在合同条款相互之间有矛盾的情况下，要结合上下文意来理解合同的意思。本案涉及的合同名称是《房屋租赁协议》，且该合同系丰臻工艺品公司出具的格式合同，全文均是就租赁事项对合同双方进行约束，即使没有第七条的明确约定，仅凭第四、五、六条也很难得出是以租代售的意思表示，所以即使牵强的解释第四、五、六条有以租代售的意思表示但是与第七条明显矛盾结合上下文也应当以第七条为准。故本案涉及的合同就是租赁合同。第四、五、六条条款的无效也仅仅是合同部分无效不影响合同的全部效力。合同无效，指的是合同欠缺法律所规定的生效要件而导致的不依合同当事人双方的意志而不发生当事人所追求的法律效果。许京民就是以租赁为目的与丰臻工艺品公司签订的租赁协议，且该协议已履行5年，完成了许京民所追求的法律效果，故双方之间的租赁合同有效。二、一审法院认定许京民与丰臻工艺品公司签订的租赁合同属于恶意串通、损害了国家、集体的利益行为的利益，无事实与法律依据。通过一审判决的内容来看，一审法院得出恶意串通的结论仅仅依据双方签订了本案涉及的租赁合同，但对于合同订立的时间、交付、履行与浙商资产公司取得抵押权时间等情况完全没有进行审查，如何串通是否存在恶意也没有合理的推论过程。特别是如果确认了双方之间的恶意串通损害国家、集体利益的所得将会收归国有，根据民法通则61条的规定，许京民所缴纳的租金、装修费用将没有任何的救济途径。仅凭本案合同无效许京民将蒙受巨大损失的情形来看，许京民也不可能与丰臻工艺品公司串通，这与事实逻辑不符。恶意串通又称做恶意通谋行为。原是指在买卖活动中，双方以损害他人利益为目的，弄虚作假的违法行为。恶意串通首先需要有双方损害第三人的恶意，恶意是相对于善意而言的，即明知或应知某种行为会造成国家、集体或第三人的损害，而故意为之。如果双方当事人或一方当事人不知或不应知道其行为的损害后果，不构成恶意。恶意串通需要恶意串通的双方事先存在着通谋，这首先是指当事人具有共同的目的，即串通的双方都希望通过实施某种行为而损害国家、集体或第三者的利益，共同的目的可以表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是一方作出意思表示，而对方或其他当事人明知实施该行为所达到的非法目的，而用默示的方式表示接受。其次，当事人互相配合或共同实施该非法行为。就本案的损害利益而言，损害的是浙商资产公司的利益，所以浙商资产公司才有本案之诉。但是，许京民与丰臻工艺品公司签订租赁合同时，浙商资产公司尚未取得抵押权，从而也就不可能事先串谋来损害浙商资产公司的利益，不存在恶意。另一个方面，许京民为了承租本案的房屋己经花费了大量的财力，如一次交纳的租金和己经装修的投入，如果仅仅是为了损害第三人利益，而使自身面临如此大的损失风险，也不符合常理，以此来推论是许京民不具有恶意的可能性。三、本案一审法院适用法律及对法律的解读错误。一审法院认定本案所适用的民法通则154条、合同法52条第二项及56条规定，前两条均是建立在许京民与丰臻工艺品公司恶意串通的基础上，在没有实质证据及合理的推论能够支持恶意串通行为的前提下，适用本条明显错误。对于56条之规定，一审法院仅仅解读了前半段而忽略了后半段对于部分无效的规定，合同部分无效不影响其他部分的效力，其他部分仍有效。四、本案程序存在瑕疵。本案在对双方证据认定时就包含主观臆断猜测，对有书面证据证明的事实，未尽到公平的认证。1.许京民与丰臻工艺品公司签订租赁房屋一直用作办公，且设立多个公司及社会团体。2.本案中多数认定内容均是根据浙商资产公司的陈述，且本案中一审法院认定部分与案件事实不符，明显没有尽到审理查明的责任。如确认许京民作为商品房使用，却不明确使用的方式，且根据义乌市政府文件的批复作为电商园使用，许京民并未改变其使用性质。3.本案一审法院对于浙商资产公司起诉的涉及16人保护的相关租赁合同案件里，对于案情并没有详细审理，对于各不相同的租赁及使用形式均没有做出独立的判断，而是一刀切将案件做了同化处理，明显损害了许京民的合法权益。综上，请求二审法院能够综合以上情况，支持许京民的上诉请求。 浙商资产公司辩称，一、从丰臻工艺品公司与许京民签订的《房屋租赁协议书》内容上来看，显然是名为租赁，实为销售。而涉案的土地性质为工业用地，丰臻工艺品公司却在该土地上建设房屋后，以租赁的方式将该房屋出售给许京民，明显违反了国家对于工业用地的管理。因此，丰臻工艺品公司与许京民签订的协议约定的内容违反法律规定，损害国家、集体及第三人的利益，是无效的。二、我方认为合同法第五十二条规定的合同无效是指合同只要存在该条规定的情形之一的，则整个合同无效，且合同自始无效，并不存在任何部分无效的情形。 丰臻工艺品公司述称，丰臻工艺品公司管理人作出决定的依据是许京民与丰臻工艺品公司签订的合同是在丰臻工艺品公司厂房抵押之前，也即2014年7月15日之前，并且有支付款项，实际占用房屋等情况，现在一审法院作出无效的判决，许京民不服提起上诉，请求二审法院依法做出判决。 浙商资产公司向一审法院起诉请求：1.判令丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》无效。2.判令丰臻工艺品公司与许京民签订的二份《房屋租赁协议书》无效。 一审法院认定事实：2015年8月14日至8月20日，中国农业银行股份有限公司义乌分行共向丰臻工艺品公司发放贷款11000万元。因丰臻工艺品公司未能按照借款合同的约定按时支付贷款利息以及归还本金，故中国农业银行股份有限公司义乌分行分两案向法院提起民事诉讼。2016年5月10日，义乌市人民法院作出（2016）浙0782民初03102号民事判决书，判令：“一、丰臻工艺品公司于判决生效后五日内归还中国农业银行股份有限公司义乌分行借款本金人民币75万元，并支付相应利罚息和复利（如借款在2016年8月5日前归还，利息和复利自2016年1月21日起按照年利率6.305%计算至实际履行之日止再加上2016年1月份未归还的利息270.83元；如借款在2016年8月5日后归还，2016年8月6日起的罚息和复利按照年利率9.4575%计算至本判决实际履行完毕之日止）；二、中国农业银行股份有限公司义乌分行在上述债权范围内对刘玉中、武爱萍所有并用于抵押的坐落于义乌市金福源商厦的D1-142、143房产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。”2016年6月6日，金华市中级人民法院作出（2016）浙07民初197号民事判决书，判令：“一、丰臻工艺品公司于判决生效后十日内归还中国农业银行股份有限公司义乌分行借款本金10925万元及利罚息（自2015年12月21日起按合同约定计算至判决确定的履行之日）；二、中国农业银行股份有限公司义乌分行对丰臻工艺品公司坐落于义乌市房地产在最高额16084万元范围内对上述债务享有优先受偿权。”嗣后，中国农业银行股份有限公司浙江省分行将其（含相关下属支行）依法享有的对丰臻工艺品公司的债权及担保合同项下的全部权益转让给中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，后中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司又将其依法享有的对丰臻工艺品公司的主债权以及从权利转让给浙商资产公司。2018年1月2日，根据浙商资产公司的申请，一审法院作出（2017）浙0782破申51号民事裁定书，裁定受理丰臻工艺品公司的破产清算案件。同日，一审法院作出（2017）浙0782破申51号决定书，指定浙江商城天马律师事务所担任丰臻工艺品公司管理人。2018年3月，浙商资产公司向丰臻工艺品公司管理人申报了上述受让的债权。管理人审查确认的担保债权本金和利息金额共计123271758.6元，普通债权本金和利息金额共计842458.06元。一审法院（2018）浙0782民初14708号民事判决确认浙商资产公司还享有担保债权罚息和复利金额共计6430769.24元。 2014年6月8日，丰臻工艺品公司（甲方）与许京民（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，协议如下：“经甲、乙双方充分协商，乙方自愿承租甲方位于城店南路778号丰臻工艺品公司院内第五幢一层一单元B-1户，为明确甲、乙双方的权利义务，经双方平等友好协商，特签订本合同书。一、租赁房房款为每平方米3650元，合计为大写：肆拾玖万壹仟贰佰玖拾元整（小写：491290.00元）。二、乙方自愿向甲方一次性租赁套房使用期限为40年，具体期限以土地使用到期期限为准（土地使用期限自2008年7月28日至2053年4月22日止）。三、乙方租的套房为第五幢一层一单元B-1户，建筑面积134.6平方米，该房2014年6月30日前交给乙方，乙方仅有地上房屋。四、在土地原使用期限内如国家政策许可土地出让的（可以办房产证、土地证），乙方无条件享受受让权，但额外交付的土地出让金、税款及有关办证费用由乙方自负。五、乙方租赁的套房有使用权、出租权和转让权，使用权可继承、赠予。乙方转让时经甲方书面见证后，受转让人享有与乙方同等权益。六、在土地使用权终止日到期后国家政策同意延续的，其土地使用权限归乙方所有，但需要补交的出让金，税款的一切相关费用则全部由乙方承担，甲方不准对乙方再另收任何费用。七、乙方租赁的套房，在没有办理土地证、房产证以前，在土地使用期内如遇政府不可抗拒的行为拆迁，按政府有关赔偿政策规定办理。在乙方租赁期未到的情况下，按乙方实际使用期计算租赁房款，剩余未到期的租赁房款由甲方一次性全款退还给乙方。八、甲方必须切实支持和维护乙方享有和行使权利，未经乙方书面同意，甲方绝对不准将乙方所租赁的房屋转租、转让。九、如甲方中途违约，收回乙方租赁套房的使用权，应退还乙方交纳的全部租赁房款，并自本合同签订之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息给乙方。十、甲方对房屋的质量问题承担一年保修责任，以套房交付之日起算，交付后用户需改变内部结构的，须经甲方同意后方可实施，乙方擅自改变房屋结构或使用不当造成的损失及渗漏，均由乙方承担责任。十一、甲方交付给乙方的房屋必须通水、通电，共用楼梯及电梯，结构全框架全现浇。十二、甲方给乙方每户安装一电一表、一水一表预留煤气管道，光纤、电话线、电视线接口进户，乙方应自觉及时按规定缴纳初装费、水电费。水电费的交纳标准按照经济开发工业区收费标准收取。十三、乙方必须注意用水、用电安全，不准乱拉电线和超负荷电，如发生事故造成损失，由乙方负责赔偿。十四、乙方要服从甲方的统一物业管理，有义务交纳物业管理费，缴纳标准按义乌市有关规定执行，物业管理协议另定。十五、该协议未尽事宜双方协商解决，并签订补充协议作为该合同之附件并与本合同具有同等法律效力。十六、本协议自签字之日起生效，一式二份共2页，甲、乙双方各执一份。”2014年6月8日，丰臻工艺品公司（甲方）与许京民（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，协议如下：“经甲、乙双方充分协商，乙方自愿承租甲方位于城店南路778号浙江义乌丰臻工艺品有限公司院内第五幢一层一单元B-2、二单元B-3，为明确甲、乙双方的权利义务，经双方平等友好协商，特签订本合同书。一、租赁房房款为每平方米3500元，合计为大写：玖拾叁万壹仟柒佰柒拾元整（小写：931770.00元）。二、乙方自愿向甲方一次性租赁套房使用期限为40年，具体期限以土地使用到期期限为准（土地使用期限自2008年7月28日至2053年4月22日止）。三、乙方租的套房为第五幢一层一单元B-2户及二单元B-3户，建筑面积266.22平方米，该房2014年6月30日前交给乙方，乙方仅有地上房屋。”其余条款与上述《房屋租赁协议书》约定条款均一致。2012年5月22日、2013年4月17日许京民分别向武爱萍（丰臻工艺品公司法定代表人刘玉中的妻子）银行账户转账支付50万元、100万元，共计150万元。丰臻工艺品公司管理人对上述《房屋租赁协议书》核查后，于2018年10月11日作出（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》，决定保护许京民的租赁关系，自签订合同之日起计算，期限不超过20年。受让抵押债权的浙商资产公司不同意丰臻工艺品公司管理人的上述决定，于2019年5月30日诉至一审法院。 一审法院认为，从丰臻工艺品公司与许京民于2014年6月8日签订的二份《房屋租赁协议书》第一、二条来看，房屋的租赁期限为40年，具体期限以土地使用到期期限为准，租金按3650元或3500元每平方米计取，租金的交纳方式为40年租金在房屋交付时付清；另外，该协议的第四、五、六条也明确将涉案套房的承租期间及承租期满后的权利义务尽数约定给许京民，故该协议未经行政部门审批将工业厂房变相出售给许京民由其当作商品房使用，名为租赁、实为销售，违背了国家对工业用地的规划和管理，属于恶意串通，损害国家、集体利益的行为，应为无效。无效的合同自始没有法律约束力，故丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》中“决定保护许京民的租赁关系，自签订合同之日起计算，期限不超过20年”的内容不符合法律规定，应认定为无效。综上，浙商资产公司的诉讼请求合理合法，予以支持。丰臻工艺品公司及许京民的抗辩意见，与法不符，不予采纳。因确认合同无效请求权不适用诉讼时效的规定，故许京民关于丰臻工艺品公司的起诉已超过诉讼时效的抗辩，与法不符，亦不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条规定，判决：一、确认丰臻工艺品公司与许京民于2014年6月8日签订的二份《房屋租赁协议书》无效。二、确认丰臻工艺品有限公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》中“决定保护许京民的租赁关系，自签订合同之日起计算，期限不超过20年”的内容无效。案件受理费4400元，由丰臻工艺品公司负担。 本院二审期间，浙商资产公司与丰臻工艺品公司没有提交证据。许京民提交如下证据：证据一、关于筹建新纪元电子商务产业园的申请报告、义乌市电子商务园区建设申请表一份。结合一审中《关于丰臻电子商务秘书有限公司在稠江新纪元电子商务产业园内成立的申请报告》，拟证明：涉案的新纪元电子产业园，系由丰臻工艺品有限公司承办，由义乌丰臻电子商务秘书有限公司负责运营。该电商园经过义乌市政府、义乌市电商工作领导小组、义乌市规划局的审批后成立。涉案的房屋系批准作为电商人才公寓使用的部分房屋。证据二、义乌市电子商务园申报扶持计划一份，该证据结合一审中提供的义电商办【2014】20号的政府文件、关于兑现2016年度《关于加快电子商务发展的若干意见（试行）》政策扶持企业的公示，拟证明：电商扶持的背景以及新纪元电子商务产业园申请扶持的概况。义乌设立电子商业园的奖励措施。《公示》中第11位义乌丰臻电子商务秘书有限公司（新纪元电子商务产业园）。 以上证据共同证明：新纪元电子商务产业园经过政府审批设立，审批根据政府文件的精神同意将丰臻工艺品公司的厂房临时用于电商办公、人才公寓、仓储等用途，一审判决所认定私自改变土地性质的情况并不存在。 浙商资产公司对许京民提供的证据质证认为：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。证据一无法证明涉案土地性质已经改变的事实，土地性质的改变应以使用权证及登记部门的登记为准。证据二中义电商办【2014】20号的政府文件明确写明鼓励各镇街产业平台对电子商务经营主体制定电商扶持政策，而该文件指的经营主体是义乌丰臻电子商务秘书有限公司，并非丰臻工艺品公司，无法证明丰臻工艺品公司与许京民之间以租赁形式销售房屋的合法性。 丰臻工艺品公司对许京民提供的证据质证认为：对证据的真实性没有意见，关联性、证明目的由法院在结合相关证据及查明事实的基础上认定。 本院对上述证据认证认为，土地用途应以权属登记为准，浙商资产公司的抗辩成立，对该两份证据的证明力本院不予确认。 本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。另查明，2012年5月22日许京民转账给武爱萍500000元，备注的用途为“购房款刘玉忠，许京民付”；2013年4月17日许京民转账给武爱萍1000000元，备注的用途为“订房款”。丰臻工艺品公司坐落于义乌市的土地性质为工业，土地使用权证号为义乌国用（2008）第1-7119号。该土地上第四幢房屋（房产证号为义乌房权证稠江字第ｃ××号）系工业厂房。丰臻工艺品公司管理人作出（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》中许京民承租地址为3号楼一单元整层及二单元的一半（底层）。《房屋租赁协议书》中的第五幢房产与前述决定书中的3号楼为同一房产，也即义乌市土地上第四幢房产。 本院认为，本案的争议焦点系丰臻工艺品公司与许京民签订的两份《房屋租赁协议书》的性质问题。一审法院认定涉案合同为“以租代售”的合同，许京民上诉主张涉案合同的性质为租赁合同。本院认为认定合同性质应当从协议约定的全部条款内容结合双方签订合同的真实意思表示来综合分析判断。根据合同法的规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”首先，从许京民支付款项的情况看，支付时间系在案涉房屋交付其使用一年以前，且备注转账的用途系购房。其次，从案涉协议关于租赁期限的约定看，使用期限约定为40年，具体期限以土地使用到期期限为准。再次，协议约定如国家政策许可土地出让的（可办房产证、土地证），许京民无条件享受受让权，且在土地使用权终止日到期后国家政策同意延续的，土地使用权限归许京民所有。案涉协议约定的内容远远超过承租人根据租赁合同所享有的“使用、收益”权利以及“支付租金”的义务，该协议实际涉及对房屋所有权的处分，更符合买卖合同的性质。故本院认为，丰臻工艺品公司与许京民签订的《房屋租赁协议书》真实意思表示是建立买卖关系而非租赁关系。《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条明确规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。丰臻工艺品公司未经依法审批改变土地用途，采用签订租房协议的形式将工业用地上建造的房屋分割出售，违反法律禁止工业用地分割转让的强制性规定，扰乱了城市房地产市场秩序。一审认定丰臻工艺品公司与许京民之间以租代售的房屋买卖行为无效并无不当。综上所述，许京民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由上诉人许京民负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张翼挺 审 判 员 高丽霞 审 判 员 金佳卉 二〇一九年十二月二十七日 代书记员 施秀慧