山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初5496号原告：赵泓智，男，1981年1月29日出生，回族，武警山西省肿瘤医院医生，住山西省太原市。委托诉讼代理人：贾鹏飞，山西晋然岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，山西晋然岭律师事务所实习律师。被告：刘宇，男，1976年2月23日出生，汉族，运城市电信公司副总经理，现住太原市。被告：太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司，住所地太原市杏花岭区桃园北路190号1幢12层，统一社会信用代码×××。法定代表人：李黎，总经理。委托诉讼代理人：雷艳丽，女，该公司员工。委托诉讼代理人：侯佳丽，女，该公司员工。原告赵泓智与被告刘宇、太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵泓智及其委托诉讼代理人贾鹏飞、王静、被告刘宇、被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人雷艳丽、侯佳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵泓智向本院提出诉讼请求：1、判令解除各方签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》；2、判令被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司退还原告服务佣金26137.5元，退还代收合同费119元，并赔偿原告由此造成的损失30600元，共计56856.5元；3、判令被告刘宇退还原告给付的定金30000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月21日，原告因购买一套二手房之需，前往我爱我家公司在学府街132号华宇百花谷写字楼D座16层的南中环店办事机构咨询购房事宜，我爱我家接待后，原告说明了自己及配偶均系军人且已购一套房等实际情况，再三强调我爱我家属于专业房产经纪机构，全面掌握房产限购政策并精通房产交易事务，须根据政策要求核实并确定原告情况是否属于政策限购范围，以便原告定夺是否可以购买二手房。我爱我家工作人员当场明确表示原告非限购对象，也不违反任何限购政策，完全可以购置二手房，并向原告推荐了被告刘宇所有的太原市南中环街200号国际大都会小区7幢B单元5层0502号房屋。在此前提下，原告按我爱我家要求提供了相关证件和资料，并与我爱我家及刘宇签署《房地产买卖契约》及《补充协议》，签署合同时，我爱我家要求原告向被告刘宇支付定金30000元，原告当即表示质疑，但我爱我家强调说公司统一安排，原告无奈向被告刘宇支付该定金。此后，原告继续按照我爱我家安排履行后续合同义务，查验个人征信后，于2019年5月17日与被告刘宇、兴业银行共同办理了二套房贷手续，并按其要求于2019年5月29日将购房首付款516230.95元存入统一账户。后在办理过户过程中，我爱我家告知因房产局内部文件要求，夫妻双方均为军人不能购买二套房，原告所购房屋无法过户，合同无法履行。原告认为，我爱我家作为专业房产经纪机构，收取高额服务佣金，应准确、全面掌握房产交易的所有法律及政策规定，正确引导房地产交易各方合法合规进行交易，并提供符合法律规定的经纪服务，而不是误导、引诱当事人陷入错误，作出违背其真实意思的行为获取非法利益。事发后，原告多次找到我爱我家协商处理，作出同意退还所有中介费并给付刘宇10000元，再由刘宇退还原告定金30000元，但刘宇未予同意。原告认为，因被告我爱我家的重大错误，致使合同无法继续履行，其应赔偿原告由此造成的全部损失，根据合同约定，被告刘宇仍应退还原告支付的定金。综上，为维护原告的合法权益，望判如所请。被告刘宇辩称，1、同意双方解除合同，并已经解除了合同，按照双方签订的《房屋买卖合同契约》及《补充协议》，原告应承担根本违约责任；2、根据协议的约定，3万元定金不应予以返还；3、原告诉请返还定金没有法律依据；4、由于原告在合同履行过程中存在根本违约责任行为，依据《补充协议》第12.2之约定:“乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日三日内，以相当于该房屋成交价款的10%向甲方支付违约金”，答辩人保留对该项的诉讼权利。被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司（简称太原我爱我家公司）辩称，同意解除合同，但现在还没有解除，佣金、合同费等费用同意退还，但原告应将相关票据交回，1、“请求判令解除各方签订的《房地产买卖契约》和《补充协议》”，被告我爱我家尊重法院判决；2、根据2019年6月24日原告赵泓智与被告我爱我家签署的《退还服务佣金协议》，被告我爱我家同意退还，但是按照“同时履行抗辩权”的规定以及交易习惯原告一直不同意将编号为DK1078089ZY的业务收据原件交回至被告我爱我家，所以被告我爱我家无法完成退还服务佣金的行为，根据2019年4月21日原告赵泓智、被告刘宇与被告我爱我家签署的《补充协议》第三条的相关约定，该119元为太原市房地局要求原告赵泓智缴纳，原告赵泓智同意暂存于被告我爱我家，若此次交易无法继续，被告我爱我家同意原告赵泓智交回编号为0004924的业务收据原件后，被告我爱我家将该119元退还给原告赵泓智；3、原告损失30600元，被告我爱我家不同意赔偿；4、2019年5月17日，原告赵泓智与被告刘宇办理兴业银行商贷面签手续；2019年5月22日，贷款审批通过，原告赵泓智可以贷款73万元，之后被告我爱我家将原告赵泓智的相关资料提交太原市房地局，太原市房地局审核购房资质时口头表明：原告赵泓智没有户口证件，单位向其出具的《证明》不能替代户口证件，因此无法购房，导致后续交易无法继续。至今太原市房地局并未任何书面的限购政策规定太原市军人不得购二套房屋，被告我爱我家在整个服务中不存在原告赵泓智在《民事起诉状》中所称的“误导、引诱当事人陷入错误”，反而是在得知太原市房地局限制了原告赵泓智的购房后，积极主动的帮助原告赵泓智与被告刘宇磋商解决此事，并且基于原告赵泓智的自身利益退还了本不应当退还的服务佣金；5、原告赵泓智在《民事起诉状》中称“按照我爱我家要求于2019年5月29日将购房首付款516230.95元存入资金统一账户”，此情况不属实。首先只有太原市房地局审核通过原告赵泓智的购房资格后，才会有后续让原告将首付款存入资金监管账户的行为，但是原告赵泓智提交完购房资料后并未通过太原市房地局的审核，因此被告我爱我家不可能让原告赵泓智将首付款存入资金监管账户；再者根据三方签署的《补充协议》，全部购房款为123万元（购房定金3万元，银行批贷为73万元）因此原告赵泓智若要将购房款存入资金监管账户，也应当是47万，并非原告所称的516230.95元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月21日，原告（乙方）与被告刘宇（甲方）签订《房地产买卖契约》，约定：1、甲方自愿将坐落在小店区南中环街200号国际大都会小区7幢13单元5层0502号房屋出售给乙方，该房产权属证号为并字第S201207820号，房屋建筑面积110.92平方米；2、甲乙双方约定该房屋成交价格为1230000元，合同签订当日，乙方支付甲方购房定金30000元；3、乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方悔约，甲方应在悔约之日起三个工作日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。原告及被告刘宇在该契约上签字捺印。同日，原告赵泓智（乙方）与被告刘宇（甲方）、被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司（丙方）签订《成交确认书》，约定：1、本确认书签订时，赵泓智应支付成交房屋总价款的2.5%的款项计30750元作为丙方的服务佣金；2、乙方支付甲方30000元作为购房定金。原告及二被告在该确认书中签字、捺印、盖章。同日，原告（乙方）与被告刘宇（甲方）、被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》，约定：1、甲乙双方同意，交易房屋价款为1230000元，购房定金为30000元；2、乙方依据太原市房地局房产交易政策需缴纳《太原市存量房买卖合同》、《太原市存量房买卖经纪服务合同》费用共计119元。原告于当日向被告刘宇支付定金30000元，被告刘宇向原告出具定金收据。2019年4月22日，原告向被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司缴纳服务佣金26137.5元。2019年5月17日，原告向被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司缴纳代收合同费119元。被告太原我爱我家公司将原告赵泓智的相关资料提交太原市房地局，太原市房地局审核购房资质时仅是口头告知：原告赵泓智没有户口证件，单位向其出具的《证明》不能替代户口证件，因此无法购房，导致后续交易无法继续。本院认为，原被告签订的《房地产买卖契约》，《成交确认书》及其《补充协议》系当事人真实意思表示，应为合法有效。但双方在履行合同过程中，太原市房地局管理部门拒绝办理相关手续，导致原、被告的合同目的不能实现，现原告赵泓智要求解除与被告刘宇签订的《房地产买卖契约》以及原告与二被告之间签订的《补充协议》，符合法律规定，应予支持。上述合同的解除并非原、被告的过错造成，依据《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司应返还原告赵泓智服务佣金26137.5元及代收合同费119元，被告刘宇应返还原告赵泓智定金30000元。关于原告要求被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司赔偿损失30600元，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，原告还应进一步完成相应举证责任，故相应诉讼请求，不予支持，对此原告应当承担举证不能的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、终止原告赵泓智与被告刘宇、被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司于2019年4月21日签订的位于太原市小店区南中环街200号国际大都会小区7幢13单元5层0502号房屋《房地产买卖契约》、《补充协议》的履行；二、被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵泓智服务佣金26137.5元及代收合同费119元，共计26256.5元；三、被告刘宇于本判决生效之日起十日内返还原告赵泓智定金30000元；四、驳回原告赵泓智的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费986元，由原告赵泓智负担493元、被告刘宇、被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司共同负担493元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 李晋涛 二〇一九年十二月十日书记员 赵晓慧相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。