河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终5063号上诉人（一审被告）：淮滨县意华房地产开发有限公司。公司住所地河南省淮滨县城关北城楚乡南路（原开发区西个体街）。法定代表人：李琴，系该公司总经理。委托诉讼代理人：章新明，系该公司副总经理。特别授权。委托诉讼代理人：李淮，河南文开律师事务所律师。一般代理。被上诉人（一审原告）：王宇涵，男，汉族，2006年9月9日出生，住河南省淮滨县。被上诉人（一审原告）：王宇恒，男，汉族，2009年11月13日出生，住河南省淮滨县。二被上诉人法定代理人:王元浩，男，汉族，1981年12月21日出生。系二被上诉人的父亲。委托诉讼代理人:符加亮，河南长进律师事务所律师。一般代理。上诉人淮滨县意华房地产开发有限公司因与被上诉人王宇涵、王宇恒商品房销售合同纠纷一案，不服河南省淮滨县人民法院（2019）豫1527民初2890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人淮滨县意华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人章新明、李淮和被上诉人王宇涵、王宇恒的委托诉讼代理人符加亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人淮滨县意华房地产开发有限公司的上诉请求：1、撤销河南省淮滨县人民法院（2019）豫1527民初2890号民事判决，依法改判或发回重审。2、一、二审上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定上诉人承担延期交房的违约金计算时间错误。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交房使用”，因此，本案被上诉人缴纳物业费、水电开户缴费并领取房屋钥匙，已实际对房屋享有了控制权，应视为房屋的实际交付。逾期交房违约金时间也应计算到该实际交房时间止，交房后不应再计算违约金。被上诉人王宇涵、王宇恒辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。王宇涵、王宇恒向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告支付原告违约86451元；3、判今被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告王宇涵、王宇恒于2013年5月28日与被告签定商品房买卖合同，购买被告开发的“豫南，温州商都”A18号房(商用门面房)，套内建筑面积56.7平方米，单价8350元/平，合同价款47.3445万元。被告取得项目土地使用权的时间是2013年，即双方签定合同的当年，该块土地使用年限为50年。原、被告双方商定的付款方式为现金支付，即2013年5月8日(合同签定前)付38万元，2013年11月30日前付9.3445万。原告依约付款后，被告先行向原告出具收据，过一段时间后才开正式发票(两份)给原告用于办房产证。原告履行合同中的付款并没有违约。根据合同第8条规定，被告应于2014年2月28日前将本案房屋“经验收合格”后向原告交付;根据合同第11条规定，被告应当在办理交接时出示合同第8条规定的证明文件，并签署房屋交接单。同时该条规定强调:出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。另据合同第17条规定，被告还应当在交房时向原告交付《商品房质量保证书、使用说明书》。截至目前，被告仍未按合同要求向原告交付房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定:对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案即属于“当事人另有约定”。本案双方在合同第8条中有约定交房的条件，合同11条约定有交接时卖方须办理的手续和须出示的文件，并约定如不能出示相关证明文件时卖房应承担的违约责任。因此，原告认为，被告至今仍未向原告按合同约定履行交房义务，被告就本案合同产生延期交房的违约行为己形成并在持续中。合同第8条第二款中有不可抗力的约定延期条款，但没有证据证明被告在约定期跟内向原告履行告知义务，因此即便有不可抗力的事由发生，被告也不能因此进行抗辩。同时，合同未约定其他可延期的情形。我国《民法总则》第119条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约東力。第176条规定，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第179条规定，承担民事责任的方式主要有(七)继续履行;…(九)支付违约金;根据我国《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。为此，根据原告估算，被告延期交房的期间是从2014年3月1起到2019年3月1日(暂定)。原告依据合同第9条关于卖方延期交房且买方要求继续履行合同的违约条款，结合本案付款情形，得出被告应支付的违约金暂为86451元。为维护合法权益，原告特诉至贵院，请法庭查明，判决支持被告的诉求。被告淮滨县意华房地产开发有限公司答辩称：1、房屋已经实际交付给原告，原告接收房屋视为被告履行交房义务，对房屋交房后不应该承担违约责任；2、房屋没有验收合格的原因是多方面的，请法庭予以综合考虑。一审法院认定事实：二原告与被告于2013年5月28日签订一份商品房买卖合同，购买被告开发的“豫南，温州商都”A18号房(商用门面房)，套内建筑面积56.7平方米，单价8350元/平方米，合同价款47.3445万元。原、被告双方商定的付款方式为现金支付，即2013年5月8日(合同签定前)付38万元，2013年11月30日前付9.3445万。原告依约付款后，被告先行向原告出具收据，过一段时间后才开正式发票(两份)给原告以用于办房产证。合同第八条规定，被告应于2014年2月28日前将本案房屋“经验收合格”后向原告交付;合同第十一条规定，被告应当在办理交接时出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十七条规定，被告还应当在交房时向原告交付《商品房质量保证书、使用说明书》。截至目前，被告仍未按合同要求向原告交付符合合同约定的房屋。第九条约定逾期交房超30日后，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。一审法院认为，原告与被告淮滨县意华房地产开发有限公司于签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。被告至今没有将符合合同约定的所涉房屋交付给原告，按合同约定应履行交房义务。而被告没有交付符合合同约定的房屋，依法应承担违约责任。原告诉求被告按日万分之一承担违约金不违反法律规定，法院予以支持。购房款473445元从2014年3月1日起到2019年3月1日止共逾期1826天，违约金为473445元×1826天×0.0001=86451元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告淮滨县意华房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向二原告交付符合合同约定的本案所涉房屋；二、被告淮滨县意华房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向二原告支付违约金86451元。案件受理费980.64元，由被告负担。二审中，上诉人淮滨县意华房地产开发有限公司与被上诉人王宇涵、王宇恒均未提交新证据。二审查明的事实和证据与一审相一致。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案争议焦点：一是涉案房屋的交付时间和计算违约金的截止时间如何确定；二是约定的违约金是否过高。经查：根据《商品房买卖合同》第八条约定：上诉人应于2014年2月28日将房屋交付给被上诉人使用，遭遇不可抗力，出卖人可据实予以延期，并在发生不可抗力之日起30日内告知买受人；第九条第二款约定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率就不小于第一款项中的比率）的违约金。上诉人与被上诉于2017年2月23日办理了交房手续，随后被上诉人装修并入住该房屋至今。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人并未书面告知被上诉人遭遇不可抗力事由，已构成违约并超过30日，应当向被上诉人支付违约金。关于违约金如何计算问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，双方交付房屋钥匙时间即为房屋交付截止时间。又根据被上诉人接收房屋并入住至今的事实，可视为上诉人交付的房屋合格，符合双方合同约定“该商品房经验收合格”约定条件，违约金计算起止日期应为2014年3月1至2017年2月23日止，共逾期1090天。关于违约金是否过高问题。按照合同约定的违约金计算方法，违约金应为473445元×1090天×0.0001=51606元。同时，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第二款“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”之约定，被上诉人解除合同时，上诉人需向被上诉人支付违约金数额系购房款1%，本案被上诉人选择继续履行合同，其违约金应优先根据其实际产生的损失来确定，由于被上诉人在一、二审中未提供其造成的实际损失，按照合同约定的违约金计算超出总房款的10%以上，根据公平原则，显然属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条二款规定的约定的违约金过分高于造成的损失，现上诉人请求人民法院予以适当减少，根据上诉人过错原因和当前政策、环保要求可能造成上诉人违约因素，本院确定赔偿违约数额为4万元适当。上诉人的上诉理由成立，本院予以采纳。鉴于涉案房屋已实际交付入住，被上诉人再要求上诉人交付房屋无事实依据。对于被上诉人要求上诉人办理房屋产权证等相关手续，可通过另案诉讼予以解决。综上，一审认定事实错误，处理不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省淮滨县人民法院（2019）豫1527民初2890号民事判决中第一项判决。即“被告淮滨县意华房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向二原告交付符合合同约定的本案所涉房屋”；二、变更河南省淮滨县人民法院（2019）豫1527民初2890号民事判决中第二项判决“被告淮滨县意华房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向二原告支付违约金86451元。”为“上诉人淮滨县意华房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向被上诉人王宇涵、王宇恒支付违约金40000元。”；三、驳回被上诉人王宇涵、王宇恒其他诉讼请求。二审案件受理费1961.28元，由上诉人淮滨县意华房地产开发有限公司负担1261.28元，被上诉人王宇涵、王宇恒负担700元。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  王道新二〇一九年十二月十一日法官助理黄涛书记员刘唱