浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7790号 上诉人（原审被告）李亮，男，1972年4月6日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人余淑玲，女，1974年9月20日出生，汉族，住杭州市西湖区。系李亮妻子。 被上诉人（原审原告）杭州帝景物业管理有限公司，住所地杭州市萧山区广德小区三号营业房。 法定代表人杨小珍，总经理。 委托诉讼代理人，陈广荣、金丽丽，浙江丰原律师事务所律师。 上诉人李亮因与被上诉人杭州帝景物业管理有限公司（以下简称帝景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初10139号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，李亮系杭州市萧山区宁围街道林之语嘉园风雅苑3幢8号房屋所有人，房屋建筑面积为240.16平方米，系住宅房屋。2006年11月2日，帝景物业公司前身杭州美景物业管理有限公司（于2016年7月13日变更为现名）与开发商即案外人杭州瑞博房地产开发有限公司签订《林之语嘉园前期物业服务合同》，合同期限为2007年1月1日至2008年12月31日，到期后帝景物业公司为该小区继续提供物业管理服务双方并于2015年1月1日续签合同。至2016年12月31日止，帝景物业公司从该小区撤出，终止物业服务合同。该前期物业服务合同约定，物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，暂定标准为高层住宅1.00元/平方米/月，别墅物业、办公用房及商业用房为1.50元/平方米/月，地下车位公共维护费50元/个/月。停车场系全体业主共同所有，车位服务费按露天车位100元/个/月，停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位服务费50元/个/月。公共能耗费按实由业主按建筑面积平均分摊，预收0.30元/平方米/月（实际收取按相应系数即1楼0.5、2楼0.6、3楼0.7/、4楼0.8、5楼0.9、6楼及以上为1）。物业服务费按年预收，在计费周期（首次计费开始时间为交房通知书规定的交房之日）开始后前三个月内交清，逾期视作欠缴，从逾期之日起每日应加收应交额千分之二的违约金。现李亮尚未缴纳2015年1月1日至2016年12月31日期间的物业费8645.76元。后经催讨未果。另查明，在李亮所在小区业主委员会成立前后，部分业主与帝景物业公司就收缴物业服务费及物业管理服务满意度之间的矛盾激化，部分业主拒缴相应的物业服务费。再查明，帝景物业公司曾于2018年4月2日起诉李亮至原审法院，诉请与本案一致，案号为（2018）浙0109民初15433号，该案中帝景物业公司亦提交律师函邮寄凭证（EMS单号为1063891847923），后帝景物业公司于2018年8月30日向该院提出撤诉申请。 帝景物业公司本案一审诉讼请求：1.判令李亮支付帝景物业公司物业管理费8645.76元；2.判令李亮赔偿该款自2017年1月1日起至实际履行之日止按月利率2%计算的违约金。 原审法院认为，帝景物业公司与案外人杭州瑞博房地产开发有限公司签订的林之语嘉园前期物业服务合同系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，对小区全体业主均有约束力。帝景物业公司自2007年1月1日对李亮所在小区开展物业管理服务直至2016年12月31日终止合同关系，费用标准未有改变，业主欠缴、拒缴物业服务费与帝景物业公司提供的物业管理服务满意度存在矛盾发展激化的过程，并不能仅归咎于物业管理服务提供者一方。原审法院认为，小区物业服务的完善需要物业公司与小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务。且物业服务的对象系小区全体业主，物业服务具有涉众性、持续性、同质化特点，个别业主对物业服务合同的订立、效力及履行所持异议不能代表全体业主，部分业主不缴纳物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费业主利益。业主对物业公司不满意，可以投诉监督、组建业主委员会要求物业公司改进服务、弥补不足，可以解除合同或另聘物业服务，也可以另行提起损害赔偿之诉等维护合法权益。故在帝景物业公司提供了相应的物业管理服务的前提下，李亮未按约支付物业服务费，应承担相应的民事责任。综上，帝景物业公司关于物业费的主张符合法律规定，该院予以支持。对于帝景物业公司的违约金诉请，原审法院结合该小区整体矛盾纠纷情况和前期系列案件的统一处理实际，酌情不予支持。李亮辩称帝景物业公司与开发商签订的前期物业管理合同系无效合同，认为依据《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》，帝景物业公司不具有相应等级的物业管理服务资质，但相应条款属于行业资质管理规范，并非效力性强制性规定，且新物业管理条例对物业企业资质管理不再规范，故该辩称该院不予采信。李亮辩称帝景物业公司未履行合同义务，原审法院认为，尽管帝景物业公司提供的物业服务在双方矛盾激化的相应时间段内存有瑕疵，故对帝景物业公司的违约金诉请予以调节，但因物业费包含全体业主应当分摊的物业管理的必要成本与支出，不能等同于服务对价，业主不能因物业服务瑕疵或合同履行争议而拒缴物业费。至于李亮提出的物业交接问题，案涉小区业主委员会已另行起诉，应在他案中另行解决。至于李亮提出的房屋无法居住问题，可持据向责任主体另行主张，不宜在本案物业欠费纠纷中处理。李亮另辩称时效问题，李亮本应于2015年3月31日前预交物业费，诉讼时效自2015年4月1日起算，但帝景物业公司已于2018年起诉至原审法院，且起诉前邮寄律师函，并无证据证明帝景物业公司在时效期间怠于主张权利，该抗辩不足采信。据此，依照《物业管理条例》第七条第五项以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、李亮于判决生效之日起十日内支付杭州帝景物业管理有限公司物业管理费8645.76元；二、驳回杭州帝景物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费120元，减半收取60元，由杭州帝景物业管理有限公司负担19元，由李亮负担41元。杭州帝景物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；李亮于判决生效之日起七日内，向该院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，李亮不服该判决，提出上诉称：一、一审判决事实不清，违反法律规定，严重偏袒被上诉人。1.2015年物业费已过诉讼时效。一审判决明确认定2015年物业费的诉讼时效应自2015年4月1日起算，那么按照民法通则的相关规定，该诉讼时效到2017年4月1日就已经到期，即使按民法总则的三年时效的规定，到2018年4月1日前诉讼时效也已经到期，且该诉讼时效并不能溯及既往，但是被上诉人上一次提起诉讼的时间是2018年4月2日，一审法院在事实如此清楚的情况下，却以被上诉人已经于2018年提起过诉讼为由（又撤诉），认定本案未过诉讼时效，明显违背法律规定，偏袒被上诉人。而被上诉人为什么一直在诉讼时效内不主张物业费，就是因为其物业服务存在严重问题，给上诉人造成了车库、家门常年被堵，以及身体受伤等巨大的经济损失，其根本没敢向上诉人主张，而在时隔几年以后，又提起诉讼，看到胜诉无望后又撤诉。至于其举证的2018年曾向上诉人寄送过的催缴邮件，上诉人根本没有收到，被上诉人也没有证据证明上诉人收到过该邮件，该邮件也根本查不到。就是如此的证据，却被一审法官全部采信。2.对被上诉人提交的证据，一审不做任何调查，全部采信；而对上诉人提交的全部证据，全部不予采纳，无法让人信服。被上诉人提交的所谓律师函和邮件，上诉人根本没有收到，被上诉人也没有上诉人签收的证明，一审如何认定其效力，邮件也根本在网上查询不到，一审又怎么认定这不是被上诉人造假；对于上诉人提到的问题，一审判决没有任何的回应；而上诉人提交的证据，几十张照片，显示上诉人住宅车库和入户门常年被小区内不同的车辆堵住无法进出，该证据能证明物业服务存在的巨大缺陷，给上诉人生活造成极大的困难，为此上诉人多次找被上诉人，但其依然多次放任其他车辆停车于此，且不留车辆信息，导致上诉人只能自己拨打114或者报警挪车，2015年至2016年底，光报警就不下10次，2016年4月甚至发生联系停车业主后业主来移车时发生纠纷，物业两名保安抓住上诉人，导致上诉人左手大拇指扭断，住院治疗花费4万余元，误工费、看护费、术后恢复费、精神损失费10万多元没有人承担。且现在左手落下残疾，劳动能力受限。因物业一直不能解决有人在上诉人家门口停车的问题，造成上诉人后期无法在该小区居住，只好在其他地方租房居住，产生的租房费用该由谁来承担。这些，也是被上诉人2015年物业费一直未向上诉人主张的原因。二、上诉人向一审法院多次申请调取证据，该证据对于本案事实的查清，分清责任至关重要，一审却不予理睬，程序违法。本案中，上诉人多次申请一审法官调取上诉人的报警记录，该记录公安机关要求法院调取才可以，该证据能够证明上诉人所述的事实，以及被上诉人物业服务的问题，给上诉人造成的损失。但一审法官却根本不予理睬，也未向上诉人答复不调取的理由，不符合法律规定。庭审前和庭审中上诉人还出具了受伤及治疗过程中的所有医院病历、检查报告等，并当庭向法官展示本人伤口，一审均不予理睬，被上诉人也面无表情，这对上诉人的感情造成了二次伤害，至少说明被上诉人对自己服务不到位造成的严重后果没有丝毫的愧疚和歉意，只想要钱。相比上诉人身心受到的创伤，十几万元的医疗费和术后恢复费用，几千元的物业费如何对等。三、一审判决“本院认为”部分，已经明确认定被上诉人的服务存在瑕疵，却以这不是业主不缴纳服务费的理由为由，全额支持了被上诉人的全部物业费主张。既然服务有瑕疵，那么按照法律规定，就应当减免部分费用，这是个简单的道理，一审法院就以不支持滞纳金为由，简单粗暴地进行了判决。四、上诉人的身体伤害损失以及外出租房的损失都是被上诉人造成的，本案中，上诉人也并没主张一并支持损失，只是作为被上诉人服务存在严重违约的证据，遗憾的是一审法院故意曲解，偏袒被上诉人。五、被上诉人在小区服务期间，上诉人曾多次主动到物业办公室协商物业费的缴纳问题，并就相关纠纷提出个人的意见，但被上诉人只承认服务存在问题，并承诺会向领导反映，却一直没有给出明确答复。六、被上诉人在小区服务期间，不光对上诉人自身相关的绿化养护、卫生保洁、秩序维护、车辆停放管理等方面存在诸多问题，对小区公共部位的设施设备维护，也存在较大问题，至今林之语小区因被上诉人服务期间不进行设备维护，不做污水抽取等工作，造成污水泵、雨污管网永久性损坏，小区一下雨就是汪洋大海，此事已被萧山区政府列为2020年重点民生项目，至今尚未解决。七、被上诉人撤离小区时，对小区监控、消防、物业办公室（所有权属于全体业主）进行了大肆破坏，连夜打砸、剪线，所有小区技术资料全部销毁或带走，不顾业委会的劝阻，未做任何交接就全体撤离，给小区造成巨大的损失。对此，业委会已代表全体业主向原审法院提起诉讼，目前正在受理中。作为同一受理法院，应考虑相关事实。综上，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，驳回被上诉人帝景物业公司一审诉讼请求。 被上诉人帝景物业公司辩称：被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、被上诉人要求上诉人支付2015年物业费的诉讼时效未超过法定期限。1.本案所涉的物业费属于同一债务。根据民法总则189条规定，当事人约定同一债务分期履行的诉讼时效自最后一期履行期限届满之日起计算。物业服务合同系连续性合同，故要求上诉人给付物业费的诉讼时效，应从被上诉人退场之日起计算。因此，诉讼时效应从2017年1月1日起计算，虽然前期物业服务合同中约定年度物业费按年预收，在计费周期开始起后前三个月内付清。但是物业费的具体数额只有在实际产生费用后才结算，故按照通常惯例，在物业服务一年期满后向业主收取该年物业费才合理。因此诉讼时效最早也应该从2016年1月1日起计算，故本案被上诉人的诉讼请求未超过诉讼时效。2.关于催缴事实问题。被上诉人对于欠费的业主已经通过张贴催缴通知、上门催讨、限制买水量、发律师函等多种方式进行了连续催讨。2016年6至7月份，被上诉人通过限制购买水量来催缴物业费。2017年5月22日，被上诉人也通过威亚律师事务所发律师函，向上诉人催讨物业费。2018年1月15日，被上诉人向法院提起了诉讼。需说明的是，起诉时间不是一审法院认定的2018年4月2日。2018年12月份，被上诉人还通过丰原律师事务所又发函给上诉人催缴物业费。上述事实可说明被上诉人在时效期间内积极主张权利，而非上诉人所称的一直未向其催缴。综上，被上诉人要求上诉人支付2015年物业费的诉讼时效未超过法定期限，上诉人抗辩理由不能成立。二、被上诉人在一审中提交的证据充足，相互印证，足以认定案件事实，一审法院认定事实清楚，程序合法，人身损害赔偿与本案不属于同一法律关系，不应在本案中一并处理。一审法院判决正当。三、业主不能因物业服务瑕疵，或者合同履行拒缴物业费。即使物业服务存在瑕疵，被上诉人也及时纠正，尽到了自己的义务。上诉人无证据证明被上诉人没有履行义务，被上诉人已经按约提供物业服务，上诉人应当按约支付物业费。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 二审中被上诉人帝景物业公司向本院提供律师函快递单、通知、信访回复，欲证明被上诉人在诉讼时效期间内积极向上诉人催讨物业费的事实。 上诉人李亮未提供新证据，对被上诉人帝景物业公司提交的证据质证称：对快递单，上诉人之前查询过，是不存在的。通知，上诉人从来没有见过。关于信访回复，上诉人也没有看到过，且这是被上诉人与业委会之间的关系。 本院对被上诉人帝景物业公司提供的证据的形式真实性予以确认。 本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为：本案二审中帝景物业公司自愿放弃2015年度的物业费，仅在本案中主张2016年度的物业费4322.88元。帝景物业公司放弃部分诉讼请求，系其自愿处分诉讼权利，本院予以准许。故关于帝景物业公司原审诉请的2015年度的物业服务费是否超过诉讼时效，已不属本案二审争议所在。李亮提出的帝景物业公司在提供物业服务期间存在的种种不足情形，是对帝景物业公司物业服务质量的评判。因物业服务具有动态性和涉众性，需要全体小区业主与物业公司的共同努力、相互配合，且个别业主对物业服务质量的评判不能代表全体小区业主的意见，个别业主不缴纳物业服务费的行为亦会影响其他缴纳物业服务费业主的利益，故李亮所提理由并不足以构成其未按约交纳物业服务费的理由，帝景物业公司要求李亮支付2016年度的物业费的诉请成立，原审法院对该部分诉请予以支持并无不当。关于李亮提出的其身体受伤害的损失、租房损失因与本案物业服务合同纠纷系不同的法律关系，不应在本案中处理，李亮可另行主张权利。综上，上诉人李亮的上诉请求，本院不予支持。本案系帝景物业公司自愿放弃部分诉请导致改判，原审判决不属错判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初10139号民事判决。 二、李亮于本判决生效之日起十日内支付杭州帝景物业管理有限公司物业管理费4322.88元。 三、驳回杭州帝景物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费120元，减半收取60元，由杭州帝景物业管理有限公司负担19元，李亮负担41元。二审案件受理费82元，由李亮负担，于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 本判决为终审判决。 审判长  周志军 审判员  韩 昱 审判员  韦 薇 二〇一九年十二月十一日 书记员  王 琳