四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川14民终1246号 上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）：舒先志，男，1969年6月1日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）：四川省汇信房地产有限公司，住所地四川省眉山市岷东新区管委会办公室三楼306室。 法定代表人：李言清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴毕，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：严宽，男，该公司员工。 原审原告四川省汇信房地产有限公司（以下简称汇信公司）与原审被告舒先志房屋买卖合同纠纷一案，四川省眉山市东坡区人民法院于2017年6月23日作出（2017）川1402民初769号民事判决。该判决生效后，舒先志不服，向眉山市中级人民法院申诉，眉山市中级人民法院于2018年11月13日裁定提审该案，并于2019年3月7日作出（2019）川14民再2号民事裁定，以一审送达程序违法为由裁定撤销（2017）川1402民初769号民事判决，发回重审。上诉人舒先志因与被上诉人汇信公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初1671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。 舒先志上诉请求：1．撤销原判，改判汇信公司退还舒先志及利息24,501元；2．判令汇信公司赔偿舒先志损失596,166元；3．汇信公司承担一、二审案件诉讼费。事实和理由：（一）2019年4月9日一审法院才对被裁定发回重审的案件立案，房屋买卖合同的解除时间不应追溯到2017年2月24日；（二）舒先志通过向汇信公司出借38,722元，加上已付5,000元，已付清全部首付款，汇信公司应退还首付款43,722元。至于双方之间的借款关系应独立于房屋买卖关系；（三）舒先志于2014年10月归还借款时赎回首付款收据原件，已足以印证舒先志已归还汇信公司25,000元；（四）舒先志已提供办理公积金贷款的全部按揭资料，因汇信公司原因导致审定未通过，故汇信公司应赔偿相关的损失。 汇信公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 汇信公司向一审法院起诉请求：1．判令解除其与舒先志于2014年8月26日签订的《商品房买卖合同》；2．判令舒先志支付违约金39,744.4元，并承担一审案件受理费。一审诉讼过程中，汇信公司明确主张解除合同的时间为2017年2月24日。 舒先志一审反诉请求：1．判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2．判令汇信公司退还舒先志所交的首付款43,722元及利息24,501元，并退还交到汇信公司处的所有个人资料；3．判令汇信公司赔偿舒先志损失596,166元；4．判令汇信公司承担一审案件所有诉讼费。 一审法院认定事实：2014年8月26日，舒先志与汇信公司签订《商品房买卖合同》并于2014年8月27日在房管部门备案，该合同约定：1．舒先志购买汇信公司开发的位于眉山市东坡区住房，总价款198722元；2．舒先志申请公积金贷款按揭支付购房款；3．逾期交付房款的，买受人承担每日未付房款万分之一的违约金。逾期一月以上的，出卖人有权解除合同，并要求对方承担每日万分之一的违约金。 签订合同当日舒先志缴纳5,000元并向汇信公司出具1份借支单（系公司打印好后交舒先志签字），内容为“由于资金周转暂借公司38,722元（其中13,722元1个月内归还）”。公司打印并交舒先志签字的《延期付款承诺》一份，承诺内容为：1．应付首付款43,722元，暂付5,000元，于2014年9月28日前付13,722元，余款25,000元于2015年2月28日前付清。上述内容表述完后，该承诺书提行以小于原字体的字体注明：若逾期还款超过一个月，汇信公司有权单方解除《商品房买卖合同》，舒先志应向汇信公司支付总房款20%的违约金，汇信公司可在舒先志支付的房款中优先扣除。合同签订后，舒先志按约定支付了首付款5,000元，于2014年10月10日刷卡支付13,722元。眉山市公积金管理中心未发放贷款。 舒先志声称2014年10月10日除刷卡支付13,722元外，还现金支付25,000元，汇信公司不予认可，舒先志也未举证证明，故对其主张不予认可。 另查明，原一审判决生效后，汇信公司于2018年1月2日将诉争房屋以250,000元价格出售给他人。 一审法院认为，一、关于合同解除问题。汇信公司和舒先志于2014年8月26日签订的《商品房买卖合同》，由于双方均主张解除，故准予解除，解除合同时间确认为2017年2月24日（汇信公司起诉之日）。 二、关于汇信公司要求舒先志给付违约金的请求是否成立的问题。汇信公司虽向舒先志出具首付款43,722元收据，但该收据是基于舒先志向汇信公司出具借支单的前提下出具，特别是舒先志还向汇信公司出具《延期付款承诺书》，更说明舒先志应付的首付款实际未付清，且未按承诺书承诺将未付的首付款按时足额付清，仅于2014年10月10日刷卡支付了13,722元，还有25,000元未付清。其未付清首付款25,000元的行为构成违约。按该承诺书约定，舒先志未付清首付款应承担总房款20%的违约金，该承诺书承诺的内容是否有效，应作具体分析。汇信公司主张舒先志违约，应承担违约金，其依据是舒先志所签字的《延期付款承诺书》，因此对该承诺书性质的认定是确认舒先志应付多少违约金的关键。承诺书中将所借款项前面冠以“首付款”名称，故可将承诺书认定为房屋买卖合同的补充合同内容，由于该承诺书系汇信公司打印好后交舒先志签字，应认定为格式合同。对格式合同，法律规定提供格式合同的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并应采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明，且不得加重合同相对方的义务，约定并加重对方义务的应充分明示，否则应视为无效条款。该承诺书从内容来看，要求舒先志违约后应承担购房款20%的违约金，但整个合同并未约定汇信公司对等的违约责任，显属不公平；其次，从形式上来看，约定舒先志义务的所谓承诺内容部分，其字体小于正文内容，不但未充分提示，还有意缩小字体，容易让合同相对方忽略，故该承诺书所约定的内容因违反了“充分说明”义务应依法认定为无效。舒先志违约所应承担的违约责任，应按《商品房买卖合同》中约定的违约责任条款确定，即“逾期交付房款的，买受人承担每日未付房款万分之一的违约金。……”，按此计算，25,000元首付款未按时付清，舒先志应承担的违约金为1,815元（2015年3月1日至2017年2月24日，以25,000元为基数，每日万分之一计算）。至于按揭贷款部分应否算违约金，应看按揭贷款未贷款成功原因在哪方，汇信公司主张系舒先志资料不全所致，舒先志主张系汇信公司工作人员变动且不主动服务所致，双方均无法提交足以采信的证据，对该事实均不予认定，确认双方在按揭贷款未成功方面均不违约，互不承担违约责任。综上，基于舒先志未按合同约定按时足额交清首付款25,000元，应承担逾期交款违约金1,815元。 三、关于舒先志反诉请求第二项，判令汇信公司退还舒先志所交的首付款43,722元及利息24,501元，并退还交到被反诉人处的所有个人资料的请求是否应当得到支持的问题。舒先志声称2014年10月10日除刷卡支付13,722元外，还现金支付25,000元，汇信公司不予认可，舒先志也未举证证明，故对其主张不予认可。确认舒先志实际向汇信公司所交款项为2014年8月26日的5,000元和2018年10月10日刷卡缴纳的13,722元，共18,722元，在解除房屋买卖合同的前提下，舒先志有权请求汇信公司退还其实际缴纳的房屋首付款18,722元，因合同的解除是舒先志违约所致，故不应计算利息。至于个人资料返还问题，汇信公司否认其收到，舒先志也无证据证明对方收到，故该请求不予支持。 四、关于舒先志反诉请求第三项判令汇信公司赔偿舒先志损失596,166元的请求应否得到支持的问题。如前述分析，在房屋买卖合同中，舒先志无证据证实已将按揭贷款的资料全部完整地交付汇信公司（且对按揭资料的提交，还发函催告），致使汇信公司无法及时推进房屋按揭贷款的实施，加之舒先志未及时履行交付首付款的义务，导致汇信公司于2017年2月24日起诉解除合同，故致使合同解除的过错在舒先志。其请求赔偿的请求不应得到支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、解除四川省汇信房地产有限公司与舒先志于2014年8月26日签订的《商品房买卖合同》，确认解除时间为2017年2月24日；二、判决生效后十日内，舒先志支付四川省汇信房地产有限公司违约金1,815元；三、判决生效后十日内，四川省汇信房地产有限公司退还舒先志已交购房款18,722元；四、驳回四川省汇信房地产有限公司的其他诉讼请求；五、驳回舒先志的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费2,439元，由四川省汇信房地产有限公司承担2,000元，由舒先志承担439元；一审反诉案件受理费5,221元，由四川省汇信房地产有限公司承担221元，由舒先志承担5,000元；原一审公告费600元由四川省汇信房地产有限公司承担。 二审中，当事人没有提交证据。 舒先志在二审中陈述，2014年底房屋是预售，我打电话给汇信公司的业务员，问什么时候办理，对方说不着急。2015年夏天再打电话，该业务员就说他已经没有在该公司工作。2015年底至2016年我去汇信公司，找经理反映，因为大家都说不清楚，我当时很生气，就要求解除合同，吴毕也在场，但经理不愿意解除，说我要解除合同，需要支付比首付款还多的违约金。吴毕则陈述，舒先志说的文经理其实是总监。当时该总监没有出场，是我解决的。当时因为房价跌了，公司也不愿意解除，违约金是房价的20%。办按揭时需客户签字，但舒先志一直未签字，导致无法按揭。 二审审理查明的其余案件事实与一审判决查明的案件事实一致，本院对一审判决书载明的案件事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.舒先志向汇信公司交付多少房屋首付款；2．确认案涉房屋买卖合同解除时间；3．汇信公司是否赔偿舒先志596,166元。 关于争议焦点一，双方对房屋首付款43,722元以及舒先志已向汇信公司支付18,722元（5,000元＋13,722元）无异议，本院予以确认，本案诉争的是舒先志是否支付剩余首付款25,000元。舒先志以其于2018年10月10日付清全部借款同时收到汇信公司出具43,722元的收据原件为由主张其已支付25,000元。汇信公司则认为是舒先志于2014年8月26日先出具案涉借支单和延期付款承诺书，汇信公司才交付该收据原件，舒先志从未支付25,000元。对此本院认为，因该收据形成时间在舒先志支付13722元之前，且汇信公司予以否认，故仅凭该收据尚不足以证明舒先志支付后续的25,000元。综合现有证据及双方当庭陈述分析，舒先志因支付5,000元房屋首付款后向汇信公司借款38,722元，并承诺分两次还款：在2014年9月26日前归还13,722元，在2015年2月28日前归还剩余款项25,000元。若舒先志改变此前约定，自愿提前归还全部款项，可一次性支付38,722元，不必要在2014年10月10日按先前约定数额，既刷卡支付第一笔13,722元，又于同日现金支付第二笔25,000元。即使舒先志所述的付款属实，舒先志明知向汇信公司出具借支单，在已归还全部借款后，却不要求汇信公司退还借支单或备注已还清，明显与常理不符。因此，舒先志未按约向汇信公司支付全部首付款，只支付首付款18,722元。因舒先志违约在先，对舒先志关于退还首付款资金占用利息的上诉请求，本院不予支持。 关于争议焦点二，本案诉讼中双方均同意解除房屋买卖合同，舒先志主张合同解除时间为2019年4月9日，即前案被发回重审后重新立案的时间，而汇信公司则认为应按2017年4月9日第一次起诉的时间解除合同。因舒先志陈述至少在2016年就明确向汇信公司表示要求解除房屋买卖合同，当时汇信公司不同意解除。现舒先志未及时履行合同约定的付款义务，汇信公司于2017年4月9日向法院请求解除案涉合同，原审法院据此确认房屋买卖合同的解除时间为2017年2月24日并无不当。 关于争议焦点三，汇信公司与舒先志签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示。现舒先志未提交证据证明汇信公司在房屋买卖中存在欺诈行为，应承担举证不能的后果。故本院对舒先志要求汇信公司赔偿596,166元的上诉请求不予支持。 综上，舒先志的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5,221元，由上诉人舒先志负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 东 审判员 陈晓华 审判员 罗 洁 二〇一九年十二月十六日 书记员 郭 超