浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7756号 上诉人（原审被告）：杭州百川物业管理有限公司，住所地杭州市下城区直戒坛寺巷20号新延安饭店531室。统一社会信用代码：91330103577319366H。 法定代表人：钱一加，执行董事。 委托诉讼代理人：余锦涛，浙江千岛湖律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杭州百川物业管理有限公司淳安分公司，住所地淳安县千岛湖镇景湖花园54幢202-4号。统一社会信用代码：91330127096134010W。 负责人：钱一建，经理。 委托诉讼代理人：余锦涛，浙江千岛湖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘金来，男，1973年2月17日出生，汉族，住河南省鹿邑县。 被上诉人（原审被告）：邵立堂，男，1979年10月11日出生，汉族，住淳安县。 上诉人杭州百川物业管理有限公司（以下简称百川公司）、杭州百川物业管理有限公司淳安分公司（以下简称百川分公司）因与被上诉人刘金来、邵立堂租赁合同纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2019）浙0127民初2037号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年9月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及各方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2018年10月18日，刘金来与百川分公司签订场地租赁协议一份，约定：1、百川分公司将淳安县千岛湖镇时光心宇公寓1#楼一层租赁给刘金来，租赁期限：2018年11月15日至2019年2月25日；2、租赁费10万元，包含3万元水电押金；3、约定违约责任及其他。邵立堂在协议“代表签名”处签字。协议签订后，刘金来向邵立堂交付租金10万元。2018年11月19日左右，邵立堂通知刘金来进场，刘金来因自身原因未进场。2018年12月1日，邵立堂、百川分公司将案涉房屋出租给案外人杭州分利会展公司（以下简称分利公司）使用，租赁期限自2018年12月13日起至2018年12月30日止。2018年12月1日至17日期间及2019年1月22日至1月31日期间，刘金来与邵立堂、百川公司、百川分公司有过多次通话。自2019年12月14日起，刘金来多次与邵立堂协商处理案涉房屋租赁事宜，并主张退还租金，2019年12月25日邵立堂称暂时无钱支付，让刘金来元旦后找他拿钱，但至今未付。刘金来于2019年4月25日法院起诉，请求：1、判令邵立堂、百川分公司返还刘金来租金10万元并支付该款自2018年10月29日起至还清为止按照年利率6％计算的利息；2、判令邵立堂、百川公司、百川分公司赔偿刘金来损失1万元；3、判令百川分公司对上述债务承担连带清偿责任；4、判令邵立堂、百川公司、百川分公司承担本案诉讼费用。庭审中，刘金来变更上述诉讼请求为：1、判令邵立堂、百川公司、百川分公司返还刘金来租金10万元并支付该款自2018年10月29日起至还清为止按照年利率6％计算的利息；2、判令邵立堂、百川公司、百川分公司赔偿刘金来损失1万元；3、判令邵立堂、百川公司、百川分公司承担本案诉讼费用。庭审后，刘金来变更第1项诉讼请求为：判令邵立堂、百川公司、百川分公司返还刘金来租金10万元并支付该款自起诉之日起至还清为止按照银行同期贷款利率计算的利息。 原审法院认为，案涉租赁合同合法有效，合同双方均应按约履行合同义务，出租人有义务将房屋交付给承租人使用，同时享有向承租人收取租金的权利，承租人有权请求出租人提供房屋给自己使用，同时有按期支付租金的义务。本案刘金来已经履行交付租金的义务。2018年11月19日左右，邵立堂通知刘金来进场，刘金来未进场，该行为属于刘金来对自身权利的处分，不构成违约。2018年12月1日，邵立堂、百川分公司未经刘金来同意，擅自将案涉房屋出租给分利公司，邵立堂、百川公司、百川分公司辩称该行为系经刘金来同意的转租行为，但未提供充分证据证明，故不予采纳。邵立堂、百川公司、百川分公司将案涉房屋交由分利公司占有使用，造成刘金来的租赁目的无法实现，嗣后，双方对案涉租赁合同继续履行或解除进行协商。2018年12月25日，刘金来要求退租金，邵立堂同意，要求刘金来元旦过后再去拿钱，由此推定，双方已于2018年12月25日就解除合同达成一致，案涉租赁合同于2018年12月25日已经解除，邵立堂、百川公司、百川分公司应当及时退还刘金来已付的租金。另，邵立堂并非百川公司、百川分公司法定代表人或负责人，但百川公司、百川分公司均认可邵立堂代表百川分公司与刘金来签订案涉租赁合同，且邵立堂在“代表签名”处签字，刘金来有理由相信邵立堂有代理权，邵立堂行为构成表见代理，其行为后果应由百川分公司承担，而百川分公司不具有法人资格，其民事责任由百川公司承担。故，对刘金来主张要求百川分公司返还10万元租金的诉讼请求，予以支持。对邵立堂不承担责任的辩解，予以采纳。刘金来主张自起诉之日起至还清之日止按银行同期贷款利率计算的利息，符合法律规定，予以支持。对于刘金来提出的赔偿1万元损失的诉讼请求，因刘金来未提供相应证据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、杭州百川物业管理有限公司淳安分公司、杭州百川物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还刘金来租金10万元并支付该款自2019年4月25日起至付清之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失。二、驳回刘金来其他部分的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，减半收取1250元，由刘金来负担100元，杭州百川物业管理有限公司淳安分公司、杭州百川物业管理有限公司负担1150元。 宣判后，百川公司、百川分公司不服，向本院提出上诉称：原审法院判决百川公司、百川分公司全额返还刘金来租金并按银行同期贷款利率计付利息是错误的。理由如下：首先，本案邵立堂在场地租赁协议上以百川分公司代表签字不构成表见代理。表见代理构成的法律要件之一是相对人必须为善意。评价相对人行为时是否善意应当同时满足两个条件，一是相对人不知道表见代理人无代理权；二是相对人无从得知，即相对人无过失。但本案中作为相对人的刘金来不具有善意，且明显存有过失，理由是：1、邵立堂收取刘金来租金时间为2018年10月27日前（6万元）、27日（2万元）和29日（2万元）；2018年11月，百川分公司和邵立堂订立案涉场地租赁协议，后邵立堂将场地转租给刘金来，在邵立堂要求下以百川分公司和刘金来订立协议（合同签订日期故意提前到10月18日）。从租金支付时间看，百川分公司在和刘金来协议签订前，邵立堂已经收取刘金来租金（微信转账）；从2018年10月27日邵立堂出具的收条看，到2018年10月27日止，刘金来只微信转账邵立堂8万元，可邵立堂出具的收条为10万元（2万元29日才付），显然不符合事实的。故，刘金来和邵立堂故意串通嫌疑，损害百川分公司利益。2、协议当事方为百川分公司，按照常理和交易习惯，刘金来应当将租金交给百川分公司，不应当交给邵立堂个人，更何况刘金来是个生意人，具有比常人更高的谨慎义务。其次，原审法院认定邵立堂与刘金来于2018年12月25日就合同解除达成合意，该事实认定对百川分公司不具有约束力。1、合同解除涉及合同当事人重大利益、责任承担等实体权利，必须有当事人确定的具体授权，本案中邵立堂不构成表见代理，即便构成表见代理，在没有百川分公司的授权下，也没有权利代表百川分公司对租赁合同进行解除实体处分，因为表见代理毕竟是属于无权代理。2、原审法院根据刘金来提供的录音认定邵立堂与刘金来就合同解除达成合意，且不论录音形成的场合、手段及邵立堂当时表意是否真实，该录音已严重侵害百川分公司的合法权益，故，不能作为认定案件事实的根据。3、刘金来提供的录音，也仅仅表示邵立堂个人愿意承担退还刘金来租金。再次，如果依法应当退还刘金来租金的，则租金退还主体应当是邵立堂，而非百川分公司。1、2018年10月29日前，邵立堂收取刘金来租金10万元，2018年11月，邵立堂和百川分公司订立案涉场地租赁协议（期限2018年11月15日至2019年2月20日），约定租金45000元，同时邵立堂又转租给刘金来，租金为10万元（邵立堂赚取租金差价55000），但场地租赁协议以百川分公司的名义与刘金来签订（合同签订日期故意提前到10月18日）。百川分公司与刘金来签订场地租赁协议其实是邵立堂和刘金来之间的转租合同，无非是以百川分公司名义出面签订而已，故，邵立堂和刘金来之间的关系是承租人（转租人）和次承租人关系。2、2018年12月13日至2018年12月30日邵立堂又转租给分利公司，协议是以百川分公司名义签订，邵立堂收取分利公司2-3万元。3、合同签订、履行过程中一切事宜均由邵立堂本人与相关当事人协商、处理，包括与刘金来就合同解除退还租金等。如原审法院认定“2018年12月25日邵立堂称暂时无钱支付，让刘金来元旦后找邵立堂拿钱”最后，刘金来支配的租赁期间相对应的租金应由其承担。刘金来支配的租赁期间分两个阶段，即2018年11月15日至12月12日（共28天）和2018年12月31日至2019年2月25日（共56天）。一、2018年11月15日至12月12日（共28天）租金27188元应由刘金来承付。1、2018年11月15日至12月12日，租赁标的物处在刘金来控制下，刘金来因自身原因未进场行使承租权，原审法院认为该行为属于刘金来对自身权利的处分，不够成违约，但根据权利义务对等原则，刘金来应承担该期间的房屋租金；2、尽管2018年12月1日（实际签订日期为12月13日）淳安分公司又与分利公司签订租赁合同，但该合同的租赁期限自2018年12月13日至2018年12月30日，且刘金来在知道案涉房屋已租给他人才告诉邵立堂不租了，故，可知12月12日前的租赁权还处在刘金来支配状态。根据《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同的，在承租人均未占有房屋和租赁合同登记备案的情形下，根据合同成立先后确定承租人，即本案中，2018年12月12日前的房屋承租人为刘金来，故，在此之前的房屋租金应当由刘金来承付。3、合同约定租期内的租金为100000元（不含押金，刘金来自认），2018年11月15日至2019年2月25日共计租期103天，折算每天的租金为971元，故，该期限的租金为27188元（28天×971元/天）。4、即便2018年12月25日刘金来和邵立堂就合同解除达成一致的事实成立，对解除前已发生的租赁期限相对应的租金，刘金来应当予以支付。二、2018年12月31日至2019年2月25日（共56天）租金54376元应由刘金来承付。如前所述，百川分公司对2018年12月25日刘金来和邵立堂就合同解除达成一致的事实不予认可，百川分公司和刘金来签订的租赁合同仍处于有效状态，对双方当事人仍有约束力。2019年春节是2月5日，刘金来认为时间短无法实现租赁目的，这与客观事实不符，自2018年12月30日起到春节前还有一个多月，故，对2018年12月31日至2019年2月25日（共56天），该租期内场地租金54376元（56天×971元/天）应当由刘金来承付义务。综上，邵立堂在场地租赁协议上以百川分公司代表签字不构成表见代理，本案真实的法律事实是百川分公司将场地租赁给邵立堂，邵立堂又转租给刘金来，协议由以百川分公司出面签订，邵立堂作为转租人应对次承租人刘金来承担法律责任。原审法院认定2018年12月25日双方解除合同。根据合同法第97条，本案是租赁合同纠纷，对标的物的使用作为标的。对已经发生的租赁期限是没有溯及力的。故，请求撤销原判，改判驳回刘金来要求百川公司、百川分公司返还其10万元租金及按银行同期贷款利率计付利息的诉讼请求。 被上诉人刘金来辩称：百川公司、百川分公司应当承担责任。邵立堂签的字，百川分公司盖的章。邵立堂、百川公司、百川分公司是一起的，经办人是邵立堂。因此百川公司、百川分公司应当承担责任。刘金来未入场，无需承担租赁费用。 被上诉人邵立堂未参加二审诉讼活动，未作答辩。 被上诉人刘金来、邵立堂在二审期间未向本院提交新的证据。上诉人百川公司、百川分公司向本院提交了场地租赁协议一份，欲证明场地原先是出租给邵立堂的，邵立堂找到刘金来转租给他。为了结账方便，刘金来又与百川公司、百川分公司签订了合同。经质证，被上诉人刘金来认为应当以刘金来与百川公司、百川分公司签订的协议为准，这份合同与刘金来没有关系。本院认为该证据与本案争议的焦点无直接关联，故本院不予采纳。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”2018年10月18日，甲方为百川分公司与乙方为刘金来签订了《场地租赁协议》，在落款处甲方由百川分公司盖章，代表由邵立堂签名，乙方由刘金来签名。故合同的双方主体为百川分公司和刘金来，该合同系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对此，刘金来与百川公司、百川分公司均无异议。对合同双方的当事人均具有约束力。合同签订后，刘金来依约将租金交付给了百川分公司的代表邵立堂，应视为百川分公司已收到租金。后百川分公司在未经刘金来同意，擅自将案涉房屋出租给分利公司，导致刘金来的租赁目的无法实现，刘金来要求退租金，百川分公司应当及时退还刘金来已付的租金。因百川分公司不具有法人资格，其民事责任由百川公司承担。故原审法院判决由百川分公司和百川公司返还刘金来租金10万元并支付该款自2019年4月25日起至付清之日止的利息损失并无不当。至于百川分公司和百川公司上诉要求刘金来承担2018年11月15日至2019年2月25日期间的租金，但百川分公司和百川公司并未举证证明已向刘金来交付其所承租的场地。综上，百川分公司和百川公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由杭州百川物业管理有限公司和杭州百川物业管理有限公司淳安分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年十二月三日 书记员  周 杨