江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9417号上诉人（原审原告）：范维成，男，1950年8月16日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：张兰芳，女，住江苏省泗洪县。被上诉人（原审被告）：朱焕连，女，1973年12月26日生，汉族，住江苏省淮安市清江浦区。上诉人范维成因与被上诉人朱焕连房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初6607号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。范维成上诉请求：一、撤销一审判决并改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由如下：一、一审判决认定事实不清，上诉人未实际租用涉案房屋，不应承担租金。上诉人与被上诉人协议合租南京市建宁路8号玉桥国际公寓709室用于健康养生事业。但被上诉人在收取了上诉人2018年4、5、6三个月租金4500元后，即独自与房东签订租房合同使用该房屋。期间，上诉人屡次要求被上诉人交给自己涉案房屋的钥匙，均被被上诉人拒绝，上诉人为此多次和被上诉人交涉使用问题，被上诉人后来承诺退还上诉人的4500元，但总是找借口拖延时间，至今上诉人都未使用过涉案房屋，4500元也没有退回，无奈之下向公安机关110报警。一审判决也认定上诉人一般不常在涉案房屋。而上诉人不常在房屋的原因就是因为被上诉人的阻挠，偶尔出现在涉案房屋门外也是因为和被上诉人交涉房屋使用问题，并不是使用。被上诉人在一审中也承认房屋系合租，合租就应该有使用，一审判决并未查清本案全部事实。一审被上诉人申请出庭的证人系被上诉人的员工，与本案有利害关系，所作的证言均不是事实，不应被采纳。二、被上诉人违反约定，致使合同目的无法实现，应当返还上诉人租金。上诉人与被上诉人对于涉案房屋只是合租，对于房屋各自有各自的用途。被上诉人违反双方合租的约定，采用多种方式阻碍上诉人使用房屋达到独自占有涉案房屋的使用权利，致上诉人想要租用该房屋使用的目的已不能达成，给上诉人造成损失，被上诉人应当承担赔偿责任，返还上诉人租金4500元。朱焕连辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。首先，是范维成与刘凤彬找我三人合租。事先我就在鼓楼区王迎年合租办公室一年多，并于2018年3月18日上午刚交三个月房租，根本没有必要另外租房屋，是范维成忽悠我说这个房屋怎么怎么好，他经常去刘凤彬处吃喝，叫我和他合租，我说没有钱另外租房屋，他说他会法术，和我合租后，会发展人挣钱帮我合租，让我先将房屋租下来，他担心被别人租走。刘凤彬说他正好老家有事，要过一段时间才回来。他合租后不在南京，只有我和范维成在南京，刘凤彬的物品在楼上的小房间里，他只交这个小房间的费用300元/月，等租好房屋后他就回去了。楼上房屋外面还有一张床，之前是刘凤彬的儿子和儿媳居住的，他们搬走后，我就可以居住在这个楼上，以后就不用再租房，而楼下由范维成和我合租当办公室用，每人1500元/月，因为范维成不常在，之前是刘凤彬告诉我范维成人品有问题，曾经他的儿媳半夜从楼上下来上卫生间遭到范维成的非礼，之后刘凤彬的儿媳报警，所以从此之后，刘凤彬坚决不让范维成在709室居住，因此，只能合租办公，不能居住。楼上刘凤彬交钱给我，与范维成无关，刘凤彬回去后由我居住楼上，刘凤彬承诺回来后也不会再居住，只是放置物品，这样我才放心与他们合租。因为之前范维成经常到我办公室吃喝，大家都知道他人品有问题，他每次到我办公室都带着行李箱，每次看到什么东西都要往他家里拿，比如小凳子等，我刚开始不同意与其合租，刘凤彬说合租可以但不给他钥匙，范维成每次来办公室都有人给他开门。后来刘凤彬家里有急事告诉我他不再来了，所以楼上的房租也不再交给我了，他有3000元的押金就转给我了，我给他3000元；他说买车票不够，又和我借了几百元，后来刘凤彬就走了。刘凤彬走后两个月，让其儿子和儿媳找我将其东西走拿走了，剩余楼下范维成和我合租办公室，是当着刘凤彬、房东、黄啟玉、吴沪宁还有王红的面把钱给我的，并签订了合同。这个合同是范维成事先拟定的，直接给我让我签字，也有其本人签字。签字后的合同是有效的，应当受到法律保护。在此次租赁过程中，我是受害者，本来刘凤彬说好合租，但其单方违约，我一个人承担了楼上的房租，楼下范维成给我4500元是3-6月的房租钱，合同上每三个月付一次钱，由我与房东联系缴纳，每月的水电、杂费都由我一人承担，我也是按照范维成的指示把钱交给房东，并且我与房东也签订了合同，合同中注明了先付款后用，此后范维成也享受了租房的待遇。直到6月到期后，范维成突然人间蒸发，没有找过我一次，没有打电话也没有微信联系，更没有找办公室找我，他的目的就是不想再续费了，也没有给我说明这个事，我一个人将6-12月的房租都交清了。范维成单方违约不说，现在范维成突然起诉我，难以理解，起诉状中编造的陈述我不认可。他申请证人出庭我都不认可。因为他们都不在现场，在合租期间，范维成是何许人也大家都清楚，我从来没有看到其带过任何男同志到房屋中，他带了别人的妻子到办公室很多次。上诉人的上诉状中称到派出所报警找我，其从来没有找过我，他是报的假案。范维成向一审法院起诉请求：要求朱焕连返还房租费4500元。一审法院认定事实如下：建宁路8号玉桥国际公寓709室系丁忠林所有。2018年3月19日，朱焕连（乙方）与丁忠林签订租房合同，约定甲方将自有的坐落在南京市建宁路8号玉桥国际公寓709室（以下简称709室），建筑面积54.08平方米，使用面积108平方米的酒店式公寓出租给乙方做办公使用，租赁期共1年，自2018年3月19日至2019年3月18日止，合同还对其他内容进行了约定。2018年3月，双方达成口头协议，自2018年3月19日起合租709室用于办公，每月房租3000元，两人各半，一般范维成不常在，每3个月付一次房租给朱焕连，由她与房主联系交纳，每月的水电、物业等杂费由朱焕连一人承担，与范维成无关。后范维成向朱焕连交付了2018年3月至6月三个月租金计4500元。2018年12月31日，范维成向鼓楼分局四所村派出所报警，处警经过及结果记载“2018年3月23日范维成付了朱焕连三个月房租4500元，后没有租到房，现在要求退还房租，现在双方协调不成，建议到法院诉讼”。范维成于2019年5月向一审法院起诉。上述事实，有租房合同、接处警工作登记表以及双方当事人的陈述等证据予以证实，一审法院予以确认。一审审理中，朱焕连申请证人李某,4、汪某,4出庭作证，二人均陈述双方是合租709室办公，在709室曾看到过二人办公。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方达成的口头租房协议是双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行。范维成交付了三个月房租，但称朱焕连不让范维成使用合租房，对此朱焕连申请两名证人出庭予以证明范维成实际使用了709室房屋办公，即使范维成未使用709室房屋，因其未举证证明未使用系朱焕连的原因所导致，则其要求朱焕连返还已交付的三个月租金计4500元缺乏事实依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回范维成的诉讼请求。一审案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由范维成负担。二审中，上诉人范维成主张：一、一审认定“审理中，被告申请证人李某,4、汪某,4出庭作证，二人均陈述原、被告是合租709室办公，在709室曾看到过二人办公”是事实，他们确实是在那里办公，但是上诉人缴纳4500元之前的事实。二、上诉人租房是经刘凤彬介绍才一起合租的，他们确实一起办公过，但后来范维成就去了泗洪。双方对一审法院查明的其他事实均无异议，本院对此依法予以确认。二审中，上诉人范维成提交以下证据：一、提交两份证明（冯梅和朱建忠手写）和三张微信聊天记录，证明上诉人没有使用过涉案房屋。二、申请证人石某,4到庭作证（证人陈述：范维成今年十月二十几号住进我家，范维成开始住在史欣玉家，具体什么时候开始住的不清楚），证明上诉人交纳4500元后一直在泗洪。被上诉人质证称：冯梅的证明是伪证，这个证明是8月6日写的，范维成缴纳4500元的时候冯梅不在场；我没有听说过冯梅这个名字，后来范维成告诉我要去泗洪带赵斌的妻子来，因为他们的感情不好，突然他就带了一个人到房屋内，我当时不知道这个人是冯梅。对上诉人提供的朱建忠证明不认可，与本案无关，我不认得朱建忠。三页微信聊天记录与本案无关。对证人石某,4的证言有异议，我不认识证人，证人证明范维成今年租赁了她的房屋，与本案无关。本案审理中，上诉人范维成做以下陈述：其2018年1月1日就到了泗洪，一直居住至今，过年也没有回来；2018年3月其带冯梅到南京打工，交了涉案房屋租金4500元，交完钱就回泗洪了，因其在泗洪办长生馆要回去教太极拳。本院询问其是否打算使用涉案房屋，其回答“他们来人就用这个房屋，我当时是教长生馆，他们向我学武术”。本院询问上诉人与被上诉人之间就涉案房屋发生纠纷的经过，上诉人范维成回答“3月底我乘便车又去了南京，当时刘凤彬还在房屋内，朱焕连不让我进入房屋内。”“当时我想进入房屋，朱焕连不让我进去，我就走了，我没有和朱焕连吵架。”后来“没有再去过了。”12月“因为我南京父母的房屋要拆迁，我要住涉案房屋，但朱焕连不让我进，我就报警了。”被上诉人朱焕连对上诉人范维成的以上陈述不予认可，并陈述：范维成交完钱后，经常进入房屋，经常在其房屋内吃喝，给其吃喝是因为以前有同事介绍范维成到其办公室，要求其向他学法术，其以为他学的是佛教，但事实上不是；12月上诉人确实报警了，但其不知道这回事，警察也没有找过她，其一直居住在玉桥，其与对方从来没有发生过冲突；范维成6月19日后就没有再来了，也没有与其微信联系过，也没有打过一次电话。本院认为，本案二审中的争议焦点为：被上诉人朱焕连是否应当退还上诉人房租4500元。根据相关司法解释规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案双方约定双方合租涉案房屋，上诉人支付了2018年3月至6月的租金共计4500元。现上诉人二审中主张被上诉人拒绝上诉人使用房屋并曾承诺退还房租4500元，故要求被上诉人退还该租金。从本案查明的事实看，上诉人对其未使用涉案房屋的经过陈述前后矛盾，其二审中提交的证据和证人证言亦不足以证明其主张，且上诉人直到2018年12月才就涉案纠纷报警，时间已经远远超过了上诉人应当使用房屋的租期，故上诉人在本案中提交的证据不足以证明被上诉人曾拒绝其使用涉案房屋，亦不足以证明被上诉人曾承诺退还房租4500元，故其在本案中要求被上诉人退还房租4500元依据不足，本院对此不予支持。综上所述，范维成的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，均由上诉人范维成负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 许云苏审判员 马 帅二〇一九年十二月二十六日书记员 戴 苗