湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11970号上诉人（原审被告）：唐敦高，男，1990年10月3日出生，汉族，住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：吴健民，湖北关山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾效松，男，1964年5月8日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：张繁，湖北正奉律师事务所律师。上诉人唐敦高因与被上诉人曾效松房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初1412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。唐敦高上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或查明事实、依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清，上诉人与被上诉人的房屋租赁合同于2018年8月6日已经解除；2、本案所涉房屋自2018年8月6日后已经处于被上诉人的实际控制下，上诉人不应承担2018年7月21日后的租金和滞纳金。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。曾效松辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。曾效松向一审法院起诉请求：1、解除曾效松、唐敦高签署的《房屋租赁合同》；2、判令唐敦高向曾效松支付恢复原状费用，该费用以鉴定为准；3、判令唐敦高向曾效松支付所拖欠的房租（占用费）及滞纳金，房租（占用费）及滞纳金从2018年7月21日计算至实际腾退之日，暂计至2018年11月20日为76,709.78元；4、判令唐敦高向曾效松支付所拖欠的水费、电费、物业费等费用，暂计算至2018年11月20日为17,726元；5、本案诉讼费用由唐敦高承担。一审法院认定事实：2017年8月17日曾效松（出租方、甲方）与唐敦高（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，载明甲方将其合法拥有的坐落于武汉东湖新技术开发区关凤大道2号当代国际花园写字楼2幢D-501号房屋（建筑面积341.57平方米）出租给唐敦高；租赁期为2017年8月21日至2022年10月20日，其中2017年8月21日至2017年10月20日为给予乙方的免租金装修期；租金按建筑面积计算，第一个计价周期（1-12个月）内月标准租金为室内每月52元/㎡，从第二个计价周期起，甲方有权要求将月标准租金在前一个周期标准租金的基础上每周期递增每月3元/㎡，乙方不得拒绝，乙方以三个月为一个付款单位，即每次预先支付后续三个月租金；在合同期内，经甲方同意，乙方提前解除租赁合同的，乙方须按照3.1.1条款约定的标准租金，按实际承租日期将差额补齐；若乙方未能在前期租金期届满前5个工作日（法定节假日顺延）内向甲方一次性全额缴付后续三个月的租金，每逾期一日，乙方须按应缴总额的每日万分之五付滞纳金（即按实际拖欠租金的自然天数计算直至向甲方全数付清其所应付的租金之日为止）；若乙方提前解除合同（或甲方因乙方违约而依据约定解除本合同时）所付保证金及已付租金不退（不可抗力除外）；无论属租赁期届满或提前解除合同的情况下，除甲方同意外，乙方有义务按甲方要求恢复至承租交房时的原始状态，相关费用由乙方全部承担；乙方不按照合同约定支付租金逾期超过3日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋；本合同有关的通知或要求均须采用书面形式发出并由挂号或专人送至对方最后书面通知的营业地点，挂号寄出第七日或送达日（以较早日为准）视为文件已被送达；双方同意除本合同有约定以外，如再发生变更之内容，须经双方协商同意并达成书面协议后方可生效，任何口头通知或电话、传真件均不作为本合同变更之依据。该合同还约定了其他条款。签订合同后，唐敦高承租案涉房屋并缴纳租金至2018年7月20日，后于2018年8月6日口头告知曾效松其要解除合同，曾效松要求与唐敦高协商并结清费用、腾空房屋，但双方未能达成一致意见。庭审过程中，曾效松、唐敦高一致确认以下事实：1.唐敦高已缴纳房屋租金至2018年7月20日，缴纳物业费至2018年6月，缴纳水电费至2018年3月31日（应缴纳至2018年8月6日）；2.水费欠缴金额为1,027.10元，电费欠缴金额为14,136.90元；3.曾效松尚未归还唐敦高所缴纳的押金30,000元；4.针对第二项诉讼请求，曾效松、唐敦高协商一致由唐敦高补偿曾效松恢复原状费用90,000元，案涉房屋内所有物品（除两副字画“云鹤游天”、“龙腾马跃”由唐敦高自行取走外）及装饰装修全部归曾效松所有，房屋内物品由曾效松自行处置，2019年4月24日视为房屋实际腾退之日。但关于曾效松锁门行为是否阻却唐敦高腾退的问题，双方产生争议：曾效松认为其锁门行为并不妨碍唐敦高腾退房屋，锁门之后唐敦高方工作人员曾多次到案涉房屋内取走物品，且曾效松也一再联系唐敦高要求其腾退房屋，并没有任何阻拦行为；唐敦高认为曾效松锁门行为使房屋处于曾效松的实际控制下，同时通过报警行为对其实际控制进行了形式上的确认，故唐敦高认为曾效松锁门行为阻却了唐敦高腾退房屋，曾效松要求唐敦高支付的租金及滞纳金属于曾效松自行扩大的损失，故损失应由其自行承担。一审法院认为，曾效松、唐敦高签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，曾效松、唐敦高均应按照合同的约定全面履行义务。本案中，唐敦高在租赁期内采取口头通知的方式向曾效松提出解除合同，但根据曾效松、唐敦高双方在《房屋租赁合同》中所约定，任何口头通知不作为本合同变更之依据，且无法定或约定的解除事由，故唐敦高行为应视为解除合同的通知未到达对方且双方解除合同的条件未成就。唐敦高在合同履行期间拖欠房屋租金、物业管理费、水电费，经曾效松多次催收后仍拒绝支付，其行为构成违约。根据双方在案涉合同中的约定，唐敦高不按照合同约定支付租金逾期超过3日的，曾效松有权单方解除合同、收回该房屋，故《房屋租赁合同》已达解除条件，案涉合同应自通知到达对方时即唐敦高收到起诉状之日解除，一审法院确定曾效松、唐敦高签订的《房屋租赁合同》于2019年3月25日解除。关于案涉房屋恢复原状的问题。曾效松、唐敦高经协商一致认为应由唐敦高补偿曾效松恢复原状费用90,000元，该意见属双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以支持。关于唐敦高欠付曾效松的费用问题。唐敦高作为承租方，应当按照约定的期限支付租金。唐敦高将案涉房屋的租金缴纳至2018年7月20日，唐敦高应向曾效松支付其欠缴的租金及占用费至其实际腾退之日即2019年4月24日止。根据案涉合同的约定，从第二个计价周期起曾效松有权要求将月标准租金在前一个周期标准租金的基础上每周期递增每月3元/㎡，曾效松主张2018年7月21日至2018年10月20日按照每月每平方米52元的标准计算，2018年10月21日后按照每月每平方米55元的标准计算，一审法院予以支持。故唐敦高应向曾效松支付租金及占用费169,760.29元（341.57㎡×52元/㎡/月×3月+341.57㎡×55元/㎡/月×186天÷30天/月），并向曾效松支付其欠缴的水费1027.10元、电费14,136.90元、物业费4,611.20元（341.57㎡×1.5元/月×9月）。唐敦高抗辩称曾效松锁门行为阻却了唐敦高腾退房屋，但通过双方的聊天记录可知，曾效松将案涉房屋锁门后，唐敦高公司员工仍从案涉房屋内取走过物品，其锁门行为应属于看管唐敦高遗留财物而非阻却唐敦高腾退，故对于唐敦高的抗辩理由，一审法院不予支持。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，唐敦高应依照双方签订的《房屋租赁合同》中约定的“若乙方未能在前期租金期届满前5个工作日内向甲方一次性全额缴付后续三个月的租金，每逾期一日，乙方须按应缴总额的每日万分之五付滞纳金（即按实际拖欠租金的自然天数计算直至向甲方全数付清其所应付的租金之日为止）”条款承担违约责任，即唐敦高应最晚于2018年7月20日、2018年10月20日、2019年1月20日一次性全额缴付后续三个月的租金。现曾效松主张滞纳金计算至实际腾退之日，一审法院予以准许，则滞纳金应以后续三个月的租金为基数（至合同解除时不足三个月的按实际承租日期计算），按照日万分之五的标准，从上述三个时间点计算至实际腾退之日即2019年4月24日止，故唐敦高应向曾效松支付滞纳金14,636.25元（341.57㎡×52元/㎡/月×3月×279天×0.05%+341.57㎡×55元/㎡/月×3月×187天×0.05%+341.57㎡×55元/㎡/月×65天÷30天/月×95天×0.05%）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、曾效松与唐敦高于2017年8月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月25日解除；二、唐敦高应于本判决生效之日起十日内向曾效松支付恢复原状费用90,000元；三、唐敦高应于本判决生效之日起十日内向曾效松支付其欠付的租金及占用费169,760.29元、滞纳金14,636.25元；四、唐敦高应于本判决生效之日起十日内向曾效松支付其欠付的水费1,027.10元、电费14,136.90元、物业费4,611.20元；五、驳回曾效松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费1,080元（已减半收取），由唐敦高负担（此款曾效松已垫付，唐敦高应于本判决生效之日起十日内支付给曾效松）。二审中，当事人无新证据提交。二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，曾效松、唐敦高于2017年8月17日签订的《房屋租赁合同》合法有效，唐敦高于2018年8月6日口头告知曾效松要求解除合同，曾效松虽要求与唐敦高协商并结清费用、腾空房屋，并未明确表示不同意解除合同，双方仅就解除合同的后续事宜协商未果，本院确认上述租赁合同已于2018年8月6日解除，故本院对曾效松起诉要求判决解除上述租赁合同的诉讼请求予以驳回。因租赁合同已于2018年8月6日解除，唐敦高应向曾效松支付截止于2018年8月6日欠付的租金、滞纳金、水电费、物业费，其中租金为10,064.93元，（从2018年7月21日起至2018年8月6日止共17天，按每月每平方米52元计算，341.57㎡×52元/㎡/月÷30天×17天=10,064.93元）；滞纳金为85.55元（从2018年7月21日起至2018年8月6日止共17天，按欠付金额的日万分之五计算，10,064.93元×0.05%×17天=85.55元）；水费为1,027.10元；电费为14,136.90元；物业费为614.83元（从2018年7月1日起至2018年8月6日止共1个月6天，按每月每平方米1.5元计算，341.57㎡×1.5元/㎡/月+341.57㎡×1.5元/㎡/月÷30天×6天=614.83元）。从2018年8月7日起至2019年4月24日止，唐敦高未及时腾退，应当参照合同约定租金、物业费的标准向曾效松支付房屋占用费和物业费。因曾效松于2018年8月6日之后将诉争房屋上锁，对唐敦高正常使用房屋造成了一定的影响，本院酌定从2018年8月7日起至2019年4月24日止，唐敦高向曾效松支付50%的房屋占用费及物业费，其中房屋占用费为76,375.05元[从2018年8月7日起至2019年4月24日止共计8个月18天，按每月每平方米52元计算，（341.57㎡×52元/㎡/月×8月+341.57㎡×52元/㎡/月÷30天×18天）÷2=76,375.05元]；物业费为2,203.13元[从2018年8月7日起至2019年4月24日止共计8个月18天，按每月每平方米1.5元计算，（341.57㎡×1.5元/㎡/月×8月+341.57㎡×1.5元/㎡/月÷30天×18天）÷2=2,203.13元]。曾效松要求唐敦高支付从2018年8月7日起至2019年4月24日止的滞纳金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，唐敦高的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初1412号民事判决第二项，即：唐敦高应于本判决生效之日起十日内向曾效松支付恢复原状费用90,000元；二、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初1412号民事判决第一、五项，即：曾效松与唐敦高于2017年8月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月25日解除；驳回曾效松的其他诉讼请求；三、变更湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初1412号民事判决第三项为：唐敦高于本判决生效之日起十日内向曾效松支付欠租10,064.93元、滞纳金85.55元、房屋占用费76,375.05元；四、变更湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初1412号民事判决第四项为：唐敦高于本判决生效之日起十日内向曾效松支付其欠付的水费1,027.10元、电费14,136.90元、物业费2,817.96元（614.83元+2,203.13元=2,817.96元）；四、驳回曾效松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1,080元，由唐敦高负担700元，曾效松负担380元（此款由曾效松垫付，唐敦高于本判决生效之日起十日内支付曾效松700元）。二审案件受理费2,160元，由唐敦高负担1,080元，曾效松负担1,080元（此款由唐敦高垫付，曾效松于本判决生效之日起十日内支付唐敦高1,080元）。本判决为终审判决。审判长  张文霞审判员  丰 伟审判员  刘鑫荣二〇一九年十二月三十一日法官助理刘卫书记员陈亮希