广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初5135号原告（反诉被告）：吴志贤，男，汉族，1974年4月3日出生，住广东省深圳市坪山区。委托诉讼代理人：王永华，广东金唐律师事务所律师。被告（反诉原告）：关晓强，男，汉族，1972年4月9日出生，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：陈训华，广东莞信律师事务所律师。上列原告吴志贤诉被告关晓强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，因关晓强当庭提出反诉，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告吴志贤的委托诉讼代理人王永华，被告关晓强的委托诉讼代理人陈训华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告签订的《土地租赁合同书》已经于2019年9月5日被有效解除；2.请求判令被告立即返还租用土地及房产；3.请求判令被告支付土地及房屋使用费408000元（暂计至2019年8月4日，直计至被告返还土地及房屋之日止）;4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月4日，被告与原告签订《土地租赁合同书》，合同约定：原告将其位于东至新曲村土地，南至桃里芬芳厂，西至鑫明厂，北至欣满园春厂，共2500平方米的土地出租给被告关晓强。租期为2017年7月1日至2022年7月1日止。其中，2017年7月1日至2019年7月1日，月租金为17000元;2019年7月1日至2022年7月1日，月租金为20000元。每月租金被告应当在当月的10日前付清。合同签订后，被告一直未按约定的时间向原告支付租金，自2017年8月起至2019年8月止，被告欠付原告租金达24个月。根据双方签订的《土地租赁合同书》第二十七条的约定，被告私自将租赁土地转租给深圳东恒国际投资有限公司，深圳东恒国际投资有限公司再转租给深圳市坪山区浩瀚再生资源回收站，被告未经原告书面同意，私自转租的行为违反约定。在签订租赁合同后，被告只向原告支付过一期租金。被告私自转租的行为和迟延支付租金的行为已经构成了根本违约。原告于2019年8月22日通过EMS的方式向被告邮寄了《解除租赁合同律师函》，明确向被告表明解除双方签订的《土地租赁合同书》，要求尽快支付拖欠的租金。但被告至今强占原告的土地。为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请依法支持原告诉请。被告关晓强答辩称：一、原告诉讼请求错误。1.《土地租赁合同书》未解除。原告诉请确认原、被告签订的《土地租赁合同书》已经被有效解除，完全错误。第一、原告违约在先，未办理消防合格证。原告称答辩人拖欠两年的租金，没有提出解除租赁合同，说明原告有违约行为，不敢提出解除合同，即原告出租的房屋不符合出租条件，造成答辩人无法使用和出租，答辩人多次要求原告解决消防问题，至今未解决消防问题，所以，答辩人只付一个月租金，拒绝继续交付租金；第二，答辩人投入70万元，改造出租厂房基础设施，答辩人与原告签订合同后，对厂房投入建设，增加部分消防设施，地面平整，更换屋顶铁皮，更换厂房电动门，卷帘门，新建保安室，中间隔墙、窗户，办公室隔墙、两扇大门、门前地面找平，投入资金70多万元。第三，答辩人转租厂房通知了原告。答辩人投资大笔资金后，由于原告未能处理消防问题，导致厂房不能正常生产和出租，2018年9月，深圳市坪山区浩瀚再生资源回收站需要场地存放物品，因不需要消防设施，答辩人同意出租，并签订租赁合同，原告一直知情，未提出反对意见。答辩人转租有一年时间，原告到厂房来了几次，从未提出异议，现在提出答辩人转租未经其书面同意为由，提出单方解除合同，没有法律效力。二、诉请返还租用土地及房屋没有依据。基于上述事实，原告请求确认解除无法律依据，租赁合同合法有效，在租赁合同期限内答辩人有权占有经营土地和房屋。三、诉请支付土地及房屋使用费408000元，没有法律依据。答辩人与原告签订的《土地租赁合同书》，租赁标的物不是土地，而是房屋，原告为规避责任，以土地出租为名，实为出租厂房。原告出租厂房没有合法消防设备，答辩人不能生产和出租，根据合同第十条规定，原告应移交消防设备合格证书，答辩人不能在租赁厂房生产和租赁，答辩人多次要求原告办理消防证书，拒不理会。因此，答辩人拒绝支付租金，符合法律规定和合同约定。综上，原告与答辩人之间《土地租赁合同书》合法有效，答辩人依照合同支付押金和首月租金，投入建设资金70多万元，原告出租厂房没有消防合格证书，也不进行补办，违反合同约定的义务，答辩人转租厂房一事，经过一年时间，原告从未反对提出异议，视为同意转租。原告诉请没有法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。被告关晓强当庭提出反诉，诉请：1.依法确认吴志贤违约，继续履行合同；2.依法判决办理消防合法设施并办理验收证明，租金从办理消防验收证明之日起算，合同期限从消防验收证明之日延长到5年；3.依法判决未办消防验收证明期间，无须支付租金408000元，直至办理消防验收证之日止；4.本案本诉、反诉诉讼费用由吴志贤承担。吴志贤答辩称：1.根据法律相关规定，反诉人未能在法律规定的反诉期间内提出反诉，不符合反诉的构成要件，该反诉不成立；2.从被告的答辩可看出，被告辩称其不能使用涉案租赁物导致租赁物一直空置，但是从其反诉请求来看，又要求继续履行合同，该点是自相矛盾的，事实真相就是被告为了占用原告案涉房产，又不向原告支付租金，该点无法律依据，也不符合双方签订的合同约定。恳请法庭驳回其反诉及反诉请求。理查明，2017年7月4日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《土地租赁合同书》。约定：甲方将其位于东至新曲土地，西至鑫明厂，南至桃里芬芳厂，北至欣满园春厂，共2500平方米的土地出租给乙方。租期自2017年7月1日至2022年7月1日止。租金计算标准为：2017年7月1日至2019年7月ｌ日月租金为17000元;2019年7月1日至2022年7月1日，月租金为20000元。乙方应于每月10日前付清当月租金。如乙方逾期缴纳当月租金、物业管理费、水电费等费用达五天，甲方有权单方终止合同而无须承担任何违约责任，要求乙方立即支付所欠租金，乙方已经交纳的履约保证金不予退还，同时甲方有权要求乙方承担赔偿损失等责任。第二条约定：乙方须自行办理实现租赁土地用途所需的营业执照、许可证并承担经营所须缴纳的各项税费。第七条：乙方应在合同签订之日五日内缴纳租赁保证金17000元。第九条约定：乙方已经现场勘查过租赁土地，乙方认可按房屋现状交付乙方使用。第十条乙方应在进场进行装修前五个工作日交装修工程的设计图纸和有关资料交甲方审核，经甲方书面同意后方可开始施工。第二十七条约定，乙方如违反下列任一约定，甲方有权提前终止合同：。；2.未经甲方书面同意，乙方将租赁土地转租、转让、转包、委任或特许第三方经营管理；4.迟延支付租金达十日。原原告主张合同签订后，被告私自将租赁土地转租给深圳东恒国际投资有限公司，深圳东恒国际投资有限公司再转租给深圳市坪山区浩翰再生资源回收站。被告对上述事实不否认，但辩称，被告关晓强是深圳东恒国际投资有限公司的股东，他承租案涉厂房实际是代表深圳东恒国际投资有限公司的。后面转租给深圳市坪山区浩瀚再生资源回收站时没有书面通知原告，但原告住在村里面，应该知道转租的事情。原告在2019年3月22日之后，擅自到承租厂房更换钥匙、门锁，并搭建了建筑物，也应该知道转租给再生资源回收站的事实。合同签订后，被告向原告支付了第一个月的租金，自此之后，未再缴纳租金。原告于2019年8月22日通过EMS的方式向被告邮寄了《解除租赁合同律师函》，向被告表明解除双方签订的《土地租赁合同书》，并且要求支付拖欠的租金。被告确认2019年9月中旬收到EMS邮件，回复邮件时间是2019年9月20日。除深圳市坪山区浩瀚再生资源回收站承租占用约400平方米土地及厂房外，其余厂房仍由被告占用（空置）。另查明，案涉土地及建筑物系原告吴志贤于2002年11月10日，从深圳市龙岗区坪山田心罗谷经济合作社租赁而来，租期60年，从2002年11月10日至2063年11月9日止。本院认为，原告与被告签订的《土地租赁合同书》，名为土地租赁，实际主要为厂房租赁，合同虽是双方真实意思表示，但违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的强制性规定，即被告出租的房屋在出租时未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，且在法庭辩论终结前仍未取得，故该《土地租赁合同书》为无效合同。无效合同自始无效，故原告诉请“确认原被告签订的《土地租赁合同书》己经于2019年9月5日被有效解除”及被告反诉继续履行合同均于法无据，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因原告确认2018年9月27日案涉《土地租赁合同书》项下约400平方米的厂房由深圳市坪山区浩瀚再生资源回收站承租，且当庭表示诉请返还的土地及建筑物不包括该400平方米。故被告应当返还除深圳市坪山区浩瀚再生资源回收站承租的约400平方米之外的土地及厂房。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告占有使用租赁房屋，原告要求其参照《土地租赁合同书》约定的租金标准支付占有使用期间的费用于法有据。从合同第二条和第九条的约定可见，原告并未负有为被告办理消防验收证明的义务，相反原告“须自行办理实现租赁土地用途所需的营业执照、许可证”，故被告以此为由拒绝支付占有使用费无事实依据。双方已明确原告缴清到2017年7月的租金，故原告诉请被告支付2017年8月起至2019年8月4日止的占有使用费17000元×24个月＝408000元，于法有据，本院予以支持。因案涉《土地租赁合同书》无效，且如前所述原告并未负有办理消防验收合格证明的合同义务，被告反诉（抗辩）原告依法判决办理消防合法设施并办理验收证明及无需支付租金408000元，直至办理消防验收证之日止等诉讼请求无事实根据和法律依据，本院均不予支持。因合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告收取了租赁保证金17000元，但因被告未反诉要求返还，本案不作处理。被告主张承租后，投资70余万元，改造出租厂房基础设施，亦因被告未反诉要求处理，本案不作处理，被告可另循途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条，第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原、被告双方于2017年7月4日签订的《土地租赁合同书》无效；二、被告关晓强于本判决生效之日起五日内返还原告吴志贤除深圳市坪山区浩瀚再生资源回收站承租的约400平方米厂房之外的土地及厂房；三、被告关晓强于本判决生效之日起五日内支付原告吴志贤房屋占有使用费408000元；四、驳回被告关晓强的全部反诉请求；五、驳回原告吴志贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3710元，由原告吴志贤负担1500元，被告关晓强负担2210元，反诉受理费3710元，由被告关晓强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  阳云其二〇一九年十二月二十五日书记员  刘容峥