浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8315号 上诉人（原审原告）：浙江新广发置业有限公司，住所地：浙江省杭州市临安区锦北街道潘山村。统一社会信用代码：91330185770835821X。 法定代表人：张洪力，执行董事。 委托诉讼代理人：巫晓军、王倩，浙江满江红律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡飒飒，女，1992年9月13日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：胡婉琪，系胡飒飒妹妹。 原审第三人：陈宏宇，男，1985年10月7日出生，汉族，住浙江省杭州市临安区。 上诉人浙江新广发置业有限公司（以下简称新广发公司）与被上诉人胡飒飒、原审第三人陈宏宇商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市临安区人民法院（2018）浙0185民初6033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，原审第三人陈宏宇原系新广发公司销售员，在其经手下，2011年2月21日，新广发公司、胡飒飒签订了有关湖光山社74幢102-302号房屋的商品房买卖合同一份，合同约定总价款为2793600元，买受人即胡飒飒在当日付清首付款843600元，余款195万元在合同签订之日起15日内办理完毕相应的银行按揭贷款手续，另约定如买受人逾期超过30日仍未办妥贷款手续且也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付的全部购房款的，则出卖人于次日起即有权单方面解除合同且买受人应当按按揭贷款金额的10%支付违约金。另合同签订当日，新广发公司、胡飒飒双方签订了借款协议一份，约定胡飒飒向新广发公司借款42万元，还款期限为2011年4月20日前。同日，胡飒飒向新广发公司支付了购房款423600元。后，案涉房屋在临安房管部门作了商品房预售合同备案登记。2013年1月27日，新广发公司、胡飒飒经协商签订了退款补充协议一份，约定新广发公司在2013年2月27日前退还胡飒飒购房款423600元，如胡飒飒仍需购房，则房屋总价降为196万元，胡飒飒付款时间和按揭贷款办理时间延后到2013年10月1日，另约定退款补充协议生效之日起原双方签订的借款协议作废。退款补充协议签订后，原审第三人陈宏宇陆续退还胡飒飒购房款共计42万元。2018年9月，新广发公司工作人员联系到胡飒飒，经协商，新广发公司同意补偿胡飒飒10万元，作为新广发公司配合办理撤销商品房预售合同备案登记手续的条件，后新广发公司按约定支付胡飒飒人民币10万元。胡飒飒收款后，至今未配合新广发公司办理撤销案涉房屋商品房预售合同备案登记的手续。 原审审理中，经核实，原审第三人陈宏宇明确表示其个人退还给胡飒飒的42万元视为新广发公司退款。 2018年10月31日，新广发公司起诉至原审法院，请求：一、确认双方于2011年2月21日签订的有关湖光山社74幢102-302号（含地下室一层）的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：预20110515）已解除；二、胡飒飒立即协助新广发公司撤销湖光山社74幢102-302号（含地下室一层）的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：预20110515）的备案手续；三、胡飒飒支付违约金195000元；四、胡飒飒立即返还补偿金10万元；五、本案诉讼费由胡飒飒承担。 原审法院认为，新广发公司、胡飒飒之间签订商品房买卖合同后，向房产管理部门作了商品房预售合同备案登记，后双方签订了退款补充协议，并约定如胡飒飒仍需购房，则房屋总价降为196万元，胡飒飒付款时间和按揭贷款办理时间延后到2013年10月1日，后胡飒飒收到了原审第三人陈宏宇退还的购房款42万元，审理中胡飒飒未提供证据证明其在2013年10月1日前曾向新广发公司重新提出过购房要求，双方签订的商品房买卖合同已解除。本案审理过程中，原审第三人陈宏宇已确认其退还胡飒飒的购房款42万元视为新广发公司退款，且胡飒飒已收取新广发公司支付的以配合办理撤销商品房预售合同备案登记手续为条件的补偿款10万元，在此情形下，胡飒飒理应配合新广发公司办理撤销案涉房屋商品房预售合同备案登记的手续，对新广发公司相应的诉讼请求该院予以支持。新广发公司要求胡飒飒支付违约金195000元并返还补偿款10万元，依据不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十七条之规定，判决：一、新广发公司、胡飒飒双方于2011年2月21日签订的有关湖光山社74幢102-302号房屋（含地下室一层）的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：预20110515）已解除。二、胡飒飒于判决生效之日起五日内协助浙江新广发置业有限公司办理撤销湖光山社74幢102-302号房屋的商品房预售合同（预20110515）备案登记手续。三、驳回浙江新广发置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费5725元，减半收取2862.5元，由浙江新广发置业有限公司负担2822.5元，由胡飒飒负担40元。 宣判后，上诉人新广发公司不服，向本院提起上诉称：一、本案发生诉讼的起因。1.2011年2月21日，双方签订了有关湖光山社74幢102-3021号（含地下室一层）的《浙江省商品房买卖合同》，该合同已向原临安市房产管理处备案。2.2013年1月27日，双方以签订补充协议的形式，书面确认案涉商品房买卖合同的解除。合同解除后，双方未办理撤销备案手续。3.2018年8月9日，新广发公司的工作人员联系胡飒飒，经协商，新广发公司同意补偿胡飒飒10万元，作为胡飒飒自动、及时（付款后的次日上午）配合新广发公司办理撤销案涉合同备案登记手续的条件。4.嗣后，新广发公司按约汇款10万元至胡飒飒账户。而胡飒飒收款后，一直未配合新广发公司办理撒销案涉合同的备案手续。无奈之下，新广发公司于2018年10月31日向原审法院提起诉讼。二、胡飒飒负有及时协助新广发公司办理撤销案涉合同的备案手续的义务。1.案涉合同解除后，根据合同第十一条的约定，胡飒飒本身负有及时协助新广发公司办理撤销案涉合同备案手续的合同义务。2.案涉合同解除后，根据合同法第六条规定的诚实信用原则和第六十条规定的当事人全面履行义务原则，胡飒飒也负有及时协助新广发公司办理撤销案涉合同备案手续的法定义务。新广发公司当初答应胡飒飒方补偿的要求，唯一的目的就是为了能够自行协商解决案涉合同解除后遗留的问题，而不想麻烦法院。三、胡飒飒收款后一直未配合办理撤销案涉合同备案手续的行为，已违背了当初达成的有关补偿的合意，其已丧失收取这10万元补偿款的基础。1.案涉房屋交易发生时，胡飒飒不满20岁，所有的事项包括购买、退房、退款都是其母亲童苏华联系、操办、决定的，合同预留电话也是其母亲的。原审也已查明，新广发公司是通过案涉合同预留的电话才联系到胡飒飒一方的。2.原审法院和胡飒飒均确认的微信聊天记录，能够证明：新广发公司同意补偿胡飒飒10万元，是以胡飒飒自动、及时配合新广发公司办理撤销案涉合同的备案登记为条件。新广发公司的工作人员与胡飒飒母亲微信聊天记录的内容证明：第一，新广发公司汇款前一周的周五中午，新广发公司通过胡飒飒的母亲达成，新广发公司支付10万元补偿款作为胡飒飒配合办理撤销案涉合同备案手续的合意。第二，合意内容还包括，第二周周一汇款，周一晚上胡飒飒应当到杭州：周二一早8点一起出发到临安办理撤销案涉合同的备案手续。新广发公司的工作人员与胡飒飒的微信聊天记录证明：第一，胡飒飒本人当天下午就知道和认可，其母亲与新广发公司达成的有关撤销备案手续的合意。第二，胡飒飒当时就知道，应当在第二周周二的上午8点，与新广发公司一起从杭州出发到临安，协助新广发公司办理撤销案涉合同的备案手续。3.胡飒飒收款后一直未配合办理撤销案涉合同备案手续，不仅违背了当初合意的内容，也使得新广发公司以支付10万元补偿款换取胡飒飒主动、及时配合办理撤销案涉合同备案手续的目的落空，胡飒飒也已丧失收取这10万元补偿款的基础。四、胡飒飒庭审所谓的“房款系第三人陈宏宇个人账户退还，当时担心是否会产生法律风险，所以一直未办理撤销手续”，不能成为其无需返还这10万元补偿款的理由。1.本案的微信聊天记录和录音等证据都证明，当初双方协商办理撤销备案手续和补偿的过程中，根本没有提及这方面的内容。2.新广发公司在庭前收到的原审法院转交的答辩状中，也根本没有提及这方面的内容。3.此辩称是胡飒飒明知新广发公司要求其协助办理撤销备案手续的诉请，必将被原审法院支持的情况下，临时起意的诡辩，这种诡辩违背了基本的诚信。4.退一万步，若新广发公司当初基于胡飒飒同意及时、主动的配合办理撤销备案手续，才同意支付这10万元补偿款，而胡飒飒认为撤销备案手续的前提，是从第三人账户支付的42万元退房款需要确认后再办理，那么说明双方有关如何办理撤销备案手续的合意实际并未达成。从这角度来说，若新广发公司基于这种重大误解而支付的这10万元补偿款，那么也有权要求胡飒飒返还。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第三项，改判胡飒飒返还10万元补偿金给新广发公司（即支持新广发公司一审第四项诉讼请求）；2.本案一、二审诉讼费由胡飒飒承担。 被上诉人胡飒飒发表答辩意见称：2011年2月21日胡飒飒与新广发公司签订了有关湖光山社74幢102-302号（含地下室一层）的《浙江省商品房买卖合同》一份，当日胡飒飒实际支付了423600元首付款。后由于新广发公司经营问题无法办理银行按揭贷款手续，新广发公司要求胡飒飒以现金方式付清房款。因当时胡飒飒一时无法现金支付全部购房款，无奈之下胡飒飒只能与新广发公司表示退房。故2013年1月27日胡飒飒与新广发公司签订了补充协议一份，以书面形式解除案涉商品房买卖合同，新广发公司需在2013年2月27日前将423600元首付款退还给胡飒飒。实际胡飒飒在2013年3月7日之后才陆续收到非新广发公司账户汇出的汇款共计42万元，仍余3600元房款未退清。之后因新广发公司销售部置业顾问陈宏宇涉嫌刑事犯罪，胡飒飒得知此款项来源于陈宏宇将案涉房屋二次出卖的买主。陈宏宇将钱款退赔给该买主后，陈宏宇家人多次致电胡飒飒，要求胡飒飒不能办理撤销备案登记手续，同时要求胡飒飒在收到新广发公司退款后将陈宏宇支付金额退还给陈宏宇。胡飒飒多次向新广发公司方工作人员电话询问此事，工作人员表示胡飒飒支付的423600元仍在公司账户上尚未退还，且当时新广发公司经营不善，无人负责处理此事。胡飒飒所收42万元汇款来源一直无法明确。因新广发公司经营问题导致胡飒飒无法购买案涉房屋对胡飒飒造成了巨大的经济损失，此事未得到妥善解决对胡飒飒造成了多年的困扰，且新广发公司一直未将剩余的款项退还给胡飒飒，10万元仅能稍加弥补胡飒飒的损失。胡飒飒从未表示不协助新广发公司办理撤销备案手续，但在尚未明确该42万元款项来源时，为避免法律风险，胡飒飒无法办理撤销备案登记手续。综上所述，原审人民法院判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回新广发公司上诉，维持原判。 原审第三人陈宏宇未发表答辩意见。 二审举证期限内，新广发公司、胡飒飒与陈宏宇均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”新广发公司主张系与胡飒飒协商一致，在胡飒飒及时、主动配合新广发公司办理注销案涉商品房预售登记的情况下支付胡飒飒10万元，对此应当提供证据证明。但新广发公司提供的公司员工与胡飒飒的微信聊天记录中仅有新广发公司工作人员表示“周二一早8：00，我们在科贸大楼出发”，胡飒飒并未就此表示同意。新广发公司提供的与胡飒飒母亲的微信聊天记录及电话录音，同样也无法证明胡飒飒母亲答应第二天办理商品房预售登记注销手续。胡飒飒一、二审中亦明确表示同意注销案涉商品房预售登记，但不认可新广发公司支付的10万元系作为其及时、主动注销商品房预售登记的补偿。新广发公司亦无其他证据证明其上诉主张，应当承担举证不能的不利后果。综上，新广发公司的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人浙江新广发置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  胡 宇 审判员  陈 艳 二〇一九年十二月三日 法官助理赵勤 书记员朱创威