山东省乳山市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1083民初1893号 原告：姜春河，男，1962年12月10日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。 委托诉讼代理人：于乐胜，乳山信誉法律服务所工作人员。 委托诉讼代理人：于晓磊，乳山信誉法律服务所工作人员。 被告：中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院，住所地山东省烟台市芝罘区只楚南路7号。 负责人：李钢，院长。 委托诉讼代理人：于建伟，山东平和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于群，山东平和律师事务所律师。 本院于2019年4月23日立案受理原告姜春河与被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院土地租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告姜春河及其委托诉讼代理人于晓磊，被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院的委托诉讼代理人于建伟、于群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜春河向本院提出诉讼请求：1、要求被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院赔偿原告租赁期间在涉案土地投入的厂房、设备、树木等各项损失640260元（按照30年剩余租赁期限计算的折算价值）；2、要求被告赔偿原告鉴定费63600元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2003年10月1日签订了一份《乳山果场土地、猪场租赁合同书》，合同约定被告将坐落在乳山市的涉案土地出租给原告，租赁期限为30年。合同签订后，原告基于对被告单位性质及租赁合同的信赖，对承包土地进行了改建、扩建、土地平整、打井、设备投入、种植银杏等绿化设施，投入巨大的人力、物力和财力。后被告于2019年3月份起诉原告，要求解除双方签订的合同、返还其土地房产。原告认为被告在合同期限内单方解除，构成违约，导致原告的预期收益无法实现，给原告的前期投入造成无法挽回的巨大损失。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼要求支持其诉讼请求。 被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院辩称，原告所主张的损失应当提供证据予以证实。原、被告之间签订的租赁合同约定的租赁期限为30年，超过法律规定的20年部分无效。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求部队全面停止有偿服务活动。被告向乳山市人民法院提起诉讼，双方以调解的方式解除了涉案合同。被告在解除合同的过程中并无过错，原告主张被告构成违约没有事实和法律依据。原告没有按照双方之间的合同约定交纳2018年10月1日之后的租金，已经构成违约，被告有权收回一切设施和土地并不负任何责任。 经审理查明，2003年10月1日，原中国人民解放军济南军区乳山果场与姜春河签订一份《乳山果场土地、猪场租赁合同书》，约定姜春河承租涉案位于乳山市的土地，涉案土地南至工具屋共十二间，东至苹果库西山墙（其中留出五十公分滴水，即1.5尺作为西山墙的边界），北至猪场后西道小石桥东西水渠为界，东北至与小庵村地接界，直指果场平塘北墙指东北墙角，西至工具屋西山墙为界，往北直指通西道北小石桥东西水渠为界，内有猪场正房三间、西厢4间、猪舍北1排21间、中排22间、南排18间合计61间；承租期30年，承包期自2003年10月1日至2033年9月30日，期满后终止合同，每年租金3000元。原告需要在承租期内每五年缴纳一次租金（即1.5万元），每次于上一个五年的最后一个月缴纳下一个五年的租金，以此类推，直至合同终止。合同签订后，原、被告双方均依据合同约定履行。原告姜春河在土地上修建、改建、扩建房屋、种植树木、增设设备等。 2016年2月16日，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。原、被告于2019年5月8日在乳山市人民法院通过（2019）鲁1083民初1165号民事调解书，以调解的方式解除了涉案租赁合同，姜春河在2019年5月25日前腾空房地产交付给中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院，并于2019年5月25日前付清自2018年10月1日至2019年2月28日的租金1241.22元。 2016年8月16日，中国人民解放军联勤第九分部发布分（2016）9号文件，明确乳山果场领导管理关系，内容为：第107医院、第404医院、机关各部、处：根据军委改革领导小组下发的《联勤保障体制改革中转隶交接和供应保障工作有关规定》要求，经分部第5届109次常委会研究决定，原由第404医院领导管理的乳山果场，自2016年8月20日零时起，转由第107医院领导管理，8月19日前完成交接，分部司令部、营房处负责监交。 2019年2月28日，被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院向原告发出的解除涉案合同通知书中写明，中国人民解放军第107医院更名为中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院。 为确定涉案相关财产的价值，原告向本院提出鉴定申请，申请对其修建、改建、扩建的房屋、投入的设备、种植的树木等财产自建设之日起，按照20年租赁期计算的剩余租赁期（3年4个月又23天）的价值，以及按照30年租赁期计算的剩余租赁期（13年4个月又23天）的价值进行评估作价，本院委托山东省方盛价格询证有限责任公司进行评估作价，该单位于2019年10月6日出具鉴定意见书，评估意见为：1、原告修建、改建、扩建的房屋、投入的设备、种植的树木等财产自建设之日起，按照20年租赁期计算的剩余租赁期（3年4个月又23天）的价值约为577911元；2、原告修建、改建、扩建的房屋、投入的设备、种植的树木等财产自建设之日起，按照30年租赁期计算的剩余租赁期（13年4个月又23天）的价值595771元。 原、被告对于前述鉴定意见书的真实性没有异议，双方主要争议为：原告认为应当按照合同约定的30年租赁期限折算剩余租赁期限涉案财产的价值，鉴定意见书计算按照30年租赁期和20年租赁期的剩余租期均少计算了一年，原告要求按照30年租赁期限计算剩余租期即14年4个月又23天的涉案财产价值为640260元，也就是在鉴定意见书的基础上再加上一年的折算价值44489元；被告抗辩称租期超过20年部分无效，应当按照鉴定意见书中20年的评估价值予以计算原告涉案财产的价值，另外称原告腾空涉案房产的时间为2019年6月15日，因此应当以该时间为节点计算剩余租期时长。 另查明，原告支付涉案鉴定费用合计63600元。 本案经调解无效。 以上事实有原、被告的陈述，原告提交的租赁合同、通知、民事调解书、照片，被告提交的主体变更通知、中央军委关于停止盈利活动的通知，鉴定意见书等证据在案为凭。 本院认为，原、被告双方签订的案涉合同从内容上看应为土地租赁合同关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁合同最长期限为20年，超过部分应属无效，故双方签订的协议书，除合同期限超过20年部分约定无效外，其余部分应属有效。双方在协议履行中，2016年2月16日中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求部队全面停止一切有偿服务活动，双方均应按此通知落实政策要求，故双方的协议客观上已无法继续履行，且不可归责于双方当事人。本案在审理前原、被告已经通过民事调解书的方式解除了双方签订的协议，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，被告的权益已经通过调解书的方式予以确认。 原、被告双方签订的案涉合同约定姜春河对案涉土地进行管理使用，并约定租赁期限为30年，现案涉合同因故予以解除，双方的合同目的已无法实现，而原告姜春河确已进行较大投入，被告在接收案涉土地的同时也接收了姜春河所建的地上建筑物等财产，其因此而获益，故对于原告姜春河的该部分损失应当予以补偿。双方在合同中约定的使用期限为30年，但从合同内容看，案涉合同的性质为土地租赁合同，鉴于案涉土地使用权系归被告，不适用农村土地承包的相关规定，因此根据合同法的规定，双方签订的案涉合同中超过20年租期的部分约定应属无效。同时，30年期限又确系双方签订合同之本意，原告姜春河也因无法享受剩余10年的租赁权而产生房屋折旧损失，鉴于双方在签订案涉合同时未能充分了解相关法律规定，没有尽到谨慎审查之义务，故双方均负有缔约过失责任。根据双方的过错程度，本院酌定对于无效部分的损失，由原、被告各承担50%。 涉案合同解除的时间应为2019年5月8日，以此计算20年和30年剩余租期分别为4年4个月又23天和14年4个月又23天，鉴定意见书中的计算期限分别少算了一年，分别按照鉴定意见书计算的租期平均每年折扣价值，20年租期的剩余租期平均每年租期折扣约为36880元，30年租期的剩余租期平均每年租期折扣约为23209元。结合鉴定意见，按照20年租赁期限计算涉案财产剩余价值应为614791元（鉴定意见中20年租期计算剩余价值577911元+少计算的一年价值36880元），按照30年租赁期限计算涉案财产剩余价值应为618980元（鉴定意见中30年租期计算剩余价值595771元+少计算的一年价值23209元）。 综上，被告应当补偿原告姜春河的上述财产损失数额为616885.5元[614791元+（618980-614791）元×50%]。 另外，涉案财产价值评估是因为原、被告无法对涉案财产的价值达成一致意见所致，双方对于鉴定费用的产生均有过错，应当各自承担50%的责任，故被告应当赔偿给原告的鉴定费损失应为31800元（63600元×50%）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院于本判决生效之日起十日内给付原告姜春河涉案财产经济补偿款616885.5元。 二、被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院于本判决生效之日起十日内给付原告姜春河鉴定费31800元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10800元，由原告姜春河负担500元，由被告中国人民解放军联勤保障部队第九七0医院负担10300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  侯现章 人民陪审员  周建华 人民陪审员  林树贤 二〇一九年十二月四日 书 记 员  徐 佳