新疆维吾尔自治区霍城县人民法院   民事判决书   （2019）新4023民初1171号   原告：樊金绮，男，1978年12月13日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县。   被告：陈宝花，女，1987年4月20日出生，回族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍城县。   委托诉讼代理人：李萍，霍城县水定镇法律服务所法律工作者。   原告樊金绮与被告陈宝花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月2日公开开庭进行了审理。原告樊金绮、被告陈宝花及其委托诉讼代理人李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告樊金绮向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2018年6月1日至2019年6月1日的租金34000元，两年的暖气费2821元（88.17平方米×16元/平方米），三年的物业费4761元（88.17平方米×1.5元/平方米），违约金10000元，以上合计51582元，并依法解除合同；2.判令被告向原告支付税费16320元（34000元/年×12%×4年）。事实与理由：2018年5月18日，原、被告就门面房租赁事宜在协商一致，诚实守信的基础上就租赁期限、权利义务、转租转让、付款方式、合同的变更与解除、违约责任等相关内容达成了合同条款，签订了一份门面房租赁合同书，合同编号为20150513，门面房位于××县，建筑面积88.17平方米。双方合同约定租期为5年，每年租金34000元（三万肆仟元整），合同签订后，被告履行了两年的合同义务。第三年开始时至今没有支付租赁费，被告已转让给第三方为由拒不履行合同义务，属实违约，给原告造成巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。   被告陈宝花辩称，同意解除合同。拒绝支付租赁费，是因为在2017年7月份，被告已通过法院将房子的钥匙交还给原告，现在房屋一直由本案的原告在使用，所以被告拒绝支付房租费用；关于暖气费、物业费，因为原告本人也没有交这些费用，且物业费1.5元/平方米没有依据，整个市场都未交，所以拒绝支付；关于违约金10000元，不能成立，因为双方已实际解除合同，是原告自己在使用，被告不存在违约的行为，请法庭驳回原告的诉讼请求。关于事实部分，2015年5月18日，原、被告双方签订房屋租赁合同是属实的，在2017年因为安保的原因美食城被铁栅栏围起来并且安装了安检门，导致美食城的生意一落千丈，现在美食城的大部分门面是停业关门的，只有个别几家在维持，美食城没有开发起来，在合同履行过程中，被告于2017将房屋转租给第三人唐杰，唐杰也直接向原告支付过2017后半年的房租费17000元，原告是同意转租的，所以被告不应该向原告支付2017年的房租费，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。原告主张被告支付税费的请求与被告无关，因为税务机关应该先通知被告支付税金，在被告不支付的情况下，原告垫付了税金，原告才有资格向被告主张垫付的税金款，因为原告并没有垫付此项款，此请求不能成立，请法庭予以驳回。   原告樊金绮围绕其诉讼请求向法庭提交了房屋租赁合同、钥匙的收条、物业费票据、暖气费票据、（2017）新4023民初2488号民事判决书、（2019）新40民终957号民事调解书、餐饮服务许可证、税务法规。被告就其抗辩提交了照片、证明。本院依职权进行实地走访，并形成两份调查笔录。经质证，对原告提交的证据认定如下：对于房屋租赁合同，被告对其真实性无异议，可以证明双方存在合同关系，本院予以确认；关于钥匙的收条，被告无异议，本院予以确认；对于物业费票据、暖气费票据、税务法规的真实性确认；对（2017）新4023民初2488号民事判决书、（2019）新40民终957号民事调解书、餐饮服务许可证予以确认。对于被告提交的证据认定：关于照片，对其真实性无法核实，对该证据不予确认；关于证明，证人应当出庭作证，对该证据的真实性无法核实。   经审理认定事实如下:2015年5月18日，原告樊金绮（出租方、甲方）与被告陈宝花（承租方、乙方）签订门面房租赁合同书。原告将位于××县面房（建筑面积88.17平方米）出租给被告使用，用于经营餐饮。双方约定：租期为5年，自2015年6月1日起至2020年6月1日止；第一年34000元，三年租金不便，第四年时按市场价格调整（水涨船高），由甲乙双方根据市场行情确定租金价格，租金支付方式为每年租前一次性付清，由甲方给乙方打收条；在租赁期内，因租赁门面房所产生的水、电、暖气费、卫生费、装修垃圾清运费、物业管理费、工商、税务、房产使用税等费用均由乙方自行承担；在租赁期间，乙方再转租房屋须事先书面通知甲方，征得甲方的书面同意后与第三方补签租赁合同；甲乙双方在签订合同后均不得违约，如果违约，违约方向守约方支付违约金10000元（壹万元）。租赁期间的水费、电费、暖气费均按物业管理办的标准支付，涉及工商、税务及房产使用税费用均由乙方承担负责。   本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告之间的房屋租赁合同是否已解除；2.若合同未解除，原告的各项主张有无事实和法律依据。原告樊金绮与被告陈宝花签订的门面房租赁合同书是双方的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人都有约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告向被告提供房屋使用，被告应按约定向原告支付相应的费用。针对第一个争议焦点，双方约定租期为五年，自2015年6月1日起至2020年6月1日止，被告认为已把房屋的钥匙交付给原告且一直由原告在使用，但未提供相应的证据予以证明，故该合同尚未解除，对原告主张的自2018年6月1日至2019年6月1日的租金予以支持，双方约定第四年时按市场价格调整（水涨船高），双方根据市场行情确定租金价格，这说明第四年的房屋租金随市场价格予以调整，即随行就市，有起有落，而非仅只涨不降。通过本院对该条街的经营及租金情况进行的调查，该地段因其他原因经营状况惨淡，仅有几家商铺在营业，租金也较之以往有大幅度的下降。结合涉案房屋的地理位置、面积等基本情况，本院认为该房屋的年租金为15000元为宜。关于涉案的房屋是否转租给第三人唐杰，双方约定若转租需经原告书面同意、另行签订合同，且2017年6月1日至2018年6月1日的租金由被告陈宝花支付，由此可知，该房屋并未转租给第三人。被告认为，因各种原因，美食一条街的生意惨淡，租金也大幅度下降，原告应当下调租金，双方约定自第四年开始根据市场行情确定房屋租金（水涨船高），应理解为在原租金的基础上上调，故对此抗辩，本院不予采信。现被告同意解除合同，故对原告主张解除合同的诉请，本院予以支持。针对第二个争议焦点，双方在合同中约定了暖气费、物业管理费等由承租方承担，被告认可已缴纳两年的暖气费，剩余的两年应当缴纳，房屋的供暖面积为88.14平方米，单价为16元/平方米，故两年的暖气费为3187元（88.14平方米×16元/平方米×2+88.14平方米×16元/平方米×2×13%）；关于物业管理费，每年为1586.52元，三年为4759.56元，后三年不存在装修的行为，故对装修垃圾清运费不予支持。被告认为市场已免交物业管理费，但未提供相关证据证明，本院不予采信。关于税费，原告未提供申报证明，可待实际产生后另行主张。关于违约金，双方约定第四年时按市场价格调整，由甲乙双方根据市场行情确定租金价格，本案中，双方并未对第四年的租金达成一致意见，故被告不存在逾期交付租金的事实，故对原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、解除原告樊金绮与被告陈宝花于2015年5月18日签订的门面房租赁合同书；   二、被告陈宝花向原告樊金绮支付房屋租金15000元、暖气费3187元、物业管理费4759.56元；   三、驳回原告樊金绮的其他诉讼请求。   上述款项，于本判决生效之日起三十日内支付。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1090元，由被告陈宝花负担485元，原告樊金绮负担605元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁州分院。   审 判 长 刘 冰   人民陪审员 艾赛提   人民陪审员 何圣明   二〇一九年十二月十七日   书 记 员 马丽丽