云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)云03民终2469号上诉人（原审被告）：周某，女，2009年4月13日生，汉族，曲靖市麒麟区人，学生，住云南省曲靖市麒麟区。法定代理人：周辉（系周某之父），男，1978年12月29日生，汉族，曲靖市麒麟区人，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人周承林：（系周某之爷爷），男，1949年6月1日生，汉族，云南省宣威市人，住云南省曲靖市麒麟区。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：曲靖市中辰物业服务有限公司。住所地曲靖市麒麟区银屯路和谐家园。法定代表人：张春枚，系该公司总经理。上诉人周某与被上诉人曲靖市中辰物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初2263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周某上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实及理由：上诉人与被上诉人2014年4月1日签订的服务协议于2017年3月31日终止后，上诉人与被上诉人及田源小区分公司从未续签过物业服务合同，管委会也未与被上诉人签订过物业服务合同，上诉人至今未入住，没有产生服务与被服务关系。管委会以全体委员的名义曾两次函告被上诉人退出田源小区，但被上诉人以停水、扣发房产证等手段霸在田源小区。综上，上诉人与被上诉人没有“形成事实上的物业服务合同关系”，没有续签和签订过物业服务合同，上诉人至今未入住。因此，上诉人没有欠被上诉人物业服务费。且上诉人在接房时就预交了水费及二次供水加压费和水池清洗费。曲靖市中辰物业服务有限公司未提出答辩。曲靖市中辰物业服务有限公司向一审法院起诉请求：判决由被告向原告支付自2017年4月1日起至2019年3月31日止的物业服务费4220元、二次供水加压费及水池清理费200元、垃圾清运费264元，及截止2019年3月31日的逾期付款违约金5878.42元，2019年3月31日以后的违约金按月利率1.5%计付上述费用付清之日止。一审法院认定事实：被告周某系曲靖市麒麟区曲沾大道旁田源小区5幢2单元1404号房屋业主，该房屋建筑面积为135.26㎡。该小区系曲靖市贵源房地产开发有限公司开发建设。原告企业名称原为曲靖市中辰物业管理有限公司，后变更为曲靖市中辰物业服务有限公司。2014年1月3日，曲靖市贵源房地产开发有限公司与曲靖市中辰物业管理有限公司签订《物业服务协议》一份，约定：委托方为曲靖市贵源房地产开发有限公司，受托方为曲靖市中辰物业管理有限公司。物业名称为田源小区，总建筑面积143680㎡，物业类型为电梯房、商铺，商住楼共7幢17单元952户；委托管理期限自本合同签署之日起至经依法成立的业主大会决议解除委托之日止；受托方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、维修基金的统筹、代收相关其他费用；物业管理服务费收费标准为：电梯房住宅按建筑面积每月每平方米1.3元收取；代收水电费、垃圾清运费；业主或物业使用人逾期未交纳上述费用的，从逾期之日起按逾期应交费用总额的5‰，按每日累加计算承担交纳违约金及双方权利义务等内容。2014年3月10日，被告的爷爷周承林对该小区5幢2单元1404号房屋进行接房时，以被告（甲方）的名义与原告（乙方）签订《曲靖市中辰物业管理有限公司物业服务协议》一份，约定：甲方委托乙方对田源小区5幢2单元14楼4室房屋（建筑面积135.26㎡）实施物业管理服务；委托管理事项为房屋建筑共用部位、共用设施设备、市政公用设施和配套服务设施、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维修、养护与管理及配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作及法律法规规定由物业公司管理的其他事项；收费标准为住宅每月每平方米1.2元；期限自2014年4月1日至2017年3月31日止。上述协议签订当天，周承林以被告名义向原告交纳了2014年4月1日至2015年3月31日的物业费1948元等费用。因被告周某未交纳第二年（2015年4月1日至2016年3月31日）的物业服务费，原告曲靖中辰物业公司向本院提起民事诉讼，本院于2019年2月21日依法作出（2018）云0302民初5111号民事判决，判决周某的法定代理人周辉支付曲靖中辰物业公司2015年4月1日至2017年3月31日期间的物业服务费3896元。后周某不服判决上诉至曲靖市中级人民法院，2019年5月23日，曲靖市中级人民法院依法作出（2019）云03民终974号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。曲靖市中辰物业管理有限公司于2010年10月9日成立。2011年6月21日获得曲靖市住房和城乡建设局核发的《物业服务企业资质证书》，未设定有效期限。2014年8月更名为曲靖市中辰物业服务有限公司，并更换资质证书，经营范围为物业管理、家政服务；资质等级三级；准予从事物业管理活动时间为2014年8月26日至2016年8月25日。（现国家已取消物业服务企业二级及以下资质认定的行政审批程序）另查明，2014年1月24日曲靖市发展和改革委员会曲发改价格备案（2014）3号文件载明曲靖市中辰物业管理有限公司对田源小区的物业服务价格：高层住宅1.30元/㎡/月（含电梯运行维护费）;二次供水加压及水池清洗费100元/户/年。曲靖市发展和改革委员会于2013年11月5日向曲靖市麒麟区环境卫生管理处发出的关于规范曲靖中心城区垃圾处理费标准的批复载明：城区住户的垃圾代运费和垃圾处理费每户每月11元。一审法院认为，物业管理是指业主通过物业服务企业，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告曲靖中辰物业公司与曲靖市贵源房地产开发有限公司签订物业服务协议，对被告周某具有约束力，原、被告双方均应按合同的约定严格履行。在原、被告双方当事人签订的物业服务合同关系履行期限届满后，曲靖市麒麟区田源小区在尚未成立业主委员会的情况下，原告曲靖中辰物业公司依据前期物业服务合同继续对小区进行日常管理，延续履行前期物业服务合同并无不当，现原告曲靖中辰物业公司与被告周某之间形成事实上的物业服务合同关系，被告周某未按约定交纳物业服务费和其他费用，现已违反合同约定。原告曲靖中辰物业公司主张由被告周某交纳物业服务费、二次供水加压费的请求理由成立，予以支持。原、被告已明确约定双方物业费以每㎡1.20元交纳，本案物业费应以该单价计算，现原告曲靖中辰物业公司主张以每㎡1.30元交纳，虽在原告曲靖中辰物业公司经曲靖市发改委（2014）3号文件备案的价格范围内，但未经双方充分协商一致，不予支持。垃圾处理费属代收性质，原告未能举证证实被告在实际未入住的情况下有关部门对被告实际收取该费用，故本院对原告曲靖中辰物业公司主张由被告支付垃圾处理费的请求不予认定。对其主张由被告周某支付逾期付款违约金的请求，因双方未作约定，不予支持。因被告系未成年人，应由其法定代理人周辉支付欠交的相关费用。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条，《物业管理条例》第二条、第二十一条、第四十一条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：被告周某的法定代理人周辉向原告曲靖市中辰物业服务有限公司支付物业服务费3895元及二次供水加压费及水池清洗费200元。驳回原告曲靖市中辰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告周某的法定代理人周辉承担。二审中，当事人未提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”在本案中，双方当事人签订的物业服务合同关系履行期限届满后，曲靖市麒麟区田源小区在尚未成立业主委员会的情况下，曲靖中辰物业公司依据前期物业服务合同继续对小区进行日常管理，延续履行前期物业服务合同。一审法院根据案件事实及法律规定所作判决并无不当，上诉人周某以未签过物业服务合同、未入住为由提出上诉称其不应承担物业费等费用的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人周某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周某的法定代理人周辉负担。本判决为终审判决。本判决送达双方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请强制执行。审判长  胡蓉仟审判员  毕丽萍审判员  李连毅二〇一九年十二月二十五日书记员  徐沙沙