安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终10026号上诉人（原审被告）：上海万科物业服务有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市望江西路203号，统一社会信用代码91340100678922762T。负责人：杨靖，总经理。委托诉讼代理人：应飞，安徽安泰达律师事务所律师；委托诉讼代理人：李程鹏，安徽安泰达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海万科物业服务有限公司，住所地上海市闵行区新龙路1333弄75号1层103室，统一社会信用代码91310112133384888J。法定代表人：杨光辉，总经理。委托诉讼代理人：应飞，安徽安泰达律师事务所律师；委托诉讼代理人：李程鹏，安徽安泰达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史某，女，2008年10月6日出生，汉族，住安徽省合肥市滨湖区。法定代理人：胡某，女，汉族，住安徽省合肥市滨湖区，系史某母亲。委托诉讼代理人：李艳，安徽徽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾海燕，安徽徽商律师事务所实习律师。上诉人上海万科物业服务有限公司合肥分公司（以下简称万科物业合肥分公司）、上海万科物业服务有限公司（万科物业公司）因与被上诉人史某物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初12957号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。万科物业合肥分公司、万科物业公司上诉请求：1.依法改判驳回史某一审的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由史某承担。一、一审法院认定事实错误。1.涉案房屋管道堵塞的直接原因系史某所在楼栋业主不合理使用管道所致，加之楼上203业主疏于管理其名下房屋致使其地板被长期浸泡后发生渗漏，从而导致涉案房屋漏水受损。一审法院简单的将案涉房屋漏水导致财产损失归因为物业公司未尽物业服务义务，属事实认定错误。2.万科物业公司、万科物业合肥分公司依约履行前期物业服务合同约定义务，在发现涉案房屋漏水后及时排查漏水原因，有效防止了损害的进一步扩大，履约适当。一审法院枉顾万科物业公司、万科物业合肥分公司积极排查危险的事实，直接要求万科物业公司、万科物业合肥分公司承担因漏水导致的全部损失，无事实依据。二、一审法院适用法律错误。1.涉案房屋受损，万科物业公司、万科物业合肥分公司并非实际侵权人，万科物业公司、万科物业合肥分公司作为物业管理服务提供方，仅能就小区公共部位进行日常管理、养护。涉案房屋及楼上203户房屋，均属于私密性极高的住宅，万科物业公司、万科物业合肥分公司依据现有技术条件及法律条件无法对其进行日常巡视检查。一审法院简单的将此次反水渗漏致使财产受损的责任归因于万科物业公司、万科物业合肥分公司，并依据物权法第三十七条规定要求万科物业公司、万科物业合肥分公司承担损害赔偿责任，无法律依据。2.万科物业公司、万科物业合肥分公司在涉案房屋漏水后及时排查漏水原因，有效防止了损失的进一步扩大。一审法院以万科物业公司、万科物业合肥分公司未尽合同义务为由要求承担赔偿损失的违约责任，无法律依据。史某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据史某提供的证据已经明确堵塞原因是该房屋所在单元楼的共有污水支管道油污堵塞导致。根据双方签订的《前期物业服务协议书》及相关的安徽省、合肥市物业条例的规定，共用排水管道属于共用设施设备，万科物业公司、万科物业合肥分公司理应对小区共用上下水管道负有维修、养护、运行和管理的义务，万科物业公司、万科物业合肥分公司理应积极、适当地履行相应的合同义务，以保障共用下水管道功能的正常运行。因万科物业公司、万科物业合肥分公司未履行共用设施设备的维修、养护、运行和管理义务，导致共用下水管堵塞，共用管道中的污水因压力反水至史某家中，致使其财物受损，因此，万科物业公司、万科物业合肥分公司应对该损失承担违约责任。史某向一审法院起诉请求：1、请求判令万科物业合肥分公司、万科物业公司共同支付史某家中因遭受水泡导致的财产损失（该财产损失包括不限于索尼牌电视机一台、全部吊顶、墙体壁纸、橱柜等家具损失，以及家具拆除搬运费用、保洁费用等全部损失），现财产损失暂计三万元，具体财产损失金额以评估鉴定为准；2、请求判令万科物业合肥分公司、万科物业公司共同承担律师代理费10000元；3、请求判令万科物业合肥分公司、万科物业公司共同承担本案的诉讼费、评估费。一审法院认定事实：史某是合肥市滨湖区庐州大道2858号蓝山花园20幢103室业主，2014年11月28日，万科物业合肥分公司与涉案房屋开发公司合肥万科新城地产有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：由万科物业合肥分公司对蓝山花园小区提供前期物业服务，其中第二条约定万科物业合肥分公司提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理……；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运、及雨、污水管道疏通……等。史某在入住时与万科物业公司签订了前期物业服务协议，该协议第二条中约定万科物业公司对物业共用部位及设施、设备的维修、养护和管理。万科物业合肥分公司系史某所住小区物业管理公司，负责小区的全面物业服务、管理工作。2018年9月30日13时40分左右，史某发现其房屋天花板出现渗漏情况，随即便告知万科物业合肥分公司上门查看，万科物业合肥分公司经排查发现渗漏原因系楼上203室房屋内污水管返水发生污水回灌导致，万科物业合肥分公司联系合肥市龙馨环卫工程有限公司，对涉案房屋所在楼栋共有污水支管道堵塞进行疏通，经查明堵塞原因系由于该房屋所在单元楼的共有污水支管道油污堵塞导致。事发当日，万科物业合肥分公司将排水管道疏通。以上渗漏导致原告家中吊顶、墙体、部分家具、家电受损。本案在诉讼期间，经双方当事人抽签确定，一审法院依法委托安徽安建资产评估有限责任公司对合肥市滨湖区庐州大道2858号蓝山花园20幢103室内涉案财产所受损失进行评估鉴定，经鉴定结论为上述涉案财产损失价值为人民币36636.15元，史某为此支付鉴定评估费4000元。一审法院认为，依双方提交的《前期物业服务合同》约定，万科物业合肥分公司对蓝山花园小区提供的物业服务内容包含“物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运、及雨、污水管道疏通等”，本案史某房屋渗漏及屋内财物受损原因系因共用管道因油污堵塞导致，油污堵塞系因万科物业合肥分公司未尽到物业服务有直接的因果关系。故万科物业合肥分公司应对其未完全履行物业服务合同义务导致史某财产损失承担赔偿责任，史某的损失经鉴定为共计36636.15元，史某要求万科物业合肥分公司赔付财产损失36636.15元、鉴定评估费4000元的请求理由成立，予以支持。万科物业公司对万科物业合肥分公司的债务应承担共同给付责任。对史某主张要求万科物业合肥分公司、万科物业公司承担律师费10000元的请求无法律依据，故不予支持。万科物业合肥分公司、万科物业公司辩称不应承担赔付责任等意见，证据不足，理由不能成立，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、万科物业合肥分公司、万科物业公司于判决生效后十日内赔偿史某经济损失、评估费共计人民币40636.15元；二、驳回史某的其他诉讼请求。一审案件受理费800元，减半收取为400元，由史某负担80元，万科物业合肥分公司、万科物业公司负担320元。二审期间，双方均未提交新证据。一审查明的事实本院依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的人民法院应予以支持。”的规定，本案二审的争议焦点为：万科物业公司、万科物业合肥分公司应否对史某的涉案损失承担赔偿责任及责任的大小。根据《前期物业服务合同》及《前期物业服务协议书》的约定，万科物业公司、万科物业合肥分公司作为案涉小区物业管理的主体，应对小区公共部分及共用设施设备等进行维修、养护和管理，包含清洁卫生、垃圾收集、清运、及雨、污水管道疏通等。本案中，根据现有证据可以证实，史某房屋渗漏及屋内财物受损原因系因该栋楼共有污水支管道油污堵塞导致，虽然在事故发生后，万科物业公司、万科物业合肥分公司联系专业公司对共有污水支管道堵塞进行疏通，其确实尽到一定的管理补救义务，但物业服务作为一个连续性行为，万科物业公司、万科物业合肥分公司作为物业管理主体应在日常管理中及时尽到相应的疏通管理义务，以避免事故的发生。因万科物业公司、万科物业合肥分公司在日常管理中未及时尽到管道疏通义务，故而万科物业公司、万科物业合肥分公司在履行服务合同期间存在不完全履行物业服务合同约定的合同义务的情形，因此对造成史某涉案损失应当承担赔偿责任。万科物业公司、万科物业合肥分公司以其非实际侵权人，涉案房屋损失系史某所在楼栋业主不合理使用管道及楼上业主疏于管理导致为由，认为其不应承担赔偿责任，依据不足，本院不予采信。因史某在本案中的财产损失经鉴定为36636.15元，并支付鉴定评估费4000元，故一审判决万科物业公司、万科物业合肥分公司承担史某的实际损失40636.15元并无不妥。综上，万科物业公司、万科物业合肥分公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人上海万科物业服务有限公司合肥分公司、上海万科物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  程亚娟审判员  古开利审判员  马 莉二〇一九年十二月二十四日法官助理姚瑞芳书记员顾斯斯附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。