河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终22934号上诉人（原审原告）：苏玺，女，1981年5月27日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：荆勋，河南神龙剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：董轩，河南神龙剑律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：郑州市中森置业有限公司，住所地荥阳市唐王路与康泰路交叉口东。法定代表人：魏玉川，该公司总经理。委托诉讼代理人：张学宾，河南瑾轩律师事务所律师。上诉人苏玺与上诉人郑州市中森置业有限公司（以下简称中森公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2019）豫0182民初6631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。苏玺上诉请求：撤销一审判决第二项判决内容，改判中森公司支付苏玺逾期交房违约金68982.46元（计算截止2019年6月30日）。事实和理由：一审法院认定事实正确，但适用法律错误。双方合同约定，中森公司应在2016年12月31日前将符合合同约定的房屋交付苏玺使用，中森公司逾期交房超过60日后，应当按日向苏玺支付已交房款万分之一的违约金，上述合同约定不违反法律规定，依法为有效合同，双方均应当按照约定履行自己的义务。中森公司在交房时未按照《商品房买卖合同》第一条约定的房屋建设工程规划要求，为地下一层安装开通电梯设施，给苏玺正常使用房屋造成不便，不符合《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件，中森公司应按日向苏玺支付已付房款万分之一的违约金。然而，一审法院却以苏玺2019年7月31日领取房屋不动产登记证书为由，驳回苏玺主张的逾期交房违约金，这与判决已经认定的事实，在适用法律上自相矛盾。中森公司辩称：一、苏玺购买的是地上一层的房屋，不包含地下室。二、中森公司交付的房屋与苏玺购房合同中约定购买的房屋相一致，遵守了合同约定，不存在违约行为。苏玺混淆了其所购地上一层商品房与中森公司允许其使用的地下室的性质，苏玺以地下一层未安装电梯为由拒绝收房，无事实和法律依据。三、本案中，地下一层房屋并非苏玺购买，不在本案购房合同的范围之内。双方也无其他合同进行约定。苏玺以地下一层不符合购房合同约定为由主张中森公司违约，无理无据，苏玺要求中森公司支付逾期交房违约金的请求，不应得到支持。四、中森公司是否对地下一层电梯开口与苏玺无关。苏玺要求中森公司为地下一层安装电梯，因其对地下一层房屋不享有所有权、使用权，也未证明其权利受到侵害，故其请求不应得到支持，应予驳回。中森公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回苏玺的该项诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由苏玺承担。事实和理由：本案案由为商品房买卖合同纠纷，地下一层本就不在买卖合同范围内，因此不应与买卖合同混为一谈。苏玺即使要求为地下一层安装电梯，也应另行基于使用权纠纷主张权利，两个诉求系两个不同的法律关系，不应在同一案件中处理。一审判决未明确区分苏玺所购的地上一层商品房的性质与中森公司允许苏玺使用的地下一层的性质。苏玺以地下一层未安装电梯为由拒绝收房，并要求为地下一层安装电梯，本就属于无理要求。一审判决对此予以支持，显然不当。一、地下一层规划为地下室，本就不在《商品房买卖合同》范围内，苏玺无权根据合同对地下一层主张权利。地下一层系中森公司免费提供给苏玺使用，苏玺仅享有使用权，无权主张所有权。至于中森公司提供的地下一层结构如何、是否变动，均不在本案房屋买卖合同的范围之内。关于使用权，双方并无明确约定，如果苏玺认为其使用权受到侵害，可另行主张，但与《商品房买卖合同》并无直接联系，不应混淆。二、地下一层未安装电梯不影响地下室的使用，确无整改的必要。1.中森公司已经提供了两处步梯通往地下一层的后门；2.苏玺可从一层房屋内部开口或者中森公司赠送的花园作为入口直接进入地下一层。从小区其他业主的实际使用情况来看，均是通过这两种方式进入地下一层的，既方便，又美观，且保护了居住环境的安全和隐秘。3.实际上，小区的一层住户根本没人使用地下一层的后门，部分业主为了安全和隐私，甚至直接将地下一层的后门用水泥封堵。4.至于苏玺如何使用该地下室，中森公司实际上并不过多干涉。事实上中森公司也给予了苏玺充分的权限进行适当改造，以便其使用。三、中森公司对楼体个别部位进行修整，是为了保护而非侵害苏玺的权益。1.中森公司对地下一层电梯间未设置电梯，是出于安全和隐私考虑，目的是为了保护苏玺的利益。2.局部微小的变更既不影响安全，也不影响苏玺使用。3.电梯设计已经定型，并已正常使用数年，再行变更将影响到楼栋其他住户对电梯的使用。4.电梯的使用涉及到整栋楼的全体业主，苏玺个人诉求不能代表全体业主的诉求。5.苏玺未提交任何证据证明其因地下一层未安装电梯而遭受损失，应认定为证据不足，不应支持该请求。苏玺辩称：一、中森公司关于“地下一层不在《商品房买卖合同》范围，业主无权根据合同对地下一层主张权利”的主张，与事实不符。中森公司在销售涉案房屋时，宣传的口号是“买一层送一层”，所谓的送一层就是指地下一层，从《商品房买卖合同》第18页的房屋平面图来看，地上一层的客厅位置有通往地下一层的步梯，平面图上显示的开敞阳台，并非属于地上一层，而属于地下一层的阳台位置，因此，从《商品房买卖合同》的房屋平面图来看，地下一层承载了涉案房屋使用功能上的重要部分；此外，中森公司在销售涉案小区房屋时，房屋均在3800元到4200元之间，而涉案房屋的均价已将近8000元，房屋价值明显高于同小区其他房屋的原因，就在于该价值包含了地下一层的房屋价值，因此，地下一层承载了涉案房屋价值的重要部分。二、中森公司关于“地下一层未安装电梯根本不影响地下室的使用，确无整改必要”的主张，与事实不符，与法律不符。中森公司在诉状中针对其不开通地下一层电梯后，给业主提供了三条出路。第一，户外步梯是消防步梯，不是中森公司为地下一层业主特别设置的通道，涉案房屋是电梯房，而非步梯房；第二，商品房买卖合同平面图显示地上一层内部有通往地下一层的步梯，但是中森公司在交房时，仅在地上一层的地板开了一个步梯缺口，根本就没有步梯台阶；第三，关于花园的问题，中森公司在销售涉案房屋时曾承诺赠送地上花园，但截止目前业主并未看到哪里有地上花园，并且地下一层与地面落差4米左右，中森公司并未设置步梯开口，也未设置步梯，无法从地上花园到地下一层。根据涉案房屋建筑规划显示，地下一层设计有两部电梯规划，乘坐电梯到地下一层是业主的正当权利，也便于业主的生活，中森公司以业主有其他途径通往地下一层为由，认为确无整改必要，明显是对业主权利的蔑视和践踏，也严重违反合同法第六十条规定。三、中森公司关于“对楼梯个别部位进行修整，是为了保护业主安全和隐私”的主张，与事实不符。《商品房销售管理办法》第24条、第30条规定，按照批准的建筑规划要求进行交房，是房地产开发企业的一项基本义务。中森公司认为开通地下一层电梯，将不利于保护地下一层业主的权利，未经过合法的规划变更，并且也未征求过地下一层业主的意见，其所谓的安全和隐私问题的依据根本就不存在，并且涉案房屋的地下一层业主均已通过不同途径，明确要求中森公司开通地下一层电梯设施。综上，中森公司的上诉事实和理由不能成立，应驳回其上诉请求。苏玺向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告逾期交房违约金68982.46元（计算截止2019年6月30日）；2.判决被告为原告购买的位于荥阳市××大道与××交叉口东南侧意墅蓝山-悦蓝山101幢1单元1层103号房屋的地下一层安装电梯设施（价值约20000元）；3.判决被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于荥阳市××大道与××交叉口东南侧意墅蓝山-悦蓝山101幢1单元1层103号房屋，房屋总价款为758039元。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2016年12月31日前将房屋交付给买受人使用。《商品房买卖合同》第九条第二款约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2015年1月31日和5月16日，原告以首付和银行贷款方式向被告支付购房款758039元。被告于2017年4月14日前通知原告将房屋交付原告验收时，原告以地下一层未安装电梯为由拒绝收房。一审法院另查明，原告购买的意墅蓝山-悦蓝山101幢1单元1层103号商品房屋的地下一层按规划设计需安装开通电梯设施。被告没有为地下一层安装开通电梯设施。2019年7月31日，原告从被告处领取了103号房屋的不动产权登记证书。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思，不违反法律规定，为有效合同，双方应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。被告作为房地产开发企业，按照批准的建设规划为销售的商品房配套电梯设施，是确保业主正常使用商品房的基本要求，被告未安装电梯设施，给原告使用地下一层造成不便。原告要求被告按照建设规划为负一层开通电梯设施，符合法律规定。原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，因被告已履行通知原告验房、收房的义务，原告虽以地下一层未安装电梯设施为由拒绝接收房屋钥匙等，但已领取房屋的不动产登记证书。原告此请求缺乏事实及法律依据。综上所述，原告要求被告郑州市中森置业有限公司支付逾期交房违约金68982.46元的请求，该院不予支持。原告要求被告郑州市中森置业有限公司为101幢1单元1层103号房屋地下一层安装电梯设施的请求，该院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、被告郑州市中森置业有限公司于本判决生效后三十日内为原告苏玺购买的位于荥阳市××大道与××交叉口东南侧意墅蓝山-悦蓝山101幢1单元1层103号房屋的地下一层安装电梯设施；二、驳回原告苏玺的其他诉讼请求。案件受理费1012元（已减半收取），由原告苏玺负担506元，被告郑州市中森置业有限公司负担506元。本院二审期间，苏玺提交涉案房屋地下一层其他三位业主签署的证明材料，显示其他地下一层的三位业主，均要求中森公司按照建筑规划要求为地下一层开通电梯设施。中森公司质证称：一、未附业主身份证明，不能说明是其本人签订，也不能说明其是涉案房屋户主；二、涉案房屋符合规划要求。中森公司提交如下证据。证据一，建设工程规划合格证，证明涉案房屋所在小区已经验收合格，不存在违反规划情形。证据二，苏玺购买房屋楼层入口照片四张，证明涉案房屋一层入户门有一个电梯和两个步梯，不影响使用，负一层地下室也有两个步梯，通往负一层和负二层，不影响日常使用。证据三，楼道照片五张，证明业主在一层房屋内部架设的通往地下室的楼梯，根本不影响住户使用地下室。苏玺质证称：证据一是复印件，无法核实其真实性，对其真实性有异议。楼房照片并非涉案房屋所在楼房，因为上面显示的是105栋，案涉房屋是101栋，部分照片当中显示的地上一层住宅的一些玻璃房照片侵占了公共绿地，并非是在交房时候的一些原状，所以对所有照片证据关联性均有异议。本院经审查认为，苏玺提交的证据系证人证言，因证人均未到庭接受质询，且中森公司对其真实性不予认可，故本院对苏玺提交的证据不予采信；中森公司提交的证据一系复印件，且不能证明涉案房屋符合规划，证据二及证据三不能证明系涉案房屋，故本院对中森公司提交的证据不予采信。本院二审审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，本案中，苏玺请求人民法院判令中森公司为苏玺购买的案涉房屋地下一层安装电梯设施、支付逾期交房违约金，其诉讼请求的基础包括：1、案涉房屋的地下一层确为苏玺所购买；2、苏玺要求中森公司在案涉房屋地下一层安装电梯设施具有事实根据和法律依据、属于人民法院民事案件的处理范围；3、苏玺拒收房屋具有事实根据和法律依据。本院认为，双方当事人所签订的商品房买卖合同关于买受人所购商品房的基本情况中，约定买受人所购买的商品房的范围并不包括苏玺主张的地下负一层房间，且双方当事人在商品房买卖合同中亦未对案涉地下负一层房屋的使用条件作出明确约定。虽然中森公司认可苏玺可以使用案涉地下负一层房屋，但苏玺以地下负一层未开通电梯出口为由拒收房屋，没有合同依据，故苏玺要求中森公司向其支付逾期交房违约金的理由不能成立，本院不予支持。根据苏玺的起诉及上诉理由、法庭陈述意见，苏玺要求中森公司在地下一层安装电梯设施的请求，系认为中森公司未在地下一层安装电梯设施，违反了建设规划。本院认为，中森公司是否违反建设规划，属于规划行政主管部门认定及处理事项，是否应安装电梯设施以及是否能够安装电梯设施，涉及电梯安全及建筑安全事项以及楼栋全体业主的权益，不属于人民法院民事案件处理范围。一审判决第一项未考虑上述因素，应予纠正。综上所述，苏玺的上诉请求不能成立，应予驳回；中森公司的上诉请求，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省荥阳市人民法院（2019）豫0182民初6631号民事判决；二、驳回苏玺的诉讼请求。一审案件受理费1012元（已减半收取），由苏玺负担。二审案件受理费1824.6元，由苏玺负担1524.6元，郑州市中森置业有限公司负担300元。本判决为终审判决。审判长 陈涛审判员王燕燕审判员谢宏勋二〇一九年十二月二十五日书记员 柴      涵      博