上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10606号上诉人（原审原告）:上海艺乾门业有限公司，住所地上海市奉贤区环城西路2200号第一幢B393室。法定代表人：夏玉林，执行董事。委托诉讼代理人：罗卫东，上海积步律师事务所律师。委托诉讼代理人：李青，上海积步律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海华悦包装制品有限公司，住所地上海市奉贤区柘林镇宅兴路228号。法定代表人：王文华，董事长。委托诉讼代理人：王超生，上海富勒律师事务所律师。上诉人上海艺乾门业有限公司（以下简称艺乾公司）因与被上诉人上海华悦包装制品有限公司（以下简称华悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初24052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人艺乾公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其在原审中的全部诉讼请求。事实和理由：1.其就本案起诉后原审法院先进行诉前调解，其当时申请对涉案厂房和二楼办公室及展厅的装修、装饰进行鉴定，原审法院为此于2018年9月组织双方谈话，2018年10月原审法院告知其不予鉴定，之后其自行委托上海XX有限公司（以下简称XX公司）进行鉴定，该公司在10月29日到达现场进行鉴定，11月初原审法院又电话告知其可以进行鉴定，其告知原审审法院已经自行委托鉴定，故其自行委托评估是原审法院造成的，且评估公司有资质，评估过程、方法合法，因此该评估结果应被采纳；2.其在原审中提供了2018年5月24日的录音，可证明其承租华悦公司二层顶棚时，言及如果房屋要拆除的话，华悦公司应赔偿损失；3.二层顶棚出租时，其并不知房屋无证，故合同部分无效的责任在于华悦公司，华悦公司应赔偿其损失。被上诉人华悦公司辩称：1.合同牵涉到二层顶棚和大车间的部分无效，但大车间一直能使用，故艺乾公司损失的也就是顶棚，而出于常识，艺乾公司就应明知顶棚不可能有产证，故艺乾公司应自行承担损失；2.租赁期限只有一年，如果不续签合同的话，房屋也应返还给其的，故艺乾公司要求其赔偿装潢损失人民币（以下币种相同）14万余元是没有依据的。据此，其请求二审驳回上诉、维持原判。艺乾公司向一审法院起诉请求：1.确认其与华悦公司于2018年1月1日及2018年3月1日签订的两份《厂房租赁合同》于起诉之日解除；2.华悦公司退还租金36,534.1元（2018年8月10日起至2018年12月31日止，按年租金65,000计算的租金和2018年8月10日起至2019年2月28日止，按年租金20,000计算的租金）；3.华悦公司赔偿艺乾公司装修损失计140,480元，搬迁费21,600元，营业损失30,000元和鉴定费3,000元。艺乾公司后变更其第一项诉讼请求为：确认其与华悦公司于2018年1月1日及2018年3月1日签订的两份《厂房租赁合同》于2018年10月31日解除。一审法院认定：2017年1月1日，艺乾公司与华悦公司签订《厂房租赁协议书》，约定华悦公司将位于上海市奉贤区XX街XX号XX号部分厂房面积约为500平方米租赁给艺乾公司，作厂房之用，年租金为不含税65,000元，租赁期限从2017年1月1日至2017年12月31日止;2018年1月1日，艺乾公司与华悦公司续签《厂房租赁合同》，租期为2018年1月1日至2018年12月31日止，年租金为65,000元。2017年3月1日，艺乾公司与华悦公司签订《厂房租赁合同》，约定华悦公司将上海市奉贤区XX街XX号部分厂房作为办公室展厅之用，年租金为20,000元，租期为2017年3月1日至2018年2月28日；2018年3月1日，艺乾公司与华悦公司续签《厂房租赁合同》，租期为2018年3月1日至2019年2月28日，年租金为20,000元。2016年4月，艺乾公司对一楼进行了装饰装修，2017年4月，艺乾公司对二楼进行了装饰装修。2018年8月9日，上海市奉贤区柘林镇新寺居民委员会对违建房进行拆除。2018年10月30日，艺乾公司与华悦公司签订《解除协议书》。2018年10月31日，艺乾公司搬离系争厂房。艺乾公司认为现在系争厂房违法建筑被拆除，租赁厂房出租目的无法实现且给艺乾公司造成重大损失，故艺乾公司诉至法院。一审审理中，一审法院于2019年2月27日到上海市XX事务中心调取位于上海市奉贤县XX镇XX街XX村XX组房屋产权信息，艺乾公司与华悦公司当庭确认：2018年1月1日签订的《厂房租赁合同》项下的厂房，北面房子均有产权证；厂房系华悦公司拆除后重建，重建后并无建设规划许可证与产权证；钢结构顶棚也无建设规划许可证与产权证，现已被上海市奉贤区柘林镇新寺居民委员会拆除；2018年3月1日签订的《厂房租赁合同》项下的办公室有产证。一审法院于2019年4月9日到现场进行勘查并制作了勘查笔录，艺乾公司与华悦公司均确认：北面房间的变电房不在租赁范围，厂房的面积约281.16平方米，拆掉的钢结构顶棚约156平方米，办公室租赁合同所承租办公室房屋原来就有楼梯通往二楼，后艺乾公司将其改造成餐厅，另行搭建楼梯上二楼，搭建楼梯现也被作为违章建筑拆除。其中，关于北面房间的租赁面积：艺乾公司认为最东面两间房屋的一间用来放东西，另外一间睡了两晚，后来因为安全检查不允许使用，所以艺乾公司未再使用，故该两间房不在租赁范围，北面房间的面积应约152.09平方米；华悦公司则认为艺乾公司实际使用了最东面两间房，该房间应当在租赁范围之内，不应予以扣除，故北面房间面积约194.3平方米。一审法院认为，出租人未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，厂房租赁合同项下上海市奉贤区新寺中街80号部分租赁面积取得了房地产权证，部分未取得建设规划许可证及产权证，故艺乾公司与华悦公司于2018年1月1日签订的《厂房租赁合同》有房地产权证部分合法有效，其余部分无效。办公室租赁合同项下上海市奉贤区新寺中街80号办公室租赁面积取得了房地产权证，故艺乾公司与华悦公司于2018年3月1日签订的《厂房租赁合同》合法有效。对于有效部分，艺乾公司与华悦公司双方于2018年10月30日签订《解除协议书》且双方当庭确认艺乾公司于2018年10月31日搬离，故一审法院确认双方于2018年1月1日签订的《厂房租赁合同》无证部分无效，确认双方于2018年1月1日签订的《厂房租赁合同》有证部分与2018年3月1日签订的《厂房租赁合同》于2018年10月30日予以解除。对于艺乾公司要求返还租金的诉讼请求，艺乾公司认为违章部分已于2018年8月9日拆除，拆除后艺乾公司已无法实际使用系争房屋，故要求华悦公司返还自2018年8月10日后的租金。一审法院认为，即使系争房屋系违章建筑，承租人也应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。艺乾公司承租系争房屋后实际占有使用了北面房间最东面两间，虽然后续因安全检查不允许使用该房间，但艺乾公司始终未就此向华悦公司提出异议，故可认定北面房间最东面两间亦在租赁范围之内，结合一审法院现场勘查情况可知，艺乾公司在2018年1月1日签订的《厂房租赁合同》项下承租范围包括厂房、北面房间（除配电间）和钢结构顶棚在内共计约631.46平方米，钢结构顶棚被作为违章建筑拆除后，该部分的房屋占有使用费应当予以相应扣减计3,651.55元，其余部分艺乾公司仍应支付占有使用费及租金。艺乾公司已于2018年10月31日搬离系争房屋，故华悦公司应当退还搬离后的房屋占有使用费及房屋租金，即厂房租赁合同自2018年11月1日起至2018年12月31日的租金及占有使用费计10,863.01元和办公室租赁合同自2018年11月1日起至2019年2月28日止的租金计6,575.34元。至于装修损失部分，艺乾公司自认其分别于2016年4月与2017年4月对系争房屋进行装饰装修，且艺乾公司委托XX公司对系争房屋装饰装修进行评估，评估价值为140,480元。一审法院认为，艺乾公司对系争房屋进行装饰装修时存续的租赁合同业已期限届满，对于承租人来说，附合的装饰装修物已在租赁期限内使用完毕，其使用价值已完全丧失；其次，双方签订的租赁合同期限均为一年，承租人对租赁房屋进行装修时应当作出合理预估；再者，艺乾公司主张的装修损失与系争租赁合同项下年租金数额相差甚远，明显不符合常理，综上，一审法院对艺乾公司的该项诉讼请求不予支持。至于搬迁费部分，本案系房屋租赁合同纠纷，在租赁合同终止后，承租人返还租赁物是其主要的法定义务，搬迁费是必然要发生的费用，故对艺乾公司的该项诉讼请求不予支持。至于营业损失部分，艺乾公司未提供相关证据予以佐证，故一审法院不予支持。至于电费部分，一审法院对艺乾公司自认的29,000元部分予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十一条的规定作出判决：一、确认双方于2018年1月1日签订的《厂房租赁合同》无证部分无效，确认双方于2018年1月1日签订的《厂房租赁合同》有证部分与2018年3月1日签订的《厂房租赁合同》于2018年10月30日解除；二、上海华悦包装制品有限公司于判决生效之日起十日内返还上海艺乾门业有限公司房屋租赁费及占有使用费共计21,089.90元，上海艺乾门业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海华悦包装制品有限公司房屋电费计29,000元，上述款项相抵扣后，上海艺乾门业有限公司于判决生效之日起十日内支付上海华悦包装制品有限公司房屋电费计7,910.10元；三、驳回上海艺乾门业有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4,698元，减半收取计2,349元,由上海艺乾门业有限公司负担。二审中，双方均未提交新证据材料。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。（一）关于双方于2018年1月1日续签的《厂房租合同》部分无效的责任认定问题。该合同中被出租的二层顶棚和大车间部分房屋无证，故一审法院确认合同中涉及出租无证部分房屋的条款无效，具有事实依据和法律依据。艺乾公司称其签约时其并不知相应部分房屋系无证建筑，对此本院认为，华悦公司出租无证部分建筑固然违反了有关法律、司法解释的规定，但艺乾公司作为承租人，亦应了解清楚承租房屋的权属状况后决定是否签约，故一审认为合同部分无效，双方均有责任并无不当。艺乾公司主张造成合同部分无效的责任完全在于华悦公司，缺乏依据，本院不予支持。（二）关于艺乾公司要求华悦公司赔偿装修损失应否得到支持的问题。首先，本案所涉租赁合同或协议载明的租赁期限均为一年，艺乾公司于2016年4月对一楼进行装饰，于2017年4月对二楼进行装修，装修时间均在当时已签订的租赁合同约定的期限届满一年之内，艺乾公司进行装修应充分预见到合同可能不再续签的情况，再决定是否进行装修。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。本案中，艺乾公司在装修时已有合同所约定的租赁期限早已届满，故艺乾公司现要求华悦公司对上述两次装修进行补偿，本院不予支持。一审法院驳回艺乾公司要求赔偿装修损失的诉讼请求，符合上述司法解释的规定。再次，艺乾公司在一审中提交的2018年5月24日的录音，因华悦公司否认该录音的真实性，而艺乾公司未能提供其他证据证明该录音的真实性以及录音内容与本案的关联性，故艺乾公司欲以该录音证明华悦公司承诺其承租房屋后五年内不会拆除、五年内拆除由华悦公司赔偿装修损失，证据尚不充分，因此一审法院对该证据未予采纳并无不当。综上所述，艺乾公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。一审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4,698元，由上诉人上海艺乾门业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇一九年十二月九日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……