山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终4573号 上诉人（原审被告）：高岩杰，男，1969年2月4日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：刘家兴，山东东标律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛盛天置业有限公司，住所地山东省青岛胶州市古城风貌保护区3号网点。 法定代表人：李记常，董事长。 委托诉讼代理人：莫永娟，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘金玲，山东德衡律师事务所律师。 上诉人高岩杰因与被上诉人青岛盛天置业有限公司（以下简称盛天公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2018）鲁0281民初11154号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。 高岩杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回盛天公司诉讼请求或将本案发回重审，本案一审、二审诉讼费用由盛天公司承担。事实和理由：一、高岩杰向盛天公司已交付房款的总数额，作为一项重要事实，一审没有查明。1.高岩杰分别向盛天公司的会计交付279440元房款、向盛天公司德售楼员王芳分三次共交付150000元房款，高岩杰与盛天公司的房屋买卖事宜，都是售楼员王芳负责洽谈和处理，王芳作为盛天公司的员工，存在多处证据，盛天公司在一审中对此事实刻意回避，不敢承认；2.高岩杰与王芳除了本案房屋买卖没有任何其他经济往来，王芳收受了高岩杰150000元巨额款项，是职务行为，应当认定为盛天公司收受了该房款。二、高岩杰与盛天公司之间没有签订房屋买卖合同，没有书面约定房屋买卖方式，实际上双方当事人口头约定，高岩杰通过银行贷款的方式购买涉案房屋，高岩杰交付首付款后，盛天公司开具发票，协助高岩杰办理银行贷款，但是由于盛天公司财务和销售经营管理不规范，在收到高岩杰的首付款后，一直不能开具发票，不能跟银行协商好业主贷款买房事宜，后售楼员王芳又以折扣为饵游说高岩杰陆续交付12万元房款，已经超出前期约定，贷款的事就此搁置。三、双方也未约定购房尾款的交付时间，该房虽然预售八年之久，但各类问题层出不穷，一直不能通过验收，不具备交房条件，盛天公司已经构成根本违约，高岩杰在房屋不能过户的情况下，继续交付尾款，只能扩大高岩杰的损失，高岩杰足以行使合同法的不安抗辩权，待盛天公司能够合法地通过政府验收交付房屋，能够办理过户时，再交付尾款。综上，一审判决存在事实和法律适用错误，请二审法院查明案件事实，支持高岩杰的上诉请求。 盛天公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。 盛天公司向一审法院起诉请求：1.判令高岩杰向盛天公司支付购房款278000元；2．判令高岩杰向盛天公司支付逾期付款违约金70723.2元（自2011年10月12日起暂计算至2018年9月28日止），2018年9月29日至实际给付之日的违约金以未付购房款为基数，按照日万分之一计算；3.判令高岩杰承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实如下：一、盛天公司主张与高岩杰签订购房合同，并在立案时提交了《青岛市商品房预售合同》复印件一份，该复印件中并无高岩杰签字；庭审中，盛天公司提交了其调取的房产局出具的备案合同打印件，高岩杰对该备案合同的真实性有异议，称该合同无高岩杰签字，双方未订立《青岛市商品房预售合同》，对该证据不认可。 二、根据盛天公司提交的备案合同显示：2011年10月12日，盛天公司与高岩杰签订《青岛市商品房预售合同》一份，合同约定：高岩杰购买盛天公司开发建设的位于胶州市常州北路1号盛天国际小区9号楼商业单元1层132户，房屋总价款为557440元。合同第七条约定，高岩杰如未按合同约定的时间付款，应向盛天公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。合同附件一中约定，付款方式为：按揭贷款支付贷款方式：商业贷款，高岩杰于2011年10月12日与盛天公司签约，并应付首付房款计人民币279440元。备注商贷278000元，未约定付款时间。 三、庭审中，高岩杰虽不认可与盛天公司签订上述《青岛市商品房预售合同》，但认可购买了盛天公司开发建设的位于胶州市常州北路1号盛天国际小区9号楼商业单元1层132户，房屋总价款为557440元。 四、庭审中，高岩杰提交了盛天公司向其出具的收款收据，载明2011年10月12日，高岩杰支付西区网点132号2794400元，盛天公司对该收款收据真实性无异议。 五、高岩杰提交的收到条载明“今收到房款定金20000元，王芳2011年10月9日”。 六、高岩杰提交的银行银行客户回单显示：王凤钰于2011年10月12日取款50000元、80000元，共计130000元。 一审法院院认为，庭审中，盛天公司提交了其与高岩杰签订的《青岛市商品房预售合同》备案合同，该合同中无高岩杰签字，在高岩杰对此不予认可的情况下，一审法院对该份合同的真实性难以采信。但庭审中，高岩杰就购买盛天公司开发建设的位于胶州市常州北路1号盛天国际小区9号楼商业单元1层132户，房屋总价款为557440元的事实无异议，故一审法院对高岩杰、盛天公司双方实际建立了商品房买卖合同的事实予以确认，盛天公司主张高岩杰支付购房款于法有据，高岩杰应向盛天公司支付全部购房款557440元。 高岩杰提交的盛天公司出具的收款收据载明已经支付279440元，盛天公司对此亦予认可，一审法院对此予以确认。 高岩杰提交的收到条中仅有“王芳”签字，并无盛天公司盖章，在盛天公司对此不予认可的情况下，一审法院对高岩杰以此主张支付盛天公司购房款20000元，难以采信。高岩杰提交的其配偶王凤钰的取款记录130000元，主张取款后直接支付给盛天公司工作人员王芳，并未提交相关证据予以作证，在盛天公司对此不予认可的情况下，一审法院对此不予采信。 庭审中，盛天公司认可收到高岩杰支付的279440元，剩余购房款共计278000元（557440元-279440元）应由高岩杰支付盛天公司。 因盛天公司提交的《青岛市商品房预售合同》无高岩杰签字，一审法院对双方关于逾期付款违约金的约定不予采信，且即使按照盛天公司主张的合同约定，双方合同中亦未约定剩余款项的支付时间，故盛天公司主张高岩杰支付逾期付款违约金于法无据，一审法院对此不予支持。 一审法院判决：一、高岩杰于判决书生效之日起十日内支付青岛盛天置业有限公司涉案房屋剩余购房款278000元；二、驳回青岛盛天置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6531元，因适用简易程序减半收取3265.5元，由青岛盛天置业有限公司承担565.5元，由高岩杰承担2700元。 二审期间，上诉人高岩杰提交下列证据：1、胶州市人民法院作出的（2018）鲁281民初11072号民事判决书打印件一份，以证明一审中收取上诉人房款的王芳系被上诉人盛天公司的工作人员，通过王芳在被上诉人处购房可以获得优惠；2、上诉人与王芳的通话录音一份，以证明王芳收到了上诉人20余万元的款项。被上诉人质证称：1、对证据1的真实性和证明事项均有异议，该证据为打印未加盖法院的公章，仅从提交的打印件未能证明上诉人所说的王芳系被上诉人的工作人员，该证据也无法证明，通过王芳在被上诉人处购买房屋可以获得优惠；2、对证据2的真实性及证明有异议，对通话人员的身份无法确认，通过该录音内容，录音中自称为王芳为人，没有承认自己收到了20多万元的款项，并且称这10多万元是她自己挣的，不能证明该款项是涉案的房款。 根据上述证据及其质证意见，1、因被上诉人对上诉人提交的民事判决书打印件之真实性不予认可，上诉人也无其他证据证明该判决书具有真实性，故其真实性难以确认。即使该民事判决书具有真实性，其中也并未认定案外人王芳有权代表被上诉人收取上诉人交纳的房款，故本院对上诉人基于上述证据的诉讼主张不予采纳。2、被上诉人对上诉人提交的通话录音证据的真实性有异议，而上诉人的通话对象也未出庭作证，上诉人又无其他证据证明该通话录音证据具有真实性，故本院对该证据的真实性不予采信。 本院二审查明的事实与原审查明一致。 本案经调解，双方当事人未达成一致意见。 本院认为，盛天公司与高岩杰虽未签订书面的商品房买卖合同，但在一审期间，盛天公司主张高岩杰购买了其开发建设的位于胶州市常州北路1号盛天国际小区9号楼商业单元1层132户房屋、该房屋总价款为557440元，而高岩杰表示对此无异议，故应认定高岩杰、盛天公司之间就涉案的上述房屋存在口头的商品房买卖合同关系。因双方之间达成的口头商品房买卖合同，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同对双方具有法律约束力。鉴于双方尚未就房屋及其价款的交付期限协商一致，也不能对此协议补充，又无法按照交易习惯确定，在此情况下，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应给对方必要的准备时间”之规定，盛天公司可随时要求高岩杰支付购房款，高岩杰也有权随时要求盛天公司交付涉案房屋。因此，盛天公司起诉请求高岩杰支付剩余购房款，符合上述法律规定，依法应予支持。因高岩杰提交的由盛天公司出具的收款收据载明其已经支付购房款279440元，故原审判决其支付盛天公司剩余购房款278000元（557440元-279440元），并无不当。虽然高岩杰提交由“王芳”签字出具的收款条主张其另行支付购房款20000元，但因该收款条中并无盛天公司的盖章，盛天公司对此也不予认可，高岩杰又无其他有效证据证明“王芳”有权代表盛天公司收取该20000元款项，故原审对高岩杰此项主张不予采信亦无不当。高岩杰上诉主张其已向盛天公司德售楼人员王芳分三次共交付150000元房款，因未举证证明王芳系盛天公司售楼人员或者王芳可以代表盛天公司收取涉案房屋价款，本院不予采纳。高岩杰履行交付剩余房价款的合同义务后，可随时要求盛天公司履行交付涉案房屋的义务。 综上所述，高岩杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5470元，由上诉人高岩杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 高中日 二〇一九年十二月二十日 书记员 胡浩东 书记员 王冉冉