台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙1002民初4468号原告：台州市椒江舰森电气有限公司，住所地台州市椒江区海门街道岩头村。法定代表人：管观华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：金琴云，浙江力汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勤，浙江力汇律师事务所律师。被告：余肖华，男，1972年4月10日出生，汉族，住台州市路桥区。原告台州市椒江舰森电气有限公司（以下简称舰森公司）与被告余肖华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，被告余肖华提出管辖权异议，本院经审查，裁定驳回被告余肖华的异议。本院于2019年12月12日对本案公开开庭进行了审理。原告舰森公司的委托诉讼代理人金琴云、张勤到庭参加诉讼，被告余肖华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舰森公司向本院提出诉讼请求：1.被告余肖华支付给原告房屋占有使用费1754936元（计算标准按年租金4154936元计算，目前厂房占有使用费从2019年7月26日计算至2020年1月25日止，扣除已支付的半年租金2100000元和水电费押金300000元，共计1754936元），并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年6月26日起至实际清偿之日止的利息损失；2.确认原告与被告于2017年10月12日所签订的《厂房租赁合同》已于2019年7月27日依法解除；3.被告向原告支付拖欠租金的滞纳金按未付的剩余租金的5%计算即87746.80元。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求中利息损失主张的起算时间为起诉之日。事实和理由：2017年10月12日，原、被告经中介方台州市路桥三方房地产经纪事务所的介绍达成了《厂房租赁合同》，合同第一条约定原告将座落在台州市椒江区，租赁面积约23500平方米的厂房（具体按厂房实际面积为准，多还少补）出租给被告使用；厂房租赁期限自2018年1月30日起至2026年1月29日止；每平方价格为14.70元，年租金为4145400元。合同第七条第3款约定“租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应由乙方支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议”。合同第十条第2款约定“租金半年付一次，提前一个月支付下个半年的租金，以此类推”；第4款约定“厂房水电押金为人民币30万元”；第6款约定“厂房租金前3年价格不变化，后5年每年递增3%。前3年租金为每年4145400元，第4年租金为每年4270000元，第5年租金为每年4397800元”。双方于2017年10月14日签订了《补充协议》一份，约定如由于甲方房产证或其他相关手续导致承租方无法领到营业执照，特种行业除外，房租从甲方房产证办理好交付时当日算起或办好营业执照当日起算。现根据涉案厂房不动产登记的实际面积为23554.06平方米，故一年实际的年租金为4154936元。办好营业执照的时间为2018年1月26日，故本案房屋租赁起算租金的时间起点为2018年1月26日起算。双方在合同签订后，被告在前三期半年支付租金时尚能按约履行，然在第四期的半年度支付租金届满前，被告却单方毁约并单方提出终止合同的申请，原告于2019年7月15日以微信方式通知被告“如果你方在2019.7.26前仍不能付清下半年租金，则根据我国《合同法》第94条之规定，本合同自2019.7.27起依法解除并追究你方的违约责任”。然被告在收到原告所发的微信告知书后仍没有依约履行，而原告己依法向被告履行了解除租赁合同的通知义务，因此，双方于2017年10月12日所签订的《厂房租赁合同》己于2019年7月27日依法正式解除。被告负有立即腾退房屋的义务，然被告在向原告承租房屋后故意隐瞒将厂房转租给案外人台州莫克水晶有限公司（以下简称莫克公司），并一次性收取了莫克公司所交付的2019年度至2020年1月29日止的租金，导致涉案厂房由莫克公司继续使用，因被告单方的违约拒付租金造成了原告损失巨大，至2020年1月29日止厂房无法转租。而被告所交付的水电费押金300000元作为剩余租金予以抵扣，故主张房屋占有使用费1754936元。因而，原告有权要求被告支付拖欠租金的滞纳金并支付因被告未履约于2019年6月26日前支付剩余租金造成的利息损失。综上所述，原、被告之间的租赁合同合法、有效，现因被告的单方违约造成本租赁合同的解除，被告负有及时腾退房屋，然被告转租并一次性收取莫克公司2019年度租金的行为，导致原告至2020年1月29日止厂房无法租赁，损失巨大。被告负有支付逾期腾房期间至2020年1月29日止所产生的房屋占有使用费的义务。被告余肖华书面答辩称，一、涉案租赁房屋的年租金根据合同约定为4145400元，而非原告在诉状中的4154936元/年。二、原告要求被告支付房屋占有使用费无事实与法律依据。原、被告的合同于2020年1月30日解除，解除后，被告一直未使用涉案厂房，因此无需支付占有使用费，涉案房屋一直由次承租人使用，是次承租人实际占有使用的问题，与被告无关。三、原告要求被告支付拖欠租金的滞纳金按半年度未付租金的5%计算即87746.80元并没收被告押金300000元无事实与法律依据。双方均同意解除合同，且已依法解除，被告未拖欠原告租金，因此无需支付滞纳金。退一步讲，即便存在拖欠，那拖欠的也是占有使用费，而非租金，原告无权要求滞纳金。即便有权要求滞纳金，合同也未明确滞纳金的具体计算依据及计算方式，且滞纳金按照5%计算明显过高。四、被告要求原告返还押金300000元。原告舰森公司围绕诉讼请求依法提交了原、被告之间签订的《厂房租赁合同》、被告与莫克公司签订的《厂房租赁合同》、补充协议、终止合同书、微信聊天记录、不动产权证书、收条、汇款凭证、证明，本院已将上述证据随诉状副本等相关诉讼材料送达给被告，被告未提出书面反驳意见，亦未到庭应诉，视为其放弃质证和抗辩的权利。经过审查原告提供的上述证据其来源、形式合法，内容真实，与待证事实具有关联，故本院确认其具有证明效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月12日，原告为甲方与被告为乙方签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的厂房坐落于台州市椒江区，租赁面积约为23500平方米（具体按实际为准，多还少补），厂房租赁自2018年1月30日起至2026年1月29日止，每平方价格为14.70元，年租金为4145400元。乙方在租赁期间，如将该厂房转租，甲方允许乙方转租此厂房。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应由乙方支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁合同。甲乙双方在签订本合同即日起，乙方应付给甲方年租金600000元作为定金，2017年12月30日付清余款。乙方在生产过程中发生消防和安全隐患一切责任与甲方无关，租金半年付一次，提前一个月支付下个半年的租金，以此类推。厂房水电押金为300000元，租赁期结束甲方验收后退还押金。厂房租赁前3年价格不变，后5年每年递增3%。2017年10月14日，原、被告签订了补充协议一份，约定由于甲方房产证或其他相关手续导致承租方无法领到营业执照，除特种行业外，房租从甲方房产证办理好交付时当日算起（或办好营业执照当日起算）。2017年10月14日，被告为甲方与莫克公司为乙方签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的厂房坐落于台州市椒江区，租赁面积约为23500平方米（具体按实际为准，多还少补），厂房租赁自2018年1月30日起至2023年1月29日止，每平方价格为16.30元，年租金为4596600元。甲乙双方在签订本合同即日起，乙方应付给甲方年租金900000元作为定金，2017年12月30日付清余款，租金一年付一次，厂房租金前3年价格不变，后2年每年递增3%。2019年1月3日，被告向莫克公司出具收条一份，载明收到莫克公司房租费2019年度4610000元，其中汇入原告公司2100000元，汇入余怡静2395000元。2019年7月10日，被告向原告出具终止合同书一份，载明因承租方资金问题无法执行合同，特申请终止合同，押金没收。2019年7月10日，被告通过微信告知原告，合同的终止日期为2020年1月30日。2019年7月15日，原告通过微信告知被告因其未在2019年6月26日付下半年租金，构成违约，如被告拖欠租金满一个月，原告有权增收5%滞纳金并有权终止租赁协议，如被告在2019年7月26日前仍不能付清下半年租金，则租赁合同在2019年7月27日起依法解除。另查明，对于2018年度以及2019年上半年的租金被告已经全部支付。涉案租赁厂房建筑面积为23554.06平方米。莫克公司椒江分公司的工商注册地址为涉案厂房所在地，核准日期为2018年1月26日。本院认为，原告与被告之间签订的《厂房租赁合同》，以及被告与莫克公司签订的《厂房租赁合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，依法确认有效。本案的主要争议焦点有三，一是涉案厂房年租金为多少。被告主张年租金为4145400元，原告主张4154936元，而根据双方签订的《厂房租赁合同》约定，租金每平米14.70元，面积约23500平方米，具体面积已实际为准，多退少补。从原告提供的不动产权证书显示，涉案厂房的建筑面积为23554.06平方米，按实际面积计算，年租金应为4154936元。另外，从莫克公司2019年度支付给被告的租金4610000元反映，被告与莫克公司的租金收取也是按照厂房实际建筑面积收取，并非按合同约定的年租金价格。故本院认为，虽然原、被告双方签订的《厂房租赁合同》载明年租金为4145400元，但是合同中也明确表示以实际面积收取租金，再结合被告向莫克公司收取租金也是按照实际面积进行计收，故本院认定按实际面积计收租金系原、被告双方的真实意思表示，本院对原告主张年租金4154936元予以支持。二是原告向被告主张占有使用费有无依据。被告主张其在解除合同后已经搬离了厂房，不存在需支付占有使用费的情况。从原告提供的被告出具给莫克公司的收条反映，被告已经收取了莫克公司2019年度的房屋租金，而原告2019年度仅收到被告支付的租金2100000元，因莫克公司已经全部付清了2019年度的租金，基于被告与莫克公司签订的《厂房租赁合同》，莫克公司有权使用涉案厂房至2020年1月29日，事实上莫克公司也一直在使用。故在租赁合同解除后，虽然被告本人未使用涉案厂房，但其转租的次承租人莫克公司仍然继续使用涉案厂房，基于莫克公司已经向被告支付了相应的租金，被告应当将莫克公司在租赁合同解除后所产生的占用使用费交付给原告，故对原告要求被告支付占有使用费的主张本院予以支持。三是原告主张5%的滞纳金有无依据，是否过高。根据原、被告签订的《厂房租赁合同》约定，如被告拖欠房租不付满一个月，原告有权增收5%的滞纳金，而双方约定租金的支付方式为半年付一次，提前一个月支付下半年的租金，本案被告至今没有向原告支付2019年度下半年租金，已经超过了租金的支付期限，构成违约。即便双方签订的房屋租赁合同已经解除，但并不影响原告向被告主张违约责任，故对于原告要求被告支付5%的滞纳金的主张，本院予以支持。至于计算的基数，本院认为该条款系对被告未按约支付租金需承担违约责任的约定，应以被告剩余未付租金为基数计算滞纳金，故对原告主张滞纳金的计算方法本院予以采纳。被告认为按未付租金5%计算滞纳金过高，本院经计算，至起诉之日原告主张的滞纳金低于未付租金按月利率2%计算的利息损失，故原告按5%主张滞纳金并没有存在主张过高的情形。至于被告抗辩要求退还300000元押金，因原告已经主动将300000元押金在其主张的房屋占有使用费中予以抵扣，故对原告就被告支付的300000元押金的处理本院予以确认。综上，被告未按约向原告支付房租，原告享有租赁合同的解除权，并通过微信形式告知被告于2019年7月27日解除双方之间签订的《厂房租赁合同》，故本院认定原、被告双方签订的《厂房租赁合同》于2019年7月27日解除。原告主张合同解除后房屋占有使用费以被告2019年度未付租金1754936元为标准计算，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原告变更后的诉讼请求合理、合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告台州市椒江舰森电气有限公司与被告余肖华于2017年10月12日签订的《厂房租赁合同》于2019年7月27日解除。二、被告余肖华于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告台州市椒江舰森电气有限公司房屋占有使用费1754936元，该款的利息损失自2019年9月23日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；同时支付给原告台州市椒江舰森电气有限公司滞纳金87746.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10692元（已减半），财产保全费5000元，合计15692元，由被告余肖华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  王 欣二〇一九年十二月十二日代书记员  周云飞