宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初7124号原告：王保，男，汉族，1973年1月3日出生，宁夏回族自治区贺兰县人，中专文化，国能宁煤有限公司职工，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：宁夏亘元房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区德胜西路3号，统一社会信用代码91640000715083794X。法定代表人：马金明，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑文刚，宁夏天盛律师事务所律师。原告王保与被告宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王保、被告亘元公司的诉讼代理人郑文刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王保请求判令：1.被告支付原告逾期办理土地证违约金10000元；2.本案诉讼费由被告承担。被告亘元公司答辩要点：1.原告购买的案涉房屋为经济适用房，自购买之日起五年内不能办理相关权属证书，仅享有部分产权，被告不存在原告诉称的违约行为；2.双方合同没有约定逾期办理土地证的违约责任；3.原告关于逾期办证违约金的主张已经过了诉讼时效；4.原告诉请的违约金过高，请求结合实际损失降低和减少违约金的标准、数额。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：（一）双方当事人无争议的事实原告王保原系神华宁夏煤业集团有限责任公司汝箕沟煤矿员工。2011年10月24日，该公司向被告亘元公司售楼部出具《迁居安置证明》，载明：王保系我公司员工，经我单位迁居安置工作领导小组审核，符合迁居安置条件，现分配太阳城X区XXX号楼X单元XXX号房。2011年12月12日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》，约定原告王保购买被告亘元公司开发的位于贺兰县望都·太阳城X区XXX号楼X单元XXX号房，房屋建筑面积98.43平方米，每平方米2159.02元，总房款为212512元，被告亘元公司应于2012年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告王保，并应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告亘元公司提供的资料，报市房屋产权部门备案并取得《初始登记证》。如因被告亘元公司责任，造成原告王保不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.原告王保不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告亘元公司应当按日计算向原告王保支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告王保向被告亘元公司实际支付了购房款214189元，被告亘元公司向原告王保交付了房屋。原告王保于2018年1月29日取得了涉案房屋的不动产权证书。（二）有争议的事实1.被告亘元公司是否存在违约行为，若被告亘元公司违约，其应当支付违约金的起止日期应如何确定；2.原告王保的诉讼请求是否已过诉讼时效；3.被告亘元公司主张违约金过高请求降低是否成立。判决的理由与结果本院认为，涉案房屋系基于原告王保是被告亘元公司集团所属单位员工，符合安置条件而分配所得，因此，涉案房屋产权登记期限应受安置文件政策约束，故对被告亘元公司有关涉案房屋自购买之日起五年内仅享有部分产权的答辩意见予以采纳。关于被告亘元公司是否违约的问题，涉案房屋买卖合同于2011年12月12日签订，自即日起至2016年12月12日涉案房屋购房满五年，原告王保自2016年12月13日起有权主张涉案房屋完全产权，被告亘元公司于2017年6月20日才在涉案小区张贴了要求业主办理不动产权证书的通知，有此可知，被告亘元公司未能按照合同约定履行协助原告王保办理不动产权证书的义务，故被告亘元公司存在违约行为，应当承担违约责任。关于诉讼时效的问题，根据合同约定，逾期办理产权证书违约金以日为单位计算，属继续性债权，诉讼时效计算应自原告王保知道或者应当知道被告亘元公司逾期之日起计算，而在原告王保接收涉案房屋90日后其已经知晓涉案房屋不具备办理国有土地使用权证的条件，应当按照约定按日向被告亘元公司主张违约金责任，并自可以主张违约金之日起开始按日分别计算诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日前诉讼时效为两年，在此之前已超过诉讼时效的请求权不因《中华人民共和国民法总则》施行而重新得到法律的保护。本案中，原告王保有权主张房屋完全产权之日为2016年12月13日，被告亘元公司关于原告王保诉请全部已过诉讼时效的答辩意见不能成立。因被告亘元公司的原因导致太阳城B区房屋无法按照合同约定办理不动产权证书，本院已经审理了多起业主起诉被告亘元公司的案件，其中多数业主认可被告亘元公司于2017年6月20日在涉案小区张贴了要求业主办理不动产权证书的通知，且原告王保也未能向本院提交证据证实自己积极行使要求被告亘元公司配合其办理涉案房屋不动产权证书的权利，故本院认定被告亘元公司应支付违约金的期间为2016年12月13日起至2017年6月20日止，共190天。关于被告亘元公司主张降低违约金的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，从实际损失方面看，原告王保未提供证据证明因逾期办证给其造成的实际损失；从合同的履行情况方面看，涉案房屋已具备办理不动产权证的条件且已实际办理。综合以上情形，考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务，故被告亘元公司主张降低违约金的意见，本院予以采纳并酌定按日万分之零点三计算违约金。综上，对原告王保主张涉案房屋逾期办理土地证违约金的诉讼请求，本院以已付房价款214189元为基数，支持1221元（214189元×0.03‰×190天≈1221元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告宁夏亘元房地产开发有限公司支付原告王保逾期办理土地证违约金1221元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告王保的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(已减半收取)，由原告王保负担22元，被告宁夏亘元房地产开发有限公司负担3元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 刘燕军 二〇一九年十二月九日法官助理 侯小韦书 记 员 马 晶附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。