吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉01民再68号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王悦，女，1978年6月17日生，汉族，住吉林省通化市东昌区。 委托诉讼代理人：孔祥光，吉林昱诚律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：高云峰，男，1957年4月28日生，汉族，住吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：邵文超,吉林万公律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：通化永基房地产开发有限公司，住所地吉林省通化市滨江东路1518号。 法定代表人：冯兹群，总经理。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：通化市亿城房地产开发集团有限公司，住所地吉林省通化市光复东路阳光亿城B15号。 法定代表人：冯兹群，总经理。 再审申请人王悦因与被申请人高云峰、通化永基房地产开发有限公司（以下简称永基公司）、通化市亿城房地产开发集团有限公司（以下简称亿城公司）案外人执行异议之诉一案，不服本院（2018）吉01民终3314号民事判决，向吉林省高级人民法院本院申请再审，吉林省高级人民法院于2019年8月30日作出（2019）吉民申1907号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，再审申请人王悦及其委托代理人孔祥光、被申请人高云峰的委托代理人邵文超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王悦申请再审称，请求撤销二审民事判决，改判立即停止执行坐落于通化市滨江东路/1-10，房屋所有权号SXXXX，建筑面积131.81平方米的房屋，一审、二审诉讼费由高云峰承担。事实和理由：二审判决适用法律不当，导致判决结果错误。1.关于高云峰是否善意取得抵押权的问题。高云峰作为抵押权人在抵押权设立时出于善意，有待商榷。抵押人永基公司违反合同义务,未给王悦办理房屋所有权登记,私自以永基公司名义办理房照，将已出售的房产为他人设定抵押，其行为违反了诚实信用原则。永基公司恶意隐瞒真实权属情况，抵押权人高云峰没有尽到审慎义务，因王悦在争议房屋内开办“灵犀外语”已多年，“灵犀外语”的门牌也相当醒目，所在的一条街的门市房均已被商用多年，高云峰在设立抵押权时根本没有到争议房屋处实际查看，如尽到审查义务，高云峰肯定能发现永基公司无权处分争议房屋的事实。因此,高云峰与永基公司不排除恶意串通的情况。2.关于王悦主张的实体权利能排除执行。抵押人永基公司恶意隐瞒真实权属情况的行为，不应当由不知情的王悦承担不利的法律后果，否则，将不利于社会经济秩序的稳定，将纵容房地产开发商一房多卖行为，不利于保护处于弱势位置的购房者。《执行异议和复议规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条应当结合起来做整体的理解，王悦的物权期待权要优先于高云峰的抵押权。 高云峰辩称，二审认定事实清楚，程序合法，请求维持二审判决。 王悦向一审法院起诉请求：1.停止对通化市东昌区阳光水岸小区2号楼10号门市的执行，依法解除查封；2.确认王悦与永基公司于2010年4月27日签订商品房买卖合同有效，判令永基公司为王悦办理产权登记。 一审法院认定事实：2010年4月27日，王悦与永基公司签订《商品房买卖合同》一份，约定王悦购买永基公司开发的阳光水岸2幢1单元10号门市，建筑面积131.81平方米，单价为3000元，总金额为叁拾玖万伍仟肆佰叁拾元整，2010年4月27日一次性付清房款。2009年11月20日，王悦向付良秀银行转账20万元，2010年4月27日向付良秀银行转账6万元，2012年4月12日，王悦向付瑶银行转账105240元。2012年4月12日，永基公司为王悦开具销售不动产统一发票一枚，载明不动产楼牌号阳光水岸2号楼10号门市，建筑面积131.91㎡，单价3000元/㎡，金额395430元。2010年6月7日，永基公司为王悦开具物业费、垃圾清运费、垃圾开点费、采暖费收据各一枚。另查，付良秀、付瑶系永基公司会计。再查，一审法院于2016年3月16日就高云峰诉亿城公司、永基公司、冯兹群、胡恩铭民间借贷纠纷一案作出（2015）南民初字第1395号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：一、亿城公司于2016年4月30日之前全部清偿所欠高云峰本金人民币5000000元及利息；二、永基公司、冯兹群、胡恩明对亿城公司上述本金及利息承担连带保证责任。2016年7月13日，高云峰向一审法院申请执行，一审法院立案号为（2016）吉0102执1146号。案件执行过程中，一审法院于2016年12月15日查封了永基公司名下的坐落于通化市滨江东路/1-10，房屋所有权号SXXXX，建筑面积131.81平方米的房屋。2018年1月18日，王悦向一审法院提出执行异议，一审法院作出（2018）吉0102执异32号执行裁定书，查明高云峰申请查封的通化市滨江东路/1-10，房屋所有权号SXXXX，建筑面积131.81平方米的房屋与永基公司开发的阳光水岸2幢1单元10号门市系一套房屋，并裁定驳回了王悦的异议请求。再查，2011年6月22日，永基公司取得通化市滨江东路/1-10房屋权属登记。该房屋于2014年7月办理抵押权登记，抵押权人为高云峰。再查，一审庭审中王悦撤销第二项诉讼请求。 一审法院认为，王悦与永基公司于2010年4月27日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，应认定合法有效。王悦称该房屋实际购房款为527240元，实际通过转账及缴纳现金的方式支付购房款527240元，虽然王悦不能提供其所主张的两笔现金付款的凭证，但根据2012年4月12日，永基公司为王悦开具销售不动产统一发票一枚可证明王悦向永基公司支付完购房款的事实。结合永基公司为王悦开具物业费、垃圾清运费、垃圾开点费、采暖费收据及相关水电费用票据，应对王悦与永基公司之间房屋买卖的真实性，及王悦在查封前占有涉案房屋的事实予以确认。该房屋未办理产权非王悦过错。高云峰虽然享有对抵押物优先受偿权，并查封诉争房屋，但因其抵押权设立于王悦对抵押物占有之后，其抵押权不能优先于王悦基于已完成的房屋买卖合同所确立的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，一审判决如下：不得执行坐落于通化市滨江东路/1-10，房屋所有权号SXXXX，建筑面积131.81平方米的房屋。 高云峰上诉请求：撤销一审判决，依法改判继续执行坐落于通化市滨江东路/1-10，房屋所有权号SXXXX，建筑面积131.81平方米的房屋。事实和理由：一、高云峰对涉案房屋的抵押权是善意取得，不论抵押财产是否属于永基公司所有，均不影响抵押权的实现，何况王悦还未取得涉案房屋所有权。1.永基公司于2011年6月22日取得涉案房屋的权属登记。2014年7月17日，高云峰与亿城公司签订500万元《借款合同》。为确保借款合同的履行，永基公司与高云峰签订《保证合同》，为亿城公司《借款合同》项下的全部债务承担连带保证责任。同日，永基公司又与高云峰签订《抵押合同》，永基公司将其名下包括涉案房屋在内的商品房抵押给高云峰，并办理了抵押登记。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，高云峰依据永基公司取得涉案房屋权属登记、《借款合同》、《抵押合同》取得抵押权登记显然是善意取得。2.王悦虽与永基公司签订了《商品房屋买卖合同》，但其不享有涉案房屋的所有权,其只享有对涉案房屋的物权期待权。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，善意取得的抵押权可以对抗所有权人，当然可以对抗高云峰的物权期待权。二、王悦从永基公司购买涉案门市房用于商业经营，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，其不享有排除执行的权利。 王悦辩称，高云峰虽然享有抵押物的优先受偿权,但是抵押权设立于王悦对抵押物的实际占有期间,其抵押权不能优于王悦实际占有使用足额交付购房款而确定的优先权,永基公司违反合同义务,未向王悦办理所有权登记,将已出售的房产向他人抵押违反诚实信用原则,未办理过户是永基公司过错造成的,根据相关法律规定,王悦的情况完全符合排除执行的条件,因此,请求驳回上诉。 永基公司辩称，对高云峰的上诉请求有异议,一审判决正确,适用法律正确,房屋确实是永基公司未办理过户登记,也确实出售给王悦。 亿城公司辩称，一审判决正确,适用法律正确。 本院二审对一审查明的事实予以确认。本院二审认为：一、关于高云峰是否善意取得抵押权的问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第三款规定，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。本案中，首先，永基公司将案涉房屋抵押给高云峰时该房屋所有权登记在永基公司名下，而不动产物权以登记为公示方式，登记的物权具有公信力，登记的物权人应推定为真实的权利人，高云峰信赖公示权利的正确性并根据公示状态进行交易，其已经尽到了合理的审查和注意义务，应推定为善意。其次，案涉房屋所担保的主债权即高云峰与亿城公司之间的债权债务关系合法有效，高云峰按照合同约定向借款人亿城公司履行了提供借款的合同义务，应视为其已支付了合理对价。再次，高云峰、永基公司依法为案涉房屋办理了抵押登记。故虽然王悦签订买卖合同、交付购房款、占有案涉房屋在先，永基公司将案涉房屋抵押给高云峰在后，但高云峰对案涉房屋的抵押权符合抵押权善意取得的法定要件，其有权就该财产优先受偿。二、关于王悦所主张的实体权利能否排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。案涉房屋为门市，并非用于居住的房屋，王悦对案涉房屋所享有的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于消费者物权期待权的规定。王悦主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行，但该条款所规定的无过错不动产买受人物权期待权与抵押权相比不具有优先性，不能对抗高云峰所享有的抵押权，故王悦提出的排除执行的异议不成立，不应支持。本院二审判决：“一、撤销吉林省长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初1447号民事判决；二、驳回被上诉人王悦的诉讼请求。” 本院再审审理中，高云峰提交了编号为吉房他证通字第TX20140128号的他项权利证一份，证明高云峰申请执行的依据为担保物权，依法享有优先受偿的权利。王悦对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议。他项权利证登记时间是在王悦签订房屋买卖合同并交付全部购房款项、开具税费发票后，王悦使用居住该房屋已经有四年之久，单凭此证不能证明高云峰善意取得了该房屋的抵押权，不享有继续执行该房屋的权益。因王悦对此份证据的真实性没有异议，且该证据与本案具有关联，故本院予以采信。本院再审查明的事实与原一、二审认定的事实一致。 本院再审认为，本案的争议焦点是王悦作为买受人获得房屋所有权的请求能否对抗高云峰作为抵押权人的优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，王悦与永基公司在2010年4月27日签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，故合同依法成立并生效。王悦于合同签订后支付全部价款并合法占有案涉房屋，上述事实均发生于法院查封案涉房屋之前，且永基公司出具证明证实王悦一直向其公司主张办理产权，案涉房屋未办理过户登记非因王悦自身原因。根据前述规定，王悦作为买受人获得的案涉房产所有权的请求权足以对抗高云峰作为抵押权人的优先受偿权，能够排除强制执行。关于高云峰提出的其登记的抵押权享有一定的优先权的问题。本院认为，登记的抵押权确实享有一定的优先权，但与购买人的利益冲突时，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形且能够排除执行的，应优先保护购买人的利益。本院二审判决适用法律确有不当，本院予以纠正。 综上所述，王悦的再审请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）吉01民终3314号民事判决； 二、维持长春市南关区人民法院（2018）吉0102民初1447号民事判决。 一审案件受理费9072元，二审案件受理费9072元均由被申请人高云峰负担。 本判决为终审判决。 审判长 郭 智 审判员 史绍红 审判员 魏 岚 二〇一九年十二月三十日 书记员 王艳秋