北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终15058号上诉人（原审被告）：刘文波，男，1973年8月23日出生。委托诉讼代理人：胡吉弟，北京安太律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈海华，女，1977年7月11日出生。委托诉讼代理人：施季辉（沈海华之夫）。委托诉讼代理人：蒋莉，北京市百瑞律师事务所律师。原审被告：北京鑫亿居房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳镇大宁山庄二区6号楼102。法定代表人：历春如。委托诉讼代理人：尹秀新，女，北京鑫亿居房地产经纪有限公司职员。上诉人刘文波因与被上诉人沈海华、原审被告北京鑫亿居房地产经纪有限公司（简称鑫亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初22774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘文波上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回沈海华一审的诉讼请求，诉讼费由沈海华承担。事实和理由：一审法院事实审理不清。双方所签合同未约定沈海华有单方解除权，故合同不因其通知而解除；双方所签合同未约定办理过户登记的时间，故沈海华不具备认为刘文波违约而解除合同的条件；沈海华未履行催告义务，一审法院就认定刘文波单方违约系错误的；涉案房屋完成了解封，房屋买卖合同可以履行。一审法院适用法律错误。刘文波并未根本违约，本案中仅是合同履行时间迟延了不足十天，并非沈海华买房的目的不能实现；对于刘文波的延期履行，沈海华未给予合理的处理时间，也没有进行催告，故违约不成立。刘文波没有违约，涉案房屋买卖合同解除是因为沈海华未按约定支付首付款且在刘文波要求继续履行通知后仍不履行而导致的。沈海华辩称，同意一审判决，不同意刘文波的上诉请求及理由。刘文波隐瞒案外人对涉案房屋享有相关权利的重要事实，沈海华一次次给予刘文波补救机会，但其仍未在最后期限解决问题。刘文波的行为构成根本违约，致使沈海华不能充分实现合同目的，沈海华享有法定解除权，沈海华向其发出解除通知符合法律规定。沈海华在2019年6月17日交纳首付款并拟办理网签时发生了涉案房屋被查封的情形，沈海华初次购房就发生该情形，对心里产生很大影响，但沈海华并未马上要求退房，而是给予了宽限期，直至6月25日中介告知其次日可以办理手续，但6月26日下午，沈海华再次询问，答复仍是含糊不清的，且此时距离6月30日交纳购房款的最后期限尚不足3天，若沈海华不按时交纳购房款则按违约处理，为规避相关交易风险，沈海华有充足理由选择单方解除合同，并不需要履行催告义务。一审法院适用法律正确。鑫亿公司提交书面答辩意见称，一审认定事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意刘文波的上诉请求。沈海华向一审法院起诉请求：1.确认沈海华与刘文波、鑫亿公司签订的《存量房屋买卖合同》（编号S-2019009）解除；2.判令刘文波双倍返还沈海华购房定金10万元；3.诉讼费由刘文波负担。一审法院认定事实：2019年5月11日，沈海华与刘文波、鑫亿公司签订《存量房屋买卖合同》（编号S-2019009），约定由沈海华购买刘文波名下的位于北京市房山区×××201房屋（即涉案房屋）一套，成交价为333万元；刘文波承诺房屋其他共有人同意出售，保证没有产权纠纷，同时没有个人债务影响出售；沈海华应于同年6月30日前给付刘文波首付款243万元；合同未约定网签具体时间。合同签订后，沈海华给付刘文波定金5万元。同年6月17日，沈海华表示可以支付首付款，沈海华、刘文波、鑫亿公司三方约定次日办理网签手续，办理中发现因涉案房屋权利人之一即刘文波前妻以离婚后财产纠纷为由对刘文波提起民事诉讼，并申请保全导致涉案房屋已被一审法院查封，致无法办理网签等手续。后刘文波即与其前妻协调解决纠纷。根据微信聊天记录显示，6月25日上午中介人员告知沈海华“房主解决完了，明天上午解封，下午我去查一下”，6月26日下午15时30分许，沈海华询问“出结果了吗？”，中介人员回复“房主说昨天撤诉，法院提交了，需要一两天审核”。沈海华于当日下午17时许向刘文波、鑫亿公司发出了解约通知，通知主要内容为“刘文波隐瞒房屋真实状况，作出虚假承诺，其行为构成严重违约，给沈海华造成损失，故通知刘文波、鑫亿公司解除合同，刘文波双倍返还定金10万元”。刘文波、鑫亿公司均已收到该通知。刘文波收到上述通知后，于同年7月2日给沈海华邮寄“继续履行通知”一份，认为沈海华要求解约理由不成立，不同意解除合同，要求继续履行合同；如沈海华15日内未支付首付款，则刘文波可向第三方出售房产。沈海华于2019年7月24日起诉至一审法院。同年9月19日庭审中刘文波表示涉案房屋已另卖他人。庭审中刘文波提供一审法院于2019年6月27日针对涉案房屋作出的解封裁定一份。经一审法院庭后核实，涉案房屋于2019年6月6日被查封，同年7月1日上午办理解封手续。一审法院认为，沈海华、刘文波、鑫亿公司签订的房屋买卖合同合法有效。因刘文波隐瞒案外人对涉案房屋享有相关权利的重要事实，且履行合同过程中涉案房屋被查封，致使交易中断履行，可以认定刘文波违反诚实信用原则，亦违反了合同中的相关承诺和约定，构成根本违约；刘文波的违约行为造成交易中断，不能正常履行，同时对沈海华在心理上势必产生影响。沈海华等待一段时间后，在没有得到明确结果、房屋仍未解封的情况下，为规避相关交易风险，沈海华有充足的理由选择解除合同。沈海华向刘文波发出解除合同通知并已由刘文波签收，符合法定解除条件，法院对此予以确认。刘文波所发“继续履行通知”中相关异议不成立。因刘文波违约，沈海华有权选择定金条款，对沈海华要求刘文波双倍返还定金的请求予以支持。刘文波相关辩解均缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决：一、确认沈海华与刘文波、北京鑫亿居房地产经纪有限公司于2019年5月11日签订的《存量房屋买卖合同》（编号S-2019009）已解除；二、刘文波于判决生效后7日内双倍返还给沈海华定金10万元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经询，沈海华称其解除合同系依据系合同法第九十四条第（四）款，其认为合同履行中出现根本违约行为系涉案房屋被查封。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。依房屋买卖交易常理，买受人的合同目的系获得房屋所有权。本案中，沈海华主张刘文波的行为构成根本违约，致使其不能充分实现合同目的，故其享有法定解除权。根据查明的事实，虽然因为刘文波与案外人的纠纷导致涉案房屋被查封，但刘文波在较短的时间内协调解决了其与案外人的纠纷，解除了涉案房屋上的查封。故刘文波在涉案房屋买卖交易过程中虽存在过错，但其行为并不当然导致合同不能履行，沈海华所持刘文波的违约行为致使其不能实现合同目的的主张，依据不足。沈海华在中介人员告知其刘文波与案外人的纠纷已经解决完，只是需要等待法院解除查封的情况下，仍于得知该情况的当日发出解除合同的通知，其解除通知不当然发生合同解除的后果。刘文波在2019年7月2日向沈海华邮寄“继续履行通知”表示如沈海华15日内未支付首付款，其可向第三方出售涉案房屋，且于一审审理中表示其已经另行出售涉案房屋。刘文波的上述行为表明其亦同意解除涉案合同，故一审法院确认双方所签存量房屋买卖合同已解除，无明显不当，本院予以维持。就沈海华要求刘文波双倍返还定金一节，本院认为，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。如前所述，本案中，虽因刘文波的原因导致涉案房屋被查封，但刘文波在较短的时间内协调解决了其与案外人的纠纷，解除了合同履行的相应障碍，故刘文波并未根本违约，亦未拒绝履行合同，沈海华要求双倍返还定金，依据不足，一审法院予以支持欠妥，本院予以纠正。因涉案房屋买卖合同已经解除，刘文波应返还沈海华已经支付的定金5万元。因刘文波违反了其在合同中所做相关承诺及约定，致使涉案房屋买卖交易中断，故刘文波以其未违约为由拒绝返还沈海文定金，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，刘文波的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市房山区人民法院（2019）京0111民初22774号民事判决第一项；二、撤销北京市房山区人民法院（2019）京0111民初22774号民事判决第二项；三、变更北京市房山区人民法院（2019）京0111民初22774号民事判决第二项为刘文波于本判决生效之日起七日内返还沈海华定金50000元；四、驳回沈海华的其他诉讼请求。如果刘文波未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，由沈海华负担575元（已交纳），由刘文波负担575元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费2300元，由沈海华负担1150元（于本判决生效之日起七日内交纳），由刘文波负担1150元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 佳审判员 刘丽杰审判员 陈雨菡二〇一九年十二月三十一日书记员 杨 竹