浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终4710号上诉人（原审原告）：张义强，男，1975年5月18日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：蒋瑶，浙江无双律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊伟，浙江无双律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东阳市江北综合市场商贸有限公司，住所地浙江省东阳市江北街道茗田社区居委会蟾院小区内，统一社会信用代码913307837679620614。法定代表人：叶武杰，执行董事。被上诉人（原审被告）：叶武杰，男，1955年12月27日出生，汉族，住浙江省东阳市。被上诉人（原审被告）：叶玉珠，女，1955年9月9日出生，汉族，住浙江省东阳市。三被上诉人共同委托诉讼代理人：吴新阳，浙江东鹰律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：林中汉，浙江东鹰律师事务所实习律师。上诉人张义强因与被上诉人东阳市江北综合市场商贸有限公司（以下简称东阳江北商贸公司）、叶武杰、叶玉珠房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2019）浙0783民初2134号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张义强上诉请求，一、撤销原审判决第二项、第三项；二、改判由东阳江北商贸公司承担违约金150万元；三、改判由叶武杰、叶玉珠对东阳江北商贸公司在本案中应承担的责任承担连带责任。事实与理由：一、本案事实经过。（一）2015年5月10日，张义强与东阳江北商贸公司签订《房屋租赁合同》，承租了案涉房产，合同第十条约定了如果由于东阳江北商贸公司原因导致租赁无法履行，东阳江北商贸公司应当承担违约责任即赔偿当年租金外还应赔偿双倍违约金，合同还约定张义强可以转租。（二）2018年12月21日，案涉租赁房产涉及银行抵押并被债权人申请强制执行，东阳市人民法院作出（2017）浙0783执6465号裁定书，责令张义强在收到裁定书后15日内腾空上述房屋。（三）张义强作为合法公民依法履行法院裁定文书，除去房屋租赁权并腾空，并向法院起诉要求东阳江北商贸公司、叶武杰、叶玉珠承担违约责任。（四）原审法院判决东阳江北商贸公司、叶武杰、叶玉珠不需要按照合同约定承担违约责任，理由是原审法院并没有拍卖涉案房屋亦没有变更产权人，合同约定的违约条款不适用。二、本案争议焦点为两点：一是东阳江北商贸公司是否应承担违约责任；二是叶武杰、叶玉珠应否承担连带责任。三、东阳江北商贸公司需要承担违约责任。（一）本案合同不能履行的根本原因在于涉案房产被法院处置，过错在于东阳江北商贸公司，其应承担违约责任。本案租赁合同签订后，张义强一直按照约定交付租金，案涉合同一直在正常履行，不存在双方协商解除合同以及一方根本违约导致合同目的不能履行等情形，直到涉案房产被法院查封处置，原审法院要求张义强除去租赁权并腾空房屋才导致了本案租赁关系无法继续履行。一审判决认为本案合同解除的原因不在于原审法院的执行裁定书，但其却没有说明本案合同解除的原因。一审法院还认为涉案房产没有被拍卖、没有变更产权人故违约条款不适用，是否意味着必须房产拍卖、变更产权人后合同才会根本无法履行，是否意味着拍卖涉案房产前张义强可以继续使用案涉房屋，原审法院的执行裁定书明确要求张义强15日内腾空，是否张义强履行法院裁定书的行为错误。按照一审法院的观点，涉案房产不拍卖就不能适用违约条款，原审法院是否应承担侵权责任。张义强按照原审法院的执行裁定书腾空房屋，但是其没有拍卖房屋导致张义强不能追究东阳江北商贸公司的违约责任，那是不是原审法院存在重大过错应承担侵权责任。原审判决称合同解除后，张义强可以要求东阳江北商贸公司赔偿直接损失，让张义强另行起诉。一审判决实质上是认定本案东阳江北商贸公司违约，既然认定了其违约又称违约条款不适用，明显自相矛盾。让张义强另行起诉，为什么不能一并处理，本案系浪费司法资源增加当事人的诉累。（二）一审判决系对民法诚实守信原则及合同法原则的践踏。案涉租赁合同第十条明确约定了违约责任，原审法院认定违约条款不适用，社会是否还需要诚实守信，案涉合同是否还有效力。合同法违约责任适用无过错原则，一旦违约就需要承担责任。一审判决认定违约不适用违约条款，不符合民法的诚实守信原则，亦不符合合同法维护交易的稳定与安全。本案张义强没有根本违约，虽然合同履行过程中存在一些小摩擦但不影响履行，一审法院认为中间的小摩擦是违约条款不适用的原因之一，不符合合同法精神。合同法对法定解除权有严格限制，必须根本不能履行才可以行使。（三）本案违约金150万元并不高。根据案件查明的事实，本案张义强存在转租收益，合同履行完毕的转租收益高达700多万元，合同履行过程中由于东阳江北商贸公司的原因导致转租客都不敢续租，东阳江北商贸公司自认其在2018年7月公告并通知被转租人不要续租，被转租人许亚琳、任伟晓等陈述东阳江北商贸公司在租赁期间故意断水断电，本案合同违约导致张义强可得利益损失巨大。四、本案应适用公司人格否认制度，叶武杰、叶玉珠作为股东应当承担连带责任。叶武杰、叶玉珠是东阳江北商贸公司两股东，其系夫妻关系，财产共同共有，存在混同，东阳江北商贸公司本质上是一人公司，应该适用一人有限公司人格否认制度，由股东承担连带责任。本案中租金一直都是由股东叶玉珠，已经构成股东与公司财产混同。根据最高法院的观点，股东收取公司应收款项，除非股东能够证明款项最后用于公司才能免除公司人格否认的适用，本案两股东并未证明案涉款项最后用于公司，理应承担连带责任。被上诉人东阳江北商贸公司、叶武杰、叶玉珠答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。一、原审法院裁定拍卖涉案房产不是本案租赁合同解除主要原因，不符合双方租赁合同第十条的约定。（一）张义强承租东阳市江北综合市场包括一楼蟾院小区名下及东阳江北商贸公司名下房产的目的是为了经营盈利，但其在承租后，没有将整个市场进行整体整合、规划，连清晰的市场定位都没有，也没有对整个市场进行任何方式的装潢、运作，只是出租给零散的次承租人，由次承租人根据需要，进行地摊式经营，也有的进行简易装修后经营。张义强经营持续亏损，张义强承租案涉房产后，其名下仅有四名次承租人，次承租人因为合同到期不续租或者因为个人原因不续租，年租金收入将更少，其亏损将更大。张义强以高于本案房产八倍的租金承租一楼蟾院小区房产，其每年亏损80多万元，连同本案房产整体每年亏损100万元以上，这才是其要求解除合同的根本原因。张义强与案外人的租赁合同纠纷案件中，张义强提出解除租赁合同并拒绝继续支付租金，原审法院判决其支付租金并赔偿损失。（二）张义强未按约定支付租金，意图解除本案的租赁合同，目的系防止持续亏损。2018年5月，张义强得知东阳市江北街道和蟾院小区拟根据原政府规划要求对涉案江北综合市场一楼、二楼统一招商引资，遂提出要支付年度租金，以此阻碍政府对整个江北综合市场的招商引资，讹诈东阳江北商贸公司。（三）张义强明知涉案租赁房屋已经抵押给银行，应预见到可能产生的后果。（四）浦发银行、东阳江北商贸公司、张义强三方于2016年2月26日签署了《关于房产抵押及租赁的三方协议》，该协议足以证明张义强知道案涉房产抵押的事实。二、案涉租赁合同解除系基于维护公共利益的需要。涉案江北综合市场的一楼、二楼在区域、使用功能、性质上均为不可分割整体，规划用途均为市场、超市，自动扶梯为一楼、二楼公用，共同使有室外停车场、市政配套设施，经营上必须整体规划、统一经营。这些因素决定了整个一楼、二楼市场承租经营者具有同一性，才能保证江北综合市场能正常经营。因此本案的租赁合同届满与综合市场一楼的届满期限为同一天。张义强承租期间，整个江北综合市场处于半瘫痪状态，无法实现政府的规划功能，危害民生。三、张义强主张违约金150万元系在一审诉讼请求以外独立增加的诉讼请求，第二审人民法院可以根据当事人自愿原则就新增加的诉讼请求进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。张义强一审诉讼请求是要求赔偿违约损失，法律依据是《中华人民共和国合同法》第113条，其上诉请求主张违约金的法律依据是114条。四、张义强主张违约金150万元没有合同及法律依据，案涉租赁合同对违约金没有进行约定。五、张义强不存在本案解除租赁合同导致的实际损失。根据前述事实和理由，解除案涉租赁合同系张义强积极追求，目的系为了阻止不断扩大的实际损失，其没有证据证明实际损失和可得利益损失的实际存在，应当承担举证不能的法律后果。六、东阳江北商贸公司不是一人有限公司，不能适用一人有限公司的相关规定。原审原告张义强向原审法院起诉，请求判令：一、解除张义强、东阳江北商贸公司之间的房屋租赁关系；二、由东阳江北商贸公司、叶武杰、叶玉珠返还租金175000元（四个月20天的租金）及利息损失（利息损失从2018年12月22日起按年利率6%计算至实际返还之日止）；三、由东阳江北商贸公司、叶武杰、叶玉珠赔偿违约造成的损失7777904元。一审法院认定事实如下，2015年5月10日，张义强与东阳江北商贸公司签订了房屋租赁合同一份，约定：由张义强租用其名下的涉案房产，租赁时间为2015年5月11日至2034年10月10日止，其中2015年5月11日至2017年5月10日的两年时间归张义强免费无偿使用，从2017年5月11日起计付租金，2017年5月11日至2022年5月10日每年租金45万元，之后每两年租金上浮10%，2017年-2018年的租金应于2015年6月23日前付清，以后每年租金均在上一年租期到期前的一个月交清；合同还约定在承租期间，承租方逾缴租金超过两个月、逾期缴纳水电费超过5万元的，出租方有权解除合同；涉案房产有银行抵押及资产转让等原因导致房屋被收回，合同无法继续履行，造成承租方无法正常经营和出租，视为出租方违约，除赔偿承租人当年的租金外，还应双倍赔偿违约金及装修等一切经济损失；若遇市政府政策性拆建改造或改变用途等双方不可抗拒因素影响租用的，双方终止合同，租金按实际使用时间计算等。张义强在签订租赁合同后按约支付了2017年5月11日至2018年5月10日的租金45万元，随即将涉案房产分块出租给多人，其中涉案房产一楼部分房产出租给了案外人张光华经营东阳市爱心大药房连锁有限公司艺海北路店，租期从2015年12月29日至2018年12月28日，张义强获取租金共计30余万元，已到期，未再续租；一楼部分房产出租给案外人吴兴有，每年租金10万元，租期至2018年12月28日，到期后未再续租；二楼部分房产出租给案外人许亚琳，租期从2016年9月1日至2018年8月30日，张义强获取租金共计6万余元，到期后未再续租；二楼部分房产出租给案外人任伟晓，租期从2015年7月31日起至今尚在履行，张义强已收取2018年8月14日前的租金36万余元，就之后的租金双方产生争议，正在原审法院审理过程中；2015年10月7日，张义强曾就二楼其他部分房产与案外人金飞翔签订租赁合同，并收取了金飞翔5万元，但该租赁合同其他部分至今未履行。张义强未按租赁合同约定，在2018年4月10日前缴纳2018年5月11日至2019年5月10日的租金45万元，而是在2018年5月7日汇给叶玉珠45万元，但东阳江北商贸公司以蟾院小区所属的一楼房屋租赁发生变化需暂缓租赁为由，拒收租金。张义强又于2019年5月9日再次将租金汇至叶玉珠账户。另查明，涉案房产所在的一楼除属涉案房产的小部分外，剩余大部分房产归东阳市江北街道茗田社区蟾院小区所有，张义强曾于2014年9月通过招标取得一楼2015年10月12日至2034年10月11日的租赁权，但张义强在2017年就该租赁的解除与蟾院小区存在争议并诉至法院，张义强在相关庭审中自认自己于2017年8月即要求解除与蟾院小区的租赁并拒缴租金，双方的租赁实际已无法履行。有鉴于此，蟾院小区当时要求东阳江北商贸公司按规划及市政民生工程要求，解除张义强、东阳江北商贸公司之间的租赁，将包含涉案房产在内的一楼、二楼房产统一招标。本案还查明，东阳江北商贸公司已于2013年4月8日将涉案房产抵押给了案外人浦发银行东阳支行，并经（2016）浙0783民初10956号民事调解书确认，浦发银行对涉案房产享有优先受偿权。因浦发银行就（2016）浙0783民初10956号民事调解书确认的内容申请执行，原审法院于2018年9月11日告知张义强“因租赁合同在抵押之后，故现在我们只能在拍卖的时候备注合同履行到2019年5月10日，如果你要继续租再和买受人谈，如果谈不下来，只能到时候腾空出来……”，并于2018年11月12日裁定拍卖涉案房产，但涉案房产至今未成交。一审法院认为，一、叶武杰、叶玉珠是否为本案的适格主体？二、本案双方谁违约，东阳江北商贸公司是否应当返还张义强4个月20天的租金及利息损失，并赔偿违约损失？关于焦点一，本案法律关系为租赁合同纠纷，张义强系与东阳江北商贸公司签订的房屋租赁合同，涉案房产是登记在东阳江北商贸公司名下，叶武杰、叶玉珠并非合同相对人，故根据合同相对性，张义强起诉要求叶武杰、叶玉珠承担共同责任的诉请于法无据，应不予支持。关于焦点二，张义强将涉案房产出租给他人已数年，东阳江北商贸公司系明知，且租赁合同第十条亦明确张义强可以转租，故东阳江北商贸公司辩称张义强未经许可转租的意见，缺少证据支持，应不予采纳。现张义强主张从2018年12月22日起解除租赁，东阳江北商贸公司予以认可，应视为双方协商一致同意自2018年12月22日起解除租赁合同，应予以确认，故东阳江北商贸公司应返还张义强2018年12月22日起至2019年5月10日止共计4个月19天的租金173767元并按年利率6%支付利息损失；但因部分转租的租期截至2018年12月28日并已收取租金，故酌定利息损失自2018年12月29日起计算。另外，东阳江北商贸公司于2018年5月7日前已告知张义强因涉案房产需与蟾院小区所有的一楼房产统一招标，并表示从2018年5月12日起终止履行租赁合同，且张义强也自认“东阳江北商贸公司于2018年7月24日就发布双方已解除租赁的消息，导致转租户到期或未到期的，均不敢续租甚至拒交租金”，双方已就涉案房产的租赁产生了争议，东阳江北商贸公司曾拒收租金，结合张义强曾延迟缴纳2018年5月-2019年5月期间租金，涉案房产至今未变更所有权人，原审法院也一直未对涉案房产进行腾空，且张义强与案外人任伟晓的转租尚在租赁使用过程中等实际情况，法院裁定拍卖涉案房产不是租赁合同解除的主要原因，不符合合同第十条约定的“涉案房产因抵押和资产转让等原因，导致房屋被收回，合同无法继续履行”的情形，故东阳江北商贸公司不应按该条款承担违约责任；但东阳江北商贸公司应赔偿租赁解除后张义强的直接损失，鉴于双方未对违约金做出明确约定，张义强通过转租收取的租金已超过其支付给东阳江北商贸公司的90万元租金，张义强也未提供证据证明有其他直接经济损失，且与他人未到期的转租存在争议，故对其经济损失不予确认，其可另行主张。综上，张义强诉请中合理部分应予以支持；不合理部分不予支持；东阳江北商贸公司辩称不应返还部分租金及不需赔偿的意见，于法无据，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认张义强与东阳市江北综合市场商贸有限公司于2015年5月10日签订的《房屋租赁合同》于2018年12月22日解除。二、东阳市江北综合市场商贸有限公司应于判决生效之日起十日内返还张义强租金173767元并支付利息损失（利息损失从2018年12月29日起按年利率6%计算至实际履行之日止）。三、驳回张义强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67470元，由张义强负担65995元，由东阳市江北综合市场商贸有限公司负担1475元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理，对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，一、关于张义强二审主张的违约金能否获得支持的问题。权利人可要求合同违约主体承担支付违约金或赔偿损失的责任，一般情形下，权利人可在支付违约金和赔偿损失中择一行使权利。本案张义强原审起诉状明确其依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条要求东阳江北商贸公司、叶武杰、叶玉珠承担赔偿损失责任，而其二审中的主要上诉请求是要求东阳江北商贸公司、叶武杰、叶玉珠承担支付违约金的责任，其法律依据是《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，其二审上诉请求超出原审起诉请求，本院对此不予审理。二、关于张义强主张的案涉租赁合同第十条能否适用的问题。本案东阳江北商贸公司虽然于2018年5月7日前已告知张义强因涉案房产需与蟾院小区所有的一楼房产统一招标，并表示从2018年5月12日起终止履行租赁合同，张义强自认“东阳江北商贸公司于2018年7月24日就发布双方已解除租赁的消息，导致转租户到期或未到期的，均不敢续租甚至拒交租金”，但张义强并不同意东阳江北商贸公司提出的解除案涉租赁合同的要求，且东阳江北商贸公司提出的解除理由没有法定或约定的解除依据，本案租赁合同解除的最根本原因是案涉租赁房产要被人民法院拍卖以清偿债务，张义强如要求根据案涉租赁合同第十条主张权利，人民法院可根据该条的约定、实际损失、当事人的过错等因素确定双方应承担的责任。原审法院认定的案涉租赁合同第十条在本案中不能适用缺乏事实及法律依据，应不予认定。案涉赔偿损失或者支付违约金责任的确定均要考量实际损失，原审法院考量到张义强在原审期间尚未举证证明其实际损失且涉及到案涉次承租人的权益并最终对张义强的损失产生影响等本案的客观情况对本案违约责任的最终承担没有处理，该处理决定并无明显不当，当事人可以另行主张。三、关于张义强主张的叶武杰、叶玉珠应对案涉责任承担连带责任的问题。与张义强签订案涉租赁合同的主体为东阳江北商贸公司，案涉房产的产权主体亦为东阳江北商贸公司，原审认定东阳江北商贸公司为本案适格主体符合法律规定。东阳江北商贸公司的两股东叶武杰、叶玉珠为夫妻关系，法律并未禁止夫妻成为有限责任公司仅有的两股东此种情形，也没有法律规定此情形应按照一人公司处理，东阳江北商贸公司要求叶武杰、叶玉珠承担连带责任缺乏事实及法律依据。综上所述，原审认定事实清楚，判决结果并无不当。上诉人张义强的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张义强负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱红彦审 判 员 杜月婷审 判 员 周楚臣二〇一九年十二月十六日代书记员 周璟学