河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初616号原告：闫筱宇，女，汉族，1991年12月12日出生，住河南省南阳市南召县。被告：鸿发商贸集团龙达置业有限公司（以下简称龙达置业）。住所地：南阳市张衡东路中国检验检疫10楼。法定代表人：刘太有。被告：鸿发商贸集团有限公司（鸿发集团）。住所地：南阳市张衡东路中国检验检疫11楼。法定代表人：刘太有，任执行董事兼总经理。上述二被告共同委托代理人：姜风生，河南武侯律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告闫筱宇与被告鸿发商贸集团龙达置业有限公司（以下简称龙达置业）、鸿发商贸集团有限公司（以下简称鸿发商贸）商品房预约合同纠纷一案，原告闫筱宇于2019年1月6日向本院提起诉讼。本院于2019年9月11日公开开庭审理该案，原告闫筱宇被告鸿发集团、龙达置业的委托代理人姜风生出庭参加诉讼，本案现已审理完毕。原告诉称，2016年4月5日原被告签订《优惠协议书》，原告购买被告的龙达FBC新天地1号地4号楼3单元25层04户房产（房管局备案为1号地4号楼2单元25层01户房产）。建筑面积134.05平方米，单价5799元每平方米，合同签订后原告支付首付款23.7356万元。现涉及该商品房的预售许可证已经颁发，已具备了签订网签《商品房买卖合同》的法定条件，原告的剩余款项于2018年12月5日上午午向被告缴纳，被告拒绝收款，不按合同交付房屋。原告的诉讼请求为：1、判令被告依据《优惠承诺书》的约定依法办理商品房买卖合同备案登记手续，并按商品房买卖合同的约定依法交付房屋。2、本案诉讼费由被告承担。被告龙达置业、鸿发集团辩称，一、原被告之间是商品房买卖预约合同关系。优惠承诺书的性质不是商品房销售合同，也不是预售合同。而是商品房买卖预约合同，合同的实质内容是双方对未来签订买卖合同的预约、对所选房源的预订。二、双方的预约合同即优惠承诺书中约定的购买权益已原告放弃、解除，而且该预约合同在事实上也已经不能履行。双方在优惠承诺书中约定，原告应当在被告通知的时间地点办理相关手续，若不来办理，即视为弃权。通过相应证据可以证实原告拒绝到售房部办理相关手续，可以视为其放弃购房预约。鉴于原告早已弃权，被告有权房屋另行出售，案涉标的物已经出售，双方的预约合同无论如何都不能继续履行。原被告之间现在基于违约问题可以另行协商，或者另行诉讼解决。三、被告无法履行尚未签订的合同义务原告请求办理网签备案登记的手续并交付房屋．因此，原告请求的网签备案等包含了要求判令双方签订买卖合同的意思表示，也说明原告对双方没有签订本约合同是认可的。合同法第四条规定了合同自由原则，即当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。在这个法律基础上，人民法院应当不予强制缔约。至于交付房屋问题，双方不能跨越买卖合同而直接要求履行，对于尚未约定的事项，被告无需履行，事实上也不能履行。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：第一组证据：1、优惠承诺书（原）。证明方向：具有法律关系的商品房预售买卖合同，标的物的位置、楼层、面积、单价等明确的约定，缴纳30%首付购房款，等待交房，签写《商品房买卖》正式文本合同。2、交款收据及龙达新天地交款的传递单（原）。证明：内含两次缴费单据以及交款传递单，明确写明了面积、房号、总价并且勾了首付款选项，确认购买了原告房屋。3、范军生的收据。证明方向：收据注明（维修基金、燃气、办证费），印证合同行为为《商品房买卖合同》的合理行为。4、原告本人与龙达置业签订的老带新购房赠送一年物业（原）。证明方向：对于交房后的后续物业进行相关的提前约定，印证合同行为《商品房买卖合同》的合理行为。第二组证据：1、致广大业主的一封信．证明方向：双方合同的补充部分，约定了交房的时间和交房标准和品质。约定的12月31日前交房，五证两书齐全，被告未做到。2、宛房罚字（2013年）第064号行政处罚、宛房罚决字（2017年）第008号行政处罚。证明方向：证明与本案同样的销售行为，被要求停止违规售房。原告缴纳了合作协议金，签订的优惠承诺书应定性为商品房预售合同。3、李宇九判决书。证明方向：与本案相同的案情，判决合同有效并继续履行。第三组证据：1、预售许可证。证明方向：原告购买房屋预售许可证，下发时间为2018年11月2日。至此，所购买房屋手续办理到位，完成之前证据致广大业主的一封信2016年12月31日前交房，五证两书齐全。2、（2018）豫宛证内民字第20448号公证书。证明方向：所购房屋手续齐全，符合办理商品房买卖合同文本。原告筹借余款54万元至售楼部二楼财务室交款，鸿发商贸集团龙达置业有限公司销售经理称，交购房款手续不能办理。原告已经履行了自己的支付义务，被告拒绝履行交房义务。第四组证据：联名请求书。证明方向：相同情况业主，申请审判长能够公正处理此案。第五组证据：南阳网讯相关报道。证明方向：原告通过信访、法院、媒体多方面反映被告违法违规行为，不论被告说什么道德绑架还是舆论绑架，不论被告威胁什么追究相关报道不实的法律责任。被告龙达置业、鸿发集团对原告所举证据的质证意见为：第一组证据：1、真实性无异议，对证明方向有异议，该优惠承诺书核心要件不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定必须拥有的十三款项。其核心内容是对房屋建成后买卖的一种预约，同时该协议约定原告有无理由退房权．2、该手续是复印件，我们无法确认该真伪性，不予质证。3、这组证据与本案无关。4、真实性无异议，但是合同已经不能履行，赠送的物业没有实际意义，本质是介绍其他客户的奖励。第二组证据：1、真实性无异议，证明观点认为不能成立。既然原告持有该信件，我们可以推定他知道上面的全部内容，在交房的承诺条款当中明确说具体约定以正式商品房买卖合同为准更说明了双方原来所签订的承诺书是本约之前的预约。2、真实性无异议，证明目的不成立。该行政处罚决定对双方预约合同性质的认定并没有任何的表述，行政处罚绝对不能成为确定合同性质的一种应为，应当依据合同法以及相应的民事法律法规以及司法解释和民法的相应理论进行分析和认定。3、真实性无异议，现在正在二审处理当中。第三组证据：1、真实性无异议，因为他放弃了预约合同的权益，所以正式买卖合同的机会已经丧失，该预售证与原告没有关系。2、真实性无异议，证明方向有异议，被告不能与他签订买卖合同当然不能收取他其他的任何费用，不收费是合理合法的。第四组证据：本质是证人证言，证人没有出庭作证，不予质证。从内容上看也有扰乱法院诉讼的话语。第五组证据：以前开庭中级的法院的审判长已经对这个行为进行了驳斥，这种联名反映投递到人民法院是一种对诉讼秩序的破坏。被告龙达置业、鸿发集团为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：第一组：优惠承诺书一份，证明该优惠承诺书核心要件不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定必须拥有的十三款项。其核心内容是对房屋建成后买卖的一种预约，同时该协议约定原告有无理由退房权，也就是说对于购房人是否继续要求实施购买没有强制，以后想买就买不买拉倒，另外还约定了价格担保，但是所有的前提是预约人应当按时到甲方办理相关手续，另行签订合同文本否则预约人就自动放弃相关权益，也就是说不来就视为原告方的单方解除，而且无需通知我方，所以我们认为这个协议仅能做预约的表示和认定。第二组：短信记录一份，证明销售顾问确认了原告没有按期交款也没有按公告内容补款，通知其房源已被收回被通知其办理相应退款手续。第三组：部分清退房源已另行出售的网签合同以及预约合同和相关的交款收据及转账凭证，证明事实上与原告的预约合同已无法履行，原告预约的房子实际销售给张付丽并于2018年12月21日网签。第四组：张明杰的一审判决，说明购房户是以预约合同提起的诉讼，购房人对预约合同的性质是明智的。原告对被告所举证据的质证意见为：第一组：真实性无异议，证明方向有异议。第二组：真实性有异议，优惠承诺书未对通知方式约定，短信无法确认通知到本人，此人也无法证明是原告的置业顾问。第三组：真实性有异议，无法证明是售于原告本人的房屋。第四组：真实性无异议，与本案无关，不予质证。依据当事人的陈述、举证和开庭审理，本院确认以下案件基本事实：2016年4月5日，原、被告签订了《优惠承诺书》，约定：“原告定向选择了龙达FBC新天地1号地4号3单元25层04户房产，建筑面积为134.05平方米（最终以房管局实测面积为主）。龙达置业和鸿发集团承诺在龙达FBC新天地项目发出邀约办理销售相关手续通知后7日内（截止届满日的下午5点），原告享有优先购买权购买上述定向合作选房中确定的房源，并按照龙达置业和鸿发集团指定的流程办理销售相关事宜，并可以享受建筑面积5799元每平方米的内部优惠价。……原告同意按照龙达置业和鸿发集团所指定的流程及条件进行交款、签约。原告须在指定时间到龙达置业和鸿发集团指定地点与龙达置业办理相关手续，合同文本由龙达置业和鸿发集团拟定并提供。……原告逾期不办理或者未按约定交足合同款项，则视为原告自动放弃相关权益，龙达置业和鸿发集团有权将该房屋另行出售予第三者，无须征得原告同意或通知原告……三、《商品房买卖合同》签订后，本协议自动作废。”。2016年3月20日，原告向被告缴纳合作协议金5万元，2016年4月3日，原告向被告缴纳合作协议金18.7356万元。被告出具了上述款项的收据。2018年12月4日下午，原告向被告龙达置业缴纳合同剩余款项，被告工作人员拒绝接收该款项。另查明，龙达FBC新天地项目龙达置业关于龙达新天地项目一号地块三号楼十八楼以下部分于2016年12月取得预售许可，十八楼以上部分于2018年11月28日获得预售许可，本案诉争房产原房号为龙达FBC新天地1号地4号3单元25层04户房产，现登记为达FBC新天地1号地4号3单元25层04户房产，该房产已经于2018年12月21日签订了正式的商品房买卖合同，买受人为张付丽、周珂，买受人已经支付了共计109.7267万元的购房款。本院认为，本案中，原、被告双方存在的主要争议如下：一、本案案由即本案法律关系；二、原、被告签订《优惠承诺书》的效力；三、原告要求法院判决被告按照《优惠承诺书》的约定签订房屋买卖合同并办理备案登记的诉讼请求是否应予支持。一、关于本案案由，即本案的法律关系问题。商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。商品房预约合同是房地产开发商与购房者就双方将在一定期限内签订商品房买卖合同订立的协议，是对将来签订商品房买卖合同本约有关事宜的初步确认，为签订正式合同即本约作准备，当事人订立预约合同的目的，是为了今后签订本约合同，促成交易的完成。在订立本约时还应对商品买卖合同所应具备的主要条款进行磋商。本案双方当事人签订的《优惠承诺书》虽有房号、房屋单价等约定，但不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，例如尾款支付的具体时间，交付使用条件及日期等。《优惠承诺书》中约定“原告同意按照龙达置业和鸿发集团所指定的流程及条件进行交款、签约。原告须在指定时间到龙达置业和鸿发集团指定地点与龙达置业办理相关手续，合同文本由龙达置业和鸿发集团拟定并提供。……《商品房买卖合同》签订后，本协议自动作废。”的内容表明，双方在签订《优惠承诺书》时，对该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑义的。故本案当事人诉争合同性质应为商品房预约合同。根据最高人民法院《民事案件案由规定》规定，人民法院审理民事案件的案由应根据当事人的诉讼请求和审理查明的法律关系确定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质予以变更，本案立案案由房屋买卖合同纠纷，应变更为商品房预约合同纠纷。原告请求法院认定该《优惠承诺书》为商品房预售合同的请求，本院不予支持。二、关于《优惠承诺书》的效力问题。本案原、被告签订的《优惠承诺书》，其主体适格，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形，《优惠承诺书》合法有效。三、关于原告要求法院判决被告继续履行《优惠承诺书》，办理涉案房产备案登记是否应予支持的问题。涉案《优惠承诺书》系商品房预约合同，性质上属于债权，双方都享有要求对方订立商品房买卖合同的权利，双方都负有秉承公平和诚实信用的原则进行磋商订立商品房买卖合同本约的义务。本案原、被告签订《优惠承诺书》之后，因双方当事人对商品房价格及支付时间和方式、房屋的交付、房屋过户手续办理等事宜存在争议，不能达成一致意见，双方未签订商品房买卖合同本约。从实际情况看，原告起诉状中自认本案诉争房产现在的备案登记房号为1号地4号楼2单元25层01户房产，被告提供了上述房产的登记备案合同以及买受人的银行交易记录和购房发票，足以证明被告将诉争房产已经转卖他人。合同事实上处于履行不能的情况。被告明确表示因原告未按照通知缴纳剩余款项，已经将约定房屋卖给他人等原因不能按照《优惠承诺书》签订本约合同的情况下，经本院释明，原告不同意变更诉讼请求，仍然请求继续履行《优惠承诺书》，责令被告限期办理龙达FBC新天地1号地4号3单元25层04户的商品房网签备案登记手续并交付房屋。《中华人民共和国合同法》第四条之规定当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预和第一百一十条之规定当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。结合上述规定，商品房预约合同不具有强制履行的特征，法院不宜对双方争议事项要求强制缔约。故原告要求法院判令被告与其签订房屋买卖合同的诉讼请求理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条、第一百一十条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下：一、原告闫筱宇与被告鸿发集团商贸集团有限公司、鸿发商贸集团龙达置业有限公司签订的《优惠承诺书》合法有效；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费、保全费共计15980元，由原、被告各负担7990元。审判长  张宏显审判员  李 立审判员  王 峰二〇一九年十二月十二日书记员  宋宗凯