新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）新民申1688号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：哈金平，男，1982年5月15日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。 委托诉讼代理人：张学峰，昌吉市三公法律服务所法律工作者。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：马建刚，男，1977年5月10日出生，回族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。 再审申请人哈金平因与被申请人马建刚房屋租赁合同纠纷一案，不服昌吉回族自治州中级人民法院作出的(2019)新23民终629号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 哈金平向本院申请再审称，一、原审判决认定马建刚是前一份哈金平与佘晓萍签订的房屋租赁合同的实际履行人属于认定事实错误。哈金平于2011年与佘晓萍签订了一份房屋租赁合同，将案涉房屋租赁给佘晓萍，合同签订后，佘晓萍对案涉房屋进行了装修，合同履行至2016年10月，双方协商解除合同，约定佘晓萍尚欠7万元房租不再缴纳，但佘晓萍对房屋进行的装修也不再折价。双方当场撕毁合同。后哈金平于2016年10月20日与马建刚签订了房屋租赁合同，合同约定，哈金平将案涉房屋租赁给马建刚使用，租赁期限自2017年5月20日至2024年5月19日止，租金为23万元/年。合同明确约定，哈金平将房屋的现状出租给马建刚，还约定在不影响房屋的主体结构的情况下，马建刚可以对房屋进行装修，增添设施设备，费用由马建刚本人承担。两份合同主体不同、签订时间不同、租赁期限不同，哈金平与马建刚在2016年10月20日签订房屋租赁合同之前不存在房屋租赁合同关系。原审判决突破合同相对性原则，认定哈金平与案外人佘晓萍签订的合同系由马建刚实际履行的合同，认定事实存在错误。在前一份合同履行过程中，马建刚只是佘晓萍的经营管理者，如果他是实际经营人，前一份合同亦是2024年到期，就根本没有必要在2016年10月重新签订房屋租赁合同，正因为马建刚不是前一份合同的相对人才于2016年10月重新签订了合同。前一份合同承租人佘晓萍在承租期间对房屋进行的装修、购置的设施与马建刚不存在任何关系，马建刚无权对该装修、设施主张赔偿。佘晓萍作为承租人与哈金平签订合同，并且以自己的名义向哈金平缴纳承包费，哈金平认为合同相对方就是佘晓萍而非马建刚。原审法院认定马建刚是实际经营人，即使存在该事实，但佘晓萍没有向哈金平告知过马建刚在经营合同，违反约定。二、原审法院认定2016年10月哈金平与马建刚签订的合同系2011年哈金平与佘晓萍签订的房屋租赁合同的补充合同属于认定事实错误。哈金平与佘晓萍签订的合同系双方自愿签订，合法有效，合同履行至2016年5月，因佘晓萍个人原因无法继续履行，故双方协商解除合同，对装修费已经做了明确的约定。哈金平又与马建刚签订合同，签订时并未注明是前一份合同的补充合同，也未注明马建刚是前一份合同的实际履行人，马建刚仅是佘晓萍的经营管理人，马建刚仅凭自己与佘晓萍伪造的一份合同取得营业执照，证明马建刚是实际经营人错误，马建刚与佘晓萍在原审审理过程中也认可伪造合同骗取工商行政部门办理营业执照，应当对该行为进行处罚，但原审法院却采信了该伪造的合同，错误认定马建刚为实际经营人，判决哈金平向其赔偿近百万元的损失有误。三、马建刚要求对涉案房屋的装修及装饰物品进行价格评估，哈金平认为上述装饰及装修的所有权应当归哈金平所有，因为双方在签订合同时已经约定：“在不影响房屋主体结构的情况下，乙方（马建刚）可对房屋进行装修，增添设施、设备费用由乙方自行承担。”由此可见，前面佘晓萍租赁期间内的装修与马建刚没有任何关系，2016年马建刚承租后，没有对房屋进行装修，如果马建刚要求对装修进行赔偿，应当先进行确权，否则上述装修的所有权都不归马建刚所有。法院委托鉴定机构所作《价格评估报告书》评估时一律采取50%成新率不当，事实上，该宾馆装修于2011年，至2018年评估时已经使用七年之久，许多装修都已经老化，该评估报告没有按照国家有关装修使用年限的规定，在该装修已经失去应有使用价值之后，仍然按照50%的成新率显然不符合客观情况和事实。原审法院全额予以支持有误。四、原审判令哈金平向马建刚支付违约金有误，因为马建刚未按时交纳租金，存在违约，应当承担主要责任。原审判令由哈金平支付全部的违约金违反了公平原则。且原审法院关于违约金的计算也存在明显错误。根据双方合同约定，马建刚按照合同剩余的房屋租金的20%向甲方赔偿，截止2017年剩余租金为138万元，故违约金应当是27.6万元，原审对哈金平的违约金全额进行判决不公正。综上，依法申请再审。 马建刚接受询问称，前一份佘晓萍为承租人的《房屋租赁合同》的实际履行人是我本人，且装修都是我实际装修的。《价格评估报告书》系法院委托作出的鉴定结论，可以作为证据采信。请求驳回哈金平的再审申请。 本院经审查认为，围绕当事人再审申请理由，本案的争议焦点主要有以下三点：一、由哈金平与马建刚于2016年10月20日签订的《房屋租赁合同》与前一份哈金平与佘晓萍签订的《房屋租赁合同》的关系如何认定以及马建刚是否有权主张案涉租赁房屋内的装修及附着物的相应损失；二、《关于西域皇冠商务宾馆装修及设备物品残值的价格鉴定结论书》能否作为认定涉案房屋装修及物品损失的依据；三、原审法院关于双方违约责任的承担及违约金的计算有无不当。 关于焦点一，哈金平主张其与佘晓萍签订的房屋租赁合同成立在先，系独立的合同，承租人为佘晓萍，且哈金平与佘晓萍在该合同解除后双方已就佘晓萍在承租期间内对房屋进行的装修和添附产生的剩余价值与佘晓萍欠付的租金进行了折抵。哈金平又主张其与马建刚签订的《房屋租赁合同》成立在后，系在前一份房屋租赁合同解除后房屋现状的基础上签订，马建刚无权对佘晓萍租赁期间内的房屋装修和添附主张所有权。根据民事诉讼证据规则，当事人对其反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证的当事人承担不利后果。首先，哈金平在一审庭审中认可涉案房屋在出租前系毛坯房，其只是认为房屋装修及添附系佘晓萍完成，且其与佘晓萍在解除双方房屋租赁合同时已协商一致将房屋装修及添附与佘晓萍欠付租赁进行了折抵。但一审期间，佘晓萍出庭作证明确陈述其是马建刚的嫂子，因当时签合同时间比较急，马建刚又未回吉木萨尔县，佘晓萍即以自己的名义与哈金平签订房屋租赁合同并垫付了部分租金，涉案房屋实际是由马建刚承租经营并进行装修，马建刚亦将其垫付款项返还。其次，哈金平虽主张其与佘晓萍签订的房屋租赁合同已经合意解除，涉案房屋装修及添附的剩余价值已与佘晓萍欠付租金折抵，但哈金平就其该反驳主张并未提交证据证实。第三，哈金平认为佘晓萍在承租期间内对房屋进行的装修和添附产生的剩余价值与佘晓萍欠付的租金进行了折抵，但结合哈金平的陈述，哈金平认为佘晓萍欠付其租金的数额是7万元，而一审法院委托评估机构对案涉房屋装修及设备物品残值进行鉴定评估，对形成附着的装修残值评估结论为872568元、可移动物品残值为153873.50元，而哈金平所称与佘晓萍解除合同时间早于本案诉讼，故当时的装修及设备残值应当还要高于该评估的残值，哈金平主张该两笔金额差距较大的债务互相抵销的理由亦不符合一般经济往来规则。故，结合涉案房屋装修后作为宾馆一直是由马建刚经营且一审庭审中马建刚亦提交了历年交付租金收条的事实，原审认定佘晓萍签订的房屋租赁合同实际履行人是马建刚具有相应的事实依据。关于马建刚在工商局备案的房屋租赁合同，马建刚亦认可该合同是办理营业执照时填写的格式合同，该合同落款处亦无各方当事人签字。一审判决对该证据予以确认仅表明是对哈金平庭审中提交该合同出处的真实性的确认，但一二审判决并未依据该合同确定案涉双方当事人的权利义务。哈金平申请再审认为原审法院支持马建刚与佘晓萍伪造合同的行为，采信该证据进行判决是对一二审法院判决书的误读。承前所述，哈金平主张其与佘晓萍签订的房屋租赁合同和其与马建刚签订的房屋租赁合同各自独立存在的理由不能成立，马建刚作为案涉房屋的实际承租人原审判由哈金平向马建刚赔偿案涉租赁房屋内的装修及附着物的相应损失并无不妥。 关于焦点二，哈金平主张新疆嘉思特价格评估有限公司作出的《关于西域皇冠商务宾馆装修及设备物品残值的价格鉴定结论书》(以下简称《价格鉴定结论书》）在具体鉴定时统一采取50%成新率过高，首先，该《价格鉴定结论书》系专业鉴定人员对案涉房屋进行了实地勘验、拍照与核实、了解相关情况，收集有关资料及市场信息后作出的鉴定，作出的结论具有客观性。其次，哈金平申请再审称其与佘晓萍签订的房屋租赁合同约定租赁期12年，自2012年1月31日起至2024年1月31日，装修期为三个月，根据马建刚提交证据及所作陈述，案涉房屋实际于2012年2月后才开始装修，于2017年8月13日马建刚不再继续经营案涉房屋。一审庭审中，鉴定人员出庭接受质询，针对成新率问题答复国家规定装修年限是8-10年，2012年装修，按照年限已经使用了5年，考虑整体情况成新率按照50%折算。哈金平主张《价格鉴定结论书》违反国家有关装修使用年限的规定，但并未提交证据证实。现在案涉房屋已经由哈金平实际接管，除其个人陈述外其亦无证据证实房屋装修及物品的保存现状明显低于《价格鉴定结论书》采取的成新率。 关于焦点三，哈金平主张应当由马建刚承担主要违约责任。本案中，哈金平与马建刚签订《房屋租赁合同》，双方当事人应当按照该合同约定遵循诚实信用原则行使合同权利，履行合同义务，马建刚2017年支付租金确存在延期交付的情形，但该延迟支付租金的行为尚达不到致使合同目的无法实现的程度，哈金平完全可以通过合法途径解决此问题，而哈金平直接驱逐马建刚经营宾馆内已经入住的房客，并将宾馆大门上锁，导致马建刚无法继续经营，合同无法继续履行，最终导致双方签订的房屋租赁合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，原审判令哈金平承担主要责任并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”哈金平与马建刚在《房屋租赁合同》第七条违约责任条款中并未对延期支付租金约定违约金或损失计算方法。原审法院认定哈金平未提供证据证明马建刚违约行为造成的具体损失，并根据马建刚2017年度延期交付租金的期限（双方合同约定租金每年4月20日前付清，马建刚实际交付时间为2017年4月27日支付了15万元、2017年8月11日支付了8万元）认定马建刚延期支付租金行为给哈金平造成的实为利息损失并无不妥。但哈金平在马建刚正常经营期间直接驱逐马建刚经营宾馆内已经入住的房客，并将宾馆大门上锁，必然导致宾馆无法经营、收益，合同目的无法实现，其行为确已构成根本违约，且直接导致案涉合同的解除。故，原审法院根据双方《房屋租赁合同》中违约责任条款的约定，考虑公平及诚实信用原则，对于哈金平应支付马建刚的违约金亦在双方合同约定的基础上进行了酌减，并非哈金平申请再审所称原审对于马建刚主张的违约金按合同约定进行了顶格判决。哈金平认为原审关于违约金的判决明显计算错误的申请再审理由不能成立。另，本院审查期间，哈金平提交吉木萨尔县鸿顺热力有限公司《证明》及收据五张，拟证实由于按国家要求拆除了自己的供暖设备，统一缴费，2017-2018年度暖气费系由其缴纳。经质证，马建刚认为其经营期间宾馆暖气都是其自己烧，哈金平的暖气费也无需缴纳。2017年8月哈金平将宾馆门上锁，其于10月起诉，此暖气费不应由其承担。对此，由于哈金平于2017年8月13日在马建刚正常经营期间将宾馆的房客驱逐出宾馆且将宾馆的门上锁，导致马建刚无法经营并引起本案诉讼，且双方诉讼期间，马建刚并未控制或使用涉案房屋。故一二审法院未支持哈金平关于2017-2018年度暖气费主张并无不妥，哈金平提交的其缴纳暖气费证据亦不足以证实其再审申请理由成立。 综上，哈金平申请再审的理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回哈金平的再审申请。 审 判 长 彭   英   琪 审 判 员 张      斌 审 判 员 古丽努尔·买买提 二〇一九年十二月十七日 法官助理 毛   静   怡 书 记 员 崔      雨