新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民初305号原告（执行案外人）：刘沅鸿，女，1970年12月29日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：柴继光，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。委托诉讼代理人：李枝昕，国浩律师（乌鲁木齐）事务所律师。被告（申请执行人）：乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐。法定代表人：赵敦文，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗琪，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：甘江伟，男，该公司工作人员。被告（被执行人）：乌鲁木齐融亿房地产经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。法定代表人：杜林海，该公司总经理。原告刘沅鸿与被告乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司（以下简称合兴小贷公司）、乌鲁木齐融亿房地产经纪有限公司（以下简称融亿房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告刘沅鸿及其委托诉讼代理人柴继光、李枝昕，被告合兴小贷公司的委托诉讼代理人罗琪、甘江伟到庭参加了诉讼，被告融亿房产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘沅鸿向本院提出诉讼请求：1．判令不得执行位于乌鲁木齐市天山区（以下简称涉案房产）；2．判决确认涉案房产归我所有。事实和理由：贵院于2018年7月9日做出（2018）新01执399号执行裁定书，查封了我已合法取得的涉案房产，查封期限为三年，对此我提出执行异议，贵院做出（2019）新01执异89号执行裁定书，驳回了我的异议请求。我认为，我在贵院查封涉案房产前已签订合法有效的《房产转让合同书》，已合法占有涉案房产，投入装修并开展经营活动至今，也已完全按照合同约定支付了全部房款843720元，且涉案房产未能过户的原因在融亿房产公司，而非我的过错导致，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，我对涉案房产享有权利并能排除法院的强制执行。综上，请求贵院查明事实，支持我的诉讼请求，维护我的合法权益。合兴小贷公司辩称，我公司就涉案房产已与抵押人融亿房产公司签订了《抵押合同》，并于2014年1月7日在房产管理部门办理了抵押物登记手续。刘沅鸿在我公司抵押权设立并生效后才与融亿房产公司非法签订了涉案房产的转让合同，且并未取得房屋不动产权证书，也未办理房屋过户登记，不产生对抗第三人的物权效力。我公司享有的担保物权效力优于刘沅鸿基于合同产生的一般债权。刘沅鸿对涉案房产所享有合同债权不能对抗我公司的具有物权效力的抵押权，其要求停止对涉案房产执行的诉讼请求于法无据。融亿房产公司明知涉案房产已抵押并办理了抵押登记手续，未经抵押权人同意擅自处分涉案房产的行为无效。房屋买卖属于大额交易行为，刘沅鸿应当尽到审慎的核查义务，涉案房产并不存在单独的产权证书，刘沅鸿就产权证书不能分割的房产签订转让合同的责任应当自行承担，其与融亿房产公司之间的债权关系不足以排除本案的强制执行行为。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，刘沅鸿认为应当适用第二十八条的规定属于适用法律错误。综上，刘沅鸿的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院驳回刘沅鸿的诉讼请求。融亿房产公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。合兴小贷公司提交了下列证据：第一组证据，《委托划款确认书》、《单位汇款委托书》、（2014）新证经字第16695号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，（2018）新乌法诺证经字第7008号《执行证书》各1份，用以证实我公司与新疆海盈房地产开发有限公司（以下简称海盈公司）签订借款合同，向海盈公司借款10000000元，并打入海盈公司指定的杜林生账户，融亿房产公司为该债务向我公司提供抵押担保，并与我公司签订抵押担保合同的事实；第二组证据，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心颁发的，登记时间为2014年1月7日的乌房他证天山区字第××、2014300843、2014300844、2014300845、2014300846号房地产抵押他项权证共5份，用以证实涉案的位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区体育馆路29号附1号13栋-5、-4、-3、-2、-1层已于2014年1月7日办理了抵押登记；第三组证据，（2018）新01执399号执行裁定书1份，用以证实我公司已申请对涉案房产予以执行。刘沅鸿质证认为，对合兴小贷公司提交的两份公证书的真实性、合法性认可，但借款合同中的借款人是海盈公司，而合兴小贷公司却将借款打入了杜林生个人账户，变更了借款合同的主要内容，融亿房产公司应当免除担保责任，且借款合同里约定的借款期限为2014年1月7日至8月7日，现已经超出了担保期限，按照物权法的规定，抵押权人应当在主债权人时效期间内实现债权，合兴小贷公司的抵押权已经丧失。从抵押物清单中反映抵押的负一层有1213.45平方米，但担保的债权金额是800000元，我只买了其中17%的面积，抵押的范围已超出了债权的范围，展期借款合同实际没有履行，故对该两份公证书的关联性不予认可；对委托划款确认书的真实性、合法性及关联性均不认可，海盈公司未到庭，故对该证据上所加盖公章的真实性无法确认，该公章与公证文书中的公章不一致；对单位汇款委托书的真实性及合法性认可，对关联性不认可，该笔款项是合兴小贷公司与杜林生之间的经济往来，与海盈公司无关，恰好反映出合兴小贷公司与海盈公司之间没有实际履行借款合同，故抵押合同作为从合同也无需履行，合兴小贷公司就涉案房产不存在抵押优先权。对第二组证据，5份房地产抵押他项权证的真实性认可，因抵押期限已超期，合兴小贷公司丧失了抵押权，故对该证据的合法性及关联性不认可；对第三组证据，执行裁定书的真实性认可，因我已提起了本案之诉，故该执行裁定书在执行异议期间不具有效力，对该证据的合法性及关联性不认可。本院认为，合兴小贷公司提交的《具有强制执行效力的债权文书公证书》及《执行公证书》已确定了其对融亿房产公司的抵押物享有抵押权，且办理了房地产抵押他项权证，故本院对合兴小贷公司提交的以上证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。刘沅鸿提交了下列证据：第一组证据，2014年8月6日，我与融亿房产公司签订的《房产转让合同书》2份，用以证实我与融亿房产公司就涉案房产签订了合法有效的房屋买卖合同，房号是融亿房产公司自己编的，贴在房门上；第二组证据，融亿房产公司向我出具的收据5张，2014年8月13日100,000元、200,000元2张，2015年6月30日70,000元、244,128元2张，2016年1月16日229,592元1张，用以证实我就涉案房产按合同约定向融亿房产公司支付了全部购房款843,720元；第三组证据，于2019年2月13日查询的乌鲁木齐市不动产信息查询结果，用以证实融亿房产公司将涉案房产抵押给合兴小贷公司，抵押担保金额仅800,000元，但抵押面积为1213.45平方米，同时证明法院于2018年9月6日查封了涉案房产，查封期限为三年；第四组证据，于2019年9月28日拍摄的照片9张，我与融亿房产公司于2014年8月6日签订的《协议》1份，用以证明融亿房产公司按协议约定于2014年8月20日向我交付了涉案房产，我对涉案房产进行装修后，利用涉案房产开办驾校，经营使用；第五组证据，合兴小贷公司与海盈公司签订的借款合同1份，用以证明合兴小贷公司所享有的抵押权期限截止日是2014年8月7日，其申请法院强制执行时已过诉讼时效。合兴小贷公司质证认为，对第一组证据，2份《房产转让合同书》的真实性、合法性及关联性均不认可，我公司并非合同当事人，无法确认该两份合同中的签名及印章是否真实；对第二组证据，5份房款收据的真实性、合法性及关联性均不认可，因收据中载明是城市公寓负一层，与本案没有关联性，不能确认城市公寓就是涉案房产，2014年8月13日收取200000的收据中载明城市公寓106室，但未写具体类目，仅凭收据无法确认刘沅鸿是否实际履行了支付购房款的义务；对第三组证据，乌鲁木齐市不动产信息查询结果的真实性、合法性及关联性予以认可，抵押金额确实是800,000元；对第四组证据，9张照片的真实性、合法性及关联性均不予认可，仅凭照片无法反映出是涉案房产，只能看到刘沅鸿坐在一间房屋中，但无法确认刘沅鸿是在涉案房产中，对《协议》的真实性、合法性及关联性均不予认可，无法确认签名及印章的真实性，和本案也不具有关联性，该《协议》中载明的是城市公寓，也未明确交付房屋的名称，故无法证明《协议》中约定的房屋即是涉案房产；对第五组证据，借款合同的真实性及合法性予以认可，对关联性不予认可，借款合同到期后，我公司不断向海盈公司主张权利，且就借款合同已办理了展期，在我公司提交的公证债权文书中已对抵押权进行了确认，故不存在超过诉讼时效的情形。本院认为，刘沅鸿提交的第一组证据中《房产转让合同书》系原件，加盖有融亿房产公司的公章，本院对该组证据的真实性予以确认，但结合双方争议的涉案房产具体坐落楼栋，以及刘沅鸿主张的涉案房产并未进行初始登记，亦未在不动产登记部门进行四至的确认及分割的事实，本院对该组证据的关联性不予确认。刘沅鸿提交的第二组证据中5份收据系原件，加盖有融亿房产公司财务专用章，本院对该组证据的真实性予以确认，但该5份收据中载明的交款项目为城市公寓负一层房屋房款，且5份收据中载明的房号均不一致，存在多个房号，与刘沅鸿在本案中主张的涉案房产的房屋坐落、名称及房号也不一致，刘沅鸿也未提交银行转账凭证或取款凭证，不能证实刘沅鸿已经实际支付了涉案房产的购房款，本院对该组证据的关联性不予确认。合兴小贷公司对刘沅鸿提交的第三组证据的真实性、合法性及关联性予以认可，且该证据系从乌鲁木齐市不动产登记局查询调取，对刘沅鸿提交的第三组证据的真实性、合法性及关联性均予以确认。刘沅鸿提交的第四组证据中《协议》系原件，加盖有融亿房产公司的印章，本院对该《协议》的真实性予以确认，但该《协议》中未注明所交付房屋的具体房号，无法反映出与涉案房产具有关联性，本院对该《协议》的关联性不予确认；9张照片均无明显的标志能够反映出与涉案房产有关，无具体房号，本院对9张照片的真实性予以确认，对关联性不予确认。合兴小贷公司对第五组证据的真实性认可，故本院对该组证据的真实性予以确认，但因涉案借款事实已经生效法律文书予以确认，故对该组证据的关联性不予确认。融亿公司未提交证据。根据确认的上述有效证据，本院认定下列事实：一、2014年1月7日，合兴小贷公司与海盈公司签订《借款合同》，当日合兴小贷公司（抵押权人）与海盈公司（债务人）、融亿房产公司（抵押人）签订《抵押合同》，将融亿房产公司名下位于乌鲁木齐市天山区体育馆路29号附一号13栋负一层（权证号20××58）、负二层（权证号20××59）、负三层（权证号20××60）、负四层（权证号20××53）、负五层（权证号20××54）的房产及土地使用权进行了抵押担保，并办理了他项权登记。2014年7月18日，合兴小贷公司与海盈公司、融亿房产公司、杜林生、杜林海、马秀莲因借款事宜在新疆维吾尔自治区公证处进行了公证，新疆维吾尔自治区公证处出具了（2014）新证经字第16695号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。因海盈公司、融亿房产公司、杜林生、杜林海、马秀莲未能履行该《具有强制执行效力的债权文书公证书》所确定的义务，新疆维吾尔自治区公证处作出了（2018）新乌法诺证经字第7008号执行证书，后合兴小贷公司向本院申请强制执行，本院作出（2018）新01执399号执行裁定书，查封了融亿房产公司名下上述房产及所对应的土地使用权。查封期限自2018年9月6日起至2021年9月5日止。刘沅鸿对上述执行行为不服，向本院提出执行异议，本院作出（2019）新01执异89号执行裁定，驳回了刘沅鸿的异议请求。二、刘沅鸿与融亿房产公司于2014年8月6日签订了两份《房产转让合同书》，两份合同中除房产编号、面积、金额外，其他内容基本一致。针对买卖-114号房产的合同中约定，刘沅鸿购买融亿房产公司位于乌鲁木齐市天山区的房产，房屋面积58.25平方米，房款总金额233400元；针对买卖-106号房产的合同中约定，刘沅鸿购买融亿房产公司位于乌鲁木齐市天山区的房产，房屋面积152.58平方米，房款总金额610320元。2014年8月13日，融亿房产公司分别向刘沅鸿出具了两张金额为100000元及200000元的收据，载明的内容分别为城市公寓负一层06室、城市公寓负一层14室预收房款；2015年6月30日，融亿房产公司分别向刘沅鸿出具了两张金额为244128元及70000元的收据，载明的内容分别为城市公寓负一层06室房款、城市公寓负一层13室房款；2016年1月16日，融亿房产公司向刘沅鸿出具了金额为229592元的收据，载明的内容为城市公寓负一层15室-13室交房款；庭审中，刘沅鸿自述其为轩帮驾校股东，购买涉案房产后进行装修，并提供给该驾校使用至今。涉案房产所在的负一层至今登记在融亿房产公司名下，但未办理分证登记，涉案房产未能查询到相关产权登记信息。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，判断案外人提出的执行异议能否成立的标准，是案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。本案的争议焦点是：刘沅鸿对涉案房产是否依法享有受法律保护的实体权利或其他足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。根据刘沅鸿提交的证据并结合本案已查明的事实，本院对双方诉争的问题分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，2014年1月7日，合兴小贷公司与海盈公司签订《借款合同》，当日合兴小贷公司（抵押权人）与海盈公司（债务人）、融亿房产公司（抵押人）签订《抵押合同》，将位于乌鲁木齐市天山区体育馆路29号附一号13栋负一层（权证号20××58）、负二层（权证号20××59）、负三层（权证号20××60）、负四层（权证号20××53）、负五层（权证号20××54）的房产及土地使用权进行了抵押担保，并办理了他项权登记，且经《具有强制执行效力的债权文书公证书》及《执行公证书》确定，故合兴小贷公司对融亿房产公司名下的上述抵押物享有担保物权。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，合兴小贷公司对涉案楼栋享有担保物权，刘沅鸿主张其对已被采取强制措施的涉案房产享有所有权，从而排除对涉案房产强制执行，应当就其对涉案房产享有的权利优于合兴小贷公司的担保物权承担举证责任。刘沅鸿虽提交了其与融亿房产公司签订的《房产转让合同书》，但结合本案调查查明的事实，涉案房产所在的负一层并未进行分证登记，刘沅鸿主张的涉案房产并无明确的四至范围，房屋编号并非不动产登记部门进行的初始登记编号，系融亿房产公司自行对原规划的负一层进行的分割并编号，未办理相应变更手续，刘沅鸿所购买的涉案房产没有独立的房屋产权手续，其与融亿房产公司所签订的《房屋转让合同书》所指向的标的物并不具有明确的权利。同时，刘沅鸿虽在庭审中出示了其向融亿房产公司交纳全部购房款的相应收据，但并无其他证据能够佐证刘沅鸿的付款情况，收据中载明的内容与合同中载明的房号也不一致，不能证实刘沅鸿已经实际交纳了涉案房产的全部购房款。其提交的照片及协议也无法明确的证实其已实际占有使用了涉案房产。综上，刘沅鸿主张其对涉案房产享有所有权的理由不能成立，其提交的证据不能证明其对涉案房产享有优先于合兴小贷公司、足以排除强制执行的民事权益，故刘沅鸿请求停止对涉案房产的强制执行，并要求确认对涉案房产享有所有权的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，刘沅鸿的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告刘沅鸿的全部诉讼请求。案件受理费12,237.2元（刘沅鸿已交），由刘沅鸿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。如在上诉期届满后7日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈琛审 判 员  卫杨人民陪审员  刘霞二〇一九年十二月二十七日书 记 员  余霞