河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫16民再111号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：潘淑杰，女，1981年5月1日出生，汉族，住扶沟县。委托诉讼代理人：李忠杰，河南扶正律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：扶沟县恒盛畜产品有限公司，住所地：扶沟县城关镇市场街6号，组织机构代码7807364-7。法定代表人：高学力，经理。委托诉讼代理人：赵万军，河南扶正律师事务所律师。再审申请人潘淑杰因与被申请人扶沟县恒盛畜产品有限公司（以下简称恒盛公司）租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）豫16民终769号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年10月29日作出（2019）豫民申1695号民事裁定，裁定指令本院再审本案并中止原判决的执行，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，再审申请人潘淑杰及其委托诉讼代理人李中杰，被申请人恒盛公司法定代表人高学力及其委托诉讼代理人赵万军等人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。扶沟县恒盛畜产品有限公司向一审法院起诉请求：一、依法解除双方所签租赁合同；二、本案诉讼费由被告承担。在一审庭审中增加诉请为：要求被告将租赁物恢复原状，限期交还给原告。2、要求被告支付租赁费用从交付之日至交换之日止，按20年的租金100万元计算，扣除已付的10万。事实及审理：2015年3月12日，原、被告双方签订了租赁合同，被告租赁了原告位于扶沟县城关镇市场街6号的楼房一栋（瞳号，房号0101）及该楼前的院落，双方约定70万元，被告应于装修前付清10万元，自合同之日起最长一个半月为限付清余款。逾期不付，甲方有权解除合同。合同生效后被告仅向原告付租金10万元，后原被告因履行租赁合同发生诉讼，2016年12月经周口市中级人民法院作出（2016）豫16民终4036号生效判决，认定被告有支付其余租金的义务，但被告经原告催要仍不支付其余租金，拒不履行合同主要义务，造成新的根本性违约，致使合同无法继续履行。潘淑杰辩称：被告愿意交纳租金，但原告要把合同中约定开辟的东门保证畅通行走且不留任何后遗症。请求依法裁定驳回原告对被告诉请。至于由此而遭受的损失我保留诉权。一审法院认定事实：潘淑杰为开办溯舞堂学校，于2015年3月12日与扶沟恒盛公司签订房屋租赁合同一份，合同的主要内容为：“一、甲方（扶沟恒盛公司）将位于扶沟恒盛公司，即城关镇市场街6号，丘（地）号0300300018，幢号1，房号0101楼1766.1平方米及其前方院落（北起该楼北墙沿，南至长江步行街北边沿线，西至马村干渠，东至该院东侧七十年代建老房西沿，共计1822.5平方）租赁给乙方（潘淑杰）使用20年，即从2015年3月15日至2035年3月14日止。二、全部租金70万元，乙方应于装修前付甲方10万元，自签订合同之日起，最长一个半月为限，付清余款。乙方无正当理由未支付或者迟延支付租金，逾期不支付的，甲方有权解除合同，订金不退还。如乙方不能在期限内付清，双方仍继续履行合同，乙方应向甲方增加租金至壹佰万元。三、…租赁期间，如因甲方职工滋事或原有邻里纠纷等，应按法院裁定属于甲方原因的，甲方承担相应的经济法律责任。四、在租赁期内，…乙方可根据需要，进行改造或增设他物，但乙方不得改动主体框架结构，履行必须经甲方同意，否则甲方有权终止合同，乙方承担全部经济法律责任。…七、在合同期内，市场街开发前，甲方将该院东边老房南头两间为乙方另辟一条5米宽的大门。八、…乙方沿租房东墙取直垒一道墙与甲方厂区分开，各走各的门。…十一、甲方在接到乙方拾万元租金后十五日内，负责将该处东、西、南、北院墙进行重建加固（费用由乙方承担），并将该院东西南北边界全部划分清楚，不留后遗症。…”合同签订时，潘淑杰向扶沟恒盛公司缴纳租金10万元，扶沟恒盛公司按合同约定将出租房屋及院落交付给潘淑杰使用。潘淑杰对所租房屋进行了装修，并将院里地坪进行了硬化，沿所租房屋东山墙向南取直垒一道院墙，与扶沟恒盛公司厂区分开。在所垒院墙南头建一个新大门，该通道与城关镇市场街南端相连，因该通道被堵潘淑杰报警，后扶沟县城关镇派出所出警处理，处理过程中潘淑杰将剩余租金60万元转入该所指导员宋振华银行账号，两周后因此事处理未果潘淑杰将该款领回，至今未将剩余租金60万元交付扶沟恒盛公司。后潘淑杰将垒好的院墙北面扒开，出入溯舞堂学校人员均从扶沟恒盛公司院内南北路通行至今。新开辟的东门被堵事件发生后，潘淑杰起诉扶沟恒盛公司，要求扶沟恒盛公司提供出路，保障学校出入人员能够正常通行。一审判决：扶沟恒盛公司应当允许潘淑杰走其院内南北路通行。扶沟恒盛公司不服该判决，提起上诉，二审以认定事实不清，程序违法，撤销原判，发回重审。重审期间，潘淑杰撤回对扶沟恒盛公司的起诉。因潘淑杰未交纳下余60万元租金且潘淑杰在装修期间撤除一楼二楼楼顶长384cm，宽198cm，修建了通往二楼、三楼的楼梯，扶沟恒盛公司于2016年3月9日诉至法院，要求提前终止、解除其与潘淑杰签订的租赁合同，并要求潘淑杰恢复楼房主体结构。2016年10月28日，一审法院作出（2016）豫1621民初682号民事判决，认为恒盛公司在潘淑杰租赁期间未能合理解决师生出行影响租赁物的使用，恒盛公司对此存在一定的责任，故依法驳回扶沟恒盛公司的诉讼请求。扶沟恒盛公司不服该判决，提起上诉，因扶沟恒盛公司未能提供充分证据证明其上诉主张，二审驳回上诉，维持原判。2017年8月9日，扶沟恒盛公司再次起诉，以潘淑杰不支付其余租金为由，要求解除合同，一审法院于2017年8月28日作出（2016）豫1621民初2284号判决，驳回扶沟恒盛公司的诉请，原告不服提出上诉，周口中院于2017年9月30日作出裁定，以该案双方争议较大，关键部分陈述不一致，不应当适用简易程序，程序违法为由撤销了一审判决发回重新审理。一审法院认为，原、被告于2015年3月12日签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定严格履行。原告在合同订立后即将房屋交付给被告，履行了合同义务。被告作为为承租人，其主要的合同义务就是按照合同约定的期限交付租金，根据双方合同第二条约定“全部租金70万元，乙方应于装修前付甲方10万元，自签订合同之日起，最长一个半月为限，付清余款，乙方无正当理由未支付或者迟延支付租金，逾期不支付的，甲方有权解除合同”，经原告起诉催要后剩余60万元租金至今未付，其行为违反合同约定，构成违约。原告按照约定诉请解除双方签订的租赁合同及要求被告支付租赁费用从交付之日至交还之日止，按20年的租金70万元计算，扣除已付的10万的理由，合法正当，予以支持。但原告要求的按20年租金100万元计算数额过高，因双方约定是“如乙方不能在期限内付清，双方仍继续履行合同，乙方应向甲方增加租金至壹佰万元”，故双方租金亦按合同约定的70万元计算。对被告辩称原告应按合同中约定开辟的东门保证畅通行走且不留任何后遗症问题，因现在东大门已经建成，且钥匙掌控在被告手中，被告并未举证证明因堵门事件发生并经派出所处理后，仍有人继续阻止其通行，故对被告此辩称不予采信。被告辩称其未按时交付租金主要是马村干渠政府进行拆迁改造，在扶沟县关征地建造拆迁安置房，房屋使用期限处于不确定状态，导致原被告之间的租赁合同，无法按合同约定期限履行，不构成违约等，因马村干渠两岸房屋至今没有被拆除，被告仍在使用租赁的房屋，如果被告租赁期限不到，其所租赁的房屋拆除，被告可以要求原告返还多交的租金，故其辩称理由不能成立，不予支持。对被告损失问题，因其庭审辩论结束前并没有提起反诉或提供证据证明其具体损失，故本案不予处理，其可另案主张。综上所述，原告提出的诉请证据充分，有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除潘淑杰与扶沟县恒盛畜产品有限公司于2015年3月12日签订房屋租赁；二、潘淑杰于判决生效后十五日内支付扶沟县恒盛畜产品有限公司租赁费用（从2015年3月15日至交还之日止，按20年的租金70万元计算，扣除已付的10万），并将租赁物恢复原状，交还给原告。三、驳回扶沟县恒盛畜产品有限公司其他诉讼请求。案件受理费100元，由潘淑杰承担（先由原告垫付，待执行时一并执行）。潘淑杰上诉请求：一审认定事实错误，判决结果错误，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一切诉请，一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人违反租赁合同第七条约定，导致上诉人无路可走，租赁物不能正常使用，一审认定开辟的东门可以畅通行走，且不存在任何后遗症问题，没有任何证据证明。虽然东大门已经建成，但由于被上诉人与周边群众存在纠纷，上诉人从签订合同至今无法出入东大门，其责任在于被上诉人。被上诉人扶沟县恒盛畜产品有限公司答辩称，因上诉人未按约缴纳租赁费，被上诉人为主张权利，已经过多个案件多场次开庭审理，每一次案件审理中都是本着人性化原则、让当事人能实现合同的目的进行处理，而上诉人出尔反尔，并且还强迫要求被上诉人做出合同约定之外的事情。被上诉人按照合同约定已全面履行了合同义务，并且在约定之外的允许其在被上诉人院内通行，到目前为止，上诉人有两条路进行通行。一审判决认定事实清楚，判决正确，上诉人上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人潘淑杰提交照片五张。证明东大门被周边不明群众堆放的杂物、停放的车辆、设置的缆绳所封堵，至今无法正常出入，一审判决下发之后，被上诉人在潘淑杰所承租的院内四处张贴判决书，并限令潘淑杰立即搬走，另外，潘淑杰现今通行的公司的北门也被被上诉人锁上，不能通行。被上诉人的质证意见是：有部分照片是撕开的，不完整。停车的照片确实是东大门的照片，进一步证明上诉人故意放弃不行走，造成该门外通道一直闲置。根据租赁合同第七条约定，这个门是上诉人平时管理使用，停车与我们无关。两张大照片与本案无直接关联性。上诉人也可以从北门走。被上诉人提供四张照片，证明上诉人可以通行并且在正常经营。上诉人的质证意见是这四张照片不能证明被上诉人履行了租赁合同第七条的约定。经二审查明的事实与一审查明的事实相一致。本院二审认为，本案争议焦点在于，一审判决解除双方租赁合同是否正确。一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但如果合同在履行过程中，因不可抗力、一方当事人违约导致合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。当事人也可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方合同第二条约定“全部租金70万元，乙方应于装修前付甲方10万元，自签订合同之日起，最长一个半月为限，付清余款，乙方无正当理由未支付或者迟延支付租金，逾期不支付的，甲方有权解除合同”，该条款即属于约定解除权的情形。经查，截至目前，该60万元租金潘淑杰尚未支付，构成根本违约，扶沟县恒盛畜产品有限公司起诉要求解除合同一审予以支持符合法律规定。二、潘淑杰称，被上诉人不能按照约定保障其从东大门出行，不交租金是行使先履行抗辩权的行为，不构成违约。本院认为该项抗辩理由不成立。首先，因东大门已经建成，且钥匙掌控在上诉人手中，上诉人称因被上诉人与周边群众存在纠纷，其不能从东大门正常通行，对此潘淑杰并未提供相应证据证明，对该项上诉理由不予支持。其次，无论是同时履行抗辩权还是先履行抗辩权，有关给付义务必须是具有对价关系。就本案而言，扶沟县恒盛畜产品有限公司作为出租人已按约交付了房屋，支付租金是承租人的对应给付义务，而道路出行与支付租金并不构成对价关系。且潘淑杰在已有出路的情况下，单纯以东大门不能通行为由拒付租金不构成对待给付，不能认定是合法行使抗辩权的行为。综上所述，上诉人上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人潘淑杰负担。潘淑杰申请再审称，1、一审、二审均以潘淑杰未支付到期租金为由，解除双方签订的租赁合同，但潘淑杰未支付到期租金有正当理由。恒盛公司未履行其合同义务，给潘淑杰通行造成困难，严重影响潘淑杰经营的塑造舞堂正常经营活动。2、潘淑杰为经营塑舞堂耗资200余万元，解除合同后将给潘淑杰带来不可弥补的巨大经济损失，一、二审对此情况均未考虑，贸然解除租赁合同实属不当。3、一审法院经审理作出的判决均为判决解除租赁合同实属不当。请求依法再审。恒盛公司提交意见称，双方签订合同后潘淑杰交付了前期的10万元，现有的60万元超过期限未支付，恒盛公司按合同约定将东大门也就是通往租赁物的东边扒开原来的门面房作为合同约定的东大门，潘淑杰找出很多理由拒不支付欠的60万元。本院再审查明的事实与原审认定的相一致外。另查明，潘淑杰在租赁场所所开办的溯舞堂学校于2019年5月份在一审法院强制执行中搬离并迁往他处。本院再审认为：本案中租赁合同是双方真实意思表示，合乎法律规定，应当确认案涉租赁合同合法有效。本案合同自2015年3月15日签订至一审法院强制执行期间整满五年余，案涉房屋一直由潘淑杰占有使用，出租人恒盛公司一直未收到合同约定后续的租金60万元是本案基本的事实。在本案及关联案件的历次审理中，从双方举证材料及报警材料显示由案外人因素所导致东大门不能正常通行，所以潘淑杰拒交租金欠缺正当事由。其拒交房租行为构成根本违约，应当承担违约责任，赔偿恒盛公司的租金损失，租金损失额以双方合同约定的应缴纳金额为限。原审认定申请人违约，判令解除合同适当。判令支付租金的表述有悖于合同解除后的法律规定，应当将“支付···租赁费用”表述为“赔偿···租赁费损失”为妥，在此予以纠正，其他判处适当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：维持扶沟县人民法院（2019）豫1621民初2248民事判决。本判决为终审判决。审判长  李顺起审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇一九年十二月三十日法官助理张艳敏书记员唐荣川