安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖12民终4068号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈成，男，汉族，1969年4月2日出生,住安徽省阜阳市颍泉区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）柳单单，男，汉族，1986年3月21日出生,住安徽省阜阳市颍州区。 上诉人陈成因与被上诉人柳单单房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院(2019）皖1202民初6608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈成上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回柳单单的起诉及请求事项；一、二审诉讼费用由柳单单承担。事实和理由：1.柳单单提供的不动产权证证实涉案房屋系柳单单和徐梦露共同共有，柳单单个人不具备完全处置权，只能对其享有的部分财产权主张权利；2.其于2015年3月28日和2015年3月29日分别通过银行转账和现金方式支付给柳单单押金70000元和租金70000元，一审认定其没有支付过押金属事实认定错误；3.根据合同约定，违约金为一个月的房租，即使从2019年5月31日执行，一个月租金仅有7764元，一审判决认定违约金9317元没有依据；4.柳单单已于2018年6月6日起诉至颍州区人民法院，请求解除租赁合同和支付违约金，该院于同年10月8日判决驳回柳单单的诉讼请求，现柳单单以同样诉求事项再次起诉，一审法院予以受理程序违法。 柳单单辩称：一审判决正确，要求维持原判。 柳单单向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除柳单单与陈成签订的租赁合同；2.判令陈成支付柳单单违约金9317元；3.判令陈成支付使用承租房屋产生的电费（暂计）5865.6元（实际要求计算至陈成返还所占用房屋之日）；4.判令陈成支付使用承租房屋产生的水费（暂计）2560.8元（实际要求计算至陈成返还所占用房屋之日）；5.判令陈成支付使用承租房屋产生物业费（暂计）8718.78元（实际要求计算至陈成返还占用房屋之日）；6.判令陈成支付房屋使用费至返还房屋之日，每月按7764.16元计算（从2019年5月31日起）；6、判令本案诉讼费用由陈成承担。 陈成向一审法院反诉请求：1.判令柳单单向陈成返还押金70000元人民币；2.诉讼费用由被柳单单承担。 一审法院查明：2015年3月29日，陈成与柳单单签订《房屋租赁合同书》一份，合同主要内容为：出租方（甲方）柳单单，承租方陈成（乙方）。第一条：乙方租用甲方位于海亮华府沿街108户门面房一间，面积210平米左右（一层），用于酒店，门面房内附属设施有消防；第二条：租期五年（2015年5月31日至2020年5月31日）。前两年每年租赁费用为70000元，乙方在签订合同之日交清房租；第三条：租赁费前两年，租费不变，两年后续租，以10％逐年递增，房租到期提前一月交齐，在租赁期间，产生物业费用由乙方全部承担；第四条：乙方在租赁期间，不得从事违法和国家法律法规不允许的经营活动。乙方要搞好防范措施，安全用电。如乙方管理不善，出现火灾、水灾等给甲方造成经济损失，乙方要负责赔偿；第五条：乙方租赁房屋期间要保持房屋结构设施原样，在未征得甲方同意下，不得进行随意改造。如需要改造，改造费用由乙方承担，乙方在租赁期间损坏设施由乙方负责维修。租赁期间，水、电费及由乙方经营所产生的一切费用由乙方自己按规定缴纳。租赁结束时，乙方须交清欠费；第六条：乙方在租赁期间需经甲方同意有权转租。乙方应在合同期满前一个月向甲方声明是否续租。如乙方继续租用，双方重新商定租赁事项，签订合同。合同期满，乙方房屋原样交付甲方（庭审中陈成提供的合同上“房屋原样交付甲方”被划掉后改为“有优先续租权”）；第七条：如有其它事宜双方协商解决；第八条：若乙方未履行以上条款，视为违约，乙方向甲方承担一月房租全款。双方还对其他权利义务也进行了约定。2015年3月28日,陈成通过银行转给柳单单70000元。合同签订的当天（即2015年3月29日），柳单单向陈成出具收条一份，该收条载明：“今日收到租户陈成房屋租赁费人民币柒万元整（第一年）”。2018年陈成拖欠房租，柳单单向该院提起诉讼，该院作出（2018）皖1202民初3517号判决：被告陈成给付原告柳单单2018年5月31日至2019年5月31日剩余租金50000元。该判决现已执行完毕。 一审另查明：陈成尚欠2019年6月30日前物业费8718.78元。柳单单起诉称陈成尚欠水费(暂计)2560.8元、电费(暂计)人民币5865.6元。涉案房屋系柳单单与徐梦露共有，徐梦露同意柳单单独自起诉。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。柳单单、陈成于2015年3月29日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，2019年5月31日至2020年5月31日租金为93170元。本案主要争议焦点是2015年3月28日陈成通过银行转给柳单单70000元是押金还是房租。首先柳单单于2015年3月29日向陈成出具收条明确是房租而不是押金；其次双方签订的《房屋租赁合同书》亦没有押金之说；再次，柳单单陈述在2015年3月29日之前只收到一笔70000元钱，没有收到两笔70000元钱，陈成没有证据证明其支付给柳单单两笔70000元。故可以认定柳单单在2015年3月29日之前只收到一笔70000元房租，而没有收到70000元押金。陈成拖欠柳单单房租，已构成违约，经多次催要，陈成仍未支付，致使柳单单不能实现合同目的，故柳单单要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、要求陈成支付违约金9317元,支付拖欠物业费、水费、电费及房屋占用费至实际返还房屋之日符合法律规定，予以支持。因柳单单没有收到陈成70000元押金，故对陈成要求柳单单返还70000元押金的反诉请求不予支持。涉案房屋的另一共有人，即柳单单的妻子徐梦露已放弃诉讼权利，柳单单作为原告起诉符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决：一、解除柳单单与陈成于2015年3月29日签订的《房屋租赁合同》；二、陈成支付柳单单违约金9317元；三、陈成给付柳单单物业费8718.78元(凭票支付)、水费、电费(以水表、电表为准，凭票支付，至陈成搬离房屋之日止)；四、陈成给付柳单单房屋占用费（每月按7764.16元计算，从2019年5月31日起至被告返还房屋之日)；以上第二、三、四项于判决生效之日起十日内履行完毕。五、驳回柳单单的其他诉讼请求。六、驳回陈成的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费656元，减半收取328元，反诉费1555元，合计1883元，由陈成负担。 二审中，双方当事人均没有提交新的证据， 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：涉案房屋的另一共同共有人，即柳单单妻子徐梦露已放弃本案诉讼权利，柳单单一审期间作为原告提起诉讼符合法律规定，陈成上诉称柳单单个人不具备完全处置资格的理由不能成立，本院不予支持；本案争议焦点在于陈成是否于2015年3月28日和2015年3月29日分别通过银行转账和现金方式支付给柳单单押金70000元和租金70000元，柳单单称只收到陈成于2015年3月28日银行转款70000元作为第一年的房租，并于次日签订房屋租赁合同时给陈成出具了收条。经本院审查，陈成一、二审期间均未提供证据证明除银行转款70000元外，另外支付给柳单单现金70000元，收条、租赁合同中亦均未提到押金一事，故一审法院认定柳单单只收到一笔70000元房租，没有收到70000元押金的事实正确，陈成上诉称一审关于押金的事实认定错误的理由不能成立，本院不予支持；因陈成多次拖欠房租，柳单单于2018年6月6日、2019年7月8日分别起诉至颍州区人民法院，两次起诉的诉讼请求不同，陈成上诉称柳单单以同样诉求事项再次起诉，一审法院予以受理程序违法的理由不能成立，本院不予支持；因陈成拖欠房租的行为致使柳单单已无法实现合同的目的，故一审法院判处解除涉案租赁合同，陈成支付违约金并无不当，本院予以支持，但根据合同约定，违约金为一个月的房租全款，2019年5月31日之后的年租金为93170元，故违约金应为7764.17元(93170元÷12个月)。一审法院关于违约金的计算有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初6608号民事判决第一、三、四、五、六项，即：解除柳单单与陈成于2015年3月29日签订的《房屋租赁合同》；陈成给付柳单单物业费8718.78元(凭票支付)、水费、电费(以水表、电表为准，凭票支付，至陈成搬离房屋之日止)；陈成给付柳单单房屋占用费（每月按7764.16元计算，从2019年5月31日起至被告返还房屋之日)；驳回柳单单的其他诉讼请求；驳回陈成的反诉请求。 二、撤销安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初6608号民事判决第二项，即：陈成支付柳单单违约金9317元。 三、陈成支付柳单单违约金7764.17元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费656元，减半收取328元，由柳单单负担50元,陈成负担278元,反诉费1555元由陈成负担；二审案件受理费656元，由柳单单负担50元,陈成负担606元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇一九年十二月三日 书记员 董 璇 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。