广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终24688号上诉人（原审被告）：东旭蓝天新能源股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区东门中路1011号鸿基大厦25-27楼，统一社会信用代码：91440300192174418Y。法定代表人：侯继伟，董事长。委托诉讼代理人：王翠苹，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑诗婕，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈伟尧，男，汉族，1983年8月16日出生，身份证住址：广东省陆丰市，被上诉人（原审原告）陈妙玲，女，汉族，1984年10月10日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，上诉人东旭蓝天新能源股份有限公司（以下简称东旭蓝天公司）因与被上诉人陈伟尧、陈妙玲商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初1705号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。东旭蓝天公司上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回陈伟尧、陈妙玲的诉讼请求；2、陈伟尧、陈妙玲承担一审、二审全部诉讼费。事实和理由：1、宝翠苑项目因周边地形客观环境制约，鸿基一街和鸿基二街不具备建设移交条件是东旭蓝天公司无法预见和控制的客观问题，由此导致涉案项目建设工程规划验收和初始登记迟延不应由东旭蓝天公司承担；2、东旭蓝天公司始终积极履行房产买卖合同项下的各项义务，非因东旭蓝天公司原因导致办证迟延的，判令东旭蓝天公司承担违约责任，对东旭蓝天公司极为不公；3、东旭蓝天公司取得《建设工程规划验收合格证》后，于2016年2月26日向深圳市不动产登记中心申请房地产初始登记，深圳市不动产登记中心受理通知书上显示的办证时限为60个自然日，即应于2016年4月26日前向东旭蓝天公司发放初始登记证明，但该中心于2016年6月6日才向东旭蓝天公司制发初始登记证明，同上所述，非因东旭蓝天公司原因导致初始登记延迟41天并进而影响业主办证迟延的责任不应由东旭蓝天公司承担；4、违约金计算的截止日应以办证资料移交日为准。退一步讲，就算按照实际办证时间计算，也应结合陈伟尧、陈妙玲获取办证资料后向产权登记中心申请办证的时间及产权登记中心实际审核通过办证申请时间进行计算。且东旭蓝天公司在本案一审时已向法院申请调取陈伟尧、陈妙玲获取办证资料后向产权登记机关申请办证的时间及产权登记机关通过其办证申请的时间，但一审法院未进行查明就径直判决，存在明显程序违法和事实认定错误；5、东旭蓝天公司认为，陈伟尧、陈妙玲在取得涉案房产证之前已办理了按揭贷款，其诉请的“办证迟延”并没有对其造成任何影响和损害，其诉请的违约金比例过高，陈伟尧、陈妙玲负有举证证明其实际损失与违约金相当的责任，否则，应当以实际损失为基础调减或不予支付违约金。陈伟尧、陈妙玲未发表辩论意见。陈伟尧、陈妙玲向一审法院起诉请求：1、判决东旭蓝天公司支付逾期办证违约金81534元；2、判决东旭蓝天公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月25日，陈伟尧、陈妙玲（买方）与东旭蓝天公司（卖方）签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定陈伟尧、陈妙玲向东旭蓝天公司购买东旭蓝天公司开发的罗湖区宝翠苑B栋13层1302房（以下简称涉案房产），建筑面积85.65平方米，总房价为2563948元。合同第九条约定了卖方应于2015年7月31日前将本房地产交付给买方，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执)》。买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对卖方交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。卖方书面通知买方交付后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日；卖方通知买方交付后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中交付期限届满之日。合同第二十一条约定，卖方应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付给买方之日起240日内卖方应书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。第二十二条约定，如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金；如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。合同中还约定了其他的权利和义务。合同签订后，东旭蓝天公司于2015年7月30日向陈伟尧、陈妙玲开具了发票，确认收到房款2563948元。东旭蓝天公司向陈伟尧、陈妙玲寄送了入伙通知书，通知陈伟尧、陈妙玲办理入伙时间为2015年7月30日。2016年1月29日，东旭蓝天公司取得涉案房产建设工程规划验收合格证。2016年6月12日，陈伟尧、陈妙玲接收了东旭蓝天公司办理房产证资料。2016年7月11日，涉案房产转移登记至陈伟尧、陈妙玲名下。一审另查，东旭蓝天公司提供的证据显示，东旭蓝天公司与深圳市规划与国土资源委员会第一直属管理局签订的《深圳市土地使用权出让合同书》中约定，东旭蓝天公司应按专项规划要求在本项目规划验收前完成鸿基一街和鸿基二街建设。东旭蓝天公司提交了其自2014年11月3日起向罗湖区重建局等政府部门反映上述情况的函件，辩称因客观环境制约，无法按照规划完成鸿基一街和鸿基二街建设，致使涉案房产所在楼盘办理建设工程规划验收合格证延迟，进而导致初始登记迟延，因此造成办理房产证延迟。一审再查，在（2017)粤03民终17050号案件的审理过程中，就东旭蓝天公司于2016年2月26日至2016年6月6日期间的迟延办证是否因登记中心办理涉案房地产项目初始登记超期所致，深圳市中级人民法院发函请求登记中心予以答复。该中心于2018年6月12日复函，内容为：1、根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十三条规定，初始登记经审查符合规定的，登记机构应当在受理登记申请之日起六十日内做出初步审定，并予以公告，公告期为三十日。对初步审定无异议的，公告期满后，登记机构应当予以核准登记，并向申请人颁发房地产权利证书。2、来函所查询事项为房地产初始登记，受理日期为2016年2月26日，初步审定为2016年4月5日，公告期满后无异议予以核准登记并颁发证书。一审又查，东旭蓝天公司于2016年7月8日进行企业名称变更工商登记备案，变更前企业名称为宝安鸿基地产集团股份有限公司。陈伟尧、陈妙玲于庭审中确认，其主张的逾期违约金按照每日万分之三计算。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。陈伟尧、陈妙玲与东旭蓝天公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按约履行各自义务。东旭蓝天公司未能依约办理房产证，应当按照双方约定支付违约金。东旭蓝天公司辩称，涉案房产未能及时办证是由于周边地形客观情况制约导致工程验收迟延。一审法院认为，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局（以下简称第一管理局）在与东旭蓝天公司于2012年12月20日签订的《深圳土地使用权出让合同书》中明确约定东旭蓝天公司“应按专项规划要求在本项目规划验收前完成鸿基一街和鸿基二街建设”，但东旭蓝天公司直到2014年11月3日才向深圳市罗湖区城市更新局反映鸿基一街和鸿基二街存在道路设计不能满足市政设计道路规范要求。从签订《深圳土地使用权出让合同书》到东旭蓝天公司反映上述问题，期间近两年时间，东旭蓝天公司作为房地产项目开发企业应当预见不具备建设移交导致涉案项目工程规划验收延迟，故一审法院对其此项免责主张不予釆纳。关于东旭蓝天公司主张2016年2月26日至2016年6月6日期间的迟延系因登记中心办理初始登记超期所致。一审法院认为，按2016年2月26日登记中心业务受理通知书记载，该中心处理东旭蓝天公司初始登记申请的办文期限为60个自然日，即自受理之日起至2016年4月26日止。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十三条规定，初始登记经审查符合规定的，登记机构应当在受理登记申请之日起六十日内做出初步审定。该登记中心初步审定为2016年4月5日，故初始登记完成时间并未超出正常办文期限，其初始登记审查符合相关规定。因此，东旭蓝天公司辩称根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款中有关出卖人延期办证违约责任的归责事由规定，对前述正常办文期限届满至实际办理完毕期间即2016年4月26日至2016年6月6日期间的违约金予以免责，东旭蓝天公司该抗辩理由一审法院不予釆纳。根据合同约定，房地产的交付时间为卖方交付房地产的钥匙之日，东旭蓝天公司应在将本房地产交付给买方之日起240日内书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。陈伟尧、陈妙玲与东旭蓝天公司均未提交证据证明钥匙签收的时间，根据合同约定，卖方通知买方交付后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中交付期限届满之日即2015年7月30日，本案违约金自2016年3月26日起算。陈伟尧、陈妙玲于2016年7月11日完成不动产登记，故迟延办证违约金应计算至2016年7月11日，以上共计108天(2016年3月26日-2016年7月11日）。根据合同约定，如东旭蓝天公司违约延期办证的，应自房屋交付之日后的第240日起，向买受人支付购房总价万分之三的违约金；延期办证时间超过120日，违约金比例为万分之四。因东旭蓝天公司没有举证证明约定的违约金过分高于造成的损失，故其请求适当减少违约金的辩解意见，一审法院不予釆纳。陈伟尧、陈妙玲主张违约金按照日万分之三计算未超过合同约定标准，一审法院予以支持，则东旭蓝天公司应付的违约金为（2563948元x0.0003/天x108天）=83071.91元。陈伟尧、陈妙玲主张的违约金金额未超出一审法院核定金额，依法应予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、东旭蓝天公司应于本判决生效之日,起十日内向陈伟尧、陈妙玲支付延迟办理《房地产证》违约金81534元。二、驳回陈伟尧、陈妙玲的其他诉讼请求。如果东旭蓝天公司未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1838元，由东旭蓝天公司负担。陈伟尧、陈妙玲已预交的受理费1838元，本判决生效后由一审法院予以退回。东旭蓝天公司应在本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费1838元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据涉案买卖合同约定，东旭公司应于房屋交付之日起240日内为买受人办理并取得房地产证，而涉案房产办证时间超过了该约定期限。东旭公司上诉主张办证迟延系因政府机关等非其可预见、控制的原因所致，本院对其提出的免责事由逐项分析如下：首先，东旭公司主张系因涉案项目周边地形客观环境制约，鸿基一街和鸿基二街不具备建设移交条件，导致涉案项目建设规划验收迟延和初始登记迟延。对此本院认为，2012年12月20日深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局（以下简称第一管理局）在与东旭公司签订的《深圳土地使用权出让合同书》中明确“鸿基一街和鸿基二街至今仍不具备建设移交条件”。对于该情形，东旭公司直到2014年11月3日才向第一管理局反映该问题。从签订《深圳土地使用权出让合同书》到东旭公司反映上述问题，期间两年时间，东旭公司作为房地产项目开发企业应当预见不具备建设移交条件将导致涉案项目工程规划验收延迟，故本院对该项免责主张不予支持。其次，东旭公司主张2016年4月26日至2016年6月6日期间的迟延系因登记中心办理初始登记超期所致。本案中，根据2016年2月26日《深圳市不动产登记中心业务受理通知书》记载，该中心处理东旭公司初始登记申请的办文期限为60个自然日，即自受理之日起至2016年4月26日止。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十三条规定，初始登记经审查符合规定的，登记机构应当在受理登记申请之日起六十日内做出初步审定。该登记中心初步审定为2016年4月5日，故初始登记完成时间并未超出正常办文期限，其初始登记审查符合相关规定。因此，东旭公司上诉请求根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款中有关出卖人延期办证违约责任归责事由的规定，对前述正常办文期限届满至实际办理完毕期间即2016年4月26日至2016年6月6日期间的违约金予以免责，缺乏事实依据，本院不予支持。综合上述分析，东旭公司所主张的免责事由均不成立，其应依照合同约定向陈伟尧、陈妙玲支付迟延办证违约金。关于迟延办证违约金的截止日，因办理房地产证属于买卖双方的共同义务，开发商通知办证应给买受人留出合理的办理时间。因此，迟延办证违约金应计算至买受人接收开发商的办证资料后的合理期限止。考虑到产权登记机关办理一手商品房转移登记的时间为30个自然日，同时买受人申请产权转移登记尚需一定的准备时间，一审法院酌定在东旭公司于2016年6月12日移交办证资料后，计算办证时间截止至2016年7月11日并无不当，本院予以维持。至于东旭公司上诉请求调整违约金的问题。因东旭公司未举证证明约定的违约金过分高于造成的损失，故其请求适当减少违约金，证据不足，本院不予支持。综上，上诉人东旭公司的上诉请求，理由不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1838元，由上诉人东旭蓝天新能源股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇一九年十二月十一日书记员 郭有志（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。