浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初631号 原告：戴宇晗，男，1974年5月18日出生，汉族，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人：王立江，绍兴市柯桥区柯桥法律服务所法律工作者。 被告：交通银行股份有限公司绍兴分行。住所地：绍兴市越城区人民中路283号。 负责人：黄红宇，行长。 委托诉讼代理人：金志霄，浙江华越律师事务所律师。 原告戴宇晗诉被告交通银行股份有限公司绍兴分行（以下简称交通银行绍兴分行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用简易程序审理，后组成合议庭适用普通程序审理，于2019年2月22日、9月25日、11月13日、12月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王立江、被告委托诉讼代理人金志霄到庭参加四次庭审，原告戴宇晗到庭参加第二、三次庭审。本案庭外和解6个月，现已审理终结。 原告戴宇晗向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付房屋修理款495072元；二、判令被告赔偿原告财物损失53707.8元；三、判令被告减让租赁费385607元；四、判令被告退还房屋押金10万元；五、本案的一切诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第三项诉讼请求为被告赔偿原告损失385607元。事实与理由：2011年4月1日原告与浙江叶麦食品有限公司（以下简称叶麦公司）签订房屋租赁合同一份，叶麦公司将位于绍兴市大达商城房屋租赁给原告，约定期限为5年，从2011年4月2日至2016年6月2日，前3年年租赁费为110万元，原告支付了第一年的租赁费110万元和押金10万元。叶麦公司于2013年倒闭，上述房屋抵偿给被告。因该房屋存在结构性破裂，无法修复，一下雨雨水就大量流入租房内，致使原告销售的商品大量损害，并无法经营。又因叶麦公司倒闭，并且公司老板已死亡，原告无法与叶麦公司交涉，只有自己想一切办法修复，停一段时间，开一段时间，在2016年初原告只有停止经营，终止租赁关系。后原告知道该房屋已归被告所有，原告便与被告交涉，被告派其员工沈德华与原告协商，被告只同意减让租赁费162497元，对其余修理费、押金等损失不予考虑，原告认为既然房屋已归被告所有，被告理应履行原房主叶麦公司相应责任。为此，为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告交通银行绍兴分行辩称：一、相关事实：1、2011年4月1日，叶麦公司（甲方）与原告戴宇晗（乙方）签订房屋租赁合同，将大达商城房屋出租给原告戴宇晗。租赁合同4.1条规定：租赁期间，乙方须向甲方缴纳租房保证金10万元。期满后，如无违反本协议内容的，甲方一次性退还（不计息）；6.1条规定：该房屋主体部分的维修由甲方负责（乙方原因造成的除外），甲方提出进行维修应提前7天书面通知乙方，乙方应积极协商配合。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。2、2014年6月19日，绍兴市柯桥区人民法院裁定将大达商城抵偿给被告交通银行绍兴分行所有。柯桥区法院同时向原告戴宇晗收缴了此前欠缴的租金。3、2016年6月20日，原告戴宇晗向被告交通银行绍兴分行提出申请报告，要求在支付租金时减让因房子漏水造成的一系列费用，包括2014年11、12月第一次大修费用510428元，2015年8、9月第二次大修费用207754元，商品损失53707.8元，房租押金100000元，合计871889.8元。4、2018年5月25日，原告戴宇晗第二次向被告交通银行绍兴分行提出申请报告对前次申请中要求减让因房屋漏水造成的一系列费用作了调整，具体为2014年11、12月第一次大修费用383798元，2015年8、9月第二次大修费用111274元，房租押金100000元，合计595072元。5、原告戴宇晗的两次报告均没有在被告交通银行绍兴分行风审会上获得批准，交通银行绍兴分行遂向法院起诉，要求戴宇晗归还房屋、支付租金，绍兴市越城区人民法院于2018年11月7日判决支持交通银行绍兴分行的诉求，该案现已进入强制执行阶段。二、答辩意见：原告戴宇晗的诉求分为四类：房屋修理款、财物损失、减让房租、退还房租押金。1、关于房屋修理款。原告戴宇晗自称，2014年11、12月和2015年8、9月二次对房屋进行了大修。但是自2014年6月19日被告依柯桥区法院裁定取得房屋所有权，到原告自称的二次修理的时间，被告从未接到过原告提出的维修请求。根据租赁合同6.1条规定：该房屋主体部分的维修由甲方负责（乙方原因造成的除外），……乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。由于原告未向被告提出维修请求即自行对房屋进行修理，其要求被告支付房屋修理款显无合同依据，何况所谓的二次大修及相应的修理费数目，也只是原告的一面之词，并无证据加以证实。2、关于财物损失。首先，原告2018年5月25日第二次向被告提出申请已不再提出该要求。其次，原告在上次的租金纠纷案中曾称：房屋交付后房屋主体存在漏水，漏水之后对其造成巨大的财产损失和营业损失，故其在2013年时向叶麦公司要求解除合同。这说明，财产损失在2013年已经发生，而被告在2014年6月19日才取得房屋所有权。又何况现原告提出的财物损失及数目，也只是原告的一面之词，并无证据加以证实。3、关于减让房租。原告在诉状中称，被告同意减让部分房租，这显无事实依据，被告的所有员工包括行长，都没有个人代表分行对外签约的权力，所有与他人的和约都须经过相关审批程序批准，并加盖公章才能成立，何况被告员工也从未签署过同意减让部分房租的文书。正是由于原告的二次报告经银行审批程序没有被批准，被告才对原告提起了支付租金的诉讼。4、关于房租押金。首先，即使原告确实缴纳的房租押金，也是在租赁合同签订时向叶麦公司交纳，而被告在2014年6月19日才取得房屋所有权，且没有从叶麦公司取得该房租押金，故没有义务退还叶麦公司收取的房租押金。其次，租赁合同4.1条规定：租赁期间，乙方须向甲方缴纳租房保证金10万元，期满后，如无违反本协议内容的，甲方一次性退还（不计息）。而法院在上次的租金纠纷案的判决中已明确确认原告有违反租赁合同的行为，因此，原告要求退还租房保证金的请求也是没有合同依据的。综上所述，原告的诉讼请求没有事实与合同依据，依法应予驳回。关于损失问题，原告没有确切的证据或者能够令人信服的证据来证明其损失金额，因此，被告认为不管原告提出什么诉讼请求，都是应该予以驳回。 原告戴宇晗及被告交通银行绍兴分行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告提交了房屋租赁合同复印件1份、光盘1张、照片15张、与沈德华（当时的经办人）的微信聊天记录打印件1份，被告提交了柯桥法院的执行裁定书复印件1份、原告2016年6月20日的申请报告复印件1份、原告2018年5月28日的申请报告复印件1份、越城区人民法院的判决书复印件1份、针对刚才原告提出的微信聊天记录截图问题，关于叶麦公司抵债资产租金部分减免的报告复印件1份，本院出示了对涉案房屋现场勘察笔录1份、现场照片1组，本院对上述证据的真实性予以认定，证明内容结合本案案情进行综合认定。原告提交的屋顶漏水修理决算2份、因房屋漏水导致商品损失清单1份，系原告自行制作，无其他证据予以印证，故本院不予认定。 综合上述确认的证据及原、被告双方的庭审陈述，以下事实可以认定：2011年4月1日，叶麦公司（甲方）与原告戴宇晗（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于绍兴市大达商城的房屋（建筑面积约1500平方米）出租给乙方，租赁期限为5年，自2011年4月2日起至2016年6月2日止，考虑到乙方租赁后需门店内外装潢，甲方允许60天装潢期间不计租。该房屋前三年年租金为110万元，三年后房屋租金逐年递增5%，租金支付房屋为一年一付，先付后租。双方对其他权利义务亦进行了约定。上述合同签订后，叶麦公司向被告交付了案涉房屋。2014年6月19日，绍兴市柯桥区人民法院做出（2013）绍执民字第2586-2号执行裁定书1份，裁定如下：将被执行人叶麦公司名下的位于绍兴市（大达商城）商业房地产（建筑面积为2325.32平方米、土地使用权（分摊）面积为622.49平方米，详见诸正和房（估）字2013第G103-1号房地产估价报告）以5000万元的价值抵偿给申请执行人交通银行绍兴分行所有。其财产权自本裁定送达申请执行人交通银行起转移。2016年6月20日，原告向被告出具申请报告1份，载明：本人（戴宇晗），租你处绍兴市中兴中路247号店房，于2016年6月2日到期。本应交你处房租，2014年6月19日至2016年6月2日（两年少17天），计：贰佰壹拾肆万捌仟柒佰陆拾捌元（？：2148768元）。应租赁期间房子漏水导致一系列费用共计：捌拾柒万壹仟捌佰捌拾玖元（？：871889元），应由你处承担（合同上写明）。其中包括壹拾万元押金。实际我应向你处交房租壹佰贰拾柒万陆仟捌佰柒拾玖元（？：1276879元）。请予以批准，特此申请。2018年5月25日，原告又向被告出具申请报告1份，载明：本人（戴宇晗）租你处绍兴市店房，于2016年6月2日到期。本应交你处房租，2014年6月19日至2016年6月2日（两年少17天），计：贰佰壹拾肆万捌仟柒佰陆拾捌元（？：2148768元）。应租赁期间房子漏水导致一系列费用及租赁押金壹拾万元共计伍拾玖万伍仟零柒拾贰元正（？：595072元），应由你处承担。实际我应向你处交房租壹佰伍拾伍万陆仟叁佰玖拾陆元元（？：1556396元）。请予以批准，特此申请。上述申请被告交通银行绍兴分行未予批准。 2018年6月11日，交通银行绍兴分行向本院起诉戴宇晗，请求判令：一、戴宇晗将绍兴市大达商城房屋立即归还给交通银行绍兴分行，同时清理房屋内的杂物；二、戴宇晗立即支付给交通银行绍兴分行房屋租金2314272元。本院于2018年11月7日做出（2018）浙0602民初5773号民事判决书，判决如下：一、戴宇晗于本判决生效之日起三十日内清空位于绍兴市越城区大达商城房屋并归还给交通银行绍兴分行；二、戴宇晗于本判决生效之日起三十日内向交通银行绍兴分行支付房屋租金2313955.5元；三、驳回交通银行绍兴分行的其他诉讼请求。 本院认为，关于原告要求被告支付房屋修理费及赔偿财物损失的诉讼请求，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中原告就其主张的修理费用及财物损失负有举证责任，但原告提供的证据并不足以证明其主张的上述损失，经本院释明后原告亦未要求对其因房屋漏水所致财物损失及修理费用进行鉴定，为此原告应承担举证不能的不利后果，故对原告上述诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿其他损失的诉讼请求，庭审中原告明确系基于房屋无法正常使用所造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据被告提供的证据及本院现场勘察情况，本院认为案涉房屋确实存在漏水的情况，被告交通银行绍兴分行于2014年6月取得案涉房屋的所有权，因此获得向原告收取租金的权利，同时也需履行出租人的相应义务，故被告交通银行绍兴分行负有保障案涉房屋符合正常使用条件的义务。案涉房屋存在漏水问题，事实上影响了原告对该房屋的正常使用，原告亦向被告反映了漏水的情况，但被告对漏水房屋始终未予修理。原告因不能正常使用案涉房屋而遭受相应的房租损失，本院考虑案涉房屋漏水的实际状况以及案涉房屋租金标准，酌情确定为250000元，对原告主张合理部分，本院予以支持。关于原告要求被告退还房租押金100000元的诉讼请求，首先原告未能提供证据证明其已交纳押金100000元，其次即使原告已交纳押金，收取押金的亦为案外人叶麦公司，从现有证据不能证明叶麦公司已将该押金移交给本案被告，故原告要求被告返还押金依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告交通银行股份有限公司绍兴分行应于本判决生效之日起三十日内向原告戴宇晗赔偿损失250000元； 二、驳回原告戴宇晗的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费14110元，由原告戴宇晗负担10700元，由被告交通银行股份有限公司绍兴分行负担3410元，应由被告负担部分，于本判决生效之日起七日内向本院付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长 赵 钦 人民陪审员 程 静 人民陪审员 樊阿三 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员 黄美娟 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。