山西省晋城市中级人民法院民事判决书 （2019）晋05民终1825号 上诉人（原审被告）：高平市南城办事处上庄村村民委员会，住所地高平市南城办事处上庄村。法定代表人：李某1，村委会主任。委托诉讼代理人：赵某，山西昌和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李某2，男，1962年7月8日生，汉族，现住高平市，身份证号：XXX。被上诉人（原审原告）：李某3（系李某2之女），女，1989年2月12日生，汉族，现住高平市，身份证号：XXX。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴某（系李某2妻子、李某3母亲），女，1962年10月11日生，汉族，现住高平市，身份证号：XXX。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杜某，山西权康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：尚某1，男，1954年2月27日生，汉族，高平市南城办事处上庄村人，农民，身份证号：XXX。委托诉讼代理人：尚某2（系尚某1长女），女，1976年9月8日生，汉族，现住高平市，身份证号：XXX。被上诉人（原审被告）：祁某，男，1975年4月29日生，汉族，现住高平市，农民，身份证号：XXX。被上诉人（原审被告）：林州市建筑工程有限公司，住所地林州市太行路48号。法定代表人：秦某，该公司负责人。上诉人高平市南城办事处上庄村村民委员会（以下简称上庄村委）因与被上诉人李某2、李某3，被上诉人尚某1，被上诉人祁某、林州市建筑工程有限公司（以下简称林州市建）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省高平市人民法院（2019）晋0581民初1751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，经阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人上庄村委的委托诉讼代理人赵某，被上诉人李某2、李某3的共同委托诉讼代理人吴某、杜某，被上诉人尚某1的委托诉讼代理人尚某2，被上诉人祁某均到庭参加询问。被上诉人林州市建经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人上庄村委的上诉请求：撤销原判第一项，改判上诉人不承担返还购房款的责任。事实与理由：原审认定事实错误。1、尚某1私自收取购房款的行为不是职务行为，系个人行为。其收取购房款不以村委名义出具收据，没有按照财务制度将购房款交入村委公户，《上庄村第三批民房房屋清查登记表》也系尚某1制作，该表的真实性和公正性值得怀疑。2、被上诉人李某2、李某3存在明显过错。二被上诉人交给被上诉人祁某18万元用于折抵上诉人欠付祁某的工程款，可以凭借祁某出具的收据向上诉人换取房款收据，二被上诉人却在几年之间从未向上诉人提出换取买房单据，上诉人对此行为，有理由相信被上诉人李某3同尚某1、祁某之间恶意串通，骗取村委会的钱款。被上诉人李某2、李某3辩称，答辩人向尚某1、祁某缴纳房款是为了购买上庄村委的房屋，卖房的主体是上诉人上庄村委，尚某1是代表村委的行为，系职务行为。尚某1、祁某收取的购房款没有进入村委账户，是内部管理问题，不影响职务行为的认定。被上诉人尚某1辩称，答辩人确实收了李某2、李某3二人15万元的购房款，确实将该笔款项用于村务支出，应该由上诉人上庄村委承担退款责任。被上诉人祁某辩称，尚某1带答辩人去收取了李某2、李某3二人18万元工程款，当时答辩人给李某2父女出具了收据，说可以凭此向上庄村委换取收据。李某2、李某3向一审法院起诉请求：1、请求判令被告尚某1归还原告购房款15万元，并支付自2015年7月8日至还款之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失；依法判令被告祁某、被告林州市建筑工程有限公司归还原告购房款18万元，并支付自2011年7月8日至还款之日止按银行同期贷款利率计算的利息损失；2、依法判令被告上庄村委对上述33万元承担连带责任；3、本案诉讼费用由四被告承担。庭审中，二原告变更诉讼请求，要求被告上庄村委归还二原告购房款33万元及利息损失，被告尚某1和被告祁某承担连带责任。一审法院认定事实：原告李某2和李某3系父女关系，原告李某2与被告尚某1系朋友关系。2011年间，上庄村委在本村欲修建庭院式房屋99套，被告祁某借用林州市建筑工程有限公司的名义承包了其中61套房屋的修建工程。2011年，被告尚某1担任上庄村委的党支部书记，原告李某2通过尚某1欲购买其中一套房屋。2011年12月16日，原告李某3交给祁某购房款18万元，尚某1系经手人，祁某给原告李某3出具了收据一支，收据载明：“今收到李某3房款 经手人尚某1 壹拾捌万元整 收款人祁某”。该收据加盖有被告林州市建筑工程有限公司财务专用章。2015年7月8日，原告李某2交给尚某1购房款15万元，尚某1给李某2出具了收条一支，收条载明：“今收到 李某2房款壹拾伍万元整 尚某1 2015年7月8日”。李某2和李某3总计交款33万元后，尚某1将二原告所购房屋的钥匙交付给原告李某2。李某2去看房时，钥匙不能打开房门，现在该房屋已经被上庄村委卖给他人。原告李某2多次找四被告协商未果。2015年12月，被告尚某1被免职。高平市南城办事处经过核实，由上庄村委制作了《上庄村第三批民房房屋清查登记表》一份，该登记表上编号11登记的购房者为李某2，该登记表后标明“情况属实尚某1”，被告上庄村委在庭审中认可房屋清查登记表的真实性。另查明，被告祁某通过被告尚某1共收取了包括原告李某2在内的11户的购房款，这11户的购房款系上庄村委应支付给祁某的部分工程款。一审法院认为，本案的主要争议焦点为被告尚某1的行为是职务行为还是个人行为，二原告的购房款应由谁返还。职务行为是指工作人员行使职务的行为，是履行职责的活动。职务行为的特征有四个，即职权性、时空性、身份性和目的标准。职权性是指国家机关工作人员根据法律赋予的职责权限实施的行为；时空性是指国家机关工作人员在行使职权、履行职责的时间、地域范围内实施的行为通常都认定为职务行为；身份性是指以国家机关工作人员的身份和名义实施的行为都是履行职务的行为；目的标准是指国家机关工作人员为了履行法定职责和义务，维护公共利益而为的行为，通常都认定为是职务行为。本案中，被告尚某1虽不是国家机关工作人员，但其原系被告上庄村委的党支部书记，其在职期间，一直负责上庄村委的各项村务，包括本案中涉案房屋的各项事宜。被告尚某1作为原上庄村委的党支部书记，其向原告李某2收取房款15万元，其带着祁某向原告李某3收取房款18万元的行为，虽然在程序上有瑕疵，但其行为符合职务行为的四个特征，原告李某2、李某3有理由相信尚某1的行为系职务行为，故二原告将购房款交付给尚某1和祁某。庭审中，被告上庄村委认可《上庄村第三批民房房屋清查登记表》的真实性，该清查登记表上编号11登记的购房者为李某2。原告李某2交付给被告尚某115万元购房款是事实，原告李某3通过被告尚某1交付给被告祁某18万元也是事实，尚某1和祁某收取二原告房款的行为应视为上庄村委的行为。二原告在交付房款后没有购得房屋，被告上庄村委作为收款人应返还二原告购房款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”，本案中，尚某1给原告李某2出具收条的时间为2015年7月8日，原告请求以15万元为基数，自2015年7月8日起至还款之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息损失，符合法律规定，一审法院予以支持。被告祁某给原告李某3出具收条的时间为2011年12月16日，故原告李某3的利息损失应以18万元为基数，自2011年12月16日起至还款之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，判决：一、高平市南城办事处上庄村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告李某2购房款15万元，并以15万元为基数，自2015年7月8日起至还款之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息损失；高平市南城办事处上庄村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告李某3购房款18万元，并以18万元为基数，自2011年12月16日起至还款之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息损失。二、驳回原告李某2和李某3的其他诉讼请求。本院二审中，上诉人上庄村委围绕上诉请求新提供了证据：1、2011年至2015年预收房款、民房款、庭院房款明细账，欲证明上诉人从未收到李某2、李某3二人的购房款；2、上庄村第二、三批民房排查摸底表，欲证明李某2、李某3二人不在购房登记者的范围内；3、被上诉人尚某12016年至2018年与上诉人的往来款明细，欲证明尚某1尚欠上诉人122281.64元未还；4、高平市南城办事处农村集体“三资”管理制度汇编，欲证明尚某1未按照财务规定收支集体资金；5、中共高平市纪委的处分决定，欲证明尚某1违反工作纪律，擅自收取购房款。被上诉人李某2、李某3质证称，对证据1不予认可，没有注明制表时间，应该是事后编制的；对证据2不予认可，不能完整反映尚某1和村委的往来明细;对证据3不予认可，该表与一审二被上诉人提供的房屋清查登记表不一样，一审提交的登记表已经写明11号房屋是被上诉人李某2的，而且是由现任村委主任兼书记、时任会计填写的；对证据4的内容不清楚，该制度制订于二被上诉人缴纳房款之后；对证据5的真实性无异议，该证明恰可以证明尚某1收取房款的行为不是个人行为。被上诉人尚某1质证称，同被上诉人李某2、李某3意见一致。被上诉人祁某质证称，没有意见。本院对证据1、4、5的真实性予以认可，上诉人上庄村委原审当庭认可原审提供的三批民房排查摸底表，而证据2与原审提供的摸底表不一致，故本院对证据2不予认可，证据3与本案无关。本院认为，本案的争议焦点为上诉人上庄村委是否应返还被上诉人李某2购房款15万元及利息？是否应返还被上诉人李某3购房款18万元及利息？关于退款责任主体的问题。本院认为，虽然二被上诉人李某2、李某3确系通过经手人尚某1将18万元购房款交给被上诉人祁某个人，后又将15万元购房款直接交给尚某1个人，但二被上诉人交付房款于尚某1及祁某系支付购买上庄村委修建房屋的价款，系基于尚某1时任上庄村村委书记兼主任的特殊身份，系基于尚某1当时具体负责上庄村房屋修建及出售的相关事宜，从上庄村委提供的第二、三批民房排查摸底表及中共高平市纪委对尚某1的处分决定亦可以看出村建房屋购房款实际由村委、施工方和尚某1三方收取，二被上诉人李某2、李某3有理由相信尚某1系代表上庄村委在收取购房款，有理由相信尚某1系代表上庄村委让其将18万元购房款交于祁某用于折抵工程款。收据虽未加盖上庄村委公章，在程序上确有瑕疵及不规范之处，但并不影响尚某1职务行为性质的认定，故上庄村委应承担尚某1职务行为所产生的法律后果，返还二被上诉人李某2、李某3购房款33万元，一审判决并无不当。上诉人主张尚某1未将该购房款交于村委账户，账目上未记载二被上诉人李某2、李某3此笔款项，系属于上庄村委内部账目的管理问题，如上庄村委认为尚某1将该笔款项为其个人使用，其可另案处理。关于支付利息的问题。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地的使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利,该集体经济组织成员以外的人员无权取得或变相取得。二被上诉人李某2、李某3并非高平市南城办上庄村集体经济组织成员，不具备购买该村集体土地上修建房屋的资格，故二被上诉人李某2、李某3与上庄村委房屋买卖的口头合同系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中被上诉人李某2、李某3明知自己不具备资格仍然购买上庄村房屋，具有明显过错，也应当承担一定的责任，故对二被上诉人李某2、李某3要求房款利息的诉讼请求本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求部分成立。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山西省高平市人民法院（2019）晋0581民初1751号民事判决；二、上诉人高平市南城办事处上庄村村民委员会于本判决生效之日起十日内返还被上诉人李某2购房款15万元，返还被上诉人李某3购房款18万元。三、驳回李某2、李某3的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，给付义务人应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6250元，由李某2、李某3负担1875元，由高平市南城办事处上庄村村民委员会负担4375元；二审案件受理费6250元，由李某2、李某3负担1875元，由高平市南城办事处上庄村村民委员会负担4375元。本判决为终审判决。   审 判 长    祁连关                  审 判 员    李海霞 审 判 员    李然二〇一九年十二月三十日书 记 员    王昱