文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终3907号上诉人（原审原告）：句容万博房地产开发有限公司，住所地句容市文昌中路8号。法定代表人：杨可，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王荟，该公司员工。委托诉讼代理人：卢立太，该公司员工。被上诉人（原审被告）：张浩，男，1988年3月18日出生，汉族，住句容市经济开发区。委托诉讼代理人：薛焕霞，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟延成，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：巫海云，女，1987年7月28日出生，汉族，住句容市经济开发区。上诉人句容万博房地产开发有限公司（以下简称万博公司）因与被上诉人张浩、巫海云商品房销售合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2019）苏1183民初4954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。万博公司上诉请求：撤销一审判决，改判张浩、巫海云承担合同解除的违约金412643.8元。事实和理由：1、上诉人与被上诉人在签订的补充协议中明确约定，在被上诉人逾期还款导致上诉人承担担保责任的情况下，上诉人有权解除合同并收取房屋总价款20%的违约金。一审法院在审理过程中不予理会双方当事人经协商及逐页签字盖章确认的合同条款，且在被上诉人未举证证明合同约定的违约金数额高于实际损失的情况下，径行判决调整违约金数额，明显违反了证据规则的相关规定，属程序严重违法，事实认定错误。2、上诉人在起诉状中第三项诉讼请求为判令张浩、巫海云承担合同解除的违约金412643.8元，并未提及退还被上诉人款项，一审法院在民事判决书中未判决被上诉人需承担的违约金数额，而超出上诉人的诉讼请求范围，径行判决上诉人需退还的款项，属程序严重违法。3、上诉人与被上诉人在补偿协议中关于违约金的约定是双方当事人的真实意思表示，属惩罚性违约金条款，一审法院应充分尊重双方当事人的意思自治，按照合同约定的条款确定违约金数额，一审法院作出的判决适用法律错误。被上诉人张浩辩称，一审法院在上诉人无实际损失的情况下根据法律规定将违约金调整为50000元，合情合理，上诉人主张合同价款的20%违约金缺乏事实和法律依据。一审判决是正确的，应予以维持。被上诉人巫海云在二审中未作答辩。万博公司向一审法院起诉请求：1、解除万博公司与张浩、巫海云双方于2017年12月12日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同网签号3102481712120001），张浩、巫海云配合万博公司办理该合同的备案登记注销手续；2、判令张浩、巫海云承担万博公司已为其代偿的银行贷款本息1023005.63元及利息，第一笔利息以6000元为基数，自2019年5月31日至张浩、巫海云配合办理合同备案登记注销之日止，按年利率4.35%计付；第二笔利息以6000元为基数，自2019年6月28日至张浩、巫海云配合办理合同备案登记注销之日止，按年利率4.35%计付；第三笔利息以1011005.63元为基数，自2019年7月2日至张浩、巫海云配合办理合同备案登记注销之日止，按年利率4.35%计付；3判令张浩、巫海云承担合同解除的违约金412643.8元；4、判令本案诉讼费用由张浩、巫海云承担。一审法院认定事实：2017年12月12日，万博公司与张浩、巫海云签订商品房买卖合同及补充协议各一份，约定张浩、巫海云购买句容市樾府花园11幢3-4层0301号房，房款为2063219元，买受人于2017年12月12日前支付首付款1033219元，剩余房款1030000元采取银行商业按揭贷款方式于支付首付款之日起1个月内付清；出卖人于2020年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；在出卖人担保期内，若买受人违反有关按揭贷款合同逾期还款，导致银行要求出卖人承担担保责任或出卖人已实际承担全部或部分担保责任的，出卖人有权解除本合同并扣除其代买受人偿还的银行欠款本息及其他费用，且买受人须向出卖人支付房屋总价款20%的违约金。双方还对其他事项进行了约定。合同签订当日，万博公司及张浩、巫海云将买卖合同进行了网签备案，网签号为3102481712120001，双方至今未办理房产所有权转移登记手续。2017年12月27日，建行句容支行与张浩、巫海云就案涉房屋签订了个人住房借款合同一份，并发放了1030000元住房按揭贷款，由万博公司提供阶段性保证担保。2019年5月31日，建行句容支行出具扣款说明，载明从2019年5月起张浩、巫海云未能还款，经银行催收后，张浩、巫海云明确表示不再偿还贷款本息，该行多次催收并要求万博公司履行担保责任后，于2019年5月31日扣收万博公司6000元，用于偿还当月贷款本息。2019年6月28日，建行句容支行再次扣收万博公司6000元。2019年7月2日，建行句容支行扣收万博公司1011005.63元，用于结清该笔贷款本息。一审法院认为：万博公司与张浩、巫海云签订的商品房销售合同，系双方真实意思表示，合同签订时万博公司已取得案涉房屋的预售许可，合同合法有效。张浩、巫海云为向万博公司履行付款义务，向建行句容支行申请办理了按揭贷款，由万博公司提供阶段性保证担保。张浩、巫海云在履行借款合同过程中，未能按期归还贷款本息，构成违约，建行句容支行在万博公司的账户上扣收了全部贷款本息。根据合同约定，因买受人逾期还款，致使出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同并扣除其代偿的银行贷款本息及其它费用，买受人需承担总房款20%的违约金。故本案中，万博公司在承担全部保证责任后，合同约定解除权条件已成就，其有权解除双方之间的商品房买卖合同，张浩、巫海云庭审中均同意解除合同，故对万博要求解除合同及补充协议的诉请，一审法院予以支持。合同解除后，张浩、巫海云应配合办理合同登记备案的注销手续。对万博公司诉请的合同解除违约金，约定的违约金计算为412643.8元，过分高于造成的损失。为平衡双方利益，一审法院根据万博公司代垫款数额、利息损失情况及合同解除给双方造成的损失等因素，将违约金调整为50000元。一审法院在确定违约金时已考虑了张浩、巫海云违约及解除合同给万博公司造成的各项损失，其中包含代垫款利息损失，万博公司诉请的代垫款利息损失，系重复主张，一审法院不予支持。该合同解除后，张浩、巫海云已支付的购房款2063219元，扣除代垫款1023005.63元，扣除张浩、巫海云承担的违约金50000元，余款990213.37元由万博公司返还给张浩、巫海云。一审法院判决：一、2017年12月12日万博公司与张浩、巫海云签订的商品房买卖合同及补充协议于判决生效之日解除；二、张浩、巫海云于判决生效之日起十日内协助万博公司办理合同登记备案的注销手续（网签号为3102481712120001）；三、万博公司于判决生效之日起十日内给付张浩、巫海云990213.37元；四、驳回万博公司其它的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审主要争议的是违约金金额问题，根据我国合同法第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。本案中，对万博公司主张的合同解除违约金，按照约定计算为412643.8元，一审判决综合万博公司代垫款数额、利息损失情况及合同解除给双方造成的损失等因素，认为约定的违约金过分高于造成的损失，将违约金调整为50000元，有事实和法律依据，并无不当。故对万博公司关于“违约金应按合同约定确认为412643.8元”的主张，本院不予支持。另关于万博公司“一审法院判决其退还款项，超出本案诉请范围，属程序严重违约”的主张，本案万博公司主张解除与张浩、巫海云签订的《商品房买卖合同》及补充协议，则一审法院根据合同履行情况，判决万博公司返还张浩、巫海云相应款项，是双方合同解除后应有的法律后果，并未超出本案诉请范围。且万博公司在一审庭审中亦明确对张浩、巫海云已支付的购房款，在扣除代偿费用、违约金及其他损失后予以退还。故对万博公司的该主张，本院不予支持。综上，万博公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7490元，由上诉人句容万博房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孟 涛审判员 甘可平审判员 宋 涛二〇一九年十二月二十八日书记员 朱玉岑