海南省白沙黎族自治县人民法院   民事判决书   （2019）琼9025民初1098号   原告：严焕添，男，1980年6月26日出生，汉族，现住海南省白沙黎族自治县。   被告：杨华群，女，1982年12月7日出生，汉族，现住海南省白沙黎族自治县。   委托诉讼代理人：黄剑锋，男，1976年5月3日出生，汉族，现住海南省白沙黎族自治县，代理权限：特别授权。（系被告杨华群配偶）   第三人：何芳，女，现住广东省茂名市。   原告严焕添与被告杨华群、第三人何芳房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年10月15日向本院提起诉讼，本院于当日受理本案，依法适用简易程序并于2019年12月11日公开开庭进行了审理，原告严焕添、被告杨华群及委托诉讼代理人黄剑锋到庭参加诉讼，第三人何芳经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。   原告严焕添向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方签订的房屋租赁合同无效；2.判令被告返还32000元及保证金5000元，合计37000元。   事实与理由：原告于2018年4月1日与被告签订合同，租赁白沙黎族自治县位于海南省龙江农场绿源农贸市××栋的房屋，租期为4年，租金每半年缴纳一次。被告在房东不知情的情况下收取了原告转让合同使用期费32000元，房东告知原告，房东与被告签订房屋租赁合同时明确约定不可转租，原告与被告签订的房屋租赁合同是无效的。因此，原告特诉至法院，请求判决如诉。   被告杨华群辩称，被告于2017年4月1日承接案涉房屋百纯饮食店经营，变更为华纯饮食店。由于生意红火，原告愿意以32000元承接生意，并变更为添记快餐店。由于第三人远在广东，被告经与第三人电话协商同意后，才将房屋转租给原告，符合相关法律规定。转租后，被告同意原告直接缴纳租金给第三人。2019年1月7日，第三人发函催促原告和被告缴纳租金，原告缴纳了部分租金，尚欠2019年10月至12月的租金未缴纳，被告于2019年10月5日补缴了上述租金。被告是经过第三人同意才转租给原告，转租后第三人也未提出任何异议，故原、被告双方当事人签订的合同是合法有效的。被告一直按照合同的约定履行，原告拖欠租金并将房屋退还给第三人的行为属于违约。原告请求判令被告返还合同使用期费32000元及保证金5000元，于法无据，请求判令驳回原告的诉讼请求。   第三人何芳陈述，其委托儿子叶林与被告签订了房屋租赁合同，但对被告转租房屋给被告是事后才知情的。第三人对于被告的转租行为没有提出权利主张。   围绕本案的诉讼请求，原告严焕添向本院提交证据：1.原告身份证复印件，拟证明原告基本身份信息及为合同当事人；2.《合同》，拟证明因第三人对转租不知情，该份合同无效；3.《营业执照》，拟证明原告曾经在案涉房屋经营的事实；4.原、被告双方微信聊天记录截屏，拟证明被告曾经收取原告32000元的费用。   被告杨华群对上述证据的质证意见为：对于证据1、证据3、证据4的真实性、合法性、关联性和证明内容没有异议；对于证据2的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议，主张该份合同是合法有效的。   经过本院审查认证，对于当事人无争议的证据1、证据3、证据4，本院予以认定并在卷佐证。对于证据2，虽然被告与第三人签订合同约定，不准许转租房屋，但在得知被告将案涉房屋转租给原告后，第三人依旧收取租金，且并未提出任何权利主张，应认定第三人对于被告的转租行为予以默认，故对于原告主张的证明内容，本院不予采信，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认定。   围绕答辩意见，被告杨华群向本院提交证据如下：1.第三人的儿子叶林代为与被告签订的《房屋租赁合同》，拟证明被告与第三人的房屋租赁关系仍在有效期内；2.收取租金收据，拟证明被告已向第三人缴纳2019年10月至12月的租金，履行了合同义务；3.原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，拟证明被告与原告之间存在合法有效的合同关系；4.第三人催缴租金微信记录及一份书面的催缴函，拟证明因原告拖欠租金，第三人同时向原、被告双方催缴租金；5.第三人收到原告缴纳租金的微信记录，拟证明原告向第三人缴纳了两个月的租金；6.原、被告双方的微信聊天记录，拟证明原告不想继续租赁房屋的事实。   原告严焕添对上述证据的质证意见如下：对于证据4、证据5、证据6的真实性、合法性、关联性和证明内容没有异议；对于证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议，主张被告与第三人签订房屋租赁合同明确约定不许转租，故原、被告双方签订《房屋租赁合同》无效；对于证据2的真实性有异议，原告在退租之前已经把所有的门锁修理好，第三人是知情的；对于证据3的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明内容有异议，主张该份合同应属无效。   经本院审查认定，对于当事人无争议的证据4、证据5、证据6，本院予以认可并在卷佐证。对于证据1、证据2、证据3，原告虽对证明内容予以质疑，但并未提供相应证据予以反驳，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性和证明内容予以认定。   第三人何芳未向本院提交证据材料。   经本院电话询问第三人何芳并制作录音，当庭播放后，原告对该录音内容没有异议；被告主张在转租房屋之前与第三人商量过，转租后，第三人也没有提出过异议。本院对该录音内容予以认可并在卷佐证。   结合本案当事人的诉辩及审查认定的证据材料，本院认定事实如下：第三人何芳委托儿子叶林与被告杨华群签订《房屋租赁合同》，约定将第三人位于白沙黎族自治县龙江农场绿源农贸市××栋的房屋租赁给被告，租期自2017年4月1日起至2022年4月30日止；月租金为2300元，每半年支付一次；被告交纳5000元保证金给第三人，且被告无权转租、转借、转卖该房屋等条款。2018年4月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将案涉房屋转租给原告，租期自2018年4月1日起至2022年4月30日止；月租金为2300元，每半年支付一次；原告交纳5000元保证金给被告等条款，同时被告收取原告“房租合同使用期费”32000元。后因原、被告双方发生纠纷，以致拖欠租金。第三人于2019年1月7日通过微信并函告原、被告双方催缴租金，原告向第三人缴纳了2019年1月至9月的租金。被告缴纳了2019年10月至12月的租金给第三人委托的房屋管理人陈家伟。现原告起诉至法院请求判决确认《房屋租赁合同》无效，被告返还32000元及保证金5000元，引起本案纠纷。   本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告双方当事人签订的《房屋租赁合同》是否为无效合同；2.被告收取原告32000元及保证金5000元是否于法有据，是否应当返还给原告。   判定合同是否为无效合同，应以合同是否存在无效合同的情形为依据。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人自愿、真实的意思表示，虽然被告与第三人之间的《房屋租赁合同》约定被告无权转租房屋，但是第三人在得知被告将房屋转租给原告后，并未提出任何权利主张，仍然向原告和被告收取了租金，应认定第三人对被告的转租行为予以默许。因此原、被告双方签订的合同并未违反法律、行政法规的强制性规定或者社会公共利益，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的情形，应认定为合法有效。故对于原告请求确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效的诉求，本院不予支持。对于原告主张被告退还32000元的诉求，被告主张系转租房屋及转让经营权给原告的费用，但双方签订的合同为房屋租赁合同，并未涉及经营权的转让，且双方也未另行签订转让经营权的合同，被告亦未能提供相应证据予以佐证，故本院对于被告的主张，不予采纳。被告收取原告32000元，于法无据，应予以返还。对于原告请求判令被告返还5000元保证金的诉求，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定了保证金的退还条件，本案中，双方当事人均未提出终止案涉合同的主张，案涉合同仍在有效期限内，双方仍应按照合同的约定进行履行，故对于原告请求返还5000元保证金的主张，本院不予支持。   依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、原告严焕添与被告杨华群于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效；   二、被告杨华群返还原告严焕添32000元，限于本判决发生法律效力之日起30天内付清；   三、驳回原告严焕添其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案诉讼受理费725元，减半收取计363元，由原告严焕添负担180元，由被告杨华群负担183元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审 判 员 邢玉娟     {文书日期}   法官助理 王颢达   书 记 员 梁国新   附：适用本案的法律条文内容   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   国务院《诉讼费用交纳办法》   第二十九条诉讼费由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。   部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。   （共印12份）