河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫16民终5544号上诉人（原审原告）：黄红云，女，汉族，1989年8月20日生，住河南省商水县。委托诉讼代理人：李光辉，河南陈州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于雪艳，女，汉族，1990年6月10日出生，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：张尚辽、张欢，河南晟恺律师事务所律师。原审被告：周口市爱屋房地产经纪有限公司，住所地：周口市开发区八一路与太昊路交叉口东南角香榭丽舍小区5号楼门面房，统一社会信用代码：91411600MA3X4AE6。法定代表人：崔宝磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：李亚杰，女，汉族，1982年4月3日生，住周口市川汇区，该公司员工。上诉人黄红云因与被上诉人于雪艳、原审被告周口市爱屋房地产经纪有限公司（以下简称周口市爱屋房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初5438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人黄红云的委托诉讼代理人李光辉，被上诉人于雪艳的委托诉讼代理人张尚辽、张欢，周口市爱屋房产的委托诉讼代理人李亚杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄红云上诉请求：一审认定事实不清，证据不足，程序违法，请求撤销原判，依法改判或发回重审，支持上诉人主张的违约金6万元，一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、周口市爱屋房产一审到庭参加了诉讼，在开庭中叙述了事情经过，并递交了情况说明，但判决中不显示有关信息，明显程序违法。二、双方房屋买卖合同对违约金计算方式做出了明确规定，上诉人主张的6万元违约金有事实根据和法律依据。三、上诉人缴纳的3万元属于定金，经过了被上诉人同意。于雪艳答辩称，1、一审程序合法。一审将开庭传票合法送达了当事人，周口市爱屋房产未按时参加诉讼，但审判员为查明事实，允许该公司员工陈述了事实。根据陈述内容，结合举证质证情况，做出了最终判决。周口市爱屋房产提交的情况说明没有证据印证，不具有真实性和合法性。2、一审认定事实清楚，判决结果正确。合同约定的定金是1万元，不是3万元。不能证明上诉人缴纳的3万元是定金。因上诉人未筹齐24万元，不能解押，责任在于上诉人，上诉人构成违约。3、周口市爱屋房产提供的合同具有瑕疵，也没有督促双方履行合同，未尽到相应义务，应承担责任。要求驳回上诉，维持原判。原审被告周口市爱屋房产称，1、签订合同当日，上诉人向被上诉人交付定金3万元。被上诉人因个人原因将办理解押手续进行了推迟。2、签约前，我方核实了当事人双方信息，进行了风险提醒。3、在银行办理解押手续时，被上诉人称没带钱。被上诉人银行贷款余额是36万多，不是35万。我方多次与被上诉人沟通，要求配合继续履行房屋买卖合同，被上诉人以买房子需要自己去解押，多出来的钱让客户出为由至今不予配合。黄红云向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除原被告2019年6月27日所签订的房屋买卖合同，退还定金3万元，并承担违约金6万元；2、诉讼费及一切费用由被告承担。一审法院认定事实：原告通过中介周口市爱屋房产认识于雪艳后，经过原、被告多次协商，2019年6月27日黄红云与于雪艳、周口爱屋房产三方签订了合同号为0005801的《房屋买卖合同》，商定购买被告于雪艳所有的周口市××楼××单元××室（产权证号：00××91）房产。合同中第二条约定：双方协商后的实际成交价格为60万元整。合同第三条约定：买方黄红云于2019年6月27日向被告周口爱屋房产交付定金人民币1万元，剩余首付房款24万元整于2019年7月9日前交付丙方指定账号……剩余房款35万元有乙方（黄红云）向银行贷款。在签订本合同十个工作日内，甲方（于雪艳）乙方（黄红云）向丙方（周口爱屋房产）交齐过户/贷款的相关材料，如任何一方不按约定配合办理过户/贷款手续，视其违约，将按合同第七条追求其违约责任。合同中第七条第六款约定:甲方（于雪艳）乙方（黄红云）任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，均有违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价格的10%作为违约金。另查明，2019年7月9日，原告通过银行转账方式直接向于雪艳支付3万元，双方沟通过程中因被告个人原因，原定2019年7月9日原告支付首付款后由被告当去银行办理房屋的银行解押手续的时间推迟到2019年7月16日。2019年7月16日，原被告三方一同去银行办理转首付款和银行解压手续时，因首付款问题未达成一致意见，导致房屋未办理解压手续至今。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原、被告三方签订合同号为0005801的《房屋买卖合同》后,应依照合同的约定全面履行合同义务。关于黄红云诉请解除合同问题：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，原被告三方所签《房屋买卖合同》明确约定定金1万元，剩余首付款24万元，首付款共计应为25万元。黄红云于2019年6月27日通过银行转账支付于雪艳房款3万元，黄红云还应支付于雪艳首付款22万元。在7月16日原被告三方办理交付首付款和银行解压时，于雪艳辩称黄红云未凑齐剩余首付款24万元，无法办理解压。原被告三方所签《房屋买卖合同》明确约定首付款共计应为25万元，黄红云在支付3万元房款后，于雪艳要求原告支付首付款24万元才可办理房屋解压，明显违背合同约定，致使不能实现合同目的。符合解除合同的构成要件，故原告诉请解除合同予以支持。关于黄红云诉请被告退还定金3万元和承担违约金6万元问题：本案中，原被告三方签订的《房屋买卖合同》明确约定定金1万元，虽黄红云支付给于雪艳3万元，但原告未提供证据证明该3万元为定金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故无论该3万元是否为定金，被告于雪艳均应返回。另，黄红云诉请于雪艳承担万元违约金，根据原被告三方在《房屋买卖合同》中的约定：甲方（于雪艳）乙方（黄红云）任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，均有违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价格的10%作为违约金。该房屋虽然约定的成交价格为60万元，但黄红云实际支付于雪艳房款为3万元，故依法支持违约金3000元（30000元×10%）。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决:一、解除黄红云、于雪艳、周口市爱屋房地产经纪有限公司三方于2019年6月27日签订的合同号为0005801的《房屋买卖合同》。二、于雪艳于判决生效后十日内退还黄红云房款3万元，并支付违约金3000元，共计33000元。三、周口市爱屋房地产经纪有限公司不承担责任。四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1025元，黄红云负担400元，于雪艳负担625元。二审中，上诉人提交一份黄红云的中国银行交易流水明细清单，证明黄红云已经准备好了购房款，不存在违约的情形，随时可以办理过户手续，但由于被上诉人原因未办成。被上诉人对流水的真实性无异议，但认为不能证明被上诉人存在违约，上诉人可以要求履行合同而不应当起诉要求解除合同。周口市爱屋房产对该份证据无意见。本院的认证意见是上诉人提交的证据具有真实性合法性，应予以采信。经二审审理查明的事实与一审相一致。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。黄红云、于雪艳、周口市爱屋房地产三方签订《房屋买卖合同》后，黄红云按照合同约定交纳了定金，并积极准备了首付款。于雪艳在办理解押手续时要求增加首付款，违反了合同约定，导致解押手续不能正常办理，继而影响后续合同的履行，影响合同目的的实现，一审判决解除涉案合同正确。且当事人对此均无异议，对该判项应予维持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于违约金数额问题。就违约金计算方法，当事人约定，甲方（于雪艳）乙方（黄红云）任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，均有违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价格的10%作为违约金。双方合同第二条约定的房屋实际成交价格是60万元，该约定明确具体，是当事人真实意思表示，应以该数额为基数计算违约金。于雪艳因存在违约行为，其支付的违约金数额应为6万元（60万元×10%）。一审法院按照当事人实际交付的房款计算违约金违反了双方合同约定，对此应当予以纠正。二、关于3万元的性质认定问题。虽然当事人约定定金数额是1万元，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。本案中，该3万元交付时间与合同约定的定金交付时间一致，且没有证据证明于雪艳接受时提出异议，也未超过主合同标的额的20%，该3万元应当认定为定金。三、关于一审程序问题。一审法院经传票合法传唤，周口市爱屋房产未按时参加诉讼，一审对其缺席审理并无不当之处。综上所述，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，但判决结果不当，应予纠正。上诉人上诉理由成立，应予支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初5438号民事判决第一项、第三项、第四项；即：一、解除黄红云、于雪艳、周口市爱屋房地产经纪有限公司三方于2019年6月27日签订的合同号为0005801的《房屋买卖合同》。三、周口市爱屋房地产经纪有限公司不承担责任。四、驳回原告其他诉讼请求。二、变更河南省周口市川汇区人民法院（2019）豫1602民初5438号民事判决第二项为：于雪艳于本判决生效后十日内退还黄红云定金30000元，并支付违约金60000元，共计90000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1025元，二审案件受理费1300元，均由于雪艳负担。本判决为终审判决。审判长  李保利审判员  何江华审判员  秦天鹏二〇一九年十二月十三日法官助理刘星魏书记员展铭晨