江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0303民初7274号 原告：曹宗全，男，1965年4月12日生，汉族，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：王永吉，江苏恒毅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许莉，江苏恒毅律师事务所律师。 被告：李平，男，1970年7月13日生，汉族，住徐州市云龙区。 被告：张锦侠，女，1968年12月13日生，汉族，住徐州市云龙区。 二被告共同委托诉讼代理人：张宏瑾，江苏青创律师事务所律师。 原告曹宗全与被告李平、张锦侠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月21日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告曹宗全及其委托诉讼代理人王永吉、许莉，被告张锦侠及二被告共同委托诉讼代理人张宏瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹宗全向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋买卖协议，协助原告办理徐州市云龙区惠民小区3期L15号楼1-401室房屋过户手续；2、判令被告向原告支付违约金15万元，对其他违约损失保留诉权，择期另案主张；3、诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：两被告系夫妻。原被告在2009年8月14日签订房屋买卖协议书，被告将坐落在潘塘惠民花园三期A15#-1-401室的房屋（后重新规划为惠民小区3期L15#-1-401室）出售给原告，售价238000元，所需过户手续由买卖双方共同提供，卖方如果不配合买房人，致过户不成，属于违约，应返还购房款、支付违约金15万元。当天该协议经徐州市云龙区潘塘法律服务所见证。协议签订后，原告支付了全部房款，并于2010年8月入住至今。2011年左右将水过户至原告名下、2015年底将电过户至原告名下，2016年年底原告得知可以办理房屋所有权证书，遂联系两被告，两被告看到现在房价涨高，便百般阻挠，索要好处，原告无奈于2017年2月22日又给被告2万元，被告接到2万元后依然不满足，继续设置障碍，至今不予配合办理过户手续。原告为此多次找两被告协商未果，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判如所请。 被告李平、张锦侠辩称，原告诉状陈述的与事实不符，二被告积极履行合同义务不存在违约情形。涉案合同是因为权利人张明策去世，在法律上已经不存在继续履行的基础，合同目的不能实现。原告未提供证据证明其已经按照合同约定全面履行合同义务，涉案合同属于法律上履行不能的情况，合同的目的不能实现是基于法律规定，原告的诉求无法律依据与事实依据，请求法院依法驳回原告诉请。涉案合同根据合同法第51条、52条第二、三、五款规定应属于无效合同，原被告双方都是非诚信非正义的，双方在明知房屋权利人系张明策的情况下恶意串通损害权利人合法利益，双方真正的目的是以房屋买卖协议书这一合法形式掩盖侵犯他人房屋所有权的非法目的，根据房地产管理办法第38条第5、6款规定，涉案房屋属于不得转让的情形，若在法院判定最终涉案合同为有效的情况下，涉案合同应存在法律规定的履行不能的情形，继续履行不符合法律规定，且无事实依据，被告不符合物权法第106条善意取得的情形，不能依据善意取得取得涉案房屋的所有权。 本院认定事实如下：2009年8月14日，原告作为买房人与二被告作为卖房人签订《房屋买卖协议书》并经徐州市云龙区潘塘法律服务所见证，约定：卖房人将坐落在潘塘惠民花园三期A15楼1单元401室（建筑面积124平方米）及地下室401室（建筑面积未定）的拆迁安置房一套（期房）以238000元的价格出售给买房人，定于政府统一时间上房卖房人将房屋的钥匙、拆迁房屋调查决算表（原件）、安置补偿协议书（原件）、上房通知单（原件）及用水、用电手续，一并交给买房人，买房人同时一次性付清卖房人售房款，该房屋归买房人所有（地下室结算由卖房人结算，买房人不承担任何上房费用）；在办理过户登记时，所需相关手续由双方共同提供，其所需税费等费用，均由买房人承担。卖房人在取得土地、房屋两证前，若出售的房屋被抵押、查封、有争议、反悔本协议，致房屋买卖不成或在取得土地、房屋两证后，若不通知、不配合买房人，致过户不成，均属违约，卖房人应返还购房款并支付违约金15万元。买房人不得以任何理由反悔本协议，否则购房款不予退还。2007年11月16日《徐州市新城区房屋拆迁安置补偿协议》载明的被拆迁人为“张明册（张锦侠）”，被告张锦侠在“被拆迁户”处签名、捺印。《柳集镇区国有土地住房调查决算表》上载明的被拆迁人为“张明册（张锦侠）”，被告张锦侠在“搬迁户签字”处签名。2007年12月24日《上房通知单》上被通知人为被告张锦侠。 2009年5月5日被告李平收取原告购房定金1万元并向原告出具收条一张，载明：今收到惠民小区三期A区15号楼1单元401室购房定金1万元，包括配套地下室，总购房款为238000元，余款于2009年5月21日付清。 2009年5月18日被告李平收取原告购房款12万元并向原告出具收条一张，载明：今收惠民小区三期A15-1-401室购房款12万元，包括配套地下室，余款108000元于2009年6月18日付清。 2009年6月17日被告李平出具收到条一张，载明：收欠房款6.17-7.17利息。原告称“因原告做生意需要资金周转，经双方协商，余款作为二被告的出借款项，原告暂不支付，由原告使用一段时间，支付一定的利息，2009年6月17日李平收到了第一期利息”。 2009年7月19日被告李平出具收条一张，载明：今收利息3000元，期限2009年7月18日至2009年8月18日。原告称“李平提前收到了第二期利息3000元。后来不久，原告将剩余房款108000元全部付清，不再支付利息”。 2017年2月22日二被告出具收条一张，载明：今收曹宗全L15-1-401室地下室款2万元，并积极配合曹宗全办理一切手续，直到过户到曹宗全名下为止。原告称“2016年年底原告得知可以办理房屋所有权证书，遂联系被告李平、张锦侠，两被告看到现在房价涨高，便百般阻挠，索要好处，原告无奈于2017年2月22日又给两被告2万元，两被告于当日以收取地下室款的名义出具2万元收条一张，并承诺无条件地积极配合原告办理一切过户手续，直至过户到原告名下为止”。 被告办理了上房手续，原告自2010年8月居住案涉房屋至今，现涉案房屋的水、电、燃气的户名均在原告名下。 被告按约定把《房屋买卖协议书》上载明的拆迁房屋调查决算表、安置补偿协议书等原件交给原告。原告把被告交予的拆迁房屋调查决算表、安置补偿协议书等原件丢失，被告配合原告登报挂失、到档案室复印原始材料。原告提交的2010年1月27日《徐州市新城区房屋拆迁安置补偿协议》（复印件加盖徐州市云龙区大龙湖街道城乡规划建设科公章）载明的被拆迁人为“张明册、张锦侠”，载明的身份证号码为被告张锦侠的身份证号码，拆迁安置地点为惠民花园三期L15号楼1单元401室房屋（建筑面积125.61平方米）及401号储藏室（建筑面积29.74平方米），被告李平在“被拆迁人签字（盖章）”处签名、捺印。2017年2月22日徐州市云龙区大龙湖街道城乡规划建设科在上述协议上加盖公章注明：此被拆迁人所持原件已登报声明丢失，详见徐州日报2017.2.22号，此复印件与档案室原件一致，仅作核对信息使用。 被告提交了2007年11月16日《徐州市新城区房屋拆迁安置补偿协议》（复印件加盖徐州市云龙区大龙湖街道城乡规划建设科公章）。2019年2月18日徐州市云龙区大龙湖街道城乡规划建设科在上述协议上加盖公章注明：此复印件与原件一致，该户所执协议原件于2019年2月16日徐州日报04版声明丢失，此复印件仅用作办理不动产权证使用。被告提交的大龙湖街道办事处拆迁花名册上载明：房号401、面积124、权利人张明册（张锦侠）、协议签订日期2010/1/29。案涉房屋2010年1月29日以“柳集张明册”的名义补交了房屋差价款11727.80元。 原告提供的2018年11月20日谈话手机录音显示：原告“这段时间问了吗”。张锦侠“找老大找他他都问了，都没问成你不是也知道吗？说是遗产，什么方法都试了，反正你知道的，急坏了，赶快办好，不就了心思了吗？什么方法都用尽了”。李平“你住着是了，又没有人撵你，又不耽误你住一天”。原告“我给儿子说‘人家愿意办，我也带车跑了多少趟，人家死亡证明和其他的证明手续都帮我开好了，协议也定好了，原件丢失了，人家都给我补了’”。李平“对你原件丢了，都给你补了。又不是说能办，我不给你办”。原告“协议都有，交付的钱的手续都有，都有，条子也给打了，收条没有，你再给我写个证明就行了”。张锦侠“哪能全部清的”。李平“这哪能乱写，我收你钱时给你写过了，哪能再写一个写两份啊”。李平“我收你钱时给你写一次，你再叫我给你写一次，我不能收你两次钱。该怎么过怎么过，这条子我不能再给你写一次”。原告“我没有”。李平“你再想想，再找找，我写不能给你再写，但是这个帐我认，不能再写一次，能过户就给你过户”。李平“有的人不讲究就不给过户，你的原件都丢了，我都给你补上，我收你的钱，我给你打条了，房子你都住了多少年了，不要怕，没人孬你”。李平“你放心，要是有人孬你，他不承认，连房子都不给你，也不给你过户，那是孬你”。张锦侠“没事，你放心，我认，你啥时候来，咱有酒喝，有菜吃，房子你住着，啥时候能过户就配合你过户，你要是真担心的话，那你把房子退给我，我给你钱”。 案涉房屋现已具备办理产权登记条件，但至今没有办理不动产权证书。2017年能办产权证时原被告曾一起去房产部门办理过户事宜未成。被告称未办理的原因是“张明策在2010年去世，现在涉案房屋是被告张锦侠母亲王翠平及其兄弟姐妹五人共同所有”。案涉房屋及地下室的名称和坐落变更为徐州市。 另查明，张明策（张明册）与王翠平系夫妻关系，被告张锦侠系二人次女。张明策于2010年4月30日去世。二被告于1989年1月24日登记结婚，于2011年10月29日登记离婚。 本院认为，根据案涉房屋拆迁安置补偿协议、住房调查决算表、上房通知单以及大龙湖街道办事处拆迁花名册能够确认被告张锦侠系案涉房屋的权利人，其有权出售案涉房屋给原告。原告与二被告签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，内容合法，本院对该合同效力依法予以确认，合同双方均应按约履行各自义务。原告作为案涉房屋的购买人有证据证明其已按约完成给付购房款的合同义务，二被告作为出卖人应按合同约定交付房屋并配合原告办理案涉房屋的产权过户手续。案涉房屋现已具备办理产权过户登记手续的条件，但二被告已于2011年10月29日登记离婚，故由被告张锦侠协助原告办理案涉房屋的产权过户登记手续。二被告曾配合原告办理案涉房屋过户手续，现有证据能够证明并非二被告原因导致过户未果，因此二被告不存在违约行为，原告主张由二被告支付违约金15万元，本院不予支持。现有证据足以证明案涉购房款已全部付清，原告申请测谎已无必要，为减少当事人负担，故不予准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张锦侠于本判决生效之日起十日内协助原告曹宗全将坐落在徐州市惠民西路、利民路北惠民花园玫瑰园15-1-401室的房屋及地下室惠民花园玫瑰园15-1-104室办理产权过户登记至原告曹宗全名下，过户登记产生的税费由原告承担； 二、驳回原告曹宗全的其他诉讼请求。 案件受理费3400元，由原告曹宗全负担3300元，由被告张锦侠负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  李守忠 人民陪审员  雷丽芬 人民陪审员  路俊智 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  胡 玥