浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终5429号上诉人（原审原告）：吴益群，男，1967年10月21日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：何忆禄，义乌市商城法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：王朝荣，男，1969年9月4日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：沈财勇，浙江米德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴春花，女，1967年4月2日出生，汉族，住浙江省义乌市。被上诉人（原审被告）：王樟栋，男，1943年8月20日出生，汉族，住浙江省义乌市。被上诉人（原审被告）：王理晓，男，1992年1月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。原审被告：何光秀，女，1947年1月1日出生，汉族，住浙江省义乌市。原审第三人：吴小飞，男，1975年12月25日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县。原审第三人：吴益敏，男，1973年12月31日出生，汉族，住浙江省象山县。原审第三人：玄迎，女，1992年3月22日出生，朝鲜族，住吉林省梅河口市。原审第三人：陈城，男，1991年8月23日出生，汉族，住贵州省桐梓县。原审第三人：王益成，男，1973年12月15日出生，汉族，住江西省铅山县。上诉人吴益群因与上诉人王朝荣、吴春花，被上诉人王樟栋、王理晓，原审被告何光秀，原审第三人吴小飞、吴益敏、玄迎、陈城、王益成房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初6873号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴益群的上诉请求：撤销原审判决，并依法改判支持吴益群的全部诉讼请求。事实与理由：一、原审认定王樟栋、何光秀、王理晓不是案涉租赁合同当事人是错误的。本案是房屋租赁合同纠纷，案涉房屋系吴春花、王朝荣、王樟栋、何光秀、王理晓共有房屋，在案涉租赁合同签订之前，吴春花、王朝荣一直以自己名义将案涉房屋多次出租给多人居住使用，原审中吴春花已经向法庭提供多份租赁合同，完全可以证实这一客观事实。庭审中，王樟栋、何光秀、王理晓对吴春花、王朝荣以自己的名义出租案涉房屋及收取租金的行为也无任何异议。为此，吴春花、王朝荣具有表见代理王樟栋、何光秀、王理晓出租共有房屋的代理权，由吴春花、王朝荣与吴益群签订的案涉房屋租赁合同，其效力及于王樟栋、何光秀、王理晓，三人是案涉租赁合同权利的享受者、义务的承担者，是当然的合同当事人，也是适格的诉讼参加人。二、原审判决认定吴益群的违约金诉请依据不足，缺乏事实依据。案涉租赁合同中，吴益群与吴春花、王朝荣已约定逾期交房的违约赔偿为每日600元，而合同约定的交房时间为2018年4月7日，因吴春花、王朝荣的原因，案涉租赁合同的房屋未能按约交付给吴益群使用，因此吴益群有权按合同约定从2018年4月8日起至提出解除合同之日起至2019年3月22日期间，主张每日600元的违约赔偿，而且该赔偿额度也是案涉合同双方于签订合同之日就已经约定的，没有违反法律强制性规定，理应得到法律的支持。王朝荣答辩称，请求驳回吴益群的上诉，王樟栋、何光秀、王理晓三人与吴益群没有房屋租赁合同关系，也没有与吴益群进行过任何有关房屋租赁方面的协商等意思表示。因此，吴益群主张他们三人承担义务是没有事实和法律依据的。违约金条款是吴益群单方面添加的，合同打印部分第十二条明确未尽事宜另拟定补充协议，而违约条款是合同的主要条款，显然不适合备注，备注部分的手写部分全部属于吴益群自己添加，未经王朝荣同意，王朝荣也不知情，因此，对王朝荣没有约束。原审认定不支持每日600元的违约金是正确的，吴益群也没有举证证明其损失，当然不存在赔偿的问题。王朝荣、吴春花上诉称：撤销原审判决，依法改判。事实与理由：一、原审认定王朝荣、吴春花与吴益群之间存在房屋租赁合同关系属于认定事实错误。王朝荣、吴春花不可能将案涉房屋出租给吴益群，房屋租赁合同不是王朝荣、吴春花真实意思表示，系名为房屋租赁实为借款担保性质，双方不存在房屋租赁合同关系。王朝荣、吴春花系夫妻关系。吴益群与吴春花是同村人又是同学。2018年1月初，王朝荣向浙江泰隆商业银行借款50万元将于1月12日到期，与银行谈好提前还款转贷。2018年1月8日，吴春花向吴益群借款50万元。第二天，王朝荣、吴春花出具了书面借款凭据给吴益群。1月8日，吴益群分15万元、35万元两次将款转账到吴春花工行账户，吴春花将该50万元转到王朝荣工行账号，王朝荣又将该50万元转到泰隆银行尾号7335的还款账号，下午4点43分，50万元银行借款本息提前还款。还款后，泰隆银行没有按之前承诺再将50万元借给王朝荣、吴春花，造成王朝荣、吴春花暂时无法归还吴益群50万元借款本息。之后，吴益群三天两头向王朝荣、吴春花催讨，多次声明借给王朝荣、吴春花的50万元也是从高利贷那里借来的，要叫高利贷的人直接向王朝荣、吴春花要钱，2018年3月30日，王朝荣、吴春花多方设法归还吴益群借款本金15万元。2018年4月初，吴益群再次到王朝荣、吴春花家里，当时吴春花在家，吴益群拿出《房屋租赁合同书》叫吴春花签字，吴春花当场表示“房屋己经出租给别人了，租给你是不可能的”，吴益群表示“这只是一个形式，给高利贷一个交代，签了没有关系的”，吴春花就在合同上签了字，签字时吴益群将合同折起来不让吴春花看合同内容，也不肯将合同给一份吴春花。第二天，吴益群又以同样的理由，拿着一份空白合同叫王朝荣签了字。案涉房屋地下室租期从2017年4月22日至2018年4月21日，年租金19000元；一楼租期从2017年10月15日至2018年10月14日，年租金73000元；二楼一室一厅租期从2017年9月15日至2018年9月14日，年租金10500元，厅租期从2017年11月5日至2018年11月4日，年租金2万元；三楼四个单间租期从2017年11月5日至2018年11月4日，年租金2.5万元，三楼301室租期从2018年3月3日至2019年3月2日，年租金6300元。王朝荣、吴春花2018年4月初实际签订《房屋租赁合同书》时，从地下室到三楼己经全部出租给他人，合计年租金153800元，不可能再出租给吴益群。案涉房屋四楼吴春花开办辅导站自用，因辅导站办学许可证变更地址就会失效，且今年有关部门已经停止辅导站办学许可证的发放，许可证变得十分珍贵，如许可证因变更地址而失效，吴春花至少要损失几十万元，因此，按常理，王朝荣、吴春花也不可能将四楼出租给吴益群。案涉房屋五楼是王朝荣、吴春花自住房和儿子婚房，王朝荣、吴春花无其他住房，不可能“以白菜价将自住房屋出租给他人，再高价租赁他人房屋用于居住”。因此，按常理案涉房屋五楼也不可能出租给吴益群。《房屋租赁合同书》租期为7年，租金一次性付清且租金7年不增加，与常理不符。《房屋租赁合同书》约定的年租金97140元（8095元/月×12月）不到案涉房屋实际租金216400元的一半，王朝荣、吴春花不可能以这个价格将案涉房屋出租给吴益群，租赁合同显然不是王朝荣、吴春花真实意思表示。（案涉房屋2018年度同地段房屋租赁市场租金最少216400元，计算方式为：1—3层153800元，四楼五楼均参照三楼租金每年31300元，则整幢租金为153800元+31300元+31300元=216400元）。从租金数额上看，《房屋租赁合同书》也不是王朝荣、吴春花真实意思表示，双方不存在房屋租赁合同关系。二、原审认定王朝荣、吴春花己经收到68万元属于认定事实错误。首先，吴春花只收到过吴益群银行转账的15万元和35万元，没有收到过18万元现金。15万元都是银行转账交付，怎么会有18万元现金交付？显然不可能。其次，吴春花、王朝荣《房屋租赁合同书》上签字时，合同下方“备注”栏本来空白，是吴益群事后自行书写添加，属于吴益群单方面意思表示，对吴春花、王朝荣没有约束力。《房屋租赁合同书》第十二条约定“本合同若有未尽事宜，由双方协商解决，另拟定补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力”，合同下方“备注”栏的交房、转租、违约赔偿等都属于未尽事宜，按合同第12条约定应以补充协议解决，吴益群自行书写添加违反了该条规定，足以佐证吴益群自行添加的事实。三、原审判决王朝荣承担付款责任于法无据。即使吴春花与吴益群签订的《房屋租赁合同书》合法有效，根据合同相对性原则，吴益群付款对象系吴春花，归还责任相应也由吴春花承担。吴益群与王朝荣签订的《房屋租赁合同书》和吴春花与吴益群签订的《房屋租赁合同书》属于相互独立的两份合同，王朝荣没有收到过吴益群分文款项，根据合同相对性和权利义务相一致原则，王朝荣无须承担归还款项责任。四、应实事求是认定吴春花与吴益群之间存在民间借贷关系。首先，如前所述，双方签订的《房屋租赁合同书》与情理相悖，双方不存在房屋租赁合同关系。其次，对于2018年3月30日吴春花支付给吴益群的15万元，吴益群先是辩解是归还租赁关系之外的借款（见判决书第9页），后又辩解是返还租金，前后矛盾。双方事实上存在民间借贷关系原先吴益群也是认可的，后面虽又否认，但没有提供证据加以证明，依法应当认定后面的否认不成立。吴益群答辩称，1、吴春花与吴益群是同村人同学不假，但不是否定吴益群与吴春花成立租赁关系。王朝荣、吴春花是否与相关银行谈判提前还款转贷与本案没有关联性，不是原审法院的审理范围，因此，谈不上认定事实错误。王朝荣、吴春花与吴益群借款50万元的说法与本案毫无关系，若真有此事，吴益群又怎么会舍得放弃如此巨额的债权。诉讼本身目的在于维护自身的权益，在诉讼中要放弃对于吴春花、王朝荣的债权，显然也不是吴益群的目的所在。但是吴益群也必须实事求是有债务说债务，有租赁关系就说是租赁关系。王朝荣、吴春花非得把白纸黑字的租赁合同关系说成是民间借贷关系，完全没有诚信可言。对于案涉的房屋租价的合理性问题，吴益群总付租金68万元，是7年的租金，由于一次性付清7年租金，这当中利息收入也是一笔不少的数目，当时谈判的时候双方是按照一分利来计算的。2、王朝荣、吴春花在租赁合同中均已确认收到租金共计68万元，是白纸黑字签字的，现在事后又矢口否认，不诚信。3、王朝荣的付款责任问题。王朝荣和吴春花是夫妻关系，并且在租赁合同中自认是收到租金68万元，因此也不存在不知情的情况，根据婚姻法解释相关规定以及浙江省高院关于妥善审理涉夫妻债务纠纷案件通知精神，王朝荣的退款责任在所难免。何况本案是租赁合同纠纷，王朝荣也是收取租金的受益人，在解除租赁合同后，承担退还租金的义务完全是在情理之中。其他当事人在二审中均未发表答辩意见。吴益群向一审法院起诉请求：1、解除吴益群与王朝荣、吴春花各自签订的“房屋租赁合同书”。2、王朝荣、吴春花、王樟栋、何光秀、王理晓返还吴益群租金530000元，利息39479.3元（本金68万元从2018年1月8日至2018年3月30日按年利率6%计付；本金53万元从2018年3月31日至2019年3月22日止按6%年利率计付，今后继续按年利率6%计付至实际履行之日止），合计569479.3元。3、王朝荣、吴春花、王樟栋、何光秀、王理晓支付违约金（违约金从2018年1月8日起按600元/日计付至实际履行之日止，暂算至2019年3月22日，共需支付206400元）。原审法院认定事实：王朝荣、吴春花系夫妻关系，二人于1991年9月10日登记结婚。王樟栋系王朝荣的父亲，何光秀系王朝荣的继母，王理晓系王朝荣、吴春花的儿子。涉案的义乌市江东街道下王三区67幢3号的房屋，共三间五层（地下一层），占地面积108平方米，建筑面积为704.66平方米，系王朝荣、吴春花、王樟栋、何光秀、王理晓按份共有。2017年4月22日，王朝荣、吴春花将义乌市江东街道下王三区67幢3号的房屋的地下室租赁第三人吴小飞，租赁期限自2017年4月22日至2018年4月21日，租金为19000元。租赁到期后，第三人吴小飞续租上述房屋。2017年10月15日，王朝荣、吴春花将义乌市江东街道下王三区67幢3号的房屋的一楼租赁第三人吴益敏，租赁期限自2017年10月15日至2018年10月15日，租金为73000元。租赁到期后，第三人吴益敏续租上述房屋。2017年9月15日，王朝荣、吴春花将义乌市江东街道下王三区67幢3号的房屋的二楼的一室一厅租赁第三人玄迎，租赁期限自2017年9月15日至2018年9月14日，租金为10500元。2017年11月5日，王朝荣、吴春花将义乌市江东街道下王三区67幢3号的房屋的二楼的三室一厅、三楼四个单间租赁第三人陈城，租赁期限自2017年11月5日至2018年11月4日，租金为45000元。租赁到期后，第三人陈城续租上述房屋。2018年3月3日，王朝荣、吴春花将义乌市江东街道下王三区67幢3号的房屋的三楼的301室租赁第三人王益成，租赁期限自2018年3月3日至2019年3月2日，租金为6300元。义乌市江东街道下王三区67幢3号的四楼系用于吴春花开办的辅导站，五楼系王朝荣、吴春花、王樟栋、何光秀、王理晓自住。2018年1月8日，吴益群与吴春花签订房屋租赁合同一份，约定吴春花将其所有的义乌市江东街道下王三区67幢3号整体租赁给吴益群，租赁期限从2018年4月8日至2025年4月7日止，租金为每月8095元。约定吴春花于2018年4月7日前将房屋腾空交付给吴益群使用，租赁期内吴益群有权转租。吴春花逾期交房使用每日违约赔偿吴益群600元。吴春花在合同中确认已收到租金680000元（转账500000元，现金180000元），吴益群已付清全部租金。同日，吴益群与王朝荣签订房屋租赁合同一份，合同内容基本与上述吴益群与吴春花的内容相同。王朝荣确认吴春花已收到全部租金680000元，并确认吴益群给付租金时其到场。合同签订后，王朝荣、吴春花一直未将房屋交付给吴益群。2018年3月30日，吴春花向吴益群返还租金150000元。原审法院认为，王朝荣、吴春花虽然分别与吴益群签订租赁合同，但二人系夫妻关系且王朝荣确认吴春花收到全部租金，应认定为共同租赁房屋给吴益群。吴益群与王朝荣、吴春花已将涉案房屋地下室、一、二、三楼租赁给第三人，且大部分房屋第三人予以续租。因此涉案房屋无法整体交付给吴益群使用，吴益群的合同目的无法实现，吴益群有权解除租赁合同。故吴益群与王朝荣、吴春花之间的涉案房屋的租赁合同应予以解除。合同解除后，王朝荣、吴春花应将租金退还给吴益群。王朝荣、吴春花已将涉案房屋租赁给第三人的情况下与涉案房屋再次租赁给吴益群，导致吴益群的合同目的无法实现。故王朝荣、吴春花存在过错，应向吴益群赔偿租金的利息损失，利息从租金收取之日起按年利率6%计付。吴益群的违约金诉请，依据不足，不予支持。根据合同相对性原则，王樟栋、何光秀、王理晓并非本案租赁合同的当事人，也未收取房屋租金，故吴益群要求王樟栋、何光秀、王理晓共同退还租金及支付利息损失的诉请，不予支持。综上，吴益群的合理诉请，予以支持。王朝荣、吴春花的合理抗辩，予以采信。王樟栋、何光秀的抗辩，合法有据，予以采信。王理晓、吴小飞、吴益敏、玄迎、陈城、王益成经合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩和质证的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除吴益群与王朝荣、吴春花各自签订的房屋租赁合同书。二、王朝荣、吴春花于判决生效后十日内返还吴益群租金530000元并支付利息（利息以租金680000元为本金从2018年1月8日起按年利率6%计付至2018年3月30日，以租金530000元为本金从2018年3月31日起按年利率6%计付至实际履行完毕之日止）。三、驳回吴益群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11560元，由吴益群负担2060元，由王朝荣、吴春花负担9500元。二审中，各方当事人均未提供新证据。经审理，对原审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，王朝荣、吴春花并未提供证据证明与吴益群签订的房屋租赁合同实为借款担保并违背真实意思表示，故合同仍应当认定有效。现因房屋无法交付出租，合同目的无法实现，案涉租赁合同应当予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同的，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，王朝荣、吴春花系以自己名义，而非以王樟栋、何光秀、王理晓名义签订租赁合同，并不构成表见代理，故根据合同相对性原则，吴益群要求王樟栋、何光秀、王理晓承担责任的理由并不成立。根据合同内容，王朝荣、吴春花均确认吴春花收到租金680000元，其中包括银行转账50万元，现金18万元，且吴益群也提供了50万元的转账记录，故对于交付租金680000元的事实，予以确认。王朝荣、吴春花均系案涉租赁合同的出租方，并不因为收款人为吴春花而免除王朝荣的还款责任。根据《中华人民共和国合同》第九十七条规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案中，吴益群并未举证证明合同解除所导致的损失，故在原审法院按年利率6%支持其租金利息损失外，继续要求按照每日600元的标准支付违约金，依据不足。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人吴益群、王朝荣、吴春花上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11560元，由吴益群负担5780元，王朝荣和吴春花负担5780元。本判决为终审判决。审 判 长 朱红彦审 判 员 周楚臣审 判 员 杜月婷二〇一九年十二月六日代书记员 钟李钰