广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初2531号原告：张筱梅，女，1972年5月26日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：徐燕，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文明，广东正平天成律师事务所律师。被告：清远市广州后花园有限公司，住所：清远市广州后花园有限公司一号区C栋102房。法定代表人：宋红成。委托诉讼代理人：曹金光，该公司员工。委托诉讼代理人：卢志达，该公司员工。原告张筱梅诉被告清远市广州后花园有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张筱梅及其委托诉讼代理人张文明，被告的委托诉讼代理人曹金光、卢志达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张筱梅向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付迟延交房违约金暂计180日合计人民币96480元（从2017年1月1日起，按已付房款2680000元的万分之二/日的标准计算至收楼之日）；2、被告承担涉案房屋的物业管理费及滞纳金，截止2017年10月13日物业管理费为人民币16501.93元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月15日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（以下简称买卖合同，合同编号：2016061537409849），原告向被告购买位于清远市石角镇美林湖·国际社区听山美墅三街0层1号的房屋。该买卖合同第八条约定，出卖人应在2016年12月31日前将具备取得《工程竣工验收备案表》和符合本买卖合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定被告逾期交房的，应自最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；附件三和五约定了交付房屋应达到的标准。买卖合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款2680000元，并办理贷款手续。在2016年12月原告收到被告发出的《收楼通知书》，要求原告在2016年12月31日收楼。原告在上述规定的时间到场收楼发现，涉案房屋尚未完工。同时被告也无法提供所售楼宇《工程竣工验收备案表》。为此原告因房屋不符合交楼标准而拒绝收楼。2017年4月，原告又收到被告发出的《收楼通知书》，要求原告4月30日收楼。原告又按上述规定的时间去收楼，到现场查看发现，虽然被告有《工程竣工验收备案表》，但涉案房屋根本达不到居住要求，原告在收楼当天就涉案房屋存在的问题向被告提出整改，同时原告发现小区的基础设施和公共配套皆不能正常使用。为此原告因房屋不符合交楼标准而拒绝收楼。被告由于股东更迭，导致管理非常混乱。原告在2017年4月30日提出涉案房屋整改问题后，被告却屡屡不予动工或整改达不到正常居住要求。原告为了早日居住，无奈在2017年9月办理了收楼手续。此外，原告发现被告就电、水、煤气并未向供电、供水、供气营业部门申请报装，故导致涉案房产使用的是基建临时用电用水，并非居民永久用电、用水。即涉案房屋的供水设施、供电设施、供燃气设施并未达到使用条件。根据《买卖合同》第十四条的约定，与商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑未达到使用条件的，每逾期一天，出卖人为买受人垫付一天物业管理费。因此，被告应按《买卖合同》第十四条的约定，承担涉案房屋的物业管理费及滞纳金。综上，原告认为被告延迟交付房屋和房屋不符合合同约定交付标准的行为，已经严重侵害原告的合法权益。根据《合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告履行合同不符合约定，因此，被告应依法承担违约责任。特请求法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。被告清远市广州后花园有限公司辩称：1、答辩人开发的商品房逾期取得《工程竣工验收备案表?，存在逾期交房的违约行为，但逾期交房的违约时间应当计算至答辩人取得《工程竣工验收各案表》之日止。根据答辩人与被答辩人签订的《广东省商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第八条约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房取得《工程竣工验收备案表》。实际上，答辩人在2017年1月20日才取得《竣工验收备案表》，比合同约定逾期了20天。因此，答辩人只需承担从2016年12月31日起至2017年1月19日止的逾期交房违约责任。2、涉案商品房在取得《竣工验收备案表》时己达到交付条件，水、电、燃气也达到使用条件，即使存在装修质量问题也只是属于交付瑕疵问题，并不影响房屋的交付使用，被答辩人不得拒绝收楼，否则由此产生逾期交房的责任应由被答辩人自行承担。答辩人在2017年1月20日取得《竣工验收各案表?，己到达合同约定的交付条件，且己履行通知收楼的义务，答辩人己履行交付房屋的合同义务，无需再承担逾期交房的违约责任。被答辩人要求答辩人承担逾期交房违约金直至答辩人交付符合合同约定交付标准的房屋之日止，而双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第七条第1点约定：该商品房在交付使用时只要取得《工程竣工验收备案表》的，买受人应无条件收楼并办理交接手续。因此，根据合同约定，涉案商品房在2017年1月20日取得了《竣工验收备案表》，此时涉案商品房己经达到交付条件，并且答辩人也向被答辩人发出了收楼通知书，答辩人已经履行了房屋交付义务，无需再承担逾期交房的违约责任。涉案商品房的水、电、燃气己达到使用条件，符合合同约定，被答辩人却故意找理由延迟收楼，由此导致的逾期交房责任应由被答辩人自行承担。涉案商品房的用水从取得《竣工验收备案表》之日就已经达到使用条件，可以正常使用，并且属于居民永久用水，符合合同约定。被答辩人主张答辩人交付的房屋的用水是临时用水，非居民永久用水，却没有提供实质的证据证明其主张。被答辩人从来没有支付过水费，凭空猜测是临时用水非居民用水，根本就是毫无依据、也不符合事实。事实上，答辩人交付的房屋提供的用水一直都是居民永久用水，并与清远市自来水有限责任公司签订了供水合同，也按照清远市发展和改革局备案的价格统一收取业主水费。答辩人提供的用水就是居民永久用水，也是按照居民用水的价格收取水费，水质也符合饮用水标准，符合合同约定，已达到使用条件，不存在违约情形。涉案商品房的用电从2016年6月份起就已经达到使用条件，可以正常使用，并且属于居民永久用电，符合合同约定。除了用水外，被答辩人也一直主张答辩人交付的房屋的用电是临时用电，非居民永久用电，但也没有提供实质的证据证明其主张。被答辩人从来没有支付过电费，凭空猜测是临时用电非居民用电，根本就是毫无依据、也不符合事实。实际上，答辩人委托有承装(修)电力设施许可证单位安装受电工程，并于2016年6月13日经广东电网公司清远供电局检验合格，同时于2016年6月27日与广东电网公司清远供电局签订了供电合同，合同明确约定提供的是居民用电，并非被答辩人认为的临时用电。因此，答辩人提供的用电就是居民永久用电，供电设施也经过供电部门的检验，符合用电安全，己达到合同约定的使用条件，根本不存在违约情形。涉案商品房的燃气从取得《竣工验收备案表》之日就已经达到使用条件，可以正常使用，但需要被答辩人办理收楼手续后，带齐资料自行前往燃气公司办理开通手续，答辩人没有任何责任。《竣工验收备案表》第4页的工程竣工验收备案文件目录中第9点包含了燃气工程验收文件，由此证明涉案商品房的燃气工程已经清远市清城区住房和城乡建设局竣工验收备案，燃气设施己达到相关验收标准，可以正常使用通气。根据清远港华燃气有限公司（以下简称“燃气公司”）提供的资料可以知道需要被答辩人携带身份证明、房产权属证明等资料自行前往燃气公司签订供用气合同，并购买燃具，再预约安装、通气点火后才能正常供气使用。因此，答辩人在取得《竣工验收备案表》之日己完成合同约定的义务，之后的报装通气手续均是由被答辩人自行完成，与答辩人无关，答辩人不存在任何违约情形。综上，答辩人已经按照合同约定提供达到使用条件的供水、供电、供燃气设施，并己提供居民永久用水、用电，燃气需要被答辩人自行报装，交付的房屋可正常使用，答辩人不存在违约情形。3、涉案商品房虽然存在装修质量瑕疵问题，但这只属于交付瑕疵问题，并不影响正常居住使用，答辩人只需承担保修义务，而不应承担逾期交房违约责任。被答辩人主张的房屋存在问题，均是属于装修质量问题，并非房屋工程质量问题，涉案商品房己取得《竣工验收备案表?，证明房屋质量是符合国家标准的，不存在任何影响居住安全的质量问题。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十一条规定:“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。”答辩人交付的商品房己经按照合同约定取得《竣工验收备案表》，而被答辩人也没举证证明涉案商品房存在严重影响正常居住的质量问题，其主张的只是一些装修质量瑕疵问题，因此被答辩人不得以此为由拒绝接收房屋，也无权要求答辩人承担逾期交房违约责任，答辩人只需承担保修义务即可。综上所述，涉案商品房在取得《竣工验收备案表》时，房屋也已完全达到合同约定的交付条件，水、电、燃气也已达到使用条件，即使存在装修的瑕疵问题，也只属于工程保修责任范围，不属于房屋交付条件问题，被答辩人不得以此为由拒绝收楼，更无权要求答辩人承担逾期交房违约责任。本院经审理认定事实如下：2016年6月15日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2016061537409849）及一份补充协议、五份附件，约定原告购买被告开发建设的位于清远市清城区石角镇美林湖·国际社区内听山美墅三街0层1号房屋，总价款为2680000元。其中第六条约定付款方式及期限：首期楼款总房价的30%即810000元，已于2016年6月15日付清（含定金），按揭款总房价的70%即1870000元办理银行按揭。第八条约定交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《工程竣工验收备案表》，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。第十一条约定交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十三条约定出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照合同附件四《广东省商品房买卖合同补充协议书》的约定方式处理；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、供燃气设施在该商品房约定的交付日期达到使用条件；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、上述第一款约定的内容每逾期一天，出卖人为买受人垫付一天物业管理费，总支付的管理费不超过合同约定总房款1%；2、上述“使用条件”是指达到买受人可向水、电、电信、有线电视、燃气等的服务商中申请办理该服务供应手续的条件，如因营运服务商的原因导致该等服务无法正常使用，与出卖人无关；3、出现本合同第八条约定的出卖人可据实予以延期的原因中的三种情况之一的，出卖人可据实予以延期，不承担任何违约责任。合同签订后，原告依约支付了购房首期款，并办理按银行按揭贷款手续，购房款已支付完毕。涉案房屋在2017年1月20日经清远市清城区住房和城乡建设局验收备案，并出具《竣工验收备案表》。被告称分别于2016年12月20日、2017年4月24日向原告发出《收楼通知书》，原告确认2017年4月30日收到被告发出的《收楼通知书》。原告以涉案房屋存在质量问题为由，拒绝收楼。2017年9月1日，原、被告办理收楼手续。原告提供的《广州市美林基业物业管理有限公司单元遗漏工程记录表》显示，2017年4月30日，涉案房屋存在厨房有柜门损坏、一楼公卫窗变形关不紧、顶楼有楼梯窗变形关不上、全屋楼梯砖有污染、负一层阳台未铺砖（合同及附件三中对负一层阳台的交付标准无约定）、负一层客厅外墙有色差。庭审中，原告称水、电、燃气未分表计量、抄表到户。诉讼中，原告未提供证据反映涉案房屋不能正常使用水、电、燃气，原告未提供证据证明房屋存在严重质量问题。本院认为，原告张筱梅为购买被告清远市广州后花园有限公司开发的位于清远市石角镇美林湖·国际社区内听山美墅三街0层1号房屋，与被告签订《广东省商品房买卖合同》，双方的房屋买卖合同关系，事实清楚，请据确凿，本院予以确认。合同签订后，原告依约支付了购房款，原告的义务已履行完毕。被告应依合同约定按时在2016年12月31日前将涉案房屋交付给原告。关于原告请求迟延交房违约金的诉讼请求。根据原告提供《广州市美林基业物业管理有限公司单元遗漏工程记录表》反映房屋存在的问题，柜门损坏、窗户变形、砖有污染、色差等均属于瑕疵问题（原告称负一层阳台未铺砖，但《广东省商品房买卖合同》及附件三中对负一层阳台的交付标准无明确约定，故原告主张属于质量问题，本院不予采信），不属于严重影响正常居住使用的房屋质量问题。庭审中，原告称水、电、燃气未分表计量、抄表到户，但原告未提供证据反映涉案房屋不能正常使用水、电、燃气，即使原告主张属实亦不属于不能正常使用房屋的质量问题。诉讼中，原告未提供证据证明房屋存在严重质量问题。故原告以上述瑕疵问题为由拒绝收楼，依据不足，原告应按被告的通知要求按时收楼。被告称分别于2016年12月20日、2017年4月24日向原告发出《收楼通知书》，但涉案房屋在2017年1月20日才完成竣工验收备案手续，故被告于2016年12月20日发出的第一份收楼通知，原告有权拒绝收楼。原告确认2017年4月30日收到被告发出的收楼通知，此时涉案房屋已完成竣工备案手续，原告应当收楼。故违约金应计至2017年4月30日。原告要求被告从2017年1月1日起按已付购房款按日万分之二支付违约金，符合合同约定亦不违反法律规定，本院予以支持。故违约金应自2017年1月1日起以已付购房款为基数按日万分之二计至2017年4月30日止，为63784元（2680000元×0.0002×119天)。关于原告主张物业管理费及滞纳金由被告承担的诉讼请求，因物业管理费与本案商品房买卖合同并非同一法律关系，被告亦非物业管理费的收缴主体或物业服务合同的相对方，故原告该主张，在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告清远市广州后花园有限公司于本判决生效之日起10日内向原告张筱梅支付违约金63784元；二、驳回原告张筱梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1280元，由原告张筱梅负担580元，被告清远市广州后花园有限公司负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员 刘 鑫二〇一九年十二月十七日书记员 郭彦芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。