甘肃省临夏回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘29民终993号上诉人（原审被告）：杨某，住甘肃省东乡族自治县。被上诉人（原审原告）：闫某，住甘肃省临夏市。上诉人杨某因与被上诉人闫某租赁合同纠纷一案，不服临夏市人民法院（2019）甘2901民初2278民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。杨某的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：2017年8月1日，上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》，租赁合同有严重的误差，将霸王条款全写在合同中，将重要条款遗漏未写进去，没有公证，欺骗没有文化、不识字的上诉人。被上诉人将其位于临夏市环城北路406号二楼220平方米铺面出租给上诉人，经营老板凳砂锅、串串香生意，自2017年8月1日至2022年8月1日，租赁期为五年，每年房租费55000元，押金5000元，当时上诉人预付租费25000元，押金5000元，合计30000元。上诉人在此商铺内经营共计两个月，后因内部合伙人发生矛盾，暂时停止了营业。一审判决只字未提上诉人在被上诉人商铺内的装璜和开业所需用的固定资产投资，共计413600元，未详细审阅合同的内容，合同未到期，遇国家开发，租房人所有的经济损失自行承担，房主一夜暴富，被上诉人在这次政府拆迁中，大发横财，政府对铺内所装璜的补偿款，由其一人独吞，答辩人坚决不同意。被上诉人用欠了其房租费、水费等无关紧要的小事先发制人，转移视线，放弃了上诉人在商铺内的近40多万元装潢资产。被答辩人事前知道北路要开发，为赚不义之财，引诱答辩人上当受骗，损失40多万元。综上，原审判认定实事不清，证据不足，适用法律错误，合同多处有不实之词，严重的侵犯了个体经营者的权益，请求改判或发回重审。被上诉人闫某服判，未提供书面答辩意见，其口头辩称，2017年6月1日，自己将铺面出租给杨某，约定前两个月为装潢期，房租从2017年8月1日起计算，后杨某大概经营了5个多月，自己收取了杨某租费30000元（其中25000元是租费、5000元是押金）。后由于政府对出租铺面的土地进行征收，导致合同无法继续履行（双方在签订租赁合同时，对政府征收有明确的约定），政府在拆迁时，对装潢并没有进行补偿。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。原告闫某向一审法院提出的诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拖欠的两年两个半月的商铺租金91457元、商铺经营期间水电费2306元；2.双方终止合同。事实与理由：2017年8月1日，原告与被告达成商铺租赁合同，原告将名下位于临夏市环城北路406号二楼220平方米出租给乙方经营老板橙砂锅串串香生意，合同约定：租期自2017年8月1日至2022年8月1日止，租期为五年，每年房租费55000元，押金5000元，当时被告给付原告租费25000元，押金5000元，合计30000元。被告经营五个月后，因内部矛盾导致关门停业，因原告电闸在被告经营的楼道内，原告多次与被告联系，被告将其中一把钥匙交给原告，并称2018年8月1日拿到租费后继续营业，后原告多次与被告联系，被告拒绝接听电话，后关机，现无法联系一年时间。2019年9月11日，原告收到临夏市政府征收公告，政府决定将原告租赁给被告的商铺无条件拆除。原告为维护自身合法权益，现起诉要求被告向其支付租赁期间的租金及水电费，并终止合同。被告杨某一审辩称：原告所述租赁事实属实，但实际没有租用两年两个月，被告向原告交了租金25000元、押金5000元，水电费需要原告提供交费票据，其他事项被告需要跟合伙人商量一下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。原被告各自提供的身份证复印件，双方当事人无异议，予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审认定如下：原告提供的证据：1、《商铺出租合同》一份，证明原被告签了合同，产生了房租；2、《欠条》一份，证明一年房租带押金60000元，被告支付了30000元，其中包括房租25000元、押金5000元，剩余30000元打了欠条；3、水电费清单，证明原告交了被告在营业期间的水电费2306元。被告杨某质证认为，对上述证据1，需要跟合伙人商量后再作答复；对证据2无异议；对证据3中水电费，要求原告提供相关票据。被告未向法庭提供其他证据。本院对原告提供的《商铺出租合同》，因系原被告自愿签订，双方意思表示真实，且不违反法律强制性规定，本院予以确认；对于原告提供的《欠条》，被告杨某予以认可，故本院予以确认；水电费清单，因系原告闫某自己所写，无其他相关票据印证，被告亦不予认可，故本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定如下事实：2017年8月1日，原告闫某与被告杨某签订《商铺出租合同》，约定原告闫某将名下位于临夏市环城北路的商铺二楼出租给被告使用，租金55000元/年，押金5000元；租期五年，即自2017年8月1日起至2022年8月1止；由于自然灾害，政府征用等原因造成的损失由杨某自行承担，闫某不负任何责任，同时双方的出租合同自行解除；合同期内至合同到期，杨某装修的房屋原封不动交于原告，不得随意损坏，闫某对装修不承担任何费用等。在支付房租时，被告向原告支付了商铺租金25000元、押金5000元，并向原告书写《欠条》一份，内容为“今欠房东闫某房租费30000，于2017年10月1日付清”。2019年9月11日，临夏市人民政府发布《临夏市人民政府房屋征收公告》，公告“临夏市马家庄棚户区安置小区项目—­—城区北山地质灾害片区易地搬迁”，征收区域包括原被告在本案涉及出租合同中约定的商铺。另，在本案涉及商铺中存放有被告的桌子、凳子以及厨房灶具，在庭审中已明确告知被告杨某因商铺涉及政府征收，限其在一周内将物品全部搬走。一审审理认为，原告闫某与被告杨某签订的《商铺出租合同》，系双方自愿签订，该合同合法有效，被告应按照合同约定支付商铺租金，故对原告要求被告支付租金的请求，本院予以支持。具体租金自2017年8月1日起计至2019年9月11日止，租金共计116111元（25个月零10天）。其中，被告已向原告支付的租金25000元应予以扣除，押金5000元折抵租金亦予以扣除，因此，被告杨某尚欠原告租金86111元。同时，因临夏市人民政府征收政策规定，原被告签订的《商铺出租合同》应予以解除。原告请求被告向其支付水电费2306元，因无证据证明，被告亦不予认可，故本院不予支持。综上，对原告闫某要求被告杨某向其支付租金的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告闫某与被告杨某签订的《商铺出租合同》，被告杨某于本判决生效后三日内向原告闫某交付承租商铺；二、被告杨某于本判决生效后十日内向原告闫某一次性支付拖欠的租金86111元；三、驳回原告闫某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，由被告杨某负担。本院二审期间，当事人没有提供新证据，二审经过阅卷、询问当事人，审理查明的案件事实、证据，与原审认定的相一致，对原审判决认定的案件事实、证据，本院予以确认。本院认为，闫某与杨某自愿签订的《商铺出租合同》不违背法律法规的禁止性规定，合法有效，闫某将商铺交给杨某，杨某应当按照约定支付商铺的租金；双方签订的租赁合同虽然没有到期，但因该合同涉及的标的物在临夏市“城区北山地质灾害片区易地搬迁”范围内，属政府征收政对象，原被告签订的《商铺出租合同》无法继续履行，应予解除，而且双方在合同中对政府征收也有明确规定。故，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决解除双方签订的《商铺出租合同》，并无不当。综上，上诉人杨某的上诉请求无相应的证据支持，理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件审理费1950元，由上诉人杨某承担。本判决为终审判决。审判长  赵发源审判员  蔡 瑛审判员  马超芳二〇一九年十二月二十五日书记员  马忠贤