黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终10278号上诉人（一审原告）：孙志敏，男，1957年5月15日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：孙晓明，黑龙江法联律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王云松，男，1973年8月8日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（一审第三人）：李东，男，1983年11月21日出生，汉族，黑龙江省天天快递公司副总经理，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：全渝滨，黑龙江全晟律师事务所律师。上诉人孙志敏因与被上诉人王云松、李东债权人撤销权纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2018）黑0109民初2355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙志敏上诉请求：撤销一审判决，改判支持孙志敏的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决无视涉案房屋由孙志敏占有控制的客观事实。孙志敏提交的证据能够证实孙志敏实际占有控制涉案房屋，孙志敏提交了《房产交接单》、房屋实物钥匙、原始购房合同及补充协议、《哈尔滨万达城入伙缴费通知单》、《哈尔滨万达城入伙须知》、《不动产统一发票办证联复印件》等证据，上述证据能够证实孙志敏实际控制并占有涉案房屋。二、王云松、李东恶意串通备案非法交易，经过鉴定可以证实，双方在房产部门备案的房屋价格显著低于评估价格，备案交易依据的合同系孙志敏请求撤销的合同，一审判决适用法律错误。三、王云松、李东恶意串通违法交易备案合同损害国家和孙志敏的利益，合同应当认定为无效。王云松、李东一审中承认交易备案价格系为了逃避纳税义务，双方恶意串通事实成立，该合同依法应当认定为无效。人民法院应当主动审查合同效力。王云松、李东签订阴阳合同，侵害国家利益及债权人利益，依法应当支持孙志敏的上诉请求。王云松辩称，不存在与李东恶意串通。因为双方原来并不认识。房屋买卖价格也是当时市场价格，当时成交价格比孙志敏委托鉴定的价格还要高，而且有李东转钱偿还房屋贷款的流水。王云松没有与孙志敏签订以物抵债合同，也没有答应将房屋抵押给孙志敏。李东辩称，孙志敏上诉请求不能成立，应予驳回。李东与王云松之间并不存在以明显不合理低价转让财产，王云松转移财产亦未侵害债权人利益，李东不知道王云松与孙志敏间存在债权债务关系，房屋交易价格也不存在明显不合理问题。李东一审中提交的视频资料能够证实李东与王云松交易时，孙志敏并未占用涉案房屋。至于双方在房屋产权部门签约时将房屋价格写为130万元系出于避税考虑，该价格并不违反相应税收征管政策，因为从办理产权过程来看，如果双方交易价格明显低于征收标准，交易管理部门会通过评估的方法确认交税基数，而交易部门对双方交易价格认可说明该价格符合当地类似地块的通常交易价格标准，不存在偷税的问题。孙志敏向一审法院起诉请求：1、判令依法撤销王云松将仅有的一套位于哈尔滨市松北区世阳路167号万达文化旅游城（万尊园）E32号楼2单元1层101室房产（以下简称涉案房屋）转让给李东的产权变更过户行为；2、判令撤销王云松与李东非法房产买卖过户行为后将该房产产权恢复至王云松名下。一审法院认定事实：王云松于2012年12月7日至2013年12月30日期间陆续向孙志敏借款，借款发生后，王云松将案涉房屋钥匙及部分相关房屋材料交予孙志敏。孙志敏于2018年5月10日就王云松借款事宜诉至一审法院，该案经一审宣判，二审阶段因上诉人未按时交纳上诉费，裁定按自动撤回上诉处理，现（2018）黑0109民初1194号民事判决书已经发生效力，确认孙志敏系王云松的债权人。2018年1月21日，李东与哈尔滨万达城投资有限公司签订商品房预定合同，李东欲购买哈尔滨万达城万尊园E26号楼2单元302号房屋并交纳定金1万元。合同签订后，李东在58同城上看到王云松发布的卖房广告，遂转而购买王云松名下的案涉房屋。2018年2月2日，双方签订《房地产买卖合同》，约定王云松将案涉房屋以248万元的价格卖给李东。2018年2月2日，白文（李东岳母）向王云松转账100万元；2018年2月3日，白文向王云松转账40万元；2018年2月6日，白文向王云松转账100万元、给付现金3万元。2018年2月7日，白文向王云松转账5万元，共计交付王云松房屋价款248万元。2018年2月6日，王云松与李东在哈尔滨市不动产登记交易事务中心办理房屋买卖相关手续，签订《存量房买卖合同》，合同登记价格为130万元。李东于2018年2月14日领取案涉房屋的不动产权证书。孙志敏在庭审前申请对案涉房产在2018年初的价格进行评估，经委托，哈尔滨国土源土地房地产估价有限公司出具司法鉴定书，认为案涉房产的价值为2,222,687元。一审法院认为，本案是债权人撤销权纠纷，孙志敏作为王云松的债权人，有权对王云松提起本案诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。孙志敏主张王云松、李东之间买卖案涉房屋的行为属于“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”，应对此负举证责任。首先，关于孙志敏是否实际占有案涉房屋的问题。虽然其举示证据证实王云松将钥匙及部分案涉房屋的材料交付其手中，但未举示有力证据证明其已实际占有案涉房屋，且李东提交的看房视频显示案涉房屋内无居住痕迹，未予装修入住。其次，关于王云松有无以明显不合理的低价转让财产的问题。虽然哈尔滨市不动产登记交易事务中心存档的《存量房买卖合同》中王云松与李东交易案涉房屋的金额为130万元。但王云松、李东提交的2018年2月2日所签订《房地产买卖合同》记载，案涉房屋的交易价格为248万元。后者交易的价格能与王云松、李东银行账户的历史交易明细相印证。因此，根据现有证据确认王云松、李东之间买卖案涉房产的交易价格为248万元,且王云松、李东的交易价格高于鉴定机构出具的房屋价值，故王云松不存在以明显不合理的低价转让财产的行为。再次，关于王云松出售案涉房产有无对孙志敏造成损害的问题。现有证据显示王云松高于当时的市场价格出卖案涉房产，现有证据不能证明王云松出售案涉房产对孙志敏造成损害。最后，关于李东是否知情的问题。通过现有证据无法证明李东对王云松与孙志敏的借贷关系知情，即使李东知道王云松与孙志敏之间存在借贷关系，也不足以证明李东知道王云松以明显不合理的低价转让财产并对孙志敏造成损害。综上所述，判决：驳回孙志敏的全部诉讼请求。案件受理费100元、保全费5000元，共计5100元由孙志敏负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案中，债权人孙志敏主张撤销债务人王云松与李东的房屋买卖行为，孙志敏应当就该买卖行为系以明显不合理低价转让，以及买受人李东知道该情形承担举证证明责任。依照孙志敏申请，一审法院委托的鉴定机构作出的鉴定意见认定案涉房屋2018年2月价值为2,222,687元。该价格与李东、王云松实际成交价格相差不多，按照法律规定，对于明显不合理低价的界限确定标准应以交易的商品价格未达到市场价格的70%认定，王云松与李东交易价格为248万略高于市场价格，故不能认定王云松以明显不合理低价转移财产。另外，对“受让人知道该情形”的理解，应不仅包括受让人知道债务人转让的财产价格明显低于一般的市场价格，同时还应包括受让人知道债务人的行为会对债权人的债权造成损害。本案中，房屋转让价格没有明显低于一般市场价格，且并没有证据表明受让人李东知道王云松与孙志敏之间存在债务关系，故孙志敏要求撤销转让行为法律依据并不充分。孙志敏主张因双方在不动产登记中心签订的网签合同中约定的价格为130万元，双方系为了规避纳税，故应当认定合同无效。本院认为，现实交易过程中，网签合同价格偏离房屋正常交易价格系规避纳税的常见做法，因王云松、李东存在以合法形式掩盖非法目的的行为，依据合同法规定，应当认定网签合同价格约定系无效约定，因双方关于130万元的价格约定无效，那么应当按照双方交易实际价格来认定涉案房屋交易价格，双方于2018年2月2日签订的房屋买卖合同约定房屋交易价格为248万元，李东亦按照该价格实际支付王云松购房款248万元，故应当认定涉案房屋实际交易价格为248万，且该转让行为已经完成，李东已实际取得案涉房屋不动产权证书。双方签订上述以物抵债协议时，该房屋已经取得不动产权证书，但孙志敏并未办理所有权变更手续，故王云松仍为所有权人，王云松有权出卖涉案房屋，孙志敏是否实际占有案涉房屋并不能否定王云松转让行为的效力。王云松转让案涉房屋并不是以明显不合理低价转让，且没有证据表明李东明知系恶意，故孙志敏要求撤销王云松转让案涉房屋行为并无法律依据，不应支持。综上所述，孙志敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孙志敏负担。本判决为终审判决。审判长  焦崇升审判员  石 磊审判员  贾晋璇（）二〇一九年十二月三十一日书记员  赵春莹