湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2879号上诉人（原审被告、反诉原告）：宜昌天地房地产开发有限责任公司，住所地湖北省当阳市荷当路太子桥。法定代表人：朱吉明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云芝，湖北楚贤（点军）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李珏璇，北京市中伦文德（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴学银，男，1965年4月15日出生，汉族，住当阳市。委托诉讼代理人：王先兵，湖北君任律师事务所律师。原审第三人：当阳市清平种猪场，住所地当阳市庙前镇清平河村三组。法定代表人：曹建新，该场场长。委托诉讼代理人：冯卫星，湖北弘发律师事务所律师。上诉人宜昌天地房地产开发有限责任公司（以下简称天地公司）因与被上诉人吴学银、原审第三人当阳市清平种猪场（以下简称清平种猪场）房屋买卖合同纠纷一案，不服当阳市人民法院（2018）鄂0582民初1802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天地公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判：1.解除吴学银与天地公司签订的《桃园小区住房购销合同》；2.吴学银向天地公司返还位于当阳市长坂路××小区××单元××室房屋。二、本案一、二审全部诉讼费用由吴学银承担。事实与理由：一、原审并未对《桃园小区住房购销合同》性质及实际履行情况进行认定，原审对合同有效的认定缺乏事实和法律依据。1.《桃园小区住房购销合同》实质为房屋预售合同，并非正式的购销合同，双方未签订正式的房屋销售合同。2.应当按照预售合同中“据实核算面价”的条款对实际交付房屋的面积及单价进行核算后对合同的实际履行情况进行认定，合同有效并不等于合同的全面履行。3.涉案房屋使用的土地原为划拨用地，定价较低，在建房过程中，清平种猪场未经天地公司同意且未通知天地公司，单方面改变涉案房屋性质为商品房，使天地公司额外缴纳了几十万元的承建配套费、土地出让金等各项费用，且因清平种猪场在以商品房申报时违规，政府部门将涉案房屋界定为违建房屋，又造成天地公司增加了各项成本。如果房价仍以预售的价格确定，将对天地公司显失公平致天地公司赚取利润的合同目的无法实现，法院应对房屋的销售单价进行重新确认，按照情势变更原则予以调整，按照公平原则变更单价或者解除合同。4.合同第三条约定“最终策法规定据实结算面价”，2002年8月天地公司取得涉案房屋的房产总证，根据实际交付的房屋及测绘结果及最终确定的销售单价张贴通知，要求业主按照政府核定面积及单价核算并补缴拖欠的房款，补缴后将为业主办理过户登记，但吴学银未按照通知要求与天地公司进行结算，也未补缴房款。吴学银在履行合同中存在持续违约行为，购销合同存在约定不明的情形且未实际完全履行。二、原审仅因合同有效即判决天地公司应当协助办理过户登记，认定事实和适用法律均存在错误。天地公司已经交付房屋，履行了合同的主要义务，吴学银未完全支付房款之前，天地公司有权行使先履行抗辩权，拒绝履行办理过户登记的从属义务。且吴学银拒不履行付款的主要义务，天地公司有权行使合同解除权。三、原审对涉案房屋所涉土地的归属及土地出让金的承担并未做具体的认定和划分，对清平种猪场的责任范围未明确，最终导致天地公司与清平种猪场协助办理过户登记的判项无法履行。吴学银辩称，天地公司要求解除合同，既无约定解除情节也无法定情节，双方签订合同后已经履行了大部分的合同义务，吴学银已经履行了全部的合同义务，天地公司应当继续履行，将房屋办理过户登记手续。吴学银不存在违约情形。一审认定事实清楚，适用法律正确，天地公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，应该驳回。清平种猪场述称，清平种猪场对一审判决无异议。清平种猪场协助办理相关土地过户手续，应当以交易双方共同向不动产登记部门提出申请为前提条件。只要天地公司、吴学银共同向不动产登记部门提出申请，清平种猪场将积极配合。吴学银向一审法院起诉请求：确认吴学银与天地公司签订的《桃园小区住房购销合同》有效，天地公司、清平种猪场及时协助吴学银办理位于当阳市长坂路××小区××单元××室房屋的不动产权证书，费用依法由吴学银、天地公司、清平种猪场各自承担；由天地公司、清平种猪场承担本案全部诉讼费用。天地公司向一审法院提出反诉请求，判令解除吴学银与天地公司签订的《桃园小区住房购销合同》，由吴学银向天地公司返还位于当阳市长坂路××小区××单元××室房屋；反诉费用由吴学银承担。一审法院认定事实：1997年8月11日，当阳市天地建筑建材有限责任公司与吴学银签订桃园小区住房购销合同，当阳市天地建筑建材有限责任公司将建在清平种猪场土地上位于当阳市××办事处××单元××楼东侧的房屋一套出售给吴学银，双方约定了价格及其他事项。合同签订后，双方办理了交接手续。1997年7月29日，清平种猪场与当阳市天地建筑建材有限责任公司签订建筑安装工程承包合同，清平种猪场将综合楼发包给当阳市天地建筑建材有限责任公司承建。1997年8月7日，清平种猪场（甲方）与当阳市天地建筑建材有限责任公司（乙方）签订资产营运开发合同，合同内容是：为了解决职工住房条件，加强资产营运，经双方共同协商在甲方院内共同开发房地产业务，现特制定以下条款：1.责任范围，甲方出土地，乙方出资金和建筑队共同修建住宅大楼；2.土地征用位置、界限及面积。甲方将门房右侧临街面，从鸡场公路房开始向城区延伸长度54米，宽19米；3.建筑面积及楼房层次，根据规划及图纸修建一栋3个单元的7层楼房共42套（含一楼），建筑总面积约4200平方米；4.楼房建筑式样，按照甲乙双方审定的图纸施工，保证外墙整齐美观，房屋质量由乙方接受质检部门的验收；5.建房办证手续，以甲方的名义向市计划委员会、商业网点办、土地、城建、环保等有关单位申报建房许可证，其办证费及有关业务招待费均由乙方开支；6.施工时间，合同签订后待建房许可证办好后便可按步施工；7.楼房资金、施工队、商品房销售均由乙方负责。其工商管理、税收、质检等费用由乙方开支；8.土地征用补偿费标准，付款方式及时间，根据协议乙方应按建筑总面积4200平方米，每平方米45元计算折款189000元上交给甲方……。1997年9月5日，当阳市计划委员会作出当计资[1997]75号文件，关于市清平种猪场兴建职工宿舍的批复，内容是：市畜牧局《关于市清坪种猪场兴建职工宿舍的请示》当牧[1997]38号文收悉。经研究，同意市清坪种猪场兴建2750平方米的职工宿舍，投资128万元，资金来源自筹。当阳市城乡建设局针对上述房屋建设颁发了开工证书，当建规97-02-56建设工程规划许可证，鄂当商字（1997）005号湖北商品房预售许可证。房屋建设工程竣工后，当阳市建设工程质量监督站对房屋建设工程进行了验收，验收结果为符合设计要求。上述房屋所有权人由清平种猪场变更登记为当阳市天地建筑建材有限责任公司，产权证号为当市房权证玉阳字第××号，土地使用权人登记为清平种猪场，证号为当阳国用（2002）字第090105043-2号。当阳市天地建筑建材有限责任公司名称已变更为天地公司。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”房屋出售人和土地使用权人协助房屋买受人办理不动产登记手续是房屋出售人和土地使用权人必须的协助义务。天地公司将所涉房屋卖给吴学银不违反法律规定。现天地公司、清平种猪场协助吴学银办理房屋不动产权登记过户手续是其必须的协助义务。关于房屋价款，双方已履行合同主要义务，待双方举证充分后，可另行处理。关于天地公司的反诉请求，本案房屋买卖合同不符合法定解除的条件，双方也未约定解除，对天地公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认宜昌天地房地产开发有限责任公司与吴学银签订的桃园小区住房购销合同合法有效。二、宜昌天地房地产开发有限责任公司、当阳市清平种猪场协助吴学银办理房屋(位于当阳市××办事处××单元××楼东侧)不动产权证登记手续。三、驳回吴学银的其他诉讼请求。四、驳回宜昌天地房地产开发有限责任公司的反诉请求。上列应履行事项限于本判决生效后七日内履行。案件受理费1150元，由吴学银承担，反诉案件受理费100元，由宜昌天地房地产开发有限责任公司承担。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，涉案房屋开工时间为1997年9月20日，竣工时间为1998年8月30日。1997年8月11日，当阳市天地建筑建材有限责任公司（甲方）与吴学银（乙方）签订《桃园小区住房购销合同》，合同约定了以下主要内容：第三条乙方购房面积乙方向甲方购买小区住房（商品房）总建筑面积为88.51平方米，该房分布在A区的第一栋第一单元第六层，最终策法规定据实核算面价。第四条价格与费用说明该小区房在服从国家策法价格规定的基础上，在好地段基础上，实行当阳商品房最低价，即平均每平方米498元，总面积为88.51平方米，总金额为46224.3元。第五条付款方式说明乙方定购住房时向甲方事前交定金，计25000元，然后签订购房合同；97年12月1日付13800元；98年4月1日付9000元。双方还就交房时间及双方责任等事项进行了如下约定：1.甲方须于98年4月30日前将该房交乙方使用。2.对逾期付款和逾期交房的违约责任均约定为支付违约期间利息。3.乙方在实际接收该房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内，由甲方负责（办证费用由乙方负担）向房地产产权登记机关办理权属登记手续，在乙方与甲方结清一切经济手续后，甲方将产权证正式交给乙方。4.合同还约定了保修、物业管理等事项。2000年1月19日，当阳市天地建筑建材有限责任公司向吴学银出具收据三份，内容为“交款单位：吴学银；摘要：购天地小区房子款；收款金额：肆万捌仟柒百捌拾捌元整”，“交款单位：吴学银；摘要：购天地小区房子一次性优惠款；收款金额：伍仟元整”，“交款单位：吴学银；摘要：改建工程款；收款金额：壹仟贰百元整”。2002年7月4日，当阳市政府颁发了涉案房屋所在小区的土地使用证，登记的土地使用者为清平种猪场。2002年8月29日，当阳市政府颁发了涉案房屋所在小区的房产总证，登记的房屋所有权人为××市天地建筑建材有限责任公司。天地公司陈述，2002年8月30日，当阳市天地建筑建材有限责任公司曾在涉案小区张贴《办证“通知”桃园住户》，主要内容为“特告知桃园住区人民该楼总证于2002年8月29日下午办妥。房产局核定户均面积105.53平方米，核定政府单价517元，以七楼为计算基本点，每低一层增加1000元，依次增加。优惠1-5仟不欠款者有效，若欠文钱无效。敬请住户遵照房管局界定在2002年9月28日以前彻底办完产权证书。否则按建筑法价格办理。”本院认为，天地公司与吴学银签订的《桃园小区住房购销合同》不违反法律规定，合法有效，依法成立的合同对双方均有约束力，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务，在无法定情节时，任何一方不能单方进行变更或解除合同。天地公司与吴学银签订的《桃园小区住房购销合同》系采用的格式文本，文本中房屋面积88.51平方米系手工填写，与后来核定的户均面积105.53平方米有出入，但根据该公司向吴学银出具的收款收据可以认定，合同约定的购房款已经付清。天地公司并未对吴学银支付的购房总价款、案涉房屋面积提出异议，且案涉房屋买卖合同已实际履行十八年之久，现在天地公司以吴学银未付清房款为由要求行使先履行抗辩权，拒绝履行办理过户登记的从属义务并要求解除合同没有法律依据和事实依据，对天地公司此上诉理由本院不予采信。双方在合同第三条“乙方购房面积”中“据实核算面价”的条款应当理解为按实际面积再核算房款，针对的是该条所约定的面积，而并非也包含合同第四条对每平方米的单价进行变更。天地公司称，2002年8月30日，其曾在涉案小区张贴《办证“通知”桃园住户》，通知内容对房屋每平方米的单价进行了变更（增加）。本院认为，该通知应视为天地公司单方发出的要约，吴学银并未对其要约作出承诺，每平方米的单价未变更，涉案房屋每平方米的单价仍应按照双方签订的《桃园小区住房购销合同》执行。天地公司以此为由要求行使先履行抗辩权，拒绝履行办理过户登记的从属义务并要求解除合同没有法律依据和事实依据，对天地公司的上诉请求本院不予支持。2002年，涉案房屋的土地使用证的使用者已登记为清平种猪场，涉案房屋的总证的所有权人已登记为天地公司，清平种猪场亦明确表示积极配合办理过户登记，涉案房屋办理过户登记并不存在障碍，一审据此作出的判决符合法律规定，本院应予维持。综上所述，天地公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1156元，由宜昌天地房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘乾华审判员  黄孝平审判员  刘 俊二〇一九年十二月十二日书记员  张 翌