新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院   民事判决书   （2019）新4202民初783号   原告：新疆生产建设兵团建设工程集团第一建筑安装工程有限责任公司，住所地乌鲁木齐市天山区新民路61号。   法定代表人：丁长江，系该公司董事长。   委托诉讼代理人（特别授权）：张锦艳，女，1971年4月4日出生，汉族，系该公司法务部主任，住乌鲁木齐市，公民身份号码×××，电话180XXXXXXXX。   委托诉讼代理人：樊蓉，女，1991年8月27日出生，汉族，系该公司法务部科员，住乌鲁木齐市，公民身份号码×××，电话180XXXXXXXX。   被告：李晓辉，女，1970年7月9日出生，汉族，职业不详，住乌苏市，公民身份号码×××。   原告新疆生产建设兵团建设工程集团第一建筑安装工程有限责任公司（以下简称“兵团一建”）与被告李晓辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月12日立案受理后，依法于2018年2月15日作出（2017）新4202民初2136号民事裁定。原告兵团一建不服提出上诉,塔城地区中级人民法院于2019年1月26日作出（2018）新42民终949号民事裁定,将该案发回本院重审。本院于2019年4月3日立案受理后，依法组成合议庭于2019年7月24日公开开庭进行了审理。原告兵团一建的委托诉讼代理人张锦艳、樊蓉到庭参加了诉讼，被告李晓辉经合法传唤无正当理由未到庭参加。本案现已审理终结。   原告兵团一建向本院提出以下诉讼请求，请求判令：1.解除原、被告双方于2017年4月20日签订的《房屋租赁合同》；2.被告李晓辉向原告返还位于乌苏市××苑.16幢的11、12、13、15、17、19、20号商铺；3.被告李晓辉向原告支付租金391667元；4.被告李晓辉向原告支付物业费、电费合计22444元；5.本案诉讼费用及投递费由被告承担。事实和理由：2011年9月19日，原告兵团一建与被告李晓辉签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其合法所有的、坐落于乌苏市××苑幢的8、9、10、11、12、13、15、16、17、18、19、20、21、22号共14间门面商铺租赁给被告使用。租赁期限2012年3月31日至2020年3月31日，即租期八年，前三年租金每年25万元，第四年、第五年租金每年28万元，后三年租金每年32万元。水电费、采暖费、物业费由被告承担。该合同履行过程中，因被告长期拖欠租金，原、被告遂于2017年4月20日重新签订了《房屋租赁合同》，合同原定，被告将4间商铺退还给原告，继续租赁剩余10间商铺。截止2017年3月31日，被告共欠原告租金330000元，约定于2017年6月30日前被告支付150000元，方可继续租赁剩余10间商铺，逾期不能支付的，立即退回所有商铺。从2017年4月1日起，每间商铺的租金为20000元/年。现被告未按约定于2017年6月30日前支付拖欠的租金150000元，也未将商铺返还，其中其承租的部分商铺仍对外转租。为此原告诉至人民法院。   被告李晓辉未答辩，亦未提交书面答辩意见。   原告兵团一建为支持其诉讼请求，提交以下证据：   1、乌苏市房地产管理局向原告兵团一建颁发的房屋产权证书14本，门牌证14份，用以证明，2014年6月21日的003003号发货清单1份,用以证明：①坐落于乌苏市××苑幢的8、9、10、11、12、13、15、16、17、18、19、20、21、22号共14间门面商铺的产权登记所有权人均为原告兵团一建，原告诉讼主体合法；②上述商铺地址由原来的乌鲁木齐南路变为乌鲁木齐北路，商铺门牌号也相应随之改变，。   2、2011年9月19日，原告兵团一建与被告李晓辉签订的《房屋租赁合同》1份,用以证明：①原告兵团一建与被告李晓辉之间存在房屋租赁合同的权利义务；②双方约定：原告将其合法所有的、坐落于乌苏市××苑幢的8、9、10、11、12、13、15、16、17、18、19、20、21、22号共14间门面商铺租赁给被告使用。租赁期限2012年3月31日至2020年3月31日，即租期八年，前三年租金每年25万元，第四年、第五年租金每年28万元，后三年租金每年32万元。水电费、采暖费、物业费由被告承担。   3、2012年12月15日，原告兵团一建向案外人乌鲁木齐驰坤物业服务有限公司出具的授权委托书1分，用以证明：原告兵团一建将其合法所有的、坐落于乌苏市××苑幢的2、3、5、6、8、9、10、11、12、13、15、16、17、18、19、20、21、22号共18间的门面商铺，于2012年12月15日全权委托给案外人乌鲁木齐驰坤物业服务有限公司进行出租管理，代为签订租赁合同，代收房租等。乌鲁木齐驰坤物业服务有限公司与他人签订的房屋租赁合同以及其他协议，由兵团一建享有权利并承担相应的法律责任。   4、2017年4月20日，甲方出租人即乌鲁木齐驰坤物业服务有限公司与乙方承租人即被告李晓辉签订的《协议书》1份，2017年4月20日，甲方出租人即乌鲁木齐驰坤物业服务有限公司与乙方承租人即被告李晓辉签订的《房屋租赁合同》1份，用以证明：①因被告李晓辉自2016年起难以按期缴纳涉案乌苏市南苑办事处乌鲁木齐南路88号怡景花园小区15-16幢的8、9、10、11、12、13、15、16、17、18、19、20、21、22号共14间门面商铺的租金，经双方协商，李晓辉将未租赁出去的4间房屋退还甲方；李晓辉已经知晓原告兵团一建已经将李晓辉租赁的14间门面商铺委托给乌鲁木齐驰坤物业服务有限公司进行出租管理。②至2017年3月底李晓辉共计拖欠甲方租金三十三万元，此款乙方李晓辉需于2017年6月30日之前向甲方支付15万元，乙方李晓辉方可继续经营剩余10间商铺。逾期不支付，则乙方李晓辉无条件将剩余的所有房屋全部归还给甲方。③为确保甲方即出租方的利益不再遭受损失，李晓辉本人也不再背负更多债务，经协商双方同意对2011年9月19日签订的合同予以终止，同意重新订立合同。但新合同的房屋租金依然按照2011年9月19日签订的合同第二条执行，即：2016年3月31日到2018年3月31日每年每间门面房租金2万元（14间租金28万元）；2018年4月1日至2020年3月31日每年每间门面房租金2.2万元（14间租金30.80万元）。④水电费、采暖费、物业费由乙方李晓辉承担。双方同时约定了合同解除的条件和各自其他权利义务。   5、乌苏市怡景花园小区15-16栋商铺欠交物业费清单，用以证明：①截止2017年7月，被告李晓辉所承租原告的14间商铺，共计拖欠物业费17272元；②2014年1月至2017年7月，李晓辉承租的8号商铺、9号商铺共计欠电费5171.90元。以上合计被告拖欠物业费、水电费22444元。   经审理本院查明以下事实，2011年7月14日，乌苏市房地产管理局向原告兵团一建颁发房屋产权证书14本，原告兵团一建取得涉案乌苏市南苑办事处乌鲁木齐南路88号怡景花园小区15-16幢的8、9、10、11、12、13、15、16、17、18、19、20、21、22号共14间门面商铺的合法产权，产权登记载明上述14间门面商铺属原告兵团一建单独所有。   2011年9月19日，原告兵团一建与被告李晓辉签订《房屋租赁合同》1份,双方约定以下事项并在合同中予以载明：①出租人即甲方为兵团一建，承租人即乙方为李晓辉；②甲方兵团一建将其合法所有的、坐落于乌苏市××苑幢的8、9、10、11、12、13、15、16、17、18、19、20、21、22号共14间门面商铺（建筑面积为1246.96平方米、房屋质量优）租赁给乙方李晓辉使用。③租赁期限2012年3月31日至2020年3月31日（租期八年），前三年租金每年25万元，第四年、第五年租金每年28万元，后三年租金每年32万元。乙方需向甲方支付三万元房屋押金。④租金的支付期限与方式：房屋租金一年结算一次，提前贰个月支付下年度租金，若不能按期支付，合同自行解约，房屋押金不予退还。⑤乙方李晓辉在租赁期间可自行转租、转包。⑥承租人即李晓辉承担租赁期间产生的水电费、采暖费、物业费。同时双方对各自其他权利义务在合同中予以载明。   上述《房屋租赁合同》签订后，原告兵团一建将涉案14间门面商铺交给被告李晓辉经营使用。   2012年12月15日，原告兵团一建向案外人乌鲁木齐驰坤物业服务有限公司出具的授权委托书1分，载明：原告兵团一建将其合法所有的、坐落于乌苏市××苑幢的2、3、5、6、8、9、10、11、12、13、15、16、17、18、19、20、21、22号共18间的门面商铺，全权委托给案外人乌鲁木齐驰坤物业服务有限公司进行出租管理，代为签订租赁合同，代收房租等。乌鲁木齐驰坤物业服务有限公司与他人签订的房屋租赁合同以及其他协议，由兵团一建享有权利并承担相应的法律责任。自此，涉案14间门面商铺，由案外人乌鲁木齐驰坤物业服务有限公司作为被委托人，进行全权出租管理。   2017年4月20日，甲方出租人即乌鲁木齐驰坤物业服务有限公司与乙方承租人即被告李晓辉自愿签订的《协议书》1份，同一天，甲方出租人即乌鲁木齐驰坤物业服务有限公司又与乙方承租人即被告李晓辉自愿签订的《房屋租赁合同》1份，双方约定：①因被告李晓辉自2016年起难以按期缴纳涉案乌苏市南苑办事处乌鲁木齐南路88号怡景花园小区15-16幢的8、9、10、11、12、13、15、16、17、18、19、20、21、22号共14间门面商铺的租金，经双方协商，李晓辉将未租赁出去的4间房屋退还甲方；②经双方核算，确认至2017年3月底李晓辉共计拖欠甲方租金三十三万元，此款乙方李晓辉需于2017年6月30日之前向甲方支付15万元，方可继续经营剩余10间商铺。逾期不支付，则乙方李晓辉无条件将剩余的所有房屋全部归还给甲方。③为确保甲方即出租方的利益不再遭受损失，李晓辉本人也不再背负更多债务，经协商双方同意对2011年9月19日签订的合同予以终止，同意重新订立合同。但新合同的房屋租金依然按照2011年9月19日签订的合同第二条执行，即：2016年3月31日到2018年3月31日每年每间门面房租金2万元（14间租金28万元）；2018年4月1日至2020年3月31日每年每间门面房租金2.2万元（14间租金30.80万元）。④水电费、采暖费、物业费由乙方李晓辉承担。双方同时还约定了合同解除的条件和各自其他权利义务。后，被告李晓辉于2017年4月20日将未租赁出去的4间门面商铺退还甲方乌鲁木齐驰坤物业服务有限公司，剩余10间门面商铺继续由被告李晓辉租赁使用，但租金未依约给付。对此事实原告兵团一建在庭审中予以认可。   2017年6月30日，因被告李晓辉违约，未依照约定于2017年6月30日之前向原告支付15万元，原告又收回了8号、9号、10号三间商铺，剩余7间门面商铺继续由被告李晓辉租赁使用。此期间李晓辉亦未向原告支付所拖欠租赁费。   2017年8月1日，因被告李晓辉的上述违约行为，加之被告拖欠物业费、水电费22444元，原告诉诸本院。   本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。   公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。债务应当清偿。   本案中，原告兵团一建与被告李晓辉于2011年9月19日签订《房屋租赁合同》，原告兵团一建于2012年12月15日向案外人乌鲁木齐驰坤物业服务有限公司出具的授权委托书，原告兵团一建的受委托人乌鲁木齐驰坤物业服务有限公司于2017年4月20日与被告李晓辉自愿签订的《协议书》、《房屋租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，其载明内容不违反相关法律和行政法规的规定，所形成的租赁合同主体适格，合法有效，本院予以确认。   原告兵团一建作为涉案房屋出租方，按约向被告李晓辉提供了租赁合同约定的14间门面房，并依约向被告李晓辉交付了该房屋，被告理应按约足额支付原告租赁费而未按约足额支付，其行为已构成违约，应承担相应还款责任和违约责任。故对原告请求解除合同、返还商铺的诉讼请求，因有房屋产权证书、《租赁合同》、授权委托书、《协议书》等证据予以证实，故本院对此予以支持。至于被告拖欠的房屋租赁费391667元【330000元+15000元（自2017年4月1日至2017年6月30日，3间，每年每间租金20000元）+46667元（自2017年4月1日至2017年7月31日，7间，每年每间租金20000元）】，因亦有双方签订的《租赁合同》合同为据，故本院对原告此项诉讼请求亦予以支持。对原告请求由被告支付其拖欠物业费、水电费22444元的诉讼请求，应有乌苏市怡景花园小区15-16栋商铺欠交物业费清单为证，故本院对此亦予支持。   被告李晓辉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，该行为不影响本院根据查明的事实依法作出判决。被告李晓辉未依约履行合同义务的行为不符合法律规定，依法应承担相应的民事责任。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、解除原告新疆生产建设兵团建设工程集团第一建筑安装工程有限责任公司与被告李晓辉于2017年4月20日签订的《房屋租赁合同》；   二、被告李晓辉应当于本判决生效后十日内日向原告新疆生产建设兵团建设工程集团第一建筑安装工程有限责任公司返还原告位于乌苏市××苑、16幢的645号、647号、649-1号、649-2号、655号、659号、661号商铺【原门牌号分别为11、12、13、15、17、19、20号】；   三、被告李晓辉应当于本判决生效后十日内日向原告新疆生产建设兵团建设工程集团第一建筑安装工程有限责任公司支付拖欠的房屋租金391667元，同时向原告支付其拖欠的物业费、电费合计22444元，以上合计414111元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7512元，保全申请费2591元，投递费184元，公告费1040元，合计11327元，由被告李晓辉负担（原告已预交11327元）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，并预交二审案件受理费，同时交纳投递费100元，上诉于塔城地区中级人民法院（如上诉期限届满后七日内仍不预交二审案件受理费的，则按自动撤回上诉处理）。   本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，若超过法定期限提出申请执行的，本院则依法不予受理。   审 判 长 甄 红   人民陪审员 徐生德   人民陪审员 吴 红   二〇一九年十二月二日   书 记 员 田鸿飞   注：被告李晓辉的实际住址乌苏市××苑