山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6822号上诉人（原审原告）：山西省汾河灌溉管理局太原办事处(原山西省汾河水利管理局太原办事处),住所地:山西省太原市平阳路西二巷11号。法定代表人：张建民。委托诉讼代理人：王天虹，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：代江涛，山西华炬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁斌，男，1966年5月25日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：白能平，山西佳镜律师事务所律师。原审第三人:郝永健,男,1983年10月31日出生,汉族,住太原市。原审第三人:高东峰,男,1982年3月8日出生,汉族,住山西省临县。原审第三人:周建伟,男,1957年6月1日出生,汉族,住山西省永原审济市。原审第三人:间军,男,1981年9月6日出生,汉族,住山西省长子县。原审第三人:毕立虎,男,1983年8月24日出生,汉族,住山西省绛县。原审第三人:温德保,男,1964年6月26日出生,汉族,住山西省文水县。原审第三人:冯晓霞,女,1986年3月21日出生,汉族,住山西省昔阳县。原审第三人:王全生,男,1968年8月17日出生,汉族,住河南省沈丘县。原审第三人:李惠娥,女,1958年12月26日出生,汉族,住山西省太原市。原审第三人:田冬梅,女,1982年10月29日出生,汉族,住山西省文水县。原审第三人共同委托诉讼代理人:王猛,山西锦陈律师事务所律师。上诉人山西省汾河灌溉管理局太原办事处因与被上诉人梁斌房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省小店区人民法院(2019)晋0105民初6539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人山西省汾河灌溉管理局太原办事处的委托诉讼代理人王天虹、代江涛，被上诉人梁斌的委托诉讼代理人白能平，原审第三人郝永健，高东峰，周建伟，闫军，毕立虎，温德保，冯晓霞，王全生，李惠娥，田冬梅共同委托诉讼代理人王猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西省汾河灌溉管理局太原办事处上诉请求：一、请求撤销山西省小店区人民法院作出的(2019)晋0105民初6539号民事判决。二、依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。三、判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由:一审法院认定事实及适用法律错误。一、2008年8月28日双方签署的《租房协议》中约定了合同解除的条件,而非原审法院认为的“该条款系双方为保障合同的履行而作出的反向约定”。《租赁协议》第10条中约定“除不可抗拒的因素及政策原因以外,双方不得以任何理由终止协议的履行”,该条款无论是文义解释还是合同目的解释,均是对租赁协议解除条件进行的约定,即当租赁协议内容与政策相违背时,原告有权行使单方解除权,解除合同。另外,租赁协议部分条款的约定明显不公平,甚至存在输送利益可能,继续履行租赁协议,将迫使原告承担国有资产流失的责任。公平原则是当事人订立、履行民事合同所应遵循的基本原则。涉案《租赁协议》在履行过程中,山西省财政厅、财政部分别出台了国有资产出租的相关办法与指导意见等政策,该政策对国有资产出租程序、期限、租金的确定程序等做出明确规定,涉案租赁协议履行的政策条件已发生了变化,而该变化是当事人无法预见的,继续履行合同,将使原告处于被处罚的境地,并承担国有资产流失的责任。二、合同所约定的解除条件已成就,即《租房协议》中租期的约定、租金的确定、出租的程序等严重违背了现行的国有资产出租管理政策。1、2008年10月山西省财政厅印发《省级行政单位国有资产出租出借管理暂行办法》的通知(晋财资[2008138号),该办法第二条、第六条、第十四条对国有资产出租程序、出租期限(行政事业单位国有资产租赁期限原则上一般为三年,最长不得超过五年)都进行了规定;2、2015年财政部发文《关于进一步规范和加强行政事业单位国有资产管理的指导意见》(财资[2015]90号),该指导意见第十六条规定国有资产出租要履行报批手续;3、2018年山西省水利厅纪检组对原告所管理及运营的国有资产进行了检查,专门指出对不符合国有资产出租、出借的规定要进行整改。显然,《租赁协议》关于租赁期限的约定、出租的程序等内容严重违背上述文件的规定,合同约定的单方解除权的解除条件已成就。三、上诉人行使合同解除权于法有据,而非原审法院认为的“原告既无合同约定的解除权也无法律规定的行使解除权的情形”。《合同法》第九十三条第二款规定,“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”。具体到本案,合同约定的解除条件成就后,上诉人于2018年8月31日向被上诉人发出《合同解除通知书》,被上诉人于次日回复确认收妥。上诉人行使合同解除的权利、履行解除通知既有合同的约定,又有法律的规定,合法、合情、合理。综上所述,一审法院认定事实不清,适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定,上诉人请求二审法院依法改判,文持上诉人的上诉请求。梁斌辩称：一、双方于2003年8月28日签订的合同合法有效，正在实际履行，不具备任何约定和法定的解除条件。二、涉案的房屋依约已经转租给了第三人，如随意的解除合同会损害实际占有使用人的合法权益。三、上诉人在上诉状中提及的文件属于内部管理规范性的文件，文件中明确不符合法律规定的合同解除条件，而本案双方签订的合同完全符合法律规定。原审第三人郝永健，高东峰，周建伟，闫军，毕立虎，温德保，冯晓霞，王全生，李惠娥，田冬梅共同述称，本案的租赁合同纠纷是上诉人与被上诉人之间的租赁合同纠纷。但是该租赁合同纠纷的最终的判决结果会影响到第三人的实质利益。因此第三人恳请法庭保证租赁合同的稳定性，维护第三人的实际利益，减少社会矛盾。山西省汾河灌溉管理局太原办事处向一审法院起诉请求：1、请求确认原、被告之间签订的《租赁协议》已于2018年8月30日解除;2、判令被告返还租用房屋的同时暂支付半年租金32000元(租金与费用的金额以实际结算日为准),现在租金应计算为64000元。事实与理由：2003年8月28日,原告与被告签订《租房协议》,双方就原告向被告出租位于太原市平阳路宿舍楼前商用房达成一致,租期为20年,自2003年10月1日起至2023年9月30日止,租金为每五年人民币320000元,每五年支付一次,交纳时间为交费年9月10日前。合同签订后,双方积极履行《租房协议》约定的各自义务。2008年10月14日,山西省财政厅发布关于印发《省级行政事业单位国有资产出租出借管理暂行办法》的通知(晋财资[2018]138号),该通知第十四条规定:“行政事业单位国有资产租赁期限原则上一般为三年,最长不得超过五年租赁期间”;同时2015年12月12日财政部发布《关于进一步规范和加强行政事业单位国有资产管理指导意见》(财资[2015]90号),该意见第(十六)条规定:“加强对各行政事业单位资产出租出借行为的监管,严格控制出租出借国有资产行为,确需出租出借资产的,应当按照规定程序履行报批手续,原则上实行公开竞价招租,必要时可以采取评审或者资产评估等方式确定出租价格,确保出租出借过程的公正透明。”而《租房协议》第10条约定:“在租赁期内除不可抗拒的因素及政策的原因以外,双方不得以任何理由终止协议的履行...”,故原告依据协议约定,于2018年8月30日向被告发出解除通知,于当日送达。原告认为租房协议已于2018年8月30日解除,被告有义务返还租用房屋并据实支付租金及其它发生的费用。故向法院起诉,请求依法判决,以维护当事人的合法权益。一审法院认定事实：山西省汾河灌溉管理局太原办事处原名山西省汾河水利管理局太原办事处,系坐落于平阳路西二巷11号6幢1层(房权证并字第00119030号)房屋的所有权人。2003年8月28日,原告山西省汾河水利管理局太原办事处(甲方)和被告梁斌(乙方)签订了一份《租房协议》。协议约定“甲、乙双方经过充分协商,就甲方平阳路宿舍楼前商用房的租赁使用达成以下协议:1、甲方宿舍楼南边十二间商用房,宿舍楼两边四小间商用房,由乙方租赁使用。2、租赁时间为贰拾年。二OO三年十月一日至二〇二三年九月三十日止。3、租赁费每五年交一次,先交费后使用。租金为叁拾贰万元。交纳时间为交费年九月十日前。若乙方到期未按时交纳租赁费,按本协议第十条执行。7、乙方要遵守国家的法律、法规。做到合法经营,乙方自觉执行政府的有关城建卫生规定,搞好门前三包,爱护公共卫生。如由此造成的罚款及有关损失由乙方自负。甲方不干涉乙方的经营方式,乙方可自营、联营、转租、分租。10、在租赁期内除不予抗拒的因素及政策的原因以外,双方不得以任何理由终止协议的履行。如有违反此协议的履行,须给对方承担五年租金两倍数额的赔偿。协议还对双方关于水电暖费用的承担、房屋的维护、消防安全责任等其他内容进行了约定。《租房协议》签订后,被告梁斌使用了上述房屋,分别于2003年、2008年、2013年支付了15年的租金合计960000元。2018年8月30日,原告向被告发出一份《合同解除通知书》,内容为“被通知人(承租人):梁斌。通知事项:通知贵方于2018年9月1日起解除租赁合同,并于2018年9月10日内腾退房屋。相关说明:贵、我双方于2003年8月28日签订租赁协议,其中第10条有如下约定:“在租赁期限内除不可抗拒因素及政策的原因以外,双方不得以任何理由终止协议的履行”。现由于下列情形:山西省财政厅关于印发《省级行政事业单位国有资产出租出借管理暂行办法》的通知(晋财资[2008]138号)中第十四条规定:行政事业单位国有资产租赁期限原则上一般为三年,最长不得超过五年。而贵、我双方在协议中关于租赁期限20年的约定不符合上述政策规定,且随着房屋租金的不断提高,影响到国有资产的保值、增值,已经符合解除租赁合同的条件。我方现根据合同约定于2018年9月1日起解除租赁协议。请贵方于2018年9月10日内腾退房屋,并据实结算相关费用。贵方逾期不腾房的,造成的一切法律后果由贵方承担。特此通知。2018年9月1日,被告梁斌在该《合同解除通知书》下方空白处写明通知书已收悉,但对解除提出了异议,请原告撤回该通知等内容。一审另查明,一、关于涉案房屋的使用情况。上述房屋现在由被告梁斌自己使用一间用于开烟酒店,其余由本案第三人在承租使用用于经营活动。具体签约情况为:1、2019年8月4日被告梁斌和第三人郝永健签订了一份租赁合同,承租了本案中的位于平阳路西二巷桥北东七号41㎡的门面房,约定租赁期限四年,自2019年10月1日至2023年9月30日,年租金82000元,缴纳时间每年的8月15日前,租赁期内不允许转包等内容。2、2018年9月11日被告梁斌和第三人高东峰签订了一份租赁合同,承租了本案中的位于平阳路西二巷桥北东六号21㎡的门面房,约定租赁期限一年,自2018年10月1日至2019年9月30日止,年租金33000元,承租方要求续租的应在租赁期届满前两个月提出,租赁期内不允许转包等内容;2019年8月2日双方又续签了租赁合同,约定租赁期限四年,自2019年10月1日至2023年9月30日,年租金36000元,缴纳时间每年的8月15日前等内容。3、2018年9月11日被告梁斌和第三人周建伟签订了一份租赁合同,承租了本案中的位于平阳路西二巷桥北东八号41㎡的门面房,约定租赁期一年,自2018年10月1日至2019年9月30日止,年租金70000元,承租方要求续租的应在租赁期届满前两个月提出,租赁期内不允许转包等内容;2019年8月2日双方又续签了租赁合同,约定租赁时间四年,自2019年10月1日至2023年9月30日,年租金75000元,缴纳时间为每年的8月15日前等内容。4、2018年被告梁斌和第三人闫军签订了一份租赁合同,承租了本案中的位于平阳路西二巷桥北东25m的门面房,约定租赁期一年,自2018年10月1日至2019年9月30日止,年租金26000元,承租方要求续租的应在租赁期届满前两个月提出,租赁期内不允许转包等内容;2019年8月2日双方续签了租赁合同,约定租赁时间四年,自2019年10月1日至2023年9月30日,年租金30000元,缴纳时间为每年的8月15日前等内容。5、2018年9月11日被告梁斌和第三人毕立虎签订了一份租赁合同,承租了本案中的位于平阳路西二巷桥北东十号42㎡的门面房,约定租赁期二年,自2018年10月1日至2020年9月30日止,年租金60000元,租金提起一个月交,承租方要求续租的应在租赁期届满前两个月提出,租赁期内不允许转包等内容;2019年8月2日双方签订租赁合同,将租赁时间变更为四年,自2019年10月1日至2023年9月30日,年租金变更为63000元等内容。年租金变更为63000元等内容。6、2018年9月11日被告梁斌和第三人温德保签订了一份租赁合同,承租了本案中的位于平阳路西二巷桥北东三号19㎡的门面房,约定租赁期一年,自2018年10月1日至2019年9月30日止,年租金31000元,承租方要求续租的应在租赁期届满前两个月提出,租赁期内不允许转包等内容;2019年8月2日双方续签了租赁合同,约定租赁时间四年,自2019年10月1日至2023年9月30日,年租金35000元等内容。7、2018年9月11日被告梁斌和第三人冯晓霞签订了一份租赁合同,承租了本案中的位于平阳路西二巷桥北东五号21㎡的门面房,约定租赁期一年,自2018年10月1日至2019年9月30日止,年租金33000元,承租方要求续租的应在租赁期届满前两个月提出、租赁期内不允许转包等内容;2019年8月2日双方续签了租赁合同,约定租赁时间四年,自2019年10月1日至2023年9月30曰,年租金36000元等内容。8、2019年8月2日被告梁斌和第三人王全生签订了一份租赁合同,承租了本案中的位于平阳路西二巷桥北东一号13㎡的门面房,约定租赁期四年,自2019年10月1日至2023年9月30日止,年租金23000元,缴纳时间为每年的8月15日前、租赁期内不允许转包等内容。9、2018年9月11日被告梁斌和第三人李惠娥签订了一份租赁合同,承租了本案中的位于平阳路西二巷桥北东四号13㎡的门面房,约定租赁期一年,自2018年10月1日至2019年9月30日止,年租金23000元,承租方要求续租的应在租赁期届满前两个月提出、租赁期内不允许转包等内容;2019年8月2日双方续签了租赁合同,约定租赁时间一年,自2019年10月1日至2020年9月30日,年租金27000元等内容。10、2019年8月2日被告梁斌和第三人田冬梅签订了一份租赁合同,承租了本案中的位于平阳路西二巷桥北东九号21㎡的门面房,约定租赁期四年,自2019年10月1日至2023年9月30日止,年租金38000元,缴纳时间为每年的8月15日前、租赁期内不允许转包等内容。二、原告提交了2008年山西省财政厅关于印发《省级行政事业单位国有资产出租出借管理暂行办法》的通知(晋财资[2008]138号)、2015年财政部印发的《关于进一步规范和加强行政事业单位国有资产管理的指导意见》(财资[2015]90号)和2014年山西省财政厅关于印发《省级行政单位国有资产出租出借管理办法》的通知(晋财资[2014]63号)三份文件,欲证明上述文件对于国有资产的出租程序、期限、出租价格的确定等都进行了明确的规定和限制。该规定属于原被告在《租房协议》中约定的政策原因,故其有权依照合同约定行使解除权。被告质证意见为,该文件不属于证据范畴,不是强制性、效力性的规范,对本案是否解除租赁协议没有影响,只有不符合法律规定的才需要解除。一审法院认为，被告之间签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合同内容合法有效,双方也已实际履行15年之久,故应当依法继续履行。现本案的争议焦点是原告2018年8月30日单方通知被告解除涉案租赁合同的行为能否依法产生解除合同的法律效果。该焦点的实质是原告有无合同约定或者法律规定的单方解除权。首先,原被告双方在《租房协议》第十条中约定“在租赁期内除不可抗拒的因素及政策的原因以外,双方不得以任何理由终止协议的履行”,一审法院认为,该条款系双方为保障合同的履行而作的反向约定,并非对原告单方解除权的约定,故原告不享有约定单方解除权。原告做出解除通知后,被告对此提出了异议,故双方也未对解除合同形成合意即没有发生合意解除合同的法律事实。其次,《中华人民共和国合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)、因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)、在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)、当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)、当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)、法律规定的其他情形。第二百二十七条规定,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。本案中,被告梁斌并不存在不支付或迟延支付租金的违约情形,并且根据原告提交的证据也不能证明本案存在合同法九十四条的法定情形,其可以单方解除合同。此外,被告梁斌承租涉案房屋后,依据合同约定的转租权利,已经将涉案房屋用于自营和转租。涉案租赁合同能否正常履行也必然影响到本案第三人即次承租人的合法权益,故涉案合同也不宜解除。综上,原告既无合同约定的解除权也无法律规定的行使解除权的情形,其请求确认原、被告之间签订的《租赁协议》已于2018年8月30日解除的诉讼请求,依法不予支持。原告要求判令被告支付一年租金64000元的诉讼请求,符合合同约定和法律规定,予以支持。原告关于涉案合同期限和租金的问题,其可以通过协商或者另案诉讼的方式依法予以变更。被告梁斌关于原告主体不适格的辩解意见,于法无据,不予采纳;被告梁斌和第三人的其他辩解意见,符合客观实际和法律规定,予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、被告梁斌于本判决生效之日起十日内支付原告山西省汾河灌溉管理局太原办事处涉案房屋自2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金64000元;二、驳回原告山西省汾河灌溉管理局太原办事处的其他诉讼请求。案件受理费减半收取700元(原告已预交),由原告山西省汾河灌溉管理局太原办事处负担100元,由被告梁斌负担600元。本院二审期间，双方当事均未提交新证据。本院查明的事实与一审查明的相同。本院认为，上诉人山西省汾河水利管理局太原办事处和被上诉人梁斌关于《租房协议》第10条“在租赁期内除不可抗拒的因素及政策的原因以外,双方不得以任何理由终止协议的履行”的约定并非是合同所附的解除条件，双方约定该条款目的是为保障合同的履行。因此，一审法院认定该条款“并非对原告单方解除权的约定,故原告不享有约定单方解除权”及对上诉人山西省汾河水利管理局太原办事处请求确认《租赁协议》已解除的诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，山西省汾河灌溉管理局太原办事处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人山西省汾河灌溉管理局太原办事处负担。本判决为终审判决。审判长 张军红审判员 孙爱英审判员 赵文林 二O一九年十二月九日书记员 武彩燕