江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0731民初4443号原告：赣州市鸿鑫房地产开发有限公司(以下简称鸿鑫公司)，住所地于都县贡江镇长渡江大道阳光水岸。法定代表人：陈春良，该公司执行董事。委托代理人:段广东，江西律嘉律师事务所律师，特别授权。被告：林丽萍，女，1992年8月9日出生，汉族，住于都县，确认送达地址于都县贡江镇阳光水岸8号小区E栋1单元7101室，被告：王志东，男，1992年7月2日出生，汉族，住于都县，确认送达地址于都县贡江镇阳光水岸8号小区E栋1单元7101室，委托代理人：罗海琳，江西雩山律师事务所律师。原告鸿鑫公司与被告王志东、林丽萍商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿鑫公司及其委托代理人段广东，被告王志东、被告林丽萍及其委托代理人罗海琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿鑫公司向本院提出诉讼请求：1.被告偿付原告购房款50万元，逾期违约金32.7250万元（按本金50万元，每日万分之五、计算至诉讼1309日）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告从事“阳光水岸”的房地产开发。2016年4月6日，原、被告签订了《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》，约定被告购买原告8号地E栋7101复式、柴间24号房屋，总价款801070元，付款方式为按歇付款，首期房款301070元，按歇部分50万元，取得贷款后，由银行转付，逾期付款超过30日的，按每日万分之五支付逾期付款违约金等。合同订立后，原告按约向被告交付了房屋，办理了不动产权证。被告于订立合同当日向原告支付房屋首付款301070元。之后，被告未申请房屋按歇贷款。2016年4月8日，被告向原告出具50万元购房欠款欠条，同时向原告出具《承诺书》，承诺被告愿意承担按月利率3分计算欠款利息。2017年7月20日，被告再次向原告承诺，被告申请公积金贷款，早日归还购房欠款。后虽经原告多次催付未果。只好诉至法院要求处理。诉讼过程中，原告明确违约金自2016年开始计算到2019年10月28日。为证明自己的主张，原告向法庭提交以下证据：原、被告身份信息，《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》，收据两张，欠条、承诺书、借条。被告王志东、林丽萍辩称，被告经朋友介绍得知阳光水岸8号楼清仓处理，得到售楼员回复可公积金贷款购买后，选择了购买涉诉房屋，并签订《赣州商品房买卖合同》，当日向被告支付了首付款301070元。2016年4月8日售楼员让被告对剩余购房款50万元出具欠条，并再次回复确认可以公积金贷款。欠条写好后，售楼员又拿出已经写好的承诺书让被告签名，称不出具承诺书就办不了房产证，此情况下被告违背真实意愿抄写了这份违背真实意愿的承诺书。2016年7月被告装修好该套房屋入住且与售给被告房的售楼员华某成了邻居。被告遇华某时还多次询问房产证是否办好，均回复公司正在办理。2017年6月20日房产证办下来后，被告多次前往公积金管理部门被告知过了公积金贷款时间无法办理，后又到多家银行咨询商业贷款也告知过了时间。先前原告的售楼员告知被告要先办房产证再公积贷款，办理不了公积金贷款，原告负有直接责任。合同第七条约定违约金累计不超过2000元，《补充协议》承诺书是依附主合同的，显失公平，应予变更撤销，承诺书也过了诉讼时效，故被告不应承担。为证明自己的主张，被告向法庭提交以下证据：原、被告结婚证复印件，《赣州市商品房买卖合同》，不动产权证。本院查明事实与原告诉称一致。另查明，原、被告于2016年4月6日签订的《赣州市商品房买卖合同》中还约定出卖人应当在2016年9月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定条件的房屋交付给买受人；买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后180日内办妥产权转移手续，取得该商品房《房屋所有权证》；所有权证逾期不超过30日办理的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；逾期30日后，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金；买受人逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。但经双方约定约定该违约金的金额累计不超2000元等。同日原、被告又签订一份未注明首付款、剩余房款的《合同补充协议》，约定若买受人采用按揭方式（包括商业贷款、公积金贷款或组合贷款）付款的，买受人应在本合同签订之日起十日内按贷款银行要求提交有关文件，等候银行通知办理按揭贷款手续。若银行要求买受人应在十日内按要求提交证件资料。若受受人因自身的原因未能在收到通知之日起十日内完成银行按揭贷款手续，逾期按日按该商品房未付房款额的万分之五向出卖人支付违约金；逾期三十天的，出卖人有权单方解除本合同，并有权要求买受人支付总房款百分之五的违约金；若买受人的银行按揭贷款申请被银行拒绝，买受人须在10日内改换付款方式，选择一次性付款方式，并办理付款方式变更手续；如15日内未选择新的付款方式，出卖人有权解除本合同，买受人须向出卖人支付该商品总价款百分之五的违约金等。2016年4月8日，被告王志东向原告出具《承诺书》，承诺载明：“本人承诺购房款50万元在公司办好房产证2个月之内把款项打入阳光水岸公司账号。若公积金办理不成功，本人将全款现金结清该笔款项。该笔款项拖欠2个月后按三分利息计算”。2017年6月20日于都县不动产登记局对涉诉房屋为被告登记填发了不动产权证。2017年7月20日，被告向原告借出登记产权人为被告的不动产权证，欲用公积金贷款用于偿还尚欠的购房款，经咨询公积金管理部门，回复办理公积金贷款已超期无法办理。被告又咨询银行商业按歇贷款也已超期。此后，因无法办理按揭贷款双方多次协商如何支付剩余房款50万元未果，遂具状法院要求处理。本院认为，被告向原告购买涉诉房屋所订立的《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《承诺书》，均双方自愿协商基础上签订的，均未违反法律法规效力性禁止性规定，应为合法有效。因此，对于剩余房款50万元支付时间、方式、违约责任应按原告接受被告出具《承诺书》中的条款履行。2017年7月20日，被告已收到原告为其办理不动产权证，但被告未按承诺在收到不动产权证后两个月内支付剩余50万元购房款，原告主张支付剩余房款50万元应予支持。至于被告逾期支付剩余房款的违约责任，因原告未按《赣州市商品房买卖合同》约定的时间及时办理房屋产权证，办理后又未及时告知被告，致被告公积金贷款存在障碍，自己亦存在违约行为，被告自己不及时督促、跟进办理公积金贷款或其他贷款手续，自己存在怠于履行合同相关义务，故被告对逾期支付剩余购房款应承担一定的违约责任，但违约责任应调整为被告收到不动产权证两个月期满后的次日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算违约损失。被告抗辩原告售房员签订合同时就承诺可以办理公积金按揭贷款手续，无充分证据证明，应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告林丽萍、王志东支付原告赣州市鸿鑫房地产开发有限公司剩余购房款500000元，限本判决生效后三十日内履行完毕；二、被告林丽萍、王志东支付原告赣州市鸿鑫房地产开发有限公司自2017年9月21日起至上述剩余购房款付清之日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算的逾期付款违约损失，限本判决生效后三十日内履行完毕；三、驳回原告赣州市鸿鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12073元，减半收取6036.5元，由被告林丽萍、王志东负担5036.5元，原告赣州市鸿鑫房地产开发有限公司负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。【在递交上诉状后七日内先预缴上诉案件受理费，并将缴费凭证寄回于都县人民法院民一庭，逾期按自动撤回上诉处理。户名：江西省赣州市中级人民法院。开户行：招商银行赣州长征大道支行，账号：99×××88】审判员  汤学明二〇一九年十二月五日书记员  张 云附：当事人申请退费的，请在本裁判文书生效后六个月内至本院诉讼服务中心申请。