江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9781号上诉人（原审原告、反诉被告）：曹立成，男，1959年6月28日出生，汉族，住江苏省阜宁县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中国人民解放军32238部队，住所地江苏省南京市鼓楼区中央北路112号。委托诉讼代理人：蔡镇峰，江苏金长城律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕志远，江苏金长城律师事务所实习律师。上诉人曹立成因与被上诉人中国人民解放军32238部队（以下简称32238部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初7915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曹立成上诉请求：一、撤销一审判决第二项和第三项；二、支持上诉人一审第二项请求，判令被上诉人赔偿上诉人装潢、门头制作费、转让费、经营损失等损失128400元（暂定金额，最终以法院审理查明的金额为准）；三、判决被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：（一）上诉人租用被上诉人房屋开设饭店经营多年，对继续租赁房屋开设饭店具有相当的合理期待；（二）上诉人的饭店经营利润微薄，装修后经营时间不长，但是，被上诉人单方解除合同，不再继续租赁房屋，致使上诉人投入的转让费、装潢费等费用无法收回，发生重大的经济损失；（三）被上诉人作为合同无效的过错方，并且单方解除合同，不再继续租赁房屋，应当对损失承担赔偿责任；（四）被上诉人不但不赔偿损失，还不顾收回、控制和使用房屋的事实，额外要求支付占有使用费，该请求明显没有事实和法律依据；（五）申请被上诉人原法定代表人吴秀军到庭。32238部队辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。曹立成一审请求：1.32238部队返还4台海信牌空调、1台冰柜、1件灶台、1台光波炉、桌椅等物品（详见清单），如果不能返还则赔偿损失10000元；2.32238部队赔偿装潢、门头制作费、转让费、经营损失等128400元。32238部队反诉请求：曹立成支付房屋占有使用费4.5万元。一审法院认定事实：涉案房屋即南京市鼓楼区中央北路112-2号所在地块的土地使用权人原为中国人民解放军73921部队（以下简称73921部队），该部队番号于2018年9月变更为32238部队，涉案房屋的权利义务由32238部队承继。涉案房屋系由73921部队与他人合建，2015年之前由合建方对外出租，之后由73921部队进行管理。32238部队未提供涉案房屋规划核准等合法建造手续。2013年12月案外人张生庚将涉案房屋转让给曹立成，曹立成支付了转让费3万元，之后开始经营“老曹土菜馆（私房菜）”。2014年3月曹立成对涉案房屋进行了装修，支付了装修款7.6万元以及灶具款3000元。2015年11月曹立成另支付制作门头款项1800元。2015年73921部队管理涉案房屋之后，曹立成继续承租使用涉案房屋，双方未订立书面租赁合同，曹立成仍按之前的租金标准交纳租金。2016年2月15日73921部队向曹立成出具了一份房租票据，言明收到曹立成租金2万元。2016年4月17日73921部队再向曹立成出具了一份房租票据，言明收到曹立成租金1万元。2016年2月中央军委下发文件，要求军队和武警部队全面停止有偿服务，本案所涉租赁项目亦被要求终止履行。此后，73921部队曾向曹立成等承租户发出通知，合同到期不再续签，未到期承租户待合同期满后不再续租，2016年6月对到期承租户停水、停电并清退等等。曹立成未予自行腾退。2016年6月30日73921部队以停止对外有偿服务为由，将涉案房屋停水、停电，曹立成停止经营后仍将部分物品留存在涉案房屋内，之后曹立成、32238部队双方曾就停止经营补偿等相关问题进行协商，未果。曹立成陈述32238部队曾表示同意赔偿曹立成损失10万元等等，32238部队对此不予认可，曹立成对此未提供充分证据证明。2018年5月25日73921部队在涉案房屋张贴封条。2018年7月73921部队再次通知曹立成在当月24日前清空涉案房屋，曹立成未予清空。2018年10月32238部队将涉案房屋内曹立成的物品进行清理，并将曹立成的4台空调等物品另行存放。关于曹立成的空调等物品，32238部队陈述现在无法查明曹立成的物品存放何处，同意适当赔偿曹立成损失。曹立成表示其空调等物品损失为1万元。经释明，曹立成、32238部队双方均同意该损失金额由法院酌定。一审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人未依法办理军用划拨土地出租核准等手续，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，曹立成、32238部队双方虽未签订书面的房屋租赁合同，但32238部队方收取曹立成租金，并同意曹立成承租使用涉案房屋进行经营，双方之间形成事实上的房屋租赁合同法律关系。由于32238部队方未提供涉案房屋规划核准等合法建造手续，违反法律规定，故曹立成、32238部队双方之间的房屋租赁合同无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，曹立成、32238部队之间的房屋租赁合同无效，曹立成应当及时将涉案房屋返还32238部队，2016年6月30日，32238部队已经通过停水、停电、封门等方式限制曹立成对外经营，2018年10月清理涉案房屋后已实际收回涉案房屋，一审法院对此予以确认。本案租赁合同虽被认定无效，但在确定曹立成、32238部队各自的权利义务和处理相关后续事务时，双方均应基于诚实信用原则，采取适当措施协助对方减少损失。2016年2月中央军委要求军队和武警部队全面停止有偿服务后，曹立成应予配合并腾退房屋，32238部队方在清理涉案房屋过程中亦应保护曹立成的合法权益。32238部队认可在清理涉案房屋过程中将曹立成的部分物品另放他处保管，现在无法返还，同意适当赔偿曹立成损失，金额由法院依法酌定，曹立成对此亦予认可，一审法院予以确认。根据本案查明的事实以及曹立成提供的照片等证据，一审法院酌定32238部队赔偿曹立成空调等物品损失9000元。关于曹立成主张的装潢、门头、转让费、经营等损失的赔偿问题。由于曹立成、32238部队之间的房屋租赁合同无效，曹立成主张的上述费用基本发生在32238部队接收管理涉案房屋之前，曹立成在2015年之后至2016年6月30日期间也实际进行了相应经营，双方终止履行租赁合同也是落实中央军委关于全军停止有偿服务通知的要求，32238部队对此并不存在故意等过错情形，故对曹立成要求32238部队赔偿其上述损失的诉讼请求，一审法院不予支持。关于32238部队要求曹立成支付2016年7月至2018年10月期间房屋占有使用费4.5万元的反诉请求。根据本案查明的事实，曹立成在接到32238部队腾退涉案房屋通知后，未能及时返还涉案房屋，而且继续留存部分物品不予清空，导致涉案房屋未能完全交付，对于32238部队产生的涉案房屋占用使用费损失，曹立成应当承担适当的赔偿责任。由于32238部队停水、停电后曹立成未实际经营，故32238部队主张按照之前房屋占有使用费标准计算该损失，与事实不符，一审法院不予采纳。综合本案案情，一审法院酌定曹立成应赔偿32238部队房屋占有使用费损失4500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审判决：一、32238部队于本判决生效之日起十日内一次性赔偿曹立成物品损失共计9000元；二、曹立成于本判决生效之日起十日内一次性赔偿32238部队房屋占有使用费损失4500元；三、驳回曹立成的其他诉讼请求；四、驳回32238部队的其他反诉请求。一审案件受理费1534元，由曹立成负担1034元，32238部队负担500元。反诉案件受理费462.5元，由曹立成负担100元，32238部队负担362.5元。本院二审期间，上诉人曹立成提交其与吴秀军的短信记录打印件，证明吴秀军曾承诺会对其进行补偿。被上诉人质证认为，对该证据的真实性无法确认，且被上诉人部队中并无名叫吴秀军的人。对于一审查明的事实，上诉人异议认为其不应当支付占有使用费。其余事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。二审中，双方当事人共同确认，上诉人曹立成原与案涉房屋的合建方签订有租赁合同，租赁期限截止2015年初。2014年底案涉房屋由被上诉人进行管理。曹立成未与被上诉人签订租赁合同，但仍向被上诉人支付租金。本院认为：本案中，上诉人曹立成并未与被上诉人32238部队签订租赁合同，现也无证据证明双方曾就涉案房屋的租赁期限有过约定，亦无证据证明上诉人在进行装修时，曾取得被上诉人的同意，故一审驳回曹立成要求被上诉人赔偿128400元损失的诉讼请求，并无不当，本院二审予以维持。另，曹立成虽曾向被上诉人支付租金，但由于涉案房屋无规划核准等合法建造手续，故双方之间的租赁合同关系应为无效。曹立成依法应将涉案房屋返还被上诉人，但曹立成未能及时返还涉案房屋，而且继续留存部分物品不予清空，导致涉案房屋未能完全交付。一审根据案件事实酌定曹立成赔偿占有使用费损失4500元，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人曹立成的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3068元，由上诉人曹立成负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 龚 震审 判 员 李任飞二〇一九年十二月二十三日法官助理 李晓龙书 记 员 孙雪松