辽宁省锦州市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）辽07行终175号上诉人（原审原告）锦州泓厚物业管理有限公司，住所地锦州市凌河区龙江北里39-1号。法定代表人丛彦萍，经理。委托代理人赵本国，辽宁言之鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）锦州松山新区（锦州高新技术产业开发区）公用事业管理局，住所地锦州市福州街29号。法定代表人陈德新，局长。委托代理人刘博，该局职员。委托代理人刘跃民，该局法律顾问。上诉人锦州泓厚物业管理有限公司因行政管理一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792行初34号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人委托代理人赵本国，被上诉人委托代理人刘博、刘跃民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院认定，博大雅居小区为渤海大学职工集资建设的经济适用房小区，原告系博大雅居小区的前期物业服务公司。2017年7月6日，该小区业主召开了业主大会，选举了新的业主委员会。同年7月21日，锦州高新技术产业开发区凌南街道办事处、锦州市松山新区物业管理办公室进行了备案登记。9月20日，该小区召开业主大会，会议表决解聘了原告的物业服务，另以公开招标形式选择锦州天行健物业管理有限公司为物业服务单位。10月31日，博大雅居业主委员会向原告送达了解聘通知及物业交接通知，原告接到通知后未办理相关移交手续及未撤离物业管理区域。被告于2018年7月23日向原告下达《锦州市松山新区物业服务整改通知书》，要求原告按照该通知内容进行整改。原告对整改通知不服，提起行政诉讼。原审法院认为，《物业管理条例》第五条第二款规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，被告负有对物业管理的行政职责。《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，博大雅居小区业主委员会另聘新的物业管理公司，与原告的物业服务合同终止，原告应办理移交手续。《辽宁省物业管理条例》第八十四条规定，“违反本条例规定的，按照下列规定处罚：（四）违反本条例第五十三条、第五十四条规定，原物业服务企业未按期移交资料、财物或者擅自撤离的，由物业行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由物业行政主管部门处以五万元以上十万元以下罚款。”被告作为物业行政主管部门作出责令原告限期改正决定，事实清楚，适用法律正确，程序合法。关于原告提出业主委员会选举程序违法、新聘的物业公司选聘程序违法、业主身份是否符合相关规定的诉讼主张及要求调取业主委员会选票和相关材料的申请，不属于本案审查范围，本院不予支持。关于被告提出整改通知书是行政行为过程性、阶段性步骤的抗辩主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告锦州泓厚物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告锦州泓厚物业管理有限公司负担。上诉人锦州泓厚物业管理有限公司上诉称，一、一审法院认为“被告作为物业行政主管部门作出责令原告限期改正决定，事实清楚，使用法律正确，程序合法”是错误的。理由1、被告作出行政行为的事实并不清楚。博大雅居的业主委员会是一个非法成立的组织，其小区业主委员会选举程序违法及选聘新物业公司程序都是违法的。被告作为行政管理部门行使权力必须符合行政法的合法性、程序的正当性原则。本案被上诉人要求上诉人撤离管理的小区，是依据业主委员会作出的决定，以此为依据行使行政权力。而事实的情况恰恰是业主委员会在选举中选票造假，选举程序违法。业主委员会都是违法成立的，依据业主委员会的决定就更是错上加错。理由2、被上诉人作出行政行为所依据的法律错误。被上诉人依据《辽宁省物业管理条例》54、84条的规定对上诉人作出处罚。但是《辽宁省物业管理条例》54、84条，仅仅规定了物业管理行政部门可以责令限期撤离，将其行为记入诚信档案以及罚款等事项。并没有赋予物业行政管理部门可以申请法院强制执行的权利。被上诉人的行政行为没有法律依据，行政行为不具有合法性、正当性。被上诉人将申请法院强制执行的通知下发给上诉人，明显是违法的。二、一审法院认为“关于原告提出业主委员会程序违法、新选聘的物业公司选聘程序违法，业主身份是否符合法律规定及要求调取业主委员会选票和相关材料的申请，不属于本案审查的范围，本院不予支持”错误。行政行为首先应符合合理性、合法性原则。关于上诉人提出业主委员会程序违法、新选聘的物业公司选聘程序违法，业主身份是否符合法律规定及要求调取业主委员会选票和相关材料，这正是要证明本案的行政诉讼基本的案件事实。而一审法院无视案件的基本事实，剥夺上诉人依法申请调证的权利。造成了案件事实偏离原貌。本案的事实是：1、上诉人是受渤海大学的委托，依据物业服务合同，对渤海大学的教师住宅项目依法进行物业管理，合法权益理应得到保护。博大雅居小区“业主委员会”选举程序违法，是非法成立的组织，其不具有合法的主体身份，被上诉人依据其作出的非法解聘上诉人物业公司的决定，对上诉人作出《锦州市松山新区物业服务整改通知书》，要求上诉人撤离项目错误。2、博大雅居小区“业主委员会”选聘新物业公司的程序违法。依据《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》规定，更换物业管理公司需要召开业主大会，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而博大雅居小区所谓的“业主委员会”在未经小区过半数业主同意的情况下，就选聘新的物业公司，选举程序违法。并且在物业招投标的过程中也存在违法性。博大雅居小区所谓的“业主委员会”是非法成立的组织。由非法的业主委员会通过非法的招投标选聘的物业管理公司当然也就不具备合法性。上诉人无需和该物业公司进行交接。3、锦州市松山新区物业管理办公室是被上诉人的下属单位。物业办为博大雅居业主委员会违法备案。被上诉人未尽审查义务，根据非法成立的业主委员会的请求作出的整改通知书，要求原告撤离项目，严重侵害了上诉人的合法权益。如果随便一个违法成立的业主委员会，随便一个违法选聘的物业管理企业，都能请求被上诉人作出该整改通知，要求将合法的上诉人撤出物业管理区域。上诉人的合法权益将得不到任何保障。综上所述，被上诉人作出的《锦州市松山新区物业服务整改通知书》没有事实与法律依据，理应被撤销。一审法院事实认识错误，适用法律错误。请求二审法院依法查明事实，支持上诉人的诉求。请求：1、请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉求；2、一、二审诉讼相关费用由被上诉人承担。被上诉人锦州松山新区（锦州高新技术产业开发区）公用事业管理局辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确，请求驳回上诉人的诉讼请求。本院经审理查明，锦州松山新区（锦州高新技术产业开发区）博大雅居小区系渤海大学根据2013年8月28日锦州市人民政府市长办公会议决定，自行建设的职工住宅小区，土地采取划拨方式，只允许渤海大学职工购买，不得对外销售。产权比照经济适用房政策管理。2014年5月28日，渤海大学后勤集团与上诉人锦州泓厚物业管理有限公司签订物业服务合同，选聘上诉人为博大雅居小区的物业服务公司，对博大雅居小区进行物业服务管理。2017年1月6日，博大雅居小区部分住房实际使用人召开业委会筹备组第一次会议，2017年5月19日，渤海大学向锦州高新技术产业开发区凌南街道办事处发函，就成立业主委员会成员资格问题，要求把好“业主资格”这一关，明确渤海大学职工购房合同记载的买方才具有“业主资格”，其他人一律不具有“业主资格”。2017年7月6日，该小区召开大会，选举了业主委员会。同年7月21日，锦州高新技术产业开发区凌南街道办事处、被上诉人下属的锦州市松山新区物业管理办公室进行了备案登记。9月20日，该小区召开大会，会议表决解聘了上诉人的物业服务，另以公开招标形式选择锦州天行健物业管理有限公司为物业服务单位。10月31日，该业主委员会向上诉人送达了解聘通知及物业交接通知，上诉人接到通知后未办理相关移交手续亦未撤离物业管理区域。2018年4月26日，被上诉人锦州松山新区（锦州高新技术产业开发区）公用事业管理局在上诉人的博大雅居小区物业服务公司服务中心玻璃门上张贴锦州市松山新区物业服务整改通知书，内容为“当事人：锦州泓厚物业管理有限公司，住锦州市凌河区龙江北里39-1号，法定代表人：丛彦萍。你单位基于与渤海大学签订的前期物业服务合同，是博大雅居小区前期物业服务单位。2017年9月20日经博大雅居业主大会表决通过，解聘你单位的物业服务，并另以公开招标形式选择锦州天行健物业管理有限公司提供物业服务，博大雅居业主委员会于2017年10月31日向你公司送达了解聘及物业交接通知，但你公司在接到通知后至今未配合办理交接手续、亦未撤离物业管理区域。经查，你单位存在下列行为：1、未移交物业承接查验档案；2、物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养等有关资料及物业服务档案；3、物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；4、清算后的预收、代收的有关费用及相关账册、票据；5、法律、法规规定的应当移交的其他事项；6、拒不撤离物业管理区域博大雅居小区。你单位上述问题已违反《辽宁省物业管理条例》第五十三和五十四条之规定，现根据《辽宁省物业管理条例》第五十四条和八十四条（四）款之规定对你单位作出决定如下：1、责令你单位立即根据上述法律规定向博大雅居业主委员会或者业主委员会的监督确认下向新选聘的物业服务企业移交资料和财物，办理完毕交接手续；2、限你单位于7日内撤离博大雅居物业管理区域；3、逾期不整改的，诉讼期满后我局将依法申请法院强制执行。”留置送达上诉人。2018年10月25日，上诉人提起行政诉讼。本院认为，《中华人民共和国行政处罚法》第三十一条规定，行政机关在作出行政处罚决定之前，应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据，并告知当事人依法享有的权利。第三十二条规定，当事人有权进行陈述和申辩。行政机关必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行复核；当事人提出的事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳。第四十二条规定，行政机关作出责令停产停业、吊销许可证或者执照、较大数额罚款等行政处罚决定之前，应当告知当事人有要求举行听证的权利；当事人要求听证的，行政机关应当组织听证。本案中，被上诉人锦州松山新区（锦州高新技术产业开发区）公用事业管理局针对上诉人锦州泓厚物业管理有限公司作出的物业服务整改通知，责令上诉人移交资料和财物，限7日内撤离博大雅居物业管理区域，逾期不整改的，诉讼期满后我局将依法申请法院强制执行。撤销了上诉人对博大雅居小区的物业服务管理职权。对上诉人的权利义务已经产生实际影响。被上诉人以其作出的物业服务整改通知书只是整个行政处理行为的一个环节，未对上诉人产生实际影响的过程性、阶段性步骤的观点，本院不予支持。鉴于被上诉人在作出行政处罚决定（物业服务整改通知书）之前，未履行行政处罚法规定的告知当事人依法享有的陈述、申辩、听证等重要程序性权利，程序严重违法。依法应予撤销。《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定，人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。即应当对行政机关作出的具体行政行为的职权依据、事实依据、法律依据和执法程序是否合法进行全面的审查。本案中，被上诉人锦州松山新区（锦州高新技术产业开发区）公用事业管理局作出的行政处罚决定（物业服务整改通知书）是依据博大雅居小区部分住户成立的业主委员会的决定作出的，该业主委员会的决定是被上诉人作出行政处罚决定的事实依据，上诉人锦州泓厚物业管理有限公司主张该业主委员会成立不合法，原审法院应当对该业主委员会所作决定的合法性依法进行审查。原审法院不仅未对被上诉人作出的行政处罚决定的执法程序是否合法进行认真审查，亦未对被上诉人作出的行政处罚决定依据的事实进行实质审理，违反行政诉讼法律规定，显系不妥。依法应予撤销。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当。被上诉人作出的物业服务整改通知程序严重违法。上诉人上诉有理，本院依法应予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项、第（三）项，第八十九条第一款第（二）项、第三款，判决如下：一、撤销锦州市太和区人民法院（2019）辽0792行初34号行政判决；二、撤销被上诉人锦州松山新区（锦州高新技术产业开发区）公用事业管理局对上诉人锦州泓厚物业管理有限公司作出的物业服务整改通知。一、二审案件受理费各50元，共计100元。由被上诉人锦州松山新区（锦州高新技术产业开发区）公用事业管理局负担。本判决为终审判决。审判长  张小凡审判员  李 勇审判员  闻 伟二〇一九年十二月二十四日法官助理宋启林书记员张睿