四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初3726号 原告：余泽良，男，1976年8月12日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：易航，四川谨序行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄成熙，四川谨序行律师事务所律师。 被告：成都百伦物业管理有限公司都江堰分公司。住所地：四川省成都市都江堰市都江堰大道211号百伦广场。 负责人：王博，系公司经理。 被告：成都百伦物业管理有限公司。住所地：四川省成都市青羊区青华路2号附4号2层。 法定代表人：林洁，系公司总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：黄乐羽，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 第三人：都江堰市新源旅游开发有限责任公司。住所地：四川省成都市都江堰市公园路60号四川省都江堰管理局10楼1002号。 法定代表人：曾述兵，系公司董事长。 委托诉讼代理人：孟炳银，四川炳银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张云花，四川炳银律师事务所律师。 原告余泽良与被告成都百伦物业管理有限公司都江堰分公司（以下简称“百伦物业都江堰分公司”）、成都百伦物业管理有限公司（以下简称“百伦物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理。因查明案情的需要，本院依法追加都江堰市新源旅游开发有限责任公司（以下简称“新源公司”）为本案第三人参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余泽良的委托诉讼代理人黄成熙、被告百伦物业都江堰分公司及百伦物业公司的共同委托诉讼代理人黄乐羽、第三人新源公司的委托诉讼代理人孟炳银、张云花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余泽良向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除合同并退还原告2018年7月、8月的商铺物管费（2500元/月）、垃圾处置费（300元/月）、设备使用费（3600元/月）、场地使用费（3600元/月）共计2万元。2、判令被告赔偿原告经济损失299383元。3、判令被告退还保证金1万元。4、判令被告承担违约责任，赔偿原告违约金10800元。5、判令被告承担本案的诉讼费、律师费、评估费。事实与理由：2018年3月31日，原告余泽良与被告百伦物业都江堰分公司签订了《都江堰百伦广场商铺物业管理协议》、《百伦广场场地使用协议》、《都江堰百伦广场商铺设备设施使用协议》三份合同，租赁期限为2018年4月1日至2019年3月31日。上述三份合同约定：原告向被告租用位于都江堰大道211号百伦广场河边场地，面积约700平方米，用途为餐饮及休闲项目，合同期限为一年。物业管理费2500元/月，垃圾清运费300元/月，场地使用费3600元/月，设备使用费3600元/月。上述费用按照半年缴纳，原告办理营业执照的一切凭证、资料由被告负责提供。随后原告向被告缴纳了2018年4月至8月的上述费用共计5万元，并向被告缴纳了保证金1万元。原告根据被告提供的资料办理了营业执照，完善装修后开始经营龙虾餐馆。2018年6月21日，被告百伦物业公司向经营商家发出《通知》，单方面解除合同并责成商家腾退物品，交还场地。原告经营店铺仅2个月，正值经营旺季，投入了大量的装修费用、人力、物力，铺面突然关闭，使原告遭受了较大的损失。原告委托了四川中天恒宇土地房地产资产评估有限公司出具了《报告书》，对原告的经济损失进行了评估，损失数额为299383元。《场地使用协议》第六条违约责任中约定了违约方需要赔付违约金以及给对方造成的经济损失，包括但不限于诉讼费、律师费等。原告多次找到被告商议赔偿事宜，被告拒绝协商解决。为维护原告合法权益，特向贵院提出诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 百伦物业都江堰分公司及百伦物业公司共同辩称：1、根据场地使用协议5.2条，被告不应该承担违约和赔偿责任。2、贵院（2018）川0181民初4821、4822号两案与本案性质相同，请法官参考，且本案部分证据原件也在前述两案中。3、我们同意原告第一、三项诉讼请求，但是要扣减原告欠付二被告代扣代缴的水电费9524.8元，余款予以退回，对其他诉请不予认可。 新源公司辩称，该案与新源公司无关联性。百伦物业公司租赁新源公司位于都江堰市柏条河右岸东风渠莲花堰闸方以下10米起算，沿河边向下150米，距离长度，宽8米的场地，面积约为1200平方米，租赁期限从2013年6月1日起至2033年5月31日止。百伦酒店公司承租后委托百伦物业都江堰分公司就上述场地进行对外经营、使用、管理和收益，其后百伦物业都江堰分公司将案涉场地转租给余泽良未经过新源公司同意，但新源公司未行使合同解除权。百伦酒店公司与新源公司的租赁合同一直在履行。 经审理查明：2018年3月31日，百伦物业都江堰分公司（甲方／出租方）与余泽良（乙方／承租方）签订了《百伦广场场地使用协议》。案涉协议约定：1、百伦物业都江堰分公司的场地位于成都市伦广场河边场地。面积约700平方米。余泽良承诺使用该场地仅提供餐饮及休闲之项目之用途。2、租赁期限一年，即自2018年4月1日起至2019年3月31日止。余泽良应当承担场地使用费3600元／月。上述费用按半年缴纳，第一次费用在签订合同时支付，以后每次须在前次费用结束前三十日预缴，余泽良逾期支付费用的，每延期一日应按未付款金额的千分之一支付违约金，逾期超过15日的，百伦物业都江堰分公司有权解除合同，且不退还余泽良支付的履约保证金。由于天气原因，特免2个月费用。3、余泽良在本合同签订时向百伦物业都江堰分公司支付10000元保证金作为合同履约保证金。在本合同按约全部履行完毕时，百伦物业都江堰分公司应在合同结束后一个月内将履约保证金退还余泽良（不计息）。4、租赁期满或合同提前终止，余泽良出现下列情形之一的，百伦物业都江堰分公司可不予返还履约保证金：……（2）余泽良未结清租金及其所有费用（包括但不限于水、电、物业管理费、设施设备使用费）的……；由地震、台风、暴雨、火灾、战争、动乱及政府行为等其他不可预见、不能防止或避免的不可抗力事件导致协议不能履行的，双方互不承担赔偿责任。不可抗力事件结束后，双方可协商继续履行合同或修订协议或终止协议。”百伦物业都江堰分公司在该份协议的“甲方”处盖章，余泽良在该份协议的“乙方”处签字并捺印。 同日，百伦物业都江堰分公司（甲方／出租方）与余泽良（乙方／承租方）分别签订了《都江堰百伦广场商铺设施设备使用协议》及《都江堰百伦广场商铺物业管理协议》。上述协议约定：“百伦物业都江堰分公司将位于成都市伦广场河边场地租赁给余泽良。面积约700平方米。租赁期限为一年，即自2018年4月1日起至2019年3月31日止。余泽良应当承担设施设备使用费3600元／月，物业管理费用为2500元／月、垃圾清运费300元／月。上述费用按半年缴纳。第一次费用在签订合同时支付，以后每次须在前次费用结束前三十日预缴，余泽良逾期支付费用的。每延期一日应按未付款金额的千分之一支付违约金，逾期超过15日的，百伦物业都江堰分公司有权解除合同，且不退还余泽良支付的履约保证金。由于天气原因，特免2个月费用。”百伦物业都江堰分公司在该份协议的“甲方”处盖章，余泽良在该份协议的“乙方”处签字并捺印。 以上协议签订后，余泽良租用案涉场地用于经营龙虾餐馆。余泽良依约向百伦物业都江堰分公司缴纳了履约保证金1万元。此外，余泽良已向百伦物业都江堰分公司缴纳了2018年4月1日至2018年8月31日期间的垃圾处置费1500元（300元/月×5个月）、商铺物管费12500元（2500元/月×5个月）、场地使用费18000元（3600元/月×5个月）、设备使用费18000元（3600元/月×5个月）。现余泽良欠付百伦物业都江堰分公司代扣代缴的水电费9524.8元。 二、2018年5月16日，都江堰市绿道建设指挥部办公室向新源公司发出《关于做好柏条河沿岸商业建筑经营权处置工作的函》。该函载明：“按照成都市锦江绿道建设工作安排，2018年6月锦江绿道都江堰示范段开始进场施工。为协调推进成都市锦江绿道都江堰示范段建设，请贵公司高度重视，对照时间节点、制定工作计划，采取有力措施，2018年5月底前完成柏条河沿河商业建筑经营权回收工作，确保成都市锦江绿道顺利施工。” 2018年6月21日，都江堰市城市管理局、都江堰市规划管理局、都江堰市水务局、都江堰市环境保护局、都江堰市城乡建设局、都江堰市市场和质量监督管理局发出《关于开展柏条河沿岸环境综合治理有关事宜的通告》。该通告载明：“对柏条河（蒲阳桥至胥家镇老人桥段）河道两侧的临时商业设施进行整治、违法搭建的建（构）筑物予以拆除。对河道两侧私设排污口、废水直排等违法违规行为予以查处。对河道两侧经营商家违反河道管护、食品安全、环境保护的行为开展专项整治。对河道两侧占用公共绿地、占用市政公共服务设施、车辆乱停乱放等行为进行集中整治。”当日，百伦物业都江堰分公司向余泽良送达该通告，并向余泽良发出《通知》，该《通知》载明：“我司接到‘关于开展柏条河沿岸环境整治综合治理有关事宜’的通知，根据我司于你方签订的《场地使用协议》第五条第二款“因不可抗力（政府行为）”造成协议不能履行，我司将与你方终止协议，并请你方在2018年6月25日前清空所有物品及拆除搭建的构筑物，将场地交还我司。”其后，余泽良自行委托四川中天恒宇土地房地产资产评估有限公司对其经营的龙虾餐馆在2018年6月27日的设施设备和低值易耗品的市场价值进行评估。四川中天恒宇土地房地产资产评估有限公司作出川中恒咨报【2018】19号《评估咨询报告》，评估结果为299383元。评估费用为1500元。 另查明，2010年3月10日，都江堰市委办公室作出《关于研究柏条河一环路至2.5环右侧综合整治建设有关事宜的会议纪要》。该纪要主要内容载明：“……由市新城公司代表市政府与都江堰管理局、东风渠管理处三方共同出资组建股份有限公司，新公司注册资金2000万元。关于公司经营范围，原则上由新成立的股份有限公司负责经营都江堰市境内东风渠管理处管理河段两侧的商业，先期启动经营柏条河一环路至2.5环右侧。关于经营设施建设。由市新城公司、都江堰管理局、东风渠管理处三方共同组建的公司负责，先期对柏条河一环路至2.5环右侧经营设施进行建设……。”2010年11月22日，新源公司成立。该公司股东为四川省都江堰东风渠管理处工会委员、都江堰新城建设投资有限责任公司、都江堰宝瓶投资有限责任公司。 2012年12月31日，百伦酒店公司与新源公司签订《场地租赁协议》。协议主要内容为：“百伦酒店公司租赁新源公司位于都江堰市柏条河右岸东风渠莲花堰闸方以下10米起算，沿河边向下150米，距离长度，宽8米的场地，面积约1200平方米。百伦酒店公司配合市政府对岸边进行景观改造，同时营造酒店的沿河环境，满足市政府对河道绿化及规划的要求。在租地范围内只能修建临时建构筑物。租赁期限从2013年6月1日起至2033年5月31日止，租期20年。百伦酒店公司应事先向城市规划部门、水利管理单位（四川省都江堰东风渠管理处、都江堰市水务局）报批设计方案。经许可同意后方可实施景观改造工程。百伦酒店公司在租赁期内不得随意改变用途，不得将场地转让给第三人，如确需转让，应事先征得新源公司同意。” 2013年1月10日，百伦酒店公司与百伦物业都江堰分公司签订《委托经营管理书》。协议约定：“百伦酒店公司承租取得的位于都江堰市柏条河右岸东风渠莲花堰闸方以下10米起算，沿河边向下150米，距离长度，宽8米面积约1200平方米的场地，现全权委托给受托人百伦物业都江堰分公司进行对外经营、使用、管理和收益。委托期限自签订本协议之日起至委托人通知解除或终止委托之日止。” 此外，余泽良委托四川谨序行律师事务所代理本案，已支付代理费用5000元。 上述事实，有当事人的陈述及《百伦广场场地使用协议》、《商铺设备设施使用协议》、《商铺物业管理协议》、《通知》、律师服务合同、代理费发票、评估鉴定书及评估费票据、场地租赁协议、《关于开展柏条河沿岸环境综合治理有关事宜的通告》、绿道办的工作函、转发政府6.21通告的文件签收表、撤场通知书等证据在案佐证。 本院认为，百伦物业都江堰分公司与余泽良签订的《百伦广场场地使用协议》、《商铺设备设施使用协议》及《商铺物业管理协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，上述协议合法有效。因双方均同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，本院应予支持。关于余泽良的第一项诉请及第三项诉请相关费用，百伦物业公司、百伦物业都江堰分公司明确表示同意支付。根据《中华人民共和国公司法》第十四条“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，余泽良第一项诉请及第三项诉请相关费用由百伦物业公司向余泽良返还。 关于余泽良要求百伦物业都江堰分公司、百伦物业公司赔偿损失299383元并支付违约金10800元、律师费5000元及评估费1500元的请求应否得到支持的问题。本案中，造成案涉《百伦广场场地使用协议》、《商铺设备设施使用协议》及《商铺物业管理协议》无法继续履行的原因系都江堰市政府部门根据成都锦江绿道建设工作的安排开展了回收柏条河沿岸商业建筑经营权、对河道两侧的临时商业设施进行整治、拆除等专项整治工作。因此，案涉场地不能继续使用的原因在于行政机关要求，而非百物业伦公司、百伦物业都江堰分公司原因。余泽良及百伦物业都江堰分公司对上述协议无法继续履行以及合同解除后给余泽良所造成的损失均无过错。此外，余泽良及百伦物业都江堰分公司签订的《百伦广场场地使用协议》约定“由地震、台风、暴雨、火灾、战争、动乱及政府行为等其他不可预见、不能防止或避免的不可抗力事件导致协议不能履行的，双方互不承担赔偿责任。”因此，余泽良要求百伦物业都江堰分公司、百伦物业公司赔偿损失299383元及支付违约金10800元、律师费5000元及评估费1500元的请求，于法无据，本院不予支持。 庭审中余泽良提出“百伦物业都江堰分公司未经新源公司同意将案涉场地租赁给余泽良，其行为已构成违约。此外，新源公司与百伦酒店公司明确约定了租赁场地的用途为景观改造。百伦物业都江堰分公司在明知案涉场地不能用于商业用途的情况下，将案涉场地租赁给余泽良用于经营夜啤，造成了余泽良经营的餐馆面临被整治拆除的风险，百伦物业都江堰分公司对此存在过错，应当赔偿相关损失”的抗辩。本院认为，百伦物业都江堰分公司未经新源公司同意将案涉场地转租给余泽良的行为违反的是百伦酒店公司与新源公司签订的《场地租赁协议》的约定，新源公司并未行使解除上述合同的相关权利。事实上余泽良在使用案涉场地时亦未存在任何障碍。而造成本案余泽良与百伦物业都江堰分公司签订的《百伦广场场地使用协议》无法继续履行的原因系政府行为而非百伦物业都江堰分公司的转租行为，该转租行为与上述协议无法继续履行所造成的余泽良的损失没有因果关系。此外，关于案涉场地的用途，从都江堰市委办公室于2010年3月10日作出的《关于研究柏条河一环路至2.5环右侧综合整治建设有关事宜的会议纪要》载明的：“由市新城公司代表市政府与都江堰管理局、东风渠管理处三方共同出资成立的新公司负责经营都江堰市境内东风渠管理处管理河段两侧的商业，先期启动经营柏条河一环路至2.5环右侧”相关内容可知，案涉部分河道两侧已做了商业使用。因本案余泽良与百伦物业都江堰分公司签订的《百伦广场场地使用协议》明确约定因政府行为导致协议不能履行时双方互不承担赔偿责任。因此，本院对余泽良的上述抗辩意见不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告余泽良与成都百伦物业管理有限公司都江堰分公司签订的《百伦广场场地使用协议》、《都江堰百伦广场商铺设备设施使用协议》及《都江堰百伦广场商铺物业管理协议》。 二、成都百伦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告余泽良2018年7月、8月的商铺物管费5000元（2500元/月）、垃圾处置费600元（300元/月）、设备使用费7200元（3600元/月）、场地使用费7200元（3600元/月），以上费用共计2万元。 三、成都百伦物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告余泽良保证金1万元。 四、驳回原告余泽良的全部诉讼请求。 案件诉讼费6402元，减半收取3201元由原告余泽良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  潘秀芳 二〇一九年十二月十二日 书记员  甘小红