江苏省连云港市中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)苏07民终4738号上诉人（原审原告）：吴某，男，1985年4月12日出生，汉族，住连云港市海州区。上诉人（原审原告）：孙某，女，1983年5月1日出生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审被告）：赵某，男，1987年11月6日出生，汉族，住连云港市海州区。上诉人吴某、孙某因与被上诉人赵某排除妨害纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初6391号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人吴某、孙某的上诉请求为：1.依法撤销一审裁定，指令海州区人民法院继续审理；2.本案诉讼费用由赵某承担。事实和理由：一、吴某、孙某是涉案房屋的所有权人，是物权请求权的主体，一审法院认定吴某、孙某不是排除妨害的诉讼主体显属错误。吴某、孙某已经依法取得了涉案房屋的不动产权证书，根据《物权法》第九条、第十四条，吴某、孙某是涉案房屋的所有权人，享有对涉案房屋的直接支配和棑他的权利。根据《物权法》第二百四十三条的规定，吴某、孙某作为涉案房屋的物权人要求赵某搬离案涉房屋并赔偿相应损失有事实和法律依据。一审法院认定吴某、孙某不是请求涉案房屋排除妨害的诉讼主体明显无事实和法律依据。二、吴某、孙某的物权请求权并不以对物实际控制为前提，一审法院以吴某、孙某未取得涉案房屋的实际控制权故不能要求赵某搬出涉案房屋，逻辑矛盾，于法无据。《物权法》第6条规定很明确，我国不动产交付实行的是法定登记交付，吴某、孙某取得了物权登记，即对涉案房屋取得了绝对的支配权。不动产登记交付是《物权法》的明文规定，物权法是上位法、新法，效力明显优于一审法院引用的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》的规定。而且，《商品房买卖合同解释》第十一条有明确规定，当事人约定优先，开发商已经将涉案房屋的钥匙交付吴某、孙某，双方约定房屋经交钥匙交付，该约定不违反法律法规强制性规定。无论是从物权法规定的不动产登记交付还是商品房买卖司法解释规定的当事人约定交付，开发商均已经交付了房屋，吴某、孙某都已经取得了房屋的占有、使用、收益、处分的权利。况且，吴某、孙某的物权请求权并不以对物实际控制为前提，吴某、孙某取得了权属证书即取得了该房屋的完整的所有权，且吴某、孙某也没有将该权利让渡给任何人。三、赵某属于无权占有，吴某、孙某享有返还原物请求权。吴某、孙某2008年1月预付10万元从开发商连云港市房屋建设开发有限公司认购涉案房屋，2018年2月网签商品房买卖合同，支付全部购房款，并办理了不动产权证书，吴某、孙某作为涉案房屋的所有权人，基于物权的绝对性、支配性、排他性而当然地享有返还原物请求权，有权要求占有人返还原物。而赵某从案外人连云港市义龙置业有限公司（以下简称义龙公司）购买房屋，义龙公司对涉案房屋不享有销售权，无权对外销售和收取房款。根据《合同法》第五十一条规定，义龙公司无权处分涉案房屋，买卖合同无效。连云港市中院（2019)苏07民终68号生效民事判已经认定赵某和案外人义龙公司买卖缺乏正当性，赵某对涉案房屋的占有也当然地缺乏正当性，属于无权占有。退一步讲。吴某、孙某已经取得不动产权登记，赵某对涉案房屋的占有已丧失权源，应为无权占有，吴某、孙某享有返还原物请求权。吴某、孙某向一审法院起诉请求：1.判令赵某及其同户人员搬离吴某、孙某名下位于海州区房屋（丘号：02531218-36），并结清其非法占有上述房屋期间的水电费、燃气费、物业费等一切费用。2.判决赵某支付2018年2月1日至搬离之日的房租，房租计算至2019年7月1日为42500元（月租金2500元），3.诉讼费由赵某承担。一审法院认定事实：2012年11月28日，赵某（乙方）与案外人义龙公司，（甲方）签订《购房协议书》，该协议约定甲方将景山秀水小区B15幢1单元602室出售给乙方，住房建筑面积148.28平方米，每平方米3200元，应付购房款474496元，阁楼20000元，合计应付房价款494496元。赵某与案外人义龙公司均认可涉案房款已付清的事实。2018年2月1日，连云港市房屋建设开发有限公司（出卖人）与吴某（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定房开公司将景山秀水小区B15幢1单元602室出售给吴某，房屋建筑面积148.61元，每平方米3458元，房屋总价款513893.38元。2018年3月6日，房开公司向吴某出具涉案房屋的增值税普通发票。2018年4月8日，吴某向税务机关缴纳了涉案房屋的契税。2018年4月11日，吴某向连云港市国土资源局申请涉案房屋不动产权登记，并取得了涉案房屋的不动产权证书，涉案房屋登记的权利人为吴某和孙某（二人系夫妻关系）。另查明，景山秀水小区系由案外人房开公司和案外人义龙公司合资合作开发。房开公司持有涉案房屋所在楼栋B15号楼的商品房预（销）售许可证。涉案房屋现由赵某占有使用，2012年12月19日，赵某向连云港市常乐园物业管理有限公司交纳垃圾清运费296元、门牌××元、物管××67元后对房屋进行了装修，赵某自述其自2013年6月在涉案房屋居住至今。吴某、孙某称：2018年时没有去看过房，不知道里面有人居住，办完产权证后去看房时才知道赵某在涉案房屋内居住，房开公司将钥匙交付给我们，房开公司没带我们去验房。一审法院认为，《商品房买卖合同解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。占有是一种法律保护的事实状态。占有不是一种权利，只是一种事实状态，这种事实状态就是对物的实际控制。本案中，案外人义龙公司与房开公司合作开发了涉案小区，因双方内部纠纷，导致本案的产生，在案外人房开公司将涉案房屋出卖给吴某、孙某之前，赵某从案外人义龙公司处购买了涉案房屋，并向小区物业公司交纳垃圾清运费装修后入住涉案房屋至今，赵某实际控制着涉案房屋。吴某、孙某虽然与案外人房开公司签订了房屋买卖合同，并办理房屋产权登记，但赵某自2013年一直占有使用涉案房屋。案外人房开公司未能向吴某、孙某交付涉案房屋，吴某、孙某未取得涉案房屋的实际控制权，故吴某、孙某不能径行要求赵某搬出涉案房屋，本案吴某、孙某尚不是请求涉案房屋排除妨害的诉讼主体。对吴某、孙某在本案中的诉讼请求，一审法院不予处理。一审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条、第一百五十四条的规定，裁定：驳回吴某、孙某的起诉。案件受理费1263元，不予收取。本院经审理查明：一审裁定认定事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋系由案外人义龙公司与房开公司合作开发、销售，赵某向义龙公司交纳购房款后自2012年向小区物业公司交纳相关费用后入住涉案房屋至今，已合法取得了涉案房屋占有、使用、受益权。因案外人义龙公司与房开公司在合作开发、销售期间产生纠纷，案外人房开公司于2018年2月1日与吴某、孙某签订《商品房买卖合同》，将赵某已经居住多年的涉案房屋出卖给吴某、孙某，并办理房屋产权登记手续，但由于案外人房开公司没有依法向吴某、孙某交付涉案房屋，吴某、孙某未取得涉案房屋的实际控制权，更没有取得涉案房屋的绝对排他权，故一审法院认为本案吴某、孙某不是请求涉案房屋排除妨害的诉讼主体，裁定驳回其诉讼请求，并无不当。综上，吴某、孙某的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十一条的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  刘井鑫审判员  黄 宇审判员  张 奇二〇一九年十二月九日书记员  蒋抒言法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。