重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初22997号 原告：重庆梓恩物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区人和街15号5-6、5-7#，统一社会信用代码91500103678672863T。 法定代表人：叶德芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘入嘉，重庆嘉陵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晶，重庆嘉陵律师事务所律师。 被告：罗瑞平，女，1963年3月9日出生，汉族，住重庆市铜梁区。 被告：冉兴福，男，1958年2月2日出生，汉族，住重庆市铜梁区。 原告重庆梓恩物业管理有限公司与被告罗瑞平、冉兴福物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆梓恩物业管理有限公司的委托诉讼代理人王晶、被告冉兴福到庭参加诉讼，被告罗瑞平经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆梓恩物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2010年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费5374.8元及违约金，违约金以所欠物业费5374.80元为基数，从2019年3月21日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍标准计算至付清之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2008年11月6日，2014年3月11日，原告先后与科强锦龙苑业主委员会签订《物业管理合同》，合同对物业管理费收费标准、违约责任进行了明确约定。原告按照合同约定履行物业服务义务，但被告无故拖欠物业服务费用，物业公司多次向被告催收未果，为维护原告合法权益，故提起本案诉讼，请求判如所请。 被告罗瑞平未作答辩。 被告冉兴福辩称，物业费欠费属实，具体金额我不清楚。理由是化粪池挨着我的房子太近，窗子不敢开，影响生活；我隔壁是库房，晚上工作影响我休息；公共区域被变成了停车场，活动空间没有了；卫生间的沼气往上冒，热天我无法上洗手间；楼栋隔壁是修理厂，油漆味很重，影响生活。所以我拒交物业费。 本院经审理认定事实如下：2008年11月16日，原告与科强·锦龙苑业主委员会签订《物业管理合同》，合同约定：第三条合同期限1、本合同期限为叁年，自2008年11月16日起至2011年11月15日止；第七条物业管理服务费用1、本物业的管理服务费按下列执行：（物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）按由重庆市物价局核定的《重庆市沙坪坝区石小路64号科强.锦龙苑物业收费标准》执行。物业服务费用标准如下：（按建筑面积计算）：1、住宅：0.57元/㎡，未达标准时按0.40元/㎡收取……6、电梯费：按常住人口10元/人/月收取……3、本物业的公用设施能源公摊费，由乙方负责在收取物管费时一并收取，以保障物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。第八条违约责任5.甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日银行同期贷款利率的四倍标准向乙方支付违约金。合同到期后，原告继续履行物业服务义务，于2014年3月12日与科强·锦龙苑业主委员会签订《物业管理合同》，约定：第三条合同期限1、本合同期限为五年，自2014年3月11日起至2019年3月10日止……第七条物业管理服务费用住宅：1.2元/㎡（含电梯费、公共能源、力调）……第八条违约责任5.甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日银行同期贷款利率的四倍标准向乙方支付违约金。 2019年3月7日，原告通过挂号信方式向被告发出书面催款通知书，催款通知书载明：罗瑞平、冉兴福：您好，贵户位于沙坪坝区石小路64号附2号3-4住宅，已欠我司物业服务费，欠费如下：拖欠2010年1月至2018年12月期间的物业服务费共计5374.80元……请贵户于2019年3月15日前缴清上述费用，逾期未缴纳我司将按每日0.30%收取滞纳金……该挂号信经核实于2019年4月2日签收。《不动产登记信息查询结果》显示被告罗瑞平、冉兴福为案涉物业业主，房屋建筑面积为43.19㎡。被告从2010年1月1日起至2018年12月31日止，被告罗瑞平、冉兴福未交物业费。 本院所确认的上述事实,有当事人的陈述，原告提供《物业管理合同》、催款通知书、挂号信函收据、不动产查询信息等证据在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与科强·锦龙苑业主委员会签订的《物业管理合同》系双方当事人真实意思表示，合同效力及于全体业主，业主应当按照合同约定履行合同义务。原告已经按照合同约定履行了物业服务义务，被告应当按照合同约定支付物业服务费。关于物业服务费金额的问题，首先，2008年签订的《物业管理合同》中并未明确约定公摊费的具体数额，原告亦未提供证据证明实际产生的公摊费用，故该部分公摊费用本院不予支持；其次，2008年签订的《物业管理合同》中物业服务费标准约定“住宅：0.57元/㎡，未达标准时按0.40元/㎡收取”，但原告并未提供“达到标准”的相关证据，故本院将2010年1月1日起至2014年2月28日止的物业费住宅部分计算标准统一为0.4元/㎡，电梯费10元/人/月，共50个月，此期间产生物业费（含电梯费）合计为（0.4元/㎡*43.19㎡+10元/月）*50月=1363.80元；第三，2014年3月签订的《物业管理合同》对物业费约定“住宅：1.2元/㎡（含电梯费、公共能源、力调）”，据此计算2014年3月1日起至2018年12月31日止（58个月）的物业费为1.2元/㎡/月*43.19㎡*58月=3006.02元，故从2010年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费总计1363.80元+3006.02元=4369.82元。 关于违约金问题。首先物业服务合同与其他服务合同不同，具有服务区域固定性、服务对象相对稳定性、服务时间持续性等特点，和谐的物业服务关系对构建和谐社区关系具有重要意义，当业主拖欠物业费后，书面催交程序有利于强化业主和物业服务企业的沟通，促进纠纷的化解；其次，《物业管理合同》约定的每日按银行同期贷款利率的四倍计算违约金的标准过高，且合同未明确物业费交费时间；第三，被告庭审中的抗辩事由缺乏证据，不能成为从2010年1月1日起拒交物业费的理由，被告经原告催交后仍未履行交费义务，存在违约事实，应当承担违约责任。据此，原告自愿将违约金的计算方式调整为从书面催交通知书邮寄签收之日即2019年4月2日起，以所欠物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至付清之日止，不违法法律规定，本院予以支持。 被告罗瑞平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，其须承担由此产生的不利后果。本院可以依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下： 一、被告罗瑞平、冉兴福于本判决生效后三日内支付原告重庆梓恩物业管理有限公司从2010年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费4369.82元； 二、被告罗瑞平、冉兴福于本判决生效后三日内支付原告重庆梓恩物业管理有限公司从2019年4月2日起至物业服务费付清之日止的违约金，该违约金以尚欠物业服务费4369.82元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。 三、驳回原告重庆梓恩物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告罗瑞平、冉兴福负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员  姚 欣 二〇一九年十二月十日 法官助理  张尚校 书 记 员  郑仁术