河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终2025号上诉人（原审被告）：濮阳市中瑞房地产开发有限公司，住所地濮阳市中原路东段枫林水岸。法定代表人：吕红星，公司董事长。委托诉讼代理人：杨善卿，河南逐鹿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文敏，河南逐鹿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚健，男，1986年2月13日出生，汉族，住濮阳市华龙区。上诉人濮阳市中瑞房地产开发有限公司（以下简称中瑞公司）因与被上诉人龚健商品房销售合同纠纷一案，不服河南省濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初3150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中瑞公司的委托诉讼代理人张文敏、被上诉人龚健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中瑞公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判减少逾期交房违约金46,182元；2、一、二审诉讼费由龚健负担。事实和理由：1、中瑞公司所售商品房于2017年5月26日达到合同约定的验收合格条件，并于2017年5月30日通知交房，且中瑞公司以合同第11条约定的方式于2018年7月13日在濮阳日报刊登交房公告，向仍未办理入住的业主发出交房通知，一审判决支持2017年5月31日起至2019年3月27日的违约金没有事实和法律依据。2、按照合同约定，中瑞公司交房期限免责顺延期内不应承担违约责任，龚健存在逾期贷款情形，逾期时段应为中瑞公司延期交房的免责顺延期。龚健辩称，其从未接到过中瑞公司通知交房的电话、微信，也未看到濮阳日报的交房公告，且合同明确约定交付房屋时应书面通知，电话、微信、公告均非合同约定的书面通知形式，中瑞公司未按合同约定时间交房已构成违约。合同未明确约定贷款到达时间及付款期限，中瑞公司不因此享有延期交房的免责顺延期。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。龚健向一审法院起诉请求：1、中瑞公司向龚健支付逾期交付房屋违约金36,970.79元（自2016年10月1日至2018年6月30日，按照租金标准每月15.06元/平方米×房屋面积计算，以后逾期违约金计算至中瑞公司取得房屋竣工验收备案证明文件及测绘报告止）。2、一审诉讼费由中瑞公司承担。一审法院认定事实：龚健与中瑞公司于2015年6月23日签订商品房买卖合同一份，主要约定：一、龚健购买中瑞公司开发建设的位于濮阳市辖区××路东××小区××单元××房，商品房预售许可证号为2014-156号，单价5,262.12元，建筑面积116.90平方米，房款总计615,142元；付款方式为：龚健采用银行按揭付款方式，并保证自合同签订日起三十日内办理完毕（公积金/按揭）贷款手续；二、交房时间为2016年9月30日前，交房条件为商品房经验收合格。该协议第八条房屋“交付期限”另约定因买受人逾期付款和因国家政策调整、遭遇自然灾害的，出卖人可据实延期交房。该协议第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定为空白。2015年5月25日，龚健向中瑞公司支付购房款10,000元，2015年6月17日，龚健向中瑞公司支付购房款170,000元，2015年6月21日，龚健向中瑞公司支付购房款5,142元，2015年12月28日，龚健向中瑞公司付清剩余购房款430,000元，共计615,142元。2016年8月29日，中瑞公司金龙湾分公司向龚健出具了销售不动产发票。2017年5月26日，案涉项目经建设单位组织验收合格。龚健至今未领取房屋钥匙。另查明，2018年11月27日，河南宇达房地产评估有限公司对位于上述小区002幢1单元20层2001号住宅的市场平均租金评估价格为15.06元/月．平方米。该估价报告的使用期限自估价报告出具之日起为一年。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。龚健与中瑞公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据庭审查明，中瑞公司未按合同约定于2016年9月30日前向龚健交付房屋，构成逾期，应承担违约责任。龚健要求中瑞公司自2016年10月1日起向其支付违约金至取得房屋建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告时止，中瑞公司辩称其所售房屋已于2017年5月26日达到合同约定的验收合格条件，并于2017年5月30日通知龚健交房，中瑞公司已完成了交房义务。对此一审法院认为，中瑞公司称其于2017年5月30日通知了龚健办理入住手续，未提供证据证明，一审法院对其该项辩解意见，不予采信，但中瑞公司答辩早已交付房屋的辩解意见，应视为在答辩当日（庭审当日即2019年3月27日）明确作出交房的意思表示，故龚健也应当在答辩当日主动接收房屋，逾期扩大的损失龚健自行承担。中瑞公司未能在合同约定的时间内交房，存在违约，应当承担违约责任，向龚健支付逾期交房违约金，期限应自2016年10月1日起计算至2019年3月27日。因双方未约定违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，赔偿损失的标准可以参照同地段同类房屋租金标准确定。根据河南宇达房地产评估有限公司出具的评估结论，该地段平均租金价格为15.06元/月·平方米，可作为对案涉房屋租金标准的参照。综上，中瑞公司应赔偿龚健损失为52,586.6元（15.06元/月·平方米×116.90平方米×29.87月=52,586.6元）。中瑞公司辩称因全市环保专项治理工作等政策原因导致增加工程量及停工整改，构成不可抗力免责事由，应免除或部分免除逾期交房的违约责任，对此一审法院认为，政府部门要求中瑞公司停工整改系其自身环保不达标所致，并非不可抗力因素或政府重大事项安排，不属于免责事由，一审法院对中瑞公司的该项答辩意见，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，一审法院判决如下：被告濮阳市中瑞房地产开发有限公司赔偿原告龚健逾期交房违约金52,586.6元，于判决生效后十日内履行完毕。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,115元，由被告濮阳市中瑞房地产开发有限公司承担。二审中中瑞公司提交：1、2018年7月13日其在濮阳日报以公告形式发布了交房通知，通知没有接收房屋的购房人，在7日内接收房屋。龚健质证认为报纸公告不是合同约定的交房通知方式。2、中瑞公司销售经理贾珍珍书面证言，证明在合同签订前中瑞公司已经履行了办理贷款的通知义务，并在合同中明确约定30日内办理完毕贷款手续，龚健未能及时办理贷款手续、贷款未能如期到账，逾期时段应视为中瑞公司的免责顺延期。龚健质证认为贾珍珍系中瑞公司职工，与本案有利害关系。且贾珍珍不能证明在具体的售房过程中针对每个业主的通知时间。贷款何时到账取决于中瑞公司向银行递交材料的时间、银行向房产局办理抵押登记的时间以及房产局何时办理完毕银行何时通知等，并非龚健可决定的事项。本院二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。二审中双方当事人争议的焦点问题为：1、逾期交房期限的计算。综合中瑞公司提交的证据能够证明，涉案的房屋在2017年5月26日经过建设、设计、勘察、监理、施工五个单位验收后，被评定为合格，达到了合同约定的“商品房经验收合格”的交房条件。按照合同第十一条第一款的约定，中瑞公司应以书面形式通知买受人办理交付手续，虽然中瑞公司提交的证据不足以证明其具体在什么时间，以什么方式通知龚健交接房屋，但在涉案楼盘符合交房条件后一年多以内，有大量购房人已经办理了交接手续，在孙长福等部分购房人没有交接房屋的情况下，中瑞公司于2018年7月13日在濮阳日报发布交房通知，通知买受人7日内交接房屋，应视为中瑞公司履行了通知交房的义务，即2018年7月20日为中瑞公司承担违约逾期交房期限的终止日期。一审判决计算至中瑞公司答辩之日不当，应予纠正。中瑞公司向龚健承担逾期交房的期限为2016年10月1日至2018年7月20日，计21个月20天，应当赔偿孙长福的逾期交房违约金为38,144.47元。（每月15.06元／平方米×116.90平米×21个月20天）。2、龚健是否存在逾期贷款的情形。经查，中瑞公司现有证据不能证明龚健存在提交或办理贷款手续逾期行为，不能认定中瑞公司因此享有延期交房的权利。综上所述，中瑞公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定逾期交房的期限不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初3150号民事判决；二、上诉人濮阳市中瑞房地产开发有限公司赔偿龚健逾期交房违约金38,144.47元，于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回被上诉人龚健的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,115元，由上诉人濮阳市中瑞房地产开发有限公司753元，由被上诉人龚健负担362元；二审案件受理费955元，由上诉人濮阳市中瑞房地产开发有限公司794元，由被上诉人龚健负担161元。本判决为终审判决。审判长 李 亮审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇一九年十二月六日书记员 赵 令