广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤民终1416号上诉人（原审原告）：潘丽玲，女，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：李志玲，广东共明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东海西卓远投资有限公司。住所地：广东省佛山市禅城区。法定代表人：王振灵，执行董事。委托诉讼代理人：杨黎捷，广东邦南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市高明区荣业房地产开发有限公司。住所地：广东省佛山市高明区。法定代表人：林志超。原审第三人：佛山市高明区同宇商贸城有限公司。住所地：广东省佛山市高明区。法定代表人：林志超。原审第三人：佛山市高明区长江石化有限公司。住所地：广东省佛山市高明区。法定代表人：林玉珍。原审第三人：叶剑波，男，汉族，住广东省佛山市高明区。原审第三人：李广生，男，汉族，住广东省佛山市高明区。原审第三人：林志超，男，汉族，住广东省佛山市高明区。原审第三人：林玉珍，女，汉族，住广东省佛山市高明区。原审第三人：佛山市高明德宜物业发展有限公司。住所地：广东省佛山市高明区。法定代表人：林碧燕。原审第三人：林碧燕，女，汉族，住广东省佛山市高明区。上诉人潘丽玲因与被上诉人广东海西卓远投资有限公司（以下简称海西公司）、佛山市高明区荣业房地产开发有限公司(以下简称荣业公司)及原审第三人佛山市高明区同宇商贸城有限公司（以下简称同宇公司）、佛山市高明区长江石化有限公司（以下简称长江公司）、叶剑波、李广生、林志超、林玉珍、佛山市高明德宜物业发展有限公司（以下简称德宜公司）、林碧燕案外人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市中级人民法院（2016）粤06民初452号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年7月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。潘丽玲上诉请求：1.撤销广东省佛山市中级人民法院(2016)粤06民初452号民事判决；2.判决荣业公司立即将位于佛山市××街道××七巷28号××花苑×座×梯201房变更登记在上诉人潘丽玲名下；3.判决停止对位于佛山市××街道××七巷28号××花苑×座×梯201号房产的执行，并解除查封措施；4.本案一、二审受理费由被上诉人承担。潘丽玲上诉事实与理由：原审判决认定其与荣业公司签订的《商品房买卖合同》的时间是在法院查封之后的2016年补签错误，导致适用法律错误。一、潘丽玲提交的证据证实：涉案房产于2014年购买并支付了全部购房款，涉案房产原内部编号为××花苑D座×梯202房即为后来的×座×梯201房。销售房产时××花苑早期开发的3座楼宇全部都是荣业公司内部编号，故当时所有《商品房买卖合同》和《收据》上书写的涉案房产地址都是原内部编号，后来由于公安部门编写的门牌号码与荣业公司内部编号不同，荣业公司遂将原所有签订的《商品房买卖合同》包括案涉房产的《商品房买卖合同》收回并重新更正，更正后的《商品房买卖合同》，除了门牌号有更正外，其余所有内容与原来一致。涉案房产的《商品房买卖合同》在2014年12月27日签订，这一事实有荣业公司出具的《情况说明》得以证实。因此，案涉房产的《商品房买卖合同》签订的时间应认定为2014年12月27日，原审法院将合同更正的时间认定为合同签订时间实属错误。二、上诉人提交的沈伟敏的执行裁定，该房产在案涉房产楼上，也是在2014年购买，其《商品房买卖合同》也是在后来更正的（门牌编号与《收据》上门牌编号不同），但法院认定原签订的时间为合同签订的时间，而不是将更正时间作为合同签订时间。同一法院、同一审判庭不同的法官对该事实作出不同的认定。但原审法院却认为该证据与本案无关，不予采纳，没有道理。三、原审法院认为潘丽玲在2014年l2月27日签订《商品房买卖合同》至法院查封之日长达7个月内未向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续并不符合商品房交易的相关规定。办理商品房预售合同登记备案手续通常都是由开发商办理，上诉人作为一个普通市民，根本不清楚有商品房预售合同登记备案这一手续，对于没有办理商品房预售合同登记备案不存在过错。潘丽玲多次向荣业公司追问办房产证一事，但由于当时××花苑正在开发中，荣业公司的答复是整个楼盘的房产证一起办理，且潘丽玲在2015年初己搬入案涉房产居住，售房部就在家楼下，每天都见到楼盘开发正常进行，并没有出现什么问题，故就没有追究办理房产证一事。四、案涉房产购房款在2014年12月份已经全部支付，25万元对于上诉人来说是一笔巨款，在付款时没有签订房产买卖合同与常理不符，没有签订合同，换了任何一个人都不会付款，原审法院认定合同在2016年才补签显然与常理或交易习惯不符。潘丽玲夫妻二人都没有稳定的工作，经济收入低，为了购买该房产，父母将多年的养老金都倾囊而出，再向亲朋戚友借了一部分才筹够了房款。涉案房产被查封，潘丽玲不存在过错，《商品房买卖合同》需要更正，也非本人过错。海西公司答辩称，上诉人的理由不成立。第一，根据现有证据材料证实，在佛山市中级人民法院查封之前，潘丽玲没有与荣业公司签订合法有效的书面房屋买卖合同。潘丽玲先向法庭提交的商品房买卖合同是2016年签的，并非合同的落款日期2014年12月27日。对此，潘丽玲在执行听证会上自认的。第二，2014年是潘丽玲向荣业公司交付相关款项的时候，有没有签订具备合同基本要素的书面协议，潘丽玲至今仍然没有向法庭提供相关证据。第三，根据潘丽玲提供的证据，无法证明在法院查封之前，潘丽玲已经入住涉案房屋，只是提供证据证明已经装修，但是什么时候装修、什么时候入住等情况，潘丽玲并没有提供充分证据予以证实。第四，潘丽玲所提供的合同约定房屋门牌为Ｄ座×梯202房，是否后面所变更的×座×梯201房，由于其提供证据的主体是居委会，而对于门牌号的变更，应由相关行政主管部门出具证明才有证明力。综上，潘丽玲提供的证据和事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的排除强制执行的相关条件，请依法驳回其上诉请求。被上诉人荣业公司及第三人同宇公司、长江公司、叶剑波、李广生、林志超、林玉珍、德宜公司、林碧燕均未作答辩。潘丽玲一审诉称，请求判令：1.确认位于佛山市××街道××七巷28号××花苑×座×梯201房（以下简称201房）属于潘丽玲所有（价值255000元）；2.荣业公司立即将201房变更登记在潘丽玲名下；3.停止对201房的执行，并解除查封措施；4.本案诉讼费用由仇海生、荣业公司承担。事实及理由：佛山市中级人民法院于2016年11月30日作出的（2016）粤06执异154号执行裁定书，在认定事实及适用法律上存在错误，应对201房依法停止执行。荣业公司是一间从事房地产开发经营的公司，其开发的位于佛山市××街道××七巷28号××花苑1座已经取得预售资格，预售许可证号为2014006604。潘丽玲于2014年2月11日认购了201房，并预付了100000元房款，于2014年12月27日签订了《商品房买卖合同》，并于当天付清了全部购房款。从2015年初起潘丽玲已对201房进行装修并已经入住至今，201房依法属于潘丽玲所有，但由于荣业公司的原因至今仍未能将201房变更登记在潘丽玲名下，根据相关法律法规的规定，201房不应列为执行财产。仇海生一审辩称，1.法院依法查封、执行，于法有据，没有错误。2.潘丽玲现有证据不能证实其享有201房的物权以及其他能够排除强制执行的实质权益。3.潘丽玲对201房的交易过程没有尽一般购房人的合理审慎注意义务，其入住201房也属非法占有，对目前的法律后果有明显的过错，应自行承担相应的法律后果，不能转嫁给其他债权人。4.潘丽玲与荣业公司之间的房屋买卖合同纠纷应当另行主张，有其他诉讼救济途径，不能与执行程序一并处理，如一并处理将损害包括仇海生在内的其他债权人的合法权益。5.请求驳回潘丽玲的诉讼请求，维持原执行裁定。荣业公司及第三人同宇公司、长江公司、叶剑波、李广生、林志超、林玉珍、德宜公司、林碧燕一审均未作答辩。一审查明：仇海生与林志超、林玉珍、林碧燕、叶剑波、同宇公司、荣业公司、长江公司、德宜公司、李广生民间借贷合同纠纷仲裁一案，佛山仲裁委员会于2016年2月23日作出（2015）佛仲字第322号仲裁裁决，裁决林志超、林玉珍向仇海生偿还借款本金12000000元及相应利息、财产保全担保费40000元、财产保全费5000元、仲裁费38028元；林碧燕、叶剑波、李广生、同宇公司、荣业公司、长江公司、德宜公司对上述债务承担连带清偿责任。该仲裁裁决已发生法律效力，因各债务人未履行仲裁裁决确定的义务，权利人仇海生遂申请强制执行，佛山市中级人民法院于2016年3月15日立案，案号为（2016）粤06执228号。在仲裁阶段，该院根据仇海生提出的财产保全申请立保全案，案号为（2015）佛中法立保字第350号。2015年8月4日，该院作出（2015）佛中法立保字第350号民事裁定，于同年8月11日查封了荣业公司名下位于佛山市××街道××七巷28号××花苑1座（预售许可证号：20140006604）、3座（预售许可证号：2015000104）的未出售住宅及车位。2016年9月19日，该院作出（2016）粤06执228号公告，决定评估、拍卖、变卖荣业公司名下的位于佛山市××街道××七巷28号××花苑1座（预售许可证号：20140006604）×梯201、301、302、502房，3梯302、602房，4梯201、401、601、402、502、602房，1座首层车库01至24号；3座（预售许可证号：2015000104）×梯601、801、802、303、403、503、603、703、803、903、1003、1103、704、804、1004、1104房，2梯603、703、803、903、1003、1103、604、704、904、1004、1104房，3座首层车库05至14号。潘丽玲遂就执行201房提出执行异议，请求解除对201房的查封并停止对该房屋采取评估、拍卖或变卖等执行行为。该院经审查后予以立案，案号为（2016）粤06执异154号。2016年11月30日，该院作出（2016）粤06执异154号执行裁定书，驳回潘丽玲的异议请求。潘丽玲不服该执行裁定，提起本案诉讼。潘丽玲提交其与荣业公司签订的《商品房买卖合同》一份，约定潘丽玲向荣业公司购买预售商品房××花苑1座2层×梯201房，预售许可证号为2014006604；该商品房单价为每平方米3176元，总金额255000元；付款方式为一次性付清总房款255000元；交付期限为荣业公司应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付潘丽玲使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房经竣工验收合格，潘丽玲付清房款（含银行贷款及相关费用）。荣业公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由荣业公司提供的资料报产权登记机关备案。如因荣业公司的责任，潘丽玲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.潘丽玲退房，荣业公司在潘丽玲提出退房要求之30日内将潘丽玲已付房价款退还给潘丽玲，并按已付房价款的2%赔偿潘丽玲损失；2.潘丽玲不退房，荣业公司按已付房价款的2%向潘丽玲支付违约金。该合同的落款时间为2014年12月27日。在执行异议审查期间，潘丽玲在听证会上陈述其与荣业公司之前签有一份购房协议，后于2016年补签上述《商品房买卖合同》。荣业公司为自然人独资有限责任公司，林志超是该司唯一股东，其与林玉珍为夫妻关系。2014年2月11日，潘丽玲向林玉珍转账100000元。同年12月27日，潘丽玲又向林玉珍转账73000元。同日，潘丽玲从其于广东高明农村商业银行股份有限公司富民支行的银行账户取现27000元，从其父亲潘某初于中国农业银行股份有限公司佛山高明东区支行的银行账户取现10000元和5000元，从其父亲潘某初于广东高明农村商业银行股份有限公司西华支行的银行帐户取现40000元，上述款项合计82000元。潘丽玲于当日通过无折现金存款方式向林志超的银行账户存入82000元。2014年2月11日和12月27日，荣业公司先后向潘丽玲出具《荣业房地产开发公司收据》，分别称今收到××花苑D座×梯202房潘丽玲购房款金额100000元（预交款）和今收到××花苑D座×梯202房潘丽玲购房款金额155000元。2016年9月19日，荣业公司出具《证明》，证明上述收据上“××花苑D座×梯202房”具体位置是佛山市××街道××七巷28号××花苑×座×梯201房。同年12月3日，荣业公司再次出具《证明》，证明荣业公司开发的××花苑，原公司内部编号为D座×梯202房现门牌编号为×座×梯201房。佛山市××街道月明社区居民委员会在该《证明》上加盖了公章。佛山市高明建筑设计院有限公司出具的平面图纸显示××花苑D座×梯2楼只有一套商品房。一审法院曾出具（2016）粤06执228号之二调查取证函，向佛山市高明区国土城建和水务局查询××花苑的相关情况。2016年5月23日，该局作出《关于佛山市中级人民法院调查取证函的回复》，载明：“一、高明区荣业房地产开发有限公司名下的××花苑1座（预售许可证号：20140006604）和3座（预售许可证号：2015000104）处于预售期间还没有办理1座和3座的商品房确认登记，……二、××花苑1座和3座未售的住宅和车库于2015年8月11日由贵院首次进行预查封，具体查封对象如下：×座×梯201房、……。”潘丽玲与陈建南为夫妻关系，二人育有一小孩。高明区国土城建国土建和水务局于2016年9月21日出具的《个人名下住房登记信息查询结果》，显示潘丽玲家庭在本市辖区内无住房登记记录。2016年11月16日，佛山市××街道月明社区居民委员会出具《证明》，证明潘丽玲一家从2015年上半年起至今在其社区201房居住。同日，荣业公司出具《证明》，证明潘丽玲一家人从2015年初已对荣业公司开发的201房装修入住至今一年半，水电费由荣业公司统一缴纳后再由潘丽玲交回荣业公司，或者由各住户统一缴纳（缴纳电费账户名称：陈红霞）。由于荣业公司至今尚未能开具购房款发票，故暂未能办理房产证。潘丽玲提供的照片显示201房已装修。一审法院认为，本案的争议焦点为潘丽玲对201房是否享有所有权，以及其对201房是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于潘丽玲对201房是否享有所有权。潘丽玲提交荣业公司先后于2016年9月19日、12月3日出具的《证明》，证明荣业公司开发的××花苑内部编号为D座×梯202房现门牌编号为×座×梯201房，佛山市××街道月明社区居民委员会作为片区居民的基层自治组织，其于2016年12月3日的《证明》上加盖公章予以证明，以及佛山市高明建筑设计院有限公司出具的平面图纸显示××花苑D座×梯2楼只有一套商品房，上述证据形成证据链相互印证，而且在没有证据证明潘丽玲与荣业公司之间存在买卖××花苑其他商品房的情况下，一审认定潘丽玲向荣业公司购买的××花苑原D座×梯202房即为201房。对于潘丽玲主张其与荣业公司因买卖201房而受让了物权，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，不动产所有权的继受所得，除了法律另有规定的情形外，未经登记，不发生物权变动的效力。潘丽玲向荣业公司购买的201房，现仍登记在荣业公司名下，在不动产登记未发生变更的情况下，物权变动尚未完成，潘丽玲只能就买卖合同对荣业公司行使债权请求权，其并未取得201房的权属。因此，潘丽玲请求确认对201房享有所有权以及荣业公司立即将201房变更登记在其名下缺乏事实和法律依据，不予支持。二、关于潘丽玲对201房是否享有排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，潘丽玲应当依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，就其因《商品房买卖合同》对201房享有物权登记请求权而符合物权期待权的保护条件承担举证证明责任。潘丽玲提交的《商品房买卖合同》落款时间虽为2014年12月27日，但其在执行异议听证过程中陈述其与荣业公司之前签有一份购房协议，后于2016年补签上述《商品房买卖合同》。诉讼中，潘丽玲并未举证证明其与荣业公司曾签订购房协议；而且，潘丽玲与荣业公司若于2014年12月27日签订《商品房买卖合同》，从合同签订之日起至2015年8月11日对201房采取查封措施之日止，荣业公司在长达7个多月的时间内未向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续并不符合商品房交易的相关规定。一审认定潘丽玲与荣业公司签订《商品房买卖合同》的时间并非落款时间2014年12月27日，而是于采取查封措施之后的2016年补签的。潘丽玲举证佛山市××街道月明社区居民委员会于2016年11月16日出具的《证明》及高明区国土城建国土建和水务局于2016年9月21日出具的《个人名下住房登记信息查询结果》，分别证明潘丽玲一家三口从2015年上半年起至今在其社区201房居住以及201是潘丽玲一家唯一住房，由于上述证据并无其他相反证据予以反驳，一审采纳潘丽玲的上述证据和主张。关于潘丽玲是否于2014年2月11日和12月27日向荣业公司支付100000元和155500元的201房购房款的问题，由于潘丽玲于2014年2月11日和12月27日先后转账100000元、73000元予林玉珍，以及于2014年12月27日从其自己及其父亲潘某初的银行账户提取现金共82000元，通过无折现金存款方式存入林志超的银行账户，潘丽玲的付款时间、金额与荣业公司先后于2014年2月11日和12月27日向其出具收取购房款收据的时间、金额吻合，且林志超是荣业公司的法定代表人，林玉珍与林志超为夫妻关系，结合上述事实和证据分析，一审认定潘丽玲向林玉珍和林志超支付的款项合计255000元是用于向荣业公司支付201房的购房款，潘丽玲已全部支付201房的合同价款。综上，虽然潘丽玲有证据证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款第（二）和第（三）项的规定，但鉴于潘丽玲并未能举证证明其在查封201房之前已与荣业公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，本案并不符合法律规定的物权期待权的保护情形，因此，潘丽玲应承担举证不能的法律后果，其请求停止执行201房缺乏事实和法律依据，不予支持。至于潘丽玲主张对201房解除查封措施，因案外人执行异议之诉的审理范围限于案外人对执行标的有无实体权利以及该实体权利能否排除法院的强制执行，故潘丽玲的该项请求不属于案外人执行异议之诉的审理范围，不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，一审缺席判决：驳回潘丽玲的诉讼请求。本案二审过程中，当事人并未提出新的证据和事实主张，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审过程中，荣业公司2016年12月3日出具《情况说明》，内容为：2014年2月11日潘丽玲认购了我公司开发的位于佛山市××街道××七巷28号××花苑D座×梯202房，预付房款壹拾万元，于2014年12月27日签订了《商品房买卖合同》，并于当天支付了剩余全部购房款。该房后来公安部门的门牌编号为佛山市××街道××七巷28号××花苑×座×梯201房，由于公司预编的门牌号与后来公安部门的门牌编号不一致，经双方同意，于2016年重新更正《商品房买卖合同》。2018年8月29日海西公司向本院提交了《变更当事人申请书》，以海西公司受让了仇海生本案全部债权为由，申请将本案被上诉人仇海生变更为海西公司。海西公司提交了广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608执1643号民事裁定书。该裁定书认定海西公司受让了仇海生对荣业公司、同宇公司、长江公司、叶剑波、李广生、林志超、林玉珍、德宜公司、林碧燕的民间借贷债权，并裁定将海西公司变更为申请执行人。本院认为，海西公司因受让仇海生的涉案债权，已被执行法院裁定变更为申请执行人，其申请将本案被上诉人仇海生变更为海西公司，符合法律规定，本院予以准许。海西公司已依法参加了二审诉讼。本案为案外人执行异议之诉。根据上诉人潘丽玲的上诉请求与理由、被上诉人海西公司的答辩意见，本案二审争议的焦点是：潘丽玲在涉案房屋被查封前是否签订合法有效的买卖合同。涉案房屋登记在被执行人荣业公司名下，潘丽玲以房屋买受人为由主张对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，潘丽玲的主张必须符合该规定的三个条件。一审判决已认定潘丽玲支付了全部价款、买受人名下无其他用于居住的房屋，但认为潘丽玲未举证证明在查封涉案房产前签订了合法有效的买卖合同。为证明在查封前签订了合法有效的买卖合同，潘丽玲提交了落款日期为2014年12月27日的《商品房买卖合同》、荣业公司出具的关于合同变更过程的《情况说明》、2014年2月11日及2014年12月27日的转账记录及荣业公司开出的《收据》、关于门牌号变更的荣业公司《证明》及所在居委会《证明》、同座其他房屋的执行裁定书。本院认为，上述证据构成完整证据链，能相互印证，共同证明2014年12月27日潘丽玲与荣业公司签订了《商品房买卖合同》，并付清房款，后因荣业公司预编的门牌号与公安部门编号不一致，双方后来更改了合同中房屋编号。一审注重单个证据的证明力，忽视了证据之间的关联关系，以潘丽玲未提交变更前的合同、未办理商品房预售登记为由，否定潘丽玲与荣业公司在查封前签订合法有效买卖合同不当，本院予以纠正。潘丽玲关于涉案合同签订的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，潘丽玲的上诉理由成立，其停止执行涉案房产的诉讼请求本院予以支持。一审判决认定部分事实及案件处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、撤销佛山市中级人民法院（2016）粤06民初452号民事判决；二、停止对位于广东省佛山市××街道××七巷28号××花苑×座×梯201号房产的执行；三、驳回潘丽玲的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费各5125元，均由广东海西卓远投资有限公司负担。潘丽玲预交的一、二审案件受理费，由佛山市中级人民法院和本院各退还5125元。广东海西卓远投资有限公司应向佛山市中级人民法院和本院各补缴案件受理费5125元。本判决为终审判决。审判长  费汉定审判员  陈可舒审判员  王 庆二〇一九年十二月十一日法官助理赵玮玮书记员黎云香