山东省博兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1625民初54号原告：王桂云，女，1952年2月27日生，汉族，住山东省广饶县。原告：王怀英，女，1945年2月12日生，汉族，住山东省威海火炬高科技产业开发区。原告：王桂梅，女，1955年3月13日生，汉族，住山东省博兴县。原告：王桂令，女，1962年11月8日生，汉族，住山东省博兴县。原告：王桂兰，女，1950年11月5日生，汉族，住山东省博兴县。原告：王怀钦，男，1958年2月18日生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。原告：王怀锋，男，1967年12月14日生，汉族，住广东省深圳市福田区。七原告共同委托诉讼代理人：陈立光，山东朗耀律师事务所律师。被告：王方德，男，1970年10月20日生，汉族，住山东省博兴县。委托诉讼代理人：刘路军，男，1965年11月3日生，汉族，住山东省博兴县，由博兴县店子镇耿王村村委会推荐。原告王桂云、王怀英、王桂梅、王桂令、王桂兰、王怀钦、王怀锋与被告王方德农村房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年1月3日受理后，依法适用简易程序后变更为普通程序，于2019年3月11日、2019年3月15日、2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告王桂云、王怀英、王桂梅、王桂令、王桂兰、王怀钦、王怀锋共同委托诉讼代理人陈立光，被告王方德的委托诉讼代理人刘路军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王桂云、王怀英、王桂梅、王桂令、王桂兰、王怀钦、王怀锋向本院提出诉讼请求：1、依法确认王怀锋与王方德2007年1月30日签订的《房屋买卖协议》无效；2、依法判令王方德立即将位于博兴县户号为000279号的涉案房屋腾空并返还给原告；3、本案诉讼费用由王方德负担。事实与理由：王玉连与谢玉梅均是博兴县村民，二人系夫妻关系，王玉连生于1912年5月19日，于1997年2月2日病故，谢玉梅生于1923年10月20日，于1986年2月病故。王玉连、谢玉梅生前共生育两个儿子即王怀钦、王怀锋，生育五个女儿即王桂云、王怀英、王桂梅、王桂令、王桂兰，王玉连与谢玉梅去世后，在博兴县留有住宅一处，住宅的基本情况为“正房五间、偏房西屋一间，大门及院墙，土地面积196平方米房屋实际面积95.2平方米，该住宅由王玉连、谢玉梅建造，户号为000279号，住宅四至为东至王绪顺、西至胡同、南至空地、北至大街”2007年1月30日原告王怀锋在未征得其他继承人同意的情况下与王方德签订房屋买卖协议一份，将上述房屋及院落转让给王方德，现上述房屋仍由被告占有使用。本案七原告均为被继承人王玉连、谢玉梅的第一顺位继承人，涉案房屋与院落均是王玉连与谢玉梅所留遗产，并未依法分割，应属于七原告共同共有，被告购买涉案房屋及院落并实际占有使用的行为严重侵害了原告的财产权利。王方德辩称，1、本案涉案房屋不是原告父母王玉连和谢玉梅的遗产，第一至第六原告无权就涉案房屋买卖合同提起确认之诉，王方德是耿王村集体成员，有权受让涉案房屋，并且王方德取得的涉案房屋是基于2007年1月30日与王怀锋签订的房屋买卖合同，该合同是双方真实意思表示，没有违反相关法律规定，并且已经实际履行。十几年来，王方德对该涉案房屋进行了多次的维修、装修、维护，因此王方德取得涉案房屋应受法律保护，双方签订的买卖合同是有效的。王怀锋作为房屋转让人，违反诚实信用原则，就涉案房屋买卖合同提出确认之诉，依法不应予以支持；2、涉案房屋是王怀锋所有，并且他以自己的行为充分证实了对该该涉案房屋享有所有权和处分权；3、王方德受让涉案房屋基于王怀锋的处分，也是双方真实意思表示，没有对原告构成侵权。如果第一至第六原告自认为权利受到侵害，那么也不是本案的受案范围，况且他们的权利及权利受保护的时效也已经超过二十年；4、原告的起诉不符事实，耿王村户号为000279号住宅是登记在朱宝云名下，而不是登记在王玉连、谢玉梅夫妻名下，原告所述无事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。证据一、博兴县村委会及店子镇派出所出具的亲属关系证明原件一份、博兴县村委会出具的常驻户口登记表原件两份，证实本案原告亲属关系如下：七原告父亲王玉连生于1912年5月19日，1997年2月2日病故，七原告母亲谢玉梅生于1923年10月20日，1986年2月病故，两位老人共生育五个女儿两个儿子，五个女儿分别为原告王桂云、王怀英、王桂梅、王桂令、王桂兰，两个儿子分别为王怀钦、王怀锋；证据二、耿王村村委会出具的涉案房产状况证明原件一份，拟证实2007年1月30日，王方德与王怀锋签订的房屋买卖协议项下的房屋及院子是由七原告的父亲和母亲于1984年出资建造，是七原告父母去世后所留遗产，涉案房屋及院子在原告父母去世之后，并未进行遗产分割，属于七原告共同财产；证据三、邻居王绪顺的集体土地建设用地使用权证书原件一份，该证件载明了王绪顺所使用的建设用地西至王玉连，此份证据与证据二相互印证，共同证明涉案房屋及院子是原告父母所留遗产；证据四、王方德与王怀锋于2007年1月30日签订的房屋买卖协议复印件一份、王怀锋常驻人口登记卡一份，证实王怀锋在未征得其他共有人同意的情况下，将涉案房屋及院子卖给了王方德，由王方德占有并使用。上述协议签订时，其他共有人并不知情，更没有对王怀锋擅自处分共有财产的行为进行追认，王怀锋出卖涉案房屋的行为属于无权处分，该协议无效。王怀锋的常驻人口登记卡显示，2003年12月9日王怀锋的户口已经从店子镇耿王村迁到了广东省深圳市罗湖区。而签订买卖协议时间为2007年1月30日，签订协议的时候，王怀锋已经不是耿王村村民，而农村宅基地及房屋的流转，仅限于同一村集体内部成员之间，因此从这一点上讲，2007年所签订的房产买卖协议应属于无效。王方德对原告的上述证据一无异议。王方德对原告的上述证据二真实性有异议，认为该证据没有村委相关负责人签字或相关证明人的签字，该证据不能证实涉案房屋及宅基地属于王玉连、谢玉梅所有，也不能客观真实的证实该涉案房屋是由王玉连、谢玉梅夫妻二人于1984年建造，不能支持原告主张。王方德对原告的上述证据三真实性无异议，但认为该份证据无法证实王绪顺的西户王玉连就是涉案房屋的所有人，经过我方调查，在博兴县土地管理局登记在王玉连名下的土地使用证同时有两份，因此王绪顺的西户是否是王玉连不能证实。王方德对上述证据四中转让协议予以认可，对王怀锋常住人口登记信息，认为该证据系复印件，不予认可。对原告的上述证据本院确认如下：对上述证据一，因被告方予以认可，对上述证据的证明效力本院予以确认；对上述证据二及证据三，因上述证据拟证实涉案房屋的权属，涉案房屋为不动产，其权属应以不动产登记簿或集体土地建设用地使用证记载的权利人为准，上述两份证据虽系村委会及邻居出具的相关证明材料，但在缺乏有效权属凭证的条件下本院不能确认涉案房屋为王玉连或其继承人所有，对上述证据的证明效力本院不予确认；对上述证据四，对其中的协议书，被告予以认可，对该证据的真实性本院予以确认；对其中的常住人口登记卡，因系复印件，本院无法核实其真实性，对该证据的证明效力本院不予确认。王方德为证实其主张，向本院提交如下证据：证据一、户籍证明一份，证实本案王方德是山东省博兴县村民，属于该村集体成员；证据二、原告王怀锋于1997年3月10日向被告父亲王怀印出具的委托书一份，该证据证实王怀锋就是涉案房屋的所有人，同时证实，王怀锋以涉案房屋所有人的身份委托王怀印负责对涉案房屋进行看管；证据三、集体土地建设用地使用证一份，该份证据证实该土地使用者是王玉连，地号为4-222，证实涉案房屋及宅基地不属于王玉连所有和使用；证据四、房屋买卖协议一份，该证据证实王怀锋与王方德于2007年1月30日在第三方证明人谢金峰的协调下，双方达成了该份协议，该协议证明，涉案房屋是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应当受到法律保护。原告对上述证据一及证据四的真实性予以认可，对上述证据的真实性本院予以确认；对上述证据二及证据三，被告拟证实涉案房屋的权属，因涉案房屋为不动产，其权属应以不动产登记簿或集体土地建设用地使用证记载的权利人为准，在缺乏有效权属凭证的条件下本院不能确认涉案房屋原为王怀锋所有，对上述证据的证明效力本院不予确认；根据当事人陈述及本院经审查确认的证据，本院确认事实如下：2007年1月30日，王怀锋与王方德签订房屋买卖协议书一份，约定王怀锋将位于博兴县的一处“房屋面积95.2平方米，土地面积196平方米，东临王绪顺，西至王爱祥，东西14米，北临大街，南临空地，南北14米”的房屋以20000元的价格转让给王方德，王方德已将上述款项支付给王怀锋，现该处宅院被王方德占用。现七原告以上述房产系其父亲王玉连与其母亲谢玉梅所遗留的未经分割的财产，王怀锋无权出卖为由主张涉案合同无效，要求王方德返还房屋。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，本案中，虽无证据证实王怀锋在与王方德签订涉案房屋买卖协议时是否取得了涉案房屋的所有权，但即使其在出售涉案房屋时未能取得涉案房屋的所有权，依据上述司法解释的规定，原告以王怀锋未取得涉案房屋所有权为由主张合同无效的，亦不应得到法律支持。王怀锋在与王方德签订涉案房屋转让协议时虽已不是农村居民，但其出售房屋及王方德购买房屋的行为并不违反法律及行政法规的强制性规定，依据现有证据本院不能确认涉案房屋买卖协议为无效协议。对原告要求被告返还房屋的主张，因涉案房屋为不动产，其权属应以不动产登记簿或集体土地建设用地使用证登记的权利人为准，现因原告方未能提交不动产登记簿或集体土地建设用地使用证来证实涉案房屋的权属，本院不能认定原告为涉案房屋的权利人，其主张被告返还房屋缺乏事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告王桂云、王怀英、王桂梅、王桂令、王桂兰、王怀钦、王怀锋对被告王方德的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告王桂云、王怀英、王桂梅、王桂令、王桂兰、王怀钦、王怀锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  王佳佳人民陪审员  宋 帅人民陪审员  周永梅二〇一九年十二月二十六日法官助理徐广州书记员王娇娉