宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2019）宁02民终1146号上诉人（原审被告、反诉原告）：衣恭，男，1968年6月29日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区石嘴山市。委托诉讼代理人：马玉虎，宁夏朔方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘光辉，男，1963年8月30日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市。委托诉讼代理人：王乃武，宁夏致和律师事务所律师。上诉人衣恭因与被上诉人刘光辉房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初1751号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人衣恭的委托诉讼代理人马玉虎，被上诉人刘光辉的委托诉讼代理人王乃武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。衣恭的上诉请求：1.撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2019）宁0202民初1751号民事判决，将本案发回重审或改判驳回刘光辉的一审诉讼请求，支持衣恭的一审反诉请求。2.本案一、二审诉讼费用由刘光辉承担。事实与理由：1.一审法院对《房屋租赁合同》效力认定错误，该合同为有效合同。针对衣恭与刘光辉在2011年11月8日签订的《房屋租赁合同》效力问题，涉案房产所有权人刘麒于2018年3月向大武口区法院提起过诉讼，法院作出（2018）宁0202民初887号民事判决，认定合同不具备解除条件依法驳回了刘麒解除合同的诉讼请求，石嘴山中院也依法作出（2018）宁02民终560号判决维持了原判。本案中一审法院将该合同认定无效，同一法院对同一租赁合同作出不同的效力认定。一审庭审中，衣恭向法院提交了大武口区人民法院（2017）宁0202民初3547号民事案件审判笔录一份，用以证明涉案房产的承包人衣春向衣恭支付租金，刘光辉认可衣春按照每月50000元的标准，向其支付2年多的租金的事实。一审法院对该份证据的证明力予以确认，但以刘光辉对此不予认可为由对衣恭的合法抗辩不予采纳。刘光辉在（2017）宁0202民初3547号案件当中的证言与本案的陈述完全相反，违背了民法中的禁止反言原则。刘光辉签字确认过当时的证言，一审法院对此效力不予认可，是对证据认定的明显错误，一审法院对涉案房产的租金支付数额认定有误，属于认定事实不清。如果法院认定双方签订的租赁协议无效，刘光辉应当承担合同无效造成的后果，按照合同第6条约定承担给衣恭造成的经济损失。刘光辉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，衣恭的上诉事实和理由没有法律依据，应当予以驳回。刘光辉的一审诉讼请求：1.确认刘光辉、衣恭于2011年11月8日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令衣恭参照房屋租赁合同约定的租金标准向刘光辉支付房屋占有使用费2180500元（从2011年11月8日至2016年3月18日，房租每年50万元，4年4个月10天）；3.本案诉讼费由衣恭承担。衣恭的一审反诉请求：1.判令刘光辉向衣恭支付因违约造成的营业损失500万元；2.本案诉讼费用由刘光辉承担。一审法院认定的事实：刘麒系大武口区朝阳西街346号房产的所有权人。2009年3月18日，刘光辉与刘麒签订《房屋租赁合同》，约定刘麒将上述房屋出租给刘光辉，用于餐饮、宾馆经营，租赁期限自2010年3月18日起至2016年3月18日，前三年的租金每年30万元，第四年的租金为40万元，第五、六年的租金每年50万元；租赁期限内，未经刘麒同意，刘光辉不得将房屋转租给第三方。2011年11月8日，刘光辉、衣恭签订《房屋租赁合同》，约定刘光辉将上述房产出租给衣恭作酒店使用，租赁期限自2011年11月8日起至2031年11月7日，房屋租金为每年50万元。该合同签订后，刘光辉将上述房产交付衣恭，衣恭将该房产作为“宁夏圣水长江大酒店（有限公司）”的经营场所，至2018年10月刘麒收回上述房产，但衣恭未向刘光辉支付过房屋租金，刘光辉为此诉至法院，请求判如所请。一审法院另查明，一、2013年3月8日，衣恭授权陈悦与衣春签订《宁夏圣水长江大酒店承包经营合同》，约定衣春承包经营宁夏圣水长江大酒店（有限公司），承包期限自2013年3月7日起至2017年3月1日，承包金每年200万元。二、衣恭在与刘光辉签订涉案《房屋租赁合同》时对涉案房产的所有权人系刘麒的事实是明知的。三、衣恭系宁夏圣水长江大酒店（有限公司）的法定代表人和股东。衣恭反诉认为，2011年11月8日，双方签订为期20年的《房屋租赁合同》，合同签订后，衣恭将所租房屋用于经营圣水长江酒店，但经营至2018年10月份时，酒店房屋被实际所有权人刘麒收回，刘光辉在与衣恭签订租赁合同时称涉案房产是其自有，且有权代理刘麒对房产进行处分，但现该《房屋租赁合同》被法院认定为无效，且酒店也被刘麒收回，合同无法继续履行，给衣恭造成了严重的可得利益损失，根据《房屋租赁合同》第六条的约定“租赁期限内如因甲方责任或甲方原因导致租赁合同提前终止或无法继续履行的，甲方应对乙方的所有装修部分按照折旧后的价值进行补偿，并按照全部租期租金总额的50%支付乙方营业损失”，衣恭为此提起反诉。一审法院认为，刘麒系大武口区朝阳西街346号房产的所有权人，其并未授权刘光辉作为其代理人行使该房产的相关权利，从刘光辉与刘麒系父子关系的事实不能当然推定刘光辉与衣恭签订涉案《房屋租赁合同》时形成了表见代理；且衣恭明知案涉房产的所有权人是刘麒，但其在与刘光辉签订上述租赁合同时未以任何形式征询过刘麒意见，存在明显过失；刘光辉在与衣恭签订涉案《房屋租赁合同》时无代理权，刘麒在得知刘光辉的行为后也未追认刘光辉无权代理的效力；故刘光辉、衣恭签订的《房屋租赁合同》无效，对此予以确认。刘光辉基于其与刘麒签订的《房屋租赁合同》取得了大武口区朝阳西街346号房产的承租权，租赁期限为2010年3月18日起至2016年3月18日，因生效的（2018）宁02民终560号民事判决书中认定刘光辉与刘麒签订的上述《房屋租赁合同》合法有效，故2010年3月18日起至2016年3月18日期间，刘光辉对上述房产享有的占有、使用、收益的权利依法应受法律保护。2011年11月8日至2018年10月期间，衣恭基于其与刘光辉签订的《房屋租赁合同》，将涉案房产作为其担任法定代表人的“宁夏圣水长江大酒店（有限公司）”的经营场所（衣恭在反诉状中也认可“合同签订后，衣恭将所租房屋用于经营圣水长江酒店，经营至2018年10月酒店所在房产被刘麒收回”），实际占有使用并收益；虽然刘光辉、衣恭之间的《房屋租赁合同》无效，但并未影响前述期间内衣恭对涉案房产的正常使用和经营；同时，刘光辉、衣恭之间的《房屋租赁合同》无效，衣恭占有使用涉案房产即缺乏合法依据，因刘光辉与刘麒之间的《房屋租赁合同》于2016年3月18日租期届满，故2011年11月8日至2016年3月18日期间衣恭对涉案房产的占有使用实际损害了刘光辉的承租权，因衣恭对涉案房产的连续性占有使用行为在客观上不具有返还可能性，故刘光辉要求衣恭参照双方之间《房屋租赁合同》约定的租金标准支付2011年11月8日至2016年3月18日期间涉案房产的占有使用费2180500元（年租金50万元的标准计算4年4个月零10天）的主张有事实基础，也于法有据，予以支持。衣恭抗辩“刘光辉对涉案房产没有占有、使用、收益的权利，其要求衣恭支付房屋占有使用费没有事实和法律基础”，因刘光辉与刘麒之间的《房屋租赁合同》经法院生效判决书认定为有效合同，故在刘光辉与刘麒上述合同约定的租赁期限内，刘光辉对涉案房产依法享有占有、使用、收益的权利；同时，因刘光辉、衣恭之间的《房屋租赁合同》无效，故在刘光辉与刘麒上述合同约定的租赁期限内衣恭对涉案房产的占有使用客观上损害的不是刘麒的物权，而是刘光辉的承租权益，从而衣恭该抗辩意见不能成立，不予采纳。衣恭抗辩“2013年3月7日至2017年3月1日期间，涉案房产酒店实际是衣春承包经营，受益人并非衣恭”，前述期间内，衣恭将宁夏圣水长江大酒店（有限公司）交由衣春承包经营、从衣春处收取承包金，这是衣恭对涉案房产占有、使用和收益的具体方式，其实质仍是衣恭占有使用涉案房产，上述期间衣恭仍是宁夏圣水长江大酒店（有限公司）的股东和法定代表人，衣恭和衣春之间的承包关系是其内部关系，外部关系仍是刘光辉将涉案房产交付衣恭占有使用，故衣恭该抗辩理由不能成立，不予采纳。衣恭抗辩“衣春承包宁夏圣水长江大酒店（有限公司）期间，其中两年每月向刘光辉交付的5万元是代衣恭向刘光辉支付的租金”，刘光辉对此不予认可，关于“代付”的成立衣恭也无证据证实，故其该抗辩意见亦不能成立，不予采纳。关于衣恭的反诉请求，即要求刘光辉支付因违约造成的营业损失500万元。首先，根据合同法的规定，在有效合同之下才存在违约责任问题，本案刘光辉、衣恭之间的《房屋租赁合同》无效，故无所谓“违约”问题；其次，无效合同，自始无效，且除合同中之独立存在的有关解决争议方法的条款外其他条款均属无效，从而衣恭以双方租赁合同中“租赁期限内如因甲方责任或甲方原因导致租赁合同提前终止或无法继续履行的，甲方应对乙方的所有装修部分按照折旧后的价值进行补偿，并按照全部租期租金总额的50%支付乙方营业损失”的约定为据要求刘光辉赔偿营业损失的主张于法无据；再者，衣恭明知案涉房产的所有权人是刘麒，但其在与刘光辉签订《房屋租赁合同》时未以任何形式征询过刘麒意见，存在明显过失，其对租赁合同签订后所涉租赁物可能被物权人收回等情势当有预见，即导致刘光辉、衣恭之间的《房屋租赁合同》无效的责任并不全在刘光辉一方，由此即便不考虑双方之间合同的效力问题，该条约定适用的前提也不具备。综上，衣恭的反诉请求不能成立，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十一条、第五十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，判决：一、刘光辉与衣恭于2011年11月8日签订的《房屋租赁合同》无效；二、衣恭向刘光辉支付房屋占有使用费2180500元，于本判决生效后十五日内付清；三、驳回衣恭的反诉请求。本诉案件受理费24244元，由衣恭负担；反诉案件受理费23400元，由衣恭负担。本院二审期间，当事人均没有提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，已发生法律效力的（2018）宁02民终560号民事判决认定刘光辉与刘麒签订的《房屋租赁合同》合法有效，刘光辉、衣恭之间签订的《房屋租赁合同》无效，虽然刘光辉、衣恭之间的《房屋租赁合同》无效，但2011年11月8日至2016年3月18日期间内未影响衣恭对涉案房产的正常使用和经营，衣恭将宁夏圣水长江大酒店（有限公司）交由衣春承包经营、从衣春处收取承包金，实质是衣恭占有使用涉案房产，故一审法院参照双方之间《房屋租赁合同》约定的租金标准确定2011年11月8日至2016年3月18日期间涉案房产的占有使用费2180500元（年租金50万元的标准计算4年4个月零10天）应由衣恭支付符合案件实际，衣恭主张“衣春承包宁夏圣水长江大酒店（有限公司）期间，其中两年每月向刘光辉交付的5万元是代衣恭向刘光辉支付的租金”，因刘光辉对此不认可，衣恭无充足证据证实衣春代其支付租金，故其承担举证不能的不利后果；因刘光辉、衣恭之间的《房屋租赁合同》无效，除合同中之独立存在的有关解决争议方法的条款外其他条款均属无效，故衣恭以租赁合同第六条中“租赁期限内如因甲方责任或甲方原因导致租赁合同提前终止或无法继续履行的，甲方应对乙方的所有装修部分按照折旧后的价值进行补偿，并按照全部租期租金总额的50%支付乙方营业损失”的约定要求刘光辉赔偿营业损失无法律依据，本院不予支持。综上所述，衣恭的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24244元，由上诉人衣恭负担。本判决为终审判决。审判长 杨中军审判员 韩少华审判员 马玉兰 二〇一九年十二月十九日书记员 龚 双附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；