江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4027号上诉人（原审被告）：朱义萍，女，1981年10月8日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：李新民，江苏同科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张志安，男，1984年4月16日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：张绪飞，江苏华德律师事务所律师。原审第三人：杨善花，女，1957年6月16日生，汉族，住连云港市海州区。原审第三人：朱礼玉，男，1955年2月14日生，汉族，住连云港市海州区。上诉人朱义萍因与被上诉人张志安，原审第三人杨善花、朱礼玉所有权确认纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2019)苏0791民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人朱义萍上诉请求：一、撤销（2017)苏0791民初697号民事判决，支持上诉人的一审请求或将本案发回重审；二、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，涉案房屋因被上诉人根本性违约至今没有给付18000元，从而造成原物权人与上诉人达成了房屋买卖，上诉人依据合同约定已支付了全部购房款并在产权部门进行了登记获得了物权凭证，一审判决在无证据的基础上认定被上诉人已给付18000元购房款与事实不符，因其认定事实错误，其适用法律也是错误的。被上诉人张志安答辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉请求；2.被上诉人已经将购买房屋的所有款项支付，没有违约，买卖合同合法有效；3.原物权人与上诉人达成的房屋买卖因恶意串通，根据合同法第五十二条规定属于无效合同，产权登记只是行政主管部门的行政确认并非行政确权，其权利的关系还要通过实体法律来体现。第三人朱礼玉答辩称：18000元没有交出来，开发商的钱交了，我的钱没有给我，我找他本人要钱他让我上法院，找他的目的就是为了让他把钱给我然后办手续，让我帮他办和我没有关系房子的手续，现在我只是要回应该属于我的。第三人杨善花答辩称：就是因为18000元没给，如果给了就不会上法院。张志安向一审法院起诉请求：1.请求法院撤销朱义萍与案外人张某1香签订的房屋买卖合同，并确认连云港市经济技术开发区所有权归原告所有。2.本案诉讼费由朱义萍承担。一审庭审中，张志安变更诉讼请求，请求判令朱义萍与张某1香签订的房屋买卖合同无效，并确认连云港市经济技术开发区所有权归张志安所有。一审法院认定事实：张某1香（已故）系第三人杨善花的母亲，杨善花、朱礼玉系夫妻关系，朱义萍系杨善花、朱礼玉的女儿。2006年8月6日，连云港经济技术开发区国有资产投资经营公司（以下简称国有投资公司，甲方）与张某1香、杨善花（乙方）签订《购房协议书》，约定因张某1香的房屋被拆迁，国有投资公司同意将位于昌圩湖西、花果山北路东、东方住宅小区的约60平方米房屋提供给乙方购买。协议第四条第二款规定，国有投资公司无特殊情况应将乙方选购的房屋在本协议签订生效后18个月内交付给乙方使用。协议书第五条约定，乙方在签订本协议时，以本协议选购房屋的面积按200元每平方米向国有投资公司预交购房选房费用计12000元整。房屋交付时结清购房差价款，逾期不交的，视为放弃购房权利。协议第六条第一款约定，本协议签订后，国有投资公司应按照本协议第四条第二款约定将符合国家质量验收合格标准的房屋提供给乙方购买。若超过期限属于国有投资公司责任的，国有投资公司在超过期限的第二天起，按每月每平方12元支付违约金；乙方可解除协议，如果乙方要求解除本协议的，则甲方按选房费的20%一次性支付违约金；遇不可抗力因素除外。该购买协议书由杨善花作为乙方代表签名。张某1香的子女杨善花、杨善宝、杨善春、杨善美在该协议书上签名不要张某1香的房产。协议签订后，张某1香支付购买协议书中约定的12000元选房费用。2008年10月29日，朱礼玉与张志安父亲张某2签订《协约》，约定朱礼玉将昌某小区开发区分得的安置房（60平米）的购买权转让给张某2，并由张某2交付定金2000元，朱礼玉不再将房屋卖给其他人，若其违约双倍返还定金，若张某2违约，定金作赔不还。另注，朱礼玉卖给张某2此房的条件是：1、付给朱礼玉已交定金壹万贰仟元。2、好处费壹仟元。3、若开发区有违约金，归朱礼玉所有。4、违约介定期限立约前归朱礼玉，立约后归张某2所有。该协议签订时，张某2找来郭玉祥见证并在协议上签字。协议签订后，张某2向朱礼玉支付2000元。因协约是张志安父亲与朱礼玉签订，故2009年3月20日张志安父亲张某2和朱礼玉到张某1香家，让张某1香签订《协议》，约定因张某1香本人没钱买房，故将昌某小区安置房楼产权以壹仟元人民币卖给张志安，以后房产证产权由张志安所有。张某2、朱礼玉作为见证人在《协议》上签名。张某1香签订协议的过程，由张志安家找人进行了全程录像。张某1香在签订《协议》时称房子卖给张志安家，表示不后悔。2009年4月15日拆迁部门通知张某1香于2009年4月18日参加分房摇号活动，根据摇号结果，杨善花代张某1香于2009年4月21日与江苏新海连发展有限公司签订《房屋买卖合同》，由张某1香购买位于昌某湖花园14号楼4单元2层202室和14号楼4单元202号车库，房屋价款为50998元，车库为7427元，总价款为58425元。因开发商迟延交房，根据《购房协议书》产生违约金11173元，再扣除张某1香已经预交12000元，由张志安父亲张某2向开发商交付剩余房款35252元（58425-11173-12000），开发商开具购房收据原件由张志安父亲张某2收执。根据张某2与朱礼玉签订的协议，违约金11173元中6000元归张某1香，张某2在交付房款后，又在当日向杨善花支付预交选房款12000元，开发商违约金6000元，共计18000元。因杨善花怕张某2支付的现金中有假币，所以由张某2、杨善花一起到猴嘴邮政储蓄银行存款，其中4000元存到杨善花个人账户上。2009年4月22日张志安及其父亲办理收房手续，交纳物业费、申请装修等手续。2014年6月19日，连云港市国土资源局对涉案房屋颁发分割转让许可证，由张志安收执。张志安家至今一直在涉案房屋中居住。2017年9月18日，张某1香与朱义萍签订《房地产买卖契约》，约定张某1香将昌某湖花园14号楼4单元2层202室以100000元出卖给朱义萍。朱义萍向张某1香支付80000元，张某1香向朱义萍出具收条载明：“今收到朱义萍购房款捌万元整，另贰万元给杨善春，收款人张某1香，2017.9.16”。2018年2月8日，杨善春出具收条：“今收到朱义萍付购房款贰万元整，收款人：杨善春，2018年2月8日”。2017年9月21日朱义萍取得不动产权证书。2017年9月24日，张某1香去世。一审法院认为，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案张某1香原有的房屋拆迁取得对安置房的购买权，张某1香将其安置房的购买权转让给张志安，并写下《协议》，该《协议》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。在确定安置房为昌某湖花园14号楼4单元2层202室和14号楼4单元202号车库后，张志安借张某1香的名义签订买卖合同，并于2009年4月21日向房屋开发商交付剩余房款35252元，当日又向张某1香的女儿杨善花交付张某1香已付的12000元预交选房款和应属于张某1香的逾期交房违约金6000元。张志安已经按照约定支付了房屋所有价款，取得与房屋有关的合同原件、票据等材料，且一直在房屋中居住，故对张志安要求确认系涉案房屋的实际所有人，一审法院予以支持。朱义萍辩称其不知道房屋由张志安居住，也不知道张某1香与张志安的交易详情，但朱义萍的近亲属张某1香、杨善花、朱礼玉均参与到与张志安的房屋买卖交易中，且三人知晓房屋由张志安居住，故对朱义萍的辩解，一审法院不予采信。张某1香明知房屋已经卖给张志安，仍与其外孙女即朱义萍签订房地产买卖契约并办理不动产所有权登记，侵犯了张志安的合法权益，故对张志安要求确认张某1香与朱义萍签订的房地产买卖契约系双方恶意串通，应属无效合同的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。杨善花、朱礼玉称张志安房款未付清，未举证其就未付清的房款向张志安主张过权利，张志安陈述2009年4月21日在猴嘴储蓄所的存款事实与一审法院调查的日期及地点均一致。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一)》第二条的规定，一审法院遂判决：一、确认张某1香与朱义萍于2017年9月18日就昌某湖花园14号楼4单元2层202室签订的《房地产买卖契约》无效。二、确认位于连云港市经济技术开发区房屋所有权归张志安所有。一审案件受理费4300元，由朱义萍负担。二审期间，上诉人朱义萍向本院提交：不动产登记簿信息证明，证明：不动产登记簿与不动产产权证登记是一致的。被上诉人张志安质证称：对真实性没有异议，对证明目的有异议，不能证明这份不动产所有权归上诉人，还是要通过实体权利也就是他们之间的合同关系来确定该不动产的归属，不动产登记部门只是行政确认不是确权。原审第三人杨善花质证称：对该证据没有异议。原审第三人朱礼玉质证称：对该证据没有异议。原审第三人杨善花、朱礼玉向本院提交：出庭证人孙某、乔某花证人证言，证明：2009年4月21日存的4000元是杨善花、朱礼玉的干活钱，并不是被上诉人给的。上诉人朱义萍质证称：证人证言是真实的，佐证了2009年4月份杨善花是有收入来源的，工作地点也是在猴嘴，与存款的银行是在同一个地方。被上诉人张志安质证称：两个证人的证言有部分是不属实的，杨善花可能在欣树公司干活，两个证人确定是在2009年是不真实的，根据杨善花在该公司上班的时间以及工资的结算节点及工资标准均不能确定其在2009年4月21日从该公司收到4000元钱，更不能证明该笔款项就是杨善花于2009年4月21日在猴嘴储蓄所存储的4000元，不能达到第三人的证明目的。结合三方当事人的质辩意见，本院对上诉人朱义萍所举证据的真实性予以确认。本院对杨善花、朱礼玉所举证人证言的真实性予以确认，但证人均表示对其存钱一事不知情，故本院对该证据的证明目的不予采信。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：被上诉人是否存在违约行为，上诉人是否是涉案房屋的合法产权人。本院认为，本案的核心问题是张志安是否实际支付了18000元购房款。对此，本院经审查后认为，首先，从朱礼玉与张志安父亲张某2签订的《协约》以及由张某1香签名的《协议》可以看出，涉案房屋转卖的差价仅为1000元，其余的房款58425元均由张志安交纳。从本案实际查明的情况来看，杨善花、朱礼玉仅对18000元是否支付存在异议，而对于剩余的房款由张志安交纳无异议。从常理分析，如张志安未实际支付18000元，对于朱义萍或杨善花、朱礼玉亦或张某1香来说，其为仅获利1000元的卖房行为而垫付了18000元明显属于重大损失，且房屋亦被张志安实际使用了近十年，卖房人应采取积极的索要态度才符合常理。而本案中，杨善花、朱礼玉甚至无法具体描述其向张志安或张某2索要欠款的细节，明显不符合常理。其次，从证据角度看，张志安对于其实际支付了18000元虽然没有直接证据予以证明，但其举证了购房合同以及开发商出具的原始发票以及相关手续原件均在张志安手中，且其已实际居住了近十年之久。同时，一审法院依其申请调取了杨善花的银行流水，显示有4000元在案发期间存入，能够与张某2的证言相互佐证。再次，涉案的朱义萍与杨善花、朱礼玉以及案外人张某1香均系近亲属。上述几人对于涉案房屋实际由张志安居住应十分清楚。故本院认为，朱义萍明知无法实际占有房屋，而仍与张某1香签订《房地产买卖契约》并将房屋过户明显不属于善意。最后，从朱义萍与张某1香于2017年9月18日签订《房地产买卖契约》可以表明：卖房人具备一定的法律意识，知晓通过过户房屋可以阻止张志安完全行使其对涉案房屋的所有权。但是，如张志安未支付18000元，卖房人不向人民法院起诉亦或是向相关部门反映情况，而直接采用另行签订卖房合同并过户的行为，属于舍近求远。结合上述几点，本院认为，一审法院对于本案的处理并无不当，本院对此予以维持。至于二审期间，杨善花、朱礼玉提出的测谎申请，本院经审查后认为，第一，测谎结果仅在双方证据相当时才具备参考意义，而本案不符合上述情况。第二，测谎程序的启动需要双方当事人同意采用，而本案张志安并未向本院提交申请。第三，测谎程序需要耗费一定时间和金钱成本，本案无启动之必要。综上，本院对上诉人的该项申请不予准许。综上所述，上诉人朱义萍的上诉请求及理由均不能成立。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元（朱义萍已预交），由上诉人朱义萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇一九年十二月三日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。