河北省保定市竞秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0602民初3500号原告：贾崇，男，1992年1月24日出生，汉族，住保定市清苑区。委托诉讼代理人：杨伟涛，河北元恒律师事务所律师。被告：王成飞，女，1977年7月1日出生，汉族，住保定市竞秀区。委托诉讼代理人：赵大龙，河北王笑娟律师事务所律师。第三人：张新伟，女，1979年4月15日出生，汉族，住保定市万和城南区。第三人：张会东（系张新伟丈夫），男，1975年12月6日出生，汉族，住保定市万和城南区。原告贾崇与被告王成飞第三人张新伟、张会东案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告贾崇及其委托诉讼代理人杨伟涛，被告王成飞的委托诉讼代理人赵大龙到庭参加诉讼。第三人张新伟、第三人张会东经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。贾崇向本院提出诉讼请求：一、停止对保定市竞秀区东侧张会东名下房产的查封；二、确认原告为保定市竞秀区东侧张会东名下房产的使用权人；三、被告承担全部诉讼费。事实和理由：第三人（张会东和张新伟）是夫妻关系。原告与第三人于2018年10月16日签订协议，约定张会东以200,000元价格将位于保定市竞秀区东侧商铺使用权转让给原告，同时，把他与河北建设集团股份有限公司的合作协议原件作为合同附件交付原告。签订合同当时房屋正在处于租赁之中，签订完协议之前原告与张新伟去河北建设集团股份有限公司变更相关房屋登记手续，该单位负责人告知双方签订买卖协议即可。后经过查询，现在该房屋权益已经被竞秀区人民法院查封，据以保全的案件是王成飞与张会东、张新伟民间借贷一案，现案件已经进入执行程序。2019年9月12日，原告向竞秀区人民法院提出书面异议，要求解除查封。主张保定市竞秀区东侧商铺使用权归原告，竞秀区人民法院审查后作出（2019）冀0602执异33号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。同时告知对裁定不服可以起诉。现原告不服该裁定，向贵院提起诉讼，理由如下：原告作为买受人享有该房屋剩余年限的使用权（张会东是50年使用权），而房屋并没有产权手续，不能办理过户，被告明知我们的协议，协议在被告起诉之前，被告恶意进行财产保全，该案不能执行已经不属于张会东、张新伟的财产，应该解除查封、停止对该房屋的执行。保定市竞秀区东侧商铺使用权归原告的依据有：1、保定市竞秀区东侧商铺转让协议，转让协议时原告与张会东、张新伟亲自签订捺的手印。且有视频证实转让是真实的，原告与第三人商议共同完成有关房屋的位置、面积、使用年限、价款都是双方共同去河北建设集团股份有限公司共同核实。2、原告没有能力改变房屋登记机构的备案材料。签订协议前，双方共同去河北建设集团股份有限公司咨询更改备案材料，被告知私下签订协议即可，签订完协议后原告曾去告知当时负责人，已经签订转让协议。3、款项和房屋交付情况。原告在签订完转让协议前后共付给第三人房款200,000元（转账记录附后），第三人告知原告房屋正处于租赁之中，房屋到期立即交付房屋或告知承租方将房租交付原告。张新伟与2018年12月28日又借原告50,000元，没有借条，有视频为证。4、由于迟迟不予交付房屋，原告催促第三人交付并告知承租方（被告）商铺使用权归原告所有，并告知到期搬离或支付原告房租，被告同意到期搬离或支付继续使用的房租（原被告通话录音附后）。5、被告明知房屋已经转让，仍恶意进行保全。房租到期后，原告去商铺所在地要求强行打开商铺门锁，被告说第三人欠他800,000元，他们已经申请查封。之后双方报警，警察协商后原被告每人在门外锁了一把锁。被告一直以为法院查封了房屋就是他的了，法院裁定刚发给我，被告就打电话让原告打开锁，要求占有房屋。综上所述，保定市竞秀区东侧商铺在河北建设集团股份有限公司虽然还在张会东名下，但从买房协议的要约、承诺过程、协议签订过程、买房款的支付过程，可以认定该房屋使用权已经不是他的，原告是商铺的使用权拥有人，而且作为不属于房管系统管理的房屋，是否过户不应该作为权利转移的唯一依据。贵院依照被告的请求，认定保定市竞秀区东侧商铺使用权是张会东所有并查封，损害了原告的使用权。为此，原告依法提起诉讼，请求法院依法查明事实，判决支持原告的诉讼请求。王成飞辩称，1、原告与第三人恶意串通，逃避债务及法院的执行。涉案房屋第三人于2018年4月8日向答辩人出租，租期至2020年4月24日，后在2018年6月5日第三人向答辩人借款500,000元，并约定到期未还以涉案房屋的使用权进行抵偿，并将与建设集团合同原件交付于被告。因被告与第三人债权债务关系，被告申请查封涉案的房屋于法有据；2、原告主张2018年10月16日签订协议后付款，首先其证据显示付款时间为2018年8月1日、7月28日、10月16日，与事实不符，付款时间分散在订立合同前几个月且数额多为有零有整的可见其转账真实意思并非房屋买卖，而系以原告转账记录为依据恶意逃避债务虚假交易且数额为200,000元远远低于市场价格也低于十几年前第三人购买的价格；3、涉案房屋一直由被告使用，若原告真实购买应了解房屋的现状，而原告对此不知情，且如真实购买也应该由被告向原告交付租金证实已经转移使用权，而本案并没有证实涉案房屋已实际交付。原告其系恶意购买，存在过错；4、原告仅与第三人签的合同，未进行任何的公示，对外不产生效力且明知不能过户而购买，也未积极办理手续，存在过错。张新伟、张会东未做答辩。经审理查明，2019年1月16日，王成飞(本案被告)向本院起诉张新伟、张会东（本案第三人），要求偿还其健康800,000元、利息824,000元。2019年4月4日，本院作出（2019）冀0602民初154号判决，支持了王成飞的诉讼请求。诉讼过程中，本院制作（2019）冀0602民初154号保全裁定，冻结张新伟、张会东的银行存款900,000元或查封、扣押等价值财产。根据张会东和河北建设集团股份有限公司2018年5月29日（原日期为2003年11月13日）的合作协议，本院向河北建设集团股份有限公司送达了（2019）冀0602民初154号民事裁定书和协助执行通知书，依法查封了张会东在该合同项下的保定市竞秀区东侧商铺的合同权益。本院（2019）冀0602民初154号判决书发生法律效力，王成飞向本院提出执行申请。贾崇（本案原告）向本院提出执行异议，本院于2019年9月11日作出（2019）冀0602执异33号执行裁定书，裁定驳回了贾崇的异议申请。异议被驳回后，贾崇向本院提起了案外人执行异议之诉。要求停止对保定市竞秀区东侧张会东名下房产的查封；二、确认原告为保定市竞秀区东侧张会东名下房产的使用权人。原告提交的证据有：提交证据一、第三人张会东与河北建设集团股份有限公司签订的合作协议，证实第三人张会东是涉案房屋的产权使用人并且在原告与张会东签订合同后，将上述合作协议原件交付给了原告；证据二、原告与第三人签《临街商铺转让协议》，协议约定第三人将上述产权使用权转让给原告，转让价格为200,000元；证据三、转账凭证5份共计196,398元，证实原告已经履行了付款义务，向第三人支付购买房屋使用权的对价；证据四、房屋现场的照片2张，证实房屋现在由原告实际占用；证据五、录音2份，是原告与被告的通话录音，证实在原告与第三人签订协议后，便向被告进行了通知，要求被告将剩余租金直接交付给原告，当时被告并未提出异议。证据六、2019冀0602执异33号执行裁定书一份，证明原告曾作为异议申请人向法院申请执行异议，被驳回因此启动的本案。被告质证认为，对证据一，该证据系复印件在此基础上加盖河北建设集团有限公司的公章，对真实性我方不予认可，因被告手中也有该合作协议且为原件，是在被告与第三人签订借款合同在第三人不能履行的情况下将该合作协议交给的被告进行的以物抵债，同时也能印证被告租赁占用使用涉案房屋的事实，原告持有该合作协议不能证实其为涉案房屋的使用权人其未办理任何变更登记手续，且明知存在权利瑕疵的情况下而购买存在恶意；对证据二，买卖合同的证据三性均不认可，原告与第三人恶意串通，逃避债务及法院的执行。涉案房屋第三人于2018年4月8日向答辩人出租，租期至2020年4月24日，后在2018年6月5日第三人向答辩人借款500,000元，并约定到期未还以涉案房屋的使用权进行抵偿，并将与建设集团合同原件交付于被告。因被告与第三人债权债务关系，被告申请查封涉案的房屋于法有据；涉案房屋一直由被告使用，若原告真实购买应了解房屋的现状，而原告对此不知情，且如真实购买也应该由被告向原告交付租金证实已经转移使用权，而本案并没有证实涉案房屋已实际交付。原告其系恶意购买，存在过错；对证据三，转账记录均为复印件，真实性不予认可。原告主张2018年10月16日签订协议后付款，首先其证据显示付款时间为2018年8月1日、7月28日、10月16日，与事实不符，付款时间分散在订立合同前几个月且数额多为有零有整的可见其转账真实意思并非房屋买卖，而系以原告转账记录为依据恶意逃避债务虚假交易且数额为200,000元远远低于市场价格也低于十几年前第三人购买的价格；且合同约定转账价款为200,000元，而原告付款仅为190,000余元与事实不符，可以断定原告与第三人存在恶意串通，原告主张其支付转让金仅为部分，后续费用将另行向建设集团支付证实该转让协议未全部履行没有法律效力且第三人是以500,000元的价格从省建取得涉案房屋50年的使用权，原告主张另行向省建支付与事实不符前后矛盾；对证据四，该证据三性均不认可，对证明目的不认可，不能证实照片系涉案房屋，事实上涉案房屋自2018年4月8日起由原告租赁使用至今；对证据五，首先该录音不能证实被告为其中之一的当事人，即使为被告从录音内容可以显示是被告一直在占用使用该房屋，被告从未向原告支付过任何租金，第三人也未向被告陈述过任何转让涉案房屋的事实；对证据六无异议。被告提交的证据为：证据一、合作协议，证实因被告与第三人借款关系及租赁关系，第三人已经将与建设集团的合作协议原件交付给被告，证实被告占用使用涉案房屋的合法性；证据二、收条、补充协议、租赁合同，证明内容同答辩意见1。原告质证意见为：对证据一，真实性不认可，原告认为原告提供的这份合作协议是经过到省建核实过的是真实的，被告举证的合作协议为虚假的；对证据二，真实性以及合法性、关联性均不认可。收条、租赁协议写在一张纸上，被告也从未提交向第三人支付租金的凭证，就是说90,000元租金，并且收条载明是收到田静宇租赁费，与本案没有任何关联性，因此我方认为被告证据不能证实其实际占用该房屋也不能证实向第三人支付租金。关于补充协议，明显看出涉案房屋为借款做的担保性质，并且担保含有留置条款应属于无效协议。上述事实，由原被告陈述、本院（2019）冀0602民初154号判决书、本院（2019）冀0602民初154号裁定书、本院（2019）冀0602执异33号执行裁定书、《临街商铺转让协议》等可以证实。本院认为，由于本案涉及的被保全房屋不能办理产权登记，原告提出执行异议，需符合下列情形且其权利能够排除执行的，异议理由才能成立：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然原告与第三人在本院查封该房屋之前的2018年10月16日已经签订《临街商铺转让协议》、并且原告也给付第三人部分款项，但原告时至今日没有实际占有使用该房屋，其执行异议理由不能成立。综上，原告提出的执行异议没有法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项，第二十五条第五项，第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，裁定如下：驳回原告贾崇的诉讼请求。案件受理费4,300元，由原告贾崇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  苑 辉审 判 员  王丽丽人民陪审员  翟 萌二〇一九年十二月二日书 记 员  宋琳琳