四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民终2550号 上诉人（原审原告）：李伟，男，1971年8月出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：蒋吉华，北京市惠诚（宜宾）律师事务所律师，执业证号：15115201910115894。 被上诉人（原审被告）：宜宾市蜀南竹海七彩湖旅游开发有限公司，住所地：四川省宜宾市长宁县万里镇箐麟宾馆。 法定代表人：廖晓均，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨虹霞，长宁县长宁法律服务所法律工作者，执业证号：32312021105067。 上诉人李伟因与被上诉人宜宾市蜀南竹海七彩湖旅游开发有限公司（以下简称七彩湖公司）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服四川省长宁县人民法院（2019）川1524民初1636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李伟的委托诉讼代理人蒋吉华、被上诉人七彩湖公司的法定代表人廖晓均及其委托诉讼代理人杨虹霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李伟上诉请求：1.撤销四川省长宁县人民法院（2019）川1524民初1636号民事判决；2.依法改判解除上诉人与被上诉人七彩湖公司签订的《租地协议书》，并责令被上诉人恢复土地原貌；3.本案一二审案件受理费由被上诉人七彩湖公司承担。事实和理由：1.一审法院未调取“海上蓬莱”、“七彩阳光”建筑物的相关建设审批手续，导致基本事实未查清；2.一审法院认定被上诉人租用上诉人农村承包地修建了七彩阳光餐厅、海上蓬莱，以及停车场等建筑物属于人工湖旅游游乐设施等项目开发的范围，且遗漏了由廖树连经营的七彩阳光住宿楼，属于认定事实不清；3.被上诉人七彩湖公司违反法律强制性规定，擅自改变土地用途，属于法定解除的情形；4.被上诉人在履约过程中，未经上诉人同意，擅自将公共设施湖心亭改建为海上蓬莱，将公厕和休息庭改建为七彩阳光酒店，擅自将土地使用权转租乃至转让给第三人，将上诉人的承包地转让给第三人李均、邵志友并登记为受让人的农村宅基地，属于根本违约，依法构成法定解除条件。 被上诉人七彩湖公司辩称，“海上蓬莱”和“七彩阳光餐厅”是七彩湖景区的配套设施，是经过逐级审批才修建，七彩湖景区使用的土地，早在七彩湖建设期间，就由各级政府、国土部门调整为旅游设施开发及其他用地，为占用基本农田。七彩阳光住宿楼是李均、邵治友母子利用李小红、李均两人的宅基地修建的，属于李均邵治友的私人财产，与被上诉人无关。请求驳回上诉，维持原判。 李伟向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《租地协议书》；2.判令七彩湖公司支付2018年的租金525元；3.判令七彩湖公司恢复土地原状；4.本案诉讼费用全部由七彩湖公司负担。 一审法院认定事实：七彩湖公司在筹备阶段，于2005年10月2日以宜宾市蜀南竹海七彩湖旅游开发有限责任公司的名称（甲方）与李伟（乙方）签订《租地协议书》，约定：一、乙方将自己承包的田地租赁给甲方搞人工湖旅游游乐设施等项目开发。二、租赁期限不变。三、甲方每年补偿乙方黄谷每亩450斤，折合人民币每亩叁佰元，每年按时补偿不得拖欠。四、甲方向乙方租地类别为田0.5亩。五、每户共计补助金额黄谷225斤。六、如甲方未按约定时间支付村民当年补偿款，乙方有权终止合同，并要求甲方进行土地复耕，如甲方未复耕，湖面所有设施、设备归乙方所有。土地租用后由生产组作好调整。七、双方达成共识后，土地权属属生产组不变，开发经营权归甲方所有，镇、村、组监督实施。八、如中途无故毁约或单方变更合同内容所造成的一切经济损失，由违约方负一切责任。九、补偿费每年十月份按时支付。十、本协议一式两份，甲乙双方签字生效。长宁县竹海镇高峰村高峰组在协议上盖章。李伟梨子树的承包地面积为1.05亩，承包期限为1999年9月1日至2029年8月31日止。此外，七彩湖公司还租用了高峰组、江岭组等生产小组50多户农户的承包地及顺河组、大田组、江岭组的集体土地。 2006年3月24日，七彩湖公司成立，营业期限为2006年3月24日至长期，经营范围为旅游开发及旅游产品销售。七彩湖公司租用李伟等人的土地进行七彩湖旅游景观的打造。2007年3月30日，宜宾市蜀南竹海风景名胜区管理局发文通知七彩湖公司，其制定的《蜀南竹海七彩湖旅游景观工程规划设计方案》符合《蜀南竹海风景名胜区总体规划》以及《蜀南竹海风景名胜区近期建设规划》的要求，该规划设计方案已于2006年经四川省建设厅批准，要求七彩湖公司认真组织实施。从《租地协议书》签订之日起至今，七彩湖公司在租用的农户承包地上开发形成了七彩湖湖泊并修建了房屋(包括“海上蓬莱”、“七彩阳光”餐厅)及停车场等。七彩湖公司从协议签订起便每年农历腊月27左右向出租承包地的农户发放协议约定的补偿费，2018年腊月27左右七彩湖公司负责发放补偿费的员工曾通知李伟领取补偿费，但李伟未领取。 一审法院认为，承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案，但流转的期限不得超过承包期的剩余期限。李伟承包的位于高峰村高峰组梨子树的土地承包期限于2029年8月31日到期，但双方签订的《租地协议书》约定该承包地租赁的期限为三十年，即2035年10月19日到期，虽然租赁的期限超过了承包期的剩余期限，但未超出承包期的租赁期间协议应属有效，双方应按照协议约定的内容履行各自的义务。 本案争议的焦点是七彩湖公司是否违反了合同的约定，达到了解除合同的条件。李伟认为七彩湖公司在其土地上修建“七彩阳光”房屋违反了合同约定，致使合同目的不能实现，因此要求解除合同。一审法院认为，双方签订的《租地协议书》第一条约定李伟将自己承包的田地租赁给七彩湖公司搞人工湖旅游游乐设施等项目开发，七彩湖公司租赁李伟等人的土地进行七彩湖景观打造已经进行了近十四年，期间七彩湖公司规划七彩湖景观工程得到了四川省建设厅、宜宾市规划和建设局蜀南竹海风景名胜区分局等行政管理部门的审批和同意。2010年左右七彩湖公司修建了名为“七彩阳光”餐厅，从《租地协议书》第一条的约定来看，进行人工湖旅游游乐设施等项目开发并没有排除七彩湖公司在租用的土地上修建房屋，李伟认为七彩湖公司修建“七彩阳光”餐厅房屋是违法的，一审法院认为七彩湖公司修建“七彩阳光”餐厅是否进行了审批是否合法，应当由行政主管部门进行调查并进行处理，不属于本案的审理范围。七彩湖公司修建房屋属于人工湖旅游游乐设施等项目开发的范围，因此，七彩湖公司并无违约的情形，李伟以此主张解除合同不予支持。另，李伟称七彩湖公司未按合同约定在每年十月份之前支付李伟租金，李伟有权根据合同的约定终止合同。庭审中双方认可在《租地协议书》签订后，七彩湖公司支付李伟等50多户农户的租金便为每年的农历腊月27左右，即从协议签订后至2018年均是如此，2018年腊月27左右，七彩湖公司负责发放租金的员工曾通知李伟领取2018年的租金，但李伟未领取。一审法院认为，虽然《租地协议书》中约定了是每年的十月份支付租金，但在实际的履行过程中，对履行的时间已经进行了变更，即为每年的腊月27左右，李伟在此之前对支付时间也未提出过异议，视为李伟已经认可了实际的支付时间，李伟以七彩湖公司没有在十月支付李伟土地租金为由主张终止合同，亦不予支持。关于李伟诉请七彩湖公司支付2018年租金525元，一审法院认为，《租地协议书》约定七彩湖公司租用李伟的土地仅为0.5亩，李伟以1.05亩主张租金与协议不符，故七彩湖公司应当支付李伟2018年的土地租金为250元。 综上所述，李伟的诉讼请求一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、宜宾市蜀南竹海七彩湖旅游开发有限公司在判决生效后十日内支付李伟2018年土地租金250元；二、驳回李伟的其他诉讼请求。案件受理费150元，减半收取计75元，由李伟负担。 本院二审期间，上诉人李伟提交了以下证据：1.七彩湖航拍图，拟证明被上诉人承租了航拍图圈内的高峰组农村承包地，七彩阳光餐厅、七彩阳光住宿楼、海上蓬莱均在该范围内；2.七彩阳光半岛休闲酒店和海上蓬莱休闲岛酒店的工商注册信息和在携程网上的宣传信息，拟证明被上诉人未经上诉人同意擅自出租土地。被上诉人七彩湖公司质证认为，上述证据与本案无关。被上诉人提交了七彩湖景区总平面图，拟证明其严格按照规划建设。上诉人李伟对该证据的真实性和证明目的均提出异议。本院认为，上述证据具有真实性，予以采信，但对其证明力结合其他证据综合予以认定。 经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国土地承包法》第三十六条规定：“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案”。本案中双方签订的《租地协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，但流转的期限不得超过承包期的剩余期限。因此该《租地协议书》中未超出承包期的租赁期间应属有效，双方应按照协议约定的内容履行各自的义务。 本案争议的焦点是七彩湖公司修建“海上蓬莱”和“七彩阳光餐厅”的行为是否根本违约，是否具备法定解除合同的条件。 该协议第一条约定李伟将自己承包的田地租赁给七彩湖公司搞人工湖旅游游乐设施等项目开发，从2006年6月8日省建设厅《关于蜀南竹海七彩湖旅游景观工程规划设计的批复》和2008年12月15日宜宾市规划和建设局蜀南竹海风景名胜区分局《关于七彩湖三号码头附属设施工程的批复》以及2011年3月2日《关于宜宾市蜀南竹海七彩湖公司七彩湖湖心岛建筑风貌整治和装修方案的批复》内容看，七彩湖景区旅游游乐设施项目开发并不排除修建相关建筑物，因此七彩湖公司修建“海上蓬莱”和“七彩阳光”餐厅的行为不违背《租地协议书》第一条的约定。七彩湖公司修建“海上蓬莱”和“七彩阳光”餐厅后，将“海上蓬莱”和“七彩阳光”餐厅承包给他人经营，不属于土地使用权的转租或转让，不需要征得上诉人李伟的同意。“七彩阳光住宿楼”系案外人李均修建，关于李均修建“七彩阳光住宿楼”和李均、邵志友取得宅基地使用权是否合法，属于另一法律关系，与本案无关。综上，七彩湖公司修建“海上蓬莱”和“七彩阳光”餐厅的行为不构成根本违约，不具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除的情形，因此上诉认李伟提出七彩湖公司根本违约，构成法定解除的上诉理由不予支持。 综上所述，上诉人李伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人李伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐福均 审 判 员 李红彬 审 判 员 张雪萍 二〇一九年十二月十六日 法官助理 贾琳玲 书 记 员 李 雪