四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终1304号 上诉人（原审原告）：巴中德嘉元投资有限公司。统一社会信用代码：91511900064485713P，住所：四川省巴中市经济开发区兴文镇（物流园）。 法定代理人：洪文佳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨海林，男，1980年10月10出生，汉族，大专文化，该公司副总经理，住辽宁省大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：陈伟国，北京盈科（昆明）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵平华，男，1973年2月22日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：蒋三权，四川智合律师事务所律师。 原审第三人：巴中市恒通建筑有限公司。统一社会信用代码：91511900210602560D，住所：四川省巴中市巴州区江北大道198号华川大厦1单元401号。 法定代表人：张光富，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李健，四川法之缘律师事务所律师。 原审第三人：胡泽华，男，1968年12月29日出生，汉族，住四川省渠县。 上诉人巴中德嘉元投资有限公司（以下简称德嘉元公司）因与被上诉人赵平华、原审第三人巴中市恒通建筑有限公司（以下简称恒通公司）、胡泽华合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2019）川1902民初2225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人德嘉元公司上诉请求：1.撤销（2019）川1902民初2225号民事判决；2.解除上诉人与被上诉人于2015年6月17日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：510264）；3.判令被上诉人向上诉人返还《商品房买卖合同》（合同签约备案号：510264）项下的全部商品房；4.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决遗漏两项重要法律事实。第一、本案是用房屋抵偿工程款：2014年11月11日，上诉人德嘉元公司与恒通公司及胡泽华签订了《房屋抵偿工程款协议》，约定上诉人以其开发的巴中五金机电综合市场的38套商品房抵偿恒通公司及胡泽华工程款31900760元。[38套房退了10套，剩余28套去向为：依据胡泽华指示，网签给郑江12套，赵平华10套（赵平华又指示上诉人将其中5套网签给郭蓉，赵平华名下网签5套），胡泽华自己留6套，后胡泽华欠上诉人款项，又将6套退回上诉人]。为履行《房屋抵偿工程款协议》，2015年6月17日，上诉人依据胡泽华《委托书》、《协议书》的指示，与赵平华签订了《商品房买卖合同》，将讼争房屋A3幢1层37、39、40、41、42号5套商品房（总价款4147600元）网签备案登记给了被上诉人赵平华，以实现房屋抵偿工程款的目的。但是，在恒通公司起诉德嘉元公司工程款纠纷巴中中院第33号、初5号判决书中，《房屋抵偿工程款协议》不被恒通公司及胡泽华认可，法院也不支持德嘉元公司工程款抵房款完成的抗辩理由。第二、被上诉人赵平华并未实际支付五套房屋的房款4147600元给上诉人。二、一审法院随意裁量，判决没有法律依据。一审判决以2015年6月17日签订《商品房买卖合同》，于2019年4月3日起诉请求解除合同“明显超过合理期限，不利于维护交易安全和稳定经济秩序”为由，驳回上诉人诉讼请求，明显属于自由裁量，所作判决没有法律依据。三、上诉人与被上诉人于2015年6月17日签订的《商品房买卖合同》应当解除。签订《商品房买卖合同》是为了实现工程款抵房款，不被法院及恒通建筑公司认可，房屋抵偿工程款的合同目的不能实现，合同应当解除。四、赵平华取得讼争5套房屋没有合同依据和法律依据，应当返还上诉人。由于房屋抵偿工程款不被法院及恒通建筑公司认可，合同目的不能实现。同时，赵平华也未向上诉人支付过五套房屋的房款4147600元，取得五套房屋没有合同依据，也没有法律依据，应当返还5套房屋。五、本案是否超过合理期限的问题。一审判决认为本案超过合理期限，不知是那段时间，希望加以明确，并指出法律依据。如果说的是诉讼时效，则本案并未超过诉讼时效。由于恒通公司不认可房屋抵偿工程款，双方发生争议，争议见5份判决书。最近一份（2018）川19民初5号民事判决书于2018年6月15日作出，认为房屋抵偿工程款未完成，“故本院对德嘉元投资公司辩称28套房屋己抵偿完成的意见不予采纳。网签给案外人赵平华、郑江、郭蓉的28个门市是否真实有效，德嘉元投资公司与胡泽华、与赵平华、郑江、郭蓉就该门市建立的权利义务关系如存在争议，可根据四川省高级人民法院（2017）川民申602号民事裁定另行主张”。上诉人随即于2019午4月3日向一审法院提起诉讼，如何超过“合理期限”？综上，请二审法院查清事实后依法改判，支持上诉人诉讼请求。 被上诉人赵平华辩称：一、上诉人上诉请求及事实和理由无事实根据和法律依据，均不能成立。请求二审人民法院不予支持并依法予以全部驳回。二、一审法院的判决客观、公正且合法，应予维持。一审法院对本案的审理，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，没有违反法定程序，其作出的判决客观公正，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉理由，维持一审判决。 原审第三人恒通公司述称：同意赵平华的答辩意见。1.胡泽华不是恒通公司的项目经理。2.上诉人所称的抵偿工程款应当抵偿给恒通公司，而不是胡泽华。3.上诉人所称的网签给赵平华的房屋，其目的是抵偿工程款，这一说法不但与客观事实不符，其法律事实也被四川省高级人民法院所否认，上诉人网签给赵平华房屋的主要原因是上诉人无力以现金的方式向恒通公司支付工程款，于是通过胡泽华在赵平华、郭蓉借现金支付工程款，上诉人为了取得赵平华的信任，将门市网签给赵平华，赵平华之后又将五套门市网签给郭蓉，这就是本案的客观事实。4.上诉人所称的合理期限及期限的起算时间问题，应当为上诉人与赵平华网签的时间到上诉人起诉时为止，已经4年。 原审第三人胡泽华未提出陈述意见。 德嘉元公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2015年6月17日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：510264）；2.判令被告向原告返还《商品房买卖合同》项下的全部商品房；3.判令被告承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2013年12月14日，原告德嘉元公司（发包人、甲方）与第三人恒通公司（承包人、乙方）签订《建设工程施工合同》。约定，工程名称：巴中五金机电综合市场工程……承包范围：按合同约定项目全程包……发包人向承包人承诺按照合同约定的期限和方式支付合同价款及其他应当支付的款项。2014年11月11日，甲方（德嘉元公司）、乙方（恒通公司、胡泽华）签订《房屋抵偿工程款协议》，约定：甲方将A3栋总计38套房源（含案涉A3幢1层32、33、34、35、36等5套商品房），预测建筑面积7975.19㎡，价款31900760.00元抵扣工程款。甲方在竣工验收合格后交付房屋；甲乙双方按购房合同各自承担相关手续费用；协议签订后，乙方即拥有上述房屋的所有权（包括自用、出租、转让、抵押等）。附加条款约定，甲方负责完善A3栋相关债权债务问题，待完善相关债权债务，与乙方签订正式购房合同……该协议加盖了德嘉元公司、恒通建筑公司巴中五金机电市场项目部的印章，胡泽华在项目负责人一栏上签名。 2015年1月27日，原告德嘉元公司（甲方）与被告赵平华（乙方）签订《巴中五金机电综合市场商铺认购协议》。约定：一、乙方认购巴中五金机电综合市场商铺房号为A3-32、33、34、35、36、37、39、40、41、42号（三层联体），暂定建筑面积为2077.55平方米（以最终商品房买卖合同约定为准）。二、该商铺按建筑面积计单价为4000元／平方米，总房价款为8310200元……协议加盖了德嘉元公司合同专用章，赵平华签名。2015年1月27日，第三人胡泽华与被告赵平华签订协议。约定胡泽华自愿将德嘉元公司抵偿工程款的巴中兴文五金机电市场A3幢中的A-32、33、34、35、36、37、39、40、41、42号十个门市共计2077.55平方米产权办理在赵平华名下，以以上资产作为抵押向赵平华和巴中市鑫旺投资有限公司分期借款，并用以上资产保证赵平华和巴中市鑫旺投资有限公司的其它应在胡泽华处的收款。赵平华与德嘉元公司的销售合同一经签订，视为德嘉元公司将以上资产销售给赵平华，在胡泽华未归还完赵平华和鑫旺投资公司的借款和应收款前，德嘉元应按正常程序办理网签与产权证书。同日，胡泽华出具委托书，委托德嘉元公司将2014年11月11日《房屋抵偿工程款协议》中约定的巴中兴文五金机电市场A3栋32号至37号商铺、39号至42号商铺建筑面积总计2077.55平方米、单价为4000元／平方米，总价共计8310200元的10间商铺购买所有权转移给赵平华。因该10间商铺已由胡泽华转销给赵平华，委托德嘉元公司配合赵平华办理此10间商铺的购买销售合同及相关手续。该委托书上德嘉元公司盖章，德嘉元公司时任法定代表人、赵平华及胡泽华签名。同日，德嘉元公司出具收据收到赵平华房款8310200元，胡泽华出具加盖有恒通公司巴中五金机电市场项目部公章的收条，载明收到德嘉元公司五金机电市场项目拨付工程款8310200元。 2015年6月17日，赵平华出具承诺书，自愿将由胡泽华抵偿借款的部分商铺转移给郭蓉，转移商铺房号为：巴中五金机电综合市场Ａ3-32、Ａ3-33、Ａ3-34、Ａ3-35、Ａ3-36，共五间。同时，请德嘉元公司给郭蓉办理房屋所有权手续。郭蓉亦在承诺书上签名。同日，德嘉元公司（出卖人）与郭蓉（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：510270），约定买受人购买巴中市五金机电综合市场（一期）Ａ3幢1层32、33、34、35、36号营业用房，建筑面积共计1040.65平方米，合计价款4162600元。同日，德嘉元公司（出卖人）与赵平华（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：510264），约定买受人购买巴中市五金机电综合市场（一期）Ａ3幢1层37、39、40、41、42号营业用房，建筑面积共计1036.90平方米，合计价款4147600元。其中，第五条：付款方式及期限。买受人采取一次性付款方式付款。买受人在签订《商品房买卖合同》的当日内一次性付清合同约定的全部房款共计4147600元。第九条：逾期付款责任。买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理。逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起七日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款项届满次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向出卖人支付违约金。同日，原告将《商品房买卖合同》约定上述房屋交付被告。2017年11月27日，赵平华为甲方、德嘉元公司法定代表人洪文佳为乙方，签订《购房协议》。约定乙方自愿以5500元／平米购买甲方位于巴中市兴文五金机电市场商业用房Ａ3栋37、39、40号，共计624.39平方米，总价值343.4145万元。洪文佳向赵平华出具了欠付购房款343.4145万元的欠条。2017年12月19日，王涛、洪文佳、赵平华签订《协议书》，担保人赵平华自愿将自己所有的位于五金机电市场商业用房Ａ3栋1-3层37、39、40号三套营业用房为德嘉元公司提供担保，若德嘉元公司未按协定时间偿还其借款，担保人赵平华自愿将担保物交由法院处置（评估、拍卖），处置后支付其借款本金及利息。2018年3月20日，坐落于巴中经济开发区金机电综合市场一期）Ａ3幢1层41号房屋设立抵押，办理不动产抵押登记，义务人为赵平华，权利人为巴中市恩阳区农业融资担保有限责任公司。 同时认定，2013年11月20日，胡泽华与案外人张峻源签订《合作协议》，约定胡泽华与张峻源合作承建巴中五金机电综合市场工程，胡泽华投资600万元，张峻源投资1200万元。2014年1月8日，张峻源、胡泽华与恒通公司签订《建筑工程内部承包合同》，张峻源、胡泽华为实际投资人承建巴中市五金机电综合市场项目，向恒通公司缴纳管理费40万元。 一审法院认为，合同解除，是指在合同有效成立后，因一方或双方当事人的意思表示，使合同关系终了，未履行的部分不必继续履行，既已履行的部分依具体情形进行清算的制度。拥有解除权的人既可以行使其权利，也可以不行使，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。原告作为理性的发包人、房屋投资开发商，应该明了与自己建立合同关系的相对方，清楚自己与被告赵平华、第三人恒通公司、第三人胡泽华之间及相互之间的债权债务关系。基于此，原、被告于2015年6月17日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：510264）系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同。原告于2019年4月3日起诉请求解除合同，返还合同项下全部商品房，明显超过合理期限，不利于维护交易安全和稳定经济秩序，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告巴中德嘉元投资有限公司的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人德嘉元公司举示了三份证据。第一份证据：建筑工程内部承包合同，证明目的：2014年1月8日胡泽华与恒通公司在上诉人不知情的情况下，就上诉人的五金机电市场建设签订了所谓的工程承包合同，存在非法转包行为。第二份证据：介绍信一份。证明目的：表明胡泽华受恒通公司委托，联系办理巴中五金机电市场工程项目相关事宜。胡泽华的行为代表着恒通公司，而非个人行为。第三份证据：（2018）川19民初5号裁定书，证明目的：上诉人与恒通公司就工程款的抵房一直在诉讼，该判决明确裁定房屋抵偿工程款未完成。 被上诉人赵平华质证意见为：1.上诉人提交的证据不是新证据的范畴。2.三份证据均与赵平华和郭蓉的房屋买卖不具有关联性，不能待证上诉状中所称的房屋款抵偿工程款，特别是（2018）川19民初5号判决书，上诉人用这份判决书，认为行使合同解除权没有超过合理的期限，这不能待证上诉人的观点，而且这份判决书是恒通公司起诉上诉人的，2015年巴州区人民法院的一审判决书以及2016年巴中市中级法院的15号判决，才是上诉人主张权利的判决书，如果说上诉人认为要行使合同解除权，除了恒通公司认为的行使解除权应该以买卖合同和网签合同的时间作为起止时间，如果要以判决书来主张，就应该以上诉人起诉恒通公司的判决为准，因为在起诉恒通公司的时候将本案的买卖合同是作为主要的证据提供了。3.这三份证据不能作为本案的证据。 原审第三人恒通公司的质证意见为：1.上诉人的证据不属于新证据。2.同意赵平华的质证意见。3.建筑工程内部承包合同书，没有原件是复印件。4.介绍信只介绍胡泽华、张俊源等二位同志前往你处联系，并没有说对胡泽华和张俊源的职务作出恒通公司的任命。3.5号判决书更不属于新证据的范畴，综上，恒通公司对上诉人所举证据，从真实性、合法性、关联性三性均不认可，与上诉人要证明的与赵平华解除网签合同没有任何的关联性。 被上诉人赵平华在二审中没有举示新证据。 原审第三人恒通公司称没有新证据，但为了更好地查明案件的事实，举示原来举过的证据：恒通公司收款明细表，但是是由德嘉元公司在以前的案件中举过的证据。证明目的：1.2014年3月4日，德嘉元公司就向胡泽华在打款了，说明上诉人不知情是虚假的。2.德嘉元公司向恒通公司打款总共近300万。 上诉人德嘉元公司质证意见为：收款明细表确实是由德嘉元公司提供过的，但德嘉元公司诉求的是支付催还超付的工程款，法院没有予以支持。 被上诉人赵平华质证意见为：本案是德嘉元公司行使的合同，德嘉元公司与恒通公司之间的打款明细与上诉人行使的解除权是否有关联，由法院确认。 原审第三人胡泽华在二审中未举示新证据。 经二审审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 同时查明：德嘉元公司在向一审法院提起的（2015）巴州民初字第3142号诉恒通公司和胡泽华建设工程施工合同纠纷一案中，作为证据举示了《巴中五金机电市场一期工程支出情况》和《巴中市恒通建筑有限公司明细表》，两份表格的付款单位均为德嘉元公司，收款单位均为恒通公司。《巴中五金机电市场一期工程支出情况》记载内容有：支恒通公司工程款-赵平华收款，金额为360000.00元。《巴中市恒通建筑有限公司明细表》记载的内容有：2014年11月11日付一期工程款给胡泽华950000.00元，由赵平华代付；2014年11月20日付一期工程款给胡泽华940000.00元，委托赵平华支付；2014年11月20日付一期工程款给胡泽华940000.00元，委托赵平华支付。 本院在审理（2018）川19民初5号原告恒通公司、胡泽华诉被告德嘉元公司建设工程施工合同纠纷一案中，因审理需要，本院于2018年5月22日调查了赵平华，赵平华证实：应德嘉元公司的要求，和代斌凑钱共借给德嘉元公司720万元左右，德嘉元公司给赵平华出具了830万元的购房款收据，并签订了10个门面的预售合同，720万元是按德嘉元公司的安排交给胡泽华的，胡泽华未给赵平华出具条据。因德嘉元公司无力还钱，就按购房合同执行，将商铺抵给赵平华和赵平华指定的人。 本院认为，德嘉元公司作为取得合格资质的投资开发商，具有正规的财务制度，应该明了与自己建立合同关系及从事民事活动的相对方的相关情况，清楚自己与恒通建筑公司、胡泽华、赵平华之间债权债务关系，知道与他们从事民事活动的法律后果。 德嘉元公司在另案诉讼中，以原告的身份作为主张证据举示了《巴中五金机电市场一期工程支出情况》和《巴中市恒通建筑有限公司明细表》，证明德嘉元公司充分认可该两份证据和证据内容的真实性；而根据《巴中市恒通建筑有限公司明细表》的记载，应由德嘉元公司支付给恒通公司的工程款，德嘉元公司委托了赵平华代付，德嘉元公司应向恒通公司支付工程款的合同义务，因赵平华的代付行为而转化为德嘉元公司对赵平华的债务。德嘉元公司与赵平华签订的《巴中五金机电综合市场商铺认购协议》，实际上是德嘉元公司对所欠赵平华的债务提供的担保。以上认定也与赵平华向本院提供的证词相吻合，本院予确认。 虽然德嘉元公司与赵平华以签订《巴中五金机电综合市场商铺认购协议》的方式设定的担保在法律上并不成立，但德嘉元公司因未能偿还赵平华的债务而履行《巴中五金机电综合市场商铺认购协议》的约定，以房屋抵偿债务的行为并不为法律所禁止，应当有效。 恒通公司作为案涉房屋的承建方，就所承建的房屋依法享有优先受偿权，德嘉元公司在未付清工程款之前，以案涉房屋作为其对欠付恒通公司工程款向恒通公司提供担保，双方为此签订了《房屋抵偿工程款协议》，因此，案涉房屋权利上的任何改变在形式要件上需经恒通公司同意；德嘉元公司委托赵平华代付恒通公司工程款后，恒通公司应当优先收取工程款的权利得以实现，对案涉房屋设定的担保也随之解除，对案涉房屋也不再享有权利；但因《房屋抵偿工程款协议》未被解除，德嘉元公司与赵平华签订《巴中五金机电综合市场商铺认购协议》需恒通公司或胡泽华形式上的同意，但这种同意不是恒通公司或胡泽华对已经受偿的房屋行使处分权，而是对已不再享有权利的案涉房屋发生权利改变提供的一种形式要件。 德嘉元公司用案涉房屋只能抵偿一次债务，其在抵偿了赵平华的债务之后，不能主张同时也抵偿了恒通公司的工程款。因此，四川省高级人民法院和本院生效判决均认定德嘉元公司用案涉房屋抵偿工程款没有完成与查明的事实相符，并无不当；也与认定德嘉元公司用案涉房屋抵偿其所欠赵平华债务的行为合法有效不相矛盾。上述生效判决告知德嘉元公司如就房屋权利义务存在争议可另行主张，属于程序性的释明，并非实体性的认定，更不是对案涉房屋权属的预判。 综上所述，上诉人德嘉元公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费39980元，由上诉人巴中德嘉元投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄晓东 审判员  王健宇 审判员  王 军 二〇一九年十二月二十七日 书记员  李彩菊