天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初7618号原告：阎自芳，女，1989年8月30日出生，汉族，无职业，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：杜虬，天津三冠律师事务所律师。被告：天辰科技园开发（天津）有限公司，住所地天津市北辰区京津路1号。法定代表人：贾德山，董事长。委托诉讼代理人：罗明亮，北京大成（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷琪汶，北京大成（天津）律师事务所律师。被告：天津广拓力合房地产经纪有限公司，住所地天津市红桥区铃铛阁小西关青年路85号天津青年创业园B座237A室。法定代表人：兰旭，总经理。委托诉讼代理人：陈亮，男，1981年6月13日出生，汉族，该公司经理，住天津市河北区。原告阎自芳与被告天辰科技园开发（天津）有限公司（以下简称“天辰公司”）、天津广拓力合房地产经纪有限公司（以下简称“广拓公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阎自芳及其委托诉讼代理人杜虬，被告天辰公司的委托诉讼代理人殷琪汶，被告广拓公司的委托诉讼代理人陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阎自芳向本院提出诉讼请求：1．依法判令二被告退还所多收取原告的2万元款项（由广拓开具收据），并对退款行为承担连带责任；2．诉讼费由二被告承担。事实与理由：2016年12月2日，阎自芳与天辰公司签订了天津市商品房买卖合同（合同编号2013-0182780），双方在合同中约定阎自芳以98万价格购买观辰阁1-1-1719室，并应天辰公司要求阎自芳向其交付了购房款及其他费用。阎自芳领取发票及合同后发现除购房款、契税、物业费等费用外，天辰公司额外加收了2万元，并以另一被告广拓公司名义出具收据。在整个交易过程中，阎自芳从自始至终未见过其公司任何职员或销售人员，也未与广拓公司订立过任何协议，却无故被多收取了2万元。综上，阎自芳与天辰公司签订购房合同，阎自芳交付了购房款及相关费用。在不知情情况下，天辰公司以广拓公司加收了2万元。二被告收取该费用没有法律依据及合同约定，且违反了行业规定，应予退还并应对退还行为承担连带责任，故呈诉。被告天辰公司和广拓公司辩称，依法驳回阎自芳的诉讼请求。理由：一、阎自芳所缴纳的电商费，是直接支付给广拓公司的居间服务费，这是广拓公司作为中介机构为阎自芳提供居间服务所收取的。广拓公司作为居间人，为促使天辰公司与阎自芳达成交易，分别向两方提供相应的中介服务。一方面，广拓公司协助天辰公司推广涉案项目，为天辰公司推荐购房客户，使天辰公司开发的项目可以尽快完成销售。另一方面，广拓公司还带领阎自芳到项目现场看房、介绍项目情况、协助阎自芳与天辰公司洽谈购房价款并取得购房价款优惠。在促成房屋买卖成交后，广拓公司分别向天辰公司和阎自芳收取服务费用。《天津市发展和改革委员会、天津市国土资源和房屋管理局关于进一步规范房地产中介服务收费的通知》第二条规定，房地产中介服务机构接受委托，进行房屋买卖居间代理和房屋租赁代理的经纪服务收费，实行市场调节价。收费标准由委托和受托双方根据服务内客、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定，因此，广拓公司收取中介服务费于法有据。二、广拓公司履行了中介服务义务，阎自芳享受了中介服务，无权要求退还中介费用。在本案中，广拓公司履行了相应的中介服务义务，一方面促成了阎自芳与天辰公司达成商品房买卖合同，另一方面通过组织电商团购，让阎自芳享受了购房优惠，且优惠幅度远超过中介费。涉诉项目销售过程中销售宣传时，已经向购房人介绍购房优惠事项，只有通过广拓公司推荐并成交的购房人，才能享受相应的购房优惠。也正是基于这样的优惠活动，出于参加团购享受优惠的目的，阎自芳才向广拓公司支付了2万元的中介服务费（电商费），涉诉房屋的原始销售价格为112万元，阎自芳向广拓公司支付了中介服务费参加团购活动后，天辰公司给予了相应优惠，房屋价款下降至98万元，降价幅度达14万元。阎自芳最终也是按照优惠后的房屋价款与天辰公司签署的《天津市商品房买卖合同》，实际享受了购房优惠。三、阎自芳主张二被告承担连带责任没有依据。阎自芳主张二被告连带返还2万元款项，既没有各方提前的合同约定，亦不符合法定连带责任的情形，主张连带责任没有依据。综上所述，阎自芳向广拓公司支付了2万元中介服务费，广拓公司促成了阎自芳与天辰公司的购房交易，且让阎自芳享受了14万元的优惠。根据公平诚信的原则，广拓公司提供了中介服务收取适当的中介费用并无不当。阎自芳作为完全民事行为能力人，对其支付电商费进而取得购房价款优惠的事实应该有充分的认识，这完全是阎自芳的自愿行为。本案中不存在任何强迫或误导购买涉诉房屋的行为，阎自芳也实际享受了优惠活动，已经收房入住，实现了交款的目的，其要求退还电商费的主张没有任何事实和法律依据。因此，恳请贵院驳回阎自芳的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方对真实性无异议的证据，阎自芳提交的工商服务收据、《商品房买卖合同》，天辰公司提交的房屋认购书、《天津市商品房买卖合同》和收据，广拓公司提交的天津市房地产经济机构备案证明本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本案认定如下：关于天辰公司提交的证据一中的售房宣传单四张，阎自芳对真实性及证明目的均不认可；广拓公司无异议。本院认为，该证据与原件核对无异议，其真实性，本院依法确认。关于天辰公司提交的证据二即渠道电商合作协议（2016年7月1日-2016年12月31日和2017年1月1日-2017年8月30日）两份，2016年8月-2017年3月项目成交情况统计表、增值税专用发票及付款回单，2017年5月-2017年7月、2017年9月项目成交情况统计表、付款回单。阎自芳对真实性有异议，且原告并没有见过协议，此协议也与原告无关，协议的5.2条明确约定2万元为电商费而非居间服务费，这一点也与原告提交的2万元电商费收据记载的内容一致。两个协议中第五大条，说明该电商费是由二被告均获利。其他证据的真实性存在异议，因为原告没有见过，也与原告无关。根据二被告签订的协议和当庭二被告的自述，已经证明该笔费用是电商团购费，根据《商品房销售管理办法》28条规定，中介公司不得收取佣金以外的其他费用。本院认为，上述证据与原件无异，其真实性，本院依法确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月15日，阎自芳（乙方、认购人）与天辰公司（甲方，出卖人）签订《京津一品（观辰阁）房屋认购书》（以下简称“认购书”），约定乙方自愿认购甲方开发的观辰阁项目1号楼1门1719室（以下简称“1719房屋”），面积为55.63平方米，总价款112万元，优惠后总价款为98万元，单价为17,616.39元（此价款不包括其他乙方应缴纳的各种税费和维修基金等）；乙方同意签订本认购书前，交付定金2万元，作为甲方双方当事人订立《天津市商品房买卖合同》的履约担保，签订《天津市商品房买卖合同》后，乙方交付的定金转为正式购房款的一部分；乙方须于2016年11月30日前一次性支付房款98万元，并签署《天津市商品房买卖合同》及补充协议。该认购书系两页，首页底部中间有“1/2”字样，尾而底部中间有“2/2”字样；尾页甲方处有天辰公司印章，乙方处有阎自芳之母旋又敏签字。当日阎自芳之母旋又敏向天辰公司交纳了定金2万元，天辰公司开具了收据；阎自芳之母旋又敏还向广拓公司交纳了2万元，广拓公司出具了收据，该收据上记载“客户名称：旋又敏，京津一品电商费，金额20000。”广拓公司在收款单位公章处盖有公司财务专用章。旋又敏系阎自芳之母，阎自芳自认委托其母旋又敏代其签订认购书和代交定金和电商费。2016年12月2日，阎自芳与天辰公司签订了《天津市商品房买卖合同》（合同编号为2013-0182780），约定阎自芳购买1719房屋，每平方米单价为17,616.39元，价款为98万等内容。后阎自芳依约向天辰公司交付了相应的购房款及其他费用。庭审中，阎自芳称，2016年9月，我去看房，当时带着看房的是一个姓杜的男性销售人员，不知道他是天辰公司的还是广拓公司的工作人员。他带我在售楼处看的沙盘和样板间，讲解了房型和配套设施，也带我去楼盘所在具体位置去参观了。后我于2016年9月15日决定购买，当时销售人员讲交4万元定金最后折抵房款，然后我母亲代我交了4万元，当天交费时是在两个窗口分别交了2万元，其中2万元定金收据是天辰公司盖章，另2万元收据上面注明是电商费是广拓公司盖章。原告也不明白为什么定金费变成电商费。之后原告之母旋又敏代原告与天辰公司签订了认购书，认购书上没有电商费的性质，后期交了房款及相应税费，2016年12月2日签订正式商品房买卖合同，最终根据认购书房屋价款优惠了14万元。原告2016年12月初实际入住。2019年11月4日天辰公司和广拓公司在庭审中称，天辰公司委托广拓公司销售涉案观辰阁房屋；现场是广拓公司的销售人员，天辰公司只有一个案场经理，有一到两个辅助人员负责收款和签认购书；根据约定天辰公司不允许接待客户，不能竞争，接待阎自芳的是广拓公司人员；2016年9月15日确实收费4万元，4万元即两个2万元是有依据并提前告知，向广拓公司交付2万元是电商团购费，向天辰公司支付2万元是购房定金，这两笔钱收取路径很清晰，不会构成原告混淆：收款后二被告分别开具收据，收据上记载收款单位，实际收款人名字也不一样，所以二被告收取4万元是有依据的。另查，广拓公司（乙方）与天辰公司（甲方）于2016年6月29日和2017年1月1日分别签订了《渠道电商合作协议》，约定双方就乙方为甲方开发建设的京津一品项目提供团购、平台推荐及其他推广等服务的相关事宜，达成并签署本合作协议；甲方授权乙方作为京津一品楼盘平台推荐团购服务公司，为甲方提供团购推荐服务，甲方根据乙方组织的团购推荐服务客户效果向乙方支付平台推荐团购服务费；本次合作房源范围为全部房源；甲方承诺乙方作为第三方平台推荐团购服务公司参与销售的合作房源与正常销售的商品房享有同样的服务和保障，该商品房的其他有关情况以购买人与甲方签订的《商品房买卖合同》中约定的为准，具体优惠内容及相关说辞以甲方最终书面确认的信息为准；甲方保证售楼处所有工作人员熟知合作事项，同时严格履行统一的活动说辞；甲方有义务全力支持乙方开展销售业务，包括设立项目对接人员、提供客户地图等参考资料、提供项目来访客户及销售数量、销售物料等；甲方承诺，对于乙方组织团购推荐服务的客户，甲方及时安排人员进行客户确认，并及时将确认结果反馈给乙方；乙方作为甲方合作商户，允许乙方在售楼现场内办理相关平台推荐本项目事项；乙方利用自身的各类平台资源为甲方京津一品项目进行线上、线下客户拓展，如：看房团、企业拓展、经纪公司整合、渠道销售等；乙方需根据甲方提供项目资料进行宣传及推广，所有营销动作均需甲方确认通过后执行；乙方定期进行工作总结及工作计划汇报，根据项目实际需求进行营销策略调整；以京津一品项目为圆点辐射周边半径1公里范围内为甲方红线，此红线内乙方不得做客户拦截或者设点宣传，试图获取本项目的自然到访客户，如有违反，双方立即解除本合同，且乙方赔偿由此给甲方造成的一切损失；费用结算方式，通过乙方平台资源导入现场并成功认购，并签订《天津市商品房买卖合同》的客户，甲方按照以下标准支付给乙方平台推荐团购服务费用，合作期间内，由乙方渠道推荐销售成功的客户，甲方按成交总房款的5%-3%向乙方支付服务费，此服务费中包含两万元电子商务平台技术费用，客户缴纳电商服务费后剩余部分的50%在客户成功签署《天津市商品房买卖合同》后甲方向乙方支付，其余款项待客户所购房屋的全款到达甲方账户后另行支付补足等内容。另查，2016年7月7日，天津市红桥区房地产管理局出具《天津市房地产经纪机构备案证明》，上载广拓公司业务范围为房地产经纪、房地产咨询，备案编号为＜2016＞483。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用和公平原则。本案的争议焦点为：广拓公司于2016年9月15日收取阎自芳的2万元款项是否合法有效，二被告是否应连带承担退还上述款项的民事责任。对此，本院分析如下：首先，二被告签订的《渠道电商合作协议》约定天辰公司授权广拓公司作为京津一品楼盘平台推荐团购服务公司，为天辰公司提供团购推荐服务，广拓公司可以向客户收取电商服务费。广拓公司提供的《天津市房地产经纪机构备案证明》，能够证实广拓公司为天辰公司就涉案房屋销售项目组织团购推荐服务以及在售楼现场内办理推荐项目事项，具有合法资质。其次，2016年9月15日，阎自芳向广拓公司交纳2万元，广拓公司出具了相应的收据，说明阎自芳对广拓公司收取该2万元款项是默许接受的。阎自芳主张看房时销售人员讲交4万元定金折抵房款，未举证证实，本院不予采信。实际原告仅交付2万元定金，按阎自芳与天辰公司于2016年8月14日所签订的认购书约定，是作为订立《天津市商品房买卖合同》的履约担保，签订商品房买卖合同后转为正式房款的一部分。再次，阎自芳与天辰公司所签订的认购书约定了涉案1905房屋总价款为112万元，优惠后总价款为98万元；2016年12月2日，阎自芳与天辰公司签订了《天津市商品房买卖合同》。该合同明确记载了房屋总价款为98万元，说明《天津市商品房买卖合同》实际执行了上述认购书的约定，亦说明原告获得并实际享受了天辰公司所给出的购房优惠。最后，天辰公司提交的成交情况统计表、发票及付款回单，能够证实原告所购的房屋在上述成交情况统计表中，广拓公司提供了购房团购推荐服务，且天辰公司依约履行了给付服务费的义务。原告亦认可其购房时销售人员提供了看房讲解等服务，虽其否认该销售人员为广拓公司销售人员，但其未举证证实。综上，上述情况能够形成证据锁链证实阎自芳因广拓公司提供了团购推荐服务而购买了1719房屋，阎自芳实际享受了房屋价款的优惠，而且阎自芳对广拓公司收取涉案2万元款项是明知，广拓公司收取的涉案2万元款项并不违反法律规定，依据公平原则，阎自芳的诉讼请求不成立，本院不予支持。综上，本案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告阎自芳的诉讼请求。案件受理费150元，由原告阎自芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李飞二〇一九年十二月十六日书记员  赵晶附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。