四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民终1306号 上诉人（原审原告）：巴中德嘉元投资有限公司。统一社会信用代码：91511900064485713P，住所：四川省巴中市经济开发区兴文镇（物流园）。 法定代理人：洪文佳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨海林，男，1980年10月10出生，汉族，大专文化，该公司副总经理，住辽宁省大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：陈伟国，北京盈科（昆明）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郑江，男，1974年8月10日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：朱晓光，四川砝鼎律师事务所律师。 原审第三人：巴中市恒通建筑有限公司。统一社会信用代码：91511900210602560D，住所：四川省巴中市巴州区江北大道198号华川大厦1单元401号。 法定代表人：张光富，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李健，四川法之缘律师事务所律师。 原审第三人：胡泽华，男，1968年12月29日出生，汉族，住四川省渠县。 上诉人巴中德嘉元投资有限公司（以下简称德嘉元公司）因与被上诉人郑江、原审第三人巴中市恒通建筑有限公司（以下简称恒通公司）、胡泽华合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2019）川1902民初2224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人德嘉元公司上诉请求：1.撤销（2019）川1902民初2224号民事判决；2.解除上诉人与被上诉人于2015年2月13日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：504786）；3.判令被上诉人向上诉人返还《商品房买卖合同》（合同签约备案号：504786）项下的全部商品房；4.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由一、一审判决遗漏两项重要法律事实。第一、本案是用房屋抵偿工程款：2014年11月11日，上诉人德嘉元公司与恒通公司及胡泽华签订了《房屋抵偿工程款协议》，约定上诉人以其开发的巴中五金机电综合市场的38套商品房抵偿恒通公司及胡泽华工程款31900760元。[38套房退了10套，剩余28套去向为：依据胡泽华指示，网签给郑江12套，赵平华10套（赵平华又指示上诉人将其中5套网签给郭蓉，赵平华名下网签5套），胡泽华自己留6套，后胡泽华欠上诉人款项，又将6套退回上诉人]。为履行《房屋抵偿工程款协议》，2015年2月13日，上诉人依据胡泽华《委托书》、《承诺书》的指示，与郑江签订了《商品房买卖合同》，将讼争房屋A3幢1层8、9、10、22、23、24、26、27、28、29、30、31号12套商品房（总价款10175240元）网签备案登记给了被上诉人郑江，以实现房屋抵偿工程款的目的。但是，在恒通公司起诉德嘉元公司工程款纠纷巴中中院第33号、初5号判决书中，《房屋抵偿工程款协议》不被恒通公司及胡泽华认可，法院也不支持德嘉元公司工程款抵房款完成的抗辩理由。第二、被上诉人郑江并未实际支付12套房屋的房款10175240元给上诉人。二、一审法院随意裁量，判决没有法律依据。一审判决以2015年2月13日签订《商品房买卖合同》，于2019年4月3日起诉请求解除合同“明显超过合理期限，不利于维护交易安全和稳定经济秩序”为由，驳回上诉人诉讼请求，明显属于自由裁量，所作判决没有法律依据。三、上诉人与被上诉人于2015年2月13日签订的《商品房买卖合同》应当解除。签订《商品房买卖合同》是为了实现工程款抵房款，不被法院及恒通建筑公司认可，房屋抵偿工程款的合同目的不能实现，合同应当解除。四、郑江取得讼争12套房屋没有合同依据和法律依据，应当返还上诉人。由于房屋抵偿工程款不被法院及恒通建筑公司认可，合同目的不能实现。同时，郑江也未向上诉人支付12套房屋的房款10175240元，取得12套房屋没有合同依据，也没有法律依据，应当返还12套房屋。五、本案是否超过合理期限的问题。一审判决认为本案超过合理期限，不知是那段时间，希望加以明确，并指出法律依据。如果说的是诉讼时效，则本案并未超过诉讼时效。由于恒通公司不认可房屋抵偿工程款，双方发生争议，争议见5份判决书。最近一份（2018）川19民初5号民事判决书于2018年6月15日作出，认为房屋抵偿工程款未完成，“故本院对德嘉元投资公司辩称28套房屋已抵偿完成的意见不予采纳。网签给案外人赵平华、郑江、郭蓉的28个门市是否真实有效，德嘉元投资公司与胡泽华、与赵平华、郑江、郭蓉就该门市建立的权利义务关系如存在争议，可根据四川省高级人民法院（2017）州民申602号民事裁定另行主张”。上诉人随即于2019年4月3日向一审法院提起诉讼，如何超过“合理期限”？综上，请二审法院查清事实后依法改判，支持上诉人诉讼请求。 被上诉人郑江辩称：上诉人的上诉事实和理由不成立，其请求不应支持。1.郑江与上诉人签订了商品房买卖合同，进行了网签备案，网签备案号504786。上诉人在上诉状说郑江取得房屋没有合同显然与事实不符。2.郑江支付房屋价款9722068元，反映在上诉人于2015年2月13日收到郑江购房款7122068元，2015年2月15日收2600000元，条据就是郑江支付购房款的依据。3.关于一审判决书认定合理的期限，2015年签订购房合同，2016年四川省高级人民法院的裁定书中，就有法院的意见，但是这么多年上诉人并没有行使权力。我们认为一审的观点正确。综上，上诉人针对郑江的上诉事实和理由不成立，应予驳回，维持原判。 原审第三人恒通公司述称：同意郑江的答辩意见。1.胡泽华不是恒通公司的项目经理。2.上诉人所称的抵偿工程款应当抵偿给恒通公司，而不是胡泽华。3.上诉人所称的网签给郑江的房屋，其目的是抵偿工程款，这一说法不但与客观事实不符，其法律事实也被四川省高级人民法院所否认，上诉人网签给郑江房屋的主要原因是上诉人无力以现金的方式向恒通公司支付工程款，于是通过胡泽华在在郑江处借现金支付工程款，还下差郑江材料款，上诉人为了取得郑江的信任，将门市网签给郑江，这就是本案的客观事实。4.上诉人所称的合理期限及期限的起算时间问题，应当为上诉人与郑江网签的时间到上诉人起诉时为止，已经4年。 原审第三人胡泽华未提出陈述意见。 德嘉元公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2015年2月13日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：504786）；2.判令被告向原告返还《商品房买卖合同》项下的全部商品房；3.判令被告承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2013年12月14日，原告德嘉元公司（发包人、甲方）与第三人恒通公司（承包人、乙方）签订《建设工程施工合同》。约定，工程名称：巴中五金机电综合市场工程……承包范围：按合同约定项目全程包……发包人向承包人承诺按照合同约定的期限和方式支付合同价款及其他应当支付的款项。2014年11月11日，甲方（德嘉元公司）、乙方（恒通公司、胡泽华）签订《房屋抵偿工程款协议》，约定：甲方将A3栋总计38套房源（含案涉A3幢1层32、33、34、35、36等5套商品房），预测建筑面积7975.19㎡，价款31900760.00元抵扣工程款。甲方在竣工验收合格后交付房屋；甲乙双方按购房合同各自承担相关手续费用；协议签订后，乙方即拥有上述房屋的所有权（包括自用、出租、转让、抵押等）。附加条款约定，甲方负责完善A3栋相关债权债务问题，待完善相关债权债务，与乙方签订正式购房合同……该协议加盖了德嘉元公司、恒通公司巴中五金机电市场项目部的印章，胡泽华在项目负责人一栏上签名。 2015年2月13日，第三人胡泽华出具《委托书》，载明：胡泽华已对德嘉元公司开发的巴中市五金机电综合市场一期楼盘A3栋购买，现委托德嘉元公司将A3栋其中12个门市（房号：A3-9、A3-10、A3-8、A3-22、A3-23、A3-24、A3-26、A3-27、A3-28、A3-29、A3-30、A3-31）网签给郑江。若因郑江与胡泽华债权债务纠纷，引起相关问题及法律责任，双方商议协商，如不能协调可起诉当地法院调解。相关纠纷及法律责任，由胡泽华个人自行承担，与德嘉元公司无关。若双方结清债务，德嘉元公司配合协调胡泽华解除郑江在巴中市五金机电市场所签的所有购房合同，若发生房屋合同变更所产生的手续费用由胡泽华个人承担。 2015年2月13日，原告德嘉元公司（出卖人）与被告郑江（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：504786），约定买受人购买巴中市五金机电综合市场（一期）A3幢1层8、9、10、22、23、24、26、27、28、29、30、31营业用房，建筑面积共计2497.56平方米，合计价款10175240元。其中，第五条：付款方式及期限。买受人采取贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的70%，其余价款可以向巴中市巴州区农村信用合作联社经开区信用社或住房公积金管理机构借款支付。第九条：逾期付款责任。买受人未按照约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理。逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起七日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款项届满次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向出卖人支付违约金。同日，原告将《商品房买卖合同》约定上述房屋交付被告。 2015年8月23日，原告德嘉元公司为甲方、恒通公司巴中市五金机电市场项目部为乙方，签订《协议》，约定：甲方支付工程款10175240元，其中，甲方代乙方支付郑江400万元，（注：支付方式由恒通公司出具委托书，由甲方于2015年10月31日前付清郑江后，由乙方负责配合完善退房相关手续，若届时甲方未付清郑江款项，新发生的债务与乙方再无关系，由甲方负担），余下6175240元……协议尾部加盖原告德嘉元公司、第三人恒通公司公章，原告德嘉元公司时任法定代表人、第三人恒通公司法定代表人、第三人胡泽华、案外人张峻源签名。 同时认定，2013年11月20日，第三人胡泽华与案外人张峻源签订《合作协议》，约定胡泽华与张峻源合作承建巴中五金机电综合市场工程，胡泽华投资600万元，张峻源投资1200万元。2014年1月8日，张峻源、胡泽华与恒通公司签订巴中市五金机电综合市场《建筑工程内部承包合同》，张峻源、胡泽华为实际投资人承建巴中市五金机电综合市场项目，向恒通公司缴纳管理费40万元。 一审法院认为，合同解除，是指在合同有效成立后，因一方或双方当事人的意思表示，使合同关系终了，未履行的部分不必继续履行，既已履行的部分依具体情形进行清算的制度。拥有解除权的人既可以行使其权利，也可以不行使，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。原告作为理性的发包人、房屋投资开发商，应该明了与自己建立合同关系的相对方，清楚自己与被告郑江、第三人恒通公司、胡泽华之间及相互之间的债权债务关系。基于此，原、被告于2015年2月13日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：504786）系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同。原告于2019年4月3日起诉请求解除合同，返还合同项下全部商品房，明显超过合理期限，不利于维护交易安全和稳定经济秩序，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告巴中德嘉元投资有限公司的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求进行了举证质证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人德嘉元公司举示了三份证据。第一份证据：建筑工程内部承包合同，证明目的：2014年1月8日胡泽华与恒通公司在上诉人不知情的情况下，就上诉人的五金机电市场建设签订了所谓的工程承包合同，存在非法转包行为。第二份证据：介绍信一份。证明目的：表明胡泽华受恒通公司委托，联系办理巴中五金机电市场工程项目相关事宜。胡泽华的行为代表着恒通公司，而非个人行为。第三份证据：（2018）川19民初5号裁定书，证明目的：上诉人与恒通公司就工程款的抵房一直在诉讼，该判决明确裁定房屋抵偿工程款未完成。 被上诉人郑江的质证意见为：1.三份证据都不属于新证据。2.证据来源不明，均是复印件，无法核对前两份证据的真实性。3.三份证据均与本案没有关联性，不能达到上诉人的举证目的。 原审第三人恒通公司发表质证意见为：1.上诉人的证据不属于新证据。2.同意郑江的质证意见。3.建筑工程内部承包合同书，没有原件是复印件。4.介绍信只介绍胡泽华、张俊源等二位同志前往你处联系，并没有说对胡泽华和张俊源的职务作出恒通公司的任命。3.5号判决书更不属于新证据的范畴，综上，恒通公司对上诉人所举证据，从真实性、合法性、关联性三性均不认可，与上诉人要证明的与郑江解除网签合同没有任何的关联性。 被上诉人郑江没有举示新证据。 原审第三人恒通公司称没有新证据，但为了更好地查明案件的事实，举示原来举过的证据：《协议》一份，证明：德嘉元公司应当付给郑江400万元，但是上诉人没有钱，用12套门市用以抵扣。 上诉人德嘉元公司质证意见为：协议是甲方代乙方支付，是另一法律关系，与工程款、抵房款没有关系，本案解决的是合同是否解除，与债务无关。 被上诉人郑江质证意见为：对恒通公司举出的证据及举证目的没有异议，但上诉人质证认为这个协议书所记载的400万元是另案的法律关系，与本案没有关联，但经查阅案卷，这400万元德嘉元公司没有向郑江支付，就应当是德嘉元公司向郑江所负的债务至今存在。 原审第三人胡泽华在二审中未举示新证据。 经二审审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 同时查明：2014年11月11日，德嘉元公司作为甲方与乙方恒通公司签订《房屋抵偿工程款协议》，约定：甲方将A3栋总计38套房源，预测建筑面积7975.19㎡，价款31900760.00元，抵扣工程款。 2015年8月23日，德嘉元公司作为甲方与乙方恒通公司签订《协议》，约定甲方支付工程款10175240元，其中甲方代乙方支付郑江人民币4000000元，支付方式由恒通公司出具委托书，由甲方于2015年10月31日前付清郑江后，由乙方负责完善退房相关手续，若届时甲方未付清郑江款项，新发生的债务与乙方再无关系，由甲方负担…… 2015年11月18日，四川法之缘律师事务所律师李健接受郑江的委托，向德嘉元公司发出《律师函》，告知德嘉元公司，根据其与郑江于2015年2月13日签订的《商品房买卖合同》的约定，德嘉元公司应于2015年8月1日交房，但德嘉元公司仍未交房，要求德嘉元公司尽快交房并依约承担逾期交房的违约责任。 本院在审理（2018）川19民初5号原告恒通公司、胡泽华诉被告德嘉元公司建设工程施工合同纠纷一案中，因审理需要，本院于2018年5月23日调查了郑江，郑江证实：其与德嘉元公司签订商品房买卖合同不是真实的意思，因德嘉元公司无钱支付工程款，德嘉元公司向郑江借款300多万元，郑江直接支付给胡泽华，算到2015年8月23日连本带息共400万元，用德嘉元公司的房屋作抵押，网签了合同，并已实际占有了房屋。胡泽华不欠郑江的钱，商品房买卖合同是抵的德嘉元公司的债务。 本院认为，德嘉元公司作为取得合格资质的投资开发商，具有正规的财务制度，应该明了与自己建立合同关系及从事民事活动的相对方的相关情况，清楚自己与恒通建筑公司、胡泽华、郑江之间债权债务关系，知道与他们从事民事活动的法律后果。 根据上诉人德嘉元公司与原审第三人恒通公司于2015年8月23日签订的《协议》约定，德嘉元公司代恒通公司支付郑江4000000元，则向被上诉人郑江支付4000000元就是德嘉元公司的义务，而不再是恒通公司的义务；而在签订该《协议》之前的同年2月13日，德嘉元公司就与郑江签订了《商品房买卖合同》，表明德嘉元公司依据《协议》对郑江所负的债务，实际上在签订《协议》之前就已经存续，《商品房买卖合同》实际上是德嘉元公司对所欠郑江的债务已经提供的一种担保方式，而《协议》则是德嘉元公司对所欠郑江的债务的存续和债务的偿还方式作出的明确确定。 《协议》约定，德嘉元公司向郑江支付人民币4000000元需由恒通公司出具委托书，并在2015年10月31日前付清后，由恒通公司负责完善退房相关手续，证明德嘉元公司在向郑江付清4000000元之前，因恒通公司作为案涉房屋的承建方就所承建的房屋依法享有优先受偿权，德嘉元公司已先以案涉房屋作为其对欠付恒通公司工程款向恒通公司提供了担保，双方为此签订了《房屋抵偿工程款协议》，因此，案涉房屋权利上的任何改变在形式要件上需经恒通公司同意；《协议》签订后，德嘉元公司付清郑江款项之前，案涉房屋作为40000000元债权的担保物又以《商品房买卖合同》的形式转为对郑江的担保；德嘉元公司在代恒通公司付清郑江4000000元之后，恒通公司应当优先收取工程的权利因不需再向郑江付款而得以实现，但因《房屋抵偿工程款协议》未被解除，恒通公司当然应负责完善退房手续。 但是，因为德嘉元公司未按《协议》的约定向郑江支付4000000元，就应按照《商品房买卖合同》的约定向郑江将交付房屋，而德嘉元公司既未向郑江支付4000000元，也未向郑江将交付房屋，郑江便委托律师向德嘉元公司发出了律师函，而后德嘉元公司向郑江交付了房屋，证明德嘉元公司认可对郑江的债务并同意以案涉房屋抵偿了所欠郑江的债务，双方的债权债务关系因为抵偿而归于消灭。虽然先前设定的担保在法律上并不成立，但以房屋抵偿债务的行为并不为法律所禁止，应当有效。 根据《协议》的约定，德嘉元公司在偿付郑江的债务后，恒通公司应负责完善退房相关手续，充分表明在德嘉元公司与郑江的债权债务清结后，德嘉元公司用案涉房屋对恒通公司提供的债务担保也随之解除，案涉房屋即与恒通公司无关；而德嘉元公司未支付郑江款项，用案涉房屋抵偿了郑江的债务，案涉房屋也与恒通公司无关。总之，德嘉元公司用案涉房屋只能抵偿一次债务，其在抵偿了郑江的债务之后，不能主张同时也抵偿了恒通公司的工程款。因此，四川省高级人民法院和本院生效判决均认定德嘉元公司用案涉房屋抵偿工程款没有完成与查明的事实相符，并无不当；也与认定德嘉元公司用案涉房屋抵偿其所欠郑江债务的行为合法有效不相矛盾。上述生效判决告知德嘉元公司如就房屋权利义务存在争议可另行主张，属于程序性的释明，并非实体性的认定，更不是对案涉房屋权属的预判。 综上所述，上诉人德嘉元公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费82850元，由上诉人巴中德嘉元投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄晓东 审判员  王建宇 审判员  王 军 二〇一九年十二月二十七日 书记员  李彩菊