成都铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2019）川71民终94号 上诉人（原审原告、案外人）：杜永松，男，1967年9月6日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人（原审原告、案外人）：李红梅，女，1971年7月9日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张昌银，四川及第律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：赖开云，男，1979年5月2日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张前东，四川聚仁德律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：仁寿县景圣景房地产开发有限责任公司，住所地四川省仁寿县文林镇建设路一段。 法定代表人：吴秀清。 上诉人杜永松、李红梅因与被上诉人赖开云、原审第三人仁寿县景圣景房地产开发有限责任公司（以下简称景圣景公司）案外人执行异议之诉一案，不服成都铁路运输法院（2019）川7101民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，公开询问进行了审理。上诉人杜永松、李红梅的委托诉讼代理人张昌银，被上诉人赖开云的委托诉讼代理人张前东到庭接受询问。原审第三人景圣景公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 杜永松、李红梅上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求，即确认其与景圣景公司于2015年4月23日签订的《商品房买卖合同》有效，确认位于仁寿县2号房屋归其所有，景圣景公司协助其办理案涉房屋产权登记手续，不得执行其购买的案涉房屋并解除对该房屋的查封；本案诉讼费由赖开云承担。事实和理由：一审判决承认杜永松、李红梅的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定的三个要件即查封前双方签订了书面买卖合同、房屋已经交付、杜永松和李红梅对房屋未过户无过错，但不认可杜永松、李红梅支付了购房款，属认定事实错误。1.一审认定“因为杜永松、李红梅关于付款部分的证据仅能证明李红梅向叶华容个人转账80万元，不足以证明该笔转账是杜永松、李红梅向景圣景公司进行出借”存在错误。叶华容系时任景圣景公司法定代表人罗有威的妻子，罗有威、叶华容是该公司的控股股东，其他法院生效裁判可证明叶华容代景圣景公司收取款项属于职务行为，李红梅向叶华容转账80万元，系杜永松、李红梅夫妻向景圣景公司出借的款项，且该借款事实也得到了景圣景公司向一审法院的书面承认，李红梅转款给叶华容系借款的事实在诉讼过程中也多次得到赖开云的承认，已构成自认。2.一审认定“杜永松、李红梅当庭表示无借款合同或者借条，如按其主张，如此大额借款无约定期限及利息的书面合同与常理不符”存在错误。杜永松、李红梅夫妇与罗有威、叶华容夫妇是朋友关系，亲朋之间不签订书面合同实属常见，且景圣景公司借款用于房地产开发，转账凭证已足以确保出借人的资金安全。3.一审认定“杜永松、李红梅表示以房抵债仅有《商品房买卖合同》，没有明确结算借款本息、以房抵债金额的书面协议，亦与常理不符”存在错误。杜永松、李红梅在一审庭审中陈述其与景圣景公司之间存在口头结算协议并以签订、履行《商品房买卖合同》予以确认，景圣景已将案涉房屋交付杜永松、李红梅，证明双方已对借款本息进行结算。4.一审认定杜永松、李红梅未支付全部购房款违背客观事实。杜永松、李红梅与景圣景公司签订《商品房买卖合同》并备案、缴纳契税等事实，证明双方对案涉借款本息进行了结算，达成并履行了以房抵债协议。5.赖开云对景圣景公司的债权在杜永松、李红梅签订《商品房买卖合同》并备案，占有、出租案涉房屋之后，证明以房抵债客观真实，杜永松、李红梅对案涉房屋的权利应当排除执行。6.案涉房屋如被执行，将产生诸多问题并造成严重后果。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院改判支持其一审诉讼请求。 赖开云辩称，1.一审法院对案涉房屋查封时所调取的《仁寿县房地产管理局房屋信息摘要》显示该房屋的登记权利人为景圣景公司，一审法院对该房屋的查封合法、正当、有效。2.杜永松、李红梅针对案涉房屋所提异议，不符合执行异议复议规定第二十八条、第二十九条规定的情形，不能够排除执行。3.杜永松、李红梅与景圣景公司之间不存在房屋买卖合同关系。杜永松、李红梅提交的商品房买卖合同系虚假合同，系以合法形式掩盖非法目的，该合同自始无效，相应的备案登记也应无效，且备案登记本身就不具备物权效力。4.杜永松、李红梅在案涉房屋被查封前未支付全部房屋价款。叶华容和景圣景公司之间各自独立，二者身份不能混同，杜永松、李红梅向叶华容转款80万元，与景圣景公司没有任何法律上的关联性，银行转账凭证仅能证明资金往来情况，不能证明资金往来所依据的法律关系，更不能证明杜永松、李红梅与景圣景公司之间存在借款关系，杜永松、李红梅主张该80万元已通过景圣景公司以房抵债转化为购房款无任何事实依据，且该金额也不足以抵扣三套房屋的总价款。景圣景公司作为房地产开发企业，未向杜永松、李红梅出具收款凭证，证明杜永松、李红梅并未支付房款。5.杜永松、李红梅提供的证据不足以证明其在案涉房屋被查封前实际占有并在该房屋居住。6.杜永松、李红梅与景圣景公司关系密切，应当预见案涉房屋存在无法过户登记的情形，应自行承担不利的法律后果。7.李红梅系景圣景公司的员工，且本案及关联案件与日常新建商品房交易习惯不符，结合杜永松、李红梅提交证据的瑕疵，难以排除其与景圣景公司恶意串通，协助景圣景公司逃避执行，损害赖开云及其他债权人合法权益的可能性。8.孙华英、李红梅、王远玲及被执行人叶华容、罗小文于2016年3月15日设立了仁寿景都企业管理服务有限公司，吴浩汇也在2017年5月2日成为该公司的股东。本案及另11个关联案件的上诉人（案外人）及关联人在同一家公司任股东和高级管理人员，存在极高度的利益关系。孙华英、李红梅、王远玲与叶华容之间的转款存在其他用途的可能性，不能证明借款事实和向景圣景公司交付房款的事实，不能认定杜永松、李红梅向景圣景公司支付了购房款。综上所述，杜永松、李红梅对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 景圣景公司未发表陈述意见。 杜永松、李红梅向一审法院起诉请求：确认其与景圣景公司于2015年4月23日签订的《商品房买卖合同》有效；确认位于仁寿县2号房屋（房屋唯一号：79107）归其所有；景圣景公司协助其办理该房屋产权登记手续；不得执行其购买的该房屋，解除对该房屋的查封；本案诉讼费由赖开云承担。 一审法院认定事实：仁寿县2号房屋为景圣景公司新建房屋，登记权利人为景圣景公司。杜永松、李红梅系夫妻关系。2013年6月26日，李红梅向时任景圣景公司法定代表人罗有威之妻叶华容通过银行转账支付30万元。2014年1月8日，李红梅向叶华容通过银行转账支付50万元。2015年4月23日，杜永松、李红梅与景圣景公司签订包括上述房屋在内的三份《商品房买卖合同》并进行了商品房买卖合同备案登记。该三份合同中约定杜永松、李红梅向景圣景公司购买仁寿县1号房屋，房屋总价款为241570元；2号房屋，房屋总价款为386960元；3号房屋，房屋总价款为231660元，以上三套房屋购房款共计860190元。2015年5月26日，李红梅向仁寿县地方税务局缴纳了案涉房屋买卖契税。包括本案讼争房屋在内的前述三套房屋由李红梅委托刘华志于2015年5月4日起出租给重庆眼视光医院管理有限公司。2016年6月15日，一审法院依法对申请执行人赖开云与被执行人罗有威、叶华容、罗麒麟、罗雨梅、韩永昌、罗菊华、邓文清、罗小文、罗伟、王小方、景圣景公司公证债权文书一案立案执行，案号为（2016）川7101执保9号。同年6月23日，一审法院依据（2016）川7101执保9号执行裁定书及协助执行通知书，对被执行人景圣景公司位于仁寿县2号房屋予以查封、冻结，期限三年。2016年7月13日，申请执行人与被执行人签订《执行和解协议》，因被执行人未依约履行和解协议，2017年2月17日，一审法院依法重新对申请执行人赖开云与被执行人罗有威、叶华容、罗麒麟、罗雨梅、韩永昌、罗菊华、邓文清、罗小文、罗伟、王小方、景圣景公司公证债权文书一案立案执行，案号（2017）川7101执112号。2018年5月8日，案外人杜永松、李红梅向一审法院提出书面异议，认为根据其与景圣景公司签订的《商品房买卖合同》的约定，被查封的仁寿县2号房屋系杜永松、李红梅所有，请求中止对该房屋的执行。同年5月22日，一审法院作出（2018）川7101执异38号《执行裁定书》，裁定驳回案外人杜永松、李红梅的异议请求。案外人杜永松、李红梅对该裁定不服，依法向一审法院提起诉讼。 一审法院认为：不动产权属通常以登记为准，但执行异议复议规定第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此本案判断杜永松、李红梅对讼争房产能否主张排除执行，应按该条规定的标准进行判断。由查明事实可知，杜永松、李红梅与景圣景公司签订《商品房买卖合同》并进行备案登记均在一审法院查封之前，房屋出租亦可表明杜永松、李红梅已占有该房产，无证据表明系其自身原因未办理过户登记。关于杜永松、李红梅主张含本案讼争房屋在内的全部三套房屋系抵偿杜永松、李红梅夫妻两人2013年6月26日、2014年1月8日向景圣景公司出借80万元的债务，从而证明杜永松、李红梅已支付全部价款的主张，一审法院不予认可。因为杜永松、李红梅关于付款部分的证据仅能证明李红梅向叶华容个人转账80万元，不足以证明该笔转账是杜永松、李红梅夫妻两人向景圣景公司进行出借。杜永松、李红梅当庭表示无借款合同或者借条，如按其主张，如此大额借款无约定期限及利息的书面合同与常理不符。杜永松、李红梅表示以房抵债仅有《商品房买卖合同》，没有明确结算借款本息、以房抵债金额的书面协议，亦与常理不符。因此杜永松、李红梅现有证据存在诸多疑点，不足以让一审法院认可其证明效力。杜永松、李红梅关于其已支付全部价款的主张，无充分证据支持，不予采纳。综上所述，杜永松、李红梅未支付讼争房屋价款，不符合执行异议复议规定第二十八条规定，其不得执行杜永松、李红梅购买的位于仁寿县2号房屋并确认房屋归其所有的诉讼请求不能成立，应予驳回。杜永松、李红梅其他诉讼请求，不属于本案案外人异议之诉的审理范围，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条、第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回杜永松、李红梅的诉讼请求。一审案件受理费4300元，由杜永松、李红梅负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于上诉人杜永松、李红梅二审提交的成都市中级人民法院作出的（2016）川01民初2816号民事判决书、四川省高级人民法院作出的（2017）川民终699号民事判决书、（2019）川民终425号民事判决书和（2018）川民终725号民事裁定书以及2015年8月7日景圣景公司出具给余素兰的借条，经审查，本院对上述四份民事裁判文书的真实性和合法性予以认可，但认为与本案不具关联性，且不能达到杜永松、李红梅主张叶华容的收款行为系代表景圣景公司作出的职务行为之证明目的；关于借条，赖开云经质证对其真实性、合法性和关联性均不予认可，本院对该借条不予采信。被上诉人赖开云二审提交仁寿县行政审批局出具的仁寿景都企业管理服务有限公司的工商登记材料，拟证明本案及关联案件【案号：（2019）川71民终92－103号】的案外人李红梅、王远玲与本案执行案件的被执行人叶华容、罗小文及关联人孙华英于2016年3月15日以股东身份共同出资申请设立了仁寿景都企业管理服务有限公司，李红梅担任法定代表人、执行董事兼经理职务，叶华容任监事，孙华英任财务负责人，吴浩汇于2017年5月2日成为该公司股东并担任监事，上述人员在同一家公司担任股东并任职，具有极高度的利益关系，故其相互间的转账存在其他用途的可能性，不能认定系向景圣景公司支付购房款。杜永松、李红梅经质证，认可上述证据的真实性、合法性，但认为不具关联性且不能达到赖开云的证明目的。本院经审查，认为赖开云举示的上述证据具备真实性、合法性和关联性，能够证实本案及关联案件【案号：（2019）川71民终92－103号】的案外人李红梅、王远玲与本案执行案件的被执行人叶华容、罗小文及关联人孙华英共同设立公司并任股东、吴浩汇后续以股东身份加入该公司的事实，上述六人存在高度利益关系且为利益共同体，存在其他利益往来的可能性，不能排除对杜永松、李红梅所提交证据存在疑点的合理怀疑，后续将在本判决说理部分详细论述。 本院经二审查明，一审对杜永松、李红梅与景圣景公司就仁寿县1号房屋所签《商品房买卖合同》的房屋价款认定错误，同时直接导致对杜永松、李红梅签订的合同所涉三套房屋的房款总价认定错误，应予纠正，二审查明：杜永松、李红梅与景圣景公司签订《商品房买卖合同》，约定杜永松、李红梅向景圣景公司购买仁寿县1号房屋，房屋总价款为239970元，三套房屋购房款共计858590元。本院对一审查明的其余事实予以确认。 本院认为，本案系杜永松、李红梅对其买受的登记于景圣景公司名下的房屋所提起的案外人执行异议之诉，一审法院已经对杜永松、李红梅符合在案涉房屋被查封前签订《商品房买卖合同》并占有该房屋、非因自身原因未办理过户登记的情形予以认定，赖开云并未针对一审判决提起上诉，其虽在二审中提出“杜永松、李红梅与景圣景公司不存在房屋买卖合同关系”“杜永松、李红梅未实际占有该房屋”以及“杜永松、李红梅应当预见案涉房屋存在无法过户登记的情形，应自行承担不利的法律后果”的答辩意见，但并未提交相应的证据对其主张予以证明，故本院对赖开云的上述抗辩主张不予支持。本案二审争议焦点系杜永松、李红梅是否通过景圣景公司以房抵债的方式购得案涉房屋且已支付房屋价款，并因此符合执行异议复议规定第二十八条规定的情形而对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。针对该争议焦点，本院评判如下： 以房抵债应当以双方之间存在合法有效的到期债权债务为前提。杜永松、李红梅主张景圣景公司以包含案涉房屋在内的三套房屋所抵偿之债，是李红梅于2013年6月26日、2014年1月8日向叶华容的两笔转账共计80万元。本院认为，叶华容虽系时任景圣景公司法定代表人罗有威之妻，但叶华容、罗有威、景圣景公司均系独立的民事主体，在没有充分证据予以证明的情况下，李红梅向叶华容的转账不能认定为叶华容、罗有威二人的夫妻共同债务，更不能直接认定为景圣景公司的借款。景圣景公司虽在诉讼过程中于2018年12月2日向一审法院出具书面证明，承认李红梅向叶华容转账80万元系出借给景圣景公司的款项，但本案系案外人执行异议之诉，除案外人杜永松、李红梅以及被执行人景圣景公司外，还涉及申请执行人赖开云的利益，因此，在本案无任何借款合同或借条等书证可以证明借款主体、借款期限及利息约定的情况下，仅凭景圣景公司的单方陈述，不足以使本院认定李红梅向叶华容转账80万元系出借给景圣景公司的款项。况且，如此大额的汇款未备注性质且未经任何书面确认，既不符合现实中出借款项的日常交易习惯，亦不符合杜永松、李红梅二审提交的多份生效裁判文书中反映出的景圣景公司向他人借款均签订了借款协议或出具借条的交易习惯。故杜永松、李红梅不能证明其对景圣景公司享有合法有效的到期债权。 本案中，杜永松、李红梅虽与景圣景公司签订了《商品房买卖合同》，但该合同中并无杜永松、李红梅已经支付房屋价款的相关表述。杜永松、李红梅所主张的以房抵债，除前述景圣景公司于2018年12月2日出具的证明外，未举示任何证据，根据本案查明的事实，双方就案涉房屋在内签订的三份房屋买卖合同总价款共计858590元，与李红梅向叶华容转账金额80万元存在一定出入，双方未在当时就借款金额、欠款本金及利息、还款方式以及以房抵债的重要事项进行任何书面确认不符合常理和日常交易习惯，亦不符合杜永松、李红梅二审提交的多份生效裁判文书中反映出的景圣景公司向他人借款并就以房抵债通过还款协议或公司股东出具承诺等书面形式进行了确认，且还款协议上有时任景圣景公司法定代表人罗有威盖章或签字的交易习惯。综上所述，在杜永松、李红梅尚不能举证证明其对景圣景公司享有债权的情况下，其与景圣景公司签订《商品房买卖合同》并备案、缴纳房屋契税以及占有、出租案涉房屋等事实并不能当然地证明其已通过以房抵债的方式支付了案涉房屋价款，应依法承担举证不能的不利后果。 此外，本案还存在不能排除的合理怀疑。1.一审法院调取的《仁寿县房地产管理局房屋信息摘要》显示李红梅系登记权利人景圣景公司的代理人，李红梅承认其曾在景圣景公司工作，任管理职务。2.杜永松、李红梅一审举示的案涉房屋所在楼盘景观名都1号楼的《四川省建设工程竣工验收备案书》“建设单位：仁寿县景圣景房地产开发有限责任公司”一栏载明“负责人：刘华志”，备案时间为2014年8月19日。杜永松、李红梅二审接受本院询问时对上述事实予以确认，承认刘华志曾在景圣景公司工作。3.一审中杜永松、李红梅当庭承认其提交的物管费缴费收据系案涉楼盘的物管公司即华建物业管理公司后续补开，该物管公司的法定代表人系刘华志、负责人系孙华英（刘华志与孙华英系夫妻）、会计系吴浩汇。故该收据真实性存疑，且不能排除案涉楼盘物管公司及相关人员与开发商景圣景公司存在利害关系的可能性。4.在案证据显示本案及关联案件【案号（2019）川71民终92－103号】案涉房屋均以刘华志的名义于2015年5月统一出租给同一主体，租金均汇入刘华志个人账户，包含李红梅在内的上述案件的案外人均未举示任何证据证明其实际收取了租金。5.孙华英与本案及关联案件【案号：（2019）川71民终92－103号】的案外人李红梅、王远玲及本案执行案件的被执行人叶华容、罗小文于2016年3月15日以股东身份共同出资申请设立了仁寿景都企业管理服务有限公司，李红梅担任法定代表人、执行董事兼经理职务，叶华容任监事，孙华英任财务负责人，吴浩汇于2017年5月2日成为该公司股东并担任监事，上述六人存在高度利益关系且为利益共同体，存在其他利益往来的可能性，故不能完全排除李红梅与叶华容之间存在其他经济往来的可能性，其相互之间转账的性质不能得出系借款的唯一结论。 综上，杜永松、李红梅举示的李红梅向叶华容转账的银行凭证、与景圣景公司签订的房屋买卖合同等证据以及景圣景公司向一审法院以出具证明的方式所作陈述，不能证实杜永松、李红梅和景圣景公司存在借款关系、景圣景公司以房抵债以及杜永松、李红梅向景圣景公司支付了房屋价款的主张。因此，杜永松、李红梅未支付案涉房屋价款，不符合执行异议复议规定第二十八条规定的情形。此外，杜永松、李红梅在案涉房屋所在楼盘一次性购买了包含案涉房屋在内的三套房屋且已全部出租，并未用于自己居住，故本案亦不符合执行异议复议规定第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的情形。无论适用执行异议复议规定第二十八条还是第二十九条，杜永松、李红梅对案涉房屋均不享有排除执行的民事权益，其异议均不能成立。因此，一审法院驳回杜永松、李红梅关于不得执行案涉房屋并确认房屋归其所有的诉讼请求以及其他不属于本案案外人执行异议之诉审理范围的诉讼请求并无不当，杜永松、李红梅提出的上诉理由均不能成立，本院不予支持。 综上所述，杜永松、李红梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决除对个别案涉房屋合同价款的认定存在错误以外，认定其余案件事实清楚，适用法律正确，裁判结果正确，本院依法对相关事实予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由杜永松、李红梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 欣 审 判 员  黄浩原 审 判 员  于甯一 二〇一九年十二月二十四日 法官助理  赵小凤 书 记 员  严文涓                                                                                                                                 陈小利