辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽10民终1493号上诉人（原审原告）：孙晓庆，女，1981年11月8日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：李立茹，辽宁律安律师事务所律师。上诉人（原审原告）：邓伟，男，1970年3月5日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：曲艳丽，灯塔市宏凯法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：冯洪海，灯塔市宏凯法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：邓玲，女，1973年5月26日出生，汉族，住辽阳市白塔区。上诉人邓伟、孙晓庆因与被上诉人邓玲房屋租赁合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2018）辽1002民初2372号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，本院于2019年9月4日立案后，依法组成合议庭，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。上诉人孙晓庆及其委托诉讼代理人李立茹，上诉人邓伟的委托诉讼代理人冯洪海、曲艳丽到庭参加诉讼，被上诉人邓玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙晓庆上诉请求：请求二审法院依法判决：一、撤销辽阳市白塔区人民法院2018辽1002民初2372号民事判决；二、依法改判被上诉人返还上诉人租金16万元。三、撤销一审诉讼请求中装修损失6万元并保留另诉的权利。四、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清。2018年7月18日上诉人在看房时，被上诉人称该房屋之前一直作为宾馆经营，现虽停业2年，但此房屋办理宾馆手续是没问题的。上诉人在看房后通过电话得知房屋地址及平米数以便起草房屋租赁协议书。上诉人与被上诉人于2018年7月2S日签订的房屋租赁协议，协议中约定租赁起始日从2018年10月1日开始计算。上诉人于2018年7月31日将租房款16万打到被上诉人邓玲名下的银行卡中。签订时被上诉人并未提供房照也未告知上诉人房屋使用性质为锅炉房。签订协议后2018年9月初上诉人准备办理营业执照时，被上诉人才将房照复印件交给上诉人，上诉人去白塔区消防大队办理消防审批手续时被告知因房屋性质为锅炉房不能作为营业性质来使用。被上诉人属于恶意隐瞒房屋的真实属性，导致上诉人因房屋属性问题无法办理营业执照，损害了上诉人的利益。于2018年9月20日与被上诉人联系，通过电话和面谈告知被上诉人因无法办理营业执照不能实现合同目的，要求被上诉人返还全部房款，房屋钥匙于9月20日也返还给被上诉人。被上诉人于2018年9月21日已将房屋的外门封锁，并加固大门，已实际收回该房屋。上诉人与被上诉人多次沟通无果，上诉人于2018年10月8日起诉至白塔区人民法院立案受理。有收案日期及起诉状日期为证。协议中约定该房屋租赁期自2018年10月1日开始，但一审法院的判决结果从合同签订日开始计算租赁期，并扣除了从2018年7月25日至2018年11月的租金，明显认定事实不清，至起诉之日止上诉人并没有实际使用该房屋获取利益，而且上诉人在得知不能办理营业执照时，被上诉人明知该房屋的房屋性质为锅炉房，将不能办理营业执照的房屋非法租赁给上诉人，使上诉人无法使用经营，被上诉人隐瞒房屋性质的做法违反法律、行政法规的的强制性规定，属于违法行为，导致上诉人的合同目的无法实现，应返还全部租房款。综上所述，上诉人请求二审法院依据民事诉讼法第一百七十条之规定，查明案件事实后依法改判，支持上诉人的上诉请求。邓伟二审答辩称：孙晓庆签订合同时通过邓伟的房产证，确认邓伟的所有权，也知道房屋是锅炉房改建。孙未经过邓伟同意私自拆毁房屋，房屋没有恢复原状，我方无法使用。原判解除合同，返还租金，没有涉及责任问题，房屋损失一审没有确定，一审判决后，我方去相关部门询问，是否可以开宾馆，答复是可以办理，但是有条件。本案不具备解除合同的条件。邓伟上诉请求：一、请求法院依法撤销辽阳市白塔区人民法院2018辽1002民初2372号民事判决书中第一、二项，并依法改判；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人与上诉人签订房屋租赁协议时即己知晓所租房屋为锅炉房，且正在经营旅馆。在签订合同过程中必须查看房屋情况及产权证书是生活常识，那么在确定上诉人为该房屋产权人的同时，被上诉人就应确定了该房屋的设计用途为锅炉房。另外，本案被上诉人系基层法律服务工作者，专业从事法律服务工作多年，并曾在辽阳市白塔区人民法院工作，由此推定被上诉人对合同签订过程及合同内容相关的法律规定非常熟悉；二、上诉人认为，没有任何的法律规定不允许用锅炉房改建的房屋经营旅馆，被上诉人也无法提供相关的法律条文，以及有关部门不予办理行政许可的任何法律文书。再者，如果该房屋不允许经营旅馆，那么该房屋之前的承租人如何取得的经营手续？况且，被上诉人在与上诉人签订房屋租赁协议时未明确房屋租赁用途，也未要求上诉人对其实现合同目的做出相应承诺，合同内容也从未约定被上诉人租赁该房屋的用途。即使，上诉人在通话录音中口头承认了该房屋不能办理经营酒店的相关审批手续，也不能代表法律相关规定。而且在上诉人不知情的情况下私自对上诉人进行录音属于违法行为；三、被上诉人与上诉人租赁协议签订是双方真实意思的表示，但被上诉人未经上诉人允许将所租房屋拆毁。因被上诉人个人原因不能履行租赁合同，上诉人不应返还租赁费，且被上诉人必须将所租房屋恢复原状、并赔偿损失；四、即使，原审法院判定上诉人与被上诉人解除合同，应退还部分租金，数额不应是108273.97元，被上诉人至今仍占用该租赁房屋，一直没有交付给上诉人，应以被上诉人将该房屋实际交付给上诉人的时间来确定退还租金的数额。故原审法院认定的数额不正确。综上所述，上诉人认为原审法院认定事实不清楚，适用法律错误。被上诉人未经上诉人允许将所租房屋拆毁，明知所租房屋为锅炉房，且正在经营旅馆，称其不能办理审批手续纯属无中生有，蓄意反悔租赁协议，应自负全部责任。上诉人为维护自身合法权益，请求二审法院依法改判。孙晓庆二审答辩称：邓伟说法不真实，我方是比较大额投资，如果明知无法办理消防手续仍然租赁不符合常理。我方基于对中间人以及房主的信任，没有看产权证，不知道房屋为锅炉房。答辩人在租赁前，宾馆未经营使用，应消防不合格停业两年。根据辽宁省实施《中华人民共和国城乡规划法》锅炉房属于公共设施用地，不能变更使用用途。邓伟在录音中自认房屋不能办理审批手续，违反诚信原则。2018年9月20日答辩人已经将旅馆归还给被答辩人，双方协商了退款事宜。综上，驳回上诉人上诉。孙晓庆向一审法院起诉请求:请求判令依法解除原、被告于2018年7月25日签订的《租房协议书》；被告返还原告已支付的租金16万元并赔偿原告装修损失6万元；起诉之日起至租房款给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率给付利息；诉讼费、保全费由被告承担。孙晓庆向一审法院提出诉讼请求：请求判令依法解除原、被告于2018年7月25日签订的《租房协议书》；被告返还原告已支付的租金16万元并赔偿原告装修损失6万元；起诉之日起至租房款给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率给付利息；诉讼费、保全费由被告承担。邓伟一审辩称，双方在房屋租赁协议中并未约定原告租用被告房屋的使用用途，因此被告不存在隐瞒房屋的使用性质，何况原告租赁被告房屋之初或签订协议时明知被告房屋使用的性质和房屋的结构。被告所出租的房屋系经营旅店，处在正常的经营中，手续齐全。原告承租了该房屋之后未经被告同意擅自将房屋结构设施拆除破坏，连同该院内其他两个附属建筑都弄得不能正常营业，原告这些拆除破坏行为给被告造成了经济损失。如果原告因履行合同的能力问题而解除本租赁合同，应将拆除的租赁房屋的物品及结构应该恢复原状并赔偿损失。被告认为原告诉讼解除合同的理由不成立，应当驳回原告的诉讼请求。邓玲一审未出庭，亦未答辩。一审法院认定事实：2018年7月25日，原告孙晓庆与被告邓伟签订一份《房屋租赁协议》，协议约定被告邓伟将其拥有的座落于白塔区西地号小区房屋出租给原告；房屋建筑面积866.25平方米；租赁期为10年，自2018年10月1日至2028年9月31日；租赁期间前5年年租金16万元，第6年和第7年每年租金为17万元，第8年、第9年、第10年每年租金为18万元，租金按年支付；租赁期间如因被告原因导致原告无法继续使用租赁房屋，被告应无条件将原告所付租金返还，同时赔偿因此造成的损失。签订合同后，被告将房屋交付给原告使用，原告将第一年租金16万元支付给被告。房屋所有权证上记载该房屋设计用途为锅炉房。上述事实，有房屋租房协议、房屋所有权证、转账明细及双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，经当庭举证、质证和法院审查，可以采信。一审法院认为，原告与被告邓伟签订的房屋租赁协议是双方的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。本案中，原告租赁涉案房屋的目的是经营酒店，涉案房屋的房屋所有权证上明确记载设计用途为锅炉房，被告录音中也自认原告就该房屋无法办理经营酒店的相关审批手续，故原告主张合同目的无法实现，请求解除房屋租赁协议，有事实及法律依据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。被告邓伟应将剩余的房屋租金返还给原告，从主张权利之日起，按照年租金16万元计算。被告邓玲并非案涉合同的当事人，原告要求被告邓玲返还租金及赔偿损失等，无事实及法律依据，不予支持。对于原告主张的装修损失，因原告未提供相应的证据予以证明，故不予支持。原告主张的利息，缺乏法律依据，不予支持。原告主张的担保费，缺乏依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除孙晓庆与邓伟于2018年7月25日签订的《房屋租赁协议》；二、邓伟返还孙晓庆剩余租金108273.97元；三、驳回孙晓庆的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后十日内执行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600.00元，由邓伟承担2456.00元，由孙晓庆承担2144.00元。保全费1620.00元，由邓伟承担。本院二审期间，孙晓庆围绕上诉请求提交了证据。第一份证据市规划局土地利用现状分类，证明锅炉房无法审批涉案房屋作为营业性房屋使用。第二份证据是照片一张，证明涉案房屋已经于2018年9月返还对方。3、证人马某的证言，证明合同签订后两个月不计算租金，证明对方同意装修、9月20日已经将钥匙返还给邓伟。邓伟发表质证意见：第一份证据不能证明孙的主张成立，涉案房屋曾经办理了酒店手续，对方没有提供不能办理的证据。第二份证据，不能证明房屋交付给邓伟。第三份证据，房屋原本没有钥匙，10月份装铁门为了防止邻居小孩进去玩发生危险。经过本院二审审理查明，一审法院认定的事实属实。本院认为，孙晓庆租赁涉案房屋的目的是经营酒店，涉案房屋的房屋所有权证上明确记载设计用途为锅炉房，因此，在此情况下，案涉租赁物是无法实现孙晓庆的经营目的。由于双方签订的租赁期限比较长，双方亦应及时解除租赁合同，尽可能减少双方的损失。因此，一审法院判决解除双方的租赁合同并无不当。《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同履行情况，一审法院判决邓伟返还孙晓庆剩余租金108273.97元并无不妥，本院不予调整。另，关于邓伟上诉称孙晓庆应当将租赁房屋恢复原状并赔偿损失的问题，由于邓伟一审并未提起反诉，故，本院不予审理，邓伟可另行主张权利。综上所述，孙晓庆、邓伟的上诉请求均不成立，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,200.00元，由上诉人孙晓庆负担4,600.00元，由上诉人邓伟负担4,600.00元。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  曹丽娜审判员  王 娜二〇一九年十二月十二日法官助理侯是羽书记员任玥