海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2019）琼0271民初9744号原告：中粮地产集团深圳物业管理有限公司海南分公司，住所地：海南省三亚市吉阳区亚龙湾开发区亚龙大道亚龙湾会公主郡小会所。负责人：于泳，该公司经理。委托诉讼代理人：徐俊、陈明浩，海南邦威律师事务所律师。被告：北京千山天利国际投资发展有限公司，住所地：北京市朝阳区北辰西路69号峻峰华亭4单元2202。法定代表人：崔申虎，该公司总经理。原告中粮地产集团深圳物业管理有限公司海南分公司(简称中粮公司)与被告北京千山天利国际投资发展有限公司(简称千山天利公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中粮公司的委托诉讼代理人陈明浩到庭参加诉讼。被告千山天利公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中粮公司向本院提出诉讼请求：1.千山天利公司向中粮公司支付管理费用726890.53元及违约金33333.33元(以200000元为本金，年违约金比例24％为标准，自2019年3月16日暂计至2019年9月3日为22800元；以200000元为本金，年违约金比例24％为标准，自2019年6月16日暂计至2019年9月3日为10533.33元；以326890.53元为本金，年违约金比例24％为标准，自2019年9月l5日开始计算。上述违约金均计算至千山天利公司实际支付之日止)；2.千山天利公司向中粮公司支付管理费用407841.39元及违约金54702.69元(以200223.39元为本金，年违约金比例24％为标准，自2018年8月12日暂计至2019年9月3日为51657.63元；以207618元为本金，年违约金比例24％为标准，自2019年8月12日暂计至2019年9月3日为3045.06元。上述违约金均计算至千山天利公司实际支付之日止)。事实及理由：千山天利公司系海南省三亚市××区房产业主，涉案房产的开发商系三亚虹霞开发建设有限公司(简称虹霞公司)。2012年8月2日，虹霞公司将涉案房产交付千山天利公司，同日，千山天利公司与三亚亚龙湾开发股份有限公司亚龙湾物业管理中心签署《前期物业服务协议》，千山天利公司还签署了《承诺书》，承诺遵守《业主临时管理规约》内容。《前期物业服务协议》及《业主临时管理规约》均约定：1.物业管理费按照25元／㎡／月的标准收取；2.首年后的物业管理费，每年度收取一次，业主应于每年度首月首十日内向物业公司交纳物业管理费；3.业主不按照约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补齐，并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。因物业服务方经过两次变更，最终变更为由中粮公司为千山天利公司提供物业管理，三方就此于2018年2月5日签署《之主体变更三方协议书》。中粮公司成为涉案房屋的物业管理服务方后，千山天利公司一直拖欠管理费，中粮公司于2018年7月23日向法院起诉，请求千山天利公司支付拖欠的物业管理费。在诉讼期间，千山天利公司于2018年11月7日向中粮公司出具《还款计划书》，确认尚拖欠中粮公司管理费用952200.53元，分五笔偿还：1.2018年11月份支付207618元；2.2018年11月10日支付17692元；3．2019年3月15日支付200000元；4．2019年6月15日支付200000元；5．2019年9月15日支付剩余326890.53元。中粮公司收到千山天利公司出具的《还款计划书》后于当日撤诉。千山天利公司出具《还款计划书》后，仅支付了前两笔管理费。此外，千山天利公司还拖欠2018年8月至2020年8月两年的物业管理费407841.39元，特提起诉讼。千山天利公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：千山天利公司购买虹霞公司开发的三亚亚龙湾龙溪29项目Y17栋别墅。2012年8月2日，虹霞公司将该栋别墅交付千山天利公司，当天，三亚亚龙湾开发股份有限公司亚龙湾物业管理中心(甲方)与千山天利公司(乙方)签订《前期物业服务协议》，约定：甲方对乙方上述别墅提供前期物业管理服务；乙方所购房屋建筑面积692.06㎡，甲方向乙方收取物业管理费用，管理费标准25元／㎡／月；首年后的物业管理费，每年度收取一次，乙方应于每年度首月首十日内向甲方交纳物业管理费，乙方不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补齐并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金等。之后，虹霞公司又和千山天利公司签订一份《补充协议》，约定由虹霞公司选聘的三亚亚龙湾开发股份有限公司亚龙湾物业管理中心对涉案别墅提供前期物业服务，改由三亚亚龙湾物业管理有限公司提供前期物业服务。2018年2月5日，三亚亚龙湾物业管理有限公司(甲方)、千山天利公司(乙方)、中粮公司(丙方)三方签订《之主体变更三方协议书》，约定：甲方与乙方于2012年8月2日签订《前期物业服务协议》，自2017年5月1日起，乙方所在小区的物业管理服务实际由丙方提供；甲、乙、丙三方均同意，物业协议签订之主体甲方(三亚亚龙湾物业管理有限公司)，变更为本协议的丙方。自本协议生效之日起，甲方将物业协议约定的全部权利义务转让给丙方，丙方全面受让物业协议中各项权利和利益，承担各项义务和责任；截止2017年4月30日，业主或物业使用人欠缴的物业管理服务费，甲方有权继续向欠缴业主或物业使用人追讨、催缴等。三方协议签订后，千山天利公司拖欠中粮公司管理费用，2018年7月23日，中粮公司向本院起诉千山天利公司。在诉讼期间，千山天利公司于2018年11月7日向中粮公司出具《还款计划书》，其确认尚拖欠中粮公司管理费用952200.53元，并同意分五笔偿还：1.2018年11月份支付207618元；2.2018年11月10日支付17692元；3．2019年3月15日支付200000元；4．2019年6月15日支付200000元；5．2019年9月15日支付剩余326890.53元。千山天利公司在《还款计划书》中表示，如有违约愿意承担相应法律责任。中粮公司因此撤诉。但千山天利公司仅向中粮公司支付《还款计划书》中的前两笔费用。并继续拖欠2018年8月至2020年8月两年的管理费用，中粮公司遂提起诉讼。本院认为，2018年2月5日，三亚亚龙湾物业管理有限公司、千山天利公司、中粮公司三方签订的《之主体变更三方协议书》约定，三亚亚龙湾物业管理有限公司、千山天利公司于2012年8月2日签订的《前期物业服务协议》中的甲方主体变更为中粮公司，三亚亚龙湾物业管理有限公司将物业协议约定的全部权利义务转让给中粮公司，中粮公司有权向欠缴业主或物业使用人追讨、催缴物业管理服务费用。上述协议是各方当事人的真实意思表示，系有效合同，千山天利公司有义务向中粮公司支付物业管理服务费用。2018年11月7日，千山天利公司向中粮公司出具《还款计划书》，但千山天利公司未按计划支付相应的费用，已构成违约，根据《前期物业服务协议》的约定，千山天利公司应从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。中粮公司认为双方约定的违约金过高，主张按年利率24%计算，并不违反法律规定，予以采纳。千山天利公司未履行《还款计划书》，尚拖欠中粮公司三笔管理费用共计726890.53元，其中，200000元的欠款时间为2019年3月16日，200000元的欠款时间为2019年６月16日，326890.53元的欠款时间为2019年9月16日。千山天利公司应向中粮公司支付上述管理费用726890.53元及违约金。根据《前期物业服务协议》的约定，千山天利公司应于每年度首月首十日内交纳物业管理费。该协议签订的时间为2012年8月2日，千山天利公司应于每年度的8月12日前交纳物业管理费。根据《还款计划书》，千山天利公司应交纳物业管理费时间截止2018年8月24日。自2018年8月25日起，千山天利公司继续拖欠中粮公司的管理费用。其中，拖欠2018年8月25日至2019年8月12日(352天)的管理费为200223.39元[(692.06㎡×25元／㎡／月×12月)÷365天×352天]，拖欠2019年8月13日至2020年8月12日的管理费为207618元，共计407841.39元，千山天利公司应向中粮公司交纳，并支付违约金。中粮公司的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。千山天利公司经依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告北京千山天利国际投资发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告中粮地产集团深圳物业管理有限公司海南分公司支付管理费用726890.53元及违约金(计算方法：以200000元为本金，自2019年3月16日起计算；以200000元为本金，自2019年6月16日起计算；以326890.53元为本金，自2019年9月l6日起计算。均按年利率24%计算至债务付清之日止）；二、被告北京千山天利国际投资发展有限公司于本判决生效之日起10日内向原告中粮地产集团深圳物业管理有限公司海南分公司支付管理费用407841.39元及违约金(计算方法：以200223.39元为本金，自2018年8月13日起计算；以207618元为本金，自2019年8月13日起计算。均按年利率24%计算至债务付清之日止)。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15887元(中粮地产集团深圳物业管理有限公司海南分公司已预缴)，由被告北京千山天利国际投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 邢增秀人民陪审员 卢海涛人民陪审员 陈少珍 二〇一九年十二月三日书 记 员 谷新宇附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。