广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂03民终3512号 上诉人（原审原告）：陈荣喜，男，1980年1月22日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 上诉人（原审原告）：李芳芬，女，1976年9月1日生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 以上二上诉人委托诉讼代理人：莫金球，广西淳盈律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桂林市冠信房地产有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇西城北路5号“幸福美地”小区B区1、2＃楼商业二幢二楼。 法定代表人：魏丰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林圣廷，广东明祥律师事务所律师。 上诉人陈荣喜、李芳芬因与被上诉人桂林市冠信房地产有限公司（以下简称冠信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初1179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈荣喜、李芳芬共同上诉请求：1.撤销（2019）桂0312民初1179号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期办理不动产权证的违约金107400.48元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审认定事实错误，且基本事实不清。临桂区不动产登记部门从未因为机构改革停止办理不动产登记业务，所谓的机构改革对办理不动产登记而言，也仅仅是登记部门内部之间协调问题，并未影响当事人办证进程。本案关键的事实是被上诉人何时向房屋登记部门提交不动产权登记资料的问题，在双方当事人提供不同证据证明各自主张的情况下，原审并未查明应以哪一方证据为准。根据双方《商品房买卖合同》约定，被上诉人在办理产权登记过程中承担的义务包括但不限于“将所需由其提供的资料报产权登记机关”，被上诉人未及时办理不动产登记，导致上诉人迟迟未取得房屋权属证书，应承担违约责任。2.原审适用法律错误。根据有约定从约定，无约定按法定的民事规则，由于双方没有约定转移登记和逾期办理转移登记的违约责任，那么应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条来确定逾期办证时间和逾期办证违约金的数额。 冠信公司辩称，1.冠信公司已经完成了合同约定的房屋预告登记、初始登记的义务，不存在违约责任。2.办理房屋产权转移登记的申报主体是买受人即上诉人，买受人可以自行向房产登记部门申报产权，也可以委托出卖人代理申报，上述委托并不属于出卖人的既定义务。3.上诉人适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条并不恰当，由于本案双方存在委托办证的情形，属于当事人有特殊约定，并不能适用该法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 陈荣喜、李芳芬向一审法院起诉请求：1.请求判决被告承担违约责任，按照合同第十五条约定，以购房款总额五十二万二千三百零六元为基数，日违约金千分之五，共计585天，向原告支付违约金30555元。2．律师费用及诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年10月22日，原告陈荣喜、李芳芬与被告冠信公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于临桂区“远辰国际文化新城”第25幢2单元4层04号房屋，建筑面积127.26平方米，套内面积104.58平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4,994.32元，总金额为522,306元，付款方式为银行按揭方式，房屋交付期限双方约定为2014年12月30日前被告将经验收合格的房屋交付原告使用。合同第十五条对关于房屋登记作出约定：……二、初始登记、转移登记。（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列规定分别处理：1、约定日期起90日内，出卖人应当办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房款的5‰承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍然不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列（1）（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人应当在15日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。（三）双方同意按照下列第一种方式办理房屋转移登记：1、买受人同意由出卖人指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。原、被告双方还对房屋面积确认及面积差异处理、基础设施、保修责任等相关事项做了明确约定。2013年9月11日，原告向被告出具书面《委托书》一份，委托事项为：一、到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。原告已经将房屋总价款522,306元支付给被告。2014年12月29日，被告将远辰国际文化新城”第25幢2单元4层04号房屋交付原告使用，2014年12月29日，原告交给被告住宅专项维修资金8,940元。2016年6月8日，被告办结了原告房屋的初始登记。2018年8月17日，原告房屋的《不动产权证书》办结。由于原告认为被告逾期办理相关房屋产权证书，故诉至该院，形成本诉。 另查明，涉案房屋的《临桂县房屋所有权转移登记申请书》记载：申请人承诺所提交的登记申请材料、申请信息真实、合法、有效，如有不实，由申请人承担一切法律责任。落款有原被告双方的签名或盖章，落款时间为2017年4月12日。涉案房屋《临桂房屋权属档案查询单》记载：于2017年4月14日收件初审，2017年5月31日终审。涉案房屋《房屋交易和产权确认书（商品房转移）》落款盖章为桂林市临桂区房地产管理所，落款时间为2017年8月1日，注意事项标明：本确认书是交易当事人申请房屋转移登记的唯一合法证明。 再查明，国务院于2014年11月24日发布《不动产登记暂行条例》，该暂行条例对建立不动产统一登记制度提供了法律依据与制度保障，从国务院2014年11月发布《不动产登记暂行条例》到桂林市临桂区于2015年11月成立不动产登记局，耗时一年。 一审法院认为，原告与被告签订的商品房销售合同，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。原、被告在合同签订后，原告已向被告交付了全部房屋价款，被告已于2016年6月8日办结了涉案房屋初始登记。首先，由于不动产登记改革客观上造成了不动产登记延误，且被告对此不可预知亦不可控制，故被告对不动产改革所造成的延误时间不应承担责任；其二，不动产登记局登记中心在正式接受备案资料前，即从2016年8月至2016年12月期间数度要求变更递交办证材料流程与内容，此期间系办证机构的原因导致不能收件，并结合本案实际，考虑公平因素，该院认为此期间(5个月)所造成的损失不应由被告承担，此期间(5个月)不应计付违约金；其三，开发商在办理产权过程中承担的是将需由其提供的资料报产权登记机关的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》和《委托书》中未对何时办结不动产权属证书、原告何时取得不动产权证书的日期作约定，但被告于2017年4月14日向临桂区不动产登记中心申请办理房屋转移登记，提交了办理原告涉案房屋转移登记的资料，从公平原则看，这一提交资料的时间也合理。2018年8月17日，原告房屋的《不动产权证书》办结。被告已履行了合同的主要义务，不存在违约行为。在庭审中，原告和被告均没有解除《商品房买卖合同》和《委托书》的意思表示，对双方签订的《商品房买卖合同》和《委托书》均认可，均要求继续履行。故原告的诉请缺乏事实和法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告陈荣喜、李芳芬的诉讼请求。案件受理费2448元，依法减半收取计1224元，由原告陈荣喜、李芳芬负担。 本案二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了临桂区不动产登记局档案室出具的《查询证明》，拟证明周国荣等6户名下坐落于远辰·国际文化新城办理房屋交易和产权确认书的收件时间，一审认定交付的材料是办理转移登记所需材料。被上诉人经质证后认为与本案无关。本院认为，上诉人提供的《查询证明》并不包括本案不动产，与本案无关联性，本院不予采纳。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。 归纳诉辩双方意见，本案二审的争议焦点是：被上诉人是否构成逾期办证，如构成逾期办证应如何计算违约金。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护，双方当事人应依照约定全面履行各自的义务。该《商品房买卖合同》第十五条约定：……二、初始登记、转移登记。（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人……（三）双方同意按照下列第一种方式办理房屋转移登记：1、买受人同意由出卖人指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。上述条款中，双方约定被上诉人应当于2016年12月30日前办结该商品房所有权初始登记，但并未约定办理该商品房所有权转移登记的具体时间。上诉人认为，在双方对办理该商品房所有权转移登记未做约定的情况下，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”本院认为，上述法律规定的是在当事人没有特殊约定的情况下，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办结商品房所有权的转移登记并交付房屋权属证书。而从案件查明的事实来看，涉案商品房于2014年12月29日交付使用，双方约定2016年12月30日前办结该商品房所有权初始登记，约定办理初始登记的时间已经超过了房屋交付使用之日起90日，而商品房必须在完成初始登记后方可办理转移登记，因此，本案并不能适用上述法律规定。据此，应当认为当事人对涉案商品房所有权的转移登记有特殊约定，即《商品房买卖合同》第十五条第（三）项约定，买受人同意由出卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。由于双方对出卖方何时代为办理房屋转移登记并没有具体约定，被上诉人作为出卖人应当遵循诚信原则，在合理期间内履行代办房屋转移登记的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”被上诉人作为房地产开发企业，其在办理房屋权属登记中承担的主要义务就是协助购买人，并提供必要的证明文件，即提供办证资料。从《临桂房屋权属档案查询单》上显示，被上诉人于2017年4月14日提交了涉案房屋转移登记的资料，应当认为已经在合理期间完成了代办房屋转移登记的义务，没有违反合同义务，不应承担违约责任。一审法院结合不动产机构改革的实际情况，综合认定合理的办理期间，认为被上诉人不构成违约符合法律规定和双方合同约定，本院予以维持。由于被上诉人不构成违约，则无需支付违约金。 综上所述，上诉人陈荣喜、李芳芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2448元，由上诉人陈荣喜、李芳芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇一九年十二月二十日 法官助理 李立婕 书 记 员 申峰峰