沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初20309号原告：夏璐，女，1986年10月16日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告：何伟，女，1966年12月2日出生，满族，住辽宁省本溪市明山区。委托代理人：孟凡强，男，1955年4月26日出生，汉族，住辽宁省本溪市平山区。原告夏璐诉被告何伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员刘静明独任审判。于2019年10月28日和2019年12月4日两次公开开庭进行了审理。原告夏璐和被告何伟及其委托代理人孟凡强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年3月18日，通过中介公司，原告租用了被告位于沈阳市和平区民主路房屋，用于原告的公司经营，双方签订了《房屋租赁合同》，租期为2018年3月21日至2019年3月20日，租金为3800元每月，房租半年一付，并交付租金3800元。合同到期后，原告又向被告续交了半年的房租（即2019年3月21日至2019年9月20日），继续租用房屋。2019年8月18日，在被告的催促下，原告又向被告转账（2019年9月22日至2020年3月21日）半年的房租22800元。2019年8月24日，因原告公司业务发展需要，公司办公地点要搬到别处，且3月份交的租金到9月21日才到期，所以原告决定通知被告解除租赁合同。8月25日，原告通过电话和微信联系到被告，商量退房和退还续交的房租之事，被告同意原告退房，但要求原告将房屋转租后再将房租退还给原告，原告向中介公司打电话，请他们帮忙发帖招租。通过中介的帮助，一个租客同意以月租金3900元的价格租用该房屋，并约定9月10日签房屋租赁合同。但由于该租客临时决定不租了，所以未能签订合同。之后原告多次联系被告商量退房租之事，且愿意放弃抵押金3800元，作为被告寻找租户的时间补偿。但被告表示原告必须将房屋转租出去，否则房租和押金不退。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，双方签订的租赁合同已经届满，续交房租时也未续签合同，租赁期限应视为不定期租赁。现原告因公司业务发展，不能继续租用房屋，并已将房屋腾空，但被告不收钥匙，也不退还续交的房租。原告多次与被告协商，但被告坚决不退还租金。为了维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求人民法院公正处理。诉讼请求：1、请求依法判令被告立即退还原告房屋租赁费22800元、押金3800元，合计26600元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、原告提出的要求被告退还房屋租赁费22800元的诉求，没有事实和法律依据。原告和被告经中介公司介绍，于2018年3月12日签订了为期一年的房屋租赁合同，此合同期限届满前，因为有多家房产中介询问，要承租此房屋。被告便与原告联系，问其是否续租，原告明确表示继续租用，并要求维持原合同的内容条款。于是被告拒绝了其他承租人的要求，把房屋继续租给原告。在协商续租时，被告提出了下一个租期房租能否年付，但原告坚持维持原合同，还是半年一付，于是被告放弃了原来的想法。由于没有书面的东西，原告唯恐被告随时把房屋再租给他人，主动要求把合同续签一下，于是双方约定，待见面时补签合同。这样，在合同履行期间，一次二人在沈阳见面补签了合同。因为新合同完全依照原合同内容不变，只是期限更新，所以原告同意了被告的做法，由原告在原合同的背面简单写下了“原到期日为2019年3月31日，续签后，到期日为2020年3月31日，合同维持不变。”等内容，双方在所写内容下面签上了各自的名字。由此不难看出，被告与原告续签的合同是一份合法的真实有效的定期房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”；“依法成立的合同，受法律保护”。同时，《合同法》第九十三条、第九十四条，也明确规定了合同“约定解除”和“法定解除”的具体情形。原告单方毁约，擅自解除合同的行为不符合法律规定。因此，原告随时解除合同要求被告退还房屋租赁费22800元是没有法律依据，也与事实不符，是一种违反民事法律的行为，应当依法驳回。退一步讲，即便真的应当退还房租，也不存在退还原告22800元一说。因为，原告所说的退还22800元房租，是指2019年9月22日至2020年3月21日的半年房租。可事实是，时至今日，此出租房屋还在原告的实际控制和占有之下，没有交给被告，应视为原告还在租赁使用之中，如何要求退还其半年的房租呢？至于原告提出的房屋转租问题，事实是原告请求被告同意她转租房屋，为她“行个方便”，被告是考虑原告是个年轻的孩子，和自己的女儿年纪不相上下，在外创业也不容易，就答应她，在租赁期间，只要能把房屋转租出去，就把剩余的租金退还给她，被告本人好意，现转租不成，原告竟不顾事实，把被告告上法庭。把自己的违约行为掩盖成合法权益，来寻求法律保护，这是法律所不能允许的。2、原告要求退还押金3800元，没有任何事实和法律依据。原告自房屋出租与被告签订合同之日起，直到现在为止，从未收取过原告的房租押金。根本不存在退还押金之说。对此，被告不予答辩。综上所述，原告在起诉状中所提出的诉讼请求，是完全没有事实和法律依据的，应当依法予以驳回。依法判决原告向被告支付违约金人民币3800元；要求原告承担继续履行合同或者赔偿被告半年出租房屋租金收益损失22800元的民事责任。经审理查明：被告系沈阳市和平区民主路，建筑面积74.86平方米房屋的所有权人。2018年3月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：原告承租被告位于沈阳市和平区民主路房屋，租赁期限为一年，自2018年3月21日起至2019年3月20日止，月租金为3800元，付款方式为半年以现金的方式付款，2018年3月12日前支付2018年3月21日至2018年9月21日的租金22800元，2018年8月21日前支付2018年9月21日至2019年3月20日的租金；租赁期间该房屋的物业、采暖费由甲方承担，租赁期间的水费、电费由乙方承担；乙方签署本合同同时须向甲方支付3800元作为履约保证金；该保证金用作保证乙方履行本合同所确定的相关义务，如乙方违反合同约定，甲方可于该保证金中直接扣除应由乙方承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。合同期满或提前终止时，甲方在扣除应由乙方承担的违约金、赔偿金和相关费用后，应将该履约保证金剩余部分无息返还给乙方；如因乙方原因导致本合同解除时，乙方须向甲方支付违约金，赔偿金额相当于本合同约定的一个月租金，如违约赔偿金不足以弥补甲方损失的，乙方还需赔偿甲方的损失。同日，原告给付了被告26600元，被告并将涉案房屋交付给了原告。后双方又协议续约，续约后合同到期时间为2020年3月21日，合同内容维持不变。但在合同履行过程中，原告于2019年8月提出要退租并于2019年9月17日腾空了涉案房屋，并联系中介将涉案房屋进行转租未成，现因双方对退租金和押金未达成一致意见，原告起诉来院，在本院审理过程中的2019年10月28日原告将涉案房屋钥匙交付给了被告。另查明：2018年8月18日、2019年2月18日和2019年8月18日，原告分别给付了被告租金各22800元。以上事实有房屋所有权证、房屋租赁合同、网银转款记录、微信聊天记录、照片等证据及当事人陈述在案佐证。经庭审质证，本院予以确认。本院认为：本案原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告将涉案房屋交付给了原告使用，原告依约应向被告缴纳租金，双方在合同履行过程中，原告提前解除合同属违约应承担相应的民事责任，按合同约定应支付一个月租金作为违约赔偿金给被告；对于原告要求被告退还其房屋租赁费22800元的请求，经查，原告租金交至2020年3月21日，2019年10月28日原告将涉案房屋钥匙交还给了被告，双方解除租赁关系，经计算，被告应退回原告租金18240元（22800元-22800元÷180天×36天），故本院对原告要求退还全部租金的请求予以部分支持；对于原告主张的押金3800元，经查，原告向被告交纳了3800元履约保证金属实，因合同解除，该履约保证金被告应予退回，但按合同约定，原告提前解除合同属违约应支付一个月租金3800元作为违约赔偿金给被告，因履约保证金与违约赔偿金均为3800元，双方相抵；对于被告要求原告承担继续履行合同或者赔偿被告半年出租房屋租金收益损失22800元的意见，因双方合同已解除，被告的主张依据不足不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告何伟于本判决生效之日起十日内退还原告夏璐租金18240元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费233元，由原告夏璐承担47元，被告何伟承担186元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  刘静明二〇一九年十二月四日书记员  刘 雷本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。