广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初4386号 原告：朱有全，男，1977年4月25日出生，汉族，住广东省广宁县。 原告：梁东良，男，1983年12月31日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 两原告委托诉讼代理人：李江，广东海法（东莞）律师事务所律师。 被告：玉州区名山街道名山社区第23组，住所地：广西玉林市玉州区名山街道名山社区第23组。 法定代表人：文国松，组长。 委托诉讼代理人：蔡文静、梁干，广西鸿洲律师事务所律师。 被告：樊绍通，男，1968年3月3日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被告：梁选裕，男，1955年10月12日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被告：梁明军，男，1968年12月12日出生，汉族，住广西玉林市。 被告：梁明东，男，1949年8月6日出生，汉族，住广西玉林市。 上述四被告委托诉讼代理人：刘为源、王丹丹，广西崇宏律师事务所律师。 原告梁东良、朱有全与被告玉州区名山街道名山社区第23组（以下简称名山社区23组)、樊绍通、梁选裕、梁明军、梁明东租赁合同纠纷一案，玉林市中级人民法院发回重审，本院于2019年10月12日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁东良、朱有全的委托诉讼代理人李江与被告玉州区名山街道名山社区第23组的委托诉讼代理人蔡文静、梁干及被告樊绍通、梁选裕、梁明军、梁明东的委托诉讼代理人刘为源、王丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁东良、朱有全向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2018年9月1日签订的《场地租赁合同书》有效，并确认原告已经依法取得了被告所有的位于玉林市玉州区原“富新家具城”场地的经营使用权；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告名山社区23组所有的位于玉林市玉州区原“富新家具城”的场地（包括土地以及地上建筑物等），因现在案外人的租赁合同期满，被告名山社区23组也明确不再续租给案外人，被告名山社区23组内部经讨论决定另行出租给他人。原告遂与被告名山社区23组于2018年9月1日签订《场地租赁合同书》，约定由承租该场地，并就租赁物、租赁期限、租金等内容进行约定。现原告已经按约支付了租金给被告名山社区23组，被告名山社区23组亦按约定将场地移交原告管理。原告认为，其与被告名山社区23组签订的《场地租赁合同书》系双方真实意思表示，且内容合法，并经被告名山社区23组集体成员讨论同意出租并签字确认，应当属于合法有效的合同。并且双方已经实际履行该合同。为了避免双方可能因合同效力产生纠纷，原告向本院提起诉讼。 被告名山社区23组辩称：一、本案《场地租赁合同书》属于无效合同。(一)四位小组长与原告签订《场地租赁合同》，属于无权处分，合同无效。1.本案争议土地属于名山社区23组集体所有，本案争议土地没有分配到村民个人，亦没有分配到被告名山社区23组下属的6个小组，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定，“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”的规定，涉案土地的经营管理权由名山社区23组行使,4位小组长无权代表23组对外与原告签订租赁合同，村民个人也无权授权任何人办理涉案集体土地出租的相关事宜。2.名山社区23组现有居民460人，其中对涉案土地有分红权的人有255人。根据原告提交的证据2委托书(4份)，共有133人签名授权梁明东、梁选裕、梁选堂、樊绍通办理名山社区23组门口垌场地出租的相关事宜不合法，四个小组长无权代表23组出租涉案集体土地给原告，涉案集体土地属于名山社区23组集体所有，村民个人无权处分，也无权授权任何人办理涉案集体土地的出租事宜。3.村民小组的组长系经过法定程序推选或选举产生，并且需要具备一定的条件，如果撤换也要经过法定程序。因此文国松没有被撤换前仍然是23组组长、法定代表人，对外代表23组，四位小组长未经法定程序私自与原告签订的《场地租赁合同书》无效。（二)1、未经23组村民会议讨论决定，四位小组长与原告签订《场地租赁合同书》出租涉案集体土地，租赁合同无效。原告提交的证据中，没有任何证据证明四位小组长与原告签订《场地租赁合同书》出租涉案集体土地经过村民会议讨论决定。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：(一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准；(二)从村集体经济所得收益的使用；(三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；(四)土地承包经营方案；(五)村集体经济项目的立项、承包方案；(六)宅基地的使用方案；(七)征地补偿费的使用、分配方案；(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。”原告提交的证据得利宾馆会议单、签到表等等一系列证据，只是证明将《场地租赁合同书》的内容告知到场的52名村民而己。2、原告朱有全为广东人士，不属于23组集体经济组织成员，原告提交的证据9《村民同意签名单》欲证明四位小组长与原告签订的《场地租赁合同》经过三分之二集体成员同意，但签字的村民只是同意出租给梁东良，没有同意出租给不是本集体经济组织成员的朱有全。(三)四位小组长无权处分属于集体所有的财产，村民个人也无权授权任何人办理属于集体所有土地的出租事宜。原告提交法庭的《委托书》(4份)、《村民同意签名单》、《证明》(2018年11月5日)、得利宾馆会议《签到表》中的签名很多人没有涉案土地分红权，而且有人员重复签名的情况。名山社区23组有涉案土地分红权的共255人。1.原告提交法庭133人签署的《委托书》(4分)中有20人没有涉案土地分红权，这20人是：①第1小组签字的：刘冬惠、梁家豪、禤春容、李柳蓉、染荣华、胡依玲、禤盛红、钟传勤、梁忠、梁家旺刘观娇、梁云、梁宝、梁伟超、梁严、梁东成、陈诗艳、梁婷婷。②第4组小签字的：梁寿辉、陈华。2.186人签名的《村民同意签名单》中有3人没有涉案土地分红权，这3人是樊超、樊绍亮、杨瑞谭：另外存在重复签名的情况，“陈绍金、梁明忠”这两个签名签重复，并且字迹明显不同。3.168人签名的《证明》(2018年11月5日)中有46人没有涉案土地分红权。这46人是：钟传勤、梁忠、黄第芬、梁家旺、刘观娇、刘东惠、禤春容、李柳容、梁东城、梁助、罗德莲、陈诗艳、梁婷婷、杨瑞覃、梁桂全、梁坤布、梁锡英、梁又文、梁又友、陈三贞、梁天军、梁天龙、黄惠珍、梁天凤、梁天林、梁天福、李胜、李丹妮、张宁、张炬明、陈普敏、梁盛媛、梁静瑶、梁斌、梁勇杰、梁选旺、陈华、曾庆华、梁选飞、梁选猛、梁荣健、樊霞、樊夏浩、樊戴旗文盛、梁玲玲。4.原告提交的证据10《签到表》(2018年8月9日)，有52个签名，其中有6人不属于有涉案土地集体分红权255人当中，这6人是陈华、梁惠萍、杨瑞潭、李柳容、梁天军、陈三贞；另外“梁选高”签名重复且字迹明显不同。而根据原告提交的证据10会议录音(光盘)，只是提到将涉案场地出租给梁东良使用，村民是不同意出租给非本集体经济组织成员朱有全使用的。四位小组长违背诚实信用原则，为了其个人利益与原告恶意串通签订《场地租赁合同书》，损害集体利益，减少村民利益，而23组与案外人文国明签订的租赁合同才是最大力度的保障23组集体及村民利益：（一)2018年3月25日在肥佬饭店，23组组长文国松召开小组长会议，文国明等人也参加。组长文国松及6个小组长在肥佬饭店已经一致同意将涉案场地租赁给案外人文国明，文国松及6个小组长均在《协议书》上亲笔签名。2018年3月26日又召开了村民会议决定租赁给文国明，并由各小组组长组织组员签订了《租赁意见书》。事后本案四个小组长在未经村民会议讨论决定的情况下，私自与原告签订损害集体利益、减少村民利益的本案《场地租赁合同书》，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定“有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，应属无效合同。(二)23组与案外人文国明签订的《租赁合同书》关于保证金、租金、标的物的使用、征收补偿等内容的约定比本案《场地租赁合同书》条件更好、更优，更能最大程度维护23组社员的合法权益，本案《场地租赁合同书》损害23组集体及村民的合法权益。两份合同对比如下：1.本案《场地租赁合同书》的信誉保证金及押金的约定，信誉保证金用来抵充第一季度租金，超出第一季度租金部分退还给原告，押金仅为一个季度的租金，即原告只交纳了押金30万元，并且原告根本没有按约定足额交纳信誉保证金。而与案外人文国明签订的《租赁合同书》的约定，文国明交纳维修保证金和押金200万(2018年6月19日支付至23组指定账户,2018年8月27日已转账至23组的集体账户)。2.根据本案《场地租赁合同书》的约定，合同期内第4-9年度租金上涨3%，第10-15年，租金上涨3%，租金总额为17306959.26元。23组与文国明签订的《租赁合同书》约定“每满三年从第四年起每间隔三年以上年基数款递增5%”，租金总额为18464367.61元。本案《场地租赁合同书》的租金总额比23组与文国明签订的《租赁合同书》租金总额少1157408.35元。即梁明东、梁选裕、梁选堂樊绍通与原告签订的本案《场地租赁合同书》给23组集体及村民造成1157408.35元的租金损失。3.本案《场地租赁合同书》第五条标的物的使用、用途、及维护第(一)款约定“乙方有权对标的物进行实施加建、部分拆除重建等改变标的物面积及结构的处分行为。”该约定严重侵犯23组的集体所有权，给23组村民集体财产造成极大的安全隐患，原告无权改变标的物的面积及结构。原告梁东良户有一块土地与涉案场地相邻，梁东良制定这一条款目的是为了达到拆除涉案场地围墙、模糊双方界限，进而侵占23组集体土地的目的。众所周知，由于历史的原因，农村土地的界限没有进行红外线定位，界线、界限以现状围墙为准，按照本案《场地租赁合同书》第五条标的物的使用、用途、及维护第(一)款约定，答辩人的集体财产将有可能被原告梁东良侵吞。4.本案《场地租赁合同书》的征收补偿条款对23组村民的利益保护极为不利，严重侵犯23组村民集体合法权益。本案《场地租赁合同书》第八条征收补偿第一款第三项约定“地上建筑物、附着物：合同期内第一至第三年，甲方(23组)占20%，乙方(梁东良、朱有全)占80%；合同期内第四至六年，甲方占40%，乙方占60%；合同期内第七至九年，甲方占60%，乙方占40%；合同期内第十至十五年，甲方占80%，乙方占20%。”23组与文国明签订的《租赁合同书》第五条第七款第三项约定“地上附着物的补偿费按以下办法分配；第一至第三年，甲方(23组)占40%，乙方(文国明)占60%；第四至第十二年甲方占50%，乙方占50%；第十三至第十五年全归甲方所有”，第四项还约定“甲方有权全程参与有关征用补偿费事项并有否定权。”对比两份合同书的征收补偿款的约定，23组与文国明签订的《租赁合同书》对23组村民集体更有利，更能保障23组村民集体的利益。23组并没有将涉案场地移交给原告经营使用，本案《场地租赁合同书》并未实际履行。(一)23组并未与原告签订任何协议手续，梁明东、梁选裕、梁选堂、樊绍通四个小组长于2018年10月23日与原告签订的《富新家具城场地移交确认书》没有法律效力。涉案场地上一任租赁合同到2018年10月31日才到期,2018年10月23日不可能移交给原告。而且根据23组提交的证据4玉林市富新家居商城管理服务中心《报告》，和证据5即2018年10月27日在名山社区召开会议的会议记录，证实玉林市富新家具商城管理服务中心于2018年10月26日向名山居委会报告，请求居委会领导通知23组等相关人员尽快前来协商退场交接事宜；2018年10月27日在名山社区召开富新家具城原租赁方撤场遭遇阻挠及协调会。进一步佐证2018年10月23日涉案场地并没有移交给原告。(二)23组按照与文国明签订的《租赁合同书》的约定，2018年11月1日在名山社区三楼经联社会议室，不单名山司法所所长、名山街道综治办副主任、新租户文国明、23组、25-1、25-3各组长在场，而且原富新家具城各经营业主都在场的情况下，将争议场地交接给文国明。(三)23组有集体公账账户，至今未收到过原告任何押金、租金、信誉保证金等任何款项。(四)原告在二审提供玉林市薪富薪家居建材市场管理有限公司营业执照、水电费、垃圾费支付凭据等等一系列证据，证明其已取得诉争场地实际使用权，并注册成立公司进行经营，已经实际管理诉争场地，并支付诉争场地水电、垃圾等日常开支费用。根据23组查询玉林市薪富薪家居建材市场管理有限公司的工商登记资料发现，原告是使用其与名山社区第25-2组签订的《场地租赁合同书》到工商部门注册成立玉林市薪富薪家居建材市场管理有限公司，该公司经营场地属于第25-2组所有，不涉及本案23组的场地，原告张冠李戴、虚构事实。综上所述，原告诉请没有事实和法律依据，请依法判决原告与梁明东、梁选裕、梁选堂、樊绍通签订的《场地租赁合同书》无效，原告没有取得玉州区名山街道名山社区第23组位于玉林市原“富新家具城”场地的合法使用权。 被告樊绍通、梁选裕、梁明军、梁明东辩称，对原告的诉请我方没有异议。我们认为另案文国明与文国松签订的合同不符合村民组织法的规定，应该是无效的。相反，朱有全等与四小组长签订的租赁合同是经过集体组织的成员的委托授权所签订的合同，应该是合法有效的。 原告与被告名山社区23组及被告樊绍通、梁选裕、梁明军、梁明东围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提供以证据：1、《营业执照》、《企业信用信息公示报告》。2、《租赁合同》14份、《朱有全银行流水明细》10张。3、《生活服务垃圾处理费》发票3份、《城区供电分局装拆工作单》3张、《电费》发票4张、《水费》发票5张、《微信支付凭据》6张、《结婚证》、《梁荣身份证》、《梁荣声明》、《财产综合保险单》、《保费发票》、《薪富薪家具广场VI视觉识别系统设计合同书》。4、《转账凭证》2份、《何丽夏收据》、《领取租金登记表》15份。5、《村民同意将案涉场地出租给两原告的签名表》。6、《玉林得利宾馆会议单、签到表、现场签到照片、会议录音光盘》。7、《关于财务人员何丽夏的证明、支付凭证、收据》。8、《被告23队集体账本》。9、《文国松2018年9月5日贴出的声明》。10、《23队的小组长证明及社员证明》。11、《原告身份证复印件》。12、《委托书》。13、《场地租赁合同书》。14、《领取租金登记表》。15、《告示、关于做好交接工作的通知》。16、《富新家具城场地移交确认书》。17、《声明》。18、《文国松2018年10月29日的证明》。19、《照片14张》。20、《2019年10月18日、19日、20日、11月1日原告与承租案涉场地摊位的业主签订的及10份合同和8份收到摊位押金的收据》。21、《梁东良的身份证及户口本》。22、《2019年7月至9月及10月至12月被告村民领取原告交付的案涉场地租金登记表及案涉场地租金登记表及被告收到原告交付的第三季度租金278280元和第四季度租金278280元的收据》。23、《原告交电费和水费、垃圾费到2019年11月30日的费用发票》。24、《保险单、投保清单、财产综合保险条款及保险发票》。25、《场地租户转账给原告公司账户的流水清单》。26、《原告在租赁场地给租赁客户安装空调的发票》。庭审后原告提供的证据：1、《原告支付2019年4月至12月租金的支付凭证》。2、《23组门口垌场地原租户梁福瑜通过转账到何丽夏账户支付场地租金给23组的银行流水》。 经质证，名山社区23组对原告提供的证据1-3均有异议，认为原告实际没有使用涉案场地，实际使用的是与名山社区25-2组签订租赁的场地，不涉及本案场地，包括原告出具的票据等都是使用另外的场地产生的费用，与本案无关，不能以此倒推原告与四被告签订的合同有效。对证据4的真实性、合法性、关联性和证明内容均有异议，认为这些材料均不是被告23组制作的，被告23组制对此一无所知，资金没有进入23组的公账，没有收到所谓的租金。至于个人之间以资金为名义的资金往来与23组无关。对证据5不认可，认为没有召开村民会议，仅签名同意不能使四个小组长出租集体土地的行为合法化。其中签名的人名有的是重复出现的，其中3人没有涉案土地分红权。对证据6不认可，无法证明会议内容，与本案无关。会议签到表只有52个签名，其中有6人没有涉案土地的分红权，并且有签名重复出现，参加的人数没有达到2/3以上的比例。根据会议录音所显示都是针对租给原告梁东良，没有说到租给朱有全，所以到场村民对此不知情。对证据7的不认可，被告23组从未任命何丽夏为财务人员，四个小组长无权任命财务人员。23组开设有对公账户，无须使用何丽夏的个人账户管理资金，未经23组同意，与23组无关。支付凭证、收据只是原告与何丽夏的资金往来，被告23组没有收取原告所述的款项，与被告23组无关。对证据8的合法性、真实性有异议，何丽夏不是被告23组的财务人员，对其制作的账本真实性不予认可。对证据9，被告23组已与文国明就涉案场地签订了合同书，也开会进行讨论，发布声明是为了证明23组所签订的合同。对证据10的真实性、合法性、关联性和证明内容不认可，认为声明和证明陈述的内容不是事实。社员证明签名存在代签的情况，其中46人是没有分红权的，不能确认真实的签名人数。社员证明属于证人证言，证人没有出庭作证不能作为证据使用。假如小组长声明、社员证明是真实的，反而可以证明原告与四小组长签订的合同是无效的，因为有6个小组长只有4个签字。对证据11由法院认定，证明朱有全不是被告23组的成员。对证据12有异议，涉案场地由23组集体行使经营管理权，任何成员个人都没有经营管理权，因此任何成员都无权委托他人办理涉案场地的出租事宜，四小组长无权就此事接受小组成员的委托。涉案场地为23组集体所有，有分红权成员有255名，四份授权委托书只有133个社员签字，其中20人没有分红权，不能代表大多数组员成员的意见，更不能代表集体意志。对证据13不认可，四个小组长无权代表23组对外签订合同。该合同没有被告23组的签章，被告23组对该合同效力不予认可。合同约定租金支付到何丽夏的银行账户上违法。对证据14不认可，原告的场地租赁合同，不是与23组签订的，支付租金的行为与23组无关。登记表只有少数人签字，大多数是他人代签代领，无法确认相应村民是否收到租金。对证据15的真实性不认可，当时没有四位小组长签订，也不需要他们签字。对证据16不认可，与事实不符，被告23组从未移交场地给原告，四小组长无权代表被告23组，也无权移交被告23组的场地。根据被告23组提交的证据7、8、11、12，被告23组并未将涉案场地移交给原告，而是移交给了案外人文国明。对证据17均不认可，该声明是四小组长自行制作，内容仅代表其个人意见，不能代表被告23组及被告23组的其他成员意见。对证据18不认可，对证明内容有异议，无法证明原告的证明内容。对证据19有异议，照片里的办公地点不能显示是在23组的场地上，实际上该公司注册用的和实际使用的是25-2组的场地，没有使用23组的土地的场地。对证据20有异议，原告没有使用23组的场地，其与何人签订合同，收取谁的租金均与23组无关，也与本案无关。对证据21由法院认定。对证据22的意见与证据4的质证意见一致。对证据23-26的意见与证据1-3的质证意见一致。对原告庭审后补充提交的证据1的真实性由法院认定。对合法性和关联性、证明内容均有异议。认为何丽夏不是被告23组的财务人员，其无权接收关于23组的资金款项，也未经被告23组的同意，该组证据只是原告与何丽夏的资金往来。被告23组并没有收到该组证据的资金。与被告23组无关。何丽夏是原告梁东良的亲生母亲，何丽夏和梁东良的父亲梁荣都在上一个租户李飞的场地上工作，跟老板很熟。假设之前的租金是李飞转给何丽夏，也是基于她在李飞那里工作的特殊关系，李飞叫她帮交租金给23组而不是因为她有财务人员的身份。集体财产是不能存入个人账户的，原告的行为不应当得到支持。对证据2的真实性、合法性和关联性和证明内容均有异议。认为存在不等于合法，被告23组设立有公账账户，集体账户是由老队长管理，何丽夏无权代表被告23组收取梁福瑜的租金，该组证据仅能证明何丽夏和梁福瑜的资金往来，达不到其想要证明的内容，也不能证明这个交易记录就是租金。 对被告名山社区23组有异议的上述证据，本院认为，对证据1-3，23-26，只能证明原告成立公司进行经营的事实，不能证明其已合法取得讼争土地的使用权。对证据4、证据22，不能直接证明原告的租金已支付给被告23组及只能证明各组自行发放租金的事实。对证据5，因存在代签的行为，不能证明原告订立的租赁合同已经三分之二的村民同意。对证据6，只能2018年8月9日，原告将其租赁讼争土地的事实告知了被告23组部分村民的事实。证据7，只能证明被告23组其中的4个小组长认可何丽夏财务人员的身份，不能直接证明其有权代表被告23组接收租金。证据8，能证明何丽夏是被告23组财务人员的身份。证据9，能证明被告23组法定代表人文国松对原告签订的租赁涉案土地的合同不予认可的事实。证据10，因签名存在代签的情况，且签名人员的身份无法确定，不能证明真实的签名人数。对证据12，该委托书只能证明部分村民对内委托各小组长办理出租讼争土地事宜。证据13，只能证明原告与被告23组其中的4个小组长签订讼争土地租赁合同的事实，不能证明原告已与被告23组签订了租赁合同。证据14，只能证明被告23组其中的4个小组长自行发放租金的事实。证据16，四个小组长的个人行为不能证明被告23组已将讼争土地移交给原告经营、管理。证据17，不能证明被告23组与另案原告订立的租赁合同无效。证据18，签订合同的时间与取得租赁的时间应以双方签订的合同为依据。证据19，不能直接证明原告已取得管理权。证据20，能证明原告成立的公司将讼争土地出租给承租户并收取租金的事实。对原告庭审后补充提交的证据1-2，即便何丽夏系被告23组的财务人员，也不能证明何丽夏的个人账户为被告23组的集体公用账户。在讼争场地纠纷未解决且23组法定代表人不同意的情况下其无权代表被告23组直接收取原告的租金。 被告名山社区23组提供以下证据：1、文国松法定代表人身份证证明书。2、名山社区《证明》。3、名山社区第23组有土地分红权共255人人员花名册。4、玉林市富新家具商城管理服务中心《报告》。5、2018年10月27日在名山社区召开会议的会议记录。6、2018年10月31日在名山社区召开会议的会议记录。7、2018年11月1日在名山社区召开会议的会议记录以及会议签到表。8、名山社区第23组的集体公账账户。9、撤销银行结算账户申请书。10、原告注册成立的玉林市薪富薪家居建材市场管理有限公司工商档案材料。 经质证，原告对被告名山社区23组提供的证据1没有异议。对证据2、3的真实性没有异议，但对证明内容有异议。认为与原告提供的相应证据相同，有大部分村民的签名，原告提供的签名单、委托书属于真实有效的。村民的利益都是与村民自身有关的，村民有权处分自身的权益，所以村名委托四个小组长与原告签订租赁合同是代表了23组绝大多数村名的利益。对证据4与本案无关。该报告与原告没有关系，被告名山社区23组是在2018年11月1日把案涉场地移交给原告使用的，所以在2018年10月26日因为原租方到2018年10月31日才到期，所以在合同到期前，原、被告并没有移交场地。而且四个生产队在家具城有权属，在2018年8月27日他们共同联名发出声明要原租户在10月31日前将所租赁的场地移交给出租方，所以该报告与原告没有关系。对证据5因为原告还没有接收涉案场地，所以与本案涉案场地有关的经营的问题与原告无关。被告名山社区23组说没有将场地交给原告，确实是没有将场地交给原告，原告与被告名山社区23组所签订的场地移交确认书也是双方约定在2018年11月1日由被告名山社区23组将案涉场地移交给原告使用。对证据6、7有异议，认为原告没有收到任何开会的通知，而且原告还没有进场经营。该会议涉及的合同是否有效的讨论都是没有法律依据的，他们作出的任何结论都是不合法的，确认合同是否有效依法应当由人民法院予以确认。对证据8、9，认为账户是在2018年8月8日才开通的，在账户开通前，23组的所有收入都是经过何丽夏个人的账户的。何丽夏从2003年以来一直是23组里面的财务，23组里的收支、记账全部是由何丽夏负责的，原告提供的证据8里面就有从2011年开始包括文国松在内的23组的村民，都在里面签名，明确租金、发放租金的误工费等费用。撤销的银行账户从2003年之后都没有使用过，文国松是在2011年担任23组队长，根据其说在2018年8月8日去开通银行公账账户的时候才知道23组里面已有账户，这就说明这个账户十几年都没有使用过，23组除了这个账户以外没有其他公账账户。对证据10是关于原告工商登记使用场地的问题，工商登记的时候，原告除了租赁23组的场地以外，还租赁了同一个社区25-2小组的场地，因为原告与23组签订的租赁合同没有盖有23组的公章，而租赁25-2组的场地是盖有公章的，工商局要求注册的地点需要以租赁合同盖有公章的为准，所以原告与25-2组的租赁的场地作为办公地点，注册公司。但是经营范围包括了23组场地在内的场地经营范围。因此，不能认为这个注册办公地点没有包括23组，就认定原告没有经营23组的场地，事实上原告提供的一系列证据已经充分证明了原告实际使用了案涉23组的场地。在被告提供的证据7，2018年11月1日的会议记录的最后一句话有提到，原告请经营户到酒店吃饭，一并签订了租赁合同，到目前为止已经交付了全部的租金。原告除了与租户签订的租赁合同收取押金和租金之外，还对案涉场地商户所使用的水费、电费、垃圾费等费用予以缴纳给有关部门，这充分证明了本案涉及的场地已经实际由原告自己经营和使用。 经质证，被告樊绍通、梁选裕、梁明军、梁明东对被告名山社区23组提供的证据1的没有异议，但对证明内容有异议，认为文国松虽然是23组的法定代表人，但是文国松在处理本案讼争场地租赁事宜中，文国松本人立场与23组大部分集体社员的立场是对立的，不适宜做23组的诉讼代表。对证据2、3同意原告的质证意见，真实性和合法性由法院认定，证明内容有异议，签名的人都是享有分红权的家庭成员，并不存在所谓的重复签名的情形。对证据4、5的合法性和真实性由法院认定，证明内容的意见同意原告方的意见。对证据6的真实性和合法性由法院认定，对证明内容有异议，名山社区调解委员会是群众自治的组织，并不是国家机关单位，无权认定合同效力的问题，证明内容的意见与原告一致。对证据7有异议，认为案涉场地交付的主体与被告23组代表列举的人员无任何关联性。这些涉及的内容也没有体现涉案场地已经交付给文国明使用。其他意见与原告一致。对证据8、9的真实性和合法性有异议，23组集体管理账户的人员历来都是何丽夏，文国松未经村民同意，擅自开设新的银行账户程序是不合法的。从提交的撤销银行结算账户申请书可知，其实这个所谓的账户根本没使用。综上所述，足以证实都是文国松个人行为，不代表23组集体社员的意志，其他质证意见与原告一致。对证据10的质证意见与原告意见一致。 对原告与被告樊绍通、梁选裕、梁明军、梁明东有异议的上述证据，本院认为，证据2、3能证明名山社区23组享有分红人员的名单为255人。证据4、5、6、7，能证明原告与本院（2019）桂0902民初4385号案的原告文国明因租赁讼争场地产生纠纷。对证据8、9，只能证明名山社区23组有对公账户的事实，但不能直接证明何丽夏不是名山社区23组的财务人员。对证据10，公司的注册地并不影响其的经营管理行为。 被告樊绍通、梁选裕、梁明军、梁明东提交以下证据：《玉林市玉州区名山街道名山社区第23组关于文国明诉玉林市玉州区名山街道名山社区第23组租赁合同纠纷一案参加诉讼问题的会议纪要》。 经质证，原告对被告樊绍通、梁选裕、梁明军、梁明东提供的该证据没有异议，认为从这份证据来说，原告跟被告名山社区第23组签订的合同是代表了23组绝大部分成员的意见。而文国松以23组的名义与文国明所签订的租赁合同因为违背了23组绝大部分社员的利益，所以文国松与文国明签订的合同是无效的。不能认为文国松以23组的名义与文国明签订的合同有公章就认定为有效，这是违反村民委员会组织法的规定的，也是损害大多数23组社员的利益的。 经质证，被告名山社区23组对被告樊绍通、梁选裕、梁明军、梁明东提供的证据有异议，认为程序上该会议纪要的签名只有149个，而且存在明显的重复、代签情形。参会人员为达到23组成员的2/3，不具备召开村民会议的条件，所作出的决议没有法律效力。根据相关规定，村民会议应由村委会召集，所以被告四小组长提交的证据证明了其会议的召集在程序上是违法的。这份会议纪要的内容并未涉及本案的诉讼代表的变更，与本案无关。不能确认签名的真实性以及参会人员是否有参会资格和表决权。对被告名山社区23组有异议的该证据，本院认为，该证据与本案无直接关联。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 被告名山社区23组享有土地承包权即享受土地分红权的人数为255人，分六个小组。被告名山社区23组所有的位于玉林市玉州区原“富新家具城”的场地与25-1队、25-2队、25-3队的场地共同出租给原租户李飞经营使用，租赁期限于2018年10月31日届满后不再续租。2018年3月25日，23组的组长文国松与该组全部共六个小组的小组长梁明东、梁有福、樊绍通、梁选裕、文国礼、梁选堂在肥老饭店讨论上述场地的租赁事宜，并签订了《协议书》一份。协议内容为：“因一环路门口垌富新家具城场地（按现状)于2018年10月底到期，为更好地把群众利益放于首位，经名山23队队长及各组长一致同意，从2018年11月开始租给新业主文国明、庞亿健，租期15年，租金每平方按7元（月租），各人表态如下（大家一致同意）具备法律效力。”23组组长文国松与该组的上述六个小组长在《协议书》落款处分别签名。该《协议书》尾部又注明：“2018年3月26日晚上8时50分开社员生产队会议，到会人员梁荣、何丽夏、文国友、梁明东、梁选裕、梁明初21人等等人，会议内容是富新家具城以（已)块（快）租期满找下一租期事议（宜)，同意继租，也通过了到每家登记了解成（诚)心人数。”此后由上述六个小组的小组长分别持内容为：“位于玉林市门口垌富新家具城场地（按现状），现经名山23队队长和各组长开通会一致同意，自2018年11月1日开始租给新业主文国明，租期15年，每月租金每平方7元（¥7元/㎡），请各位社员签名，同意者签同意栏，不同意者签不同意栏。”的《租赁意见书》到各户分别征求社员意见并签名，8份《租赁意见书》收集到在同意栏中签名的人数共172人，不同意栏无人签名。其中部分《租赁意见书》中加注“27米内15元，27米外8元每月每平方，前三年不提，从第四年起提增3%，每三年提一次。”等内容。 2018年6月22日，被告名山社区23组与文国明签订《租赁合同书》，约定由23组将位于玉林市玉州区原“富新家俱城”场地出租给文国明使用，租期从2018年11月1日起至2033年10月31日止共15年，租金为27米内每平方米每月15元，27米外每平方米每月8元，从第四年起每间隔三年递增5% 并约定合同签订时文国明应交200万元到23组指定的集体账户。《租赁合同书》落款处加盖了23组的公章并由组长文国松签名。合同签订后，文国明于2018年8月17日将200万元汇入23组指定的农村信用社集体账户。 2018年8月27日，被告名山社区23组及25-1队、25-2队、25-3队等出租方共同向原租户李飞发出《关于做好交接工作的通知》，内容为：“你承租我队门口垌（富新家具城）土地即将到期，我队已经书面通知你在期满后不再租赁给你。为了做好场地及相关交接工作，避免造成各方经济损失，请你做好交接的准备工作，将属于你个人的物品搬离，并按合同约定将场地于2018年10月31日完好地移交给我方，届时我方将对属于我方的场地及物品进行接管，请你予以配合，否则造成的一切经济损失及责任均由你承担，同时我方将追究你的其他法律责任。”落款处均加盖了各组公章和组长的签名。 2018年8月6日，23组的第一小组委托小组长梁明东、第三小组委托小组长梁选裕、第四小组委托小组长梁选堂、第五小组委托小组长樊绍通分别作为各小组代理人代表各小组的部分群众签订上述门口垌（富新家具城）场地出租事宜。2018年9月1日，由上述四个小组长签名以23组的名义与原告梁东良、朱有全签订《场地租赁合同书》，约定由23组将位于玉林市玉州区原“富新家俱城”场地出租给梁东良、朱有全使用，租期从2018年11月1日起至2033年10月31日止共15年。租金为在27米内每平方米每月15元，27米外每平方米每月8元，合同期内第4-9年度在原租金基础上增加3%，合同签订后一个月内由原告交付信誉保证金1516200元到23组指定的账户。《租赁合同书》落款处仅有上述四个小组长的签名，没有加盖23组的公章也没有组长文国松的签名。合同签订后，原告并未按照约定支付信誉保证金1516200元到23组指定的账户。2018年10月23日，上述四个小组小组长又以23组的名义与两原告签订了《富新家具城场地移交确认书》，亦没有加盖23组的公章和法定代表人文国松的签名。2018年10月26日，原承租户玉林市富新家具商城管理服务中心（普通合伙)向名山居委会提交《报告》，《报告》称其公司承租名山社区23组及25-1队、25-2队、25-3队共四个队的土地，合同于2018年10月31日到期，要求通知上述四个队相关人员前来与其公司协商。因原承租户在搬离物品过程中受到不明群众阻拦，2017年10月27日上午，包括23组组长文国松在内的及25-1队、25-2队、25-3队长和原承租户代表李飞等在名山社区综治办进行了协调。因另案原告文国明与本案原告承租讼争的土地产生纠纷，2018年10月31日、11月1日，在名山社区的会议室，名山街道、名山司法办、名山派出所、23组组长、25-1队、25-2队、25-3队长及部分承租经营商户、另案原告文国明等到场就家具城承租纠纷进行协商，但原告经通知未到场参加会议。 2018年11月1日后两原告进驻场地开始经营，并由原告以玉林市薪富薪家居建材市场管理有限公司的名义与部分商户签订了租赁合同及收取了租金。（2019）桂0902民初4385号案原告文国明亦派人进驻讼争场地。本案原告则在2018年8月31日至2018年9月3日支付了从2018年11月至2019年3月份共5个月的租金及押金共742080元到何丽夏的工商银行账户。上述租金，23组已有部分成员于2018年9月4日按份领取。组长文国松知道部分社员领取两原告支付的租金后，于2018年9月5日发出盖有23组公章的《声明》，内容为：“关于一环北路富新家具城原租业主李飞租期即满。经本组召开生产队社员会议，通过定下出租场地价格、预付保证金数额。文国明于2018年6月19日汇有200万元保证金到指定集体账户，2018年6月22日双方法定代表人签订租赁合同。至于现在23组内有人以某种方式私自发放租金、敬老慰问金等误导群众，属于其个人行为，造成的一切损失、后果自负，与我23组无关。特此声明。”次日，上述第一、三、四、五小组的四个小组长亦发出《声明》，内容为：“名山社区名山村第23队一贯按照分田到户时集体社员共同制订的规定，队里不论大小事情，包括分田、租地等有关集体利益的事宜必须经社员会议讨论同意，并由小组长在相关合同上签字的原则，合同方能生效。第23队队长文国松未经社员讨论同意，违背大多数社员的意愿，私自与他人签订出租本队相关场地的合同是无效的。特此声明”。 另查明，何丽夏系23组的财务人员，此前相关租金主要汇入其账户，何丽夏系原告梁东良的母亲。 还查明，（2019）桂0902民初4385号案原告文国明签订租赁合同后亦支付了部分租金到23组的集体账户，亦有23组的部分成员领取了文国明支付的租金。除上述的四个小组长与两原告签订租赁合同外，另外的两个小组并不同意与两原告签订合同。此外还查明，讼争的土地使用权为23组集体所有，并没有承包到小组或个人经营，讼争土地原租赁给李飞亦系以23组之名出租。 又查明，诉讼过程中，第4小组原小组长梁选堂已死亡，现已推选出梁明军为该小组小组长。 本院认为，本案的争议焦点为原告与被告名山社区23组其中的四个小组长于2018年9月1日签订的《场地租赁合同书》是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。”此外，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第41条第二款明确“法定代表人或者其授权之人在合同上加盖公章的行为，表明其是以法人名义签订合同，除《公司法》第十六条等法律对其职权有特别规定的情形外，应当由法人承担相应的法律后果。法人以法定代表人事后无代表权、加盖的是假章、所盖之章与备案公章不一致等为由否定合同效力的，人民法院不予支持。”第三款明确“代理人以被代理人名义签订合同，要取得合法授权。代理人取得合法授权后，以被代理人名义签订的合同，应当由被代理人承担责任”。本案中，被告名山社区23组其中的上述四个小组长与23组的组长文国松及该组另外两个小组长均已于2018年3月25日一起在肥老饭店讨论上述讼争场地的租赁事宜，并签订了《协议书》一份，约定将场地租给另案原告文国明，在23组未明确解除与文国明租赁事宜的情况下，上述四个小组长既没有取得23组的代理权，也不管另外两个小组成员及23组法定代表人文国松的反对，仍然自行组织部分社员开会，由其四个小组长个人签名以23组的名义与原告强行签订《场地租赁合同书》，将讼争土地租赁给原告经营，且订立的合同未经23组追认。因此上述四个小组长的行为违背了诚实信用原则，为无权代理，亦侵犯了另两个小组的合法权益，故其与原告签订的《场地租赁合同书》对23组不发生法律效力，23组对该合同并不需承担责任。虽然原告主张其租赁讼争的场地已取得23组大部分成员的同意，应为有效合同，但六个小组成员中亦有两个小组至今明确表示反对，且讼争的场地使用权为23组集体所有，并没有具体承包到小组或个人，各小组并没有独立的法人资格，不能进行独立的民事活动，对外只有以23组名义进行的民事法律行为才符合法律规定。故对原告此主张本院不予支持。另原告又主张其已依法取得讼争场地的使用权，对此本院认为，因原告签订的《场地租赁合同书》并没有发生法律效力，故原告无论通过什么方式取得讼争的场地使用权，均属不合法。因此对原告要求确认其与梁明东、梁选裕、梁选堂、樊绍通四人代表23组签订《场地租赁合同书》有效，其已依法取得23组位于玉林市玉州区原“富新家具城”场地经营使用权的诉请本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条和《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，判决如下： 驳回原告梁东良、朱有全的诉讼请求。 本案受理费100元，由原告梁东良、朱有全负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  黄健才 人民陪审员  宁耀均 人民陪审员  吴 红 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  伍正宏