江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9207号上诉人（原审被告）：范婷婷，女，1990年1月10日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：张明明，江苏苏源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢玲，女，1990年9月10日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：吉筱芸，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海霞，北京大成（南京）律师事务所律师。原审被告：南京朗玛房地产经纪有限公司秦淮分公司，经营场所南京市秦淮区俞家巷1号108室。负责人：王雷，该公司总经理。上诉人范婷婷因与被上诉人谢玲，原审被告南京朗玛房地产经纪有限公司秦淮分公司（以下简称朗玛秦淮分公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月12日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范婷婷上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回谢玲的一审诉讼请求。事实与理由：一、其并未违约，也没有过错。根据谢玲与朗玛公司王雷的聊天记录，2018年4月1日谢玲提出变更付款方式时，其表示4月底可以筹齐全款，最迟不会超过5月份，朗玛秦淮分公司则告知谢玲解押大约需要20天左右，4月底之前应该可以完成解押。朗玛秦淮分公司给出的解押、过户时间均为大致时间，各方并未约定明确的时间节点，其也从未承诺谢玲在2018年5月1日前完成解押。4月22日，谢玲询问户口是否迁出时，王雷即告知解押要到5月初能够完成，按照正常解押程序，5月1日应该可以完成解押，但因遇五一假期银行放假，实际要到5月4日才能完成解押，该时间仍在4月1日各方约定的合理期间范围内。根据二手房交易的习惯来看，解押、登记、贷款等具体交易事项的办理时间存在一定弹性，不应因5月4日完成解押而认定其构成违约。其于4月22日之前已经准备好了还贷的资金，积极办理解押手续以完成交易，也不存在过错。二、其不应退还相应定金。2018年4月22日，谢玲尚未筹集齐购房款，却要求其支付5万元违约金，并以此作为继续履行合同的条件，毫无依据，该无理要求只是谢玲不想购买案涉房屋的借口。此后的多次协商中，即便其愿意让步以促成交易，即，根据合同约定支付一定的房屋租金作为补偿，但谢玲仍然表示不买案涉房屋，足以证明谢玲不愿意继续履行合同的真实目的。因此，违约的是谢玲，而不是其或朗玛秦淮分公司。其一直积极完成交易，直到一审开庭时仍表示愿意履行合同，导致合同不能履行的原因是因为谢玲提出的无理要求，其没有过错。因为谢玲的违约行为，导致案涉房屋再次出售时因房价下跌而少卖了5万元，其还额外支付了大量的贷款利息，损失远超过谢玲支付的5万元购房定金。无论是根据定金法则，还是根据《中华人民共和国合同法》有关违约责任承担的条款，谢玲都无权要求其返还定金。三、谢玲捏造事实，以签订购房合同时朗玛秦淮分公司隐瞒案涉房屋存在抵押且其拒绝解押两项根本不存在的事实提出解除合同并返还定金，严重违反诚实信用的原则。此外，一审法院对解除合同的诉讼请求漏判，导致案涉合同关系不确定。谢玲辩称，一、双方因付款方式的改变而对合同进行了变更，范婷婷应在2018年4月30日前解押，然后由其支付全款购买房屋，任一方没有做到就是违约；二、范婷婷在2018年4月30日之前没有解押，已构成违约，案涉房屋直至2018年5月8日，甚至2018年11月7日也未解押。范婷婷却在2018年11月7日发送函件要求其办理贷款手续，明显可见范婷婷已经在有意违背事实，找理由不返还谢玲5万元；三、谢玲从来没有阻止合同继续履行，而是一直向朗玛秦淮分公司与范婷婷表达因范婷婷在4月30日没有办理解押手续已经构成违约，应承担违约责任的意思，如范婷婷仍不尽快办理解押手续，谢玲会主张解除合同。即使双方没有在4月30日办理解押，范婷婷承担的违约责任发生纠纷，范婷婷仍应办理解押，其也会正常支付全款购买房屋，正因为范婷婷没有办理解押，致使买卖合同最终解除，因此，范婷婷应为其违约行为承担责任。四、至于范婷婷称后续出售房屋价款减少了5万元，其并不知情，且与本案无关，合同解除是范婷婷的违约行为导致，其自支付定金之日起至今仍未收回定金，也产生了利息损失，且其在4月30日前为筹集房款也支付了大额利息，这些本应由范婷婷承担，因此，范婷婷应当将5万元定金全额返还给其，并赔偿其相应损失。朗玛秦淮分公司述称，案涉房屋买卖合同之所以未能继续履行，买卖双方都有责任，但谢玲的责任更大一些，如果谢玲一开始不提出5万元违约金的无理要求，合同是可以继续履行下去的。范婷婷的确逾期解押，但并非愿不解押，从后期的沟通中，范婷婷坚持要出售案涉房屋给谢玲，但谢玲则提出赔偿5万元的违约金再购买，再后来又说不购买。谢玲向一审法院起诉要求：一、判令解除其与范婷婷、朗玛秦淮分公司的合同；二、判令范婷婷向其返还定金50000元；三、判令范婷婷向其支付违约金100000元；四、判令朗玛秦淮分公司向其支付违约金100000元；五、判令范婷婷和朗玛秦淮分公司共同承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：谢玲系南京市莫愁湖336号616室房屋（即案涉房屋）的产权人，案涉房屋房产证上他项权利载明建行省分行营业部为抵押权人，设定时间为2015年6月8日。2018年3月26日，范婷婷（委托人、出售方、甲方）、谢玲（委托人、买受方、乙方）、朗玛公司秦淮分公司（受托人、中介方、丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定：范婷婷将案涉房屋出售给谢玲，售价1550000元，朗玛秦淮分公司指派王雷负责案涉房屋的居间活动。该合同第九条违约责任约定：（一）三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不能履行合同的；2.与他人串通，损害甲、乙方利益的；3.故意隐瞒，提高委托标的利差；4.其他过失影响甲、乙方交易的。（二）三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1.无正当理由不履行合同的；2.未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3.相互或与他人串通，损害丙方利益的；4.未能按合同约定支付佣金和代办费的；5.其他造成丙方无法完成委托事项的行为。（三）三方商定，上述违约行为方，选择下列第1条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。1.约定违约金为100000元。同日，双方签订补充协议，约定：乙方于2018年3月26日前向甲方支付购房定金50000元，该定金最后冲抵房款，并向甲方支付首付款450000元；办理商业贷款1000000；尾款50000元待甲方将户口全部迁出后支付。其他约定为：贷款下来交房，甲方每延迟一个月交房，则补贴乙方房租3500元，直接从尾款里扣除；甲、乙双方另约定，贷款审批下来3天内办理送件。补充协议中未填写解押过户的相关条款。同日，谢玲向范婷婷支付定金50000元，范婷婷出具收条一张。2018年3月28日，谢玲与朗玛秦淮分公司的负责人王雷通过微信联系，询问如果全款如何处理，是否可直接过户，王雷告知还需要范婷婷解押。谢玲另询问了解押的含义和时间，王雷予以说明并表示解押要半个多月。2018年4月1日，王雷通过微信与谢玲联系，询问谢玲是否确认不需要贷款，4月底是否可以准备好全款，并表示解押要20天左右，谢玲表示四月底可以全款，不超过5月份。4月22日，谢玲通过微信与王雷联系，询问解押等手续是否办好，并表示其房款差不多了，还有个小额贷款这几天下，王雷称范婷婷要5月初才能解押好。谢玲遂称其房款是从亲戚及信用贷款借取的，需要支付利息，并要求范婷婷和朗玛秦淮分公司赔偿违约金5万元，否则不买案涉房屋，因范婷婷和朗玛秦淮分公司不同意上述谢玲的上述赔偿违约金要求，范婷婷未继续办理解押手续。2018年5月9日，三方至南京市公安局秦淮分局朝天宫派出所调解未果，谢玲表示不买案涉房屋，并要求范婷婷退还定金50000元。一审中，谢玲称其在签订合同时并不知晓案涉房屋存在抵押，范婷婷、朗玛公司秦淮分公司则称签订合同时已给谢玲看过房产证并告知案涉房屋的抵押情况。谢玲另提供了其与丈夫翁传尧的网银截图，证明其于2018年4月底已基本筹齐购房款，范婷婷、朗玛公司秦淮分公司对该证据真实性不予认可，并认为即使是真实的，也证明谢玲当时尚未筹齐全部购房款。一审法院认为，《房地产买卖中介合同》系各方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。关于谢玲主张解除《房地产买卖中介合同》的诉讼请求，各方于一审庭审中均同意解除，一审法院对该项诉请予以支持。在合同履行过程中，各方已将付款方式由贷款购房变更为全款购房，同时，范婷婷需办理解押手续。谢玲称其签订合同时不知晓案涉房屋存在抵押，而范婷婷、朗玛公司秦淮分公司则称签订合同时已告知抵押情况。对此，一审法院认为，根据日常经验，存量房交易时购房者应查看房屋的权属证书以了解房屋的基本信息，即使如谢玲所称，其并不知晓案涉房屋存在抵押，根据微信聊天内容，其在合同签订后第二日也已知晓案涉房屋存在抵押，但未提出异议，并于此后继续就付款方式变更进行商议，故谢玲在签订合同书是否知晓抵押并不影响合同后续履行。关于变更付款方式后的义务履行，根据2018年4月1日的微信聊天内容及各方陈述，范婷婷应先办理解押手续，时间约20天左右即4月底，谢玲后支付全款。但范婷婷因自身原因，未能于4月底前办理解押，确存在违约行为。但需要指出的是，范婷婷该违约行为仅体现为逾期履行，并非拒绝履行，如谢玲、范婷婷就违约责任及后续事项适当协商，本不足以导致合同不能履行。但此时谢玲要求范婷婷和朗玛秦淮分公司赔偿50000元违约金，否则不买案涉房屋，阻碍了交易继续进行，并导致双方矛盾进一步激化。而范婷婷出于对交易不确定性的顾虑，未继续办理解押手续，也符合常理。故一审法院认为，谢玲、范婷婷在合同履行中均存在过错，并导致合同不能继续履行。现合同已解除，综合上述情况考量，范婷婷应向谢玲退还定金50000元，对于谢玲主张范婷婷赔偿违约金100000元，一审法院不予支持。朗玛秦淮分公司作为中介，在合同履行中并无违约行为，谢玲主张其赔偿违约金缺乏事实依据，故一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条规定，判决：一、范婷婷于判决发生法律效力之日起十五日内向谢玲退还定金50000元；二、驳回谢玲的其他诉讼请求。一审案件受理费5050元，由谢玲负担4000元，范婷婷负担1050元。一审法院查明的事实有相应证据在卷作证，本院依法予以确认。二审期间，范婷婷向本院提交新证据如下：一、建设银行交易明细以及中介合同各一份，用于证明其一直要求履行案涉房屋买卖合同，但因谢玲明确拒绝，要求解除合同，其才将案涉房屋对外出售，且售价仅为150万元，比出售给谢玲的约定价款少5万元，这实际上是其因谢玲的违约导致的损失，该损失还不包括其归还贷款的利息损失。谢玲质证认为，上述银行交易明细和中介合同的真实性其无法确认，且与本案无关，如果范婷婷真如其所称希望谢玲购买案涉房屋，最有效的方式就是尽快完成解押，但上述证据无法证明范婷婷的证明目的。朗玛秦淮分公司陈述，上述事情其并未参与，其对上述银行交易明细和中介合同不发表意见。本院另查明，2019年2月25日一审庭审中，法庭询问各方当事人是否在2018年4月1日确定了全款买房，范婷婷、朗玛秦淮分公司均回复，是的。法庭询问范婷婷，承诺解押期限多久。范婷婷回复，通过中介沟通的，20天左右，也跟其筹款时间相一致。解押由其自己筹备。法庭询问双方当事人，是否先解押再付全款，谢玲、范婷婷均回复，是的。范婷婷另陈述，谢玲要求必须要在4月30日前完成解押，晚一天都不行，其没有拒绝办理解押，不存在违约。该次庭审中，法庭询问范婷婷和朗玛秦淮分公司，是否同意谢玲关于解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求。范婷婷和朗玛秦淮分公司均回复，同意。以上事实，有银行交易明细、合同、一审法院庭审笔录以及本院询问笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：谢玲要求范婷婷退还5万元定金的诉讼请求能否成立。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”；第六十二条规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。本案中，谢玲与范婷婷虽未在《房地产买卖中介合同》和补充协议中对范婷婷办理案涉房屋解押手续的时间进行明确约定，但根据谢玲与朗玛秦淮分公司工作人员的微信聊天记录以及各方当事人在一审庭审中的陈述，谢玲与范婷婷于2018年4月1日协商确认范婷婷应在20天左右的时间解押，但范婷婷并未能在该期限内办理解押手续，根据范婷婷在一审中的陈述，谢玲还曾要求其必须在2018年4月30日之前解押，范婷婷虽未明确拒绝解押，却也未在合理期限内办理解押手续，完成其应履行的解押义务，此后，因谢玲要求范婷婷支付5万元违约金并称否则不再继续购买案涉房屋，双方就此争执不下并最终导致案涉合同的解除，综合上述情况，一审法院认定双方当事人对于案涉合同的解除均存在过错，并无不当，一审法院判令范婷婷退还谢玲5万元定金，亦有事实和法律依据。范婷婷上诉称，一审法院对谢玲要求解除合同的诉讼请求存在漏判，导致合同关系不确定。对此，本院认为，一审中，经一审法院询问，各方当事人均已明确表示同意解除案涉合同；一审判决书亦载明，对谢玲的此项诉讼请求予以支持；此外，一审法院判令范婷婷返还谢玲5万元定金也是基于案涉合同已解除的基础而作出。故一审法院已对谢玲的该项诉讼请求进行审理并作出了认定，但一审判决未将支持谢玲的该诉讼请求写入判项部分，存在瑕疵，本院对此予以纠正。范婷婷上诉称，其将案涉房屋另行出售时因房价下跌而少卖5万元，此外还额外支持了大量贷款利息，其损失远超过谢玲支付的5万元购房定金，所以谢玲无权要求其退还5万元购房定金。对此，本院认为，如前所述，范婷婷未在合理期限内办理相应解押手续已构成违约，该违约行为亦是造成案涉合同未能全面履行的原因之一，其应就此承担相应责任，其自身是否遭受损失并不能阻却其就其相应违约行为应承担的责任。范婷婷在本案二审期间另提出其遭受的损失已超过5万元，但其并未在本案一审中就此提出明确诉讼请求，本院在本案中对此不予理涉，范婷婷可依法另行主张相应权利。综上所述，范婷婷的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结果存在瑕疵，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初452号民事判决第一项；二、撤销南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初452号民事判决第二项；三、上诉人范婷婷、被上诉人谢玲以及原审被告南京朗玛房地产经纪有限公司于2018年3月26日签订的《房地产买卖中介合同》及补充协议于2019年2月25日解除；四、驳回被上诉人谢玲的其他诉讼请求；五、驳回上诉人范婷婷的上诉请求。二审案件受理费1050元，由上诉人范婷婷负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 王 路审 判 员 李 斐二〇一九年十二月二十四日法官助理 吴伯庙书 记 员 倪 辉