青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1985号上诉人（原审被告）：鲍玉芳（公民身份号码：×××），女，汉族，1992年4月11日出生，现住西宁市。委托诉讼代理人：高军，青海云谷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张史云（公民身份号码：×××），男，汉族，1989年9月13日出生，现住西宁市。委托诉讼代理人：梁洪娟，青海泰宏律师事务所律师。原审第三人：鲍玉梅（公民身份号码：×××），女，汉族，1994年6月8日出生，现住西宁市大通县。上诉人鲍玉芳因与被上诉人张史云、原审第三人鲍玉梅房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初1824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鲍玉芳委托诉讼代理人高军，被上诉人张史云及其委托诉讼代理人梁洪娟，原审第三人鲍玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲍玉芳上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实后依法改判；2.本案一、二审诉讼费由张史云承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，判决错误。一审法院认为案涉房屋首付款系张史云之妻鲍玉梅支付，由张史云居住，且案涉房屋所有发票均由张史云持有，因而认定案涉房屋系张史云所有，张史云与鲍玉梅系夫妻，既然一审法院认定房屋首付款系鲍玉梅所有，那么房屋的所有权应当由张史云和鲍玉梅所有，一审法院仅判给张史云显然错误。一审法院认定张史云分别于2018年7月30日、8月29日、9月30日、11月30日、11月29日、2019年3月31日、4月30日、5月29日、6月30日向鲍玉芳转款1600元，是偿还案涉房屋的按揭贷款，既然房屋是张史云购买，2018年12月、2019年1月、2月房屋贷款张史云没有偿还，案涉房屋按揭贷款还款日与张史云还款的时间也不是同一日，鲍玉芳每月按期偿还贷款后张史云向鲍玉芳支付1600元的房租。一审庭审中鲍玉梅明确表示，案涉房屋首付款是鲍玉芳向鲍玉梅借款100000元支付的房屋首付款，其余20000元是张史云垫付之后，支付房屋首付款的第二日鲍玉芳从自己住房公积金提取23000元后，将20000元偿还给了张史云，案涉房屋首付款全部是由鲍玉芳一人支付与张史云无关，张史云一审称案涉房屋首付款是由其支付与事实不符。案涉房屋的完税证明发票、不动产证、商品房住房的增值税发票等税收证明载明纳税人均为鲍玉芳，而一审认定案涉房屋税费均由张史云支付，但是张史云并未提供有效证据证明。案涉房屋首付款支付完毕后，剩余房款280000元，鲍玉芳用自己的住房公积金贷款，并按约定还款时间偿还银行借款。张史云可能涉嫌伪造证据，影响案件公正审判。一审庭审中，张史云提交《西宁市存量房（二手房）交易资金监管协议》甲方签名为高迁，乙方签名为鲍玉芳张史云，但是鲍玉芳向西宁市房地产交易中心管理所调取的案涉《西宁市存量房（二手房）交易资金监管协议》，甲方签名为高迁，乙方签名为鲍玉芳没有张史云的签字，一审未经查证，对张史云提交该证据予以认可且认定为有效证据予以采信，严重侵害鲍玉芳的利益。同时张史云未提交有效证据证明鲍玉芳与张史云之间存在借名买房的事实。综上一审法院认定事实不清，适用法律不当，请二审法院查清事实后依法改判。张史云辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。鲍玉芳是张史云的妻姐，张史云在借名鲍玉芳时双方未签订书面借款协议，但是一审中张史云有确凿的证据证明张史云是本案所涉房屋的所有权人，所有有关房产的原件均在张史云处，一审中中介公司的证明和中介公司当时接洽的业务员说明，因张史云不能办理公积金贷款，故借用鲍玉芳的公积金贷款的基本事实，案涉房屋的出卖方出庭作证证明张史云是实际购买人，并且案涉房屋自出卖人交付给张史云后，一直由张史云居住至今，以上事实和证据足以说明案涉房屋实际所有人是张史云。双方的情形完全符合借名买房的特征，案涉房产登记权利人与实际权利人存在不相符的现象，当房屋的事实物权发生冲突且本案未牵扯善意第三人利益，故从尊重基本事实出发，应保护实际所有权人张史云，确认张史云享有案涉房屋的物权，故请求驳回上诉维持原判。鲍玉梅述称，案涉房屋是属于鲍玉芳所有，房屋的首付款以及后期的银行贷款都是鲍玉芳支付的，有关房产的票据在张史云处是因为鲍玉梅原来也住在案涉房屋处，从案涉房屋搬出去时没有带走，张史云还住在那，把有关房产的票据拿上了。张史云向一审法院起诉请求：1.依法确认坐落于西宁市××区房屋产权归张史云所有；2.鲍玉芳协助张史云办理西宁市城中区园丁园小区4号楼6层2单元262室房屋产权过户手续；3.本案诉讼费由鲍玉芳承担。一审法院认定事实：张史云与鲍玉梅系夫妻关系，张史云系鲍玉芳妹夫。2018年3月，张史云（买方、乙方）与高迁（卖方、甲方）、青海鑫然房地产经纪有限公司（经纪服务机构、丙方）签订《西宁市存量买卖居间合同签约告知书》、《居间合同》、《佣金支付承诺书》，其中《西宁市存量买卖居间合同签约告知书》主要约定：本合同文本为指导文本，签约之前，买卖双方应当仔细阅读本合同内容，应当特别仔细阅读其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容，当事人应当自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，当事人应当与取得《房地产经纪机构备案证明》的经纪机构和经纪从业人员签订经纪服务合同，告知书及合同内容，经纪服务人员已做讲解，已认真阅读并完全理解。《居间合同》主要约定：房屋基本情况：房屋所有权人高迁，小区园丁园，房号262，建筑面积107平方米，房屋成交价格400000元，贷款支付，2018年3月30日前将首付款80000元交付于高迁并进行不动产局资金监管，其余320000元由张史云于2018年5月31日前办理公积金贷款支付，2018年3月30日前办理房屋所有权转移登记手续，2018年5月31日前高迁将房屋交付张史云；青海鑫然房地产经纪有限公司促成房屋成交后，收取佣金等费用10000元。《佣金支付承诺书》主要约定：居间服务费甲方3000元，乙方7000元，2018年3月30日前将各自佣金交付于丙方。该承诺书抬头处乙方名称为鲍玉芳，落款处签字为张史云。该承诺书涉及的佣金由张史云支付。2018年3月19日，高迁（出卖人）与鲍玉芳（买受人）签订《青海省二手房买卖合同》，该合同主要约定：房屋坐落于××区，建筑面积106.75平方米，其中套内建筑面积91.01平方米，分摊共有的建筑面积15.74平方米，买受人应当于2018年3月19日前支付首期房价款120000元，余款280000元贷款后支付，买受人将房屋交易款存入该房屋所在地房屋交易行政主管部门设立的二手房资金监管账户，待全部购房款或需贷款额以外的全部资金存入到交易资金监管账户后，由资金管理机构按照约定向卖方支付交易资金。同日，西宁市房地产交易管理所、高迁、鲍玉芳签订了西宁市存量房（二手房）交易资金监管协议，该协议主要载明：转出方：高迁，转入方：鲍玉芳，合同金额400000元，监管金额120000元，于2018年3月19日存入，住房公积金贷款280000元。庭审中，张史云、鲍玉芳、鲍玉梅认可该合同涉及的首付款120000元由鲍玉梅支付。2018年3月28日，鲍玉芳取得青（2018）西宁市不动产权第XXXX号不动产权证。2018年3月，高迁将案涉房屋交付张史云，张史云在该房屋居住至今，并以高迁名义交纳天然气费、水费、电费。另查明，2018年4月18日，鲍玉芳与中国建设银行股份有限公司西大街支行签订《个人住房公积金贷款借款合同》，中国建设银行股份有限公司西大街支行向鲍玉芳发放公积金贷款280000元，鲍玉芳每月偿还贷款1588.15元。张史云分别于2018年7月30日、8月29日、9月30日、11月30日、11月29日、2019年3月31日、4月30日、5月29日、6月30日向鲍玉芳转款1600元，其中2018年9月30日由李启福转款1600元，鲍玉芳认可系张史云所转。再查明，2018年3月20日，中华人民共和国完税证明载明的纳税人名称鲍玉芳，契税6000元，青海省非税收入通用票据载明的缴费个人为鲍玉芳，不动产登记费80元；青海增值税普通发票载明的购买方为鲍玉芳，金额400000元。上述票据涉及的费用均由张史云支付。青（2018）西宁市不动产权第XXXX号不动产权证、中华人民共和国完税证明、青海省非税收入通用票据、青海增值税普通发票原件均由张史云持有。一审法院认为，虽张史云与鲍玉芳就案涉房屋未签订借名买房的协议，但根据查明的事实，张史云对案涉房屋进行了查看、与出卖方高迁协商并与出卖方高迁、青海鑫然房地产经纪有限公司签订《西宁市存量买卖居间合同签约告知书》、《居间合同》、《佣金支付承诺书》，佣金由张史云支付，首付款由张史云妻子即鲍玉梅支付，虽贷款部分由张史云贷款，但自偿还贷款开始，张史云即每月向鲍玉芳支付相应偿还贷款金额，案涉房屋由出卖方交付张史云并由张史云居住、使用，居住、使用期间的水费、电费等费用均由张史云交纳，案涉房屋的完税证明、增值税普通发票、房屋产权证书等手续均由张史云持有，且出卖人出庭作证，证实案涉房屋的购买人及支付购房款人系张史云，张史云借用鲍玉芳名义办理公积金贷款购买房屋，虽鲍玉芳抗辩案涉房屋是其租赁给张史云及鲍玉梅，房屋产权证书等交由鲍玉梅保管，但从购买案涉房屋过程、交付、居住等考量，鲍玉芳的该主张与交易习惯、常理不符，虽鲍玉芳抗辩案涉房屋首付款、税费系其交付，但其提交的证据不足。遂判决：1.位于西宁市××区房屋不动产权归张史云所有；2.鲍玉芳于判决发生法律效力之日起二十日内协助张史云办理位于西宁市××区房屋不动产权过户手续。案件受理费100元，减半收取50元，由鲍玉芳负担。二审查明，一审已经查明的事实属实，本院予以确认。另查明，案涉房屋的贷款未清偿完毕，未办理解除房屋抵押权登记。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案的争议焦点是判断案涉当事人之间是否存在借名买房的关系，这需从双方是否存在借名买房协议，以及借名人是否为实际出资人并履行相应出资、房屋是否由借名人实际控制，房屋买卖的履行过程是否符合借名买房的交易习惯等。本案中张史云、鲍玉梅与鲍玉芳并未签订借名买房协议，但基于鲍玉芳与鲍玉梅是姐妹关系，故本案虽未签订借名买房协议，但张史云陈述因其不能办理公积金贷款故借名买房，案涉房屋的确办理了公积金贷款，故张史云、鲍玉梅与鲍玉芳存在借名买房的合理动机与条件。根据查明的事实，案涉房屋是由张史云出面与原房主高迁及中介公司签订的《西宁市存量房买卖居间合同签约告知书》《居间合同》《佣金支付承诺书》并支付了佣金，首付款由张史云妻子鲍玉梅交纳，案涉房屋办理产权变更税费是由张史云支付，且票据由张史云持有，案涉房屋是由原房主交付给张史云、鲍玉梅居住至今，张史云以高迁的名义交纳了物业费用，鲍玉芳每月偿还的房贷为1588.15元，而张史云自2018年7月开始有向鲍玉芳转款的情形。对以上事实鲍玉芳进行了抗辩，对张史云签署居间合同及支付佣金、税费的行为认为是委托张史云看房，张史云尚欠鲍玉芳借款支付佣金及税费是还款行为，房屋交付给张史云是将房屋租赁给张史云，鲍玉梅支付的首付款是借款。本院认为就证明借名购房合同关系成立，张史云提交的证据已经达到了对待证事实存在的判断具备高度盖然性的证明标准，本案应认定为借名购房合同，一审对此认定正确应予维持。鉴于鲍玉梅与张史云系夫妻关系，案涉房屋系两人夫妻关系存续期间购买，案涉房屋的首付款由鲍玉梅支付，现鲍玉梅与张史云夫妻关系恶化，在本案中多有对张史云不利的陈述，为防止形成诉累，基于此该房屋应当确认为夫妻共同财产。案涉房屋名下有住房公积金贷款，房屋已作抵押，根据二审查明的事实案涉房屋的贷款并未清偿，房屋也未办理解押，张史云主张鲍玉芳办理产权变更应当积极偿还贷款，本案调解中，鲍玉芳亦主张张史云偿还贷款，但张史云不能偿还。因此在本案案涉房屋的贷款尚未清偿、案涉房屋未办理解押手续的情形下，张史云主张鲍玉芳办理产权过户的手续应不予支持。综上所述，鲍玉芳的上诉请求不能成立。一审判决仅将案涉房屋产权人确认为张史云不妥，在案涉房屋贷款未清偿、未办理解押登记的情况下径行判决鲍玉芳办理产权变更登记错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初1824号民事判决第一项为位于西宁市××区房屋不动产权归张史云、鲍玉梅所有；二、撤销青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初1824号民事判决第二项。一审案件受理费50元，由张史云负担25元，由鲍玉芳负担25元；二审案件受理费100元，由张史云负担50元，由鲍玉芳负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 宋敏芳审 判 员 王 鹏审 判 员 靳 玲 二○一九年十二月三十日法官助理 杨家俊书 记 员 程世超 附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。