新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2826民初987号 原告：吴佳睿，女，1987年12月30日出生，汉族，现住新疆维吾尔自治区库尔勒市。 委托诉讼代理人：杨新丽，新疆阳光律师事务所律师。 被告：黄德礼，男，1978年1月29日出生，汉族，现住焉耆回族自治县。 被告：肖珍珍，女，1985年10月28日出生，汉族，现住焉耆回族自治县。 两被告共同委托诉讼代理人：杲守斌，新疆和静县和静镇法律服务所法律工作者。 第三人：新疆汇豪房地产开发有限公司，住所地：焉耆回族自治县新桥路西侧。 法定代表人：严均，该公司经理。 委托诉讼代理人：王少然，该公司员工。 原告吴佳睿与被告黄德礼、肖珍珍、第三人新疆汇豪房地产开发有限公司（以下简称汇豪房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴佳睿的委托诉讼代理人杨新丽、被告黄德礼及两被告的共同委托诉讼代理人杲守斌、第三人汇豪房地产公司的委托诉讼代理人王少然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴佳睿向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租赁费71622.4元（自2019年2月1日至2020年1月29日）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月3日，我与被告签订商铺租赁合同一份，合同约定：被告租赁我位于焉耆县17栋1层号商铺从事超市经营，建筑面积为164.3平方米，租赁期为2018年5月3日至2020年11月29日，租金125594元。合同签订后，我将该商铺交付被告使用，被告按时支付了部分租赁费。 2018年12月11日，被告与第三人签订商品房买卖合同，与我签订商业房屋租赁合同，合同约定：被告从第三人处购买位于××县商铺。总价款2011780元，其中402356元的购房款作为我从被告处租赁该商铺三年的租赁费，租赁期为2019年3月30日至2022年3月30日，余下的1609424元作为购房款。合同签订后，被告又从我手中将该商铺反租了回去，双方对2018年5月3日所签订的商铺租赁合同做了部分添加改动，将租赁期延长至2022年3月30日，租金增加了96301元。自2019年2月1日起，被告再未向我支付租赁费，故诉至法院。 被告黄德礼、肖珍珍辩称：1.原告主体不适格；2.原告要求被告支付2019年2月1日至2020年1月29日间的71622.4元房屋租赁费的诉讼请求，无事实依据和法律依据；3.原、被告签订的商铺租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效；4.原告诉状中陈述“在2018年12月11日，被告与第三人签订了《商品房买卖合同》，与原告签订了《商品房屋租赁合同》。合同约定被告从第三人处购买位于××县商铺，总价款为2011780元，其中402356元的购房款作为原告从被告处租赁该商铺三年的租赁费使用，余下1609424元作为购房款”。这足以证实原告和第三人一起以房屋租赁的方式向被告变相返本销售了该商品房。同样是违反法律、行政法规强制性规定的合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人汇豪房地产公司述称，原告所述属实，被告应当给原告支付租赁房屋费用，具体数额我公司不清楚。2018年1月，原告与我公司就焉耆县金桥商业17栋商铺、18栋商铺签订商铺运营合作协议书，协议明确约定了原告有权对外出租焉耆县金桥商业17栋商铺、18栋商铺，并收取租金，合作期限为五年。2018年5月中旬，原告将商铺租给被告黄德礼。2018年12月初，被告黄德礼来我公司说要购买其已租赁的商铺，2018年12月11日，原、被告与我公司三方到场协商，17栋1层7号商铺原本每平方米定价12200元，被告黄德礼要求给予优惠，我公司既考虑被告黄德礼的要求，又得考虑不能损害合作方原告的利益，最后商定，17栋1层7号商铺销售总价仍然为2011780元，其中1609424元作为购房款，余下的402356元购房款作为原告租赁该房屋3年的租赁费。因为被告黄德礼要求在此三年内继续租赁该商铺，所以被告不用搬出，只需低价格从原告处反租该商铺，低出的部分作为我公司给予被告购买该商铺的优惠款。2019年2月，原告多次给我公司反映被告不交房租，让我公司协调，我公司派人给被告说此事，但是被告一直没有给原告交房租。被告在购买商铺时，我公司已经给被告优惠了20多万元，被告理应按时向原告支付租金。 本院经审理认定事实如下：2018年1月1日，原告吴佳睿与第三人汇豪房地产公司签订商铺运营合作协议书，约定第三人将其开发的焉耆县金桥商业17号楼、18号楼商铺的相关权利（包括但不限于1.使用权、2.出租权、3.经营权、4.招商权、5.管理权）交由原告管理和享有，由原告直接与承租方办理商铺的交接手续并签署有关文件及收取相关费用。 2018年5月3日，原告与被告黄德礼签订商铺租赁合同一份，合同约定：原告将位于××县商铺出租给被告黄德礼从事超市经营，建筑面积为164.9平方米，租赁期自2018年5月3日至2020年11月29日（共计2年6个月26天），房屋租金总计125594元，2018年5月3日至2019年5月2日期间，租金为72226元，2019年5月3日至2020年1月29日期间，租金为53368元，2020年1月30日至2020年11月29日期间为免租期。 2018年12月11日，被告黄德礼及其妻子被告肖珍珍与第三人签定商品房现房买卖合同一份，合同约定：两被告从第三人处购买位于××县商铺，建筑面积为164.9平方米，按建筑面积计算单价为每平方米9760元。当日，原告与被告黄德礼签订金桥金街商业房屋租赁合同一份，合同约定：被告将其购买的××县商铺出租给原告经营，租赁期为2019年3月30日至2022年3月30日，三年租金为402356元。租金交款方式为从被告黄德礼购买的商铺房款中扣除（原商铺合同总价款为2011780元，三年房屋租金为402356元，从总价中扣减房租后的总价为1609424元）。为此，被告黄德礼在该租赁合同第六条中书写收条，内容为“今收到17-1-07号商铺租金402356元大写（肆拾万贰仟叁佰伍拾陆元整）此租金已从17-1-07号商铺总房款中扣减完”。同日，原告与被告黄德礼在2018年5月3日所签订的商铺租赁合同的基础上做了部分改动，重新签订商铺租赁合同，又将从被告处租赁的商铺返租给被告使用，租赁期延长至2022年3月30日，前期租金不变，从2020年11月30日至2022年3月30日的租金为96301元。 2019年2月1日起，被告再未向原告支付租赁费，双方发生争议，原告遂向本院提起诉讼。 上述事实，有原、被告、第三人的陈述及运营合作协议书、商铺租赁合同、商品房现房买卖合同、商业房屋租赁合同、不动产权证书等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为:一、关于原告诉讼主体适格的问题。根据原告与第三人签订的商铺运营合作协议书，原告有权以自己的名义对外出租商铺，且原告向被告出租商铺的行为得到第三人的认可，原告系有权处分。被告的抗辩不能成立，原告是适格的诉讼主体。 二、关于原、被告签订的商铺租赁合同的效力问题。被告认为双方签订的商铺租赁合同违反了《城市房屋租赁管理办法》第十六条（房屋租赁申请经直辖市、市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》）的规定，原告在没有申请办理房屋租赁证的前提下，出租房屋违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。本院认为，首先，认定合同效力的要件应当为《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种法定情形，对违反法律、行政法规的强制性规定的，应只限于全国人大及其常委会颁布的法律和国务院颁布的行政法规中的强制性规定，而不能将违反国务院所属各行政部门就行业管理发布的行政管理规章、规定的内容也作为认定合同效力的条件；其次，根据司法解释的相关规定，强制性规定是指效力性强制性规定，而《城市房屋租赁管理办法》的相关规定为管理性规定；最后，原建设部发布的《城市房屋租赁管理办法》已于2011年2月1日废止。因此，被告的抗辩意见不能成立，原、被告签订的商铺租赁合同合法有效。 三、关于被告与第三人签订的商品房买卖合同是否存在返本销售的问题。根据《商品房销售管理办法》第四十五条规定：本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。本案中，原告及第三人不存在向被告定期返还购房款的情形，被告的抗辩意见不能成立。 四、原告的诉讼主张能否得到支持？被告认为在2019年2月起，已取得涉案商铺的所有权，不应当再支付租金。根据原、被告签订的商业房屋租赁合同约定，原告在被告取得房屋所有权后，从被告处租赁三年（租金402356元已从总房款中扣减），被告已将房屋的使用权出租给原告。此时，房屋的所有权与使用权是分离的。被告如果要使用该房屋只有再从原告处租赁，被告因此应当支付租金。对原告要求被告支付房屋租赁费71622.4元的主张，原告计算有误，本院依法调整为53457.07元（1.2019年3月30日至2019年4月30日期间(1个月)：合同约定2018年5月3日至2019年5月2日期间，租金为72226元，平均每月为6018.83元，租金：72226元÷12个月×1个月＝6018.83元；2.2019年5月1日至2019年12月30日期间(8个月)：合同约定2019年5月3日至2020年1月29日期间，租金总计53368元，平均每月为5929.78元，租金：5929.78元×8个月＝47438.24元；合计：6018.83元＋47438.24元＝53457.07元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告黄德礼、肖珍珍于本判决生效之日起十日内向原告吴佳睿支付房屋租赁费53457.07元； 二、驳回原告吴佳睿的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1590.56元，减半收取计795.28元，由原告吴佳睿负担201.7元，被告黄德礼、肖珍珍负担593.58元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。 审判员  黄永凯 二〇一九年十二月三日 书记员  杨 婕