杭州市西湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0106执异152号 案外人：黎勇，男，1984年5月18日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托代理人：杜斌，浙江峰翔律师事务所律师。 申请执行人：李民，男，1970年7月25日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托代理人：章薛楠，浙江泰正律师事务所律师。 被执行人：吕再昌，男，1955年4月10日出生，汉族，住浙江省海宁市。 被执行人：吕郭权，男，1981年12月8日出生，汉族，住浙江省海宁市。 本院在执行申请执行人李民与被执行人吕再昌、吕郭权民间借贷纠纷一案中，因案外人黎勇对本案执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人黎勇称，请求杭州市西湖区人民法院中止对位于杭州市上城区复兴南苑42幢1501室房屋（以下称：案涉房屋）的执行措施，保护案外人对该房屋合法使用的租赁权。理由如下：西湖区人民法院因李民与吕再昌、吕郭权民间借贷纠纷一案，责令被执行人及实际占用人在2019年8月27日前自行迁出案涉房屋，到期不履行将强制执行（2019）浙0106执1965号民事裁定书。1、案外人为案涉房屋承租人，租赁关系客观真实存在，应受法律保护。2017年6月20日，吕郭权与吕再昌作为共同借款人，向案外人借款人民币壹佰伍拾万元，并签订了《借款合同》，约定借款期限自2017年6月20日至2017年8月19日止，借款利息按每月3%支付。同日，案外人与吕再昌签订了《房屋租赁合同》，吕再昌将案涉房屋出租给案外人。合同约定租赁期限自2017年6月20日至2037年6月19日，案外人一次性付清租金人民币壹佰伍拾万元。租金以吕郭权、吕再昌应付借款利息抵扣。后案外人从中国农业银行账户（62×××72）向吕郭权的中国银行账户（62×××73）分两笔共转账壹佰伍拾万元整。该两笔转账有案外人中国农业银行个人账户明细表、吕再昌出具的《收条》加以佐证。因此，案外人与吕再昌就案涉房屋存在租赁关系，客观真实存在，根据《合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，案外人作为案涉房屋实际承租人，理应受到法律保护。2、案外人已实际占有、使用了案涉房屋。自《房屋租赁合同》签订之日起，案外人即已实际占有案涉房屋，并使用至今。案涉房屋（户号为6010885392）电费、物业费至今由案外人缴纳，有水电费缴费记录及物业费缴纳凭证佐证，足以证实案外人为案涉房屋实际占有人。综上，案外人作为案涉房屋实际承租人，在法院查封之前就案涉房屋已签订有合法有效的租赁合同并已合法占有使用，且租赁关系先于李民与吕再昌、吕郭权抵押关系存在。根据《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，现提出执行异议，望法院依法审查，停止对案涉房屋的强制执行，保障案外人合法权益。 申请执行人李民认为，1、案涉《房屋租赁合同》的真实性不能确定，案外人并无证据表明合同是吕再昌本人签订，合同中的租赁期限、签订日期为其意思表示。2、案外人提出异议的所谓“租赁关系”名为租赁实为借贷，意通过房屋租赁来抵债或为债权担保。本案中根据案外人的申请书已明确案外人借款合同与房屋租赁合同同一日签订，案外人仅支付了150万元的借款，案外人甚至说明“租金以吕郭权、吕再昌应付借款利息抵扣”（该内容在房屋租赁合同中并无约定，但体现案外人以房屋使用权抵债的目的）。该房屋租赁合同，违反物权法定，欲通过双方约定排除、妨害抵押权人的优先受偿权及其他债权人的债权，并对抗执行，严重违法需承担相应责任。综上，案外人提出异议的租赁合同其实质是名为租赁实为借贷担保，在被执行人不履行债务后通过房屋使用权抵债，对该房屋租赁合同的真实性应不予认可。3、案外人从未支付过案涉房屋租金。根据《房屋租赁合同》第四条，“全部租金乙方必须一次性现金支付”。但从案外人提供证据来看，仅在2017年6月20日转账了150万的借款，未看到有任何租金支付，更不要说150万元租金了。故即使假使房屋租赁合同真实有效，案外人也未支付有关款项，严重违约侵占被执行人住房，还欲由此对抗执行，侵犯他人权益。4、本案房屋租赁合同未办理房屋租赁登记备案，房屋租赁合同条款有违常理，不符合被执行人利益等严重影响租赁合同真实性的情况。《房屋租赁合同》为格式版本，合同第十条：“出租人和承租人不得以任何理由解除合同”、20年租金一次性支付，租金包含水电煤气，物业管理费等（第五条）等不合理条款，不符合常理，显然双方并无真实的关于房屋租赁的意思表示，体现以租赁担保债权、抵扣债权的违法目的。5、案外人除了租赁合同外无任何证据表明签订、履行时间早于本案抵押时间。计算根据案外人提供的电费缴纳凭证，也只能看出其最早缴费为2017年9月26日，晚于案涉房屋抵押登记时间2017年8月25日。案涉租赁合同可能为倒签，在案涉房屋抵押前并未存在真实、有效、履行的房屋租赁合同。案外人未有充分证据证明合同的签订时间，不足以排除、中止本案的执行进程。6、案外人不存在抵押、查封前已经占有且至今占有案涉房屋。案外人仅提供自2017年9年26日的部分支付电费情况，也不能证明其自抵押前即占有房屋直至现今：其一，证据不能明确电费是谁缴纳，不能看出是案外人及指定人员缴纳；其二，2017年9月26日前的缴费情况没有提供，2017年11月至2018年4月间缴费情况存在中断；其三，物业费仅只提供了18年的，并不能体现是谁缴纳；其四，案外人也未提供其他水、燃气等生活缴费证据，据申请执行人向物业公司了解，在2019年前案涉房屋一直存在拖欠23.6元物业费的情况，体现该房屋并未有人占有居住。7、案外人虚构租赁关系，对抗法院执行，严重影响申请执行人及其他债权人利益的行为应承担相应的法律责任。案外人明知仅有借款法律关系，仅凭还不能确定是否是吕再昌本人的签字的租赁合同，就在未支付租金的情况下霸占案涉房屋，而今竟然还提出执行异议对抗抵押权人执行，妨害司法，严重影响申请执行人的权益，严重浪费司法资源、妨碍司法秩序，恳请法院根据实际依法对案外人予以罚款拘留等强制措施。 本院查明，申请执行人李民与被执行人吕再昌、吕郭权民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月27日轮候查封案涉房屋。2019年8月12日，本院张贴腾退公告，要求被执行人吕再昌、吕郭权及实际占用人腾退案涉房屋。 案涉房屋登记于吕再昌名下，建筑面积合计171.52平方米，于2017年8月25日办理抵押登记，抵押权人为李民。 本院认为，本案主要争议在于：案外人黎勇主张的案涉房屋租赁合同关系是否真实、有效，是否可以对抗本案申请执行人的抵押权。判断房屋租赁合同成立、履行的主要标准为双方之间有房屋租赁关系合意，承租人已实际占有、使用租赁房屋并履行该合同。在本案中，1、按照黎勇提供的与吕再昌在2017年6月20日订立的《房屋租赁合同》，双方约定对案涉房屋租赁期限二十年，在签订合同时一次性付清租金150万元。该合同中所约定的租金、租期、租金支付方式等内容明显与日常租赁房屋之交易习惯以及社会生活常理不符；2、结合同日吕郭权与吕再昌作为共同借款人，向案外人黎勇借款人民币150万元，并签订了《借款合同》的事实看，案外人支付150万元款项在银行转账明细中注明为“吕郭权借款”，即案外人黎勇支付的150万元是“借款”而非“租金”。显然双方签订租赁合同意通过房屋租赁来抵债或为债权担保，在被执行人不履行债务后通过房屋使用权抵债，双方之间并无房屋租赁关系的合意，故对该租赁合同的真实性不予认可。3、案外人未能提供证据证明其自房屋租赁合同订立时起占有、使用案涉房屋，支付物业费、水电费等履行房屋租赁合同事实。综上，案外人黎勇主张的租赁权缺乏证据证明，不能对抗已经登记的抵押权，其提出的执行异议依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第（四）项，裁定如下： 驳回案外人黎勇的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，按审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  杨承福 人民陪审员  邱 音 人民陪审员  顾伟方 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  郑艳军