广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终1553号上诉人（原审原告）：刘琳，男，汉族，1963年9月15日出生，住所地:梅州市梅江区*****。委托诉讼代理人：余少彬，广东永庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:广东省梅州市商业企业集团糖烟酒公司。住所地：梅州市*******。法定代表人：曾某1。现负责人：丘华中，梅州市经贸系统直属国有改制企业留守工作综合管理办公室主任。委托诉讼代理人：张国强，1966年7月16日出生，梅州市经贸系统直属国有改制企业留守工作综合管理办公室副主任。委托诉讼代理人：廖松芳，1964年11月15日出生，梅州市经贸系统直属国有改制企业留守工作综合管理办公室职员。原审第三人：刘珍，男，汉族，1958年8月16日出生，住所地：深圳市宝安区*************。原审第三人：刘琦，男，汉族，1968年5月7日出生，住所地：深圳市福田区*************。原审第三人：刘珊，女，汉族，1961年9月9日出生，住所地：深圳市龙华新区********。原审第三人：刘玲，女，汉族，1957年1月4日出生，住所地：五华县**********。原审第三人：刘珠，女，汉族，1966年4月22日出生，住所地：广州市海珠区***********。上诉人刘琳因与被上诉人广东省梅州市商业企业集团糖烟酒公司（以下简称“市糖烟酒公司”），原审第三人刘珍、刘琦、刘珊、刘玲、刘珠合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘琳的委托诉讼代理人余少彬，被上诉人市糖烟酒公司的委托诉讼代理人张国强、廖松芳到庭参加诉讼。原审第三人刘珍、刘琦、刘珊、刘玲、刘珠经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘琳上诉请求：一、依法撤销梅州市梅江区人民法院作出的(2019)粤1402民初615号民事判决，并且依法进行改判;二、判令被上诉人限期内将位于梅州市*************的房屋所有权证和国有土地使用证过户至上诉人和原审第三人名下;三、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为，一审法院对认定事实和实体处理方面存在欠妥当之处，恳请二审法院在查清事实的基础上，依法进行改判。一、关于涉案房屋的产权归属问题：该房屋的产权归属于上诉人刘琳的母亲李秀英，一审法院认为该房屋的产权归属于被上诉人市糖烟酒公司是错误的。具体理由如下：一方面，上诉人母亲李秀英作为购买方在1985年9月23日与被上诉人市糖烟酒公司(销售方)签订了壹份《梅县地区糖烟酒公司商品房购销合同》，该合同约定购买方向销售方交清房款后，房产权归购买方所有，受法律保护，并且购买方的法定亲属有房产继承权。因此，上诉人的上诉主张有充分的合同依据。另一方面，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条明确规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，虽然涉案房屋的权属登记在被上诉人名下，但是上诉人亦提供了相应的合同证实李秀英才是真实权利人。现上诉人主张被上诉人办理房屋产权的转移登记，人民法院理应在查明谁是真实权利人的基础上进行裁决，而不是仅仅以不动产登记簿中记载的内容进行裁决。二、关于“过户在先”还是“继承在先”的实体处理问题，上诉人认为应当秉承“过户在先，继承在后”的处理原则。理由如下：1、《最高人民法院关于继承开始时继承人未表示放弃继承遗产又未分割的可按析产案件处理的批复》中有说明，继承事实发生后，各继承人都没有表示过放弃继承，根据《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款的规定，应视为均已接受继承。诉争的房屋应属各继承人共同共有。结合本案而言，在上诉人父母去世后，在被继承人没有遗嘱且各继承人均没有表态放弃继承的情况下，涉案房屋处于刘琳和原审第三人刘珍、刘琦、刘玲、刘珊和刘珠等6人共同共有的状态。因此，上诉人当然有权要求被上诉人办理房屋产权的转移登记手续。2、虽然涉案房屋的产权仍然登记在被上诉人名下，但是上诉人母亲李秀英与被上诉人之间早已有合同约定，上诉人和原审第三人当然能够作为合同中购买方“李秀英”的承接主体，要求被上诉人履行合同义务。3、倘若涉案房屋的产权仍然登记在作为“卖方”的被上诉人名下，那么作为不动产登记机构和公证机构就根本无法办理相应的继承手续。因此，对于此类案件的实体处理，大部分法院均是秉承“过户在先，继承在后”的处理原则。综上，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求，依法进行改判。刘珍、刘琦、刘珊述称：答辩人完全支持上诉人刘琳的上诉请求，恳请法院在查清事实的基础上，依法撤销一审判决，并且予以改判。1、李秀英与刘诚结婚后共生育三男三女，分别是上诉人刘琳和原审第三人刘珍、刘琦、刘玲、刘珊和刘珠。父亲刘诚于2015年去世，母亲李秀英于2017年去世。上诉人刘琳与原审第三人刘珍、刘琦、刘玲、刘珊和刘珠均是李秀英与刘诚的合法继承人。2、涉案争议的不动产是母亲李秀英生前向被上诉人购买的房屋，母亲李秀英与被上诉人签订有《梅县地区糖烟酒公司商品房购销合同》，该合同合法有效，受我国法律保护。现李秀英与刘诚均已去世，根据法律的规定，在被继承人没有遗嘱且各继承人均没有表态放弃继承的情况下，涉案不动产处于上诉人刘琳和原审第三人刘珍、刘琦、刘玲、刘珊和刘珠既是李秀英遗产的合法继承主体，也是《梅县地区糖烟酒公司商品房购销合同》的合法继受主体。3、原审第三人因身处外地，不便应诉，因此由上诉人刘琳代表各兄弟姐妹提起民事诉讼，恳请二审法院支持上诉人刘琳的上诉请求。刘玲、刘珠未陈述意见。刘琳向一审法院起诉请求：1.判令被告限期内将位于梅州市*************的房屋所有权证和国有土地使用证过户至原告和第三人名下；2.本案的诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：原告刘琳与第三人刘珍、刘琦、刘珊、刘玲、刘珠是同胞兄弟姐妹关系。原告与第三人的父母是刘诚和李秀英。刘诚生前任职梅州市农业委员会，于1992年退休，于2015年去世。李秀英生前任职原梅县地区糖烟酒公司，于1988年退休，于2017年去世。被告市糖烟酒公司是全民所有制企业，在1986年9月16日之前是广东省梅县地区糖烟酒公司（原梅县地区糖烟酒公司），之后变更为广东省梅州市糖烟酒公司，在1993年3月变更为广东省梅州市商业企业集团糖烟酒公司（被告市糖烟酒公司）。2000年9月，被告市糖烟酒公司进行国有企业转制。2011年12月，被告市糖烟酒公司移交梅州市经贸系统直属国有改制企业留守工作综合管理办公室（综合办）管理。目前，被告市糖烟酒公司处于被吊销营业执照，未注销状态。1985年至1986年间，原梅县地区糖烟酒公司在现今梅州市梅江区*****榕树堂一巷新建成两栋混合结构五层的职工宿舍，一栋15套共30套住房。1985年9月23日，原告和第三人的母亲李秀英（购买方、乙方）与其单位原梅县地区糖烟酒公司（销售方、甲方）签订了一份《梅县地区糖烟酒公司商品房购销合同》。该商品房购销合同内容概括如下：甲方供乙方坐落于梅县*****************第一楼东面房屋一套（三房一厅一厨房一卫生间包阳台）建筑面积共80平方米，另楼外平房杂屋一间建筑面积5平方米；乙方交甲方购房款3800元。本合同房屋是甲方新建后按政府规定作商品房处理，经本单位职工代表会议讨论，按优惠价照顾安排供应本单位干部职工中的住房困难户，乙方购房款仅占原建造价的40％，其余60％由甲方负担。建成后由甲方负责邀请有关部门按设计要求验收，乙方办清缴款手续后即可迁入使用。乙方向甲方交清购房款后，房产权归乙方，受法律保护。乙方的法定亲属有房产继承权；但不得自行出卖、不得向他人转让、赠送、出租。乙方如有特殊情况需要出卖时，按时价和原比例计价交给甲方收购。乙方有违反时，甲方有权按本办法索还房产和罚款。室内住房改建不能离开设计图纸危及主楼等。李秀英于1985年9月13日已向原梅县地区糖烟酒公司交清了购房款3800元。上述商品房购销合同签订后，原梅县地区糖烟酒公司即将案涉东楼101房交付给李秀英居住使用。1993年，被告市糖烟酒公司根据《梅州市市区住房制度改革试行办法》的规定，向单位职工个人出售上述两栋家属宿舍的套房，按出售公有住房的程序办理。具体办理由单位职工个人（申请购房人）填写《梅州市区购买公有住房申请、审批表》，经被告市糖烟酒公司（产权单位）同意，再经梅州市商业企业集团公司（产权单位主管部门）同意，报梅州市住房制度改革办公室批准后，按梅州市住房制度改革办公室发出的通知要求，办好交清购房款、签订《梅州市市区公有住房买卖协议书》等相关手续后，由产权单位统一向房管部门申请办理《房屋所有权证》、向国土部门申请办理《国有土地使用证》。当时，被告市糖烟酒公司两栋家属宿舍30套住房中的26套房住户符合房改政策，经梅州市住房制度改革办公室批准办理了购买手续，并向房管部门、国土部门申请办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。另外4套房（案涉东楼101房，东楼401房、西楼201房、西楼301房）的住户因不符合房改政策，未参与房改。1992年9月1日起执行的《梅州市市区住房制度改革试行办法》第二.2规定：“凡家住本市市区范围内，有梅州市区正式城市户口的职工，可按本办法购买优惠价格的公有住房，以户为单位，每户只能享受一次。”其时，李秀英因为其配偶刘诚在单位梅州市农业委员会也分配有1套房，所以未获批准就案涉东楼101房参加房改。1993年11月24日，案涉东楼101房，东楼401房、西楼201房、西楼301房被登记在被告市糖烟酒公司名下，做出了2本《房屋所有权证》。案涉东楼101房与东楼401房被登记在1本《房屋所有权证》，证号为粤房字第1420684号，登记所有权人为梅州市糖烟酒公司；土地使用权仍属大证，《国有土地使用证》登记土地使用者为梅州市糖烟酒公司，地号为140*****130。1998年11月，梅州市农业委员会出具“刘诚在梅州市农业委员会住房制度改革中没有分配有住房”的证明，李秀英填写了《梅州市购买公有住房申请、审批表》，被告市糖烟酒公司于1998年12月1日盖章“同意按政策规定购买”，梅州市商业企业集团公司于1998年12月8日盖章“同意按政策规定办理”。但是，该份《梅州市购买公有住房申请、审批表》一直无梅州市住房制度改革办公室的盖章批准，案涉东楼101房也一直未能过户登记至李秀英的名下。李秀英去世后，案涉东楼101房至今是李秀英的家人在管理、使用。2018年10月，原告刘琳曾向综合办书面反映情况，要求办理案涉东楼101房的产权变更登记，取得房屋产权证无果。为此，原告刘琳向一审法院起诉，提出上述诉讼请求。第三人刘珍、刘琦、刘珊、刘玲、刘珠经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。诉讼过程中，一审法院向梅州市人民政府国有资产监督管理委员会查询：1.市糖烟酒公司的企业资产是否已经清算完毕，2.市糖烟酒公司是否将案涉东楼101房以国有资产上报等情况。2019年6月6日，梅州市人民政府国有资产监督管理委员会书面回复：1.市糖烟酒公司的企业资产未清算；2.市糖烟酒公司是原市经贸系统管理的国有企业，该公司未将案涉东楼101房以国有资产上报我委。并组织双方当事人出示质证了1.梅州市人民政府国有资产监督管理委员会书面回复；2.梅州市市区住房制度改革试行办法、梅市府报（1992）22号梅州市人民政府关于呈报梅州市市区住房制度改革试行办法的请示、粤房改字（1992）11号广东省住房制度改革领导小组关于梅州市市区住房制度改革试行办法的批复、梅市房改字（1992）1号梅州市住房制度改革领导小组关于印发《梅州市市区住房制度改革试行办法》的通知。一审法院认为，案涉东楼101房是原告与第三人的母亲李秀英在1985年9月23日与其工作单位原梅县地区糖烟酒公司签订《梅县地区糖烟酒公司商品房购销合同》，李秀英按合同约定交清购房款3800元，原梅县地区糖烟酒公司交付给李秀英居住使用的“三三制”房。1993年，被告市糖烟酒公司根据《梅州市市区住房制度改革试行办法》对该单位坐落于梅州市市区*****的两幢职工宿舍进行房改，按出售公有住房的程序向职工个人出售。案涉东楼101房属该两幢职工宿舍中的1套套房，当时因李秀英的配偶刘诚在其工作单位梅州市农业委员会也分配有1套住房，被告市糖烟酒公司认为案涉东楼101房不符合房改政策，未同意该房参加房改。1993年11月24日，案涉东楼101房被登记在被告市糖烟酒公司名下。虽然原梅县地区糖烟酒公司于1985年将案涉东楼101房交付李秀英后，该房一直都是李秀英在使用，李秀英去世后该房至今也是李秀英的家人在管理使用。但是，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”案涉东楼101房现今仍然登记在被告市糖烟酒公司名下，其物权仍归属于被告市糖烟酒公司。原告刘琳起诉请求被告市糖烟酒公司将案涉101房的不动产权过户至原告和第三人名下，前提是原告刘琳和第三人刘珍、刘琦、刘珊、刘玲、刘珠应当是对案涉东楼101房享有物权的人，即应先行确认案涉东楼101房是李秀英的遗产，原告刘琳和第三人刘珍、刘琦、刘珊、刘玲、刘珠是该遗产继承人，因继承取得案涉东楼101房的物权。综上，原告刘琳提出的诉讼请求，因为原告提供的证据还不足以证明案涉东楼101房的物权归属于原告和第三人，所以一审法院不予支持。第三人刘珍、刘琦、刘珊、刘玲、刘珠经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法作缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告刘琳的诉讼请求。案件受理费1800元（此款已由原告刘琳预交），由原告刘琳负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为合同纠纷。对本案处理意见如下：上诉人与原审第三人的母亲李秀英在1985年9月23日与其工作单位原梅县地区糖烟酒公司签订《梅县地区糖烟酒公司商品房购销合同》，约定由李秀英以3800元购买案涉东楼101房（“三三制”房）。后李秀英按约交清购房款3800元，原梅县地区糖烟酒公司已将东楼101房交付给李秀英居住使用。1993年，市糖烟酒公司根据《梅州市市区住房制度改革试行办法》对该单位坐落于梅州市市区***************在内的两幢职工宿舍进行房改，因当时李秀英的配偶刘诚在其工作单位梅州市农业委员会也分配有1套住房（但实际上该房未参与房改），市糖烟酒公司认为案涉东楼101房不符合房改政策，未同意该房参加房改。1993年11月24日，案涉东楼101房被登记在市糖烟酒公司名下。李秀英于1985年9月23日与其工作单位原梅县地区糖烟酒公司签订的《梅县地区糖烟酒公司商品房购销合同》，并未违反法律规定，且案涉东楼101房自1985年后一直都由李秀英或其家人管理使用。另外，2019年6月6日，梅州市人民政府国有资产监督管理委员会书面回复一审法院：1.市糖烟酒公司的企业资产未清算；2.市糖烟酒公司是原市经贸系统管理的国有企业，该公司未将案涉东楼101房以国有资产上报该委。李秀英已于2017年去世。因此，市糖烟酒公司应将位于梅州市*************的房屋所有权证和国有土地使用证过户至李秀英的法定继承人刘琳和原审第三人刘珍、刘琦、刘珊、刘玲、刘珠名下（有关费用应由刘琳和原审第三人刘珍、刘琦、刘珊、刘玲、刘珠承担）。一审判决驳回刘琳的诉讼请求不当，应予纠正。综上所述，刘琳的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初615号民事判决；二、广东省梅州市商业企业集团糖烟酒公司应于本判决发生法律效力后三十日内将位于梅州市*************的房屋所有权证和国有土地使用证过户至李秀英的法定继承人刘琳和原审第三人刘珍、刘琦、刘珊、刘玲、刘珠名下。一审案件受理费1800元，二审案件受理费1800元（已由上诉人刘琳预交），合计3600元，由被上诉人广东省梅州市商业企业集团糖烟酒公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄洪远审 判 员 罗锡芳审 判 员 孔宁清二〇一九年十二月十七日法官助理 黄 可书 记 员 陈宏群