山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终7594号 上诉人(原审原告)：青岛市即墨区市场建设服务中心（原即墨市市场建设服务中心），住所地青岛市即墨区鹤山路888号世贸大厦。 法定代表人：吕军，主任。 委托诉讼代理人：唐艳，山东文鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄姣，山东文鼎律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：青岛鲁瑞商业物业管理有限公司，住所地青岛市即墨区烟青路555号甲22层（福泰大厦）。 法定代表人：张勇文，经理。 委托诉讼代理人：陈华，山东齐岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江鸿雁，山东齐岳律师事务所律师。 原审第三人：青岛益惠客购物中心有限公司，住所地青岛市即墨区鹤山路599号。 法定代表人：张锡山，总经理。 委托诉讼代理人：周超，即墨蓝村法律服务所法律工作者。 上诉人青岛市即墨区市场建设服务中心（以下简称即墨市场中心）因与被上诉人青岛鲁瑞商业物业管理有限公司（以下简称鲁瑞公司）、原审第三人青岛益惠客购物中心有限公司（以下简称益惠客公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初5289号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人即墨市场中心的委托诉讼代理人唐艳，被上诉人鲁瑞公司的委托诉讼代理人陈华，原审第三人益惠客公司的委托诉讼代理人周超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 即墨市场中心上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判鲁瑞公司按照《房屋及设备设施租赁合同》约定的租赁费标准支付即墨市场中心2014年7月1日起至租赁物全部实际交付之日止的占有使用费及违约金；2、一、二审诉讼费用由鲁瑞公司负担。事实和理由：一、一审以双方对目前租赁物的各自控制范围及时间无法达成一致为由，对2014年7月1日之后的租金不予支持，错误。双方签订合同当日，即墨市场中心将涉案租赁物交付鲁瑞公司使用，双方签订《场地交接验收书》。因鲁瑞公司未履行支付租金义务，即墨市场中心陆续收回部分租赁物。对已收回租赁物的期限、范围及面积，即墨市场中心已提交《情况说明》。对于未收回部分，在鲁瑞公司未举证交回的情况下，其仍应按租赁合同约定标准向即墨市场中心支付未收回部分租金。二、一审判决鲁瑞公司支付即墨市场中心的违约金标准过低，严重侵犯了即墨市场中心的合法权益。双方合同约定，鲁瑞公司无故拖欠租金，每日承担欠付租金千分之一的滞纳金。该约定是双方当事人的真实意思表示，鲁瑞公司将涉案房屋转租赚取高额转租费，但却拖欠租金，构成严重违约，造成国有资产流失，一审判决违约金明显过低。 鲁瑞公司辩称，一、一审判决认定事实清楚、证据充分。鲁瑞公司对即墨市场中心所主张截止到2014年6月30日拖欠其租赁费7722426.65元，拖欠租赁费的过错也不在于鲁瑞公司，是因为即墨市场中心要求提前解约并收回涉案场地，单方面占有了部分场地，还给实际承租的业户下达通知，阻止业户向鲁瑞公司交纳租赁费，导致鲁瑞公司没有能力向即墨市场中心支付拖欠的租赁费。2014年11月28日诉讼以来，鲁瑞公司已经丧失了对租赁场地的控制，没有实际收益，即墨市场中心主张违约金，虽然在合同中有约定，但是对于即墨市场中心来说没有实际的损失，只有增益，因此即墨市场中心主张的后续的租赁费及主张违约金没有事实和法律依据。二、即墨市场中心作为即墨区政府下属的企事业单位，是强势主体。最初涉案租赁场地是由第三人青岛圣地亚购物中心（益惠客公司）于2010年4月12日与即墨市场中心签订的租赁协议，并且在租赁后对租赁标的进行大量的基础设施改造投入。因圣帝亚公司是即墨市场中心下属的改制企业，解决了大量的下岗职工还有历史遗留问题，才会出现即墨市场中心强制性要求与益惠客公司解除合同，又与鲁瑞公司签订合同的情况，实际是政府行为的强制性手段，而并非民营主体的本意。即墨市场中心仅仅按照合同约定主张拖欠的租赁费，不实际解决投资问题、提前收回租赁场地问题、对租赁的标的物强行改造的侵权问题等，双方无法达成一致意见。本案上诉期间，鲁瑞公司、益惠客公司与即墨市场中心进行多次的协商，主要目的在于解决实际问题，由即墨市场中心确认益惠客公司的实际投入、鲁瑞公司的实际损失（很多标的物门市房因为消防改造已经灭失，鲁瑞公司承担了多年的返租费用）、即墨市场中心实际已经收走的租赁费等等一系列问题，目前问题是即墨市场中心主张很多投入款项及损失需要报政府备案，目前难以给予答复。请求维持原判或发回重审。 益惠客公司述称，益惠客公司与即墨市场中心的房屋租赁合同权利义务由鲁瑞公司承继，其他同鲁瑞公司的答辩意见。 即墨市场中心向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除即墨市场中心、鲁瑞公司2013年3月28日签订的《房屋及设备设施租赁合同》及《场地租赁合同》并责令鲁瑞公司立即将上述合同所涉租赁物全部交付即墨市场中心；2、判令鲁瑞公司支付即墨市场中心截止2014年6月30日前欠付的租赁费7722426.65元及违约金（按照日千分之一计算）；3、判令鲁瑞公司按照上述合同约定标准向即墨市场中心支付2014年7月1日至租赁物全部实际交付之日止的租赁费；4、本案诉讼费用由鲁瑞公司负担。一审诉讼中，即墨市场中心增加诉讼请求：1、判令鲁瑞公司支付即墨市场中心截止2017年5月31日前欠付的场地租赁费883300元及违约金（违约金以883300元为基数按照日千分之一计算）；2、判令鲁瑞公司按照上述合同约定标准向即墨市场中心支付2017年6月1日至租赁物全部实际交付之日止的租赁费；3、判令鲁瑞公司支付即墨市场中心垫付的水费、电费、物业费等共计3680378.25元。 一审法院认定事实:青岛圣帝亚购物中心系即墨市场中心于2001年9月14日成立的集体所有制企业，后该购物中心改制，变更为民营企业，企业更名为青岛圣帝亚购物中心有限公司，此后名称变更为益惠客公司。2010年4月12日，即墨市场中心与青岛圣帝亚购物中心签订了《房屋及设备设施租赁合同》，合同约定青岛圣帝亚购物中心（乙方，即益惠客公司）租赁即墨市场中心（甲方）房屋及其它场所开办经营商场等事宜。租赁标的物基本情况：1、综合商场。房屋位于即墨区综合商场，负一层部分、地上一层部分、地上三层部分，面积共计32000平方米。2、商场北侧、鹤山路南侧1、2号楼。位于南侧，共有房屋57套，地下室面积约1800平方米。3、乙方承租场地不包括甲方免费提供的停车场等配套面积。4、该场地现有装修及设施、设备情况详见合同附件。5、上述附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用时验收的依据。租赁期限共20年，自2010年1月1日起至2029年12月31日止。租金及支付方式：1、商场部分租金。租金包括场地租金和设备设施租金，场地和设备设施租金各占50%。该场地和设备设施前五年每年租金为1230万元，其中场地租金615万元，设备设施租金615万元。以后每五年递增5%至合同期满。合同还约定了其他事项。2013年3月28日，即墨市场中心与青岛圣帝亚购物中心有限公司双方签订了《终止协议书》,该协议书约定：根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，甲、乙双方经协商一致，同意终止双方于2010年4月12日签订的《房屋及设备设施租赁合同》，合同终止后，双方均无须承担合同项下约定的由该方承担的任何义务与责任。 2013年3月28日，即墨市场中心与鲁瑞公司签订了《房屋及设备设施租赁合同》，合同约定鲁瑞公司（乙方）租赁即墨市场中心（甲方）房屋及其它场所用于开办经营商场等事宜。租赁标的物基本情况：1、综合商场。房屋位于即墨区综合商场，负一层部分：面积为13476平方米，地上一层部分：面积为14993平方米，地上三层部分：面积为3027平方米，共计31476平方米。2、商场北侧、鹤山路南侧1、2号楼。位于南侧，共有房屋57套（包括地下室）。3、乙方承租场地不包括甲方免费提供的停车场等配套面积。4、该场地现有装修及设施、设备情况详见合同附件。5、上述附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用时验收的依据。租赁期限共17年，自2013年1月1日起至2029年12月31日止。租金及支付方式：1、商场部分租金。商场部分租金单价为每天每平方米人民币1.03元，租金包括场地租金和设备设施租金，场地和设备设施租金各占50%。该场地和设备设施前五年每年租金为1184万元，其中场地租金592万元，设备设施租金592万元。前五年租金为1184万元，以后每五年递增5%至合同期满。2、支付时间。乙方每年分二次向甲方交清当年度租金，具体支付日期为每年的6月30日、12月31日。每次支付金额为年租金额的二分之一。3、支付方式。……甲方权利、义务：甲方应于2013年1月1日之前将场地交付乙方。甲方保证所出租的房屋及场所符合国家对租赁房屋的有关规定。双方对乙方的权利义务中还约定：乙方在经营期间有权对所承租场地及房屋进行局部转租，如转租期超过五年或欲整体转租，需要经甲方书面同意。其他事项：租赁期间，乙方如改变租赁物用途，需取得甲方书面同意。否则，甲方有权单方解除合同。乙方转租期限超过五年的区域，乙方自本合同签订之日起一次性向甲方交纳保证金人民币400万元。其中200万元保证金于2018年转为租金，该部分租金从乙方同期应交的租金中扣除；剩余200万元保证金于2023年转为租金，该部分租金从乙方同期应交的租金中扣除。在违约责任中双方约定乙方无故拖延交纳租金，每日承担滞交租金的1‰作为滞纳金，如连续超过三个月无故拖延交纳租金，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，由乙方向甲方赔偿由此造成的经济损失。合同还约定了其他事项。原鲁瑞公司双方于签订合同当日还签订了《场地交接验收书》，鲁瑞公司实际使用了涉案综合商场及所属设施。 双方于2013年3月28日还签订了《场地租赁合同》一份，合同约定由鲁瑞公司承租即墨市场中心位于即墨区综合商场佳乐家屋顶，面积3807平方米，包括电梯间、步梯及配套的水电设施等，租赁期限自2013年1月1日起至2032年12月31日止，租赁费每年20万元，每年12月1日前一次性支付下一年度租赁费。合同还约定了其他事项。 鲁瑞公司对即墨市场中心告所主张截止到2014年6月30日其所欠的租赁费7722426.65元予以确认，并认为拖欠租赁费是因为即墨市场中心要求提前解约并收回涉案场地，单方面占有了部分场地，还给相关业户下达通知，阻止业户向鲁瑞公司交纳租赁费，导致鲁瑞公司没有能力向即墨市场中心支付拖欠的租赁费，特别是涉案以后，鲁瑞公司已经失去了对租赁场地的控制，没有了收入。对于即墨市场中心主张的违约金，鲁瑞公司认为虽然在合同中有所约定，但即墨市场中心没有任何实际损失，实际控制标的物只有增益，因此请求法院驳回即墨市场中心对于违约金的主张。 本案审理中，一审法院经对现场进行勘验及当事人确认，涉案的租赁标的物现大部分由即墨市场中心控制并对外租赁经营，但双方对于租赁物的各自控制范围及时间无法确认。 在一审庭审中，益惠客公司确认租赁合同所涉及的标的物现并非由其承租，而是益惠客公司最初与即墨市场中心签订租赁合同后，经即墨市场中心要求于2013年3月28日双方解除了合同，然后变更为鲁瑞公司与即墨市场中心签订租赁合同。并表示对场地投入的基础设施将通过另案主张权利。鲁瑞公司表示之所以此前予以否认鲁瑞公司系承租人，是因为益惠客公司在之前有实际的投资建设并且还对外出租了标的物，也是为了保护益惠客公司的诉讼权利。 即墨市场中心提起本案诉讼后，鲁瑞公司提出反诉诉讼请求，要求即墨市场中心承担各项经济损失（待评估）。案件审理过程中，即墨市场中心表示：请求解除双方于2013年3月28日签订的《房屋及设备设施租赁合同》，要求鲁瑞公司支付截至2014年6月30日前欠付的租赁费7722426.65元及按照日千分之一计算的违约金，并支付2014年7月1日至租赁物全部实际交付之日止的租赁费，对其他诉讼请求部分本案不再主张，另行与当事人协商或另案处理，要求按照减少后的诉讼请求计算退还案件受理费。鲁瑞公司表示同意在本案中对其反诉诉讼请求不再主张，另行与当事人协商或另案处理。 一审法院认为，即墨市场中心与鲁瑞公司于2013年3月28日签订的《房屋及设备设施租赁合同》系合同双方真实自愿的意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。双方已经实际履行了所签订的租赁合同，现双方均同意解除租赁合同，一审法院予以支持。鲁瑞公司应当偿付尚欠即墨市场中心截止到2014年6月30日的租赁费7722426.65元并承担违约责任。鲁瑞公司主张即墨市场中心没有任何实际损失只有增益，请求法院驳回即墨市场中心对于违约金的主张，应视为鲁瑞公司主张约定的违约金过高的意思表示。因此，鲁瑞公司应当按照中国人民银行同期贷款基准利率标准的1.3倍计算的利息损失作为违约金支付即墨市场中心，对即墨市场中心主张的过高部分，一审法院不予支持。 关于即墨市场中心要求鲁瑞公司支付2014年7月1日至租赁物全部实际交付之日止的租赁费问题，经一审法院对现场的勘验及当事人陈述，大部分的租赁物现均在即墨市场中心控制下对外租赁经营，双方对于目前租赁物的各自控制范围及时间无法达成一致意见，本案难以认定具体欠付租赁费数额，所以即墨市场中心要求鲁瑞公司支付2014年7月1日以后的租赁费本案无法支持，当事人可待证据充足后另案主张相关权益。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、解除青岛市即墨区市场建设服务中心与青岛鲁瑞商业物业管理有限公司于2013年3月28日签订的《房屋及设备设施租赁合同》；二、青岛鲁瑞商业物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛市即墨区市场建设服务中心截至2014年6月30日前欠付的租赁费7722426.65元；三、青岛鲁瑞商业物业管理有限公司于判决生效之日起10日内支付青岛市即墨区市场建设服务中心欠付上述租赁费的违约金（以未清偿的本金为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率标准的1.3倍，自2014年7月1日起计算至判决生效之日止）；四、驳回青岛市即墨区市场建设服务中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65857元，由青岛鲁瑞商业物业管理有限公司负担。青岛市即墨区市场建设服务中心已预交案件受理费95517元，退还青岛市即墨区市场建设服务中心29660元，其余案件受理费不再退还，青岛鲁瑞商业物业管理有限公司履行义务时一并支付青岛市即墨区市场建设服务中心65857元。 本院二审期间，即墨市场中心提交《鲁瑞公司欠付租金明细表》一份，对涉案租赁物的租赁时间、收回面积、未收回面积、租金计算等情况予以统计列表，证明鲁瑞公司应支付未收回租赁物的租金。鲁瑞公司质证称，对于该明细表的真实性不予认可，主要是计算的期限，计算方式是按照合同约定。根据鲁瑞公司工作人员称双方纠纷自2014年11月28日起即墨市场中心在第一次起诉后通过给承租业户下达禁止交纳租赁费通知、实际控制负一和商场管理办公室等方式已经实际掌控租赁标的物，而并非根据即墨市场中心所提交表格上的内容时间，因为其收费的时间与其实际控制标的物时间并不是一个概念。益惠客公司质证意见与鲁瑞公司一致。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，双方对鲁瑞公司拖欠即墨市场中心2014年6月60日之前的租赁费7722426.65元均无异议，本院予以确认。一审判决鲁瑞公司按照同期银行贷款利率的1.3倍向即墨市场中心支付拖欠租金的违约金，并无不当，本院予以确认。即墨市场中心主张违约金过低，但未提交证据证明其实际造成的损失高于一审判决的违约金，本院不予支持。关于2014年7月1日之后的租金及违约金，因双方对涉案租赁物的各自控制范围及时间均无法确认，在一审法院进行现场勘验后双方仍然无法就上述问题达成一致意见；即墨市场中心单方制作的已收回租赁物《情况说明》及《鲁瑞公司欠付租金明细表》，鲁瑞公司与益惠客公司均不予认可，在双方对涉案租赁物的各自控制范围及时间均无法确认且存在较大争议的情况下，无法对即墨市场中心主张的租金及违约金进行处理。即墨市场中心的上诉请求，现有证据不足，本院不予支持，其可待证据充分后另行主张相关权益。 综上所述，即墨市场中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由上诉人青岛市即墨区市场建设服务中心负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇一九年十二月二十日 法官助理 于遨洋 书记员王冉冉 书记员于国英