新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新42民终1315号 上诉人(原审被告)：乌苏市恒通房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌苏市虹桥办事处团结路社保局综合楼001号。 法定代表人：李远斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张明，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：秦岳，新疆天赛律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：车成雷，男，1972年2月28日出生，汉族，在职干部，现住新疆维吾尔自治区乌苏市。 委托诉讼代理人：孙庆芬（系车成雷妻子），现住新疆维吾尔自治区乌苏市。 被上诉人(原审原告)：孙庆芬，女，1957年4月27日出生，汉族，律师，现住新疆维吾尔自治区乌苏市。 上诉人乌苏市恒通房地产开发有限责任公司因与被上诉人车成雷、孙庆芬商品房销售合同纠纷一案，不服乌苏市人民法院（2019）新4202民初231号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭于2019年12月17日公开开庭进行了审理。上诉人乌苏市恒通房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张明、秦岳、被上诉人孙庆芬并作为被上诉人车成雷的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 乌苏市恒通房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销一审判决，裁定驳回被上诉人的起诉。事实和理由：1.一审判决对上诉人的抗辩只陈述了前半部分，对后半部分没有表述，也未作合理解释。一审中上诉人重点陈述，若被上诉人主张上诉人承担违约责任，依据目前条件，被上诉人只能依据《商品房预售合同》第九条第二项以解除合同的理由来主张。而被上诉人想继续履行合同，那么只能到实际交房之日，按日万分之三主张违约金，现实际交房之日尚未到，被上诉人主张违约金的条件尚不成就，应裁定驳回起诉。2.一审判决规避交房之时，房屋面积远远大于《商品房预售合同》中的暂定面积，是一种掩盖事实的行为。本案争议的房屋，是被上诉人的工作单位乌苏市税务局委托上诉人代建的职工安居项目，乌苏市税务局在2018年8月30日接到上诉人的延期交房通知怕，没有提出异议，是一种默认行为。上诉人与被上诉人签订合同是一种配合乌苏市税务局减免内部职工契税，并便于办理按揭贷款的形式行为，并未严格填写合同中的必备条款。合同约定面积变更，以产权登记管理部门核准的面积为准，单价不变。本案中，双方当时预估的面积为187.47平方米，但实际建筑面积为289.19平方米，多了101.72平方米，被上诉人应补交房款257352元。被上诉人到交房时，是否愿意补交房款接受房屋，还是要求退房、退款，尚未有定论。 车成雷、孙庆芬辩称，1.根据双方合同约定，逾期交房后是解除合同还是履行合同选择权在被上诉人，而不是上诉人，上诉人无权限制被上诉人选择哪种方式进行诉讼。合同约定的交房日期是2016年10月31日，上诉人未在约定的时间交付房屋已构成违约，应按合同约定承担逾期交房的违约金至实际交付日止。2.关于购房面积。合同约定的房屋面积为187.47平方米，实际测绘面积是181.48平方米，上诉人多收房款15154.70元，对此被上诉人保留诉权。3.本案的购房人不是乌苏市地税局或国税局，而是国地税干部，在房管局备案的也是国地税干部与上诉人之间签订的商品房买卖合同。根据债的相对性原则，无论是乌苏市地税局还是国税局都无权对房屋的交付时间代替购房人作出意思表示。且上诉人应在2016年10月31日交房，但上诉人却在延期交房通知书里用2017年、2018年的事情作为2016年不能交房的理由，显然不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 车成雷、孙庆芬向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行2015年12月1日签订的《商品房预售合同》；2.判令被告支付逾期交房违约金121657.69元（暂定为：474299元×万分之三×855天，自2016年11月1日至2019年3月8日），并支付自2019年3月9日起至房屋实际交付日的违约金（具体以交付时间为准）。 一审法院认定事实：2015年12月1日，原、被告签订了《商品房预售合同》，约定被告将位于乌苏市××区别墅第30幢出售给原告，该房屋面积187.47平方米，每平方米2530元，总价款为474299元。合同约定付款方式为买受方一次性付清房款，交付房屋的条件是该房屋经验收合格，房屋交付期限为2016年10月31日。合同第9条约定：出卖人逾期交房的违约责任（2）买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第8条规定的最后交付期限的第二天至实际交付日止，出卖人向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后，两原告全额交付了房款，约定的房屋交付期限届满后，被告至今未向原告交付房屋。2018年8月30日，被告向乌苏市国税局、乌苏市地税局发出税苑小区延时交房通知书，称由于土地出让金挂牌批复、按揭贷款迟迟不到位、2017年上半年环保大督查、未全面支付土地出让金等因素，决定于2019年8月31日交付房屋。乌苏市税务局只是在该通知落款处加盖了印章，未表明态度和意见。原告以被告不履行《商品房预售合同》为由提起诉讼。一审法院认为，被告对原告提供的《商品房预售合同》、购房发票无异议，同意继续履行该合同，对此予以确认。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告在约定的期限内未向原告交付房屋，虽然发出了“税苑小区延时交房通知书”，但该通知存在：1.未向合同主体即原告发出，也未征求原告是否同意；2.即使给委托代建方发出，对方也未表明是否同意被告单方决定。被告的行为属于不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，违反了双方的约定和法律规定，应当承担违约责任。原告主张的违约金符合法律规定，故对原告要求被告承担违约金121657.69元，并支付自2019年3月9日起至房屋实际交付之日的违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对被告的抗辩理由不予采信。判决：一、被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司应当继续履行2015年12月1日与原告车成雷、孙庆芬签订的《商品房预售合同》；二、被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司应当于本判决生效后二十日内向原告车成雷、孙庆芬支付违约金121657.69元，并支付自2019年3月9日起至房屋实际交付之日的违约金。 二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：上诉人乌苏市恒通房地产开发有限责任公司应否向被上诉人车成雷、孙庆芬支付逾期交房违约金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，双方当事人在合同中约定了当事人名称、姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等商品房买卖合同应当明确的内容，被上诉人车成雷、孙庆芬亦按合同约定交纳了房款，故本案应为商品房销售合同纠纷。该合同为双方当事人的自愿、真实意思表示，合法有效，双方当事人均应履行合同义务。 双方在合同第八条约定房屋交付期限为2016年10月31日，并约定了延期交房情形。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。明确：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。即，出卖人逾期交房时，是否解除合同的选择权在于买受人，而作为违约方的出卖人则不享有合同解除权。故本案中，被上诉人主张继续履行合同，并要求上诉人支付逾期交房违约金符合合同约定和法律规定，应予支持。上诉人乌苏市恒通房地产开发有限责任公司关于被上诉人只能主张解除合同及实际交房日未到，承担违约金的条件尚不成就的上诉请求不符合合同约定，亦无法律依据。上诉人一审主张存在延期交房情形，但其主张的延期事由发生在2017年和2018年，在约定的交房日期之后，故不能作为延期交房的合理事由。上诉人关于双方签订合同是为了配合税务局减免契税、便于办理按揭贷款的形式行为的上诉请求没有证据证实。上诉人关于被上诉人应补交面积差价的上诉请求，不属于本案的审理范围。 综上所述，乌苏市恒通房地产开发有限责任公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2734元，由上诉人乌苏市恒通房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  范淑桂 审判员  马桂兰 审判员  巴 图 二〇一九年十二月十七日 书记员  朱德孜