河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终24071号上诉人（原审被告）：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区京广南路59号。法定代表人：王超斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：张菊兰，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李重阳，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李娜，女,1976年8月18日出生,汉族,住郑州市。委托诉讼代理人：李晓贵，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：桂鹏飞，大沧海律师事务所郑州分所律师。上诉人河南台兴房产有限公司因与被上诉人李娜房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初11500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。河南台兴房产有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.依法判令本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人逾期付款，构成违约，应向上诉人支付逾期付款违约金2742.6元。上诉人与被上诉人系2013年7月30日签订《商品房买卖合同》，合同约定被上诉人房款933179元应在2013年7月30日和2013年8月30日交纳，然被上诉人实际交纳时间为2013年7月30日和2013年11月22日，逾期付款时间共计84天，依照《商品房买卖合同》第七条之约定，被上诉人逾期支付购房款，被上诉人应按日向上诉人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，违约金额为2742.6元。二、上诉人未能依照《商品房买卖合同》如期交房，系市政原因，上诉人应予免责。政府因治理大气污染以及国庆大阅兵的需要，在2014年、2015年、2016年要求包括上诉人在内的所有建设工地停止土石方及室外作业，因此造成每年工程延期120天，三年共计360天，对此，上诉人应予免责。此停工也应产生顺延公共基础设施铺设和办理房产证时间的效果。另依据《商品房买卖合同》第八条之约定××应当在2015年10月31日前交付房屋，被上诉人逾期付款的，交房日期相应顺延。被上诉人逾期付款时间共计84天，则交房时间应自2015年10月31日向后顺延84天。另外合同约定在2015年10月31日前交房，被上诉人在2019年4月19日才起诉，中间也没有提出异议，所以已经过了诉讼时效，而一审判决在计算逾期交房违约金的时候并没有考虑到诉讼时效问题。三、一审法院判令上诉人承担基础设施和公共配套设施未达到使用条件的违约金1348.27元，与实际情况不符，应据实认定。《商品房买卖合同》第十四条约定，燃气供应设施应于2015年10月31日达到正常使用。上诉人于2015年11月16日与郑州华润燃气股份有限公司签订《居民用户管道燃气设施配套合同》，并于2016年1月13日支付全额工程款，由此证明，2016年1月13日上诉人已经依照合同履行燃气供应业务，后因市政原因，燃气未能及时供应，并非是上诉人怠于履行义务。《商品房买卖合同》第十四条约定，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用。上诉人按时与郑州德润市政工程有限公司签订《供热工程施工合同》、并于2015年6月23日支付全额工程款，由此证明，上诉人已经在合同约定期限内履行暖气供应义务，后因市政原因，暖气未能及时供应，并非是上诉人怠于履行义务。另依据《郑州市城市供热与用热管理办法》之规定，郑州市每年冬季供热期限仅有4个月，即使法院因供暖未能达合同约定，判定上诉人违约责任，违约期限也应以此供暖期限为计算标准。因此，计算逾期办理基础设施和公共配套设施违约金应综合考虑事实及客观情况，据实计算。另外，被上诉人逾期支付房款时间共计84天，交房日期相应顺延84天，则公共基础设施和公共配套设施达到使用时间也应自2015年10月31日、2016年10月31日向后顺延84天。四、一审法院判令上诉人承担逾期办理权属证书的违约责任，缺乏合同依据、法律依据，应依法予以改判。《商品房买卖合同》第十五条、附件四第六条约定，上诉人应于房屋交付使用后60日内将需由上诉人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，而不是一审判决所认定的“办理权属证书”。上诉人并无义务为被上诉人办理权属证书。况且，2016年7月18日上诉人已经完成竣工验收，并于2018年7月16日收到房产测绘收件回执单，证明在此之前上诉人已将办理初始登记的资料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。截至此时，上诉人已经依照合同约定履行义务完毕。上诉人从未与被上诉人约定为其办理权属证书，不存在违约。李娜辩称：一、关于被上诉人逾期付款问题，在一审开庭时针对逾期付款时间天数计算时，被上诉人已经作出了相应的扣除。二、上诉人主张未能如期交房系市政原因，没有相应的证据支持，且合同中也未有相应的因市政原因而导致逾期交房的合同免责条款。关于诉讼时效问题，由于上诉人逾期交房，时效起算应从实际交房之日起算。三、关于基础设施和公共配套建筑未达到使用条件是既成事实。一审在该事实认定方面是正确的。四、上诉人未按照合同约定，逾期办理权属证书。且直至二审审理时被上诉人的产权证书仍未办下来。上诉人应当承担逾期办理权属证书的违约责任。李娜向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金8585元、逾期办理权属证书违约金22415元、基础设施和公共配套建筑未达到使用条件违约金1573元、安装暖气费用5000元（合计37573元）；2、依法判令被告协助原告办理涉案房产的不动产权属证书；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、2013年7月30日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份。主要约定以下内容：1、原告购买被告开发的位于郑州市二七区××、××北××单元××商品房××套，建筑面积共124.84平方米，房屋总价款为玖拾叁万叁千壹百柒拾玖元整。约定金额：280179元，付款方式：现金，约定付款时间：2013年7月30日，交纳比例：30.02％；约定金额：653000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2013年8月30日，交纳比例：69.98％。2、逾期付款违约责任。××如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：（1）、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的1％向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。3、交付期限。××应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“建设工程竣工验收合格，并向将设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且××在发生之日起60日内告知××的；（2）××逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。4、逾期交房的违约责任。××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日的，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1％向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。5、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。供水设施、供电设施、燃气供应设备、均应于2015年10月31日达到正常使用，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）关于基础设施和公共配套建筑，在规定日期内未达到使用条件，××向××按0.3元／㎡／月赔付；（2）若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，××不承担违约责任。6、关于产权登记的约定。××应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由××提供资料到产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列约定内容执行：（1）产权初始登记。××应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的万分之0.2违约金。（2）转移登记。××取得该商品房初始登记后，双方约定该商品房所有权转移登记按以下方式办理：××自行申请办理。××应在××提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。如因××的责任，××不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，双方约定按以下方式处理：……××不解除合同的，××按日向××支付总房款的万分之0.2违约金。二、原告于2013年7月19日支付预售定金20000元，于2013年7月30日支付预售购房款260179元，于2013年11月22日支付剩余购房款653000元。三、被告提交的证据显示其于2016年6月7日向原告交付房屋，原告对该交房日期予以认可。四、郑州市不动产登记中心于2018年12月17日向被告出具案涉小区二七区赣江路98号12号楼首次登记受理凭证。2019年3月5日，被告取得原告所购房屋的不动产权证书，该证书上显示：该房屋坐落于二七区××路××楼××单元××1108。五、被告应按合同约定于2015年10月31日前向原告交房，但实际交房时间为2016年6月7日，逾期交房时间从2015年10月31日起至2016年6月7日共计220天。原告应按合同约定于2013年8月30日通过商业贷款的方式支付剩余购房款653000元，但实际支付剩余购房款时间为2013年11月22日，逾期支付剩余购房款时间从2013年8月30日起至2013年11月22日共计84天。按照合同约定商品房交付期限相应顺延84天，顺延后被告逾期交房天数为136天。六、关于暖气、天然气正常使用的实际时间，该院于2019年3月8日作出的（2019）豫0103民初2291号原告（反诉被告）杨合飞与被告（反诉原告）河南台兴房产有限公司房屋买卖合同纠纷生效民事判决认定，由河南台兴房产有限公司开发的位于二七区石柱路西、郑航北路南春江家园小区至2017年7月9日燃气才可以正常使用、至2019年1月25日供暖才可以正常使用。七、《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作，2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办【2015】127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。一审法院认为，原、被告就商品房买卖合同中明确约定了关于××付款方式及期限、××房屋交付期限及逾期交房的违约责任、××办理房屋产权登记的期限及违约责任、××关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于被告逾期交房的违约金问题。在庭审中已查明，被告逾期交房220天，原告逾期支付剩余购房款84天，按照合同约定，被告顺延交房日期后仍逾期136天，应向原告支付逾期交房违约金。按照合同约定的被告按日向原告支付已交房价款万分之0.5计算违约金，被告应当支付原告逾期交房违约金为933179元×136天×0.00005=6345.62元。关于房屋基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金问题。合同约定被告开发房屋的燃气供应设备应于2015年10月31日达到正常使用、供暖设施于2016年10月31日达到正常使用。但该小区至2017年7月9日燃气才可以正常使用、至2019年1月25日供暖才可以正常使用，被告存在违约。根据合同约定，并结合合同履行的实际情况以及被告的过错程度，该院酌定支持原告该项违约金1348.27元。关于逾期办理产权登记违约金的问题。根据合同约定，××应当在2015年12月31日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局，但直到2016年8月20日该局不再办理房屋所有权初始登记业务时，被告仍没有按合同约定履行该义务，已构成违约。后由于《不动产登记条例》的实施，自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理的初始登记，而由郑州市不动产登记中心办理的首次登记。但申请权属登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，无论是初始登记、还是首次登记被告均应当履行。郑州市不动产登记中心于2018年12月17日向被告出具案涉小区二七区赣江路98号12号楼首次登记受理凭证，被告应对此承担违约责任。但被告亦提出诉讼时效抗辩且原告未提交其在诉讼时效期间内向被告主张权利的有效证据，因此应当从原告向被告主张的截止日期（2019年4月19日）计算三年诉讼时效，故被告逾期办理产权登记的违约金的起止时间为2016年4月20日至2018年12月16日（共计970天），因郑州市不动产登记后中心办理首次登记的流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查、不动产测量等事项，鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，故上述情况符合情势变更原则，综合本案案情，按照公平原则，该院酌定被告支付原告逾期办理权属登记的违约金为933179元×970天×0.00002×60％=10862.2元。关于原告提出的被告协助办理不动产权证书的诉讼请求。根据我国商品房买卖交易规则及商品房买卖合同，办理房屋产权登记系原、被告签订商品房买卖合同的附随义务，被告应协助原告办理该房屋的不动产权证书，故该院支持原告的该项诉讼请求。关于原告提出的要求被告赔偿安装暖气片费用5000元的诉讼请求。因原、被告双方在合同中对暖气片安装并未约定，且原告亦未提交其他证据予以证明，故对该项诉讼请求，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告李娜支付逾期交房违约金6345.62元、基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金1348.27元、逾期办理权属证书违约金10862.2元，共计18556.1元；二、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后六十日内协助原告李娜办理位于郑州市二七区××路××楼××单元××1108号房屋的不动产权证书；三、驳回原告李娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费740元，减半收取370元，由被告河南台兴房产有限公司负担182元，原告李娜负担188元。本院二审期间，河南台兴房产有限公司提交两份证据，证据一房产测绘收件回执单复印件，证据二是张翠翠的授权委托书复印件，两份证据拟证明在2018年河南台兴房产有限公司已经提交了办理房本的相关资料。李娜没有提交新证据。李娜针对河南台兴房产有限公司提交的两份证据质证称，两份证据系复印件，真实性无法查证，对证明目的有异议。本院经审查认为河南台兴房产有限公司提交的证据系复印件，且李娜不予认可，对其真实性无法判断，本院不予采信。本院经审理查明的案件事实同一审一致。本院认为，李娜与河南台兴房产有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行。关于逾期交房违约金的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定，××应当在2015年10月31日前将符合国家和地方人民政府有关规定，并符合合同约定的商品房交付××使用，××逾期超过90日后，××要求继续履行合同的，××应自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向××支付已交付房款万分之0.5的违约金；××逾期付款的，交房日期相应顺延。根据已查明的事实，双方合同约定河南台兴房产有限公司应在2015年10月31日前交付房屋，但河南台兴房产有限公司实际于2016年6月7日交付房屋，李娜亦存在逾期支付购房款84天，一审根据双方合同约定，将河南台兴房产有限公司应交房时间予以顺延并无不当。河南台兴房产有限公司在一、二审均提出诉讼时效抗辩，李娜亦未提交诉讼时效中断的相关证据，故应当从李娜向河南台兴房产有限公司主张的截止日期（2019年4月19日）计算三年诉讼时效，故河南台兴房产有限公司逾期交房违约金的起止时间为2016年4月20日至2016年6月7日（共计48天），河南台兴房产有限公司应向李娜支付的逾期交房违约金为933179元×48天×0.00005/天=2239.63元。一审对该违约金处理不当，本院予以纠正。关于基础设施和公共配套设施逾期未达到使用条件的问题，是河南台兴房产有限公司在开发建设工程项目过程中以及与李娜签订房屋买卖合同过程中需要考虑的因素之一，该因素在其可预见的范围之内，不应归属于基础设施和公共配套设施未达到使用条件的合理原因。河南台兴房产有限公司称因市政原因导致暖气、天然气未能达到使用条件不应承担违约责任的理由不能成立。根据合同约定，燃气供应设施应于2015年10月31日达到正常使用，供暖设施于2016年10月31日达到正常使用，但该小区至2017年7月9日燃气才可以正常使用、至2019年1月25日供暖才可以正常使用，一审依约认定河南台兴房产有限公司违约，并结合合同履行情况及河南台兴房产有限公司的过错程度，酌定河南台兴房产有限公司向李娜支付违约金数额正确，应予维持。关于逾期办理房屋权属证书违约金的问题。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条“产权登记的约定”对涉案房屋的产权初始登记及违约责任进行了约定。合同约定，××应在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前将办理房屋权属初始登记的材料报送至郑州市住房保障和房地产管理局。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日实施后，《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》确定，于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，但直至此时河南台兴房产有限公司仍未完成合同约定的报送义务，其行为构成违约。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房××取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，但是××仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋××办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的。一审鉴于前述现实情况出现的变化，对河南台兴房产有限公司应承担的逾期办理产权登记违约金予以酌减并无不当，应予维持。关于河南台兴房产有限公司请求李娜向其支付逾期付款违约金2742.6元的问题，因河南台兴房产有限公司一审并未提出反诉，本院对其请求不予处理。综上所述，河南台兴房产有限公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初11500号民事判决第二项，即“被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后六十日内协助原告李娜办理位于郑州市二七区赣江路98号12号楼1单元11层1108号房屋的不动产权证书”；二、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初11500号民事判决第一项、第三项；三、河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向李娜支付逾期交房违约金2239.63元、基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金1348.27元、逾期办理权属证书违约金10862.2元，共计14450.1元；四、驳回李娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费740元，减半收取370元，由河南台兴房产有限公司负担142元，李娜负担228元。二审案件受理费370元，由河南台兴房产有限公司负担288元，李娜负担82元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 王燕燕审判员 谢宏勋二〇一九年十二月三十日书记员 柴涵博