湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12257号上诉人（原审被告）：长沙开福万达广场投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路589号开福万达广场C区1号写字楼301房。法定代表人：曲晓东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李硕芳，湖南湘军麓和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张从戎，男，1989年7月20日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：罗胜芳，湖南融厦律师事务所律师。原审被告：大连万象美物业管理有限公司长沙分公司，住所地湖南省长沙市开福区中山西路589号万达广场写字楼A座8楼。负责人：李传玉，总经理。上诉人长沙开福万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人张从戎、原审被告大连万象美物业管理有限公司长沙分公司（以下简称万象美长沙分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万达公司向本院提出上诉请求：1．撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初728号民事判决第一项；2．改判万达公司无需向张从戎承担租金损失；3．张从戎承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审法院判决万达公司向张从戎支付租金损失没有事实和法律依据。1．根据万达公司与张从戎签订的《合同补充协议》第五条第5款约定，乙方收房后该房屋发生质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方赔偿因此造成的直接经济损失。因此，即使认定房屋存在质量问题，万达公司也只赔偿质量问题导致的直接损失，即对张从戎自行维修的费用予以赔偿。租金损失属于间接损失，且张从戎并未提交证据证明涉案房屋不能居住导致其实际对外承租房屋，产生租金损失的事实，因此，不应支持张从戎的租金损失。2．万象美长沙分公司系本案的另一原审被告，与本案有利害关系，其员工为了方便收取物业费，其证言必然偏向于业主一方，张从戎自行打印、万象美长沙分公司员工签字的《房屋质量问题申诉材料》不能证明该材料所载明的事实，更不能证明载明涉案房屋质量问题将导致全房完全不能使用。一审法院在未经鉴定、未能确定涉案房屋质量问题是否影响全房使用的情况下，按照全房完全不能使用的标准判定租金损失没有事实依据。3．一审法院以中国房价行情价格网上公布的统计数据为准，认定租金损失49元/月/平方米（即13072.22元/月）的标准过高。万达公司在相关租房网站上搜寻到的同一小区面积相近的房屋的租金标准为8000到至10000元。另根据一审法院在其另一类似案件的判决（2018）湘0105民初6445号，经一审法院委托的专业鉴定机构鉴定，与涉案房屋同一小区面积相近的房屋的租金损失的标准为8000元/月。一审法院在未经鉴定的情况下，按照如此高的单位面积租金标准判定租金损失，没有事实依据。4．前述质量问题的维修期间不可能要一年的时间，一审法院酌情认定张从戎防止损失扩大的期限为一年过长。5．一审认定的影响居住损失的期限，没有充分证据予以证明张从戎2016年1月到2017年5月房屋不能居住使用。张从戎提供的房屋质量问题的申诉材料系其自行打印，内容上万象美长沙分公司员工的签字，不能证明材料内容的真实性，签字的鲁丽红于2017年成为1栋的管家，因此其证明2015、2016年的房屋状况明显是不符合真实情况的，提交的部分维修照片的文字记载，是张从戎自己所填，不能证明涉案房屋损失期限。张从戎辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。1．双方签订的合同和补充协议是万达公司提供的格式合同，关于免除万达公司责任的条款违反相关法律规定，应当依法处理。2．万象美长沙分公司的员工系本案的证人，符合法律规定，万象美长沙分公司员工与张从戎不存在利害关系，作为原审被告之一的万象美长沙分公司的员工所作的证言与其工作内容完全吻合，其证人证言应当作为认定本案的依据。3．关于租金损失标准，与一审法院类似案件生效法律文书判决的1.5万、1.75元，以及万达公司与业主协商认可的1.6万元相比，都是偏低的。4．对房屋保修范围内的质量问题的维修，都是由万达公司进行的维修，维修时间完全掌握在万达公司而不是在张从戎，原审法院在认定损失时间上已经打了折扣，仅仅为1年，实际上万达公司耗费的不仅仅只有1年。实际上张从戎因为房屋质量问题，新房家居也受损了。5．鲁丽红一直是物业公司的员工，只是作1栋的管家是2017年。张从戎向一审法院提出诉讼请求：1．判令万达公司、万象美长沙分公司限期修复张从戎所购买的商品房住宅卫生间渗漏水问题；2．判令万达公司、万象美长沙分公司赔偿因房屋质量问题给张从戎造成的经济损失35.6万元（自2016年1月至2017年5月计17个月，按每月18000元计算的租金损失306000元，损坏家具50000元），自判决确定的维修期限起至维修完成之日按每月18000元的标准赔偿张从戎不能居住使用房屋的经济损失；3．由万达公司、万象美长沙分公司承担自2016年1月起至2017年5月期间的物业管理费18050元；4．由万达公司、万象美长沙分公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年3月31日，张从戎（乙方、买受人）、万达公司（甲方、出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：买受人出资购买坐落于长沙市开福区房屋，规划用途为住宅。该商品房建筑面积266.78㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为12486.51元／㎡总房价3331150元；出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《合同补充协议》第五条第五项约定，乙方收房后该房屋发生质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应赔偿因此造成的直接经济损失。万达公司作为建设单位、万象美长沙分公司（原大连万达物业管理有限公司长沙分公司）作为物业管理单位向张从戎出具《住宅质量保证书》，其中载明自2013年11月26日起，在以下期限内正常使用情况下，如有所列工程质量问题的，被告承担保修责任，其中屋面防水5年；外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏5年。合同签订后，张从戎依约向万达公司缴纳了购房款，2013年11月26日工程通过竣工验收备案，2013年12月张从戎办理了收房手续。张从戎提交了《房屋质量问题申诉材料》，载明涉案房屋的质量问题及四次维修情况。其中载明，第二次维修：2015年底准备全家入住，入住前打扫卫生时发现房屋顶部大量渗水下来，面积覆盖全屋，由于渗水量大，地面积水达2厘米，全房高档实木家具长期浸泡在水中，变形掉漆。万达物业及维修工程部对房屋顶部重新修补、更换木地板、家具进行修补，维修时间长达4个月。第三次维修：主卧和次卧卫生间渗漏且霉变严重，墙纸大面积损坏，地脚线全部腐烂。需将主次卧卫生间地板全部挖开，重新作防水，但维修工作进展缓慢，业主及家人迟迟不能搬进房屋居住生活。直至2017年5月前，渗漏问题经多次反复维修处理有所改善，但仍存在轻微渗漏。因为维修期间导致日常生活不便、室内扬尘等问题，第三次维修后原告及家人才陆续入住。被告万象美长沙分公司工作人员李桔、鲁丽红在该材料上注明“情况属实”并签名。另，涉案房屋水费缴纳明细显示，张从戎2016年、2017年期间未缴纳水费。一审法院认为：张从戎与万达公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照合同约定全面履行各自义务，对于不按约履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。诉讼过程中，张从戎向一审法院申请撤回第一项关于要求被告限期修复原告所购买的商品房住宅卫生间渗漏水问题的诉讼请求及第二项关于要求万达公司赔偿家具损失50000元的诉讼请求，系其对民事权利及诉讼权利的合法处分，不违反法律规定，一审法院予以准许。本案的争议焦点归纳为以下几个方面：一、张从戎的损失范围。二、责任主体。对此，一审法院评析如下：一、张从戎的损失范围。万达公司、万象美长沙分公司辩称，《合同补充协议》第五条第五项明确约定，收房后房屋发生质量问题，甲方应赔偿因此造成的直接经济损失，而租金损失属于因房屋质量问题产生的间接经济损失，被告无需承担赔偿责任。一审法院认为，合同补充协议之文本由万达公司提供，合同条款及内容均由万达公司拟定，此条款实为格式条款，万达公司作为提供格式条款的一方，在拟定该条款时明显对张从戎主要赔偿权利的范围进行了限制，应认定为无效条款，故对万达公司的答辩意见不予支持。结合庭审查明的事实，对张从戎的损失作如下认定：1．影响居住损失。张从戎主张从收房时间2016年1月至2017年5月期间，张从戎一直未能实际入住，产生租金损失306000元，并提供万象美长沙分公司工作人员李桔、鲁丽红等人签字署名的证明材料及涉案房屋内的水费缴纳明细进行佐证，以上证据足以证实涉案房屋的漏水、渗水等质量问题客观上削减了房屋的使用价值，影响到张从戎的正常居住，对因房屋渗漏和维修导致其无法正常居住产生的合理期间的损失，一审法院予以支持。但一方主张的可得利益损失不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽万达公司交付的房屋存在漏水等质量问题，但张从戎仍负有及时采取适当措施防止损失扩大的义务，如果没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综上，一审法院酌情认定万达公司应承担的租金损失合理期间为一年；关于租金标准，因双方均未申请对租金损失进行评估，根据中国房价行情价格网上公布的统计数据，2016年5月长沙市万达公馆住宅房屋租金均价约为每月每平方米49元，涉案房屋面积266.78平方米，一审法院根据案涉房屋的性质及当地当时的租金水平酌情确定张从戎的租金损失确定为156866.64元（266.78平方米×49元×12月）。另，张从戎诉请自判决确定的维修期限起至维修完成之日按每月18000元的标准要求万达公司赔偿不能居住使用房屋的经济损失，因其未举证证明维修范围及程度必然影响到全屋的正常居住使用，且该笔费用未实际发生，张从戎可待费用实际产生后另行主张权利。2．物业费损失。张从戎未提交证据证明其已经缴纳房屋物业管理费，且物业管理费也不属于因房屋质量问题造成的损失，故对其赔偿物业费的诉请一审法院亦不予支持。综上，张从戎的各项经济损失合计156866.64元。二、责任主体。合同具有相对性，商品房买卖合同系张从戎与万达公司签订，万达公司应对房屋的质量问题负责。万象美长沙分公司虽然受托对房屋漏水问题进行维修，但并不是房屋买卖合同的相对方，无须向原告就房屋的质量问题引起的损失承担赔偿责任。故对张从戎要求万象美长沙分公司承担责任的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，一审法院判决：一、万达公司于本判决生效之日起十日内赔偿张从戎经济损失156866.64元；二、驳回张从戎的其他诉讼请求。案件受理费6911元，因适用简易程序减半收取3455.5元，由张从戎承担1455.5元，万达公司承担2000元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案双方二审争议焦点为：《合同补充协议》中约定万达公司无需赔偿间接经济损失是否有效；万达公司是否应向张从戎赔偿影响居住的损失，该损失数额应如何确定。关于《合同补充协议》中约定万达公司无需赔偿间接经济损失是否有效的问题。本院认为，张从戎与万达公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实有效。万达公司作为出卖人，应当按照合同的约定在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题履行保修义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款之规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，就房屋质量为问题的处理，万达公司主张按《合同补充协议》第五条第五款约定，万达公司仅赔偿直接经济损失，无法居住使用的损失属于间接经济损失依该约定无须赔偿。本院认为，《合同补充协议》系万达公司提供，且条款内容由万达公司拟定，万达公司作为提供格式条款一方，在拟定条款时对张从戎的主要赔偿范围进行了限制，因此，该条款应被认定为无效，本院意见与一审法院认定意见一致。关于万达公司是否应向张从戎赔偿影响居住使用的损失，该损失应如何确定的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案中，房屋渗水、漏水影响到张从戎正常居住，故对张从戎无法正常居住的合理期间的经济损失，万达公司应予赔偿。一审法院对张从戎主张的2016年1月至2017年5月期间的租金损失，综合本案证据酌定为12个月，并根据案涉房屋的性质、当地当时的租金水平以及中国房价行情价格网的统计数据酌情确定租金损失为156866.64元（266.78平方米＊49元＊12月），基本能够反映张从戎的实际损失，并无不当，本院予以维持。须指出的是，此处租金损失为法院确定此期间内经济损失的参照。且一审判决主文中亦表述为经济损失，故对万达公司请求改判无需向张从戎承担租金损失的上诉请求，本院不予支持。对于双方当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对双方的其他诉辩主张的分析本院在此不再赘述。综上所述，长沙开福万达广场投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3437.33元，由上诉人长沙开福万达广场投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  戴 静审判员  何 鑫二〇一九年十二月二日法官助理周晓曦书记员田露附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。