河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终5933号上诉人（原审原告）：宜阳县远见置业有限公司，住所地河南省宜阳县锦屏镇红旗东路2号。法定代表人：袁振海，该公司董事长。委托诉讼代理人：张继承，河南大进律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋丹，该公司员工。被上诉人（原审被告）：张始女，女，1963年5月12日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人:赵莹,河南惠人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：史作良，男，1975年6月7日出生，汉族，住河南省宜阳县。被上诉人（原审被告）：张振克，男，1971年3月17日出生，汉族，住河南省宜阳县。上诉人宜阳县远见置业有限公司（以下简称“远见公司”）因与被上诉人张始女、史作良、张振克案外人执行异议之诉一案，不服河南省宜阳县人民法院（2019）豫0327民初1577号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年11月14日对当事人进行了询问。上诉人远见公司的委托诉讼代理人张继承、宋丹，被上诉人张始女的委托诉讼代理人赵莹到庭参加了询问。本案现已审理终结。远见公司上诉请求：1.撤销河南省宜阳县人民法院（2019）豫0327民初1577号民事判决书，依法改判或发回重审；2.依法撤销宜阳县人民法院对远见水岸7幢102、02号房屋查封、扣押的（2018）豫0327执异9号《执行裁定书》和（2018）豫0327民初字第1663-1号《协助执行通知书》，并停止拍卖上述已查封房产；3.本案的一、二审诉讼费用由张始女、史作良、张振克承担。事实与理由：一、远见公司诉请停止拍卖案涉房产合法有据。1、张振克、张始女之间没有经济往来，张振克用远见水岸7幢102、02号别墅为其妻哥史作良的债务承担连带清偿责任的担保，抵押担保的数额远高于张振克支付的购房按揭贷款65万余元。上述房屋抵押担保合同是在远见公司诉张振克要求解除购房合同返还房屋之后签订的，有明显侵占远见公司巨额资产的主观故意。在房屋抵押担保合同签订前三方当事人均知晓张振克远见水岸7幢102、02号房屋购房首付款2950294元系向远见公司借款，余款为按揭贷款，张振克仅偿还购房按揭贷款65万余元，且因远见公司起诉张振克上述房产曾被查封。三方恶意串通、损害远见公司利益，该房屋抵押担保合同无效。2、本案中，张振克欠付远见公司的是远见水岸7幢102、02号房屋的购房首付款2950294元，该欠款已固化在远见水岸7幢102、02号房产上，是特定的债权与房产不能分割，并非一般普通债权。在张振克既未向远见公司支付购房首付款2950294元，也未实际占有上述房产并同意从房产拍卖价款中优先支付远见公司购房首付款2950294元的情况下，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，不得对案涉房屋进行查封、拍卖。二、预查封的房产不得擅自拍卖。1、因远见公司为案涉房屋的建设单位，远见水岸7幢102、02号房屋未办理房屋产权证，认定涉案房屋属张振克所有缺乏法律依据，且被执行人即本案张振克尚欠远见公司购房首付款2950294元，且己支付房款不足50%。依据相关法律规定，对上述未办理房产过户的房产查封、扣押、冻结，应当对如何支付欠付房款予以落实。2、案涉房产不符合物权期待权保护条件的，可以排除法院执行。根据相关法律规定，宜阳县法院在案涉房产未办理产权过户登记手续，张振克又未支付全部房款，实际未占有且未向远见公司支付剩余价款或者远见公司未同意剩余价款从该房产拍卖价款中优先支付的房屋进行了查封，查封行为违法。案涉不动产仅进行了房屋预售登记，张振克未取得该房屋的所有权。远见公司作为案外人在涉案房款支付不足50%的情况下足以排除法院执行。本案张振克的预期财产性利益与实际财产的内涵不同，司法解释赋予法院对预期财产性利益进行查封的权利，但并未赋予法院对预期财产性利益进行处分的权利。综上，远见公司停止拍卖案涉房产的诉求合法有据，恳请二审法院依法改判，支持远见公司的上诉请求。张始女辩称，远见公司对案涉房屋不拥有任何合法物权，其不具备执行异议之诉原告人的诉讼身份，对执行标的不具有排除执行的权利，其没有事实和法律依据主张停止执行行为，也没有任何合理理由申请撤销一审判决。案涉房屋在不动产管理部门已经登记在张振克名下，并已经办理了抵押登记，张振克是案涉房屋合法的物权所有人。张振克已经通过房屋抵押贷款的形式支付了远见公司案涉房屋出卖金额的全部款项，其依法成立的合同权利及案涉房屋的抵押权等物权权利依法应当得到保护。远见公司与房产所有人张振克之间债权债务纠纷不能成为远见公司提起执行复议的理由。远见公司没有任何理由和法律依据证明张振克对案涉房屋是预期财产性利益。综上，一审法院对案件事实的认定及法律的运用基本正确，请求二审法院驳回远见公司的上诉，对一审的判决予以维持。远见公司向一审法院起诉请求：1.远见公司系案涉案房产所有权人，在张振克未付清房款之前不得拍卖该房屋，要求停止拍卖案涉房产；2、本案诉讼费由张始女、史作良、张振克连带承担。一审法院认定事实：张始女与史作良、张振克民间借贷纠纷一案，2018年6月21日张始女申请诉前保全，该院于2018年6月28日作出（2018）豫0327民初1663号之一民事裁定书，裁定查封张振克名下位于宜阳县洛宜快速通道北侧远见水岸7幢102号、02号两套房屋。2018年8月30日，该院作出（2018）豫0327民初1663号民事调解书，载明：（一）史作良于2018年9月15日前清偿张始女80万元本金及利息；（二）张振克以宜阳锦屏镇洛宜快速通道北侧远见水岸7幢102号、02号建筑面积415.66平方米别墅价值限额内承担连带清偿责任。调解书生效后，史作良、张振克未按期履行，张始女申请强制执行。在执行过程中，该院欲对上述查封房屋采取处分措施时，案外人远见公司对此提出异议。该院于2019年5月16日作出（2019）豫0327执异9号执行裁定书，裁定驳回案外人远见公司的执行异议。远见公司不服，向该院提出执行异议之诉。另查明一，2015年5月5日，张振克与远见公司签订了商品房预售合同，欲以5900294元购买远见公司开发的房屋，合同签订后，张振克以资金周转困难为由借远见公司2950294元支付了购房首付款，剩余房款以银行按揭贷款方式支付。2015年6月8日，张振克以该案诉争房屋做抵押与中国工商银行股份有限公司宜阳支行（以下简称工行宜阳支行）签订个人购房借款担保合同，远见公司作为保证人，抵押物共有人史粉子也签名按印。合同签订后，工行宜阳支行依约于2015年6月10日，将贷款295万元一次性划入了约定的远见公司账户（户名：宜阳县远见置业有限公司，账号：17×××84，开户行：工行宜阳支行），张振克开始依约按月向工行宜阳支行还款。商品房预售合同已在宜阳县房地产管理局登记备案，该局查档证明显示该房所有权人显示系张振克，所有权证号一栏备注系合同备案，抵押权人系工行宜阳支行。商品房买卖合同约定，出卖人远见公司应在2015年12月30日前，将合同约定的商品房交付买受人张振克使用。远见公司以张振克欠款没有付清为由，至今没有给张振克交付诉争房屋的钥匙。另查明二，远见公司与张振克等民间借贷纠纷案，该院已作出（2018）豫0327民初3203号民事判决书，判决张振克、史粉子于该判决生效之日起三十日内付给远见公司2950294元。该判决已发生法律效力。该案立案前，远见公司申请诉前保全，请求冻结张振克所有的位于宜阳县洛宜快速通道北侧远见水岸第七幢02号和102号房屋一套（房屋代码为110424、110426），该院于2018年11月5日作出（2018）豫0327财保72号民事裁定书，裁定冻结了该申请的房屋一套（房屋代码为110424、110426）。在远见公司与张振克等房屋买卖合同纠纷一案中，远见公司申请诉讼保全，要求查封张振克名下的位于宜阳县远见水岸第七幢102号，房屋代码为110426的房屋一套。该院于2018年3月9日作出（2018）豫0327民初132号民事裁定书，对该申请的房屋进行了查封。该案系案外人远见公司在张始女与史作良、张振克民间借贷纠纷一案生效调解书的执行中，对执行标的物（即诉争房屋）提起执行异议，该院裁定后，远见公司提起的案外人执行异议之诉案件。远见公司请求排除执行的理由是该诉争房屋的所有权归远见公司所有。因此，远见公司对该案诉争房屋是否享有足以排除执行的民事权益是该案的争议焦点。对此，该院认为，张振克与远见公司订立的商品房买卖合同是双方真实意思表示，并经宜阳县房地产管理局备案登记，符合法律规定，对当事人双方具有法律约束力。张振克借远见公司的钱支付购房首付款，二者之间系民间借贷关系已经生效法律文书确认。张振克与工行宜阳支行之间属于借款合同关系，并在该合同中，远见公司是保证人，张振克即是借款人，也是抵押人，工行宜阳支行也已依约将贷款转入远见公司账户，由此看出，张振克实际已经支付了全部购房款。故远见公司对诉争房屋不享有足以排除执行的民事权益。参照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回原告宜阳县远见置业有限公司的诉讼请求。案件受理费53102元，由原告宜阳县远见置业有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，张振克与远见公司就案涉房屋订立的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且经宜阳县房地产管理局备案登记至张振克名下，符合法律规定，对当事人双方具有法律约束力。张振克借远见公司2950294元用于支付案涉房屋购房首付款，二者之间系民间借贷关系已经生效法律文书确认，远见公司作为出借人的权益可通过该判决予以维护。张振克与工行宜阳支行之间属于借款合同关系，在该合同中，远见公司是保证人，张振克既是借款人，也是抵押人，工行宜阳支行也已依约将贷款转入远见公司的账户，由此看出，张振克实际已经向远见公司支付了案涉房产的全部购房款，远见公司对诉争房屋不享有足以排除执行的民事权益。因此，一审判决驳回远见公司的诉讼请求，处理并无不当。宜阳县远见置业有限公司的其他上诉理由亦缺乏证据证明和法律依据，本院不予支持。综上所述，宜阳县远见置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53102元，由上诉人宜阳县远见置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇一九年十二月二十五日书记员 王娅莉