山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终2621号上诉人（原审原告）：时述强，男，1950年4月24日出生，汉族，户籍所在地威海火炬高技术产业开发区，现住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：孙乐友，山东领威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张希忠，男，1972年7月8日出生，汉族，户籍地沂水县，现住威海火炬高技术产业开发区。上诉人时述强因与被上诉人张希忠房屋租赁合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2019）鲁1091民初389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。时述强上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清。1.张希忠已经存在拖欠房租的行为，其行为已经构成违约。双方当事人之间签订的最后一份房屋租赁合同的租赁期间为2016年9月1日起至2018年3月1日止，合同约定交付租金的时间为每年4月前和9月前，即张希忠应当在9月前交纳第一笔租金，但其提交的收据仅显示2016年9月1日之前的租金已经付清，无证据证实9月之后的房租是否付清。按照常理，承租人在首次租赁时应当交纳首期租金，但张希忠明显未按约定交纳，其行为已经构成违约。2.合同约定了在不交纳租金的情况下，出租人可以采取催促承租人及时交纳租金的自主行为，正是因为张希忠未按时交纳租金，致使时述强按照合同约定采取相关自助行为，导致派出所出警的情况发生。派出所处理纠纷时仅就治安案件进行了处理，其无权对经济纠纷进行处理，所以该处理过程不能认定其对双方当事人的合同是否解除、是否存在无故终止合同处理完毕。且从张希忠一审提交的视频看，该视频恰恰证实了张希忠未与时述强协商解除该份租赁合同，而是单方解除行为，根据合同法第八条第二款，张希忠应当向时述强支付一年的房租作为违约金。3.张希忠虽在视频日期搬离承租房屋，但一直未将房屋钥匙退还给时述强。在时述强看来，在张希忠未告知时述强解除租赁合同的情况下，时述强不干涉张希忠的房屋使用情况，即使房屋闲置，在未收到钥匙的情况下，应视为张希忠一直租赁该房屋，时述强要求张希忠支付欠付的租赁，与事实相符。4.退一步讲，即使张希忠向时述强交付了一万元，也仅是交付了部分租金，不能免除张希忠因违约行为须向时述强交付违约金的事实，张希忠仍应向时述强交付不足的房屋租金及违约金。张希忠辩称，2016年12月31日，时述强以书面形式收取2016年2月29日至2017年2月29日房租90500元，理由是包括张希忠已退租的厂房16个月的房租，张希忠不予认可，时述强对其停水、停电，导致张希忠无法生产，经多次协商，张希忠多付一万元即55000元付完2016-2017年房租，2017年1月5日，时述强拿拟好的现合同来续合同，合同时间本应以2017年2月29日开始，但时述强要求张希忠再付3500元才能将日期改为2017年2月29日，并在张希忠拒绝后再次停水停电，张希忠被迫签下该重复收取6个月房租的合同。该合同系在胁迫下签订的无效合同。2017年1月11日时述强来收取最后一份合同的第一期租金，因合同约定4月前交付租金且张希忠无钱可付，时述强将张希忠厂房锁住，张希忠报警后经民警调解未果。2017年3月13日张希忠到时述强厂房解决问题时双方产生口角和厮打，报警后在民警调解下，双方达成协议，张希忠付清房租10000元搬走，以后再无任何瓜葛，张希忠当民警面向时述强支付10000元，于当日及以后两天搬离。事发当日民警报警视频、处警登记表足以证实房租纠纷协议已签，钱已支付，否则不可能让张希忠搬走。再者加之张希忠此前多付的10000元，足以支付时述强要求的6个月房租。根据以上事实和证据，张希忠无任何违约违法行为，反而是时述强存在违约违法，停水停电、关锁门窗长达80天，给张希忠造成了巨大损失，总计24万余元。综上，请求驳回时述强的上诉请求。时述强向一审法院起诉请求：请求判令张希忠支付房租3万元及违约金4.5万元，共计7.5万元。一审法院查明，张希忠自2012年起租赁时述强的厂房，租赁合同约定，时述强将位于威海市高技术产业开发区环城路边厂房出租给时述强，厂房用途为生产车间、仓库、办公。合同到期后，双方续签合同，2017年1月5日的租赁合同约定，租赁期限自2016年9月1日至2018年3月1日，租金共计6.75万元，每年4月前、9月前分二次付清。2017年1月11日12时35分，双方因租赁发生纠纷报警，田和派出所民警至现场处理，处警情况载明：双方因房租问题发生纠纷，告知去相关部门解决；称房东将其租房门用锁锁上，取不了日常用品。2017年3月13日10时45分，双方又发生纠纷后报警，经田和派出所民警处理，处警情况载明：双方因房租发生纠纷，后互相厮打，现房租已协商解决，打架行为双方互不追究，不需要公安机关处理，已协商处理。时述强、张希忠双方签字同意。一审庭审中，张希忠为证实其主张，提交：2017年1月9日，时述强儿子时永伟为张希忠出具证明，载明：张希忠2016年9月1号以前所有租房房租全部结清；2017年3月13日田村派出所执法记录视频，主张当天因搬迁问题，派出所民警两次出警，视频中警官说“都已经给他钱了”，张希忠在当日搬离时述强厂房；张希忠又提交其妻孙美玲于2017年3月13日13时取款记录，证实当日在派出所民警的协调下，张希忠当着派出所民警的面将1万元现金支付给时述强儿子；2017年3月26日张希忠与他人签订的房屋租赁合同，证实张希忠承租了新的厂房，张希忠已将加工厂房从时述强处搬至新址。张希忠提交的视频第5分23秒时，民警有“双方协议已签了”的陈述。经质证，时述强认为，时永伟虽然出具了证明，但房租并未支付，派出所处理的问题就是解决2016年9月1日之前拖欠租金的事情，与之后的无关；无法证实张希忠妻子取款的用途；对其他证据的真实性没有异议。时述强主张租赁期间为18个月，每月租金为3750元（67500元÷18个月），张希忠拖欠的时间为8个月，租金为3万元，因张希忠无故违约，一年的租金数额为4.5万元（3750元×12个月），诉讼总额为7.5万元。一审法院认为，双方当事人签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规中的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，均应依约履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，否则承担不利的法律后果。双方当事人最后一次签订合同的租赁期间是2016年9月1日至2018年3月1日，张希忠提交的证据可证实，2016年9月1日前房租已清，2017年1月11日因张希忠锁门，时述强无法拿取日用品而发生纠纷；2017年3月13日房租已协商解决，张希忠搬离；张希忠妻子取款情况与派出所处警情况相结合，可认定双方房租问题已协商解决。时述强陈述解决的系2016年9月1日之前的房租纠纷，缺乏证据佐证，不予确认。综上，张希忠的辩解理由成立，予以采纳；时述强诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：驳回时述强的诉讼请求。案件受理费减半收取为838元，由时述强负担。二审中，当事人均未提交新证据。时述强主张派出所处理的是案涉合同之前拖欠的房租，对于案涉合同涉及的房租拖欠问题并未进行处理。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据民事诉讼举证规则，时述强要求张希忠支付其欠付的租金及违约金，则应提供证据证明其主张。双方于案涉合同履行过程中因租房问题发生冲突并报警处理，根据2017年3月13日民警出警视频，出警人员多次表示双方已经协议完毕，当日接处警登记表中亦载明现房租已协商解决。时述强主张当日报警处理的是案涉合同签订之前欠付的房租问题，但其一，根据时永伟2017年1月9日出具的证明，张希忠在2016年9月1日即案涉合同起始日期之前的房租已全部结清，该证明的出具时间早于双方发生冲突并报警的日期,时述强主张民警出警时处理的是2016年9月1日之前欠付的房租问题，与该证明相矛盾；其二，2017年3月13日，张希忠于民警介入处理后支付10000元并搬离出租厂房，时述强主张此时双方尚未处理2016年9月1日之后的房租欠付问题，不符合常理。综上，一审认定双方当事人之间的房租问题已协商解决，合法有据。时述强于本案中要求张希忠支付其欠付租金及违约金，依据不足，一审未予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，时述强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1676元，由时述强负担。本判决为终审判决。审判长  金永祥审判员  郭庆文审判员  侯善斌二〇一九年十二月十九日法官助理赵娟书记员唐亚敏