吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉06民终913号 上诉人（原审原告）：白山市广泽商业管理有限公司。 法定代表人：胡广君。 委托诉讼代理人：杨亮。 上诉人（原审被告）：赵伟。 委托诉讼代理人：李宝军。 委托诉讼代理人：谭明宝。 上诉人白山市广泽商业管理有限公司（以下简称广泽公司）因与赵伟租赁合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2019）吉0602民初2463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人广泽公司委托诉讼代理人杨亮、上诉人赵伟及其委托诉讼代理人李宝军、谭明宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广泽公司上诉请求：上诉人广泽公司上诉请求：维持原审判决第一项；撤销原审判决第二项、第三项；依法改判支持上诉人全部诉讼请求。一、二审的全部诉讼费用由赵伟负担。事实和理由：一、一审认定2018年10月14日，广泽公司单方面对赵伟承租的商铺进行断电没有相关证据。赵伟主张广泽公司自2018年10月14日起至目前对5F-056号商铺单方面断电没有证据。录音和其他证据均无法证明，广泽公司也没有自认。认定广泽公司存在过错证据不足。二、无论赵伟是否经营，赵伟一直在占用广泽公司场地，及不交租金也拒绝搬离，给广泽公司造成损失，应当赔偿。无论赵伟因何原因不经营，如果赵伟不再租用，应当立即搬出。其不搬出场地的行为，导致广泽公司无法将场地出租给其他人，造成广泽公司损失。按照一审的逻辑，赵伟可以一直不搬出，一直占用广泽公司场地而不需要缴纳任何费用也不用赔偿。广泽公司因赵伟非法占用场地而遭受损失的事实得不到任何赔偿。这明显不符合诚实信用原则。从侵权的角度，赵伟有一直占用场地不搬出的行为，广泽公司有场地被占无法对外出租的损失，占用行为和广泽公司的损失有直接的因果关系，赵伟的占用行为属于故意。赵伟应当赔偿广泽公司损失，损失可以参照双方之前履行的租金标准。三、一审未判决违约金错误。虽然双方没有签订书面合同，但根据法律规定，赵伟违约，应当赔偿给广泽公司造成的实际损失。广泽公司的实际损失可以参照广泽公司和赵伟的其他商铺租赁合同或者广泽公司与其他商户所签署的商铺租赁合同中违约金的标准得出。即使不参照该标准，广泽公司也不可能一点损失没有，一审驳回了广泽公司的全部违约金请求错误。广泽公司根据相关法律规定提起上诉，望支持广泽公司的上诉请求。赵伟答辩称：一、对广泽公司的法定代表人的录音中可知是广泽公司单方断电，并不止一次存在该情形。第一，首先从录音中可知（胡：咋的了你？我听说你又被拉电了？赵：拉电，现在这说拉电就拉电吗？胡：你不交租金，你不给拉电？），胡广君经理是知道商场単方断电的，从其他两份录音中也可以证实这一点，均认可是因为赵伟没有交租金而单方断电的事实，并非因为其他原因。其次，在一审中赵伟明确表明，当时正在拍摄的过程中，广泽公司单方断电的，没有事先通知赵伟。第三，没有交租金是因为广泽公司违反独家经营约定、装修灰尘过大等原因，双方始终无法协商一致。而电源是广泽公司控制，赵伟也不欠电费，只要广泽公司不擅自断电，赵伟是可以正常用电的。赵伟是商场的经营者，没有特殊原因是不会自行停止经营的。二、正是由于广泽公司的单方严重违约行为导致赵伟的合同目地无法实现。因双方系不定期租赁合同关系，赵伟占有使用租资物是合法的，广泽公司自起诉之日才提出解除双方的租赁合同关系，由于广泽公司擅自断电的违约行为，导致赵伟无法经营，合同目的无法实现，赵伟多次与广泽公司协商也未给供电，使得赵伟至今仍无法经营，广泽公司应当承担因其严重违约行为给赵伟造成的损失才对，怎么还能主张强制断电后的租金等费用。三、一审判决赵伟不承担违约责任是有依据的。首先，双方并没有约定违约金，广泽公司主张违约损失没有依据，一审判决中已经阐述的很清楚。 其次，赵伟缴纳了5000元履约保证金，在赵伟欠付租金时可先从其中扣除；第三，广泽公司强制断电过错在先。 综上，广泽公司上诉的事实不存在，应当驳回其上诉请求，同时赵伟保留广泽公司因擅自停电给赵伟造成损失的请求权利。 上诉人赵伟上诉请求：一、一审认定事实不淸，查清事实后依法改判；二、本案一、二审诉讼费全部由广泽公司负担。事实和理由：一审判决广泽公司不构成违约事实不清。首先，从赵伟提供的录音及笔录可以看出广泽公司认可其存在违反独家经营的违约事实，从提供的照片可以看出广泽公司因装修处置不当给赵伟造成极大影响。虽然涉案的铺位双方没有签订租赁合同，仅是口头协议，但是赵伟是与另一场地（356平方米）是一起租赁的，该场地（63平方米）是另一场地的接待区，两个场地是紧密地联系在一起的。本案中涉案的租赁场地虽未签订书面租赁合同，但双方已经实际履行了。从提供的录音和照片看，广泽公司认可其违反了独家经营（虽然356平方米场地合同中没有体现“独家经营”，是因为办理工商执照需要，未体现）以及装修的事实，而且还承诺在其他类似经营者租赁到期后不再续约，并会从其他方面给赵伟补偿等，楼层经理也称如果认为他们违约、装修灰大、气味大等给赵伟造成的不良影响，可以主张权利，这些都可以证明广泽公司认可其存在违约情形的。同时依据《中华人民共和国合同法》第216条的规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。依照该规定，广泽公司在赵伟承租期间，先后两次装修没有采取有效措施，导致赵伟无法正常经营，已无法满足赵伟承租的用途。从赵伟提供的经营收入统计表可以看出，广泽公司不但违反了独家经营的约定，而且因装修处置不当，导致赵伟经营额急剧下降。因此广泽公司应当承担违约责任。赵伟认为一审判决认定该事实不清，恳求二审法院依法明查并支持赵伟的上诉请求。 广泽公司答辩称：赵伟的上诉理由不成立，双方没有关于独家经营权的约定，从一审赵伟提出的证据来看，广泽公司也没有对其有任何明确的承诺，关于赵伟称因装修导致其不能营业，没有证据能够证实。 广泽公司向一审法院起诉请求：1.要求解除广泽公司与赵伟双方签订的《租赁合同》，赵伟立即撤出广泽国际购物中心5F-056号商铺；2.要求赵伟自2018年7月25日起每月向广泽公司支付广泽国际购物中心5F-056号商铺租金1575元、物业费2205元、管理费630元（合计4410元/月）直至赵伟撤出租赁商铺时止；3.要求赵伟按照所欠费用2％的额度支付自2018年7月25日起至费用付清时止期间的违约金；4.案件受理费由赵伟承担。事实与理由：2016年1月25日，广泽公司作为甲方，案外人关兆峰作为乙方，签订了《铺位租赁合同书》，约定乙方承租甲方位于白山市广泽国际购物中心商场5F-056号商铺，使用面积为63平方米。乙方承租商铺用来经营薇拉摄影，租赁期限一年（2016年1月25日至2017年1月24日），租赁费用为50元/平/月，取暖费37元/平，年度租金总额为37800元。租赁费用采用上打租方式以半年为周期支付，支付期限为每期开始日的30日前，第一期租赁费于本合同签订前支付。乙方拖欠任何本合同所约定的应支付给甲方的费用，逾期期间每日应按欠付费用的2%额度支付违约金。逾期超过七日的，甲方有权解除租赁合同，乙方应支付的违约金甲方有权在已收取乙方的履约保证金中扣除，履约保证金不足的，甲方有权向乙方另行追偿。2017年12月20日，关兆峰经广泽公司同意，将其承租的商铺转给赵伟。赵伟按照该铺位费用标准即租金1575元/月、物业费2205元/月、管理费630元/月，合计4410元/月，支付了2018年1月25日至2018年7月24日的租金、物业费、管理费，但双方并未实际签订租赁合同。赵伟自2018年7月25日至今未再支付5F-056号商铺的租金、物业费和管理费，截至2019年8月，赵伟已欠缴租金20830.65元、物业费29462.90元、管理费8332.26元，合计58325.81元，且赵伟至今未撤出商铺。广泽公司为维护自身合法权益，现提起本诉。 一审法院经审理查明：2014年11月6日，案外人关兆峰与白山市广泽房地产开发有限公司签订了《薇拉婚纱摄影租赁协议》，约定关兆峰承租广泽国际购物中心五层使用面积为356平方米的商铺，每月租金为8544元，期限为五年即2014年12月20日至2019年12月19日止。双方约定关兆峰在该商场内系独家经营婚纱、写真、儿童摄影项目，关兆峰交纳了15000元的履约保证金。2016年1月25日，广泽公司作为甲方，关兆峰作为乙方，双方又重新签订了一份《铺位租赁合同书》，乙方承租甲方位于白山市广泽国际购物中心商场5F-056号商铺，使用面积为63平方米，并约定租赁期限为一年即2016年1月25日至2017年1月24日止。乙方承租商铺用来经营薇拉摄影，租赁费用为50元/月/平，取暖费37元/平，年度租金总额为37800元。并约定乙方拖欠任何本合同所约定的应支付给甲方的费用，逾期期间每日应按欠付费用的2%支付违约金，逾期超过七日的，甲方有权解除租赁合同，乙方应支付的违约金甲方有权在已收的履约保证金中扣除，履约保证金不足的，甲方有权向乙方另行追偿。2017年12月20日，关兆峰经广泽公司同意，将其承租的5F-056号商铺转给赵伟，赵伟与广泽公司没有签订书面的租赁合同，双方就租金、履约保证金等达成口头协议，约定租金1575元/月、物业费2205元/月、管理费630元/月、合计4410元/月，并交纳了5000元的履约保证金。赵伟进入商场经营后，按约定支付了2018年1月25日至2018年7月24日期间的租金、物业费、管理费。后因商场装修、其他摄影商家进驻商场等事项，双方产生纠纷，赵伟认为广泽公司违反了独家经营摄影项目的承诺，且因商场装修给其经营造成影响，拒绝向广泽公司支付2018年7月25日之后的租金等费用，双方经多次协商未果。2018年10月14日，广泽公司单方面将赵伟商铺的电源切断，截至诉讼时止，未恢复供电。断电期间赵伟一直未能正常营业，也未撤出商场。 一审法院认为：广泽公司与赵伟形成的是口头形式的不定期租赁合同。赵伟主张其是延续关兆峰的五年期租赁合同，广泽公司应按该合同承诺其为商场独家经营婚纱、写真、儿童摄影项目，否则构成违约，但该份合同约定的租赁商铺位置、面积、租金费用、履约保证金等事项均与赵伟实际履行的不一致，且该份合同（约定租赁期限为5年）签订后在未到期之前，关兆峰又与广泽公司重新签订了一份租赁合同（租赁期限为1年），该行为应视为双方对之前合同（租赁期限为5年）的解除，并重新履行新的租赁合同，因此，赵伟的上述主张没有事实及法律依据，不予支持。广泽公司与赵伟虽没有书面合同，但双方对每月租金1575元、物业费2205元、管理费630元、合计4410元的费用并无异议。广泽公司按约定履行了交付、管理商铺的义务，赵伟也实际使用了租赁商铺，故赵伟理应按约承担支付相关费用的义务。虽然赵伟主张系广泽公司违约在先，其不应支付上述费用，但其所举证据的证明力不足，对其主张不予支持。2018年10月14日，广泽公司单方面对赵伟承租的商铺进行断电，造成赵伟不能正常经营，致使双方之间的租赁合同不能正常履行，广泽公司对此存在过错，其要求赵伟支付2018年10月14日以后的相关费用没有事实及法律依据，本院不予支持。广泽公司要求赵伟支付所欠费用2%的违约金，因其未能举证证明双方存在违约金的约定及其实际损失，故对该请求不予支持；因双方之间形成的是不定期租赁合同，对于该合同双方均有权随时解除合同，现广泽公司要求解除双方的租赁合同并要求赵伟腾出承租商铺的请求，符合法律规定，予以支持。但赵伟支付的5000元履约保证金，广泽公司应予以返还。 一审法院判决：广泽公司与赵伟之间的租赁合同应予解除，赵伟理应向广泽公司腾出承租的商铺，并支付2018年7月25日至2018年10月13日期间的租金11598.3元（4410元/月×2.63月），同时，广泽公司应返还给赵伟履约保证金5000元，上述两项互负义务予以冲抵后，赵伟仍需向广泽公司支付6598.3元。根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”、第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：“一、解除白山市广泽商业管理有限公司与赵伟之间关于广泽国际购物中心的5F-056号商铺的租赁关系，赵伟于本判决发生法律效力后十日内腾出该商铺；二、赵伟于本判决发生法律效力后立即向白山市广泽商业管理有限公司支付所欠的费用6598.3元； 三、驳回白山市广泽商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1258元，减半收取629元，由白山市广泽商业管理有限公司负担558元，赵伟负担71元。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，本案是二审案件，只围绕上诉请求进行审理。双方对解除合同、返还房屋均未提出上诉，广泽公司与赵伟之间未定立书面合同，对合同的履行及违约约定不明，广泽公司对赵伟租赁的商铺断电，导致赵伟不能正常经营，其要求赵伟承担违约责任依据不足。赵伟提出广泽公司承诺其独家经营，但又允许他人经营同类项目，主张广泽公司违约，但在本案中未提出反诉，可另行主张权利，一审判决并无不当。广泽公司及赵伟的上诉请求均不能成立，应予驳回。 广泽公司要求赵伟支付2018年10月14日之后的租金，因本案判决生效的时间，赵伟撤出的实际时间均不确定，待赵伟实际撤出后，对于该项请求，广泽公司可另行主张，但是否能够得到支持，待审理后确定。 综上所述，白山市广泽商业管理有限公司、赵伟的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,516.00元，由上诉人广泽公司负担1,258.00元，上诉人赵伟负担1,258.00元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  高明义 审判员  李 楠 审判员  李世为 二〇一九年十二月二十七日 书记员  杨 栋