江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣02民终918号上诉人（原审原告、反诉被告）：景德镇市古镇投资管理有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区景东大道尚东国际北侧。法定代表人：胡景平，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡烨成，该公司员工。委托诉讼代理人：王平，江西瓷都诚公律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区中山北路太平巷36号。法定代表人：胡景平，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡烨成，该公司员工。委托诉讼代理人：王平，江西瓷都诚公律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：金丽珍，女，1978年3月2日出生，汉族，住江西省景德镇市。委托诉讼代理人：俞红，江西华镇律师事务所律师。上诉人景德镇市古镇投资管理有限公司（以下简称古镇投资公司）、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司（以下简称古镇商旅公司）因与上诉人金丽珍租赁合同纠纷一案，不服景德镇市珠山区人民法院（2019）赣0203民初229号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。古镇投资公司、古镇商旅公司上诉请求：1、请求判决撤销（2019）赣0203民初229号民事判决书第二项、第四项、第五项，依法改判被告缴纳的租赁保证金37324元归上诉人所有、向上诉人支付减免的一个月租金19141元、向上诉人支付合同剩余期限内的全部租金677436元及按照合同约定的每日应缴纳租金和物业费标准的二倍，从2018年10月14日开始至实际返还商铺之日止，向上诉人支付每日房屋占有使用费1560元；2、本案一、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：第一，原审未将租金保证金37324元判归上诉人所有存在根本性错误。租赁合同第五条约定“被上诉人支付的租赁保证金37324元若发生违约行为，可以没收保证金”，该约定合法有效，理应受法律支持。原审判决在认定被上诉人存在违约行为应承担违约责任的前提下，却判决上诉人无权没收，上诉人认为该判决错误。请求二审改判该保证金归上诉人所有。第二，原审既未判决被上诉人支付剩余租期的租金，又未判决减免的16个月免租期租金，导致上诉人合同目的无法实现，存在根本性错误。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。双方约定的租赁期限仅为五年，而上诉人给予了其16个月的免租期，对上诉人而言，要么支持合同正常履行可预期剩余租金收益，要么支持免除的16个月免租期损失，原审判决均不予支持的结果导致上诉人签订合同目的无法实现，该判决与法律规定明显相悖。原审以被上诉人继续违约应承担支付房屋占有使用费与后续租金存在重复为由，对合同约定的被上诉人违约应支付合同剩余内的租金不予以支持，完全错误。请求二审改判其支付剩余租金677436元，或者判决其支付16个月免租期租金。第三，一审判决逾期返还商铺应承担的每日房屋占有使用费按照租金标准90%并无任何合同依据。原审判决双方租赁合同解除，并判决返还商铺，被上诉人拒不返还商铺，违约行为一直延续，导致上诉人无法将商铺另行出租，损失进一步扩大，该扩大的损失与被上诉人违约行为存在着法律上必然的因果关系，被上诉人显然应按照合同约定标准向上诉人支付占有使用费的违约责任，结合租赁合同约定的每日占有使用费标准为租金及物业费的二倍的事实，原审却只以租金标准的90%判决，该判决缺乏合同依据。第四，原审判决减免一个月租金没有法律依据。原审认定上诉人没有任何违约行为，违约方为被上诉人，在商铺出租方没有任何违约行为的情况下，减免上诉人一个月租金收益显然于法无据。金丽珍答辩意见：上诉人称关于后期合同剩余期限的租金要全部支付，我方认为没有依据，因为已经付了房屋的占用费；关于上诉人称保证金的问题归上诉人所有，保证金从法律意义上是保证合同能够正常履行，并没有说造成了违约需要将保证金归上诉人所有，且上诉人约定的违约金过高。金丽珍一个违约行为需要承担双倍的违约责任，我方认为不符合法律立法的初衷。我方没有交房租的事实不予否认，但是我方没有按时缴纳房租是因为上诉人对于商铺的漏水行为一直不予修缮。金丽珍上诉请求：1、请求法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实理由：（一）本案中被上诉人主体不适格。被上诉人仅提供“景德镇市中山北路临街立面改造更新规划、建筑工程规划设计方案审定通知书景规报审2015第（048）号”材料只能证明该商铺取得建筑工程规划许可的建筑房屋，并不能证明被上诉人为该商铺的所有权人。故本案中被上诉人并非本案的适格主体。（二）本案中上诉人拖欠租金系被上诉人违约在先。1、商铺四周不断修路，被上诉人没有提供合适的经营环境。上诉人与被上诉人签订店铺租赁合同用于经营生意，在2017年开始反诉人承租的店铺周边就开始修路，因为修路的原因，上诉人根本无法做生意，被上诉人未提供经营条件，对上诉人造成重大的损失。根据上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同约定，遇到不可抗力事件持续超过60日以上，双方应通过友好协商决定是否解除或修改本合同。现在修路已长达3年左右，被上诉人完全不予理会。2、商铺存在多处漏水问题。上诉人在一审中提交了多组照片和视频，能看出该商铺的墙面存在严重霉点，甚至墙面的涂层脱落，从以上的证据足以明显商铺漏水的严重性。古镇投资公司、古镇商旅公司答辩意见：金丽珍的上诉没有任何依据。金丽珍不支付租金，有违约责任我方没有异议；租赁合同合法有效，当事人并没有申请变更和撤销，对这个事实我们是没有异议的，但是一审作出的判决我方有异议，一审判决变更、撤销了合同。一共租了五年，我们也给了16个月的免租期，现在因为金丽珍的违约导致合同没有办法实现，一审法院对免租的问题不予支持，违约损失一审也没有支持。我方的上诉意见就是我方的答辩意见。我们并没有修路，我们只是合同相对方，我们在合同中并未违约，第三方侵权应向第三方主张，但是这个前提是不存在的，对方也没有任何证据证明。且在明明约定了管辖权的情况下对方还滥用权利提出管辖异议导致本案长期未结。一审判决对我方不公平，导致国有财产变相流失，希望二审予以纠正。古镇投资公司、古镇商旅公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除两原告与被告金丽珍于2016年5月26日签订的《景德镇御窑景巷商铺租赁合同》；2.被告金丽珍于判决生效之日腾空租赁商铺并按现状交付给原告；3.被告金丽珍缴纳的租赁保证金37324元归原告所有；4.被告金丽珍支付拖欠的租金89760元（从2018年5月26日至2018年10月12日止，计136天×每月租金19800元÷30天）及租金滞纳金6120元（按逾期天数，每日万分之五标准计算）；5.被告金丽珍支付合同剩余期限内全部租金677436元（从2018年10月13日至2021年5月25日，2018年剩余租金50820元，2019年剩余租金244728元，2020年剩余租金252072元，2021年剩余租金129816元）；6.两原告有权处置被告金丽珍逾期未从商铺搬出的物品，被告金丽珍向两原告支付双倍聘请他人清理商铺物品所发生必需的费用；7.被告金丽珍支付逾期搬出租赁商铺每天的房屋占有使用费1560元，从2018年10月13日至商铺腾空交还两原告时止（暂计算至2018年11月22日为62400元）；8.案件诉讼费用由被告承担。金丽珍向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告古镇投资公司、古镇商旅公司返还2017年9月至2018年5月25日已交纳的房租149296元；2.免除反诉原告2018年5月26日以后到景德镇市沿江东路至中渡口道路施工完毕时的房租；3.案件反诉费由反诉被告承担。一审法院审理查明：位于景德镇市珠山区中山北路御窑景巷B-23号公和第一圃（北面紧邻景德镇市珠山区人民政府），经规划部门行政许可由原告（反诉被告）古镇投资公司更新改造。2016年5月26日，原告（反诉被告）古镇投资公司（甲方）、古镇商旅公司（丙方）与被告（反诉原告）金丽珍（乙方）经协商签订《景德镇市御窑景巷商铺租赁合同》一份。约定：甲方将其合法拥有运营权的坐落在景德镇市御窑景巷B-23号商铺，建筑面积602平方米，出租给乙方经营公和第一圃使用。租赁期限5年，自2016年5月26日至2021年5月25日止，甲方于2016年5月26日将商铺交付乙方。免租期自甲方交付商铺之日起共计16个月，即至2017年9月25日止。乙方的开业日期为2016年10月9日之前。租金标准（按建筑面积计算），第一年31元/㎡/月，第二年31.93元/㎡/月，第三年32.89元/㎡/月，第四年33.88元/㎡/月，每年3%递增。乙方租金采用按季度预付（三个月）的方式，共计55986元，在合同签订后五个工作日内预付免租期满后首季度的商铺租金，以后每个季度开始前五个工作日内预付该季度的租金，以此类推。逾期支付，每逾期一日，乙方须就未付的金额按每日万分之五的标准支付逾期付款滞纳金，直至逾期未付金额和滞纳金全部付清为止。乙方应于签订租赁合同之日起五个工作日内向丙方支付相当于2个月的租房保证金计37324元。如乙方违约，丙方可没收保证金。在下列情况下，甲方有权没收保证金、提前解除租赁合同并收回商铺，同时甲方有权要求乙方立即支付合同项下尚欠的房租作为赔偿给甲方的经济损失，乙方所有装修归甲方所有，甲方对乙方的装修不做任何补偿：（1）乙方未按合同约定的方式逾期15日支付租金或其他应交费用；（2）乙方擅自将商铺转让、转租、转借他人，或者假装以合作、联营等方式将商铺转让、转租、转借他人的；（3）乙方擅自将商铺调换使用或放弃商铺或空关商铺累计超过三十日，或者擅自改变商铺用途，或者从事违法或不道德的活动……。租赁期间，甲方应承担职责范围内的责任，包括商铺建筑物结构、公共地方及按合同约定由甲方安装或提供的设施及设备（如电梯、防火和安全设施、公共服务设施、水电供应系统）的质量、安全、保养和修理。甲、乙双方按合同条款约定须进行的通知、函件、合同等文字资料及财务结算的往来均采用书面形式。乙方的租赁经营地址为甲方或丙方发出书面异议及单方解除合同的邮寄送达地址，甲方或丙方按照该地址寄出函件，即视为甲方或丙方履行了通知义务。在租赁期内，未经甲方同意或合同约定的条件成就，乙方不得退租；乙方擅自单方面退租的，保证金不退，乙方的装修归甲方所有，甲方对乙方的装修不做任何补偿；同时，乙方应立即支付合同项下尚欠甲方的全部款项。乙方应于租赁合同期满或者收到甲方解除合同通知书10日内，将该商铺按现状交还甲方。如乙方逾期归还，则每逾期一日按照每日应缴租金和每日应缴物业管理费的二倍支付房屋占有使用费。如乙方未能在搬出时清理杂物，视为乙方丢弃该等余物，甲方有权处置，乙方须向甲方双倍支付聘请他人清理前述余物所支出的全部费用，甲方同时有权没收保证金。由于发生不能预见的、不能阻止或不能避免的事件，一方不能履行其在合同项下的义务或推迟上述义务的履行，则在不可抗力事件持续期间，由于不可抗力事件被阻止履行或迟延履行其义务的该方可免除未能履行其义务的责任。上述事件包括地震、台风、水灾、流行病、战争、罢工或封锁。但受不可抗力事件影响的一方应迅速以书面形式通知另一方并提供该不可抗力事件和持续期间的书面证据以及有关不可抗力事件的详细资料，说明事件的情况并经公证机关的证明。如不可抗力事件持续超过六十日以上，双方应通过友好协商决定是否解除或修改租赁合同；以及其他权利义务关系。此前，被告金丽珍已于2016年5月7日向原告预付三个月租金55986元，及押金（保证金）37324元。租赁合同签订后，原告按约将诉争的公和第一圃店铺交付被告装修经营餐饮。租赁合同履行过程中，被告按约交付租金至2018年5月25日。2018年6月8日，原告古镇商旅公司，以及该商铺的物业服务管理单位景德镇市井巷物业有限公司联合向被告金丽珍发送催缴函，催缴2018年5月26日至2018年9月25日租金、滞纳金，以及2018年6月1日至2018年8月31日物业费、滞纳金。2018年8月6日，古镇商旅公司及景德镇市井巷物业有限公司向被告金丽珍邮寄告知函，言明：贵方（金丽珍）租赁御窑景巷B-23#商铺，于2018年7月4日至今一直闭店未正常营业，截止目前贵方商铺租金缴纳的截止日期为2018年5月25日，物业费缴纳的截止日期为2018年5月31日……为维护双方正当权益，我司现要求贵方在收到告知函3日内缴清所有费用并恢复正常营业。若在规定时间内未执行到位，我司将按照合同约定没收保证金、提前解除本合同并收回该商铺，造成的损失均由贵方承担。2018年9月5日，古镇商旅公司及景德镇市井巷物业有限公司再向被告金丽珍邮寄告知函，重申要求金丽珍交清租金和费用，恢复营业。2018年9月30日，古镇投资公司、古镇商旅公司邮寄解除合同通知书一份，函告被告金丽珍：自收到通知书起御窑景巷B-23号商铺租赁合同自动解除。金丽珍应于10日内交清所欠费用，将商铺按现状交还，并且支付2018年10月1日至2021年5月25日止所有租金，作为赔偿其公司的经济损失。金丽珍所有装修归其公司所有，其公司不做任何补偿。被告金丽珍于2018年10月2日签收解除合同通知书邮件。期间，2017年7月5日开始至今，景德镇市陆续对御窑景巷周边中华北路（珠山中路路口至太平巷路口段）、太平巷路段、中山北路一小门口（斗富弄至中渡口段）、沿河东路（珠山大桥至中渡口段）等处进行道路和环境改造。改造期间，车辆、人员绕道通行。自2018年5月26日至2018年10月12日，金丽珍拖欠原告租金90418.99元（32.89元×602㎡÷30日×137日，每月按30日计算）。原告古镇投资公司、古镇商旅公司现以被告金丽珍拖欠租金不交，接到解除租赁合同通知书后拒不交还店铺为由，诉至法院。一审法院认为，原告古镇投资公司、古镇商旅公司将其公司管理经营的房屋共同出租，与被告金丽珍平等民事主体之间协商签订的《景德镇市御窑景巷商铺租赁合同》，是双方的真实意思一致表示，其内容不违反法律规定，应确认有效。双方当事人均应按租赁合同约定全面履行各自义务。古镇投资公司、古镇商旅公司按约将店铺交给被告租赁经营，履行了合同义务，所享有的收取租金、租赁期满收回租赁物的权益受法律保护。金丽珍承租原告经营管理的商铺，应按合同约定交纳租金和相关的费用，并在租赁期限届满或租赁合同解除时返还租赁房屋给原告。租赁合同履行过程中，被告金丽珍未按时支付租金，违反约定，应承担违约民事责任。《景德镇市御窑景巷商铺租赁合同》约定，金丽珍未按合同约定的方式逾期15日支付租金或其他应交费用，或关闭商铺累计超过三十日等，原告有权单方解除租赁合同，不违反法律规定。被告金丽珍先后收到原告发送的催交租金函，以及解除租赁合同通知书，均未提出书面异议。依据合同法的有关规定，原、被告签订的租赁合同，因租赁合同约定的解除条件成就，且原告已依法向被告发送解除合同书面通知，应确认已于2018年10月12日解除。租赁合同解除后，金丽珍仍继续占用承租的店铺，依法应参照《景德镇市御窑景巷商铺租赁合同》有关约定支付诉争店铺交还原告之前的占有使用费。被告金丽珍辩解，未交租金是原告未提供经商条件。御窑景巷自2017年9月左右就开始不断修路，无法通行，属于租赁合同中约定的其他事项中不可抗力；被告承租的商铺多处渗水，严重影响店铺营业，其多次催促修缮，原告置之不理。该院审核认为，合同法规定的不可抗力，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。不可抗力主要表现自然原因造成的灾害、社会现象引发的事件。原、被告在租赁合同约定所列举的不可抗力范围未将修路包括在内，且御窑景巷四周道路改造，并不是完全封闭无法进出诉争店铺，也没有法律对政府主导的有关行为确定为民事法律关系中的不可抗力。此外，被告金丽珍未提供其收到原告催交租金函、解除合同通知书后，或提出异议或主张不可抗力，要求与原告协商的书面证据，以及店铺渗水影响经营，并要求原告修理的证据。被告金丽珍的该项抗辩，不予支持。原告古镇投资公司、古镇商旅公司主张解除与被告金丽珍签订的《景德镇市御窑景巷商铺租赁合同》，金丽珍支付自2018年5月26日至2018年10月12日止的租金，返还诉争的店铺，支付从2018年10月13日至商铺腾空交还时止的逾期搬出租赁商铺占有使用费，符合法律规定。至于原告主张被告金丽珍支付合同剩余期限（从2018年10月13日至2021年5月25日）内全部租金677436元，按照合同法有关规定，剩余期限租金属于合同履行后可以获得的利益，不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。而该项损失确定必须基于诉争的店铺，按原告诉请的时间2018年10月13日后继续关闭停业至2021年5月25日等，与原告经营管理诉争店铺要求承租人应当开张营业的要求不符，与原告所主张被告金丽珍支付从2018年10月13日至商铺腾空交还时止的占有使用费，在时间存在重复，且不符合一方违约，另一方应采取适当措施防止损失扩大的规则，不予支持。原告主张被告金丽珍逾期不清理店铺内物品，须支付双倍聘请他人清理商铺物品所发生必需的费用，因不能确定必然发生，可待实际发生后，另行主张。有关双方约定的租赁合同保证金（押金），所约定被告无违约则退回。因古镇商旅公司收取金丽珍押金，是双方为保证租赁合同的履行，该押金具有担保属性，作为履行义务一种物的担保，按物权法定原则，虽然金丽珍违约，但古镇投资公司、古镇商旅公司并不能适用定金罚则，对金丽珍交纳的押金予以没收。被告金丽珍抗辩要求退回，但提出的反诉请求未主张，本案不宜作返还处理。被告（反诉原告）金丽珍要求原告（反诉被告）古镇投资公司、古镇商旅公司返还2017年9月至2018年5月25日已交纳的房租149296元，不符合合同约定，没有法律依据，法院不予支持。反诉原告金丽珍有关免除2018年5月26日以后到景德镇市沿江东路至中渡口道路施工完毕时房租的要求。一审法院审核认为，诉争店铺在周边道路景观改造期间，并没有行人不能进出情况，过往车辆亦可绕道抵达附近，反诉原告金丽珍要求免除该时间段租金或房屋占有使用费，缺乏事实根据。另外，反诉原告金丽珍的该项请求，应属于对本诉原告古镇投资公司、古镇商旅公司诉讼请求的抗辩。考虑到修路给过往行人、车辆通行造成的不方便，被告的经营受一定影响，根据公平原则，一审法院综合案件实际情况和原告方的主张，酌定金丽珍2018年5月26日至2018年10月12日应支付租金减免一个月，即交纳70619.21元（90418.99元-32.89元×602㎡）；2018年10月13日至搬离诉争店铺前的占有使用费，按租赁合同约定的每月租金标准的90%支付。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条，并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决：“一、确认原告景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司与被告金丽珍签订的《景德镇市御窑景巷商铺租赁合同》已于2018年10月12日解除；二、被告金丽珍在本判决生效后七日内向原告景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司一次性支付2018年5月26日至2018年10月12日的租金70619.21元，并承担逾期付款违约金4837.42元（已减免被告金丽珍一个月租金及其违约金）；三、被告金丽珍在本判决生效后十五日内搬离景德镇市珠山区中山北路御窑景巷B-23号公和第一圃，并将该店铺按现状交还给原告景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司；四、被告金丽珍逾期不交还店铺，则按《景德镇市御窑景巷商铺租赁合同》约定的每月租金标准的90%向原告景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司支付房屋占有使用费，自2018年10月13日至实际返还店铺时止（已减免被告金丽珍每月10%房屋占有使用费）；五、驳回原告景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司其他诉讼请求；六、驳回反诉原告金丽珍的反诉请求。”如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费12830元，由被告金丽珍承担7692元，由原告景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司承担5138元；反诉受理费3350元，由被告（反诉原告）金丽珍承担。二审期间，各方当事人均无新证据提交。二审确认一审认定的事实。本院认为，本案的争议焦点：1、诉讼主体是否适格；2、合同是否因违约而解除；3、合同解除后的损失承担问题。关于诉讼主体是否适格。根据物权理论，有权对财产进行占有、使用、收益的人，不仅仅是所有权人，也可以是合法占有人。即使是出租他人之物，包括未经许可的转租和经过许可的转租，合同效力并不因出租人或转出租人对租赁物无所有权而导致无效。本案中，并不存在合同无效的法律原因，一审法院认定合同有效正确，上诉人金丽珍主张对方因对租赁物不享有所有权而主体不适格，无法律依据，本院不予支持。关于合同是否因违约而解除。本院认为，欠付租金的违约行为应达到何种程度而导致租赁合同目的无法实现，应根据欠付租金的比例、数额及期限进行判断。根据一审查明的事实，租赁期限为2016年5月26日至2021年5月25日，免租期自商铺交付之日至2017年9月25日，承租人已经支付2017年9月26日至2018年5月25日期间的租金149296元，从2018年5月26日起欠付租金。本院认为，承租人金丽珍的违约行为构成根本性违约，妨碍租赁合同目的的实现。一审法院认定出租人享有合同解除权并依法行使了合同解除权，租赁合同已于2018年10月12日解除，认定事实正确，本院予以维持。关于合同解除后的损失承担问题。（一）租赁保证金。本院认为，租赁保证金的功能在于担保租赁物得到妥善使用并担保租赁期间的水电费、物业费等费用不受拖欠，不同于定金，承租人并不能要求出租人双倍返还保证金。在承租人拖欠或不支付租金时，出租人可以将此保证金冲抵租金。在承租人未如约支付租金时，出租人可以将此保证金冲抵租金，若造成损失，可以以此保证金赔偿出租人相应的损失。出租人上诉主张租赁保证金具有惩罚性，应由其予以没收，属于对法律理解错误。本案，承租人存在欠付租金的事实，一审法院认定承租人未在反诉中主张返还租赁保证金，故不做返还处理，认定正确，本院予以维持。（二）关于租金。本案中，存在可归责于承租人的未按期支付租金的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于损害赔偿规定，一审法院认定维修马路对金丽珍的经营有一定影响，酌情认定减免租金一个月，已经考虑了修路对承租人的影响，认定正确，本院予以维持。（三）出租人主张的赔偿剩余租赁期内的租金。本院认为，首先，该主张与支付2018年10月13日至实际返还之日止的占用费有部分重合；其次，合同以补偿性赔偿为原则、惩罚性赔偿为例外，在有关租赁合同的法律规定中，并无惩罚性赔偿的规定，且本案承租人在主观上的过错并未达到需要进行惩罚性赔偿的程度；最后，合同履行以实际履行为原则，在承租人未实际占有、使用租赁物的情况下，若因承租人违约而判令承租人支付合同剩余租期的租金，既无法律依据，也不符合社会常理。因此，一审法院对出租人的该项诉请未予支持，并无不当，本院予以维持。（四）关于免租期（16个月）的租金。本院认为，16个月免租期是出租人为快速出租租赁物获得租赁回报而作出的商业决策，即使承租人违约未如约支付租金，根据《中华人民共和国合同法》补偿性赔偿的原则，及《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，承租人需支付租金和相应的赔偿金，无需支付免租期的租金，故出租人该项诉请无法律依据，本院不予支持。（五）关于支付占用费用问题。一审法院认定自2018年10月13日至实际返还店铺之日止，根据公平原则作出的由承租人按照约定租金的90%支付占用费，充分考虑了因修路而对金丽珍经营的影响，一审法院认定正确，本院予以认可。上诉人古镇投资公司、古镇商旅公司主张按照租金及物业费的双倍支付占用费用，没有法律依据，本院不予支持。（六）关于租赁店铺装饰装修物。一般而言，承租人在房屋租赁合同约定的租赁期限履行完毕后，完全使用了租赁房屋，也就同时完全享用了附合的装饰装修物的价值，出租人不用对附合的装饰装修物进行补偿。剩余租赁期内附合的装饰装修物还存在一定的价值，一般按照剩余租赁期与租赁期的比例计算装饰装修物的剩余价值，或交由中介机构进行鉴定。对于未构成附合的装饰装修物，其所有权由承租人享有，由承租人拆除取回。本案，既有剩余租赁期内附合的装饰装修物，又有未构成附合的装饰装修物，为方便当事人，并实现物尽其用的经济原则，及承租人逾期违约存在过错应予以适当赔偿的法律事实，本院认为，一审法院认定由承租人按照店铺现状返还给出租人，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人古镇投资公司、古镇商旅公司、上诉人金丽珍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司预交的二审案件受理费12830元，由景德镇市古镇投资管理有限公司、景德镇市古镇商旅文商业运营管理有限公司负担；金丽珍预交的二审案件受理费12830元，由金丽珍负担。本判决为终审判决。审判长  徐文生审判员  舒振亚审判员  周寿林二〇一九年十二月二十六日法官助理金勇胜书记员涂娜娜