广东省湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0811民初932号原告：李伟，女，1969年11月4日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：吴志明，广东粤正律师事务所执业律师。被告：黄燕荣，男，1973年11月26日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区。委托诉讼代理人：王海志，广东鸿峰律师事务所执业律师。原告李伟与被告黄燕荣土地承包经营权纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李伟及其委托诉讼代理人吴志明、被告委托诉讼代理人王海志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟向本院提出诉讼请求：1解除原、被告签订的《场地租赁合同》。2被告退还租赁合同押金10000元，赔偿48000元租金和改建装修费用450000元共计508000元给原告，利息按银行一年期同期年利率5.5%计算，自起诉之日起至全部本息清偿为止。3被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告故意隐瞒涉案土地早已被征收的事实,于2018年4月27日与原告签订《场地租赁合同书》,将位于湛江市麻章区麻志路黄外市场公路西侧围墙内场地约1300平方米和约18平方米铺位出租给原告,租赁期为八年,即从2018年6月1日起至2026年5月31日止,被告需协助原告办理营业证照。签约后原告依约向被告支付了10000元合同押金,支付了2018年6月至12月租金48000元,并投入100多万元进行大型儿童游乐场的兴建。2018年6月，原告凭被告提供的《场地使用证明》到麻章工商所申请营业执照时被告知涉案土地和房屋已被征收,不能办理营业执照。原告马上向被告求证涉案土地是否已征用,被告明确给予否认,并让原告放心使用,并承诺帮原告办营业执照。2018年7月8日湛江市麻章区麻章镇黄外村黄外经济合作社在涉案房屋上粘贴《通知》,要求原告于2018年9月1日前拆除所有设施,被告让原告不要理会。2018年8月原告的儿童游乐场建成试业,湛江市工商行政管理局麻章分局以原告未领取营业执照违规经营为由出具《行政处罚听证告知书》。原告代被告支付上述3000元罚款。2018年9月28日湛江市麻章区黄外市场物业服务有限公司发出通告称市场土地已被征用要求市场内各商户自行搬迁,但其未能提供相关的土地征用证明材料。2018年10月16日黄外经济合作社张贴《勒令》,要求所有档口必须在2018年11月16日搬迁完毕。2018年11月16日当日黄外经济合作社派人到现场准备强制搬迁,原告要求黄外经济合作社出示相关土地征用手续遭到拒绝。原告当场提出如果被告不对原告损失作出合理赔偿则拒绝搬迁。之后，原告从黄外村书记黄车友处得知被告于2018年10月已获得征地补偿款60多万元。被告故意隐瞒涉案土地和房屋已被征用的事实,诱导原告签订了八年期限合同。原告对涉案土地及房屋进行了大范围的改造和装修。平整场地后铺设水泥地板,新建游乐场大门,搭建大棚、装修原告的房屋等。上述固定设施的建设，原告花费了45万元。原告投入无法使用,造成重大损失。为维护原告的合法权益,依据民事诉讼法的规定,特向法院提起诉讼,请求法院判允原告的所有诉讼请求。原告在举证期间内提供了如下证据：1李伟身份证复印件；2黄燕荣身份证复印件；3场地租赁合同书;4收据;5场地使用证明;6通知;7行政处罚听证告知书、湛江市非税收入罚款通知书；8通告；9勒令；10相片；11、相片13张；12霖桦儿童游乐园施工单；13霖桦儿童游乐园铁皮屋顶广告制作费用清单及相片4张；14霖桦儿童游乐园双面楼牌主入口广告制作费用清单及相片3张；15广州市童瑞游乐设备有限公司淘气堡清单、投影设备及装修、霖桦儿童游乐园建成后实景图及相片2张；16加固加高围墙剖面图、平面图；17光盘。被告黄燕荣辩称，涉案建筑物不是我拆除的。双方签订合同的时候，我也不知道涉案土地会被征用拆迁，这是集体行为或者是政府行为，属于不可抗力，不是被告的意志所能控制的。原告主张的赔偿款没有依据。经过法院委托评估机构到现场勘查与评估，最终做出无法评估的鉴定意见，原告要求被告赔偿是没有事实和法律依据的，请求法院驳回原告对被告的所有诉讼请求。被告黄燕荣在举证期间内提供如下证据：《征地土地补充协议书》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李伟与被告黄燕荣于2018年4月27日签订《场地租赁合同书》，约定被告（甲方）将其所使用的位于湛江市麻章区麻志路黄外市场公路西侧围墙内场地约1300平方米和该场地正门入口左侧第一间铺位约18平方米出租给原告（乙方）使用。被告需提供三相电和自来水等三通到该场地，并协助乙方办理营业证照。每月租金8000元整。租赁期为8年，即从2018年6月1日起至2026年5月31日止。一次缴付六个月租金48000元。合同期间，如遇国家建设需要征用该场地，原告不得阻挠，对于乙方在该场地新装修及新增建部分造成损失，被告要全力协助原告向相关部门索赔。如因国家建设需要征用该场地导致本合同无法继续履行，双方解除合同，租金计至原告停业时止。对原告已缴交的租金多出部分和保证金被告全额无息退回给原告。双方互不追究违约责任。2018年4月27日，原告支付10000元押金给被告，并约定合同终止时该押金予以无息退还。2018年5月15日，原告支付2018年6月至2018年12月的租金48000元给被告。2018年5月，原告开始在涉案土地上投建霖桦儿童游乐园。为了协助原告办理营业执照，被告所在的湛江市麻章区麻章街道办黄外社区居民委员会于2018年6月13日出具《场地使用证明》，陈述涉案土地上房屋是被告使用，并同意该场所从事儿童设备游乐、碰碰车等。原告向湛江市麻章工商局瑞云工商所申请办理营业执照，该所告知涉案土地已被征收，无法办理营业执照。2018年7月8日，湛江市麻章区麻章镇街道办黄外经济合作社作出通知，要求凡是在麻志公路西（黄外农贸市场对面的西侧路段）所有的建筑物，自通知之日起至2018年9月1日前全部拆除。2018年8月21日，原告因无照从事儿童游乐园经营被行政处罚3000元。2018年10月16日，湛江市麻章区麻章黄外经济合作社再次作出勒令搬迁通知书。2018年11月22日，原告游乐场所被强制拆除。另查，2009年4月16日，湛江市麻章经济开发试验区管理委员会与湛江市麻章区麻章镇黄外村经济合作社签订《征地协议书》征用麻章镇黄外村村庄北侧、麻志路西侧的土地，四至为东起麻志路、西至城家村土地，南起该村北侧村庄村道，北至押册村土地，总征地面积为428.7亩土地，征地款总额为12861000元。湛江市麻章区麻章镇黄外村经济合作社的村民代表在上述协议上签名。本案涉案土地及房屋位于被征用范围。2009年6月30日至2014年12月30日，湛江市麻章经济开发试验区管理委员会将上述征地款分批次汇给湛江市麻章区麻章镇黄外村黄外经济合作社。2018年6月13日湛江市麻章经济开发试验区管理委员会与湛江市麻章区麻章镇黄外村黄外经济合作社签订《征地补充协议书》；2018年8月25日湛江市国土资源局麻章分局与湛江市麻章区麻章镇黄外村签订《征地土地补充协议书》。该两份协议书是对2009年《征地协议书》的补充，征地范围面积由428.7亩降为406.678亩，但征地款补偿由原来的2.7万元亩/平方米升至6万元/亩。湛江市麻章经济开发试验区管理委员会亦将部分的被征土地差价补偿款汇至湛江市麻章区麻章镇黄外村黄外经济合作社的账户。本院依职权向湛江市麻章经济开发试验区管理委员会调取《征地协议书》《征地土地补充协议书》《征地补充协议书》《支付凭证》及湛江市麻章区麻章街道办黄外社区居民委员会和湛江市麻章区麻章镇黄外村经济合作社的账户明细清单。诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，请求冻结被告黄燕荣的银行存款450000元。本院于2018年11月28日作出（2018）粤0811民初932号之一《民事裁定书》，冻结被告黄燕荣的银行存款450000元，期限为一年。本院认为，本案涉案合同内容主要是被告将位于湛江市麻章区麻章镇黄外村的土地出租给原告经营使用，因此本案案由应定为土地承包经营权纠纷。关于原告请求解除双方签订的《场地租赁合同书》是否合法的问题。原、被告签订《场地租赁合同书》是双方经自愿协商后签订的,是双方的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效。由于该土地于2009年已被湛江市麻章经济开发试验区管理委员会征用，湛江市麻章经济开发试验区管理委员会并于2011年至2018年期间陆续支付征地款给被告所在的经济合作社。现因黄外贸易商业城工程即将动工，位于麻志公路西（黄外农贸市场对面的西侧路段）所有的建筑物全部拆除，包括本案涉案土地上的建筑物。双方签订《场地租赁合同树》在客观上无法继续履行。因此原告请求解除《场地租赁合同书》，依法有据，本院予以支持。双方签订合同后，原告支付10000元押金给被告。现双方合同无法继续履行，故被告应当将该押金10000元返还给原告方。因双方在合同中约定押金无息退还，故原告请求被告支付退还押金的利息，本院不予支持。关于被告应否返还租金及利息给原告的问题。双方在签订合同后，被告将涉案土地及房屋交付给原告使用，原告于2018年5月在涉案土地上投建游乐场，于同年8月已开始试业经营。双方签订的土地承包合同为继续性合同，在合同存续期间，承租人以支付租金为对价而持续地对租赁物使用、收益。自2018年5月起原告已使用涉案土地至2018年11月22日，因此原告应当支付2018年6月至2018年11月22日期间的租金给被告。因原告已支付至2018年12月的租金给被告，被告在庭审中也同意退还一个半月的租金即12000元给原告。故本院依法认定被告应当退还12000元租金给原告。因该租金是原告为使用涉案土地而支付给原告的对价款，不存在被告占用租金的问题，因此原告请求被告支付租金的利息，缺乏事实及法律依据。关于被告应否赔偿原告改建装修费用45万元及利息的问题。被告作为湛江市麻章区麻章镇黄外村黄外经济合作社的成员，也是被征用涉案土地的使用人，其应当知道涉案的土地已被征用，但其隐瞒该事实，将涉案的土地出租给原告使用。被告应当对解除合同给原告带来的损失承担赔偿责任。而原告作为承租方在承租该涉案土地的时候在被告未向其出具涉案土地的权属证明时，其未向相关行政部门核实涉案土地的使用权属问题即听信原告所讲涉案土地是其所有使用并与被告签订了租赁合同，故原告对因解除合同产生的损失也应当承担一定的责任。根据双方的过错程度，本院认定原告自负30%的责任，被告承担70%的责任。经本院委托广东千福田资产评估土地房地产估价有限公司对涉案游乐园的设施及场地建造的价格进行评估，因涉案建筑设施及场地建筑物已被拆除，无法对游乐园的设施及场地建设的价格进行评估。但原告因经营游乐场所，确实在涉案的1300平方米的土地进行平整铺设水泥、加建铁棚并对周围墙体进行加固及装饰、配电安装，确实产生了一定的材料费及人工费用。现上述设施已被强制拆除，故原告损失确实存在，但损害的具体程度不能够被精确确定，损失的金额无法确定。故本院在综合考虑该游乐场建设使用时间短，且部分设施拆除后可重复使用的因素，同时结合涉案土地的面积、原告提供的照片中涉及建设设施情况及结合当地人工费用，本院酌情认定原告的损失为10万元。原告请求被告赔偿改建装修费用450000元，超过部分，本院不予支持。因此，按过错比例分担后，被告依法应当赔偿原告的损失为70000元（100000元×70%）。综上所述，对原告的合理请求，本院予以支持。对原告不合理的请求，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告李伟与被告黄燕荣于2018年4月27日签订的《场地租赁合同书》。二、被告黄燕荣于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金10000元给原告李伟。三、被告黄燕荣于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金12000元给原告李伟。四、被告黄燕荣于本判决发生法律效力之日起十日支付赔偿款70000元给原告李伟。五、驳回原告李伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8880元，保全费2770元，由原告李伟负担6780元，被告黄燕荣负担4870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  易 丹审 判 员  黄耀进人民陪审员  谭仁伟二０一九年十二月十日书 记 员  陈元慧附相关法律司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。