广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初6620号原告（反诉被告）：王志华，男，1977年12月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区,委托诉讼代理人：卢坚，广东法则明律师事务所律师。委托诉讼代理人：管修敬，广东法则明律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘友华，男，1956年9月16日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，委托诉讼代理人：梁广宙，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈震，广东鹏瑞律师事务所律师。被告：刘斌，男，1982年11月8日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：梁广宙，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈震，广东鹏瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）王志华与被告（反诉原告）刘友华、被告刘斌合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王志华及其委托诉讼代理人管修敬，刘友华、刘斌的共同委托诉讼代理人梁广宙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王志华向本院提出诉讼请求：1.解除王志华和刘友华、刘斌于2011年4月1日签订的《购房协议书》；2.刘友华向王志华返还投资款135000元；3.刘友华赔偿王志华投资收益708412.08元；4.刘友华、刘斌承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年，王志华在广州万科地产工作，可以以员工优惠价格提前认购万科××楼盘，便向朋友许军提议共同投资购买。许军经考虑不愿意投资，便介绍其朋友刘斌给王志华。后经王志华和刘斌协商，打算以刘斌父亲刘友华的名义购买投资。2011年3月18日，王志华与被告一同到楼盘现场办理了认购手续，认购了广州万科××房。此后，许军为王志华垫付了定金和首付款中的100000元。2011年4月1日，王志华和刘友华、刘斌签订一份《购房协议书》，约定三方共同投资购买广州万科××房，即广州市南沙区××房，总价约830000元，其中首期款约260000元，契税约13000元，维修基金约12000元，最终以实际发生的项目及金额为准；三方首期出资共300000元，用作投资标的物业首期款、税费、维修基金、供楼款、共同投资的公共费用等所有该物业的支出款项；刘友华出资50000元，享有共同所购物业的16.7%，刘斌出资150000元，享有共同所购物业的50%，王志华出资100000元，享有共同所购物业的33.3%，三方根据各自出资比例对物业享有所有权；三方同意产权证户名登记为刘友华，但所购物业必须根据本协议载明的比例由协议三方共有（共同承担该物业的所有义务以及共同享有其所有收益）；协议各方均应严格信守，如有违约，违约方应向守约方赔偿因违约方违约而遭受的一切经济损失，违约金为本金+双倍利润。许军对上述合同的签订予以见证。同日，刘友华、刘斌确认收到王志华用于投资购买位于广州市南沙区××房物业的房款100000元。此后，王志华于2012年3月3日向刘斌支付该物业供楼款10000元，王志华于2012年9月24日向刘斌支付25000元。该物业于2012年交付使用后，王志华曾与刘友华、刘斌商量尽快将该物业出租，每月收回租金冲抵一部分房贷，但刘友华、刘斌一直不同意，反而在未经王志华同意的情况下，刘友华、刘斌独自居住使用该房屋。此后王志华也曾多次要求刘友华、刘斌支付房屋使用费和腾出该房屋，并要求尽快将该物业出租或者出售，但是刘友华、刘斌一直不予理会。王志华于2018年7月26日向刘友华、刘斌发出《告知函》，要求刘友华、刘斌于2018年8月15日前支付房屋使用费和腾出该物业，并协商确定将该物业出租或出售等事宜。王志华于2018年9月1日再次向刘友华、刘斌发出《告知函》，要求刘友华、刘斌于2018年9月15日前支付房屋使用费和腾出该物业，同时协商确定将该物业出租或出售等事宜，并提出了有关解决方案。然而，截止至起诉之日，刘友华、刘斌仍置之不理。因此，刘友华、刘斌的行为已严重违背各方共同投资获取利益的合同目的，严重损害了王志华的合法权益。为此，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，王志华有权要求解除三方于2011年4月1日签订的《购房协议书》。合作投资因刘友华、刘斌的违约而解除，根据评估公司估价，现该物业价值为2832769元，扣减剩余贷款约300000元，该物业剩余价值为2532769元，由于王志华占该物业33.3%，故刘友华、刘斌应补偿王志华共843412.08元，其中包括返还投资款135000元和赔偿投资收益708412.08元。刘友华、刘斌共同辩称：一、由于王志华的违约行为导致双方签订的《购房协议书》无法继续履行，两被告同意解除与王志华的《购房协议书》。王志华与两被告于2011年4月1日签订《购房协议书》，约定三方共同投资购买广州万科××房。该房屋共支付首期款257062元，契税款12405.93元，办证费1250元，缴纳维修资金12000元，被告截止到2018年12月已按揭偿还银行贷款本金和利息446954.75元，已缴物业管理费26049.74元，截止到2018年12月上述款项共支付755720.42元，按照《购房协议书》第一款第三条：“日后月供等所有支出的不足部分，将按出资比例由各方补足”。按照该款约定，王志华应按照约定比例33.3%出资款项共计251654.90元。但王志华仅在首期出款100000元，前期供楼款10000元，后期供楼款25000元，总共出资135000元，其他的款项都为两被告所支付。经两被告多次催告，王志华仍不履行自己的出资义务。王志华违反了双方约定的《购房协议书》中的出资义务，构成违约，故两被告同意解除该《购房协议书》。二、王志华要求两被告赔偿708412.08元投资收益的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院驳回王志华的请求。（一）王志华称两被告不同意出租涉案房屋并无事实依据。王志华自购买涉案房屋至今一直没有与两被告商量过出租涉案的房屋，其称多次要求两被告出租房屋，两被告不同意是虚构事实。事实上，王志华在2012年支付最后一笔按揭款25000元后就表示不看好南沙的房地产行业，不想继续投资了，当时双方还商量由两被告支付15万元给王志华解除协议，后来由于双方都忙于工作没有办理。现在，王志华看到南沙的房价涨了很多就来起诉。另外，根据三方的《购房协议书》第四款约定：“物业出租、出售、需各方协商，若有分歧，以超过70%股份的意见为准。”按照该约定，王志华要求出租房屋也不符合《购房协议书》的约定。且购买该物业时，该物业的所属位置较偏，人流较少，出租该物业也难以做到。（二）王志华要求分割房产的价值时点为2018年11月5日没有依据，有违公平原则。三方于2011年4月1日签订《购房协议书》，王志华出资100000元首期房款，在2011年6月份、2012年9月份分别出资了10000元和25000元的按揭款，之后从未有出资。由于王志华的断供行为导致了被告承担了更大的出资义务，如果当时2012年时双方均断供的话，银行必然会起诉要求拍卖房子，房屋也不存在2012年至今增值的情况，如果王志华的诉讼请求得到支持的话，王志华因自己的断供行为反而由于房屋增值而获利，这与弘扬社会价值观、诚实信用的原则、社会公平正义的主流观点背道而驰，人民法院应不予支持。即便结算双方的投资收益也应按照2012年的价值时点，而非2018年。（三）涉案房屋尚未出售，被告未取得任何收益，王志华主张收益条件没有成就。《购房协议书》第四款约定：“物业出租、出售、需各方协商，若有分歧，以超过70%股份的意见为准。”现三方还没有协商一致出售涉案的房屋，实际上房屋也没有出售，被告至今没有取得任何的收益，也没有经济能力支付，其请求分取收益条件没有成就。（四）按照王志华的实际出资金额计算，王志华出资比例不足33.3%。按照前面所述，截止到2018年12月房屋总支出为755720.42元，王志华只出资了135000元，其实际出资比例不足33.3%，故王志华请求被告按照认缴比例赔偿王志华的投资收益没有事实和法律依据。刘友华向本院提出反诉请求：1.王志华向刘友华赔偿违约金620720.42元；2.本诉与反诉的诉讼费用均由王志华承担。事实与理由：三方于2011年4月1日签订《购房协议书》，约定三方共同投资购买广州万科府前一路A9栋501房。《购房协议书》第二条第2点约定：“甲、乙、丙三方根据各自出资比例对物业享有所有权，丙方王志华，出资100000元，享用共同所购物业的33.3%。”《购房协议书》第二款第3条：“日后月供等所有支出的不足部分，将按出资比例由各方补足”。该房屋共支付首期款257062元，契税款12405.93元，办证费1250元，缴纳维修资金12000元，被告截止到2018年12月已偿还银行贷款本金和利息446954.75元，已缴物业管理费26049.74元，截止到2018年12月上述款项共支付了755720.42元，按照《购房协议书》约定，王志华应按照约定比例33.3%出资款项共计251654.90元。但在首期出款100000元，前期供楼款10000元，后期供楼款25000元，总共出资135000元，其他的款项都为被告支付。经被告多次催告，王志华仍不履行自己的出资义务。王志华违反双方约定的《购房协议书》中的出资义务，构成违约。按照《购房协议书》中第五款约定：“未经三方一致的书面同意，任何一方或多方不得变更或解除本协议。协议各方均应严格信守，如有违约，违约方应向守约方赔偿因违约方违约而遭受的一切经济损失，违约金为本金加双倍利润。”故王志华应当按照《购房协议书》中的规定承担违约责任，赔偿本金加双倍利润。王志华辩称：刘友华的反诉请求没有事实和法律依据。本案中，涉案房屋于2012年9月交付，交付后王志华一直与被告协商将涉案房屋出租，用每月租金抵扣房贷，但是被告在未告知王志华的情况下，一直独自占用涉案房屋。由于双方约定涉案房屋仅限于出租或出售，从而获取投资收益，但是被告擅自占用涉案房屋至今的的行为已违反了合同约定，构成违约，并且其违约行为一直都是持续当中。在此过程中，王志华曾要求被告支付房屋使用费，但被告均不予理会。因此王志华才迫不得已从2013年5月开始不支付供楼款。王志华的行为符合合同法关于先履行抗辩权的规定，其不构成违约。被告一直占用涉案房屋，也不支付任何费用给王志华，对王志华的诉求不予理会，其将涉案房屋据为己有的意图明显。因此不应支持被告的反诉请求。刘斌辩称：同意刘友华的诉讼请求。经审理查明：2011年4月1日，刘友华（甲方）、刘斌（乙方）与王志华（丙方）签订《购房协议书》，约定：“就共同购买南沙区××房（即广州万科××房）物业相关事宜达成如下协议:一、投资标的及相关款项说明：1、甲、乙、丙三方共同投资购买广州万科××房（下称‘物业’），物业位于广州市南沙区××房，总价约830000元，其中首期款约260000元，契税约13000元，维修基金约12000元，最终以实际发生的项目及金额为准。二、出资的金额及比例、义务及权利：1、甲、乙、丙三方首期出资总额共300000元，用作投资标的物业首期款、税费、维修基金、供楼款、共同投资的公共费用等所有该物业的支出款项。2、甲、乙、丙三方根据各自出资比例对物业享有所有权，具体各方的出资金额及产权比例如下（出资比例及产权比例相同）：甲方刘友华，出资50000元，享有共同所购物业的16.7%；乙方刘斌，出资150000元，享有共同所购物业的50.0%；丙方王志华，出资100000元，享有共同所购物业的33.3%。3、日后月供等所有支出的不足部分，将按出资比例由各方补足。物业将来的租金、出售收益，也将按照出资比例共同享有。转让该物业时，盈利或亏损均由协议各方按其产权比例享有或承担。三、房地产权证署名、办理、保管：1、协议各方同意产权证户名登记为甲方，但所购物业必须根据本协议载明的比例由协议三方共有（共同承担该物业的所有义务以及共同享有其所有收益）；2、物业的购房合同、按揭合同、发票、房产证等，统一由乙方妥善保管；3、该物业由甲方全权委托给乙方管理（购买、收楼、出租、出售、收款）。四、物业出租、出售，物权行使异议处理：1、物业出租、出售，需各方协商，若有分歧，以超过70%股份的意见为准；2、甲方或代理方出售该物业，必须有丙方的书面同意，否则视为甲方违约。五、本协议变更或解除：未经三方一致的书面同意，任何一方或多方不得变更或解除本协议。协议各方均应严格信守，如有违约，违约方应向守约方赔偿因违约方违约而遭受的一切经济损失，违约金为本金+双倍利润。”2011年3月29日，刘友华（乙方、买方）与广州临海房地产有限公司（甲方、卖方）签订编号为2011××89号《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定“乙方向甲方购买万科××号房，房屋地址：南沙区××房。房价款为827062元，首期款自本预售合同网上签订之日支付257062元；除首期款外，剩余房款570000元须于2011年3月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款等。”2011年5月4日，广州临海房地产有限公司向刘友华出具涉案房屋827062元购房款的发票；2013年5月2日，广州南沙开发区地方税务局向刘友华出具涉案房屋12405.93元契税完税证。2013年11月8日，涉案房屋登记于刘友华名下。2011年3月29日，广东金桥百信律师事务所出具编号为0100820的《收据》，载明：收取刘友华服务费、登记费、按揭公证费、抵押公证费、办证公证费合计1250元；2012年7月29日，广州银行南沙支行出具涉案房屋专项维修资金专用缴款单，专项维修资金金额为12003.6元。刘友华向中国工商银行股份有限公司广州南沙支行按揭贷款570000元，按揭贷款于2011年5月22日开始偿还。截至2018年12月22日，涉案房屋按揭贷款共产生本息446954.75元，其中本金229406.75元，利息217548元。两被告为证明供楼期间已交纳的涉案房屋高层服务费和公摊水电费，在庭审中向本院提交了《刘友华已缴物业费明细单》，其中载明2012年8月至2018年12月的物业服务费总计24827.11元，公摊水电费总计1222.63元，两项合计26049.74元。经质证，王志华确认上述证据复印件与原件内容一致，但不清楚是否为物业公司出具的。经本院释明，王志华不申请上述证据中的物业公司公章进行鉴定。各方在2019年1月3日的庭审中确认王志华仅支付135000元。各方在庭审中确认按揭贷款于每月22日按月支付，物业服务费于每月15日前按月缴纳；确认《购房协议书》解除后，涉案房屋归刘友华所有，刘斌不主张《购房协议书》的权利，不承担《购房协议书》的义务，由刘友华对王志华承担《购房协议书》的义务。各方在庭审中确认涉案《购房协议书》第五条约定“违约金为本金+双倍利润”是对违约责任的具体约定，只要存在违约行为，就需要承担违约责任，“双倍利润”是指现有价值-购房价款，按照各自应承担的比例×2。但王志华主张“本金”是指一方应出资而未出资的金额，两被告主张“本金”是指违约方应当以守约方实际出资的金额为本金，故刘友华诉请违约金只主张其实际出资的本金作为赔偿的违约金。王志华在庭审中主张其享有先履行抗辩权和不安抗辩权，不应当承担违约责任，同时主张刘友华诉请的违约金标准过高，申请调整至王志华欠付楼款的利息。诉讼中，王志华向本院申请对涉案房屋于2018年11月20日的市场价值进行鉴定，本院经摇珠确定广东中联羊城资产评估与土地房地产估价有限公司为评估机构，广东中联羊城资产评估与土地房地产估价有限公司出具编号为羊房字【2019】第FYMPZ0059号的《房地产估价报告》估价结果载明：涉案房屋在2018年11月20日的市场价值总价为2773000元。广东中联羊城资产评估与土地房地产估价有限公司收取评估费9433元。刘斌向本院申请对涉案房屋于2013年3月22日的市场价值进行鉴定，本院经摇珠确定广东卓越土地房地产评估咨询有限公司为评估机构，广东卓越土地房地产评估咨询有限公司出具编号为粤卓越评[2019]估字第R265号的《房地产估价报告》载明涉案房屋在2013年3月22日的估价结果为1187200元。广东卓越土地房地产评估咨询有限公司收取评估费6000元。经质证，王志华对两份《房地产估价报告》的结论均无异议，刘友华、刘斌对两份《房地产估价报告》的真实性、合法性均无异议，但认为应当按照编号为粤卓越评[2019]估字第R265号的《房地产估价报告》对涉案房屋的市场价值进行处理。诉讼中，王志华向本院申请对刘友华的财产进行财产保全，本院于2019年12月4日作出(2018)粤0115民初6620号之一民事裁定书，裁定：“一、查封王志华、陈燕名下的位于广州市天河区××房【不动产权证书号：粤（2017）广州市不动产权第02××93号、粤（2017）广州市不动产权第02××94号】；二、上述查封完毕后，查封、冻结刘友华名下银行存款843412.08元或等额价值财产。”王志华为此预交诉讼保全费4737元。本院认为：王志华与刘友华、刘斌签订的涉案《购房协议书》系各方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于涉案《购房协议书》的解除。王志华主张解除涉案《购房协议书》，刘友华、刘斌在2019年1月3日的答辩中主张王志华违约导致涉案《购房协议书》无法继续履行，并同意解除涉案《购房协议书》，各方就解除涉案《购房协议书》达成合意，故涉案《购房协议书》于2019年1月3日解除。王志华再行诉请解除涉案《购房协议书》已无必要，本院不予支持。涉案《购房协议书》解除时，涉案房屋合计产生支出755726.02元（包括：首期房款257062元；2018年12月前的物业服务费、公摊水电费合计26049.74元；服务费、登记费、按揭公证费、抵押公证费、办证公证费合计1250元；专项维修资金12003.6元；契税12405.93元；2018年12月22日前按揭贷款本息446954.75元）。涉案《购房协议书》约定各方出资用作共同投资的公共费用等所有涉案房屋的支出款项。涉案房屋的物业服务费、公摊水电费都是依附于涉案房屋产生的支出，虽然王志华对《刘友华已缴物业费明细单》的真实性不予确认，但王志华经本院释明不申请对明细单上物业公司公章进行鉴定，亦未提交相反证据推翻上述明细单，故刘友华、刘斌关于涉案房屋2018年12月前的物业服务费、公摊水电费为26049.74元的主张，本院予以采信。涉案《购房协议书》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。各方确认涉案《购房协议书》解除后，由刘友华享受涉案房屋的全部权利，并由刘友华对刘斌及王志华进行补偿，刘斌在本案中不主张权利。因涉案房屋房价在投资期间升值，则应由刘友华退还王志华投资款135000元及支付投资收益。因涉案《购房协议书》于2019年1月3日才解除，刘友华主张以王志华停止支付投资款的2013年3月22日作为评估时间节点，本院不予采纳。王志华主张参照以2018年11月20日作为评估时间节点的羊房字[2019]第FYMPZ0059号《房地产估价报告》确定投资收益合理，该评估报告确定的涉案房屋市场价值总价为2773000元，扣除合同解除后按揭贷款剩余本金340593.25元（570000元-229406.75元），再行扣除合同解除前已支出款项755726.02元，即合同解除时涉案房屋投资收益总计1676680.73元，根据涉案《购房协议书》约定王志华按33.3%享有收益，即刘友华应向王志华支付558334.68元投资收益。根据涉案《购房协议书》约定王志华的出资比例，王志华截至合同解除时应支付251656.76元投资款（755726.02元×33.3%），但王志华仅支付135000元，拖欠投资款116656.76元，违反其出资义务，构成违约，应当依约承担违约责任。根据《购房协议书》第五条约定，违约方应向守约方赔偿本金+双倍利润，刘友华主张本金为其已支付投资款的观点缺乏合理性，守约方付款金额与违约方的违约情形无关，本院不予采纳。王志华主张本金为其应付未付的投资款的观点契合刘友华违约情形，符合常理，本院予以采纳。刘友华在庭审中仅主张本金部分的违约金，是其对自身权利的处分，本院予以准照。王志华抗辩刘友华主张的违约金标准过高，申请调整至拖欠投资款的应付利息。因涉案房屋的收益增值取决于各方不断的投资，在王志华拒绝继续支付投资款的情形下，王志华的投资回报受益于其他投资方多年持续扩大支出，王志华未提供证据证实违约金标准过高，故王志华申请调整违约金标准，本院不予采纳。综上，王志华应向刘友华支付违约金116656.76元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、刘友华应于本判决发生法律效力之日起十日内向王志华返还投资款135000元；二、刘友华应于本判决发生法律效力之日起十日内王志华支付投资收益558334.68元；三、王志华应于本判决发生法律效力之日起十日内向刘友华支付违约金116656.76元；四、驳回王志华的其他诉讼请求；五、驳回刘友华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12334.1元、反诉受理费5003.6元，由王志华负担3217.32元，由刘友华负担14120.38元；鉴定费15433元，由王志华负担1998.39元，由刘友华负担13434.61元；保全费4737元，由王志华负担842.91元，由刘友华负担3894.09元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  陈金好人民陪审员  朱立群二〇一九年十二月二十日书 记 员  陈洁莹