河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23515号上诉人（原审原告）：徐玲，女，1960年3月2日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：董豫，男，1960年6月29日出生，汉族，住郑州市。系上诉人之夫。被上诉人（原审被告）：郑州市黄河饭店，住所地郑州市中原路106号。法定代表人：张明珠，该饭店总经理。委托诉讼代理人：刘国栋，河南郑声律师事务所律师。上诉人徐玲因与被上诉人郑州市黄河饭店（以下简称黄河饭店）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初9541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人徐玲委托诉讼代理人董豫、被上诉人黄河饭店委托诉讼代理人刘国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉请求：1.依法撤销一审判决中第三项，改判为被上诉人房屋买卖合同违约，赔偿上诉人经济损失570481元。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决违反法律规定，确认“被拆迁房屋产权属被上诉人所有”没有事实和法律依据，损害了上诉人的合法权益，应予纠正。1.一审判决违反一诉只审一个法律关系的原则，背离了上诉人起诉诉求的法律关系。2.一审判决适用法律错误，上诉人提起的是房屋买卖合同纠纷，一审判决直接确认确权，剥夺了上诉人举证和辩论的诉讼权利。违反了民诉法解释第228条的规定。3.在涉案房屋买卖合同尚未履行完结，不符合物权法第33条规定的物权归属争议。买房不付购房款，却能获得所有权，一审判决脱离上诉人的诉求，作出确权认定，实属罕见。4.涉案房屋产权变更为被上诉人后，被上诉人不愿收回房款重新分配，拒付购房款。一审判决只凭涉案房屋登记在被上诉人名下，主观认定所有权归被上诉人所有，将涉案房屋物权的权力实际状况与物权登记的权利表征相混淆，完全因被上诉人拒付购房款的根本违约实施造成。5.案涉房屋所有权登记变更为被上诉人的行为发生在1999年11月，物权法于2007年10月1日才实施，依据当时有效的法规，案涉房屋未交付，所有权并未转移。二、一审判决认定基本事实错误，应予纠正。（一）一审法院认定“……原告却长期占有涉案房屋，拒不归还，上述事实已有生效法律文书予以证实……”没有任何事实和法律依据。（二）没有任何法律规定政策性房屋的买卖行为不属于商品房买卖范畴，涉案房屋返售给被上诉人系房屋买卖行为，上诉人已履行主要义务将涉案房屋过户到被上诉人名下，但至今被上诉人仍未支付购房款。上诉人在未收到购房款的情况下没有交房义务。（三）上诉人一审提供的证据，足以证明被上诉人根本违约的事实，应承担赔偿责任。案涉房屋上诉人一直占有、使用、管理、支配，被上诉人从未主张过权利，房屋产权证一支由上诉人保管，该行为是对将案涉房屋重新按商品房属性变更给上诉人的承诺的默认。三、上诉人提出的违约赔偿数额570481元，是1999年11月，被上诉人应支付给上诉人的36466.9元购房款在当时案涉房屋市场价值中所占份额，今天在案涉房屋拆迁货币补偿中同份额的现实价值。四、案涉房屋所有权登记变更为被上诉人后，被上诉人以“将房屋产权按商品房属性重新过户给上诉人”的承诺为诱饵，近二十年不支付购房款，又未履行“将涉案房屋按市场价商品房属性重新过户给上诉人”的承诺，今天争夺拆迁利益，是典型的欺诈。综上所述，该起纠纷因被上诉人违反国家房改政策侵权收取优惠房款而起，在解决侵权纠纷中，房屋所有权属登记到被上诉人名下后，被上诉人又拒付购房款，形成根本违约。被上诉人存在重大过错并具有欺诈性，应承担根本违约责任。黄河饭店辩称：徐玲上诉没有客观事实，其对法律规定及法律事实存在严重的错误理解，徐玲上诉没有法律依据和客观事实，应予驳回，一审判决认定事实清楚，应予维持。一、本案基本事实：徐玲原系答辩人职工，1994年1月21日取得案涉房屋（房改房）。1998年，徐玲补足案涉房屋的差额房款26881.69元，取得了案涉房屋的完全产权。后徐玲从答辩人处调入原郑州市交通局，1999年11月，徐玲为了享受购买新单位郑州市交通局房改房的权益，向答辩人提出退回涉案房屋的申请，答辩人同意后，经过法定程序，徐玲代答辩人办理房产过户登记，并代答辩人领取了变更后的房产证。后答辩人多次通知徐玲领取购房款3万余元，并将案涉房屋及房产证交还答辩人，但徐玲一直拒绝领取退房款，非法占有该房屋及新房产证拒不交还。2002年，徐玲在郑州市交通局根据当时的福利政策重新购买了房改房，但案涉房屋一直由徐玲非法占有、使用、收益。徐玲享受答辩人案涉房屋的房屋收益的同时还享受着国家的房改房惠民政策，直至2016年案涉房屋拆迁。二、根据法律规定，1999年案涉房产过户登记在黄河饭店名下，该房产是黄河饭店的合法财产，与徐玲没有法律关系。徐玲认为其占有该房产，该房产就是其所有，是完全错误的，没有法律依据。本案法律关系是徐玲自1999年非法占有黄河饭店的合法房产。三、徐玲长期非法占有、使用黄河饭店案涉房屋行为，违反法律规定，明显属于侵权行为，徐玲不享有案涉房屋的任何合法权益。《中华人民共和国民法总则》第三条明确规定，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益，受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。徐玲在1999年11月办完案涉房屋的退房手续、领取新房产证后，该房屋已经属于答辩人所有，徐玲恶意非法占有案涉房屋及房产证拒不交还答辩人的行为，明显违法。徐玲非法占有答辩人案涉房屋，其不享有该房屋的任何合法权益。该房屋的使用、收益、拆迁补偿等权益均与徐玲无关。自1999年11月，案涉房屋过户给答辩人后，答辩人多次要求徐玲退还房屋及房产证，领取购房款，均遭徐玲拒绝，徐玲长期非法占有、使用案涉房屋。四、徐玲上诉请求赔偿经济损失570481元无客观事实和法律依据，应予驳回。1999年，案涉房屋过户给黄河饭店后，徐玲不享有该房屋的任何权益。其应当领取其缴纳的购房款3万余元，将房屋退回黄河饭店。但徐玲非法占有案涉房产至2016年拆迁。其已经非法享受了案涉房屋长达17年的占有使用、收益的权利，对国有财产造成了侵占、损害。徐玲长期非法占有案涉房产，该房产拆迁后，黄河饭店依法得到拆迁赔偿，徐玲没有任何合法的经济损失，徐玲上诉请求赔偿经济损失570481元无客观事实和法律依据。综上所述，徐玲上诉请求没有法律依据，应予驳回，一审判决应予维持。徐玲向一审法院起诉请求：1．判令被告返还原告购房款36466.9元；2、判令被告返还原告因房屋拆迁而应当享有的房屋装修补偿费、设施拆装补偿费、搬家费及搬家奖励费等共计79476.3元；3、判令被告赔偿原告经济损失570481元；4、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：被告郑州市黄河饭店系国有企业，原告徐玲原为被告单位职工。原告出资9585.21元，于1994年1月21日取得位于中原区前进路57号院1号楼2单元9号的单位房改住房一套。原告居住使用该房屋，先后向被告缴纳了房产交易费、工本费、勘察费、暖气安装费等费用。后原告调离被告单位。1998年1月4日原告向被告补缴购房款26881.69元。1999年9月5日，被告作出《关于收回原售住房的请示》，内容为：单位将出售给职工的一套住房，根据职工个人意愿，以原购买价退回原产权单位；该套房概况如下：前进路57号院1号楼2单元附9号，2室1厅，建筑面积为63.02平方米，原产权人为徐玲，原购房款为9585.21元。1999年10月11日郑州市住房制度改革委员会作出《对郑州市黄河饭店〈关于收回原售住房的请示〉的批复》，批复同意上述房屋根据职工个人意愿，以原购买价退回原产权单位。该批复还载明：退房职工1户，退房建筑面积63.02㎡，退还职工购房款9585.21元；单位为职工办理退房手续，由单位凭房改办的批准文件和加盖公章的《原产权单位收回已售房改房登记表》办理产权转移登记手续。后徐玲持相关文件到房管局办理变更登记手续，1999年11月1日该房屋登记在郑州市黄河饭店名下，房屋权属证书原告一直持有。之后，被告未向原告返还购房款，原告未向被告返还房屋。2002年6月12日原告取得一份房屋所有权证，显示原告在新工作单位购买一套房改房，位于二七区××号，建筑面积89.63平方米。2016年11月1日，案涉房屋所在的区域列入拆迁范围，2016年12月10日，原告徐玲将案涉房屋腾空交付给拆迁指挥部，并将案涉房屋的所有权证也交给指挥部。由于案涉房屋所有权人是被告黄河饭店，拆迁指挥部未与原告签订拆迁补偿协议。2018年6月案涉房屋拆除。2018年7月中旬，被告委托河南郑声律师事务所向原告发出律师函，通知原告领取房款及搬迁补偿费共计55538.82元，原告拒绝接受该款项。另查明，被告对涉案房屋选择了货币补偿方案，2018年5月30日，拆迁指挥部出具案涉房屋《货币补偿费用核算单》，显示费用总计966734.88元，其中拆迁房屋价值682506.6元、评估价格上浮30%补偿金额204751.98元，其余79476.3元［搬迁费1890.6元、临时安置房6个月7562.4元、室内装饰装修补偿费7562.4元、互联网络158元、燃气管道非IC卡3500元、供暖（集中/壁挂）6302元、热水器100元、有线电视324元、空调移机费400元、安装自来水公司一户一表改造750元、安装供电局电表400元、固定电话58元、设施拆装补偿费合计11992元、物业服务补助36个月2268.72元、奖励费合计48200.18元］。一审法院认为，原告于1999年将涉案房屋返售给被告的行为，并不违背原告的真实意愿，属于原告转让该房屋产权的真实意思表示；且1999年11月1日，被告登记取得涉案房屋所有权证，故本院确认被拆房屋产权属被告所有。原告于1999年将涉案房屋返售给被告后，被告应当履行向原告退还购房款的义务，根据被告作出的《关于收回原售住房的请示》和郑州市住房制度改革委员会作出《对郑州市黄河饭店〈关于收回原售住房的请示〉的批复》均载明“退还职工购房款9585.21元”，上述数额与原告补缴购房款26881.69元，共计36466.9元，被告应向原告支付。被告于1999年11月1日取得涉案房屋所有权证，本应按照国家房改政策重新出售，但被告未及时收回房屋并分配，至拆迁时，涉案房屋实际仍由由原告居住、使用，房屋附属设施的添置系原告实施，拆迁时，亦系原告配合了拆迁指挥部的工作，根据拆迁补偿方案的规定，故上述涉案房屋附属设施拆除的补偿及拆迁奖励，应归实际使用人即原告所有，原告要求被告返还原告因房屋拆迁而应当享有的房屋装修补偿费、设施拆装补偿费、搬家费及搬家奖励费等共计79476.3元的诉讼请求，事实清楚，理由正当，应予支持。对于原告要求判令被告赔偿原告经济损失570481元的诉讼请求，该院认为，被告于1999年11月1日取得涉案房屋所有权证后，原告本应及时将涉案房屋及房屋所有权证退还给被告并要求被告退还其所交纳的房款，但原告却长期占有涉案房屋，拒不归还，上述事实已有生效的法律文书予以证实，故原告以被告未履行将房屋重新登记过户给原告的承诺，未及时返还原告购房款，使原告错过了购房的最佳时机，给原告造成了巨大的经济损失，要求被告赔偿原告经济损失570481元的诉讼请求，无事实与法律依据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郑州市黄河饭店于本判决生效后十日内退还原告徐玲购房款36466.9元；二、被告郑州市黄河饭店于本判决生效后十日内支付原告徐玲79476.3元；三、驳回原告徐玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10664元，原告负担8036元，被告负担2628元。二审期间，当事人双方均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，民事主体从事民事活动，应遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。徐玲作为黄河饭店原职工，享受国家城镇住房改革相关优惠政策购买并取得了案涉房屋所有权。后徐玲向黄河饭店提出退房申请，黄河饭店经请示郑州市房改办，该房改办根据徐玲个人意愿，批复同意徐玲以原购买价退回原产权单位黄河饭店。本案中，案涉房屋所有权的出让和退回，均需政府主管部门批准同意，并非典型的房屋买卖关系。徐玲将案涉房屋退回黄河饭店，系其真实意思表示，徐玲对案涉房屋已不再享有所有权。徐玲占有使用案涉房屋至拆迁之前，期间未支付使用费用，黄河饭店亦未收回房屋、退还徐玲缴纳的购房款，双方形成了事实上的“以息代租”的民事法律关系。徐玲称其向黄河饭店出售案涉房屋，黄河饭店未支付购房款，徐玲仍应享有案涉房屋所有权人相应权利，并要求黄河饭店赔偿经济损失570481元的上诉主张缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。综上所述，徐玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9505元，由上诉人徐玲负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇一九年十二月五日书记员  刘佳辉