浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终5823号上诉人（原审原告）：义乌市晨晖袜业有限公司，住所地浙江省义乌市稠城街道下骆宅振兴西路148号，统一社会信用代码913307827210259455。法定代表人：黄建平，董事长。委托诉讼代理人：李忠，浙江拓思律师事务所律师。委托诉讼代理人：王智，浙江拓思律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鲍昌福，男，1951年12月28日出生，汉族，住浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：陈献华，浙江红太阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：楼雪梦，浙江红太阳律师事务所律师。上诉人义乌市晨晖袜业有限公司（以下简称晨晖公司）为与被上诉人鲍昌福建设用地使用权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初15348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。晨晖公司上诉请求：请求撤销原判，依法改判。事实与理由：原审判决认定事实错误，适用法律不当。晨晖公司与鲍昌福之间达成的土地使用权转让协议无效。晨晖公司在未取得土地使用权的情况下，将本案讼争地块的部分土地使用权转让给鲍昌福，虽事后晨晖公司取得了整块土地的国有土地使用权证，但鲍昌福对分割受让的地块进行了开发建设，严重影响了工业用地的整体功能，擅自转让分割行为也因违法而没有得到土地行政主管部门的认可。晨晖公司也曾征询过土地行政主管部门，相关部门明确讼争的工业用地是不能进行分割转让的。根据晨晖公司与义乌市土管局签订的《国有土地使用权出让合同》的相关约定，晨晖公司转让土地使用权必须在领取国有土地使用权证取得出让土地使用权后，首次转让剩余年限的土地使用权时，应当经义乌市土地行政主管部门认定，按照合同的约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件。土地使用权转让的，应当签订书面合同，不得违背国家法律、法规和本合同的约定且必须在相应的合同签订之日起30日内到土地行政主管部门申请办理土地登记。晨晖公司与鲍昌福之间的土地使用权转让发生在晨晖公司取得国有土地使用权证之前，双方并没有按照出让合同的约定签订书面的转让合同，也没有按照出让合同的约定申请办理土地登记，鲍昌福在分割受让的土地上建造违章建筑也明显不利于土地的开发利用。双方之间的土地使用权转让协议不仅违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，也与《国有土地使用权出让合同》的约定相背离，转让协议应属无效。鲍昌福答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。二、晨晖公司在上诉状中陈述的相关理由均不能作为认定案涉土地转让协议无效的依据。晨晖公司主张案涉土地转让协议无效的理由主要有二，一是称鲍昌福对分割受让的地块进行开发建设，严重影响工业用地的整体功能，未得到土地行政主管部门的认可；二是案涉土地转让协议的签订违反《国有土地使用权出让合同》规定的期限和条件。事实上，上述两点理由总结起来就是具体解释了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条的规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经过市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记；19条规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，土地使用权不得转让。但是上述规定均是法律、行政法规中的管理性强制性规定，不能作为认定合同无效的依据。综上，案涉土地转让协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有合同无效的其他情形，系合法有效合同。晨晖公司向原审法院起诉请求：一、确认晨晖公司、鲍昌福之间的土地转让协议无效；二、判令鲍昌福立即腾退返还晨晖公司下骆宅振兴西路150号的房地产。原审法院认定事实：2002年1月29日，晨晖公司与义乌市土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，取得了坐落于义乌市下骆宅工业区1071平方米的国有土地使用权，用途为工业用地。同日，晨晖公司按约将上述国有土地使用权中的267平方米以127000元的价格转让给了鲍昌福。鲍昌福按约履行了付款义务。后鲍昌福出资在该267平方米土地上建造了案涉房屋。房屋建成后，由鲍昌福占有使用至今。2002年12月及2009年6月10日，上述国有土地及地上建筑物取得了国有土地使用证及房屋所有权证，均登记在晨晖公司名下。另查明，晨晖公司的地址为下骆宅振兴西路148号，鲍昌福案涉房屋的门牌编号为下骆宅振兴西路150号。原审法院认为，晨晖公司、鲍昌福于2002年1月29日达成的土地转让协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也没有合同无效的其他情形，依法应认定合法有效。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款的规定，土地使用权可以依法转让。涉案土地使用权性质为国有出让，不属于禁止转让的范围。涉案土地使用权用途为工业用地，晨晖公司主张禁止向个人转让依据不足。从晨晖公司提供的《国有土地使用权出让合同》第二十条：“受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将合同项下的全部或者部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或者其他建设用地条件”的内容分析，涉案工业用地允许分割转让，虽然转让有条件限制，但应认定该限制系出于对工业用地的管理需要，并非法律的禁止性规定。对晨晖公司提出的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定，系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，晨晖公司以此主张涉案土地转让协议无效的依据不足。鲍昌福已经支付了相应的转让款，在涉案土地使用权上建造了不动产并占有使用至今。在没有支付或者赔偿相应的对价之前，晨晖公司要求鲍昌福腾退返还下骆宅振兴西路150号房地产的诉讼请求，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款的规定，判决：驳回义乌市晨晖袜业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费40元，由义乌市晨晖袜业有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交证据。经审查双方当事人提供的有效证据，本院对原判决认定事实予以确认。另，本院就本案相关问题函询义乌市自然资源和规划局，该局出具义自然资规函[2019]208号复函，主要内容是：合同编号为乡镇（2002）17号《国有土地使用权出让合同》项下有两份出让金发票，金额为200000元和294080元；出让合同约定的出让金与实际缴纳的出让金不一致，是因实际收缴的土地出让金包括宗地周边部分道路，而合同载明的出让金是按宗地面积计算；执行中对工业用地一般不得采取分割处置，也不得处置给自然人。本院认为，关于晨晖公司、鲍昌福之间土地使用权转让合同的效力问题。人民法院确认合同无效的，应当以法律、行政法规中的效力性强制性规定为依据。涉案土地性质为国有工业用地，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条的规定，“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营”，可见现行法律规定并未禁止自然人为国有工业用地的土地使用权人。晨晖公司主张涉案土地使用权转让合同违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款、第二十五条的规定而无效，但上述规定系管理性强制性规定而非效力性强制性规定，转让的土地未达到上述条件的，并不影响合同本身的效力。晨晖公司主张其转让涉案土地使用权时未达到《国有土地使用权出让合同》第二十条、第二十一条、第二十四条规定的条件，因而无效。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”，本案晨晖公司已付清土地使用权出让金并于2002年12月取得涉案土地使用权证书，故其转让时未付清或未取得土地使用权证，并不影响涉案土地使用权转让合同的效力。而关于出让合同约定的“完成开发投资总额的百分之二十五以上”、“按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其它建设用地条件”等，属于合同对《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定进行的引用表述，本质上仍属于管理性强制性规定。出让合同中对此进行约定，目的是对土地使用权受让人在进行土地使用权转让时进行约束和管理，相应的义务人为土地使用权受让人，本案中即为晨晖公司。若晨晖公司以其未履行之义务而要求确认其与鲍昌福之间的土地使用权转让合同无效，不符合诚信原则，亦有违公平。出让合同第二十一条、第二十四条规定的转让合同的形式要求、过户时限要求，亦为管理性规定，不影响转让合同的效力。义乌市自然资源和规划局义自然资规函[2019]208号复函，对工业用地的分割登记进行了答复，系物权变动的限制，并不影响债权合同的效力。本案中，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形。综上，晨晖公司主张与鲍昌福之间的土地使用权转让合同无效，依据不足，其上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人义乌市晨晖袜业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋耿金审 判 员 楼 俊审 判 员 杜月婷二〇一九年十二月三十日代书记员 黄佳婧