贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民再124号上诉人（原审被告）:贵州嘉友房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道150号A24幢322号。法定代表人：朱诚祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周凯燕，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李玉杰，男，汉族，1973年5月6日出生，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：陈正伟，贵州群众律师事务所律师，执业证号：1520120171082755。上诉人贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）因与被上诉人李玉杰商品房预售合同纠纷一案，贵州省贵阳市乌当区人民法院于2018年6月23日作出（2018）黔0112民初584号民事判决。判决生效后，嘉友公司不服，向该院申请再审。贵州省贵阳市乌当区人民法院于2018年11月5日作出（2018）黔0112民申13号民事裁定，再审本案。贵州省贵阳市乌当区人民法院再审后于2018年1月12日作出（2018）黔0112民再8号民事判决。宣判后，嘉友公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人嘉友公司上诉请求：1、请求依法撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2018）黔0112民再8号民事判决书，依法改判或发回重审；2、本案一审原审、一审再审及二审诉讼费由被上诉人承担。理由：本案上诉人不存在逾期办证的行为，判决内容与双方签订的合同约定不符，明显加重了上诉人的违约责任，属于事实认定错误。被上诉人李玉杰二审辩称：1、合同履行未完成之前，合同的违约不应该从没有办理房产证之日起计算，应从完全履行完毕之日再起算。但目前合同都未履行完毕，不应受诉讼时效限制；2、对方是房屋买卖合同的起草方，在拟定时就应清楚万分之一违约金的法律后果，在清楚知道的情况下不应降低违约金。李玉杰向一审法院起诉请求：1、判令原审被告支付原审原告延期办理房屋产权证违约金按照房屋总价款以每日万分之一到实际办理房屋产权证为止（从2015年10月1日截止到2015年12月15日共计75天为3750.6元）；2、判令本案承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2012年11月13日，双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，主要约定：原告购买被告开发的绿湾国际B2栋1单元4层4号房屋，总价款500084元，2013年6月30日前交付使用，出卖人在商品房交付使用后600个工作日内将办理权属登记相关资料报产权登记机关备案，商品房权属证书由出卖人协助买受人办理等事宜。2013年2月26日，原告向被告交纳了产权登记费及代办费，2017年8月取得黔（2017）乌当区不动产权第0003662号不动产证书。另查明，被告完成绿湾国际小区案涉楼栋初始登记的时间分别为：D2栋是2015年1月27日、D1栋是2015年5月18日、A4栋为2015年6月1日、B2和B3栋为2015年12月15日、B1栋和B4栋为2016年1月11日。原审中，双方一致认可案涉商品房均按合同约定如期交房。被告对原告起诉的违约金计算方式（万分之一每天乘总房价乘逾期天数）不持异议，但认为已过诉讼时效。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方自愿签订，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，原、被告双方均应按照约定履行义务；被告收取了原告的产权登记费及产权代办费，双方形成了事实上的代办产权登记的委托合同关系。被告于2013年2月26日将房屋交付原告使用后，按照合同约定的期限计算，被告应在2014年10月19日前向产权机关进行产权资料的报备，但至2015年12月15日才完成初始登记。双方在《商品房买卖合同》及补充协议中已明确约定，被告应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，其协助办证的范围仅为《房屋所有权证》，但被告未在约定期限内完成房屋产权证书的初始登记，应承担其违约责任。被告未按约定期限全面履行自己的义务，已构成违约，应承担违约责任，故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请，予以支持。关于违约期间的起止日期问题。对于起算日期，原告收房时间为2013年2月26日，合同约定交房后600个工作日内被告完成初始登记，即从房屋交付之日的次日即2013年2月27日经过600天的次日，即2014年10月20日前完成初始登记，因此，应从2014年10月20日开始起算。对于止算日期，双方在合同中约定有办理产权初始登记的期限，并未约定被告协助办理商品房权属证书的期限及逾期办证的违约责任，因此，违约金应计算至被告办理完涉案房屋产权的初始登记之日止。被告于2015年12月15日完成涉案楼栋的初始登记，应以此时间作为止算日期。而原告主张2015年10月1日截止到2015年12月15日共计75天3750.6元的违约金的诉请，系当事人对自己权利的主张，该院予以支持。一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，一审判决，被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告李玉杰违约金3750.6元。该判决发生法律效力后，贵阳市乌当区人民法院裁定再审本案。再审中，各方当事人没有新的证据，再审查明事实与原审一致。同时，双方确认以下事实：1、600工作日换算为日历天为876天，即2年4个月26天；2、本案约定的交房日期为2013年6月30日，按600个工作日计算后约定办理初始登记的截止日期为2015年11月26日，原审被告实际完成初始登记的时间为2015年12月15日；3、原审被告逾期办理初始登记的天数为19天。一审法院再审认为：涉案合同第二十二条中约定出卖人于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，而合同补充协议第5条约定出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。根据《合同法》规定，双方当事人协商一致，可以变更合同。合同变更后的内容约定明确的，以变更后的内容为准。《商品房买卖合同》是房地产管理部门制作的标准文本，由于标准文本在内容上的局限性，通常开发商与购房者之间会通过签订补充协议的方式对前面订立的《商品房买卖合同》约定条款进行补充或者变更，应当说补充协议是双方当事人对商品房买卖合同条款的特别约定。因此，本案合同补充协议第5条应视为双方当事人经协商一致后，对原审被告申请该商品房所有权初始登记的期限进行了变更，为自商品房交付使用之日起600个工作日内，该约定合法有效。出卖人即嘉友公司于2013年6月30日将房屋交付原审原告使用后，按照合同约定的期限即600个工作日计算，原审被告应在2015年11月26日前对涉案房屋办理产权登记备案手续，至2015年12月15日原审被告完成登记备案手续，违约天数应确定为19天。原判以原审原告实际收房的时间作为违约天数的起算时间，计算违约天数错误再审予以更正。有关违约金计算标准问题，一是原审被告在原审辩论终结时对原审原告在诉状上提出的每日万分之一的违约金计算标准未提出过异议。二是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：….合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原判按每日万分之一的标准计算违约金，该标准折算成年利率为3.6％，未超出中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。原判按每日万分之一的标准计算违约金并无不当。计算逾期办理初始登记的天数应当从双方约定的交房期限开始计算，本案违约金应计算为500084元（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×19（违约天数）=950元。原判从原审原告实际收房日计算违约天数不当，导致违约金总额及判决结果错误，原判应予撤销并予改判。综上，依照【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第四百零七条第一款“人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实清楚、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。”之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）黔0112民初584号民事判决；二、原审被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告李玉杰违约金950元。案件受理费50元，由原审被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担。宣判后，嘉友公司不服，向本院提出上诉。二审查明事实与一审查明事实一致，二审予以确认。本院认为，本案中上诉人嘉友公司与被上诉人李玉杰签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，《商品房买卖合同》及补充协议均属有效，上诉人及被上诉人均应按照合同约定履行义务。现上诉人嘉友公司逾期办证，应承担相应的违约责任。关于违约天数的问题。涉案合同第二十二条中约定出卖人于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，而合同补充协议第5条约定出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。根据合同法的规定，双方当事人协商一致，可以变更合同。《商品房买卖合同》是房地产管理部门制作的标准文本，由于标准文本在内容上的局限性，通常开发商与购房者之间会通过签订补充协议的方式对前面订立的《商品房买卖合同》约定条款进行补充或者变更，应当说补充协议是双方当事人对商品房买卖合同条款的特别约定。因此，本案合同补充协议第5条应视为双方当事人经协商一致后，对被告申请该商品房所有权初始登记的期限进行了变更，为自商品房交付使用之日起600个工作日内，该约定合法有效。出卖人即嘉友公司于2013年6月30日将房屋交付被上诉人使用后，按照合同约定的期限即600个工作日计算，上诉人应在2015年11月26日前对涉案房屋办理产权登记备案手续，至2015年12月15日上诉人完成登记备案手续，故一审判决将违约天数确定为19天并无不当，应予以维持。关于违约金标准的问题。因《商品房买卖合同》并未明确约定逾期办证应承担的违约责任，且上诉人在原审辩论终结时对被上诉人在诉状上提出的每日万分之一的违约金计算标准未提出过异议，一审判决确定的每日万分之一的违约金标准亦未超出法律规定，应予维持。综上所述，上诉人嘉友公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由贵州嘉友房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  潘源审判员  何艳审判员  陈红二〇一九年十二月二十六日法官助理李瑞康书记员熊唯辛