文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终3862号上诉人（原审被告）：海奥斯生物科技镇江有限公司,住所地句容市茅山风景区管理委员会有机路。法定代表人：袁金城，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：镇江万山红遍农业园，住所地句容市华阳镇弘景路1号。法定代表人：刘伟忠，该公司总经理。上诉人海奥斯生物科技镇江有限公司（以下简称海奥斯公司）因与被上诉人镇江万山红遍农业园（以下简称万山农业园）租赁合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2019）苏1183民初4407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。海奥斯公司上诉请求：撤销句容市人民法院（2019）苏1183民初4407号民事判决，依法改判驳回万山农业园的诉讼请求并赔偿海奥斯公司288万元。事实和理由：一、水电费已经以提供劳务的方式予以冲抵，租赁期间万山农业园从未向海奥斯公司收取过水电费；二、租赁期间，万山农业园利用海奥斯公司的技术申报专利，未支付费用；三、租赁期间，海奥斯公司对租赁物的投入是经过万山农业园同意的，合同到期后，对海奥斯公司的投入万山农业园应当进行赔偿或补偿；四、租赁合同到期后，万山农业园要求与海奥斯公司共同申报省级科技项目，双方关系转变为合作关系，从此，海奥斯公司就未支付过租金，万山农业园亦未提出过异议。与海奥斯公司签订合作协议的虽然是江苏丘陵地区镇江农业科学研究所（以下简称丘陵研究所），但万山农业园是丘陵研究所的下属公司，签署合作协议的刘伟忠既是万山农业园的法定代表人也是丘陵研究所的科研人员；五、万山农业园将海奥斯公司新建的道路和房屋进行拍卖，侵害了海奥斯公司的权利；六、2019年1月至3月，双方磋商重新签订租赁协议无果的情况下，海奥斯公司同意搬迁，但双方对补偿事宜未达成一致意见，一拖再拖，造成海奥斯公司经营损失100万元以上；七、二审法院应当查明万山农业园将涉案土地收回之后的用途。万山农业园辩称：一审判决是正确的，应予以维持。万山农业园向一审法院起诉请求判令：1.海奥斯公司撤离所租土地及设施并交还给万山农业园；2.海奥斯公司支付万山农业园2015年11月9日至2019年11月8日租金80000元；3.海奥斯公司支付万山农业园水电费42000元；4.诉讼费由海奥斯公司负担。一审法院认定事实：万山农业园与海奥斯公司于2012年11月8日签订了土地租赁合同一份，约定万山农业园将位于句容市茅山风景区管理委员会有机路潘冲村南龙山园区内东南角20亩土地的使用权、周边水面、三栋羊舍及建筑物、构筑物、附着物等出租给海奥斯公司使用，年租金为20000元，采取按年支付先付后用的方式，由海奥斯公司于每年11月8日交纳给万山农业园。租赁期限暂定为3年，从2012年11月8日至2015年11月8日，租赁期满后，海奥斯公司因生产经营需要，租赁期限可再延续3年，万山农业园与海奥斯公司重新签订租赁合同。万山农业园应保证本宗土地上的水、电等基本设施完整，并帮助海奥斯公司协调同水、电的提供方的有关事宜，但具体收费事宜由海奥斯公司与水电的提供方协商，所有费用由海奥斯公司承担。合同签订后，万山农业园依约将上述土地及设施交付给海奥斯公司使用，在合同约定的租赁期内，海奥斯公司支付了租金，2012年11月8日至2019年6月30日，万山农业园、海奥斯公司、镇江鼎源生态农业有限公司等单位共同使用水电产生费用约104950.16元，海奥斯公司公司没支付其产生的水电费，由万山农业园代其向水、电的提供方交纳。2015年11月8日合同到期后，万山农业园未与海奥斯公司续签土地租赁合同，2018年11月，万山农业园要求海奥斯公司撤离所租土地未果，2019年1月10日，万山农业园委托江苏民中律师事务所向海奥斯公司发送律师函，要求海奥斯公司在2019年1月30日前按合同第九条的约定撤离所租土地，并与万山农业园办理好交接手续，支付2015年11月9日起至2019年1月30日期间的租金、违约金、结清全部水、电费。后海奥斯公司仍未撤离上述土地并交还租赁物，万山农业园于2019年6月19日向一审法院提起民事诉讼。一审法院认为：2012年11月8日，万山农业园与海奥斯公司签订租赁协议合法有效，2015年11月8日租赁期间届满后，海奥斯公司仍继续使用租赁物，万山农业园未与海奥斯公司重新签订合同，2018年11月起，万山农业园即要求海奥斯公司撤离所租土地，但海奥斯公司未撤离所租土地，现万山农业园起诉要求海奥斯公司撤离所租土地及设施并交还给万山农业园不违反法律规定及合同约定，故一审法院对万山农业园要求海奥斯公司撤离所租土地及设施并将设施交还给万山农业园的诉讼请求予以支持。2015年11月9日后万山农业园继续使用租赁土地及设施，应当支付租金，海奥斯公司未能支付，应当承担支付租金的民事责任。海奥斯公司应支付自2015年11月9日起至海奥斯公司撤离土地将设施交付给万山农业园之日止按照每年2万元标准计算的租金。按协议约定水电费应由海奥斯公司承担，现海奥斯公司未支付水电费，而由万山农业园代为交纳，因万山农业园代为交纳的水电费约104950.16元由海奥斯公司等数个单位共同使用，故一审法院酌定海奥斯公司应当支付截止至2019年6月30日的水电费为30000元，海奥斯公司应当将水电费给付万山农业园。海奥斯公司辩称的专利申报、申报江苏省农业自主创新项目的补偿与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，故一审法院在本案中对此不予理涉。海奥斯公司辩称要求万山农业园赔偿其其他损失，因海奥斯公司未提起反诉，故一审法院对此在本案中不予处理。一审法院判决：一、海奥斯公司于本判决生效后三十日内搬离租赁的位于句容市茅山风景区管理委员会有机路潘冲村南龙山万山农业园园区内东南角20亩土地、周边水面并将租赁的设施交还给万山农业园；二、海奥斯公司于本判决生效后十日内给付万山农业园自2015年11月9日起至海奥斯公司撤离租赁土地将设施交付给万山农业园之日止按照每年20000元标准计算的租金；三、海奥斯公司于本判决生效后十日内给付万山农业园截止2019年6月30日的水电费30000元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，万山农业园和海奥斯公司签订的《土地租赁合同》合法有效，双方应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”万山农业园和海奥斯公司签订的《土地租赁合同》载明的租赁期限于2015年11月8日届满，此后双方未续签租赁合同，海奥斯公司继续使用租赁物。至此，双方形成不定期租赁关系，万山农业园在给予海奥斯公司合理搬离时间的前提下，可以随时要求海奥斯公司搬离。一审法院据此判决海奥斯公司在判决生效后三十日内搬离承租场所，并无不当。同时，因海奥斯公司在此期间实际占有、使用租赁物，其应当按照原合同的约定支付相应的使用费。关于水电费，按照《土地租赁合同》的约定，该费用应当由海奥斯公司负担。现万山农业园主张按总表计收的水电费的三分之一向海奥斯公司主张水电费。但，双方对总表计收的水电费如何划分没有约定，现亦无法确定其他主体的用电量和用水量，故万山农业园按照总表计收金额的三分之一向海奥斯公司主张水电费，依据不足，本院难以支持。一审法院关于水电费的判决应予改判。至于海奥斯公司与万山农业园的关系是否在2016年7月22日转变为合作关系的问题，海奥斯公司提供了一份其与丘陵研究所签订的《协议》，并主张其与万山农业园的关系至此转变为合作关系。万山农业园对此不予认可。该协议的相对方是海奥斯公司与丘陵研究所，不能据此认定海奥斯公司与万山农业园的租赁关系转变为了合作关系。另，海奥斯公司主张“其在承租期间对租赁物进行投入，涉案纠纷迟迟不解决造成其经营损失，万山农业园应当对其进行赔偿或补偿”，海奥斯公司可以另行处理。综上，海奥斯公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持句容市人民法院（2019）苏1183民初4407号民事判决第一、二项；二、撤销句容市人民法院（2019）苏1183民初4407号民事判决第三项；一审案件受理费1370元，由海奥斯生物科技镇江有限公司负担898元，由镇江万山红遍农业园负担472元；二审案件受理费2500元，由由海奥斯生物科技镇江有限公司负担1818元，由镇江万山红遍农业园负担682元。本判决为终审判决。审判长  王政兴审判员  张 剑审判员  田 原二〇一九年十二月二十六日书记员  王 琦