中华人民共和国北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14443号上诉人（原审原告）：鲁峥，男，1972年1月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：刘超，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林济国（JIGUOLIN），男，澳大利亚籍，1937年9月9日出生。被上诉人（原审被告）：林小蒙（DAVIDLIN），男，澳大利亚籍，1968年8月24日出生，无业。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：余卓，女，北京链家房地产经纪有限公司工作人员。上诉人鲁峥因与被上诉人林继国、林小蒙、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，北京市西城区人民法院于2017年6月16日依法作出（2013）西民初字第19520号民事判决书，鲁峥不服该判决，提出上诉，本院于2018年10月30日依法作出（2018）京02民终10487号民事裁定书。现鲁峥不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初10242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲁峥的上诉请求为：撤销一审判决，改判支持我原审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：出售诉争房屋系林济国与林小蒙的共同意思表示，林小蒙对房屋买卖合同完全知情且从未提出反对意见，其一直同意卖房并为履行合同做了大量工作，包括但不限于：为规避、降低税费办理公证和房本，为履行合同多次与其父林济国沟通，多次与鲁峥通过电子邮件、微信、电话沟通等等，且链家公司也证实与林小蒙电话沟通过卖房的事宜，林小蒙对于房屋买卖是知情的；而且从林小蒙的自述看，其也是同意出售房屋的。鲁峥作为购房人，并不怀疑房屋买卖合同的效力，也相信林小蒙构成债务加入，故林济国与林小蒙应当履行合同约定的义务。林小蒙辩称，我不同意鲁峥的上诉请求、事实和理由；合同是在我完全不知情的情况下签署的，我没有看过合同；将房屋产权变更为我与我父亲各占50%，并非为了避税，而是出于父子感情考虑；我与鲁峥频繁沟通是因为我父亲身体不好，我来沟通，目的是解决问题。我并不认可且不愿意履行涉案合同，所以不同意鲁峥的上诉请求。林济国辩称，我不同意鲁峥的上诉请求、事实和理由。房屋买卖合同的附加内容是链家公司私自添加的，我不知道；而且林小蒙没有同意出售房屋，鲁峥知道房屋买卖合同无法履行后，诱骗我们把诉争房屋变更为家庭唯一住房。链家公司辩称，我公司同意鲁峥的上诉请求，在签订房屋买卖合同时，林济国与林小蒙均同意签订合同并履行合同，未表示过异议，现在不同意履行合同的原因是房屋价格上涨。鲁峥向一审法院起诉请求：1．判决鲁峥向林济国、林小蒙支付购房款3420000元，林济国、林小蒙协助鲁峥将位于北京市西城区701室房屋产权办至鲁峥名下，并将上述房屋交付鲁峥。2．判决林济国、林小蒙以每月5200元租金标准，向鲁峥支付逾期交房造成的租金损失，自2013年9月1日起至实际交付房屋之日止。3．判决林济国、林小蒙承担公告送达费260元、传票等翻译费182元、涉外送达费381．88元（换汇65澳元）。4．本案诉讼费、保全费由林济国、林小蒙承担。一审法院认定事实：林济国与李颜华系夫妻关系，林小蒙系该二人之独子。李颜华于1998年12月7日死亡。经林济国、林小蒙申请，北京市国立公证处于2013年5月28日出具《公证书》，载明：李颜华生前遗有与林济国夫妻共有楼房住宅壹处：坐落于北京市西城区701号房屋（建筑面积63.1平方米）；林济国放弃被继承人李颜华的上述遗产；上述房产一半由林小蒙继承，另一半属于林济国所有。2013年5月29日，林济国与林小蒙申请办理上述房屋产权变更登记，由林济国与林小蒙按份共有上述房产，各占一半份额。2013年4月30日，林济国以李颜华的代理人身份作为甲方，鲁峥作为乙方，链家公司作为丙方，三方签订《买卖定金协议书》，约定由乙方购买甲方名下坐落于北京市西城区701室，双方确认乙方以3420000元购买上述房屋。乙方签订该协议时向甲方支付购房定金100000元。当日，林济国以李颜华的代理人身份在定金收据上签字，确认收到购房定金100000元。2013年4月30日，林济国以李颜华委托代理人的身份与鲁峥签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人为李颜华，买受人为鲁峥；出售房屋为上述涉诉房产，房屋及配套设备等总价款3420000元；签订合同时，买受人支付出卖人定金100000元；出卖人在收齐全部房款后五个工作日内将诉争房屋交付给买受人；自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，林济国以李颜华委托代理人的身份作为甲方（出卖方）与乙方（买受方）鲁峥及丙方（居间方）链家公司共同签署《补充协议》，在上述补充协议的“其他约定”中载明：“1．房屋总价款叁佰肆拾贰万元，此价格由甲方承担租赁违约金；2．甲方承诺此房为家庭名下唯一住房，如因非唯一住房而产生营业税及个税，甲方全部承担此营业税及个税；3．乙方承诺此次购房的首套房，本人的婚姻状态为离异状态，单身购房”。2013年4月30日，林济国在《配偶（共有权人）同意出售证明》、《代理人关于代理权的承诺书》、产权人李颜华《声明》等材料上签字，其中“承诺书”记载“本人林济国受李颜华的合法委托，代其出售……房产并签署相关合同文本。本人代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后5个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》……”。同日，林济国以李颜华委托代理人的身份与乙方鲁峥、丙方链家公司签订《居间服务合同》。2013年，鲁峥以房屋买卖合同纠纷为由，将林济国、链家房公司、林小蒙诉至北京市西城区人民法院，请求：1、判决确认鲁峥、林济国于2013年4月30日签订的关于北京市西城区701室的《北京市存量房屋买卖合同》有效；2、判决林济国继续履行上述合同，为鲁峥办理上述房屋产权过户手续；3、判决林济国支付因延期交房导致鲁峥租金损失，期间自2013年9月1日计算至实际交房之日止，每月按5200元租金标准；4、判决林济国承担本案诉讼费。在该次诉讼中，林济国于2013年12月17日将购房定金100000元退还至鲁峥账户中。2014年2月，林济国申请对“《代理人关于代理权的承诺书》（落款为‘承诺人（签字）林济国、手印、2013年4月30日’）中落款处‘林济国’签字是否为林济国本人书写、落款处两处指纹是否为林济国林济国本人按捺”进行鉴定；北京市华夏司法鉴定中心于2014年4月2日出具《终止鉴定函》，载明：“……经我中心专家初检后认为，现有样本材料不足，且缺少案前样本，样本质量和数量均不满足我中心鉴定条件；指纹纹线不清晰，指纹特征点不足，不满足我中心鉴定条件，故本案予以终止鉴定”。北京市西城区人民法院于2017年6月16日依法作出（2013）西民初字第19520号民事判决书，判决驳回鲁峥的诉讼请求。鲁峥不服该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2018年10月30日依法作出（2018）京02民终10487号民事裁定书，载明：“……本院认为，本案中，买卖合同的标的物系李颜华生前与林济国共同共有，李颜华去世后至财产继承前，应为李颜华的继承人与林济国共同共有之财产。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：‘当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持’……在此情况下，林济国于本案中是否构成无权处分，均不能作为认定本案房屋买卖合同无效的理由……裁定如下：一、撤销北京市西城区人民法院（2013）西民初字第19520号民事判决；二、本案发回北京市西城区人民法院重审。”另查，一、庭审中，鲁峥提交其与林小蒙之间的往来电子邮件，证明鲁峥与林济国沟通后，林小蒙同意出售诉争房屋并同意办理相关的手续，但林济国后悔不想卖房，林小蒙未对涉案合同内容表示过异议；林济国称上述电子邮件真实性无法核实，证明目的不认可，不能证明林小蒙同意诉争房屋买卖合同内容。林小蒙认可上述邮件的真实性，但林小蒙称其并未仔细看合同，亦不知道成交价以及税率，即便同意出售房屋，也并非认可林济国与鲁峥签订的房屋买卖合同。链家公司对上述邮件真实性认可。同时，鲁峥提交其与林小蒙之间的微信聊天截图，证明对卖方情况知情且同意；林济国表示对上述微信聊天不知情；林小蒙表示对微信截图内容认可。链家公司认可上述微信截图真实性。鲁峥为进一步证明林小蒙对涉案合同未有异议，并听从鲁峥的建议办理了遗产继承，办理公证就是为了规避税费，早日过户。林济国表示对此不知情；林小蒙对电话录音的真实性认可，但林小蒙并未表示同意过户以及成交的事宜。链家公司均表示对录音真实性认可。二、庭审中，鲁峥提交其与林济国之间的电话录音，证明双方多次沟通中，林济国从未对房屋买卖合同有异议，仅对所得税过高表示无法承担，在此情形下，商谈签署三方协议处理关于百分之二十的税费问题。林济国对上述电话录音真实性不认可；林小蒙表示不知情。链家公司对该份证据真实性认可。三、庭审中，林济国提交《居间服务合同》，证明该协议中显示需要办理继承公证，所以鲁峥对诉争房屋登记产权人李颜华在房屋出售时已经去世系明知，鲁峥应当自行承担一切损失。鲁峥认为其当时并未仔细看该合同，亦未关注居间服务合同中有关继承公证的字样，认为这些应当由中介负责，不能证明林济国的证明目的，如果链家告知李颜华去世，应当有告知笔录。林小蒙表示对此不知情。链家公司对该份证据真实性表示认可。四、庭审中，林济国提交于2013年6月5日办理的（2013）京国立内证字第6380号公证书，证明林济国为了卖房办理了公证，但并不是将诉争房屋卖给鲁峥。鲁峥对该份证据真实性认可，认为证明林济国与林小蒙之间有沟通，林小蒙同意且知道林济国售房事实，授权公证书办理期间是与鲁峥存在房屋买卖合同关系，林济国不存在与其他人的买卖合同关系。林小蒙认可上述公证书真实性，并称当时林济国希望由林小蒙处理诉争房屋，并非针对涉案合同办理委托公证。链家公司对该证据真实性认可。一审法院认为，买卖合同的标的物系李颜华生前与林济国共同共有，李颜华去世后至财产继承前，应为李颜华的继承人与林济国共同共有之财产。林济国作为诉争房屋共同共有人之一，林济国以李颜华的名义与鲁峥签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，诉争房屋在林济国在与鲁峥签订上述合同时属于林济国与林小蒙共同共有，依据现有证据不足以证明签订上述合同时其已取得林小蒙的委托授权或林小蒙对上述合同完全知晓的情况下，林济国出售房屋的行为属于无权处分。因林济国与鲁峥所签订合同为房屋买卖合同，故其上述无权处分的行为并不当然导致合同无效，林济国在未提交证据证明上述合同存在其他无效事由的情况下，法院认为双方之间的房屋买卖合同及补充协议有效。林济国主张其在签订《补充协议》时，链家公司工作人员未让其阅读有关“其他约定”中的相应条款，但林济国并未提交证据予以证明，法院对其该项意见不予采纳；林济国称因进行诉争房屋交易需要交纳20%的个人所得税，鲁峥曾表示过如房屋交易需要交纳20%的个人所得税双方之间的房屋买卖合同自动解除，但因诉争房屋并未进入交纳税费阶段，且林济国所提交证据不足以证明其上述主张，故法院对林济国上述抗辩意见不予采纳。鲁峥主张林小蒙对林济国的房屋买卖属于明知且同意履行，应当构成债务加入。鲁峥提交其与林小蒙之间的微信记录、电话录音及电子邮件记录，因微信记录内容有关原审案件送达及翻译事宜，与房屋买卖合同签订及履行无关，法院认为该份证据不足以证明鲁峥上述主张；鲁峥提交的其与林小蒙之间的电话录音中，林小蒙所做应答不足以证明其对林济国所签订合同内容同意继续履行；鲁峥提交的电子邮件亦未有林小蒙明确表示同意按照林济国与鲁峥所签订合同内容继续履行的意思表示；法院认为，结合双方提交的证据，亦不足以认定林小蒙对诉争房屋登记构成债务加入。庭审中，在林小蒙作为诉争房屋共有人明确表示不同意将诉争房屋过户给鲁峥的情况下，鲁峥经法院询问后，明确表示坚持要求继续履行合同支付房款，并要求林济国及林小蒙配合其办理诉争房屋的过户手续并将诉争房屋予以交付，故法院对鲁峥的该项诉讼请求不予支持。鲁峥要求林济国、林小蒙向其支付逾期交房造成的租金损失，因鲁峥与林济国所签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》无法继续履行，故鲁峥的该项诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第九十条规定，判决：驳回鲁峥的全部诉讼请求。二审审理中，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，林济国以李颜华的名义与鲁峥签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》时，李颜华已去世，诉争房屋系李颜华生前与林济国共同共有，李颜华去世后至财产继承前，诉争房屋应为李颜华的继承人，即林小蒙与林济国共同共有之财产。故林济国与鲁峥签订上述合同时，诉争房屋实际属于林济国与林小蒙共同共有，林济国以李颜华的名义出售房屋时并未取得林小蒙的受权，故其出售房屋的行为属于无权处分。但因林济国与鲁峥所签订合同为房屋买卖合同，故其上述无权处分的行为并不当然导致合同无效，林济国在未提交证据证明其他无效事由的情况下，其与鲁峥之间的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》有效。本案争议焦点即为林小蒙的行为是否构成债务加入。本院认为，分析林小蒙的行为是否构成对房屋过户登记债务的加入，应当审查林小蒙是否追认林济国的处分行为或有证据证明林小蒙以自己的行为同意履行。鲁峥提交了其与林小蒙之间的微信记录、电话录音及电子邮件记录以证明上述事实。现鲁峥提供的其与林小蒙之间的电子邮件内容中，林小蒙表达的意思是待取得林济国的授权委托后，再与鲁峥签订新的房屋买卖合同，电子邮件中并无林小蒙追认林济国出售房屋的意思表示，也并没有证据证明林小蒙以自己的行为同意履行林济国与鲁峥签订的房屋买卖合同，因此，通过电子邮件并不能确认林小蒙的行为构成对房屋过户登记债务的加入；鲁峥提交的其与林小蒙的电话录音中，林小蒙所做的应答亦不能证明林小蒙同意履行林济国所签的房屋买卖合同；微信记录的内容是涉及案件送达及翻译事宜，与房屋买卖合同的签订及履行无关；综上，分析鲁峥提交的其与林小蒙之间的微信记录、电话录音及电子邮件记录的内容，均不能充分证明林小蒙追认林济国的处分行为，也没有证据证明林小蒙同意履行林济国与鲁峥签订的房屋买卖合同，故本院无法认定林小蒙的行为构成对诉争房屋过户登记债务的加入。据此，鲁峥要求林济国及林小蒙配合办理诉争房屋过户手续并交付房屋的上诉请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，鲁峥的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4810元，由鲁峥负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  杨志东审判员  王金龙审判员  霍翠玲二〇一九年十二月二十七日书记员  孙辰姝