四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0823民初1453号 原告（反诉被告）：熊九鸿，男，1969年3月18日出生，汉族，初中文化，住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：马娉，四川文典律师事务所律师。 被告（反诉原告）：舒文，女，1977年10月19日出生，汉族，高中文化，户籍所在地四川省剑阁县，现住四川省剑阁县。 委托诉讼代理人：黄金满，四川剑州律师事务所律师。 被告：王春道，男，1976年12月25日出生，汉族，住四川省剑阁县。 原告熊九鸿与被告舒文、王春道房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序。2019年8月21日，被告舒文提出反诉。因本案案情复杂，不适宜适用简易程序，于2019年8月21日裁定转为普通程序。于2019年9月30日、12月18日公开开庭进行了审理。原告熊九鸿及其委托诉讼代理人马娉、被告舒文及其委托诉讼代理人黄金满到庭参加诉讼，被告王春道经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 熊九鸿向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行合同义务，完成房屋过户手续；2.请求判令被告向原告赔偿包括律师费在内的各项损失暂计38800.00元（详见损失明细）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年12月5日，原告向被告支付购房定金10000.00元，2004年3月15日，原告与被告签订了《售房协议》，协议约定被告以18000.00元的价格将位于出售给原告。双方在协议中确认原告已于2003年12月15日支付了购房定金。购房后，原告入住该房至今。被告没有按照协议约定履行房屋过户手续，原告多次催促未果，故提起诉讼。 舒文辩称：原告主张的诉讼请求已超法定诉讼时效，依法应当驳回。原告居住的房屋是被告原丈夫租赁给原告的，被告并无向原告出售房屋的真实意思，也未与原告签订房屋买卖合同。诉争房屋没有向何继建、王剑英出售过，原房产证注销是为了办理两证合一。诉争房屋是被告目前生活实际需要的唯一住房，即使原告诉称事实存在也无法继续履行，请求依法驳回原告的诉讼请求。 王春道未作答辩。 反诉原告舒文提出诉讼请求：1.依法驳回原告诉讼请求；2.判决被反诉人返还反诉人房屋，并向反诉人支付房屋租金30000.00元；3.本诉、反诉诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2002年，反诉人的丈夫王春道将反诉人位于房屋出租给反诉被告，后反诉人多次联系被反诉人返还房屋并支付租金未果，自被反诉人提起诉讼后反诉人方才能主张权利。反诉人2002年、2003年时并无出售案涉房屋的意思，反诉人也不认识被反诉人，未与被反诉人签订过房屋买卖合同，未收到过被反诉人的任何款项，故提起反诉。 反诉被告熊九鸿辩称：反诉原告没有证据证实被告所居住的房屋是租赁的，反诉被告与反诉原告签订了售房协议，且已收取了定金10000.00元，在剑阁县人民法院2009年的第117号执行案件中，反诉原告已经认可了反诉被告购买房屋的事实。反诉原告所诉不实，应依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告熊九鸿围绕其诉讼请求依法提交以下证据：1.售房协议一份，用以证实原、被告之间就房屋买卖达成了协议，价款为18000.00元，协议第四条约定定金10000.00元，未支付部分8000.00元待被告办好产权过户手续后支付。2.收条一份，用以证实被告王春道收取购房款的事实。3.执行谈话记录、执行听证记录及民事裁定书，用以证实原告与二被告买卖房屋的事实。4.剑阁县人民法院收费票据，用以证实，在执行案件中提起异议缴纳相关费用的事实。5.报案材料及失物清单，用以证实原告的损失。6.接（报）处警登记表，用以证明原告家门被撬、门锁更换，并报警处理的事实。7.不动产登记证明，用以证实原告为保护自身权益不受侵害，向不动产登记中心申请异议登记的事实。8.计算机信息查询结果单一份，用以证实诉争房屋并非被告舒文唯一可居住的房屋，该房屋经舒文出售给案外人，出售价格为143000.00元。9.车旅、住宿、生活费发票17页，用以证实原告为解决诉争房屋产生的纠纷产生的费用。10.收据一张，用以证实原告支付门锁更换费用300.00元。11.不动产登记发票，用以证实原告办理异议登记支付费用40.00元。12.专项法律服务合同、律师费发票，用以证实原告为解决本次纠纷聘请律师支付费用15000.00元。13.存量房买卖合同一套，用以证实被告舒文将诉争房屋出售给案外人的事实。被告舒文为支持其答辩意见及反诉主张提供以下证据：1.房屋所有权证书一份，用以证实诉争房屋系舒文个人所有。2.离婚证书一份，用以证实被告舒文与被告王春道原系夫妻关系，现已离异。被告王春道未提交证据。 为查明案件事实，本庭调阅了剑阁县人民法院（2008）剑阁民初字第914号、（2009）剑阁法执字第117号案件卷宗材料。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告熊九鸿提交的1.售房协议一份、收条一份，被告舒文虽对证据提出异议，但认可该证据系二被告出具，上述两份证据系二被告签署和出具，符合证据三性，予以采信。2.执行谈话记录、执行听证记录及民事裁定书复印件、剑阁县人民法院收费票据、接（报）处警登记表，上述证据来源合法，内容真实，与本案待证事实之间具有关联性，予以采信。3.不动产登记证明、计算机查询结果单一份、存量房买卖合同一套、不动产登记发票，上述证据来源合法，经与案外人王剑英电话核实内容相结合，客观真实的反映了被告舒文曾向案外人何继建、王剑英出售诉争房屋的事实，予以采信。4.收据一张，剑阁县公安局普安派出所接处警登记表显示，诉争房屋确被另行更换了门锁，原告为维护自身权益再行更换门锁也属必要，对该证据予以采信。5.报案材料及失物清单，该清单系原告自行统计，无其他证据佐证上述物品存在与否及价值，故不予采信。6.车旅、住宿、生活费发票17页，因其提交的车旅费大多系电子发票，模糊不清无法识别，对其因本次纠纷产生的交通费将酌情予以认定；对其住宿费发票及生活费发票，因诉争房屋本就系原告熊九鸿在管理使用，被告未办理房屋产权过户的行为并不会必然产生住宿费及生活费，故不予采信。7.专项法律服务合同、律师费发票，上述证据属实，但对原告主张由被告承担赔偿责任的请求应否予以支持，将根据案情综合认定。 综上查明：被告舒文与王春道原系夫妻，2009年2月13日，舒文与王春道登记离婚。 2002年被告王春道将位于剑阁县房屋出租给原告熊九鸿使用。2003年12月15日，被告王春道向原告熊九鸿出具收条一张，载明：“今收到熊九红购房款定金壹万元整（10000.00）。此据”。2004年3月15日，舒文与熊九鸿签订售房协议，协议约定：“甲方舒文、乙方熊九鸿，双方协商一致：甲方将服装公司住宿楼六楼两室一厅一厨一厕住房一套以壹万捌仟元出售给乙方。一、房屋成交价为壹万捌仟元整。二、付款方式为在签约之日由乙方给甲方支付现金壹万元作为购房定金（同时此款也作为支付购房款的一部分），未支付部分（捌仟元现金）待甲方办好和此房屋有关的法律上承认且有效的所有证件，并交付乙方时，乙方同时支付未支付的所欠部分。三、办理房屋所有有效证件过程中发生的一切税费，一概由甲方全部负责，乙方概不承担任何经费支出。四、自支付售房定金之日起（2003年12月15日）至2004年4月30日止，甲方务必办好与房屋相关的所有有效证件，交于乙方，绝不允许拖延时间。……” 2007年1月16日，舒文与案外人陈元秀签订售房合同，将本案所涉房屋以3.5万元的价格出售，陈元秀支付定金1.5万元。合同签订后，因舒文未按约定交付房屋、办理房屋过户手续，陈元秀向本院提起民事诉讼。本院于2008年11月4日作出（2008）剑阁民初字第914号民事判决书，判决：“限被告舒文于本判决生效后30日内，将位于剑阁县被告所有的住房交付原告，原告同时付清所欠房款，被告协助原告办理有关产权手续。”该判决生效后，舒文未主动履行判决所确定的义务，陈元秀于2009年5月12日申请剑阁县人民法院执行。在执行过程中，熊九鸿于2009年6月8日向剑阁县人民法院提出执行异议，认为案涉房屋已于2003年12月15日以18000.00元的价格出售给了熊九鸿，并已居住六年时间。剑阁县人民法院举行了执行听证，2009年10月28日裁定该案中止执行。2010年6月9日，剑阁县人民法院组织申请执行人陈元秀、被执行人舒文协商，参加人员分别为陈元秀丈夫袁晓军、舒文委托代理人何辉，经协商达成的执行和解协议：陈元秀不再按（2008）剑阁民初字第914号民事判决主张权利，变更由舒文退还陈元秀房屋定金1.5万元并赔偿各项损失2.5万元。舒文就达成的执行和解协议已履行完毕。 2019年7月10日19时20分，原告熊九鸿向剑阁县公安局报警称：剑阁县房子的门被人换了，请出警处置。普安派出所民警出警了解情况后，告知原告提供住房相关合同后通过法律途径解决。 2019年7月15日，舒文与案外人何继建、王剑英签订《存量房买卖合同》，合同约定：房屋坐落剑阁县，面积49.20，房屋成交价格为143000.00元，甲乙双方于2019年8月15日前到不动产登记中心办理该房屋产权交易过户手续。舒文及案外人何继建、王剑英委托代理人朱雪秀签名确认并提交不动产登记中心。2019年7月19日，原告熊九鸿向剑阁县国土资源局不动产登记中心提出异议，并办理异议登记，缴纳登记费40.00元。2019年12月11日，本院通过《存量房买卖合同》中所记载的何继建、王剑英的联系电话询问了相关房屋买卖事宜，王剑英电话中称：没有购买该房屋，因为他们两家之间有纠纷，就没有买该房屋。 另，舒文与熊九鸿签订的《售房协议》中注明的服装公司住宿楼六楼两室一厅一厨一厕住房一套即是房权证登记的剑阁县一幢住房。 本院认为，本案争议焦点：一、熊九鸿与舒文、王春道之间的房屋买卖合同是否有效，应否继续履行。2003年12月15日被告王春道书具的收取购房款定金的收条及2004年3月25日熊九鸿与舒文签订的售房协议，足以表明签订《售房协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。案涉房屋熊九鸿自2002年即租赁居住，自售房合同签订后至今仍为熊九鸿居住使用，说明二被告已履行了房屋交付义务。原告熊九鸿已就合同约定支付购房定金，办理房屋所有权转移登记既是合同约定的二被告的义务，也是出卖方的附随义务，故熊九鸿请求二被告将案涉房屋过户登记至其名下的事实和法律依据充分，依法应予支持。但在办理房屋过户后，熊九鸿应当将下剩购房款8000.00元向二被告支付。 二、本案是否已超诉讼时效期间。 舒文辩称已过诉讼时效，原告熊九鸿已合法占有该房屋十多年，舒文的辩解理由不能成立。 三、对熊九鸿主张的赔偿损失的请求应否予以支持。 1.对于原告主张的失物清单记载的损失，根据原告举证其确因涉诉房屋门锁更换报警，其已自行更换门锁，但对于其清单中记载物品是否遗失及价值无相关机构认定，仅凭原告自己的陈述不能证实，其请求不予支持。2.对原告主张的住宿费，诉争房屋本就是原告实际居住使用，被告未办理房屋产权过户的行为并不会必然产生住宿费，对其委托诉讼代理人马娉的住宿费用亦不属其损失范围，其住宿费请求无事实依据，不予支持。3.对于原告主张的律师费，原、被告房屋买卖合同中无约定，该费用不属于因违约所产生的必然费用，故不予支持。4.由于被告舒文曾两次将涉诉房屋一房两卖严重违约，导致原告于2010年提起执行异议缴纳相关费用500.00元、2019年7月18日向剑阁县不动产登记管理中心缴纳登记费40.00元、防盗门锁300.00元，并因此产生交通费用，对被告舒文违约给原告造成的损失，舒文应当承担违约责任，对原告主张的交通费，其所提交的票据大多是电子发票，无法识别时间地点，对其主张的交通费酌情认定为500.00元。 四、对反诉原告舒文的诉讼请求应否予以支持。本案已认定原告熊九鸿与被告舒文、王春道之间签订的售房协议有效，反诉原告所主张的租赁关系已在该合同生效后即解除，反诉原告要求返还房屋并支付租赁费的请求无事实和法律依据，不予支持。 综上，对原告熊九鸿关于请求二被告继续履行合同，办理房屋过户手续，并赔偿损失1340.00元的合理诉请予以支持；对反诉原告舒文的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告舒文、王春道在本判决生效之日起十日内协助原告熊九鸿到产权登记部门办理位于四川省剑阁县住房的权属转移登记手续，并由二被告承担该房屋转移登记产生的税费；上述房屋权属转移登记手续完成后，原告熊九鸿立即向被告舒文、王春道支付购房款8000.00元。 二、被告舒文赔偿原告熊九鸿各项损失计1340.00元。 三、驳回原告熊九鸿的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告舒文的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费770.00元，反诉费550.00元，合计1320.00元，由被告舒文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长 邢  淑  芳 审 判 员 胡    琴 人民陪审员 杨    刚 二〇一九年十二月十二日 书 记 员 杨成鹏（代） 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面的、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。