上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终10369号上诉人（原审被告）：上海亚鲜餐饮有限责任公司，住所地上海市闵行区吴宝路655号1层108室。法定代表人：蒋建新，总经理。委托诉讼代理人：朱愉忠，上海火鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海罗莱家用纺织品有限公司，住所地上海市闵行区七莘路3588号1幢2层201室。法定代表人：薛嘉琛，总裁。委托诉讼代理人：黄予威，男，系该公司工作人员。原审被告：蒋建新，男，1962年6月28日出生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：朱愉忠，上海火鑫律师事务所律师。上诉人上海亚鲜餐饮有限责任公司（以下简称亚鲜公司）因与被上诉人上海罗莱家用纺织品有限公司（以下简称罗莱公司）以及原审被告蒋建新房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初7985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亚鲜公司上诉请求：撤销原审判决第一、二、三、五、七项，改判确认其与罗莱公司之间的租赁合同解除时间为2018年8月10日；租金、使用费、物业费支付到2018年8月10日；亚鲜公司不应支付违约金，若应支付违约金，则违约金过高，应予以调整；蒋建新不应承担连带责任。或者将本案发回重审。事实与理由：一、亚鲜公司确实有延期支付租金的行为，但并非是故意拖欠，更非是恶意拒付，而是客观原因引起的经营困难所致。一审判决将违约金的数额确定为人民币（币种下同）20万元，显然过高，应予以调整。二、亚鲜公司虽然未按时支付租金，但罗莱公司却存在私自停水停电、锁门的行为，亦构成根本性违约，导致亚鲜公司无法经营，承租物的占有权已经由罗莱公司享有，故一审判决要求亚鲜公司支付锁门以后的租金与使用费，缺乏依据。三、一审判决确定的合同解除日期不当，合同的解除时间也应当确定为2018年8月6日（停电日）。被上诉人罗莱公司辩称，在亚鲜公司停止经营期间，其仍需足额支付其租赁合同中涉及涉案房屋应支付给出租人的租金，该租金属于亚鲜公司违约行为造成的损失，应当由亚鲜公司予以赔偿。因而不同意亚鲜公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。原审被告蒋建新述称，同意亚鲜公司的上诉请求。罗莱公司向一审法院起诉请求：1、亚鲜公司、蒋建新连带清偿罗莱公司自2018年4月1日起至2018年9月14日止的租金1,191,339.05元及相应滞纳金（滞纳金的计算方式详见清单）；2、亚鲜公司、蒋建新连带清偿罗莱公司自2018年9月15日起至本案起诉之日房屋占用费346,027.50元；3、亚鲜公司、蒋建新连带清偿罗莱公司物业费135,200元、水费26,092.47元、电费224,066.32元、停车费9,517.50元；4、亚鲜公司、蒋建新连带赔偿罗莱公司恢复租赁物原状费用160,000元；5、亚鲜公司、蒋建新连带支付罗莱公司违约金额439,400元；6、亚鲜公司、蒋建新迁出使用罗莱公司房屋所在位置作为经营地址的公司或其他业务；7、亚鲜公司、蒋建新承担本案诉讼费、保全费、调查费等合理支出。在2019年4月2日一审庭审中，罗莱公司向法院明确诉请如下：1、确认其与亚鲜公司之间签订的《商铺租赁合同》于2018年9月14日解除；2、亚鲜公司、蒋建新连带清偿罗莱公司自2018年4月1日起至2018年9月14日止的租金1,191,339.05元及相应滞纳金（滞纳金的计算方式详见清单）；3、亚鲜公司、蒋建新连带清偿罗莱公司自2018年9月15日起至2019年3月31日止的房屋占用费（计算标准为：日租金=219,700元/月X1.05/30天X1.5）；4、亚鲜公司、蒋建新连带清偿罗莱公司自2018年5月1日起至2019年3月31日止的物业费（按每月27,040元的标准计算）以及自2018年5月至2018年8月的水费26,092.47元、电费224,066.32元、停车费9,517.5元；5、亚鲜公司、蒋建新连带赔偿罗莱公司恢复租赁物原状费用160，000元（即外立面的广告牌拆除费）；6、亚鲜公司、蒋建新连带支付违约金439,400元；7、亚鲜公司、蒋建新向罗莱公司返还上海市闵行区XX路XX号一层部分房屋；8、亚鲜公司、蒋建新承担本案诉讼费、保全费、调查费（罗莱公司对房屋内亚鲜公司留存的机械设备进行鉴定评估所支出的费用25,000元及调取亚鲜公司工商信息产生的调档费500元）。在2019年5月6日一审庭审中，罗莱公司表示其已于2019年4月1日自行清场并收回了涉案房屋，故撤回前述第7项要求亚鲜公司、蒋建新返还房屋的诉讼请求。一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX号、建筑面积30,505.17平方米的房屋登记的权利人为案外人Z公司。2012年8月21日，罗莱公司与Z公司签订《房屋租赁合同》，约定由罗莱公司承租位于上海市闵行区XX路XX号、XX路XX号，由A幢、B幢、C幢组成，地上建筑四层，地下建筑一层的房屋，租期自2012年9月1日至2032年8月31日（含免租期一年）等内容。2016年6月，罗莱公司（出租方、甲方）与案外人陈某（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》。主要约定内容如下，1-1甲方出租给乙方位于上海市XX路XX号一层部分、房间号108的房屋（即涉案房屋），建筑面积3,400平方米；3-1甲方于2016年8月1日前按现状向乙方交付涉案房屋。房屋租赁期自2016年8月1日起至2024年11月30日止。其中2016年8月1日至2017年1月31日期间的时间，甲方同意该段时间作为乙方筹备和装修免租期。4-1涉案房屋自2017年2月1日至2018年7月31日每月租金为276,250元，每月物业费34,000元。该物业费在租期内不变。自2018年8月1日至2021年7月31日，双方同意对租金标准进行调整5%……。4-2乙方应于2016年7月8日前向甲方支付4个月的租金及相当于2个月租金的租赁保证金，之后每二个月支付一次（需要提前5个工作日支付次二月房租）。租金在约定之日未能交纳，每日向甲方支付未交纳总额的千分之三的滞纳金。如果乙方延迟交纳租金10个工作日或12个月内多次拖欠租金日期累计达30日（自发书面催缴通知后满10个工作日），本合同将自动解除。乙方接到甲方的返还房屋通知之日起5日内将房屋交还给甲方。5-1甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，押金金额为2个月的租金，即552,500元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金在乙方付清应付各种费用后，一周内无息归还乙方。5-2租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、以及由乙方装修和添置的设备维护费用均由乙方承担（水、电两个月抄表一次，支付方式同房租一致，费用计入租金开具发票）。房屋因非人为因素损坏而造成的修缮费用，由甲方承担。7-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期满后的当日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占用使用费。7-2乙方返还应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。7-3属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走。由乙方增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况的情况等）乙方不得拆除，以免破坏室内的装修状况。9-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金;给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分:……（六）乙方逾期不支付租金累计超过10日的。10-4乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状及赔偿责任。11-6甲方提供2个免费停车位给乙方使用，同时甲方凭乙方顾客停车券结算4.5元/辆（3小时)。11-8楼外面广告平面则需要提供平面效果图给甲方，得到甲方同意后方可施工。该合同乙方处有亚鲜公司的印章。前述合同签订后，罗莱公司向陈某交付了涉案房屋。陈某向罗莱公司支付了租赁保证金552,500元。2017年1月25日，亚鲜公司注册成立，注册地址为涉案房屋，法定代表人及唯一的自然人股东为陈某。2017年11月20日，罗莱公司（甲方）与案外人陈某（乙方）、蒋建新（丙方）签订《三方权利义务概括转让协议》。该协议记载，鉴于：1、甲乙双方于2016年6月共同签署了关于承租甲方所拥有的涉案房屋的《房屋租赁合同》(以下简称原合同)。2、甲方理解乙方因更换经营负责人，在其后的经营中丙方将完整有效履行原合同，甲乙双方予以确认，原合同中乙方的权利义务将由丙方全部概括承继。为更好地履行原合同，甲、乙、丙三方在平等自愿的前提下，经友好协商，就以下事项达成一致并签订本协议。一、本协议丙方已对原合同有了全面充分的了解，并自愿概括继承原合同中约定的承租方的所有权利和义务内容。自2017年11月20日起，乙方即不再作为原合同的合同主体，其相关主体地位及相应的权利义务全部由本协议丙方承继。二、乙方依据原合同已向甲方或甲方委托的公司支付的各项费用（包括但不限于租赁保证金等费用，如有）自动转至丙方名下，视为丙方对甲方的支付，乙方与丙方间自行结算该等费用。乙方在向甲方提供原收款凭证后5个工作日内，由甲方重新开具以丙方为抬头的收款凭证并交付丙方。三、本补充协议如与原合同的约定有冲突，以本补充协议约定为准，本补充协议未涉及到的事项、名词定义、其他与原合同及本补充协议履行有关的具体合作方式、标准、双方权责义务等内容仍按原合同的约定履行。亚鲜公司在乙方、丙方处均盖章。2017年11月21日，亚鲜公司的法定代表人及唯一的自然人股东被核准变更为蒋建新。后因承租面积发生变化（由3,400平方米减少至2,704平方米），故租赁双方确认自2018年4月1日起的月租金调整至219,700元。2018年6月25日，罗莱公司向亚鲜公司出具《催告函》，表示亚鲜公司自2018年4月1日起至今，拖欠租金、物业费及水电等费用一直未付，已严重违反合同约定，给罗莱公司造成严重困扰。为此，罗莱公司特此函告如下：1、请于2018年6月30日前付清2018年4月至6月的租金、物业费和水电费等（账单之前已提供）全部相关费用；2、如截至2018年6月30日，罗莱公司仍未收到足额款项的，罗莱公司将严格按照合同办理，即根据合同约定，将解除合同并从2018年7月1日起停水停电，以便收回房屋；届时，罗莱公司不再接受协商并按照合同约定追究贵方违约责任（包括但不限于要求亚鲜公司支付拖欠的租金及费用、违约金以及损失）。2018年7月25日，罗莱公司又向亚鲜公司出具《催告函》，表示亚鲜公司自2018年5月1日起至今，拖欠租金、物业费及水电等费用一直未付，已严重违反合同约定，给罗莱公司造成严重困扰。为此，罗莱公司特此函告如下：1、请于2018年8月1日前付清2018年5月至7月的租金、物业费和水电费等（账单之前已提供）全部相关费用；2、如截至2018年7月31日，罗莱公司仍未收到足额款项的，罗莱公司将严格按照合同办理，即根据合同约定，将解除合同并从2018年8月1日零点起停水停电，以便收回房屋；届时，罗莱公司将按照合同约定追究贵方违约责任（包括但不限于要求亚鲜公司支付拖欠的租金及费用、违约金以及损失），罗莱公司将起诉解决。2018年8月6日，罗莱公司对涉案房屋停止供水、供电。2018年8月10日，罗莱公司对涉案房屋采取锁门措施。2018年9月14日，亚鲜公司通过邮件形式向罗莱公司发送《申请函》，表示由于七莘路道路长期改造和施工等诸多因素，导致亚鲜公司经营状况严重不良，造成了巨大的亏损以至于无法及时支付罗莱公司的租赁等相关费用，罗莱公司于2018年8月6日采取了停电停水措施，致使亚鲜公司停业至今，亚鲜公司在停业期间对公司债务作了统计，除拖欠罗莱公司的房屋租金等费用外，还有货款、员工工资等债务。为减少双方损失，亚鲜公司提出以下方案：1、由于市场及环境因素，亚鲜公司不再继续经营，请罗莱公司给予亚鲜公司3个月的时间，由亚鲜公司寻找第三方予以转让，转让后亚鲜公司将在第一时间偿还欠罗莱公司的各项费用；2、罗莱公司也可在亚鲜公司寻找第三方期间共同寻找下家，亚鲜公司转让后结清各项费用；3、若在规定期限内，亚鲜公司尚未找到第三方转让出去，亚鲜公司将自动搬离所有设备等资产，交还房屋，并给予罗莱公司拖欠费用的还款计划。罗莱公司接上述函件后不同意亚鲜公司之意见，遂诉至法院，要求亚鲜公司、蒋建新支付租金、占用使用费、水电费、停车费、恢复原状费、违约金等费用并要求亚鲜公司、蒋建新迁出使用罗莱公司房屋所在位置作为经营地址的公司或其他业务等诉请。一审法院于2019年1月7日予以立案受理【案号（2019）沪0112民初1368号】并于1月11日向亚鲜公司、蒋建新送达了该案的应诉材料。后因罗莱公司未按期缴纳诉讼费，故法院于2019年1月24日裁定该案按罗莱公司撤诉处理。后罗莱公司再行起诉，遂形成了本案。本案一审庭审中，罗莱公司与亚鲜公司、蒋建新均确认，蒋建新于2017年12月27日向罗莱公司转账支付的644,395.90元以及陈某于2018年2月7日分两次向罗莱公司转账支付的58,060.70元、200,000元，合计902,456.60元，系用于支付2017年12月至2018年1月的租金552,500元、物业费68,000元以及2017年9月至2017年11月的电费234,000.80元、水费27,849.80元、停车费20,106元。亚鲜公司分别于2018年4月2日、2018年5月7日向罗莱公司转账支付300,000元、414,030.34元，合计714,030.34元，系用于支付2018年2月至2018年3月的租金552,500元、物业费68,000元以及2017年12月的停车费9,927元、水电费83,603.34元。为此，罗莱公司开具了相应的发票，发票记载付款方为亚鲜公司。另，亚鲜公司于2018年6月30日向罗莱公司转账支付100,000元；亚鲜公司于2018年7月9日向罗莱公司转账支付150,000元，摘要房租；亚鲜公司于2018年7月31日向罗莱公司转账支付100,000元，摘要房租。罗莱公司与亚鲜公司、蒋建新另确认，停车费：2018年1月7,465.50元、2月6,480元、3月5,337元、4月4,675.50元、5月4,482元、6月3,546元、7月4,761元、8月1日至8月8日1,210.50元。水费：2018年1月9,560.44元、2月8,038.51元、3月8,891元、4月6,589.80元、5月7,886.84元、6月7,060.50元、7月9,126.35元。电费：2018年1月79,955.46元、2月67,747.98元、3月48,281.22元、4月44,138.64元、5月56,603.04元、6月55,466.58元、7月83,328.18元。一审审理中，罗莱公司表示其已于2019年4月1日将涉案房屋出租给他人。一审法院认为，涉案《商铺租赁合同》、《三方权利义务概括转让协议》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同。现就涉案房屋租赁合同关系的主体，出租主体为罗莱公司，双方并无争议。但就承租主体，双方存在争议。罗莱公司认为根据《三方权利义务概括转让协议》的约定及签署主体，承租主体为亚鲜公司、蒋建新，此亦系罗莱公司要求亚鲜公司、蒋建新连带承担各项费用给付义务的一项依据。亚鲜公司、蒋建新不予认同，认为蒋建新在前述协议上的签字仅作为亚鲜公司的法定代表人代表亚鲜公司所为，不应认定为承租主体。对此，法院认为，首先，从合同、协议的内容来看，涉案《商铺租赁合同》签约当时，实际亚鲜公司并未成立，作为发起人的陈某，为注册成立亚鲜公司并经营，故与罗莱公司签署涉案租赁合同。亚鲜公司成立后，在该合同上盖章确认以表示愿意受约束于该份合同内容。作为出租方的罗莱公司，显然可将陈某、亚鲜公司作为共同承租主体，要求陈某、亚鲜公司承担合同义务。而涉案概括转让协议，从内容来看，该份协议的形成恰好排除了陈某就涉案房屋租赁合同关系所应负担的权利和义务，但单以蒋建新在该份协议上的签字并不能达到证明蒋建新系以个人身份承继了陈某的权利义务的事实存在，毕竟当时亚鲜公司经营主体、法定代表人、股东均发生了变化。根据相关法律规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。故难以排除蒋建新系以亚鲜公司法定代表人的身份代表公司签约。其次，从罗莱公司出具的发票可见，涉案概括转让协议签署后支付的各种款项，无论实际支付主体为谁，发票所记载的付款主体均为亚鲜公司。又从罗莱公司出具的两份《催款函》记载的受函对象也仅为亚鲜公司，从未提及蒋建新。显然罗莱公司自身亦仅认定亚鲜公司为涉案承租主体。综上，法院认为，蒋建新在涉案概括转让协议上的签字行为应当代表亚鲜公司，由此，涉案租赁合同的承租主体仅为亚鲜公司。鉴于蒋建新非涉案租赁合同关系的主体，故，罗莱公司以租赁合同关系作为请求权基础要求蒋建新承担给付责任，并无依据。罗莱公司另主张亚鲜公司系蒋建新出资的一人有限责任公司，并提供蒋建新作为付款人的转账凭证，故认为蒋建新与亚鲜公司的资产混同，蒋建新仍然应就亚鲜公司的债务承担连带责任。对此意见，一审法院认为，基于一人公司之特殊性，我国立法对一人公司制度规定了书面记载、公开登记、会计审计、告知债权人制度，并且建立了一人公司法人人格否认的特殊规则。需要说明的是，一人有限责任公司的法人人格否认与其他公司的法人人格否认在举证责任的承担上是不同的。一人有限责任公司的法人人格否认的举证责任采用倒置原则，即一人有限责任公司的股东负有证明公司财产独立于自己财产的举证义务，如果股东不能证明公司财产是独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。本案中，蒋建新作为公司类型为一人有限责任公司的亚鲜公司股东，在上述方面举证不能。虽然亚鲜公司、蒋建新提供了2017年、2018年的资产负债表及利润表，但这两份材料从形式上看系亚鲜公司、蒋建新自行制作，从内容上看也无法达到蒋建新财产独立于亚鲜公司财产的证明目的。因此，蒋建新对于亚鲜公司的应付债务应依据法律规定承担连带清偿责任。针对罗莱公司主张的确认合同解除的诉请。一审法院认为，根据事实查明，显然亚鲜公司存在未按约定支付租金等费用的违约行为，且该行为显然已经达到罗莱公司可行使解除权的程度。故罗莱公司要求解除合同，符合双方约定。但就解除时间，双方存在争议。罗莱公司认为亚鲜公司于2018年9月14日发《申请函》表示无法经营、有意解除，罗莱公司同意解除，故应以2018年9月14日作为合同解除时间。而亚鲜公司认为应以罗莱公司停水停电之日即2018年8月6日作为合同解除时间。一审法院认为，首先，虽然罗莱公司对涉案房屋进行了停水停电并锁门的措施，但单以该些措施并不能直接认定罗莱公司系在行使合同解除权，亦不能确定双方之间租赁合同关系已解除。合同关系解除与否，除发生法定事由外，主要取决于享有解除权的一方当事人的意志，而本案罗莱公司认为其采取该些措施仅是为了督促亚鲜公司履行付款义务并非行使单方解除权，又从亚鲜公司出具的《申请函》内容来看，显然双方始终在就如何继续履行涉案租赁合同进行磋商，并未对解除达成合意，故亚鲜公司要求以2018年8月6日作为合同解除时间，缺乏事实依据和法律根据，法院不予采纳。其次，从亚鲜公司出具的《申请函》内容来看，亚鲜公司仅在该函中提出因其经营状况严重不良、亏损严重导致其无法及时支付租金等相关费用，并询问罗莱公司关于亚鲜公司能否找第三方受让涉案房屋从而弥补双方损失。但亚鲜公司并未在该函中表达要求即刻解除涉案租赁合同之意思。若罗莱公司认为亚鲜公司已无继续租赁之意思而欲解除涉案租赁合同，罗莱公司亦应当将其解除之意思表示通知亚鲜公司，自通知到达对方时涉案租赁合同解除。然罗莱公司并未于2018年9月14日通知亚鲜公司解除合同。故罗莱公司要求以2018年9月14日作为合同解除时间，亦缺乏事实依据和法律根据，法院不予采纳。再次，根据相关法律规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据查明事实，罗莱公司曾诉至法院，要求亚鲜公司、蒋建新支付租金、占用使用费、水电费、停车费、恢复原状费、违约金等费用并要求亚鲜公司、蒋建新迁出使用罗莱公司房屋所在位置作为经营地址的公司或其他业务等诉请，法院于2019年1月7日予以立案受理【案号（2019）沪0112民初1368号】。虽然罗莱公司在该案诉讼中并未要求法院确认涉案租赁合同的解除，但从罗莱公司诉请内容看，显然罗莱公司提出的诉请基本为合同解除后的后果处理问题，罗莱公司的解除合同意思明显且明确。鉴于法院于2019年1月11日向亚鲜公司、蒋建新送达了该案的应诉材料。故法院确认涉案租赁合同已于2019年1月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。作为涉案房屋承租人、占用人的亚鲜公司，理应承担合同解除前的租金及合同解除后因占用涉案房屋所产生的使用费等费用。针对罗莱公司主张的租金及占用使用费、物业费、水电费、停车费。一审法院认为，根据事实查明，在亚鲜公司支付最后三笔款项（合计350,000元）前，亚鲜公司实际已欠付罗莱公司2018年1月至6月的水、电、停车费及2018年4月至6月的租金、物业费。对这350,000元，罗莱公司主张抵扣2018年1月至4月的水、电、停车费及2018年4月物业费、2018年4月部分租金，但亚鲜公司不认同。法院认为，首先，就2018年6月30日的100,000元，亚鲜公司并未明确所支付的款项性质，故根据相关法律关于债务冲抵顺序的规定，应优先冲抵最先到期的债务即2018年1月的水费9,560.44元、电费79,955.46元、停车费7,465.50元及2018年2月的部分水电停车费3,018.60元。其次，就2018年7月9日150,000元以及2018年7月31日100,000元，亚鲜公司在转款时明确表示系用于支付房租，故罗莱公司用以抵扣他项费用，显然不合适。经调整，应抵扣亚鲜公司应向罗莱公司支付的2018年4月的租金219,700元以及2018年5月的部分租金30,300元。经上述抵扣，同时鉴于亚鲜公司并未及时搬离物品、返还涉案房屋，罗莱公司自认系于2019年4月1日自行收回房屋，故就租金、使用费，实际亚鲜公司尚欠罗莱公司2018年5月部分租金189,400元、2018年6月1日起至2019年1月10日止的租金及2019年1月11日至2019年3月31日止的占用使用费。至于租金、使用费的计算标准，法院注意到罗莱公司于2018年8月6日对涉案房屋采取了停水、停电的措施并于2018年8月10日进行了锁门，虽然罗莱公司采取该措施系为了督促亚鲜公司履行付款义务，但该些措施的实行显然阻碍了亚鲜公司对涉案房屋的正常经营和使用，且在罗莱公司采取该些措施后、亚鲜公司依然未能及时付款的情况下，罗莱公司数月内并未积极要求解除合同或者要求亚鲜公司及时搬离涉案房屋，对于该些损失的扩大，罗莱公司存在一定的责任。而亚鲜公司，虽然因罗莱公司采取的停水电、锁门的措施导致亚鲜公司无法正常经营和使用涉案房屋，但罗莱公司之所以会采取该些措施，主要系因亚鲜公司逾期付款的根本违约行为所致，且在罗莱公司长期采取该措施的情况下，亚鲜公司亦未及时履行付款义务或及时与罗莱公司商谈解除合同、搬离自有物品并返还涉案房屋，亚鲜公司亦应承担一定的责任。故法院考虑到合同的履行情况、双方的过错程度等因素，酌定自2018年8月6日至2019年1月10日期间的租金以及2019年1月11日至2019年3月31日期间的使用费均按照每月115,342.50元（219,700元X1.05/2）计算，合计902,515.56元（238天X115,342.50元/月X12月/365天）。2018年5月1日至2018年8月5日期间的租金依然按照合同所约定的标准计算，合计666,720.82元（189,400元+219,700元/月X2月+5天X219,700元/月X1.05X12个月/365天）。就物业费，因罗莱公司的错误抵扣，实际亚鲜公司尚欠罗莱公司自2018年4月起的物业费，鉴于罗莱公司仅在本案中主张自2018年5月起的物业费，故对2018年4月的物业费27,040元，法院难以在本案中处理，罗莱公司可另案诉讼。就亚鲜公司拖欠的2018年5月1日至2019年3月31日的物业费，亚鲜公司应当支付。至于物业费的计算标准，同租金标准意见，鉴于罗莱公司对涉案房屋采取了停水、停电、锁门的措施，阻碍了亚鲜公司对涉案房屋的正常经营和使用，法院考虑到合同的履行情况、双方的过错程度等因素，酌定自2018年8月6日至2019年3月31日期间的物业费按照每月13,520元计算，合计105,789.37元（238天X13,520元/月X12月/365天）。2018年5月1日至2018年8月5日期间的物业费依然按照合同所约定的标准计算85,564.93元（27,040元/月X3月+5天X27,040元/月X12个月/365天）。就水费、电费、停车费，因罗莱公司的错误抵扣，实际亚鲜公司尚欠罗莱公司自2018年2月起的水费、电费、停车费，鉴于罗莱公司仅在本案中主张自2018年5月起的水费、电费、停车费，故对2018年2月的水费、电费、停车费共计79,247.89元，2018年3月的水费、电费、停车费共计62,509.22元，2018年4月的水费、电费、停车费共计55,403.94元，法院难以在本案中处理，罗莱公司可另案诉讼。就2018年5月1日起至2018年7月31日止的水、电费，罗莱公司已提供了相应的计算方式和标准，亚鲜公司亦予以了确认，故亚鲜公司应当支付。至于罗莱公司主张的2018年8月的水、电费，亚鲜公司不予认可，法院认为，根据事实查明罗莱公司系于2018年8月6日停水停电，故亚鲜公司仅应承担至2018年8月6日止的水电费。而罗莱公司提交的计算方式和标准系整月的，未能就2018年8月1日至2018年8月6日期间亚鲜公司应承担的水电费进行充分有效的举证，故就罗莱公司主张的2018年8月的水、电费，法院难以支持。因此，亚鲜公司应向罗莱公司支付自2018年5月1日起至2018年7月31日止的水费共计24,073.69元、电费共计195,397.80元。就2018年5月1日起至2018年8月8日止的停车费，罗莱公司已提供了相应的计算方式和标准，亚鲜公司亦予以了确认，但罗莱公司在本案中仅主张9,517.50元，此系罗莱公司的诉讼权利。故亚鲜公司应当支付9,517.50元。针对罗莱公司主张的恢复原状费160,000元，一审法院认为，首先，罗莱公司表示此系因七莘路改建、罗莱公司应城管强制要求而不得不代亚鲜公司拆除，但对于城管强制要求拆除之事实罗莱公司并未提供充分有效的依据。其次，从现有证据看，罗莱公司并无证据证明其曾要求亚鲜公司自行拆除。再次，罗莱公司为证明该项诉请向法院提交了其与案外人Y公司签订的《C幢西侧外立面广告基板工程施工合同》及增值税发票、转账凭证。但该合同约定的工程内容为广告基板工程，而非拆除工程，难以看出与本案的关联性。最后，罗莱公司与亚鲜公司之间的合同10-4约定，只有在亚鲜公司未征得罗莱公司书面同意或者超出罗莱公司书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，罗莱公司才可要求亚鲜公司恢复房屋原状及赔偿责任。但实际罗莱公司对亚鲜公司设立的广告牌从未提出任何异议，故罗莱公司要求亚鲜公司恢复原状或者承担代为拆除的费用，均无依据。综上，对罗莱公司主张的该项诉请，一审法院不予支持。针对罗莱公司主张的逾期支付租金的滞纳金及解约违约金，法院认为，由于亚鲜公司的违约行为，罗莱公司有权依据合同约定主张相关违约责任，然而在双方签订的合同中除约定合同解除违约金外，亦约定了逾期付款的滞纳金等。法院注意到引起合同被解除的原因系由于亚鲜公司的逾期付款的根本违约行为。故上述违约责任所对应的违约行为系同一违约行为即亚鲜公司逾期支付租金的违约行为，并非不同的违约行为，故法院认为罗莱公司主张多项违约责任显然不当，法院将酌情予以认定。但鉴于亚鲜公司确实存在一定的违约行为，结合亚鲜公司的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给罗莱公司所造成的实际损失，兼顾到亚鲜公司在实际合同履行中的情况，且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院认为罗莱公司目前所主张的违约金高于违约行为给其造成的损失，且其中罗莱公司所主张的逾期付款的滞纳金计算标准亦明显过高，故法院对于上述违约金、滞纳金的金额予以调整，酌定违约金以200,000元计（已包含逾期付款滞纳金损失）。针对罗莱公司主张的评估费、调档费，法院认为并无合同依据，也非必然发生的费用，法院不予支持。最后，鉴于涉案合同已解除，罗莱公司理应返还亚鲜公司已付的租赁保证金552,500元。一审法院于2019年5月31日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十条之规定，判决如下：一、上海罗莱家用纺织品有限公司与上海亚鲜餐饮有限责任公司及案外人陈某就位于上海市XX路XX号一层部分、房间号108的房屋签订的《商铺租赁合同》于2019年1月11日解除；二、上海亚鲜餐饮有限责任公司于判决生效之日起十日内向上海罗莱家用纺织品有限公司支付自2018年5月1日起至2019年3月31日止的租金及使用费合计1,569,236.38元；三、上海亚鲜餐饮有限责任公司于判决生效之日起十日内向上海罗莱家用纺织品有限公司支付自2018年5月1日起至2019年3月31日止的物业费合计191,354.30元；四、上海亚鲜餐饮有限责任公司于判决生效之日起十日内向上海罗莱家用纺织品有限公司支付自2018年5月1日起至2018年7月31日止的水费24,073.69元、电费195,397.80元及2018年5月1日起至2018年8月8日止的停车费9,517.50元；五、上海亚鲜餐饮有限责任公司于判决生效之日起十日内向上海罗莱家用纺织品有限公司支付违约金以200,000元计；六、上海罗莱家用纺织品有限公司于判决生效之日起十日内向上海亚鲜餐饮有限责任公司返还租赁保证金552,500元；七、蒋建新应就判决主文第二、三、四、五项所确定的上海亚鲜餐饮有限责任公司的付款义务承担连带清偿责任。八、驳回上海罗莱家用纺织品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计15,169.87元，由上海罗莱家用纺织品有限公司负担3,011.55元，由上海亚鲜餐饮有限责任公司、蒋建新负担12,158.32元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案的争议焦点为关于涉案房屋的《商铺租赁合同》解除的原因和责任归属，合同解除后亚鲜公司应当支付的租金与使用费及物业管理费等费用如何确定，一审根据罗莱公司的诉请所判定的亚鲜公司应承担的违约金是否过高，以及蒋建新是否应当对亚鲜公司应负的包括租金、使用费、物业管理费、水电费和违约金在内的金钱给付义务承担连带清偿责任。关于涉案房屋的《商铺租赁合同》解除的原因和责任归属，本院认为，在《商铺租赁合同》的履行过程中，亚鲜公司存在未按约定支付租金等费用的违约行为，在罗莱公司一再发函催告付款的情况下仍未能履行相应的义务，且亚鲜公司欠付租金的违约行为显然已经达到罗莱公司可行使解除权的根本性违约程度。故罗莱公司要求解除合同，符合双方约定。但就解除时间，一审中双方存在争议。一审法院根据在案事实，对为何均不认定双方各自主张的解除时间作了相应的阐述，并根据法院曾于2019年1月11日向亚鲜公司、蒋建新送达了另案罗莱公司主张合同解除后的后果处理问题之诉请相关应诉材料的事实，最终一审法院确认涉案租赁合同已于2019年1月11日解除，并无不当之处。亚鲜公司上诉提出，其虽然未按时支付租金，但罗莱公司却存在私自停水停电、锁门的行为，亦构成根本性违约，认为合同的解除时间应当确定为2018年8月6日，对此，本院认为，亚鲜公司虽然因罗莱公司采取的停水电、锁门的措施导致其无法正常经营和使用涉案房屋，但罗莱公司之所以会采取该些措施，主要系因亚鲜公司逾期付款的根本违约行为所致，且在罗莱公司长期采取该措施的情况下，亚鲜公司亦未及时履行付款义务或及时与罗莱公司商谈解除合同、搬离自有物品并返还涉案房屋。亚鲜公司还在罗莱公司采取断水断电及锁门措施后，在2018年9月14日向罗莱公司出具的《申请函》中，就合同的继续履行或解除与否提出磋商意见。因此，亚鲜公司主张罗莱公司的停水停电及锁门行为构成根本性违约及合同因此而予以解除的上诉意见，缺乏充分的事实根据，本院不予采纳。关于合同解除后亚鲜公司应当支付的租金与使用费及物业管理费等费用如何确定，本院认为，一审综合考虑合同的履行情况及双方的过错程度等因素，对于罗莱公司锁门前以及锁门后至其另行出租涉案房屋之前亚鲜公司应支付的房屋租金及占有使用费、物业管理费的各自标准作了相应的确定。一审对于锁门前后亚鲜公司应付的租金、使用费、物业费标准作相应区分，对锁门后的上述费用标准根据实际情况作相应的酌减，具有相应的事实根据和法律依据，本院予以确认。亚鲜公司主张租金、使用费、物业费支付到2018年8月10日，无相应的依据，本院不予支持。关于一审根据罗莱公司的诉请所判定的亚鲜公司应承担的违约金是否过高，本院认为，涉案《商铺租赁合同》约定，租金在约定之日未能交纳，则承租人每日应向出租人支付未交纳总额的千分之三的滞纳金，一方违约导致另一方解除合同的，违约方应向另一方按月租金的2倍支付违约金。在合同的履行过程中，亚鲜公司存在的违约行为为欠付租金，故根据约定，在罗莱公司主张合同解除的情况下，亚鲜公司应当承担逾期支付租金的滞纳金及解约违约金。一审法院考虑到亚鲜公司确实存在一定的违约行为，结合亚鲜公司的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给罗莱公司所造成的实际损失，兼顾到亚鲜公司在实际合同履行中的情况，且考虑到违约金的补偿性，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对于罗莱公司主张的违约金、滞纳金的金额予以调整，最终酌定的200,000元违约金，数额尚属合理，本院予以确认。亚鲜公司有关一审判决将违约金的数额确定为20万元，显然过高，应予以调整的上诉意见，本院难以支持。至于蒋建新是否应当对亚鲜公司应负的包括租金、使用费、物业管理费、水电费和违约金在内的金钱给付义务承担连带清偿责任的问题，本院认为，鉴于一审判决对此已有较详尽的阐释，本院予以认同，在此不再赘述。因此，一审判令蒋建新应对亚鲜公司的金钱给付义务承担连带清偿责任，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人亚鲜公司的上诉请求所依据的事实与理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。一审根据罗莱公司的诉请所作出的判决并无不当，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币24,316.64元，由上诉人上海亚鲜餐饮有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇一九年十二月九日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……