江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终8915号上诉人（原审被告）：南京鑫律阳商贸有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区幕府一村14幢。法定代表人：徐松华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贾如，江苏华昕律师事务所律师。委托诉讼代理人：石睿，江苏华昕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京华宏（集团）有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区中央北路181号。法定代表人：叶传林，该公司总经理。委托诉讼代理人：强越，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾瑞莹，江苏泰和律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：贺云贞，女，1971年11月6日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被上诉人（原审第三人）：何程平，男，1986年5月10日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。被上诉人（原审第三人）：潘美玲，女，1986年7月9日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。被上诉人（原审第三人）：赵创创，男，1992年5月3日出生，汉族，住安徽省阜南县黄岗镇杨店村赵中组30号，现住江苏省南京市浦口区。上诉人南京鑫律阳商贸有限公司（以下简称鑫律阳公司）与被上诉人南京华宏（集团）有限公司（以下简称华宏公司）、贺云贞、何程平、潘美玲、赵创创房屋租赁合同解纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初3180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫律阳公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法将本案发回重审；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决基本事实不清，遗漏了需要参加诉讼的当事人。上诉人在一审中己经提供相应的租赁合同，证明案涉合同的次承租人系贺云贞、李德华二人，而并非仅仅贺云贞。案涉租赁房屋其中一间仍由案外人实际使用，如不把该经营人列为案件当事人参与诉讼，势必将导致一审判决中“腾空并交还房屋”的判决事项无法落实。二、一审判决忽略了上诉人及被上诉人双方持续租赁十二年的事实，机械的按照双方的租赁合同来处理本案。导致本纠纷发生的原因并非上诉人违约，而是被上诉人未提前告知上诉人，而擅自改变了交易惯例。三、一审判决上诉人按照700元/日的标准支付违约金，明显过高。对于本案纠纷发生，被上诉人也有过错。不应让上诉人一方承担违约责任。案涉房屋的房屋占用费仅为345.75元/日，一审判决的违约金竟然高达700元/日,达到了房屋占有使用费的2倍多，明显过高。四、一审判决后，上诉人已经将部分租赁房屋返还给被上诉人。综上所述，恳请二审法院依法查明案件事实，以客观事实为依据，依法撤销一审判决，将本案发回一审重新审理。华宏公司辩称，一、本案为租赁合同纠纷，基于合同相对性，原审第三人与被上诉人不具有合同关系，并非共同诉讼人。是否追加第三人，不影响上诉人履行交还房屋的义务。且本案案涉房屋转租关系复杂，次承租人人数较多，如追加全部第三人，势必造成被上诉人诉累，也不利于解决纠纷，使守约方无法维护自身合法权益。此外，根据一审中上诉人的陈述，2019年3月份，上诉人明知无权处分的情况下，仍将部分房屋口头租赁给贺云贞、李德华，上诉人在一审时未提出追加第三人，现却以此为由提出上诉，显然是故意妨害诉讼的恶意行为。二、依法订立的合同，对合同各方具有约束力，双方应按合同约定履行自己的义务，而非上诉人单方认为的交易惯例。租赁合同明确约定，上诉人转租需被上诉人书面通知，被上诉人从未同意转租，且上诉人超过租赁期限与第三人签订合同，本身就存在过错。其未将招标信息提供给第三人，造成的纠纷和损失，并非被上诉人的过错。三、被上诉人在合同履行期间不存在违约行为，不存在过错。合同法规定的违约责任承担方式包括损失赔偿，其中损失包含可得利益损失。案涉房屋的租赁中标价为372000元每年，因上诉人违约，造成被上诉人无法向中标单位交付房屋，仅日租金损失就达1000元，还有延期交付造成的违约赔偿。上诉人恶意拖延时间，已给被上诉人造成巨大损失。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。贺云贞辩称，其已经将应缴租金全部缴纳，请求二审法院给其一定时间进行搬家。对于其租给赵创创的房屋，因期限已满，其正式移交给鑫律阳公司处理。赵创创辩称，其租赁案涉房屋受到欺骗，其支付了店面转让费6万元，承租时，案涉房屋上没有法院封条，后来才知道，法院封条被对方撕掉。等其准备再转让时，又不让转让，一直在拖延，如果不给其说法，其不愿搬走。何程平、潘美玲未发表答辩意见。华宏公司向一审法院起诉请求：1.鑫律阳公司及贺云贞、何程平、潘美玲、赵创创立即搬离本市鼓楼区中央北路175号房屋即腾空并返还本市鼓楼区中央北路175号房屋；2.鑫律阳公司按照345.75元/日标准，支付自2019年1月1日起计算至实际腾空并返还之日止的房屋占有使用费；3.鑫律阳公司按照1000元/日标准，支付自2019年1月8日起计算至实际交还房屋之日止的违约金。一审法院认定事实：坐落于本市鼓楼区房屋（规划用途为商业）登记的所有权人为华宏公司，建筑面积为1179.04平方米，被两个过道分为北、中、南三部分，并分割成若干独立房间使用。华宏公司与鑫律阳公司就本市鼓楼区房屋中的部分房屋（建筑面积214平方米）（现公安编号为本市鼓楼区中央北路175号，以下简称案涉房屋）订立房屋租赁合同已多年。2016年12月28日，华宏公司（甲方）与鑫律阳公司（乙方）再次签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋租赁给乙方使用，租赁期限为2年，自2017年1月1日至2018年12月31日止；租赁期满，乙方应按期将房屋交还甲方，如甲方在租赁期满后仍要对外租赁，在同等条件下，乙方享有优先承租权，经甲方同意，重签租赁合同；年租金为126200元，支付方式为先付后租，合同签订后一个月内一次性支付全年租金；租赁期届满后，如非乙方使用原因造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则甲方全额退还保证金（不计利息）；租赁期满或因乙方责任导致合同解除，乙方按照装修后的房屋现状归还甲方，甲方不向乙方做任何补偿；租赁期满，乙方必须按期交还房屋，如乙方逾期不交，乙方每日向甲方支付1000元的违约金，且甲方有权强行清出乙方所有的一切财物，损失由乙方自行承担；乙方应于房屋租赁期满后一周内，将承租房屋交还甲方，乙方交还甲方房屋应当保持房屋的完好状态，已有的水、电增容和装修无偿归甲方所有等等。2015年8月31日，鑫律阳公司（甲方）与案外人李德华（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将案涉房屋中的部分房屋（即新绿源快餐店房屋）出租给乙方用于餐饮经营，租赁期限从2015年10月1日起至2020年9月30日止；第一年年租金18万元，第二年年租金20万元，第三年年租金在20万元的基础上每年递增3%；乙方在租赁期限内，未事先征得甲方书面同意，不得擅自改变房屋的原有结构和用途，不得擅自转租或转让等等。2015年10月10日，鑫律阳公司（甲方）与贺云贞（乙方）签订了《租赁协议》，约定甲方将案涉房屋中约18平方米出租给乙方用于餐饮经营，租赁期限从2015年11月1日起至2020年9月30日止；第一年年租金为65000元，第二年年租金为75000元，第三年起年租金为80000元等等。2015年11月5日，鑫律阳公司（甲方）与贺云贞（乙方）签订了《房屋租赁补充协议》，约定甲方将案涉房屋中约8平方米出租给乙方用于餐饮经营，租赁期限从2015年11月1日起至2020年9月30日止；第一年年租金为9000元，第二年起年租金为10000元；该协议是2015年10月10日签订的租赁合同的补充协议，其他条款与正本合同相同等等。2018年8月26日，贺云贞（甲方）与何程平（乙方）签订《联合经营协议》，约定甲方同意将案涉房屋中新绿源快餐店中一间门面房拿出与乙方经营，双方独立核算，自负盈亏，甲方不承担乙方的任何债务债权纠纷；联营期限为2018年9月26日至2019年9月25日；一年支付一次经营利润，如乙方超过合同交付房租日期，不交付经营利润，则甲方按每超过一日罚乙方滞纳金500元，视乙方违约，甲方即终止本协议等等。2018年12月，贺云贞（甲方）与赵创创（乙方）签订《联合经营协议》，约定甲方同意将案涉房屋中-2门面房（原桂林米线）拿出与乙方经营；协议经营期限为2018年12月26日至2019年10月18日；年租金为155000元，一年支付一次，协议经营期限内，乙方未按合同约定交纳租金，每逾期1日按1000元承担违约责任等等。2018年11月30日，华宏公司向鑫律阳公司发送通知，载明：鑫律阳公司目前租赁案涉房屋的租赁协议将于2018年12月31日到期终止，不再续签。华宏公司自2019年1月1日起对外租赁门面房将采取“公开挂牌、公开竞标”的市场化方式招租，若鑫律阳公司准备继续租赁本门面房，请及时与华宏公司联系竞标事宜；若不准备租赁或竞标未中，请于协议到期后十日内搬离清场，做好移交。鑫律阳公司收到该通知。2018年12月19日，华宏公司再次向鑫律阳公司发送通知，载明：鑫律阳公司目前租赁案涉房屋的租赁协议将于2018年12月31日到期终止，不再续签。华宏公司自2019年12月19日起在互联网“南京市公共资源交易平台”上发布招租信息，同时接受咨询及报价，报价截止时点为2019年1月2日16:00。若鑫律阳公司继续租赁本门面房，请与华宏公司联系，并在截止时点前缴纳保证金、报价单及附件密封，送达华宏公司。若不准备再租赁或竞标未中，请于原协议到期后十日内搬离清场，做好移交。次日，鑫律阳公司收到该通知。2018年12月31日，案外人上海督成投资管理有限公司为租赁案涉房屋参加竞标，报价为37.2万元/年。2019年1月2日，鑫律阳公司为继续租赁案涉房屋参加竞标，报价为26万元/年。2019年1月19日，华宏公司因鑫律阳公司未能竞标成功继续租赁案涉房屋，向鑫律阳公司发送搬离通知，载明：鑫律阳公司应于2019年1月8日前将保持完好状态的房屋交还华宏公司，但截止发函时仍未交还，请鑫律阳公司在接到本通知后立即将案涉房屋清空并结清水电费用、占用费用等，按照合同约定将保持完好状态的房屋交还华宏公司，否则华宏公司将立即采取诉讼手段维护权利。一审审理中，华宏公司与鑫律阳公司一致确认鑫律阳公司已向华宏公司支付租金至2018年12月31日，并曾于2013年11月28日支付押金5000元，该笔押金尚未退还；鑫律阳公司与贺云贞一致确认贺云贞已向鑫律阳公司支付租金至2018年12月31日；贺云贞与何程平一致确认何程平按照租金155000元/年标准，已向贺云贞支付租金至2019年9月25日；贺云贞与赵创创一致确认赵创创已向贺云贞支付租金至2019年10月18日。鑫律阳公司陈述其承租案涉房屋后，将部分房屋转租给案外人李德华、部分转租给贺云贞，剩余部分用于安置困难员工使用，并于2019年3月左右将剩余安置困难员工的部分一并出租给贺云贞使用。贺云贞陈述其与李德华原为夫妻关系，现虽离婚，但仍生活在一起，故贺云贞将李德华承租的部分分别转租给何程平经营安庆小吃、转租给赵创创经营川海风尚，贺云贞承租的部分用于经营美满吉,李德华在美满吉后面隔出一部分办公使用；2019年3月左右，鑫律阳公司将贺云贞用于经营美满吉的北侧剩余部分房屋租赁给贺云贞、李德华使用，现经营虾匠龙虾，双方未签订书面合同。何程平陈述其与潘美玲系夫妻，现经营安庆小吃。赵创创陈述其经营川海风尚麻辣烫。鑫律阳公司在一审庭审结束后的2019年7月8日向一审法院申请撤销对苏炳力律师的委托，并另行委托石睿律师。因各方当事人分歧较大，致本案调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给/第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，华宏公司与鑫律阳公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。但鑫律阳公司与李德华、贺云贞签订的房屋租赁合同，贺云贞与何程平、赵创创签订的房屋租赁合同，转租期限均因超出鑫律阳公司剩余租赁期限，故超过部分即2018年12月31日之后的约定无效。关于腾空并返还房屋的问题。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，华宏公司与鑫律阳公司签订的租赁协议期限已于2018年12月31日届满，且双方未再继续签订新的租赁协议，鑫律阳公司负有返还租赁物的义务。贺云贞、何程平、赵创创签订的租赁协议因超过部分的约定无效，潘美玲作为与何程平共同使用租赁房屋的使用人，均无法律规定可以使用案涉房屋的情形，亦应负有腾空并配合鑫律阳公司返还案涉房屋的义务。故华宏公司该项诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于房屋占有使用费的问题。本案中，鑫律阳公司应于租赁期间届满时按约向华宏公司返还房屋，现鑫律阳公司未能按约返还，且对华宏公司主张按照345.75元/日标准，自2019年1月1日起计算至实际腾空并返还之日止认可，故华宏公司该项诉讼请求，于法有据，一审法院予以确认。鑫律阳公司因租赁案涉房屋曾向华宏公司支付押金5000元，为避免当事人诉累，一审法院将鑫律阳公司已支付的押金5000元在本案中一并处理，确认鑫律阳公司在支付房屋占有使用费时直接抵减5000元。关于违约金的问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因鑫律阳公司未按约履行返还租赁物的义务，违反了合同约定，鑫律阳公司应当承担违约责任。鑫律阳公司提出违约金标准过高的意见。一审法院综合考虑双方履行合同情况、华宏公司的实际损失等因素，酌定鑫律阳公司按照700元/日标准，向华宏公司支付自2019年1月8日起计算至实际返还房屋之日止的违约金。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、南京鑫律阳商贸有限公司于判决生效之日起十五日内腾空并返还南京市鼓楼区中央北路175号房屋，贺云贞、何程平、潘美玲、赵创创于判决生效之日起十五日内将其占有、使用的上述房屋腾空并返还南京华宏（集团）有限公司；二、南京鑫律阳商贸有限公司于判决生效之日起十五日内按照345.75元/日标准，向南京华宏（集团）有限公司支付自2019年1月1日起计算至实际腾空并返还房屋之日止的房屋占有使用费（南京鑫律阳商贸有限公司已向南京华宏（集团）有限公司支付的押金5000元直接予以抵减）；三、南京鑫律阳商贸有限公司于判决生效之日起十五日内按照700元/日标准，向南京华宏（集团）有限公司支付自2019年1月8日起计算至实际返还房屋之日止的违约金。一审案件受理费5378元，减半收取计2689元，由南京华宏（集团）有限公司负担600元，南京鑫律阳商贸有限公司负担2089元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，上诉人鑫律阳公司主张案涉房屋已经全部腾空交还华宏公司，并向华宏公司支付了房屋占用费、违约金等共计105200元，水电费15994.62元，合计121194.62元，双方权利义务已经履行完毕。华宏公司对鑫律阳公司已将案涉房屋腾空交还的事实不持异议，对于相关费用，其认可已经收到鑫律阳公司支付的121194.62元，但认为鑫律阳公司实际应付款项不止121194.62元，然而考虑到案结事了，其认可双方权利义务履行完毕。对当事人在二审中认可的事实，本院予以确认。本院认为，鑫律阳公司与华宏公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。鑫律阳公司与案外人及原审第三人之间签订的房屋租赁合同，因转租期限均超出鑫律阳公司剩余租赁期限，故超出部分的租期约定无效。华宏公司于合同期满后要求鑫律阳公司及实际承租人交还案涉房屋，于法有据，鑫律阳公司不能按时交还房屋，理应承担相应的违约责任。华宏公司与鑫律阳公司于二审审理过程中一致确认，鑫律阳公司已将案涉房屋全部腾空交还华宏公司，并向华宏公司支付了房屋占用费、违约金、水电费等合计121194.62元，并一致认可双方就案涉房屋的权利义务已经全部履行完毕。故一审判决所依据的基础事实已经发生改变，华宏公司起诉请求的事项，本院不予支持。综上所述，因本案二审出现新的事实，鑫律阳公司请求撤销一审判决的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销南京市鼓楼区人民法院（2019）苏0106民初3180号民事判决；二、驳回南京华宏（集团）有限公司的诉讼请求。一审案件受理费5378元，减半收取计2689元，由南京华宏（集团）有限公司负担600元，南京鑫律阳商贸有限公司负担2089元；二审案件受理费2724元，由南京鑫律阳商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇一九年十二月二十四日书记员  郭旭冬