四川省南充市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）川13民再92号 上诉人（原审原告）：四川省红岩子房地产开发有限责任公司。住所地：南部县滨江街道办事处北环路上河城综合楼。 法定代表人：张年琼，董事长。 委托诉讼代理人：杜黎明，四川义立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄薇，四川义立律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：孙中乔，男，1973年9月9日出生，汉族，住重庆市丰都县。 被上诉人（第三人）：南部县红电大酒店有限责任公司。住所地：南部县滨江办事处滨江路268号。 法定代表人：张大志，总经理。 委托诉讼代理人：陈志雄，四川义立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何茂深，四川义立律师事务所实习律师。 上诉人四川省红岩子房地产开发有限责任公司（以下简称红房公司）、与被上诉人孙中乔、南部县红电大酒店有限责任公司（以下简称红电大酒店）房屋买卖合同纠纷一案，四川省南部县人民法院于2018年7月30日作出（2018）川1321民初3085号民事判决，判决生效后，案外人红电大酒店向原审法院申请再审，原审法院于2019年3月15日作出（2019）川1321民监3号民事裁定再审本案。原审法院依法另行组成合议庭对本案进行了再审，在审理中依法通知红电大酒店作为第三人参加诉讼，并于2019年7月22日作出（2019）川1321民再9号民事判决。红房公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人红房公司的委托诉讼代理人杜黎明、黄薇，被上诉人孙中乔，被上诉人红电大酒店的委托诉讼代理人陈志雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 红房公司向原审法院起诉请求：判令解除原审原、被告签订的商品房买卖合同（合同编号2013008677、2013008676），并要求原审被告协助原审原告解除房产网签手续，同时由原审被告承担违约责任及相关税费、诉讼费。庭审中，红房公司撤回“由原审被告承担违约责任及相关税费”的诉讼请求。 原审法院认定事实：2013年12月17日，红房公司与孙中乔签订《商品房买卖合同》，孙中乔购买红岩子上河城31幢1层1-4号（合同编号2013008676）及31幢1-5号营业房（合同编号2013008677）两间。合同约定孙中乔分期支付购房款，签订合同之日付房款2536072元，余款2400000元于2014年12月31日前付清。同日，该商品房网签给孙中乔（备案登记号201312008677、201312008676）。2014年1月20日红房公司向孙中乔发出付款通知，2016年5月5日红房公司向孙中乔发出限期付款否则解除商品房备案登记的通知。孙中乔至今未向红房公司支付购房款，该商品房也未向孙中乔交付。同时查明，2013年6月23日，红房公司与四川锦德房地产管理营销策划有限公司签订《商品房销售代理合同》，孙中乔以四川锦德房地产管理营销策划有限公司代表人身份与红房公司签订合同。该院原审认为，原审原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行。孙中乔应当按照约定向红房公司支付房款，现孙中乔尚未支付购房款事实清楚且在红房公司多次催收后仍未予履行合同义务，故红房公司请求解除双方签订的商品房买卖合同，并要求孙中乔协助红房公司将该房产网签备案登记予以解除符合法律规定，该院予以支持。红房公司在诉讼过程中申请撤回由孙中乔承担违约责任及相关税费的诉请，系其对自己民事权益的处分，符合法律的规定，该院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条作出判决：一、解除四川省红岩子房地产开发有限责任公司与孙中乔于2013年12月17日签订的二份《商品房买卖合同》（合同编号2013008677、2013008676）；二、孙中乔在本判决生效后十日内协助四川省红岩子房地产开发有限责任公司解除前述合同商品房网签备案登记（备案登记号201312008677、201312008676）。 第三人红电大酒店申请再审称：孙中乔因对红电大酒店负有还款责任被南部县人民法院查封拍卖其所有的红岩子上河城31幢1-4号、1-5号营业房两间。但南部县人民法院作出的（2018）川1321民初3085号民事判决书解除原审原告红房公司与原审被告孙中乔签订的《商品房买卖合同》，损害了红电大酒店的合法权益，该案存在事实不清、法律适用错误、程序违法，请求启动审判监督程序，重新审理此案。 原审原告红房公司未作答辩。 一审再审查明：2013年12月17日，出卖人红房公司与买受人孙中乔签订两份《商品房买卖合同》，约定孙中乔购买红房公司位于红岩子上河城31幢1层1-4号（建筑面积165.64㎡）、1-5号（建筑面积165.64㎡）房屋两间，1-4号房屋签订合同之日支付房款2536072元，余款240万元向银行贷款；1-5号房屋签订合同之日支付房款2536072元，余款240万元于2014年12月31日前付清；买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际应付款之日起7日内向出卖人支付违约金…。签订合同当日，双方在南部县房地产管理局办理商品房预售备案。2013年12月24日，买受人孙中乔缴纳31幢1-4号、1-5号房屋住宅专项维修资金两笔各6625.60元。2014年6月26日，红房公司出具销售不动产统一发票（自开），该发票载明“付款方孙中乔，收款方红房公司，不动产楼牌号6-31-1-1-104，建筑面积165.64㎡，预收购房款4936072元。” 2015年9月6日，该院根据红电大酒店的申请以（2015）南民保字第300-1号民事裁定书裁定查封孙中乔所有的位于红岩子上河城31幢1-4号（建筑面积163.10㎡）、1-5号（建筑面积163.10㎡）房屋两间。2015年9月28日，该院立案受理红电大酒店诉南部县德运商贸有限公司、孙中乔、四川金字塔油脂有限公司、南部县森泰绿化管理有限公司、南部县圣宇商贸有限公司民间借贷纠纷一案。2015年11月30日，该院作出（2015）南民初字第3815号民事判决书，判决孙中乔与四川金字塔油脂有限公司、南部县森泰绿化管理有限公司、南部县圣宇商贸有限公司对南部县德运商贸有限公司应返还红电大酒店的借款800万元及利息等债务承担连带清偿责任。2017年1月5日，该院以（2016）川1321执101号之二执行裁定书裁定拍卖被执行人孙中乔所有的位于红岩子上河城31幢1-4号（备案号201312008676）、1-5号（备案号201312008677）商业房。2018年8月18日，该院以（2016）川1321执101号之三执行裁定书裁定续查封被执行人孙中乔所有的位于红岩子上河城31幢1-4号、1-5号商业房两间，查封期限为三年。 2018年6月20日，该院立案受理原审原告红房公司与原审被告孙中乔房屋买卖合同纠纷一案，2018年7月30日，作出（2018）川1321民初3085号民事判决书。 一审再审认为，人民法院审理民事案件，应当查明案件事实。再审查明原审被告孙中乔2013年12月17日与出卖人红房公司签订《商品房买卖合同》后，于2013年12月24日缴纳所购买31幢1-4号、1-5号房屋的住宅专项维修资金，红房公司于2014年6月26日出具销售不动产统一发票，证明孙中乔已支付31幢1-4号房屋购房款4936072元。原审认定原审被告孙中乔至今未向原告支付购房款，与再审查明的事实相悖，原审认定事实错误，应予纠正。 合同的解除应当符合法律规定。原审在认定错误事实的基础上适用《中华人民共和国合同法》第九十三条关于约定解除的法律规定，适用法律不当。从再审查明的事实看，原审被告孙中乔未按照合同约定在签订合同之日支付购房款，其行为已构成违约。但之后原审被告孙中乔缴纳住宅专项维修资金，红房公司出具销售不动产统一发票，证明逾期后原审被告孙中乔支付31幢1-4号购房款，红房公司予以接受，此时红房公司并未按照合同约定提出异议并解除合同，说明其同意继续履行合同。双方的行为表明均愿意继续履行合同，实现合同目的。因此，原审在认定错误事实的基础上判决解除合同，与当事人履行合同的真实意思及实际情况不符。 本案再审过程中，原审被告孙中乔主张其已支付全部购房款，并缴纳契税，但相关单据未保存齐全，红房公司持有存根。该院到相关部门调查，未能查到31幢1-5号房屋购房款付清及缴纳契税的相关证据。但原审原告红房公司经该院传票传唤无正当理由拒不到庭，也未提交其持有的相关证据，故该院视为其自行放弃诉讼主张的请求，承担不利的法律后果。综上所述，该院（2018）川1321民初3085号民事判决书判决认定事实错误，适用法律不当，应予纠正。第三人红电大酒店主张该院（2018）川1321民初3085号民事判决书损害其合法权益合法有据，该院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十三条、第一百九十八条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条规定，判决：一、撤销该院（2018）川1321民初3085号民事判决；二、驳回原审原告四川省红岩子房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原审原告四川省红岩子房地产开发有限责任公司负担。 红房公司对一审再审判决不服向本院上诉称：一、本案启动再审程序违法，且红电大酒店不是适格诉讼主体。根据再审判决载明的事实，本案系因案外人申请再审，原审法院依职权启动的再审，红电大酒店并不是原审的当事人，其无权申请再审和参与诉讼。若法院认为原审判决确有错误，应告知红电大酒店按第三人撤销之诉行使相应权利。二、南部县人民法院（2018）川1321民初3085号民事判决事实清楚，证据确实充分，应予维持，（2019）川1321民再5号民事判决错误，应予撤销。1.（2018）川1321民初3085号民事判决认定客观事实为，案涉房屋仅签订了网签合同，孙中乔并没有缴纳购房款，且红房公司多次通知孙中乔缴纳购房款，一审再审认定开具了发票及房屋住宅专项维修资金，推定已支付了购房款与客观事实及法律相悖。2.孙中乔一审再审中辩称该房屋是以股价8%作价抵偿，仅为其单方陈述并无任何事实依据。3.鉴于案涉房屋仅签订了《商品房买卖合同》，按房管部门内部管理进行了备案登记。房屋并未交付，孙中乔也未缴纳物管费等任何费用，红房公司与孙中乔之间仅属于合同债权关系，且该合同债权的履行情况存在争议，法院对案涉房屋查封实际上是对有争议的债权予以冻结。4.无论案涉房屋是否查封，出售方均有权依据《商品房买卖合同》的履行情况行使合同解除权。 孙中乔辩称，案涉房屋是当时的红房公司董事长以8%的股权作价抵偿给他的，其缴纳了房屋住宅专项维修资金两笔各6625.60元，《商品房买卖合同》也在房管局进行了预售登记备案，因红房公司土地存在其他纠纷，才导致房屋房产权证一直都没有办理下来。 红电大酒店辩称，本案一审再审程序符合法律规定，虽然案涉房屋没有办理产权，但过户之前的手续已经全部履行完毕，红房公司并没有证据证明孙中乔欠其购房款，房屋是否交付不影响孙中乔的权利。综上，上诉人的上诉请求不应得到支持，应维持本案一审再审判决。 二审再审查明的事实与一审再审一致，本院予以确认。 本院再审认为，红房公司起诉时案涉房屋已被人民法院查封并处于拍卖阶段，根据《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”的规定，红房公司仅能依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起案外人执行异议之诉而不能提起新的确权诉讼。 综上，四川省红岩子房地产开发有限责任公司的起诉不应受理。依照《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零八条规定，裁定如下： 一、撤销四川省南部县人民法院（2018）川1321民初3085号民事判决及（2019）川1321民再9号民事判决； 二、驳回四川省红岩子房地产开发有限责任公司的起诉。 一审案件受理费100元、一审再审案件受理费100元、二审再审案件受理费100元，退还四川省红岩子房地产开发有限责任公司。 本裁定为终审裁定。 审判长  邱书培 审判员  程 鹰 审判员  杨若朗 二〇一九年十二月二十七日 书记员  冯 婷