河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终24856号上诉人(原审原告)：朱飞亚，男，1986年11月20日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：毛培锋，河南千益律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚斌，河南千益律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：河南惠昌城乡建设发展有限公司，住所地郑州市惠济区绿源路10号，统一社会信用代码91410000050864608P。法定代表人：耿红梅，董事长。委托诉讼代理人：王政文，河南陆达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨勇，河南陆达律师事务所律师。上诉人朱飞亚因与被上诉人河南惠昌城乡建设发展有限公司（以下简称惠昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初3752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱飞亚上诉请求：1.依法改判撤销朱飞亚、惠昌公司于2017年9月22日签订的《商品房买卖合同》，惠昌公司赔偿朱飞亚违约金10000元；2.一、二审诉讼费用由惠昌公司承担。事实和理由：一、一审法院认定惠昌公司对地铁3号线站点在家门口及地铁口标注在沙盘中，地铁2、3号线经过项目8、9、10地块的说明和承诺属于要约邀请，属认定事实不清，适用法律错误。二、一审法院认定惠昌公司不存在故意告知朱飞亚虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使朱飞亚作出错误意思表示的行为不构成欺诈，明显不尊重已经查明的事实，属于认定事实错误。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，惠昌公司对于地铁的说明和承诺故意隐瞒真相、歪曲事实，导致朱飞亚作出错误的意思表示，无疑构成欺诈。且该欺诈行为对合同的订立及房屋的价格有重大影响，属于法律规定可撤销的行为，为了维护朱飞亚的合法权益，有效遏制房地产开发商通过广告承诺引诱购房者，但在合同中却不见广告承诺而逃避责任的不诚信行为。故请求法院依法支持朱飞亚的上诉请求。惠昌公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据确实充分，应予维持原判。惠昌公司宣传的3号线地铁口不在林与城项目规划红线范围内，其宣传广告和宣传资料不构成要约，属于要约邀请，不属于商品房买卖合同的组成部分。二、惠昌公司没有实施欺诈行为，一审法院已查明诱使朱飞亚作出错误意思表示的行为不构成欺诈，符合客观事实，并非认识错误。且惠昌公司在销售涉案商品房的过程中宣传的3号线地铁口并不在林与城项目开发规划范围内，属于项目周边交通状况，不属于林与城的开发项目，惠昌公司没有开发建设义务。三、一审法院适用法律正确，程序合法，朱飞亚的上诉理由不能成立。朱飞亚上诉状中认为《中华人民共和国广告法》规定的“欺诈”与《中华人民共和国合同法》规定的“欺诈”系同一概念，是朱飞亚对法律概念的认识错误。实际上《中华人民共和国广告法》规定的“欺诈”与《中华人民共和国合同法》规定的“欺诈”，二者认定的标准和调整的领域有着本质的区别。综上，请求法院依法驳回朱飞亚的上诉请求，维持原判。朱飞亚向一审法院起诉请求：1.请求依法撤销朱飞亚、惠昌公司于2017年9月22日签订的《商品房买卖合同》；2.惠昌公司赔偿朱飞亚违约金暂定10000元；3.诉讼费用由惠昌公司承担。一审法院认定事实：2017年9月22日，朱飞亚与惠昌建设公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定朱飞亚购买惠昌公司开发的位于惠济区××、××东××楼××单元××房屋××套，房屋面积137.52平方米，单价19655.99元／平方米，房屋总价款2703092元。付款方式为首付现金813092元，于2017年9月22日交纳，剩余房款1890000元，以银行按揭方式于2017年10月22日支付。惠昌公司应当在2019年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经五大责任主体竣工验收合格的商品房交付朱飞亚使用。附件四《合同补充协议》第十条对装饰、设备的补充约定：“出卖人与买受人任何一方通过口头、书面、实物以及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息都不作为双方权利义务的依据。出卖人所提供的展示宣传材料（含模型、户型图、效果图、路牌广告、影音广告、文字宣传等所有材料及现场展示物品）仅供参考，不构成要约，不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务最终以买卖合同、附件、本补充协议的约定及政府有关部门的批准文件为准。”合同签订后，朱飞亚向惠昌建设公司交付了首付房款，并依约办理了银行按揭贷款。后朱飞亚得知地铁3号线并没有经过惠昌公司开发的林与城小区，朱飞亚认为这与购房时惠昌公司所说明和承诺的3号线站点就在家门口的宣传所不符，惠昌公司的行为已构成欺诈，双方因此引发纠纷，诉至一审法院。另查明，郑州市轨道交通有限公司发布的《郑州市轨道交通线网规划》和郑州市自然资源和规划局出具的《关于郑州市城市轨道交通线网规划中3号线相关情况说明》的内容，3号线北起古荥站，经丰川街站、天轩街站，南至经南十八路，这是郑州市政府关于地铁3号线的规划，其中天轩街（绿洲路）站就在林与城项目旁。根据2018年9月郑州市轨道交通有限公司对郑州市规划局的《关于征求和昌林与城三号院、五号院项目规划设计方案与轨道交通2、3号线关系的复函》（〈2018〉郑规函324号），在3号线确实规划的有天轩街站（绿洲路）这一站点，位于和昌林与城5号院东北角。2019年4月25日国家发改委批复的《郑州市城市轨道交通第三期建设规划（2019-2024年）》中的地铁3号线只有南段航海东路-经南十八路，没有涉及北区的天轩街站。2019年9月2日，郑州市自然资源和规划局向一审法院出具了“关于郑州市城市轨道交通线网规划中3号线相关情况说明”，依据2016年5月4日市人民政府正式批复的《郑州市城市轨道交通线网规划修编》，轨道交通三号线工程起于古荥镇，止于经济技术开发区，全长约48.3公里，线路主要沿绿达路、绿洲路、天河路、南阳路、西大街、东大街、郑汴路、商都路及经开十五大街等城市道路敷设。附件：轨道交通3号线工程线路走向示意图，其中包含和昌林与城旁的天轩街站。再查明，郑州市惠济区市场监督管理局已于2019年8月16日针对“和昌林与城涉嫌虚假宣传地铁位置的问题”进行了立案调查。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十四条规定：要约应当符合以下两项规定：“（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第十五条：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”朱飞亚、惠昌公司在签订《商品房买卖合同》时，惠昌公司在销售涉案商品房的过程中宣传的3号线地铁口并不在该林与城项目开发规划范围内，其在非开发规划范围内的配套设施所作的销售宣传，非惠昌公司所能决定和实现。且双方签订的《商品房买卖合同》的附件四中也约定对惠昌公司所提供的展示宣传材料（含模型、户型图、效果图、路牌广告、影音广告、文字宣传等所有材料及现场展示物品）仅供参考，不构成要约，不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务最终以买卖合同、附件、本补充协议的约定及政府有关部门的批准文件为准。《中华人民共和国广告法》第二十六条规定：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（四）“对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”。本案中，相关行政机关已经针对惠昌公司的宣传广告行为正在调查处理，故关于惠昌公司在和昌林与城项目旁有三号线地铁口的宣传应属于要约邀请，不构成买卖合同的组成部分。在当事人发生的合同纠纷中，撤销合同应注重当事人意思自治同维护交易安全之间的平衡，应在当事人因购房造成重大损失的情况下始得行使。朱飞亚对于购买系争房屋造成的损失主要为3号线地铁在近5年内国家发改委没有批复资金建设，而朱飞亚主张其出行不便、房屋价值远低于地铁房，而交通便利问题并非法律意义上的财产或非财产损失，朱飞亚所言的购买地铁房系其购房动机，并未列入《商品房买卖合同》主要内容。尽管房屋价值的贬损可归于财产损失，但该价值乃根据市场供需由当事人自由确定，具有主观性，同三号线地铁口的位置没有直接的必然联系。郑州市轨道交通地铁站点的规划建设属于政府的行为，并非惠昌公司所能决定。本案中，惠昌公司不存在“故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作出错误意思表示”的行为。惠昌公司的宣传行为不构成欺诈，朱飞亚也没有因受欺诈而陷于错误判断，并在此基础上做出违背其真意的意思表示，也没有因购买争议房屋造成重大损失，故朱飞亚要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》，并由惠昌公司赔偿违约金10000元的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、〈关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释〉第九十条之规定，经合议庭评议及一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告朱飞亚的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，惠昌公司在销售涉案商品房的过程中宣传的三号线地铁口并不在案涉林与城项目开发规划范围内，其在非开发规划范围内的配套设施所作的销售宣传，非惠昌公司所能决定和实现。朱飞亚、惠昌公司双方签订《商品房买卖合同》附件四中也约定对惠昌公司所提供的展示宣传材料（含模型、户型图、效果图、路牌广告、影音广告、文字宣传等所有材料及现场展示物品）仅供参考，不构成要约，不构成买卖合同的组成部分，双方的权利义务最终以买卖合同、附件、本补充协议的约定及政府有关部门的批准文件为准。且根据《中华人民共和国广告法》第二十六条：房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（四）“对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”之规定，相关行政机关已经针对惠昌公司的宣传广告行为予以调查处理。故一审法院认定关于惠昌公司在和昌林与城项目旁有三号线地铁口的宣传系要约邀请，不构成买卖合同的组成部分，有事实和法律依据，本院予以维持。关于朱飞亚上诉称惠昌公司在销售房屋时存在欺诈，属于法律规定可撤销情形的问题。朱飞亚认为惠昌公司承诺地铁三号线站点就在涉案小区家门口，购买的应是地铁旁的房屋，但该内容并未在《商品房买卖合同》中约定。且郑州市轨道交通地铁站点是否经过涉案小区属于政府行政规划建设的范畴，非惠昌公司所能决定，也非惠昌公司的合同义务。惠昌公司的宣传行为不构成合同法规定的欺诈，朱飞亚也没有因此而导致错误判断，并做出违背其真实意思的表示，同时也没有因购买涉案房屋造成重大损失。故朱飞亚要求撤销双方签订的《商品房买卖合同》，并由惠昌公司赔偿违约金10000元的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，朱飞亚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人朱飞亚负担。本判决为终审判决。审判长  崔航微审判员  王 冰审判员  姚付良二〇一九年十二月二十五日书记员  平 航