广东省广州市黄埔区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤0112执异260号 异议人（案外人）：广州圣景房地产开发有限公司，住所地址广东省广州市越秀区。 法定代表人：李思廉，该公司董事长。 委托代理人：董菲，女，该公司职员。 申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司，住所地址广东省广州市黄埔区映日路。 法定代表人：王继康，该公司董事长。 委托代理人：陈煜科，广东金桥百信律师事务所律师。 被执行人：朱大海，男，1972年8月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 本院执行广州农村商业银行股份有限公司（以下简称“广州农商行”）与朱大海信用卡纠纷的（2019）粤0112执675号案过程中，于2019年4月28日以（2019）粤0112执675号《执行裁定书》和《协助执行通知书》查封被执行人朱大海预购的位于广州市天河区华夏路房产中属朱大海的产权份额。为此，异议人广州圣景房地产开发有限公司（以下简称“圣景房地产公司”）于2019年11月13日向本院提出案外人异议，本院以(2019)粤0112执异260号案受理后，依法组成合议庭进行公开听证审查，异议人圣景房地产公司委托代理人董菲，申请执行人广州农商行委托代理人陈煜科到庭参加听证，被执行人朱大海经本院传票合法传唤，无到庭参加听证。本案现已审查终结。 异议人圣景房地产公司提出异议称：2019年4月28日，贵院（2019）粤0112执675号案将我公司名下位于广州市天河区华夏路房房产作为被执行人朱大海的财产予以查封（以下简称“涉案房产”），而我公司作为该涉案房产唯一的所有权人，对该查封执行行为提出异议，请求贵院停止对上述房产的执行，立即解除查封涉案房产属被执行人朱大海预购的产权份额。具体理由如下：一、我公司是涉案房产的唯一合法产权人。2013年10月21日，我公司与被执行人朱大海及李战立、陈勤华、邓国柱就涉案房产签订了《商品房买卖合同》，合同约定由被执行人朱大海及李战立、陈勤华、邓国柱购买涉案房产，总金额82085080元，分三期付款。在合同履行过程中，被执行人仅支付了第一期楼款，余下73874032元未能按照合同约定期限内支付，我公司遂向中国广州仲裁委员会（以下简称“广州仲裁委”）申请仲裁，广州仲裁委于2015年1月16日受理后，于2018年7月13日作出仲裁裁决：1、解除上述由我公司与被执行人朱大海及李战立、陈勤华、邓国柱就涉案房产签订的《商品房买卖合同》；2、被执行人朱大海及李战立、陈勤华、邓国柱需向我公司支付违约金8211048元。据此，我公司已在广州市中级法院申请执行被执行人朱大海及上述三预购人支付违约金和注销上述商品房买卖合同备案及解除预告登记等解除合同的相关事项。上述涉案房产的房屋产权目前仍登记为我公司名下，依照上述《商品房买卖合同》约定我公司也没有交付涉案房产，被执行人朱大海仅是办理预告登记，并未实际取得涉案房屋产权。依照我国《物权法》第9、第14、第16、第17、第20条等相关规定，预告登记并非现实的所有权，在预告登记人未发生所有权登记之前，我公司仍为涉案房产唯一合法的实际产权人。二、涉案房产的预告登记应当依法失效，法院不应对涉案房产进行查封。目前，上述被执行人朱大海仅为涉案房产的预告登记人之一，根据我国《物权法》第20条第2款规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”和广州仲裁委已裁决解除商品房买卖合同的事实，说明被执行人朱大海对涉案房产已不再享有债权或物权请求权，该预告登记应当依法失效。异议人作为涉案房屋的所有权人，基于所有权的排他性，其有权排除他人对其权利的干涉。同时，依据我国《物权法》的相关规定，物权的转移有赖于登记这一法律事实的改变，故异议人享有涉案房屋的物权足以排除强制执行的民事权益，法院对涉案房屋实施了预查封，显然侵犯了我公司对该房产的合法权益，实属不当。综上所述，依据我国《民事诉讼法》第225条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第1条、第4条第2款等规定，提出异议，以维护我公司合法权益，请法院依法处理。 异议人为证明其上述理由，列举有如下证据资料：1、广州市不动产登记查册表以证明上述涉案房产登记在异议人名下；2、（2015）穗仲案字第235号广州仲裁委《裁决书》以证明上述涉案房产经仲裁裁决由被执行人朱大海等协助异议人到房屋管理部门办理该房产买卖合同的注销备案及解除预告登记等解除合同的相关手续，以及被执行人朱大海应向异议人支付违约金的事实；3、（2018）粤01执4593号《执行案件立案通知书》证明异议人依据上述裁决书已向广州市中级法院申请执行上述事项；4、（2019）粤0106执异1007号广州市天河区法院《执行裁定书》证明与本案相类似而被天河区法院查封与被执行人朱大海同为涉案房产预购人邓国柱的房产份额，已经天河区法院的该份生效裁定解除查封。 对异议人的上述异议请求，申请执行人广州农商行作出答辩如下：一、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条第（三）项规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。本案被执行人朱大海未履行生效法律文书确定的给付义务，人民法院当然可以依法对其预购的产权份额进行预查封。二、根据我国物权法的相关规定，我国实行不动产登记制度，目前涉案房屋的部分份额仍然预告登记在被执行人朱大海名下，即使异议人已向广州市中级法院申请强制执行，仍未改变预告登记的现状，被执行人朱大海仍对其预购的产权份额享有相关权利。也就是说，法院当前的预查封行为依然是合法、合理的，异议人的异议理由不能排除法院的执行行为。综上所述，异议人的异议理由不能排除法院的查封行为，请求法院驳回异议人的全部异议请求。 经本院听证审查查明，申请执行人广州农商行与被执行人朱大海信用卡纠纷一案，本院作出的（2018）粤0112民初3270号民事判决已经发生法律效力。依据上述判决，被执行人朱大海应向申请执行人广州农商行清偿信用卡欠款本金276498.3元、利息（截至2018年9月22日为143692.58元，从同年9月23日起至实际清偿之日止，以未清偿的本金为基数，按日利率万分之五计付）、滞纳金128758.88元、其他费用53419.64元。因被执行人朱大海未自动履行生效法律文书确定的义务，申请执行人广州农商行向本院申请执行，本院已于2019年1月25日立案执行。 执行过程中，本院向被执行人朱大海邮寄《执行通知书》、《报告财产令》等法律文书，责令被执行人朱大海履行生效法律文书所确定的金钱给付义务。但被执行人朱大海在限期内没有履行义务。因此，本院于2019年4月28日查封了被执行人朱大海预购的上述涉案房屋-广州市天河区华夏路房属朱大海的产权份额，查封时效：2019年4月28日到2022年4月27日。 2015年1月16日，异议人圣景房地产公司就其公司与被执行人朱大海及李战立、陈勤华、邓国柱就涉案房产买卖合同纠纷向广州仲裁委申请仲裁，广州仲裁委于2018年7月13日作出（2015）穗仲案字第235号《裁决书》裁决：（一）被执行人朱大海及李战立、陈勤华、邓国柱向异议人支付违约金8211048元；（二）被执行人朱大海及李战立、陈勤华、邓国柱于本裁决书送达之日起十日内协助异议人到房管部门办理上述涉案房屋《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号201310197698）的注销备案及解除商品房预告登记等解除合同的相关手续。因被执行人朱大海及李战立、陈勤华、邓国柱没有履行上述义务，异议人于2018年9月14日向广州市中级法院申请执行，广州中院以（2018）粤01执4593号立案执行。 本院认为：本案涉案房屋-广州市天河区华夏路16号（富力盈凯广场）301号房虽是异议人与被执行人朱大海及李战立、陈勤华、邓国柱签订《广州市商品房买卖合同（预售）》所预购的房产，但由于被执行人朱大海及李战立、陈勤华、邓国柱未能按照合同约定期限内付清全部价款，异议人于2015年1月16日向广州仲裁委申请仲裁，广州仲裁委于2018年7月13日作出仲裁裁决：被执行人朱大海及李战立、陈勤华、邓国柱应于本裁决书送达之日起十日内协助异议人圣景房地产公司到房管部门办理上述涉案房屋《广州市商品房买卖合同（预售）》的注销备案及解除商品房预告登记等解除合同的相关手续。该仲裁裁决已发生法律效力，且已在广州市中级法院立案执行。这些事实说明被执行人朱大海等预购人已丧失请求将涉案房屋产权份额登记至其名下的权利，即已不具有该不动产的物权请求权。而且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：对案外人的异议，已登记的不动产按照不动产登记簿判断其是否系权利人。《广州市不动产登记查册表》显示涉案房产登记在异议人（案外人）名下，可以说明异议人系涉案房产的权利人，同时，根据上述生效仲裁裁决认定被执行人朱大海及其他三预购人已构成根本性违约，认定双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》应予解除，以及应向异议人支付违约金，也说明异议人对涉案房产享有所有权的合法性和真实性。该份生效仲裁裁决是在本案查封涉案房产之前所作出，以及根据该份生效裁决裁定执行标的为注销涉案房产的买卖合同备案和解除预告登记等解除合同的相关事项，说明被执行人对涉案房产的预告登记已失效，涉案房产权属人应为异议人，且异议人的权利能够排除本案的执行查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款第（一）项规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人且其权利能够排除执行的，应予支持。综上所述，案外异议人圣景房地产公司提出的执行异议请求，理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十六条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 解除对朱大海预购的位于广州市天河区华夏路房属朱大海产权份额的查封。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 杨 桦 审判员 李治忠 审判员 邓劭充 二〇一九年十二月六日 书记员 李浪萍 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 第二十五条第一款规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。 第二十六条第一款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的不予支持。第二款规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院不予支持。