新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2301民初5719号 原告：乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司，住所地，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区北京北路260号“北京城”花园小区8栋01号商铺。 法定代表人：陈铁力，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘冰，该公司员工。 被告：徐家林，男，1961年8月20日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉市。 原告乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司（以下简称恒信丰物业公司）与被告徐家林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月14日受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告恒信丰物业公司的委托诉讼代理人刘冰，被告徐家林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告恒信丰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即缴纳2015年11月至2018年10月的物业费34642元；2、被告给付所欠费用滞纳金1575元（总额的5%）；3、由被告承担本案诉讼费用及邮寄送达费用。事实与理由：2015年6月30日原告与开发商新疆鸿瑞房地产开发有限公司（以下简称鸿瑞房产公司）签订了一份《前期物业服务合同》，约定：原告对被告购买的州农业局家属院小高层提供物业服务，每月每平方米住宅收取物业费1.3元，商铺收取2.6元等内容，原告按约定提供了物业服务，经原告多次索要被告尚欠物业服务费31495元，却拒不缴纳物业费，现原告诉至人民法院，请求依法裁决。 被告徐家林辩称，原告主张物业费、滞纳金不合理、不合法，房屋性质是商铺，被告有两个门面，2015年11月至2018年10月物业费被告没有交，房屋面积320平米，原告诉讼面积是按370.1平方米计算，应当以2007被告和开发商新疆鸿瑞房地产开发有限公司签订的房屋拆迁安置补偿协议确认面积，至今也没有拿到房产证，该房产公司没有竣工验收报告，物业公司没有和业委员签订书面物业合同，物业公司也没有和被告签订过物业书面合同，2014年被告把该房屋租赁给谢红兵，2016年11月至2017年4月租给黄丽了，所以不同意交纳物业费，滞纳金不认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告恒信丰物业公司提交昌吉农业局高层项目前期物业服务委托合同、准予变更登记通知书，经质证，被告无异议，本院予以确认在卷佐证。对有争议的证据，当事人举证、质证及本院认证如下： 原告恒信丰物业公司提交2013年12月2日昌吉市房地产管理局出具关于金地华府小区前期物业服务等级备案的通知一份、2013年12月9日昌吉市发展和改革委员会出具的关于金地华庭小区前期物业服务收费备案的批复一份，拟证实新疆鸿瑞房地产开发有限责任公司开发建设的金地华庭小区已竣工交付使用，小区前期物业服务选聘乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司进行前期物业服务，服务标准为一档服务；昌吉市房管局对金地华庭小区前期物业服务等级备案的通知，同意该小区暂按房管局核定的一级服务等级标准，收取综合物业服务费。经质证，被告对该证据不认可。本院对该组证据的真实性结合其他证据予以综合认定。 原告恒信丰物业公司提交昌吉市金地华庭前期物业服务合同一份，拟证实新疆鸿瑞房地产开发有限公司与乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司昌吉市分公司就昌吉农业局家属院（高层）提供前期物业管理服务事宜，这份合同是无期限合同。经质证，被告对该证据不认可。本院对该组证据的真实性结合其他证据予以综合认定。 原告恒信丰物业公司提交情况说明一份，拟证实原告服务质量到位，没有受到任何投诉。经质证，被告对该证据不认可。本院对该组证据的真实性结合其他证据予以综合认定。 原告恒信丰物业公司提交结果报告单、公告、通知书一份、测绘报告一份、证明一份、收据两张，拟证实原告进入小区服务和合理合法的。经质证，被告对该证据不认可。本院对该组证据的真实性结合其他证据予以综合认定。 被告徐家林提交金帝华庭小区业主委员会备案通知一份、金地华庭物业移交清单一份、通知、会议记录2份、证明一份、更换物业签字表一份、物业服务管理合同，发改委文件一份、拆迁补偿协议一份、物业管理条例一份发票2张、收据2张、告知书一份、竣工验收备案表一份、补充协议一份，拟证实原告没有资格收取物业费。经质证，原告恒信丰物业公司对金帝华庭小区业主委员会备案通知、拆迁补偿协议、发改委文件、物业管理条例、告知书、竣工验收备案表、补充协议、发票、收据没有异议；对金地华庭物业移交清单中加盖业主委员会公章、通知、会议记录、证明、同意更换物业的签字表、物业服务管理合同不认可。本院对金帝华庭小区业主委员会备案通知、拆迁补偿协议、发改委文件、物业管理条例、告知书、竣工验收备案表、补充协议、发票、收据的真实性予以确认，对剩余证据的真实性结合其他证据予以综合认定。 被告申请证人姜宗志的证人证言，证人称其与被告是邻居，2012年3月在这营业，2012年至2018年一直在一号门面房，后搬到二号门面房，租赁的刘和平的房屋，按照2.6每平方米向房东交纳了物业费，物业公司未提供任何服务。经质证，原告对证人证言不认可，被告对证人证言认可。本院对证人证言的真实性结合其他证据予以综合认定。 根据当事人陈述及本院确认的证据，认定事实如下： 被告徐家林系昌吉市北京××路商铺业主，该商铺系拆迁安置房屋，拆迁补偿面积为320平方米。 2015年6月30日，鸿瑞房产公司与恒信丰物业公司昌吉市分公司签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告所在小区昌吉农业局家属院（高层）商业用房提供前期物业服务，合同期限自2015年11月1日至业主委员会依法成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。协议约定的服务内容，物业服务费计算标准与2012年10月31日，鸿瑞房产公司与恒信丰物业公司签订《前期物业服务协议》一致。 本院认为，原告恒信丰物业公司与鸿瑞房产公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规禁止性规定，该协议合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告与鸿瑞房产公司签订《前期物业服务协议》自2015年11月1日至业主委员会依法成立并代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，被告虽提交了2016年7月28日业主委员会与第三方物业公司签订的物业服务合同，但第三方物业公司并未实际入驻，仍然由原告为被告提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告应向原告交纳物业费，对于房屋面积以原告提交的房屋拆迁安置补偿协议为准，确认为320平方米，计算如下：100.87平方米×2.6／月／平方米×34个月（2016年1月至2018年10月）＋219.13平方米×2.6／月／平方米×36个月（2015年11月至2018年10月）＝29427元，本院对于原告主张被告支付物业费中合理的部分予以支持。原告主张由被告按照欠款总额的5%支付滞纳金，协议中并未对被告未按时缴纳物业费的违约责任作约定，且滞纳金指行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，而原告不属于行政机关，本院对于原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。 综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告徐家林于本判决生效之日起十日内向原告乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司支付物业费29427元； 二、驳回原告乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费626元，由原告乌鲁木齐恒信丰物业服务有限公司负担90元，由被告徐家林负担536元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  吴云 审 判 员  刘阳 人民陪审员  潘军 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  蔡诚