广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0883民初651号原告：欧卫东，男，汉族，1976年6月7日出生，住址广东省吴川市，原告：崔灵，女，汉族，1973年12月30日出生，住址广东省湛江市赤坎区，两原告的共同委托诉讼代理人：李松涛，广东朝胜律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：袁婉媚，广东朝胜律师事务所实习律师。被告：吴川市东和房地产开发有限公司，住所地吴川市海滨街道人民东路（原大山江土产仓库），统一社会信用代码91440883555605337Y。法定代表人：谭亚伦。委托诉讼代理人：周剑平，广东彼德律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓琳琳，广东彼德律师事务所实习律师。原告欧卫东、崔灵诉被告吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称东和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欧卫东、崔灵的共同委托诉讼代理人李松涛、袁婉媚，被告东和公司的委托诉讼代理人周剑平、卓琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧卫东、崔灵向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付D1107、D1108房的逾期办证违约金人民币74439.01元（逾期办证违约金：以已付房价款427401元为基数，按年利率6%计算，自2016年3月7日暂计至2019年1月15日，顺延至被告为原告办理到D1107、D1108房的房地产权属证书之日止）。2、判令被告向原告退还多收取的办证费用14778.99元。以上1、2项合计89218元。4、判令被告为原告办理位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼D1107、D1108房的房地产权属证书。5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月6日,原告与被告就购买被告开发的位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼D1107、D1108房的商品房达成合意并签订《广东省商品房买卖合同》，合同日期留空。原告当天支付首付款及维修基金、房产证办证费。后被告交付由其单方填写日期为2014年9月30日D1107房、2014年12月1日D1108房的《广东省商品房买卖合同》。购房合同约定：D1107建筑面积57.01㎡，价款201373元，D1108建筑面积63.99㎡，价款226028元，两房总价款427401元。原告于2015年3月10日为D1107房余款办理了银行贷款支付，于2016年6月22日为D1108房余款办理了银行贷款支付，至此原告已如约支付了全部款项。被告于2014年7月16日交付D1107、D1108房屋给原告装修入住，根据合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后600个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。然而收房后至今，被告仍未在约定时间内为原告办理房产证。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，据此，被告应依法向原告支付逾期办证的违约金，以年利率6%计算。此外，根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规[2016]2559号）之规定，商品房办理不动产权证登记费为每件80元，向一个以上不动产权利人核发权属证书的，每增加一本证书加收证书工本费10元。以及《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)的规定：个人购买普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的，契税按照1%执行。被告向原告收取办理D1107、D1108房地产权属证书预付费19233元不符合相关收费标准，属于多收费，因此，被告应向原告退还多收的办证费（计算方式见附表）。综上，被告的行为已构成违约，应按合同约定为原告办理房地产权属证书以及向原告支付逾期办证的违约金，并退还多收办证费。恳请法院依法支持原告的诉求。被告东和公司辩称：一、原告关于涉案房屋的首期款至今未足额交纳，我司行使先履行抗辩权，依法无需承担逾期办证的违约责任。涉案的D1107、D1108房属于一房两证，但是至今原告尚未交齐该房的首期款，还有23000元首期款经我司多次催收至今还未支付。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定：“原告在签订本合同时交齐全部首期款”，双方签订合同的实际时间为2014年5月6日，按双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋的交付时间为2014年6月30日，按双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定房屋的办证时间是房屋交付使用后的600个工作日内。因此，根据《合同法》第六十七条规定我司可以行使先履行抗辩权，有权拒绝原告关于办证的要求且无需承担任何违约责任。事实上，原告的房产证已经办出来，但在原告交齐房屋首付款之前，我司不会将房产证交付给原告。另请原告在十日内到我司办公室交纳剩余的房屋首期款，否则我司将根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定行使单方解除权并主张违约金。二、原告关于请求退还多收取办证费用的诉讼请求不符合法律规定。本案中，我司承认的确收到原告预交的办证费，但至今原告仍未实际全额支付应付房款给我司，故涉案房屋的房地产权属证书不可能在原告还未全额支付房款的时候就进行结算，因此，原告请求退还多收取办证费用的诉讼请求不符合法律规定，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议以及符合真实性、关联性、合法性的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月6日，原告欧卫东、崔灵与被告东和公司签订《广东省商品房买卖合同》两份(合同编号：D1107、D1108号)，约定原告向被告购买被告开发的位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼D1107房，建筑面积为57.01㎡，价款201373元；D1108房，建筑面积为63.99㎡，价款226028元。合同签订后，原告已按照约定向被告支付房价款。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后600个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双房同意按下列第3项处理：……3、房地产权属证书由出卖人代为办理，所需费用和相关资料按国家有关政策、收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。如因买受人原因造成房地产权属证书未能按时办理的，出卖人无需承担任何责任，若办理银行按揭或公积金贷款方式的，还应按银行相关规定执行”。2014年7月16日，被告将涉案的D1107、D1108商品房实际交付给原告使用。2017年5月5日，被告取得涉案商品房竣工验收登记备案。2018年9月5日，被告在涉案商品房楼盘张贴办理不动产权证书通知，通知载明：吴川市房管局与不动产登记中心于2018年9月8日派员到涉案商品房楼盘D栋首层为业主办理权属登记证书，业主需携带相关资料前往办理，并附上业主名单，原告在该业主名单内。本院认为：原告欧卫东、崔灵与被告东和公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。根据原告的诉讼请求及被告的答辩理由，本案的争议焦点是：一、原告请求逾期办证违约金应否支持，如需支付应如何计算；二、原告请求被告返还多收取办房产证的费用以及办理权属登记应否支持。关于焦点一。被告主张行使先履行抗辩权，其理由是：原告至今未足额交纳涉案D1107商品房的首期款，故被告依法无需承担涉案D1107、D1108商品房逾期办证的违约责任。原告则陈述涉案D1107、D1108商品房的首期款均已足额交纳，但交纳D1107商品房的首期款收据已遗失，尾款是以申请银行贷款形式付清的，如被告认为原告未交齐首期款，则应在原告申请银行贷款时提出异议，并将所称的23000元首期款一并要求原告贷款支付，故被告的抗辩意见不应予采纳。为此，本院分析如下：1、涉案的D1107、D1108商品房实际为一套大商品房出售，原告主张已足额缴纳商品房的首付款，虽然被告不予认可，但被告在认为原告尚未足额支付涉案商品房首付款的情况下，为何在原告分别于2015年3月10日、2016年6月22日两次为涉案商品房余款办理银行贷款时要求原告一并支付。2、被告于2014年7月16日将涉案商品房实际交付给原告装修入住至今，至原告于2019年3月13日起诉时，未能提供向原告主张权利或催收等相关证据予以佐证，明显不合常理。3、在涉案商品房于2017年5月5日取得竣工验收登记备案后，如原告未足额支付涉案商品房首付款的情况下，仍然为原告办理了权属登记证书。显然，被告的上述抗辩意见难以令人信服，故本院不予采纳。至于原告请求被告按年利率6%支付从2017年6月18日起计至被告为原告办理房地产权属证书之日止的逾期办证违约金问题。本案中，涉案商品房的交付使用时为2014年7月16日，根据双方签订的商品房买卖合同第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后600个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”的规定，被告应于2016年12月5日（即从2014年7月16日起算600个工作日）前办理相关备案手续，而被告直至2018年9月5日才通知原告于2018年9月8日携带相关资料前往涉案商品房楼盘D栋首层，由吴川市房管局与不动产登记中心派员办理，故被告应承担逾期办证违约责任。原告起诉请求从2016年12月6日起计算逾期办证违约金，故从2016年12月6日起开始计算至2018年9月7日（被告通知原告办证的前一天），逾期天数为641天。虽然双方签订的商品房预售合同未对逾期办证的违约金支付方式进行约定，但不能因此视为违约一方不承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告应按照该条规定向原告支付相应的违约金。由于近年来中国人民银行不再公布贷款基准利率，导致该法条的适用失去参照的基准的依据。考虑到商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成办理所有权变更登记的合同义务的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则，对此可以参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理:(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，应按照年利率6%计算占用购房款期间的利息。故逾期办证违约金以总房款427401元为基数、延期天数641天，按年利率6%的标准计算，合计45035.18元（427401元×6%÷365天×641天）。关于焦点二。原告主张被告退还多收取的办证费用14778.99元，因办理不动产权证的收费应以不动产管理部门开具的收费发票为准，至目前为止，不动产管理部门尚未开具实际收费的发票，是否有退还，退还多少，尚未得知，故本案不作处理。此外，原告请求被告为其办理不动产权证，因被告已通知原告提交办理权属登记相关资料由其报产权登记机关备案，故原告该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项之规定，判决如下：一、限被告吴川市东和房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告欧卫东、崔灵支付逾期办证违约金45035.18元。二、驳回原告欧卫东、崔灵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2030.45元，由原告欧卫东、崔灵负担1005.53元，被告吴川市东和房地产开发有限公司负担1024.92元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  李特华审 判 员  屠 丽人民陪审员  孙 晃二〇一九年十二月三日书 记 员  王玉媚