山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11199号 上诉人（原审被告）：王强，男，1987年9月10日出生，汉族，住青岛市市南区。 被上诉人（原审原告）：青岛宝青物业管理有限公司，住所地青岛市市南区海口路12号6-2-B01。 法定代表人：张铭联，总经理。 委托诉讼代理人：岳超，山东森嵘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琳，山东森嵘律师事务所律师。 上诉人王强因与被上诉人青岛宝青物业公司管理有限公司（以下简称“宝青物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初5681号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王强上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判被上诉人请求支付的物业管理服务费按照合计0.39元/建筑平方米/月标准计算。三、依法改判驳回被上诉人请求支付的已超过诉讼时效部分（即2016年7月18日前）的物业管理服务费的诉讼请求。事实与理由：一、王强与宝青物业公司曾在2010年就免除物业费事宜达成了口头协议，现宝青物业公司违反诚信原则，起诉十几年物业费。王强于2010年租住金光都市名家小区4-3-401号房屋，因供暖季暖气压力过大导致暖气管破裂，王强及时通知供热站和物业公司维修。供热公司和物业公司的人员到场后，物业工作人员在接近1个半小时后才找到阀门间的钥匙关闭阀门，致使屋内地板、墙面、踢脚线及部分家具均已被水浸泡，并导致楼下住户屋顶渗水，产生损失。后经三方协商，由王强全额支付对楼下住户的经济补偿，宝青物业公司按照14万元的标准减免收取物业费。如今宝青物业公司虽更换了物业经理，但当时的口头协议是兰经理的职务行为，依然有效。宝青物业公司提起本案诉讼违反诚实信用原则。二、根据《青岛市物价局物业收费管理办法》第八条、第九条规定，普通住宅物业管理区域的前期物业服务收费实行政府指导价，5个星级的物业服务等级对应5个不同的基准价格，具体收费标准可在上浮不超过20%的浮动幅度内确定，下浮不限。宝青物业公司提供的物业服务仅符合一星级服务等级。根据《前期物业服务合同》约定的服务内容，以及宝青物业公司实际履行的物业服务，其公用设施设备维护、公共秩序维护、人员要求、门岗、巡逻、车辆管理、保洁、绿化等服务均不能达到《青岛市物价局物业收费管理办法》以及山东省标准DB37/T1997.1-2011《物业服务规范第1部分：住宅物业》所规定的二星级服务等级，却约定了远超过一星级服务20%幅度的收费，已违反《青岛市物价局物业收费管理办法》的规定。王强所在小区并未成立业主委员会，在物业服务费是否合法合理问题上，王强作为个人处于弱势地位，宝青物业公司的违法定价被原审法院支持，无异于助长物业公司乱收费的气焰。因此，王强请求按照一星级服务标准支付物业费，即物业服务费为0.39元/建筑平方米/月。三、宝青物业公司2016年7月18日前的物业管理服务费、电梯费的诉讼请求已超过诉讼时效，应当予以驳回。1、原审法院依据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定认定本案物业服务费属于分期债务，属于法律适用错误。根据最高法院民二庭《最高人民法院关于民事案件诉讼时效司法解释理解与适用》，定期给付债务是继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务，定期给付合同在履行过程中具有双务性，该债务是在合同履行过程中不断产生的，因为各期债务履行期限届满后，均为独立债务。租金、工资、水电煤气费、利息以及本案中涉及的物业服务费等均为定期给付债务。这与《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的分期债务有本质区别，分期债务是某一债务发生后，当事人依照约定的时间分期履行，其债务在合同订立时即产生，并非在合同履行过程中产生，如分期买卖合同中约定分期付款、分期交货，借款合同中约定分期还贷等。《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”针对定期给付债务，法律及相关司法解释并没有针对其诉讼时效的特别规定，因此应当适用一般的诉讼时效规定。2、原审法院将本案物业服务费认定为分期债务，不符合诉讼时效制度的立法目的。诉讼时效制度以强制性规范指明法律对民事权利的保护期限，目的有二：一是促使权利人及时行使权利，避免久远债务对现实经济秩序的冲击，因而有利于稳定经济秩序。二是便于法院查明事实，避免因年代久远，证据灭失，事实难以查清所带来的困难。依据原审法院的认定，针对超过诉讼时效部分的主张，王强已基于相对稳定的事实关系而发生了其他各种民事法律关系，且能证明自己抗辩主张的证据已因时间太长而灭失在客观世界，这对王强是极其不公平的。综上所述，原审判决适用法律错误，应当依法改判，请求二审法院依法支持王强的上诉请求。 宝青物业公司答辩称，1、诉讼时效应从最后一期物业服务费履行期限届满之日起计算，宝青物业公司一直提供物业服务。一审法院适用法律正确，本案未超过诉讼时效。2、王强主张的与物业公司之间的口头协议，缺乏证据支持，不予认可。3、涉案小区共有房产289套，目前仅有7户未缴物业费，缴费率达97%，以上说明物业服务管理到位。另外，宝青物业公司在2018年被青岛市市南区城市管理局评为“青岛市市南区物业服务行业文明创建示范项目”，进一步印证宝青物业公司完全履行物业服务义务。王强应按合同约定及时缴纳物业费。 宝青物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.王强支付物业管理服务费20756.92元（2012年3月至2018年12月期间，扣除2012年9月至2013年8月期间）、车位费4300元（2011年11月至2018年12月期间），共计25056.92元；2.本案的诉讼费、公告费等全部费用由王强承担。诉讼中，宝青物业公司撤回了对车位费的诉讼请求。事实和理由：宝青物业公司与青岛市房地产开发投资股份有限公司签订《都市名家前期物业服务合同》，约定：金光·都市名家小区由宝青物业公司提供物业管理服务。王强系该小区业主，在宝青物业公司提供物业服务期间，其无故拖欠上述物业管理服务费等。经宝青物业公司多次催要，但王强拒不履行付款义务。宝青物业公司提起诉讼。 一审法院认定事实如下： 1、2005年10月，宝青物业公司与青岛市房地产开发投资股份有限公司签订《“都市名家”前期物业服务合同》，约定：青岛市房地产开发投资股份有限公司委托宝青物业公司为坐落于青岛市市南区的“金光·都市名家”小区实行物业管理，物业管理费：住宅用房2元/每月·每建筑平方米；地下车位1元/每月·每建筑平方米；住宅业主电梯运行费0.4元/每月·每建筑平方米；委托服务自综合验收之日起生效，至业主委员会成立并与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。 2、王强系青岛市市南区x号楼x单元x户的业主，房屋建筑面积为149.33平方米。截止2018年12月31日，王强欠缴青岛市市南区x号楼x单元x户房屋物业管理服务费20756.87元（2012年3月16日至2012年8月31日期间、2013年9月1日至2018年12月31日期间，共计69.5个月）。宝青物业公司履行了书面催收义务。 2012年1月9日，宝青物业公司由原名称青岛宝青物业发展有限公司变更为青岛宝青物业管理有限公司。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。宝青物业公司为王强房屋所在的小区提供物业管理服务，王强作为业主理应按时足额交纳物业管理服务费。因前期物业服务合同明确约定了物业管理费的收费标准，故王强应交纳相应的物业服务费用。 关于本案诉讼时效的问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案的前期物业服务合同尚在法定履行期限内，业主应交纳的物业服务费属于同一债务的分期履行，因此，存在物业服务合同关系的双方当事人因物业服务费支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期物业服务费履行期限届满之日起算。王强关于本案超过诉讼时效的抗辩，一审法院不予采纳。 综上所述，王强应支付宝青物业公司物业管理服务费20756.87元，一审法院对此予以支持。对于超出部分金额，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，判决：一、王强于判决生效之日起十日内向宝青物业公司支付物业管理服务费20756.87元；二、驳回宝青物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费426元，减半收取计213元，由王强负担。 二审中，王强主张：王强的101户房屋是在2010年左右是出租的，物业费是按期缴纳的。王强的101户房屋自2012年3月至2018年12月欠缴物业费、电梯费；401户房屋自2013年9月25日至2018年12月31日欠缴物业费、电梯费，但原物业经理当时口头承诺是抵销两套房屋10万左右物业费。因为和物业经理关系比较好，所以就没有订立书面协议。现在的物业经理已经换人，也找不到证人可以佐证。宝青物业公司对王强的主张不认可。 本院认为，本案争议的焦点为:1、宝青物业公司提起本案诉讼是否超过诉讼时效期间；2、王强是否应给付宝青物业公司欠缴的物业费。 关于焦点一、本院认为，房地产开发商与宝青物业公司签订的《“都市名家”前期物业服务合同》尚在履行期限内，王强应交纳的物业服务费属于同一物业服务合同项下债务的分期履行，依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，本案中，双方当事人对同一物业服务合同关系项下的物业服务费支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期物业服务费履行期限届满之日起算。王强关于宝青物业公司主张2016年7月18日前的物业管理服务费的请求超过诉讼时效的上诉请求，本院不予支持。 关于焦点二、本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王强主张其与宝青物业公司的前任经理达成协议，因其房屋内的暖气漏水造成损失，宝青物业公司同意免除其涉案部分物业管理费用。根据上述法律规定，王强对其主张应提供证据予以证明，现王强未提供证据证明双方就涉案物业费达成协议，王强应承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。本案中，房地产开发商与宝青物业公司签订的《“都市名家”前期物业服务合同》合法有效，该合同明确约定了物业管理费的收费标准，在该合同未变更之前，王强应按照合同履行交纳物业管理费的义务。因此，本院对王强的该上诉理由不予支持。 综上，上诉人王强的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费319元，由上诉人王强负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇一九年十二月十六日 书记员  方高海 王越