文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初7284号原告：重庆世恒物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区民生路7号B幢6楼，统一社会信用代码91500103750090922G。法定代表人：夏光明，系重庆世恒物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：杨凤，系重庆世恒物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：罗自强，系北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。被告：刘庆军，女，1982年10月7日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆世恒物业管理有限公司（以下简称世恒物业公司）诉被告刘庆军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法由审判员秦先俊独任审理，并适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告重庆世恒物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨凤、罗自强、被告刘庆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆世恒物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业服务费3698.42元、电梯费2053.2元、公摊水电费377元、违约金1000元，合计7128.62元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与重庆市XX投资（集团）股份有限公司于2008年5月1日签订《前期物业服务合同》，约定原告为被告所在“XX”小区提供物业服务。物业服务费按建筑面积计算，其中住宅物业收费标准为0.57元/月·平方米，电梯费按月票计算，公摊费为6.5元/月/户，业主未及时交纳物业服务费的违约金计算标准为每日千分之三。被告系“XX”小区15幢1-9-3号业主，房屋建筑面积111.87平方米，其拖欠2015年1月至2019年10月（合计58个月）的物业服务费3698.42元、电梯费2053.2元、公摊水电费377元。被告一直拒绝交纳上述费用，其逾期支付物业服务费产生违约金15719.9元，原告酌情主张违约金1000元。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求人民法院依法判决。被告刘庆军辩称，一、原告未履行《前期物业服务协议》约定的义务，答辩人拒交物业费合法合理。物业服务合同属于双务合同，由于被答辩人没有履行合同义务，致使管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损坏、公共场所被侵占、小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流，电梯不进行正常维修致使电梯时常出故障，现小区已停运电梯2部，已严重危及业主的生命财产安全。小区物业保安乱打人，消防设施大量损坏等。答辩人多次向被答辩人和有关部门反映，上述问题一直未得到解决，因此，大部分业主是由于物业公司的严重违约，业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，是符合情理的。二、由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符合同约定，答辩人基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行抗辩权。物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，时全体业主享有物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，时不利于答辩人以及广大业主公共利益的保护的。三、被答辩人没有履行物业服务合同的义务，无权要求答辩人支付物业费。被答辩人未履行合同义务：1、房屋漏雨、管理混乱，卫生无人打扫。小区乱摆摊子，消防通道被停车占用。2、物业伪造小区业主签名，私自动用小区维修基金账目。3、小区保安不尽责，上班睡觉，还无故殴打业主。4、被答辩人对小区物业进行了二次违法转包。5、小区消防通道长期被车辆占用，小区内随意施工且维护不当，造成小区业主出入不便，环境脏乱差，业主多次要求被答辩人整改，但从未整改过。四、答辩人不应承担违约责任。答辩人拒交物业费是由于被答辩人违约造成，答辩人不存在违约情形，不应当承担违约责任。五、答辩人诉讼的物业费中部分不合理不合法。1、被答辩人诉称水费、电梯费等是由代理相关单位收取，但没有提供相关单位的委托书以及缴费凭证，因此被答辩人时无效代理，答辩人不承认。2、对于2016年7月前发生的物业费已过诉讼时效，请求人民法院依法驳回。经审理查明：2008年5月1日，重庆市XX投资（集团）股份有限公司（甲方）与原告世恒物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘世恒物业公司对XX小区A区、B区提供前期物业管理服务的事宜。物业服务收费按照包干制根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）：住宅0.57元/月·平方米（不含电梯费、公摊水电费、二次供水费）；（2）商业物业1.00元/月·平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。本合同期限为5年，自2008年5月1日起至2013年5月1日止。合同期满，甲、乙双方继续签订物业服务合同。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。该合同还约定了其他事项。合同期限到期后，原告继续为该小区提供物业服务至今。另查明，被告刘庆军系南川区XX小区XX幢X-X-X号房屋的业主，该房屋的建筑面积为111.87平方米。审理中，原告提交了2008年9月27日重庆市南川区物价局作出的《关于核定XX物业服务试行收费标准的通知》（南川物价发[2008]50号文件），该通知中记载关于高层住宅电梯费的收取可实行月票和次票，具体由物业公司根据实际情况决定。1、月票票价：按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数。按人计算：常住人口每人每月10元。2、次票票价：单人单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。“XX”小区业主委员会于2015年4月19日出具一份《关于XX物管收取水电公摊费的情况说明》，载明“南川区人民法院：兹有XX前期物管收取每户业主6.5元的水电公摊费至2013年1月移交给后期物管续收至今。对于该费用的收取业主委员会认为是合理范围，故同意继续收取。特此证明”。南川区XX街道XX社区居民委员会于2018年9月18日出具一份《证明》，载明“兹有南川区XX小区自建设交付以来，开发企业依法与重庆世恒物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，XX一直由世恒物业公司于2008年5月开始提供物业服务并至今。由于小区业主委员会未与重庆世恒物业管理有限公司签订物业服务合同，亦未聘请新的物业服务企业，因此根据《重庆市物业管理条例》第五十四条的规定，开发企业与世恒物业公司签订的《前期物业服务合同》有效至与其他物业单位签订物业服务合同为止。小区业主与世恒物业公司的权利义务关系均受《前期物业服务合同》约束和调整，物业服务收费标准等均适用《前期物业服务合同》的约定及相关收费文件的规定。”本院在审理XX小区物业服务合同纠纷系列案件中，部分业主提交了照片，通过该照片发映了原告世恒物业公司存在一定服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况。以上事实，有原、被告的当庭陈述以及原告提交的《前期物业服务合同》、住户登记表、南川区物价局关于核定XX物业服务试行收费标准的通知、物业服务费收费公示、重庆市南川区XX小区业委会关于XX物管收取水电公摊费的情况说明、证明、不动产登记证明等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原告世恒物业公司与XX小区的建设单位重庆市XX投资（集团）股份有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，前述物业服务合同依法对XX小区的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区“XX”小区进行了物业管理服务，作为业主的被告刘庆军应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。对于被告提出该小区实际是由汶沛物业在管理、原告违法转包，原告私自动用大修基金等抗辩理由，被告未提供充分证据予以证明，对此抗辩，本院不予采纳。对被告提出公共场所被侵占、小区绿化被侵占、乱搭乱建等问题，因上述问题不是因为原告世恒物业公司不履行或者不完全履行物业服务而造成，且上述问题系侵权纠纷，与本案并无关联，对被告的这一抗辩理由，本院不予采纳。对于被告提出的小区保安打人的问题，系侵权纠纷，被侵权人可以另案主张，但不是被告不缴纳物业费的理由。对于被告提出2016年7月以前的物业服务费已经过诉讼时效的问题，由于原告一直持续在该小区服务，物业服务关系一直存在，不存在过诉讼时效的问题，故对被告的此抗辩，本院不予采纳。综上，原告主张判决被告支付物业服务费的诉讼请求合法，本院予以支持。故被告应当向原告支付从2015年1月至2019年10月期间的物业服务费3698.42元（111.87平方米×0.57元/月·平方米×58个月）。原告主张的电梯费2053.2元，《房屋登记信息查询证明》载明业主只有被告刘庆军1人，因此，被告应承担的电梯费为684.4元{【（10元+0.3元×（9-3）层】×1人×58个月}，超出部分，本院不予支持。被告刘庆军应当支付的公摊水电费为377元（6.5元/月×58个月）。上述费用合计为4759.82元。本院在审理XX小区物业服务合同纠纷系列案件中，部分业主提交了照片，通过该照片发映了原告世恒物业公司存在一定服务内容不够全面，服务质量不够优质的情况，即履行物业服务中存在一般瑕疵。而由于该瑕疵，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告刘庆军于本判决生效后立即支付原告重庆世恒物业管理有限公司2015年1月至2019年10月期间的物业服务费3698.42元、电梯费684.4元、公摊水电费377元，共计4759.82元。二、驳回原告重庆世恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告刘庆军负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 秦先俊二〇一九年十二月二十三日法官助理 彭恒瑶书 记 员 滕 瑶