新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2019）新01民终4566号上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆碧桂园房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区米东北路西二巷181号3号楼101室。法定代表人：宋联，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许玉鹏，男，该公司工作人员。上诉人（原审被告、反诉原告）：严天翔，男，1979年8月10日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐新市。委托诉讼代理人：王友豪，新疆翔瑞律师事务所律师。上诉人新疆碧桂园房地产开发有限公司（简称碧桂园房产公司）与上诉人严天翔因商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2019）新0109民初3532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。碧桂园房产公司的委托诉讼代理人许玉鹏，严天翔的委托诉讼代理人王友豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园房产公司上诉请求：1．依法撤销一审判决第三项，改判严天翔向我公司支付违约金145,421.7元；2．依法撤销一审判决第四项判决，改判我公司无需向严天翔退还房款。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。我公司与严天翔签订的《商品房买卖合同》及其附录、附件，约定的总房价款10%的违约金并不过分高于严天翔违约给我公司造成的损失。严天翔的违约行为给我公司造成诸多损失，包括但不限于利息损失、房价下调的差价损失、建设资金长期未能回笼的损失、税费损失、佣金损失、交易成本损失等，仅房价下调的差价损失就高达人民币15万元左右，合同约定总房价款的10%的违约金金额为人民币145,421.7元，并未超过造成损失的30%，违约金并不过高。严天翔故意不履行付款的义务，存在严重的过错，其作为违约方，应对违约金过高的主张承担举证责任，而且违约金同时具有补偿性及惩罚性，严天翔应当按合同约定承担违约责任，一审判决仅按照利息损失酌定违约金不符合法律规定。综上，请求二审法院依法予以改判，支持我公司的上诉请求。严天翔辩称，一审判决对于违约金的认定符合事实情况，适用法律正确。碧桂园房产公司提供的关于损失的证据，均不应采信，以银行利息损失为标准计算违约金符合法律规定。碧桂园房产公司提到我方是恶意不支付房款，碧桂园房产公司应对其主张进行举证，我方是因为买房过程中，碧桂园房产公司的工作人员称可以办银行贷款，因征信问题未能贷款，我方为及时止损未进行再次付款，并且多次找碧桂园房产公司协商解决，不存在恶意行为。合同约定的违约金过高，我方有权依法请求予以调整，碧桂园房产公司主张的违约金数额没有实际作为支撑。综上，请求二审法院依法驳回碧桂园房产公司的上诉请求。严天翔上诉请求：依法撤销一审判决第四项，改判为：碧桂园房产公司从严天翔已付房款72,711元中扣除违约金35,000元，于本判决生效之日起十日内向严天翔退还剩余已付购房款37,711元或将本案发回重审。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一审法院对我方的反诉请求认定有误，我方主张碧桂园房产公司退还购房款45,369元的逻辑前提是一审判决支持我方只承担违约金27,342元，一审判决则认定其余部分我方自行放弃主张，是事实认定的严重错误。一审判决违反合同解除后恢复原状的法律规定，同时对于诉讼费的计算和负担比例也违反法律规定，导致一审判决明显错误。综上，请求二审法院审查核实，并依法予以改判或发回重审。碧桂园房产公司辩称，严天翔未按照合同约定支付房款，逾期超过90天，我公司有约定的合同解除权，并按照合同约定总价款的10%收取违约金。严天翔主张违约金过高应承担举证责任，因严天翔的违约行为给我公司造成的诸多损失，其中房价下调损失约为85,712元，合同约定违约金没有超过上述损失的30%，违约金并不过高。综上，请求二审法院依法驳回严天翔的上诉，支持我公司的上诉请求。碧桂园房产公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除我公司与严天翔于2018年12月2日签订的编号为2018预0207751的《商品房买卖合同》及其附录、附件；2．判令严天翔在本判决生效之日起10日内协助配合办理编号为2018预0207751的《商品房买卖合同》的注销网签备案登记手续并承担相关费用；3．判令严天翔向我公司支付违约金145,421.7元，（在严天翔已支付的房款72,711元中予以扣除，不足扣除的部分72,710.7元，由严天翔支付给我公司）。严天翔翔一审法院提出反诉请求：1.判令解除2018年12月2日双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令碧桂园房产公司向我方退还购房款45,369元。一审法院认定事实：碧桂园房产公司在乌鲁木齐市××区开发房产项目，2018年8月31日取得编号为乌房预许字2018080357号的商品房预售许可证。2018年12月2日，碧桂园房产公司与严天翔签订了《乌鲁木齐碧桂园认购书》，约定严天翔在交纳定金5万元后，双方于2019年1月27日付清第一期楼款294,217元（含定金），二期楼款116万元于2019年1月27日前付清（银行按揭款），约定于2019年1月27日签订商品房买卖合同。双方签订认购书当天，严天翔又向碧桂园房产公司支付了首期房款22,711元，双方当天又签订了制式的《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为2018预0207751。合同约定碧桂园房产公司将其开发的××园的房屋预售给严天翔。约定房款总额为1,454,217元，约定付款方式为：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金5万元，买受人按下列第3种方式按期付款，第3种方式为：贷款方式付款，商业贷款，买受人应当于2018年12月2日前支付首期房价款294,217元，占全部房价款的20.23%，余款116万元申请贷款支付。在逾期付款责任中约定，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理，第2种方式内容为：详见本合同附件十一补充协议之约定。在合同后所附的附件十一补充协议中的第四条约定：买受人未按约定时间付款的，按下列方式处理，按逾期时间分别处理（不作累加），1．逾期在90日内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2．逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的10%。补充协议第十六条约定关于合同解除，约定内容为：双方一致同意，因买受人原因导致合同解除的，买受人应向出卖人支付总房价款10%的违约金。补充协议约定经出卖人和买受人签字（盖章）后随合同生效而生效，效力优先于合同。合同签订后，严天翔一直未付剩余款项。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，碧桂园房产公司与严天翔之间签订的编号为2018预0207751号商品房预售合同（预售）及附件系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效。2018年12月2日签订的商品房预售合同（预售）的附件十一中约定自买受人未按约定时间付款逾期超过90日后出卖人有权解除合同，按此约定在碧桂园房产公司要求解除双方合同的起诉状送达严天翔时已发生解除合同的效力，故双方合同于2019年6月10日严天翔接到起诉状时双方合同解除。对严天翔认为自己是在碧桂园房产公司销售人员答复信用卡逾期不影响按揭贷款的审核和发放的情况下购房，现因个人征信导致按揭贷款不能发放是碧桂园房产公司的原因，严天翔以此主张解除，因严天翔所主张的以上事实并未证据证实，在双方的合同中也未体现碧桂园房产有按揭贷款如何发放的解释权，故对严天翔以自己具有解除权而要求解除合同的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因本案碧桂园房产公司在严天翔交纳了部分房款后已为严天翔办理了房产备案登记，现双方合同解除，碧桂园房产公司应退还严天翔的房款，而严天翔应配合碧桂园房产公司注销编号为2018预0207751的《商品房买卖合同（预售）》的备案登记并承担相应的注销登记而造成的费用。本案中严天翔只要求碧桂园房产公司返还购房款是扣除自己计算的应向碧桂园房产公司承担的违约金后计算的数额，其主张数额少于应退还金额，按照严天翔主张数额予以支持。关于违约责任，严天翔逾期付款构成违约应承担违约责任。严天翔应承担合同约定的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十一条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，严天翔认为约定违约金过高，要求减少。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中碧桂园房产公司认为其损失包括房价下调的价差损失、税费损失、销售人员的佣金损失及交易成本的损失，从举证情况看，对于房价下调损失碧桂园房产公司的证据不能证实其主张，而对销售人员佣金损失和交易成本碧桂园房产公司也未出示相应证据，而税费损失与碧桂园房产公司要求严天翔承担注销网签备案登记相关费用的诉讼请求相同，应按照碧桂园公司利息损失，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合以下情节综合确定违约金：严天翔确系违反双方合同约定未按时支付剩余房款1,381,505元；碧桂园房产公司在合同约定有延期付款90天后的解除权未在合理期间内行使而有使损失扩大的风险；碧桂园公司已将此合同进行备案；碧桂园房产公司为签订合同投入了相应的资源；严天翔未履行给碧桂园房产公司造成的利息损失。综合以上因素，一审法院根据公平原则和诚实信用原则酌定违约金为35,000元。判决：一、碧桂园房产公司与严天翔于2018年12月2日签订的《商品房预售合同（预售）》及其附录、附件于2019年6月10日解除；二、严天翔于本判决书生效之日起一个月内协助碧桂园房产公司办理注销2018预0207751《商品房预售合同》预售备案登记手续并承担因此而产生的费用；三、严天翔于本判决生效之日起十日内向碧桂园房产公司支付违约金35,000元；四、碧桂园房产公司于本判决生效之日起十日内向严天翔退还已付房款45369元；五、驳回严天翔要求解除商品房买卖合同的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，碧桂园房产公司提交了：2019年11月29日碧桂园房产公司与案外人李丹、安宏志签订的认购书，用于证实碧桂园房产公司将涉案房屋另售，存在房价下调的差价损失约为85,712元，该损失应由严天翔承担。严天翔质证认为：真实性无法确认，涉案房屋进行了网签备案登记，碧桂园房产公司另出售的合法性有待商榷，该损失不属于直接损失，单方出具的价格不能作为价值下降的依据，关联性不予确认。该认购书系碧桂园房产公司单方面提供，与本案合同违约之诉并无直接的关联性，本院对其证明效力不予采信。本院对一审判决认定的事实及依据的证据予以确认。本院认为，碧桂园房产公司与严天翔签订的《商品房预售合同》及其附录、附件系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同，合同中对违约责任及违约金的承担约定明确，严天翔未按合同约定支付首期购房款，剩余房款亦没有办理银行按揭，其构成违约，对此本院予以确认。双方对于违约责任如何承担及已付的购房款是否应当予以退还产生争议，本案的争议焦点为：严天翔承担的违约责任及违约金应当如何认定、碧桂园房产公司是否应当向严天翔退还已付购房款。对此本院分析如下：一、关于严天翔应当承担的违约金数额如何确定的问题。根据双方合同约定，严天翔应在2018年12月2日前支付首期购房款，严天翔现已逾期超过90日，合同中约定的解除合同的条件成就，碧桂园房产公司可以行使约定解除权，一审判决双方签订的合同及其附录、附件解除，双方对于解除事宜均无异议，对此本院予以确认。双方合同总房价款1454,217元，严天翔已支付房款72,711元。根据双方合同约定，“出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的10%向出卖人支付违约金”，补充协议还约定，双方一致同意，因买受人原因导致合同解除的，买受人应向出卖人支付房屋总价款10%的违约金。补充协议约定经出卖人和买受人签字（盖章）后随合同生效而生效，效力优先于合同。按照上述合同约定，严天翔应向碧桂园房产公司承担的违约金数额为145,421.7元（145,421.7元×10%）。关于严天翔主张违约金数额过高应予调整，并主张因合同解除的违约损失应是严天翔未支付购房款的利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率年利率4.75%计算，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失可以参照以下标准确定，逾期付款的按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方对违约金的计算标准约定明确，不符合适用该司法解释参照计算违约金数额的规定，其次，《解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，严天翔作为违约方主张违约金过高，应承担举证责任，其未提供相应证据，而且违约金以补偿性为主兼惩罚性，因此本院对其认为违约金过高应予以调整的意见不予采纳。一审判决对于严天翔应当承担违约金数额的调减不当，本院予以纠正。二、本案中，碧桂园房产公司为履行合同已经办理预售登记备案手续，合同解除后，应当恢复合同签订前的状态，故严天翔应协助碧桂园房产公司办理注销预售备案登记手续并承担因此产生的费用，本院予以支持。关于严天翔要求碧桂园房产公司返还房款的数额问题，严天翔在反诉请求中自愿承担违约金的数额为27,342元，严天翔愿意承担该违约金数额的前提是碧桂园房产公司退还全部房款，以全部已付房款为基础核减应当支付的违约金数额，一审判决对此认定错误，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述法律规定，严天翔上诉认为碧桂园房产公司应当退还已付购房款的理由，本院予以支持。三、鉴于严天翔在一审反诉请求中同意支付部分违约金27,342元，其主张返还的已付购房款数额中已扣减了该部分违约金的数额。结合双方当事人的意见及本案客观事实，严天翔应向碧桂园房产公司支付的违约金为118,079.7元，碧桂园房产公司应向严天翔返还的购房款应为45,369元，因该债务系金钱债务，双方可以进行折抵，碧桂园房产公司应将已收取的购房款返还严天翔，严天翔可以将其应承担的违约金与碧桂园房产公司应返还的购房款折抵后，将违约金支付给碧桂园房产公司。综上，碧桂园房产公司的上诉请求成立，予以支持。严天翔的上诉请求部分成立，予以支持，一审判决适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐米东区人民法院（2019）新0109民初3532号民事判决第一项、第二项、第五项，即：一、新疆碧桂园房地产开发有限公司与严天翔于2018年12月2日签订的《商品房预售合同（预售）》及其附录、附件于2019年6月10日解除；二、严天翔于本判决书生效之日起一个月内协助新疆碧桂园房地产开发有限公司办理注销2018预0207751《商品房预售合同》预售备案登记手续并承担因此而产生的费用；五、驳回严天翔要求解除商品房买卖合同的诉讼请求；二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐米东区人民法院（2019）新0109民初3532号民事判决第三项为：严天翔于本判决生效之日起十日内向新疆碧桂园房地产开发有限公司支付违约金118,079.7元；三、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐米东区人民法院（2019）新0109民初3532号民事判决第四项为：新疆碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向严天翔退还已付房款45,369元。以上款项相互折抵后，严天翔应向新疆碧桂园房地产开发有限公司支付72,710.7元，如果严天翔未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费19,196.75元（新疆碧桂园房地产开发有限公司已预交），由严天翔负担；一审案件反诉受理费467.11元（严天翔已预交），由新疆碧桂园房地产开发有限公司负担；二审案件受理费3,691.98元（新疆碧桂园房地产开发有限公司已预交3,208.43元，严天翔已预交483.55元），由严天翔负担3,208.43元，由新疆碧桂园房地产开发有限公司负担483.55元。本判决为终审判决。审判长 冯 宁审判员 卫 杨审判员 焦 玉二〇一九年十二月二十七日书记员 赵紫薇