浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0282民初8670号 原告：徐文科，男，1964年4月17日出生，汉族，住慈溪市。法律文书送达地址：慈溪市寺山路178号（代收人沈国辉）。 委托诉讼代理人：沈国辉，浙江万豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈菁，浙江万豪律师事务所律师。 被告：戎某，女，1977年1月27日出生，汉族，住慈溪市。 被告：柳伟立，男，1974年4月30日出生，汉族，住慈溪市。 被告：柳甘霖，女，1999年3月11日出生，汉族，住慈溪市。 被告：柳某，男，2006年9月25日出生，汉族，住慈溪市。 法定代理人：戎某，系被告柳某母亲。 四被告共同委托诉讼代理人：李坝，浙江尚甬律师事务所律师。 原告徐文科与被告戎某、柳伟立、柳甘霖、柳某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法适用简易程序,分别于2019年9月9日、11月12日两次公开开庭进行了审理。原告徐文科及其委托诉讼代理人沈国辉、被告柳伟立两次庭审均到庭参加诉讼，四被告的共同委托诉讼代理人李坝第一次庭审到庭参加诉讼，被告戎某、柳甘霖、柳某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告徐文科向本院提出并明确诉讼请求：1.确认原、被告于2012年1月14日签订的《拆迁安置房买卖合同》有效；2.要求被告协助原告按约办理坐落在慈溪市>车库转让过户手续；3.要求被告按补充条约支付优惠结算面积折价18468.18元；4.判令被告承担违约金50000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告戎某、柳伟立系夫妻，并系被告柳甘霖、柳某父母。2012年1月14日，原、被告经相互协商，共同签订《拆迁安置房买卖合同》1份，约定被告向原告转让位于慈溪市灶浦拓疏工程安置区内拆迁安置房120平方米，房屋转让价计422880元；此外双方约定该安置房指标由原告个人所买，被告应无条件配合原告办理过户手续，不得用任何方式拒绝阻扰。合同生效后，原告按约履行。目前被告的安置房已过户给原告方，但被告以车库不属于房屋转让范围为由，拒绝协助原告办理车库过户手续。根据慈溪市胜山镇人民政府胜委[2017]123号关于《四灶浦工程胜山镇拆迁安置房分房实施方案》的通知，安置房附属室内车库系搭配性质，属于安置房范围。原告经与被告多次协商未果，为此提起诉讼。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条之规定，请依法维护原告权益。 被告戎某、柳伟立、柳甘霖、柳某共同答辩称：1.关于第1项诉请，合同是否有效请法院依法判决。签订合同时被告柳甘霖和柳某是未成年人，房屋的拆迁原本就是拆迁给四被告的。2.关于第2项诉请，双方签订《拆迁安置房买卖合同》未涉及车库，根据物权法第74条相关规定，车位的归属应当通过出售、附赠或出租，本案未涉及上述情形，不存在过户的事情，无事实和法律依据。3.关于第3项诉请，3号楼的优惠面积只有34.68㎡，也已经全部给了原告，不存在再支付优惠结算面积18468.18元差价的情况。4.关于第4项诉请，原、被告均已经履行相关义务，原告支付了购房款，被告也将房屋过户给原告，不存在违约的情况。 原告徐文科为证明其诉称主张成立，向本院提交了如下证据： A1.《拆迁安置房买卖合同》1份，证明2012年1月14日原、被告签订合同的事实； A2.收据、现金缴款单各1份、存款利息单2份，证明原告支付购房款422880元的事实； A3.中共慈溪市胜山镇委文件（胜委[2017]123号）1份，证明车库系搭配性质属于安置房范围的事实； A4.住宅用房调产安置补充结算单1份，证明车库属于拆迁安置范围的事实； A5.3号楼及车库平面图的照片（彩色打印件）1份，证明选房时被告对该房屋和车库选定归原告无异议的事实； A6.选房确认书1份，证明当时被告戎某选房时车库属于主体房搭配一并选好的事实。 经庭审质证，四被告对原告提交的证据的质证意见如下：对证据A1的真实性无异议，对关联性有异议，合同已履行完毕，柳甘霖、柳某是未成年人，依据相关法律规定未成年人名下房屋必须保证未成年人的利益才能出售，合同是否有效由法院判断。对证据A2中的收据、存款利息单的真实性、合法性、关联性均无异议，但对现金缴款单的真实性有异议，因为是复印件，另该款项是原告自行支付的房屋款项，不包含在422880元内。对证据A3的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据是复印件无法确认真实性，另本案是房屋买卖合同，四被告安置后将房子卖给原告，不涉及文件内容。对证据A4的真实性、合法性无异议，该原件在被告手上，但3号楼的安置房屋优惠结算面积只有34.68㎡，被告方已经把所有的优惠面积给了原告，不存在差价的问题。对证据A5的真实性、合法性、关联性均有异议，车库是被告购买的，是可以认定为被告个人的财产，不包括在《拆迁安置房买卖合同》中。对证据A6无异议。 被告戎某、柳伟立、柳甘霖、柳某为证明自己的辩称，共同向本院提交了如下证据： B1.《征收集体所有土地房屋拆迁调产安置补充协议》1份，证明被告按约履行了出售房屋的义务； B2.《住宅用房拆迁调产安置补偿协议》1份，证明被告的安置情况； B3.《关于调整安置方式的申请报告》1份，证明被告安置方式的变更； B4.住宅用房调产安置补充结算单1份，证明被告已经让原告享受了优惠结算的面积； B5.《存量房屋买卖合同》1份，证明被告已经按照合同的约定将房屋过户给原告，双方交易的对象不包括车库。 经庭审质证，原告对四被告提交证据的质证意见如下：对证据B1-B4的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据B5的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，原告认为存量房屋买卖合同的受让人徐孟育系原告儿子，当时双方约定该房屋转让至其儿子名下，但是原告未放弃车库，原告认为应按照双方签订的拆迁安置房买卖合同约定的指标归原告享有。 对上述证据，本院分析认证如下：本院对证据A1的真实性、关联性予以确认，关于合法性本院将结合下文予以阐述；对证据A2、A3、A4、A6、B1-B5的真实性、合法性及关联性均予以确认。证据A5为照片打印件，照片内容为3号楼房屋及车库的平面图，原告称该照片系被告戎某在选房现场发送给原告女儿的，以此证明选房时被告方对车位归原告无异议。暂且不论该证据的真实性及来源，仅从内容来看，案涉车位并未被特别标注，处于待选状态，并不能看出是谁选了涉案车位，即使该照片是被告戎某发送给原告女儿的，原告作为支付了对价的受让方参与选房合情合理，被告戎某发送该照片给原告女儿也合情合理，并不能据此认定原告选定了车位，故该证据无法证明原告的待证事实，本院不予认定。 以下为本案无争议事实，本院予以确认： 2011年9月16日，被告戎某与案外人慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁办公室（以下简称拆迁办）、慈溪众联房屋拆迁有限公司签订《住宅用房拆迁调产安置补偿协议》，约定被告戎某坐落于江东南路138号的房屋列入慈溪市四灶浦拓疏工程胜山段工程建设项目的房屋拆迁范围，建筑面积206.85㎡，可补偿安置建筑面积206.85㎡，土地面积229.7㎡，家庭可安置人口4人，确定可安置面积320㎡，合计补偿456461元等。2012年1月10日，被告戎某向拆迁办提交《关于调整安置方式的申请报告》1份，要求将可安置面积320㎡中的80㎡调整为货币安置，240㎡调产安置。拆迁办于同年1月12日表示同意予以调整。同年1月14日，原告作为乙方与四被告作为甲方签订《拆迁安置房买卖合同》1份，约定本合同安置房地址位于慈溪市灶浦拓疏工程胜山段房屋拆迁安置房，甲方原被拆迁房屋坐落32东南路138号，合计可补偿安置建筑面积206.85㎡，土地面积229.7㎡，家庭可安置人口4人，确定可安置面积320㎡,现将可安置面其中的120㎡出卖给乙方；上述安置房指标面积为120㎡，单价为3524元/㎡，该安置房指标成交价格为422880元；甲乙双方同意签订该合同时以现金付款方式一次性付清成交价422880元；甲方如在与本合同乙方签订合同的情况下再与本合同外第三人签订该合同指定的安置房指标买卖行为以及存在欺骗乙方等事宜时，甲方要付违约金500000元与乙方，并归还乙方支付给甲方的买卖本金，同时乙方不放弃追究甲方的法律责任，乙方应当定时支付买卖款于甲方，本安置房办理过户费用由乙方支付；住宅用房拆迁调产安置补偿协议编号130#-2，甲方承诺将剩余的86.85㎡享受面积给乙方。同日，原告向被告方支付了上述422880元，被告戎某向原告出具收据1份。2017年12月26日，中共慈溪市胜山镇委下发关于印发《四灶浦工程胜山镇拆迁安置房分房实施方案》的通知，载明关于安置分房原则，安置房附属的室内车库和杂物间（自行车库），为确保120平方米、160平方米的主体房及5楼的主体房每户拥有1只室内车库或1只杂物间（自行车库），为此由拆迁人搭配主体房确定，与主体房源同时公布，不再另行选择，但被拆迁人可以自由选择是否购买，其中3号楼102室安置房搭配车库为。2018年1月10日，被告戎某签署选房确认单1份，载明被拆迁人戎某实际可安置面积240㎡，按规定完成选房，选得主体房屋7#301室及室内车库C7-1、主体房屋3#102及室内车库C3-11。同年10月30日，被告戎某作为甲方与案外人慈溪市房屋征收中心作为乙方签订《征收集体所有土地房屋拆迁调产安置补充协议》1份，约定乙方选择期房调产安置面积240㎡，乙方被拆迁房屋建筑面积206.85㎡，可用于安置用房优惠结算面积149.96㎡，甲方安置乙方住宅用房两套，位于胜山镇江影新苑小区，主体房7#401室及车库、主体房3#202及车库。同时于同日形成的《住宅用房调产安置补充结算单》载明：被拆迁人戎某期房调产安置面积240㎡，安置住宅房屋两套合计建筑面积231.99㎡，计入可安置面积231.99㎡，剩余可安置面积8.01㎡，其中3#202室建筑面积116.71㎡，基本造价结算单价1112元/㎡,基本造价结算金额129782元，安置房优惠结算面积34.68㎡，优惠结算单价354元/㎡，安置房优惠结算金额12277元，管道煤气结算金额2500元，车库结算金额31350元；7#401室建筑面积115.28㎡，安置房优惠结算面积115.28㎡，车库结算金额32582元；剩余可安置面积8.01㎡按照结算单价3524元/㎡结算，剩余可安置面积结算金额为28227元。同日，原告以被告戎某名义向慈溪市胜山镇城镇建设投资发展有限公司支付了上述3#202室的房屋价款（不包括车库结算金额）及管道煤气款共计108411元[129782元-12277元-（120㎡-116.71㎡）×3524元/㎡+2500元]。同日，被告戎某支付了3#202室搭配车库的价款31350元。现该车库登记于被告戎某名下。2018年11月16日，被告戎某作为甲方与原告儿子徐孟育作为乙方签订《存量房买卖合同》1份，约定甲方将上述3#202室转让给乙方，乙方支付甲方房款400000元。现该房屋已登记于原告儿子徐孟育名下。 本案争议的焦点如下：一、《拆迁安置房买卖合同》是否有效？二、涉案车库是否属于原、被告《拆迁安置房屋买卖合同》约定的交易范围？三、《拆迁安置房买卖合同》中补充条约载明的优惠面积86.85㎡原告能否全部享受？ 关于第一个争议焦点，原告主张《拆迁安置房买卖合同》有效，四被告抗辩《拆迁安置房买卖合同》无效的理由有二，一是因被告柳甘霖、柳某签订合同时系未成年人，监护人处分未成年人财产须为其利益，二是安置房指标不能转让，合同标的违法，但是否有效由法院审查。本院经审查后认为，关于监护人处分未成年人财产问题，四被告未明确说明本案中存在何种不为未成年人利益出售房屋的情形，本院认为本案中买卖双方系等价有偿交易，不存在双方恶意串通损害未成年人利益的情形，虽然目前无法判断出被告方出售房屋的真正意图，但在我国亲权与监护权未分离区别的情况下，被告戎某、柳伟立作为监护人的经济状况好坏必然关乎抚养能力状态，即使资金困难出卖房屋，本院亦难以据此认定损害人未成年人利益，原告作为善意买受人并不具备审查能力，无从知晓监护人处分财产的真实目的，如在纠纷产生之际仅凭四被告的陈述即认定此笔交易损害未成年人利益而无效，显然不利于交易的安全和稳定，亦可能导致对未成年人利益保护的滥用，即使被告戎某、柳伟立出售涉案房屋损害了被告柳甘霖、柳某的利益，被告柳甘霖、柳某亦可向被告戎某、柳伟立主张权利，但该权利的行使并不影响本案《拆迁安置房买卖合同》本身的效力认定，故四被告的这一无效事由抗辩，本院不予采信。关于合同标的违法的问题，本院认为拆迁安置房是政府因房地产征迁而给予被拆迁人的安置补偿，是被拆迁人因财产被征收而获得的一种经济补偿方式，属于被拆迁人的一项财产权利，拆迁安置房面积的转让实质上是一种财产权利的转让。本案中，案涉安置房所涉土地属国有建设用地，土地用途为住宅，不存在法律、行政法规的强制性规定中禁止转让的情形，故四被告的这一无效事由抗辩本院亦不予采信。综上，本院认定《拆迁安置房买卖合同》系双方真实意思表示，且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 关于第二个争议焦点，首先，从《拆迁安置房买卖合同》内容来看，原、被告双方转让的仅仅是被告在拆迁安置过程中可得的拆迁安置房屋的面积120㎡，原、被告双方转让的对象中并不涉及车库；其次，从被告的权利来源看，四被告转让安置房面积来源于被告戎某与慈溪市征收集体所有土地房屋拆迁办公室签订的《住宅用房拆迁调产安置补偿协议》，该协议中的安置面积仅仅是住房面积，并不包含车库；再次，从安置房和涉案车库的相互关系来看，涉案车库是独立于拆迁安置房的不动产，拆迁安置房与涉案车库之间并不是主物和从物的关系，根据胜山镇党委《四灶浦工程胜山镇拆迁安置房分房实施方案》，并不是每套安置房都配备了车库，车库并不是属于安置房的面积，被告作为被拆迁人可以选择购买车库，也可以选择不购买车库；还有，从《拆迁安置房买卖合同》的合同价款422880元来看，签订合同时尚未确定具体的安置房，双方在庭审中一致确认将来选定的安置房的基本造价等款项需由原告另行支付，安置房的基本造价并不包含在422880元中。由此可见，在422880元合同价款不包含安置房基本造价等款项的情况下，亦不可能包含车库的价款，原告称其以其子名义与被告戎某签订的《存量房买卖合同》载明的房屋价款为400000元，而《拆迁安置房买卖合同》载明的价款为422880元，两者的差价22880元即为车库价款，对此本院认为，原告除了向四被告支付422880元外，还以被告戎某的名义向拆迁人支付了108411元，故原告为取得涉案3#202室安置房的所有权共计支付531291元，扣除其中的2500元管道煤气款，528791元才是涉案安置房的实际转让价格，而该价格中并不包括车库价格，原告诉称差价22880元为车库价款无事实依据；最后，原、被告在事后未对车库的转让达成补充协议。2018年10月30日，原告按照《住宅用房调产安置补充结算单》以被告戎某的名义向拆迁人支付了涉案安置房的基本造价等相关款项（包括管道煤气款）时，其既未向拆迁人支付车库款项，也未向四被告支付车库的价款，直至2018年11月16日，原告以其儿子徐孟育名义与被告戎某就签订《存量房买卖合同》时，原告也未要求在合同中明确双方买卖的房屋中包括车库。原告称在双方对车库有争议的情况下先行过户主体房是无奈妥协之举并未放弃车库权利，但事后原告并未提供证据证明其在签订《存量房买卖合同》时就车库向四被告主张过权利。综合以上几点，原、被告的《拆迁安置房买卖合同》中交易的仅是120㎡的安置房并未包括车库，双方在事后签订的《存量房买卖合同》中未约定涉案车库的交易，也未就车库交易达成补充协议，故在原、被告的房屋买卖中并不包括涉案车库。 关于第三个争议焦点，首先，被告方陈述《拆迁安置房买卖合同》中补充条约载明的86.85㎡享受面积系按照被拆迁房屋的建筑面积206.85㎡减去被告方自留面积120㎡后所得，选用该计算方法是因为当时不确定将来会有多少优惠面积可以享受，原告对此未予否认。由此可以说明双方对将来优惠面积可能不足或者超过206.85㎡有合理预见。在此情况下，双方选择按照建筑面积来确定原告剩余可享受的优惠面积应是双方充分协商的结果。其次，在原、被告签订《拆迁安置房买卖合同》前，被告方《关于调整安置方式的申请报告》已获批准，被告方将可安置面积320㎡中的80㎡调整为货币安置，调整后调产安置的面积仅剩240㎡，无论被告方是否将调整安置方式的情况告知原告，被告方在明知其调产安置面积仅剩240㎡及将来可能存在可享受优惠面积减少的情况下，仍承诺给予原告86.85㎡享受面积，是被告方对自身权利的处分，被告方应按约履行，且被告方已获得80㎡货币安置款项，被告方的总体财产权益并未受损。最后，《住宅用房调产安置补充结算单》载明安置房优惠结算面积149.96㎡，优惠结算单价均为354元/㎡，在优惠结算单价一致的情况下，被告方优先满足了自身的优惠结算面积，仅给原告享受了34.68㎡的优惠结算面积，如此分配未经过原告同意，故原告在同等条件下应享有同等权利，至少应当按照安置房建筑面积分配安置房优惠结算面积。综上，本院认定原告有权全部享受《拆迁安置房买卖合同》中补充条约载明的优惠面积86.85㎡。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据上述争议焦点的论述，本院认定《拆迁安置房买卖合同》有效，四被告应当按照约定支付原告剩余优惠面积价款18468.18元[（86.85㎡-34.68㎡）×354元/㎡]，故对原告该部分诉讼请求本院予以支持。原、被告签订的《拆迁安置房买卖合同》并未包含车库，双方在事后签订的《存量房买卖合同》中未约定涉案车库的交易，也未就车库交易达成补充协议，故原告要求四被告协助办理坐落在慈溪市>车库转让过户手续的诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于原告要求四被告承担违约金50000元的诉讼请求，原告在庭审中确认，该项诉请的事实依据为四被告未将车位过户给原告，而本院已认定四被告无交付车位给原告的义务，四被告不过户车位给原告并不构成违约，也无需向原告支付违约金，故原告的该项诉请无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告徐文科与被告戎某、柳伟立、柳甘霖、柳某于2012年1月14日签订的《拆迁安置房买卖合同》有效； 二、被告戎某、柳伟立、柳甘霖、柳某于本判决生效之日起七日内支付原告徐文科优惠结算面积款项18468.18元； 三、驳回原告徐文科的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费2669元，减半收取计1334.50元，由原告徐文科负担974.50元，被告戎某、柳伟立、柳甘霖、柳某共同负担360元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 房赤敏 二〇一九年十二月二十六日 法官助理胡斐斐 代书记员 杨梦洁