上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10105号上诉人(原审被告)：上海炜瑞餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：乔启来，总经理。委托诉讼代理人：吴梓敬，上海沪灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：慎志懿，上海沪灿律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：郑渭涛，董事长。委托诉讼代理人：陈刚，上海市恒谊律师事务所律师。上诉人上海炜瑞餐饮管理有限公司(以下简称“炜瑞公司”)因与被上诉人宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司(以下简称“宝和嘉力公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初9167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。炜瑞公司上诉请求：维持一审判决第一、二、三、四、五、六项，撤销一审判决第七、八、九项，将本案发回重审或改判：一、驳回宝和嘉力公司要求炜瑞公司支付违约金、赔偿金的一审诉讼请求，并判决宝和嘉力公司返还押金人民币(以下币种均为人民币)107,684元。事实和理由：炜瑞公司同意搬离上海市宝山区殷高西路XXX号二楼3-237室房屋(以下简称“系争商铺”)，但宝和嘉力公司将门锁更换，且不愿意到现场交接，导致炜瑞公司无法搬离。因宝和嘉力公司自身原因扩大的损失，炜瑞公司无需赔偿。合同约定的违约金标准过高，过分高于宝和嘉力所受损失，故应予降低。另，一审判决宝和嘉力公司无需退还押金，此与合同约定不符。综上，炜瑞公司请求二审法院支持其上诉请求。宝和嘉力公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。宝和嘉力公司向一审法院起诉请求：1.判令解除宝和嘉力公司、炜瑞公司签订的商铺租赁合同；2.判令炜瑞公司向宝和嘉力公司支付租金86,384元(按照月租金43,192元的标准，自2019年1月5日计算至2019年3月4日)、物业管理费21,300元(按照每月10,650元的标准，自2019年1月5日计算至2019年3月4日)、水电费8,540元；3.判令炜瑞公司向宝和嘉力公司支付滞纳金38,766.25元(以107,684元为本金，按照日千分之五的标准，自2018年12月25日计算至2019年2月20日)；4.判令炜瑞公司向宝和嘉力公司支付违约金161,526元(按照月租金及物业管理费的3倍计算)；5.判令炜瑞公司向宝和嘉力公司支付赔偿金2,080,968元(按月租金标准，自2019年3月5日计算至2022年11月4日)。一审法院认定事实：2017年8月25日，宝和嘉力公司(甲方)与炜瑞公司(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方，租赁面积355平方米。甲方应于2017年9月4日向乙方交付该房屋。房屋租赁期限自交付日后满6个自然日计算，即自2017年11月5日至2022年11月4日(“初始租期”)。初始租期第1年至第2年，月租金为43,192元；初始租期第3年至第4年，月租金为45,783元；初始租期第5年，月租金为49,454元。该房屋的租金按月计算，每2个月为缴付周期。乙方需在本合同签署后3日内预付2个月的房屋固定租金或保底租金及物业管理费作为首期租金和物业管理费，合计107,684元。租金方式为固定租金的，乙方应于每月25日之前按固定租金预付下月租金，甲方在收到乙方该期全部付款后15日内开具以乙方为抬头的发票。合同第5.9条约定，乙方延迟支付本合同项下的租金及物业管理费用，应向甲方支付逾期付款违约金。每逾期一日，甲方有权按照未能收到的租金及物业管理费总计金额的0.5%计算滞纳金。逾期30日，甲方有权选择解除合同，并让乙方赔偿剩余租赁期间的租金。合同第7条约定，乙方在本合同下的履约保证金金额为107,684元，如本合同规定的装修期或初始租期内，甲方因乙方的违约行为而扣除乙方的履约保证金，应事先书面通知乙方，向乙方告知甲方据以抵扣的依据、列明明细。合同第15.2条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按合同解除时适用的当年平均月租金及月物业管理费的三倍支付违约金；……6.乙方逾期未支付租金及管理费用累计超过30日的(本合同条款第五条第十款规定的滞纳金仍须支付)。合同第21.5条约定，按本合同规定发出的通知或通讯，信件交给速递服务公司后两日应被视为收件日期，一切通知和通讯均应发往下列有关地质，直到按本款规定的通知方式向另一方发出书面通知更改该地址为止：……乙方：上海炜瑞餐饮管理有限公司。地址：上海市嘉定区嘉丰路XXX号。一审审理中，宝和嘉力公司认可收到过押金107,684元，因炜瑞公司违约，合同解除后押金不同意退还。宝和嘉力公司表示，炜瑞公司在系争商铺内的相关物品一直未搬离，宝和嘉力公司从未阻拦，且要求炜瑞公司尽快搬离；宝和嘉力公司并未对系争商铺进行过停电、也从未撬过或发现他人撬过系争商铺的门锁。炜瑞公司则表示在2019年1月8日炜瑞公司的员工将系争商铺关门并上锁后回老家过年，直到2019年4月4日炜瑞公司的法定代表人从老家回来发现系争商铺的门锁已经被撬，是物业公司撬的锁，之前宝和嘉力公司阻拦炜瑞公司搬离，现炜瑞公司愿意尽快搬离。一审法院认为，宝和嘉力公司、炜瑞公司就系争房屋签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，炜瑞公司逾期未支付租金及管理费用累计超过30日的，宝和嘉力公司可解除合同。现炜瑞公司确实存在拖欠租金行为，炜瑞公司亦同意解除合同，法院予以确认。合同解除后，炜瑞公司应当立即搬离并返还系争商铺。至于炜瑞公司辩称宝和嘉力公司停电、撬锁并阻碍其搬离物品，其并未提供相应证据予以证实，法院不予采信。关于2019年3月4日之前拖欠租金86,384元、物业管理费21,300元、水电费8,540元，炜瑞公司均无异议，法院予以确认。关于滞纳金，虽然合同约定了日千分之五的标准，但该标准过高，法院按日万分之五的标准酌情调整至3,123元。关于违约金161,526元，根据合同约定，违反合同的一方应向另一方按合同解除时月租金及月物业管理费的三倍支付违约金，宝和嘉力公司主张符合合同约定，法院予以支持。关于赔偿金，宝和嘉力公司系按月租金标准主张从2019年3月5日起至租赁期结束之日止的租金，该标准显然过高，法院按月租金43,192元的标准支持从2019年3月5日起至实际返还系争商铺之日止的租金。另外，宝和嘉力公司要求没收押金，符合合同约定，可予支持。一审法院作出判决：一、解除宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司与上海炜瑞餐饮管理有限公司就上海市宝山区殷高西路XXX号二楼3-237室房屋签订的《商铺租赁合同》；二、上海炜瑞餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内清腾搬离上述房屋，并将该房屋返还给宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司；三、上海炜瑞餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内，支付宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司租金86,384元；四、上海炜瑞餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内，支付宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司物业管理费21,300元；五、上海炜瑞餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内，支付宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司水电费8,540元；六、上海炜瑞餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内，支付宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司滞纳金3,123元；七、上海炜瑞餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内，支付宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司违约金161,526元；八、上海炜瑞餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内，支付宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司赔偿金(按每月43,192元的标准，自2019年3月5日起计算至实际返还上述房屋之日止)；九、宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司收取的押金107,684元不予返还。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，宝和嘉力公司表示，考虑到炜瑞公司自2019年3月5日起确未实际经营，故愿意按照每月34,553.60元的租金标准，计算相关赔偿金；同时考虑到一审法院已确认炜瑞公司应当承担违约责任，故同意返还押金。本院认为，租赁合同中有关赔偿金及违约金均为合同解除后因他方违约行为而对守约方可能遭受的财产损失的预先设定，在功能上具有同一性。故宝和嘉力公司主张赔偿金及违约金，不应同时获得支持。但因炜瑞公司未搬离房屋，理应支付房屋占有使用费。本院认为，一审法院判决炜瑞公司按租金标准支付相应赔偿金，在最终效果上与房屋占有使用费一致，故对此表示认同。二审期间，宝和嘉力公司表示，考虑到炜瑞公司自2019年3月5日起确未实际经营，故愿意按照每月34,553.60元的租金标准，计算相关赔偿金。此系其自身权利合法行使，于法不悖，本院予以准许。经查，合同约定违约金标准为月租金及物业管理费的三倍，该标准合理适当，炜瑞公司认为标准过高的上诉意见，本院不予采纳。宝和嘉力公司于二审期间表示同意返还押金，本院亦予准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初9167号民事判决第一、二、三、四、五、六、七项；二、撤销上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初9167号民事判决第八、九项；三、上海炜瑞餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司赔偿金(按每月人民币34,553.60元的标准，自2019年3月5日起计算至实际返还上述房屋之日止)；四、宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海炜瑞餐饮管理有限公司返还押金人民币107,684元(可与上海炜瑞餐饮管理有限公司应付之款抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币12,989元，由宝和嘉力(上海)商业投资管理有限公司负担人民币4,600元、由上海炜瑞餐饮管理有限公司负担人民币8,389元；二审案件受理费人民币9,302.54元，由上海炜瑞餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张常青审判员  成 皿审判员  徐 江二〇一九年十二月二十五日书记员  黄一鹤附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……