上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终8160号上诉人（原审原告）：上海双菱风能电力设备有限公司，住所地上海市奉贤区大叶公路3988号。法定代表人：黄东方，董事长。委托诉讼代理人：沈黎军，该公司员工。委托诉讼代理人：毛竹，上海市联合律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海协益实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区民乐路88号1幢4224室。法定代表人：黄世晃，执行董事。委托诉讼代理人：曾克周，男，上海协益实业发展有限公司工作。委托诉讼代理人：闫文慧，上海田玉秀律师事务所律师。上诉人上海双菱风能电力设备有限公司（以下简称双菱公司）与上诉人上海协益实业发展有限公司（以下简称协益公司）因房屋租赁合同纠纷一案，分别不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初24077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。双菱公司上诉请求：维持一审判决第二项，撤销第一、第三、第四项，改判支持双菱公司一审中的全部诉讼请求；本案一审、二审案件受理费由协益公司负担。事实和理由：双菱公司、协益公司于2010年9月签订《租赁合同》，约定双菱公司将奉贤区XX公路XX号厂房（以下简称涉案厂房）出租给协益公司使用。双菱公司已按约将涉案厂房交付给协益公司作为物流、仓储加工、办公等工业用房，符合双方合同约定的用途，协益公司应按照合同约定的标准支付租金及物业管理费。协益公司主张其不支付租金的理由为无法使用涉案厂房，但该事实并不存在。虽然上海市A有限公司曾经对涉案厂房在内的厂房进行过管控，但管控时间仅为2017年9月14日至9月20日，并不足以导致协益公司无法使用涉案厂房。且上述管控措施并非双菱公司实施，协益公司无权以此为由拒付租金及物业管理费。退一步讲，即便协益公司认为无法使用涉案厂房，其应及早通知双菱公司，并返还涉案厂房。但直至本案纠纷发生，协益公司并未提出上述要求，而是一直控制着涉案厂房，并要求赔偿。综合上述情节，协益公司应全额支付其占用涉案厂房期间的租金，一审法院判令协益公司按照合同约定的租金水平的三分之一支付租金，缺乏依据。即便协益公司无法从次承租人处收取租金，相应的风险应由协益公司自行承担，其无权以此为由拒绝向双菱公司支付租金。综上所述，协益公司在实际占用涉案厂房的同时，逾期未支付租金及物业费，双菱公司有权解除合同，并按照合同约定没收保证金并要求协益公司承担违约责任，双菱公司一审中的诉讼请求，依法应得到全部支持。针对双菱公司的上诉请求，协益公司辩称，不同意双菱公司的上诉请求，并向本院提起上诉：维持一审判决第三、第四项，撤销第一、第二项，改判驳回双菱公司一审中的全部诉讼请求。事实和理由：2016年，双菱公司与上海市A有限公司签订了《转型意向协议书》，承诺配合政府部门的产业结构调整和动迁。由此，发生了2017年9月份涉案厂房被管控的事实。因相关部门实施管控，导致协益公司无法按照合同约定的用途将涉案厂房用作物流。提供适租的租赁物系双菱公司的合同义务，现协益公司无法使用涉案厂房，则协益公司无需支付租金及物业管理费。在无法使用涉案厂房的情况下，协益公司亦有权行使抗辩权而暂停支付租金。导致合同无法履行的责任在于双菱公司，其无权没收保证金，亦无权要求协益公司赔偿违约金。关于2017年9月15日至2018年11月5日间的租金及物业管理费的争议。协益公司的次承租人浙江B有限公司上海奉贤分公司（后更名为Z公司上海奉贤分公司，以下简称Z公司）在相关部门实施管控后，准备撤离。但自2017年12月6日起，双菱公司阻止Z公司从涉案厂房中约21,200平米的面积中撤离，直至2018年5月28日，Z公司才从涉案厂房中撤离。该部分租赁物此后实际由双菱公司控制，即便协益公司应支付物业费及租金，则该部分对应的租金及物业管理费亦应予以扣除。同时，Z公司撤离后，相应的场地由Z公司直接交付给双菱公司，或者由双菱公司实际控制了涉案厂房，协益公司也无需再支付租金。且双方的物业服务合同已于2018年1月31日到期，此后双方并未签订新的物业服务合同，双菱公司也无证据证明此后其提供了物业服务，且2017年9月14日后，涉案厂房已无法使用，即便需要支付物业费，亦应降低相应的支付标准。综上所述，因双菱公司签订了转型意向协议书，导致协益公司无法按照合同约定的用途使用涉案厂房，租赁合同解除的责任应由双菱公司承担，且协益公司无需再行支付2017年9月15日后的租金及物业费，双菱公司的诉讼请求，应全部予以驳回。针对协益公司的上诉请求，双菱公司辩称，不同意协益公司的上诉请求和上诉意见，坚持己方的上诉请求。双菱公司向一审法院提出诉讼请求：1、协益公司支付双菱公司逾期未支付房租（2017年9月15日至2018年11月5日）6,087,612.51元；2、协益公司支付双菱公司物业费377,016.10元（2017年9月15日至2018年11月5日）；3、协益公司支付双菱公司违约金6,747,537.20元。一审法院认定事实：2010年9月，双菱公司、协益公司签订《租赁合同》约定，双菱公司将位于上海市奉贤区XX公路XX号，面积为31,536平方米的厂房出租给协益公司。租赁期限从2011年1月15日至2023年1月15日。租金为每年4,374,043元。租金按季度支付。从2011年1月15日起租金前三年不递增，第4年开始按3%环比递增。2017年1月15日起按0.453元/平方米/天计算，年租金为5,214,320元，2018年1月15日起年租金为5,375,469元。合同保证金为700,000元。还约定，协益公司拖欠租金一个月（含一个月）以上的，双菱公司有权终止合同，收回房屋，保证金不退还，协益公司还需要按应剩余年限租金总额的20%向双菱公司支付违约金。租赁期满，协益公司应如期交还房屋，如逾期归还，每逾期一天应按日租金的三倍支付违约金给双菱公司。合同还约定免责条款“在租赁期间，该出租房经市或区（镇）政府有关部门批准动迁的甲乙双方责任。”嗣后，协益公司缴纳了保证金700,000元，双菱公司交付房屋给协益公司使用，物业费为每月27,500元。协益公司租金及物业费均缴纳至2017年9月14日。一审法院还查明，协益公司在2018年1月11日起诉案外人Y公司房屋租赁合同一案，该案中查明：2017年6月15日，上海市A有限公司发出《通告》，载明：为认真贯彻落实上海市“创新驱动，转型发展”的战略要求，深入实践奉贤区“十三五”规划，积极打造“东方美谷”核心承载区。根据上海市A有限公司上工综[2017]20号、33号文件之规定，对亩均产税不达标的劣势企业且产能低，能耗大的进行淘汰。规划部门已对环城东路两侧，大叶公路以南包括双菱公司所属一期土地进行规划修编，涉及一期土地上的1号至6号物流仓库限期清库搬离，具体通告如下：一、自通告之日起，所有1号至6号物流仓库的租用单位，即日起给三个月的周转期限，即时间为2017年6月15日至2017年9月14日24：00整。二、周转期限到达后进入管控期限，自2017年9月15日00：01时起至2017年10月14日24：00整，1号至6号物流仓库所有租用单位的物资只出不进，进出人员和车辆接受特保人员指定地点登记，管控期限内所有租用单位物资清库，设备搬离……。2017年8月30日，上海市奉贤区人民政府奉浦街道办事处向双菱公司及承租户发出动迁公告，载明对双菱一期地块非居住房屋（企业）进行协议动迁，并委派上海市工业综合开发区做好前期相关工作。2017年9月1日，上海市工业综合开发区产业结构调整领导小组向双菱公司及承租户发出通告，载明自2017年9月16日上午7：00至2017年10月14日24：00整，对于一期土地房屋区域实施管控措施，管控期内注意事项告知如下：一、所有人员及物资进出接受现场特保人员指挥，出入人员和车辆按地面导示进入一期或二期，一期与二期安装警戒桩隔离设施，车辆互不通行。进入一期车辆必须空载，其他一律不能驶入；二、未按期搬离的承租户，应在管控期内及时将各自所有的物资全部搬离，管控期满后仍未搬离的，由此导致的物品损失等相关责任或者后果均应当自行承担，现场人员必须接受特保人员指挥；三、所有进出车辆及人员均要合法、有序、并配合特保人员的安排，如拒不配合的造成的后果或者责任，自行承担；四、管控期届满后，对于一期区域内未搬离的企业或者单位实施停水、停电等相关强制措施。法院认为，由于2017年9月16日起相关地块实施管控，导致无法正常使用，故酌情按合同约定租金的三分之一计算，对于合同解除后的占有使用费亦按合同约定的租金的三分之一计算。现该案判决已经生效。2018年8月，双菱公司委托律师致函协益公司，言明协益公司以有关部门发布通告进行管控导致厂房无法正常使用为由，拒绝支付租金，造成双菱公司损失，要求协益公司支付拖欠的租金。2018年10月26日，双菱公司再次委托律师致函协益公司，言明协益公司构成违约，双方合同于2018年10月26日正式解除，10月31日前协益公司将租赁物返还双菱公司。10月27日，协益公司收悉上述函件，11月1日，协益公司向双菱公司回函，同意解除合同，但认为2017年9月起厂房处于空置状态，无法正常使用，要求双菱公司于2018年11月5日进行交接。11月7日，协益公司将房屋钥匙邮寄双菱公司。本案一审庭审中，双菱公司认为，2017年9月14日至20日确实开发区派人进行短暂的管控措施，双菱公司向区委等部门反映后，马上撤离了，没有影响进出和使用；其也没有签订任何所谓动迁协议。协益公司认为，2017年6月通告出来后，车辆只出不进，所有货物进行检查，还说会进行停水停电，但由于协益公司转租所有客户搬走了，有无停水停电其不清楚；双菱公司已经签订了动迁协议；在协益公司起诉案外人一案中，协益公司认为管控仅实施了7天，且不影响使用。一审法院认为，双菱公司、协益公司双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。双方合同履行过程中，上海市奉贤区人民政府奉浦街道办事处于2017年8月30日向双菱公司及承租户发出动迁公告，并发出搬迁通告，由于2017年9月16日起相关地块实施管控，协益公司租赁的仓库无法正常使用，故2017年9月16日至协益公司返还系争房屋的租金不宜按合同约定标准计算，故酌情按合同约定租金的三分之一计算，自2017年9月16日始至双菱公司主张的2018年11月5日止加上2017年9月15日的租金共计2,030,942.08元。对于物业费，理应由协益公司支付双菱公司，按每月27,500元，自2017年9月15日计算至2018年11月5日止，为375,833.33元。对于双菱公司还主张违约金，鉴于虽然协益公司欠付租金，然而协益公司欠付理由为系争房屋无法正常使用，其合理行使其抗辩权，故对于违约金的请求，不予支持。对于保证金，根据合同约定双菱公司应于协益公司返还仓库并结清款项后的十日内返还协益公司，故本案对于保证金一并予以处理。一审法院审理后于2019年3月28日作出判决：一、上海协益实业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海双菱风能电力设备有限公司自2017年9月15日始至2018年11月5日止的租金2,030,942.08元；二、上海协益实业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海双菱风能电力设备有限公司自2017年9月15日始至2018年11月5日止的物业费375,833.33元；三、上海双菱风能电力设备有限公司于判决生效之日起十日内返还上海协益实业发展有限公司保证金700,000元；四、驳回上海双菱风能电力设备有限公司的其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100,612元，由上海双菱风能电力设备有限公司、上海协益实业发展有限公司各半负担。二审中，协益公司提供证据如下：1、2019年4月18日，上海市A有限公司作出的声明（照片）及2016年双菱公司与上海市A有限公司签订的《转型意向协议书》一份，用以证明双菱公司于2016年已经承诺对涉案地块作为转型的目标项目，并进行协议动迁，承诺不得将涉案厂房用于物流仓储，违反了与协益公司间的约定；2、2017年11月23日，协益公司发给Z公司的通知函及快递凭证，以证明协益公司于2017年11月23日要求Z公司搬离租赁厂房，不可能阻止其搬离；3、2019年5月20日，Z公司出具的情况说明一份，以证明双菱公司于2017年12月6日锁住厂房门，阻止Z公司搬离，直至2018年5月28日，在奉贤区法院的协调下，双菱公司才同意Z公司搬离；4、2017年12月6日的照片一组及视频光盘一份；5、上海市公安局案（事）件接报回执单一份；证据4、5共同证明2017年12月6日，双菱公司阻止Z公司搬离的事实。6、（2017）沪0120民初25687号案件庭审笔录一份，以证明Z公司陈述双菱公司阻止Z公司搬离的事实存在；7、2017年12月6日、7日、2018年5月12日，协益公司的曾克周与双菱公司的沈部长之间的电话录音三份，以证明2017年12月6日，双菱公司阻止Z公司搬离的事实存在；8、《2019年度上海双菱管理人员职务及工作分工》一份，以证明沈黎军为双菱公司的法务部部长，其行为代表了双菱公司的意思表示；9、物业管理服务合同三份，以证明协益公司被迫接受双菱公司关于收回物业管理的要求后，逐年与其签订物业服务合同，2018年1月31日后，双方未再行签订新的物业服务合同；10、涉案厂房门前2017年8月至2019年8月期间的照片一组；11、2018年3月至2019年8月期间涉案厂房门前及一期厂房1号库、5号库的视频及照片一组。证据10、11用以证明自2017年8月起直至2019年8月，涉案厂房前一直树有关于动迁、产业结构调整等内容的公告牌和横幅，涉案厂房自2017年8月起已不具备适租条件，协益公司的合同目的已无法实现。12、《关于上海双菱风能电力设备有限公司产业结构调整的通知》一份，以证明自2017年4月7日起，双菱公司已被上海市A有限公司列入产业结构调整的范围，并且属于重点调整对象，被要求立即启动厂房的搬迁工作；13、2017年10月29日，双菱公司向案外人W公司发出的《租赁物业租金联络函》一份，以证明双菱公司对产业结构调整明知且自认进入2017年10月已经进入资产评估阶段，会影响承租人的运营。双菱公司质证称，对证据1中的声明，真实性无异议，但双菱公司并未看到该份声明，与本案并无关联。对于转型意向协议书的真实性无异议；对证据2，通知函没有原件，真实性不予确认，与本案并无关联；快递单有原件，但无法核实其真实性。对证据3，协益公司提供了原件，但与本案并无关联性；对证据4，与本案并无关联性；对证据5，接报回执单，双菱公司未发表质证意见；对证据6，系Z公司的单方陈述，双菱公司对此并不了解；对证据7，不确认是沈黎军的声音；对证据8、真实性无异议，但形成时间是2019年1月1日，双方的纠纷发生在此前，当时双菱公司并未设置法务部。对证据9，真实性无异议。对证据10，真实性无异议，但关于动迁的标语已拆除，产业结构调整的事实存在，故相应的标牌还存在。对证据11，真实性无法确认，从内容看是双菱公司厂房的照片和视频，与本案并无关联性；对证据12，协益公司未实际收到过，仅系上海市A有限公司的内部文件，双菱公司于2017年时接到过口头通知，但其并未要求协益公司搬离涉案厂房；对于证据13，协益公司未提供原件，真实性不予认可，与本案并无关联。本院认为，对于证据1，双方对其真实性无异议，本院予以确认；对于证据2，无原件，双菱公司对其真实性也不予确认，故本院对该证据不予认定。对证据3，真实性予以确认；对证据4、5，协益公司未提供原件，本院不予认定；对证据6的真实性予以确认；对证据7,的电话录音，难以认定系与沈黎军的通话录音，双菱公司也不予确认，故对该份证据不予确认。对证据8，双方对其真实性无异议，本院予以确认；对证据9、10，双方对真实性无异议，本院予以确认。对证据11，协益公司提供了照片，双菱公司也认为系其公司的厂房，故对真实性予以认定。对证据12，因盖有上海市A有限公司的公章，真实性予以确认。对证据13、协益公司未能提供原件，双菱公司也不予认可，故对该份证据不予确认。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明：2016年，上海市A有限公司作为甲方、双菱公司作为乙方签订《转型意向协议书》一份，其中载明，二、乙方同意将一期土地及厂房作为转型开发目标项目。在确定土地转性或引入新投资者的情况下，乙方同意与甲方探讨在协议征收补偿方案达成一致的基础上进行土地收储或者回购；四、原则上甲方支持乙方将二期土地及厂房用于永磁风力发电机的制造和研发等符合区域产业规划的项目。乙方要主动加强自我提升，进一步提高土地资源利用效率。2017年4月7日，上海市A有限公司作出《关于上海双菱风能电力设备有限公司产业结构调整的通知》，其中载明：根据你公司最近三年的经济效益及税收情况，现将你公司列入2017年我开发区推进产业结构调整重点项目对象。望你公司收到通知后，立即启动租赁厂房的搬迁工作，使相关企业尽早打算和谋划今后出路，并积极配合我开发区产业结构调整的相关工作。2019年4月18日，上海市A有限公司作出《声明》，其中载明，1、双菱公司与上海市工业综合开发区已经签订《转型意向协议书》，承诺服从奉贤区区委、区政府关于产业结构调整工作的各项决议，愿意积极配合开发区转型发展的各项工作。2、根据奉贤区人民政府关于划拨批租土地的批复［沪奉府土（2002）字第27号］精神，明确该区域一期土地上建造的厂房为“流水线组装车间和钣金换热器车间”，而非目前的物流仓储厂房，厂房的用途已经改变，业已违背了区政府出让土地的初衷。3、根据奉贤区人民政府关于产业项目落地的相关要求，明确对产调项目（含存量厂房租赁项目）的新项目引入，必须经区政府评审通过后方能引入。综上所述，双菱公司的行为不仅违反了区政府及相关部门的规定，更是违背了其当初的承诺，开发区已要求双菱公司立即停止招租新的仓储物流项目。此区域内任何产业项目的入驻，必须严格按照文件规定进行项目评审，通过后方可准入。2017年12月11日，Z公司作为原告以协益公司为被告，向奉贤区法院提起诉讼，要求：1、撤销Z公司与协益公司签订的《合同终止通知函》；2、Z公司与协益公司签订的《租赁合同》于2017年8月31日解除；3、协益公司向Z公司退还押金1,211,580元。协益公司提出反诉：1、确认双方于2017年3月12日签订的《租赁合同》自2017年10月31日解除；2、Z公司立即搬离租赁仓库，并将该租赁仓库返还给协益公司；3、Z公司支付协益公司1,504,140元；4、Z公司按日租金22,260元每天支付协益公司自2017年11月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费。5、Z公司按照1,504,140元为基数，按照日千分之五计算的违约金，从2017年9月10日起至实际付清日止；6、要求Z公司将墙体和地面修复，恢复原状。该案案号为：（2017）沪0120民初25687号。该案中查明事实如下：2013年8月，Z公司与协益公司签订了仓库的《租赁合同》。Z公司承租后，经多次续约，最后一次续签于2017年3月。2017年《租赁合同》约定，Z公司承租协益公司位于上海市奉贤区XX公路XX号XX幢仓库，面积21,200平方米，租金按1.05元/平方米/天计算（包含物业管理费），协益公司提供租金增值税发票，若提供普通发票，则租金按1.03元/平方米/天计算，押金为原租赁合同的押金，已支付（1,211,580元），租赁期限：2017年3月12日至2018年3月11日。2017年8月1日，Z公司通过电子邮件向协益公司发出《合同终止通知函》。2017年8月6日，Z公司、协益公司在《合同终止通知函》上加盖公章，具体内容为：双方于2017年3月12日签署了《租赁合同》，协益公司将位于上海市奉贤区XX公路XX号的1幢的2-5分区共计21,200平方米出租给Z公司，租赁期限2017年3月12日至2018年3月11日。现双方就合同的提前终止及相关费用等情况的协议如下：一、乙方（Z公司）将于8月开始清仓搬离，因此乙方尚需支付9月1日至10月31日的租金。此外，乙方还需支付相当于2个月租金的违约金。以此，乙方总共向甲方（协益公司）支付2,715,720元。又因乙方已经向甲方缴纳押金1,211,580元，双方同意押金可以抵扣仓租费用（甲方提供发票）。抵扣后，乙方最终需支付甲方剩余费用1,504,140元。二、甲方应当向乙方开具前述费用的发票，乙方在收到甲方发票后30日结清前述所有费用，逾期支付的自逾期之日承担每日千分之五的违约金。三、双方确认，除本协议规定的权利义务外，双方原权利义务消灭，任何一方不得再向另一方主张任何其他权利。2017年8月10日，协益公司向Z公司开具了1,504,140元的发票，Z公司并予签收。该案庭审中，Z公司提出，协益公司于2017年8月前即开始锁门。协益公司提出，2017年8月25日前协益公司未锁过门，2017年8月25日Z公司搬迁设施、设备时，因Z公司未支付《合同终止通知函》约定款项，以及Z公司不同意将修复损坏的墙体和地面加入《合同终止通知函》，故协益公司将仓库（共10扇门）的2扇门加锁；8月27日，协益公司开了锁，让Z公司继续搬迁。2018年7月9日奉贤区法院作出（2017）沪0120民初25687号民事判决：一、确认Z公司上海奉贤分公司与上海协益实业发展有限公司签订的《租赁合同》于2017年8月31日解除；二、Z公司上海奉贤分公司于判决生效之日起十日内支付上海协益实业发展有限公司违约金人民币1,504,140元及自2017年9月10日起至实际付清日止的中国人民银行同期贷款利息；三、驳回Z公司上海奉贤分公司的其余本诉请求；四、驳回上海协益实业发展有限公司的其余反诉请求。2017年12月11日，Z公司作为原告以双菱公司为被告，向奉贤区法院提起诉讼，要求：1、撤销Z公司与双菱公司签订的《合同终止协议》；2、Z公司与双菱公司签订的《租赁合同》及《综合楼三楼（食堂）租赁协议》于2017年8月31日解除；3、双菱公司向Z公司退还押金787,056元；4、双菱公司向Z公司支付相当于3个月租金的违约金2,454,883.2元；5、双菱公司向Z公司赔偿被扣押货物导致的租金损失289,340元（2017年9月1日起计算至2018年4月30日止）、设备毁坏损失219,266元。双菱公司反诉请求：1、Z公司立即支付终止《租赁合同》的违约金1,091,011元（已经扣除租房押金787,056元）；2、Z公司立即支付逾期支付以1,091,011元为基数，按每日千分之五计算的违约金人民币496,405元（从2017年9月1日起至2017年11月30日止）；3、Z公司支付以1,091,011元为基数，从2017年12月1日起至实际履行日止，按每日千分之五计算的违约金。该案案号为：（2017）沪0120民初25686号。该案中查明事实如下：2013年3月，Z公司与双菱公司签订了仓库的《租赁合同》及《综合楼三楼（食堂）租赁协议》。Z公司承租后，经多次续约，最后一次续签于2017年3月。2017年《租赁合同》约定，Z公司承租双菱公司位于上海市奉贤区XX公路XX号的4#仓库，面积23,760平方米，租金按1.148元/平方米/天计算，押金为原租赁合同的押金，已支付（727,056元），租金的支付方式为每二个月支付，Z公司在收到双菱公司提供的租赁发票后10日内支付，租赁期限：2017年3月12日至2018年3月11日。2017年8月15日，Z公司意欲搬离，双菱公司予以阻止，发生了封堵事件。嗣后，经协商，双方达成了《合同终止协议》。载明，双方于2017年3月12日签署了《租赁合同》，双菱公司将位于上海市奉贤区XX公路XX号的4#仓库及综合楼三楼1,390平方米出租给Z公司，租赁期限2017年3月12日至2018年3月11日。现双方就合同的提前终止及相关费用等情况的协议如下：一、双方确认，乙方（Z公司）定于8月开始提前清仓搬离，费用结算至2017年8月31日，乙方除支付租金外，再支付2个月租金作为违约赔偿金。二、甲方（应为乙方）应于8月31日前完成清仓搬离，并结清所有费用（租金、水电费），逾期支付的自逾期之日承担每日千分之五的违约金。乙方还需支付相当于2个月租金的违约金，总共1,878,067元。又因乙方已经向甲方缴纳押金787,056元，双方同意押金抵扣仓租费用（甲方提供发票）。抵扣后，乙方最终需支付甲方剩余费用1,091,011元。三、双方确认，除本协议规定的权利义务外，双方原权利义务终止，任何一方不得再向另一方主张任何其他权利。《合同终止协议》签订后，双菱公司向Z公司开具了相应的发票，Z公司并予签收。2017年8月31日，Z公司搬离租赁场所；2017年9月2日，双菱公司接收租赁房屋。2018年7月9日奉贤区法院作出（2017）沪0120民初25686号民事判决：一、确认Z公司上海奉贤分公司与上海双菱风能电力设备有限公司签订的《租赁合同》及《综合楼三楼（食堂）租赁协议》于2017年8月31日解除；二、Z公司上海奉贤分公司于判决生效之日起十日内支付上海双菱风能电力设备有限公司违约金1,091,011元及自2017年9月1日起至实际付清日止的中国人民银行同期贷款利息；三、驳回Z公司上海奉贤分公司的其余本诉请求。二审中，协益公司与双菱公司均确认涉案厂房租赁合同于2018年11月1日解除。本院认为，双菱公司与协益公司就涉案厂房签订的租赁合同，系双方真实的意思表示，当事人均应恪守，不得擅自变更或者解除。合同签订后，协益公司将涉案厂房转租后用于仓储物流。合同履行过程中，相关部门向双菱公司及承租户发出动迁公告及搬迁通告，对包括涉案厂房在内的地块实施了管制，并明确双菱公司区域一期土地上建造的厂房为“流水线组装车间和钣金换热器车间”，而非物流仓储厂房。协益公司已无法将涉案厂房继续用于仓储物流。在此情况下，协益公司暂停支付租金及物业费具有正当理由，双菱公司无权以此为由解除租赁合同。双菱公司关于系协益公司违约致租赁合同解除的上诉意见，缺乏事实基础及法律依据，本院不予采纳。由此，双菱公司要求协益公司承担合同解除违约金及没收保证金的诉讼请求，本院予以驳回。现双方均确认租赁合同已解除，故双菱公司应将保证金70万元退还协益公司。二审中，双方均确认涉案厂房租赁合同于2018年11月1日解除。关于协益公司是否应支付2017年9月15日起至2018年11月5日止的租金、房屋占有使用费及物业费之争议。相关部门对包括涉案厂房在内的地块实施管控措施的时间跨度，双菱公司主张为2017年9月14日至20日，协益公司主张为2017年9月14日至22日。本院认为，协益公司承租涉案厂房后转租并用于仓储物流，合同履行过程中，相关部门短期内对涉案厂房实施了管控，该行为即便导致货物无法运入涉案厂房，但并未导致涉案厂房完全丧失使用价值，协益公司及次承租人仍占用涉案厂房，获得了涉案厂房的使用利益，故协益公司要求免交管控措施实施期间租金的上诉主张及双菱公司关于协益公司应全额支付管控期间租金的诉讼请求，本院均不予支持，该期间的房屋租金由双方分担更为合理。协益公司又主张次承租人Z公司于2017年12月6日准备搬离涉案厂房时，双菱公司予以阻止，直至2018年5月28日，Z公司才从涉案厂房内顺利搬离，该期间的租金，协益公司无需支付。双菱公司述称，其与Z公司就同一厂区内的其他厂房签订了租赁合同，双方于2017年8月30日前解除了合同，并约定了违约金及Z公司需支付的款项，Z公司搬离其他厂房后就不再支付款项，因Z公司同时向协益公司租赁了2万余平方米厂房，当时货物已搬离，但留有部分货架，考虑到协益公司同时欠付双菱公司租金，故双菱公司未让Z公司搬离货架，在25686号案件作出一审判决前，一审法院要求双菱公司不要扣留Z公司的物品。本院认为，从二审查明的事实及当事人的陈述看，双菱公司存在阻止协益公司次承租人Z公司撤离部分涉案厂房的行为，但双菱公司的行为缺乏合同依据及法律依据，故Z公司受阻挠未能撤离部分涉案厂房期间对应部分的租金，协益公司无需支付。对于涉案厂房其余部分的租金，协益公司主张涉案房屋之一部分无法单独返还，只能整体返还，故该期间涉案厂房的租金，其无需支付。本院认为，协益公司关于涉案厂房之一部分无法单独返还的主张，缺乏事实依据，其也未在此期间要求双菱公司接收涉案厂房其他部位，或者向双菱公司表示因其实施阻挠行为导致无法返还涉案厂房其他部位。故扣除Z公司承租部位后的其余部位对应的租金，协益公司仍需支付，但如前所述，亦应由双方分担。Z公司撤离后，协益公司主张Z公司直接向双菱公司交接了涉案厂房，或者双菱公司此后已实际控制了涉案厂房，故此后的租金，协益公司亦无需支付，双菱公司对此予以否认。本院认为，Z公司撤离后，并无充分的证据证明Z公司直接向双菱公司返还了厂房，也无证据证明双菱公司此后实际控制了涉案厂房。故Z公司撤离后的租金，协益公司仍需支付，但亦应由双方分担。一审法院综合考虑当事人的过错程度及涉案厂房的实际使用状况后，酌定协益公司按照合同约定的租金标准的三分之一向双菱公司支付2017年9月14日后的租金，并无不当，对于该标准，本院予以认同。但Z公司受双菱公司阻挠未撤离部分涉案厂房期间的租金，因系双菱公司阻挠所致，故该期间Z公司所使用部位对应的租金，协益公司无需支付，一审法院在确定协益公司欠付租金的数额时，未考虑该节事实，有欠妥当，本院予以纠正。据此，在一审法院认定的协益公司应付租金及房屋占用使用费2,030,942.08元的基础上，本院酌定再行扣减500,000元。故本院认定协益公司尚需支付双菱公司租金及房屋占用使用费合计1,530,942.08元。至于物业费，协益公司要求免付或者少付，缺乏依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初24077号民事判决第二、第三项；二、撤销上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初24077号民事判决第一、第四项；三、上海协益实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海双菱风能电力设备有限公司自2017年9月15日始至2018年11月5日止的租金及房屋占有使用费合计1,530,942.08元；四、驳回上海双菱风能电力设备有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100,612元，由上海双菱风能电力设备有限公司、上海协益实业发展有限公司各半负担；二审案件受理费合计117,086元，由上海双菱风能电力设备有限公司负担86,832元、由上海协益实业发展有限公司负担30,254元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇一九年十二月十二日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……