文书内容广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤02民终1635号上诉人(原审原告)：李璟州，男，1978年3月22日出生，汉族，住广东省翁源县。委托诉讼代理人：肖德保，广东韶大律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：翁源县翁江新城业主委员会。住所地：广东省翁源县龙仙镇建设二路283号翁江新城小区内。法定代表人：郑天明，该业主委员会主任。上诉人李璟州因与被上诉人翁源县翁江新城业主委员会(以下简称翁江新城业委会)业主撤销权纠纷一案，不服翁源县人民法院（2019）粤0229民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月21日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李璟州的委托诉讼代理人肖德保、被上诉人翁江新城业委会的法定代表人郑天明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李璟州上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认翁江新城业委会选聘广东虹景物业有限公司的决定违法并予以撤销；2.一、二审诉讼费用由翁江新城业委会负担。事实和理由：一、翁江新城业委会成立程序严重违法，不具备主体资格，无权作出选聘广东虹景物业有限公司作为翁江新城小区的物业服务企业的决定。1.一审法院以首届翁江新城业委会已在翁源县住房和城乡规划建设局登记备案为由，推定翁江新城业委会具有合法地位，属认定事实错误。“成立”不等于“依法成立”，“登记备案”不等于“依法登记备案”，登记部门对业委会并不作合法性审查，登记只是记录。在翁江新城业委会与广州市德馨物业服务有限公司翁源分公司(简称德馨翁源分公司)的物业服务合同纠纷一案中，德馨翁源分公司对翁江新城业委会的主体资格提出质疑时，翁江新城业委会提供了2016年7月14日公示的《翁江新城首次业主大会会议筹备组成员名单公示》。该名单公示的郑天明、刘仿皇、张幸明、涂国权、邓光望、黄凌霄、甘泉、张龙安、罗艺强、何敬华、何爱芳、彭杜明、叶多能、朱业山、罗万里、林彬、钟超、何益辉、黄国元等十九名成员，均为业主，不符合中华人民共和国住房和城乡建设部于2009年12月1日发布和施行的《业主大会和业主委员会指导规则》第十条：“首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组组成人员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。”的规定。翁江新城业委会首次业主大会会议筹备组并无建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表参加，违反了“筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任”的规定，由该筹备组主持选举产生的翁江新城业委会委员的资格是无效的，由该等“委员”所组成的“翁江新城业委会”不具备主体资格。因此，不具备主体资格的“翁江新城业委会”于2018年11月l5日作出的选聘广东虹景物业有限公司为全体业主服务的决定，无法成立及生效，应当予以撤销。二、一审法院未将已竣工验收和未竣工验收的建筑面积分别列出，导致错误认定“双过半数”，进而做出错误判决。1.一审法院认定一期l7、l8栋和商铺、地下室B区未竣工验收，与事实不符。李璟州已向一审法院提交竣工验收报告证实，l7、l8栋经过竣工验收的部分，面积为5160平方米。一审法院遗漏该关键数据，认定事实错误。2.截至2017年8月3日，翁江新城竣工验收备案的建筑面积分别为第1-2栋13930平方米，第3栋和第5栋为24858平方米，第6-8栋26506平方米，第9-11栋31470平方米，第l2-13栋19861平方米，第15-l6栋27518平方米，第17-l8栋5160平方米，地下室A区34784平方米，以上合计l84087平方米，均有竣工验收备案的资料为证。即使按照一审法院认定的投选虹景公司的住房面积72398.71平方米计算，也未超过l84087平方米的一半（92043.5平方米）。如仅统计第l栋至第l8栋的竣工验收的建筑面积，总面积为l49303平方米，投选虹景公司的住房面积72398.71平方米也未超过半数（l49303÷2=74651.5平方米）。3.李璟州提交的l7、18栋的《竣工验收报告》，工程验收结论为：“经验收组验收，整个验收过程均符合竣工验收程序，一次通过竣工验收，评定为合格。”竣工验收的建筑面积为5160平方米，该面积应当依法计入建筑物总面积。同时，翁江新城业委会除仅有其单方陈述以外，并未提供登记簿证明其623张选票对应的建筑物面积为72398.71平方米。三、一审法院错误将地下室已经竣工验收的A区34784㎡的建筑面积排除在外。首先，没有法律依据将其排除；其次，地下室是小区物业不可分割的组成部分，将其强行分割管理将产生更多社会问题；再次，根据物业管理相关规定，同一个物业只能由一个物业管理公司进行管理。一审法院主观认定不剔除地下室的建筑面积将会阻碍业主正常权利的实现没有事实依据。将A区34784㎡的建筑面积排除在物业管理投票权的范畴，将引起争议，业主权利也将更难实现。四、一审法院错误认定选聘虹景公司的623张选票有效。1.根据《广东省物业管理条例》第23条：“业主大会会议表决采用记名投票的方式”的规定，李璟州认为，只有将记名的全部选票提交给法庭审查核实后，才能确定选票的真实性、合法性、有效性，才能确定选票是否符合《广东省物业管理条例》第22条：“决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，翁江新城业委会在另案中也认可有些选票系委托他人投票产生的，委托手续的真实性、合法性均未得到确认。2.根据物业管理的相关规定，业主在欠缴物业管理费的情况下不能行使相关权利。在本案投票的业主中，有大量业主在投票时未依法依规缴纳物业管理费，处于欠费状态，该部分业主不能行使投票权，其投票无效。3.截至2018年11月份，德馨翁源分公司提供物业管理服务区域按照房产证登记累计业主人数共1682人(实际户数为1195户，含建设单位)，投选虹景公司的选票仅623张，剔除产权证一证多名投多票的以外，总票数应当不足半数。翁江新城业委会辩称，翁江新城业委会在选聘广东虹景物业有限公司的时候，17、18栋商铺未经竣工验收，而地下室A、B的面积并非全体业主共同所有，将其计入总面积无法保证共同所有权，反而阻碍业主正常权利的实现。翁江新城业委会坚持其一审阶段的答辩意见，此次选聘物业公司程序合法，不存在违法情形，请求驳回上诉，维持原判。李璟州向一审法院起诉请求：1.确认翁江新城业委会选聘广东虹景物业有限公司的决定违法并予以撤销；2.本案所有诉讼费用由翁江新城业委会负担。一审法院认定事实：李璟州是位于广东省翁源县龙仙镇建设二路283号翁江新城6栋805房的权利人，系翁江新城小区的业主。翁江新城小区业主大会于2016年7月23日成立，首届翁江新城业委会于2016年8月23日在翁源县住房和城乡规划建设局登记备案。2018年11月10日，翁江新城业委会发放《翁江新城首次竞选物业选票》（以下简称《选票》）征求业主意见。《选票》包含的内容为：“单位名称：广州虹景物业、翁源县爱君保洁，翁源御桦物业，选聘栏，栋、房号，业主签名（或指模）。”2018年11月15日，翁江新城业委会发出《翁江新城小区首次选聘物业开票结果公告》，其中内容为：“2018年11月10日业主大会采用实名投票的方式，对三家候选物业公司进行了投票表决。2018年11月14日，在业主委员会及各栋业主代表的见证下，经过现场开票计票，本次投票大会开始至截止日共发出选票737张，收回选票737张，有效票725张，无效票12张。现将投票结果公告如下：广东虹景物业有限公司（以下简称虹景公司）得623票；翁源县爱君保洁服务有限公司得95票；翁源县御桦物业有限公司7得票。根据投票结果及依照《物权法》、《物业服务管理条例》的相关规定，决定：选聘广东虹景物业有限公司为全体业主服务。”根据李璟州提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、广东联合金地不动产评估勘测设计有限公司出具的房屋示意图（建筑面积）测绘报告报告书和翁源县建设工程规划许可证显示：翁江新城有16栋房屋，其中一期17、18栋和商铺、地下室B区未竣工验收，建筑物总面积为189722.88㎡。而翁江新城业委会根据翁江新城小区内的部分业主的房地产权证记载的建筑面积推算出翁江新城14栋房屋的建筑面积为139720.99㎡，总户数为1193户，其中投选虹景公司的住房面积为72398.71㎡，户数为623户;其亦提交了2012年7月6日物业服务合同备案表显示翁江新城小区有14栋房屋，户数为1058户。一审法院认为，本案系业主撤销权纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”的规定，李璟州作为翁江新城小区的业主，其有权以翁江新城小区业主大会及其业委会作出的选聘物业公司的决定违法，要求人民法院予以撤销。翁江新城业委会是翁江新城小区业主大会的执行机构，涉案的决定是由翁江新城业委会组织召开翁江新城小区业主大会，经其收集清点整理会议资料等形成并代为发布的决定，因此，李璟州、翁江新城业委会是本案适格主体。结合李璟州、翁江新城业委会的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、关于选票的效力问题。二、翁江新城业委会选聘虹景公司是否达到“双过半”的法定条件。一、关于选票的效力问题。对于选票的发出、收回、统计，翁江新城业委会均提交了视频证明，且李璟州在一审庭审中对翁江新城业委会提交的部分书面选票无异议，故对翁江新城业委会选聘虹景公司有选票623票，该院予以认可。二、关于翁江新城业委会选聘虹景公司是否达到“双过半”的法定条件。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条的规定，业主大会有权决定选聘和解聘物业服务企业，而做出此项决定必须经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。业主委员会执行业主大会的决定事项并履行法律规定的职责。翁江新城业委会根据翁江新城小区内的部分业主的房地产权证记载的建筑面积推算出翁江新城14栋房屋的建筑面积为139720.99㎡，总户数为1193户，其中投选虹景公司的住房面积为72398.71㎡，户数为623户，超过了法律规定的双过半。即使按照翁江新城业委会提交的物业服务合同备案表显示的户数为1058户，同意选聘虹景公司的业主户数为623户，亦超过了占总人数过半数的业主同意。而李璟州未举证证明翁江新城小区业主的总户数，应承担举证不能的不利后果。李璟州陈述翁江新城小区的建筑面积应为189722.88㎡，其计算方式为房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表显示的翁江新城一期1、2、3、5、6、7、8栋，二期9、10、11、12、13、15、16栋，地下室A区的面积相加，以及广东联合金地不动产评估勘测设计有限公司出具的房屋示意图（建筑面积）测绘报告报告书显示的一期17、18栋和商铺的面积、翁源县建设工程规划许可证显示的地下室B区的面积之和。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”的规定，翁江新城小区一期1、2、3、5、6、7、8栋，二期9、10、11、12、13、15、16栋的房屋已办理产权登记，应以登记簿中记载的建筑面积为准，而不应以建筑物竣工验收备案表中记载的建筑面积为准。而一期17、18栋和商铺未竣工验收，不应计入建筑物总面积。对于李璟州将地下室A、B区的建筑面积计入建筑物总面积的主张，根据《中华人民共和国物权法》第七十条可知，建筑物区分所有权包括业主的专有权、共有权以及共有部分的共同管理权。第七十六条规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意目的是为保障业主的共同管理权，地下室A、B区的建筑面积并非全体业主共有，将其计入建筑物总面积不仅无法保证业主的共同管理权，反而人为阻碍业主正常权利的实现，故从立法本意来看，对李璟州主张的建筑面积应包含地下室A、B区面积的陈述，该院不予采纳。综上，李璟州要求撤销翁江新城业委会选聘虹景公司的决定，无事实与法律依据，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，于2019年7月4日作出（2019）粤0229民初63号民事判决：驳回李璟州的诉讼请求。一审案件受理费100元（李璟州已预交），由李璟州负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李璟州向本院提交以下证据材料：1.翁江新城首次业主大会会议筹备组成员名单公示，拟证明筹备组成员均为翁江新城业主，违反《业主大会和业主委员会指导规则》第十条规定，该筹备组选举产生的业主委员会不具备主体资格，无权对外签订合同。2.17、18栋的单位（子单位）工程竣工验收报告、单位（子单位）工程竣工验收备案表各一份，拟证实翁江新城17、18栋已于2018年6月20日经竣工验收合格，并于2018年10月8日备案。在翁江新城业委会上述证据材料质证称：1.翁源县龙仙镇城南区社区居民委员会是翁江新城业委会前期筹备的主管部门，筹备组成员公示、业委会代表选举等工作均在主管部门的指导下进行，并经主管部门认可。2.对竣工验收报告及备案表不予确认。翁江新城业委会向本院提交：1.业主委员会备案表；2.翁江新城召开首次业主大会通知等业委会筹备及成立材料；3.翁江新城业委会对前两组证据材料的说明，拟共同证实翁江新城业委会已依法成立。李璟州质证认为，证据1不属于新证据，对证据2、3的真实性、合法性、关联性均有异议，翁江新城业委会提交的证据材料无法证明其主体资格适格。本院对上述证据材料认定如下：1.因翁江新城业委会对李璟州提交的翁江新城首次业主大会会议筹备组成员名单的真实性予以认可，故本院对该证据材料予以采纳；2.对李璟州提交的单位（子单位）工程竣工验收报告及备案表，本院予以确认；3.翁江新城业委会提交的3组证据材料，其中，第1组的业主委员会备案表，在一审期间已经过举证、质证，不属于新证据；第3组的翁江新城业委会对前两组证据材料的说明，属其单方陈述，不属于证据材料，对该两组材料，本院不作为证据予以采纳；对其提交的第2组证据材料，包括：翁江新城召开首次业主大会通知、翁江新城首次业主大会会议筹备组成员名单公示、翁江新城业主委员会候选人条件和产生办法、翁江新城业主委员会委员选举及投票方案、翁江新城业主委员会委员（代表）候选人名单公示、翁江新城业主委员会筹备组第1-4次会议纪要、翁江新城业委会工作计划等，均涉及翁江新城业委会的合法性问题，本院均予以归入案卷存查，是否采纳将综合全案证据并结合李璟州的相应上诉理由，在论述处理意见时一并作出认定。本院二审查明，根据翁江新城小区17、18栋的竣工验收备案登记情况，17、18栋已于2018年6月20日通过竣工验收，并于2018年10月8日备案，备案总建筑面积共计5160㎡。另，为查明翁江新城小区15-18栋楼房的不动产登记情况，本院向翁源县不动产登记中心致函询问上述有关事实。翁源县不动产登记中心于2019年12月16日作出《关于查询翁江新城小区15-18栋楼房面积情况复函》（以下简称《复函》），载明：“经查，翁江新城小区17、18栋楼房已办确权登记业务。15栋总建筑面积为：13786.67㎡，套内面积：11648.75㎡，分摊面积：2137.92㎡。16栋总建筑面积：13731.02㎡，套内面积：11648.75㎡，分摊面积：2082.27㎡。17、18栋总建筑面积：5054.23㎡，套内面积：4293.60㎡，共有分摊建筑面积：699.64㎡，共有不分摊建筑面积：60.99㎡。”经组织双方当事人质证，李璟州及翁江新城业委会对该《复函》的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该《复函》亦予以确认。经审查，除对翁江新城小区17、18栋在2018年11月的业主大会召开前已经竣工，并已竣工验收备案登记的事实，一审法院对此认定有误，本院予以指出并予以纠正外，本院对一审查明的其他事实均予以确认。本院认为,本案系业主撤销权纠纷，一审法院对此定性正确，本院予以认同。由于本案当事人中只有李璟州提起上诉，根据民事诉讼当事人意思自治原则，并依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院将围绕李璟州的上诉请求进行审理。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：翁江新城业主大会选聘物业服务企业的决定是否应予撤销。本案中，翁江新城业委会于2018年11月15日发出《翁江新城小区首次选聘物业开票结果公告》（以下简称《选聘结果公告》），其中载明了业主大会投票方式、开票结果及选聘决定，即“决定：选聘广东虹景物业有限公司为全体业主服务。”李璟州以上述决定不符合法律规定，并侵害其合法权益为由，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，以翁江新城业委会为被告，提起本案诉讼，诉请撤销上述业主委员会选聘虹景公司为翁江新城小区新的物业服务企业的决定。对此，本院分析及认定如下：一、李璟州上诉称，因翁江新城业委会首次业主大会会议筹备组并无建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表参加，违反了《业主大会和业主委员会指导规则》第十条：“首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组组成人员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。”的规定，由该筹备组主持选举产生的翁江新城业委会委员并不具备主体资格。对此，本院认为，首先，翁江新城业委会已于2016年8月22日在翁源县住房和城乡规划建设局登记备案，在无反证足以推翻的情况下，应当推定翁江新城业委会已依法成立；其次，李璟州如不认可翁江新城业委会的主体资格，在涉案选聘新的物业服务企业的决议是由业主大会投票产生的结果的情况下，其应当先就翁江新城业委会的成立是否合法提起确认之诉，或直接以业主大会为被告提起本案诉讼，而非一方面否认翁江新城业委会的主体资格，一方面又以其为被告提起本案诉讼；最后，《业主大会和业主委员会指导规则》属于部门规范性文件，且根据《业主大会和业主委员会指导规则》第六十二条：“业主自行管理或者委托其他管理人管理物业，成立业主大会，选举业主委员会的，可参照执行本规则。”的规定，可见，翁江新城业委会首次业主大会会议筹备组的组成，如仅仅不符合《业主大会和业主委员会指导规则》第十条的要求，并不必然导致翁江新城业委会的成立无效。故，李璟州关于翁江新城业委会不具备主体资格的上诉理由，本院对此不予采纳。二、李璟州上诉称，因翁江新城业委会选聘虹景公司的决定不符合“双过半”的法定条件，翁江新城业委会该决定损害了李璟州的合法权益，应当予以撤销。对此，本院认为，应当予以指出，翁江新城业委会只是翁江新城小区业主大会的执行机构，其发布《选聘结果公告》只是统计及公布业主大会的投票结果，而涉案选聘新的物业服务企业的决定实际上是由翁江新城小区业主大会作出的。故，李璟州提出的，“确认翁江新城业委会选聘广东虹景物业有限公司的决定违法并予以撤销”的诉讼请求，显然缺乏事实和法律依据。鉴于李璟州认为侵犯其合法权益的涉案决定，实际上并非翁江新城业委会所作的决定，且无反证足以推翻翁江新城业委会登记备案的合法性的情况下，本案不宜扩大审理并确认翁江新城业委会是否合法成立的问题。因此，对翁江新城业委会向本院提交的第2组证据材料，本院亦不予采纳。三、如将翁江新城业委会的应诉行为，视为代表翁江新城业主大会的应诉行为，则本案的焦点在于，翁江新城业主大会关于选聘新的物业服务企业的决定是否符合“双过半”，即“经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的法定条件的问题。对此，本案应当根据《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”、第九条：“物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。”的规定予以审查，本院对此认定如下：首先，翁江新城业委会已对涉案业主大会的投票情况提供了相应证据，对于选票的发出、收回、统计均提交有视频。李璟州虽对选票提出异议，但无法提交出足以支持其反驳意见的反证予以证实。故一审法院对翁江新城业委会主张的投票情况予以采信，并无不当，本院予以确认，即当次投票选聘虹景公司的选票为623票。据此，不论按照李璟州所主张的业主人数：“实际户数为1195户，含建设单位”，还是按照翁江新城业委会所主张的业主人数1058户，选聘虹景公司的票数均已满足业主人数过半的要求。其次，关于选聘虹景公司的业主所占专有部分面积是否超过建筑物总面积过半数的问题。本案中，根据李璟州提交的竣工验收备案表，至涉案业主大会投票时止，翁江新城小区已经过竣工验收的楼房共16栋，包括17、18栋及地下室A区、B区。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。”、第二条：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。”、《中华人民共和国物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”的规定，17、18栋楼房，基于开发商的合法建造行为，开发商自该两栋楼房经竣工验收备案登记之日起，即成为该两栋建筑物的业主，且翁源县不动产登记中心在向本院发出的《复函》中已确认17、18栋楼房已办理过确权登记，故17、18栋楼房的业主所占专有部分面积应当计入小区总建筑面积之中。因此，李璟州主张应当将17、18栋楼房的建筑面积一并予以计算，其该上诉理由成立。根据翁源县不动产登记中心出具的《复函》，17、18栋楼房总建筑面积为：5054.23㎡，其中套内面积为：4293.60㎡。对于地下室A区、B区，因现有证据不能表明该两处地下室能否办理产权登记，从而符合专有部分的认定条件，一审法院认定将该两处地下室面积不予计算入专有部分建筑物总面积，并无不当，本院予以确认。因翁江新城小区一期1、2、3、5、6、7、8栋，二期9、10、11、12、13、15、16栋，共14栋楼房均已办理产权登记，故一审法院以登记簿中记载的面积为准，采纳翁江新城业委会根据每栋每种户型登记的面积，并结合每栋楼楼层及总户数推算得出建筑物总面积，并无不当，本院亦予以确认。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，在本案为了判断业主的表决权能力大小、业主共同管理权及成员权的行使及决议效力而计算专有部分的面积时，在能够查明套内面积的情况下，应当优先以套内面积为准进行计算，房屋建筑面积中套内面积以外的公摊面积（共有部分）不应纳入业主的专有部分予以计算。本院按以下方式分别计算如下：1.对于1-13栋共12栋楼房，因翁江新城业委会提供有各栋楼各户型的房产证，房产证中已分别载明具体房屋的建筑面积及套内建筑面积，故，本院据此分别计算出每栋楼的公摊系数、总建筑面积，并进一步算出专有部分总面积之和及有效票数对应专有部分面积总数；2.对于15-16栋两栋楼房，因翁江新城业委会提供的房产证并未载明套内面积，而《复函》已经列明总建筑面积、套内面积及分摊面积，故，本案按《复函》认定该两栋楼房的总套内面积并计算出公摊系数，再按投票情况统计表统计的有效票数总建筑面积结合公摊系数计算出对应的套内面积之和；3.对于17、18栋两栋楼房，因无人参与投票，直接按照《复函》认定其套内面积。经计算（计算详情参见附表），1-18栋共16栋楼专有部分面积之和为：124191.5㎡，其中投票选择虹景公司为新物业公司的业主所占专有部分面积之和为：62372.61㎡，占比50.22%，已达面积过半的要求。故，李璟州请求确认涉案选聘虹景公司的决定违法并予以撤销，缺乏事实和法律依据，一审法院对其诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以确认。此外，结合翁江新城业委会在一审提交的证据材料，2019年4月7日至10日，翁江新城业委会曾以书面征求意见方式又召开过一次业主大会，征求的二项议题之一，即为“自2018年11月12日开始选聘广东虹景物业管理有限公司为翁江新城小区提供物业服务，由业委会与其签署物业服务委托合同”，而该次大会决议共计取得710户业主签名，所占建筑面积83027.2㎡，同意该次决议的业主人数及所占建筑面积均远远超过总数的一半。根据《物业管理条例》第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”的规定，该次业主大会会议的决定同样有效。故，也可视为大部分业主再次确认以及追认涉案业主大会的决议。综上所述，一审判决认定事实虽然存在漏算17、18栋建筑面积的瑕疵，但裁判结果正确，故对李璟州的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第七十六条、第七十八条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李璟州负担。本判决为终审判决。审判长 刘 茜审判员 李 罡审判员 梁晓芳二〇一九年十二月二十五日法官助理何海祥书记员陈灿附：专有部分面积计算详情：            栋号              参照房号              建筑面积（㎡）              套内面积（㎡）              公摊系数              推算总建筑面积（㎡）              专有部分总面积（㎡）              统计投虹景面积（㎡）              投虹景专有面积（㎡）                  1栋              1101              134.74              116.16              16.00%              5078.06              4377.64              2074.24              1788.14                  2栋              903              134.84              116.16              16.08%              5081.7              4377.76              1428.76              1230.84                  3栋              1101              109.35              95.03              15.07%              12414.48              10788.63              8070.05              7013.17                  5栋              2001              109.04              94.76              15.07%              12958.43              11261.35              7679.58              6673.83                  6栋              502              136.29              121.35              12.31%              8826.57              7859.11              4849.36              4317.83                  7栋              601              139.99              124.24              12.68%              8598.6              7630.99              5909.03              5244.08                  8栋              1505              117.2              104.20              12.48%              8724.91              7756.85              5895.4              5241.29                  9栋              1903              108.71              92.63              17.36%              11169.88              9517.62              4391.46              3741.87                  10栋              1505              102.73              85.89              19.61%              9591.34              8018.84              5090.73              4256.11                  11栋              1805              101.4              85.76              18.24%              10021.45              8475.52              4931.7              4170.92                  12栋              1703              100.14              84.81              18.08%              9846.99              8339.25              4140.96              3506.91                  13栋              1101              113.55              96.16              18.08%              9678.86              8196.87              5920.51              5013.98                                                                          按《复函》算公摊系数              《复函》总建筑面积（㎡）              《复函》套内面积（㎡）              统计投虹景面积（㎡）              投虹景专有面积（㎡）                  15栋                                                        18.35%              13786.67              11648.75              6102.45              5156.27                  16栋                                                        17.88%              13731.02              11648.75              5914.48              5017.37                  17、18栋                                                        17.84%              5054.23              4293.60              0              0                  总计                                                                                     124191.5                             62372.61