甘肃省夏河县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘3027民初273号 原告（反诉被告）：中国人民解放军甘肃省某某县人民武装部，住址：甘肃省夏河县。 负责人：张某某，职务,政委。 诉讼代理人：李正刚，甘肃金致诚律师事务所律师。 诉讼代理人：王卿，甘肃金致诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：叶某某，男，藏族，1970年出生，住址青海省大通回族土族自治县。 被告（反诉原告）：张某某，男，汉族，1979年出生，现住临夏市。 委托代理人：叶某某2，男，藏族，1975年出生，住址甘肃省夏河县。 诉讼代理人：牛力，甘肃雪之羚律师事务所律师。 原告（反诉被告）中国人民解放军甘肃省某某县人民武装部诉被告（反诉原告）叶某某、张某某租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月09日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，被告叶某某、张某某向本院提出反诉，遂合并审理，原告中国人民解放军甘肃省某某县人民武装部的诉讼代理人李正刚、王卿、被告叶某某、张某某的诉讼代理人牛力均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告中国人民解放军甘肃省某某县人民武装部（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与二被告之间签订的商铺转让合同书；2.依法判令被告立即向原告归还位于某某县人民武装部大门西侧二楼（200余平方米）的房屋（具体为现鑫鑫餐厅楼上房屋）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年1月22日，原告与二被告、原承租人黄某之间签订了商铺转让合同书，三方约定将位于某某县人民武装部大门口西侧二楼（200余平方米）即现鑫鑫餐厅楼上的房屋及屋顶由原承租人黄某转让给二被告使用，租赁期限自2007年1月1日起至2037年12月31日止，双方在合同中约定了租金等内容。合同签订后，原告依约交付租赁房屋及屋顶，租赁合同开始履行，由被告叶某某和张某某委托叶某某2实际经营。自2016年3月以来，中央军委下达了军队全面停止对外有偿服务的指令，部队房产不再参与市场经营。为积极响应国家号召，落实军委的指示精神，原告多次向实际经营者叶某某2宣传该项政策，希望其配合军队停止对外有偿服务，但二被告及叶某某2对此置若罔闻。后原告依据国家及军队政策，通知被告及实际经营者叶某某2解除合同并腾退交还房屋，其均不予配合，无奈之下诉至本院。 被告（反诉原告）辩称：被告方同意解除签订的商铺转让合同及租赁合同，但合同解除后对被告造成的各项经济损失由原告承担。 被告（反诉原告）诉称：2007年1月1日，被反诉人与黄某签订房屋租赁合同，由黄某承租被反诉人所有的2000平方米左右的房屋及屋顶，合同期限为三十年,即从2007年1月1日至2037年12月31日止,年租金为8000元。合同签订后,黄某向被反诉人一次性付清了三十年的租金共计24万元。2009年1月22日,反诉人与被反诉人及原承租人黄某共同签订了商铺转让合同书,约定由原承租人黄某将承租被反诉人的大门口西侧二楼房屋及屋顶转让给反诉人使用由于转让的房屋无水、电、暖及下水等,致使无法使用和经营,因而合同第三条约定由反诉人投资36万元对商铺进行水、电、暖及下水等进行维修改造和内部装潢,投资20万元在楼顶修建景观房。上述转让合同签订后,反诉人向原承租人黄某支付了28年的租金共计22.4万元并投资近60万元对房屋的水、电、暖及下水进行了改造、对二楼商铺进行了装修、在屋顶修建了景观房。装修及改造完工之后,反诉人投资经营“某某县重逢藏餐馆”。2019年7月,被反诉人向反诉人提出,根据中央军委及国家政策的规定,提前解除租赁合同,返还租赁房屋并对房顶由反诉人投资修建的景观房拆除,迫使反诉人停止了经营。其后被反诉人又于2019年8月5日向反诉人发出关于腾退租赁房屋的通知要求解除合同收回房屋。2019年10月28日反诉人收到夏河县人民法院送达的起诉状,被反诉人只是提出法院判令解除商铺转让合同书并归还承租转让的房屋,而对解除合同后给反诉人造成的巨大经济损失和赔偿问题只字不提反诉人与被反诉人之间的商铺转让合同书第四条明确约定,合同期限内不得违约,如果被反诉人违约在退还剩余房款的同时需赔偿装潢费、景观房投资款、预期经营可得利润及其他经济损失。为此,反诉人根据我国《民事诉讼法》的规定,提起反诉,请求法院依法判令：1、被反诉人退还2027年至2037年的租金8万元并赔偿资金占用期间的利息损失(自2007年1月1日起至判决之日止,按照中国人民银行同期贷款利率计算);2、被反诉人向反诉人赔偿大门口西侧二楼的水、电、暖及下水设备改造安装费及装修费共计18万元;3、被反诉人向反诉人赔偿提前终止合同期间的可得利益损失75万元；4、反诉费用由被反诉人承担。 原告（反诉被告）辩称：一、反诉人所述背离客观事实，不应采信。反诉人在反诉状中诉称：“2019年7月，被反诉人向反诉人提出，根据中央军委及国家政策的规定，提前解除租赁合同，返还租赁物并对房顶由反诉人投资建设的景观房拆除，迫使反诉人停止了经营。”这一陈述明显与客观事实不符。其一，本案中是由于反诉人在未取得合法建设手续时就在租赁房屋二楼房顶加盖了部分违章建筑，之后该部分由反诉人加盖的建设被夏河县城市管理行政执法局确认为违章建筑并责令反诉人自行拆除，反诉人也就是因此而被迫停止了经营。故此反诉人反诉状中所陈述房顶由反诉人投资建设的景观房反诉人拆除，显属不实之词。其二，反诉人因拆除违章建筑导致的损失明显属于其因自身原因导致的损失，显然由其自行承担，与被反诉人无关。二、本案中被反诉人并非自身原因单方解除合同，由于国家政策原因解除租赁合同系不可抗力，并不能简单的认为是被反诉人违约。中央军委下达的军队全面停止对外有偿服务的指令，这是明确的国家及军队政策的重大调整。该项政策的实施不针对任何人，军队全面停止对外有偿服务政策即是国家层面军队依法解除合同的依据。本案系因国家政策原因导致的租赁合同解除，属不可抗力。被反诉人不存在任何违约行为，亦无需承担惩罚性的赔偿或者补偿责任。另，反诉人在反诉状中亦认可曾于2019年7月，被反诉人已向反诉人提出依据政策解除合同，而后明确其已经收到被反诉人于2019年8月5日向其发出的书面关于腾退租赁房屋的通知，要求解除合同收回房屋，由此可见反诉人对该项国家政策是明确知晓的，并不存在不知道的情形。据此，被反诉人并不适用商铺转让合同书中第四条的约定，被反诉人没有违约，便不再存在该条约定内容适用的前提和基础，因此被反诉人不应当承担任何赔偿或补偿。三、反诉人的诉请中大多没有事实和法律依据，请法庭对不合法的诉请予以驳回。首先，反诉人诉请要求退还2027年至2037年之间的租金8万元并赔偿资金占用期间的利息，这其中就有不合法的请求。其一，原房屋租赁合同中约定的租赁期间三十年，其中超过法定租赁期间二十年的十年明显属于违法无效约定内容。更何况，我国的《合同法》是1999年10月1日实施的，在10年之后的2009年，反诉人签订转租合同时，依然签署了不受合同法保护的租赁期限，自身就存在较大过错，凭什么就要被反诉人承担所谓的利息损失，故此反诉人现主张资金占用期间利息显然于法无据。其次，反诉人主张的水、电、暖及下水设备改造安装费和装修费18万元以及可得利益损失75万元显属于法无据，请法庭予以驳回。本案中被反诉人与反诉人之间仅为房屋租赁的法律关系，且已经履行了10年，反诉人所主张水、电、暖及下水设备安装及装修费是其为了自身经营需要所做的必要的投资，非归责于双方的原因解除租赁合同在我国最高法院的相关司法解释中已有明文规定，反诉人的诉求有悖于现行法律规定，不应获得支持。该部分投资费用及风险应当由其自行承担。第三，至于反诉人主张的提前终止合同期间可得利益损失，由于本案并不是由于被反诉人违约造成的租赁合同解除，被反诉人自然不应当承担惩罚性的赔偿或补偿责任，即预期利益没有赔偿的前提条件和基础，同时本案也不是其他纠纷，故此反诉人所主张的75万元预期利益明显于法无据。本案还有一个不能忽视的事实存在，即反诉人停业的直接原因在于，其自行修建的没有合法手续的违章建筑被执法部门勒令拆除导致其停止营业，那么损坏相应设备设施以及停止营业，完全是由反诉人自身原因所致，与被反诉人无关。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告（反诉被告）为支持自己的主张，向本院出示了如下证据： 第一组证据房屋租赁合同复印件，商铺转让合同书复印件。证明目的为，1.原告与黄某之间于2007年1月1日签订的房屋租赁合同以及原告与被告、黄某三方于2009年1月22日签订的商铺转让合同书，两份合同之间具有时间上的连续性，黄某的转租行为得到了原告的认可，实际的承租人已变更为被告，原租赁合同的权利义务由被告承继；2.房屋租赁合同中约定的租赁期限三十年明显违反了我国《合同法》的相关规定，超过部分应属无效约定；3.房屋租赁合同中明确约定原告将位于夏河县武装部大门口西侧二楼（丰泽园餐厅200余平方米）的房屋租赁给黄某使用，租金为每年8000元，且在第二条中约定在合同期内，乙方在保证房屋安全的情况下可以对房屋内部进行改造和装修，所需费用由乙方自行承担；4.商铺转让合同书中第二条明确约定转让后的房屋由被告进行水、电、暖、下水及屋顶防水等维修改造及内部装潢。合同到期后所有装潢和不动产全部归原告所有。被告方对该份证据无异议。经比对，该份复印件与原件一致，且被告方对此无异议，故对于该份证据，本院予以采纳。 第二组证据中央军委关于军队和武警部队全面停止有偿服务工作等政策材料打印件，证明目的为，1.2016年中央军委下发了关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知，军队全面停止有偿服务工作开始，系国家及军队的重大政策调整，该国家政策的出台，合同双方当事人无法预见、无法避免、无法克服，属于我国法律规定的不可抗力；2.原告以此为由要求与被告解除合同合理合法，并没有任何违约和过错，故原告不应承担惩罚性的赔偿或补偿责任。对于该份证据，被告方对其真实性有异议，对所陈述的内容不予认可，如果按照原告所说是证明国家规定，应该提供相应的文件。该组证据也不能充分达到原告的证明目的。本院认为，原告方出具的关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知系中国共产党中央军事委员会于2016年2月16日发出的正规文件，经比对与原件一致。故对于该份证据，本院予以采纳。 第三组证据委托书复印件，关于腾退租赁房屋的通知复印件，腾退租赁房屋的补充通知复印件，证明目的为，1.2013年5月1日被告叶某某和张某某向叶某某2出具委托书，委托叶某某2代表其二人处理与商铺经营及相关合同纠纷事宜，另在委托书中明确被告对叶某某2在管理商铺过程中所签署的手续都予以认可并自愿承担由此导致的相关法律责任；2.2019年8月5日原告已向被告发送腾退租赁房屋的通知，明确告知被告因军队停止对外有偿服务的相关政策现依法解除合同，返还租赁房屋，被告的委托人叶某某2已签收，表明被告对军队停止对外有偿服务已属明知，但不予配合；3.2019年8月26日，原告再次向全体租赁户发送腾退租赁房屋的补充通知，再次向各承租户明确告知了军队停止对外有偿服务的政策并要求其腾退交还租赁房屋，承租户收到该通知仍占有使用至今，并未腾退交还。对于该份证据，被告方表示，腾退房屋通知确实收到，但当时并没有提供相关政策文件，原告要求提前终止合同不合法，原告发出的通知、提前终止合同是违约行为。本院认为，原告方在合理的催告期限内发出腾退租赁房屋的通知，明确告知被告因军队停止对外有偿服务的相关政策现依法解除合同，要求返还租赁房屋，被告的委托人叶某某2已签收，对此被告方予以认可。被告方表示当时并没有提供相关政策文件，但亦未要求原告方出示相关文件。经本院查明，关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知系秘密级文件，原告方有合理理由不对外出示。故对于此份证据，本院予以采纳。 第四组证据夏河县环境卫生综合整治督查整改通知书复印件，行政执法现场照片打印件。证明目的为，1.被告自行搭建的彩钢房属于违章建筑，夏河县城城市管理行政执法局于2019年6月27日下发了夏河县环境卫生综合整治督查整改通知书；2.被告在自行拆除违章建筑过程后即行停业，其停业时间在前，原告发送腾退房屋通知在后，故此，被告停业和原告解除租赁合同无关；3.被告要求的所谓提前终止合同的可得利益损失与自行拆除导致的水、电、暖及下水设施设备及其他装修损坏的应当由其自行承担，其所主张的该部分损失与原告无关。对于该份证据，被告方对违章建筑的事实予以认可，但表示如果是过错，那原被告都有过错，且该违章建筑已经拆除，反诉方要求赔偿的损失不包含该违章建筑，且这一违章建筑与本案无关。本院认为，被告自行搭建的位于三楼的彩钢房并非本案涉案房屋，且三楼彩钢房的拆除与本案涉案二楼房屋停止营业与否无直接关系，故对于该份证据，本院不予采纳。 被告（反诉原告）为支持自己的主张，向本院出示了如下证据： 第一份证据黄某与武装部签的的房屋租赁合同，证明是双方自愿共同签订了合同，约定了房租、合同期限等事宜，且30年房租已交清，主张退还剩余年限的房租及利息损失是合法的。对于该份证据，原告方对其真实性无异议，证明目的有异议，超期10年的租费退还是予以认可，但是对于主张的占用期间的利息不予认可，因为签订合同时没有约定占用利息；2.原始合同转让给反诉原告时，反诉原告应该承担约定违法不受保护的责任，因为第二份合同，反诉被告只是认可转租行为。本院认为，该份租赁合同系黄某与中国人民解放军甘肃省某某县人民武装部之间签订，且原告对于该份证据的真实性无异议，故对于此份证据，本院予以采纳。 第二份证据商铺转让合同，证明目的为，1.转租行为是双方予以认可；2.超过租赁期限缴纳的房租是由本案被告方缴纳；3.合同是三方共同认可签订，投资、改造是三方在合同书中签字盖章，认可的，若不投资、改造，则合同无法实行，因此能证明被告方主张的18万元损失是根据合同约定；4.合同第四条已明确约定经济损失等赔偿。对于该份证据，原告方对其真实性无异议，证明目的有异议，1.在合同中三方约定的剩余租金是被告直接缴纳给黄某的，不是直接缴纳给原告的，其行为是附随义务，反诉原告主张的占用期间的利息应该由黄某给本案的反诉原告；2.对于反诉原告提出的装修装饰费用，应该出示相应的票据，合同只是有约定，但并不代表出资事实；3.从该份转让合同签署至今，已经过了10年，房屋的装饰装修的残值和建设值是不同的概念，不能以自己的估价主张，起码应该有评估，且司法解释中有明确规定，应该按章执行，至于合同第四项，该约定明确了单方解除，不包括不可抗力，所以本条约定在本案中并不适用；4.叶某某的装修是其为了自身需要而装修的，故主张的费用是于法无据的；5.叶某某签订合同时是自愿将房租全额缴纳的，故不存在占用利息之说。本院认为，案外人黄某与中国人民解放军甘肃省某某县人民武装部之间签订了房屋租赁合同，后被告与黄某之间签订了商铺转让合同，该份合同上有原告方作为合同丙方盖章确认，故对于房屋转让合同，原告方已经予以确认，故对于转租行为本院予以认可，应该由原告方返还超过租赁期限缴纳的房租。但合同约定的装修装饰费用并无其他票据予以佐证，合同约定不能证明出资事实，故对于维修出资18万元事实，本院不予认可。 第三份证据是商铺投资合同，证明二楼的水、电、暖及下水进行了改造，且所有费用均由被告方承担。对于该份证据，原告方对其真实性无异议，表示该份证据刚好证明是由于被告的违章建筑造成被告停业，与原告无关。本院认为，该份投资证明书虽然约定了各项投资金额，但被告并未其他证据佐证投资金额的实际产生，合同约定不能证明出资事实，故对于出资18万元事实，本院不予认可。 第四份证据夏河县拉卜楞小学临街房产租赁公告，证明商铺租赁费用涉案商铺二楼现租价每平米80元。对于该份证据，原告方对其真实性及证明目的均有异议，表示该份证据与被告主张的可得利益无关，可得利益需要经营，租赁公告刚好证明涉案房屋的租价是每平米80元，武装部出租给被告的房租，已经让国家利益受到损失。对于该份证据，本院认为，该份证据与本案无关，故不予采纳。 经审理查明，2009年1月22日，原告与二被告、原承租人黄某之间签订了商铺转让合同书，三方约定将位于某某县人民武装部大门口西侧二楼（200余平方米）即现鑫鑫餐厅楼上的房屋由原承租人黄某转让给二被告使用，租赁期限自2007年1月1日起至2037年12月31日止，共计租期31年，因签订合同时双方计算失误，租赁期限记作30年，双方在合同中约定了租金等内容。合同签订后，原告依约交付租赁房屋，租赁合同开始履行，由被告叶某某和张某某委托叶某某2实际经营。自2016年3月以来，中央军委下达了军队全面停止对外有偿服务的指令，部队房产不再参与市场经营。为积极响应国家号召，落实军委的指示精神，原告多次向实际经营者叶某某2宣传该项政策，希望其配合军队停止对外有偿服务，后原告依据国家及军队政策，通知被告及实际经营者叶某某2解除合同并腾退交还房屋，其均不予配合。 另查明，案外人黄某于2007年1月1日一次性向原告方支付租金24万元，被告方于2009年1月22日年商铺转让时一次性向案外人黄某支付28年租金22.4万元。 本院认为，一、原告与案外人黄某之间签订的房屋租赁合同、原告方与案外人黄某及被告方签订的房屋转租合同均为当事人的真实意思表示，合同依法成立，但因违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”之规定，故本院认定超过二十年的部分无效，有效租赁期间为2007年1月1日至2026年12月31日共计20年，故原告应直接向被告返还超出的十年租金80000元；二、由于中国共产党中央军事委员会于2016年年初作出关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的决定，此项决定系国家政策变化，原告方因执行中国共产党中央军事委员会的决定终止与被告方的合同，导致合同不能继续履行的原因为不可抗力，原、被告及案外人在签订合同时无法预见，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的”，故原告的行为不构成违约。由于合同的提前终止，原告方应该返还被告方合法租期内的租金，经本院调查，案件诉讼期间，被告方仍持续占有涉案房屋，故合同终止之日认定为2020年1月1日（返还房屋之日），故因退还剩余7年租金共计56000元；三、对于被告方主张利息的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，本案中，原被告双方对合同部分无效均有过错，但原告方作为国家机关单位，作为签订涉案合同的甲方，应该严格按照法律规定与个人签订合同，原告与被告签订了为期30年的租赁合同，其本身存在重大过错，故被告应承担租金占有期间利息，参照中国人民银行同期贷款利率五年以上为4.9%，原告与2009年1月22日支付租金224000元，占有期间为2009年1月22日至2020年1月1日（房屋交还之日），共计3996天，故原告应该支付利息共计80000元×4.9%×3996天÷360天＝43512元；四、对于被告方主张的赔偿大门口西侧二楼的水、电、暖及下水设备改造安装费及装修费共计18万元的主张，除装修合同外，被告方并无相关票据证明自己为装饰装修支付了费用，被告张某某在庭审过程中经本院释明不鉴定的有关后果后亦坚持以反诉状中主张的18万元计算装修费用，拒绝申请本院委托有相应资质的评估公司对涉案房屋装修费用进行第三方评估，无法确定涉案房屋装饰装修费用，被告方应对自己拒绝鉴定的行为承担举证不力的后果，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据、《最高人民法院关于的解释》第九十条第二款之规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，故对于被告赔偿大门口西侧二楼的水、电、暖及下水设备改造安装费及装修费共计18万元的主张证据不足，故本院不予认可；五、对于被告方提出的被反诉人向反诉人赔偿提前终止合同期间的可得利益损失75万元的诉求，本院认为，本案房屋租赁合同签订时间为2009年，距今已有十年时间，被告方以当前房屋租赁价格为基数主张提前终止合同期间的可得利益，于理不通，于法无据，故对于被告方的该项主张，本院不予认可。 依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百三十四条、《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定判决如下： 解除原、被告双方签订的商铺转让合同书； 被告张某某、叶某某于2020年1月1日前向原告中国人民解放军甘肃省某某县人民武装部返还位于某某县人民武装部大门西侧二楼房屋； 由原告中国人民解放军甘肃省某某县人民武装部返还给被告张某某、叶某某合法租期内的租金56000元； 由原告中国人民解放军甘肃省某某县人民武装部返还给被告张某某、叶某某超出合法租赁期限内的租金80000元及租金占有期间的利息43512元，共计123512元； 驳回被告的其他诉讼请求。 以上款项限本判决生效之日起三十日内付清。 本诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告张某某、叶某某负担；反诉案件受理费6945元，减半收取3472.5元，由原、被告各自承担1736.25元。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘南藏族自治州中级人民法院。 审判员 赵闹卡草 二〇一九年十二月二十日 书记员 马 晓 娟