河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫11民终2384号 上诉人（原审被告）：漯河市金都置业有限公司，住所地漯河市源汇区长江路。统一信用代码91411100715674930D。 法定代表人：徐新建，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李金，河南强人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王晓娜，女，汉族，1975年6月20日出生，住址：郾城区。 委托诉讼代理人：翟贺广，河南高尚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐新建，男，汉族，1963年11月27日出生，住漯河市源汇区。 委托诉讼代理人：李金，河南强人律师事务所律师。 上诉人漯河市金都置业有限公司（以下简称金都置业公司）因与被上诉人王晓娜、徐新建房屋买卖合同纠纷一案，不服源汇区人民法院（2019）豫1102民初2464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人金都置业公司及被上诉人徐新建的共同委托诉讼代理人李金，被上诉人王晓娜及其委托诉讼代理人翟贺广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金都置业公司上诉请求：1、撤销源汇区人民法院（2019）豫1102民初2464号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、一审程序不合法。一审法院开出了律师调查令，因调查时间较长，在调查期间法院作出了判决，不符合法定程序；2、应当合理推定涉案200万元已退回被上诉人；3、被上诉人的请求早已超过法定的诉讼时效，依法丧失胜诉权。一审法院将债权认定为物权，混淆了债权与物权的关系，明显偏袒被上诉人；4、一审判决上诉人返还被上诉人1655256元，无事实和法律依据。综上，请求二审法院支持上诉请求，依法予以改判。 王晓娜答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，应当驳回其上诉请求；2、上诉人认为的一审程序不合法的理由，实际是恶意拖延诉讼，本案在三次审理期间，都给了足够的举证期间，上诉人没有提交任何证据，因此，答辩方认为上诉方的该理由以要求举证为理由，拖延诉讼，一审程序并不违法；3，其认为推定200万元已退回答辩人的意见没有法律依据，也不符合案件的事实，上诉方一直声称是通过转账退回答辩方200万元，应当提供相应的转账凭证，而不是所谓的推定；4.答辩人的请求没有超过诉讼时效，一审判决查明了两个基本事实，第一是基于物权的房屋买卖合同，不适用诉讼时效的规定，第二是基于物权合同产生的债权诉讼时效中断，因此上诉方的该理由不能成立；5.一审判决，上诉方返还其私自卖给芦芳的房屋按照税务部门的评估价格符合客观事实，上诉人认为房屋差价1000元的理由偷换了概念，因为在2015年出售给芦芳时，房屋的市场价格远远超出其合同价格，法院按照当时的市场价格进行确定，无不当之处，故上诉人的上诉理由不成立，综上，应当依法驳回其上诉请求。 被上诉人徐新建无答辩意见。 王晓娜向一审法院起诉请求：1、判令被告依照合同约定将下余1326.32平方米的房屋过户至原告名下；2、判令被告向原告支付违约金264万元。 一审法院查明事实：2000年6月6日，漯河市金光房地产开发有限公司（以下简称金光房地产公司）取得编号为漯商品房预售字第057号商品房预售许可证。2002年8月8日，金光房地产公司取得坐落于人民路房权证号为漯河市房权证源汇区字第××号、土地证号为（1999）383号、使用年限自1999年8月5日至2033年4月4日、建筑面积分别为762.86平方米和10489.50平方米的房屋产权证。2005年11月16日，金光房地产公司变更为漯河市金都置业有限公司。2014年5月15日，金光房地产公司名下的上述房产过户至金都置业公司。2008年8月26日被告徐新建（甲方）与原告王晓娜（乙方）与签订房屋转让协议一份，约定：甲方将自己合法拥有的位于漯河市人民路金穗广场南头五层楼的三、四、五层和一楼楼梯间的双面门面房，约2300平方米的房屋转让给乙方，转让价格为每平方米均价900元，总房款计贰佰万元。双方一致同意购房款由乙方分期支付，2008年5月13日支付房款壹佰万元，2018年6月5日支付房款壹佰万元。房屋交付乙方后，甲方应当在2008年12月时间内办理该房屋过户手续，将该房屋的产权过户到乙方名下，办理产权证的相关费用由甲方承担。甲方违反合同约定，未能在约定的时间内交付上述房屋及未能在约定的时间内办理过户手续的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的5%支付违约金，逾期三个月交房或办证，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款5%的违约金。房屋转让协议签订后，原告王晓娜分别于2008年5月22日和2008年6月5日两次通过银行转账给付被告购房款200万元。2008年6月5日，被告将位于金穗广场4幢8号4层324.56平方米和4幢6号3层324.56平方米的房屋过户给原告王晓娜，房屋产权证号为漯河市房权证源汇区字第××号，产权人王晓娜；同日将4幢9号4层324.56平方米的房屋过户给原告王晓娜，房屋产权证号为漯河市房权证源汇区字第××号，产权人王晓娜。上述已过户房屋面积共计为973.68平方米，尚有1326.32平方米房屋至今未过户给原告王晓娜。 另查明：被告金都置业公司出售涉案房屋的房屋买卖合同及交易契税交款通知书各一份，合同和交款书显示被告金都置业公司将涉案房屋人民路4幢7号楼三楼324.56平方米按合同价60万出售给芦芳，芦芳在税务机关缴纳印花税契税时税务机关按照1655256元征收的契税和印花税，共计缴纳税款67037.84元。至起诉前，被告金都置业公司在出售给原告王晓娜的共计2300平方米房屋中，共过户给原告973.68平方米，出售给芦芳324.56平方米，未办理产权登记部分222.33平方米，仍有应过户但尚未过户的房屋面积为779.43平方米。 上述事实，有原被告双方签订的房屋转让协议、被告金都置业公司和芦芳签订的房屋买卖合同、契税缴款书、原告给被告转账凭证、被告徐新建出具的收到条、房权证、判决书、证人证言及当事人陈述等在卷佐证，真实性及合法性一审法院予以认定。 一审法院认为，原被告双方签订的房屋买卖合同是当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家集体和他人利益，系有效合同。双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。虽然原告王晓娜与被告徐新建签订的合同日期是2008年，距起诉已有十年之久，但办理房屋权属证书系物权的变更行为，属于物权请求权。买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。并且，原被告双方提供的证人证言均能证明各方在原告起诉前一直对涉案房屋转让合同履行与否进行协商，一直主张自己的权利。对于合同约定的“未能在约定的时间内交付上述房屋及未能在约定的时间内办理过户手续的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的5%支付违约金，”该约定属于债权请求权，被告金都置业公司在签订房屋转让协议后未按约定将涉案部分房屋过户和交付给原告，已经构成违约，双方合同约定的是违约金计算方式而非损失计算方式，原告主张的是违约金而非损失，故此，本院酌情认定违约金的赔偿数额。本案中，未交付和过户房屋部分的金额为115.33万元（1326.32平米/2300平米X200万元=115.33万元），双方约定的“未能在约定的时间内交付上述房屋及未能在约定的时间内办理过户手续的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的5%支付违约金”的标准过高，本院酌定为不超过未交付和过户房屋金额的30%，即345990元；因为被告徐新建系金都置业公司的法定代表人，应当认定徐新建在协议上签字的行为系职务行为，故其不是本案适格被告，不应承担责任。被告辩称已经退还原告王晓娜220万元，合同早已解除的意见，因无证据证明，法院不予采信。原告诉请未得到全额支持，当负担一定的诉讼费用。综上，依照>第五条、第六条、第四十四条、第六十条、一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告漯河市金都置业有限公司在本判决生效后三十日内协助原告王晓娜办理779.43平方米房屋过户手续及交付222.33平方米房屋；二、被告漯河市金都置业有限公司于本判决生效后之日起十日内支付给原告王晓娜违约金345990元；三、被告漯河市金都置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔付给原告王晓娜出售给芦芳房屋价款1655256元；四、驳回原告王晓娜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照>蒂二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38320元，保全费5000元，共计43320元，由原告王晓娜负担4332元，被告漯河市金都置业有限公司负担38988元。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实相同，予以确认。 二审归纳本案争议焦点为：1、王晓娜的起诉是否超过诉讼时效；2、涉案的200万元购房款是否已经退还；3、一审判决金都置业公司赔付王晓娜1655256元是否有事实及法律依据。 本院认为，一、关于王晓娜的起诉是否超过诉讼时效的问题。王晓娜一审起诉两项诉讼请求，一项是产权的变更登记，一项是基于产权变更登记的违约金。因不动产产权变更登记具有物权属性，不同于债权请求权，排斥诉讼时效。违约金的诉请根据双方的房屋买卖合同约定，逾期办理产权过户手续按日计算，该逾期违约事实处于持续状态，至起诉之日并不超过诉讼时效，对金都置业公司的该上诉理由本院不予支持；二、关于涉案的200万元购房款是否已经退还的问题。金都置业公司上诉称已经通过转账退回被上诉人王晓娜200万元，但没有提供相应的转账凭证，一审法院给其开出的律师调查令长时间没有结果，二审又给其了一定的举证期限，在举证期限内仍然没有提供支持其上诉请求的相关证据，因此，对上诉人要求认定涉案的200万元购房款已经退还的理由本院不予支持；三、关于一审判决金都置业公司赔付王晓娜1655256元是否有事实及法律依据的问题。金都置业公司与王晓娜签订房屋买卖协议后，将合同约定中的部分房屋出售给案外人卢芳，对王晓娜已经构成侵权，应当按照房产损失价值予以赔偿。金都置业公司虽然出售给卢芳的价格为60万元，但交易契税显示当时房屋价值1655256元，该显示价值是税务部门为有效防止交易避税而对房屋市场价值的评估，具有较高可信度，原审予以采信并无不当。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38320元，由上诉人漯河市金都置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹志刚 审判员  林晓光 审判员  张素丽 二〇一九年十二月十八日 书记员  王 磊