贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2873号上诉人（一审被告）:邓祥军，男，汉族，贵州省镇远县人，住凯里市。被上诉人（一审原告）:黔东南州宏球物业服务有限公司，住所地：凯里市迎宾大道39号。法定代表人：马顺猛，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张先荣，河南栗城律师事务所律师。上诉人邓祥军因与被上诉人黔东南州宏球物业服务有限公司（以下简称“宏球物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2018）黔2601民初5927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓祥军上诉请求：1.判令撤销一审判决；2.判令驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.被上诉人不按照《物业服务合同》提供物业服务，未按照合同约定的水费价格收取水费，未定时维护属于其管理的消防系统，电梯门大理石脱落等，对于不能完成其作出的《关于限期整改通知书的复函》的行为已构成违约，上诉人有权拒交物业费。2.被上诉人未履行2015年10月10日向丰球豪庭业主委员会承诺的《关于“丰球·豪庭”存在问题的整改承诺书》，一审法院却不作认定系枉法裁判。被上诉人宏球物业公司未作答辩。宏球物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告所欠2016年1月1日至2018年7月31日止共计30.5个月的物业管理服务费4110.29元；2.判令被告支付滞纳金1506.2224元。一审法院认定事实：被告邓祥军系凯里市丰球豪庭7栋1单元5层2号的业主。2015年9月30日，黔东南丰球物业服务有限公司为乙方与凯里市丰球豪庭小区业主委员会为甲方，就丰球豪庭小区物业服务事宜签订了一份《物业合同》。合同主要约定：一、物业名称：丰球绿都四期；物业类型：898套（16个单元），建筑面积137，374平方米，高层住宅：11，258平方米，商业用房：6905平方米，车库及设备用房16，000平方米，坐落位置：凯里市迎宾大道39号（四至范围：东至金黔变电站、南至棉纺厂宿舍区、西至御泉居小区、北至迎宾大道）。二、乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1、……；2、物业共用部位的日常维修、养护和管理；3、物业共用设备的日常维修养护、运行和管理；4、公共绿化养护；5、清洁服务，……；6、……。三、物业服务期限为叁年，自2015年10月1日至2018年9月30日。四、物业服务收费方式为：包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为：高层住宅：1.00元/月/平方米（暂定一年），商业用房1.00元/月/平方米（暂定一年）；业主交纳的物业费用包括的内容是：公用照明、电梯用电、聘用人员的工资、日常维修（公共设施设备按单项维修200元以内乙方支付，超出从公共维修资金列支）、电梯维保费……。五、水费：一层至六层按3元/吨，七层至顶层按3.7元/吨，公用水费按月总表和分表实际误差用水量来分摊（以水厂发票为准），每季度公布一次，……。六、业主逾期不交纳物业管理费的，应当按照逾期每日千分之三标准承担相应的滞纳金。合同后部附有一至八附件，对具体的物业服务内容进行了明晰。合同签订后，原告宏球物业公司在为丰球豪庭小区提供物业管理服务过程中，被告邓祥军交纳了2015年7月1日至2015年12月31日的物业费796元后，被告以原告履行物业服务不到位为由拒绝交纳物业付费。经原告催收未果，遂向一审法院提起诉讼。庭审中，因被告不同意调解，一审法院未能主持双方当事人进行调解。一审法院另查明，2017年12月，黔东南丰球物业服务有限公司变更为黔东南州宏球物业服务有限公司。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告与凯里市丰球豪庭小区业主委员会签订的《物业服务合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且对业主具有约束力。原告按照合同约定，已为被告邓祥军所居住的小区提供物业管理，被告接受了原告提供的物业服务，依法应当缴纳相应的物业服务费用。关于原告主张被告支付2016年1月1日至2018年7月31日期间的物业费的问题，原告所举证据证明其为被告所在小区提供物业服务的时间系2015年10月1日至2018年9月30日，故一审法院依法支持被告向原告支付2016年1月1日至2018年7月31日期间的物业费4110.29元（31个月×132.59㎡×1元/㎡）。虽然原告与凯里市丰球豪庭小区业主委员会在物业服务合同中约定业主逾期不交纳物业管理费的，按日千分之三的标准承担相应的滞纳金，但合同未约定交纳物业费的期限，且原告所举证据未能充分证明其已与小区业主就物业服务费的交纳期限进行了明确的约定，故原告对滞纳金的诉请缺乏事实依据、证据不足，一审法院不予支持。对于被告辩称原告物业服务不到位等，仅以其提供的照片显示内容，不能认定原告存在根本性违约，故一审法院对被告的辩解意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定判决：一、被告邓祥军在本判决生效之日起五日内向原告黔东南州宏球物业服务有限公司支付2016年1月1日至2018年7月31日期间的物业费4110.29元。二、驳回原告黔东南州宏球物业服务有限公司其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告邓祥军负担。本院二审期间，邓祥军提交的证据为：1、照片数张；2、关于丰球豪庭存在问题的整改承诺书、关于《限期整改通知书》的复函、《关于有关问题的反映及请求》的复函、关于责令丰球房开公司对小区存在诸多问题及时进行整改的报告、关于请求对我小区地下车库顶漏水进行一次全面检查的报告、关于丰球豪庭小区急需解决问题的报告、涉及房开整改问题汇总、关于丰球物业服务问题整改承诺未完成情况说明书及照片。这两组证据拟证明宏球物业公司未完成整改情况。宏球物业公司提交的证据为：关于丰球豪庭存在问题的整改承诺书、涉及房开整改问题汇总、凯里市丰球豪庭小区业主委员会会议纪要，拟证明宏球物业公司已经对小区存在的问题整改完毕。本院组织双方当事人进行了质证。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：本案的争议焦点是邓祥军是否应交纳物业服务费。从2018年11月26日的凯里市丰球豪庭小区业主委员会会议纪要来看，丰球豪庭业主委员会对宏球物业公司遗留的鱼塘水池、路灯、1号岗铁门、物业楼梯等整改事项成效给予认可，而且大多数业主比较满意。物业公司在物业服务中难免出现一些瑕疵，业主应该秉持包容的态度与物业公司进行沟通，可以要求物业公司予以整改。邓祥军所提供的证据不足以证明宏球物业公司构成根本性违约，即便是宏球物业公司提供的物业服务有瑕疵，对业主反映的某些整改事项未整改完毕，业主可以要求宏球物业公司继续整改，但是并不能以此为由拒交物业服务费。综上所述，邓祥军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邓祥军负担。本判决为终审判决。审判长  王家良审判员  冉定飞审判员  陈生燕二〇一九年十二月二十六日法官助理章杰书记员汪庆庆