上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10361号上诉人(原审原告、反诉被告)：孙浩儿，男，1978年7月1日出生，汉族，户籍地浙江省宁波市。委托诉讼代理人：徐春，浙江太安律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：景殿栋，男，1948年3月4日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：刘纯莲，女，1954年7月6日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：景佳云，男，1982年1月5日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。原审第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：邵非，总经理。委托诉讼代理人：王佳。委托诉讼代理人：刘婧雯。上诉人孙浩儿因与被上诉人景殿栋、刘纯莲、景佳云，原审第三人德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2018)沪0101民初22837号民事案件，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙浩儿上诉请求：撤销一审判决主文第二、三项并改判景殿栋、刘纯莲、景佳云支付违约赔偿金。事实和理由：2017年6月16日《协议书》第三条约定尾款人民币(以下币种均为人民币)20万元应在2017年6月30日前付清,支付尾款当天办理房屋交接事宜。这说明双方对支付尾款和交房的顺序有了特殊约定,应当是尾款支付义务在先,交房义务在后。在2017年6月30日交房当天,买受人拒绝履行在先的支付尾款义务,因此己方在后的交房义务并没有产生,从而也不能认定己方违约。因此,不能判决己方支付违约金,而应判决买受人支付违约金。被上诉人景殿栋、刘纯莲、景佳云辩称，同意一审判决，请求予以维持。原审第三人德佑公司述称，同意一审判决，请求予以维持。孙浩儿向一审法院起诉，请求判令景殿栋、刘纯莲、景佳云支付购房款尾款20万元及违约赔偿金(以总房价款为基数，按每日万分之五，从2017年6月30日开始计算至实际履行之日)。景殿栋、刘纯莲、景佳云提起反诉，请求判令：1、孙浩儿支付违约金792,000元(以合同总价1,200万元为基数，按每日万分之五为标准，从2017年7月2日合同约定交房日期计算至2017年11月11日实际入住)；2、孙浩儿支付电信违约金98元以及有线电视机顶盒折价款298元。一审法院认定事实如下：孙浩儿系上海市黄浦区河南南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)原权利人。2016年7月30日，孙浩儿与案外人王某签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016年9月1日起至2021年8月31日止。租金为每月13,500元。2017年3月，孙浩儿(甲方)、景佳云(乙方)与德佑公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方以1,350万元价格向甲方购买系争房屋。乙方向丙方支付意向金5万元。如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金。乙方应于甲方签署本协议后三日内补足定金至50万元。甲乙双方应当在本协议签订后2017年4月30日签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。首期房价款为390万元；二期房价款为450万元，乙方以现金形式于2017年5月31日前支付；第三期房价款为535万元，支付期限为2017年6月30日前。交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、抵押注销(若有)后七日内(最晚不得晚于2017年6月30日)共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续。交房及尾款：尾款20万元，双方应于甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后七日内。其他约定：甲方承诺，双方交房当日，本房租赁合同已解除，租客已搬离。2017年4月22日，孙浩儿(甲方)与景殿栋、刘纯莲(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价款为1,200万元。甲乙双方确认，在2017年6月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲乙任一方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。附件三付款协议约定：一、首期房价款390万元：1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前直接支付甲方定金50万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款；2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内直接支付甲方部分首期房价款340万元。二、第二期房价款255万元，乙方应在2017年5月31日前支付。三、其他房价款(除尾款外)535万元。待房地产所在区不动产登记事务中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内，乙方直接向甲方全额支付。五、交房时间及尾款，尾款为20万元，待房地产所在区不动产登记事务中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据2日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，并由乙方直接交付甲方全额尾款，相关费用的结算日期以交接之日为准。当日，孙浩儿与景殿栋、刘纯莲还签订《协议书》，约定双方在支付1,200万元总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款共计150万元，该笔款项乙方应于2017年5月31日前支付给甲方。2017年6月16日，孙浩儿(甲方)与景殿栋、刘纯莲(乙方)签订《协议书》，约定乙方应支付甲方尾款20万元，于2017年6月30日前支付，甲乙双方支付尾款当天办理房屋交接事宜。嗣后，景殿栋、刘纯莲按约支付了除尾款20万外的所有款项。2017年6月30日，孙浩儿及景殿栋、刘纯莲共赴房地产交易中心申请系争房屋的变更登记。双方在德佑公司陪同下来到系争房屋办理交接手续时，房屋内承租人以其与孙浩儿存在房屋租赁合同纠纷为由拒绝腾房，孙浩儿报警后，双方依旧未能在当天办理房屋交接手续。2017年7月3日，一审法院受理孙浩儿起诉承租人王某房屋租赁合同纠纷一案[(2017)沪0101民初17287号]，同年7月11日，因系争房屋变更登记至景殿栋、刘纯莲名下，一审法院依法追加两人为第三人。在2017年9月13日的庭审中，孙浩儿与景殿栋、刘纯莲一致同意将系争房屋先行腾退给孙浩儿。法院审理后查明，因王某未经孙浩儿同意擅自转租，孙浩儿于2017年5月28日向王某邮寄解除租赁合同通知书，给予其一个月的期限搬离系争房屋，据此，一审法院判决双方的房屋租赁合同于2017年6月30日解除。诉讼期间，景殿栋、刘纯莲一直与德佑公司联系系争房屋交接事宜。同年11月11日，经德佑公司通知，景殿栋、刘纯莲入住系争房屋，孙浩儿当日未到场。一审法院认为，系争房屋交易之初，景佳云代表买受方与孙浩儿以及德佑公司签订《房地产买卖居间协议》，但嗣后，无论是网签版《上海市房屋买卖合同》还是两份具有补充性质的《协议书》均由景殿栋、刘纯莲与孙浩儿签署，且系争房屋现已登记在景殿栋、刘纯莲名下，根据合同相对性原则，应认定孙浩儿与景殿栋、刘纯莲形成买卖合意，合同内容对双方产生法律约束力。孙浩儿早在2017年3月签订《房地产买卖居间协议》时就承诺交房当日租客搬离，并在同年6月16日的《协议书》中进一步明确2017年6月30日前支付尾款并交房。2017年6月30日，系争房屋因承租人占用导致双方无法办理房屋交接手续，故景殿栋、刘纯莲不支付尾款系行使同时履行抗辩权。之后，孙浩儿与承租人因该房屋租赁纠纷引发诉讼，承租人继续租赁系争房屋是否具备合法性处于不确定的法律状态中。孙浩儿及景殿栋、刘纯莲在该案2017年9月13日的庭审中，一致确认由孙浩儿先行与承租人办理系争房屋腾退手续，因此景殿栋、刘纯莲作为系争房屋的权利人未能强行入住事出有因。系争房屋直至2017年11月11日才经第三人通知交付景殿栋、刘纯莲，但因孙浩儿缺席，双方无法就20万元尾款、房屋内相关公共事业费用以及因逾期交房产生的违约金的结算达成一致意见，故景殿栋、刘纯莲暂未支付尾款不构成孙浩儿所述的违约行为，不应承担向孙浩儿支付违约赔偿金的责任。现景殿栋、刘纯莲提出反诉要求孙浩儿支付延迟履行交房义务的违约金，合法有据，予以支持。孙浩儿抗辩要求酌情降低违约金金额，一审法院综合考虑景殿栋、刘纯莲的实际损失、当事人对合同的预期利益、双方履约情况及过错程度，酌情调整违约金计算标准为每日按照总房价的万分之二。孙浩儿同意支付系争房屋内电信违约金以及因有线电视机顶盒灭失产生的赔偿款298元，与法不悖，予以准许。一审法院判决：一、景殿栋、刘纯莲应于判决生效之日起十日内向孙浩儿支付房屋尾款20万元；二、驳回孙浩儿的其他诉讼请求；三、孙浩儿应于判决生效之日起十日内向景殿栋、刘纯莲支付违约金319,200元；四、孙浩儿应于判决生效之日起十日内向景殿栋、刘纯莲、景佳云支付房屋电信违约金98元以及有线电视机顶盒折价款298元。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据合同约定，孙浩儿应在2017年6月30日系争房屋办理产权过户手续之日起2日内将房屋交付买受人，并由买受人支付购房余款。孙浩儿未在约定日期将房屋交付买受人，构成违约，应承担相应的违约责任。在孙浩儿未能按约交付房屋的情况下，买受人有权行使同时履行抗辩权，暂不支付购房余款。孙浩儿认为买受人逾期支付购房余款构成违约的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,088元，由上诉人孙浩儿负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 姚 跃二〇一九年十二月六日书记员 吴是佳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……