广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民初386号 原告：刘兴，男，1969年1月3日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市。 原告：刘丽梅，女，1967年1月5日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市。 两原告的共同委托诉讼代理人：苏德浩，广西嘉友律师事务所律师。 被告：北海实业开发有限公司。住所：广西壮族自治区北海市四川南路明珠花园内。统一社会信用代码：914505006194421283。 诉讼代表人：广西启迪律师事务所，北海实业开发有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：刘福旺，广西启迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巫传萍，广西启迪律师事务所实习人员。 第三人：中国银行股份有限公司北海分行。住所：广西壮族自治区北海市北海大道国际金融大厦。统一社会信用代码：91450500899304845P。 负责人：张军健，该行行长。 委托诉讼代理人：苏珊珊，女，系该行工作人员。 原告刘兴、刘丽梅诉被告北海实业开发有限公司（以下简称实业公司）、第三人中国银行股份有限公司北海分行（以下简称中行北海分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘兴、刘丽梅的委托诉讼代理人苏德浩、被告实业公司的委托诉讼代理人刘福旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘兴、刘丽梅向本院提出诉讼请求：判令解除刘兴、刘丽梅与实业公司于2004年4月13日签订的销售合同编号为5A017的《商品房买卖合同》。诉讼中，刘兴、刘丽梅向本院申请增加诉讼请求：由实业公司承担涉及位于北海市房屋的按揭银行贷款全部本息。此后，刘兴、刘丽梅又向本院撤回增加的诉讼请求。事实与理由：2004年4月13日，刘兴、刘丽梅与实业公司签订《商品房买卖合同》（销售合同编号为5A017)合同约定刘兴、刘丽梅购买实业公司开发位于北海市房屋，价格为252582元整，付款方式银行按揭。2004年6月29日，刘兴、刘丽梅、实业公司与中行北海分行签订《房地产抵押借款合同》，贷款金额为176000元。自2004年至今实业公司未将房屋交付给刘兴、刘丽梅，也未办理房屋产权登记。2006年8月，中行北海分行以尚欠贷款本息为由起诉刘兴、刘丽梅、实业公司，2006年10月北海市银海区人民法院作出（2006）银民初字第350号民事判决书，并根据中行北海分行的申请，拍卖了涉案房屋，现涉案房屋已不属于实业公司所有，所贷款项已全部由实业公司收取使用。刘兴、刘丽梅认为，由于涉案房屋已不属于实业公司所有，实业公司已不能履行向刘兴、刘丽梅交房的义务。现刘兴、刘丽梅为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，特向人民法院起诉，请求支持刘兴、刘丽梅的诉讼请求。 被告实业公司辩称，一、涉案房屋是由于刘兴、刘丽梅没有按贷款合同的约定偿还按揭贷款违约造成，导致银行起诉，对涉案的抵押房屋进行处置。所以涉案房屋经过处置后未能交付给刘兴、刘丽梅，因此涉案房屋没有交付给刘兴、刘丽梅的过错不在实业公司，实质上是刘兴、刘丽梅的自身过错造成的，实业公司没有违约，刘兴、刘丽梅据此要求解除商品房买卖合同没有事实和法律依据。二、刘兴、刘丽梅在2019年11月8日才行使合同解除权，已超过法律规定的一年时效。三、关于银行按揭贷款本息的偿还承担主体已经有生效判决确定，在生效判决未被依法撤销之前，刘兴、刘丽梅另行要求由实业公司承担按揭贷款和本息的偿还责任与生效判决不符，请求依法驳回刘兴、刘丽梅的起诉。 第三人中行北海分行述称，刘兴、刘丽梅于2014年即知道实业未能将房屋交付，直至2019年才提起诉讼已超过法定的诉讼时效。刘兴、刘丽梅未依约按时偿还贷款，已构成违约，应当承担清偿贷款的支付义务，直至清偿所有贷款为止，涉案房屋被执行并非不能清偿的理由。请求依法驳回刘兴、刘丽梅的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘兴、刘丽梅提交以下证据：证据一、企业信息，证明实业公司工商登记信息；证据二、《商品房买卖合同》（销售合同编号：5A017），证明双方当事人的权利义务；证据三、（2006）银民初字第350号民事判决书，证明判决书的基本内容；证据四、生效证明，证明（2006）银民初字第350号民事判决书已生效；证据五、（2008）银执字第373-2号民事裁定书，证明涉案房屋已不属于实业公司所有，实业公司已不可能履行向刘兴、刘丽梅履行交房的义务；证据六、（2017）桂0503民再审1号民事判决书，证明法院已判决与刘兴、刘丽梅类似的购房人与实业公司解除《商品房买卖合同》，购房人不承担向银行还款付息的责任；证据七、不动产登记信息查询表，证明涉案房屋现状。 实业公司发表质证意见为：对证据一至证据五的真实性、合法性、关联性没有异议，证据六真实性无法确认，即使是真实的，与本案也没有关联性，该案的当事人不是原告，该案判决的前提是商品房买卖合同被法院判决依法解除的情况下才做出的。 中行北海分行与实业公司的质证意见一致。 实业公司、中行北海分行未向本院提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人争议的证据，本院认定如下：证据六与本案不具有关联性，本院不予采信。 综合当事人陈述及提供的证据，本院认定事实如下：2004年4月13日，实业公司与刘兴签订《商品房买卖合同》，约定刘兴购买实业公司开发的位于北海市，单价为3300元/平方米，总金额252582元，刘兴采取银行按揭的方式付款，在签署《商品房买卖合同》时交纳首期款，首期款为房价的30%即76582元，余款占房价的70%即176000元，由刘兴向银行申请按揭。该合同同时还约定，实业公司应当在2004年6月30日前将符合合同约定的商品房交付刘兴使用，如逾期超过180日未交房的，刘兴有权解除合同，实业公司应当自刘兴解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按刘兴累计已付款的2%向刘兴支付违约金。《商品房买卖合同》还载明了商品房交接，产权登记，保修责任等内容。2004年6月29日，刘兴、刘丽梅与中行北海分行签订编号为（2004）北中银零房贷字第598号《房地产抵押借款合同》，合同约定刘兴以其名义向中行北海分行贷款176000元用于购买涉案房屋，贷款付至刘兴指定的账户，贷款期限为20年，贷款利率为按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行，当前月利率为4.809％，还贷方式为按月等额归还贷款本息，借款人在贷款发放月起逐月还款，总期限为20期，每月还款日为5日。合同还约定，以刘兴、刘丽梅共有的涉案房屋作抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下的贷款本金、利息、违约金以及实现债权的费用。2004年6月30日，涉案房屋在北海市房地产交易中心办理预售备案登记。2004年7月2日，刘兴、刘丽梅与中行北海分行到北海市房地产交易中心办理了抵押登记，同月6日，中行北海分行按刘兴授权将贷款176000元以支付的名义直接付至北海实业公司账户。由于刘兴、刘丽梅未按合同约定履行还款付息义务，经中行北海分行催收后仍未还款，中行北海分行遂向北海市银海区人民法院提起诉讼。2006年10月18日，北海市银海区人民法院作出（2006）银民初字第350号民事判决书，判决：一、解除中行北海分行与刘兴、刘丽梅签订的编号为（2004）北中银零房贷字第598号《房地产抵押借款合同》；二、刘兴、刘丽梅共同偿还给中行北海分行贷款本金170846.63元及利息（利息计算，自借款之日起，借款期内按双方约定的利息计算方法计付，逾期归还的，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付）；三、实业公司对刘兴、刘丽梅的上述还款义务承担连带保证责任；四、中行北海分行对位于北海市房屋的折价、拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。2008年12月12日，北海市银海区人民法院作出（2008）银执字第373-2号民事裁定书，载明因该院依法三次拍卖被执行人刘兴、刘丽梅位于北海市房屋均流拍，该院也没有发现二人有其他可供执行的财产，根据中行北海分行的申请，该院裁定终结本次执行程序。 另查明，刘兴、刘丽梅在和中行北海分行签订借款合同时是夫妻关系。根据2019年11月14日北海市自然资源局的《不动产登记信息查询证明》载明，涉案房屋已办理预购商品房合同备案，预购人为刘兴，于2004年7月2日办理预购商品房抵押登记，2011年北海市银海区人民法院来文要求注销抵押、撤销备案、完善房屋初始登记后，予以协助办理转移登记至中行北海分行名下，尚未办理转移登记。 还查明，实业公司于1991年12月28日在北海市工商行政管理局登记成立，住所位于北海市四川南部明珠花园内，股东是大连正源房屋开发公司和维尔京群岛达兴投资控股有限公司，法定代表人是刘力宁，注册资本500万元，经营范围限于处理债权债务及遗留问题（有效期至2019年6月30日止）。2018年10月10日，北海市中级人民法院裁定受理实业公司破产清算一案[（2018）桂05破8号]，并决定指定广西启迪律师事务所担任实业公司管理人。 针对双方的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.涉案《商品房买卖合同》是否应当解除？2.本案是否超过诉讼时效？ 关于涉案《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。本院认为，刘兴、刘丽梅与实业公司对涉案《商品房买卖合同》的真实性及合同效力没有异议，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故涉案《商品房买卖合同》是合法有效的合同，双方当事人应当按照合同约定和法律规定履行自己的义务。根据查明的事实，刘兴、刘丽梅以银行贷款的方式向实业公司支付了购房款，但实业公司至今未按照《商品房买卖合同》约定履行交房义务。根据《商品房买卖合同》约定，实业公司应当在2004年6月30日前将符合合同约定的商品房交付刘兴使用，如逾期超过180日未交房的，刘兴有权解除合同。现因涉案贷款未得到及时清偿，刘兴、刘丽梅与实业公司也均无法清偿涉案贷款，故中行北海分行已依据生效裁判文书取得涉案房屋折价、拍卖、变卖所得价款的优先受偿权，且涉案房屋已被拍卖，故实业公司已无法将涉案商品房交付给刘兴、刘丽梅，《商品房买卖合同》的合同目的已无法实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，刘兴、刘丽梅请求解除涉案《商品房买卖合同》具有事实和法律依据，本院予以支持。实业公司以其没有违约为由抗辩涉案《商品房买卖合同》不应解除的意见不能成立，本院不予采纳。 关于本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，刘兴、刘丽梅以实业公司已无法交付涉案房屋为由请求解除涉案《商品房买卖合同》，所依据的法律是《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，该法律条款是关于法定解除合同条件的规定，即刘兴、刘丽梅行使的合同解除权基础是法定解除权，其性质属于形成权，并不适用诉讼时效的有关规定，因此，实业公司以刘兴、刘丽梅的合同约定解除权已超过了诉讼时效为由进行抗辩的理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，刘兴、刘丽梅的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，判决如下： 解除原告刘兴、刘丽梅与被告北海实业开发有限公司于2004年4月13日签订的销售合同编号为5A017的《商品房买卖合同》。 案件受理费100元（原告刘兴、刘丽梅已预交），由被告北海实业开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审 判 长 杨雪云 审 判 员 汪海敏 审 判 员 叶 萍 二〇一九年十二月十二日 法官助理 沈晓璐 书 记 员 周 虎