新疆维吾尔自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）新执异30号 异议人（案外人）：胡军，男，1977年3月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 申请执行人：詹桂芳，女，1983年9月16日出生，汉族，住广东省汕头市。 被执行人：张世贵，男，1962年2月5日出生，回族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被执行人：新疆百富房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区碱沟路八方巷。 法定代表人：张志强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘果，男，该公司工作人员。 在本院执行詹桂芳与张世贵、新疆百富房地产开发有限公司（以下简称百富房产公司）民间借贷纠纷一案中，2019年12月4日，异议人胡军对本院依据（2014）新民一初字第6-1号民事裁定及乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01执恢87号执行裁定拍卖位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区商铺不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 异议人胡军称，2005年11月25日，我与百富房产公司约定购买百富房产公司开发建设的位于乌鲁木齐市××区商铺，我于同年11月25日交付定金3000元，并于2005年11月25日、2005年12月25日、2006年2月9日、2006年2月14日向百富房产公司交付款项27000元、30000元、4116元、21000元，合计71116元。2006年我与百富房产公司正式签订了商品房买卖合同，约定我以单价4410元、总价98255元的价格购买22.28平方米的商铺。同时委托百富房产公司将商铺对外租赁，经营至今。后因百富房产公司迟迟不给我办理涉案商铺的产权登记，我于2007年7月19日诉至新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州米泉市人民法院，新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州米泉市人民法院作出（2007）米民一初字第785号民事判决，判决百富房产公司给我办理涉案商铺的产权登记并支付违约金196.15元。但因百富房产公司的原因导致涉案商铺产权登记至今未能办理。在我不知情的情况下，乌鲁木齐市中级人民法院依据新疆维吾尔自治区高级人民法院（2014）新民一初字第6号民事判决作出的（2019）新01执恢87号执行裁定，对我购买的商铺以公告方式进行拍卖，该行为侵犯了我的物权。特请求新疆维吾尔自治区高级人民法院查明事实，中止对我所有的商铺的查封及拍卖执行，维护我的合法权益。 百富房产公司称，2006年2月6日，我公司虽与胡军签订了《商品房买卖合同》，但双方并非房屋买卖合同关系，应系借款合同关系。故我公司不存在未履行办理产权登记的义务。 本院经审查查明，2014年1月23日，詹桂芳因与张世贵、百富房产公司的民间借贷纠纷向本院提起诉讼，2014年3月13日，詹桂芳在诉讼中向本院提出财产保全申请。2014年3月20日，本院作出（2014）新民一初字第6-1号民事裁定，裁定：一、查封、冻结乌鲁木齐德名工贸有限公司名下（矿山名称：乌鲁木齐德名工贸有限公司新疆乌鲁木齐县硫磺沟二号桥石灰岩矿、采矿许可证号：C6500002010127120106891）的采矿权证；二、冻结张世贵、百富房产公司银行存款70763584.24元。不足部分则查封、扣押相应价值的其他财产。2014年3月25日，本院根据（2014）新民一初字第6-1号民事裁定，查封百富房产公司位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区套房产。 2014年9月30日，本院就上述民间借贷纠纷一案作出（2014）新民一初字第6号民事判决：一、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款1000万元及利息（利息自2012年9月5日起以本金1000万元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；二、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款2000万元及利息（利息自2012年9月21日起以本金2000万元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；三、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款1200万元及利息（利息自2012年10月11日起以本金1200万元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；四、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款100万元及利息（利息自2012年10月24日起以本金100万元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；五、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款456000元及利息（利息自2012年10月25日起以本金456000为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；六、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款100万元及利息（利息自2012年11月2日起以本金100万元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；七、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款1944000元及利息（利息自2012年11月6日起以本金1944000元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；八、张世贵于判决生效之日起十日内偿还詹桂芳借款60万元及利息（利息自2012年11月6日起以本金60万元为基数，按月利率2%，计算至2014年6月30日止）；九、新疆百富房地产开发有限公司对张世贵的上述债务承担连带责任；十、驳回詹桂芳的其他诉讼请求。后张世贵不服本院作出的一审判决，向最高人民法院提起上诉，最高人民法院于2015年6月19日作出（2015）民一终字第1号民事判决：驳回上诉，维持原判。 2015年12月9日，詹桂芳向本院申请强制执行。2016年1月12日，本院作出（2015）新执字第55号执行裁定，指定由乌鲁木齐市中级人民法院受理执行。2016年1月20日，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2016）新01执字38号执行裁定，裁定：一、冻结、划拨被执行人张世贵、新疆百富房地产开发有限公司在银行、信用社或其他金融机构账户上的存款69245094.51元，其中包括本金69108585.92元，执行费136508.59元；二、冻结、划拨被执行人张世贵、新疆百富房地产开发有限公司应负担的迟延履行期间（至实际付款日期）加倍债务利息及执行中的实际支出费用；三、如上述款项不足，则查封、扣押、拍卖、变卖被执行人相应价值的财产。2018年10月19日，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2016）新01执38号之一执行裁定，裁定终结（2016）新01执38号案件的执行。2019年2月19日，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2016）新01执38号之二协助执行通知书，对百富房产公司名下位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区套商业用房产续行查封、冻结，期限自2019年2月19日至2022年2月28日止。2019年10月7日，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2019）新01执恢87号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人新疆百富房地产开发有限公司名下位于乌鲁木齐市××区套商业用房产。 另查明，2006年2月6日，胡军（买受人）与百富房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人按4410元／平方米购买百富房产公司开发建设的的位××区商铺，建筑面积22.28平方米，总价98255元，一次性付清房款。出卖人应当在2006年1月19日前将商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 2006年2月6日，胡军（产权人）与米泉百富商城经营管理服务有限公司（承租人）签订《租赁合同》，约定胡军将其购买商铺租给泉百富商城经营管理服务有限公司用以经商，租期为三年，自2006年2月6日起至2009年2月6日止。 2010年9月1日，胡军（产权人）与百富房产公司（委托出租方）签订《委托租赁合同》，胡军所有的××区铺面，委托百富房产公司出租经营，租期自2008年11月24日起至2015年11月24日止。 2007年7月19日，因百富房产公司未履行涉案商铺的办证义务，胡军诉至法院，要求百富房产公司办理房产证，承担违约金196.15元。新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州米泉市人民法院查明并认定胡军以支付现金和租金抵款的方式支付了全部商铺款，并于2007年9月1日作出（2007）米民一初字第785号民事判决，判决：一、百富房产公司为胡军办理百富商城负一层B区42号商铺的产权登记，于判决生效后十日内履行完毕。二、百富房产公司向胡军支付违约金196.15元，于判决生效后立即付清。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”胡军基于对涉案商铺享有实体权利为由对本院作出的查封、拍卖涉案商铺的执行行为不服提出书面异议，故，本案应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，胡军与百富房产公司在涉案商铺被查封前已签订《商品房买卖合同》，并支付了涉案商铺的全部价款，后将涉案商铺交百富房产公司用以出租经营至今，百富房产公司向胡军支付租赁费用。上述事实双方当事人均无异议，足以证实胡军对涉案商铺已支付全部价款，且在人民法院查封之前已享有权利并占有使用。对于涉案商铺的产权登记，胡军已通过诉讼的方式要求百富房产公司履行办理产权登记义务，因百富房产公司无故迟延办理产权登记手续及人民法院的保全查封，导致胡军未取得涉案商铺的权属证书，故涉案商铺未取得产权登记非因买受人胡军自身原因的所致。综上，胡军提出的执行异议申请成立，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对位于新疆维吾尔自治区新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市××区商铺的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 乌日娜 审 判 员 玛依拉 审 判 员 黄 睿 二〇一九年十二月十二日 法官助理 葛瀚文 书 记 员 岳 靓