安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8134号上诉人（原审原告）：孙自婷，女，1983年12月29日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：陈世锋，男，系孙自婷丈夫。上诉人（原审原告）：陈世锋，男，1968年8月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：安徽中墅房地产经纪有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区合作化路、休宁路东南角安粮城市广场B区商业、办公楼及地下室办1107室，统一社会信用代码91340100394318344M。法定代表人：郑力，总经理。委托诉讼代理人：舒士杰，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：曹亚军，男，1982年5月20日出生，汉族，住陕西省陇县。上诉人陈世锋、孙自婷因与被上诉人安徽中墅房地产经纪有限公司（以下简称中墅公司）、曹亚军居间合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初3906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈世锋、孙自婷上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持陈世锋、孙自婷一审诉请或将本案发回重审。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。首先，陈世锋、孙自婷与郭海峰讨论房款支付的时间由2018年10月25日之前变更为2018年12月25日之前，是对是否继续履行《存量房买卖合同》而讨论的支付期限，并非对《承诺书》内容的变更。《承诺书》约定郭海峰未能在2018年10月25日前支付全部房款，中墅公司及曹亚军就应承担责任。2018年9月17日晚上的微信聊天记录可以反映，陈世锋、孙自婷明确向中墅公司、曹亚军询问所签合同和承诺是否有效，中墅公司、曹亚军并没有作出要变更《承诺书》内容的意思表示，一审法院将违约责任的时间变更为2018年12月25日与事实不符。一审中，曹亚军提供的录音证据显示，陈世锋、孙自婷、郭海峰及中墅公司潘孝国同意变更过后时间的前提条件是原来的合同继续履行，原来的条款继续有效，包含所有的合同和《承诺书》。其次，一审法院将2019年2月20日作为违约金的最终计算节点，没有任何事实依据。《存量房买卖合同》中没有涉及任何家具家电问题，一审提交的微信聊天记录显示，陈世锋、孙自婷敦促中墅公司组织验收同时抄送郭海峰时，郭海峰明确回答一切按合同来。一审法院认定双方未能办理交房和领款手续是因为房屋买卖合同中的家具家电问题产生争议根本没有依据。2.一审法院认定法律关系错误。陈世锋、孙自婷与郭海峰签订的《存量房买卖合同》与曹亚军出具的《承诺书》是两个法律关系，虽然两份文件都有2018年10月25日之前的表述，但三方录音涉及的是房屋过户及可能支付全部房款的时间，并不是对《承诺书》内容的变更，不能混为一谈。综上，请求二审法院纠正一审错误，维护陈世锋、孙自婷合法权益。中墅公司辩称，1.签订合同后，各方将付款时间由2018年10月15日变更为2018年12月15日，孙自婷、陈世锋没有提出异议。中墅公司接到客户放款时间为2019年2月18日，当天第一时间通知陈世锋配合房屋交接，验房拿款，陈世锋微信回复“好的”。2019年2月19日中墅公司再次与陈世锋协商次日上午验房拿款，陈世锋回复“好的”。2019年2月20日当天办理交接手续时，因陈世锋将房屋内家具家电私自拿走，导致买卖双方发生争议，陈世锋存在过错，后续未及时交接房屋的责任，应由孙自婷、陈世锋自行承担。2.中墅公司与曹亚军并无劳动合同关系，曹亚军是加盟店中环城店员工，根据中墅公司与加盟店之间的合同约定，风险自担，自负盈亏，即便赔偿也不应由中墅公司承担。3.中墅公司是中介公司，为买卖双方提供信息服务，并不是担保公司，如因买卖双方自身原因导致不能按合同约定履行义务，过错不在中介方，应由买卖双方自行承担。4.2018年7月4日签订经纪合同时，陈世锋并未要求曹亚军出具承诺书，曹亚军于2018年7月6日要求陈世锋提供房产证以便进行查询是否存在不良信息，确保买卖双方交易安全，陈世锋以签署承诺书为条件同意提供产证，曹亚军为了促使交易，无奈向陈世锋出具承诺书。曹亚军辩称，认可一审判决认定的事实，对一审判决无异议。陈世锋、孙自婷向一审法院起诉请求：1.中墅公司、曹亚军立即支付违约金42000元（以每日300元自2018年10月16日计算至2019年3月5日）；2.中墅公司、曹亚军支付以42000元为基数自2019年3月5日至实际给付期间银行同期贷款利息；3.诉讼费用由中墅公司、曹亚军承担。一审法院认定事实：2018年7月4日，孙自婷、陈世锋（委托人，甲方）与中墅公司（经纪人，丙方）签订《房地产经纪合同》一份，约定甲方委托丙方为坐落在合肥市石门路中环城D地块7幢3001室住宅的房地产转让提供服务，委托期限从2018年7月4日至办完之日止，经交易双方确认房地产转让的价格为3536000元等内容。当日，孙自婷、陈世锋（出卖人，甲方）与案外人郭海峰（买受人，乙方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方出卖的存量房坐落在合肥市石门路2666号中环城D地块7幢3001室，转让价款为3536000元；乙方于2018年10月15日之前向甲方支付第二条约定的房价款，否则视为违约；合同附件四约定乙方同意在2018年8月25日前将1480000元存入托管账户，未托管的存量房转让价款76000元为定金等内容。2018年7月6日，中墅公司中环城分公司员工曹亚军向孙自婷、陈世锋出具《承诺书》，载明：“本人曹亚军，系中墅公司中环城分公司职员，在将孙自婷中环云邸7#3001室出售过程中，承诺卖方（孙自婷）拿到全部房款3536000元，时间为2018年10月15日之前，否则，按逾期处理，即违约责任为300元/天，每月支付9000元。本人从卖方取走皖（2016）合不动产权第0073144号不动产权证书等相关资料。”后因案涉房屋未能在2018年8月25日前办理过户手续，各方协商确认购房尾款的支付时间延迟至2018年12月15日。2018年9月25日，孙自婷、陈世锋将涉案房屋的产权转移登记至案外人郭海峰名下。2019年2月20日，中墅公司工作人员通知孙自婷、陈世锋办理交房及领款手续，因案外人郭海峰与孙自婷、陈世锋就房屋买卖合同中的家具家电问题发生争议，双方未能办理交房及领款手续。2019年3月5日，孙自婷、陈世锋与案外人郭海峰办理交房及领款手续。一审法院认为，孙自婷、陈世锋与中墅公司于2018年7月4日签订《房地产经纪合同》，曹亚军于2018年7月6日向孙自婷、陈世锋出具承诺书的事实清楚，依法应予确认。在《房地产经纪合同》履行过程中，曹亚军作为中墅公司中环城分公司的职员，就涉案房屋全部房款的支付时间及逾期违约责任向孙自婷、陈世锋作出了明确具体的承诺，后中墅公司未能在各方协商确认的房款支付期限内（即2018年12月15日之前）促使案涉房款完成交割，中墅公司应承担相应的违约责任。孙自婷、陈世锋关于曹亚军承担违约责任的主张，于法无据，应不予支持。结合本案中墅公司于2019年2月20日通知孙自婷、陈世锋办理交房及领款手续的实际情况，中墅公司应当支付孙自婷、陈世锋2018年12月16日至2019年2月20日期间按照300元/天的标准计算的违约金20100元。之后的逾期，系因案外人郭海峰与孙自婷、陈世锋就房屋买卖合同中的家具家电问题发生争议导致，孙自婷、陈世锋主张中墅公司对之后的逾期付款承担违约责任，无事实和法律依据，不予支持。孙自婷、陈世锋关于要求中墅公司支付违约金利息的诉请，依据不足，不予支持。中墅公司关于其与中环城门店系加盟关系，曹亚军并非其员工，曹亚军所出具的承诺并不代表其意思表示的辩解意见，于法无据，不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安徽中墅房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内支付孙自婷、陈世锋违约金20100元；二、驳回孙自婷、陈世锋的其他诉讼请求。本案案件受理费850元，减半收取计425元，由孙自婷、陈世锋负担221元，安徽中墅房地产经纪有限公司负担204元。二审中，中墅公司向本院提交两组证据。证据一，加盟合同复印件一份，用以证明中墅公司与中环城店是加盟关系，门店经营自担风险，自负盈亏，中墅公司不承担赔偿责任；证据二，微信聊天记录一份，用以证明中环城店员工于2019年2月18日第一时间通知陈世锋已经放款，2019年2月19日通知陈世锋次日验房，陈世锋均回复“好的”。孙自婷、陈世锋质证认为证据一真实性无法确认，与本案无关；证据二真实性无异议，2019年2月20日孙自婷、陈世锋积极配合验房，但当天只有孙自婷、陈世锋与郭海峰在场，曹亚军并不在场。曹亚军对证据一真实性无异议，曹亚军是中环城店的员工，门店工商登记名称为安徽皖创经纪有限公司，法定代表人是储伟；证据二是门店经理潘孝国与陈世锋的微信聊天记录，2019年2月20日曹亚军在老家，是潘孝国陪同买卖双方一起验房的。二审中，孙自婷、陈世锋对一审中曹亚军提交的录音补充质证意见为：真实性无异议，该录音形成于2018年10月25日，当天三方协商时，中环城门店潘孝国建议尾款支付时间宽限至2018年12月25日，陈世锋坚持只能宽限至2018年12月15日，潘孝国称尽量办妥。本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。本院认为，曹亚军作为中墅公司的员工，于2018年7月6日向孙自婷、陈世锋出具《承诺书》的事实清楚，未违反法律强制性规定，应为合法有效。依据《承诺书》内容，孙自婷、陈世锋若不能在2018年10月15日前拿到全部房款，中墅公司需承担相应的违约责任。各方当事人对2018年10月25日三方（买卖双方及居间人）协商录音内容真实性均予认可。依据该录音内容，陈世锋明确表示同意将尾款支付时间宽限至2018年12月15日。在三方均在场的情况下，陈世锋并未明确表示该意思表示仅是对买受人郭海峰作出，而非及于中墅公司，且从录音内容来看，三方对将尾款交割时间变更至2018年12月15日已达成一致。因此，陈世锋上诉称中墅公司向其承诺的违约金应自2018年10月15日起算，与事实不符，本院不予采信。2019年2月20日中墅公司通知了孙自婷、陈世锋办理领款手续，已履行了居间义务，孙自婷、陈世锋在无证据证明中墅公司对领款迟延存在过错的情况下，要求中墅公司承担2019年2月20日之后的违约责任缺乏依据。孙自婷、陈世锋诉请的违约金即为对迟延领取房屋尾款的资金占用损失，在此基础上，其再主张违约金的利息，缺乏依据，本院不予支持。综上所述,孙自婷、陈世锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由孙自婷、陈世锋负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  方玮韡审判员  马枫蔷二〇一九年十二月二日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。