吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5152号上诉人(原审被告)：佟欣秋，女，1989年6月12日生，满族，住长春市绿园区泰来街百旺郦城1栋2门805室。委托诉讼代理人：刘学军，吉林衡丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：万晓晨，吉林衡丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:张伟，男，1975年1月31日生，汉族，住北京市朝阳区太阳宫南街25号院2号楼1单元1102室。委托诉讼代理人：任立君，吉林新锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：金洪亮，吉林新锐律师事务所律师。上诉人佟欣秋因与被上诉人张伟租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佟欣秋上诉请求：1.撤销吉林省长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初642号民事判决；2.依法改判，驳回张伟的起诉；3.本案一审、二审诉讼费由张伟承担。事实和理由：1.张伟原告主体不适格。张伟一审提交的《万盛·理想国认购协议》不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定、不具有商品房买卖合同的效力，且提交的交款凭证模糊不清，不能证明其是案涉房屋的权利主体，不具备原告主体资格，佟欣秋无法向其履行合同义务。（本院二审中，佟欣秋已放弃该项上诉理由）2.未按期缴纳租金非佟欣秋的过错。因实际使用面积与租赁面积相差较大，且因张伟未书面告知佟欣秋其委托案外人梁金全权代理房屋租赁事宜，故佟欣秋无法确认梁金全的代理行为是否真实、合法。3.因房屋实际使用面积存疑，故无法计算物业费的准确数额。《商业物业租赁合同》第五条第四项约定的费用，并未明确列明垃圾处理费，且垃圾处理费应当包含在物业费中。4.佟欣秋租金已付清，并不欠付张伟租金。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持佟欣秋的上诉请求。张伟二审辩称，一审判决正确，请求维持一审判决。张伟向一审法院起诉请求：1．请求贵院确认张伟解除合同通知有效，张伟与佟欣秋签订的《商业物业租赁合同》已于2019年1月25日解除，佟欣秋将承租的房产腾空后交还张伟；2．判令佟欣秋给付张伟欠付租金211666.67元、采暖费18358.88元，物业费69589.5元、垃圾处理费13917.9元，判令佟欣秋支付房屋占用使用费（自2019年1月24日起计算至实际返还房屋之日止，按照每年84万元标准计算）；3．判令佟欣秋向张伟支付违约金115440元（滞纳金暂时计算至2019年1月24日，后续按照应付租金的3‰标准计算至实际清偿之日止）；4．本案诉讼费由佟欣秋承担。一审法院认定事实：2015年10月5日，张伟与佟欣秋签订了《商业物业租赁合同》。合同约定，张伟（甲方）将位于长春市绿园区西环城路万盛·理想国楼盘国汇大厦的房产出租给佟欣秋（乙方），具体房间编号为1楼109号、110号、116号门市一部分，建筑面积为708.29平方米；佟欣秋用于美食城项目，主要经营餐饮；合同期限6年，自2015年10月15日至2022年1月15日；租金2015年10月15日至2016年1月15日装修免租金，2016年1月16日至2019年1月15日40万元／年，2019年1月16日至2022年1月15日42万元／年，承租方（乙方）于2015年10月15日支付首年租金40万元，其余年份按半年结算，于租期每届满1年前的1月1日前向出租方（甲方）缴付次年租金一半，每届满一年的7月1日前向缴付次年租金的一半；逾期交付租金的，每逾期一日承租方按当次应交金额的3‰支付违约金（第五条．13）；若延期付款超过30天不交租金的，出租方有权解除合同（第六条．2）；承租方向物业管理公司支付物业费，物业费不高于2.5元／月／平方米（第三条．5）；承租方向有关部门缴纳管理费用、税费（第五条．2）；承租方负责水费、电费、燃气费、采暖费等所有费用（第五条．4）。按照合同约定，佟欣秋应于2018年7月1日前，支付2018年7月16日至2019年1月15日期间租金20万元，应于2019年1月1日支付2019年1月16日至2019年7月15日期间租金21万元，佟欣秋至今未交。2019年1月20日张伟委托案外人梁金全向佟欣秋等发送手机短信息，称“向你发出通知如下：你方承租张伟房屋，拖欠租金已数月，现限你方在1月21日9点前交付全部租金及违约金，否则张伟将解除与你签订的租赁合同。”2019年1月23日，梁金全代张伟向佟欣秋发出《解除租赁合同通知书》，并张贴于佟欣秋承租房屋的经营场所，通知解除与佟欣秋之间的租赁合同，要求佟欣秋于2019年1月26日前将租赁物返还给张伟。佟欣秋仍继续经营，拒交租金，张伟一审法院提起本案租赁合同纠纷之诉。另查明，2019年1月23日，张伟向万盛·理想国楼盘国汇大厦的物业服务企业长春市万盛物业服务有限责任公司交纳2015年10月15日至2019年1月23日的物业服务费69589.5元、生活垃圾处理费13917.9元。一审法院认为，双方签订的《商业物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认为有效合同。双方在《商业物业租赁合同》约定，2016年1月16日至2019年1月15日租金40万元／年，2019年1月16日至2022年1月15日42万元／年，现佟欣秋欠付2018年7月16日至2019年1月26日（张伟通知要求佟欣秋返还房屋之日）的租金211666.67元，构成违约，应当继续给付并承担相应的违约责任。《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”双方在《商业物业租赁合同》已约定物业费（第三条．5）、（第五条．2）物业费69589.5元（2015年10月25日起至2019年1月23日止，2.5元／平方米／月，708.29平方米）、垃圾处理费13917.9元（2015年10月25日起至2019年1月23日止，0.5元／平方米／月，708.29平方米）。关于采暖费，根据《商业物业租赁合同》约定，承租方负责采暖费（第五条．4），因此采暖费（包括不供热的基础热费）应当由佟欣秋直接向供热企业直接缴纳。又根据张伟提供的证据（基础热费欠费明细），张伟并未代佟欣秋向相关供热企业缴纳，故对张伟主张的采暖费18358.88，在本案中不予保护。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方在合同中约定的逾期交付租金违约金（日3‰）标准过高，一审法院酌情予以调整，按年6％标准计算。根据《商业物业租赁合同》约定，佟欣秋应于2018年7月1日前向张伟支付2018年7月16日至2019年1月15日的租金20万元，于2019年1月1日前支付2019年1月16日起至2019年1月26日止的租金11666.67元，因佟欣秋迟延支付，因此应当向张伟支付相应的违约金7050.56元（其中20万元自2018年7月1日起计算至2019年1月26日止为7000元；11666.67元自2019年1月1日起计算至2019年1月26日止为50.56元，均按年6％计算）。有效成立的合同，对双方当事人具有相当于法律的效力，双方均应自觉遵守，不得任意变更或解除。但经双方协商一致或者符合法律规定的条件的，可以解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方在《租赁合同》第六第二款约定了解除合同的条件，即若延期付款超过30天不交租金的，出租方有权解除合同。现佟欣秋欠付张伟租金已达长达一年之久，张伟有权解除合同。关于合同解除的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，本案合同解除以后，佟欣秋应当从承租房屋中迁出，并支付迁出之前的房屋使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除张伟与佟欣秋于2015年10月5日签订的《商业物业租赁合同》；二、佟欣秋于本判决生效后三十日内从位于长春市绿园区西环城路万盛·理想国楼盘国汇大厦1楼109号、110号、116号门市一部分（建筑面积为708.29平方米）中迁出；三、佟欣秋于本判决生效后立即向张伟支付租金211666.67元（计算至2019年1月26日）及违约金7050.56元，合计218717.23元；四、佟欣秋向张伟支付2019年1月27日起至实际迁出承租房屋之日止的房屋使用费，按42万元／年的标准计算；五、佟欣秋于本判决生效后立即向张伟支持其垫付的物业费69589.5元、垃圾处理费13917.9元，合计83507.4元；六、驳回张伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7735元（张伟已预交），由张伟负担2320.5元，佟欣秋负担5414.5元；保全费2620元（张伟已预交），由佟欣秋负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，佟欣秋与案外人李艳荣、王福慧三人系亲友关系，分别承租张伟万盛·理想国楼盘国汇大厦1楼门市用于经营，合同履行期间共交纳过四笔租金，其中，2015年11月10日为三人共同交纳2016年1月16日-2017年1月15日的租金80万元；2017年3月7日为三人共同交纳2017年1月16日-2017年7月15日的租金40万元（租金收据上写明兹收到李艳荣租金）、2017年10月17日出具的租金收据写明“今收到万盛美食城佟欣秋租金人民币肆拾万元整”、2018年12月31日出具的租金收据写明“收到佟欣秋租金40万元整”。本院认为，1.《商业物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应自觉遵守，严格依据合同履行合同义务。《商业物业租赁合同》第五条第四款约定了费用承担问题：“乙方（佟欣秋）负责自接收房屋之日起所产生的水费……及其他所有费用。”垃圾处理费系使用房屋过程中产生的其他费用，故垃圾处理费依约应由佟欣秋自行承担。2.关于佟欣秋主张实际使用面积与租赁面积相差较大，因而未及时交纳租金、物业费的主张，在合同履行期间，因其一直按照合同约定的租赁面积交纳房租，可视为对房屋实际使用面积的认可，且佟欣秋亦未提供证据证明该项主张，本院不予支持。3.关于佟欣秋是否欠付租金，佟欣秋与案外人李艳荣、王福慧系亲友关系，三人分别承租张伟万盛·理想国楼盘国汇大厦1楼门市用于经营，分别于2015年11月10日、2017年3月7日共同交纳了自2016年1月16日至2017年7月15日的租金，其中，2017年3月7日为三人出具的租金收据上仅注明兹收到李艳荣租金，说明存在三人共同交纳租金仅向一人出具收条的交易事实，故虽2017年10月17日、2018年12月31日的租金收据系向佟欣秋个人出具，亦不足以证明该两笔房租仅为佟欣秋所承租部分。又因佟欣秋、张伟签订的《商业物业租赁合同》约定租金半年一付，且自2019年1月16日起，租金涨至42万元／年，即使如佟欣秋所称2018年12月31日交纳的租金为其个人所承租房屋2018年7月16日至2019年7月15日整年的租金，金额亦应为41万元，而非40万元，但若如张伟主张，该笔款项为三人2018年1月16日至2018年7月15日半年租金，则正好为40万元（佟欣秋20万元、李艳荣5万元、王福慧15万元）。故一审法院认定2017年10月17日、2018年12月31日交纳的租金亦系三人承租房屋租金，并在此基础上计算三人各自欠付租金数额，并无不当，一审判决后，案外人李艳荣、王福慧亦均未对一审法院认定的租金交付情况及以此计算的租金欠付数额进行上诉，可视为对一审认定事实的认可。综上所述，佟欣秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5833元，由佟欣秋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  绳继萍审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇一九年十二月三十日书记员  梁 芳