安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖12民终5025号 上诉人（原审被告）：张芳，女，1989年3月28日出生，汉族，住安徽省枞阳县。 委托诉讼代理人：王伟，安徽风采律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高超，男，1977年5月9日出生，汉族，住安徽省临泉县。 被上诉人（原审原告）：徐林敏，女，1982年4月19日出生，汉族，住址同上。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱剑钧，安徽三环电力工程集团有限公司法律顾问。 原审被告：吴明杰，男，1986年3月26日出生，汉族，住安徽省县。 上诉人张芳因与被上诉人高超、徐林敏、原审被告吴明杰房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍东区人民法院（2019）皖1203民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张芳上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回高超、徐林敏要求赔偿损失的诉讼请求。事实与理由：其在履行涉案《房屋买卖协议》过程中不存在违约行为，高超、徐林敏将约定的100000元定金直接支付给吴明杰，并将剩余购房款直接支付给银行严重违反合同约定，一审判决其协助办理涉案房屋过户手续，并支付给高超、徐林敏经济损失，以及承担诉讼费和财产保全费显属错误。 高超、徐林敏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。 高超、徐林敏向一审法院起诉请求：判令张芳、吴明杰协助办理位于阜阳市颍东区房屋（编号为4050020025［5］2302）转移过户登记到高超、徐林敏名下，并赔偿因为违约造成的经济损失50000元。 一审法院认定事实：高超与徐林敏系夫妻关系。2017年4月26日，吴明杰、张芳与阜阳康城房地产开发有限责任公司签订《房屋买卖合同（预售）》，合同约定：商品房为阜阳市颍东区房屋，房屋编号为4050020025［5］2302，建筑面积为90.81平方米，套内建筑面积为72.81平方米；该商品房总价款为467869元，吴明杰、张芳应于2017年4月9日前支付首期房价款97869元，余款370000申请贷款支付等。合同签订后，吴明杰于2017年4月26日向阜阳康城房地产开发有限责任公司支付首付款97869元。后吴明杰向中国建设银行股份有限公司阜阳市分行申请商业贷款100000元及向阜阳市住房公积金管理中心申请公积金贷款270000元，且以案涉房屋提供抵押担保。2017年7月7日，吴明杰、张芳办理了案涉房屋的抵押权预告登记，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司阜阳市分行，预告登记义务人为吴明杰、张芳。后吴明杰、张芳将案涉房屋在阜阳市房地产管理局进行网签备案，合同编号为ＦＹ2017125974。 2018年9月2日，吴明杰、张芳（甲方）与高超、徐林敏（乙方）签订《房屋买卖协议书》，协议约定：甲方自愿将坐落于阜阳市颍东区房屋出卖给乙方，此房为期房，未交房；总价款为530000元，乙方于协议签订之日向甲方支付定金100000元，一周后再付定金50000元，于2019年2月5日第二次向甲方支付定金50000元；甲方保证在该楼过户时积极提供协助，若因甲方原因造成产权不能过户的，产生的一切费用及法律后果由甲方承担；办理房产证所产生的一切税费由乙方承担；经双方确认,自协议签订之日起五年内,乙方通过住房公积金贷款等方式把剩余购房款330000元一次性付给甲方，在未办理过户手续的五年内原购房货款由甲方偿还，五年后若因乙方原因无法完成过户,则甲方不再偿还购房贷款,造成损失由乙方负责；甲方如违反本协议,则房屋产权归乙方所有,另外赔偿乙方违约金530000元，乙方若五年后未能如约到期支付房屋尾款330000元，则甲方收回房屋,没收定金200000元；若五年内乙方要求提前办理过户手续,甲方原银行贷款需提前偿还情况下，乙方有义务协助甲方完成偿还银行购房贷款后再进行过户等。高超、徐林敏与吴明杰、张芳分别在该协议的落款处签字捺印。协议签订后，高超、徐林敏于2018年9月2日、2018年12月10日分别向吴明杰、张芳支付定金100000元，共计200000元，吴明杰、张芳向高超、徐林敏出具收条。2018年12月19日，吴明杰向高超出具书面委托书，委托高超全权代理其办理阜阳市颍东区房屋之交房相关事宜。同日，高超占有使用案涉房屋。 一审另查明：2019年6月11日，高超代吴明杰偿还中国建设银行股份有限公司阜阳市分行商业贷款本金95433.76元、违约金200元、罚息54.63元、利息2061.04元，共计97749.43元；高超代吴明杰偿还阜阳市住房公积金管理中心公积金贷款本金258703.55元、利息3384.3元，共计262087.85元。涉案房屋的贷款已全部结清。 一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。高超、徐林敏与吴明杰、张芳于2018年9月2日签订的《房屋买卖协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案房屋上设定有抵押权，根据法律规定，在抵押权未消灭的情况下是不能办理房屋过户登记的。吴明杰、张芳以涉案房屋作抵押向中国建设银行股份有限公司阜阳市分行贷款，中国建设银行股份有限公司阜阳市分行系案涉房屋的抵押权人。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，吴明杰、张芳在房屋抵押权存续期间，将涉案房屋出售，虽未征得抵押权人同意，但在进入诉讼程序后，高超于2019年6月11日代吴明杰向中国建设银行股份有限公司阜阳市分行及阜阳市住房公积金管理中心清偿了贷款本息，中国建设银行股份有限公司阜阳市分行出具了贷款结清证明，故吴明杰、张芳应按照合同约定在涉案房屋具备办证条件下，协助高超、徐林敏办理案涉房屋的变更登记手续。因此，对于高超、徐林敏要求吴明杰、张芳在案涉房屋具备办证条件下，协助其将阜阳市颍东区房屋的房产权利人变更登记至高超、徐林敏名下的诉请，予以支持。现高超代吴明杰清偿的贷款本息数额为359837.28元（97749.43元＋262087.85元），超过了尚欠购房余款330000元，现高超、徐林敏要求张芳、吴明杰向其支付超出部分，予以支持。高超、徐林敏主张的超出部分的经济损失应为29837.28元（359837.28元-330000元）。对于高超、徐林敏诉请因吴明杰、张芳违约而应由其支付的办理房屋产权证产生的契税及公共维修基金等费用，因该部分费用尚未实际发生，故对于该诉请，不予支持。张芳辩称其系受吴明杰欺骗而出售涉案房屋，且其并未收到购房款，但其并未提交证据予以证明，故对该辩称理由不予采信。吴明杰、张芳未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、吴明杰、张芳将位于阜阳市颍东区的房屋，在具备办证条件之日起二十日内协助高超、徐林敏办理产权登记手续，变更登记至高超、徐林敏名下；二、吴明杰、张芳于判决生效之日起十日内支付高超、徐林敏经济损失29837.28元。三、驳回高超、徐林敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，保全费3170元，共计4220元，由吴明杰、张芳共同负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 张芳对于高超、徐林敏一审所举证据质证认为：1.对于2018年9月2日的金额为100000元的收条有异议，实际仅收到90000元；2.对于2018年12月10日的收条真实性有异议，吴明杰未出庭，不能确定是否收到该100000元；3.偿还贷款的证据不能证明张芳违约；4.对于其他证据无异议。 本院认证意见与一审一致。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，高超、徐林敏与吴明杰、张芳签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自义务。高超、徐林敏所举吴明杰出具的收条、阜阳市住房公积金管理中心出具的贷款结清凭证、中国建设银行股份有限公司出具的还款手续等相互印证，能够证明高超、徐林敏已支付给吴明杰购房款200000元，并代为偿还住房公积金贷款本息262087.85元及商业贷款本息、违约金共97749.43元的事实。故一审法院结合双方协商确认的房款总额530000元，以及《房屋买卖协议书》中关于原银行贷款提前偿还情况下，完成偿还银行购房贷款后再进行过户的约定，判决吴明杰、张芳协助办理涉案房屋过户手续，以及吴明杰、张芳支付给高超、徐林敏损失29837.28元（高超支付给吴明杰的200000元＋代偿的商业贷款本息、违约金共97749.43元＋代偿的公积金贷款本息262087.85元－总房款530000元）正确。吴明杰与张芳系夫妻关系，且吴明杰、张芳均系涉案《房屋买卖协议书》一方当事人，该协议并未明确约定高超、徐林敏不能向吴明杰支付购房款，亦未明确约定代为偿还房屋贷款必须先将相关款项支付给张芳。故张芳称高超、徐林敏将约定的100000元定金直接支付给吴明杰，并将剩余购房款直接支付给银行严重违反合同约定，一审判决其协助办理涉案房屋过户手续，并支付给高超、徐林敏经济损失显属错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。同时，一审法院根据案件胜、败诉的具体情况，决定由吴明杰、张芳负担案件受理费及财产保全费并无不当。张芳称一审判决其承担诉讼费和财产保全费显属错误的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费546元，由张芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇一九年十二月十三日 法官助理刘梦李 书记员刘雅馨 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。