山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10286号 上诉人（原审被告）：青岛启泰房地产开发有限公司，住所地：青岛市市市北区黄台路8号。 法定代表人：毛伟刚，职务：总经理。 委托诉讼代理人：赵发香，山东诚功律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜瑞成，男，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：青岛市市北区都市华庭小区业主委员会，住所地：青岛市市北区黄台路8号都市华庭小区。 负责人：许国山，职务：业委会主任。 委托诉讼代理人：贾凤霞，北京中银（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐艺朝，北京中银（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛启泰房地产开发有限公司（以下简称启泰房地产公司）因与被上诉人青岛市市北区都市华庭小区业主委员会(以下简称都市华庭业委会)排除妨害纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初1417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 启泰房地产公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.本案所涉都市华庭小区3号楼楼顶为开发商投资建设的空置房屋，不动产登记中心房产备案信息有明确登记，其内无任何设备，更无“电梯机房”，该房屋未列入房屋公摊面积，不属于小区公共设施。一审法院认定该房屋为电梯机房层，属于建筑物的设备层或设备间无事实和法律依据。该房屋不承担任何设备功能，为开发商单独投资建设，所起名称也是开发商自行设计确定的，不代表任何功能属性。登记时不动产登记中心认可其为空置房，才准许进行“空置设”登记。青岛市不动产登记中心的《关于黄台路8号3号楼顶层有关情况的函》与实际情况不符，所述与备案信息不符，未提供相关档案资料予以佐证，一审法院未对该函进行审核即直接按此判决，导致认定事实错误。2.即使不按照房屋现状，根据调取的涉案房屋规划清照图，涉案房屋部分显示为“上人屋面”，而非电梯用房。如果房屋为上人屋面，那么该房屋属于违法建筑，各方均不应享有所有权。一审法院不调查房屋实际规划备案情况，就直接认定该房屋权属，涉嫌将违法建筑合法化。上诉人调取了涉案房屋所在楼层的规划清照图，该图为电梯机房层平面图，通过平面图备案信息显示，该层确实有电梯机房，但不是涉案房屋，而是该层中的其他房屋，涉案房屋所在位置明确备案为“上人屋面”，即不是房屋。3.一审程序违法。一审法院作为判案依据的青岛市不动产登记中心于2019年7月19日出具的《关于黄台路8号3号楼顶层有关情况的函》，未经公开质证，上诉人在领取判决书时才知道该函的存在，程序违法。4.本案业委会不具备诉讼主体资格，诉讼主体不适格。根据《物权法》第83条和《物业管理条例》19条的规定，业主委员会仅对《物权法》第83条规定的行为行使“管理职权”，当管理职权无法产生效果时，应由受侵害的业主向法院提起诉讼。即使业委会具备诉讼主体资格，也只能在涉及小区全体业主公共利益的“物业管理纠纷的范围内”具有诉讼主体资格。本案系排除妨害之诉，并不在物业管理范畴内，因此被上诉人不具备诉讼主体资格，本案诉讼应依法予以驳回。最高人民法院的复函（[2005]民立他字第8号）也是针对实施与物业管理有关的行为时，而非针对类似本案的排除妨害类型的纠纷。作为开发商，上诉人应该移交业主的物业用房和设备房均在房产交付时已实际移交前期物业管理公司，并有合同和公证书，各方对此均无争议，截至现在已经有10多年时间。被上诉人因与上诉人之间的车位纠纷才故意提起本案诉讼。对于房屋的实际情况，各方均非常清楚，就是一间空置的房屋，无任何设备，更未承载任何公共设施功能。房屋是上诉人投资开发建设，根据“谁投资谁受益”的原则，上诉人有权对该房屋进行控制使用，且上诉人一直控制至今。 都市华庭业委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。答辩理由：1.上诉人将“空置设”与“空置房”的概念予以混淆。被上诉人一审请求腾让的房屋系空置设备房，空置设系前后词语的缩写，与上诉人所属的空置房没有任何关系。空置设备房中没有任何设备，并不代表该房屋就是空置房，不能否定其设备房的性质和用途。2.上诉人所述空置设备房的名称是开发商自行设计，不代表任何功能属性是错误的。上诉人在设计建造涉案小区房屋时，所有的设计、用途都是通过规划部门审批。另外，不动产登记中心并未认可涉案房屋系空置房，其空置设的登记与双方一审提交的证据记载的“物业办”和“物业办公”是一样的。仅是因为制作表格时字符限制才采用缩写。3.上诉人在上诉状中的陈述前后矛盾。其在第二项事实与理由中认可涉案房屋所在平面设有电梯机房、消防梯机房等，该楼层并非违章建筑。4.关于诉讼主体资格问题。被上诉人认为因上诉人存在擅自占有涉案空间，并改作他用，作为商业经营对外使用的行为，被上诉人作为业主大会的执行机构，有权就排除妨害问题提起诉讼。《民事诉讼法》第48条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼当事人；最高人民法院关于《民事诉讼司法解释》第52条规定，其他组织是指合法成立有一定的组织机构和财产，但不具备法人资格的组织。从被上诉人的成立、职责以及相关财产方面，可以看出，被上诉人应属于非法人组织，具有对外代表全体业主行为的职能，行为效果及于全体业主。 都市华庭业委会向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即排除妨害，腾迁青岛市市北区黄台路8号都市华庭小区3号楼33层楼顶的“空置设备房”，恢复到竣工图纸时的原状，将其交给原告。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：本市市北区黄台路8号都市华庭小区3号楼（设计图纸1号楼）楼顶的“空置设备房”系该主体楼房放置设备的专用空间，为该主体楼房的附属物。但被告至今仍擅自占用该空间改作他用。被告的行为不仅侵害了业主的合法权益，也直接侵害或消弱了该“空置设备房”的专有功能，经原告与被告多次交涉，要求被告排除妨害、腾空设备房，被告对此不予理睬。现依法诉至一审法院，请求判如所请。 启泰房地产公司辩称，1、本案系排除妨害之诉，并不在物业管理范畴内，业主委员会不具备本案原告的诉讼主体资格，本案诉讼应依法驳回。2、原告诉状所称都市华庭3号楼楼顶，为开发商投资建设的空置房屋，所起名称也是开发商自行设计确定的，不代表任何功能属性，不属于小区的公共设施，未列入房屋公摊面积，不属于小区业主共有。该房屋现状属于空置房，内无任何设备，不是小区配套的设备房。小区设有单独的设备房，位于小区2号楼顶层。关于应该移交业主的物业用房和设备房，均在房产交付时已实际移交前期物业管理公司，并有合同和公证书，各方对此均无争议，截至现在已有10多年时间。根据“谁投资谁受益”原则，被告有权控制使用该房屋。综上，原告不具备诉讼主体资格，而且所诉无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉请。 一审法院认定事实：本市市北区黄台路8号都市华庭小区由被告承建。其中3号楼33层楼顶的“空置设备房”现由被告控制使用。 2007年1月29日编号青房地权备字第××号房地产权属准予登记通知书中的房屋备案详细信息中，黄台路8号3栋顶层的房屋备案信息为：设计用途为“空置设”，户编号“B6-31-1b7d17”，坐落“市北区户”,“不可销售”，建筑面积为324.4平米，分摊面积为69.85平方米。 原告主张3号楼楼顶的“空置设备房”为主体楼房放置设备的专用空间，即为该主体楼房的附属物，应交由原告管理使用。被告主张3号楼楼顶的“空置设备房”为开发商投资建设的空置房屋，不属于小区的公共设施，未列入房屋公摊面积，不属于小区业主共有，根据“谁投资谁受益”原则，该房屋被告有权予以控制使用。 经调查，青岛市不动产登记中心于2019年7月19日出具《关于黄台路8号3号楼顶层有关情况的函》，内容为，据档案资料显示，黄台路8号3号楼顶层为电梯机房层，编号“B6-31-1b7d17”备案信息部分系上人屋面。该条备案信息与档案资料不符，业已注销。 一审法院认为，根据最高人民法院的复函（[2005]民立他字第8号），业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为诉讼主体参加诉讼。 本市市北区黄台路8号都市华庭小区由被告承建。其中3号楼33层顶层的“空置设备房”，现由被告控制使用。根据青岛市不动产登记中心于2019年7月19日出具的《关于黄台路8号3号楼顶层有关情况的函》，内容为黄台路8号3号楼顶层为电梯机房层。根据我国物权法及司法解释的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物的避难层、设备层或者设备间等应当认定为共有部分。本案原被告争议的黄台路8号3号楼顶层“空置设备房”为电梯机房层，应属于全体业主共有。因此，本案原告的诉讼请求一审法院予以支持。被告应承担排除妨害，腾出青岛市市北区黄台路8号都市华庭小区3号楼33层楼顶的“空置设备房”，恢复到竣工图纸时的原状，将其交给原告的责任。 一审判决：被告启泰房地产公司于判决生效之日起三十日内将青岛市市北区黄台路8号都市华庭小区3号楼33层楼顶的“空置设备房”腾出，恢复到竣工图纸时的原状，将其交给原告都市华庭业委会。 二审期间，启泰房地产公司提交了从青岛市城市建设档案馆调取的都市华庭小区C座电梯机房层平面图复印件一份，以证明按照规划图纸，都市华庭小区3号楼争议房屋所在区域规划为“上人屋面”。启泰房地产公司主张该房屋是应政府要求后来加建的，在小区竣工验收时，该房屋已经建成，在交易中心备案登记时，考虑该房屋尚不符合规划，也不承担相关配套设备的现实情况，暂时备案登记为空置设。当时计划后续变更规划后，该房屋可变更登记为办公用房等具体用途。目前该房屋的规划没有变更，属于违章建筑。 都市华庭业委会质证称：对该证据的真实性没有异议，但与本案无关。本案争议房屋位于规划图纸中的A座，不是C座。一审中业委会提交的2004年规划图纸中争议位置明确记载为机房层，说明原先“上人屋面”的规划已变更。涉案房屋的规划建设都经过相关部门批准，竣工后经合法验收，不存在违章建筑的问题，也不存在后续加建的问题。 二审期间，都市华庭业委会提交了从青岛市城市建设档案馆调取的涉案小区的总平面图及A、B、C座（分别对应3号、2号、1号楼座）的机房层竣工平面图，以证明涉案小区所有楼座在规划设计时都将顶层设计为机房设备层，用于规划放置设备。该部分是为公共需求而建设的，属于全体业主共有。 启泰房地产公司质证称：对该证据真实性没有异议，对证明事项有异议。涉案房屋所处位置从规划上看仍不是房屋，虽然写成机房层，层的概念是该处规划的并不是房屋，性质上与上人屋面相同。有关该层的电梯机房，在竣工图中可以明确辨识是该层上符合规划设计的其他房屋，且在图纸中明确标注为电梯机房、消防电梯机房等。竣工图是施工单位青岛建设集团出具的与施工相关的图纸，不属于建设单位上报的图纸，不代表规划局批准的设计图纸。竣工图和规划图不一致，实际房屋是否符合设计审批，要看原来的规划图。 二审期间，都市华庭业委会提交照片五张、食品经营许可证一份，以证明启泰房地产公司封闭了3号楼业主的逃生通道，将涉案房屋外包给中国光大银行股份有限公司青岛辽宁路支行作为单位食堂。 启泰房地产公司质证称：对照片真实性没有异议，但与本案无关。照片中的门是物业公司为了遮挡风雨加建的，不影响通行。对食品经营许可证真实性没有异议，但与本案无关。 二审查明，青岛市不动产登记中心向一审法院出具的《关于黄台路8号3号楼顶层有关情况的函》未经过当事人质证。二审期间，本院组织当事人对此进行质证。 启泰房地产公司质证称：该函属于单位证明，应该有负责人签字，申请相关人员出庭接受质询。从函的内容看，说法含糊，所说备案信息与档案资料不符没有解释清楚。本案争议的是具体房屋，并不是整个楼层，该函没有记载具体权属情况及备案登记情况，对审理本案不具有参考性。 都市华庭业委会质证称：该函内容明确了涉案房屋争议的性质属于电梯机房层。上诉人主张的相关备案信息记录为“上人屋面”，该函已明确说明该条备案信息与档案资料不符，已经注销。该函与双方提交的证据具有一致性，充分说明涉案房屋的性质及用途为设备用房，系小区业主的共有部分。 一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本案经本院主持调解，双方分歧较大，调解无果。 本院认为，本案系排除妨碍纠纷。根据上诉人的上诉与被上诉人的答辩，本案二审争议的焦点是：一、都市华庭业委会作为本案原告提起诉讼的主体资格是否适格。二、都市华庭业委会要求排除妨碍的诉讼主张是否成立。 关于焦点一，本院认为，业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效力及于全体业主。而本案纠纷的起因是都市华庭业委会主张属于全体业主共有的“空置设备房”被启泰房地产公司擅自占有、处分，改变其使用功能并进行经营性活动，都市华庭业委会代表全体业主请求排除妨碍、恢复原状。本院认为，本案争议涉及都市华庭小区全体业主的利益保护问题，都市华庭业委会有权代表全体业主提起诉讼。故，启泰房地产公司主张都市华庭业委会诉讼主体不适格的理由不成立，本院不予支持。 关于焦点二，本院认为，关于黄台路8号3号楼顶层的“空置设备房”，根据青岛市不动产登记中心向一审法院出具的公函，档案资料显示黄台路8号3号楼顶层为电梯机房层，原编号“B6-31-1b7d17”备案信息部分记载的上人屋面，该信息与档案材料不符，业已注销。据此，根据该公函，结合二审中都市华庭业委会提交的相关竣工图纸，足以证实黄台路8号3号楼顶层为电梯机房层。根据《物权法》关于建筑物区分所有权的规定及最高人民法院的相关司法解释，电梯机房层应当属于全体业主共有。启泰房地产公司虽对青岛市不动产登记中心的公函以及竣工图纸提出异议，但未能提交充分有效的反驳证据，应承担举证不能的法律后果。据此，原审法院支持都市华庭业委会的诉讼请求于法有据。 综上所述，青岛启泰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人青岛启泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭虎成 审判员  魏 文 审判员  张立宁 二〇一九年十二月十三日 法官助理 毕文娜 书记员肖梦琦