吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5748号上诉人(原审被告)：陈富铎，男，汉族，1984年8月9日生，住长春市。委托诉讼代理人：于丹萍，女，1985年3月27日生，汉族，住黑龙江省肇州。被上诉人（原审原告）:张伟，男，1975年1月31日生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：赵美南，吉林新锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：金洪亮，吉林新锐律师事务所律师。上诉人陈富铎因与被上诉人张伟房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈富铎上诉请求：1.撤销吉林省长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初640号民事判决；2.依法改判，驳回张伟的起诉；3.本案一审、二审诉讼费由张伟承担。事实和理由：1.张伟原告主体不适格。张伟一审提交的《万盛·理想国认购协议》不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定、不具有商品房买卖合同的效力，且提交的交款凭证模糊不清，不能证明其是案涉房屋的权利主体，不具备原告主体资格，陈富铎无法向其履行合同义务。2.未按期缴纳租金非陈富铎的过错。因实际使用面积与租赁面积相差较大，且因张伟未书面告知陈富铎其委托案外人梁金全权代理房屋租赁事宜，故陈富铎无法确认梁金全的代理行为是否真实、合法。3.因房屋实际使用面积存疑，故无法计算物业费的准确数额。《商业物业租赁合同》第五条第四项约定的费用，并未明确列明垃圾处理费，且垃圾处理费应当包含在物业费中。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持陈富铎的上诉请求。张伟二审辩称，一审判决正确，请求维持一审判决。张伟向一审法院起诉请求：1.请求确认张伟解除合同通知有效、双方签订的《商业物业租赁合同》已于2019年1月25日解除，陈富铎将承租的房产腾空后交还张伟；2.判令陈富铎给付张伟欠付租金330277.78元（截止2019年1月25日）、采暖费31697.73元、物业费98743.92元、垃圾处理费19748.79元，判令陈富铎支付房屋占用使用费（自2019年1月25日起计算至实际返还房屋之日止，按照每年164万元标准计算）；3.判令陈富铎向张伟支付违约金175890元，（滞纳金暂时计算至2019年1月24日后续按照应付租金的日3‰标准计算至实际清偿之日止）；以上合计636609.43元。一审法院认定事实：2016年6月3日，张伟与陈富铎签订了《商业物业租赁合同》。合同约定，张伟（甲方）将位于长春市绿园区西环城路万盛·理想国楼盘国汇大厦的房产（具体房间编号为：1楼111号门市、1楼112门市、1楼113号门市、1楼114号门市、1楼115号门市）出租给陈富铎（乙方），建筑面积为1245.98平方米；陈富铎用于“培训、餐饮、娱乐项目”；合同期限10年，自2016年6月3日至2026年9月2日止，其中2016年6月3日至2016年9月3日为装修免租期，乙方在装修免租期内无需支付租金，但需缴纳管理费及在装修期间乙方产生的水电费用，自装修免租期结束后第一日开始计算租金。租金2016年6月3日至2016年9月2日装修免租金，2016年9月3日至2019年9月2日82万元／年，2019年9月3日至2022年9月2日87.13万元／年，2022年9月3日至2025年9月2日92.58万元／年，2025年9月3日至2026年9月2日98.37万元／年。承租方（乙方）于2016年9月3日缴付半年租金41万元，第二次缴付租金应于2017年3月3日缴付半年租金41万元。此后，应于租期内每年的9月3日前缴付当年租金的一半，应于每年的3月3日前缴付当年租金的一半，甲方须向乙方提供相应的租金发票，发票税费由乙方承担。乙方须向甲方交纳10万元保证金。在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，甲方将该租赁保证金无息退还给乙方。乙方违反本合同任何条款，甲方均有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付给甲方的款项，直至将租赁保证金全部抵扣完毕。逾期交付租金的，每逾期一日承租方按当次应交金额的3‰支付违约金（第三条．5）；乙方应按时交纳租金，如逾期30天不交租金的，甲方除有权向乙方追索租金及逾期交付租金的违约金外，甲方还有权解除本租赁合同，甲方并有权向乙方要求赔偿损失（第六条．2）；乙方向物业管理公司支付物业费，物业费不高于2.5元／月／平方米（第三条．6）；乙方向有关部门缴纳管理费用、税费（第五条．2）；承租方负责水费、电费、燃气费、采暖费等所有费用（第五条．4）。按照合同约定，陈富铎应于2018年9月3日前，支付2018年9月3日至2019年3月2日期间租金41万元，陈富铎至今未交。2019年1月20日张伟委托梁金全向陈富铎等发送短信息，称“我受张伟委托，向你发出通知如下：你方承租张伟房屋，拖欠租金已数月，现限你方在1月21日9点前交付全部租金及违约金，否则张伟将解除与你签订的租赁合同。”2019年1月23日梁金全代张伟向陈富铎发出《解除租赁合同通知书》，并张贴于陈富铎承租房屋的经营场所，通知解除与陈富铎之间的租赁合同，要求陈富铎于2019年1月26日前将租赁物返还给张伟。陈富铎仍继续经营，拒交租金，张伟一审法院提起本案租赁合同纠纷之诉。另查明，2019年1月23日，张伟向万盛·理想国楼盘国汇大厦的物业服务企业长春市万盛物业服务有限责任公司交纳2016年6月3日至2019年1月23日的物业服务费98743.92元、生活垃圾处理费19748.79元。一审法院认为，双方签订的《商业物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认为有效合同。双方在《商业物业租赁合同》约定2018年9月3日至2019年3月2日期间租金41万元应于2018年9月3日前支付，现陈富铎欠付张伟2018年9月3日至2019年1月25日的租金330277.78元，构成违约，应当继续给付并承担相应的违约责任。《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”双方在《商业物业租赁合同》已约定物业费及向相关部门交纳的管理费用用由陈富铎承担（第三条．6）、（第五条．2），现张伟已代陈富铎交纳了物业费98743.92元（2016年6月3日至2019年1月23日的物业服务费）、垃圾处理费19748.79元（2016年6月3日至2019年1月23日的），陈富铎应予给付张伟。采暖费，根据《商业物业租赁合同》约定，承租方负责采暖费（第五条．4），因此采暖费（包括不供热的基础热费）应当由陈富铎直接向供热企业直接缴纳。又根据张伟提供的证据（基础热费欠费明细），张伟并未代陈富铎向相关供热企业缴纳，故对张伟主张的采暖费31697.73元，在本案中不予保护。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方在合同中约定的逾期交付租金违约金（日3‰）标准过高，一审法院酌情予以调整，按年6％标准计算。根据《商业物业租赁合同》约定，陈富铎应于2018年9月3日前向张伟支付2018年9月3日至2019年3月2日的租金41万元，因陈富铎迟延支付，因此应当向张伟支付相应的违约金7872.37元（330277.78元×6％×145天／365）（自2018年9月3日起计算至2019年1月26日，按年利率6％计算）。有效成立的合同，对双方当事人具有相当于法律的效力，双方均应自觉遵守，不得任意变更或解除。但经双方协商一致或者符合法律规定的条件的，可以解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方在《租赁合同》第六条第二款约定了解除合同的条件，即若延期付款超过30天不交租金的，出租方有权解除合同。现陈富铎欠付张伟租金已超过约定可以解除的一个月，张伟有权解除合同。关于合同解除的法律后果，《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，合同解除以后，陈富铎应当从承租房屋中迁出，并支付迁出之前的房屋使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除张伟与陈富铎于2016年6月3日签订的《商业物业租赁合同》二、陈富铎于本本判决生效后三十日内从位于长春市绿园区西环城路万盛·理想国楼盘国汇大厦1楼111、112、113、114、115号门市（建筑面积为1245.98平方米）中迁出；三、陈富铎于本判决生效后立即向张伟支付租金330277.78元（计算至2019年1月26日）及违约金7872.37元元，合计338150.15元；四、陈富铎向张伟支付2019年1月27日起至实际迁出承租房屋之日止的房屋使用费（2019年1月27日至2019年9月2日按82万元／年的标准计算，2019年9月3日至2022年9月2日按87.13万元／年的标准计算）；五、陈富铎于本判决生效后立即向张伟支持其垫付的物业费98743.92元、垃圾处理费19748.79元，合计118492.71元；六、驳回张伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10166元（张伟已预交），由张伟负担2874元，陈富铎负担7292元；保全费3770元（张伟已预交），由陈富铎负担，与前款一并执行。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，张伟提交的《万盛·理想国认购协议》及交款凭证能够证明其系案涉房屋的权利人，可依据双方签订的《商业物业租赁合同》向对方主张权利。《商业物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应自觉遵守，严格依据合同履行合同义务。《商业物业租赁合同》第六条第四款约定了费用承担问题：“乙方（陈富铎）负责自接收房屋之日起所产生的水费……及其他所有费用。”垃圾处理费系使用房屋过程中产生的其他费用，故垃圾处理费依约应由陈富铎自行承担。关于陈富铎主张实际使用面积与租赁面积相差较大，因而未及时交纳租金、物业费的主张，在合同履行期间，因其一直按照合同约定的租赁面积交纳房租，可视为对房屋实际使用面积的认可，且陈富铎亦未提供证据证明该项主张，本院不予支持。综上所述，陈富铎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8149.00元，由陈富铎负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇一九年十二月二十六日书记员  张焕平