浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终8627号 上诉人（原审被告）：建德市万居经济适用房开发有限公司，住所地：浙江省建德市新安江街道新安东路427号1幢1101室。统一社会信用代码：91330182730897649N。 法定代表人：汪旭飞，执行董事。 委托诉讼代理人：许芳、王泽路，浙江新安江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：洪晓杰，男，1979年11月4日出生，汉族，户籍所在地浙江省建德市，现住浙江省建德市。 上诉人建德市万居经济适用房开发有限公司（以下简称万居公司）因与被上诉人洪晓杰房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2019）浙0182民初2623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2018年6月21日，洪晓杰、万居公司签订《商品房买卖合同》，洪晓杰通过拍卖向万居公司购得位于建德市的房屋。合同第七条约定：出卖人应当在2018年12月21日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2.该商品房经综合验收合格。……。合同第八条约定：出卖人逾期交房的违约责任除本合同第七条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。之后，洪晓杰按约支付房屋全款1345370元。2018年7月24日，万居公司向洪晓杰发出《通知》，内容为洪晓杰凭本通知及身份证复印件向广安物业公司领取房屋钥匙。之后洪晓杰持《通知》向广安物业公司领取钥匙时，被要求交纳一年物业费、能耗费及装修押金、垃圾清运费，洪晓杰拒绝交纳而未领取钥匙，故成讼。2019年6月25日，洪晓杰诉至原审法院，请求判令：1.要求万居公司交付商品房钥匙；2.要求万居公司赔偿延期交房违约金8000元；3.本案诉讼费用由万居公司承担。 原审法院认为：洪晓杰与万居公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。洪晓杰支付房屋价款后，万居公司应当按约交付房屋，包括协助洪晓杰办理产权登记及交付房屋钥匙。万居公司辩称其向洪晓杰发出领取钥匙通知即已交付房屋，原审法院认为万居公司虽向洪晓杰发出了领取钥匙通知书，但钥匙第三方保管人无正当理由未向洪晓杰交付钥匙，仍不能认定万居公司已履行了交付房屋（钥匙）的义务，其逾期交房构成违约，应承担相应违约责任。关于物业费等费用，双方并未明确在拍卖公告或房屋买卖合同中约定应在交房时交纳，故物业公司要求洪晓杰交纳费用才交付房屋钥匙没有相应依据。本案系因万居公司将钥匙交于物业公司代为履行交付房屋钥匙义务，而物业公司要求洪晓杰支付相应费用才交付房屋钥匙而引起，并非洪晓杰拒绝领取钥匙。万居公司称洪晓杰起诉时才知道本案情况，该主张与洪晓杰提供的视频证据不符，且万居公司应积极履行交付房屋的合同义务，将钥匙交于第三人应督促其善意履行，其未履行后果应由万居公司承担。洪晓杰主张违约金8000元不超过合同约定，洪晓杰应缴其他费用，权利人可另行主张。综上，洪晓杰要求万居公司交付房屋钥匙及支付违约金8000元的诉讼请求，有事实和法律依据，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，原审法院于2019年9月18日判决：一、万居公司于判决生效后十日内交付洪晓杰建德市房屋的钥匙；二、万居公司于判决生效后十日内支付洪晓杰延期交房违约金8000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由万居公司负担。 宣判后，万居公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不当：1、案涉房屋的权属于2018年7月26日登记至洪晓杰及吴晓芬名下，亦于2018年7月24日向洪晓杰发送了领取钥匙通知，客观上，洪晓杰只要携带通知及身份证复印件即可从物业公司处取得并使用房屋的钥匙，如不领取钥匙洪晓杰在需要使用房屋钥匙时也可以随时从物业公司处取得，故万居公司已经将房屋交付给了洪晓杰。2、洪晓杰提供的视听资料是在准备起诉时以带有引导性的询问方式录取了万居公司非负责本案所涉事务人员的交谈，内容只是以普通人的考虑进行交谈，回答的内容也无法证明洪晓杰在领钥匙时遭到了物业公司拒绝，更无法反映洪晓杰将所谓的领钥匙遭拒一事告知万居公司自己的态度。所以，诉讼发生前，洪晓杰前往物业公司领钥匙时是否真的如其所说遭到物业公司的拒绝，洪晓杰提供的证据无法反映该事件的真实情况，原审法院却对该证据予以认定，存在不当。3、退一步说，洪晓杰购买的案涉房屋，在房屋拍卖公告中已明确要求购买者对相关费用的支付方式等自行向物业公司了解，且拍卖公告中的内容是竞拍人必须接受的，如对物业等费用有异议的可以不参与竞拍，而洪晓杰已经通过拍卖购买取得案涉房屋，证明其对与购房有关的事项均是认可的。所以，物业等相关费用的交纳事宜是其在拍卖购买房屋之前就应当知晓也是已经知晓的，且洪晓杰在一审中并未提供相应的证据证明物业公司未将物业等费用的支付事宜予以告知。洪晓杰认为无需缴纳物业等费用或者认为拍卖所得的房屋不符合交付条件，那么是对房屋拍卖的异议，可以其他案由诉讼，而非本案的纠纷。洪晓杰拒绝缴费、收房，并用此来要求万居公司承担违约责任，有违公平、正义的原则。二、当事人在行使权利时必须遵守契约公平、诚信、公序良俗的原则。万居公司按照合同约定履行完房屋的交付义务后，洪晓杰因其他理由拒绝收房，却转而要求万居公司承担违约责任，有违公平、诚信原则。交纳物业费用是业主的责任，洪晓杰此行为违反公序良俗。综上所述，请求：1、撤销原审判决，改判驳回洪晓杰的原审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由洪晓杰承担。 被上诉人洪晓杰在二审中辩称：万居公司所称的事实与实际不符。一、万居公司辩称洪晓杰随时可从物业公司处取得并使用房屋钥匙与事实不符。洪晓杰拍的视频能证明到物业处拿钥匙并不是随时能拿的，是有前置条件的。前置条件就是洪晓杰需要把物业罗列出来的款项交了之后才能拿钥匙。二、万居公司辩称洪晓杰提供的视听资料是在准备起诉时以带有引导性的询问方式录取了万居公司非负责本案所涉事务人员的交谈，内容只是以普通人的考虑进行交谈。这与事实不符。1、交谈中洪晓杰已经明确告知是江城嘉园1303的业主，因为觉得物业公司要先交这几笔费用再交房不合理。2、当时交首付、交尾款、领办证资料等事项都是在万居公司的这同一个办公室办理，万居公司也认可是公司的工作人员，洪晓杰去寻求帮助，得到这样的答复，理所应当认为是该房产公司的态度。视听资料证明两个方面：物业公司确实需要先交费再交钥匙，不交费就不交钥匙；万居公司对物业公司的做法是认可的和支持的，对洪晓杰的遭遇也是知情的。三、万居公司辩称：退一步说，洪晓杰购买的案涉房屋，在房屋拍卖公告中已经明确要求购买者对相关费用的支付方式等自行向物业公司了解，且拍卖公告中的内容是竞拍人必须接受的。1、洪晓杰认为该辩称与万居公司的第一条辩称前后矛盾，一方面说洪晓杰可以随时去领钥匙，一方面又说交钥匙前需要把这些费用先交掉已经公示，需要洪晓杰自己去向物业公司了解清楚，洪晓杰已经拍了该房产，就应该接受物业公司的缴费方式，先缴费再领钥匙。一审中，洪晓杰已经明确物业费是应该缴纳的，对需要缴纳装修押金持怀疑态度。但是洪晓杰明确不认可要领取钥匙，必须先交费的行为。缴纳物业费是洪晓杰和物业公司的关系，移交钥匙的是洪晓杰和房产公司的关系。房产公司把应该移交给洪晓杰的钥匙给予第三方来强制要求洪晓杰交费的行为不合法。四、万居公司把缴纳物业费等费用和缴纳物业费等费用后才能领钥匙两个概念故意混淆。综上，一审法院的判决认定事实清楚，法律依据充分，请求二审法院维持原判决。 二审中，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新证据。 本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：洪晓杰系通过拍卖方式购买案涉房屋。案涉建德市江城嘉苑住宅的《竞买须知》上载明，物业管理、停车事宜及物业费、水电费等相关费用支付方式请向物业处咨询。有意竞买者请仔细阅读拍卖会资料、勘察标的房产、咨询过户税费及物业费标准、校对贷款条件，交纳拍卖保证金后，根据以上相应身份证明材料填写并签署《竞买证》，签收拍卖会资料。拍卖标的以现状为准，对拟拍卖标的的各方面状况，竞买人须自行了解、查验其具体情况，对标的使用性能、质量等状况须竞买人自行现场勘察核对，并对竞买本标的可能存在的风险进行充分评估并自愿承担。竞买人一旦进入拍卖现场并举牌应价的，即表示认可拍卖标的的状况，并愿意为自己按照拍卖标的的状况参与竞买的行为承担责任。 本院认为，洪晓杰系通过拍卖方式购买案涉房屋，根据《竞买须知》的内容，竞拍人在竞拍之前应对拍卖标的的面积、质量、物业管理、停车、物业费、过户税费等各方面状况进行了解，竞拍人参与竞拍即表示对标的各方面的状况予以接受。故洪晓杰在竞拍案涉房屋前，应当已就物业费等相关费用的支付方式提前向物业公司进行了了解，现洪晓杰通过竞拍购买了案涉房屋，在洪晓杰没有证据证明物业公司在竞拍前曾认可竞拍人可先领取钥匙再缴纳物业费的情况下，洪晓杰应按物业公司的要求先缴纳物业费，然后领取钥匙。万居公司已在合同约定的交房时间之前书面通知洪晓杰交房，洪晓杰在本案中以万居公司逾期交房诉请要求其交付房屋钥匙并承担逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，万居公司的上诉理由成立，予以采纳。原审判决不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省建德市人民法院（2019）浙0182民初2623号民事判决； 二、驳回洪晓杰的全部诉讼请求。 一审案件受理费减半收取25元，二审案件受理费50元，均由被上诉人洪晓杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 胡 宇 审判员 睢晓鹏 二〇一九年十二月十一日 法官助理徐森燕 书记员袁其伟