安徽省岳西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0828民初1795号 原告：汪承节，男，1974年1月30日出生，汉族，住安徽省岳西县。 委托诉讼代理人：吴润莹，系汪承节妻子。 委托诉讼代理人：王建勋，安徽皖岳律师事务所律师。 被告：岳西县蔬菜副食品公司，住所地安徽省安庆市岳西县天堂镇解放路2号。 法定代表人：汪宏跃，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方鲁生，安徽方鲁生律师事务所律师。 原告汪承节与被告岳西县蔬菜副食品公司（以下简称蔬菜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案受理后，先适用简易程序，后转为普通程序审理，两次公开开庭进行了审理，汪承节及其委托诉讼代理人吴润莹、王建勋，蔬菜公司法定代表人汪宏跃及委托诉讼代理人方鲁生到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。 汪承节向本院提出如下诉讼请求：1．判令被告继续履行双方2017年6月29日签订的房屋租赁合同；2．判令被告退还押金20,000元；3.判令被告支付违约金13,320元；4.判令被告赔偿原告损失60,000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：在房屋出租方知情的情况下，汪承节于2000年6月交纳5万元房屋装修补偿费给原承租人汪勇，承租被告位于岳西县天堂镇解放路2号综合楼一楼（以下简称综合楼）4号房屋，于2012年4月3日交纳98,000元的房屋装修补偿费给原承租户陆平，承租被告综合楼3号房屋，汪承节共计花费148,000元装修补偿费。双方于2012年4月15日签订房屋租赁合同，继续承租被告综合楼3号、4号房屋。汪承节依据合同约定向出租人交纳房租及门市风险金。从2000年至今，原告已累计向被告缴纳门市风险押金20,000元。汪承节经出租人同意将承租房屋进行装修装饰，用于珠宝销售和手机销售，共计花费20万余元装修费用。2019年4月30日，尚在房屋租赁合同有效期内，出租方负责人在没有任何通知的情况下，私自强行更换该承租房屋的门锁，将该房屋出租给其他租户。之后其又命人强行撤毁店内装饰，店内原有一台承租人购置的海尔立式空调以及店内附属装饰射灯20余盏、两扇电动转闸门及两扇玻璃门等财物目前不知去向，花费3万余元制作的门头广告被强行拆毁。 蔬菜公司辩称，双方签订的租赁合同第8条第一款约定，承租人不得转租、转借承租的房屋，但2017年7月10日，原告将房屋转租给胡金祥；2019年3月12日，原告又擅自将房屋转租给李晓东，并要将房屋的隔墙打通，被告才知道原告两次擅自将房屋转租，赚取高额差价。被告是国有企业，原告的行为损害了国有资产。被告已于4月29日向原告承租的门面房贴出告示，原告称不清楚不是事实。且李晓东就此已起诉，可以看出原告擅自转租承租门面房的事实。原告认为被告更换房屋钥匙，破坏装修不是事实，钥匙是李晓东的店员交给被告，被告开门有同步录像，没有原告陈述的财产，故被告不存在赔偿原告的财产损失。原告的陈述及请求无事实及法律依据，请求法院予以驳回。 当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据，本院予以确认。对有争议的证据认定，本院在事实认定和说理部分进行阐述。根据在案证据及庭审中双方的陈述，本院查明事实如下： 汪承节一直承租蔬菜公司所有的综合楼3号、4号门面房从事经营活动。初始系从他人手中转租，2012年后直接与蔬菜公司签订租赁合同，最近一次《房屋租赁合同》于2017年6月29日签订，租赁合同期限三年，自2017年6月15日起至2020年6月15日止，房屋租金每年88,800元，按月交纳，每月交纳7,400元。租赁合同还约定：在租赁期限内，乙方（汪承节）承担所租房屋的维修义务，维修需经甲方（蔬菜公司）同意，维修费用由乙方承担，乙方所租房屋不得私自改造；未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋；乙方未经书面同意转租、转借房屋，未经甲方书面同意拆改变动房屋结构及对房屋进行重大装饰装潢等情形，甲方有权解除合同、收回出租房屋；乙方应于房屋租赁期限届满时将承租房屋及附属设施设备交还给甲方，交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态；乙方签订本合同时应向甲方交纳保证金，以保证乙方能履行合同约定。合同签订后，汪承节于2017年7月6日期支付蔬菜公司10,000元，蔬菜公司出具收据，载明交款单位为“汪承节”，收款事由为“三、四门市风险押金”。汪承节向法庭提交了其他收款收据或说明，证明还有其他时段交纳了风险押金，经审查这些材料仅系复印件，并不能反映与汪承节的租赁有关，但蔬菜公司已认可其分三次已收取风险押金15,000元，故风险押金本院确认为15,000元。汪承节按月交纳房租，最后一次交纳房租时间为2019年4月11日转账支付，经蔬菜公司核查确认，所交纳房租为2019年3月16日至4月15日期间的房租，汪承节认为交纳的是2019年4月16日至5月15日期间的房租，没有提供证据证明，本院不予采信。 汪承节（甲方）与案外人胡金祥、倪玉林夫妇（乙方）签订了《联营合同》一份，合同中记载的时间为2017年7月10日。合同约定，由汪承节将综合楼3号、4号门面房以及4号门面房后洗手间和正房一间（系案外人所有，汪承节另行租赁取得使用权），以联营的方式交给乙方经营，联营期限为三年，联营利润一年一订，即2016年7月12日至2017年6月11日止，计人民币壹拾伍万元整，实收壹拾叁万柒仟伍佰元，2017年7月12日至2018年6月11日止，计人民币壹拾陆万伍仟元整，2018年7月12日至2019年6月11日止，计人民币壹拾柒万伍仟元整，每年联营利润提前一个月一次性交清。乙方自主经营，自主核算，经营期间的一切费用及工商、税务、公安、环保、水、电费等直接向相关部门缴纳。乙方不得经营珠宝、黄金、银器、玉器、钟表、名表类商品。乙方必须亲自经营，不得转租或变相转租。合同签订后，胡金祥按合同约定支付了相关费用，2018年至2019年度实际支付17万元。2019年初，胡金祥重新更换了经营场所，案涉的房屋实际闲置。 2019年3月，案外人李晓东通过其亲戚与汪承节妻子吴润莹联系，李晓东与汪承节双方于2019年3月12日签订《联营定向协议》一份，汪承节与李晓东联营，李晓东上交联营定金2万元，全款146,000元在4月15日前付清（手写修改为5月10日），联营范围不得经营黄、铂金、彩金、翡翠、玉器、银饰类和其他品牌珠宝类以及名表，依法核定的其他类均可。联营定向协议中除汪承节的签名外，在落款和修改处还加盖了汪承节经营的“岳西县乐福金楼有限公司”的印章。双方又签订《联营合同》一份，合同中载明落款的时间为2019年6月10日（该合同李晓东在2019年4月29日交给蔬菜公司），合同主要内容与汪承节和胡金祥签订的《联营合同》一致，其中联营期限为五年，自2019年6月11日起至2024年6月10日止，五年的联营利润均为166,000元整。李晓东向汪承节支付了定金20,000元。 另查明，李晓东与案涉门面相邻的5号门面经营者刘银节（该门面也属于蔬菜公司所有，由刘银节租赁使用）签订内容相同的《联营合同》，该合同为印制的格式合同，联营甲方已印制“汪承节”，手写改为“刘银节”，其他格式内容与汪承节和李晓东签订的《联营合同》完全一致。落款处不仅有“刘银节”签名，还有“岳西县乐福金楼有限公司”的印章，落款时间亦为2019年6月10日（该合同同样由李晓东在2019年4月29日交给蔬菜公司）。联营期限五年，自2019年6月11日起至2024年6月10日止，每年交联营利润7万元。刘银节于2019年3月12日向李晓东出具收条，收取2019年3月26日起至2019年6月11日期间费用14,767元。经汪承节妻子吴润莹协调，李晓东同时与胡金祥达成协议，支付胡金祥35,800元，胡金祥于2019年3月12日将案涉门面房钥匙交给李晓东。 此后，李晓东即着手进行房屋装修。装修时需要打通4号与5号门面之间的隔墙，被蔬菜公司知晓，蔬菜公司遂进行了干预，2019年4月29日从李晓东手中收回了房屋并更换了门锁，李晓东并将有关协议和收条交给蔬菜公司。蔬菜公司在涉案房屋的门上张贴了告知书，以未经甲方书面同意擅自将房屋转租转借给他人使用、擅自拆改房屋结构为由，通知解除与汪承节门面房租赁合同，补交未交的房租。发生纠纷后，汪承节、刘银节退还了李晓东已经交纳的费用，胡金祥收取的35,800元未退还，李晓东已起诉胡金祥、汪承节，本院另案[案号（2019）皖0828民初1821号]处理。 本院于2019年9月4日组织双方进行了现场查看，并组织双方当事人及胡金祥进行核实。汪承节确认：使用房屋时，员顶（包括射灯）、地板、两扇玻璃门、门头钢架龙骨是原来的，其他的是汪承节做的装修，空调是汪承节购置的；胡金祥确认，玻璃门是重新安装的，吊顶也是重新做的，汪承节原经营的金店的玻璃门、吊顶打掉了，地板是原来的，门头钢架龙骨是原来的，广告牌是重新做了，两扇玻璃门更换了一扇，空调胡金祥已向汪承节付过钱属于其所有。胡金祥同时陈述，签订《联营合同》后，汪承节没有投资，没有共同经营，支付的利润实质就是租金。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照法律规定和合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订房屋租赁合同合法有效，双方在合同履行过程中产生争议，主要争议焦点为：1.汪承节与他人签订的联营合同是否为转租？蔬菜公司解除房屋合同理由是否成立？2.汪承节要求继续履行租赁合同的主张能否支持？3.汪承节主张的赔偿损失请求能否成立，返还风险押金的请求能否成立？ 汪承节与胡金祥签订《联营合同》，但没有共同出资和经营，由胡金祥一方独自经营、核算、承担盈亏，汪承节定期收取固定利润，且汪承节将自己经营的金银、珠宝、钟表等项目，排除在胡金祥经营范围之处，双方没有“联营”事实，实质上就是收取房屋转租费，所谓“联营”只是规避与蔬菜公司租赁合同中不得转租、转借的约定，本院不予采信，此后，汪承节与李晓东签订的《联营合同》亦是如此。故本院依法应认定汪承节与胡金祥、李晓东所签订《联营合同》均为房屋转租行为。 我国合同法规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，未经出租人同意转租的，出租人有权解除合同。蔬菜公司与汪承节之间的租赁合同约定，未经蔬菜公司书面同意，汪承节不得转租、转借承租房屋，否则蔬菜公司有权解除合同、收回出租房屋。根据法律规定和合同约定，蔬菜公司在汪承节将房屋擅自转租的情况下，有权解除合同、收回租赁房屋。蔬菜公司解除合同时，已在案涉门面房门上张贴了通知，并提供了相应的照片，且很快汪承节就蔬菜公司收回门面的情况与蔬菜公司进行了交涉，汪承节知晓蔬菜公司解除了租赁合同。据此，可以认定蔬菜公司已将解除合同的主张通知了汪承节，依法租赁合同自解除通知到达汪承节时解除，汪承节在没有依法请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力的情况下，要求继续履行《房屋租赁合同》的主张没有法律依据，本院不予支持。 租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物，承租人添附的物品可以取回。但根据法律规定或者合同约定，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。汪承节诉称装修门面房花费24万余元，本院对此数额是否属实不予确认，双方之间已有明确约定，所有装修装饰费用由承租方承担，汪承节要求赔偿装修的损失没有法律依据，本院不予支持。汪承节还诉称，其经营期间添置空调、电动转闸门、玻璃门、射灯等物品，以及装修的房屋吊顶、地面瓷砖、门头装饰等，被告继续租赁给他人使用。经查，汪承节租赁时，房屋有玻璃门、灯具、门头钢架龙骨、吊顶、地面瓷砖等装饰，汪承节以及其此前租赁使用人或者其后的租赁使用人胡金祥，都曾做过重新装饰、装修，汪承节要求补偿损失，没有法律和合同依据；如若撤回，撤回后其价值显著降低或完全丧失，且需要承租人恢复原门、门头、吊顶、地板、灯具等原状，恢复承租物按合同约定的“完好状态”以确保“正常使用”，撤回只会增加承租人的损失。故在出租人不持异议的情况下，承租人对装修装饰添附或更换的部分，可随出租房屋一起交还给出租人，合同没有特别约定时出租人无需支付相应的补偿。但承租人添置的空调，独立于房屋的动产物品，承租人可以随时取回，案涉空调所有权属于汪承节还是胡金祥，双方之间存在争议，案涉空调在房屋租赁合同解除后是否损坏，均与本案租赁合同无关，如果空调确属汪承节所有，汪承节取回空调受阻或者空调遭受他人侵权损害，可另案主张权利，本案对此不予处理。 租赁期间，承租人按合同约定支付的风险押金，出租人应当在租赁终止后即时返还。就风险押金的金额，本院只能确认为15,000元，超出部分的主张，本院不予支持。 综上，案经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、岳西县蔬菜副食品公司于本判决生效后十日内返还汪承节风险押金15,000元。 二、驳回汪承节其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费2,133元，原告汪承节负担1,500元，由被告岳西县蔬菜副食品公司负担633元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  胡发宏 审 判 员  吴建业 人民陪审员  王国庆 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  余鑫苗