广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5321民初1103号原告：罗才，男，1950年9月21日出生，汉族，居民，住新兴县。委托诉讼代理人：甘永波、严巧玲，广东创亮律师事务所律师。被告：陈星宏，女，1983年5月17日出生，汉族，居民，住广东省博罗县。委托诉讼代理人：梁荣军，广东睿讯律师事务所律师。原告罗才与被告陈星宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗才及其委托诉讼代理人甘永波、被告陈星宏及其委托诉讼代理人梁荣军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗才向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方在2019年1月8日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告陈星宏支付67500元违约金给原告罗才；3.判令被告陈星宏已支付的定金135000元归原告罗才所有；4.判令被告陈星宏赔偿原告罗才为履行合同支出的中介费5000元；5.案件诉讼费用由被告陈星宏承担。事实和理由：2019年1月8日，原、被告双方在经纪人佛山市德胜房地产中介有限公司新兴县分公司（简称中介公司）处签订一份《房屋买卖合同》，合同约定由原告罗才将位于新兴县××北垌××区恒晖豪庭R幢XXX房卖给被告陈星宏、整套出售并计价总金额675000元、由被告陈星宏在合同签订当天支付定金135000元。合同第九条约定交楼时间为2019年10月1日前及第十三条约定：剩余房款交付方式，双方于过户当天支付楼款520000元，余下房款20000元于交楼当天支付。双方协商一致于2019年3月20日前办理网签申请交税过户流程。合同签订后，原告罗才按约定支付了5000元中介费给中介公司，被告陈星宏交付了定金135000元。但在2019年3月20日前，被告陈星宏却没有按约定办理网签申请。于是，经纪人佛山市德胜房地产中介有限公司新兴县分公司在2019年3月20日发出《催告函》和在2019年3月27日由中介公司及员工、原告罗才共同向被告陈星宏发出《通知书》，要求被告陈星宏回新兴与原告办理网签申请手续，但其没有理会，甚至退件给原告罗才。后中介公司又多次用手机与被告联系，但被告陈星宏将中介公司员工拉黑，中介公司员工又在2019年3月12日、3月18日和3月27日再次通过手机发信息给被告陈星宏，要求被告陈星宏回来办理房屋过户网签手续，但不理会。综上，被告陈星宏已经违反合同第十三条约定并且在多次发出通知要求履行合同义务时均不予理会。被告陈星宏的行为已经构成根本性违约，根据合同第十一条第1点约定和合同法的规定，原告罗才有权解除合同并要求承担违约责任。为此，原告罗才特向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告罗才举证：1.原告罗才身份证，拟证明：原告罗才的身份情况以及诉讼主体资格。2.被告陈星宏身份证，拟证明：被告陈星宏的身份情况以及诉讼主体资格。3.房屋买卖合同，拟证明：原告罗才将涉案房产卖给被告陈星宏并约定权利义务。4.催告函、运单、通知书、快递单、微信记录、短信记录、通话记录，拟证明：原告罗才和中介多次催告被告陈星宏履行合同义务，但被告陈星宏不予履行。5.收款收据，拟证明：原告罗才已付中介费情况。6.房地产证、土地使用证，拟证明：涉案房屋的权属情况。被告陈星宏辩称：一、被告陈星宏不希望解除合同，希望继续履行合同。在签订合同之后，被告陈星宏在向银行申请按揭贷款时知必需先办理过户手续，然后才凭过户资料申请银行贷款。但原告罗才却坚持要求被告陈星宏先付清剩余购房款才肯办理过户手续。双方在先办过户还是先付余款的问题上发生争议，导致合同一致拖延未决。二、本案合同完全可以继续履行。合同约定是先办过户，然后支付剩余购房款。合同第十三条约定：“剩余房款交付方式，双方过户当天支付楼款520000元，余下房款20000元在交楼当天支付。”显然，合同约定的是双方先办理完过户手续，然后买方才在办妥手续的当天向卖方支付520000元，而并非是要求买方在办过户之前先支付520000元。如果先办妥过户手续，买方就可以凭过户资料办理银行贷款，并且通过授权银行直接向原告罗才放款的方式支付剩余购房款。如果原告罗才收到剩余购房款的时间有延迟，被告陈星宏也愿意支付迟延期间的利息给原告罗才，弥补其全部损失。因此，只要原告罗才先配合办理过户手续，本案合同完全可以继续履行下去，整个交易也会顺利完成。三、本案尚未出现可以解除合同的情形。合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。对于上述法定可解除合同的五种情形，原告罗才可能选择第二、三、四项作为要求解除合同的理由，但对于被告陈星宏而言，支付余款的前提是办妥过户手续，如果原告罗才不同意先办过户手续，就无权要求被告陈星宏先付余款。简言之，未办过户手续，被告陈星宏就不负有支付余款的义务。所以，只有在办理完过户手续之后，买方仍然未支付余款，原告罗才要求解除合同的主张才会得到支持。就目前而言，尚未出现可以解除合同的情形。四、如果解除合同没收定金，将会令被告陈星宏单方产生巨大损失。如果继续履行合同，双方都不会有损失。因为被告陈星宏愿意按照银行贷款利率向原告罗才支付迟延付款期间的全部利息。在迟延付款期间，房屋仍将处于原告罗才占有控制之中，原告罗才还可将房屋出租获取租金收入。总之，只要双方互相理解配合，合同继续履行完全不成问题。关键就看原告罗才想不想继续履行合同。五、即使解除合同，没收定金135000元的数额也明显过高，应予调整。没收定金本质上也属于承担违约责任的一种方式。合同法第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条也规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”在本案，原告罗才的实际损失顶多就是收取余款迟延期间的利息，与定金135000元相比数额悬殊。因此，本着公平、合理的原则，也不应该全额没收定金。六、合同交易需遵守诚信、公平原则。合同订立的宗旨就是促使双方达成交易。为了促成交易，各方均有义务在履行细节上作出适当让步或者变更。在只要稍微变通一下就可以完成交易的情况下，却坚持不肯退让，这不是法律所提倡，也不会是司法裁判所支持的，因为如果判决解除合同没收定金的话，普通民众也看得出来，法律天平倾斜得太过明显了。七、希望双方借助司法的平台协商解决本案纠纷。如果本案合同双方均有继续交易的意愿，完全可以协商出一个继续完成交易的妥善方式。为支持其辩解意见，被告陈星宏举证：收款收据，拟证明：被告陈星宏已经支付定金135000元。当事人分别围绕其主张提交了证据，本院依法组织进行了庭审质证。原、被告提交的证据，内容真实、合法，与本案待证事实相关联，本院经审查后依法予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新兴县××北垌××区恒晖豪庭R幢XXX房的权属人为原告罗才。2019年1月8日，原告罗才作为卖方，被告陈星宏作为买方，共同签订《房屋买卖合同》。该合同主要约定：“1.房产位于新兴县××北垌××区恒晖豪庭R幢XXX房，面积129.29平方米，用途为住宅。2.房产权利证件编号2011010647，该房产无查封、无抵押。3.房产整套出售计价675000元。4.被告陈星宏应于合同签订当日直接支付定金135000元，作为预付房款。5.被告陈星宏须一次性向原告罗才支付剩余房款540000元，支付时间为产权转移登记手续完结当日（即完税及拿结案回执当日）、2019年10月1日前。6.如被告陈星宏未按照合同约定期限履行义务，原告罗才有权要求被告陈星宏以合同总成交价为基数按日0.1%支付违约金并继续履行合同。如被告陈星宏逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，原告罗才可要求被告陈星宏继续履行合同并支付违约金至履行义务为止，也可以解除合同并要求按房产总金额10%支付违约金或没收定金。7.双方于过户当天支付楼款520000元，交楼当天支付余款20000元。双方协商一致于2019年3月20日前办理网签申请、交税过户流程等”。此外，合同还约定其他权利义务。合同签订后，被告陈星宏向原告罗才支付定金135000元。2019年3月12日，佛山市德胜房地产中介有限公司新兴分公司通过短信向被告陈星宏发出了办理房产过户的通知。同年3月18日，佛山市德胜房地产中介有限公司新兴分公司通过微信向被告陈星宏发出了办理过户通知，但消息被被告陈星宏拒收。同年3月20日，佛山市德胜房地产中介有限公司新兴分公司通过快递向被告陈星宏发出《催告函》，告知其办理二手房交易网签、申请交税过户、支付居间服务费等。同年3月27日，原告罗才与佛山市德胜房地产中介有限公司新兴分公司共同向被告陈星宏发出《通知书》，通知被告陈星宏在收到通知后五日内与原告罗才、佛山市德胜房地产中介有限公司新兴分公司一起办理房产过户手续。然而，被告陈星宏未按约定期间与原告罗才办理过户手续及向原告罗才支付余下房款。现原告罗才以被告陈星宏违约为由向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。另查明，2019年3月18日至4月3日，佛山市德胜房地产中介有限公司新兴分公司多次致电给被告陈星宏，但均未接通。再查明，2019年1月12日，原告罗才支付居间服务费5000元给佛山市德胜房地产中介有限公司新兴分公司。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。原、被告经自愿协商一致签订《房屋买卖合同》，内容为双方真实意思表示且无违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。结合原告罗才的诉求及被告陈星宏的辩解，本案的争议焦点为：1.被告陈星宏是否存在违约行为？2.解除合同条件是否成就？3.原告罗才提出的诉求是否合理合法？对本案争议焦点，本院评判如下：针对第一、二个争议焦点：本案中，原告罗才与被告陈星宏在《房屋买卖合同》中明确约定了房产情况、交付房款计划、办理过户期限等权利义务，双方成立了房屋买卖关系。自签订合同及支付定金后，原告罗才及中介机构多次通过电话、短信、微信向被告陈星宏发出关于按合同约定办理过户手续的通知，但被告陈星宏已逾期半年多，无按合同约定期限及相关规定与原告罗才一起办理过户网签手续，以致合同自签订后无法进行履行，即涉案房产无法实际过户交付。由此可见，被告陈星宏多次以其行为明显表示不再履行合同约定的主要义务，即不再办理房产过户手续。因此，根据合同约定，被告陈星宏存在着违约行为。基于此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项及第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定以及《房屋买卖合同》第十一条“如被告陈星宏逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，原告罗才可要求被告陈星宏继续履行合同并支付违约金至履行义务为止，也可以解除合同并要求按房产总金额10%支付违约金或没收定金”的约定，被告陈星宏的行为符合法定解除合同情形且合同约定解除条件已成就，原告罗才有权解除《房屋买卖合同》。针对第三个争议焦点:关于原告罗才要求被告陈星宏向其支付违约金67500元及没收被告陈星宏所预付的定金135000元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”及《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。”、第九十条“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”、第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”的规定，原告罗才与被告陈星宏约定的违约金及定金，符合法律规定，但两者只可选择性适用。虽被告陈星宏在本案中存在违约过错，但原告罗才无提交相关证据证明违约对其造成的具体损失，现其在诉讼中同时并用违约金及定金，不符合法律规定，亦有违公平原则。因此，根据合同履行实际情况、预期利益及被告陈星宏的违约过错程度，本院结合公平原则依法支持违约金67500元，对没收定金135000元不予支持。对于原告罗才要求被告陈星宏承担居间服务费5000元的问题。原告罗才与被告陈星宏已在《房屋买卖合同》中约定居间服务费由双方支付，故被告陈星宏应支付居间服务费2500元。因原告罗才已支付居间服务费5000元，故被告陈星宏应返还2500元给原告罗才。综上，被告陈星宏应支付违约金67500元及居间服务费2500元给原告罗才。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第二项及第三项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告罗才与被告陈星宏于2019年1月8日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除。二、被告陈星宏应于本判决生效之日起十日内支付违约金67500元及居间服务费2500元给原告罗才。三、原告罗才应于本判决生效之日起十日内退还定金135000元给被告陈星宏。四、驳回原告罗才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4412.5元，由原告罗才负担2923.95元，被告陈星宏负担1488.55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  曹国剑审 判 员  刘春春人民陪审员  梁桂珍二〇一九年十二月十二日书 记 员  叶绮颖附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条第二项及第三项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。