湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12992号上诉人（原审被告）：湖南嘉宇房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市望城区丁字湾街道兴城社区官山组罗家坡安置小区1栋1-3楼。法定代表人：卜波，总经理。委托诉讼代理人：李远谋，男，1981年10月5日出生，汉族，住湖南省长沙县，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘爱民，女，1968年10月16日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：陈立，湖南益云律师事务所律师。上诉人湖南嘉宇房地产开发有限公司（以下简称嘉宇公司）因与被上诉人刘爱民商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初4506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人嘉宇公司向本院提出上诉请求：1.请求判令依法撤销湖南省长沙市望城区人民法院作出的（2019）湘0112民初4506号民事判决，并依法驳回刘爱民的全部诉讼请求；2.由刘爱民承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.案涉商品房买卖合同系刘爱民为达到违反网签限制价政策购买商品房以及少交契税的目的而与嘉宇公司签订，其价格条款依法应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益的；以合法形式掩盖非法目的的；损害社会公共利益的；合同无效。刘爱民作为完全民事行为能力人，在明知有网签限价政策的情况下，要求与嘉宇公司签订和实际购房价格不一致的《商品房买卖合同》，双方采取虚假价格方式签订的合同导致刘爱民未依法足额缴纳契税，该行为损害了国家、公共利益，因此应认定为无效。2.案涉《工程抵款房源》属于双方真实意思表示，合法有效，约定的总价款为房屋的真实交易价格，双方已对此价格达成合意并完成交易，嘉宇公司并无任何退款义务。根据《最高人民法院＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条明确规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。一审以《长沙市望城区商品房买卖合同》中约定的单价为依据判决，系明显认定事实及法律适用错误。被上诉人刘爱民辩称:一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘爱民向一审法院提出诉讼请求：1.判令嘉宇公司立即向刘爱民支付人民币共计58275元，以及利息6281.96元（以58275元为基数，按银行同期贷款利率从2017年5月5日暂计算至2019年7月31日，今后产生的继续计算至嘉宇公司支付完毕之日）；2.诉讼费由嘉宇公司承担。一审法院查明事实：2017年4月21日，刘爱民（认购方）与嘉宇公司（出售方）就认购项目地点为望城区银杉路与金潇路交汇处的嘉宇西苑小区3栋1单元204号物业签订了《嘉宇银杉认购书》，该认购书约定认购单价8500元／㎡，建筑面积98.34平方米，认购总价835890元，且备注栏中注明：该房源为中智建筑工程抵款房源，抵款单价8500元／㎡，抵款总价835890元，抵款全额从出售方一次性扣除，经双方协商此房源以6310元／㎡，签订商品房买卖合同于2017年4月21号交款20000元。同日，刘爱民与嘉宇公司达成了《工程抵款房源》，约定“经与施工方协商，中智建筑周文同意工程抵押款房源嘉宇银杉3栋204房以6953.43元／㎡出售给认购方刘爱民，总价格683800元，置业顾问陈笑笑、认购方刘爱民、彭亮代签，时间：2017.4.21”。2017年5月4日，刘爱民与嘉宇公司就座落于长沙市望城区房屋住宅签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：20160379204），合同约定该商品房建筑面积98.34㎡，按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为6310元／㎡，总房价620525元。该合同就付款方式及期限进行了约定，一次性付款：首付款（含定金）陆拾贰万零伍佰贰拾伍元整（￥620525.00元）于合同签订之日一次性支付。2017年4月21日，刘爱民向嘉宇公司支付房款10000元、10000元；2017年5月4日，刘爱民向嘉宇公司支付房款600875元、58275元；嘉宇公司于2017年5月4日向刘爱民开具了金额为620525元的湖南增值税普通发票及金额为58275元的收据。一审法院认为：案件的主要争议焦点为案涉商品房总价款应以《工程抵款房源》载明的总价款金额为准，还是以《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：20160379204）载明的总价款金额为准。第一，住房是一种基本生活资料，是一种特殊商品，事关千家万户安居乐业和社会稳定，事关社会公共利益，故住房的销售既要符合法律、行政法规的相关规定，又要符合社会公共利益。《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列民事行为无效。…（五）违反法律或者社会公共利益的；…”。《中华人民共和国价格法》第十三条第一款“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。”；第十三条第二款“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”。2017年4月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房［2017］80号）“…二、科学把握住房建设和上市节奏。…（五）加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产企业合理定价。…”。2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函［2017］38号）“…三、加强房地产市场监管。（一）严格价格备案制度。建立市发展改革部门牵头，住房城乡建设、国土资源、规划、统计、税务等部门和区县（市）人民政府参与的房地产价格会商机制，凡销售商品房须到价格主管部门备案。（二）严格预售审批。凡涨价、未进行价格备案的项目不批准预售。（三）严格交易网签备案。期现房交易未经网签备案不得办理登记、转让、抵押、租赁、贷款、完税等手续。（四）严格执法检查。继续开展房地产市场秩序专项整治，依法打击哄抬房价、捂盘惜售、违规销售、中介违规等行为。…”。2017年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价控［2017］96号）：“…二、进一步规范商品房销售明码标价行为。…（三）商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售后24小时之前，按照“一套一标”的方式明码标价，表示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。房地产开发企业在销售前应完善经营场所的房屋销售信息公示栏及长沙市商品房预售系统有关房屋价格信息。…”。本案刘爱民与嘉宇公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同约定的房屋单价6310元/㎡，总价620525元，且已通过网签备案，故该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，合法有效。双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务，经庭审查明按《长沙市望城区商品房买卖合同》关于该商品房总价款的约定，刘爱民确系已实际向嘉宇公司多支付总房款58275元，嘉宇公司应当将刘爱民多支付的58275元退回。嘉宇公司抗辩根据双方签订的《嘉宇银杉认购书》、《工程抵款房源》，嘉宇公司无须再予退款给刘爱民，一审法院认为《嘉宇银杉认购书》、《工程抵款房源》中约定的房屋单价高于《长沙市商品房买卖合同》中约定的单价，但高出部分属于在公示的房屋价格基础上收取额外费用的行为，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，嘉宇公司在公示房屋价格的基础上收取额外费用的行为违反了上述国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，即违反了社会公共利益，应被认定为无效民事行为，故一审法院对嘉宇公司的抗辩意见不予采纳。第二，关于刘爱民主张嘉宇公司支付银行同期贷款利息的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国价格法》第十三条之规定，判决：一、湖南嘉宇房地产开发有限公司于一审判决生效后五日内向刘爱民退还58275元；二、驳回刘爱民的其他诉讼请求。一审案件受理费1414元，因适用简易程序减半收取707元，由湖南嘉宇房地产开发有限公司负担670元，刘爱民负担37元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定事实与一审认定事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点是网签备案价格外，另行支付的58275元是否应予退还的问题。根据《中华人民共和国价格法》第十三条的规定，“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况；经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”同时，根据《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房［2017］80号）、长沙市人民政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函［2017］38号）、长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发的《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价控［2017］96号）等房产调控政策的要求，嘉宇房地产公司在网签价格外加价销售的行为违反了《中华人民共和国价格法》和涉及公共利益的房地产行业的相关政策，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项的规定，刘爱民按照该合同的约定支付房款后，其付款义务就已经履行完毕。对于嘉宇房地产公司在网签备案价格之外加价销售房屋多收取的款项，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，应予以返还。对于嘉宇房地产公司上诉称刘爱民为达到违反网签限价政策以及少交契税的目的而与嘉宇房地产公司采取虚假价格方式签订《商品房买卖合同》，价格条款应依法认定为无效的理由，本院认为，即便该事实成立亦不妨碍人民法院依据嘉宇房地产公司在合同约定价款之外另收取额外购房款的行为违反法律规定和相关政策，作出应予退还的认定，故对嘉宇房地产公司以此理由请求撤销一审判决的主张，本院不予支持。综上，嘉宇房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1414元，由上诉人湖南嘉宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  何 鑫审判员  戴 静二〇一九年十二月五日法官助理田露书记员王嘉翌附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。