上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11358号上诉人（原审原告，反诉被告）：上海新九房产营销策划有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇鼓浪路220号3幢、4幢、5幢、6幢厂房。法定代表人：张书盘，经理。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海尹泰缝纫设备有限公司，住所地上海市松江区中山西路174号2幢329室。法定代表人：姚志军，总经理。委托诉讼代理人：许静雯，上海巨明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海威氏实业集团有限公司，住所地上海市松江区玉秀路39号19幢5楼。法定代表人：张威华。上诉人上海新九房产营销策划有限公司（以下简称新九公司）因与被上诉人上海尹泰缝纫设备有限公司（以下简称尹泰公司）、上海威氏实业集团有限公司（以下简称威氏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初16565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新九公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判由尹泰公司返还租赁保证金158,333.40元并赔偿损失277,020元。事实与理由：2009年10月30日，新九公司与威氏公司签订厂房租赁合同，向威氏公司承租上海市松江区XX路XX号13幢、17幢、18幢厂房（以下简称涉案厂房）。后因威氏公司对外欠债导致涉案厂房被拍卖，2017年3月9日由尹泰公司拍得。尹泰公司通过司法拍卖取得涉案厂房的所有权，应当按照原租赁合同约定承继出租人的相关权利义务。其向承租人新九公司返还租赁保证金，不应以其是否收到租赁保证金为依据。同时，租赁合同履行过程中，尹泰公司在另案判决尚未生效的情况下，强行将新九公司赶出涉案厂房，尹泰公司应为此承担违约责任。一审法院以尹泰公司未收到租赁保证金以及未违约为由判令威氏公司承担责任，没有事实和法律依据，判决错误，应予撤销。被上诉人尹泰公司答辩称：一审法院判决威氏公司承担法律责任，其无异议，上诉人要求尹泰公司承担责任，没有事实和法律依据，不同意上诉人的上诉请求，要求维持一审判决。被上诉人威氏公司未应诉答辩。新九公司向一审法院起诉请求判令：1.尹泰公司返还新九公司租赁保证金158,333.40元；2.尹泰公司赔偿新九公司违约损失1,500,000元；3.威氏公司对上述两项债务承担连带责任。尹泰公司向一审法院反诉请求判令：新九公司支付尹泰公司拖欠的租金及占有使用费950,890元及该款自2018年11月30日起至实际付款之日止的同期贷款利息。一审法院认定事实如下：因被执行人威氏公司未履行已生效的（2013）沪东证执行字第181号执行证书所确定的债务，经申请执行人招商银行股份有限公司上海东大名支行申请，一审法院依法委托上海中富拍卖有限公司于2017年3月6日至3月9日期间，对威氏公司名下的涉案厂房举行司法拍卖。拍卖公告明确为带租拍卖，租期10年，自2009年11月1日至2019年10月30日止。同时，拍卖公告还附厂房租赁合同复印件一份的首页和尾页（系申请执行人提交法院），显示的主要内容如下：出租方为威氏公司，承租方为上海B有限公司（以下简称B公司）（公告时隐去），合同约定租赁物为涉案厂房，计7,172.58平方米，并使用场地7,000平方米；租赁期限自2009年11月1日至2019年10月30日止；厂房租金每月每平方米22.5元，月合计161,383.05元，年合计1,936,596.60元；场地租赁费每年每平方米3元，年合计21,517.74元；物业管理费每年每幢10,000元，共计30,000元；付款方式为：厂房租金按季支付、每季首月10日前，场地租赁费按年支付、每年首月10日前，物业管理费按年支付、每年首月10日前。除上述拍卖公告披露的租赁合同内容外，该合同还约定，承租人逾期交款处以滞纳金按银行二倍等内容。2017年3月9日，尹泰公司以2,890万元的最高价竞得涉案厂房。同月20日，一审法院裁定涉案厂房所有权自执行裁定书送达尹泰公司时起转移归其所有。同月22日，上述裁定书及协助执行通知书送达本市松江区不动产登记事务中心。同年4月27日，新九公司取得涉案厂房的不动产权证，载明，第13幢建筑面积3,550.05平方米、第17幢建筑面积1,693.13平方米、第18幢建筑面积1,929.38平方米。尹泰公司在竞买成交后，于2017年4月24日，向新九公司发出告知书一份，言明尹泰公司通过拍卖取得涉案厂房，新九公司收到告知函后应支付房屋租金、场地租赁费和物业管理费。新九公司收函后，提供其与威氏公司另一份厂房租赁合同。该合同出租方为威氏公司，承租方为B公司，签订于2009年10月30日，合同约定租赁物为涉案厂房，计7,172.58平方米；租赁期限自2009年11月1日至2019年10月30日止，免租期2个月，从2010年1月1日开始计算支付租金；厂房租金每月79,166.7元，年租金95万元，三年租金不变，第四年起递增率为8%，年租金102.6万元，以后按三年一个递增；签订合同后，承租方应支付出租方租赁保证金为二个月租金并支付三个月租金，以后租金每三个月支付一次，在支付月5日前支付出租方；租赁期间，如出租方提前终止合同而违约，应赔偿承租方三个月租金，如承租方违约应赔偿出租方三个月租金。合同另对其他事宜作出约定。新九公司支付威氏公司该合同租赁保证金158,333.40元及相应租金，并将租赁房屋转租给数十家次承租人使用。因尹泰公司向新九公司主张租金，2017年7月4日，新九公司支付尹泰公司自2017年7月1日至2017年9月30日的租金277,020元。但尹泰公司坚持要求新九公司按照司法拍卖所附租赁合同的租金标准支付租金，双方未能达成一致意见，遂涉诉。此后，上述房屋的部分次承租人与尹泰公司就租赁事宜另行订立了房屋租赁合同，新九公司与次承租人就租金、押金等费用进行了结算。2018年9月21日，一审法院作出生效的（2018）沪0117民初2711号民事判决书，确认威氏公司与新九公司就涉案厂房签订的《厂房租赁合同》于2017年9月12日解除。新九公司实际于2017年9月12日将第13幢、18幢房屋返还尹泰公司，但对17幢房屋返还时间双方有争议。新九公司认为第17幢房屋次承租人在2017年12月停产，自身经营也有问题就搬走了，而新九公司与其租金结算至2017年9月9日，新九公司搬离厂区是2017年11月4日。尹泰公司确认新九公司于2017年11月4日搬离，并认为次承租人是拖欠外债和员工工资而被搬空的，退出时间是2018年2月28日。新九公司与尹泰公司同意就租金使用费在本案中一并结算处理。一审另查明，2013年1月17日，上海市工商行政管理局松江分局以《准予变更登记通知书》，通知准予B公司名称变更为新九公司。一审庭审中，尹泰公司还提供如下证据材料：1、现场照片及司法拍卖的报纸公告，证明司法拍卖时在现场厂区大门口张贴了拍卖信息和拍卖所附租赁合同；尹泰公司在取得拍卖房屋后对厂区投入大量资金修缮、清理垃圾和装修，新九公司应当知道司法拍卖的情况及拍卖所附租赁合同，但却未提异议；2、部分次承租人出具的情况说明、租赁合同、企业工商信息及付款凭证等，证明其与新九公司和次承租人协商在退还次承租人押金后解除了新九公司与尹泰公司的租赁合同，尹泰公司再与次承租人重新签订租赁合同，次承租人看到2017年2、3月份，厂区有法院张贴的拍卖公告，新九公司也有人员在厂区，不可能不知道这次拍卖的情况。新九公司对证据1真实性无法确认，而且认为拍卖公司提供的照片没有对租约进行标示，公告字体太小无法达到提示效果。新九公司对证据2真实性不予认可，但确认退还次承租人押金等费用。一审法院认为，根据生效的（2018）沪0117民初2711号民事判决书，本案所涉就上海市松江区XX路XX号13幢、17幢、18幢签订的《厂房租赁合同》已于2017年9月12日解除。现本案争议焦点在于合同解除后，相关责任的确定。首先，关于租金结算问题。本案新九公司提供了其与威氏公司的房屋租赁合同原件，相应的保证金等支付情况也能之相印证，而尹泰公司提供的合同仅为复印件，虽然该合同系司法带租拍卖时披露的租约，但不能以此发生直接否定新九公司持有合同的效力。现尹泰公司自2017年3月22日即取得涉案厂房的所有权，之后，尹泰公司于2017年4月24日将权利人变更的情况通知新九公司，故结合合同约定的租金支付进度，新九公司自2017年7月1日起的租金按约应支付给尹泰公司。对于租金使用费截止时间，第13幢、18幢房屋于2017年9月12日返还，双方已无异议。而第17幢房屋，双方均无充分证据证明交付时间，但此段期间双方已就合同解除后与次承租人的腾退交接在处理，而双方也确认新九公司自行搬离时间为2017年11月4日，故从常理推断该日可视为尹泰公司认可新九公司返还房屋的时间，双方权利义务关系实际终止。综上，新九公司应当支付涉案厂房自2017年7月1日起至9月12日止的租金224,651.84元（年租金1,108,080元÷365天×74天），以及第17幢房屋自2017年9月13日起至11月4日止的使用费。鉴于双方合同未约定租金单价，故一审法院根据第17幢房屋产证建筑面积占总产证建筑面积的比例23.61%确定相应的年租金比例酌情计算53天，为37,988.32元。现新九公司已付租金277,020元，故尹泰公司应当返还新九公司租金14,379.84元。至于尹泰公司取得涉案厂房的所有权之后至2017年6月30日止的租金，其可向威氏公司另行主张解决。尹泰公司主张新九公司拖欠租金及利息，依据不足，一审法院难以支持。其次，关于保证金返还。虽然尹泰公司基于司法拍卖承继了威氏公司的出租人地位，但租赁保证金本质上并非被司法拍卖的对象即涉案厂房本身，而是承租人为保证租赁合同履行而交于出租人代管资金，故尹泰公司成为出租人后，威氏公司作为出租人本已丧失了占有租赁保证金的合法权利，应当作为不当得利返还尹泰公司，若尹泰公司收到保证金且租赁合同解除或履行完毕的，尹泰公司还应当返还新九公司。本案保证金实际收取发生在新九公司与威氏公司之间，并仍由威氏公司占有，现租赁合同解除后，威氏公司已不享有继续占有保证金的权利，而尹泰公司并不知情保证金的收取情况，故上述款项应由威氏公司直接返还新九公司，既体现事实查明的准确也避免了讼累。最后，关于合同解除后的损失赔偿。一审法院认为，导致本案出现两份租赁合同以及新九公司与尹泰公司的租金争议，主要原因是威氏公司严重违反诚信原则和相应的附随义务，在与尹泰公司租赁合同履行过程中出具了另一个版本的租赁合同。而对于新九公司而言，一审法院亦注意到，法院曾受理大量涉及威氏公司的审理、执行案件，包括涉案厂房在内的XX路XX号厂区的数幢厂房均有司法拍卖的情况，前后持续数年之久。新九公司作为承租人和二房东，现场有实际管理人员，对于法院及其委托的司法鉴定机构的评估、拍卖机构对涉案厂房现场进行的司法拍卖活动（诸如至涉案厂房现场司法评估、拍卖公司至现场张贴拍卖公告）不知情，显然有悖常理，也与涉案厂房次承租人知情涉案厂房拍卖的意见相矛盾。对此，一审法院认为新九公司在拍卖过程中未积极主张合法权利，导致本案争议发生，其自身也有一定责任。而尹泰公司作为房屋的竞买人并不知道上述两份合同的订约情况，其根据司法拍卖所披露的租赁合同主张权利难言有过错。新九公司称尹泰公司强迫新九公司与其解除合同，并无证据证明，难以采信。故新九公司要求尹泰公司承担违约损失赔偿，一审法院难以支持。考虑到新九公司已提出了对威氏公司的主张，鉴于本案的特殊情况，为避免讼累，一审法院一并予以处理。至于损失金额，新九公司单方主张的150万元缺乏依据，一审法院结合上述当事人的过错程度、合同的履行进度、参考合同约定出租人单方解除合同的违约责任，酌情确定威氏公司承担新九公司损失为相当于三个月租金277,020元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出判决：一、上海尹泰缝纫设备有限公司于判决生效之日起十日内返还上海新九房产营销策划有限公司租金14,379.84元；二、上海威氏实业集团有限公司于判决生效之日起十日内返还上海新九房产营销策划有限公司租赁保证金158,333.40元；三、上海威氏实业集团有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海新九房产营销策划有限公司损失277,020元；四、驳回上海新九房产营销策划有限公司其余诉讼请求；五、驳回上海尹泰缝纫设备有限公司反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,805元，反诉案件受理费6,748元，合计诉讼费26,553元，由上海新九房产营销策划有限公司负担11,895元，上海尹泰缝纫设备有限公司负担6,748元，上海威氏实业集团有限公司负担7,910元。二审中，新九公司与尹泰公司均未提供新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：涉案厂房的租赁保证金应由威氏公司还是尹泰公司返还；尹泰公司是否强行将新九公司赶出涉案厂房，是否应对新九公司承担赔偿责任。尹泰公司通过拍卖取得涉案厂房，在法院执行裁定书送达尹泰公司之日，尹泰公司即取得涉案厂房的所有权，拍卖公告显示涉案厂房系带租约拍卖，故尹泰公司在取得涉案厂房所有权之日起即承继了出租人的地位，威氏公司在原租赁合同中的权利义务移转至尹泰公司，相应责任即应由尹泰公司承担，现新九公司要求尹泰公司基于出租人的地位返还租赁保证金，具有法律依据，新九公司的主张于法有据，本院予以采纳。尹泰公司认为其未收到租赁保证金，不应履行返还义务，本院认为无论尹泰公司是否收到租赁保证金，都不改变尹泰公司在事实上和法律上为出租人的情况，虽然威氏公司尚未与尹泰公司就租赁保证金的处理达成一致，但尹泰公司已经代替威氏公司成为出租人，此后合同履行中的权利义务均应由尹泰公司承担和享有。鉴于新九公司也要求威氏公司返还租赁保证金，本院亦判决尹泰公司向新九公司返还租赁保证金，威氏公司继续持有租赁保证金无法律依据，为避免当事人诉累，本院在本案中一并判决威氏公司将租赁保证金返还给尹泰公司。至于新九公司上诉称尹泰公司将其赶出涉案厂房，恶意违约，应承担赔偿责任的意见，因新九公司在一审及二审中均未提供证据证明尹泰公司拒绝其使用、将其驱赶出涉案厂房的相关事实，新九公司在次承租人退租时也与次承租人就租金、租赁保证金等费用进行了结算，难谓尹泰公司赶其出厂房，故本院对新九公司此项上诉请求，难以准许。至于一审判决尹泰公司在取代威氏公司成为出租人后承担的损失赔偿责任，因威氏公司并未上诉，且考虑到涉案纠纷的发生追根溯源系因威氏公司过错所致，故本院对一审的此项判决不持异议。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初16565号民事判决第一、三、四、五项；二、撤销上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初16565号民事判决第二项；三、上海尹泰缝纫设备有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海新九房产营销策划有限公司租赁保证金人民币158,333.40元；四、上海威氏实业集团有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海尹泰缝纫设备有限公司租赁保证金人民币158,333.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币19,805元、反诉费人民币6,748元，合计26,553元，按照一审判决执行。二审案件受理费人民币19,805元，由上诉人上海新九房产营销策划有限公司与被上诉人上海尹泰缝纫设备有限公司各半负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇一九年十二月六日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……