广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂03民终3887号 上诉人（原审原告）：王立东，男，汉族，1984年2月3日生，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 上诉人（原审原告）：龙献梅，女，汉族，1987年5月11日生，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 以上二上诉人委托诉讼代理人：莫金球，广西淳盈律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桂林市冠信房地产有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇西城北路5号“幸福美地”小区B区1、2＃楼商业二幢二楼。 法定代表人：魏丰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林圣廷，广东明祥律师事务所律师。 上诉人王立东、龙献梅因与被上诉人桂林市冠信房地产有限公司（以下简称冠信公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初2337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王立东、龙献梅共同上诉请求：1.撤销（2019）桂0312民初2337号民事判决；2.改判被上诉人向上诉人支付逾期办理不动产权证的违约金98257.75元和赔偿资金占用利息损失（资金占用利息损失方式：以被上诉人应付的违约金98257.75元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自上诉人起诉之日起计算至被上诉人支付完所有违约金之日止）；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审认定事实错误，且基本事实不清。2017年4月13日被上诉人向临桂区不动产登记局交件仅仅是办理不动产登记的一个前置程序，并不是正式办理不动产登记，被上诉人真正办理不动产登记的受理时间是2018年10月26日。2.原审适用法律错误。本案并不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定中“当事人有特殊约定”的情形，“当事人有特殊约定”是指双方约定了办理不动产权证（转移登记）的时间和逾期办理的违约责任，而本案的《商品房买卖合同》仅仅约定了预告登记、初始登记的时间，没有约定转移登记的时间和逾期办理的违约责任。因此，本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定来确定被上诉人办理不动产转移登记的期限和逾期办证的违约责任。 冠信公司辩称，1.冠信公司已经完成了合同约定的房屋预告登记、初始登记的义务，不存在违约责任。2.办理房屋产权转移登记的申报主体是买受人即上诉人，买受人可以自行向房产登记部门申报产权，也可以委托出卖人代理申报，上述委托并不属于出卖人的既定义务。3.上诉人适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条并不恰当，由于本案双方存在委托办证的情形，属于当事人有特殊约定，并不能适用该法律规定。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 王立东、龙献梅向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金98257.75元(违约金以367333元为基数，自2015年3月31日起至2018年11月15日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，后附《违约金计算清单》)；2.判令被告向原告赔偿资金占用利息损失。(资金占用利息损失计算方式:以被告应付的违约金98257.75元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自原告起诉之日起计算至被告支付完所有违约金之日止)；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年1月15日，原告王立东、龙献梅与被告桂林市冠信房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的远辰·国际文化新城的25幢1单元8层3号房，合同总金额为367333元。其中合同约定，第十五条房屋登记：……二、初始登记、转移登记。（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。……（三）双方同意按照下列第1种方式办理房屋转移登记：1、买受人同意由出卖人指定代理人到房屋登记机构办理房屋转移登记。合同签订后，原告王立东、龙献梅按约向被告交纳购房款。2013年11月3日，原告与被告桂林市冠信房地产有限公司签订《委托书》：“委托人购买主合同内的房屋，在能够办理相应的房屋登记（含预购商品房预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋转移登记、转他项登记等）时，同意由出卖人指定专人，全权代理我（们）办理以下事项：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。……”被告于2016年6月8日办理完结案涉房屋所有权的初始登记，而临桂区不动产登记局于2017年4月13日对被告提交的案涉房屋《房屋交易和产权确认书》予以收件，于2018年10月26日受理案涉房屋的分证办理，并于2018年11月20日办结该房屋不动产权证，原告现已领取该不动产权证。由于原告认为被告未按照合同约定履行相关义务,存在违约,故原告诉至该院形成本诉。 一审法院认为，原告王立东、龙献梅与被告桂林市冠信房地产有限公司签订《商品房买卖合同》是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。 关于本案的争议焦点：被告桂林市冠信房地产有限公司为原告王立东、龙献梅办理所购商品房不动产权证的行为是否构成违约，是否应承担违约责任。该院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定：“出卖人承诺于2016年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记”以及“双方同意按照下列第1种方式办理房屋转移登记：1、买受人同意由出卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。”原告向被告出具的《委托书》中，对办理转移登记进行了前述内容的委托。从上述合同约定以及委托内容可知，被告的义务是于2016年12月30日内办结本案商品房所有权的初始登记，并在能够办理房屋转移登记时按照原告的委托，办理与房屋产权证相关的事宜，该合同约定及委托事项是当事人的真实意思表示，应属上述司法解释规定中“除当事人有特殊约定外”之情形，合法有效，当事人应当严格按照约定和委托承担义务、享受权利。本案中，被告按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，在2016年6月8日办结了本案商品房所有权的初始登记，亦在能够办理房屋转移登记时按照原告的委托于2017年4月13日向桂林市临桂区不动产登记局提交了《房屋交易和产权确认书（商品房转移）》，履行了义务，并将于2018年11月20日办结的不动产权证交付给了原告，其行为符合合同约定和委托内容，即被告没有违约，不应承担违约责任。既然被告没有违约行为，则原告要求被告赔偿逾期办证违约金及该违约金的资金占用利息损失缺乏事实依据，该院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告王立东、龙献梅的全部诉讼请求。案件受理费2257元，依法减半收取由原告王立东、龙献梅承担1128.5元，由原告王立东、龙献梅承担。 本案二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了《不动产登记申请审批表》，拟证明表中书写的申请日期在2018年9月26日，被上诉人履行办证义务的时间不可能早于2018年。被上诉人经质证后认为，对真实性没有异议，但是对证明内容有异议，该申请审批表必须双方签名，申办产权转移登记是双方的事情，且该证据与临桂区房管所出具的《房屋交易和产权确认书》不一致，该确认书是交易当事人申请房屋转移登记的唯一合法证明。本院认为，上诉人提供的《不动产登记申请审批表》并不能证明被上诉人提交商品房所有权转移登记资料的最初时间，本院不予采纳。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。 归纳诉辩双方意见，本案二审的争议焦点是：被上诉人是否构成逾期办证，如构成逾期办证应如何计算违约金。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护，双方当事人应依照约定全面履行各自的义务。该《商品房买卖合同》第十五条约定：……二、初始登记、转移登记。（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人……（三）双方同意按照下列第一种方式办理房屋转移登记：1、买受人同意由出卖人指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。上述条款中，双方约定被上诉人应当于2016年12月30日前办结该商品房所有权初始登记，但并未约定办理该商品房所有权转移登记的具体时间。上诉人认为，在双方对办理该商品房所有权转移登记未做约定的情况下，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……”本院认为，上述法律规定的是在当事人没有特殊约定的情况下，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办结商品房所有权的转移登记并交付房屋权属证书。而从案件查明的事实来看，涉案商品房于2014年12月30日交付使用，双方约定2016年12月30日前办结该商品房所有权初始登记，约定办理初始登记的时间已经超过了房屋交付使用之日起90日，而商品房必须在完成初始登记后方可办理转移登记，因此，本案并不能适用上述法律规定。据此，应当认为当事人对涉案商品房所有权的转移登记有特殊约定，即《商品房买卖合同》第十五条第（三）项约定，买受人同意由出卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。由于双方对出卖方何时代为办理房屋转移登记并没有具体约定，被上诉人作为出卖人应当遵循诚信原则，在合理期间内履行代办房屋转移登记的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”被上诉人作为房地产开发企业，其在办理房屋权属登记中承担的主要义务就是协助购买人，并提供必要的证明文件，即提供办证资料。从《查询证明》上显示，被上诉人于2017年4月13日提交了《房屋交易和产权确认书》，应当认为已经在合理期间完成了代办房屋转移登记的义务，没有违反合同义务，不应承担违约责任。一审法院考虑公平和诚信原则，合理认定办理期间，认为被上诉人不构成违约符合法律规定和双方合同约定，本院予以维持。由于被上诉人不构成违约，则无需支付违约金。 综上所述，上诉人王立东、龙献梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2257元，由上诉人王立东、龙献梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 二〇一九年十二月二十日 法官助理 李立婕 书 记 员 申峰峰