新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院   民事判决书   （2019）新4202民初2675号   原告：任士宝，男，1979年10月7日出生，汉族，农民，住乌苏市。联系电话：133XXXXXXXX   委托诉讼代理人：陈华（任士宝之妻），1979年11月2日出生，汉族，农民，住乌苏市。联系电话：133XXXXXXXX   原告：陈华（任士宝之妻），1979年11月2日出生，汉族，农民，住乌苏市。联系电话：133XXXXXXXX   被告：新疆百信宏新房地产开发有限公司，住所地：乌苏市新市区办事处文林路东侧公务员小区9栋1-101室，统一社会信用代码：916542023965746671。   法定代表人：陈其雁，系该公司董事长。联系电话：185XXXXXXXX   委托诉讼代理人：肖李军，男，1984年3月11日出生，汉族，系新疆百信宏新房地产开发有限公司销售部经理。联系电话：177XXXXXXXX。   原告任士宝、陈华与被告新疆百信宏新房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈华及作为任士宝委托诉讼代理人，被告新疆百信宏新房地产开发有限公司的委托诉讼代理人肖李军到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。   原告任士宝、陈华向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法解除原、被告2015年12月12日签订的两份《商品房预售合同》；2、依法判令被告向原告返还购房款416000元，承担违约金65853.37元（416000元*963天*6%/365天，自2017年1月1日至2019年8月21日）；3、赔偿原告缴纳的契税12688元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月12日，原、被告签订了两份《商品房预售合同》，被告将其开发的红星美凯龙专业市场15幢1层1-07、1-08号两套商铺以416000元的价格出售给原告，该两套房屋建筑面积均为42.52平方米，单价4891.82元/平方米，同时约定该房屋于2016年12月31日前由被告交付给原告使用，并收取了原告的416000元的购房款。该合同第九条还约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之三向买受人支付违约金。后交付房屋时间到期后被告以各种理由推脱至今未交付给原告房屋。   被告新疆百信宏新房地产开发有限公司辩称：与原告签订两份《商品房预售合同》、原告向被告支付购房款416000元、被告至今未向原告交付房屋属实。但不同意原告的诉讼请求，因为针对我公司未向原告交付房屋事宜，我公司和原告于2018年10月24日签订了《市场委托培育协议》、《补充备忘录》，原告同意我公司以返还租金的方式向原告补偿损失。   经审理查明，2015年12月12日，原、被告签订了两份《商品房预售合同》，被告将其开发的红星美凯龙专业市场15幢1层1-07、1-08号两套商铺以416000元的价格出售给原告，该两套房屋建筑面积均为42.52平方米，单价4891.82元/平方米，同时约定该房屋于2016年12月31日前由被告交付给原告使用，并收取了原告416000元的购房款。该合同第九条还约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之三向买受人支付违约金。约定的交付日期届满后被告未完工房屋也未向原告交付房屋。2018年10月24日，原告与新疆华太物业服务有限公司签订了《市场委托培育协议》，约定原告委托新疆华太物业服务有限公司以原告的名义对外开展市场培育、出租等经营行为，委托期限十年，该协议签订后，新疆华太物业服务有限公司至今未履行支付租金义务。同日，原告与新疆百信宏新房地产开发有限公司、新疆华太物业服务有限公司签订了《补充备忘录》，约定《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限变更为2018年12月31日。该协议对租金数额未明确约定，《补充备忘录》约定的期限届满后被告未向原告交付房屋。现原告以被告不履行约定为由向本院提起诉讼。   本院认为，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。本案中，被告在约定的期限内未向原告交付房屋，属于当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。故对原告要求解除原、被告签订的两份《商品房预售合同》的诉讼请求本院予以支持。   公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。被告未退还原告购房款，未履行应尽的义务，应当承担民事责任，故对原告要求被告返还购房款416000元、违约金65853.37元，合计481853.37元的诉讼请求，本院予以支持。   被告不是收取契税的主体，不应当向原告赔偿契税，对原告要求被告赔偿契税的诉讼请求，本院不予支持。新疆华太物业服务有限公司不是本案合同的相对方，且该公司至今未履行支付租金义务，《补充备忘录》约定的期限届满后被告未向原告交付房屋，因此对被告的抗辩理由本院不予采信。   综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：   一、解除任士宝、陈华与被告新疆百信宏新房地产开发有限公司签订的两份《商品房预售合同》；   二、被告新疆百信宏新房地产开发有限公司应当于本判决生效后十日内向原告任士宝、陈华支付购房款及违约金481853.37元；   三、驳回原告任士宝、陈华的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7730元，减半收取3865元，投递费104元，合计3969元，由被告新疆百信宏新房地产开发有限公司负担（原告已交费用3969元）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，上诉于塔城地区中级人民法院。   审判员 张 新 民   二〇一九年十二月十八日   书记员 库地拉提   新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院法律文书附页：   1、《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。2、《中华人民共和国民法通则》   第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。   第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。   3、《中华人民共和国合同法》   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。   法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。