安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终8747号上诉人（原审被告）：合肥大老好食品有限责任公司，住所地安徽省合肥市荣事达大道223号，统一社会信用代码91340100MA2MXWBM8T。法定代表人：陈昌好，总经理。被上诉人（原审原告）：合肥庐阳国有资产经营有限公司，住所地安徽省合肥市阜阳路47号，统一社会信用代码9134010056897801X6。法定代表人：解光熙，董事长。委托诉讼代理人：徐俊峰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：胡安杨，上海建纬（合肥）律师事务所律师。上诉人合肥大老好食品有限责任公司（以下简称大老好公司）因与被上诉人合肥庐阳国有资产经营有限公司（以下简称庐阳国资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初8432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大老好公司上诉请求：1.大老好公司返还庐阳国资公司土地，庐阳国资公司支付大老好公司房屋翻建、维修、装潢费用80000元；2.庐阳国资公司归还《房屋租赁合同》保证金25000元、滞纳金10500元；3.庐阳国资公司承担本案的上诉费用；4.庐阳国资公司承担本案的律师费用。事实与理由：1.一审判决对本案争议土地上的翻新构筑物的性质、归属认定事实不清。涉案30平方米争议房屋系经原合肥先锋金笔有限责任公司（以下简称金笔公司）同意，按金笔公司的要求，由大老好公司出资进行危房改造而建成的平顶房屋，并非一审认定的披厦,庐阳国资公司一审所举证据也不能证明涉案房屋系大老好公司擅自搭建。大老好公司一审所提交的三份《房屋租赁合同》及照片可以证明涉案房屋在由大老好公司翻建后，金笔公司未再收取房租。另大老好公司与庐阳国资公司于2018年4月30日签订的《补充协议》也未涉及该房屋。《补充协议》到期后，大老好公司按约交还了36平方米门面房，庐阳国资公司未按约退还租房保证金25000元，构成违约，应按月支付3%的滞纳金10500元。现庐阳国资公司主张返还房屋，应支付大老好公司危房改造及二次装修费用80000元。2.一审判决大老好公司返还争议土地上的构筑物属适用法律错误。本案争议土地上的构筑物原系简易搭棚，大老好公司经金笔公司同意投资翻建的房屋，应属大老好公司的合法财产。金笔公司未支付翻建费用，以免收租金的方式让大老好公司免费使用。大老好公司投资的款项利息也高于租金，一审认定危房改造装修费用抵偿房租，案涉房屋返还庐阳国资公司错误。另保证金25000元系《房屋租赁合同》约定，一审以不在范围未予处理不当。庐阳国资公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，大老好公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。庐阳国资公司向一审法院起诉请求：1.判令大老好公司返还位于荣事达大道223号附13号上约40平方米的土地及地上构筑物；2.判令大老好公司承担本案的诉讼费用；3.判令大老好公司承担本案的律师费。一审法院认定事实：金笔公司自1999年开始出租位于荣事达大道223号处的房屋给大老好公司使用。2006年，大老好公司在案涉约40平方米土地上将原先围墙的披厦部分搭建为房屋使用。2009年5月8日，金笔公司与大老好公司签订《房屋租赁合同》一份，约定将位于荣事达大道233号5楼整层及门面房一间房屋租赁给被告，使用面积为835＋36平方米，房屋租赁期限自2009年5月1日起至2018年4月30日止。合同中并未涉及改建房屋，在合同履行过程中庐阳国资公司也未收取租金。2011年3月1日，庐阳国资公司取得金笔公司的全部资产和债权债务。2015年1月6日，庐阳国资公司与大老好公司就案涉土地和房屋签订了《补充协议》，约定庐阳国资公司同意大老好公司提前退回5楼整层835平方米的房屋，原租赁合同面积调整为36平方米。2018年4月30日，《补充协议》期满后，庐阳国资公司收回36平方米门面房，但大老好公司拒绝交还改建部分的房屋和土地。2019年3月4日，庐阳国资公司向大老好公司发出《法律意见书》，要求其拆除建筑物并交还土地，大老好公司不同意返还搭建部分的房屋并继续占有使用案涉土地及房屋。一审另查明，自2007年至2019年，大老好公司未支付改建房屋租金，改建房屋现对外出租价格约为1500元。一审法院认为，金笔公司和大老好公司签订的《房屋租赁合同》、庐阳国资公司与大老好签订的《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。2018年4月30日《补充协议》期限届满后，大老好公司继续使用改建房屋，庐阳国资公司有权解除合同并要求其返还土地及构筑物。现庐阳国资公司要求大老好公司返还土地及地上构筑物，予以支持。关于律师费。《房屋租赁合同》、《补充协议》中并未对律师费作相关约定，庐阳国资公司也未提交律师费的相关证据，故本院对庐阳国资公司要求大老好公司支付律师费的诉请不予支持。案件审理过程中，大老好公司主张其2006年将披厦部分改建为房屋是经过金笔公司同意，后期对房屋进行了装修，庐阳国资公司应支付其改建费和装修费，但并未提供相关书面证据证明其搭建和装修经过出租人同意。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担；出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。即使有证据证明庐阳国资公司同意大老好公司改建、装修，但大老好公司自2007年至2019年一直未支付租金，长期免费使用案涉土地及房屋，庐阳国资公司也未主张多年的房租，双方的费用也应相抵，故该院对大老好公司要求庐阳国资公司支付搭建费、装修费的主张不予认定。大老好公司主张庐阳国资公司应退还保证金25000元、剩余房租2742元，并按月计算滞纳金，不属于本案处理范围，不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、合肥大老好食品有限责任公司于判决生效之日起三十日返还合肥庐阳国有资产经营有限公司位于荣事达大道223号附13号上约40平方米的土地及地上构筑物；二、驳回合肥庐阳国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为500元，由合肥大老好食品有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审查明而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，涉案荣事达大道223号附13号上约40平方米的土地上及其原地上构筑物系由金笔公司出租给大老好公司使用，后大老好公司在原地上构筑物的基础上搭建了涉案房屋，大老好公司基于其搭建行为主张对涉案房屋享有所有权，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。庐阳国资公司与大老好公司关于涉案土地的租赁期间早已届满，根据房地一体原则，对于庐阳国资公司主张大老好公司返还涉案土地及地上构筑物的请求，本院予以支持。涉案房屋自2006年起由大老好公司使用至今，期间未支付租金，大老好公司主张其搭建及装修行为经出租人金笔公司同意，并提供《房屋租赁合同》三份予以佐证，但考察该合同内容，并不能直接反映大老好公司的搭建、装修行为事先取得了金笔公司同意，一审综合考虑合同履行情况，从兼顾双方当事人利益的角度，对于大老好公司要求庐阳国资公司支付搭建费、装修费的请求未予支持，并无不当。大老好公司主张庐阳国资公司退还保证金、支付剩余房租及滞纳金的请求与本案房屋租赁合同纠纷非属同一基础法律关系，依法不属于本案处理范围，一审不予处理适当，本院予以认同。综上，大老好公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由合肥大老好食品有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 张       怡审判员 董江宁审判员余海兰二〇一九年十二月五日法官助理吴丁蔷书记员金琬莹附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。