北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民终210号上诉人（原审原告）：曹国栋，男，1951年6月15日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市回民区。委托诉讼代理人：曹云飞，内蒙古星洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李明晓，男，1976年10月27日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。原审第三人：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区。法定代表人：郝金庆，总经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，该公司行政经理。上诉人曹国栋因与被上诉人李明晓、原审第三人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2018）京02民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曹国栋本人及其委托诉讼代理人曹云飞，被上诉人李明晓的委托诉讼代理人唐武平，原审第三人立元房地产公司的委托诉讼代理人陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹国栋上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判，支持曹国栋的一审诉讼请求。事实和理由：2012年11月22日曹国栋与立元房地产公司签订《借款合同》，立元房地产公司向曹国栋借款300万元，借款期限6个月，并约定了两套房子作为抵押物。同日，曹国栋将300万元转给立元房地产公司。后，立元房地产公司未能在借款期限内归还曹国栋借款。于是，在2014年2月22日立元房地产公司将原《借款合同》、收据原件收回，重新与曹国栋签订《借款协议》，并出具了收据，约定借款期限一年。同时，立元房地产公司因归还不了曹国栋借款，同意将内蒙古自治区呼和浩特市海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼503号、5034号、504号、5033号房屋抵顶给曹国栋，以偿还曹国栋款项。由于曹国栋急需用款，将其中的503号、5034号房屋出售给刘峰，504号、5033号房屋归自己所有。于是在2014年4月22日立元房地产公司与曹国栋签订《商品房买卖合同》，将上述504号、5033号房屋抵卖给曹国栋并进行了网签，出具了收款收据，2016年6月29日立元房地产公司给曹国栋出具了销售不动产统一发票，收回了曹国栋手里的收款收据原件，2016年4月26日之前交付了曹国栋房屋。之后，曹国栋使用该房屋出租。2018年4月17日，因李明晓执行案件，法院将5033号房屋（以下简称案涉房屋）作为立元房地产公司的财产予以查封，强制执行。随后，曹国栋提出执行异议，而法院于2018年10月27日出具（2018）京02执异727号执行裁定书，驳回了曹国栋的异议请求。随后，出具（2018）京02民初355号民事判决书，驳回了曹国栋执行异议的诉讼请求。基于上述事实一审法院理解法律错误，导致认定事实错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条之规定，并未将网签时间作为此类案件审查要件，而是将人民法院查封前是否已签订合法有效的书面买卖合同作为审查要件。本案曹国栋与立元房地产公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》的时间为2014年4月22日，均在北京市第二中级人民法院查封（无论查封地，还是查封房）之前，而一审法院以网签时间作为该案审查要件认定曹国栋与立元房地产公司的《商品房买卖合同》签约时间在案涉房屋查封之后，于法律规定相悖。其次，一审法院将查封效力适用《中华人民共和国物权法》第一百四十六条（该条并没有涉及查封有关事项）值得商榷，据此认为案涉房屋查封时间为2016年6月29日，但2018年4月17日北京市第二中级人民法院又出具查封房产的裁定，说明查封地产的行为并不包括房屋，也进一步说明曹国栋取得案涉房屋的一切行为都在查封之前。此外，一审法院认定事实未体现中立性、客观性。依据曹国栋和立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定，办理本案房屋产权手续由立元房地产公司负责，立元房地产公司在一审庭审中也承认由于自己过错未能及时给曹国栋办理产权登记，李明晓也未提供证据证明曹国栋有过错，一审法院主动、牵强附会认定曹国栋有过错。同时，李明晓在一审庭审中也未提供查封立元房地产公司地产的有关证据，更未质证，而在判决书中却有所显示。综上所述，本案《商品房买卖合同》的签约时间为2014年4月22日，曹国栋合法占有该房屋的时间为2016年4月26日之前，均在法院查封（判决书显示查封地产的时间是2016年6月29日，实际查封房产的时间是2018年4月17日）之前，曹国栋已交付了全部购房款且未办理过户登记非曹国栋原因，而一审法院错误认定事实，有失公正。故希望二审法院支持曹国栋的上诉请求。李明晓辩称，案涉房屋的查封时间应为2016年6月29日，执行法院有权查封、拍卖被执行人名下不动产，一审判决完全正确，请求法院依法驳回曹国栋的上诉请求。事实与理由：第一，案涉房屋的查封时间应当为2016年6月29日。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于“地随房走、房随地走”的原则以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》，查封土地上建筑物的效力及于该土地建筑物使用范围内的土地使用权、查封土地使用权的效力及于地上建筑物，最高人民法院（2016）最高法执监204号案例强调，土地使用权和建筑物的登记机关不是同一机关的，虽然要求分别办理查封登记，但是其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示，未分别办理登记的，不影响查封的效力。本案的查封时间是2016年6月29日，其效力已经及于地上建筑物。第二，本案的执行法院有权查封拍卖被执行人名下的不动产。曹国栋提出异议的依据是《执行异议规定》第二十八条的规定，该条要求必须同时满足四个条件才能够排除执行。本案的案涉房产登记于被执行人立元房地产公司名下，立元房地产公司作为负有给付义务的被执行人，人民法院完全有权力依据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国民事诉讼法》查封、拍卖其名下的不动产。司法解释对上述查封行为进行了例外规定。从法律效力的位阶可知，有权查封被执行人不动产是原则，排除执行是特殊例外情形，排除执行应当严格解释，不得随意扩大其适用范围。本案中，应当严格要求曹国栋在2016年6月29日前签订合法有效的《商品房买卖合同》，并且向不动产登记所有人即立元房地产公司支付了所有的款项。对于排除法院的执行行为必须严格限制要求是在查封前已经以不动产登记的房屋买卖合同，且向立元房地产公司支付购房款，司法解释及法律不允许通过第三方“中转”、抵债的方式排除法院执行，本案中曹国栋与立元房地产公司签订《商品房买卖合同》目的是为了配合其所谓的第三人“抵顶”行为，并不是真实的房屋买卖意思表示。综上，曹国栋与立元房地产公司之间的房屋买卖不具备排除法院执行的效力。立元房地产公司述称，支持曹国栋提出的异议。立元房地产公司作为债务人应当承担相应的责任，曹国栋的合法权益应当得到保护。一审法院认定事实不清，适用法律错误。曹国栋提出的执行异议符合《执行异议规定》第二十八条的全部条件。案涉房屋网签合同签订日期是2016年7月1日，本案法院查封房屋的日期为2018年4月17日，房屋在查封之前已经签订《商品房买卖合同》。曹国栋在2018年4月17日法院查封房屋之前已经实际合法占有、使用该房屋并已按借款抵顶的方式给付了全部房款。曹国栋未办理过户登记的原因不是其个人造成的。一审法院对《中华人民共和国物权法》第一百四十六条所作出的推理和解释无法律依据，且该条规定不适用查封保全的情形。一审法院对于《执行异议规定》第二十八条中“人民法院查封之前”的理解与适用是错误的，综上，曹国栋对本案的执行标的享有足以排除法院查封的情形，请求二审法院支持曹国栋的诉讼请求。曹国栋向一审法院起诉请求：1.请求停止对案涉房屋的强制执行，解除对案涉房屋的查封；2.确认案涉房屋为曹国栋所有。一审法院认定事实：一审法院在审理李明晓与内蒙古立元新技术应用有限责任公司（以下简称立元新技术公司）、立元房地产公司、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司、黄睿借款合同纠纷一案中，依据李明晓的申请，作出（2016）京02民初197号诉讼保全民事裁定书，依据该裁定，一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权［证号：呼国用（2004）字第0826号］；查封期限三年，自2016年6月29日起至2019年6月28日。一审法院于2016年12月19日就该案作出（2016）京02民初197号民事判决，判决立元房地产公司对立元新技术公司在该判决项下的债务承担连带责任。李明晓不服一审判决提起上诉，本院于2017年11月9日作出（2017）京民终443号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述民事判决生效后，李明晓向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年1月17日以（2018）京02执75号立案执行。执行过程中，一审法院于2018年4月17日依法查封了被执行人立元房地产公司名下尚都综合楼包括案涉房屋在内的102套房产。案外人曹国栋向一审法院提出书面异议，请求中止对案涉房屋的执行，解除查封措施。一审法院经审理作出（2018）京02执异727号执行裁定书，裁定驳回了案外人曹国栋的异议请求。曹国栋不服上述裁定，提起本案执行异议之诉。对于曹国栋主张其享有足以排除本案执行的权益的相关证据，立元房地产公司均无异议，李明晓对其真实性、合法性、关联性均有异议。曹国栋提交的证据显示以下内容：2012年11月22日，立元房地产公司作为借款人、曹国栋作为贷款人、王长中与周世元作为担保人，三方共同签订《借款合同》，约定：曹国栋贷给立元房地产公司300万元，于2012年11月22日前交付；借款期限6个月；立元房地产公司自愿用丽苑阳光城领秀两套房屋做抵押。同日，曹国栋从其中国农业银行账户中取款300万元转入王晓莉账户，立元房地产公司向曹国栋出具确认收到300万元借款的收据。2014年2月22日，立元房地产公司作为借款人、曹国栋等三人作为贷款人、王长中与周世元作为担保人，另行签订《借款合同》，约定：曹国栋等三人贷给立元房地产公司300万元，于2014年2月22日前交付；借款期限12个月；立元房地产公司自愿用丽苑阳光城领秀两套房屋为此笔借款做抵押。同日，立元房地产公司向曹国栋出具确认收到借款300万元的收据。曹国栋解释称，因立元房地产公司没有按时向曹国栋偿还2012年《借款合同》项下的借款，双方于2014年重新签订《借款合同》，立元房地产公司重新出具了收据。立元房地产公司作为出卖人、曹国栋作为买受人，双方签订落款日期为2014年4月22日的《商品房买卖合同》，合同编号为XS（2016）00004597，约定：买受人购买的商品房为现房，具体房号为尚都综合楼5033号房，上述商品房的用途为商业，房屋价款为533325元；付款方式为于2014年4月22日一次性付清房款；出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01％向买受人支付违约金。立元房地产公司于2016年4月20日出具收据，确认收到曹国栋交来的案涉房屋房款533325元，于2016年6月29日向曹国栋出具案涉房屋的购房款发票，金额为533325元。2016年4月26日，内蒙古星元物业服务有限公司盖章出具收据，确认收到504、5033号装修管理费709元。2017年5月10日，曹国栋作为出租方（甲方）与刘文光作为承租方（乙方）签订《房屋出租合同》，约定：甲方将坐落于海东路立元阳光城东明居之家5033、5004号房屋出租给乙方使用，租赁期共5年，甲方从2017年5月10日起将此房屋交付乙方使用，至2022年5月9日止。2017年5月25日、2018年6月20日，内蒙古盛乐物业服务有限责任公司出具收据，确认收到5033交来的2017年度、2018年度物业费。2018年10月18日，立元房地产公司出具书面证明，载明：立元房地产公司因偿还不了曹国栋的300万元借款，用尚都综合楼的（504号、5033号、503号、5034号）四套房屋抵顶偿还曹国栋的全部借款。由于曹国栋急需用钱，将其中的503号、5034号两套房屋出售给刘峰，并要求立元房地产公司将上述两套房屋所有手续办理到刘峰名下。2018年10月30日，曹国栋作为申请人向呼和浩特市房屋产权交易中心进行档案查询，查询结果证明案涉房屋已办理房屋网上签约及备案。本案审理过程中，一审法院向内蒙古自治区呼和浩特市房地产产权交易中心进行查询，案涉房屋办理现房网上签约的创建时间为2016年6月30日，办结时间为2016年7月1日。就案涉房屋未办理过户登记的原因，立元房地产公司解释称，由于国税和地税合并导致立元房地产公司不能及时开出购房款发票，负责尚都综合楼施工建设的内蒙古泓森建筑安装工程有限责任公司由于交不起税开不出工程款发票，立元房地产公司也不能给曹国栋开具购房发票。但立元房地产公司未提交相关证据证明其主张。一审法院认为，本案系曹国栋提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人曹国栋对执行中查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益，曹国栋对此负有举证证明责任。曹国栋提供证据证明，其与立元房地产公司之间存在借贷关系，双方约定以尚都综合楼的4套房屋抵顶立元房地产公司尚欠曹国栋的全部借款，且曹国栋与立元房地产公司已就案涉房屋签订《商品房买卖合同》。立元房地产公司对上述事实均予以认可。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，虽然立元房地产公司与曹国栋就以房抵债达成一致意见，但在案涉房屋实际办理物权登记并记载于不动产登记簿之前，曹国栋对案涉房屋并不享有物权，其享有的仅是办理物权登记的请求权。该请求权是否属于足以排除李明晓基于其享有的债权对案涉房屋申请强制执行的权益，一审法院参照《执行异议规定》第二十八条之规定，进行具体分析。《执行异议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，曹国栋与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》落款时间为2014年4月22日，但双方实际完成现房网上签约的时间为2016年7月1日，该时间晚于案涉房屋所附着的土地使用权被一审法院查封的时间。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。另根据《商品房买卖合同》的约定，立元房地产公司应当在2014年8月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付曹国栋使用；立元房地产公司应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。曹国栋未提供证据证明其在案涉土地被查封之前曾经积极主动要求立元房地产公司办理案涉房屋的过户手续，故其本人对于案涉房屋未能办理过户亦存在一定过错。综上，一审法院认为现有证据不足以证明曹国栋享有足以排除对案涉房屋执行的权益。曹国栋要求一审法院停止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋查封的理由不成立，曹国栋要求确认案涉房屋为其所有，缺乏事实依据，故一审法院对曹国栋的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第一百四十六条，《执行异议规定》第二十八条之规定，判决：驳回曹国栋的诉讼请求。二审期间，立元房地产公司对于一审法院查明的事实不持异议。李明晓认为一审法院认定所有款项已经付到立元房地产公司错误，实际上所有款项都是支付给了与案件无关的案外第三人，并没有转给立元房地产公司，只是立元房地产公司承认收款。李明晓不认可立元房地产公司收到房款。曹国栋认为一审法院关于其占有案涉房屋的时间认定有误，经查：曹国栋提交的《房屋租赁合同》显示时间为2017年5月，提交的物业费收款凭据显示时间为2017年5月。当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。立元房地产公司提交证据如下：第一组证据：视听资料，证明2016年6月29日法院查封土地之后，并未查封房屋。第二组证据：呼和浩特市住房保障和房屋管理局官网办理新建房屋交易确认所需要件截图，证明办理登记需要较长时间。曹国栋对证据的真实性、合法性、关联性认可，亦认可证明的内容。李明晓对上述证据真实性、合法性、关联性均不认可，认为没有证据证明所有的当事人在签订合同后几年曾经要求立元房地产公司办理手续。本院认为，上述证据缺乏必要的形式要件，本院不予确认。另，一审法院查明事实已显示2016年6月29日法院查封土地之后，并未同时查封房屋。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实，案涉房屋登记在立元房地产公司名下。因此，从物权公示的角度来看，立元房地产公司是案涉房产的所有权人。虽然曹国栋实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定其已取得案涉房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。虽然该条第二款同时规定，地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。但其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示，未分别办理查封登记不影响查封效力。对于被执行人立元房地产公司而言，一审法院于2016年6月29日查封其名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。对于其他买受人而言，则应结合本案案情、参照《执行异议规定》第二十八条之规定，认定其就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，本院分析如下：其一，从案涉《商品房买卖合同》的签订情况看，曹国栋与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2016年7月1日完成网上签约，在2016年6月29日查封土地使用权之后、在2018年4月案涉房屋被查封之前；但是，商品房网签登记只是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。曹国栋对案涉房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。其二，案涉《商品房买卖合同》的房款支付并非由曹国栋直接支付于被执行人立元房地产公司，曹国栋提供证据显示：其与立元房地产公司之间存在借贷关系，双方约定以尚都商业综合楼的4套房屋抵顶立元房地产公司尚欠曹国栋的全部借款，立元房地产公司对上述事实均予以认可。曹国栋系通过上述方式支付的房屋价款，并非按照《商品房买卖合同》的约定，直接向立元房地产公司支付的购房价款。立元房地产公司认可曹国栋付清了房款，并已经出具购房款发票。显然，曹国栋与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》系立元房地产公司为了配合曹国栋取得案涉房屋的物权而签订。上述以房抵债行为只能约束签订相关合同的当事人，由于合同约定的房产仍登记在立元房地产公司名下，在实际办理房屋过户登记手续前，曹国栋对立元房地产公司享有的也只是债权，而非排他的所有权。之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际上隐含的理念是物之交付的债权优先于金钱债权，而案涉的抵债协议的目的均是消灭金钱债权，不应优先于另外一个已进入强制执行程序的金钱债权的实现，即并不优先于申请执行人李明晓依据生效判决对立元房地产公司享有的债权。其三，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。曹国栋应当知晓在土地使用权已被查封的情况下，房屋实际上不可能再办理过户。此外，曹国栋通过以物抵债方式获得案涉房屋，其取得物权的风险明显大于常规交易，本院认为，曹国栋基于合同的权利不能对抗强制执行人李明晓。综上所述，曹国栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由曹国栋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 薛 强审判员 刘春梅审判员 陈 丰二〇一九年十二月三十一日书记员 杜 杰书记员 刘 倩