吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉06民终890号 上诉人（原审原告）：侯世升。 委托诉讼代理人：尹宏霞。 被上诉人（原审被告）：刘延荣。 上诉人侯世升因与被上诉人刘延荣房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2019）吉0602民初2362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月1日立案后，依法依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人侯世升及其委托诉讼代理人尹宏霞、被上诉人刘延荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人侯世升上诉请求：一、撤销（2019）吉0602民初2362号民事判决书，依法依事实支持侯世升的诉讼请求。二、刘延荣承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、刘延荣不具备同侯世升签订房屋租赁合同的条件。刘延荣于2019年5月9日同侯世升签订房屋租赁协议和餐馆出兑协议，约定了房屋租金标准和餐馆出兑价款。协议签订当日，侯世升向刘延荣预付了10,000.00元租金，余下租金和出兑餐馆的价款约定10日内付清，协议签订的第三天，房东王遵祥的女儿王书宏来到餐馆，向侯世升收取房屋租金，并告诉侯世升，刘延荣同侯世升签订的协议是假的，她父亲王遵祥在大连养病，不可能签订这个协议。在此情况下，侯世升当然要弄清楚究竟要将租金交给谁，由于刘延荣不是房东，侯世升没有完全履行与刘延荣的租赁协议，不构成违约；二、刘延荣无权关闭侯世升经营的餐馆。即便刘延荣与侯世升签订的协议有效，侯世升已取得餐馆的经营资格，刘延荣因侯世升未完全给付房屋租金而关闭侯世升餐馆的行为也损害了侯世升的合法利益，刘延荣作为不具有房屋所有权的前承租人，无权收回房屋。三、由于刘延荣非法关闭侯世升经营的餐馆，导致房屋租赁协议无法继续履行，一审判决不支持侯世升解除双方房屋租赁协议，与本案事实相悖，在已经没有事实基础的情况下，该判决观点不能成立。刘延荣的行为严重侵害了侯世升的合法利益，侯世升请求二审人民法院认真查明本案事实，遵循公平原则，支持侯世升的诉讼请求。刘延荣答辩称侯世升上诉无事实依据，自编谎言、扭曲事实，应驳回其上诉，理由如下：一、兑后狗肉馆一切物品完全归乙方所有，乙方自主经营，甲方不再参入，以前狗肉馆的一切债务由甲方承担，与乙方无关系。二、兑馆费22,000.00万元，由乙方先交10,000.00元，待乙方交给甲方10,000.00元后，甲方将狗肉馆的一切物品点清交给乙方，其余款项定于在十天内包括半年房租全部结清交给甲方，如到期交不上余款属违约，甲方有权收回狗肉馆，所有费用不再退回，乙方无条件撤出狗肉馆，不再经营。侯世升上诉称房东三天向他索取房租无此事实，更无假协议之事，一派胡言。对此刘延荣及房东保留反诉权利。一审查明事实清楚，适用法律正确，应驳回侯世升的诉讼请求，维持原判。 侯文斌、侯世升向一审法院起诉请求：1.解除候世升、侯文斌与刘延荣签订的房屋租赁协议、狗肉馆出兑协议;2.要求刘延荣退还房屋租金2,400.00元，狗肉馆出兑价款22,000.00元;3.要求刘延荣赔偿损失75,600.00元（含增添设备2,280.00元）。事实和理由：侯世升、侯文斌系父子关系。2019年5月9日，刘延荣假冒房东王遵祥的名义，同侯文斌签订房屋出租协议，将红旗街235-36一单元103号房屋出租给侯世升、侯文斌，租期2019年5月9日至2020年5月9日，月租金1,800.00元。同日，刘延荣同侯世升、侯文斌签订狗肉馆出兑协议，出兑价款22,000.00元。侯世升、侯文斌二人兑下该店简单装修改造后用来经营羊肉馆。协议签订后，侯世升、侯文斌按约定将相关租金，店面出兑费用给付刘延荣。2019年8月5日,刘延荣向侯世升、侯文斌收取尚未到期的房屋租金，侯世升、侯文斌没有同意，刘延荣便强行将侯世升、侯文斌的羊肉馆关闭，并更换了各房门锁芯，使侯世升、侯文斌无法继续经营。刘延荣的行为侵害了侯世升、侯文斌的合法权益，今诉至人民法院，请查明事实，依法公正判决。 一审法院认定事实：2017年6月10日，王遵祥与周伟（与刘延荣夫妻关系）签订协议书，具体内容为：王遵祥将其所有的位于白山市浑江区红旗街丘地号235-36一单元103号，建筑面积77.31平方米房屋租赁给周伟、刘延荣夫妻，年租金18,000.00元，租赁期限三年。王遵祥房屋租赁事宜均是其女儿王书宏办理。2019年5月9日，周伟与妻子刘延荣（甲方）经王遵祥同意将其承租的房屋转租给侯世升（乙方），双方签订议定书，具体内容为：一、甲方将爱民街63号一单元门市楼所开设的狗肉馆以22,000.00万元兑给乙方，协议签字升效后的房租由乙方按半年一交，每月1,800.00元（包括取暖费）；二、兑后狗肉馆的一切物品完全归乙方所有。乙方自主经营，甲方不再掺入。以前狗肉馆的一切债务由甲方承担，对乙方无关系；三、兑馆费22,000.00万元，由乙方先交1万元，待乙方交给甲方1万元后，甲方将狗肉馆的一切物品点清交给乙方，其余款项定于在十天内包括半年房租全部结清交给甲方。如到期交不上余款属违约，甲方有权收回狗肉馆，所交10,000.00元定金不再退回，乙方无条件撤出狗肉馆，不在经营；四、兑房期限暂定一年，期满可再续；五、因狗肉馆无经营手续，待双方确定兑后，狗肉馆的一切经营手续由甲方协助 办理，费用乙方自负；六、协议一式二份，双方各持一份，一经签字立即生效，具有法律效力。刘延荣与侯世升在落款处签名捺印。同日，刘延荣以王遵祥的名义与侯文斌签订《房屋出租协议》，侯世升用该协议办理羊肉馆营业执照，《房屋出租协议》双方没有履行，羊肉馆实际经营者为侯世升。侯世升按议定约定交给刘延荣兑狗肉馆款22,000.00万元、抵押金2,000.00元、房屋租金4,000.00元，共计28,000.00万元，尚欠刘延荣房屋租金6,800.00元。侯世升租房后，经营羊肉馆至2019年8月5日。2019年8月5日下午4时，刘延荣以侯世升拖欠房屋租赁费为由，将租赁房屋门锁更换至今。2019年7月19日，周伟向王遵祥支付至2020年7月10日的房屋租金2,100.00元，王遵祥女儿王书宏给周伟出具收条。 一审法院认为，刘延荣与侯世升签订的《议定书》，实为房屋租赁协议，系双方真实意思表示，刘延荣经房屋所有人王遵祥同意后转租房屋，不违反法律规定，该房屋租赁协议具有法律效力。侯世升没有按协议约定期限交纳房屋租赁费，违约在先，刘延荣要求继续履行协议，应予支持。侯世升、侯文斌要求解除租赁协议，赔偿损失，没有法律依据，不应支持。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”规定，判决：“驳回侯世升、侯文斌的诉讼请求。案件受理费1320元，减半收取660元，由侯世升、侯文斌负担。” 本院二审期间，侯世升提交五份证据，一、欠据一份，证明2019年7月19日由欠款人侯世升给刘延荣丈夫周伟写的欠据，欠据约定还款日是2019年8月20日，如到期不付款收回饭店，但刘延荣收回饭店时间是8月5日，该笔欠款尚未到期。二、图片一张，证明侯世升租赁的涉案房屋已被刘延荣重新租给第三人，另外该饭店已由侯世升承兑，刘延荣无权将其出租，对此也应当承担违约责任。三、两张图片，一张租赁合同。租赁合同时间是2019年5月22日，由侯世升与张福有签订的租赁合同，侯世升租张福有吉F—5Z653骑云牌轿车一辆，每日租金150.00元，现在该车的手续以及车钥匙、行车证等所有手续全部都在饭店内，均被刘延荣扣留，侯世升对该车不能使用，而且每日还缴纳150.00元的租金，该费用应由刘延荣承担。四、房屋租赁协议一份，图片一张。证明：租赁协议是2019年6月1日，侯世升与房屋所有人王遵祥之间签订的由侯世升租赁王遵祥小屋一间，该房屋由侯世升使用，该房与本案涉案房屋并无关联性，却被刘延荣于2019年8月5日一并上锁，不让侯世升进入，该房屋租金的损失应由刘延荣承担，该房屋的租金5,500.00元，已由侯世升支付给王遵祥。五、协议书一份，证明2017年6月10日房屋所有人王遵祥与刘延荣的丈夫签订的涉案房屋的租赁协议，协议中明确约定刘延荣不得转租和外兑，月租金是每月1,500.00元，而刘延荣擅自提高租金租给侯世升是每月1800.00元。以上证据足以证明刘延荣自始至终都在违约。 刘延荣质证认为,第一份证据欠据是假的，不是原件。第二份证据也是假的，涉案房屋租给第三人不属实。第三份也是假的，与饭店无关，不知道此事。第四份证据没有意见，但是房东允许外兑，在一审已证明允许出租外兑。第五份证据不能证明刘延荣违约，因为房东允许外兑，1,800.00元房租都交给房东，不是刘延荣收取。 刘延荣提交证明一份，证明房东允许出租外兑，房东还打广告帮刘延荣出租外兑。刘延荣与房东去找侯世升就是为了让侯世升交他所欠的房租，在他没有钱的情况下刘延荣又给他垫付了一年的房租。刘延荣丈夫有病需要治疗，所以刘延荣找侯世升求他先还给刘延荣一千两千都行。侯世升说第二天11点让刘延荣等着，刘延荣在第二天11点以后一直给侯世升打电话侯世升不接。直到8月5日下午四点刘延荣去店里找侯世升，只有厨师一人，厨师告诉刘延荣去侯世升家里，然后刘延荣去他家，侯世升拿着电话不接刘延荣电话，然后侯世升告诉刘延荣他没有钱，刘延荣说你要是再这样就关了你的店，然后侯世升说你快点关了，还想告你。按照合同侯世升已违约，所以刘延荣生气出来后就把店收回了，因为刘延荣也需要钱。收回当天晚上5点到6点一直给侯世升打电话，侯世升表示可以去拿钥匙，6日以后再打电话就不接。之后再联系不上侯世升，房东给侯世长打电话他也不接。 侯世升质证认为，8月5日其正在经营，晚上还有好多人去吃饭，其回去取材料，刘延荣突然跑到侯世升家去，让侯世升先给她点钱，说需要2万元，侯世升说没有钱。刘延荣就生气了，说：“我给你垫的房租你得给我钱。”侯世升表示没有。刘延荣出去就把店封了，这以后刘延荣打电话侯世升就没接过，也不可能接，因为刘延荣强行把店封了，只能通过法律解决这件事。另外，因为房屋租赁合同是假的侯世升才上当。两份合同都是无效的。合同无效刘延荣应退回本金，赔偿损失，追究侵权行为责任。对这份证明有异议，因为证人必须出庭进行作证，证明的真实性及来源无法确定，况且争议的时间发生在2019年8月5日，而不是证明的时间，所以对该份证据不予以认可，不质证。一审判决列明的诉讼代理人并没有参加本案一审的诉讼，但在判决中却体现出来，另外在一审庭审中不让侯世升说话。 刘延荣提请证人王书宏出庭作证。证明证人王书宏是房东的女儿，其和刘延荣签订的协议是三年，2017年7月10日开始。期间刘延荣与其丈夫都生病了，说经营吃力，其同意刘延荣外兑饭店，5月1日之后，刘延荣让王书宏提供房屋的房照协助侯世升办理营业执照。找到房照后复印了一张并注明仅作办理营业执照用，提供给刘延荣。在5月末下楼遇见侯世升，侯世升询问王书宏是否是房东，王书宏答是房东女儿。王书宏是在5月末第一次遇见侯世升，没有同刘延荣去侯世升经营的饭吵闹。2019年5月9日房屋租赁协议上甲方王遵祥的名字不是其父亲本人签字。其父亲没有书面授权委托书授权给刘延荣。其后来知道在2019年8月5日，刘延荣将侯世升的饭店换锁封了。 侯世升对证人王书宏证言质证认为，证人的证言只是针对该店办理执照进行阐述，对于8月5日刘延荣违约封店没有关联性。 刘延荣称是配合侯世升办理营业执照才用的侯文斌与王遵祥签订的合同，这份合同仅用于办理营业执照。 本院认为，双方签订的租赁合同不违反相关法律规定，应认定为有效合同，双方当事人应该按照合同约定履行义务。刘延荣将房屋转租给侯世升，经原房主同意，侯世升提出刘延荣不具备签订房屋租赁合同条件的理由不能成立。侯世升未按合同约定交付租金，属违约行为，因此侯世升要求解除合同，返还兑店款、租金及赔偿损失，本院不予支持。侯世升提出刘延荣将房屋租赁给他人经营，刘延荣予以否认，其未提供充分证据证明。根据刘延荣二审陈述，刘延荣同意将案涉饭店交由侯世升继续经营。如侯世升认为刘延荣将案涉饭店换锁的行为给其造成损失，其可另行主张，但是否得到支持，由审查后确定。 综上所述，侯世升的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,320.00元，由上诉人侯世升负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  高明义 审判员  李 楠 审判员  李世为 二〇一九年十二月二十七日 书记员  杨 栋