安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019）皖12民终4901号 上诉人（原审原告）:袁磊，男，汉族，1979年10月15日出生，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：王国防，安徽安一律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：亓培敬，男，汉族，1961年2月7日出生，住安徽省临泉县。 上诉人袁磊因与上诉人亓培敬房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省临泉县人民法院(2019)皖1221民初5410号民事判决,向本院提起上诉,本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 袁磊上诉请求：维持原判第一项，撤销原判第二项，依法改判解除其与亓培敬之间的房屋租赁合同，并判令亓培敬支付违约金40500元。事实与理由：1.亓培敬拖欠支付租金，系单方违约，应当支付违约金。其在起诉前已经以书面形式向亓培敬邮寄了催要租金和解除合同通知书，完全符合法定解除合同的条件。一审漏判违约金，判决不解除合同没有法律依据；2.亓培敬辩解2019年1月22日带着75000元现金到酒店履行支付不是事实，其也没有提出涉案房屋拆迁时要分补偿的40%，没有阻止亓培敬和房屋所有人签订租赁合同。一审法院认定亓培敬拖延支付租金有正当理由，显属认定事实不清，证据不足。 亓培敬辩称：其于2019年1月22日带现金75000元到吉祥酒楼与涉案房屋原房东签订租赁协议，由于袁磊提出无理要求，阻止其与原房东签合同，其才未付下欠租金。 亓培敬上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.袁磊返还每年多收的租金15000元及房屋转让费、押金；2.变更其与袁磊签订的房屋租赁合同的相关租期、租金、租赁房屋拆迁等条款与袁磊和房屋产权人所欠租赁合同书内容一致；3.袁磊承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.其与袁磊签订租赁合同时要求袁磊提供与房屋产权人所签租赁合同书，袁磊提供了一份内容虚假的电子邮件；2.其于一审期间申请证人出庭作证，一审法院未准许，也不接收其提交的相关录音证据，严重违反审理程序。 袁磊辩称：亓培敬的上诉理由不能成立，请求驳回。理由如下：1.亓培敬要求其返还租金没有事实、法律依据，双方签订的有租赁合同，应当按照合同履行。2.其在与亓培敬签订合同时已出示了其与房屋产权人的原合同，电子邮件合同与书面合同具有同等法律效力；3.录音证据一审已当庭播放，亓培敬未在法定举证期限内申请证人出庭作证，且三名证人均参与旁听，故一审法院审理程序并无违法之处。 袁磊向一审法院起诉请求：1.依法判决解除袁磊与亓培敬于2015年3月30日签订的《房屋租赁合同书》；2.判令亓培敬将所租房屋恢复原状并返还给袁磊;3.判令亓培敬支付拖欠的租金85000元并支付违约金40500元;4.判令本案诉讼费用由亓培敬承担。 一审法院查明事实:2015年3月30日，袁磊和亓培敬签订了房屋租赁合同书。合同约定，袁磊（甲方）将位于临泉县的房屋（吉祥酒楼除临街门面外的所有建筑物及院内场地）出租给亓培敬（乙方），租期10年，自2015年1月15日起至2026年1月15日止，租金每年135000元，每年1月15日前支付下一年度租金，并约定了违约金。合同签订后，袁磊将房屋交与亓培敬使用。亓培敬在支付2019年租金时只支付5万元，下欠85000元租金双方因转租发生争议，导致亓培敬至今没有给付。袁磊于2019年5月30日书面通知亓培敬三日内支付租金，否则解除合同。袁磊认为亓培敬不支付租金的行为构成违约，导致合同目的无法实现，提起本案诉讼。 一审法院认为，袁磊与亓培敬于2015年3月30日签订的房屋租赁合同书是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，对当事人具有法律约束力。双方应当按照合同约定履行各自的义务。袁磊按照合同约定把场地交给亓培敬使用至今。亓培敬只支付2019年的部分租金，对袁磊要求亓培敬支付下欠租金的诉讼请求予以支持。亓培敬辩称其征得涉案房屋所有人及袁磊同意，与涉案房屋所有人进行涉案房屋租赁合同签订并依约于2019年1月22日带现金75000元到酒店履行支付，由于签订合同条款时袁磊提出涉案房屋拆迁时要分补偿40%的无理要求，阻止其与涉案房屋所有人签订租赁合同，且袁磊又拒绝接收剩余房租费，导致其未继续支付剩余75000元房租。亓培敬不同意解除合同，因其已对租赁场地进行了装修并进行了投资，若解除合同会给亓培敬造成一定的经济损失，故对亓培敬的该项辩解予以采纳。双方因转租发生争议亓培敬才下欠部分租金没有给付，故对袁磊要求亓培敬支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、亓培敬于判决生效之日起十日内给付袁磊租金人民币85000元；二、驳回袁磊的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1405元，由亓培敬负担。 二审中，上诉人袁磊提供如下新证据：证人王某、牛某心的书面证言，证明在亓培敬与吉祥酒楼经理及袁磊商量签订租赁合同时，并未拿出现金，袁磊没有自行主张拆迁补偿，没有提出无理要求。 亓培敬质证认为：证明人签名与证人不一致，袁磊在其与吉祥酒楼经理商量改签合同一事时提出其要拿出一部分补偿费。 本院认定意见：该份证人证言，证明人名称前后不一致,且缺乏其他证据相互印证,故本院对该份证据不予采信。 上诉人袁磊同时申请证人王某、牛某心出庭作证，因袁磊一审期间未申请该二名证人出庭作证，二审期间又未说明确有客观原因，故本院不予准许。 当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同，本院认证意见与一审一致。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，袁磊与亓培敬于2015年3月30日签订的房租租赁合同真实、有效，对双方当事人均具有法律约束力。亓培敬使用涉案房屋至今，应当按照合同约定履行义务，于2019年1月15日前支付2019年全年的房租135000元，一审判决亓培敬向袁磊支付欠付租金85000元正确，本院予以支持。因亓培敬欠付租金系双方之间因转租发生争议且亓培敬不同意解除租赁合同，一审法院考虑到亓培敬对租赁场地进行了装修和投资，解除合同会造成一定的经济损失，驳回袁磊要求解除合同的诉讼请求并无不当，故本院对袁磊要求解除租赁合同并要求亓培敬支付违约金的上诉理由均不予支持。亓培敬在一审期间未提出反诉请求，其上诉理由没有法律依据，故对其上诉理由，本院不予支持，对其要求李东杰、刘学俊、赵侠等证人出庭作证的申请，本院亦不予准许。关于录音证据，亓培敬在一审期间已提交，一审法院在开庭审理时已组织双方质证，程序并无不当，故亓培敬认为一审审理程序违法的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。 综上，袁磊和亓培敬的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉、维持原判。 二审案件受理费988元，由上诉人袁磊负担813元，亓培敬负担175元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 罗亚敏 审判员 刘 伟 二〇一九年十二月二十五日 书记员 董 璇 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。