安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖07民初125号原告(申请执行人)：安徽圣天伟业建设工程有限公司，住所地铜陵市五松镇井湖大市场6栋6-9号网点法定代表人：胡贵珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖顺新，该公司员工。委托诉讼代理人：梁志民，安徽创元律师事务所律师。被告(案外人)：上海嘉敦实业有限公司，住所地上海市嘉定区黄渡镇方黄公路7735号。法定代表人：周立民，该公司执行董事。被告(案外人)：上海国上机电科技有限公司，住所地上海市嘉定工业区新甸路971号。法定代表人：周立民，该公司董事长。被告(案外人)：王晶，1968年9月2日出生，汉族，住上海市嘉定区。上述三被告共同委托诉讼代理人：项多章，安徽众佳律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：谢文俊，安徽众佳律师事务所律师。被告(被执行人)：安徽硕恒置业有限公司，住所地安徽省铜陵市铜官区西湖镇联合村（狮子山经济技术开发区办公室内）。法定代表人：吴华珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏哲民，该公司员工。委托诉讼代理人：汪娟，安徽景旺律师事务所律师。第三人：李瑞祥，男，汉族，1984年12月26日出生，住江西省南昌市新建县。委托诉讼代理人：冯玮，安徽铜鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：张周，安徽铜鼎律师事务所实习律师。原告安徽圣天伟业建设工程有限公司（以下简称圣天公司）与被告上海嘉敦实业有限公司（以下简称嘉敦公司）、上海国上机电科技有限公司（以下简称国上公司）、王晶、安徽硕恒置业有限公司（以下简称硕恒公司）、第三人李瑞祥执行异议之诉一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告圣天公司的法定代表人胡贵珍、委托诉讼代理人肖顺新、梁志民到庭参加诉讼，被告嘉敦公司、国上公司、王晶及其共同委托诉讼代理人项多章到庭参加诉讼，被告硕恒公司的委托诉讼代理人夏哲民、汪娟到庭参加诉讼，第三人李瑞祥及其委托诉讼代理人冯玮、张周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣天公司向本院提出诉讼请求：1.判决准许执行铜陵市奥莱国际广场1栋108号、126号、127号、132号、137-142号、205-226号、301-305号、318-319号房屋；2栋101-102号、122-123号、126号、205-206号、2016-220号房屋、6栋115号、130号、201-214号房屋；7栋101-102号、112-115号、118-119号、122号、124-127号、201-214号房屋；8栋101-103号、109-111号合计100套房屋；2.请求依法确认嘉敦公司、国上公司、王晶与硕恒公司2016年3月18日签订的《抵债协议书》及王晶与硕恒公司签订的《商品房买卖合同》无效或撤销两份合同；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：圣天公司与硕恒公司建设工程施工合同纠纷一案，经铜陵仲裁委员会裁决：1.硕恒公司支付圣天公司现金工程款25293891.87元及违约金28137935.32元（至2018年3月31日前）；2.交付78套房屋（不含嘉敦公司、国上公司、王晶主张执行异议的房屋），并办理备案登记、办理房屋所有权证；3.圣天公司对所施工的建筑工程（奥莱国际广场1#-12#、地下室及内附工程）和相应土地使用权享有工程款优先受偿权等。圣天公司依据生效仲裁裁决申请强制执行，法院裁定对硕恒公司156套房产进行拍卖，其中包括嘉敦公司、国上公司、王晶主张执行异议的房屋。执行中，嘉敦公司、国上公司、王晶提出异议，主张对铜陵市奥莱国际广场100套房产（详见诉讼请求一，以下简称异议房产）享有权利，法院于2019年11月5日作出（2019）皖07执异33号裁定，裁定中止执行。圣天公司认为执行异议不能成立，不应中止执行，理由：一、经圣天公司比对，《抵债协议》中的100套房屋与圣天公司本次申请的全部拍卖房屋除去此前其他案外人已经申请执行异议的房屋所剩下的房屋完全重合。2016年3月签订的抵债协议避开了2018年才出售给案外人汪玲的三套房屋，另因为圣天公司的疏忽，1号楼1153-1156号四套房产在拍卖统计时被遗漏，而《抵债协议》也恰巧遗漏了这四套房产。嘉敦公司、国上公司、王晶与硕恒公司签订的协议属于恶意串通，是损害第三人利益的无效合同；二、即便《抵债协议》和《商品房买卖合同》是真实的，该行为也属于关联交易行为，且交易价格明显低于市场价格，圣天公司也可作为债权人行使《合同法》第74条规定的债权人撤销权。三、因硕恒公司系房地产开发企业，并非普通的被执行人，依法应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条而非第二十八条，异议房屋性质上属于商业用房，不是住宅，嘉敦公司、国上公司、王晶一次性抵债100套房屋，也不可能用于自用居住，嘉敦公司、国上公司、王晶并非第二十九条规定的商品房购买消费者，不符合上述规定，依法不能排除执行；四、圣天公司对执行标的享有工程款优先受偿权，该优先权为法定优先权，故即便嘉敦公司、国上公司、王晶对异议房屋享有债权，其享有的债权也仅为一般债权，不能对抗圣天公司的工程款优先受偿权。嘉敦公司、国上公司、王晶辩称，1.《抵债协议》、《商品房买卖合同》没有违反法律行政法规强制性规定，是当事人真实意思表示，系合法有效；2.嘉敦公司、国上公司、王晶在签订《抵债协议》、《商品房买卖合同》时对圣天公司的债权不知情，硕恒公司也没有以明显不合理低价处置案涉房屋，故圣天公司无权行使撤销权；3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，嘉敦公司、国上公司、王晶在借款债权到期后，签订《抵债协议》，双方约定用借款冲抵购房款，并约定占有，视为嘉敦公司、国上公司、王晶和硕恒公司达成买卖合同，并支付全部价款，交付了房屋，且协议也确认了嘉敦公司、国上公司、王晶未办证是因为硕恒公司的办证条件不成熟所致，故嘉敦公司、国上公司、王晶有权排除执行；4.圣天公司享有工程款优先受偿权不能对抗嘉敦公司、国上公司、王晶。圣天公司的优先受偿权形成于2018年仲裁生效之日，嘉敦公司、国上公司、王晶和硕恒公司的《抵债协议》签订时间为2016年，早于优先受偿权，故圣天公司的工程款优先受偿权不能对抗嘉敦公司、国上公司、王晶。硕恒公司辩称，同意嘉敦公司、国上公司、王晶的答辩意见和理由。第三人李瑞祥辩称，对于圣天公司的起诉没有意见，李瑞祥通过铜陵市中级人民法院委托拍卖，购买了铜陵市奥莱国际广场8栋101号、8栋102号、1栋108号商业用房，并且房款已经全部缴纳至铜陵市中级人民法院，收到了相应的拍卖确认书，已经完成全部的购买手续。嘉敦公司、国上公司、王晶提出执行异议在后，李瑞祥完成拍卖在前，现嘉敦公司、国上公司、王晶的行为导致该三套房屋无法交付给李瑞祥，故请求：1.李瑞祥作为本案第三人参加本次诉讼；2.请求法院确认对铜陵市奥莱国际广场8栋101号、8栋102号、1栋108号商业用房准予执行；3.请求确认铜陵市奥莱国际广场8栋101号、8栋102号、1栋108号商业用房属于李瑞祥所有。本院组织了双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月28日，硕恒公司与圣天公司签订《建设工程施工合同》，约定圣天公司承包硕恒公司奥莱国际广场工程（1#-12#楼及地下室），并以78套房产抵付部分工程款，合同还约定了其他事项。2012年7月2日、2012年7月12日、2019年9月6日双方相继达成三份补充协议，对合同内容作了变更补充。2014年7月开始，硕恒公司严重拖欠工程进度款，导致工程难以继续施工，后经协商，双方于2015年7月20日签订了一份《奥莱国际广场工程建设协议书》，约定后续零星工程由硕恒公司另行委托其他建筑公司完成，圣天公司予以配合。嘉敦公司、国上公司、王晶主张，在2013-2015年间，以王晶、国上公司、嘉敦公司的名义陆续向硕恒公司出借2180万元。2016年3月18日，硕恒公司为甲方与嘉敦公司、国上公司、王晶为乙方签订抵债协议书，约定由硕恒公司将案涉争议100套房屋抵给嘉敦公司、国上公司、王晶，作为硕恒公司应偿付嘉敦公司、国上公司、王晶的借款本息。双方签字后抵债房产即归嘉敦公司、国上公司、王晶所有。双方在抵债协议中还对其他事项进行了约定。该协议书加盖硕恒公司、嘉敦公司、国上公司公章及有周立民的签字，王晶未签名。2016年3月18日，硕恒公司为出卖人与王晶、周立民为买受人签订商品房买卖合同，约定将案涉100套房屋7922.47平方米以每平方米3571元的价格出售给嘉敦公司、国上公司、王晶，该房屋买卖合同上，王晶亦未签名。圣天公司认为《抵债协议》、《商品房买卖合同》系硕恒公司与嘉敦公司、国上公司、王晶后补的，是在拍卖以后签订的，故提出书面申请，要求对协议和合同的形成时间进行鉴定。本院认为，《抵债协议》、《商品房买卖合同》的效力不影响本案的实体处理，故对于圣天公司的该鉴定申请不予准许。2019年9月26日，安徽省铜陵市中级人民法院向李瑞祥发放关于铜陵市奥莱国际广场8栋101、102号，1栋108号房屋的成交确认书，李瑞祥通过淘宝网的拍卖程序支付了奥莱国际广场8栋101、102号，1栋108号房屋的全部房款923400元。另查明，根据硕恒公司的工商登记档案显示，周立民系占硕恒公司10%股份的股东。圣天公司于2016年7月26日申请仲裁，铜陵仲裁委员会对圣天公司与硕恒公司建设工程施工合同纠纷一案于2018年4月27日作出（2018）铜仲决字第22号裁定书，裁决：1.硕恒公司支付圣天公司现金工程款25293891.87元及违约金28137935.32元（至2018年3月31日前）；2.交付78套房屋（不包括嘉敦公司、国上公司、王晶主张权益的房屋），并办理备案登记、办理房屋所有权证；3.圣天公司对所施工的建筑工程（奥莱国际广场1#-12#、地下室及内附工程）和相应土地使用权享有工程款优先受偿权等。仲裁过程中，圣天公司申请财产保全，法院作出（2016）皖0705财保122号裁定书、（2016）皖0705执保243号协助执行通知书，查封了硕恒公司156套房产（含涉案异议房产）。圣天公司依据生效仲裁裁决申请强制执行，法院以（2019）皖07执恢1号裁定对硕恒公司156套房产进行拍卖。执行中，嘉敦公司、国上公司、王晶提出异议，主张对涉案房产享有权利，法院于2019年11月5日作出（2019）皖07执异33号裁定，裁定中止执行。本院认为，综合当事人的陈述、答辩及举证、质证意见，本案的争议焦点为：1.硕恒公司与嘉敦公司、国上公司、王晶签订的《抵债协议》与《商品房买卖合同》是否有效或者应当被撤销；2.嘉敦公司、国上公司、王晶是否对案涉100套房产享有足以排除强制执行的民事权益；3.李瑞祥主张的奥莱国际广场8栋101、102号，1栋108号房屋是否应当确认为其所有。一、本案系执行异议之诉，并非撤销之诉，本案只就执行异议是否成立，嘉敦公司、国上公司、王晶是否对案涉100套房产享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，对于协议及合同的效力认定及是否应被撤销，不宜在本案中一并审理，圣天公司如认为该合同及协议侵犯了其利益，可另行主张；二、本案是案外人提起的执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，因此,嘉敦公司、国上公司、王晶应就其对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益负担举证责任。1.关于嘉敦公司、国上公司、王晶对涉案房屋是否享有所有权的问题。按现行的法律规定，对于不动产物权的继受取得而言,如欲使其取得具有排他效力的物权,应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行昭示。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。而从本案查明的事实看，涉案房屋并未登记在嘉敦公司、国上公司、王晶名下，故嘉敦公司、国上公司、王晶对涉案房产不享有所有权。2.关于嘉敦公司、国上公司、王晶对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的物权期待权的问题。关于物权期待权保护的条件,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作出了规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，嘉敦公司、国上公司、王晶与硕恒公司约定以房抵债，其地位等同于买受人，可按上述规定确定其是否享有足以排除强制执行的民事权益。现无证据证明案涉100套房屋由嘉敦公司、国上公司、王晶合法占有，事实上，案涉房屋目前并不处于嘉敦公司、国上公司、王晶实际控制之下，以致于第三人通过法院合法的拍卖程序主张其中部分房产的所有权；其次，嘉敦公司、国上公司、王晶也不能证明其已经按照约定支付了全部价款，借款协议的签名与转款人的姓名、日期及转款用途不能对应，且周立民本身系硕恒公司的股东，对于其与硕恒公司签订的抵债协议及商品房买卖合同的真实性，圣天公司均提出质疑。故嘉敦公司、国上公司、王晶所提交的证据不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件。三、案外人李瑞祥通过法院拍卖程序缴纳了房屋所有拍卖款，其主张通过本案确认取得其中的8栋101、102号，1栋108号房屋的所有权权属不能成立。不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。李瑞祥即使已缴纳了拍卖款，但尚未取得该房屋，亦未办理不动产登记，其应当按照正常的拍卖流程继续履行从而取得房屋所有权，而不宜通过本案判决直接取得。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、准许执行安徽硕恒置业有限公司名下位于铜陵市奥莱国际广场1栋108号、126号、127号、132号、137-142号、205-226号、301-305号、318-319号房屋；2栋101-102号、122-123号、126号、205-206号、2016-220号房屋、6栋115号、130号、201-214号房屋；7栋101-102号、112-115号、118-119号、122号、124-127号、201-214号房屋；8栋101-103号、109-111号,合计100套房屋；二、驳回安徽圣天伟业建设工程有限公司的其他诉讼请求；三、驳回第三人李瑞祥的诉讼请求。案件受理费150800元，由上海嘉敦实业有限公司、上海国上机电科技有限公司、王晶、安徽硕恒置业有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审判长  黄冬松审判员  方 彤审判员  盛丽娜二〇一九年十二月二十五日书记员  武华君附相关法律条款：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。