广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初3141号 原告：南宁市宝城物业服务有限公司，住所南宁市大沙田建设路2号5栋3楼，统一社会信用代码91450100765823711Q。 法定代表人：龚兆卿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李贤裕，该公司职员。 委托诉讼代理人：韦于乐，该公司职员。 被告：卢达俭，男，1974年4月4日出生，壮族，住南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：刘孄（与卢达俭为夫妻关系），住南宁市邕宁区。 原告南宁市宝城物业服务有限公司（以下简称宝城公司）与被告卢达俭物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝城公司的委托诉讼代理人李贤裕、韦于乐，被告卢达俭及其委托诉讼代理人刘孄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝城公司向本院提出诉讼请求：卢达俭向宝城公司支付物业管理费1379.5元、垃圾费248元、违约金1921.6元（计算方式：以当月欠交的物业管理费为基数，按照每日3‰，自次月1日起分段计至2019年4月30日止），共计3549.1元。事实和理由：卢达俭系南宁市良庆区大沙田建设路2号鑫金现代城2栋7单元501号的业主，宝城公司系鑫金现代城小区的物业管理公司。宝城公司与开发商南宁鑫金房地产有限公司签订了《鑫金现代城前期物业管理服务协议》。自2016年10月1日至2019年4月30日期间，卢达俭一直没有按合同的约定缴纳物业管理费、垃圾费，经物业服务中心多次催缴未果，卢达俭的行为已构成违约，且已影响了宝城公司的正常运作。 卢达俭辩称，对宝城公司主张的未付物业管理费及垃圾费的起止时间、物业面积没有异议，但物业服务费应按照《前期物业管理服务协议》约定的单价0.45元/㎡计算，专项维修金应按照协议单价0.05元/㎡来计算，不同意支付违约金，且宝城公司主张的违约金过高，亦不应支持。理由如下：1.宝城公司擅自提高物业服务管理费及专项维修金，卢达俭多次要求按合同约定价格收费无效后，才暂缓履行缴费义务；2.中国电信在小区公共部位设置了一个交换机房，卢达俭多次向宝城公司反映，宝城公司均说该交换机房是小区的配套设施；3.现代城幼儿园未经业主同意占用小区公共部位，卢达俭多次向宝城公司提出异议，宝城公司以为保证幼儿园内学生安全及教育局对幼儿园安全有规定以及没有执法权为由，不予处理；4.小区楼顶属于全体业主所有，然中国移动通信在未经业主同意下擅自在每栋楼楼顶安装射灯天线，导致墙面到处乱钉乱凿，墙体到处漏水；5.每逢周末，宝城公司均将小区内部分道路租赁给人摆摊，搭建帐篷；6.宝城公司没有按合同约定履行清洁义务，楼梯2、3天才扫清一次。 本院经审理认定事实如下：宝城公司系南宁鑫金房地产有限公司开发的位于南宁市良庆区建设路2号鑫金现代城小区的前期物业服务公司，卢达俭是该小区2栋7单元501号房（面积80.93㎡）的业主。2006年6月30日，宝城公司与卢达俭签订《前期物业管理服务协议》。该协议约定住宅物业管理服务费为0.45元/㎡·月，卢达俭于每月5日前交纳当月费用；卢达俭不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，宝城公司可以每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金。 经南宁市物价局核准并出具的《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》载明：鑫金现代城小区无电梯住宅服务费最高为0.55元/㎡。自2010年1月1日起南宁市环境卫生管理处执行城镇居民生活垃圾处理费的收费标准为每户每月8元。 2014年1月23日，宝城公司与南宁鑫金房地产有限公司续签订《鑫金现代城前期物业管理服务合同》。该合同约定：本合同自2009年10月2日起至小区业委会成立后，业主委员会与物业管理企业签订服务合同生效时，本合同自动终止。宝城公司为鑫金现代城小区提供前期物业服务至今。 按上述约定及物业服务费0.55元/㎡·月、生活垃圾处理费8元/月的标准计算，卢达俭尚欠2016年10月至2019年4月的物业服务费为1379.5元、生活垃圾处理费为248元，合计1627.5元。 本院认为，宝城公司与开发商南宁鑫金房地产有限公司签订的《鑫金现代城前期物业管理服务合同》，与卢达俭签订的《前期物业管理服务协议》，均为各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。宝城公司为鑫金现代城小区提供了物业管理服务，卢达俭作为该小区的业主，已实际接受了宝城公司提供的物业服务，作为受益人理应履行按时交纳物业服务费等相关费用的义务。至于宝城公司没有尽到物业管理责任，提供的物业服务不符合标准，且侵犯业主权益的问题，可依法另行向宝城公司主张权利，不能作为不交物业管理费等的抗辩理由。 关于卢达俭向宝城公司支付2016年10月至2019年4月的物业管理费数额及违约金问题。关于物业服务收费标准问题，根据南宁市物价局出具的《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》载明：无电梯住宅服务费最高为0.55元/㎡，宝城公司主张按0.55元/㎡收费并未超过该表确定的最高标准，本院予以支持。卢达俭自2016年10月起未向宝城公司支付相关费用，构成违约，应承担违约责任。宝城公司要求卢达俭支付2016年10月至2019年4月的物业服务费1379.5元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金，《前期物业管理服务协议》约定业主逾期交纳物业管理费等有关费用的，宝城公司自逾期之日起每日加收应当交纳费用的3‰滞纳金。依此约定，双方当事人关于前述滞纳金性质的真实表意，实指《中华人民共和国合同法》中规定的迟延履行违约金。卢达俭未按时交纳物业服务费，应承担支付违约金的违约责任。因宝城公司未提供因卢达俭违约而给其造成损失的证据，故该协议约定的违约金计算方法导致违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本案应以实际拖欠的物业管理费为基数，按年利率6%计算逾期违约金较合理。违约金计算时间可根据《前期物业管理服务协议》的约定，以当月应交物业管理费为基数，自次月1日起按年利率6%分段计至2019年4月30日止，按月依次计算，违约金累计为104.48元。 关于宝城公司要求卢达俭支付2016年10月至2019年4月的代收生活垃圾处理费248元的诉讼请求，卢达俭无异议，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 卢达俭于本判决生效之日起十日内向南宁市宝城物业服务有限公司支付物业服务费1379.5元、代收生活垃圾处理费248元，合计1627.5元； 卢达俭于本判决生效之日起十日内向南宁市宝城物业服务有限公司支付违约金104.48元； 驳回南宁市宝城物业服务有限公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，由卢达俭负担。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  廖辉燕 人民陪审员  覃文达 人民陪审员  黎金聘 二〇一九年十二月五日 法官 助理  苏春倩 书 记 员  蔡海兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。