新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0106民初3515号原告：尹杰华，女，1982年3月17日出生，汉族，无固定职业，住河北省邢台市。委托诉讼代理人：张新龙，新疆旭光律师事务所律师。被告：新疆宝能投资有限公司，住所地新疆乌鲁木齐经济技术开发区维泰南路1号维泰大厦1503室。法定代表人：张保文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：叶梅，女，1990年9月30日出生，汉族，该公司员工，住广东省深圳市。原告尹杰华与被告新疆宝能投资有限公司（以下简称宝能公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹杰华委托诉讼代理人张新龙，被告宝能公司委托诉讼代理人叶梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹杰华提出诉讼请求：1.请求依法判令被告继续履行2017年9月14日双方签订的《商品房预售合同》，交付位于乌鲁木齐市经济技术开发区（在诉讼过程中，原告撤回了该项诉讼请求）；2.请求依法判令被告支付原告逾期交付房屋应承担的违约金451044元（2018年1月7日至2019年7月7日，其中2018年1月7日至2018年4月7日按总房款日万分之一计算，2018年4月8日至2019年7月7日按总房款日万分之二计算）；3.请求依法判令被告从2019年7月7日至实际交房之日止支付原告逾期交房违约金，按总房款日万分之二计算（在诉讼过程中，原告将该项诉讼请求变更为判令被告支付从2019年7月8日至2019年11月7日的逾期交房违约金111156元，按总房款日万分之二计算）；4.请求依法判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年9月14日，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，约定原告从被告处购买位于乌鲁木齐经济技术开发区，房屋总价款为4555586元，原告先支付房款2285586元，余款以银行按揭形式支付给被告。交房日期为待原告全款到账后，次月交付。原告按约履行了付款义务，被告逾期交房，原告要求被告承担逾期交房违约金，遂诉至法院。被告宝能公司辩称，签订合同、原告购买房屋均属实。但被告不存在逾期交房的行为，原告在2017年至2019年期间都来过现场看涉案房屋，系原告认为房屋不符合交付条件而拒绝收房，涉案房屋至今未办理交付手续是由于原告自身原因造成，按照合同约定，应视为房屋已交付原告；关于原告主张的违约金金额，我方认为金额过高，请求法院予以调整，根据预售合同附件五合同补充协议特别提示中第6条约定，买受人逾期付款的，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%，合同双方的权益应是对等的，出卖人逾期交房的违约金总和和买受人逾期付款的违约金总额也应对等，即使我公司存在逾期交付的情形，我方认为向原告交付房屋的最迟日期为2019年11月7日；涉案合同明确原告所购的房屋为现房，交付期限为全款到账后，次月交付，原告十分清楚交付日期，也多次来协商，但从2018年2月至今未办理交付手续，原告对此也存在很大过错，请求驳回原告全部诉求。经审理查明，2017年9月14日，被告宝能公司（出卖人）与原告尹杰华（买受人）签订一份《商品房预售合同》，合同第一条约定项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于经济技术开发区，出让证号为乌国用（2014）第0040667号；该地块土地面积为34001.89平方米，规划用途为商业，土地使用年限自2013年12月26日至2053年12月25日止；出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名宝能城，建设工程施工合同约定的开工日期为2014年5月1日，竣工日期为2017年10月1日。合同第二条约定商品房预售依据为买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为乌鲁木齐市住房保障和房产管理局。合同第三条约定买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第4-02栋第1-2层商业1号房，房屋代码为51575205，该商品房用途为商业，属钢筋混凝土结构，层高为8.3米，建筑层数地上31层，地下4层；该商品房预测绘建筑面积共235.5平方米，其中套内建筑面积203.76平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积31.74平方米。合同第四条约定计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米19344.31元，总金额4555586元。合同第六条约定付款方式及期限：买受人按银行按揭的方式按期付款，首期（含定金）人民币2285586元于2017年9月14日前交付；余额人民币2270000元于2017年9月21日前由买受人向银行申请个人住房商业贷款支付到出卖方。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在待全款到账后，次月交付前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件即该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应当不小于本条第（1）项中的比率）的违约金。另外，合同附件五《合同补充协议》特别提示第六项约定买受人逾期付款的，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%；第十四项约定买受人在合同中所列地址或买受人委托代理人地址为买受人的法定地址，出卖人向买受人发出的《商品房交付通知书》等文件以邮政特快专递（ＥＭＳ）方式邮寄，自寄出之第3日（无论买受人是否签收）或签收之日即视为送达。合同签订后，原告向被告支付了房款4555586元，其中首付款2285586元（含定金），银行贷款2270000元。另，被告于2019年11月7日按照原告在合同中所列地址通过邮政特快专递EMS向原告邮寄了再次催促收楼（入伙）通知书，通知原告尽快前往项目现场办理收楼手续。原告质证称认可2019年11月7日被告通知我们交付房屋的事实。另，庭审中，被告举证《竣工验收报告》一份，证明被告于2016年10月31日组织建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位、施工单位对相关工程进行了五方验收并取得了竣工验收报告，符合交付条件。原告质证称对其真实性予以认可。另，被告举证2017年9月11日《收款收据》两份，证明收到原告所购房屋的定金及首付款合计2285586元；2018年1月4日的《收款收据》一份，证明收到原告银行按揭款2270000元，以上合计4555586元。上述事实有原告提供的《商品房预售合同》、收款收据、被告提供的《竣工验收报告》、再次催促收楼（入伙）通知书、邮政特快专递EMS凭证、收款收据，当事人陈述及本院询问笔录、庭审笔录存卷为证。本院认为，本案中，原告尹杰华与被告宝能公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自的义务，否则承担相应的违约责任。本案中，《商品房预售合同》约定的交房期限为待全款到账后，次月交付，但被告未能按期交房，被告于2019年11月7日按照原告在合同中所列地址通过邮政特快专递EMS向原告邮寄了再次催促收楼（入伙）通知书，被告逾期交房应承担相应的违约责任。原告主张计算2018年1月7日至2018年4月7日期间的违约金，合同中明确约定被告应当在原告所购房屋全款到账后，次月交付，本案中原告交付全款到账后的时间为2018年1月4日，故被告交付房屋时间应当为2018年2月4日，合同约定按照最后交付期限的第二天起算违约金，故本院支持2018年2月5日至2018年4月7日期间的违约金为27789元[4555586元×日万分之一×61天（2018年2月5日至2018年4月7日）]，并按照合同约定的日万分之二的方式，支持被告支付原告2018年4月8日至2019年11月7日期间的违约金为526626元[4555586元×日万分之二×578天（2018年4月8日至2019年11月7日）]。关于被告辩称逾期交房原因是原告自身原因导致，认为应不承担违约责任的意见，未能向法庭举证证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告新疆宝能投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告尹杰华2018年2月5日至2018年4月7日期间的逾期交房违约金27789元[4555586元×日万分之一×61天（2018年2月5日至2018年4月7日）]；二、被告新疆宝能投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告尹杰华2018年4月8日至2019年11月7日期间的逾期交房违约金526626元[4555586元×日万分之二×578天（2018年4月8日至2019年11月7日）]。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的562200元，给付标的554415元，占诉讼标的98.6%，本案案件受理费9422元（原告已预交），由被告新疆宝能投资有限公司负担9290.1元，由原告尹杰华负担131.9元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  刘 俊人民陪审员  徐玉玲人民陪审员  胡喜萍二〇一九年十二月二十一日书 记 员  马秀才