广东省深圳市罗湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0303民初4458号 原告：蔡宝林，男，1953年6月5日出生。 委托诉讼代理人：杨立志，云南云誉律师事务所律师。 被告：深圳市金海联物业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区南湖街道迎春路12号海外联谊大厦31楼，统一社会信用代码914403002793081759。 法定代表人：赖跃飞，总经理。 委托诉讼代理人：李希翔，广东万乘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙小波，广东万乘律师事务所实习律师。 被告：深圳市海联招待所，住所地广东省深圳市罗湖区迎春路12号，注册号4403011041265。 主要负责人：罗卓飙。 被告：深圳宣盛实业发展有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区迎春路12号海外联谊大厦2903-2906，统一社会信用代码914403006188031395。 法定代表人：钟锋麒。 原告蔡宝林与被告深圳市金海联物业管理有限公司（以下简称“金海联公司”）、深圳市海联招待所（以下简称“海联招待所”）、深圳宣盛实业发展有限公司（以下简称“宣盛公司”）合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨立志，被告金海联公司的委托诉讼代理人李希翔、龙小波到庭参加了诉讼。被告海联招待所、宣盛公司经本院合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告金海联公司按照现有价值接收原告残留在海外联谊大厦5-8层内的全部装饰装修、设施设备、固定资产、日常物品，并支付补偿款2,523,450.32元（初步估算，具体金额以评估机构最终的评估结论为准）；2.被告金海联公司赔偿因其违法解除合同而给原告造成的经济损失1,236,483元；3.被告金海联公司赔偿原告为防止损失扩大而支出的必要费用296,100元；4.被告金海联公司赔偿原告因停业无法提供住宿而对第三方承担的违约赔偿56,000元。5.被告海联招待所对上述被告金海联公司的第1-4项债务承担连带清偿责任。6.被告宣盛公司对上述被告金海联公司的第2-4项债务承担连带清偿责任。7.三被告共同承担本案全部诉讼费用。上述1-4项诉讼请求金额合计4,112,033.32元。事实和理由：1999年，中共深圳市委统战部（以下简称“统战部”）建设的办公大楼——海外联谊大厦落成。根据统战部的安排，海外联谊大厦第5-8层作为被告海联招待所的经营场所。由于多种原因，被告海联招待所无力对招待所毛坯房进行装修，因此经统战部批复，向原告筹集300万元进行改造装修。2008年1月1日，原告与被告海联招待所签订《海联招待所内部承包经营合同》，明确了原告出资建设招待所室内装修和设施的事实，约定由原告对招待所进行承包经营，承包期限为10年，自2008年1月1日起至2017年12月31日止，并明确约定了合同期满，属原告投资的装修、装饰、设备和设施等残值归原吿所有；残值可由双方确认，不能确认时由双方认可的评估部门进行估价确定，无法评估确定时通过人民法院诉讼解决并由被告海联招待所接受。此外，承包合同还约定被告海联招待所不得中途解除合同，如违约，则按原告每月上交的承包款乘以解除合同时剩余的承包期计算原告的经济损失。案涉承包合同签订后，由于政府机构体制改革，被告金海联公司、海联招待所作为统战部的下属企业，从其主管单位统战部划转给了深圳市投资控股有限公司，统战部不再作为被告金海联公司、海联招待所的上级单位。同时，在上述两单位划转之前，统战部曾向南湖租赁所出具证明，证明海外联谊大厦5-8层委托被告海联招待所租赁及经营管理，并又于2009年12月16日再次出具证明，证明上述物业由被告金海联公司（被告海联招待所）租赁及经营管理。2009年12月20日，被告海联招待所因经营期限届满，原告无法以被告海联招待所的名义继续作为旅馆业经营海外联谊大厦第5-8层，经被告金海联公司要求，原告与被告金海联公司于2010年3月23日签订了《深圳市房屋租赁合同书》，用于原告另行办理旅馆业工商注册登记，其中租赁合同多处内容提到承包合同，并有多处内容完全与承包合同一致，还明确约定如因被告金海联公司原因致原告无法租赁，被告金海联公司协助原告处理好装修装饰和设施设备残值问题。由于被告金海联公司与被告海联招待所主体混同的问题，原告也就对双方另签租赁合同未提异议，并且在随后7年的合同履行过程中，被告金海联公司一会儿以自身名义向原告主张权利，一会儿又以被告海联招待所的名义向原告主张权利，被告金海联公司、海联招待所事实上也从未对主体资格进行过区分。2014年12月31日，租赁合同期限届满，原告、被告金海联公司曾多次就续签租赁合同进行过谈判，但最终因原告坚持承包合同仍有效而并未签订正式的续租合同，仅就部分事项作出了《补充协议》，再次明确合同期截止于2017年12月31日，并约定租赁期满不再续签租赁合同或者双方提前解除租赁合同的，对于原吿投入的装修、装饰及其他设施、设备，被告金海联公司应当积极协助原告进行妥善处理，在原告处理完毕之前，原告仍有权按照协议约定的原租金价格继续使用房屋。2017年4月7日，被告金海联公司以原告欠缴租金为由对原吿承租的海外联谊大厦5-8层停水停电及停驶电梯，并随后起诉原告要求原告返还占用的海外联谊大厦第5-8层的房屋及支付房屋租金、占用费、赔偿金。该案经深圳市中级人民法院二审审理后，最终判令原告返还被告金海联公司房屋并支付被告金海联公司拖欠的租金，至于双方当事人关于案涉房产的其他争议，则另循法律途径解决。但需要指出的是，该二审判决虽判令原告返还房屋及支付租金，但该二审判决同时也认定了如下事实：1.被告金海联公司、海联招待所是两块牌子一套人马；2.被告金海联公司与原告承租的海外联谊大厦5-8层有利害关系，其有权向原告主张返还房屋的权利；3.从未否定过承包合同的效力，其在事实认定方面，多次援引承包合同的约定；4.认定了原告、被告金海联公司签订的《补充协议》与承包合同、租赁合同以及其他诸多事实相印证，进而最终确认原告、被告金海联公司合同的期限截止于2017年12月31日；5.2015年租赁合同期限届满后的租金标准，原告、被告金海联公司在履行过程中能与承包合同约定相印证；6.被告金海联公司于2017年4月7日对海外联谊大厦5-8层停水停电属于违约行为，其不能获得之后原告占用房屋所产生的租金及占用费。由此可见，该二审判决书实际上仍然认可承包合同的效力，原告、被吿金海联公司事实上仍在履行承包合同，并且该判决书也是依据承包合同于2017年12月31日期限届满所作出的原告返还房屋的判决的。原告认为，鉴于被告金海联公司、海联招待所主体的同一性，原告与被告海联招待所之间签订的承包合同同样适用于被告金海联公司，被告金海联公司应当按照承包合同的约定履行相应的合同义务。而事实上，此后多年，无论是在租赁合同、补充协议的文本中，还是在履行合同的实践中，原告、被告金海联公司仍然多次提及承包合同，合同内容也基本与承包合同一致，被告金海联公司更是一直依据承包合同在向原吿主张权利，或者依据承包合同占用原告款项。因此，2017年4月7日，被告金海联公司擅自对原告承租的海外联谊大厦5-8层停水停电及停驶电梯实际上属于违约行为，根据承包合同的约定以及法律法规的规定，被告应当补偿（赔偿）原告如下损失：1.补偿原告残留在海外联谊大度5-8层内的全部装饰装修、固定资产、日常用品价值2,523,450.32元（最终金额以评估结论为准)。根据承包合同第7.2条的约定，合同期满后，原告投资的宾馆残值归原告所有，双方对残值进行确认，不能确认时由双方认可的评估部门进行估价确定，无法评估确定时通过人民法院诉讼解决并由被告金海联公司接受。因此，在双方合同2017年12月31日届满之后，被告金海联公司要求原告返还房屋，其就应当按照评估的价值对原告残留在海外联谊大厦5-8层内的装饰装修、固定资产、日常用品价值进行补偿。据原告的初步估算，上述房屋内的装饰装修、固定资产、日常用品在2008年之前投入的部分仍有3成新，2008年之后重新装修投入的部分有8成新，因此折算为残值价值约为2,523,450.32元[(4,096,482.07＋2,037,004)×30%＋(491,840＋362,415.62)×80%＝2,523,450.32]。至于具体的残值价值，原告已提交评估申请书，最终以评估机构出具的评估结论为准。2.赔偿由于被告金海联公司原因导致原告无法租赁房屋的经济损失1,236,483元。由于被告金海联公司擅自停水停电及停驶电梯，并起诉原告要求返还房屋，已导致原告无法使用租赁房屋。根据承包合同第8.2条的约定，应由被告金海联公司按原告每月上交的承包款乘以解除合同时剩余的承包期计算原告的经济损失。2017年4月7日被告金海联公司停水停电之时，原告每月上缴的承包款（租金）为137,387元，剩余的承包期为9个月，合计应赔偿原告经济损失1,236,483元（137,387×9＝1,236,483)。3.原告为防止损失扩大而支出的必要费用296,100元。海外联谊大厦5-8层在被告金海联公司停水停电之后虽然无法经营，但该楼层为一个开放的空间，存放的原告酒店设施设备固定资产数量众多，金额巨大，原告为防止损失扩大，不得不留守部分员工日夜看护，每月支出工人工资32,900元（7名员工，每人基本工资3,200元，另加伙食补贴900元、洗漱补贴600元)，9个月共计支付工人工资296,100元（32,900×9＝296,100)。4.因原告投资的酒店停业无法提供住宿而对第三方承担的违约赔偿56,000元。原告在海外联谊大厦5-8层经营酒店多年，有大量的长期合作客户，并订有长期的住宿合同。由于被告金海联公司的行为导致原告投资的酒店停业，原告无法再向第三方履行合同义务，不得不向第三方支付违约赔偿56,000元。由于被告金海联公司、海联招待所主体的同一性,而且被告海联招待所还是承包合同真正的相对人，其应当对被告金海联公司的上述1-4项补偿（赔偿）款项承担连带责任。至于被告宣盛公司，正是其联合被告金海联公司对原告承租的海外联谊大度5-8层实施的停水停电，与被告金海联公司是共同的侵权行为人，也应当对双方共同的侵权行为所产生的法律后果承担连带责任，因此，被告宣盛公司应当对实施停水停电后造成的原告2-4项损失，承担连带责任。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院以事实为依据，以法律为准绳，依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 原告后将其诉讼请求第三项变更为：三被告赔偿原告为防止损失扩大而支出的必要费用（自2017年4月7日起，计至三被告整体接收海联宾馆之日止，截至2019年8月，三被告应付必要费用695,600元）。变更的事实和理由：根据原告与被告海联招待所签订的《海联招待所内部承包经营合同》第7.2条的约定，合同期满后，原告投资的宾馆残值归原告所有，双方对残值进行确认，不能确认时由双方认可的评估部门进行评估确定，无法评估确定时通过人民法院诉讼解决并由被告金海联公司接受。由于被告金海联公司在2017年6月7日解除合同后，被告金海联公司、海联招待所并未补偿原告，也未派人接收宾馆财务，致使原告为防止损失扩大，不得不留守部分员工日夜看护，2017年4月至2018年4月期间每月支出工人工资32,900元（7名员工，每人基本工资3,200元，另加伙食补贴900元、洗漱补贴600元），13个月共计支付工人工资427,700元（32,900×13＝427,700）；2018年5月至12月、2019年8月期间每月支出工人工资18,800元（4名员工，每人基本工资3,200元，另加伙食补贴900元、洗漱补贴600元），9个月共计工人工资16,9200（18,800×8＝160,200）；2019年1月至2019年7月期间每月支出工人工资14,100元（3名员工，每人基本工资3,200元，另加伙食补贴900元、洗漱补贴600元），7个月共计支付工人工资98,700元（14,100×7＝98,700）。上述员工看护期间（2017年4月至2019年8月），申请人总计支付了员工工资695,600元。由于原告提起诉讼之时原告派人看护的时间尚无2年之久，原告仅仅只是请求了9个人的看护人员工资296,100。现由于原告派人看护现场的事实仍在继续，损失也在不断扩大，因此变更之后，才能真正反映原告一直都在继续扩大着的损失，也才能更好保障原告的合法权益。 被告金海联公司辩称：一、案涉《海联招待所内部承包经营合同》并非原告与被告金海联公司签署，被告金海联公司不是本案适格被告，原告无权依据该合同向被告金海联公司主张任何权利，请求法院依法驳回原告起诉。本案中原告主张所谓的关于海外联谊大厦5-8层内的全部装饰装修、设施设备、固定资产、日常物品的补偿款，所依据的合同为案涉承包合同，该合同系原告与被告海联招待所于2008年1月1日签署，发包方为被告海联招待所。而被告金海联公司与被告海联招待所完全是两个不同且独立的法律主体，具体理由为，其一，被告金海联公司此前的法定代表人是“赖跃飞”，现在为“郝建斌”，而被告海联招待所的负责人（法定代表人）是“罗卓飙”，案涉承包合同与房屋租赁合同的签署情况也印证了这一点。可见，两者根本不存在主体混同的情形。其二，被告海联招待所早在1984年就已经成立，其经营活动仅限于在案涉房屋及其旧址内经营旅馆业务，被告金海联公司则是成立于1997年，其经营活动则主要是负责案涉房屋之外的其他统战部名下物业的经营管理，直至2009年统战部授权被告金海联公司出面与原告签订案涉房屋租赁合同，被告金海联公司的业务范围才涵盖到案涉房屋。其三，原告在起诉状中所称二审判决认定了如下事实“被告金海联公司与被告海联招待所是两块牌子一套人马”完全是歪曲事实。（2018)粵03民终6294号民事判决书第26页“本院另查明部分”第二段记载的是“2006年，市委统战部、投控公司、市划转工作组、海联招待所、金海联公司签署《关于海联招待所、金海联公司划转和移交工作备忘录》，记载市委统战部将其隶属的海联招待所、金海联公司划转给投控公司，海联招待所、金海联公司是两块牌子一套人马等”。该段表述是二审法院记载的案涉备忘录的原文，根本不是法院认定的事实。同时，在(2018)粵03民终6294号二审判决书第29页“本院认为”部分第一条记载的是“蔡宝林称海联招待所与金海联公司是两块牌子一套人马……”，根本没有法院认定的意思表示。所以，原告是典型的曲解判决书，混淆视听。因此，虽然被告金海联公司与被告海联招待所曾经都是统战部的下属企业，但两者长期以来在法律上和业务上均相互独立，其仅能构成“同一控制下”的关联关系，而绝不可能是原告在起诉状中所称“主体混同”。故本案中原告以案涉承包合同起诉被告金海联公司，明显悖于合同相对性原则，请求法院驳回原告起诉。二、本案实际是原告在房屋租赁争议已经被生效判决书确认并解决之后，利用相同事实和理由再次挑起的诉讼，原告的行为本质上是在滥用诉讼权利，浪费司法资源，而且原告在本案中的诉讼请求和事实理由存在明显的逻辑错误和自相矛盾，请求法院依法驳回原告起诉。1.在金海联公司起诉蔡宝林追讨租金、占用费、退还租赁场地等事宜的案件中[一审案号为（2017)粵0303民初16999号、二审案号为（2018)粵03民终6294号]，蔡宝林就以双方应该履行案涉承包合同为由，拒绝支付租金、要求所谓的赔偿等。而在该案生效法律文书中均已明确确认，蔡宝林与金海联公司之间，只就案涉房屋租赁合同存在租赁关系，案涉承包合同根本不适用于蔡宝林和金海联公司之间。2.蔡宝林一方面在该案中不断否认金海联公司与案涉的房屋没有关系，没有诉讼主体资格，无权收取租金，另一方面在本案中又极力主张金海联公司应该承担所谓补偿装修残值，赔偿损失等责任，是完全自相矛盾的说法，进一步证明原告的起诉是在滥用诉讼权利。3.原告的第一项诉讼请求是依据与金海联公司根本毫无关联的案涉承包合同要求金海联公司补偿其装修残值，而在第二、三、四项诉讼请求中却又主张金海联公司就所谓的违法解除合同赔偿其损失（此处指的违法解除的合同是与金海联公司签署的案涉房屋租赁合同），两者之间依据完全不同的法律关系，存在自身的逻辑错误，自相矛盾。三、原告提起本案诉讼的真实目的是阻挠另案的执行，且从另案生效判决作出至今，原告仍然恶意霸占案涉房屋近一年，严重损害金海联公司合法权益，金海联公司保留进一步向原告追讨房屋占用费等相关损失的权利。原告与金海联公司之间另案已于2018年12月5日作出生效判决，判令原告于十日内返还案涉房屋，并支付相应拖欠的租金及利息。该判决生效后，因原告拒不履行判决，金海联公司无奈之下向罗湖区人民法院申请强制执行[案号：（2019)粵0303执3577号]。在执行程序中，法院多次告知要求原告自行搬离案涉房屋，但原告一直态度强硬，阻挠法院的执行工作，甚至以人身威胁等方式要挟执行法院。同时，原告以跟金海联公司毫无关联的事实和证据，向法院提起本案诉讼并申请所谓的鉴定，其目的就是为了制造案涉房屋仍存在争议的假象，阻挠该案的执行。此外，被告金海联公司作为国有公司，为了尽可能降低损失，也同时考虑到原告自身的经济困难，在该案执行程序中，金海联公司通过法院多次尝试与原告进行沟通，争取双方能够达成和解，原告早日归还案涉房屋。但原告仗着一直霸占房屋的“有利情况”，索要高价，至今仍不肯返还案涉房屋。金海联公司系国有公司，案涉房屋系国有资产，长期被霸占无法使用，势必造成国有资产的不断流失，如按照案涉房屋租赁合同的租金标准，原告霸占房屋期间的损失已高达150多万元，如按照政府指导租金标准计算，损失额将更大。因此，针对原告滥用诉讼权利、阻挠执行、造成国有资产流失的情况，请求法院明察，金海联公司也会保留追究原告赔偿损失的权利。四、即便从本案而言，原告与金海联公司之间合同关系的唯一依据是双方于2010年3月10日签署的房屋租赁合同，该合同真实、合法、有效，而且已经被生效判决所确认，依据法律规定和合同约定，原告均无权要求金海联公司接收原告的全部装修装饰等物品并支付补偿款。1.原告与金海联公司于2010年3月10日签署案涉房屋租赁合同，就海外联谊大厦5-8楼房产出租的租金标准、支付方式、租赁期限等均做了明确约定，且该合同经房屋租赁管理部门登记备案，合法有效，并已被另案生效判决确认。在案涉房屋租赁合同中并没有约定任何金海联公司应在租赁期限届满后应当接收原告全部装修装饰等物品并支付补偿款的约定。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……(二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，造成案涉房屋租赁合同解除的原因是原告长期拖欠租金，因此，对于案涉房屋中包括形成附合和未形成附合的全部装修装饰物，原告应当依法自行搬离，无权要求金海联公司接收、补偿或赔偿，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。五、金海联公司在案涉房屋租赁合同到期且原告长期拖欠租金严重违约的情况下，为了避免国有资产流失，才要求原告搬离租赁场所，配合物业公司停水电及解除房屋租赁合同，金海联公司的行为完全合理合法，是在积极地保护国有资产。1.原告与金海联公司签署案涉房屋租赁合同后，原告从未足额缴纳租金，至2017年4月1日金海联公司要求原告搬离并解除租赁合同关系时，原告实际共欠付租金1,367,195元，即便按照另案生效判决，也确认原告共欠付租金819,349元。根据而《房屋租赁合同》第十八条规定：“（一）原告拖欠租金达30天以上；（二）原告拖欠可能导致曱方损失的各项费用迖118,657元以上；除追究原告损害赔偿责任或违约责任外，被告海联招待所有权依据上述情形向原告提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，被告海联招待所有权申请单方解除合同登记（备案）。”另根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”综上，原告长期拖欠租金的行为已构成严重违约，无论根据法律规定还是合同约定，金海联公司均有权单方解除《租赁合同》并向原告主张相应损害赔偿责任。2.根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二、第三款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”《中华人民共和国民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”金海联公司作为深投控全资控股的国有企业，防止国有资产的流失是重中之重，而原告的严重违约、侵权行为正是在不断地造成国有资产的流失，金海联公司如果放任不管，任由原告肆意妄为，属于严重的失职，相关负责人需承担相应法律责任。因此，于法于理，金海联公司都有义务及时制止原告的违约和侵权行为，保护国有资产不再流失。因此，金海联公司自始至终都在合法维权，并不存在任何过错，也根本没有对原告的合法权益造成任何损害。综上所述，本案中原告是在滥用诉讼权利，浪费司法资源，阻挠执行，造成国有资产损失不断扩大。恳请法院依法查明事实、驳回原告起诉或全部诉讼请求，以维护金海联公司合法权益，保护国有资产不流失。 被告海联招待所、宣盛公司均未答辩。 原告、被告宣盛公司围绕诉讼请求依法提交了房地产证、证明、工作备忘录、关于增资改造海联招待所的请示、关于海联招待所增资改造的批复、内部承包经营合同、工商登记资料、房屋租赁合同书、缴租通知书、签收记录、庭审笔录、收款收据及支票存根、补充协议、民事判决书、承包经营合同附件、设施设备采购清单统计及付款凭证、装修款明细表及付款凭证、护管人员工资、长住客人合同书及收条、欠费停止服务问题的联系行动预案、《关于停止海联宾馆5-8楼物业服务的通知》等证据，另有深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司根据本院的委托出具的资产评估报告及答复，上述证据均具有真实性、合法性、关联性，且经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。本院经庭审认定的事实如下： 案涉海外联谊大厦的登记所有权人为统战部和被告宣盛公司，登记日期为2004年3月24日。被告海联招待所隶属于统战部，营业期限自1984年9月6日起至2009年12月20日，后于2012年1月16日被吊销营业执照。 1999年6月23日，被告海联招待所向统战部报送《关于增资改造海联招待所的请示》，载明拟同意由原告筹集资金300万元改造原招待所。1999年7月2日，统战部批复，同意增资改造，依法向有关部门申办有关手续。 2006年，统战部、深圳市投资控股有限公司、“市划转工作组”、被告海联招待所、被告金海联公司共同签署《关于海联招待所、金海联公司划转和移交工作备忘录》，记载统战部将其隶属的海联招待所、金海联公司划转给深圳市投资控股有限公司；鉴于海联招待所、金海联公司是两块牌子一套人马，现有人员随同资产划转移交深圳市投资控股有限公司按有关规定管理；等等。 2007年12月1日，统战部向“南湖租赁所”出具《证明》，载明其所属物业迎春路12号海外联谊大厦首层、3—10层，迎春路8号安华大厦5、6层属于自用物业，根据深办[2006]35号文，该物业正在办理国有资产划转、移交，尚未办理房产证，其中海外联谊大厦5—8层委托被告海联招待所租赁及经营管理。 2008年1月1日，被告海联招待所（发包方）与原告（承包方）签订《海联招待所内部承包经营合同》，约定原告曾于2002年4月12日与深圳市海外联谊会（出租方）签订了《房屋租赁合同》和《补充协议》，租赁其位于罗湖区海外联谊大厦5—8楼的房屋作商业（旅业）使用，租赁期至2009年4月30日止，现因原出租方体制改革，经原租赁双方同意解除原《房屋租赁合同》和《补充协议》，由改制后的被告海联招待所将原招待所发包给原告承包经营；招待所内装修和设施（除公用电梯外）均为原告原租赁期间出资所为，现为正常经营使用期间，现有装修、设施及设备情况详见合同附件，该附件作为承包期满评估残值的依据（此后原告另行添加的累计计算）；承包期限为10年，即从2008年1月1日始至2017年12月31日止；原告每月应向被告海联招待所支付承包款113,000元，原告应于每月5日前向被告海联招待所一次性交清上月承包款，每二年递增5%；合同终止时，原告应保证房屋及内部设施完好交还被告海联招待所（属正常损耗的除外）；原告如改变房屋的内部结构，装修或对房屋结构有影响的设置，原告应将设计、施工等方案均须事先征得海联招待所书面同意后方可进行；原告拖欠承包款2个月以上的，被告海联招待所有权解除该合同；合同期满，属原告投资的装修、装饰、设备和设施等残值归原告所有；残值可由双方确认，不能确认时由双方认可的评估部门进行估价确定，无法评估确定时通过法院诉讼解决并由被告海联招待所接受；等等。该合同附件装修装饰工程结算汇总表和设施设备固定资产汇总表，载明了装修支出费用清单。 2009年12月16日，被告金海联公司、海联招待所共同向罗湖区南湖租赁办出具证明，载明其代管物业迎春路12号海外联谊大厦首层、3—10层，迎春路8号安华大厦5、6层物业原属统战部，有关国有资产划转、移交手续正在办理中，尚未办理房产证，根据深办[2006]35号文精神，以上代管物业由金海联公司（海联招待所）租赁及经营管理。统战部在该证明上回复情况属实并加盖公章。 2010年3月10日，被告金海联公司（出租方）与原告（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定被告金海联公司将位于深圳市罗湖区迎春路海外联谊大厦5-8楼的房屋出租给原告使用；月租金为118,657元，原告应于2010年1月1日前交付首期租金，并于每月10日前向被告金海联公司交付租金；原告租用租赁房屋的期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止；被告金海联公司交付租赁房屋时，可向原告收取一个月租金数额的租赁保证金；被告金海联公司向原告返还租赁保证金的条件（只满足之一）为第一、租赁期满房屋主体、结构无破坏，第二、该合同期满前三个月，原告向被告金海联公司退租；若原告拖欠被告金海联公司租金一个月以上，或原告擅自改变租赁房屋结构或者用途，或未经原告书面同意及有关部门批准原告擅自将租赁房屋进行装修的，被告金海联公司均有权要求原告恢复房屋原状、向原告请求损害赔偿、不予退还租赁保证金，且有权向原告提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，被告金海联公司有权申请单方解除合同登记（备案）；该合同终止后，原告应于30日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由原告承担的各项费用并办理有关移交手续；原告逾期不迁离或不返还租赁房屋的，被告金海联公司有权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向原告收取相当于双倍租金的赔偿金；附页载明租金（按原承包合同每年递增5%），2010年1月1日至2011年12月31日，月租金118,657元，2012年1月1日至2013年12月31日，月租金124,604元，2014年1月1日至2014年12月31日，月租金130,845元；该合同是因原发包方“深圳市海联招待所”营业执照到期，改由“深圳市金海联物业管理有限公司”与原告签署《租赁合同》，到期后在同等条件下，原告有优先租赁权，如因被告金海联公司原因导致原告无法租赁，被告金海联公司协助原告处理好原告的装修装饰和设施设备残值问题；原承包方拖欠“深圳市海联招待所”的应交费用在新合同签署时缴完，原告在原承包合同期内以海联招待所名义所发生的债权债务均由原告自行承担；被告金海联公司需保证原告原有的经营环境；被告金海联公司需提供原海联招待所的相关文件给原告，由原告自行办理工商登记注册；等等。2016年8月至2017年3月，被告金海联公司均曾向原告出具缴租通知书，催促原告支付拖欠租金，其中2016年8月的缴租通知单显示月租金为130,845元。 金海联公司与蔡宝林房屋租赁合同纠纷一案，一审案号为（2017）粤0303民初16999号、二审案号为（2018）粤03民终6294号。深圳市中级人民法院作为二审法院在该案中确认以下事实：2010年7月28日，深圳市海联宾馆有限公司设立，蔡宝林系该唯一股东；2015年12月15日，统战部向金海联公司发函，载明根据2006年8月29日市委办公厅深办（2006）35号文《关于印发的通知》的文件精神，金海联公司划转到深圳市投资控股有限公司，并签订了《备忘录》，由于《备忘录》未清楚列明房产归属，深圳市罗湖区迎春路12号海外联谊大厦首层、3-10层，尚未办理房产证，在上述房产未确权前，统战部仍是该房产的所有权人，现委托金海联公司租赁及经营管理并以金海联公司名义对外签订租赁合同；2017年3月15日，蔡宝林、金海联公司出席深圳市罗湖区南湖街道办为解决双方纠纷召开的协调会，并签署备忘录；备忘录记载金海联公司与深圳市海联宾馆公司之间的房屋租赁合同已于2014年12月31日到期，新合同租期从2015年1月1日至2017年12月31日，但深圳市海联宾馆公司以各种理由拒签房屋租赁合同等；2017年4月开始，金海联公司对案涉房产停水停电。二审法院认为，第一、金海联公司基于统战部授权取得案涉房产的经营管理权，蔡宝林不持异议；蔡宝林称海联招待所与金海联公司是两块牌子一套人马，那么，无论蔡宝林是依据其与海联招待所签订的《海联招待所内部承包经营合同》，还是其与金海联公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》占有使用案涉房产，金海联公司与该案均有利害关系。蔡宝林上诉主张金海联公司不具备原告主体资格，与事实和法律规定不符，二审法院均不予支持。第二、案涉房产的租赁期限应至2017年12月31日届满；第三、2010年至金海联公司起诉该案前，蔡宝林共向金海联公司支付10,220,000元，尚欠租金金额为819,349元（11,039,349元-10,220,000元）。蔡宝林虽主张案涉房产未及时修缮、影响经营等问题。但是，蔡宝林提交的证据不足以证明案涉房产存在问题给蔡宝林造成损失，蔡宝林应承担举证不能的不利后果。蔡宝林主张扣减租金，该院不予支持。二审法院同时指出，蔡宝林与金海联公司关于案涉房产尚有其他争议，不属于该案审理范围，应另循法律途径解决。二审法院遂判决蔡宝林将案涉的深圳市罗湖区迎春路海外联谊大厦5-8楼的房屋返还给金海联公司、蔡宝林支付拖欠2010年1月至2017年3月的租金819,349元及利息、驳回金海联公司的其他诉讼请求。 宣盛公司与蔡宝林、深圳市海联宾馆有限公司物业服务合同纠纷一案，一审案号为（2017）粤0303民初14628号、二审案号为(2018)粤03民终19342号。深圳市中级人民法院作为二审法院在该案中确认以下事实：2008年1月1日，宣盛公司、蔡宝林及海联招待所签订《“海外联谊大厦”物业管理合同》，约定宣盛公司就案涉房产提供物业管理服务、中央空调服务、水电设施服务、消防服务等，服务期限为自2008年1月1日至2017年12月31日；若蔡宝林及深圳市海联宾馆有限公司拖延缴纳各项费用达三十日以上时，宣盛公司有权停止向其提供水、电、电梯、空调等相关服务；合同签订后，宣盛公司依约提供了物业管理服务。案涉房产由深圳市海联宾馆有限公司使用，相关费用也由深圳市海联宾馆有限公司支付；蔡宝林及深圳市海联宾馆有限公司拖欠物业服务费和水费。二审法院认为，深圳市海联宾馆有限公司作为案涉房产的使用方接受了宣盛公司提供的物业管理服务，应当支付物业服务费用及相关费用；宣盛公司在一审诉讼中就其主张的蔡宝林和深圳市海联宾馆有限公司欠付物业服务费、水电费及相应滞纳金向法院提交了证据，证明了其主张，应当得到法律的支持。蔡宝林与深圳市海联宾馆有限公司在没有相反证据推翻对方证据并且未能证明己方主张的情形下，所提上诉请求及理由难以成立，该院不予支持。二审法院遂判决蔡宝林与深圳市海联宾馆有限公司向宣盛公司支付拖欠的物业服务费、水费及相应的滞纳金。 2017年4月1日，被告金海联公司、宣盛公司共同发出《金海联公司和宣盛公司就海联宾馆欠费停止服务问题的联合行动预案》《关于停止海联宾馆5—8楼物业服务的通知》，载明因原告拖欠被告金海联公司的租金和被告宣盛公司的物业管理费、水电费、场地租赁费，经多次追讨和南湖街道办事处介入协调，遂通知自2017年3月31日起正式终止与原告占用海外联谊大厦5—8楼房屋关系，一个月内无条件收回该物业，并自2017年4月7日停止一切物业服务。 原告提交的工资表显示其在2017年4月至12月期间，每月支付员工工资31,216元。原告提交了长住客户的合同及收条，载明其共向长住客户共支付56,000元违约金。 本案审理过程中，本院根据原告的申请依法委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对案涉房产的装饰装修工程及一批室内动产的市场价值进行评估，该公司于2019年7月18日出具《深圳市罗湖区人民法院委估的位于深圳市罗湖区海外联谊大厦5—8层的装饰装修工程及一批室内动产的市场价值评估报告》｛鹏信咨询字[2019]第265号｝，载明评估基准日2019年5月17日，基本状况为评估资产均停止使用多年，动产家电部分无法判断是否可正常使用；无争议的财产评估值为2,236,784元（装饰装修部分2,033,963元＋室内动产部分202,821元），有争议的财产评估值为131,380元（五楼轻钢房的装修评估值129,550元＋包括保险柜1个、字画框若干的动产评估值共1,830元）；无争议财产系由原告与被告金海联公司签字确认的，有争议的财产系由被告金海联公司签字确认。 原告对该评估报告提出异议，认为评估基准日应为2017年7月18日，轻钢房和字画框都不属于争议的财产且评估报告有错记、漏记部分。被告金海联公司认为评估基准日应为2019年5月17日；轻钢房系原告违法搭建，其装修装饰不得纳入评估资产范围；字画框系原告个人物品，也不应纳入评估资产范围。 2019年8月6日，深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司出具关于异议的答复，载明按司法评估惯例，未明确约定评估基准日的按现场勘查日确定，且因资产评估无法通过现状资产现状及动产盘点情况倒推至历史年度，加上案涉房产多次翻新改造，评估缺乏依据，无法确定评估值；有争议部分是否纳入评估范围以委托人的认定为准；前台虽然翻新，但保养情况较差，不存在压低价格的可能；因盘点数据较多，出现遗漏属正常，经核查对评估结果予以调整，调整后的结果为无争议的财产评估值调整为2,265,567元（装饰装修部分2,058,266元＋室内动产部分207,301元），有争议的财产评估值为未调整，合计价值为2,396,947元。原告对此复函中关于评估基准日的回复仍有异议，但双方当事人均未向本院申请鉴定人出庭。 本院认为，本案是合同纠纷。《海联招待所内部承包经营合同》《房屋租赁合同》均系合同当事人真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告通过与被告海联招待所签订《海联招待所内部承包经营合同》，以及与被告金海联公司签订《房屋租赁合同》等多份合同，获得在海外联谊大厦5—8楼房产的使用权，并设立深圳市海联宾馆有限公司在案涉房产从事经营活动。已生效的裁判文书已经认定原告对案涉房产的使用期限已至2017年12月31日届满，双方当事人并未提交足以推翻该认定事实的证据，本院对此予以确认。 关于被告金海联公司是否适格的问题。虽然被告金海联公司并非《海联招待所内部承包经营合同》的合同当事人，但是，首先，案涉承包经营合同既未期限届满，也未被解除或撤销，而仅是因被告海联招待所营业执照到期，需要由被告金海联公司接管案涉房屋，才由被告金海联公司与原告另行签署案涉房屋租赁合同，原告对此不存在过错；其次，被告金海联公司与原告另行签署案涉房屋租赁合同时，并未否定案涉承包经营合同的效力，也未明确案涉承包经营合同期限已经提前届满或解除；再次，无论是被告海联招待所，还是被告金海联公司，均系基于统战部授权取得案涉房产的经营管理权，无论原告是依据其与被告海联招待所签订的《海联招待所内部承包经营合同》，还是其与被告金海联公司签订的《深圳市房屋租赁合同书》占有使用案涉房产，金海联公司与本案均有利害关系；最后，被告海联招待所因不能再行营业而将其所经营管理的房产转由被告金海联公司负责，被告海联招待所应当继受被告金海联公司关于案涉房产的权利义务。故，被告金海联公司关于其非本案适格被告的答辩意见，与事实和法律不符，本院不予采纳。 关于案涉房产内装修装饰及动产等残值处理的问题。由于案涉承包经营合同明确约定，合同期满，属原告投资的装修、装饰、设备和设施等残值归原告所有；残值可由双方确认，不能确认时由双方认可的评估部门进行估价确定，无法评估确定时通过法院诉讼解决并由被告海联招待所接受。而案涉房屋租赁合同也明确约定，该合同终止后，原告应于30日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外）；到期后在同等条件下，原告有优先租赁权，如因被告金海联公司原因导致原告无法租赁，被告金海联公司协助原告处理好原告的装修装饰和设施设备残值问题。因此，案涉房产现有的装修、装饰、设备和设施等残值归原告所有，但需由被告海联招待所和被告金海联公司接受。 关于案涉房产的装修、装饰、设备和设施等残值的价值问题。由于资产估值具有较强的专业性，故本院确定价值的主要判断依据来自评估机构的专业意见。深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司是有资质的评估机构，评估人员也有相关资质，评估程序合法，双方当事人虽然对该评估报告及答复提出异议，但均未申请评估人员出庭，也未提交证据证明评估报告及答复违法，故本院对该公司出具的评估报告及答复予以采纳。根据评估报告及答复，无争议的财产评估值调整为2,265,567元（装饰装修部分2,058,266元＋室内动产部分207,301元），有争议的财产评估值为131,380元（五楼轻钢房的装修评估值129,550元＋包括保险柜1个、字画框若干的动产评估值共1,830元）。 有争议的财产第一部分为五楼轻钢房的装修评估值，被告金海联公司主张五楼轻钢房系原告违法搭建。但是，案涉承包经营合同明确约定原告如改变房屋的内部结构，装修或对房屋结构有影响的设置，原告应将设计、施工等方案均须事先征得海联招待所书面同意后方可进行。案涉房屋租赁合同也约定，若原告擅自改变租赁房屋结构或者用途，或未经原告书面同意及有关部门批准原告擅自将租赁房屋进行装修的，被告金海联公司均有权要求原告恢复房屋原状、向原告请求损害赔偿、不予退还租赁保证金，且有权向原告提出变更合同条款或解除合同。鉴于被告海联招待所和被告金海联公司均未对原告搭建五楼轻钢房提出异议，也从未要求原告恢复原状，本院确认原告搭建五楼轻钢房已经征得被告海联招待所和被告金海联公司的同意或默许，因此，有争议的五楼轻钢房的装修评估值也应当由被告海联招待所和被告金海联公司接受。 有争议的财产第二部分为字画框若干的动产评估值，由于字画框系装饰宾馆所用的动产，因此根据约定应当由被告海联招待所和被告金海联公司接受。 综上，被告海联招待所和被告金海联公司应当依约支付其所接受的案涉评估报告及答复确定的装修、装饰、设备和设施等残值，共计2,396,947元，其支付后原告不再享有案涉房产内的全部装修、装饰、设备和设施等。 关于原告主张被告金海联公司支付的违法解除合同造成的经济损失。由于原告并未举证证明被告金海联公司存在违法解除合同的行为，生效裁判文书也认定原告存在拖欠租金的事实，故原告的该项诉请没有事实依据，本院不予支持。关于原告主张的防止损失扩大的支出和因停业无法向第三方支付的违约金，由于双方终止合同系因原告拖欠租金造成，故原告对此存在过错，其主张的该两项赔偿均无事实和合同依据，本院不予支持。关于原告主张被告宣盛公司承担连带清偿责任的诉讼请求，由于被告宣盛公司既非案涉承包经营合同的当事人，也非案涉租赁合同的当事人，故原告的该项诉请，没有合同依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告深圳市金海联物业管理有限公司应在判决书生效之日起十日内接收原告蔡宝林残留在海外联谊大厦5—8楼内的全部装修、装饰、设备和设施等，并支付残值价款2,396,947元，原告蔡宝林对上述财产不再享有任何权利； 二、被告深圳市海联招待所对被告深圳市金海联物业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告蔡宝林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费42,892元，由原告负担20,120元，由深圳市金海联物业管理有限公司、深圳市海联招待所负担22,772元。评估费50,000元，由被告深圳市金海联物业管理有限公司、深圳市海联招待所负担。上述费用原告均已预付，被告深圳市金海联物业管理有限公司、深圳市海联招待所应在本判决生效之日起十日内迳付原告72,772元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审 判 长  饶 弢 审 判 员  黄天姣 人民陪审员  罗思玉 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  曾庆艺