浙江省绍兴市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）浙06行终534号 上诉人（原审原告）林爱华，女，1958年3月25日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 上诉人（原审原告）陈长贤，男，1983年3月17日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 上诉人（原审原告）黄育银，男，1955年5月28日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 上诉人（原审原告）林玉萍，女，1962年1月16日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 上诉人（原审原告）陈茂燕，女，1981年7月9日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 上诉人（原审原告）石国才，男，1979年9月17日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 上述六上诉人共同委托代理人陈显平、徐云良，温州市鹿城区经济法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告）诸暨市发展和改革局。住所地浙江省诸暨市陶朱南路8号。 法定代表人陈文进，局长。 委托代理人朱建洪，男，该单位工作人员。 委托代理人李少军，浙江浣纱律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）诸暨市三和房地产开发有限公司。住所地浙江省诸暨市枫桥镇天洋路8号。 法定代表人陈建国。 委托代理人章海涌，浙江道策律师事务所律师。 上诉人林玉萍、陈长贤、黄育银、林爱华、石国才、陈茂燕等六人因诉被上诉人诸暨市发展和改革局（以下简称“诸暨发改局”）价格行政监督一案，不服嵊州市人民法院（2018）浙0683行初125号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，原告等人为购买第三人诸暨市三和房地产开发有限公司（以下简称“三和公司”）开发的位于诸暨市的枫林半岛和园的房屋，经与第三人委托的销售人员杨晨浩等人协商后，于2017年9月9日签订了三份预约购房的销售清单。其中黄松文预约购买17幢104室，约定面积为332.83平方米，单价每平方米8280.452元，总价2755983元，第三人承诺按时签约立减426173元，即优惠后房屋总价为2329810元；陈显平预约购买19幢103室，约定面积为332.16平方米，单价每平方米8121.059元，总价2697491元，第三人承诺按时签约立减465469元，即优惠后房屋总价为2232022元；石国才预约购买11幢103室，约定面积为332.16平方米，单价每平方米8131.06元，总价2700813元，第三人承诺按时签约立减375693元，即优惠后房屋总价为2325120元。 2017年10月3日，石国才、陈茂燕与第三人签订浙江省商品房买卖合同一份，约定购买11幢103室，对该房屋的价格约定如下：建筑面积271.38平方米，单价每平方米7400.177元，总价款2008260元；附属物地下室面积60.78平方米，单价每平方米3000元，计金额182340元；附属物架空层面积44.84平方米，单价每平方米3000元，计金额134520元；以上总金额为2325120元。 2017年10月21日，黄育银、林爱华与第三人签订浙江省商品房买卖合同一份，约定购买19幢103室，对该房屋的价格约定如下：建筑面积271.38平方米，单价每平方米7057.123元，总价款1915162元；附属物地下室面积60.78平方米，单价每平方米3000元，计金额182340元；附属物架空层面积44.84平方米，单价每平方米3000元，计金额134520元；以上总金额为2232022元。 2017年10月21日，陈长贤、吴怡静为购买17幢104室与第三人达成协议，对该房屋的价格约定如下：建筑面积274.02平方米，单价每平方米7293.227元，总价款1998490元；附属物地下室面积58.81平方米，单价每平方米3000元，计金额176430元；附属物架空层面积51.63平方米，单价每平方米3000元，计金额154890元；以上总金额为2329810元。因双方对面积、单价等发生争议，最终只有陈长贤在浙江省商品房买卖合同上的买受人栏签名，第三人未签名盖章，吴怡静亦未签名。 2017年11月11日，六原告认为第三人的行为属价格欺诈，向被告进行举报，要求进行查处。原告与第三人进行了多次协商，一直无法达成一致意见；同时原告向诸暨市消费者权益保护委员会进行投诉，后经调解也未果。被告在接到举报后，于2017年11月16日、21日、26日去第三人售楼处进行检查，并对第三人公司的相关人员及第三人委托销售的上海红趣信息科技有限公司的相关人员进行询问后，作出了案涉回复函。被告又针对检查中发现的“没有将房源面积、房源价格按实际分类区分标示”的问题，于2017年12月25日对第三人进行立案查处，后于2018年1月22日作出罚款15000元的行政处罚，并将该处罚结果告知了原告。第三人于2018年4月26日已经将罚款缴纳。原告不服，遂诉至法院。 原审法院审理认为，根据《中华人民共和国价格法》等法律的规定，本案中被告诸暨发改局具有作出案涉行政行为的法定职权；六原告为自身或子女的利益进行举报，案涉回复函对他们具有法律上的利害关系，故原、被告的主体均适格。 本案争议焦点是被告作出的案涉回复函是否应当予以撤销并责令被告重新进行答复。原审法院认为，黄松文、陈显平、石国才与第三人协商后形成的销售清单不是正式的商品房买卖合同，且清单对地下室、架空层均未作约定；该三份销售清单与后来的商品房买卖合同不具关联性。原告等人与第三人之间的就商品房买卖而达成的权利义务的约定应以浙江省商品房买卖合同为准。而石国才、陈茂燕在2017年10月3日、黄育银、林爱华在2017年10月21日与第三人签订的浙江省商品房买卖合同，系双方真实意思的表示，该两份合同中对案涉房屋及附属物的价格的约定并没有违反法律禁止性规定，属合法有效；合同的双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告作为具有完全民事行为能力的人，对于与第三人签订商品房买卖合同的所带来的法律后果肯定具有完整而正确的认知；如对合同相关的条款不能接受的，完全可以自主处置。在本案中，陈长贤、吴怡静与第三人就是因为就合同的某些条款不能达成一致，至今未签订购买17幢104室房屋的商品房买卖合同。目前原告无证据证明在合同订立过程中受到第三人的欺诈或胁迫，故原告认为第三人构成价格欺诈的意见无事实和法律依据，对其要求撤销被告的回复函并责令被告重新答复的请求依法不予支持。第三人虽在销售过程中存在一定的不规范之处，该行为已由被告依法进行了处罚，但不构成原告所主张的价格欺诈。被告诸暨发改局依法对原告进行回复、对第三人进行行政处罚，其行政行为认定事实清楚、证据确凿、程序合法、适用法律正确，故被告的案涉回复函应予以维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告林玉萍、陈长贤、黄育银、林爱华、石国才、陈茂燕要求撤销被告诸暨市发展和改革局作出的诸发改价检举回〔2017〕60号《价格举报回复函》并要求重新作出答复的诉讼请求。案件受理费50元，由原告林玉萍、陈长贤、黄育银、林爱华、石国才、陈茂燕负担。 上诉人林玉萍等六人上诉称：1.一审判决认定事实不清。（1）一审关于案涉销售清单与商品房买卖合同之间没有关联，应以案涉商品房买卖合同为准的认定缺乏事实及法律依据。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，售房方在网络上对外作“赠送地下面积60平”的广告，是售房方的允诺，后签订《销售清单》时采取降低单价、虚报面积、虚假承诺方式引诱上诉人缴定金与首付款。上诉人一审提交的公证书固定的售房方所作网页广告“赠送地下面积60平”对售房方有拘束力。其次，售房方擅自将地下室与架空层作价3000元每平方米写入案涉《商品房买卖合同》，该条款属于格式条款。因与案涉房屋紧连的商品房优质楼层当时才5000元一平方，上诉人不可能以3000元一平方购买第三人的地下室与架空层，故售房方擅自将地下室与架空层作价3000元一平方写入案涉《商品房买卖合同》的条款当属无效，对已签合同的上诉人没有拘束力。上诉人签订合同后才发现售房方在合同单价上做手脚，存在欺诈行为，售房方在改动单价前，先要求购房人交首付款，并隔离购房人，直接要求上诉人在买受人处签字。（2）一审关于上诉人应履行合同义务，无证据证明上诉人受到售房方价格欺诈的认定与事实不符。上诉人一审中已经提交了枫林半岛和园销售清单、浙江省商品房买卖合同、定金收据、首付发票、价格草表、视频光盘、公证书等证据，能够证明售房方利用使人误解的标价形式与价格手段欺骗、诱导上诉人与其交易。销售方在《销售清单》上含糊标示、误导性标价、虚假优惠折价，网络广告承诺“赠送地下室60平”后不履行销售商品前的价格承诺，属于《禁止价格欺诈行为的规定》第三条、第六条第（三）项、第七条等规定的价格欺诈行为。同时，售房现场未按照《商品房销售明码标价规定》第三条、第六条、第十四条、第十五条以及《浙江省商品房销售明码标价实施细则》第十三条、第十四条、第十五条规定进行明码标价，属于价格欺诈。（3）一审认定视频光盘与公证书系被上诉人作出回复函后形成且与本案无关联性，该认定错误。该两份证据上诉人在被上诉人作出回复函之前已经合法固定，但被上诉人未要求上诉人提供，不属于《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十九条规定的“原告拒不提供”情形。2.被诉行政行为适用法律错误，程序存在瑕疵。被上诉人未适用《禁止价格欺诈行为的规定》及《商品房销售明码标价规定》，适用法律遗漏。且作出被诉回复函前未询问上诉人，违反国家发改委《价格行政处罚证据规定》第十四条第（二）项及第（六）项规定。且关键证据《枫林半岛现场检查照片》在上诉人签订案涉3份《销售清单》时根本不存在，因缺乏真实性而不能作为定案证据。3.一审判决程序违法。上海红趣信息科技有限公司应作为本案第三人参加诉讼。原审第三人委托该公司销售案涉房屋，《销售清单》与网络广告均是销售方的行为，该公司应作为第三人参加诉讼。一审在上诉人提出申请后未予支持，程序违法。综上，请求撤销一审判决，发回重审或改判。 被上诉人诸暨市发展和改革局答辩称：1.上诉人一审证据15、16系在答辩人作出回复函后制作完成，并在一审庭审中提交，不能作为证据。根据《价格违法行为举报处理规定》第十条规定，举报人在举报价格违法的同时如果有证据，应当向价格主管部门提交相关证据。2.上诉人关于格式条款、一方欺诈等主张系其民事权利，不应在本行政案件中主张。3.被上诉人进行现场调查，且对现场通过照片予以固定，并根据调查情况作出回复函，并无不当。4.向举报人制作谈话笔录等并非必经程序。本案上诉人书面举报，举报资料达100多页，被上诉人认为举报人已把举报内容陈述清楚。被上诉人依法告知处理结果，程序合法。5.上海红趣信息科技有限公司与本案处理无法律上利害关系，不应作为第三人。综上，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人三和公司述称，同意被上诉人诸暨市发展和改革局的意见，并补充认为与上诉人在协商一致基础上签订商品房买卖合同，不存在欺诈行为。请求驳回上诉，维持原判。 本案二审中，上诉人补充提交证据：1.（2019）浙0681引调10243号受理案件通知书、民事起诉状，证明上诉人因三和公司的独家代理销售公司欺诈而提起民事诉讼；2.诸暨市永昌房地产测绘队出具的证明，证明案涉103室房屋不计入住宅建筑面积；3.案涉房屋设计图、立面图及室内平面图，证明案涉103室房屋没有架空层的设计，架空层不计入住宅建筑面积；4.商品房预售证存根、商品房预（销）售方案，证明案涉房屋的架空层、车库不计入建筑面积。本院认为，上诉人补充提交的证据2-4不属于行政诉讼新证据，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七条第二款规定，本院不予接纳。关于上诉人补充提交的证据1，被上诉人及原审第三人质证意见均为与本案无关联性，本院认为，该证据与被诉回复函合法性审查缺乏关联性，故对该证据不予采信。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。 本院认为：本案被诉诸发改价检举回〔2017〕60号《价格举报回复函》系对上诉人《关于强烈要求政府有关职能部门严查诸暨市三和房地产开发有限公司在销售枫林半岛楼盘中的严重违规违法行为》举报事项作出。根据《价格违法行为举报处理规定》第十条第二款规定，价格主管部门依法对被举报的价格违法行为进行调查后，依据《价格行政处罚程序规定》的规定作出行政处罚、不予行政处罚、移送有关行政机关处理等决定或者不予立案的，为举报办结。该规定第十三条第三款同时规定，价格投诉应当自受理之日起60日内办结，并告知消费者。当事人一方拒绝调解、未能达成调解协议或者不执行调解协议的，消费者可以通过民事诉讼、仲裁等方式维护自身合法权益。 本案中，被上诉人于2017年11月13日受理上诉人第一项、第二项举报事项，根据上诉人提交的举报材料及相关证据，对枫林半岛现场进行检查，并对三和公司、上海红趣信息科技有限公司相关工作人员进行询问，因调解终止办结价格投诉后，于2017年12月25日作出被诉回复函，告知三和公司的价格行为不构成价格欺诈，同时告知对三和公司涉嫌违反明码标价规定的违法行为予以立案。其行政行为程序符合规定要求，上诉人关于必须对其进行询问的意见缺乏法律法规依据，本院不予支持。 被诉回复函事实认定是否清楚应结合上诉人此前举报内容及相关证据予以判断。上诉人于一审中补充的广告发布情况直至被诉被诉回复函作出前未向被上诉人提交，并非其举报理由及依据，故不在本案被诉回复函合法性审查范围内。本案中，上诉人第一项、第二项举报事项分别为价格欺诈、未明码标价。本案主要争议焦点为被上诉人对价格欺诈举报事项的处理是否合法。对此，上诉人在举报时的理由主要为置业顾问在《销售清单》签订过程中存在谎称赠送地下室、虚报地上建筑面积及单价等情形，致使正式签约价格、面积与销售清单不一致，造成上诉人损失。但案涉三份《销售清单》中并未注明赠送地下室、架空层等内容，且约定的房屋总面积、优惠后总房款分别与相应《商品房买卖合同》中的套内建筑面积与地下室面积之和、商品房及相关用房的合同总金额一致，上诉人举报时所附相关证据材料均无法直接证明销售时存在价格欺诈。同时，上诉人亦无证据证明案涉《商品房买卖合同》签订中存在价格欺诈情形。故被上诉人经调查所作回复并无不当。对于原审第三人销售过程中不按规定内容和方式明码标价的行为，被上诉人已作出诸发改价处〔2018〕2号行政处罚决定书。综上，被上诉人所作行政行为认定基本事实清楚，结论并无不当。 因被诉回复函处理结果未直接对上海红趣信息科技有限公司产生利害关系，上诉人关于该公司应作为本案必须追加的第三人参加诉讼的意见，缺乏法律依据。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人林玉萍、陈长贤、黄育银、林爱华、石国才、陈茂燕负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕金刚 审判员  王 建 审判员  范卓娅 二〇一九年十二月六日 书记员  孟树楠