湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初11608号原告：浏阳市鑫通物业管理有限公司，住所地浏阳市集里办事处纸槽街。法定代表人：苏武端，董事长。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告：周海浪，男，1986年7月11日出生，汉族，住浏阳市。委托诉讼代理人：刘荣，女，1985年2月19日出生，汉族，住浏阳市，系周海浪之妻。原告浏阳市鑫通物业管理有限公司（以下简称鑫通物业公司）与被告周海浪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫通物业公司的委托诉讼代理人王鹏，被告周海浪的委托诉讼代理人刘荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫通物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付所欠原告的物业管理服务费、环卫费、违约金共计7050元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告周海浪辩称，被告曾经就本案物业费的交纳与原告沟通过，但未能得到原告的反馈意见；且原告提供的物业服务存在瑕疵，如果原告能提高服务质量，被告愿意缴纳物业服务费。故请求法院查清事实后依法判决。经审理查明，周海浪系浏阳市浏阳大道书香雅郡4栋1单元2611室业主，其房屋建筑面积为104.6㎡。鑫通物业公司是一家经营物业管理、园林绿化、家政服务的企业。2015年12月7日，鑫通物业公司与浏阳市书香雅郡小区业主委员会签订《物业管理服务合同》1份，合同约定由浏阳市书香雅郡小区业主委员会将该小区委托鑫通物业公司实行物业管理；委托管理事项包括房屋建筑体共用部位的维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，公共秩序和交通、车辆行驶及停泊的管理，组织开展社区文化娱乐活动等；委托管理服务合同期限为2年，自2015年11月1日至2017年12月31日；物业管理服务费按照电梯房1.2元/月.平方米收取。合同还对其他事项进行了约定。后双方又于2017年11月19日、2019年3月18日签订了《物业管理服务合同》，除管理服务合同期限分别为2018年1月1日至2018年10月31日、2018年11月1日至2020年10月31日外，其余内容与前述合同内容基本一致。合同签订后，鑫通物业公司按约为周海浪所居住的小区提供物业服务。另，浏阳市人民政府于2014年1月26日发布了浏政发[2014]3号《浏阳市人民政府关于开征城区生活垃圾处理费的通知》，通知确定了生活垃圾处理费的收费对象包括浏阳市城区居民，收费标准为8元/户/月，执收主体为市容环境卫生管理局；通知明确：已实行物业服务的居民小区，清扫保洁费在物业服务费中列支，物业服务费不包含生活垃圾处理费，垃圾处理费由市容环境卫生管理局委托物业管理机构上门征收；未实行物业服务的居民小区，垃圾处理费由市容环境卫生管理局上门征收。周海浪因拖欠鑫通物业公司2015年11月1日至2019年10月31日期间的物业服务费6025元（104.6×1.2×48）及生活垃圾处理费384元（48×8）未付，且经鑫通物业公司催缴后仍未缴纳，鑫通物业公司遂诉至法院。诉讼过程中，周海浪陈述其于2013年购买本案房屋1年左右对房屋进行了装修，但并未入住，直至2019年9月才入住；鑫通物业公司对此不予认可，周海浪未向本院提交任何证据证实其于2019年9月才入住的事实。以上事实，有当事人的陈述，《物业管理服务合同》、催缴通知、欠费明细等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案鑫通物业公司与浏阳市书香雅郡小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该协议对小区全体业主及物业公司均具有约束力。物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳。本案中,鑫通物业公司为涉案小区提供物业服务,依据合同约定有权向业主收取相应的物业服务费,故对于鑫通物业公司要求周海浪支付物业服务费6025元的诉请,本院予以支持。另，鑫通物业公司主张周海浪支付生活垃圾处理费384元，因根据浏阳市人民政府发布的浏政发[2014]3号《浏阳市人民政府关于开征城区生活垃圾处理费的通知》之规定，鑫通物业公司受浏阳市市容环境卫生管理局的委托向浏阳市书香雅郡小区业主收取该费用，周海浪作为该小区业主，理应向鑫通物业公司交纳该费用，故对于鑫通物业公司的该项主张，本院亦予以支持。关于违约金的请求，因周海浪系认为鑫通物业公司的服务存在瑕疵而未及时缴纳物业服务费，并非无故不交纳，故综合本案情况，本院对鑫通物业公司要求周海浪支付违约金的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、周海浪于本判决生效之日起三日内支付浏阳市鑫通物业管理有限公司2015年11月1日起至2019年10月31日止的物业服务费6025元、生活垃圾处理费384元，合计6409元。二、驳回浏阳市鑫通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由浏阳市鑫通物业管理有限公司负担1元，由周海浪负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  余园静二〇一九年十二月十七日法官助理陈雅芳书记员左芬附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。