湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0104民初16877号原告：陈洁，女，1962年10月20日出生，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：刘朋辉，湖南子曰道德律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖明杰，湖南子曰道德律师事务所律师。被告：周思理，男，1986年9月6日出生，住长沙市开福区。原告陈洁与被告周思理房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈洁的委托诉讼代理人刘朋辉、被告周思理到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈洁向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告的租赁合同；2、判令被告立即腾空租赁商铺并交付给原告；3、判令被告按合同约定向原告支付从2018年5月1日至被告归还商铺之日的拖欠租金，暂计至2019年7月30日，租金为20000元；4、判令被告支付违约金4560元（按照月息两分暂计算至起诉之日，实际应计算至拖欠租金付清之日)；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：商铺业主宁志群、叶芳与长沙德丰市场管理有限公司（以下简称“德丰公司”）签订了《商铺委托经营管理协议》，将雷锋机电市场5栋119、5栋103商铺委托德丰公司负责招商、续租、管理等相关事宜。德丰公司于2017年3月13日决议解散而办理了注销登记，德丰公司股东签订了《关于德丰公司注销后雷锋机电市场商铺委托出租等事宜处理的协议》，商铺出租事宜由原告陈洁继续处理。陈洁与被告签订了《商铺租赁合同》，合同约定：被告承租雷锋机电建材市场二期陶瓷大市场首B层5栋103、119号商铺，自2015年9月1日起至2018年4月30日止，商铺月租金为666.66元每间，2间门面。被告支付原告的商铺租金截止于2018年4月30日，被告继续承租使用，至今未支付过租金，现原告要求解除与被告租赁合同，被告立即返还商铺，支付拖欠原告的租金并按照月利率2%支付原告违约金，租金计算至被告实际返还商铺之日止。多次找到被告处协商未果，依照《中华人民共和国合同法》、《物权法》有关法律规定，现原告向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决，维护原告合法权益。庭审中原告认为，1、钥匙我们是没有收到，门面里面的东西也不是物业的。2、德丰公司注销的时候委托方是知情的，房主没有委托原告与被告签订合同，双方没有直接的委托合同。3、合同到期后找过被告交租金，但没有书面的证据。被告周思理辩称：1.我签的合同是2015年9月1日至2018年4月30日，所以合同是已经解除了；2.门面早就已经腾空了，里面的东西都是垃圾都可以不要了，钥匙也丢在市场的邻居处，现在是物业放了东西再门面里，所以是物业在使用；3.租金20000元不认可，因为我是从2018年11月30日就搬出来了，钥匙也交了，2018年找他们续签合同但找不到人，我想交钥匙给原告也找不到人，到物业公司也没有人管这个事；4.违约金不认可，因为我找不到人。本院经审理认定事实如下：2017年9月11日陈洁（甲方）与被告周思理（乙方）签订了《商铺租赁合同》，合同约定：甲方同意将坐落在长沙市高新区枫林三路（雷锋汽车站旁）的雷锋机电建材市场二期陶瓷大市场首B层5栋103、119号商铺出租给乙方，面积71.2平方米。商铺租赁期自2015年9月1日起至2018年4月30日止。租赁期满，乙方应立即返还该商铺给甲方。乙方需要继续承租该商铺的，则应于租赁期届满前2个月内，以书面形式向甲方提出续租要求，经甲方同意后方可另行签订租赁合同，租金及租赁条件均根据当时的实际情况另行约定。商铺月租金为666.66元每间，2间门面。按先付租金后使用该商铺的原则，甲方付清32个月的租金，合计42666元，于2017年10月31日付清。后续租金每六个月付清一次，均应提前十五日付清。乙方如果逾期支付租金，每逾期—日，按拖欠租金总额的千分之三向甲方支付违约金。逾期超过三十日，甲方有权终止本合同，乙方应无条件将租赁商铺交还甲方。合同签订后，原告交付了承租商铺，被告已支付了至2018年4月30日的租金。合同到期后，被告继续承租到2018年11月30日，未续签合同。此后被告腾空搬出，但未将钥匙交付原告。从2018年4月30日起被告未再交纳租金。2019年12月26日第二次庭审中，被告向原告出具了说明：门面搬空，里面东西我不要，请原告处理，我保证不找原告任何责任。另查明，一、2015年10月21日长沙德丰市场管理有限公司（乙方）与宁志群（甲方）签订了《商铺委托经营管理协议》：商铺位于雷锋精品建材城5栋119号，面积35.6平方米，委托经营管理的期限为2015年8月10日至2020年8月31日止，每月租金为40元/平方米，第四年为46元/平方米，第五年为52元/平方米。2016年1月15日长沙德丰市场管理有限公司（乙方）与叶芳（甲方）签订了《商铺委托经营管理协议》：商铺位于雷锋机电市场5栋103号，面积35.6平方米，委托经营管理的期限为2016年1月15日至2021年1月15日止，前3年每月租金为40元/平方米，从第四年开始每年递增15%。两委托协议均约定，甲方委托乙方负责招商、续租、管理等相关事宜，并协调处理各方之间的关系；委托期间，乙方使用甲方最终确认的《商铺租赁合同》文本并以乙方名义与经营户签订租赁合同。二、2017年3月13日长沙德丰市场管理有限公司解散并办理了注销登记，该公司股东陈洁与周希签订了《关于德丰公司注销后雷锋机电市场商铺委托出租等事宜处理的协议》，商铺出租事宜由原告陈洁继续续租、管理处理。三、2019年12月23日商铺业主宁志群、叶芳分别向陈洁出具《商铺委托经营书》：现委托人已经知晓长沙德丰市场管理有限公司已注销，就该商铺事宜做如下委托安排：1、委托被委托人陈洁在原《商铺委托经营管理协议》委托期限范围内负责该119号、103号商铺出租、续租、管理等相关事宜。2、委托人认可且同意2017年9月11日陈洁与周思理就该119号、103号商铺签订的《商铺租赁合同》。上述事实有当事人陈述、原告提交的商铺租赁合同、《商铺委托经营书》、商铺委托经营管理协议、产权证、关于德丰公司注销后雷锋机电市场商铺委托出租等事宜处理的协议、租金明细、被告提交的门面照片等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告陈洁与被告周思理签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且得到了商铺业主的追认，合同依法成立并生效。原、被告双方当事人均应严格按照合同的约定履行义务。一、关于租赁合同的解除与房屋腾空。该租赁合同于2018年4月30日已到期。商铺租赁合同约定，需要继续承租该商铺的，则应于租赁期届满前2个月内，以书面形式提出续租要求，另行签订租赁合同。但双方此后并未再续签租赁合同。原告请求解除租赁合同，因《商铺租赁合同》已到期，故本院不再作处理。被告庭审中已确认腾空了承租商铺，还提供了照片佐证，并向原告书面说明已腾空，里面东西不要了，由原告处理，保证不找原告任何责任。因此该说明视为被告已将承租商铺交付原告处理，故对原告请求被告立即腾空租赁商铺并交付给原告的诉求，本院也不再作处理。二、关于租金。被告虽已将合同期内租金交清，但被告直至2018年11月30日仍在使用承租商铺。根据有关法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因此被告应继续按原租赁合同交纳租金9333元。被告于2018年11月30日搬出承租商铺，但被告并未将商铺钥匙交付原告，也未告知原告不再承租涉案商铺，导致该商铺空置。原告则在合同到期后，无证据证明原告催交过被告租金、对出租门面进行过有效管理和主动联系过被告，对商铺空置损失的扩大有放任责任。故本院酌情对2018年12月1日至2019年12月26日期间的租金损失由双方各承担50%责任，被告应向原告支付后段租金损失8559.14元。三、关于违约金。合同约定如果逾期支付租金，每逾期—日，按拖欠租金总额的千分之三向甲方支付违约金。该约定明显过高，原告虽然已调低违约金，但考虑所欠租金为合同届满后所欠交，且无证据证明原告已及时联系过被告，及时有效管理过出租商铺和催交过的租金，故对原告请求被告支付违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告周思理于本判决生效之日起五日内向原告陈洁支付租金9333元（从2018年5月1日起至2018年11月30日止）及租金损失8559.14元（从2018年12月1日起至2019年12月26日止）；二、驳回原告陈洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取207元（已由原告预付），由原告陈洁负担80元，由被告周思理负担127元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  许朝阳二〇一九年十二月二十六日法官助理廖若莎书记员喻可妍附适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。