贵州省锦屏县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2628民初445号 原告(反诉被告):胡剑平,男,l965年2月3日出生,苗族,贵州省榕江县人，住榕江县。 委托诉讼代理人：徐增贵（特别授权），男，贵州维实律师事务所实习律师。 委托诉讼代理人：吴婷（特别授权），女,贵州维实律师事务所律师。 被告(反诉原告)：锦屏县国有资产经营有限责任公司,统一社会信用代码：91522628662993777U，住所地：锦屏县三江镇风雨桥社区邮政储蓄三楼。 法定代表人：李成锦，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：杨绍苇（一般授权），男，1987年1月28日出生，侗族，贵州省锦屏县人，住锦屏县。 委托诉讼代理人：杨飞（特别授权），男，贵州恩邦律师事务所律师。 第三人：锦屏县汇源物业服务有限公司，统一社会信用代码：91522628308870117J，住所地：锦屏县三江镇红星桥宗枝坪。 法定代表人：朱永良，该公司董事长。 委托诉讼代理人:姚贤彪,男，1967年8月1日出生，侗族，贵州省锦屏县人，住锦屏县,系该公司副总经理。 原告胡剑平诉被告锦屏县国有资产经营有限责任公司（以下简称锦屏国资公司）、第三人锦屏县汇源物业服务有限公司（以下简称锦屏汇源公司）合同纠纷一案，本院于2017年5月6日立案受理后，依法适用简易程序，于同年6月11日公开开庭进行了审理。2019年7月24日，因本案争议较大，案情较为复杂，本院依法转为普通程序审理。2019年8月5日，被告锦屏国有资产公司提出反诉，本院依法组成合议庭，于同年10月30日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡剑平的委托诉讼代理人徐增贵，被告锦屏国资公司（反诉原告）的委托诉讼代理人杨飞、杨绍苇，第三人锦屏汇源公司的法定代理人朱永良及其委托诉讼代理人姚贤彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡剑平向本院提出诉讼请求：1.确认被告锦屏国资公司于2019年5月17日向原告发出的，关于对胡剑平租赁三江镇红星桥宗枝坪土地解除合同的告知书无效；2.判令被告国资公司继续履行已交付的20亩土地的租赁合同；3.由被告国资公司承担本案诉讼费用。事实及理由：2011年12月5日，被告锦屏国资公司根据锦屏县人民政府专题会议纪要，即《关于三江镇红星桥宗枝坪清理工作有关问题的会议纪要》【锦府专议(2011)38号】，经与原告胡剑平充分协商，双方签订了《银洞宗枝坪综合停车场土地(场地)租赁合同》，按照合同约定：1.被告将位于三江镇红星桥宗枝坪土地(场地)约50亩(以规划用地红线为准)租赁给原告建设综合停车场，用于经营车辆停放、清洗、维修、仓储、货运、物流等综合停车场业务。2.租赁期限为20年，以土地(场地)正式交付之日起计算(双方约定综合停车场建设期为三个月，不计入租赁期内)，租赁具体时间以补充合同约定为准；3.租赁费用：第一期20亩租金前五年为每年每亩2000元，后面三个五年每五年按照15％的比例幅度递增。第二期30亩租金前五年为每年每亩人民币4500元，后面三个五年每五年按照10％的比例幅度递增；4.租赁费用的支付：原告应于本合同签订之后，于租赁起始日前向被告一次支付一年租金﹍万元(扣除逐年应抵扣的原告垫付的代建工程费用﹍万元，实际原告每年交纳人民币﹍万元，以此类推，先付款后使用，以上具体金额以补充合同约定为准。如拖欠不付满一个月，被告有权按日收取租金5‰滞纳金，并有权终止租赁协议；5.被告有权解除合同的情形：由于本合同生效后国家立法的变动，被告必须提前解除本合同的；原告不按照合同约定按时交纳土地租金，逾期60天以上的(详见附后合同)；6.被告提前收回与补偿：因国家能源、交通、水利等基础设施用地需要占用该幅土地，因国家国防建设需要占用该幅土地的等。合同订立后，原告按约定对该宗地进行投资开发，由于被告没有处理好与原土地所有权人锦屏县三江镇银洞村民委的关系，导致原告在开发施工过程中受阻。2013年10月29日，锦屏县人民政府以锦府专议（2013）96号专题会议纪要责成：1.县国有资产管理局负责做好土地征收和房屋征收资金的筹集工作，为项目的实施提供资金保障；2.县国土资源局与户主签订征地协议，协商成熟一户签订一户；3.县住建局应负责做好被征收地块的规划工作。被征收的土地由投资商整体开发，也可以根据土地征收的实际情况分期开发等等。2014年1月23日，锦屏县人民政府以锦府通（2014）28号批复，同意将《锦屏县三江镇红星桥宗枝坪集体土地征收补偿安置方案》中稻田补偿标准调整为68000元／亩(其中土地补偿费14100元／亩，安置补助费18330元／亩，青苗补偿费1410元／亩，就业扶贫金22160元／亩，按期签约奖励(2000元／亩)，其他标准仍按锦府通（2013）111号执行。原告为了更好的履行土地租赁合同，与其他几位自然人出资设立了锦屏汇源公司（即本案第三人），作为该合同的实际承租人。2014年8月28日，被告交付给第三人的土地仅有20亩，第三人在使用该20亩土地的过程中，三江镇银洞村的村民仍不断进入承租地倾倒泥巴，阻止原告正常使用土地。尽管如此，原告委托第三人多次主动到被告处要求被告按合同约定，进行租金数额的确认和交接，被告均回复没有依据，不知该收多少。2019年4月15日，原告再次委托第三人向被告递交书面《申请报告》，再次要求缴纳租金，具体租金金额由双方协商确定后一次性交清。被告收到原告的书面报告后，不仅没有与承租方进行租金的确认，反而于2019年4月24日，分别向原告和第三人发出锦国资公司通(2019）7号，《锦屏县国有资产经营管理有限责任公司关于对胡剑平租赁三江镇红星桥宗枝坪土地终止合同的通知》和锦国资公司通(2019）8号，7号通知的主要内容为：截止2019年4月23日，锦屏国资产公司未收到胡剑平应缴的租金款，有权解除合同，现正式通知解除《租赁合同》，且要求胡剑平在2019年4月30日前，对该租赁地所有建筑物进行清场，被告将收回租赁地，逾期不能清场，被告将向相关执法部门申请强制执行，造成的一切损失由胡剑平自行负责。同时，锦屏国资公司保留向胡剑平追究未付租金、违约金的权利。8号通知的主要内容为：截止2019年4月23日，锦屏国资产公司未收到胡剑平应缴的租金款，现正式通知，锦屏国资产公司于2019年4月24日对胡剑平下达了解除租赁合同的通知，由于该场地使用方为你公司在经营使用，现特通知你公司在2019年4月30日前对该场地所有建筑物进行清场，锦屏国资产公司将收回与胡剑平签订的租赁地，预期不能清场，锦屏国资产公司将向相关执法部门申请强制执行，造成的一切损失由胡剑平及你公司自行负责。2019年5月15日，被告锦屏国资公司以锦国资公司函（2019）14号《锦屏国资公司关于收回（关于对胡剑平租赁三江镇红星桥宗枝坪土地终止合同的通知）》的函，废止了上述锦国资公司通(2019）7号通知。2019年5月17日，锦屏国有资产公司，向原告胡剑平，发出《锦屏国资公司关于对胡剑平租赁三江镇红星桥宗枝坪土地解除合同的告知书》，主要内容为：原、被告于2012年11月5日签订的《租赁合同》，被告已将土地交付原告使用，根据县委、县政府相关工作安排，现需对该租赁的土地，调整用途，被告将出租给原告的土地提前收回，现特通知原告，原告需在2019年8月19日前对该场地场坪代建工程费用及租金进行清算，所有建筑进行清场。综上，原告与被告订立的土地租赁合同系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律上约束力。被告以根据县委、县政府相关工作安排，现需对该租赁的土地，调整用途为由，对双方签订的租赁合同行使提前收回权，终止合同，因不符合双方约定的提前收回情形，应属无效。原告特提起诉讼，请支持前列诉求。 被告锦屏国资公司答辩及向本院提出反诉请求：1.依法判决解除被告与原告于2012年11月5日签订的《银洞宗枝坪综合停车场土地(场地)租赁合同》，并立即清场后返还租赁土地(场地)；2.本案的诉讼费由原告承担。事实和理由：被告根据锦屏县人民政府会议纪要精神及相关法律法规，于2012年11月5日与原告签订了《银洞宗枝坪综合停车场土地(场地)租赁合同》(以下简称租赁合同)。租赁合同中明确约定了双方权利义务有：一、原告施工前需将施工内容和预算交由被告审定方可动工，同时需将验收后的经审计部门审定的工程作为代建的场坪工程费用；二、租赁合同中还约定了租赁期限、租赁费用、租赁费用支付(合同签订后，租赁起始日前向被告一次性支付租金，先付款后使用，如届满一个月不支付，被告有权收取滞纳金，并终止租赁合同)；三、租赁合同解除：1、甲乙双方均可解除的情形：协商解除；因不可抗力，合同无法履行或履行没有意义；非因任何原因，土地灭失的；法律法规另有规定的；2、被告有权解除的情形：原告不按合同约定按时缴纳土地租金，逾期60天以上的；四、租赁合同违约责任：原告未按时缴纳租金，并承担相应的滞纳金，被告有权解除合同，收回土地(场地)等。二、原告与被告签订合同后，原告并未按照合同约定将其施工内容、和工程预算交由被告审定，同时也未提供相应的工程量交由审计部门审计。被告认为场坪费用是否确定与原告缴纳费用没有任何的关联，仅仅是约定了场坪费用后原告可以按照租赁合同约定抵扣租金，因此场坪费用是否确定并不影响租金的缴纳，更何况相应的场坪费用的具体金额由原告提供，并掌握。因此，自签订租赁合同至今长达约7年之久，原告既未提供场坪费用的相关依据给被告审定，也未将场坪费用交由审计部门审定，同时也未履行先付款后使用土地的约定，而被告企业性质是国有企业，原告的行为严重侵害了国家利益。另外，锦屏县自然资源局根据其发展需要向锦屏县人民政府请示了关于涉案(宗枝坪地)挂牌转让事宜，锦屏县人民政府于2019年3月21日作出了锦府通（2019）36号文件同意挂牌转让的批复。基于上述事实，被告符合租赁合同第十条约定的解除条件，同时，被告保留追索租金及违约金的权利。为此，被告为了维护合法权益，只能依法提起反诉，以实现前列诉求。 原告胡剑平辩称：1.原告方没有违约，更谈不上根本性违约，在2011年12月5日的《租赁合同》中，对租金支付的约定为：本合同签订之后，于租赁起始日前向被告一次性支付一年租金，没有具体数额，后面的括号注释为扣除逐年应抵扣的原告垫付的代建工程费用，原告每年交纳人民币同样没有具体数额，对于租赁起始日在合同中是约定为土地正式交付之日，且综合停车场建设期为三个月，不计入租赁期内，由此可见：不论是收取租金的起算时间，还是租金的数额多少，均需以补充合同约定的时间和双方对垫付代建工程费用的确认金额为主要依据。至今双方没有达成租赁合同有关租赁时间的书面补充协议和口头约定，原告该交多少租金尚不明确，特别需要指出的是在2019年4月24日前，被告从未向原告发出催交租金的书面通知，更没有向原告明示租金的具体数额，反倒是原告方多次口头和书面向被告表达确定租金数额、交付租金的要求，所以，原告在租赁合同的履行过程中，不存在违约，被告以原告不按约定交付租金，已达到租赁合同约定的其作为被告可以行使合同解除权的情形，不符合双方约定；2.被告作为一国有资产经营有限公司，仅属法律上的一个民事主体，其作出的任何通知，都不属于行政机关或人民法院应予以执行的法律文书，不能作为强制执行的依据。 经审理查明：2011年12月5日，被告锦屏国资公司根据锦屏县人民政府专题会议纪要，即锦府专议(2011)38号《关于三江镇红星桥宗枝坪清理工作有关问题的会议纪要》，经与原告充分协商后，双方签订了《银洞宗枝坪综合停车场土地(场地)租赁合同》，约定：1.被告将位于三江镇红星桥宗枝坪土地(场地)约50亩(以规划用地红线为准)租赁给原告建设综合停车场，用于经营车辆停放、清洗、维修、仓储、货运、物流等综合停车场业务。被告锦屏国资公司委托原告胡剑平对该土地进行场坪，原告在施工前，需将施工内容和工程预算交由被告预审认定后方可动工，双方约定以该工程验收后的经审计部门审定的工程决算作为代建的场坪工程费，原告胡剑平垫付的场坪费用于抵交相应的租金。2.租赁期限为20年，以土地(场地)正式交付之日起计算(双方约定综合停车场建设期为三个月，不计入租赁期内)，租赁具体时间以补充合同约定为准；3.租赁费用：第一期20亩租金前五年为每年每亩2000元，后面三个五年每五年按照15％的比例幅度递增。第二期30亩租金前五年为每年每亩人民币4500元，后面三个五年每五年按照10％的比例幅度递增；4.租赁费用的支付：原告应于本合同签订之后，于租赁起始日前向被告一次支付一年租金﹍万元(扣除逐年应抵扣的原告垫付的代建工程费用﹍万元，实际原告每年交纳人民币﹍万元），以此类推，先付款后使用，以上具体金额以补充合同约定为准。如拖欠不付满一个月，被告有权按日收取租金5‰滞纳金，并有权终止租赁协议；5.合同的解除：被告有权解除的情形：由于本合同生效后国家立法的变动，被告必须提前解除本合同的；原告不按照合同约定按时交纳土地租金，逾期60天以上的(详见附后合同)；6.被告提前收回与补偿：因国家能源、交通、水利等基础设施用地需要占用该幅土地；因国家国防建设需要占用该幅土地；政府批准的道路、管线工程、市政基础设施、大型基础设施建设项目需要占用该幅土地的；因国家建设重大项目需要占用该幅土地的；为实施城市规划进行旧城改建或兴建经省政府批准的开发区需要收回该幅土地的；依照法律、法规需要收回土地的。原告为了更好的履行土地租赁合同，与其他几位自然人出资设立了锦屏汇源公司（即本案第三人），作为该合同的实际承租人。第三人对租赁土地进行了场坪，截止到2014年8月28日，被告锦屏国资公司出租给原告土地有20亩。2019年4月15日，原告委托第三人向被告递交书面《申请报告》，主要内容为：原告要求缴纳租金，具体租金金额由双方协商确定后一次性交清。2019年4月24日，被告分别向原告和第三人发出锦国资公司通(2019）7号、8号，《锦屏国资公司关于对胡剑平租赁三江镇红星桥宗枝坪土地终止合同的通知》，后被告于同年5月15日，以锦国资公司函（2019）14号《锦屏国资公司关于收回（关于对胡剑平租赁三江镇红星桥宗枝坪土地终止合同的通知）》的函，废止了上述锦国资公司通(2019）7号通知。2019年5月17日，锦屏国资公司，向原告胡剑平发出《锦屏国资公司关于对胡剑平租赁三江镇红星桥宗枝坪土地解除合同的告知书》，主要内容为：原、被告于2012年11月5日签订的《租赁合同》，被告已将土地交付原告使用，根据县委、县政府相关工作安排，现需对该租赁的土地，调整用途，被告将出租给原告的土地提前收回，现特通知原告，原告需在2019年8月19日前对该场地场坪代建工程费用及租金进行清算，所有建筑进行清场。同时查明：2019年3月21日，经锦屏县人民政府以锦府通（2019）36号文件，批复锦屏县自然资源局关于锦屏县三江镇红星桥宗枝坪宗地国有建设用地使用权挂牌出让方案，方案挂牌公示的用地性质为：物流仓储。 以上事实，有本案涉及的证据，当事人的陈述、答辩，及庭审笔录等为证，可以认定。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”结合本案，原告胡剑平与被告锦屏国资公司，经协商之后，签订了《银洞宗枝坪综合停车场土地(场地)租赁合同》，内容没有违反法律的规定，自签订之日成立，并已生效，对原、被告具有约束力。一、对锦屏国资公司解除合同告知书的内容进行分析，以及是否符合双方约定的问题。从被告锦屏国资公司于2019年5月17日对原告胡剑平送达告知书中的内容：“根据县委、县政府相关工作安排，现需对该租赁的土地，调整用途，被告将出租给原告的土地提前收回。”来分析，被告欲依据双方约定的内容来行驶“提前收回权”。原、被告在租赁合同中约定了被告能行驶提前收回权的情形：因国家能源、交通、水利等基础设施用地需要占用该幅土地；因国家国防建设需要占用该幅土地；政府批准的道路、管线工程、市政基础设施、大型基础设施建设项目需要占用该幅土地的；因国家建设重大项目需要占用该幅土地的；为实施城市规划进行旧城改建或兴建经省政府批准的开发区需要收回该幅土地的；依照法律、法规需要收回土地的。被告提供的证据未能证明有符合上述被告能行驶提前收回权的情形。同时原、被告在租赁合同中，约定被告使用租赁物进行车辆停放、仓储、物流等，锦屏县自然资源局挂牌出让宗枝坪土地的用地性质为仓储物流，两者用地性质基本相同，被告辩称该幅土地的用途已经调整的意见，本院不予采信。为此，未出现被告锦屏国资公司可以行使提前收回权的情形，故原告诉请确认上述告知书无效，本院予以支持。二、被告锦屏国资公司是否有权依据租赁合同行使解除合同权。首先，被告锦屏国资公司委托原告胡剑平对土地进行场坪，原告在对土地进行场坪施工前，未按约定，将施工内容和工程预算交由被告预审认定，且场坪工程未经验收以及未经审计部门审定工程决算，原告存在违约。原、被告在租赁合同，并未约定原告胡剑平存在上述违约，被告锦屏国资公司就有权解除租赁合同，故被告无权就此主张解除合同。其次，原、被告在租赁合同中，既约定了如何计算租赁费用，还约定了租赁费用的支付，但支付的金额为空白，且注明需扣除逐年应抵扣的原告垫付的代建工程费用（数额为空白），以上具体金额以补充合同为准。可见，原告胡剑平在向被告锦屏国资公司支付租金之前，需双方确认原告垫付的代建工程费用和逐年应该抵扣的数额，而双方没有就此达成一致或补充协议。为此，导致原告胡剑平未缴纳租金的责任，在于原、被告双方，故被告锦屏国资公司将责任归于原告胡剑平一方，并以此为由反诉请求解除合同，本院不予支持。三、原告胡剑平诉请被告锦屏国资公司继续履行已经交付的20亩土地租赁合同，是否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告胡剑平委托的第三人对土地进行场坪之后，实际租赁使用该租赁地，被告锦屏国资公司，未存在不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的情形。为此，原告胡剑平的该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）锦屏县国有资产经营有限责任公司于2019年5月17日向原告胡剑平发出的关于对胡剑平租赁三江镇红星桥宗枝坪土地解除合同告知书无效； 二、驳回原告（反诉被告）胡剑平的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）锦屏县国有资产经营有限责任公司的全部诉讼请求。 本诉的案件受理费60元，由原告（反诉被告）胡剑平负担60元；反诉的案件受理费60元，由被告（反诉原告）锦屏县国有资产经营有限责任公司负担60元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。 审 判 长  杨启德 审 判 员  刘建忠 人民陪审员  杨先德 二〇一九年十二月十三日 法官助理吴兰 书记员龙红杏