河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫16民终5649号上诉人（原审被告）：张其龙（曾用名张建立），男，1965年10月16日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：张大勇，河南老君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王欠文，女，1993年8月9日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：马江伟，河南梓晅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋进粮，男，1973年3月2日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：于建林，河南良承律师事务所律师。原审被告：宋豪飞，男，1998年8月23日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：于建林，河南良承律师事务所律师。上诉人张其龙因与被上诉人王欠文、宋进粮、原审被告宋豪飞房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省鹿邑县人民法院（2019）豫1628民初4378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人张其龙及其委托诉讼代理人张大勇，被上诉人王欠文的委托诉讼代理人马江伟、被上诉人宋进粮、原审被告宋豪飞的委托诉讼代理人于建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张其龙上诉请求：一审认定事实错误，请求撤销一审判决第四项，改判宋进粮返还王欠文购房款7万元。一二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：上诉人收到被上诉人王欠文的70000元后，第二天从银行取出65000元，加上手中现金5000元，凑够7万元交给了宋进粮，之后宋进粮在上诉人尾号为4275银行卡支付凭证上签字认可。宋进粮指示王欠文打款给张其龙，其结果应该由宋进粮承担。王欠文答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。被上诉人宋进粮、原审被告宋豪飞答辩称，一审事实认定清楚，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王欠文向一审法院起诉请求：1.解除与被告宋进粮、宋豪飞签订的两份房屋买卖合同；2.请求判令三被告返还购房款450000元；3.依法判令三被告承担因不能交付房屋违约金148500元（按总房款30%计算）；4.请求判令三被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年5月17日，王欠文与宋进粮签订房屋买卖合同书一份，合同约定：宋进粮将位于鹿邑县紫气大道西段路北景苑名城小区2号楼2单元606户商品房一套（建筑面积151.9平方米），房屋总价款495000元，分两次付清，首付房款450000元，剩余房款在被告协助原告办理房屋过户手续后并交清所有费用，原告向被告支付剩余房款45000元。如一方违约，需按总房款的两倍向对方支付违约金。王从军、张其龙在合同见证人处签名。合同签订当日，在宋进粮、张其龙指示下，原告将房款450000元，分两次转入宋进粮尾号为7278银行卡380000元和张其龙尾号为4275银行卡70000元，并由被告在支付凭据上签字认可，原告依据合同中的约定履行了付款义务。根据合同约定，该商品房应于竣工达到可装修入住条件时交付原告使用。2019年7月，宋进粮无法按合同约定向原告交房，原告得知房屋不能交付后，依法提出返还购房款及违约金的要求，被告拒绝。因被告无法按约定交付房屋，经双方协商，宋豪飞与原告签订一份房屋买卖合同，该合同没有签署日期。另查明，张其龙又名张建立。一审法院认为，本案的争议焦点是:1.涉案房屋买卖合同应否解除?2.宋进粮共收到涉案房款具体数额是多少?3.被告张其龙是否应当承担返还购房款的责任?4.原告请求的违约金有无合同及法律依据?5.原告要求宋豪飞承担返还购房款以及支付违约金有无事实及法律依据?房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。关于焦点一，王欠文与宋进粮于2018年5月17日签订房屋买卖合同书，案涉房屋已被其他人占有并进行装修，宋进粮无法按合同约定向原告交房，王欠文主张由于不能实现合同目的而要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。因被告宋进粮违约行为导致合同目的无法实现，王欠文要求解除2018年5月17日与宋进粮签订的房屋买卖合同书合法有据，予以支持。王欠文与宋豪飞签订房屋买卖合同后，双方均未提供证据要求对方按照合同约定履行相应的义务，该合同实际并未履行。原告要求解除合同，被告同意解除，予以准许。关于焦点二、焦点三，2018年5月17日，王欠文与宋进粮签订房屋买卖合同书后，原告与宋进粮、张其龙一起到金融机构，将首付购房款450000元按照被告宋进粮、张其龙安排转入宋进粮尾号为7278银行卡380000元，转入张其龙尾号为4275银行卡70000元，庭审中，宋进粮、张其龙对该事实予以认可。宋进粮愿意退回房款380000元。张其龙称收到房款的第二天，就将房款取出交给了宋进粮，宋进粮予以否认，张其龙未能举证证明将房款70000元交付给宋进粮的事实。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据上述法律规定，宋进粮应返还原告购房款380000元，张其龙应返还原告购房款70000元。关于焦点四，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。涉案房屋买卖合同书第七条约定，由违约方按照出售房屋价款的双倍金额作为违约金赔偿给对方。该条款对违约金的约定明显过高，本院予以适当调整，违约金按照同期银行一年期贷款利率4.35%予以计算。以450000元为基数，自2018年5月17日计至2019年8月21日（起诉之日），合计25066.88元。关于焦点五，通过庭审查明，原告与宋豪飞签订房屋买卖合同后，原告并未向宋豪飞支付购买房屋的价款，该合同实际并未履行，原告要求宋豪飞承担返还购房款以及支付违约金的请求，缺乏合同依据，其理由不能成立。综上，对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除王欠文与宋进粮2018年5月17日签订的房屋买卖合同书；二、解除王欠文与宋豪飞签订的房屋买卖合同书；三、宋进粮于判决生效之日起五日内返还王欠文购房款380000元；四、张其龙于本判决生效之日起五日内返还王欠文购房款70000元；五、宋进粮于本判决生效之日起五日内支付王欠文违约金25066.88元；六、驳回王欠文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4892.5元，由王欠文负担1000元，宋进粮负担3192.5元，张其龙负担700元。二审中，当事人未提交新证据。经二审查明的事实与一审查明的事实相一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，合同具有相对性。合同的相对性表现在主体的相对性、内容的相对性、责任相对性。责任相对性指违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。本案中，王欠文与宋进粮签订房屋买卖合同后，双方成立买卖关系。因房屋无法交付，王欠文有权要求与宋进粮解除合同，并有权要求宋进粮承担相应的违约责任。就款项支付问题，王欠文按照宋进粮要求将购房款分别汇入宋进粮、张其龙银行卡内。宋进粮作为房屋买卖合同当事人，负有返还房款的义务，王欠文也只能向宋进粮主张违约责任。而张其龙不是本案房屋买卖合同当事人，张其龙不应对王欠文承担违约责任，一审判决张其龙向王欠文承担违约责任不当，应予纠正。就7万元款项，宋进粮在承担责任后，可以与张其龙另行解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，但部分判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省鹿邑县人民法院（2019）豫1628民初4378号民事判决第一项、第二项、第五项及诉讼费承担部分；二、撤销河南省鹿邑县人民法院（2019）豫1628民初4378号民事判决第四项、第六项；三、变更河南省鹿邑县人民法院（2019）豫1628民初4378号民事判决第三项为：宋进粮于判决生效之日起五日内返还王欠文购房款450000元。四、驳回王欠文其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1550元，由宋进粮负担。本判决为终审判决。审判长  李水安审判员  李保利审判员  秦天鹏二〇一九年十二月二十三日书记员  郑 方