宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2018）宁0502民初3233号原告：张某，宁夏中卫市人，公务员，住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：武某，宁夏宝中律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：中卫市楚雄房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：9164050079990697XN。法定代表人：马某，公司董事长。委托诉讼代理人：丁某，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：李某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。原告张某与被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）、李某商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人武某、被告楚雄公司的委托诉讼代理人丁某到庭参加了诉讼，被告李某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司与李某为原告张某x小区x号楼x单元x室开具购房发票、办理房屋权属证书；2.请求依法判令被告向原告赔偿延迟办理产权证书违约金7185元（479000元×1.5%）；3.请求依法判令被告向原告返还装修押金3000元；4.请求依法判令被告向原告返还银行按揭贷款保证金29900元及资金占用利息5825.52元（29900元×6%÷360天×1169天，从2015年5月18日至2018年7月30日，后续资金占用利息计算至保证金全部返还之日）。以上共计45910.53元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月，原告与被告达成购买位于中卫市××区房协议，该房屋建筑面积113.76平方米，单价为4207.2元，总金额479000元。原告按约定将购房款全额支付给了被告。2015年5月18日被告收取原告银行按揭贷款保证金29900元。原告与被告于2016年8月1日签订了书面的《商品房买卖合同》。2015年6月12日被告将涉案房屋交付原告收取装修押金3000元，代收契税7179元，但至今未办理房屋产权证书。为此原告诉至本院。被告楚雄公司辩称，涉案房屋系楚雄公司与李某联合开发，楚雄公司只是收取李某办理开发手续费、土地使用费，不参与该楼盘的利润分配，涉案房屋从建造、建设资金的筹集及财务的盈亏均由李某负责，楚雄公司并未参与也并未管理，房屋的销售实际是由李某对外进行销售，楚雄公司只是向李某提供了售楼场所，并由楚雄公司向李某收取售楼场所的场地费用，房款等费用均由李某个人收取，楚雄公司并未就涉案房屋迟延办理房产证的违约责任事宜签订过任何合同，并未收取过原告的装修押金。据楚雄公司了解该押金由李某冲抵业主的物业费，因此楚雄公司不具有返还押金及承担赔偿经济损失的义务，对于原告的第四项诉求，保证金系李某收取，据代理人了解涉案楼盘税金由李某交纳后，整栋楼的保证金由李某向住户退还，楚雄公司并未收取该保证金，因此请求驳回原告的诉请。被告李某经本院依法传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供证据的认证如下：商品房买卖合同和现金交款单、个人贷款支付凭证，能够证明原告于2016年8月1日与楚雄公司、李某签订商品房买卖合同，原告向被告楚雄公司支付购房款共计479000元的事实，故对上述证据的证明效力予以认定；盖有中卫市应理新社区尚东名邸财务专用章的收据4份可以与上述证据均能够相互印证证明原告购买了涉案房屋，尚东名邸经办人李静向原告收取装修押金3000元、垃圾清运费300元、电费200元，并代收原告契税7179元及银行按揭贷款保证金29900元，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证明效力予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：中卫市沙坡头区x社区x区8号楼是由被告楚雄公司与李某在2014年2月份协议联合开发的建设项目。联合开发协议约定：被告楚雄公司以其出让的土地使用权作为出资，被告李某以楚雄公司的名义进行房屋建设，建设资金由被告李某自筹；联建项目由被告楚雄公司统一管理，被告李某向楚雄公司缴纳开发项目管理费；被告李某在开发建设过程中、房屋销售过程中和其他日常经营应遵纪守法，不得违法经营；联建项目建成后，物业由楚雄公司统一管理，被告李某必须将工程质保金、房屋物业维修基金等费用交给楚雄公司统一管理；联合开发协议还约定了其他事项。联合开发协议签订后，被告李某便自筹资金进行楼房建设，在建设过程中，被告李某以中卫市x区x小区的名义对外出售房屋，收取购房款。原告于2015年3月27日向被告楚雄公司支付首付款180000元整，于2015年5月6日支付299000元。2015年5月18日，原告又向尚东名邸售房部李静交纳办理银行按揭贷款保证金29900元。2015年6月12日，x小区售房部李静向原告收取契税7179元，房屋装修押金3000元、垃圾清运费300元、电费200元。同时将x小区x号楼x单元x室住房交付给原告装修入住。2016年8月1日，原告张某与被告楚雄公司、李某（作为代理人在合同中盖章）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买x小区x号楼x单元x室，建筑面积113.76平方米，单价每平米4207.2元，总价478611元。后由于原告购买的涉案房屋至今没有办理房屋产权证，为此原告诉至本院。本院认为：房地产开发企业是房地产开发和经营的主体。被告楚雄公司与李某联合开发x社区x号楼等楼盘，楼盘的开发和经营主体仍应为被告楚雄公司，联合开发协议约定被告楚雄公司允许被告李某销售房屋，且须以被告楚雄公司的名义进行开发建设和销售，原告提供商品房买卖合同也印证了被告楚雄公司就是楼盘的售房主体，故对于本案出售房屋引发的纠纷，被告楚雄公司与被告李某作为联合开发主体应当承担相应的民事责任。2016年8月1日，被告楚雄公司、李某与原告签订《商品房买卖合同》将x小区x号楼x单元x室住房出售给原告，原告以现金及按揭贷款的方式付清购房款后被告将房屋交付原告装修居住，但被告李某收取原告7179元的契税却没有与被告楚雄公司为原告办理房屋所有权证，故被告楚雄公司应当向原告出具购房发票并与被告李某共同为原告办理房屋所有权证。对原告要求二被告为其购买的××区住房开具购房发票并办理房屋所有权证的诉讼请求成立，本院依法予以支持。本案中，由于二被告的原因至今原告没有办理房屋权属证书，故二被告还应当依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，承担违约责任。因双方当事人没有约定延迟办理房屋权属证书应承担违约金的标准，现原告以购房款总额的1.5%主张违约金可以弥补其损失。故对原告要求被告赔偿延迟办理房屋权属证书违约金7185元的请求，本院予以支持。对被告楚雄公司辩称并未就涉案房屋迟延办理房产证的违约责任事宜签订过任何合同，不承担违约责任的意见，因不符合上述法律规定，本院不予采纳。被告李某在向原告交付房屋时收取原告装修押金3000元，按被告楚雄公司与被告李某签订的联合开发协议“联建项目建成后，物业由楚雄公司统一管理，被告李某必须将工程质保金、房屋物业维修基金等费用交给楚雄公司统一管理”的约定，被告李某应将收取的费用交给被告楚雄公司统一管理。原告装修房屋不存在违反物业管理规定的行为，故房屋装修押金的收取者李某和管理者楚雄公司应当共同将3000元装修押金退还原告。对原告要求被告返还装修押金3000元的请求，本院依法予以支持。同时，被告李某在向原告办理房屋按揭贷款时收取原告银行按揭贷款保证金29900元，因原告办理了房屋按揭贷款，故房屋按揭贷款保证金的收取者李某和管理者楚雄公司应当共同将29900元保证金退还原告。对原告要求被告返还银行按揭贷款保证金29900元的请求，本院依法予以支持。对原告要求被告承担资金占用期间及后续至保证金全部退还之日止利息的诉讼请求，经审查，因双方并未对何时返还该款项作出明确约定，但被告未向原告退还该保证金的行为给原告带来了利息损失，故本院以保证金29900元为基数，自原告立案之日2018年8月1日起按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算逾期利息，对其余部分本院不予支持。被告李某经本院依法传票传唤未到庭，不影响本院在查明事实基础上依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条、第一百三十条，《最高人民法院的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告张某开具购房发票，并在判决书生效之日起三十日内与被告李某共同为原告张某办理中卫市x小区x号楼x单元x室住房的房屋所有权证；二、被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司、李某于本判决生效后十日内共同向原告张某支付延迟办理房屋所有权证书的违约金7185元；三、被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司、李某于本判决生效之日起十日内共同退还原告张某房屋装修押金3000元；四、被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司、李某于本判决生效之日起十日内共同退还原告张某银行按揭贷款保证金29900元，2018年8月1日之后的利息，以保证金29900元为基数，按年利率4.35%计算至保证金退还之日止；五、驳回原告张某的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取524元，由原告张某负担66元，被告中卫市楚雄房地产开发有限责任公司、李某共同负担458元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 刘保宇 二〇一八年十月十八日书记员 沈丽丽本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。