文书内容江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0582民初6147号原告：王正，男，1962年出生，汉族。原告：朱锡玲，女，1962年出生，汉族。被告：张家港东方保利置业有限公司，住所地张家港经济开发区（国泰北路1号）。法定代表人：邵建国，总经理。委托诉讼代理人：钱锦秋，江苏剑桥颐华（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱志伟，江苏剑桥颐华（张家港）律师事务所律师。原告王正、朱锡玲与被告张家港东方保利置业有限公司（以下简称东方保利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后，适用简易程序审理，后依法转为普通程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理，并于2019年12月5日组织双方进行了质证。原告王正、朱锡玲及被告东方保利公司的委托诉讼代理人钱锦秋、钱志伟到庭参加诉讼并参加了质证。本案现已审理终结。原告王正、朱锡玲向本院提出诉讼请求：1、被告对案涉房屋三楼层高违约行为赔偿原告258000元；2、被告退还原告赠送的三楼南露台房款23803.12元；3、被告继续按2013年5月8日双方所签补充协议在一个月内清理宅院，达到广告、合同约定以及与样板房一致的宅院地坪标高，然后交付原告使用；4、被告支付原告承诺的住宅内未有相关电器设施等的补偿款3000元；5、原告收房后要卖掉该住宅，被告配合原告完成更名手续；6、被告向原告支付按每日万分之3.5计算的逾期交房违约金。7、诉讼费用由被告承担。审理中，原告王正、朱锡玲将诉讼请求变更为：1、被告继续履行《商品房买卖合同》，按合同约定向原告交付位于张家港市产；2、被告对上述房产三楼层高不足的违约行为赔偿原告500889元；3、被告退还原告赠送的三楼南露台房款23803元及实际面积与合同约定面积差额部分的房款28671元；4、被告赔偿原告清理未完工宅院的费用50000元，由原告对未完工的宅院自行清理；5、被告支付原告住宅内未有开关等电器设施的补偿款3000元；6、被告赔偿原告逾期交房违约金（自2013年12月31日起至实际交房之日止以合同价款415万元为基数，按每日万分之3.5计算）。事实和理由：一、三楼卧室层高2.8米，净高2.68米，位于卧室入口关键位置，依据水桶理论整个卧室将以此2.68米净高拉平，构成整个2.68米净高的有整个卧室顶、走廊顶、楼梯顶三块面积。卧室总面积加上走廊、楼梯实际套内面积为32平方米，除以0.75折算成建筑面积是43平方米，2.8米层高涉案普通住宅单价如果以2.9米层高的同时期同区域小高层单价6000元/平方来计算是258000元，原来高档别墅12000元/平方米乘43平方米是516000元，之差258000元应该由被告进行赔偿。二、原告于2014年1月3日、1月6日、1月11日先后三次去售楼处收房均未见到被告的任何工作人员为业主按照合同第十二条约定履行住宅交付手续。甚至2014年1月11日被告关了售楼处，业主们要求物业电话催其出面被告也拒绝出面交房，直到2014年2月26日距离被告逾期交房60日原告可以解除合同还剩2天，别墅业主去被告办公室要求按合同第十二条约定收房，被告因拿不出相关一系列证明文件，只同意一周之内出示和提供。被告总经理吕伟庆签下“手写部分是双方讨论的结果”，结果石沉大海，被告均无任何通知收房信息。按照合同第十二条约定和第十条约定，被告构成逾期交房。原告与被告于2013年5月8日签订补充协议，就住宅交付与接受的时间先后顺序以及交付状态均有明确约定，被告违反两项合同约定，既没有苏园交付状态合同约定的宅院泥土土方和水泥地坪，也没有对宅院安全隐患重重的陷阱进行任何依协议履行的清理，原告一年十几封催房函也无济于事，直到五年多后的今天也没有交付住宅，被告构成逾期交房。原告调查了城建档案馆，发现被告没有宅院的设计、施工、竣工、验收等一系列图纸和文件，不符合《建设工程质量管理条例》等相关法律法规国家住宅交付使用的法定条件。被告东方保利公司辩称：1、同意继续履行合同，但未能按约收房的责任在于原告，对原告主张的逾期交房违约责任不予认可；2、案涉房屋三楼的层高符合合同约定，不存在层高不足的问题，对原告主张的层高不足的违约责任不予认可；3、案涉房屋按套计价出售，对原告主张的退还三楼南露台房款23803元及实际面积与合同约定面积差额部分的房款28671元的诉请均不予认可；4、根据2013年5月8日的《委托协议书》，原告完成收房后，被告才有义务清理宅院，现清理宅院的条件未成就，对原告主张的赔偿清理宅院费用50000元不予认可；5、被告交付的房屋室内本身自带电线、开关等设施，对原告主张的补偿费用3000元不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实与证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定如下：2012年11月8日，王正（买受人）与东方保利公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号Y2012008137），合同约定东方保利公司向王正出售位于张家港市商品房。合同第三条约定，商品房层高为3米，住宅建筑面积共353.18平方米。合同第五条约定按套计算该商品房价款，住宅单价每平方米/元，金额415万元。合同第六条约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第2种方式进行处理：1、双方自行约定（无约定）。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，……。该商品房的实际层高低于第三条约定层高，其误差值超过国家有关规范、标准允许误差值的，出卖人承担下列责任/。第九条约定，出卖人应当在2013年12月30日前，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，并取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》。2、……。第十条约定，出卖人逾期交房的，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之7（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十二条约定，商品房达到第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人按第十条约定承担。附件七，合同补充协议第10条约定，买受人在房屋勘验交接时，如发现房屋存在质量瑕疵或质量问题，按以下原则处理：买受人应当在验收文件上批注发现的质量瑕疵或质量问题并签署房屋验收单，不得以此拒绝交接。王正、朱锡玲于2012年10月27日、2012年11月8日、2012年12月12日、2012年12月28日、2013年1月4日、2013年1月15日、2013年5月8日分别向东方保利公司支付房款10万元、40万元、100万元、50万元、60万元、105万元、50万元，共计415万元。东方保利公司于2013年12月30日取得案涉房屋的《张家港市商品房住宅交付使用通知书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。东方保利公司向王正、朱锡玲发出入伙通知书、交房通知书、房款结算明细清单，通知王正、朱锡玲于2013年12月30日开始交房，因业主众多，可以在2014年1月12日前来售楼部办理相关手续。房款结算明细清单载明“预测面积353.18平方米，实测面积为350.74平方米，面积差-2.44平方米，房屋单价11750.38元，应补房款-28671元”。2014年1月3日，王正、朱锡玲对涉案房屋进行验房，以房屋三楼部分层高未达3米、房屋存在质量问题、未能提供相关证明文件等为由，拒绝收房。2014年1月3日、1月6日，王正、朱锡玲两次向东方保利公司邮寄《拒绝收房催告函》，认为其与其他别墅业主在验房时发现东方保利公司未能提供交房所需的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等相关证件，同时发现房屋存在三楼层高与合同约定的3米层高严重不符（只有2.8米左右）、没有赠送南北阳台、房间不通电、院内地面高度与承诺的及样板房不一致等问题，由此造成的延期交房的后果应由东方保利公司负全部责任。2014年1月11日，王正、朱锡玲等业主到东方保利公司售楼部收房，未见到东方保利公司的工作人员，苏园小区的物业公司江苏福田物业管理有限公司在业主签名的材料上盖章确认该事实。2014年3月3日至2014年9月25日间，王正、朱锡玲多次向东方保利公司邮寄催告函，催促东方保利公司对层高不足进行整改，交付符合国家住宅规定、合同约定的房屋。另查明，本院在（2015）张民初字第00002号案件审理中，组织双方到现场测量，案涉房屋三楼部分主卧、走廊、楼梯层高为2.8米，该部分面积为19.8㎡。案涉房屋建筑面积为350.74平方米，东方保利公司同意按王正、朱锡玲主张的系数0.75折算实用面积，折算后实用面积为263.06平方米。2014年6月11日，张家港工商行政管理局针对许建锋及王正、朱锡玲的投诉进行了调查，并作出张工商案[2014]00238号《行政处罚决定书》，认定被告以销售人员口头讲解、散发单页印刷品和图册印刷品等方式，向包括原告在内的购房者明确告知N1户型住宅三楼南、北露台赠送全部面积。根据张家港市房产测绘队2014年4月15日出具的“情况说明”及当事人确认的“苏园小区N1户型已出售三楼阳台面积及款项明细表”，N1户型住宅三楼北露台未计入住宅建筑面积，N1户型住宅三楼南露台按阳台标准计入住宅建筑面积，已出售的七套N1户型住宅单独地上三层阳台面积合计13.02平方米，当事人已收取的该部分房价款计166621.84元。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》等相关规定，对东方保利公司作出罚款180000元的行政处罚。上述事实，有商品房买卖合同、发票、催告函、勘查笔录、住宅质量保证书、住宅使用说明书、张家港市房产测绘队的房屋产权登记查勘示意图、面积计算报告表、建筑面积测量分层比较图、行政处罚决定书、当事人陈述等证据证实。对当事人有异议的证据，本院作如下认定：原告提交的徐静、吴金龙与东方保利公司签订的《商品房买卖合同》，顾晓飞、袁邵云与东方保利公司签订的《商品房买卖合同》，被告认为该两份合同与本案无关。本院认为，该两份合同与本案无关，不能作为证据使用。原告提交的2013年5月8日签订的《委托协议书》，被告对协议书中的手写添加内容不予认可。本院认为，被告在协议书上盖章系对协议全部内容的认可，在被告未能证明手写添加内容系事后添加的情况下，本院对委托协议书的真实性予以确认。原告提交的2014年1月11日有部分业主签名、并有江苏福田物业管理有限公司苏园物业服务中心盖章的材料，被告对真实性不认可，同时认为上面也没有原告的签名，与原告无关。本院认为，该份材料上盖有苏园物业公司的印章，对其真实性可以确认。原告提交的杨文、鞠利强等人签名的证明文件6份，被告认为上述人员均未出庭作证，对真实性无法确认。本院认为，上述人员均未到庭，本院对证明文件的真实性无法确认，不能作为证据使用。原告提交的2014年2月26日的“会谈纪要”，被告对手写添加内容不予认可，并认为，会谈纪要上没有原告的签名，与原告无关。本院认为，从形式上看，原告提交的会谈纪要系复印后加盖了被告的红色印章，手写添加内容也均为复印，充分说明被告认可复印件上包括手写添加内容在内的全部内容，且被告在（2015）张民初字第00002号案件审理中，明确表示对会议纪要的真实性无异议，本院对会谈纪要的真实性予以确认。原告提交的2014年3月3日至9月25日的多份《催告函》，被告认为没有收到，即使收到，对催告函的内容也不予认可。本院认为，原告提交的证据可反映催告函的邮寄地点系被告的办公地点，信件均已妥投，可以认定被告已收到该催告函，可以作为证据使用。原告提交的售楼处照片、模型照片，被告对其真实性不予认可。本院认为，原告庭审中当庭对售楼处照片的拍摄时间进行了演示，反映拍摄时间是2014年1月3日，被告也未提交证据证明原告提交的模型照片与售楼处的实际模型不一致，本院对原告提交的相关照片真实性予以确认。对双方有争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院作如下认定：一、合同附件七中补充协议第10条是否属于无效格式条款？原告认为，该条款是格式条款，被告未与原告协商及提请原告注意就免除被告责任，加重原告责任，排除了原告按合同约定收房的权利，该条款应属无效。本院认为，合同附件属合同条款的补充，附件七中补充协议第16条明确：“合同与本补充协议不一致的，以本补充协议为准”；第17条明确：“买受人签订本合同时，已经仔细阅读所有条款和已知晓补充协议的法律含义”。房屋买卖系买房人的重大事项，审慎交易是买房人应当具有的注意义务，原告以未被提醒注意该条款约定的抗辩不能成立。补充协议第10条约定了如交房后有严重质量问题的，可参照合同第十七条第2款退房，故该条款并未单方免除卖房人责任，加重买房人责任，不属于无效格式条款。二、被告是否存在逾期交房的违约事实？本院认为，被告已于2013年12月30日取得案涉房屋的《张家港市商品房住宅交付使用通知书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，在案涉房屋具备交付条件的情况下，被告向原告发出交房通知书的行为，证明其正在履行交房义务，未违反合同约定。原告收到交房通知书后，以房屋存在质量问题及被告拒不提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等为由，明确表示拒绝收房，其行为构成对交房通知书的否定。被告此后未在交房通知书记载的交房时间、地点等候原告前往办理交房手续，并无过错。根据合同附件七补充协议第10条，“买受人在房屋勘验交接时，如发现房屋存在质量瑕疵或质量问题，按以下原则处理：买受人应当在验收文件上批注发现的质量瑕疵或质量问题并签署房屋验收单，不得以此拒绝交接”。合同该附件与合同具有同等法律效力。根据上述合同内容，原告以房屋存在质量问题为由，拒绝收房，亦不符合合同约定。案涉房屋未能如期交付并非被告所致，原告称被告逾期交房构成违约的事实与理由不能成立，本院对原告主张的逾期交房违约金不予支持。三、案涉房屋三楼局部区域层高不足3米，是否构成违约？如构成违约，被告应承担何种违约责任？本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定案涉房屋层高为3米，应理解为每层层高均为3米。经测量，案涉房屋三楼局部区域层高为2.8米，不符合层高3米的约定，但符合《住宅设计规范》关于层高的最低要求。三楼层高2.8米的区域实用面积为19.8㎡，该部分面积在房屋总面积中所占比例较小，不构成根本违约，但层高不足致可使用空间减少，损害了原告的利益，被告的行为构成违约，应当承担相应的赔偿责任。《房屋买卖合同》第六条约定，房屋实际层高低于第三条约定层高的，其误差值超过国家有关规范、标准允许误差值的，出卖人承担下列责任/。从该条约定可看出，双方对房屋层高不足的违约责任并没有明确约定，法律对层高不足问题亦未有明确规定，因层高不足对原告实际可用的空间造成影响，可以按照合同约定的房价乘以相应的误差比例确定损失（按实际使用面积核算），经核算，原告的损失为20824.15元（××415万元=20824.15元），被告对该损失应予赔偿。四、被告应否退还原告实际面积与合同约定面积差额部分的房款28671元？被告是否向原告收取了三楼南露台面积的房款23803元？原告认为，合同约定面积为353.18平方米，实际面积为350.74平方米，少了2.44平方米，按合同约定的单价11750.38元/平方米计算（415万元÷353.18平方米），被告应退还原告房款28671元。被告认为，案涉房屋按套计价出售，对原告的该项诉请不予认可。本院认为，合同约定案涉房屋按套计价出售属实，但被告于2013年12月发给原告的“房款结算明细清单”中，明确载明“预测面积353.18平方米，实测面积为350.74平方米，面积差-2.44平方米，房屋单价11750.38元，应补房款-28671元”，其行为构成对按套计价的否定，故应按实际面积进行计价，被告应退还原告面积差部分的房款28671元。原告认为，张家港工商行政管理局的《行政处罚决定书》已认定被告对三楼南露台收取了房款，包括原告在内的7套N1户型三楼南露台面积合计13.02平方米，收取房款166621.84元，被告应退还原告其中的七分之一即23803元。被告认为，案涉房屋按套计价出售，不存在多收房款的情况，行政处罚决定书与本案无关。本院认为，据前所述，被告按套计价出售的意见不成立，应按实际面积计价。被告在售房时承诺赠送三楼南露台面积，张家港工商行政管理局在处理投诉案件中已查明，被告向包括原告在内的7户购买N1户型的业主收取了三楼南露台的房款计166621.84元，被告的行为与双方的约定不符，原告主张将其中的七分之一即房款23803元退还，有事实依据，本院予以支持。五、被告是否应赔偿原告清理宅院的费用50000元及支付住宅内未有开关等电器设施的补偿款3000元？原告认为，原、被告双方于2013年5月8日签订了一份《委托协议书》，约定由原告委托被告寻找土方公司，在交房后原告收房前，将案涉商品房的宅院完全清理至地下室室内地坪标高，所有费用原告不再支付，现原告要求由被告承担清理费用50000元，由原告自行清理。被告认为，其承诺清理宅院是在原告完成收房后的义务，现条件不成就，原告的该项诉请不应得到支持。本院认为，宅院土方回填并非案涉房屋买卖合同项下约定的权利义务条款，双方签订《委托协议书》，双方之间形成委托合同关系，本案是商品房预售合同纠纷，原、被告之间因委托合同产生的纠纷，与本案无关，本案不予理涉。原告认为，案涉房屋没有铺设开关等电器设施，依据“会谈纪要”第8条，要求被告补偿3000元。被告认为，被告交付时肯定会交付符合约定和规定的房屋，对该项诉请不予认可。本院认为，2014年2月26日的“会谈纪要”第8条载明“每户室内均不通电、无插座、无照明，许多应安装灯头插座处只有大小不一的黑洞，……”，在该条下方单独备注了“补3000元”，该内容对被告具有约束力，被告应按约定补偿原告3000元，本院对原告的该项诉请予以支持。综上，本院认为，原告王正、朱锡玲与被告东方保利公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告主张被告继续履行合同，并向原告交付位于张家港市产，被告亦予认可，本院予以支持。关于原告提出的三楼层高不足应赔偿500889元的诉讼请求，本院认为，三楼局部区域层高不足构成违约，可以按照合同约定的房价乘以相应的误差比例确定损失，本院认定被告应赔偿损失20824.15元。关于原告提出的被告应退还赠送的三楼南露台房款23803元、退还实际面积与合同约定面积差额部分的房款28671元、补偿铺设开关等电器设施的费用3000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。因案涉房屋未能如期交付并非被告所致，本院对原告主张的逾期交房违约金不予支持。原告主张的宅院清理费用50000元，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、原、被告继续履行双方于2012年11月8日签订的《商品房买卖合同》，被告张家港东方保利置业有限公司于本判决生效后20日内将张家港市产（建筑面积350.74平方米）交付给原告王正、朱锡玲，并配合原告王正、朱锡玲办理房屋产权登记手续。二、被告张家港东方保利置业有限公司于本判决生效后20日内，赔偿原告王正、朱锡玲因房屋三楼局部区域层高不足造成的损失20824.15元。三、被告张家港东方保利置业有限公司于本判决生效后20日内，退还原告王正、朱锡玲三楼南露台房款23803元。四、被告张家港东方保利置业有限公司于本判决生效后20日内，退还原告王正、朱锡玲实际面积与合同约定面积差部分的房款28671元。五、被告张家港东方保利置业有限公司于本判决生效后20日内，支付原告王正、朱锡玲补偿款3000元。六、驳回原告王正、朱锡玲的其他诉讼请求。案件受理费34978元、保全费5000元，合计39978元，由原告王正、朱锡玲负担39110元，由被告张家港东方保利置业有限公司负担868元。被告负担部分限其于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（户名：张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港分行营业部，账号：50×××76）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76），预交上诉案件受理费。审 判 长  樊逸峰人民陪审员  张 楠人民陪审员  黄元元二〇一九年十二月十日书 记 员  沈 云