四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1902民初5476号 原告黄忠友，男，生于1959年1月16日，汉族，大专文化，个体工商户，住成都市锦江区。 委托代理人谭中华，四川法尊律师事务所律师。 原告莫方勤，女，生于1963年4月14日，汉族，高中文化，居民，住四川省达州市通川区。 委托代理人谭中华，四川法尊律师事务所律师。 被告粟一峰，男，生于1970年11月17日，汉族，高中文化，个体工商户，户籍地四川省大邑县,现住四川省巴中市兴文经济开发区。 原告黄忠友、莫方勤与被告粟一峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后。依法由审判员万明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄忠友、莫方勤的委托代理人谭中华，被告粟一峰等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄忠友、莫方勤诉称：位于间门市（建筑面积共计233.6㎡）、2号楼负一层（建筑面积共计946.8㎡）,系原告黄忠友、莫方勤共有。2014年12月5日,原告和被告签订《房屋租赁合同》,原告将涉案房屋出租5年给被告经营家具,租金如下:2014年12月5日-2015年12月4日第一年度20万元,2015年12月5日-2016年12月4日第二年度21万元,2016年12月5日-2017年12月4日第三年度22.05万元,2017年12月5日-2018年12月4日第四年度23.152万元,2018年12月5-2019年12月4日第五年度24.31万元；二、被告要按时支付租金,否则按日5‰标准支付违约金。2019年9月10,双方协商解除租房合同。截止现在,被告欠第四年度租金81520元（备注:第四年度已支付15万元）,欠第五年度内截止2019年9月10日期间（计279天）租金185821.6元。综上,依据《合同法》之相关规定,原告为了维护自己合法权益,特提起诉讼，请求：一、被告向原告支付2017年12月5日至2018年12月4日期间的房屋租金81520元,并支付违约金（按日5‰标准,支付期间为2018年12月5日至租金清偿日）；二、被告向原告支付2018年12月5日至2019年9月10日期间（计279天）的房屋租金185821.6元,并支付违约金（按日5‰标准支付期间为2019年9月11日至租金清偿日）；三、被告承担案件受理费。 被告粟一峰辩称：2018年我付了15万元，已经付清了，2018年的租金是分三次付的，2017年12月14日付5万元、2018年3月10日付5万元、2019年2月3日付款之前就说的租金减少，原告说好的给付5万元就不再给了，2018年的租金协商只是15万元，实际2018年的租金已经付清。2018年协商2019年房屋租金每个月1万元。2019年退房的时候我要求扣减1万元保证金、还有几千元处理防水的费用，最后原告非要9万元，原告说保证金不退，就没有达成协议。 经审理查明,原告黄忠友、莫方勤将其共有的位于巴中市巴州区间门市（建筑面积共计233.6㎡）、2号楼负一层（建筑面积共计946.8㎡）租赁给被告粟一峰使用,2014年12月5日,原告和被告签订《房屋租赁合同》,约定租期为5年（2014年12月5日至2019年12月4日）；租金如下:第一年度（2014年12月5日-2015年12月4日）年租金20万元,在签订合同当日内一次性付清；从第二年度（2015年12月5日-2016年12月4日）起在每年上一年度基础上逐年递增5%，第二年度租金为21万元,第三年度（2016年12月5日-2017年12月4日）的租金22.05万元,第四年度（2017年12月5日-2018年12月4日）的租金23.152万元,第五年度（2018年12月5日-2019年12月4日）的租金24.31万元。被告要按时支付租金,否则每天按年租金的5‰标准支付违约金。签订该房屋租赁合同时，被告支付原告保证金1万元，租赁期满后，若被告不续租，退租时交清已发生的水电等相关费用后退还保证金。原告对房屋装修不作任何补偿。 签订租赁合同后，被告向原告支付保证金1万元。被告租赁房屋后经营家具，租赁期间，前三年被告均能按约定向原告支付租金。2018年由于市场因素，被告经营的家具生意不景气，便未按约定向原告支付房屋租金，被告亦谋划另在他处租赁房屋经营家具。被告庭审中提供的2019年2月2日原告黄忠友与被告的通话内容证实，双方认可2018年度被告已支付租金10万元，被告要求按每月1万元交付租金，原告未同意，原告要求被告如果2019年继续租房屋至租期满每年租金按15万元计算，在2019年春节前再支付5万元，2018年度的租金按15万元结算清楚，2019年的租金本应在2018年12月底付清，原告要求春节后付清2019年度的租金。原告在通话中还提到同意被告少交2017年12月5日至2018年12月4日的租金8万元，被告在通话中对原告的要求表示同意。事后，被告按约定于2019年2月3日通过银行转账向原告再支付租金5万元。2019年9月10日被告提前解除租赁关系，并向原告交付租赁的房屋。本案审理中，原告主张被告未按口头约定在春节后支付2019年度的租金15万元，减少租金的条件未达成。被告主张在交付房屋时原告要求被告支付2019年度的租金9万元，因被告要求扣减保证金1万元及2018年处理防水的工资2500元，双方未达成协议。 上述事实，有原、被告的陈述，原、被告的身份信息，《房屋租赁合同》，房屋产权登记信息，录音光碟及整理的文字资料等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。本案原告黄忠友、莫方勤将其所有的房屋租赁给被告粟一峰，双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，本院予以认可。合同签订后，被告按照合同的约定向原告付清了前三年度的租金。2018年由于市场因素，被告经营的家具生意不景气，缺乏资金便未按约定向原告支付房屋租金，事后被告要求协商下调租金，通过被告提供的其与原告黄忠友通话记录证实原、被告达成若2019年被告继续租赁房屋，每年租金按15万元计算，在2019年春节前支付资金5万元，2018年度的租金15万元则结算清楚，事后被告按约定在春节前向原告支付租金5万元，且继续租赁房屋，原被告对原合同的约定2018年度的租金进行了变更其约定并不违反法律规定，本院予以认可，被告履行了变更后合同约定的义务，原告现按原合同约定要求被告给付2018年度其余部分租金的请求，本院不予支持。 2019年2月2日原被告协议被告继续租赁房屋，租金每年按15万元计算，并要求被告在春节后想办法付清，事后，被告未按约定支付租金，且在2019年9月提前解除合同，原告亦提前接受租赁房屋，应当视为原被告对提前解除合同达成协议。现原告要求按原合同约定的标准计算2019年度的租金，但从被告实际履行租金情况，2017年12月5日至2018年12月4日的租金8万元，原告同意被告少交租金8万元，2018年租金亦是按15万元计算，故结合本案实际情况，本院酌情认定2019年的租金按15万元的标准计算，2019年9月10日原被告已解除租赁合同，原告亦接受租赁房屋，2019年度的租金应计算至原告接受房屋时为止，其租金应为114658元(150000元×279/365)。 被告未按约定向原告付清租金，应视为被告违约，应当承担违约责任，原告主张支付违约金计算实际从2019年9月11日起开始计算，本院予以支持，但其标准约定按日5‰进行计算，明显高过，本院酌情其标准按年利率24%进行计算。 被告主张的退还保证金1万元及扣减2018年处理防水的工资2500元，被告未提起诉讼，本案不予处理，被告可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 被告粟一峰在本判决生效后十日内向原告黄忠友、莫方勤支付下欠2019年度的租金114658元及违约金（违约金的计算方式为：以114658元为基数，自2019年9月11日起至付清之日止，按年利率24%进行计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5310元，减半收取2655元，由被告粟一峰原告负担1297元，原告黄忠友、莫方勤负担1358元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员  万 明 二〇一九年十二月二十日 法官助理  扈 丹 书 记 员  王梓淇