宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2019）宁0402民初6356号原告（反诉被告）：岳国辉，男，1979年9月25日出生，汉族，住宁夏固原市。委托诉讼代理人：岳玉琴，女，1970年10月29日出生，汉族，系原告姐姐，宁夏固原市原州区宁源小区3-4-501室。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：固原鑫牛商贸有限责任公司。法定代表人：牛宏岐，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：周宇鹏，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：海彦军，男，1962年3月20日出生，回族，系该公司员工，住宁夏固原市。代理权限为特别授权。原告（反诉被告）岳国辉与被告（反诉原告）固原鑫牛商贸有限责任公司（以下简称固原鑫牛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）岳国辉及其委托诉讼代理人岳玉琴，被告（反诉原告）固原鑫牛公司的委托诉讼代理人周宇鹏、海彦军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）岳国辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2012年4月24日签订的《房屋租赁合同》、2014年12月4日签订的《房屋租赁补充协议》、2015年5月18日签订的《房屋租赁转租协议》；2.判令被告返还原告房屋租赁期内的租房押金600000.00元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年4月24日，被告固原鑫牛公司与承租人王立科签订了一份《房屋租赁合同》，被告将其名下位于固原市××区，建筑面积为4036.11平方米的房屋出租给王立科，租赁期限10年，自2012年5月10日起至2020年7月31日止（含81天装修免租期），租赁期内总押金600000.00元，房屋用途为宾馆、餐饮等，同时对其他权利义务进行了明确约定。合同签订后，被告收取了押金及租金，交付了房屋，王立科等人用房屋开办了固原胜丰假日酒店有限公司。2014年12月4日，被告与王立科签订了《房屋租赁补充协议》，2015年5月18日，由王立科、原告及被告签订了《房屋租赁转租协议》，约定在保持原合同权利义务不变的情况下，承租人由王立科变更为原告，原告仍将房屋用于经营固原胜丰假日酒店。原告承租房屋后，按时交付租金，履行合同义务，但房屋存在漏水、无消防通道、管道不通及电路安全隐患等问题，导致酒店被固原市消防支队经济技术开发区大队多次下发责令整改通知书并停业整顿。现因原告负债总额高达760余万元，原告的所有财产均已被人民法院冻结，宾馆也入不敷出，经营困难，无法继续经营，故要求解除合同，退还租房押金。被告（反诉原告）固原鑫牛公司辩称，一、被告向承租人交付房屋时，房屋状况符合合同约定，被告已全面履行合同义务，不存在违约情形，合同中约定房屋交付后由承租方维护并承担费用；二、原告请求解除合同的诉讼请求不符合合同约定和法律规定，合同应当继续履行，原告在转租时对房屋各楼层的状况完全掌握，对合同内容完全知悉，且愿意遵守。原告诉称屋顶漏水、暖气管道上下水不能正常使用及部分房屋电路不安全的问题，是房屋交付原告使用过程中出现的问题，应由原告自行维修。综上所述，被告全面履行了合同义务，没有违约行为。部分房屋没有消防通道，原告在承租时完全知情，如果原告被消防部门责令整改，应属于原告自行申请办理的事宜。被告要求原告继续履行合同，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）固原鑫牛公司向本院提出反诉请求：1.判决原告支付被告房屋租金818000.00元；2.判决原告支付违约金40082.00元（818000.00元×10/10000×49天），并支付至租金付清日的违约金为止；3.案件反诉费由原告负担。事实及理由：2012年4月24日，被告与王立科签订《房屋租赁合同》，被告将涉案房屋出租给王立科，租赁期限十年，自2012年5月10日起至2022年5月9日止，租金第一年420000.00元，以后每年租金按上一年度房屋租金递增10%，每年7月31日前一次性支付下一年度租金，合同签订当日，王立科交付了600000.00元押金，约定在合同届满双方没有争议和遗留问题时退还承租人。2014年12月4日，双方又签订《房屋租赁补充协议》，约定承租人违反合同约定不能在每年7月31日前按时交清下年度租金，每逾期一日按照应付租金万分之十向出租人支付违约金。合同签订后，被告对合同约定的维修事项进行了维修，经双方验收后，交付给承租人。2015年5月18日，原告、被告及王立科签订了《房屋租赁转租协议》，约定王立科将房屋全部转租给原告，被告在原告接受原合同的情况下接受转租，原合同内容对原告全部有效，原告承担原合同义务享有合同权利。按照合同约定，2019年5月10日至2020年5月9日的租金为818000.00元，应于2019年7月31日前一次性付清，原告至今不予支付。原告（反诉被告）岳国辉辩称，不同意支付房屋租金818000.00元，因为房屋租金是提前交付的，被告主张的应为2019年7月31日至2020年7月30日的租金，在2019年7月31日之前的二十日原告已通知被告，不继续租赁房屋，所以原告不应当承担房屋租赁费，既然没有租赁费，也就没有违约金，所以原告不同意被告的所有反诉请求。原告已没有能力承担房屋租金，并且涉案房屋的消防设施不完善，消防部门多次要求原告停业整顿，所以原告要求解除合同。原、被告依法向本院提交了证据。本院对原告提交的证据认定如下：1.《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》及《房屋租赁转租协议》来源形式合法，内容客观真实，能够证明原告与被告就涉案房屋签订了租赁合同，对房屋出租事宜进行约定的事实，予以采信；2.《责令限期改正通知书》、《行政处罚决定书》及《宁夏非税收入一般缴款书》来源形式合法，内容客观真实，证明涉案房屋存在消防安全违法行为，被固原市公安消防支队经济技术开发区大队行政处罚的事实，予以采信；3.固原市原州区人民法院（2019）宁0402执786号执行通知书、固原市原州区人民法院（2019）宁0402执786号财产报告令、民事起诉状（原告为宁夏固原农村商业银行股份有限公司）及《手机短信截屏》，经本院核对属实，能够证明原告欠宁夏固原农村商业银行股份有限公司借款本金4900000.00元及利息，被本院强制执行的事实，予以采信；4.民事诉状（原告为宁夏德立信老百姓医药有限责任公司）、民事诉状（原告为白建勤）及《手机短信截屏》，经本院核对属实，能够证明原告向宁夏德立信老百姓医药责任有限公司借款300000.00元，为王立科担保向白建勤借款500000.00元，被起诉至本院的事实，予以采信；5.（2017）宁0402民初365号民事调解书经本院核对属实，能够证明原告向李勇借款100000.00元的事实，予以采信；6.《手机短信截屏》经本院核对属实，能够证明原告向郭建元借款200000.00元，被郭建元起诉至本院的事实，予以采信，倪海起诉的被告为固原创收投资有限责任公司而非本案原告，该证据与本案无关联，不予采信；7.《不动产登记信息查询单》，能够证明原告名下的两套房屋已经被人民法院查封的事实，予以认定；8.《收款收据复印》及《证明》能够证明王立科已将600000.00元押金权利转让给原告的事实，予以认定；9.《传唤证》、《建设银行手机短信截屏》原告信用卡还款信息及原告涉嫌犯罪与本案的租赁合同关系没有必然联系，与本案没有关联性，不予采信。被告提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》及《房屋租赁转租协议》来源形式合法，内容客观真实，能够证明被告与原告就涉案房屋签订了租赁合同，对房屋出租事宜进行约定的事实，予以采信；《书面申请》能够证明原告通过书面申请提出对涉案房屋进行装修改造，被告自认同意的事实。本院经审理认定事实如下：2012年4月24日，被告固原鑫牛公司与案外人王立科签订了《房屋租赁合同》，将其位于固原市××区，建筑面积为4036.11平方米的房屋出租给王立科用于经营宾馆及餐饮，房屋租赁期限10年，自2012年5月10日起至2020年7月31日止（含81天装修免租期），第一年租金为420000.00元，以后每年租金在上一年度房屋租金的基础上递增10%，每年7月31日前一次性支付下一年度租金，王立科于合同签订当日交付了600000.00元押金，双方约定在合同届满双方没有争议和遗留问题时予以退还。2014年12月4日，双方又签订《房屋租赁补充协议》对原合同进行了补充和变更，约定承租人违反合同约定不能在每年7月31日前按时交清下年度租金，每逾期一日按照应付租金万分之十向出租人支付违约金。2015年5月18日，原告、被告及王立科签订了《房屋租赁转租协议》，王立科退出原租赁合同关系，承租方变更为原告，原告享有合同权利并承担合同义务。原告承租期间，将涉案房屋用于继续经营胜丰假日酒店，经被告同意对涉案房屋进行了部分改造，并已付清2019年5月9日之前的租金，因其想解除租赁合同未向被告支付2019年5月10日至2020年5月9日的租金818000.00元。2019年胜丰假日酒店因存在消防安全违法行为，被固原市消防救援支队开发区大队责令限期改正并处以6000.00元的罚款。另查明，原告因多起经济纠纷，被起诉至本院，其个人需履行还款义务的标的额巨大，并已被本院强制执行。本院认为，案外人王立科与被告签订的《场地租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容真实有效，未违反法律及行政法规的强制性规定，具有法律约束力。原告在承租涉案房屋时对房屋现状已做了充分了解，并将涉案房屋经营酒店，其应对酒店的消防设施和安全负责，不应将被行政处罚的过错推给被告，对该答辩意见不予支持。王立科经被告同意，原告、被告及王立科三方在充分协商的基础上达成了《房屋租赁转租协议》，王立科将自己在合同中的权利义务一并转让给原告，《场地租赁合同》及《房屋租赁补充协议》对原告具有同等约束力。原告作为合同一方当事人，自然享有合同约定的权利，同时承担合同约定的义务，三份协议中均未对承租方是否能够提前解除合同做出明确约定，合同应当尊重当事人的意思自治，维护契约自由，既然合同对原告提前解除租赁关系并无禁止性规定，原告自身经济实力确已恶化，基于常理无能力继续履行合同义务支付巨额房屋租金，如强制要求其继续履行合同，将导致被告的合同目的无法实现，故原告要求提前解除合同有法律规定和事实依据，亦是对被告合同权利的保障，本院对该项诉讼请求，予以支持。原告合同中明确约定免租期自2022年5月10日起至2022年7月31日止，共计81天，原告已支付的2018年度至2019年度的房屋租金截止日期应为2019年5月9日，由于原、被告合同尚未解除，原告仍占有使用涉案房屋，应当按照合同约定支付自2019年5月10日起至实际搬离之日止的房屋租金，被告反诉要求原告支付租金的请求部分成立，予以支持。原告与被告均同意在合同解除的前提下，用房屋押金扣抵房屋租金，如押金折抵租金后仍有剩余，由被告向原告退还。合同中并未对原告提前解除合同约定违约责任，原告已于2019年7月22日起诉被告要求解除合同，原告未支付租金的行为并非违约而导致，被告主张的违约金无事实依据，但原告未及时支付租金给被告造成一定的经济损失，故本院酌情按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算原告逾期支付租金的利息。合同中约定原告经被告同意对房屋所做的装修及改造，原告不做拆毁也不赔偿，原告对已形成附合的装饰装修物和未形成附合的装饰装修物均不主张权利，其添置的物品设备也愿意留给被告继续使用，如被告要求原告在搬离时将其添置的物品设备留给被告，原告应予以配合。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第八十八条、第八十九条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百条、第一百零九条、第一百二十五条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）岳国辉与被告（反诉原告）固原鑫牛商贸有限责任公司签订的《场地租赁合同》、《房屋租赁补充协议》及《房屋租赁转租协议》；二、原告（反诉被告）岳国辉于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）固原鑫牛商贸有限责任公司支付自2019年5月10日起至实际搬离之日止的房屋租金（按照年租金818000.00元标准计算）及按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（自2019年5月10日起至实际付清之日止），上述房屋租金及利息先以房屋押金600000.00元进行折抵，不足部分由原告岳国辉支付，如有剩余则由被告固原鑫牛商贸有限责任公司退还原告岳国辉；三、原告（反诉被告）岳国辉自本判决生效之日起十日内搬离承租的房屋；四、驳回原告（反诉原告）岳国辉的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）固原鑫牛商贸有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800.00元，由原告岳国辉负担8794.00元，被告固原鑫牛商贸有限责任公司负担1006.00元；反诉费6190.00元，由原告岳国辉负担4397.00元，被告固原鑫牛商贸有限责任公司负担1793.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审 判 长 马 兰人民陪审员 夏 华人民陪审员 卢志萍 二〇一九年十二月二十日书 记 员 谢明娟本案引用法律条文。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第七十五条第一款人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。