北京市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）京民终552号上诉人（原审原告）：张冬生，男，1973年12月3日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市新城区。委托诉讼代理人：蒋志纯，内蒙古新广律师事务所律师。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李明晓，男，1976年10月27日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵志东，北京尚公（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐武平，北京尚公（上海）律师事务所律师。原审第三人：内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市新城区。法定代表人：郝金庆，总经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，该公司行政经理。上诉人张冬生因与被上诉人李明晓、原审第三人内蒙古立元房地产建设（集团）实业有限责任公司（以下简称立元房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2019）京02民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张冬生的委托诉讼代理人蒋志纯，被上诉人李明晓的委托诉讼代理人唐武平到庭参加诉讼。原审第三人立元房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。本案现已审理终结。张冬生上诉请求：1.撤销一审判决；2.停止对位于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东路丽苑阳光城四期尚都商业综合楼5023号房屋（以下简称案涉房屋）的执行，并解除对案涉房屋的查封；3.本案的诉讼费用由李明晓承担。事实和理由：1.一审法院适用法律及认定事实存在错误。一审法院在2016年6月29日做出财产保全的过程中，因房屋与土地分属不同行政部门管理，执行部门未按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定办理，即查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。执行部门在呼和浩特市国土资源局查封案涉土地的同时未在呼和浩特市住房保障和房屋管理局查封案涉土地上的建筑物，致使案涉土地上的建筑物属于无查封状态。对于张冬生而言，没有查封的房屋就可以办理过户登记，其所办理的网签手续已经具备登记公示的效力，可以对抗李明晓所要实现债权的主张。2.一审法院在查封案涉土地后并未向立元房地产公司送达（2016）京02民初197号民事裁定，亦未采取其他方式予以公示，一审法院认定张冬生应当知晓土地已被查封一事与事实不符。3.张冬生提交的《商品房买卖合同》签署时间为2016年3月16日，因该合同为制式合同，需房管部门在网络系统中审核通过并在网上生成电子版《商品房买卖合同》，一审判决认定于2016年7月1日签订《商品房买卖合同》，其为网上签约的完成时间，并非《商品房买卖合同》签订时间。4.张冬生自2016年3月16日开始占有使用案涉房屋，其提交缴纳案涉房屋的物业费等票据足以证明占有使用的情况，一审法院认定其在2016年10月7日开始占用案涉房屋，属认定事实错误。5.案涉房屋未办理过户非因张冬生的原因。此外，作为普通的民事主体，法律不应要求张冬生具有同法律专业人士一样的注意义务或者权利意识，张冬生作为买受人不能当然的因为未立即主张相关权利而受到责难。在张冬生通过一个合法有效的合同取得不动产后，其已实现了对不动产占有、使用及收益的权能，其自然认为该不动产已“归其所有”，办理过户登记应不影响张冬生实现不动产的物权权能，故张冬生签订合同后的一个合理期间内未办理过户登记不应当视为消极不行使登记权利。立元房地公司于2016年3月16日与张冬生签订案涉《商品房买卖合同》并于2016年7月1日为其办理网上房屋买卖合同的签订及备案，在办理后续房屋过户登记至2017年1月不能办理房屋过户登记仅为5个月，在如此短的时间内不应视为张冬生消极不行使登记权利。李明晓辩称，案涉房屋的查封时间应为2016年6月29日，执行法院有权查封、拍卖被执行人名下不动产，一审判决完全正确，请求法院依法驳回张冬生的上诉请求。事实与理由：第一，案涉房屋的查封时间应当为2016年6月29日。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于“地随房走、房随地走”的原则以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产》的规定，查封土地上建筑物的效力及于该土地建筑物使用范围内的土地使用权、查封土地使用权的效力及于地上建筑物，最高人民法院（2016）最高法执监204号案例强调，土地使用权和建筑物的登记机关不是同一机关的，虽然要求分别办理查封登记，但是其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示，未分别办理登记的，不影响查封的效力。本案的查封时间是2016年6月29日，其效力已经及于地上建筑物。第二，本案的执行法院有权查封、拍卖被执行人名下的不动产。张冬生提出异议的依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条的规定，该条要求必须同时满足四个条件才能够排除执行。本案案涉房屋登记于被执行人立元房地产公司名下，立元房地产公司作为负有给付义务的被执行人，人民法院完全有权力依据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国民事诉讼法》查封、拍卖其名下的不动产。司法解释对上述查封行为进行了例外规定。从法律效力的位阶可知，有权查封被执行人不动产是原则，排除执行是特殊例外情形，排除执行应当严格解释，不得随意扩大其适用范围。本案中，应当严格要求张冬生在2016年6月29日前签订合法有效的《商品房买卖合同》，并且向不动产登记所有人即立元房地产公司支付所有购房款。司法解释及法律不允许通过第三方“中转”、抵债的方式排除法院执行，本案中张冬生与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》目的是为了配合其所谓的第三人“抵顶”行为，并不是真实的房屋买卖意思表示。综上，张冬生与立元房地产公司之间的房屋买卖不具备排除法院执行的效力。立元房地产公司未到庭，但其提交的书面答辩状称，支持张冬生提出的异议。立元房地产公司作为债务人应当承担相应的责任，张冬生的合法权益应当得到保护。一审法院认定事实不清，适用法律错误。张冬生提出的执行异议符合《执行异议规定》第二十八条的全部条件。案涉房屋网签合同签订日期是2016年7月1日，本案法院查封房屋的日期为2018年4月17日，房屋在查封之前已经签订《商品房买卖合同》。张冬生在2018年4月17日法院查封房屋之前已经合法占有、使用该房屋并已按借款抵顶的方式给付了全部房款。张冬生未办理过户登记不是其个人造成的。一审法院对《中华人民共和国物权法》第一百四十六条所作出的推理和解释无法律依据，且该条规定不适用查封保全的情形。一审法院关于对于《执行异议规定》第二十八条中“人民法院查封之前”的理解与适用是错误的。综上，张冬生对本案的执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请求二审法院支持张冬生的诉讼请求。张冬生向一审法院起诉请求：1判令停止对案涉房屋的执行，并解除对案涉房屋的查封；2本案的案件受理费用由李明晓承担。一审法院认定事实：一审法院在审理李明晓与内蒙古立元新技术应用有限责任公司（以下简称立元新技术公司）、立元房地产公司、锡林郭勒盟蒙元煤炭有限责任公司、内蒙古神泽蒙华能源有限责任公司、黄睿借款合同纠纷一案中，依据李明晓的申请，作出（2016）京02民初197号诉讼保全民事裁定书。依据该裁定，一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权［证号：呼国用（2004）字第0826号］；查封期限三年，自2016年6月29日起至2019年6月28日。一审法院于2016年12月19日就该案作出（2016）京02民初197号民事判决，判决立元房地产公司对立元新技术公司在该判决项下的债务承担连带责任。李明晓不服一审判决提起上诉，本院于2017年11月9日作出（2017）京民终443号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述民事判决生效后，李明晓向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年1月17日以（2018）京02执75号立案执行。执行过程中，一审法院于2018年4月17日依法查封了被执行人立元房地产公司名下尚都综合楼包括案涉房屋在内的102套房产。案外人张冬生向一审法院提出书面异议，请求中止对案涉房屋的执行，解除查封措施。一审法院经审理作出（2018）京02执异510号执行裁定书，裁定驳回了案外人张冬生的异议请求。张冬生不服上述裁定，提起本案执行异议之诉。张冬生为证明其享有足以排除本案执行的权益，向法院提交了《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、转账凭证、《商品房现售合同签约证明》、物业费收据以及（2018）最高法民申3502号民事裁定书等证据。立元房地产公司对张冬生提交的证据均予以认可。李明晓对（2018）最高法民申3502号民事裁定书予以认可，对其余证据表示由法院核实。张冬生提交的上述证据显示以下内容：立元房地产公司作为出卖人、张冬生作为买受人，双方签订落款日期为2016年3月16日的《商品房买卖合同》（合同编号XS（2016）00004540，房屋代码1481440），约定：买受人购买的商品房为现房，具体房号为尚都商业综合楼5023号房，上述商品房的用途为商业；该商品房单价为每平方米6500元，总金额为463450元；付款方式为于2016年3月16日一次性付清房款；出卖人应当在2016年3月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。同日，立元房地产公司就张冬生购买案涉房屋盖章出具《商品房现售合同签约证明》。立元房地产公司分别于2016年3月16日、5月16日向张冬生出具了尚都商业综合楼5023号购房款发票2张，金额分别为233450.1元、229999.9元。2017年2月28日，张冬生向立元房地产公司支付购房款463450元。2016年12月30日，内蒙古盛乐物业服务有限责任公司出具收据，确认收到5023号自2016年10月7日至2017年10月6日期间的物业费2738元。最高人民法院于2018年9月30日作出（2018）最高法民申3502号民事裁定书，载明：张冬生因不服北京市高级人民法院（2018）京民终75号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院经审理认为，原审法院对于张冬生是否已合法占有案涉不动产、何时占有等是否享有足以排除执行的权益以及是否符合排除执行的法定条件的基本事实，未予查明和认定，故裁定指令北京市高级人民法院再审本案。经一审法院向内蒙古自治区呼和浩特市房地产产权交易中心进行查询，案涉房屋办理现房网上签约的创建时间为2016年6月30日，办结时间为2016年7月1日。就案涉房屋未办理过户登记的原因，张冬生解释称，由于其迟延支付购房款，当时案涉房屋所附着的土地使用权已被法院查封，导致其无法办理案涉房屋所有权证书。一审法院认为，本案系张冬生提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点是案外人张冬生对执行中查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益，张冬生对此负有举证证明责任。张冬生提供证据证明，其与立元房地产公司已就案涉房屋签订《商品房买卖合同》。立元房地产公司对此予以认可。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款和第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。在案涉房屋实际办理物权登记并记载于不动产登记簿之前，张冬生对案涉房屋并不享有物权，其享有的仅是办理物权登记的请求权。该请求权是否属于足以排除李明晓基于其享有的债权对案涉房屋申请强制执行的权益，一审法院参照《执行异议规定》第二十八条之规定，进行具体分析。《执行异议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司座落于内蒙古自治区呼和浩特市新城区海拉尔东街北的国有土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。本案中，张冬生与立元房地产公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》落款时间为2016年3月16日，但双方实际完成现房网上签约的时间为2016年7月1日，该时间晚于案涉房屋所附着的土地使用权被一审法院查封的时间。其次，根据《商品房买卖合同》的约定，立元房地产公司应当在2016年3月16日，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付张冬生使用。张冬生主张其已实际占有案涉房屋，立元房地产公司对此不持异议，但双方并未办理案涉房屋交接手续，根据张冬生提供的物业费收据显示，张冬生最早交纳物业费的时间为2016年10月7日，该时间亦晚于案涉房屋所附着的土地使用权被一审法院查封的时间。再次，张冬生向立元房地产公司交纳购房款的时间为2017年2月28日。张冬生认可由于其迟延支付购房款，当时案涉房屋所附着的土地使用权已被查封，导致其无法办理案涉房屋的过户手续，故其本人对于案涉房屋未能办理过户登记亦存在过错。综上，一审法院认为现有证据不足以证明张冬生享有足以排除对案涉房屋执行的权益。张冬生要求一审法院停止对案涉房屋的执行，解除对案涉房屋查封的理由不成立，张冬生要求确认案涉房屋为其所有，缺乏事实依据，故一审法院对张冬生的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第一百四十六条，《执行异议规定》第二十八条之规定，判决：驳回张冬生的诉讼请求。二审期间，立元房地产公司对于一审法院查明的事实不持异议。李明晓认为一审法院认定所有款项已经付到立元房地产公司错误，实际上所有款项都是支付给了与案件无关的案外第三人，并没有转给立元房地产公司，只是立元房地产公司承认收款，但李明晓不认可立元房地产公司收到房款。张冬生认为一审法院关于张冬生占有案涉房屋的时间认定有误，经查：张冬生提交的内蒙古盛乐物业服务有限责任公司于2016年12月30日出具的收据显示其收到（张冬生5023号）自2016年10月7日至2017年10月6日期间的物业费2738元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。根据一审查明的事实，案涉房屋登记在立元房地产公司名下。因此，从物权公示的角度来看，立元房地产公司是案涉房产的所有权人。虽然张冬生实际占有使用案涉房屋，但不能据此认定张冬生取得案涉房屋所有权。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。根据上述条款确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。虽然该条第二款同时规定，地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。但其目的是要求执行法院完善执行措施，进行充分公示，未分别办理查封登记不影响查封效力。对于被执行人立元房地产公司而言，一审法院于2016年6月29日查封其名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。对于其他买受人而言，则应结合本案案情、参照《执行异议规定》第二十八条之规定，认定其就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，本院分析如下：其一，从案涉《商品房买卖合同》的签订情况看，张冬生与立元房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2016年7月1日完成网上签约，在2016年6月29日查封土地使用权之后、在2018年4月案涉房屋被查封之前；但是，商品房网签登记只是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。张冬生对案涉房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。其二，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定确定的“房地一体”原则，查封土地使用权的效力应及于地上建筑物。一审法院于2016年6月29日查封了立元房地产公司名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋。在土地使用权已被查封的情况下，房屋实际上不可能再办理过户。根据张冬生提交的签订落款日期为2016年3月16日的《商品房买卖合同》约定，案涉房屋总金额为463450元，付款方式为于2016年3月16日一次性付清房款。就案涉房屋未办理过户登记的原因，张冬生解释称，由于其迟延支付购房款，当时案涉房屋所附着的土地使用权已被法院查封，导致其无法办理案涉房屋所有权证书。综上所述，张冬生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由张冬生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 薛 强审判员 刘春梅审判员 陈 丰二〇一九年十二月三十一日书记员 杜 杰书记员 刘 倩