广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30321号上诉人(原审原告、反诉被告):赵官琼，女，汉族，1940年6月19日出生，身份证住址：深圳市，委托诉讼代理人：邹中国，广东贤耀律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告):中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司，住所地：深圳市福田区莲花街道深南大道2010号中国移动深圳信息大厦，统一社会信用代码914403007085425180。法定代表人：张毅，总经理。委托诉讼代理人：江莉，广东君言律师事务所律师。上诉人赵官琼因与被上诉人中国移动通信集团广东有限公司深圳分公司（以下简称移动公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初14132号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵官琼上诉请求：1、撤销原审第一项判决，依法改判移动公司按照《合作建立移动电话基地站协议书》（编号：GMGD-SZ-201202965)约定的租金标准上浮10%支付从2017年4月10日起至实际搬离租赁场地之日止的房屋及天面占有使用费71500元（占有使用费按183.3元/日暂计至2018年5月10日，实际金额计算至搬离之日）；2、撤销原审第二项判决，依法改判移动公司向赵官琼支付房屋及天面恢复原状费用310809元;3、撤销原审第五项判决，依法改判移动公司向赵官琼支付评估费2400元；4、撤销原审第三、第四项判决，依法驳回移动公司全部反诉请求；5、本案一审、二审全部诉讼、保全费用由移动公司承担。事实和理由：一、原审法院认为移动公司无需承担2017年10月16日之后的场地占用费，属于认定事实不清，适用法律错误。赵官琼与移动公司于2012年4月18日签订的编号为GMGD-SZ-201202965《合作建立移动电话基地站协议书》于2017年4月9日到期。到期后，赵官琼多次通过短信、电话的形式与移动公司就案涉房屋恢复、基站设备拆除搬离等事宜进行协商，而移动公司多次推诿，并在未就续租达成一致协议的前提下，继续非法占用案涉房屋。赵官琼多次委托律师向其发函，要求其支付非法占用期间的房屋占用费，而移动公司均视若无睹。因此，移动公司在租赁合同到期后，消极处理租赁事宜的行为已严重违约，并且其继续放任双方损失的扩大，应当承担相应的法律后果，迄今为止，移动公司的机器设备仍然存放于租赁房屋当中，严重影响赵官琼对房屋的正常使用。因此，赵官琼要求移动公司支付房屋占用费至其实际搬离及恢复房屋之日，合情合理。二、移动公司的损失是由其自身违约行为所导致，与赵官琼无关，因移动公司的违约行为导致双方均出现损失，相关的法律责任均应当由移动公司承担，因此，原审法院认为赵官琼应当赔偿移动公司设备折旧损失，是不符合法律规定的。三、赵官琼所主张的房屋恢复费用及评估费有事实依据和法律基础，法院应当予以支持。根据法律规定以及合同约定，租赁合同终止时，移动公司应当承担房屋恢复的费用，而移动公司在自己违约的情况下，对于赵官琼多次要求协商房屋恢复事宜的请求置之不理，导致赵官琼的损失持续扩大。赵官琼迫于无奈，在起诉之后委托第三方评估公司深圳长基资产评估房地产土地估价有限公司对案涉房屋恢复工程进行估价，并为此支付评估费。在本案审理过程中，移动公司未申请审判庭进行评估，亦未另行委托第三方进行评估，而赵官琼所委托的第三方评估机构是具有评估资质的，在移动公司无相反证据推翻的情况下，应该采纳赵官琼所提供的评估价格。四、据赵官琼所了解，移动公司基站建设的事宜在案涉房屋所在地已引起极大不满，宝安区人民政府亦已就此事介入协调，足以说明移动公司的违约行为是具有普遍性。综上，移动公司的行为已构成根本违约，且已实际损害赵官琼的合法权益，赵官琼的诉讼请求应当得到支持，移动公司的反诉请求应当全部驳回。移动公司辩称，一、2017年10月16日以后产生场地占用的情形系由于赵官琼的过错所致。赵官琼拒绝配合移动公司办理租金支付手续，更拒绝移动公司搬离设备，导致移动公司无法搬离设备。移动公司已经以书面形式告知如赵官琼拒不配合搬离设备移动公司将不再支付2017年10月16日以后租金的后果。二、赵官琼所主张的关于租赁房屋和天面的恢复原状所需费用存在面积夸大、标准过高、价格虚高等情形。三、本案的诉讼费和保全费均系由于赵官琼拒绝配合移动公司履行合同义务而导致的不必要诉讼，并非由于移动公司拒绝履行合同而引发赵官琼诉讼，故诉讼费依法不应由移动公司支付。赵官琼向一审法院起诉请求：1、移动公司按照《合作建立移动电话基地站协议书》（编号：GMGD-SZ-201202965）约定的租金标准上浮10%（根据租赁市场行情确定）支付从2017年4月10日起至实际搬离租赁场地之日止的房屋及天面占有使用费71,500元（占有使用费按183.3元/日计,暂计至2018年5月10日）；2、移动公司支付涉案租赁房屋及天面恢复原状所需费用共计300000元（具体以评估为准）。后，赵官琼变更第2项诉讼请求金额为310809元，增加一项诉请为移动公司支付案涉租赁房屋及天面恢复的工程造价评估鉴定费用2400元。移动公司反诉请求：1、赵官琼返还租赁物场所内各项基站设备（详见附件清单）；2、赵官琼支付自2017年10月17日至实际搬迁之日止的各项基站设备的折旧损耗损失（截止提起反诉的2018年8月9日，设备折旧损失暂计为33810.48元）。一审法院认定事实：1、2012年5月14日，赵官琼与移动公司签订《合作建立移动电话基地站协议书》（编号：GMGD-SZ-201202965），约定移动公司向赵官琼承租位于深圳市宝安区石岩街道浪心社区龙眼山居民小组新村一巷10号1楼建筑面积为60平方米的房屋用于建立移动电话基地站机房，该大楼楼顶天面用于安置移动电话天线，移动公司支付约定的场地使用费；租期自2012年4月10日起至2017年4月9日止；场地使用费（含管理费和天面使用费）每月5000元，协议签订后，移动公司向赵官琼支付一年场地使用费，以后场地使用费每年缴交一次，应于每年4月10日前一次性缴交下一年场地使用费；协议期满，移动公司需继续使用的，应于有效期届满之日前一个月向赵官琼提出续约要求，双方可重签协议，如不再续约，移动公司应将所用场地恢复原状（正常损耗及折旧除外）。2、2015年10月，移动公司与中国铁塔股份有限公司深圳市分公司（以下简称中国铁塔深圳公司）共同向赵官琼发函，称移动公司与赵官琼签订的《合作建立移动电话基地站协议书》（编号：GMGD-SZ-201106973）由移动公司执行至2015年10月31日，自2015年11月1日起，相关权利义务由中国铁塔深圳公司承担。3、2016年6月至8月，因案涉租赁物天面漏水，移动公司、中国铁塔深圳公司及赵官琼达成协议，由两公司承担赵官琼的修复费用5万元。4、2017年7月21日，移动公司向赵官琼发函称，基站于6月24日被赵官琼断电，由于《基站合同》已于2017年4月9日到期，移动公司委托铁塔公司对合同进行续约，因赵官琼不同意铁塔公司保留续约方案，现申请延期至12月9日，移动公司和赵官琼按照原合同费用标准签订终止协议，付清租金，并对机房进行拆除，委托由装修资质的合同商按照原合同内容对机房进行装修恢复原状（正常损耗及折旧除外），由于赵官琼6月22日对基站进行断电，移动公司需要签署协议后才能向赵官琼支付租金，请赵官琼配合。5、2017年9月27日，移动公司委托律师向赵官琼发函称，2011年《基站合同》有效期至2016年8月31日，合同对应的基站机房已经移交中国铁塔深圳公司，合同到期后，中国铁塔深圳公司与赵官琼就续约事宜一直未能达成一致意见，赵官琼于2017年6月22日对基站进行断电，鉴于双方的纠纷，移动公司通知赵官琼因两份合同期限已经届满，赵官琼与移动公司或中国铁塔深圳公司未能就继续合作达成一致，移动公司拟于2017年10月16日安排工作人员前往赵官琼处拆除相关设备，且租金支付至当日，如赵官琼不予配合，则移动公司将不再支付2017年10月16日之后租金，移动公司将按照合同约定将合作场地恢复原状（正常损耗及折旧除外），并请赵官琼保证租赁物内设备无损。6、2017年10月10日，赵官琼委托律师向移动公司发函称，要求移动公司先行支付拖欠租金及违约金。10月23日，赵官琼再次委托律师发函，请移动公司支付拖欠租金或占用费用，否则将采取断电、诉讼等方式维护自身权利。7、2017年10月16日，移动公司和中国铁塔深圳公司一同派员到赵官琼处与赵官琼协商设备拆迁、搬离事宜，表示同意向赵官琼支付相应的租金，并向赵官琼提交了与中国铁塔深圳公司共同的恢复原状工程报价表。因双方分歧较大，未能达成一致意见。8、2017年12月27日，赵官琼儿子与中国铁塔深圳公司工作人员通过电话就恢复原状的费用进行协商，该工作人员提出经核算修复费用为20万元左右（包括移动公司承租房屋的修复部分），由中国铁塔深圳公司和移动公司各负担10万元，赵官琼儿子称费用需要50多万元，因双方差距较大，未能达成一致意见。9、2018年6月，赵官琼委托深圳长基资产评估房地产土地估价有限公司对案涉房屋室内自行装修装饰修补（60%）进行估价。6月26日，评估公司出具工程估价报告称，确定价值时点为2017年6月22日，评估结果为310809元，评估费为4000元。估价报告中的装修包括一层的两个客厅、两个卧室、两个卫生间、楼梯、夹层客厅、夹层两个卧室、一个厨房、一个卫生间、顶层天台、综合工程等项目。对于该报告，移动公司称该评估报告系赵官琼自行扩大了装修面积，将60平方米的房屋租赁面积扩大至200平方米的装修范围，将一个原本已残破的房屋现状扩大成一个豪华标准的双层复式楼房，其中设备、建材、材料多数已超出了原房屋现状的标准，其中多处涉及到的洗手盆、镜柜、大理石门槛等，均是原来租赁房屋时并不存在的，故该装修方案与本案没有事实和法律上的关联，移动公司仅需要将房屋按照自己的成本恢复至房屋原状即可。10、移动公司提交的用电记录显示，移动公司的设备在2017年6月之前月均用电量在4000多度，7月至8月的用电量为3833度，9月至10月的用电量为0度，11月至12月的用电量为1393度，11、赵官琼提交的短信记录显示，2017年3月31日，赵官琼多次与移动公司工作人员协商搬迁事宜。赵官琼在2017年6月15日的短信中称已多次通知移动公司前来恢复房屋原状和结清费用，但移动公司不来处理也不交费，要求移动公司在7日内支付拖欠的租金15000元，否则将被迫采取包括停电在内的一切措施。移动公司工作人员在2017年6月23日回复赵官琼，称会按照合同支付租金，所欠的租金一定会付，但需要签短期的协议或终止合同后才能付款，建议签到11月左右，付款后移动公司安排拆除设备，然后按合同恢复房屋。一审法院认为，《基站合同》系赵官琼、移动公司的真实意思表示，各方均应依约履行各自义务。关于赵官琼主张的恢复原状费用，由于双方对于原状并未明确约定，双方也均无法证明案涉租赁物当初的原状。考虑到中国铁塔深圳公司工作人员在与赵官琼协商案涉租赁物的恢复原状费用时曾表示费用为20万元左右、中国铁塔深圳公司和移动公司各承担10万元，同时考虑到赵官琼提交的工程估价报告中的装修用料较好，其中还包括一个夹层（一个客厅、两个卧室、一个厨房、一个卫生间）装修的费用，而赵官琼并无证据证明租赁物原状中有夹层的存在，参考赵官琼提交的评估报告中的费用情况，故该院酌定移动公司向赵官琼支付恢复原状费用15万元。赵官琼主张的鉴定费，无事实和法律依据，该院不予支持。关于赵官琼主张的《基站合同》场地占用费，移动公司已足额支付合同期限（至2017年4月9日）内的租金。双方在《基站合同》中约定，协议期满，移动公司需继续使用的，应于有效期届满之日前一个月向赵官琼提出续约要求，双方可重签协议，如不再续约，移动公司应将所用场地恢复原状（正常损耗及折旧除外）。在《基站合同》到期后双方未能就续约达成一致的情况下，双方应当对合同后续义务进行清理，包括移动公司将租赁物返还给赵官琼，并支付相应租金，将租赁物恢复原状，赵官琼应当将租赁物内的移动公司设备返还给移动公司。根据移动公司2017年9月27日给赵官琼的函件，如双方未能对续签合同达成一致，移动公司于2017年10月16日前往赵官琼处拆除搬离设备，并支付租金至当日，也同意将租赁物恢复原状。但双方对于恢复原状的费用存在分歧，赵官琼拒绝移动公司拆除搬离设备。双方并未在合同中约定移动公司支付恢复原状费用是拆除搬离设备的前提，相反，实际上只有拆除搬离了设备，移动公司才有条件对租赁物恢复原状，赵官琼拒绝移动公司拆除搬离设备没有任何法律依据和合同依据，因此，对于2017年10月16日之后的场地占用费，移动公司无需承担。对于2017年4月9日-2017年10月16日期间的场地占用费，双方并无异议，移动公司应当支付给赵官琼，金额为31333元（5000元/月×6个月+5000元/月÷30天×8天）。赵官琼主张按上浮10%计算租金及移动公司支付2017年10月16日之后场地占用费，于法无据，该院不予支持。《基站合同》到期后，移动公司基于《基站合同》取得的案涉租赁物应当返还给赵官琼，但根据本案查明的事实，案涉租赁物已在赵官琼控制之下，移动公司已无返还租赁物之义务。租赁物内的设备是移动公司的合法财产，移动公司可自行取回，赵官琼应予以协助配合。关于移动公司主张的折旧损失，赵官琼拒绝移动公司拆除搬离设备确实会导致移动公司设备的折旧，该院酌定赵官琼赔偿移动公司折旧损失2000元。超过部分，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决：一、移动公司在该判决生效之日起十日内向赵官琼支付场地占用费31333元；二、移动公司在该判决生效之日起十日内向赵官琼支付恢复原状费用15万元；三、赵官琼在该判决生效之日起十日内向移动公司返还租赁物内的设备（现状交付），由移动公司自行取回，赵官琼予以协助；四、赵官琼在该判决生效之日起十日内向移动公司赔偿损失2000元；五、驳回赵官琼的其他诉讼请求；六、驳回移动公司的其他反诉请求。本诉案件受理费3535元，保全费2378元，由赵官琼负担3126元，移动公司负担2787元。反诉案件受理费323元，由赵官琼负担20元，移动公司负担303元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，赵官琼与移动公司签订的《基站合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，双方应当依约履行。《基站合同》于2017年4月9日到期后，因双方未能就续约达成一致意见，移动公司通知赵官琼拟于2017年10月16日拆除相关设备。2017年10月16日，双方因未能就恢复原状的费用达成一致意见而导致未能拆除设备。本院认为，赵官琼作为出租方应当允许移动公司先行拆除设备以免双方产生不必要的损失，即赵官琼有止损义务，至于恢复原状的费用双方可再行协商。因此，移动公司不应当承担2017年10月16日之后的占有使用费。赵官琼要求按租金标准上浮10%计算占有使用费缺乏依据，本院不予支持。赵官琼应当返还租赁物内的设备，一审法院酌定赵官琼赔偿2000元折旧损失合理，本院予以维持。赵官琼上诉称根据其委托做出的评估报告移动公司应当支付恢复原状费用310809元，但该报告系根据其自行装修后做出的评估，不宜作为计算恢复原状费用的依据，原审法院酌定为15万元，处理妥当，本院予以维持。赵官琼要求移动公司支付评估费缺乏依据，本院亦不予支持。综上，赵官琼的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4381元，由赵官琼负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇一九年十二月二十三日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。