陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终15169号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴海杰，男，1955年3月12日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：潘宁，北京德恒（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：万焦，北京德恒（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西恒兴房地产开发有限公司，住所地西安市长安区。法定代表人：吴海杰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘宁，北京德恒（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：万焦，北京德恒（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘有琦，男，1956年4月2日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：刘斐，陕西兆守律师事务所律师。委托诉讼代理人：成鑫，陕西兆守律师事务所律师。上诉人吴海杰、陕西恒兴房地产开发有限公司（以下简称:恒兴公司）因与被上诉人刘有琦股权转让纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初3717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴海杰、恒兴公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项、第三项，改判支持其一审反诉请求（即刘有琦退还其超付款项1285025.6元、赔偿其迟延交房损失409364.97元、支付其违约金2000000元）；2、一、二审诉讼费用全部由刘有琦承担。事实和理由：一、关于一审本诉及反诉第一项诉讼请求，一审法院存在程序错误、事实认定不清和适用法律错误等问题。（一）1400000元保证金与本案不属于同一法律关系，一审法院不能合并审理，应当驳回刘有琦该项诉讼请求。（二）案外人刘某某购房款49.5万元系在股权转让前刘有琦未披露的债务，应由刘有琦承担，且其与刘有琦约定从应付款中暂扣该购房款，现一审判决其向刘有琦另行支付495000元不仅增加其负担，更损害案外人刘某某的合法权益。（三）关于后续手续费600000元，刘有琦未举证证明其履行了相应义务，一审法院将已于2012年12月26日之前履行完毕的义务列入之后的义务范围，存在认定事实错误，应驳回刘有琦该项诉讼请求。（四）刘有琦没有在约定时间内办妥项目相关手续，应向其支付400000元违约金。该违约金属双方合同约定的违约责任，一审判决以其否认，且转让合同主标的物商住楼盘已销售完毕为由，直接否认刘有琦违约行为的存在，完全背离事实，且违反意思自治原则，应支持其要求扣减该400000元违约金的主张。（五）股权转让款是按照地上建筑面积计算的，但经实际测量，地上建筑面积比股权转让时确定的面积少了806.48平方米，应扣款为806480元。一审法院错误地将建筑面积等同于地上建筑面积，导致其利益受损，刘有琦从中获益，违反公平原则。（六）恒兴公司主张从应付款中扣减向施工方支付的增加费用297771元及垫付股权转让前刘有琦欠缴的土地使用税155274.6元，已尽到举证责任，且达到了高度盖然性的证明标准，应予支持。二、关于一审反诉部分，一审法院不当增加其举证责任，且适用法律错误，应改判支持其反诉请求。（一）关于其反诉要求刘有琦赔偿迟延交房损失409364.97元的请求，其已举证证明刘有琦违约行为存在的时间段，且已证明该时间段与迟延交房日期的一致性，即从法律逻辑上，已足以证明刘有琦的违约行为与迟延交房之间的因果关系。况且刘有琦并未举证证明就涉案项目存在其他迟延交房的情形，故其证据已达到高度盖然性的证明标准，一审判决认为其就因果关系未提供证据证明，明显加重其举证责任。（二）关于其反诉要求刘有琦支付违约金2000000元的请求，一审判决认为其损失未实际产生，该认定违反《合同法》的规定。综上所述，请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判支持其上诉请求。刘有琦辩称，关于1400000元保证金，吴海杰和恒兴公司在一审中无异议，该款在会议记录以及费用结算协议书中均约定属于同一法律关系；关于刘某某495000元购房款，因房子并未卖给刘某某，而是由恒兴公司另行出售，故应将该暂扣款向其返还；关于后续手续费600000元，双方在一审中无异议，且项目手续已经完成，吴海杰和恒兴公司应当支付；关于400000元违约金，吴海杰和恒兴公司提供的证据是其自行打印的，其并未签字，故不予认可；关于面积差问题，吴海杰和恒兴公司证据不足，双方在会议纪录中已经了结并已扣减，不应再次扣减；关于打砸抢造成的经济损失也已经扣除；关于土地使用税，吴海杰和恒兴公司在一审提交的证据无法证明其主张，其不予认可；关于迟延交房违约金，与其无关，且并没有发生损失的事实。刘有琦向一审法院起诉请求：一、吴海杰、恒兴公司支付其股权转让相关款项9509725.40元；二、本案诉讼费由吴海杰、恒兴公司承担。吴海杰、恒兴公司向一审法院反诉请求：1、刘有琦向其退还超付款项1304945.60元；2、刘有琦向其支付迟延交房损失409364.97元；3、刘有琦向其支付违约金2000000元；4、诉讼费由刘有琦承担。一审法院认定事实：2011年2月18日，刘有琦（乙方）与吴海杰（丙方）、恒兴公司（甲方）签订股权转让协议一份，约定：甲方现有位于西安市长安区XX街XX号XX地块的国用土地使用权。土地面积11.944亩，用途为住宅，土地四至为：北邻规划道路、南邻长安面粉厂住宅楼、东与民房相连、西至摩登小区。乙方同意将甲方合计100%股权及股东权益转让给丙方。股权转让总价款为叁仟柒佰伍拾万元人民币。本协议约定的股权转让在工商行政机关办理完毕登记手续之日以前，陕西恒兴房地产开发有限公司的债权债务由乙方承担，与丙方无关。2011年3月17日，恒兴公司法定代表人由刘有琦变更为吴海杰。2012年6月左右，因恒兴公司与长粮公司在联合开发中存在纠纷，导致长粮公司对施工场地进行了打砸抢。2012年10月12日，双方当事人签订协议书一份，约定：2012年10月11日，恒兴公司与长粮公司协议书中恒兴公司应支付给长粮公司的3100万款项由刘有琦承担。若因刘有琦与长粮公司支付款项等原因，导致甲方紫荆花园项目不能正常施工，造成甲方的停工损失由刘有琦承担。2012年12月25日下午2时，刘有琦与吴海杰形成会议记录如下：关于“紫荆花园”项目降层、减少面积问题，鉴于当时双方签订的股权转让合同及签订协议前协商情况，同时考虑容积率未发生变化，综合考虑按4.69容积率，以原合同减少150平方米即150000元，原列表中的888000元减去150000元，剩余部分结算给刘总（刘有琦）。2012年12月26日，刘有琦（乙方）与吴海杰（丙方）、恒兴公司（甲方）签订陕西恒兴房地产公司“紫荆花园”项目权益、股权转让费用结算协议书（以下简称：费用结算协议书），约定：一、乙方转让丙方恒兴房地产股权及“紫荆花园”项目以楼花形式转让，费用总额合计肆仟万元整。其中：（一）、乙方将恒兴房地产公司100%股权及其“紫荆花园”项目以楼花形式转让给丙方，“紫荆花园”项目地上总建筑面积37492.75平方米，双方约定按4.69容积率为准，每平方米转让价1000元，乙方转让给丙方费用共计叁仟柒佰伍拾万元（37500000元）整；（二）、乙方已经支付该项目的部分有关费用，其中包括实施“紫荆花园”项目楼地基开挖作业、试桩、打桩、配电柜安装、设计费用、排污押金、地勘等费用合计壹佰玖拾万元（1900000元）整；（三）、后期乙方协助丙方及恒兴房地产公司继续完成“紫荆花园”项目后期手续等费用合计陆拾万元（600000元）整。二、乙方已经收到丙方支付恒兴房地产股权及“紫荆花园”项目转让费用合计叁仟柒佰陆拾贰万伍仟伍佰元（37625500元）整。（一）、乙方收到丙方支付现金费用合计叁仟叁佰捌拾贰万零伍佰元（33820500元）整。（二）、代付项目估价费用陆万元（60000元）整。（三）、代扣刘某某房款肆拾玖万伍仟元（495000元）整。乙方与刘某某协商后，如刘某某同意放弃110平方米房屋一套或放弃495000元购房款并将原购房合同及以甲方名义开具的收据交回甲方之日起三日内，丙方将该495000元支付给乙方。（四）、项目开发建筑房屋面积比原股权转让合同面积约少150平方米，多算费用壹拾伍万元（150000元）整。（五）、代付董浩忠律师费壹拾万元（100000元）整。（六）、长粮公司打砸工地机械、设备、人员、预计工伤等损失壹佰万元（1000000元）整。已从长粮公司代扣，如处理结果不足1000000元，剩余部分由丙方退给乙方，如超过1000000元，丙方承担，乙方只承担1000000元以内部分，不承担1000000元以上部分。该事项在以后由甲、乙、丙三方再次协商处理，本结算书不予处理。（七）、丙方代乙方借付给穆某某贰佰万元（2000000元）整。（八）、丙方为乙方仲裁案向碑林区人民法院提供担保，保证金为叁佰陆拾万元（3600000元）整。另乙方保证金为壹佰肆拾万元（1400000元）整，保证金合计为伍佰万元（5000000元）整，该保证金总额在丙方卡内。以上（一）至（七）项费用合计，丙方已实际支付乙方叁仟柒佰陆拾贰万伍仟伍佰元（37625500元）整。丙方应支付给乙方叁佰柒拾柒万肆仟伍佰元（3774500元）整。……四、关于支付给长粮公司3100万元所得税的分配事宜。乙方能够拿出税务局出具的免除“紫荆花园”项目3100万元利润应缴纳所得税的书面证明给甲方，甲方被免缴的所得税部分，甲、乙双方各半分享。利润超出3100万元部分，由甲方依法缴纳所得税，乙方不分享、也不承担该部分所得税。2013年11月30日，刘有琦与吴海杰达成会议纪要如下：一、结算协议书第二条第六项列举的损失100万元于本纪要签订之日起十日内由恒兴公司吴海杰支付给刘有琦叁拾伍万元人民币。二、刘有琦完成结算协议书中约定的各项义务后十日内，恒兴公司按此协议约定确认无任何损失后，刘有琦除享有结算协议书中相应的各项权利外，恒兴公司、吴海杰另支付给刘有琦100万元人民币奖金。现刘有琦以上述诉称诉至法院，庭审中，刘有琦变更诉请为：要求吴海杰和恒兴公司支付其股权转让相关款项9177500元，即吴海杰和恒兴公司应付股权转让款37500000元、前期费用1900000元、协助办理后期费用600000元、保证金1400000元、降层应退738000元、刘某某房款应退495000元、长粮公司打砸抢应退350000元、税款3875000元、奖励款1000000元，以上合计47858000元，扣减吴海杰和恒兴公司已付及双方均认可的扣款共计38680500元后的款项余额为9177500元。为证明其主张，刘有琦提交的证据有：股权转让费用结算协议书一份，2012年12月25日会议记录一份、2013年11月30日会议纪要一份，证明其与吴海杰之间存在合法的股权转让关系，吴海杰和恒兴公司应支付其股权转让款等各项费用47858000元。吴海杰和恒兴公司对上述证据真实性认可无异议，对证明目的不予认可，表示对应付股权转让款37500000元及前期费用1900000元无异议，其余费用不予认可。吴海杰和恒兴公司坚持其辩称意见，提交的证据有：1、费用结算协议书一份、房产测绘成果报告两份，证明经实测地上建筑面积比股权转让时确定的面积少806.48平方米，应扣款806480元；刘某某购房款495000元应予扣减；粮食公司打砸抢致施工人员受伤，吴海杰和恒兴公司从应付款中实际扣减650000元。2、2011年7月1日股权转让补充协议一份、建设用地规划许可证一份、建设工程规划许可证一份、建设工程施工许可证一份，证明刘有琦未在约定时间内办妥项目相关手续，应向吴海杰支付违约金400000元，该款项应从应付款中扣减。3、2011年2月18日股权转让协议一份、2012年10月12日协议书一份、2015年11月10日紫荆花园1号楼竣工决算一份，证明增加窝工费用297771元应由刘有琦承担，吴海杰和恒兴公司可在应付款中予以扣减。4、纳税评估自查报告一份、土地使用证一份、记账凭证两份及附件若干，证明刘有琦拖欠2007年12月至2011年3月土地使用税共155274.60元，该费用应由刘有琦承担。5、中国民生银行个人账户对账单一份，证明保证金1400000元打入吴海杰账户后，吴海杰于2013年7月19日已返还给刘有琦。刘有琦对上述证据中证据1、2真实性认可，对证明目的不认可；对证据3中股权转让协议及协议书真实性认可，对竣工决算真实性不予认可，对该组证据关联性不认可；对证据4中土地证真实性认可，对自查报告及记账凭证真实性及证明目的不认可，认为系吴海杰和恒兴公司单方面制作，且无法看出交税时间及税种；对证据5不予认可，认为并未返还给其本人。本案在审理中，吴海杰和恒兴公司提出反诉，庭审中，吴海杰和恒兴公司变更反诉请求第一项为要求刘有琦退还超付款项1285025.60元。为证明其主张，吴海杰和恒兴公司提交的证据有：1、本诉所有证据，证明目的同上。2、2012年6月13日通知及附件、2012年6月28日通知、2012年7月9日关于粮食工业有限公司职工集访问题督办函、2012年7月10日关于收回陕西恒兴房地产开发有限责任公司施工许可证的通知、2012年7月30日陕恒兴地产【2012】06号文件、2012年10月1日协议书，证明刘有琦在股权转让时隐瞒与粮食公司签订的合作建房协议，致使长粮公司对紫荆花园项目主张权利过程中打砸抢，导致项目停工4个月。3、商品房买卖合同、恒兴公司赔偿业主迟延交房违约金明细表及赔偿依据、2011年2月18日股权转让协议、2012年10月12日协议书、陕西恒兴房地产开发有限公司基本情况，证明刘有琦隐瞒与长粮公司就涉案项目存在联建事宜，其行为构成违约，造成其向业主支付迟延交房违约金409364.97元，刘有琦应承担上述损失。4、股权转让费用结算协议书、民事判决书两份、民事裁定书三份、传票及附件，证明刘有琦在股权转让时隐瞒其与穆某某等人就涉案项目存在合作的事实，已经构成违约，导致刘有琦2015年4月1日被穆某某等人起诉，刘有琦应自2015年4月1日起至2019年3月18日按股权转让总价款每日千分之一向其支付违约金等共计54262500元，现仅主张2000000元。刘有琦对上述证据中证据1质证意见同本诉；对证据2形式要件无异议，对证明目的不予认可；对证据3形式要件无异议，对证明目的不予认可，认为打砸抢事件发生在2012年，吴海杰和恒兴公司举证的买卖合同在2013-2015年之间签订，迟延交房与打砸抢事件无关；对证据4形式要件无异议，对证明目的不予认可，认为吴海杰和恒兴公司所称穆某某等人案件判决并未生效，据此主张其违约无事实依据。刘有琦坚持其辩称意见，就反诉提交的证据同本诉所有证据。吴海杰和恒兴公司对上述证据质证意见同本诉。本案在审理过程中，双方均认可应付股权转让款37500000元、前期费用1900000元及吴海杰和恒兴公司已付款项37880500元。刘有琦自认面积减少应扣150000元，不再要求吴海杰和恒兴公司给付降层费738000元。吴海杰和恒兴公司自认刘某某所涉房产已由吴海杰和恒兴公司另行销售，1400000元保证金法院已退至吴海杰账户，穆某某等人所诉案件目前并无生效判决。本案因双方分歧较大，致调解不立。一审法院认为，双方签订的股权转让协议、费用结算协议书均系双方的真实意思表示，依法应属有效。协议签订后恒兴公司法定代表人已进行了变更，且双方对应付股权转让款37500000元、前期费用1900000元及已付款项37880500元均认可无异议，法院依法予以确认。关于刘有琦主张吴海杰和恒兴公司应退案外人刘某某购房款495000元，因吴海杰和恒兴公司自认刘某某所涉房产已由其另行出卖多年，且刘某某并未提出异议，为了经济诉讼便利，上述房款应予退还，对刘有琦该项主张，依法予以支持。刘有琦主张双方均认可长粮公司打砸抢导致机械设备等损失650000元，其实付吴海杰和恒兴公司1000000元，要求吴海杰和恒兴公司退还剩余350000元的主张，遭吴海杰和恒兴公司否认，刘有琦并未提交相关证据已实付1000000元，证据不足，依法不予支持，刘有琦仍应支付吴海杰和恒兴公司双方约定的经济损失650000元。刘有琦主张的保证金1400000元，因吴海杰和恒兴公司自认保证金已退还至吴海杰账户，仅辩称吴海杰收到后返还给刘有琦，遭刘有琦否认，吴海杰和恒兴公司提交的证据不足，法院对其辩称意见依法不予采信，对刘有琦要求吴海杰和恒兴公司给付1400000元保证金的主张依法予以支持。刘有琦主张的降层、面积减少损失738000元，其庭审中明确表示放弃，依法予以准许，刘有琦仍应按照合同约定支付吴海杰和恒兴公司降层、面积减少损失150000元。刘有琦主张的税款3875000元，遭吴海杰和恒兴公司否认，刘有琦未提交相关证据佐证，依法不予支持。刘有琦主张协助办理后续费用后吴海杰和恒兴公司应给付600000元一节，因双方后续已办理法定代表人变更，且相关土地手续业已办理，故对该项主张法院依法予以支持。刘有琦主张的1000000元奖励款，遭吴海杰和恒兴公司否认，且穆某某一案尚在审理中，双方约定的奖励条件并未成就，故刘有琦该项主张无事实依据及法律依据，证据不足，依法不予支持。吴海杰和恒兴公司辩称刘有琦未按约定时间办妥相关手续，要求扣款400000元，遭刘有琦否认，且转让合同主标的物商住楼盘已开发销售完毕，故吴海杰和恒兴公司证据不足，依法不予采信。吴海杰和恒兴公司辩称面积实际减少806.48平方米，应扣款806480元，遭刘有琦否认，且吴海杰和恒兴公司就面积减少部分主张与其提供的房产测绘成果报告中记载的总面积相矛盾，故吴海杰和恒兴公司证据不足，依法不予采信。吴海杰和恒兴公司辩称打砸抢增加窝工费297771元，要求予以扣减，遭刘有琦否认，吴海杰和恒兴公司仅提供2011年2月18日股权转让协议、2012年10月12日协议书、竣工决算相佐证，未提供证据证明相关损失已向第三方支付，证据不足，依法不予采信。吴海杰和恒兴公司辩称其垫付2007年12月至2011年2月土地使用税155274.60元，要求刘有琦承担，遭刘有琦否认，吴海杰和恒兴公司提供的证据仅能证明缴费事实，并未证明所缴土地使用税的时间，故其证据不足，依法不予采信。综上，扣减刘有琦应承担的长粮公司打砸抢经济损失650000元及降层、面积减少损失150000元，吴海杰和恒兴公司实际应向刘有琦支付股权转让相关款项共计3214500元。刘有琦要求恒兴公司支付相关款项一节，因吴海杰和恒兴公司之间的股权转让合同仅约定了刘有琦与吴海杰之间的权利义务，故刘有琦该项主张无法律依据及事实依据，依法不予支持。吴海杰和恒兴公司要求刘有琦退还超付股权转让费1285025.60元的主张，与本诉中查明的事实相悖，其主张无事实依据，法院依法不予支持。吴海杰和恒兴公司主张延迟交房损失409364.97元一节，因其提供的证据仅证明其支付的迟延交房损失，但就该损失产生的原因与刘有琦的行为之间有无法律上的因果关系，未提供相关证据佐证，且遭刘有琦否认，故吴海杰和恒兴公司该项诉请证据不足，依法不予支持。吴海杰和恒兴公司主张违约金2000000元的请求，仅提供穆某某案件未生效的法律文书相佐证，且刘有琦辩称其损失并未实际产生，故对刘有琦的辩称意见依法予以采信，对吴海杰和恒兴公司的该项主张，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审遂判决：一、在本判决生效后三十日内，被告吴海杰给付原告刘有琦股权转让相关款项共计3214500元；二、驳回原告刘有琦其余诉讼请求；三、驳回被告吴海杰、陕西恒兴房地产开发有限责任公司的反诉请求。本案本诉受理费78368元，原告已预交，由被告承担32516元，由原告承担45852元。反诉受理费18257元，被告已预交，由被告承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，吴海杰和恒兴公司提交证据：1、2013年8月26日、2014年1月16日西安市长安区商品房预售许可证，证明商品房预售许可证确定的涉案项目地上建筑房屋总面积为36665.94平方米，比股权转让时的暂估面积少了826.81平方米，即应从应付款中扣减826810元面积差价款；2、2018年12月26日恒兴公司紫荆花园项目与陕十一建对账单，证明恒兴公司已向第三方付清全部工程款，包括窝工费297771元，而该窝工费系刘有琦造成，应由刘有琦承担，该部分费用应从应付款中扣减；3、（2019）陕0113执194号之一执行裁定书，证明刘有琦完全丧失债务履行能力，其有权依据《合同法》第六十八条的规定，行使不安抗辩权，待穆某某系列案件判决生效后，再履行本案付款义务。刘有琦质证认为上述证据不属于新证据，对其真实性认可，证明目的不认可。对证据1认为商品房总面积减少不是其的原因，且双方在进行股权转让时约定即使面积减少只补15万元；对证据2认为窝工费用是恒兴公司和施工方确认的，与其无关，且双方已约定对打砸抢赔偿65万元了结；对证据3认为和本案无关。恒兴公司和吴海杰在二审中称，涉案商品房项目已建成并对外销售，商品房五证均在恒兴公司名下，但刘有琦后期未配合办理涉案项目的土地增值税结算手续以及部分房产证分户手续。本院对一审判决查明的其余事实予以确认。本院认为，二审争议的焦点为：一、吴海杰、恒兴公司主张在向刘有琦支付的股权转让款中扣减部分费用是否成立；二、吴海杰、恒兴公司要求刘有琦承担延期交房损失以及违约金应否予以支持。一、对吴海杰、恒兴公司认为应扣减的各项费用的认定： 1、关于1400000元保证金，根据2012年12月25日的会议记录以及2012年12月26日的费用结算协议书的约定，该项费用系刘有琦向法院交纳的保证金，吴海杰在一审中表示在解除保全后该款已退至其账户，其已通过转账方式退还给刘有琦，但刘有琦不予认可，而吴海杰提供的证据不足以支持其确已退还的主张，故一审判决吴海杰向刘有琦退还该1400000元保证金并无不妥。2、关于刘某某房款495000元，在费用结算协议书中约定为代扣款，由于在签订费用结算协议书后，恒兴公司已将该房屋另行出售，获得了相应的房款收益，且针对该房屋至今未发生纠纷，故一审判决吴海杰将代扣刘某某的495000元房款退还刘有琦并无不当；3、关于后期费用600000元，系费用结算协议书约定的刘有琦协助吴海杰和恒兴公司完成紫荆花园项目后期手续后应得的费用，因恒兴公司的法定代表人已变更为吴海杰，商品房五证已登记在恒兴公司名下，涉案商品房项目已建成并对外销售，且陆续开始办理房产证，而吴海杰和恒兴公司在本案中并未提供刘有琦未履行项目后期协助义务的充分证据，故对其提出不应支付该项费用的主张不予支持；4、关于增加窝工费用297771元，吴海杰、恒兴公司认为由于长粮公司打砸抢导致项目停工4个月，致使恒兴公司向施工方多支出该部分费用，要求刘有琦予以承担，因涉及打砸抢产生的损失，在费用结算协议书中约定为“长粮公司打砸工地机械、设备、人员、预计工伤等损失100万元”，在之后达成的会议纪要中约定为“结算协议书列举的损失100万元于本纪要签订之日起十日内由恒兴公司、吴海杰支付给刘有琦35万元”，故本案各方已就打砸抢引起的相关损失结算为65万元，现吴海杰和恒兴公司又要求刘有琦承担打砸抢产生的窝工费用，依据不足，不予支持；5、关于面积差价款806480元，因刘有琦是将恒兴公司房地产100%股权以及紫荆花园项目以楼花方式整体转让给吴海杰，双方在计算转让价款时依据的面积也应该是项目所涉面积，并且双方在结算后并未对将来实际测量面积和合同约定面积出现面积差如何处理进行约定，故吴海杰、恒兴公司主张的面积差价款缺乏合同依据和法律依据；6、关于土地使用税155274.6元，吴海杰和恒兴公司称其代刘有琦缴纳了2007年12月至2011年3月的土地使用税，该项费用应在应付款中扣减，但其提供的证据系2013年之后的纳税凭证，并且各方就土地使用税的承担问题并未进行明确约定，故吴海杰、恒兴公司要求扣减该项费用，证据不足；7、关于400000元违约金，吴海杰和恒兴公司依据的是2011年7月1日的股权转让补充协议书，该协议书形成于费用结算协议书之前，而双方在结算时并未对该项费用予以确认，现吴海杰、恒兴公司在结算后又另行主张，不应予以支持。二、对吴海杰、恒兴公司主张的迟延交房损失及违约金的认定。1、关于409364.97元迟延交房损失，因吴海杰和恒兴公司就其主张的该项损失并未提供和刘有琦之间存在直接、必然、唯一因果关系的充分证据，故其要求刘有琦赔偿该项损失，证据不足，不予支持；2、关于200万元违约金，吴海杰和恒兴公司所依据的2012年10月12日协议书约定为：“刘有琦与咸阳长青房地产开发有限公司慕长青及郭涛在2011年2月18日股权转让协议以前所形成的债务关系，由刘有琦向咸阳长青房地产开发有限公司慕长青及郭涛清偿完毕，与吴海杰和恒兴公司无关。如恒兴公司因刘有琦未能有效解决完本条所述债务而承担责任的，则吴海杰、恒兴公司有权追究刘有琦的法律责任”，但吴海杰和恒兴公司向法院提交的关于咸阳长青房地产开发有限公司、慕长青与恒兴公司、刘有琦之间诉讼的民事判决尚未生效，故上述协议书约定的吴海杰、恒兴公司追究刘有琦法律责任的条件尚未成就，吴海杰、恒兴公司可待条件成就后依据协议书的约定另行主张权利，本案不予涉及。综上所述，应维持一审判决第一项、第二项；变更一审判决第三项。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初3717号民事判决第一项、第二项；二、变更西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初3717号民事判决第三项为：驳回陕西恒兴房地产开发有限公司、吴海杰要求刘有琦退还超付款项1304945.60元及承担409364.97元迟延交房损失的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。     一审本诉案件受理费78368元，刘有琦已预交，由刘有琦负担45852元，吴海杰、陕西恒兴房地产开发有限公司负担32516元；反诉案件受理费18257元，吴海杰、陕西恒兴房地产开发有限公司已预交，由吴海杰、陕西恒兴房地产开发有限公司负担。二审案件受理费36355元，吴海杰、陕西恒兴房地产开发有限责任公司已预交，由吴海杰、陕西恒兴房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长  唐 居 文审 判 员  周 向 红审 判 员  王 慧 芳 二○一九年十二月日 书 记 员  张 静 妍