湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0683民初4171号原告：潘登，男，1968年3月13日出生，汉族，居民，住枣阳市，委托诉讼代理人:韦世斌，湖北胜和律师事务所律师。被告：方仁国，男，1961年3月28日出生，汉族，居民，住枣阳市,被告：王平，男，1980年7月15日出生，汉族，居民，住枣阳市,委托诉讼代理人：谢高伦，湖北思扬律师事务所律师。被告：荣立控股集团有限公司枣阳分公司，住所地：枣阳市襄阳路13号。法定代表人：叶其国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：方仁国，系该公司代理负责人。被告：随州市兴达置业有限公司枣阳分公司，住所地：枣阳市环城办事处袁庄社区居委会三组。法定代表人：方仁国，系该分公司经理。原告潘登与被告方仁国、王平、荣立控股集团有限公司枣阳分公司、随州市兴达置业有限公司枣阳分公司民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘登及其委托诉讼代理人韦世斌、被告方仁国、王平及其委托诉讼代理人谢高伦、荣立控股集团有限公司枣阳分公司的委托诉讼代理人及随州市兴达置业有限公司枣阳分公司的法定代表人方仁国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘登向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告方仁国立即偿还借款本金350万元人民币本金；2、依法判令被告方仁国以本金350万元为基数，自2018年12月21日起，至付清之日止，按年息24%支付利息；3、依法判令被告王平、荣立控股集团有限公司枣阳分公司、随州市兴达置业有限公司枣阳分公司依其所有财产对上述本金350万元及所有欠款利息承担连带清偿责任。事实与理由：2017年12月，被告方仁国因工程缺少资金，遂多次与原告协商要求借款。原告同意后与方仁国和王平等被告签订借款合同，合同对借款本金及利息和借款期限均作了约定。原告依约将借款如数通过转账至被告方仁国，被告出据了借条。借款到期后，被告方仁国未实际支付现金利息，仍然继续使用本金350万元。双方另行签订了借款合同，被告方仁国提供其与荣利控股集团有限公司枣阳分公司位于襄阳路20号温州商贸城的商品房住宅12套单元作为物的担保，并约定了保证期限为12个月。借款到期后，被告方仁国以种种理由拖欠至今未付。综上，为保护原告合法权益，请求支持诉请。被告方仁国辩称，欠款属实，同意返还，但目前资金周转困难。被告王平辩称，1、原告潘登与被告方仁国签订的《借款合同》系双方真实意思表示合法有效，被告方仁国和荣立控股集团有限公司枣阳分公司按照合同约定的担保条款提供房屋为借款提供抵押担保，虽然没有办理抵押登记，但不影响合同的效力，方仁国和荣立控股集团有限公司枣阳分公司应该在抵押房屋的范围内承担连带担保责任；2、方仁国和被告荣立控股集团有限公司枣阳分公司应该按照《借款合同》的约定先在抵押房屋的价值范围内承担连带担保责任后，不足的部分再由其他担保人包括被告王平和被告随州市兴达置业有限公司承担担保责任。3、担保人荣立控股集团有限公司枣阳分公司在签订借款合同后，导致抵押的房屋转让或灭失的，应该在担保房屋价值减少的范围内对原告潘登的债权承担连带担保责任。4、原告潘登在借款合同履行期限届满后怠于行使担保物权，又重新续签订借款合同，并对还款时间进行延期，造成抵押的房屋部分被转让而价值减少，原告潘登对此有过错，应视为其放弃部分担保，根据《担保法解释》第三十八条第三款之规定，被告王平应该在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。5、被告王平提供担保时，原告潘登存在欺诈行为，且现在抵押担保的房屋已经具备办理商品房预售许可证条件，被告方仁国故意拖延不办，按照合同约定，被告王平不应该承担连带担保责任。被告荣立控股集团有限公司枣阳分公司辩称，借款无异议，该公司现在没有钱。被告随州市兴达置业有限公司枣阳分公司辩称，借款属实，同意返还，但目前资金周转困难。本院经审理查明如下事实：2017年12月21日，潘登（出借人，甲方）与方仁国（借款人，乙方）、王平（连带责任保证人，丙方）、荣立控股集团有限公司枣阳分公司（连带责任保证人，丁方）签订《借款合同》，主要约定：“乙方向甲方借款350万元，借款汇入方仁国的个人账户：枣阳市农村商业银行，卡号为62×××84；借款用于乙方的经营活动，不得用于非法目的；借款期限为6个月，自2017年12月21日至2018年6月20日，实际借款期限以借款到账时间为准，3个月内不得提前还款，3个月后可以提前还款，但乙方应该承担借款总金额20%的违约金；月利率3%，按季付息，到期一次性还本；还款担保：（一）乙方以枣阳市××号温州新城的商品住宅作为借款担保，A1、A2两个户型，第17-22层共计12套，建筑面积约1417.8平方米，借款期满20天内乙方不能还款以房抵债，每平米作价3000元，乙方、丙方应当按照甲方提供的买受人名单，将低债的房屋直接出售给买受人，一切税费由乙方承担。（二）丙方对乙方的借款承担连带保证责任。若乙方、丁方未经丙方同意擅自出售上述抵债的房屋，丙方对擅自出售的房屋不承担保证责任”。合同还对违约责任和争议的解决进行了约定。甲方、乙方、丙方、丁方分别在借款合同上签字按手印盖章。合同签订后，潘登分别于2017年12月20日、2017年12月21日将100万元和250万元汇入方仁国的银行账户。借款到期后，方仁国没有按照约定偿还借款本金，支付了2018年12月20日之前的利息。2018年12月20日，潘登（出借人，甲方）与方仁国（借款人，乙方）、王平（连带责任保证人，丙方）、随州市兴达置业有限公司枣阳分公司（连带责任保证人，丁方）、荣立控股集团有限公司枣阳分公司（连带责任保证人，戊方）签订《借款合同》，主要约定：“2017年12月21日，甲、乙方签订借款合同，乙方向甲方借款350万元用以开发温州新城项目，丙方提供连带责任保证。同日，甲方通过银行转账方式向乙方支付350万元。至2018年12月20日，乙方付清了利息，本金仍由乙方继续借用。丙方、丁方、戊方提供连带责任保证。为明确各方权利、义务，订立本合同”。该份借款合同的约定除增加变更了“乙方和戊方以枣阳市××号温州新城的商品住宅作为借款担保，A1、A2两个户型，第17-22层共计12套，建筑面积约1417.8平方米；随州市兴达置业有限公司枣阳分公司为连带责任保证人；借款期限为三个月，自2018年12月21日至2019年3月20日；丙方连带保证责任的保证期限为12个月；随州市兴达置业有限公司授权随州市兴达置业有限公司枣阳分公司对乙方的借款承担连带保证责任，保证范围主债权借款本金350万元、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等，保证期限12个月；债务清偿顺序是每一次还款先清偿利息，如有剩余则冲抵本金，如进入诉讼执行程序，先清偿实现债权的费用，次清偿利息，再清偿本金。”外，其他约定基本与2017年12月21日的《借款合同》一致，甲方、乙方、丙方、丁方分别在借款合同上签字按手印盖章，戊方签字盖章的位置加盖了荣立控股集团公司枣阳分公司温州新城项目部和随州市兴达置业有限公司的印章，合同下方说明，温州新城取得商品房预售许可证之日起壹个月内，丙方免除连带保证责任”。2018年12月19日，随州市兴达置业有限公司给随州市兴达置业有限公司枣阳分公司出具授权委托书：“委托事项：授权提供保证。2017年12月21日，方仁国向潘登借款350万元，至2018年12月20日，方仁国付清了利息，本金未还。经潘登、方仁国协商一致，350万元的本金由方仁国继续借用，期限六个月。为了保证潘登实现债权，我公司授权随州市兴达置业有限公司枣阳分公司对方仁国向潘登的借款提供还款保证。保证方式为连带责任保证，保证的范围为：主债权（350万元）、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等。保证期限为十二个月。委托人：随州市兴达置业有限公司、受托人随州市兴达置业有限公司枣阳分公司（加盖公章）。荣立控股集团有限公司枣阳分公司参与签订上述两份借款合同时，没有荣立控股集团有限公司的授权。方仁国和荣立控股集团有限公司枣阳分公司以位于枣阳市××号温州新城担保的12套商品住宅房明细为：1、房号为A1701号，面积为115.80平方米的住宅；2、房号为A1702号，面积为121.30平方米的住宅；3、房号为A1801号，面积为115.80平方米的住宅；4、房号为A1802号，面积为121.30平方米的住宅；5、房号为A1901号，面积为115.80平方米的住宅；6、房号为A1902号，面积为121.30平方米的住宅；7、房号为A2001号，面积为115.80平方米的住宅；8、房号为A2002号，面积为121.30平方米的住宅；9、房号为A2101号，面积为115.80平方米的住宅；10、房号为A2102号，面积为121.30平方米的住宅；11、房号为A2201号，面积为115.80平方米的住宅；12、房号为A2202号，面积为121.30平方米。另查明，2002年8月28日，荣立控股集团有限公司枣阳分公司依法成立，并进行了工商登记，负责人为叶其国。2010年10月19日，随州市兴达置业有限公司枣阳分公司依法成立，并进行了工商登记，负责人为方仁国。2011年8月10日，荣立控股集团有限公司（甲方）与方仁国签订《枣阳市温州商贸城转售协议》，主要约定：“一、开发方式：甲方将“温州商贸城后院约10亩土地，建筑面积约7200M2（其中不包括已经销售给四户彭帅、李胜利、耿秀林、富志丹的房产以及该房产暂用的土地）转售给乙方开发建设商住房，总价款为2000万元，并一次性付清；二、甲方权利义务：甲乙双方签字协议生效后，甲方将产权证、土地证以及有关资料移交给乙方；甲方派员协助乙方办理建设项目的一切手续及工程竣工验收、办理土地、房产权等手续，费用和税、规费等由乙方承担，甲方不承担任何税、规费及其他费用；甲方有权监督工程质量，监督房屋销售收回款的使用，监督销售合同的签订、履行；甲、乙双方合同签订之前的债权债务由甲方承担，同乙方无涉；合同签订之后的承包项目，乙方发生的债权债务由乙方承担，同甲方无涉；三、乙方权利义务：开发改建“温州商贸城”的投资款由乙方出资建设施工（其中包括住宅楼、建安施工、大配套、小配套、绿化、供水、供电、配套设施费、道路、排污等等）。乙方在建设经营期间自负盈亏，所发生的债权债务违反经营、建安工程质量，安全隐患事故等经济及刑事责任，全部由乙方承担支付，与甲方无涉；乙方自行负担处理好甲方在地面附属物及已经销售的四户，约267M2收回工作，其费用由乙方负担支付；建设工程项目申报，建设规范、税及其他费用、工程施工建设费用等都由乙方承担支付及办理。甲方法定代表人签字加盖公章，乙方签字。2012年10月25日，枣阳市国土资源局颁发国有建设用地使用权证，证号：枣国用（2012）第0974号，土地使用权人：荣立控股集团有限公司枣阳分公司，坐落：枣阳市××号，地号：02038002-21，地类（用途）：商服，使用权类型：出让，使用权面积：7528.52M2，终止期限：至2052年10月8日止。2013年6月7日，枣阳市城乡规划局颁发枣阳市建设工程规划许可代理证，证号：枣规许代字【2013054】号，建设单位：荣立控股集团有限公司枣阳分公司，建设名称：温州新城，建设位置：襄阳路南，建设规模：24681平方米，层数：29层。2017年11月22日，枣阳市城乡建设局颁发中华人民共和国建筑工程施工许可证，编号：420683201306220101，建设单位：荣立控股集团有限公司枣阳分公司，工程名称：温州新城，建设地址：枣阳市××路南，建设规模24681M2，合同价格2779.93万元。温州新城项目于2016年1月动工，2018年12月20日建设至八层，2019年10月，主体工程完工。2019年12月30日，潘登、方仁国向本院提交了一份“方仁国借潘登350万利息结算情况”计算表，其中第二条注明方仁国：1、2018年付利息577800.00元（双方表示：借款合同中“至2018年12月20日，乙方付清了利息”，是指方仁国在结算后出具了利息欠条)；2、2019年10月付利息509820.00元；3、2019年12月付利息1457816.33元，其中，680000.00元房屋抵偿正在协商中。本院认为，潘登与方仁国签订的《借款合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。王平自愿作为连带责任保证人在《借款合同》中签字，在没有证据表明该行为系受胁迫及非真实意思表示的情况下作出，该保证合同合法、有效。王平应该承担相应的担保责任，其辩称在担保过程中有被欺骗的行为，不承担责任的意见，本院不予采纳。随州市兴达置业有限公司枣阳分公司经随州市兴达置业有限公司授权为方仁国向潘登借款提供连带责任保证，符合《担保法》第十条第二款“企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供担保”的规定，随州市兴达置业有限公司枣阳分公司的保证合同合法有效。随州市兴达置业有限公司枣阳分公司也应承担相应的担保责任。荣立控股集团有限公司枣阳分公司在《借款合同》中作为连带责任保证人，其虽然加盖了荣立控股集团有限公司枣阳分公司温州新城项目部的公章，但是没有得到荣立控股集团有限公司的明确授权，该行为违反《担保法》第二十九条“企业法人分支机构未经法人书面授权或者超出授权范围与债权人订立保证合同的，该合同无效，或超出授权范围的部分无效，债权人和企业法人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任；债权人无过错的，由企业法人承担民事责任。”的规定，荣立控股集团有限公司枣阳分公司担保行为无效。本案因双方当事人均没有主张赔偿责任，本院对此民事责任不予处理。虽然荣立控股集团有限公司枣阳分公司提供的担保无效，但是并不能以此否定方仁国以其开发的枣阳市××号温州新城的房屋为借款提供抵押担保的保证合同的有效，方仁国是借款人，也是物保的担保人。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”。根据方仁国与荣立控股集团有限公司签订的《枣阳市温州商贸城转售协议》，荣立控股集团有限公司已经于2011年8月10日，将枣阳市××号温州新城项目转让给方仁国了，方仁国也付清了转让费。据此，能够认定方仁国对其提供抵押担保的12套温州新城商品房具有处分权，依据上述规定，该抵押财产未办理抵押登记，抵押权尚未设立，但不影响抵押合同的效力，本案借款合同和房屋抵押合同均已成立并生效。本案涉及到物保和人保并存的清偿顺位问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”的规定，本案《借款合同》约定：“乙方和戊方以枣阳市××号温州新城的商品住宅作为借款担保，A1、A2两个户型，第17-22层共计12套，建筑面积约1417.8平方米，借款期满20天内乙方不能还款则以房抵债，每平方米作价3000元.....。”。方仁国作为债务人，自己在借款时向债权人提供物担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。因此，本案债权人潘登在实现债权时应当先就方仁国提供担保的枣阳市××号温州新城的12套商品住宅房实现债权，方仁国应在12套房屋范围内对债务承担连带清偿责任。双方当事人在合同中约定；“温州新城取得商品房预售许可证之日起壹个月内，丙方免除连带保证责任”，系双方对王平提供保证责任的免除条款，本院予以准许。本院对潘登、方仁国提交的“方仁国借潘登350万利息结算情况”计算表中方仁国在2019年支付的现金1287636.33元（509820+1457816.33-680000）予以认可，但对其按年利率36%结算利息不予采纳，因为，原告起诉时已经明确主张从2018年12月21日起，按年利率24%计息，其对诉讼中偿还的利息按36%计息的行为，超越其诉讼请求的范围，也侵害了担保人的利益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条、第二十九条、第三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国但担保法》第十条、第十八条、第二十一条、第二十九条之规定，判决如下：一、方仁国偿还潘登借款本金350万元及利息[自2018年12月21日起，以350万元为基数，按年利率24%计算至付清之日止。方仁国在2019年10月、12月两次所还现金1287636.33元在履行时先扣除利息(包括2018年已出具欠条但未还清的利息），再扣减本金]；二、方仁国以位于枣阳市襄阳路20号温州新城的12套商品住宅房[具体明细为：1、房号为A1701号，面积为115.80平方米的住宅；2、房号为A1702号，面积为121.30平方米的住宅；3、房号为A1801号，面积为115.80平方米的住宅；4、房号为A1802号，面积为121.30平方米的住宅；5、房号为A1901号，面积为115.80平方米的住宅；6、房号为A1902号，面积为121.30平方米的住宅；7、房号为A2001号，面积为115.80平方米的住宅；8、房号为A2002号，面积为121.30平方米的住宅；9、房号为A2101号，面积为115.80平方米的住宅；10、房号为A2102号，面积为121.30平方米的住宅；11、房号为A2201号，面积为115.80平方米的住宅；12、房号为A2202号，面积为121.30平方米的住宅]范围内对其借款本金350万元及利息向潘登承担连带清偿责任；三、王平、随州市兴达置业有限公司枣阳分公司对上述第二项不足的部分承担连带清偿责任；四、王平、随州市兴达置业有限公司枣阳分公司对上述第二项不足的部分承担连带清偿责任后，可以向债务人方仁国追偿；五、位于枣阳市襄阳路南“温州新城”，在取得商品房预售许可证之日起一个月内，王平免除连带保证责任；六、驳回潘登的其他诉讼请求。案件受理费41520元，财产保全费5000元，合计46520元，由方仁国负担，于本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号：17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交到本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。审判长  李朝文审判员  王建华审判员  李顺斌二〇一九年十二月三十日书记员  熊 锦