广西壮族自治区蒙山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0423民初489号 原告：李夏楠，男，1991年6月8日出生，瑶族，广西蒙山县人，住广西蒙山县。 原告：何韦韦，女，1992年2月25日出生，汉族，广西蒙山县人，住广西蒙山县。 二原告共同委托诉讼代理人：李中禄，蒙山县“148”法律服务所法律工作者。 被告：广西梧州鸿润房地产开发有限公司，住所地：梧州市竹湾路22号锦绣家园东苑1B幢。统一社会信用代码：914504007759814738。 法定代表人：梁杰明，总经理。 被告：广西梧州鸿润房地产开发有限公司蒙山分公司，住所地：蒙山县江景雅庭1﹟楼一层7-9号铺面。统一社会信用代码：91450423086528905G。 负责人：黄诞文。 二被告共同委托诉讼代理人：陈伟，广西梧州鸿润房地产开发有限公司蒙山分公司员工。 第三人：广西水利电业集团有限公司蒙山供电分公司，住所地：蒙山县湄江中路004号。统一社会信用代码：91450423747961707F。 负责人：黄亚民。 第三人：胡宗良，男，1976年1月9日出生，汉族，广西蒙山县人，住广西蒙山县。 原告李夏楠、何韦韦与被告广西梧州鸿润房地产开发有限公司（以下简称鸿润公司）、广西梧州鸿润房地产开发有限公司蒙山分公司（以下简称鸿润公司蒙山分公司）、第三人广西水利电业集团有限公司蒙山供电分公司（以下简称水利电业公司蒙山供电分公司）、胡宗良商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李夏楠、何韦韦共同委托诉讼代理人李中禄，被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司共同委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼，第三人水利电业公司蒙山供电分公司、胡宗良经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李夏楠、何韦韦向本院提出诉讼请求：1.判决二被告赔偿逾期交房违约金51969元给原告；2.案件受理费由二被告负担。事实和理由：2016年4月2日，原告与被告鸿润公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告鸿润公司蒙山分公司开发建设的蒙山县荷塘雅苑小区5幢F单元1304号商品房。该商品房总面积162.34平方米，总价款334420元。原告通过第三人胡宗良交给第三人水利电业公司蒙山供电分公司购房款100000元，直接付4420元给被告鸿润公司蒙山分公司，办理银行按揭贷款230000元。按照合同约定：被告应于2016年6月30日前向原告交付该商品房；逾期交房的，从2016年7月1日起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。被告实际于2017年11月30日向原告交房，逾期518天，应向原告支付违约金：334420元×3/10000×518天=51969元，原告因此诉至法院。 原告李夏楠、何韦韦向本院提交了以下证据： 1.原告身份证（复印件）1份，拟证实原告的身份情况； 2.企业注册信息（复印件）2份、营业执照（复印件）、户籍证明各1份，拟证实二被告和第三人的基本情况； 3.商品房买卖合同（复印件）1份，拟证实原告与被告鸿润公司签订《商品房买卖合同》，原告购买荷塘雅苑5幢F单元1304号商品房，总价款334420元；被告应当在2016年6月30日前向原告交房； 4.微信截图1份，拟证实被告于2017年11月30日向原告交房； 5.现金缴款单（复印件）2份、单位内部收款收据（复印件）1份、销售不动产统一发票（复印件）1份、借款借据（复印件）1份，拟证实原告交购房款104420元给被告鸿润公司蒙山分公司，按揭贷款230000元给被告鸿润公司； 6.民事答辩状、款项支付申请单、农村商业银行进账单、农村商业银行电汇凭证,蒙山供电分公司付广西梧州鸿润房地产公司款项明细表（复印件）各1份，拟证实第三人水利电业公司蒙山供电分公司收到原告的款项已全部付给了被告； 7.合作建房协议书、合作建房补充协议书（复印件）各1份，拟证实第三人水利电业公司蒙山供电分公司和被告是代建关系，所建房属第三人水利电业公司蒙山供电分公司所有，签订补充协议后，剩余房才属于被告鸿润公司所有； 8.蒙山县人民法院（2018）桂0423民初169号民事判决书、梧州市中级人民法院（2018）桂04民终1404号民事判决书（复印件）各1份，拟证实与原告同类的案件，法院确认第三人水利电业公司蒙山供电分公司所收的房款已全部转给被告鸿润公司，非第三人水利电业公司蒙山供电分公司员工也可以购买被告代建的商品房。 被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司辩称，原告购买的该套商品房系第三人水利电业公司蒙山供电分公司的职工胡宗良转让给原告的，第三人水利电业公司蒙山供电分公司职工转让房屋的事实没有如实向被告反馈，造成被告延期交房，违约责任应由第三人承担。 被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司未向本院提交证据。 第三人水利电业公司蒙山供电分公司未作陈述，亦未向本院提交证据。 第三人胡宗良未作陈述，亦未向本院提交证据。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司是否构成逾期交房违约；2.原告请求被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司支付逾期交房违约金51969元是否合法有据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，当事人有答辩及质证的权利，第三人水利电业公司蒙山供电分公司、胡宗良经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。被告对原告提供的证据1、2无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提供的证据3，认为原告不是第三人水利电业公司蒙山供电分公司的职工，不能享受公司员工的价格和交房时间。本院认为，原告与被告鸿润公司签订的《商品房买卖合同》，系原告与被告鸿润公司双方自愿签订的，该合同没有违反法律、法规的相关规定，亦没有侵犯国家、集体和他人及社会公共利益，该合同合法有效，本院予以确认。被告对原告提供的证据4，认为该证据系2017年11月6日被告鸿润公司发短信给包括原告在内的所有5号楼的业主于2017年11月30日前交房，并非2017年11月30日交房给原告。本院认为，原、被告双方都没有提供相关证据证实被告鸿润公司交付案涉商品房给原告的具体时间，该证据不能证实被告鸿润公司于2017年11月30日交付该商品房给原告使用，本院对该证据认定为被告鸿润公司于2017年11月6日交付案涉商品房给原告。被告对原告提供的证据5，认为该证据不能证明原告已足额交付首付款。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以确认。被告对原告提供的证据6，认为该证据不能证明第三人水利电业公司蒙山供电分公司代收员工的款项已经全部转给被告。本院认为，该证据符合证据“三性”要求，本院予以确认。被告对原告提供的证据7“三性”无异议，但对原告的证明目的不认可，认为第三人水利电业公司蒙山供电分公司与被告不是代建关系，应是合作建房的关系，第三人水利电业公司蒙山供电分公司利用被告的资质进行合作，第三人水利电业公司蒙山供电分公司的员工可以享受福利房的待遇。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以确认。被告对原告提供的证据8，认为该证据与本案没有关联性。本院认为，该证据符合证据要求，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：原告李夏楠、何韦韦系夫妻关系。第三人胡宗良是第三人水利电业公司蒙山供电分公司的员工。2016年4月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买蒙山县荷塘雅苑小区5幢F单元1304号商品房，该商品房建筑面积162.34平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2060元，总价款为334420元。买受人应当于2016年4月2日前支付首期房价款104420元，余款230000元申请贷款支付。出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条还约定了逾期交房的违约责任：除不可抗力和非开发商责任外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.……2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过60日……。②逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。（2）买受人逾期付清购买款（包括逾期办妥银行按揭贷款手续的）或逾期接受交付商品房的，出卖人免除逾期交房违约责任。被告鸿润公司于2017年11月6日通过短信的方式向原告发送交房通知，原告认为被告已构成逾期交房，因此诉至本院，请求判如所请。 另查明，第三人胡宗良分别于2013年2月17日交付购房定金5000元，2013年5月2日交付购房款85000元，2013年9月12日交付购房款10000元，共计100000元，给第三人水利电业公司蒙山供电分公司。之后，第三人水利电业公司蒙山供电分公司帮助第三人胡宗良将上述款项100000元转交给被告鸿润公司。2016年4月2日，原告交付购房首付款4420元给被告鸿润公司，被告鸿润公司蒙山分公司出具单位内部收款收据给原告收执。2016年5月7日，被告鸿润公司蒙山分公司开具收到原告购买商品房首期款104420元的销售不动产统一发票给原告。广西蒙山农村商业银行股份有限公司于2017年2月17日将贷款230000元直接划到被告鸿润公司账户，作为原告支付房价的余款。 又查明，被告鸿润公司与第三人水利电业公司蒙山供电分公司于2012年12月18日签订了《合作建房协议书》，该协议书约定：不论在土地竞买活动中以多少价格摘牌成交，被告均确保将荷塘山庄地块开发的商品房和配套车位全部出售给第三人水利电业公司蒙山供电分公司的员工，并确保第三人水利电业公司蒙山供电分公司员工购房均价为每平方米2020元。第三人水利电业公司蒙山供电分公司员工购房以户为单位，在被告取得土地后90天内支付定金捌万元；第三人水利电业公司蒙山供电分公司员工购买小车位以个为单位，必须在该地块规划总平面图获准通过后30天内支付定金两万元。第三人水利电业公司蒙山供电分公司负责做好购房和购车位的职工的宣传发动工作，并按本协议要求按时交付购房款及购车位款。2015年6月5日，被告鸿润公司蒙山分公司与第三人水利电业公司蒙山供电分公司签订了《合作建房补充协议书》，该协议书约定：双方确定将1#、5#楼的交房时间定为2016年2月29日前，2#、3#楼的交房时间定为2016年12月31日前。双方决定第三人水利电业公司蒙山供电分公司购房的171㎡、132㎡户型在1#、2#楼中选择，143㎡户型在5#楼中选择，157㎡户型在5#楼及3#楼D单元中选择（外单位人员购157㎡户型的6套房在被告分配的房源中选择），剩余的房源由被告处理。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。关于被告鸿润公司、鸿润公司蒙山分公司逾期交房是否构成违约问题。被告鸿润公司与第三人水利电业公司蒙山供电分公司于2012年12月18日签订的《合作建房协议书》虽然约定有被告鸿润公司将其开发荷塘山庄地块的商品房及配套车位全部出售给第三人水利电业公司蒙山供电分公司员工的内容，但被告鸿润公司蒙山分公司与第三人水利电业公司蒙山供电分公司于2015年6月5日签订的《合作建房补充协议书》则约定对双方合作建设的商品房除由第三人水利电业公司蒙山供电分公司的员工购买之外，其他部分的商品房亦可由外单位人员购买以及由被告鸿润公司处置，该补充协议书已经对《合作建房协议书》的相关内容进行了调整。第三人胡宗良作为第三人水利电业公司蒙山供电分公司的员工，将案涉的该套商品房转让给原告，并没有违反被告与第三人水利电业公司蒙山供电分公司的约定。被告提出原告购买的这套商品房系第三人水利电业公司蒙山供电分公司的职工胡宗良转让给原告的，转让该套商品房的事实没有向被告反馈，造成被告延期交房，违约责任应由第三人承担的辩解意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。合法有效的合同，对合同双方当事人具有法律约束力。被告提出原告没有在2016年4月2日前足额支付首付款104420元给被告，原告违约在先，应负违约责任的辩解意见。本院认为，第三人胡宗良将案涉商品房转让给原告，第三人水利电业公司蒙山供电分公司帮助第三人胡宗良转交给被告鸿润公司的100000元应视为第三人胡宗良交付给被告鸿润公司购房款100000元系原告交付。在被告认可了这个事实的情况下，才会有在签订《商品房买卖合同》时原告本应交付首付款104420元，而实际只交付首付款4420元。因此，被告的上述辩解意见不成立，本院不予采信。原、被告订立的合同约定的交房时间是2016年6月30日前，被告实际于2017年11月6日通知原告交房，被告的行为已构成逾期交房违约。被告鸿润公司蒙山分公司是被告鸿润公司的分支机构，不具备独立法人资格，对外不独立承担民事责任。因此，被告鸿润公司应按照合同的约定承担违约责任。 关于原告请求被告支付逾期交房违约金51969元是否合法有据问题。原、被告在《商品房买卖合同》中对违约责任作了约定，逾期超过60日后……自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告鸿润公司应当按照该约定承担违约责任。原、被告订立的合同约定的交房时间是2016年6月30日前，被告于2017年11月6日通知原告交房，因原、被告均不能提供相关证据证实实际交房的具体日期，故本院认定2017年11月6日视为被告实际交房时间。原告请求2016年7月1日起至2017年11月30日止，被告按日支付已交付房价款万分之三的违约金，即334420元×3/10000×518天=51969元。被告提出原告在2016年6月30日前没有足额交付该套商品房总价款334420元，原告计算的违约金有误。本院认为，原告在合同约定的交房时间，即2016年6月30日前只交付了购房首付款104420元，按揭贷款230000元是2017年2月17日到被告鸿润公司账户，因此，从2016年7月1日至2017年2月16日的违约金计算基数应为已交的购房首付款104420元。被告应支付的违约金分两段计算：①2016年7月1日至2017年2月16日的违约金：104420元×3/10000×231日=7236元；②2017年2月17日至2017年11月6日的违约金：334420元×3/10000×263日=26386元；共计33622元。综上，对原告的诉请，本院予以部分支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下： 被告广西梧州鸿润房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内支付违约金33622元给原告李夏楠、何韦韦。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1099元，由被告广西梧州鸿润房地产开发有限公司负担700元，由原告李夏楠、何韦韦负担399元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  刘寿权 审 判 员  莫 春 人民陪审员  蒙 刚 二〇一九年十二月六日 法官 助理  陆雪群 书 记 员  岑晓莹 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。