云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民终2113号上诉人（原审被告）：杜玮溢，男，1976年3月19日生，汉族，住开远市。委托诉讼代理人：杨明江，云南法砝码律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：吕娜，女，1960年10月5日生，汉族，住河口县。委托诉讼代理人：雷彬，云南法砝码律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原审被告：李正昆，男，1978年3月29日生，汉族，住建水县，现羁押于云南省建水监狱。原审被告：赵沁，男，1990年4月28日生，汉族，住开远市，现羁押于云南省建水监狱。上诉人杜玮溢因与被上诉人吕娜，原审被告李正昆、赵沁物权确认纠纷一案，不服开远市人民法院（2019）云2502民初1307号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人杜玮溢的上诉请求：请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实错误。一审认定上诉人购房时没有尽到谨慎义务及上诉人不符合善意取得的构成要件中的“善意”是错误的；一审适用法律错误。《物权法》第一百零六条第一款没有规定受让人需尽到谨慎注意义务，且开远市不动产中心的档案查询结果该房屋的产权仍然是登记在上诉人名下，上诉人符合善意取得的构成要件，理应取得涉案房屋的所有权。被上诉人吕娜答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审被告李正昆、赵沁未作答辩。吕娜向一审法院起诉请求：1.依法判决确认被告李正昆与被告杜玮溢于2016年1月7日签订的《房屋买卖合同》无效；2.依法确认位于开远市建设西路55号万达华府1-304号的房屋所有权归原告单独所有；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月25日，吕娜以19.4万元的价款向他人购买了位于开远市建设西路55号万达华府1-304号的一套房屋，并办理了产权过户登记。2015年12月，吕娜欲以其所有的房屋申请办理抵押贷款，遂委托开远市落云信息部的工作人员赵沁代为办理，并将房屋产权证等相关证件交付给赵沁，支付开远市落云信息部代办费800元。赵沁因参与网络赌博欠下巨额债务，2015年12月16日，赵沁与李正昆恶意串通后，由李正昆伪造吕娜的签名和捺印与自己签订《房屋买卖合同》，将吕娜所有的开远市建设西路55号万达华府1-304号的房屋以20万元出卖给李正昆，但李正昆实际上并未支付购房款。2015年12月17日，李正昆、赵沁利用其工作的便利条件，在吕娜不知情的情况下，违规将开远市建设西路55号万达华府1-304号房屋过户登记至李正昆名下。2016年1月7日，李正昆与杜玮溢签订《房屋买卖合同》，李正昆将骗取的开远市建设西路55号万达华府1-304号房屋以20万元的价款出卖给杜玮溢，由李正昆向杜玮溢出具了20万元的现金收据，但杜玮溢实际支付给李正昆的购房款为15万元。2016年9月21日，李正昆、赵沁因犯诈骗罪分别被判处有期徒刑，现仍在服刑。2017年12月16日，开远铁路运输法院就杜玮溢起诉开远市国土资源局房屋行政登记不作为一案作出（2017）云7102行初11号行政判决，判决驳回杜玮溢请求开远市国土资源局限期履行法定职责的诉讼请求，杜玮溢不服该判决，向昆明铁路运输中级法院提起上诉，昆明铁路运输中级法院于2018年3月19日作出（2018）云71行终13号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告李正昆、赵沁以骗取他人的购房款为目的，恶意串通，损害原告的合法利益，被告李正昆伪造原告的签名和捺印与自己签订的购房合同为无效合同，并不能取得诉争房屋的所有权。被告李正昆依据无效合同将诉争房屋出卖给被告杜玮溢的行为系无权处分。《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”被告李正昆的无权处分行为，造成原告以房屋的真实所有权人身份向被告杜玮溢主张返还房屋的后果，导致被告李正昆违反合同的约定而非导致合同无效，故被告李正昆与被告杜玮溢签订的房屋买卖合同已成立并有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”被告李正昆与被告杜玮溢签订的房屋买卖合同，原告并非合同的一方当事人，无权主张该房屋买卖合同无效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”主张善意取得的受让人对于不动产的真实权属情况，应当尽到谨慎的注意义务。被告杜玮溢在购房时已经对被告李正昆在极短时间内转卖房屋心存疑义，明知购房款为15万元，却要求被告李正昆出具了虚假的收款收条，明知李正昆不能提供房屋的正式钥匙，却轻信李正昆的说辞更换房锁，实际上已经无法取得诉争房屋所有权的变更登记，其行为不符合善意取得的法律要件，被告杜玮溢关于善意取得房屋的抗辩不能成立，不予支持，原告行使房屋追回权的诉请予以支持。本案事实清楚，证据充分，被告李正昆与被告杜玮溢签订的房屋买卖合同成立有效，被告杜玮溢不是诉争房屋的善意取得人，不能取得该房屋的所有权，原告的主张予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百五十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定判决，一、开远市建设西路55号万达华府1-304号房屋属于原告吕娜所有。二、驳回原告吕娜的其他诉讼请求。案件受理费4300.00元，由被告李正昆、赵沁共同负担。二审中双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实相一致。另查明，开远市房管局向上诉人杜玮溢出具的《开远市房地产管理局产权收件收据》中注明：申请人所交验证件符合申请登记类别的要求，现给予收件登记。待权属认定，于30个工作日后携带本人身份证到开远市房地产管理局凭证件收据领证。本案的争议焦点是：上诉人是否构成善意取得？争议房屋所有权应当归谁所有？本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十条第二款“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”、第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”，《房屋登记办法》第七条“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。”的规定，本案涉案房屋系李正昆等人通过犯罪手段将原属于吕娜的房屋所有权变更登记到李正昆的名下，后李正昆又与上诉人杜玮溢签订房屋买卖合同并向开远市房管局申请变更登记，在开远市房管局办理过程中，李正昆等人的犯罪行为案发，开远市房管局一直未审核通过此次房屋交易并颁发给杜玮溢房屋所有权证，开远市房管局向上诉人出具的《开远市房地产管理局产权收件收据》中注明：“申请人所交验证件符合申请登记类别的要求，现给予收件登记。待权属认定，于30个工作日后携带本人身份证到开远市房地产管理局凭证件收据领证”。上诉人在开远市房屋管理局仅仅完成了收件登记，在审核阶段因存在权属争议及犯罪行为，未通过审核，并没有完成不动产物权的变更登记，涉案房屋并未登记在上诉人名下。故，上诉人主张开远市不动产中心的档案查询结果为该房屋的产权已经登记在上诉人名下，其已经取得该房屋所有权的上诉理由缺乏事实依据，本院不予认可。综上所述，上诉人杜玮溢的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4300元，由上诉人杜玮溢负担。本判决为终审判决。审判长 薛 辉审判员 莫云辉审判员 高 健二〇一九年十二月六日书记员 朱子贤