广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终18828号上诉人（原审原告）：深圳市祥昭实业发展有限公司，住所地深圳市龙华新区福龙路祥昭大厦九层。法定代表人：廖烈昭，董事长。委托诉讼代理人：刘勇，广东生龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市罗湖区东方学校，住所地深圳市罗湖区罗芳村（武警部队六支队十中队前侧）。法定代表人：周佛椅。委托诉讼代理人：周少刚，广东穗江律师事务所律师。上诉人深圳市祥昭实业发展有限公司（以下简称祥昭公司）因与被上诉人深圳市罗湖区东方学校（以下简称东方学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初8617号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。祥昭公司上诉请求：1.撤销一审判决;2.依法改判确认上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》的租赁期限为15年，合同期限届满日为2018年12月30日；3.依法改判被上诉人按照174000元/月的标准向上诉人支付占有使用费，从2019年1月1日起，暂计至2019年12月31日，租金为2011150元（按照市场价60元/平方米的标准计算，每月租金为60×2900平方米=174000元，租金单价或以评估为准）；4.由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认为上诉人主张涉案的《房屋租赁合同》的租赁期限至2018年12月30日截止的理据不足，从而未支持上诉人的诉讼请求，属于事实认定错误、适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定了“租赁房屋期限为15年，从2004年1月1日起至2019年12月30日”，但15年比合同截止时间的约定更为直观明了，一般人在签署租赁合同时，首先是约定租赁期限总的年限，为明确年限，才会再加上起止日期，总年限是简单的数字，出错的概率低。涉案合同在拟定的时候就刚好犯了这种错误，直接在起算时间2004年基础上加上15年，就等于2019年，没有考虑到收尾年份。涉案《房屋租赁合同》第五条对合同第一年至第十五年的租金均做出了明确约定，唯独没有写明第十六年的租金，这不能说是合同的遗漏，因为该条款才是与合同期限15年的相互对应。合同中将第一至第十五年的租金均明确写出，比单纯的约定合同截止日期更为直观、明确。上诉人与被上诉人在后续的两份房屋租赁补充协议中均具体明确地约定了2019年的租金标准，印证了双方租赁期限至2019年的约定。《房屋租赁补充协议二》是对操场面积的约定，《房屋租赁补充协议三》是对多功能室、电脑室的约定，与涉案的《房屋租赁合同》的租赁物完全不同，且租赁物之间不存在包含关系，故不能作出一审法院的推定结论。两份补充协议中没有对合同总年限的约定，而是直接约定了租赁期限的起止时间，且从签署时间看，两份补充协议都在《房屋租赁合同》签署之后，因为第一份《房屋租赁合同》因笔误将截止时间写成了2019年12月30日，后两份补充协议才跟着出错，并非通过后两份补充协议的租赁时间倒推第一份租赁合同期限。其上诉人作为出租方具有信息优势，不能以与案外人的合同约定作为与被上诉人之间的租赁期限的依据。上诉人与被上诉人对涉案房屋约定的租赁期限不能超过上诉人与部队方签署的租赁合同，否则导致租赁无效，引发三方纠纷。综上，应当认定上诉人与被上诉人签署的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为15年，时间从2004年1月1日起至2018年12月30日止。上诉人考虑到被上诉人已在涉案场所办学15年，愿意继续将涉案房屋出租给被上诉人，但从2019年1月1日开始至2019年12月31日止，上诉人要求按照周边同类型租赁物的市场价格60元/平方米的租金标准支付租金或者按照第三方评估机构对涉案房屋的评估价格为准。东方学校答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。祥昭公司向一审法院起诉请求：1.确认祥昭公司、东方学校双方签订的《房屋租赁合同》的租赁期限为十五年，合同租赁届满日为2018年12月30日；2.判令东方学校按照174000元/月的标准向祥昭公司支付实际占用期间的占有使用费，计算时间从2019年1月1日起，暂计至2019年12月31日，租金为2011150元（按照市场价60元/平方米的标准计算，每月租金为60×2900平方米=174000元，租金单价或以评估为准）；3.诉讼费用由东方学校承担。一审法院认定事实，2003年11月17日，祥昭公司与东方学校签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定，祥昭公司将坐落在广东省深圳市区边防武警六支队十中队前面的房屋出租给东方学校使用。（一楼门北一大间二、三楼）建筑面积共计2900平方米；租赁期限为15年，自2004年1月1日起至2019年12月30日；租赁用途：东方学校租物业为承办学校之用，不能改为其他用途。租金按月结算，除首月以外东方学校应在每月5日前交租。房屋计租期限从2004年2月1日起开始计租，每平方米月租金为人民币18元，月租金共计52200元，从第四年开始每年每平方米月租金递增1元，即第四年每月每平方米19元，月租金为55100元；第五年每月每平方米20元，月租金为58000元；第六年每月每平方米21元，月租金为60900元；第七年每月每平方米22元，月租金每月每平方米为63800元；第八年每月每平方米23米，月租金为66700元；第九年每月每平方米租金在第八年的基础上逐年递增0.5元，即第九年每月每平方米23.5元，每月租金为68150元；第十年每月每平方米24元，月租金为69600元；第十一年每月每平方米24.5元，月租金为71050元；第十二年每月每平方米25米，月租金为72500元；第十三年每月每平方米25.5元，月租金为73950元；第十四年每月每平方米26元，月租金为75400元；第十五年每月每平方米26.5元，月租金为76850元；1楼内运动场地由祥昭公司提供给东方学校，租赁期为15年（与该物业同期），东方学校负责投资建设操场，围墙等设备，并符合部队标准。本合同有效期满，东方学校需继续租用该处物业应于有效期届满之日前一个月向祥昭公司提出续租要求，在同等条件下，东方学校对该物业有优先承租权，祥昭公司同意东方学校续租双方可重新立合同。2004年2月1日，祥昭公司与东方学校签订了一份《房屋租赁补充协议（二）》，对房屋运动场地的租金等进行了约定，其中有“二〇一九年月租金人民币30970元”的约定。2005年11月8日，祥昭公司与东方学校签订了一份《房屋租赁补充协议（三）》，对房屋一楼铺面的租金等进行了约定，其中也有“2019年月租人民币14266元”的约定。另查，前述房屋租赁合同签订后，祥昭公司、东方学校依约履行合同至2019年1月，因双方对合同期限理解不同而产生争议，祥昭公司于2019年2月1日将东方学校诉至一审法院。因双方对合同期间的争议，东方学校自2019年2月起未交租。再查，涉案房产所占用的地块系祥昭公司向广东省边防总队第六支队租赁而来，原租赁期限为15年，招租期为二个月，租赁期间从2004年2月1日至2019年1月30日，后祥昭公司与广东省边防总队第六支队协商继续承租，2019年2月1日以后整改后租金调整为：当前年租金863592元，租金递增情况每年递增2%。祥昭公司称涉案租赁房屋系祥昭公司自行兴建后出租给东方学校开办学校，没有办理房产证，祥昭公司也未能提供涉案房屋的报建手续。庭审中，祥昭公司称愿意继续将涉案房屋出租给东方学校，但对租金的标准应当另行协商确定。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案房产未办理房产证，祥昭公司亦未能提供相应的报建手续，故涉案房屋租赁合同应为无效合同。租赁合同无效后，东方学校应将租赁房产退还祥昭公司，但由于本案祥昭公司、东方学校双方对涉案房产继续由东方学校承租使用并无异议，一审法院在本案中对租赁房产返还问题不作处理，当事人可就租赁房产问题另循法律途径解决。本案的争议焦点是涉案房屋租赁合同的截止时间。双方签订的《房屋租赁合同》约定了“东方学校租赁房屋的期限为15年，从2004年1月1日起至2019年12月30日”确实存在对合同租赁时间的表述前后矛盾的地方，祥昭公司据此主张合同期限的截止时间应当是2018年12月30日，但一审法院认为祥昭公司的主张理据不足，理由如下：1.合同中对终止时间为“2019年12月30日”的约定为具体明确的时间点，比“租赁房屋的期限为15年”的约定更为直观，更容易被一般人所理解；2.祥昭公司、东方学校在后续的两份房屋租赁补充协议中均具体明确地约定了2019年的租金标准，印证了双方租赁期限至2019年的约定；3.祥昭公司作为出租方，系涉案房屋的提供方，对房产情况具有信息优势，祥昭公司以其与案外人的租赁合同期限作为本案中主张其与东方学校之间的租赁合同期限理由不能成立，一审法院不予支持。因此，祥昭公司要求确认合同期限至2018年12月30日的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。涉案合同无效，但东方学校仍应支付占用涉案房产期间的使用费，东方学校自2019年2月起至庭审之日未支付相应的占有使用费，祥昭公司要求东方学校支付占有使用费的诉讼请求，具有事实依据，一审法院予以支持，东方学校应参照合同约定的2019年的月租标准支付房屋占用使用费，即27元/平方米×2900平方米=78300元，暂计至2019年4月30日为78300元/月×3月=234900元。至于之后的占有使用费，祥昭公司可在相关事实产生后另行主张权利，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决：一、东方学校应于判决生效之日起十日内向祥昭公司支付2019年2月1日至2019年4月30日房屋占用使用费人民币234900元。二、驳回祥昭公司的其他诉讼请求。一审案件受理费11445元，由祥昭公司负担10109元，东方学校负担1336元，上述费用祥昭公司已预付，东方学校应在判决生效之日起十日内将应负担诉讼费1336元迳付祥昭公司。祥昭公司在一审中预交了诉讼费15508元，多交的诉讼费4063元由一审法院予以退回。本院对一审查明的事实予以确认。另查，至本案判决时，涉案房屋仍由被上诉人东方学校占有、使用。本院认为，双方二审争议的焦点是涉案《房屋租赁合同》期限的截止时间如何认定，上诉人祥昭公司认为应当是2018年12月30日，而被上诉人东方学校认为应当是2019年12月30日，本院认为，该合同因涉案房产未办理报建手续，亦未办理房产证，应当认定为无效合同，故无论合同期限至2018年12月30日还是2019年12月30日，对双方均无约束力，上诉人祥昭公司主张原合同已到期，被上诉人东方学校应当按照每平方米60元支付涉案房屋2019年的租金2011150元，本院不予采纳。但是，东方学校自2019年2月1日起未付租金，涉案房屋已由被上诉人东方学校占有、使用至今，故上诉人祥昭公司诉请东方学校支付自2019年2月1日占用涉案房产期间的使用费，应当予以支持，使用费的支付标准应当参照合同约定和本案的实际情况酌情认定。双方在合同中约定的2019年月租标准为每平方米27元，鉴于涉案房产所占用的地块由祥昭公司从广东省边防总队第六支队租赁而来，自2019年2月1日起祥昭公司承租地块的租金大幅上涨，如仍按照每平方米27元计算房屋使用费对上诉人祥昭公司明显不公，又考虑到双方对于合同无效并引发本案争议均有过错，各自均应承担相应责任，故本院酌情按照每月每平方米40元计算，东方学校应当向上诉人祥昭公司支付2019年2月1日至2019年12月30日的占有使用费共计1276000元（40元×2900平方米×11个月）。之后的占有使用费，祥昭公司可在相关事实产生后另行主张。综上，上诉人祥昭公司的部分上诉理由成立，其上诉请求，本院部分予以支持。原审判决认定事实、适用法律均存在不当之处，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初8617号民事判决第二项；二、变更深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初8617号民事判决第一项为：被上诉人东方学校应于本判决生效之日起十日内向上诉人祥昭公司支付2019年2月1日至2019年12月30日房屋占用使用费1276000元；三、驳回上诉人祥昭公司的其他诉讼请求。如被上诉人东方学校未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费11445元，由上诉人祥昭公司负担4185元，被上诉人东方学校负担7260元。二审案件受理费11445元（祥昭公司已预交），由上诉人祥昭公司负担4185元，被上诉人东方学校负担7260元，并由被上诉人东方学校迳付上诉人详昭公司。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇一九年十二月三十日书记员  陈 娃附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。