广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2555号上诉人（原审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。负责人：蓝晓寒，该分公司总经理。委托诉讼代理人：刘丰茂，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓鹏，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王光翠。委托诉讼代理人：朱伟科、唐爱娣，均系广东踔厉律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳、丘文杏，均系广东君信律师事务所律师。原审第三人：张保军。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行。负责人：谢宇。上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司）因与被上诉人王光翠以及原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人张保军、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初13183号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现本案已审理终结。王光翠在原审法院的诉讼请求：1.确认位于广州市环市中路276号国龙大厦泰兴阁25C房所有权归王光翠；2.判令国龙公司立即为王光翠办理该房屋的房产证，并在领到房产证后立即交付给王光翠。原审法院经审判委员会讨论决定，判决如下：一、王光翠在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款23万元及该款自2004年11月10日起至实际付清之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司。二、广州市国龙房地产开发有限公司在王光翠完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助王光翠到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁25C房所有权转移登记至王光翠名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；张保军、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行及中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司对此须予以协助。三、驳回王光翠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9100元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。判后，上诉人信达公司不服，上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回王光翠的诉讼请求；2.由王光翠承担本案二审诉讼费。上诉的主要理由：1.一审判决确认国龙公司与张保军之间关于广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁25C房（以下简称“涉案房产”）的《商品房预售合同》（编号：若干问题的解释》第67条关于“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以继续行使抵押权”之规定，抵押权人仍可以行使抵押权。（3）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定建筑工程承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗已支付大部分或全部房款的购房消费者。两条文中“优于”与“不得对抗”的含义不同，不能从上述两条文推导出购房消费者权利处于“最优”地位的结论，观点参考最高人民法院于2018年4月19日作出的《民事判决书》理由部分〔案号：（2017）最高法民终959号〕。（4）在王光翠未清偿完毕担保债权情况下，信达公司有权拒绝协助王光翠办理涉案房产过户手续并就依据涉案房产实现担保物权。3.一审判决就信达公司对涉案房产是否享有抵押权及涉案房产抵押担保债权范围等问题进行了审理，已经严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》第124条第（五）项之程序性规定。农行淘金支行对涉案房产享有合法有效的抵押权，其优先受偿权在（2004）东法民二初字第796号已生效《民事调解书》得到确认，农行淘金支行有权从拍卖、变卖涉案房产所得价款中优先受偿，其中优先受偿债权范围为《购房担保贷款合同》（编号：粤穗淘按揭字2001年第04017号）项下的全部未付的借款本金（包括到期及未到期的本金）、利息、罚息。在未撤销上述调解书情况下，一审法院应不再审理信达公司对涉案房产是否享有抵押权及涉案房产抵押担保债权范围等问题，但一审判决第一项重新确定了债权范围，违反了已经发生既判力的民事调解书，严重违反了法定程序，应当予以撤销并依法改判驳回当事人诉讼请求。穗房预合字××号若干问题的解释》第67条关于“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以继续行使抵押权”之规定，抵押权人仍可以行使抵押权。（3）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定建筑工程承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗已支付大部分或全部房款的购房消费者。两条文中“优于”与“不得对抗”的含义不同，不能从上述两条文推导出购房消费者权利处于“最优”地位的结论，观点参考最高人民法院于2018年4月19日作出的《民事判决书》理由部分〔案号：（2017）最高法民终959号〕。（4）在王光翠未清偿完毕担保债权情况下，信达公司有权拒绝协助王光翠办理涉案房产过户手续并就依据涉案房产实现担保物权。3.一审判决就信达公司对涉案房产是否享有抵押权及涉案房产抵押担保债权范围等问题进行了审理，已经严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》第124条第（五）项之程序性规定。农行淘金支行对涉案房产享有合法有效的抵押权，其优先受偿权在（2004）东法民二初字第796号已生效《民事调解书》得到确认，农行淘金支行有权从拍卖、变卖涉案房产所得价款中优先受偿，其中优先受偿债权范围为《购房担保贷款合同》（编号：粤穗淘按揭字2001年第04017号）项下的全部未付的借款本金（包括到期及未到期的本金）、利息、罚息。在未撤销上述调解书情况下，一审法院应不再审理信达公司对涉案房产是否享有抵押权及涉案房产抵押担保债权范围等问题，但一审判决第一项重新确定了债权范围，违反了已经发生既判力的民事调解书，严重违反了法定程序，应当予以撤销并依法改判驳回当事人诉讼请求。）无效，存在事实认定和适用法律错误。该合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。王光翠无权就涉案房产主张所有权并要求信达公司协助办理涉案房产过户手续，只能就《商品房买卖合同》向国龙公司主张赔偿责任。2.一审判决第一项在毫无事实依据情况下确立了王光翠与信达公司之间不存在的债权关系，旨在以王光翠与国龙公司于2004年签订的《商品房买卖合同》项下债权范围作为信达公司就涉案房产享有的担保债权范围，并据此在第二项判决信达公司协助办理涉案房屋过户手续，无异于变相用司法强制力要求信达公司涂销合法享有抵押权，已严重损害抵押权人权益，属于严重的事实认定和适用法律错误。即便张保军、国龙公司之间关于涉案房产的《商品房预售合同》被最终确认无效，信达公司亦属于善意抵押权人，信达公司有权就张保军、国龙公司及农行淘金支行于2001年2月18日签订《购房担保贷款合同》（编号：粤穗淘按揭字2001年第04017号）约定担保债权范围对涉案房产享有优先受偿。在未清偿完毕担保债权情况下，信达公司有权拒绝协助王光翠办理涉案房产过户手续并就依据涉案房产实现担保物权。（1）信达公司对涉案房产的抵押权经登记合法有效，系善意抵押权人，信达公司有权就张保军、国龙公司及农行淘金支行于2001年2月18日签订《购房担保贷款合同》（编号：粤穗淘按揭字2001年第04017号）约定担保债权范围对涉案房产享有优先受偿。（2）抵押权的设立在王光翠与国龙公司签订《商品房买卖合同》之前，抵押权登记具有公示公信效力，无论王光翠是否取得涉案房产所有权，都不影响抵押权人行使抵押权，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条关于“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以继续行使抵押权”之规定，抵押权人仍可以行使抵押权。（3）《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定建筑工程承包人优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗已支付大部分或全部房款的购房消费者。两条文中“优于”与“不得对抗”的含义不同，不能从上述两条文推导出购房消费者权利处于“最优”地位的结论，观点参考最高人民法院于2018年4月19日作出的《民事判决书》理由部分〔案号：（2017）最高法民终959号〕。（4）在王光翠未清偿完毕担保债权情况下，信达公司有权拒绝协助王光翠办理涉案房产过户手续并就依据涉案房产实现担保物权。3.一审判决就信达公司对涉案房产是否享有抵押权及涉案房产抵押担保债权范围等问题进行了审理，已经严重违反《中华人民共和国民事诉讼法》第124条第（五）项之程序性规定。农行淘金支行对涉案房产享有合法有效的抵押权，其优先受偿权在（2004）东法民二初字第796号已生效《民事调解书》得到确认，农行淘金支行有权从拍卖、变卖涉案房产所得价款中优先受偿，其中优先受偿债权范围为《购房担保贷款合同》（编号：粤穗淘按揭字2001年第04017号）项下的全部未付的借款本金（包括到期及未到期的本金）、利息、罚息。在未撤销上述调解书情况下，一审法院应不再审理信达公司对涉案房产是否享有抵押权及涉案房产抵押担保债权范围等问题，但一审判决第一项重新确定了债权范围，违反了已经发生既判力的民事调解书，严重违反了法定程序，应当予以撤销并依法改判驳回当事人诉讼请求。被上诉人王光翠的主要答辩意见：同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。原审被告国龙公司的主要陈述意见：我方同意原审判决。本案一审判决后，广东省高级人民法院根据广东省人民检察院的抗诉书，作出了（2018）粤民抗196号民事裁定书，裁定指令广州市中级人民法院对（2015）穗中法金民终字第523号民事判决进行再审，并中止原判决的执行。希望二审法院慎重处理。原审第三人张保军陈述意见：由法院认定。原审第三人农行淘金支行经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，也没有提交书面陈述意见。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院二审期间，国龙公司提交了以下证据材料：1.粤检民（行）监〔2017〕44000000187号民事抗诉书；2.（2018）粤民抗196民事裁定书，拟证明（2015）穗中法金民终字第523号案已进入再审，东方资产对该案黄丹霞的涉案房屋享有抵押权。信达公司的质证意见：这两份法律文书对本案认定的事实是有影响的，我方同意国龙公司的意见。王光翠的质证意见：上述证据不影响本案对事实的认定和处理的结果。张保军的质证意见：由法院认定。本院认为，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，并无不当，本院予以确认。上诉人信达公司虽向本院提起上诉，但本院审理期间，各方当事人提交的新证据，不足以改变本案基本事实的认定，尚不能充分证明其主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人信达公司的上诉请求，不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9100元，由上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  肖逸思审判员  杨晓航二〇一九年十二月二十日书记员  苏宏榴廖玉萍