北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终15131号上诉人（原审被告）：张妮娜，女，1979年4月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：金辉，北京君存律师事务所律师。委托诉讼代理人：周广，北京君存律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京德茗鑫置业有限公司，住所地北京市丰台区草桥欣园二区9号楼A座三层A310号。法定代表人：李东星，经理。委托诉讼代理人：刘泽政，北京市青山律师事务所律师。上诉人张妮娜因与被上诉人北京德茗鑫置业有限公司（以下简称德茗鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初32853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张妮娜委托诉讼代理人金辉，被上诉人德茗鑫公司委托诉讼代理人刘泽政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张妮娜上诉请求：撤销一审判决，改判驳回德茗鑫公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。因北京慧通美艺教育科技有限公司（以下简称慧通美艺公司）正在办理注册登记手续，无法作为签约主体签订合同，我受慧通美艺公司委托与德茗鑫公司签订《租赁合同》。合同签订至今一直由慧通美艺公司实际占用、使用涉案房屋并获得收益，期间所有房租均是慧通美艺公司法定代表人史亚娟按照德茗鑫公司指令使用其个人账户向德茗鑫公司法定代表人李东星和股东田显征个人账户汇款支付。慧通美艺公司按照《租赁合同》的约定，入驻后与德茗鑫公司委托的物业公司北京艾德物业管理有限公司签订了《物业服务协议书》并支付相关费用；2018年4月9日，德茗鑫公司向我及慧通美艺公司送达《关于限期交纳第三期房租的告知函》，可见德茗鑫公司明知涉案商铺实际使用人为慧通美艺公司；德茗鑫公司向一审法院提交的《租赁合同》中，类别项目中明确标注“教育培训”，亦证明涉案商铺的实际使用人为慧通美艺公司。因此，我仅是受慧通美艺公司委托签订《租赁合同》，德茗鑫公司明知实际使用人为慧通美艺公司。二、一审判决违反法定程序，遗漏了必须参加诉讼的当事人。慧通美艺公司作为涉案商铺的实际使用人对查明案件事实至关重要，其未参加一审庭审，一审遗漏了必须参加诉讼的当事人。另，一审法院已通过调取慧通美艺公司工商档案查明我既不是该公司股东，亦未在该公司担任董事、监事、高级管理人员等职务，作为一名员工，不应替公司承担高额的房屋租金，一审判决显失公平。德茗鑫公司辩称，不同意张妮娜的上诉请求。同意一审判决。德茗鑫公司向一审法院起诉，请求判令张妮娜支付：l.2018年5月16日至2018年11月15日半年欠付的租金218952元、2018年11月16日至2019年5月15日半年的租金354696元、2019年5月16日至2019年11月15日半年的租金354696元；2.违约金109476元，以上共计l037820元。一审法院认定事实：2016年9月10日，德茗鑫公司（出租方、甲方）与张妮娜（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市丰台区草桥欣园2区11号楼B座一层铺位号B131及二层B221、B226号商铺（以下简称租赁商铺）租赁给乙方。租赁商铺的位置、使用范围以平面图红线圈定部分为准，详见附件一，乙方承租后，对所承租的商铺拥有合法的使用权和经营权；甲方租赁给乙方的租赁商铺建筑面积为一层B131铺位l16.3平方米，二层B221号铺位219平米；装修免租期：甲方给予乙方装修免租期45天，装修免租期自签署交房确认书之日起计算；甲方预计于2016年9月20日前将租赁商铺按照本合同附件约定的条件交付乙方，交房日期以交房确认单为准，乙方正式进驻前需与甲方签订《租赁商铺交付确认书》并与甲方委托的物业公司签订《物业服务协议书》；乙方在收到甲方交房通知后3个工作日仍未接收租赁商铺场地的，视为乙方违约，甲方即可终止租赁合同并扣除乙方所交纳的租赁保证金；双方商定，该商铺全年净租金为656856元（计人民币陆拾伍万陆仟捌佰伍拾陆元整），每月租金为54738元（计人民币伍万肆仟柒佰叁拾捌元整）。双方确认，上述约定的租赁商铺租金标准并非固定不变，该租赁商铺的租金标准应按本合同第五条第4款“租金递增标准”的约定予以递增；租金交付以六个月为单位，双方约定乙方于2016年9月30日前一次性向甲方交纳首期租金328428元整（计人民币叁拾贰万捌仟肆佰贰拾捌元整）。在签署本合同时，乙方还应向甲方交纳相当于两个月的租金109476元（计人民币壹拾万玖仟肆佰柒拾陆元整）的合同履约保证金，此保证金将于本合同期满、乙方结清所有应交费用后30天内，由甲方无息返还给乙方。如乙方未在规定时间内如数交纳租赁保证金，甲方有权单方面解除合同，并不承担违约责任；租金采取“先付后租”的方式支付。乙方在前一期租金对应的租期届满前15日内，向甲方支付下一期租金；租金递增标准为：一层B131号铺位：第一年至第二年的租金标准为7元／㎡（建筑面积）／天，第三年至第四年的租金标准为7.56元／㎡（建筑面积）／天，第伍年的租金标准为8.16元／㎡（建筑面积）／天。二层B221、B226号铺位：第一年至第二年的租金标准为4.5元／㎡（建筑面积）／天，第三年至第四年的租金标准为4.86元／㎡（建筑面积）／天，第伍年的租金标准为5.25元／㎡（建筑面积）／天；乙方未按时向甲方支付租金的，每逾期一天，除付清所欠款项外，乙方每天应向甲方支付所欠款项总额3‰的违约金。若乙方逾期向甲方支付租金，经甲方书面催告后超过15日仍未支付的，甲方除有权扣除乙方全部合同履约保证金作为违约金外，甲方还有权单方解除本合同，采取措施收回商铺，同时保留追索欠付款项权利；本合同经甲、乙双方单位法定代表人或授权代理人签字盖章，且乙方3个工作日内交付首期租金和合同履约保证金后生效：本租赁合同备案登记事项依相关法律法规办理。合同签订后，张妮娜于2016年9月10日向德茗鑫公司支付了合同履约保证金109476元，于2016年9月26日支付首期半年租金328428元。2016年9月30日，德茗鑫公司将案涉商铺交付张妮娜。合同履行期间，张妮娜陆续向德茗鑫公司交纳2017年5月16日至2018年5月15日租金656856元。2019年3月，德茗鑫公司通过向张妮娜发送《关于交纳租金的催促函》的方式催缴租金，但张妮娜未向德茗鑫公司支付租金。一审庭审中，张妮娜认可欠付租金的事实，但称其系代表慧通美艺公司签订案涉租赁合同，不是本案适格主体。为此，张妮娜向法院提交慧通美艺公司出具的《情况说明》一份、慧通美艺公司法定代表人向德茗鑫公司法定代表人交纳租金的转账记录及慧通美艺公司开办的五彩艺术中心交纳水电费的收据等证据。德茗鑫公司认可转账记录及水电费收据的真实性，但坚持根据合同相对性原则，要求张妮娜承担合同义务。经向双方当事人核实，案涉商铺现由慧通美艺公司使用。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，德茗鑫公司与张妮娜签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同履行各自义务。根据现已查明的事实，合同签订后，张妮娜向德茗鑫公司支付履约保证金及部分租金，德茗鑫公司向张妮娜交付案涉商铺，现德茗鑫公司要求张妮娜支付2018年5月16日至2018年11月15日租金218952元、2018年11月16日至2019年5月15日租金354696元、2019年5月16日至2019年11月15日租金354696元，理由正当，法院予以支持。一审审理中，德茗鑫公司主张将109476元履约保证金冲抵2018年5月16日至2018年11月15日部分租金，张妮娜认可，法院不持异议。关于德茗鑫公司主张违约金109476元一节，因张妮娜欠付租金，构成违约，应支付违约金，且上述违约金数额不违反双方之间合同约定及相关法律规定，故对德茗鑫公司关于上述主张，法院予以支持。一审庭审中，张妮娜主张其系代表慧通美艺公司签订案涉租赁合同，不是本案适格主体。法院认为，合同具有相对性，在案涉合同的履行过程中，即便承租后案涉商铺系由慧通美艺公司使用，此亦改变不了德茗鑫公司、张妮娜系本案《租赁合同》的相对方，故对于张妮娜所称其主体不适格的抗辩，法院不予采信。判决：一、张妮娜于判决生效之日起7日内支付北京德茗鑫置业有限公司2018年5月16日至2018年11月15日租金218952元、2018年11月16日至2019年5月15日租金354696元、2019年5月16日至2019年11月15日租金354696元。二、张妮娜于判决生效之日起7日内支付北京德茗鑫置业有限公司违约金109476元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，张妮娜主张一审判决认定“张妮娜陆续向德茗鑫公司交纳2017年5月16日至2018年5月15日租金656856元”中的款项，实际是慧通美艺公司法定代表人支付。对于一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，虽然张妮娜主张其系受慧通美艺公司委托与德茗鑫公司签订涉案《租赁合同》，但是，德茗鑫公司对此不予认可，且《租赁合同》明确记载张妮娜系合同承租人，现德茗鑫公司选择向张妮娜主张《租赁合同》项下的权利，并无不当，至于张妮娜承租涉案房屋后是自己使用还是交由他人使用，德茗鑫公司是否明知商铺实际使用人系慧通美艺公司，慧通美艺公司法定代表人实际转账支付商铺租金，慧通美艺公司签订《物业服务协议书》、支付相关费用，以及2018年4月9日德茗鑫公司向张妮娜发函时在张妮娜姓名之后注明经营实体系慧通美艺公司等情节，不构成张妮娜免除《租赁合同》项下义务和责任的充分理由，本院对于张妮娜就此提出的上诉意见，不予支持。慧通美艺公司并非必须参加本案诉讼的当事人，张妮娜主张一审遗漏慧通美艺公司，依据不足，本院不予支持。综上，张妮娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14140元，由张妮娜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 王军华二〇一九年十二月二十五日法官助理 江 潇书 记 员 祝 石