江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终3857号上诉人（原审被告）：卢钰，男，1976年2月25日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审原告）：褚素琴，女，1975年2月27日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人卢钰因与被上诉人褚素琴排除妨害纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初6481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卢钰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人褚素琴的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人与淮安市利达房产开发有限公司之间的商品房买卖合同第一条项目建设依据表明，出卖人以出让方式取得整个小区地块土地使用权。合同第三条买受人所购商品房的基本情况表明，涉案房屋建筑面积共111.53平方米，其中套内建筑面积99.86平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.67平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。合同第四条计价方式与价款表明，按套内建筑面积计算，商品房总金额416000元，以上房价不含公共维修基金、不含车库款，车库号为25号、建筑面积为9.16平方米，价款为9100元整，由买受人与房款一起交付（车库有使用权，无产权）。结合合同附件二关于公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，上述合同条款表明，25号车库由一个开发商在同一地块与住宅房一并开发建设，并通过一份买卖合同一起出售给买受人，车库在合同中作为主房屋的附属条款，购买主房屋才有车库的使用权，车库是主房屋的附属权利，不能与主房屋分开主张。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。该车库与主房屋的用地一起被出让给开发商，整个小区主房屋与车库的物业费、电费、维修基金等都是以主房屋为单位一并计算，上诉人购买了主房屋即取得主房屋购房合同全部权利义务，包括涉案车库使用权。2、根据地上建筑物与地块使用权不能分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权。因此，地下车库不可能单独获得土地使用权，地下车库所使用的土地是在建筑物的所有人上缴土地使用费用的土地上，小区车库的建筑面积已经分摊到全体业主，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的附属辅助设施，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定，本法所称房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。该法第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。该法第六十条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，并对房屋行使占用、使用、受益和处分权利的唯一合法凭证。房地产所有人可以对其所拥有的房产行使占有、使用、受益、处分的权利。《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专用部分以外的共有部位，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。被上诉人的商品房买卖合同中，已经注明被上诉人对车库有使用权、无产权，因此，在被上诉人将房屋用于担保并被司法拍卖时，等同于被上诉人已经放弃了使用权。3、被上诉人表示对车库拥有使用权，但目前无法提供合法有效的凭证和依据。在被上诉人提供的离婚协议书上，在财产分割一栏中，仅仅提到利苑新村六区7号楼2单元503室房屋产权归女方所有，家中的电器和家具归女方所有，男女双方无其他共同财产，并没有将车库作为单独项目进行明确，说明被上诉人对车库拥有处置权缺乏依据。4、在执行司法拍卖时，法院明知被上诉人对车库有使用权、无产权，当然不能将车库单独列出，并进行评估等手续，只能以主物、从物关系列在一起。因此在拍卖公告中，注明标的物的建筑总面积为111.16平方米，评估总价为935000元，都是以“总”字进行表述。综上，请求二审法院就车库权属问题进行确认。被上诉人褚素琴辩称：1、上诉人认为购买主房屋即取得车库使用权的说法错误。被上诉人的商品房买卖合同第四条计价方式与价款表明，车库的使用权是被上诉人另外购买所得。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，未登记的建筑物和土地使用权依据土地使用权的审批文件和其他相关证据证明权属。上述合同条款已经证明了车库的权属归被上诉人所有。2、被上诉人在房屋交付时已一次性交清公共维修基金，合同附件四合同补充协议一第二条表明，公共维修基金按建筑面积收取。车库不用交纳物业费和维修基金。3、被上诉人从2019年5月份开始联系上诉人，让其归还车库，上诉人以各种理由拖延拒绝至今，并陈述褚如建已将车库出卖给上诉人，但经被上诉人问褚如建，褚如建对此否认。此外，褚如建出具的收条并非褚如建本人签名。离婚证和离婚协议书可以证明褚如建没有权利卖车库。请求二审驳回上诉，维持原判。褚素琴向一审法院起诉要求：卢钰搬出车库交还褚素琴，并赔偿损失22600元（占用使用费、财物损失费）。一审法院经审理认定事实如下：位于淮安市清江浦区房屋原为褚素琴及其前夫褚如建向淮安市利达房产开发有限公司购买，购置价为416000元，根据买卖合同记载，该价格不含车库款，车库号为25号，建筑面积为9.16平方米，价格为9100元，由买受人与房款一并交付，车库有使用权，无产权。后因褚如建、褚素琴对外欠债无力偿还，2018年1月，一审法院将淮安市清江浦区房屋予以司法拍卖，卢钰以945500元竞买成功，1月19日，淮安市清江浦区房屋交付给卢钰，2018年2月，一审法院向淮安市不动产登记中心出具协助执行通知书，协助将该房屋过户登记至卢钰、朱红玲名下。在一审法院对房屋评估、拍卖、交付过程中，对象均是淮安市清江浦区房屋，未提及25号车库（自行车库）。卢钰取得淮安市清江浦区房屋后，一并使用了25号车库至今。卢钰称2018年6月30日，自称为褚如建的人找其商谈车库事宜，并提供了加盖证件失效字样的结婚证，卢钰遂向褚如建支付了4800元，褚如建出具收条。褚素琴对此不予认可，称与褚如建已经离婚，褚如建无权处理车库事宜。另查明，褚如建与褚素琴于2016年5月23日离婚，约定淮安市清江浦区房屋产权归褚素琴所有。为证明财物损失，褚素琴提供了收据，证明25号车库内有酒、电动车等财物。卢钰对此不予认可。一审法院认为：褚素琴与前夫褚如建通过购买的方式获得了淮安市清江浦区房屋的产权以及25号车库的使用权。因对外欠债无力偿还，淮安市清江浦区房屋被法院拍卖，卢钰通过竞买获得了淮安市清江浦区房屋的产权，但是在评估、司法拍卖、法院交付房屋过程中，均未提及25号车库，而25号车库是褚素琴单独支付款项购买而得，因此，不能认定卢钰获得了淮安市清江浦区房屋的产权就当然取得了25号车库的使用权，25号车库的使用权仍归原使用权人享有。褚素琴与褚如建于2016年已经办理了离婚手续，分割财产时，房屋归褚素琴，因此褚如建无权处置涉案的25号车库，卢钰在与褚如建洽谈25号车库买卖事宜时，未尽到足够的审查义务，且4800元的价格明显偏低，不能认定卢钰构成善意。综上，一审法院认为，褚素琴要求卢钰迁出25号车库，证据充分，应予支持。关于褚素琴主张的损失，其提供的证据不足以证明25号房屋内有相关财物以及财物的损失，考虑到卢钰对车库的使用情况，酌情确定由卢钰承担2000元的损失。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出判决：一、卢钰于判决生效后十五日内从淮安市清江浦区利苑新村六区7号楼25号车库中迁出，并赔偿褚素琴损失2000元；二、驳回褚素琴其他诉讼请求。案件受理费366元，减半收取183元，由褚素琴负担83元，卢钰负担100元。本院二审确认一审查明的事实。二审另查明：上诉人卢钰在一审中陈述，房屋交接时候，上诉人和一审法院工作人员、被上诉人债权人均在现场，被上诉人债权人请搬家公司搬屋内的财物，当时503室和车库门都是开着的，搬完之后就把房屋交给上诉人了，上诉人不清楚锁是谁开的，上诉人到现场时他们已经在搬了，然后上诉人就找人将503室和车库的门锁都换了。被上诉人与淮安市利达房产开发有限公司签订的商品房买卖合同附件二，公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明记载，分摊区域划分为住宅1区域、住宅2区域、营业区域、车库区域、物管区域。车库区域内的共有部位为通道。本院认为：上诉人主张涉案车库是主房屋的附属物，其购买了主房屋即获得车库的使用权。对此，本院认为，根据被上诉人在一审中的陈述，涉案25号车库是自行车库，车库有门锁，表明涉案25号车库在构造上和利用上具有独立性，与房屋不具有从属性。此外，根据被上诉人与淮安市利达房产开发有限公司签订的商品房买卖合同，涉案车库价格按照独立的建筑面积单独计算，被上诉人支付车库价款后才取得车库的使用权。因此，上诉人虽通过司法拍卖获得淮安市清江浦区房屋的所有权，但涉案车库并不在司法拍卖范围内，上诉人亦未支付车库价款，故对上诉人主张其购买主房屋即获得车库使用权的上诉理由，本院不予支持。上诉人还主张小区车库的建筑面积分摊到全体业主，地下车库作为小区建设的配套设施，是建筑物的附属辅助设施，被上诉人主房屋被司法拍卖后，对其共有部分享有的权利一并转让。对此，本院认为，车库是小区建设的配套设施，并不能说明所有车库属于全体业主共有。相反，依据被上诉人的商品房买卖合同，车库区域共有部位为通道，上诉人主张小区车库的建筑面积分摊到全体业主，即上诉人认为小区车库为全体业主共有，无事实和法律依据。故对上诉人该上诉理由，本院不予支持。关于被上诉人是否拥有涉案25号车库处置权问题。上诉人主张被上诉人与其前夫褚如建的离婚协议只提及房屋产权归被上诉人所有，未将车库权属单独列明，被上诉人对车库无处置权。对此，本院认为，即使被上诉人与褚如建的离婚协议未明确约定车库权属分配情况，但被上诉人作为涉案车库的买受人之一，仍有权向上诉人主张权利。故对上诉人主张被上诉人无涉案25号车库处置权的上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人卢钰的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人卢钰负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋其文审 判 员 季明丽审 判 员 王 健二〇一九年十二月二十四日法官助理 刘 薇书 记 员 毛 玥