湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13108号上诉人（原审原告）：邓亚锋，男，1978年8月10日出生，汉族，户籍地湖南省祁阳县，现住北京市石景山区。被上诉人（原审被告）：长沙国中星城置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路268号吉联商业中心6栋25楼。法定代表人：黄清，系公司执行董事。委托诉讼代理人：胡静，湖南锐和律师事务所律师。上诉人邓亚锋与被上诉人长沙国中星城置业有限公司（以下简称国中星城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初9086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓亚锋向本院提出上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，改判国中星城公司向邓亚锋支付违约金24750元；2、撤销一审判决第三项，改判国中星城公司赔偿邓亚锋的装饰损失（在31700.7元范围内酌情认定数额）和出租损失26400元。事实与理由：一、一审认定部分事实有误。1、案涉合同约定的双方违约责任显失公平。出卖人的违约责任有最高限制，买受人的违约责任上不封顶。2、案涉合同最后一页标注“特别提示”与事实不符，该提示并未在合同显著位置进行标注和提示，但案涉合同第11页背面：该“特别提示”打印在合同双方已经在案涉合同上签字的背面（第12页），出卖人未尽到“特别提示”的注意义务。3、邓亚锋因延期交房客观存在损失，包括装修损失和租金损失，即使这些损失因市场因素存在不确定性，但也应当得到一定的支持。二、一审判决适用法律不全面、不正确。1、一审法院已认定国中星城公司因违约而延期交房。加之，商品房本身就具有居住和投资的天然属性。而一审中邓亚锋亦提交证据证明因延期交房而造成的房屋装修损失和房屋出租损失。因此，本案应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条。2、邓亚锋因延期交房造成的房屋装修损失和房屋出租损失是能够通过相关证据的支持进行计算得出的。因国中星城公司延期交房，邓亚锋未能与名匠装饰公司签订装修合同。虽然该损失无法直接体现出来，但该损失是可以预期并确定的。在同等装饰品质的情况下，邓亚锋无法再按名匠装饰公司588元/㎡的价格装饰案涉房屋。邓亚锋至少需增加31700.7元才能再享有原预期的装修品质。因国中星城公司延期交房，造成邓亚锋房屋出租损失26400元。该损失可根据延期交房时间和同等户型装修时间、同地段出租价格得出。这些损失远远高于案涉合同第十一条所约定的国中星城公司应当承担的违约金。因此，本案应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条。综上，一审法院未适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条来对本案进行认定和裁判，完全不支持邓亚锋的诉讼请求是不公平、不客观、不正确的。请求二审法院支持邓亚锋的上诉请求。被上诉人国中星城公司辩称：一、涉案合同系依据《长沙市商品房买卖合同》示范合同制定，并在该合同的第十二页第一条明确约定：“双方协商一致后可以对示范合同文本条款的内容进行修改、增补或删减”。邓亚锋完全可以依据上述条款对合同条款提出修改等意见。因此，案涉合同第十一条第二款非格式条款。二、涉案合同每一页均标有页码，“特别提示”位于第十二页，并且单独为一页，邓亚锋在签订合同时不可能单独遗漏该页内容。邓亚锋系充分阅读后签字，不存在邓亚锋所称国中星城公司未尽“特别提示”义务的情形。因此，国中星城公司已尽特别提示的注意义务。三、延期交房未对邓亚锋造成实际损失。关于装修损失，邓亚锋与案外人名匠装饰公司于2016年5月30日签订设计合同，合同末尾明确说明“保价至交房后一年内”。即便延期交房，邓亚锋依旧可以依据上述合同享受优惠政策。经一审法院查明，邓亚锋最终未与案外人名匠装饰达成装修协议，而是另行聘请了其他装修公司。加之，设计合同签订晚于涉案合同，不属于《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定的“合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”情形，因此，邓亚锋要求国中星城公司赔偿装修损失没有事实和法律依据。关于租金损失，房屋租赁由市场调控，具有不确定性，何时交房与获取租金之间没有必然联系。关于违约金，涉案房屋因市政工程施工等多方面的客观因素导致延期交房，并非由国中星城公司能控制的因素所致。加之，邓亚锋并未因延期交房导致任何实际损失，故一审法院基于合同约定判令国中星城公司承担违约金，符合事实和法律规定。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回邓亚锋的上诉请求。邓亚锋向一审法院起诉请求：1、判决国中星城公司承担违约责任，按合同第十一条第2项之规定支付违约金24750元（房价总金额为：819551元，合同约定2017年9月30日前交房，实际于2018年8月2日交房，已延期交房302天，按每天已付房款的万分之一计算违约金）；2、判决国中星城公司承担邓亚锋已经缴纳的2018年6月1日至2018年8月2日的物业费429元（物业费每月211.1元）；3、判决国中星城公司赔偿邓亚锋的装饰损失和出租损失暂按2万元计算，现明确装修损失为31700.07元（包含3850元设计费），出租损失为26400元；4、判决案件受理费由国中星城公司承担。一审法院认定事实：涉案房屋所在项目位于湖南省长沙市雨花区编号为长国用（2013）第077157号的地块，项目名称吉联苑，推广名称“半山壹号”，国中星城公司系该项目的开发商。2015年12月21日，邓亚锋（买受人）与国中星城公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：1、买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为吉联苑项目中的第4栋25层2502号房，约定的建筑面积共117.41平方米；2、单价每平方米6980.25元，总金额819551元；3、出卖人应当在2017年9月30日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；4、由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，双方一致同意合同继续履行，由出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，违约金最高不超过总价款的百分之一；……。在该《长沙市商品房买卖合同》的最后一页，注明了“特别提示”，明确标明：为保障买受人合法权益，在签订商品房买卖合同时，双方当事人应当按照自愿、平等及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。签订合同前，请购房人认真阅读合同条款。双方协商一致后可以对示范合同文本条款的内容进行修改、增补或删减。上述合同签订后，邓亚锋依约向国中星城公司交付房款。2017年9月，国中星城公司向吉联小区“半山壹号”项目商品房业主出具《关于房屋交付时间据实延期的通知函》，通知各业主由于各方面的客观原因，工程进度受到了一定程度的影响，交房日期预计延期到2018年农历春节前。2018年3月9日，国中星城公司向吉联小区“半山壹号”项目商品房业主出具《关于半山壹号4＃、5＃、7＃、8＃栋房屋交付前具体工作安排》，通报项目建设进度，预估于2018年3月底前完成消防验收及规划验收工作，符合交付标准；2018年4月30日前达到规定要求的交付标准。2018年8月2日，国中星城公司将涉案房屋交付给邓亚锋。2019年8月9日，邓亚锋诉至一审法院，要求判如所请。在本案审理过程中，邓亚锋主张因国中星城公司延期交房导致其产生装修损失（1、设计费损失；2、装修差价损失）及租金损失，并提交了如下证据：1、2016名匠品质整装节特惠政策、预定抢购会文件、设计委托书及设计费收据，拟证明邓亚锋本打算按计划将涉案房屋与其在长沙购买的另一套房屋一起装修，为此可享受名匠装饰公司所给予的装修价格优惠，于2016年5月30日与名匠装饰公司签订设计合同并支付了3850元设计费，但因国中星城公司延期交房，导致邓亚锋无法按原计划享受该公司2017年全年的588元／㎡装修价格优惠，至2018年8月份收房时的装修价格已高达858元／㎡，故邓亚锋最终未将涉案房屋交付名匠装饰公司装修，且已交纳的3850元设计费亦无法退还。2、房屋租赁合同，拟证明按照该租赁价格，国中星城公司延期交房导致邓亚锋产生租金损失。另查明，邓亚锋于2018年8月2日交纳了2018年6月1日至2018年11月30日的物业管理费共计1266.6元。一审法院认为：邓亚锋与国中星城公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于延期交房违约金。涉案合同第十一条约定，国中星城公司应当在2017年9月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；若因国中星城公司原因未能按期交付的，由国中星城公司按日向邓亚锋支付已交房价款万分之一的违约金，违约金最高不超过总价款的百分之一。邓亚锋主张涉案合同第十一条第二款为格式条款。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，格式条款必须同时具备两个方面的形式要件：1、一方当事人单方面预先拟定，目的是为了重复使用；2、在订立合同时，一方当事人不与相对人协商，相对人只能接受或不接受，不能修改或取消条款内容。本案中，虽然国中星城公司提供了《长沙市商品房买卖合同》的示范合同文本，但该合同亦明确标明了“双方协商一致后可以对示范合同文本条款的内容进行修改、增补或删减”，即该示范合同文本对邓亚锋无强制约束力，且邓亚锋与国中星城公司地位是平等的，国中星城公司不具有强行要求邓亚锋签订协议的强势地位。因此，邓亚锋关于《长沙市商品房买卖合同》第十一条属于格式条款的理由不成立，一审法院不予采纳。本案中，国中星城公司未在约定的时间内将符合约定的案涉商品房交付给邓亚锋构成违约，应当依约向邓亚锋支付违约金。结合涉案房屋的延期交付时间及合同的约定，国中星城公司应支付的违约金为8195.51元（819551元×0.0001×302天=24750元，该金额已超过总价款的1%即8195.51元，故以8195.51元为限）。关于物业管理费，国中星城公司于2018年8月2日才将涉案房屋交付给邓亚锋，但邓亚锋提供的票据显示其已交纳的物业费区间为2018年6月1日至2018年11月30日，现邓亚锋主张国中星城公司赔偿其已交纳的2018年6月1日至2018年8月2日的物业管理费429元（1266.6元÷6×2+1266.6元÷6÷30），一审法院予以支持。关于装修损失及租金损失，邓亚锋虽提供证据证明其已就涉案房屋签订了设计合同并支付了设计费，但该费用的支出并不受国中星城公司是否按期交房的影响，即不论国中星城公司是否延期交房，邓亚锋在收房后都可采用上述设计合同中的设计方案对涉案房屋进行装修，故不存在造成设计费损失的问题。至于邓亚锋主张的装修损失中858元减去588元的差价损失问题，邓亚锋自认最终并未就涉案房屋与名匠装饰公司达成装修协议，而是另行聘请的其他装修公司，故其主张的装修损失，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于租金损失，国中星城公司确实存在延期交房的情形，但该房屋可于何时出租及租金价格等均会受市场因素支配和调整，具有不确定性，不能简单以交房时间来认定涉案房屋的租赁起始时间，并推定存在租金损失。因此，对邓亚锋的该项主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、长沙国中星城置业有限公司在本判决生效起7日内支付邓亚锋延期交房违约金8195.51元；二、长沙国中星城置业有限公司在本判决生效起7日内赔偿邓亚锋2018年6月1日至2018年8月2日期间的物业管理费429元；三、驳回邓亚锋的其他诉讼请求。一审案件受理费429元，因适用简易程序减半收取214.5元，由长沙国中星城置业有限公司负担。本院二审期间，国中星城公司未提交新证据。邓亚锋向本院提交了如下证据：证据一、交房公告1张、微信聊天记录截图1张，拟证明第三期延期交房时间，国中星城公司反复违约，有违诚信；证据二、2019年7月同地段的房屋租赁价格表，拟证明邓亚锋的租金损失。国中星城公司质证称：对证据一的三性有异议，该证据系打印件，交房公告没有盖公章，微信聊天记录仅为截图，无法证明对象为业主，且微信内容可以修改，因此，该组证据不能达到其证明目。对证据二的三性有异议，该租房价格表为手写，可以进行删改，没有制作单位，也没有公章，时间模糊，与本案无关，也不能达到其证明目的。对邓亚锋提交的证据，本院认证如下：证据一中交房公告未加盖公章，微信聊天对象不明，内容的真实性无法确认，且该两份证据所涉为项目第三期，即便内容真实，亦与本案无关，故对证据一不予采信。证据二无来源信息，内容真实性无法确认，故不予采信。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案双方争议焦点如下：一、涉案合同违约金条款的效力问题；二、邓亚锋主张的装饰损失和租金损失应否支持。关于涉案合同违约金条款的效力问题。本院认为，邓亚锋与国中星城公司签订买卖合同的行为是一种民事行为，双方地位平等。虽然买卖合同系由国中星城公司提供，但该合同亦明确标明了双方协商一致可以对合同条款进行修改、增补或删减，故在合同的签订时，国中星城公司并不存在优势地位。邓亚锋作为买受人在签订合同之前应当已充分了解合同内容，其在签订合同时未对违约金条款提出异议，应视为其该条款予以认可。因此，涉案合同违约金条款应为有效。关于邓亚锋主张涉案合同第十一条属于格式条款的意见，因与事实不符，故不予采信。关于邓亚锋主张的装饰损失和租金损失应否支持。本院认为，虽然邓亚锋提交了其与案外人名匠装饰公司协议的装修价格，但邓亚锋最终并未与案外人名匠装饰公司签订装修合同，而是与其他装修公司签订了装修合同。现有证据无法证明邓亚锋是否因延期交房产生装修费差价损失，因此，一审法院对其装修损失未予支持，并无不当，本院予以确认。关于租金损失。本院认为，房屋出租与否、租金等均与房屋所处位置、市场行情等因素相关，具有不确定性。国中星城公司延期交房与租金损失不具有必然性，因此，一审法院对其租金损失未予支持，并无不当，本院予以确认。综上，邓亚锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费429元，由邓亚锋负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  何 鑫审判员  戴 静二〇一九年十二月二十日法官助理田露书记员田露附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。