北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终11461号上诉人(原审原告)：尚科博文（北京）教育咨询有限责任公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：魏佳琦，经理。委托诉讼代理人：常硕，男，尚科博文（北京）教育咨询有限责任公司经理。委托诉讼代理人：商伟，北京才盛律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京博芳嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区华清嘉园1号楼1至2层1-4。法定代表人：卢洪铼，董事长。被上诉人(原审被告)：北京嘉运金丰投资有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街11号。法定代表人：林江，经理。委托诉讼代理人：刘立君，北京法大（天津）律师事务所律师。上诉人尚科博文（北京）教育咨询有限责任公司（以下简称尚科公司）因与被上诉人北京博芳嘉业房地产经纪有限公司（以下简称博芳公司）、被上诉人北京嘉运金丰投资有限公司（以下简称嘉运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初35020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人尚科公司之委托诉讼代理人常硕、商伟、被上诉人嘉运公司之委托诉讼代理人刘立君到庭参加诉讼。被上诉人博芳公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。尚科公司上诉请求：1、撤销原审法院判决第二项；2、改判博芳公司支付尚科公司违约金422305元；3、改判博芳公司向尚科公司赔偿因逾期退还押金633457.5元、逾期支付违约金422305元造成的利息损失，按中国人民银行同期贷款利率标准，自2018年5月4日起计至实际支付止；4、改判嘉运公司对博芳公司退还押金、支付违约金、赔偿利息损失承担连带责任。事实和理由：1、原审法院认定涉案租赁合同自2018年4月1日起无效错误，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，超出租期限转租行为在转租人和次承租人之间有效。2、我方提供的证据足以证明嘉运公司与博芳公司存在委托代理关系，嘉运公司应该承担赔偿支付我方违约金、退还押金以及利息损失。3、原审判决确认合同无效未进行释明，仅写另案解决其他实际损失，侵害尚科公司程序及实体权利。4、按照一审认定的事实本案涉及合同诈骗犯罪，且金额巨大，应移交公安机关刑事处理。嘉运公司辩称，同意原审法院判决，不同意尚科公司的上诉请求和理由。博芳公司未到庭参加诉讼亦未提交答辩意见。尚科公司向一审法院起诉请求：1.请求确认我公司与博芳公司于2017年3月13日付签订的《房屋租赁合同》已于2018年5月3日解除；2.请求判令博芳公司返还我公司租房押金633457.5元；3.请求判令博芳公司支付我公司违约金422305元；4.博芳公司支付我公司上述2、3项费用逾期支付的利息损失，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年5月4日起计算至实际支付之日止；5.请求判令嘉运公司对上述2、3、4项承担连带责任。一审法院认定事实：2017年3月13日，博芳公司（出租方）与尚科公司（承租方）签订涉案租赁合同，约定出租方将坐落于北京市海淀区5F共计1157平方米房屋租给承租方作为办公使用。租期为2017年4月23日至2020年4月22日，免租期为2017年3月10日至4月22日；租金单价为6元/平方米/天，月租金为211152.5元（包含物业费）；租金按季度支付，第一期租金为633457.5元，于2017年3月14日前付清，以后各期租金支付时间分别为2017年7月23日前，以后每3个月支付一次相同金额，先付后用，保洁费1500元/月在房租中扣除；如承租方逾期支付租金超过3日，则视为承租方自动退租，构成根本违约，出租方有权收回房屋并追究承租方违约责任；承租方同意支付给出租方押金共计633457.5元，承租方应于2017年3月14日前支付给出租方422305元，于2017年3月20日前支付给出租方211152.5元，租赁期满，承租方如不再续租，出租方应5日内将押金退还承租方（不计利息），承租方若于租赁期内违反合同约定致使出租方未能如期收取租金或因而发生费用，出租方可以扣除部分或全部押金抵扣。出租方应确保对该房屋享有出租的权利，在租赁期内，如该房屋所有权全部或部分转移或有其他可能应向承租方权益的事由时，出租方应保证新所有权人或其他可能影响承租方权益的第三者能继续遵守本合同条款，反之如承租方权益因此而受损，出租方应负赔偿责任；出租、承租任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为月租金的200%，若违约金不足以弥补无过错方之损失，则违约方应补足支付该差额。合同签订后，尚科公司交纳押金和租金，租金已交至2018年4月22日。诉讼中，尚科公司主张其已向博芳公司交纳押金633457.5元，并提交招商银行付款回单一张，显示杭州名淘教育咨询有限公司于2017年3月13日向博芳公司付款633457.5元，摘要“房租押金”，后附杭州名淘教育咨询有限公司公章及说明：“此款项用途是替尚科公司缴纳的房屋租押金”。博芳公司表示该金额还混有交给嘉运公司的押金。结合尚科公司与博芳公司所签《房屋租赁合同》中约定的押金数额、付款回单时间及摘要，法院对该付款回单的真实性予以确认。尚科公司主张从2018年4月2日起，涉案房屋的墙壁、玻璃窗及电梯门即被涂满“拆”字，电梯停止运行，并现场照片予以证明，照片显示涉案房屋墙壁、电梯旁均写有较大“拆”字。博芳公司表示不清楚具体情况，嘉运公司认可照片真实性。尚科公司主张其在使用涉案房屋出现障碍且联系博芳公司未得到解决的情况下，于2018年5月2日向博芳公司寄送《解除合同通知书》，博芳公司认可次日收到该解除通知；为继续使用涉案房屋一段时间，尚科公司于5月2日向嘉运公司交纳租金20万元，嘉运公司认可收到该笔房屋租金。嘉运公司主张其在之前对博芳公司将房屋出租给尚科公司一事并不知情，涉案房屋系其租给华艺公司，且租期已于2018年3月31日到期，其已向华艺公司发出腾退通知，为此，嘉运公司提交其与华艺公司《房屋租赁合同》，租赁合同显示其将北京市海淀区五层房间共2918平方米房屋租赁给华艺公司，租赁期自2017年3月17日至2018年3月31日。尚科公司否认该租赁合同真实性，但未提出相反证据。博芳公司认可该《房屋租赁合同》真实性，表示涉案房屋确系其从华艺公司处租来，但因具体经办人、博芳公司原股东余某潜逃失联，故详细转租过程已不可考。尚科公司主张博芳公司系代表嘉运公司与其签订房屋租赁合同，二公司之间形成委托与代理关系，应共同承担违约责任，为此，尚科公司提交盖有嘉运公司公章的涉案房屋《不动产权证书》、《委托责任书》、《住所证明》及《情况说明》复印件。《委托责任书》显示：嘉运公司委托博芳公司办理涉案房屋租赁业务、工商注册及相关事项，落款日期为2017年2月18日；《住所证明》显示：嘉运公司同意将涉案房屋提供给尚科公司使用；《情况说明》显示：嘉运公司拥有北京市海淀区中关村南大街11号房屋的产权，房屋用途为工交，尚科公司承租涉案房屋实际用途为办公，确有配套服务需求，落款为嘉运公司，时间2017年4月15日。对此，嘉运公司否认证据真实性，表示《不动产权证书》、《委托责任书》上嘉运公司的公章系伪造；《住所证明》、《情况说明》上嘉运公司的公章太过模糊，因无原件而无法判断真实性，且即便公章为真，也是华艺公司作为承租人要求其在相关文件上盖章，其仅仅是配合华艺公司办理手续。博芳公司表示伪造公章系余某的个人行为，公司并不知情，余某现已失联，并提交《职务侵占罪报案材料》一份，显示博芳公司就余某在任职期间私自利用职务便利将公款6071275.46元据为己有一事向北京市海淀分局中关村派出所进行报案。嘉运公司认可该证据真实性，尚科公司表示该证据只能证明余某职务侵占，而无法证明其有伪造公章的事实。为进一步证明博芳公司系代理嘉运公司签订涉案房屋租赁合同，尚科公司提交涉案房屋租金发票六张，显示销售方为嘉运公司，购买方为博芳公司。博芳公司、嘉运公司认可发票真实性，嘉运公司表示该发票系根据涉案房屋承租方华艺公司的要求开具，并提交《情况说明》一份，显示华艺公司称其与博芳公司属合作伙伴关系，故房屋租金发票可开为博芳公司，落款时间为2017年3月15日。对于该《情况说明》的真实性，博芳公司表示认可，尚科公司不予认可。尚科公司主张博芳公司、嘉运公司恶意隐瞒房屋改造计划造成其重大损失，并提交《环境影响报告表》，显示嘉运公司作为法人建设单位已经就房屋改造申请审批。博芳公司表示不清楚具体情况，嘉运公司表示确实已经报建，但报建手续周期较长，尚不知何时可以完成审批，也因此而不会签订长期的租赁合同。对于具体实际损失，尚科公司未进一步提交相关证据。一审法院认为，合同具有相对性。涉案租赁合同系尚科公司与博芳公司签订，尚科公司主张博芳公司系代理嘉运公司与其签订涉案租赁合同，需提供相应的证据。鉴于嘉运公司否认《委托责任书》所载其公章之真实性，博芳公司亦表示该公章确系其工作人员伪造，而承租人尚科公司在未做任何调查核实的情况下，仅凭该文件即认定存在委托关系，显属不当，且合同明确记载交易双方为尚科公司与博芳公司，故对于尚科公司关于博芳公司系代理嘉运公司签订合同之主张，法院不予支持；尚科公司要求嘉运公司承担基于涉案租赁合同产生的连带责任，无事实和法律依据，法院亦不予支持。嘉运公司主张其将涉案房屋租给华艺公司，博芳公司亦认可房屋系其从华艺公司处取得，尚科公司虽否认该事实，但未提供相反证据，故法院对嘉运公司、博芳公司该主张予以采信，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，博芳公司将涉案房屋转租给尚科公司，租赁期限超过嘉运公司与华艺公司租赁合同剩余期限的，未经嘉运公司确认，超过部分应属无效，即涉案租赁合同的有效租赁期限应为2017年4月23日至2018年3月31日，自4月1日起，双方之间的租赁合同无效，故对于尚科公司要求确认合同已于2018年5月3日解除、要求博芳公司承担合同提前解除违约金的诉讼请求，法院不予支持；对于尚科公司交纳的押金，博芳公司应予退还。作为转租方，博芳公司对合同无效负有主要过错，故合同无效导致的损失应由博芳公司承担，对于尚科公司主张的押金之利息，不属于合同无效所造成的损失范畴，法院不予支持。鉴于尚科公司未对其他相关实际损失进行主张，对此其可另案解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、北京博芳嘉业房地产经纪有限公司向尚科博文（北京）教育咨询有限责任公司退还房屋押金633457.5元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回尚科博文（北京）教育咨询有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交新证据。博芳公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，涉案房屋所有权人为嘉运公司，嘉运公司与华艺公司签订租赁合同将涉案房屋所在楼层共2918平方米房屋租赁给华艺公司，租赁期自2017年3月17日至2018年3月31日。而尚科公司系与博芳公司签订的租赁合同，尚科公司主张博芳公司与嘉运公司是委托代理关系，本院认为该主张缺乏事实依据，首先，尚科公司虽提交盖有嘉运公司公章的涉案房屋《不动产权证书》、《委托责任书》、《住所证明》及《情况说明》复印件予以证明其主张，但上述证据未出示原件且房屋所有权人嘉运公司予以否认；其次，根据尚科公司签订的租赁合同双方来看，出租方为博芳公司并未载明房屋所有权人嘉运公司，在无其他证据予以佐证的情况下，法院无法采信尚科公司主张博芳公司系代理嘉运公司将房屋出租与尚科公司，进而尚科公司主张嘉运公司承担连带责任缺乏事实及法律依据，本院亦不予采信。本案中，尚科公司与博芳公司签订租赁合同期限超过嘉运公司出租与华艺公司的租赁期限，故超过部分无效，原审法院认定正确本院予以确认。尚科公司于2018年5月2日发出《解除通知》的时间已超过承租人剩余租赁期限，故该通知不发生解除合同的法律效力。尚科公司与博芳公司的租赁合同未能到期终止，博芳公司应承担主要过错，博芳公司应退还尚科公司已交纳的押金，但尚科公司主张的违约金、逾期支付违约金及押金的利息损失缺乏依据，原审法院未予支持并无不当。因在本案中尚科公司未主张其他实际损失，可另案解决，原审法院并未侵害尚科公司程序及实体权利。综上所述，尚科公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7635元，由尚科博文（北京）教育咨询有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘国俊审 判 员 柳适思审 判 员 赵 蕾二〇一九年十二月二十三日法官助理 李昊婷书 记 员 明 玥