广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初791号 原告：苏桂伟，男，1995年7月5日出生，瑶族，住广西扶绥县。 委托诉讼代理人：钟志鸿，广西南密律师事务所执业律师。 被告:扶绥县东门国发投资有限公司，住所地：扶绥县新宁镇永宁商贸小区55号1楼，统一社会信用代码：91451421574567882B。 法定代表人：林平，总经理。 委托诉讼代理人：梁进东，广西恒聚律师事务所执业律师。 原告苏桂伟与被告扶绥县东门国发投资有限公司（以下简称国发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。案件审理过程中，因案情复杂，本案转为适用普通程序审理。原告苏桂伟的委托诉讼代理人钟志鸿，被告扶绥县东门国发投资有限公司的委托诉讼代理人梁进东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏桂伟向本院提出诉讼请求：1.国发公司向苏桂伟支付逾期交房违约金33820.9元；2.国发公司赔偿因改变小区规划导致苏桂伟房屋商业价值降低的经济损失90218元（只计算天地楼第五层差价损失）。以上两项合计：124038.9元。事实与理由：苏桂伟于2015年4月1日与国发公司签订合同，购买国发公司所开发的位于扶绥县天地楼，购房总金额1094528元。《商品房买卖合同》签订后，苏桂伟交清了首付款，剩余部分以银行按揭方式支付。根据《商品房买卖合同》第八条规定，国发公司应于2015年12月31日前将具备“该商品房地方建设主管部门验收合格”，并符合合同约定的商品房交付苏桂伟使用。合同签订后，国发公司没有按照约定时间交房，直到2016年5月25日才将房屋钥匙交付苏桂伟，涉案商品房才实际交付，延迟时间达146天。参照同一小区的7号楼判决书认定，可顺延扣减43天，则实际延迟时间为103天。现苏桂伟要求国发公司支付延迟交房违约金，违约金按照每日3?的标准计算，即总房价1094528×3?×103天=33820.9元。 2018年下半年，在没有征得业主同意的情况下，国发公司完全改变原先小区规划，苏桂伟所购房屋商业价值大为降低，苏桂伟购买商铺的合同目的无法达到，苏桂伟所购房屋的3至5层完全等同于普通商住，苏桂伟认为这三层楼房，其较同小区同期开盘商住房的市场单价而言，每层多出资了90218元，多出资部分国发公司应当予以赔偿。现苏桂伟仅主张国发公司赔偿第五层多出资的部分90218元。 国发公司辩称，一、国发公司建设的涉案工程经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格后交付给苏桂伟，因此，合同中关于“该商品房经地方建设主管部门验收合格”的约定无效；二、双方在交房时已就逾期交房的成因及补偿方式达成了协议，即国发公司替苏桂伟缴纳24个月物业费并赠送电表、水表以补偿苏桂伟因逾期交房遭受的损失。这一约定已改变了苏桂伟合同中关于逾期交房违约责任承担方式方法的约定，并已履行完毕；三、国发公司逾期交房，主要是因为东门镇污水处理厂及市政府排污排水管网工程建设逾期所致，属于可以顺延交房的情形。因此，苏桂伟的交房可顺延至2016年12月13日而不必承担逾期交房违约责任。若法院认为双方在交房时达成的逾期交房补充协议无效，《城镇排水与污水处理条例》不适用本案，国发公司应当承担违约责任，则应当依合同第八条第二款的规定扣除可以延期交房（即免责）的天数为161天。关于违约金的计算，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，违约金额等于实际损失的130%，实际损失以同一地段同样房子的租金作为参考，或者由有资质的房地产评估机构评定；四、苏桂伟要求国发公司赔偿因改变规划而导致房屋商业价值降低损失的请求无事实和法律依据，应当驳回。改变规划并非国发公司所为，而是扶绥县住房和城乡建设局的决定，小区规划的改变，征收搬迁原生猪屠宰场，将原封闭的东面打通变成两条街道直接与坛隆印天国际商贸中心相连，方便人员、货物流通，也并未取消原规划的天桥，实际上提高了苏桂伟房屋的商业价值。综上所述，苏桂伟的诉讼请求没有事实和法律依据，且违反诚实信用原则。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月1日，苏桂伟与国发公司签订《商品房买卖合同》,约定苏桂伟购买国发公司开发的坐落于扶绥县天地楼，房价总金额为1094528元整。该合同第八条第一款约定：国发公司应于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经地方建设主管部门验收合格”条件，并将符合本合同约定的商品房交付给苏桂伟使用。该合同第八条第二款约定，但如遇下列特殊原因，除双方协调同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30天内书面告知买受人的；2、在本合同项下的商品房及配套设施工程施工期内因停水停电（每天累计达4小时以上的）、雨天无法施工的、或出现公共突发事件的、政府部门原因（包括但不仅限于遵守政府法令、政令、政府部门政策改变、文物挖掘）、进行与本项目相关联的市政干线工程突然性施工等情况，商品房可延期交付，具体日期以监理公司统计为准；3、在施工过程中，规划部门批准的规划变更，设计部门出具的设计变更等导致工期延长的；4、出卖人将竣工资料报告提交政府部门被接收后（以政府部门接到资料的日期为准）等待验收所需时间；5、如买受人因房屋质量问题延期接收的，需以书面向出卖人提出维修申请，经双方确认属实后，由出卖人对该房屋进行维修，维修期间不承担相应违约责任。该合同第九条约定，国发公司逾期超过90日后苏桂伟有权解除合同。苏桂伟要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款千分之一的违约金。合同还约定了其他权利义务。 2015年5月8日，苏桂伟依约向国发公司支付了首付款328528元，剩余房款以银行按揭方式支付。2015年6月4日，中国农业银行股份有限公司扶绥县支行代苏桂伟将一手房贷款766000元汇入苏桂伟指定账户，收款人为国发公司。2016年5月20日，涉案的供销新城·中央商业广场一期（B座天地楼）经施工、勘察、设计、监理、建设五方验收合格。2016年5月20日，苏桂伟签订房屋验收一览表。国发公司代苏桂伟向金一里物业服务公司缴纳5500元物业管理费用。 另查明，供销新城·中央商业广场一期B座天地楼呈南北走向，原计划在B座天地楼东面建设一栋南北走向的五层楼房，建设过程中，国发公司改变原来的建设规划，在B座天地楼的东面建设两幢楼房，两幢楼房呈东西走向，其中一幢规划建设30层，另一幢规划建设5层，两幢楼房现均在建当中，尚未完工。 以上事实有苏桂伟提交的《商品房买卖合同》、购房发票、银行按揭发票、《房屋交接确认书》、《房屋验收一览表》、原规划效果图、改变后的实景图和国发公司提交的《建设工程质量竣工验收意见书》、《总平面图》以及当事人陈述在案佐证。 本案的争议焦点为：1、国发公司是否存在延期交房，若存在，延期交房天数是多少；2、苏桂伟主张的违约金是否过高，应否予以调整；3、苏桂伟主张国发公司改变小区规划导致房屋商业价值降低的事实是否存在，若存在，应如何计算商业价值降低的损失。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对各方当事人具有法律约束力，当事人应信守，严格按照合同约定行使权利、履行义务。苏桂伟与国发公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法规或者行政法规的强制性规定，合法、有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行义务。苏桂伟依合同约定履行了足额交清房款的义务，国发公司应按照约定在2015年12月31日前向苏桂伟交付房屋，而国发公司未能依约按期履行交房义务。关于国发公司是否存在延期交房的问题。国发公司辩称《商品房买卖合同》第八条第一款中关于“该商品房经地方建设主管部门验收合格”的约定无效，应按法律规定执行。涉案楼房经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格后即可交付给李勤珍、黄连珍使用。国发公司该项答辩意见符合事实和法律规定，本院予以认可。根据供销新城·中央商业广场一期（B座天地楼）的《建设工程质量竣工验收意见书》显示，2016年5月20日，供销新城·中央商业广场一期（B座天地楼）经建设、勘察、设计、施工、监理五方验收合格，已达到交付使用条件。国发公司主张已通知苏桂伟于2016年5月20日前来收房，但是没有提交相关证据予以证明，苏桂伟对国发公司该项辩解不予认可，国发公司对此应当承担举证不能的不利后果。根据苏桂伟提供的《房屋交接确认书》，内容载明“您已于2016年5月25日进行验收查看……一、开发商将该房产从即日起交付业主，业主同意接受，权利义务从即日起由开发商转移给业主。”国发公司对《房屋验收一览表》、《房屋交接确认书》的真实性、合法性、关联性均无异议，主张2016年5月20日为实际交房时间，但无证据予以佐证，应当对自己的主张承担举证不能的不利后果。根据《房屋交接确认书》所述内容，实际交房时间应当确定为2016年5月25日。双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第2项约定“在本合同项下的商品房及配套设施工程施工期内因停水停电（每天累计达4小时以上的）、雨天无法施工的、或出现公共突发事件的、政府部门原因（包括但不仅限于遵守政府法令、政令、政府部门政策改变、文物挖掘）、进行与本项目相关联的市政干线工程突然性施工等情况，商品房可延期交付，具体日期以监理公司统计为准；”由此可见，双方当事人在本合同中明确约定，出现停水停电、雨天无法施工、附近居民阻挠施工、政府要求中考停工、配合市政排污管网建设等情况导致可以延期交房的天数应当以监理公司统计为准。苏桂伟仅认可雨天影响施工为40天、停电造成停工3天，共43天，国发公司对此并无异议，供销新城·中央商业广场一期工程B座天地楼施工可延期天数确定为43天。自约定最迟交房日期的次日至实际交房日的间隔天数，扣除合同约定可以延期交房的天数43天，即为逾期天数根据合同约定，国发公司仅需对2016年2月13日至实际交房之日这段时间承担违约责任。故国发公司对苏桂伟逾期交房103天，国发公司应当就逾期交房部分承担违约责任。 关于苏桂伟主张的违约金是否过高，应否予以调整的问题。国发公司主张按照以同一地段同样房子的租金作为参考，或者由有资质的房地产评估机构评定，并向本院申请对涉案房屋周边房子的租金进行评估。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。苏桂伟与国发公司已在《商品房买卖合同》中约定了逾期交房违约金的计算方法，因此，对国发公司的评估申请，本院不予准许。违约金具有补偿性和惩罚性，现苏桂伟主张按已付房款每日3?的标准计算违约金，以此标准计算，违约金的年利率为10.95%，不存在过高的情况。因此，苏桂伟主张按已付房款每日3?的标准计算违约金，本院予以认可。据此，国发公司应当向苏桂伟支付逾期交房的违约金33820.9元（即1094528元×3?×103天）。 对于违约责任，国发公司主张因逾期交房已补偿苏桂伟物业管理费，并赠送电表和水表，国发公司提交了相应的收据发票证实已代苏桂伟缴纳了5500元的物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”苏桂伟有义务缴纳物业管理费用，现国发公司主张其代业主缴纳的物业管理费用在违约金计算中予以扣除，该主张有事实和法律依据，本院予支持。故国发公司代缴的物业管理费5500元应当在违约金中予以扣除。故国发公司应当向苏桂伟支付逾期交房的违约金28320.9元。 关于苏桂伟主张国发公司改变小区规划导致房屋商业价值降低的问题。国发公司原计划在B座天地楼东面建设一栋南北走向的五层楼房，建设过程中，国发公司改变原来建设规划，在B座天地楼的东面建设呈东西走向的两幢楼房。苏桂伟买的楼房用途为住宅，现主张国发公司赔偿因改变小区规划导致其房屋商业价值降低，但却未提供相应证据证明其经济损失，并且国发公司改变原来的建设规划，并不当然会导致苏桂伟的房屋贬值，苏桂伟对此应当承担举证不能的不利后果。因此，苏桂伟主张国发公司赔偿因改变小区规划导致其房屋商业价值降低的经济损失，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、扶绥县东门国发投资有限公司在本判决生效之日起十日内向苏桂伟支付违约金28320.9元； 二、驳回苏桂伟的其他诉讼请求。 义务人应按本判决书规定的时间履行义务。如果未按本判决书规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3490元（苏桂伟已预交），由苏桂伟负担2145元，由扶绥县东门国发投资有限公司负担635元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  苏万安 人民陪审员  程兆贲 人民陪审员  覃 凯 二〇一九年十二月二十日 法官 助理  韦玉军 书 记 员  梁飞鹤 附相关法条： 《中华人民共和国民法通则》 第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。 当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。