广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21938号上诉人（原审被告）：广东珠钢投资管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区清河路XX街番禺珠江钢管有限公司综合楼2楼。法定代表人：吴秋婷，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨春涛，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李楚君，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张宝珠，女，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：刘子杰，广东格林律师事务所律师。上诉人广东珠钢投资管理有限公司（以下简称珠钢公司）因与被上诉人张宝珠房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初2730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。珠钢公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判为珠钢公司向张宝珠支付延期交房违约金（延期交房违约金以866713元为本金按日0.01%的标准自2017年2月11日计算至2018年11月12日）；二、上诉费用由张宝珠承担。事实与理由：涉案房屋于2018年11月12日取得《建设工程竣工验收备案表》，即满足法定交楼条件，即使计算延期交房违约金，也应从2017年2月11日起计算至2018年11月12日止。如按一审判决计算，延期交房违约金为66216元，如按上诉请求计算，延期交房违约金为55382元，两者差额为10834元。张宝珠二审辩称，不同意珠钢公司的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。因本案纠纷，张宝珠向一审法院提出诉讼请求：1.珠钢公司向张宝珠支付延期交房违约金，延期交房违约金自2017年2月11日起至实际交房之日止，以866,731元为基数每日按照0.01%的标准计算，（暂计至2018年9月30日金额为51,657.17元）；2.珠钢公司向张宝珠支付延期交房违约金利息，延期交房违约金利息按照人民银行同期贷款利率上浮50%，自实际交房之日起计至实际支付之日止；3.本案诉讼费用由珠钢公司承担。一审法院认定事实：2016年7月27日，珠钢公司（作为甲方）与张宝珠（作为乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：XXXXXXXXXXXXX），约定张宝珠购买珠钢公司位于广州市番禺区XX街XXXX街XX号4栋（4栋）403房（以下简称涉案房屋），建筑面积为71.4429平方米，套内建筑面积为49.29平方米，总金额866,713元，付款方式为按揭付款。上述合同第十二条交房条件约定“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”第十三条房屋交付第一款约定“甲方应当在2017年2月10日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……”第十四条延期交房的违约责任第一款约定“甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行……”第十五条房屋交付时的有关资料约定“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……”第十六条交付时的验收约定“乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收……”上述合同附件七第六条对合同第十四条的修改、补充第1项约定“合同第十四条延期交房的违约责任：‘每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金’变更为‘每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金’。”第七条对合同第十五条的补充约定“房屋交付时，除（六）、（七）两项资料甲方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件甲方在交付现场公示，乙方如有需要，可向甲方申请领取复印件。甲方取得竣工验收备案手续的，视为符合交付标准。”第二十条关于文件、通知等的送达第2项约定“乙方的联系方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，并对提供资料的真实性负责。如有变更，必须在变更后5个自然日内以书面形式通知甲方，并得到甲方确认。否则，由此所造成的全部责任由乙方承担。”上述《广州市商品房买卖合同（预售）》签订后，张宝珠按约定向珠钢公司支付了全部房价款。珠钢公司分别于2017年3月30日、2017年11月1日及2019年3月15日通过EMS全球邮政特快专递分别邮寄“金龙城收楼通知和收楼须知”及“催促收楼通知书”“催收楼函”等给张宝珠（收件地址为双方合同约定的通讯地址），其中2019年3月15日的邮件于2019年3月17日妥投。张宝珠称在收到上述2019年3月15日的函件后曾前往珠钢公司收楼，但以珠钢公司在拆除装修过程中致使现场混乱等为由再次拒绝收楼。在一审庭审过程中，经一审法院询问，双方一致确认双方约定买卖的涉案房屋为毛坯房。另查明，珠钢公司于2018年11月12日取得《建设工程竣工验收备案表》。一审法院认为，张宝珠与珠钢公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。虽然双方合同没有约定取得《建设工程竣工验收备案表》为交付条件之一，但由于双方约定的交付条件低于法定条件，故珠钢公司在交付房屋时除应符合合同约定的条件外，还应具备交付房屋的法定条件，即取得《建设工程竣工验收备案表》。珠钢公司在2018年11月12日才取得《建设工程竣工验收备案表》，虽然珠钢公司分别在2017年3月30日、2017年11月1日向张宝珠发出过收楼通知，但此时珠钢公司交付房屋尚不具备法定的交付条件，故张宝珠有权拒绝收楼。珠钢公司在取得《建设工程竣工验收备案表》后的2019年3月15日再次向张宝珠发出催收楼函，张宝珠于2019年3月17日收到函件并于此后前往珠钢公司收楼，但以涉案房屋现场混乱等为由再次拒绝收楼。张宝珠提出的上述异议并非房屋主体结构质量不合格或可能影响居住安全的严重质量问题，其以此为由拒绝收楼缺乏合同及法律依据，故涉案房屋应视为在2019年3月17日已经交付。综上，珠钢公司应承担自延期交付涉案房屋之次日即2017年2月11日起至2019年3月17日期间按涉案房屋总价款866,713元为本金以每日0.01%的标准计算的违约金。张宝珠超出上述期间的延期交房违约金主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于张宝珠主张的延期交房违约金利息。因双方在合同履行过程中就交房问题存在争议，延期交房违约金的计算期间也因此而存在争议，在此情况下，张宝珠主张延期交房违约金的利息，明显缺乏依据，本院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，于2019年8月2日判决如下：一、珠钢公司于判决生效之日起十日内向张宝珠支付延期交房违约金（延期交房违约金以866,713元为本金按日0.01%的标准自2017年2月11日计算至2019年3月17日）；二、驳回张宝珠的其余诉讼请求。一审案件受理费1,092元，由广东珠钢投资管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明事实无误，且双方当事人无异议，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，现针对珠钢公司的上诉意见，本院分析如下：张宝珠与珠钢公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合同合法有效正确，本院予以确认，双方当事人均应依约履行。现珠钢公司上诉主张计算延期交房违约金应计算至2018年11月12日即取得《建设工程竣工验收备案表》之日止。但因在此之前，涉案房屋尚未具备法定交付条件，珠钢公司发出的收楼通知并未对张宝珠产生效力，因此，在涉案房屋具备法定交付条件之后，珠钢公司仍然应当履行通知义务。但珠钢公司在取得《建设工程竣工验收备案表》后直至2019年3月15日才再次向张宝珠发出催收楼函，张宝珠于2019年3月17日收到函件并于此后前往收楼，一审据此认定涉案房屋应视为在2019年3月17日完成交付，并无不当，本院予以维持，珠钢公司上诉主张理据不足，本院不予支持。综上所述，珠钢公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71元，由上诉人广东珠钢投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一九年十二月二十七日书记员  杨希