北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终9987号上诉人（原审原告）：北京市海淀区上庄镇梅所屯村村民委员会，住所地北京市海淀区上庄镇梅所屯村村民委员会。法定代表人：肖月强，主任。委托诉讼代理人：周德利，北京市京和律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：北京百宜源商务会馆有限公司，住所地北京市海淀区成府路北京大学清华大学教师住宅小区配套公建4号楼二层。法定代表人：王志强，总经理。委托诉讼代理人：阿尔莎娜·希勒德特，北京市高界律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京博雅禾木园林景观科技有限公司，住所地北京市海淀区北四环西路52号1005室。法定代表人：林渊，总经理。委托诉讼代理人：郎悦，北京君嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：于继龙，北京君嘉律师事务所实习律师。上诉人北京市海淀区上庄镇梅所屯村村民委员会（以下简称梅所屯村委会）、北京百宜源商务会馆有限公司（以下简称百宜源公司）因与被上诉人北京博雅禾木园林景观科技有限公司（以下简称博雅公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初68027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。梅所屯村委会委托诉讼代理人周德利，百宜源公司委托诉讼代理人阿尔莎娜·希勒德特，博雅公司委托诉讼代理人郎悦、于继龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅所屯村委会上诉请求：撤销原判，依法改判支持梅所屯村委会一审全部诉讼请求或者发回重审，要求被上诉人腾走地上树木，土地归还给梅所屯村委会，腾空大棚蔬菜，大棚归梅所屯村委会。事实与理由：1、一审法院认定协议无效的理由不成立。梅所屯村委会就涉案200亩土地，经村民代表讨论签订的出租合同，经上庄镇农村经济经营管理站备案，合法有效。《村民委员会组织法》规定的议事程序，是内部民主程序，不应以能否举证这一民主程序，来认定梅所屯村委会作为民事主体，对外签订履行合同的主体资格和承担民事责任。协议约定均是农业种植或土地进行农业生产活动，符合土地管理法的要求。此外，对于是否具体违反土地利用总体规划确定的用途的认定，是土地行政管理部门的工作职责。按照我方与博雅公司签订的合同，百宜源公司租期届满后，其兴建的30栋蔬菜大棚应一并腾退交付给梅所屯村委会。2、涉案200亩土地是在土地承包确权后，农民将确权土地流转集体进行对外出租，租金收益分配予农民。土地出租给博雅公司使用，合同期限至2018年3月31日，租期长于流转期。村民与集体的土地流转协议早已到期。梅所屯村委会的请求是腾退200亩土地，但一审判决被上诉人“退还200亩土地”，退还没有腾空的意思，会使腾地缺乏执行依据，因地上物存在，梅所屯村委会无法收回土地。3、一审判决确定的土地使用费数额明显偏低，应以200亩土地整体腾退计算土地使用费才能弥补梅所屯村委会的损失。百宜源公司针对梅所屯村委会的上诉请求辩称，不同意梅所屯村委会的上诉请求，根据相关法律规定，我们没有权利砍伐或移植地上树木，根据《北京市平原生态林保护管理办法》，在2005年地上树木已经变成了生态林，我们无权移植。我们经梅所屯村委会和当地政府审批同意建设的大棚，梅所屯村委会领取了大棚的补贴，我们也无权拆。一审判决的土地使用费70027元是根据村委会与博雅公司的合同计算的。因为村民在涉案土地上已经种植了大量的玉米和其他农作物，虽然我们占有土地但是并不使用，所以2019年6月1日之后的土地使用费一审法院是按每日41元标准计算的。博雅公司针对梅所屯村委会的上诉请求辩称，同意一审判决。目前博雅公司已经不是该土地的实际占有人，实际占有人是百宜源公司，并且由百宜源公司继续占有才导致土地无法退还，不应当由博雅公司实际腾退土地。在一审法院认定合同无效情形下，我们认为大棚的退还问题不能通过合同约定条款来解决，并且所有权不属于博雅公司，不应由博雅公司退还大棚。百宜源公司上诉请求：撤销原判第一项，依法改判百宜源公司无需退还梅所屯村委会200亩土地，一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：百宜源公司无权对地上所种植的树木进行砍伐移植，因该地上树木在2005年已变成北京市平原生态保护林，百宜源公司无权改变现状。百宜源公司经过审批建设的30栋蔬菜大棚由梅所屯村委会一直申领补助，百宜源公司也无权拆除，退还涉案土地会造成地上物失去管控，故不同意腾退土地。梅所屯村委会针对百宜源公司的上诉请求辩称，不同意百宜源公司的上诉请求，百宜源公司应该按照相关合同关系向梅所屯村委会腾退土地，种植树木不能腾退的理由是不能对抗土地所有权人的，树木是可腾退也可以变卖的。农民要求收回土地，不腾退土地给农民造成了损失。博雅公司针对百宜源公司的上诉请求辩称，同意一审判决。梅所屯村委会向一审法院起诉请求：1、判令博雅公司与百宜源公司将200亩土地，以及土地上兴建30栋蔬菜大棚一并腾退交付给梅所屯村委会；2、判令博雅公司与百宜源公司比照日租金164.38元，向梅所屯村委会支付自2018年4月1日起至土地实际腾退日止的使用费（暂计算至目前为29588.4元）；3、本案诉讼费用由博雅公司承担。一审法院认定事实：2003年4月1日,梅所屯村委会（甲方）与北京宏达林坪园林设计中心（以下简称宏达林坪中心，乙方）签订《土地租赁合同》，就乙方承租甲方土地一事达成协议如下：租赁铁路南路东面积200亩土地，标地只限种植林木、花卉、草坪、菜棚及养殖和各种农作物，以及部分临建设施；租赁期限15年，自2003年4月1日至2018年3月31日；每亩每年300元；合同期满前1个月，乙方所种植的作物和养殖的项目，自行解决，恢复土地原貌，其余不动产资产归甲方所有。2004年10月20日，北京博雅禾木生物技术有限公司（甲方）、宏达林坪中心（乙方）、梅所屯村委会（丙方）签订《土地租赁补充合同》，约定甲方继承2003年4月1日乙方与丙方所签订《土地租赁合同》中规定的乙方的所有权利和义务；标地可种植林木、花卉、草坪、菜棚和养殖、各种农作物，以及部分临建设施和不违反法律法规的其他项目。标地项目与原签订的土地租赁合同有冲突的，以本补充协议所约定的标地项目为准；租赁期限14年，自2004年10月20日起至2018年3月31日止；每亩每年租金300元，每年3月31日之前甲方将租金交付给丙方；合同期满前一个月，甲方在标地上的所有项目自行解决，恢复土地原貌，其余不动产归丙方所有。2007年2月14日，北京博雅禾木生物技术有限公司更名为博雅公司。2008年11月20日，博雅公司与百宜源公司签订《土地使用权租赁合同》，博雅公司将上述200亩土地出租给百宜源公司，并约定，土地只能用于种植农作物（不含水稻）和蔬菜，不能违反国家规定的基本农田使用范围和使用事项；租期自2008年11月30日起至2016年11月29日止；租金前三年每年15万元，后五年每年153000元；合同期满或效力提前终止的，甲方有权收回土地使用权，地上物能够分离的由乙方自行收回，不能分离的归甲方所有。庭审中，梅所屯村委会主张涉案合同经村民会议表决通过，并提交上庄镇农村经济经营管理站情况说明予以佐证。该情况说明内容为：“关于梅所屯村委会将铁道口东南侧200亩土地，对外进行出租一事，我单位存有梅所屯村委会提交的该地块租赁合同。”博雅公司对证据真实性无异议，但主张不清楚梅所屯村内部会议情况。百宜源公司对上述证据及主张均无异议。经法院核实，上庄镇农村经济经营管理站仅负责对梅所屯村委会与宏达林坪中心2003年4月1日所签《土地租赁合同》进行备案，对合同签订流程及具体情况不清楚。就法院核实情况，三方均无异议。就涉案土地性质，梅所屯村委会提交上庄镇规划建设与环境保护办公室出具的情况说明及附图，证明涉案200亩土地为耕地。博雅公司对此无异议。百宜源公司对上述证据及主张不予认可，并依据与博雅公司所签《土地使用权租赁合同》约定，认为涉案土地属于基本农田。就租赁合同关系，百宜源公司提交收据，以梅所屯村委会未对其交付2015年至2017年期间租金提出异议为由，主张其后续与梅所屯村委会形成土地租赁合同关系。梅所屯村委会不予认可，主张系百宜源公司替博雅公司支付相应租金。博雅公司表示不清楚相关情况,并主张与百宜源公司租赁关系于2016年11月29日到期终止。另，梅所屯村委会对博雅公司与百宜源公司转租一节，主张不知情不认可。博雅公司、百宜源公司未就转租获得梅所屯村委会及村民会议许可一节提交证据。就租金支付情况，梅所屯村委会确认其与博雅公司之间截至2018年3月31日的租金已经结清。就土地现状，博雅公司、百宜源公司认可现由百宜源公司占用涉案土地，并种植有大量林木、果木等，建有30栋蔬菜大棚，且地上物均与博雅公司无关。博雅公司主张应由百宜源公司向梅所屯村委会履行腾退义务。百宜源公司以未获得合理赔偿为由，不同意向梅所屯村委会返还土地及所建30栋蔬菜大棚。另，梅所屯村委会自认其于2019年6月起使用涉案土地中约一百余平米面积种植玉米。庭审中，三方坚持主张涉案合同均为有效合同。一审法院认为，当事人所签合同不得违反法律法规强制性规定。依据《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的，经村民会议讨论决定方可办理。本案中，梅所屯村委会虽主张出租涉案村集体土地经过村民会议讨论决定，但并未就此提交充分证据。仅有个别合同进行备案，不足以证明其出租集体土地行为符合法律规定。博雅公司与百宜源公司之间转租协议未履行相应法律手续，加之梅所屯村委会不予认可，故亦有违法律规定。依据《中华人民共和国土地管理法》规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。其中，耕地是指种植农作物的土地，包括熟地、新开发整理复垦地、休闲地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂；还包括南方宽小于一米，北方宽小于二米的沟、渠、路和田埂。基本农田，是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的要求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地，且禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。现上庄镇规划建设与环境保护办公室出具的情况说明显示涉案200亩土地为耕地，百宜源公司亦主张涉案土地为基本农田。故无论是约定出租涉案土地用于种植林木、花卉、草坪、菜棚和养殖，还是实际履行时大量种植林木果木，均变更了土地用途，有违法律强制性规定。综上，本案所涉土地租赁协议均有违法律法规强制性规定，均应属于无效合同。无效合同自始不具备法律约束力，对于已经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立前的状态。庭审中，百宜源公司以存在损失为由不同意腾退。法院认为，百宜源公司本身对合同无效的后果及损失即应当有所预见，对自身在所称基本农田上种植林果木的风险和成本亦应有所预判，加之合同已经实际履行且已经超过约定之履行期限，百宜源公司实际已经充分受益。故其关于损失赔偿的抗辩，无法阻却梅所屯村委会的腾退诉求。故，梅所屯村委会返还土地的诉讼请求，依据充分，法院予以支持。博雅公司作为租赁合同相对方、百宜源公司作为实际土地占用一方，负有土地腾退的义务。至于梅所屯村委会所称一并腾退交付30栋蔬菜大棚，有违法律规定，百宜源公司亦不认可，法院不予支持。关于梅所屯村委会主张的2018年4月1日起至实际腾退之日止的使用费。首先，梅所屯村委会比照其与博雅公司所签协议约定的数额，主张因未及时腾退产生的使用费，依据充分，诉求合理，法院予以支持。但鉴于其诉讼中自认于2019年6月起实际使用了部分土地，故法院将据此对使用费的期间及所涉面积酌情予以调整。其次，2018年4月1日之后实际使用土地一方非博雅公司，故梅所屯村委会主张博雅公司支付使用费缺乏事实和法律依据，相关义务应由百宜源公司承担。综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、本判决生效后七日内，北京博雅禾木园林景观科技有限公司、北京百宜源商务会馆有限公司向北京市海淀区上庄镇梅所屯村村民委员会退还位于北京市海淀区上庄镇梅所屯村铁路南路东面积二百亩土地；二、本判决生效后七日内，北京百宜源商务会馆有限公司向北京市海淀区上庄镇梅所屯村村民委员会支付自二〇一八年四月一日起至二〇一九年五月三十一日止的二百亩土地使用费共计七万零二十七元，并按照四十一元/日的标准，向北京市海淀区上庄镇梅所屯村村民委员会支付自二〇一九年六月一日起至实际腾退之日止共计五十亩土地的使用费；三、驳回北京市海淀区上庄镇梅所屯村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院要求梅所屯村委会提交涉案土地使用权人情况，梅所屯村委会提交了其调取的相关证据：证据一、《关于梅所屯村200亩土地流转情况》，附涉及农户143人名单、其中10户梅所屯三组村民与梅所屯三组于2003年1月1日签订的《梅所屯三组确权的土地流转合同书》，并加盖梅所屯村委会公章。证据内容为梅所屯村将位于铁路南路东200亩土地，出租给宏达林坪中心，此块土地涉及农户143人，流转期限自2003年1月1日起至2013年12月31日止。流转合同约定梅所屯三组部分村民将梅所屯村铁路南村东地的使用经营权流转给集体，流转期限自2003年1月1日起至2013年12月31日止。证据二、《梅所屯村三组村民确权的土地流转合同书村东400亩地》，加盖梅所屯村委会公章，流转期限自2003年1月至2013年12月，内容为梅所屯三组各村民与梅所屯三组签订的《梅所屯三组确权的土地流转合同书》，以上证据证明目的：流转期限内的涉案合同效力是有效的，超期部分也是有效的，当时出租土地是经过村里讨论通过的，因为当时土地偏僻不好找承租人，所以承租人都要求租期较长。博雅公司认可上述证据的真实性，认为土地流转合同书涉及的200亩土地就是涉案200亩土地，2003年签订《土地租赁合同》以及2004年三方签订《土地租赁补充合同》时没涉及土地流转合同书，关于土地流转合同书是否具有对外效力我方持有异议。百宜源公司认可上述证据的真实性，不认可证明目的，对流转土地的四至与面积持异议，合同效力由法院认定。二审中，百宜源公司、博雅公司未提交新证据。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。且土地经营权流转期限不得超过承包期的剩余期限。梅所屯村民将自己承包的土地的使用经营权流转给集体，流转期限是2003年1月1日到2013年12月31日，集体可就涉案土地对外发包、出租，并约定梅所屯三组对外发包期限不能超过其流转的期限。故对于梅所屯村委会与博雅公司及博雅公司与百宜源公司签订的转租合同，流转期限内的部分有效，超出流转期限的部分无效。一审法院对合同效力问题认定不当，本院予以纠正。百宜源公司对梅所屯三组确权的土地流转合同书涉及的土地有异议，认为并非涉案土地，对此未提交证据证明。百宜源公司并非确权土地流转合同当事人，因此本院对其意见不予采纳。合同到期后，梅所屯村委会要求博雅公司与百宜源公司退还土地的诉讼请求，于法有据，一审法院判决支持其该项诉讼请求正确，本院予以确认。百宜源公司主张退还涉案土地会造成地上物失去管控，故不同意退还涉案土地，无合同及法律依据，本院不予支持。对于梅所屯村委会要求博雅公司与百宜源公司将涉案土地上兴建的30栋蔬菜大棚交付梅所屯村委会的诉讼请求，由于其未提交证据证明该蔬菜大棚是由博雅公司建造，博雅公司与百宜源公司均表述该30栋蔬菜大棚系由百宜源公司建造，梅所屯村委会要求百宜源公司交付蔬菜大棚，其与百宜源公司之间无直接合同关系，且与本案租赁合同纠纷非同一法律关系，故本院对其该项请求不予支持。梅所屯村委会要求博雅公司及百宜源公司腾清涉案土地的树木，由于砍伐或移植树木需要相关部门的批准，故暂不具备履行条件，双方可以另行解决。关于梅所屯村委会主张的自2018年4月1日起至土地实际腾退之日止的使用费，一审法院依据梅所屯村委会与博雅公司所签协议约定的数额，及梅所屯村委会诉讼中自认于2019年6月起实际使用了部分土地，酌情认定使用费的期间及所涉面积，确定百宜源公司应向梅所屯村委会支付的土地使用费，并无不当，本院予以确认。2018年4月1日之后实际使用土地一方非博雅公司，故梅所屯村委会主张博雅公司支付使用费缺乏事实和法律依据，相关义务应由百宜源公司承担。综上所述，梅所屯村委会、百宜源公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初68027号民事判决第一项、第二项、第三项；二、北京市海淀区上庄镇梅所屯村村民委员会与北京博雅禾木生物技术有限公司于2004年10月20日签订的《土地租赁补充合同》及北京博雅禾木生物技术有限公司与北京百宜源商务会馆有限公司于2008年11月20日签订的《土地使用权租赁合同》超过2013年12月31日期限的部分无效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1830元，由北京市海淀区上庄镇梅所屯村村民委员会负担189元（已交纳），由北京百宜源商务会馆有限公司负担1641元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费3660元，由北京市海淀区上庄镇梅所屯村村民委员会负担1830元（已交纳），由北京百宜源商务会馆有限公司负担1830元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘国俊审 判 员  刘 磊二〇一九年十二月二十四日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨