江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9074号上诉人（原审被告）：高成回，男，1978年3月10日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。被上诉人（原审原告）：张小弟，男，1970年3月27日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：张大弟，系张小弟哥哥。被上诉人（原审被告）：曹大胖，男，1985年10月12日出生，汉族，住安徽省濉溪县。上诉人高成回因与被上诉人张小弟、曹大胖房屋租赁合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2019)苏0583民初10438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。高成回上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审认定事实不清，其已交付曹大胖转让费53万元，曹大胖承诺允许转让并对此负责，张小弟从中阻挠，未能完成转让。直接影响高成回正常经营。2019年春节前后，高成回无法正常经营，闭门谢客，2019年3月该房门上锁。高成回明确告知曹大鹏应对此事负责。该房屋由张小弟收回。2019年4月张小弟起诉曹大胖与高成回，高成回当庭陈述上述事实，张小弟、曹大胖无异议，一审就未对上述事实认定，认定事实不清，适用法律不当。高成回在租赁该房屋过程中并无过错，也好于到期前返还房屋，不应承担责任。张小弟辩称，高成回还没有返还我房屋，钥匙也没有给我，水电费也没有结清。自2019年3月23日至今，房屋没有交付给我。53万元与我没关系，我没有拿到。曹大胖辩称，本案判决与我无关，53万元是房子没有到期情况下，我三间门店转让他的，包括半年房租、装修。有转让协议，与本案中所涉租赁房屋无关。张小弟向一审法院起诉请求：1、判令高成回、曹大胖归还原告周市镇长江绿岛花园C142号房屋并支付占有使用费（从2019年3与13日计算至实际归还之日）；2、将张小弟的房屋恢复原状；3、结清水电、物业费。一审法院认定事实：2017年2月13日，张小弟与曹大胖签订房屋租赁合同书一份，张小弟将昆山市周市镇长江绿岛花园C142号楼租赁给曹大胖使用租赁期限为2017年3月13日至2019年3月12日。租赁为每月租赁5834元，总租金140000元。双方在其他事项中约定：1、2017年3月13日至2019年3月12日年租金70000元整。2、2019年后若续签合同，以市场价来商量。3、租用期间水费、电费、电话费、物业管理费、有线电视费由承租方支付，若退房，结清水电费用。4、若出租方出售该商铺，需提前半年与承租方商量，通知承租后。5、承租方将房屋转让、转借或转租他人，需经得出租方同意方可执行。6、租赁期间安全由承租方负责。另查明，租赁期间第一年租金由曹大胖支付；第二年租金由高成回通过银行汇款支付。再查明，2017年6月份，曹大胖将房屋转租给高成回。庭审中，张小弟陈述，2018年3月份，高成回汇给其房租的时候，其才知道转租的事实，并且曹大胖告知其与高成回合伙经营。上述事实由租赁合同、房产证及一审法院庭审笔予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，张小弟与曹大胖签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，依法成立有效。现合同已经到期，曹大胖仍未返还房屋，引起该纠纷。庭审中，曹大胖辩称，其已经将房屋转租，不应该承担相应责任。结合案件事实，本院认定如下：虽然曹大胖在转租之初确实没有告知张小弟，但是在2018年3月份高成回开始支付租金，张小弟也认可了该事实，故一审法院认为，张小弟对曹大胖的转租事实是知悉且未提出异议的，转租事实成立。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。《最高人民法院》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。根据上述法律规定，张小弟与曹大胖之间租赁合同继续有效，但曹大胖转租的期限不能超过其与张小弟签订的租赁合同约定的期限。故本院认为，在转租有效的情况下且租期已满的情况下，而张小弟又不愿意继续租赁，双方合同应在合同约定的到期日即2019年3月12日解除。关于张小弟主张的返还房屋的诉请，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。结合案件事实，双方的合同于2019年3月12日解除，合同解除后，高成回作为实际占有方应将房屋返还给张小弟。并结清截止返还房屋之日为止的水电物业费。关于占有使用费问题，《最高人民法院》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。结合案件事实，合同解除后，高成回作为实际占有方应返还房屋，但是未返还，故因支付自合同解除至实际返还之日的占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院》第十五条、第十八条之规定，判决如下：一、被告高成回在本判决生效之日起十日内将昆山市周市镇长江绿岛花园小区C142室房屋返还给原告张小弟，恢复原状并结清截止返还之日止的水、电、物业费用。二、被告高成回在本判决生效之日起十日内支付原告张小弟2019年3月13日至实际搬离之日的占有使用费（标准按照年租金70000元计算）。案件受理费210元，减半收取105元，由被告高成回负担。张小弟预交的案件受理费105元，本院予以退还；高成回应当负担的105元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；帐号：32250198643600000811110895；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张小弟提交了涉案房屋内仍有高成回物品的照片。高成回认为涉案租赁房屋内桌椅其承租前原来就有。其也没有用，其已通知曹大胖、张小弟不再租赁。本院要求其提供相关依据。高成回提供了其与张小弟、曹大胖聊天记录。2009年3月23日聊天记录为“曹总在不在，打你电话不接，押金的事怎么说的，当初是相信你，你说店面都可以转让的，现在三个房东有两个不让转让的，你这不是骗我吗，押金1000你跟我说10000，我们也是老乡你这样搞没意思了，你把押金转给我。”。2009年6月11日聊天记录为“曹总你当时转给我的时候跟我说，房东都知道都允许转让的，可是我二月份转让的时候，房东根本不让转让，三个房东有两个不让转让的，你这不是在骗我吗，当时我因为我们是老乡相信你，就没有见房东，其实房东根本就不让转让，房租不是我不交，他们不让我转让，店面现在我生意也不做了，我为什么还要交房租，你说我把转让的人找过来你负责店面转让合同能签掉，我找了两批客户来合同都没有签掉，我53万从你手里转了这个店，我真的没想到这个店面其实本来房东就是不让转让的，你这不是在坑我吗，53万不是小数目，你不打电话给我，明天我也会找你的，明天回来，下午我联系你”。2009年7月8日聊天记录为“房东我早跟你说过门没有锁那个张老板我已申请上诉了。店我早就不用了。年前我转让的时候，你们没有让转让，后来就没转掉。店里面生意受这个影响，后来开不下去了，过年后店就已经关了。那个时候没跟你交接，因为你也没跟我签合同，那个时候我找你转让你说不认我，你说只认曹大胖，你跟曹大胖签的合同。转让的事情，我找曹大胖，曹大胖一直说可以转让，他说他去跟你们沟通，但是到最终还是没有结果。我就是被你们骗了，曹大胖当时说这个店可以转让，但是在租赁期内，我去转让的时候，你们房东说不让转让。我肯定不能这么算了，我一定要上诉的”。本院查明的其它事实与原审一致。本院认为，高成回提供的聊天记录仅反映租赁合同到期后，其表示不再经营，但并未能反映其主张的其通知曹大胖、张小弟办理房屋交接手续的观点。其称其承租的房屋内桌椅不是高成回的，但高成回没有向曹大胖、张小弟就房屋内物品如何处置作出表态。高成回也无其他证据表明已与出租人办理房屋交接手续。因此，一审认定高成回仍占有涉案房屋，应当支付占有使用费并无不当。高成回上诉理由不能成立，本院予以驳回。综上，上诉人高成回的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费210元，由上诉人高成回负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇一九年十二月十七日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。