文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝民终529号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张思琪，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、案外人）：黄琪，女，1990年3月3日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：黄长华，男，1963年7月20日出生，住重庆市九龙坡区，系黄琪父亲。原审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张叶娟，女，该公司员工。上诉人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）因与被上诉人黄琪、原审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景旅游开发公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第四中级人民法院(2018)渝04民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、张思琪，被上诉人黄琪及其委托诉讼代理人黄长华，原审第三人盛景旅游开发公司的委托诉讼代理人肖华宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融资产重庆分公司上诉请求：1.撤销重庆市第四中级人民法院(2018)渝04民初183号民事判决；2.改判对重庆市石柱土家族苗族自治县黄水镇迎宾北路77号第9幢1单元6楼X号房屋许可执行；3.本案一、二审诉讼费用由黄琪承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。黄琪未提供实际支付房款的银行流水，购房合同和收据均为复印件，现有证据不足以证明其与盛景旅游开发公司之间存在真实的交易行为。案涉房屋自2012年在建工程开始就存在不间断的抵押，黄琪在案涉房屋设定有抵押权的情况下，与盛景旅游开发公司签订买卖合同，案涉房屋未办理过户登记应属黄琪的过错。2.一审法院适用法律错误。华融资产重庆分公司对案涉房屋享有抵押权，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条，一审法院根据《执行异议和复议规定》第二十八条判决驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求错误。3.一审事实不清。王良玉抵债清单中有案涉房屋，案涉房屋系王良玉处转让给黄琪的，买卖合同签订时间有误。4.以房抵债不能获得物权期待权的保护，且黄琪对案涉房屋未办理过户登记存在过错，不能排除执行。黄琪辩称，黄琪与盛景旅游开发公司在人民法院查封前签订了有效的书面买卖合同，支付了全部房款并占有案涉房屋，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的要件，享有排除执行的物权期待权。盛景旅游开发公司述称：盛景旅游开发公司开发案涉项目，于2013年取得预售许可证。重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）与盛景旅游开发公司的股东、法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序，三家公司收取的各种款项，盛景旅游开发公司均予以认可。案涉房屋的商品房买卖合同、收据是真实合法的。未能办理网签、案涉房屋过户登记的原因在盛景旅游开发公司。一审判决正确，应驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求。华融资产重庆分公司向一审法院起诉请求：对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号9幢1单元6楼X号房屋许可执行。一审法院认定事实：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景旅游开发公司法定代表人均为肖华安。盛景旅游开发公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2017年7月5日，重庆银行建新支行向重庆市第四中级人民法院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，重庆市第四中级人民法院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，重庆市第四中级人民法院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封。后重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送重庆市第四中级人民法院执行。2014年6月21日，黄琪与盛景旅游开发公司签订《商品房买卖合同》，购买盛景公司开发的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号9幢1单元6-X号房屋，房屋用途为住宅，总价款364324元，并委托盛景旅游开发公司办理房产证。黄琪于2014年6月21日通过转账方式向盛景公司支付购房款、装修款及其他税费共计404000元，黄琪于2015年5月2日购买了家具安装，并占有该房屋，缴纳了电入户费和物业管理费用。黄琪在得知涉案房屋已被查封后，向重庆市第四中级人民法院提出执行异议。该院经审查后，作出（2018）渝04执异379号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。一审法院认为，本案的争议焦点为：黄琪能否依据《执行异议和复议规定》第二十八条或二十九条的规定，排除所购房屋的执行。首先，本案系在金钱债权执行中，黄琪对登记在被执行人盛景公司名下的不动产提出排除执行异议申请，人民法院裁定中止对该不动产的执行后，申请执行人华融资产重庆分公司提出的执行异议之诉。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从该条的具体内容来看，其适用对象为所有不动产，而不是商品房之外的不动产，虽然《执行异议和复议规定》第二十九条关于买受人对执行标的为商品房的不动产足以排除执行的条件有特别的规定，但该条与《执行异议和复议规定》第二十八条并非并列关系而是递进关系，即买受人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。因此，华融资产重庆分公司提出的买受人针对执行标的为商品房的异议，只能适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定的理由不能成立；其次，本案中，黄琪与盛景旅游开发公司于涉案房屋在人民法院查封前签订了商品房买卖合同，并支付了全部购房款，商品房买卖合同约定黄琪委托盛景旅游开发公司办理房产证，本案中未能办理过户登记非黄琪的原因。黄琪已于人民法院查封前合法占有房屋，根据《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，黄琪享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行。华融资产重庆分公司提出对该房屋许可执行的诉讼请求不能成立，应当予以驳回。华融资产重庆分公司在本案中提出黄琪提供的《商品房买卖合同》未办理网签，收据和银行流水不能完全对应，无法证明是否存在真实交易，有第三人为逃避执行和黄琪串通制作虚假合同和收据的可能。但华融资产重庆分公司未举示相应的证据证明其主张，一审法院对其提出的该理由不予支持。综上，根据《执行异议和复议规定》第二十八条，《》第六十四条、第，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十三条第二项之规定，判决：驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求。案件受理费6764.86元，由华融资产重庆分公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审另查明以下事实：2014年11月5日，王良玉与盛景旅游开发公司签订《抵房协议》，2015年6月10日有蔡渝签字的《王良玉房款收据明细统计表》序号79载明案涉房屋业主名字为丁艳。黄琪就案涉房屋提交的商品房买卖合同无落款时间。购房款收据入账时间为2014年6月21日，金额41400元，收款方式转账，收据载明“丁艳转黄琪”。关于案涉房屋买卖合同的签订时间。黄琪在2018年12月6日的庭审中陈述是2014年6月21日，黄琪父亲黄长华（黄琪的委托诉讼代理人，特别授权）在2019年9月11日的审理中陈述签订时间为2016年6、7月。盛景旅游开发公司陈述记不清实际签订时间。关于购房款的支付。2018年12月6日的庭审中，黄琪陈述，购房款是全部用现金支付给盛景旅游开发公司财务的。盛景旅游开发公司陈述，案涉房屋在王良玉以房抵款范围内，该公司没有收取黄琪支付的购房款。2019年1月31日的庭审中，黄长华陈述，购房款共计41.5万元，其中21.5万元是2014年11月用现金支付的，另20万元是2017年8月转账支付的，同时黄琪举示了一份打印时间为2017年8月1日的工商银行转款凭据，转账金额20万元，收款人王某英，用途“还款”。2019年9月11日的审理中，黄长华陈述，20万元购房款系王良玉的姐姐王某英于2014年、2015年垫付的，其于2017年7月将20万元转账支付给了王某英，另有13万元左右系2016年用现金支付给吕某的。2019年11月7日庭审中，黄琪申请王某英和吕某出庭作证。王某英证实：1.其与黄长华是很好的朋友，平常双方直接也有借款，但都还了。2.2017年，其曾出借20万元现金给黄长华，当年黄长华就把钱还了。2017年8月1日的20万元转款与购房借款无关。3.其未收取黄长华20万元购房款。吕某证实：1.2015年，其帮王良玉租房子。2.王良玉说与黄长华是好朋友。3.黄长华于2015年7月来看房，其收取了黄长华13万元（现金）定金，用于购置床、洗衣机等物品，剩余5、6万元给了王良玉。4.其代收其他人的房款都会出具收据，只有这套房子是王良玉打过招呼的，收款后未出具收据。5.不清楚剩余房款是如何缴纳的。关于房屋的占有。黄琪一审举示的物管费收据时间为2017年8月31日，其陈述一审举示的2015年5月2日的送（销）货单没有原件。二审中，黄琪举示了2016年6月30日的销货清单和电信收据，拟证明其于2016年就入住案涉房屋。吕某在（2019）渝高法民终字第174号案中出庭证实：案涉小区9栋中王良玉的房子都是王良玉委托其出售的，绝大部分房子是在2017年7月份出售的。二审还查明，重庆市第四中级人民法院于2017年7月14日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达（2017）渝04执55、57、58号执行裁定书和协助执行通知书。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：黄琪对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益，案涉房屋是否应当准许执行。本院评判如下：《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，黄琪就案涉房屋举示的商品房买卖合同没有注明签订时间，黄琪对于合同签订时间前后陈述不一致，现无充分证据证明该合同是在人民法院查封前签订的。关于购房款的支付。商品房买卖合同约定案涉房屋购房款为364324元，在本院审理过程中，黄琪就购房款的支付情况作出了前后矛盾的陈述：2018年12月6日的庭审中，黄琪陈述购房款是全部用现金支付给盛景旅游开发公司财务的，盛景旅游开发公司对此进行了否认；2019年1月31日的庭审中，黄琪陈述有21.5万元购房款是2014年11月用现金支付的，另有20万元购房款是2017年8月转账支付的，支付凭据是2017年8月1日的工商银行转款凭据；2019年9月11日的审理中，黄琪陈述有20万元购房款系王良玉的姐姐王某英于2014年、2015年垫付的，其于2017年7月将20万元转账还款给了王某英，另有13万元左右系2016年用现金支付给吕某的。而上述陈述与证人王某英、吕某的证言亦不相符：首先，关于20万元购房款。王某英在2019年11月7日的庭审中，明确表示黄琪举示的2017年8月1日的工商银行20万元转款凭据，与案涉房屋购房款无关。王某英陈述其并未收取购房款，只是在2017年出借20万元现金给黄长华，黄长华同年即用现金偿还了20万元借款。这与黄琪陈述的20万元购房款系王某英先行垫付，其后黄长华通过转账还款给王某英的陈述不一致。其次，关于13万元购房款。吕某陈述其于2015年7月代王良玉收取黄长华13万元购房款，与黄琪陈述的2016年支付13万元给吕某，在付款时间上不一致。且吕某收款后未出具收据，亦与吕某其他的收款行为不符（吕某代收其他人的购房款均出具收据）。综上，黄琪就购房款支付情况所作的陈述，前后矛盾，与证人证言不能相互印证，其陈述的现金支付方式，亦与购房款收据上载明的转账付款方式不一致，现有证据不足以证明黄琪已按照合同约定付清了案涉房屋全部购房款。据此，黄琪对案涉房屋不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，黄琪亦未举示证据证明其属于《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者，故黄琪对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权利。综上所述，华融资产重庆分公司的上诉请求成立，本院予以支持。二审基于新证据改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市第四中级人民法院(2018)渝04民初183号民事判决；二、准许执行重庆市石柱土家族苗族自治县黄水镇迎宾北路77号第9幢1单元6楼X号房屋；一审案件受理费6764.86元，由黄琪负担；二审案件受理费6764.86元，由黄琪负担。重庆市第四中级人民法院（2018）渝04执异379号执行裁定书于本判决生效时自动失效。本判决为终审判决。审判长 徐 宾审判员 周 倩审判员 谭振亚二〇一九年十二月十一日书记员 陈元平