陕西省西安市中级人民法院  陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 裁 定 书                               （2019）陕民申2650号  再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：张智翔，男。再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：邓波儿，女系张智翔之妻。二申请人共同委托诉讼代理人：王莹，陕西至正律师事务所律师。二申请人共同委托诉讼代理人：吴炜，陕西至正律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：汪崇林，男。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：赵小红，女，系汪崇林之妻。二被申请人共同委托诉讼代理人：王蒙，陕西耀轩律师事务所律师。原审第三人：西安世城房地产营销策划有限公司第一分公司。住所地：陕西省西安市高新区太白南路1A号金泰假日花城22幢1单元10102室。负责人：郭建文，该分公司总经理。委托诉讼代理人：管幸辉，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈平召，男，该公司员工。再审申请人张智翔、邓波儿因与被申请人赵小红、汪崇林及原审第三人西安世城房地产营销策划有限公司第一分公司（以下简称世城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院(2018)陕01民终12885号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。张智翔、邓波儿申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一款第二项、第六项之规定申请再审。（一）在西安市二手房交易中，首付款资金监管账户设立的前提系买卖双方与西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》，首付款支付的前提是《二手房交易结算资金监管协议》经签署后由买方支付至该协议确定的资金监管账户。而本案中正是因为赵小红不配合办理资金监管手续、拒不签订《二手房交易结算资金监管协议》导致首付资金监管账户未设立、导致张智翔无法将首付款支付给赵小红、导致银行无法将按揭贷款资金支付至资金监管账户，正是因为赵小红拒绝履约，才导致了整个合同履行的停滞。而二审法院在没有任何证据证明首付资金监管账户已经设立的情况下，认定因首付款资金监管账户已经设立，张智翔将其首付款直接汇入资金监管账户即可，此时无需赵小红配合属认定事实错误。世城公司在案涉《房屋买卖合同》签订后的不久，就向西安房管部门申请办理了备案日期为2017年4月1日的《西安市存量房买卖合同》（合同备案号：C17013158），在该合同上是附有二维码的，现在用手机扫描依然能够看到案涉房屋的交易信息。但被申请人一直在外地，不配合签署网签合同及资金监管账户的办理。二审法院采用假设性论证，在预设世城公司没有依约履行合同义务的前提之下变更一审认定错误。在本案中，无任何证据证明世城公司作为中介方，怠于履行合同义务。（二）《房屋买卖合同》并未约定办理贷款支付房款的时间，张智翔、世城公司一直积极履行合同义务，但赵小红的怠于配合导致整个交易节奏缓慢，后因为赵小红的拒不办理资金监管手续以及将案涉房屋再次销售的行为导致合同解除，赵小红应当赔偿张智翔的损失。赵小红的违约行为表现为：（1）在合同签订后，因其提交的资料形式不符合贷款银行内部先行审批的要求，导致时间拖延；（2）在2017年5月中旬，世城公司通知被申请人，要求其到西安来办理网签、资金监管等手续。被申请人先说以办理委托公证的方式，让受托人代其来办理网签以及资金监管手续，后又说不办理委托公证了，要自己到西安来签字办理。但最终被申请人既未办理委托公证也未依约到西安，导致二手房交易手续办理停滞；（3）在2017年5月下旬，被申请人告知世城公司，称其不卖房了；（4）在2017年6月初，在案涉《房屋买卖合同》尚未解除之前，被申请人就将案涉房屋在其它房屋中介公司及各大售房网站上出售。世城公司得知后，立即与被申请人联系，被申请人明确其不卖房了，案涉房屋到私人金融做抵押了；（5）在2017年6月10日，被申请人要求解除合同。（三）二审法院认定世城公司，向申请人及被申请人告知一个月左右可以办理完毕全部手续，并将此认定为双方对合同内容的补充，对合同双方具有约束力，该认定缺乏证据证明且不符合案件事实。任何人都无法完全掌控每个阶段房屋交易手续的办理时间或节点。世城公司仅是根据以往的交易经验及惯例作出的单方陈述，仅表示存在这样的可能性。（四）二审认定世城公司所述因银行信贷收缩导致贷款不能发放与事实不符，缺乏证据证明。在二手房交易过程中，为了加快办理流程，都会在办理网签合同并备案的同时，向贷款银行递交材料、申请贷款等手续。本案亦如此。世城公司已从房管局申请到了网签备案号、《西安市存量房买卖合同》，是因为被申请人一直不配合签署《西安市存量房买卖合同》才导致网签合同未办理完成。二审法院认定申请人及世城公司未提交已完成网签的任何证据，并以此为由，认定世城公司所述因银行信贷收缩导致贷款不能发放与事实不符。（五）二审法院认定案涉《房屋买卖合同》的解除系世城公司造成，应由世城公司向申请人赔偿损失，缺乏证据证明。世城公司依约履行了自己的合同义务，被申请人并无证据证明世城公司实施了故意隐瞒，提供虚假情况等行为。（六）二审适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项、第四项之规定，认定被申请人赵小红解除合同之行为不构成违约，无需向再审申请人赔偿房屋差价以及中介费，网签、评估、按揭费，系适用法律错误。赵小红系违约方，其提交的其子的购房合同、收据等与本案无关。（七）申请人一审诉请的房屋差价损失为206000元，一审法院酌情认定为200000元，但二审在判决第三项中，将房屋差价损失列为185000元。赵小红、汪崇林发表意见称，（一）申请人与第三人逾期办理交易手续导致办理贷款拖延，致使被申请人不能达到合同目的，被申请人解除合同合法合理，无需承担任何违约责任。1.申请人与被申请人双方及第三人在签订合同当时，口头约定不超过30日完成全部付款手续，办理房产过户。这一口头约定是三方对合同内容的补充，对合同各方均具有约束力。2.申请人拖延付款超过了合理期限。第三人在庭审中表示一个月为行业交易惯例，且依据三方合同第十五条第1项约定，甲方交房时间为4月28日后3日内(即5月1日前)，结合二手房先付款后交付房屋的一般交易流程，可见申请人付款的合理期限最迟为5月1日前，这与三方口头约定的30日内完成全部付款手续基本吻合。被申请人在通知解除合同前一直催促申请人及第三人履行，但是对方声称因贷款办不下来一直拖延，直至六月份仍无法付款。根据三方合同第十一条第2项的约定，申请人逾期付款超过十日，被申请人有权解除合同。3.第三人及申请人未在合理期限内完成贷款房款的前置流程，限购政策不能成为第三人及申请人肆意延长履行合同周期的理由。限购政策出台前，有时间完成贷款的前置程序。且二审中，法庭要求第三人提交其向银行申请办理按揭货款的所有手续及银行不予放款或银行放款的通知，第三人未能提交。申请人及第三人也未能提交完成网签的任何证据。4.被申请人在签订三方合同前以及合同履行过程中多次强调，自己卖房是因为急着用钱，在第三人一再保证一个月内可以资金到位的情况下，才与申请人签订了房屋买卖三方合同。但是贷款一直未能办理，导致被申请人合同目的不能实现。根据《合同法》第94条第三项及第四项的规定，被申请人有权解除合同。5.第三人及申请人的履约情况对交易流程起到绝对的主导作用。但第三人未能及时沟通买卖双方完成交易流程，加之申请人提交资料延迟最终导致交易延迟。根据西安市二手房交易流程及第三人的说法，应先网签后办理资金监管在办理贷款，但事实上，第三人却以贷款办不下来为由拖延其他必要手续，完全自相矛盾。另被申请人四月到五月多一直在西安，4次到第三人门店催促申请人及第三人办理手续，且申请人及第三人在此前的庭审中也承认，2017年5月15日前，被申请人始终催促其办理后期交易手续，并无任何拖延和不配合行为，因此，不存在被申请人不配合签署网签合同的问题。6.本案中仅凭第三人的陈述无法认定案件事实。根据二手房交易的实际及本案的相关事实及证据，第三人名为中介方但实际上接受买方的委托代理网签、评估、按揭贷款、过户等一系列手续，成为房屋买卖合同中主要的义务主体，甚至成为被申请人贷款环节的代理人，因此，第三人的陈述未免推卸责任，避重就轻。（二）本案中没有任何证据显示第三人及申请人完成了房产交易有关的网签、房产评估、按揭贷款抵押等必要的房产交易准备工作，其费用的发生缺乏事实依据。（三）申请人违约造成合同解除，中介费用应当由申请人承担。（四）基于公平原则，要求被申请人支付差价损失不合理。相对于双方约定的85万元房屋价款而言，申请人支付的3万元仅为少量定金，且自双方签订合同之日即2017年3月20日至2017年6月9日被申请人告知申请人解除合同期间不足三月。被申请人在签订房屋买卖合同之时就表明急需用钱，故低价出售该房屋，在签订合同时的价格本就远低于同一时期的市场价格。世城公司发表意见称，在网签合同出来后，需要双方签字，再签订资金监管协议后银行才能放款，卖方当时说让委托人到场办理网签手续，其公司发了相关手续的模板后，卖方又说自己来，但一直没有到场。其公司作为中介方，没有任何理由拖延办理。二审让提供评估信息，银行面签的资料，其公司无法提供，银行也没有其公司提供，因为如果前期草签完不继续办理，银行不保留材料。居间合同的签署有两个重要节点，一个是交房时间，另一个是过户时间，过户时间也就意味着收房款的时间，一个月是按照经验判断的，其公司没有承诺过准确的收房款时间。本院经审查认为，二审认定：“因首付款资金监管账户已设立，张智翔将其首付款直接汇入资金监管账户即可，此时并无需赵小红配合，故原判决认定赵小红未配合张智翔前往办理首付款资金监管手续，导致合同无法继续履行，属事实认定错误。”但本案再审审查过程中三方均认可案涉首付款资金监管账户未设立，故二审认定首付款资金监管账户已设立的基本事实缺乏证据证明。另，二审卷宗第一册第61页至第68页装订有世城公司提交的与赵小红的微信聊天记录，该记录显示：（1）2017年4月5日因赵小红提交的资料形式不符合贷款银行要求，世城公司通知赵小红重新提交相关资料；（2）2017年5月中旬，世城公司与赵小红沟通办理网签、资金监管等手续的相关事宜。2017518201752425该证据为世城公司与赵小红就办理网签、资金监管等手续的沟通及协商过程，二审对此应予审查。综上所述，再审申请人张智翔、邓波儿的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第一款规定，裁定如下：一、   指令西安市中级人民法院再审本案；二、   再审期间，中止原判决的执行。  审  判  长    王小平                         审  判  员    马彦雨                         审  判  员    李勇杰                         二○一九年十二月十九日   法 官 助 理   滕欣燕                         书  记   员   谢  云1