湖南省岳阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）湘06民特106号申请人：朱学农，男，1957年10月22日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：李军，广东为峰（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。被申请人：湖南滨水置业有限公司，住所地湖南省岳阳市南湖新区德胜南路香洲名都1号楼301室，统一社会信用代码91430600051669468Y。法定代表人：刘佳琪，董事长。委托诉讼代理人：杜明智，湖南嘉华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈涌，湖南嘉华律师事务所律师。申请人朱学农与被申请人湖南滨水置业有限公司（以下简称滨水置业公司）申请撤销仲裁裁决纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。朱学农称，请求撤销岳阳仲裁委员会岳仲决字［2019］70号裁决，依法重新作出公正处理。事实与理由：申请人以372690元的价格，购买了被申请人位于岳阳市南湖新区房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定被申请人应在2015年12月31日前将验收合格并符合双方约定的房屋交付给申请人。2016年12月26日，该房屋才取得竣工验收备案表，且被申请人于2017年11月9日才向申请人交付房屋。岳阳仲裁委经审查后，以被申请人与案外人岳阳南湖风景区管委会机关团购商品房协调小组（以下简称团购房协调小组）签订的《南湖风景区管委会团购商品房合同书》（以下简称《团购房合同书》）、《南湖风景区管委会团购商品房补充协议书》（以下简称《团购房补充协议书》中约定的收房时间认定为房屋交付时间，认定被申请人不存在逾期交房的违约情形，从而驳回了申请人主张的逾期交房违约金。申请人认为，《团购房合同书》、《团购房补充协议书》非经申请人授权签订，申请人从不知晓该两份协议，岳阳仲裁委不以涉案的《商品房买卖合同》作为审查依据，反而以被申请人与案外人签订的两份协议作为认定案件事实的依据，严重超出《商品房买卖合同》约定的仲裁范围，违反合同相对性原则。一、团购房协调小组无签订合同资格，并非法定行政机构。二、《商品房买卖合同》系民事合同，非行政合同，团购房协调小组无主体资格，即使其成立单位岳阳南湖风景区管委会作为行政机关也不能自行授权，在未取得申请人的合法授权代理下签订《团购房合同书》，属无权代理，该《团购房合同书》对申请人无约束力。三、根据合同的相对性原则，本案申请人并非《团购房合同书》签约主体，且申请人完全不知晓该《团购房合同书》的存在，因此应以申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》作为认定双方权利义务的依据。四、被申请人于2015年才取得《商品房预售许可证》，但《团购房合同书》签订于2012年12月10日，根据法律、法规的强制性规定，应当取得《商品房预售许可证》方可销售房屋，因此被申请人无权以销售商品房的名义筹集资金，被申请人涉嫌非法销售和集资。《团购房合同书》第五条第2款付款约定违反法律、法规的强制性规定，为无效合同。五、《商品房买卖合同》成立于《团购房合同书》及《团购房补充协议书》之后，且《商品房买卖合同补充协议》约定应以《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》为准。《商品房买卖合同补充协议》第六条第9款约定“《商品房买卖合同》和本协议系明确双方权利义务的唯一依据，双方在此之前有关房屋及相关设施的所有口头或书面的协议、承诺、证明等，对双方均无约束力。本协议作为《商品房买卖合同》不可撤销的附件，具有同等法律效力……”，因此岳阳仲裁委以成立在前并已被替代的《团购房合同书》及《团购房补充协议书》作为定案证据，显属错误，应予撤销。六、《商品房买卖合同》约定的主体验收合格的交付标准无效，不影响交付时间的有效性。应当以《商品房买卖合同》约定的交付时间作为交付房屋的约定，并计算至房屋取得建设工程验收备案之日止。七、岳阳仲裁委以《团购房合同书》及《团购房补充协议书》作为裁决案件的关键证据，但上述两份协议约定的争议解决方式为法院管辖，并未约定仲裁。因此，岳阳仲裁委依据《团购房合同书》及《团购房补充协议书》审理案件，超出了《商品房买卖合同》约定的仲裁争议解决范围；同时，依据《团购房合同书》及《团购房补充协议书》的约定，岳阳仲裁委也无权仲裁，依照《中华人民共和国仲裁法》（以下简称《仲裁法》）第五十八条第一款第（一）、（二）项的规定，岳阳仲裁委作出的裁决书应予撤销。八、岳阳仲裁委在审理案件时存在程序违法，所作裁决书应予撤销。案件审理过程中，被申请人主要以《团购房合同书》及《团购房补充协议书》作为抗辩免责的依据，后系列案件的业主曾向岳阳市岳阳楼区人民法院（以下简称楼区法院）起诉确认《团购房合同书》及《团购房补充协议书》无效，楼区法院立案受理，申请人认为岳阳仲裁委审理本案应以楼区法院审理的案件的结果作为审理的前提，于是向岳阳仲裁委提出中止审理申请，但岳阳仲裁委在收到申请人的材料后置之不理，快速作出案涉楼盘182件案件的仲裁裁决书，并以《团购房合同书》及《团购房补充协议书》作为裁决依据驳回了申请人的仲裁请求，明显存在程序瑕疵，根据《仲裁法》第五十八条第一款第（三）项“仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的”之规定，本案的裁决书应当予以撤销。滨水置业公司称，本案不存在违反《仲裁法》第五十八条规定的撤裁情形，对于申请人的撤销仲裁裁决申请依法应予驳回。一、本案不符合申请书中所述违反《仲裁法》第五十八条第一款第（一）项规定的“没有仲裁协议的”情形。岳阳仲裁委受理申请人与被申请人房屋买卖合同纠纷一案，是根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第一款“提交岳阳仲裁委员会仲裁”的约定，显然未违反《仲裁法》第五十八条第一款第（一）项规定。虽然《团购房合同书》、《团购房补充协议书》未约定仲裁条款，但该两份协议仅是被申请人向仲裁庭提交的证据之一，对于仲裁庭采信的证据，没有任何法律规定必须有仲裁条款方可采信。二、本案不符合申请书所述违反《仲裁法》第五十八条第一款第（二）项规定的情形。仲裁庭在《商品房买卖合同》约定的房屋交付条款无效的情形下，参照《团购房合同书》、《团购房补充协议书》约定的交付标准和时间，对申请人主张的违约金计算时间段予以确定，部分采纳了被申请人的抗辩理由，不违反《仲裁法》第五十八条第一款第（二）项规定的情形。三、本案不符合申请书所述违反《仲裁法》第五十八条第一款第（三）项规定的情形。楼区法院受理部分业主提起的确认合同无效纠纷案件的时间均为2019年6月17日、6月18日，立案时间均在本案仲裁裁决生效之后，不存在对其中止审理申请置之不理的情况。另根据《仲裁法》第十九条第二款“仲裁庭有权确认合同的效力”之规定，仲裁庭有权对申请人要求确认的《团购房合同书》、《团购房补充协议书》的效力作出认定，不须以楼区法院的判决结果作为审理的依据，因此，本案不存在《仲裁法》第五十八条第一款第（三）项规定的违反法定程序的情形。四、申请书中所陈述的仲裁案件所涉实体问题，已由仲裁机构作出了裁决或已由人民法院作出了裁定，申请人的主张没有事实和法律依据，不符合法定的撤裁情形与事由。楼区法院已对“确认合同无效”案作出裁定，驳回了申请人一方的起诉。另张大明、范国庆、谈娟已按《仲裁裁决书》履行，从被申请人处领取了仲裁裁决的仲裁费用，认可双方就房屋买卖合同纠纷事宜已处理完毕。朱学农为支持其主张，向本院提交了以下证据：1.仲裁裁决书1份；2.《商品房买卖合同》1份；3.《中止审理申请书》、《回避申请书》、岳仲决定字（2019）20号文书各1份；4.《民事起诉状》、《受理案件通知书》、开庭传票、（2019）湘0602民初4666号民事裁定书、（2019）湘0602民初4661号民事裁定书各1份，缴费收据9份；5.《关于成立区机关团购房协调小组的通知》、《南湖风景区管委会团购商品房合同书》《南湖风景区管委会团购商品房补充协议书》各1份；6.岳仲决定字（2019）30号决定书1份。滨水置业公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：1.楼区法院民事裁定书8份；2.领款凭单3份；3.（2019）湘0602民初3573号民事裁定书。因双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认并附卷佐证。经审查查明，2012年6月2日，岳阳南湖风景区管委会成立团购房协调小组，负责购房协调工作。2012年12月10日，团购房协调小组（甲方）与滨水置业公司（乙方）签订《团购房合同书》，就团购房有关事宜达成协议：乙方通过竞拍取得土地使用权，甲方按需向乙方团购商品房的总套数、建筑总面积及不同户型的大致建筑面积和平均单价；土地价款和购房付款的时间节点；房屋竣工验收时间为2014年12月30日，附属工程配套设施不超过2015年4月30日；乙方取得商品房预售许可证后通知甲方组织买受人签订《商品房买卖合同》，如买受人签订的《商品房买卖合同》与本合同有抵触之处，以本合同内容为主；甲方保证已经接受所有买受人的委托，作为团购商品房的代表，有权处理购房过程中所有与之相关的事务等事项。2013年5月17日，团购房协调小组（甲方）与滨水置业公司（乙方）签订补充协议，将购房套数由600套调整为780套，增加部分为市委办、市城建投、市自来水公司、预备役三团、市台办等单位购房，增加团购单位享受同甲方同等团购价格。2014年10月22日，双方又签订《团购房补充协议书》，对原合同交房时间进行了变更：即一期A区1、2、5、6、7、8、9栋住宅楼2015年12月31日前完成主体工程验收，2016年12月31日前完成竣工验收交付使用；一期BC区10、11、12、13、15、16、17、18、19、20栋2016年12月31日前完成主体工程验收，2017年4月30日前完成竣工验收交付使用。2015年1月开始，各团购户陆续领取了《滨水?翡丽城确认单》。2015年2月6日，滨水置业公司开发的滨水?翡丽城商品房取得预售许可。2015年3月13日，申请人与滨水置业公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发的滨水?翡丽城1幢603号商品房，总金额372690元。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房主体验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；昼夜降雨量达到70mm或六级以上（含六级）大风造成无法正常施工的；国家政策、法律法规发生变化等非出卖人原因的；停水、停电或政府作出禁止施工作业，实施交通管制等决定造成无法正常施工的，出卖人可以据实延期交房。除上述特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付房价款万分之一的违约金；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人接到通知之日起（以媒体公告或出卖人的售楼处公告为准）按通知内容办理房屋交接手续，逾期不办理交接手续的房产视为已交付，且买受人已验收合格。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联供水、供电、电梯等设施和配套建筑在交房时具备使用条件。申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》时，还签订了《合同补充协议》，该补充协议约定：出卖人在交付房屋时具备了合同第八条约定的房屋交付条件的，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续。合同第八条约定的“该商品房验收合格”是指该商品房主体工程质量经当地工程质监部门验收达到合格或合格以上条件，其他与该商品房有关的工程质量验收工作，由出卖人在领取该商品房所在楼栋房屋产权证前完成。买受人依据合同有关的逾期交房的约定追究出卖人其他违约责任的，应于出卖人违约之日起六十日内以书面形式通知出卖人，否则视为买受人自愿放弃行使相应权力。申请人已向被申请人支付全部购房款。申请人所在楼栋于2014年3月23日开工建设，2015年1月16日主体结构工程质量验收合格，2016年6月27日竣工验收合格。2016年6月23日和24日，被申请人分别在岳阳日报刊登《交房公告》和函达团购房协调小组，告知2016年6月30日起开始交房。申请人已于2017年11月9日办理了交房手续。申请人认为被申请人逾期交房，构成违约，向岳阳仲裁委提起仲裁申请，请求被申请人支付逾期交房的违约金（按《商品房买卖合同》约定的逾期违约金标准计算），并承担仲裁费、保全费、律师费。岳阳仲裁委对本案经审理后裁决：一、驳回申请人要求被申请人支付逾期违约金的请求；二、驳回申请人要求被申请人支付律师费、财产保全费的仲裁请求；三、仲裁费用2058元（申请人已预交），由被申请人承担。另查明，岳仲决字[2019]75号裁决书于2019年5月29日作出，首席仲裁员为吴和平，仲裁庭的其余组成人员为毛冬平、张勤慧，毛冬平为申请人选定，张勤慧为被申请人选定，吴和平为仲裁委指定。涉案楼盘共有182户业主向岳阳仲裁委申请仲裁，2019年5月30日，申请人的委托代理人黄灿灿向岳阳仲裁委提交《回避申请书》，以仲裁庭的组成人员张勤慧系岳阳市住建局开发服务中心工作人员、存在利害关系为由，申请张勤慧回避。2019年5月31日，岳阳仲裁委作出《决定书》，认为张勤慧虽是住建局工作人员，但征地、拆迁非住建局的工作职责，不能按期交地、拆迁与仲裁员张勤慧之间无任何利害关系，申请人所陈述的回避理由系主观猜测，缺少事实和法律依据，故驳回申请人要求张勤慧回避的申请。2019年5月30日，上述182户业主的委托代理人李军、黄灿灿向岳阳仲裁委提交《中止审理申请书》，认为《团购房补充协议书》对本案事实具有重要影响，现部分业主已向楼区法院提起诉讼，请求确认《团购房补充协议书》无效，楼区法院已于2019年5月28日收取了诉讼费，故本仲裁案的审理应中止。2019年6月17日、18日，楼区法院先后立案受理余林宇、刘霞等部分业主提起诉讼的确认合同无效纠纷案，11月25日，该院作出《民事裁定书》，以一事不再理为由，驳回余林宇、刘霞等部分业主的起诉。本院认为，本案争议焦点为岳阳仲裁委员会作出的岳仲决字[2019]75号裁决是否应当予以撤销。《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定：“当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：（一）没有仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第十七条规定：“当事人以不属于仲裁法第五十八条或者民事诉讼法第二百六十条规定的事由申请撤销仲裁裁决的，人民法院不予支持。”上述法律规定了当事人可以向人民法院申请撤销仲裁裁决的法定事由仅为以上七项事由。人民法院对仲裁裁决的司法审查主要是程序合法性审查，案件实体的处理属于仲裁机构的法定职权。本案中，朱学农申请岳阳仲裁委仲裁的依据为《商品房买卖合同》，该合同第二十二条明确约定“本合同在履行过程中发生的一切争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交岳阳仲裁委仲裁。”仲裁庭的组成人员也分别由双方当事人各选定一位仲裁员，首席仲裁员由仲裁委指定。可见，本案不存在当事人可申请撤销仲裁裁决即属于《仲裁法》第五十八条第一款第（一）、（二）、（三）项情形的法定事由。同时，裁决所依据的证据均系真实的，也无证据证实当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据。申请人认为《团购房合同书》及《团购房补充协议书》约定的争议解决方式为人民法院管辖，并未约定仲裁，岳阳仲裁委以该两份协议审理案件，属于无权仲裁。经审查，岳阳仲裁委管辖本案的依据系《商品房买卖合同》中的仲裁条款，《团购房合同书》及《团购房补充协议书》系仲裁庭进行实体审理并作出裁决的证据之一，仲裁庭仲裁的事项仍是涉案的商品房买卖合同纠纷，而不是基于《团购房合同书》、《团购房补充协议书》所产生的纠纷。申请人又认为团购房协调小组无签订合同资格，无权代理申请人签订《团购房合同书》，申请人并不知晓《团购房合同书》的存在，《团购房合同书》及《团购房补充协议书》对申请人不具有法律约束力，《团购房合同书》及《团购房补充协议书》违反法律法规的强制性规定应属无效，审理本案的唯一依据应为《商品房买卖合同》及其补充协议。经审查，申请人的上述观点均属于仲裁庭的事实认定问题，不属于仲裁程序的审查范畴，不构成当事人申请撤销仲裁裁决的法定事由。同理，仲裁庭在认定商品房交付时间时，以《商品房买卖合同》关于“房屋主体验收合格为交付条件”的约定无效导致交房时间的约定无效为由，参照《团购房补充协议书》中约定的房屋交付条件认定涉案房屋的交付时间至迟为2016年12月31日，房屋交付时间认定是否正确亦属于仲裁庭的事实认定问题，不构成当事人申请撤销仲裁裁决的法定事由。申请人在仲裁过程中申请仲裁员张勤慧回避，但其未能举证张勤慧在仲裁本案时有索贿受贿、徇私舞弊、枉法裁决的行为，其仅以张勤慧系住建局的工作人员可能与开发商有利害关系为由申请回避，显然不属于法定应当回避的情形，也不属于当事人申请撤销仲裁裁决的法定事由，仲裁庭不支持其回避申请未违反法定程序。另本案的仲裁裁决书于2019年5月29日作出，申请人于5月30日才申请中止审理，楼区法院于6月17日、18日才立案受理部分业主请求确认合同无效纠纷案，故申请人关于仲裁庭程序违法的理由不能成立。且是否同意中止审理属于仲裁庭对于仲裁程序的决定事项，仲裁庭有权对申请人要求确定的《团购房合同书》、《团购房补充协议书》的效力作出认定，无需等待楼区法院的裁判结果进而中止该案的仲裁程序。本院经对本案组织听证审查后，亦未发现涉案仲裁裁决存在违背社会公共利益的情形。综上，申请人请求撤销岳仲决字[2019]75号仲裁裁决的理由不能成立，本院不予支持，该仲裁裁决依法应不予撤销。综上所述，依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、第六十条之规定，裁定如下：驳回朱学农的申请。申请费400元，由申请人朱学农负担。审判长  邵莉茜审判员  吴圣岩审判员  肖芝乐二〇一九年十二月二十三日书记员  聂 凤