海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5803号上诉人（原审被告）：海南天泓基业房地产开发有限公司，住所地海南省海口市秀英区长滨四路8号，统一社会信用代码91460000698906006L。法定代表人：陈海东，总经理。委托诉讼代理人：彭汉军，海南昌博律师事务所律师。委托诉讼代理人：林柏，海南昌博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：符燕琴，女，1985年5月24日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。上诉人海南天泓基业房地产开发有限公司（以下简称天泓基业公司）因与被上诉人符燕琴房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初4970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天泓基业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项判决；2.驳回符燕琴一审的全部诉讼请求；3.本案的一、二审诉讼费由符燕琴承担。事实与理由：一、一审法院罔顾《海口市商品房买卖合同》及合同附件七《本合同补充协议》的约定，认定天泓基业公司逾期交房，应向符燕琴支付逾期交房违约金23380.92元，系严重认定事实不清、适用法律错误。2016年12月21日，天泓基业公司与符燕琴签订《海口市商品房买卖合同》，该合同第八条约定：“出卖人应在2017年6月1日前将通过建设、勘探、设计、施工、工程监理、消防单位验收合格的商品房交付给买受人”；该合同附件七《本合同补充协议》第2.3条约定：“除地基基础及/或主体结构质量问题外的其他质量问题，由买受人在该商品房交接文件上记录，并由出卖人根据有关质量的规范和标准在合理期限内保修，买受人无权以此要求解除买卖合同或拒绝办理该商品房交接手续，或因买受人未按通知的日期办理商品房的验收交接手续构成买受人逾期收房，则该房屋视为已交付，出卖人已经完全履行完毕对该房屋的交付义务，买受人亦对房屋完成了验收交付并认同该房屋的交付符合本合同约定的交付标准”。天泓基业公司严格履行了上述合同约定，在2017年4月4日完成建设、勘探、设计、施工、工程监理的竣工验收，2017年4月27日完成消防验收，2017年5月19日向符燕琴邮寄了“交房通知书”，次日符燕琴签收了该份邮件。至此，天泓基业公司向符燕琴所交付的是经建设、勘探、设计、施工、工程监理、消防单位验收合格并经海口市住房和城乡建设局备案的商品房，房屋的地基基础、主体结构符合技术要求的强度(http://www.so.com/sq=%E5%BC%BA%E5%BA%A6&ie=utf-8&src=internal_wenda_recommend_textn“”https://wenda.so.com/q/_blank)、韧性(http://www.so.com/sq=%E9%9F%A7%E6%80%A7&ie=utf-8&src=internal_wenda_recommend_textn“”https://wenda.so.com/q/_blank)和稳定性(http://www.so.com/sq=%E7%A8%B3%E5%AE%9A%E6%80%A7&ie=utf-8&src=internal_wenda_recommend_textn“”https://wenda.so.com/q/_blank)，完全能承受建筑物(http://www.so.com/sq=%E5%BB%BA%E7%AD%91%E7%89%A9&ie=utf-8&src=internal_wenda_recommend_textn“”https://wenda.so.com/q/_blank)本身的各种载荷，不存在任何质量问题。本案中，房屋屋顶存在渗水现象并不属于主体结构的质量问题，而是非结构性的质量瑕疵(http://www.so.com/sq=%E8%B4%A8%E9%87%8F%E7%91%95%E7%96%B5&ie=utf-8&src=internal_wenda_recommend_textn“”https://wenda.so.com/q/_blank)，所涉及的是出卖人要承担维修义务的问题，符燕琴在未取得海口市质量监督局或有资质的检测机构出具的关于涉案房屋屋顶渗水属于地基基础或主体结构的质量问题的鉴定报告的情况下，单方拒绝或延期收房严重违反了《海口市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》第2.3条约定，应当视为房屋已经交付，天泓基业公司不存在逾期交房的情形。综上，一审法院罔顾合同条款的约定，在符燕琴未根据“谁主张、谁举证”的民事证据规则，举证证明涉案房屋屋顶渗水属于地基基础或主体结构的质量问题的情况下，主观臆断认为房屋存在漏水问题，符燕琴于2018年7月15日才收房，天泓基业公司就应当支付逾期交房违约金23380.92元，这是严重的认定事实不清、适用法律错误。二、一审法院判令2017年10月1日至2018年7月15日的物业费由天泓基业公司承担也毫无事实和法律依据，应当予以撤销。天泓基业公司按时已依约将通过建设、勘探、设计、施工、工程监理、消防单位验收合格的涉案房产交付给符燕琴，符燕琴单方拒绝或延期收房严重违反了合同约定，不利的法律后果应当自行承担。同时，天泓基业公司也一直在履行自己的保修义务，不存在任何违约行为，根据《海口市商品房买卖合同》第二十一条及合同附件四的约定，房屋在交付后业主就应当根据上述约定承担相应的物业费，这是每一个业主接受物业服务后都应当支付的相应对价。至此，一审法院判令2017年10月1日至2018年7月15日的物业费由天泓基业公司承担也毫无事实和法律依据，应当予以撤销。综上所述，一审法院判令天泓基业公司承担逾期交房违约金和物业费毫无事实和法律依据，恳请二审法院撤销一审判决，支持天泓基业公司的上诉请求。符燕琴辩称：一、符燕琴依据与天泓基业公司2016年12月21日签订的《海口市商品房买卖合同》第八条“出卖人应在2017年06月01日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”该房屋自符燕琴于2017年06月04日到房屋所在地验房开始已存在严重漏水，直至2019年5月15日尚存在漏水。商品房首先是一个商品，多处严重漏水的商品房不能满足正常使用的要求，不能满足国家和地方人民政府有关合格商品房的规定。因此，依据《海口市商品房买卖合同》第十一条约定，天泓基业公司应向符燕琴支付逾期交房违约金。二、依据《海口市商品房买卖合同》第九条约定“在双方进行验收交接时，出卖人应向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接”。不仅该房屋出现严重质量问题，而且自2017年06月04日至一审开庭之前（2019年08月13日），天泓基业公司没有向符燕琴出示过“该商品房已通过建设、勘察、设计、施工、工程监理、消防单位验收合格”等证明文件及有关资料。更为重要的是华府蓝湾小区取得《建筑工程竣工验收备案证》的时间为2017年10月11日。也就是天泓基业公司在发出交房通知书时（2017年5月19日），该房屋并没有取得《建筑工程竣工验收备案证》，根据国务院《建筑工程质量管理条例》和住建部有关备案管理规定，该房屋没有达到交付标准。天泓基业公司应在取得《建筑工程竣工验收备案证》后，另行向符燕琴发出“交房通知书”。因此，不管是从该房屋质量问题、合同约定条款，还是依据法律条例，符燕琴拒绝交房是合情合理的行为。三、该合同附件七，补充协议第2.3条约定“除地基基础及/或主体结构质量问题外的其他质量问题，由买受人在该商品房交接文件上记录，并由出卖人根据有关质量的规范和标准在合理期限内保修......”。首先，华府蓝湾小区九栋顶楼共有6户，目前已出现漏水现象的户数不少于3户，并且每户均有多处漏水，反复修缮时间均有两年之久。一栋新建的楼房就有不少于百分之五十的房屋存在漏水，敢问谁能确保不是由于地基基础不均匀沉降或主体结构质量问题造成的。其次，验房时符燕琴已将出现的质量问题逐条记录，天泓基业公司并没有根据有关质量的规范和标准进行修缮。在修缮过程中符燕琴经现场查看及与现场修缮人员进行沟通发现。修缮施工人员在修缮时，并没有查找出漏水原因，也没有修缮方案，甚至没有防水修缮施工经验，导致符燕琴的房屋两年期间一直处在防水修缮之中。此外，在该房屋屋顶修缮口开挖处发现钢筋已严重锈蚀，而没有采取任何防腐除锈或者保护屋面修缮的任何施工措施。因此，天泓基业公司并没有根据有关质量的规范和标准在合理期限内进行修缮。违反了该合同附件七，补充协议第2.3条约定。四、符燕琴于2017年4月23日与携程装饰公司签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》，甚至在2018年11月购买装修材料放置该房屋内。说明符燕琴欲装修入住心切，但是由于该房屋漏水问题一而再的无法解决，而耽搁装修，不得不另外租房居住，造成了符燕琴的经济损失。因此，天泓基业公司应支付符燕琴这期间相应租房费用，具体费用见一审起诉状。五、海口市政府为了监管商品房市场，由海口市住房和城乡建设局及海口市工商行政管理局共同编制了《海口市商品房买卖合同协议书范本》。依据天泓基业公司关于华府蓝湾小区的《海口市商品房买卖合同》第二十九条“本合同补充条款、补充协议与本合同条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。”而后，补充条款中出现了多条与合同正文相反的内容。恳请相关部门对这种以合同附件反驳合同正文内容而逃避应付相关责任的有关单位进行严查。综上，符燕琴要求天泓基业公司承担逾期交房违约金、物业费和符燕琴租房费的经济损失的主张事实清楚，符合国家和地方法律法规，满足合同约定条款。恳请驳回天泓基业公司二审全部诉讼请求。符燕琴向一审法院起诉请求：1.判决天泓基业公司支付符燕琴由于房屋质量问题而逾期收房的违约金23380.92元；2.判决天泓基业公司支付符燕琴由于无法装修入住另行租房费用27600.00元；3.判决2019年5月15日房屋漏水修缮交付使用以前的物业费3042.00元由天泓基业公司承担；4.判决诉讼费用由天泓基业公司承担。一审法院确认事实，2016年12月21日，符燕琴与天泓基业公司签订《海口市商品房买卖合同》，合同约定天泓基业公司将位于海口市××区房以697938元的价格出售给符燕琴。符燕琴应在签订合同时支付首付款197938元，余款50万元以银行按揭方式支付。天泓基业公司应当在2017年6月1日前将具备商品房单位工程竣工验收合格的商品房交付符燕琴使用。天泓基业公司未能按本合同约定的期限交房，逾期在150日之内，符燕琴有权要求天泓基业公司每日按已付房价款的万分之0.5支付违约金，合同继续履行；逾期超过150日后，符燕琴要求继续履行合同的，合同继续履行，天泓基业公司按逾期日数每日向符燕琴支付已付房价款万分之一的违约金。双方还签订了合同补充协议，补充协议第二条第2.2条规定，符燕琴在办理商品房交接手续的同时须付清物业维修基金和预付物业管理费、代收的装修垃圾清运费、电表开通费、水费、有限电视初装费、天然气初装费等相关入户费用，遵守天泓基业公司的交房流程，否则天泓基业公司有权不予办理相关手续，由此造成的逾期交房责任由符燕琴承担；第2.3条规定，除地基基础或主体结构质量问题外的其他质量问题，由买受人在该商品房交接文件上记录，并由出卖人根据有关工程质量的规范和标准在合理期限内保修，买受人无权以此要求解除买卖合同或拒绝办理该商品房交接手续，或因买受人未按通知的日期办理商品房的验收交接手续构成买受人逾期交房，则该房屋视为已交付，出卖人已经完全履行完毕对该房屋的交付义务，买受人亦对房屋完成验收交付并认同该房屋的交付符合本合同约定的交付标准。第2.4条规定，如因上述2.1/2.2/2.3条原因导致逾期交房的，天泓基业公司不承担逾期交付该商品房的任何责任。自逾期之日起，因该房屋而发生的全部费用（包括但不限于物业管理费等）由符燕琴承担。2016年12月23日,符燕琴支付购房款197938元，2017年4月17日,符燕琴支付购房款50万元。同年4月14日，华府蓝湾工程竣工验收合格，同年4月27日，该工程消防验收合格，同年10月11日，该工程在海口市住房和城乡建设局备案进行竣工验收备案。同年5月11日，符燕琴向天泓基业公司支付住宅专项维修资金，同年6月4日，符燕琴向天泓基业公司支付有限电视开通费和管道燃气开通费。同年5月19日，天泓基业公司向符燕琴邮寄交房通知书，次日，符燕琴签收了该份邮件。2018年7月15日，符燕琴办理收房手续。2019年4月2日，针对涉案房屋漏水问题，华府蓝湾工程的物业公司审核通过由东方雨虹建筑修缮海口服务中心编制的防水修缮施工方案并进行了公示。随后对符燕琴所在的9＃楼顶的防水进行修缮，于同年5月完成施工。一审法院认为，本案的争议焦点为:一、天泓基业公司是否逾期交房及是否应承担逾期交房违约金；二、天泓基业公司是否应承担房屋交付前的物业费；三、天泓基业公司是否应赔偿符燕琴的租房损失。一、关于天泓基业公司是否逾期交房及是否应承担逾期交房违约金的问题。符燕琴与天泓基业公司于2016年12月21日签订的《海口市商品房买卖合同及补充协议》系双方的真实意思表示，合同内容合法，属有效合同，应受法律保护。天泓基业公司虽然在2017年6月1日前向符燕琴发出交房通知，但符燕琴收房时发现屋顶漏水而拒绝收房，直至2018年7月15日符燕琴才收房。天泓基业公司对符燕琴购买的房屋有漏水的事实予以认可，但辩称房屋已经验收合格通知交房，不存在违约。一审法院认为，天泓基业公司向符燕琴通知交付的房屋存在漏水，不符合双方在合同中关于质量的约定，天泓基业公司应承担违约责任。合同约定天泓基业公司应于2017年6月1日前将涉案房屋交付符燕琴，天泓基业公司未能按本合同约定的期限交房，逾期在150日之内，符燕琴有权要求天泓基业公司每日按已付房价款的万分之0.5支付违约金；逾期超过150日后，天泓基业公司按逾期日数每日向符燕琴支付已付房价款万分之一的违约金。但因涉案房屋存在漏水问题，直至2018年7月15日，符燕琴才办理房屋交接手续。一审法院认定天泓基业公司于2018年7月15日将房屋交付给符燕琴,天泓基业公司存在逾期交房的情形,应承担逾期交房的违约责任。因此，符燕琴起诉要求天泓基业公司支付逾期交房违约金23380.92元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。二、关于天泓基业公司是否应承担房屋交付前的物业费的问题。根据符燕琴与天泓基业公司双方合同补充协议第2.2条的约定，符燕琴在办理商品房交接手续的同时须预付物业管理费。符燕琴于2018年7月15日办理交房手续，符燕琴应向天泓基业公司支付自2018年7月15日起的物业管理费，2018年7月15日之前的物业管理费由天泓基业公司负担，即天泓基业公司负担2017年10月1日至2018年7月15日的物业管理费，每月156元×9.5个月=1482元。符燕琴起诉超过上述数额的部分，一审法院不予支持。三、关于天泓基业公司是否应赔偿符燕琴的租房损失的问题。经庭审查明，符燕琴与天泓基业公司于2018年7月15日办理交房手续，符燕琴经验收，接收并使用房屋，之后天泓基业公司对符燕琴所在的9#楼顶的整体防水修缮没有影响符燕琴房屋的使用，现符燕琴提出的证据无法证明其房屋仍不符合质量要求，符燕琴要求赔偿租金损失没有依据。故符燕琴关于天泓基业公司赔偿符燕琴租金损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、天泓基业公司于本判决发生法律效力之日起十日内向符燕琴支付逾期交房违约金23380.92元;二、天泓基业公司承担物业管理费1482元；三、驳回符燕琴符燕琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575元，由符燕琴承担310元，天泓基业公司承担265元。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，本案二审的争议焦点为：1.天泓基业公司是否应承担逾期交房违约责任；2.天泓基业公司是否应承担2017年10月1日至2018年7月15日的物业管理费1482元。符燕琴与天泓基业公司签订的《海口市商品房买卖合同》及《本合同补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，当事人应依约履行。《海口市商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2017年6月1日前，将通过建设、勘察、设计、施工、工程监理、消防单位验收合格的商品房交付给买受人。2017年4月14日，由天泓基业公司承建的华府蓝湾工程竣工验收合格；同年4月27日，该工程消防验收合格；同年10月11日，该工程在海口市住房和城乡建设局备案进行竣工验收备案；同年5月19日，天泓基业公司向符燕琴邮寄交房通知书；次日，符燕琴签收了该份邮件。综合以上可以认定，该房屋已达到合同约定的交付条件，且天泓基业公司也已履行通知收房义务。收房过程中，符燕琴因屋顶存在漏水为由拒绝收房，并要求天泓基业公司维修后再交房。《本合同补充协议》中第2.3条约定“除地基基础及/或主体结构质量问题外的其他质量问题，由买受人在该商品房交接文件上记录，并由出卖人根据有关工程质量的规范和标准在合理期限内保修，买受人无权以此要求解除买卖合同或拒绝办理该商品房交接手续，或因买受人未按通知的日期办理商品房的验收交接手续构成买受人逾期收房，则该房屋视为已交付，出卖人已经完全履行完毕对该房屋的交付义务，买受人亦对房屋完成了验收交付并认同该房屋的交付符合本合同约定的交付标准”，第2.4条约定“如因上述2.1/2.2/2.3条原因导致逾期交房的，出卖人不承担逾期交付该商品房的任何责任。自逾期之日起，因该房屋而发生的全部费用（包括但不限于物业管理费等）由买受人承担。”符燕琴未提供证据证明涉案房屋存在地基基础或主体结构质量问题，其拒绝收房不符合合同约定。涉案房屋存在的屋顶漏水问题，应由天泓基业公司承担房屋质量瑕疵担保义务而进行维修解决，而非承担逾期交房的违约责任。涉案房屋未能在2017年6月1日前完成全部交付手续的原因在于符燕琴，应视为该房屋已于2017年6月1日按合同约定标准交付，天泓基业公司无需承担因此导致的业主物业管理费损失。据此，一审判决天泓基业公司承担逾期交房违约责任及2017年10月1日至2018年7月15日期间的物业管理费，适用法律错误，本院予以纠正。一审判决驳回符燕琴关于租金损失的诉讼请求，各方当事人均未就此提起上诉，二审对此不主动干预。综上，天泓基业公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定的主要事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：1撤销海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初4970号民事判决；2驳回符燕琴的诉讼请求。一审案件受理费575元（符燕琴已预交），二审案件受理费1151元（海南天泓基业房地产开发有限公司已预交），均由被上诉人符燕琴负担。本判决为终审判决。审判长何姿玲审判员赵曼审判员谭晓梅 二〇一九年十二月二十七日法官助理 刘尚仪书 记 员 朱彩娇速 录 员 庄翠玲 速录员庄翠玲附相关司法解释：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。