广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23363号上诉人（原审被告、反诉原告）：周树林，男，1972年10月8日出生，汉族，住四川省仪陇县。委托诉讼代理人：李海燕，广东尚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗紫馨，广东尚道律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：何厚永，男，1967年11月13日出生，汉族，住广州市白云区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李国英，男，1989年10月25日出生，汉族，住广东省清新县。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：高波，广东诺臣律师事务所律师。上诉人周树林因与被上诉人何厚永、李国英房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27240号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人周树林上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判何厚永、李国英返还周树林押金76000元；2.撤销一审判决第五项，改判何厚永、李国英赔偿周树林重新安装电线费用18300元、维修消防设施费用38500元、清理原有垃圾费用32000元；3.本案的一审、二审诉讼费用由何厚永、李国英承担。事实与理由：一、一审法院判决周树林向何厚永、李国英支付2019年3月1日至10月15日的房屋占有使用费无事实和法律依据。在(2019)粤0111民初2618号案诉讼过程中，越炽均、黎新保、周振林表示其与实际使用人周树林达成协议，无须何厚永、李国英腾空交还涉案厂房，只需按现状收回涉案厂房的管理权。(2019)粤0111民初2618号、（2019）粤01民终11667号判决书确认权属人与何厚永、李国英于2018年8月订立的《厂房承租协议》无效，何厚永、李国英将涉案厂房按现状交还给越炽均、黎新保、周振林管业，并支付2018年3月至2019年2月期间房屋占有使用费，自2019年3月开始，何厚永、李国英无权占有涉案厂房。二、一审判决以周树林可以继续使用涉案厂房，未为遭受损失为由驳回周树林要求何厚永、李国英赔偿重新安装电线费用、维修消防设施费用以及清理原有垃圾费用的理据不足。首先周树林与何厚永、李国英签订《厂房租赁合同》因何厚永、李国英对案涉厂房无出租权而无效，导致合同无效过错在何厚永、李国英；其次涉案厂房在何厚永、李国英控制期间存在变压器、电线消防设施损坏及垃圾堆积的情况，何厚永、李国英交付厂房均应当保证厂房的变压器、电线、消防设施处于完好适用状态，故何厚永、李国英应当承担修复责任及清理垃圾责任。现周树林维修了厂房的变压器、电线消防设施，以及清理了何厚永、李国英遗留的大量垃圾所产生的费用，何厚永、李国英应予赔偿。三、一审法院存在不审查庭审中的质证证据、本案相关证据未经质证、遗漏当事人，上述均违反法定程序。周树林提交的《协议书》证实，越炽均、黎新保、周振林与周树林就案涉厂房接管、使用事宜达成一致，自2019年3月开始，越炽均、黎新保、周振林接管案涉厂房，但一审法院未提及该证据和审查。就(2019)粤0111民初2618号、（2019）粤01民终11667号判决的执行情况，一审法官并未告知周树林也未将相关证据在法庭出示。鉴于涉案厂房属于越炽均、黎新保、周振林所有，本案的判决结果与权属人存在法律上的利害关系，且本案的基本事实即权属人接管厂房的时间也与权属人存在直接关联，一审法院遗漏本案当事人，从而导致一审判决认定事实错误。被上诉人何厚永、李国英辩称：不同意周树林的上诉请求。一审法院查明事实清楚，适用法律正确。何厚永、李国英向一审法院起诉请求：1.确认何厚永、李国英与周树林签订的《厂房租赁合同》无效；2.周树林将广州市白云区嘉和街长红村内农村信用社旁（长湴街31号）厂房腾空交还何厚永、李国英；3.周树林向何厚永、李国英支付拖欠的厂房租金（从2019年2月1日起至厂房交还给何厚永、李国英之日止的租金，按月租金38000元计算，暂计至2019年6月30日为19万元）；4.周树林向何厚永、李国英支付垫付的2019年1、2月电费2873.6元及利息（按人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年3月14日起计至归还之日止）；5.周树林承担本案所有诉讼费。周树林向一审法院提出反诉请求：1.何厚永、李国英向周树林退还押金、租金15万元；2.何厚永、李国英向周树林赔偿重新安装被损坏的电线费用18300元、维修消防设施费用38500元、清理原有垃圾费用32000元；前述第一、二项费用总计238800元（利息以238800元为基数，按银行同期贷款利率，从2019年3月1日起计至实际返还之日止）；3.何厚永、李国英承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：涉案厂房位于广州市白云区嘉禾街长红村内农村信用社旁（长湴街31号），无规划报建手续。2016年8月，越炽均、黎新保、周振林（甲方）与何厚永、李国英（乙方）订立《厂房承租协议》，约定：乙方承接2008年4月13日《厂房承租协议》的权利义务，承租甲方位于长红村内农村信用社旁（长湴街31号）占地面积2200平方米、建筑面积约2000平方米厂房1幢；租金每月17500元，自2008年7月1日起算；租金每3年递增6%，2017年4月13日起按基数递增8%，直至租期届满；租期自2008年4月13日至2037年5月31日止；……。2018年3月，何厚永、李国英停止向越炽均、黎新保、周振林支付租金。同年9月至2019年2月期间，何厚永、李国英共向越炽均、黎新保、周振林支付租金154610元。2019年1月1日，何厚永、李国英将位于广州市白云区嘉禾街长红村内农村信用社旁（长湴街31号）的涉案厂房转租给周树林，并签订《厂房租赁合同》，约定：涉案厂房包括生产车间2层2000平方米、办公楼2层300平方米，宿舍楼2层200平方米；租期从2019年1月1日至2037年5月30日止；租金38000元/月；合同保证金114000元；……。周树林接收涉案厂房后，着手进行了清理垃圾、维修电路等工作。周树林向何厚永、李国英支付了押金114000元、租金36000元，共计15万元。同年1月18日，越炽均、黎新保、周振林向一审法院对何厚永、李国英提起诉讼。一审法院以（2019）粤0111民初2618号立案受理。在该案诉讼中，越炽均、黎新保、周振林表示，其已与实际使用人周树林达成协议，无须何厚永、李国英腾空交还涉案厂房，只须按现状收回涉案厂房的管理权，待法院判决后再与周树林协商签订租赁合同。同年2月起，周树林未向何厚永、李国英支付租金。何厚永、李国英为周树林垫付了2019年1、2月的电费2873.6元。同年4月11日，一审法院作出（2019）粤0111民初2618号民事判决，判决主文如下：1.确认越炽均、黎新保、周振林与何厚永、李国英于2016年8月订立的《厂房承租协议》无效；2.何厚永、李国英于本判决生效之日起5日内将涉案厂房按现状（周树林实际占有使用）交还越炽均、黎新保、周振林管业；3.何厚永、李国英于本判决生效之日起5日内向越炽均、黎新保、周振林支付房屋占有使用费97390元；4.驳回越炽均、黎新保、周振林的其他诉讼请求。后何厚永、李国英不服上述判决，向本院提出上诉。本院以（2019）粤01民终11667号立案受理。二审中，越炽均、黎新保、周振林同意在本案中将应返还的租赁保证金35000元和何厚永、李国英应支付的房屋占有使用费97390元予以抵扣。同年8月27日，本院作出（2019）粤01民终11667号民事判决，判决主文如下：1.维持广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初2618号民事判决第一、二、四项及诉讼费用负担的决定；2.变更广东省广州市白云区人民法院（2019）月额0111民初2618号民事判决第三项为：何厚永、李国英于本判决生效之日起5日内向越炽均、黎新保、周振林支付房屋占有使用费62390元。同年8月29日，（2019）粤0111民初2618号、（2019）粤01民终11667号民事判决发生法律效力。同年10月15日，因何厚永、李国英不履行生效判决，越炽均、黎新保、周振林就（2019）粤0111民初2618号、（2019）粤01民终11667号民事判决向一审法院申请强制执行。一审法院认为：何厚永、李国英与周树林订立的《厂房租赁合同》因租赁房屋无规划报建手续而无效。何厚永、李国英就此提出的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。对于何厚永、李国英主张周树林向其腾空交还涉案厂房的诉讼请求，一审法院认为，生效的（2019）粤0111民初2618号、（2019）粤01民终11667号民事判决确定何厚永、李国英应按现状（周树林实际占有使用）向越炽均、黎新保、周振林交还涉案厂房，且越炽均、黎新保、周振林已就上述交场事项向一审法院申请强制执行。越炽均、黎新保、周振林作为出租人，对涉案厂房享有的返还请求权优于转租人何厚永、李国英。由此，周树林无须再向何厚永、李国英腾空交还涉案厂房。因此，一审法院对上述诉讼请求不予支持。对于周树林主张承租人主张何厚永、李国英退还押金114000元及支付利息的反诉请求，一审法院认为，周树林主张何厚永、李国英退还押金合理合法，应予支持，但鉴于房屋租赁合同无效，故一审法院对其主张的利息不予支持。根据何厚永、李国英的抵销请求，上述押金在房屋占有使用费中予以抵销。对于何厚永、李国英主张周树林支付2019年2月1日至交还之日的房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院认为，房屋租赁合同虽然无效，但出租人主张承租人按照合同标准支付房屋占有使用费合理合法，可予支持。上述房屋占有使用费应计至越炽均、黎新保、周振林收回涉案厂房管理权之日止。鉴于越炽均、黎新保、周振林上述执行案件尚未执行完毕，故一审法院仅支持2019年2月1日至2019年10月15日前的房屋占有使用费。经核定，上述房屋占有使用费为323000元（38000元×8个月15日）。经抵销押金114000元，上述房屋占有使用费为209000元。对于周树林提出存在装修免租期的抗辩意见，因缺乏证据支持，故一审法院不予采纳。同理，对于周树林主张退还租金的反诉请求，因缺乏法律依据，一审法院不予支持。对于何厚永、李国英主张周树林支付2019年1、2月垫付电费2873.6元及利息的诉讼请求，一审法院认为，何厚永、李国英主张垫付电费本金合理合法，应予支持，但鉴于房屋租赁合同无效，故一审法院对其主张的利息不予支持。对于周树林主张何厚永、李国英赔偿重新安装被损坏的电线费用18300元、维修消防设施费用38500元、清理原有垃圾费用32000元及支付利息的反诉请求，一审法院认为，上述费用系周树林承租涉案厂房后的维修、改造投资。在本案中，周树林无须向何厚永、李国英返还涉案厂房。在另案中，周树林也因与越炽均、黎新保、周振林达成协议而可以继续使用涉案厂房。周树林是上述投资的受益者，并未遭受损失。而且，双方未对该投资由谁承担作出特别约定。因此，周树林主张何厚永、李国英赔偿上述投资损失及支付利息没有事实、法律依据。故一审法院对该反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第三条、第五条的规定，一审法院判决如下：一、确认何厚永、李国英与周树林于2019年1月1日签订的《厂房租赁合同》无效；二、周树林于本判决生效之日起五日内向何厚永、李国英支付2019年2月1日至2019年10月15日期间的房屋占有使用费209000元（已抵销押金114000元）；三、周树林于本判决生效之日起五日内向何厚永、李国英支付2019年1、2月垫付电费2873.6元；四、驳回何厚永、李国英的其他诉讼请求；五、驳回周树林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2182元，由周树林负担并于本判决生效之日起五日内向本院交纳；反诉受理费2441元，由周树林负担1276元，由何厚永、李国英负担1165元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，一、周树林在一审提交了其与越炽均、黎新保、周振林于2019年3月18日签订的《协议书》，该协议书载明周树林与李金山于2019年1月签订了厂房租赁合同，由于厂房太过破旧，石棉瓦漏雨，楼面不结实，使用不安全，必须全方位翻新和装修，自到今日已经用了80多万，约定：（一）法院判决书也就是法院终止越炽均、黎新保、周振林三人同李金山的合同，周树林愿意与越炽均、黎新保、周振林合作；（二）保持之前同李金山签约的具体条款，重新同越炽均、黎新保、周振林签订新的合同等。二、何厚永、李国英于2019年1月1日与周树林所签订的《厂房租赁合同》还约定：何厚永、李国英负责提供约160千瓦用电和1寸水管用水，并将水、电安装到厂外墙边；厂区内水、电、管线设施由周树林安装；厂房内的160K变压器，由周树林使用，其费用及维修等相关变压器的费用由周树林全部负责。二、周树林在一审提交了案外人于2019年2月26日出具的收款收据，该收据的总金额为56800元，其中包括：1.电房、变压器维修及材料，金额为18300元；2.消防维修以及材料、消防池捣盖人工及材料，金额为38500元。三、周树林在一审提交了案外人于2019年2月26日出具收款收据，该收据载明清理垃圾、打扫卫生费用为32000元。二审期间，一、周树林提交了:1.涉案厂房使用合同；2.收据;3.广州市白云区人民法院的执行笔录;4.执行申请书。周树林表示证据1拟证明权属人于2019年3月按使用状态接管涉案厂房，并与周树林在2019年3月20日签订了合同；证据2拟证明周树林从2019年5月起向权属人支付涉案厂房的租金；证据3、4拟证明权属人在2019年10月28日向一审法院撤回（2019）粤0111执10194号案第一项“何厚永、李国英将涉案厂房交还给越炽均、黎新保、周振林管业”执行申请，理由是涉案厂房权属人与周树林在在2019年3月18日达成已按厂房现状接管管业，无须何厚永、李国英交还涉案厂房，该项判决已于2019年3月履行完毕，涉案厂房的使用费应由周树林向权属人支付。何厚永、李国英表示证据1、2是周树林与案外人的合同收据，在一审中未提交，不属于新证据，且超过举证期限，对其真实性、合法性、关联性不予认可，周树林与何厚永、李国英的租赁合同在法院最终二审判决确认无效之前一直处于效力待定状态，且周树林一直在使用涉案厂房，需要支付使用费；证据3、4因看不到核对章，对真实性无法确认，该份证据不能证明何厚永、李国英已经将房屋交付给案外人，2019年3月执行案所涉判决尚未生效，更加不存在2019年3月交付涉案厂房的事实。二、周树林表示其第一项上诉请求的金额76000元的计算方法为：其已支付的押金114000元，扣除2019年2月的租金38000元。三、周树林在二审庭询后提交了广州农村商业银行股份有限公司出具的转账凭证，证明其于2019年7月25日、8月15日、9月29日分别向周振林支付了39000元、38000元、28000元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对双方当事人的诉辩意见，本院评析如下：本案的争议焦点之一为周树林是否从2019年3月起就无需向何厚永、李国英支付涉案厂房的占有使用费的问题。鉴于一审法院（2019）粤0111民初2618号及本院（2019）粤01民终11667号民事判决判令何厚永、李国英于判决生效之日起5日内将涉案厂房按现状（周树林实际占有使用）交还越炽均、黎新保、周振林管业，上述判决于2019年8月29日才发生法律效力，越炽均、黎新保、周振林直至同年10月15日才向一审法院申请执行该判项，故何厚永、李国英在2019年10月15日前对涉案厂房仍享有有管业权利，周树林系因与何厚永、李国英签订了《厂房租赁合同》而取在涉案厂房的承租权，在何厚永、李国英对涉案厂房享有管业权的情况下，根据合同的相对性，周树林仍应向何厚永、李国英支付占有使用费，故周树林认为其从2019年3月起无需向何厚永、李国英支付占有使用费理由不成立，本院不予支持。即使周树林与越炽均、黎新保、周振林签订租赁合同及向越炽均、黎新保、周振林支付租金并不影响何厚永、李国英行使其的合法权利，至于周树林与越炽均、黎新保、周振林的法律关系，非本案的调处范围，周树林可另行主张，其认为需追加越炽均、黎新保、周振林为本案当事人的理由亦不成立，本院不予支持。本案的另一争议焦点为周树林主张的电线费、维修消防设施费、垃圾清理费的问题。鉴于上述费用在周树林与何厚永、李国英签订《厂房租赁合同》时没有明确的约定，如周树林认为何厚永、李国英负有安装被损坏的电线、维修消防设施及清理垃圾的义务，正常情况下应先催告何厚永、李国英履行该义务，在既无证据证明何厚永、李国英负有该义务也无证据证明周树林已催告何厚永、李国英履行该义务的情况下，周树林要求何厚永、李国英赔偿电线费、维修消防设施费、垃圾清理费缺乏依据，一审法院驳回周树林该请求正确，本院予以维持。关于周树林在二审提交的证据,由于该证据并非一审庭审结束后新发现的证据，且与本案并无直接关联，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，故依据该司法解释第四十三条第一款规定，本院对该证据不予采纳。综上所述，周树林的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2960元，由周树林负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十二月二十五日书记员  郭 俏区敏儿