湖南省花垣县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘3124民初1259号 原告：黄金香，女。 委托诉讼代理人：吴星光，湖南边城律师事务所律师。 被告：湘西长行村镇银行股份有限公司。 法定代表人：程青龙，行长。 委托诉讼代理人：吴尚伟，湖南生元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪波，湖南生元律师事务所律师。 原告黄金香与被告湘西长行村镇银行股份有限公司（以下简称：湘西长行）房屋租赁合同纠纷一案，本案于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黄金香及委托诉讼代理人吴星光，被告湘西长行的委托诉讼代理人吴尚伟、汪波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告黄金香向本院提起诉讼请求：1、责令被告承担违约责任，支付原告违约金260万元。2、责令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2012年10月18日签订房屋租赁合同，原告为合同的甲方，被告为合同的乙方，合同约定租赁期限为120个月，自2012年12月26日起至2022年12月25日止；租金为2012年12月26日至2015年12月25日，每年租金60万元；2015年12月26日至2018年12月25日，每年租金68万；2018年12月26日至2020年12月25日每年租金73万元；2020年12月26日至2022年12月25日每年租金80万元；租金支付方式为按年支付，第一年租期的租金于2013年1月10日前支付，之后每年1月10日前支付当年房屋租金。合同约定了乙方的违约责任：乙方无正当理由拖欠房租1个月以上，乙方应按照本合同总租金的100%向甲方支付违约金；乙方如无正当理由逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按日租金的2倍向甲方支付滞纳金。合同签订后，在合同履行期间，2018年租金被告不按合同约定期限支付，根据合同约定，被告应按本合同总租金的100%向原告支付违约金；并根据逾期支付时间，按日租金的2倍向原告支付滞纳金。 综上所述，原告为了依法维护自己合法权益，特起诉至法院，请求法院给予公正裁决。 被告湘西长行辩称，1、原告诉称的“在合同履行期间，2018年的租金被告不按合同约定期限支付”与客观事实不符。2018年的租金被告按照原告的委托将40万元的租金支付给了向张群，28万元租金因为原、被告互负债务，用该租金抵销原告债务，被告无违约行为；2、原告主张260万元的违约金和滞纳金明显过高，于法不符，不应得到支持。请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2012年10月18日原告（甲方）与被告（乙方）签订了房屋租赁合同。合同约定：租赁期限为120个月，自2012年12月26日起至2022年12月25日止；租金为2012年12月26日至2015年12月25日，每年租金60万元；2015年12月26日至2018年12月25日，每年租金68万；2018年12月26日至2020年12月25日每年租金73万元；2020年12月26日至2022年12月25日每年租金80万元；租金支付方式为按年支付，第一年租期的租金于2013年1月10日前支付，之后每年1月10日前支付当年房屋租金。合同第十二条约定乙方违约责任处理规定：1、租赁期间，乙方有下列行为的，甲方有权终止合同，收回租赁房屋，乙方应按本合同总租金的100%向甲方支付违约金。（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋主体结构，并损坏承租房屋，在甲方提出合理期限内仍未修复。（2）利用承租房屋进行非法活动。（3）无正当理由拖欠房租1个月以上。（4）未经甲方同意私下对外再转租。2、租赁期内，乙方无正当理由逾期缴纳本合同约定应当由乙方负担的费用，每逾期一天，乙方应按上述费用总额的2倍支付给甲方滞纳金。3、租赁期内，乙方未经甲方同意，无正当理由中途擅自退租的，乙方应按本合同总租金的100%向甲方支付违约金。4、乙方无正当理由逾期支付租金，每逾期一日，乙方须按日租金的2倍向甲方支付滞纳金。5、租赁期满，乙方应如期交还房屋。乙方逾期归还，每逾期一日，乙方应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，并承担因逾期交房给甲方造成的损失。原告依据本合同第十二条第一项的第③和第二项提起违约赔偿260万元。2018年租金支付的情况如下：2017年12月13日黄金香委托湘西长行将2018年的房屋租金68万元的其中40万元支付给向张群在花垣县建设银行的账户，湘西长行于2018年10月18日以何江的账户支付给黄金香40万元的租金，其余28万元房屋租金湘西长行以黄金香在长行有到期贷款，需要还款为由，未按合同约定的期限支付。湘西长行于2018年10月19日支付给黄金香租金28万元。 另查明，2018年9月19日原被告双方签订了《房屋租赁合同补充协议》，2019年1月30日双方又签署了《关于对税费支付及还款计划进行变更的通知》。该两份协议对2018年12月26日以后的租金用于抵偿贷款作出约定。 2014年3月31日原告黄金香向被告湘西长行贷款400万元，借款期限60个月，于2019年3月30日到期。原告黄金香未按期归还贷款；2015年2月15日原告黄金香向被告湘西长行贷款400万元，借款期限36个月，于2018年2月14日到期。原告黄金香未按期归还贷款，被罚息共计408854.31元。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案争议的焦点是：1、被告湘西长行是否违约延迟支付2018年的房屋租金68万元；2、合同约定的违约金是否过高；3、滞纳金是否应该得到支持。2012年10月18日原、被告签订的房屋租赁合同是原、被告双方真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。湘西长行辩称甲方没有终止合同，无权取得违约金。合同中约定乙方违约，甲方有权终止合同，乙方应按照本合同总租金的100%向甲方支付违约金。“终止合同”是合同中约定的选择性条件，不是甲方取得违约金的必要前提条件，乙方是否违约是甲方取得赔偿违约金的前提条件。原告黄金香签字同意委托被告湘西长行将2018年的房屋租金的40万元转入向张群在花垣县建设银行的账户，黄金香辩称其在委托书上签字是在湘西长行转账后的补签，黄金香具有完全民事行为能力，在明知是事后补签的条件下同意补签，是对委托事项的事后追认，该委托行为有效，委托事项产生的后果由被代理人黄金香承担。2018年10月18日湘西长行通过何江的账户转账40万元给黄金香，黄金香认可该40万元是湘西长行支付的2018年的房屋租金，湘西长行辩称何江不是长行的工作人员，湘西长行付租金会通过长行的账户，对该笔转款不认可是长行支付的2018年房屋租金。本院认为原告黄金香承认2018年10月18日收到何江的40万元，是湘西长行支付的2018年的房屋租金，是对己不利事实的承认，本院确认湘西长行2018年10月18日通过何江的账户支付黄金香40万元是湘西长行支付给黄金香2018年的房屋租金。湘西长行辩称双方有互负债务所以延迟支付28万元的租金，当事人互负债务主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。湘西长行提供的2018年9月19日与原告签订的《(房屋租赁合同)补充协议》和2019年1月30日双方签署的《关于对税费支付及还款计划进行变更的通知》，该两份协议只对2018年12月26日后的房屋租金用于抵销贷款作出约定，对2017年12月26日至2018年12月25日的租金没有约定，被告没有提交证据证明已经通知原告。所以，湘西长行应当承担举证不能的法律后果。湘西长行于2018年10月19日支付应当于2018年1月10日前支付的房屋租金，湘西长行违约。原告黄金香依据合同提起赔偿于法有据，原告黄金香主张因为被告的违约导致其被湘西长行罚息408854.31元，系其受到的损失。该罚息不是因本案合同违约产生的损失，对该项损失本院不予确认。双方约定的违约金是本合同总租金的100%，违约金约定明显过高，本院酌定调整违约金为延迟支付的房屋租金28万元的30%。本合同第十二条第二项的理解应当是被告在房屋租赁期间应缴纳的各项费用，在合同履行期间原告没有提供被告延迟支付各项费用的证据，对于原告依据该条提起的诉讼本院不予支持。 综上所述,依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条,《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十七、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，第七十四条的规定,判决如下: 一、被告湘西长行村镇银行股份有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告黄金香违约金84000元； 二、驳回原告黄金香的其他诉讼请求。 如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27600元,减半收取13800元由黄金香负担9660元，湘西长行村镇银行股份有限公司负担4140元。 如不服本判决可在收到本判决之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审判员  石红彬 二〇一九年十二月二十四日 书记员  龙克平