湖南省邵阳市双清区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0502民初2404号 原告：葛听龙，男，1980年6月20日出生，汉族，住安徽省阜阳市颖泉区。 委托诉讼代理人：郑红伟，湖南湘天律师事务所律师。 被告：邵阳市志成置业有限公司，住所地：邵阳市双清区佘湖新城（湖南建筑装修机具总厂内）。 法定代表人：杨开成，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：许婷，湖南东放明律师事务所律师。 原告葛听龙与被告邵阳市志成置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛听龙的委托诉讼代理人郑红伟，被告邵阳市志成置业有限公司的委托诉讼代理人许婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛听龙请求本院判令：1.解除原、被告双方分别于2017年7月2日及2017年12月9日签署的租赁合同；2.被告双倍返还原告已支付的定金621,900元（310,950元×2）；3.被告赔偿原告损失共计700,000元；4.本案全部诉讼费用由被告承担（包括但不限于受理费、保全费）。 被告邵阳市志成置业有限公司答辩要点：1、本案原告违反合同约定，在没有经过被告同意的情况下将门面转租；2、原告的第二项、第三项诉讼请求属重复主张，且没有事实及法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 2017年7月2日，原告葛听龙（乙方）与被告邵阳市志成置业有限公司（甲方）签订了《租赁合同》，合同约定：1、甲方同意将位于邵阳市双清区商铺，租赁给乙方用于经营金枫美食广场，商铺租赁面积为2000平方米（最终以房产测绘面积为准）；2、租赁期限：乙方租用该商铺租赁期限自甲方商业广场开业之日起8年；3、租金：乙方租赁面积2000平方米为基数计算，商铺的起始租金（含物业管理费）单价为人民币50元／月／平方米，起始每月租金（含物业管理费）总额为人民币100000元；4、免租装修期：甲乙双方确认，交付之日起至甲方商业广场开业之日前一天为乙方装修期，装修期内，乙方无需交付租金及物业管理费，但乙方需承担相应的政府税费及自行产生的其他费用；5、免租优惠期、物业管理费：甲方商业广场开业之日起，第一年给予8个月免租优惠期，第二年给予8个月、第三年给予7个月为乙方免租优惠期，第四年给予6个月、第五年给予4个月免租优惠期，物业管理费标准4元／平方／月；6、合同保证金：为保证本合同的顺利履行，乙方在签署本合同当日向甲方应支付不低于4个月租金总额即400000元，本合同约定此费用按两次支付，第一次于本合同签订当日内支付200000元，第二次支付于本合同约定由甲方将商铺交付乙方当日，乙方支付甲方200000元，其中100000元自动转为本合同的履约保证金，剩余的300000元在第一次支付租金时抵扣租金，抵扣不足部分由乙方另行补充足额；7、在租赁期内，如乙方要求解除合同，必须提前3个月书面通知甲方，经甲方同意，且办好所有交接手续以及缴清商铺相关费用后方可解除合同，并承担未履约合同总额的20%违约金；8、租赁期间内，未先征得甲方的书面同意擅自将商铺转租给第三人或和其他租户交换商铺的，甲方有权解除合同；9、租赁期内，如发生不可抗力因素，造成本合同不能履行，或造成损失的，由各方自行承担，双方不作违约处理。 2017年12月9日，原告葛听龙（乙方）与被告邵阳市志成置业有限公司（甲方）再次签订一份《租赁合同》，合同约定：1、甲方同意将位于邵阳市双清区商铺，租赁给乙方用于经营餐饮品牌：我家酸菜鱼或名小吃食品及部分为美容美发，商铺租赁面积为317平方米（最终以房产测绘面积为准）；2、租赁期限：乙方租用该商铺租赁期限自甲方商业广场开业之日起8年；3、租金：乙方租赁面积317平方米为基数计算，商铺的租金第1至2年单价为人民币80元／月／平方米，每月租金总额为人民币25360元，第3年单价为人民币115元／月／平方米，每月租金总额为人民币36455元，第4年单价为人民币120元／月／平方米，每月租金总额为人民币38040元，第5年单价为人民币125元／月／平方米，每月租金总额为人民币39625元，第6年单价为人民币130元／月／平方米，每月租金总额为人民币42120元，第7至8年单价为人民币135元／月／平方米，每月租金总额为人民币42795元；4、免租装修期：甲乙双方确认，交付之日起至甲方商业广场开业之日前一天为乙方装修期，装修期内，乙方无需交付租金及物业管理费，但乙方需承担相应的政府税费及自行产生的其他费用；5、免租优惠期、物业管理费：甲方商业广场开业之日起，第一年给予6个月免租优惠期，第二年给予6个月、第三年给予6个月为乙方免租优惠期，物业管理费5元／平方／月，每月物业管理费总额为1585元；6、合同租金、物管、保证金支付：为保证本合同的顺利履行，乙方在签署本合同当日向甲方应支付相当于4个月的租金（其中含3个月租金和相当于1个月租金的合同保证金）、6个月物业管理费，总额即110950元；7、在租赁期内，如乙方要求解除合同，必须提前3个月书面通知甲方，经甲方同意，且办好所有交接手续以及缴清商铺相关费用后方可解除合同，并承担未履约合同总额的20%违约金；8、租赁期间内，未先征得甲方的书面同意擅自将商铺转租给第三人或和其他租户交换商铺的，甲方有权解除合同；9、租赁期内，如发生不可抗力因素，造成本合同不能履行，或造成损失的，由各方自行承担，双方不作违约处理。 2019年4月3日，被告邵阳市志成置业有限公司出具《补充协议》，载明：2017年7月2日和2017年12月9日签订的租赁合同当中，协议的变更、解除第4条约定，租赁期间内，未先征得甲方的书面同意擅自将商铺转租给第三人或和其他租户交换商铺的，这一条改为邵阳市志成置业有限公司同意金枫美食广场葛听龙转租部分商铺给第三人共同经营美食广场。 2017年7月2日，原告向邵阳市新世界绿城物业管理有限公司支付了100,000元，同日，被告向原告出具收款收据写明，收到葛听龙交来合同保证金100,000元；2017年7月5日，原告向邵阳市新世界绿城物业管理有限公司支付了100,000元，同日，被告向原告出具收据写明，收到葛听龙交来合同保证金100,000元；2017年12月9日，原告向邵阳市志成置业有限公司支付了25,360元，同日，被告向原告出具收款收据写明，收到葛听龙交来合同保证金25,360元；2017年12月12日，原告向邵阳市志成置业有限公司支付了85,590元，同日，被告向原告出具收据写明，收到葛听龙交来的85,590元。以上款项共计310,950元。 新世界商业广场原定于2019年1月开业。2018年12月14日，被告向原告送达《工作联系函》，载明：关于开业问题，被告已确定整体商业广场2019年5月1日开业。如原告进场装修后，被告在规定时间内商业广场未能开业，承诺对金枫美食广场的一切损失由其承担。如原告在被告通知进场装修而未进行装修，则被告不承担任何责任。2018年12月27日，原告向被告送达《开业事项联系函》，载明：商业广场在2019年5月1日正式开业，按商业广场目前市场上的原则，开业率最少要达到60%以上，才能达到志成童乐大世界（即志成商业广场）的整体正式开业条件，如2019年5月1日未达60%的正式开业率，被告需赔偿原告一切损失。被告法定代表人应杨开成于2018年12月31日在该函上签字。2019年3月9日，被告向原告送达《开业事项联系函》，载明：被告已确定志成商业广场（即志成童乐大世界）2019年7月1日整体开业。2019年3月18日，原告就开业问题致函被告，被告法定代表人杨开成于2019年3月22日在该函上回复：“同意在通知之时起进场装修经营，确保2019年7月份统一开业，公司同意补偿适当的延期时间，开业后共同协商，如装修后由于甲方问题不能开业，甲方承担贵方所发生的损失。”2019年3月29日，被告向原告送达《通知》，载明：如因被告原因不能在2019年7月份按期开业，被告承诺由被告承担对金枫美食广场造成的相应损失。2019年5月10日，被告向原告送达《关于2019.05.09工作联系函的回函》，载明：1、被告承诺将开业率最少要达到60%以上（不含临街自购自营的铺面）作为开业标准并遵照执行；2、直至2019年5月份，因推迟开业给原告造成了一定的经济损失，为了弥补原告的损失，同时最大限度地支持原告经营，被告承诺：（1）A区B1楼中央空调由被告免费安装到位，确定期限为2019年6月份安装完成；（2）A区B1楼地面防滑地砖免费安装到位，由原告根据装修进度通知被告；（3）原两份租赁合同开业后，第一年的剩余租金（376,080元）减免，不再支付给被告；3、原告来函第二条：（1）A区屋顶安装工程被告承诺确定在2019年6月20日前安装完成；（2）A区B1楼原告租赁场地的消防，被告一次消防已取得了《消防审查合格证书》，二次消防由原告进场装修前出具二次装修设计图到审批单位审批，被告予以配合；（3）水、电被告按原告的设计安装到位，开业前水、电接驳到表，按实数收取费用；（4）燃气被告先申请主管道已到A区B1楼位置，原告进场装修后，自行到燃气公司申报，费用自理。以上内容被告将严格遵守并执行，否则退回已收取的定金并承担相应违约责任，同时原告必须在2019年5月份按合同约定进场装修，并保证在2019年7月份与被告同步完成装修工作，如原告没有在7月份完成装修工作，被告对上述第2条三点将不予执行。 另查明，截止起诉之日，原告采购了部分办公用品及装修材料。 判决的理由与结果 本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原、被告双方签订的二份租赁合同是否解除；2、合同保证金是否变更为定金，是否应当双倍返还；3、被告的损失如何确定。原、被告双方于2017年7月2日与2017年12月9日签订的两份租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告依约进场装修，被告保证原告进场后商铺能够正常装修使用，现原告提出被告因逾期开业造成其损失，并提交了相关证据证明其主张。根据原、被告的陈述和提交的证据可以证明双方合同已无履行之可能，因此，原告诉请解除原、被告双方于2017年7月2日、2017年12月9日签订的两份《租赁合同》，本院予以支持。合同解除后，没有履行的应终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张合同保证金通过双方往来函件的形式已变更为定金，但被告予以否认。经查，原、被告之间未签订任何书面补充协议将合同保证金变更为定金，因此，原告仅凭双方的往来函件不足以改变保证金的性质，故对原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求请求，本院不予支持。在本案中，原告向被告支付的310,950元，应按照合同约定认定为合同保证金，合同解除后由被告返还给原告。原告主张被告逾期开业违约，从双方的往来函件来看，被告确实存在逾期开业的行为，但被告多次明确要求原告进场装修，原告仅做了前期准备，一直未进场装修。同时，被告主张原告在未征得被告书面同意的情况下转租租赁场地构成违约，根据合同约定及原告提交的证据能够认定原告在双方未变更协议之前将租赁商铺转租给第三人。因此，结合本案的实际情况及原、被告双方之间违约责任的大小，商铺实际使用情况和合同约定，本院酌定违约损失40,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告葛听龙与被告邵阳市志成置业有限公司于2017年7月2日及2017年12月9日签订的《租赁合同》； 二、被告邵阳市志成置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告葛听龙合同保证金310,950元； 三、被告邵阳市志成置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告损失40,000元。 四、驳回原告葛听龙的其他诉讼请求。 本案诉讼费用8,348元，由原告葛听龙承担5,844元，被告邵阳市志成置业有限公司承担2,504元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员 殷飞龙 二〇一九年十二月二十八日 法官助理 郭 京 书 记 员 刘 敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。