湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2454号上诉人（原审原告）：刘云庆，男，1968年5月1日出生，汉族，住宜昌市点军区。上诉人（原审原告）：刘高群，女，1969年3月18日出生，土家族，住宜昌市点军区。上列上诉人共同委托诉讼代理人：王德军，湖北邦辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗军，女，1954年3月2日出生，汉族，户籍地宜昌市西陵区，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：谈星泽，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：点军区桥边镇桥边村民委员会。住所地：宜昌市点军区桥边镇桥边村10组88号。法定代表人：赵君君，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：郑黎明，湖北民基（点军）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚绪欣，湖北民基（点军）律师事务所律师。上诉人刘云庆、刘高群因与被上诉人罗军、点军区桥边镇桥边村民委员会（以下简称桥边村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市点军区人民法院（2019）鄂0504民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘云庆、刘高群上诉请求：撤销宜昌市点军区人民法院（2019）鄂0504民初1号民事判决，改判支持刘云庆、刘高群在一审的诉讼请求：拆迁补偿安置款777302.56元归刘云庆、刘高群所有，安置补偿房屋面积432.9㎡归刘云庆、刘高群所有。事实和理由：1、一审法院遗漏了刘云庆、刘高群在2007年审批所建房屋90㎡的事实。刘云庆、刘高群与罗军所签订的房屋买卖合同约定的房屋包括2007年审批所建90㎡砖混结构房屋。刘云庆、刘高群所卖房屋分两次建设，第一次是1994年申请，1997年确认产权，占地面积144.3㎡，附属物㎡；第二次是2007年审批，占地面积90㎡。一审法院认定刘云庆、刘高群所出卖的房屋只有144.3㎡，附属物41.3㎡。2、一审法院认定部分事实与实际情况有出入。桥边村在开始拆迁时，刘云庆、刘高群找到桥边村委会要求给安置，桥边村委会以房屋出卖为由不予处理。刘云庆、刘高群于2018年12月起诉并申请保全房屋，一审法院依拆迁要求不予处理，房屋是在起诉后拆除，并不是罗军在签订拆迁安置协议后拆除。即便现在房屋被拆除，也不影响法院对无效房屋买卖的处理。3、一审判决书第五页“同时查明，2018年6月，桥边村委会与被搬迁补偿户主刘雨签订了《房屋及附属物搬迁安置补偿协议书》”，这一事实与本案毫无关联性，这一安置是与其姐姐刘瑶协商多余的还建房面积而作出的变通处理，与本案罗军的拆迁安置无关。4、一审法院应该判令桥边村委会将罗军所获得的拆迁补偿安置措施转给刘云庆、刘高群。桥边村委会对作为城镇居民的罗军是否享有安置补偿资格非常清楚，桥边村委会实际上存在过错。房屋买卖合同已被认定无效，再让刘云庆、刘高群去处理基于房屋拆迁应获得的安置，与立法处理无效合同的原则相悖。罗军辩称，原审判决结果合情合理合法，请求驳回刘云庆、刘高群的全部上诉请求。桥边村委会辩称，1、对一审法院查明的事实无异议。2、桥边村委会在拆迁过程中没有过错，因为拆迁时双方签订的合同没有依法认定是否具有法定效力，桥边村委会为了完成拆迁任务，依据双方的买卖合同，与罗军签订征收补偿协议，过程中桥边村委会没有过错。3、请求二审法院对本案依法处理。刘云庆、刘高群向一审法院起诉请求：1、要求确认刘云庆、刘高群与罗军签订的房屋买卖合同无效，并要求罗军返还拆迁补偿款人民币777302元；返还安置还建房面积432.9㎡。2、要求罗军返还占有的土地（屋后旱田0.75亩、相龙山旱田0.33亩）；3、请求桥边村委会协助刘云庆、刘高群办理基于村民应享有的拆迁安置补偿措施。一审法院认定事实：刘云庆、刘高群系夫妻关系，均是桥边村村民。1994年4月27日，刘云庆、刘高群在桥边村××组以刘云庆名义兴建房屋，楼房建筑面积75㎡×2，平房建筑面积25㎡。1997年9月10日，原宜昌县土地管理局测量登记刘云庆房屋，地号为140507050，建筑占地面积为144.3㎡，宗地图显示144.3㎡房屋两层，附属房屋占地41.3㎡(7m×5.9m)，其土地属集体划拨性质。2011年4月3日，刘云庆、刘高群与罗军签订《房屋买卖合同书》约定，刘云庆、刘高群将其位于桥边村××层砖混结构房屋及附属杂屋整体变卖给罗军，房屋界址见宜昌集建（97）字第140507050号集体建设用地使用证；附带转让屋后旱田0.75亩及相龙山旱田0.33亩给罗军耕种、经营，待罗军户籍迁入桥边村以后办理土地变更转让登记；房屋价款188000元，罗军于合同签订之日一次付清；合同签订后，如今后遇国家建设或项目建设征占用罗军购买的房屋及受让的土地，所有征占用的相关补偿费均归罗军享有。签订合同当日，刘云庆、刘高群出具收条，收到罗军支付房屋价款188000元。合同签订后，刘云庆、刘高群将合同约定的房屋、土地移交给罗军。罗军接收房屋、土地后，对房屋进行改扩建，对屋后旱田进行耕种使用，相龙山0.33亩旱田未耕种使用。2018年1月25日，罗军与桥边村委会签订《房屋及附属物搬迁安置补偿协议书》，因电子信息产业园项目建设用地需要，需搬迁罗军房屋，桥边村委会确认罗军被征房屋总建筑面积为568.38㎡（正房面积470.88㎡、附房面积97.5㎡），其中包括罗军购买刘云庆、刘高群房屋正房和附房面积。确认给付罗军房屋、装饰、附属物及搬迁补偿费用总计777302.56元，其中房屋补偿金额356609.4元、房屋附属物补偿金额82996.36元，砖混正房单价为560元/㎡、砖混附房单价为460元/㎡。安置房还建面积432.9㎡，其中，审定还建面积360㎡。协议书签订后，房屋被拆除。同时查明，2018年6月，桥边村委会与被搬迁补偿户主刘雨签订了《房屋及附属物搬迁安置补偿协议书》，刘雨作为户主的户籍登记中记载，常住人口登记有刘云庆（刘雨父亲）、刘高群（刘雨母亲）。罗军系城镇户口，户籍地为宜昌市西陵区××号，现居住于宜昌市××区××单元××室。刘云庆、刘高群持有的2016年10月18日代码42050410220370033J农村土地承包经营权证记载的承包地块中，包括其合同约定转让给罗军的屋后旱田、相龙山旱田两地块，截止刘云庆、刘高群起诉时，两地块均未被正式征收。庭审中，刘云庆、刘高群要求罗军返还屋后旱田、相龙山旱田两地块，罗军同意返还，但提出青苗补偿款归罗军所得，桥边村委会称两地块拆迁补偿款应当补偿给承包地块登记权利人刘云庆、刘高群。一审法院认为，刘云庆、刘高群与罗军签订《房屋买卖合同书》中的房屋系建设在桥边村集体所有的宅基地上，其转让受到土地性质约束，房屋只能在其集体经济组织成员内部交易。罗军是城镇居民，不是桥边村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋资格，亦不享有以桥边村村民身份要求拆迁安置资格，故刘云庆、刘高群与罗军签订的《房屋买卖合同书》无效，且双方均存在过错，应当各自承担相应责任。因双方买卖的房屋在起诉前已被拆除，现无法返还原物。罗军应按照被拆迁房屋补偿价款单价标准计算返还金额为宜，刘云庆、刘高群亦应当返还罗军已付购房款。即：罗军应当返还刘云庆、刘高群房屋补偿款180614元（正房：144.3㎡×2×560元/㎡、附房：41.3㎡×460元/㎡），刘云庆、刘高群返还罗军购房款188000元，两项相抵后，刘云庆、刘高群还应返还罗军7386元，诉讼中，罗军没有主张要求刘云庆、刘高群返还购房款。罗军接收房屋后进行改扩建，致使拆迁时的房屋与双方交易时的房屋状况发生改变。刘云庆、刘高群要求罗军返还拆迁补偿款人民币777302元、返还安置还建房面积432.9㎡的理由不能成立，故难以支持。刘云庆、刘高群与罗军签订《房屋买卖合同书》中记载的屋后旱田、相龙山旱田两地块，现仍登记在刘云庆、刘高群农村土地承包经营权证中，刘云庆、刘高群要求返还，罗军、桥边村委会均同意返还，故予以支持，但罗军种植的农作物青苗补偿费应当归罗军所有。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十四条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，判决：一、确认原告刘云庆、原告刘高群与被告罗军于2011年4月3日签订的《房屋买卖合同书》无效；二、被告罗军于本判决生效后三十日内将原告刘云庆、原告刘高群与被告罗军2011年4月3日签订的《房屋买卖合同书》记载的屋后旱田0.75亩及相龙山旱田0.33亩两地块返还给原告刘云庆、原告刘高群（被告罗军种植的农作物青苗补偿费除外）；三、驳回原告刘云庆、原告刘高群其他诉讼请求。案件受理费12800元，由原告刘云庆、原告刘高群负担6400元，被告罗军负担6400元。二审期间，刘云庆、刘高群提交2018年6月10日向桥边村委会要求更换户主为次女刘雨的申请，用以证明这份证据才拿到，一审法院判决认为刘雨获得了补偿是错误的，实际上本案刘云庆在变更户籍之前是户主。罗军认为，该证据的真实性无法核实，该份证据即使真实也不属于新证据，且与本案无关。桥边村委会认为，该证据与本案无关，一审庭审中已经提到了相关方面；刘云庆在桥边村有两处房屋，第一处是本案诉争的卖给罗军的房子，在把该房屋卖给罗军后，又另行新建一栋房屋，同时在拆迁时其女儿刘雨、刘瑶分别与村委会签订了征收补偿合同；该更换户主的申请是村委会考虑到刘云庆家庭的特殊情况，将女儿刘雨独立立户，好与村委会签订征收合同。本院认为，刘云庆、刘高群二审中提交的证据不影响一审法院认定的事实。二审查明的事实，与一审查明的一致。本院认为，关于刘云庆、刘高群上诉提出一审法院遗漏了在2007年审批所建房屋90㎡的事实，刘云庆、刘高群在一审中提交的2007年4月28日宜昌市规划局建设工程规划许可证证实，刘云庆被许可搭建临时砖木附杂建筑，建筑面积90㎡，为一层砖木结构临时建筑，此建筑与刘云庆、刘高群与罗军诉争房屋买卖合同中的房屋无涉。案涉房屋的建筑站址和土地四界，在原宜昌县土地管理局宜昌集建（97）字第140507050号集体建设用地使用证、宜昌市点军区人民政府鄂EJC040307033号农村土地承包经营权证中已经确定。刘云庆、刘高群卖给罗军房屋为144.3㎡×2的正房、41.3㎡的附房的事实清楚。刘云庆、刘高群上诉提出一审法院遗漏了其在2007年审批所建房屋90㎡的事实，没有证据证实。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，同时根据我国现行法律“房地一体”原则，为维护农村集体土地秩序，禁止城镇居民购买农村房屋。在国家确定的农村宅基地制度改革非试点地区，农民将其宅基地出售给本集体经济组织以外的个人，房屋买卖合同应认定无效。因此，诉争房屋买卖合同认定无效没有任何争议。但涉及诉争房屋拆迁安置补偿，应根据民法、合同法规定的诚信原则，结合买卖双方的过错、买卖双方的现实状况、房屋买卖后居住时间长短、修缮情况等，合法合情合理处理。案涉房屋补偿款为180614元的事实清楚。一审法院认定罗军没有主张要求刘云庆、刘高群返还购房款，而罗军接收房屋后进行了改扩建，不予支持刘云庆、刘高群要求罗军返还拆迁补偿款777302元、返还安置还建房面积432.9㎡的请求，支持刘云庆、刘高群要求罗军返还诉争房屋屋后旱田、相龙山旱田两地块的请求，符合处理无效房屋买卖合同的原则和法律、政策规定的精神。刘云庆、刘高群上诉提出要求认定罗军拆迁补偿安置款777302.56元、安置补偿房屋面积432.9㎡归其所有，没有证据根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘云庆、刘高群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由刘云庆、刘高群负担。本判决为终审判决。审判长  刘乾华审判员  黄孝平审判员  罗 娟二〇一九年十二月二日书记员  张 翌