广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终23703号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐文山，男，汉族，1968年9月27日出生，户籍地址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：富敏，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：符欣欣，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：和平县国有资产经营公司，住所地广东省河源市和平县阳明镇东山路港和综合楼2楼。法定代表人：陈乐暖，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈庚林，广东竞方律师事务所律师。委托诉讼代理人：匡华，广东竞方律师事务所律师。上诉人徐文山因与被上诉人和平县国有资产经营公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院(2019)粵0303民初2711号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人徐文山上诉请求：1、判令撤销一审判决第三项；2、判令合同解除后由被上诉人按照《房产租赁协议》约定的将其依照涉案《搬迁补偿安置协议》享有的搬迁补偿安置权益的50%补偿给上诉人；3、判令搬迁补偿费计33972元由上诉人全部享有；4、本案的诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由是：一、涉案合同解除后，上诉人依法对被上诉人享有要求损失赔偿的权利。一审法院仅对合同解除后上诉人所负房屋返还责任予以认定，并未一并明确被上诉人由此所需承担的损失赔偿责任，构成法律适用错误。上诉人有权按《房产租赁协议》第四条、第五项“按拆迁该房屋总补偿额的50%补偿上诉人损失”的规定，要求被上诉人承担合同解除后的损失赔偿责任。二、对损失补偿问题，除搬迁补偿费应由上诉人全部享有外，被上诉人其他通过《搬迁补偿安置协议》的签订所取得的相关权益，均应当严格按照涉案《房产租赁协议》约定的50%的标准向上诉人予以补偿。合同签订时，当事人双方均已明确，上诉人承租涉案房产的目的系通过其转租行为从而取得对房产的经营管理收益。在承租管理期间，上诉人对涉案房产投入了大量人力、物力、财力进行经营使用。一审判决中所确认的补偿依据《深圳市罗湖区××布心村××村城市更新项目搬迁补偿协议》，鉴于上诉人系涉案房产的实际运营管理人，是有关搬迁补偿费的实际发生主体，因此对补偿协议项下的搬迁补偿费33972元应由上诉人全部享有。被上诉人和平县国有资产经营公司辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。徐文山向一审法院起诉请求判令：1、确认被告2018年10月15日委托广东竞方律师事务所向原告邮寄的《〈房产租赁协议〉解除通知函》不具有解除合同的法律效力。2、被告继续履行原告与和平县财政局国有资产管理办公室于2011年11月23日签订的《房产租赁协议》。3、本案全部诉讼费用及律师费3万元由被告承担。和平县国有资产经营公司提出反诉请求：1、判令解除和平县财政局国有资产管理办公室与徐文山签订的《房产租赁协议》。2、判令徐文山立即将租赁房屋腾空返还给和平县国有资产经营公司。3、本诉及反诉的诉讼费均由徐文山承担。一审法院认定事实：1、位于深圳市××××号综合楼（以下简称涉案房产)，于2017年9月取得粵（2017)深圳市不动产权第0180914号不动产权证书，房屋性质为非商品房，权属来源为行政划拨，房屋登记权利人为广东省和平县人民政府驻深圳办事处。根据和平县人民政府常务会议纪要、和平县财政局委托书及和平县人民政府办公室的相关文件，和平县财政局国有资产管理办公室就涉案房产签订的《房产租赁协议》中的权利义务由被告承接。2、2011年11月23日，和平县财政局国有资产管理办公室作为出租人（甲方），原告作为承租人（乙方），双方签订《房产租赁协议》，约定原告向被告租赁涉案房产，租赁期限为20年，自2012年1月1日起至2031年12月30日止。合同第三条约定，租金及缴交方式。房产出租租金为200万元，租金分两期缴交，即2012年1月10日前，交租金100万元，2020年1月10日前，交租金100万元，租金缴交到甲方财政部门指定的银行帐户。合同第四条第1款约定，在合法合规并确保安全的前提下，在上述房产总体结构不变的情况下，甲方允许乙方对房屋内部进行适当的改造装修，乙方进行改造装修必须履行书面告知甲方义务及办好法律法规规定手续，由于乙方装修造成的不安全后果由乙方负责（包括赔偿甲方损失）。合同第四条第3款约定，乙方应依法依规经营，租赁期内发生的安全生产事故由乙方负责，乙方转租而产生的问题由乙方全面负责，与甲方无关。合同第四条第4款约定，甲方配合乙方完善经营所需的行政审批、租赁备案等手续，费用由乙方负责。合同第四条第5款约定，租赁期内，如深圳市、区政府拆迁、征收，土地方面的补偿归甲方所有，协议签订五年内发生征地、拆迁，甲方按拆迁该房屋总补偿额60%补偿乙方损失，协议签订十年内发生征地、拆迁，甲方按拆迁该房屋总补偿额的50%补偿乙方损失，协议签订十五年内发生征地、拆迁，甲方按拆迁该房屋总补偿额40%补偿乙方损失，协议签订二十年内发生征地、拆迁，甲方按拆迁该房屋总补偿额30%补偿乙方损失。甲方一次性补偿乙方损失后，不再承担任何补偿责任，租金按实际出租时间结算，协议自行终止。租赁期内没有征地、拆迁，期满后甲方不给予乙方任何补偿，乙方无条件将房产交回甲方。合同第五条约定，甲方违约，应赔付乙方装修费用及经营损失。乙方违约，甲方有权收回房产，终止协议，甲方不补偿乙方任何费用及损失。上述《房产租赁协议》签订后，原告向和平县财政局国有资产管理办公室支付了前期租金100万元，和平县财政局国有资产管理办公室亦将涉案房产交付原告装修、使用。3、2018年9月20日，和平县财政局国有资产管理办公室向原告发出《告知书》，该《告知书》载明：“徐文山：2011年11月23日我单位与贵公司签订了《房屋租赁协议》约定将和平县人民政府驻深圳办事处的房产出租给你使用。2016年，和平县人民政府、和平县财政局将和平县人民政府驻深圳办事处房屋的经营管理权授予和平县国有资产经营公司，由其负责和平县人民政府驻深圳办事处的房产的经营、管理。和平县财政局国有资产管理办公室在《房屋租赁合同》中的权利和义务由和平县国有资产经营公司承接。特此通知！”。4、2018年9月、10月、12月，被告以涉案房产被纳入罗湖区布心水围村城市更新项目范围需拆除重建为由，委托律师向原告发函要求解除《房屋租赁协议》、收回涉案房产，原告提出异议，并委托律师复函表明不同意解除《房屋租赁协议》，原告为此提起本案诉讼。5、被告为证明涉案房产在城市更新计划范围内，向法院提交了落款日为2017年2月4日、落款单位为深圳市罗湖区城市更新局的《关于〈2016年深圳市城市更新单元计划罗湖区第十批计划〉的公告》，该《关于〈2016年深圳市城市更新单元计划罗湖区第十批计划〉的公告》载明：罗湖区东湖街道布心村水围村属于城市更新单元。6、被告为证明其已就涉案房产签订了《拆迁补偿安置协议》，向法院提交了落款日为2018年11月16日，深圳市京基房地产股份有限公司作为甲方（搬迁人）、和平县城乡建设投资有限公司作为乙方（被搬迁人）的《深圳市罗湖区××布心村××村城市更新项目拆迁补偿安置协议》。该《深圳市罗湖区××布心村××村城市更新项目拆迁补偿安置协议》约定，和平县城乡建设投资有限公司将涉案房产交由深圳市京基房地产股份有限公司负责拆迁安置。该《深圳市罗湖区××布心村××村城市更新项目拆迁补偿安置协议》第三条对拆迁补偿安置的标准进行了约定，并明确甲方按照建筑面积1:1的比例回迁。第五条约定，乙方应最迟不超过2019年8月30日将被拆迁房屋搬迁和腾空完毕，并将被搬迁房屋及临时建筑、构筑物、附着物交给甲方实施拆除。如被拆迁房屋及临时建筑、构筑物、附着物存在租赁、抵押、借用或其他法律关系的，由乙方自行负责与第三方处理解决并承担相关费用，并保证在上述搬迁期限届满前清理完毕，被拆迁房屋及临时建筑、构筑物、附着物涉及到的任何法律或经济纠纷均和甲方无关。如被拆迁房屋因租赁纠纷引起诉讼，乙方不能在上述规定时间内将被拆迁房屋及临时建筑、构筑物、附着物交给甲方实施拆除，则交付的最迟时间顺延至被拆迁房屋租赁纠纷诉讼案件执行阶段结束后的1个月。一审法院认为，原告与和平县财政局国有资产管理办公室签订的《房产租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制执行规定，合法有效。根据政府的相关文件及相关授权文书，《房产租赁协议》项下出租方的权利义务由被告承接。根据被告提交的《关于本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，根据被上诉人提交的《关于驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14070元，由上诉人徐文山负担。本判决为终审判决。审判长 梁    媛审判员 刘  向  军审判员 叶    艳二〇一九年十二月十七日书记员 刘振光（兼）