云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9013号上诉人（原审被告）：金航，男，回族，1980年1月20日生，身份证登记住址云南省昆明市五华区。上诉人（原审被告）：马红霞，女，回族，1981年7月16日生，身份证登记住址云南省大理白族自治州漾濞彝族自治县。被上诉人（原审原告）：鲍海涛，男，汉族，1979年6月7日生，身份证登记住址云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：唐肖华，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：昆明新亚房地产经纪有限公司，住所昆明市世纪城S段1-07号。法定代表人：董文杰，董事长。委托诉讼代理人：郑俊，女，汉族，1995年6月16日生，身份证登记住址云南省曲靖市麒麟区，系该公司员工，特别授权代理。上诉人金航、马红霞因与被上诉人鲍海涛、原审被告昆明新亚房地产经纪有限公司（以下简称“新亚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初3377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金航、马红霞上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉《房产买卖居间合同》签订时，被上诉人鲍海涛、原审被告新亚公司明知房产证上有房屋共有权人马红霞，且其不在现场，没有委托金航出售二人共有的房屋，事后亦没有口头或书面追认金航的无权处分行为。鲍海涛没有去看过诉争房屋，一审庭审中新亚公司让人做假证，且与鲍海涛恶意串通说马红霞在现场，前后严重矛盾。2.一审适用法律错误。金航在未取得房屋共有权人马红霞的追认后，已及时告知鲍海涛和新亚公司其无权处分，导致合同目的不能实现，（2018）云01民终9456号生效判决已认定本案属无权处分，故应适用无权处分的相关规定。我国合同法上的违约金系以“补偿性为主、惩罚性为辅”，鲍海涛在有过错的情况下要求违约金过高，并不合理，在没有任何书面房屋涨价评估报告及法定依据的情况下，金航已向一审法院提交鲍海涛与新亚公司恶意串通、相关庭审笔录被非法篡改的事实证据，一审法院执意行使自由裁量权支持4倍于定金的8万元违约金，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院依法改判。被上诉人鲍海涛辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告新亚公司述称，请求二审法院依法判决。鲍海涛向一审法院起诉请求：1.解除原被告于2018年1月30日签订的《房产买卖居间合同》中的房屋买卖法律关系；2.被告金航、新亚公司退还原告购房定金2万元；3.被告金航支付违约金104000元；4.被告马红霞对诉讼请求2、3项承担共同赔偿责任；5.三被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告金航与马红霞系夫妻关系。2018年1月30日，原告（乙方）、被告金航（甲方）、被告新亚公司（丙方）签订《房产买卖居间合同》，约定：甲方将坐落于复兴村2幢1单元401号房屋，产权证号昆明市房权证字字××号，建筑面积53.8平方米的房屋出售给乙方，房屋成交价格为52万元，乙方应当于2018年2月9日之前一次性付清购房款。签订合同时，乙方交付购房定金2万元，由丙方托管至交易完成时作为房款退还甲方，双方均认可定金罚则有效性。且约定于2018年2月9日16：00前办理过户手续。除因不可抗力外，甲乙双方不可毁约，如有一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金。2018年1月29日，鲍玉林代原告向被告新亚公司支付购房诚意金5000元，2018年1月30日，原告支付被告新亚公司定金1.5万元，原告以及被告新亚公司确认上述两笔款项共计2万元作为《房产买卖居间合同》约定的购房定金由被告新亚公司托管，同时原告自认被告新亚公司在2019年4月将2万元购房定金已经退还原告。被告金航、马红霞当庭表示在《房产买卖居间合同》签署之后不愿继续交易，因为两被告认为该合同由于缺乏隐形共有人马红霞的签字导致合同无效，同时在原告与被告金航的通话录音中被告金航陈述合同签订后由于老人不同意出售房屋，故拒绝继续履行合同。被告金航、马红霞因认为本案涉及的《房产买卖居间合同》无效，于2018年5月21日起诉至法院，一审法院于2018年9月20日作出（2018）云0112民初5313号《民事判决书》，认为：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商、取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”第（二）项的规定，在原告与被告及第三人新亚公司签订的《房产买卖居间合同》中虽无第三人马红霞的签名，庭审中被告鲍海涛申请证人林某出庭证实马红霞参与房屋出售的协商，原告金航作为出售方在合同上签字按印，并承诺共有人同意出售此房，否则产生的法律责任由其全部承担，说明原告金航确实有出售位于昆明市复新村2号1单元402号房屋的真实意思，被告鲍海涛作为第三人有理由相信原告金航及第三人马红霞有出售房屋的意愿，现原告金航与马红霞不能以其不同意或不知道为由不向被告鲍海涛出售房屋。庭审中原告金航及马红霞明确不愿意再向被告鲍海涛出售房屋，则原告金航与被告鲍海涛及第三人新亚公司所订立的合同不能再继续履行，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告金航以马红霞不同意出售房屋主张合同无效，其诉讼请求无法律依据，对原告提出的诉讼请求不予支持……驳回金航的全部诉讼请求。因被告金航不服，上诉于昆明市中级人民法院，中院于2019年3月13日作出（2018）云01民终9456号《民事判决书》确认：本案的合同是有效的……驳回上诉，维持原判。一审法院认为：涉案《房产买卖居间合同》已经由生效判决确认有效。原告要求解除与被告金航、新亚公司签订的上述合同中的买卖合同法律关系，作为合同相对方的被告金航同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”故对原告的该项诉讼请求予以支持。因原告当庭明确表示购房定金已经由托管方被告新亚公司退还，故对原告要求被告退还购房定金2万元的诉讼请求不予支持。至于违约金，原告与被告金航约定双方不可毁约，如有一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金，庭审查明，本案因被告签署合同之后明确表示不愿意继续交易，被告金航的违约行为导致合同目的不能实现，故被告金航应当承担违约责任。结合被告金航违约行为的程度、昆明房价上涨的事实以及结合原告引发诉讼付出的成本等考虑，酌情支持8万元的违约金。被告金航与马红霞虽系夫妻，但因被告马红霞并非合同相对方，同时原告并未举证证实被告马红霞具有应当共同承担债务的法定情况，故对原告要求被告马红霞承担责任的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告鲍海涛与被告金航、昆明新亚房地产经纪有限公司于2018年1月30日签订的《房产买卖居间合同》中的房屋买卖法律关系。二、被告金航于本判决生效之日起十日内赔偿原告鲍海涛违约金8万元。三、驳回原告鲍海涛对被告马红霞的全部诉讼请求。四、驳回原告鲍海涛的其他诉讼请求。本案案件受理费2780元（原告已预交），由被告金航负担。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审查明的案件事实，上诉人对“被告金航、马红霞当庭表示……故拒绝继续履行合同”提出异议，主张不是事实，合同签订后金航未表示不愿继续交易，金航是愿意出售房屋的，只是因为马红霞作为共有权人不愿意出售房屋而导致不能交易，同时上诉人没有说过合同缺乏隐形共有人签字。对此，被上诉人鲍海涛不认可，认为一审认定正确；原审被告新亚公司表示不清楚，由法院认定。此外，各方当事人对一审查明的其余案件事实无异议，本院予以确认。针对上诉人所提事实异议，结合一审庭审笔录载明内容、鲍海涛与金航的通话录音看，一审所作确认无误，故对上诉人所提事实异议不予采信。综上，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：金航应否赔偿鲍海涛违约金。本院认为，各方当事人对一审判决解除鲍海涛与金航、新亚公司于2018年1月30日签订的《房产买卖居间合同》中的房屋买卖法律关系均无异议，本院予以维持。针对金航应否赔偿鲍海涛违约金的问题，案涉《房产买卖居间合同》中明确约定，除不可抗力因素外，双方不可毁约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金。根据审理查明事实，本案系因金航签订合同后明确表示不愿继续交易导致合同目的不能实现，金航构成违约依法应向鲍海涛承担违约责任，一审结合金航违约行为的程度、昆明房价上涨的事实及鲍海涛引发诉讼付出的成本等因素，酌情支持金航赔偿鲍海涛8万元的违约金并无不当，予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2780元，由上诉人金航、马红霞负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  金馨二〇一九年十二月十九日法官助理李俊波书记员武雨