四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民终1436号 上诉人（原审原告）：匡永兰，女，汉族，1965年4月10日生，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：李明，四川三才（盐边）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯海普，四川南商律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宋昌伦，男，1969年12月8日生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人沈留杰，四川九狮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王月秀，女，1971年2月21日生，汉族，住四川省泸县。 被上诉人（原审被告）：周从兵，男，1968年5月1日生，汉族，住四川省泸县。 被上诉人（原审被告）：攀枝花恒圣房地产开发有限公司，住所地：攀枝花市仁和区下沙沟公园内B2区管理用房，统一社会信用代码91510400098331456N。 法定代表人：曾金元，执行董事。 上诉人匡永兰与被上诉人宋昌伦、王月秀、周从兵及攀枝花恒圣房地产开发有限公司（以下简称恒圣公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，因不服四川省泸县人民法院（2019）川0521民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人匡永兰及其委托诉讼代理人李明、冯海普，被上诉人宋昌伦及其委托诉讼代理人沈留杰，被上诉人王月秀、周从兵均到庭参加审理。被上诉人恒圣公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人匡永兰上诉请求：1．撤销四川省泸县人民法院（2019）川0521民初1377号民事判决，依法改判立即停止对匡永兰购买购买的坐落于攀枝花市仁和区的强制执行；2．一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与恒圣公司之间存在合法生效的商品房买卖合同，上诉人将应收的投资款直接用于抵扣购房款，虽有异于一般的付款方式，但购房款实际已全部支付完毕，标的房屋也已交付并实际占用。未办理过户手续是因为合同约定的办证时间未到。一审法院认定事实不清，损害了上诉人的合法权益。故上诉至泸州市中级人民法院请求查明事实后依法予以改判。 被上诉人宋昌伦辩称，匡永兰与恒圣公司之间签订的《房屋买卖合同》实质是以物抵债，但该合同约定的房价却明显低于市价，支付不对价；且匡永兰本身即是涉案楼盘项目的合伙人，在未对该项目债权债务清算的情况下，和恒圣公司签订以物抵债协议会损害其他债权人利益。故上诉人的异议不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 被上诉人王月秀的答辩意见同宋昌伦一致。 被上诉人周从兵辩称，在未对涉案项目进行清算的情况下，上诉人利用股东身份与公司签订明显低于市价的以物抵债协议，会损害其他股东利益。上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。 被上诉人恒圣公司未作答辩。 匡永兰向一审法院起诉请求：判决立即停止对其购买的坐落于攀枝花市仁和区的强制执行；请求确认上述房产归匡永兰所有。 一审法院认定事实：匡永兰与刘祥林系夫妻。2014年8月24日，吴运勇受匡永兰等15人的委托，代表匡永兰等15人与恒圣公司的原法定代表人周从兵签订《房地产项目合作协议》，约定由双方共同出资开发攀枝花“君悦尚都”项目，匡永兰与恒圣公司发生多笔资金往来，款项性质载明为入股金。匡永兰等15人共计出资1,750万元。后匡永兰等15人与恒圣公司发生争议，引发诉讼，攀枝花市仁和区人民法院判决认定恒圣公司应履行3,252,552.8元的出资义务。该判决于2017年3月27日经攀枝花市中级人民法院二审判决予以维持。基于此，2017年8月8日，匡永兰等15人与恒圣公司等签订《协议书》约定附条件解除《房地产项目合作协议》，恒圣公司按匡永兰等15人的各自出资额返还出资款，匡永兰等15人同意收到返还出资款后购买君悦尚都项目商铺。该协议明确匡永兰已出资300万元。 2015年8月11日原告之夫通过中国农用银行向恒圣公司转款计88万元，款项用途载明购房款。2017年8月28日，匡永兰与恒圣公司签订《商品房买卖合同》，约定由恒圣公司开发的位于攀枝花转让给匡永兰，转让总价780720元，2017年8月28日前一次性付清。匡永兰还与恒圣公司签订合同，购买了位于攀枝花四处房产。前述合同分别于2017年8月29日、2017年9月12日前办理了备案登记。2017年11月22日，恒圣公司向匡永兰出具《情况说明》注明购房款已交清。2019年2月13日，匡永兰与恒圣公司签订房屋验收交接确认书，载明该确认书作为交房凭证。2019年3月28日，匡永兰取得不动产预告登记证明。 另查明，2015年4月17日，周从兵向宋昌伦、王月秀借款100万元，周从兵未按约归还借款，宋昌伦、王月秀向一审法院起诉，该院审理后于2017年2月3日作出（2017）川0521民初292号调解书：周从兵于2017年2月8日前归还借款100万元及利息。周从兵未按调解期限还款，申请强制执行，在执行过程中，恒圣公司于2017年7月19日向该院作出《代偿承诺》：关于宋昌伦、王月秀申请周从兵民间借贷纠纷一案，现恒圣公司自愿代偿（2017）川0521民初292号调解书确定的周从兵应承担的100万元债务。该院依据该承诺，于2019年2月13日作出（2017）川0521执153号之一执行裁定书：追加恒圣公司为被执行人，并于2019年2月28日作出（2017）川0521执153号之二执行裁定书：查封登记于攀枝花恒圣房地产开发有限公司名下的位于攀枝花市仁和区。匡永兰认为位于攀枝花市仁和区，虽登记于攀枝花恒圣房地产开发有限公司名下，但该房产已转让给匡永兰，并已交付匡永兰实际占有和使用，遂对（2017）川0521执153号之二执行裁定书提出执行异议。一审法院经审查后认为匡永兰提出异议的理由不成立，于2019年3月20日作出（2019）川0521执异8号执行裁定书：驳回异议人匡永兰的执行异议。匡永兰不服，遂提起执行异议之诉。 一审法院认为，匡永兰与恒圣公司签订《商品房买卖合同》系基于匡永兰等15人与恒圣公司签订的《协议书》产生，其实质是恒圣公司返还投资款的具体履行方式，而不是真实的商品房买卖关系；且该《协议书》约定恒圣公司向匡永兰等人返还投资款是在没有对恒圣公司财务或者共同开发的“君悦尚都”项目债权债务进行清算的情况进行的，存在损害恒圣公司债权人权益的嫌疑，且不能据此认定匡永兰应领取的款项为300万元，故该《协议书》效力存在瑕疵；此外，由于案涉房屋并未办理所有权登记变更手续，依照《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案讼争房产尚未产生物权变动的效力，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件。因此一审法院对匡永兰请求确认对案涉房产享有所有权的诉请依法不予支持。匡永兰基于《协议书》、《商品房买卖合同》对恒圣公司享有的系债权，该权利不能发生排除本院强制执行的效力，该院对匡永兰提出的停止强制执行的请求不予支持。 匡永兰认为《代偿承诺》损害了其他债权人的利益，法院不应根据该承诺追加恒圣公司为被执行人，一审法院认为该问题不是案外人执行异议之诉（即本案）的审查内容，匡永兰可另行主张权利。综上所述，该院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决驳回匡永兰的诉讼请求。案件受理费10,819元，由匡永兰负担。 本院二审期间中，上诉人匡永兰围绕上诉请求提交了以下新证据：1．攀枝花市仁和区人民法院民事审判庭审笔录复印件一份，欲证明恒圣公司主动与匡永兰等签订合伙解除协议，并约定将应返还的投资款直接转为购房款；2．恒圣公司与匡永兰物业协议及商铺租赁合同复印件各一份，证明案涉房屋已交付匡永兰使用，匡永兰已出租于他人；3．攀枝花农商银行的房屋首期付款证明共8份，证明恒圣公司已按解除协议约定，将应退匡永兰的投资款作为房款直接转入了银行的监管账户，完成了支付义务。 宋昌伦、王月秀认为攀枝花仁和区法院的庭审笔录在本案一审时已经产生而未出示，不属于新证据，且该证据也不能达到匡永兰的证明目的，案涉房屋的交易价格远低于市场价格，匡永兰并未支付对价；物业协议系案涉房屋被泸县法院查封后签订，对三性均不予认可；银行的房屋首期付款证明不能证明恒圣公司与匡永兰之间的房屋买卖合同系真实房屋买卖意思表示，仍然是以房抵债，故该证明不能达到匡永兰的证明目的。 周从兵对上述证据的质证意见与宋昌伦、王月秀意见基本一致，并表示案涉房屋的购房款并未按照法律规定进入银行监管专户，房产证也未办理，不能达到匡永兰的证明目的。 宋昌伦为反驳匡永兰的上诉主张，提交了攀枝花市仁和区人民法院（2019）川0411民初1217号民事判决书，证明与匡永兰同样情况的合伙人之一的李坤琼与恒圣公司签订的同样的房屋买卖合同已经该院确认为无效合同。 匡永兰质证该判决已在一审中出示，不属于新证据；且与本案不具有关联性，李坤琼所交付的款项并不是购房款，而是其个人借给恒圣公司法定代表人曾金元的借款。 王月秀对该判决无异议。 周从兵表示对该判决内容不清楚，不发表质证意见。 为核实攀枝花农商银行的房屋首期付款证明的真实性，本院亲赴攀枝花对攀枝花市城市商品房预售资金监督事务中心工作人员饶倍炜进行调查询问并形成询问笔录，该工作人员证实上述付款证明确实出自攀枝花市城市商品房预售资金监督事务中心，有关证明内容也系其本人所写，同时也确认该付款证明上所载尾号为4297的银行账户系恒圣公司监管专户。 匡永兰对本院所作询问笔录无异议。 宋昌伦、王月秀对本院所作询问笔录三性无异议，但认为即使恒圣公司支付了购房款，也不能证明恒圣公司与匡永兰之间的房屋买卖合同系真实房屋买卖意思表示，双方之前是合作关系。 周从兵对本院所作询问笔录的真实性、合法性无异议，但认为该笔录不能证明匡永兰与恒圣公司之间存在真实的房屋买卖关系。 对匡永兰提交的证据，本院认定如下：攀枝花市仁和区人民法院民事审判庭审笔录复印件未加盖法院印章确认出处及真实性，且在一审庭审时应当出示而未出示，本院不予采信；恒圣公司与匡永兰物业协议及商铺租赁合同均系复印件，未提交原件进行核对，本院对其真实性不予认可；攀枝花农商银行的房屋首期付款证明8份形式合法，内容与本院调查询问结果一致，能直接证明恒圣公司已将应退的投资款作为匡永兰购房款支付的事实，本院对其三性予以确认。但该证据应当在一审出示而未出示，增加了各方当事人的诉讼成本，本院决定在诉讼费的分担上予以体现。 宋昌伦提交的攀枝花市仁和区人民法院（2019）川0411民初1217号民事判决书与本案不具有关联性，本院不予确认。 本院二审查明：匡永兰与恒圣公司于2017年8月28日签订的《商品房买卖合同》约定：买受人需在2017年8月28日前支付该商品房全部价款。买卖双方应在约定交付使用之日起540内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2017年8月28日,恒圣公司一次性将匡永兰购买的坐落于攀枝花市仁和区的购房款780720元转入其在攀枝花农村商业银行股份有限公司宝兴分理处的监管账户。经攀枝花市城市商品房预售资金监督事务中心核实，该付款信息与商品房买卖合同一致。匡永兰于2019年2月2日对案涉房屋验收后接房。其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：匡永兰与恒圣公司于2017年8月28日签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》，并于2019年2月2日验收接房后合法占用案涉房屋。其签订房屋买卖合同和合法占用不动产时间均在四川省泸县人民法院2019年2月28日查封案涉房屋之前，至今未办理过户原因系恒圣公司尚未办理案涉房屋产权，且合同约定过户时间未到，无法办理。上述三项已符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）、（二）、（四）种情形，本院予以确认。本案的争议焦点为：匡永兰是否已支付了案涉房屋的全部价款？是否能排除宋昌伦对案涉房屋的执行？针对该争议焦点，本院评述如下： 匡永兰与恒圣公司于2017年8月8日签订《协议书》时明确约定，恒圣公司在协议书签订之日起二十日内返还匡永兰出资款300万元后，匡永兰向恒圣公司购买案涉项目商铺。该协议足以表明，恒圣公司负有返还出资款的先合同义务，匡永兰负有购买案涉项目的后合同义务；如若恒圣公司未按协议返还出资款，匡永兰完全可以行使先履行抗辩权，不向恒圣公司购买商铺。故匡永兰没有与恒圣公司串通签订虚假《房屋买卖合同》的利益动机。 2017年8月28日，即上述协议签订后的第二十日，双方签订了案涉商铺的《房屋买卖合同》；恒圣公司并于当日以买受人匡永兰名义向其在攀枝花农商银行的监管账户存入了合同约定的购房款780,720元。 恒圣公司上述行为足以表明，其在主动完成与匡永兰所签《协议书》中返还出资款的约定，只是该返还义务是通过代匡永兰支付房款的方式履行。案涉房屋房款虽非匡永兰实际支付，却是从匡永兰应收出资款中支出，也应视为匡永兰支付。 民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止合伙关系，在恒圣公司返还匡永兰出资款后，重新建立商品房买卖合同关系，这是双方实现权利义务平衡的一种合意。该合意属合同自由，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应予尊重。一审法院以“匡永兰与恒圣公司签订《商品房买卖合同》系基于匡永兰等15人与恒圣公司签订的《协议书》产生，其实质是恒圣公司返还投资款的具体履行方式”为由认定匡永兰与恒圣公司不是真实的商品房买卖关系过于片面，认定不当，本院予以纠正。 匡永兰与恒圣公司之间存在真实有效的《房屋买卖合同》，也已支付了全部房屋全部价款，并在人民法院查封前合法占有该不动产，未办理过户登记原因非匡永兰自身原因。匡永兰已取得了案涉房屋的物权可期待权，依法可以排除对案涉房屋的执行。 综上，上诉人匡永兰的上诉请求成立，应予支持；本案因二审出现新证据导致案件事实认定发生改变，本院依法对一审判决结果予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省泸县人民法院（2019）川0521民初1377号民事判决； 二、立即停止对匡永兰购买的坐落于攀枝花市仁和区的强制执行。 一审案件受理费10,819元，由攀枝花恒圣房地产开发有限公司与周从兵承担；二审案件受理费11,607元，由匡永兰承担5,803.5元，攀枝花恒圣房地产开发有限公司与周从兵共同承担5,803.5元。 本判决为终审判决。 审判长  李 野 审判员  陈 靖 审判员  蓝 军 二〇一九年十二月十六日 法官助理  豆雪霞 书记员  郑健雄