河北省保定市清苑区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0608民初2316号原告：李光辉，男，1975年4月19日出生，汉族，住保定市清苑区。委托诉讼代理人：王辉、林洁，河北辅仁律师事务所律师。被告：河北喜谦房地产开发有限公司，住所地定州市自来佛街，统一社会信用代码：91130682568921670C。法定代表人：刘莉霞，公司执行董事。委托诉讼代理人：邢喜谦，公司总经理。委托诉讼代理人：李庆波，公司副总经理。原告李光辉与被告河北喜谦房地产开发有限公司（以下简称喜谦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭,于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告李光辉委托诉讼代理人王辉、林洁，被告喜谦公司委托诉讼代理人邢喜谦、李庆波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李光辉向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方签订的《预定商业房协议书》合法有效；2、依法确认原告对位于清苑区公园风景城小区323-60室的房屋享有所有权；3、依法判令被告为原告办理上述房屋的产权登记手续；4、诉讼费用及由此产生的相关费用由被告承担。事实与理由：原被告素有借款业务往来，因被告资金紧张，到期未能偿还全部借款本息。2018年7月11日，被告提出以其公司开发的保定市清苑区公园风景城项目商品房住宅323-60室予以抵顶借款本息，并签订《以房抵顶借款协议》，但被告至今为止未对该房屋办理确权手续。为维护自己的合法权益，原告特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告喜谦公司辩称，原告对自己的房产要求确认房产权并办理房产手续，被告同意办理。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：一、原告身份证复印件一份、被告营业执照副本各一份。证明：原、被告的诉讼主体资格。二、《中国建设银行个人活期账户交易明细》2份、银行转账记录4张、《债务转移协议书》1份。证明：银行账户43×××80系原告李光辉所有，原告于2014年2月28日向杨国昌的会计王少敏转账83.5万元，同年5月30日转账287万元，同年8月6日转账127万元，同年8月27日转账64万元，共计561.5万元，建立了借款合同关系。2015年8月1日，原告李光辉、杨国昌、邢喜乾、被告河北喜谦房地产开发有限公司签订《债务转移协议书》，约定杨国昌拖欠李光辉的债务1500万元转移给被告。三、《以房抵顶融资款协议》一份、《以房抵顶融资款协议附件》一份、《预定商业房协议书》一份、商铺款收据一张。证明：2016年3月9日，因被告河北喜谦房地产开发有限公司无法偿还到期借款本息，经双方协商一致，被告以其所有的五号楼323-60号商铺（建筑面积192.65平方米，合同价款为4430950元）予以抵顶部分借款本息。欠款本息转为已付购房款，双方建立了商品房买卖合同关系。四、本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件各一份。证明：被告抵顶房屋的合法性。五、入住签单。被告喜谦公司发表质证意见：对原告陈述的事实认可。经庭审审核、质证，对原告提供的本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件，因其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，被告无异议，予以采信。对原告提交的原告身份证复印件一份、被告营业执照副本各一份；《中国建设银行个人活期账户交易明细》2份、银行转账记录4张、《债务转移协议书》1份、《以房抵顶融资款协议》一份、《以房抵顶融资款协议附件》一份、《预定商业房协议书》一份、商铺款收据一张；入住签单；被告无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告于2014年2月28日向杨国昌的会计王少敏转账83.5万元，同年5月30日转账287万元，同年8月6日转账127万元，同年8月27日转账64万元，共计561.5万元，建立了借款合同关系。2015年8月1日，原告李光辉、杨国昌、邢喜乾、被告河北喜谦房地产开发有限公司签订《债务转移协议书》，约定杨国昌拖欠李光辉的债务1500万元转移给被告，按照月息百分之二的利率标准每三个月支付一次利息。2016年3月9日，因被告河北喜谦房地产开发有限公司无法偿还到期借款本息，经双方协商一致，被告以其所有的五号楼323-60号商业用房（建筑面积192.65平方米，合同价款为4430950元）予以抵顶部分借款本息。欠款本息转为已付购房款，双方建立了商品房买卖合同关系。2018年3月9日，原告李光辉与被告喜谦公司签订《以房抵顶融资款协议》，主要内容为，“甲方李光辉乙方河北喜谦房地产开发有限公司。1、本次抵顶总额：人民币12421034元。（大写人民币壹仟贰佰肆拾贰万壹仟零叁拾肆元）2、甲方同意，乙方以所开发商品房按双方议定价格折算后，抵顶上述款项。3、乙方所抵顶商品房位于河北保定市清苑区，项目名称：公园风景城（以地方地名办最终核定名称为准）。4、所抵顶房源含商业门脸两套，住宅五套，均为毛坯准现房，具体交房日期以乙方通知为准。5、附件所列房源，商业门脸以每平方米人民币23000元计算，住宅以每平方米6300元计算，合计抵顶后总价款为人民币12421034元，按原《债务转移协议书》标的，本次抵顶后剩余2578966元，双方议定余额待原来融资过程中涉及杨国昌的定州迎宾大道南侧商业开发用土地办理完招拍挂手续，河北喜谦房地产拿到土地出让证件后，乙方另行给甲方结算，结算方式及时间双方另议。6、本协议签署之日开始，双方涉及原三方所签订《债务转移协议书》1500万元标的中的12421034元本息自动终止，原协议标的余额变为2578966元。有《以房抵顶融资款协议附件》一份。原告李光辉遂与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》，有商铺款收据一张，已办理了抵顶房产的交付手续。并自2018年7月24日开始已实际占有了房屋，但被告未对上述房屋办理产权登记手续。上述事实，原告提交了相关证据，被告无异议，本院已进行核实，双方对此均无异议。本院认为，在原告与被告签订房屋认购合同之前，原告与被告喜谦公司之间确实存在民间借贷关系。被告喜谦公司为了履行还款义务，将公园风景城小区五号楼323-60室房屋抵顶给原告李光辉。原告与被告签订《预定商业房协议书》，是在被告喜谦公司未偿还借款的情况下，经重新协商并对账，将债权债务关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、付款方式、违约责任等权利义务作出了约定。系实现双方权利义务平衡的一种交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应予以准许。原告李光辉与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》包含了买卖合同的主要条款，如原告购买被告位于公园风景城小区五号楼323-60室，建筑面积192.65平方米（以实际测量为准，房款多退少补），单价为每平方米23000元，总房款为4430950元，付款方式为一次性付款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的预定住宅房协议书的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案房屋具有国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、保定市商品房预售许可证，具备国家规定的商品房出售的条件，故原、被告之间的商品房买卖关系成立，买卖合同合法有效并主要履行，公园风景城小区五号楼323-60室房屋应归原告李光辉所有。原告按照合同约定将被告所欠债务转为已付购房款，系履行了全部合同义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”被告已于2018年7月24日将位于公园风景城小区五号楼323-60室房屋交付于原告，被告应当按照法律规定及合同约定为原告办理产权登记手续。综上，原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告李光辉与被告河北喜谦房地产开发有限公司签订的《预定商业房协议书》合法有效。二、位于保定市清苑区公园风景城小区五号楼323-60室房屋归原告李光辉所有。三、被告河北喜谦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告办理保定市清苑区公园风景城小区五号楼323-60室房屋产权登记手续。案件受理费80元，由被告河北喜谦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长  吴玉纯审判员  许继革审判员  沈丽梅二〇一九年十二月二十九日书记员  王 娜