河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终3457号上诉人（原审被告、反诉原告）：焦作鑫恒大汽车销售服务有限公司。住所地：河南省焦作市城乡一体化示范区迎宾路沙河桥南50米路西。法定代表人：吴广军，总经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：焦作市万驰达汽车贸易有限公司。住所地：河南省焦作市城乡一体化示范区迎宾路沙河桥南50米路西焦作鑫恒大公司院内。法定代表人：郭建利，董事长。二上诉人委托诉讼代理人：吴建政，河南正乾坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：焦作市瑞通汽车贸易有限公司。住所地：河南省焦作市丰收路中段骨胶厂东邻。法定代表人：王伟，总经理。委托诉讼代理人：李晓琮，河南河阳律师事务所律师。上诉人焦作鑫恒大汽车销售服务有限公司（以下简称：鑫恒大公司）、焦作市万驰达汽车贸易有限公司（以下简称：万驰达公司）因与被上诉人焦作市瑞通汽车贸易有限公司（以下简称：瑞通公司）租赁合同纠纷一案，不服焦作市山阳区人民法院于2019年9月16日作出的（2019）豫0811民初2918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。鑫恒大公司、万驰达公司上诉请求：1、依法撤销（2019）豫0811民初2918号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、依法支持上诉人的反诉请求，被上诉人返还上诉人租金30万元；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用简易程序审理本案，程序违法，应当适用普通程序审理本案。在本案中，既有诉讼主体的争议，也有政府的强制征迁，依法终止租赁合同的事实，还有上诉人在承租经营期间的自建房、装修费、征迁费用、营业损失的补偿和上诉人的反诉请求，根据《民事诉讼法》第一百五十七条，适用简易程序应当为：“事实清楚，权利义务关系明确，争议不大的简单的民事案件”，本案已非常复杂，其表现为：1、合同的签订主体为王强与刘沛，均不是双方当事人，归属权利义务关系不明确。2、上诉人提出反诉，已不属于“争议不大”的范围，根据最高人民法院《关于适用的解释》第二百五十六条：“争议不大是指当事人对事件的是非、责任承担及诉讼标的的争执无原则分歧的”规定，上诉人提出反诉，是对本案的是非、责任同时是对诉讼标的的争执已出现重大的分歧。3、根据最高法院《关于适用的解释》第二百五十七条：“下列案件不适用简易程序：涉及国家利益，社会公共利益的……。”本案虽为租赁纠纷，但涉及国家利益政府对租赁房屋的征迁，和社会公共利益，焦作市政府对大沙河的治理征迁是为焦作市人民创造福祉，改建景区是焦作市人民的公共利益，一审适用简易程序违法，应予纠正。二、一审判决支持被上诉人的请求事实不清，认证错误。1、一审法院认定被上诉人提供的《租赁合同》的内容，及2014年9月5日刘沛的签名，在上诉人对其签名、日期提出真实性异议，未经过刘沛本人的确认，被告作为举证方的举证责任，不能证明是刘沛所签，一审仅凭事实租赁关系存在，采信该合同真实错误，应认定为双方是事实租赁关系。2、上诉人未能及时搬迁的真实事实为，上诉人虽事实上租赁王强的钢结构毛坯房，上诉人作为4S店的汽车经营企业，已对该房进行了建造装修，花去费用250余万元。涉及搬迁过渡费、正在经营的损失，因政府或被上诉人未通知与上诉人订立补偿协议，和被上诉人哄骗上诉人交纳2018年5月至2018年10月的六个月租金，才可在被上诉人名下得到征迁补偿，上诉人是受欺诈，害怕得不到补偿，才支付30万元租金，在此期间上诉人已经无法经营。3、根据2018年4月27日的《关于加强征迁工作的通知》，和2018年8月23日、2018年9月30日的《通知书》，及一审中上诉人提交的由政府强征，拦断上诉人经营场所道路的照片，及砸坏上诉人经营场所的影像资料，政府的强征强制行为已经发生，该《通知》实为强拆决定。当事人双方的租赁合同关系因“不可抗力”的政府行为、公权力的介入，双方权利义务应当依法终止。一审无视政府强行征迁行为，“不可抗力”对合同履行的影响，去支持被上诉人的租金，非常错误。4、根据《物权法》第二十八条：“因人民法院仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，被上诉人主张的租金因涉及租赁物在征迁行为中而消灭。根据焦作市示范区大沙河生态治理工程征迁指挥部《关于加快征迁工作的通知书》（以下简称通知书）所有被征迁单位“于5月10前，全部征迁拆除完……”的决定要求，5月10前应是政府对本案租赁关系最后消灭的最后决定日，上诉人与被上诉人租赁关系应依法解除发生效力。被上诉人的租赁权益也依法终止，双方的租赁关系消灭。该征迁建筑物应属政府，政府则对被征迁人进行补偿。一审无视2018年4月27日上述通知政府的公权力的介入和效力，认定租赁合同仍在履行于法无据。该通知书记载的决定内容应当推定为真实事实。一审对上诉人提交的政府通知书不予认证程序违法。根据《物权法》的规定，政府征迁行为生效为2018年5月10日前，并且上诉人的邻居加油站及其他相邻的汽车4S店等因征迁通知决定而拆除，2018年5月11日后，被上诉人多收的租金应依法返还，其主张的租金不应支持。被上诉人提出的解除合同之诉，上诉人当时是受到被上诉人及王强的胁迫才没有同意解除合同，根据政府征迁补偿下达的通知，因上诉人不是直接的被补偿主体，上诉人要得到补偿要依附于被上诉人，当时王强通过朱利军要挟上诉人，上诉人无奈怕得不到补偿才不同意解除合同又缴纳了租金30万元。瑞通公司辩称，上诉人与被上诉人之间的租赁关系已经得到了双方当事人的庭审中得确认，也已经得到了人民法院生效法律文书的确认。双方所租赁的是房屋而非土地，土地的使用权变更与否不影响租赁合同关系。关于不可抗力的问题,在2018年上诉人已经非常清楚涉案的房屋可能被征迁，所谓的不可抗力不影响合同的解除，上诉人有足够的时间做出决定，时至今日涉案的房屋一直没有被拆迁。上诉人所称的无法正常经营没有任何依据。被上诉人一直要求解除合同，是上诉人不同意解除。瑞通公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告租金400000元及利息11600元共计411600元（租金计算至2019年6月30日，其后租金按照月租金50000元连续计算；利息按照同期银行贷款利率从2018年10月份计算至2019年6月30日，其后利息按照银行贷款利率连续计算）；2、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。一审法院认定，2014年9月5日，刘沛（乙方、承租方）代表筹建中的鑫恒大公司和瑞通公司（甲方、出租方）签订一份租赁合同，约定乙方租赁甲方汽车4S店，租赁物坐落于焦作市迎宾路××西，约定租赁期限14年，第一个周期为4年，自2014年9月5日起至2018年9月4日止，第二个5年周期及第三个5年周期租赁费用按照当时市场价，双方协商确定，租期14年届满，乙方如需续租，应在租赁期届满3个月前向甲方提出书面申请，经甲方同意后，重新签订租赁合同，同等条件下，乙方享有优先承租权。乙方应提前10天交纳下年租金，租金为人民币每年60万元。违反本合同内容，应承担违约金，如造成对方损失的，还应承担对方的赔偿责任。鑫恒大公司成立后曾实际占有使用涉案的4S店，后鑫恒大公司将涉案的4S店交由万驰达公司占有使用。鑫恒大公司、万驰达公司向瑞通公司交付租金至2018年10月份。瑞通公司曾于2019年3月11日向该院提起诉讼，要求鑫恒大公司、万驰达公司立即搬离焦作市迎宾路××西的4S店，并将该店腾空。该院审理后于2019年4月10日作出（2019）豫0811民初849号民事判决书，驳回瑞通公司的诉讼请求。鑫恒大公司不服该判决，上诉至焦作市中级人民法院，该院审理后于2019年6月25日作出（2019）豫08民终1764号民事判决书，驳回上诉，维持原判。一审法院认为，涉案4S店仍被鑫恒大公司、万驰达公司占有使用，鑫恒大公司、万驰达公司理应向瑞通公司交付租金。涉案4S店租金60万元/年，鑫恒大公司、万驰达公司将租金交付至2018年10月份，现瑞通公司要求鑫恒大公司、万驰达公司交付2018年11月份至2019年6月份的租金40万元，符合双方约定及法律规定，该院予以支持。鑫恒大公司、万驰达公司已交付2018年4月至2018年10月的租金30万元，现要求瑞通公司予以退还，于法无据，该院不予支持。对于2019年6月份之后的租金，尚未实际发生，瑞通公司可待实际发生后另行主张，该院在此暂不予处理。对于利息，双方在租赁合同中约定“违反本合同内容，应承担违约金，如造成对方损失的，还应承担对方的赔偿责任”，鑫恒大公司、万驰达公司拖欠2018年11月份至2019年6月份的租金未支付，给瑞通公司造成了相应的利息损失，故瑞通公司要求鑫恒大公司、万驰达公司按照中国人民银行同期贷款利率支付租金利息11600元，不违反双方约定及法律规定，该院予以支持。一审法院判决：一、被告焦作鑫恒大汽车销售服务有限公司、焦作市万驰达汽车贸易有限公司于本判决生效后十日内支付原告焦作市瑞通汽车贸易有限公司租金400000元及利息11600元；二、驳回被告焦作鑫恒大汽车销售服务有限公司、焦作市万驰达汽车贸易有限公司的反诉请求。案件受理费减半收取计3737元、保全费2578元，由被告焦作鑫恒大汽车销售服务有限公司、焦作市万驰达汽车贸易有限公司负担。反诉费2900元，由被告焦作鑫恒大汽车销售服务有限公司、焦作市万驰达汽车贸易有限公司负担。二审中，上诉人鑫恒大公司、万驰达公司提供如下证据：1、焦作市不动产信息中心提供的不动产信息查询登记表。2、山阳区人民法院一审庭审笔录（2019年4月9日）。证据指向：上述两份证据证明由被上诉人提供的城乡一体化示范区文件《焦示沙征指2018（14）号文件》关于加快征迁工作的通知，通知下达的单位是焦作绿能经贸有限公司，要求该公司于5月10日前，全部征迁完毕。发文时间为2018年4月27日，该通知是由被上诉人向法庭提供，证明焦作绿能经贸有限公司的土地使用权与被上诉人的房屋，及本案的涉案房屋相关联。该通知名义上是通知实际是政府征迁决定。该通知下达后绿能公司已经告知被上诉人，被上诉人依照合同法规定应当告知承租人及上诉人，事实上被上诉人就没有通知上诉人。庭审笔录第九页记载焦作日报刊登的声明，该声明刊登的时间2019年1月19日，该刊登主人应该是王强，王强作为被上诉人的前法定代表人，占公司98%的大股东及公司的掌控人，已经与政府的下属机构李万街道办事处订立了征迁补偿协议，已经将出租的房屋交于给政府得到补偿。而该声明中显示的土地证号焦国用（2011）第01805号的土地使用权人陈福荣、陈虎魁，系王强的母亲舅父，与政府信息显示的焦作绿能公司不同，可以看出王强不以被上诉人的名义与政府订立补偿协议，有逃税嫌疑，请求法庭向税务部门提出司法建议。李万办事处街道办事处意见回复。证明：上诉人装修损失与被上诉人的损失在一起，因涉案房屋的所有权是被上诉人，政府只对被上诉人进行补偿，上诉人要想得到补偿必须依附被上诉人。证据二、通话录音共两份（光盘两张），2019年3月28日11点01分，由上诉人的法定代表人郭建利与李万办事处书记赵芳的通话、2018年11月1日，由上诉人的职工朱利军与被上诉人的股东王强之间的通话记录。证明：上诉人未搬离的涉案房屋已被政府强迁措施。证据三、通话录音两份（光盘两张）。证明：朱利军与王强是多年的朋友有利害关系。涉案房屋的租金是王强委托朱利军进行收缴。被上诉人瑞通公司质证：对上诉人所提交的两份证据的真实性没有异议但是对于两份证据的关联性以及上诉人所提出的证明指向有异议。该宗土地已经在2018年之前由绿能公司转让给陈福荣、陈虎魁，但是没有办理相关的登记变更手续。瑞通公司在涉案土地上进行了房屋建设并租赁。上诉人称被上诉人没有通知征迁的情况是不符合事实的，2018年被上诉人已经向上诉人发出了解除合同的通知，2019年3月份被上诉人向法院提起诉讼要求解除合同，并且出示了相关证据，这时候上诉人就应当知道涉案的房屋需要被征迁，但上诉人的答辩意见是不同意解除合同，经过二审法院也没有解除合同的要求，也就是合同需要继续履行，因此被上诉人才提起了租赁费诉讼，不能使用就解除合同，继续使用就交纳租赁费二者只能选其一。至于上诉人所提到的其他的意见完全属于主观臆断没有任何事实和法律依据。李万办事处街道办事处意见回复与本案无关，涉案房屋至今仍未拆除。对录音的真实性无法核实，与本案租赁合同无关，拆除是另外的法律关系，本案双方是租赁合同关系。关于朱利军的证言，其本人与本案是有利害关系的，其本人代表上诉人，因此其证言不具有真实性，不能作为定案依据。上诉人鑫恒大公司、万驰达公司提交律师调查令、申请书、调取证据申请书三份请求书。上诉人认为租赁物是双方争议的租赁费的承载物，如果租赁物已经被不可抗力的政府征迁行为所征迁，该租赁物已归属政府所支配拆迁或者摧毁，依照合同法的规定应当是依法解除情形，被上诉人依法不应当在领取租赁物拆除的补偿金后，再继续主张该租赁物的租金进行双方盈利。被上诉人质证称，法庭对三份申请不应支持，该三份请求和本案租赁合同纠纷没有关系，因为本案解决的是租赁费是否应当支付而不是租赁物拆迁补偿的问题，这是不同的法律关系。本院对当事人提供的证据认证如下：上诉人提供的证据及申请与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，不影响本案事实的认定，本院不再认证。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，本案系租赁合同纠纷，瑞通公司将涉案4S店交付鑫恒大公司、万驰达公司占有使用，鑫恒大公司、万驰达公司应向瑞通公司支付租金。双方租赁合同于2018年9月4日终止后，未续签租赁合同，形成事实上的不定期租赁合同关系。瑞通公司2019年3月11日向焦作市山阳区人民法院起诉请求鑫恒大公司、万驰达公司立即搬离焦作市迎宾路××西的4S店，并将该店腾空，鑫恒大公司、万驰达公司均不同意解除租赁合同，该院判决驳回瑞通公司要求鑫恒大公司、万驰达公司搬离涉案4S店的诉讼请求。万驰达公司、鑫恒大公司既不将租赁场地返还给瑞通公司，又不同意向瑞通公司支付租金，违背诚实原则。二上诉人反诉请求被上诉认退还2018年4月至2018年10月的租金，理由不能成立，本院不予支持。至于二上诉人所称的政府征用补偿款问题，与本案不属于同一法律关系，本案不予审理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7474元，由上诉人焦作鑫恒大汽车销售服务有限公司、焦作市万驰达汽车贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇一九年十二月十八日书记员 李国良