广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初20836号原告余惠，女，汉族，1993年2月15日出生，身份证住址广东省英德市，被告深圳市世纪佳仁物业管理有限公司，住所地深圳市南山区南山街道南山大道2002号光彩新天地23B7，统一社会信用代码914403003266543705。法定代表人王杰。原告余惠诉被告深圳市世纪佳仁物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余惠及被告法定代表人王杰到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告余惠诉称，被告于2017年8月1日起将宝安区雅庭苑1栋B单元10层11号房出租给原告，原告支付房屋押金6,400元，水电押金600元，共7,000元整。2018年11月28日同刘善天签订退房结算表并搬出该房屋，被告承诺一星期内归还押金7,000元，至今都未归还，电话不接、信息不回。故原告向深圳市宝安区人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告退还合同押金7,000元；2、被告支付押金的5‰的滞纳金（以实际拖欠天数乘以押金的5‰）；3、被告承担诉讼费。庭审中，原告补充事实及理由如下：原告2018年12月1日至12月30日的电费80元、水电96元、物业管理费113.1元、维修基金14.1元，共计303.2元未交。被告深圳市世纪佳仁物业管理有限公司辩称，确认已收取原告房屋保证金6,400元及水电押金600元，原告入住时把沙发弄坏了，应扣除沙发更换费用500元；原告的合同及收据遗失，应扣除2,000元；还有租金滞纳金1,584元；12月20日到12月30日租金1,066元；11、12月的水电及管理费633.4元；应退还原告1,216.6元。经审理查明，原告与被告于2017年8月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告将案外人丁邦赏委托其代为管理出租的宝安区雅庭苑1栋B单元10层11单元的房产出租给原告使用，租赁期限为2017年7月20日至2018年12月21日；租金为每月3,200元，原告应在每月2日前向被告支付租金，如拖欠租金应按实际拖欠天数乘以每月租金的5‰向被告支付滞纳金；签订合同时，原告须向被告交纳租赁房屋保证金6,400元，水电保证金600元；本合同终止后，原告应于合同终止日当天搬离租赁房屋，并将房屋钥匙、费用存折等相关房屋附件退还被告，同时结清应由原告承担的费用，办理房屋交接手续后，被告应在三个工作日内退还原告租赁保证金及水电保证金。原、被告均确认合同签订后，原告已向被告支付房屋保证金6,400元及水电保证金600元。《退房结算表》显示，被告工作人员刘善天于2018年11月28日确认与原告办理退房结算，退房时间为2018年12月30日，原告于2018年12月确认退房结算情况，其中收回单位一栏载明收到原告物业保证金收据，金额7,000元，需扣除应缴费用0元，被告将于15个工作日将金额为7,000元的款项支付至原告名下建设银行账户。备注水、电、物业费用会清完，待确认中（合同一份、收据两份遗失）。原告当庭确认，其于2018年12月28日签订《退房结算表》，2018年11月、12月水、电费及物业管理费共计633.4元未向被告支付。原告主张其已支付租金至2018年12月21日，并提交微信支付记录为证，微信支付记录显示原告于2018年12月6日向被告支付2,214元、26元，合计2,240元。被告确认原告已支付2018年12月房租21天。另查明，涉案房屋有深圳市联发股份合作公司出具的《房屋使用权证》，权利人为丁邦赏、丁兰。以上证据，有原告提交的房屋租赁合同、退房结算表、微信支付记录、被告提交的房屋使用权证等证据及庭审笔录在卷为凭，并经举证、质证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被告在指定期限内未向法院提交涉案房屋所有权证明及有无建筑规划许可或经主管部门批准建设的证据，应承担举证不能的不利后果，故涉案房屋租赁合同因违反了法律、法规的强制性规定而无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应返还原告房屋租赁保证金6,400元及水电保证金600元。被告当庭以原告未支付2018年11月、12月水电及物业管理费633.4元、2018年12月20日至2018年12月30日租金1,066元、沙发费用500元、租金滞纳金等为由抗辩应予以扣除。关于2018年11月、12月水电及物业管理费633.4元，原告予以确认，本院采纳被告予以扣除的主张。关于2018年12月22日至2018年12月30日期间的租金，原告主张其于2018年12月23日搬离涉案房屋，但未提交有效证据予以证明，故本院采信《退房结算表》中载明的退房时间2018年12月30日，故原告尚欠被告2018年12月份房屋使用费差额960元（3,200元-2,240元）。关于沙发损坏费用及租金滞纳金，原告不予认可，被告亦未能提交有效证据予以证明，本院不予采纳。综上，被告应返还原告保证金差额为5,406.6元（7,000元-633.4元-960元）。关于逾期返还保证金滞纳金，被告逾期返还保证金对原告造成资金被占用期间的利息损失，原告诉请标准过高，本院依据公平原则，依法酌情调整为2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率计算。原告未举证证明起诉前已向被告要求返还，故本院以原告起诉之日为其主张权利之时，利息起算日为原告起诉之次日即2019年7月19日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告余惠和被告深圳市世纪佳仁物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告深圳市世纪佳仁物业管理有限公司应于本判决生效之日起五日内返还原告余惠保证金差额5,406.6元并支付逾期返还利息（以5,406.6元为本金，自2019年7月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率的计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率计算至款项实际清偿之日止）；三、驳回原告余惠的其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告余惠负担6元，由被告深圳市世纪佳仁物业管理有限公司负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张    莉二〇一九年十二月十四日书记员 沈嘉怡（兼）书记员 韦  凤  鸾附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。