江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0203民初2195号原告：景德镇恒信物业管理有限公司，住所地：江西省景德镇市昌江区瓷都大道西侧（原四三二一厂北侧）国信御城小区办公楼，统一社会信用代码：91360200058827692Y。法定代表人：胡景平，董事长。委托诉讼代理人：江晓辉，江西三人行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海霞，江西三人行律师事务所律师。被告：郑驰，男，1959年11月10日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：廖春霞，女，1958年4月8日出生，汉族，住江西省，系郑驰妻子。原告景德镇恒信物业管理有限公司与被告郑驰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告景德镇恒信物业管理有限公司委托诉讼代理人王海霞、被告郑驰委托诉讼代理人廖春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景德镇恒信物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付物业费3936元，并支付滞纳金1760.40元（暂计算至起诉之日止，之后按照合同约定计算至被告完全支付完毕时止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：江西博能房地产开发有限公司景德镇分公司与原告景德镇恒信物业管理有限公司签订《物业管理前期服务协议》，合同约定由原告向其开发的景德镇昌南印象小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会选定的物业管理企业签订《物业服务合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，收费标准为住宅0.9元/平方米/每月，缴费时间为每季度的首月10日前缴付物业费，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的万分之五缴纳滞纳金。被告郑驰系上述物业业主，物业面积为90.83平方米，按约定应按时向原告缴纳物业费，但被告拖欠物业费至今未支付，按约定应承担滞纳金。原告景德镇恒信物业管理有限公司出示了下列证据：1.原告营业执照、法定代表人身份证明，证明原告主体身份；2.资质证明，证明原告具有物业服务三级资质；3.前期物业合同，证明2013年3月31日原告与开发企业签订前期物业服务合同，合同约定服务期限、收费标准、物业服务内容、物业费授权方式、业主逾期缴纳物业费需缴纳滞纳金；4.水费、电费票据，证明原告支付小区内共用电费、水费情况；5.电梯修缮维护合同，证明2013年--2016年电梯修缮维护情况及费用；6.景德镇市特种设备监督检验费用票据，证明景德镇市昌南印象小区2013年--2015年电梯通过监督检验；7.民事判决书一份，证明原告起诉昌南印象小区其他业主，要求支付拖欠的物业费，获得法院判决支持。被告郑驰辩称，其未与原告签订物业服务合同，但确实要缴纳物业费，因其房屋未装修使用，原告未对其提供任何服务。原告对小区未提供优质的服务，管理混乱，车子乱停放，楼道门锁损坏没有修理，原告未通知其二次供水改造，其要求按50%缴纳物业费。滞纳金认为是行政管理问题，原告不能收取。被告郑驰提交了照片及视频光盘。经审理查明，被告郑驰系景德镇市中华南路255号昌南印象小区业主，房屋面积90.83平方米。2013年3月31日，江西博能房地产开发有限公司景德镇分公司与原告景德镇恒信物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对昌南印象小区提供前期物业管理服务，服务期限从江西博能房地产开发有限公司景德镇分公司与首期首批购房者签订的房地产买卖合同约定的交付日期起计算满五年。在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅0.9元/月/平方米；多层住宅0.6元/月/平方米；商业物业1.6元/月/平方米。物业服务费从甲方与首期购房者签订的房地产买卖合同约定的交房日期起计收，每季度交纳一次，每次交纳费用时间为每季度的首月10日前，逾期未交纳有关费用的，原告景德镇恒信物业管理有限公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金。合同签订后，原告景德镇恒信物业管理有限公司对该小区实施了前期物业管理服务。被告郑驰未缴纳2013年1月至2016年12月31日物业费。证明上述事实的证据有：1.原告营业执照、法定代表人身份证明；2.资质证明；3.前期物业合同；4.水费、电费票据；5.电梯修缮维护合同；6.景德镇市特种设备监督检验费用票据；7.当事人在庭审中的陈述与辩解。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中江西博能房地产开发有限公司景德镇分公司与原告景德镇恒信物业管理有限公司签订的前期物业服务合同，在业主委员会选聘新的物业管理企业之前对业主仍具有约束力，且原告实际已对昌南印象小区进行物业管理，与被告郑驰形成了物业服务合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告景德镇恒信物业管理有限公司作为前期物业服务企业主张其依约履行合同义务。被告郑驰应向原告支付物业费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告郑驰从2013年1月至2016年12月未交纳物业费，系违约行为，应承担违约责任。对于被告郑驰辩称的其房屋未装修使用，原告未提供任何服务的问题。本院认为，物业管理包括对小区物业公共部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和场所的清洁卫生，公共绿化的养护和管理，公共秩序维护、安全防范的协助管理，物业档案资料管理等，不是对小区某个部分的管理；另，业主长时间拖欠物业费也会影响其他交纳物业费业主的权益，也会导致小区物业服务质量的下降；被告郑驰系昌南印象小区业主，以其房屋未装修使用为由长时间不交物业管理费及要求少交物业管理费，无法律依据，本院不予支持。对于被告郑驰辩称原告物业服务存在瑕疵的问题，被告郑驰提交的答辩状中照片及视频中的楼道门锁损坏、垃圾不及时清理、车辆乱停放、其家门猫眼被人翘掉、物业将水、电断掉等问题，因照片及视频拍摄时间在2018年3月，而原告在2017年1月1日已退出景德镇昌南印象小区的管理，故被告郑驰提交的照片及视频与本案无关联性。此前，昌南印象小区物业服务纠纷案件审理中，本院曾到该小区物业现场核查，该小区存在绿化损坏、二楼阳台业主种菜等问题，上述问题有原告物业服务质量原因，同时也存在环境保护、小区规划、配套设施等问题，基于原告提供的物业管理存在瑕疵，故对于被告郑驰应缴纳的物业管理费酌定按80%计收。被告郑驰物业面积为90.83平方米，高层住宅0.9元/月/平方米，从2013年1月1日至2016年12月31日未交纳物业费，即48个月×0.9元/月/平方米×90.83平方米×80%=3139元。对于原告景德镇恒信物业管理有限公司诉请被告郑驰承担逾期付款滞纳金，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告郑驰于本判决生效后三日内向原告景德镇恒信物业管理有限公司支付物业费人民币3139元；二、驳回原告景德镇恒信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告郑驰负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员 万 军二〇一九年十二月三日书记员 阮黎羚