新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民初315号原告（案外人）：谭春秀，女，1973年1月13日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：钟景亦，新疆聚广律师事务所律师。被告（申请执行人）：乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）北京南路358号大成国际6楼。法定代表人：赵敦文，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗琪，女，该公司法务专员。委托诉讼代理人：甘江伟，男，该公司法务专员。被告（被执行人）：乌鲁木齐融亿房地产经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区体育馆路400号13栋902、904室。法定代表人：杜林海，该公司总经理。原告谭春秀与被告乌鲁木齐市合兴小额贷款股份有限公司（以下简称合兴小贷公司）、被告乌鲁木齐融亿房地产经纪有限公司（以下简称融亿房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告谭春秀及其委托诉讼代理人钟景亦，被告合兴小贷公司的委托诉讼代理人罗琪、甘江伟到庭参加了诉讼，被告融亿房产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭春秀向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行位于乌鲁木齐市天山区（以下简称涉案房产）；2.判决确认涉案房产归我所有。事实和理由：2014年12月12日，我与融亿房产公司签订《房产转让合同》，并按照合同约定向融亿房产公司支付购房款1000000元后即占有使用涉案房产至今，我与融亿房产公司约定办理涉案房产不动产权登记后支付剩余房款，我多次要求融亿房产公司办理房屋不动产权证，但融亿房产公司均推脱。后贵院作出（2018）新01执399号执行裁定，查封了融亿房产公司名下位于乌鲁木齐市天山区体育馆路29号附一号13栋负一层（权证号20××58）、负二层（权证号20××59）、负三层（权证号20××60）、负四层（权证号20××53）、负五层（权证号20××54）的房产及所对应的土地使用权。我对上述查封行为不服，向本贵院提出执行异议，贵院作出（2019）新01执异90号执行裁定，驳回了我的异议请求。故我依照法律规定向贵院提起诉讼，维护我的合法权益。合兴小贷公司辩称，涉案房产已抵押给我公司，抵押时间早于谭春秀与融亿房产公司签订《房产转让合同》的时间，我公司享有的担保物权效力优于谭春秀基于合同产生的一般债权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”，因此，我公司就涉案房产已与抵押人融亿房产公司签订了《抵押合同》，并于2014年1月7日在房产管理部门办理了抵押物登记手续。谭春秀在我公司抵押权设立并生效后才与融亿房产公司非法签订了涉案房产的转让合同，且并未取得房屋不动产权证书，也未办理房屋过户登记，不产生对抗第三人的物权效力。谭春秀对涉案房产所享有的合同债权不能对抗我公司具有物权效力的抵押权，其要求停止对涉案房产查封的诉讼请求于法无据。融亿房产公司明知涉案房产已抵押并办理了抵押登记手续，未经抵押权人同意擅自进行处分，该转让行为无效，我公司对涉案房产享有优先受偿权。综上，谭春秀的诉讼请求无事实及法律依据，请求予以驳回。融亿房产公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。合兴小贷公司提交了下列证据：第一组，《委托划款确认书》、《单位汇款委托书》、（2014）新证经字第3092号《具有强制执行效力的债权文书公证书》、（2014）新证经字第16695号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，（2018）新乌法诺证经字第7008号《执行公证书》各1份，用以证实其向新疆海盈房地产开发有限公司（以下简称海盈公司）出借款项1000万元，打入海盈公司指定的杜林生账户，融亿房产公司为该债务向其提供抵押担保的事实；第二组，乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心颁发的登记时间为2014年1月7日的乌房他证天山区字第××、2014300843、2014300844、2014300845、2014300846号房产抵押他项权证5份，用以证实涉案的位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区已于2014年1月7日办理了抵押登记；第三组，乌鲁木齐市不动产登记信息查询结果、房产证复印件10份，用以证明涉案的位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区的不动产登记信息情况。第四组，（2018）新01执399号执行裁定书1份，用以证实合兴小贷公司对涉案房产申请执行。谭春秀质证认为，《委托划款确认书》与我无关，无法核实其真实性，对其余证据的真实性、合法性及关联性予以确认。谭春秀提交了下列证据：第一组，2014年12月12日其与融亿房产公司签订的《乌鲁木齐市房产转让合同书》，用以证实其与融亿房产公司签订了合法有效的房屋买卖合同；第二组，融亿房产公司向谭春秀出具的收据4张，分别为：2014年9月27日20万元诚意金收据1张、2014年10月13日62万元房款收据1张、5万元房款收据1张、13万元房款收据1张；POS机回单7张，分别为2014年9月29日13万元和7万元各1张、2014年10月13日2万元、25万元、1万元、15万元、19万元各一张；第三组，2015年1月10日天然气进户费1.4万元收据1张、2017年度-2019年度采暖费发票3张、改下水人工工资收条1张、2014年12月20日谭春秀与案外人刘孙刚签订的《房屋租赁协议》1份、天山区体育馆路月亮湾宾馆营业执照，用以证实其已合法占有并将涉案房产出租给案外人，租赁期限为20年即2015年1月1日至2034年12月31日。合兴小贷公司对谭春秀提交证据的质证为，对第一组证据中的《乌鲁木齐市房产转让合同书》，因签订合同的时间是在抵押权设立之后，且“甲方签字”处融亿房产公司加盖的合同专用章没有编码，故对该合同的真实性、合法性及关联性不认可；对第二组证据的4份交房收据，因收据类目是城市公寓，不能确认城市公寓就是涉案房产，故真实性、合法性及关联性不予认可，POS机回单不认可；对第三组证据中的天然气入户费收据、采暖费发票和收条均不认可，无法证实系交纳涉案房产的相关费用和支出。《房产租赁协议》的真实性无法核实，不予认可。对营业执照的真实性、合法性认可，但无法证明该营业地址系涉案房产所在地，故对其关联性不认可。本院经审查认为，谭春秀对合兴小贷公司提交的除《委托划款确认书》之外的其他证据的真实性、合法性及关联性均予认可，本院予以确认。对《委托划款确认书》，本院认为，该证据系合兴小贷公司向杜林生转款的过程，与本案双方争议的涉案房屋的执行异议之诉并无关联性，本院对该证据不予采信。对谭春秀向法庭出示的第一组证据，可以证实其与融亿房产公司签订《乌鲁木齐市房产转让合同书》的事实，合兴小贷公司对该证据虽不认可，但未向法庭举证否定谭春秀与融亿房产公司签订合同的事实。第二组证据中的收据加盖有融亿房产公司的公章且与POS机回单可以相互印证，可以证实谭春秀的交款情况，对以上两组证据的真实性、合法性、关联性均予确认。第三组证据中的《收条》系案外人出具，法庭无法核实其真实性，故对该证据不予确认。对其他证据结合谭春秀与融亿房产公司签订的《乌鲁木齐市房产转让合同书》中约定的房产面积、位置等情况，可以证实谭春秀实际占有使用涉案房产的情况，对其真实性、合法性及关联性予以确认。融亿房产公司未提交证据。根据确认的上述有效证据，本院认定下列事实：一、2014年1月7日，合兴小贷公司与海盈公司签订《借款合同》，当日合兴小贷公司（抵押权人）与海盈公司（债务人）、融亿房产公司（抵押人）签订《抵押合同》，将融亿房产公司名下位于乌鲁木齐市天山区体育馆路29号附一号13栋负一层（权证号20××58）、负二层（权证号20××59）、负三层（权证号20××60）、负四层（权证号20××53）、负五层（权证号20××54）的房产及土地使用权进行了抵押担保，并办理了他项权登记。2014年7月18日，合兴小贷公司与海盈公司、融亿房产公司、杜林生、杜林海、马秀莲因借款在新疆维吾尔自治区公证处进行了公证，新疆维吾尔自治区公证处出具了（2014）新证经字第16695号具有强制执行效力的债权文书公证书。因海盈公司、融亿房产公司、杜林生、杜林海、马秀莲未能履行该生效法律文书所确定的义务，新疆维吾尔自治区公证处作出的（2018）新乌法诺证经字第7008号执行证书，合兴小贷公司向本院申请强制执行，本院作出（2018）新01执399号执行裁定书，查封了融亿房产公司名下上述房产及所对应的土地使用权。查封期限自2018年9月6日起至2021年9月5日止。谭春秀对上述查封行为不服，向本院提出执行异议，本院作出（2019）新01执异90号执行裁定，驳回了谭春秀的异议请求。二、2014年12月12日，融亿房产公司与谭春秀签订《乌鲁木齐市房产转让合同》约定，谭春秀购买融亿房产公司位于乌鲁木齐市天山区的房产，房屋面积1213.45平方米，房款总金额3033625元。融亿房产公司分别向谭春秀出具了4张收据，自其载明的内容来看，融亿房产公司收取谭春秀预交房款100万元。谭春秀现将涉案房产出租给案外人经营天山区体育馆路月亮湾宾馆，该宾馆于2016年3月1日取得营业执照。上述房产至今登记在融亿房产公司名下，未办理分证登记。三、乌鲁木齐市天山区和平路街道办事处2014年5月20日出具证明一份，证实乌鲁木齐市融亿房产经纪有限公司，原门牌号码为乌鲁木齐市天山区体育馆路29号附1号，变更为乌鲁木齐市天山区体育馆路400号。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，判断案外人提出的执行异议能否成立的标准，是案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。本案的争议焦点是：谭春秀对讼争房屋是否依法享有受法律保护的实体权利或其他足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。根据谭春秀提交的证据并结合本案已查明的事实，本院对双方诉争的问题分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，2014年1月7日，合兴小贷公司与海盈公司签订《借款合同》，当日合兴小贷公司（抵押权人）与海盈公司（债务人）、融亿房产公司（抵押人）签订《抵押合同》，将位于乌鲁木齐市天山区体育馆路29号附一号13栋负一层（权证号20××58）、负二层（权证号20××59）、负三层（权证号20××60）、负四层（权证号20××53）、负五层（权证号20××54）的房产及土地使用权进行了抵押担保，并办理了他项权登记，且经《具有强制执行效力的债权文书公证书》及《执行公证书》确定，合兴小贷公司对融亿房产公司名下为上述抵押物享有担保物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，合兴小贷公司对涉案楼栋享有担保物权，谭春秀主张对被采取强制措施的涉案房屋享有所有权，从而排除对涉案房屋的强制执行，可参照上述司法解释的相关规定及原则予以认定。首先，谭春秀与融亿房产公司于2014年12月12日签订了《乌鲁木齐市房产转让合同书》，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该涉案商铺于2018年9月6日被依法查封，本院认定谭春秀与融亿房产公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，根据谭春秀向法庭提交的其交纳采暖费及签订租赁合同的情况，本院认定谭春秀于法院查封前已实际占有涉案商铺；第三，谭春秀向法庭出示了其向融亿房产公司交纳购买涉案房产款项的收据及银行凭证，但仅能证实其在合同约定的时间交纳了少部分房款，其余房款未在合同约定的时间内予以交纳；第四，涉案房产于2014年1月6日已经办理了他项权登记，该时间早于谭春秀与融亿房产公司签订《乌鲁木齐市房产转让合同书》的时间。谭春秀作为涉案房产的买受人，在购买房屋时未对房屋无法办理过户的状况进行充分了解，其本身存在过错，因此，不符合上述司法解释的规定。谭春秀在庭审中出示的收据仅能证实其支付了100万元涉案房产的价款，结合其提交的证据虽可以证实其实际占有使用了涉案房产，但也仅能反映其与融亿房产公司之间存在一般债权关系，其主张对涉案房产享有所有权的理由不能成立。谭春秀提交的证据不能证明其对涉案房产享有优先于合兴小贷公司、足以排除强制执行的民事权益，故谭春秀请求停止对涉案房屋的强制执行及要求确认对涉案房屋享有所有权的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，谭春秀的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告谭春秀的全部诉讼请求。案件受理费31,069元（谭春秀已交），由谭春秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审 判 长  陈琛审 判 员  庞艳人民陪审员  曹玲二〇一九年十二月二十七日书 记 员  刘杨