北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终13838号上诉人（原审被告）：董志岗，男，1962年12月2日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：田丽（董志岗之妻），1966年12月7日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：董志辉，男，1952年1月5日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：岳长凌，北京鸣静律师事务所律师。上诉人董志岗因与被上诉人董志辉共有纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初103317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董志岗上诉请求：1.撤销一审判决第二项,发回重审或依法改判。2.本案一、二审诉讼费用由董志辉承担。事实和理由:一、一审法院工作失误,认定事实错误,一审判决应予撤销;二、一审判决适用法律错误。双方对涉诉房屋按份共有,董志岗同意给董志辉10%的份额，但不同意按照市场价支付款项，请求按照140万元房价支付给董志辉14万元房屋折价款。董志辉辩称，同意一审法院判决。房屋价格370万元是一审中双方明确认可的，10%的份额比例也是双方明确认可的。董志辉向一审法院起诉请求：依法分割位于北京市×号楼×层×房屋（以下简称涉诉房屋）。一审法院认定事实：董志辉、董志岗系董斌与杨桂英之子。2005年1月18日，杨桂英、董志辉、董志岗向北京市朝阳区公证处申请办理析产协议书公证，该公证处于2005年1月25日作出（2005）朝证字第0306号公证书，经公证：根据（2005）朝证字第0305号继承公证书，董志岗、董志辉继承父亲董斌的房产份额，杨桂英、董志辉、董志岗就涉诉房屋达成《析产协议书》，杨桂英分得十分之五，董志岗分得十分之四，董志辉分得十分之一。2005年1月31日，杨桂英在北京朝阳区公证处作出公证遗嘱，将涉诉房屋中属于其本人的份额由董志岗继承。后杨桂英将其所有的房屋份额赠与董志岗，并于2015年10月13日办理了房屋权属转移登记手续。涉诉房屋现登记在董志辉、董志岗二人名下，二人按份共有，其中董志岗占90%的份额，董志辉占10%的份额，该房屋性质为商品房，建筑面积64.4平方米。涉诉房屋现由董志岗占有使用。庭审中，董志岗主张与董志辉就涉诉房屋的分割达成过协议，约定涉诉房屋由董志岗使用，待房屋拆迁或出卖后，董志岗支付董志辉10%的房屋对价款，并提交如下证据予以证明：1.杨桂英于2011年12月30日的自述录音，内容包括“（房子）给岗（董志岗）了就是岗永远居住”“如果说这个房子拆迁了，或者是岗要卖这个房子，就是给志辉十分之一，当时我问志辉你同不同意，这个志辉是同意的，后来我又说了，我说如果是这个房子，他那个他也不卖，他也没有能力买新房子，就是让他永远居住，志辉不能为难他，不能说，你的，我要十分之一，你得给我，你得给我弄出一间来，或者弄出点来，我说这不行，志辉也答应了”“志辉既然都表态了，所以的话呢，我也就同意去公证去”。董志辉认可录音中是杨桂英说话，但系单方录制，且并不在场，且其已取得了涉诉房屋10%的份额，他人无权干预其处置。2.董志山的证人证言。董志山系董志辉、董志岗之兄弟。董志山作证称其听见杨桂英对董志辉说过，如涉诉房屋不拆迁或不出卖的话，不能让董志岗走，等涉诉房屋拆迁或出卖后，再把10%的房款对价给董志辉，董志辉点点头。董志辉不认可董志山证言的真实性和证明目的。3.董志华书写的《证明》。董志华系董志辉、董志岗之姊妹，《证明》内容与董志山的证人证言基本一致。董志辉称证人应出庭作证，且董志辉从未作出同意待房屋拆迁或出卖后再行分割的承诺。4.董志华、董志山、董鹏（董志山之子）、董恒（董志岗之女）自述的录像材料，董志华自述内容包括“我母亲（杨桂英）当着全家人的面对董志辉提出条件，房屋不拆不卖由董志岗永久居住，如房子拆或者卖按成交价格董志岗给董志辉10%的房款，董志辉当场同意并无反对”；董志山自述内容与董志华的自述内容基本一致；董鹏自述内容包括“2016年10月我奶奶临终在松堂关怀医院特意嘱咐我很多次，在我奶奶逝世后这个房子分割问题，是我大爹（董志辉）有10%的份额，当时我大爹答应全家人这个房子不卖不拆迁不管我老叔（董志岗）要钱……让我叔如果这房子卖了或者拆了另有10%的份额一定要给我大爷”；董恒自述内容是关于杨桂英在2011年12月30日要求董恒协助其录制前述证据1录音的经过。董志辉不认可录像的真实性和证明目的。就具体分割方式，董志辉同意涉诉房屋归双方任意一方所有，由另一方支付相应份额的折价款。董志岗要求涉诉房屋归其所有，其向董志辉支付10%份额的折价款。本案审理中，董志辉与董志岗协商一致，确认涉诉房屋现价值为370万元，并同意以此价格计算折价款。另，董志岗主张其为办理涉诉房屋“危改回迁房、安居房和集资建房屋按照经济适用住房产权管理的房屋上市”补缴了土地出让金42154元，并要求董志辉承担相应份额。董志辉同意在分割涉诉房屋时一并承担。一审法院认为：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，涉诉房屋系由董志辉、董志岗按份共有，董志辉要求分割涉案房屋，董志岗以双方就分割涉诉房屋的条件达成一致，现分割条件尚未成就为由不同意分割。董志辉不认可董志刚所述约定，董志岗应就其主张存在分割条件的约定承担证明责任。董志岗虽提交了录音、证人证言、录像等证据，但上述证据中仅能反映其母杨桂英为家庭成员和睦相处，与董志辉就涉诉房屋的使用及分割事宜进行过沟通，要求董志辉不得妨碍董志岗使用涉诉房屋，不得因其对房屋享有10%的份额而向董志岗主张对涉诉房屋的使用或相关费用，但不足以证明董志辉与董志岗之间就分割涉诉房屋的条件达成过明确约定。另外，董志岗占涉诉房屋90%的份额且实际控制涉案房屋，如双方之间存在以拆迁或出售房屋为涉诉房屋分割条件的约定，属于对董志辉作为按份共有人行使物权的限制，该限制应以董志辉明确的意思表示为成立条件，但现有证据不足以证明董志辉作出了相应的意思表示。综上，法院对董志岗的抗辩意见不予采纳，董志辉要求分割涉诉房屋有法律依据。就分割方式，董志岗要求涉诉房屋归其所有，其向董志辉支付对价，董志辉亦不持异议，且双方均同意按照协商确定的房屋现价值370万元进行分割，故法院判决涉诉房屋归董志岗所有，董志岗支付董志辉10%份额的房屋折价款37万元。另，考虑到董志岗为办理房屋上市手续支付了全部土地出让金，属于为取得房屋产权所支出的必要成本，应由全体共有权人分担，现董志辉亦同意负担其所占份额对应的部分，故法院一并从董志岗应支付董志辉的房屋折价款中予以扣减。综上所述，一审法院判决：一、登记在董志辉、董志岗名下的位于北京市朝阳区×号楼×层×房屋归董志岗所有；二、董志岗于本判决生效后十五日内支付董志辉房屋折价款365784.6元（已扣除10%的土地出让金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提供新证据。本院查明：2019年3月26日一审庭前会议笔录第3页记载;董志岗同意按照国家指导价总价140万元进行10%的折价，第4页记载，双方均不申请对房屋现价值进行评估；2019年4月16日开庭笔录第7页记载：“审：经法庭做工作，双方均认可房屋价值为370万元，是否属实？均：属实;审：若法庭认为房屋应当分割，法庭将按照房屋价值为370万进行分割，有无异议？均：听清了，无异议”。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明一致。本院认为：共有人可以请求分割共有物。依据房屋产权登记，涉案房屋为按份共有，董志辉占有10%份额，董志岗占有90%份额，双方对此亦均予以认可，本院不持异议。本案二审争议焦点为，董志岗应支付董志辉的房屋折价款金额，因双方对于涉诉房屋各自占有的份额不持异议，争议焦点实为据以确定房屋折价金额的涉诉房屋总价应如何确定。因双方在一审庭审中明确表示不申请评估，且在2019年4月16日的最后一次庭审中，双方当庭确认同意按照房屋价值370万进行分割，一审法院据此判令涉诉房屋归董志岗所有，并由董志岗支付董志辉扣除相应土地出让金后的房屋折价款365784.6元，具有事实及法律依据。董志岗主张一审法院工作失误,且适用法律错误，证据不足，本院无法采信。综上所述，董志岗的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6850元，由董志岗负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 尚晓茜审 判 员 胡新华审 判 员 郑吉喆二〇一九年十二月十六日法官助理 矫冰玉书 记 员 陈 萌