北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京02民终14552号上诉人（原审原告）：北京博雅晟源科技开发有限公司，住所地北京市丰台区巴庄子139号51栋1008室。法定代表人：郑文雅，执行董事。委托诉讼代理人：杨士搏，北京卓航律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京九州智业科技孵化器有限公司，住所地北京市丰台区巴庄子139号23幢C200室。法定代表人：谢建华，执行董事。委托诉讼代理人：谢秀全，男，北京九州智业科技孵化器有限公司总经理。上诉人北京博雅晟源科技开发有限公司与上诉人北京九州智业科技孵化器有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院(2019)京0106民初2796号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人北京博雅晟源科技开发有限公司之委托诉讼代理人杨士搏、上诉人北京九州智业科技孵化器有限公司之委托诉讼代理人谢秀全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京博雅晟源科技开发有限公司（下称博雅晟源公司）上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持我公司的诉讼请求：确认双方之间签订的《房屋租赁合同》于2019年1月1日解除；北京九州智业科技孵化器有限公司（下称九州智业公司）将租赁房屋即北京市丰台区巴庄子139号租赁房屋腾空并交付我公司;九州智业公司自2019年1月1日起至实际腾退房屋之日止每日按20000元的标准向我公司支付房屋占有使用费；2.本案一、二审诉讼费用九州智业公司承担。事实和理由：本案争议焦点系我公司是否具有《房屋租赁合同》的单方解除权。一审法院未支持我公司诉求的理由归纳为：1.我公司应依照合同之约定行使解除权；2.九州智业公司支付租金为持续合同义务，并且九州智业公司以面积误差为由要求抵扣租金，并未明确表示不再支付后续租金，且九州智业公司已于2019年1月16日支付了当期租金，故不认定我公司主张的九州智业公司违约的事实。以上认定我公司不能接受，理由如下：首先，关于我公司依据合同约定或法律规定行使合同解除权的问题。在九州智业公司始终依照2013年6月26日双方共同签字确认的《工程接管验收报告》中的面积为依据计算租金的情况下，2018年九州智业公司突然提出租赁面积未经过实际测量，且单方认为租赁面积缩小并要求按照其认定的面积支付租金，我公司已及时回应：在双方协商未果或未通过法律途径确认之前，九州智业公司应及时足额支付租金。在此情况下，九州智业公司于2018年12月18日仍向我公司书面明确表示：为了“折抵”所谓的面积误差款将不再支付房屋租金。在双方未协商一致且未通过人民法院认定有无面积误差及合同履行是否需要折抵租金的情况下，九州智业公司以其单方认定的理由拒付租金应属违约。我公司在接到九州智业公司已明确表示将不再支付当期租金的情况下，依据《合同法》第二百二十七条、第九十四条的规定向其发送要求支付租金的催告函。即便九州智业公司未向我公司明确表示不再支付租金，依照双方签订的《房屋租赁合同》之约定确有迟延支付租金一个月后方可解除的表述，但在九州智业公司已明确表示不再支付租金时，九州智业公司已构成预期违约，应适用关于催告的法律规定，而不应机械的以事实违约及合同约定为依据；一审法院在认定解除合同的依据时，未能充分考虑九州智业公司无正当理由拒付租金的意思表示已构成违约，而单纯的以合同约定作为解除依据有失公允。其次，关于九州智业公司以折抵租金为由表示不支付当期租金的行为是否属于不履行合同主要义务的问题。九州智业公司没有任何合同及法律依据拒付租金或以任何理由折抵租金，其在正常使用租赁房屋的基础上亦无正当理由拒付租金。《房屋租赁合同》第九条第三款明确约定：逾期一个月未交纳当期应付的房屋租金时，我公司有权单方解除合同。故每期按时足额支付租金为九州智业公司的主要合同义务，不存在支付租金的长期性问题，亦不存在九州智业公司拒付租金的理由正当问题。在九州智业公司明确表明其欲进行所谓的“折抵”时，我公司亦给予九州智业公司支付租金的合理期间，九州智业公司在此期间内仍未履行，我公司解除合同亦在情理之中。九州智业公司已违约在先：其主张的“折抵”等一系列行为均属于单方认定，最后居然自作主张欲进行租金“折抵”，此行为已严重背离诚实信用原则，且属于严重的单方违约行为，九州智业公司的违约行为未受到惩治，而我公司依法进行的维权反而不受到法律的保护，我公司实难接受。综上，请求二审法院查明事实后依法改判，维护我公司合法权益。九州智业公司针对博雅晟源公司的上诉请求辩称，博雅晟源公司的解除理由不符合合同约定。一、关于单方解除权的约定，合同第九条第三款第二项有明确约定，博雅晟源公司在2019年1月1日要求单方解除合同不符合合同约定，一审法院的认定非常清楚。二、博雅晟源公司陈述的事实情况与履约过程中的实际情况严重不符。自合同签订以来，我公司很好地履行了缴纳租金的义务。2018年1月起，博雅晟源公司出现多起严重违约事情，导致我公司无法正常使用租赁房屋，还造成了重大经济损失，其违约行为未得到纠正，我公司合法权益受到非法侵害。三、合同未解除的情况下，博雅晟源公司霸占租赁房屋中的88间公寓房对外出租经营。2017年11月底北京市大兴区西红门镇发生火灾，案涉88间公寓房的彩钢屋顶被认定有重大消防隐患，消防部门要求改造，为了配合改造行动，我公司自掏腰包退赔了租户，把88间公寓房交给博雅晟源公司进行改造，当时双方口头约定改造之后交给我公司继续经营使用，但改造之后其强占房屋自己对外经营。我公司多次要求博雅晟源公司把88间公寓房交还给我公司继续使用，均遭到拒绝。依据合同约定，88间公寓房属于合同的组成部分，该房屋经营使用权属于我公司，博雅晟源公司的行为构成严重违约，另博雅晟源公司未按照合同约定向我公司提供30个免费停车位，非法侵占我公司购电款36585.6元，擅自向我公司停止供电，以上违约行为给我公司造成重大经济损失。2019年1月16日，为了保证园区不再受到博雅晟源公司的非法干扰，我公司支付了2019年1月1日至3月30日的房租，同时我公司就博雅晟源公司的违约行为以及造成的重大经济损失赔偿向法院提起诉讼，但因为博雅晟源公司的诉状在先，故我公司提起的诉讼处于中止待审状态，我公司希望并案审理，但法庭未予准许。综上，请求二审法院驳回博雅晟源公司的上诉请求。九州智业公司上诉请求：1.维持一审判决结果，撤销一审判决书中第16页第二段“需要指出的是，……博雅晟源公司、九州智业公司双方应珍视多年的合作关系，本着诚信履约的态度，合理解决双方的争议”的事实认定。2.本案上诉费由博雅晟源公司承担。事实和理由：本案争议的焦点为博雅晟源公司是否具有合法的单方解除权，我公司对一审法院就该部分的事实认定及判决结果表示赞同，请求二审法院予以维持。但对一审判决书在第16页第二段“需要指出的是，……博雅晟源公司、我公司双方应珍视多年的合作关系，本着诚信履约的态度，合理解决双方的争议”对于本案所涉焦点不存在关联的部分情形进行事实认定，我公司认为不妥。其一，该部分认定与客观事实不符。双方签订合同时，博雅晟源公司正在改扩建房屋，不能交付房屋，我公司无法核实租赁房屋面积，双方只是依据其口述的11000平米，但载明以实测为准。对方提供的《工程接管验收报告》中的10926.7平米的面积是未经实测的面积，是博雅晟源公司自行填写的，且没有经过双方盖章确认，博雅晟源公司没有证据证明该10926.7平米是实测面积。另，《工程接管验收报告》总体意见中并未有房屋面积，2013年至2018年双方按照11000平米计算房租，不是以10926.7平米计算房租。房屋面积作为租赁合同中租金计算支付的重要组成部分，即使双方对房屋面积进行过实测，如果合同与实际面积不符，双方应该签订书面补充协议，但双方没有签订任何补充协议，我公司后来要求实测被拒绝后才单方委托测绘机构进行测绘，合情合理，测绘报告结果亦是真实有效可靠的。其二，我公司就该部分认定的事实情况已经另行起诉立案，且与本案的处理结果无因果关系。综上，我公司依法提起上诉，请求二审法院判如所请。博雅晟源公司辩称，九州智业公司的上诉请求是撤销一审判决中的事实认定，不符合法律规定。另外，《工程接管验收报告》上有九州智业公司的法定代表人的签字，是双方工作人员一起测量的面积，确实不到11000平米，但为了计算方便就四舍五入了。双方按11000平米的面积履行了多年之后，现九州智业公司主张面积不对，并要求扣抵租金，我公司不能接受。博雅晟源公司向一审法院起诉请求判令：1、确认博雅晟源公司、九州智业公司之间签订的《房屋租赁合同》于2019年1月1日起解除；2、九州智业公司将位于北京市丰台区巴庄子139号租赁房屋腾空并交还博雅晟源公司；3、九州智业公司自2019年1月1日起至实际腾退房屋之日止每日按照20000元的标准向博雅晟源公司支付房屋使用费；4、诉讼费由九州智业公司承担。一审法院认定事实如下：丰台区巴庄子139号房屋产权人系北京市华丰养鸡厂（下称华丰养鸡厂）。2009年5月4日，华丰养鸡厂（出租方、甲方）与北京广泰汇丰汽车销售服务有限责任公司（承租方、乙方，下称：广泰汇丰公司）签订《租赁协议》，约定将坐落于北京市丰台区巴庄子139号院内的部分土地19978平方米租给乙方使用，租赁期20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日止。2013年4月24日，广泰汇丰公司（出租方、甲方）与神州智业公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“第二条甲方出租给乙方经营管理使用的房屋的位置、名称、面积、装修、设施情况1、房屋名称、位置：位于北京市丰台区巴庄子139号……2、本合同租赁房屋的总建筑面积约为11000平米（以实际测量面积为准）；3、甲乙双方经协商约定，本合同范围内的租赁房屋除西侧配套88套房屋现状交付外甲方同意并预计2013年7月1日前（以实际交付时间为准）按以下条件交付乙方使用：……第三条租赁期限1、本合同房屋租赁期限为19年，即2013年7月1日至2032年10月14日止；2、甲方给予乙方免租期6个月时间（甲方按本协议第二条第3款约定的交房条件将租赁房屋交付乙方并经验收合格后开始计算，如甲方推迟交付日期，则免租期起始日顺延）；……第四条租金及租金支付方式、押金、其他费用：1、房屋租金前五年按1.1元/平米/天计算，从本合同约定的免租期结束后次日开始的前五年房屋租金每年租金为4416500元；从第六年起，每隔三年房屋租金递增一次，每次递增5%；2、在本合同租赁期限内，每年的房屋租金乙方按季度向甲方支付，乙方在签订本合同的3日内先期给付房屋租金1000000元，首笔房屋租金的剩余部分1104125元乙方在甲方按本协议约定的房屋及设施的交付条件要求交付乙方后3日内付清，每下一笔房屋租金乙方提前10天向甲方支付。……5、甲方保证乙方免费停车位30个。第五条其他约定1、如乙方招商进驻的企业需要办理工商、税务经营地址注册、变更业务，甲方应在5日内向乙方提供办理上述工商、税务业务所需和租赁房屋有关的证明材料及文件。……3、甲方承诺院内租赁房屋西侧的其他房屋不得用于出租、经营写字间（酒店宾馆、公寓除外），如若经营写字间，乙方有优先承租权。……第九条合同的变更、解除和终止3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，乙方并承担违约责任：（2）逾期1个月未交纳当期应付的房屋租金。”2013年6月26日，广泰汇丰公司与神州智业公司签订了《工程接管验收报告》，其中载明：工程基本情况，办公楼建筑面积8679.2㎡，公寓建筑面积2217.5㎡，附属设施（消防水泵房）建筑面积30㎡，总建筑面积10926.7㎡。接管验收情况，验收内容为技术资料移交验收、主体结构验收、地基与基础工程验收、装饰装修工程验收、屋面工程验收、给水、排水及采暖工程验收、电气工程验收、消防工程验收、室外道路验收、房屋钥匙移交验收。项目验收总体意见为未完善事项甲方同意按要求解决，乙方同意进场装修施工。2017年，广泰汇丰公司（甲方）、神州智业公司（乙方）与九州智业公司（丙方）签订《合同主体变更三方协议》，约定：“甲方与乙方于2013年4月24日签订的位于丰台区巴庄子139号的房屋租赁合同（简称既有合同）正在履行中，现甲、乙、丙三方经协商一致，就合同主体变更及保证条款相关事宜达成以下协议：一、合同主体变更条款1、本协议各方同意丙方取代乙方成为既有合同的一方。2、乙丙双方保证丙方具有履行本协议所需相关资质和条件，如因其不具备相关资质和条件给甲方造成损失的，由乙丙双方承担连带赔偿责任。3、乙方在本协议生效后基于履行既有合同对甲方所享有的权利和承担的义务由丙方享有和承担。4、本协议生效后，丙方按照既有合同的约定享受权利和承担义务。……三、除本协议约定的情形外，既有合同其他内容不变。”2017年10月1日，华丰养鸡厂（甲方）、广泰汇丰公司（乙方）、博雅晟源公司（丙方）签订《补充协议》，约定：“鉴于：甲、乙双方为北京市丰台区巴庄子139号部分土地19978平方米，其中建筑面积14720平方米，依据《中华人民共和国合同法》及2009年5月4日甲乙双方所签订的《租赁协议》协议的双方。甲、乙、丙三方在平等自愿的基础上就丙方取代乙方成为既有协议一方的相关事宜达成以下协议：1、甲方同意丙方取代乙方成为既有协议一方，并继续履行2009年5月4日甲乙双方所签订的《租赁协议》。2、丙方同意取代乙方成为既有协议一方，并继续履行2009年5月4日甲乙双方所签订的《租赁协议》。3、乙方同意丙方取代乙方成为既有协议一方，并不再履行2009年5月4日甲乙双方所签订的《租赁协议》。4、本补充协议于2017年10月1日起生效。”同日，九州智业公司（甲方）、广泰汇丰公司（乙方）与博雅晟源公司（丙方）签订《补充协议》，约定：“鉴于甲乙双方于2013年4月24日签订了《房屋租赁合同》依据《中华人民共和国合同法》及2013年4月24日甲乙双方所签订的《房屋租赁合同》协议的双方。甲、乙、丙三方在平等自愿的基础上就丙方取代乙方成为既有协议一方的相关事宜达成以下协议：1、甲方同意丙方取代乙方成为既有协议一方，并继续履行2013年4月24日甲乙双方所签订的《房屋租赁合同》。2、丙方同意取代乙方成为既有协议的一方，并继续履行2013年4月24日甲乙双方所签订的《房屋租赁合同》。3、乙方同意丙方取代乙方成为既有协议一方，并不再履行2013年4月24日甲乙双方所签订的《房屋租赁合同》。4、本补充协议于2017年10月1日起生效。”九州智业公司称，2017年12月底，因需对房屋进行消防改造，其将其中88套公寓（共2217.5平方米）交回博雅晟源公司，但是博雅晟源公司收回改造完毕后没有把公寓交还九州智业公司，故九州智业公司从2017年12月28日起未交纳该88套公寓的租金，交纳的是剩余8782.5平方米的租金。博雅晟源公司认可收回该88套公寓后是按照8782.5平方米给九州智业公司计算租金的事实，并称88套公寓因发生恶性事件被产权方收回，九州智业公司交纳公寓的房租至2017年12月27日，并据此认为双方以实际行动表明关于88间公寓的房屋租赁关系已经终止。庭审中，博雅晟源公司认可该88套公寓目前由其公司自己出租的事实，九州智业公司认可除该88套公寓外其他房屋仍由其公司租赁使用的事实。2018年10月25日，九州智业公司向博雅晟源公司发送《关于供暖费计费面积的异议函》，载明“第一，贵我双方2013年4月24日签订《房屋租赁合同》时，双方没有对租赁面积进行实际测量。第二，《房屋租赁合同》第二条第2、3款约定，租赁房屋是由办公楼和88套公寓房屋两部分组成，但目前贵我双方对88套公寓房还存在着重大分歧，贵司在对88套公寓房进行改造后，至今仍未交回我司管理，双方也未达成任何解决方案。目前，88公寓房被贵司占用并实际对外经营。我司实际租赁的的房屋建筑面积发生了重大变化，要进行核减。我司郑重向贵司提出两点建议：一是贵我双方在2018年11月1日之前共同组织人员对租赁房屋建筑面积进行全面的实地测量；二是根据办公楼和88公寓房的实际测量结果，确定贵我双方《房屋租赁合同》的最终租赁面积，签订补充协议或者重新签订《房屋租赁合同》。”博雅晟源公司称未收到该函件。2018年11月1日，九州智业公司向博雅晟源公司发送《关于房屋租赁合同计费面积的异议函》，载明，“我司于2018年10月29日特委托第三方专业测绘机构（北京泰达克房地产测绘咨询有限公司）对租赁房屋全部进行实地测绘……依据该测绘报告书，我司租赁办公楼（19、21、23、25幢）建筑面积为8234.84平米、原88套公寓(27幢)建筑面积为2195.65平米、办公楼附属的消防泵房建筑面积为35.8平米，共计建筑面积为10466.29平米。鉴于以上情况事实，我司向贵司郑重函告如下：第一，我司将按照房地产专业测绘机构实际测绘的房屋面积支付相关费用。第二，贵司需全额退回我司自2013年4月24日至2018年10月30日期间向贵司多支付的房屋租金及其他费用。”博雅晟源公司认可收到上述函件。2018年11月27日，博雅晟源公司向九州智业公司发送《通知》，载明“你公司单方指定测绘机构进行测绘的结果我公司不认可，如果你公司对当初双方签字确认的面积有异议可以通过法律途径由相关法律部门指定的第三方测绘机构进行测绘。如果在相关法律部门指定的第三方测绘机构测绘未有结果前你公司应按照合同约定按时足额缴纳租金及相关费用，否则按照违约单方退租处理后果自负！我公司将通过法律途径维护我公司的正当利益不受损害！为了减少损失我公司将采取相应措施维护合法权益不受侵害！”九州智业公司认可收到该通知，且认为其已经足额支付租金，不存在不支付租金的情况。2018年12月3日，九州智业公司向博雅晟源公司发送《关于购电及租赁计费面积的复函》，载明“我司在2018年11月26日向贵司提出申请购电10000度，并通过网银向贵司转账支付了购电款￥12000元，但贵司只向我司的电卡充值5000度电，剩余的5000度购电款被贵司以不当理由强行扣除。我司郑重函告如下：第一，我司强烈谴责贵司的野蛮行为，并要求贵司在2018年12月5日前将剩余的5000度电充值到我司的电卡里；第二，依据贵我双方签订的《房屋租赁合同》条款约定，贵司有义务去配合我司的正当购电要求；第三，我司于2018年11月1日向贵司下发了一份《关于房屋租赁合同计费面积的异议函》、并附发了第三方房地产专业测绘机构的测绘报告书，如贵司对我司委托的房地产专业测绘机构的测绘结果有异议，贵司可以另行委托房地产测绘机构重新进行测量或者向法院提出异议，贵司在2018年12月10日前如未重新测量或者向法院提出异议，我司将继续依据上述《测绘报告书》向贵司支付租赁费用并保留要求贵司赔偿前期租赁费用的权利。”博雅晟源公司认可收到上述函件。2018年12月18日，九州智业公司向博雅晟源公司出具《关于退赔我司房屋租金及其他费用的函》，该函载明：“博雅晟源公司：我司于2018年10月29日委托第三方专业测绘机构（北京泰达克房地产测绘咨询有限公司）对我司租赁房屋的面积全部进行了实地测绘，并出具了测绘结果报告书，我司也已于2018年11月1日把租赁面积测绘结果及退赔要求向贵司进行了函告，但贵司对我司的合理要求一直置之不理……现再次要求贵司退赔我司以下费用：1、自2013年7月1日至2018年12月31日止5年期间我司多支付的房屋租金共计1062273.17元；2、自2013年11月15日至2018年3月25日采暖期间我司多支付的供暖费共计104834.18元；3、自2018年9月1日起至2018年12月31日期间（共4个月）的30个停车位费用，按停车场现每月400元/停车位的收费标准，共计48000元；4、贵司2018年11月26日扣留我司的购电款6000元。以上需退赔我司的款项费用共计1221107.35元。我司现要求贵司在2018年12月20日前把以上款项费用一次性退赔至我司的银行账户里……如贵司逾期不退赔我司以上的费用，我司将从2018年12月20日应支付的当期房租款项里（￥730165.49元）直接抵扣，剩余部分应退赔我司的款项金额（￥490941.86元）将继续从下一期房租款里直接减扣、直至全部应退赔的款项费用减扣完毕为止。”2018年12月20日，博雅晟源公司向九州智业公司发送律师函，载明：“本律师事务所受北京博雅晟源科技开发有限公司的特别委托，现就我委托方向贵方要求支付2019年1月至2019年3月的房屋租金781543元之事项专项致函，请务必重视下列内容，并及时做出反应。目前，已有事实显示：我委托方与贵方于2013年4月24日签订了《房屋租赁合同》，我委托方依据合同于2013年6月26日向贵方交付租赁房屋，并双方签字确认了《工程接管验收报告》，此后双方均依照共同确认的房屋面积支付房租。2015年4月7日，双方签订了《补充协议书》：在原有租金的基础上，我委托方减免租金150万元整，并且列出150万的减免明细，后双方亦按照此约定履行。依照双方约定的租金支付方式及标准，贵方应当于2018年12月20日前向我委托方支付下一季度的租金。在双方未达成一致意见的基础上，贵方无任何理由拒绝支付租金；依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款之规定：如贵方拒不支付租金，我方有权单方解除合同并有权要求贵方返还租赁房屋。我方代表北京博雅晟源科技开发有限公司向贵方告知：请贵方于2019年1月1日前向我委托方支付应支付租金781543元；否则，我委托方将行使合同的解除权并对租赁房屋实施断水断电封门等强制措施收回租赁物。望见函后，与我委托方联系相关事宜。”该律师函寄至：谢秀华收。九州智业公司称未收到该律师函。2019年1月1日，博雅晟源公司向九州智业公司邮寄《律师函》，载明：“依照双方约定的租金支付方式及标准，贵方应当于2018年12月20前向我委托方支付下一季度的租金。在双方未达成一致意见的基础上，贵方无任何理由拒绝支付租金，因贵方以书面形式向我委托方明确表示拒不支付本期租金；有鉴于此，我方已向贵方发出催告：要求贵方于2019年1月1日前支付本期租金，否则我委托方将行使合同的解除权。遗憾的是，贵方在催告期内仍未支付租金。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款之规定：因贵方未履行《房屋租赁合同》的主要义务，现我委托方行使合同的解除权：自贵方收到此函件起，双方签订的（《房屋租赁合同》及补充协议解除，并我委托方保留追究贵方违约责任的权利。望贵方于2019年1月7日前将租赁房屋腾空并交付我委托方，否则，我委托方将会在2019年1月8日对租赁房屋实施断电限水等强制措施，届时，由此所产生的损失由贵方自行负责。”九州智业公司称未收到该律师函。后博雅晟源公司于案涉房屋门上张贴《告知书》，告知书载明：“因贵司未支付并明确表示将不支付2019年1月至3月的房屋租金，且在我司催告期内仍未支付租金的行为已构成根本违约，故我司行使合同的单方解除权并告知，贵司与我司签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议解除；贵司应于2019年1月7日前将租赁房屋腾空并交付我司，否则，我司将在2019年1月8日对租赁房屋断电限水，届时，由此所造成的损失由贵司承担。（除本告知外，我方已委托律师向贵司发出书面解约通知）。日期为2019年1月1日。”九州智业公司认可看到了门上张贴的告知书。博雅晟源公司提交《授权委托书》一份，载明“委托人：北京九州智业科技孵化器有限公司受委托人：谢秀华联系电话：133XXXXXXXX，职务：总经理。我单位北京九州智业科技孵化器有限公司现委托谢秀华作为我司合法委托代理人，授权其全权代表我公司对外通知、信函发放及收取事宜工作，有效期限至2019年12月30日止。”九州智业公司对该份授权委托书真实性认可。庭审中，九州智业公司称其最早于2018年8月份就88套公寓的问题发函与博雅晟源公司就面积问题进行沟通，博雅晟源公司认可8月份发函，并称每次发函其都回函了，但内容均一样。博雅晟源公司称，九州智业公司以书面形式明确表示不再支付2019年1月至3月租金，博雅晟源公司于2018年12月20日催告九州智业公司于2019年1月1日前向博雅晟源公司支付租金，否则博雅晟源公司将单方解除合同，且2019年1月1日由于九州智业公司未在催告期内支付租金，故博雅晟源公司向其发出了解除合同通知。九州智业公司认为《关于退赔我司房屋租金及其他费用的函》并不能证明九州智业公司明确表示不支付租金，并认为《房屋租赁合同》中约定了不缴纳租金达30日博雅晟源公司才可解除合同，故博雅晟源公司无权单方解除合同；九州智业公司并未签收两份律师函，认为快递单无法证明其已签收的事实。博雅晟源公司述称其还在九州智业公司门上贴了函件，九州智业公司认可已看到门上贴着的告知书的事实。九州智业公司向法院出示了其公司委托北京泰达克房地产测绘咨询有限公司出具的三份《房屋面积测算技术报告书》，用以证明案涉房屋实际面积少于合同中的面积、博雅晟源公司多收租金的事实；博雅晟源公司认为其系九州智业公司单方委托，对上述报告书不予认可。庭审中，九州智业公司对双方于2013年6月26日所签订的《工程接管验收报告》不予认可，称双方未对房屋实际面积进行测量，验收报告中未对面积进行验收。博雅晟源公司称，其拿到房屋后，在养鸡厂原有房屋结构上进行了加固，《工程接管验收报告》中的房屋面积是由双方公司的工作人员（九州智业公司的测量人为谢秀全）共同测量后得出的数据，所以各个面积数据会精确到零点几平方米，双方负责人已在《工程接管验收报告》中签字确认。庭审中，双方均认可租赁合同约定的案涉房屋建筑面积为11000平方米（包括一个办公楼和配套88套公寓房两部分），租金按面积收取，2013年7月1日起开始计算免租期，2014年1月1日开始计算租金，九州智业公司签订合同当天即2013年4月24日支付了100万元，按合同约定九州智业公司应于2018年12月20日交纳2019年1月至3月的房屋租金，其于2019年1月16日向博雅晟源公司共计交纳2019年1月1日至2019年3月31日租金835620.1元，九州智业公司认为该租金含多交纳费用的事实；博雅晟源公司认可九州智业公司确实交纳了上述租金的事实，但认为该租金交纳时间系在经催告合同解除之后，故该部分费用为房屋使用费而非租金。后庭审期间，九州智业公司又向博雅晟源公司交纳了2019年3月至2019年12月的租金，博雅晟源公司对此予以认可，但认为房屋租赁合同已经解除，认为该钱款为房屋使用费而非租金。另，九州智业公司向法院出示了2018年9月3日《关于要求解决免费停车位的告知函》，述称其从2018年9月1日起即无法正常使用博雅晟源公司按合同约定提供的免费停车位，称原因是产权方对房屋进行了调整，以前免费停车的地方都不让使用了并在旁边建了一个收费的停车场，并出示华丰养鸡厂出具的《通知》对上述事实予以佐证。博雅晟源公司对上述证据真实性予以认可，并称系从2018年起至2019年4月整个园区做硬化升级改造所以无法提供车位，以前是可以停车的，现在不允许停车、都在外面，是收费的；但博雅晟源公司认可升级改造期间没有提供免费车位的事实。另，九州智业公司称博雅晟源公司未配合其办理工商注册登记，但其认可其延期交纳租金时并未就博雅晟源公司的协助办理工商注册的义务提出过异议。一审法院认为：博雅晟源公司与九州智业公司签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，对双方具有法律约束力。本案的争议焦点在于：博雅晟源公司是否依法享有房屋租赁合同的单方解除权。博雅晟源公司主张解除合同的依据为一：九州智业公司迟延交纳租金，经博雅晟源公司催告后在合理期限内仍未履行。二、九州智业公司在履行期限届满之前，明确表示不再履行合同主要义务，不再交纳租金。首先，关于迟延交纳租金一节，对于解除权的行使，合同有约定的从约定，无约定的，从法定。博雅晟源公司、九州智业公司双方的租赁合同中对于延迟交纳租金的解除权有明确约定，即逾期1个月未交纳当期房屋租金的，博雅晟源公司有权解除合同。本案中，九州智业公司虽延迟交纳当期租金，但截止到博雅晟源公司发送解除通知函的2019年1月1日时，并未满一个月的时间，故依据双方合同的约定，博雅晟源公司尚不具有单方解除权，其据此要求确认合同已于2019年1月1日解除的理由不成立，法院对此不予采信。其次，博雅晟源公司主张九州智业公司以其实际行为明确表示其不再支付租金，系明确表示不再履行主要债务，依据法律规定博雅晟源公司享有单方解除权。博雅晟源公司所述的九州智业公司明确表明不再支付租金的函件系九州智业公司向博雅晟源公司发送的因租赁面积异议而要求博雅晟源公司退赔抵扣租金的函件，但该函件并未表明九州智业公司今后不再支付后续租金，仅显示九州智业公司要求将其认为其多交纳的租金在当期应当交纳的租金数额中进行抵扣，考虑到双方合同期限长达19年，支付租金是一个长期持续的合同义务，故无法认定此函件的内容为九州智业公司不再交纳租金，不再履行合同义务的表示，且九州智业公司已于2019年1月16日将房屋租金交付给了博雅晟源公司，在本案诉讼过程中，九州智业公司亦向博雅晟源公司交纳了之后相应到期租金，故对于博雅晟源公司所称九州智业公司明确表示不再履行合同主要义务的主张，法院不予采信。综上，博雅晟源公司不享有对租赁合同的单方解除权，故对博雅晟源公司要求确认双方合同已于2019年1月1日解除的诉讼请求，法院不予支持。进而对其要求九州智业公司腾退房屋，支付房屋占有使用费的诉讼请求，法院亦不予支持。需要指出的是，根据双方合同的约定，双方租赁面积为11000平方米（以实际测量面积为准），合同签订后，博雅晟源公司、九州智业公司双方于2013年6月26日签订了《工程接管验收报告》，该报告中载明办公楼面积为8679.2平方米，公寓面积为2217.5平方米，双方均在该报告上进行了签字确认，故该接管报告应视为双方对租赁房屋实际测量面积的确认，双方亦依据该面积及约定的租金标准履行合同从2013年至2018年12月，故对于九州智业公司所称双方当时并无测绘，现面积存在差异的意见，法院难以采信，其单方委托测绘机构进行了测绘，该测绘结果无法推翻双方签字确认的测量面积。博雅晟源公司、九州智业公司双方应珍视多年的合作关系，本着诚信履约的态度，合理解决双方的争议。据此，一审法院于2019年10月判决：驳回北京博雅晟源科技开发有限公司的诉讼请求。本院查明的事实与一审基本一致。本院另查明，九州智业公司于2019年1月另案起诉博雅晟源公司，要求：一、继续履行2013年4月24日签署的《房屋租赁合同》；二、调整《房屋租赁合同》租金计算标准（按照租赁标的物实际测量面积计算租金），退赔自签约以来多付的房租1116220.02元及供暖费52681.73；三、博雅晟源公司支付2018年9月1日至2019年1月31日期间停车位费60000元，并继续提供30个免费停车位。本院认为，广泰汇丰公司与神州智业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效。后《房屋租赁合同》的合同主体发生变更，由九州智业公司与博雅晟源公司继续履行，《房屋租赁合同》对双方具有法律约束力。合同履行过程中，九州智业公司对合同履行中的租赁场地实际面积、免费停车位及购电款数额持有异议，并于2018年12月18日向博雅晟源公司发出《关于退赔我司房屋租金及其他费用的函》要求将多支付的租金、供暖费及购电款与当期租金进行抵扣。博雅晟源公司不同意九州智业公司的要求，向九州智业公司送达《告知书》，以九州智业公司欠租为由提出解除《房屋租赁合同》。关于博雅晟源公司的单方解除权是否成立一节，博雅晟源公司上诉称九州智业公司出具的《关于退赔我司房屋租金及其他费用的函》系其以自己的行为明确表示不履行主要债务，故单方解除权成立。根据函件的内容可知，上述函件仅为九州智业公司提出将其认为多交纳的租金与当期租金进行抵扣，并未明确表明其不再履行交纳租金的义务，且九州智业公司后续亦实际履行了交纳租金的义务，故博雅晟源公司的该项上诉意见明显缺乏依据，本院不予采纳。九州智业公司实际于2019年1月16日向博雅晟源公司交纳了2019年1月1日至2019年3月31日租金，未逾期1个月未交纳当期房屋租金，不满足合同约定的解除条件，故博雅晟源公司的单方解除权不成立，其发出的解除合同行为无效，一审法院据此驳回博雅晟源公司的诉讼请求并无不妥，本院予以维持。九州智业公司已另案向博雅晟源公司提起诉讼，要求按照租赁标的物实际测量面积计算租金标准，该案正在审理过程中，故本案对此争议不予处理，双方可另行解决。综上所述，一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59400元，由北京博雅晟源科技开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 刁久豹审 判 员 赵胤晨二〇一九年十二月二十七日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥