湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终3232号上诉人（原审被告）：曹腾，男，汉族，1989年10月11日出生，住宜都市。委托诉讼代理人：贲晓佳，女，汉族，1989年5月24日出生，系曹腾之妻。被上诉人（原审原告）：宜都市社会福利院，住所地宜都市陆城五宜大道11号。法定代表人：郑联国，该单位院长。委托诉讼代理人：李爱华，湖北启方律师事务所律师。委托诉讼代理人：李学新，湖北启方律师事务所律师。上诉人曹腾与被上诉人宜都市社会福利院租赁合同纠纷一案，不服宜都市人民法院(2019)鄂0581民初1756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曹腾及其委托诉讼代理人贲晓佳，被上诉人宜都市社会福利院的委托诉讼代理人李爱华参加诉讼。本案现已审理终结。曹腾上诉请求：1、撤销宜都市人民法院（2019）鄂0581民初1756号判决，改判驳回宜都市社会福利院的诉讼请求；2、本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订合同的真实意思表示与合同并不完全相符，该合同为格式合同，当时签订合同时上诉人也要求将租期签长一点并约定若被上诉人要求收回租赁物时的补偿方案，但被上诉人以此合同为政府部门的固定模板不能修改为由不让上诉人增加条款，但口头约定可以不断续租，若不能继续承租将按上诉人的实际投入给予补偿。上诉人在一审时提出上述意见，但原审并未审查认定。故一审判决上诉人无偿返还宜都市社会福利院场地以及支付场地租金及占用费责任的事实认定错误，上诉人不应承担支付责任。二、被上诉人将场地租赁给上诉人经营生意，上诉人肯定存在投入，现被上诉人要求无偿清场导致上诉人存在损失，上诉人在建厂时有大量土建工作和增添的设施、房屋等财产未给予赔偿。补偿协议未谈妥前，上诉人无法也不能与宜都市社会福利院解除租赁合同及清退场地。被上诉人应该出台相应的赔偿方案，否则将给上诉人造成巨大损失。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院查明事实，依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。宜都市社会福利院辩称，请求驳回上诉，维持原判。宜都市社会福利院向一审法院起诉请求：1、判令解除宜都市社会福利院、曹腾签订的房屋（场地）租赁合同；2、判令曹腾立即按原样返还租赁场地，按6300元/年的标准支付租金及至返还时的房屋（场地）占用费；3、由曹腾承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年1月1日，宜都市社会福利院（甲方）与曹腾（乙方）签订《宜都市行政事业单位房屋（场地）租赁合同书》一份，约定甲方将宜都市陆城街道办十里铺村腰店子6308平方米场地租赁给乙方使用，用途为水泥制品场地，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，年租金为人民币陆仟叁佰元整。合同第六条“乙方责任”第（四）项约定“乙方不得随意损坏房屋设施。如装饰装修房屋需改造、改变房屋的结构，须事先征得甲方书面同意，方可施工。乙方提前解除合同或租赁期满，对改修或增扩的设施不得拆除，应保持完好；乙方装潢（装饰）、改修或增扩的设施甲方不予补偿。”合同第七条“合同的变更、解除与终止”第（四）项约定“租赁期满合同自然终止。”第（五）项约定“本合同期满乙方需要继续租赁的，应当在租赁合同到期前3个月向甲方提交书面申请。经甲方向监管部门提交书面续租方案，按国有资产监管部门批准的程序执行。”2017年12月31日，租赁期满，宜都市社会福利院、曹腾双方未续签合同，租金付至2017年。2018年1月6日，宜都市社会福利院向曹腾送达《解除场地租赁合同的通知》，载明：租赁合同已于2017年12月31日租赁期满，你未在租赁期间届满前3个月向我方提交书面申请续租，双方签订的租赁合同自然终止，请你十日内自行拆除改修、增设的设施，按照原样交还租赁场地。2019年3月19日、5月15日，宜都市社会福利院又分别向曹腾送达《立即清退租赁场地通知》和《律师函》，要求曹腾自行拆除未经宜都市社会福利院同意改建、增设的构筑物及其他设施，按照原样交还租赁场地。因曹腾一直未将租赁场地交还，宜都市社会福利院遂诉至人民法院。同时查明，2008年，案外人张祖华向宜都市社会福利院承租案涉场地用于经营砖厂。2014年3月5日，经工商行政管理部门核准，曹腾作为经营者将该砖厂更名登记为宜都市腾达砖厂，经营场所仍为案涉租赁场地。2015年5月21日，曹腾与案外人朝尚清签订《承包合同》一份，将宜都市腾达砖厂整体承包给朝尚清经营，约定承包期限自2015年6月1日起至2020年5月31日止。后双方在承包经营期间产生合同纠纷诉至一审法院，合同纠纷案件尚未审结。自2008年开始，承租人张祖华、曹腾及承包人朝尚清在经营期间分别对租赁场地进行了改造，加盖建筑物及增添生产设备，加盖建筑物未取得准建审批手续。另查明，鄂（2019）宜都市不动产权第0002612号《不动产权证书》载明原告系位于宜都市陆城街办十里铺村19684.60平方米土地（不动产单元号420581003011GB00005W00000000）的国有建设用地使用权人，案涉租赁合同中的6308平方米场地在该宗土地上。一审法院认为，宜都市社会福利院、曹腾签订的《宜都市行政事业单位房屋（场地）租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。曹腾主张场地上现有的厂房及其他建筑物系在租赁期间由承租人修建，宜都市社会福利院未提出异议，故应认定宜都市社会福利院、曹腾双方签订的租赁合同为场地租赁合同而非房屋租赁合同。案涉租赁合同到期后，宜都市社会福利院、曹腾未续签书面合同，曹腾继续使用场地，双方之间形成不定期租赁关系，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，宜都市社会福利院于2018年1月6日向曹腾送达《解除场地租赁合同的通知》，要求曹腾于十日内返还租赁场地，一审法院确认双方之间的不定期租赁合同已于2018年1月16日解除。曹腾辩称宜都市腾达砖厂已经整体承包给朝尚清经营，现双方的合同纠纷正在审理之中，应中止本案审理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项之规定“有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；……”曹腾与朝尚清之间的合同纠纷虽然尚未审结，但该案的审理并不影响本案法律关系的认定和处理，宜都市社会福利院、曹腾签订之间的场地租赁关系是曹腾与朝尚清承包合同关系的前提和基础，本案的审理并不需要以合同纠纷的审理结果为依据，故曹腾认为本案应中止审理的主张，不予支持。宜都市社会福利院、曹腾之间的租赁关系解除后，曹腾应当将租赁场地清空后还给宜都市社会福利院，同时，应当按照原合同6300元/年的标准支付实际占有使用场地期间的租金及占用费。关于曹腾辩称宜都市社会福利院应向其支付平整场地及修建房屋等有关投入的补偿问题，该主张为独立的诉讼请求，曹腾未就此提出反诉，对该辩称理由不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、曹腾于判决生效之日起十五日内返还宜都市社会福利院位于宜都市陆城街办十里铺村腰店子6308平方米场地（不动产权证书：鄂（2019）宜都市不动产权第0002612号）；二、曹腾于判决生效之日起十五日内按照6300元/年的标准支付宜都市社会福利院场地租金及占用费，计算时间从2018年1月1日起至实际返还场地之日止；三、驳回宜都市社会福利院的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费因适用简易程序减半收取50元，由曹腾承担。二审中，当事人依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，2017年1月1日，宜都市社会福利院与曹腾签订的租赁合同约定的场地租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，2017年12月31日租赁期满，宜都市社会福利院、曹腾双方未续签合同，曹腾继续使用场地，曹腾虽称宜都市社会福利院曾与其口头约定可以不断续租该场地，但租赁合同为要式合同，应以书面合同明确租赁期限并约定双方权利义务关系，租赁关系双方的生产经营活动也因书面合同约定的期限存在预期，原合同到期后双方未续签租赁合同应视为不定期租赁，宜都市社会福利院可随时解除租赁合同，宜都市社会福利院已于2018年1月6日向曹腾送达《解除场地租赁合同的通知》，要求曹腾于十日内返还租赁场地，一审法院确认双方之间的不定期租赁合同已于2018年1月16日解除符合法律规定。宜都市社会福利院、曹腾之间的租赁关系解除后，曹腾应当将租赁场地清空后还给宜都市社会福利院，并支付实际占有使用场地期间的租金及占用费。曹腾上诉称其租赁涉案场地用于经营，宜都市社会福利院应对曹腾进行的土建工作和增添设施、房屋等财产投入给予补偿，并称宜都市社会福利院曾承诺若不能续租将按曹腾的实际投入给予补偿，曹腾的该主张为独立的诉讼请求，其在一审中并未就此提出反诉，本案不宜处理。综上所述，上诉人曹腾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由曹腾负担。本判决为终审判决。审判长  张士勇审判员  唐兆勇审判员  王瑞菊二〇一九年十二月十七日法官助理张宽红书记员彭先悦