湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘05民终2859号上诉人（原审被告）：绥宁县裕丰房地产有限公司，住所地绥宁县长铺镇林海路1号（县技术监督局院内）。法定代表人：陈铜福，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许婷，湖南东放明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张敏，女，，苗族，住绥宁县长铺镇。委托诉讼代理人：秦晓平，湖南富强律师事务所律师。绥宁县裕丰房地产有限公司（以下简称裕丰公司）因与张敏商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省绥宁县人民法院（2019）湘0527民初584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。裕丰公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回张敏的全部诉讼请求；2、判令张敏承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审判决虽然认可了市政排水设施工程至2018年12月20日仍未完工，但是忽视了该市政排水设施工程至今一直未完工，仍然在持续影响藏珑小区商品房如期交付的事实。二、一审判决实体处理错误，裕丰公司不应承担违约责任。《商品房买卖合同》约定，因政府政策、城市规划变化或公共施工导致工程延期，出卖人裕丰公司可据实予以延期，本案由于公共施工等原因导致工程延期，且直接影响房屋的交付。一审判决认定了藏珑小区楼盘前市政排水设施工程未开工建设影响藏珑小区商品房的如期交付，裕丰公司将房屋延期交付至2018年12月20日不构成违约。但是，该市政排水设施工程至今都未完工，直接影响了裕丰公司对房屋的施工及备案，房屋直至2018年12月29日才竣工验收，且按照合同约定由于该市政工程仍未完工，裕丰公司未在2018年12月20日交付房屋，仍属于合同约定的免责期范围，因此，裕丰公司不应承担违约责任。即使认定裕丰公司违约，一审判处的违约金标准也远远超过张敏的实际损失，二审应予调整。张敏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，裕丰公司的上诉理由明显不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。张敏一审诉讼请求：1、依法判令裕丰公司限期将符合法律和合同约定交付条件的商品房交付张敏使用；2、责令裕丰公司承担逾期交房违约金30472元［暂计至2019年6月30日（372069元×0.000×273天＝30472元）之后逾期违约金顺延照计］；3、本案诉讼费用由裕丰公司承担。一审法院认定事实：2017年9月1日，张敏（买受人）与裕丰公司（出卖人）就张敏购买裕丰公司位于绥宁县长铺镇林海路1号裕丰藏珑小区商品房一套(1栋1单元301号)签订了编号为20170014301《商品房买卖合同》及附件、附录，同日张敏支付了首付款72069元及代收办证费17123元，2017年12月18日张敏补交首付款5000元，2018年2月1日张敏办理了银行按揭贷款295000元。《商品房买卖合同》约定：第八条、出卖人应当在2018年9月31日（30日）前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：.....5、出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，如火灾、水灾、地震等，且出卖人在发生之日起15个工作日内告知买受人的；2、因政府政策、城市规划变化或公共施工导致出卖人工程延期；3、施工中重大问题不能及时解决。4、其他非因出卖人原因导致延期；5、买受人存在违约行为；6、其他不可预见情况。第九条、出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条、交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应该书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第二十一条、本合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件三约定门窗：入户门采用品牌防盗门，户内留门洞；窗为中空钢化玻璃铝合金窗（80系列，主型材不低于1.2mm）；厨房预留排水接口及排油烟口。卫生间预留一个水龙头，排水安装主管，预留三通支管接口，做好防水处理，不做填充。水表：一户一表，日后收费标准（水费、加压费等按物价部门的定价标准执行）；强电：一户一表；弱电：有线电视，电话线到入户多媒体弱电箱，户内设可视对讲系统；燃气：设有管道燃气，每户计量表，开通自理。2018年9月9日，裕丰公司制作《关于裕丰藏珑1、2栋延期交房的通知》，以林海路市政改造工程迟迟未启动，导致藏珑1、2栋水电无法在合同约定的交房时间前接入市政管网，污水无处排放，达不到交房条件，原定交房日期无法完成房屋交接为由，根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2项“因政府政策、城市规划变化或公共施工导致出卖人工程延期”的规定，决定将交房时间延期至2018年12月20日，并陆续通过微信、短信等方式将延期交房事项告知了张敏等业主。2018年12月15日，裕丰公司拟定交付通知书、裕丰家书、收楼须知以及填空式授权委托书，并通过电话、短信通知各住户自行到售楼部领取或通过绥宁汇通速递有限公司向各住户邮寄送达前述交付通知书等材料，告知各住户当月30日至2019年1月4日为现场集中办理交房手续期限，以及各户具体交接时间。张敏于2018年12月27日收到裕丰公司的交房通知等材料，其办理住房交接手续的时间安排在2018年12月30日。2019年3月份，藏珑小区商品房还存在未安装可视电话、网线有线未进用户弱电箱、卫生间未预留水龙头等情形，至2019年4月初还在架设安装燃气主管道。窗户由80系列的中空钢化玻璃铝合金窗更改为70系列振升铝材窗户。2019年4月23日，裕丰公司将绥宁县裕丰藏珑小区1、2号楼工程竣工验收备案文件交绥宁县住房和城乡建设局备案登记。该局于当日在备案意见栏注明“绥宁县裕丰藏珑1#楼、2#楼工程的竣工验收备案文件已于2019年4月23日收讫，文件基本齐全”，同意备案，并加盖“备案文件收讫章”。当月29日，经该局负责人审批，同意备案。张敏亦在一审庭审中指出裕丰公司至2019年4月23日才达到房屋实质的交付条件。双方因房屋交付条件是否完全具备发生争议，故酿成纠纷，张敏至今仍未签收案涉商品房。一审法院另查明案涉商品房所在藏珑小区的建设规划、电力配套设施建设、电梯安装等情况。2018年12月29日，藏珑小区1、2号楼经地勘单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收符合设计及施工质量规范，同意验收。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。张敏、裕丰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。张敏按约付清购房款389192元（其中总房款372069元、代收办证费17123元）后，裕丰公司应按约履行交房义务，逾期交房的，应按约定承担违约责任。绥宁县川石开发区保障性住房道路扩改工程中位于藏珑小区楼盘前市政排水设施工程迟迟未开工建设，势必影响藏珑小区商品房的如期交付，而该工程属于公共基础建设，符合合同约定的公共施工事由，裕丰公司据实延期至2018年12月20日符合合同约定，不构成违约。该小区的供电线路已于2018年12月10日架设完成并通电，从该日至当月20日，裕丰公司有足够时间与供电公司签订供电协议，其应于要求延期的期限内完成交房，逾期即构成违约。但根据合同上下文内容理解，合同第九条规定的“出卖人逾期交房的违约责任”，依法应理解为“出卖人逾期交付符合合同第八条第一款约定条件的商品房应承担的违约责任”。裕丰公司至2019年4月23日才完成《商品房买卖合同》第八条第一款第5项约定的向政府主管部门即绥宁县住房和城乡建设局提交案涉工程的竣工验收备案文件，张敏亦在庭审中认可裕丰公司于2019年4月23日才达到房屋实质性的交付条件，故应认定裕丰公司自2018年12月21日至2019年4月23日期间构成逾期交房，应按照合同第九条之约定承担违约责任，应支付张敏违约金13803元（自2018年12月21日计算至2019年4月23日共计124日，即372069元×0.0003元/日×124日＝13803元）。2019年4月23日后张敏没有签收案涉商品房不应认定裕丰公司违约并承担该期间的违约责任，故对张敏该部分诉讼请求不予支持。张敏起诉要求依法限期裕丰公司交付符合法律和合同规定商品房的诉讼请求，因2019年4月23日案涉商品房完全具备交付条件后，双方随时可以自行完成案涉商品房的交付，而双方均未要求对方办理房屋交付手续，应系双方未完全履行合同，故张敏要求裕丰公司继续履行办理房屋交付手续的请求合法应予支持。据此判决：一、由被告绥宁县裕丰房地产有限公司在判决生效后3日内向原告张敏支付违约金13803元；二、由被告绥宁县裕丰房地产有限公司在判决生效后3日内与原告张敏办理好位于绥宁县长铺镇林海路1号裕丰藏珑小区商品房一套（1栋1单元301号）的房屋交付手续；三、驳回原告张敏的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对裕丰公司提交的证据采信意见如下：湖南创高建设有限公司、中科高盛咨询集团有限公司出具的证明，系案涉房屋建设工程的施工方、监理方，与裕丰公司存在利害关系，且该二份证据与裕丰公司提交的其他证据矛盾，故不予采信。湖南民族建设工程有限公司、绥宁县住建局的证明，与本案其他证据能相互印证，且与客观事实基本相符，故予以采信。绥宁在线租房信息、租房合同等，可作为本案认定张敏因裕丰公司逾期交房所造成的损失的参考依据。对张敏提交的绥宁县住建局说明，与本案其他证据能相互印证，故予以采信。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，双方当事人二审争议焦点为：裕丰公司是否违反合同约定逾期交房及应否承担违约责任；一审判决裕丰公司承担的违约金是否妥当。关于裕丰公司是否违反合同约定逾期交房及应否承担违约责任的问题。双方合同第八条约定：“出卖人应当在2018年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、因政府政策、城市规划变化或公共施工导致出卖人工程延期。”根据该条约定，裕丰公司应当在2018年9月30日前递交该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，并交付房屋，但因案涉藏珑小区周边的林海路道路扩改工程进度缓慢，致使藏珑小区施工受到影响，裕丰公司根据上述条款中关于可以顺延交房期限的约定，将交房日期延至2018年12月20日，裕丰公司该延期交房行为符合双方合同约定。根据延期后的交房日期，裕丰公司应当在2018年12月20日前将办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件递交至政府行政主管部门，并将房屋交付给买受人，但根据藏珑小区的《建设工程竣工验收备案表》，裕丰公司直至2019年4月23日才将竣工验收备案的所有文件递交至绥宁县住建局。裕丰公司上诉称，其只有递交建设工程相关资料的义务，没有递交经政府行政职能部门审批文件的义务，且已在顺延后的交房日期即2018年12月20日前履行了自己的义务。根据绥宁县住建局2019年4月2日出具的证明，裕丰公司在该日之前仍未提交建设工程竣工验收报告、竣工验收备案表、消防验收合格意见书等资料，且根据裕丰公司提交的邵阳市消防支队建设工程消防验收意见书，藏珑小区1#2#楼建设工程在2019年4月3日才通过消防验收。因此，裕丰公司向政府行政主管部门递交竣工验收备案所需的全部文件之日应认定为2019年4月23日，案涉房屋在该日才达到合同约定的交付条件。一审认定裕丰公司在该日后即可履行房屋交付手续并无不当，双方可按一审判决办理房屋交付手续。裕丰公司在2018年12月20日前未交付达到实质性交付条件的房屋，违反了双方合同约定，应承担相应违约责任。裕丰公司上诉称，藏珑小区的市政排水设施至今未完工，持续影响小区的建设与及时交房。虽藏珑小区周边仍有雨污排放设施未畅通，但该小区的建设工程已竣工验收备案，且裕丰公司在第一次公告延期交房后，未再要求顺延交房日期，显然该排水设施未畅通没有明显影响到小区工程建设，故裕丰公司该上诉理由不能成立。关于一审判决裕丰公司承担的违约金是否妥当的问题。案涉房屋在2019年4月23日才具备交付条件，距裕丰公司根据合同履行情况顺延的最后期限2019年12月20日，逾期124日。根据双方合同第九条约定：“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”裕丰公司上诉称，双方约定的违约金标准过分高于张敏因裕丰公司逾期交房造成的实际损失，应予调整。经审查，案涉房屋系住宅用房，衡量张敏因裕丰公司逾期交房的损失应当参照当地同地段同建筑标准的房屋租金。根据双方合同约定，裕丰公司应承担的违约金为111.6元/日，明显高于当地租金水平，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’”的规定，裕丰公司请求调整违约金的理由成立，应予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，综合考虑裕丰公司逾期交房的主观过错程度、同地段同建筑标准的房屋租金，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定裕丰公司承担逾期交房的违约金为33元/日。裕丰公司逾期交房124日，其应当支付的违约金为4092元。综上所述，裕丰公司的上诉请求部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省绥宁县人民法院（2019）湘0527民初584号民事判决第二项；二、撤销湖南省绥宁县人民法院（2019）湘0527民初584号民事判决第一、三项；三、绥宁县裕丰房地产有限公司于本判决送达之日起十日内向张敏支付逾期交房的违约金4092元；四、驳回张敏其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费281元按一审判决确定的不变。二审案件受理费562元，由上诉人绥宁县裕丰房地产有限公司负担200元，被上诉人张敏负担362元。本判决为终审判决。审 判 长  谭晓飞审 判 员  李玉芳审 判 员  莫佩华二〇一九年十二月二十日法官 助理  王巾英代理书记员  周 鑫附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。