四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4091号 上诉人（原审被告）：重庆长途汽车运输（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区石杨村88号，统一社会信用代码：915001072028933457。 法定代表人：谢应国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李荣华，重庆合州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗隆海，男，生于1956年4月21日，汉族，住四川省仪陇县。 被上诉人（原审原告）：林雪梅，女，生于1956年10月1日，汉族，住四川省仪陇县，系被上诉人罗隆海之妻。 二被上诉人委托诉讼代理人：罗虎，四川修为律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙英，曾用名孙华容，女，生于1981年8月16日，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审被告）：余雪梅，女，生于1972年12月23日，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审被告）：四川俊林房地产开发有限公司，住所地四川省成都市金牛区抚琴西路278号8-4幢1层278号，统一社会信用代码：915100005864990120。 法定代表人：余雪梅，该公司执行董事。 以上三被上诉人委托诉讼代理人：余勇，男，生于1977年4月30日，汉族，住四川省仪陇县，系被上诉人孙英之夫、被上诉人余雪梅之弟。 被上诉人（原审被告）：四川世雄房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区石油南路195号北门市场3幢2层，统一社会信用代码：915113026948245994。 法定代表人：雷鸣生，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘明，四川维大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王家额，男，生于1957年1月15日，汉族，住四川省仪陇县。 被上诉人（原审被告）：张永健，男，生于1977年2月3日，汉族，住四川省仪陇县。 原审被告：重庆易事达置业有限公司，住所地重庆市合川区苏家街62号，统一社会信用代码：915001177093047140。 法定代表人：易宗仁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李荣华，重庆合州律师事务所律师。 原审被告：重庆长途汽车运输（集团）有限公司合川富田分公司，住所地重庆市合川区合阳办北环路2号，统一社会信用代码：915001175889225071。 负责人：杨森林，该分公司经理。 委托诉讼代理人：李荣华，重庆合州律师事务所律师。 上诉人重庆长途汽车运输（集团）有限公司（以下简称重运集团）因与被上诉人罗隆海、林雪梅、四川世雄房地产开发有限公司（以下简称世雄公司）、王家额、张永健、孙英、余雪梅、四川俊林房地产开发有限公司（以下简称俊林房地产公司）及原审被告重庆易事达置业有限公司（以下简称易事达公司）、重庆长途汽车运输（集团）有限公司合川富田分公司（以下简称重运集团富田分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初313号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 重运集团上诉请求：驳回对上诉人的起诉。事实及理由：一、原审将鉴定费3000元作为被上诉人罗隆海、林雪梅的财产损失错误，该鉴定费应由被上诉人罗隆海、林雪梅承担。二、原审对本案中被上诉人罗隆海、林雪梅的过错视而不见，不具有客观公正性。房屋总价款34112元，被上诉人罗隆海、林雪梅应于2002年11月9日付房款10000元，余款在5天内付清，交房手续时付4112元。但被上诉人罗隆海、林雪梅只交付了12000元，并未按约交付房屋余款，是导致其未取得所有权证的主要原因。三、原审判决上诉人返还被上诉人罗隆海、林雪梅错误。案涉整个房屋的鉴定价值为127100元，包含了被上诉人罗隆海、林雪梅购买该房屋的价款，如果其财产遭受损失，就应当将购房款与该房屋的总价值冲抵后才能作为财产损失。另外，原审在损失金额中也没有考虑被上诉人罗隆海、林雪梅长达15年所获得的租金收益。四、原审认定世雄公司、俊林房地产公司、余雪梅无过错是错误的。因为世雄公司在与案外人原重庆市合川区富田运务实业有限公司签订的项目转让协议中，明知其应当为被上诉人罗隆海、林雪梅办理案涉房屋产权证的情况下擅自将该房屋转卖他人，存在过错。 罗隆海、林雪梅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 孙英、余雪梅、俊林房地产公司辩称，整体转让给世雄公司时，案涉房屋并没有一房多卖，因为找不到罗隆海、林雪梅，就先把产权办在俊林房地产公司股东名下，现在可以过户在罗隆海、林雪梅名下，但是罗隆海、林雪梅必须履行合同义务。 俊林房地产公司辩称，罗隆海、林雪梅交付12000元后就实际使用，一审认定损失为全部房屋的价值是不对的，同时，应该扣除十几年的租金，一审认为是所有被告的过错，我公司不认可。我公司没有过错，都是罗隆海、林雪梅自身过错。 世雄公司辩称，俊林房地产公司在取得包括案涉房屋在内的项目时借用我公司名义，为了以后办证方便，就把资产过户到实际受让人名下，不存在一房二卖的情形，实际受让人随时可以过户到罗隆海、林雪梅名下，我公司与实际受让人均没有过错。 易事达公司与重运集团富田分公司均赞同重运集团的上诉意见。 王家额、张永健均未向本院提交书面答辩意见。 罗隆海、林雪梅向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除于2002年11月9日与合川市富田运务实业有限公司仪陇县分公司、合川市华易房地产开发有限有限公司仪陇分公司签订的商品房买卖合同；2.依法判决易事达公司、重运集团退还购房款12000元，并依法承担资金占用利息和已付购房款一倍的赔偿责任；3.依法判决九被告连带赔偿无法取得仪陇县商用房屋的损失320000元；4.本案诉讼费用由被告共同承担。 一审法院认定的事实：2002年5月17日，罗隆海向合川市富田运务实业有限公司仪陇分公司缴纳购房定金2000元。2002年11月9日，罗隆海与合川市富田运务实业有限公司仪陇分公司、合川市华易房地产开发有限公司仪陇分公司正式签订商品房买卖合同，约定“出卖人合川市富田运务实业有限公司仪陇分公司、合川市华易房地产开发有限公司仪陇分公司将位于仪陇县小区旧城改造第Ｃ幢2层13号商业房出售给罗隆海，建筑面积约为32㎡，单价为1066元／㎡，总价款34112元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以竣工结算面积为准，所缴房款实行多退少补。2002年11月9日付购房款10000元正，余款在5日内交清，交房产手续时付4112元正。房屋交付期限为2002年5月30日前，出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任导致不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房款的0.3%向买受人支付违约金，房产证、土地使用证以及契税由出卖人负责办理”，双方约定了逾期付款及逾期交房的违约责任。商品房买卖合同签订当日，罗隆海向合川市富田运务实业有限公司仪陇分公司支付购房款10000元。罗隆海接受案涉房屋后就出租给吴祖林使用至今，租赁费用一直由罗隆海收取。2017年10月22日，王家额以案涉房屋系其所有向承租人吴祖林提出异议。 2011年9月18日，重庆富田运务公司与余雪梅挂靠的世雄公司签订项目转让协议，约定重庆富田运务公司将仪陇县富田市场（包括项目房屋和土地、项目债权、项目债务）全部转让给世雄公司，其中包括对罗隆海的债权。位于仪陇县金城镇南塘路23号Ｃ幢2楼4-6号、10-13号房屋产权已办理在世雄公司名下（产权证号仪陇房权证字第××号）。余雪梅以世雄公司的名义购买的仪陇县富田市场后移交给俊林房地产公司（于2011年12月16日成立），由余雪梅和俊林房地产公司共同协商妥善处理仪陇县富田市场的债权债务。2012年5月16日，余雪梅以世雄公司的名义与王家额、张永健、孙英签订房屋买卖合同，约定世雄公司将位于仪陇县房屋出售给王家额、张永健、孙英，王家额占40%的份额，张永健占14%的份额，孙英占46%的份额。案涉房屋于2012年7月27日已登记在王家额、张永健、孙英名下，房屋建筑面积为31.82㎡。 合川市华易房地产开发有限公司仪陇分公司于2003年12月1日登记成立，现已吊销营业执照但未注销。合川市华易房地产开发有限公司系由重庆市平安园林绿化有限公司2002年12月12日变更而来，合川市华易房地产开发有限公司已于2005年4月25日变更为重庆市易事达房地产开发有限公司，重庆市易事达房地产开发有限公司又于2013年7月10日变更为易事达公司。合川市富田运务有限公司仪陇分公司于2002年12月26日成立，2008年7月28日更名为重庆市合川市富田运务有限公司仪陇分公司，2014年2月28日，重庆市合川市富田运务有限公司仪陇分公司因不按照规定年检被吊销营业执照，至今未注销；重庆富田运务公司系重运集团出资组建的法人独资公司，重庆富田运务公司已于2012年1月5日被重运集团吸收合并而注销，其权利和义务由重运集团享有和承担；重运集团富田分公司为重运集团新设立的分公司。 本案审理过程中，罗隆海、林雪梅申请就案涉房屋市场价值进行评估，一审法院于2019年3月26日依法委托四川合立达房地产评估事务所有限责任公司分别就案涉房屋2012年7月27日和2018年7月11日两个时点的市场价值进行估价，发生评估费用3000元。经估价，案涉房屋2012年7月27日市场价值为95500元，2018年7月11日市场价值为124100元。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点一是罗隆海与合川市富田运务实业有限公司仪陇分公司、合川市华易房地产开发有限公司仪陇分公司签订的房屋买卖合同是否应当解除的问题；二是罗隆海、林雪梅所主张的损失的认定问题；三是罗隆海、林雪梅损失的承担主体问题。 关于焦点一。首先，罗隆海与合川市富田运务实业有限公司仪陇分公司、合川市华易房地产开发有限公司仪陇分公司签订房屋买卖合同，系房屋买卖合同双方当时人自愿签订，对房屋的单价、位置、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等进行了明确约定，双方就应按照合同约定诚信严格履行各自的义务。其次，罗隆海、林雪梅此前未主张解除案涉房屋买卖合同；合川市富田运务实业有限公司仪陇分公司和合川市华易房地产开发有限公司仪陇分公司或者其权利义务后来的承受人亦未解除与原告罗隆海签订的案涉房屋买卖合同，双方间签订的案涉房屋买卖合同尚未终止，依法对原告与合川市富田运务实业有限公司仪陇分公司和合川市华易房地产开发有限公司仪陇分公司或者其权利义务后来的承受人具有法律拘束力，仍然负有履行案涉房屋买卖合同的义务。最后，案涉房屋已于2012年7月27日依法登记于王家额、张永健、孙英名下所有，罗隆海、林雪梅取得案涉房屋所有权目的落空。对罗隆海、林雪梅请求解除与合川市富田运务实业有限公司仪陇分公司、合川市华易房地产开发有限公司仪陇分公司签订的房屋买卖合同，依法予以支持。 关于焦点二。首先，案涉房屋于2012年7月27日就已经登记于王家额、张永健、孙英名下，归其所有，但是罗隆海、林雪梅与合川市富田运务实业有限公司仪陇分公司、合川市华易房地产开发有限公司仪陇分公司签订的房屋买卖合同未解除前一直处于履行状态，对合同当事人双方的权利义务尚未作法律上的评价，对罗隆海、林雪梅主张的其无法取得案涉房屋的损失适用2018年7月11日其向人民法院诉讼主张权利时的市场价值较为合理，更易使罗隆海、林雪梅合法利益恢复到合同正常履行后的状态。对罗隆海、林雪梅主张的其无法取得案涉房屋的遭受的损失确定为124100元。其次，罗隆海、林雪梅请求双倍退还其已给付的购房款，并依法承担资金占用利息，但是，罗隆海、林雪梅所购买的房屋已经登记在王家额等人名下，其购房目的已经不能实现，所主张的其无法取得案涉房屋遭受的损失已经包括了已付购房款一倍的损失部分；负有责任的被告只应当返还其购房款12000元，无需再赔偿已付购房款一倍的损失。罗隆海、林雪梅因案涉房屋买卖纠纷发生的评估费用3000元，系所涉责任被告的违约行为所造成的损失，依法应当由所涉责任被告承担。对罗隆海、林雪梅主张的损失认定为127100元（124100元+3000元）。 关于焦点三。首先，合川市华易房地产开发有限公司仪陇分公司系隶属于易事达公司的非法人分支机构，无独立承担民事责任能力，其权利义务由易事达公司承受；合川市富田运务有限公司仪陇分公司系隶属于重庆富田运务公司的非法人分支机构，无独立承担民事责任能力，其权利义务应由重庆富田运务公司承受，而重庆富田运务公司系重运集团出资设立的法人独资公司，重庆富田运务公司已于2012年1月5日被重运集团吸收合并而注销，重庆富田运务公司的权利和义务由重运集团享有和承担，故合川市富田运务有限公司仪陇分公司、重庆富田运务公司的权利义务实际由重运集团承受。其次，重庆富田运务公司将仪陇县富田市场项目（包括项目房屋和土地、项目债权、项目债务）全部转让给世雄公司时，无论系世雄公司自己受让还是余雪梅挂靠世雄公司受让，罗隆海、林雪梅作为所涉转让项目的案涉房屋的权利义务人，未收到重庆富田运务公司通知或征询其意思表示，重庆富田运务公司就仪陇县富田市场项目（包括项目房屋和土地、项目债权、项目债务）全部转让事宜与世雄公司签订的项目转让协议对罗隆海、林雪梅不发生法律效力，罗隆海、林雪梅只得向案涉房屋买卖合同相对人权利义务后来的承受人即易事达公司和重运集团主张权利履行义务；世雄公司、重运集团富田分公司、王家额、孙英、张永健、余雪梅、俊林房地产公司无过错，无需承担责任；罗隆海、林雪梅请求返还已付购房款和赔偿损失的责任应由易事达公司和重运集团承担。 一审法院判决：一、解除罗隆海与合川市华易房地产开发有限公司仪陇分公司、合川市富田运务实业有限公司仪陇分公司于2002年11月9日签订的商品房买卖合同；二、易事达公司、重运集团于本判决生效之日起十五日内共同赔偿罗隆海、林雪梅的损失127100元；三、易事达公司、重运集团于本判决生效之日起十五日内共同返还罗隆海、林雪梅已付购房款12000元；四、驳回罗隆海、林雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案案件受理费3230元（此款罗隆海、林雪梅原一审时已预交），由罗隆海、林雪梅负担1938元，由易事达公司、重运集团共同负担1292元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。 本院认为，一审判决解除案涉房屋买卖合同，重运集团上诉未对此提出异议，本院对原判第一项予以维持。本案争议焦点：对罗隆海、林雪梅的损失如何认定。案涉房屋买卖合同解除后，出卖人依法应返还罗隆海、林雪梅已支付的房款并赔偿相应的损失。经鉴定，罗隆海、林雪梅主张权利时案涉房屋市场价值为124100元。综合考虑房屋价差损失、罗隆海、林雪梅接收案涉房屋后收取长达十多年的租金及罗隆海、林雪梅接收房屋后长达十多年时间未主动履行合同义务并要求出卖人办理产权登记，对房屋买卖合同的解除自身亦存在过错的事实，本院认为由重运集团、易事达公司酌情赔偿罗隆海、林雪梅解除房屋买卖合同的损失70000元较为适当。一审将罗隆海、林雪梅主张权利时案涉房屋市场价值认定为解除合同的损失不当，本院依法予以纠正。重运集团上诉关于罗隆海、林雪梅从案涉房屋获取的租金应从损失中扣减，可得利益限于房屋价差损失及罗隆海、林雪梅对解除合同亦存在过错的理由成立，本院予以采信。重运集团上诉请求驳回罗隆海、林雪梅起诉的理由不成立，本院不予支持。 综上，重运集团的上诉请求部分成立，应予以相应支持。一审认定事实清楚，但适用法律部分不当，应依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初313号民事判决第一、三项； 二、撤销四川省仪陇县人民法院（2019）川1324民初313号民事判决第二、四项； 三、重庆长途汽车运输（集团）有限公司、重庆易事达置业有限公司收到本判决次日起十五日共同赔偿罗隆海、林雪梅的损失70000元； 四、驳回罗隆海、林雪梅的其他诉讼请求。 如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 一审案件受理费3230元，由罗隆海、林雪梅负担2230元，重庆长途汽车运输（集团）有限公司、重庆易事达置业有限公司共同负担1000元，鉴定费3000元由罗隆海、林雪梅负担1700元，重庆长途汽车运输（集团）有限公司、重庆易事达置业有限公司共同负担1300元；二审案件受理费6460元，由罗隆海、林雪梅负担3600元，重庆长途汽车运输（集团）有限公司、重庆易事达置业有限公司共同负担2860元。 本判决为终审判决。 审判长  李卫东 审判员  杨 辉 审判员  雷发军 二〇一九年十二月十六日 书记员  毛 蕊