+广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终21524号上诉人（原审被告）：凤小利，女，汉族，1982年7月11日出生，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：黄汇琳，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市增城新塘牛仔服装商贸城（普通合伙），住所地：广州市增城新塘镇牛仔路211号。执行事务合伙人：林国寿，总经理。委托诉讼代理人：顾洁欣，广东达盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽婷，广东达盛（白云）律师事务所律师。上诉人凤小利因与被上诉人广州市增城新塘牛仔服装商贸城（以下简称新塘牛仔服装城）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初3183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。凤小利上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判凤小利向新塘牛仔服装城支付2016年10月至2019年3月的租金本金105300元及违约金(当月的违约金从当月6日开始，以未付租金105300元为本金，每逾期一日按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至付清之目止)；3.驳回新塘牛仔服装城的其他诉讼请求；4.本案一、二审诉讼费用全部由新塘牛仔服装城承担。事实和理由：一、新塘牛仔服装城主张的租金金额与实际情况不相符，凤小利于2016年8月至2019年3月所欠付的租金本金实际为1l1150元。凤小利与新塘牛仔服装城于2015年1月1日签订两份《租赁合同书》，约定新塘牛仔服装城将位于新塘镇广××大道东××号××、××号的两间商铺出租给凤小利使用，两商铺的租赁期限、租赁用途、租金标准均相同。鉴于1142、1143号商铺实际上是一个整体门面，只是将该门面在合同上分割成两个门牌号进行出租，二者的面积及租金标准完全相同，且凤小利已在一审中提供1143号铺在2016年7月、8月至2019年3月的部分《收据》，以及1142号铺在2016年7月、2019年4月、5月的《收据》，证明两铺的租金标准是相同的，并证明凤小利与新塘牛仔服装城实际已于2016年8月起变更了两铺的租金缴付标准，即两铺自2016年8月起至2017年12月止每月的租金标准为2925元，2018年1月至2019年每月的租金标准为4095元。当时发生租金标准变更的原因是由于2016年起有很多租户与新塘牛仔服装城解除合同并搬离商城，导致商城出租率降低，人流量减少，凤小利的店铺也一直持续亏损。如果当时新塘牛仔服装城不降低租金标准，可能将流失更多的租户，所以新塘牛仔服装城当时才与各租户协商减租，并以“优惠”的名义体现在《收据》上。实际上，该租金标准的调整系双方协商一致的结果。一审法院未综合考虑1142、1143号商铺的门面整体性、当时新塘牛仔服装城降租的具体原因与背景，以及凤小利提交的显示租金标准已发生实质性变化的有力证据，仅凭《租赁合同书》的约定就否定双方未按照合同约定的租金标准履行合同的事实，实属认定事实错误，应予更正。由于1142号商铺的租金标准与1143号一致，故双方应按1143号商铺实际履行的租金标准确定1142号的实际租金标准，按此计算，凤小利于2016年8月至2019年3月欠付的租金本金应为111150元；二、根据《中华人民共和国民法总则》及《民法通则》第136条之规定，2016年10月1日之前的租金应适用一年的诉讼时效，故新塘牛仔服装城有关2016年8月、9月的租金支付请求权已过诉讼时效，扣减该两月租金后，凤小利实际应付租金本金为105300元。新塘牛仔服装城所提交的关于时效中断的证据仅有张贴在门牌下方的《租金催缴通知》及律师函，但该《租金催缴通知》无法体现拍摄的具体时间，也无法证明确实是贴在涉案房屋的门牌下方，无法证明凤小利已确实收到该通知，证明力不足，无法达到中断时效的法律效果；而凤小利并未收到新塘牛仔服装城发出的律师函，新塘牛仔服装城所提供的快递记录也显示为他人收，该证据同样无法起到中断时效的效果。另外，即便该律师函为凤小利本人签收，也仅能中断《中华人民共和国民法总则》施行之后的时效，无法中断2016年8、9月的时效。凤小利在一审中确认新塘牛仔服装城存在上门口头催收的情况。但新塘牛仔服装城该举动属于偶发现象，新塘牛仔服装城并非每月都会定期上门催收，且新塘牛仔服装城也并未提供证据证明其上门进行口头催收的具体时间，因此也无法证明其口头催收的行为达到了中断时效的效果。因证明时效中断的举证责任在新塘牛仔服装城，而新塘牛仔服装城所提交的证据均不足以证明时效发生中断，故其应承担举证不利的后果。根据一审判决第七页关于“根据原告所提供的证据以及被告陈述原告口头催收，故被告抗辩2016年8月和9月的租金已过诉讼时效，理据不足，本院不予采纳”的表述，一审法院显然已将举证责任错误地归于凤小利，这属于适用法律错误，应予纠正。三、新塘牛仔服装城主张的违约金标准过高，其并未提供任何证据证明其除了资金占用利息之外还存在其他损失，则双方约定的违约金标准已过分高于新塘牛仔服装城的实际损失，故凤小利请求二审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定予以降低。涉案《租赁合同书》系由新塘牛仔服装城提供，该合同条款的约定是着重保护新塘牛仔服装城作为出租方的利益，体现了出租方的强势地位，而凤小利文化程度不高，在签约时可能并不清楚合同约定的日千分之五的滞纳金意味着什么，一审法院仅以“自愿约定”为由判令凤小利承担明显超出新塘牛仔服装城实际损失的过高的违约金，显然有违公平原则。即使凤小利的行为确实构成违约，理应承担违约责任，但承担过高的违约责任对凤小利显然是不公平的。被上诉人新塘牛仔服装城二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判，驳回上诉。具体理由如下：1.新塘牛仔服装城有权按合同约定标准收取租金，是否给予商铺优惠租金是出租方的权利。双方就1143号商铺与本案1142号商铺分别签订了两份独立的合同，并未明确约定变更租金标准，不能当然认为1143号商铺享有的优惠就及于1142号商铺；2.凤小利已在一审中承认了新塘牛仔服装城有口头催收行为，故本案不存在诉讼时效已过问题。3.滞纳金是双方签约时明确约定的，对双方均有约束力。本案不是借款合同纠纷，不能以民间借贷利率的上限作为判断违约金是否过高的标准，应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素综合确定。而且，凤小利应举证证明违约金是否过高。新塘牛仔服装城主张的违约金以凤小利拖欠的租金本金为上限，并没有过高。新塘牛仔服装城向一审法院起诉请求判令：一、凤小利支付拖欠新塘牛仔服装城租金157040元（从2016年8月1日至2019年3月31日）；二、凤小利向新塘牛仔服装城支付逾期支付租金的滞纳金157040元（从2016年8月6日起以每月租金为基数按每日5‰计算，暂计至起诉之日）；三、本案诉讼费由凤小利负担。一审法院经审理查明：2014年5月10日，刘茂川、林国寿（承租方，乙方）与伍建良（出租方，甲方），签订《租赁合同》，约定甲方将位于增城市新塘镇××村庄口（土名）的房地产租赁给乙方。土地的《国有土地使用证》编号增国用（1999）字第B0200369号、厂房《房屋所有权证》证号：粤房字第××号、宿舍《房屋所有权证》证号：粤房字第××号。租赁期限20年，从2014年5月16日至2034年5月15日。并约定了乙方转租、分租的权利义务。2015年1月1日，新塘牛仔服装城（甲方，出租方）与凤小利（乙方，承租方）签订《租赁合同书》，内容为，租赁广深大道东113-1号1142号商铺，合同编号NO：201501011142。一、商铺号码及经营性质，甲方同意将新塘镇广深大道东113-1号第壹层第1142号，租给乙方做经营服装类或服装配套使用。租赁期限五年，自2015年1月1日至2019年12月31日止。租金标准2015年1月1日至2015年12月31日，每月3250元；2016年1月1日至2016年12月31日，每月3250元；2017年1月1日至2017年12月31日，每月4550元；2018年1月1日至2018年12月31日，每月5590元；2019年1月1日至2019年12月31日，每月6370元。租金、及其他费用缴交办法，乙方必须在每月5号前（含5号）主动向甲方交纳当月租金，如延期缴交，乙方同意按欠费总金额每日5‰计滞纳金并与所欠租金一次性同时交纳给甲方，该租金不含税。2016年11月28日，增城市新塘丽新纺织品经营部出具《说明》，内容为位于新塘镇××村庄口（土名）土地厂房出租给刘茂川、林国寿。以上承租人对土地厂房有转租的权利。2016年12月5日，广州市增城区国土资源和规划局出具《增城市房地产权查册表》，注明位于新塘镇××村庄口（土名）厂房登记在增城市新塘丽新纺织品经营部名下，并取得了建设工程规划许可证。2018年8月3日，新塘牛仔服装城委托广东达盛律师事务所向凤小利发出《广东达盛律师事务所律师函》，内容为凤小利租赁涉案商铺，从2016年8月1日至2018年6月30日共计拖欠租金104390元，滞纳金104390元。要求凤小利在2018年8月10日之前缴纳上述欠款。新塘牛仔服装城提供照片19份，拟证明从2016年12月31日开始，在凤小利租赁的1142号商铺上张贴《租金催缴通知书》，向凤小利主张权利，因此本案诉讼尚未过诉讼时效。凤小利提供，1.2015年1月1日，新塘牛仔服装城与凤小利签订《租赁合同书》，租赁广深大道东113-1号1143号商铺，合同编号NO.201501011143。内容为，凤小利租赁位于新塘镇广××大道东××号铺位。租期为五年，自从2015年1月1日至2019年12月31日。租金标准租金标准2015年1月1日至2015年12月31日，每月3250元；2016年1月1日至2016年12月31日，每月3250元；2017年1月1日至2017年12月31日，每月4550元；2018年1月1日至2018年12月31日，每月5590元；2019年1月1日至2019年12月31日，每月6370元。上述证据证明凤小利租赁新塘牛仔服装城两处商铺分别为1142号和1143号。2.1143号商铺租金收据：2016年8月租金原租金3250元，优惠10%，2925元；2017年1月租金原租金4550，按2016年12月份租金，原价3250元，优惠10%后是2925元；2017年2月租金原租金4550，按2016年12月份租金，原价3250元，优惠10%后是2925元；2017年3月份租金原租金4550，按2016年12月份租金，原价3250元，优惠10%后是2925元；2017年4月份租金原租金4550，按2016年12月份租金，原价3250元，优惠10%后是2925元；2017年5月份租金原租金4550，按2016年12月份租金，原价3250元，优惠10%后是2925元；2017年6月份租金原租金4550，按2016年12月份租金，原价3250元，优惠10%后是2925元；2017年7月份租金原租金4550，按2016年12月份租金，原价3250元，优惠10%后是2925元；2017年9月份租金原租金4550，按2016年12月份租金，原价3250元，优惠10%后是2925元；2017年10月份租金原租金4550，按2016年12月份租金，原价3250元，优惠10%后是2925元；2017年12月份租金原租金4550，按2016年12月份租金，原价3250元，优惠10%后是2925元；2018年5月份租金原租金5590元，现按2017年12月份租金原价4550元，优惠10%后租金4095元；2018年7月份租金原租金5590元，现按2017年12月份租金原价4550元，优惠10%后租金4095元；2018年8月份租金原租金5590元，现按2017年12月份租金原价4550元，优惠10%后租金4095元；2019年3月份租金原租金6370元，现按2017年12月份租金原价4550元，优惠10%后租金4095元；2019年4月份租金原租金6370元，现按2017年12月份租金原价4550元，优惠10%后租金4095元。3.1142号商铺租金：2016年7月份租金3250元；2019年4月租金原租金6370元，现按2017年12月份租金原价4550元，优惠10%后租金4095元。凤小利提供上述租金收据及合同，拟证明本案所涉1142号商铺的租金并非按照合同约定的租金数额，在实际履行中，金额已经发生变化，因此，本案新塘牛仔服装城起诉期间的租金，亦应当按照实际优惠处理。一审法院审理过程中，新塘牛仔服装城、凤小利确认：1.涉案1142商铺与1143商铺是凤小利整体使用的；2.自2016年8月至2019年3月合计32个月的租金，凤小利没有缴纳。新塘牛仔服装城陈述以下事实：1.广州福池实业有限公司是涉案商场的物业公司；2.新塘牛仔服装城不确认广州福池实业有限公司有权限给凤小利减少租金，凤小利应按照合同约定支付租金，至于是否租金优惠是新塘牛仔服装城自行处分权利，不代表新塘牛仔服装城有义务一定要优惠，对于凤小利拖欠租金的行为，新塘牛仔服装城不同意对凤小利进行租金优惠，本案起诉的时间段的租金新塘牛仔服装城不同意给予凤小利租金优惠。凤小利陈述以下事实：1.收据上加盖广州福池实业有限公司的印章，商场内部均是用广州福池实业有限公司的公章开具收据。这是商场内部的关系，凤小利不清楚；2.租金优惠如下：2016年和2017年租金3250元优惠到2925元每月，2018年和2019年按照2017年租金标准，再优惠10%收取。租金优惠是从2016年8月开始的，之前的没有优惠；3.1142号商铺现在仍然经营使用。一审法院认为，新塘牛仔服装城与凤小利签订的合同编号NO：201501011142的《租赁合同书》，是双方当事人真实意思表示，根据新塘牛仔服装城所提供的证据，上述《租赁合同书》应为合法有效，双方应恪守履行。作为租赁方，凤小利当然负有按照合同约定交付租金及其他费用的义务，凤小利已经确认2016年8月至2019年3月的租金并未依约交纳，故凤小利应负有缴纳租金的义务。现凤小利提出抗辩理由如下：1.本案租金应按照新塘牛仔服装城收取1143号商铺的标准计算；2.本案2016年8月、9月租金已经超过诉讼时效。针对凤小利的第1点抗辩理由分析如下，凤小利与新塘牛仔服装城就1142号和1143号所签订的是两份独立的合同，新塘牛仔服装城收取1143号商铺的租金标准在合同没有明确约定，新塘牛仔服装城没有承诺的情况下，不能当然及于本案涉案1142号商铺。同时，凤小利提供的关于1142号商铺的租金缴纳凭证，上述租金缴纳凭证的时间长度，不足以证明双方在实际履行中已经变更了合同约定。另外，优惠是新塘牛仔服装城作为出租方给予承租方的一种奖励性措施，其应当是单方自愿给予，不应当强制给予。故一审法院对凤小利的该项抗辩不予采纳。对于凤小利的第2点抗辩理由，根据新塘牛仔服装城所提供的证据以及凤小利陈述新塘牛仔服装城口头催收，故凤小利抗辩2016年8月和9月的租金已过诉讼时效，理据不足，一审法院不予采纳。综上，凤小利应按照合同约定支付租金，经核算，租金总额为157040元（3250元/月×5个月+4550元/月×12个月+5590×12个月+6370×3个月）。至于新塘牛仔服装城起诉要求凤小利支付违约金，按照合同约定，凤小利理应支付，凤小利抗辩违约金过高，但上述违约金为双方自愿约定，且违约金总额应以本金为限，故凤小利上述抗辩一审法院不予采纳。每月租金违约金，应从当月6日开始，以当月拖欠的租金本金为基数，每逾期一日，按5‰计算至付清之日止，每月违约金总额以当月租金本金为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年6月17日作出如下判决：一、凤小利应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市增城新塘牛仔服装商贸城支付拖欠2016年8月至2019年3月的租金157040元及违约金（当月租金的违约金从当月6日开始，以未付款租金为本金，每逾期一天按每日5‰计算至付清之日止，违约金总额以当月租金为限。即2018年8月的违约金，应从2018年8月6日开始，每逾期一天，以未付租金本金为基数，按每日5‰计算违约金，违约金总额以当月租金本金为限。以此类推）；二、驳回广州市增城新塘牛仔服装商贸城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3006元，由凤小利负担。经二审庭询，双方当事人均表示对一审查明事实无异议，本院予以确认。双方当事人均未提交新证据。二审另查明如下事实：一、凤小利曾向一审法院起诉新塘牛仔服装城，请求解除其与新塘牛仔服装城双方签订的1142号商铺的《租赁合同书》，并要求新塘牛仔服装城退还押金1万元、支付租金赔偿费5466元等。凤小利在该案中陈述没有经济能力支付房租，其与新塘牛仔服装城协商解除未果后于2019年6月29日搬离涉案商铺，并表示同意保证金归新塘牛仔服装城所有，撤回有关退还押金及支付租金赔偿费的请求。一审法院于2019年10月24日作出（2019）粤0118民初5370号民事判决书，判令双方《租赁合同书》于2019年7月1日解除。新塘牛仔服装城与凤小利均确认双方对此均未上诉，该案一审判决书已经生效。二、凤小利在本案一审2019年5月15日开庭时表示其没有收到新塘牛仔服装城的催缴通知书，一直是新塘牛仔服装城派人过来商铺里面口头催缴租金。三、双方当事人均确认本案所涉商铺与一审法院（2016）粤0183民初5388号、5409号民事判决书及本院（2019）粤01民申451、452号民事裁定书中所涉商铺位于同一商场，且合同版本相同；一审法院（2017）粤0183民初1679号民事判决书及本院（2018）粤01民申321号民事裁定书中载明的违约金标准均是按每日5‰，以本金为限。经本院主持调解，双方当事人未能达成协商一致意见。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对凤小利的上诉，具体分析如下：一、关于租金标准问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。凤小利上诉主张已与新塘牛仔服装城协商一致按优惠价支付租金，而新塘牛仔服装城对此予以否认，则凤小利对此应承担举证责任。虽然凤小利在一审中提交了其承租的相邻1143号商铺的租金收据，但本案商铺与相邻1143号商铺是分别签订租赁合同，租金亦是分开交纳，故对于相邻1143号商铺的租金优惠并不当然及于本案商铺。鉴于凤小利现有举证并不足以证明双方当事人之间就本案商铺的租金已达成给予优惠价格的一致意见，新塘牛仔服装城亦对此不予确认，故凤小利要求按租金优惠价计算的上诉意见缺乏合同及事实依据，本院不予采纳。二、关于2016年8月、9月租金请求权是否已过诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条有关“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”的规定，凤小利已在一审2019年5月15日开庭时表示“一直是新塘牛仔服装城派人过来商铺里面口头催缴租金”，一审法院据此并结合新塘牛仔服装城一审中提交的在涉案商铺张贴《租金催缴通知书》照片、律师函等证据，认定凤小利抗辩2016年8月、9月租金已过诉讼时效的理据不足，合法有理。凤小利并未在二审中举证推翻其一审所作出的对己不利陈述，亦未举证推翻新塘牛仔服装城一审上述举证，故凤小利应承担对此举证不能的后果，对凤小利有关诉讼时效的上诉意见，本院不予采纳。三、关于违约金标准问题。双方当事人对于凤小利存在逾期付租的违约行为不持异议，本院予以确认。一审法院据此判令凤小利承担违约责任，即按合同约定的每日5‰的标准支付每月欠租的违约金，并将该违约金总额限定为不超过欠租本金，并无不当。对于凤小利要求按中国人民银行同期同类贷款利率的标准调整违约金的上诉主张，一方面，凤小利并未在二审中举证佐证其上诉意见，亦未能举证推翻一审上述认定及处理，另一方面，双方当事人均确认与本案商铺位于同一商场的其他商铺的同类型纠纷的法律文书中确定的滞纳金标准亦为每日5‰并以欠费本金为限，故此，凤小利要求调整违约金标准的上诉意见，缺乏充分理据，本院不予采纳。综上所述，凤小利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4432元，由上诉人凤小利负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年十二月二十四日书记员 张冰玲李逸丹