广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民再212号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：广州乐进建筑工程有限公司，住所地广东省广州市荔湾区百花路10号自编1301房。法定代表人：刘慈洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：李文涛，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：广州市聚好物业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区百花路8、10号自编128号。法定代表人：陈贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡奕醒，广东法丞汇俊律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审上诉人）：广东育德商业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区百花路10号四楼自编401号。法定代表人：张伟夫，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡奕醒，广东法丞汇俊律师事务所律师。再审申请人广州乐进建筑工程有限公司（以下简称乐进公司）因与被申请人广州市聚好物业管理有限公司（以下简称聚好公司）、广东育德商业管理有限公司（以下简称育德公司）租赁合同纠纷一案，不服本院于2017年7月4日作出的（2017）粤01民终6549号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年6月17日作出（2017）粤民申6699号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。现已审理终结。乐进公司再审请求：撤销二审判决；支持乐进公司的全部诉讼请求；本案一审、二审的诉讼费由聚好公司、育德公司承担。事实与理由：二审法院事实认定错误，适用法律错误。1.乐进公司与聚好公司并未现场测量涉案房屋的面积，双方的真实意思是按照实际建筑面积计算租金。聚好公司认为实际租赁面积达到422平方米应当提供相应的证据予以证实。2.乐进公司与育德公司之间的权利义务关系可在本案中一并审理。本案为租赁合同纠纷，但是基于物业面积差异引起的纠纷。3.乐进公司并未违约，也不需要向聚好公司支付任何逾期付款违约金。乐进公司每次迟延缴纳租金、物管费时，聚好公司与育德公司均有向乐进公司发出催缴通知书或限期交款责令通知书，并给出限期缴纳的日期，乐进公司总是在限期缴纳的日期内缴纳了相应租金、物管费。4.根据民事诉讼法第170条规定，对于事实查明不清的案件，二审法院应当重审，而不是直接改判。二审法院直接改判，剥夺了乐进公司二审终审的权利。聚好公司、育德公司共同答辩称，同意二审判决，请求驳回乐进公司全部再审请求。事实理由：1.乐进公司认可接受承租场地现状及相应的租金总额。乐进公司签名确认的“花地商业中心租户入场交楼/铺确认表”记录着“实际丈量面积为422平方米”，可以印证乐进公司接受物业时认可该约定面积；乐进公司明确表示在签订合同前看过现场，在此基础上签订了租赁合同，随后也依照合同支付了租金，以上事实推断，合同签订当初乐进公司认可租赁物现状对应的租金总额。即便委托第三方测量,也无法测出公摊面积。2.本案是租赁合同关系，乐进公司于第三人之间形成的是物业服务法律关系，应根据本案处理结果另案处理。3.二审根据租赁合同约定及庭审中乐进公司承认每月均逾期支付租金判决支持乐进公司赔付违约金的请求理据充分。2016年8月22日，乐进公司向广州市荔湾区人民法院提起诉讼，请求：1.聚好公司立即向乐进公司返还位于广州市荔湾区百花路8、10号花地商业中心十三层自编1301、1302、1303、1304、1305房的自2015年1月11日至判决之日止多收取的面积差异租金，暂时计算至2016年8月31日的面积差异租金为人民币82244元；2.聚好公司及育德公司共同向乐进公司返还位于广州市荔湾区百花路8、10号花地商业中心十三层自编1301、1302、1303、1304、1305房的自2015年1月11日至判决之日止多收取的面积差异物业管理费，暂时计算至2016年8月31日的面积差异物业管理费为人民币18360元；3.本案的诉讼费由聚好公司及育德公司共同承担。聚好公司于2016年10月28日向一审法院反诉请求：1.解除聚好公司与乐进公司于2014年12月23日签订的《租赁合同》，乐进公司立即向聚好公司交还位于广州市荔湾区百花路8、10号花地商业中心十三层自编1301、1302、1303、1304、1305物业；2.乐进公司已向聚好公司支付的履约保证金人民币50640元归聚好公司所有；3.乐进公司立即向聚好公司支付免租装修期的租金人民币10691元；4.乐进公司立即向聚好公司支付逾期付款违约金人民币150745元；5.乐进公司向聚好公司支付交还场地前产生的全部租金；6.乐进公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月23日，聚好公司（甲方）与乐进公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方是位于广州市荔湾区百花路8、10号的花地商业中心的出租方，甲方同意将商业中心十三层自编1301、1302、1303、1304、1305号物业（以下简称涉案物业）出租给乙方使用，乙方作为办公业态的经营商，同意承租该房屋；物业服务公司接受甲方委托，对包括该物业在内的商业中心提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的企业，就本合同而言，指育德公司；计租面积应为建筑面积；该物业的建筑面积为422平方米；乙方按照上述约定面积计算和支付租金、保证金及合同约定的各种费用；合同项下租赁期为2014年12月23日至2017年12月31日；免费装修期2014年12月23日至2015年1月10日，免费装修期内，乙方无需承担租金，但是应当承担装修管理费，以及该物业发生的水、电燃气、热力能源等费用，除非本合同另有特别明确约定。该物业的租金按计租面积计付，每月每平方米人民币40元，乙方自计租日开始承担该房屋的租金，实际按照：2014年12月23日至2015年1月10日免租金；2015年1月11日至2015年12月31日每月每平方米人民币40元，即每月租金为人民币16880元；2016年1月1日至2016年12月31日每月每平方米为人民币42.4元，即每月租金人民币17893元；2017年1月1日至2017年12月31日每月每平方米为人民币44.9元，即每月租金人民币18967元。乙方应当在每月的5日前（遇法定节假日延迟至节日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付当月缴租期租金；首付租金应于本合同签订后当日内支付，甲方在收到该笔款项后有义务交付物业，如果计算日不是该月第一天，则计租日当月的租金按实际天数计算。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币50640元作为履约保证金，同时向物业服务公司支付人民币7596元作为物业服务保证金和按计租面积、每平方15元的水电按金；合同终止后30日内，如不存在本协议第21.3条规定的情形的，履约保证金和物业服务费保证金、水电按金无息退还。双方约定，作为该物业的承租人，乙方应当自计租日起向物业服务公司缴纳该物业的物业管理费，物业管理费收费标准：按该物业房屋的建筑面积计算，计租日起每平方米每月9元人民币。物业服务费支付方式：乙方应当在每月的5日前向物业服务公司一次性足额支付当月的物业管理费（遇法定节假日延期至节假日后第一个工作日）。双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金；本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日（合约定的缴费日），乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额3%的延迟履行违约金；延迟超过30天，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限，若乙方延迟缴纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租装修期的前提，如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租装修期的全部租金等等。同日，育德公司（甲方）与广州市乐进机电设备贸易有限公司（乙方）签订《物业服务协议》，约定：甲乙双方分别作为广州市荔湾区百花路10号花地商业中心商务区自编1301、1302、1303、1304、1305单元的物业管理人和本物业商铺使用人，就甲方为乙方提供物业管理服务达成如下协议：根据国家相关的法律法规及本协议约定，甲方为乙方提供物业管理服务；乙方按承租商铺内的套内建筑面积（以租赁合同确认为准）缴纳物业服务费，物业服务费标准暂时定每平方米每月人民币9元；乙方应于本协议签订之日起5个工作日内一次性缴纳首月的物业管理费，除首期物业服务费外，物业服务费按每月支付，乙方应当在每月5日前向甲方一次性足额支付该月的物业管理服务费（遇法定节假日提前至节前最后一个工作日）；乙方应于本协议签订之日一次性向甲方交纳相当于两个月物业服务费的履约保证金；如乙方逾期支付或不足物业服务费、保证金或其他应缴用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按相应付未付金额的3%向甲方支付违约金；逾期超过15日的，甲方有权按照本协议约定中止或停止相关服务等等。上述《租赁合同》、《物业服务协议》签订后，乐进公司依约向聚好公司支付了履约保证金50640元，向育德公司支付了物业服务保证金7596元。而聚好公司也依约将涉案物业交乐进公司。2016年5月20日，乐进公司经广州市荔区工商行政管理局核准变更为广州乐进建筑工程有限公司。在一审诉讼中，乐进公司提供了花地商业中心商务区13层平面图，该图印明涉案物业面积分别为1301房48㎡、1302房55㎡、1303房111㎡、1304房54㎡、1305房52㎡，以证明上述涉案物业的建筑面积合计320㎡。聚好公司及育德公司则对乐进公司提供的花地商业中心商务区13层平面图的真实性、关联性、合法性均不予认可。为此，一审法院依职权对涉案物业广州市荔湾区百花路8、10号的花地商业中心的十三层自编1301、1302、1303、1304、1305号房屋的总实用面积进行现场勘验，经勘验五间铺部总长度为26.8米，五间铺的宽度均为8.7米，另五间铺的总实用面积应扣除电房的面积，而经勘验电房的长为2.05米，宽为1.34米，即五间铺的总实用面积为230.41（26.8米×8.7米-2.05米×1.34米）平方米。另，上述《租赁合同》签订后，乐进公司从免费装修期满之次日起按建筑面积422平方米的标准向聚好公司交纳涉案物业的租金至今，其中交纳2015年1月11日至2015年12月31日每月每平方米人民币40元，即每月租金为人民币16880元；2016年1月1日至2016年12月31日每月每平方米为人民币42.4元，即每月租金人民币17893元；2017年1月1日起每月每平方米为人民币44.9元，即每月租金人民币18967元。上述《物业服务协议》签订后，乐进公司以每平方米9元/月的标准从2015年12月23日起按建筑面积422平方米向育德公司交纳涉案物业的物业管理服务费至今。又，虽然乐进公司多次没有按上述《租赁合同》、《物业服务协议》的约定在每月的5日前缴交租金、物业管理服务费，而是迟了数日或十几日才缴交，但乐进公司每次迟交租金、物业管理费时聚好公司、育德公司均有向乐进公司发出催缴通知书或限期缴款责令通知书，并给出限期缴纳的日期，在限期缴纳的日期内仍未缴纳才追究乐进公司的违约责任，而乐进公司总是在限期缴纳的日期内缴纳了相应的租金、物业管理费。乐进公司一审表示不同意解除合同。一审法院认为,聚好公司（甲方）与乐进公司（乙方）于2014年12月23日签订的《租赁合同》、育德公司（甲方）与乐进公司（乙方）于2014年12月23日签订的《物业服务协议》，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，均合法有效。聚好公司（甲方）与乐进公司（乙方）于2014年12月23日签订的《租赁合同》约定：甲方同意将商业中心十三层自编1301、1302、1303、1304、1305号物业出租给乙方使用，计租面积应为建筑面积；该物业的建筑面积为422平方米；乙方按照上述约定面积计算和支付租金、保证金及合同约定的各种费用。而经一审法院现场勘验五间铺部总长度为26.8米，五间铺的宽度均为8.7米，另五间铺的总实用面积应扣除电房的面积，而经勘验电房的长为2.05米，宽为1.34米，即五间铺的总实用面积为230.41平方米，实用率只有55%（230.41平方米÷422平方米×100%），不符合常理；而乐进公司主张五间铺的建筑面积合计320㎡，实用率为72%（230.41平方米÷320平方米×100%），符合常理；因此一审法院不采纳上述《租赁合同》约定的涉案物业建筑面积422平方米的约定，而采纳乐进公司主张的涉案物业建筑面积应为320平方米的主张，故而计租、计物业管理费的建筑面积应为320平方米。由于乐进公司一直按建筑面积422平方米向聚好公司交纳租金，向育德公司交纳物业管理服务费，故乐进公司诉请聚好公司向乐进公司返还位于广州市荔湾区百花路8、10号花地商业中心十三层自编1301、1302、1303、1304、1305房的自2015年1月11日至本案一审判决之日止多收取的面积差异102平方米（422平方米-320平方米）租金（其中2015年1月11日至2015年12月31日每月每平方米人民币40元×102平方米；2016年1月1日至2016年12月31日每月每平方米为人民币42.4元×102平方米；2017年1月1日至本案一审判决之日每月每平方米为人民币44.9元×102平方米）的诉讼请求，予以支持；乐进公司诉请聚好公司及育德公司共同向乐进公司返还位于广州市荔湾区百花路8、10号花地商业中心十三层自编1301、1302、1303、1304、1305房的自2015年1月11日至一审判决之日止多收取的面积差异物业管理费（每月每平方米为人民币9元×102平方米）的诉讼请求，予以支持。关于聚好公司抗辩称对租金主张权利的诉讼时效为一年，也就是说乐进公司主张返还2015年8月22日之前的租金已经超过诉讼时效的问题。乐进公司向聚好公司支付租金，多支出的款项，要求聚好公司返还的诉讼时效应是两年，不同于追缴租金的诉讼时效一年，故聚好公司该抗辩意见，不予采纳。乐进公司与聚好公司签于2014年12月23日签订的《租赁合同》约定聚好公司向乐进公司出租的涉案物业建筑面积422平方米，但聚好公司交付给乐进公司使用的涉案物业建筑面积实际只有320平方米，却按建筑面积422平方米收取乐进公司的租金，是聚好公司违反了合同的约定。另，虽然乐进公司多次没有按上述《租赁合同》、《物业服务协议》的约定在每月的5日前缴交租金、物业管理服务费，而是迟了数日或十几日才缴交，但乐进公司每次迟交租金、物业管理费时聚好公司、育德公司均有向乐进公司发出催缴通知书或限期缴款责令通知书，并给出限期缴纳的日期，在限期缴纳的日期内仍未缴纳才追究乐进公司的违约责任，而乐进公司总是在限期缴纳的日期内缴纳了相应的租金、物业管理费，聚好公司、育德公司给予乐进公司宽限期，即聚好公司、育德公司更改了上述《租赁合同》、《物业服务协议》约定的在每月的5日前缴交租金、物业管理服务费的约定，乐进公司在聚好公司、育德公司的宽限期内缴交了租金、物业管理费，并没有违约。故聚好公司反诉请求判决解除聚好公司与乐进公司于2014年12月23日签订的《租赁合同》，乐进公司立即向聚好公司交还位于广州市荔湾区百花路8、10号花地商业中心十三层自编1301、1302、1303、1304、1305物业；判决乐进公司已向聚好公司支付的履约保证金人民币50640元归聚好公司所有；判决乐进公司立即向聚好公司支付免租装修期的租金人民币10691元；判决乐进公司立即向聚好公司支付逾期付款违约金人民币150745元；判决乐进公司向聚好公司支付交还场地前产生的全部租金；判决乐进公司承担本案全部诉讼费用的反诉请求；均不予支持。关于乐进公司申请测绘的问题，本案无需测绘，故乐进公司该申请，不予准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款的规定，于2017年2月15日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，广州市聚好物业管理有限公司向广州乐进建筑工程有限公司返还位于广州市荔湾区百花路8、10号花地商业中心十三层自编1301、1302、1303、1304、1305房的自2015年1月11日至本案一审判决之日止多收取的面积差异租金（其中2015年1月11日至2015年12月31日按每月每平方米人民币40元×102平方米计算；2016年1月1日至2016年12月31日按每月每平方米人民币42.4元×102平方米计算；2017年1月1日至本案一审判决之日止按每月每平方米人民币44.9元×102平方米计算）。二、自本判决发生法律效力之日起七日内，广州市聚好物业管理有限公司及广东育德商业管理有限公司共同向广州乐进建筑工程有限公司返还位于广州市荔湾区百花路8、10号花地商业中心十三层自编1301、1302、1303、1304、1305房的自2015年1月11日至本案一审判决之日止多收取的面积差异物业管理费（按每月每平方米人民币9元×102平方米计算）。三、驳回广州市聚好物业管理有限公司的全部反诉请求。案件受理费2148元，由广州市聚好物业管理有限公司负担1889元；由广州市聚好物业管理有限公司、广东育德商业管理有限公司共同负担259元。反诉费767元，由广州市聚好物业管理有限公司负担。聚好公司与育德公司不服一审判决，向本院提起上诉。聚好公司上诉请求：撤销一审判决发回重审，或者改判支持聚好公司一审中的全部诉讼请求。育德公司上诉请求：驳回乐进公司对育德公司的诉讼请求。二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，二审予以确认。二审另查明，一审期间，聚好公司明确其主张的违约金150745元是乐进公司逾期支付2015年2月至2016年9月租金所致。聚好公司提供了“花地客户服务中心”、育德公司分别向乐进公司发出的《催缴通知书》、《限期缴款责令通知》，上述通知均有乐进公司必须在每月5日前缴清全部款项的内容，拟证明乐进公司多次拖欠租金、管理费。乐进公司称没有收到上述通知，对上述通知的真实性、合法性、关联性均不予确认。二审期间，各方当事人均确认涉案《租赁合同》约定的租赁面积包括公摊面积，但当时并没有明确公摊面积是多少。乐进公司确认其在签订租赁合同曾看过现场，并称合同附件中有一份平面图，当时其根据聚好公司提供的涉案物业的面积到现场看后，就按照合同约定的面积进行交付，确认聚好公司交付给其使用的物业与其察看的物业一致，没有变更位置和间隔，并称聚好公司表示当时正在办理相应的产权登记，最终会给明确的面积及平面图，聚好公司在2016年3月份提供了具有实际建筑面积数据的平面图，乐进公司才发现实际建筑面积只有320平方米。乐进公司确认平面图中没有分开载明涉案物业的使用面积以及公摊面积，认为平面图均有标明每个房间的建筑面积。聚好公司、育德公司否认平面图系其提供，对平面图载明的面积不予确认，认为平面图上并没有写清楚是实用面积还是建筑面积。乐进公司没有证据证明其所称的平面图系聚好公司向其提供。乐进公司称其按照合同约定的面积和组建标准缴纳租金至今，聚好公司对此予以确认，但认为乐进公司每月均迟延缴纳租金。关于迟延缴纳租金的原因，乐进公司称水电费要下半月才能确认数额，其公司需要在下半月缴纳水电费，为了避免双方交接手续麻烦所以是一次性缴纳上述费用，该公司有口头向聚好公司、育德公司提出过变更缴纳时间，聚好公司、育德公司没有提出异议，且在其公司提出后都给予相应的宽限期。聚好公司否认乐进公司曾申请延期缴纳费用，且其公司明确告知要按时缴纳费用，对此也保留了追究的权利。育德公司同意聚好公司的意见。乐进公司明确其公司是依据租赁合同关系向聚好公司要求返还租金，同时依据租赁合同衍生出的管理关系要求育德公司返还管理费。二审认为：本案的争议焦点在于：一、乐进公司要求聚好公司返还面积差异租金的主张是否成立；二、乐进公司要求聚好公司、育德公司返还面积差异物业管理费的主张是否成立；三、聚好公司要求解除涉案《租赁合同》以及要求乐进公司返还涉案商铺的主张是否成立；四、聚好公司要求乐进公司支付逾期付款违约金的主张是否成立。关于争议焦点一。乐进公司称该公司于2016年3月收到聚好公司提供的平面图后，才发现涉案物业的建筑面积只有320平方米。乐进公司并无证据证明该平面图系聚好公司或育德公司提供，该平面图上并无明确所记载的是房屋的建筑面积还是套内面积，故该平面图并不足以证明涉案物业的建筑面积，二审对乐进公司的该主张不予采信。一审法院虽然对涉案物业进行了现场测量，但一审法院对涉案物业长、宽的测量并不足以准确计算出涉案物业的建筑面积，一审法院在没有委托专业机构对涉案物业的套内面积、公摊面积进行测绘的情况下，作出涉案物业建筑面积为320平方米的推定，依据不足。虽然《租赁合同》中约定涉案物业的租金按计租面积422平方米计付，但本案现有证据反映出涉案物业在《租赁合同》签订时并没有办理独立的产权登记，涉案物业的建筑面积的具体数据，特别是套内面积以及公摊面积的数据并不明确。在此情况下，如果双方的真实意思是按照租赁物的实际建筑面积计收租金，理应在合同中作出计租面积以产权登记的建筑面积为准、租金根据产权登记面积多退少补等约定，以明确双方之间的权利义务，但涉案《租赁合同》中并无作出类似约定，结合乐进公司确认其在签订租赁合同前察看过现场，对涉案物业的可使用面积的大小、位置、间隔等情况已有了解的事实来看，乐进公司实际是接受并认可按照合同约定的租赁面积计算租金数额的，现乐进公司以合同约定的租赁面积与涉案物业的建筑面积有出入为由，主张聚好公司多收取租金并要求予以返还依据不足，不予支持。关于争议焦点二。乐进公司与聚好公司签订租赁合同后，又与育德公司签订了《物业服务协议》，乐进公司与育德公司之间存在物业服务合同关系。本案中，根据乐进公司的起诉状所述事实、理由及诉讼请求来看，乐进公司是依据其与聚好公司签订的租赁合同来主张权利的，本案属于租赁合同纠纷，乐进公司在本案中要求聚好公司、育德公司返还物业管理费，属于物业服务合同纠纷，与本案并非同一法律关系，一审法院在本案中一并处理欠妥。聚好公司、育德公司关于育德公司与乐进公司之间的权利义务关系应另案处理的上诉理由成立，予以支持。关于争议焦点三。从本案查明事实以及各方所作陈述来看，乐进公司并无按照合同约定在每月的5日前支付当月应缴租金，乐进公司称双方合意变更了合同约定的付款时间，但未能提供充分的证据证明，二审对其该主张不予采信。虽然乐进公司未按照合同约定缴付租金已构成违约，但从聚好公司提供的《催缴通知书》、《限期缴款责令通知》来看，聚好公司在乐进公司屡次违约的情况下，并无依照合同约定提出解除合同，而是给予乐进公司限期缴纳的日期，乐进公司亦在限期缴纳的日期内缴纳了相应的租金等费用，乐进公司逾期支付租金的行为尚未构成根本违约，一审法院驳回聚好公司要求与乐进公司解除涉案《租赁合同》、要求乐进公司返还场地的诉讼请求并无不当，二审予以维持。根据《租赁合同》的约定，合同因乐进公司违约而提前终止的，聚好公司有权没收履约保证金，并约定因乐进公司的原因导致合同提前终止的，乐进公司应补交免租装修期的租金，如前所述，聚好公司要求解除涉案《租赁合同》的请求依据不足，故聚好公司要求没收履约保证金以及要求乐进公司支付免租装修期的租金依据不足，不予支持。关于争议焦点四。聚好公司通过“花地客户服务中心”、育德公司向乐进公司发出《催缴通知书》、《限期缴款责令通知》中均明确乐进公司应依约在每月5日前缴清全部款项并催促乐进公司缴清欠款，并无变更付款时间的内容，且并无明确作出放弃追究乐进公司违约责任的意思表示，一审法院认定聚好公司更改了合同关于每月5日前缴交租金的约定不当，二审予以纠正。如前所述，乐进公司逾期支付租金已构成违约，聚好公司要求乐进公司支付逾期付款违约金有理有据。乐进公司未按照合同约定时间交租，聚好公司即应知道自身权利受到损害，诉讼时效应自该日起起算。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项的规定，租金的诉讼时效期间为一年，本案中聚好公司主张的逾期付款违约金系因乐进公司迟延支付租金所致，故该部分违约金的诉讼时效期间也应为一年。至聚好公司提起反诉时，聚好公司所主张的逾期支付2015年2月至2015年10月租金的违约金已超过一年的诉讼时效期间，二审对此不予支持。乐进公司逾期支付2015年11月至2016年9月的租金，依照合同约定计算的逾期付款违约金为90917.73元[16680元×3%×（12+12）+17893元×3%×（10+19+10+22+18+22+21+17+8）]，该部分逾期付款违约金并无超过诉讼时效期间，聚好公司要求乐进公司予以支付有理有据，予以支持。综上所述，一审法院认定部分事实有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初5043号民事判决；二、自本判决送达之日起十日内，广州乐进建筑工程有限公司向广州市聚好物业管理有限公司支付逾期付款违约金90917.73元；三、驳回广州乐进建筑工程有限公司的全部诉讼请求；四、驳回广州市聚好物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2312元，由广州乐进建筑工程有限公司负担，反诉受理费2241元，由广州乐进建筑工程有限公司负担1345元，由广州市聚好物业管理有限公司负担896元。二审案件受理费4553元，由广州乐进建筑工程有限公司负担3657元，由广州市聚好物业管理有限公司负担896元。再审中，乐进公司、聚好公司、育德公司均没有新证据提交。本院再审查明的事实与一二审查明的事实一致，再审予以确认。本院再审认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条规定“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行”。综合双方当事人的诉辩意见，本案再审焦点为：1.案涉租赁房屋的租赁面积如何确定；2.乐进公司要求聚好公司、育德公司返还面积差异的租金和物业管理费的主张是否成立；3.乐进公司是否需要支付逾期付款违约金。对于第一个问题，乐进公司主张案涉租赁场地的实际租赁面积与合同约定的面积不相符，但未能举证证实。分析如下：首先，在案证据没有反映案涉物业建筑面积准确数据的的产权资料。乐进公司于一审提交了标明有面积的平面图纸，但不能证明平面图的来源，且平面图未有明确是建筑面积还是套内面积。其次，乐进公司是在对租赁场地有基本了解的基础上签订案涉租赁合同，并在实际履约中以行为确认了租赁的合约面积。其一，乐进公司确认在签订租赁合同前察看过租赁地现场，对于案涉物业的使用面积等基本情况有所了解。其二，案涉《租赁合同》明确载明有租赁面积“……计租面积应为建筑面积…该物业的建筑面积为422平方米…乐进公司按照上述约定面积计算和支付租金、保证金及合同约定的各种费用…”，合同未有对“建筑面积”理解的特别约定，也未有对承租面积有异议的处理约定。其三，2014年12月25日的《花地商业中心租户入场交楼/铺确认表》显示租赁地为花地商业中心1301-1305号的实际丈量面积为422平方，并有承租人乐进公司刘慈洪的签字确认。其四，案涉《租赁合同》载明有免租装修期（2014年12月23日至2015年1月10日），乐进公司未有在装修期发现并提出租赁面积不符合同约定。再次，乐进公司在长达一年多的交租履约中没有对租金面积提出异议。综上，本院二审认为一审法院在未经过专业机构测绘的基础作出的推定依据不足，对乐进公司的主张不予采信未有不当，再审予以维持。对于第二个问题，乐进公司要求聚好公司、育德公司返还面积差异租金和物业管理费的主张不成立。首先，如上所述，由于乐进公司主张实际租赁面积与合同约定面积的主张不成立，其要求返还面积差异租金的事实基础不存在，要求返还面积差异租金的主张相应不成立。其次，租金与物业管理费两项诉讼请求对应的合同关系分别是乐进公司与聚好公司签订《租赁合同》形成的租赁合同关系及乐进公司与育德公司签订《物业服务协议》形成的物业服务合同关系，两项诉求对应的基础法律关系不同，且法律关系主体不完全一致，不宜在同一诉讼案件中处理。一审法院在本案中一并处理欠妥，二审释明物业服务合同关系应另案处理正确。对于第三个问题，关于乐进公司依约需要支付逾期付款的违约金。案涉《租赁合同》21.4条载明“乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日（合同约定的缴费日），乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额的3%的延迟履行违约金…”乐进公司认为在合约时间之外的催款期限期内缴清费用不是违约,但聚好公司未有作出变更合同付款时间与放弃追究乐进公司违约责任的意思表示，故乐进公司的主张不成立，应按照合同承担相应的违约责任。当事人超出诉讼时效的权利主张在法律上不受支持，二审法院依法支持在诉讼时效内的违约金部分正确，再审予以维持。综上所述，乐进公司的再审理据不足，本院再审不予支持。二审判决未有不当，本院再审予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条的规定，判决如下：维持本院（2017）粤01民终6549号民事判决。本判决为终审判决。审判长 林 娟审判员 周国庆审判员 张一扬二〇一九年十二月三十日书记员 龚 珏王思梦