四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0184民初3842号 原告:四川景瑞房产经营管理有限公司,住所地：崇州市崇阳街道。 法定代表人：李永清，总经理。 委托诉讼代理人：徐梓恒，四川铭拓律师事务所律师。 被告：四川愿景实业有限公司，住所地：崇州市崇阳街道。 法定代表人：王建国，经理。 委托诉讼代理人：陈涵可，四川天罗律师事务所律师。 原告四川景瑞房产经营管理有限公司（以下简称景瑞管理公司）诉被告四川愿景实业有限公司（以下简称愿景实业公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。景瑞管理公司的委托诉讼代理人徐梓恒和愿景实业公司的委托诉讼代理人陈涵可均到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。 景瑞管理公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决愿景实业公司支付景瑞管理公司运营管理费600000元；2、请求判决愿景实业公司支付景瑞管理公司违约金1521117.96元；3、请求判决愿景实业公司承担本案诉讼费用。 事实和理由：景瑞管理公司与愿景实业公司于2016年12月10日签订《运营管理合同》，景瑞管理公司开始对博云天、水云间、微风岸、浣溪沙等项目进行运营管理服务，并全面履行了合同约定义务。愿景实业公司自2017年7月1日起拖欠运营管理费，且也未按合同约定按时支付约定的补贴。景瑞管理公司为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法裁判。 愿景实业公司辩称，一、2016年12月10日双方签订《运营管理合同》属实，对景瑞管理公司提出的愿景实业公司未付运营管理费600000元的事实无异议。二、《运营管理合同》中约定由愿景实业公司与业主签订《委托经营合同》并由愿景实业公司向业主支付租金，但在《运营管理合同》实际履行过程中，由愿景实业公司代景瑞管理公司向业主支付租金，补贴也一并算在所支付的租金里，该代支付行为景瑞管理公司已经认可，所以补贴支付时间应另行约定和计算。三、在实际履行合同时，因承租商户并不是同时、一次性地签订承租合同，且时常出现拖欠租金或脱租，导致补贴的计算更为困难，也无法在约定时间支付租金及补贴。综上，愿景实业公司不应承担违约责任。 景瑞管理公司为支持其主张向本院提交如下证据： 1.景瑞管理公司的营业执照复印件，法定代表人身份证明书，法定代表人身份证复印件，愿景实业公司的企业信息表，拟证明双方主体资格。 2.运营管理合同，拟证明原、被告双方存在事实上的委托合同关系，愿景实业公司应付景瑞管理公司运营管理费600000元及双方约定关于逾期支付补贴违约金的计算方式。 3.对账函16张，拟证明自2017年2月至2019年1月18日景瑞管理公司与愿景实业公司履行合同约定进行补贴计算对账，愿景实业公司存在逾期支付补贴的事实和具体数额。 愿景实业公司对上述证据的三性予以认可。 愿景实业公司未提交证据材料。 前述证据经当事人庭审质证，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 经审理查明：景瑞管理公司系从事房地产经纪、物业管理的公司，愿景实业公司系从事房地产开发与经营的公司。2016年12月10日景瑞管理公司与愿景实业公司签订《运营管理合同》，愿景实业公司作为甲方委托景瑞管理公司作为乙方对甲方开发的“博云天”、“水云间”、“微风岸”、“浣溪沙”四个项目进行运营管理。合同约定运营管理的期限为10年，具体委托事项为：“1.乙方在各项目销售时，按照甲方要求和安排，以乙方名义与各项目已签订《商品房买卖合同》的业主统一签订甲方审定的《委托经营合同》，由乙方接受业主委托对物业进行统一运营管理。2.乙方应对其已签订《委托经营合同》的物业进行招商，乙方接受业主委托以乙方名义与承租方签订物业的《商铺租赁合同》，商铺租金标准由市场价格确定……”。《运营管理合同》对委托费用、租金、租金补贴进行了约定：“1.甲方委托乙方运营管理费为30万元/年。甲乙双方约定运营管理费用为半年一付，每次支付15万元，支付期限为每年7月1日之前和次年1月1日之前。2、乙方与业主签订的《委托经营合同》的租金标准由甲方确定，并按照《委托经营合同》约定的租金金额、支付期限向业主支付租金。3.因委托运营的标的物业处于市场培育阶段，在运营物业的过程中，将可能出现物业脱租、《委托经营合同》租金标准高于《商铺租赁合同》租金标准等导致乙方按《委托经营合同》支付业主租金总额高于承租方支付乙方租金总额的情况，对以上差额部分，甲方将按差额的全部给予乙方补贴。甲方应直接将以上补贴支付乙方，以上补贴的支付方式和期限为：（1）自各项目物业开始进行本合同中约定的运营管理服务之时，每季度（3个月）进行一次补贴结算。（2）各项目物业的租金补贴数额应在当季度的第二个月即每年2月28日、5月31日、8月31日、11月30日由乙方进行汇总统计呈报给甲方，甲方在收到乙方的汇总函件表并双方进行确认后，三日内甲方支付当季度租金补贴给乙方……”。《运营管理合同》对违约责任进行了明确的约定：“1.甲乙双方应遵守本合同约定，一方违反本合同约定，违约方应向守约方承担违约责任并赔偿守约方全部损失。2.甲方应按照合同约定的期限及时向乙方支付租金补贴，如甲方逾期支付以上费用的，甲方应按照租金补贴未付部分的3%向乙方支付违约金；如果甲方逾期支付租金补贴超过三十日以上仍未支付租金补贴，每逾期一日，甲方应按日支付应付乙方金额0.1%的违约金。3.乙方在物业运营管理中应遵守本合同的乙方各项义务，如乙方未能履行义务或者违反合同约定，则乙方应向甲方支付3万元的违约金并承担相应的违约责任。” 合同签订后，景瑞管理公司按照合同约定开始履行运营管理服务义务。在实际履行过程中，双方对租金给付方式进行了变更，由愿景实业公司代景瑞管理公司向业主支付租金。后双方通过对账函的形式进行结算，2017年2月28日确认了2017年第一季度补贴金额为6241409元，2017年5月31日确认2017年第二季度补贴金额为5810354元，2017年8月31日确认2017年第三季度补贴金额为7730009元，2017年11月30日确认2017年第四季度补贴金额为5492231元，2018年2月28日确认了2018年第一季度补贴金额为5765296元，2018年5月31日确认2018年第二季度补贴金额为5922461元，2018年8月31日确认2018年第三季度补贴金额为7066346元，2018年11月30日确认2018年第四季度补贴金额为7205477元。愿景实业公司并未按照《运营管理合同》约定时间支付补贴，2017年度逾期支付补贴款总金额为24744352元，2018年度逾期支付补贴款总金额为25959580元。 本院认为：本案系合同纠纷。景瑞管理公司与愿景实业公司自愿签订《运营管理合同》，合同对合作事项、双方的权利义务、违约责任等均作了明确细致的约定，该合同不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方之间成立委托合同关系成立，本院予以确认。景瑞管理公司主张要求愿景实业公司支付两年的运营管理费600000元，根据合同约定运营管理费为300000元/年，庭审中，愿景实业公司对此亦无异议，本院依法予以支持。 关于逾期支付补贴款是否应承担违约责任及如何承担违约责任的问题。景瑞管理公司认为愿景实业公司没有按照合同约定履行支付补贴款的义务构成违约，应承担违约责任。愿景实业公司认为双方在合同实际履行过程中已经改变了租金支付方式，补贴支付时间应另行计算，愿景实业公司并没有违约。本院认为，景瑞管理公司与愿景实业公司在《运营管理合同》中对违约责任作了明确约定，虽然双方在合同履行过程中变更了租金的支付方式，但并没有书面或者口头变更违约条款，愿景实业公司没有按照合同约定的期限支付补贴款，构成事实违约，应承担相应的违约责任。景瑞管理公司主张违约金1521117.96元，愿景实业公司认为过高，请求本院按照该违约金80%进行调整即1216894.37元（1521117.96元×80%）。本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人请求调整的应予以支持。本案中，景瑞管理公司的损失主要包括资金占用利息损失，在合同实际履行过程中，愿景实业公司实际支付了租金，因此景瑞管理公司主张的损失金额过高应予以调整，愿景实业公司请求调整违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持，故本院依法支持违约金1216894.37元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、四川愿景实业有限公司于本判决生效之日起三十内向四川景瑞房产经营管理有限公司支付2017年1月1日至2019年1月1日期间的运营管理费600000元。 二、四川愿景实业有限公司于本判决生效之日起三十日内向四川景瑞房产经营管理有限公司支付违约金1216894.37元。 三、驳回四川景瑞房产经营管理有限公司本案其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11884元，由四川愿景实业有限公司承担（此款四川景瑞房产经营管理有限公司己预交，由四川愿景实业有限公司在履行上述给付义务时一并给付四川景瑞房产经营管理有限公司）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张海忠 二〇一九年十二月十一日 书记员  谭 玲