广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22326号上诉人（原审被告）：广州市荔湾区饮食服务公司，住所地广州市荔湾区光复北路553号207房左部位。法定代表人：梁盛章，公司总经理。委托诉讼代理人：程操，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏灯雄，广东国智律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：卢耀新，男，1965年5月27日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：吴东霞，广东国智律师事务所律师。被上诉人：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，职务局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广州市荔湾区饮食服务公司（以下简称荔湾饮食公司）、卢耀新因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾区住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7244号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。荔湾饮食公司上诉请求：1.撤销一审判决，裁定驳回荔湾区住建局起诉；2.撤销一审判决第二项，改判自二审判决生效之日起六个月内，荔湾饮食公司腾空案涉房屋并交还荔湾区住建局（贵院如不支持第一项上诉请求）；3.撤销一审判决第三项，改判荔湾饮食公司按1472.10元/月标准向荔湾区住建局支付房屋占用费（贵院如不支持第一项上诉请求）；4.本案一、二审受理费由荔湾区住建局承担。事实与理由：一、本案并非民事纠纷，不属于法院民事案件受理范围，依法应当裁定驳回荔湾区住建局起诉。案涉房屋产别系无主代管房，属于由房管部门直接管理的政府公房，因此荔湾饮食公司与荔湾区住建局签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》具有行政协议性质，涉及该房屋的使用权问题应由具备相关职能的行政部门协调解决，双方之间的法律关系不属于平等民事主体之间的法律关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项的规定，不属于法院民事案件的受理范围。同时，一审法院此前作出的多份已经发生法律效力的民事裁定书，对荔湾区住建局直接管理的政府公房（包括经租产、公产、无主代管产、直管房屋等多种类型的公房）出租产生的法律关系均认定为不属于民事法律关系。由此可见，案涉法律关系不属于民事法律关系，恳请贵院依法裁定驳回荔湾区住建局的起诉。二、不论本案法律关系问题，荔湾区住建局主张的房屋占用费标准不符合法律规定，其标准应当是荔湾饮食公司与荔湾区住建局之间签订的租赁合同约定的租金。1.根据荔湾饮食公司与荔湾区住建局签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》第二十一条第2款的约定，租赁期限届满后荔湾区住建局收回房屋的，荔湾饮食公司尚未交还房屋的占用费比照租金收取。因此，荔湾区住建局主张按照其与案外人之间的租金标准，要求荔湾饮食公司支付占用费，不符合双方之间的合同约定。2.即便房屋租赁合同无效，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，也是参照合同约定租金标准支付房屋占用费。举重以明轻，案涉租赁合同合法有效前提下，更应当尊重当事人意思自治，按照合同约定，比照荔湾饮食公司与荔湾区住建局之间的租金标准确定房屋占用费。3.违约责任赔偿损失的基本原则是不能超过当事人订立合同时的合理预期，同样的道理，解除合同后的占用费问题，即便荔湾区住建局认为其损失是无法获得案外人的租金收益，这也不属于双方订立合同时所能预见的情况。更何况，不定期租赁合同解除系法律规定的出租人解除权，不属于违约行为，如果存在赔偿，也不属于违约责任的承担形式，不应当比违约责任损失赔偿更加苛责承租人。三、根据合同法规定，荔湾区住建局行使不定期租赁合同法定解除权，应当给予荔湾饮食公司合理的履行期限。目前案涉房屋由第三人占有使用，存在押金退还、装修处理等诸多问题，荔湾饮食公司希望能够妥善解决与第三人的法律关系，使得荔湾区住建局的合法诉讼请求能够尽快实现。同时，根据《合同法》第二百三十二条的规定，出租人行使不定期租赁合同解除权，应当给予承租人合理的搬迁期限。具体到本案，腾退房屋等事项不是单靠荔湾饮食公司可以完成的，且案涉房屋已经出租多年，存在与第三人的法律关系需要处理的问题，恳请贵院根据租赁的实际状况，合理裁量，给予荔湾饮食公司至少六个月的履行期限。以上意见，恳请贵院依法采纳，支持荔湾饮食公司的上诉请求，作出公平合理裁决。荔湾区住建局针对荔湾饮食公司的上诉请求辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。本案中荔湾饮食公司已经构成违法占有，荔湾饮食公司已经签收了告知书参与投标，荔湾饮食公司知晓投标结果，荔湾饮食公司按照我方与中标人的标准支付房屋占用费是合理的。荔湾饮食公司一直主张有合理的搬迁期限，2009年3月，荔湾饮食公司同意参与投标，2019年4月，荔湾饮食公司未能中标，2019年5月16日，荔湾饮食公司签收了解除《广州市直管房租赁合同（非住宅）》的通知。从2019年5月份至今已经长达7个月，对方已经非法占有涉案房屋7个月，也早已超过其请求6个月腾退期的期限。荔湾饮食公司的诉讼请求就是为了继续非法占有房屋，其没有诚意为腾退房屋履行义务。卢耀新针对荔湾饮食公司的上诉请求辩称：我方同意荔湾饮食公司的上诉意见。卢耀新上诉请求：撤销一审判决第二项，改判给予卢耀新六个月以上的合理腾退期。事实与理由：卢耀新是涉案房屋（即广州市荔湾区多宝路××号首层、阁楼，下同）的实际使用人。卢耀新已在涉案房屋经营多年，即使以商店注册时间起算，业已超过12年。卢耀新的全部经营、仓储和绝大多数资产均在此地。而且，卢耀新始终严格履行自身义务，按时、定期缴纳相关费用，从未拖欠。直至本次涉案，卢耀新才发现可能需要承担腾返房屋的责任。但是，一方面，荔湾区住建局与荔湾饮食公司之间的租赁争议，是否属于民事纠纷受案范畴尚未有定论；另一方面，该案因当事人上诉，原判决尚处于未生效的状态。因此，卢耀新仅能够以生效的裁判文书为依据，确定是否需要腾退涉案房屋。考虑到卢耀新经营的是特殊行业，在租赁场地的选择、装修以及搬迁上都存在一定难度，均需要花费较长的时间，原审判决仅给予卢耀新三十日的腾退期显然不合理。综上所述，请求贵院依法查明事实，考虑卢耀新的实际困难，支持卢耀新的上诉请求。荔湾区住建局针对卢耀新的上诉请求辩称：我方同意原审判决，不同意卢耀新的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。我方在现场也张贴了解除租赁合同的通知，一审已经对此进行查明。卢耀新当时已经知悉。荔湾饮食公司针对卢耀新的上诉请求辩称：我方同意卢耀新的上诉意见。荔湾区住建局向一审法院起诉请求：1、要求确认荔湾区住建局、荔湾饮食公司双方就广州市荔湾区多宝路××号首层、阁楼房屋的不定期租赁关系已于2019年5月16日解除。2、要求荔湾饮食公司及共同使用人、卢耀新腾空上址房屋交还荔湾区住建局。3、要求荔湾饮食公司按照每月35888元的标准，向荔湾区住建局支付自2019年6月1日起至荔湾饮食公司及卢耀新实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费（从2019年6月1日起暂计算至起诉之日为71776元）。4、本案诉讼费用由荔湾饮食公司承担。一审法院查明事实：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。根据广州市不动产登记查册表，广州市荔湾区多宝路××号1楼为直管公房。2013年，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与荔湾饮食公司（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方将坐落在广州市荔湾区多宝路××号首层、阁楼房屋（产别：经租产）出租给乙方作商业用途，建筑面积39.50平方米，其中阁楼9平方米；租赁期限为2012年7月1日至2014年6月30日，每月租金1472.10元；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为自动放弃房屋承租权，合同自发生该情形之日起解除；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；等等。荔湾饮食公司租赁案涉房屋后将该房屋转租于卢耀新经营使用。2018年3月9日，荔湾饮食公司向荔湾区住建局出具《非住宅公开招租同意书》，表示：你局就位于多宝路××号首层房屋通过公开招租方式招租相关事宜的《告知函》已收悉。我方认可并承诺按照上述《告知函》的内容办理有关事宜，否则，我方承担由此而产生的全部责任。同时，当你局将上址房屋进行相关公开招标工作时，我方决定参与投标。若我方参与承租该房屋的交易活动，我方将不放弃行使优先承租权。我方承诺如下：1、若我方参与投标未能中标，则承诺拍卖成交确认日起一个月内腾空房屋归还你局并缴纳清退期内的场地使用费。2、若我方不参与投标，我方将自你局发出解除租赁关系通知书之日起一个月内，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空并交回你局。2019年4月19日，广州市荔湾区土地房屋管理所（出租人）与案外人吴涓（承租人）、广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》，约定：广州产权交易所受广州市荔湾区土地房屋管理所委托，通过公开市场方式就广州市荔湾区多宝路××号首层、阁楼房屋出租项目（交易编号：GZ2xxxxx25）组织交易；三方共同确认，本项目成交价格为人民币35888元/月/总面积。广州市荔湾区住房和建设局委托广州市荔湾区土地房屋管理所于2019年5月14日向荔湾饮食公司发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除广州市荔湾区多宝路××号首层、阁楼房屋的租赁关系，要求荔湾饮食公司在2019年5月31日前腾空交还房屋；如未能在2019年5月31日前腾空交还房屋的，从2019年6月1日起，需按公开招租的竞拍成交价每月35888元向荔湾区住建局支付房屋有偿使用金等等。该通知实际于2019年5月16日到达荔湾饮食公司。2019年9月2日，一审法院在广州市荔湾区多宝路××号首层的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利，期限届满后仅有卢耀新来院登记。庭审中，荔湾饮食公司提交了发票及广州银行转账记录，证明其交纳了案涉房屋2019年6月至8月的租金。荔湾区住建局确认收到荔湾饮食公司转账支付的2019年6月至9月的款项每月1472.10元，但要求荔湾饮食公司按照每月35888元标准支付房屋占用费，同意上述款项在房屋占用费中予以扣减。荔湾区住建局也同意再给予荔湾饮食公司及卢耀新一个月的搬迁期限。一审法院认为：荔湾区住建局的诉讼主体是适格的。荔湾区住建局与荔湾饮食公司在广州市荔湾区多宝路××号首层、阁楼房屋建立的租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，荔湾区住建局与荔湾饮食公司签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是荔湾饮食公司一直有向荔湾区住建局支付租金，因此，双方之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。荔湾区住建局在2019年5月14日发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求荔湾饮食公司腾空交还房屋，该通知实际于2019年5月16日到达荔湾饮食公司，一审法院确定荔湾区住建局解除租赁关系的诉求已于此时实际到达荔湾饮食公司，因此，确定双方的租赁合同关系于2019年5月16日解除。合同解除后，荔湾饮食公司应将案涉房屋及时腾空交还荔湾区住建局。卢耀新作为次承租人负有协助荔湾饮食公司将案涉房屋腾空交还给荔湾区住建局的义务。荔湾饮食公司参与了案涉房屋的公开竞拍，也明知竞拍未成功以及未按期腾房所带来的法律后果，荔湾区住建局解除合同也给予了荔湾饮食公司合理的搬迁期限，现荔湾饮食公司未能在合理期限内交回房屋，故自2019年6月1日开始至交回房屋之日止的房屋占用费应按公开招租的竞拍成交价每月35888元向荔湾区住建局交纳。荔湾饮食公司已经向荔湾区住建局支付的款项从中可以予以抵扣。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，作出如下判决：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与广州市荔湾区饮食服务公司关于广州市荔湾区多宝路××号首层、阁楼房屋的租赁合同关系于2019年5月16日解除。二、自一审判决发生法律效力之日起三十日内，广州市荔湾区饮食服务公司及卢耀新将广州市荔湾区多宝路××号首层、阁楼房屋腾空并交还给广州市荔湾区住房和建设局。三、自一审判决发生法律效力之日起三十日内，广州市荔湾区饮食服务公司按35888元/月标准向广州市荔湾区住房和建设局支付从2019年6月1日起至实际交回房屋之日的房屋占用费（广州市荔湾区饮食服务公司已支付的5888.4元从中予以抵扣）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费797元，由广州市荔湾区饮食服务公司负担。二审中，各方当事人均无提交新证据。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审当事人的争议的焦点问题：1.本案是否属于民事诉讼的受理范围；2.房屋占有使用费的标准认定；3.一审判令的腾退期限是否合理。焦点一。《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“2015年5月1日后订立的行政协议发生纠纷的，适用行政诉讼法及本规定。2015年5月1日前订立的行政协议发生纠纷的，适用当时的法律、行政法规及司法解释。”本案中，双方争议的租赁合同签订于2012年7月1日，据此，依据上述司法解释之规定，一审法院适用《中华人民共和国合同法》并无不当，荔湾饮食公司上诉主张本案不应受理，缺乏法律依据，本院不予采信。焦点二。关于房屋占有使用费的标准认定问题。荔湾区住建局已向荔湾饮食公司告知涉案商铺公开招租，荔湾饮食公司亦签署《非住宅公开招租同意书》承诺如未能中标或者未参与投标的情况下，同意将涉案商铺腾空交还荔湾区住建局。在案外人已中标获得涉案商铺承租权的情况下，荔湾区住建局发出《解除租赁关系的通知》要求荔湾饮食公司腾空交还商铺，荔湾饮食公司并未履行《非住宅公开招租同意书》所作承诺腾空交还涉案商铺，导致荔湾区住建局无法将涉案商铺交付给案外人，损害荔湾区住建局出租权益，荔湾区住建局主张荔湾饮食公司按照出租项目成交价的标准支付房屋占用费，具有合理依据，一审法院予以支持，并无不当。荔湾饮食公司上诉主张应以原合同租金标准，理据不足，本院不予采纳。焦点三。荔湾饮食公司、卢耀新上诉提出六个月搬迁期限的问题，缺乏法律依据，且2019年4月荔湾饮食公司已知搬迁后果，直至一审2019年9月宣判，已有足够时间搬迁，现上诉仍然提出六个月的期限，显然不合理，本院不予支持。综上所述，卢耀新、荔湾饮食公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1694元，由广州市荔湾区饮食服务公司负担1594元，由卢耀新负担100元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇一九年十二月二十五日书记员 王日平郭丽淳