湖南省郴州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）湘10民终3962号上诉人（原审被告）：郴州安厦房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区桔井路27号桔满园大厦409室。法定代表人：贺炫铭,该公司董事长。上诉人（原审被告）：贺炫铭，男，1969年7月9日出生，住湖南省郴州市北湖区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：周勇，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢土生，男，1967年3月12日出生，住广东省韶关市曲江区。上诉人郴州安厦房地产开发有限公司、贺炫铭因与被上诉人谢土生合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初708号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郴州安厦房地产开发有限公司、贺炫铭上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回谢土生的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一二审诉讼费由谢土生承担。事实和理由：一、本案是民间借贷纠纷，一审法院认定为房屋买卖合同纠纷，系对案件事实认定错误。1.双方签订的《房屋买卖合同》中，约定的交易房屋105、107号房为门面，与住房201、301号房同价为6000元/㎡，已经明显低于案涉地段的2万元/㎡价格。谢土生系在广东经商，在郴州有多起民间借贷诉讼案件，一次性购买多个房产，有悖常理。谢土生在2016年3月6日签订合同时，已经明知案涉房屋施工建设占用了电业局的土地，将无法办理房产证，仍然约定2016年9月6日交付房屋并办理房产证，未办出证，则双倍返还定金，而未约定合同继续履行的违约责任，显然双方缺乏房屋买卖的真实意思表示，获得借款、收回借款本息才是双方的根本目的。合同约定的6个月期限，正是双方民间借贷的期间，案涉合同是名为房屋买卖，实为民间借贷。2.谢土生实际交付的款项是200万元，而非260万元。谢土生主张60万元系现金交付，但是没有实际交付的依据，其一审中所称的在2016年3月7日与200万元同时支付给了贺炫铭，与收条上所写的落款时间“2016年3月6日”明显矛盾。事实上，该60万元是谢土生以200万元，按照月息5分计算6个月，提前收取的利息。二、一审程序违法。本案双方之间是民间借贷关系，按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，一审法院应向谢土生释明变更诉讼请求，谢土生拒绝变更，则应驳回起诉。三、本案是虚假诉讼。谢土生辩称，一审认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。1.签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示，所约定的单价亦符合常理。2.约定六个月内办理房产证是因贺炫铭称只占用了电业局几平方米土地，只要补点钱就可以马上办下来，因此，该约定的办证期间符合常理。3.贺炫铭为了证明房屋的真实性，贺炫铭主动提出如果自己违约，到期退回定金不再买卖房屋，还将所出售四套房屋的租金及其在东南街的四套房产租金由谢土生收取，并再三承诺承担相关责任。4.谢土生支付的现金60万元有银行取款凭证和收条佐证，该60万元已经实际支付的事实不容否认。5.本案房屋买卖合同纠纷，不是民间借贷纠纷，一审法院受理本案程序合法。谢土生向一审法院起诉请求：1.判令郴州安厦房地产开发有限公司与贺炫铭连带返还定金3,100,000元；2.本案诉讼费由郴州安厦房地产开发有限公司与贺炫铭承担。一审法院认定事实：谢土生与案外人胡日先系老乡关系，贺炫铭与胡日先系朋友关系，2016年3月，经胡日先介绍谢土生与贺炫铭商量房屋买卖事宜。同年3月6日，谢土生与贺炫铭签订了一份《房屋买卖合同》，郴州安厦房地产开发有限公司以担保人的身份在该合同上盖章，出卖人（甲方）为贺炫铭，买受人（乙方）为谢土生，担保人（丙方）为郴州安厦房地产开发有限公司，该合同约定，1、甲方将郴州市桔井路27号桔满园项目第一幢一层105号房、107号房、二层201号房、三层301号房等四套房，面积共2992.5平方米，出卖给乙方；2、该四套房房屋总价为人民币壹仟柒佰玖拾伍万叁仟伍佰元（四套房屋均价每平方陆仟元）；3、付款方式，本房屋买卖合同签订生效后，五个工作日内乙方支付购房定金260万元给甲方，其中从银行支付200万元，因甲方急需资金，在签订本合同时付现金60万元给甲方，房款在甲方办出房产证后分4次支付，乙方支付的定金抵房款；4、房屋交付，甲方在收到购房定金后，于2016年9月6日甲方将房屋交给乙方，但如果甲方在交房时未将本合同的四套房屋产权证办出来，则甲方将定金260万元退还给乙方，乙方收到甲方退回的定金后不再接收房屋；5、但若甲方在交房时未办出产权证，又不退回定金给乙方，甲方构成违约。甲方除双倍返还定金外，甲方将该涉案合同中约定的四套房租金以及其妻兄王忠拥有的郴州市东南街底商住宅楼104号房、117号房、201号房、202号房四套门面租金由乙方收取；6、担保条款，丙方在本合同履行完毕及终止前承担本合同的担保人，并为甲方履行本合同承担连带责任。谢土生于2016年3月7日向贺炫铭转账200万元，支付现金60万元，且贺炫铭出具了收条。2016年9月6日，贺炫铭未办出房屋产权证，也未将定金返还给谢土生。贺炫铭于2017年6月1日、2017年7月26日、2018年9月6日分三次共返还了谢土生210万元。一审法院认为，谢土生与贺炫铭之间是房屋买卖合同关系，该涉案合同约定的内容是贺炫铭将其所有的郴州市桔井路27号桔满园项目第一幢105、107、201、301号房出卖给谢土生。谢土生向贺炫铭支付了260万元定金，合同明确约定，郴州安厦房地产开发有限公司为贺炫铭履行本涉案合同承担连带保证责任，因贺炫铭未按合同约定交付房屋产权证，致房屋未交付，其行为构成违约，谢土生请求按照合同约定连带返还双倍定金的诉请，有事实和法律依据，一审法院予以支持，故郴州安厦房地产开发有限公司、贺炫铭应当连带向谢土生返还310万元（双倍定金扣除贺炫铭返还的210万元）。贺炫铭辩称双方之间是民间借贷纠纷，该案合同签订的目的是为担保贺炫铭借款的偿还，贺炫铭没有提供双方之间是民间借贷关系的证据，故贺炫铭的辩称，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第八十九条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决：“一、被告贺炫铭于本判决生效后三十日内返还原告谢土生定金3,100,000元；二、被告郴州安厦房地产开发有限公司对被告贺炫铭上述定金的返还承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5950元，由被告贺炫铭、被告郴州安厦房地产开发有限公司负担。”二审中，双方均未提交新证据。本院审理查明，一审法院认定2016年3月7日谢土生支付现金60万元给贺炫铭依据不足，本院不予认定。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。另查明：一、双方签订的《房屋买卖合同》第六条约定“甲方郑重承诺：1.……因甲方挂靠郴州市俊锋房地产开发有限公司开发桔井路27号桔满园项目的实际投资人是甲方，又因开发时与郴州电业局相邻，土地使用时超红线几平方米，占用了电业局的土地。故该项目房产证未办下来，但该房屋的所有开发手续齐全。”二审中，谢土生称60万元是现金交付，但对现金是如何包装、是否有其他人在场、交接的情形、环境等具体的交付细节无法作出合理陈述。二、谢泽系谢土生的儿子，刘利国系谢土生的女婿。谢土生近两年在郴州市境内所涉民间借贷案件情况如下：1.2018年11月12日，谢土生起诉郴州市康元金属制品有限公司、郴州广正贸易有限公司、陈书良、陈维[案号(2019)湘10民终2149号，(2018)湘1002民初5089号]，请求陈书良等四人偿还借款本金600万元、利息384万元（利息计算自2016年2月1日－2018年10月1日，之后的利息按月利率2%即月息2分计算至借款本金清偿之日止），谢泽作为第三人参加诉讼。2.2018年7月12日，谢土生起诉陈书良、郴州广正贸易有公司、陈维、郴州市康元金属制品有限公司[案号（2019）湘10民终3335号，（2018）湘1002民初5022号]，请求陈书良等四人连带支付本金222.8万元，按月息2分支付利息132.482万元。谢泽作为第三人参加诉讼。3.2018年7月12日，谢土生起诉孟庆福、焦殿学[案号（2019）湘10民终2268号，（2018）湘1002民初2884号]，请求孟庆福等两人归还本金50万元，并按月息2分支付利息28万元。4.2019年5月15日，谢土生起诉郑友梅，[案号（2019）湘1002民初2412号]，请求郑友梅偿还借款本金25万元及利息10.5万元（利息从2017年7月22日计算至2019年4月21日止，按月利率2%计算，直至借款本金还清时止）。5.2018年6月21日，刘利国起诉湖南华耀环保科技有限公司、上海财鼎投资管理有限公司、刘晓球、王宜香[案号（2018）湘1002民初2555号]，请求刘晓球等四人偿还本金185万元，按月息2分支付利息125.8万元。刘晓球等四人抗辩借款未实际发生，而是以高利息反复计息。谢土生作为第三人参加诉讼。北湖区人民法院依刘晓球等四人申请调取了两份证据查明，（1）2016年8月15日，谢泽9274账户转账185万至刘利国4270账户；刘利国4270账户转账185万至谢土生6330账户；谢土生6330账户又将185万转回谢泽9274账户。（2）2016年8月16日，谢泽9274账户转账185万至刘利国4270账户；刘利国4270账户转账185万至谢土生6330账户；谢土生6330账户又将185万转回谢泽9274账户。6.2018年12月6日，谢土生起诉刘晓球、王宜香、胡日先、湖南华耀环保科技有限公司[案号（2018）湘1002民初5268号]，请求刘晓球等四人连带偿还本金336万元、利息271.92万元。7.2018年12月19日，谢土生起诉胡日先[案号（2018）湘1024民特83号（裁定）]，请求确认谢土生与胡日先于2018年12月19日经嘉禾县珠泉镇人民调解委员会主持调解达成的调解协议有效，因谢土生在2016年1月29日，出借1200万元给胡日先，双方在调解协议中确认：借款本金1200万元、利息816万元。8.2015年9月1日，谢土生起诉湖南展泰有色金属有限公司、曹圣金[案号（2015）郴民二初字第84号]，请求归还借款本金1500万元、借款利息518.4万元（按银行同期贷款利率4倍计算从2014年3月25日至2015年7月25日期间的利息，此后利息另行计算）。9.2015年6月8日，谢土生起诉湖南中联伟业资产管理有限公司、凌检、凌伟祥、王伍英[案号（2015）郴北民二初字685号]，请求凌检等四人偿还借款本金75万元、利息4.5万元。10.2015年7月21日，谢土生起诉湖南中联伟业资产管理有限公司、凌检、凌伟祥、王伍英[案号（2015）郴北民二初字935号]，请求凌检等四人偿还借款本金100万元、利息17.5万元，违约金7.5万元。上述案件起诉本金为3093.8万元，另有1200万元请求确认调解协议。本院认为，本案为合同纠纷。争议的焦点为：本案基础法律关系是否存在房屋买卖关系。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，谢土生与贺炫铭虽然签订《房屋买卖合同》，但双方在合同中主要是对“定金”的交付及无法办理房产证时适用定金罚则进行约定，而对房屋交付标准、逾期交房的违约责任等转移房屋所有权的行为及违约后果未作出任何约定。在办理房产证的约定上，根据该合同第六条的内容可见，谢土生对于案涉房屋超规划红线占用电业局土地的事实是明知的，谢土生作为一名商人，应当知晓此种情况下，在六个月内办好房产证必然是不可能完成的，但在该合同中，仍然约定六个月内办理房产证，否则双倍返还“定金”。在合同的履行上，谢土生亦无证据证实其已经要求贺炫铭交付房屋。因此，从合同约定的内容及双方行为来看，双方并没有转移案涉房屋所有权的真实意思表示，双方之间不存在房屋买卖合同关系。在郴州市中级人民法院及其辖区基层法院作出的生效裁判及调解书中，谢土生从2015年至今年，出借资金数千万元，谢土生已经不属于依法受法律保护的善意出借人。综上，双方之间不存在真实的房屋买卖关系，谢土生坚持以房屋买卖合同提起诉讼，且谢土生多次反复从事高息放贷，其行为已经涉嫌违法放贷，该行为不受法律保护，其起诉应予驳回。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初708号民事判决；二、驳回谢土生的起诉。一审案件受理费31,600元，退还谢土生；上诉人郴州安厦房地产开发有限公司、贺炫铭预交的二审案件受理费31,600.0元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 蒋 伟审判员 林海波审判员 杨利平二〇一九年十二月十三日法官助理李敏书记员梁俊雯附相关法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。