海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5581号上诉人（原审原告）：张运明，男，1983年1月30日出生，汉族，住海南省海口市。公民身份号码：×××。上诉人（原审原告）：李晓，女，1984年2月5日出生，汉族，住海南省海口市。公民身份号码：×××。两上诉人共同委托诉讼代理人：范贤成，海南新概念律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南美万佳房地产有限公司，住所地海口市府城镇高登街锦园商住楼第二层201B房。统一社会信用代码：91460000562417166U。法定代表人：林地文，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾萍萍，海南外经律师事务所律师。委托诉讼代理人：何天妹，海南外经律师事务所实习律师。上诉人张运明、李晓因与被上诉人海南美万佳房地产有限公司（以下简称美万佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初4450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张运明、李晓上诉请求：1.撤销海口市琼山区人民法院（2019）琼0107民初4450号民事判决，将本案发回重审或在查明案件事实的基础上改判，判决美万佳公司继续履行合同，将涉案房屋交给张运明、李晓使用；2.本案一审、二审诉讼费用由美万佳公司承担。事实和理由：一、一审判决对于涉案的“幸福家园”建设过程及小区已建成交房给业主入住的事实未予查明。涉案合同于2013年签订之后，经过七年，案件事实已发生转化，幸福家园于2017年12月份建设完成，目前已经有200多户业主入住。涉案房屋目前属于“现房”，开发商亦按现房在对外销售。据此，对于幸福家园小区已经有200多户业主入住的情况下，为何开发商拒绝给张运明、李晓交房？幸福家园已经属于现房，是否具备办理预售许可证或销售证的条件？幸福家园已经建设完成，是否具备竣工验收条件？一审判决对以上事实均查明不清或遗漏查明，认定事实避重就轻。尤其对于幸福家园已经有200多户业主入住、通水通电、开发商成立物业收费管理的事实，一审判决只字未提，违背客观实际及审判规则。二、一审判决对“幸福家园”已建成投入使用，已有200多户业主入住的重大事实未予査明，导致一审判决决定性及判决错误。张运明、李晓与美万佳公司签订房屋认购合同后，幸福家园在建设过程中，因资金紧缺工期一再拖延。直至2017年下半年，幸福家园竣工完成，此时超过约定的交房期限将近5年。2017年12月，美万佳公司开始陆续有选择性的给部分购房人交房装修入住。当张运明、李晓等购房人要办理交房手续时，美万佳公司的老板林地文立即变卦，拒绝交房。张运明、李晓在等待“交房”过程中一波三折，美万佳公司以各种理由“刁难”张运明、李晓，拒绝将房屋交付给张运明、李晓。美万佳公司不予交房的原因，完全是海南房价飞速增长的背景下，利益驱使所致。张运明、李晓于2012年购买幸福家园单价每平方米四千多元，因开发商的原因楼盘拖延至2017年底才可交房，此时海南的市场房价已经翻了几番。但是，一审判决对于幸福家园当前已经建设完成投入使用的事实（张运明、李晓一审证据4-6、10-13以予证实）未予査明，只是片面的以没有预售许可证认定合同无效，罔顾“幸福家园有业主入住生活，属于成熟小区”的事实。因此，一审判决导致“开发商因违法而获得更多利益，购房人因诚实履约遭受损失”怪诞逻辑，何以令当事人服判？三、一审判决对“幸福家园”项目审批手续及建设程度查明事实不清。1.一审判决对“幸福家园”是否具备办理预售许可证的真实情况查明不清，事实上“幸福家园”已具备办理预售和销售的实质条件。“幸福家园”（原名为府东大厦、嘉润大厦）项目由美万佳公司通过项目转让方式投资开发，法院生效判决确认美万佳公司拥有幸福家园的土地使用权，以及项目的规划许可、工程报建、施工许可等整套手续。2013年1月，幸福家园已建设成一幢三单元的高层住宅楼，当时已封顶。根据《房地产管理法》第四十五条关于商品房预售应当符合的条件，事实上“幸福家园”已经具备办理预售证的条件，根本问题在于美万佳公司不积极向相关部门申请办理。然而，一审判决对以上事实未予查明，并作出错误认定。2.一审判决对“幸福家园”消防未通过验收问题查明事实错误。根据一审证据资料显示，由于“幸福家园”项目早在1993年就已审批立项，原来的审批标准与现行消防技术规范不一致，这是历史原因。但根据海口市公安消防支队文件（海公消[2018]9号）（一审中美万佳公司证据5）来看，对于“幸福家园”存在的问题消防部门并未完全否认无法解决，而是对存在的三个消防问题提出具体方案和建议，因此，“幸福家园”的消防验收问题完全可以通过整改便可解决，问题的关键在于开发商怠于履行整改义务。因此，一审判决认定“涉案小区无法办理相关验收报批手续”完全没有事实依据，是错误的。本案涉及几十户购房人的生活居住问题，事关民生问题，一审法院应依职权调查“幸福家园”项目相关手续，消防问题及建设情况以全面审查本案，但是，一审判决完全回避或遗漏查明以上基本事实，进而作出完全违背事实和法律的判决。四、一审判决以无预售许可认定涉案合同无效属于适用法律错误。事实上，涉案房屋已建设完成并投入使用，涉案房屋不再属于预售许可制度的规范的对象。1.“幸福家园”的状态已属于成熟小区：水、电设施齐全，有物业管理，正常收取物业费、停车费，已入住的业主也已经向住建部门申请成立业主委员会，现场可见幸福家园一派崭新舒适住宅区的模样，美万佳公司目前在售楼处打的广告为“现房即住，性价比高”对外售楼。因此，一审法院不应忽略“幸福家园”为现房的事实。换言之，商品房预售许可要件的缺失已在事实上得到了补正，应认定合同有效。2.幸福家园已建设完成投入给业主使用，涉案房屋属于“现房”不属于预售许可制度的规范的对象。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条关于“没有预售证”签订的合同，并不是一律无效。为鼓励和保护交易，《解释》第二条规定“在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。由此可知，“没有预售证”问题是可以补救的，待无效情形消失，合同即为有效。本案中，幸福家园于2017年12月建设完成，并有业主入住。张运明、李晓于2019年7月起诉时，房屋已建成入住两年，符合司法解释关于“起诉前预售许可要件缺失获得补正”的条件。因此，相对“预售许可证”的作用，“现房”更能确保交易安全，根据“举轻以明重”的规则，“幸福家园"已建成“现房”的客观事实有更强理由认定合同有效。退一步来说，涉案房屋为“现房”亦不属于预售许可制度的规范的对象，一审判决适用法律错误。3.退其次而言，没有预售证售楼，实际上是违反行政管理性强制规定，不存在《合同法》五十二条关于认定合同无效的情形。（1）商品房预售许可证规范的是市场准入问题，是一种政府管理行为，没有预售证售房违反的是行政管理性规定，并非效力性规定，未取得商品房预售许可证并不当然导致合同无效。（2）最高法院2003年颁布《解释》，其中关于“取得预售证售楼”的规定是依据《城市房地产管理法》第45条。但是商品房预售登记和取得预售许可证明的规定，并非禁止商品房预售，而是对商品房预售进行管理。《解释》2003年颁布时，物权法尚未出台（物权法于2007年颁布），还没有建立合同效力和物权变动效力相区分的理念。（3）2009年，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》发布实施，其中第十四条对合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”明确为仅指“效力性强制性规定”。因此，对于未取得预售许可证而预售商品房的，只承担行政责任，而不影响预售合同本身的效力。根据新法优于旧法的法律适用原则，应适用“《合同法》解释二”认定本案合同不违反任何法律强制性规定。本案中，张运明、李晓和美万佳公司对签订合同的事实无异议，系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制规定，依法应确认合同有效。4.海南省住房和城乡建设厅于2019年2月25日印发的《关于全省房地产行业不稳定问题分类处置措施的指导意见》中，就“未取得预售许可违规销售,或因政策调整,无法办理网签备案问题的处置措施”作了明确规定：“由市县房管（住建）部门按《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房预售管理办法》等法律法规依法依规处罚后，完善预售许可手续。如因调控政策出台前已销售，之后才办理预售许可证产生的购房纠纷，可以协调退房退款或通过司法途径解决。购房人不同意退房退款并要求开发企业继续履行购房合同的，如购房人符合行政策规定的购房条件，可待开发企业取得预售许可证后办理网签备案。”从上述规定可以看出，在购房人要求继续履行合同的情况下，只要购房人符合现行政策规定的购房条件，是允许开发商取得预售许可证后办理网签备案。如果购房人要求继续履行合同，则购房合同不因未取得预售许可证而无效。五、美万佳公司严重违背诚信，一审判决认定合同无效使本案背离正义，损害本地区的司法公信力！根据诚实信用及公平正义原则，应认定本案合同有效继续履行，维护个案正义。1.办理预售许可证是开发商的前置义务，开发商对于无预售证是明知的。根据《城市商品房预售管理办法》第五、七、八条的规定，办理商品房预售许可证是开发商的义务，而不是购买人的义务，违反预售许可制度的法律后果应由开发商一方承受，即购买人可以主张开发商无预售许可的销售行为无效，而不允许开发商以自身违反义务不办理预售许可，还享有基于自己的违法行为导致的后果而主张合同无效。一审判决认定合同无效，严重破坏正常的商品房预售秩序，损害购房人合法利益。2.最高法院《解释》关于预售证的规定本意是保护交易安全，防止购房者被欺诈及入住预期落空而蒙受损失。但本案的实际情况是，合同继续维持和履行，更符合购房者的利益，更符合法律的价值取向。因此，如果简单认定合同无效，将出现开发商因故意不履行合同获得比履行合同更多的“巨额利润”，背离法律正义！而诚实守信的购房者将受到巨额损失。如此结果，将变相助长开发商在“房地产乱象”上继续胡作非为，严重违背法律的价值导向，违背公平正义的价值理念。3.法律应鼓励和保障交易，最大限度的使一个已经存在的合同合法有效及履行，以保护市场交易的安全和稳定。从合同履行情况来看，张运明、李晓已经支付了相应购房款，幸福家园也已经属于现房，张运明、李晓有意愿有能力继续履行合同，美万佳公司也具有交房的条件和能力。综上，涉案房屋在一审起诉前已建设完成，并已经交房给其他业主入住，根据《合同法解释（二）》等相关法律规定，以及诚实信用、公平正义的基本原则，依法应认定涉案合同有效。但因一审判决对以上事实查明不清，遗漏案件关键事实，避重就轻，作出片面认定，已经严重损害司法公信力！恳请二审人民法院依法查明事实后，予以改判或者发回重审。美万佳公司辩称，一、一审判决并未遗漏案件基本事实，但一审判决认定涉案项目房产是商品房错误，应为保障性住房。“幸福家园”是否有业主入住不属于本案调查重点，一审判决已查明涉案项目存在消防问题、未取得预售许可证，这足以构成无法交房的理由。但美万佳公司对于一审判决认定涉案项目是商品房不予认可，涉案项目是商品房还是保障性住房，应由行政部门予以认定，而不是由法院认定。幸福家园项目（原府东大厦、嘉润大厦），系原琼山县物资总公司（以下简称物资公司）与海南怀海房地产开发公司(以下简称怀海公司)合作建房项目，项目用地至今仍为划拨用地，项目为保障性住房。由于政策变化而致使物资公司与怀海公司的合作开发搁浅，变成“半拉子”工程。美万佳公司于2010年从怀海公司转让该项目。2011年6月15日，海口市琼山区住房和城乡建设局下发《建设工程复工通知书》，同意府东大厦（即幸福家园）项目复工续建。2012年8月23日，海口市琼山区人民政府下发“琼山府函【2012】245号”《海口市琼山区人民政府关于解决府东大厦项目遗留问题的意见》，针对府东大厦项目遗留问题作出几项处置意见，其中第三项是“在不违背政策规定的前提下，区政府有关部门协助海南美万佳公司向市政府申请保障性住房政策支持”。美万佳公司投入巨资继续建设幸福家园后，才发现该项目原来的消防设计不符合现行规范，主要体现在楼房外围的消防通道过窄，消防车无法通行，市政府相关部门至今仍在想办法帮美万佳公司解决这一历史遗留问题。因此，幸福家园消防工程至今尚未完工，无法通过验收。由于美万佳公司盘活了保障性住房工程，相关部门对于美万佳公司内部认购涉案项目房屋是默许的。在涉案项目主体工程完工后，确实有内部认购的购房人向相关部门投诉，且不顾美万佳公司的阻止强行入住。但是，2017年1月3日，海口市政府作出《专题会议纪要》“研究原琼山县（市）批建29个项目遗留处置工作有关问题”（[2016]423号文），其中要求对府东大厦的消防问题进行整改，如通过整改仍达不到消防要求的，实行“一票否决”。因此，美万佳公司就不敢再违反规定交房给购房人。二、无论内部认购合同或意向确认书是否有效，双方合同履行不能的原因是情势变更所致，美万佳公司不存在过错。张运明、李晓揣测美万佳公司变卦、以各种理由“刁难”张运明、李晓，利益驱动而不交房，与事实不符。由于美万佳公司不能违规将未通过验收的房屋交付给张运明、李晓，故无法满足张运明、李晓主张的交付涉案房屋、办理产权证等诉求。美万佳公司当初配合政府收购府东大厦“半拉子”工程项目是居于充分信赖琼山区政府与市政府能够按照保障性住房性质办理相关土地变性，消防验收和办理房屋产权证，以及能够实现向银行按揭方式而与购房者签订内部认购合同的。但是政府预期与努力解决的结果与实际完全相悖。关键的问题首先是消防标准无法通过，该项目的历史报建审批未能发现设计者所预留的消防通道未能满足目前消防要求的基本条件，这一缺陷是一票否决的要素。这一问题的出现，是美万佳公司无法预见的，这既是政策法规阻滞的原因，同时也是政府行为共同引致的。这种导致本合同不能履行的情形，是典型的情势变更属性。另一方面，构成情势变更的情形还有房地产价格的飞涨，致使建设施工的原材料及其施工费用上升，若按原合同认购价格履行，则美万佳公司是无力承担由此导致的损失，这显然不符合公平原则。因此，一审时，美万佳公司请求人民法院基于本案的交付不能的情况，以及继续履行必将招致美万佳公司严重亏损的显示公平的实际情况，依法解除美万佳公司与张运明、李晓双方内部认购合同书，以体现法律在情势变更面前的合同救济功能。但是，一审判决既已认定合同无效，那么，美万佳公司愿向张运明、李晓返还购房款及利息。三、涉案项目作为历史遗留的保障性住房、单位合作建房，其内部认购并不需要办理预售许可证。涉案项目的土地至今仍在物资公司的名下，因种种客观原因无法过户到美万佳公司名下，且涉案项目本身就是保障性住房，不能因美万佳公司作为房地产开发企业收购该项目就变成商品房。即便按张运明、李晓所说，本案没有预售许可证不应影响合同的有效性，但是，阻却双方无法继续履行合同的原因是历史遗留的消防问题，而不是预售许可证的问题。从这个角度讲，美万佳公司也是受害者。美万佳公司曾经变卖其他房地产项目以回笼资金支持涉案项目的建设，未曾想到政府的保障性住房却存在重大消防问题而无法通过验收，继而政府又发文禁止美万佳公司向购房者交房，美万佳公司也深感无奈。需要注意的是，保障性住房的内部认购并不需要办理预售许可证，一审判决将涉案项目认定为商品房项目是错误的。张运明、李晓称一审判决没有查明涉案项目是否具备办理预售许可证的条件，前提也是将涉案项目房产作为商品房，这是错误的。综上所述，由于项目本身遗留的历史问题致涉案的房屋认购合同无法继续履行，美万佳公司没有过错，美万佳公司愿向张运明、李晓返还购房款及利息。一审判决认定涉案项目房产是商品房，这是错误的，请二审法院予以纠正后维持原判。张运明、李晓的诉求无事实和法律依据，应予以驳回。张运明、李晓向一审法院起诉请求：1．美万佳公司继续履行合同，立即腾出房屋，将海口市琼山区琼州大道幸福家园（原为府东大厦、嘉润大厦）A栋十九层1904号房屋交付张运明、李晓使用,由张运明、李晓按照合同约定支付剩余购房款；2.美万佳公司赔偿自2013年10月31日起至实际交付海口市××区房屋时止，逾期过户违约金为190694元（暂计），即合同约定每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金，暂计至2019年5月31日；3.美万佳公司交房后限期为张运明、李晓办妥海口市琼山区琼州大道幸福家园A栋十九层1904号房屋产权登记；4.美万佳公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月6日，张运明、李晓（购房人、乙方）与美万佳公司（出卖人、甲方）签订《府东大厦房屋内部认购合同（嘉润大厦、幸福家园）》（以下简称《内部认购合同》），主要约定：一、购房人认购A栋十九层1904房，建筑面积为98.02平方米（暂测），房屋单价为4780/平米，房屋总价为468536元，认购金额为188536元，房款余额为280000元。二、购房人应在接到本单位通知之日起三天内将人民币贰万元支付给出卖人作为购房定金（不得中途退款，房号选定后自动转为购房款）取得参加选房资格，由出卖人开出收据给购房人，购房人凭收据参加本单位摇号选房活动，房号选定后在七个工作日内购房人将总房款的40%支付给出卖人作为购房首付款，剩余的60%房款由出卖人将房产证分证分理完毕后由银行按揭直接支付给出卖人。三、在购房人遵守本合同付款义务的前提下，出卖人不得以任何理由变更合同注明的房产或将本合同注明的房产另售，在2013年10月30日交房，如逾期交房，公司应按日向购房人支付总房款的万分之二的违约金。在两年内负责办证到乙方指定名下，房屋维修基金依据国家的相关规定，由房管部门或物业部门统一收取。如两年后房产证未办理造成购房人的经济损失，应由公司按房款总额双倍赔偿给购房人。其他任何第三方，如出卖人将该房产出卖给第三方，则出卖人将双倍返还购房款给购房人。同日，美万佳公司向张运明、李晓出具《收据》，载明：今收到张运明、李晓交来府东大厦·幸福家园购房首付款188536.00元整，其中定金20000.00元+168536.00元（转帐）共188536.00元。庭审中，美万佳公司认可张运明、李晓已依约足额支付了购房首付款。因美万佳公司未按约定向张运明、李晓交付房屋，故本案成讼。再查，涉案小区的另一购房人吴洁因美万佳公司亦未依约交付房屋，与美万佳公司房屋买卖合同纠纷一案，向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年3月30日作出（2017）琼0107民初211号民事判决，该判决查明如下事实：吴洁与美万佳公司签订《府东大厦房屋内部认购合同》，吴洁作为购房人购买C栋1805房，建筑面积83.29平方米，单价4600元/平方米，总价383134元；购房人在遵守付款义务的前提下，出卖人不得以任何理由变更合同注明的房产或将本合同注明的房产另售，2013年10月30日交房，涉案小区府东大厦（嘉润大厦、幸福家园）项目，系物资公司及其下属单位与怀海公司于1993年联合开发报建“府东大厦”项目。由于国家经济宏观调控政策等因素，怀海公司仅投资完成“三通一平”及基础建设，该项目便停工。2012年10月15日，海口市国土资源局将座落于海口市××镇西侧，使用面积为2988.48㎡向海口琼山物资总公司。2013年施工方已基本建成一幢三单元25层的楼房，已封顶。由于该项目属于原琼山县（市）批建的29个项目之一，海口市规划局根据海口市政府的要求，对29个项目进行核查。2013年5月24日海口市规划局作出《海口市规划局关于审定琼山区29宗复工项目处置初步方案的请求》，将府东大厦项目（幸福家园）列入不予批准的项目之一。经法院认定，双方签订的《府东大厦房屋内部认购合同》为商品房买卖合同，因诉争“府东大厦”项目至今未办理商品房预售许可证，该合同应认定为无效合同。美万佳公司不服该判决，向海口市中级人民法院提起上诉，二审法院于2017年7月20日作出（2017）琼01民终1271号民事判决书，驳回上诉，维持原判。美万佳公司又向海南省高级人民法院申请再审，海南省高级人民法院作出（2017）琼民申968号民事裁定，认定美万佳公司为房地产开发企业，系涉案项目的开发商，涉案合同为商品房买卖合同，美万佳公司二审中提交的证据无法证明涉案项目房产系卖给教师的安置房而不是商品房。且根据美万佳公司申请再审时提交的琼山府函[2012]245号《海口市琼山区人民政府关于解决府东大厦项目遗留问题的意见》、琼山区委[2015]15号《常委会议纪要》，无法证明涉案项目房产已转化为保障性住房，美万佳公司据此主张涉案项目房产系保障性住房，缺乏事实依据，裁定驳回美万佳的再审申请。另查，截至本案庭审之日，美万佳公司仍未取得涉案项目房产预售许可证。又查，2017年1月3日，海口市人民政府作出《专题会议纪要》（[2016]423号），研究原琼山县（市）批建29个项目遗留处置工作有关问题，其中府东大厦因存在消防防火问题、补救面、消防通道等问题按市政府[2015]132号专题会议纪要议定，如通过整改仍达不到要求的，实行“一票否决”。美万佳公司称现因消防问题无法解决，涉案小区无法办理相关验收报批手续。一审法院认为，张运明、李晓与美万佳公司签订的《内部认购合同》中已约定了所认购的房屋基本信息、价款、付款条件、交房时间、办证时间、违约责任等事项，基于该合同约定的内容，双方可完成交易。且美万佳公司已按约定收取张运明、李晓超过40%的购房款，因此一审法院认定张运明、李晓和美万佳公司签订的《内部认购合同》具备房屋买卖合同的主要内容，并非预约合同，系房屋买卖合同。且上述生效裁判文书已认定，涉案项目房产为商品房性质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。”涉案项目房产至今未取得商品房预售许可证，故一审法院认定张运明、李晓和美万佳公司签订的《内部认购合同》系商品房买卖合同，为无效合同。至于美万佳公司辩称涉案项目房产不是商品房性质，是保障性住房，但本案中未提交充分有效的证据佐证，故一审法院对该抗辩意见不予采纳。由于张运明、李晓和美万佳公司均认为双方签订的合同有效，与一审法院认定合同的效力不一致。一审法院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定，在庭审中向张运明、李晓释明，张运明、李晓和美万佳公司签订的《内部认购合同》为无效合同，其有权变更诉讼请求。但张运明、李晓仍坚持主张合同有效的诉讼请求，不变更诉讼请求。因涉案合同无效，张运明、李晓并不享有合同有效的项下权利，张运明、李晓据此提起的诉请无法律依据和事实依据，故一审法院驳回其诉讼请求。综上所述，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、《最高院民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回张运明、李晓的诉讼请求。案件受理费5196元（张运明、李晓已预交），由张运明、李晓承担。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审查明，一审判决查明该院（2017）琼0107民初211号民事判决书中有“2012年10月15日，海口市国土资源局将座落于海口市××镇西侧，使用面积为2988.48㎡向海口琼山物资总公司”的表述。而该院（2017）琼0107民初211号民事判决书并没有如上表述，故本院对一审判决就上述事实的表述不予确认。二审查明的其他事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：张运明、李晓和美万佳公司签订的《内部认购合同》是否为无效合同，一审判决驳回张运明、李晓的诉讼请求是否正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。涉案项目至今未办理商品房预售许可证，且在另案中，生效的海南省高级人民法院（2017）琼民申968号民事裁定，对涉案小区美万佳公司与另一房屋买受人吴洁的房屋买卖合同的效力已作出认定，认为双方签订的房屋买卖合同为无效合同。故张运明、李晓和美万佳公司签订的《内部认购合同》同样应认定为无效合同。张运明、李晓关于涉案小区已建设完成并投入使用，已经具备办理预售许可证的条件，以及涉案房屋是现房不属于预售许可制度规范的对象的主张，没有事实根据和法律依据，本院不予采信。对于张运明、李晓认为人民法院不判令合同有效继续履行，背离公平正义，本院认为，涉案项目因消防问题至今未能通过竣工验收，案涉房屋不具备入住条件，如果判决美万佳公司交房将影响购房人的人身安全。故法院不能判令美万佳公司将不符合交付条件的房屋交付给买受人。综上，一审认定涉案合同为无效合同并无不当，因经一审法院向张运明、李晓作出释明后，张运明、李晓仍坚持合同有效的诉讼请求，不变更诉讼请求，故一审法院驳回张运明、李晓的诉讼请求正确，应予维持。综上所述，张运明、李晓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10392元，由张运明、李晓负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈桂华审 判 员 陈杰林审 判 员 周 玲 二Ｏ一九年十二月十日法官助理 高 攀书 记 员 陈柏宇速 录 员 庄翠玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。