湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂13民终889号上诉人（原审原告）：彭雪梅，女，1975年12月10日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。被上诉人（原审被告）：张新艳，女，1969年10月1日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：徐成，随州市曾都区东城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张光成（系张新艳之弟），男，1973年8月12日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区。上诉人彭雪梅因与被上诉人张新艳、张光成排除妨害纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2018）鄂1303民初2902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭雪梅上诉请求：1.撤销一审判决，改判张新艳、张光成立即腾退所占用的随州市曾都区北郊办事处楚风社区12号楼1单元404号房屋；2.判令张新艳、张光成支付房屋占用期间的占用费，具体数额以评估鉴定价格为准；3.案件诉讼费由张新艳、张光成负担。事实和理由：1.一审法院认定涉案单间原始购房款为3400元错误。彭雪梅一审中已提交张宇向省改交纳的两张购房收据证实涉案单间购房款为4158元，印证了张宇并未出售涉案单间。2.一审法院认定张光成于2004年6月承租涉案单间、张新艳于2005年9月购买涉案单间错误。张光成母亲与彭雪梅于2005年7月就涉案单间签订了书面租房合同，约定租金1200元/年，先付一个月租金100元，剩余1100元待第一个月期满后付清，无押金。第一个月期满后，张光成电话告知需要长期承租涉案单间，但张光成母亲拒交租金、亦不搬出，并以破坏单间屋顶威胁彭雪梅出售涉案单间，被彭雪梅拒绝。3.张宇告知彭雪梅其已将涉案单间以8000元价格卖给张光成母亲，已收5000元，下余3000元张新艳称待张宇修好单间屋顶后再支付。彭雪梅为此责怪张宇不该出售，张宇反责怪系彭雪梅出租单间所致。彭雪梅以为双方已签订书面购房合同、张宇已出具购房收据，便认为已无法要回涉案单间，并将其与张光成母亲签订的租房合同扔掉。2018年6月4日，张新艳欺骗彭雪梅称其手中持有张宇签字的购房合同和收据，彭雪梅才给张新艳出具了一份违背事实真相的证明，该证明不是彭雪梅真实意思表示。2018年10月29日，彭雪梅从楚风社区居委会得知张新艳并无涉案单间的购房合同及收据，才知晓张宇并未向张新艳出售涉案单间。4.一审法院认定8000元系涉案单间合理对价错误。涉案单间系张宇、彭雪梅以4158元价格买入，并折算了二人13年的工龄等福利，远不止5000元的价值。彭雪梅和张宇从未出售涉案单间，张宇未向张新艳出具购房合同和收据，其收取的5000元应为涉案单间占用费或租金，张宇欺骗彭雪梅称涉案单间已卖给张新艳是因双方有重大矛盾，其故意伤害彭旭梅。张新艳从未向张宇索要涉案房屋购房合同和收据亦可证实涉案单间系出租并非出售，张新艳及其母亲以欺诈方式住进涉案单间并长期占有以胁迫彭旭梅和张宇出售该房屋，其支付的5000元不是合理对价，远远低于涉案单间的市场价值，也不是购房款，侵犯了张宇和彭雪梅的唯一重大财产合法权利。涉案单间系彭雪梅和张宇共同所有，张新艳背着彭雪梅找张宇购买涉案房屋无效。张新艳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张光成辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。彭雪梅向一审法院起诉请求：1.判令张新艳、张光成立即腾退所占用的随州市曾都区北郊办事处楚风社区12号楼1单元404号房屋；2.判令张新艳、张光成支付房屋占用期间的房屋占用费，具体数额以评估鉴定价格为准；3.诉讼费由张新艳、张光成负担。一审法院认定事实：彭雪梅及其前夫张宇与张光成系同事关系，均系原湖北专用汽车制造厂职工。2010年10月，张宇因患肝癌去世。因彭雪梅及其前夫张宇系该厂双职工，且工龄长，符合享受分配福利房的条件。2002年4月16日，彭雪梅以3400元的价格购得随州市曾都区北郊办事处楚风社区12号楼1单元404号建筑面积为23㎡的房屋一间。2004年5、6月，张光成与彭雪梅口头协商，将诉争的房屋租赁给张光成的母亲居住。张光成仅支付了一个月的租金。2005年9月，张新艳与张宇口头协商将诉争的房屋以8000元的价格出售给张新艳。张新艳当场向张宇支付了购房款5000元，余款3000元待张宇将屋面修缮完毕后再支付。一审庭审中，彭雪梅对此予以认可。后张新艳在诉争的房屋内入住至今。2018年6月，楚风社区通知住户办理不动产登记，张新艳以电话及微信的方式与彭雪梅联系，要求彭雪梅为其出具购房证明。同年6月4日，彭雪梅以微信拍照的方式向张新艳出具了证明，该证明内容为：“……。我单间在租给张光成妈以前不漏雨，但张光成妈不肯租，而要买我的单间时，她就说我的单间漏雨，所以在原定的8000元卖房价里她扣下了3000元，让张宇修好单间屋顶再给，张宇没修，她这3000元就一直没给张宇。……单间卖后，我一直气愤地指责张宇单间卖错了，损失好大。他反指责我，说卖单间原因是我让张光成妈租我单间。……，我单间就在这样的背景下，就是这样的情况下，于2005年卖给了张光成的姐姐张新艳。对此，我至今后悔不已、气愤！彭雪梅，2018年6月4日。”2018年7月10日，彭雪梅与张新艳为诉争房屋一事发生纠纷，经随州市公安局曾都区分局北郊派出所调解未果，彭雪梅遂诉至法院。上述事实，有彭雪梅、张新艳、张光成在一审庭审中的陈述、曾都区北郊办事处楚风社区出具的购房收款收据及证明、随州市公安局曾都区分局北郊派出所的接警证明、彭雪梅与张新艳的微信聊天记录、彭雪梅向张新艳出具的证明等证据材料在案佐证，该纠纷经调解未能达成协议。一审法院认为，本案争议的焦点为彭雪梅、张新艳之间对诉争的房屋系房屋买卖合同关系还是房屋租赁关系？首先，彭雪梅的前夫张宇生前虽未与张新艳签订书面购房合同，但其已收取了张新艳购房款5000元，一审庭审中彭雪梅对此予以认可。由此可以认定彭雪梅对张宇卖房一事是知晓的。其次，彭雪梅在一审庭审中称“2004年5、6月份，将我的房屋以月租金100元出租给张新艳的母亲居住，一次性付清一年的租金1200元，但张新艳仅仅支付了一个月的租金，张宇收取张新艳的5000元是租金，而不是购房款等。”因当时的租金为100元/月，且张新艳仅仅支付了一个月的租金，如该5000元系租金，张新艳一次性支付了四年的租金，不符合常理。再者，通过彭雪梅与张新艳的微信聊天记录，也可以认定彭雪梅知晓房屋已出售的事实。还有，双方口头约定的购房款为8000元，张新艳已支付了合理的对价，并长期占有、使用该房屋。张新艳辩称，入住期间彭雪梅从未向其索要过租金。自入住至彭雪梅诉讼之日，已时隔十三年之久，彭雪梅也未向其主张过权利，对该案已超过诉讼时效的辩解理由予以采信。故彭雪梅要求张新艳腾退房屋、支付租金的诉讼请求，依法不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回彭雪梅的诉讼请求。案件受理费500元，由彭雪梅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。经审理查明，除了“2002年4月16日，彭雪梅以3400元的价格购得随州市曾都区北郊办事处楚风社区12号楼1单元404号建筑面积为23㎡的房屋一间”外，本院经依法核实确认的其他事实和一审认定的事实一致。另查明，2002年4月6日，张宇就随州市曾都区北郊办事处楚风社区12号楼1单元404号建筑面积为23㎡的一间房屋交纳购房款3000元。2004年11月2日，张宇交纳购房款1158元，该收据中载明房屋名称为12-4-4。本院认为，1.关于涉案单间是出租还是出售给张新艳的问题。2005年9月，张宇与张新艳口头约定张宇将涉案单间以8000元的价格出售给张新艳，张新艳先付5000元，剩余3000元待张宇修好屋顶漏水后再支付。张宇在收取张新艳5000元之后，已将该出售事实告知彭雪梅。即彭雪梅对张宇出售涉案单间的事实知晓。彭雪梅虽对此持有异议，认为出售价格过低，但其既未要求张宇退还张新艳5000元购房款，亦未要求张新艳返还涉案单间。彭雪梅称其以为双方有购房合同和收据，已无法要回涉案单间，即其对张宇出售涉案单间的事实已予以默认。故张新艳与张宇之间存在房屋买卖的事实。彭雪梅上诉称其与张新艳母亲于2005年9月签订书面租房合同，二人之间存在长期租赁事实，但其未能提交证据证实。彭雪梅上诉又称张新艳支付的5000元系四年房屋租金，既与其所称的租赁合同约定租金一年一交相矛盾，也与其陈述的张新艳母亲拒交租金等事实相矛盾，且在此四年期满后至今长达十年期间，彭雪梅从未向张新艳索要涉案单间租金，明显不符合常理。故其该项主张与事实不符，不予支持。2.关于涉案单间买卖合同的效力问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”除法律规定和当事人约定外，合同的订立存在多种形式，并非仅限于书面形式。本案当事人未订立书面合同并不影响双方房屋买卖合同关系的成立。彭雪梅以张宇与张新艳未签订书面购房合同及无收据为由上诉主张双方买卖关系不成立，且认为张宇擅自出售房屋的行为无效，缺乏事实和法律依据，不予支持。其次，张宇作为完全民事行为能力人，应当已经综合考虑涉案单间的各种成本因素决定以8000元价格出售，该价格符合当时单间的市场价值。彭雪梅主张张新艳支付的5000元不是涉案单间购房款的上诉理由不能成立，不予支持。据此，涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。彭雪梅要求张新艳、张光成立即腾退涉案房屋，并支付房屋占用费的上诉理由于法无据，不予支持。综上所述，彭雪梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费493元，由彭雪梅负担。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 周 鑫审判员 李 超二〇一九年十二月十二日书记员 朱玉玲