安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖05民终1620号 上诉人（原审原告）：钱仁司，男，1992年3月5日出生，汉族，住江苏省南京市滨江开发区。 上诉人（原审原告）：姚月，女，1995年6月7日出生，汉族，住江苏省南京市滨江开发区。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：吴墨可，安徽大湖律师事务所律师。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：胡晓，安徽大湖律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：陶元元，女，1978年1月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 被上诉人（原审被告）：夏荣梦,男,1993年10月22日出生,汉族,住安徽省马鞍山市花山区。 上诉人钱仁司、姚月因与被上诉人陶元元、夏荣梦房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初2543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钱仁司、姚月上诉请求：撤销一审判决，并依法改判，1.改判陶元元支付占用房款期间利息计算方式，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；2.改判陶元元按照合同约定向其支付违约金180400元；3.判令由陶元元、夏荣梦承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院计算陶元元占用其已付房款产生的利息标准错误，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”，但一审判决按照中国人民银行同期存款利率计算房款占用期间利息，显属适用法律错误。2.一审法院认定的违约金数额过低，其与陶元元签订的《房屋买卖（居间）合同》中约定“违约方应当向对方支付房价款成交价的20%支付违约金”，由于陶元元违背诚实信用原则“一房二卖”，导致案涉合同目的不能实现，陶元元应按照合同约定承担违约金180400元，而一审法院却酌情确定违约金仅为20000元，该数额显然过低，不能弥补其遭受的损失。 陶元元辩称，1.其按照马鞍山市中级人民法院的（2018）皖05民终1690号民事判决书的要求，通知钱仁司办理案涉房屋的过户手续，但钱仁司未按照判决书中规定的时间前来办理，其并不构成违约。2.其仅收到钱仁司向其支付的购房款372000元，并不是402000元。3.其对一审判决不持异议，愿意履行一审判决，但其现在缺乏偿还能力。 夏荣梦未发表答辩意见。 钱仁司、姚月向一审法院起诉请求：1.陶元元、夏荣梦向其退还已付房款402000元以及占用资金期间应付利息33439.78元（按中国人民银行同期贷款利率2倍计算至2019年3月12日），并以402000元为基数，自起诉之日至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率2倍标准计算利息，支付违约金180400元，合计615839.78元；2.案件诉讼费用由陶元元、夏荣梦承担。 一审法院认定事实如下：2018年4月14日，陶元元（甲方）与钱仁司、姚月（乙方）在马鞍山市雨山区亿家房产中介所（丙方，以下简称亿家中介）的居间下签订《房屋买卖（居间）合同》一份，与本案有关联的约定有：甲方将位于本市花山区房屋（面积124.7平方米）出售给乙方；房屋成交价为902000元；甲乙双方同意从定金款预留30000元作为交房保证金，该交房保证金款项在甲方实际交付房产且完成产权转移登记后进行结算，由丙方直接无息转交给甲方；购房款分两次支付，第一次于2018年4月14日交付定金302000元，同时甲方从定金款中暂放30000元于丙方，作为交房保证金，第二次于2018年6月7日前（过户当天）交付60万元；甲方用乙方已支付的首付款办理抵押登记注销，甲方需于2018年5月20日前取出房地产权利证明，此款甲方不得挪作他用；甲方承诺于过户当日将房屋交付给乙方并结清水电费等费用；乙方在订立协议时向甲方交付302000元定金，在双方不违约的情况下，定金充抵在购房款之内，交付定金后未交付首付款前如甲方不履行本协议约定的义务，则双倍返还定金，如乙方不履行本协议约定的义务，则无权要求返还定金，在交付首付款后如有一方不按本协议的约定按期履行交付房屋或付款的义务，则应向守约方按房价款成交价的20%支付违约金。2018年4月14日，钱仁司支付陶元元定金302000元，其中30000元由亿家中介保管作为交房保证金；2018年6月1日，钱仁司支付陶元元房款10万元。后因陶元元迟延履行过户义务，双方诉至一审法院，一审法院判决后钱仁司、姚月上诉至安徽省马鞍山市中级人民法院，该院经审理后于2018年12月25日作出生效判决，判令钱仁司、姚月与陶元元于判决生效后7日内继续履行双方签订的《房屋买卖（居间）合同》，陶元元支付钱仁司、姚月违约金3000元。诉讼中，原亿家中介工作人员宫某从称，陶元元于2018年12月26日致电称已收到二审判决书，要求其转告钱仁司办理过户手续，其联系钱仁司时钱仁司说未收到二审判决书；其于2018年12月29日致电钱仁司时钱仁司称已收到二审判决书，其告知钱仁司办理过户手续，钱仁司称需等自己母亲，且如在二审判决的期限内只能支付25万元；钱仁司于2019年1月7日找到其要求办理过户手续，但陶元元不同意将房子卖给钱仁司、姚月。钱仁司与宫某从的微信聊天记录，以及宫某从的上述证人证言能相互印证，可以认定2019年1月7日前因钱仁司、姚月提出尾款过户前付25万元、过户后付25万元，双方就过户事宜的办理未能协商一致，钱仁司、姚月于2019年1月7日找陶元元办理过户时陶元元表示不再将案涉房屋卖给钱仁司、姚月，拒绝办理过户手续。2019年1月29日，陶元元与案外人就上述房屋签订房屋买卖合同，并办理备案登记。另，亿家中介系个体工商户，经营者系夏荣梦，亿家中介于2019年5月16日注销。 一审法院认为,依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同约定和法律规定向另一方承担违约责任。本案中，钱仁司、姚月、陶元元、亿家中介签订的《房屋买卖（居间）合同》系三方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，三方均应按合同约定履行各自的义务。按照证人宫某从的陈述，陶元元与钱仁司、姚月先后于2018年12月26日、2018年12月29日收到二审判决书，结合案涉合同的约定及安徽省马鞍山市中级人民法院生效判决的内容，双方应于2019年1月6日前共同办理过户手续，同时钱仁司、姚月于过户当天付清尾款。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，钱仁司、姚月在陶元元催促其过户时提出过户时仅支付部分尾款，不符合同约定，陶元元可以拒绝履行过户义务。至于陶元元在钱仁司、姚月于2019年1月7日通过中介要求其办理过户手续时即通过中介表示不再出售房屋给其二人，是否符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。一方面，钱仁司、姚月的提出的付款方式虽然不符合约定，但其并未表示不履行付款义务；另一方面，钱仁司、姚月于2019年1月7日联系中介要求办理过户手续时并未超过合理期限或致使合同目的不能实现，故此时不具备法定解除合同情形，陶元元无权要求解除合同，陶元元通过中介表示不将房屋出售给钱仁司、姚月，不发生解除合同的法律效力。陶元元于2019年1月29日即将案涉房屋出售给他人，致使合同目的无法实现，构成违约，钱仁司、姚月有权要求解除其二人与陶元元之间的房屋买卖合同，并由陶元元承担相应的违约责任。关于钱仁司、姚月要求陶元元返还房款402000元的主张，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故陶元元应向钱仁司、姚月返还其收取的购房款372000元。钱仁司、姚月主张的另外30000元购房款，系其二人与陶元元共同同意交由亿家中介以交房保证金名义保管，现案涉房屋买卖合同已解除，亿家中介无理由继续占有交房保证金，又因亿家中介已注销，故由亿家中介的经营者夏荣梦负责返还。关于钱仁司、姚月主张的利息，钱仁司、姚月主张按中国人民银行同期贷款利率2倍计算利息无法律依据，应按中国人民银行同期存款利率计算利息损失，其中272000元自2018年4月14日起计算利息至实际付清之日止，100000元自2018年6月1日起计算利息至实际付清之日止。另外交由亿家中介保管的30000元，因合同约定无息返还，故该30000元不计算利息。关于钱仁司、姚月主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。钱仁司、姚月与陶元元约定的违约金明显过高，陶元元认为不应支付违约金可以视为包含违约金过高的抗辩，应予以调整，因钱仁司、姚月未提供证据证明除利息以外的其他损失，一审法院结合本案实际情况，酌情确定违约金为20000元，对钱仁司、姚月主张的利息不再予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、陶元元于判决生效之日起七日内返还钱仁司、姚月372000元，并支付以272000元为本金的自2018年4月14日起、以100000元为本金的自2018年6月1日起，按照中国人民银行同期存款利率计算的，至上述款项实际付清之日止的利息；二、陶元元于判决生效之日起七日内支付钱仁司、姚月违约金20000元；三、夏荣梦于判决生效之日起七日内返还钱仁司、姚月30000元；四、驳回钱仁司、姚月的其他诉讼请求。案件受理费9958元，减半收取计4979元，由钱仁司、姚月负担1089元，陶元元负担3890元。 二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。 二审确认一审查明的事实。 根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.一审法院按照中国人民银行同期存款利率计算资金占用期间利息是否具有事实及法律依据；2.一审法院判令陶元元向钱仁司、姚月支付20000元违约金是否具有事实及法律依据。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 一、关于资金占用期间利息的问题，钱仁司、姚月上诉认为一审法院依照中国人民银行同期存款利率计算资金占用期间利息标准过低，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”，本院认为案涉购房款占用期间利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算为宜。 二、关于违约金的问题。首先，陶元元未按照本院（2018）皖05民终1690号生效民事判决书的判决履行案涉《房屋买卖（居间）合同》，将案涉房屋出卖给他人，已构成违约，应承担支付违约金的违约责任。其次，关于违约金数额的问题，双方在案涉《房屋买卖（居间）合同》中约定，在交付首付款后如有一方不按本协议的约定按期履行交付房屋或付款的义务，则应向守约方按房价款成交价的20%支付违约金。一审法院在未向陶元元释明的情况下，认为“陶元元认为不应支付违约金可以视为包含违约金过高的抗辩”，存在不当。二审过程中，本院向陶元元释明，若法院认定其构成违约，双方关于违约金的约定是否过高。陶元元认为双方约定的以房价款的20%支付违约金，标准过高，请求法院予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。本院综合考虑案涉《房屋买卖（居间）合同》的履行情况、陶元元的实际违约情况、各方当事人的过错程度等综合因素，酌情确定违约金的数额为40000元。 综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律部分有误，应予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初2543号民事判决第三项，即“夏荣梦于判决生效之日起七日内返还钱仁司、姚月30000元”； 二、维持安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初2543号民事判决第四项，即“驳回钱仁司、姚月的其他诉讼请求”； 三、变更安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初2543号民事判决第一项“陶元元于判决生效之日起七日内返还钱仁司、姚月372000元，并支付以272000元为本金的自2018年4月14日起、以100000元为本金的自2018年6月1日起，按照中国人民银行同期存款利率计算的，至上述款项实际付清之日止的利息”为“陶元元于判决生效之日起七日内返还钱仁司、姚月372000元，并支付以272000元为基数，自2018年4月14日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至购房款实际付清之日止的利息，及以100000元为基数，自2018年6月1日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至购房款实际付清之日止的利息”； 四、变更安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初2543号民事判决第二项“陶元元于判决生效之日起七日内支付钱仁司、姚月违约金20000元”为“陶元元于判决生效之日起七日内支付钱仁司、姚月违约金40000元”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9958元，减半收取计4979元，由钱仁司、姚月负担1089元，陶元元负担3890元；二审案件受理费3908元，由李功庆负担钱仁司、姚月负担3358元，陶元元负担600元。 本判决为终审判决。 审判长  孙长洪 审判员  赵丽萍 审判员  刘 乔 二〇一九年十二月二十五日 法官助理唐斌 书记员温芳