广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0804民初877号原告：杨春蓉，女，1969年9月9日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。被告：湛江名城房地产开发有限公司，住所地：广东省湛江市坡头区灯塔路79号，统一社会信用代码91440800595851727L。法定代表人：李明伦，负责人。委托诉讼代理人：谭海玲，广东冠方律师事务所律师。原告杨春蓉诉被告湛江名城房地产开发有限公司（以下简称名城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告杨春蓉及被告名城公司的委托诉讼代理人谭海玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨春蓉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方间的商品房买卖合同；由被告按照合同约定退还原告已付全部购房款，包括首付款483997元，已付贷款280000元，共计763997元，并自原告支付购房款之日起，按照5%计算给付利息，直至对方退回全款结止。同时按照全部房屋价款的1%向原告支付违约金，共计7639.97元。2、判令被告退还房产证办证费1000元、住宅专项维修资金7405.20元。3、判令被告积极配合原告消除因双方解除合同所带来各方面的影响，包含但不限于注销住建局购房记录、解除公积金商业银行个人组合贷款合同、撤回提交的水表电表申请等事宜。4、判令被告承担本案全部诉讼费用，以及其他原告因提起诉讼而产生的一切损失。事实与理由：1、原告于2018年7月20日与被告签订合同编号为Y2018025458的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告位于湛江市××南××路××号名城世家4栋4层407房，建筑面积108.9平方米，套内使用面积98.82平方米，公摊面积14.72平方米，总价款763997元，买卖合同约定被告于2018年12月30日前履行商品房交付义务。2、合同签订后，原告依约已按时付清了商品房首付款483997元，余款280000元通过银行按揭贷款方式均按期足额支付，并按对方通知缴纳了房屋维修金7405.2元，房屋产权证办理费1000元，完全履行了付款义务，但直至起诉之日，被告仍未能按照合同约定交付该商品房。3、被告在明知2018年12月30日不能履行商品房交付义务的情况下，就逾期交房的原因事先未向原告作任何通知、解释、说明。直至2019年1月7日，被告才联系原告，称南调路修路供水、供电线路升级未完成导致名城世家小区配套设施无法按时完成建设，将逾期交房的原因彻底归因于非出卖人责任的政府行为，并要求原告与其签订补充协议，将交房时间延期至2019年6月30日。但原告购房时，南调路刚好修建完毕，不存在供水、供电线路升级未完成的问题，被告至今未能提供政府部门对该有关事实通报或公告的证明。原告拒绝签订补充协议。4、原告根据买卖合同第十二条第1款第（2）点“逾期超过90日，买受人有权解除合同”的约定，于2019年4月3日向被告发出《关于解除的通知书》，书面要求被告解除买卖合同并按合同约定承担违约责任，却遭到被告无理拒绝。后原告委托律师正式发函被告未果，在交涉过程中，获悉被告逾期交楼的原因实际为施工队与出卖人存在纠纷、工人罢工致使名城世家小区未能按时竣工验收。5、2019年6月30日，原告前往被告售楼处了解收楼详情，得知被告将逾期交房的理由变更为6月24日被告才收到竣工验收通知书，但仍有部分房屋需要整改。经咨询，原告购买的房屋不涉及整改，但被告称除交付钥匙外仍不能按正规手续完全履行交付义务。综上，原告认为名城公司违背诚实信用原则，假借南调路修路供水、供电线路升级未完成导致名城世家小区配套设施无法按时完成建设为由，试图以签订显失公平的补充协议的方式，推卸逾期交付商品房责任，且2019年6月30日仍未能履行商品房交付义务，为维护原告的合法权益，故向法院起诉，请法院依法判决，支持原告诉讼请求。被告名城公司答辩称，1、原告的诉讼请求不明确，其要求判令解除原、被告双方间的商品房买卖合同，但合同对于约定解除有明确要求。原、被告签订的合同虽然约定交房时间为2018年12月30日，但非因被告的原因，被告也发通知交房时间重新定为2019年6月30日。原告在收到被告的变更通知后，也在2019年6月30日到被告处收房，双方的行为可以认为双方均同意将交房时间改为2019年6月30日。被告实际交房是在2019年9月29日，但在2019年6月30日至9月29日之间，被告没有接到任何关于原告在此期间提出解除合同的意见表示，包括原告在2019年7月1日立案之后，又在2019年8月6日撤诉，可认为原告在此期间没有向被告提出解除合同的意思表示，在2019年9月29日已经达到合同的交付标准，被告也按照合同约定在2019年9月向原告发出要求，原告应在2019年9月29日-30日接收房屋，所以原告。要求解除商品房买卖合同，退还款项并支付违约金，没有法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告杨春蓉提交的证据如下：1、身份证复印件；2、《商品房买卖合同》；3、《广东省增值普通发票》；4、《律师函》回复；5、《湛江市住宅专项维修资金分户交存凭证》；6、《名城世家楼宇认购书》；7、《录音记录》2组；8、《中国建设银行个人账户支出交易明细》；9、《湛江市坡头区南调路道路排水改建工程PPP项目固体废物污染防治设施竣工环境保护验收前公示》；补充证据：按揭付款支付凭证。被告名城公司提交的证据如下：1、《说明》2份；2、《竣工验收备案表》、《不动产测量报告》；3、《收楼通知》、《快递单》。经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告杨春蓉提交的2、4号证据符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证；7号证据能够反映原告与被告沟通协商的过程，对此本院予以确认；9号证据能够证明湛江市坡头区南调路道路排水改建工程的相关公示内容，对此本院予以确认。被告名城公司提交的1号证据缺乏相关证据予以佐证，不能达到其证明目的；3号证据能够证明其通知收楼的情况，对此本院予以确认。根据原、被告的诉、辩意见以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告名城公司是房地产开发经营公司。2018年6月21日原告杨春蓉与名城公司签订《名城世家楼宇认购书》，协议认购名城世家4栋407房屋一套。2018年7月20日，杨春蓉（买受人）与名城公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：Y2018027193；预售许可证号：湛房预许第0420180002号），购买由名城公司开发出售的位于湛江市××南××路××号名城世家4幢407房，该房套内建筑面积为91.48平方米，购房总价为763997元。该合同第九条约定：该商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告等的条件；第十一条约定：“（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房……但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：1、遭遇不可抗力；2、国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非因出卖人责任造成的延误；3、因买受人原因，如买受人未付清房款或其他约定费用、未按出卖人书面通知提交证件资料以及因买受人其他原因造成的一切延误等，均由买受人全部承担因自身原因而导致延期交付的一切法律责任；4、如因买受人原因未能在通知书约定的时间和地点办理商品房交接手续，或买受人无合法理由拒绝交接商品房符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照买卖合同约定交付了商品房，且视为买受人验房合格”；第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。附件十一《补充协议》第五条约定：双方同意对本合同“逾期交房”的责任作如下补充：若逾期交房超过90天的，买受人要求解除合同必须在该90天届满之日起15天内向买受人提出书面申请，否则买受人应就因此造成的扩大损失部分承担责任；买受人在该90天届满之日起90天内不向出卖人书面确认解除合同的，则视为买受人同意继续履行合同，买受人按本合同第三十二条的约定承担责任。附件十一《补充协议》第七条约定：如有下列特殊情形之一的，出卖人交付商品房及办理房地产权属证书的期限可顺延，不视为出卖人违约：1、因不可抗力造成延误的；2、因政策变化及政府主管部门造成延误的；3、因其他非出卖人责任造成延误的。合同签订后，杨春蓉已支付了全部购房款（其中首期房价款483997元，按揭贷款280000元，最后一笔房款于2018年10月24日支付给名城公司）。2018年8月9日，杨春蓉向湛江市物业管理中心维修资金归集专户缴纳名城世家小区维修资金7405.20元。此后，因名城公司在2018年12月30日前未能向杨春蓉交付涉案商品房，杨春蓉向名城公司发出《律师函》要求解除合同。名城公司在2019年5月23日作出《回复》，内容为：“一、关于延期交房超过90日的问题。在名城世家小区施工过程中，因南调路修路，供水、供电线路升级未完成等政府原因导致名城世家小区在2017年8月至2018年12月期间，多次被迫停工，以致名城世家小区配套设施无法按时完成建设，根据我司与杨春蓉业主所签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条：‘但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：1、遭遇不可抗力；2、国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非因出卖人责任造成的延误’及该合同附件十一第七条：‘如有下列特殊情形之一的，出卖人交付商品房及办理房地产权属证书的期限可顺延，不视为出卖人违约：2、因政策变化及政府主管部门造成延误的；3、因其他非出卖人责任造成延误的’。故我司因政府原因导致工期延误属于合同约定的我司无需承担延误交房责任的情形，因此，延期交房的责任不在我司。二、关于要求解除合同的问题。因不能归责于我司的原因造成延期交房不能作为业主解除合同的理由，因此，我司不同意解除合同。三、我司已与知会所有业主签订《补充协议书》，将原双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定‘甲方应在2018年12月30日交付房屋给乙方’的条款变更为‘甲方应在2019年6月30日交付房屋给乙方’.届时，请杨春蓉业主于2019年6月31日前往名城世家营销中心办理收楼手续。特此回复”。2019年9月23日，名城公司取得《竣工验收备案表》。2019年9月27日，名城公司取得名城世家4幢《不动产测量报告》。2019年9月24日，名城公司向杨春蓉发出《接房通知书》，通知杨春蓉于2019年9月29日至同年9月30日办理收房手续。原告称没有收到《接房通知书》，因原告之前已向被告提出解除合同，故原告没有收楼的意向和行为。另查明，杨春蓉曾于2019年7月1日向本院提起民事诉讼，因其经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本院于2019年8月26日作出（2019）粤0804民初659号民事裁定：按杨春蓉撤诉处理。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，涉案《商品房买卖合同》（预售）及补充协议的内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定享受权利，承担义务。本案的争议焦点是：1、杨春蓉请求解除合同，依法是否可以解除合同？2、如果解除合同，房款的退还和利息如何计算，杨春蓉的其他诉讼请求能否支持？关于涉案合同能否依法解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”之规定，本案中，名城公司与杨春蓉已就涉案商品房的交付时间、条件以及合同解除的条件在《商品房买卖合同》及补充协议中明确约定，即涉案商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告等，出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房，故名城公司应当在2018年12月30日前向杨春蓉交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，虽然名城公司辩称迟延交房的原因是“在名城世家小区施工过程中，因南调路修路，供水、供电线路升级未完成等政府原因导致名城世家小区在2017年8月至2018年12月期间，多次被迫停工，以致名城世家小区配套设施无法按时完成建设”，但涉案合同是在2018年7月20日签订的，名城公司在签订合同时已经进行小区施工并已明确知悉政府的供水、供电线路升级情况，应当能够预见到对于交付商品房的期限是否造成影响，并能及时消除此客观情况对于交付商品房造成的延误；且房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范，房地产开发项目竣工，应当经过建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，名城公司是在2019年9月23日后才取得《竣工验收备案表》及《不动产测量报告》，亦不符合涉案合同的约定。名城公司将迟延交付商品房的原因归责于政府对道路的施工影响并以合同及附件约定的“其他非因出卖人责任造成的延误”、“因政策变化及政府主管部门造成延误”为由，将交付商品房的期限单方延期至2019年6月30日，而在此后直至2019年9月24日才向杨春蓉发出《接房通知书》，已违反了公平原则和诚实信用原则，构成违约，故对于名城公司的答辩意见，本院不予采纳。杨春蓉在名城公司交房逾期90天后，有权依据约定解除涉案合同，杨春蓉已向名城公司发出《律师函》通知解除合同，名城公司应当按照合同约定办理解除合同的手续。杨春蓉虽未提供其发出《律师函》的时间依据，但被告确实于2019年5月23日向原告作出了《〈律师函〉回复》，且在杨春蓉提交的电话录音材料反映其在2019年6月30日有到名城公司进行收房协商，至2019年8月27日仍未收楼后向本院起诉主张解除涉案《商品房买卖合同》，本院予以支持。关于解除合同后，房款及利息如何支付、杨春蓉的其他诉讼请求能否支持的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，杨春蓉已经向名城公司支付了全部购房款763997元，在合同解除后，名城公司应向杨春蓉退回全部购房款，并按合同约定解除后“自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金”，杨春蓉在庭审中明确利息自交清房款之日起计至还清全部款项之日止，本院予以支持。即名城公司应自2018年10月24日起至还清款项之日止按照年利率5%计付利息，并向杨春蓉支付7639.97元（全部房价款的1%）的违约金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，杨春蓉主张名城公司退还住宅专项维修资金7405.20元，因该费用是缴交至湛江市物业管理中心并非名城公司代收代缴，故对于该主张，本院不予支持。杨春蓉主张名城公司退还办证费用1000元，但未提供证据加以证明，本院不予支持。杨春蓉主张名城公司积极配合其消除因双方解除合同所带来各方面的影响，包含但不限于注销住建局购房记录、解除公积金商业银行个人组合贷款合同、撤回提交的水表电表申请等事宜，理据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告杨春蓉与被告湛江名城房地产开发有限公司于2018年7月20日签订的编号为Y2018025458的《商品房买卖合同（预售）》；二、限被告湛江名城房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨春蓉退还购房款763997元及利息（利息以763997元为基数，2018年10月24日起至还清款项之日止按照年利率5%计付），并向原告杨春蓉支付违约金7639.97元；三、驳回原告杨春蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11600.42元，由被告湛江名城房地产开发有限公司负担11000元，原告杨春蓉负担600.42元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈土贵审 判 员  吴 蕾人民陪审员  张康球二〇一九年十二月二十三日（）书记员李嘉茹（代）附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。