河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终7115号上诉人（原审被告）：朱洛生，男，1938年8月20日生，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：朱庆防（系朱洛生之子），男，住河南省宜阳县。被上诉人（原审原告）：杨德彬，男，1962年2月2日生，汉族，住河南省宜阳县。上诉人朱洛生因与被上诉人杨德彬土地租赁合同纠纷一案，不服河南省宜阳县人民法院（2019）豫0327民初2160号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱洛生的委托诉讼代理人朱庆防，被上诉人杨德彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱洛生上诉请求：撤销原判，发回重审或驳回杨德彬全部诉讼请求。事实与理由：一、双方签订的土地租赁协议书是真实意思表示。自2014年杨德彬建房到2015年11月1日至今，朱洛生仍然继续履行着支付租金的义务，但杨德彬拒收，并不是一审认定的朱洛生不缴纳租金，真正违约的是杨德彬。杨德彬不收取朱洛生租金是要把租赁土地全部转让给朱洛生，双方因转让价格异议没有协商成，才是导致本案的重要原因。原审对造成合同从根本上构成违约的责任方没有查清、查明，就判决解除双方之间的土地租赁协议书于法无据。二、杨德彬作为该案土地的出租人，原审并没有证据证明杨德彬是否具有该涉案土地的出租权，是否是涉案土地的所有权人，是否是本案适格原告。对案涉土地面积的丈量确权也是违法的。杨德彬辩称：一、一审认定事实清楚、证据充分，应予维持。1995年10月经本村周跃民、张进法、张牢志说和见证，朱洛生与杨德彬、张铁信签订土地租赁使用协议，以每亩每年使用费1100元，朱洛生每年给杨德彬及张铁信土地使用费521.4元。从1995年11月1日起，每年11月1日交下年占地款，有效期2年。合同到期朱洛生可优先续合同。早期朱洛生建简易房做豆腐，后停产做仓库废弃不用。至2016年以后，朱洛生租金分文未付。二、杨德彬是所出租土地的使用权人，具有使用权和出租权。其所出租的土地是经村委会村民小组分配的，宜阳县城关镇水磨头村委会及宜阳县城关镇人民政府在一审前的信访处理已经认定。杨德彬向一审法院提出诉讼请求：1．解除租地协议；2．要求朱洛生归还使用土地0.12亩及2016至2019年使用费513元；3．朱洛生承担诉讼费。一审法院认定事实：1995年10月份，杨德彬和同村村民张铁信与朱洛生签订协议书一份，约定：杨德彬、张铁信为甲方，朱洛生为乙方，乙方朱洛生占用甲方杨德彬责任田0.12亩、占用张铁信0.354亩，费用共计521.4元。从1995年11月1日起，每年11月1日交下年占地款，有效期2年。合同到期朱洛生可优先续合同，如杨德彬、张铁信不同意任何事项，可赔朱洛生一切损失，合同期间如朱洛生不占，可提前同双方协商。合同签订后，早期朱洛生一家在此建一豆腐作坊经营豆腐生意，后来朱洛生也停止生产，交给其儿子朱庆防做仓库，现在基本废弃不再使用。2016年之前，杨德彬、张铁信每年都到朱洛生家收取租金。自2015年11月1日以后至今，朱洛生共欠杨德彬占地租金513元（包括2020年的租金，每年租金128.25元）没有给付，也没有返还所占土地，为此杨德彬诉入一审法院。一审法院在审理期间，到现场进行了实地勘验，查明：朱洛生占用杨德彬的土地南北长7.8米，东西宽10.35米。从朱庆防家房子北边墙对齐是起始线。但是双方对东西丈量的边界有争议，朱洛生认为，应从豆腐坊后墙皮往西1米开始丈量，往东量够10.35米，原来留的有出水道1米。对此杨德彬并不认可，其认为应从豆腐坊后墙皮往东丈量10.35米。双方各执己见。但是，杨德彬后来请求法庭判令朱洛生归还所欠租金513元，要求退还从豆腐坊后墙皮往东9.35米、南北7.8米土地，暂时保留东西剩余1米的诉求。一审法院认为，杨德彬与朱洛生签订的土地租赁协议是双方当事人真实意思表示，内容符合法律规定，对双方均具有约束力。合同到期后，双方没有终止合同的履行，一直按原合同条款履行到2014年11月1日。按照法律规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。朱洛生自2014年11月1日至今既不缴纳租金，也不返还土地，从根本上构成违约，致使杨德彬不能实现合同目的。因此，杨德彬请求解除合同、要求朱洛生给付所欠自2014年11月1日至2018年11月1日的租金384.75元、返还土地理由正当，予以支持。但是，双方对土地的东西边界有争议，杨德彬暂时保留土地东边1米诉权，要求朱洛生返还除去该1米宽的其他土地符合法律规定，予以认可。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第二百三十六条规定，判决：一、解除杨德彬与朱洛生之间的土地租赁协议；二、朱洛生支付杨德彬所欠土地租金384.75元；三、朱洛生返还杨德彬土地72.93平方米，从朱庆防家房子北边墙对齐是起始线，从豆腐坊后墙皮往东9.35米、往南7.8米的土地。上述二、三项限于本判决生效之日起二十日内履行完毕。一审案件受理费25元，由朱洛生负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。朱洛生提交如下证据：1．厂房损坏的照片四张，拟证明2014年至2015年之间杨德彬建房造成其车间损坏；2．微信截图一份，拟证明杨德彬以每平方780元的价格变卖的事实。杨德彬质证认为：1．照片是真实的，当时这个房子是租用张铁信的地，从95年到现在房屋自然塌陷属于正常现象，是朱洛生和张铁信协商好后才扒的房子。其亲家盖房子，从朱洛生的院子里经过时补偿朱洛生了1000元。2．朱洛生说的微信不是杨德彬说的，也不是杨德彬强卖的。杨德彬提交如下证据：照片一张，拟证明该房子本身就是破败的，张铁信家又盖房子，双方私下里协商，除了换张铁信家的房子，张铁信的一部分地之外，剩余部分搁置。本院认定如下：双方提交的证据均不属于新证据，且与待证事实关联性不强，均不予认定。另查明，朱洛生租赁杨德彬的土地为责任田。本院经审理查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，合同内容不但包括以书面形式存在的合同中的合同条款，同时包括双方在签订合同时以口头或以行为方式表明的双方达成一致的其他意思表示。本案租赁土地用于朱洛生开设豆腐坊的合同目的即使未写入双方签订的土地租赁合同，成为书面合同条款，但朱洛生和杨德彬对此意思表示已经达成一致，属于本案土地租赁合同的内容。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。案涉租赁协议出租责任田用于非农建设，违反上述法律规定应为无效，一审适用法律错误，本院予以纠正。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。杨德彬认为土地租赁合同有效而主张解除协议、支付土地租金、返还土地，本院根据案件事实认为土地租赁合同无效，依法向杨德彬释明，杨德彬变更诉讼请求为要求朱洛生支付土地使用费384.75元及返还土地0.12亩。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉土地租赁合同无效，朱洛生应返还杨德彬相应的土地，一审进行实地勘验并确定返还土地面积及四至并无不当，本院予以确认。双方对拖欠土地使用费的事实并无争议，杨德彬要求朱洛生参照合同约定支付杨德彬拖欠的土地使用费384.75元，本院予以支持。综上所述，朱洛生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省宜阳县人民法院（2019）豫0327民初2160号民事判决第一项；二、变更河南省宜阳县人民法院（2019）豫0327民初2160号民事判决第二项为：朱洛生于本判决生效之日起十日内支付杨德彬土地使用费384.75元；三、变更河南省宜阳县人民法院（2019）豫0327民初2160号民事判决第三项为：朱洛生于本判决生效之日起三十日内返还杨德彬土地72.93平方米，从朱庆防家房子北边墙对齐是起始线，从豆腐坊后墙皮往东9.35米、往南7.8米的土地；四、驳回朱洛生的上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费负担按原判决执行。二审案件受理费50元，由朱洛生负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  李丹杰二〇一九年十二月二十四日书记员  高会茹