山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终11120号 上诉人（原审被告）：中海外房地产（青岛）有限公司，住所地青岛市黄岛区长江东路445号。 法定代表人：陈凌，执行董事。 委托代理人：薛杰，男，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：赵晓晓，女，1989年4月28日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人中海外房地产（青岛）有限公司（以下简称中海外公司）因与被上诉人赵晓晓商品房预约合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初11487号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人中海外公司的委托诉讼代理人薛杰，被上诉人赵晓晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中海外公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判中海外公司退还赵晓晓购房款538276元；3、一、二审费用由赵晓晓负担。事实和理由：一、一审认定事实不清。本案违约方为赵晓晓，赵晓晓因丧失购房资格导致合同目的无法实现，《认购协议》无法继续履行。二、《认购协议》明确约定，由于乙方原因造成的违约，乙方支付的定金5万元不予退还。赵晓晓丧失购房资格导致双方合同不能履行，应当承担违约责任。 赵晓晓辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 赵晓晓向一审法院起诉请求：1、依法解除赵晓晓、中海外公司签署的《京华海悦项目认购协议》；中海外公司退还赵晓晓首付款588276元，并以50000元为基数向赵晓晓支付自2019年1月21日起至实际履行之日止按照年利率6%计算的利息（暂计算至2019年6月30日为1325元），以538276元为基数向赵晓晓支付自2019年3月4日起至实际履行之日止按照年利率6%计算的利息（暂计算至2019年6月30日为10406.67元），以上共计600007.67元。2、诉讼费由中海外公司负担。诉讼过程中，赵晓晓变更诉讼请求，对于利息部分要求以588276元为基数向赵晓晓支付自2019年6月14日起至实际履行之日止按照年利率6%计算的利息。 一审法院认定事实：1.2019年1月21日，中海外公司作为甲方，赵晓晓作为乙方，经协商一致签订《京华海悦项目认购协议》一份，约定，一、乙方自愿购买甲方开发建设的位于驻地的京华海悦项目，所购房号：（门牌号××）1号楼3单元xxx户，预测建筑面积85.13㎡,单价17130元/㎡，总房款计1458276元。二、本协议签订时，乙方须支付甲方房款50000元整，其中定金50000元。三、乙方付款方式为：2.银行按揭贷款，首付588276元，贷款87万元。3.乙方必须在签订本协议37日内交齐首付款或全款（即2019年2月28日前），如乙方按揭贷款的，应保证在合同约定的时间内按银行要求交齐所需资料。四、如乙方逾期未交齐首付或全部房款，或未在规定日期内办理《青岛市商品房预售合同》的网签备案手续，视为乙方违约，定金5万元不予退还。甲方有权将此房屋另售他人，且无需另行通知乙方。五、乙方在签订本协议前已经知悉并完全理解国家及青岛市有关限购、银行贷款等政策，乙方承诺本人符合青岛市相关文件规定，具备认购甲方开发商品房的资格（最终购房资格以房管局备案审查为准，最终贷款资格以银行、公积金管理中心审核为准），若因乙方不符合相关政策规定导致无法办理网签及其他手续的，甲方不承担任何责任。赵晓晓按照约定向中海外公司交付首付款588276元。赵晓晓称签订上述认购协议后，得知涉案房屋存在大额在建工程抵押的事实。 2.2019年6月14日，赵晓晓签订京华海悦退房申请表一份，该申请退房申请一栏载明：没有撤押的原因，银行贷款过期，现已无购房资格。申请人赵晓晓签名（捺印）。 3.2019年3月1日前，赵晓晓名下有住宅一处，非住宅一处，其具有购房资格。后赵晓晓于2019年5月20日结婚，婚后不具备购房资格。 一审法院认为，本案争议的焦点是：一、赵晓晓、中海外公司之间签订的认购协议应否解除；二、中海外公司是否应返还赵晓晓购房款并支付利息。综合本案的案情及相关的法律规定，一审法院作出如下分析判定： 1.赵晓晓、中海外公司签订的认购协议应予解除。赵晓晓、中海外公司签订的认购协议，系双方真实意思表示，未违反法律法规规定，系合法有效的合同，应受法律保护。赵晓晓提起诉讼请求解除双方签订的项目认购协议，庭审中，中海外公司亦同意解除，赵晓晓、中海外公司的意思表示一致，一审法院依法确认双方于庭审时即2019年8月7日解除合同。 2.中海外公司应返还赵晓晓购房款588276元并支付利息。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同；第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，赵晓晓已支付中海外公司购房款588276元，现双方协商一致解除合同，赵晓晓已支付的房款应予退还，赵晓晓要求中海外公司返还房款的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于利息，协议解除前，赵晓晓交纳的购房款由中海外公司占用，该款项产生的利息作为本金的法定孳息，在本金返还的同时应当一并返还。赵晓晓请求中海外公司承担占有房款的利息，理由正当，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十五条规定，一审判决：一、赵晓晓与中海外房地产（青岛）有限公司签订的认购协议于2019年8月7日解除；二、中海外房地产（青岛）有限公司于判决生效之日起十日内返还赵晓晓购房款588276元；三、中海外房地产（青岛）有限公司于判决生效之日起十日内支付赵晓晓利息（以588276元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算，自2019年6月14日起计算至实际给付之日止）；四、驳回赵晓晓的其他诉讼请求。案件受理费9800元，减半收取4900元，由赵晓晓负担81元，中海外房地产（青岛）有限公司负担4804元。 本院二审期间，中海外公司提交证据一、《暂定资质证书》复印件一份、《不动产权证书》复印件一份、《建设用地规划许可证》（两本）复印件各一份、《建筑工程施工许可证》（两本）复印件各一份、《建设工程规划许可证》复印件一份、《青岛市商品房预售许可证》（4本）复印件各一份、青岛市黄岛区发展和改革局下发的青黄发改投资[2018]14号文件复印件一份、地块二五证公示牌照片打印件一份，证明：1、中海外公司出售的商品房具备合法手续；2、中海外公司对土地使用权及在建工程抵押状态已作出公示，对购房者也作出了必要的提醒的义务，购房者对该房屋的在押状态知情。中海外公司提交证据二、《京华海悦退房申请表》《京华海悦交款通知单》复印件各一份，证明：1、赵晓晓单方面提出退房申请，并未经过中海外公司的同意和认可，中海外公司亦未作出行为意思表示。2、赵晓晓购买涉案房屋所支付的定金及购房款明细。赵晓晓质证称，对证据一证明事项不认可，中海外公司当时没有向赵晓晓出示上述证书和文件，也没有提醒注意相关注意事项，对赵晓晓没有履行必要的提醒义务。对证据二的真实性认可，退房申请表是赵晓晓所写，交款通知单是由当时的售楼员给赵晓晓填写的，赵晓晓交款。对证明事项1不认可，当时赵晓晓去找过好几次销售经理，销售经理说公司没有钱，无法给赵晓晓退款，建议赵晓晓走诉讼程序拿回购房款。 经本院审理查明，2018年12月11日，青岛市国土资源和房屋管理局下发青土资房字[2018]316号文件，第二条规定：经市局研究决定，对房屋上存在抵押登记（土地抵押、在建工程抵押、一般抵押、最高额抵押等）的，抵押人和抵押权人应当先申请注销抵押登记，买卖双方方可办理房屋买卖合同网签备案。涉案房屋目前仍在抵押状态。本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、赵晓晓是否构成违约；2、中海外公司是否应当返还赵晓晓全部购房款及支付利息。 关于第一个焦点问题。本院认为，2019年1月21日，中海外公司与赵晓晓签订《认购协议》，约定双方以银行按揭贷款方式支付购房款。根据青土资房字[2018]316号文件的规定，涉案房屋处于抵押状态直接关系到网签手续和银行贷款的办理，故中海外公司对购房者负有必要的提示义务。中海外公司主张已对赵晓晓进行了提醒和公示，但其未提交有效证据予以证明，赵晓晓对此亦不予不认可，本院对其该项主张不予采信。2019年3月4日，赵晓晓依约支付首付款，因涉案房屋一直未解除抵押，赵晓晓无法办理网签备案手续，致使其申请的银行贷款过期，双方签订的《认购协议》不能继续履行，后赵晓晓于2019年5月20日登记结婚，由此丧失购房资格，遂申请退房。中海外公司在明知有抵押登记的房屋不能办理网签备案手续的情况下，未尽到必要的提示义务，亦未采取相应的措施，双方签订的《认购协议》不能履行并非赵晓晓丧失购房资格所导致，赵晓晓不存在违约行为。中海外公司主张因赵晓晓登记结婚丧失购房资格致使双方合同不能履行，赵晓晓构成根本性违约，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于第二个焦点问题。本院认为，因双方均同意解除《认购协议》，赵晓晓的行为已不构成违约，中海外公司要求不予退还5万元定金，依据不足，本院不予支持。赵晓晓已支付中海外公司的购房款588276元应予退还，一审认定中海外公司应当退还赵晓晓全部首付款，并无不当，本院予以确认。赵晓晓交纳的588276元购房款的利息，系该购房款产生的法定孳息，中海外公司应当支付赵晓晓相应的购房款利息，一审对此处理正确。中海外公司主张不应支付购房款利息，于法无据，本院不予支持。 综上所述，中海外公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审判决对案件受理费负担认定不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费9800元，减半收取4900元，由被上诉人赵晓晓负担96元，上诉人中海外房地产（青岛）有限公司负担4804元。二审案件受理费9800元，由上诉人中海外房地产（青岛）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 于遨洋 书记员王冉冉 书记员国莹莹