四川省资阳市雁江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川2002执异127号 异议人（案外人）：黄建国，男，1965年1月2日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：李佳佳，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 申请执行人：资阳市翰鼎文化传媒有限公司，住所地资阳市雁江区凤园路166号四海国际社区一期2幢2（F）1/2-5号，统一社会信用代码91512002056095352L。 法定代表人：廖志强，董事长。 委托诉讼代理人：傅全洪，四川则思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽君，四川则思律师事务所律师。 被执行人：资阳市中弘达投资有限公司，住所地资阳市雁江区和平北路35号2楼，统一社会信用代码91512002597504219P。 法定代表人：邓吉仓，经理。 委托诉讼代理人：佘艳，女，1986年10月1日出生，该公司员工。 本院于2019年4月4日受理资阳市翰鼎文化传媒有限公司（以下简称“翰鼎文化公司”）申请执行资阳市中弘达投资有限公司（以下简称“中弘达公司”）建设工程施工合同一案，在执行过程中，案外人黄建国提出执行异议，本院于2019年11月18日受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年11月21日进行了听证，异议人黄建国及其委托诉讼代理人李佳佳，申请执行人翰鼎文化公司的委托诉讼代理人陈丽君，被执行人中弘达公司的委托诉讼代理人佘艳到庭参加了听证，本案现已审查终结。 异议人称，异议人与中弘达公司于2019年4月3日签订《中城建·新城市广场＆弘城水韵商业用房认购协议》，约定购买资阳市雁江区城东新区汇兴路8号弘城水韵·新城市广场（一期）19号楼附1（Ｆ）楼XXX号（产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第××号）。协议约定房屋价款2192220元，异议人已按照认购协议约定向中弘达公司支付了款项200万元。异议人购买案涉房屋时，案涉房屋被中弘达公司另案债权人资阳农村商业银行股份有限公司（以下简称“资阳农商行”）申请法院查封，经三方协商，中弘达公司将异议人所支付的购房款用以偿还其对资阳农商行的债务后，资阳农商行同意解除查封，中弘达公司为异议人办理过户登记手续。案涉房屋刚被解除查封异议人正准备办理过户登记手续时，便被法院（2019）川2002执1186号案予以查封。异议人认为，异议人与中弘达公司签订的认购协议真实、合法、有效，异议人已按认购协议约定向中弘达公司支付绝大部分房屋价款200万元，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的规定》第五条规定，认购协议具备商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同；在异议人支付价款并签订协议时双方就案涉房屋已完成交付，案涉房屋有300多平米，一共有四间门面，有三间中弘达公司在作办公用房使用，另有一间出租给开五金店的，当时中弘达公司的财务人员、资阳农商行和异议人三方到现场告知了租户房屋买卖的事实和以后租金交给异议人；房屋未过户并非异议人原因，异议人在房屋买卖过程中无任何过错，异议人享有足以排除强制执行的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定等相关法律规定，人民法院不应对该房屋进行查封，故特提出异议，请求法院中止对案涉房屋的执行，解除查封。若解除查封异议人愿意将未付的剩余购房款交到法院用以执行。 申请执行人称，因为案涉房屋是登记在开发商中弘达公司名下的营业用房，根据特别规定优于一般规定，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，即便是根据该规定第二十八条，异议人的异议请求也不能成立，因为异议人未签订合法有效的房屋买卖合同，未合法占有该不动产。认购协议与商品房买卖合同属于完全性质不同的协议，虽然根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第五条，商品房认购协议具备商品房销售管理办法第十六条的应当认定商品房买卖合同，但是根据十六条商品房买卖合同应当明确当事人的名称姓名住所、商品房基本状况、销售方式、交付使用条件及日期、公共配套建筑的产权归属等十三项必须具备的内容，但异议人提供的认购协议显然不具备以上内容，认购协议的右下方已经清楚备注已支付房款200万元，余下房款19,222元于签订正式合同时支付，这也正好证明异议人与中弘达公司之间没有签订合法有效的商品房买卖合同。综上，异议人未与中弘达公司签订真实有效的商品房买卖合同，认购协议不具备基本要素，不能认定为商品房买卖合同；案涉房屋为登记在开发商名下的营业用房，并非住房；异议人也没有证据证明案涉房屋已经交付，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，请求法院驳回异议人请求。 被执行人中弘达公司称，异议人提供的商业用房认购协议、收据等证据都是真实的，均无异议，我们在资阳农商行看到过这张200万元的现金缴款单。对于异议人的请求，请求法院依法裁决。 听证中，异议人提供了如下证据：1异议人身份证，以证明异议人主体身份；2、中城建·新城市广场&弘城水韵商业用房认购协议【原件，甲方即出售方：资阳市中弘达投资有限公司，乙方即认购方：黄建国，乙方认购甲方开发的中城建·新城市广场&弘城水韵项目中的19号楼附1（F）XX号商铺，建筑面积365.37平方米，售价2,192,220元，签订日期2019年4月3日】，以证明异议人黄建国签订了房屋认购协议，认购协议具备了商品房买卖主要内容，买受人支付了主要价款，应认定为商品房买卖合同，该协议合法有效；3、收据（原件，2019年3月31日），以证明中弘达公司确认已经收到了商铺出卖款200万元；4、情况说明（原件，资阳农村商业银行于2019年11月20日出具）转账支票、现金缴款单、四川省农村信用社支票活期明细查询结果（户名中弘达公司）、告知函各一份，共五页【后四份均系复印件加盖资阳农商行公章（红章）】，以证明异议人购买商铺，资阳农商行另案查封标的物，异议人、资阳农商行、中弘达公司三方达成协议，由异议人将房款支付给资阳农商行，代中弘达公司偿还其欠资阳农商行款项。异议人按约定支付了200万元给资阳农商行，资阳农商行向法院申请解除查封的次日，案涉房屋又被本案查封的事实。 听证中，申请执行人翰鼎文化公司、被执行人中弘达公司未提供证据。 根据异议人提交的书面异议和听证中各方当事人的陈述、提交的证据以及执行案件相关情况，本院查明事实如下： 翰鼎文化公司与中弘达公司建设工程施工合同一案，本院于2019年1月8日作出（2018）川2002民初6166号民事调解书，确定：中弘达公司于2019年1月25日前一次性支付翰鼎文化公司工程款287977元，……。调解书生效后，翰鼎文化公司于2019年4月4日向本院申请执行，本院同日立案受理，执行案号为：（2019）川2002执1186号。在执行中，本院于2019年9月27日查封了登记在被执行人中弘达公司名下位于资阳市雁江区的19号楼附1楼1（Ｆ）XXX号营业用房【不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第××号】，查封期限为三年。现尚未对该营业用房进行处置。后案外人黄建国以上述查封房屋其已购买且已按约支付大部分价款应属其所有为由提出异议，请求法院中止对上述房屋的执行程序并解除查封。 另查明，案涉房屋即弘城水韵19号楼附1（Ｆ）XX号营业用房于2017年6月6日登记在被执行人中弘达公司名下，不动产权证书号为：川（2017）资阳市本级不动产权第××号，均系首次登记。 再查明，本院另案受理资阳农村商业银行股份有限公司（以下简称“资阳农商行”）申请执行陈东明、施琼、中弘达公司等金融借款合同一案，在该案进入诉讼程序前，资阳农商行申请诉前财产保全，本院于2018年12月21日作出（2018）川2002财保24号之二民事裁定书查封了包括登记在中弘达公司名下不动产权证号为川（2017）资阳市本级不动产权第××号的不动产即案涉房屋在内的多处房屋。本院于2019年2月20日作出（2019）川2002民初39号民事判决书，判决：陈东明、施琼归还资阳农商行借款本金9434163.51元及利息等，中弘达公司公司等承担连带清偿责任。判决生效后，资阳市农商行于2019年3月27日申请执行，在执行过程中，中弘达公司为履行该案债务，经与资阳农商行协商一致后将其名下不动产权证号为川（2017）资阳市本级不动产权第××号的门市即案涉房屋出售给黄建国，约定总价款为2192220元，由黄建国先付200万元，尾款在过户时结清。2019年3月31日，黄建国将购房款200万元以现金方式存入中弘达公司在资阳农商行宝台支行的账户，中弘达公司随即将其中1971150.90元转付给资阳农商行，用于履行该案债务，2019年4月3日，中弘达公司与黄建国签订了中城建·新城市广场＆弘城水韵商业用房认购协议，协议对认购房屋的位置、面积、价款及支付方式和违约责任等情况作了约定，2019年9月27日，经资阳农商行申请，本院对该门市解除了查封。同日，本案执行中对该门市即案涉房屋又进行了查封。 本院认为，本案争议的焦点是：异议人主张的其对案涉房屋的权益能否排除执行。本案中，异议人虽系对开发商名下的商品房主张权利，但不属购买商品房的消费者，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应适用该规定的第二十八条，该条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，异议人与被执行人中弘达公司签订了《商业用房认购协议》，并已支付购房款200万元，该认购协议约定内容具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人中弘达公司已经收受绝大部分购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同，且本院受理的另案解除对案涉房屋查封的原因就是中弘达公司与债权人协商出卖案涉房屋并将卖房价款履行了该案债务，因此，可认定异议人与被执行人签订的书面买卖合同合法有效，并且，异议人已支付绝大部分价款。异议人称案涉房屋已交付但没有提供证据证明。虽然，本案中异议人主张的事实不能完全满足上述规定中的四个条件，但案涉房屋确已由被执行人在另案执行中为履行债务与债权人协商出卖给了异议人，异议人对此没有过错，异议人对案涉房屋的权益能够排除执行，故异议人的异议成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对登记在被执行人资阳市中弘达投资有限公司名下位于资阳市雁江区的19号楼附1楼1（Ｆ）XXX号营业用房【不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第××号】的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省资阳市雁江区人民法院提起诉讼。 审 判 长  谭雪梅 审 判 员  张莹莹 人民陪审员  姚金元 二〇一九年十二月二日 书 记 员  刘 璐