河北省永清县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1023民初2862号原告：苑继玲，女，1975年7月20日出生，汉族，无业，住所地黑龙江省绥棱县。委托诉讼代理人：王立辉（与苑继玲系夫妻关系），男，1975年9月21日出生，满族，无业，住所地黑龙江省绥棱县。委托诉讼代理人：李成鼎，北京市扬剑律师事务所律师。被告：廊坊市豪展房地产经纪有限公司。住所地廊坊市广阳区凯悦花园第11-12号楼1单元10层1001号房。法定代表人：郅春芳，董事长。委托诉讼代理人：刘冬冬，廊坊市豪展房地产经纪有限公司员工。被告：永清县豪展房地产经纪有限公司。住所地河北省廊坊市永清县刘其营乡胡庄村村东。法定代表人：王芳，经理。委托诉讼代理人：王翠芳，永清县豪展房地产经纪有限公司人事专员。被告：陈玉萍，女，1962年8月21日出生，汉族，现住内蒙古锡林郭勒盟锡林浩特市。委托诉讼代理人：崔继平，河北乾翔律师事务所律师。被告：廊坊瀚锴房地产开发有限公司。住所地永清县三小路北侧廊霸路东。法定代表人：雷燕娜，执行董事。委托诉讼代理人：李伟，河北恒帆律师事务所律师。原告苑继玲与被告廊坊市豪展房地产经纪有限公司（以下简称廊坊豪展公司）、永清县豪展房地产经纪有限公司（以下简称永清豪展公司）、陈玉萍、廊坊瀚锴房地产开发有限公司（瀚锴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苑继玲及其委托诉讼代理人王立辉、李成鼎、被告廊坊豪展公司委托诉讼代理人刘冬冬、被告永清豪展公司委托诉讼代理人王翠芳、被告陈玉萍委托诉讼代理人崔继平、被告瀚锴公司委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苑继玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告廊坊豪展公司于2017年4月10日签订的《购房优惠确认函》，解除原告与被告陈玉萍、被告永清豪展公司于2017年4月22日签订的《房屋更名、委托三方协议书》；2.判令被告永清豪展公司、被告陈玉萍共同退还原告购房首付款353,376元、房屋差额款123,424元；3.判令被告廊坊豪展公司退还原告购房团购费40,000元；4.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年4月10日，原告与被告廊坊豪展公司签订《购房优惠确认函》。当天，原告按约定向被告廊坊豪展公司指定的第三方支付平台支付了4万元，作为团购费。被告廊坊豪展公司承诺原告凭《购房优惠确认函》及缴款收据可在永清弘盛名居楼盘购房，享受4万抵6万的优惠。2017年4月22日，原告与被告陈玉萍、被告永清豪展公司签订《房屋更名、委托三方协议书》，协议书约定：陈玉萍将2017年3月20日在永清泓盛名居购买的房屋（坐落于河北省廊坊市永清县）更名给原告，原告自愿订购涉案房屋；被告陈玉萍取得涉案房屋，保证房屋可以免费更名，更名前的所有手续由其办理。协议书签订的当天，原告向被告永清豪展公司交付了购房首付款353,376元，房屋差价款123,424元。廊坊市人民政府于2017年6月2日发布并实施了《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。实施意见第二条第二款规定“无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。”原告不具有永清县当地的户籍，不能提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明。按照实施意见的规定，原告不具有购买涉案房屋的资格，无法办理网签手续。原告认为，原告与被告签订《协议书》时，涉案房屋未取得预售许可证，协议书约定由原告订购涉案房屋。此后，双方并未签订正式房屋买卖合同。因协议书未约定涉案房屋交付时间、装修标准及房屋权属登记时间等，故其性质属于预约合同或认购合同。现因原告不具有购买涉案房屋的资格，且被告两年来一直未给原告办理房屋更名和网签手续，故原告不再与被告签订正式房屋买卖合同。请求人民法院解除《购房优惠确认函》及《房屋更名、委托三方协议书》，退还原告交纳的首付款、差额款及团购费。廊坊豪展公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.三方签订的更名协议中第四条违约责任中明确约定本合同签订即属于居间成功，我方享有收取中介服务费的权利，甲乙双方也就是指苑继玲与陈玉萍即使自行解除本合同，我方仍有收取服务费的权利。因为我方卖开发商的正常房源与客户签订的是购房优惠确认函，象陈玉萍这样委托我方售卖的情况不多，故我方没有单独制作中介费用收据。当时考虑收取的金额一样，并且此房子是15,000元的一口价，40,000元中介费与购房优惠确认函的金额相等，我们就没有重新制作收据；2.原告是由第三方公司给我们推荐的客户，推荐客户的人叫赵永华，我们已经向第三方赵永华支付了我们应该支付的第三方费用30,000元或是35,000元，所以说我们不同意退款。永清豪展公司辩称，永清豪展公司是受陈玉萍的委托收取了购房首付款353,376元，房屋差价款是123,424元，我方已经给了陈玉萍女士，所以没有理由再要求我方退还原告。房屋更名委托三方协议书是双方自愿签署的，我们不同意解除。陈玉萍辩称，不同意退款和解除协议。根据协议约定，陈玉萍已经履行了全部的协议内容。不具有违约情形。而且现在房子依然能办理网签等手续，合同能继续履行。陈玉萍只收取了123,424元的差价款，首付款已委托永清豪展公司转给瀚锴公司办理更名等手续。瀚锴公司辩称，被告陈玉萍与我公司有合同关系，我公司收取了陈玉萍部分的购房首付款，对陈玉萍将涉案房屋已经转卖给原告的情况我公司知情。我公司与廊坊新驰程房地产开发有限公司为关联公司，因涉案的楼盘被列为永清县问题楼盘，凡是在我公司签订了认购协议的能够与新驰程公司办理正常的网签备案手续。我公司多次与原告联系要求原告办理房屋的网签手续，因房屋价格回落，原告不配合公司办理网签更名手续。本院经审理认定事实如下：2017年3月20日，被告陈玉萍预约购买被告瀚锴公司开发的泓盛名居4栋1单元1702号商品房一套。陈玉萍向被告廊坊豪展公司交纳电商费4万元折抵6万元房款，房屋总价款1,213,376元，折抵后房屋总价款1,153,376元，陈玉萍向瀚锴公司交纳购房首付款233,376元。2017年4月10日，陈玉萍出具房屋出售委托书，全权委托被告永清豪展公司出售涉案房屋。同一天，原告苑继玲与被告廊坊豪展公司签订购房优惠确认函，约定苑继玲向廊坊豪展公司交纳4万元团购服务费，苑继玲凭借购房优惠确认函及缴款收据可以享受泓盛名居楼盘4万抵6万优惠。2017年4月22日，由被告永清豪展公司提供居间服务，陈玉萍（甲方）、苑继玲（乙方）与永清豪展公司（丙方）三方签订了《房屋更名、委托三方协议书》，协议约定：“甲方将泓盛名居4栋1单元1702号商品房出售给乙方，房屋总价款1,276,800元，首付353,376元，差额款123,424元，支付服务费40,000元。乙方在签订合同当日支付476,800元，剩余房款230,000元，在网签前由乙方补给开发商。甲方同意乙方将购房款全部打入丙方银行监管账户中。甲方应无条件配合乙方到开发商处办理更名手续。本合同签订即属于居间成功，丙方享有按本合同约定收取中介服务费的权利”。合同签订后，苑继玲向永清豪展公司交付购房首付款353,376元及差价款123,424元。2017年9月18日，瀚锴公司为苑继玲出具收据一张，收据内容为“苑继玲（4-1-1702）85.12㎡首付款353,376元”。2018年5月3日，涉案楼盘以廊坊新驰程房地产开发有限公司名义取得商品房预售许可证，项目名称变更为瑞祥家园二区。以上事实有《房屋更名、委托三方协议书》、《购房优惠确认函》、房屋出售委托书、签约审核单、陈玉萍交首付款收据、苑继玲交首付款收据、苑继玲交电商费收据、商品房预售许可证及双方当事人陈述在卷予以证实。本院认为，原告苑继玲与被告陈玉萍、永清豪展公司签订的《房屋更名、委托三方协议书》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，且经过瀚锴公司同意，该协议合法有效，对各方当事人具有约束力。苑继玲按照约定交纳了购房款，永清豪展公司也协调瀚锴公司为苑继玲出具了首付款收据，上述合同已经实际履行完毕。陈玉萍、永清豪展公司不存在违约行为。故原告要求解除《房屋更名、委托三方协议书》的诉讼请求本院不予支持。关于廊坊豪展公司收取的4万元团购服务费，廊坊豪展公司认为并不是4万元抵6万元房款，而是中介服务费。本院查明，《房屋更名、委托三方协议书》中明确约定中介服务费4万元，永清豪展公司与廊坊豪展公司均属于豪展集团，互相承认对方的代理居间等行为，永清豪展公司并未再向苑继玲收取中介服务费，而是认可廊坊豪展公司收取的中介服务费，因此本院认定廊坊豪展公司收取的4万元电商费为《房屋更名、委托三方协议书》的中介服务费。依据《房屋更名、委托三方协议书》约定该费用不应退还。被告陈玉萍将其与被告瀚锴公司之间的预约合同中的合同权利义务转让给苑继玲，瀚锴公司同意，因此瀚锴公司与苑继玲之间形成了预约购买商品房关系。现涉案开发工程由廊坊新驰程房地产开发有限公司取得商品房预售许可证，且项目名称也已变更，根据合同的相对性原则，苑继玲与瀚锴公司已经不能签订《商品房买卖合同》，因此，苑继玲与瀚锴公司之间的商品房预约关系应当解除。瀚锴公司应当退还苑继玲交纳的购房首付款353,376元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十一条第一项、第九十四条、第九十七条、第四百二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、解除原告苑继玲与被告廊坊瀚锴房地产开发有限公司之间的商品房预约合同关系；二、被告廊坊瀚锴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苑继玲购房首付款353,376元；三、驳回原告苑继玲的其他诉讼请求。案件受理费8,968元，减半收取计4,484元，由原告苑继玲负担1,418元，由被告瀚锴公司负担3,066元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  廉新宇二〇一九年十二月五日书记员  朱禹锦