河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民再589号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）：贾丹丹，女，1986年7月2日出生，汉族，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：赵宇，郑州市中原区石佛镇法律服务所法律工作者。被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：李建华，男，1979年7月25日出生，汉族，住河南省扶沟县。委托诉讼代理人：赵守跃，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱亚星，河南良仁律师事务所实习律师。再审申请人贾丹丹因与被申请人李建华房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）豫01民终4114号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年7月30日作出（2019）豫01民申1407号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人贾丹丹及委托诉讼代理人赵宇，被申请人李建华及委托诉讼代理人赵守跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾丹丹申请再审称，其于2016年11月9日通过郑州市众诚房地产咨询有限公司与李建华订立房屋买卖合同，合同约定贾丹丹以800000元的价格购买李建华位于新郑市××镇××路左侧××街区××单元××房屋××套，并约定李建华在合同签订后30个工作日内办理产权过户登记，付款方式为贾丹丹交付首付款，剩余房款银行按揭支付。合同签订时，贾丹丹交付居间费用2000元，定金10000元，并按合同约定于2017年4月15日交给李建华首付款280000元，李建华将房屋钥匙交给贾丹丹，并于2016年11月占有该房至今。2017年8月李建华房产证下来后，贾丹丹多次催促办理过户登记，李建华以种种理由推脱并要求增加房价，因双方协商未果，引起诉讼。原审生效后，贾丹丹申请强制执行，但新郑市法院执行庭以判决书判决内容不明确为由，书面裁定不予执行。原判决遗漏诉讼请求，请求依法判决李建华为贾丹丹办理房屋产权过户登记。李建华答辩称，贾丹丹请求李建华继续履行合同并协助办理涉案房屋的产权过户登记没有事实和法律依据。一、依据房屋买卖合同第13条约定，关于在交易过程中出现国家政策、法律法规等不可抗力等因素，造成交易一方不具备交易资格时，合同可自动解除，该约定系双方当事人真实意思表示，属于合同约定解除条款，因贾丹丹没有购房资格，李建华于8月30日发出解除函由贾丹丹本人签收。依据合同法第93、96条及97条的法律规定，解除函到达贾丹丹时解除。合同解除后，尚未履行的终止履行，故本案所涉房屋不存在继续履行，更不存在协助办理过户的法律条款。二、贾丹丹诉称因房价上涨，李建华要求增加房款的理由不符合事实。本案所涉房屋一直没有履行是基于贾丹丹违反国家对房地产市场的调控政策，其不具有购房资格所致，贾丹丹在2018年4月24日之前在郑州不具有购房资格，达不到双方合同的目的，并且符合解除合同的条件。三、贾丹丹在签订房屋买卖合同后，为享有购房资格，于2017年6月30日补交个人所得税，但该完税凭证不符合郑州市房管局2017年3月17日下发的关于非郑州市户籍使用社会保险证明、个人所得税完税凭证、购买房屋的通知，该通知明确记载凡是在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证，不再作为购房的有效凭证。另外，贾丹丹于2018年4月24日将户口迁入郑州，而本案李建华于2017年10月起诉时贾丹丹不具有资格。本案所涉房屋登记在李建华名下，已被执行法院纳入执行对象，无法继续履行合同，且贾丹丹仅支付28万，后期的52万房款的支付存在明显的问题。四、贾丹丹要求李建华履行合同协助办理过户的诉求，没有中介公司的参与配合无法履行。房屋买卖需要双方共同到房管局面签，资金监管，本案不宜判决李建华协助办理过户。贾丹丹违约在先，于2017年11月9日支付首付款28万元，在没有完全支付房屋还款的情况下，判决李建华协助办理过户，显然不公平。综上，请求驳回贾丹丹的再审请求。李建华向一审法院起诉请求：1、请求解除李建华与贾丹丹2016年11月9日签订的《房屋买卖合同》；2、判令贾丹丹支付经济补偿金10000元；3、本案诉讼费用由贾丹丹承担。贾丹丹向一审法院提出反诉请求：1、请求判令李建华继续履行合同，依法协助贾丹丹办理新郑市龙湖镇轩辕路左侧丹石街区10幢1单元2204号房屋产权过户登记；2、请求判令李建华赔偿损失16万元；3、本案诉讼费由李建华承担。一审法院查明事实：2016年11月9日，李建华（卖方、甲方）与贾丹丹（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将其拥有的位于新郑市龙湖镇轩辕路左侧丹石街区10幢1单元2204号房屋出售给乙方，建筑面积95.74平方米，总价款80万元。乙方应在本合同签订时向丙方支付居间费用2000元，向甲支付定金10000元，甲方同意该定金在办理房产过户手续前由丙方保管。甲方自本合同签订时将售房保证金或房屋所有权证交丙方保管，作为对房子的真实性提供担保，定金在房管局过户当天自动转为房产首付款。付款方式按揭贷款，甲乙双方于本合同签订后60个工作日应共同到贷款银行办理按揭手续。乙方应在预约还款时将首付款一次性支付甲方。合同签订当日，贾丹丹向郑州市众诚房地产咨询有限公司支付中介费2000元和李建华同意由郑州市众诚房地产咨询有限公司代为保管的购房定金1万元。同日贾丹丹向李建华支付购房款4万元，并由李建华出具收据。2017年4月15日，贾丹丹向李建华支付首付款28万元（含签订合同当日支付购房定金1万元和购房款4万元），李建华收回购房款4万元收据后向贾丹丹出具收条，内容为：“今收到贾丹丹购买新郑龙湖绿都丹石街区10号楼2204号房首付款贰拾捌万元（280000元），中信银行转账收到生效，收款人：李建华，2017年4月15日”。2017年5月2日，郑州市政府发布了郑政办（2017）58号办公厅文件，依据新政策贾丹丹不具备购房资格。2017年5月23日，李建华委托贾丹丹办理涉案房产不动产证。2017年6月30日，贾丹丹按照郑州市众诚房地产咨询有限公司的要求通过补缴个人所得税符合购房条件。2017年8月15日，案涉房产的房产证颁发。2017年8月28日，李建华向贾丹丹发送买卖合同终止通知函，贾丹丹表示未收到。后双方关于是否继续履行合同未能达成一致。一审法院认为，李建华与贾丹丹签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。2017年5月2日，郑州市政府发布了郑政办（2017）58号办公厅文件，将新郑市纳入限购区域范围，但贾丹丹已于2017年6月30日通过补缴个人所得税予以满足购房条件，李建华以贾丹丹不具备购房资格为由要求解除双方签订的买卖合同已无依据，该院对李建华要求解除与贾丹丹签订的房屋买卖合同及支付补偿金10000元的诉讼请求不予支持，对贾丹丹要求继续履行合同的诉讼请求该院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该院认定合同应当继续履行，已是判决李建华承担违约责任的一种形式，且在合同履行过程中，因购房新政策的出台，导致贾丹丹在一定期间内不符合购房资格，是双方产生纠纷的一定因素，故此，在李建华已经承担继续履行的违约责任情况下，不应再承担支付违约金16万元的责任，对贾丹丹要求李建华承担违约金16万元的诉讼请求该院不予支持。贾丹丹在合同履行过程中，支付了定金及双方约定的首付款，并没有完全支付合同价款，不宜直接判决双方进行过户登记，对其要求李建华进行过户登记的诉讼请求该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）李建华与被告（反诉原告）贾丹丹于2016年11月9日签订的《房屋买卖合同》继续履行；二、驳回原告（反诉被告）李建华的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）贾丹丹的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本诉案件受理费5650元，案件保全费4520元，共计10170元，由原告（反诉被告）李建华负担；反诉案件受理费6700元，由被告（反诉原告）贾丹丹负担。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院二审认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的《房屋买卖合同》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当按约履行自己的合同义务。关于李建华上诉称贾丹丹因郑州市限购政策失去购房资格从而导致合同无法继续履行，李建虎向贾丹丹发出解除函所以本案房屋买卖合同已经解除的问题。本院认为，我国合同法严格限制违约解除合同的条件，其目的是鼓励并促进交易。一方违约时，如果符合法律规定的条件，另一方有权解除合同，违约行为是解除合同的重要条件，然而并不意味着一旦违约就必然导致合同解除，如果一旦违约即宣告合同解除，既不利于保护非违约方的利益，也不能体现合同法鼓励交易的目的，所以合同法规定只有在一方根本违约时才能解除合同。具体到本案，虽然购房者贾丹丹在履行合同中一度不具有购房资格，但因郑州市限购政策的变化导致贾丹丹不得不办理社保、个税的缴纳以及迁移户口等手续，这是一个需要各方配合的过程，在双方均未提供有力证据证明其已完全尽到通知和协助义务的情况下，办理购房资格期间所导致的合同履行期间的延迟并不是根本性违约，故李建华通知解除合同的行为并不产生解除合同的法律后果，一审法院判决李建华与贾丹丹继续履行2016年11月9日签订的《房屋买卖合同》并无不当。综上，李建华的上诉理由不能成立，本院不予采信，对其上诉请求应不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5650元，由上诉人李建华负担。本院再审查明的事实与原审一致。本院再审认为，李建华与贾丹丹于2016年11月9日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。各方当事人均应依约履行自己的义务，合同履行过程中郑州市政府出台限购政策，但贾丹丹已通过补缴个人所得税满足了购房条件，不构成根本违约，李建华以贾丹丹不具备购房资格为由要求解除房屋买卖合同，不应予以支持，故原审判令贾丹丹和李建华继续履行合同并无不当。再审过程中贾丹丹提交书面意见称其愿意将剩余购房款52万元一次性支付李建华，本院明确双方继续履行合同的义务为：李建华限期内应配合贾丹丹办理房屋过户登记手续；贾丹丹应限期内支付剩余房款52万元并承担房屋过户登记的相关税费。综上，一、二审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫01民终4114号民事判决和新郑市人民法院（2017）豫0184民初7917号民事判决；二、贾丹丹于本判决生效后十日内向李建华支付剩余购房款52万元；三、李建华于本判决生效后三十日内协助贾丹丹办理不动产权属变更登记，将该房屋的不动产权过户至贾丹丹名下；四、驳回李建华的诉讼请求和贾丹丹的其他反诉请求。一审本诉案件受理费5650元，案件保全费4520元，共计10170元，由李建华负担；反诉案件受理费6700元，由贾丹丹负担；二审案件受理费5650元，由李建华负担。本判决为终审判决。审判长  杨正辉审判员  陈 元审判员  王明哲二〇一九年十二月十九日书记员  徐丹丹