江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2018）苏民申6040号再审申请人（一审原告、二审上诉人）:孙建华，女，1965年1月14日生，汉族，住江苏省无锡市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）:任毅，男，1963年11月6日生，汉族，住江苏省无锡市。再审申请人（一审原告、二审上诉人）:任弘迪，男，1990年12月2日生，汉族，住江苏省无锡市。委托诉讼代理人：孙建华，系任毅配偶、任弘迪母亲。被申请人（一审被告、二审被上诉人）:江苏五星电器有限公司，住所地江苏省南京市中山北路241号一层部分、二层部分。法定代表人：代礼平，该公司董事长。委托诉讼代理人:朱菁，该公司职工。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：无锡筷乐商业管理有限公司，住所地江苏省无锡市中山路387号301室。法定代表人：汤胜男，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴卫东，江苏致邦（无锡）律师事务所律师。再审申请人孙建华、任毅、任弘迪因与被申请人江苏五星电器有限公司（以下简称五星公司）、无锡筷乐商业管理有限公司（以下简称筷乐公司）返还原物纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院(2018)苏02民终1898号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。孙建华、任毅、任弘迪申请再审称，1.一审法院未对《物管会声明》和《业主大会录像》开庭质证，判决书中对申请人的证据故意遗漏，未予陈述和评判。2.二审法院二审中未开庭审理，对上述证据以及申请人提交的《天安大厦有关问题协调会纪要》等新证据也未开庭质证，在判决书中亦未予评判。3.原审法院错误采信证据，被申请人提交的证据均为复印件，尤其是天安大厦整体租赁合同，筷乐公司从未出示过原件。所谓业主大会决议、章程、公约均仅有复印件，都是单方炮制的虚假证据。4.天安大厦商铺的租赁，必须由筷乐公司与各业主分别签约。申请人的证据足以说明申请人的商铺是可区割可独立经营的。街道办以盘活商场的名义安排洽谈，后又要求业主与新成立的注册资金仅50万元的筷乐公司签约，完全是利益输送，租金比同类地段市场价低得离谱，租期长达30年等。原审法院对筷乐公司与各业主之间的租赁合同是否依法订立、是否达到约定比例未进行任何审核，无视筷乐公司与业主签约比例远小于90%的事实，片面以假的仅有复印件的整租合同为依据认定筷乐公司享有租赁权，属于认定事实错误。5.原审法院适用法律错误。首先，案涉物管会不是业主大会的产物，也未在房地产行政管理部门备案，不具备对外资格。其次，业主商铺买卖和租赁行为与物业管理无关，不应由业主大会决定。物管会作为民间组织，不具备签约主体资格。业主委员会与他人签订的委托经营合同，对未经同意或追认的业主不发生法律效力。综上，请求撤销一、二审判决，依法改判，由被申请人承担一、二审诉讼费用。本案再审审查期间，孙建华、任毅、任弘迪提交以下证据：1.张保平、张静洁等与筷乐公司签订的商铺租赁合同、补充协议等，再审申请人称根据上述合同中“2016年3月1日前，如签约业主数量未达到全体业主的90%比例，则本租赁合同暂不生效”的约定，上述合同的签订时间为2016年11月，故合同已失效。2.58同城网站上载明的无锡地区崇安寺商业街地下商铺租金标准为每日每平方米20元，用以证明案涉商铺占有使用费的计算标准。3.商场5楼5098号业主商铺转让合同的补充协议，其中有“中岛位置的商铺隔断、货架高度不超过1.4米”等表述，用以证明案涉商铺可以分割自主经营。4.商场已出租清单，用以证明案涉商铺可以分割自主经营。5.未签约客户明细表，用以证明在筷乐公司接手前，大洋公司整体租赁商铺，但也有商铺业主是自营或出租给别人。6.业主大会的现场照片，用以证明会议室至多容纳200人左右，故无法满足全体业主参会的需要，实际参会的业主没有超过全体业主的50%。7.2010年3月19日《无锡商报》标王广告牌报道、2013年8月21日《无锡日报》报道，内容为天安大厦裙楼广告牌位的拍卖价格，用以证明案涉商铺具有非常高的附加值。8．8张天安大厦外墙广告照片，用以证明商铺具有非常高的附加值。9.赢商网关于新一线无锡商圈租金的报道，用以证明案涉商铺的市场价值。10.申请人与上海安联投资发展公司、无锡东方凯利置业发展有限公司房产买卖协议，用以证明案涉商铺并不存在所有权和经营权分离的情形。11.天安大厦一楼14个独立店铺的照片，用以证明案涉商铺是可以分割经营的。12.无锡市人民政府网站咨询及答复内容，用以证明相关部门长期与商家分成天安大厦外墙巨额广告费用。五星公司对证据1表示无法核实其真实性，对证据2的真实性不予认可，对申请人提交的其他证据未发表质证意见。筷乐公司对证据1的真实性无异议，认为该证据印证了物管会与筷乐公司所签的租赁合同，目前签约的业主已经达到90%；对证据2的真实性不予认可；对于证据3、4的真实性和证明目的不予认可，虽然商铺在物理上可以隔断，但水电、照明都不能隔断，并不能单独经营；对于证据5认为与本案并无关联，系之前大洋公司的客户情况资料；对证据6的真实性无异议，但该现场照片仅是会议室一角，实际到会业主是365人；对证据7的真实性无异议，但之后天安大厦裙楼烂尾，加上无锡市区城市综合体偏多，商业价值一直在下降；对证据8的真实性无异议，正是因为筷乐公司的投入和整体经营才提高了商铺的价值；对证据9的真实性和证明目的不予认可，这是非权威的网站价格；对证据10的真实性无异议，但并不能证明案涉商铺是非独立商铺；对证据11的真实性无异议，但照片反映的内容是在筷乐公司整体经营的基础上统一安排的各个品牌经营；对证据12的关联性不予认可，与本案无关。筷乐公司提供本院在(2018)苏民申4757号案件审理中形成的询问笔录一份，其中曹阿华的当庭陈述反映出案涉整体出租合同是真实的。申请人对该证据不予认可。本院对申请人提供的上述证据1-12的形式真实性予以认定，其中证据12的相关内容与本案无关，对其关联性不予认定，对于其他证据能否实现申请人的证明目的以及与本案的关联性问题，在后一并评述。对于筷乐公司提供证据的真实性予以认定，关联性问题在后一并评述。本院认为：孙建华、任毅、任弘迪的再审申请不能成立。本案中，街道办与物管会于2016年11月19日组织召开天安大厦裙楼商铺业主大会，形成并通过了《天安大厦裙楼商铺业主大会决议》，同时对《业主大会章程》和《业主公约》的修改内容进行了审议。《业主公约》授权物管会与筷乐公司就裙楼整体区域签订整体性20年的商铺租赁合同，并明确约定业主不得因强行追求个体利益的满足而损害绝大多数业主的正当权益，服从并执行大多数业主在“统一规划、统一租赁、统一经营”和“同楼层同权同利”的原则下制定或认可的整体租赁方案及租金分配方案。据此，物管会与筷乐公司签订案涉商铺租赁合同合法有效。其后，五星公司基于与筷乐公司签订的租赁合同，亦有权使用案涉商铺。申请人主张一审法院遗漏重要证据，二审法院对申请人提交的证据未开庭质证，故审理程序违法。案涉《业主大会决议》、《业主大会章程》、《业主公约》、《天安大厦整体租赁合同》均为复印件，是被申请人单方炮制的虚假证据，且签约业主未达到约定比例。对此，本院认为，案涉《业主大会决议》等相关证据事实已为在先生效民事判决所确认，且被申请人在本案审理中又提供了签到表、通知函、公告以及物管会相关负责人员曹阿华等的相关证词，原审法院据此认定本案商铺租赁相关事实、确认商铺租赁等相关合同的法律效力具备事实和法律依据。申请人在原审程序及再审审查期间提交的相关证据并不足以推翻原审法院上述认定，本院不予采信。关于申请人就原审审理程序所提异议，经审查，一、二审法院在案件审理中，已依法对案涉证据组织举证、质证，申请人该项主张缺乏事实依据，本院不予采纳。申请人认为案涉物管会不具备签约主体资格，故案涉商铺租赁合同不发生法律效力。本院认为，《业主公约》已明确授权物管会与筷乐公司就裙楼整体区域签订整体性20年的商铺租赁合同，并与物管会对接签订相应商铺业主租赁合同，故物管会具备签约主体资格。申请人又主张案涉商铺可以分割自主经营且附加值较高，案涉商铺租赁合同租金过低等，本院认为，在涉及案涉商铺租赁问题的历起诉讼中，生效裁判均认定本案所涉商铺是采用非独立式产权商铺分割模式，各商铺彼此之间存在不可分性，分割使用商铺会影响到其他商铺所有人的整体利益。本案相关事实证据也对此予以印证，申请人的主张与事实相悖，其提供的相关证据均无法证实其主张。案涉租金标准系经业主大会决议通过，申请人对租金标准持有异议，其可根据《业主公约》约定通过物管会协调解决，其单方就此提出的诉讼主张，本院不予采信。综上，申请人孙建华、任毅、任弘迪的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回孙建华、任毅、任弘迪的再审申请。审 判 长  顾 韬审 判 员  侍 婧审 判 员  杨志刚法官助理  余 鑫二〇一九年十二月二十四日书 记 员  李斯琦