海南省第二中级人民法院民事判决书(2019)琼97民终2581号海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终2581号上诉人（原审原告）：刘可林，男，1948年5月6日出生，汉族，住东方市。被上诉人（原审被告）：郭鸿雁，女，1970年4月17日出生，现住海南省东方市。被上诉人（原审被告）：海南东方飞龙房地产开发有限公司，住所地：东方市八所镇琼西路碧海云天3期商业街商铺H6-115室。法定代表人：郭继旺，该公司董事长。委托诉讼代理人：王心，该公司员工。上诉人刘可林因与被上诉人郭鸿雁、海南东方飞龙房地产开发有限公司（以下简称飞龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院(2019)琼9007民初2065号民事判决书，现提出上诉。本院于2019年11月21日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘可林上诉请求：1.维持一审判决中对于郭鸿雁返还己付房款同时支付利息的判决；2.请求法院判令郭鸿雁、飞龙公司连带赔偿损失27.33万元；（计算依据：购房时成交价×房价涨幅)；3.一审、二审诉讼费用由郭鸿雁、飞龙公司承担。事实与理由：原审法院对于刘可林过错责任的认定没有事实依据。本案双方当事人系具有民事行为能力，在签订《购房协议》时，郭鸿雁隐瞒开发商未取得商品房预售许可证和其他的重要事实，之后郭鸿雁未在约定的时效内交付房屋，与案外第三人肖某恶意串通，伪造房屋转卖的协议。至于案涉小区房屋目前的市场价格，刘可林已经在法庭陈述中、《代理词》中提供实例。综上，恳请贵院判如所请。郭鸿雁、飞龙公司答辩称，请求法院维持一审判决。刘可林向一审法院起诉请求：1.请求判令郭鸿雁返还已付购房款18万元及利息（2017.3.6-2019.7.6）3.024万元；2.请求判令郭鸿雁、飞龙公司连带赔偿损失27.33万元（计算依据：购房时成交价乘上房价涨幅）；3、请求贵院判令本案诉讼费由郭鸿雁、飞龙公司承担。一审法院认定事实:2016年10月15日，郭鸿雁与飞龙公司签订了购买东方市龙岳大厦511室楼房《商品房购房合同》。2017年3月6日，刘可林与郭鸿雁于签订了购买东方市龙岳大厦511室楼房的协议（见附件《购房协议》）。根据协议约定，该房面积70.78平方米，总价格280000元，房屋的交接时间为2017年10月1日；刘可林分别于2017年3月6日交付定金50000元，同月16日交付房款130000元，共支付了180000元的首付款，余款100000元待郭鸿雁将涉案房屋变更在刘可林名下后付清。此后刘可林多次要求郭鸿雁更名，因涉案房的所有权出现了争议，郭鸿雁又不肯提供担保措施，致双方无法更名成功。2017年10月1日交房时间届满，刘可林未来交接，郭鸿雁未将涉案房交给刘可林，余款100000元刘可林也未支付。2017年11月15日，郭鸿雁将涉案房以315000元的价格卖给案外人肖某，涉案房现由肖某的家人居住。另查，案涉小区至今未取得商品房预售许可证。郭鸿雁与飞龙公司签订的《商品房购房合同》、刘可林与郭鸿雁于签订的《购房协议》、郭鸿雁与案外人肖某签订的《购房协议》，因涉案房屋未取得商品房预售许可证，均被法院生效判决确认无效。一审法院认为，刘可林、郭鸿雁之间存在买卖合同关系。虽然刘可林、郭鸿雁双方签订的《购房协议》系双方真实意思表示，但是双方签订的《购房协议》违反了法律的强制性规定已被海南省第二中级人民法院（2018）琼97民终560号民事判决书认定为无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”因合同无效而取得的财产，应当予以返还，故刘可林主张郭鸿雁返还购房款180000元，于法有据，一审法院予以支持。刘可林按约定向郭鸿雁支付了180000元的购房款，至今尚未取得房屋使用，郭鸿雁占用资金期间给刘可林造成一定的经济损失，故刘可林主张支付利息理由成立，一审法院予以支持。刘可林主张利息的起算时间应从其最后支付房款时间2017年3月16日第二日起算，即从2017年3月17日起算。参照《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第二十九条的规定“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”，郭鸿雁应向刘可林支付资金占用期间利息（以本金180000元为基数，按照年利率6%支付资金占用期间利息，从2017年3月17日起计付至清偿之日止）。因案涉小区未取得商品房预售许可证，刘可林提交的东方市房屋销售价格差距较大，无法直接证明案涉小区房屋的目前市场价格，且刘可林、郭鸿雁双方在签订合同的过程中，均存有一定过错，过错责任相当，故刘可林主张郭鸿雁承担赔偿责任无事实根据和法律依据，一审法院不予支持。根据合同的相对性原则，飞龙公司不是本案购房协议的当事人，飞龙公司不应承担责任，故刘可林主张飞龙公司承担连带赔偿责任，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、郭鸿雁于本判决发生法律效力之日起10日内一次性返还刘可林购房款180000元及利息（以180000元为基数，从2017年3月17日起按照年利率6%支付资金占用期间利息至清偿之日止）；二、驳回刘可林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4352元（刘可林已预交，已减半收取），由郭鸿雁负担1958.4元，由刘可林负担2393.6元。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：刘可林主张的房屋差价损失郭鸿雁、飞龙公司是否应当赔偿。关于刘可林主张的房屋差价损失郭鸿雁、飞龙公司是否应当赔偿的问题。本案中，刘可林与郭鸿雁签订的《购房协议》因案涉房屋未取得商品房预售许可进行交易，违反法律强制性规定而无效。郭鸿雁明知飞龙公司未取得商品房预售许可亦未经政府行政部门的竣工验收审批，仍与刘可林签订《购房协议》，存在过错。根据《城市商品房预售管理办法》第八条第四款规定：“房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。”刘可林作为房屋买受人，未尽到审慎义务，对合同无效也存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，一审法院综合考虑本案郭鸿雁、刘可林的过错程度，判决郭鸿雁返还购房款180000元并按年利率6%计算资金占用期间利息，足以弥补刘可林因合同无效受到的损失，判决结果并无不当，本院应予维持。故刘可林上诉主张郭鸿雁、飞龙公司应当连带赔偿其房屋差价损失27.33万元，于法无据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚,判决结果正确,本院予以维持。刘可林上诉理由不成立,本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用5350.49元，由上诉人刘可林负担。本判决为终审判决。审 判 长 何昌恩审 判 员 沈美萍审 判 员 王天琳 二〇一九年十二月二十五日法官助理 刘少杰书 记 员 王圣忠附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印14份）