广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17861号上诉人（原审原告）：谢宏艺，男，1986年2月23日出生，汉族，住所地广西横县。委托诉讼代理人：华海荣，广东沁森律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗丹清，广东沁森律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市锦天物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道西路61-65号一楼自编102B房，统一社会信用代码91440101556672304C。法定代表人：谭晓红，职务：总经理。委托诉讼代理人：黎后成，该公司工作人员。委托诉讼代理人：齐卫国，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人谢宏艺因与上诉人广州市锦天物业管理有限公司（以下简称锦天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初6391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谢宏艺上诉请求：1.撤销一审判决第二项并依法改判锦天公司支付履约保证金300000元（不服金额为144600元）；2.改判锦天公司向谢宏艺支付公寓修缮费用120000元；3.一、二审诉讼费由锦天公司承担。事实和理由：（一）一审未认定锦天公司违约以及按照租赁房屋现状认定违建部分，属于认定事实不清，适用法律不当。在案涉合同洽谈、签署、履行直至第一次庭审过程中，锦天公司一直拒不提供相关房屋权属证明资料，后经法院要求才进行部分提交，且房屋产权证、土地转让协议、建设优化报建批文等关联性材料均未提供原件予以核实，锦天公司上述行为已视为违约，谢宏艺有权解除案涉合同，合同解除责任在于锦天公司。而在此期间谢宏艺已通过多种方式行使不安抗辩权，其不存在违约情形，且锦天公司长期占有使用谢宏艺多缴的150000元足以冲抵可能的欠费，更不应计算违约金。现经过相关部门查实，案涉租赁房屋情况与锦天公司提供资料明显不符。（二）案涉合同履行过程中，锦天公司通过各种方式限制谢宏艺开展正常经营活动，致使合同目的无法实现。1.锦天公司未能及时清理其于2018年6月1日前签署的《锦天时尚公寓租赁协议》，不及时、妥善处理退租、退押等相关纠纷，导致多位租客闹事报警甚至威胁谢宏艺工作人员，造成了极其恶劣的影响。2.锦天公司在无理由且无预先告知的情况下收回并实际占用提供给委托人的经营场所，该场所在谢宏艺接手经营就用以对外开展租赁活动的“锦天公寓”唯一办公地点，谢宏艺接手后也一直沿用，直至锦天公司侵占，导致办公地点灭失，存放物品修饰，经营活动难以为继，谢宏艺只能报警处理。3.锦天公司通过张贴公告、拨打电话、发送信息、微信等多种方式，污蔑谢宏艺私刻公章，声称谢宏艺无案涉房屋经营权限，主动添加租户微信建立微信群聊，劝导租户退租、不交租，刻意以“维权群”散播谢宏艺“经营不善跑路”等谣言引导租户闹事等。以上行为足以构成严重违约，谢宏艺已提供了相关证据予以证实，锦天公司当庭也未全部否认。（三）一审判决对案涉合同“部分无效”的认定并不充分，实际违建部分超过60%，这一过高比例必然导致案涉合同目的无法实现，应认定案涉合同无效。根据谢宏艺持《律师调查令》前往相关部门查册信息，综合锦天公司庭审中提交的相关权属证明复印件资料，案涉房屋部分无任何报建及查册信息且存在违建情形。案涉房屋实际均为先拆后建的“钢筋混泥土”房，先拆后建未经报建报批的房屋也应直接认定整栋为违建建筑，不宜以楼层区分认定违建数目，违建比例实际将超过60%，这个经营规模大幅度缩水，与谢宏艺承租经营275间房屋的初衷相悖，合同目的无法实现，应认定合同整体无效。另，谢宏艺在经营期间对案涉房屋进行了装修修缮工作，并为此支出了200000元修缮费用，依据相关司法解释规定，该费用应由违约方即锦天公司承担。同时锦天公司作为装修修缮的实际受益人，在合同无效或部分无效的情况下，从公平角度出发也应该负担部分费用。锦天公司作为违约方应双倍返还履约保证金，纵使法院认为其行为不足以导致合同无法履行或案涉合同以无效方式结束，履约保证金也应全额退还。针对谢宏艺的上诉，锦天公司二审辩称，不同意谢宏艺的上诉请求和理由。具体理由如下：（一）关于履约保证金，锦天公司与谢宏艺在2018年4月11日签订的《经营合作协议》中约定可以参照《中华人民共和国招投标法》第60条关于履约保证金的规定，即履约保证金是为了防止涉案房屋的出租人或承租人有违约行为而约定的，一旦发生违约就可以要求或不予退还履约保证金，或要求支付相同数额的履约保证金。锦天公司在《经营合作协议》以及后续签订的《补充协议（一）》的履行中没有任何过错，而谢宏艺通过发送律师函的方式明确向锦天公司表明其不会依照约定支付2018年8月份的租金或合作金。根据《中华人民共和国合同法》第94条相关规定，可视为谢宏艺违约，造成《经营合作协议》以及补充协议合同目的无法实现，因而锦天公司有权不予退回谢宏艺应当交付的30万元履约保证金。至于一审认为因出租人出租的部分房屋存在没有规划审批的情况造成合同部分无效而判决锦天公司承担退回部分履约保证金的判决属于事实认定错误，适用法律错误。即便出租人出租的部分房屋存在没有规划审批许可的情况下，该原因并非造成锦天公司与谢宏艺之间《经营合作协议》以及《补充协议（一）》无法履行的原因。谢宏艺在一审过程中也向法庭表述出租的房屋不具备规划许可并没有影响其占有、使用、收益有关房屋等不动产。履约保证金与履约行为中是否违约直接关联，其并不与合同效力直接关联，一审法院认为《经营合作协议》存在部分无效进而扣除部分履约保证金属于事实认定错误，适用法律错误。（二）根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的若干解释》第13条相关规定，锦天公司并未得到谢宏艺任何有关需要房屋维修的通知，也没有允许谢宏艺对房屋进行维修。且该修缮费用无事实依据，即便发生了房屋维修的行为或该12万元如果发生，也应当由承租人谢宏艺负担，锦天公司保留要求谢宏艺恢复原状或赔偿损失的权利。锦天公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.一、二审诉讼费由谢宏艺承担。事实和理由：（一）一审认定锦天公司退还2018年5月的租金150000元，属于认定事实不清，适用法律错误。1.《经营合作协议》已约定合作期间自2018年5月1日至2022年3月31日，即首月为2018年5月，但锦天公司已提前于2018年4月24日交付了案涉房屋给谢宏艺并签订了房屋交接表和补充协议（一），上述情况实质上已将首月合作期从2018年5月变更为2018年4月。正因如此，双方才在补充协议（一）第1款将原《经营合作协议》第三条第5款的“首月”（2018年5月）修正为“次月”（即2018年4月的次月，也就还是2018年5月）。2.不管双方对于“首月”或“次月”的说法是否存在争议，但《经营合作协议》第三条第5款以及补充协议（一）第一款都确认了在签约当天谢宏艺实际是需要交付一个月的固定分摊费用（即150000元）和履约保证金300000元，即2018年4月11日签约当天需交付450000元，这是没有争议的。而经一审查实，谢宏艺实际上只支付了300000元，实际还拖欠150000元，因此谢宏艺不存在多交2018年5月1租金150000元的情形。对于补充协一（一）的第一款明确约定了谢宏艺需在签约当天交付一个月的固定分摊费用（即150000元）和履约保证金300000元的同时，锦天公司还有权利同时在2018年5月31日前收取租客费用，这两者约定实际上并没有冲突。而一审认定2018年5月31日前租客费用经由锦天公司负责收取，就取消了谢宏艺需在签约当天支付一个月的固定分摊费用（即150000元）和履约保证金300000元的约定错误。另，一审忽略了补充协议（一）第1款后半部分条款的重要约定，该约定事实上已将原经营合作协议第三条第2款约定首月谢宏艺“只需按实际收入向锦天公司支付分摊费用”变更为“2018年5月31日前租客费用还是经由锦天公司负责收取”，很明显双方对原协议“只需按实际收入向锦天公司支付分摊费用”作出了重大变更。3.锦天公司提前已于2018年4月24日将所有房屋交接给了谢宏艺，这是双方确认的事实，而交付房屋后不管谢宏艺有否进行实际经营，但都应依约向锦天公司交付2018年5月期间的固定分摊费用。一审法院因锦天公司未能提交证据证明谢宏艺经营在此期间进行经营，而认定谢宏艺不用交付2018年5月期间的固定分摊费用错误，一审法院错误分配了举证责任，导致锦天公司承担不利的法律后果，属于法律适用错误。4.谢宏艺主张其多支付了2018年5月固定分摊费用150000元不合常理和逻辑，依法不应予以支持。首先，一审法院已查实确认，谢宏艺实际只是交付了300000元，尚拖欠150000元未交付锦天公司，在同一时间，既然谢宏艺仍还存在拖欠费用，即不可能存在多交付了费用，该主张自相矛盾。其次，双方通过签订《租户财务情况核对确认表》确认双方前期费用均已全部结付清且双方均签字确认，据此可以证明2018年6月1日时双方的之前所有费用均已全部结付清楚。退一步讲，假若谢宏艺多支付了2018年5月固定分摊费用150000元，按常理，双方在2018年6月1日签订《租户财务情况核对确认表》时，双方不可能确认只扣除锦天公司多收取的43820.85元，而理应加上2018年5月所谓多收取的固定分摊费用150000元，即实际应扣除的是193820.85元，显然事实并非如此。且从协调存在多次拖延交付相关费用的情形看，谢宏艺明显存在资金经营困难，其对所谓多支付了2018年5月固定分摊费用150000元的费用从未提出异议，也未曾在之后以每次缴费中主张抵消费用，谢宏艺在2018年7月27日向锦天公司发出（2018）正善律字第050号《律师函》中也不曾提及其多交付了2018年5月固定分摊费用150000元或主张要求退还，并且明确载明将中止支付其所多钱费用，不合常理和逻辑。（二）一审关于退还履约保证金的问题存在认定事实和适用法律错误。关于经营合作协议的效力问题，（2015）穗黄法长民初字第194号案中不管有否对涉案房屋进行了规划报建情况查明，但实际上对涉案物业是锦天公司与相应产权人或实际管理者通过签订《房屋租赁协议书》的方式承接而来并获得相应房屋的分组权或转租权的事实已查明，因此本案相关的经营合作协议和补充协议均合法有效。且（2015）穗中法民五终字第1715号生效判决也已对部分案涉房屋的规划报建情况作出了查明，涉案E、H、J栋房屋查明确认并不存在违建，明显与一审判决不符。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，不需要再举证证明。退一步讲，就算一审认定鉴于《经营合作协议》中142.5间房屋所约定的租赁条款部分无效，锦天公司所收取的上述房屋押金应予退回，但一审查明确认锦天公司实际所收取谢宏艺仅150000元履约保证金而已，按锦天公司实际收到的履约保证金计算，锦天公司实际应当向谢宏艺退还履约保证金也只有77700元（150000元×51.8%），而非155400元。另，双方约定的履约保证金而非租房押金，且根据双方在《经营合作协议》第五条第1款约定，就算该合同存在部分无效的情形，锦天公司均有权追究违约方全部的赔偿和违约责任，因此锦天公司在谢宏艺单方违约的情况下，根据约定只要有部分有效，锦天公司就有权要求谢宏艺按全额履约保证金进行赔偿，而一审判决忽略了该条款的约定。针对锦天公司的上诉，谢宏艺二审辩称，不同意锦天公司的上诉请求和理由，具体理由如下：（一）一审判决第一项合法合理且有事实依据，对谢宏艺在本案中多支付的首月租金在一审判决事实查明部分已做了充分的记载，锦天公司确实多收了该部分的款项，应进行返还。（二）一审判决第二项返还部分履约保证金，锦天公司明知其所租赁的房屋存在大量不具备报建报批等事关合同有效性的必要手续，还将其隐瞒并对外出租，明显带有恶意，一审判决认定按比例返还，谢宏艺认为至少应全额进行返还，如锦天公司确实违约，应双倍进行返还。其他理由与谢宏艺上诉状一致。谢宏艺于2018年10月16日向一审法院起诉请求：1.判令锦天公司退还多支付的首月即2018年5月的分摊费用（租金）150000元；2.判令锦天公司双倍返还履约保证金300000元；3.判令锦天公司赔偿谢宏艺支付的公寓修缮费用200000元；4.判令锦天公司支付谢宏艺实际垫付的7519.2元，其中6480元为谢宏艺替锦天公司向退房的租户垫付的押金，1039.2元为与锦天公司签约的租户退房时尚欠的水电费及房租；5.由锦天公司承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2018年4月11日，锦天公司（甲方）与谢宏艺（乙方）签订《经营合作协议》，约定双方共同投资经营A栋黄埔区长洲街深井村房屋中的南田坊德厚里x号（除大门室内、A107仓库）的单间34套，B栋黄埔区长洲街深井村房屋中的南田坊德厚里x号之一的一房一厅9套，C栋广州市金洲南路南田大街17号（除一层房东套房外）的单间42套、一房一厅5套，E栋黄埔区长洲深井社区南田大街x号（除E101、102房外）的单间21套，F栋黄埔区长洲深井社区南田大街21号（除5楼的502的房东自住房外）的单间3套、一房一厅9套，G栋黄埔区长洲深井社区南田大街x号的单间14套，H栋黄埔区长洲深井社区南田大街x号的单间8套、一房一厅8套，J栋黄埔区长洲深井社区南田大街x号之六的单间18套、一房一厅2套（商铺），K栋黄埔区长洲深井社区圣塘中约下街4号（除3楼上梯后左边的房东自住房外）的单间15套、一房一厅3套，M、N栋黄埔区长洲镇深井村南田坊启明里横1号之一、三的单间53套，P、Q栋黄埔区长洲深井社区龙眼园二巷7号之一、之二的单间34套、一房一厅2套共计275套物业房屋（单间237套，一房一厅38套），合作期限自2018年5月1日至2022年3月31日止。双方权利义务：双方同意共同向业主承租以上房屋，由甲方负责向业主支付租金和出资配套前期物资物品，乙方负责组织人员对案涉房屋进行经营管理。三、收入分配和费用承担：1.甲方负责每月向物业房东交付租金和承担前期投入配套物品的费用。2.合作期间，首月乙方只需按实际收入向甲方支付分摊费用，次月起乙方每月1日前向甲方支付下月150000元的固定分摊费用，用作分摊甲方前期投资物资配套成本和交付业主房租。本费用在每合作满二年期后，自动在上一年费用的基础上递增5%的金额。乙方对以上固定分摊费用的支付义务不受经营状况的影响。3.乙方承担经营过程中的一切费用，包含但不限于合作期间所产生的人员工资、宣传费用、水电费、网络通讯费、电视费、垃圾费、治安费及经营相关费用（均由乙方按国家或地区政策的标准向相关部门缴纳）。4.收入分配：当月房租收入不足支付每月固定分摊费用，由乙方补足支付；当月房租收入小于250000元时，优先扣除每月固定分摊费用后所有房租收入归乙方，当月房租收入大于250000元的部分的30%收入分付给甲方，并在每月5日前双方进行结付。5.在签订本协议当日乙方需向甲方支付首月固定分摊费用和履约保证金300000元，甲乙双方房屋交接当日乙方需向甲方支付首月固定分摊费用150000元。乙方付款直接转账至6222023602045113925，户名：谭晓红，开户行：中国工商银行石牌支行。四、违约责任：3.乙方需按时交付相关费用，逾期交纳需向甲方支付每天3%赔偿金，逾期15天视乙方违约。如若乙方违约，甲方有权解除协议，收回经营管理权，没收场内物品和收回场地，可停止供应物业水电，并且履约保证金作为违约金支付给甲方，同时甲方有权追究由此造成配置物品投入的折旧等造成的损失（双方约定按相当于乙方需交付三个月的固定分摊费用计算），以及要求赔偿甲方重新招商的场地闲置损失（双方约定按相当于乙方需交付两个月的固定分摊费用）。4.交接当天若双方对约定交接物品或房屋资质等有异议，异议方应当以书面的形式再作补充说明并由双方协商解决，否则视为双方完成交接；5.若甲方中途出现单方终止合作的违约行为，则甲方除需退还履约保证金给乙方外，还需赔偿相应履约保证金的金额给乙方。2018年4月24日，锦天公司与谢宏艺在《房屋交接表》上签字盖章，该《房屋交接表》上载明：A栋5层，B栋5层，C栋5层，E栋5层，F栋5层，G栋5层，H栋4层，J栋5层，K栋3层，M栋5层，N栋5层，P、Q栋5层。谢宏艺确认案涉房屋符合交验条件，同意接收。同日，双方还签订《补充协议（一）》，双方约定同意就2018年4月11日签订的《经营合作协议》作如下补充修改：原《经营合作协议》第三条第5款“甲乙双方房屋交接当日乙方需向甲方支付首月固定分摊费用150000元”修改为“甲乙双方房屋交接当日乙方需向甲方支付次月固定分摊费用150000元”。因为原《经营合作协议》第三条第2款约定“首月乙方只需按实际收入向甲方支付分摊费用”，所以2018年5月31日前租客费用还是经由甲方负责收取。2018年4月12日、4月17日，谢宏艺分三笔共计将150000元保证金转账至锦天公司指定的收款账户：4月17日、4月18日，谢宏艺转账150000元至锦天公司指定的收款账户；4月24日，谢宏艺转账150000元至锦天公司指定的收款账户，同日锦天公司出具《收据》确认收到谢宏艺转账交付2018年6月1日-30日的合作固定分摊费用15万元。庭审中，谢宏艺主张2018年4月17日、4月18日支付的150000元为2018年5月的固定分摊费用，2018年4月24日支付的150000元为2018年6月（次月）的固定分摊费用，锦天公司确认谢宏艺所述。2018年6月1日，锦天公司与谢宏艺对案涉房屋中的113套的租户财务情况进行核对，锦天公司已收113套房屋的租户六月租金47805.48元，经核对租金、水电费等财务数据后，双方确认前期水电等费用双方均已全部结付清算，锦天公司需向谢宏艺退还43820.85元，双方约定43820.85元在2018年7月1日前谢宏艺需交付的固定费用中扣除。2018年7月2日，谢宏艺扣除43820.85元后向锦天公司指定的收款账户转账支付2018年7月份的租金106179.15元。协议履行过程中，双方发生争议。2018年7月27日，谢宏艺委托广东正善律师事务所向锦天公司发出（2018）正善律字第050号《律师函》，载明：现贵公司的以下行为导致我方委托人正常经营出现困难：1.在我方委托人与贵公司签订上述协议之前贵公司对外出租了100多套房屋，租期届满后贵公司未向承租人退还保证金，导致承租人在租赁物附近“宣传”影响我方委托人形象，并造成多位承租人放弃承租；2.现有自称上述房屋的业主向我方委托人表示并未向贵公司出租过经营合作协议中载明的房屋。现特致函贵公司：一、从贵公司收到本函之日起5日内，在租赁物张贴退还保证金的流程告示，并向应退还保证金的承租人退还保证金。二、从贵公司收到本函之日起5天内，向我方委托人提供合法承租上述协议中载明房屋的承租材料。三、在贵公司未退还保证金及未提供材料期间，为了保障我方委托人的合法权益不受损害，我方委托人中止向贵公司支付本应由我方委托人在2018年8月1日支付的15万元“租金”，直至贵公司解决保证金问题并向我方委托人提供上述材料并经我方委托人审核确认时止。四、从贵公司收到本函之日起10日内，贵公司仍无法向我方委托人提供上述合法承租材料的或无法解决到期承租人保证金事宜的，上述《经营合作协议》自动解除。锦天公司收到《律师函》后于2018年7月30日张贴《通知》，载明：所有于2018年6月1日前与锦天公司签订《锦天时尚公寓租赁协议》的租户，在协议期满后如若不再续租，请在搬迁前一天致电通知我司工作人员，我司将安排工作人员在租户清退离场当天或次日内退还押金。所有与谢宏艺签订租赁协议后交付押金的租户，将由谢宏艺本人或指定工作人员负责退还押金。2018年8月10日，谢宏艺委托广东沁森律师事务所向锦天公司发出（2018）粤森律函字第50号《律师函》，载明：2018年5月租金由贵司自行向租客全额收取，委托人有权要求贵司返还；贵司既不提供能够证实享有转租权利的权属证明材料，也未能及时清理于2018年6月1日前签署的锦天时尚公寓租赁协议的相关争议纠纷，不及时退租、退押，又无理由在无预先告知的情况下收回并实际占有提供给委托人的经营场地，还对外宣称委托人自2018年8月1日起无相关经营管理权限，一系列行为导致委托人无法正常开展经营活动；委托人对案涉房屋进行装修改造，总计预计约260000元（已支付200000元），剩余款项应由贵司直接付清。恳请贵司在收到本函时立即停止侵害行为，恢复委托人办公场所、归还相关设备及材料，公开道歉消除不良影响；在收到本函之日起24小时内提供案涉12栋房屋的有效权属证明。2018年8月14日，谢宏艺再次委托广东沁森律师事务所向锦天公司发出（2018）粤森律函字第51号《律师函》，再次重申了固定分摊费用的支付问题及办公场所的处理问题，要求锦天公司退还多支付的15万元固定分摊费用，并表示本案最终结果不论是“合同无效”还是“因违约解除”，案涉协议都已客观终止，委托人现以本函正式退出经营并交还相关房屋。锦天公司确认其于次日收到该函件。锦天公司称其收到（2018）粤森律函字第51号《律师函》后于8月20日正式收回租赁物，谢宏艺不予认可，其主张锦天公司于2018年8月16日前已接收经营并出租案涉房屋，为此，谢宏艺提交以下证据：1.部分租户与锦天公司签订的《锦天时尚公寓租赁协议》及收据；2.租户与微信名为锦天时尚公寓的微信聊天记录，记录显示“锦天公寓租户通知：因为本公司（锦天公司）与经营承包人谢宏艺已解除合作，本公司将收回本公寓经营权，请所有客户带齐“身份证”……于8月16日前往A栋办公室办理续租事宜。锦天公司确认锦天时尚公寓的通知为其公司发出。谢宏艺曾于2018年7月30日至8月10日期间就房屋权属证明、办公室占用、退款等问题与黎后成进行沟通。谢宏艺提交与微信名为“黎黎黎”（双方确认“黎黎黎”为黎后成）的聊天截图显示：7月30日谢宏艺称：主要是妥善处理这些住户的退押金问题。8月11日18:33，黎后成回复谢宏艺：我们公司今天又收到了你的律师函……我们公司现在让我向你再次明确回应：第一，我们公司并没有拿取你们任何办公设备和材料等任何物品，A栋办公室实际上是我们的办公室，不在我们与你合作经营的房屋标的中，你们实际办公是在G栋101室。第二，关于你多次强调的房屋权属证明，我方在房屋交接当天已向你提供了我方的资质和权属证明，你当天并没有提出任何异议并签字确认。谢宏艺主张合同未能继续履行是锦天公司的以下违约行为所致：1.锦天公司未提供房屋产权资料；2.锦天公司未妥善处理前租客的退租事宜致谢宏艺经营受损；3.锦天公司未经告知侵占谢宏艺使用的办公室，使其经营资料缺失，经营无法进行；4.锦天公司作出引导租户维权、挑动租户退租等侵害行为。谢宏艺主张其委托律师发出的三份《律师函》及其与黎后成的微信聊天记录可以证实锦天公司的第1点违约行为；谢宏艺提交了两张派出所出警照片及与备注为“P302吴作欢已退房”的微信聊天截图拟证明锦天公司存在第2点违约行为，其中照片显示在锦天时尚公寓前台前站有两名警察，微信聊天截图显示对方多次催促退押金一直未予办理；谢宏艺提交《报警回执》《受案回执》拟证实锦天公司存在第3点违约行为，回执显示2018年8月6日谢宏艺向广州市公安局黄埔区分局长洲派出所报案，长洲派出所于当日受理该案；谢宏艺提交其与备注为“C201李x”“B302易x自退”等及“维权群”的微信聊天截图拟证实第4点违约行为。谢宏艺在庭审中确认合同履行过程中并无因案涉房屋的权属人提出异议造成其经营受到影响，对于其主张锦天公司侵占其使用的办公室，谢宏艺在庭审中明确表示无法确定具体占用的是哪一间及是否属于其承租范围。关于案涉房屋的规划报建情况，锦天公司提交了部分房屋的房产证、《建设工程规划审查复文》，另一审法院依谢宏艺的委托诉讼代理人的申请，向其出具《律师调查令》调查案涉房屋的查册信息，同时一审法院向广州市开发区规划的自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局发函询问规划报建情况。广州市开发区规划的自然资源局、广州市规划和自然资源局黄埔区分局于2019年4月17日作出穗开规划资源函〔2019〕x号《关于协助调查长洲街案涉房屋规划报建情况的复函》，载明：案涉房屋A、C、E、G、H、J、K、M、N栋有相关规划报建资料（详见附件《建设工程规划审查复文》），未查询到案涉房屋B、F栋相关规划报建记录，P、Q栋仅查询到地址为长洲深井社区龙眼园二巷7号房屋的相关规划报建记录，与来文地址不完全一致。综合房产证、查册表、复函所附的《建设工程规划审查复文》，案涉房屋的权属人及规划报建情况如下：1.A栋（广州市黄埔区长洲街深井村房屋中的南田坊德厚里2号）房屋查册表及房产证显示权属人为梁x，房产证核准日期为2002年2月9日，出证时间为2002年3月4日，房屋结构层数为2层，建基面积42.14平方米，总建筑面积88.366平方米。《建设工程规划审查复文》（2001年7月）载明：规划栋数为1栋，规划层数4层，建筑面积320平方米。2.B栋（广州市黄埔区长洲街深井村房屋中的南田坊德厚里2号之一）房屋，锦天公司未提交房产证，经查询也无相关的查册信息及规划报建记录。3.C栋（广州市金洲南路南田大街17号）房屋，锦天公司未提交房产证，经查询无相关查册信息，《建设工程规划审查复文》（2001年7月）载明：建设单位为陈锦泉，规划栋数为1栋，层数为3，建筑面积240平方米。4.E栋（广州市黄埔区长洲深井社区南田大街25号）房屋查册表及房产证显示权属人为莫x，房产证核准日期为2008年7月22日，出证时间为2008年11月28日，房屋结构层数为4层，建基面积80平方米，总建筑面积320平方米。房产证上备注：2、另有用地面积2.7569平方米未经批准使用，建筑面积126.5457平方米未申请产权登记。《建设工程规划审查复文》（2001年3月）显示规划层数为4层，建筑面积320平方米。5.F栋（广州市黄埔区长洲深井社区南田大街21号）房屋查册表及房产证显示权属人为郭x，房产证核准日期为2002年4月18日，出证时间为2002年4月27日，结构层数为混合（乙石）1-1/2层，建基面积48.5843平方米，总建筑面积93.1046平方米。未查询到相关规划报建记录。6.G栋（广州市黄埔区长洲深井社区南田大街10号）房屋查册表及房产证显示权属人为曹x，房产证核准日期为2002年2月9日，出证时间为2002年3月4日，房屋结构层数为混合（乙石）砖木结构1-1/2层，建基面积63.4508平方米，总建筑面积105.4102平方米。《建设工程规划审查复文》（2001年9月）显示规划层数为2层，登记面积按每层60平方米，建筑面积120平方米。7.H栋（广州市黄埔区长洲深井社区南田大街8号）房屋经查询无相关查册信息，锦天公司提交登记时间为2008年的房产证复印件显示权属人为朱x（其提交核对的房产证原件的登记时间为2002年，与复印件不一致），建筑结构层数为混合4层，建基面积96.34平方米，总面积403.36平方米。《建设工程规划审查复文》（2001年8月）显示，规划层数为3.5层，登记面积按每层80平方米，总建筑面积280平方米。8.J栋（广州市黄埔区长洲深井社区南田大街8号之六）房屋查册表及房产证显示权属人为梁x，房产证核准日期为2008年6月19日，出证时间为2008年9月5日，结构层数为钢筋混凝土4层，建基面积80平方米，总建筑面积320平方米。房产证上备注：2、另有用地面积1.9489平方米未经批准使用，建筑面积104.2909平方米未申请产权登记。《建设工程规划审查复文》（2001年4月）载明的层数与建筑面积与上述房产证登记的一致。9.K栋（广州市黄埔区长洲深井社区圣塘中约下街4号）房屋查册表及房产证显示权属人为凌x，房产证出证时间为2002年5月9日，房屋结构层数为混合2-1/2层，建基面积67.6989平方米，总建筑面积154.7232平方米。《建设工程规划审查复文》（2001年8月）显示，建设单位为凌伟国，规划层数为2.5层，登记面积按每层46.4平方米，总建筑面积118平方米。10.M栋（广州市黄埔区长洲镇深井村南田坊启明里横1号之一）房屋房产证显示权属人为梁x，房产证核准日期为2008年8月29日，出证时间为2008年12月9日，结构层数为混合2-1/2层，建基面积为80平方米，总建筑面积为200平方米。房产证上备注：2、另有用地面积18.8416平方米未经批准使用，建筑面积60.9379平方米未申请产权登记。《建设工程规划审查复文》（2001年9月）显示，层数2.5层，登记面积按每层80平方米，总建筑面积200平方米。11.N栋（广州市黄埔区长洲镇深井村南田坊启明里横1号之三）房屋查册表及房产证显示权属人翁x，房产证核准日期为2004年2月27日，出证时间为2004年3月，房屋结构层数为混合2-1/2层，建基面积为68.8275平方米，总建筑面积为155.8636平方米，所有权来历为1998年新建，房产证“备注”栏注明“第三层18.2086平方米未经批准使用”。《建设工程规划审查复文》（2001年9月）显示，规划层数为2层，登记面积按每层64平方米，总建筑面积128平方米。12.P、Q栋（广州市黄埔区长洲深井社区龙眼园二巷7号之一、之二），锦天公司未提交房产证，经查询也无相关的查册信息及规划报建记录。另，锦天公司提交（2015）穗黄法长民初字第194号民事判决书以及《房屋租赁协议书》、证明、授权书拟证明其对案涉房屋具有转租权。另查明，锦天公司提交与谢宏艺的通话录音反映双方就履约保证金进行协商，锦天公司工作人员黎后成在电话中称履约保证金本应当支付3个月的固定分摊费用，但后来协商后同意谢宏艺支付两个月固定分摊费用作为履约保证金，谢宏艺在电话中未提出异议。还查明，谢宏艺主张其为锦天公司垫付了部分租户的押金6480元，其提交2018年6月22日锦天物业在微信聊天记录称“如果你们还可以按之前说好的先退给客户，那你们可以先帮忙退”。同时，谢宏艺提交租赁协议、微信转账记录显示：1.2018年4月27日，陈川丽与锦天公司签订《锦天时尚公寓租赁协议》，租赁南田大街25号E203房，租房押金700元。2018年6月12日，谢宏艺微信转账给陈川丽退房押金760元；2.2018年3月18日，钟兰萍与锦天公司签订《锦天时尚公寓租赁协议》，租赁南田大街10号G402房，租房押金800元。2018年6月17日通过微信转账退还G402租户押金704元；3.2018年4月19日，夏文婧与锦天公司签订《锦天时尚公寓租赁协议》，租赁德厚里2号之一B501房，租房押金950元，2018年6月19日退还B501夏文婧押金950元。另谢宏艺提交微信转账记录显示2018年6月3日微信转账给刘贤平537元，2018年6月8日微信转账给F201陆齐810元退房押金，未提交上述两房的租赁合同。谢宏艺称还为锦天公司垫付了向x、汪x、程x、赖x、陈x、唐x、刘x、吴x的退房押金，以现金方式支付，但仅提交部分合同（其中程x、陈x的合同签订时间为2018年5月），未提交代为退款的证据。谢宏艺还主张上述租户欠付水电费889.2元、吴x欠房租150元。再查，谢宏艺提交一份与广州亿宏建筑工程有限公司签订的《锦天公寓修缮工程合同》拟证实其为案涉房屋的修缮支付相关费用，该合同载明：锦天公寓修缮工程总造价265000元。谢宏艺提交银行转账记录显示已向广州亿宏建筑工程有限公司支付工程款200000元。一审法院认为，虽然双方签订的合同名称为《经营合作协议》，但根据该协议的内容，由锦天公司将其承租的房屋整体交付谢宏艺使用、收益，谢宏艺每月向锦天公司支付固定费用，锦天公司并不参与谢宏艺的经营管理，也不承担经营风险，故上述协议实为房屋租赁合同，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点一是《经营合作协议》的效力问题；二是锦天公司是否应退还2018年5月的固定分摊费用150000元；三是锦天公司是否应返还履约保证金；四是锦天公司是否应承担公寓修缮费用；五是锦天公司是否应返还代垫的费用。焦点一：关于经营合作协议的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，因此，《经营合作协议》中就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋所约定的租赁条款部分应属无效。虽然锦天公司提交的（2015）穗黄法长民初字第194号民事判决书认定租赁合同有效，但该判决对租赁物的规划报建情况未作查明，根据现查明的事实，《经营合作协议》所涉房屋的规划报建情况为：1.A栋的《建设工程规划审查复文》作出时间是2001年7月，而房产证出证时间为2002年3月4日，房产证出证时间在后，应以房产证确认的房屋结构层数为准，故超出2层部分为加建，《房屋交接表》反映A栋房间共5层，可以认定超出2层部分建筑即A301-308、A401-408、A501-504房间为加建，超出规划报建间数为20间；2.B栋无房产证及查册信息及相关的规划报建，故可以认定《房屋交接表》中B栋全部建筑即B101-102、B201-202、B301-302、B401-402、B501为违建，超出规划报建间数为9间；3.C栋无房产证及查册信息，但规划报建记录显示规划报建层数为3层，而《房屋交接表》反映C栋房间共5层，故可以认定超出3层部分建筑即C401-411、C501-507房间为加建，超出规划报建间数为18间；4.E栋的查册表、房产证显示层数为4层、建基面积80平方米、建筑面积320平方米，但查册表、房产证上均备注：另有用地面积2.7569平方米未经批准使用，建筑面积126.5457平方米未申请产权登记，因此该栋房屋的实际建筑面积为446.5457平方米（320平方米+126.5457平方米），鉴于第一层不在租赁范围内，而第一层面积为82.7569平方米，按此推算第二至五层实际建筑面积为363.7888平方米（446.5457平方米-82.7569平方米），规划建筑面积为240平方米（80平方米×3层），违建面积为123.7888平方米，第二至五层超建面积占比例约35%（123.7888平方米÷363.7888平方米），《房屋交接表》反映E栋第二至五层房间共17间，故超出规划报建间数为6间；5.F栋的查册表及房产证显示层数为1-1/2层，但《房屋交接表》反映F栋房间共5层（2-4层各有3间、1层有2间），故超出1-1/2层部分建筑为加建，超出部分为8.5间；6.G栋的《建设工程规划审查复文》作出时间是2001年9月，而房产证出证时间为2002年3月4日，房产证出证时间在后，应以房产证确认的房屋结构层数为准，故超出1-1/2层部分为加建，《房屋交接表》反映G栋房间共5层，故可以认定超出1-1/2层部分建筑即2层的一半、G301-303、G401-403、G501-502为加建，超出规划报建间数为9.5间；7.H栋，锦天公司提交的房产证复印件显示层数为4层，但由于锦天公司出示的该房产证原件与复印件不一致，且在房管部门亦未能查询到该房屋的信息，故一审法院依据《建设工程规划审查复文》确定规划层数为3.5层。《房屋交接表》反映H栋房间共4层（4层有4间），故可以认定超出3层半部分为加建，超出规划报建的间数为2间；8.J栋的查册表、房产证、规划报建记录均显示层数为4层、建基面积80平方米、建筑面积320平方米，但查册表、房产证上备注：另有用地面积1.9489平方米未经批准使用，建筑面积104.2909平方米未申请产权登记，因此该栋房屋实际建筑面积为424.2909平方米（320平方米+104.2909平方米），超建面积占比例约25%，《房屋交接表》反映J栋房间共5层、20间，故可以认定超建房屋为5间；9.K栋的查册表、房产证及规划报建记录均显示层数为2-1/2层，《房屋交接表》反映K栋房间亦为2层半，故该栋房屋均未超出规划报建；10.M栋的房产证及规划报建记录均显示层数为2-1/2层、建积面积80平方米、总建筑面积200平方米，但房产证上有备注：另有用地面积18.8416平方米未经批准使用，建筑面积60.9379平方米未申请产权登记。《房屋交接表》显示M栋房间共5层（3-4层各有5间、5层有4间），故超出2-1/2层部分约11.5间房间为加建，而加上未经批准使用的用地面积在内，房产证上备注的未申请产权登记的面积仅为60.9379平方米，根据日常生活经验，可以认定房屋的现状（建设层数）与登记状况不完全一致，一审法院根据《房屋交接表》反映的现状认定超出2-1/2层部分建筑为加建，超出规划报建约为11.5间；10.N栋的规划报建记录显示规划层数为2层，房产证及查册表虽记载层数为2-1/2层，但房产证上注明“第三层18.2086平方米未经批准使用”，因此超出2层部分的建筑均为加建，《房屋交接表》反映N栋房间共5层，故可以认定N301-306、401-406、501-505为违建，超出规划报建间数为17间；11.P、Q栋无房产证及查册信息及相关的规划报建报建，故可以认定《房屋交接表》中P、Q栋全部建筑即P101-104、201-209、301-309、401-409、501-505为违建，超出规划报建间数36间。综上，案涉房屋中未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋共计142.5间，《经营合作协议》中就上述142.5间房屋所约定的租赁条款部分无效，但该部分条款无效，不影响其他部分的效力，其他具备合法产权证明的房屋租赁部分条款仍然有效，对谢宏艺及锦天公司均具有约束力，双方均应恪守履行。焦点二：关于锦天公司是否应退还2018年5月的租金150000元的问题。双方签订的《经营合作协议》第三条第2款约定，合作期间，首月乙方只需按实际收入向甲方支付分摊费用，虽然《经营合作协议》第三条第2款又约定签订协议当日乙方需向甲方支付首月固定分摊费用和履约保证金300000元，但此后双方通过补充协议（一）变更为双方房屋交接当日乙方需向甲方支付次月固定分摊费用150000元，因此，可以认定首月谢宏艺只需按实际收入支付租金，次月租金150000元于房屋交接之日支付。双方对于“首月”所指的月份有争议，谢宏艺主张“首月”为2018年5月，锦天公司则主张“首月”为2018年4月，一审法院认为，其一，合同明确约定合作期间自2018年5月1日至2022年3月31日，按照文义解释，合作期间的首月应指2018年5月；其二，双方均确认谢宏艺2018年4月24日支付的2018年6月的租金150000元为次月的租金，按此推算，首月应指2018年5月。因此，首月即2018年5月谢宏艺只需按其实际收入支付向谢宏艺支付租金，锦天公司主张按150000元支付2018年5月的租金缺乏理据，一审法院不予采纳。锦天公司主张2018年5月的租金由谢宏艺收取，谢宏艺则表示2018年5月其未实际经营，无实际收入，故无需向锦天公司支付租金，一审法院认为，第一，补充协议（一）约定“2018年5月31日前租客费用还是经由甲方负责收取”，同时结合2018年6月1日锦天公司与谢宏艺对113套房屋的租户财务情况进行核对，锦天公司确认已收113套房屋的租户六月租金47805.48元，并将该费用在锦天公司应收取谢宏艺的款项中予以抵扣，据此可以认定5月31日前的租客费用均由锦天公司收取；第二，锦天公司主张2018年5月谢宏艺有实际经营，但其无证据证实其主张，更未提交证据证明2018年5月谢宏艺的实际收入金额；第三，根据谢宏艺提交的承租人为程涛、陈梓童的租赁合同，签约时间均为2018年5月，但上述两人也出现在《租户财务情况核对表》的名单中，表明上述两人的租金是向锦天公司交纳，该情况也与锦天公司关于2018年5月签约租户的租金由谢宏艺收取的陈述不相符。因此，一审法院对锦天公司的意见不予采纳，谢宏艺无需向锦天公司支付2018年5月的固定分摊费用，锦天公司收取的2018年5月的租金150000元应予以返还。焦点三：关于锦天公司是否应返还履约保证金的问题。《经营合作协议》第三条第5款约定“在签订本协议当日乙方需向甲方支付首月固定分摊费用和履约保证金300000元”，双方对该条款中约定的履约保证金的金额有争议，谢宏艺主张该约定中的300000元为首月固定分摊费用与履约保证金合计的金额，履约保证金仅为150000元，锦天公司则主张为该约定中的300000元仅指履约保证金。一审法院认为，首先，从争议条款文义本身看，并非表述为首月固定分摊费用和履约保证金合计300000元，按照字面解释，300000元应仅指履约保证金；其次，履约过程中锦天公司工作人员黎后成在电话中提及当初双方协商后同意以两个月固定分摊费用作为履约保证金，谢宏艺在电话中未提出异议，进一步印证了双方的真实意思表示是履约保证金为300000元；再次，租赁市场存在“押二付一”的交易惯例，履约保证金300000元亦符合该交易惯例。综上所述，履约保证金应为300000元。谢宏艺主张锦天公司违约，应双倍返还履约保证金，对于其提出的违约事由，一审法院分析如下：其一，谢宏艺称锦天公司未提交房屋权属证明及转租权限，但是《经营合作协议》明确约定“交接当天若双方对约定交接物品或房屋资质等有异议，异议方应当以书面的形式再作补充说明并由双方调解解决，否则视为双方完成交接”，谢宏艺于2018年4月24日接收房屋时并未对房屋资质提出异议，应视为其对房屋不持异议，且谢宏艺在庭审中明确表示在合同履行过程中，亦无案涉房屋的权属人对谢宏艺出租经营房屋提出异议造成其无法正常经营，故谢宏艺的该理由不成立。其二，谢宏艺称因锦天公司未与案涉房屋的租户协商好退押金事宜，致使多位租户到其办公场地滋扰，严重影响其开展经营活动。根据谢宏艺提交的报警照片，无法证实其报警是因租户滋扰影响营业；至于谢宏艺提交与P302租户的微信聊天，即使该份证据属实，但是《经营合作协议》涉及275套房屋，未妥善解决P302租户的退押金未严重到影响《经营合作协议》的继续履行，且锦天公司在收到谢宏艺委托律师发出的函件后，已按照谢宏艺的要求在案涉房屋处张贴通知，告知租户退押金事宜解决方式，故谢宏艺的该意见缺乏理据。其三，关于谢宏艺所称锦天公司侵占其办公用房致使资料丢失问题，但谢宏艺无法明确被占的房屋具体是哪间，更无法明确该房屋是否属于租赁房屋的范围，其提交的报警回执也无法证明其主张，故对其该项理由，一审法院亦不予采信。其四，谢宏艺主张锦天公司作出引导租户维权、挑动租户退租等侵害行为，但其提交的证据不能充分证明其主张，一审法院不予采信。综上，谢宏艺以锦天公司违约为由要求对方双倍返还履约保证金缺乏理据，一审法院不予支持。但是鉴于《经营合作协议》中142.5间房屋所约定的租赁条款部分无效，锦天公司所收取的上述房屋押金应予以退回，锦天公司表示其不清楚每栋房屋的面积，故现有证据无法认定案涉275间房屋面积，更无法进一步确定未办理规划报建的房屋所占全部房屋的面积比例，故一审法院酌定按未办理规划报建房屋的间数占总房屋间数的比例确定应退还的履约保证金金额，根据前述方法计算，未报建房间在全部出租房屋中占比51.8%，因此，锦天公司应当向谢宏艺退还履约保证金155400元（300000元×51.8%）。焦点四：关于锦天公司是否应承担公寓修缮费用。谢宏艺与锦天公司在合同中约定经营期间的一切费用由谢宏艺承担，谢宏艺并未提交证据证实锦天公司同意该修缮行为，且合同无法继续履行的原因不在锦天公司，故该项损失应由谢宏艺自行承担，因此，谢宏艺的该项诉请一审法院不予支持。焦点五：关于锦天公司是否应返还谢宏艺代为垫付的押金等费用。根据谢宏艺提交的其与锦天物业的微信聊天记录，双方曾协商由谢宏艺代锦天公司代为垫付与锦天公司签约的租户的押金等费用。谢宏艺提交的锦天公司与租户签订的租赁合同、转账记录，可以证实谢宏艺代锦天公司退还了E203房租户陈x760元、G402房租户钟x704元、B501房租户夏x950元。至于转账支付了刘x537元、F201陆x810元，虽然谢宏艺未提交租赁合同，但根据《租户财务情况核对确认表》记录的房客名称，刘贤平是与锦天公司签约的C303的租户，陆齐是与锦天公司签约的F201的租户，故一审法院确认上述退款亦为代锦天公司所退。谢宏艺在其提交的统计表中仅主张代垫付陈x的费用金额为700元，系其对自身权利的处分，一审法院予以照准，因此，一审法院认定锦天公司应返还谢宏艺代垫的押金等费用3701元。至于谢宏艺称还代为垫付了其他租户的退房押金及水电费，因锦天公司予以否认，谢宏艺亦无其他证据证实实际支出了该笔费用，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十二条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于2019年6月10日作出如下判决：一、锦天公司于判决生效之日起十日内向谢宏艺返还2018年5月的固定分摊费用150000元；二、锦天公司于判决生效之日起十日内向谢宏艺返还履约保证金155400元；三、锦天公司于判决生效之日起十日内向谢宏艺支付代为垫付的租户押金3701元；四、驳回谢宏艺的其他诉讼请求。一审案件受理费10375元，由谢宏艺负担5498元，由锦天公司负担4877元。上诉人谢宏艺与上诉人锦天公司对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审庭询中，双方均表示对一审垫付租户押金判项无异议。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合谢宏艺、锦天公司的上诉请求和理由以及各自的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案《经营合作协议》的效力认定；2.锦天公司抗辩无需向谢宏艺退还2018年5月的租金150000元理由能否成立；3.履约保证金返还数额的确定；4.谢宏艺要求锦天公司支付公寓修缮费用应否支持。现评析如下：关于涉案《经营合作协议》的效力认定问题。根据一审查明的事实可知，锦天公司与谢宏艺之间签订《经营合作协议》所涉275间房屋中，存在未取得建设工程规划许可证或超出建设工程规划证许可证建设情形的房屋共计142.5间，为此，一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定双方当事人签订的《经营合作协议》中就上述142.5间房屋所约定的租赁条款部分无效，但该条款无效，不影响其他部分的效力，其他具备合法产权证明的房屋部分条款仍然有效，并无不当，本院予以确认。谢宏艺认为涉案争议房屋属于拆除重建，且未重新获得建设工程规划许可证，对此没有提供证据予以佐证，而涉案争议房屋实际加建面积是否超过60%，并不必然导致双方合同目的不能实现，故谢宏艺上诉要求确认《经营合作协议》全部无效，本院不予支持。锦天公司认为一审查明存在超过建设工程规划许可证加建的房屋中，有几栋房屋在之前生效判决中已被认定为不存在违建事实，但上述生效判决作出的时间为2015年，该生效判决并无对租赁物的规划报建情况作出审查，且锦天公司也未举证证明本案查明的加建事实是在生效判决之前已经存在，因此，锦天公司针对一审法院依据涉案争议房屋实际规划报建情况作出合同效力认定提出的异议，理由不充分，本院不予采纳。关于锦天公司抗辩无需向谢宏艺退还2018年5月的租金150000元理由能否成立问题。涉案《经营合作协议》第三条第2款约定，合作期间，首月乙方只需按实际收入向甲方支付分摊费用。现双方当事人对于首月所指的月份存在争议，谢宏艺认为首月为2018年5月，锦天公司则主张首月应为2018年4月。按通常理解，双方合同约定合作期间自2018年5月1日至2022年3月31日，故首月应指2018年5月。本案中，双方均确认谢宏艺2018年4月24日支付的2018年6月的租金150000元为次月的租金，按此推算，首月也应指2018年5月。因此，本院采纳谢宏艺关于首月为2018年5月的主张。锦天公司上诉坚持认为首月应2018年4月，本院不予支持。锦天公司表示其已于2018年4月24日将房屋交付给了谢宏艺使用，但双方签订的补充协议（一）又约定2018年5月31日前租客费用还是经由甲方负责收取，同时结合2018年6月1日锦天公司与谢宏艺对113套房屋的租户财务情况进行核对，锦天公司确认已收113套房屋的租户六月租金47805.48元，并将该费用在锦天公司应收取谢宏艺的款项中予以抵扣，据此可以认定5月31日前的租客费用均由锦天公司收取。故在锦天公司没有证据证明2018年5月谢宏艺有实际经营和收入的情况下，锦天公司自认其收取该月租金没有合法依据，一审法院判决锦天公司将收取的2018年5月的租金150000元退还给谢宏艺恰当。关于履约保证金返还数额的确定问题。一审法院已就《经营合作协议》中约定的履约保证金为300000元，作出了详细、充分的阐述，本院予以认可，并不再赘述。谢宏艺称锦天公司通过各种方式限制、影响其开展经营活动。但其一审提交的报警照片，无法证实其报警是因租户滋扰影响营业。谢宏艺提交与P302租户的微信聊天，即使该份证据属实，但是《经营合作协议》涉及275套房屋，未妥善解决P302租户的退押金未严重到影响《经营合作协议》的继续履行，且锦天公司在收到谢宏艺委托律师发出的函件后，已按照谢宏艺的要求在案涉房屋处张贴通知，告知租户退押金事宜解决方式，故谢宏艺的该意见缺乏理据。关于谢宏艺所称锦天公司侵占其办公用房致使资料丢失问题，因谢宏艺无法明确被占的房屋具体是哪间，更无法明确该房屋是否属于租赁房屋的范围，其提交的报警回执也无法证明其主张，故对其该项理由，本院不予采信。谢宏艺主张锦天公司作出引导租户维权、挑动租户退租等侵害行为，但其提交的证据不能充分证明其主张，本院亦不予采信。同时，在双方签订的《经营合作协议》明确约定“交接当天若双方对约定交接物品或房屋资质等有异议，异议方应当天内以书面的形式再作补充说明并由双方调解解决，否则视为双方完成交接”，谢宏艺于2018年4月24日接收房屋时并未对房屋资质提出异议，且谢宏艺于一审庭审中明确表示在合同履行过程中，亦无房屋权属人对谢宏艺出租房屋提出异议造成其无法正常经营，可见，合同无法继续履行的责任不在锦天公司，因此，谢宏艺以锦天公司违约为由要求对方双倍返还履约保证金缺乏理据，本院不予支持。鉴于《经营合作协议》中142.5间房屋所约定的租赁条款部分无效，锦天公司所收取的上述房屋押金应予以退回，但双方当事人均未能举证证明每栋房屋的面积，故在现有证据无法认定案涉275间房屋面积，更无法进一步确定未办理规划报建的房屋所占全部房屋的面积比例的情况下，一审法院酌定按未办理规划报建房屋的间数占总房屋间数的比例确定应退还的履约保证金金额，判决锦天公司应当向谢宏艺退还履约保证金155400元，并无不可，本院予以维持。而谢宏艺未支付履约保证金300000元中的150000元，在本院（2019）粤01民终17962号案中，已确认谢宏艺应向锦天公司补交该款，因此，锦天公司上诉以其仅收取履约保证金为150000元为由，主张退还的履约保证金应为77700元，理据不足，本院不予支持。关于谢宏艺要求锦天公司支付公寓修缮费用应否支持问题。谢宏艺与锦天公司签订的合同中约定经营期间的一切费用由谢宏艺承担，本案中，谢宏艺并无提供证据证明涉案争议房屋存在严重影响其安全使用而申请锦天公司进行修缮，锦天公司拒绝履行修缮义务，或者其该修缮行为已经锦天公司同意，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，谢宏艺上诉主张锦天公司支付修缮费，依法无据，本院不予支持。综上所述，谢宏艺、锦天公司的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11150元，由谢宏艺负担5881元，由广州市锦天物业管理有限公司负担5269元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十二月三十日书记员 李志康谢金泽