广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21918号上诉人（原审被告、反诉原告）:韩子辉，男，汉族，1984年4月26日出生，住黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：苏宝，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市越秀区农林街道社区服务中心。住所地：广东省广州市执信南路64号。法定代表人：董军，该中心主任。委托诉讼代理人：金沙，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：银朝星，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人韩子辉因与被上诉人广州市越秀区农林街道社区服务中心（以下简称农林社区服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初11790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人韩子辉的委托诉讼代理人苏宝、被上诉人农林社区服务中心的委托诉讼代理人金沙、银朝星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩子辉上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.撤销一审判决第二项；改判一审判决第三项，将占有使用费改判为按每月25000元计算；撤销一审判决第五项，判决农林社区服务中心向韩子辉支付商铺装修款158449元；3.本案一、二审诉讼费由农林社区服务中心负担。事实与理由：一、一审法院违反不告不理原则，在农林社区服务中心未主张腾空交还房屋及因拆除造成房屋毁损应当恢复原状的请求下，擅自作出该判决，超出当事人诉讼请求范围，严重违反法定程序。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第(四)款规定，应将本案发回重审。二、一审法院认定事实错误，适用法律错误。(一)一审法院未能查清事实，导致错误认定按租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。虽然《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第九条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。但是该规定仅是说一般予以支持，不是必须或一定予以支持，应具体到各案房屋的具体情况。而在本案中，因涉案房屋为违章建筑，屋顶长期漏水，长期影响涉案房屋的经营使用，因此，不应再参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。(二)一审判决认为虽然租赁合同无效，但约定的租期亦已届满，故韩子辉请求返还装修款的反诉请求欠缺法律依据，属事实和法律认定错误。首先，一审判决既然认定租赁合同无效，那么关于合同的条款必然无效，既然租期条款亦无效，不能约束双方当事人，即不存在所谓租期已经届满之说。其次，韩子辉向农林社区服务中心承租时，农林社区服务中心承诺租期届满后，只要韩子辉愿意承租，将继续出租给韩子辉，至少可以租赁十年，正是基于此，韩子辉在装修时才会投入大量资金进行装修，现却因农林社区服务中心的原因导致合同无效，造成韩子辉装修成本严重亏损，对此损失应由合同过错方即农林社区服务中心承担。三、根据卫生部门给韩子辉的的材料，涉案房屋使用面积为100平方米，而非合同约定的190平方米。因此韩子辉主张减少使用费是有事实依据，不应当按照农林社区服务中心的要求支付使用费。农林社区服务中心辩称：同意一审判决处理，不同意韩子辉的上诉请求。农林社区服务中心于2018年3月12日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判令韩子辉向农林社区服务中心支付2018年1月1日至2018年5月31日拖欠的租金155000元（按每月31000元计）；2.判令韩子辉向农林社区服务中心支付从2018年2月5日起计至清偿之日止的违约金（按每月9300元计）；3.判令确认2016年6月30日签订的《广州市房屋租赁合同》于2018年6月30日已终止，韩子辉并腾空交还房屋，支付自2018年7月1日开始计至实际退还房屋之日止的占用费，按每月31000元计。韩子辉向一审法院提出反诉请求：1.确认农林社区服务中心、韩子辉签订的《广州市房屋租赁合同》无效；2.判令农林社区服务中心立即向韩子辉支付商铺装修款95885元。一审法院经审理查明：2014年6月26日，农林社区服务中心、韩子辉签订《广州市房屋租赁合同》，约定农林社区服务中心将广州市越秀区农林下路xxx号二楼的房屋出租给韩子辉作商业用途使用，建筑面积190平方米，租期自2014年7月1日至2016年6月30日，每月租金25000元；租金按月结算，由韩子辉在每月的第5日前按现金、支票付款方式缴付租金给农林社区服务中心，逾期交付租金的，每逾期一日，韩子辉须按当月租金额的1%向农林社区服务中心支付违约金；韩子辉拖欠租金6个月以上的，农林社区服务中心可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失等。签订合同后，农林社区服务中心将涉讼房屋交付韩子辉使用。租期届满后，农林社区服务中心、韩子辉双方于2016年6月30日另签订《广州市房屋租赁合同》，约定租期自2016年7月1日至2018年6月30日，每月租金31000元，韩子辉向农林社区服务中心交纳93000元保证金，农林社区服务中心应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回韩子辉；其余内容均与上述合同约定一致。韩子辉自2018年1月起没有向农林社区服务中心交付租金，但在2018年6月21日交了31000元。农林社区服务中心认为该费用是当年6月份的租金。韩子辉则认为交的是当年1月份的租金。农林社区服务中心确认涉讼房屋没有权属证明书，没有报建手续和规划验收合格证。在本案审理过程中，韩子辉向一审法院申请对涉讼房屋内的装修物于2016年3月的价值进行评估。一审法院依法委托广州市安衡价格事务所有限公司进行评估，该司于2019年4月17日作出《关于广州市越秀区农林下路xxx七2楼房屋的装修装饰物价格评估结论书》，结论为：广州市越秀区农林下路xxx七2楼房屋的装修装饰物价值在2016年3月的价值为158449元。韩子辉遂调整上述第二项反诉请求为要求农林社区服务中心支付商铺装修款158449元。一审法院依法向农林社区服务中心释明：若农林社区服务中心、韩子辉双方签订的《广州市房屋租赁合同》为无效，农林社区服务中心可变更诉讼请求。农林社区服务中心坚持原诉讼请求，不作变更。一审法院认为:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，农林社区服务中心未提供证据证明涉讼房屋取得建设工程规划许可证，故农林社区服务中心、韩子辉就涉讼房屋签订的《广州市房屋租赁合同》为无效。韩子辉应当将涉讼房屋腾空交还给农林社区服务中心；农林社区服务中心亦应将所收取的租赁保证金93000元退还予韩子辉。农林社区服务中心要求韩子辉支付逾期交付租金违约金及要求确认上述《广州市房屋租赁合同》于2018年6月30日已终止的诉讼请求，一审法院均不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。”因此，农林社区服务中心要求韩子辉支付房屋使用费的诉讼请求合法，一审法院予以支持。关于韩子辉要求农林社区服务中心支付装修款的反诉请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，对于韩子辉的装饰装修物，农林社区服务中心表示不同意利用，而韩子辉未就该装饰装修物的现值申请评估，且上述租赁合同虽为无效，但约定的租期亦已届满，故韩子辉要求农林社区服务中心按装饰装修物于2016年3月的价值予以返还装修款的反诉请求，欠缺法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十二条的规定，一审法院于2019年6月24日作出一审判决：一、广州市越秀区农林街道社区服务中心与韩子辉就广州市越秀区农林下路xxx号二楼所签订的《广州市房屋租赁合同》为无效；二、韩子辉在判决发生法律效力之日起7日内将广州市越秀区农林下路xxx号二楼房屋腾空交还给广州市越秀区农林街道社区服务中心；迁出时可将装饰装修物拆除，因拆除造成房屋损毁的，应当恢复原状；三、韩子辉在判决发生法律效力之日起7日内向广州市越秀区农林街道社区服务中心支付自2018年2月1日至实际履行上述第二项判决之日止的房屋占有使用费（按每月31000元计）；四、驳回广州市越秀区农林街道社区服务中心的其他诉讼请求。五、驳回韩子辉的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2511.3元，一审案件反诉受理费1734.49元、评估费10000元，由广州市越秀区农林街道社区服务中心负担627.8元，韩子辉负担13617.99元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。一审期间，韩子辉陈述其在2012年8月实际在涉案房屋进行经营，第一次对涉案房屋进行装修，因涉案房屋原已经营茶餐厅，且韩子辉资金不足，故仅对天花板、地板、卫生间、招牌等进行装修，装修款约58000元；2013年7月因经营需要进行第二次装修，装修范围包括：1.墙砖；2.天花造型；3.暗装电；4.墙群；5.墙装放大镜片；6.洗手间防水；7.洗手间加高；8.玻璃门；9.走廊翻墙；10.门头招牌；11.广告字；12.包柱子；13.修房顶漏水；14.瓷片；15.厨房水池；16.隔楼地面；17.木柜；18.隔楼地面；19.木门；20.扇灰。此次装修费用为人民币185370元。韩子辉一审期间提交2016年3月6日《装修合同》，记载装修范围包括：1.瓷片；2.房顶维修；3.天花喷漆；4.包柱子、厕所翻新；5.广告；6.改电线；7.木墙群；8.扇灰，装修款为95885元；2016年3月26日的收据，载明韩子辉支出装修款95885元。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。本案的争议焦点问题为：1.一审判决有无超出农林社区服务中心诉讼请求；2.韩子辉应支付的房屋占有使用费标准应否调整；3.农林社区服务中心应否向韩子辉赔偿装修损失。关于争议焦点一。农林社区服务中心诉讼请求第3项包括要求韩子辉腾空交还房屋，一审法院判决韩子辉腾空交还房屋并无超出农林社区服务中心的诉讼请求范围。一审法院判决韩子辉迁出时可将装饰装修物拆除，因造成房屋毁损的，应当恢复原状，合法合理，系韩子辉交还房屋时应当履行的附随义务。韩子辉上诉主张一审判决超出农林社区服务中心的诉讼请求范围，理据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二。韩子辉上诉主张涉案房屋漏水，面积缩水，故不应参照合同约定租金标准计算占有使用费，对此无提交证据予以证明，其在两次签订租赁合同以及履行期间均未向农林社区服务中心提出上述问题，故本院对其该主张不予支持。关于争议焦点三。韩子辉为证明其装修损失，一审期间提交2016年3月的《装修合同》和收据等，证明其实际支出装修费用95885元，其原一审诉讼请求亦为要求农林社区服务中心赔偿其装修损失95885元。与评估报告相比较，韩子辉提交的装修证据更能反映其实际投入情况。承租人对租赁房屋进行装修，应当考虑租赁期限进行合理投入。韩子辉主张农林社区服务中心承诺至少租给其十年，但无证据予以证明，本院不予采纳。结合韩子辉装修的频率、范围和金额，本案《广州市房屋租赁合同》约定的租赁期限已经届满，韩子辉没有充分证据证明其在租赁合同期限届满之后仍然存在装修损失，故一审法院不予支持其装修损失的诉讼请求并无不当，本院予以认可。综上所述，韩子辉上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5296.73元，由上诉人韩子辉负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇一九年十二月二十七日书记员 冯冠豪郭丽淳