湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12108号上诉人（原审原告）冯伟良，男，1968年9月18日出生，汉族，住长沙市雨花区。被上诉人（原审被告）长沙铁路房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市芙蓉区五一大道179号长沙铁路科调大楼307房。法定代表人冯国良，董事长。委托诉讼代理人黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人李翔，湖南如金律师事务所律师。上诉人冯伟良因与被上诉人长沙铁路房地产开发有限公司（以下简称长铁开发公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初3688号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冯伟良的上诉请求：1.撤销一审判决，改判长铁开发公司支付其逾期办证违约金24037.85元；2.本案一、二审全部诉讼费用由长铁开发公司承担。事实和理由：1.一审判决适用法律严重错误。长铁开发公司从未针对上诉人的诉求提出反诉，一审法院代替长铁开发公司提出日万分之零点二的违约金标准，有悖司法公正。2.一审判决违背事实和法律，作出不公正判决，使上诉人的合法权益得不到法律保护。铁路内部发的文件不能超越法律法规，早已取消福利分房。3.一审将违约金标准调低至日万分之零点二，罔顾案件事实，违背缔约自由的原则，属于对自由裁量权的滥用。被上诉人长铁开发公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。长铁开发公司逾期办证的原因是长沙市人民政府的政策调整造成的，并非自身原因所致；上诉人提供的证据不足以证明因逾期办证使其遭受了实际损失；一审法院有权依据客观情况调整违约金标准，判决并无不当。冯伟良的一审诉讼请求：1、依照双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，判令长铁开发公司向冯伟良交付香芙嘉园11栋104室房屋所有权证（不动产证）；2、请求判令长铁开发公司承担没有依照《长沙市商品房买卖合同》期限内办理取得合同所涉房屋产权登记和土地使用证的违约责任，长铁开发公司应付冯伟良违约金24037.85元人民币，后续违约金计算到发证之日止；3、要求长铁开发公司支付因不动产权证没有办好而向银行多付的利息损失11872.45元；4、判令长铁开发公司承担本案的全部涉诉费。一审法院认定事实如下：2015年9月18日，冯伟良与长铁开发公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定主要内容有：买受人购买的商品房坐落于天心区，建筑面积为83.75㎡，单价为3891.93元／㎡，总房价325949元；买受人于合同签订之日一次性支付首付款105949元，剩余房款220000元向公积金中心申请贷款；出卖人应在2016年6月30日之前交房；出卖人应在商品房交付后一年半内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但若双方在本合同约定的交付日期即2016年6月30日前办妥房屋交接手续的，则办妥产权登记的期限为2016年6月30日后一年半内；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金；因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；合同还对逾期交房、物业服务、房屋保修责任等事项进行了约定。合同签订后，冯伟良依约向长铁开发公司支付了购房款，长铁开发公司于2015年11月1日向冯伟良交付了涉案房屋，并于2019年5月21日为冯伟良办理了不动产权证。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日颁布长政发【2016】15号《关于实施不动产统一登记的通告》，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，其中，2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。再查明，广州铁路（集团）公司作出的广房发【2011】192号《关于公布的通知》第二十五条第（四）款规定，“为确保集团公司住房的开发建设，切实用于解决职工的住房困难和改善职工的住房条件，集团公司开发建设的住房坚持职工自住的原则。凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售。”以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、不动产权证、广铁公司（集团公司）《关于公布（广铁（集团）公司职工住房分配销售管理办法）的通知》（广房发【2011】192号）、长政发【2016】15号《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》、销售不动产统一发票等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。一审法院认为，冯伟良、长铁开发公司签订的《长沙市商品房买卖合同》形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。冯伟良按约向长铁开发公司支付了购房款，长铁开发公司于2015年11月1日向冯伟良交付了案涉房屋后，还应按约办理该房的权属证书。根据双方在合同中的约定，长铁开发公司应于2016年6月30日后一年半内（即2018年1月1日前）办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但长铁开发公司未在约定时间内办妥冯伟良的不动产权证书，构成违约，应承担逾期办证的违约责任。由于长沙市人民政府于长铁开发公司向冯伟良交付案涉房屋后颁布了新政策，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，并于2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务，《长沙市商品房买卖合同》已约定因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任。该11天的延误系政府行为所致，并非长铁开发公司过错，不应算作长铁开发公司逾期办证时间。关于逾期办证违约金，冯伟良主张长铁开发公司以购房款为基数，按日万分之一的标准支付自逾期办证之日起至实际发证之日止的违约金。长铁开发公司认为违约金约定过高，请求人民法院依法予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，考虑到长铁开发公司发布的《关于公布的通知》第二十五条第（四）款中“凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售。”的有关内容，本案的违约金标准亦不宜过高。综合本案合同履行情况、长铁开发公司过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，一审法院酌定本案逾期办证的违约金标准为日万分之零点二。双方就产权登记的违约责任进行约定，故违约金计算至产权实际登记之日，截至2019年5月21日，长铁开发公司实际逾期时间为494天（505天-11天），故长铁开发公司应向冯伟良支付逾期办证违约金3220.38元（325949元×494天×0.00002），超出部分，一审法院不予支持。长铁开发公司于2019年5月21日办理不动产权登记后，应将不动产权登记证书交付给冯伟良，一审法院根据不动产权登记证书的办理情况和本案情况，酌定长铁开发公司30日内将本案不动产权登记证书交付给冯伟良。冯伟良要求长铁开发公司支付因不动产权证没有办好而向银行多付的利息损失11872.45元，但未举证证明，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项规定，判决如下：一、限长铁开发公司于本判决生效之日起10日内向冯伟良支付逾期办证的违约金3220.38元；二、限长铁开发公司于本判决生效之30日内向冯伟良交付位于长沙市天心区房屋不动产权证书；三、驳回冯伟良的其他诉讼请求。如长铁开发公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案一审受理费400元，减半收取200元，由长铁开发公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案双方的争议焦点为逾期办证违约金的计算标准。1.冯伟良主张长铁开发公司未提出反诉，故本案不应对违约金标准进行酌定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，在当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的情况下，人民法院可以酌情对违约金进行调整，故冯伟良的该项主张没有法律依据，不予采纳。2.冯伟良主张涉案房屋是商品房，不是福利房，长铁开发公司内部的文件不能超越法律法规，故应由长铁开发公司按合同约定支付违约金。因冯伟良不能证明长铁开发公司发布的《关于公布的通知》已废止，故本院认为该《通知》中关于购房满5年才能上市交易的规定仍有效，一审判决综合本案合同履行情况、长铁开发公司的过错程度等因素，根据公平和诚实信用原则，酌定违约金标准为日万分之零点二并无明显不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人冯伟良的上诉理由均不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费400元，由上诉人冯伟良负担。本判决为终审判决。审判长  吴雪辉审判员  吴树兵审判员  陈丽琛二〇一九年十二月十八日书记员  彭凤琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。