河南省扶沟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1621民初3296号原告：李德群，男，1953年5月16日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李忠杰，河南扶正律师事务所律师。被告：李亚辉，男，1980年12月7日生，回族，住扶沟县。委托诉讼代理人：李尚磊，河南扶正律师事务所律师。第三人：扶沟县交通运输局。住所地扶沟县鸿昌大道东段。统一社会信用代码114117210058979611。法定代表人：鲁智锋，党组书记。原告李德群与被告李亚辉、第三人扶沟县交通运输局租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李德群及委托诉讼代理人李忠杰和被告李亚辉委托诉讼代理人李尚磊到庭参加了诉讼，第三人扶沟县交通运输局经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李德群向本院提出诉讼请求：1、要求解除李德群与李亚辉于2012年12月31日签订的租赁合同；2、要求李亚辉支付李德群租金及补偿款211000元【161000元（从2013年至2019年7年的租金，第一年按20000元，以后每年在上一年的基础上递增1000元，即20000元+21000元+22000元+23000元+24000元+25000元+26000元=161000元）+补偿款50000元（李亚辉将李德群院内的树木及部分厂房拆除合计折价80000元，应赔偿李德群损失80000元-30000元=50000元）】；3、案件受理费由李亚辉负担。事实和理由：2012年12月31日李德群与李亚辉签订一份租赁合同，合同约定李德群将自己位于扶沟县鸿昌大道东段路北的汽车修理厂（厂房、土地）租赁给李亚辉，租期十年。然而，在租赁期间，李亚辉把李德群厂内的树及部分厂房拆除进行改建，应赔偿李德群经济损失80000元，李亚辉给李德群30000元后，下欠50000元至今未付，这且不说，李亚辉从租赁开始至今，仅支付了部分租金。为此，李德群多次以李亚辉违约为由，要求与李亚辉解除合同，同时要求支付李德群各项费用，李亚辉一直躲避李德群。综上所述，李亚辉违反合同约定，请求解除李德群与李亚辉签订的租赁合同，为此，现诉至贵院，依法判决。李亚辉辩称，李德群不具备本案诉讼主体资格，该租赁土地为扶沟县交通局所拥有的土地，李德群并不具备所有权和租赁权；李德群将案涉土地及厂房转租给李亚辉没有经过扶沟县交通局同意，李德群与李亚辉之间签订的合同属无效合同，李亚辉没有义务向李德群交纳租金，李亚辉在租赁该土地时，并不知道该土地所有权归扶沟县交通局，后来得知后就不再向李德群交纳租金，李亚辉认为李德群没有权利向李亚辉收缴租金；李亚辉现在案涉租赁的土地上经李德群同意建造价值近百万的附属物，若解除该租赁合同，李德群应赔偿李亚辉附属物的损失；即使该租赁合同有效，李德群所诉金额错误，李亚辉并不拖欠李德群所诉金额的租金及补偿款，应依法驳回李德群的诉讼请求。扶沟县交通运输局未作答辩。李德群围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1、2003年12月16日扶沟县交通局与李德群签订的租赁经营合同一份；证明李德群对案涉土地和房屋享有合法的转租权，该转租权是2003年李德群从扶沟县交通局处合法取得的案涉土地及房屋的租赁经营权。2、2012年12月31日李德群和李亚辉签订的租赁合同一份；证明2012年12月31日李德群将案涉土地及房屋合法转租给李亚辉，转租期限为10年，在2012年12月31日之前李亚辉就从李德群手中租赁了案涉土地及房屋，在该份租赁合同中双方明确约定租赁的院内杨树50棵属李德群所有，李亚辉有责任保护好，不能乱砍乱伐，否则加倍赔偿，李德群在本案中有权利主张树木的补偿款。欠条一份；证明李亚辉将租赁的厂房和院内树木及部分厂房清除或拆除，按双方的口头约定，应补偿李德群80000元，给付30000元后李亚辉向李德群出具50000元欠条。申请书及李龙身份证复印件各一份；证明李龙放弃本案诉权及合同权利，不需追加李龙为本案的当事人。李亚辉对李德群提交的证据发表如下质证意见：对证据1有异议，该租赁经营合同属违法合同，根据现行的法律法规规定，国有资产禁止租赁、出售，该租赁合同违反法律强制性规定属无效合同；该租赁经营合同约定是李德群自己办厂使用，李德群将该场地租赁给李亚辉，违反了其使用的用途，应属无效合同；该租赁经营合同并未约定本案的李德群具有转租权，因此李德群的转租行为无效。对证据2有异议，根据该租赁合同，李德群个人不具备本案的诉讼主体资格，租赁合同上明确显示甲方为两人李德群和李龙，但本案诉讼只以李德群自己的名义起诉，明显是遗漏当事人；该租赁合同并未约定年租金，并且该租赁合同并不能证明李德群所主张的每年上涨1000元租金的事实，李亚辉从未收到过李德群上涨租金的通知；李亚辉在使用该案涉土地后，在该租赁土地上建筑厂房，如果该协议解除，李德群应依法予以赔偿。证据3并不能证明李亚辉尚欠李德群补偿款50000元。对证据4中的申请书有异议，签订合同的甲方有李龙的存在，李龙应作为当事人参加诉讼，其本人的申请在李德群诉讼之后并非在诉讼之前，为此该申请不能被认定，李德群应在起诉时提交申请或者放弃声明才符合法律规定；该申请只是放弃诉权，并未指定受益人，为此李亚辉认为该申请无效，不应予以认定。扶沟县交通运输局未出庭，未对李德群提交的证据发表质证意见。李亚辉为证明其主张向本院提交如下证据：扶沟县交通局出具的委托书复印件一份；证明李德群不具备诉讼主体资格，在2016年4月13日扶沟县交通局已收回案涉土地，李德群无管理权和使用权，且说明李德群与他人签订的协议是无效的或者应终止，现该案涉土地管理权人为扶沟县交通局或者受委托的齐世贤等六人。2、100000元收条原件、10000元收条复印件、汇款凭证原件各一份；证明李亚辉已向李德群交纳租金45000元（20000元+10000元+15000元）和补偿款80000元。3、中国工商银行汇款凭证一份；证明李亚辉前妻齐俊华于2017年2月28日以汇款的方式向李德群交纳租金10000元。李德群对李亚辉提交的证据发表如下质证意见：证据1系复印件，上面的字迹不清楚，该证据不真实，李德群没有收到扶沟县交通局的该份通知，请求法庭不予采信；证据2中的100000元收条是2012年12月31日李德群书写，真实性无异议，对100000元数额来源有异议，这100000元里有李亚辉交给李德群第一年的租金20000元，另外有补偿款30000元，下欠50000元李亚辉给李德群出具的有50000元欠条，亦即李德群提交的证据3，李德群实际收到李亚辉现金50000元；对证据2中的10000元收条和汇款凭证及证据3无异议。扶沟县交通运输局未出庭，未对李亚辉提交的证据发表质证意见。本院经审查认为，扶沟县交通运输局经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了举证、质证的权利，由此产生的后果由其自行负担。李亚辉提交的证据2中的10000元收条和汇款凭证及证据3，李亚辉无异议；符合证据真实性、合法性、关联性特征，对其证明力，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院分析认定如下：1、对李德群提交的证据1证明力的认定李德群提交该证据证明李德群对案涉土地和房屋享有合法的转租权，该转租权是2003年李德群从扶沟县交通局处合法取得的案涉土地及房屋的租赁经营权；《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”结合该证据第二条内容即租赁期限20年自2003年12月至2023年12月底结束及李德群主张李亚辉支付2013年至2019年期间的租金包含在上述期限内和扶沟县交通运输局未出庭的情形，经综合分析判断，该证据证明的该证明力，不违反法律规定，对该证据证明的该证明力，本院予以认定。李亚辉辩称该租赁合同应为无效合同的理由，无事实和法律依据，本院不予采信。2、对李德群提交的证据2证明力的认定《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据上述规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同，但法律并没有规定承租人与次承租人之间的租赁合同归为无效。本案中，李德群与李亚辉签订的转租合同期限即2013年1月1日至2023年12月31日仍包含在李德群与扶沟县交通运输局的租赁期限2003年12月至2023年12月底的期限内；李德群与李亚辉签订的转租合同是当事人的真实意思表示、不违反法律规定，应认定为有效合同。对该证据的证明力，本院予以认定。李亚辉辩称该转租协议无效的理由，无法律依据，本院不予采信。3、对李德群提交的证据3及李亚辉提交的证据2中的100000元收条证明力的认定李德群提交该证据3证明李亚辉将租赁的厂房和院内树木及部分厂房清除或拆除，按双方的口头约定，应补偿李德群80000元，给付30000元后李亚辉向李德群出具50000元欠条；李亚辉提交该证据2证明李亚辉已向李德群交纳租金45000元（20000元+10000元+15000元）和补偿款80000元；李亚辉辩称100000元收条中已包含李德群提交欠条中的50000元，李德群辩称出具100000元收条时李亚辉只交付50000元现金，下欠50000元李亚辉向李德群出具50000元欠条，所以才出具100000元收条；从内容上分析，50000元欠条未载明日期，100000元收条载明：今收到李亚辉现金壹拾万元（100000元）、其中年租金贰万元（2013年1-12月）另捌万元为修理厂补偿金、2012年12月31日；依照举证责任分配规则及生活常识，经综合分析判断，李德群收到了李亚辉100000元款项，李德群提交的该50000元欠条无法反证该50000元款项不包含在该100000元收条中；对李亚辉提交的该证据2中收条的证明力，本院予以认定；对李德群提交的该证据3的证明力，本院不予认定。4、对李德群提交的证据4证明力的认定李德群提交该证据证明李龙放弃本案诉权及合同权利，不需追加李龙为本案的当事人；李亚辉不认可，未提交证据予以反证；该证据符合证据真实性、合法性、关联性特征，对其证明力，本院予以认定。5、对李亚辉提交的证据1证明力的认定李德群对证据不认可，辩称系复印件、上面的字迹不清楚、无法核对该份证据的真实性、李德群没有收到扶沟县交通局的该份通知；李亚辉未提交原件予以核实，对该证据的真实性本院无法确定，对该证据的证明力，本院不予认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：李龙是李德群的儿子，李亚辉曾用名为李二辉。2003年12月16日扶沟县交通局作为甲方、李德群作为乙方签订租赁经营合同一份，主要内容为：“一、合同背景：本合同项下扶沟县交通运输维修站场地和厂房，系1998年由甲方安置本单位职工，与乙方协商暂由乙方自筹资金四十万元，以甲方名义申办的集体企业，包括场地2亩左右、厂房设备等。在建成后乙方向甲方要求索要建厂投资款，详见附报告，甲方无资金偿还乙方垫付的四十万元。二、现双方经协商一致：甲方愿将乙方垫资建设的县交通局办公楼东侧，约2亩左右的汽修厂场地及厂房租给乙方无偿使用20年，自2003年12月至2023年12月底结束……三、在乙方使用此场地期间，甲方不干扰，不管理，不投资，不经营，不收益，所有盈亏均由乙方自行负担。”落款处有扶沟县交通局印章、时任负责人李民选签名和李德群的签名和指印。2011年1月至12月李德群将上述厂房及维修站转租给李亚辉一年。2012年12月31日李德群、李龙作为甲方、李亚辉作为乙方签订租赁合同一份，主要内容为：“经甲乙双方友好协商，甲方愿意将县交通局办公楼东侧约二亩左右（原甲方投资、甲方受益）的修理厂地租赁与乙方。一、租用年限：壹拾年整，即从2013年1月1日到2023年12月31日止，合同到期后，如乙方愿继续使用，在同等条件下，由乙方优先租用。二、租赁期间，乙方可根据需要进行改建，自行投资，自主经营，自负盈亏，甲方不投资，只提供场地，在改建中，对有关部门的关系协调，经费使用及出现的一切问题，由乙方全部负责。六、经双方友好协商，乙方向甲方支付捌万元人民币后，可从2013年起继续租赁和使用本修理厂，该费用不作为租金和保证金，此合同经双方签字确认即可生效，一经生效，该费用不再退还，原租赁合同作废。七、租金交法：每年元月31日前乙方缴纳全年租金给甲方，乙方先交付后使用，根据市场情况，甲方有权每年适当调整年租金，否则甲方有权向乙方收回本修理厂地租赁与使用权。”落款处有李德群的签名和印章及李龙、李亚辉的签名和指印。李德群将上述厂房及维修站转租给李亚辉未经扶沟县交通局同意。2012年12月31日租赁合同签订当日，李亚辉向李德群交付100000元款项，其中包含2013年1-12月的租金20000元和修理厂的补偿金80000元。2015年2月12日李龙收到李亚辉交纳的租金10000元，2017年2月28日李德群收到李亚辉以转账方式交纳的租金10000元，2017年7月31日李德群收到李亚辉以转账方式交纳的租金15000元。诉讼期间，李龙于2019年8月24日向本院提交申请，自愿放弃一切权益，同意放弃诉权。扶沟县交通局后更名为扶沟县交通运输局。本院认为，扶沟县交通运输局经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩、抗辩的权利，由此产生的后果由其自行负担。本案争议的焦点为：李德群主张李亚辉支付租金的数额及补偿款如何确定；李德群主张解除与李亚辉签订的租赁合同是否符合法律规定。1、关于李德群主张李亚辉支付租金的数额及补偿款如何确定的问题李德群要求李亚辉支付租金及补偿款211000元【161000元（从2013年至2019年7年的租金，第一年按20000元，以后每年在上一年的基础上递增1000元，也即20000元+21000元+22000元+23000元+24000元+25000元+26000元=161000元）+补偿款50000元（李亚辉将李德群院内的树木及部分厂房拆除合计折价80000元，应赔偿李德群损失80000元-30000元=50000元）】；李亚辉不认可；结合本院认定李亚辉已支付的租金20000元、10000元、10000元、15000元合计55000元的情形，从2013年至2019年每年的租金应按20000元计算，该7年租金应为140000元，扣除李亚辉已支付的租金55000元，下欠租金应为85000元。李德群主张从2014年起每年租金递增1000元、应按161000元计算租金；李亚辉不认可，李德群未提交证据予以证明，对李德群的该项主张，本院不予支持；因本院已认定李德群向李亚辉出具的100000元收条的证明力，对李德群要求李亚辉支付50000元补偿款的诉讼请求，本院不予支持。2、关于李德群主张解除与李亚辉签订的租赁合同是否符合法律规定的确定问题《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，从2012年12月31日租赁合同签订后，李亚辉仅支付55000元租金，下欠85000元租金未支付，李亚辉未按照每年1月31日前交纳租金的约定交纳租金，李德群以李亚辉多次违约未按期支付租金为由请求解除双方签订的租赁合同，符合上述法律规定，有事实依据，本院予以支持。李亚辉辩称不应解除双方签订的租赁合同的理由，无事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，李德群要求解除双方于2012年12月31日签订的租赁合同及要求李亚辉支付2013年至2019年7年的租金85000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：解除李德群与李亚辉于2012年12月31日签订的租赁合同；李亚辉于判决生效之日起十日内向李德群支付下欠2013年至2019年7年的租金85000元；驳回李德群的其他诉讼请求。案件受理费4466元，由李亚辉负担1799元，由李德群负担2667元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状及副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  邹鹏举审判员  顾孝勇审判员  王军荣二〇一九年十二月二十三日法官助理许小兰书记员李丹丹