安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终10394号上诉人（原审原告）：合肥圣洁物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市高新区习友路1678圣联.香御公馆3幢2701，统一社会信用代码913401005730092721。法定代表人：胡凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：刁忠阳，安徽美林律师事务所律师。上诉人（原审被告）：史凯，男，1981年10月22日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：吴香涛，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁盛，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。上诉人合肥圣洁物业管理有限公司（以下简称“圣洁物业公司”）、上诉人史凯因物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初7504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。圣洁物业公司上诉请求：1、撤销（2019）皖0102民初7504号民事判决书第一项判决，依法改判支持上诉人原审全部诉请；2、本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定“圣洁物业提供的转让协议及照片，没有记载山东明德物业管理集团有限公司对史凯享有的债权数额，故圣洁物业公司的意见依据不足”、“史凯交纳的1100元为向圣洁物业公司缴纳的物业费，应予扣除”属认定事实错误上诉人对原审法院认定的基本事实和其他争议的判定均无异议，但原审法院认为史凯缴纳的1100元为向圣洁物业公司交纳的物业费显然是错误的，具体有以下几点理由：1、山东明德物业公司撤场以后将未收取到的物业服务费作为债权转让给圣洁物业公司收取，据此所签订的转让协议内容未违反法律禁止性规定，合法有效。通过上诉人举证和原审认定，该转让协议已经在小区内进行了公示，应视为通知到欠费的业主。并且，圣洁物业在收取受让的债权时，也会明确告知业主所缴纳费用的期间，向其出具备注缴纳费用期间的收款收据。综上，圣洁物业公司有权向梦溪小城业主收取所欠山东明德物业公司服务期间的物业服务费用；2、原审法院认为转让协议未载明债权数额，圣洁物业公司主张依据不足显然是错误的。首先，住宅物业费的收取标准是由物价部门核定的，欠费业主的房屋面积也是固定的，欠费期间也是能够确定的，业主的欠费金额是可计算的。其次，山东明德物业公司和圣洁物业公司的转让协议明确约定了转让的是全部未缴纳物业服务费，并非针对债权的部分转让，不存在原审法院认为的债权数额无法确认情形；再次，就本案争议的1100元来看，圣洁物业公司向被上诉人出具的发票上明确记载了欠费期间和欠费金额，被上诉也未能举证其在此前向山东明德物业公司缴纳了该期间的物业服务费，根据转让协议的约定，圣洁物业公司有权向石凯收取2016年12月30日至2017年12月29日期间的物业服务费。原审法院认定被上诉人缴纳的1100元为向圣洁物业公司缴纳的物业费显然是错误的。综上，原审法院认定事实错误，恳请二审法院撤销原判，依法改判。史凯答辩：二审法院若判定史凯承担责任，则对一审法院认定的物业费金额无异议，圣洁物业公司的上诉理由不能成立。针对合肥圣洁物业管理有限公司的上诉请求我方答辩如下：1、合肥圣洁物业管理有限公司在山东明德服务不达标时撤场，依然接受其债权，存在恶意行为。物业服务合同属于持续合同，其收费与其提供的服务应当一致，在前一个物业公司服务不达标时依然接受其债权，存在恶意；2、该债权含有人身依附性，不应当直接按照债权金额来转让；3、合肥圣洁物业管理有限公司在收取史凯缴纳的1100元时未告知史凯该笔金额是缴纳的前一个物业公司的物业服务费。史凯上诉请求：1、依法判令撤销合肥市瑶海区人民法院作出的（2019）皖0102民初7504号民事判决书第一项内容，发回重审或依法驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2、依法判令本案的一审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审法院判决认定事实错误，适用法律错误，理由如下：一、被上诉人一审请求上诉人支付物业费的依据是《物业服务合同》，被上诉人一审已经提供足够证据证明该合同属于无效合同，一审法院依据无效合同判令上诉人支付物业费，没有事实与法律依据。本案的物业服务合同违反法律的强制性规定，依法无效。物业服务合同签署的主体为业主委员会及物业服务企业，该合同对业主具有约束力。但是具体到本案，业主大会及业主委员会非法成立，合法性的第一要素“形式上的合法和形式上的完备”，法院应当审查《关于首次业主大会会议表决结果的公告》（第003号）《业主委员会备案表》（第一届）对比，不管从人数的不一致、还是选票数额未过半以及面积未核实等，均可以证明业主委员会的成立不合法，业委会的成立以及选聘和解聘物业服务企业，事先没有取得应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，事后也没有取得业主的追认或者授权，违反了《物权法》《物业管理条例》《中华人民共和国合同法》的强制性规定，物业服务合同无效；二、基于合同无效的法律后果，双方之间具有事实服务关系，被上诉人物业需要举证物业服务的情况。关于被上诉人的物业服务情况，作为业主的上诉人已经提供相应的视频、证据作为参考依据，上诉人提出的物业人员高空抛物视频、小区路灯照明损坏、物业不设置安保，以上问题被上诉人没有做出辩解，一审法院也支持了上诉人的答辩意见。故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被上诉人放弃举证物业服务的情况，其应当承担不利后果。一审法院依旧参照合同约定判令上诉人足额支付物业费，没有事实与法律依据。综上，作为本案的争议焦点《物业服务合同》属于违反法律、行政法规的强制性规定的合同，自始无效当然无效。一审法院的判决径直认定合同有效，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上，依据相关法律法规依法发回重审或者改判驳回被上诉人一审的全部诉请。圣洁物业公司答辩：答辩人认为被答辩人上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求。同时答辩人认为原审判决有部分事实认定错误，已提起上诉，恳请二审法院支持答辩人上诉请求。1、被答辩人认为答辩人与梦溪小城业主委员会签订的合同无效，理由是业主委员会的成立不合法。但据答辩人所知，梦溪小城业主委员会在政府部门指导下通过业主大会选举产生，并经相关部门备案后依法履行职权，该备案目前仍然有效。答辩人系通过招投标中标后与业主委员会签订《物业服务合同》，在签订和同时未发生小区业委会已经到期或者被撤销等情形。被答辩人以业委会主体不合法为由主张《物业服务合同》无效没有事实依据和法律依据。2、物业服务具有持续性和工作繁杂等特点，答辩人客观上不可能就每一项工作开展都形成有效的保存文件，被答辩人要求答辩人举证物业服务的情况客观上不能实现。但，答辩人入驻小区之后，小区各项公共设施设备均运行正常，保安保洁工作有条不紊进行，被答辩人原审中提交的诸多照片和视频所反映的问题大多是前任物业服务遗留问题，且答辩人也举证证明所反映的问题绝大部分已经整改完毕。3、针对原审判决认定事实错误，答辩人在上诉状中已经详细说明，在此不再赘述。综上，恳请二审法院依法判决。圣洁物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告史凯立即支付物业管理费1489.49元（2018年2月6日至2019年6月6日），并自起诉之日起按照同期银行贷款利率计算逾期付款违约金；2.判令本案诉讼费用由被告史凯承担。一审法院认定事实如下：被告史凯系合肥市新站区淮海大道与梦溪路交口梦溪小城13栋2402室业主，房屋建筑面积为84.63㎡。2012年，山东明德物业管理有限公司合肥分公司与合肥圣联置业有限公司签订圣联?梦溪小城前期物业管理委托服务合同一份，约定由其由其为圣联?梦溪小城提供前期物业服务；前期物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，高层住宅按1.1元/平方米?月收取等；物业服务费每6个月预缴一次，缴纳费用时间为每6个月的第1个月上旬；前期物业服务期限自首批物业交付之日起一年，若业主委员会在合同期满后尚未成立，则顺延至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。合同签订后，山东明德物业管理有限公司合肥分公司为该小区提供物业服务至2018年2月。后合肥市圣联梦溪小城第一届业主委员会（甲方）与原告圣洁物业公司（乙方）签订《物业临时托管合同》，约定甲方委托乙方对圣联梦溪小城小区物业管理进行临时托管的相关事宜；各项管理费用标准，维持原有标准不变；本协议期限暂定为2个月，自2018年2月6日至2018年4月6日止，如需顺延，甲方需提前7日通知乙方;新物业进驻，本合同自动解除等。合同签订后，圣洁物业公司对该小区物业进行临时管理。后双方于2018年3月25日签订《合肥市圣联梦溪小城物业服务合同》一份，约定由圣洁物业公司对圣联梦溪小城提供物业管理服务事宜；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，高层住宅按1.1元/平方米?月收取等，实际收费标准以政府相关部门最终核定为准；业主委员会、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起按每天应交款的千分之三的标准向圣洁物业公司支付违约金；本物业管理服务期限为三年，从2018年3月12日至2021年3月11日止；本合同期满前三个月，双方协商重新签订物业服务合同，协商不能达成一致的，业主委员会重新选聘新的物业管理企业；本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准等。后圣洁物业公司为该小区提供物业服务至今。2018年3月，合肥新站高新技术产业开发区经贸发展局核准该小区有电梯住宅物业综合服务费按建筑面积1.1元/月?平方米收取（含公共能耗费）。因史凯未交纳2018年2月6日至2019年6月6日期间的物业费，故圣洁物业公司向史凯催收未果后，遂诉讼来院。另查，史凯于2018年底通过圣洁物业公司人员交纳物业费1100元，圣洁物业公司于2019年6月17日开具发票，并注明“代开2016.12.30-2017.12.29”。一审法院认为：圣洁物业公司与合肥市圣联梦溪小城第一届业主委员会签订的《物业临时托管合同》、《合肥市圣联梦溪小城物业服务合同》合法有效，对全体业主及圣洁物业公司均具有约束力。史凯辩称合肥市圣联梦溪小城第一届业主委员会成立不合法、不是适格主体，故主张上述两合同系无效合同。该项抗辩没有证据证明。而且，合同签订后，圣洁物业公司依据合同约定履行了提供物业服务的义务。史凯作为业主，在接受了圣洁物业公司提供的物业服务后，理应交纳物业费。至于史凯抗辩的圣洁物业公司服务不到位的情况，结合双方提供的证据，考虑到圣洁物业公司系从原物业处临时接管该小区等情况，史凯反映的部分问题涉及原物业服务期间就存在的问题，而小区坏境的改善是一个逐步完善的过程，原告在接管物业管理服务后，应不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让大多数业主感到满意。被告史凯作为业主，也应从相互体谅的角度出发，如果物业管理企业无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。圣洁物业公司主张史凯欠交自2018年2月6日起至2019年6月6日期间物业费，史凯抗辩称其于2018年10月23日向原告支付物业费1100元，该1100元应从欠缴物业费中扣减，并提供了发票予以证明。圣洁物业公司虽认可收到该1100元，但称该款是基于其与山东明德物业管理集团有限公司签订的转让协议而代收的物业费，并在发票中备注了“代开2016.12.30-2017.12.29”字样。但圣洁物业公司提供的转让协议及照片，没有记载山东明德物业管理集团有限公司对史凯享有的债权数额，故圣洁物业公司的意见依据不足，一审采信史凯的抗辩意见，认定其缴纳的1100元为向圣洁物业公司缴纳的物业费，应予以扣除。依据《圣联?梦溪小城前期物业服务合同》《合肥市圣联梦溪小城物业服务合同》及价格服务登记证确定的高层住宅（有电梯）每月每平方米1.1元的标准计算,该1100元应抵扣2018年2月6日至2019年1月31日期间的物业费，史凯还需缴纳2019年2月1日至2019年6月6日期间的物业费物业费391元[1.1元/月?平方米×4个月×84.63平方米+1.1元/月?平方米×（6天/30天）×84.63平方米]。关于圣洁物业公司主张的逾期付款违约金，考虑到史凯反映的物业服务中存在瑕疵的情况，其并非故意拖欠物业费，故对其该项主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告史凯于本判决生效之日起十日内支付原告合肥圣洁物业管理有限公司2019年2月1日至2019年6月6日期间的物业费391元；二、驳回原告合肥圣洁物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，其他诉讼费25元，合计50元，由被告史凯负担。本院二审期间，圣洁物业公司提交如下证据：证据一名称：来源于小区微信公众号里的物业公司工作汇报照片一组，证明被上诉人和小区业委会共同设立了小区的微信公众号，被上诉人每个月至少要发布一次工作汇报接受业委会和小区业主的监督，履行了物业服务的合同义务。证据二名称：移交费用汇总表及明细表，证明明德物业公司将债权转让给圣洁物业公司出具了其所转让费用的明细，根据明细表格记载，史凯自2016年12月30日至2018年2月6日总计欠费13个月，欠费金额为1210.209元。史凯质证：对第一组证据的三性无异议，对其证明目的有异议，服务内容的多少取决于未服务的内容，物业公司有关于物业服务合同的明确约定，物业公司提供的是服务过的内容，上诉人提供的是未服务的内容。二审法院应该采信上诉人提供的上述证据。对第二组证据质证意见同一审原告提供的转让协议质证意见，对其三性均有异议，证据二未予公示。史凯提交一组拍摄于2019年11月27日案涉小区环境的照片，证明被上诉人的物业服务持续改善不属实，物业公司的服务依然未达到与其收费标准相应的服务标准。圣洁物业公司质证:对该组照片的三性均有异议，照片无法反映拍摄的时间地点，故不能达到其证明目的。对当事人二审争议的史凯于2018年10月23日支付的物业费1100元是否是2018年2月6日之后的物业费的事实，本院作如下认定：首先，史凯对圣洁物业公司在一审期间提交的圣洁物业公司与山东明德物业管理集团有限公司签订的转让协议等，虽不予认可，但其未提交证据予以反驳，且其亦未提交证据证明其已交纳了2018年2月之前的物业费；其次，圣洁物业公司于2018年2月6日进驻案涉小区，史凯提交的圣洁物业公司出具的该物业费发票明确记载的“代开2016.12.30-2017.12.29”，说明收取的该费用系2016年12月30日至2017年12月29日期间的，而史凯接受了该发票，且未提交证据证明其对此有异议。再次，该物业费发票属书证，其内容不能证明史凯交纳的该物业费系2018年2月6日之后的物业费。综上，应认定史凯交纳的该物业费不是2018年2月之后的物业费。一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，史凯未提交证据证明案涉小区业主委员会成立不合法，其以此主张案涉物业服务合同无效的上诉理由，不能成立。圣洁物业公司实际为案涉小区提供了物业服务，史凯作为小区业主应支付物业费。史凯主张其不应支付物业费的上诉理由，亦不能成立。史凯提交的证据不能证明其已交纳了2019年2月1日之前的物业费，所以其应向圣洁物业公司支付的物业费金额为1489.49元。圣洁物业公司此节上诉理由成立，应予支持。综上，一审判决认定部分事实有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初7504号民事判决第二项；二、变更安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初7504号民事判决第一项为:被告史凯于本判决生效之日起十日内支付原告合肥圣洁物业管理有限公司2018年2月6日至2019年6月6日期间的物业费1489.49元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，减半收取25元，其他诉讼费25元，合计50元，由被告史凯负担。二审案件受理费50元，由上诉人史凯负担。本判决为终审判决。审判长 张 健审判员 陆文波审判员 陈 烜二〇一九年十二月三日书记员 王 鹏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。