河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终7790号上诉人（原审原告、反诉被告）：南阳市名门物业服务有限公司，住所地南阳市八一路199-200号。法定代表人：魏瑾然，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李立柱，河南豫龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：范若蕖，女，汉族，1974年1月4日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：李春生，系范若蕖丈夫。上诉人南阳市名门物业服务有限公司（以下简称名门物业公司）因与被上诉人范若蕖物业服务合同纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1303民初8114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人名门物业公司的委托诉讼代理人李立柱，被上诉人范若蕖及其委托诉讼代理人李春生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。名门物业公司上诉请求：1、依法撤销一审法院民事判决书的反诉部分，驳回范若蕖的反诉。2、改判范若蕖承担物业管理费6,397元，公摊1,683元，垃圾清运费270元，违约金2,505元，合计10,855元。3、一审案件受理费、上诉费用均由范若蕖承担。事实与理由：一、一审本诉为双方签订的《前期物业管理服务协议》产生的物业服务合同纠纷法律关系，范若蕖以房屋质量问题进行反诉，本诉与反诉不属于同一法律关系，应另行起诉，不应当合并审理并判定名门物业公司承担部分责任。名门物业公司为依法成立的独立法人，有自己的经费、有自己的名称、组织机构和场所。在业务，财务，人员，对外宣传上都是独立的，—审法院在没有任何依据的条件下认定物业公司与开发公司为关联企业，在开发公司仍然存续正常营业条件下，直接判定物业公司承担房屋质量问题无法律依据和事实依据。二，《名门物业公司公章管理规定》明确规定项目章仅用于小区内张贴通知、温馨提示、装修工人临时出入证、住户证明等，不具有法律效力。在保修单上加盖的是项目章，意在告知业主帮其联系开发公司，盖章行为仅仅是事实的认可，并非承诺对其房屋质量问题进行维修。根据合同法的相对性，商品房买卖合同以及向业主出具的商品房质量保证书、使用说明书对物业公司不具有约束力，物业公司无需承担责任。范若蕖出示的《商品房质量保证书、使用说明书》（以下简称《两书》）是由开发商出具的书面材料，其中“报修办法：房屋使用人在正常使用本商品住宅发现质量出现缺陷时，应在保修期内及时填写《商品住宅质量保修单》（见附页）向本公司或本公司委托的物业服务企业等维修单位报修，本公司在保修期限内免费承担保修责任。超过保修期限的，商品房买受人或房屋使用人可向物业服务企业报修，物业服务企业应及时维修并收取相应费用。”《两书》对保修期限、保修范围和保修责任有明确的说明。范若蕖未提供专业鉴定机构出具的房屋质量鉴定报告，亦未确定具体漏水原因；仅仅一张数额17,860元的整修单据，及人工费清单7,500元，未提供任何材料清单等辅助证据，故一审法院认定维修费用金额事实不清。三、一审法院划分责任不当。名门物业公司基于与范若蕖签订《前期物业管理服务协议》收取物业费，只有沟通协调的义务，一审法院将房屋质量问题划归物业管理服务范围内，而认定名门物业公司承担60%责任，系严重的责任划分不当。开发公司在物业公司反映问题后已经进行过大范围维修，范若蕖房屋问题是维修过后的遗留问题，一审中范若蕖自述开发商和物业公司都去该房屋进行核实，说明名门物业公司协调义务已经尽到，不能对物业公司过分要求承担额外责任。范若蕖辩称，一、未向名门物业公司交纳2015年以来的物业费属实，因名门物业公司未按合同约定履行相关义务，业主拒交物业费合理合法。二、名门物业公司和名门房地产公司属于关联企业，双方明确约定房屋维修责任属于名门物业公司。2015年5月16日，范若蕖向名门物业公司提交书面的《商品住宅质量保修单》，要求名门物业公司对客厅和两个卧室墙面、窗户周围渗水和大面积发霉变黑的情况进行及时维修，名门物业公司在当日确定了受理部门、经办人、联系电话和受理时间，并加盖名门物业公司的公章，对范若蕖报修的房屋质量问题予以认定。之后，经多次催促仍不予维修，范若蕖才决定暂时不再交纳物业服务费用。《商品住宅质量保证书、使用说明书》中，对房屋质量的报修方法和保修处理均有明确的规定。双方约定：外墙面防渗漏最低的保修期是五年，公司承诺的保修期也是五年，并对维修处理的时限明确规定，在三日内答复修复时间。范若蕖没有向名门物业公司交纳2015年以来的物业费，是由于名门物业公司违约在先，范若蕖是依法行使合同履行抗辩权，在名门物业公司履行维修义务之前有权拒绝其要求交纳物业费，范若蕖拒交物业费合理合法，并不属于恶意拖欠物业费，名门物业公司要求范若蕖承担逾期付款违约金的要求，没有任何依据。三、一审法院对维修责任的划分合情合理，考虑了双方的责任和利益，体现了公平公正原则。名门物业公司向一审法院起诉请求：1、判令范若蕖立即支付物业管理费6,397元，公摊1,683元，垃圾清运费270元，违约金2,505元，合计人民币10,855元。2、本案诉讼费用由范若蕖承担。范若蕖向一审法院反诉请求：依法判令名门物业公司立即赔偿维修损失材料费、人工费共计25,360元。一审法院认定事实：南阳市名门华府小区位于南阳市工业路与八一路交汇处西北侧，物业服务公司为南阳市名门物业服务有限公司。范若蕖房屋位于名门华府小区2号楼1单元19层1902室，面积124.69㎡。2011年5月6日，双方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定物业费按照范若蕖拥有的物业建筑面积交纳，交纳标准为0.95元/月/平方米，范若蕖应当自房屋竣工集中交付之日起开始预交半年物业费，以后每半年缴纳一次，每次交纳费用时间为：每年东侧一月份和六月份开始预交下半年的物业服务费，如未按时交纳，范若蕖应按所欠费用日万分之四的标准向名门物业公司告交纳滞纳金。物业服务的内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、公共环境卫生的清洁维护、绿化养护、公共秩序维护、房屋装饰装修管理、物业档案资料管理，并对物业管理服务服务质量进行了约定，协议自南阳市名门物业服务有限公司与范若蕖签字之日起生效。协议签订后，名门物业公司为范若蕖及小区的其他业主提供了保洁、保安、绿化养护等基本物业管理和服务。2010年12月5日，南阳市名门物业服务有限公司与范若蕖签订期限自2010年12月5日起至业主委员会成立后，召开业主大会表决，代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止的《物业管理委托合同》，合同约定了物业服务费收取标准0.95元/㎡/月。名门物业公司于2015年、2016年、2017年、2018年、2019年，多次向范若蕖张贴催缴欠费通知单。范若蕖拖欠2015年1月1日起至2019年6月30日期间物业服务费，按0.95元/㎡/月的标准计算，共计54个月，共6,397元（124.69㎡×0.95元/㎡/月×54月=6,397元）；垃圾处理费270元（60元/年×4.5=270元），公摊费用1,683元，费用合计8,350元。名门房地产公司向范若蕖出具的商品住宅质量保证书，对有防水要求的卫生间、房屋渗漏保质期为5年。被告于2011年装修入住后房屋出现住房室内外发生渗漏水的质量问题，范若蕖多次向名门物业公司反映，2015年5月16日范若蕖向名门物业公司出具书面商品住宅质量保修单，报修内容及时间：客厅及两个次卧室墙面和窗户周围渗水和大面积发霉变黑，报修人：范若蕖保修时间：2015年5月16日答复内容及时间受理部门：客服部经办人联系电话：6319×××1受理时间：2015年5月16日，并加盖南阳市名门物业服务有限公司公章。名门物业公司受理后并未对范若蕖告房屋渗水、漏雨等进行维修。庭审中，被告对下欠物业费的事实予以认可，下欠物业费的主要原因是等导致室内发霉，在多次找名门物业公司协商未果的情况下。范若蕖于2018年11月，自行找人维修房屋，将发霉部分铲除并重新刷墙，为此支付维修费25,360元。另查明，名门房地产公司的法定代表人为常海，股东为常海、柳家欣。原告名门物业公司的股东为柳家欣、名门房地产公司，执行董事柳家欣、监事常海。上述事实由当事人庭审陈述、前期物业管理服务协议、物业管理委托合同、催交欠费书面通知书照片、商品住宅质量保修单、维修收据、证人证言等证据予以证实，并经庭审质证后已记录在卷。一审法院予以确认。一审法院认为，一、关于名门物业公司告的本诉部分。双方签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，合法有效，应为有效合同。合同签订后，名门物业公司依约履行了物业管理义务后，享有依照合同约定收取物业服务费的权利，范若蕖负有按照房屋的建筑面积交纳物业服务费的义务。庭审中，范若蕖告对下欠物业费的事实予以认可，故对名门物业公司要求范若蕖支付物业服务费及垃圾清运费、公摊费用合计8,350元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于名门物业公司主张违约金的诉请。名门物业公司请求违约金按物业费的30%计算，明显过高，根据双方签订的物业服务协议约定滞纳金为所欠费用日万分之四的标准收取。庭审中，范若蕖对下欠物业费的事实予以认可，下欠物业费的主要原因是其房屋渗漏水导致室内发霉长期得不到解决，就采取拖欠物业费的方式进行对抗，范若蕖不属于恶意拖欠物业费，故名门物业公司要求范若蕖承担逾期付款违约金的诉请，一审法院不予支持。二、关于反诉部分。开发商作为房屋的设计、建设者，对房屋的质量问题应承担责任。根据国家有关规定，在房屋交付时，开发商应向购房者提供新建住宅质量保证书。质保书详细记载了房屋各个部位的保修期限。根据现行规定，屋顶防水的保修期是５年。在保修期限内，购房者正常使用情况下出现的房屋质量问题，开发商需承担免费维修责任。本案中，范若蕖购买南阳市名门房地产公司（以下简称名门房地产公司）开发的房屋时，名门房地产公司向范若蕖出具的商品住宅质量保证书，对有防水要求的卫生间、房屋渗漏保质期为5年。范若蕖于2011年装修入住后房屋出现住房室内外发生渗漏水的质量问题，范若蕖所购买房屋的质量问题应由名门房地产公司承担维修义务。范若蕖多次向名门物业公司反映，2015年5月16日范若蕖向名门物业公司出具书面商品住宅质量保修单，报修内容：客厅及两个次卧室墙面和窗户周围渗水和大面积发霉变黑，名门物业公司对此进行了受理并在保修单加盖南阳市名门物业服务有限公司公章。名门物业公司该行为应视为对范若蕖房屋质量问题予以受理，且名门房地产公司与名门物业公司为关联公司，故名门物业公司应对范若蕖房屋负有维修义务。但名门物业公司受理后未对范若蕖报修进行及时维修，导致范若蕖房屋继续渗水、墙体发霉变黑，且一直持续至5年保修期超期。范若蕖于2018年11月自行维修，共花费25,360元。考虑到范若蕖维修墙体是整体维修，而房屋渗水、墙体发霉变黑只是部分墙体，故对范若蕖支出的维修费用一审法院酌定名门物业公司承担60%的赔偿责任，范若蕖自担40%。综上，范若蕖作为业主与名门物业公司是共存共荣的关系。一方面，物业公司作为物业服务机构，在其管理服务过程中，针对出现的各种问题，应当积极主动地与业主沟通、协商，尽己所能解决实际问题，提升服务水平，彼此消除误会，而不应当让矛盾长期存在；另一方面，双方之间也应相互体谅和支持，不应当一味地以拒交物业服务费作为对抗，否则物业服务公司将难以为续，更无法保障其能提供优质的物业管理服务工作，长此以往，对整个小区的物业管理工作亦极为不利。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条之规定，判决：一、判决生效后十日内范若蕖向南阳市名门物业服务有限公司支付物业服务费和垃圾清运费、公摊费用，费用合计8,350元。二、判决生效后十日内南阳市名门物业服务有限公司支付范若蕖房屋维修费15,216元。三、驳回南阳市名门物业服务有限公司的其他诉讼请求。四、驳回范若蕖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费72元减半收取36元（名门物业公司已预交36元），由范若蕖承担。反诉费217元，由南阳市名门物业服务有限公司承担130.2元，范若蕖承担86.8元。本院二审期间，名门物业公司提交证据一《南阳市名门物业服务有限司公章管理规定》一份，拟证实名门物业公司对印章使用范围、使用权限、使用方法有明确的规定，范若蕖一审提供的“两书”中仅为名门物业公司的项目章，对外不具有法律效力，且更说明名门物业公司对范若蕖反映的问题，已经尽到知晓并合理上报开发商的义务。证据二《商品住宅质量保证书、使用说明书》一份，拟证实“两书”第三款规定商品房售出后，房地产开发企业是商品住宅质量第一责任人，委托物业服务公司等单位负责维修，名门物业公司并不是开发商委托的维修单位，不应承担维修义务。证据三2号楼工程问题明细一份，拟证实名门物业公司已尽到将问题上报给开发商的协调义务，维修责任不应由名门物业公司承担。范若蕖质证称，证据一，公章管理制度是名门物业公司单方开具，对外没有法律效力；证据二，与上诉状内容矛盾；证据三，真实性无法核实，与本案无关。合议庭评议认为，名门物业公司提交的证据，能够与当事人庭审陈述及审理查明认定的事实相互印证，对其真实性，本院予以认定。本院对一审查明的事实予以认可。本院认为，本案争议焦点是一审法院是否应当将本诉与反诉合并审理及名门物业公司是否应当对范若蕖房屋负有维修义务。范若蕖购买名门房地产公司开发的房屋时，名门房地产公司向范若蕖出具有商品住宅质量保证书，根据《商品住宅质量保证书、使用说明书》说明第三款规定，“商品房售出后，房地产开发企业委托物业服务公司等单位维修的，应当在《商品住宅质量保证书》中明示所委托单位，房地产开发企业仍是商品住宅质量第一责任人”。《商品住宅使用说明书》显示“物业服务单位为南阳市名门物业服务有限公司，质量保修受理单位为南阳市名门物业服务有限公司”。《商品住宅质量保证书书》业主注意事项显示“报修办法：……本公司在保修期限内免费承担保修责任。超过保修期限的，……物业服务企业应及时维修并收取相应费用”。名门物业公司和范若蕖签订的《前期物业管理服务协议》第二条物业管理服务内容包括“房屋共用部位的维护和管理（含户外墙面）”。范若蕖多次向名门物业公司反映住房室内外发生渗漏水质量问题，2015年5月16日范若蕖向名门物业公司出具书面商品住宅质量保修单，名门物业公司在保修单加盖南阳市名门物业服务有限公司名门华府公章，对范若蕖房屋质量问题予以受理。但名门物业公司受理后未对范若蕖报修进行及时维修，导致范若蕖房屋继续渗水、墙体发霉变黑一直持续至5年保修期超期，对范若蕖房屋造成的损失，名门物业公司应承担相应的赔偿责任，至于该维修义务是否最终应有名门房地产公司承担，名门物业公司可另行主张。一审本诉是名门物业公司诉请范若蕖支付物业管理费，一审反诉是范若蕖拒交物业管理费并诉请名门物业公司承担房屋质量维修义务并赔偿维修损失，本诉与反诉依据的事实具有关联性，故一审法院将本诉与反诉合并审理并判定名门物业公司承担60%的赔偿责任，并无不当。名门物业公司上诉称在保修单上加盖的项目章仅用于小区内简单事务，不具有法律效力，盖章行为仅仅是事实的认可，并非承诺对房屋质量问题进行维修，但名门物业公司提交的《公章管理规定》系其内部管理规定，对该规定的理解，不得以减轻或免除其责任来对抗普通业主对名门物业公司受理保修单并承担房屋维修义务真实意思表示的理解，且名门物业公司受开发商委托承担维修义务与名门房地产公司是商品住宅质量第一责任人并不矛盾，故对该上诉理由，本院不予采信。综上所述，南阳市名门物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72元，由南阳市名门物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  龚跃伟审判员  王 生审判员  李君彦二〇一九年十二月二十三日法官助理李凤如书记员秦光武