辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽13民再118号抗诉机关：辽宁省朝阳市人民检察院。申诉人（原审被告、再审申请人）：靳松，男，1972年1月14日出生，汉族，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：刘敏，辽宁钧鹏律师事务所律师。被申诉人（原审原告、再审被申请人）：王会生，男，1955天2月4日出生，汉族，住朝阳市双塔区。委托诉讼代理人：薛秀华，辽宁达冠律师事务所律师。被申诉人（再审第三人）：郭兴华，男，1966年11月24日出生，汉族，住朝阳市双塔区。申诉人靳松因与被申诉人王会生、郭兴华房屋买卖合同纠纷一案，不服朝阳市双塔区人民法院（2017）辽1302民初第04470号民事判决，向检察机关申诉。朝阳市双塔区人民检察院以朝双检民（行）监（2018）21130200002号检察建议书向朝阳市双塔区人民法院提出再审检察建议。朝阳市双塔区人民法院作出（2018）辽1302民监1号民事裁定，追加郭兴华为被申诉人，并裁定再审本案。经过再审，朝阳市双塔区人民法院于2018年11月28日作出（2018）辽1302民再16号民事判决，朝阳市人民检察院于2019年4月16日作出朝检民（行）监[2019]21130000005号民事（行政）抗诉书，以朝阳市双塔区人民法院（2018）辽1302民再16号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误为由对本案提起抗诉。本院于2019年5月20日作出（2019）辽13民抗1号民事裁定，本案由本院提审。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。朝阳市人民检察院检察员包鹤翔、李连波出庭履行职务，申诉人靳松的委托诉讼代理人刘敏、被申诉人王会生及其委托诉讼代理人薛秀华到庭参加诉讼，被申诉人郭兴华经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。双塔区法院原审认定，被告靳松于2017年5月25日以500,218元的价格购买了房屋开发公司抵顶给王会生的位于朝阳市双塔区金域澜庭的43栋（号）3单元22层2号房屋，并为王会生出具了一份欠条。内容为：“今欠王会生房屋一户，43#-3-22-2楼房房款￥500,218元。欠款人：靳松。2017.5.25”。靳松在本案原审审理过程中认可其确实从王会生处购买了上述房屋，其又将该房屋另行售予他人，并由房屋最终实际购买人与房屋的开发公司直接签订的房屋买卖合同，且房屋已经实际交付，并进行了网签备案登记。靳松在为王会生出具欠条后，给王会生100,000元房款，并以钢材折抵73,000的房款，余款327,218元未付。现王会生以靳松未给付其剩余上述327,218元购房款为由诉至双塔区人民法院。双塔区法院原审认为，虽然原、被告未签订书面的房屋买卖合同，但原、被告双方均认可房屋买卖关系的存在，原告王会生与被告勒松形成了事实上的房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，符合公平、自愿、诚实信用、等价有偿原则，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应确认合法有效。现被告勒松认可其已将房屋开发公司抵顶给原告王会生的房屋又另行转售他人，并已实际交付，且房屋最终买受人与房屋开发公司已经签订了房屋买卖合同，并进行了网签备案登记，其应当将剩余327，218元购房款给付原告王会生。虽然原、被告对本案中的购房款未约定具体的给付期限，但原告王会生有权随时向被告靳松主张权利。被告至今未清偿欠款系违约行为，应承担给付欠款的民事责任。虽然被告靳松在本案审理过程中辩解其已经通过案外人郭兴华将全部购房款给付了原告王会生，但被告勒松向本院提交的收条系案外人为被告出具，不能证明被告已将收条中所记载款项全部交与原告，且原告对此不予认可；其次，被告勒松亦未向本院提供任何证据证明原告王会生授权案外人可以向被告勒松收取购房款，故对被告靳松的此辩解意见本院不予采纳。被告向本院提交的协议书，系其与案外人签订，与原告无关，对原告不具有约束力，不能否认原、被告之间关于房屋价格的约定，且所涉及的房屋与本案房屋亦不是同一套，亦不能证明本案房屋系向案外人购买；被告向本院提交的金域澜庭项目部抵帐房源单亦不能证明其欲以证明的事实。综上，对被告靳松提交的上述证据本院均不予采纳。如被告靳松给付过案外人款项，其可以主张返还。综上所述，原告王会生要求被告靳松给付购房欠款的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第四项、第一百零九条、第一百三十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下，被告靳松于本判决生效后十日内给付原告王会生购房款327，218元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，104元（已减半收取，由原告王会生预交），由被告靳松负担。再审申请人靳松申请再审称，申请人靳松和被申请人王会生之间不存在房屋买卖合同关系，被申请人王会生起诉靳松纯属虚假。在本案中申请人不能为同一房屋分别为被申请人王会生及郭兴华支付两份房款。请求法院驳回王会生的诉讼请求。再审第三人郭兴华辩称，再审时将我列为被申请人无事实根据及法律依据。我认为原判决正确，请求维持原审判决。朝阳市双塔区法院再审认定的事实与原审认定的事实一致。双塔区法院再审认为，虽然王会生、靳松未签订书面的房屋买卖合同，但双方均认可房屋买卖关系的存在，王会生与靳松形成了事实上的房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，应确认合法有效。现靳松认可其已将房屋开发公司抵顶给王会生的房屋又另行转售他人，并已实际交付，且房屋最终买受人与房屋开发公司已经签订了房屋买卖合同，并进行了网签备案登记，其应当将剩余327,218元购房款给付王会生，虽然靳松与王会生对本案中的购房款未约定具体的给付期限，但王会生有权随时向靳松主张权利。靳松至今未清偿欠款系违约行为，应承担给付欠款的民事责任。虽然靳松在本案审理过程中辩称其已经通过案外人郭兴华将全部购房款给付了王会生，但靳松向本院提交的收条系郭兴华为靳松出具，不能证明勒松已将收条中所记载项全部交与王会生，且王会生对此不予认可。故对靳松的原审抗辩意见和其申请再审主张不予采纳。靳松提出已经将房款结算付清，并向法院提交了其与案外人郭兴华之间的协议书及收条均能证明靳松与郭兴华之间存在房屋买卖合同关系，靳松可以另诉，与本案王会生无关。综上所述，王会生要求靳松给付购房欠款的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第四项、第一百零九条、第一百三十条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百零七条的规定，判决如下，一、靳松于本判决生效后十日内给付王会生购房款327,218元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回靳松的其他诉讼请求。案件受理费6208元，由靳松负担。朝阳市人民检察院向本院提起抗诉称，朝阳市双塔区人民法院（2018）辽1302民再16号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。理由如下：一、再审判决依据靳松为王会生出具的一份内容为：“今欠王会生房屋一户，43#-3-22-2楼房房款￥500，218元，欠款人：靳松，2017.5.25”的欠条认定靳松与王会生存在商品房买卖关系缺乏证据证明。第一，该书证所载“欠房屋一户“，未体现靳松与王会生之间有买卖房屋的真实意思表示。第二，该书证未载明房屋买卖合同应有的房屋面积、单价、房款给付期限等应具备的基本合同条款，明显不符合大宗现金交易房屋买卖的交易习惯。第三，根据双塔区检察院对姚丙元的询问笔录以及中介提交的靳松与席洪亮签订的房屋买卖合同，可以证明金域澜庭当时市场价大约每平米3，000元左右，靳松卖给姚丙元是每平米2600元，本案如果按照法院认定的王会生以500，218元卖给靳松92.96m2房屋，每平米单价达到了5381元，靳松支付远远超过市场价的高价从王会生处买房，明显不符合常理，故靳松给王会生打的欠条不能证明双方之间成立房屋买卖关系。二、靳松与郭兴华签订的以汽车置换四户房屋的协议合法有效。第一，结合王会生、靳松、郭兴华在公安机关的询问笔录、王会生与郭兴华签订的工程施工合同、郭兴华为王会生出具的四枚欠条，可以认定房产开发公司将顶帐房的处置权授予王会生，王会生又将房屋抵顶给郭兴华，同时将房屋的处置权授予郭兴华，郭兴华有权对外销售该顶帐房。第二，郭兴华与靳松之间以车抵换房屋的协议、郭兴华自认其已收到靳松向其支付的现金及轿车价值人民币459，700元及郭兴华为靳松出具的收条，可以认定郭兴华与靳松之间存在以车置换房屋的法律关系，且双方已实际履行。三、终审判决认定“靳松给付房款与王会生无关，可以另行起诉“与判决认定“王会生对靳松已给付房款的事实予以认可，其在起诉时已予以扣除”的事实相矛盾。靳松基于与郭兴华之间的以汽车置换房屋协议给付了部分现金及车辆共计459，700元。王会生在本案中仅对给付的部分房款认可，对给付的其它房款否认，终审法院仅认定王会生自认房款，却认定靳松给付的其他房款与王会生无关，另行起诉依据缺乏事实依据和法律依据。申诉人靳松的补充意见为，1、一审判决认定事实缺乏证据证明。2017年4月8日，王会生与郭兴华签订了《工程施工合同》，郭兴华给王会生干土建活，王会生用房产抵顶工程款。王会生共拨付四户房产（包括涉案房屋）给郭兴华，在双塔区检察院2018年5月11日对郭兴华的询问笔录中，郭兴华自认“四套房子的决定权是我”，2018年5月10日对王会生的询问笔录：“？你与郭兴华协议抵帐的房子郭兴华有处置权吗”“：有，他愿意怎么处置怎么处置，和我无关了”，2017年5月20日，郭兴华与靳松签订了《协议书》，郭兴华将上述房产以每平方米3000元的价格卖给了靳松。由此可见，涉案房屋的实际权利人和控制人为郭兴华，王会生与郭兴华之间形成了以房抵顶工程款的合同关系，涉案房产的实际权利人和控制人为郭兴华，并非被申诉人王会生。故申诉人与被申诉人王会生之间不存在买卖合同关系。2、一审法院将靳松出具的欠条作为认定靳松与王会生系房屋买卖合同的证据属适用证据错误。3、一审法院法律关系认定错误。4、一审法院对靳松已履行置换协议的事实不予认可错误。5、一审法院适用法律错误。靳松与王会生之间不存在买卖关系，靳松没有向王会生支付房屋价款的义务。综上，王会生仅以房屋借条向靳松主张购房款，证据不足，应驳回王会生的诉讼请求。被申诉人王会生的答辩意见为，1、抗诉机关审查结论事实不清，适用法律错误。检察机关的抗诉书认为，靳松为王会生出具的欠条未体现二人之间买卖房屋真实意思表示，未载明基本合同条款，支付超过市场高价从王会生处买房，明显不符合常理，靳松与郭兴华签订的以汽车置换四户房屋的协议合法有效。王会生认为，靳松与王会生签订的欠条合法有效，并已实际部分履行，王会生在该房屋转让过程中已尽到了积极协助义务，王会生的合法权益应依法受到保护。2、靳松在向王会生出具欠条后给付王会生10万元购房款，并以钢材折抵73000元的房款实际履行行为，足以说明双方对欠条中房屋买卖关系的认可。3、靳松对原审判决以及双塔区人民法院再审判决不服，均不提起上诉，而是采取抗诉的途径系对诉讼权利的滥用和对司法资源的浪费，有违两审终审制。4、双塔区法院（2019）辽1302民再1号民事判决书及（2017）辽1302民初04469号民事判决书与本案系相同案件，该判决书已经生效。请求驳回抗诉，维持原判。本院再审期间各方提供证据情况。1、检察机关出示了双塔区检察院对姚丙元的询问笔录。拟证明金域澜庭小区的房价是3000元左右，申诉人卖给姚丙元的价格是2600元左右。申诉人对此证据没有质证意见。被申诉人的质证意见是，在证据要件上证人证言应该出庭质证，该询问笔录与本案没有关联性，姚丙元与靳松之间的合同与被申诉人没有关系，靳松多少钱卖给别人是他自己的事，靳松已经向被申诉人履行了10万元购房款以及钢材，说明了申诉人与被申诉人之间房屋买卖关系的真实性。2、申诉人靳松向本院提供了“安居客”网页截图。拟证明2017、2018、2019年金域澜庭小区的房价，最低时是每平米3935元。靳松给王会生出具的欠条折算每平米高达5381元，远远高于市场价格，这种行为不符合客观常理。王会生对此证据的质证意见是，金域澜庭小区的房价是开发商定的，不是我定的，打欠条的行为是靳松认可的。申诉人提交的证据属于网上的浏览页，与本案无关。3、被申诉人王会生向本院提供了（2019）辽1302民再1号民事判决书及（2017）辽1302民初4469号民事判决书，拟证明本案与这二份判决书是同一事实，该判决书已经生效。申诉人的质证意见为，4469号民事判决书是一份不生效的判决，4469号判决我们也提出了抗诉申请，双塔区法院对此又作出了新的判决，即（2019）辽1302民再1号判决，对于（2019）辽1302民再1号判决我们也提出了抗诉申请。而且（2019）辽1302民再1号判决认定的事实与双塔区法院对本案认定的事实相矛盾，本案认定靳松与王会生存在买卖关系，而1号判决认定不存在买卖关系。综上，这二份判决对于本案没有参考性。双塔区法院原审以及再审审理时已经质证过的王会生、郭兴华在公安机关的陈述。5、王会生在公安机关的历次陈述。（1）、2018年3月13日。“2017年5月份左右，我通过朋友郭兴华认识了靳松。我是搞工程的，郭兴华负责我工程的土建。郭兴华找我商量让我给他几套房子，然后靳松给我们工地送钢材，再给郭兴华车辆，我当时同意了，郭兴华分四次从我手里要走四套房子给了靳松，我担心靳松会骗我，我就让靳松打了两套房子的借条，共计90多万元，因为靳松迟迟没有给我车辆，也没给我房款，我就到双塔区法院起诉了靳松，法院判决靳松欠我71万余元。”“？靳松是什么时间打借条给你的？”“靳松拿走房子的当天，给我打的借条”。（2）、2018年3月14日。？你为什么起诉靳松。：靳松把其中两套房子卖了，靳松没有把全部卖房子的钱给郭兴华，郭兴华给我提供材料，郭兴华没钱给我提供材料，郭兴华让我起诉靳松想把靳松欠郭兴华的钱要回来，因为当时靳松在我这拿房子给我打借条了，靳松把房子给卖了，靳松得到钱了，我也没得到那些钱，我就起诉靳松了。？为什么郭兴华给你打了房子的借条，你又让靳松给你打房子的借、欠条？：这四套房子我给郭兴华抵工程款的，但是靳松把房子卖了，我得冲他说话，得让他给我打条，我怕房子卖了钱啥的收不回来，当时靳松也同意打的这个条。？这四套房子，郭兴华有权利处理吗？答：他有权利支配这四套房子，当时他给我干工程活，合同上约定就是用房子抵工程款，工程活还没干完呢，我和郭兴华还没算帐呢。6、郭兴华在公安机关的历次陈述。（1）2018年3月13日。？你和靳松之间是否有债务关系？答：有。他现在欠我两户房子和9万多元钱。？你把事情的详细经过说一下？答：王会生是朝阳金域澜庭小区的建筑商，我给王会生干活，干土建，王会生按工程款给我几套房子。2017年5月，我跟靳松说我手里有房子能换台车或给卖了，我俩最终定的房子是3000元每平方米的价格，我一共给了靳松四套房子，其中两套房子没有解押。靳松把房子卖了之后，给了我现金和两台车抵房款，一共是50万左右。除了两套没有解押的房子没给我钱，43号的两套房子，靳松还欠我9万元左右房款。？这四套房子是谁的？答：我在王会生那干土建活，开发商给王会生的房子，我怕后期给不上工资，我向王会生要了这四套房子，顶工程款钱，我给王会生干活，我俩签订的合同就是给我房子，不给现金。？王会生给你这四套房子，有书面协议吗？答：我俩没有书面协议，但是这四套房子我都给王会生打了借条，都是按照开发商给王会生拨款的价打的，其中靳松给王会生打的那两张条也是按照开发商给王会生拨款的价打的。？为什么靳松给王会生20万元现金？答：我给王会生干活，他着急用钱，我俩后期能算这个帐。？你现在和王会生有帐吗？答：有帐，我俩现在工程款还没算呢。？靳松给王会生打的那两个房子欠、借条之前，你给王会生打那两个房子欠、借条了吗？答：我给王会生打了。？为什么靳松给王会生还打条？答：我把房子卖给王会生之前（此处应为靳松），我跟王会生说了，王会生问我靳松给我打条了吗？我说没打，王会生说靳松这人不把握，怕房子给他钱收不回来，让靳松给他打个条，房款钱收回来之后，靳松打的条再撤回去。？王会生为什么起诉靳松？答：靳松当时答应给王会生工地送点钢材，送钢材的把钢材送到工地后，靳松没付款，送钢材的又把钢材拉回去，王会生就生气了，王会生要把房子收回来，靳松已经把房子给卖了，靳松把41号2-17-2号这套房子卖了，靳松收了10万元钱定金，这套房子没有解押，靳松找到我，我俩去找王会生，买房子人说给了靳松10万元钱定金，王会生听这就来气了，王会生起诉靳松不合理，实际上王会生应该跟我算帐，我都把房子卖给靳松了，靳松还给我两套房子钱了（还欠9万元），王会生应该起诉我，不应该起诉靳松。（2）、2018年3月14日。？王会生为什么起诉靳松？答：靳松欠我的房款一直不还，我给王会生干活，提供钢材，我也没钱买钢材，王会生也一直催我，我没招了，我对王会生说让他起诉靳松，王会生就起诉靳松了。王会生起诉靳松是我让的，这样靳松就会找到我唠这个事，我从中解决一下这个事，他把欠我的钱给我，我帮着把法院的那个判决撤了。？你现在是怎么想的？如果靳松把欠我的钱还了，我就帮着去把法院的判决给撤了。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：1、朝阳华恒房地产开发有限公司财务部出具的情况说明，证明华恒房地产开发有限公司抵帐给王会生四套楼房的情况。2、王会生与郭兴华之间的工程施工合同，王会生与郭兴华在公安机关的笔录、郭兴华为王会生打的欠条，证明郭兴华为王会生干土建，王会生将证据1中的四套楼房预付给郭兴华，郭兴华具有处置权。3、郭兴华与靳松之间签订的协议书，郭兴华给靳松打的收条以及郭兴华、王会生、靳松在公安机关的陈述，可以证明郭兴华将案涉房屋卖给了靳松，目前靳松就已经出售的两套房屋尚欠郭兴华九万余元。4、靳松为王会生出具的欠条，王会生、靳松、郭兴华在公安机关的陈述以及双塔区人民法院的庭审笔录，可以证实靳松曾为王会生就案涉房屋打了欠条，这枚欠条中的房屋与郭兴华给王会生打的欠条中的房屋重复。即王会生就案涉房屋分别有郭兴华与靳松均为其打的二枚欠条，而靳松称之所以为王会生打欠条是因为其卖房时需要王会生的配合。5、姚丙元的陈述，可以证实当时办理案涉房屋的网签登记时有其他人在场，2017年5月左右案涉房屋的房价为3000元每平米，靳松是以2600元每平米的价格出售给姚丙元的。综合以上证据，本院认定事实如下：朝阳华恒房地产开发有限公司抵帐给王会生四套房屋，其中包括本案中的案涉房屋金域澜庭小区43号楼3-22-2号。郭兴华为王会生干土建工程，郭兴华与王会生之间签有工程施工合同，合同约定郭兴华的土建工程款用以房抵顶的方式支付。2017年王会生将朝阳华恒房地产开发有限公司抵帐给其的四套房屋以工程预付款的方式拨付给了郭兴华，郭兴华为王会生出具了四枚欠条。后郭兴华又与靳松签订了协议书，将上述四套房屋卖给了靳松，靳松已经向郭兴华支付了部分房款。王会生又要求靳松为其出具欠条一枚，内容为“今欠王会生房屋一户，43#-3-22-2楼房，房款￥500，218元，欠款人：靳松。2017.5.25”。上述事实有情况说明，工程施工合同，郭兴华、王会生、靳松在公安机关的陈述，欠条，姚丙元陈述等在卷佐证，已经庭审质证，本院予以认定。本院认为，本案的案涉房屋历经多次商业流转，第一次是朝阳华恒房地产开发有限公司将房屋抵顶给王会生；第二次是王会生将房屋以工程预付款的形式预付给郭兴华，据王会生、郭兴华陈述，郭兴华具有对案涉房屋的支配权；第三次是郭兴华将房屋卖给了靳松；第四次是靳松将案涉房屋出售给姚丙元；之后的流转与本案无关。通过以上的流转过程可以看出靳松买房合同的相对人是郭兴华，王会生的合同相对人是郭兴华。尽管王会生手中持有靳松的欠条，但同时王会生手中也持有郭兴华的欠条，同一房屋，王会生要求郭兴华与靳松二人为其打了欠房屋的欠条。郭兴华为王会生出具的欠条经过多份证据证实以及王会生、郭兴华、靳松三人的陈述，已经能够认定是因为郭兴华为王会生干土建工程，王会生为预付给郭兴华工程款而产生。但靳松为王会生出具的欠条经过多份证据证明以及王会生、郭兴华、靳松三人的陈述并不能认定靳松与王会生之间存在商品房买卖关系。综上分析，王会生没有提供证据证明其与靳松之间存在买卖房屋的合意，其要求靳松给付其房款的诉讼请求不应得到支持。另关于本案诉讼费问题，双塔区法院（2017）辽1302民初4470号民事判决书表述一审案件受理费为3104元，双塔区法院（2018）辽1302民再16号民事判决表述一审案件受理费为6208元，经查阅卷宗，卷宗中留存的诉讼费收据记载为3104元，故本院认定一审案件受理费为3104元。综上，双塔区人民法院（2019）辽1302民再1号民事判决认定事实不清，适用法律错误。检察机关的抗诉理由正确应予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销朝阳市双塔区人民法院（2018）辽1302民再16号民事判决及（2017）辽1302民初4470号民事判决；二、驳回王会生的诉讼请求。一审案件受理费3104元（已减半收取，由原告王会生预交），由王会生承担。本判决为终审判决。审判长 李 焱审判员 金 辉审判员 左颖慧二〇一九年十二月二十五日书记员 叶 芳