吉林省四平市中级人民法院民事裁定书（2019）吉03民终1643号上诉人（原审原告、案外人）：朱冬梅，女，1973年12月9日出生，汉族，住吉林省长春市净月区。委托诉讼代理人：裴海波，吉林满誉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：谷怡丹，女，1983年2月12日出生，汉族，住吉林省四平市。委托诉讼代理人：李鹏，吉林司评律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：阿吉丽图，男，1984年1月15日出生，蒙古族，住吉林省长春市绿园区合心镇新立村高东屯。原审第三人（被执行人）：刘丽红，女，1982年12月16日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区合心镇新立村高东屯。上诉人朱冬梅因与被上诉人谷怡丹、原审第三人阿吉丽图、刘丽红案外人执行异议之诉一案，不服四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初1048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱冬梅及其委托诉讼代理人裴海波，被上诉人谷怡丹的委托诉讼代理人李鹏，原审第三人阿吉丽图、刘丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱冬梅上诉请求：1.依法撤销四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初1048号民事判决，改判或发回重审。2.一二审诉讼费由谷怡丹负担。事实和理由：一审判决认定事实不清。一、案涉房屋的租赁合同真实有效，应予支持。朱冬梅与刘丽红签订房屋租赁合同前曾到房产部门查询，案涉房屋当时未被查封，合同签订时案涉房屋权利并无瑕疵。朱冬梅已经依约交付租金，并合法占有使用案涉房屋，双方租赁关系已经形成。人民法院查封案涉房屋的时间在朱冬梅租赁房屋之后。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定朱冬梅的请求应予支持。二、朱冬梅与刘丽红签订的租赁合同符合法律规定，应当予以保护。朱冬梅向一审法院提交的证据能够证明其与刘丽红签订租赁合同的经过，该合同并无违法之处以及无效事由，应为有效。一审法院认定合同无效的理由系租赁期限过长、现金方式给付租金以及未及时办理户籍迁移等，均不属于合同法第五十二条规定的情形，该院认定租赁合同无效错误。谷怡丹辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、朱冬梅与刘丽红、阿吉丽图之间不存在真实租赁关系。庭审中刘丽红、阿吉丽图明确表示与朱冬梅之间系借贷关系，朱冬梅提供的证据不能证明其已经向刘丽红、阿吉丽图交付了租金。一审中谷怡丹提供的微信照片及微信聊天记录能够证明案涉房屋实际占有人仍为刘丽红、阿吉丽图。朱冬梅提供的证据形成时间晚于人民法院查封案涉房屋的时间。二、如存在租赁权，朱冬梅也应当在拍卖过程中依法主张优先购买权或提出执行异议，其未在规定的期限内提出异议，现其提出异议不能对抗执行行为。刘丽红、阿吉丽图在人民法院确认的送达地址也是案涉房屋处。刘丽红述称，其与朱冬梅之间存在合法的租赁关系。阿吉丽图述称，其与朱冬梅签订租赁合同后，即向朱冬梅交付了房屋，此后未在案涉房屋居住。其与朱冬梅之间无其他经济往来。朱冬梅向一审法院起诉请求：1.判决不得执行四平市铁西区人民法院要求朱冬梅于2018年10月7日前腾出长春市净月开发区净月大街4775号中信城枫丹白露二期十栋405室房屋的通知。2.判决租赁期满后腾出执行房屋。3.诉讼费用由谷怡丹承担。一审法院认定事实：谷怡丹与阿吉丽图、刘丽红民间借贷纠纷一案，该院于2017年6月28日作出(2017)吉0302民初361号民事判决,该判决于2017年7月20日发生法律效力。谷怡丹于2017年8月21日申请强制执行。在执行过程中，该院于2017年9月19日作出（2017）吉0302执808号民事裁定，查封了刘丽红所有的坐落于长春市净月开发区净月大街4775号中信城住宅六期10幢405室房屋房籍。2018年5月28日,该院作出（2017）吉0302执808号之二民事裁定，将案涉房屋抵给申请执行人谷怡丹。2018年6月21日，刘丽红取得案涉房屋不动产登记证书。2018年9月20日，该院发布公告，责令刘丽红、阿吉丽图于2018年10月7日前腾出案涉房屋。2018年10月5日，朱冬梅向该院提出执行异议，主张其与刘丽红就案涉房屋于2016年2月签订了为期20年的房屋租赁合同,要求租赁期满后腾出房屋。2018年10月6日,刘丽红、阿吉丽图以相同理由向该院提出执行异议，要求租赁期满后腾出房屋。该院于2018年11月22日作出(2018）吉0302执异55号执行裁定，驳回了朱冬梅、阿吉丽图、刘丽红的异议。朱冬梅、阿吉丽图、刘丽红对执行裁定不服，向四平市中级人民法院申请复议。四平市中级人民法院于2019年1月25日作出（2019）吉03执复14号执行裁定，撤销四平市铁西区人民法院（2018）吉0302执异55号执行裁定，发回重新审查。一审法院于2019年5月14日作出（2019）吉0302执异字第14号执行裁定,驳回刘丽红、阿吉丽图、朱冬梅的异议。朱冬梅不服该执行裁定，在法定期限内向该院提出执行异议之诉。另查明，第三人刘丽红、阿吉丽图在执行过程中于2017年9月30日填写的地址确认书中的地址均为长春市中信城二期10栋405室。2016年2月4日，刘丽红与朱冬梅签订房屋租赁合同,约定刘丽红将案涉房屋出租与朱冬梅，租赁期限为20年。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条的规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理:（一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。（二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，朱冬梅负有举证证明就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，但其在庭审中提交的证据不足以证明自己的主张，理由如下:(一)朱冬梅与刘丽红签订的房屋租赁合同期限长达二十年，不符合日常生活经验法则;(二）朱冬梅提供的网购截图及电费缴纳凭证的形成时间均在该院查封之后;（三）朱冬梅提供的居住证明经该院调查，不能证明其于该院查封之前既已占有使用该房屋;(四)刘丽红于2017年9月30日填写的地址确认书中的地址为长春市中信城二期10栋405室。因此，朱冬梅无证据证明在该院查封之前既已合法占有案涉房屋，其现有证据不能阻却该院的强制执行。判决：驳回朱冬梅的诉讼请求。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。另查明，一审法院两次拍卖案涉房屋的公告中均注明案涉房屋带租赁权，租赁期限20年（自2016年2月4日至2036年2月3日）。本院认为，一审法院两次对案涉房屋进行拍卖，均系带租赁权拍卖，在第二次拍卖流拍后，一审法院裁定以第二次流拍价格将案涉房屋抵偿给谷怡丹。朱冬梅以其对案涉房屋享有租赁权为由提出执行异议，针对的是一审法院责令腾出房屋的执行行为，故朱冬梅提出的异议属于执行行为异议，而非案外人异议，一审法院应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。一审法院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定对朱冬梅提出的异议进行审查并按照执行异议之诉案件对本案予以受理有误，本院予以纠正。朱冬梅如对执行异议裁定有异议，可通过执行监督程序解决或另行提起诉讼确认其承租权的成立或存续。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初1048号民事判决；二、驳回朱冬梅的起诉。一审案件受理费100元，由一审法院退还朱冬梅；朱冬梅预交的二审案件受理费100元，由本院予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 贺庆华审 判 员 刘晓东审 判 员 杨 迪 二〇一九年十二月二十三日法官助理 苗人升书 记 员 李 慧