湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5158号上诉人（原审被告）：长沙甲骨文商业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区黄兴南路步行商业街西厢南栋2001-01房。法定代表人：朱少虹。委托诉讼代理人：胡进，湖南骄阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：池州市梦想城商业管理有限公司，住所地安徽省池州市同晖城市广场S1-107室。法定代表人：汪青林。委托诉讼代理人：胡进，湖南骄阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马鞍山市时尚莱迪商业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区大华马鞍山国际广场2-2号。法定代表人：朱少骏。委托诉讼代理人：胡进，湖南骄阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：朱少虹，男，1983年1月4日出生，汉族，住安徽省铜陵县。委托诉讼代理人：胡进，湖南骄阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙三兆实业开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区黄兴南路步行商业街西厢南栋5楼。法定代表人：郑惠川，董事长。委托诉讼代理人：刘洋，湖南清枫律师事务所律师。委托诉讼代理人：文芳，湖南清枫律师事务所律师。上诉人长沙甲骨文商业管理有限责任公司（以下简称甲骨文公司）、池州市梦想城商业管理有限公司（以下简称梦想城公司）、马鞍山市时尚莱迪商业管理有限公司（以下简称时尚莱迪公司）、朱少虹与被上诉人长沙三兆实业开发有限公司（以下简称三兆公司）因租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4410号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。甲骨文公司、梦想城公司、时尚莱迪公司、朱少虹上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项、第五项、第六项、第八项；二、驳回或依法裁减三兆公司的违约金诉讼请求；三、依法改判梦想城公司、时尚莱迪公司、朱少虹不承担担保责任；四、由三兆公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人已经将租赁场地（一楼及夹层区域商铺）全部交付给被上诉人，由被上诉人直接实施管理。交付内容不仅包括一楼及夹层区域商铺的商铺管理权，也包括该区域所有商铺的租赁合同、水电卡及相关资料。在2018年4月1日补充协议四签署后，被上诉人就已经对涉案租赁区域实施实际管理。但一审判决无视被上诉人已经收回全部场地的事实，仍旧要求上诉人既要承担场地交付后的租金，又要承担数倍的违约金，没有事实依据，且认定案件基本事实错误。故一审判决第一项，租赁场地已经实际退还被上诉人，上诉人无再次退还的义务；二、一审判决第二、三、四、五、六项重复按照不同标准计算上诉人的违约金，其违约金的计算严重高于被上诉人的实际损失，作为租赁合同的出租方，被上诉人至今在租赁场地上没有任何损失，上诉人根据与被上诉人在2018年4月1日达成的补充协议四，已经完成租赁场地的退还，同时，将一楼区域的全部装修和改造整体作为违约赔偿给被上诉人，另外，双方重新就场地的承租签署补充协议四，重新约定了双方的违约金计算方式和标准，这份协议中约定的多重违约金标准，重复计算违约金，反复加重上诉人的违约责任，明显显失公平，而违约金数额，根据合同法的裁判标准和立法精神是要弥补被上诉人的实际损失为主，惩罚为辅。而本案一审判决第二、三、四、五、六项不断重复计算违约金，导致被上诉人在本案中获取大量的不当利益，违背合同法立法基本精神和原则，应当依法改判。上诉人认为一审判决第二、三、四、五、六项根据不同违约金标准而多重计算而来，如判决要求承担第二项231万元租金作为违约金，第三项原租赁合同履约保证金100万元收取，并支持被上诉人合法取得租赁区域的装修（作为违约赔偿）的话，法院就不应当再支持被上诉人再用其他标准重复计算违约金的诉求。最后，上诉人与被上诉人在2018年4月1日办理了清场和交接手续，由被上诉人实际经营和管理场地后，被上诉人不存在租金损失，一审判决在上诉人不欠租的情况下，仍旧支持被上诉人各种名目的所谓各种违约责任和损失，严重侵害了上诉人的合法权益，被上诉人的所谓损失没有事实和证据予以佐证，违约金数额明显超过其合理范围。况且，一审法院（2018）湘0103民初3091号民事判决对上诉人就同一租赁合同的第二楼区域已经支持上千万的违约责任和损失，两案结合，同一租赁合同，两份判决，已经足以证明被上诉人获取近1800多万元所谓的直接现金违约赔偿，这还不包括获取的上诉人租赁合同中一楼和二楼的1000多万元装饰装修价值，所以一审法院两份判决，让被上诉人获得近3000万元的违约赔偿，并无依据，对于违约金数额和重复计算的损失应当予以裁减。被上诉人应当举证证明其存在所谓数千万元的租金损失，否则，其违约金诉讼主张不应得到全部支持；三、一审判决第五项、第六项退还商户保证金的问题。关于商户保证金的退还只有商户有权利主张并索取相关逾期退还损失，作为场地业主方的被上诉人既未取得商户授权，依据合同也无权享受所谓逾期退还的滞纳金，其不符合退还权利主体的资格，判决第五项、第六项既判决被上诉人可以无理由享受相关商户保证金退还损失，又可以获得150万元的未及时退还商户保证金的150万元巨额赔偿，无事实及法律依据，必须撤销；四、涉案补充协议四和担保函是显失公平且不对等的协议，系被上诉人以关门驱赶经营户的前提下，单方制作协议，部分担保时间确实，担保行为尚未生效，且上诉人为保护经营户的正常经营而被迫签署，上述补充协议四和担保函不是上诉人的真实意思表示，且相关违约条款严重显失公平，请求予以撤销。针对甲骨文公司、梦想城公司、时尚莱迪公司、朱少虹的上诉，三兆公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。1、上诉人与被上诉人签订的补充协议四，约定上诉人须于2018年4月15日前按现状将一楼及夹层区域退还给被上诉人，退还交付包括涉案区域所有租赁商户相关书面资料以及涉案商铺，同时约定由上诉人负责清退不与被上诉人签订三方变更协议的租赁商户，现上诉人仅交付了租赁商户相关书面资料以及一部分的商铺，截止至今，尚有1户商铺未交付，上诉人称已将涉案区域全部商铺交付给被上诉人，未提供任何证据予以证明。2、补充协议四是上诉人与被上诉人就原《租赁合同》内容进行的修订和变更，主要内容包括两方面：一方面是区域一退租的条件及违约责任，一方面是区域二继续租赁的条件及违约责任。以上二者的内容是分开并独立的，不存在重复计算违约损失或加重上诉人违约责任的情形，且一审判决内容未涉及到区域二，一审判决第二项是被上诉人拖欠的区域一的退租违约金，第五项是区域一原租赁商户保证金转付，第六项是区域一未及时清退（未与被上诉人签订三方变更）租赁商户造成的损失（相当于场地占用费），故上诉人称被上诉人重复计算违约损失的说法，无任何事实依据。3、被上诉人在未收取区域一原租赁商户任何保证金、租金的情况下，同意替上诉人承接区域一租赁商户是附有条件的，而该条件是区域一装修及设施设备所有权转移及租赁商户与被上诉人签订三方变更，并非仅指违约赔偿，更是对区域一多户租赁商户继续正常运营的基础商业环境保障。上诉人自2017年5月1日租赁区域一至2018年4月1日，长达11个月的租赁期限内（每月租赁费770840元），实际仅支付给被上诉人3个月租赁费用，上诉人称被上诉人没有任何损失，无偿获得附加财产的说法纯属无稽之谈，上述损失还不包括被上诉人前期为交付商铺进行的装修损失及招商投入等。4、关于原租赁商户保证金转付，该约定亦是被上诉人同意承接区域一原租赁商户的条件，上诉人不将该保证金转付给被上诉人，被上诉人无法履行退还租赁商户保证金的义务，且目前该保证金退付已经实际发生，由被上诉人先行垫付给了租赁商户。5、上诉人在约定期限内未完成其余租赁商户与被上诉人签订三方变更的义务，亦未及时清退该部分租赁商户，导致了涉案商铺场地持续被占用的后果，被上诉人有权要求上诉人承担未及时清退该部分租赁商户导致的损失；二、一审判决适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。一审判决要求甲骨文公司承担违约责任，梦想城公司、时尚莱迪公司、朱少虹承担连带清偿责任，依据合同法无适用错误之情形，且程序正当，应予以维持。上诉人的上诉请求和理由，无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。三兆公司向一审法院起诉请求：一、判令甲骨文公司立即腾退区域一及夹层租赁场地（具体位置见《租赁合同》）；二、判令甲骨文公司向三兆公司支付拖欠的2018年1月1日起至2018年3月31日期间的区域一及夹层区域租赁费用2312520元；三、判令甲骨文公司和朱少虹向三兆公司支付区域一及夹层区域场地占用费893090.99元（截止2018年8月5日尚未交还的场地面积为854.36平米，月租赁费为280元/平米，从2018年4月15日起暂计算至2018年8月5日，此后计算至实际腾空之日止，280元/平米÷30天×112天×854.36平米）；四、判令三兆公司无需退还区域一及夹层区域的履约保证金100万元；五、判令甲骨文公司和朱少虹共同向三兆公司支付100万元区域一及夹层退租违约金；六、判令甲骨文公司和朱少虹向三兆公司支付区域一及夹层区域原租赁商户的保证金100万元及逾期付款滞纳金（按日千分之三标准计算，其中50万元自2018年7月1日起算，剩余50万元自2018年11月1日起算，均计算至款项付清之日止）及二倍未付金额的违约金200万元；七、判令甲骨文公司和朱少虹共同向三兆公司支付未清退区域一及夹层区域商户的违约金150万元（截至2018年8月5日，尚有30户未清退，按每户5万元计算，详见附表1、附表2）；八、判令甲骨文公司承担本案诉讼费、保全担保费、律师费等实现债权的费用；九、判令梦想城公司、时尚莱迪公司、朱少虹为上述诉请承担连带清偿责任。一审法院认定的事实：2017年4月28日，三兆公司（甲方，出租方）与安徽时尚一九八三商业管理有限公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：租赁房屋位于长沙市天心区，详细位置以附件一标注为准；甲乙双方约定的计租面积为7827平米（其中区域一为2753平米，区域二为5074平米），以此面积作为基数计算租金、物业管理费、空调费、综合管理费等费用，双方均无异议；乙方将租赁房屋统一以时尚1983购物广场（商标、名称）对外持续营业，租赁房屋用途为餐饮、零售、百货、休闲娱乐；乙方有权将租赁房屋整体规划、分割招商、与入住商户签订商铺租赁合同（期限不得超过本合同的期限）；租赁期限自2017年5月1日起至2029年4月30日止；装修期自房屋实际交付之日起，甲方分四次提供共计9个月装修期给乙方，装修期分别为（2017.5.1-2017.9.30）（2018.11.1-2018.12.31）（2019.12.1-2019.12.31）（2020.12.1-2020.12.31），该期限内除租赁费外，其他费用正常交纳；本合同签订后，若因乙方违约导致合同提前解除的，乙方应向甲方支付9个月装修期的租赁费用，同时乙方还应当承担合同约定的其他违约责任；房屋租赁费用标准分别为：区域一,面积2753㎡，计租时间从2017年5月1日至2018年4月30日,年租赁费用为5395880元，装修期为5个月；从2018年5月1日至2019年4月30日，年租赁费用7708400元，装修期2个月；从2019年5月1日至2020年4月30日，年租赁费用8479240元，装修期1个月；从2020年5月1日至2021年4月30日，年租赁费用10235654元，装修期1个月；区域二，面积5074㎡，计租时间从2017年5月1日至2018年4月30日，年租赁费用3551800元，装修期5个月；从2018年5月1日至2019年4月30日，年租赁费用5074000元，装修期2个月；从2019年5月1日至2020年4月30日，年租赁费用5581400元，装修期1个月；从2020年5月1日至2021年4月30日，年租赁费用5916284元，装修期1个月；乙方于合同签订后三个工作日内支付人民币200万元履约保证金，同时预付一个月租赁费用1278240元，保证金由甲方无息保存，预付租赁费用待第一期装修期满后冲抵乙方应付租赁费用；租赁费用采用按季度缴纳的支付方式，在第二次交场后三个工作日内交纳第一期租赁费用为人民币3834720元，以后乙方每期（合同季度）应提前十日向甲方支付下一季度租赁费用；本合同约定的租赁费用包含租金、物业管理费、空调服务费、综合管理费；乙方需按合同约定的期限（含合同自然到期以及乙方违约导致合同解除）将租赁房屋腾空交还给甲方，并确保乙方的次承租人不以任何理由继续占有、使用、拒不退出租赁房屋；在本合同因乙方违约导致解除的情况下，因乙方违反本条约定而给甲方造成损失（包括但不限于不能返还的一层或二层全部房屋的占用费、前期清场费用、改造投入费用、后期招商空置装修期、周边商户的租赁费用折扣及退出损失、宣传费用）的，乙方应当承担赔偿责任，履约保证金不予退还；除已有约定外，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并不予退还已经支付的费用（包括但不限于租赁费用、履约保证金、预付款等）：任一租赁费用支付周期延迟支付租赁费用20日以上的（含不足额支付情形）；乙方逾期支付租赁费用在20日以内的（含20日），每逾期一日按应付下一季度租赁费用总额的千分之五支付逾期付款滞纳金，超过20日，甲方有权行使合同解除权，提前收回房屋，除履约保证金不予退还外，乙方还应当向甲方支付与当年度（合同年度）六个月租赁费用等额的违约金；乙方违反合同约定造成合同解除的，违约责任承担方式除已有约定外，乙方须另行按最后一年最后一个季度租赁费用的二倍向甲方支付违约金，乙方所支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方仍应补足；本合同租赁期限内，若乙方出现本合同约定违约情形的，甲方因主张权利而产生的各项费用由乙方承担（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）。2018年2月8日，三兆公司（甲方，出租方）与安徽时尚一九八三商业管理有限公司（乙方，原承租方）、甲骨文公司（丙方，新承租方）签订《租赁合同主体变更三方协议》，约定：甲乙双方于2017年4月28日签订《租赁合同》，约定由乙方承租甲方所有的位于长沙市天心区，计租面积为7827平米，租赁期限自2017年5月1日起至2029年4月30日止；自本协议签订之日起，租赁合同的承租人由乙方变更为丙方，由丙方承继租赁合同中承租方（乙方）的所有权利和一切义务，甲方作为出租人继续履行该租赁合同，对丙方享有权利和承担义务；乙、丙之间产生的纠纷与甲方无关；乙方已经交纳的租赁场地履约保证金200万元，直接转为丙方应付甲方的租赁场地履约保证金，如乙方或丙方无任何违约情形，则租赁合同终止时，甲方按约定将其退还给丙方；乙方对租赁合同主体变更前发生的一切债务（包括但不限于欠付租金、违约金、滞纳金、损失赔偿金、利息及实现债权支出的一切费用等）仍承担清偿责任，对租赁合同主体变更后丙方在租赁过程中所产生的一切债务均承担连带保证责任；保证期间为丙方最后一笔债务履行期届满之日起两年，丙方对租赁合同（无论主体变更前后）所产生的一切债务承担清偿责任。2018年4月1日，三兆公司（甲方）与甲骨文公司（乙方）、朱少虹（丙方）签订《补充协议（四）》，约定：现乙方因拖欠甲方租金及提前退还部分租赁区域构成根本违约，给甲方造成了重大经济损失，经甲乙丙协商一致，就合同租赁面积调整订立如下条款：一、乙方须于2018年4月15日前，按现状退还一楼及夹层租赁区域，退租条件为：1.1.1、原租赁合同履约保证金200万元（乙方已经交纳），其中100万元作为退租违约金不予退还，剩余100万元履约保证金作为区域二的履约保证金；1.1.2、除上述第1.1.1条约定外，乙方须于2018年12月31日前再支付甲方100万元退租违约金，该款项由丙方代乙方向甲方支付；1.1.3、丙方代乙方将已收取的区域一及夹层区域原租赁商户的保证金100万元（分两次即2018年6月30日金额50万元、2018年10月31日金额50万元）转付给甲方，逾期需承担违约责任。如2018年10月31日前发生区域一及夹层区域原租赁商户退租的，则该租赁商户的保证金由丙方代乙方负责退还，丙方退还该租赁商户保证金的金额可在该100万元保证金范围内予以抵扣；2018年10月31日后发生原租赁商户退租的，在丙方向甲方付清100万元保证金的前提下，原租赁商户的保证金由甲方负责退还；1.1.4、丙方如按时履行第1.1.2条、第1.1.3条、第1.4.1条以及第1.5条约定，则甲方不再就上述区域已发生的欠租（截算至本协议签订之日）另行主张；1.2、原租赁区域一、夹层区域、区域二内，乙方所有的装饰装修及设备设施自本合同签订之日起所有权归甲方，作为乙方退租的违约赔偿，同日乙方需将上述区域的装饰装修及设备设施全部移交给甲方；1.3、自本协议签订之日起3日内，乙方须将区域一及夹层区域所有租赁商户的相关资料（包括但不限于租赁合同、保证金、租金及其他费用交费凭证等）交予甲方；1.4、区域一及夹层区域内，原乙方已出租的商户由甲方承接：1.4.1、丙方负责与上述区域所有原租赁商户接洽和沟通，并保证截止至2018年7月31日前上述区域的原租赁商户（按一年缴租的原租赁商户除外）与甲方完成三方变更；如该租赁商户不同意与甲方签订三方变更，丙方须于2018年7月31日前清退完该租赁商户，并将清空后的租赁商铺立即交还甲方，清场费用由丙方承担；1.5、丙方保证截至2019年1月31日前上述区域全部原租赁商户与甲方完成三方变更，如该租赁商户不同意与甲方签订三方变更，丙方须于2019年1月31日前清退完该租赁商户，并将清空后的租赁商铺立即交还甲方，清场费用由丙方承担。二、如丙方违反本协议第1.1.2条、第1.1.3条约定，逾期3日仍未支付（含不足额支付情形）的，则逾期一日按未付金额的日千分之三计算逾期付款滞纳金，计算至丙方付清款项之日止。此外，丙方需按未付金额的二倍向甲方支付违约金，如所支付的违约金不足以弥补甲方损失的，丙方仍需补足，甲方因主张相关权利义务而产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）由丙方承担。三、如丙方违反第1.4.1条及第1.5条，逾期未清退则丙方按未清退商户每户5万元的标准向甲方支付违约金，同时丙方仍需负责清退，直至清退完成为止。四、本协议及其附件为《租赁合同》的共同组成部分，与《租赁合同》不可分割，与《租赁合同》具有同等法律效力。《租赁合同》约定内容与本协议条款有抵触之处，以本协议条款为准。本协议未作约定部分，仍按原租赁合同约定条款执行。双方还对其他事项进行了约定。2018年2月8日，甲骨文公司向三兆公司出具《担保函》，主要内容如下：安徽时尚一九八三商业管理有限公司与三兆公司签订《租赁合同》，承租了三兆公司所有的位于长沙市天心区部分区域，现由于甲骨文公司股东未实缴到位500万元注册资金，且已经发生拖欠三兆公司租金等违约事实；甲骨文公司作为租赁场地实际使用人，自愿将其在租赁范围内的所有装饰装修物（含未附和部分的设施设备）以及与商城运营配套的相关系统软件等，包括不限于收银系统、售电系统、监控系统等，作为安徽时尚一九八三商业管理有限公司在履行与三兆公司的《租赁合同》中产生的一切债务提供抵押担保；本担保责任为连带责任担保，担保范围包括但不限于被担保人因违约产生的租金、违约金、履约保证金、滞纳金、损失赔偿金、利息及实现债权支出的费用等；保证期间为最后一笔债务履行届满之日起两年；如安徽时尚一九八三商业管理有限公司未按照《租赁合同》履行自己的合同义务，或甲骨文公司违反本担保函的承诺，则甲骨文公司构成违反担保承诺，三兆公司均可立即解除《租赁合同》，甲骨文公司同意并承担担保责任、违约责任等。2018年4月7日，梦想城公司向三兆公司出具《担保函》，主要内容如下：甲骨文公司与三兆公司于2018年4月1日签订租赁合同《补充协议（四）》，梦想城公司同意为该协议第1.1.2条、第1.1.3条、第1.3条、第1.4条、第1.5条、第1.6条项下义务向三兆公司提供连带保证责任；保证责任范围为甲骨文公司因违反上述协议第1.1.2条、第1.1.3条、第1.3条、第1.4条、第1.5条、第1.6条产生的债务（包括但不限于违约产生的欠付租金、履约保证金、违约金、滞纳金、损失赔偿及三兆公司实现债权支出的费用等）；保证期限自甲骨文公司最后一笔债务履行期限届满之日起两年。同时，时尚莱迪公司、朱少虹均向三兆公司出具《担保函》，主要内容与梦想城公司向三兆公司出具的《担保函》内容一致。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，三兆公司与甲骨文公司、梦想城公司、时尚莱迪公司、朱少虹签订的《租赁合同》《租赁合同主体变更三方协议》、租赁合同《补充协议（四）》均系当事人真实意思表示，当事人应当按照合同约定履行相应义务。现甲骨文公司仍未完成部分涉案商铺的退还（详见附图阴影部分），三兆公司要求甲骨文公司立即腾退相应租赁场地的请求，符合合同约定，一审法院予以支持。《补充协议（四）》第1.1.4条约定，如甲骨文公司按约履行相应义务，则三兆公司不再主张计算至2018年4月1日的租赁费用，现甲骨文公司未按约履行退还商铺等义务，三兆公司要求甲骨文公司支付2018年1月1日至2018年4月1日的租赁费用2312520元（770840元/月*3个月）的请求符合合同规定，一审法院予以支持。《补充协议（四）》第1.1.1条约定，原租赁合同保证金200万元，其中100万元作为退租违约金不予退还，三兆公司请求确认不予退还该区域一及夹层区域100万元退租违约金，符合合同规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《补充协议（四）》第1.1.2条约定甲骨文公司须于2018年12月31日前再支付三兆公司100万元退租违约金，该款项由朱少虹代甲骨文公司向三兆公司支付，因甲骨文公司违反《补充协议四》的相关约定，三兆公司要求甲骨文公司、朱少虹立即支付该100万元符合合同规定与法律规定，一审法院予以支持。《补充协议四》第1.1.3条、第4.1条约定朱少虹代甲骨文公司将已经收取的区域一及夹层区域原租赁商户的保证金100万元（分两次即2018年6月30日支付50万元，2018年10月31日支付50万元）转付给三兆公司，逾期一日按未付金额的日千分之三的标准计算逾期滞纳金。该约定过分高于因甲骨文公司逾期转付保证金给三兆公司造成的损失，一审法院酌情调整为按日万分之五计算。三兆公司在诉求中即主张甲骨文公司逾期退还租赁场地应承担场地占用费，又主张甲骨文公司、朱少虹应共同向三兆公司支付未及时清退区域一及夹层区域商户的违约金150万元（截至2018年8月5日），甲骨文公司仅有未及时退还租赁场地一种违约行为，不应同时适用两种违约责任，且根据《补充协议（四）》约定了朱少虹应在2018年7月31日前清退完一楼及夹层区域（半年期缴租）租赁商户、2019年1月31日前清退完一楼及夹层区域（一年期缴租）租赁商户，逾期则应按每户5万元的标准向三兆公司支付违约金。另外，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第17条规定，结合本案实际情况，一审法院对三兆公司主张腾退义务加速到期的请求予以支持，截至2018年9月5日，未清退商户的数量共计为30户。对三兆公司要求甲骨文公司、朱少虹支付逾期退还租赁场地违约金的请求，一审法院在150万元的范围内予以支持，超出部分一审法院不予支持。三兆公司为实现债权，委托湖南清枫律师事务所刘洋、文芳律师作为诉讼代理人，并已经实际支付律师代理费36000元，财产保全担保费6600元，现三兆公司要求依据合同约定，由甲骨文公司承担上述费用的请求，亦符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”本案中，梦想城公司、时尚莱迪公司、朱少虹向三兆公司出具《担保函》，自愿为甲骨文公司在租赁合同《补充协议（四）》第1.1.2条、第1.1.3条、第1.3条、第1.4条、第1.5条、第1.6条项下义务向三兆公司提供连带保证责任，现三兆公司要求梦想城公司、时尚莱迪公司、朱少虹对甲骨文公司的上述债务承担连带清偿责任的请求符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条规定，遂判决：一、限甲骨文公司在本判决生效之日起20日内，将尚未退还的涉案长沙市天心区黄兴南路步行商业街区域一及夹层区域的租赁商铺（详见下图阴影部分），返还三兆公司；二、限甲骨文公司在本判决生效之日起10日内向三兆公司支付2018年1月1日至2018年4月1日的租赁费用2312520元；三、确认甲骨文公司已经缴纳给三兆公司的一楼及夹层区域的履约保证金1000000元无需退还；四、限甲骨文公司、朱少虹在本判决生效之日起10日内向三兆公司支付区域一及夹层区域的退租违约金1000000元；五、限甲骨文公司、朱少虹在本判决生效之日起10日内向三兆公司支付原租赁商户的保证金1000000元，并支付逾期付款滞纳金（按日万分之五的标准，其中500000元自2018年7月1日起算，剩余500000元自2018年11月1日起算，均计算至实际清偿之日止）；六、限甲骨文公司、朱少虹在本判决生效之日起10日内向三兆公司支付未及时退还租赁商铺的违约金1500000元；七、限甲骨文公司在本判决生效之日起10日内向三兆公司支付实现债权的费用42600元（律师费36000元，财产保全担保费6600元）；八、由梦想城公司、时尚莱迪公司、朱少虹对甲骨文公司的上述债务承担连带清偿责任，担保人承担担保责任后，可向债务人甲骨文公司追偿。九、驳回三兆公司的其他诉讼请求。如甲骨文公司、梦想城公司、时尚莱迪公司、朱少虹未按照本判决指定的期限履行支付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费37408元、财产保全费5000元，由甲骨文公司、梦想城公司、时尚莱迪公司、朱少虹共同负担。本院二审期间，甲骨文公司、梦想城公司、时尚莱迪公司、朱少虹向本院提交如下新的证据：证据1、（2018）湘0103民初3091号民事判决。拟证明：三兆公司与甲骨文公司之间在签署《补充协议四》后，二楼继续租赁，随后在二楼诉讼中三兆公司获赔近千万元赔偿及无偿占有甲骨文公司二楼区域装修及财产，本案为一楼区域诉讼，一审判决违约金过高；证据2、公告。拟证明：三兆公司已经在2018年4月30日收回诉讼争议场地，甲骨文公司2018年4月15日交付场地。针对甲骨文公司、梦想城公司、时尚莱迪公司、朱少虹提交的新的证据，三兆公司发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该判决设计主要内容是区域二的违约赔偿，与区域一无关联，上诉人称获千万元的赔偿其中八百多万元是上诉人正常履约的情况下，三兆公司本应获得的租赁费用收益，关于区域一的免租期的费用，三兆公司并未在本案一审中重复主张；对证据2是为了配合上诉人移交工作，同时通知租赁商户及时办理相关手续所发出的公告，实际商铺的退还，上诉人应提供书面的交接手续，以确认涉案租赁区域退还的事实。三兆公司二审并未向本院提交新的证据。根据当事人的举证、质证，本院对甲骨文公司、梦想城公司、时尚莱迪公司、朱少虹提交的证据认定如下：对证据1的真实性与合法性予以确认，但该证据与本案并无直接关联，本院不予采信；对证据2的真实性、合法性予以确认，但该证据系三兆公司为通知租赁商户及时办理相关手续向租赁商户发出的公告，而非三兆公司与上诉人之间就涉案租赁区域退还所作的交接手续。结合一审各方当事人的陈述，该证据不能证明涉案租赁区域全部移交给三兆公司，不能完全达到上诉人的证明目的。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院二审另查明：当事人二审共同确认：未按合同约定清退且应当由朱少虹按每户5万元承担违约责任的商户数量为23户。本院认为：三兆公司与安徽时尚一九八三商业管理有限公司签订的《租赁合同》、三兆公司与安徽时尚一九八三商业管理有限公司及甲骨文公司签订的《租赁合同主体变更三方协议》、三兆公司与甲骨文公司、朱少虹签订的《补充协议（四）》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。合同当事人均应按约履行合同义务。根据合同约定，甲骨文公司负有退还一楼及夹层租赁区域的义务，根据现有证据及当事人陈述，截至2018年10月25日，确有10户商户仍未腾退，三兆公司要求甲骨文公司立即腾退相应租赁场地的请求，一审判决予以支持，并无不当，本院予以维持。另因甲骨文公司并未履行退还租赁场地义务，三兆公司要求甲骨文公司支付2018年1月1日至2018年4月1日的租赁费用2312520元及原租赁合同保证金200万元其中100万元作为退租违约金不予退还的诉讼请求于法有据，本院予以支持。根据《补充协议（四）》第1.1.2条的约定，因甲骨文公司违反《补充协议四》的相关约定，三兆公司要求甲骨文公司、朱少虹立即支付该100万元符合合同规定与法律规定，本院予以支持。对于《补充协议四》第1.1.3条、第4.1条约定朱少虹代甲骨文公司将已经收取的区域一及夹层区域原租赁商户的保证金100万元（分两次即2018年6月30日支付50万元，2018年10月31日支付50万元）转付给三兆公司，逾期一日按未付金额的日千分之三标准计算逾期滞纳金的问题，保证金100万元甲骨文公司应予转付，但因约定的逾期滞纳金过高，一审判决酌情调整为按日万分之五计算，较为妥当。对三兆公司要求甲骨文公司、朱少虹支付逾期退还租赁场地违约金的请求，另因合同约定该违约金支付主体为朱少虹个人，故甲骨文公司对该违约金不承担支付责任，朱少虹应向三兆公司支付逾期退还租赁场地违约金115万元（23×5万元）。三兆公司为实现债权已经实际支付律师代理费36000元及财产保全担保费6600元，甲骨文公司应当支付给三兆公司。梦想城公司、时尚莱迪公司、朱少虹向三兆公司出具《担保函》，应对甲骨文公司在租赁合同《补充协议（四）》第1.1.2条、第1.1.3条、第1.3条、第1.4条、第1.5条、第1.6条项下义务向三兆公司提供连带保证责任，本院对三兆公司要求梦想城公司、时尚莱迪公司、朱少虹基于《担保函》对甲骨文公司的债务承担连带清偿责任予以支持。综上，上诉人长沙甲骨文商业管理有限责任公司、池州市梦想城商业管理有限公司、马鞍山市时尚莱迪商业管理有限公司、朱少虹的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4410民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4410民事判决第六项、第八项、第九项；三、限朱少虹在本判决生效之日起10日内向长沙三兆实业开发有限公司支付未及时退还租赁商铺的违约金115万元；四、由池州市梦想城商业管理有限公司、马鞍山市时尚莱迪商业管理有限公司、朱少虹对长沙甲骨文商业管理有限责任公司的上述债务承担连带清偿责任，担保人承担担保责任后，可向债务人长沙甲骨文商业管理有限责任公司追偿；五、驳回长沙三兆实业开发有限公司的其他诉讼请求。如长沙甲骨文商业管理有限责任公司、池州市梦想城商业管理有限公司、马鞍山市时尚莱迪商业管理有限公司、朱少虹未按照本判决指定的期限履行支付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费37408元、财产保全费5000元，共计42408元，由长沙甲骨文商业管理有限责任公司、池州市梦想城商业管理有限公司、马鞍山市时尚莱迪商业管理有限公司、朱少虹共同负担29686元，由长沙三兆实业开发有限公司负担12722元；本案二审案件受理费37408元，由长沙甲骨文商业管理有限责任公司、池州市梦想城商业管理有限公司、马鞍山市时尚莱迪商业管理有限公司、朱少虹共同负担26200元，由长沙三兆实业开发有限公司负担11208元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十二月十九日法官助理冷子剑书记员侯也附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。