湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11231号上诉人（原审被告）：武汉葵手投资管理有限公司，住所地武汉市江汉区东方商都4层A室。法定代表人：施维，董事长。委托诉讼代理人:刘新华，武汉市天工法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：武汉东方建国大酒店有限公司，住所地武汉市江汉区发展大道185号。法定代表人：赵世久，董事长。委托诉讼代理人：肖敦雄，北京仁人德赛（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧兵成，湖北黄鹤律师事务所律师。上诉人武汉葵手投资管理有限公司（以下简称葵手投资公司）因与被上诉人武汉东方建国大酒店有限公司（以下简称东方建国大酒店）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2018）鄂0103民初8162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。葵手投资公司上诉请求：维持（2018）鄂0103民初8162号民事判决第二、七项；撤销一审判决第五、六项，改判驳回东方建国大酒店向葵手投资公司请求房屋占有使用费及违约金的诉讼请求；变更一审判决第一项为确认东方建国大酒店与葵手投资公司于2012年5月22日、2012年7月8日分别签订的《房屋租赁合同》及2013年7月25日、2015年6月18日分别签订的《房屋租赁合同补充协议》于2016年3月16日已经解除；变更一审判决第三、四项为东方建国大酒店于判决生效之日起十日内向葵手投资公司退还扣减后的押金余额88,314.25元（即东方建国大酒店应退还葵手投资公司押金20万元-上诉人应支付租金及物业管理费101006.95元、水电费9518.8元、垃圾清运费1160元=88,314.25元）（葵手投资公司不服一审判决标的金额为1,354,707.47元）；一、二审诉讼费用由东方建国大酒店承担。事实与理由：租赁合同因东方建国大酒店擅自断电并拒绝葵手投资公司进入标的物内而已经解除。东方建国大酒店的行为属于严重违约，是导致合同目的不能实现的违约行为，合同解除时间是2016年3月16日，此后因葵手投资公司无法占有使用房屋，无需支付2016年3月16日之后的房屋占用费。葵手投资公司欠付的租金仅10万余元，属于一般违约，且依据双方合同对欠缴租金的责任的约定，押金20万元足以抵扣欠付的租金。依据双方违约程度，东方建国大酒店过错远大于上诉人，被上诉人也应当承担违约责任，请求驳回东方建国大酒店的违约金诉请。因2016年3月之后上诉人无法进入标的房屋，上诉人仅应支付2016年2月份以前应缴未缴的物业费、水电费、垃圾清运费。以上费用相互抵扣后，东方建国大酒店最终应当退还葵手投资公司押金余额88,314.25元。东方建国大酒店辩称，依据合同法规定及双方合同约定，解除合同应当通知对方，葵手投资公司并未在2016年3月16日通知东方建国大酒店解除合同，其主张合同于2016年3月16日解除无事实和法律依据。葵手投资公司迟延履行支付租金的义务，经催告后，仍然不履行，属于严重违约，东方建国大酒店于2016年5月9日发出解除合同通知，具有法律效力。合同解除后，葵手投资公司仍然非法占用房屋，应当依约支付租金、物业管理费、水电费及违约金。一审对违约金酌情调整，有法律依据。葵手投资公司主张东方建国大酒店阻止其进入及搬离标的物，没有证据支持。东方建国大酒店认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。东方建国大酒店向一审法院起诉请求：1.确认东方建国大酒店与葵手投资公司签订的《房屋租赁合同》（签订时间分别为2012年5月22日、2012年7月8日）及《房屋租赁合同补充协议》（签订时间分别为2013年7月25日、2015年6月18日）于2016年5月9日解除；2.判令葵手投资公司立即搬走交由东方建国大酒店保管的财产；3.判令葵手投资公司向东方建国大酒店支付至2016年5月8日所欠租金271,720.96元、物业管理费292,059.50元、水电费149,317.01元、垃圾清运费3,600元、支付违约金6,061,608.83元（已扣除押金20万元）；4.判令葵手投资公司向东方建国大酒店支付自2016年5月9日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（2016年5月9日至2017年3月19日期间按56.52元/月/平方米计算，此后按57.85元/月/平方米计算）及实际发生的水、电费（按水电表数加3%电损耗按水电部门收费标准计算）；5.本案的诉讼费用由葵手投资公司承担。一审法院认定事实：2012年5月22日，出租方东方建国大酒店（甲方）与承租方葵手投资公司（乙方）签订[租（2012）-01号]《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落于武汉市汉口发展大道185号4楼面积为2037平方米，甲方保证拥有租赁房屋的完全产权；租赁期限为本合同生效之日起至2022年8月31日，2012年9月30日前为装修免租期；免租期内甲方免收租赁房屋的租金和物业管理费，但乙方应承担租赁房屋应交纳水、电等费用；2012年10月1日为租金起算日。乙方应在签署本合同的同时，一次性向甲方支付33万元作为装修押金；在装修完成后，押金转为租赁押金。同年7月8日，双方又签订了[租（2012）-04号]《房屋租赁合同》，约定租赁房屋坐落于武汉市汉口发展大道185号4楼面积为796平方米，甲方保证拥有租赁房屋的完全产权；租赁期限为本合同生效之日起至2022年8月31日，2012年12月31日前为装修免租期；免租期内甲方免收租赁房屋的租金和物业管理费，但乙方应承担租赁房屋应交纳水、电等费用；2013年1月1日为租金起算日。乙方应在签署本合同的同时，一次性向甲方支付13万元作为装修押金；在装修完成后，押金转为租赁押金。两份合同均约定，乙方承租房屋的用途仅限于足疗、棋牌、保健养生、美容SPA；租金为租赁房屋的使用费，根据租用面积和租金标准来计算（不包含通信费、水电费、甲方为乙方提供的热水费及停车费等其它费用）；物业管理费为租赁房屋配套管理服务费用；首期租金标准为25元/平方米/月，物业管理费标准为30元/平方米/月；从租金起算日起两个租赁年度内，乙方按首期租金和物业管理费的标准缴纳；第三、四个租赁年度的租金单价在上一年度的基础上每一年递增3%；自第五租赁年度起，租金单价在上一年度的基础上每一年增加5%；从租金起算日开始，每三个月为一个租金缴纳周期，乙方应在每个缴纳周期开始前7天，一次性向甲方支付该期租金及物业管理费，并汇至甲方指定账户；自双方办理了入驻交接手续之日起，乙方即应承担租赁房屋内产生的水电费，水电费按水电表上的数据加3%损耗来结算，计费标准以水电部门确定的收费标准计算。合同第10.1条约定，装修、租赁押金保证范围还包括损害赔偿金、违约金、实现债权的费用等。第10.2条约定，在租赁期间如发生欠付租金、物业管理费、公共设施费用或欠付水、电、通信资讯费、能源费等，甲方将书面催告乙方支付上述款项，若上述拖欠事由确实存在但乙方收到甲方书面催告后15日内不予支付的，甲方有权从租赁押金中直接扣除相应款项并书面通知乙方。由此减少的租赁押金，乙方在收到甲方书面通知后10个工作日予以补齐。否则，甲方向乙方追究违约责任。第10.3条约定，本合同租赁期满终止或双方协商一致提前解除时，如乙方存在应缴未缴费用的，甲方将在扣除该费用后的租赁押金余额在退租验收合格之日起7日内无息退还乙方。第11.2条约定，严重违约。严重违约是指一方行为导致本合同无法继续履行或出现本合同约定视为严重违约的情形。发生严重违约的，守约方可以解除本合同，并要求违约方按剩余租期的全部租金和物业管理费总额的70%支付赔偿，但赔偿总金额不得少于300万元。第11.2.1条约定，乙方逾期支付租金、押金、物业管理费或其他按本合同应缴纳给甲方的费用超过60天的和甲方逾期维修超过60天的。合同履行中，双方于2013年7月25日签订《房屋租赁合同补充协议》，就上述两份合同的租赁期限变更为“自《房屋租赁合同补充协议》生效之日起至2023年3月20日。2013年3月20日为租金起算日”。补充协议签订后，因葵手投资公司拖欠水电费，东方建国大酒店于2013年10月30日发出《水电费催收函》，要求葵手投资公司支付截止2013年5月的水电费13万元。葵手投资公司未缴纳，且拖欠租金、物业管理费。东方建国大酒店于2015年6月5日发出《催收函》，要求葵手投资公司支付2015年4月至6月欠付的租金和物业管理费291,468.35元，起租之日至2013年5月欠付的水电费13万元、2015年1月至5月欠付的水电费50,372.20元。2015年6月18日，双方又签订《房屋租赁合同补充协议》，约定上述两份《房屋租赁合同》中，乙方承租甲方房屋的总建筑面积为2833平方米，现经双方协商同意后乙方将其中部分面积退还给甲方，经测量，退租的建筑面积为1050平方米，本次退租后，乙方实际承租的建筑面积为1783平方米；乙方应于2015年6月20日开始，甲方按乙方退租后的实际承租面积计算乙方的月租金、物业费，计算标准和计算方法仍执行原合同的约定；在乙方于2015年6月20日将退租面积交还给甲方的情况下，甲方于2015年6月30日起按如下方式收取乙方的水、电、卫生费：水电费按乙方独立的水、电表计算，每月应向甲方缴纳的水电费为水电表上的数据乘上水电部门的收费标准并加上3%的水电损耗；垃圾清运费每天按照40元进行计算；乙方应于甲方向乙方提供水、电费结算依据时，向甲方支付上月的水电费及垃圾清运费。嗣后，葵手投资公司仍未缴纳相关费用。2015年10月26日，东方建国大酒店发出《催收函》，要求葵手投资公司支付2015年4月至6月欠付的租金和物业管理费241,839.20元，起租之日至2013年5月欠付的水电费13万元。葵手投资公司未予支付，东方建国大酒店又于2016年3月31日发出《催收函》，要求葵手投资公司支付截止2016年3月31日止欠付的租金和物业管理费434,257.22元、水电费150,120.11元。因葵手投资公司仍未缴纳拖欠费用，2016年5月9日，东方建国大酒店在葵手投资公司营业地通知栏中张贴《解除租赁合同的通知》，载明“根据租赁合同及补充协议，贵公司现实际租赁了我公司房屋1783平方米。截止2016年3月31日，贵公司共欠我公司租金、物业管理费434,257.22元、水电费150,120.11万元。贵公司的欠租及欠费行为已远超60天，构成了严重违约。依据《房屋租赁合同》第11.2条的规定，我公司决定解除上述租赁合同及补充协议，并通知贵公司，自本通知到达之日起，双方的租赁关系即行解除。请贵公司接此通知后，立即结清所欠我公司的全部租金、物业管理费和水电费。于2016年5月13日前腾退承租房屋，将所承租的房屋按合同约定交还给我公司，贵公司应按《房屋租赁合同》第11.2条向我公司支付违约金和赔偿金”。一审另查明，葵手投资公司于2012年1月9日、3月31日分别向东方建国大酒店支付房屋押金各10万元，合计20万元。一审还查明，2016年3月16日，东方建国大酒店、葵手投资公司因房租发生纠纷，双方均向公安机关报警。公安机关证实“东方建国说葵手没有交租金把电停了，葵手表明有押金在东方建国处，可以抵扣租金。停电是前一天晚上的事，出警是停电后一天的事，出警民警离开的时候电已经恢复了”。一审再查明，（2016）鄂0103民初4142号民事判决生效后，东方建国大酒店向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年4月11日立案执行，案号为（2017）鄂0103执1662号。执行中，一审法院于2017年7月6日发出《公告》，责令葵手投资公司在2017年8月5日前自行腾空房屋。葵手投资公司未自动履行，一审法院于2017年9月1日组织实施强制腾退，并将案涉房屋中葵手投资公司的财产（财产明细详见执行笔录）集中交由东方建国大酒店保管。截止2016年5月8日，葵手投资公司共欠东方建国大酒店房屋租金271,720.96元、物业管理费292,059.50元、水电费149,317.01元及垃圾清运费3,600元。一审法院认为,东方建国大酒店、葵手投资公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》均系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按合同约定全面履行义务。合同履行中，葵手投资公司尚欠房屋租金、物业管理费等费用，经东方建国大酒店多次催要后仍然未付，符合合同关于“乙方逾期支付租金、押金、物业管理费或其他按本合同应缴纳给甲方的费用超过60天”的情形，构成严重违约，东方建国大酒店主张解除合同，符合合同约定和法律规定，合同解除时间应确定为2016年5月9日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，双方合同解除后，东方建国大酒店主张支付房屋租金、物业管理费、水电费及垃圾清运费，于法有据，但葵手投资公司缴纳的房屋押金应予冲抵所欠租金和物业管理费。合同约定的违约金为“按剩余租期的全部租金和物业管理费总额的70%赔偿，但赔偿总金额不得少于300万元”，该标准过分高于实际损失，应予调整。一审认为，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况予以确定。双方合同的解除系葵手投资公司经催缴后仍未支付租金等严重违约行为所致，但东方建国大酒店也采取了停电的不当行为，故本案的违约金应酌情确定以25元/平方米/月的标准计算三个月的房屋空置期租金损失为宜，即葵手投资公司应向东方建国大酒店支付违约金133,725元（1783*25*3=133,725元）。东方建国大酒店主张自2016年5月9日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，符合法律规定。占用费的标准可参照合同约定租金标准，一审酌情按25元/平方米/月计算至法院实际执行腾退之日止，即自2016年5月9日至2017年9月1日共704,285元（1783×25*15+1783*25/30*24=704,285元）。葵手投资公司在案涉房屋中的财产已由法院执行腾退时集中交由东方建国大酒店保管，该财产应由葵手投资公司搬走。东方建国大酒店主张2016年5月9日至2017年9月1日期间实际发生的水、电费，未提供证据证实，一审不予支持。葵手投资公司辩称不欠东方建国大酒店的任何费用，既未提交相关费用的支付凭证，也未提交其他证据证实，其抗辩理由一审不予采纳。综上所述，东方建国大酒店要求解除合同、搬走保管的财产、支付租金、物业管理费、水电费及垃圾清运费的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审予以支持。东方建国大酒店要求葵手投资公司支付违约金、房屋占有使用费的诉讼请求，一审予以部分支持。葵手投资公司所述不欠任何费用的抗辩理由，未提供证据证实，一审不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认武汉东方建国大酒店有限公司与武汉葵手投资管理有限公司于2012年5月22日、2012年7月8日分别签订的《房屋租赁合同》及2013年7月25日、2015年6月18日分别签订的《房屋租赁合同补充协议》于2016年5月9日解除；二、武汉葵手投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬走其在武汉东方建国大酒店有限公司的财产（财产明细详见执行笔录）；三、武汉葵手投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉东方建国大酒店有限公司支付房屋租金271,720.96元及物业管理费292,059.50元，合计563,780.46元（扣减武汉葵手投资管理有限公司已支付的房屋押金20万元，实际支付363,780.46元）；四、武汉葵手投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉东方建国大酒店有限公司支付水电费149,317.01元及垃圾清运费3,600元，合计152,917.01元；五、武汉葵手投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉东方建国大酒店有限公司支付房屋占有使用费704,285元；六、武汉葵手投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉东方建国大酒店有限公司支付违约金133,725元；七、驳回武汉东方建国大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66,298元，由武汉东方建国大酒店有限公司负担54,762元，武汉葵手投资管理有限公司负担11,536元（此款武汉东方建国大酒店有限公司已垫付，武汉葵手投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给武汉东方建国大酒店有限公司）。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为：本案应围绕上诉人的上诉请求及理由进行审理。葵手投资公司与东方建国大酒店签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应依约履行。葵手投资公司上诉称一审认定上诉人不搬走是错误的，是被上诉人拒绝上诉人进入租赁房屋搬走自己财产致上诉人无法腾退房屋，故应驳回被上诉人主张房屋占用使用费的诉讼请求。本案中，（2016）鄂0103民初4142号民事判决生效后，东方建国大酒店向法院申请强制执行，因葵手投资公司未自动履行，法院于2017年9月1日组织实施了强制腾退。故一审结合上述事实，认定东方建国大酒店主张自2016年5月9日起至法院实际执行腾退房屋之日止的房屋占有使用费，是正确的，对葵手投资公司的相应上诉理由，本院不予支持。葵手投资公司称一审判决上诉人支付违约金错误，上诉人并未违约。本案中，双方合同的解除系葵手投资公司经催缴后仍未支付租金等严重违约行为所致，故一审综合考虑东方建国大酒店也采取了停电的不当行为，将本案的违约金酌情确定以25元/平方米/月的标准计算三个月的房屋空置期租金损失，在认定事实和适用法律上并无不当，对葵手投资公司的相应上诉理由，本院不予支持。葵手投资公司称本案应按照《酒店外租区租金回收台账》（一页）确定争议的费用，被上诉人主张此之前欠款无任何证据证实，应予以驳回。本案中，东方建国大酒店在一审的两次庭审中均出示了共计两页的《酒店外租区租金回收台账》，葵手投资公司第一次拒绝质证，第二次认为复印件无法质证，表示若复印件与法院审核的原件一致则真实性无异议，不认可证明目的。故一审在核实相关证据、结合本案事实，判令葵手投资公司向东方建国大酒店支付房屋租金及物业管理费合计563,780.46元（扣减葵手投资公司已支付的房屋押金20万元，实际支付363,780.46元）并无不当，对葵手投资公司的相应上诉理由，本院不予支持。综上所述，葵手投资公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,992元，由葵手投资公司负担。本判决为终审判决。审判长 方 红审判员 骆朝辉审判员 安林锋二〇一九年十二月二十三日法官助理申光伟书记员舒渲