湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂13民终1128号上诉人（原审被告、反诉原告）随州市星星少儿艺术传媒有限公司，住所地随州市市民中心五楼。法定代表人：徐建国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：金念，湖北神农律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：随州市最好的时光文化传媒有限公司，住所地随州市白云大道29号碧桂园商业街12幢1-4层。法定代表人：贺靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：张军仁，湖北美佳律师事务所律师。上诉人随州市星星少儿艺术传媒有限公司（以下简称少儿传媒公司）因与被上诉人随州市最好的时光文化传媒有限公司（以下简称时光传媒公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初3031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。少儿传媒公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回时光传媒公司的诉讼请求，确认时光传媒公司解除合同的通知无效，双方继续履行合同；诉讼费用由时光传媒公司负担。事实和理由：一、时光传媒公司单方面提高租金，并非少儿传媒公司不按合同约定支付租金。根据协议约定，2019年3月1日起租金为每月每平方米13元，但2019年2月25日，时光传媒公司的法定代表人贺靖与少儿传媒公司的代理人李杭鲟微信联系时，李杭鲟表示租金的事在2019年3月3日以后再谈。贺靖要求按每平方米每月20元计算租金，李杭鲟要求按合同约定标准支付，表明双方约定的租金自此处于不确定状态。二、上述微信联系内容性质是双方就租金事宜进行的协商，不是《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定的催告情形。贺靖没有明确要求支付租金，且没有提供收款人开户银行、账号。三、律师函表明其为解除合同的通知，送达即生效。故律师函不是合同解除前的催告履行义务的通知。四、履约保证金是出租人收取的租赁押金，在承租人不支付租金时，出租人可以以此抵扣租金，故不是定金。双方约定履约保证金在无违约时全部退还，没有约定若存在违约，出租人不再退还。五、一审法院一方面将履约保证金定义为定金，判决出租人不退还，另一方面又判决承租人承担违约责任，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，适用法律错误。少儿传媒公司二审中称，一、少儿传媒公司在2019年2月前已经通过向时光传媒公司法定代表人贺靖的个人银行账户汇款的方式代缴水电费、物业管理费。然而，租金属于大额支付，需要时光传媒公司另行提供银行账户及收款数额。因为时光传媒公司一直没有提供，导致少儿传媒公司一直难以付款。二、2019年3月以后，贺靖联系李杭鲟准备协商租金的事宜，但贺靖没有时间故未进行协商，双方没有谈涨价的问题。后来李杭鲟主动找到贺靖，贺靖又称没有时间未谈租金的事，其说另行约时间但没有约。时光传媒公司辩称：一、按合同约定，少儿传媒公司应于2019年2月1日支付房租，但其一直到该月25日未交。后时光传媒公司微信催告其缴纳，时光传媒公司虽提出涨房租，但未获得对方同意。少儿传媒公司拖欠房租等费用，经时光传媒公司向其下达律师函，但其收到后五日内仍不缴纳，后时光传媒公司起诉。少儿传媒公司在收到催缴房租的微信后三月内仍然不缴纳房租，只是在被起诉后才将房租提存。二、2019年3月，李杭鲟打贺靖的电话，准备协商租金的事宜，因贺靖没有时间没有进行协商，双方没有谈涨价的问题。三、租金、物业管理费数额确定，且少儿传媒公司知晓时光传媒公司法定代表人贺靖的个人银行账户，故少儿传媒公司可以按约定支付，但其逾期没有支付，构成违约。四、合同约定，履约保证金在少儿传媒公司没有违约时，予以返还，则在其存在违约时，不应返还。本案没有约定定金，故不存在同时适用定金和违约金问题。时光传媒公司向一审法院起诉请求：请求法院依法判决：1.确认时光传媒公司、少儿传媒公司签订的《商家入驻协议书》于2019年5月31日解除；2.判令少儿传媒公司立即向时光传媒公司支付租赁费（入住费用）21412.17元、水电费719.61元、卫生费833元及物业管理费8235.45元，合计31200.23元（时间初定至2019年5月31日，实际计算至少儿传媒公司移交租赁物之日止）；3.判令少儿传媒公司交付的履约保证金20000元归时光传媒公司所有；4.判令少儿传媒公司向时光传媒公司支付违约金38542元；5.案件受理费由少儿传媒公司负担。少儿传媒公司反诉请求：确认时光传媒公司向少儿传媒公司发出的解除合同通知无效，双方应继续履行合同。一审法院认定事实：时光传媒公司股东贺靖、黎晓红通过购买方式取得了位于碧××商业街××街××号的商业体的使用权。2017年3月1日，时光传媒公司与少儿传媒公司签订《商家入驻协议书》，约定少儿传媒公司入驻时光传媒公司拥有的位于碧××商业街××街××商业××楼，面积为549.03平方米，用于开办少儿培训中心，即“星星少儿艺术私塾”。《商家入驻协议书》载明：“甲方：时光传媒公司，乙方：少儿传媒公司。乙方入驻星星少儿艺术私塾；入驻合作期限为9年，自2017年3月1日起至2026年3月1日止。为支持乙方创办“星星少儿艺术私塾”，甲方将减免二年商家入驻费用。自2019年3月1日起开始收取入驻费用，入驻费用每月13元/平方米，然后每年在上年的基础上递增5%，入驻费用提前一个月支付。入驻期间产生的水、电、物业费据实由甲方代收，并转交碧桂园商业街物业管理中心。乙方每年支付卫生费2000元给甲方。为保证合同的履行，乙方于合同签订当日向甲方支付履约保证金20000元。租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计息全额退还乙方。乙方应如期交付入驻费用，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有要求乙方按当年租金的日千分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失”。《商家入驻协议书》签订后，少儿传媒公司按约向时光传媒公司支付了履约保证金20000元，少儿传媒公司即开始装修后入驻开办“星星少儿艺术私塾”。2019年2月25日，时光传媒公司的法定代表人贺靖因少儿传媒公司未按合同约定于2019年2月1日向时光传媒公司支付2019年3月起的租赁费，便通过微信方式提示、催促少儿传媒公司。但少儿传媒公司至2019年5月仍未缴纳。2019年5月30日时光传媒公司通过委托湖北美佳律师事务所向少儿传媒公司发出（2019）鄂美佳律函字第12号《律师函》，函告少儿传媒公司要求解除与少儿传媒公司签订的《商家入驻协议书》、承担违约责任并要求限5日内返还租赁物并结清相关入驻费用。少儿传媒公司2019年5月31日收到《律师函》后未予履行，时光传媒公司遂于2019年6月13日诉至一审法院。截止到2019年5月31日，少儿传媒公司在入驻时光传媒公司商业体期间，欠缴2019年3月至5月的租赁费（入驻费用）21412元（13元/平方米/月×549.03平方米×3个月）、欠2019年1月至5月的物业管理费8235元（4941.27元÷3×5）、欠2019年3月至5月的水电费720元（393.42元+326.19元）、欠2019年1月至5月的卫生费833元（2000元÷12×5），总计32100元（以上、以下数据均按四舍五余法以元为单位计算之）。位于碧××商业街××街××号商业体已于2019年7月4日办理（2019）随州市不动产权第0011605号《不动产权证书》，权利人贺靖、黎晓红。少儿传媒公司于2019年6月24日通过公证提存方式在曾都区公证处办理了10万元租赁费（入驻费用）提存；并于2019年7月24日向一审法院提出反诉。一审法院认为，时光传媒公司与少儿传媒公司签订的《商家入驻协议书》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。时光传媒公司依法履行了提供租赁物的义务，少儿传媒公司应当按合同约定全面履行支付租赁费、水电费、物业费、卫生费等相关费用的义务。本案中，按照合同约定少儿传媒公司应当自2019年3月1日起提前一个月向时光传媒公司支付租赁费等相关费用，但少儿传媒公司未按期支付租赁费等相关费用，已构成违约；少儿传媒公司违约后，时光传媒公司通过微信及《律师函》催告，少儿传媒公司仍未按期履行合同义务。故时光传媒公司主张解除合同、要求少儿传媒公司承担违约责任并支付租赁费21412元、水电费720元、卫生费833元、物业管理费8235元的诉讼请求理由正当，均予以支持。关于履约保证金问题，本案中合同约定被告向原告支付履约保证金20000元是保证合同履行的措施，其履约保证金具有合同定金性质，少儿传媒公司在合同违约的情况下，时光传媒公司主张对该履约保证金不予退还的诉请，予以支持。关于违约金问题，本案中合同约定“按年租金的日千分之五支付违约金”，该违约金的约定明显过高，酌定支持违约金为年租金的10%，即8565元（13元/平方米/月×549.03平方米×12个月×10%）。少儿传媒公司称逾期支付租赁费用的原因系因时光传媒公司单方提出提高租赁费标准致产生纠纷而造成无充分证据支持，不予采信；且少儿传媒公司已收到时光传媒公司发出的《律师函》、到时光传媒公司已向一审法院提起诉讼后，才到曾都区公证处办理租赁费等款项的提存，亦未在《律师函》所载明的合理期限（5日）内履行义务。故少儿传媒公司主张时光传媒公司未履行催告义务，要求继续履行合同诉讼请求的理由不充分，不予支持，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决：一、随州市最好的时光文化传媒有限公司与随州市星星少儿艺术传媒有限公司签订的《商家入驻协议书》自2019年5月31日起解除；二、随州市星星少儿艺术传媒有限公司向随州市最好的时光文化传媒有限公司支付租赁费21412元、水电费720元、卫生费833元、物业管理费8235元，合计31200元（以上费用均截止于2019年5月31日，2019年5月31日后至判决执行完毕之日止的费用应据实计算）；三、随州市星星少儿艺术传媒有限公司向随州市最好的时光文化传媒有限公司交纳的履约保证金20000元不予退还；四、随州市星星少儿艺术传媒有限公司向随州市最好的时光文化传媒有限公司支付违约金8565元；五、驳回随州市最好的时光文化传媒有限公司的其他诉讼请求；六、驳回随州市星星少儿艺术传媒有限公司的反诉诉讼请求。上述二、三、四项均于判决生效之日起十日内执行完毕。案件受理费2044元、反诉案件受理费1000元，共计3044元，均由随州市星星少儿艺术传媒有限公司负担。经审理查明：2019年2月25日，时光传媒公司的法定代表人贺靖与少儿传媒公司的代理人李杭鲟微信联系的主要内容为：“贺靖：李总，在吗？你这几天有时间吗？我们见面聊聊房租的事情。三月份就要开始收房租了。李杭鲟：我今年三月三号要开会学习，等我学习完，行不？贺靖：你们的房租要从二月开始交啊，等你学习结束谈也可以，几号呢？李杭鲟：3号结束。房租可以让人提前打过来。这两天房租可以安排。贺靖：20元一个平方可以接受？李杭鲟：这个接受不了。我只能按照原合同执行。头三年我一直在亏损严重的情况下运行。”2019年3月，双方对租金的支付问题，准备协商但未实质进行协商。2019年5月30日，时光传媒公司的委托代理人向少儿传媒公司发出律师函，主要内容为：2019年2月，少儿传媒公司应按约定支付下一年度入住费（租赁费）等费用。但现在少儿传媒公司经催告逾期4个月未付。该律师函为解除合同通知，也是催缴欠款和主张违约责任的通知。少儿传媒公司应予收到律师函后五日内向时光传媒公司返还租赁物，结清相关入住费用（租赁费）、水电、物业管理费。2019年6月10日、21日、23日，少儿传媒公司及其代理人李杭鲟三次要求时光传媒公司及其法定代表人贺靖明确其收取的租金等费用的具体数额和提供收款账户，但未获得回复。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是双方房屋租赁合同关系是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”从本案双方履行合同的情况来看，虽然少儿传媒公司在2019年3月至同年5月没有按合同约定缴纳房屋入住费（即租金）等费用，但是因为时光传媒公司先违反合同的约定要求提高租金，以致少儿传媒公司无法确定其应支付费用的具体数额，故少儿传媒公司没有无正当理由未支付或者迟延支付租金的行为，其未付租金是时光传媒公司拒绝受领造成的。少儿传媒公司在时光传媒公司拒绝受领租金的情况下已经将有关款项提存，时光传媒公司可以按合同约定获得提存的有关款项。同时，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法应予支持”的规定，即使少儿传媒公司有迟延履行行为，性质也属于轻微违约，且少儿传媒公司已经将未付的租金等费用提存，时光传媒公司可以按合同约定获得提存的有关款项，用以实现租赁合同的目的。综上，时光传媒公司无权要求解除合同和要求支付违约金，其发出解除合同的书面通知无效，合同应当继续履行。履约保证金应待合同期满后按合同约定和法律规定处理。按时光传媒公司的一审诉求，且根据双方合同约定，经核算，少儿传媒公司应向时光传媒公司支付一年的租金85649元（13元/平方米/月×549.03平方米×12个月）、一年的卫生费2000元以及截止2019年5月31日未付的水电费720元、物业管理费8235元，合计96604元。2019年6月1日后至本判决生效之日期间未付的水电费、物业管理费应据实结算。本判决生效之日以后有关费用，少儿传媒公司应当按照合同约定和法律规定及时向时光传媒公司履行给付义务。根据当事人胜败诉的情况，本院确定当事人分担一、二审案件受理费。综上所述，少儿传媒公司的上诉请求部分成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初3031号民事判决；二、随州市最好的时光文化传媒有限公司于2019年5月30日向随州市星星少儿艺术传媒有限公司发出的解除合同的书面通知无效，随州市最好的时光文化传媒有限公司与随州市星星少儿艺术传媒有限公司签订的《商家入驻协议书》继续履行；三、随州市星星少儿艺术传媒有限公司于本判决生效之日起七日内向随州市最好的时光文化传媒有限公司支付租金85649元、卫生费2000元、水电费720元、物业管理费8235元，合计96604元；2019年6月1日后至本判决生效之日期间的水电费、物业管理费，由双方据实结算，在本判决生效之日起七日内付清；随州市星星少儿艺术传媒有限公司提存的10万元，用于履行上述给付义务；四、驳回随州市最好的时光文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2044元，由随州市最好的时光文化传媒有限公司负担；一审反诉案件受理费1000元，由随州市星星少儿艺术传媒有限公司负担。二审案件受理费1295元，由随州市最好的时光文化传媒有限公司负担650元，随州市星星少儿艺术传媒有限公司负担645元。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 周 鑫审判员 李 超二〇一九年十二月三十日书记员 何沛俊