湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终3608号上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙甲骨文商业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区黄兴南路步行商业街西厢南栋2001-01房。法定代表人：朱少虹，总经理。委托诉讼代理人：胡进，湖南骄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓玲，湖南骄阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘林梓，女，1990年5月30日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：毛雄杰，平江县弘正法律服务所法律工作者。原审被告：长沙三兆实业开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区黄兴南路步行商业街西厢南栋5楼。法定代表人：郑惠川，董事长。委托诉讼代理人：文芳，湖南清枫律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，湖南清枫律师事务所律师。上诉人长沙甲骨文商业管理有限责任公司（以下简称甲骨文公司）与被上诉人潘林梓及原审被告长沙三兆实业开发有限公司（以下简称三兆公司）因租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初5728号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。甲骨文公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项、第四项；二、改判支持甲骨文公司的全部反诉请求；三、由潘林梓承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定诸多事实不清，并导致在违约责任的认定出现错误，应当改判。一审判决认定本案系上诉人违约在先并无事实和证据佐证，其依据是租赁场地业主方三兆公司的两次催款函，据此认定上诉人违约未能提供租赁场地供被上诉人使用。上述认定与事实不符，在上诉人与被上诉人租赁合同履行期间，因部分商户的无理取闹导致商场经营环境恶化，商场人流量减少，上诉人是以租金收入来维持场地的运转，而被上诉人在内的商户存在私自收银、迟到早退、拒付租金和不能完成营业额指标等一系列问题，使得租金和营业额提成为收益唯一来源的上诉人没有收入，自然无法向业主方支付场地租金，故被上诉人存在违约在先的行为导致合同解除，而非上诉人。上诉人诉讼期间，持续与三兆公司协商场地租金交付问题，三兆公司一审当庭予以了确认，无需上诉人再提交租金交付凭据；二、一审判决第二项、第三项、第四项认定没有事实和证据支持，应当撤销。合同履约保证金系被上诉人违约在先，根据租赁合同约定不应当返还。推广费、收银系统费、综合服务费系在租赁关系期间一次性支付的款项，并无按月退还的依据。关于装修损失，被上诉人提供的依据本身不符合证据形式要件要求，无法确定是否是真实开支。综上所述，请求人民法院依法查明案件事实，支持上诉人全部诉讼请求，维护上诉人的合法权益。针对甲骨文公司的上诉，潘林梓辩称：一审判决认定事实清楚，上诉人认为被上诉人违约，一审判决已经查明，是上诉人导致的，被上诉人等九个商铺是最后起诉的，诉讼期间上诉人将商铺设备搬走，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。潘林梓签订了保底合同，是格式条款。进场之后商场管理不善，钱都是甲骨文公司收取，并未按照保底计算，结算票据数据都是甲骨文公司保管。商场管理期间，是按照营业额计算。针对甲骨文公司的上诉，三兆公司未发表意见。潘林梓向一审法院起诉请求：一、判令甲骨文公司返还潘林梓支付B05店铺的履约保证金75000元，并由三兆公司承担连带返还责任；二、判令甲骨文公司返还潘林梓预交B05店铺的广告费、收银系统押金、综合服务费、燃气开户费等共计33433元，并由三兆公司承担连带返还责任；三、判令甲骨文公司赔偿潘林梓B05店铺经济损失32017元，并由三兆公司承担连带赔偿责任；四、判令甲骨文公司、三兆公司共同承担本案诉讼费用；五、判令解除潘林梓和甲骨文公司、三兆公司之间的租赁合同及附加协议；六、判令甲骨文公司、三兆公司共同承担违约金25000元。甲骨文公司向一审法院反诉请求：一、判令解除甲骨文公司与潘林梓签订的《商铺租赁合同》、《商管综合服务协议》、《餐饮类附加协议》；二、判令潘林梓立即将位于长沙市天心区铺面腾空返还甲骨文公司；三、判令潘林梓立即支付保底租金24016.2元；四、判令潘林梓所交的75000元履约保证金不予返还；五、判令潘林梓承担违约责任50000元；六、由潘林梓承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：三兆公司系长沙市天心区黄兴南路步行商业街步行街西厢Ａ区一、二楼商业铺面（案涉场地）的所有权人，甲骨文公司系案涉场地的承租人，潘林梓系案涉场地中二楼内Ｂ5铺面（案涉铺面）的次承租人。2017年4月28日，三兆公司作为出租方，案外人安徽时尚一九八三商业管理公司（以下简称一九八三公司）作为承租方，签订了《租赁合同》。合同约定，三兆公司将案涉场地出租给一九八三公司，统一以时尚1983购物广场名称对外持续营业，用途为餐饮、零售、百货、休闲娱乐；租赁期间自2017年5月1日起至2029年4月30日止。2017年6月1日，一九八三公司授权甲骨文公司对案涉租赁场地进行运营管理。2018年2月8日，三兆公司作为出租方，一九八三公司作为原承租方，甲骨文公司作为新承租方，签订了一份《租赁合同主体变更三方协议》，约定自本协议签订之日起，租赁合同的承租人由一九八三公司变更为甲骨文公司，由甲骨文公司承继租赁合同中承租方一九八三公司的所有权利和一切义务，三兆公司作为出租人继续履行该租赁合同，对甲骨文公司享有权利和承担义务，甲骨文公司与一九八三公司之间产生的纠纷与三兆公司无关。2017年7月30日，甲骨文公司（甲方）与潘林梓（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将位于长沙市天心区商铺出租给乙方使用，租赁期限为两年，从2017年11月11日起至2019年11月11日止；乙方在约定的装修期入场装修；租赁期内，双方同意采用营业额提成形式计算支付租金，乙方在承租的商铺内所获得的全部经营收入（包括第三方支付平台），甲方都有权向乙方收取经营收入提成作为商铺租金，具体提成比例：按乙方含税实体（线下）营业额的22%计算收取，乙方需支付第三方平台营业额的6%计算收取；甲方有权直接从统一收银的款项中扣除，甲方扣除上月租金后剩余款项将在15日前汇入乙方指定账户，乙方每月保底营业额为40000元，如乙方每月营业额未达到40000元保底营业额，甲方将依然按照每月40000元保底营业额收取租金提成。如乙方连续三个月单月营业额未达到两万元，则甲方有权终止合同，并立即收回场地（商铺内装修费等费用由乙方自行承担，不得拆除破坏该商铺），甲方将退还乙方履约保证金（不计利息）；乙方必须使用甲方提供的统一收款系统，每笔经营收入应即收即入系统，收银人员由甲方指派，并且收银人员的工资等费用按照甲方的规定均摊到乙方承担；甲方有权根据实际经营状况，与乙方签订补充相关约束条款加强对于销售收入的监控，包括但不限于使用集中统一收款等，乙方应无条件接受；甲方有依约收取租金的权利，如乙方累计七天不营业，甲方有权单方解除本合同；甲方负责对整体进行宣传推广活动，无需事先征得乙方同意；租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同后的保证金按照如下方式处理：如甲方违约，甲方退回乙方所交各项保证金（不计利息），如乙方违约，乙方所交各项保证金不予退还；乙方须向甲方支付履约保证金120000元、综合服务费18000元／年、收银系统费5000元、综合广告推广费30000元等其他相关事项。同日，双方还签订了一份《商管综合服务协议》，就甲骨文公司为潘林梓提供商管综合服务及潘林梓在营业时间内所需遵守的相关事宜进行了约定。同日，双方还签订了一份《餐饮类附加协议》，约定潘林梓需按含税实体（线下）营业额的22%及第三方平台营业额的28%支付租金；如潘林梓连续三个月单月营业额未达两万元，则甲骨文公司有权终止合同，立即收回场地；在合同期内第一年，潘林梓向甲骨文公司支付Ｂ05、Ｃ50店铺履约保证金150000元、进场费50000元、综合服务费35000元及收银系统费5000元。当日，潘林梓向甲骨文公司支付了Ｂ05、Ｃ50店铺的履约保证金150000元、综合服务费35000元、收银系统费5000元、进场费50000元。为履行上述合同，潘林梓对租赁的案涉商铺（丸茶一派）进行了装修并开业经营，甲骨文公司也为案涉租赁场地进行了商业广告宣传推广。2018年5月25日，三兆公司向甲骨文公司发出《解除通知函》，载明因甲骨文公司无故拖欠2018年5月、6月租赁费用，经再三催告，仍未履行付款义务，已构成根本违约，故即日解除双方租赁合同关系，并要求甲骨文公司于2018年6月9日前腾退租赁场地并办理退场手续。2018年5月29日，三兆公司起诉甲骨文公司等租赁合同纠纷案由一审法院受理。2018年7月30日，三兆公司向甲骨文公司、二楼长沙小吃街各租赁商户发出《长沙小吃街场地收回告示》，载明：甲骨文公司屡次拖欠我司租赁费用，且在我司再三催告下仍未尽到付款义务，已构成严重违约，故我司在2018年5月底向甲骨文公司送达了租赁合同解除通知函，现双方的租赁关系已解除，甲骨文公司不再享有该区域商铺租赁权，我司将于2018年8月5日起依法收回该租赁场地，为避免不必要的损失，请二楼长沙小吃街各租赁商户尽快搬离现场。2018年8月底，因甲骨文公司停止为案涉租赁场地供电，潘林梓租赁商铺停止营业。2018年9月19日，甲骨文公司向潘林梓发出《商铺收回告示》，告知其将于2018年9月22日将租赁场地收回，要求租赁商户将店内物品及设施设备立即搬离现场，若拒不配合则店铺内遗留物品将搬离暂存，保管费用和丢失责任由商户自行承担。2018年10月7日晚，甲骨文公司将潘林梓租赁商铺内的设备和物品搬走保存。一审法院认为：潘林梓与甲骨文公司之间签订的《商铺租赁合同》、《商管综合服务协议》和《餐饮类附加协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效，各方应按照合同的约定全面履行自己的义务。潘林梓按合同约定支付了各项费用，并开业经营。甲骨文公司因拖欠商铺所有权人（出租人）三兆公司的租金，而致使三兆公司要求解除合同、收回案涉商铺，并诉至法院。甲骨文公司因无法继续履行其与三兆公司之间的租赁合同，而停止向潘林梓租赁的经营场地供电，致使潘林梓无法继续经营店铺，并在潘林梓不知情的情况下搬走店铺内的设备和物品，遂酿成本案纠纷，故一审法院认定甲骨文公司系案涉商铺租赁合同的违约方，应承担违约责任。甲骨文公司辩称为保障商户利益，已向三兆公司交纳租金至2018年9月，并未因与三兆公司之间的租赁纠纷影响商场的开门营业，但其未提交证据予以证明，该辩称事由不成立。甲骨文公司称潘林梓数次无正当理由早退、擅自关门停业，但其提供的照片不能体现照片的真实拍摄时间，无法证明该主张，一审法院对此不予采信。甲骨文公司还诉称潘林梓存在私自收银违约的行为，但未提供证据证明该事实成立，一审法院不予采纳。甲骨文公司主张根据合同约定若潘林梓连续三个月单月营业额未达到两万元，则其有权终止合同，但甲骨文公司并未提供证据证明潘林梓连续三个月单月营业额未达两万元，故一审法院对该主张，亦不予采信。甲骨文公司因自身原因致使无法继续提供适合租赁条件的场地，并停止供电，已构成根本违约，符合合同法定解除情形。本案中，潘林梓、甲骨文公司均诉求解除双方签订的《商铺租赁合同》、《商管综合服务协议》和《餐饮类附加协议》，潘林梓作为守约方要求解除合同的诉请合理，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于甲骨文公司于2018年8月31日对租赁场地停止供电，造成潘林梓停止营业的事实发生，故潘林梓应承担的有关费用应以该日为计算截止时间。因甲骨文公司的违约行为导致合同解除，给潘林梓造成了经济损失，潘林梓作为守约方有权要求甲骨文公司返还或赔偿：1、履约保证金75000元（150000元÷2）。根据《商铺租赁合同》第十条约定，甲骨文公司违约应退还潘林梓此交付的保证金；2、收银系统费1493元（2500元-2500元÷24个月×9个月-2500元÷24个月÷30天×20天）。潘林梓的经营期间为9个月20天，折算其经营期间应由其承担的费用以外的费用，甲骨文公司应予退还；3、进场费14930元（25000元-25000元÷24个月×9个月-25000元÷24个月÷30天×20天）。该费用非一次性推广费用，应涵盖整个经营期间，同理，甲骨文公司应退还潘林梓不应承担的未经营期间的该费用；4、综合服务费3403元（17500元-17500÷12个月×9个月-17500元÷12个月÷30天×20天）。潘林梓主张多支付的综合服务费作为实际损失予以赔偿，予以支持，对于超出该部分的诉求，不予支持；5、装修损失为5972元（10000元-10000元÷24个月×9个月-10000元÷24个月÷30天×20天）。潘林梓主张装修损失12500元，根据潘林梓提供的证据材料无法证明实际产生了12500元装修费，且结合商铺面积等，一审法院酌情认定10000元。对于超出该部分的诉求，不予支持；7、关于网络开启费，因潘林梓未提交证据证实已支付该笔费用，不予支持；8、关于电卡开户押金，因潘林梓未提交证据证实已支付该笔费用，不予支持；9、关于违约金25000元的诉求，因合同无约定，且潘林梓已请求返还各项费用并赔偿装修损失，足以弥补潘林梓的实际损失，潘林梓亦未提供证据证明还产生了其他损失，故对该诉求，不予支持。关于潘林梓要求三兆公司对上述债务承担连带返还和赔偿责任，因三兆公司与其无合同关系，潘林梓亦未提供证据证明上述损失由三兆公司造成，故潘林梓的该诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。合同解除后，潘林梓应腾空租赁商铺并返还至甲骨文公司。因甲骨文公司系违约方，故依法依合同约定其无权请求潘林梓支付违约金50000元，并无权要求不返还履约保证金75000元。潘林梓称甲骨文公司同意不按保底条款收租，其无需支付保底租金，但其未提供证据证明该主张，一审法院对此不予采信。故合同解除后，潘林梓应腾空租赁商铺并返还至甲骨文公司并支付尚欠租金12013.1元（24016.2元÷2）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、解除潘林梓与甲骨文公司签订的《商铺租赁合同》、《商管综合服务协议》和《餐饮类附加协议》；二、甲骨文公司于本判决生效之日起十日内退还潘林梓履约保证金75000元；三、甲骨文公司于本判决生效之日起十日内退还潘林梓进场费14930元、收银系统费1493元及综合服务费3403元，共计19826元；四、甲骨文公司于本判决生效之日起十日内赔偿潘林梓经济损失5972元；五、驳回潘林梓的其他诉讼请求；六、潘林梓于本判决生效之日起三十日内腾退长沙市天心区商铺并交付甲骨文公司；七、潘林梓于本判决生效之日起十日内支付甲骨文公司租金12013.1元；八、驳回甲骨文公司的其他反诉请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3109元，由甲骨文公司承担1894元，由潘林梓承担1215元。一审反诉案件受理费1154元，由潘林梓承担93元，由甲骨文公司承担1061元。本院二审期间，甲骨文公司向本院提交如下新的证据：交通银行汇单。拟证明：2018年8月1日向三兆公司支付1014806元，在本案一审诉讼期间，上诉人仍向三兆公司支付了2个月租金，并非被上诉人述称因上诉人欠付租金导致被上诉人无法经营。针对甲骨文公司提交的新的证据，潘林梓发表如下质证意见：对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。针对甲骨文公司提交的新的证据，三兆公司发表如下质证意见：对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，该款项是对欠付租金的补缴。作为定案的证据，应当内容真实，形式、来源合法，并与案件的事实相关联。根据当事人的举证和质证意见，本院对当事人提交的新的证据认定如下：对甲骨文公司提交的新证据的真实性、合法性予以确认，但该证据不能证明其按约向三兆公司支付了全部租金，故不能达到排除甲骨文公司违约责任的证明目的。潘林梓与三兆公司二审均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：潘林梓与甲骨文公司之间签订的《商铺租赁合同》、《商管综合服务协议》和《餐饮类附加协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同履行过程中，甲骨文公司因拖欠商铺所有权人（出租人）三兆公司的租金，三兆公司要求解除合同、收回案涉商铺，致使潘林梓无法继续经营店铺，并在潘林梓不知情的情况下搬走店铺内的设备和物品，其行为构成根本违约，应对租赁合同相对方潘林梓承担违约责任。甲骨文公司以潘林梓存在无正当理由早退、擅自关门停业、营业额未达标及私自收银等合同违约行为在先作为抗辩事由，因其无法提供充分证据予以证实，本院不予支持。潘林梓作为守约方有权要求解除合同。因甲骨文公司于2018年8月31日对租赁场地停止供电，对潘林梓经营活动造成重大影响，一审判决甲骨文公司承担潘林梓的以下经济损失：1、履约保证金75000元；2、收银系统费1493元3、进场费14930元；4、综合服务费3403元；5、装修损失为5972元。上述经济损失赔偿与潘林梓实际损失基本相符，并无不当，本院予以维持。甲骨文公司作为违约方，其请求潘林梓支付违约金50000元、不返还履约保证金75000元的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人长沙甲骨文商业管理有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3109元，由上诉人长沙甲骨文商业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  金新贵二〇一九年十二月二日法官助理冷子剑书记员孙娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。