河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初32734号原告（反诉被告）：刘向阳，女，1981年6月20日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。委托代理人王军民，河南国丰律师事务所律师，特别授权。委托代理人王冲，河南国丰律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：郑州朗悦置业有限公司，住所地郑州高新区翠竹街6号11号楼16层1603号。法定代表人陈峰俤，总经理。委托代理人吴磊松，河南太昊律师事务所律师，特别授权。原告刘向阳（反诉被告）诉被告郑州朗悦置业有限公司（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人王军民、王冲，被告（反诉原告）郑州朗悦置业有限公司委托代理人吴磊松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告刘向阳诉称：原告于2017年1月12日分别与被告签订五份购房合同，双方约定原告购买被告开发的位于郑州市高新区迎春街53号朗悦公园道1号二期12号楼1单元C座1002（143）号房、1003（142）号房、1004（141）号房、1005（140）号房、1006（139），双方对房屋的面积、单价、付款方式等做了详细约定。合同签订后，原告共向被告支付购房款等各项费用432395元，并及时向被告所指定的银行申请办理按揭贷款。在原告征信及其他材料均满足办理按揭贷款的情况下，银行却迟迟不向原告发放贷款，导致原告无法按合同约定支付剩余款项，致使原、被告双方所签的商品买卖合同无法继续履行，合同目的无法实现。故请求判令：1、解除原、被告双方签订的五份房屋买卖合同；2、被告返还原告已支付的购房款、维修基金等各项费用共计432395元。被告郑州朗悦置业有限公司辩称：1、同意解除与刘向阳签订的五份《商品房买卖合同》，刘向阳需要配合我方办理注销涉案的五份《商品房买卖合同》的备案登记手续，并协助我方办理撤销涉案五套房屋的预告登记手续；2、本案合同解除的原因系刘向阳未能按照合同约定向我方支付购房款所致，刘向阳应按《房屋买卖合同》约定承担违约责任，向我方支付违约金。反诉原告郑州朗悦置业有限公司诉称：2017年1月12日被反诉人购买反诉人开发的位于郑州市高新技术产业开发区××楼××单元××、××、××、××、××套商品房，并分别与反诉人签订该五套房屋的《商品房买卖合同》，每套房屋总价款均为420983元。五份合同均约定首付50.12%，49.88%元采用住商业贷款的方式支付。五份合同签订后，被反诉人提交的按揭贷款资料不符合银行的要求，达不到银行的房款标准，遭银行拒贷。导致反诉人迟迟不能收回房款，给反诉人造成了很大的经济损失。截止目前，由于被反诉人原因导致银行拒贷致使双方签订的《商品房买卖合同》无法继续履行。故请求判令：1、解除双方签订的编号为GX17003117335的《商品房买卖合同》和预告登记（预告登记号：豫【2017】郑州市不动产证明第0105333号）及备案信息的撤销手续；2、解除双方签订的编号为GX17003117352的《商品房买卖合同》和预告登记（预告登记号：豫【2017】郑州市不动产证明第0105336号）及备案信息的撤销手续；3、解除双方签订的编号为GX17003117322的《商品房买卖合同》和预告登记（预告登记号：豫【2017】郑州市不动产证明第0105322号）及备案信息的撤销手续；4、解除双方签订的编号为GX17003117315的《商品房买卖合同》和预告登记（预告登记号：豫【2017】郑州市不动产证明第0105337号）及备案信息的撤销手续；5、解除双方签订的编号为GX17003117318的《商品房买卖合同》和预告登记（预告登记号：豫【2017】郑州市不动产证明第0105304号）及备案信息的撤销手续；6、判令被反诉人向反诉人支付违约金105245元整；7、本案的诉讼费及反诉费用由被反诉人承担。反诉被告刘向阳辩称：对反诉原告提出的解除涉案合同无异议，愿意配合反诉原告办理涉案房屋的预告登记及合同备案信息的撤销及注销手续，但不同意向反诉原告承担违约金。经审理查明：2017年1月12日，刘向阳（××）与郑州朗悦置业有限公司（出卖人）签订了编号为GX17003117335、GX17003117352、GX17003117322、GX17003117318、GX17003117315五份《商品房买卖合同》，约定××购买出卖人开发的位于郑州高新技术产业开发区××单元××号房屋，总价款420983元；140号房屋，总价款420983元；141号房屋，总价款420983元；142号房屋，总价款420983元；143号房屋，总价款420983元。上述合同均约定××应当于2017年1月12日前支付购房款210983元，剩余210000元进行商业贷款。并于合同第七条约定逾期付款的违约责任，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。该合同附件四《合同补充协议》第三条关于按揭贷款付款的补充约定内容如下：“1、××应于2017年1月12日（签约当日）前支付首付款210983元，剩余房款210000元贷款支付。2、××承诺已对按揭贷款政策充分了解且拒不按揭贷款条件。贷款方式为商业性贷款，××同意出卖人指定银行，××应按贷款银行的要求于2017年1月15日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因××贷款所需由出卖人提供的资料。因××未能按上述时间提供符合贷款要求的资料而造成延期支付房款的，参照本合同第七条承担违约责任。3、因××的原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额，造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意××在30日（不少于7日）内一次性支付，不承担违约责任。逾期参照本合同第七条处理。4、因出卖人的过错导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，××同意按以下方式处理：出卖人同意××在30日内一次性支付，不承担违约责任；逾期参照本合同第七条处理。5、非因双方原因，导致未能获得银行贷款或少于申请贷款数额的，双方应就具体付款方式或解除合同另行协商，并签订补充协议，协商不成的，参照本合同第二十一条处理。”该合同附件四《合同补充协议》第八条双方其他约定内容为“……3、本合同签订后，如××因本合同未明确的其他原因导致合同解除的，××应支付总房款百分之五的违约金给出卖人。”2016年12月31日，刘向阳向郑州朗悦置业有限公司支付每套房屋15000元的首期房款，共计75000元。郑州朗悦置业有限公司向刘向阳出具了收款收据，并加盖该公司的财务专用章。2017年1月12日，刘向阳向郑州朗悦置业有限公司支付每套房屋5000元的定金及每套房屋3184元的维修基金，共计：40920元（5000*5+3184*5）。郑州朗悦置业有限公司向刘向阳出具了收款收据，并加盖该公司的财务专用章。2017年1月12日，刘向阳与郑州朗悦置业有限公司签订借款协议5份，就上述5套房屋，每套房屋借款190983元。借款期限自2017年1月12日至2018年6月30日。还款期限为，第一期2017年6月30日前偿还人民币63295元，第二期2017年12月31日前偿还人民币63295元，第三期2018年6月30日前偿还人民币64393元。2017年6月30日，刘向阳向郑州朗悦置业有限公司支付五套房屋的第一期借款63295元，共计316475元。郑州朗悦置业有限公司向刘向阳出具了收款收据，并加盖该公司的财务专用章。中国银行股份有限公司郑州高新技术产业开发区支行向郑州高新技术开发区住房保障和房地产管理局出具拒贷证明5份，涉案五套房屋由于政策变动，审批系统自动政策性拒绝，无法办理贷款。2018年12月21日，中国银行股份有限公司郑州高新技术产业开发区支行客户经理出具情况说明称，涉案5套房屋与2017年5月10日收到客户资料，经审核，不符合该行贷款政策，无法办理贷款。另查明：根据郑州市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》（房屋）显示，本案争议五套房屋预告登记权利人为刘向阳，登记时间为2017年7月24日，预告登记号分别为：豫（2017）郑州市不动产证明第0105333号、豫（2017）郑州市不动产证明第0105336号、豫（2017）郑州市不动产证明第0105322号、豫（2017）郑州市不动产证明第0105304号、豫（2017）郑州市不动产证明第0105337号。本院受理该案后，经调解未果。上述事实由原告提交的房屋签约表5份、收款收据14页、借款协议5份、中国银行高新支行情况说明一份，被告提交《商品房买卖合同》5份、不动产登记证明5份、中国银行郑州高新支行出具证明五份及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘向阳与郑州朗悦置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行各自义务。刘向阳与郑州朗悦置业有限公司均主张解除双方签订的五份《商品房买卖合同》，编号为：GX17003117335、GX17003117352、GX17003117322、GX17003117318、GX17003117315，经审查并无不当，本院予以支持。关于本诉原告刘向阳主张本诉被告郑州朗悦置业有限公司返还购房款、维修基金432395元的请求，合同解除后，郑州朗悦置业有限公司应当将收取的房款及维修基金共计432395元退还给刘向阳，故对刘向阳的该项诉请，本院予以支持。关于反诉原告郑州朗悦置业有限公司诉请反诉被告刘向阳配合其公司办理涉案房屋的《商品房买卖合同》的备案注销手续以及预告登记撤销手续的反诉请求，合同解除，并退还刘向阳已付购房款，其应履行附随义务，协助郑州朗悦置业有限公司办理涉案房屋的预告登记及备案信息的撤销。关于反诉原告诉请反诉被告支付违约金105245元，依据双方签订的借款协议及收款收据可看出，刘向阳首付款已按时支付给郑州朗悦置业有限公司，剩余房款采用商业贷款，结合双方提交的情况说明及证明，无法办理贷款为银行政策变动，审批系统自动政策性拒绝，刘向阳并不存在单方违约行为，故反诉原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除本诉原告刘向阳与本诉被告郑州朗悦置业有限公司于2017年1月12日签订的五份《商品房买卖合同》（编号为：GX17003117335、GX17003117352、GX17003117322、GX17003117318、GX17003117315）；二、本诉被告郑州朗悦置业有限公司于本判决生效后十日内向本诉原告刘向阳支付已付购房款及维修基金，共计432395元；三、反诉被告刘向阳于本判决生效后三十日内协助反诉原告郑州朗悦置业有限公司办理注销本判决第一项确认《商品房买卖合同》的备案登记、撤销本判决第一项确定房屋的预告登记（房屋预告登记号为豫【2017】郑州市不动产证明第0105333号、第0105336号、第0105322号、第0105304号、第0105337号）；四、驳回反诉原告郑州朗悦置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3893元，由本诉被告郑州朗悦置业有限公司负担，反诉案件受理费1203元，由反诉原告郑州朗悦置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一九年十二月二十七日书记员  赵梦阳