江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏02民终3492号上诉人（原审原告）：新区玉玲珑石材空间建材经营部，住所地江苏省无锡市新吴区金城东路18号1-003。经营者：倪青虎，男，1971年2月17日生，汉族，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：韩永志，江苏海辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡居然之家投资有限公司，住所地江苏省无锡市新吴区金城东路18号。法定代表人：王松涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：林飞玉，江苏行德律师事务所律师。委托诉讼代理人：包杰，江苏行德律师事务所律师。上诉人新区玉玲珑石材空间建材经营部（以下简称玉玲珑经营部）因与被上诉人无锡居然之家投资有限公司（以下简称居然之家）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2018）苏0214民初1758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。玉玲珑经营部上诉请求：撤销原审判决，依法改判或者发回重审；一审、二审案件受理费及鉴定评估费用均由居然之家负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院错误认定租赁关系已于2017年3月31日解除。本案一审起诉时双方的租赁关系仍然存在。一审法院认为双方当事人于2014年12月31日签订的补充协议，为《居然之家招商合同》（以下简称2014版招商合同）的补充，未从实质上分析其性质，该补充协议实质是对玉玲珑经营部位置不调整的承诺，一审法院对此事实认定错误。居然之家不仅违反了补充协议位置不调整的承诺，同时也违反了招商意向协议的约定，两项违约行为的后果均导致玉玲珑经营部展厅装修的损失，玉玲珑经营部对居然之家违约赔偿的主张符合法律规定，一审法院跳过该事实，作出不利于玉玲珑经营部的判决结果，属于事实认定错误。本案对玉玲珑经营部装修鉴定评估的事实认定不清。二、一审法院适用法律亦错误。居然之家未提供证据证明通知玉玲珑经营部解除合同，更没有给予玉玲珑经营部合理期限，即不少于5天的撤场时间，违法认定双方合同于2017年3月31日解除，违反法律规定。一审法院认定双方具备解除合同的形式要件无任何法律依据。一审法院认定即使按照公平原则，也不存在需要双方分担的内容有失偏颇。综上，双方当事人的租赁合同并未解除，居然之家在双方合同并未解除的情况下，擅自拆除装修租赁物的行为，既违约又侵权，玉玲珑经营部主张赔偿有理有据。居然之家辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。玉玲珑经营部向一审法院起诉请求：1.判令居然之家赔偿装修损失2048060元；2.诉讼费用由居然之家承担。事实和理由：玉玲珑经营部经营者倪青虎与居然之家于2014年5月10日签订2014版招商合同1份，约定倪青虎向居然之家租赁居然之家无锡店一层摊位号为DS65-1-1-003的场地，用于经营凌云玉石。倪青虎于2014年1月开始装修案涉场地至2014年7月，装修费用约400多万元。考虑到装修金额较大，为了维护双方的长期租赁合同关系，2014年12月31日，居然之家与倪青虎签订《补充协议》，约定2014版招商合同中市场淘汰制度及位置调整的内容对倪青虎不执行。2014版招商合同于2015年3月31日租期届满后，双方虽未签订新的租赁合同，但玉玲珑经营部继续在案涉场地经营并每月支付租金等各项费用，应视为双方成立不定期租赁合同关系。2017年3月31日，居然之家通知玉玲珑经营部暂时离场，由居然之家对市场进行统一改造和调整。但2017年9月7日，居然之家仍通过微信向玉玲珑经营部承诺位置不变动、改造工程不损害其店面，并用木板将玉石墙体予以保护，倪青虎遂与居然之家协商改造后店面的后续招租事宜。后双方于2017年12月13日达成《招商意向协议》，玉玲珑经营部向居然之家支付意向金10000元，该行为表明居然之家同意将案涉场地继续向其出租，其后续未收到关于案涉场地签订租赁协议未能审批通过的通知，也未收到居然之家退还的意向金。至2018年3月，居然之家突然联系倪青虎表示需要对案涉场地予以拆除，且改造时需将新通道穿过案涉场地。居然之家的市场统一改造行为系双方租赁合同提前终止的原因，对于该违约行为，居然之家应按2014版招商合同第十八条的约定赔偿其装修损失，且因居然之家在其索赔时并未要求其提供装修合同及发票，故居然之家应按其实际损失进行赔偿。除了评估报告认定的1451480元、还有评估时漏评项目合计596580元（包括监理费用、保洁费用165000元、方钢、龙骨等511000元、灯具、墙纸、电路系统等318300元，合计994300元，再按成新率60%计算）也应赔偿，故居然之家合计应赔偿2048060元。居然之家一审中辩称：1.玉玲珑经营部主体不适格，案涉合同签订的乙方为倪青虎，居然之家系与倪青虎之间存在租赁关系，与玉玲珑经营部没有关系。2.2014版招商合同第十八条适用的前提是居然之家违约提前终止合同，但该合同约定的租赁期限已于2015年3月31日届满，其不存在任何违约行为,玉玲珑经营部无权以2014版招商合同第十八条向其主张装修损失。《补充协议》是针对2014版招商合同的补充，2014版招商合同终止后，该份《补充协议》的效力也随之终止，不能对《补充协议》做任何扩大的解释。3.2017年12月13日形成的《招商意向协议》印证了双方之前的租赁关系已经解除或者终止的事实，因此才需就新的租赁关系达成新的意向，但因双方最终未签订新的租赁合同，所以未形成新的租赁关系。4.因玉玲珑经营部实际只经营到2017年3月，即使按照玉玲珑经营部所述双方存在不定期租赁合同关系，其也有权依法随时解除合同，费用结清的《证明》亦说明双方已解除了合同关系，且履行了合同约定的解除手续，此种解除行为并非违约行为。5.其在商场改造前后多次向玉玲珑经营部发送通知书、在案涉场地及商场公共部位张贴通知书,或以电话告知倪青虎等方式要求玉玲珑经营部及倪青虎撤场。故即使玉玲珑经营部客观上存在装修损失，也是玉玲珑经营部在商业经营中可预见的损失，无权要求居然之家补偿。综上，要求驳回玉玲珑经营部的请求。一审法院认定事实：一、租赁情况2014年5月10日，甲方居然之家与乙方倪青虎签订2014版招商合同1份，双方约定居然之家将面积为347.88平方米的案涉场地出租给倪青虎用于石材经营，经营品牌为凌云玉石；租赁期间自2014年5月10日至2015年3月31日，共计326天。合同期内乙方共计应支付甲方租金193073.40元，租金支付为每3个月一付。第三章税收第十四条约定，乙方为个体工商户的，应于与甲方签订租赁合同后一个月内办理个体工商户营业执照，并在取得营业执照后一个月内，到税务部门办理税务登记，自行纳税。第四章装修和消防安全第十八条约定，因甲方原因导致合同提前终止，甲方将装修费的净值赔付给乙方（装修费的净值=乙方投入的装修费×提前撤场的时间/合同期。乙方不能提供装修合同和发票，装修费用按每平方米500元计算），如因乙方原因提前撤场，装修费一律不予赔偿。第八章关于市场淘汰制度为第四十一条至第四十三条，其中第四十一条约定，销售末位淘汰制度：甲方每一季度末对同一展厅、经营同一类别产品的商家按绝对销售额和平米销售额（分别占60%和40%比例）进行综合排序，对排序靠后的两家，甲方视同乙方违约并终止合同。第四十二条约定，投诉首位淘汰制度：甲方每季度将对同一展厅、经营同一类别产品的投诉量和投诉率情况（分别占60%和40%比例）进行综合排序，对排在最前的两位商家，甲方视同乙方违约并终止合同。第四十三条约定，连锁不达标淘汰制度：本合同到期后，甲方按照连锁数量和居然之家门店数量计算乙方所代理品牌的连锁比例，若乙方连锁比例低于20%，在合同到期后甲方将不再与乙方续签合同。第十一章合同终止和续约第五十条约定，本合同期满，甲乙双方如不再续约，乙方应无条件、完好地将营业场地及设备设施交还甲方，在结清有关费用后，甲方将乙方已交款项（包括租金、物业管理费等）的余额退还乙方；若经营场地及设备设施发生损坏，甲方有权扣留乙方已交款项并追究乙方的责任。合同保证金的退还方法遵循本合同第二章第八条的约定。甲乙任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致。未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按第十二章规定承担违约责任。第十一章第五十一条约定，若乙方欲在合同期满后继续续约，则应在期满30日之前向甲方提出书面申请，否则甲方视同乙方不再续约而另行招商。第十二章违约责任和纠纷处理第五十二条约定，1、除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额、赔偿乙方装修费外，还应支付相当于两个月租金的违约金。2、除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的……第十三章撤场第五十四条约定，合同终止后，甲方给予乙方的撤场时间不得少于5天，所有费用均计算至乙方撤场向甲方完整交付场地之日止。第十三章第五十五条约定，乙方在甲方规定的时间内未撤场的，甲方有权清场并且无需承担因此而给乙方造成的任何损失。2014年12月31日，居然之家与倪青虎签订《补充协议》1份，载明：“经甲乙双方协商，居然之家招商合同（2014版）第八章关于市场淘汰制度之规定，对乙方不执行。位置调整对乙方也不执行。”2015年9月22日，倪青虎作为经营者登记领取字号为新区玉玲珑石材空间建材经营部的个体工商户的营业执照。2017年3月，居然之家因进行市场改造需对商铺重新装修，通知玉玲珑经营部离场。2017年7月5日，居然之家业务部楼层管理员徐睿、朱曙丰向玉玲珑经营部出具《证明》1份，载明：凌云玉石在案涉场地至2017年3月31日为止，缴纳完29000元费用后，所有费用都已结清。居然之家亦实际收到该29000元的结算费用。2017年12月13日，甲方居然之家与乙方凌云玉石签订《招商意向协议》1份，双方就凌云玉石意向承租居然之家金城路店分店经营场地、意向面积287平方米用于经营凌云玉石品牌产品等有关事宜达成协议，并约定凌云玉石向居然之家缴纳进驻意向金10000元；凌云玉石缴纳意向金之后，居然之家对凌云玉石的资料进行审核，并上报集团总部审批，如不符要求或不批复，居然之家将凌云玉石缴纳的意向金于2017年12月31日前全额退还凌云玉石；如批复准许进店，意向金不再退还，用于冲抵双方正式签订《招商合同》中的合同保证金；本协议在甲乙双方签字盖章，乙方支付意向金之日起正式生效。居然之家负责人及倪青虎均在该份《招商意向协议》落款处签名。《招商意向协议》签订当日，倪青虎向居然之家无锡金城路店支付意向金10000元，居然之家出具相应收据。但自2017年3月31日玉玲珑经营部撤出案涉场地并由居然之家对市场进行改造后，居然之家与玉玲珑经营部未就案涉场地签订书面租赁合同。上述事实，有双方当事人陈述及玉玲珑经营部提供的《居然之家招商合同》、《补充协议》、营业执照、《证明》、《招商意向协议》、收据等证据在卷佐证。诉讼中，玉玲珑经营部提供了：1.居然之家员工刘三权与倪青虎于2017年9月7日的微信聊天记录截屏（记录中包括施工图）打印件1份，施工图中打印字体标明“此位置不动，原通道为2.2米，不进行铺改”。该份证据的原始载体存于倪青虎的手机中，但倪青虎因另案被公安机关拘留，故无法提供原始载体。2.照片打印件1组，其自述拍摄时间为2017年4月，并陈述在其离场后，居然之家仍向其告知对案涉场地进行了保护，并在保护的木工板上标明了不拆除的字样。玉玲珑经营部据此主张，结合双方签订的《补充协议》中关于位置调整对其不执行的约定、离场后居然之家还对其原先的装修采取保护措施、刘三权通过微信告知位置不动等情况，足以证明居然之家一直向其承诺场地位置不变，且后续双方签订《招商意向协议》,进一步表明双方的不定期租赁合同关系一直存续。经质证，居然之家认为无法确认照片系案涉场地现场照片，对照片不予认可。刘三权虽系公司招商经理，但玉玲珑经营部未提供施工图及微信聊天记录的原始载体，无法确定内容的真实性；就该组证据的内容而言，施工图未加盖其公章，也未有任何人签字，不能证明与其有关，刘三权也无权对外代表其作出位置不动的意思表示，故其对该组证据亦不予认可。居然之家进一步表示，其未向玉玲珑经营部作出位置不变的承诺，事实上包括案涉场地在内的商场改造方案需要经过总部审批后才能确定，且位置是否变动仅是双方就后续租赁事宜进行洽谈的内容，不能就此反推双方的租赁关系一直处于存续状态。同时，《招商意向协议》恰恰印证了双方的租赁关系已经解除的事实。在2014版招商合同租期届满且双方并未签订新的租赁合同的情况下，倪青虎应当预见租赁期限这一商业风险，其没有无条件保障商户利益的义务，但基于服务商户的理念，其已尽可能维护商户的财产。二、鉴定情况玉玲珑经营部于2018年3月27日向法院提出对其店面装修价值的评估申请，法院依法委托无锡市宏业房地产土地资产评估有限公司（以下简称宏业评估公司）进行评估，宏业评估公司于2018年5月至案涉现场查看，对委托评估资产进行了实地查勘与核对，于2018年5月30日出具锡业资评（2018）鉴字第006号资产评估报告书（以下简称报告书），该报告书载明：“经评定估算，截止于评估基准日2018年5月3日，委托人委托评估资产的评估值为1451480元”。经质证，玉玲珑经营部对评估结论提出如下异议：1.漏项较多，各种软装材料、木工项目、不锈钢、玻璃等均有遗漏。2.价格过低，石材安装费、油漆、吊顶等的价格估值过低，现有评估结论并未将品牌价值作为考量因素。3.报告中显示成新率为60%，但其装修仅实际使用2年多，而且是作为展厅使用的，并没有任何破损或者使用的痕迹，报告书中认定的成新率过低。且其于2017年3月31日离场，评估基准日为2018年5月3日，该期间的折旧系居然之家导致，对于该期间的折旧损失，其未在本案中主张，但保留索赔的权利。综上，其要求对其店面装修价值重新评估。居然之家对评估结论的金额无异议，但认为其不应赔偿。双方在评估及勘察现场时对评估范围已经进行了确认，玉玲珑经营部所述漏项并不在评估范围内。本案评估的方式方法、程序均符合法律规定，玉玲珑经营部所提异议于法无据。应玉玲珑经营部申请，鉴定人葛某、顾某到庭答复和说明：1.本次评估是在现场经双方反复确认范围后进行的，玉玲珑经营部所称的漏项并不在其要求鉴定的明细中，玉玲珑经营部在场人员当场也未指出，故不存在漏项。2.评估公司已多处询价，其曾向多家装饰市场就玉石方面进行询价，现有评估价格是综合评估的结果。3.案涉场地自2014年装修至鉴定时已4年，而家装的使用年限一般按7-10年计算，现已按最高年限10年计算成新率为60%并无不当。基于此，玉玲珑经营部明确表示，要求对漏项进行补充鉴定，对成新率重新鉴定，对于玉石单价虽有异议但表示无需重新鉴定。居然之家仍坚持不同意玉玲珑经营部重新鉴定或补充鉴定的要求，并拆除了案涉场地的装修。因装修现场已经拆除，鉴定人表示无法再直接进行鉴定，也无法根据原先鉴定时现场勘验的资料进行补充鉴定。对此，玉玲珑经营部表示不再要求对其认为的漏项部分进行补充鉴定，但无法补充鉴定是居然之家在未经法院及评估公司同意的情况下擅自拆除导致，相应的后果应由居然之家承担。其认可按照报告书中一般装修按10年计算成新率的方式，无需重新鉴定。诉讼中，玉玲珑经营部提供其列明的凌云玉石无锡展厅装修清单1份、凌云玉石无锡展厅装修及设备用品清单2份，并要求居然之家应按照其清单上载明的漏项金额按成新率60%认定相应损失为596580元。居然之家对此不予认可。一审法院认为：关于诉讼主体资格。个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人。本案中，2014版招商合同由居然之家与倪青虎签订，经营内容为凌云玉石，该合同约定的租赁期限已于2015年3月31日届满。2014版招商合同中约定倪青虎应于签订该合同后一个月内办理个体工商户营业执照，倪青虎未在约定期限内办理相关手续，直至2015年9月22日才注册字号为玉玲珑经营部的个体工商户，故2014版招商合同的相对方应为倪青虎。但该合同租期届满后，倪青虎继续在案涉场地经营凌云玉石并取得营业执照，此后玉玲珑经营部仍继续在案涉场地内经营凌云玉石，《招商意向协议》也是倪青虎以“凌云玉石”的名义签订的，故现由玉玲珑经营部作为原告提起本案诉讼并无不当。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，居然之家、倪青虎签订的2014版招商合同、《补充协议》是双方真实意思的表示，符合法律规定，双方均应履行合同约定的权利和义务。2014版招商合同约定的租赁期限于2015年3月31日届满后，双方当事人未再订立租赁合同，但案涉场地仍作为凌云玉石展厅使用，且居然之家并未表示异议，故原2014版招商合同继续有效，但期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。虽居然之家未提供其通知玉玲珑经营部或倪青虎撤场的相关材料，但综合考量玉玲珑经营部提供的2017年7月5日形成的“缴纳完29000元费用后，所有费用都已结清”的《证明》、居然之家自述实际已收到该29000元结算费用及玉玲珑经营部自述其于2017年3月31日离场的情况，可以确认至2017年3月31日，玉玲珑经营部已从案涉场地离场并就截止当日的所有费用与居然之家进行了清结。该情形符合不定期租赁合同解除的形式要件，也符合2014版招商合同的约定，故双方的不定期租赁合同关系已于2017年3月31日解除。本案中，《补充协议》中载明的不执行位置调整及微信记录中施工图截屏显示的位置不动，并不能如玉玲珑经营部所述可解读出双方关于案涉场地的租赁合同关系将一直持续的涵义。《招商意向协议》的内容也仅是双方关于后续是否签订租赁合同及相应处理方案的约定，不能以此协议的签订倒推得出双方的不定期租赁合同关系一直在持续。且该协议中载明的“居然之家对凌云玉石的资料进行审核，并上报集团总部审批，如不符要求或不批复……；如批复准许进店……”等内容更进一步表明双方就租赁事宜是否会签订合同尚不确定，反可印证该意向协议签订时双方已不存在租赁合同关系的事实。因玉玲珑经营部提供的证据不足以证明其系暂时离场、不定期租赁合同关系一直持续的主张，故法院对其该项主张不予认可。玉玲珑经营部据此提出的居然之家系违法解除合同的主张，法院亦不予支持。一般而言，如租赁期限较长，承租人对于租赁房屋进行装饰装修才更有可能投入较多的费用。承租人使用租赁房屋的同时即享用了附合的装饰装修物的价值。如承租人在租赁期限内完全使用了租赁房屋，附合物的价值对于承租人来说，已经在租赁期限内使用完毕。即使附合物本身可能仍具一定价值，除双方另有约定外，出租人亦无需对承租人作出补偿。本案中，2014版招商合同约定的租赁期限是明确的，在租期较短的情况下，玉玲珑经营部作为商业经营者，仍投入较多的装饰装修费用，应就其选择的经营行为承受相应的商业风险。至2017年3月31日双方的不定期租赁合同关系终止时，租赁期限届满，并不存在剩余的租赁期限，进而也不存在剩余租赁期内装饰装修残值损失，即使按照公平原则，也不存在需由双方分担的内容。综上，法院对玉玲珑经营部关于装修损失的主张不予支持。一审法院判决：驳回玉玲珑经营部的诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，玉玲珑经营部向本院提交其分别于2017年6月29日、2017年7月15日、2017年9月15日缴纳电费的收据，证明其与居然之家的租赁合同并未于2017年3月31解除；居然之家对上述证据的真实性无异议，但认为不能证明双方当事人在2017年3月31日之后仍然存在租赁关系，反而说明租赁合同解除后，玉玲珑经营部占用其场地，其保留要求玉玲珑经营部支付占有使用费的权利。本院认为：玉玲珑经营部与居然之家于2014年5月10日签订的2014版招商合同是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。该合同约定的租赁期限为2014年5月10日至2015年3月31日，合同到期后，双方继续履行，玉玲珑经营部继续使用租赁场地，故该租赁合同继续有效，但租赁期限应视为不定期。玉玲珑经营部认为双方在签订租赁合同后，又签订补充协议，该补充协议实质是对玉玲珑经营部位置不调整的承诺，但从该补充协议的内容来看，仅能解读为市场淘汰制度对玉玲珑经营部不执行和租赁经营期间玉玲珑经营部的位置不予调整，并不能得出双方当事人在租赁合同到期后，居然之家要求解除合同的情况下，玉玲珑经营部可以仍然要求继续履行租赁合同。租赁期限为不定期，合同当事人双方可以随时解除合同。2017年3月，居然之家已经通知玉玲珑经营部离场，从居然之家向玉玲珑经营部出具的证明可以看出，双方当事人于2017年3月31日对案涉租赁所有费用已经予以结算清楚，且在此之后，玉玲珑经营部亦从未向居然之家缴纳过租金，可以证明双方的租赁关系已经解除。玉玲珑经营部在本案二审中提交了三张电费收据，但该收据只能证明玉玲珑经营部占有原租赁场地，并不能证明双方之间的租赁关系仍然延续。另外，从之后双方于2017年12月13日签订的招商意向协议来看，可以证明双方当事人就重新租赁进行协商，也反向印证双方当事人之前的租赁关系已经解除。综上，一审法院认定双方当事人之间的租赁关系于2017年3月31日解除并无不当。双方合同已于2017年3月31日解除，在玉玲珑经营部仍占有案涉租赁场地的情况下，居然之家于2018年3月告知玉玲珑经营部案涉租赁场地需要予以拆除；2018年5月，双方当事人在法院主持下至案涉租赁场地查勘，居然之家之后再行拆除案涉租赁场地的行为，并未违反双方关于“合同终止后，居然之家给予玉玲珑经营部的撤场时间不少于5天”的约定，已经给予玉玲珑经营部充足的撤场和搬离时间。另外，本案租赁期限已经届满，亦不存在剩余租赁期限内的装修残值损失。综上所述，玉玲珑经营部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23184元，由玉玲珑经营部负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇一九年十二月十三日书记员  庄茂根