广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20197号上诉人（原审原告）：朱彩霓，男，1976年11月1日出生，汉族，住广东省陆河县。委托诉讼代理人：吴振山，广东方普律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嘉杰，广东方普律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：杨海源，男，1967年7月12日出生，汉族，住广东省广州市开发区。上诉人朱彩霓因与被上诉人杨海源房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初2983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱彩霓上诉请求：1、撤销一审判决第三项；2、改判杨海源向朱彩霓支付附着物和附属物补偿款、商铺开办和搬迁补偿、商铺临迁费，共计30万元（附着物和附属物补偿款255831.4元，商铺开办和搬迁补偿72240元，商铺临迁费212870.52元，合计超过30万元的部分予以放弃）。事实和理由：一、朱彩霓系涉案商铺的合法承租人，拆迁发生在朱彩霓的承租期内，案涉房屋拆迁补偿款项中包含了征收拆迁主体对朱彩霓即承租人所受损失的补偿部分。依照《城市房屋拆迁管理条例》、《广州市黄埔区科学城片区集体所有土地征收补偿指导意见(试行)》规定，房屋承租人享有搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿、经营损失补偿、临迁费等拆迁补偿项目。二、本案拆迁主体已经对承租人的补偿项目进行了支付，附属物等补偿63394.16元，商铺开办及搬迁补偿6000元，商铺停业损失补偿6000元，商铺临迁费5913.07元/月，按三年计付212870.52元。杨海源恶意侵占了该款项。三、《商铺租赁合同》第九条是关于违约责任的约定，不同于朱彩霓放弃拆迁中应属于自身的补偿权益，合同并未约定朱彩霓放弃动迁中的补偿款权益，朱彩霓亦从未做出放弃权益的意思表示，杨海源应将前述征收补偿权益中属于朱彩霓的部分返还给朱彩霓。四、杨海源在与拆迁主体协商拆迁补偿安置事宜的过程中，未通知朱彩霓参加协商，在关切承租人利益的补偿项目上，杨海源未问询朱彩霓意见，而是基于侵吞大部分补偿款的主观恶意，向拆迁主体隐瞒商铺系朱彩霓投入资金装修建设、实际运营的事实，导致《拆迁补偿安置协议》中应补予朱彩霓的附着物、附属物补偿款数额无法反映商铺实际的装潢附着物价值，严重偏离第三方鉴定机构做出的评估价。《拆迁补偿安置协议》应补予朱彩霓的停产停业损失补偿畸低，根据《广州市黄埔区科学城片区集体所有土地征收补偿指导意见》第九条规定的标准，案涉商铺的停产停业损失补偿款应为72240元。一审审庭审中，杨海源也承认拆迁主体曾要求提供商铺营业执照以获得更高额度的商铺停业损失补偿，但杨海源恶意以隐瞒，导致该项目补偿过低。杨海源应就其行为导致朱彩霓损失扩大的部分进行赔偿。二审期间，朱彩霓补充上诉意见：一、本案旧城改造并非《商铺租赁合同》第七条约定的可以免于违约责任的政府强制征收和拆迁。目前广州地区的集体所有土地的改造分公开改造和协议改造两类，案涉商铺的改造从性质分析属于协议改造而非公开改造，因此不能认定为政府强制征收或拆迁。故杨海源解除合同没有正当的依据。二、即使合同需要解除，杨海源也没有履行在签订拆迁补偿安置协议的前一个月告知朱彩霓的义务，导致朱彩霓无法获得补偿。同时也由于杨海源恶意隐匿房屋已经交由经济联合社的事实，导致朱彩霓自身损失的进一步扩大。朱彩霓经营的是药品，必须根据药监及卫生部门行政许可，在限定的区域内销售，一旦搬离，所有的药品都要销毁。如果杨海源在2018年6月份签订拆迁补偿安置协议时就告知朱彩霓，也不至于导致最后血本无归。三、杨海源为了取得5万元的提前签约补偿，在2018年6月21日就已经签订了拆迁安置协议，但直到2019年3月才告知朱彩霓并要求立即搬离，随即进行了断水断电和围蔽施工，严重违反诚实信用原则，直接导致补偿项目中的附属物和附着物补偿及商铺停业损失的数额明显过低。四、杨海源在诉讼前也是自认存在违约的，其在2019年3月14日向朱彩霓送达的解除租赁合同协议载明其愿意因自身的违约行为而支付违约金9000元。当时朱彩霓认为9000元完全没有办法覆盖自身的损失，所以没有同意。鉴于以上四点，本案应认定杨海源违约，应将其收取的属于朱彩霓的补偿项目返还朱彩霓，同时就其违约行为对朱彩霓造成的损失承担责任。杨海源辩称，不同意朱彩霓的上诉请求，同意一审判决。三旧改造是从2018年6月1日之前才成立的，杨海源跟朱彩霓说过村要改造。商铺都贴了海报，动迁组的人跟朱彩霓做宣传，宣传的小册子放在桌面，朱彩霓是很清楚的。杨海源已经通知过朱彩霓要搬迁了，杨海源要把房子交出去。朱彩霓向一审法院起诉请求：1、判令杨海源立即停止对广州市黄埔区大塱路24号商铺的强拆行为并恢复水电设施供应；2、判令杨海源向朱彩霓赔偿违约金及损失共计60万元；3、判令杨海源退还朱彩霓保证金9000元。一审期间，朱彩霓变更第2项诉讼请求为杨海源向朱彩霓赔偿违约金及损失共计556921.92元[包括：1、装修附着物的补偿255831.4元（348861.53元÷60×44），即按照评估价348861.53元扣减朱彩霓从2017年11月至2019年3月已经使用共16个月折旧款93029.74元（348861.53元÷60×16）；2、评估费9980元；3、商铺开办及搬迁补偿6000元；4、商铺停业损失补偿72240元；5、商铺临迁费212870.52元（按每月5913.07元计算，暂计3年）]。一审法院查明事实：朱彩霓向杨海源租赁的涉案房屋坐落在广州市黄埔区萝岗街大塱路24号首层，所有人为杨海源。朱彩霓向杨海源租赁该涉案房屋后，广州吉康医药有限公司经工商登记成立，涉案房屋为该公司住所地，朱彩霓任该公司的法定代表人。2017年10月20日，杨海源（出租方、甲方）与朱彩霓（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：杨海源同意将坐落在广州市黄埔区萝岗街大塱路24号商铺租给朱彩霓作为药房使用，出租商铺原建筑面积为86平方米，租赁期限为六年，自2017年11月5日起至2023年11月4日，每月租金4500元，由第三年开始递增5%租金，每月租金在当月5日前一次性付清，朱彩霓向杨海源交纳9000元保证金，合同期满后杨海源应将保证金退还朱彩霓，合同期满后，朱彩霓不得拆除地砖和吊顶；合同第七条约定，本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除：……4.政府强制征收或拆除该房屋的；……合同第九条约定，承租期间，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，杨海源只尽告知义务，并应提前一个月通知朱彩霓，朱彩霓必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用房屋，杨海源不承担由此造成的任何损失。合同签订后，杨海源收取了朱彩霓租房保证金9000元。2017年10月20日，广州市黄埔区住房和建设管理局出具了房屋租赁登记备案证明(穗租备2017B1602002305号)，对上述房屋租赁合同进行了登记备案。2018年6月21日，杨海源（乙方被拆迁人）与广州市黄埔区萝岗街萝岗社区经济联合社（甲方拆迁人）、广州市黄埔区萝岗街萝岗社区大塱二经济合作社签订了大塱村改造房屋拆迁补偿安置协议，约定鉴于：1、为实施大改造，依据法律、法规及省、市改造政策之规定，甲方及广州市黄埔区萝岗街萝岗社区大塱一经济合作社、大塱二经济合作社、大塱三经济合作社共同制定并公布了《大塱村拆迁补偿安置方案》并同意执行。2、乙方在本协议项下的房屋位于大改造红线范围内，乙方同意将房屋交由甲方组织拆迁，甲方按《大塱村拆迁补偿安置方案》及本协议约定对其进行补偿安置；协议第一条约定杨海源拆迁房屋情况：被拆迁房屋证载地址为罗冈乡塱二村13号，宅基地使用证号码为穗郊字第347827号，其中证载用地面积为66平方米，证载层数为壹层，证载建筑面积为66平方米。现状地址为大塱路24号，层数为六层，现状建筑面积为658.8752平方米，有效建基面积为98.5511平方米，总有效面积为469.7486平方米；协议第二条约定回迁安置面积（一）被拆迁房屋已改建为商铺（须已在2018年6月1日前办理营业执照和税务登记，下同）的首层有效面积为98.5511平方米，乙方按以下第1项回迁：1、按1∶1等建筑面积比例回迁首层商铺，为98.5511平方米；协议第五条约定甲方向乙方支付的补偿款为：1、甲方向乙方支付被拆迁房屋超建面积补偿款283689.9元；2、甲方向乙方支付附着物、附属物、构筑物、临时建筑、简易建筑等补偿款63394.16元；3、被拆迁房屋是包含商铺，甲方是给予乙方6000元/户的开办费及搬迁费补偿；4、该商铺是正在营业，甲方是另给予乙方6000元/户的停业损失补偿；5、被拆迁房屋现状主体建筑面积为658.8752平方米，甲方按15元/平方米向乙方支付搬迁费合计9883.13元，以上各项合计368967.19元，自乙方依约交付被拆迁房屋后十个工作日内支付；协议第六条约定临迁费计算标准为：1、如被拆迁房屋包含现状面积为98.5511平方米的首层商铺且乙方选择回迁商铺的，则根据被拆迁商铺的位置，按60元/平方米/月计付临迁费，合计5913.07元/月；2、乙方总回迁安置面积469.7486平方米扣减首层商铺按本协议第二条第(一)款选定的商铺回迁安置面积98.5511平方米后，其余回迁安置面积371.1975平方米按40元/平方米/月计付临迁费，合计14847.9元/月。杨海源确认收到上述协议项下各项补偿款。2019年3月14日，杨海源将其已签名的解除租赁合同协议出具给朱彩霓，并要求朱彩霓签名，但朱彩霓不同意在该协议上签名。2019年3月15日，杨海源将涉案房屋交付政府部门进行拆迁改造并通过微信将广州市黄埔区人民政府萝岗街道办事处及广州市黄埔区萝岗社区经济联合社共同发出的《关于首期已签约并交付改造拆迁的房屋承租人搬迁的公告》发送给朱彩霓，告知实施拆迁并要求朱彩霓尽早做好搬迁计划准备。上述公告有以下内容：大塱村范围已签约并已交付改造拆迁的房屋的承租人，因大塱村实施的城中村改造工作现已启动，广大大塱村村民已签署《大塱村改造房屋拆迁补偿安置协议》，首期改造拆迁的房屋权属人已将房屋交付给广州市黄埔区萝岗街萝岗社区经济联合社实施改造，并已通知承租人搬迁，因此，该部分已签约且首期已交付改造拆迁房屋的租赁合同事实上已无法履行，为保证大塱村范围内已签约且首期交付改造拆迁房屋的承租人（户）早日顺利搬迁，避免不必要的损失，特公告通知如下：一、请上述首期已签约且交付改造拆迁房屋的承租人（户），自本通知发出（包括张贴）之日起立即与出租方交接，完成搬迁并腾空租赁房屋和租赁场所，带走自己的财产及物品，积极配合改造拆迁，逾期拒不搬迁的，将依法承担相关法律责任；二、大塱村实施城中村改造是大塱村集体按国家政策实施的重大民生项目，希望上述各承租商户、承租人能积极支持和配合大塱村的改造搬迁工作，尽早搬迁。上述公告已由政府相关部门张贴于涉案房屋外墙。2019年3月20日，朱彩霓委托广东方普律师事务所向杨海源发出一份律师函，要求在合同解除前对涉案商铺的装修价值进行鉴定。杨海源未予回复。朱彩霓陈述为证实其对涉案商铺进行装修的造价，自行委托机构进行评估并支出了评估费用9980元，并提交了一份未显示出具时间但在造价咨询人一栏有“广东盛领工程管理有限公司工程造价咨询企业执业印章”字样印章的吉康大药房室内装饰工程竣工结算书，该结算书内单位工程竣工结算汇总表显示工程名称为吉康大药房室内装饰工程，竣工结算总价合计348861.53元。朱彩霓提供的广东盛领工程管理有限公司出具的发票显示，该公司收取了朱彩霓其他咨询服务及造价咨询服务费9980元。一审庭审时，杨海源对此结算书不予确认，认为其对该结算书并不知情，并认为结算书中显示的地板砖、地脚线、厕所门、洗菜盆、厨房用品等物品均是其提供给朱彩霓使用，并非属于朱彩霓所有。2019年4月29日，广州市黄埔区人民政府萝岗街道办事处向朱彩霓发出一份答复处理意见书（埔萝街信2019041703），有以下内容：“朱彩霓先生，关于您反映恢复民生正常用电，对影响本店正常营业的排山架拆除，暂停所有强拆工作问题的事项，经调查核实，回复如下：经调查核实，因大塱村进行城中村改造，屋主已经与保利地产签订拆迁合同，屋主已于2019年3月14日向吉康大药房发出《解除租赁合同协议》、《搬迁通知》，并同意支付违约金，目前，拆迁工作正在进行，对该药房的围蔽拆迁施工工作行为符合法律程序，如您认为拆迁工作对您的店铺经营有影响，建议您与屋主协商或循法律途径解决。”朱彩霓与杨海源协商未果，至今未迁出涉案房屋并提起本案诉讼。一审法院认为，朱彩霓与杨海源签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。朱彩霓与杨海源在履行该《商铺租赁合同》期间，基于城中村改造项目要拆迁涉案房屋的原因导致合同无法继续履行，属于不可归责于双方的事由，杨海源已依合同的约定履行了提前一个月通知朱彩霓的义务，杨海源对合同不能继续履行没有过错，不存在违约行为。由于拆迁及与拆迁相关的围蔽施工和停水停电工作并非杨海源实施，且朱彩霓与杨海源已在《商铺租赁合同》第九条中约定，承租期间若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同时，杨海源只尽提早一个月通知朱彩霓的义务，不承担朱彩霓由此造成的任何损失。故朱彩霓要求杨海源立即停止对广州市黄埔区大塱路24号商铺的强拆行为并恢复水电设施供应及赔偿违约金及损失共计556921.92元（包括装修附着物的补偿255831.4元、评估费9980元、商铺开办及搬迁补偿6000元、商铺停业损失补偿72240元、商铺临迁费212870.52元）的诉讼请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。鉴于一审庭审时，杨海源当庭表示自愿向朱彩霓支付商铺停业损失6000元，一审法院予以照准。关于朱彩霓要求杨海源退还保证金9000元的问题，杨海源确认已收取该保证金并同意退还给朱彩霓，一审法院予以支持。案件受理费由朱彩霓负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、杨海源在该判决发生法律效力之日起十日内向朱彩霓支付商铺停业损失6000元；二、杨海源在该判决发生法律效力之日起十日内向朱彩霓退还保证金9000元；三、驳回朱彩霓的其他诉讼请求。案件受理费9459.22元，由朱彩霓负担9208.5元，杨海源负担250.72元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据朱彩霓的上诉请求，本院对杨海源应否向朱彩霓支付因涉案房屋拆迁而产生的附着物和附属物补偿款、商铺开办和搬迁补偿费、商铺临迁费的上诉争议问题进行审查。朱彩霓向杨海源承租的涉案房屋因城中村改造政策的实施而需要拆迁，造成双方签订的涉案《商铺租赁合同》不能继续履行，属于涉案《商铺租赁合同》第九条约定的因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止合同的情形，不可归责于双方。根据现有书证及查明的事实，杨海源于2019年3月14日将上述房屋拆迁事宜通知了朱彩霓并提出解除合同，而朱彩霓不同意杨海源提出的解除租赁合同协议，且至其2019年4月17日提起本案诉讼时仍未迁出涉案房屋，即至该日涉案《商铺租赁合同》实际仍未解除，故杨海源履行了告知提前终止合同事由并提前一个月通知朱彩霓解除合同的合同义务，依照涉案《商铺租赁合同》的约定，杨海源对朱彩霓因合同解除而造成的损失无需承担责任。此外，涉案《商铺租赁合同》并无约定涉案房屋拆迁补偿安置协议的协商及签订应由杨海源通知朱彩霓参加或者需征得朱彩霓的同意。因此，朱彩霓以杨海源未履行提前通知解除合同的义务及未通知朱彩霓参加拆迁补偿安置事宜的协商和问询朱彩霓对补偿项目的意见为由，主张杨海源对房屋拆迁造成其相应损失承担赔偿责任的上诉意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。虽然涉案《商铺租赁合同》约定杨海源对朱彩霓因房屋拆迁而受到的损失不承担赔偿责任，但杨海源根据其与拆迁人签订的房屋拆迁补偿安置协议而获得的商铺开办及搬迁补偿费6000元和商铺停业损失补偿费6000元，均系拆迁人针对朱彩霓经营的涉案商铺发放的经营损失补偿费用，故依照公平原则，该两笔费用应当归朱彩霓所有。杨海源以朱彩霓不提供营业执照副本为由抗辩商铺开办及搬迁补偿费归其所有而不应支付给朱彩霓，但从杨海源能够获得该补偿费的事实可知拆迁人并不以提供营业执照副本作为支付该笔补偿费的必要条件，故杨海源的该项抗辩意见缺乏事实依据，不能成立，本院不予采纳。朱彩霓主张杨海源支付该两笔费用的诉讼请求，合法合理，本院予以支持，但其诉讼请求的数额超出部分，缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院支持朱彩霓关于商铺停业损失补偿费6000元的诉讼请求并无不当，但不予支持朱彩霓关于商铺开办及搬迁补偿费6000元的诉讼请求，属于认定事实错误，本院予以纠正。上述房屋拆迁补偿安置协议约定的附着物、附属物、构筑物、临时建筑、简易建筑等补偿款，并无明确包括朱彩霓经营的涉案商铺的装修补偿，故朱彩霓主张杨海源赔偿其商铺装修损失，支付附着物和附属物补偿款的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持正确，杨海源就此提起上诉，本院亦不予支持。上述房屋拆迁补偿安置协议约定的临迁费系针对杨海源选择回迁商铺而支付的费用，而依据涉案《商铺租赁合同》的约定，涉案房屋被拆迁则双方解除合同，故不存在朱彩霓能够回迁商铺并按照涉案《商铺租赁合同》继续经营的情形。因此，朱彩霓主张杨海源向其支付商铺临迁费的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持正确，杨海源就此提起上诉，本院亦不予支持。综上所述，朱彩霓的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初2983号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初2983号民事判决第三项；三、杨海源在本判决发生法律效力之日起十日内向朱彩霓支付商铺开办及搬迁补偿费6000元；四、驳回朱彩霓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9459.22元，由朱彩霓负担9108.22元，杨海源负担351元。二审案件受理费5800元，由朱彩霓负担5684元，杨海源负担116元（二审案件受理费已由朱彩霓预交，朱彩霓同意杨海源应负担部分本院不作退还，由杨海源向其迳付，故杨海源应当在履行本判决的同时向朱彩霓迳付二审案件受理费116元）。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  茹艳飞二〇一九年十二月二十五日书记员  江亭利林美欣