湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0202民初1781号原告：刘蔚，女,1969年4月6日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：陈向军，湖北磁湖律师事务所律师。被告：湖北恒大置业有限公司，住所地湖北省黄石市明珠花园15号楼。统一社会信用代码91420200790580264U。法定代表人：宋险峰，董事长。委托诉讼代理人：张继良、曹进文，湖北善远律师事务所律师。原告刘蔚与被告湖北恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘蔚的委托诉讼代理人陈向军，被告恒大公司的委托诉讼代理人张继良、曹进文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘蔚向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金23,600元（违约金以总房价款为基数，按每日万分之一的标准，从合同约定的交房之日起至实际交房之日止）；2、被告支付原告承担的前期物业费6,329元(以房屋建筑面积×2元/㎡/月的标准从实际交房之日起至2019年1月28日止)；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年10月24日，原告与被告签订《黄石市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于黄石××区××·锦绣××湖楼盘××楼××单元××室商品房××套，该商品房建筑面积为123.68平方米，每平方米8,085.38元，房屋总价1,000,000元；合同签订后，原告按照合同约定足额支付了全部购房款。合同第九条约定被告应在2016年7月31日前交付通过规划验收的房屋，原告于2017年4月23日被迫向被告补交了所谓的“补面积差”款后，从被告处领取了房屋钥匙，但是该房屋迟至2018年8月23日才通过规划验收。原告自接收房屋之日起承担每平方米2元/月的前期物业费，截止2018年8月23日，原告承担的前期物业费为5030元。根据《湖北省物业管理条例》第43条之规定，交付的物业应当具备以下条件：建设项目竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环境保护等行政主管部门出具的认可或准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。因此，被告应当承担原告所购买房屋规划验收之前的前期物业。综上，被告在房屋未通过规划验收的情况下，向原告交付房屋；被告违反合同约定，未按期向原告交付符合约定的房屋，应当承担逾期交房的违约责任。被告将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担前期物业服务费用。原告为维护自身合法权益，故而诉至法院。被告恒大公司辩称：1、因不可抗力及天气影响，依据法律规定及合同约定，恒大公司可以延期交房约120天，并免除延期交付责任，交房时间可延期至2016年11月底交房。2、恒大公司通知原告于2016年10月1日办理交房手续时，依据法律规定及合同约定，实质上已具备交付条件，不存在逾期交房违约责任。3、原告在收房时应当按合同约定补足购房款，如原告不交清购房款，被告可以顺延交房至原告交清购房款时止。4、原告在收房时已与物业公司签订《前期物业管理服务合同》，物业公司提供了物业服务，原告享受了物业服务，前期物业费应由原告自行承担。5、原告将违约金终止日2018年8月23日延长至2019年1月28日计算逾期交房违约金，前期物业费的诉讼请求，无相关规定及依据，应驳回原告变更的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于房屋买卖合同约定内容。2015年10月24日，被告恒大公司（出卖人）与原告刘蔚（买受人）签订了一份《黄石市商品房买卖合同》（合同编号为HS15007617）。合同约定：刘蔚购买恒大公司开发的位于黄石市黄石港区杭州路1号、2号、3号、6号恒大·锦绣磁湖3号楼2单元28层2802室商品房一套，建筑面积为123.68㎡（套内建筑面积98.27㎡、公摊面积25.41㎡），单价为8,085.38元/㎡，房屋总价款为1,000,000元；第九条交付期限和条件。交房日期为2016年7月31日前，交房条件：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；11、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起90日内书面告知买受人；第十一条出卖人逾期交房的违约责任。（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金；第十二条交接。商品房达到合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，自出卖人书面通知或公告通知发出或电话通知交房期限届满次日起，视为商品房已交付买受人使用，买受人应承担物业管理费及房屋保管等相关责任。第十三条规划、设计变更。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议；同时，合同附件中约定：公共建筑面积之中的楼梯间、公共门厅和过道等公共建筑内容，以水平投影面积计算；公共建筑面积的计算方式按《房产测量规范》等国家规定执行；截至本合同约定的房屋交付期限之日止，买受人尚未能按照合同约定付清全部购房款的，出卖人有权顺延房屋交付期限至买受人付清全部购房款之日止，且出卖人仍有权按照本合同约定追究买受人逾期付款的违约责任。买受人付清全部购房款后方可办理房屋交付手续，且相关费用及房屋保管责任自合同约定的交房时间开始计算；刘蔚与湖北爱佳物业服务有限公司达成就住宅及因购房人原因空置房屋的物业服务费均按建筑面积2元/㎡/月收取；买受人应于2015年10月24日前，一次性付清商品房全部房价款1,000,000元；因以下原因造成房屋延期交付，出卖人可免除延期交付责任：1、遭遇不可抗力（无需增加出卖人的告知义务）；2、为遵守、配合政府的法律、法规、规范性文件和政策而引致的延误；3、市政配套的批准与安装的延误（因出卖人主要过错的除外）；4、其他非出卖人主要责任导致的延期交付情形，包括但不限于天气因素，如39℃及以上气温、低温冰冻天气、24小时以内30毫米以上降水等足以影响工程施工的雨、雪天气；5、合同约定或法律规定的出卖人可据实予以延期的其他情形。二、关于履约行为。原告刘蔚已按约付清合同约定的购房款1,000,000元。被告恒大公司于2015年10月14日开具载明付款金额1,000,000元的销售不动产统一网络发票。2016年9月底至10月初，恒大公司通知原告刘蔚于2016年10月1日起开始办理交房手续。原告刘蔚于2017年4月23日向被告恒大公司补交房屋面积差额款并领取涉诉房屋钥匙，被告恒大公司向原告刘蔚出具一份收款收据。三、关于房屋的验收手续。2018年8月23日，恒大·锦绣磁湖项目通过规划验收（在2016年10月被告恒大公司通知业主交房时，恒大·锦绣磁湖项目1号、2号、3号楼尚未通过规划验收）。2018年8月30日，恒大·锦绣磁湖3号楼项目办理了工程竣工验收备案登记手续。2018年9月14日，黄石市欣业房地产经营服务中心作出黄石市欣业测【实测】字2018（035）号《黄石港区杭州路3号、杭州路6号房产面积实测技术报告书》，载明涉案房屋建筑面积为125.75㎡，其中套内面积为98.25㎡、分摊面积为27.50㎡。另查明：2017年11月30日起，恒大公司就案涉项目电梯前室外廊维持现状或拆除征求意见，488户业主，312户业主同意维持现状、75户要求拆除；2018年2月8日，黄石市规划局面向案涉项目全体业主召开电梯前室外廊封闭方案听证会，因维权业主强烈反对，致听证会未果；2018年3月,恒大公司按原规划设计方案对案涉项目电梯前室外廊拆除整改，遭业主信访投诉；2018年4月29日,恒大公司就案涉项目电梯前室外廊封闭事宜组织讲解及征求意见，经公证，参会业主107户，105户同意维持现状、1户要求拆除、1户弃权；2018年7月11日至19日,第三方通过电话、短信及入户调查的方式对案涉项目489户业主进行调查，三分之二的业主同意维持现状即同意电梯前室封闭。2017年2月，45名案涉项目业主以黄石市规划局为被告向黄石市黄石港区人民法院提起行政诉讼，请求确认黄石市规划局就黄石市恒大·锦绣磁湖项目局部外立面规划调整作出的同意审批行政许可行为违法和无效，并判决撤销该行政许可行为。该案经黄石市中级人民法院二审，维持了黄石市黄石港区人民法院（2017）鄂0202行初21号行政裁定，驳回45人的起诉。本院认为，关于恒大公司能否因雨雪低温等气象原因延期交房的问题。对恒大公司提出涉案工程项目施工期间发生下雪、暴雨、低温、停电、节假日等因素而停工120天，按合同约定交房时间可以顺延的抗辩意见。恒大公司与原告已就因气象原因致延期交付房屋进行了约定，无论是在双方签订《黄石市商品房买卖合同》之前，还是在签订《黄石市商品房买卖合同》之后，出现上述气象因素导致工程延期，恒大公司均可据实延长交付房屋日期而无需承担逾期交房责任。对于合同第九条约定的出卖人的提前通知义务，因气象因素系客观真实存在，不受人为因素的影响与控制，无论买受人是否接到通知，已经发生的气象情况不会改变，出卖人是否履行提前告知义务对买受人均不产生实质影响或损失。故对客观存在的气象因素，在双方已将其约定为延期交付事由的情况下，即便恒大公司未按时履行通知义务，也不影响恒大公司可据实延期交付房屋。结合恒大公司提交的因气象、节假日原因致停工的工程施工日志、工程监理部门出具的工程停工情况说明及黄石市专业气象服务台出具的2014年6月至2016年7月期间气象证明资料，比照“39℃及以上气温、低温冰冻天气、24小时以内30毫米以上降水”的约定条件，认定恒大公司因气象因素可据实延期交付房屋的天数为59天，即恒大公司应于2016年9月28日前向原告交付房屋。故对恒大公司的该项抗辩意见，本院予以部分支持。关于恒大公司是否应承担逾期交房违约金以及前期物业管理费的问题。商品房验收合格，应包括实质要件和形式要件两个方面。实质要件是指商品房不仅要通过由开发商组织的涉及设计、勘察、施工以及工程监理等部门参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。形式要件是指商品房备案登记合格并办理商品房竣工验收备案手续。商品房验收合格，至少应当符合验收的实质要件要求。商品房买卖合同对商品房交付的条件有约定的，从其约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给买受人使用。这包括两层含义，一是开发商应按照约定期限将商品房交付使用；二是开发商应交付具备商品房交付条件的房屋。只有这两个条件同时具备，才构成房屋有效交付。法律对商品房交付条件的规定是强制性的，任何违反法律法规强制性规定的约定应属无效，即使买受人在开发商交房时作出了同意收房的意思表示，但若交付的房屋不具备交房条件，则不构成全面履行交付义务，当符合房屋交付条件时才完成交付义务，否则开发商仍应当承担逾期交房的违约责任。本案中，双方签订的《黄石市商品房买卖合同》明确约定交付买受人使用的商品房必须符合四个条件：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收。2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求。3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续。根据合同约定的交房期限以及因气象因素可延期交房时间，恒大公司应于2016年9月28日前将符合合同约定及法律规定的交房条件的房屋交付原告。恒大公司实际于2017年4月23日向原告交付房屋钥匙，已构成逾期交房违约，应按合同约定承担违约责任。而实际上至2018年8月23日，案涉项目通过规划验收后，才最终达到约定的房屋交付条件，即原告刘蔚可向恒大公司主张自2016年9月29日起至2018年8月23日止的逾期交房违约金。在诉讼过程中，双方对购房者在约定期限内付清购房款的事实无争议，即原告已在合同约定期限内付清了合同约定的购房款1,000,000元，并在2017年4月23日按照恒大公司的要求补交了面积差价款，且补交面积差价款的责任不在原告，故逾期交房违约金应当以合同约定的购房款1,000,000元为基数，按每日万分之一的标准，自最后交付期限的次日至原告主张的实际补交购房款并领取房屋钥匙前一日止。原告虽于2017年4月23日已收房入住，但由于案涉房屋所属工程项目尚未通过工程规划验收，该转移占有的案涉房屋不符合约定的完成规划专项验收的交房条件，故恒大公司于2017年4月23日向原告交付房屋的行为违反了合同约定的交付条件，系瑕疵履行，应承担瑕疵履行交房的违约责任。双方签订的合同中对该瑕疵履行交房的违约责任并无约定，原告依据《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第三款规定，建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。结合案涉房屋建筑面积，参照上述条例及案涉合同的附件五的收费标准及兼顾合同履行情况，案涉房屋从实际补交购房款并领取房屋钥匙之日起至规划验收之日止的瑕疵履行交房违约金应当按前期物业服务费用2元∕平方米/月的标准计算。故恒大公司从最后交付期限的次日之日起（2016年9月29日）至实际补交购房款并领取房屋钥匙前一日止（2017年4月22日）的逾期交房违约金以合同约定的购房款1,000,000元为基数，按每日万分之一的标准计算的逾期交房违约金20,600.00元(1,000,000元×1?×206天)；实际补交购房款并领取房屋钥匙之日即（2017年4月23日）起至规划验收之日即（2018年8月23日）止的瑕疵履行逾期交房违约金，违约金应为4,032.38元（125.75平方米×2元∕平方米/月×16个月﹢125.75平方米×2元∕平方米/月÷30日×1日）。对原告主张的前期物业费的名目实属被告应承担的瑕疵履行逾期交房的违约责任，故本院依法将前期物业费合并至原告主张的逾期交房违约金内一并计算即逾期交房违约金共计24,632.38元。恒大公司诉称，导致案涉项目延期交付过错不在于其，其无需承担逾期交付房屋违约金。从已查明的事实来看，恒大公司于2016年3月就案涉项目的外墙及楼梯间封闭向规划部门申请变更；规划部门于2016年6月8日在互联网站、施工现场、报纸上刊登张贴了案涉项目规划调整批前公示，公示内容为同意住宅部分材质由墙砖改为仿石材外墙漆，整体幕墙调整为小幕墙，原审批的住宅楼梯间开敞部分进行封闭式处理。因部分业主不同意变更原有楼梯间规划设计，致规划审批搁置。为此恒大公司多次征求业主的意见并组织业主及相关利害关系人就是否同意封闭楼梯间进行听证，部分业主就案涉项目规划变更审批问题对规划部门提起行政诉讼，直至2018年8月23日案涉项目才通过规划验收，此时距规划部门发布案涉项目规划调整批前公示已两年有余，最终规划部门仍按照变更后的规划设计进行了审批。持有不同意见的业主有权进行正当维权，但在反复释理后仍继续维权的行为，导致规划验收流程被长期拖沓，鉴于导致逾期交房并非恒大公司存在主要责任所致，在承担逾期交房违约责任时酌情予以减轻，由恒大公司承担50%的逾期交房违约责任，即恒大公司需向原告支付逾期交房违约金24,632.38元×50%=12,316.19元；原告主张的违约金超出部分不符合法律规定，本院不予支持；对恒大公司提出不予支付逾期交房违约金的抗辩理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条之规定，判决如下：一、被告湖北恒大置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘蔚支付逾期交房违约金12,316.19元；二、驳回原告刘蔚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费514元，由原告刘蔚负担302元，被告湖北恒大置业有限公司负担212元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  李 翩人民陪审员  刘少琼人民陪审员  吴能斌二〇一九年十二月二十五日法官助理陈玲书记员刘莉娜