河北省承德市双滦区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0803民初2056号原告：河北隆泰物业服务有限责任公司双滦分公司（以下简称隆泰物业），住所地河北省承德市双滦区双塔山镇承钢锦绣城4区（F地块）物业用房。负责人：王新磊，经理。委托诉讼代理人：郭平，河北文帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：于海龙，男，1985年7月13日出生，满族，该公司员工，住河北省承德市丰宁满族自治县。被告：曹银猛，男，1986年2月3日出生，汉族，承钢工人，住河北省承德市双滦区。原告河北隆泰物业服务有限责任公司双滦分公司与被告曹银猛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河北隆泰物业服务有限责任公司双滦分公司的委托诉讼代理人郭平、于海龙被告曹银猛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告隆泰物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告2014年8月至2019年12月物业费7413.25元及违约金（违约金按照每日千分之二标准支付，直至缴清全部物业服务费之日止，违约金暂计至2019年5月31日共计14075.82元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年7月3日原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定原告向被告提供物业管理服务，物业服务费用按年缴纳，每一年的最后一个月开始收取下一年度的物业服务费用，并约定被告逾期交付物业服务费用及相关代收代缴费用的，自逾期之日起每日加收应交纳费用千分之二的违约金。协议签订后，原告依约为被告提供了物业服务，被告并未依照协议约定向原告缴纳物业服务费，原告多次催缴，被告拒不履行缴费义务。综上，为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告曹银猛辩称：一、原告主张的2016年以前的物业服务管理费用，已经超过诉讼时效，依法不应得到支持；二、原告没有按照物业服务合同的约定履行义务，属于原告违约在先，违约金不应得到支持；三、原告没有按照物业服务合同的约定履行义务，被告所住万和城B区25号楼前保温一直处在不合格状态（左、右、后墙保温在2013年补做）。四、原告没有按照物业服务合同的约定履行义务，原告所住万和城B区25号楼1单元802室在2016年11月1日被9楼公共管道内的水淹了，至今没有解决。五，根据《承德市普通住宅区物业服务等级和基准价格》的规定，物业服务公司提供的物业服务严重存在瑕疵，因此应降低物业收费。具体表现在：1、业主报修物业提供维修不及时，存在态度恶劣，推脱责任的现象；2、保洁工作整体不到位，卫生状况差。打扫次数远远达不到约定的标准；3、保安工作严重不到位，夜间很少看见保安人员巡逻。各出入口，外来人员随意进出，保安岗位形同虚设。并且经常有车占用消防应急通道。4、楼宇门从入住开始就不能正常使用；5、小区监控大部分是坏的；6、消防管道没水，物业不作为。一旦发生险情将造成严重损害；7、小区电梯维护不及时，电梯经常出现问题；8、小区路灯维护不到位，损坏的没有及时维护；9、小区车位管理不善，小区车辆乱停乱放，存在物业公司出租公共车位的现象，小区内个别业主私设地锁，物业也不制止；10、物业不公示小区财务情况，小区各处以及楼梯间的广告收入应归全体业主所有，此收入被告物业把控不公示。综上，原告的主张与事实严重不符，于法无据，应驳回其诉讼请求。原告隆泰物业向本院提交的证据有：1、前期物业服务协议一份，拟证明原、被告签订了物业服务协议，以确定双方的权利义务。2、缴费通知书，拟证明原告通过各种方式向被告催要过物业费，并未超过诉讼时效。3、物业维修清单一份，拟证明原告对共有部位、设备进行维修和管理。4、化粪池清掏合同及记录表各一份，拟证明原告积极完成污水、化粪池报修工作。5、电梯日常维护保养合同、定期检验报告，半月、每月维护保养记录各一份，拟证明原告对电梯进行定期检验及维护保养工作。6、保洁承包合同、保洁工作验收表各一份，拟证明原告保洁工作完成情况。7、岗位值班记录表、监控系统运行记录表、车辆出入登记表、小区秩序巡查表、小区秩序维护骨干夜间巡查记录表各一份，拟证明原告维护秩序的情况。8、小区通知一份，拟证明原告提供服务过程中对出现的问题及时发出通知。9、服务公示及半年度收支情况，拟证明原告每月对提供服务进行公示，即使在2019年上半年亏损183.07万元的情况下，依然提高服务质量。10、整改通知书一份，拟证明原告对业主违规装修及时处理。11、违章停车处理记录照片一份，拟证明原告对违章停车情况进行及时处理。被告曹银猛向本院提交的证据有：1、照片一组，绿化不到位，垃圾清理不及时，公共区域投放广告，我家屋顶淹了没处理，楼宇门不能正常使用、底商私自开后门，护栏损坏。2、承德市物业服务登记及基本价格表，上有一级物业服务内容及标准，证明原告收费高，服务未达到收费标准。3、光盘一张，里面有每日清运垃圾每日清运一次，其他同一号证据。经审理查明：2012年7月3日，原告隆泰物业与被告曹银猛签订了前期物业服务协议一份，物业名称：国际广场·万和城，坐落位置：承德市双滦区双塔山镇宝鼎花园西侧1-25号楼1单元802室，建筑面积：92.54平方米。合同约定了双方权利义务、物业管理服务内容、物业服务费用、其他有偿服务、代收代缴服务、专项维修基金的管理与使用、违约责任等具体内容。其中，物业服务费的收费标准为住宅物业服务费收费：0.8元/平方米/月，电梯费2至14层（含14层）以下每月0.4元/平方米/月，15层以上（含15层）0.45元/平方米/月。装修垃圾清运费2.0元/平方米，生活垃圾处置费：36元/户/年（代环卫局收取）。交纳物业服务费时间：首次交纳物业服务费以房屋开发公司发出《入住通知书》中要求业主入住的时间为准，预收12个月的物业服务费；预缴一年期满后按年缴纳；违约责任为：乙方（隆泰物业）违反本合同，未达到物业管理服务质量约定目标，甲方有权要求乙方限期改正；逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的法律责任；甲方（曹银猛）违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及相关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日加收应交纳费用千分之二的违约金。为避免少数业主逾期交费给全体业主造成损失，乙方有权对拒交者采取发放文字通知、上门催缴、小区公示和诉讼等措施，直至该住户付清全部应付款额及违约金为止，由此发生的一切费用均由该住户承担。签订合同后至今原告一直为被告提供物业服务，原告对于被告2014年7月前缴纳物业费无争议，之后至原告起诉前未再交纳物业服务费，被告曹银猛共拖欠2014年8月至2019年12月物业服务费合计7413.25元。欠费期间原告隆泰物业以电话通知、将缴费通知粘贴在被告房屋门上拍照、发送EMS专递通知等形式向被告催缴过物业费。本院认为，原、被告于2012年7月3日签订的前期物业服务协议，系双方真实意思表示，合法、有效。签订协议后，原告隆泰物业实际为被告提供了相关物业管理服务，被告曹银猛也应按约定履行缴纳物业服务费的相关义务。在原告提供物业管理服务期间，即使存在一些服务瑕疵行为及管理未完全到位的情形，但并未根本性的违反物业管理合同约定，故原告依物业服务协议的约定向被告主张2014年8月至2019年12月的物业服务费合计7413.25元，本院予以支持；被告未予交纳物业费事出有因，并非恶意拖欠，故原告主张被告给付违约金的请求，本院不予支持；被告称原告诉请金额中一部分已超过诉讼时效，因原告为被告提供物业服务至今属于持续性行为，并未终止，且欠费期间原告通过电话通知、张贴通知等多种形式向被告催要过该费用，自其催要之日起诉讼时效中断，故对被告主张已超过诉讼时效本院不予支持；被告称原告收费过高，因该收费标准系双方在合同中明确予以约定，被告亦未能提供证据证明该收费存在违法行为，本院不予支持；因前期物业服务协议关于物业管理服务内容中没有关于外墙保温的约定，被告称外墙保温情况及自家因公共管道漏水被淹造成的损失，可另行主张权利，本案中不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告曹银猛于本判决生效之日起十日内向原告河北隆泰物业服务有限责任公司双滦分公司交纳2014年8月至2019年12月物业服务费合计7413.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告河北隆泰物业服务有限责任公司双滦分公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币151.90元，减半收取，由被告曹银猛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员  张凌杰二〇一九年十二月十八日书记员  宋 迪判后提示适用法律：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。上诉：如果您不服这份判决，在收到此判决书之日起15日内，您有权提起上诉。上诉需按照判决书规定的份数书写上诉状，并向承德市中级人民法院立案庭预交上诉费。如果您申请减免缓交上诉费，您必须向承德市中级人民法院提出申请。如果在期限内您没有交上诉状和上诉费，您将失去上诉权。如果上诉期的最后一日是法定节假日，上诉期将延长到此法定节假日结束后上班的第一天。判决生效和申请执行：如果您和对方都没有上诉，此判决将于上诉期届满的次日发生法律效力。如果双方或一方上诉，承德市中级人民法院的终审判决或裁定送达之次日将是法律文书生效之日。判决书生效后，当事人应当主动在判决规定的期限内履行义务。如果对方没有主动按照判决规定的期限履行义务，您可以书写执行申请书并交到本院立案庭，申请法院强制执行。请您注意，申请执行的期限为2年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。如果您对本院的审判人员有意见，可随时向本院院长或纪检组反映，联系电话5911586。欢迎您监督本院的工作。