北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初16581号原告（反诉被告）:靳楠，男，1976年12月21日出生，汉族，自由职业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张璇，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：晋尧，北京市华泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京农业生产资料有限公司，住所地北京市丰台区小井村294号1-101号。法定代表人：李涛，总经理。委托诉讼代理人：张国臣，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈乔思，北京大成律师事务所实习律师。原告（反诉被告）靳楠与被告（反诉原告）北京农业生产资料有限公司（以下简称农资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。靳楠及其委托诉讼代理人张璇、晋尧，农资公司的委托诉讼代理人张国臣、陈乔思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。靳楠向本院提出诉讼请求：1.判令解除签订我与农资公司房屋租赁合同；2.农资公司赔偿我违约金420000元；3.农资公司赔偿我经营场地装修费4650000元；4.农资公司赔偿我设备款450000元；5.农资公司赔偿我经营损失3200000元；6.诉讼费由农资公司负担。事实和理由：2015年1月20日，我与北京时尚服装商品市场有限责任公司（以下简称天隆时尚公司）签订《经营场地租赁合同》和《补充协议》约定，我承租天隆时尚公司位于北京市丰台区天隆服装市场内三层东侧1400平方米经营场地，第一年至第二年租金为800000元，以后逐年递增；租赁期限自2015年1月20日至2023年7月31日止，为期8年。合同签订后，我进入该经营场地进行餐饮经营，并依约向天隆时尚公司履行了支付租金等义务。天隆时尚公司未依约向我提供租赁场地经营所必备的相关设施，也未能达到出租率可正常从事餐饮经营的标准。2016年11月1日，天隆时尚公司与我签订《补充协议》约定，天隆时尚公司同意我自行出资在该市场门头处，加装经营餐饮所需的广告牌。还约定，天隆时尚公司必须保证天隆服装市场租户入住率达70%以上及正常营业，否则靳楠有权不支付租金。该协议签订后，天隆时尚公司未履行协议义务，以致我无法实现正常使用该场地经营。2017年9月28日，我与农资公司、天隆时尚公司签订《三方协议》约定，天隆时尚公司与我所签合同中的权利义务，全部转让给农资公司履行。该合同签订后，农资公司不但不履行合同义务，反而在未通知我的情况下，强行拆除承租场地。因农资公司强制收回场地，我实际经营到2017年10月初。农资公司辩称，我公司同意解除与靳楠的之间的房屋租赁合同。靳楠陈述其2017年10月初不再经营不属实，我公司没有收回场地，靳楠还在陆续经营。靳楠是2018年1月开始不经营的，我公司没有对房屋进行围堵、拆除。2019年4月20日我公司收回场地。据我公司了解，靳楠不经营因为经营不好，是个人原因，与我公司无关。靳楠就餐人员不只是商场商户，也对外经营，玻璃窗上对外有标识广告。我公司认为租赁合同解除日期是2018年1月20日。按照合同约定，2017年9月1日应当支付2017年10月至12月的租金，但靳楠没有支付，我公司发催款函，靳楠仍然没有支付。根据合同第6条约定，靳楠违约，我公司有权收回场地。靳楠拖欠租金超过了10日，我公司发了附条件的解除通知，也满足了简单通知的约定。公司认为合同的解除是因为靳楠拖欠租金，属于根本违约。我公司没有违约，不同意赔偿。不同意赔偿装修费、设备款。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第11条规定，我公司不应该承担。合同已经租期过半，从财务制度、法律规定上，靳楠支付的装修费用也应该在租赁期间摊销，不应该我公司承担。2017年9月，在各方在谈论交回场地事宜的时候，靳楠场地不在疏解范围内。2019年2月，卢沟桥街道办发出通知中称，农资大厦（原天隆市场内）仍有多户遗留商户，且均为小型餐饮、电子游戏厅等低端业态，未达到市政府有关疏解整治促提升的要求标准，同时存在严重消防治安隐患，鉴于此，希望我公司积极落实疏解整治促提升任务，尽快清退全部低端业态。靳楠的经营无论如何，到2019年2月要停止的。装修损失、设备损失必然造成，与我公司无关。关于经营损失是可得利益，属于违约赔偿范围。2017年9月，靳楠未交租金构成违约，我公司基于靳楠违约通知解除合同，我公司没有违约行为，无需支付靳楠经营损失。即使不考虑合同解除原因，靳楠没有提供经营利润证明。事实上，2016年铁木真烤肉曾经停止经营，后知晓场地要交回农资公司后，有过短暂经营，也就是说经营状态并不好。因此，现没有证据证明靳楠经营存在利润，甚至可能赔钱，靳楠主张无事实法律依据。靳楠主张赔偿损失，主要基于其提供的2016年11月1日《补充协议》。经核实，我公司手中无该份《补充协议》。从《三方协议》看，权利义务转让也仅仅涉及与原租赁合同及补充协议内容，从未涉及2016年11月1日的《补充协议》内容。因此即使该《补充协议》存在，也不应该约束我公司。靳楠应依据合同相对性，向天隆时尚公司另行主张权利。农资公司向本院提出反诉请求：1.确认我公司与靳楠之间的房屋租赁合同于2018年1月20日解除；2.靳楠支付我公司2017年10月1日至2018年1月20日期间租金255068.49元及滞纳金10500元；3、靳楠向我公司支付2018年1月21日至2019年4月20日占有使用费1044201元；4、靳楠向我公司支付违约金420000元；5、反诉费由靳楠负担。事实与理由：2015年1月20日，靳楠（乙方）与天隆时尚公司（甲方）签订《经营场地租赁合同》约定，乙方承租天隆时尚公司位于北京市丰台区天隆服装市场内三层东侧经营场地，租期八年，自2015年1月20日至2023年7月31日，合同年租金80万元。乙方于合同签订当日支付首期租金。租金每年按5%递增，2017年4月1日至2019年3月31日期间每年租金为84万元。乙方未按约定支付租金及其他费用在十日内的，每迟延一日按所应交费用的5‰向甲方支付滞纳金；超过十日的甲方有权解除合同，视同乙方违约，乙方所交纳的履约保证金及未使用的租金不退还外，乙方还须向甲方赔偿相当于6个月租金的金额作为违约金支付给甲方。2017年9月28日，我公司与靳楠、天隆时尚公司签订《三方协议》约定，靳楠与天隆时尚公司于2015年1月20日签订的《经营场地租赁合同》中天隆时尚公司的权利义务全部转移给我公司履行，靳楠同意上述权利义务转移。《三方协议》签订后，靳楠未按合同约定向我公司支付租金。2017年10月27日，我公司向靳楠发出《交款通知》，于2017年11月3日向靳楠发出《催款通知》，要求靳楠支付2017年第四季度租金21万元。靳楠出具回执称已收到《交款通知》、《催款通知》。2018年1月15日，我公司向靳楠发出《告知函》，要求靳楠于5日内交纳欠付的租金，如不能及时交纳，将解除与靳楠的租赁合同。靳楠收到《告知函》后仍未履行支付租金的合同义务。根据合同法第94条及合同解释二第24条规定，我公司与靳楠的租赁合同于2018年1月20日解除。租赁合同解除后，靳楠持续占有租赁场地，直至2019年4月20日返还。靳楠对农资公司的反诉请求辩称，农资公司的反诉诉讼请求缺乏事实法律依据，请求依法驳回。2016年11月1日，天隆时尚公司与靳楠签订《补充协议》第6条约定，出租人保证天隆租户入住率达到70%以上及正常营业，否则承租人可以不支付租金；第7条约定，任何一方违约，赔偿对方6个月租金作为违约金及装修费。农资公司在接管后没有依约履行天隆时尚公司与我的合同约定，提供经营餐厅的条件，导致我不能履行合同。双方签订合同是真实意思表示，合法有效。根据合同法67条约定，我有权暂时不履行约定。农资公司有义务按照合同约定，提供合同约定经营餐饮条件。根据原合同约定，我有权利不向被告支付租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月20日，靳楠（乙方）与天隆时尚公司（甲方）签订《租赁合同》约定，第一条租赁铺位的位置、经营项目：乙方承租北京天隆服装市场内三层东侧，作为经营餐饮场地（详见平面图）。第二条租赁期限：租赁期自2015年1月20日至2023年7月31日止。第三条合同租金及合同履约金：合同期年租金80万元，实行3个月支付制，每期支付20万元人民币；每两年按5%递增。合同签订之日乙方支付首期租金，每下一期租金需在上一期租金期届满前三十日支付；租金为场地占用费（包括物业费、制冷、供暖费）。合同签订之日，乙方应向甲方交纳合同履约保证金2万元。合同履行保证金在合同期内不退还，也不能抵租金使用。合同期满后，合同履约保证金转为商品售后质量保证金，三个月后如无质量投诉、顾客索赔等问题，并经甲方确认乙方在合同期内无任何违约行为及拖欠相关费用，甲方无息退还，如乙方违反本合同任何一条款，甲方有权减除合同履约金。第四条甲方的权利义务：……甲方有义务按照约定提供场地，保障乙方正常的合法经营；乙方在场地内自主合法经营并独立承担场地内设施设备的完整和安全……第五条乙方的权利和义务：租赁期间乙方应承担该场地有关各种费用（包括但不限于水、电、气、网络、通讯、有线电视费），并承担延期付款的违约责任……第六条合同的解除：甲乙双方协商一致可解除本合同，解除本合同双方不承担违约责任。乙方有下列情形之一的视同乙方违约并承担违约责任（按照本合同“第七条、2、4”执行），甲方有权以简单书面形式通知乙方解除合同并收回场地，乙方应在当日内撤清铺位内所有乙方货品，否则视同乙方自愿放弃，甲方有权对其处理：……乙方拖欠场地租金及其他应支付、承担之费用达十日的……第七条违约责任：1.甲方应按照合同的约定向乙方提供场地，保障乙方的合法经营权，若有违反应承担相应的违约责任。因此给乙方造成的直接经济损失，甲方应退还乙方所交纳的履约保证金及未使用完的租金，甲方还须向乙方赔偿相当6个月租金的金额及装修费作为违约金；2.乙方未按约定支付租金及其他费用在十日内的，每迟延一日按所应交费用的5‰向甲方支付滞纳金；超过十日的甲方有权解除合同，视同乙方违约，乙方所交纳的履约保证金及未使用的租金不退还外，乙方还须向甲方赔偿相当于6个月租金的金额作为违约金支付给甲方……同日，靳楠（乙方）与天隆时尚（甲方）签订《补充协议》约定，甲、乙双方于2015年1月20日所签订了《场地租赁合同》，将三层西侧租赁给乙方经营，经双方友好协商，现将场地租金事项，达成如下协议：第1年（2015.1.20-2016.3.31）、第2年（2016.4.1-2017.3.31）租金为800000元，第3年（2017.4.1-2018.3.31）、第4年（2018.4.1-2019.3.31）租金为840000元，第5年（2019.4.1-2020.3.31）、第6年（2020.4.1-2021.3.31）租金为882000元……2016年11月1日，靳楠（乙方）与天隆时尚公司（甲方）签订《补充协议》约定，乙方租赁甲方三层东侧经营餐饮，一年多来由于乙方经营一直不理想，大厦缺乏相关硬件，双方根据《中华人民共和国合同法》及相关规定，本着平等、自愿、诚信的原则，经双方友好协商，签订本补充协议：……四、甲方必须保障乙方营业时间内的通道正常畅通使用，非经协商同意，不得任意关停电梯及门禁通道。（营业时间为上午9点至晚上23点）五、乙方所需电源由甲方提供，非经不可抗力等事由甲方不得任意停电。六、甲方必须保证天隆服装百货的租户入住率达到70%以上及正常营业，否则乙方有权不支付租金。七、甲乙双方特别约定，任何一方违约，应赔付相当于乙方6个月租金及装修费作为违约金。八、本补充协议是甲乙双方于2015年1月20日签订的经营场地租赁合同的附件，与主合同具有同等的法律效力……2017年9月28日，农资公司（甲方)与天隆时尚公司（乙方）、靳楠（丙方）签订《三方协议》约定，1.农资公司（甲方）与天隆时尚公司（乙方）于2013年4月18日签订了《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），乙方承租位于北京市丰台区西四环南路8-1号北京供销农资大厦一至三层及东四楼200平方米办公区、总建筑面积8400平方米作为天隆服装百货市场经营；2.乙方与靳楠（丙方）于2015年1月20日签订了《经营场地租赁合同》，商户承租北京天隆服装市场内三层东侧，作为经营餐饮场地；现根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙丙三方经协商一致，达成如下协议。一、乙方与丙方于2015年1月20日签订的《经营场地租赁合同》中天隆时尚公司的权利及义务全部转移给甲方履行，丙方同意上述权利义务的转移。二、三方协议签订生效后，丙方在北京天隆服装市场内的管理全部由甲方负责。三、本协议签字生效后，由甲、丙方继续履行2015年1月20日签订的《经营场地租赁合同》，同时三方一致同意丙方应交纳的租金及相关费用由甲方直接收取。四、丙方承诺在与甲方履行《经营场地租赁合同》同时，继续履行在租赁期间与市场管理方的其他协议，与乙方不再有任何关系。五、丙方同意将丙方2015年1月20日签订的《经营场地租赁合同》复印并签字后作为本协议的附件。六、乙、丙方同意将签订时所交的20000元保证金转账致甲方名下……附件：1、乙方与丙方与2015年1月20日所签订的《经营场地租赁合同》及相关协议……靳楠签订租赁合同后，由北京蓝吉大白鲨餐饮管理有限公司在涉案租赁房屋经营餐饮。北京蓝吉大白鲨餐饮管理有限公司法定代表人庞红格、股东雷雨声均到庭表示同意由靳楠代为主张权利。靳楠、农资公司均认可靳楠的租金交至2017年9月30日。农资公司称因靳楠未按期交纳租金，其已通知解除双方之间的租赁合同，并提交以下证据予以证明：1.2017年10月27日，农资公司出具《交款通知》载明“靳楠：按照《房屋租赁合同》规定，应于2017年10月20日前向我农资公司第四季度的房租（2017.11.20-2018.2.20）计21万元整。望您接到我公司的通知后，将上述款项交到我公司。”上述《交款通知》回执签收人为王小丫，签收日期2017年10月27日。2.2017年11月3日，农资公司出具《催款通知》载明“靳楠：2017年10月27日，我司以书面的形式通知您交四季度房租。按照《房屋租赁合同》规定，应于2017年10月20日前向农资公司缴第四季度的房租（2017.11.20-2018.2.20）计21万元整。截止目前，我公司仍没收到该房款。望您接到我公司的通知后，将以上款项交到我公司。”上述《催款通知》回执签收人为王小丫，签收日期2017年11月6日。靳楠认可王小丫系其工作人员。3.2018年1月15日，农资公司出具《告知函》载明“靳楠：2017年9月28日农资公司与天隆市场及你方签订了《三方协议》。根据《三方协议》约定，你方与天隆时尚公司签订的《经营场地经营合同》各项权利、义务由我方行使。《经营场地租赁合同》第六条……第七条第二款……第七条第四款……根据以上各项条款约定，现将有关事宜告知如下：一、望你方收到农资公司的告知函后，请于5日内将所欠的2017年10月1日至今应向农资公司交纳的租金325068.49元，准时交付农资公司。二、如不能及时缴纳所欠的租金，我们将按照上述条款规定与你方解除《经营场地租赁合同》”。靳楠称其收到通知后，于2018年1月20日以北京蓝吉大白鲨餐饮管理有限公司名义出具《关于因政策原因未能开展经营的情况反应》，载明“北京农业生产资料有限公司：2017年9月28日靳楠作为“北京蓝吉大白鲨餐饮管理有限公司”股东之一，代表公司与贵司签订了《经营场地租赁合同》。我司承租了原“天隆小商品市场三楼”，用于经营“铁木真烤肉”以及“蓝吉大白鲨海鲜自助餐厅”。2017年10月1日贵司因“北京非首都功能疏解”政策原因，对原“天隆小商品市场”（大厦一楼为“小商品市场”、二楼为服装市场及儿童乐园）进行了关闭。一、二层关停后，贵司用施工现场铁板将大厦围挡；电梯停运；天然气停气；完全破坏了原有商业氛围。……自2017年9月28日签订《经营场地租赁合同》，我司因贵司“政策疏解”原因，未能持续开展经营。……我司将待“政策原因”消除后，继续顺延履行合同”。贵司轻言“解除合同”，应承担对我司造成的巨额损失。……”。2019年4月20日，农资公司将靳楠承租场地拆除。2019年6月4日，经本院进行现场勘验，涉案租赁场地除西南角办公室外，均已拆除。办公室内有木质老板台、木质老板椅、茶几、鱼缸、字画、皮质长沙发、皮质单人沙发各1各，木质书柜一组。场地内尚有木质餐椅若干、制冰机1台、中央空调12台。靳楠主张上述物品均系其所有，农资公司表示上述物品均不归该公司所有并同意靳楠将办公室内物品取走。另，靳楠提交铁木真餐厅装修工程总说明、固定资产明细、照片、合同书复印件等，证明装修、设备及经营损失。农资公司对靳楠承租场地后进行装修无异议，但不认可证明目的。农资公司提交《原天隆市场疏解商户情况表》及天隆服装市场其他商户的租赁合同、合同解除单、收据，证明在2017年10月15日前天隆市场商户入住率基本为100%。上述《原天隆市场疏解商户情况表》及合同解除单显示，商户均应于2017年9月28日前撤清并腾空摊位。农资公司称签订《三方协议》时靳楠承租场地不在疏解范围内，但在2019年2月再次确认已属于疏解范围内，故其损失必然产生。2017年7月4日，北京市丰台区人民政府卢沟桥街道办事处向农资公司出具《关于北京天隆时尚服装商品市场转型改造的告知函》载明“根据非首都功能疏解工作要求，经丰台区市场疏解工作组联席会审核批准，承租你单位位于北京市丰台区西四环南路8-1号场地的北京天隆时尚服装商品市场疏解方式确定为转型改造，现将有关情况告知如下：……按照发函内容，商户清退工作完成时间不应晚于2017年8月31日，转型改造必须于2017年9月30日前完成。……”2019年2月26日，北京市丰台区人民政府卢沟桥街道办事处向农资公司出具《卢沟桥街道办事处关于清退农资大厦低端业态及遗留商户的函》载明“贵公司位于西四环南路8-1号的农资大厦（原天隆服装市场）属市、区两级挂账疏解项目，应于2018年12月31日前完成疏解任务，清退全部低端业态。截至目前，农资大厦（原天隆服装市场）中仍有多户遗留商户，且均为从事小型餐饮、电子游戏厅等低端业态，未到达市政府有关疏解整治促提升的有关要求及标准，同时存在严重的消防、治安等安全隐患。鉴于此，望贵公司积极配合街道落实疏解整治促提升任务，尽快清退全部低端业态，妥善完成遗留商户的清退工作。”经本院与北京市丰台区人民政府卢沟桥街道办事处核实，靳楠承租场地不在疏解范围内。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。靳楠与天隆时尚公司签订的《经营场地租赁合同》及两份《补充协议》，后靳楠与天隆时尚公司、农资公司签订了《三方协议》，天隆时尚公司在《经营场地租赁合同》中的权利义务由农资公司继受，靳楠与农资公司形成租赁关系。两份《补充协议》是对主合同《经营场地租赁合同》内容的补充或变更，为统一的整体、不可分割。农资公司以《三方协议》中未涉及2016年11月1日的《补充协议》内容为由主张该《补充协议》对该公司不具有约束力，本院不予采信。故靳楠与农资公司均应按照《经营场地租赁合同》及两份《补充协议》约定全面履行各自的义务。现靳楠要求解除其与农资公司之间的房屋租赁合同，农资公司亦同意解除，本院不持异议。根据北京市丰台区人民政府卢沟桥街道办事处出具的告知函及农资公司提交的《原天隆市场疏解商户情况表》、其他商户的合同解除单，可以证明在2017年9月30日前，多数商户已陆续撤场，天隆服装市场入住率严重下滑，未处于正常经营状态，对靳楠的经营产生不利影响。故靳楠有权根据合同约定拒绝支付自2017年10月1日起的房屋租金。农资公司擅自拆除靳楠承租场地收回房屋，构成违约，对此应承担违约责任。因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。靳楠承租场地后，与他人共同投资设立北京蓝吉大白鲨餐饮管理有限公司经营餐饮。现该公司股东均同意由靳楠代为主张损失，本院不持异议。因农资公司将装修破坏，靳楠亦没有证据证明其装修损失，故本院根据涉案场地面积、照片、剩余租期等，酌情判定。关于设备损失费用，亦由本院酌情判定。关于经营损失，靳楠主张无依据，本院不予支持。农资公司以靳楠逾期未交纳租金为由主张单方解除权并要求靳楠支付违约金、租金及滞纳金、占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除靳楠与北京农业生产资料有限公司之间的房屋租赁关系；二、北京农业生产资料有限公司于本判决生效之日起七日内给付靳楠违约金420000元；三、北京农业生产资料有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿靳楠场地装修及设备损失共计1000000元；四、驳回靳楠的其他诉讼请求；五、驳回北京农业生产资料有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72840元，由靳楠负担60981元（已交纳），由北京农业生产资料有限公司负担11859元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费由20383元，由北京农业生产资料有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  綦宗霞人民陪审员  刘士知人民陪审员  扈雪玲二〇一九年十二月二十六日书 记 员  卢文婷武秋辰