湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2933号上诉人（原审被告）：株洲宏侨房地产开发有限公司，住所地湖南省株洲市文化园图书馆内。法定代表人：陈涛，公司董事长。委托诉讼代理人：龙益斌，湖南天舒律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭昌怿，湖南天舒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘媛，女，1989年7月22日生，汉族，住湖南省安乡县。上诉人株洲宏侨房地产开发有限公司（以下简称宏桥房地产公司）与被上诉人刘媛商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2019）湘0203民初3368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月26日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。宏桥房地产公司上诉请求：1．撤销原审判决，依法改判驳回刘媛全部诉讼请求；2．刘媛承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1．办理产权证是宏桥房地产公司与刘媛的双方共同责任，而不仅仅是宏桥房地产公司的单方责任，双方签订的《株洲市商品房预销售合同》第十四条明确约定“由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）。”2．刘媛可自行办理产权证，也可以委托宏桥房地产公司办理。委托宏桥房地产公司办理的，必须根据要求及时提供办理的全部资料，并付清相关费用。刘媛延迟交付相关资料或未按期付清相关费用的，则房产证延期取得的责任及损失由刘媛自行承担。《补充条款》约定“乙方延迟交付相关资料或未按期付清相关费用的，则房产证延期取得的责任及由此而产生的相关损失由乙方自行承担。”3．延迟办证的责任不在宏桥公司，而在刘媛自己，相关延迟责任应由刘媛自行承担。宏桥房地产公司提交的凯旋名门3栋其他业主的受理回执单、不动产权利即其他事项登记信息、凯旋名门领证名单及证人彭某和袁某的证言可以证实案涉凯旋名门3栋房屋的产权证（分户证）在2018年3月即可办理，但刘媛延迟至2019年10月才交齐办证所需全部资料，故房产证延迟取得的责任及损失应由刘媛自行承担。4．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”该条适用的前提条件是由于出卖人的原因，而根据本案的客观事实及证据，刘媛未能在约定的期限内取得房屋权属证书是刘媛未及时委托、未及时提供办证资料、未依约定交纳相关费用等自身原因导致。而根据双方合同约定，该延迟责任及损失应由刘媛自行承担。刘媛书面辩称，1．宏桥房地产公司逾期为刘媛办理房屋产权证的行为已严重违反合同约定，应承担违约责任，一审法院认定宏桥房地产公司违约应当承担违约责任完全正确。2．宏桥房地产公司主张因为刘媛没有按时提交资料并逾期缴纳相关费用的原因才导致逾期办理产权登记，该理由完全不能成立且没有任何依据。3．宏桥房地产公司主张案中主合同约定的360工作日计算办证时间没有依据，补充合同中约定了办证时间为收房之日起360日，该补充条款系对主合同的补充约定，且系宏桥房地产公司提供的格式合同；4．宏桥房地产公司逾期办理房屋产权证违约，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，宏桥房地产公司应当向刘媛支付违约金。刘媛一审法院起诉请求：判令宏桥房地产公司向刘媛支付逾期办理房屋权属证书的违约金10014.06元（自2018年6月25日起按年利率5.655%计算至2018年10月30日）。一审法院经审理查明，一、双方无争议的事实2017年1月6日，刘媛（乙方）与宏桥房地产公司（甲方）签订《株洲市商品房预销售合同》（合同号：9000399573），乙方向甲方购买凯旋名门3栋2207号房，总价款510000元，2017年6月30日前交房；第十四条约定，在甲方办理了新建商品房所有权初始登记并取得了房屋所有权总证（大产证）后60日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件，甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起工作日360天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）；第二十七条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。并签订了补充条款，约定对合同第十四条的补充：如乙方委托甲方办理房地产权证的，需根据甲方要求及时提供办理的全部资料，并付清相关费用，甲方在乙方收房后360天内办理完毕；乙方迟延提供相关资料或未按期付清相关费用的，则房地产权证延期取得的责任及由此而产生的相关损失由乙方自行承担。并约定有关办理合同登记备案及申领小产证手续乙方如委托甲方办理本合同登记备案手续以及代为办理该房屋的小产证，办理登记备案手续及小产证的相关费用（含代办费）、税金等由乙方承担并在办理之前预付给甲方，在办理小产证之前，乙方应向甲方交付已经缴纳维修基金的专户银行收款凭证。合同签订后，刘媛按约支付了购房款，在缴清相关费用后于2017年8月27日与宏桥房地产公司办理了《房屋交接表》。2018年10月24日，宏桥房地产公司向房产部门提交办理房屋产权证的登记资料，并于2018年10月30日办理了产权登记。二、双方有争议的事实刘媛称宏桥房地产公司逾期办理房屋产权证，宏桥房地产公司辩称凯旋名门3栋在2018年4月就可以办理分户证了，因刘媛提交资料不全和未按合同约定交纳办证费导致办证延期，并提交了商品房销售合同、房屋交付通知登记、房屋交接表、凯旋名门3栋的不动产权证（总证）、3栋2207室及同栋其他几户办证的受理回执单、不动产权利及其他事项登记信息、凯旋门名领证名单、彭某和袁某的证人证言等证据予以佐证，刘媛对上述证据的真实性无异议，但对证明内容、证明目的有异议。一审法院认为，上述证据中的房屋交接表可证明宏桥房地产公司之间办理房屋交接的时间为2017年8月27日，但不能证明刘媛迟延提交办证资料，而凯旋名门领证名单虽可证明刘媛未提前交纳办证费，但整栋楼的业主均是先办证后交费，即说明办证费的提前交纳不是办证的必要前提条件，也不是宏桥房地产公司可以延迟办证的理由，而其他证据亦不足以证明刘媛在宏桥房地产公司通知其需要提交办证资料后而存在迟延提交资料行为，故一审法院对宏桥房地产公司的辩称主张事实，不予采信。一审法院认为，本案争议的焦点为：宏桥房地产公司是否存在逾期办证及应承担的逾期违约金。现评议如下：双方签订的《株洲市商品房预销售合同》及《补充条款》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。销售合同第十四条约定，甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起工作日360天内，由双方依法向株洲市房地产权属与市场管理处办理房屋所有权转移登记申请，办理该房屋的《房屋所有权证》（分户证）。而补充条款对合同第十四条补充约定，如乙方委托甲方办理房地产权证的，需根据甲方要求及时提供办理的全部资料，并付清相关费用，甲方在乙方收房后360天内办理完毕。合同与补充条款对收房后的办证时间不一致，按约以补充条款为准。刘媛在缴清相关费用后，于2017年8月27日与宏桥房地产公司办理了房屋交接，接收了凯旋名门3栋2207号房，按约宏桥房地产公司应在刘媛收房后的360天内办理房屋产权证，即应在2018年8月22日前办理房屋产权证，刘媛的房屋产权证实际上2018年10月30日办理的，故宏桥房地产公司存在逾期办证行为，逾期69天。对刘媛主张逾期办证从2017年6月30日起计算，缺乏依据，一审法院不予采信。根据商品房买卖合同的司法解释规定，合同对逾期办证没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故刘媛主张按照年利率5.655%计算逾期违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。经核，逾期违约金为5452元（510000元×5.655%÷365天×69天）。宏桥房地产公司辩称刘媛存在迟延提交资料，但未能提交充分有效的证据予以证明，应由其承担举证不能法律后果，故一审法院对宏桥房地产公司的辩称意见不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、株洲宏侨房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向刘媛支付逾期办理房屋产权证违约金5452元；二、驳回刘媛的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由刘媛承担11元，株洲宏侨房地产开发有限公司承担14元。二审中，双方均没有提供新的证据。对一审查明的事实和采信的证据本院予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，本案的争议焦点是：宏桥房地产公司是否存在逾期办证的行为，是否应当承担逾期办证的违约责任。对此，本院评述如下：依刘媛与宏桥房地产公司签订的《株洲市商品房销预售合同》及《补充条款》的约定，宏桥房地产公司应在双方签署《房屋交接书》即2017年8月27日之日起的360日内办理《房屋所有权证》（分户证）。现刘媛的房屋产权证是在2018年10月30日办理的，虽已超过了双方约定的时间，但依《补充协议》第八条规定：“对合同第十四条的补充：如乙方委托甲方办理房地产权证的，需根据甲方要求及时提供办理的全部资料，并付清相关费用，甲方在乙方收房后360天内办理完毕；乙方延迟提供相关资料或未按期付清相关费用的，则房地产权证延期取得的责任即由此产生的相关损失由乙方自行承担；如乙方不委托甲方办理房地产权证的，甲方在乙方收房后360天内办理甲方应办理事项。”对于业主委托宏桥房地产公司办理房地产权证的，业主应当及时提供办理的全部资料，并付清相关费用。案中宏桥房地产公司提供的证据可以证实与刘媛同栋房屋的产权证在2018年4月份便可以办理好，也就是说只要刘媛及时递交全部资料，宏桥房地产公司就能在2018年4月份办理好产权证，虽株洲市国土资源局的受理回执单存根显示宏桥房地产公司为刘媛递交的办证资料是在2018年10月24日，而刘媛委托宏桥房地产公司员工彭某的授权委托书中并没有注明日期，无法证实刘媛实际授权委托的具体日期，结合证人袁某、彭某的陈述以及与刘媛同栋的其他业主授权委托宏桥房地产公司以及产权证办理的时间，可以推定因刘媛没有及时授权委托，递交全部的办证资料才导致涉案房屋的产权证办理逾期，刘媛对此应承担的相应责任。另依《补充协议》第八条也可知，业主在办证前应按期付清相关的费用，根据本案查明的事实来看，刘媛在办证前并没有缴纳办证费用，虽宏桥房地产公司对其他业主都是统一在办证后再收取该费用，但这仅是宏桥房地产公司对合同权利的处分，而刘媛没有按合同约定付清相关办证费用亦是事实，故不能以此认定宏桥房地产公司构成违约。一审判决因宏桥房地产公司原因导致逾期办证并须向刘媛支付违约金错误，本院予以改正。刘媛关于宏桥房地产公司违反合同约定逾期办理房产证，应向刘媛支付违约金的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，株洲宏侨房地产开发有限公司上诉请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖南省株洲市芦淞区人民法院（2019）湘0203民初3368号民事判决；二、驳回刘媛的全部诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元；二审案件受理费50元，均由刘媛负担。本判决为终审判决。审 判 长 石安旭审 判 员 陈 蓉审 判 员 梁雄文二〇一九年十二月三十日法官助理 黄洪波书 记 员 文 宇