山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁03民终4006号 上诉人（原审被告）：高乃元，男，1976年9月29日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 上诉人（原审被告）：陈秀文，女，1948年10月13日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：王国红，山东康桥（淄博）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：仇金琴，女，1971年2月15日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：陈志强，男，1970年11月28日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 被上诉人（原审被告）：淄博永庆房地产服务有限公司。住所地：山东省淄博市张店区和平小区西侧（南西五路11号）。 法定代表人：盛青，总经理。 上诉人高乃元、陈秀文因与被上诉人仇金琴、陈志强、淄博永庆房地产服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初1864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高乃元、陈秀文上诉请求：1.依法撤销原审判决第三、第四项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金64386元和赔偿贷款服务费4300元、评估费3150元的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定上诉人陈秀文签订《房地产买卖合约》属于认定事实错误。涉案房屋是上诉人陈秀文名下的房产，在一审过程中，上诉人陈秀文已抗辩《房地产买卖合约》中的“陈秀文”字样不是上诉人陈秀文的签名，并抗辩上诉人高乃元无权出售陈秀文的房产，该《房地产买卖合约》无效。但原审判决仍错误认定上诉人陈秀文签订了《房地产买卖合约》，并错误认定《房地产买卖合约》系各方真实意思表示后认定了合约效力。二、一审法院认定上诉人陈秀文负有配合被上诉人办理贷款的附随义务，属认定事实错误。在《房地产买卖合约》中，明确约定了合约三方的具体义务,并没有一审法院认定的配合办理贷款的义务,法院也不能强求上诉人应当知道该项义务。且被上诉人并没有证据证明无法办理贷款是因为上诉人导致,在此情况下一审法院认定上诉人违约是认定事实错误。三、一审判决认为上诉人“无证据证明原告方无法办理贷款不是因为其不配合的行为,故应认定被告方该消极不作为属于违约”,属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定,“主张合同关系变更、解除、中止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”因此,举证责任在被上诉人。同时,因为被上诉人提出上诉人违约并诉请上诉人支付违约损失,那么被上诉人就应当就上诉人违约、上诉人违约给其造成的损失以及违约行为和造成损失的因果关系承担举证责任,一审法院认定上诉人负有举证责任是严重地适用法律错误。四、一审判决认定违约金64386元符合双方约定,是认定事实错误。首先,一审判决并没有指出认定的违约金64386元是依据双方约定的哪项条款。其次,《房地产买卖合约》第五条第5项约定,“本协议签订后,甲乙双方任何一方未按本协议约定日期办理产权过户、交付房款、按揭贷款、产权抵押的,每逾期一日,违约方应向对方支付本合约转让房价总款的日万分之二的违约金,逾期七日视为毁约并承担违约责任”。根据该条款,(1)按房价总款日万分之二计算违约金的约定,是迟延履行期间违约金的计算方法,且最多只有七日;(2)根据该条款,一方迟延履行七日视为毁约,也就是逾期七日后双方签订的房地产买卖合约约定解除;(3)被上诉人所称的被上诉人不配合办理贷款,不在该项约定的违约情形之内。因此,被上诉人计算违约金没有事实依据。且因上诉人不构成违约，原审认定上诉人赔偿贷款服务费、评估费没有事实依据。五、一审判决将违约金计算至起诉之日是错误的。首先,根据合约的约定,拖延履行7日后双方的合约就已经约定解除,而不是在起诉之日解除。其次,被上诉人在2018年3月19日购买了坐落于张店区，说明被上诉人认为已经解除合同，并另购房产;第三、即使上诉人违约,被上诉人在明知上诉人不再履约的情况下(合约约定逾期七日视为毁约,且双方从2017年8月份开始就不再谈到继续履约),直到2018年12月11日才提起诉讼,并将违约损失计算到该日,也是明显扩大了损失。根据《合同法》第一百一十九条,被上诉人不得就扩大的损失要求赔偿。故请求二审法院查明事实，依法改判。 原审原告向一审法院起诉请求：1、判令解除原告和被告之间于2017年7月12日签订的《房地产买卖合约》；2、判令被告高乃元、被告陈秀文返还原告定金10000元；3、判令被告高乃元、被告陈秀文支付原告违约金64386元（自被告违约之日计算至起诉之日）及至实际付清之日止的违约金；4、判令被告赔偿贷款服务费4300元、评估费3150元；5、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年7月12日，陈志强、仇金琴与高乃元、陈秀文、淄博永庆房地产服务有限公司签订《房地产买卖合约》，约定卖方将张店区柳泉路21号淄博颐景园1号楼1单元2层中户房产卖给陈志强，总价款为630000元，并约定了各项费用的承担及违约责任条款。协议签订后，陈志强、仇金琴依约支付了贷款服务费4300元、评估费3150元、定金10000元，在贷款申请审核过程中，银行要求陈秀文到场配合办理贷款审核手续，但陈秀文一直未去补拍照片导致陈志强、仇金琴无法办理贷款。 一审法院认为，合同的当事人应当遵循诚实信用的原则，按约定全面履行自己的义务。在本案中，陈志强、仇金琴与高乃元、陈秀文及淄博永庆房地产服务有限公司签订的《房地产买卖合约》系各方真实的意思表示，且无证据证明存在无效的事由，故对其合约的效力，依法予以认定。陈志强、仇金琴提供证据证明为购买陈秀文的房屋，已向该高乃元、陈秀文支付定金10000元，支付房屋贷款服务费4300元、评估费3150元，事实清楚，证据确实充分，依法予以确认。陈秀文作为出卖方，在合同约定付款方式为贷款的情况下，应当负有配合办理贷款的附随义务。陈秀文、高乃元无充分证据证明其已尽到上述义务，也无证据证明陈志强、仇金琴无法办理贷款不是因为其不配合的行为，故应依法认定高乃元、陈秀文该消极不作为行为属于违约，故陈志强、仇金琴以此要求解除双方于2017年7月12日的签订《房屋买卖合约》的诉讼请求，符合法律规定，且陈秀文、高乃元无异议，故依法予以支持。陈志强、仇金琴要求返还定金10000元，陈秀文、高乃元无异议，依法予以支持。综上，陈志强、仇金琴要求陈秀文、高乃元支付违约金64386元（自2017年7月26日至2018年12月11日）、赔偿贷款服务费4300元、评估费3150元的诉讼请求，符合双方约定，亦不违反法律禁止性规定，依法予以支持；超出上述金额部分，没有事实和法律依据，依法不予支持。本案经本院调解，双方当事人分歧较大，无法达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除陈志强、仇金琴与陈秀文、高乃元于2017年7月12日签订的《房屋买卖合约》；二、陈秀文、高乃元于本判决生效之日起十日内返还陈志强、仇金琴定金10000元；三、陈秀文、高乃元于本判决生效之日起十日内支付陈志强、仇金琴违约金64386元；四、陈秀文、高乃元于本判决生效之日起十日内赔偿陈志强、仇金琴贷款服务费4300元、评估费3150元；五、驳回陈志强、仇金琴其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1846元，减半收取计923元，由陈秀文、高乃元负担。 本院二审期间，上诉人高乃元、陈秀文提供不动产查询信息及所得税二手房买卖合同各一份，拟证明被上诉人陈志强、仇金琴已于2018年3月购买其他房产，原审将违约金计算至起诉前不当。被上诉人陈志强、仇金琴认为该证据与本案无关，原审认定的违约金并无不当。 二审查明的其他事实与原审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，关于涉案《房地产买卖合约》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同的，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，因上诉人高乃元系上诉人陈秀文的女婿，且上诉人高乃元将涉案房屋的所有权证和国有土地使用证交由淄博永庆房地产服务有限公司委托其卖房。淄博永庆房地产服务有限公司亦向被上诉人陈志强、仇金琴表示向上诉人陈秀文核实过卖房事宜，故被上诉人陈志强、仇金琴有理由相信上诉人高乃元有权代理上诉人陈秀文出售涉案房屋。故上诉人陈秀文主张涉案房屋买卖合约应属无效的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于上诉人高乃元、陈秀文应否承担违约责任的问题。根据被上诉人陈志强、仇金琴及淄博永庆房地产服务有限公司在一审中提供的相关证据，证实上诉人高乃元、陈秀文未配合办理贷款是涉案房屋买卖合约无法继续履行的原因。上诉人高乃元、陈秀文虽主张涉案合约中并未约定配合办理贷款的义务，但该义务系履行涉案合约的附随义务。被上诉人陈志强、仇金琴提供的短信截图中亦证实其向上诉人高乃元、陈秀文告知了上述附随义务。故原审认定上诉人高乃元、陈秀文在涉案合约履行过程中存在违约行为，并无不当。 关于原审认定的违约金数额等是否正确的问题。依据涉案《房地产买卖合约》第五条第5项约定：本协议签订后，甲乙双方任何一方未按本协议约定日期办理产权过户、交付房款、按揭贷款、产权抵押的，则每逾期一日，应向对方支付本合约转让房价总款的日万分之二的违约金，分逾期七日视为毁约并承担违约责任。上诉人高乃元、陈秀文主张该条款约定的违约金只能计算七日，七日后双方合约解除即不能再据此支付违约金。但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。故涉案合约解除后，被上诉人陈志强、仇金琴主张继续适用违约金条款应予支持。且本案因上诉人高乃元、陈秀文的原因导致贷款无法办理，原审适用该条款计算违约金，并无不当。上诉人高乃元、陈秀文另主张因被上诉人陈志强、仇金琴于2018年3月又另行购买房屋，故违约金的计算期限不应计算至起诉前。但被上诉人陈志强、仇金琴另行购买房屋，与本案违约金的计算并无关联，且违约金持续计算系因上诉人高乃元、陈秀文未承担违约责任所致。故原审认定的违约金数额，并无不当。同时，因上诉人高乃元、陈秀文的违约行为导致被上诉人陈志强、仇金琴贷款服务费、评估费的损失，其亦应予偿付。 综上所述，高乃元、陈秀文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1596元，由上诉人高乃元、陈秀文负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈燕萍 审判员  马清华 审判员  史华振 二〇一九年十二月二十日 书记员  黄圣楠