广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0803民初1573号原告（申请执行人）：谢树兰。委托诉讼代理人：陈宣谋，广东朝胜律师事务所律师。被告（案外人）：李贤昊。委托诉讼代理人：陈其聪，广东湛信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓，广东湛信律师事务所实习律师。被告（被执行人）：张平。被告（被执行人）：鲍小军。第三人：陈玉群。委托诉讼代理人：陈其聪，广东湛信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓，广东湛信律师事务所实习律师。原告谢树兰与被告李贤昊、张平、鲍小军，第三人陈玉群申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈宣谋，被告李贤昊的委托诉讼代理人陈其聪、周晓，被告张平，第三人陈玉群到庭参加诉讼，被告鲍小军经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢树兰向本院提出诉讼请求：1.依法撤销湛江市霞山区人民法院（2019）粤0803执异46号执行裁定，对被告张平所有的位于湛江市赤坎区××北××碧海××商住楼××单元××房继续采取查封措施；2.依法确认被告张平与被告李贤昊签订的关于买卖位于湛江市赤坎区××北××碧海××商住楼××单元××房（粤房地权证湛江ＣＱ字第××号）的《房地产买卖合同》属无效合同；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭、经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，即不动产物权的取得以登记为公式生效要件，占有不动产不发生物权变动的法律效果，法院查封被告张平的涉案碧海园602房时，尚登记在被告张平的名下，（2018）粤0803执1449号之一执行裁定查封被告张平的涉案碧海园602房是认定事实清楚，程序正当。法院（2019）粤0803执异46号执行裁定认定事实不清、证据不足，适用法律错误，应当予以撤销。理由如下：1.被告张平、李贤昊签订的《房地产买卖合同》明显是无效合同，是被告张平、鲍小军、李贤昊及第三人陈玉群恶意串通转移被告张平的财产，协助被告张平拒不履行判决义务所签订的。被告张平、鲍小平在2018年11月8日收到（2018）粤0803执1449号《执行通知书》后，应当及时履行（2018）粤0803民初1230号生效判决的义务，但其在明知其他被评估的财产不足以清偿原告的债务的情况下，于2018年12月3日与第三人陈玉群的儿子被告李贤昊在债务到期前签署《房地产买卖合同》，是拒不履行生效判决的违法行为，是以合法的形式掩盖非法目的，损害了原告的合法权益。2.被告李贤昊没有证据证实其实际占有涉案碧海园602房的事实。李贤昊提供的《房地产买卖合同》房地产交接条款的日期是空白的，仅凭被告张平手写的一份《确认书》日期虽然是2018年12月3日，但其中一句“那是在2018年12月3日交付李贤昊使用”（似乎是一种回忆），及该《确认书》也明确注明“在湛江不动产办证完房屋购买手续完成之日即时交付……602房给李贤昊使用”，明确了房屋交付的前提是房屋办理登记完成之日，与被告李贤昊开庭时才提交的2018年12月3日《房屋交接确认书》事实上根本就存在矛盾，由于涉案碧海园602房已经于2018年12月4日被法院查封，房屋办证根本无法完成，更不存在房屋交付占有的条件，不能证实其交接并占有涉案房屋。3.被告李贤昊根本没有支付涉案碧海园602号房的房款，根本不符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的法律规定。被告李贤昊所谓支付了购房款，事实上是被告张平与第三人陈玉群之间以物抵债的方式支付所谓的购房款的约定，因此，被告李贤昊根本不存在已经实际支付购房款的事实，第三人陈玉群的财产根本不能视为是被告李贤昊的财产，除非被告李贤昊和第三人陈玉群的财产发生混同。4.涉案碧海园602号房被查封后，被告李贤昊撤回了所有提交给湛江市不动产登记中心的登记材料，因此，更足以证明被告李贤昊放弃了涉案碧海园602房屋的过户登记，更不存在“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形。5.涉案碧海园602房，建筑面积204.88平方米，市值按照一万元一平方计算至少价值200万元，另根据被告李贤昊提交的《不动产登记证明》，2018年8月17日被告张平以该房屋办理抵押登记给陈玉群，明确涉案碧海园602房被担保债权的数额是170万元。被告张平与被告李贤昊、第三人陈玉群将涉案碧海园602房作价88万元抵偿240万元的部分借款及240万元的利息26万元，明显低于市场价格及抵押的价值，属于恶意串通损害其他债权人合法权益的行为。且该《房地产买卖合同》是被告为了避税，故意将实际上抵债的88万元及利息26万元共114万元作价为房款88万元，也是只缴纳了88万元的房产税，损害了国家利益。张平明知负原告的债务未清偿，还与他人订立所谓的房屋买卖合同，李贤昊和陈玉群，明知是与张平订立的抵债协议，并没有如实告知湛江市不动产登记机关，他们的行为构成隐瞒事实，给原告造成损失。张平、李贤昊和陈玉群的一系列房产登记行为均属于违法而无效的。综上所述，被告张平、鲍小平、李贤昊及第三人陈玉群的房屋买卖行为属于恶意串通转移财产，拒不履行生效判决的违法行为，法院（2019）粤0803执异46号执行裁定认定事实不清、证据不足，适用法律错误，应当予以撤销。被告李贤昊答辩称，1.李贤昊与张平签订了合法有效的房地产买卖合同。2018年张平、鲍小军以资金周转需要为由向陈玉群提出借款240万元。陈玉群基于信任关系，2018年8月17日三方签订《借款合同》并借款240万元给张平、鲍小军。因借款即将到期且张平、鲍小军仍无力偿还，于是三方协商，由张平、鲍小军将其所有的涉案602房作价88万元抵债给陈玉群儿子李贤昊，另外一套位于湛江市××区军民路××雅韵××单元××房以108万抵债给陈玉群。2018年12月4日，三方结算确认借款期间利息19.2万元，本息合计259.2万元，扣除抵债房产后，张平、鲍小军还拖欠陈玉群本金63.2万元，自2018年12月5日起按2%计息。此后因张平、鲍小军未能归还本息，陈玉群向湛江市赤坎区人民法院提起诉讼，目前该院已作出生效判决。借款合同到期张平难以清偿债务时，双方协商通过将张平所有的商品房出售给债权人陈玉群的儿子李贤昊，是实现双方权利义务平衡的一种交易安排。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意，也是双方真实意思表示，因此该《房地产买卖合同》合法有效。2.李贤昊已支付全部房屋价款。2018年12月3日，陈玉群、李贤昊及张平三方基于真实意思表示签订了《支付购房款确认书》，确认张平以88万元将602房卖给陈玉群儿子李贤昊。李贤昊在当天也支付了相关税费。3.李贤昊在法院查封之前已合法占有该不动产。2018年12月3日，李贤昊与张平双方基于真实的意思表示签订了《房屋交接确认书》，双方确认了“2018年12月3日双方在湛江市不动产登记中心办理转移登记手续，现乙方张平向甲方李贤昊交付湛江市赤坎区观海路北6号金沙湾新城碧海园3幢商住楼四单位602房，交付602房的大门钥匙1把、门禁卡1张、煤气卡1张……本交接日后至甲方李贤昊领取602房产证前的物业管理费、水费、电费由甲方李贤昊承担。”张平、陈玉群出庭证实在2018年12月3日张平已经将钥匙门卡煤气卡及留在房屋内全部物品交付给李贤昊占有使用，并且在李贤昊还没办证完前的物业费、水电费均由李贤昊来承担，李贤昊在2018年12月3日就已经合法实际占用602房。4.非因李贤昊自身原因未办理过户登记。2018年12月3日，李贤昊到湛江市不动产登记部门办理过户的相关手续，领取了湛江市不动产登记收件收据，但是至少要三日后才能持本收据领取《不动产权证书》。后该房屋在办理过户登记手续过程中被法院查封，是外在条件导致房屋未能成功办理过户登记。因此，李贤昊是非因自身原因未办理过户登记。5.原告认为“张平明知道其他评估财产不足以清偿原告的债务时，还与李贤昊及第三人陈玉群签订明显低于市场价格的《房地产买卖合同》，是恶意串通转移被告张平财产，协助被告张平拒不履行判决义务，以合法形式掩盖非法目的，属于违法无效合同”是错误的。涉案房产是张平在2005年买来的二手步梯顶楼房，在双方交易时已有十四年楼龄，而且是204.88平方米的大户型房子，不容易出售，市场价值约4500元/平方米左右，涉案房产是以市场价格转让。此外，转让两套房的税费全部无需张平承担，故不存在交易价格“明显低于市场价格”的情况。综上所述，李贤昊已进行了充分的举证证明其具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，事实清楚，证据充分、程序正当，法院（2019）粤0803执异46号执行裁定于法有据，应予维持，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告张平答辩称，其已在2018年12月3日将涉案房产卖给李贤昊，李贤昊也交了税费，当天也办理了产权过户手续，且张平已经将涉案房产的钥匙、门卡。煤气卡交给李贤昊和陈玉群。张平与李贤昊的买卖合同合法有效，法院不应查封涉案房产，原告的诉讼请求不应得到支持。被告鲍小军既未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。第三人答辩称，其同意李贤昊的答辩意见。涉案房产被查封之前是抵押给陈玉群的，因李贤昊和张平签订买卖合同，陈玉群才办理注销抵押权的登记。法院不应撤销（2019）粤0803执异46号执行裁定。原告围绕诉讼请求依法提交身份证复印件，（2018）粤0803民初1230号《民事判决书》及裁判文书发生法律效力证明，（2018）粤0803执1449号《受理案件通知书》、《执行通知书（稿）》、《送达回证》及EMS邮政快递回单，（2018）粤0803执1449号之一执行《执行裁定书》，（2018）粤0803执1449号之六《执行裁定书》，（2019）粤0803执异46号《执行裁定书》，《执行异议申请书》，异议人李贤昊提交的证据清单，《房地产买卖合同》，《广东增值税普通发票》，《税收完税证明》，《湛江市税务局销售不动产税费申报审核表》，2018年12月3日张平出具的确认书，《湛江市不动产登记收件收据》，《湛江市不动产登记询问笔录》，《不动产登记审批表》，《不动产登记申请书》，《委托书》，异议人李贤昊提交的证据清单（二），2018年12月3日张平出具的《房屋交接确认书》，《支付购房款确认书》，《借款合同》，《借款收款确认书》三份及银行汇款单，《注销抵押登记证明》及《不动产登记证明》等证据，被告李贤昊除提交上述部分重复证据，另提交了常住人口登记卡、广东增值税普通发票、收款收据、银联POS签购单、广东增值税电子普通发票、广东银联南方电网公司收款单等证据。根据原告申请，本院调取了湛江市赤坎区人民法院作出的（2019）粤0802民初17号《民事判决书》及裁判文书发生法律效力证明。本院组织当事人进行了证据交换和质证，原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，有异议的部分证据，由本院综合评判认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告谢树兰因与被告张平、鲍小军民间借贷纠纷，向本院提起诉讼。本院于2018年8月27日作出（2018）粤0803民初1230号民事判决，判决：一、解除原告谢树兰与被告张平、鲍小军于2017年10月31日签订的《借款合同》；二、被告张平应于本判决发生法律效力之日起十日内，偿还原告谢树兰借款本金2133000元，并自2018年4月1日起至清偿之日止，按月利率1.5%支付借款的利息给原告。被告于2018年5月4日偿还的30000元利息应从上述利息中予以扣减；三、被告鲍小军对上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。该判决已发生法律效力。因张平、鲍小军不履行该判决确定的给付义务，谢树兰向本院申请强制执行。本院于2018年11月8日向张平、鲍小军送达执行通知书、财产报告令、传票等文书，并于2018年12月4日作出（2018）粤0803执1449号之一执行裁定，裁定查封被执行人张平所有的位于湛江市赤坎区××北××碧海××商住楼××单元××房（产权证号：粤房地权证湛江ＣＱ字第××号）。2019年4月1日，被告李贤昊向本院提出执行异议，请求撤销（2018）粤0803执1449号之一执行裁定，解除602房的查封等强制执行措施。本院于2019年5月30日作出（2019）粤0803执异46号执行裁定，裁定异议人李贤昊的异议请求成立，撤销法院作出的（2018）粤0803执1449号之一执行裁定。原告谢树兰不服，依法提起本次申请执行人执行异议之诉。另查明，2018年8月17日，第三人陈玉群（甲方、出借人）与张平、鲍小军（乙方、借款人）签订《借款合同》，约定陈玉群向张平、鲍小军出借款项2400000元，月利率2%，借款期限4个月，自2018年8月17日起至2018年12月16日止。陈玉群分三笔各50000元、2200000元、150000元向张平、鲍小军支付，张平、鲍小军收到借款后向陈玉群出具三份《借款收款确认书》，确认收到上述款项。张平以涉案602房为上述借款作担保，并办理了抵押登记手续，《不动产登记证明》显示602房抵押权人为陈玉群，被担保债权数额为170万元，债务履行期限自2018年8月17日起至2018年12月16日止。2018年12月3日，张平与李贤昊（陈玉群的儿子）签订《房地产买卖合同》，约定张平将位于湛江市赤坎区××北××碧海××商住楼××单元××房（以下简称602房）作价880000元转让给李贤昊。同日，陈玉群（甲方）、李贤昊（乙方）、张平（丙方）签订《支付购房款确认书》，确认“丙方以88万元将602房卖给乙方，甲方同意以其对丙方的借款88万元以及240万元的利息约26万元抵作乙方的购房款（乙方系甲方大儿子）。”同日，李贤昊向国家税务总局湛江市赤坎区税务局第一税务分局缴交契税13200元（按不动产转让价款880000元计得税费为13200元），由该局向李贤昊代开发票并出具《税收完税证明》。同日，陈玉群向湛江市不动产登记中心出具《注销抵押登记证明》，并与张平向湛江市不动产登记中心递交《不动产登记申请书》，申请办理602房抵押权注销登记手续。李贤昊与张平向湛江市不动产登记部门递交《不动产登记申请书》，申请办理602房所有权转移登记手续。同日，张平向李贤昊出具确认书，载明“张平和李贤昊在湛江不动产办证完房屋购买手续完成之日即时交付湛江市赤坎区××北××碧海××商住楼××单元××房给李贤昊使用。那是在2018年12月3日交付李贤昊使用。确认人：张平，2018年12月3日。”同日，李贤昊（甲方）与张平（乙方）另签订《房屋交接确认书》，载明：“现乙方向甲方交付602房，双方对房屋交接确认以下事项：一、乙方将602房大门钥匙1把、门禁卡1张、煤气卡1张交给甲方。二、乙方留在602房的全部物品由甲方自行处置。三、双方确认在本交接日602房水表读数为4155，电表读数为25748.21。四、本交接日前未支付和未结算的物业管理费、水费、电费由乙方承担，在本交接日后至甲方领取602房产证前的物业管理费、水费、电费由甲方承担。甲方领取602房房产证前，乙方代甲方支付相应物业管理费、水费、电费，甲方在收到乙方付费凭证后支付乙方。”再查明，2019年1月2日，陈玉群以张平、鲍小军向其借款2400000元，经结算确认尚欠借款本金632000元为由向湛江市赤坎区人民法院提起诉讼，该院于2019年12月28日作出（2019）粤0802民初17号民事判决，经审理查明“因未能清偿本案借款，两被告将名下两套房屋抵偿部分借款后，经与原告结算，两被告于2018年12月4日出具书面内容确认尚欠原告本金632000元，利息按月2%计算，双方上述借款为不定期限借款”，判决“限被告张平、鲍小军于本判决生效之日起十日内偿还借款本金632000元及支付利息（利息计算：以632000元为基数，从2018年12月5日起按月利率2%计至还清借款之日止）给原告陈玉群”。该判决已发生法律效力。李贤昊与陈玉群针对该判决发表质证意见时称，张平、鲍小军向陈玉群借款2400000元，因二人无力偿还借款，故三方约定以涉案602房作价880000元抵债给李贤昊，以金沙湾新城雅韵苑201房作价1080000元抵债给陈玉群。2018年12月4日，三方确认借款期间利息是192000元，本息合计2592000元，房产抵债后，张平、鲍小军尚欠陈玉群632000元。后因张平、鲍小军未能归还本息，陈玉群于2019年1月2日向湛江市赤坎区人民法院提起诉讼。本院认为，本案属申请执行人执行异议之诉。本案审理的焦点是李贤昊对涉案602房是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，如果要排除人民法院对涉案602房的强制执行，必须同时满足以下四个条件：在人民法院查封执行标的之前，买受人已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有涉案房屋、已支付全部购房款、非因其本人原因未办理过户登记。本案中，张平与李贤昊2018年12月3日签订的《房地产买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。张平、李贤昊、陈玉群签订《支付购房款确认书》，陈玉群同意以张平、鲍小军的借款本金880000元及利息抵扣陈玉群儿子李贤昊的购房款，该代付行为系当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，本院予以认可。且李贤昊于当天已缴纳契税，并由税务局代开全额购房发票和出具《税收完税证明》，本院认定李贤昊已支付602房的全部价款。签订《房地产买卖合同》当天，张平与李贤昊签订《房屋交接确认书》，确认张平向李贤昊交付602房，将602房大门钥匙1把、门禁卡1张、煤气卡1张交给李贤昊，张平留在602房的全部物品由李贤昊自行处置，双方确认交接日的水表和电表读数，并约定物业管理费、水、电费的承担事宜。可见，602房于2018年12月3日已交付给李贤昊并由其实际占有。同日，陈玉群、张平、李贤昊湛江市不动产登记中心递交《不动产登记申请书》，申请办理602房抵押权注销登记手续及所有权转移登记手续。次日，602房被本院查封，亦未能办理所有权转移登记手续。综上，在本院查封602房之前，李贤昊已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有602房、已支付602房全部购房款、非因其本人原因未办理过户登记，李贤昊已同时具备上述四个条件，故李贤昊对涉案602房享有足以排除强制执行的民事权益。因此，原告谢树兰请求撤销本院（2019）粤0803执异46号执行裁定，并确认涉案《房地产买卖合同》无效的诉讼请求，理据不足，不予支持。被告鲍小军经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告谢树兰的诉讼请求。案件受理费100元，由原告谢树兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  张 荣人民陪审员  王仕霞人民陪审员  吴云霞二〇一九年十二月十七日法官助理陈丽梅书记员林毓鑫附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的;(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。