重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初11102号原告：重庆越甲三千房地产营销策划有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号（大都会广场）11层01号，统一社会信用代码915001050736615207。法定代表人：胥军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谌长生，重庆道伦律师事务所律师。被告：重庆裕达房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区直港大道48号第3层1号，统一社会信用代码915001076221956153。法定代表人：王光兵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周瑜，重庆华问律师事务所律师。原告重庆越甲三千房地产营销策划有限公司（以下简称：越甲策划公司）诉被告重庆裕达房地产开发有限公司（以下简称：裕达开发公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王朝辉独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告越甲策划公司的委托诉讼代理人谌长生，被告裕达开发公司的委托诉讼代理人周瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告越甲策划公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付招商代理佣金228182元及违约金（违约金计算标准：以174398元为基数自2017年5月11日起至本金付清之日止按每日支付千分之一的标准计算；以13085元为基数自2017年8月11日起至本金付清之日止按每日支付千分之一的标准计算；以37627元为基数自2017年7月11日起至本金付清之日止按每日支付千分之一的标准计算；以3072元为基数自2017年6月11日起至本金付清之日止按每日支付千分之一的标准计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月，原、被告双方签订《房地产招商代理合同》，约定原告为被告开发的位于重庆市綦江区“东方丽景”项目提供招商代理服务，并根据所签订的租赁合同金额月均租金的2.5倍收取佣金。合同签订后，原告依照合同约定完成了招商代理服务并与被告确认了应提取的佣金数额，被告逾期未向原告支付相应佣金。原告认为，原、被告双方签订的合同合法有效，原告按照合同约定提供了招商代理服务，被告应按照合同约定支付相应佣金。被告逾期未付，构成违约，应继续履行付款义务并依据合同约定承担违约责任。原告为维护其合法权益，特起诉来院。被告裕达开发公司辨称，1、原被告之间的合同关系成立，本案案由应为居间合同；2、原被告各自持有的合同上载明的内容不一致，被告并未对吴浩进行授权，吴浩无权签订相应文书；3、原告未完成居间服务，合同目的并未实现；4、支付条件尚未成就，合同6.1条约定被告支付商业代理费用的前提系原告向被告开具了正式发票，截止开庭前原告并未向被告开具符合被告要求的足额发票。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2016年11月，原告越甲策划公司（乙方）与被告裕达开发公司（甲方）签订《房地产招商代理合同》。合同约定甲方委托乙方策划并独家销售、招商代理甲方开发的位于重庆市綦江区“东方丽景”项目商业招商代理事宜，合作期限以以下两种方式先到为准：1、1.5年，自2016年11月8日至2018年5月7日；2、可招商面积小于3000平方米；在本合同有效代理期内，甲方不得指定其他代理商。第五条商业代理费用：招商代理佣金为乙方协助甲方与客户签订的租赁合同中免租期后的平均月租金的2.5倍。第六条商业代理费用的支付：乙方每月3日之前向甲方提交上月招商佣金提取申请，甲方必须在每月5日之前完成审核；审核确认后乙方向甲方开具正式发票，甲方应在每月10把上月招商佣金支付到乙方所提供的账户；若甲方审核或付款逾期，则甲方按照应付金额每逾期日千分之一支付违约金给乙方，直至付清之日止；乙方协助甲方与客户签订《租赁合同》并收取客户定金，则甲方向乙方支付招商佣金的90%，并于租赁客户开业时向乙方支付剩余10%的招商佣金。第十一条其他事项：甲乙书面（含但不限于分析报告、营销招商建议、工作计划、价格表、佣金表、发票、通知等）文件传达和沟通，甲方以吴浩签字为准，乙方以应峰、任孟为准。合同尾部，甲方裕达开发公司盖章处，有吴浩签字。2017年1月28日，原告越甲策划公司向被告裕达开发公司发出《关于成立商业管理有限公司的建议》，建议被告裕达开发公司单独成立具备物业、策划、广告、活动执行等范畴在内的商业管理公司，与开发业务区分开，以便更好的招商；同时建议租赁合同也以商业管理公司的名义签订。裕达领导签字为“吴浩”。2017年3月26日，被告裕达开发公司向原告越甲策划公司发出《通知》，通知原告越甲策划公司同意“关于成立商业管理有限公司的建议”，并注册成立重庆丹誉商业管理有限公司，自本通知之日起贵司招商过程中以宣传裕达开发、丹誉管理为准，所有招商意向合同、租赁合同主体以“重庆丹誉商业管理有限公司”为准。裕达领导下发签字为“吴浩”。2017年4月25日，重庆丹誉商业管理有限公司（甲方）与案外人杨昌会（乙方）签订《鼎味街商铺租赁合同》，约定甲方将位于东方丽景1号商业项目的第1幢第X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X租赁给乙方用于商业经营使用，面积为2126.34平方米，租赁期限10年即2018年1月1日到2027年12月31日，免租期为14个月。该商铺起始租金为27.8元/平方米/月，总计租面积2126.34平方米；2020年1月1日至2022年12月31日租金逐年递增6%；2023年1月1日至2025年12月31日租金逐年递增7%；2026年1月1日至2027年12月31日租金逐年递增8%。合同签订之日收取该合同约定的2019年3月1日到2019年6月30日预付租金50000元；甲方交付乙方使用之日收取该合同约定的2019年3月1日到2019年6月30日剩余租金186449元。合同尾部，甲方签署代表签字为“吴浩”。2017年5月3日，原告越甲策划公司向被告裕达开发公司提交《鼎味街4月招商佣金付款申请》。申请载明：东方丽景鼎味街招商部4月完成招商面积2126.34平方米，共计18个商铺（东方丽景商业第1幢第X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X、X-X），乙方协助甲方与客户签订合同并收取客户定金，则甲方向乙方支付招商佣金的90%为174389元，剩余10%的佣金19378元在租赁客户开业时由甲方支付乙方。吴浩于2017年9月27日签字确认。2017年5月15日，重庆丹誉商业管理有限公司（甲方）与案外人欧英永（乙方）签订《鼎味街商铺租赁合同》，约定甲方将位于东方丽景1号商业项目的第1幢第X-XX号门面租赁给乙方用于商业经营使用，面积为37.94平方米，租赁期限36个月即2018年1月1日到2020年12月31日，免租期为6个月。该商铺起始租金为35元/平方米/月，总计租面积37.94平方米；2020年1月1日至2020年12月31日租金逐年递增7%。乙方在签订本合同时需缴纳履约保证金5000元，合同签订之日收取该合同约定的2018年7月1日到2018年9月30日租金3984元。2017年6月5日，原告越甲策划公司向被告裕达开发公司提交《鼎味街5月招商佣金付款申请》。申请载明：东方丽景鼎味街招商部5月完成招商面积37.94平方米，共计1个商铺（东方丽景商业第1幢第X-X号），乙方协助甲方与客户签订合同并收取客户定金，则甲方向乙方支付招商佣金的90%为3072元，剩余10%的佣金341元在租赁客户开业时由甲方支付乙方。吴浩于2017年9月27日签字确认。2017年6月6日，重庆丹誉商业管理有限公司（甲方）与案外人重庆市綦江区简琢文化创意工作室（乙方）签订《鼎味街商铺租赁合同》，约定甲方将位于东方丽景1号商业项目的第1幢第X-X号门面租赁给乙方用于商业经营使用，面积为437.38平方米，租赁期限60个月即2018年1月1日到2022年12月31日，免租期为6个月。该商铺起始租金为23元/平方米/月，总计租面积437.38平方米；2020年1月1日至2022年12月31日租金逐年递增8%。乙方在签订本合同时需缴纳履约保证金20119元，合同签订之日收取该合同约定的2018年7月1日到2018年9月30日租金30179元。2017年6月20日，重庆丹誉商业管理有限公司（甲方）与案外人杨昌会（乙方）签订《鼎味街商铺租赁合同》，约定甲方将位于东方丽景1号商业项目的第1幢第X-XX、X-XX、X-XX、X-XX号商铺租赁给乙方用于商业经营使用，面积为151.76平方米，租赁期限120个月即2018年1月1日到2027年12月31日，免租期为14个月。该商铺起始租金为27.8元/平方米/月，总计租面积151.76平方米；2020年1月1日至2022年12月31日租金逐年递增6%；2023年1月1日至2025年12月31日租金逐年递增7%；2026年1月1日至2027年12月31日租金逐年递增8%。甲方交付乙方使用之日收取该合同约定的2019年3月1日到2019年6月30日剩余租金16876元。2017年7月6日，原告越甲策划公司向被告裕达开发公司提交《鼎味街6月招商佣金付款申请》。申请载明：东方丽景鼎味街招商部5月完成招商面积589.14平方米，共计5个商铺（东方丽景商业第1幢第X-XX、X-XX、X-XX、X-XX、X-X号），乙方协助甲方与客户签订合同并收取客户定金，则甲方向乙方支付招商佣金的90%为37627元，剩余10%的佣金4181元在租赁客户开业时由甲方支付乙方。吴浩于2017年9月27日签字确认。2017年7月16日，重庆丹誉商业管理有限公司（甲方）与案外人张绍梅（乙方）签订《鼎味街商铺租赁合同》，约定甲方将位于东方丽景1号商业项目的第1幢第X-XX、X-XX、X-XX号门面租赁给乙方用于商业经营使用，面积为173.58平方米，租赁期限60个月即2018年1月1日到2022年12月31日，免租期为8个月。该商铺起始租金为30元/平方米/月，总计租面积173.58平方米；2020年1月1日至2022年12月31日租金逐年递增8%。乙方在签订本合同时需缴纳履约保证金10415元，合同签订之日收取该合同约定的2018年9月1日到2018年12月31日租金20830元。合同尾部，甲方签署代表签字为“吴浩”。2017年8月3日，原告越甲策划公司向被告裕达开发公司提交《鼎味街7月招商佣金付款申请》。申请载明：东方丽景鼎味街招商部7月完成招商面积173.58平方米，共计3个商铺（东方丽景商业第1幢第X-XX、X-XX、X-XX号），乙方协助甲方与客户签订合同并收取客户定金，则甲方向乙方支付招商佣金的90%为13085元，剩余10%的佣金1454元在租赁客户开业时由甲方支付乙方。吴浩于2017年9月27日签字确认。2018年9月25日，被告裕达开发公司向原告越甲策划公司出具《东方丽景鼎味街—越甲三千招商业绩、及丹誉已收款统计表》。《统计表》对越甲三千所完成租赁合同的合同总金额、租赁起止日期、签约总面积、初始租金、经营业态、免租期、租客首次付款金额、结佣比例、本次佣金、剩余佣金进行了确认；备注均为于2018年1月1日前交付物业给乙方使用，预计2018年8月1日开业。《统计表》尾部，裕达领导确认签字处手写“以上金额已核定，经双方协商结算金额为228182元”，结算人为吴浩。截止庭审结束之日，原告越甲策划公司向被告裕达开发公司共计开具《重庆增值税普通发票》三张，金额共计228182元。庭审中，原告越甲策划公司申请对《房地产招商代理合同》原件第6页第11.2条中“吴浩”签字、《关于成立商业管理有限公司的建议》原件上“裕达领导签字”处“吴浩”签字、《通知》原件上“裕达领导下发”处“吴浩”签字、《东方丽景鼎味街—越甲三千招商业绩、及丹誉已收款统计表》原件上“裕达领导签字”处“吴浩”签字与《房地产招商代理合同》尾部签章处“吴浩”签字进行同一性鉴定。本院于2019年8月1日委托西南政法大学司法鉴定中心对原告越甲策划公司申请的上述事项进行同一性鉴定。2019年9月9日，西南政法大学开具《重庆增值税电子普通发票》，付款方为重庆越甲三千房地产营销策划有限公司，金额为5330元，服务名称为鉴定费，备注为20193691。2019年9月10日，西南政法大学司法鉴定中心根据本院委托，作出西政司法鉴定中心[2019]鉴字第3691号《司法鉴定意见书》。鉴定意见为：1、无日期、甲方为“重庆裕达房地产开发有限公司”、乙方为“重庆越甲三千房地产营销策划有限公司”的《房地产招商代理合同》原件第6页11.2条款中“吴浩”署名字迹与样本字迹是同一人书写；2、日期为“2017年1月28日”的《关于成立商业管理有限公司的建议》原件上“裕达领导签字”处“吴浩”署名字迹与样本字迹是同一人书写；3、日期为“2017年3月26日”的《通知》原件上“裕达领导下发”处“吴浩”署名字迹与样本字迹是同一人书写；4、日期为“2018年9月25日”的《东方丽景鼎味街—越甲三千招商业绩、及丹誉已收款统计表》原件上“裕达领导签字”处“吴浩”署名字迹与样本字迹是同一人书写。原告越甲策划公司申请将违约金计算标准由日千分之一调整为每月百分之二。以上事实，有《房地产招商代理合同》、《关于成立商业管理有限公司的建议》、《通知》、《鼎味街商铺租赁合同》、《鼎味街7月招商佣金付款申请》、《东方丽景鼎味街—越甲三千招商业绩、及丹誉已收款统计表》、《重庆增值税电子普通发票》、《司法鉴定意见书》、《重庆增值税普通发票》、重庆市电子税务局核税截图、当事人陈述等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告越甲策划公司申请将违约金计算标准由日千分之一调整为每月百分之二，系其对自身诉权的处分，符合法律规定，本院依法予以准许。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，《房地产招商代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。《房地产招商代理合同》约定原、被告双方书面文件沟通被告裕达开发公司以吴浩签字为准，西南政法大学司法鉴定中心出具的鉴定意见也表明原告越甲策划公司所提交的证据中“吴浩”的签字均系其本人书写，故吴浩对《关于成立商业管理有限公司的建议》、《鼎味街7月招商佣金付款申请》、《东方丽景鼎味街—越甲三千招商业绩、及丹誉已收款统计表》的签字确认应视为被告裕达开发公司的确认。故，被告裕达开发公司主张吴浩不是其授权代表、吴浩无权与原告越甲策划公司对佣金进行确认的答辩意见，缺乏事实依据，本院不予采信。合同对原、被告双方的佣金计算方式、佣金支付方式、违约金计算标准及其他权利义务进行了约定，双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告越甲策划公司按被告裕达开发公司要求协助重庆丹誉商业管理有限公司与案外人签订租赁合同，完成了合同约定的招商代理义务，申请表、统计表也对租赁合同及应付佣金进行了确认，被告裕达开发公司应当依据合同约定向原告越甲策划公司支付佣金。《房地产招商代理合同》约定，被告裕达开发公司审核确认后，原告越甲策划公司向裕达开发公司开具正式发票，裕达开发公司应在每月10日把上月招商佣金支付到越甲策划公司所提供的账户。裕达开发公司于2017年9月27日对招商代理佣金进行了确认。庭审中，原告越甲策划公司举示的《重庆增值税普通发票》金额共计228182元，裕达开发公司也认可相关发票的真实性，但越甲策划公司并未举示相关证据证明其向裕达开发公司送达了相关发票或裕达开发公司相关联系人签收了相关发票。根据合同约定，支付条件于庭审结束时（2019年11月29日）成就。履行期限不明的，债务人可以随时履行，债权人也可以要求随时履行，但应当给对方必要的准备时间。合同关于付款时间的约定仅约定了每月10日前支付，但据此条款并不能确定被告裕达开发公司应在原告越甲策划公司开具发票后的具体支付时间，且原、被告双方早已对招商代理佣金金额达成一致，本院给予被告裕达开发公司十天的付款准备时间。截止本判决作出之日止，无证据证明被告裕达开发公司于支付条件成就之日起十日（2019年12月9日）内支付了相关招商代理佣金，构成违约，原告越甲策划公司有权依据合同要求被告裕达开发公司支付佣金并承担违约金，违约金则应从支付条件成就的次日起第十一天（2019年12月10日）起算。故，被告裕达开发公司主张原告越甲策划公司没有完成合同约定的招商代理义务、被告裕达开发公司与商户事实上没有建立租赁合同关系、支付条件尚未成就，不应支付招商代理佣金及违约金，缺乏事实依据，本院不予采信；原告越甲策划公司要求被告裕达开发公司支付招商代理佣金228182元，于法有据，本院予以支持；原告越甲策划公司要求被告裕达开发公司支付违约金以174398元为基数自2017年5月11日起至本金付清之日止按每月百分之二的标准计算；以13085元为基数自2017年8月11日起至本金付清之日止按每月百分之二的标准计算；以37627元为基数自2017年7月11日起至本金付清之日止按月百分之二的标准计算；以3072元为基数自2017年6月11日起至本金付清之日止按每月百分之二的标准计算，对2019年12月10日以后的违约金，本院应予支持，对2019年12月10日以前的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十四条第四款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆裕达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆越甲三千房地产营销策划有限公司支付招商代理佣金228182元；二、被告重庆裕达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆越甲三千房地产营销策划有限公司支付违约金以228182元为基数自2019年12月10日起至本金付清之日止按月息百分之二的标准计算；三、驳回原告重庆越甲三千房地产营销策划有限公司其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2361元、鉴定费5330元，共计7691元，由原告重庆越甲三千房地产营销策划有限公司负担691元，被告重庆裕达房地产开发有限公司负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 王朝辉二〇一九年十二月十二日法官助理 黄 斌书 记 员 赵玉梅