新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2019）新40民终1368号 上诉人（原审原告）：孙玉强，男，1981年1月30日出生，汉族，奎屯龙翔运输有限公司法定代表人，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市明镜园36栋162室。 被上诉人（原审被告）：新疆通和工程建设有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市准噶尔路71号。 法定代表人：张强，该公司董事长。 委托诉讼代理人:姜正权,男,该公司员工。 委托诉讼代理人：孙境延，新疆翰兴律师事务所律师。 原审第三人：奎屯华亿仓储物流有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市团结南街南9号欧亚国际物流中心办公用房22栋101号。 法定代表人：孙琪佳，该公司总经理。 上诉人孙玉强因与被上诉人新疆通和工程建设有限责任公司（以下简称通和公司）、原审第三人奎屯华亿仓储物流有限公司（以下简称华亿公司）案外人执行异议之诉一案，不服奎屯市人民法院（2019）新4003民初388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙玉强，被上诉人通和公司的委托诉讼代理人姜正权、孙境延到庭参加诉讼。原审第三人华亿公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙玉强上诉请求：1.撤销原审判决，改判人民法院停止对华亿仓储物流公司综合楼1#、2#的强制执行，确认其对华亿公司综合楼1#一层5号、6号享有租赁使用权，或将该案发回重审；2.本案一、二审的诉讼费由通和公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。案涉《使用权转让协议》系房屋租赁合同，一审判决认定为房屋买卖合同错误；2.一审判决适用法律错误。其租赁案涉房屋应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件果敢问题的规定》第三十一条的规定进行处理，一审判决以房屋买卖合同为由驳回其诉讼请求适用法律错误。故请求二审法院支持其上诉请求。 通和公司辩称，涉案《使用权转让协议》名为使用权转让，实为房屋买卖协议，该协议违反了法律、行政法规效力性强制性规定，因而无效。一审判决认定事实及适用法律正确。孙玉强明知案涉房屋未经竣工验收，亦无相应资质文件，仍与华亿公司恶意串通，强行占有使用房屋，孙玉强属于恶意案外人，不应受法律保护。请求驳回上诉，维持原判。 华亿公司未到庭参加诉讼亦未提交书面意见。 孙玉强向一审法院起诉请求：1．判令停止对华亿仓储物流公司综合楼1#、2#强制执行；2．判令其对华亿仓储物流公司综合楼1#一层5号、6号享有使用权至2054年3月；3．本案诉讼费由通和公司、华亿公司承担。 一审法院认定事实：2015年3月27日，华亿公司（甲方）与孙玉强（乙方）签订了一份《使用权转让协议》，载明：甲方将其拥有的××楼、06号房屋的使用权转让给乙方，建筑面积334平方米，房屋单价为4000元，总价款为90万元；乙方付清总价款后，对本协议房屋仅享有排他的占有使用权。使用期限至2054年3月26日止。该协议下方甲方落款处加盖有华亿公司的印章，经办人处有孙永军的签名，乙方处有孙玉强的签名。 2015年3月31日，孙永军给孙玉强出具了一份收条，载明：今收到孙玉强现金70万元，此款是交4号楼05号、06号房款。经手人孙永军签名。2015年4月20日，孙永军给孙玉强出具收条一份，载明：今收到孙玉强现金20万元，此款是交4号楼05号、06号房款。经手人孙永军签名。华亿公司认可收到上述款项。孙玉强将5号、6号房屋分别转租他人。 2017年6月15日，通和公司与华亿公司建设工程合同纠纷一案，经新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（以下简称伊犁州分院）审理，双方达成和解，伊犁州分院作出（2017）新40民初93号民事调解书，调解协议如下：一、华亿公司支付通和公司工程款1540.94812万元，并赔偿利息损失120万元，本息合计1660.94812万元，该款由华亿公司分别于2017年7月30日之前向通和公司支付650万元、于2017年8月30日之前支付330万元、于2017年9月30日之前支付330万元、于2017年10月30日之前支付剩余款项350.94812万元；二、案件受理费127,942元，减半收取63,971元，由通和公司、华亿公司各负担31,985.5元；三、双方就本起建设工程施工合同再无其他争议。该调解书生效后，华亿公司未按协议内容履行付款义务，通和公司于2017年11月6日向伊犁州法院申请强制执行，该院于2017年11月8日作出（2017）新40执73号执行裁定，裁定：（2017）新40民初93号民事调解书由奎屯市人民法院执行，奎屯市人民法院于2018年1月4日立案执行。 奎屯市人民法院2018年11月23日在华亿公司综合楼1#、2#张贴公告，公告载明：我院受理的（2018）新4003执526号申请人乌鲁木齐新发典当有限公司奎屯分公司申请执行孙永军、刘小珍、华亿公司民间借贷纠纷一案、（2018）新4003执28号申请人通和公司申请执行华亿公司建设工程合同纠纷一案中，因被执行人孙永军、刘小珍、华亿公司未履行生效法律文书确定的还款义务，本院将依法拍卖已查封的被执行人华亿公司名下位于奎屯市××街两宗土地使用权及地上所有房屋……。 奎屯市人民法院在执行上述案件中，孙玉强对执行标的华亿公司综合楼1#楼一层5号、06房屋提出书面异议，奎屯市人民法院作出了（2019）新4003执异11号执行裁定，以涉案房产系被执行人华亿公司建设的工程，因被执行人不履行到期债务，本院将被执行人名下的财产进行查封、冻结、符合法律规定，裁定驳回了案外人孙玉强的异议请求。孙玉强不服，于2019年3月14日向奎屯市人民法院提起了案外人执行异议之诉。 另查明，奎屯-独山子经济技术开发区规划建设局签发的奎开地字第××号建设用地规划许可证载明：用地单位为华亿公司，用地位置为团结南街以西、松柏路以北，用地性质为仓储用地。该许可证遵守事项第三项规定：未经发证机关审核同意，本证的各项规定不得随意变更。各方当事人均认可该许可证载明的用地即为华亿公司综合楼1#、2#楼所在地。 一审法院认为，本案的争议焦点是1．孙玉强与华亿公司签订的《使用权转让协议》的性质属于房屋租赁合同还是房屋买卖合同；2．涉案房屋能否进行转让，涉案转让协议是否有效，孙玉强能否以此协议阻止法院对涉案房屋的强制执行。关于焦点1。孙玉强主张其与华亿公司签订的《使用权转让协议》性质系房屋租赁合同，其对涉案房屋享有合法使用权。通和公司辩称涉案的转让协议虽名为房屋租赁合同，实际是房屋买卖合同。通过孙玉强与华亿公司签订的转让协议内容来看，双方约定房屋的转让价格是以房屋面积和单价为基础计算所得，在付款方式中亦载明支付的是房款，华亿公司出具的收条亦是收到房款，并约定孙玉强对该房屋享有排他的独占使用权期限至2054年，结合涉案工程用地的性质，可见，该转让协议虽名为使用权转让协议，但实际内容系房屋转让协议。关于焦点2。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。”本案中，华亿公司未经原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，改变原土地用途的情形下，将建设用地规划许可为仓储用地的华亿仓储物流公司综合楼1#、2#楼的房屋出售给孙玉强，与孙玉强签订房屋买卖合同之后，又未办理改变案涉土地用途的手续，其与孙玉强所签订的协议违反了上述法律中的强制性规定，应属无效，孙玉强对涉案房屋不享有所有权，其无权阻止法院对涉案房屋的强制执行。综上，孙玉强请求停止对华亿公司综合楼1#、2#强制执行的诉请，无事实及法律依据，不予支持。因涉案协议的性质并非房屋租赁合同，故孙玉强以涉案协议请求确认其对涉案房屋享有使用权的诉请，不能成立，不予支持。通和公司辩称涉案协议的性质系买卖合同的意见，予以采纳。华亿公司辩称其与孙玉强签订的涉案协议系房屋租赁合同，其公司愿意继续履行该合同的意见，不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回孙玉强的诉讼请求。案件受理费100元，由孙玉强负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院另查明，新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院于2015年9月22日作出（2015）奎垦民保字第30号民事裁定书，查封刘小珍、孙永军、华亿公司位于奎屯市××街（土地证号：奎国用××第××号）及南附3号（土地证号：奎国用××第××号）两宗土地（以下简称为案涉两宗土地）。次日，该院向奎屯市国土资源局送达（2015）奎垦执保字第119号协助执行通知书，协助执行：1.查封华亿公司名下案涉两宗土地使用权，查封期间停止办理上述两宗土地的过户、买卖、抵押、出租等手续；2.查封期限三年（2015年9月23日-2018年9月22日）。2019年7月9日，奎屯市人民法院于2019年7月8日向奎-独开发区不动产登记分局送达（2018）新4003执28号协助执行通知书，协助：1.请贵单位协助我院查封华、扣押华亿公司名下案涉两宗土地及地上所有房屋和附属物。2.查封期限三年（2019年7月9日-2021年7月8日）。案涉两宗土地批准用途为仓储用地，使用年限60年，自2012年7月27日起至2062年7月26日。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉《使用权转让协议》的性质和效力；2.孙玉强对案涉房屋享有的民事权益能否足以排除强制执行。 关于焦点1，首先，案涉《使用权转让协议》，从“使用权转让协议”的字面意思分析，一方当事人从另一方当事人处有偿取得一定期限内特定房屋的使用权，符合租赁合同的构成要件。其次，从案涉《使用权转让协议》中“使用权转让给乙方”、“使用期限至2054年3月26日止”、“乙方转让房屋时必须向开发公司办理变更、登记手续”等表述可见，协议的内容也符合租赁合同的构成要件。再次，一审中孙玉强与华亿公司均认可签订的《使用权转让协议》系房屋租赁合同。综上，应认定孙玉强与华亿公司签订的两份《使用权转让协议》实质为房屋租赁合同，该合同是双方的真实意思表示，除租赁期限超过20年的部分无效外其余内容不违反法律规定，合法有效，本院确认孙玉强对华亿公司综合楼1#一层5号、6号享有20年的租赁使用权，即租赁使用权至2035年3月26日止。一审法院认定上述《使用权转让协议》系房屋买卖合同有误，本院予以纠正。 关于焦点2，首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生物权变动的，不影响租赁合同的效力”，第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。因此不动产租赁期间，物权人对物的处分权能并不为法律所禁止，基于物权人对租赁物的处分权，人民法院强制执行处分租赁物具有法律依据，且执行法院的执行行为对租赁物所有权变动，并不影响租赁合同的效力，承租人以其租赁权对抗排除人民法院的强制执行没有法律依据。其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。本案中，孙玉强承认其使用案涉房屋未受到任何限制，一审法院在执行过程中亦未要求其移交占有的上述房屋，故孙玉强上诉请求停止对华亿公司综合楼1#、2#的强制执行不符合上述法律的规定。综上，孙玉强以其对案涉房屋享有租赁使用权并排除对华亿公司综合楼1#、2#的强制执行，无事实和法律依据，本院不予支持。 另，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”，本案中，华亿公司作为本案中的被执行人，对孙玉强提起的执行异议之诉并无异议，依据上述规定，可以列其为第三人，原审将华亿公司为被告不当，本院予以纠正。 综上，孙玉强的上诉请求部分成立，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2019）新4003民初388号民事判决； 二、确认孙玉强对奎屯华亿仓储物流有限公司综合楼1#一层5号、6号享有20年的租赁使用权（即租赁使用权自2015年3月27日至2035年3月26日止）； 三、驳回孙玉强的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由上诉人孙玉强承担。 本判决为终审判决。 审判长 杜 平 审判员 芦海龙 审判员 何学涛 二〇一九年十二月二十四日 书记员 相琳琳