贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8337号上诉人（原审被告）：李青林，男，1989年12月28日出生，汉族，住贵阳市乌当区。被上诉人（原审原告）：贵州深宏业物业服务有限公司（以下简称“深宏业公司”）,住所地:贵州省贵阳市云岩区虎门巷9号华谊苑11单元F号。法定代表人：陈俊文。委托诉讼代理人：秦黎明，贵州宗屏律师事务所律师。上诉人李青林因与被上诉人贵州深宏业物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵阳市乌当区人民法院(2019)黔0112民初1816号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人李青林上诉请求：1、请求法院判令上诉人不支付被上诉人物管费5351.48元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，未查明事实就下判决；被上诉人贵州深宏物业服务公司于2015年10月10日为上诉人所在小区贵阳市乌当区北衙路悦景新城32A栋2层2号提供物业管理服务，在管理服务期间被告并不负责。小区内的日常垃圾清运经常堆积成山，臭味蔓延。因垃圾堆积过多，小区内的人去投诉，后因投诉过多，居委会让装载机大型车来托运垃圾，被上诉人并未实际管理小区内的日常来及清运。二、小区内的电梯也是经常出故障，上诉人家人被关过在电梯内。虽然被上诉人也维修过，但只是简单的维修，并未实际解决问题，电梯多次出现故障问题，严重影响小区内人员的人身安全。三、2016年中旬上诉人家外墙无故被打洞挂上广告牌，上诉人找被上诉人解决此事，被上诉人当时口头承诺会解决此事，后无任何音讯，被上诉人未实际解决业主的要求。四、小区内的停车线不符合消防安全规划，小区至今没有消防验收，于2015年小区内发生失火问题，因小区内停车线规划问题消防车无法进入小区，被上诉人也未解决此事。该小区存在严重的安全问题，被上诉人都未解决。被上诉人深宏业公司二审答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。深宏业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告李青林向原告支付物业管理服务费用以及逾期利息（逾期利息以中国人民银行同期贷款利率上浮50%标准，按拖欠物业管理服务费用的金额为基数自2018年1月1日起计算至实际付清物业管理服务费用之日止）；2、本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实，2010年3月到2011年9月期间，贵阳荣达房地产开发有限公司与被告李青林签订《商品房买卖合同》，约定被告购买贵阳荣达房地产开发有限公司开发的案涉房屋（房屋面积为117.46㎡）。房屋交付时，贵阳荣达房地产开发有限公司作为涉案房屋的建设单位与案外人贵州卓品物业管理有限公司签订了前期物业服务协议，约定由贵州卓品物业有限公司向包括前述四被告在内的悦景新城小区全体业主提供物业服务。2015年9月25日，原告深宏业公司与贵阳荣达房地产开发有限公司签订《悦景新城委托合同》，约定由原告自2015年10月10日起至2018年10月9日止为被告所在小区提供物业管理服务，合同约定了收费标准和其他事项。合同签订后，原告按约定于2015年10月10起开始为悦景新城小区业主提供物业服务。2015年10月26日，贵州卓品物业管理有限公司、深宏业公司和贵阳荣达房地产开发有限公司签订《关于悦景新城物业预收费用等处置协议》，对贵州卓品物业管理有限公司与原告之间的工作及财务等进行交接的同时，约定贵州卓品物业管理有限公司委托原告代为追收业主及物业使用人在2015年9月30日前所拖欠的物业服务费等全部费用。物业服务合同约定期限届满后，因双方未续签合同，原告遂于2018年11月22日终止向涉案小区提供物业服务，并撤离涉案小区。因被告尚欠原告物业管理费未交纳，经催收未果后，原告遂诉至一审法院，请求判令准予其如前诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述、商品房买卖合同、委托合同、公告、处置协议、垃圾清运承包协议、电梯定期检验报告、小区现场照片、楼宇交接书、费用告知函、律师函图片等证据佐证，且所有证据经庭审质证属实，足以认定。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，贵阳荣达房地产开发有限公司作为涉案小区的建设单位，在该小区未成立业主委员会、也未依法选聘物业服务企业提供物业服务的情况下，与原告深宏业公司签订的《悦景新城委托合同》具有前期物业服务合同性质。因该委托合同系贵阳荣达房地产开发有限公司与原告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故对原告和小区业主均具有约束力。原、被告双方应按照协议约定行使权利和履行义务。因原告贵州深宏业物业服务有限公司已经按委托合同的约定实际为小区业主提供了日常的垃圾清运、电梯日常运营的维护、小区安保及环境卫生事务等主要的物业服务工作，故被告方应按委托合同约定标准向原告支付物业管理费。现被告方未按委托合同的约定履行交纳物业管理费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《物业管理条例》第四十一条“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”的规定和委托合同的约定，对原告要求被告方向其支付其提供物业服务期间的物业管理费的诉请，一审法院予以支持。经核实，在原告提供物业服务的期间为2015年10月10日起至2018年11月22日，根据委托合同约定的物业管理费标准计算，被告李青林应缴物业管理费为5351.48元（117.46㎡×1.2元/㎡÷30天×1139天）。对于原告要求被告方向其支付逾期交纳物业管理费的利息的诉请，因原告在实际提供物业服务期间确实存在未及时更换楼道灯、未及时修复单元门及对小区内违章搭建等行为未积极协调相关部门处理等瑕疵，故对原告的该诉请，一审法院不予支持。对于原告要求被告向其支付贵州卓品物业管理有限公司在涉案小区提供物业服务期间被告未交纳的物业管理费的诉请，因原告与贵州卓品物业管理有限公司及贵阳荣达房地产开发有限公司之间签订的《关于悦景新城物业预收费用等处置协议》中仅约定贵州卓品物业服务有限公司委托原告追收业主及物业使用人在2015年9月30日前所拖欠的物业服务费等全部费用，原告与贵州卓品物业管理有限公司之间构成委托代理关系。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。……”的规定，原告作为贵州卓品物业管理有限公司的委托代理人，只能以委托人的名义从事委托事项，不具备以自己的名义起诉要求被告支付拖欠贵州卓品物业管理有限公司的物业管理费的原告主体资格，故对原告的该诉请，一审法院不予支持。对于李青林关于小区内有业主乱搭乱建并制造噪音，影响其正常生活的抗辩理由，因与本案不属同一法律关系，不宜在本案中一并处理。若被告确实因此遭受损失，可另案向赔偿义务人主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原审判决：一、被告李青林本判决生效之日起三日内支付原告贵州深宏业物业服务有限公司物管费5351.48元。二、驳回原告贵州深宏业物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25元由被告李青林负担20元，由原告贵州深宏业物业服务有限公司负担5元。二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了图片5张，拟证明：小区环境很糟糕，被上诉人的物业管理服务不到位。被上诉人发表质证意见如下：对证据的三性不予认可。没有拍摄时间和地点，也没有原件。不能作为认定案件事实的依据。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：本院认为，即使证据真实该证据与本案并非同一法律关系，对于证据的关联性本院不予认可。双方当事人二审争议事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：深宏业公司的服务是否存在瑕疵，能否以此拒缴物业费的问题。上诉人主张深宏业公司未履行合同义务，存在服务质量差、管理混乱、未及时清理小区垃圾、未及时更换楼道灯、未及时修复单元门等问题。本院认为，被上诉人在物业服务过程中提供的物业服务确实存在瑕疵，但是该瑕疵不能作为上诉人李青林不支付物管费的抗辩理由。被上诉人深宏公司与贵阳荣达房地产开发有限公司签订的物管合同系双方真实意思表示且不违反法律、法规的禁止性规定，对深宏公司及小区均具约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，上诉人应当向被上诉人支付物管费，关于履行瑕疵的问题，上诉人李青林可另行主张要求物业服务企业承担违约责任。综上所述，上诉人李青林的上诉请求不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用25元，由上诉人李青林负担。本判决为终审判决。审判长  吴杨审判员  庞敏审判员  刘佳二〇一九年十二月五日法官助理王李文书记员彭至涛