江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏01民终10271号 上诉人（原审原告）：闵秋艳，女，1979年11月8日生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 被上诉人（原审被告）：胡芝俊，男，1939年12月3日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。 被上诉人（原审被告）：吴秀颐，女，1938年1月17日生，汉族，住址同上。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：王飞，江苏益邦律师事务所律师。 上诉人闵秋艳因与被上诉人胡芝俊、吴秀颐迁让纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初1436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 闵秋艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审的诉讼请求；上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决驳回上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，存在明显错误。一、一审法院依据与本案无关的两份判决书，确定二被上诉人对于案涉南京市江宁区胜太西路16号7幢704室房屋（以下简称案涉房屋）的占有具有正当性、合法性，明显错误。该案中，案外人王红系二被上诉人儿媳，对二被上诉人具有一定的抚养照顾义务，但在本案中，上诉人与二被上诉人之间没有任何关系。上诉人已经支付王红全部购房款、办理完产权变更登记手续，上诉人取得案涉房屋的所有权。依据物权法规定，上诉人有权要求二被上诉人迁让。上诉人为善意第三人，上诉人作为一般购房人，只需审查出卖人提供的不动产权属证书，判断其有无处置权，而不可能关注房屋有无生效法律文书，而一审法院认定上诉人未尽合理审查义务，非善意第三人，明显不正确。二、二被上诉人并非是居无定所，其二人拥有南京市江宁区胜太西路8号欧陆经典花园4幢402室房屋，二被上诉人为达到占有涉案房屋之目的，将该房屋产权变更登记至其孙子名下。三、上诉人享有案涉房屋的占有、使用、收益权，二被上诉人拒不返还，应向上诉人支付房屋占有期间的使用费。综上，请求二审法院支持其上诉请求。 胡芝俊、吴秀颐辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 闵秋艳向一审法院起诉请求：要求胡芝俊、吴秀颐将其占有的案涉房屋返还给闵秋艳，并按照5000元/月的标准自2019年4月15日起支付占有使用费至实际返还房屋之日止。 一审法院认定事实：闵秋艳（乙方）与案外人王红（甲方）于2019年3月25日签订《南京市存量房买卖合同》一份，约定：甲方将其所有的案涉房屋以3430000元的价格出卖予乙方，其中定金20000元；乙方应于过户当日向甲方支付首付款101000元，剩余购房款2400000元乙方应向银行申请个人住房抵押贷款用以支付；甲、乙双方定于全款到账后三日内正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空房屋；甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价的万分之三支付违约金。乙方有权解除本合同，甲方应在乙方解除合同后将已收房价款和双倍定金返还乙方；甲方保证在房屋所有权转移给乙方前，除本合同已经披露的权利瑕疵外，对该房屋享有完整的处置权。2019年4月11日，闵秋艳与江苏紫金农村商业银行股份有限公司城南支行（以下简称银行）签订《个人住房（商业房）借款合同》一份，闵秋艳因购买案涉房屋向银行贷款2400000元，并授权银行将借款全额划入王红的银行账户中。2019年4月15日，闵秋艳办理了案涉房屋的产权登记手续，取得了案涉房屋不动产产权证书。2019年4月16日，王红向闵秋艳出具收条一份，载明收到闵秋艳房屋贷款2400000元。2019年4月20日，王红又向闵秋艳出具收条一份，载明收到闵秋艳购房尾款50000元，所有房款已结清。但王红和闵秋艳至今尚未进行案涉房屋的交接手续，王红未能向闵秋艳交付案涉房屋。胡芝俊、吴秀颐一直居住于案涉房屋中，闵秋艳在向王红购买案涉房屋前并未前往案涉房屋查看房屋状况。 一审法院另查明，案外人王红系胡芝俊、吴秀颐之子的配偶。王红于2015年2月16日在江宁区人民法院进行诉讼，要求胡芝俊、吴秀颐搬离案涉房屋并支付占有使用费。江宁区人民法院于2016年3月17日作出（2015）江宁开民初字第260号民事判决书，认定王红购买案涉房屋的用途系为胡芝俊、吴秀颐在南京养老居住使用。为此胡芝俊、吴秀颐将其老家的房产变卖，并搬至案涉房屋居住。除案涉房屋外，胡芝俊、吴秀颐再无其他居所。王红在其丈夫即胡芝俊、吴秀颐之子去世后，即要求胡芝俊、吴秀颐迁出案涉房屋并支付占有使用费与其同意胡芝俊、吴秀颐在案涉房屋居住的内容相悖，且有违公序良俗。因此江宁区人民法院一审判决驳回王红的上述诉请。王红对该判决不服，上诉至南京市中级人民法院。南京市中级人民法院于2016年8月12日作出（2016）苏01民终5197号民事判决书，维持了（2015）江宁开民初字第260号民事判决书的判决结果。 一审审理中，关于购房款的交付，闵秋艳本人陈述由于王红之前陆续向其借款未能归还，金额共计100余万元，故王红提出将案涉房屋出售予其，王红欠付的借款用于抵付闵秋艳应支付的购房首付款。至于2019年4月20日向王红支付的尾款50000元，系用于缴纳物业费等费用。胡芝俊、吴秀颐认为闵秋艳对于款项交付的陈述与其与王红签订的购房合同约定不符，不符合常理，也没有相应的证据予以佐证。对于案涉房屋的交付情况，闵秋艳认可其在案涉房屋过户至名下后才实际前往案涉房屋查看。其表示购买案涉房屋并非为了居住，故在发现案涉房屋由胡芝俊、吴秀颐居住时，要求胡芝俊、吴秀颐支付房租。胡芝俊提交其于2018年12月、2019年1月、2月、3月的多次出院记录，显示胡芝俊患有脑出血偏瘫、脑梗死、高血压（极高危）、糖尿病、心房颤动等多种疾病，经常住院治疗，生活困难。闵秋艳认为胡芝俊的身体疾病状况并非其二人占有案涉房屋并不支付占有使用费的理由，不能以此对抗闵秋艳对案涉房屋的所有权。 一审法院认为，首先，胡芝俊、吴秀颐对案涉房屋具有占有使用权，已经由生效的（2015）江宁开民初字第260号民事判决、（2016）苏01民终5197号民事判决所确认，因此，胡芝俊、吴秀颐对案涉房屋的占有具有正当性、合法性，该权利应受法律保护；现闵秋艳与胡芝俊、吴秀颐之间并无关于案涉房屋的买卖合同关系，亦未有胡芝俊、吴秀颐同意王红出卖房屋并愿意迁出涉案房屋的证据，故胡芝俊、吴秀颐对案涉房屋合法占有使用权的基础亦未发生改变，胡芝俊、吴秀颐没有向闵秋艳交付案涉房屋的法定或合同义务。其次，签订房屋买卖合同后，出卖人应当向买受人履行权利交付与实物交付的双重交付，闵秋艳与案外人王红订立房屋买卖合同并实际过户后，双方只完成了房屋权利转移登记交付义务，并未完成买卖合同的实物交付，闵秋艳并未取得完整的物权，其未从出售人王红处获得案涉房屋实际控制权的情况下，径行要求房屋合法占有使用人胡芝俊、吴秀颐迁出，缺乏相应法律和事实依据。再次，闵秋艳虽然取得了案涉房屋的相关产权证书，但按其陈述，王红向其出售房屋系为了抵清王红欠自已借款，而不是为居住而购买，胡芝俊、吴秀颐对案涉房屋具有占有使用权系为居住使用，应优先受到法律保护。综上，对闵秋艳要求胡芝俊、吴秀颐迁出涉案房屋并支付占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：驳回闵秋艳的诉讼请求。一审案件受理费减半收取65元，由闵秋艳负担。 本院二审查明，一审法院查明事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，被上诉人胡芝俊、吴秀颐对案涉房屋享有占有使用权，已经由生效的（2015）江宁开民初字第260号民事判决、（2016）苏01民终5197号民事判决予以确认。虽然案外人王红将案涉房屋出售给上诉人闵秋艳，并办理了房屋产权转移登记手续，但该房屋使用权在双方转让过程中受到一定的限制，因此，上诉人并未完全取得房屋的所有权。王红在与上诉人签订合同后，并未完成房屋交付义务，上诉人应向王红主张权利，其在本案中要求二被上诉人迁让，但不能证明二被上诉人同意双方之间的买卖行为。同时，上诉人在购房过程中，未实地看房，主观上存在重大过失，不符合善意取得制度的构成要件。因此，上诉人以其取得案涉房屋产权证书为由，要求二被上诉人迁让及支付占有使用费，缺乏事实依据，亦不符合法律规定。另，二被上诉人有无其他居所，与本案并无关联，上诉人以此为由，要求二被上诉人迁让，本院不予支持。 综上所述，闵秋艳的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费130元，由上诉人闵秋艳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪德全 审 判 员 孙 伟 审 判 员 张旭东 二〇一九年十二月二十六日 法官助理 冯 超 书 记 员 汪海燕