黑龙江省绥北人民法院民 事 判 决 书（2019）黑8111民初1924号原告：韩连娣，女，1943年2月18日出生，汉族，住址哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：宋宁，黑龙江中山律师事务所律师。被告：黑龙江省香坊实验农场，统一社会信用代码91233008132099647N，住所地哈尔滨市香坊区香福路52号。法定代表人：池强，该场场长。委托诉讼代理人：张洁，黑龙江学院律师事务所律师。原告韩连娣与被告黑龙江省香坊实验农场（以下简称香坊农场）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告委托诉讼代理人宋宁，被告黑龙江省香坊农场委托诉讼代理人张洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩连娣向本院提出诉讼请求：1.请求对黑龙江省香坊实验农场在《房屋拆迁安置补偿协议》格式条款第三条第7项第（1）分项设定的“回迁过渡期2年”超过18个月外6个月时限确认无效。2.请求判令被告支付原告自2012年4月14日至2012年10月14日期间计6个月（应每月每平方米补助20元，被告只按10元计付原告）少给付的临迁补助费6945.60元。3.请求判令被告支付原告自2014年9月14日至2019年1月29日期间计52个月零15天（应每月每平方米补助40元，应付原告243096.2元，被告只付193242.2元）少给付的临迁补助费49854元。4.请求判令被告支付原告自2019年1月29日至2019年7月15日期间计5个月零16天（未给付每月每平方米40元临迁补助费）临迁补助费25621.4元。5.要求被告承担本案诉讼费。事实与理由：2010年10月初，被告对香坊农场南家属区实施拆迁建设新住宅区。2010年10月11日，原被告签订《房屋拆迁安置补偿协议》。协议第一条依据原告产权证确定原告旧住宅建筑面积为115.76平方米。协议第二条以产权调换即以拆旧换新115.76平方米建筑面积作为对原告的拆迁安置。该协议是被告预制的格式合同文本并重复使用，条款内容未与原告协商或提示说明。协议第三条第7项第（1）分项中设定的“2年动迁过渡期”与哈尔滨市人民政府所发155号令《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》第三十九条及哈建发（2007）59号《哈尔滨市市区房屋拆迁补助补偿规定》第二条关于“十八个月过渡期后按双倍给付临迁补助费”的规定不符，损害了原告的正当权益，其超过时限的六个月约定应为无效。超过十八个月以外，被告应按照双倍的标准给付原告临迁补助费。原告自2012年4月11日至2012年10月11日期间计6个月（应每月每平方米补助20元，被告只按10元计付原告）少给付的临迁补助费6945.6元。原告自2014年9月14日至2019年1月29日期间计52个月零15天（应每月每平方米补助40元，应付原告243096.2元，因被告总计给付原告193242.2元，少给付49854元。被告于2019年1月29日停止支付原告临迁补助费，原告并未得到回迁安置。原告自2019年1月29日至2019年7月15日期间计5个月零16天（未给付每月每平方米40元临迁补助费）临迁补助费25621.4元。被告违约，对原告造成了损失，请求法院支持原告诉讼请求，判令被告给付少付原告的临迁补助费共计82419.6元。香坊农场辩称：1.本案以民事案由立案，双方签订的合同受合同法的约束，依据合同法第52条的规定，原被告双方签订的合同无欺诈损害国家利益、恶意串通、违反法律、行政法规的强制性规定等无效情形，合同依法有效，合同中的条款也不具有无效情形，原被告双方均应按约定履行。原告所称《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》不是法律、也不是法规，仅是一个参考性文件，不具有强制性。民事主体双方根据实际情况可以选择参考适用，也可以不适用。因此，该文件不能否定合同及合同条款的效力。原被告签订的合同是在平等协商，对原告的损失进行补偿的基础上签署的，不存在不公平的现象。原告为完全行为能力人，双方签订合同时，原告对合同内容完全知晓，对合同内容中约定的权利义务，以及利益的取得是明知的，合同履行过程中有何风险，都应自己承担。2.回迁房屋是质量合格的房屋，2018年5月中旬，原告已经通过实地探查，看房之后选好回迁房屋，2018年11月18日之前，所有回迁房屋全部可以入户。原告因为自己单方的原因，不回迁入户，不回迁被告无法掌控，但因不回迁产生的损失，原告应自行承担。3.被告已经将2018年11月18日之前所有应发临迁费全部发放，不存在差额问题。综上，被告认为，原被告签订的合同无条款无效条款，被告不应给付6个月的临迁费，另外，被告全额发放了临迁费，不存在差额问题，原告的迟延回迁是自己造成的，责任也不能由被告承担，请贵院依法驳回原告的请求，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《房屋拆迁安置补偿协议》一份。原告举证欲证明韩连娣与香坊实验农场就拆迁安置补偿签订该“协议”的时间并生效的时间为“2010年10月11日”。证明该“协议”是香坊实验农场预制并重复使用的格式合同文本。该协议第三条第7项第（1）项设定的“过渡期2年”格式条款未经协商、说明，违反法律和拆迁安置政策对“过渡期18个月”的限制性规定，所超18个月的6个月期间属无效设定，并少付此6个月临迁补助费每月每平方米20元的二分之一。证明香坊实验农场合同严重违约，至今未履行对韩连娣的回迁安置义务（未进户入住）。应负违约责任给付少付的临迁补助费及延迟韩连娣进户期间的临迁补助费。被告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。认为首先该合同是经双方协商签属的，合同中部分条款被斜线划掉，部分条款用笔当面填充，该合同中条款的履行已经充分证明了是经双方协商确定的而不是被告一方单方确认，因此该合同不是强迫原告放弃利益的格式合同，其次在合同第三条第七款明确记载了原告临迁费数额，该数额的产生是通过本款第一项的约定标准计算的数额，因此在协商的过程中被告对临迁费的时间及数额已明确与原告进行了确认，原告对合同中临迁费的发放数额及期限是明知的，原告用该份合同要证明的问题恰恰与合同反映的真实状况相反，该份证据不能证明原告要证明的事实。该协议中已经明确2012年10月31日回迁，因此回迁日期应该按照该时间点计算。本院认为，该合同为原、被告双方的真实意思表示，能够证明合同第三条第7款第1项中确定的数额及期限系双方自愿达成，因此本院对这部分证明力予以采信。2.农垦新城南区房屋拆迁补助付款单（6张）、农业银行卡交易明细清单（20笔付款记录）。原告举证欲证明香坊农场自2010年10月14日至2019年1月29日，付韩连娣临迁补助费274274.2元。证明香坊农场在2012年10月14日前少付韩连娣6个月临迁补助费6945.6元，应将此款补付韩连娣。证明香坊农场自2019年1月29日至2019年7月起诉日计5个月零16天，未给付韩连娣未进户期间的临迁补助费25621.4元。2014年9月14日至2019年1月29日少付临迁补助费49854元。被告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。认为在原告2018年4月25日与2018年5月2日之间有一笔4630元临迁费没有计算到已给付临迁费数额之中。流水及付款单仅仅反映原告提供上述证据中记载的数额，不能反映实际的收款的数额。本院认为，庭审中，原告将银行流水中的数额予以更正。认为有一笔4630元补助费同银行打印单叠印，经向银行重新核对，该4630元补助费韩连娣已接收，应从原告的诉讼请求数额中扣除。原告的证据来源合法，真实有效，对真实性予以采信。证据能够证明待证事实，能够证明原告实际收到被告已给付临迁补助费274274.2元（原告自认的数），因此本院对该部分证明问题予以采信。3.承诺书一份。原告举证欲证明香坊农场按拆迁安置回迁政策规定时限，超过回迁期规定，于2014年9月承诺对拆迁安置回迁户给予每月每平方米40元临迁补助费。香坊农场承诺后，仍少付补助费49854元。被告对证据的真实性及证明问题均有异议。认为香坊农场没有张贴过此承诺书，并且承诺书也不能显示实际给付的临迁费数额，原告所说49854元不知从何而来，起止的计算时间也无法显示。本院认为，被告已按每平方米40元实际给付，有证据三予以佐证，因此该证据能够证明被告自2014年9月起临迁费按40元计算的事实，对此部分证明力本院依法予以采信，但不能证明被告少给付原告49854元的事实，因此本院对这部分证明力不予采信。4.公告一份、重要通知一份。原告举证欲证明香坊农场一再延迟拆迁安置回迁户的入住义务，于2018年11月28日发公告进户，又于2019年1月12日发“重要通知”开始供水，由此证明，在无水条件下，完全不具备原告等回迁户的进户条件。被告对证据的真实性及证明问题均有异议。认为该组证据均为复印件，重要通知是一份连公章都没有的并显示是恒隆华府物业张贴的，该通知与香坊农场无关。2018年11月28日的公告显示的是办理完回迁手续的业主已经领取临迁补助费。要求未办理入户的业主尽快办理入户，该公告说明小区回迁户是可以正常入住的，不存在不能回迁的情形。本院认为，恒隆华府物业管理处的给水通知是2019年1月12日，不能证明被告2018年11月18日通知入户时的状况，另两份公告一份系被告2016年5月的交工承诺，一份系2018年11月28日被告限期办理回迁入户手续的通知，均不能证明原告的待证事实，因此本院依法不予采信。5.公告一份。原告举证欲证明香坊农场所进行的开发建设楼房“五证不全”，未交土地出让金，与原告签订的《拆迁安置协议》有关拆迁及回迁安置具有欺诈性。香坊农场在一再违约情况下，为弥补原告等回迁户损失，承诺免除三年物业费，属对对延迟履行合同义务的违约补偿。被告对证据的真实性及证明问题均有异议。认为该公告显示的内容是一直在正面解决南家属区的问题而不是推托，该证据与本案没有实质关联性。本院认为，该证据与本案诉争事实无关，因此不予认证。6.8幅照片（举证期内提供），7幅照片（举证期外提供）。原告举证欲证明香坊农场对拆迁户不具备安置入户条件。被告对证据的真实性和证明的问题均有异议，认为该组照片不是原始载体，不能证明其真实性。照片不能显示是否为原告回迁的小区，不能显示具体的位置。部分室内照片是房屋未进行装修的现象，因此该组照片不能反映回迁房屋的实际客观状况。本院认为，该组证据不能确定为原告欲回迁的建筑，不能证明原告待证事实，因此不予采信。7.南家属楼回迁安置房房源选定协议一份（举证期外提交）。原告举证欲证明要交付的房屋是商品房，但不具备交付商品房的条件。被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。认为在该协议签订时原告已经到房屋的实地现场探查，了解回迁房屋的基本状况。至于商品房买卖合同的签属仅是程序的履行，不代表商品房的客观现状。本院认为，该证据能够证明原告选定回迁房屋的事实，本院对这部分证明力予以采信，但不能证明该回迁安置房为商品房，所以该证据不能证明原告的待证事实，因此本院对这部分证明力不予采信。8.视频资料一份（举证期外提交）。原告举证欲证明2019年1月还是没有水，不具备入户入住的条件。被告对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。认为该视频中显示虽然自来水没有进户，但是回迁房屋已经达到了自来水入户的条件，物业也采取措施保证了小区回迁户的用水。因此回迁小区是达到回迁入户条件的。本院认为，原告的证据能够证明涉案小区2019年1月无水，本院对证据的真实性和对涉案小区2019年1月无水予以采信。9.证人吴某的证人证言。原告举证欲证明证实被告没有达到回迁的条件确让我们回迁的事实。被告对证据的真实性和证明的问题均有异议。认为证人与原告是利益共同体，证言有倾向性。证人所说没有水、电状况相矛盾，而煤气客观状况，因回迁小区人数达不到煤气公司开栓供气的比例，因此在通知入户时煤气燃气公司没有供应。本院认为，证人与本案具有利害关系，本院对该证据不予采信。10.房屋拆迁安置补偿协议两份、南家属区回迁安置房房源选定协议三份、南家属区回迁房现场信息确认单三份。被告举证欲证明韩连娣、安淑春分别与香坊农场签订协议，香坊实验农场将其房屋拆迁。拆迁后韩连娣得到建筑面积44平方米、71.65平方米的产权调换房屋各一套，安淑春得到56平方米、58平方米房屋各一套。2018年5月14日，韩连娣、安淑春现场看完房屋后共同选房，韩连娣确定选择农垦新城15栋2单元302室，面积为73.52平方米的房屋作为回迁房回迁。安淑春确定选择农垦新城15栋2单元303室、15栋2单元303室，面积分别为88.11平方米、74.22平方米的房屋作为回迁房回迁。回迁房选定，香坊实验农场完成回迁义务。双方确定回迁日期为2012年10月31日。原告对证据的真实性无异议，证明问题有异议。认为选房协议与现场确认单是被告与原告之间是以图纸方式来选房。选房协议及现场确认单证明是选房并不是交付房屋，并不证明被告完成回迁义务。被告与原告在拆迁安置协议中被告所设立的2012年10月31日完成回迁，事实上并没有完成回迁。本院认为，该组证据只能证明原被告双方就回迁安置房屋的房源选定签订了协议并信息确认，至于选定的房源是否在签订协议和信息确认之时即已交付原告使用，该证据无法证明。以上行为并不能代表香坊农场完成回迁义务。本院对该组证据的真实性予以采信，对“代表香坊农场完成回迁义务”之外的证明问题予以采信。11.工程质量认定意见书一份、建筑自动消防设施竣工技术检测报告一份、曳引驱动电梯监督检验报告一份、电梯使用标志各一份。被告举证欲证明回迁房屋为合格工程，不存在不能入住的情况。被告对证据的真实性和证明的问题均有异议。认为被告所举的证据只是认定意见书，并不是商品房竣工验收合格证，不能证明其所诉房屋符合法定的交付入住使用条件。本院认为，该组证据能够证明回迁房屋工程质量及附属设施质量合格，建筑工程自动消防设施综合评定为合格，因此本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：2010年10月11日，原被告签订《房屋拆迁安置补偿协议》。约定被告对原告所有的位于香福路××号××115.76平方米房屋拆迁。回迁日期为2012年10月31日，原告自行解决过渡期内临迁用房，若过渡期超过2年，从逾期之月起，以原房建筑面积每月每平方米20元计算临迁补助费。自合同签订之日起至2012年10月10日二年内，被告按每月每平方米10元给付原告临迁补助费。二年合同期满后，被告未能完成回迁义务，因此临迁费按每月每平方米20元计算至2014年9月前，此期间的临迁补助费被告已给付完毕。2014年8月25日，被告发布公告承诺自2014年9月份起，将南家属区临迁补助费上调至40元。自2010年10月11日合同订立时起至2018年11月18日，原告的临迁补助费分三个阶段计算，第一阶段：2010年10月11日至2012年10月10日，临迁补助费金额为27782.4元（115.76平方米×10元×24个月）；2012年10月11日至2014年8月31日为52555元（115.76平方米×20元×22.7个月）；2014年9月1日至2018年11月18日为234298元（115.76平方米×40元×50.6个月）。以上三个阶段合计应发放临迁补助费314635.4元，原告自认被告给付了274274.2元，庭审中组织双方当事人对账，双方认可被告已经给付原告313272.4元。2018年5月14日，原告与被告签订了安置房房源选定协议，原告选定15栋2单元303室88.11平方米，在南家属区回迁选房现场信息确认单上与安淑春一起选定总面积229.76（115.76+114）平方米为回迁房。2018年11月18日，被告发出回迁入户通知，但原告以该房屋不具备商品房交付使用条件为由至今未回迁。另查明，2018年9月29日、11月6日，该回迁安置小区房屋经鉴定工程质量及附属设施质量合格，建筑工程自动消防设施综合评定为合格。本院认为，原、被告双方订立的《房屋拆迁安置补偿协议》，是双方真实意思表示，不违反合同自愿原则，因此合法有效。被告未按合同约定完成给付原告临迁补助费的义务，应当承担违约责任。关于原告提出该房屋为商品房，不具备商品房的交付使用条件的问题，本院认为，通过拆迁安置补偿协议及回迁房源选定协议可以认定,该房屋系拆迁安置房而非商品房，且该小区房屋经鉴定工程质量及附属设施质量合格，建筑工程自动消防设施综合评定为合格，多数回迁户已经入住，原告以不具备商品房交付使用条件拒绝接收回迁房屋理由不成立，本院依法不予支持。关于请求对被告在《房屋拆迁安置补偿协议》格式条款第三条第7项第（1）分项设定的“回迁过渡期2年”，超过18个月外6个月时限确认无效。请求被告支付原告自2012年4月14日至2012年10月14日期间计6个月（应每月每平方米补助20元，被告只按10元计付原告）少给付的临迁补助费6945.6元的诉讼请求，本院不予支持。关于该条款未经协商、说明的问题。本院认为，原、被告双方订立的房屋拆迁安置补偿协议是在自愿原则的基础上订立的，合同内容系双方的真实意思表示，并经原告签字确认，自始有效。当事人对自己提出的主张应当提供证据加以证明，原告提出被告未对该条款进行说明及违反公平原则具有欺诈性的主张因其未提供相应证据因此不能成立。经查，《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》已于2011年12月15日废止。被告将2010年11月16日至2012年11月16日临迁补助费交付给原告，原告已经接受。且被告于2014年9月开始给付的临迁补助费已接近四倍于合同约定的价款。关于请求被告支付原告自2014年9月14日至2019年1月29日期间计52个月零15天（应每月每平方米补助40元，应付原告243096.2元，被告只付193242.2元）少给付的临迁补助费49854元的诉讼请求。本院认为，被告已于2018年11月18日通知原告回迁入户，临迁补助费应计算至此日期止。庭审中组织双方当事人对账，自2010年10月11日至2018年11月18日，被告应给付原告临迁费共计314635.4元，实际给付原告临迁费共计274274.2元（自认的数），庭审中组织双方当事人对账，双方认可被告已经给付原告313272.4元。被告仍应给付原告临迁费1363元（314635.4元-313272.4元）。关于请求被告支付原告自2019年1月29日至2019年7月15日期间计5个月零16天（未给付每月每平方米40元临迁补助费）的临迁补助费25621.4元的诉讼请求。本院认为该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告黑龙江省香坊实验农场给付原告韩连娣临迁补助费共计1363元，于本判决生效后十日内一次性付清；二、驳回原告韩连娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费930元（已减半收取），由原告韩连娣负担911元，由被告黑龙江省香坊实验农场负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员 高 勇二〇一九年十二月二日书记员 宋艳双