广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初8806号原告：林晓霞，女，汉族，1991年4月17日生，身份证住址：广东省陆丰市，委托诉讼代理人：张波，广东瀛尊律师事务所律师。被告：庄李涛，男，汉族，1988年2月5日生，身份证住址：广东省惠来县，委托诉讼代理人：江祚穆，广东竹书皋荣律师事务所律师。原告林晓霞诉被告庄李涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张波，被告委托诉讼代理人江祚穆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求被告返还铺位转租费35万元及铺位转租费利息5542元，（利息暂计2019年3月18日至2019年7月18日，按照银行年利息标准4.75%计算，应计算至付款之日止)，共计355542元；2、被告承担本案的诉讼费。原告起诉的事实与理由：2019年3月原告与被告口头达成了《租赁协议》，被告将位于清湖农贸批发市场内的铺档位（包括商铺位和台档位）贰间/个，编号为1109、1110号，转租给原告经营，该铺位系被告经营粮油的店铺，被告为该店铺在深圳市市场监督局注册了个体工商户，个体工商户的名称为“深圳市龙华新区龙华丰泰粮油商行”，该商行的负责人为被告庄李涛。被告与深圳市青湖农贸批发市场有限公司原租赁合同时间为2018年4月1日至2020年3月31日，被告承诺原告其与深圳市青湖农贸批发市场有限公司原合同到期后可促成深圳市青湖农贸批发市场有限公司与原告直接签订至少有效期为两年的合同。双方口头约定被告支付原告铺位转让款35万元。同时，被告承诺将深圳市龙华新区龙华丰泰粮油商行的负责人的名字变更为原告的名字。2019年3月18日原告向被告的银行账户转款35万元，同时被告将店铺交给原告经营。2019年3月11日原告向被告以微信转账的方式支付2万元、2019年3月21日原告向被告以银行转账的方式支付货款112740元、店铺押金17260元、2019年3月25日原告代被告支付被告欠付的第三方货款23546元（双方的货款争议另案处理，本案不做处理）。原、被告达成口头协议后原告听市场其他商户称“清湖农贸批发市场”马上升级改造，所有的店铺无法正常经营，原告承租的场地在改造范围内。2019年5月，清湖农贸批发市场连续发布公告确认了该市场改造的事实。因原告无法继续经营，原告向租赁场地出租方深圳市青湖农贸批发市场有限公司核实得知，被告与深圳市青湖农贸批发市场有限公司签订的《清湖农贸批发市场铺档位租赁合同书》第十三条约定：“租赁期间，乙方若要将铺及台档位转让给第三方经营，经征得甲方同意，重新办理手续，取得重新经营权的第三方享有原有的权利，承担原告的义务。……非经甲方书面同意，乙方不得将租赁铺档全部或部分转租给他人……”此时，原告才得知被告并未取得原出租方的书面同意，被告无权将该店铺转租。且被告截止到目前都未办理个体经营户负责人的变更手续。2019年6月，原出租方深圳市青湖农贸批发市场有限公司正式通知原告该店铺无法继续经营，需马上搬离。目前原告再无法继续经营。根据被告与原出租方深圳市青湖农贸批发市场有限公司签订的合同，被告转租需经得原出租方的书面同意，因截止到目前原出租方都未书面同意，也未办理店铺的变更手续，因此本案被告与原告口头达成的租赁协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”被告应返还原告款项35万元。退一步讲，即使原告与被告口头达成的租赁协议有效，因现在该场地已经无法继续使用，被告达成协议是承诺原告该场地至少能使用三年的条件根本无法达成，依据《深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见》22条“承租人为与出租人建立租赁合同关系而交纳的“入场费”、“加盟费”等费用，合同期满终止或承租人违约导致合同解除，……出租人违约导致合同解除，其又未能证明该费用己实际用于合同履行，承租人请求返还的，可视合同履行情况予以部分支持。当事人另有约定的除外。”被告也应退还原告35万元。因被告转租无效，被告应支付原告自2019年3月18日至2019年7月18日的利息5542元（应计至实际付款之日止）。被告庄李涛答辩称：一、被告与原告之间不存在房屋转租关系。通过被告与原告之间的微信聊天记录可以得知，原告与被告之间并不是房屋转租关系，而是经营权转让关系。被告于2019年3月17日将自己名下的深圳市龙华新区龙华丰泰粮油商行的经营权、客户、存货、供应商渠道和经营场地一并转让给原告。被告在2019年3月17日经过存货盘点将租赁合同、营业执照、存货和档口全部交给原告经营使用。随后几个月，被告将自己的客户、供应商都交给了原告，并多次现场指导原告如何做生意。从微信聊天记录来看，被告与出租人签订的租赁合同就在原告手中，但原告从来没有提出过要变更合同承租人的意见，更没有提出变更个体户实际经营者的意见。可见，原告是同意按照现状，直接利用被告原来的经营权去持续经营的。二、原告向被告总计支付了52万元，尚欠10万元没付，是包含了存货货款以及整体经营权的转让款。原告向被告累计支付了52万元，但是没有明确那一部分是货款，那一部分是转让经营权的款项。实际上，2019年3月17日经过现场盘点后，2019年3月18日原告向被告支付的款项35万就达到了37万。所以原告主张的35万元转让款与事实不符。另外，原告在支付完毕52万元款项以后，还承认尚欠被告款项，可见双方的整体转让款不止52万元。三、原告声称的口头协议全部不属实。（一）被告从未承诺租赁合同到期后促成延长两年租约，根据双方微信聊天记录可以得知，租赁合同原件已经在原告手中，因此原告非常清楚租赁期限，所以不可能存在被告承诺延期二年的情况。同时，在市场发布公告后，原告从未提及要促成延期两年租约的问题，可见这一承诺是不存在的。（二）被告从未承诺将营业执照变更，在微信聊天记录中，双方从未提及要变更营业执照的情况，因此这个承诺被告从未做出。通过原告提交的证据也可以印证，原告持有被告的租赁合同原件、营业执照并不影响其缴纳租金和经营。（三）原租赁合同约定未经出租人同意转租可以解除合同，但是出租人从未告知被告要解除合同。根据原告提交的租赁合同，未经出租人同意转租的，出租人有权解除合同。但是本案的出租人从未提出过解除合同，因此被告转让商铺经营权并未影响原告实际经营。四、原告要求被告退还转让费没有任何法律依据。原告与被告达成整店转让的协议，转让的范围包括客户、供应渠道、现货和经营场地。原告已经拿到了被告与出租人签订的租赁合同原件，已经知悉了租赁期限等条件。现在又以原告完全不知悉的第三方出租人要升级改造为由，提出要求退还转让费，是非常不合理的。原告已经全部承接了被告的整店客户资源，被告已经履行了全部转让义务。综上，原告的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据，请全部驳回。经审理查明如下事实：2018年4月1日，出租方（甲方）深圳市青湖农贸批发市场有限公司与承租方（乙方）庄李涛签订《清湖农贸批发市场铺档位租赁合同书》，约定甲方将位于清华居委的清湖农贸批发市场内的铺档位（包括铺商位和台档位）贰间/个，编号为1109、1110号，出租给乙方经营（类别为粮油）。租赁期限自2018年4月1日至2020年3月31日。合同书第七条第（十三）项载明：租赁期间，乙方若要将铺及台档位转让给第三方经营，经征得甲方同意，重新办理手续，取得重新经营权的第三方享有原有的权利，承担原有的义务（经甲方同意转租的铺档位不得擅自改变经营项目）。非经甲方书面同意，乙方不得将租赁铺档全部或部分转租给他人，否则甲方有权解除合同，并不退还保证金。因转租给甲方造成损失的，乙方应予赔偿。2019年3月，原告林晓霞与被告庄李涛达成口头协议，约定被告将清华居委的清湖农贸批发市场内的1109、1110号铺档位、客户及店内货物等转由原告经营，转让费35万元，货物约为26万元。2019年3月17日，被告将铺档位及货物移交给原告经营。原告付款情况为2019年3月11日向被告付款2万元。2019年3月18日原告向被告付款35万元，2019年3月21日原告向被告付款13万元。原告主张其2019年3月25日代被告支付被告欠付的第三方货款23546元，该笔货款争议原告不在本案中主张。被告认可原告已付52万元。2019年5月28日，深圳菜丁农业科技有限公司发布通知，表示根据龙华区农贸市场升级改造工作要求，需对清湖农批市场进行全面升级改造，改造时间为2019年6月8日至2019年8月底。改造升级期间，需对清湖农批市场整体围蔽施工，该公司将在市场周围通道设置临时摆卖点，方便商户继续经营。2019年6月27日，深圳市青湖农贸批发市场有限公司与深圳菜丁农业科技有限公司联合发布《关于深圳清湖农批市场经营管理等事宜的通告》，载明深圳清湖农批市场升级改造后，有意愿继续租赁铺档位经营的商户将另行与深圳菜丁农业科技有限公司签订租赁合同。原告认为清湖农批市场升级改造对其经营造成影响，要求被告返还转让费35万元未果，遂诉至本院。以上事实，有《清湖农贸批发市场铺档位租赁合同书》、微信聊天记录、转账记录以及庭审笔录等在卷予以证实。本院认为，原、被告口头达成包括店铺转租、货物转让为主要内容的协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定及时全面履行各自的义务。原告向被告支付转让费，目的在于承接被告的店铺（档位）、供货渠道和客户资源用于粮油经营。被告用于转租的店铺系从深圳市青湖农贸批发市场有限公司租赁而来，且租赁合同明确约定转租需经过该公司书面同意并重新办理手续，因此，本案原、被告关于店铺转租的合同与前手租赁合同密切相关。在未经出租人书面同意和重新办理手续的情况下，被告在转租给原告时，负有保障原告在同等条件下继续使用该商铺的义务。原、被告达成协议后不久，农贸批发市场进行升级改造，导致原告无法在原有条件下继续使用该商铺，原、被告达成协议的主要基础不复存在，原告的合同目的无法实现，其要求被告返还转让费，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项的规定，应予以支持。被告认可原告已支付52万元，因其中2万多为双方另有争议的货款，本案中可以确认原告已向被告支付50万元，但款项的性质未予明确。结合双方的陈述和现有证据，本院确定该50万元中货款为26万元，转让费为24万元。达成本案协议后，被告对原告的经营活动进行了指导，提供了供货渠道和客户资源。原告持有被告与深圳市青湖农贸批发市场有限公司的租赁合同，应当知道转租店铺须经出租人同意，但其未征得出租人同意并履行相关手续，在本案中也存在过错。综合双方的履行情况和过错程度，本院酌定由被告返还转让费10万元给原告，原告剩余未付的转让费不再支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告庄李涛于本判决生效之日起十五日内返还转让费10万元给原告林晓霞；二、驳回原告林晓霞的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3317元，财产保全费2297.71元，共计5614.71元，由原告林晓霞负担人民币4035.71元，由被告庄李涛负担人民币1579元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 朱  嘉  蹊二〇一九年十二月二十日书记员 黄  梦  蕾书记员 沈思愉（兼）