广东省蕉岭县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1427民初570号原告：泗洪县魏营镇人民政府，住所地：泗洪县魏营镇魏营街。统一社会信用代码：113213240143360318。法定代表人：刘斌，系该镇镇长。委托诉讼代理人：王乐，系江苏拓荒者律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩然，系江苏拓荒者律师事务所律师。被告：丘颂山，男，1986年2月22日出生，汉族，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县，第三人：何银香，女，1972年7月17日出生，汉族，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县，原告泗洪县魏营镇人民政府与被告丘颂山、第三人何银香案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泗洪县魏营镇人民政府的委托诉讼代理人王乐、陈浩然，第三人何银香到庭参加诉讼，被告丘颂山经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票等诉讼文书，无正当理由未按要求到庭应诉。本案现已审理终结。原告泗洪县魏营镇人民政府向本院提出的诉讼请求：请求依法终止广东省蕉岭县人民法院的（2018）粤1427执165号之二裁定书的执行，并解除对证号为洪国用（2015）第2964号土地使用权的查封。事实与理由：2019年3月原告向江苏省泗洪县人民法院起诉何银香等解除并终止合同一案时，发现涉案土地使用权（位于江苏省泗洪县魏营镇工业园区的5号标准化厂房的土地）因被告丘颂山与何银香、广东银葛宝科技有限公司民间借贷一案而被查封。查封的依据是：该土地权属证登记在江苏一实业投资有限公司名下，而何银香又是该公司法定代表人和股东。原告认为：虽然该厂房和土地登记在江苏元一实业投资有限公司名下，但事实上，第三人没有支付该厂房和土地款且也未实际占用和使用，原告和第三人签订的《标准化厂房购买协议》虽然签订但并没有实际履行，厂房和土地一直由原告使用。具体事实是：2014年8月25日原告与案外人王文元（公民身份号码：）签订了《标准化厂房购买协议》，约定原告将魏营镇工业园区四号、五号标准化厂房出售给王文元，用于投资工业生产使用，价格为720万元，分期付款。2014年11月19日王文元和第三人何银香共同注册成立了江苏一实业投资有限公司，后于2015年1月和5月将房产证和土地证办理在江苏一实业投资有限公司名下，但是王文元并未支付购房款。2018年6月第三人何银香（2016年3月29日法定代表人由王文元变更为何银香）找到原告，就购买厂房事宜重新进行洽谈，于2018年6月23日重新签订了《标准化厂房购买协议》（补充合同），对原合同中购买两栋厂房变更为购买1栋厂房，借款为360元；购房款支付方式变更为：“补充协议签订后2个月内，乙方需向甲方支付购房款100万元；补充协议签订半年内，乙方需向甲方支付购房款200万元；补充协议签订后一年内，乙方需向甲方付清所有购房款。另作如下约定：乙方应按约定及时足额向甲方付清所有购房款，每延迟一天，需向甲方支付本期应付购房款2%的违约金，延迟付款三个月以上的，甲方有权收回厂房和土地并解除所有合同，因此造成的损失由乙方自负，乙方在此之前所支付的购房款作为违约金，不再退还”。协议签订后，第三人何银香并没有按照约定履行付款义务，且该厂房、土地权属证书均没有交付，一直是原告使用。原告认为，根据《物权法》及《物权法司法解释一》相关规定：房屋权属登记行为，是行政管理的手段，属于行政确认行为，并非认定物权所有权转移的标准，不具有认定物权实际权利的属性。确认房屋产权所有人，应当以查明的购房事实为依据，而不应以房屋权属登记为准。因此并不必然以房屋权属登记为准认定所有权人，而应依据查明的购房事实来确认所有权人。第三人何银香没有实际支付购房款、没有实际取得涉案厂房和土地使用权，原告与其也没有支付，其不是厂房和土地的实际所有人，故提出诉讼并请支持原告的诉求。原告泗洪县魏营镇人民政府为支持其事实与理由向本院提出的证据有：1、裁定书两份，证明（2019）苏1324民初609号裁定书，对涉案厂房和土地进行查封，保全金额360万元；（2018）粤1427执165号之二民事裁定书，对何银香持90%涉案土地使用权进行查封，价值150万元；2、（2019）粤1427执异5号执行裁定书，证明原告对上述执行提出执行异议被驳回；3、工商登记信息，证明江苏元一实业投资有限公司由王文元、何银香在2014年11月19日共同投资成立，住所地在原告提供的工业园区；4、《标准化厂房购买协议》，证明原告和王文元签订《标准化厂房购买协议》的情况及原告和何银香重新签订《标准化厂房购买协议》（补充合同）的情况；5、产权证、土地证，证明原告按协议约定，为5号厂房办理了土地和房屋产权证；6、《魏营镇厂房租赁合同》，证明涉案厂房一直由原告管理、使用；7、裁定书两份，证明（2019）苏1324民初609号之一号裁定书，裁定驳回原告请求解除与江苏元一实业投资有限公司签订的《标准化厂房购买协议》的诉请；（2019）苏13民终3575号裁定书，裁定驳回原告上诉；8、营业执照、电费明细表，证明原告将涉案厂房租给泗洪县科晖生物科技有限公司、江苏银苹果展示用品有限公司使用。被告丘颂山未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见及证据。第三人何银香述称，第三人和王文元是朋友关系，王文元是江门人，以前在广东银葛宝科技有限公司做销售，2013年开始到江苏做厂房生意，2015年王文元向第三人借款188万元建厂房，后因无法继续经营，于2017年把江苏元一实业投资有限公司90%股权转让给第三人，并将公司法定代表人变更为第三人，第三人给了王文元50万元现金。2018年，第三人与原告泗洪县魏营镇人民政府签订了《标准化厂房购买协议》（补充合同），但是没有按照合同约定支付购房款，没有实际履行补充合同。原告诉请解除合同，第三人不同意解除，虽然第三人未支付款项给原告，但是涉案厂房资产是属于王文元的，王文元向第三人借了188万做厂房，后因无法继续经营把厂房抵押给了第三人。第三人会继续履行合同付款义务，但是需要找到王文元向他拿钱然后支付给原告，现在第三人也很难找到王文元。第三人认为法院不应查封涉案厂房的土地使用权，不能解除2018年签订的补充合同。另原告在王文元没有交清厂房购买款的情况下将产权证过户给王文元作为法定代表人的江苏元一实业投资有限公司，原告存在过错。第三人未向本院提交证据。经审理本院认定的事实如下：被告丘颂山与第三人何银香、广东银葛宝科技有限公司民间借贷纠纷一案，蕉岭县人民法院于2018年5月7日作出（2018）粤1427民初158号民事调解书，双方自愿达成还款协议。后因何银香未按照生效调解书履行义务，丘颂山向本院申请执行。执行过程中，本院于2018年8月8日作出（2018）粤1427执165号之二执行裁定，裁定：“查封被执行人何银香在江苏元一实业投资有限公司所持有90%股权内的土地使用权〔证号：洪国用（2015）第2964号〕，查封价值以人民币1500000元为限，期限为3年”。2019年6月17日，原告泗洪县魏营镇人民政府对本院作出的（2018）粤1427执165号之二执行裁定提起案外人执行异议之诉，认为涉案厂房和土地虽登记在江苏元一实业投资有限公司名下，但因未支付购房款而不属于其所有，一直由原告管理、使用。本院于2019年6月26日作出（2019）粤1427执异5号裁定，驳回原告异议请求。据此，原告向本院提起案外人执行异议之诉，提出上述请求。另查明，2014年8月25日，原告泗洪县魏营镇人民政府（甲方）与王文元（乙方）签订了《标准化厂房购买协议》，协议约定甲方将标准化厂房（坐落于魏营镇工业园区，具体位置为雍州路西侧，佳美乐北侧，长50米宽30米，两栋三层生产厂房共9000平方米）以价格800元/平方米，共计720万元整卖给乙方，乙方分期付款支付购房款。2014年11月19日，江苏元一实业投资有限公司注册成立，法定代表人是王文元。2015年1月29日，原告将涉案厂房（泗洪县魏营镇工业集中区5幢）所有权登记在江苏元一实业投资有限公司名下，2015年5月8日，原告将涉案土地（泗洪县魏营镇工业集中区内）的使用权登记在江苏元一实业投资有限公司名下，证号为：洪国用（2015）第2964号。2016年3月29日江苏元一实业投资有限公司法定代表人变更为何银香，何银香持有90%股权。2016年6月16日，原告与泗洪县科晖现代农业发展生态园签订《标准化厂房租赁协议》，将5﹟厂房租赁给泗洪县科晖现代农业发展生态园，租赁期限为2016年10月1日至2021年10月1日。2018年6月23日，原告泗洪县魏营镇人民政府（甲方）与江苏元一实业投资有限公司（王文元、何银香）（乙方）签订了《标准化厂房购买协议》（补充合同），约定：“1、在原协议中，乙方购买甲方两栋三层生产用房共9000平方米，现变更为乙方购买甲方1栋三层生产用房（土地使用面积2435平方米；厂房建筑面积4609.52平方米）。2、在原协议中，乙方购买甲方两栋三层生产用房总价款为720万元，现变更为乙方购买甲方1栋三层生产用房总价款为360万元。3、经双方约定，购房款支付方式变更如下：补充协议签订后2个月内，乙方需向甲方支付购房款100万元；补充协议签订后半年内，乙方需向甲方累计支付购房款200万元；补充协议签订后1年内，乙方需向甲方付清所有购房款。另外，原合同签订时乙方向甲方缴纳的5万元保证金直接转为购房款。关于违约责任约定：乙方应按约定及时足额向甲方支付购房款，如乙方不能按期支付购房款，每延迟一天，需向甲方支付本期应付购房款2%的违约金，延迟付款三个月以上的，甲方有权收回厂房和土地并解除所有合同，因此造成的损失由乙方自负，乙方在此之前所支付的购房款作为违约金，不再退回……”。甲方代表刘斌签名及盖公章确认，乙方代表何银香签名确认。2018年10月12日，原告与金雪荣（江苏银苹果展示用品有限公司法定代表人）签订《魏营镇厂房租赁合同》，将厂房租赁给金雪荣，租赁期限从2018年10月15日至2023年10月14日。以上事实有原告提交的证据以及庭审笔录为证，本院予以确认。本院认为，本案执行异议之诉的关键是审查原告是否对涉案查封的财产享有足以排除强制执行的民事权益。首先,关于执行标的物的权属问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，本案中，原告与王文元自愿签订了《标准化厂房购买协议》，王文元注册了江苏元一实业投资有限公司后，原告将涉案厂房的所有权、土地的使用权登记在江苏元一实业投资有限公司名下，已产生物权变动的效果，该公司享有涉案土地的使用权利。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。据此，本院（2018）粤1427执165号之二执行裁定书裁定查封被执行人何银香在江苏元一实业投资有限公司所持有90%股权内的土地使用权，符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告作为案外人提交的证据材料不足以排除强制执行，故其请求解除证号为洪国用（2015）第2964号土地使用权的查封的诉请，本院不予支持。被告丘颂山经本院依法送达诉讼材料及开庭传票后，未到庭参加诉讼，视为其自动放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回原告泗洪县魏营镇人民政府的诉讼请求。案件受理费100元，由原告泗洪县魏营镇人民政府负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  邹维东审 判 员  刘 明人民陪审员  陈辉昌二〇一九年十二月三日书 记 员  廖雅明