浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0110民初13108号原告：钱梅，女，1986年6月7日出生，汉族，住所地：杭州市萧山区。委托代理人：侯英杰。浙江周培敏律师事务所律师。委托代理人：蔡水鑫浙江法校（诸暨）律师事务所律师。被告：杭州融曜房地产营销策划有限公司，住杭州市余杭区五常街道盛奥铭座11幢404室。法定代表人：高长付被告：高阔，女，1991年3月7日出生，汉族，住辽宁省西丰县。二被告共同委托代理人：杨鲍，浙江律匠律师事务所律师。二被告共同委托代理人：李坚，浙江绍明律师事务所律师。原告钱梅（下称原告）为与被告杭州融曜房地产营销策划有限公司、高阔（下称二被告）居间合同纠纷一案，于2018年8月7日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年12月4日，2019年9月27日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告的委托代理人侯英杰，二被告共同委托代理人杨鲍、李坚到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告及其委托代理人侯英杰、蔡水鑫，二被告共同委托代理人杨鲍、李坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2018年2月初，被告杭州融曜房地产营销策划有限公司（以下简称融曜公司）找到原告沟通，想要让原告为其介绍房地产销售项目。原告就将宁波阳明房地产开发有限公司（以下简称阳明公司）开发的《阳明·御翠苑》销售项目介绍给融曜公司，并促成融曜公司与开发商签订了《阳明·御翠苑》项目的销售代理合同。2018年5月5日，被告融曜公司与原告补签《阳明·御翠苑》居间协议，约定被告融曜公司按照成交房屋面积*500元每平方米的标准向原告支付居间报酬，并按照融曜公司与开发商约定的结佣周期向原告支付，融曜公司逾期向原告支付居间报酬，按照当期应付居间报酬的5%向原告支付违约金。截至2018年6月7日，被告融曜公司完成《阳明·御翠苑》项目销售28套（以签约为准），销售面积2906.42平方米，被告融曜公司应当向原告支付居间报酬1453210元，扣除融曜公司在2018年5月7日通过被告高阔向原告支付的居间报酬295008元，融曜公司尚欠原告居间报酬1158202元未付，原告多次催讨未果。在开发商按照代理销售合同约定的结佣周期向融曜公司支付佣金的情况下，融曜公司拒不向原告支付居间报酬的行为已构成违约，应当按照当期应付居间报酬的5%向原告支付违约金。被告融曜公司在2018年6月7日之后销售应付原告的居间报酬，在相应销售面积确定后原告另行主张。被告融曜公司在《阳明·御翠苑》销售中，通过高阔个人银行账户向原告支付居间报酬。被告融曜公司工商备案登记情况“高级管理人员备案”一栏，记载高阔自2018年3月28日担任融曜公司的监事职务，高阔将公司的资金存入以其个人名义开设的银行账户，并通过其个人账户向原告支付居间报酬的行为，违反了《公司法》五十三条、第一百四十七条，第一百四十八条第（一）、（二）项以及《杭州融曜房地产营销策划有限公司章程》第二十、二十一条的规定，应当按照公司法相关规定对融曜公司上述债务不能清偿部分承担连带赔偿责任。现原告诉至法院，诉讼请求：1、判决被告融曜公司向原告支付居间报酬1158202元以及逾期付款违约金57910.1元，合计1216112.1元；2、判决被告高阔对被告融曜公司上诉债务不能清偿部分承担连带赔偿责任。3、本案诉讼费、保全费由二被告承担。诉讼中，原告根据阳明公司在另案中（阳明公司诉融曜公司，2018浙0282民初9976号）提供的证据，融曜公司在案涉项目中完成销售39套，面积4044.94平方米，主张融曜公司应付居间报酬总额为2022470元，扣除已支付的295008元，融曜公司尚有1727462元未付。原告将其第1项诉请变更为判决被告融曜公司向原告支付居间报酬1727462元以及逾期付款违约金86373.1元，合计1813835.1元，其余诉请不变。原告为支持其诉请主张，向法庭提交了如下证据材料：1、居间合同一份、证明原告与被告融曜公司间关于居间报酬结算、法院管辖等相关约定。2、微信聊天记录、成交客户明细各一份（2018年6月7日，与融曜公司现场负责人毛翠）；证明，截至2018年6月7日，融曜公司完成项目销售28套（以签约为准），销售面积2906.42平方米，应当向原告支付居间报酬1453210元的事实。3、中国银行交易流水清单一份；证明被告高阔在2018年6月7日通过个人账户向原告支付居间报酬295008的事实。4、被告融曜公司章程、备案登记情况各一份，证明被告高阔将公司的资金存入以其个人名义开设的银行账户，并通过其个人账户向原告支付居间报酬的行为，违反了《公司法》五十三条、第一百四十七条，第一百四十八条第（一）、（二）项以及《杭州融曜房地产营销策划有限公司章程》第二十、二十一条的规定，应当按照公司法相关规定对融曜公司案涉债务不能清偿部分承担连带赔偿责任。5、交易凭证一组（高阔与开发商阳明公司的资金往来）、慈溪法院2018浙0282民初9976号之一裁定书一份；证明结合被告融曜公司通过高阔向原告支付居间费、以及向开发商支付房款等事实，融曜公司的日常经营开支，均通过高阔个人账户进行，高阔其个人账户实际为公司日常经营使用，其个人银行账户财产实际为公司财产的事实。6、原告与刘煜（融曜公司负责人之一，项目微信群成员）聊天记录一份，证明被告融曜公司在销售御翠苑项目过程中，其中一部分收入来源为收取客户服务费、即刷筹，融曜公司刷筹后，应该立即向原告结算居间费用。7、证据清单（2018浙0282民初9976号案阳明公司提供）、销售明细各一份；证明融曜公司代理销售阳明御翠苑项目期间，已完成销售面积为4044.94平方米，根据居间协议的约定，应向原告支付居间费总金额为2022470元的事实。8、阳明御翠苑网签情况一组；证明被告融曜公司销售的房屋已经完成网签的事实。9、（2018）浙0282民初13801号案起诉状、裁定书各一份，证明融曜公司与阳明公司就撤销《阳明御翠苑商品房项目包销协议》纠纷一案达成和解，融曜公司撤回起诉，《阳明御翠苑商品项目包销协议》依然对融曜公司与阳明公司具有约束力的事实。10、询问笔录（高长付）一份；证明在宁波名仕花园项目，融曜公司法定代表人高长付承认通过高阔收取刷筹款项的事实。被告融曜公司答辩称：1、案涉项目包销协议符合法定撤销条件，钱梅、融曜公司均已向法院起诉要求撤销，本案的居间合同效力待定。假设包销协议有效，包销期限已到，融曜公司与阳明公司签订的包销协议已经在2018年5月23日到期，且并没有续签。包销结束后原告无权要求支付居间费。假设本案居间合同有效，居间费用支付条件并没有达成，也应当依法驳回原告的诉讼请求。居间费的后续支付条件也未达成，按约定应该是阳明公司与融曜公司结佣后再支付居间费。2、原告诉称与客观事实不符，不是融曜公司拖欠居间费，是原告隐瞒居间合同到期的事实，损害融曜公司利益，原告无权主张居间报酬。案涉御翠苑项目原告于2017年10月居间给上海宅乐公司和李亮，上海宅乐公司为御翠苑项目销售总代理，有权委托其他分销机构分销，期间是2017年10月23日-2018年5月22日止。2018年2月，因上海宅乐公司销售不理想，在阳明公司压力下原告找到融曜公司希望融曜公司以上海宅乐公司名义销售御翠苑，经融曜公司同意在原告的操作下上海宅乐公司出具授权，授权融曜公司销售御翠园项目，期间是2018年3月1日-2018年5月22日止。2018年5月，原告再次找到融曜公司，协商上海宅乐公司到期退场后接手销售御翠苑项目的事宜，经融曜公司同意后在2018年5月5日，原告与融曜公司签订了御翠苑居间协议，当日由原告代表融曜公司与阳明公司签订御翠苑商品房项目包销协议，约定融曜公司享有独家销售权，但是包销协议的时间倒签2017年10月23日，包销期限是2017年10月23日-2018年5月23日止。该包销协议签订后，原告一直隐瞒项目包销真实情况，欺骗融曜公司继续销售该项目。在销售过程中阳明公司一直不给融曜公司结佣，多次催促无果后，融曜公司产生怀疑故多次要求原告及其丈夫（陈超）提供包销协议。到2018年6月20日，融曜公司收到陈超邮寄过来的包销协议。融曜公司发现被欺骗后，原告一直承诺由其与阳明公司协调重新签订合同，但是一直没有成功，还导致2018年9月阳明公司起诉融曜公司，即2018浙0282民初9976号，开庭后，阳明公司自知理亏主动和。3、据此，原告没有促成被告融曜公司与阳明公司签订包销协议，是用欺骗手段签订对融曜公司不利且不能履行的包销协议，原告居间服务不成功，无权要求融曜公司支付居间报酬。4、因为包销协议到期原因，阳明公司自2018年5月22日起，未与融曜公司结佣。融曜公司在此项目中没有获利，且有巨大损失。原告的行为严重侵害融曜公司合法权益，根据居间协议约定，融曜公司有权不支付居间报酬。融曜公司为支持其答辩主张，向法庭提交了如下证据材料：1、《阳明御翠苑》包销协议一份，证明案涉项目包销期限至2018年5月23日，且该合同中关于销售佣金的支付方式是销售超出基价部分的房款收入（溢价）的70%计入乙方销售佣金，按月结算。2、（2018）浙0282民初11232号民事判决书、应诉通知书、民事起诉状、证据清单及证据、证据清单（补充），证明根据原告陈述可知原告未将《包销协议》的内容告知二被告，二被告对包销协议的内容是不知情的；本案所涉阳明公司与融曜公司的《包销协议》是于2018年5月5日签订的，而非落款的2017年10月23日的，阳明公司出具的授权书时间为2018年5月7日，亦非落款的2017年10月23日的事实；在御翠苑项目上，原告在居间阳明公司与融曜公司之前已居间了上海宅乐公司，并且上海宅乐公司与阳明公司的签约时间是2017年11月10日，且内容与融曜公司一致，在2018年4月下旬，阳明公司工作人员仍旧上海宅乐销售情况与原告沟通等事实，可知御翠苑项目的总代是上海宅乐公司而不是融曜公司；办理居间事宜，均是原告一手操控的，由其签字并由其盖章的，宅乐公司和融曜公司均无法参与；在2018浙0282民初9976号案件中，阳明公司起诉要求融曜公司承担2017年10月23日起至2018年5月23日独家包销期间的1000万元违约金，可知融曜公司在2018年5月23日后无包销协议的事实。3、（2018）浙0282民初13801号受理案件通知书及诉状一份，证明融曜公司曾就案涉项目的包销协议向慈溪市人民法院提起诉讼，要求撤销的事实。4、2018浙0282民初6235号案件应诉通知书、民事起诉状、诉讼证据清单及证据（含补充）、民事判决书各一份，证明原告与同一公司、在同一项目、在同一期间居间了二家享有独家销售权的公司且向二家收取居间费的事实。5、顺丰快递查询单及微信聊天记录（高阔和高长付之间的）各一份，证明陈超于2018年6月19日才将《包销协议》邮寄给融曜公司，直至2018年6月20日融曜公司才知道《包销协议》的存在，此时《包销协议》的履行期限已届满。被告高阔答辩称：原告主张被告高阔承担连带赔偿责任，无事实与法律依据，应予以驳回。高阔与原告不存在任何居间关系。原告陈述高阔将公司资金存入个人账户与事实不符，至今为止高阔没有收到相关项目的任何一笔资金，其向原告支付的资金是个人垫付的，并且法律未禁止个人代付行为。高阔的监事身份不是法定或者约定承担债务的事实基础。根据融曜公司与阳明公司的销售代理合同，融曜公司存在签约即违约的事实，明显显失公平，原告主张违约金与事实不符，且至今阳明公司没有向融曜公司结佣。被告高阔的举证与被告融曜公司一致。原告提交的证据，二被告对证据1-5、7、9形式真实性无异议，但实际成交情况应以开发商确认为准，证据6真实性、关联性有异议，证据8、10关联性有异议。经审查，本院确认证据1-5、7、9作为认定本案相关事实的依据，证据6无其他证据佐证，证据8、10与本案争议无关，本院不予确认。二被告提供的证据，原告对真实性无异议，且在2018年5月5日签订居间协议时，融曜公司已知晓其与阳明公司包销协议的内容。经审查，本院确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：阳明·御翠苑（下称案涉项目）系案外人阳明公司开发的房地产项目。2017年10月23日，案涉项目经原告居间，由案外人上海宅乐投资管理有限公司（以下简称宅乐公司）包销，阳明公司与宅乐公司签订过一份阳明御翠苑商品房项目包销协议，阳明公司同时出具授权委托书一份给宅乐公司，委托宅乐公司为该项目总代理销售方，委托期限为2017年10月23日起至2018年5月22日止，该公司有权委托其他分销机构进行销售。2018年3月，宅乐公司退场，被告融曜公司进场。2018年3月1日，宅乐公司向融曜公司出具授权委托书一份。委托书的主要内容有，宅乐公司确认融曜公司为案涉项目总代理销售方，委托期限为2018年3月1日起至2018年5月22日止，委托期内融曜公司所发动的所有分销代理本项目产生的渠道佣金均由其自行承担结算，与宅乐公司无关。2018年4月，因宅乐公司销售不理想，宅乐公司与阳明公司协商解除包销协议，后宅乐公司将相关合同及附件交还阳明公司，阳明公司将相关合同及附件撕毁。根据（2018）浙0282民初6235号民事判决书，宅乐公司及李亮实际销售46套房产，已向原告支付居间费18万元，还需向原告支付居间费、补偿费544000元。2018年5月5日，原告（乙方，居间人）与被告融曜公司（甲方，委托人）签订阳明御翠苑居间协议一份。协议主要内容有，甲方委托乙方为甲方洽谈并签订案涉项目的销售代理合同，本协议签订时乙方已完成案涉项目的委托事项，但甲方尚未向乙方支付居间报酬，乙方须如实向甲方提供项目所有信息，乙方如故意隐瞒与订立合同有关的重要情况或提供虚假情况，损害甲方利益的，不得要求支付报酬，如居间成功，由甲方全面履行和开发商的合同，甲方因履行合同而产生的权利和义务，由甲方承担，与乙方无关，居间报酬为成交房屋面积*500元∕㎡，上述居间费用由溢价的方式支付，甲方分期向乙方支付居间报酬，支付时间按甲方和开发商签订的商品房项目销售代理合同中约定的结佣周期，甲方逾期支付的，按当期应付居间报酬的5%支付违约金。2018年5月5日，原告代理被告融曜公司与阳明公司签订阳明御翠苑商品房项目包销协议一份。协议主要内容有，阳明公司指定融曜公司为阳明御翠苑商品房的包销商，涵盖业态有住房、商铺、车位，该项目为现房，阳明公司自销住宅20套，其余178套列入包销范围，商铺和车位不列入包销范围，包销期六个月，自2017年10月23日起至2018年5月23日（含一个月准备期），住宅包销基价平均价为11500元每平方米（一房一价），有产权车位销售基价11万元每个，包销期内融曜公司对协议约定的包销范围内商品房享有独家销售权，本项目销售超出基价部分的房款收入扣除本合同约定的相应税费部分属于融曜公司的包销服务收入（佣金），销售超出基价部分的房款计入商品房买卖合同，由阳明公司开具销售发票，则融曜公司应承担超出房屋销售基价部分房款30%的税费，即阳明公司仅需支付融曜公司超出基价部分房款的70%（若融曜公司开具佣金发票的，融曜公司承担10%的税费），合同约定的销售开始之日起一个月内，应完成包销住宅套数的25%，二个月内累计完成50%，三个月内累计达到65%，四个月累计达到80%，五个月累计达90%，六个月内完成100%，六个月考核期满，应完成本合同约定的全部包销住宅和有产权证的车位，销售完成是指与客户正式签订商品房买卖合同，付清首付并完成银行按揭手续（签订好银行按揭协议），该套商品房的包销义务即告完成，销售超出基价部分的房款收入（溢价）由阳明公司扣除30%的税费后支付给融曜公司（若融曜公司开具佣金发票的，融曜公司承担10%的税费），每月结算一次，如融曜公司在考核期内没有完成销售指标的，融曜公司应在考核期满后7个工作日内以现金支付未完成部分房屋按基价计算的房款给阳明公司，否则视为融曜公司自愿放弃已售房屋的溢价部分的所有佣金，且融曜公司的1000万履约保证金作为违约金赔偿给阳明公司，阳明公司可单方面终止合同。合同签约时间倒签为2017年10月23日。同日，原告出具担保书一份，承诺：自愿为融曜公司履行阳明御翠苑商品房项目包销协议约定之义务承担连带保证责任，期间五年，自融曜公司履行义务届满之日起，保证范围：融曜公司应履行的全部债务、违约金、赔偿金、阳明公司为实现债权而应支付的诉讼费、律师费、保全担保费及其他合理的费用。如保证人有二人以上，共同承担保证责任。后，原告丈夫陈超在该担保书上作为保证人签字。原告代签阳明御翠苑商品房项目包销协议后将融曜公司公章交还给融曜公司。2018年6月7日，融曜公司工作人员毛翠通过微信向原告发送成交客户名单一份。该名单显示，成交28套，面积2906.42平方米，但未明确各套签约时间。2018年6月19日，陈超将上述包销协议寄出，6月20日融曜公司收到包销协议。此后，各方成诉。2018年9月，阳明公司起诉融曜公司、钱梅、陈超（作为三被告）及第三人高阔，案号（2018）浙0282民初9976号（下称9976号案）。9976号案中，阳明公司以融曜公司未缴足履约保证金且未完成销售任务为由，要求融曜公司支付违约金1000万，钱梅、陈超承担连带责任。诉讼中，阳明公司提供的融曜公司销售清单显示（该清单列明了签约时间），截至2018年11月2日，融曜公司已销售39套，面积4044.94平方米。此后，阳明公司撤回对被告钱梅、陈超、高阔的起诉（该案之六号裁定书），并与被告融曜公司达成调解协议，以调解方式结案。调解书主要内容有，融曜公司支付阳明公司违约金300万，以融曜公司通过钱梅支付给阳明公司的300万保证金折抵，阳明公司放弃其余诉讼请求，阳明公司与融曜公司权利义务就此终结，双方再无其他争执。2018年10月，钱梅、陈超起诉阳明公司及第三人融曜公司，案号（2018）浙0282民初11232号（下称11232号案）。11232号案中，钱梅、陈超以阳明公司实施欺诈，导致二人陷入错误认识后订立了包销协议并签订担保书为由，要求撤销阳明公司与融曜公司间的阳明御翠苑商品房项目包销协议及钱梅、陈超签署的担保书。此后，法院将该案与9976号案及（2018）浙0282民初13801号案合并进行了审理。法院认为，11232号案中，钱梅作为融曜公司代理人与阳明公司签订了包销协议，但钱梅、陈超并非合同相对人，无权以被欺诈为由要求上述包销协议，同时，该案中的担保书系包销协议从合同，系单方负担行为，钱梅、陈超以显失公平为由要求撤销，缺乏依据，故判决驳回了钱梅、陈超的诉讼请求。2018年11月，融曜公司起诉阳明公司及第三人钱梅（即13801号案），以钱梅欺诈，阳明公司与钱梅串通为由，要求撤销阳明公司与融曜公司间的包销协议。后，融曜公司以双方达成和解协议，撤回起诉。另认定，根据融曜公司备案的章程及工商登记信息，融曜公司股东二人，分别为高长付、案外人张华荣，2018年3月28日起，融曜公司监事由案外人邓杰变更为高阔。高阔于2018年6月7日向原告转账支付295008元，附言为御翠苑溢价。庭审中，高阔确认，销售过程中，其个人账户代阳明公司收取过购房款，后再行支付给阳明公司。本院认为，1、关于融曜公司是否需支付居间费。根据居间协议，“本协议签订时，乙方（钱梅）已完成阳明御翠苑的委托事宜，但甲方（融曜公司）尚未向乙方支付居间报酬”，本案中，原告促成了被告融曜公司代理案涉项目销售且融曜公司与阳明公司也签订了包销协议（案涉包销协议也未被撤销），融曜公司应向原告支付居间费。关于原告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害受托人利益。首先，与包销协议同日签订的居间协议已明确，融曜公司需支付居间报酬。其次，案涉包销协议系融曜公司将公章交于原告，并由原告代理融曜公司签订，所谓“隐瞒”，理由不能成立。该包销协议虽签订于2018年5月5日，于2018年5月23日到期，融曜公司已于2018年3月即已进场销售，销售时间不短，包销协议“损害受托人利益”，难以成立。同时，该包销协议中，原告及陈超对项目包销也与融曜公司承担连带责任，由此也难以得出原告损害融曜公司利益的结论。2、关于居间费的支付条件是否成就。现融曜公司与阳明公司经调解，双方权利义务已终结，融曜公司应当支付居间费，并支付违约金。居间协议中“甲方分期向乙方支付居间报酬，支付时间按甲方和开发商签订的商品房项目销售代理合同中约定的结佣周期”，仅为支付方式（时间节点）的约定，并不意味着阳明公司拒付融曜公司佣金时，融曜公司可拒绝支付居间费。即使融曜公司触发包销协议中的包销条款，视为融曜公司放弃已销售房产的溢价部分佣金（包括已收入的全部佣金应予退还），上述约定也不影响原告向融曜公司主张居间费。对此，居间协议中也明确约定，融曜公司因履行与开发商的合同而产生的权利义务与原告无关。3、关于居间费数额。原告提供的证据显示经融曜公司售出房屋为39套，面积4044.94平方米，融曜公司虽持异议，但未能提供证据证实，本院按39套，面积4044.94平方米计算居间费。关于融曜公司在2018年5月23日后售出的房屋是否应支付居间费。包销协议约定融曜公司销售期限至2018年5月23日，但实际上，融曜公司工作人员毛翠在2018年6月7日，仍在向原告报告销售情况，同日，融曜公司还通过高阔向原告转账支付居间费295008元，可见原告与融曜公司对此后销售房屋继续支付居间费达成一致。与此相印证的是，阳明公司在此后的诉讼中，将2018年5月23日后销售的房屋也一并计入融曜公司销售业绩。最后，根据另案中原告与融曜公司合作的名仕花园项目，融曜公司法定代表人高长付也认可名仕花园包销期后销售的房屋应向原告支付居间费。4、关于被告高阔是否需担责。高阔并非融曜公司股东，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，无事实依据。本案中，并无证据证实高阔代融曜公司收取款项，而根据原告的举证及高阔的陈述，高阔代阳明公司收取购房款，并向阳明公司再行支付，显然不是融曜公司借用高阔账户。高阔向原告支付居间费，但据此不足以认定高阔需对融曜公司债务担责。综上，原告的部分诉请，理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杭州融曜房地产营销策划有限公司支付原告钱梅居间费1727462元，于本判决生效后十日内付清。二、被告杭州融曜房地产营销策划有限公司支付原告钱梅违约金86373.1元，于本判决生效后十日内付清。三、被告杭州融曜房地产营销策划有限公司支付原告钱梅因本次诉讼支出的财产保全申请费5000元，于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告钱梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费21125元，由被告杭州融曜房地产营销策划有限公司负担。原告钱梅于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告杭州融曜房地产营销策划有限公司于本判决书生效后七日内向本院交纳应负的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  陈建科人民陪审员  李 华人民陪审员  李明达二〇一九年十二月九日书 记 员  孙 瑛-16--17-