江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏02执异138号案外人：邵美华，女，1963年8月2日生，汉族，住江苏省宜兴市。案外人：殷凡舒，女，1988年10月7日生，汉族，住江苏省宜兴市。申请执行人：中建二局第二建筑工程有限公司，住所地广东省深圳市南山区。法定代表人：魏国庆，该公司总经理。被执行人：江苏天福房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市。法定代表人：陈息凤，该公司董事长。在本院执行中建二局第二建筑工程有限公司(以下简称中建二公司)与江苏天福房地产开发有限公司(以下简称天福公司)建设工程施工合同纠纷一案中，案外人邵美华、殷凡舒对本院查封天福公司名下坐落于宜兴市竹海锦城花园12幢102、103室房产提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人邵美华、殷凡舒向本院提出执行异议，请求暂缓对其所有的宜兴市竹海××、××室房屋的执行，并解除对该房屋的查封。事实与理由：邵美华、殷凡舒于2013年12月20与天福公司签订了两份《商品房买卖合同》，购买了天福公司开发的宜兴市竹海××、××室两套房产（以下亦称案涉房产），并于当天办理了合同网上备案，邵美华、殷凡舒已经支付了全部购房款合计18477600元，房产并已由天福公司交付给邵美华、殷凡舒占用使用，该房产已属于邵美华、殷凡舒名下财产。后因天福公司原因未能及时提供相关材料，造成案外人至今未能为该房产办理相应的房屋所有权证。本案被查封的两套房产已符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，现房产未能办理过户并非案外人的过错，而是案外人不可控、不能为的情况。现其他债权人对天福公司的债权，不能优于邵美华、殷凡舒对房屋的物权期待权，案外人具有绝对排他性。请求法院维护购房人的合法权益，中止执行并解除对上述房产查封。邵美华、殷凡舒为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：1、与天福公司签订的《商品房买卖合同》两份，证明其购买了案涉房产。2天福公司开具的增值税发票各两张、宜兴市人民法院（2013）宜民初字第1057号民事判决书、2013年12月16日《执行和解协议》、宜兴市人民法院案款收据，证明邵美华、殷凡舒购房后已经支付了全部购房款。3、天福公司出具的《情况说明》，证明案涉房产早已交付给邵美华、殷凡舒，未能办理过户是由于天福公司资金链断裂，结欠相关部门规费，致使办证相关生效缺少，造成至今未能为案外人办理案涉房产的过户生效。本院查明：中建二公司与天福公司建设工程施工合同交付一案，江苏省高级人民法院于2016年1月27日作出(2014)苏民初字第0007号民事判决书，判令：一、天福公司于判决生效后十日内给付中建二公司工程款76668488元，并承担利息；二、中建二公司对其承建的江苏省宜兴市宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因被执行人天福公司未履行法律文书确定的还款义务，根据申请执行人中建二公司的申请，江苏省高级人民法院于2017年3月22日立案执行后，于同年4月6日裁定指定本院执行。2017年9月21日，本院作出（2017）苏02执226号之一执行裁定书，终结江苏省高级人民法院(2014)苏民初字第0007号民事判决书的本次执行程序。待今后发现被执行人其他可供执行财产后，申请执行人可以向本院申请恢复执行。2018年11月2日，中建二公司向本院提出申请，请求查封天福公司名下位于宜兴市××××房产。本院即于同年11月6日派员至宜兴市不动产登记中心，以（2017）苏02执226号协助执行通知书及执行裁定书，查封了登记在天福公司名下位于宜兴市竹海锦城花园，包括本案争议的案涉房产在内的合计共62套房产，查封期限为三年。案外人邵美华、殷凡舒遂提出本次执行异议。另查明，2013年7月16日，宜兴市人民法院作出（2013）宜民初字第1057号民事判决书，判决：天福公司归还邵美华借款890万元及违约金及律师费3万元……,2013年12月16日，邵美华与天福公司在宜兴市人民法院达成执行和解协议，主要内容为：一、天福公司结欠邵美华借款合计12542087元，邵美华同意天福公司以其开发的宜兴市竹海锦城12幢102、103号两套联排别墅作价抵偿债务。两套房屋作价共计18477600元，因两套房产均抵押给西部信托有限公司，每套抵押权利为314万元，因此，两套房屋实际抵偿给邵美华的价值为12197600元。邵美华对不足部分放弃执行。二、邵美华于2013年12月20日前将628万元汇至宜兴法院，由法院转交给西部信托公司，解除抵押权后，天福公司与邵美华签订房屋买卖合同，将宜兴市竹海锦城12幢102、103号两套房屋出卖给邵美华。2013年12月9日，宜兴市人民法院出具了邵美华交付至该院628万元的案款收据。又查明，2013年12月20日，邵美华、殷凡舒与天福公司签订了两份《商品房买卖合同》，合同备案号分别为：201312210006、201312210005，备案日期为签订合同当日。根据合同约定，邵美华、殷凡舒向天福公司购买天福公司开发的，位于宜兴市竹海锦城12幢102、103号房产。合同约定房产建筑面积均为461.94平方米，房款总额为18477600元。合同约定天福公司应于2014年5月1日前向邵美华、殷凡舒交付房屋。天福公司于2016年10月22日向邵美华开具了金额分别为9283200元的两张增值税发票。还查明，根据宜兴市房屋权属证明显示，宜兴市竹海锦城花园12号102室、103室两套房产均于2014年1月6日办理初始登记，登记于天福公司名下。初始登记证号码分别为：初始登记字证第100010205767、100010205769号。房屋设计用途登记为：商业服务。以上事实，有当事人陈述、江苏省高级人民法院判决书、本院执行裁定书、协助执行通知书、当事人提交的书面材料等证据在卷佐证。本案争议焦点在于：案外人邵美华、殷凡舒以其购买了涉案房产为由请求本院排除对该房产的执行是否成立。本院认为，对案外人的异议，人民法院对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人邵美华、殷凡舒提交了在法院查封之前与天福公司签订的《商品房买卖合同》，不违反法律规定且不损害他人利益，应属合法有效。对支付全部购房款亦提交了相应的支付凭证及增值税发票，可以证明其已经支付了全部购房款。但案外人所购涉案房产设计用途为商业服务，并非用于居住，且其亦未提交名下无其他居住房屋的证明材料，故案外人邵美华、殷凡舒的情形不符合不符合排除执行的全部条件。综上，案外人邵美华、殷凡舒提出要求中止对涉案房产的执行，并解除查封的异议请求理由不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回邵美华、殷凡舒的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。（此页无正文）审判长  秦小兵审判员  张圣斌审判员  刘永刚二〇一九年十二月二十日书记员  杨钦雅本案援引法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。