广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终12204号上诉人（原审原告）：高文菊，女，汉族，1977年11月15日出生。身份证住址：广东省深圳市宝安区前进二路桃源居12区11栋座312房，身份证号码：410801197711152587。委托诉讼代理人：刘中舜，广东晟典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庄涛，男，汉族，1985年1月5日出生。身份证住址：广东省吴川市梅录街道上菜园三巷13号，身份证号码：440883198501050093。被上诉人（原审被告）：万玉娥，女，汉族，1982年1月18日出生。身份证住址：广东省深圳市南山区文华路3号科技园36区17栋202，身份证号码：422301198201180028。上诉人高文菊因与被上诉人庄涛、万玉娥房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初26080号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高文菊上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法确认庄涛、万玉娥存在违约事实，违反《房屋租赁合同》；3.依法判令庄涛、万玉娥退还高文菊租赁保证金及租金合计12000元；4.依法判令庄涛、万玉娥按照《房产租赁合同》之约定向高文菊支付违约金8000元；5.该案的诉讼费由庄涛、万玉娥承担。事实和理由：一、仅判庄涛承担责任，未对证据进行审慎审查，万玉娥亦应承担连带清偿责任。高文菊在一审中所提交的证据3“万玉娥身份证”的一页纸的下部有一段文字表述“桃源峰景园7栋二单元103属于庄涛的房产，租金由万玉娥代收，如果出现房产上的问题，由万玉娥全全负责”，该段话下方有万玉娥本人的签字及捺印，落款日期为2018年6月14日。该证据已经过质证，庄涛、万玉娥亦认可该证据的真实性。万玉娥是自愿承担连带责任的，并且在一审庭审过程中，高文菊深刻记得万玉娥个人口头表述亦为愿意承担责任，而且庄涛跟万玉娥是有亲戚关系的，承担连带责任是完全没有问题的。但法院却自行提出“被告万玉娥关于不应承担该案法律责任的抗辩”完全是忽略了证据以及庭审过程的双方发言，高文菊请求二审法院对此项进行改判，判决万玉娥对此承担连带责任。二、在合同有违约条款约定的情况下未按照合同约定进行处理，庄涛、万玉娥应按照合同约定承担违约责任。高文菊为维护自身权益已经产生实际损失。庄涛、万玉娥已被一审法院认定存在违约事实，高文菊对此事实认定无异议。但从最终的判决结果，并未看出让庄涛、万玉娥承担违约责任法律后果。1.高文菊在签署《房屋租赁合同》前已经再三强调，由于每天需要做20人左右的饭菜人数众多，所以高文菊才会在签订合同前提出房屋必须要有煤气的要求，否则无法解决中午吃饭问题与晚上吃饭问题，被上诉人在一审过程中辩称为了撮合合同，曾经提出采取电磁炉的方式解决，但电磁炉做饭，根本无法短时间完成20多人的饭菜，根本无法实现高文菊的承租目的，所以高文菊才无法接受电磁炉代替和降租。因此，合同违约的根本原因是庄涛、万玉娥对自己房屋根本不熟悉，无法安装煤气却对高文菊承诺能够安装煤气，违约的主要责任在于庄涛、万玉娥，这是一审未查明的事实。2.在该案中，高文菊为了维护自己的权益，已经经历了两次诉讼。未提起诉讼之前，庄涛、万玉娥一直不愿意全额返还租金和押金合共12000元。于是高文菊在2018年7月14日提出对万玉娥的诉讼，万玉娥虽然在2018年7月18日主动向高文菊返还12000元，但是高文菊还是向期待法院一个公正的判决，故没有进行收取，结果法院作出了(2018)粤0306民初15829号民事判决书，因被告主体不适格，驳回高文菊全部诉讼请求。为此高文菊被迫无奈，只能委托律师进行诉讼，为此付出8000元的律师费。高文菊所委托的代理律师已在履行代理合同的义务，为高文菊草拟起诉状、参加庭审，委托律师所支付的费用属于高文菊为了维护自己权益所付出的成本。若庄涛、万玉娥在高文菊提出起诉前，早早向高文菊返还该12000元，怎么还会引起该起诉讼？一审法院未查清上述两点事实，总认为高文菊小题大做，在起诉前，房屋中介方亦已经向万玉娥告知多次返还12000元租金和押金了，但万玉娥根本不予理睬。若高文菊不进行诉讼，万玉娥根本不会主动向上诉人返还12000元。三、公平诚信原则必须以法无明文规定为客观标准，一审法院存在滥用自由裁量权的嫌疑。对于《房屋租赁合同》的合同文本是“Q房网”所提供的格式合同文本，其中“违约赔偿履约双倍保证金”的概念一直在房屋租赁市场使用，不是特殊双方所约定的情形。高文菊与庄涛、万玉娥直接使用该合同文本，亦对该概念予以确认，《房屋租赁合同》是合法有效的。一审法院已经确认“被告万玉娥出租涉案房屋时承诺为原告高文菊安装煤气，其存在违约事实”，庄涛、万玉娥的违约行为在先，其对房屋状况不熟悉所导致的违约后果应由其自己承担，且高文菊在承租前已经多次强调要求通煤气，其应知道违约后果。从微信聊天记录可以看出高文菊原本打算既然合同终止拿回12000元就算了，没想过因此而获益亦没打算过为此进行诉讼，但庄涛、万玉娥还一直拖着不给，高文菊实在没有时间这样纠结，只好提起诉讼，为此还聘请律师。聘请律师的花费也是被庄涛、万玉娥所逼迫的。明明庄涛、万玉娥是违约一方，在有合同约定违约条款且该违约条款亦是在得到房屋租赁市场普遍认可的情况下，法院仍根据公平诚信原则判决庄涛、万玉娥仅承担1000元违约金，高文菊实在无法理解，高文菊在此次维权中根本没有获益，反而亏损，实在让人心寒。公平诚信原则可如此随意适用，那么《合同法》的地位何以自处、意思自治原则又如何得到合法的保护？更何况这仅仅是最基本的房屋租赁格式合同。综上，请求二审法院对一审法院的判决予以改判，判如诉请。万玉娥辩称：7月21日，万玉娥接到一封起诉书，起诉人是6月份要租其堂弟庄涛房子（深圳市宝安区前进二路西乡桃源居桃源峰景园7栋二单元103)的租客高文菊女士。这个房子是庄涛的，租房子的事由万玉娥全权负责。针对高文菊在起诉书中提出的不合理赔偿金感到很疑惑，还有起诉的某些内容缺乏真实性。Q房网的黄玲艳女士可以为万玉娥做证，从头到尾，万玉娥是如何出钱出力，花费时间，为了满足高文菊的需求！可高文菊却为了晚付给她的3000元起诉万玉娥，而且说话非常强势，大声训斥。对于高文菊说原老师宿舍终止合同是7月6日，万玉娥并不知情。还有答应高文菊要把煤气弄好的事，是因为煤气公司的工作人员告诉万玉娥只需5个工作日就可以弄好。虽然签合同是6月4日，但是万玉娥要求租金从6月10日开始收，也按高文菊的要求配空调、抽油烟机、煤气灶。当天，高文菊给万玉娥4000元的租金，另外8000元的押金说晚上给。签了合同后，万玉娥立马跟Q房网的黄小姐联系给高文菊配相关的东西，黄小姐很热心，也很积极跑到二手市场去帮忙看空调，煤气灶，抽油烟机，也拍了很多照片给万玉娥报价。但想到高文菊要经常做饭，万玉娥和庄涛决定不买二手货，全部配新的，好一点的给她们用，一共花了3747元。然后又联系燃气公司，要求他们加急帮忙装管，弄燃气的事。由于燃气公司很忙，万玉娥和庄涛在6月4日，11日，19日，20日都打了电话催促赶紧把燃气搞好，而且万玉娥还亲自去了燃气公司拜托他们快一点。20日终于安排了一个师傅，可师傅说20日没空，后来师傅安排了一个同事22号过来。师傅过来后，又说103不能安天燃气，因为没有窗户，不安全。所以说，万玉娥和庄涛并不是没有去安排燃气的事，也不是故意拖时间，而且前前后后做了很多工作，只是燃气公司给了希望，又让万玉娥和庄涛失望。了解到103不能装燃气，万玉娥和黄小姐立马想办法，也联系租客。第一，把104和103做一个调换。万玉娥打电话给104租客说了很久，她才同意换，高文菊当晚没空去104看，第二天才去，看了之后不是很满意。万玉娥又决定租金少400元，就当她们用电磁炉做饭，我出400元的电费，高文菊还是不同意，然后就开始发飙了。当晚，没有任何人跟万玉娥说，是万玉娥主动从微信里转8000给高文菊，高文菊不收，非让万玉娥把租金4000元和押金8000元—次性给到高文菊。当时万玉娥心里七上八下，想着按租客的要求配备了3747元的东西，现在不能用也不能退，还交了2000元的佣金，房子空那么久也就不计算了，心里觉得挺对不住庄涛，所以扣了高文菊4000元。后来黄小姐中间调解，万玉娥就给高文菊转了9000元，高文菊还是不收，当万玉娥说出原因，高文菊说万玉娥思维有问题，万玉娥买什么跟高文菊没有任何关系，还不停的说要告万玉娥。后来Q房网的黄女士继续调解，万玉娥答应把12000全部退回，一分不少，条件是房子一租出去，万玉娥就付钱，这样万玉娥就可以少付2000的佣金，反正之前的佣金也要不回。庄涛辩称：庄涛是深圳市宝安区前进二路西乡桃源居桃源峰景园7栋二单元103的业主。8月份，租房子的事由居住在深圳的堂姐万玉娥全权负责。对于万玉娥把103租给高文菊一事，万玉娥前前后后操了很多心，花了很多时间，按高文菊的意思配了3747元的物品，也花了2000元的中介费，房子也空了半个月。万玉娥为了庄涛着想，扣了高文菊4000元，后来经过中介调解，万玉娥、庄涛愿意把钱一分不少给到高文菊，就是希望把房子一租出去就把剩下的3000元给到高文菊，这样万玉娥、庄涛可以不用再付中介费。万玉娥、庄涛说到做到了，房子一租出去就把12000打给高文菊，可是高文菊不收，接下来万玉娥就很突然的接到法院的电话。8月17日，万玉娥和高文菊已经打了一场官司，高文菊输了。关于在签合同的时候，由于煤气公司告诉万玉娥、庄涛，只要有独立房产证是可以安装煤气的，所以签完合同后，万玉娥和中介一直很努力花时间去弄这个事，万玉娥、庄涛也有打过好多次电话，煤气公司那边也有记录，万玉娥、庄涛真的是尽了全力，后来煤气公司说不能安装，这是万玉娥、庄涛都不想要的结果，所以万玉娥、庄涛没有故意拖时间，也没有不配合。了解到103不能装燃气，万玉娥想出两套方案：第一、把104和103做一个调换，虽然面积一样，但房间少了一个，高文菊不同意。第二、租金少400元，买电磁炉做饭，每月万玉娥、庄涛出400元的电费，高文菊还是不同意，然后就开始发飙。6月23号当晚，万玉娥在微信里转8000给高文菊，高文菊不收。后来黄小姐中间调解，万玉娥在6月28号给高文菊转了9000元，高文菊还是不收。由于万玉娥、庄涛答应房子一租出去，一分不少退给高文菊，所以7月18日主动又给高文菊12000,高文菊还是不收。8月17日，法官告诉万玉娥再给高文菊转一次，高文菊收不收是她的事，可是高文菊还是很牛气，还要继续告。103的钥匙一直在中介黄小姐的手中，想搬随时可以搬。煤气方面是煤气公司说可以装，所以万玉娥、庄涛口头答应高文菊，并且一直跟踪处理，煤气公司的资料可以证明，而且每一次都是加急，可以看出万玉娥、庄涛的态度。庄涛目前的要求，请高文菊支付万玉娥、庄涛从签约那一天（6月4日至6月23日）的费用2527元，支付万玉娥的劳务费1000元。高文菊向一审法院起诉请求：1.庄涛、万玉娥向高文菊退回两个月押金8000元及一个月租金4000元，共计12000元；并以此为本金从起诉之日起按照银行同期贷款利率计算利息。2.庄涛、万玉娥向高文菊支付房产租赁合同违约金（双倍押金）8000元；3.庄涛、万玉娥承担诉讼费。4.庄涛、万玉娥承担连带清偿责任。一审法院查明，1.签订房屋租赁合同时间：2018年6月4日。2.租赁期间：2018年6月11日至2019年6月10日，乙方（高文菊）租赁甲方（庄涛）位于深圳市宝安区前进二路西乡桃源居桃源峰景园7栋二单元103的房屋，租赁房屋面积为85平方米，用于住宅用途。3.租赁价格：每月租金4000元。4.租金缴纳期限：每月15日前交付当月租金。5.其他约定：合同签订之日，高文菊预先向庄涛交付两个月租金作为押金及支付一个月租金，合计12000元。一审法院认为，一、关于两被告的主体问题。万玉娥主张其为出租人庄涛的代理人，不应承担责任。经查，双方签订的《房产租赁合同》出租方为庄涛，出租方代理人为庄勇、万玉娥，承租方为高文菊，出租方签字盖章落款：庄勇、万玉娥。该院认为，房产租赁合同明确出租方为庄涛，万玉娥为出租方的代理人，故高文菊在签订合同时应当知悉万玉娥为代理人，故房产租赁合同直接约束庄涛与高文菊，万玉娥关于不应承担该案法律责任的抗辩，该院予以采纳。二、关于返还租赁保证金及租金、利息的问题。高文菊、庄涛双方均确认庄涛收取了租赁保证金8000元及一个月租金4000元。高文菊、庄涛双方于2018年6月23日终止涉案租赁合同。庄涛、万玉娥当庭确认同意退还高文菊的租赁保证金及租金合计12000元，该院予以确认。三、关于逾期退还租赁保证金及租金的利息问题。双方均确认涉案房屋租赁合同于2018年6月23日解除。该案因万玉娥未能履行安装燃气的承诺导致合同解除，高文菊并未实际使用涉案租赁房屋，庄涛应当于合同解除后及时退还租赁保证金及租金12000元。结合万玉娥提交微信聊天记录显示，2018年7月18日，万玉娥拟通过微信转账的方式退还高文菊12000元，高文菊拒绝接受，故自2018年7月18日起的利息损失应当由高文菊自行承担。高文菊请求庄涛、万玉娥承担自起诉之日即2018年11月5日起的利息损失，该院不予支持。四、关于违约金的问题。高文菊、庄涛双方均确认双方解除涉案租赁合同的原因是涉案房屋没有窗户，不符合安装煤气的规定，导致最终无法安装煤气设施。该院认为，高文菊在庭审中确认知悉涉案房屋没有窗户的事实，高文菊亦无证据证明其因庄涛、万玉娥未及时安装煤气导致的实际损失，租赁房屋的主要目的为居住，没有煤气可以以其他能源实现居住功能，故高文菊主张合同目的无法实现，庄涛、万玉娥应当承担双倍返还押金的主张，依据不足。鉴于万玉娥出租涉案房屋时承诺为高文菊安装煤气，其存在违约事实，故根据公平诚信原则，该院酌定庄涛支付高文菊违约金1000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、庄涛于该判决生效之日起五日内退还高文菊租赁保证金及租金合计12000元；二、庄涛于该判决生效之日起五日内支付高文菊违约金1000元；三、驳回高文菊的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由高文菊承担52.5元，庄涛承担97.5元。本院对一审法院认定事实予以确认。另查明，高文菊曾于2018年7月4日向深圳市宝安区人民法院起诉万玉娥，案号为（2018）粤0306民初15829号。因万玉娥作为被告主体不适格，该院驳回高文菊的全部诉讼请求。2018年9月4日，高文菊与广东晟典律师事务所签订了《委托代理合同》。本院认为，双方当事人签订的《房产租赁合同》系真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自义务。本案二审争议焦点在于：万玉娥是否应当承担连带清偿责任以及违约金如何认定。对此，本院评析如下：关于万玉娥是否应当承担连带清偿责任问题。首先，《房产租赁合同》明确列明出租方为庄涛，出租方代理人为庄勇、万玉娥。因此，高文菊作为承租人在签订《房产租赁合同》时对万玉娥系出租方代理人的身份是明知的，万玉娥代为签订的《房产租赁合同》约束的是庄涛与高文菊。其次，虽万玉娥在其身份证复印件中有做“桃源峰景园7栋二单元103属于庄涛的房产，租金由万玉娥代收，如果出现房产上的问题，由万玉娥全全负责”表述，该表述并不足以认定万玉娥作出过愿意承担连带责任的意思表示。再次，高文菊主张在一审庭审过程中万玉娥个人口头表述愿意承担责任，但并未就此提供证据且一审庭审笔录中并无相应记载，应当承担不利的法律后果。因此，高文菊主张万玉娥承担连带清偿责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金如何认定问题。首先，双方签订的《房产租赁合同》中并未明确约定涉案房屋需提供安装煤气，且租赁房屋的主要目的是居住，不能安装使用煤气并不影响其居住功能的实现。且《房产租赁合同》第7.1条明确约定签订租赁合同前，高文菊已了解并核查该房产及附属设施情况，符合高文菊所需房屋的一般要求。因此，不能安装使用煤气不影响合同目的的实现。其次，万玉娥在出租涉案房屋时口头承诺为高文菊安装煤气，合同签订后，万玉娥积极履行该承诺，但因涉案房屋没有窗户，不符合安装煤气的规定，导致最终未能安装煤气设施。因此，未能履行口头承诺并非万玉娥自身原因造成的，且在不能安装煤气设施的情况下，万玉娥积极提出调换房屋、采用电磁炉替代并减少租金等解决方案。最后，万玉娥作出过上述承诺，存在违约事实，但该违约情形不属于《房产租赁合同》约定的适用违约赔偿履约双倍保证金情形。一审法院酌定庄涛向高文菊支付违约金1000元，于法有据，并无不当。高文菊主张应适用《房产租赁合同》关于违约赔偿履约双倍保证金条款，请求庄涛、万玉娥支付其违约金8000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，高文菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由高文菊负担。本判决为终审判决。审判长 康  春  景审判员 陈  朝  毅审判员 李  兴  旺二〇一九年十二月十七日本件与原本核对无异书记员 陈霞睿（兼）