黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9806号上诉人（原审原告）：李楠，男，1988年4月12日出生，汉族，黑龙江省高速公路管理局路政员，住香坊区。委托诉讼代理人：蔺丽秋，北京市京师（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王微，女，1980年10月28日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：欧军，男，1970年7月10日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。二被上诉人委托诉讼代理人：孙维涛，黑龙江仁大律师事务所律师。原审第三人：宋志伟，男，1986年1月4日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。上诉人李楠因与被上诉人欧军、王微，原审第三人宋志伟案外人执行异议之诉一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初15号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。上诉人李楠及其委托诉讼代理人蔺丽秋、被上诉人王微、欧军及二被上诉人共同的委托诉讼代理人孙维涛、原审第三人宋志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李楠上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持李楠的诉讼请求；3.诉讼费由欧军、王微承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当依法撤销。一、欧军已经用事实行为表明其自愿向李楠以房抵债。欧军向李楠承诺以房抵债，且实际已经与李楠签订《存量房买卖协议》，并由哈尔滨市不动产登记中心作出受理编号1708161393号不动产登记预受理的凭证。首先，一审庭审中，李楠已经向法庭说明，其向欧军和王微提供借款，系用于欧军承包工程资金周转。欧军曾多次表示愿意用其名下的涉案房产向李楠抵账。2017年8月22日，欧军在“欧军、王微、李楠及案外人王迪（系王微弟弟）”四人微信群中承诺“所有的帐，你姐（即王微）给你俩（指李楠和王迪）记得清清楚楚，包括开发公司都有你们的帐，一个是我们欠你们的帐，有东西抵给你们的，一个是悦山国际的房子，一个是龙悦大厦。”“不管欠你们多少钱，开发公司帐都有，拿房子给你们是为了保障，假如那边出问题，不能让你们赔太多”等等。欧军承诺以房抵债，并已经将悦山国际房屋抵给案外人王迪。其次，一审判决既然已经认定王微认可存在欠款，且法庭调查中已经明确该欠款系用于欧军开发公司资金周转，欧军与李楠又实际进行了房产交易，就应当认可李楠和欧军的房产交易是欧军偿还债务的行为，而非规避债务的行为。一审法院在李楠早已向欧军、王微提供借款的情况下，认定交易时未给付房款与客观事实严重不符。二、李楠对案涉房屋交易提交不动产登记并被受理，已经获得预告登记物权，且先于一审法院查封时间，依法具有对抗查封登记效力。一审法院已经查明，欧军与李楠签订《存量房买卖合同》的时间和提交不动产登记中心受理的时间为2017年8月16日；李楠纳税并取得增值税普通发票时间为2017年8月21日，而一审法院作出(2017)黑0103财保126号民事裁定书裁定查封涉案房产，并实际查封该房产档案的时间为2017年8月22日。故李楠对案涉房屋预告登记在先，具有对抗在此之后的查封登记的效力。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之曰起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”故预告登记旨在限制不动产处分，并赋予预告登记权利人对物权变动的请求权，具备对抗第三人的效力。预告登记成为不动产物权变动的公示制度，促成了一种既安全又公正的不动产交易内部秩序，系为了保护交易人的利益，应当具有对抗查封登记的效力。一审法院无视上述债务发生时间、房产交易时间、提交不动产登记受理时间和法院查封时间的先后顺序，无视《物权法》相关规定，无视预告登记的法理内涵，认定事实错误，作出错误判决。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法支持李楠的诉讼请求。王微辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李楠的上诉事实和理由均不能成立。一、李楠与欧军之间不存在真实的房屋买卖或者以房抵债。宋志伟、李楠、欧军已经明确说是用涉案房产贷款，然后再偿还宋志伟的债务。欧军因自己的信誉问题向银行贷款存在障碍，故想用李楠的名义进行贷款，才与李楠办理房屋更名过户手续，故不存在真实的房屋买卖或者以房抵债。李楠关于欧军已经用事实行为自愿履行了以房抵债主张不能成立。二、李楠举示的2018年8月22日与欧军、王微以及案外人王迪私人微信群中聊天的记录。王微对真实性不认可，而且这个聊天记录是片面的，是不客观真实的。李楠提供的聊天记录里提到了与宋志伟说这个房子能贷款，但是得房产证下来以后才能办理，如果是与李楠进行房屋买卖，就不可能提出用涉案房产贷款。故双方商议是房产证下来以后，与李楠办理更名过户后，以李楠的名义进行贷款。王微在微信中说，欧军用涉案房产贷款120万元，然后再还王微的信用卡。因此李楠所提供的微信聊天记录是片面的，不具有真实客观性的。不能证明欧军承诺以房抵债的事实。三、关于王微欠李楠81万元并出具欠据，是王微的个人债务，王微所借款项是其经营自己的海林投资公司用款，而不是欧军用款进行房地产经营资金周转，故李楠与欧军之间没有债权债务关系。同时，涉案房屋是欧军的婚前个人房产，欧军又没有任何书面的承诺，用自己的婚前的个人财产向李楠抵债。李楠依据所谓的聊天记录不能证明欧军同意用自己的婚前财产抵偿王微所欠的81万元债务。且王微已将该笔债务清偿完毕。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回李楠的上诉请求。欧军辩称，同王微的答辩意见。此外，欧军在发现李楠利用其请求以李楠名义贷款，而把房屋交易弄假成真的情况下，与宋志伟第一时间向新城派出所报案，李楠涉嫌诈骗。宋志伟述称，李楠要求解封的涉案房产是替欧军偿还宋志伟的债权。后来宋志伟与李楠、欧军坐在一起商谈由李楠办理贷款之后偿还宋志伟债权的事宜时，李楠称如果宋志伟想要回欠款，所有的事都得听李楠的，所以宋志伟申请保全了涉案房产。另外，李楠上诉所称的预告登记不属于《物权法》中规定的预告登记，预告登记是针对新房进行的登记，对二手房交易不需要进行预告登记。而且李楠也并没有预告登记证书。李楠向一审法院起诉请求：1.请求撤销（2018）黑0103执异116号执行裁定书；2.停止对哈尔滨南岗区红旗大街龙悦大厦2单元1605室房产的执行，并解除该房产的查封和保全；3.诉讼费由欧军、王微承担。一审法院认定事实：2005年12月15日，欧军取得哈尔滨市南岗区××龙××大厦××单元××号房屋所有权证，证书编号：开国00096687号，购买该房的计税金额为55万元，缴纳契税8250元。2008年8月18日，欧军与王微登记结婚。2017年7月28日，欧军与王微登记离婚，离婚协议约定财产自行处理无争议，婚后无房产，无债务。2016年8月16日，李楠与欧军签订《存量房买卖合同》，约定欧军将其所有的所有权证号为黑（2017）哈尔滨市不动产权第0148876号房屋，坐落为哈尔滨市南岗区××龙××大厦××单元××号，建筑面积160.5平方米套内建筑面积128.71平方米，分摊面积31.79平方米，以50万元的价格卖给李楠，哈尔滨市不动产登记中心与同日作出受理编号为1708161393号不动产登记预受理凭证对双方的交易进行预受理，2017年8月21日，李楠交纳了契税18,167.40元，印花税5元，并取得该房的增值税普通发票，发票金额为50万元。2017年8月22日一审法院作出（2017）黑0103财保126号民事裁定书，裁定查封上述房产档案，并于同日查封了该房产档案。后一审法院于2017年11月8日作出（2017）黑0103民初9779号民事调解书，主要内容为，欧军共计偿还第三人宋志伟本息60万元，于2017年11月30日前偿还第三人宋志伟5万元，2017年12月31日前偿还第三人宋志伟25万元，2018年1月31日前将余款30万元偿还第三人宋志伟。因欧军未履行生效调解书确定的给付义务，宋志伟向一审法院申请执行。该案执行中，本案李楠向一审法院提出案外人异议，理由为：2017年8月16日，案外人李楠以50万元的价格购买了欧军名下的异议房产，并向哈尔滨不动产登记中心申请办理房产买卖转移登记，缴纳契税、印花税共计18,172.4元，哈尔滨不动产登记中心出具了不动产登记预受理凭证。请求法院解除对异议房产的查封。2018年12月18日，一审法院作出（2018）黑0103执异116号执行裁定书，裁定：驳回案外人李楠的异议请求。李楠对该裁定不服，于2019年1月2日向一审法院提出执行异议之诉，要求撤销（2018）黑0103执异116号执行裁定书，停止对哈尔滨市南岗区××龙××大厦××单元××号房产的执行，并解除该房产的查封和保全。欧军、王微及宋志伟不同意李楠的诉讼请求。另，王微在庭审中承认，2016年3月1日为李楠出具的81万元欠条是真实的，但提出已经偿还了部分欠款。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案争议的房屋，系欧军在与王微登记结婚之前取得所有权，系欧军的婚前个人财产，李楠未提供欧军欠款的证据，李楠提供王微欠款81万元的欠条，王微予以承认，但提出已经偿还部分欠款，双方对欠款数额存在争议，李楠提供的与王微的微信聊天记录及通话录音，只能确认李楠向王微主张欠款的事实，无法确定双方一致明确同意以欧军所有的房产抵偿李楠债务，欧军、王微均否认同意以欧军的房屋抵偿李楠的债务，李楠未提供与欧军、王微签订的以房抵债的书面协议，李楠承认与欧军交易时约定的房屋价值过低是为了少交税款，且交易时未实际给付房款，该房屋交易并非真实的房产买卖关系并且涉嫌违法偷税，欧军在明知其欠第三人60万元未偿还的情况下，与李楠进行房产交易，是规避债务的行为，侵害了第三人的权益，故一审法院驳回李楠提出的执行异议符合法律规定，李楠的诉讼请求，没有事实和法律依据，对此一审法院不予支持。判决:驳回李楠的诉讼请求。案件受理费100元（李楠已预交），由李楠负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李楠提供的微信聊天记录，不足以证明其与欧军之间存在以物抵债的协议，本院不予采信。一审法院认定李楠与欧军签订《存量房屋买卖合同》的时间为2016年8月16日错误,该合同显示签订的时间为2017年8月16日,本院予以纠正。除此之外,本院经审查确认一审法院认定的其他事实。另查明：涉案房产被一审法院查封前,李楠未实际占有涉案房屋。本院认为，关于李楠对涉案房产是否享有足以排除强制执行权利的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据该规定，案外人主张排除强制执行应当对其享有的权利同时符合以上四个要件承担举证责任。本案，李楠主张与欧军签订的《存量房屋买卖合同》系基于双方以物抵债的事实，但双方未签订书面的以物抵债协议，故应当审查双方就以物抵债是否达成了一致的意思表示。当事人之间达成的协议应当具备合同成立的主要内容方能成立，包括具体的合同标的和确定的合同价款等等,故以物抵债协议应当就抵偿债权的数额、抵偿标的物等事项作出具体明确的约定。首先，李楠举示的微信聊天记录，未显示双方债权债务的具体数额,亦未就以物抵债达成确定的具体的一致意思表示，仅为意向性的内容。其次，李楠主张债权数额为130万元，但其举示的欠条为81万元，双方签订的《存量房屋买卖合同》中记载的房屋交易数额为60万元，以上数额均不相符。王微虽认可与李楠之间存在债权债务，但对于李楠主张的债权数额并不认可。故李楠主张的以物抵债数额没有充分的依据，没有充分证据证明双方就以物抵债协议的抵偿数额等具体内容达成了确定的一致的意思表示，李楠关于以案涉房屋以物抵债的主张依据现有证据无法认定，李楠基于案涉房屋以物抵债而签订的《存量房屋买卖合同》根据现有证据亦无法认定其效力。不能证明李楠与欧军之间存在合法有效的书面买卖合同。因李楠主张的以物抵债事实无法认定，亦不能依据双方债权债务关系中的金钱往来认定李楠支付了涉案房产的全部价款。同时，李楠在一审法院查封前亦未实际占有涉案房产。故李楠对涉案房产所提异议不满足上述规定的条件，其对涉案房产不享有足以排除强制执行的权利。一审法院驳回李楠的诉讼请求正确，本院予以维持。此外，李楠虽然与欧军在房产登记部门提交了房产变更登记手续，房产登记部门进行了预受理，但并未最后完成变更登记，房产部门的预受理行为亦不属于《物权法》规定的“预告登记”，故李楠以此主张就涉案房产享有足以排除强制执行的权利不能成立。综上所述，李楠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李楠负担。本判决为终审判决。审判长  张振宇审判员  刘 春审判员  王秀丽（）二〇一九年十二月三十一日书记员  张春天