山东省胶州市人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁0281执异156号异议人（案外人）宋健，男，汉族，住山东省胶州市。委托代理人周国栋，山东汇融律师事务所律师。申请执行人迟桂波，男，汉族，住胶州市。委托代理人周庆江，山东天航（胶州）律师事务所律师。被执行人苑美海，男，汉族，住胶州市。被执行人青岛合家圆食品有限公司，住所地胶州市。法定代表人苑绍见，该公司经理。被执行人孙孝忠，男，汉族，住青岛市。本院在执行申请执行人迟桂波与被执行人苑美海、青岛合家圆食品有限公司、孙孝忠民间借贷纠纷一案，异议人宋健向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，异议人宋健之委托代理人周国栋、申请执行人迟桂波之委托代理人周庆江到庭参加听证，被执行人苑美海、青岛合家圆食品有限公司、孙孝忠经本院依法传唤，未到庭参加听证，本案现已审查终结。异议人宋健称，异议人于2016年9月30日与苑美海签订了《房屋租赁合同》，租赁了苑美海位于胶州市中云办事处杭州路（顺德印刷厂）网点一处，异议人已付清全部租赁费用，异议人自签订租赁合同之日起已占有使用该网点。按照《民事诉讼法》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关规定，法院不应对异议人占有使用的租赁网点进行拍卖，应允许异议人使用至2036年9月30日租赁期满，为此，异议人请求停止对苑美海名下的位于胶州市杭州路（顺德印刷厂）网点（证号为胶私变57680号）的拍卖，允许异议人使用至2036年9月30日租赁期满。申请执行人迟桂波辩称，异议人的申请不符合事实，根据相关规定，应当举证签订合法有效的租赁合同，并实际占有使用，否则不足以排除申请执行人的执行措施，而且据申请执行人了解，该处房屋存在抵押权，抵押权的设定先于租赁合同成立的时间，无论异议人是否善意，均不能阻却法院对涉案房屋的执行。申请执行人请求法院查明事实及证据，依法裁驳异议人的异议申请。被执行人苑美海、青岛合家圆食品有限公司、孙孝忠未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。听证中，异议人宋健提交以下证据：1、房屋租赁合同一份，证明：2016年9月30日，异议人与苑美海签订了涉案房屋租赁合同，租赁期限至2036年9月30日止，租期20年，租赁费共计52万元，签订该合同后，异议人就接管了涉案房屋。2、收到条一份、银行转账凭证一份，证明：异议人签订租赁合同后，全部支付了涉案房屋租赁费52万元，已全部履行租赁合同。3、照片4张，证明：涉案房屋正在使用，异议人实际占有使用该房屋，并且进行了装修，异议人已经将涉案房屋转租给他人，用于经营托管。4、证明、营业执照、租赁合同各一份、收据三份，证明：胶州市智慧星校外托管班自2014年10月开始从周磊处租赁了涉案房屋用于托管，胶州市智慧星校外托管班是2014年10月11日成立，一直使用至今。2016年9月，该托管班从宋健处租赁使用该网点，2017年11月3日签订书面租赁合同，租赁期限至2022年11月2日，租金每半年一交，租金都是以现金形式交付。宋健也向该托管班出具了收到条。对异议人提交的上述证据，申请执行人迟桂波表示：对证据一真实性无法确认，申请执行人从未见过该合同，对于该合同中的内容，租赁期限为20年，租金26000元每年，与一般的租赁习惯及租金的缴纳方式、数额的习惯不符，一般常识为短期租赁，租赁费逐某一段时间上涨，而该合同租赁期限长达20年，年租金不变，有悖常理。申请执行人第一次起诉被执行人为2016年10月份，此时被执行人已经知道申请执行人诉诸法院这一情况，而本案异议人与被执行人于2016年9月30日签订合同，10月1日起租赁，该时间与申请执行人起诉被执行人时间段过于相近，结合上述分析，申请执行人不得不怀疑该房屋租赁合同及租赁行为的真实性，该租赁行为及签订的租赁合同完全有可能系异议人与被执行人合意阻却法院的保全措施及执行措施，损害申请执行人的合法权益。对证据二，对收到条真实性无法确认，而且该收条中预先缴纳的5万元租赁费系大额费用，仅凭纸质的收到条无法确认其真实性，根据相关规定及司法解释，应当提交转账记录，否则无法达到证明效力。对转账记录，该证据的本身真实性申请执行人予以认可，但该转账交易的时间为2017年7月24日，此时申请执行人已经起诉并采取了保全措施，该笔交易的真实性，申请执行人有所怀疑。对于证据二的其他质证意见同证据一，申请执行人请求法院综合考虑本案，审查租赁的真实性及真实意图。对证据三的真实性无法确认，但该证据无法证明在抵押和查封之前已经由异议人实际占有使用。申请执行人认为根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第31条，该条强调的是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同并占有使用该不动产，申请执行人提醒法庭注意，该条文规定强调了双重标准，即签订合法有效的书面合同且占有使用，而且对时间节点也有规定，即人民法院查封之前。而证据三无法证明以上内容。对证据四，对证明的真实性无法确认，如属证人证言应由证人出庭作证，并接受法庭及双方的询问。对营业执照的真实性无异议，但经营者为李雅男，与证明中的刘春香无关，营业执照中的地址也并非异议人异议申请中的涉案房屋地址，与异议人所提出异议的房屋在不动产登记证上的位置不同，对租赁合同和收据系复印件，不予质证，对智慧星托管班加盖的公章，如作为证人证言，应当出庭。本院查明，原告迟桂波与被告苑美海、青岛合家圆食品有限公司、孙孝忠民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，原告迟桂波向本院申请财产保全，本院于2016年11月7日向胶州市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封苑美海名下所有的位于胶州市xxx（顺德印刷厂）网点，证号为胶私变57680号，查封期限为2016年11月7日至2019年11月6日。2017年10月20日，本院作出（2016）鲁0281民初10367号民事判决书，判决如下：“一、被告孙孝忠偿还原告迟桂波借款本金1500000元，于本判决生效之日起十日内付清。二、被告孙孝忠偿付原告迟桂波借款利息（以借款本金1500000元为基数，自2014年5月19日起至实际还款之日止，按照月息2%计算），于本判决生效之日起十日内付清。三、被告孙孝忠偿付原告迟桂波为本案支出的律师代理费100000元，于本判决生效之日起十日内付清。四、被告苑美海、青岛合家圆食品有限公司对上述（一）、（二）、（三）项应付债务承担连带清偿责任。五、被告苑美海、青岛合家圆食品有限公司承担保证责任后，有权向被告孙孝忠追偿。六、驳回原告迟桂波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30040元，保全费5000元，共计35040元，由原告迟桂波负担905元，由被告孙孝忠、苑美海、青岛合家圆食品有限公司负担34135元。”后，被告苑美海、青岛合家圆食品有限公司不服本院作出的上述判决，向青岛市中级人民法院提起上诉。青岛市中级人民法院于2018年8月14日作出（2018）鲁02民终4258号民事判决书，判决如下：“驳回上诉，维持原判。”履行期限届满，被告未履行法律义务，案件进入执行程序，案号为（2018）鲁0281执3165号。2016年9月30日，甲方（出租方）苑美海与乙方（承租方）宋健签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将本人名下位于胶州市xxx的网点房一处，建筑面积114.32平方米，租赁给乙方使用，租赁期限为20年，自2016年10月1日起至2036年9月30日止。2、该房屋年租金26000元，20年租赁费合计520000元。乙方于合同签订当日，首次交付现金人民币5万元，其余款47万元必须于签字之日起一年内全部交清（最晚交款不迟于2017年9月30日），若逾期缴纳则甲方可按日息0.3%另外收取乙方滞纳金。2016年9月30日，苑美海出具收条一份，载明：“收条，今收到宋健杭州路网点房屋租赁费现金伍万元整（￥50000元）。收款人：苑美海，2016.9.30。”2017年7月24日，宋健通过银行转账向苑美海账户支付47万元。2017年11月3日，胶州市智慧星校外托管班出具《证明》，载明：“证明，我单位于2014年10月从周磊处租赁了位于胶州市xxx（顺德印刷厂）的网点（房主为苑美海），作为托管使用，名称为胶州市智慧星校外托管班。经办人为刘春香。2016年9月我单位又从宋健处租赁使用该网点。2017年11月份，我单位又跟宋健签订了该网点租赁使用合同，租期5年，从2017年11月3日至2022年11月2日。第一年租金4万元，第二年租金5万元。第三年至第五年租金为每年6万元，房租是每半年交付一次，每次交房租都是交现金。特此证明。胶州市智慧星校外托管班，经办人：刘春香，2019年10月25日。”本院认为，本案争议的焦点为:异议人是否对涉案房屋享有租赁权、能否排除法院执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”从异议人提交的证据看，第一，异议人宋健与被执行人苑美海于2016年9月30日（法院查封前）就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》。对此，申请执行人主张该合同租赁期长达20年、年租金不变、有悖常理、怀疑该租赁合同真实性，本院认为，异议人与被执行人签订房屋租赁合同，系双方自由自愿约定，约定内容不违反法律及行政法规的相关规定，合法有效。申请执行人怀疑该租赁合同的真实性，应当提交相关证据予以证明，申请执行人未能提交，应当承担举证不能的不利后果。对申请执行人的该项主张，本院不予采信。第二，异议人宋健提交收条及银行转账凭证，拟证明其分别于2016年9月30日、2017年7月24日向苑美海支付房屋租赁费5万元、47万元，对此，本院认为，收条及银行转账凭证中均明确载明款项用途系“房屋租赁费”，且银行转账时间符合《房屋租赁合同》中关于租赁费付款方式的约定，能够证明其已支付租赁费。第三，异议人主张其在2016年9月30日签订房屋租赁合同后开始占有使用涉案房屋，后转租给胶州市智慧星校外托管班使用，并提交胶州市智慧星校外托管班出具的证明、营业执照及租赁合同、收条等予以证明，结合本院前往涉案房屋现场勘验情况，对异议人在法院查封前占有使用涉案房屋的主张，本院予以采信。综上，异议人符合上述法律规定中“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产”的情形，法院在对位于胶州市xxx（顺德印刷厂）网点进行拍卖时，应当对异议人宋健的租赁权予以保护。对异议人使用涉案房屋至2036年9月30日租赁期满的异议请求，本院予以支持。对异议人请求停止对涉案房屋拍卖的主张，本院认为，根据合同的相对性原则，异议人与被执行人之间签订的《房屋租赁合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。本院依法对登记在被执行人苑美海名下的房屋进行处置，并无不当，异议人对涉案房屋所享有的租赁权不能阻止法院拍卖。对申请执行人提出的涉案房屋存在抵押、且抵押权设立时间早于涉案房屋租赁合同成立时间的主张，本院认为，第一，申请执行人并未提交相关证据对涉案房屋上抵押权设立的时间、抵押权人等相关信息予以证明；第二，即使涉案房屋上确实存在第三人享有的抵押权，也不导致涉案房屋租赁合同无效，只是抵押权人在实现权利时可以不考虑租赁事实的存在，租赁关系对受让人无约束力。现抵押权人未主张其权利，法院在本案执行涉案房屋时，应当对异议人享有的租赁权予以保护。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条第一款之规定，裁定如下：驳回异议人宋健停止对苑美海名下的位于胶州市xxx（顺德印刷厂）网点（证号为胶私变57680号）拍卖的异议请求，允许异议人占有使用该房屋至2036年9月30日租赁期满。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向胶州市人民法院提起诉讼。审判长  顾辉明审判员  任吉梅审判员  盛 磊二〇一九年十二月十二日书记员  邱晓晓