广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17743号上诉人（原审被告）：唐文俊，男，汉族，1986年1月18日出生，住广州市海珠区。上诉人（原审被告）：杨俐，女，汉族，1986年11月25日出生，住广州市海珠区。两上诉人共同委托诉讼代理人：王钲，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈姗，女，汉族，1984年8月1日出生，住广州市花都区。被上诉人（原审原告）：宋永强，男，汉族，1985年7月4日出生，住广州市花都区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：肖秋梅，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州市昌建房地产代理有限公司，住所地广州市花都区新华街建设北路215号之101商铺。法定代表人：赵康,该公司总经理。委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚婉娴，广东广岭律师事务所律师。上诉人唐文俊、杨俐因与被上诉人陈姗、宋永强，原审第三人广州市昌建房地产代理有限公司（以下简称昌建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初4267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人唐文俊、杨俐上诉请求:1.撤销一审判决；2.驳回陈姗、宋永强的全部诉讼请求；3.陈姗、宋永强承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由如下：一、一审法院关于陈姗、宋永强于2019年1月30日取得购房资格；唐文俊、杨俐无法确定何时领取不动产权证；陈姗、宋永强一直催促唐文俊、杨俐办理房产证等事实认定错误。（一）一审法院并未查明陈姗、宋永强何时取得购房资格的事实。陈姗、宋永强在本案补充提交了广州市花都区国土资源和规划局于2019年1月30日作出的受理回执，但该回执显示收件单位的收件日期为2019年2月18日，根本不能证明陈姗、宋永强何时将房屋出售取得购房资格，一审法院却据此认定陈姗、宋永强在2019年1月30日取得购房资格，理由并不充分。唐文俊、杨俐在一审开庭前曾向一审法院书面申请律师调查令，以便查清上述事实，但被一审法院以本案为简易程序、律师调查令需要审批为由拒绝，并当庭退回书面申请。根据唐文俊、杨俐提交的微信聊天记录，截至2019年1月19日，陈姗、宋永强承认仍未售出房屋取得购房资格，陈姗、宋永强在微信聊天中共计8次自认花都区包括涉案房屋所在的小区房价下跌的事实，唐文俊、杨俐已举证证明陈姗、宋永强欲解除涉案合同的根本原因系想借机购买更低价的房屋，而陈姗、宋永强何时取得购房名额与其寄发律师函的时间，系评价陈姗、宋永强单方解除合同主观恶意的重要考量因素。因此，必须要对陈姗、宋永强取得购房资格的具体时间予以查明。（二）唐文俊、杨俐已多次明确告知陈姗、宋永强将尽快办证，并非一审判决所称无法确定何时领取不动产权证。根据陈姗、宋永强提交的证据，唐文俊、杨俐与陈姗、宋永强代理律师的微信沟通中，唐文俊、杨俐明确向对方表示“我不管你们怎么处理，我想办法尽快拿证，争取速战速决”。2019年3月13日，唐文俊、杨俐在与陈姗、宋永强微信沟通时已明确告知由于开发商的原因办证需要一、两个月的时间，而事实上唐文俊、杨俐于2019年4月4日取得房产证，亦在其承诺告知的期限范围之内。由此可见，一审判决认定唐文俊、杨俐无法确定何时领取不动产权证并非案件事实。（三）无任何证据证明陈姗、宋永强一直催促唐文俊、杨俐办理房产证的事实，陈姗、宋永强迟至2019年3月才通过昌建公司询问唐文俊、杨俐办证情况。陈姗、宋永强提交的证据仅能证明其在2019年3月2日向昌建公司询问唐文俊、杨俐办理房产证的情况，一审开庭时其已出示相关微信聊天记录予以佐证。且在2019年3月之前，陈姗、宋永强自身也未取得购房资格，无法办理相关过户手续，因此一审法院认定陈姗、宋永强一直催促唐文俊、杨俐办证的事实没有依据。二、陈姗、宋永强解除合同的条件并未成就，不具备约定解除权的请求权基础，一审法院认定陈姗、宋永强有权解除合同系适用法律错误。（一）一审判决无视陈姗、宋永强在2019年1月前无购房资格的事实，认定2019年3月29日距合同约定申请按揭的期限已超过三个月，逻辑不通，说理依据自相矛盾。1.虽然双方签订的《房地产买卖合同》约定应在2018年12月31日前申请按揭贷款，但此时陈姗、宋永强不具备购房资格，根本无办理申请按揭贷款的条件，一审法院在认定双方“导致合同无法按期履行负有同等过错”的同时，又将未在期限内办理按揭贷款的责任全部归咎于唐文俊、杨俐一方，显属自相矛盾，有失公正。2.至2019年3月29日陈姗、宋永强解除合同时，根本没有3个月的合理期限，即便按陈姗、宋永强自己的主张在2019年1月30日才具备购房资格，至其解除合同时也不足60天时间，一审法院确认双方在2018年12月31日之后对何时办理过户未进行重新约定的情况下，仍然将2018年12月31日作为双方办理申请按揭贷款的期限，于法、于理均无据。唐文俊、杨俐在一审时已充分举证证明自身积极履行合同义务，办理不动产权证相关附随义务，但一审法院罔顾唐文俊、杨俐的前述履约行为，及陈姗、宋永强自身不具备购房资格的事实，认定陈姗、宋永强有权解除合同明显存在错误。（二）陈姗、宋永强无权解除合同，其向唐文俊、杨俐发出解除合同的通知不发生效力，陈姗、宋永强的诉讼行为致使合同目的无法实现已构成根本违约。因双方共同原因导致未在2018年12月31日办理涉案房屋按揭手续后，涉案合同继续履行，双方通过事实行为变更了办理银行按揭期限的书面约定，且双方并未就何时办理网签、银行按揭和过户登记再进行补充约定，办理期限已处于约定不明的状态。一审判决对该事实予以确认。陈姗、宋永强在《律师函》中要求唐文俊、杨俐在7个工作日内办理好涉案房屋房产证，完全系其单方意思表示，从未经得唐文俊、杨俐的确认和承诺。且“7个工作日”也不属于合理期限，明显低于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定的“三个月的合理期限”。因此，唐文俊、杨俐不存在涉案合同第9条约定的迟延履行义务的情形，陈姗、宋永强解除合同的条件并未成就，其向唐文俊、杨俐发出解除合同的通知不发生效力。双方签订的涉案合同仍合法有效，本应继续履行且有能力继续履行，但陈姗、宋永强坚持解除合同的行为致使合同目的无法实现，因此，陈姗、宋永强单方解除合同的行为已构成根本违约。被上诉人陈姗、宋永强二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回唐文俊、杨俐的上诉请求，维持一审判决。一、在一审庭审过程中，陈姗、宋永强已经提交证据证明有多次催促唐文俊、杨俐履行合同办理过户，其中有多次通过中介和律师催促的证据予以佐证。唐文俊、杨俐一直坚持中介和律师的催促均无效，一定要陈姗、宋永强本人亲自致电催促的才是有效的，这是错误的。中介基于双方的委托签订合同办理过户等手续，催促唐文俊、杨俐办理过户手续是合情合理合法，律师也多次询问是否能将过户的时间定下来，陈姗、宋永强需要购房准备孩子的上学名额事宜，唐文俊、杨俐均表示将尽快，具体时间无法确定。关于唐文俊、杨俐一直无法确定取得购房资格的事实中介也可以作证。二、关于陈姗、宋永强取得购房资格的时间，陈姗、宋永强已经提供了将房屋出售给第三人黄华勇的房屋买卖合同，收取定金和首付款的银行流水，并按照一审法院要求去花都区国土资源局打印出来当时办理过户的受理回执。受理回执中明确显示了办理过户的时间为2019年1月30日，与收取首付款的银行流水时间相印证，足以证明陈姗、宋永强在2019年1月30日已经取得购房资格。三、唐文俊、杨俐在一审法院提供的第三人任子杨的购房合同显示2019年2月13日，涉案房屋同一小区的出售价格为每平方米34031元，唐文俊、杨俐的房屋有大幅上涨，唐文俊、杨俐不存在由于本案未成交而受损失的情况。四、陈姗、宋永强在2019年1月30日之前随时能获得购房资格，宋永强的妹妹具有广州市户口，随时能将名下房屋过户一套给妹妹从而获得购房资格，该事实陈姗、宋永强已在一审中举证证明。在2019年12月5日，陈姗、宋永强已经将名下一套房屋出售给第三人黄华勇，从开发商通知办证至取得房产证是需要一段时间的，陈姗、宋永强随时能根据唐文俊、杨俐通知的情况，从而作出取得购房资格的对应措施。由于唐文俊、杨俐一直无法确定何时能办理房产证，陈姗、宋永强也就没有催促第三人黄华勇办理过户，直至2019年1月30日才去房管局办理的过户手续，当时唐文俊、杨俐亦未通知办理房产证的事情。若唐文俊、杨俐已经取得房产证，陈姗、宋永强无法获得购房资格，那么陈姗、宋永强违约被没收定金是符合法律规定的。本案中，唐文俊、杨俐违约在先，却还主张没收陈姗、宋永强的定金，极其不合理。五、陈姗、宋永强对一审法院未支持其诉讼请求中关于违约金、房屋增值部分和律师费的判项是不服的，但由于陈姗、宋永强购买房屋的初衷是给孩子上学使用，无法确定过户的事情将导致孩子上学的学位无法确定。陈姗、宋永强并不是为炒房盈利而购买涉案房屋。综上，请求二审法院驳回唐文俊、杨俐的上诉请求，维持原判。原审第三人昌建公司二审陈述称：昌建公司没有意见，请求二审法院依法作出判决。陈姗、宋永强于2019年4月8日诉至一审法院，请求判令：1.唐文俊、杨俐返还定金20万元和赔偿中介代理费1.5万元；2.唐文俊、杨俐支付违约金23.5万元；3.唐文俊、杨俐向陈姗、宋永强赔偿因唐文俊、杨俐违约而遭受的涉案房屋差价损失10万元；4.唐文俊、杨俐承担本案诉讼费，保全费，律师费，鉴定费等。一审法院经审理查明：2018年9月10日，唐文俊、杨俐（卖方）、宋永强、陈姗（买方）与昌建公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：卖方同意向买方出售广州市花都区叶榕街x号x栋x梯xxxx房（以下统称涉案房屋），建筑面积95.97平方米，房产证号以房产证为准。二、该房地产产权现状为：1.已经办理商品房房地产证，无抵押或者其他权利负担，卖方对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理；2.处于抵押或其他权利负担，赎楼方式按卖方赎楼；3.卖方自签署本合同后三天之内向银行申请提前还款手续，并与银行答复还款之日起七日内还清欠款。四、该房地产转让成交价为235万元。定金20万元为第一部分楼款，买方须于签署本合同时向卖方一次性交纳定金20万元，215万元为第二部分楼款，支付方式为银行按揭付款，买方申请银行按揭贷款70万元（具体贷款金额以银行同意贷款书为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约，买方须于2018年12月31日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需得法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。买方首期款（除已付之定金外）145万元按其他方式支付；在银行出具同意贷款书之日（若卖方赎楼的，则在赎出房产证原件并注销抵押登记之日）起七日内双方须签署《广州市存量房买卖合同》并办理缴纳税费及过户手续，且递件回执由经纪方或经纪方指定的按揭担保公司代为托管。五、买方支付全部税费。六、卖方须在收齐楼款时将该房地产交予买方使用。八、买方须于本合同签署当天向经纪方支付3.8万元作为居间服务费。签署本合同后，若本合同被取消、解除或未被履行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房产不影响上述收取居间服务费权利的实现且已收取的不予退还。九、1.卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或因违约而无法将物业售予买方，应向买方支付该物业成交价10%作违约金，卖方并须退回买方已支付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交的10%作为违约金。2.买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖家支付违约金，买方未能按时履行合同的其他义务，每逾期一天按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，直至实际履行之日止……合同还就各方其他权利义务进行了约定。合同签订当天，宋永强、陈姗向唐文俊、杨俐支付购房定金20万元，并在2018年9月15日向昌建公司支付居间服务费1.5万元。宋永强、陈姗表示其是在签订合同之后才得知涉案房屋尚未取得不动产权证，同时其亦明确在签订合同时只看到涉案房屋的商品房预售合同。唐文俊、杨俐认为宋永强、陈姗在签订合同时已知悉涉案房屋尚未办证，唐文俊、杨俐在2018年9月13日向银行申请提前还贷，银行告知当月已超过还款日，需等到下个月，2018年10月银行又告知系统升级，需等到2018年12月，遂唐文俊、杨俐在2018年12月14日提前还清贷款，为此提交个人贷款还款凭证。宋永强、陈姗表示唐文俊、杨俐并未告知提前还贷一事，由于申请按揭贷款需提供房屋的不动产权证，因此从签订合同之后一直通过昌建公司催促唐文俊、杨俐办证，但唐文俊、杨俐均表示无法得知确切的办证日期。宋永强、陈姗在2018年12月出售其名下一套房屋，并在2019年1月30日到房管部门办理递件过户手续将房屋过户给其他人，此时已具备购房资格，但此时唐文俊、杨俐仍未办妥涉案房屋的不动产权证，之后经过多次催促，并在2019年3月7日委托律师寄送律师函，要求卖方在7个工作日内办理涂销抵押登记并领取不动产权证等，之后仍未收到唐文俊、杨俐的相关回复，宋永强、陈姗遂在2019年3月29日委托律师向唐文俊、杨俐寄送律师函，要求解除合同并退回定金。对此，唐文俊、杨俐表示其一直在积极履行合同，未能在2018年12月31日前取得不动产权证是由于开发商的原因，并非故意拖延，另外，宋永强、陈姗未能在2018年12月31日前出售其名下的其中一套房屋以获得购房资格亦是涉案合同无法按期履行的原因之一。后来，唐文俊、杨俐在2019年1月18日交纳房屋契税，收到宋永强、陈姗于2019年3月7日发出的律师函后，唐文俊、杨俐不断催促开发商，开发商告知交完契税还有其他手续，之后是通过特殊渠道才在2019年4月4日取得受理回执，并在2019年4月9日取得涉案房屋不动产权证，对此，唐文俊、杨俐提交其与开发商工作人员的微信对话记录予以佐证。在取得不动产权证后，唐文俊、杨俐要求继续履行合同，但对方不同意。宋永强、陈姗则表示唐文俊、杨俐在合同履行期间一直未明确办证的时间，之后发送两次律师函亦协商要求解除合同退回定金，但就此双方协商不成，遂诉至一审法院成讼。关于合同履行过程，昌建公司表示在签订合同时已向宋永强、陈姗告知涉案房屋尚未取得不动产权证，当时唐文俊、杨俐亦知悉宋永强、陈姗不具备购房资格，双方在此情况下仍同意签署合同。签订合同之后，昌建公司表示一直催促唐文俊、杨俐办证，但唐文俊、杨俐均表示由于开发商原因而无法明确办证日期，关于提前还贷及涂销抵押之事，唐文俊、杨俐均未告知昌建公司，昌建公司确认因涉案房屋尚未办证，故宋永强、陈姗无法申请按揭贷款，之后在2019年3月宋永强、陈姗表示不想购买涉案房屋，遂通过昌建公司告知唐文俊、杨俐，后续事情昌建公司表示其未参与，并不清楚。一审法院认为，唐文俊、杨俐与宋永强、陈姗及昌建公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。该合同包含了买卖双方分别与经纪方之间的居间合同关系及买方与卖方之间的房屋买卖合同关系，本案主要审查唐文俊、杨俐与宋永强、陈姗之间的房屋买卖合同关系。本案的争议焦点为合同未能如期履行的责任应归责于何方。对此，一审法院分析如下：在宋永强、陈姗支付定金20万元后，唐文俊、杨俐已在2018年12月完成提前还贷，此时涉案房屋的不动产权证尚未取得，宋永强、陈姗客观上无法申请按揭贷款，但宋永强、陈姗未能举证证明唐文俊、杨俐故意拖延办证时间导致涉案房屋的不动产权证无法在2018年12月31日前取得。唐文俊、杨俐明知涉案房屋尚未办理不动产权证仍出售房屋，宋永强、陈姗在签订合同时未查看涉案房屋的权属证书亦同意签署买卖合同，故一审法院认定双方对于因涉案房屋未取得不动产权证导致合同无法按期履行负有同等过错。此后，唐文俊、杨俐在2019年1月缴纳房屋契税，宋永强、陈姗亦在2019年1月30日将名下一套房屋递件过户给他人以获得购房资格，即双方均为履行涉案合同创造条件，表明双方同意继续履行合同。之后，宋永强、陈姗在2019年3月7日通过发送律师函的方式要求在7个工作日内取得不动产权证以继续履行合同，根据唐文俊、杨俐提交的证据可知，在2019年3月仍无法确定何时领取涉案房屋的不动产权证，故唐文俊、杨俐客观上无法在2019年3月提供资料给宋永强、陈姗办理按揭贷款，此时双方对于何时申请按揭贷款，何时办理过户等后续交易事项并未进行重新约定，至2019年3月29日，涉案房屋仍未确定何时领取不动产权证，此时距离合同约定的宋永强、陈姗应申请按揭贷款的期限已有三个月，即双方对于新的合同条款未能重新约定，在此情况下宋永强、陈姗要求解除合同，合理有据，一审法院予以确认。之后，涉案房屋在2019年4月取得不动产权证，涉案合同具备继续履行的条件，唐文俊、杨俐要求继续履行合同，但宋永强、陈姗已不同意，双方对于继续履行合同产生争议无法达成一致意见，故一审法院确认涉案合同已于2019年3月29日解除。综上，涉案合同无法按期履行不能完全归咎于其中一方，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，故宋永强、陈姗要求唐文俊、杨俐支付违约金23.5万元及房价差损失10万元，依据不足，一审法院均不予支持。因涉案合同已解除，根据前述分析，合同解除无法归咎于其中一方，故宋永强、陈姗要求唐文俊、杨俐返还购房定金20万元，合理有据，一审法院予以支持。关于居间服务费，宋永强、陈姗支付的1.5万元居间服务费属于其正常履行合同而产生的费用，因合同已解除，双方对此均有过错，故因该合同产生的居间服务费，双方应共同承担，故宋永强、陈姗要求唐文俊、杨俐承担已付居间服务费的一半即7500元，合理有据，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款，第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院于2019年5月21日判决如下：一、被告唐文俊、杨俐于本判决生效之日起十日内向原告陈姗、宋永强返还定金20万元；二、被告唐文俊、杨俐于本判决生效之日起十日内向原告陈姗、宋永强支付居间服务费7500元；三、驳回原告陈姗、宋永强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4650元，由原告陈姗、宋永强负担2444元，被告唐文俊、杨俐负担2206元。二审期间，双方均无新证据提交。本院二审经庭询调查确认一审查明事实。本院认为，唐文俊、杨俐与陈姗、宋永强签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对唐文俊、杨俐的上诉主张，认定如下：唐文俊、杨俐上诉主张陈姗、宋永强无合同解除权，其单方解除合同构成根本违约，唐文俊、杨俐有权没收定金的问题。首先，陈姗、宋永强提交广州市花都区国土资源和规划局出具的受理回执证明其于2019年1月30日办理递件过户手续将其名下的一套房屋过户给其他人，现已具备购房资格。受理回执上载明的受理时间确为2019年1月30日，故唐文俊、杨俐上诉称受理时间为2019年2月18日，依据不足。且陈姗、宋永强无购房资格不能成为唐文俊、杨俐迟延履约的理由，不能成为其未能办证的免责事由。其次，双方合同约定陈姗、宋永强须于2018年12月31日前申请按揭，但经陈姗、宋永强多次发送律师函催促唐文俊、杨俐办妥涉案房屋的不动产权证，唐文俊、杨俐在2019年3月仍无法明确领取涉案房屋不动产权证的时间，即其无法在2019年3月提供资料给陈姗、宋永强办理按揭贷款。再者，合同目的已然无法实现，双方亦未能达成新的合意。综上，陈姗、宋永强有权解除合同，其行为不构成违约，唐文俊、杨俐无权没收定金。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人唐文俊、杨俐的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4412元，由上诉人唐文俊、杨俐负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  黄 嵩审判员  黄春成二〇一九年十二月二十七日书记员  莫善友彭诗敏