山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终3737号 上诉人（原审被告）：董延仁，男，1951年4月27日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：山东信实物业管理有限公司。住所地：山东省淄博市张店区南家小区32号。 法定代表人：宋立锋，董事长。 委托诉讼代理人：徐文超，山东普正律师事务所律师。 上诉人董延仁因与被上诉人山东信实物业管理有限公司（以下简称信实物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初4434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 董延仁上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回信实物业的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人信实物业承担。事实与理由：常青园便民市场自2003年左右起各经营商户自发投资在道路上自然形成，2018年10月以前没有任何单位收取物业管理费，我自2005年起至今与街道办事处签订商业用房租赁合同用于经营，信实物业无任何依据的情况下向我收取物业管理费。公园街道办事处没有资格代替业主签订市场管理合同，本案中的《常青园便民市场管理合同》无效。信实物业不具备物业管理企业资质，从事物业管理人员也不具备相应职业资格证书。一审认定按每日每米5元的价格收取物业管理费无事实和法律依据，依据物业服务收费管理办法第六条、第七条、第二十条的规定，街道办事处无定价资格，信实物业属于乱收费的违法行为。 信实物业辩称，董延仁的上诉理由不能成立，请求驳回其上诉，维持原判。信实物业是通过政府招投标中标了常青园便民市场的物业管理项目，收费标准在招投标文件和中标合同中均明确约定，我公司也在常青园便民市场进行了收费公示。常青园小区是一个老旧小区，常青园便民市场是该小区内自发形成的马路市场，一直没有物业管理，整个市场脏乱差，附近居民多次投诉。为改善老旧小区居民生活环境，公园街道办事处常青园小区、常青园市场的物业管理一并对外招投标，我公司中标，除向常青园市场业主收取管理费外，不向小区居民收费，向小区居民提供免费保洁服务。在制定5元/米/日收费标准前，公园街道办事处曾征求过物价部门意见，物价部门回复该市场属于马路便民市场，国家对此便民市场收费无强制性规定，由双方协商定价。常青园市场现有约200户经营业主，90%以上业主均与我公司签订了市场管理合同，并按时交纳物业管理费用，我公司介入市场管理后，环境整洁，经营规范，得到业主和居民的认可。个别业主虽然与公园街道办事处签有租赁合同，租赁合同约定其只能在租赁房屋内从事经营，但这些业主在租赁房屋外的路边摆摊设点，我公司收取该业主在路边摆摊应缴纳的管理费，与其租赁合同无关。 信实物业向一审法院起诉请求：1.判令董延仁支付2018年10月至2019年6月物业管理费5400元；2.信实物业提供物业服务期间董延仁按照20元/日支付自2019年7月1日至董延仁实际搬出常青园市场之日的物业管理费；3.本案诉讼费用由董延仁承担。 一审法院认定的事实：2018年9月，张店区人民政府公园街道办事处就常青园物业及便民市场一体化管理项目（项目编号：ZBCS20180904）进行招标，相关《竞争性谈判采购文件》中明确约定了“常青园社区物业管理规范”，其中包括常青园便民市场的管理标准，包括摊位数量实行编号管理，合理划行入市，经营业户应与物业公司签订协议后，方可入驻经营，物业公司按照5元/米/日最高限价向常青园便民市场区域内摊贩收取费用，严禁超出本标准收费。9月12日，信实物业中标了上述项目，并于2018年11月8日与张店区人民政府公园街道办事处签订了《常青园便民市场管理合同》，合同约定自2018年10月1日至2019年9月30日，信实物业为常青园便民市场提供物业管理。董延仁与张店区人民政府公园街道办事处签订了《房屋租赁合同》，房屋坐落商场西街北十二巷4号楼1单元102号，该地址即董延仁作为个体工商户营业执照上字号为“张店董延仁调味品经营部”的经营场所。另查明，董延仁还在常青园便民市场主街南-39号经营咸菜生意，摊位长度为4.4米。信实物业要求董延仁缴纳该摊位的物业服务费，董延仁拒不缴纳。还查明，在常青园便民市场经营的业主须与信实物业签订《常青园便民市场摊位管理合同》才能入驻经营，该合同第三条收费依据和标准上明确约定“甲方（信实物业）对常青园便民市场摊位统一按：5元/米/日收费标准收取物业服务费。”常青园便民市场上大多数业主均已与信实物业签订合同并按照合同约定交纳物业服务费。信实物业亦对收费标准进行了张贴公示。 一审法院认为，关于董延仁是否为适格被告的问题。董延仁的“张店董延仁调味品经营部”经营地址为商场西街北十二巷4号楼1单元102号承租房内，信实物业征收物业费的对象是董延仁在便民市场主街南-39号“武定府酱菜”的摊位，而非个体工商户张店董延仁调味品经营部，董延仁为主街南-39号“武定府酱菜”摊位的经营者，该摊位在信实物业管辖的物业管理范围内，故董延仁为本案适格被告。信实物业通过招投标程序获得张店区人民政府公园街道办事处常青园物业及便民市场一体化管理项目，并与张店区人民政府公园街道办事处签订了《常青园便民市场管理合同》。信实物业依据合同约定对常青园便民市场进行了服务、管理，并收取物业服务费。信实物业已提供证据证明其已向包括董延仁在内的经营者公示了物业服务费收取标准，对此，董延仁亦明知，其虽然对信实物业收费标准提出异议，但并未举证证明该收费标准违反法律禁止性规定，并且继续在市场摊位经营，已与信实物业形成了事实上的物业服务合同关系，故应当交纳相关费用。董延仁辩称，依据财政部、国家发展改革委、国家工商总局财综【2008】第61号文件，自2008年9月1日起在全国范围内统一停止征收个体工商户管理费、集贸市场管理费。经查，该文件精神是工商行政管理部门自2008年9月1日起在全国范围内统一停止征收个体工商户管理费和集贸市场管理费，征收主体为工商行政管理部门，董延仁将其与本案物业公司收取物业服务费相混淆，故对其抗辩不予认可。董延仁还辩称，自2005年至今每年均续签租赁合同，合同中约定支付租赁费、卫生费，不再支付其他任何费用，因该租赁性质为经营房，董延仁在合理范围内经营不应收取任何管理费用。经查，董延仁提供的《房屋租赁合同》中并无相关约定，且董延仁不仅在经营房内经营，亦在市场上主街南-39号有摊位经营，信实物业征收的为该摊位的物业服务费，故对董延仁抗辩不予认可。综上，董延仁摊位长度4.4米，按照5元/米/日收费标准，信实物业诉求董延仁应每日交纳物业服务费20元，予以认可，故其要求董延仁支付自2018年10月至2019年6月的物业服务费共计5400元，予以支持。信实物业第二项诉讼请求要求董延仁支付自2019年7月1日至董延仁实际搬出常青园市场之日的物业服务费，该项诉求包含尚未发生的费用，应待实际发生后另行主张，法院仅支持已发生的自2019年7月1日至起诉之日即2019年7月2日的费用共计40元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、董延仁于判决生效后十日内支付山东信实物业管理有限公司2018年10月1日至2019年7月2日的物业服务费共计5440元；二、驳回山东信实物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取计25元，由董延仁负担。 二审中，当事人在举证期限内没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：董延仁在常青园便民市场经营咸菜生意，经营地点为除102号承租房外，还有主街南-39号“武定府酱菜”摊位，摊位长度为4.4米。信实物业通过中标于2018年10月1日开始管理常青园便民市场，按照招标文件中约定的5元/米/日向摊贩收取管理费用，董延仁经营的“武定府酱菜”摊位每日应交纳管理服务费20元，2018年10月至2019年7月2日应交纳5440元。 本院认为，信实物业中标后向常青园便民市场各摊贩提供物业管理并收取管理服务费，其收费标准是依据张店区人民政府公园街道办事处招标文件中明确的5元/米/日的标准，并在常青园便民市场对收费标准进行了公示。董延仁作为“武定府酱菜”摊位的经营业主应当按照上述标准交纳物业管理服务费，但其明知信实物业的收费标准仍拒绝交纳物业管理服务费，其主张的与街道办事处签订房屋租赁合同，与其经营的“武定府酱菜”摊位并非便民市场中的同一地点，不能以此抗辩其“武定府酱菜”摊位应当缴纳的摊位管理服务费；其主张信实物业无物业管理企业资质未提交证据证实，亦不能成为其拒绝交纳物业服务管理费的理由；其主张收费标准无依据，但未提交该收费标准违反法律禁止性规定的依据，亦与本院查明的事实不符，本院不予支持。 综上所述，董延仁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20元，由上诉人董延仁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈燕萍 审 判 员  马清华 审 判 员  史华振 二〇一九年十二月十六日 代理书记员  董斯文