广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤民终441号上诉人（原审原告）：何洪秀，女，汉族，1970年4月10日出生，住广东省梅州市梅县。委托诉讼代理人：黄冬日，广东义致律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎伟杰，广东义致律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘记安，男，1940年1月2日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：黄冬日，广东义致律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎伟杰，广东义致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梅州市康宇建设有限公司。住所地：广东省梅州市梅县区华侨城建设路2号单层及201、301房。法定代表人：叶志梁，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓广，广东客中梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思玮，广东客中梅律师事务所实习律师。上诉人何洪秀、刘记安因与被上诉人梅州市康宇建设有限公司（以下简称康宇公司）房地产开发经营合同纠纷一案，不服广东省梅州市中级人民法院（2018）粤14民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。何洪秀、刘记安共同委托诉讼代理人黄冬日、黎伟杰及康宇公司法定代表人叶志梁及委托诉讼代理人邓广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何洪秀、刘记安上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持何洪秀、刘记安的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由康宇公司承担。事实和理由：（一）一审判决程序违法，依法应发回重审。刘记安是香港特别行政区居民，在我国内地没有住所，本案的上诉期应是30日，不是15日。（二）一审判决适用法律错误，导致判决结果错误，依法应予以改判。1.何洪秀、刘记安与康宇公司在2017年3月28日《合作建房协议书》签订之后，康宇公司于2017年11月开始就购买了钢材，签订了建设工程合同，康宇公司的上述行为，可以充分认定双方合作建房已经开始动工。2.根据一审查明的事实可知，康宇公司未按照合同的约定提供相应的抵押担保，“收据”并不能证明康宇公司已将房产抵押给了刘记安、何洪秀。康宇公司仅仅将房产证交给刘记安、何洪秀，并未实际履行抵押的义务，且合同约定签订协议时，康宇公司即需办理抵押的义务，然而合同签订至今已一年之久，康宇公司仍未履行相应义务。作为合同的主要义务之一，康宇公司未履行上述义务，显然属违约。3.因康宇公司一直未办理报批报建手续的事实，是造成双方无法继续合作并造成不能实现合同目的的原因，而该事实属消极事实，不属于何洪秀、刘记安举证证明对象的范围，故应由康宇公司举证证明其已履行报建报批的手续来反驳何洪秀、刘记安的诉请。4.何洪秀、刘记安已经履行了合同义务，康宇公司怠于履行合同义务，一直未办理涉案土地的报批报建手续，在签订合同之后一直未动工达一年之久，康宇公司抗辩是因何洪秀、刘记安没有处理好建房所在地块围墙周边及围墙范围内所有纠纷而致使无法办理报批报建手续，比如涉案土地存在相邻权纠纷、权属纠纷等，但是康宇公司并未提供任何证据予以证实。何洪秀、刘记安将涉案土地的土地所有权证提供给康宇公司后，康宇公司就应履行合同义务，对涉案土地进行报批报建手续，但康宇公司并没有履行上述义务，合同亦约定由康宇公司履行报批报建的义务。但是康宇公司是否履行了报批报建义务，在一审的过程中，康宇公司并没有提供证据予以证实。何洪秀、刘记安认为，在何洪秀、刘记安将涉案土地的国土证提供给康宇公司之后，康宇公司就应按照合同的约定在合理的时间内履行向政府部门进行报批报建的手续。如何洪秀、刘记安未按约履行合同义务，康宇公司应通过告知的形式，要求何洪秀、刘记安履行合同义务，排除涉案土地周边的纠纷等。但是，康宇公司在一审中并没有提供相应的证据证明何洪秀、刘记安存在违约或者怠于履行合同义务的行为。康宇公司答辩称，一审判决以“解除《合作建房协议书》条件不成就”驳回何洪秀、刘记安的诉讼请求符合契约精神。双方当事人于2017年3月28日签订《合作建房协议书》，其中第三条约定“合作建房期限：甲乙双方合作建房期限以动工之日起为期两年。”该“动工之日”指的是工程“开工之日”或“奠基之日”，并不包括前期的报建及为动工所做的准备工作。何洪秀、刘记安认为，报建和前期的准备工作的实施就等同于开工，实质上是故意曲解文意。康宇公司在合同签订后所做的设计、报建及动工前的准备工作恰恰证明康宇公司一直为动工及实现合同目的而努力，何洪秀、刘记安并没有举证证明因康宇公司的原因造成合同无法履行而致使其不能实现合同目的。另外，2017年3月31日双方签订《合作建房补充协议书》约定的“抵押”，实质上是证件抵押，并非法律意义上的物权抵押，这从补充协议约定和刘记安、何洪秀出具收条、以及在收执产权凭证后一直未主张办理他权登记手续的行为足于证实这一点。何洪秀、刘记安在本案诉讼中，以法律意义上的物权抵押去主张一方违约，不符合订立合同时双方的真实意思表示。综上，请求驳回何洪秀、刘记安的上诉请求。何洪秀、刘记安向一审法院请求：1.判令解除何洪秀、刘记安与康宇公司双方签订的《合作建房协议书》及相关的补充协议两份；2.判令康宇公司返还何洪秀、刘记安的国有土地使用证原件[国土证号为梅府国用（2004）字第2294号]；3.本案诉讼费用由康宇公司承担。一审法院认定事实：刘记安、何洪秀是座落于梅县××外村老梅××路原“程江食品站”土地的国有建设用地使用权的权利人，土地证号为梅府国用（2004）第2294号。康宇公司是依法成立的有限责任公司，经营范围：土木工程建设业；建筑安装业；建筑装饰业；机电设备、线路安装；金属结构制作安装；园林绿化；家政服务；水力发电；房地产开发经营；水产品养殖；环境卫生管理；城乡市容管理。2017年3月28日，刘记安、何洪秀（甲方）与康宇公司（乙方）签订《合作建房协议书》，约定：“一、合作方式……甲方以现有在老梅瑶路有块地共约507.5平方米作为投资资金，乙方以负责实施《综合楼》项目工程建设的费用作为投资资金，双方进行合作，此地块沿老梅瑶路27米长，甲乙双方不共用楼梯上下。工程项目完成后，甲方分得沿街店面总长的一半（13.5米）及该店铺楼上的套房及店面，首层店面、二至四楼套间式（深度、结构以设计图纸为准），交房标准毛坯房；乙方分得该楼房四址：东面蔡屋村道；南面老梅瑶路；西面何洪秀共墙；北面内院围墙。乙方分得沿街店面总长的一半（13.5米）及该店铺楼上的套房及天面（深度、结构以设计图纸为准），甲方分得该楼房四址：东面乙方共墙；南面老梅瑶路；西面老程江供销社；北面内院围墙；甲乙双方不得争议。……三、合作建房期限：甲乙双方合作建房期限以动工之日起为期两年。四、责任：1、甲方负责处理该地块围墙周边及围墙范围内所有纠纷，甲方必须无条件配合乙方办理一切手续；2、乙方负责聘请该建筑房屋设计及设计费用；3、签订协议时，乙方应先拿房产抵押给甲方以保证工程的保证金，在建房动工时以现金人民币50万元换取乙方的房产抵押，待乙方工程二楼主体完工时保证金悉数退还乙方（不计利息）……”2017年3月31日，刘记安、何洪秀作为甲方与康宇公司作为乙方签订了《合作建房补充协议书》：“在原签订合作建房协议前提下，为便以甲乙双方合作建房，甲方刘记安占有的份额转让给乙方（叶志梁，注：梅州市康宇建设有限公司的法定代表人）。由于甲方担心土地转让给乙方后得不到顺利合作建房的保障，要求乙方必须用乙方房产（即梅县区华侨城建设路2号店单层及201房）抵押予以保障。如乙方在相关部门顺利批准下，甲方必须无条件归还乙方抵押的房产；在报批手续无法批准或双方合作无法进行时，乙方必须无条件归还甲方土地权属，如乙方不配合则原抵押的房产由甲方处置，在转让土地权属及归还期间的一切费用由乙方负责，一切手续办理完后甲乙双方应确保无任何障碍，甲方必须归还乙方抵押的房产。”于同日，刘记安、何洪秀出具《收条》：“兹收到叶志梁交来合作建房抵押房产两处（房地产权证贰本，证号：粤房地权证梅县字第××号及粤房地权证梅县字第××号）。此据！”2017年8月11日，刘记安、何洪秀作为甲方与康宇公司作为乙方签订了《补充协议书》：“在甲、乙双方在原签订合作建房协议前提下，在房屋建好后，以面向小区出入口右边归甲方所有，其四至：东面蔡屋村道；南面老梅瑶路；西面小区出入口通道；北面内院围墙。面向小区出入口左边归乙方所有，其四至：东面小区出入口通道；南面老梅瑶路；西面老程江供销社；北面内院围墙。具体以甲、乙双方签字涉及平面图为准，面积以现场实施为准，附设计图纸。”后刘记安、何洪秀把梅府国用（2004）字第2294号国土证交付给康宇公司办理报建手续事宜。如今上述证件仍在康宇公司处。一审法院认为，双方合作建房期限为以动工之日起为期两年，现该合作建房未动工，合同约定的合作建房期限远未到期，且刘记安、何洪秀没有证据证明是因康宇公司的原因造成双方无法继续合作或因被告不履行合同义务造成不能实现合同目的，据此，刘记安、何洪秀请求解除双方合作建房协议返还国有土地使用证不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条规定，一审判决驳回刘记安、何洪秀的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，康宇公司法定代表人叶志梁二审庭审中明确表示愿意配合刘记安、何洪秀办理其名下房屋抵押登记手续。本院认为，本案系房地产开发经营合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点为：刘记安、何洪秀是否有权解除其与康宇公司之间《合作建房协议书》及相关补充协议。刘记安、何洪秀与康宇公司自愿签订《合作建房协议书》及相关补充协议，该协议是双方当事人的真实意思表示。刘记安、何洪秀上诉称，因康宇公司不具有房地产开发经营资质，故《合作建房协议书》及相关补充协议应为无效。但康宇公司持有住建部门颁发的《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》，具有房地产开发经营资质。因此，刘记安、何洪秀的上述主张没有事实依据，本院不予支持。刘记安、何洪秀与康宇公司之间《合作建房协议书》及相关补充协议未违反法律、行政法规的强制性规定，且未损害国家、集体及第三人的利益，故应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，刘记安、何洪秀与康宇公司应依《合作建房协议书》及相关补充协议约定全面履行各自的义务。刘记安、何洪秀上诉主张，康宇公司未依约将叶志梁的房产抵押给刘记安、何洪秀及未履行报批报建手续，构成违约并导致合同目的无法实现。本案中，刘记安、何洪秀与康宇公司均确认，因涉案地块需过户登记在康宇公司名下才能由康宇公司完成报批报建手续，故在协议中约定康宇公司需将其法定代表人叶志梁房产抵押给刘记安、何洪秀。刘记安、何洪秀与康宇公司签订协议后，康宇公司将叶志梁的房地产权证交付给刘记安、何洪秀。刘记安、何洪秀未提交证据证明其收到房地产权证之后曾要求康宇公司办理抵押登记手续，或其要求康宇公司办理抵押登记手续被康宇公司拒绝。故刘记安、何洪秀上诉主张康宇公司违反约定未将房产抵押给刘记安、何洪秀，没有事实依据。且《合作建房协议书》约定，双方合作建房期限为动工之日起两年。双方合作建房尚未动工，刘记安、何洪秀所主张的康宇公司购买钢材、签订了建设工程合同等仅能表明康宇公司为履行《合作建房协议书》作准备，不能说明双方合作建房已经动工。在约定的合作建房期限未到期时，刘记安、何洪秀与康宇公司仍可将叶志梁名下房产办理抵押登记至刘记安、何洪秀名下。叶志梁系康宇公司的法定代表人，其于二审中亦明确表示愿意将其名下的房产为康宇公司的合同义务提供抵押担保。在办理完房产抵押登记手续后，再由刘记安、何洪秀将涉案地块过户至康宇公司，由康宇公司完成报批报建手续。因此，刘记安、何洪秀上诉主张康宇公司违反约定未抵押房产及未办理报批报建手续，理据不足，本院不予支持。一审判决驳回刘记安、何洪秀的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，刘记安、何洪秀的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘记安、何洪秀共同负担。本判决为终审判决。审判长 饶 清审判员 王 芳审判员 李民韬二〇一九年十二月十六日法官助理周瑾书记员刘碧华