安徽省合肥市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）皖01民终9542号 上诉人（原审原告）：合肥丽人物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳工业区阜阳北路948号中辰创富大厦1号楼1504室。 法定代表人：赵玉珍，总经理。 委托诉讼代理人：吴洪录，该公司经理。 委托诉讼代理人：彭真真，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：合肥赫斯亚物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区长江西路7号锦江大厦7楼物业管理办。 法定代表人：宋华梅，董事长。 委托诉讼代理人；王亮，安徽百协律师事务所律师。 委托诉讼代理人；许方媛，安徽百协律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：杨明，男，1967年12月13日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 上诉人合肥丽人物业管理有限公司因与被上诉人合肥赫斯亚物业管理有限公司、杨明物权保护纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初6205号民事裁定书，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 合肥丽人物业管理有限公司上诉请求：一、请求二审法院撤销一审裁定，指令一审法院对本案进行实体审理；二、本案诉讼费和上诉费由合肥赫斯亚物业管理有限公司、杨明负担。事实与理由：一、一审裁定书未记录合肥赫斯亚物业管理有限公司和杨明的辩论意见和证据。二、法院直接采纳合肥赫斯亚物业管理有限公司的意见为一审法院意见。三、一审裁定书遗漏关键证据《合肥市瑶海区住宅小区物业管理整改通知书》。根据《安徽省物业管理条例》第二十四条的规定，临泉中路居委会在景荣花园小区没有业主委员会的情况下聘请物业企业，于2018年6月8日签订了物业服务合同。根据《安徽省物业管理条例》第五十七条，物业服务企业享有根据有关法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及其环境、秩序进行管理的权利。同时，作为物业合同的甲方，临泉中路居委会于2019年1月9日对合肥丽人物业管理有限公司下达的《合肥市瑶海区住宅小区物业管理整改通知书》，要求合肥丽人物业管理有限公司对小区非机动车库被强占堆放杂物，致业主电动车无处停放进行整改。该通知书是业主对合肥丽人物业管理有限公司行使管理权的明确授权，因此该公司当然具有诉讼主体资格。 合肥赫斯亚物业管理有限公司二审答辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，上诉人合肥丽人物业管理有限公司的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。 杨明二审答辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，上诉人合肥丽人物业管理有限公司的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原裁定。 合肥丽人物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、停止对合肥丽人物业管理有限公司管理的涉案公共房屋的侵占行为；2、恢复涉案公共房屋被侵占前的原状；3、赔偿合肥丽人物业管理有限公司经济损失76590元；4、向合肥丽人物业管理有限公司支付物业管理费7953元；5、由合肥赫斯亚物业管有限公司、杨明支付本案诉讼费。事实与理由：合肥丽人物业管理有限公司于2016年4月1日与合肥市瑶海区景荣花园小区第二届业主委员会签订物业管理协议，物业管理期限至2018年6月8日，物业费为1.1元／平方米，期满后，合肥丽人物业管理有限公司与合肥市瑶海区长淮街道临泉中路居民委员会签订物业管理协议，物业管理期限至2021年6月8日，物业费为1.21元／平方米。合肥赫斯亚物业管理有限公司2017年与景荣花园小区第二届业主委员会原主任庞现友私下签订协议，将景荣花园7号楼下自行车库交由合肥赫斯亚物业管理有限公司管理。景荣花园小区第二届业主委员会2017年6月7日在景荣花园小区公告栏发布声明，告知合肥丽人物业管理有限公司和全体业主合肥赫斯亚物业管理有限公司2017年与庞现友私下签订协议非法无效。2017年6月，合肥赫斯亚物业管理有限公司强行占据景荣花园7号楼自行车库，并在车库内砌筑分隔墙。2018年7月1日，合肥赫斯亚物业管理有限公司与杨明签订房屋租赁合同，租期为2018年7月1日至2020年7月30日，租金为每年20000元，面积为150平方米。并在合同中明确注明“进出门不方便由甲方负责”。杨明在签订合同后，实际作仓库使用。根据合肥丽人物业管理有限公司与景荣花园小区第二届业主委员会及临泉中路社居委签订的物业管理合同，自2016年4月1日至2022年6月8日，景荣花园小区所有公共房屋由合肥丽人物业管理有限公司依法管理，其收益由合肥丽人物业管理有限公司收取，记入小区公共收入，用于小区公共设施维修支出。合肥赫斯亚物业管理有限公司对景荣花园7号楼自行车库的占有行为非法，杨明在明知合肥赫斯亚物业管理有限公司没有处分权的情况下仍与合肥赫斯亚物业管理有限公司签订房屋租赁合同，其行为是非法占有，应该承担连带责任。根据以上事实，合肥丽人物业管理有限公司有权请求合肥赫斯亚物业管理有限公司、杨明停止侵害。合肥赫斯亚物业管理有限公司在侵占该房屋后，为方便分租，在房屋内砌筑分隔墙，其行为非法。故合肥丽人物业管理有限公司请求法院判令合肥赫斯亚物业管理有限公司、杨明拆除隔离墙，恢复房屋侵占前状态。合肥赫斯亚物业管理有限公司自2017年6月占有该房屋，至2019年5月实际占有23个月，房屋总面积300平方米。按合肥赫斯亚物业管理有限公司与杨明签订的合同，杨明租赁面积150平方米，年租金20000元，计算单价为11.1元／平方米／月。合肥赫斯亚物业管理有限公司全部占有300平方米，23个月，预期收益为11.1×300×23=76590(元)；合肥赫斯亚物业管理有限公司、杨明应缴纳物业管理费总额为1.1×300×12+1.2l×300×11=7953(元)。一审法院经审查认为，2015年11月6日，景荣花园小区第二庙业主委员会与合肥赫斯亚物业管理有限公司签订一份《景荣花园物业管理服务合同》，约定选聘合肥赫斯亚物业管理有限公司为该小区提供前期物业服务。合肥赫斯亚物业管理有限公司成为景荣花园小区物业服务公司，于2016年3月底撤离该小区。2017年6月6日，景荣花园小区第二届业主委员会主任庞现友以该业主委员会名义与合肥赫斯亚物业管理有限公司签订一份《协议书》，约定：因景荣花园小区业主委员会未支付合肥赫斯亚物业管理有限公司相关费用，现景荣花园小区业主委员会承诺按如下方式偿还：将景荣花园7号楼1楼电动车库150平方左右的房屋提供给合肥赫斯亚物业管理有限公司，出租补偿损失。2018年7月1日，合肥赫斯亚物业管理有限公司与杨明签订一份《房屋租赁合同》，约定：合肥赫斯亚物业管理有限公司将景荣花园小区电动车库150平方左右的房屋出租给杨明做仓库用房；租赁期限自2018年7月1日至2020年7月30日。2016年4月1日，景荣花园小区第二庙业主委员会与合肥丽人物业管理有限公司签订物业管理协议，成为该小区物业服务公司。从其提供的景荣花园小区第二届业主委员会2017年6月7日在景荣花园小区公告栏发布声明，告知合肥丽人物业管理有限公司和全体业主合肥赫斯亚物业管理有限公司2017年与庞现友私下签订协议非法无效。合肥丽人物业管理有限公司既不是案涉电动车库150平方左右的房屋所有人，亦未享有对案涉房屋的用益物权。现合肥丽人物业管理有限公司未举证证实与本案有直接利害关系，诉讼主体不适格，故合肥丽人物业管理有限公司的起诉不符合法定条件，应依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回合肥丽人物业管理有限公司的起诉。案件受理费80元，于裁定生效后全部退回合肥丽人物业管理有限公司。 本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。 本院认为，合肥丽人物业管理有限公司一审以物权保护为基础法律关系提起诉讼，该公司应首先证明其对案涉争议的自行车库依法享有物权或者用益物权，但是该公司向一审法院提交的证据均未能证实该公司就案涉主张的物权标的享有相应权益，故一审法院以合肥丽人物业管理有限公司与本案并无直接利害关系为由驳回该公司的起诉，符合法律规定。上诉人合肥丽人物业管理有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，裁定并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  佘敦华 审判员  王政文 审判员  刘松柏 二〇一九年十一月二十九日 书记员  徐园园 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。