甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2019）甘09民终1455号上诉人（原审被告）：酒泉金顺物业服务有限公司，统一社会信用代码916209025811798294。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：马某。委托诉讼代理人：周某，甘肃玉关律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕某，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市，公民身份号码×××。上诉人酒泉金顺物业服务有限公司因与被上诉人吕某租赁合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初3926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。酒泉金顺物业服务有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、馨馨花园南区毗邻街道马路处有一门点房，店名为“白金女人健康管理会所”，2016年起从事美容经营。该店后窗与馨馨花园南区围栏之间有一块空地长期被该店使用，被上诉人之妻毛艳红租赁该店从事美容经营。上诉人发现该店长期使用小区内空地后，多次要求毛艳红交纳租赁费，但毛艳红推拖不交。2017年毛艳红将该店购买到自己名下，上诉人再次要求毛艳红交纳2016年至2018年三年的租费3万元，但被上诉人只交了15000元。2018年8月20日毛艳红和其夫即被上诉人在所租的空地上搭建彩钢房被城建制止，2018年8月31日馨馨花园重新成立了业主委员会，决定重新聘用物业公司，上诉人随即退出了馨馨花园的物业管理，被上诉人即向法院起诉要求退租费15000元。二、一审判决认定事实不清。首先，“白金女人健康管理会所”的业主系原告的妻子，吕某仅是交纳租费的人，案件的原告应当是毛艳红或他们夫妻，而非被上诉人一人。其次，所收15000元系2016至2018年3年的租费，是被上诉人自愿交纳的，2016至2017年已经使用了不应当全退。再次，上诉人同意被上诉人的妻子使用该空地，只能用来晾晒毛巾被褥等，并没有同意被上诉人搭建彩钢房，搭建不了彩钢房并不影响租赁合同的履行。三、上诉人有权对小区内的空地进行出租。上诉人系业主委员会成立之前开发商选定的初始物业公司，为了小区业主的利益，有权代表开发商或业主出租部分不影响业主利益的公有部分和共有设施，一审认为无权处分的观点明显错误。综上，一审认定事实不清，判决错误，请求二审依法改判或发还重审。吕某辩称，“白金女人健康管理会所”是2010年就开始在北关营业，2017年被上诉人买下案涉店面，2018年才搬过去在案涉店面开始营业。最早物业公司要3万元，后经协商交了15000元，交完钱后物业公司于8月31号退出小区，新来的物业公司不允许搭建彩钢房。被上诉人交钱就是为了在空地搭建彩钢房，如果不让搭建彩钢房，被上诉人没必要交这个钱。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吕某向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告15000元；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告酒泉金顺物业服务有限公司系馨馨花园南区的物业管理公司，原告吕某为了使用其妻子经营的××院毗邻的区域部分，经与被告协商，于2018年8月13日向被告支付了15000元，而被告于2018年8月31日退出了对馨馨花园南区的物业管理，该小区交由新世纪物业公司管理。另查明，原告在其妻子经营的××院毗邻的区域部分搭建彩钢房时，业主、社区和城建等部门予以阻止，原告未实际搭建彩钢房并予以使用、收益。2017年11月14日原告妻子毛艳红就其经营美容院的房屋与出售方签订了买卖协议，之后取得该房屋的所有权。一审法院认为，对于原告向被告交纳的15000元，双方各执一词。原告称其向被告交纳15000元是与被告协商后为了在涉案区域搭建彩钢房长期使用，被告则称其收取的15000元是2016年1月1日至2018年12月31日涉案区域的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”经查，原告在搭建彩钢房时受到业主、物业和城建等部门阻止，在涉案区域部分未实际搭建房屋予以使用，其于2018年8月13日向被告交纳了15000元，被告则于2018年8月31退出了对涉案区域所在馨馨花园南区的管理服务。被告虽称其收取原告的15000元是2016年1月1日至2018年12月31日涉案区域的租金，但是其未提供证据证明其向原告交付了租赁物以及原告自2016年1月1日至2018年12月31日一直在使用涉案区域，故其应承担举证不能的法律后果，同时根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”和《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”涉案区域属于馨馨花园南区所有业主共有，被告作为该小区的物业服务公司，在法庭限定期限内未提供证据进一步证明其对涉案区域有权出租及收取租金，因此认定被告出租涉案区域的行为为无权处分，双方之间的租赁行为为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”和原告未实际搭建彩钢房使用的事实，被告应向原告返还已收取的15000元。综上，原告的诉讼请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，判决：被告酒泉金顺物业服务有限公司限于本判决生效后十日内返还原告吕某15000元。案件受理费176元，减半收取88元，由被告酒泉金顺物业服务有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人酒泉金顺物业服务有限公司向法庭提交照片4张，拟证明争议发生前被上诉人吕某已在使用争议土地，并在搭建彩钢房，白金女人会所早就存在，并不是被上诉人所说2017年买房后才在这儿经营，争议土地一直是被上诉人在使用。经质证，被上诉人吕某认为2019年4月其才开始搭建彩钢房，现在的物业公司不让搭建，照片拍摄的是目前的状况，是今年拍的，不是以前拍的，如果是以前拍的，场地不是这样。经审查，该照片无法反映拍摄时间，对其证据效力，本院不予认定。二审查明的事实与一审认定的一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为被上诉人主体是否适格以及被上诉人要求上诉人退还租赁费的主张能否成立。本案中，向上诉人交纳租赁费的是被上诉人，上诉人收款收条也是出具给被上诉人，双方争议的是鑫鑫花园公共部分案涉区域的租金，至于美容院的业主是否被上诉人与本案并无影响，被上诉人作为本案一审原告主体适格。因案涉区域位于馨馨花园南区内，是小区的公共部分，属于馨馨花园南区所有业主共有，上诉人作为该小区的物业管理公司，并不是争议区域的所有权人，上诉人所提为了小区业主的利益，其有权代表开发商或业主出租部分不影响业主利益的公有部分和共有设施的上诉理由缺乏法律依据，不能成立。上诉人无权处分了小区内的共有区域，无证据证明其收取租金是为了小区业主的共同利益，亦无证据证明被上诉人自2016年便开始使用案涉区域，故上诉人收取被上诉人的租赁费没有法律依据，应当予以返还，被上诉人要求上诉人退还租赁费的主张成立。综上所述，酒泉金顺物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人酒泉金顺物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 林审判员 蔺春辉审判员 张小青 二○一九年十二月二十三日书记员 冯 亮