吉林省通榆县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0822民初3333号 原告（执行案外人）：王焕焕，女，1984年1月19日生，汉族，住通榆县。 委托诉讼代理人：于晓楠（系王焕焕丈夫），男，1986年1月20日生，汉族，住通榆县。 被告（申请执行人）：陈喜财，男，1978年2月6日生，汉族，农民，住吉林省通榆县。 第三人（被执行人）：籍文红，男，1965年8月10日生，汉族，个体，住吉林省通榆县。 第三人（被执行人）：杨占山，男，1967年5月13日生，汉族，农民，住吉林省通榆县。 原告王焕焕与被告陈喜财、第三人籍文红、杨占山案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王焕焕及其委托诉讼代理人于晓楠、被告陈喜财、第三人籍文红、杨占山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王焕焕向本院提出诉讼请求：一、立即解除对王焕焕购买的位于通榆县繁荣街通乾路产权证号为通房权通字第04×70号房屋的查封。二、诉讼费由被告陈喜财负担。事实与理由：2014年4月28日，籍文红将位于通榆县繁荣街通乾路的房产，包括产权证号为通房权通字第04×70号房屋（面积54.76平方米），面积共275.29平方米，以76万元的价格一并卖给了朱慧，朱慧将房款给付完毕，籍文红将上述房屋交于朱慧，朱慧占有使用，但未办理房屋过户。2017年11月15日朱慧将上述房屋以78万元的价格卖给王焕焕，王焕焕将房款给付了朱慧，当时由于地税停止门市房过户收费，未办理上述房屋的过户，上述房屋于2017年11月14日完成了测绘。2018年3月20日籍文红、王焕焕交完了各项税费，后来接到法院通知上述房屋已被查封，房屋过户被迫终止。综上，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定：“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力……”。据此，籍文红与朱慧、朱慧与王焕焕的房屋买卖合同有效。同时王焕焕购买上述房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，王焕焕已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”王焕焕取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且王焕焕在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。”第三百零五条：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”第三百零七条：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”以及《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条规定“案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。”王焕焕特提起诉讼，请求依法支持王焕焕的诉讼请求。 陈喜财辩称，涉案房屋一直没有过户登记，仍属于籍文红所有，通榆县人民法院作出的（2019）吉0822执恢61号执行裁定书，于法有据，对涉案房屋属于依法查封，不应解除。 籍文红述称，2014年4月份，我将我名下的位于通榆县繁荣街通乾路的房屋卖给了朱慧，一共有4个房照、三个土地使用证（其中包括本案争议房屋），卖房款共计76万元，当时只签了协议，没有办理房屋过户登记。后朱慧又将上述房屋卖给了王焕焕，找我配合过户。我对王焕焕的诉讼请求无异议，上述房屋已经卖给了王焕焕，不应该被查封。 杨占山述称，上述房屋尚未过户登记，还应属于籍文红所有，不应解除查封，应继续执行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：1、对王焕焕提供的2014年4月28日籍文红与朱慧签订的房屋买卖协议、2017年11月15日王焕焕与朱慧签订的房屋买卖合同，证明买卖事实存在，陈喜财、杨占山质证后认为上述协议合情合理但不合法，却均未能提供证据证实不合法，且籍文红无异议，故本院对上述证据予以采信。2、对王焕焕提供的2017年11月21日朱慧为其出具的收据，证明朱慧与王焕焕买卖房屋属实，陈喜财质证后对该证据真实性存疑，认为可能是籍文红与王焕焕、朱慧串通后为逃避债务伪造，但未提供证据证实，且籍文红、杨占山质证后无异议，故本院予以采信。3、对王焕焕提供的银行交易流水，证明2017年11月21日购房款已全部给付给朱慧，陈喜财、杨占山质证后认为该流水可能不真实，但均未提供证据证实，且籍文红质证后无异议，故本院予以采信。4、对王焕焕提供的税务机关的完税证明，证明涉案房屋一直在办理过户中，陈喜财、杨占山对该证据真实性无异议，但对证明内容存异，籍文红质证后无异议，本院对其真实性予以采信。5、对王焕焕提供的房屋转让业务办理凭证、房屋测绘手续，证明该涉案房屋的转移登记手续在房产部门已经办理完毕，在不动产处办理时被法院查封。陈喜财与杨占山质证后认为有伪造嫌疑，但均未提供证据证实，且籍文红无异议，本院予以采信。6、对王焕焕提供的土地部门宗地图，证明已对该房屋进行了测量。陈喜财与杨占山质证后认为有伪造嫌疑，但均未提供证据证实，且籍文红无异议，本院予以采信。7、对王焕焕提供的黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院作出的（2017）黑0202执826号执行裁定书及执行通知书，证明该法院保全了宗地，导致涉案房屋不能进行过户，陈喜财、杨占山、籍文红质证后均无异议，本院予以采信。8、对王焕焕提供的通榆县人民法院作出的（2018）吉0822民初2624号判决书，证明涉案房屋一直在保全，导致该房屋不能过户，非因王焕焕自身原因导致，陈喜财、杨占山、籍文红质证后均无异议，本院予以采信。 被告陈喜财、第三人籍文红、杨占山未提供证据。 本院经审理认定事实如下：2014年4月28日籍文红与朱慧签订房屋买卖协议，籍文红将位于通榆县繁荣街通乾路包括涉案房屋（产权证号为通房权通字第04×70号，丘地号为02070083，面积为54.76平方米）在内的房产，其中住宅三栋，产权证号为08712号、04570号、04571号，门市一栋，产权证号为05529号，共计275.29平方米，以76万元的价格一并卖给了朱慧，朱慧已给付了全部购房款，籍文红也已将上述房屋交付朱慧占有使用，但双方未办理房屋所有权转移登记。2017年11月15日朱慧与王焕焕签订房屋买卖合同，朱慧将上述房产以78万元的价格一并卖给了王焕焕，王焕焕于签订合同当日以银行转账的方式给付了定金8万元，并于2017年11月21日以同样的方式给付了剩余70万元购房款，朱慧为王焕焕出具了78万元的购房款收据，至此，全部房款给付完毕。朱慧将上述房屋交付给了王焕焕，并承诺配合王焕焕办理房屋所有权转移登记。王焕焕于2017年11月21日完成了对产权证号为04570、丘地号为02070083的房屋测绘，并于当天自通榆县房屋产权交易管理中心取得了房屋信息出具证明单，查阅结果显示上述房屋“无他项权利登记、无房屋限制登记”；2017年11月27日王焕焕到通榆县地方税务局交纳了04570号房屋的契税、印花税并替籍文红交纳了个人所得税；2017年11月28日王焕焕与籍文红到通榆县房屋产权交易管理中心办理了房屋转让业务；2017年11月30日黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院作出（2017）黑0202执826号裁定，查封了籍文红名下位于繁荣街通乾路、丘地号为02070082、产权证号为04571的房屋，查封期限自2017年11月30日起至2020年11月30日止；2017年11月28日王焕焕接到通榆县人民法院查封房屋的保全手续，将05529号房屋查封。2018年3月份籍文红与申请人商议后达成一致，法院解除了保全。2018年3月22日，通榆县人民法院作出（2018）吉0822民初842号民事裁定，在于骥诉籍文红、杨艳玲民间借贷纠纷一案中，查封了籍文红名下位于繁荣街通乾路、丘地号为02070554、产权证号为05529的房屋，查封期限自2018年3月22日起至2021年3月22日止。2018年9月17日，通榆县人民法院作出（2018）吉0822民初2624号民事判决，对王焕焕诉于骥、第三人籍文红、杨艳玲的案外人执行异议之诉判决不得执行05529号房屋。 另查明，因籍文红名下位于繁荣街通乾路的四所房屋在土地使用面积上有重叠部分，04571号、05529号房屋的查封导致04570号房屋不能办理所有权转移登记。 朱慧于2017年11月将通房权证通字第04×70号房屋交付王焕焕占有使用，王焕焕于2017年12月对该房屋进行了维修，并经营汽车修理店至今。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”朱慧于2014年4月28日与籍文红签订房屋买卖合同，后支付全部价款并占有使用房屋，王焕焕于2017年11月15日与朱慧签订房屋买卖合同，于2017年11月21日支付全部价款并占有使用房屋，且王焕焕于支付全部价款当天即开始进行房屋测绘、调取房屋信息出具证明单，又于2017年11月21日缴纳了各项税费，于2017年11月28日到通榆县房屋产权交易管理中心办理了房屋转让业务，直至2017年11月30日黑龙江齐齐哈尔市龙沙区人民法院将丘地号为02070082、产权证号为04571的房屋查封，房屋所有权转移登记才被迫中止。据此，未办理房屋所有权转移登记并非王焕焕自身原因造成，故王焕焕的实际情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，王焕焕请求解除对通房权证通字第04×70号房屋的查封，排除执行的主张，符合法律规定，理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 不得执行位于通榆县繁荣街通乾路通房权证通字第04×70号的房屋。 案件受理费50元由被告陈喜财负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 本院（2019）吉0822执异53号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  张志立 审判员  包玉龙 审判员  胡文建 二〇一九年十二月二十六日 书记员  孙宏丽