海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4821号上诉人（原审被告）：海南中嘉房地产开发有限公司，住所地：海南省海口市国贸路2号海南时代广场10层西北侧。法定代表人：陈烈进，副总经理。委托诉讼代理人：陈琼章，海南阳光岛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谷海琴，女，1939年11月9日出生，汉族，住北京市西城区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李懿莹，海南威盾律师事务所律师。上诉人海南中嘉房地产开发有限公司（以下简称中嘉公司）因与被上诉人谷海琴合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初2371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中嘉公司的上诉请求：一、判令撤销原审判决，并改判驳回被上诉人原审的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉人中嘉公司上诉的事实和理由：一、原审判决认定存在事实不清，证据不足。原审判决认定“祁某将涉案房屋买卖合同的合同权利义务全部转让给原告，则从属于涉案房屋买卖合同的因被告违约所产生的违约金、滞纳金从属权利也一并由原告取得。”明显存在事实不清，证据不足。本案中，仅仅存在因上诉人违约而祁某向上诉人申请更名至被上诉人的事实，自始至终并未存在祁某将涉案合同中有关的权利义务及违约金、滞纳金的权利转让给被上诉人的事实，原审判决仅凭“更名”之事实认定系债权转让明显证据不足。另外，从2017年8月2日祁某起诉要求上诉人支付违约金及滞纳金的事实来看，其申请更名之时并未有转让违约金及滞纳金追索权的意思表示，原审判决认定明显违背了当事人的真实意思。2原审判决适用法律错误。原审判决将房屋买卖合同的更名认定为系债权转让，并据此适用《合同法》第八十一条之规定判决上诉人承担违约金及滞纳金责任存在错误。虽形式上涉案房屋系经祁某申请更名至谷海琴，但并非系权利义务的转让，实质上系旧的认购协议的解除以及新的买卖合同的签订，二者属于不同的法律关系。第一、祁某与中嘉公司签订的是《认购意向书》，该认购协议应认定为系预约合同。首先，该认购协议缺乏《商品房销售管理办法》第十六条规定的合同应当明确的主要内容。该认购协议虽就认购房屋的房号、面积、总价款、付款时间、交付房屋时间、逾期付款、逾期交房等内容进行了约定，但仍然欠缺了供水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权证有关事宜等内容。其次，该认购协议中明确约定“乙方在接到甲方通知之日起10日内与甲方签订正式的《商品房买卖合同》”以及“乙方逾期不签订认购书及《商品房买卖合同》的，本意向书自动解除，甲方将乙方缴纳的意向金及房款无息退还。”因此，双方在签订本意向书之后仍须签订一份正式的商品房买卖合同，这一意思表示是十分明确的。因此《认购意向书》的性质应是预约合同。双方之间并未形成正式的商品房买卖合同，仅仅系认购意向。而谷海琴与中嘉公司签订的是《商品房买卖合同》，双方之间系正式的商品房买卖合同关系。因此《认购意向书》与《商品房买卖合同》属于不同的性质，分属于不同的法律关系，合同内容不尽相同，不存在“权利义务概括转让”的法律基础，因此原审判决认定更名系债权转让属于适用法律错误。第二、祁某与中嘉公司签订的《认购意向书》约定，祁某应在接到中嘉公司的通知之日起10日内与中嘉公司签订正式的《商品房买卖合同》，逾期不签订的，本意向书自动解除。而中嘉公司系于2016年8月6日通知祁某签订合同，但祁某近五个月时间都没来签订合同，事实上认购意向书已自动解除。第三、2017年1月21日，经祁某申请，中嘉公司同意与祁某解除合同关系，并同意与新的买受人即被上诉人签订房屋买卖合同。据此可知，实际上这里面系一个旧协议的解除，与一个新合同的签订的关系，二者之间除了房号相同外，其他合同条款均不相同，甚至连合同价款都不相同。因此并不存在合同权利义务的转让问题，而是两个独立的合同，被上诉人与上诉人签订合同后，及时缴纳了契税、维修基金、燃气开通费、有限电视开通费、工本费、产权代办费等有关费用。第四、2017年8月2日，祁某曾起诉要求上诉人支付违约金及滞纳金，此事实表明，祁某申请更名之时根本就没有将违约金及滞纳金追索权转让给谷海琴的意思表示，而同样的自2017年1月21日更名后直至（2017）琼0106民初11679号之一民事裁定书作出，被上诉人也从未向上诉人主张“经债权转让”而获得的违约金及滞纳金追索权，因此无论是原审判决认定的“债权转让方祁某”还是“债权受让方谷海琴”，均没有“转让债权”或“受让债权”的意思表示，原审判决想当然的认定系债权转让，明显违背了当事人的真实意思。（2017）琼0106民初11679号之一民事裁定书也仅明确了两个事实：一是祁某与中嘉公司已不存在房屋买卖法律关系，故祁某无权据此主张违约金及滞纳金；二是谷海琴与中嘉公司存在商品房买卖合同关系，谷海琴现在是房屋的实际权利人。法院仅系表述这两个事实，并未有被上诉人所说的祁某将违约金及滞纳金的权利转让给谷海琴的意思，被上诉人明确曲解了法院的意思。第五、谷海琴与中嘉公司签订的《商品房买卖合同》系新的法律关系，并在新的合同中约定了双方的权利义务关系，明确了中嘉公司的义务及责任，应按照合同约定主张权利，而根据合同约定，中嘉公司对于谷海琴并不存在交房违约，因此谷海琴无权向中嘉公司主张逾期交房违约金。综上，谷海琴无权继受祁某的债权，其主张要求上诉人支付违约金及滞纳金没有事实和法律依据，故特提出上诉，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人谷海琴答辩称：一、本案不是孤立的商品房买卖合同纠纷，而是因债权债务转让关系的履行而产生的纠纷。被上诉人在本案商品房的交易模式为：案外人祁某将其持有的上诉人开发的房产转让给被上诉人，通过祁某向上诉人申请更名，指定上诉人与被上诉人签署《商品房买卖合同》。据此，本案审理的不是一个孤立的商品房买卖合同，而是一个原债权债务转让关系的履行，只不过最终转让的表现形式为签署《商品房买卖合同》而已。依据《合同法》第八十一条“债权人转让权利的，受让人取得与债权相关的从权利。”祁某将房屋买卖合同的权利义务全部转让给被上诉人时，从属于涉案房屋买卖合同的因上诉人违约产生的违约金、滞纳金等从属权利也一并由被上诉人取得，上诉人和被上诉人签订《商品房买卖合同》是明确表示了上诉人对上述权利义务的转让的了解和同意的行为。因此才有2017年8月2日祁某起诉上诉人要求支付上述款项时，上诉人作出“房屋转让从权利也一并转让作为起诉主体不适格”的抗辩理由。此外，2018年12月31日，被上诉人向上诉人寄送的催款函中也已经明确祁某对从权利违约金及滞纳金的一并转让的同意再次通知到达被上诉人。不论是祁某起诉还是谷海琴起诉，上诉人均以诉讼主体不适格作抗辩，那试问上诉人究竟还有谁才有起诉资格。二、关于上诉人称认购协议效力已经终止的抗辩，《认购协议》作为最早的协议，该协议的部分内容的效力因后续的《关于履行海南省三亚富春山居（认购意向书）的相关问题》、《补充协议》及《承诺书》等文书的签订已对《认购协议》中的内容做出更改，应以后续签订文书的真实意思为准，不因《商品房买卖合同》的签订而使《认购协议》产生效力终止或免除违约责任的意思。此外，上诉人欲通过格式合同，概括地免除己方在合同中的主要义务和责任的行为应为无效。三、关于违约金计算的问题，由于上诉人严重违约，直至2016年6月24日方达到房屋交付条件，远远迟于承诺的2012年12月31日前交付房屋的约定长达三年半的时间，其失信行为给被上诉人带来巨大的不便和，参照性质完全相同的（2017）琼0106民初11679号裁定书的计算方式，被上诉人已经主动将违约金大幅度降至原约定的30%，将利息年利率降至6%，因此上诉人请求再次调整违约金数额明显不妥。违约金部分不存在重复计算的情况。上诉人自愿对自己的违约行为作出逾期支付违约金产生滞纳金的约定，实际上该部分滞纳金是对延期支付产生的利息损失的赔偿约定，并非违约金本身，因此不存在重复计算的情形。四、关于诉讼时效的问题，由于上诉人开发的房产于2016年6月24日方达到房屋交付条件，至此才能确定违约金的计算周期，因此诉讼时效最早应从次日起算。此后通过祁某起诉、被上诉人寄送催款函及起诉等维权行为，诉讼时效一直在法律规定的范围以内，不存在超过诉讼时效的问题。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人谷海琴的原审诉讼请求：一、判令中嘉公司向谷海琴支付违约金83125.77元（自2014年3月1日起至2016年6月24日止）（计算方式：1090460元×0.3‰×847天×30%=83125.77元）；二、判令中嘉公司向谷海琴支付因逾期支付上述违约金所产生的逾期利息（以83125.77元为基数，自2016年8月14日起至实际清偿之日止，按年利率6%计算，暂计至2018年12月30日为12039.38元）（计算方式：83125.77元×6%/360天×869天=12039.38元），上述诉讼请求暂共计95165.15元；三、本案的案件受理费由中嘉公司承担。原审法院查明：2012年3月1日，中嘉公司与祁某签订《认购意向书》，约定：祁某向中嘉公司意向认购中嘉公司所在项目海南省××栋房屋，房屋建筑面积约99.64平方米，总价1363075元，祁某选择一次性付款，享受八折优惠，优惠后总价为1090460元。中嘉公司应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房交付使用批准文件经验收合格的祁某认购房屋交付祁某使用。如逾期不能交付，中嘉公司应承担最后交付期限第二日起至实际交付日止，按祁某已支付的房款支付每日万分之三的违约金或祁某有权解除合同。2012年3月12日、8月23日、11月23日，中嘉公司分别向祁某出具资金往来专用凭证，载明收到祁某的购房款300000元、540460元、250000元。2013年1月3日，中嘉公司与祁某签订《关于履行海南省三亚·富春山居相关问题的协议》（以下简称《协议》），祁某、中嘉公司双方于2012年3月12日签订了《认购意向书》，因中嘉公司违约达成以下协议：1.中嘉公司同意按意向书第四条约定，自2013年1月1日起按祁某已支付的房款支付每日万分之三的违约金给祁某，直至中嘉公司取得三亚·富春山居的五证和房屋经国家有关部门验收合格取得商品房交付使用批准文件，并以书面形式正式通知祁某交房之日止；2.祁某在收到中嘉公司的书面通知及违约赔付金后，必须在五个月内来现场与中嘉公司签署正式购房合同，并办理接房手续；3.中嘉公司承诺若在2013年12月31日前不能达到交房条件，将祁某所认购的房屋交给祁某，中嘉公司将在2014年1月10日前一次性双倍返还谷海琴所缴纳的全部房款，如未能按时支付则按每日百分之三支付滞纳金。2014年3月13日，中嘉公司与祁某签订《补充协议》，协议约定：1.双方同意，由中嘉公司按祁某支付的房款总额向祁某支付每日万分之三的利息解决中嘉公司的违约责任；2.计算时间：从中嘉公司收到祁某支付总房款之日起（以中嘉公司出具的收款收据和全款实到账时间为准）至富春山居项目取得国有出让土地使用权证之日止（以土地证上载明的时间为准）；3.付款时间：在中嘉公司收到富春山居项目国有出让土地使用权证后，向祁某发出通知后7日内一次性支付2014年3月1日至富春山居项目国有出让土地使用权证上载明时间之日的利息；4.中嘉公司违约责任：中嘉公司若不按时支付款项，应按逾期应付款项支付每日百分之三的滞纳金。2016年6月24日，中嘉公司的富春山居项目取得国有出让土地使用权。2016年8月6日，中嘉公司向祁某发出《关于签署的通知》。2017年1月21日，祁某向中嘉公司申请更名，将涉案房屋更名为谷海琴。同日，谷海琴与中嘉公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同（预售）》并办理了备案登记。2017年8月2日，祁某起诉中嘉公司要求支付违约金以及逾期支付违约金所产生的滞纳金，原审法院作出（2017）琼0106民初11679号之一民事裁定书，以涉案房屋的实际权利义务人已经变更为谷海琴，其作为原告的主体不适格，裁定驳回祁某的起诉。据此，谷海琴作为原告诉至法院。原审法院认为：祁某与中嘉公司自愿就涉案房屋签订了《认购意向书》、《协议》以及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。双方就中嘉公司违约未能达到交房标准达成一致协议，即约定由中嘉公司向祁某支付违约所产生的违约金以及逾期支付违约金产生的滞纳金。在中嘉公司达到交房标准后，祁某向中嘉公司申请更名涉案房屋权利人为谷海琴，中嘉公司也同意并与谷海琴签订了《商品房买卖合同（预售）》且办理了备案登记，根据《合同法》第八十一条“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”的规定，应认定为祁某将涉案房屋买卖合同的合同权利义务全部转让给谷海琴，则从属于涉案房屋买卖合同的因中嘉公司违约所产生的违约金、滞纳金从属权利也一并由谷海琴取得。中嘉公司与谷海琴签订的《商品房买卖合同（预售）》明确表示了中嘉公司对上述权利义务的转让的了解和同意，现谷海琴依据其自祁某处合法继受的合同权利义务，主张中嘉公司承担违约金及滞纳金，符合合同约定，有法律依据，原审法院予以支持。关于违约金，《补充协议》约定：在中嘉公司收到富春山居项目国有出让土地使用权证后，向祁某发出通知后7日内一次性支付2014年3月1日至富春山居项目国有出让土地使用权证上载明时间之日的利息。中嘉公司于2016年6月24日取得国有出让土地使用权证，故谷海琴要求中嘉公司支付2014年3月1日至2016年6月24日的违约金，有事实依据，谷海琴主张违约金计算为1090460元×0.3‰×847天×30%=83125.77元，不违反法律强制性规定，原审法院予以支持。关于逾期支付违约金的逾期利息，《补充协议》约定：中嘉公司若不按时支付款项，应按逾期应付款项支付每日百分之三的滞纳金。协议中约定的滞纳金，从表述上看应视为是支付应付违约金的逾期利息，故谷海琴要求中嘉公司支付因逾期支付上述违约金所产生的逾期利息，有事实依据，其主张逾期利息按照年利率6%计算不违反法律强制性规定，原审法院予以采信。中嘉公司于2016年8月6日发出《关于签署的通知》，发出通知的7日后即2016年8月14日，按照《补充协议》约定，为逾期利息的起算日期，故谷海琴主张逾期利息的计算方法为：以83125.77元为基数，按照年利率6%计算，自2016年8月14日起计至实际清偿之日止，有事实和法律依据，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十一条规定，判决如下：一、限中嘉公司于原审判决生效之日起十日内向谷海琴支付违约金83125.77元；二、限中嘉公司于原审判决生效之日起十日内向谷海琴支付上述违约金所产生的逾期利息（逾期利息的计算方法为：以83125.77元为基数，按照年利率6%计算，自2016年8月14日起计至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1089.56元，由中嘉公司负担。二审中，上诉人中嘉公司提交以下证据：1.《商品房买卖合同》及《补充协议》；证明：中嘉公司与谷海琴于2017年1月21日签订的《补充协议》和《商品房买卖合同》除了房号与祁某与中嘉公司签订的《认购意向书》及《补充协议》相同外，房屋总价款、计价方式、交房时间及条件、办证期限等重要内容的约定均不一致，不是债权转让；2.往来凭证，证明：谷海琴与中嘉公司是独立的商品房买卖关系，谷海琴与中嘉公司签订买卖合同后缴纳契税、维修基金、燃气开通费、工本费、产权代办费等有关费用；3.顾客申请记录表，证明：2017年1月21日，祁某仅申请更名至谷海琴，并没有将违约金、滞纳金的追索权利转让给谷海琴的意思表示，且在该记录表中已经明确写明，中嘉公司对该申请享有解释权，祁某与谷海琴之间并不是权利义务的转让，而是旧的认购协议的解除与新的买卖合同的成立。被上诉人谷海琴发表以下质证意见：对三份证据的真实性、合法性、关联性均予以认可，但对证明内容不予认可，证据1并非独立的合同，而是在祁某购房房屋的基础上通过申请更名实现的债权债务的转让，该合同的形式不影响债权债务转让实质的法律效果，三份证据能够证明中嘉公司对权利义务转让的了解和同意，主债权的转让从权利也一并转让，谷海琴在受让房屋后当然取得对附随房屋的违约金、滞纳金予以主张的权利。被上诉人谷海琴提交以下证据：《承诺书》，证明：中嘉公司向认购客户曾作出承诺：因逾期办理预售许可证的违约责任按《认购意向书》约定的条款执行，违约责任一直计算至预售许可证办理完毕止，承诺书与《认购意向书》有同等法律效力。该文书的实质是对旧合同条款作变更，违约责任不因《商品房买卖合同》的签订而无效。上诉人中嘉公司发表以下质证意见：谷海琴未提供原件，对其真实性、关联性证明内容均不予认可，该份证据签订的落款时间为2016年2月14日，中嘉公司与谷海琴签订商品房买卖合同的时间是2017年1月21日，因此，即便该份证据内容是真实的，也与本案无关，与谷海琴无关。本院认证认为：中嘉公司提供的证据不能证明祁某与谷海琴之间系旧的认购协议的解除与新的买卖合同的成立，谷海琴无权主张权利的主张，不予采信。谷海琴提供的证据系复印件且与本案无关，不予采信。本院查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：本案二审争议的焦点问题为：中嘉公司是否应向谷海琴支付逾期交房的违约金及相应利息。本案中，案外人祁某与中嘉公司签订的《认购意向书》、《协议》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。祁某在付完购房款，涉案房屋达到交付标准后，申请将涉案房屋更名为谷海琴，中嘉公司同意并与谷海琴签订了《商品房买卖合同（预售）》并办理备案登记，至此，应视为祁某将其与中嘉公司签订的上述协议的权利义务一并转让给了谷海琴，谷海琴取代祁某对上述协议享有权利、承担义务，成为涉案房屋的权利义务人。谷海琴依据上述协议中关于支付逾期交房违约金及逾期支付违约金产生的滞纳金的约定向中嘉公司主张权利有事实和法律依据，原审法院予以支持，判令中嘉公司向谷海琴支付逾期交房违约金83125.77元并以该数额为基数，自2016年8月14日起至款项实际付清之日止按照年利率6%计付利息并无不当，本院予以维持。中嘉公司关于祁某向中嘉公司申请将涉案房屋更名谷海琴并非权利义务的转让，实质上系旧的认购协议的解除以及新的买卖合同的签订的意见没有法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人中嘉公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2179.12元，由上诉人海南中嘉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 娜审判员 王法坚审判员 周慧娟 二〇一九年十二月二十三日书记员 王 震速录员 杨建悦附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。