辽宁省大连市中级人民法院行 政 裁 定 书（2019）辽02行终673号上诉人（原审原告）大连华美建设发展有限公司，住所地大连市西岗区丰元街12号2层。法定代表人孙彦桥，总经理。委托代理人甘红霞，辽宁斐然律师事务所律师。被上诉人（原审被告）大连市自然资源局，住所地大连市中山区人民路72号。法定代表人刘东立，局长。委托代理人辛冬娜，大连市不动产登记中心工作人员。委托代理人孟猛，大连市不动产登记中心工作人员。原审第三人中信银行股份有限公司大连分行，住所地大连市中山区人民路29号。负责人杜国龙，行长。委托代理人解丽颖，女，1984年2月20日出生，汉族，该分行工作人员。原审第三人悦泰集团有限公司，住所地大连市西岗区三环街35号。法定代表人郭仁涛，董事长。委托代理人王敏，女，1977年6月2日出生，汉族，该公司工作人员。原审第三人葛行建，男，1970年4月6日出生，汉族，户籍住址大连市西岗区。原审第三人沙琳娜，女，1979年2月1日出生，汉族，户籍住址大连市中山区。原审第三人鞠世元，男，1980年2月24日出生，汉族，户籍住址大连市中山区。上诉人大连华美建设发展有限公司因与被上诉人大连市自然资源局房屋登记一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291行初29号行政裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291行初29号行政裁定经审理查明，1999年6月28日，华美公司与第三人中信银行签订《商品房销售合同》，将包括案涉房屋在内的秀月小区10号楼的48套房屋全部转让给第三人中信银行，并于同年7月12日在大连市房地产交易所对此进行了备案登记。1999年7月19日，华美公司与第三人中信银行签订《补充协议》，约定：因华美公司欠付第三人中信银行贷款本息未能偿还，故华美公司将其所有的包括案涉房屋在内的秀月小区10号楼房屋的销售资金全部用于偿还借款本息。此后，第三人悦泰集团有限公司接受第三人中信银行的委托对包括案涉房屋在内的秀月小区10号楼房屋进行销售。2000年8月14日，第三人葛行建与第三人悦泰集团有限公司签订了《商品房销售合同》，约定其购买案涉房屋相关事宜。2001年9月，案涉房屋转让给了第三人葛行建。2005年6月，案涉房屋再次转让给了第三人沙琳娜及鞠世元。案涉房屋现登记于第三人沙琳娜名下。另查，华美公司系中国国际信托投资公司下属企业中信华美建设开发公司的直属子公司，性质为全民所有制国有企业。2000年11月，中国国际信托投资公司批准中信华美建设开发公司将华美公司对外整体转让。2001年3月15日，大连星海资产评估事务所受中信华美建设开发公司委托，对华美公司资产进行评估并出具报告，评估基准日为2000年12月31日，报告所附资产评估明细中未包含案涉房屋在内的秀月小区10号楼房产。2001年11月30日，中信华美建设开发公司与大连华林金海湾康乐城有限公司签订《关于转让大连华美建设发展公司的协议书》，约定中信华美建设开发公司将华美公司一次性整体转让给大连华林金海湾康乐城有限公司，转让的资产以大连星海资产评估事务所2001年3月15日的资产评估报告所确定的资产为准。2002年3月，华美公司企业改制，由全民所有制企业改制为有限责任公司，股东为大连华林金海湾康乐城有限公司及大连海寰康乐城有限公司，企业名称变更为大连华美建设发展有限公司即本案原告。再查，大连市中级人民法院在审理（2012）大行初字第7号行政案件中，于2002年7月6日将本案原告追加为该案第三人参加诉讼。该案系因包括案涉房屋在内的秀月小区10号楼房屋权属争议所引起，在该案件的审理过程中，各方当事人均已知悉包括案涉房屋在内的秀月小区10号楼全部房屋于1999年抵债给第三人中信银行及在房地产交易所对此进行合同登记备案等事实。大连经济技术开发区人民法院（2019）辽0291行初29号行政裁定认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条的规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案原告由华美公司整体转让给大连华林金海湾康乐城有限公司后经改制成立。由于2001年11月30日签订的《关于转让大连华美建设发展公司的协议书》明确约定转让的华美公司资产以大连星海资产评估事务所2001年3月15日的资产评估报告所确定的资产为准，而该评估报告所附资产评估明细中并未记载包含案涉房屋在内的秀月小区10号楼房屋，因此在华美公司被整体转让时，包含案涉房屋在内的秀月小区10号楼的房屋所有权已不属于转让后的华美公司或改制后的原告所有。据此，本院认定案涉房屋并非原告的资产，原告与本案所诉的房屋登记行为无利害关系，不具有提起本案诉讼的原告主体资格。另外，因原告于2012年参与（2012）大行初字第7号行政案件时已知悉包括案涉房屋在内的秀月小区10号楼全部房屋于1999年抵债给第三人中信银行及在房地产交易所进行登记备案等事实，故其本案诉讼已超过法定起诉期限，依法应予驳回。综上所述，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第一项之规定，裁定：驳回原告大连华美建设发展有限公司的起诉。上诉人大连华美建设发展有限公司上诉请求:撤销原审裁定，指令原审法院进行实体审理。上诉主要理由：一、上诉人是案涉房产的权利人，是适格原告，案涉房产也未抵债给中信银行，原审法院认定事实错误。1.根据双方举证的商品房登记备案传递单，上诉人原来是案涉房屋的开发和承建方，对案涉房屋具有所有权，案涉房产即便在中信华美开发公司整体转让大连华美建设发展公司给大连华林金海湾康乐城有限公司时未被大连星海资产评估事务所列入资产评估报告中，也不影响该房产仍然登记在大连华美建设发展公司名下，是该公司也就是现在的“大连华美建设发展有限公司”合法财产的客观事实。更何况大连华美建设发展公司改制前后资产及负债情况并未发生变化，只是公司性质和股东发生了变化。另外，辽宁省高级人民法院（2016）辽行终495号行政判决书中已认定了与案涉房屋同处于中山区秀月街10号楼的其他八套房产属于上诉人的财产，上诉人有权处分。因此，原审法院仅以2001年3月15日的资产评估报告作为认定上诉人对案涉房屋不再享有处置和处分权显然是错误的。2.上诉人与中信银行虽然曾经存在借贷合同关系，但双方并未约定以房抵债，而是约定了以案涉房屋出售所得的款项偿还中信银行的借款，中信银行为确保上诉人给付房屋出售所得款项，才与上诉人签订案涉房屋的商品房销售合同，也即目的并不是为取得房屋的所有权，且中信银行也未举证证明其向上诉人支付过案涉房屋的购房款，上诉人也从未向中信银行交付过案涉房屋，上诉人仍然是案涉房屋的权利人，因此，原审法院认定上诉人与中信银行之间构成以房抵债合同关系是错误的。二、被上诉人在本案中未举证证明其将案涉房屋登记在第三人葛行建、沙琳娜名下的合法性，依法应承担举证不能的法律后果。根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第9条规定，本案被上诉人作为被诉的行政机关应举证证明其将案涉房屋登记在第三人葛行建、沙琳娜名下是合法的，而本案被上诉人在一审中仅举证了房地产买卖申请审批书和房地产权属转移登记审批书，没有提交涉及房产登记所需的关键证据即房屋的税收完税凭证和大连市城市住房维修基金凭证等文件，显然被上诉人未能完成证明其将案涉房屋登记在第三人葛行建、沙琳娜名下的合法性的举证责任。三、上诉人的起诉未超过法定诉讼时效。（2012）大行初字第7号案涉及的房屋并非本案房屋，上诉人在参加该案诉讼时并不知道案涉房屋已被被上诉人违法登记给第三人葛行建、沙琳娜，被上诉人也从未书面告知过上诉人案涉房屋已被登记给第三人葛行建、沙琳娜，更未书面告知过上诉人诉权和起诉期限，上诉人是在2017年11月份之后收到辽宁省高级人民法院（2016）辽行终495号行政判决书后才最终得知案涉房屋已被违法登记给葛行建、沙琳娜，随后于2018年2月份便提起了行政诉讼。被上诉人大连市自然资源局未向本院提交书面答辩意见。原审第三人中信银行、原审第三人悦泰集团有限公司、原审第三人葛行建、沙琳娜、鞠世元均未向本院提交书面陈述意见。本院经审理查明的事实与原审裁定认定的事实一致，本院予以确认。另查明，辽宁省高级人民法院（2016）辽行终495号行政判决在“另查明”部分认定，“华美公司于1995年分三次向中信银行贷款共计本金1400万元，到期后因无力偿还，于1999年6月28日将48套房屋（即坐落于大连市××山区××楼的全部商品房）通过签订商品房销售合同的方式抵债给中信银行。华美公司已按商品房销售合同的约定于1999年10月31日向中信银行实际交付上述48套房屋，中信银行通过悦泰房地产公司（即本案原审第三人悦泰集团有限公司）陆续出售给案外人，至2003年3月已出售40套。”本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”。所谓“利害关系”，是指有可能受到行政行为的不利影响。《不动产登记暂行条例》第二条第一款规定，“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”。《城市房屋权属登记管理办法》（1998年1月1日起施行，2008年7月1日废止）第三条第一款规定，“本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为”。《房屋登记办法》（2008年7月1日起施行）第二条规定，“本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”。根据上述规定可知，房屋权属登记是房屋登记机构在当事人房屋权利发生变动的意思表示的推动下对房屋权利的确认或者记载，其本身并不创设房屋权利。据此，就本案而言，上诉人是否具有对案涉房屋登记行为提起行政诉讼的原告资格，关键在于是否有证据证明上诉人是案涉房屋的权利主体。从现已查明的事实看，在华美公司被整体转让时，案涉房屋的所有权并不属于上诉人。此外，从辽宁省高级人民法院（2016）辽行终495号行政判决查明的事实看，也无法证明上诉人系案涉房屋的权利主体。因此，上诉人与案涉房屋登记行为之间无利害关系，其不具有提起本案诉讼的原告主体资格。综上，原审法院裁定驳回上诉人的起诉正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 宋 君审判员 许其睿审判员 张国华二〇一九年十二月六日书记员 刘 媛附：本裁定适用的相关法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以不开庭审理。第八十九条第一款第一项人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；