河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终22202号上诉人（原审被告）：北京千锋互联科技有限公司，住所地北京市海淀区宝盛北里西区28楼四层,统一社会信用代码：91110108567441341G。法定代表人：阳坚,系该公司董事长。上诉人（原审被告）：北京千锋互联科技有限公司郑州分公司，住所地郑州市金水区纬五路21号综合楼7楼,统一社会信用代码：91410105396788788C。负责人：阳坚，系该公司总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：亢银忠，北京市京师（郑州）律师事务所。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵星，北京市京师（郑州）律师事务所被上诉人（原审原告）：河南教育学院，住所地河南省郑州市金水区纬五路21号。法定代表人：王雪云。委托诉讼代理人：谢保领，河南佳鑫律师事务所律师。原审被告：河南东鑫实业发展有限公司，住所地郑州市金水区纬五路21号,统一社会信用代码：914101057721903936。法定代表人:李建华。上诉人北京千锋互联科技有限公司（以下简称千锋公司）、北京千锋互联科技有限公司郑州分公司（以下简称千锋郑州分公司）因与被上诉人河南教育学院、原审被告河南东鑫实业发展有限公司（以下简称东鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初10589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月01日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。原审被告东鑫公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。千锋公司、千锋郑州分公司上诉请求：一、依法撤销郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初10589号民事判决第一项，改判东鑫公司与千锋郑州分公司于2015年4月2日签订的《房屋租赁合同》及2017年3月21日签订的《补充协议》有效；二、撤销一审判决第二项，改判河南教育学院与千峰郑州分公司不存在事实租赁合同关系；三、撤销一审判决第四项，改判千峰公司不向河南教育学院支付租金1722325.50元及利息（以1722325.50元为基数，自2018年5月8日起至实际还清租金之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、本案的一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误，东鑫公司与上诉人千锋郑州分公司于2015年4月2日签订的《房屋租赁合同》以及2017年3月21日签订的《补充协议》是有效的；二、被上诉人河南教育学院已在2017年10月19日的通知中明确承认上诉人千锋郑州分公司与东鑫公司之间租赁合同是有效的；三、一审法院判令上诉人千峰公司向被上诉人河南教育学院缴纳租金及利息无事实及法律依据。千峰公司已经全额缴纳了全部租金，只是有些支付给了东鑫公司，有些是按照东鑫公司和河南教育学院的指示支付给了河南教育学院；四、千锋郑州分公司与河南教育学院不存在事实租赁合同关系。综上所述，一审法院认定事实，适用法律错误。河南教育学院辩称，东鑫公司与被答辩人千峰郑州分公司于2015年4月2日签订的《房屋租赁合同》以及2017年3月21日签订的《补充协议》无效。千锋郑州分公司与河南教育学院存在事实租赁合同关系。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决依据的证据充分，程序合法，适用法律正确，判决并无不当，应予以维持。河南教育学院向一审法院起诉请求：1、确认被告河南东鑫实业发展有限公司与被告北京千锋互联科技有限公司郑州分公司于2015年4月2日签订的《房屋租赁合同》于2017年3月21日签订的《补充协议》无效。2、判令三被告将原告综合楼第6层、第7层房屋恢复原状，并交付给原告。3、确认原告与北京千锋互联网科技有限公司郑州分公司之间存在事实上的租赁合同关系。4、判令三被告支付原告占有房屋期间的租金2520252元（自2015年4月4日起暂计算至2018年1月3日，2018年1月3日之后的租金按每年1514604元的标准，继续计算至被告将房屋恢复原状、实际交付给原告之日止），并按照中国人民银行同期贷款利息支付逾期利息167615.11元，合计2687867.11元。5、判令三被告支付原告物业费54122.64元（自2015年4月2日开始暂计算至2018年1月3日，2018年1月3日之后的物业费继续计算至被告将房屋恢复原状，并实际交付给原告之日止）。6、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、2012年2月16日，原告河南教育学院（甲方）与被告东鑫公司（乙方）签订《租赁协议》一份，主要约定：“被告东鑫公司租赁原告综合大楼第六和第七层，每层建筑面积为1000平方米，两层共计2000平方米；租赁期限为十年，租赁期自原告将房屋移交给被告东鑫公司、被告东鑫公司完成装修后的次日起计算，租赁期满后，在同等条件下，原告优先考虑被告东鑫公司续租；租金为壹元/平方米/天，按总建筑面积2000平方米计，被告东鑫公司每年应向原告交纳房屋租金73万元等。”上述租赁协议签订后，原告将上述房屋交付被告东鑫公司使用。《租赁协议》履行期间，被告东鑫公司仅支付了第一年租金730000元。二、2015年4月2日，被告东鑫公司（甲方）与被告千锋郑州分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：被告东鑫公司将位于郑州市河南教育学院综合楼第6层、第7层租赁给被告千锋郑州分公司，被告东鑫公司对所出租的房屋具有合法出租权，被告东鑫公司租赁给被告千锋郑州分公司的房屋建筑统一外立面装修，单位相对独立，参考建筑面积约为1976平方米；租赁期为3年，自2015年5月4日起至2018年5月3日止；如本约定和被告东鑫公司与河南教育学院之间的协议相冲突的，以被告东鑫公司与河南教育学院约定达到租赁期限为准，但是被告东鑫公司应当及时告知被告千锋郑州分公司，以使被告千锋郑州分公司采取相关准备措施；该房屋年租金额为1514604元；物业费双方自合同生效之日起，被告千锋郑州分公司需按季度支付给被告东鑫公司物业管理费，由被告东鑫公司代收代缴。上述《房屋租赁合同》签订后，被告东鑫公司将原告的综合大楼第六层和第七层实际交付被告千锋郑州分公司使用。三、2015年5月，原告河南教育学院向各商户下发通知，通知载明：“由于被告东鑫公司长期拖欠我院房租、且未能按照其承诺支付租金，我院经研究决定，已依法解除了同东鑫公司的全部租赁合同关系，故目前东鑫公司已经不具有将该房屋出租给您的合法权利。东鑫公司也已承诺，同意所有商户同我院进行直接对接，重新办理租赁合同手续。基于以上事实，为切实保障您的合法权益，维护商户正常经营的稳定，我院特通知您于2015年5月7日前携带您之前同东鑫公司签订的租赁合同及相应的已支付租金的相关凭证，到我院纬五路校区6号楼2楼216室重新办理房屋租赁手续，以免由于迟延办理手续给您的正常经营使用房屋造成不便。”2015年10月28日，被告东鑫公司向各商户下发通知，载明：“请将2015年度已到期未缴纳的房租，在接到通知后五个工作日内汇入以下账户：户名河南教育学院，开户行交通银行纬五路支行，账号411061100010149008283，并将汇款凭证报我公司备案”。2015年12月21日与2016年7月8日，被告千锋郑州分公司分两次将2015年11月5日至2016年11月4日综合楼6、7层的一年房租合计1514604元通过招商银行转账支付给原告及其下属后勤服务中心。四、2016年3月30日，河南教育学院因与东鑫公司《租赁协议》纠纷，向郑州仲裁委员会申请仲裁。2016年7月12日，东鑫公司向郑州仲裁委员会提交书面反请求申请，仲裁委将本请求与反请求一并审理。2017年7月14日，郑州仲裁委员会作出（2016）郑仲裁字第0236号裁决书，裁决如下：一、确认申请人河南教育学院与被申请人河南东鑫实业发展有限公司于2012年2月16日、2012年8月16日、2013年2月1日签订的三份《租赁协议》已于2015年4月3日予以解除；二、被申请人河南东鑫实业发展有限公司向申请人河南教育学院支付拖欠的房屋租赁费用及违约金2324050元。三、驳回河南教育学院的其他仲裁请求；四、驳回河南东鑫实业发展有限公司的仲裁反请求。五、本请求仲裁费71485元，反请求仲裁费53550元，合计125035元，由申请人河南教育学院承担37510元，被申请人河南东鑫实业发展有限公司承担87525元。五、在河南教育学院因与东鑫公司《租赁协议》纠纷仲裁期间，因被告千锋郑州分公司经营效益下滑，被告千锋郑州分公司不再租用综合楼6层，并于2017年3月将综合楼6楼退还给被告东鑫公司。2017年3月21日，被告东鑫公司与被告千锋郑州分公司签订《补充协议》一份，主要约定：“原合同第一条租赁内容1.1项变更为：被告东鑫公司将位于郑州市河南教育学院综合楼第7层租赁给被告千锋郑州分公司；原合同第一条租赁内容1.2项变更为：“被告东鑫公司租赁给被告千锋郑州分公司的房屋建筑统一外立面的装修，参考建筑面积为1020平方米”；原合同第三条租金及其他费用3.1项变更为“该房屋年租金额为人民币781830元”；双方同意，被告千锋郑州分公司应向被告东鑫公司支付违约金人民币187026元；2017年2月4日起，被告千锋郑州分公司按照本协议第一条、第二条约定面积和金额向东鑫公司缴纳租金；被告千锋郑州分公司须于本协议签订后三个工作日内将2016年11月4日至2017年2月4日期间的房租378651元及本协议第四条约定的违约金187026元，共计565677元支付至被告东鑫公司指定账户内，此协议自支付日起生效。鉴于东鑫公司与河南教育学院间的欠款纠纷，如本协议签订后河南教育学院要求千锋郑州分公司承担任何关于房屋租赁的责任义务，此责任义务均应由东鑫公司承担。六、2017年10月12日，原告向河南东鑫实业发展有限公司的诸位商户发出书面公告，公告通知依据郑州仲裁委员会2017年7月14日（2016）郑仲裁字第0236号裁决书，河南教育学院与河南东鑫实业发展有限公司的租赁关系已于2015年4月3日解除，河南教育学院将依法收回所租赁的全部楼宇，限诸位商户10日内自行搬离等。2017年12月15日，被告千锋郑州分公司向原告支付综合楼7层2017年11月5日至2018年1月4日两个月房租130305元，并于2018年1月10日将房屋钥匙通过特快专递交还原告。七、庭审中，原告自认被告东鑫公司已于2018年12月底将综合楼6层返还原告。一审法院认为,原告河南教育学院与被告东鑫公司之间的租赁协议经生效仲裁裁决确认，已于2015年4月3日解除。租赁协议解除之后，原告综合楼6、7层的主要使用人为被告千锋郑州分公司，原告综合楼7层2017年3月至2018年12月底的使用人为被告东鑫公司。针对原告诉讼请求：1、被告东鑫公司与被告千锋郑州分公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》效力问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超出部分的约定无效，但出租人和承租人另有约定的除外。”被告东鑫公司和被告千锋郑州分公司签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为三年，自2015年5月4日起至2018年5月3日止。被告东鑫公司将涉案房屋转租给被告千锋公司分公司的期限超过了被告东鑫公司与原告河南教育学院之间的租赁期限。故被告东鑫公司与被告千锋郑州分公司签订的《房屋租赁合同》无效。被告东鑫公司与被告千锋郑州分公司针对《房屋租赁合同》所签订的《补充协议》也应属无效。2、关于恢复原状及交付问题。因原告并未提交交付时租赁房屋状况，故原告请求恢复原状，事实不清，证据不足，该院依法不予支持；另因综合楼6、7层被告东鑫公司、被告千锋郑州分公司已分别于2018年12月底、2018年1月交还原告，故该请求已无判决必要。3、关于原告与被告千锋郑州分公司之间是否成立事实租赁合同关系的问题。本案中，原告向被告东鑫公司发出解除合同通知后，及时对各承租商户进行了公告，东鑫公司随后也向各商户发出了通知，要求各商户直接将租金支付给原告河南教育学院。被告千锋郑州分公司在接到上述公告及通知后也向原告河南教育学院直接支付了部分租金。故原告河南教育学院与被告千锋郑州分公司之间已形成事实上的租赁合同关系。4、关于原告请求占用房屋期间租金问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条、第十八条的规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持；房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，被告东鑫公司应当支付原告2017年3月21日至2018年12月底期间综合楼6层的实际占用费651000元（1元/平方米/天x1000平方米x651天）。被告东鑫公司与被告千锋郑州分公司签订的租赁合同虽然属于无效合同，但是合同中关于租金的标准可以作为被告千锋郑州分公司向原告支付占有房屋期间租金的标准。原告河南教育学院与被告东鑫公司之间的租赁合同解除后，被告千锋郑州分公司私自向被告东鑫公司支付租金并不能视为其已经向原告河南教育学院支付了租金，被告千锋郑州分公司针对该部分租金可另行解决。扣除被告千锋郑州分公司分三次已向原告支付的租金合计1644909元外，被告千锋郑州分公司还应当向原告支付占用涉案房屋的租金1722325.50元（综合楼6、7层2015年5月5日-2015年11月4日的租金757302元、2016年11月5日至2017年2月4日租金378651元，以及综合楼7层2017年2月5日至2017年11月4日的租金586372.50元）。5、关于原告请求物业费问题。因原告并未提交证据证明已提供物业服务，故该请求该院不予支持。因被告千锋郑州分公司系被告千锋公司的分支机构，对外不能独立承担民事责任，故被告千锋公司应当对其分公司被告千锋郑州分公司的债务承担民事责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告河南东鑫实业发展有限公司与被告北京千锋互联科技有限公司郑州分公司于2015年4月2日签订的《房屋租赁合同》及2017年3月21日签订的《补充协议》无效。二、原告河南教育学院与被告北京千锋互联科技有限公司郑州分公司存在事实租赁合同关系。三、被告河南东鑫实业发展有限公司应当于本判决生效后十日内支付原告河南教育学院解除合同后占用房屋费用651000元及利息（以651000元为基数，自2018年5月8日起至实际还清占用费之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。四、被告北京千锋互联科技有限公司应当于本判决生效后十日内支付原告河南教育学院租金1722325.50元及利息（以1722325.50元为基数，自2018年5月8日起至实际还清租金之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。五、驳回原告河南教育学院的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28736元，被告河南东鑫实业发展有限公司负担8736元，被告北京千锋互联科技有限公司负担20000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于上诉人与被上诉人是否存在事实租赁合同关系的问题，根据一审查明的事实，被上诉人河南教育学院向原审被告东鑫公司发出解除合同通知后，及时对各承租商户进行了公告，东鑫公司随后也向各商户发出了通知，要求各商户直接将租金支付给被上诉人河南教育学院。上诉人千锋郑州分公司在接到上述公告及通知后也向被上诉人河南教育学院直接支付了部分租金，被上诉人河南教育学院与上诉人千锋郑州分公司之间已形成事实上的租赁合同关系，一审法院对此认定正确，应予维持。关于上诉人的其他上诉理由，依据不足，理由不充分，且在一、二审中，上诉人未提交充分证据予以证明，故本院不予支持。综上所述，上诉人北京千峰互联网科技有限公司、北京千峰互联网科技有限公司郑州分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20301元，由上诉人北京千峰互联网科技有限公司、北京千峰互联网科技有限公司郑州分公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘文琳审判员  高 镭审判员  石卫华二〇一九年十二月三十日书记员  曹 恒