河南省三门峡市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫12民终1960号上诉人（原审原告）：赵军，男，1970年2月15日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人:孙忠泽，河南宇萃律师事务所5律师。被告：三门峡远大房地产开发有限公司。住所地：三门峡市崤山路与六峰路交叉口明珠宾馆7025室。法定代表人：秦层祥,该公司执行董事。委托诉讼代理人:刁复兴,河南天保律师事务所律师。上诉人赵军因与被上诉人三门峡远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）房屋买卖合同纠纷一案，三门峡市湖滨区人民法院于2018年12月24日作出(2018)豫1202民初4501号民事判决。远大公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年3月22日作出（2019）豫12民终734号民事裁定书，撤销原判，发回重审。三门峡市湖滨区人民法院于2019年6月26日作出（2019）豫1202民初1940号民事判决。赵军不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵军上诉请求：依法撤销一审判决，改判支持我的一审诉讼请求。事实与理由：1.我提交了“不动产办理确认书”，该确认书系远大公司单方制作，最下面一行内容是“关于房屋的所有问题，双方合同已经履行完毕，再无纠纷”，远大公司对该表的真实性无异议。远大公司要求我在上述内容上签字再为我办证是附加了不正当的条件，一审法院却对此只字未提，判决结果明显错误，导致我房产证至今不能办理；2.本案的商品房买卖合同是由远大公司提供的格式合同，依据相关解释，如有不同理解，应作出对远大公司不利的解释。违约金是惩罚性条款，是对违约行为的惩罚，不以是否有损失为前提；3.合同约定选择的是“协商解决”，那么起诉之前双方多次协商，而且本案历经一审、二审、发回重审，均没有达成调解，明显是协商解决不成，那么合同争议最终的解决地方应该是人民法院。远大公司辩称：驳回上诉，维持原判。1.我公司已经履行了办理权属登记资料报产权登记机关备案的义务。涉案逾期办证的行为不是我公司的原因，是由于政府职能转变导致的；2.我公司已将逾期办证的风险告知了各位××。××所签订的“房产证办理确认书”已说明我公司不再承担逾期办证的违约责任；3.合同约定违约金应协商解决；4.省高院的民事裁定书并不是我公司承担逾期办证违约责任的必然根据。赵军向一审法院起诉请求：1.远大公司将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，为我办理房产证；2.远大公司支付逾期办理房产证的违约金直至办证之前一日，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，我自愿降低按年利率3%计算，暂自2013年12月7日计算至2018年5月1日为39117元;3.远大公司为我安装可视电子对讲监控系统。一审法院认定事实：2011年2月21日，赵军（××）与远大公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要内容为：“××购买的商品房位于湖滨区上阳南路1057号2单元11层1号；房屋总价款296573元。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，××有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2.出卖人按河南省同期定额标准赔偿设备、装饰差价。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:1、××退房，出卖人在××提出退房要求之日×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2、××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3、双方协商解决。合同附件三中，关于装饰、设备标准第10条载明了“每户设置可视电子对讲监控系统”。××赵军在合同上签字确认，远大公司在合同上加盖了公章，并办理了合同的备案。合同签订后，赵军缴纳购房款296573元。2013年6月10日，远大公司向赵军交付了房屋。另查明：2017年11月6日，远大公司向不动产登记中心申请商品房首次登记，并领取了“三门峡市不动产登记业务收件单（领证通知单）”，该通知单显示房地坐落：湖滨区上阳南路1057号。2017年11月7日，远大公司委托城市之巅物业公司在该小区的公告栏张贴通知，内容：“尊敬的各位业主：目前我小区产权证办理工作已完成首次登记，可以办理不动产权证，请各位业主抓紧时间到物业办理相关手续。”2017年11月20日，三门峡市不动产登记中心对涉案房屋出具《不动产登记证明》，载明为首次登记，权利人（申请人）为三门峡远大房地产开发有限公司。庭审中，赵军还提交了2016年10月1日到远大公司销售部门口打横幅的证据以及2016年12月19日与远大公司工作人员通话清单和2017年1月5日与侯楠楠的短信记录。其中，横幅内容为“数年不办理房产证及供暖”、“我们要暖气我们要房产证”。欲证明在此之前多次找远大公司协商解决暖气、房产证、违约金等问题，协商不成，业主才去打横幅，且打横幅的当天也没有达成协议，后短信和电话协商仍未达成一致意见。远大公司质证认为，打横幅不是协商的合法手段，打横幅也只要求办证，没有提到违约金；通话清单也不能显示内容，不能证明通话内容是进行协商；短信联系的号码已经不是侯楠楠使用，不能证明对方是侯楠楠接通。一审法院认为，赵军与远大公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。远大公司已于2017年11月6日为涉案房屋办理初始登记，履行了《商品房买卖合同》约定的到产权登记机关备案的义务，并在案涉房屋所载小区公告栏张贴公告，通知小区业主办理产权登记，故赵军于2018年10月18日起诉要求远大公司进行权属登记备案，该请求已实现，应予驳回。关于赵军主张远大公司办理房产证的请求，远大公司已经尽到了提交备案资料的义务，至于最终房产证能否办理亦需要赵军尽到自己应尽的义务，因此，对赵军的该请求，不予支持。关于赵军要求安装的可视电子对讲监控系统，系双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对于房屋交付时设备条件的明确约定，赵军于2013年6月10日接收房屋，此时赵军就知道或者应当知道其合法权益受到损害以及义务人，诉讼时效开始计算，其应自此时起2年内主张自己的权利，赵军现主张该权利，其提供的证据不能证明其就安装可视电子对讲监控系统向远大公司主张过权利，不能证明诉讼时效存在中断、中止的事由，故其该项请求已超过诉讼时效，不予支持。关于逾期办证的违约责任：首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，出卖人按照本条款承担违约责任的前提是当事人没有特殊约定；而根据双方签订的《商品房买卖合同》中“如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：……3.双方协商解决。”的约定。该合同第十五条对不能按期办理房屋权属登记预设了三种情形，其中第二种情形包含有按已付房款的百分比向××支付违约金的处理方式。但双方却没有选择此种方式，而是采取了第三种情形，即双方协商解决的形式处理。这种处理方式并不包含支付违约金的方式，应视为双方当事人之间的特殊约定。其次，赵军没有证据证明远大公司逾期办证给其带来了实际损失及损失的具体数额，故其主张逾期办证违约金，证据不足，于法无据，且缺乏事实依据。综上所述，赵军对自己提出的诉讼请求所依据的事实没有充足的证据证明，应承担不利后果，其诉讼请求不予支持。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回赵军的诉讼请求。案件受理费880元，由赵军负担。本案二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，赵军、远大公司争议的焦点为：1.远大公司是否应为赵军办理涉案房屋的房产证；2.远大公司是否应当向赵军支付逾期办证的违约金及违约金计算问题。关于远大公司是否应为赵军办理涉案房屋的房产证问题。双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，并未约定由远大公司代为办理房产证。远大公司于2017年11月6日已为涉案房屋办理了初始登记，履行了备案义务。办理房屋权属登记由购买人提出申请，并办理房屋所有权登记手续，出卖人予以协助办理。故办理房产证并非远大公司单独义务，原判决不予支持赵军要求远大公司办理房产证的请求并无不当。关于远大公司是否应当向赵军支付逾期办证的违约金及违约金计算问题。双方当事人合同明确约定，因出卖人责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。现双方因逾期办证问题发生纠纷。应按照合同约定先行协商解决。一审中赵军虽然提交证据证明到远大公司销售部门口打横幅要求办理房产证及供暖，但该行为不能认定为双方协商，且赵军的横幅上并没有主张要求远大公司承担违约金内容。赵军在没有同远大公司协商违约金的情况下，直接起诉主张要求远大公司支付违约金与双方合同约定明显不符，通过法院主张权利的条件并不成就，其可与远大公司协商后再行主张。综上，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1940号民事判决。二、驳回赵军的起诉。一审案件受理费880元；二审案件受理费880元，上诉人赵军已预交，均予以退回。本裁定为终审裁定。审判长 李 琦审判员 张攀峰审判员 李 剑二〇一九年十二月二十三日书记员 徐 钊