湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12652号上诉人（原审原告）：赵瑞俊，女，1979年11月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：刘林子，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶银球，湖南通程律师事务所律师。上诉人（原审被告）：长沙亚兴置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区洞井镇同升湖。法定代表人：王忠和，董事长。委托诉讼代理人：解孜晟，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。上诉人赵瑞俊因与上诉人长沙亚兴置业发展有限公司（以下简称亚兴公司）商品房销售合同纠纷一案，赵瑞俊与亚兴公司均不服长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初10707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。亚兴公司在本院指定的庭询日期，经本案传票传唤无正当理由，拒不到庭，本院裁定按其撤回上诉处理。本案现已审理终结。上诉人赵瑞俊向本院提出上诉请求：1.请求二审法院撤销湖南省长沙市雨花区人民法院(2018)湘0111民初10707号民事判决;2.请求判令解除赵瑞俊、亚兴公司于2003年1月14日签订的《商品房买卖合同》;3.请求判令亚兴公司双倍返还赵瑞俊首付款66862元及资金占用期间的利息32787.20元(暂时从2003年1月14日计算至2018年10月14日，之后的利息按中国人民银行同期贷款利率计算至本息全部清偿之日止)；4.请求判令亚兴公司赔偿赵瑞俊房屋差价损失580202.94元、装修及家具等损失10000元；5.请求判令亚兴公司承担本案一审、二审全部诉讼费。事实与理由：1.《商品房买卖合同》里面明确约定了赵瑞俊的合同履行方式为首付款+按揭，启动按揭办理手续系亚兴公司的义务。赵瑞俊对于亚兴公司基于什么样的原因不办理按揭手续提交了系列证据，一审法院对上列证据视而不见，进而作出对赵瑞俊不利的裁判结果，系对于本案基本事实的认定错误。2.没有证据证明亚兴公司将《公司员工和学校教职工购房办法》（长亚兴发[2002]020号[内]）向赵瑞俊送达或交由赵瑞俊签字确认。涉案房屋徒有“福利”之名，一审法院将涉案房屋认定为福利房并以此为由驳回赵瑞俊的诉讼请求，系对于本案事实的错误认定以及适用法律错误。3.一审法院在查明亚兴公司违法事实的情况下却通过判决确认了亚兴公司违法行为的合法性，系对于本案基本事实的错误认定及错误裁判。亚兴公司于2016年10月左右采取非法手段（包括加装铁门、断水、断电、恐吓等）排除赵瑞俊合法占有，一审法院将明显的违法行为视为亚兴公司解除合同的意思表示，并通过判决认可了该行为的合法性。亚兴公司未参加诉讼，也未提交书面答辩状。赵瑞俊向一审法院起诉请求：1.解除赵瑞俊和亚兴公司于2003年1月14日签订的《商品房买卖合同》；2.亚兴公司双倍返还赵瑞俊首付款66862元及资金占用期间的利息（暂时从2003年1月14日计算至2018年10月14日的利息为32787.2元，之后的利息按中国人民银行同期贷款利率计算至本息全部清偿之日止）；3.亚兴公司赔偿赵俊瑞房屋差价损失580202.94元（以评估机构评估的结果为准）、装修及家具等损失10000元；4.亚兴公司承担本案的诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2000年，亚兴公司以出让方式取得位于湖南省长沙市同升湖山庄编号为100Ｄ137的地块的土地使用权，并在上述的款上建设商品房同升湖实验学校教工公寓，规划作为同升湖学校教师住房使用。2002年12月25日，亚兴公司出具《公司员工和学校教职工购房办法》（长亚兴发［2002］020号［内］），规定：同升湖学校教职工可在教工公寓区购房，购房者与公司签订购房合同，可选择一次性交清购房款或首付购房款的30%，剩余的70%办理15年的银行按揭。2003年1月14日，赵瑞俊（买受人）作为同升湖学校的教职工与亚兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：Ｘ-10），约定：1.出卖人经批准建设同升湖实验学校教工公寓，买受人购买的商品房为上述项目中的第7幢2单元204房，用途为住宅，建筑面积共89.94平方米；2.该商品房价款按建筑面积计算，每平方米1150元，总金额为103431元整；3.买受人于合同签订后十五日内支付合同总金额的30%，为人民币33431元，其余70%即70000元整由银行提供十五年期的按揭，乙方（赵瑞俊）签订合同时提供办理银行按揭手续所需文件与资料；4.买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，并将该房屋出售给他人。之后，赵瑞俊向亚兴公司支付了首付款33431元，亚兴公司将涉案房屋交付给赵瑞俊居住，交付时涉案房屋已进行了简单装修，并布置了家具。2004年8月17日，赵瑞俊从同升湖学校离职。2007年8月8日，亚兴公司出具《关于在学校教工公寓购房相关问题的规定》（长亚兴发［2007］008号［内］），规定：同升湖学校教职工在教工公寓购房，属福利房性质，故购房者从签订正式购房合同之日起算，须在学校连续工作满五年方能享受购房的全部优惠待遇；今后如因购房者主动辞职，导致购房者在学校工作不满五年，则购房者所购房屋由原优惠单价调整为离职时的市场单价补交房款，应补交房款但拒不补交的收回其房产，作退房处理；现已离职的购房人员应按市场价补交房款，或将房产退给学校，由公司退回其所交纳的首付房款，公司并按其所交房款的7%支付利息。此前的规定有不一致的，均以本文为准。2016年1月，双方就购房款尾款支付、银行按揭及房屋过户手续的问题产生纠纷，未达成一致协议，亚兴公司随即告知赵瑞俊解除涉案合同，并采取断水、封门等措施收回涉案房屋。同年12月22日，亚兴公司与案外人湛垦签订《不动产买卖合同》，将涉案房屋以305048元的价格出售给湛垦，并将涉案房屋于2017年7月27日过户至湛垦名下。在本案一审理过程中，赵瑞俊称当时只有同升湖学校的老师可以购房但价格并未比市场价格优惠多少，且其未能办理银行按揭贷款支付剩余70%房款的原因系因亚兴公司将涉案房屋土地使用权抵押给案外人长沙市开福区上大垅信用社，无法给赵瑞俊办理按揭手续，并提交了亚兴公司与长沙市开福区上大垅信用社之间签订的《借款合同》（2001年3月20日签订）、《长沙市房地产抵押合同》（2001年3月20日签订）等证据佐证被告抵押了涉案房屋土地使用权的事实。一审法院认为：于2003年1月14日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。关于涉案房屋的性质。结合《公司员工和学校教职工购房办法》（长亚兴发[2002]020号[内]）、《商品房买卖合同》及陈述可确认，涉案房屋系作为同升湖学校职工及被告职工的福利房出售的，具有福利房的性质。亚兴公司辩称涉案合同作为福利房购房合同应受到《关于在学校教工公寓购房相关问题的规定》（长亚兴发[2007]008号[内]）制约。但涉案《商品房买卖合同》早于上述文件而签订，合同中并未对买房人即赵瑞俊的任职年限作出限制，且现有证据无法证明上述文件已送达赵瑞俊，故文件规定的“购房者从签订正式购房合同之日起算，须在学校连续工作满五年方能享受购房的全部优惠待遇”等加重赵瑞俊义务的内容不能直接作用于原有的《商品房买卖合同》，对于亚兴公司的该辩称意见，一审法院不予认可。关于合同的解除。结合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及涉案《商品房买卖合同》对于“房屋价款的70%由银行提供十五年期的按揭，赵瑞俊签订合同时提供办理银行按揭手续所需文件与资料；赵瑞俊如未按合同规定的时间付款，逾期超过15天后，亚兴公司有权解除合同，并将该房屋出售给他人”的约定，在合同的实际履行过程中，赵瑞俊一直未交付涉案房屋剩余的70%价款，双方亦未达成一致协议，亚兴公司有权解除合同，并将房屋出售给他人。赵瑞俊主张系因亚兴公司抵押了涉案房屋土地使用权而导致其无法办理银行按揭，但未举证对此进行证明，亦未证明其已提供办理银行按揭手续所需文件与资料的事实，一审法院对此不予采信。亚兴公司辩称因赵瑞俊未交纳剩余房款违约，其已依约解除了涉案合同。一审法院认为，赵瑞俊一直未交付涉案房屋剩余70%的尾款，亚兴公司据此单方解除了涉案合同但未履行通知义务，结合亚兴公司于2016年10月初采取断水、断电、封门等方式以排除赵瑞俊或他人占有的行为，可视为其对收回房屋、解除合同的告知。因涉案《商品房买卖合同》的具体解除日期无法明确，故一审法院酌情认定涉案《商品房买卖合同》已于2016年10月1日解除，赵瑞俊诉请一审法院解除其与亚兴公司于2003年1月14日签订的《商品房买卖合同》，一审法院予以确认，但不再重复解除。涉案房屋现已由亚兴公司收回，其应于合同解除后向赵瑞俊退还首付款，故一审法院判令亚兴公司向赵瑞俊退还首付款33431元，并以33431元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的标准自2016年10月2日起支付利息至实际清偿之日止。另，因为涉案合同的解除情况，亚兴公司于2016年12月22日与案外人湛垦签订《不动产买卖合同》不属于“一房二卖”，赵瑞俊诉请亚兴公司双倍返还首付款于法无据，一审法院不予支持。关于装修、家具损失。赵瑞俊主张其对房屋进行了装修、并购置了家具，但根据赵瑞俊庭审时的自认，涉案房屋在交付时已进行了简单装修、并布置了家具，赵瑞俊提供的证据不能证明其入住后又重新对涉案房屋进行了装修、添置了家具，故对于赵瑞俊要求亚兴公司赔偿该部分损失的诉讼请求，一审法院不予支持。另，亚兴公司辩称赵瑞俊起诉的诉讼时效已经过。一审法院认为，赵瑞俊系以亚兴公司“一房二卖”违约为由起诉，故其诉讼时效应自亚兴公司与案外人湛垦签订《不动产买卖合同》时即2016年12月22日起计算，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，赵瑞俊之诉请并未超过诉讼时效。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、赵瑞俊与长沙亚兴置业发展有限公司于2003年1月14日签订的《商品房买卖合同》已解除；二、长沙亚兴置业发展有限公司于本判决生效之日起7日内向赵瑞俊退还首付款33431元，并以33431元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准自2016年10月1日起向赵瑞俊支付利息至实际清偿之日止；三、驳回赵瑞俊的其他诉讼请求。本案受理费10699元，因适用简易程序减半计取5349.5元，赵瑞俊负担2674.75元，长沙亚兴置业发展有限公司负担2674.75元。本院二审中当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的主要争议焦点在于：1、涉案房屋不能办理按揭是否系因亚兴公司抵押房屋土地使用权所致；2、一审判决认定涉案房屋为福利房是否为认定事实和适用法律错误；3、亚兴公司采用加装铁门、断水等违法行为是否存在，应如何认定其法律性质。对于赵瑞俊提出其提交的证据可以证明涉案房屋不能办理按揭系因亚兴公司抵押房屋土地使用权所致的上诉理由，本院认为，虽然赵瑞俊在一审中提交了《借款合同》、《长沙市房地产抵押合同》，但该组证据不能证明赵瑞俊办理按揭贷款时涉案房屋土地使用权抵押未解除，亦不能证明赵瑞俊无法办理按揭贷款与涉案房屋土地使用权被抵押直接相关联。加之，赵瑞俊亦未提交证据证实其向银行提交了所有按揭手续所需要的材料并符合贷款条件要求，故本院对赵瑞俊的该项上诉请求不予支持。对于赵瑞俊提出一审认定涉案房屋为福利房系认定事实和适用法律错误的上诉理由，本院认为，赵瑞俊原系同升湖学校职工，《商品房买卖合同》约定的涉案房屋系同升湖学校教师公寓，一审法院结合《公司员工和学校教职工购房办法》、《商品房买卖合同》及当事人陈述，认定涉案房屋具有福利房的性质并无不当，本院予以确认。关于亚兴公司采用加装铁门、断水、断电、恐吓等违法行为是否存在，应如何认定其法律性质问题。一审判决载明，“2016年10月初，双方就购房尾款支付、银行按揭及房屋过户手续的问题产生纠纷，未达成一致协议，被告随即采取断水、封门等措施收回了涉案房屋。”“本院认为，原告一直未交付涉案房屋剩余70%的尾款，被告据此单方解除了涉案合同但未履行通知义务，结合被告于2016年10月初采取断水、断电、封门等方式以排除原告或他人占有的行为，可视为其对收回房屋、解除合同的告知。”故一审并未对断水、断电、封门进行合法性认定。本院认为，一审结合其他证据将之视为亚兴公司不愿意继续履行、解除合同的意思表示并无不妥，故对赵瑞俊的该上诉意见，本院不予采纳。综上所述，赵瑞俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十八条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21338元，由上诉人赵瑞俊负担10669元，由上诉人长沙亚兴置业发展有限公司负担10669元，减半收取5334.5元。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  何 鑫审判员  戴 静二〇一九年十二月三日法官助理周政国书记员王嘉翌附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。