广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20371号上诉人（原审被告）：广州铭润物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区鹤龙街黄边北路自编9号A栋第二层A212号之一，统一社会信用代码91440111080397377G。法定代表人：杨超，职务：总经理。委托诉讼代理人：刁益敏，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨超，男，1984年5月27日出生，汉族，住四川省岳池县。被上诉人（原审原告）：广州铭润投资管理有限公司，住所地广东省广州市白云区鹤龙黄边北路自编9号A栋二层223房，统一社会信用代码91440111054547626A。法定代表人：李楠，职务：总经理。委托诉讼代理人：林育展，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张耀洲，广东南方福瑞德律师事务所律师。上诉人广州铭润物业管理有限公司（以下简称铭润物业公司）、杨超因与被上诉人广州铭润投资管理有限公司（以下简称铭润投资公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初22179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人铭润物业公司、杨超共同上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项；2.发回重审或改判驳回铭润投资公司对铭润物业公司、杨超的所有诉讼请求；3.案件本案全部诉讼费用由铭润投资公司承担。事实理由如下：（一）一审程序违法。1.一审确定本案案由为物业服务合同纠纷错误且未依法释明不当。铭润物业公司与铭润投资公司签订的均是《委托物业管理合同》。合同内容即铭润投资公司将自己认为有使用权的物业委托铭润物业公司管理，双方之间是典型的委托合同关系，而与铭润物业公司跟具体业主或者商铺实际使用人之间的物业服务合同纠纷属于本质不同的两个法律案由。本案应当根据最高人民法院关于适用民事案件案由规定确定为委托合同纠纷，而不应确定为物业服务合同纠纷。当事人主张的案由与人民法院查明的案由不一致时，应由法院根据查明的实际存在的诉争法律关系向当事人释明，一审法院未依法释明，程序违法。2.一审法院漏列与本案有利害关系的当事人。铭润物业公司基于与铭润投资公司2014年1月13日签订的《委托物业管理合同》期限（分别于2025年12月31日、2029年2月28日到期），铭润物业公司分别与数十家商铺、租户签订了《物业管理服务合同》，并且已经在实际履行中，本案的审理结果与数十家商铺、业主的当事人有法律上的利害关系，一审法院应依法追加与铭润物业公司签订《物业管理服务合同》的数十家商铺、租户为本案共同被告或者第三人。一审判决要求铭润物业公司搬离和移交涉案物业会直接涉及铭润物业公司与物业服务合同相对人数十家商铺、租户之间的权利义务问题，直接影响到商铺使用人的利益，同时也涉及涉案物业的所有权人的权利。一审法院漏列相关利害关系人，程序严重违法。3.一审未批准铭润物业公司调查证据的申请，剥夺了铭润物业公司举证的诉讼权利。铭润物业公司申请一审法院调取涉案物业的产权归属及规划、建设、用地许可信息，符合民事诉讼法及民事诉讼证据若干规定，且相关证据关系到铭润投资公司针对涉案物业的权利来源及案涉合同的效力问题，有利于本案基本事实的查明，应予以准许。一审法院剥夺了铭润物业公司的举证的诉讼权利，未保充分保护当事人的诉讼权利。4.一审适用简易程序不当。在一审中，一审法院已经明确案涉争议较大，且案涉铭润物业公司数十员工的劳动权利及数十商家的权利，不排除引起激划矛盾的可能，一审在各方当事人均请求适用普通程序来审理本案的情形下，应考虑赋予当事人适度程序的选择权，但一审未予尊重当事人的选择和案件的特殊性，简单粗暴适用简易程序的审理本案，属于适用简易程序不当。（二）一审认定事实不清、甚至认定事实错误。1.一审认定涉案物业管理合同的服务内容不清楚。一审简单认为系物业管理，但是案涉合同涉及铭润物业公司对涉案物业进行管理，包括但不限于涉案物业的招商、广告、营销推广等经营事项，已经不是简单的物业服务合同的内容。2.一审认定涉案物业服务合同的期限问题错误。铭润投资公司与铭润物业公司于2014年1月13日签署的《委托物业管理合同》约定，委托期限分别为2014年1月1日起至2025年12月31日止、2014年1月1日起至2029年2月28日止。2016年和2017年签署的《委托物业管理合同（试行一年）》和《委托物业管理合同（签订两年）》系对2014年1月13日《委托物业管理合同》的特别约定，系对2014年的合同的补充，即是对整个物业服务期间（2014年1月1日起至2025年12月31日、2014年1月1日起至2029年2月28日）内特定时段（2016年5月1日起至2019年4月30日止）内的服务内容进行的补充约定。特定时段（2016年5月1日起至2019年4月30日止）经过后，双方未继续就特别条款续签达成一致的情况下，特别条款不再适用，但应继续适用2014年1月13日的《委托物业管理合同》的一般规定。3.一审对涉案物业的合同的效力、所有权、管理权认定不清。本案中，涉案物业所有权、管理权涉及案涉合同的效力、诉讼各方的权益。一审在2019年7月15日2次询问涉案物业产权中，铭润投资公司一份笔录表述为两栋物业是跟案外人承租的，是没有规划报建的、另外一份笔录则表述为不清楚涉案的两栋物业有没有规划报建手续。而在一审中，铭润投资公司并未提供物业所有权的任何信息，一审也未准许铭润物业公司调查取证的申请。在一审中，铭润投资公司也没有提供其所称的涉案物业是其租赁的权利来源，也没有提供任何证据证明其对于涉案物业的管理权，更没有提供证据证明其具有涉案物业的管理权的合法性。相反，铭润物业公司提供了涉案物业的场地出租证明，证明其对涉案物业D栋1—9层的物业管理权。涉案物业所有权、管理权涉及案涉合同的效力、诉讼各方的权益，但一审法院均未查明。（三）一审判决对于铭润投资公司主张的经营收益损失认定也存在严重错误。1.案涉铭润大厦A栋和D栋两栋物业一直处于正常经营状态，铭润投资公司未提交任何证据证明其遭受了经营损失。因此，铭润投资公司要求润物业公司按其诉讼前的经营日收益金额赔偿损失，没有任何事实和法律依据。2.一审法院查明2019年5月1日以后，铭润投资公司自行向租户收取了大部分租金、水电费等。一方面，一审确认铭润投资公司以其在诉讼前13个月在涉案两栋物业的经营日收益金额主张其经营收益损失缺乏依据，另一方面又简单笼统的将铭润物业公司代收的相关费用视为铭润投资公司的经营收益损失，事实认定错误，逻辑前后矛盾。（四）杨超作为法定代表人，对外代表铭润物业公司，杨超行为的法律后果应由铭润物业公司承担，一审判决杨超在305371.2元的范围内承担连带清偿责任，适用法律错误。1.《民法总则》第六十一条第二款明确规定：法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。本案中，杨超系铭润物业公司的法定代表人，杨超的对外行为，代表铭润物业公司。且铭润投资公司也自认杨超系根据铭润物业公司的指示以个人账户代收部分相关费用，因此即便杨超的收款行为给铭润投资公司带来损失，也应该由铭润物业公司承担赔偿责任，一审判决适用法律明显错误。2.杨超作为铭润物业公司的法定代表人，杨超的履职行为，根据铭润物业公司的指示办理即可，而无需向铭润物业公司的合同相对方铭润投资公司请示。一审判决认为铭润物业公司的法定代表人杨超未经铭润投资公司的同意擅自以个人账户收取了305371.2元款项，进而判决杨超在305371.2元的范围内承担连带清偿责任。那么根据一审法院的逻辑，在所有铭润物业公司作为合同一方的商事合同中，铭润物业公司法定代表人对外的任何行为必须得处处请示合同相对方，显然违背市场经济活动规则且没有任何法律依据。（五）一审判决错误。1.一审法院判决铭润物业公司将涉案物业的A、D两所有物业移交给铭润投资公司接管错误。一审法院并没有查明案涉A、D栋物业所有权，更没有查明涉案物业的占有、使用权，对在铭润投资公司是否享有权利一审法院未查明的情形下，判决铭润物业公司将涉案物业的A、D栋两所有物业移交给铭润投资公司接管的前提必须是：铭润投资公司具有涉案物业的所有权或在管理权，同时铭润物业公司涉及涉案物业的A、D栋两所有物业的占有、使用权的，本案件仅仅查明铭润物业公司系案涉A、D栋部分物业的管理权（注意是公用部分），铭润物业公司根本不能够移交A、D两所有物业，铭润投资公司也无权要求铭润物业公司交付。2.一审法院判决铭润物业公司向铭润投资公司移交涉物业全部经营性用房和管理用房错误。铭润物业公司对涉案物业的管理权一方面来源于原双方当事人的母公司，同时又来源于物业的经营业主等，在没有查清铭润投资公司是否有物业管理权及合同是否有效的前提下，认定铭润物业公司应向铭润投资公司移交涉物业全部经营性用房和管理用房，不仅仅错判，侵害铭润物业公司的权利，更将损害涉案物业所有权人的利益及所有经营者的合法权益和铭润物业公司数十名员工的生存，甚至有可能引发群体性事件等不稳定的因素。3.一审法院判决铭润物业公司将档案资料、财务信息等移交给铭润投资公司，判决错误。姑且不论一审未查明铭润投资公司是否享有权利及其合法性，对于涉案物业所涉及档案资料、财务信息，本身属于铭润物业公司的财务经济信息等，铭润投资公司有何权利要求铭润物业公司将自己的财务凭证等资料移交给铭润投资公司。因此，一审法院程序违法、事实认定错误、适用法律错误，导致一审法院判决错误。恳请二审法院维护铭润物业公司的合法权益。被上诉人铭润投资公司二审辩称，同意一审判决，铭润物业公司、杨超的上诉理由不能成立，恳请二审依法驳回其全部上诉请求。具体理由如下：（一）铭润物业公司与铭润投资公司就涉案两栋物业在2016年签署了《委托物业管理合同（试行一年）》，在2017年期间《委托物业管理合同（签订两年）》，该合同委托管理期限已经于2019年4月30日到期。根据上述合同第二十九条明确约定，现双方在2019年4月30日合同到期后没有续约，所以双方委托物业管理合同关系已经终止。（二）双方曾于2014年1月13日就同一物业签订了《委托物业管理合同》，但该合同已被双方2016年签署的《委托物业管理合同（试行一年）》和2017年签署的《委托物业管理合同（签订两年）》所变更和取代；以上合同是否经所属经济合作社备案不影响合同的法律效力，所以双方对于委托管理期限的约定应当以最新的意思表示为准。对于铭润物业公司所主张的框架合同，该两份旧的合同不符合合同自由原则。在该两份合同中，铭润投资公司作为委托方却没有定价权，铭润物业公司作为提供服务方亦没有受益权，没约定服务报酬这一必要条款；且从该合同多次出现集团批准终止合同等约定内容可以看出，该两份文书的确立并非双方平等协商达成的结果，而是双方在共同受制于同一集团公司的情况下，按照集团公司意愿签署的，不具有合同有效成立的必备要件，违反合同自由原则。退一万步而言，即便铭润物业公司所述的框架合同成立，但其后铭润投资公司与铭润物业公司就涉案相同物业的委托管理另行签署了铭润投资公司提供的新的合同，在新的合同中双方约定了管理报酬、新的合同期限等内容，属于相同当事人之间就相同事项重新作出的不同约定，应当视为双方签订在后的合同变更和取代了签订在前的合同。而且，从铭润物业公司在双方新的合同即将期满时多次口头和书面申请要求延续服务合同期限的外在行为上看，正是双方新的合同已取代铭润物业公司所谓的框架合同，铭润物业公司现主张该框架合同至今仍然有效延续与其之前多次申请延长合同期限的行为相矛盾，铭润物业公司主张适用旧的所谓框架合同明显是不顾客观事实的选择性陈述。（三）铭润物业公司主张双方2016年的《委托物业管理合同（试行一年）》及2017年的《委托物业管理合同（签订两年）》只是2014年1月13日签订的《委托物业管理合同》关于物业管理费用分配具体细化和补充的主张没有依据。从合同条款内容上看，《委托物业管理合同（签订两年）》与《委托物业管理合同》两份合同不仅仅在管理收费上存在差异。以上两份合同在物业基本情况中关于物业的建筑面积、双方的合同权利义务约定内容均存在差异，尤其是在物业管理服务质量、物业管理服务费用以及违约条款和发生纠纷后的处理约定等，两份合同完全不同：《委托物业管理合同》是因当时双方属于同一集团，集团公司具有相应审批和裁决权；而对应地，《委托物业管理合同（签订两年）》则是铭润投资公司股东变更后，双方不再属于同一集团的背景下基于平等协商达成的新约定。（四）本案中，双方关于合同期限的约定经过试行一年和签订两年两份合同，该合同期限是双方在签订合同时的平等、自由约定，双方均应遵守且已实际履行完毕，不存在铭润物业公司所称无故严重缩短物业管理期限的情形。铭润物业公司称其与租户签订的租赁合同对应的租赁期限超出新合同所约定的物业管理期限，不能反推其与铭润投资公司的物业委托管理期限，两者没有关联性。（五）根据双方已提交的证据和一审已查明的事实可知，铭润物业公司在委托管理期限届满前多次确认合同即将期满，也即铭润物业公司已自认双方2017年签订的《委托物业管理合同（签订两年）》所约定的合同期限为2017年5月1日至2019年4月30日。自2019年2月至4月期间，因双方合同即将期满，铭润物业公司多次以发送《通知函》以及《合同到期交接函》的方式要求铭润投资公司办理物业交接手续，而铭润投资公司在2019年3月19日出具的《项目承包合同续签联络函》以及2019年4月18日的《告知函》等双方往来文件中，确认了双方委托管理期限将于2019年4月30日到期的事实。但此后，铭润物业公司违背诚实信用原则，在双方合同期满没有续签的情况下，拒不交接涉案物业、擅自变更账户继续收取租金等款项，严重侵害了铭润投资公司合法权益，其行为已构成违约。（六）铭润物业公司系从铭润投资公司手上接管涉案物业，且从合同相关款项结算、向铭润投资公司要求续签合同等情况可以看出，铭润物业公司的物业管理权来自于其与铭润投资公司签订的《委托物业管理合同（签订两年）》。铭润物业公司主张对涉案场地具有租赁和管理权没有任何依据，且与上述事实自相矛盾。（七）铭润物业公司提出本案案由异议，实质上是对法律基础关系认识不足，即使认为程序违法也毫无依据。（八）铭润物业公司认为遗漏和利害关系人以及调取产权同样是对法律认识不足，本案是合同关系纠纷，双方仅在于铭润物业公司与铭润投资公司之间，且铭润物业公司也是确认过从铭润投资管理公司手中接管涉案物业，这种关系完全没有超过合同相对性范围，因此，铭润物业公司主张程序违法是对法律基础认识不足。（九）经营收益的损失是双方在一审庭审前多次经过证据的展示和核对审核确定的，甚至铭润投资公司在计算过程中做了相应的让步，虽然铭润投资公司做了善意的表现但铭润物业公司仍不满足，甚至在二审中矛盾的认为经营损失不存在，铭润物业公司明显缺乏诚信。（十）用杨超个人银行账户来收取公司的资金本身并非合规的法定代表人行为，且杨超的行为是在明知物业公司涉诉，以个人名义收取银行账款，这种恶意是直接又明显的，在这种情况下要求铭润物业公司承担侵权责任是合法的。（十一）铭润物业公司认为一审判决错误仅是其不愿意正视股权变动的事实，其为了自身能够把持涉案物业，铭润投资公司一再强调也向法院提供了其与铭润物业公司之间的合同关系，以及铭润物业公司一再确认从铭润投资公司手中接管了涉案物业的客观事实，现铭润物业公司狡辩甚至否定股权变动的事实毫无事实依据。因此，恳请二审法院依法驳回铭润物业公司、杨超全部上诉请求。铭润投资公司于2019年5月31日向一审法院起诉请求：1．判令铭润物业公司立即搬离广州市白云区黄边北路x号（自编）的铭润商务大厦A栋和广州市白云区广云路x号（自编）的铭润商务大厦D栋，并将前述两项物业全部移交铭润投资公司接管；2．判令铭润物业公司立即向铭润投资公司移交上述物业的全部经营性商业用房、管理用房以及物业管理的全部档案资料、金蝶财务软件及财务信息、监控摄像系统、消防系统等；3．判令铭润物业公司自2019年5月1日起，按每日支付18264元的标准赔偿铭润投资公司经营收益损失，直至铭润物业公司将广州市白云区黄边北路x号（自编）的铭润商务大厦A栋和广州市白云区广云路x号（自编）的铭润商务大厦D栋两项物业全部移交给原告接管时为止；4．判决杨超在其代铭润物业公司收取广州市白云区黄边北路x号（自编）的铭润商务大厦A栋和广州市白云区广云路x号（自编）的铭润商务大厦D栋水电费等相关款项的范围内，与铭润物业公司一起为赔偿铭润投资公司经营收益损失承担连带责任。本案审理过程中，铭润投资公司撤回其要求铭润物业公司向其移交金蝶财务软件的诉讼请求，表明其仅要求铭润物业公司向其移交该财务软件中的财务信息，一审法院对铭润投资公司撤回部分诉讼请求已口头裁定予以准许。一审法院认定事实：铭润投资公司提交《委托物业管理合同（签订两年）》显示，甲方为铭润投资公司，乙方为铭润物业公司。第一条本合同当事人：甲方对位于广州市白云区黄边北路x号（自编）的铭润商务大厦A栋、广州市白云区广云路x号（在编）铭润商务大厦D栋两项物业具有合法的出租使用权，现决定授权乙方负责该项目物业管理服务工作。乙方自愿接受甲方委托，负责物业项目的物业管理工作。第二条物业基本情况：物业类型为商业。第十七条（一）委托管理期限：2017年5月1日起至2019年4月30日止（签的二年）。委托管理期限如存在实际签约与合同约定期限不一致，以合同约定承包的起始日为准。（二）款项收付方式：甲方委托乙方代收租金、物业管理费、水电费、污水处理费、停车费、广告位使用费及各种保证金、装修押金等，乙方代收约定上述的各种费用及各种保证金（押金）等统一汇入甲方指定账户，再由甲方根据本条第（三）项目进行分配。乙方不得以任何名义擅自向租户收取未经甲方同意的任何费用。甲方收取租金的相关账户网银等资料由甲方保管使用。（三）甲乙双方费用分配标准……。第十八条甲方权利义务：……7.提供给乙方物业公司90平方作为办公场地。第十九条乙方权利义务：……3.每月按时向租户和物业使用人收取租金；……9.乙方每月按甲方要求提供相应报表数据（报表格式甲方提供），并配合甲方每月对数据的审核工作，甲、乙双方每月2号前核对上月收款信息等相关纸质及电子版数据，乙方需要调整甲方公司会计核算项目，需要先进行呈批，经同意后才可以调整；10.甲方公司证照原件、公章、财务章等资料由甲方保管，为了便于乙方开展租赁工作，甲方提供合同章给乙方使用，乙方仅用于租赁合同的签约，其他类合同使用此合同章无效；……13.如本合同终止或解除，乙方必须向甲方移交经营性商业用房、管理用房及物业的全部档案资料。第二十九条委托合同期将满，乙方能按照合同约定履行且管理质量和目标符合甲方的要求，租户、物业使用人反映良好，乙方必须提前两个月与甲方进行协商，确定是否续订合同或终止合同，如到期未确定续约，视为终止本合同。上述合同有落款处有甲乙双方的公章，无签署日期，陈伟彬在乙方法定代表人处签名，甲方处有甲方股东（含陈伟彬）的签名。2019年2月26日，铭润投资公司向铭润物业公司发函，主要内容为双方物业管理合同将于2019年4月30日到期，合同到期后其将采取面向社会全体物业公司招标，招标服务范围仅限安保管理、保洁服务两个方面。2019年3月19日，铭润物业公司向铭润投资公司发出《项目承包合同续签联络函》，内容为铭润物业自2013年10月31日成立后相继服务于公子一派投资项目、黄边铭润投资项目、五山铭润置业项目，2015年8月由于三个项目的经营权发生变化，铭润物业公司继续为项目公司服务，并于2016年4月30日与三个项目签订物业管理承包合同，近几年来各项工作持续有序开展。项目原物业管理承包合同将于2019年4月30日到期，现申请重新签订物业管理承包合同，承包日期至各项合同终止之日等。2019年4月18日，铭润物业公司向铭润投资公司发函称在与铭润投资公司签订的《委托物业管理合同》到期后，各项资料变更完成以及费用结算后，其将正常与铭润投资公司办理相关手续。2019年4月26日，铭润投资公司向铭润物业公司发函，要求铭润物业公司在2019年4月29日配合铭润投资公司办理移交手续，撤出铭润商务大厦A、D栋，把印章（合同章、收费章、发票章）、档案资料、财务信息、消防系统、监控摄像系统等移交给铭润投资公司。铭润物业公司现仍未与铭润投资公司办理移交手续。另查明，铭润投资公司与铭润物业公司曾于2016年5月1日签订了《委托物业管理合同（试行一年）》，该合同内容与双方签署的《委托物业管理合同（签订两年）》的内容基本一致，合同约定委托管理期限为自2015年5月1日起至2017年4月30日止。铭润物业公司也向一审法院提交两份签订于2014年1月13日的《委托物业管理合同》，两份合同甲方均为铭润投资公司，乙方均为铭润物业公司。其中第一份合同约定：甲方将位于广州市白云区黄边北路自编九号A栋2-5层物业委托于乙方实行物业管理，订立本合同。委托管理期限自2014年1月1日起至2025年12月31日止。委托管理事项为房屋建筑共有部位、共用设施、设备的管理、维修养护等，负责向租户和物业使用人收取物业管理费综合服务费、停车费、水电费等。乙方依据甲方同意、集团批准的收费标准按出租面积向建筑物租户或物业使用人收取，空置房屋的管理服务费，按下列标准收取：1.物业移交乙方后，甲方招商未达70%的，按空置房建筑面50%收取物管费；2.当物业移交后甲方招商达到70%，乙方按甲方出租给租户的实际面积收取物管费，乙方不向甲方收取其他控制房的物管费。第二份合同约定：甲方将白云区嘉禾街联边彭西尖彭路段广东省交警总队以南综合楼1至9层（即铭润商务大厦D栋）委托乙方实行物业管理，订立本合同。委托管理期限自2014年1月1日起至2029年2月28日止。其他约定与第一份合同一致。还查明，铭润物业公司于2013年10月31日登记成立，2015年12月21日，该公司法定代表人由钟x变更为陈x；2018年1月16日，该公司法定代表人由陈x变更为杨超。本案审理过程中，铭润投资公司与铭润物业公司、杨超双方当事人确认，2019年4月30日前，铭润物业公司代铭润投资公司收取的租金、物业管理费、水电费、污水处理费、停车费、广告位使用费及各种保证金、装修押金等，双方一致同意汇入铭润投资公司指定的陈和锦的个人账户（该账户由铭润投资公司控制），由铭润投资公司和铭润物业根据该账户的收款情况进行核算，计算出铭润物业公司应得的招商提成、水电费差价、停车场费用、物业费、运营费等的款项金额后，再由铭润投资公司根据核算金额支付给铭润物业公司。2019年5月1日开始，铭润物业公司未经铭润投资公司同意，指示部分租户将上述费用汇入杨超的个人账户。经双方对账，双方确认截至2019年7月10日，铭润物业公司代铭润投资公司收取了部分租户的水电费、停车费、物业管理费合计683638.80元，其中以杨超个人账户代收金额为305371.2元，其他均由铭润物业公司收取。铭润投资公司在2019年5月1日后自行收取租户的租金，以及部分租户的物业管理、水电费等。为证明其经营收益损失，铭润投资公司提交了其公司内部的付款申请书及利润分配表，拟证明在其提起本案诉讼前13个月其在涉案两栋物业的经营收益平均每日为18364元。铭润物业公司对上述证据的关联性不予确认。铭润投资公司明确其要求铭润物业公司移交的物业管理用房及经营向用房是指铭润商务大厦A栋211房和216房、电房，铭润物业公司确认上述房屋现由其在使用。本案审理过程中，铭润物业公司以铭润投资公司股东马x于2019年7月8日提交《召开临时股东会申请书》，申请就收回铭润商务大厦A、D栋两栋物业管理权问题，铭润投资公司经营中存在一些不足所带来的风险进行评估，因上述申请需要铭润投资公司股东最终表决为由，申请中止本案的审理。铭润物业公司还向一审法院申请律师调查令，申请向广州市规划和自然资源局白云区分局调查涉案物业的产权归属及规划许可信息以及铭润投资公司的税务缴纳信息。还查明，2019年6月24日，铭润投资公司向一审法院申请财产保全，请求查封、扣押或冻结铭润物业公司、杨超名下价值1114104元的财产，担保人广东合润融资担保有限公司为该申请提供担保金额为1114104元的连带责任保证担保。一审法院于2019年6月25日作出（2019）粤0111民初22179号之一《民事裁定书》，裁定：查封、扣押或冻结铭润物业公司、杨超名下价值1114104元的财产。铭润投资公司预交财产保全费5000元。一审法院认为，铭润投资公司系涉案铭润商务大厦A栋和D栋两栋物业的承租人，铭润投资公司在承租上述两栋物业后将上述物业转租给多名租户使用，铭润物业公司受铭润投资公司的委托为涉案的两栋物业提供物业管理服务，故本案为物业服务合同纠纷，铭润投资公司与铭润物业公司就上述物业签署的相关委托物业管理合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案两栋物业的规划报建信息和产权归属并不影响铭润投资公司与铭润物业公司之间的委托物业管理合同的效力，故铭润物业公司申请向广州市规划和自然资源局白云区分局调查涉案物业的产权归属及规划许可信息并无必要，一审法院对铭润物业公司的该项申请不予准许。本案争议的焦点是铭润投资公司与铭润物业公司之间的委托物业管理合同是否已经到期。根据本案查明的事实，铭润投资公司与铭润物业于2014年1月13日就涉案铭润商务大厦A栋和D栋两栋物业分别签署了《委托物业管理合同》，约定的委托期限分别为2014年1月1日起至2025年12月31日止，以及2014年1月1日起至2029年2月28日止。此后双方又分别于2016年和2017年期间就上述两栋物业签署了《委托物业管理合同（试行一年）》和《委托物业管理合同（签订两年）》，上述两份合同中均约定“如本合同终止或解除，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料”、“委托合同将满……乙方必须提前两个月与甲方进行协商，确定是否续订合同或终止合同，如到期未确定续约，视为终止本合同”，上述两份合同中关于委托管理期限的约定，以及委托合同期满后未确定续约，视为终止合同，双方对经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料进行移交的约定与双方于2014年1月13日签署的两份《委托物业管理合同》关于委托期限的约定存在冲突，故双方对于委托管理期限的最新意思表示为于2019年4月30日期满，即双方通过2016年和2017年签署的《委托物业管理合同（试行一年）》和《委托物业管理合同（签订两年）》对2014年1月13日签署的两份《委托物业管理合同》的相关内容进行了变更，签署于2014年1月13日两份《委托物业管理合同》中关于委托管理期限的约定已经失效，双方的委托物业管理合同已于2019年4月30日到期，期满后双方未确定续约，故铭润物业公司应当在合同到期后依约与铭润投资公司办理物业管理移交手续。此外，在2019年4月的委托管理期限将满期间，铭润投资公司与铭润物业公司双方往来的函件亦可看出，铭润物业公司对于2019年4月30日委托管理期限到期后正常与铭润投资公司办理相关移交手续并无异议。故铭润物业公司现主张双方委托物业管理合同尚在履行期内的抗辩意见缺乏依据，一审法院不予采纳。铭润投资公司与铭润物业公司之间的委托物业管理合同于2019年4月30日到期后，因双方未能就续约达成一致意见，铭润投资公司也明确要求铭润物业公司退出涉案两栋物业的物业管理并移交经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料等，铭润物业公司拒不向铭润投资公司移交经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料等的行为已构成违约，铭润投资公司现要求铭润物业公司撤离涉案两栋物业，并将涉案两栋物业全部移交铭润投资公司接管的诉讼请求，一审法院予以支持。铭润投资公司要求铭润物业公司向其移交涉案两栋物业的全部经营性用房、管理用房（含铭润商务大厦A栋211房和216房、电房等）、物业管理的全部档案资料、监控摄像系统、消防系统、财务信息等的诉讼请求一审法院予以支持。铭润投资公司要求铭润物业公司自2019年5月1日起按每日18264元的标准赔偿其经营收益损失直至铭润物业公司将涉案两栋物业移交给铭润投资公司接管时为止的诉讼请求。根据本案查明的事实，2019年5月1日后，铭润投资公司自行向租户收取了大部分的租金、水电费等，故铭润投资公司直接以其诉讼前13个月其在涉案两栋物业的经营日收益金额为依据主张其2019年5月1日以后的经营收益损失明显缺乏依据。本案审理过程中，铭润投资公司与铭润物业公司、杨超对2019年5月1日起至2019年7月10日期间铭润物业管理公司代铭润投资公司收取的各项款项进行了对账，2019年7月10日以后铭润物业公司代铭润投资公司收取的各项费用，因双方在本案中尚未对此进行对账，本案中暂不予调处，铭润投资公司可另案主张。经双方对账核算，在2019年5月1日起至2019年7月10日期间，铭润物业管理公司代铭润投资公司收取了部分租户的水电费、停车费、物业管理费等合计683638.80元，铭润投资公司的经营收益损失实际上即为铭润物业公司代收的相关费用，铭润物业公司应当将其在2019年5月1日起至2019年7月10日期间代铭润投资公司收取的各项费用合计683638.80元支付给铭润投资公司。同时由于铭润物业公司的法定代表人杨超未经铭润投资公司的同意擅自以其个人账户收取了其中305371.2元款项，故铭润投资公司要求杨超在其个人账户收取的款项即305371.2元范围内与铭润物业公司承担连带清偿责任的诉讼请求本一审法院予以支持。铭润投资公司主张的超出部分一审法院不予支持。对于铭润物业公司要求铭润投资公司向其支付招商提成、水电费差价、停车场费用、物业费、运营费的请求，因铭润物业公司在本案中并未提起反诉，故一审法院对铭润物业公司要求铭润投资公司向其支付费用的诉请在本案中不予调处，铭润物业公司可另案主张。关于铭润物业公司要求中止本案的审理的申请，因铭润物业公司据以主张中止审理的理由为铭润投资公司内部股东之间的纠纷，并不具有对外效力，铭润物业公司申请中止本案审理理由不成立，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第四百零四条之规定，于2019年8月28日作出如下判决：一、在判决生效之日起十日内，铭润物业公司搬离广州市白云区黄边北路9号（自编）铭润商务大厦A栋和广州市白云区广云路8号（自编）铭润商务大厦D栋，并将前述两项物业全部移交给铭润投资公司接管；二、在判决生效之日起十日内，铭润物业公司将判决第一项所涉两项物业的全部经营性商业用房、管理用房（含铭润商务大厦A栋211房和216房、电房等）以及物业管理的全部档案资料、财务信息、监控摄像系统、消防系统等移交给铭润投资公司；三、在判决生效之日起五日内，铭润物业公司向铭润投资公司支付683638.80元；四、杨超在305371.2元的范围内对判决第三项承担连带清偿责任；五、驳回铭润投资公司的其他诉讼请求。一审案件受理费7413.47元，由铭润投资公司负担2095.28元，铭润物业公司负担5318.19元；财产保全费5000元，由铭润投资公司负担1061.81元，铭润物业公司负担3938.19元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审庭询中，铭润投资公司表示不需要实际经营户交还物业。铭润物业公司提供了其与下一手50名承租户签订的《物业管理合同》，拟证明：1.本案处理结果与承租户有关；2.铭润物业公司取得物业管理权是基于承租户的授权；3.到目前为止仍有27件经营户的期限未到期。并明确表示上述证据均形成于一审诉讼之前。杨超质证确认上述证据的真实性、合法性和关联性。铭润投资公司表示证据的原件与复印件一直，对真实性、合法性无法确认，关联性有异议，并表示上述证据不足以证明铭润物业公司能够合法享有使用权，这是铭润物业公司的片面认识。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合铭润物业公司、杨超的上诉请求和理由以及铭润投资公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.本案案由的确定；2.铭润物业公司主张铭润投资公司交还涉案两栋房屋以及移交涉案两栋物业全部经营性商业用房、管理用房和物业管理的全部档案资料、财务信息、监控摄像系统、消防系统等诉请应否支持；3.铭润物业公司抗辩无需向铭润物业公司支付经营收益损失以及杨超无需承担相应连带责任理由能否成立；4.一审审理程序是否违法。现评析如下：关于本案案由的确定问题。从一审查明的事实可知，无论是双方当事人于2016年5月1日签署的《委托物业管理合同（试行一年）》以及无签署日期的《委托物业管理合同（签订两年）》，亦或是2014年1月13日签署的两份《委托物业管理合同》，合同名称均为委托物业管理，内容也都是由铭润投资公司委托铭润物业公司负责涉案两栋楼的物业管理，显然，一审法院确定本案案由为物业服务合同纠纷正确，铭润物业公司、杨超认为一审确定案由错误，本案应确定为委托合同纠纷，依据不充分，本院不予采纳。关于铭润物业公司主张铭润投资公司交还涉案两栋房屋以及移交涉案两栋物业全部经营性商业用房、管理用房和物业管理的全部档案资料、财务信息、监控摄像系统、消防系统等诉请应否支持问题。一审法院已就双方当事人通过签署《委托物业管理合同（试行一年）》、《委托物业管理合同（签订两年）》对2014年1月13日签署的两份《委托物业管理合同》的相关内容进行变更，签署于2014年1月13日两份《委托物业管理合同》中关于委托管理期限的约定已经失效，双方的委托物业管理合同已于2019年4月30日到期，作出了充分、详细的阐述，本院予以确认，并不再赘述。铭润物业公司、杨超认为《委托物业管理合同（试行一年）》、《委托物业管理合同（签订两年）》是对《委托物业管理合同》的补充，在《委托物业管理合同（试行一年）》、《委托物业管理合同（签订两年）》约定期限经过后，双方未继续就特别条款续签达成一致的情况下，应适用《委托物业管理合同》的一般规定，缺乏充分理据，本院不予支持。由于双方合同期满后未确定续约，故根据《委托物业管理合同（试行一年）》、《委托物业管理合同（签订两年）》关于“如本合同终止或解除，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料”的约定，一审法院根据铭润投资公司的诉请，判决铭润物业公司向铭润投资公司交还涉案两栋房屋以及移交涉案两栋物业全部经营性商业用房、管理用房和物业管理的全部档案资料、财务信息、监控摄像系统、消防系统等，并无不妥，本院予以维持。铭润物业公司、杨超认为铭润投资公司没有提供涉案两栋楼宇的权利来源，以及证明其对涉案物业的管理权，但本案是物业管理纠纷案件，铭润物业公司是基于与铭润投资公司签订物业管理合同而取得涉案物业的管理权，根据合同相对性原则，铭润投资公司在双方合同解除或者终止后，有权要求铭润物业公司交还该物业及相关物业管理档案等。涉案物业的产权人与本案实体处理没有直接利害关系，涉案物业的产权情况如何，也不影响本案物业管理合同效力，铭润投资公司如何获得涉案房屋的物业管理权力不能作为铭润物业公司不交还涉案物业的合理抗辩，同时，一审法院没有准许铭润物业公司申请调查涉案物业产权情况，并无不可。铭润物业公司、杨超以上述理由抗辩不同意交还涉案物业，缺乏法律依据，本院不予支持。关于铭润物业公司抗辩无需向铭润物业公司支付经营收益损失以及杨超无需承担相应连带责任理由能否成立问题。经双方在一审期间对账，双方确认截至2019年7月10日，铭润物业公司代铭润投资公司收取了部分租户的水电费、停车费、物业管理费合计683638.80元，其中以杨超个人账户代收金额为305371.2元，其他均由铭润物业公司收取。而按照双方合同约定，铭润物业公司代收的上述费用在计算出铭润物业公司应得的招商提成、水电费差价、停车场费用、物业费、运营费等的款项金额后，再由铭润投资公司根据核算金额支付给铭润物业公司，因双方在一、二审中均未能举证证明铭润物业公司应得的上述费用具体数额，且铭润物业公司也未就此提出反诉，而杨超收取上述费用没有合法依据，故一审法院在告知铭润物业公司可另案主张铭润投资公司向其支付招商提成、水电费差价、停车场费用、物业费、运营费的基础上，直接先行判决铭润物业公司将上述费用支付给铭润投资公司，杨超就其收取部分承担连带责任是可行的。铭润物业公司、杨超上诉认为铭润投资公司没有举证证明经营收益损失，与双方确认事实不符。杨超认为其无需承担连带责任，依据不足，本院均不予支持。关于一审审理程序是否违法问题。从一审查明的事实可知，本案事实清楚，双方权利义务明确，且争议不大，因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，本案可按照简易程序进行审理，铭润物业公司、杨超认为一审没有适用普通程序审理，程序违法，缺乏事实依据，本院不予采纳。本案中，本院已确认铭润物业公司应将涉案两栋物业交付给铭润投资公司接管，而铭润投资公司已表示不需要实际经营户搬离涉案两栋物业，故对于因铭润投资公司要求铭润物业公司交还涉案物业是否导致铭润物业公司产生损失，铭润物业公司可另循其他合法途径解决，但铭润物业公司以其与实际承租户存在物业管理合同关系为由，要求本案发回重审，缺乏法律依据，本院不予支持。铭润物业公司二审提供的证据，也不足以支持其诉请。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10636.4元，由广州铭润物业管理有限公司、杨超负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十二月三十日书记员 李志康谢金泽