广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤03民终3779号上诉人（原审被告）：黄土连。委托诉讼代理人：张富华，广东金涌律师事务所律师。委托诉讼代理人：林慧，广东金涌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪米军委托诉讼代理人：周乐洋，广东商达律师事务所律师。上诉人黄土连因与被上诉人汪米军房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初7899号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人黄土连上诉请求：1、撤销广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初7899号民事判决，依法改判；2、本案一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院适用法律错误，被上诉人应当对“占有”进行举证，否则应当承担举证不能的不利后果。被上诉人在原审庭审中述称，涉案房产仍为上诉人所占用，但毫无相关证据证明该主张。上诉人辩称没有，也未提交证据予以证明。上诉人认为，根据我国“谁主张，谁举证”的举证原则，被上诉人主张“上诉人仍占有房屋”的事实，应当由被上诉人举证，而不应适用“举证责任倒置”的原则，以上诉人未向被上诉人办理移交手续来认定涉案房屋仍由上诉人占用。二、原审法院认定事实错误，被上诉人非法停水停电，导致上诉人无法使用涉案租赁房屋。三、原审法院认定事实错误。被停水停电的房屋无法被正常使用，上诉人无法实际占有使用房屋。上诉人并无占用事实，但该举证责任不在上诉人。四、原审判决显失公平，应当依法改判。非法停水停电的源头是被上诉人引起。且双方确认了实际停水停电日期为2018年1月16日。被上诉人实施的非法行为，导致上诉人无法使用该物业，但却要让上诉人承担所谓的占用使用费，明显显失公平。综上所述，本案一审判决认定事实不清，裁判错误。特提起上诉，望判如所请。被上诉人汪米军答辩称：上诉人上诉没有事实和法律依据，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。被上诉人汪米军向原审法院起诉请求：1、确认汪米军、黄土连双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、黄土连支付自2018年1月起的占有使用费至实际归还房屋之日止；3、黄土连支付汪米军违约金120000元；4、本案诉讼费用由黄土连承担。原审查明认定以下事实：汪米军作为甲方（出租方）、案外人宋小龙作为乙方（承租方），于2016年5月30日签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于深圳龙华新区一层部分出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积以图纸为准；2、租赁期限自2016年9月1日起至2024年8月31日止，租赁期共8年（其中除去装修期3个月）；3、乙方应付租金：2016年6月1日至2016年9月1日为装修期免计租金，2016年9月1日至2017年8月31日月租金40000元，2017年9月1日至2018年8月31日月租金45000元，2018年9月1日至2021年8月31日月租金49500元，2021年9月1日至2024年8月31日月租金54450元；4、乙方承租后，应于每月5日前交付当月租金；5、租赁房屋保证金的收取为三个月租金120000元；6、租赁期间经甲方书面同意，乙方可凭书面同意转租证明办理转租手续，但转租期限不得超过本合同约定的租赁期限……。2017年11月28日，经汪米军同意，案外人宋小龙将该房屋转租给黄土连用于经营生活超市，并在上述《房屋租赁合同》上注明了黄土连的身份信息，转让时原合同的租金为4.5万元/月，汪米军、黄土连协商将租金降至3.5万元/月。转租时黄土连支付了押金12万元及1个月租金3.5万元。2017年12月16日，升x园物业管理处向一楼物业超市发出《通知》，认为该物业租户无视小区装修制度、拒绝办理相关装修报批手续，从保护公共利益、维护小区全体业主生命财产安全的角度考虑于2017年12月16日对该处物业实施了停水停电措施。庭审中汪米军、黄土连确认实际停水停电日期为2018年1月16日。汪米军在庭审中述称涉案房产仍为黄土连所占用，黄土连辩称没有但未提交证据予以证明。黄土连未向汪米军办理移交手续。另查明，案涉租赁房屋无合法产权证书或建设工程规划许可证。再查，黄土连于2018年4月4日向深圳市龙华区人民法院起诉汪米军，案号为（2018）粤0309民初100号，该案诉讼请求为：1、解除租赁合同，双倍返还押金人民币24万；2、黄土连赔偿损失213.6万元；3、黄土连支付因汪米军解除小商户的《租赁合同》产生的违约金人民币64万元；4、本案诉讼费由黄土连承担。原审法院认为，汪米军用于出租的房屋未取得合法产权证书或建设工程规划许可证，其与黄土连签订的《房屋租赁合同》依法应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，黄土连依法应当向汪米军返还租赁房屋。至于其缴纳的押金，因其已另案提起诉讼，本案中不予处理。另据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，故汪米军要求黄土连支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，法院不予支持。至于汪米军主张的房屋使用费，因黄土连实际占有使用了汪米军提供的房屋，依法应当支付相应的房屋占有使用费，参照双方的约定黄土连应自2018年1月起每月按35000元支付房屋占有使用费直至返还涉案房屋为止。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认汪米军、黄土连签订的《房屋租赁合同》为无效合同；二、黄土连自本判决生效之日起五日内向汪米军返还承租的房屋；三、黄土连自本判决生效之日起五日内支付汪米军房屋占有使用费（自2018年1月起每月按人民币35000元的标准支付至返还涉案房屋为止）；四、驳回汪米军的其他诉讼请求。案件受理费1700元，由汪米军负担人民币1316元，黄土连负担人民币384元。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初100号案中，黄土连于2018年4月4日向深圳市龙华区人民法院起诉汪米军，要求解除双方租赁合同、汪米军双倍返还押金、汪米军赔偿损失。深圳市龙华区人民法院于2018年5月16日向汪米军送达了黄土连的起诉状。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据黄土连的上诉请求及争议事实，本案的争议焦点为：2018年1月16日后，黄土连是否还占有使用涉案房屋。如果黄土连占有使用涉案房屋，应支付给汪米军的房屋占有使用费数额。本院认为，黄土连在本案庭审中陈述，双方签订租赁合同后，其对涉案房屋前海的基础设施进行了大量的改正，并且对涉案房屋进行了招商和封闭式经营运作。黄土连的陈述说明了黄土连在双方签订租赁合同后实际接受并占有使用了涉案房屋。2018年1月16日汪米军对涉案房屋停水停电后，汪米军主张涉案房产仍为黄土连所占用，黄土连辩称没有继续占有使用涉案房屋。因之前黄土连已占有使用涉案房屋，依照法定的归责原则，黄土连应举证证明其在2018年1月16日之后已将涉案房屋返还给汪米军，但黄土连未能提交证据予以证明，依法应承担举证不能的不利法律后果。因此，原审认定黄土连在2018年1月16日之后还继续占用涉案房屋，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，汪米军于2018年1月16日对涉案房屋停水停电。黄土连于2018年4月4日向深圳市龙华区人民法院起诉汪米军，要求解除双方租赁合同、双倍返还押金、赔偿损失。深圳市龙华区人民法院于2018年5月16日向汪米军送达了黄土连的起诉状。因此，在2018年5月16日，汪米军与黄土连均知道双方均有解除合同的合意。汪米军应在合理的期限内采取措施收回涉案租赁房屋，及时止损。汪米军未履行止损义务，采取适当措施及时收回涉案房屋，致使损失进一步扩大，汪米军对此负有过错。根据公平原则，结合本案案情与平衡双方利益，本院酌情认定汪米军不得就2018年6月以后的房屋占有使用费。因此，黄土连应按每月35000元的标准，支付汪米军2018年1月1日至2018年5月31日期间的房屋占有使用费175000元（35000元×5个月）。综上，上诉人黄土连的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。原审认定事实清楚，适用法律有误，部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第一百二一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初7899号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初7899号民事判决第四项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院(2018)粤0306民初7899号民事判决第三项为：上诉人黄土连应于本判决生效之日起五日内支付被上诉人汪米军2018年1月1日至2018年5月31日期间的房屋占有使用费人民币175000元；四、驳回被上诉人汪米军的其他诉讼请求。若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费1700元，由被上诉人汪米军负担1400元，由上诉人黄土连负担300元。二审案件受理费3400元，由上诉人黄土连负担1700元，由被上诉人汪米军负担1700元。本判决为终审判决。审判长 邢  蓓  华审判员 彭  建  钦审判员 蔡  雪  燕二〇一九年十二月二十三日本件与原本核对无异书记员 朱温岛(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。