广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终24836号上诉人（原审被告）：广州市丰神贸易有限公司，住所地广州市花都区新华镇九潭村。法定代表人：宋鸿鹰。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红。上诉人广州市丰神贸易有限公司（以下简称丰神公司）因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。丰神公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回广州市荔湾区住房和建设局的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由广州市荔湾区住房和建设局承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，广州市荔湾区住房和建设局对广州市荔湾区十八甫南路78号首层房屋（以下简称案涉房屋）的占有使用费的标准有异议，其应当对案涉房屋进行市场评估，而不应将市场最高价作为交纳房屋占有使用费的标准，丰神公司在同等条件下对案涉房屋具有优先承租权。广州市荔湾区住房和建设局二审未到庭发表意见，亦未向本院提交书面意见。广州市荔湾区住房和建设局向一审法院起诉请求：1.要求确认广州市荔湾区住房和建设局、丰神公司双方就案涉房屋的不定期租赁关系已于2018年12月28日解除；2.要求丰神公司及共同使用人腾空上址房屋交还广州市荔湾区住房和建设局；3.要求丰神公司按照每月6533元的标准，向广州市荔湾区住房和建设局支付自2019年2月1日起至丰神公司及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费（从2019年2月1日起暂计算至起诉之日为39198元）；4.本案诉讼费用由丰神公司承担。一审法院认定事实：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。根据广州市不动产登记查册表，案涉房屋为直管公房。2015年3月6日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与丰神公司（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方将坐落在荔湾区十八甫南路78号首层部位的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积10.66平方米；租赁期限为2014年9月1日至2016年8月31日，每月租金1204.6元；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为自动放弃房屋承租权，合同自发生该情形之日起解除；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；等等。丰神公司租赁案涉房屋主要作商业用途。合同期满后，丰神公司仍一直有支付租金至2019年8月。2018年5月10日，丰神公司向广州市荔湾区住房和建设局出具《非住宅公开招租同意书》，表示：你局就位于十八甫南路78号首层全部房屋通过公开招租方式招租相关事宜的《告知函》已收悉。我方认可并承诺按照上述《告知函》的内容办理有关事宜，否则，我方承担由此而产生的全部责任。同时，当你局将上址房屋进行相关公开招标工作时，我方决定参与投标。若我方参与承租该房屋的交易活动，我方将不放弃行使优先承租权。我方承诺如下：1、若我方参与投标未能中标，则承诺拍卖成交确认日起一个月内腾空房屋归还你局并缴纳清退期内的场地使用费。2、若我方不参与投标，我方将自你局发出解除租赁关系通知书之日起一个月内，结清上址房屋使用期间产生的相关费用，并将房屋腾空并交回你局。2018年12月7日，广州市荔湾区土地房屋管理所（出租人）与案外人崔建国（承租人）、广州产权交易所（交易机构）签订《成交确认书》，约定：广州产权交易所受广州市荔湾区土地房屋管理所委托，通过公开市场方式就广州市荔湾区十八甫南路78号首层出租项目（交易编号：GZ2018FG200913）组织交易；三方共同确认，本项目成交价格为人民币6533元/月/总面积。广州市荔湾区住房和建设局委托广州市荔湾区土地房屋管理所分别于2018年12月27日向丰神公司发出《解除租赁关系的通知》，明确告知解除案涉房屋的租赁关系，要求丰神公司在2019年1月31日前腾空交还房屋；如未能在2019年1月31日前腾空交还房屋的，从2019年2月1日起，需按公开招租的竞拍成交价每月6533元向广州市荔湾区住房和建设局支付房屋有偿使用金等等。该通知实际于2018年12月28日到达丰神公司。2019年8月8日，一审法院在案涉房屋的显眼处张贴通知，限期租赁房屋的实际使用人来院登记主张权利。但期限届满后未有转租的实际使用人来院登记。庭审中，丰神公司提交了《关于非住宅公开招租的复函》，证明丰神公司如何获得案涉场地的租赁权、投入费用和腾空案涉场地确有困难。广州市荔湾区住房和建设局质证表示该份证据与本案无关，另案处理。一审法院认为，广州市荔湾区住房和建设局的原告诉讼主体是适格的。广州市荔湾区住房和建设局与丰神公司在案涉房屋建立的租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”案件中，广州市荔湾区住房和建设局、丰神公司签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是丰神公司一直有向广州市荔湾区住房和建设局支付租金，因此，广州市荔湾区住房和建设局、丰神公司之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。广州市荔湾区住房和建设局在2018年12月份发出《解除租赁关系的通知》明确解除租赁关系并要求丰神公司腾空交还房屋，该通知实际于2018年12月28日到达丰神公司，一审法院确定广州市荔湾区住房和建设局解除租赁关系的诉求已于此时实际到达丰神公司，因此，确定双方的租赁合同关系在2018年12月28日起解除。丰神公司提交的复函并不能证明广州市荔湾区住房和建设局同意丰神公司附条件公开招租或解除合同，丰神公司应将案涉房屋及时腾空交还广州市荔湾区住房和建设局。如上所述，广州市荔湾区住房和建设局解除合同应当在合理期限之前通知承租人，因此结合案件实际情况，案涉房屋2019年1月31日前的房屋占用费丰神公司仍可按原租金标准缴纳，2019年2月1日开始至交回房屋之日止的房屋占用费应按公开招租的竞拍成交价每月6533元由丰神公司向广州市荔湾区住房和建设局交纳。至于丰神公司已付的2019年2月至8月的租金相应予以抵扣。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2019年9月30日判决如下：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与丰神公司关于案涉房屋的租赁合同关系于2018年12月28日起解除；二、在判决发生法律效力之日起30天内，丰神公司（含房屋的共同使用人）腾空搬出案涉房屋并交还给广州市荔湾区住房和建设局；三、自判决发生法律效力之日起30天内，丰神公司按6533元/月标准向广州市荔湾区住房和建设局支付从2019年2月1日起至丰神公司实际搬迁交还房屋之日的房屋占用费（其中丰神公司已付的2019年2月至8月的租金共8432.2元予以抵扣）；四、驳回广州市荔湾区住房和建设局其他诉讼请求。一审案件受理费390元，广州市荔湾区住房和建设局负担50元，丰神公司负担340元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中，丰神公司表示：目前尚未交还房屋，不同意交还房屋的理由是其在同等条件下享有优先承租权。本院认为，关于案涉房屋应否交还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，因双方之间存在不定期租赁合同关系，故广州市荔湾区住房和建设局作为出租方有权随时主张解除合同，一审法院判令确认合同解除及交还房屋，上述处理并无不当，本院予以维持。丰神公司以其享有优先承租权为由拒绝交还房屋，缺乏合同及法律依据，本院不予采信。至于房屋占有使用费的标准问题，因广州市荔湾区住房和建设局对外公开招租的成交价为6533元/月，故在其发出解除合同通知后，丰神公司仍不交还房屋的情况下，由丰神公司按照上述标准支付占用期间的使用费，符合公平合理原则，本院予以维持。综上所述，丰神公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费680元，由广州市丰神贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月二十三日书记员  杨希曾龙辉