湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5420号上诉人（原审被告）：王文化，女，1966年12月24日出生，汉族，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：唐光明，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡莹，女，1984年4月10日出生，汉族，住湖南省汝城县。委托诉讼代理人：王强，湖南云端律师事务所律师。上诉人王文化因与被上诉人胡莹房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初1411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王文化上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判驳回胡莹一审诉讼请求；二、由胡莹承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、本案中，胡莹并未对涉案租赁房屋进行装修，也未向王文化缴纳押金，一审判决王文化向胡莹赔偿装修损失明显无任何事实依据，请求二审予以纠正。涉案芙蓉区明城国际2503、2504房屋首先是由湖南森力律师事务所于2014年8月28日向王文化承租，双方签订了《房屋租赁合同》并由湖南森力律师事务所向王文化支付了押金，湖南森力律师事务所承租后将房屋用于其律所袁军团队办公使用，胡莹系袁军之妻，当时也是湖南森力律师事务所袁军律师团队成员之一，2014年9月2日湖南森力律师事务所与付德平签订了《装饰装修工程施工协议》，对承租房屋进行了装修，该协议约定工期为25天，足见涉案房屋早已于2014年便进行了装修，而胡莹与王文化签订《房屋租赁合同》的时间是2015年10月1日，该合同签订之后胡莹并未对承租房屋进行装修，也未再向王文化缴纳押金（当时如果是袁军或胡莹向王文化支付租赁房屋的押金在法律意义上也是袁军或胡莹履行职务的行为，是他们代表湖南森力律师事务所向王文化支付押金，而不是他们个人行为），胡莹不可能产生装修损失，也不属于退还押金的向对方，一审判决认定事实明显错误；二、一审判决王文化向胡莹赔偿装修损失并退还押金属于适用法律错误，应予纠正。胡莹未曾对房屋进行装修，也未向王文化缴纳押金，对房屋进行装修并缴纳押金的主体为湖南森力律师事务所，一审判决罔顾湖南森力律师事务所出具的《复函》：“我所于2014年8月28日签订了房屋租赁合同后对租赁的明城国际2503、2504房屋进行了装修，装修费用实际由我所支付，房屋押金亦是我所支付”，认为现亦无证据表明胡莹与湖南森力律师事务所在涉案房屋租赁事宜上存在纠纷，强行把湖南森力律师事务所进行的房屋装修及缴纳的押金作为胡莹的装修及押金，无视合同相对性原则，属于适用法律错误，应予纠正（胡莹根本无法提供押金收条，因为按照租赁合同的约定收取押金王文化是要出具收条的，这也证明了胡莹所要求的押金并不存在）；三、胡莹对涉案房屋的产权情况是知情的，一审判决认定事实不清。1、王文化与胡莹之间的《房屋租赁合同》实际系由湖南森力律师事务所与王文化签订的房屋租赁合同演变而来，两合同内容上基本一致，胡莹作为房屋的实际使用人，对房屋的所有权状况一清二楚，王文化与湖南森力律师事务所签订的租赁合同中并没有关于王文化对涉案房屋享有所有权的条款，但胡莹在2015年10月与王文化签订房屋租赁合同时自行将合同部分内容进行了修改（此时湖南森力律师事务所与王文化的租赁合同尚在有效期内。并未解除或失效），变成王文化对房屋享有所有权，王文化基于对胡莹的信任，当时并未仔细审查合同，胡莹据此向王文化追究违约责任，酿成本案纠纷，其行为已涉嫌欺诈。虽王文化在缔约中存在过失，但在合同中并未约定相应的违约责任，一审判决王文化承担赔偿装修损失并退还押金，属事实认定错误。2、胡莹作为一名专业执业律师，不可能不对房屋的所有权情况进行核实便贸然签订房屋租赁合同，从常识来判断，其必然对房屋的所有权情况进行了了解，此外，其明知王文化与湖南森力律师事务所签订的房屋租赁合同未到期，仍与王文化签订租赁合同，自身也存在过错。3、从王文化与胡莹双方提供的微信聊天记录证据可以明显看出，王文化在出租房屋时已明确告知胡莹房屋的产权状况。4、我国现行法律、法规并未明确规定房屋租赁合同关系中房屋出租人一定要对所出租的房屋享有所有权，王文化虽然对涉案房屋没有所有权，因其受所有权人桂文龙的授权一直在行使该房屋的租赁权，在法律意义上王文化的行为是合法的，并不违法。一审判决以王文化在订立合同时隐瞒了合同（房屋）所有权人的真实情况为由判令王文化承担责任，属于严重的事实认定错误，胡莹对房屋的权属情况是知情的，且在明知涉案房屋产权的情况下凭借专业优势与王文化签订房屋租赁合同并进行恶意诉讼，二审法院应当予以纠正，维护王文化的合法权益；四、综合本案情况，即使存在房屋装修系胡莹所装，押金系胡莹所交的事实，胡莹也无权向王文化主张赔偿装修费用和退还押金，一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、合同中约定“因出租方自身问题导致承租方不能正常使用该房屋，受到第三方干扰和破坏，出租方必须赔偿人民币肆万元装修费用”，本案中王文化已经明确告知胡莹房屋权属情况清楚，应当视为胡莹了解可能存在的风险，不能据此认为王文化存在问题，而法院组织的正常“评估、拍卖”程序，更不能视为“第三方的非法干扰和破坏”，胡莹不具备向王文化主张装修损失的合同条件。2、胡莹搬离房屋并不是因非法干扰，不能正常使用房屋，而是由于自身发展原因主动要求解除租赁合同，因为当时其已离开湖南森力律师事务所，涉案房屋对其来说办公不便，需要更换场所，在其与王文化的聊天记录里明确“我不准备租了，你把押金退给我吧”，“法院答应我租赁到合同期满，我不想租了”，由此可以证实租赁合同解除的原因是胡莹本人主动要求的，而不是王文化的责任或过错导致，一审判决以王文化存在过错而判决其向胡莹赔偿装修费用系明显认定事实错误。3、湖南森力律师事务所与王文化签订的房屋租赁合同中，约定租赁期限为两年，即从2014年10月1日至2016年9月30日，房屋早在2014年9月便进行了装修，而胡莹直到2017年1月才搬离，根据湖南森力律师事务所与王文化签订的房屋租赁合同约定是两年的租赁期，该房屋装修价值早已得到充分的利用，现一审判决仅以胡莹出具的一份评估报告的复印件来确认装修价值，属明显事实认定错误。诉争房屋装修即使存在价值，该价值也应当归属于房屋所有权人或王文化，与胡莹并无任何关系。4、胡莹与王文化签订的房屋租赁合同中关于装修损失赔偿和押金的内容，只是照搬湖南森力律师事务所与王文化签订的房屋租赁合同中的条款，不属于王文化的真实意思表示，不应当产生实质上的法律效果。针对王文化的上诉，胡莹辩称：一、关于押金的问题，涉案合同中明确王文化签订合同时，收取了胡莹的押金，可见押金交付主体和已经交付的事实都是确定的；二、关于房屋装修款是否由胡莹支付的事实，一审中胡莹也提交了开支明细、装修工程承包人的说明、支付装修款的凭据等证据，足以证明，房屋装修款系由胡莹支付，而非湖南森力律师事务所；三、关于王文化是否构成违约的问题，涉案合同第1条即明确约定了王文化对房屋享有所有权，这也是胡莹在获悉王文化并非权属登记人的情况下，为了维护自身利益，与王文化所做的确认与强调，但事实证明，王文化本身确实不具有所有权，且因涉案房屋的争议，导致房屋被法院司法拍卖，前后经过两次流拍，到现场看房的人络绎不绝，这样的工作环境明显不具备作为律师事务所办公地点的使用条件，因此胡莹提出解除合同，属于王文化违约在先；四、关于王文化所讲的房屋装修价值评估报告是复印件的问题，该评估报告本身原件留存于一审法院，一审法院后依职权调取，对该证据的真实性应予以确认。请求二审法院维持原判。胡莹向一审法院起诉请求：一、王文化向胡莹返还租房押金4312元；二、王文化赔偿胡莹装修费损失40000元。一审法院认定事实：2014年8月28日，王文化与湖南森力律师事务所签订《房屋租赁合同》，约定王文化将芙蓉区明城国际2503、2504房出租给湖南森力律师事务所作为办公用房，租期自2014年10月1日至2016年9月30日止。2014年9月2日，袁军代表湖南森力律师事务所与付德平签订《装饰装修工程施工合同协议》，对2503、2504房进行了装修。此后，湖南森力律师事务所将该房屋作为袁军所在的律师团队的办公场地。胡莹原为湖南森力律师事务所律师。2015年10月1日，胡莹在离开湖南森力律师事务所后，与王文化签订《房屋租赁合同》，约定：1、胡莹承租位于芙蓉区国际明城2503、2504房，合同第一条明确写明王文化对房屋享有所有权；2、租赁期限自2015年10月1日起至2017年9月30日止，胡莹在签订本合同时向出租方支付押金4312元（已支付）；3、王文化保证自己有权出租或转租该房地产，胡莹的正常使用不受第三方的非法干扰和破坏，如因王文化自身问题导致胡莹不能正常使用该房屋，王文化负责赔偿；4、租赁期间，若王文化提出终止合同，需提前一个月书面通知胡莹，王文化须退还胡莹多缴纳的租金及双倍押金，因前期承租须一次性投入装修成本，因王文化自身问题导致合同终止，须赔偿40000元装修费用。湖南森力律师事务所自此停止使用该租赁房屋。长沙市芙蓉中路二段98号明城国际中心2503、2504号房（权证号码713213849、713212475）的原产权人是桂文龙。2016年7月20日，桂文龙因与中国银行股份有限公司长沙市芙蓉支行发生纠纷，经一审法院审理且作出生效判决，该案进入执行程序后，一审法院委托深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司对桂文龙名下的上述房屋进行估价，拟将房屋拍卖。经评估房屋装修价值为33108元。2016年12月胡莹搬离了租赁房屋。一审法院认为：王文化与胡莹的租赁合同关系，合法有效，双方应按《房屋租赁合同》履行相应义务，王文化在订立合同时隐瞒了合同所有权人的真实情况，其后因房屋产权人的陷入其他经济纠纷，涉案房屋被人民法院依法评估、拍卖，期间严重影响了胡莹的正常使用，胡莹现已搬离房屋，根据合同约定，王文化因其自身原因而不能保证胡莹的正常使用，应当承担违约责任，并赔偿损失。胡莹要求王文化返还押金4312元的诉讼请求，因该押金在双方订立的合同中已明确予以支付，故对此一审法院予以支持。关于胡莹要求王文化赔偿装修损失40000元的诉讼请求，《房屋租赁合同》中约定：王文化自身问题导致合同终止，须赔偿40000元装修费用，王文化应按合同约定予以赔付，但考虑到该房屋装修价值经司法评估为33108元，基于公平原则，一审法院确定由王文化赔偿胡莹装修损失33108元，故对胡莹要求王文化赔偿装修损失的诉讼请求，一审法院予以部分支持。王文化辩称押金、装修费用均由湖南森力律师事务所支付，故不同意向胡莹退还押金、赔偿装修费用。一审法院认为，王文化与胡莹已在合同中明确约定押金的支付方及装修款的受偿方，根据合同的相对性，王文化应当向胡莹履行合同义务、承担违约责任。另外，现亦无证据表明胡莹与湖南森力律师事务所在涉案房屋租赁事宜上存在纠纷，因此，一审法院对王文化的辩称意见，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，遂判决：一、王文化向胡莹退还押金4312元，此款限在本判决生效之日起五日内付清；二、王文化赔偿胡莹装修损失33108元，此款限在本判决生效之日起五日内付清；三、驳回胡莹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费908元，由王文化负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：王文化与胡莹签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按约履行各自义务。王文化并非涉案房屋的所有权人，但其却以涉案房屋所有人身份与胡莹订立《房屋租赁合同》，隐瞒了真实情况，存在过错。后涉案房屋因房屋产权人陷入其他经济纠纷，导致涉案房屋被人民法院依法评估、拍卖，确实严重影响了胡莹的正常使用，胡莹认为因王文化其自身原因导致合同目的不能实现，应当承担合同违约责任，本院认为胡莹的该项主张基本属实，予以确认。胡莹已于2016年12月搬离涉案房屋，用实际行动向王文化作出解除租赁合同的意思表示，表明不再履行涉案合同。一、关于装修损失赔偿问题。王文化认为胡莹并未对房屋进行装修，无权要求装修损失赔偿。本院认为，双方《房屋租赁合同》中约定，因前期承租须一次性投入装修成本，因王文化自身问题导致合同终止，须赔偿人民币肆万元装修费用，该约定已经明确胡莹方在前期存在装修投入以及因王文化原因导致合同终止的装修损失受偿方为胡莹，此约定能够作为胡莹获得装修损失赔偿的依据，且胡莹一审提交了相关证据证明装修投入，王文化应按合同约定予以赔付，一审判决以房屋装修价值司法评估结论33108元（装修残值）作为王文化应赔偿的数额，较为合理，本院予以维持；二、关于返还押金4312元的问题。王文化在一审中述称“押金系湖南森力律师事务所交纳，收条出具给湖南森力律师事务所”，而胡莹在二审中述称“押金系湖南森力律师事务所交纳，从胡莹向湖南森力律师事务所交纳的管理费中扣除了”。而王文化与胡莹签订的《房屋租赁合同》中关于押金的约定为“承租方在本合同签订之时向出租方支付人民币肆仟叁佰壹拾贰元整（小写：4312元）作为押金（已支付），出租方提供收据”。结合当事人的陈述及合同约定，本院认为，双方争议的押金4312元系湖南森力律师事务所与王文化房屋租赁关系中由湖南森力律师事务所交纳给王文化的，王文化与胡莹关于押金的约定的真实意思表示是将湖南森力律师事务所交纳的押金直接承继到王文化与胡莹的房屋租赁合同关系中，胡莹不再另行支付押金，而通过其向湖南森力律师事务所的管理费予以抵扣。有基于此，本院认为，该押金是否能够承继到胡莹与王文化的租赁关系中，即能否作为胡莹向王文化缴纳的押金，应由王文化、胡莹及湖南森力律师事务所共同决定，而不宜简单由王文化与胡莹通过合同条款进行处分，本案诉讼中，胡莹并未向本院提供王文化就押金向其出具的收据，故本院根据现有证据无法对胡莹实际向王文化支付押金的事实进行确认，亦无法确认湖南森力律师事务所与王文化和胡莹就押金事宜达成一致意见，故对于胡莹诉请要求王文化退还押金4312元，不予支持，胡莹可在取得关于押金支付的充分证据或与王文化及湖南森力律师事务所达成一致意见后另行主张权利，王文化关于押金的上诉请求，本院予以支持。另王文化并未提交充分证据证明胡莹在与其签订租赁合同时对房屋权属情况是知情的，故本院对王文化该项上诉理由，不予认可。综上，上诉人王文化的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初1411号民事判决第二项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2017）湘0102民初1411号民事判决第一项、第三项；三、驳回胡莹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费908元，由胡莹负担108元，由王文化负担800元；本案二审案件受理费908元，由胡莹负担108元，由王文化负担800元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十二月六日法官助理冷子剑书记员侯也附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。