文书内容河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初12089号原告：袁文辉，男，1976年9月24日出生，汉族，住太康县。委托诉讼代理人：孙长安，河南昭惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王廷骅，河南昭惠律师事务所实习律师。被告：郑州君利置业有限公司，住所地新郑市孟庄镇新孟公路东侧（孟庄镇政府院内）。法定代表人：刘志成，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜成功，河南智言律师事务所律师。原告袁文辉与被告郑州君利置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告袁文辉的委托诉讼代理人孙长安、王廷骅，被告郑州君利置业有限公司的委托诉讼代理人杜成功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁文辉向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告以已付房款900047为基数，按日万分之一向原告支付自2019年7月1日至实际交房之日的逾期交房违约金，现暂计算至2019年8月8日为3420.18元；2、判令被告返还原告有线电视安装费、工本费共计250元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月24日，原告和被告签订一份商品房买卖合同，合同约定原告购买被告出卖的位于新郑市孟庄镇新孟公路西侧，耿湖村南侧枣苑住宅小区(浩创?梧桐印象)21幢2单元9层901号房，建筑面积128.02平方米，套内建筑面积98.69平方米。合同约定了房屋单价和房屋总价款，并约定原告按照首付加商业贷款的方式支付房屋总价款，合同还约定了被告在2019年6月30日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同签订后原告积极履行合同约定的付款义务。2019年7月20日被告通知原告交房，被告要求原告先签订收房协议并交纳物业费后才能去看房，原告看见小区内还在施工拒绝签署交房材料，查看房屋后原告发现小区内路面、绿化还在施工，原告所购买的房屋出现楼板开裂、墙体空鼓开裂、窗户部分未安装等多处质量问题，消防没有经过验收且被告没有取得建设竣工备案表，原告认为被告所销售的房屋不符合交付条件。其次，被告在房屋销售过程中进行虚假宣传声称买房送入户花园，但实际上是把入户花园的面积计算在房屋面积内；被告在销售过程中还违规收取原告电商费5000元、贷款服务费1000元、有线电视初装费250元等违法行为。综上，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。郑州君利置业有限公司辩称，一、按照合同约定，郑州君利置业有限公司已经提前完成房屋交付。即便原告不认可提前交房，郑州君利置业有限公司也没有逾期交房，不应当承担逾期交房违约金。1、在涉案房屋建造期间，由于政府对环境治理需要，对建设工程进行了多次施工限制，自2018年1月12日至2019年2月28日，累计被政府强制停工达122天。强制要求工程停工达122天，按合同约定交付期限应当相应顺延。根据《商品房买卖合同》第八条第二款2项之约定，遇到因特殊事由执行政府政策指令等原因，出卖人可以据实延期交付房屋。因此，合同约定的房屋交付期限应当顺延122天(即2019年10月30日前)。在此期间交付房屋的，均不属于逾期交房。2、2019年6月27日，涉案房屋已经具备法定的交付条件。原告在收到了交房通知后拒不履行接收房屋义务，按合同约定已视为房屋通过原告验收并交付。依合同约定，郑州君利置业有限公司应属提前完成交付。涉案房屋按照政府机关审批的施工设计图建造完成后，郑州君利置业有限公司(建设单位)组织勘察、设计、施工、工程监理单位对该工程进行了竣工验收，涉案房屋已于2019年6月27日通过竣工验收，验收结果显示涉案房屋是质量合格房屋，具备合同约定的交付条件。2019年6月底前，郑州君利置业有限公司向原告发出了交房通知书，告知原告可以按照交付通知的时间到现场办理交付手续。同时郑州君利置业有限公司也准备好了涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，而原告在收到了交房通知并到现场查验房屋后，在无约定和法定情由下拒不履行接收房屋义务。按合同附件四第三条第2款约定，自交房通知书确定的交付时间届满之日起，视为房屋通过原告验收并交付。二、原告拒绝接收房屋的理由没有法律依据和合同依据，不应当予以支持。1、竣工备案证既不是合同约定的房屋交付条件，也不是法律规定的房屋交付条件。原告以房屋交付时未取得竣工备案证为由拒绝接房屋不应予以支持。1)合同约定的交付条件为“该商品房经验收合格”。法律规定的房屋交付条件也是“经验收合格”，并未规定房屋必须取得竣工备案证才可以交付使用。《建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产管理法》第二十七条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条均明确规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”法律并未规定房屋必须取得竣工备案证才可以交付使用。2)法律规定的“商品房经验收合格”，就是指经五大责任主体验收合格。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程经建设单位勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格的，方可交付使用。可见经五大责任主体验收合格，即为法定的“经验收合格”，竣工备案证不是房屋交付的法定交付条件。有的地方性规范因修改迟，仍有将竣工备案作为交付条件的规定，但根据《中华人民共和国立法法》第八十八条之规定（法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章），即使有，这样的规定也无效。2、消防验收不是涉案房屋交付的约定条件，也不是法定的涉案房屋交付条件。1)购房合同第八条未将消防验收合格作为房屋交付的约定条件。2)涉案房屋不属于法定必须进行消防验收的范围，不属于“依法应当进行消防验收的建设工程”。法律未将消防验收设定为涉案房屋交付的条件。就本案而言，只有《建设工程消防监督管理规定》第十四条第三项、第四项规定的工程（即单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑、国家标准规定的一类高层住宅建筑)与涉案房屋最相类似，但涉案房屋所在楼栋又与此规定的工程不同，不符合法定必须进行消防验收的工程范围，不属于《消防法》第十三条第三款规定的：“依法应当进行消防验收的建设工程”。3)涉案房屋属于《消防法》第十三条规定的“其他建设工程”，按照第十三条第三款规定：“其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”可见法律允许“其他建设工程”在抽查前投入使用，只有在依法抽查不合格时才要停止使用。3、原告所称的房屋质量瑕疵并不严重影响其对房屋的正常居住使用，原告以此为由拒绝接收房屋无法律依据和合同依据，不应当予以支持。《合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物。”《商品房销售管理办法》第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。购房合同约定的交付条件是“该商品房经验收合格”，现在交付条件已经成就。另外，合同中并没有约定因房屋瑕疵原告有权拒收房。因此即便房屋的装饰、设备有少许瑕疵，购房人也无权拒绝接收房屋。况且原告所称的房屋质量瑕疵并不会导致其对房屋的正常居住使用，可以在收房后按合同约定要求郑州君利置业有限公司保修。而原告却以此为由拒绝收房，不应当予以支持。三、针对原告的第二项诉讼请求，由于孟庄镇为乡镇，不属于城市区域，因此配套设施相对不完善。涉案小区为新建，有线电视管网并未像城市一样敷设到位，小区外部有线电视管网敷设不是郑州君利置业有限公司完成的，按政府相关部门要求，此费由用户承担。事实上，郑州君利置业有限公司也已经委托物业将此费用交付给政府指定的第三方单位，该笔费用已经实际支出。现有线电视信号及安装设备已经覆盖整个项目，原告作为该有线电视的受益者及使用者无权主张此费用的返还。综上，郑州君利置业有限公司认为，原告的诉讼请求没有合同依据、事实依据和法律依据，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年11月24日，郑州君利置业有限公司与袁文辉签订了《商品房买卖合同》及附件一至附件四，《商品房买卖合同》主要约定：……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房位于孟庄镇新孟公路西侧、耿湖村南侧21幢2单元9层901号房，户型为四室二厅。……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米7030.52元，总金额玖拾零万零仟零佰肆拾柒元整。……第八条交付期限出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；……第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。附件四合同补充协议约定……三、通知条款1、出卖人通知买受人，通知形式：书面、公告、手机短信、电子邮件；2、买受人提供的通讯地址或合同记载的通讯地址如发生变化，应3日内书面通知出卖人。否则，出卖人按照本合同买受人信息的通讯地址或《商品房买卖合同》上买受人的地址发出书面通知，即视为通知已送达买受人。四、其他约定……2、房屋具备交付条件时，出卖人应当以书面形式、手机短信、电子邮件或其他方式向买受人发出交房通知。买受人应当在收到交房通知后7日内办理房屋验收及交接手续。房屋交付后，与房屋有关的风险、费用等同时转移。买受人迟延接收的，交房通知约定的期限届满，即视为房屋通过验收并交付。合同签订后，袁文辉依约向郑州君利置业有限公司支付了全部购房款，并交纳了有线电视费240元、工本费10元。            2019年6月25日，郑州君利置业有限公司与监理单位、施工单位针对涉案楼栋作出《住宅工程质量分户验收合格证书》。2019年6月27日，郑州君利置业有限公司组织勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对涉案房屋所在的楼栋进行竣工验收，后上述单位共同作出《工程竣工验收意见表》，评价意见为：“验收组通过验收评议，形成一致意见本工程质量评定为合格”。郑州君利置业有限公司出具了《商品住宅使用说明书》及《商品住宅质量保证书》。后郑州君利置业有限公司向袁文辉邮寄送达《房屋交付通知书》，通知袁文辉于2019年7月20日到新郑市孟庄镇双湖大道与郑孟路交汇处南300米浩创梧桐印象办理房屋交付手续。袁文辉收到该通知后，以房屋没有经过消防验收和竣工验收合格为由拒绝收房。           另查明，《河南省人民政府关于公布取消停止征收和调整有关收费项目的通知》豫政[2008]52号文件（2008年11月6日）附件1第十六项取了消有线电视播放许可证费和卫星电视收视管理费。      以上事实，有原、被告双方陈述、商品房买卖合同、购房发票、收据，住宅工程质量分户验收合格证书，工程竣工验收意见表，住宅工程质量分户验收合格证书，商品住宅使用说明书，商品住宅质量保证书及本案庭审笔录等予以证明。本院认为，郑州君利置业有限公司与袁文辉签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。关于郑州君利置业有限公司是否应延期交房的问题。郑州君利置业有限公司主张由于政府对环境治理需要，涉案房屋的建造工程停工达122天，按合同约定交付期限应当相应顺延，但政府仅对建设工程的土石方作业和房屋拆迁施工可能出现扬尘的行为进行限制，并未要求停止房地产的建设施工，且大气污染治理系长效机制，相关政策也并非2017年才开始实施，郑州君利置业有限公司在约定交房日期时也应当对可能影响交房的政策性因素予以充分考虑，故本院对郑州君利置业有限公司的该项辩解意见不予采纳。郑州君利置业有限公司应当按照合同约定在2019年6月30日前将涉案房屋交付袁文辉。关于郑州君利置业有限公司是否已经交付涉案房屋的问题。本案中，袁文辉主张商品房验收合格为取得竣工备案表和消防验收备案，但从相关的行政规章来看，竣工验收合格是备案的前提，未经竣工验收合格将无法备案，故竣工备案并非工程竣工验收合格的前提，也不是工程竣工验收合格的唯一标准。《商品房买卖合同》中并未将消防验收备案和取得竣工备案表约定为房屋交付的条件，郑州君利置业有限公司提供的《工程竣工验收意见表》、《住宅工程质量分户验收合格证书》显示涉案房屋已经勘察、设计、施工、监理、建设等单位共同验收合格，且郑州君利置业有限公司提供有《商品住宅使用说明书》及《商品住宅质量保证书》，故涉案房屋已经符合合同约定的交房条件。郑州君利置业有限公司依照《商品房买卖合同》上载明的地址向袁文辉邮寄了《房屋交付通知书》，通知袁文辉于2019年7月20日收房，已经履行了交房通知义务，但袁文辉在知悉收房时间和地点后拒绝接收涉案房屋；根据合同约定，交房通知约定的期限届满即视为房屋通过验收并交付，故《房屋交付通知书》确定的交付日期（2019年7月20日）应视为郑州君利置业有限公司的交房日期。关于郑州君利置业有限公司应当支付的违约金数额问题。郑州君利置业有限公司未按合同约定在2019年6月30日前将验收合格的商品房交付给袁文辉，已构成违约；鉴于本院认定郑州君利置业有限公司完成交付房屋的日期为2019年7月20日，逾期20天，故郑州君利置业有限公司应当按照合同约定按日向袁文辉支付已交付房价款万分之0.5的违约金即900.07元（900074元×20×0.005%）。袁文辉主张郑州君利置业有限公司支付2019年7月20日之后的违约金，无事实根据及法律依据，本院不予支持。关于郑州君利置业有限公司是否应当返还有线电视安装费及工本费的问题。袁文辉与郑州君利置业有限公司在《商品房买卖合同》中并未对有线电视安装费的负担作出约定，且袁文辉提交的《河南省人民政府关于公布取消停止征收和调整有关收费项目的通知》豫政[2008]52号文件中取消的是有线电视播放许可证费和卫星电视收视管理费，而非有线电视安装费及工本费，故本院对袁文辉要求郑州君利置业有限公司返还有线电视安装费及工本费共计250元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告郑州君利置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告袁文辉逾期交房违约金900.07元；二、驳回原告袁文辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告郑州君利置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  范永慧二〇一九年十二月十六日代理书记员  刘阳丽