辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽07民终2191号上诉人（原审被告）：赵新，男，1980年10月15日出生，汉族，个体业者，住黑山县。委托诉讼代理人：杨晓君，辽宁凌飞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黑山县鑫富源农贸市场管理有限公司，住所地黑山县半拉门镇本街102线北侧新建营业楼西一户。法定代表人：付强，该公司经理。委托诉讼代理人：赵如申，该公司市场经理。委托诉讼代理人：李成贵，黑山县胡家法律服务所法律工作者。上诉人赵新因与被上诉人黑山县鑫富源农贸市场管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省黑山县人民法院（2019）辽0726民初1618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵新及其委托诉讼代理人杨晓君，被上诉人黑山县鑫富源农贸市场管理有限公司的委托诉讼代理人赵如申、李成贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵新上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判认定上诉人2016-2019年买楼后已经接受了被上诉人的物业服务是没有法律依据的，被上诉人提供错误的购楼时间不能作为证据。上诉人购买楼房后，并没有与被上诉人签订物业服务合同，被上诉人也没有为上诉人提供物业服务。一、被上诉人不具备合法的收取物业费的资格。二、被上诉人没能提供真实合法的收费证据。三、被上诉人存在不合法的乱收费行为，不存在法律依据。四、被上诉人不能以2019年更改的营业执照作为收费依据。物业费的起算时间错误，清淘下水费用由我方支付了，我方要求对方承担。黑山县鑫富源农贸市场管理有限公司辩称，原审判决正确，应维持原判。赵新共买三户楼，但没有一户是在公司买的，他买的都是二手房。对于上诉人主张的清淘下水费用不认可，我们市场是每月掏两次，都是由我公司雇佣的抽粪车进行清掏。至于上诉人陈述自己进行过清掏的事实我方不清楚。黑山县鑫富源农贸市场管理有限公司向一审法院起诉请求：1.赵新给付物业费、卫生费14,544.00元、滞纳金2800.00元，合计17,344.00元；2.本案诉讼费由赵新承担。一审法院认定事实：赵新于2015年在黑山县网点购买门市房一栋，面积151平方米，于2016年在4号网点购买门市房一栋，面积109平方米。黑山县鑫富源农贸市场管理有限公司于2014年与农贸市场网点业主签订物业管理合同书，对农贸市场进行管理、服务并收取物业费，但并未与赵新签订物业管理合同书。一审法院认为，赵新是黑山县网点，4号网点的业主，双方虽未签订物业管理服务合同，但赵新购买门市房后已经接受了黑山县鑫富源农贸市场管理有限公司的物业管理服务，缴纳物业管理服务费用是业主应尽的义务，赵新如果认为黑山县鑫富源农贸市场管理有限公司服务不到位，可以进行投诉或者另行起诉，但并不是不缴纳物业费的理由；另黑山县鑫富源农贸市场管理有限公司主张赵新于2013年购买了第一栋门市房，赵新予以否认，赵新自认是2015年购买的第一栋门市房，黑山县鑫富源农贸市场管理有限公司也未能提供证据证明赵新确切购买门市房的时间，故赵新所有的第一栋门市房应交纳2016年至2019年的物业费及卫生费即物业费6864.00元加卫生费144.00元，合计7008.00元，第二栋门市房的购买时间双方无异议，赵新应交纳三年的物业费及卫生费4032.00元。黑山县鑫富源农贸市场管理有限公司要求赵新支付滞纳金的诉求无法律依据和合同约定，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第二条，第六条规定，判决：一、赵新于本判决生效后十日内一次性给付黑山县鑫富源农贸市场管理有限公司物业费、卫生费等费用合计11,040.00元。二、驳回黑山县鑫富源农贸市场管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费164.00元，减半收取82.00元，由赵新负担62.00元，由黑山县鑫富源农贸市场管理有限公司负担20.00元。本院二审期间，围绕上诉请求上诉人提交了被上诉人公司的工商登记《变更情况查询卡》、案涉两户房屋的商品房认购协议书，被上诉人提交了辽宁吉隆房产开发有限公司营业执照。经本院组织当事人进行质证，对上诉人提交的案涉两户房屋的商品房认购协议书予以采信，对双方提交的其他证据因不具有关联性不予采信。另查明，赵新于2018年1月13日签订房屋认购协议购买了案涉面积为150.16平方米房屋，于2017年2月25日签订房屋认购协议购买了案涉面积为109.58平方米房屋。本院认为，关于上诉人主张被上诉人不具有收取物业费资质的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案被上诉人黑山县鑫富源农贸市场管理有限公司作为鑫富源农贸市场的管理人依法取得了对该市场进行管理服务的权利，具备收取物业费的资质。上诉人的此项上诉主张与前述具体法律规定内容相悖，本院不予支持。业主交纳物业费既是合同约定的义务，也是法定义务，拒不支付物业服务费的行为不仅侵害了物业公司的合法权益，势必会导致物业公司服务质量及标准的降低，这也侵害了其他已交物业服务费业主的合法权益。上诉人作为该市场业主依法应当按时缴纳物业服务费。关于缴费的起始时间，上诉人二审中提交了案涉两户房屋的认购协议书证明其购房时间。被上诉人虽主张协议书只是用于更名，其签订时间并非上诉人实际占有房屋的时间，但通常情况下，应将房屋物业费等相关费用结清后才能办理更名手续，因此，应按照上诉人提交的认购协议书记载的时间确认房屋购买的时间。一审判决认定案涉房屋购买时间有误，应予更正，即5号网点购买时间一审认定为2015年，应更正为2018年，故应交纳1年物业费1716元及卫生费36元，合计1752元；4号网点购买时间一审认定为2016年，应更正为2017年，故应交纳2年物业费2616元及卫生费72元，合计2688元。关于上诉人主张被上诉人应支付其清淘下水费用一节，上诉人仅提交了证人王某书面证明，被上诉人不予认可，且无其他证据予以佐证，故上诉人的证据不足以证明其此项主张，本院不予支持。综上所述，上诉人赵新的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持辽宁省黑山县人民法院（2019）辽0726民初1618号民事判决第二项；二、变更辽宁省黑山县人民法院（2019）辽0726民初1618号民事判决第一项为上诉人赵新于本判决生效后十日内一次性给付被上诉人黑山县鑫富源农贸市场管理有限公司物业费、卫生费等费用合计4440元；三、驳回上诉人赵新的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费164元，减半收取82元，由上诉人赵新负担17元，由被上诉人黑山县鑫富源农贸市场管理有限公司负担65元。二审案件受理费164元，由上诉人赵新负担130元，由被上诉人黑山县鑫富源农贸市场管理有限公司负担34元。本判决为终审判决。审判长  李宇辉审判员  王 广审判员  安剑凌二〇一九年十二月二十四日法官助理刘佳乐书记员高俊格