广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终24397号上诉人（一审原告）：叶英（YIPYing）。委托诉讼代理人：郭芬，广东经纶律师事务所律师。上诉人（一审被告）：广州名盛置业发展有限公司。住所地：广东省广州市海珠区江南西路玫瑰三街29号自编302房。法定代表人：赖钦祥，总经理。委托诉讼代理人：王蓓，女，该公司职员。委托诉讼代理人：敬娴，女，该公司职员。上诉人叶英（YIPYing）因与上诉人广州名盛置业发展有限公司（以下简称名盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13351号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人叶英上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判名盛公司向叶英返还购房款人民币134万元（本案所涉币种均为人民币，下同）、综合服务费8375元以及支付利息（以1348375元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2006年2月26日起计至名盛公司实际返还购房款之日止）；2.撤销一审判决第三项，改判名盛公司向叶英赔偿134万元；3.本案一、二审诉讼费由名盛公司承担。事实和理由：一、结合《名盛广场商铺认购书》与编号为0008866号和0010012号收款收据是同时于2005年11月29日签章及开具，以及证据9通话录音中名盛公司工作人员杜洁媚小姐要求叶英再次撤诉并答应返还全部购房款134万而不是129万，从中可以看出，叶英提交了多项互相印证的证据证明叶英已向名盛公司支付了首期5万元购房款及综合服务费8375元，虽然其后签订的房屋买卖合同没有记载综合服务费，这是因为综合服务费是在签订认购书时就缴纳给名盛公司的工作费用，双方已经履行完毕，名盛公司收到叶英交纳的款项共计1348375元，故一审判决认为叶英没有证据证明房地产代理有限公司是代名盛公司收取款项属认定事实错误。二、一审判决名盛公司承担叶英支付购买款129万元的70%赔偿责任，并没有结合叶英诚信支付购房款的事实，叶英在房屋价值上涨的损失、涉案房屋被擅自抵押以及涉案房屋长期由名盛公司收取租金等情况，这个责任认定比例对叶英是不公平的。由于名盛公司各种说辞和理由，在庭审中表示庭后调解以骗取叶英撤诉，作虚假陈述，涉案房屋是叶英于十几年前倾其所有购买用来收租养老的，如今既没有取得商铺所有权也没收到分文租金，现已年老无可倚，鉴于十几年来房价的升值情况以及名盛公司已于商铺建成后出租给天河城百货北京路的十几年的收益情况，名盛公司应承担赔偿责任。上诉人名盛公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项判决；2.驳回叶英的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由叶英承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。《商品房买卖合同》的解除条件实际上并未成就，叶英违约在先，但一审判决认定该合同目的不能实现并将其原因全部归责于名盛公司，违反公平原则，客观上损害了名盛公司的合法利益。2005年12月5日，名盛公司与叶英签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》，合同明确约定合同款项由叶英分六期向名盛公司支付，叶英须于名盛公司开具国家税务机关正式发票、办理《房地产证》之前付清全部款项，并预先向名盛公司缴纳应付的税费和规定的其他费用，至2006年2月26日叶英支付至第四期的合同款项，根据2006年2月26日和2006年4月7日的两份《承诺书》中，名盛公司虽然同意叶英延期支付第五期合同款项，但并未同意叶英延期支付第六期合同款项，也未同意在叶英不支付应付的税费和规定的其他费用的情况下办理房产证。到目前为止，叶英仍未向名盛公司支付第五期和第六期的合同款项，也未缴纳应付的税费及规定的其他费用，未提供相关的办证资料，可见是叶英违约在先，理应承担违约责任。二、一审判决适用法律错误。叶英所主张的合同目的无法实现，实质上是名盛公司在合同约定的期限内为其办理房产证，那么即使解除该合同，也应当是按照合同所约定的违约责任认定双方责任，基于《商品房买卖补充合同》第六条明确约定由于名盛公司责任导致叶英未能于该《商品房买卖合同》中约定的时间内取得该商品房的房地产权属证书的，如叶英选择返房的，则名盛公司应收到叶英要求退房的书面函件之日起60日内无息返回叶英已支付的购房款，并应向叶英一次性支付总额为叶英已支付房款1%的违约金及损害赔偿金，名盛公司无须再承担其他任何违约责任及赔偿责任。叶英要求解除合同的情形符合合同所约定的情形，理应按照该合同约定的违约责任来认定双方责任，在本案提起诉讼之前，叶英也未向名盛公司提出过解除合同、要求退房的主张。一审判决所认定的利息计算方式及赔偿责任没有任何依据，赔偿额度过高。三、叶英请求解除《商品房买卖合同》及其附件已经超过了1年的除斥期间，丧失合同解除权。根据一审查明的事实来看，叶英于2016年3月16日至2017年1月13日已经得知涉案房屋抵押给银行的事实，此时其获得法定合同解除权。根据合同法第九十五条及合同法解释第十五条的规定，合同解除权除斥期间在没有催告的情况下为一年，逾期不行使的解除权消灭。但叶英于2019年3月25日才向法院起诉解除合同，超过1年的除斥期间，丧失解除权。针对叶英的上诉请求，名盛公司辩称，与名盛公司的上诉意见一致。针对名盛公司的上诉请求，叶英辩称，名盛公司的上诉理由一审已查明认定并作出详细论述，名盛公司的上诉请求不成立，其逻辑错误，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；对于其补充的上诉意见是属于其对法律的适用错误。叶英向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.名盛公司返还叶英已付购房款134万元，综合服务费8375元，利息暂计至2019年3月31日为1128121.15元（13年×86161.16元/年+34天×236.06元/天）；3.名盛公司赔偿叶英已付购房款的一倍即134万元；4.本案诉讼费用由名盛公司承担。诉讼中，叶英明确请求解除双方签订的《商品房买卖合同》包括其附件四《商品房买卖补充合同》；利息以1348375元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2006年2月26日起算至名盛公司实际返还购房款、综合服务费之日止。一审法院认定事实：2005年11月29日，名盛公司（卖方）与叶英（买方）签订编号000940《名盛广场商铺认购书》，约定叶英认购广州市北京路名盛广场二层2065号铺，建筑面积为29.33平方米，套内建筑面积为13.20平方米；定价2569381元，成交价1675000元（一口价）；定金5万元须于签署本认购书时付清；第一期成交价50%楼款，即787500元（已扣除定金）须于2005年12月3日前付清，同时签署《商品房买卖合同》，并预缴契税50250元；第二期成交价10%楼款，即167500元须于2006年1月3日前付清；第三期成交价10%楼款，即167500元须于2006年2月3日前付清；第四期成交价10%楼款，即167500元须于2006年3月3日前付清；第五期成交价10%楼款，即167500元须于2006年4月3日前付清；第六期成交价10%楼款，即167500元须于2006年5月3日前付清；买方同意以上楼价计算及付款方式如有变更，卖方保留变更权利并最终以《商品房买卖合同》所列为准。庭审中，叶英提交了业主委托书及返租协议书，名盛公司对其真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该两份证据没有原件，返租协议书没有名盛公司的签章，不是名盛公司出具的。2005年12月5日，名盛公司（出卖人）与叶英（买受人）签订了编号穗房合字××号《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》约定，买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为广州市国土房管局，预售许可证号为穗房预字第××号；位于名盛广场B座二层2065号房，建筑面积以实测面积为准，约29.33平方米，套内建筑面积13.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.13平方米；该商品房按套出售，总金额1675000元；出卖人应当在2009年3月31日前，将经规划验收合格的商品房交付买受人使用；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定期限将该商品房交付买受人使用，逾期后买受人有权提出解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日退还全部已付款；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后730日内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四处理；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的提交广州市仲裁委员会仲裁；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）；本合同双方签订后30天内向广州市房地产交易管理部门办理登记手续。上述合同附件四《商品房买卖补充合同》又载明，名盛公司（出卖人、甲方）与叶英（买受人、乙方）已签订《商品房买卖合同》，甲、乙双方现根据《商品房买卖合同》第二十条就未尽事宜签订以下条款；认购定金/元，已于本合同签署之前付清，定金将在正式付款中扣除；乙方选择分期付款方式，保证按时付清款项，第一期楼款1万元须于2006年1月10日前付清，第二期楼款827500元须于2006年1月18日前付清，余款837500元从2006年1月至5月分五个月于每月3日前付清，每月供款167500元；根据本《商品房买卖合同》第十五条约定，甲方应协同乙方办理房地产证，乙方须于甲方开具国家税务机关正式发票、办理《房地产证》之前付清全部款项，并预先向甲方交纳应付的税费和规定的其他费用；本《商品房买卖合同》或本补充合同在履行过程中如发生争议，双方应友好协商解决，如协商不成，提交广州仲裁委员会仲裁；本补充合同为《商品房买卖合同》不可分割之部分，同《商品房买卖合同》具同等法律效力，《商品房买卖合同》的规定与本补充合同有抵触时，以本补充合同的规定为准。名盛公司至今未向房管部门办理上述穗房合字××号《商品房买卖合同》的登记手续。2006年8月9日，名盛公司（甲方）与叶英（乙方）签订《购房补充协议书》，载明现因双方就北京路238号名盛广场的二层2065号商铺《商品房买卖合同》履行的事宜订立本补充协议，共同遵守；乙方同意甲方在2006年10月30日前办妥该商铺的《商品房买卖合同》鉴证手续及甲方赔偿等同于该商铺半年物业管理费作为赔偿金（按30元/平方米/月计算，共5279元），以现金形式在剩余铺款中扣减，乙方同意不再追究甲方逾期办理合同鉴证手续的违约责任；如甲方在2006年10月30日前未能办妥鉴证，则乙方有权保留追究甲方逾期办理《商品房买卖合同》鉴证手续的违约责任；因《商品房买卖合同》及补充协议书所产生的纠纷，双方应友好协商，协商不成的，任何一方可向有管辖权的人民法院提起诉讼；补充协议是主合同不可分割的一部分，自双方签章之日起生效，本协议与主合同不相符的部分以本协议为准。广州市国土资源和房屋管理局于2006年12月25日核发的穗房预字第××号《广东省广州市商品房预售许可证》载明，开发企业为名盛公司，项目名称为名盛广场（自编A、B、C座），项目坐落越秀区北京路××号××、××号××、××路以北、市消防局以东地段，预售房屋×层。叶英为证明其已向名盛公司支付购房款134万元及综合服务费8375元，向法庭提交了六份收款收据及录音光盘。名盛公司确认已收到其中四份收款收据载明的款项。该四份收款收据载明，名盛公司分别于2005年12月5日、2005年12月26日、2006年1月25日、2006年2月26日收到叶英交来的名盛广场×层×铺首期款787500元、二期款167500元、三期款167500元、四期款167500元，合计129万元，收款单位盖章为“名盛公司财务收款专用章”，经手人魏静、夏春梅、刘焕友。另外两份收款收据出具时间均为2005年11月29日，首行有“广州广福隆房地产代理有限公司”字样，收款单位盖章均为“广州广福隆房地产代理有限公司财务专用章”，经手人郑娟。其中编号为0008866号收款收据载明，兹收到叶英认购北京路名盛广场二层2065商铺，交来定金（现金），定金不退转为首期，合计5万元；编号为0010012号收款收据载明，兹收到叶英认购北京路名盛广场二层2065商铺交来综合服务费8375元。叶英在庭审中陈述，根据收款收据记载，广州广福隆房地产代理有限公司（以下简称广福隆公司）是代名盛公司收取购房款；收款收据出具时间与《名盛广场商铺认购书》签订时间为同一天，《名盛广场商铺认购书》载明定金需在签署协议时付清，将定金5万元和六期支付款项加起来才是涉案房屋成交价1675000元，“定金不退转为首期”是指定金转为购房款；叶英以现金方式交付上述款项，综合服务费和之后的几期房款都是到名盛公司售楼部向同一个人缴纳；录音光盘证明叶英向名盛公司支付购房款为134万元，而非129000元。名盛公司认为上述两份收据是由广福隆公司出具，名盛公司没有收到上述两笔款项，《商品房买卖合同》及其补充合同没有约定综合服务费；录音光盘无法确定交流双方的身份和叶英声称的名盛公司的工作人员的身份。叶英为证明名盛公司违约并同意暂停付款，向法庭提交了两份承诺书。2006年2月26日的承诺书载明，名盛公司同意叶英应于2006年4月3日向该司支付的涉案商铺第五期铺款167500元，在《商品房买卖合同》办妥鉴证后三日内由业主支付（在合同约定的应交款之日起至办妥鉴证后三天内不追究业主迟交款违约责任）。2006年4月7日的承诺书载明，名盛公司承诺于2006年6月28日前办理《商品房买卖合同》鉴证手续，应于2006年4月3日向该司支付的第五期铺款，在办妥鉴证后业主须按合同约定的交款金额支付，否则按《商品房买卖合同》迟交款约定的内容执行，在合同约定的应交款之日起至办妥鉴证后三天内不追究迟交款违约金。名盛公司对两份承诺书的真实性、合法性均予以认可。叶英、名盛公司双方确认名盛广场B幢2层2065铺即为越秀区北京××××铺。根据广州市房地产档案馆出具的查册时间为2019年8月12日的2013登记字1007484号《广州市不动产登记查册表》，房地坐落越秀区北京××××，建筑面积33.6，套内面积13.2；2013年3月11日登记抵押，抵押权人兴业银行股份有限公司广州五羊支行，他项案号2013登记1007484，2014年1月6日涂销抵押，涂销案号2014登记1000849；2013年6月25日登记抵押（二次抵押），抵押权人广发银行股份有限公司广州华南支行，他项案号2013登记1026684，2017年3月30日涂销抵押，涂销案号2017登记1016450；2015年12月17日登记抵押（二次抵押），抵押权人广发银行股份有限公司广州华南支行，他项案号2015登记1068246，至今未涂销。名盛公司于2019年7月25日出具说明，确认涉案房屋于2015年12月17日抵押给广发银行股份有限公司广州华南支行。诉讼过程中，名盛公司抗辩买卖合同目的无法实现，实际上是名盛公司无法在期限内办理房产证，对于该合同解除后的赔偿责任应当按照《商品房买卖补充合同》第六条认定双方的责任。《商品房买卖补充合同》第六条为关于办证及逾期办证违约责任的补充约定，约定如下：如因甲方责任导致乙方未能于本《商品房买卖合同》中约定的时间内取得该商品房的房地产权属证书的，如乙方选择退房的，则甲方应于收到乙方要求退房的书面函件之日起60日内无息退回乙方已支付的购房款，并应向乙方一次性支付总额为乙方已支付房款1%的违约金及损害赔偿金，甲方无须再承担其他任何违约责任及赔偿责任，乙方应将该商品房清空交还给甲方，并协同甲方向房地产行政管理机关办理有关撤销买卖合同的手续，所需费用由甲方支付。2016年3月16日，叶英向一审法院提起（2016）粤0104民初3226号商品房预售合同纠纷一案，就北京路名盛广场×层×铺，要求名盛公司协助办证及支付逾期办证违约金及损害赔偿金等。2017年1月13日，一审法院作出（2016）粤0104民初3226号民事裁定，准许叶英撤诉。广州名盛公司房地产实业有限公司是名盛公司的曾用名。以上事实有《名盛广场商铺认购书》、《商品房买卖合同》及其附件四《商品房买卖补充合同》、《购房补充协议书》、2013登记字1007484号不动产登记查册表、收款收据、承诺书、广州市商品房预售许可证、情况说明等证据及庭审笔录为证。一审法院认为，叶英为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋买卖合同纠纷，应参照涉外民事诉讼程序处理。本案不动产位于广州市越秀区北京路238号第二层给278铺，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条关于不动产物权，适用不动产所在地法律的规定，一审法院适用中华人民共和国法律作为裁判本案的准据法。《商品房买卖合同》及附件四《商品房买卖补充合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，依法对缔约各方产生约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。”本案名盛公司订立房屋买卖合同后，未告知叶英又将房屋抵押给第三人。在名盛公司未清偿债务消除抵押权时，进行房屋产权转移登记在法律上存在客观不能的障碍。故叶英依据合同目的不能实现，可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失及请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。叶英主张向名盛公司支付购房款134万元、综合服务费8375元，名盛公司确认已收取购房款129万元。双方款项差异在于编号为0008866号的收款收据载明的5万元及编号为0010012号的收款收据载明的综合服务费8375元。第一，两份收款收据载明的收款单位为广福隆公司而非名盛公司，叶英没有证据证明广福隆公司是代名盛公司收取款项；第二，叶英未能证明其向名盛公司支付了上述款项，名盛公司亦否认收到上述款项；第三，《商品房买卖合同》及附件四《商品房买卖补充合同》没有约定综合服务费。一审法院对叶英已向名盛公司支付该5万元购房款及综合服务费8375元的主张不予采信。叶英主张利息按中国人民银行同期同类贷款利率自最后一笔购房款支付时间2006年2月26日起计至名盛公司实际返还购房款之日止，叶英主张合情合理，一审法院对此予以支持。故名盛公司应向叶英返还购房款129万元及支付利息，利息以129万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率自2006年2月26日起计至名盛公司实际返还购房款之日止。对叶英主张赔偿一倍购房款的请求。一审法院结合叶英支付购房款、叶英实际损失、涉案房屋抵押情况、名盛公司承担返还购房款利息等情况，酌定名盛公司承担叶英支付购房款129万元的70%赔偿责任，即903000元。名盛公司抗辩合同解除后的赔偿责任应当按照《商品房买卖补充合同》第六条认定。《商品房买卖补充合同》第六条约定的是逾期办证违约责任，但叶英在本案中是因合同目的不能实现主张解除合同、返还款项及赔偿损失等，而非主张逾期办证的违约责任，故一审法院对名盛公司的上述抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，一审法院判决如下：一、叶英与名盛公司于2005年12月5日签订的《商品房买卖合同》及其附件四《商品房买卖补充合同》于判决发生法律效力之日解除；二、自判决发生法律效力之日起十日内，名盛公司向叶英返还购房款129万元及支付利息（以129万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2006年2月26日起计至名盛公司实际返还购房款之日止）；三、自判决发生法律效力之日起十日内，名盛公司向叶英支付赔偿款903000元；四、驳回叶英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费37332元，由叶英负担5659.68元，名盛公司负担31672.32元。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，叶英向本院提交照片及现场视频，拟证明名盛公司在涉案商铺建成后出租他人使用并收取租金。名盛公司对该照片及现场视频不予认可，且与叶英的上诉请求没有关联性。名盛公司未向本院提交新的证据。对于叶英提交的上述照片及现场视频已经超过举证期限，而且难以据此确认涉案商铺的位置，与双方的上诉请求及主张的事实及理由亦没有直接关联，故本院不予采纳。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，因叶英是香港特别行政区居民，故本案属于涉港合同纠纷，依法应参照涉外案件处理。又因涉案交易的标的为不动产，而该不动产位于我国内地，故根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，一审法院应适用不动产所在地即内地法律作为处理本案纠纷的准据法，合法有据，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方二审的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、叶英是否有权解除涉案合同；二、叶英要求名盛公司返还购房款本金及利息、综合服务费的诉讼请求是否成立；三、名盛公司应否赔偿损失。对此，本院分析如下：关于争议焦点一。涉案《商品房买卖合同》及其附件四是双方的真实意思表示，内容并未违反法律的禁止性规定，双方均应遵照履行。但是根据现有证据显示，在双方签订房屋买卖合同后，名盛公司在未取得购房人即叶英的同意下，擅自将涉案房屋抵押给第三人，且至今未涂销，导致将涉案房屋过户登记至叶英名下存在法律上客观不能的障碍。而取得涉案房屋的物权是叶英签订涉案合同的根本目的，现名盛公司将涉案房屋擅自抵押给他人，直接导致叶英的合同目的不能实现，构成根本违约，故叶英有权解除涉案合同。涉案的抵押状态至今仍未涂销，名盛公司的违约行为处于持续状态，故名盛公司主张叶英提起本案诉讼已经超过除斥期间，依据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二。叶英主张其已向名盛公司支付购房本金134万元及综合服务费8375元，并要求名盛公司予以返还。关于购房本金的问题，名盛公司确认只收到129万元，对于叶英主张的已经支付的5万元定金转为购房款的事实不予确认。首先，虽然叶英提供的定金5万元的收据是案外人广福隆公司出具的，但是根据该收据记载的内容为叶英认购涉案房屋的定金，该收据的出具时间与《名盛广场商铺认购书》的签订时间一致，且《名盛广场商铺认购书》明确约定签订认购书时付清定金5万元，且之后双方确实基于认购书而签订《商品房买卖合同》。根据商品房交易习惯，开发商与购房人签订认购书时，购房人一般均支付一定数额的定金以确定交易意向，后双方再签订正式的《商品房买卖合同》，故名盛公司确认双方先后签订认购书、《商品房买卖合同》，但主张其没有收取定金，显然与认购书约定的内容不一致，也不符合常理，本院不予采纳。其次，从双方后面签订的附件四《商品房买卖补充合同》约定的付款方式来看，第一、二期合共837500元，剩余837500元再分5期、每期167500元。而根据名盛公司出具的四份收款收据的内容来看，第一张确认收到的首期款787500元，之后分别为三笔各167500元。而该首期款加上叶英主张的定金5万元，数额正好为第一、二期合共837500元，而此后三笔各167500元与《商品房买卖补充合同》约定的分期款数额一致。从该付款的金额来看，叶英主张其已支付的5万元定金已经转为购买涉案房屋的首期款，与合同约定的付款方式基本相符，亦更符合常理，故本院予以采信。综合上述证据及双方的履行行为，本院确认叶英已实际支付购房款134万元，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。关于综合服务费的问题，虽然《名盛广场商铺认购书》上有关于综合服务费的备注内容，但是没有任何人签字或盖章确认，不能据此认定该款项为名盛公司要求叶英缴纳的。其次，根据广福隆公司出具的该综合服务费的收款收据的内容来看，是叶英因购买涉案房屋而支付给广福隆公司的服务费，收款主体并不当然是名盛公司，并不能排除叶英可能与广福隆公司存在其他代理服务合同关系，故叶英主张该款项实际为名盛公司收取并要求其返还，依据不足，本院不予支持。对于叶英与广福隆公司因该综合服务费而引起的纠纷，叶英可另寻法律途径解决。综上，名盛公司应向叶英返还购房本金134万元及利息。关于争议焦点三。涉案合同早签订于2005年，叶英已支付大部分款项，但由于名盛公司擅自将涉案房屋抵押造成合同目的不能实现，构成根本违约，一审法院根据本案的实际情况及双方的履约行为，在支持叶英解除涉案合同并判令名盛公司返还相关的购房款及利息的情况下，酌情判令名盛公司赔偿相当于已付购房款70%的赔偿责任，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，合理有据，本院予以确认。但鉴于上述争议焦点二的论述，本院认定叶英已付的购房本金为134万元，故名盛公司应赔偿叶英134万元×70%=938000元。综上所述，叶英部分上诉请求成立，本院予以支持，其他上诉请求依据不足，本院予以驳回。名盛公司的上诉请求均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13351号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13351号民事判决第四项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13351号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州名盛置业发展有限公司向叶英（YIPYing）返还购房款134万元及支付利息（利息以134万元为基数，自2006年2月26日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至广州名盛置业发展有限公司实际返还购房款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13351号民事判决第三项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，广州名盛置业发展有限公司向叶英（YIPYing）支付赔偿款938000元；四、驳回叶英（YIPYing）的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费37332元，由叶英（YIPYing）负担4014元，广州名盛置业发展有限公司负担33318元。二审案件受理费33075元，由叶英（YIPYing）负担7233元，广州名盛置业发展有限公司负担25842元。本判决为终审判决。审判长  王碧玉审判员  徐玉宝审判员  张 宾二〇一九年十二月二十四日书记员  王嘉宝陈晓君罗文敏