广东省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤执复969号 复议申请人（案外人）：赵某，男，1962年11月15日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。 复议申请人（案外人）：王某，女，1963年9月12日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。 上述案外人共同委托诉讼代理人：赵诗韵，系上述复议申请人的女儿。 申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司深圳中心区支行（曾用名为上海浦东发展银行深圳中心区支行），住所地深圳市福田区福华一路国际商会大厦B座一、二层，统一社会信用代码9144030075046252XP。 负责人：何宗林，该行行长。 委托诉讼代理人：陈某，该行员工。 被执行人：深圳市科健营销有限公司，住所地深圳市福田区滨河路联合广场B栋8层B8号房，统一社会信用代码91440300728572239F。 法定代表人：郝某，董事长。 被执行人：科健信息科技有限公司，住所地上海市嘉定工业区叶城路925号。 法定代表人：李恒宏，董事长。 被执行人：郝某，男，1962年9月27日出生，香港特别行政区居民。 复议申请人赵某、王某不服广东省深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）（2019）粤03执异1230号执行裁定书，向本院申请复议，本院立案受理后依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 深圳中院在执行申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司深圳中心区支行（以下简称浦发银行）与被执行人深圳市科健营销有限公司（以下简称科健营销公司）、科健信息科技有限公司（以下简称科健信息公司）、郝某商业承兑汇票贴现合同纠纷一案[执行依据为深圳中院（2004）深中法民二初字第412号民事判决书；现执行案号为（2018）粤03执恢442号]过程中，拟强制处分被执行人郝某名下位于深圳市福田区益田路共和世家聚和庭11B房产（房产证号30××02；以下简称涉案房产）。案外人赵某、王某不服上述执行措施，向深圳中院提出异议，异议事由具体如下：1.案外人基于诚实守信原则购买涉案房产，系善意取得的第三人。2015年3月6日，案外人与被执行人郝某签订《二手房买卖协议》，约定由案外人购买涉案房产并自协议签订之日起八十日内办理房产过户手续。案外人于同月7日向被执行人郝某支付定金人民币10万元（以下币种均为人民币）。此后，案外人多次催促，但被执行人却多次推脱，一直未按约定完成过户手续。案外人虽未支付全部购房款，但一直在积极催告被执行人履行协议，且案外人具备购买涉案房产的支付能力，无法完成过户是由于被执行人未按照买卖协议履行义务。2.案外人已合法使用、占有涉案房产。案外人与被执行人曾于2016年8月30日、2016年10月27日见面沟通，被执行人提出可支付部分款项后入住涉案房产，案外人即于2016年11月1日按被执行人的要求支付50万元至其指定账户，并于当日与被执行人签订补充协议，被执行人对过户期限、相关违约责任作出承诺。当日，案外人取得钥匙，并开始装修（相关费用共计60余万元）以及支付物业管理费、水电费等生活费用。3.案外人入住涉案房产后，因过户手续一直未予办理，经案外人催促，被执行人于2018年1月9日再次与案外人签订补充协议，将前述补充协议期限延长至2018年12月31日。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，上述《二手房买卖协议》签订于2015年3月7日，案外人已于2016年11月1日合法占有涉案房产，并已按购房协议约定支付定金（部分价款），且涉案房产系因被执行人的原因导致未办理过户登记。因此，案外人有权排除涉案房产的执行，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百五十六条第二款的规定，请求法院终止对涉案房产的执行并解除查封措施。 案外人赵某、王某提交了下列证据材料以证明其异议主张：1.《二手房买卖协议》，证明其于2015年3月6日与郝某签订购房合同，约定以4900000元的总价购买涉案房产；2.《关于共和世家聚和庭11Ｂ房产买卖合同补充协议》，证明双方经两次协商将赎出房产证和办理过户手续的期限分别延长至2017年12月31日、2018年12月31日；3.前述买卖协议、补充协议附有收据内容，分别证明被执行人郝某确认收到案外人支付的购房定金为100000元（日期为2015年3月7日）与500000元（日期为2016年11月1日）；4.银行业务凭证两份，证明案外人分别于2015年3月7日、2016年11月1日向被执行人郝某指定账户支付100000元、500000元；5.雅之杰装饰设计有限公司装饰施工合同、装修工程发票、家具家电购买发票等，证明案外人已对涉案房产进行装修；6.中海物业管理有限公司共和世家管理处出具的收费通知单，载明房号为“聚和庭-110B”，业主名称为“王某”，收费项目为代收生活垃圾清运费、代收水费、物业服务费、装修押金、日常专项维修资金等，抄表时间分别为2017年1月、2017年6月、2018年6月、2018年11月，证明涉案房产由案外人实际占有、使用。 深圳中院查明，申请执行人浦发银行与被执行人科健营销公司、科健信息公司、郝某、中国科健股份有限公司、深圳市智雄电子有限公司（以下简称智雄公司）、商业承兑汇票贴现合同纠纷一案，深圳中院作出的（2004）深中法民二初字第412号民事判决书判决如下：1.科健营销公司应于该判决生效之日起十日内支付浦发银行商业承兑汇票款项2000万元及利息（利息从2004年9月25日起按照每日万分之五的利率计付至款项清偿之日止；同时对逾期利息根据逾期天数计收复利）；2.科健信息公司、中国科健股份有限公司、智雄公司、郝某对科健营销公司的上述付款义务承担连带清偿责任，其代为清偿后，有权向科健营销公司追偿；案件受理费110010元，财产保全费100260元，由上述连带清偿责任人连带承担并于判决生效之日起十日内迳付浦发银行。上述民事判决发生法律效力后，由于上述连带清偿责任人在规定的期限内未履行该生效判决确定的内容，申请执行人浦发银行向深圳中院申请强制执行，深圳中院于2005年8月25日立案受理，案号为（2005）深中法执字第906号。2006年8月2日，因申请执行人的申请，深圳中院裁定该执行案件中止执行。其后，该案相关恢复执行案号为（2007）深中法恢执字第651号、（2008）深中法恢执字第512号、（2009）深中法恢执字第675号。2018年9月29日，申请执行人浦发银行向深圳中院申请恢复强制执行，深圳中院立案受理，执行案号为（2018）粤03执恢442号。 2019年9月4日，经向深圳市不动产登记中心查证，涉案房产的基本情况登记如下：1.涉案房产登记在被执行人郝某名下，核准日期为2001年10月18日，建筑面积为143.02平方米，不动产证号为30××02；2.自2004年6月29日开始，涉案房产一直处于被深圳中院查封的状态。目前，涉案房产被深圳中院（2015）深中法执字第460号案件正式查封，另有其他案件办理了轮候查封手续。 另查明，在（2018）粤03执恢442号案件执行过程中，深圳中院于2019年2月对涉案房产进行轮候查封。2019年7月29日，深圳中院作出（2018）粤03执恢442号之二执行裁定书，裁定终结本次执行程序。 深圳中院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定，“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”根据上述法律规定，轮候查封在性质上不属于正式查封，并不产生正式查封的效力，轮候查封产生的仅是一种预期效力，类似于效力待定的行为。本案中，深圳中院（2018）粤03执恢442号案件对涉案房产的查封现系轮候查封，尚未产生正式查封的效力，在客观上能否对涉案房产进行处置尚取决于在先查封案件的执行情况，且该案目前已裁定终结本次执行程序，并未对涉案房产继续进行处分。因此，如若案外人现在欲对涉案房产主张所有权或其他足以阻止、排除法院执行的实体性权利的，应当向正式查封涉案房产的案件提出异议。综上所述，案外人赵某、王某本次针对（2018）粤03执恢442号案件处分涉案房产的执行措施所提之异议，暂不符合执行异议的受理条件，应当予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款之规定，深圳中院作出（2018）粤03执异1230号执行裁定，裁定如下：驳回案外人赵某、王某的异议申请。 复议申请人赵某、王某不服深圳中院（2018）粤03执异1230号执行裁定，向本院申请复议，请求：1.依法撤销深圳市中级人民法院作出的(2018)粤03执异1230号执行裁定书；2.对被执行人郝某名下位于福田区益田路共和世家聚和庭11B(房产证号：30××02)房产予以解封。复议理由：深圳中院作出的(2018)粤03执异1230号执行裁定书未查清案件事实。一、复议申请人基于诚实守信购买案涉房产，系善意取得的第三人。2015年3月6日，复议申请人经深圳市好安家房地产顾问咨询有限公司中介陈晓伟介绍，与被执行人郝某签订《二手房买卖协议》，复议申请人购买被执行人名下深圳市福田区益田路共和世家房产聚和庭11B房产，双方约定自协议签订之日起八十日内办理完房产过户手续。复议申请人已于2015年3月7日向被执行人郝某支付定金10万元人民币(支付账号：郝某，中国民生银行，6226220616XXXX8)。此后，复议申请人多次催促被执行人办理过户手续，被执行人多次推脱，仅口头表示将按约定完成过户手续，但一直未办理。复议申请人虽未支付所有的购房款，但一直在积极催告被执行人履行协议的义务，复议申请人是有支付能力购买案涉房产，无法完成过户是由于被执行人未按照买卖协议约定的义务履行。二、复议申请人已合法使用、占有案涉房产。2016年8月30日、2016年10月27日复议申请人与被执行人见面沟通，被执行人提出可支付部分款项后入住该房产，复议申请人即于2016年11月1日按被申请人的要求支付人民币50万元购房款至被执行人指定账户(户名郝文琪(郝某女JL)，平安银行，6222980007XXXXX51)，并于当日与被执行人签订补充协议。该补充协议中，被执行人承诺房屋过户期限及相关违约责任。复议申请人当日取得房屋钥匙，并开始装修(装修相关费用共计60余万)及支付物业管理费、水电费、燃气费等生活费用。入住后房屋过户手续亦一直未办理，经复议申请人催促，被执行人于2018年1月9日再次与复议申请人签订补充协议，将前述补充协议期限延长至2018年12月31日。2018年11月10日，复议申请人向中级法院提起执行异议申请后，再次于2018年11月22日与被执行人签订补充协议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。复议申请人2019年9月19日前往深圳市不动产登记中心查询，获悉2016年6月25日中级法院作出(2015)深中法执字第460号协助执行通知书，轮候查封案涉房产第一位。2019年2月15日办理共和世家聚和庭llB房产的轮候转正式(查封文号(2015)深中法执字第460号)。另外，案涉房产共涉三道查封。除前述首轮查封外，还有两道轮候查封，分别为(2015)深中法执恢字第210号、(2018)粤03执恢442号。根据中级法院作出的(2018)粤03执异1230号执行裁定书，(2018)粤03执恢442号执行程序已于2019年7月29日终结。首先，案涉房产的《二手房买卖协议》签订于2015年3月6日，补充协议签订于2016年11月1日。因此，复议申请人购房时间、占有时间均在正式查封之前。其次，复议申请人已于2016年11月1日合法占有该不动产，且按相关购房协议支付定金10万元及部分购房款50万元。此外，复议申请人已按合同约定支付定金及部分购房款。最后，案涉房产系因被执行人原因导致无法办理过户登记。因此，复议申请人满足上述相关规定，有权排除案涉房产的执行。综上所述，复议申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第三款，提出复议，恳请贵院终结对上述财产的执行，解除查封，将房产归还复议申请人，切实维护复议申请人的合法权益。 经审查，本院对深圳中院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是深圳中院驳回复议申请人赵某、王某的异议申请是否符合法律规定。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。”经查，本案被执行人郝某名下位于深圳市福田区益田路共和世家聚和庭11B房产已被深圳中院在（2015）深中法执字第460号案件正式查封，深圳中院在（2018）粤03执恢442号案件执行过程中，对涉案房产的查封是轮候查封，轮候查封尚未产生正式查封的法律效力。根据相关司法解释，执行异议应当符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定的条件，立案后发现不符合受理条件的，裁定予以驳回异议申请。本案中复议申请人赵某、王某的异议请求是对尚未产生正式查封的法律效力的执行行为提出的异议，不符合执行异议案件的受理条件。故，深圳中院在执行异议案件中审查认为赵某、王某对该院在（2018）粤03执恢442号案件中尚未发生法律效力的轮候查封提出的异议请求，属于对尚未实际发生的执行行为提出的异议，并驳回赵某、王某的异议申请，于法有据，应予维持。 综上，复议申请人赵某、王某的复议理由不能成立，复议请求本院不予支持。深圳中院（2019）粤03执异1230号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，所作处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款的规定、第二十三条第一款第（一）项，裁定如下： 驳回复议申请人赵某、王某的复议申请，维持广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03执异1230号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  蒋先华 审判员  李昙静 审判员  庄绪义 二〇一九年十二月二十七日 书记员  温星麟