安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖08民终2335号 上诉人（原审原告）：王小荣，女，1976年7月10日生，汉族，住安徽省宿松县。 委托诉讼代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：谢娟红，女，1988年7月21日生，汉族，住安徽省怀宁县。 委托诉讼代理人：邓立岗，安徽文征律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高荣霞，女，1968年10月10日生，汉族，住安徽省宿松县。 委托诉讼代理人：芮松，安徽八里江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曹留根，男，1985年10月28日生，汉族，住安徽省怀宁县，系谢娟红之夫。 委托诉讼代理人：吴建国，安徽文征律师事务所律师。 上诉人王小荣、谢娟红因与被上诉人高荣霞、曹留根房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2019）皖0826民初75号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，因事实清楚，且双方均未提出新的事实、证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王小荣上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判高荣霞对1498000元的房款承担连带返还之责，曹留根与谢娟红共同承担返还房款之责及赔偿违约金之责。事实与理由：一、王小荣与高荣霞之间构成居间关系。本案房屋买卖双方本不相识，王小荣为高荣霞的委托人，曹留根欠高荣霞款项，曹留根有房屋，高荣霞想将房屋变现以偿还自己款项，说服曹留根卖房，鼓动王小荣买房，王小荣同意买房，便委托高荣霞居间。实现1498000元的债权即为居间人的利益，该利益远大于中介费用。二、高荣霞隐瞒了涉案房屋按揭款未还的事实。谢娟红出卖房屋时未告知房屋尚有按揭款未还清。三、高荣霞阻止公证，对法律后果应承担过错责任。四、合同目的不能实现与居间人的过错行为存在因果关系，居间人应当赔偿损失。五、曹留根与谢娟红是夫妻，出卖房屋是两人的意思，应共同承担责任。六、二审庭审中补充两点：高荣霞应承担保证责任，本案案由为房屋买卖合同纠纷。 高荣霞辩称，一、原审判决在事实认定和法律适用上是正确的，请求二审法院对一审的判决予以维持。二、王小荣认为其与高荣霞之间构成居间合同关系无事实和法律依据。高荣霞认为其只是起到了一个熟人帮助介绍的作用，她仅仅就是日常生活中的一种熟人，帮忙、热情介绍，未上升到法律层面上的居间行为。三、王小荣认为高荣霞应当承担其损失无事实依据和法律依据。根据合同法第424、425条第二款关于居间应当承担的责任和居间合同的成立的要件，高荣霞承担损失是不成立的。王小荣在原审审理的过程中也未提交相应的证据证明高荣霞应当承担损失。四、王小荣在二审过程中提出了保证责任，高荣霞认为不成立的，超出了原审提出诉讼请求的范畴，不属于二审的审理范畴。仅凭高荣霞说不需要去公证，就主张高荣霞也应当承担相应的保证责任不具有事实及法律依据，也不符合关于保证成立要件的法律规定。 曹留根辩称：高荣霞的行为构成居间关系，应当承担相应的法律责任。一审法院对曹留根的判决内容是正确的。 谢娟红辩称，该房产不是夫妻共同财产，是谢娟红个人财产，谢娟红不承担返还房款与赔偿损失之责。该房产证是谢娟红个人名字，委托书、收条不是谢娟红出具的，欠款与否、是否存在与谢娟红无关。 谢娟红上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决谢娟红返还王小荣购房款1498000元错误。王小荣提交的谢娟红、曹留根授权高荣霞的委托书、收条缺乏真实性。购房款的实际接受人是高荣霞。高荣霞收受购房款没有合法根据，属不当得利。王小荣未向谢娟红履行支付购房款的义务，一审法院判决谢娟红返还1498000元无事实及法律依据，应由高荣霞承担归还责任。二、损失认定错误。王小荣于2015年10月得知涉案房屋有按揭款未还，就应当预知房产可能存在过户不成功的情况，其应采取措施防止损失扩大，其未尽义务具有过错，故对涉案房屋增值所产生的扩大损失不得向谢娟红主张。三、房屋买卖合同约定105%的赔偿明显超过法律规定。一审判决赔偿违约损失1566564.61元不合理不合法。四、谢娟红在二审庭审中明确不予返还房款1498000元及赔偿违约损失1566564.61元。补充：王小荣没有按照合同约定在合同生效当天向谢娟红支付房屋价款，导致房产不能过户，存在过错。曹留根约定王小荣办理房屋过户手续，王小荣未按约定前往，存在过错。 王小荣辩称，一、关于高荣霞收受房款是否属不当得利不作答辩。二、曹留根与谢娟红系夫妻关系，可以认定涉案房屋系夫妻共同财产，曹留根的行为实质上是夫妻的共同意思表示。三、出卖人应当保证房屋权利无瑕疵，因房屋权利瑕疵导致不能顺利过户，过错在出卖人。王小荣不存在故意扩大损失。四、涉案房产的实际价格远高于本案确定的价格，法院拍卖的价格与房屋的实际价格有较大落差，本案采信房屋拍卖价格并在此基础上上浮30%之后的价格不高于合同的约定，符合法律规定也照顾了出卖人的损失。 高荣霞辩称：谢娟红认为高荣霞取得的款项属于不当得利以及王小荣基于谢娟红和曹留根的指示向高荣霞付款具有过错，无事实及法律依据。谢娟红上诉称损失认定错误以及合同签订后王小荣自身存在《合同法》规定的过错的观点，高荣霞无异议。在对高荣霞责任的最终认定上，原审法院的判决不存在错误，请求维持对高荣霞责任的认定。 曹留根辩称，同意谢娟红的上诉请求和理由。 王小荣向一审法院起诉请求：1.判令高荣霞、谢娟红、曹留根共同赔偿王小荣购房损失合计1,498,000元及利息损失。2.请求解除王小荣与谢娟红、曹留根之间签订的《个人房屋买卖合同》，谢娟红、曹留根赔偿王小荣损失1,572,900元。3.诉讼费由高荣霞、谢娟红、曹留根承担。 一审法院认定事实:高荣霞与王小荣、曹留根均是朋友关系，王小荣与谢娟红、曹留根在购买涉案房屋时经高荣霞介绍相识。谢娟红于2011年8月16日登记取得位于合肥市房屋的所有权，此后谢娟红与曹留根登记结婚。在高荣霞的介绍下，王小荣购买谢娟红的涉案房屋，并于2015年8月2日签订了《个人房屋买卖合同》，约定：该房屋价格为1498000元（第三条），买受方应于本合同生效之日一次性支付全部价款给出卖方（第四条）；出卖方应于本合同生效之日起，将该房屋的产权证书交给买受方，并应在收到全部价款之日起，将该房屋交付给买受方（第五条）；在买受方实际接收该房屋之日起，出卖方协助买受方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因出卖方的过失造成买受方不能在双方实际交接之日起（按提前一个月乙方通知甲方取得房地产权属证书的转让），如出卖方不配合乙方，买受方有权提出退房，须在买受方提出退房要求之日起三十天内将买受方已付款退还给买受方，并按已付款的105%赔偿买受方损失（第六条）；出卖方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，出卖方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由出卖方承担全部责任（第七条）；本合同经双方签字之日生效（第十二条）。谢娟红与王小荣在合同上签了名，合同首部甲方的代理人为曹留根，乙方的委托代理人是黄智育，但两代理人均未在合同上签名。谢娟红、曹留根并出具委托书一份（落款未写日期），内容为“因我欠高荣霞借款，现将合肥望江西路268号学府名都小区15幢1106室房产出售款委托高荣霞代收。”谢娟红、曹留根还共同出具收条一份，收到王小荣购房款1498000元（落款时间为2015年8月2日）。王小荣分五笔将该购房款支付给高荣霞或其指定的收款人（于2015年8月2日向高荣霞支付195000元、同日向高荣兵支付1000000元、并抵扣高荣霞所欠王小荣1665元货款，2016年1月12日，向邓泽南支付151335元、2016年1月29日向赵先华支付150000元）。2015年8月王小荣支付大部分购房款后其前夫黄智育催曹留根办理房屋过户手续，曹留根借故拖延。2015年10月，黄智育再次要求过户时曹留根才告知涉案房屋有按揭款未还，黄智育并实查得知涉案房屋尚有600000元的按揭款未偿还。后曹留根与王小荣相约于2016年2月22日（正月十五日）办理过户手续，王小荣因故未能成行。2016年3月23日，双方前往当地不动产登记中心办理过户手续时被告知涉案房屋已于2016年3月22日被怀宁县人民法院查封。后，王小荣因此事分别向怀宁县人民法院提出异议和合肥市蜀山区人民法院提起诉讼均未获得支持。2017年11月13日，涉案房屋经怀宁县人民法院委托中国拍卖行业协会司法网络拍卖以2703049.7元成交,怀宁县人民法院已裁定该房屋的产权转移他人。2017年11月17日,涉案房屋按揭贷款73.8万元已全部结清。王小荣提供的曹留根于2017年2月11日的借条显示，曹留根向高荣霞借款1079.2万元。 一审法院认为,一、关于解除合同及返还购房款问题。王小荣与谢娟红之间的《个人房屋买卖合同》合法有效，现因涉案房屋已被怀宁县人民法院依法拍卖，产权已经发生转移而致使合同无法继续履行。故，王小荣要求解除《个人房屋买卖合同》并要求谢娟红返还购房款1498000元的诉讼请求，法院予以支持。二、关于违约金是否过高的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王小荣要求谢娟红、曹留根按合同约定赔偿已付价款105%损失1572900元，但是高荣霞、曹留根辩称该违约金过高，申请调减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，该违约金是否过高，应看其是否超过王小荣实际损失的30%。本案中，王小荣的实际损失具体表现为因其无法购买涉案房屋而导致的房屋差价损失，该房屋于2017年11月13日被怀宁县人民法院依法拍卖的成交价为2703049.7元,与2015年8月2日双方约定的房屋价款（1498000元）之差为1205049.7元,该价格之差即为王小荣的实际损失，该实际损失的30%为361514.91元,两项之和为1566564.61元。因此，双方约定的违约金1572900元（149××××＊105%）超出了王小荣实际损失的30%，属于过分高于造成的损失，应当调减为1566564.61元。考虑到王小荣合同目的不能实现之原因在于谢娟红没有履行合同之义务，该损失谢娟红应当予以赔偿。故，对王小荣请求谢娟红赔偿损失1566564.61元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。王小荣主张谢娟红赔偿其购房款1498000元的利息，因其损失已经在上述赔偿损失中作了处理，系重复要求,故不予支持。三、关于本案能否列并列两个案由问题。本案中涉及两个合同，即房屋买卖合同和居间合同，相应地涉及两个法律关系，即房屋买卖合同法律关系和居间合同法律关系，这两个法律关系不属于主从法律关系，在本案中均为讼争的法律关系，根据《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》第三条第3项关于同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由的规定。本案应当列并列的两个案由。四、关于高荣霞是否在本案中承担责任的问题。首先，王小荣所提供的证据不能证明王小荣与高荣霞之间存在居间合同法律关系。其次，即使王小荣与高荣霞之间存在居间合同法律关系，王小荣也没有提供证据证明高荣霞故意隐瞒有按揭款未还的事实。再次，即使高荣霞故意隐瞒了有按揭款未还的事实，根据侵权法上因果关系理论，高荣霞也不应对全部损失承担赔偿责任，而仅仅对在其故意隐瞒按揭款未还的数额内承担赔偿责任。另外，关于高荣霞不要王小荣对涉案房屋进行公证的问题。公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。就本案而言，即使双方申请对《个人房屋买卖合同》进行公证，对涉案房屋有无按揭款未还公证机构也不会主动进行审查，因此，王小荣也就无从知晓有按揭款的情况。况且，王小荣在2015年10月份就已得知涉案房屋有按揭款未还的情况后，仍然向高荣霞转款。可见，高荣霞不要王小荣进行公证，并不必然导致本案损害结果的发生。虽然高荣霞在介绍王小荣买房时不排除有出于实现其个人债权的考虑，促成了双方的交易，但是王小荣与高荣霞之间并没有居间合同法律关系，因此王小荣要求高荣霞承担损害赔偿责任没有事实依据。高荣霞在收取涉案房款时取得了出卖人谢娟红、曹留根的委托，不能因此而认为高荣霞获得了居间利益。五、曹留根不是《个人房屋买卖合同》的一方当事人，在本案中亦不应承担责任，故对王小荣相应的诉讼请求，法院不予支持。判决：一、被告谢娟红于本判决生效之日起五日内返还原告王小荣购房款1498000元并赔偿原告王小荣违约损失1566564.61元；二、驳回原告王小荣对被告高荣霞、被告曹留根的诉讼请求；三、驳回原告王小荣的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31368元，减半收取15684元，由被告谢娟红负担。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据，且未对一审证据提出复核意见，二审认证意见与一审一致。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：1.王小荣要求高荣霞对1498000元的购房款承担连带还款责任的主张能否得到支持；2.曹留根在本案中是否应承担相应责任；3.谢娟红认为不应返还购房款1498000元，其主张能否成立；4.一审确定的违约损失数额是否正确。 对于争议焦点一，首先，居间即指中介服务，指居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，并收取约定报酬。王小荣购买谢娟红涉案房屋虽经高荣霞介绍，但双方并未就此签订书面协议或形成口头协议，也未约定并收取相应报酬，王小荣所提供证据亦无法确认双方之间存在居间合同关系。因此，高荣霞介绍王小荣购买谢娟红房屋的行为不符合居间合同法律关系。王小荣以其与高荣霞之间构成居间关系，并要求高荣霞承担连带还款责任没有事实及法律依据。其次，王小荣认为高荣霞承诺为其购买谢娟红房屋的交易行为承担保证义务，应对其交易损失承担保证人责任，王小荣也仅就其主张的事实进行陈述，并未提供任何证据对其主张的事实加以证明，其要求高荣霞承担保证责任的主张也没有事实依据。再次，本案是否进行公证并不必然导致损害后果的发生，现有证据也无法证明高荣霞介绍王小荣购买房屋的行为与损害后果的发生有必然的因果关系。由此，王小荣要求高荣霞对1498000元的购房款承担连带还款责任的主张不能得到支持。 对于争议焦点二，曹留根与谢娟红虽系夫妻，但谢娟红与王小荣签订《个人房屋买卖合同》，将登记在自己名下的房产出售，曹留根并非是该合同相对人。同时，亦没有证据证明谢娟红应予返还的购房款属于曹留根与谢娟红的夫妻共同债务。因此，王小荣要求曹留根承担相应责任没有法律依据。 对于争议焦点三，谢娟红与王小荣签订《个人房屋买卖合同》合法有效。王小荣根据谢娟红的委托将购房款支付给高荣霞，谢娟红又以王小荣未履行支付购房款的义务进行抗辩没有法律依据。现因谢娟红的原因，导致涉案房屋被人民法院依法拍卖，导致合同无法履行，谢娟红应返还购房款1498000元。 对于争议焦点四，第一，双方在合同中约定按已付房款105%赔偿买受方损失。按照已付房款1498000元计算，损失数额为1572900元。由于当事人认为约定的违约金数额过分高于造成的损失，请求依法进行调减。一审则依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、预期利益等因素，予以衡量并适当调减符合法律规定。第二，当事人约定的违约金是否超过损失的百分之三十为法律规定的过分高于造成的损失。王小荣的实际损失具体表现为因其无法购买涉案房屋而导致的房屋差价损失，该房屋被人民法院依法拍卖的成交价为2,703,049.7元,与双方约定的房屋价款1,498,000元之间形成差价1,205,049.7元,该价格之差即为王小荣的实际损失，该实际损失的30%为361,514.91元,两项之和为1,566,564.61元。因此，一审以1,566,564.61元为标准确定违约损失数额正确。 综上所述，王小荣、谢娟红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费49598.5元，由王小荣负担18282元、谢娟红负担31316.5元。 本判决为终审判决。 审判长  陈庆中 审判员  胡 毅 审判员  陈铜林 二〇一九年十二月三日 法官助理朱静 书记员王丹红 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；