贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7126号上诉人（原审被告）：贵州贵人置业投资有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城Ｚ组团商业三幢1层22号。法定代表人：杨成孝。委托诉讼代理人：罗桦，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵远庆，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田太庆，男，1985年7月2日出生，土家族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：赵梅梅，贵州北斗星律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨治波，贵州北斗星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈炯，男，1973年3月7日出生，侗族，住贵州省贵阳市白云区，现服刑于贵州省轿子山监狱。原审被告：许畅，女，1979年8月29日出生，白族，住所地贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：韩玮，女，1981年11月20日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区，系许畅表妹。上诉人贵州贵人置业投资有限公司（以下简称贵人置业）因与被上诉人田太庆、陈炯、原审被告许畅房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2018)黔0115民初5074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贵州贵人置业投资有限公司上诉请求：1.依法撤销原判第二、第三项判决，改判上诉人不承担赔偿被上诉人田太庆经济损失的责任或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院查明事实不清。从二被上诉人之间支付定金和部分房款的证据来看，二被上诉人找到上诉人代办房屋权属变更手续时，田太庆已经与陈炯达成买卖房屋的合意。上诉人在本案中仅起到代办人的作用，与二被上诉人之间并非包括居间介绍、促成二手房买卖在内的完整中介关系，在《房地产买卖及居间合约（甲种本）》第九条中手写的第3项中已有明确约定，且被上诉人田太庆支付的居间服务佣金仅为18000元，该收费标准符合仅提供代办服务的收费标准，远低于提供完整居间服务收取成交价3%服务费的标准，一审法院认定上诉人未尽忠实义务没有事实依据。二、一审法院适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条明确规定了居间人存在故意隐瞒重要事实或者提供虚假信息的情况下，损害委托人利益的才承担损害赔偿责任。但从庭审中的证据均不足以证实上诉人存在上述故意，也不存在与陈炯串通故意损害田太庆利益的情形。根据《房地产经纪管理办法》第十六条和第十七条的规定，地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务与提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务是不同的服务内容。《房地产买卖及居间合约（甲种本）》中三方对经纪方作用的真实意思表示是代办人的角色，一审法院就不应当要求上诉人额外承担房地产经纪服务的义务。在贵阳市中级人民法院作出的（2018）黔01民终6145号生效民事判决书第10页认定田太庆本人在本案房屋买卖中存在重大过错，本案一审认定上诉人与被上诉人陈炯存在过错和上述生效判决不符。被上诉人田太庆辩称，一、田太庆预先支付部分定金，之后再签订正式的《房地产买卖及居间合约（甲种本）》，符合二手房买卖的交易习惯。贵人公司提供了独家居间服务，单线联系双方促成交易并最终签订合同，而非仅提供代办服务，办理过户手续系居间服务的一部分。有案涉合同第五条等约定及（2018）黔0115刑初245号生效刑事判决书中唐树禄的证言和陈炯的自述予以证实，且普通的代办服务仅仅是500元左右，本案的居间服务费是18000元。二、案涉合同第九条手写内容贵人公司自行书写，该条款并未说明中介公司提供的服务仅限于代办委托公证手续等事项。田太庆并未明示免除贵人公司对案涉房源信息进行调查的义务。贵人置业公司作为专业的房地产中介机构，如实向田太庆告知案涉房屋准确、真实的信息系合同义务、法定义务。贵人置业公司未核实房屋的真实情况，未如实告知田太庆关于案涉房屋被查封限制交易的事实，又委派不具有房地产经纪人资格的人员从事房地产经纪活动，存在重大过错。贵州省政府七部门已联合对房地产中介行为进行专项整治，一审判决符合当下的社会背景。被上诉人陈炯未答辩。原审被告许畅述称，涉案房屋系陈炯个人财产，与许畅无关，许畅对案涉房屋被查封的事实不知情，陈炯卖房子收到的钱未用于家庭生活，公安机关和检察机关都已查明上述事实。陈炯还向许畅的亲戚借了很多钱，也没有按照法院调解书付过一分钱的子女抚养费。在婚姻存续期间，许畅和陈炯没有任何共同财产，许畅与田太庆不存在任何合同关系。原告田太庆向一审法院起诉请求：1、解除原告与三被告于2016年11月8日签订的《房地产买卖及居间合约》（合同编号1501061号）；2、三被告共同返还原告购房款107万元；3、三被告连带赔偿原告同期同地段同类房屋差价损失100万元（诉讼中该项请求变更为1625400元）；4、三被告返还原告居间费18000元；5、本案诉讼费由被告承担（诉讼中该项请求变更为诉讼费、评估费由三被告承担）。一审法院认定事实，2016年，原告田太庆通过购房网站了解到被告陈炯位于贵阳市××××号美的·林城时代第Ｂ-01至Ｂ-09栋（Ｂ4）4单元1层2号（Ｂ4）4-1-2,Ｂ1-Ｂ13、1＃地下室（预售合同登记号Ｙ13086824）欲出售，与被告贵人置业联系后，贵人置业作为中介方又联系上陈炯，在贵人置业的主持下，2016年11月8日，陈炯（卖方）、田太庆（买方）、贵人置业签订了《房地产买卖及居间合同（甲种本）》，陈炯将其位于贵阳市××××号美的·林城时代Ｂ4栋4单元1层2号房屋出售给田太庆，该房建筑面积200.05平方米，成交价1600000元。合约签订当日由买方向中介方支付居间服务佣金18000元。在交易过程中，田庆太向陈炯的付款情况为合同签订前，2016年11月3日支付10000元，11月7日支付32000元。合同签订后的付款情况为，2016年11月10日支付50000元，11月23日分两次支付，分别为68000元、860000元，2017年6月2号50000元。上述房款合计1070000元，其中920000元用于提前偿还陈炯欠付的银行按揭贷款。银行贷款结清后，田太庆欲与陈炯办理房屋过户登记手续，发现交易房屋于2016年5月22日已被贵阳市乌当区人民法院查封，过户不能。此后，田太庆为争取交易房屋的相关权利，向贵阳市乌当区人民法院提起了执行异议、执行异议之诉后方知，陈炯于2016年11月4日已知晓其所有的本案争议房屋已被贵阳市乌当区人民法院查封。2017年2月陈炯又将本案争议房屋通过其他中介公司卖给案外人杜镔，陈炯隐瞒了其房屋被查封及被田太庆购买的事实。案发后，2018年9月10日陈炯因犯诈骗罪被贵阳市观山湖区人民法院判处有期十三年，并“责令被告人陈炯退赔被害人田太庆违法所得人民币107万元”。本案在审理过程中依法对争议房屋价值对外委托评估，经评估房屋现在价值3225400元。另查明被告陈炯与许畅原系夫妻关系，2016年11月28日被告陈炯、许畅及田太庆之弟田恒一同办理了公证，许畅声明“我与陈炯（公民身份号码）系夫妻关系，我们于2014年3月13日结婚。位于贵阳市××××号美的·林城时代Ｂ-01至Ｂ-09栋（Ｂ4）4单元1层2号的住房壹套【该房产尚未办理不动产权证，实际地址面积以房屋管理部门登记为主，预售合同登记号Ｙ13086824，预售面积200.05平方米】上述房产系登记在陈炯名下单独所有的房产。该房产是陈炯在我们婚前购买，在我们婚后共同还贷的房产，据有关法律规定，我特发表如下声明上述房产系登记在陈炯名下单独所有，我知晓并同意出售上述房产、办理委托买卖房产公证的事宜，我对其处置的行为无异议。”2018年7月25日被告陈炯与被告许畅经贵阳市白云区人民法院主持调解，达成如下协议“一、原告许畅与被告陈炯自愿离婚；二、原、被告婚生女陈枳同由原告许畅抚养，被告陈炯每月支付抚养费人民币3000元至女儿年满18周岁时止。前述抚养费共计人民币504000元，由被告陈炯在三个月内一次性支付完毕。三、案件受理费人民币150元（已减半，原告预交），原告许畅自愿负担”。一审法院认为：关于本案合同的效力，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”陈炯以欺诈的手段与田太庆、贵人置业签订了《房地产买卖及居间合同（甲种本）》，陈炯的行为构成诈骗罪，受损害方田太庆在签订合同时对陈炯的诈骗行为并不知情，其并未主张变更或撤销合同的情况下，本案合同依然有效。因本案争议房屋被司法查封，不能变更登记致原告名下，属法律上履行不能，原告请求解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。”原告请求解除其与陈炯、贵人置业于2016年11月8日签订的《房地产买卖及居间合约》（合同编号：1501061号）一审法院予以支持。关于被告许畅是否在本案承担民事责任：原告认为陈炯购买的房屋有部分房款是按揭贷款的，该部分是陈炯和许畅婚后共同还贷，二人对还贷部分及其相应的增值享有同等权利，收取田太庆107万元的购房款，其中92万元用于偿还银行贷款，属于用夫妻共同财产的还款部分，另有15万陈炯自认用于家庭生活，许畅应对田太庆的损失承担连带责任。一审法院认为，田太庆在与陈炯交易的过程中，陈炯、许畅及田太庆的弟弟田恒一同到公证处公证，证实陈炯对其出售的房屋享有独立的处分权利，陈炯在诈骗犯罪中供述用作家用的钱款是指骗取案外人杜镔的购房款的一部分，原告并无证据证实陈炯卖房给田太庆的收益用于夫妻共同生活；其次，本案系合同纠纷，本案的合同相对人是田太庆、陈炯和贵人置业，许畅不是合同相对人，对田太庆在交易中的损失无过错，不应因合同纠纷承担损害赔偿责任。故，本案中被告许畅不承担责任。关于被告贵人置业在本案中是否有过错。贵人置业自称三方在签订《房地产买卖及居间合同（甲种本）》时通过筑房网的开放窗口查询过房屋的产权情况，交易时该房屋并未被查封。贵人置业作为专业的房屋交易中介机构应当知晓房屋产权状况的查询部门是不动产登记中心。该公司未尽忠实义务，仅通过开放窗口的查询就确认陈炯出售的房屋没有交易障碍，由于工作的粗糙，导致一个已被查封了近半年的房屋仍然用于交易，损害请托人田太庆的利益，其有过错。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”，贵人置业应当返还其收取的18000元中介费，陈炯并未收取该费用，不承担中介费的连带返还责任。关于原告诉请被告返还购房款107万元的请求，在（2018）黔0115刑初245号刑事判决书已经载明“责令被告人陈炯退赔被害人田太庆违法所得人民币107万元”，购房款107万元属刑犯罪应当被追赃的内容，并且已经对田太庆被诈骗的款项进行处理，该部分不属民事案件审理犯畴，并且依据一事不再理原则亦不应再作处理，该项请求本案予以驳回。关于被告赔偿原告同期同地段同类房屋差价损失1625400元的请求。被告陈炯,违反诚实信用原则,将自己没有处分权的房屋用于交易，给田太庆造成了损失，根据《最高人民法院》第二十九条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”，依照评估价值,原告在同等地段购买同样的房屋需支出3225400元房款，原告需另支付购房款3225400元-1600000元＝1625400元，对田太庆的损失,根据各方当事人的过错,一审法院认为,陈炯、贵人置业均有过错，但二者并无共同故意，因此应当分别承担责任，就其过错大小各自承担50%的责任为宜，被告陈炯、贵人置业分别应承担1625400元×50%＝812700元。原告未举证评估费支付票据，其支付金额一审法院无法确定，其请求支付评估费的请求一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第四百二十五条、《最高人民法院》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告田太庆与被告陈炯、贵州贵人置业投资有限公司于2016年11月8日签订的《房地产买卖及居间合同（甲种本）》；二、被告陈炯于本判决生效后十日内赔偿原告田太庆经济损失人民币812700元；三、被告贵州贵人置业投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告田太庆经济损失人民币812700元；四、被告贵州贵人置业投资有限公司于本判决生效后十日内退还18000元中介费给原告田太庆；五、驳回原告田太庆其余诉讼请求。本案案件受理费19590.6元（原告预交），被告陈炯负担9545元,被告贵州贵人置业投资有限公司负担10045.6元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审判决书中将“《房地产买卖及居间合约（甲种本）》”误为“《房地产买卖及居间合同（甲种本）》”，本院予以纠正。另查明，在贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115刑初245号刑事判决书中记载：“被告人陈炯的供述：2016年5月的时候，陈奇彬向贵阳市乌当区人民法院以不当得利纠纷诉讼，我在当月也收到了回执，内容大概就是裁定陈奇彬以车子为担保，向法院申请查封我名下美的林城时代的房产”。二审经审理查明的其余事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：一、贵人置业在本案交易中提供的服务内容；二、贵人置业是否应当对田太庆承担损害赔偿责任。关于第一个争议焦点，《房地产买卖及居间合约（甲种本）》的标题，引言和合同第五条中均对贵人置业在本案交易中提供房地产居间等服务的事实作出了确认；各方在合同第五条项下也明确选择田太庆支付的费用为“居间服务佣金”而非“代办服务费”，该费用的性质不应因收费标准的高低而改变；田太庆在三方签订上述合同之前数日支付定金和少量购房款给陈炯并不与现实生活中的交易习惯相悖；合同第九条手写内容也未排除贵人置业在居间合同中应负的义务。因此，贵人置业作为居间人，应当按照合同约定和法律规定履行居间义务。关于第二个争议焦点，在房屋买卖居间活动中，贵人置业对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的信息的真实性、案涉房屋是否存在抵押、司法查封等限制信息，向委托人如实报告。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（七）项“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”之规定，本案交易时案涉房屋处于禁止交易的情形。贵人置业因未尽必要的注意义务而未能发现，由此使田太庆受欺诈遭受重大损失，根据合同约定其已构成违约。一审根据过错程度判令贵人置业对田太庆的房屋差价损失在50%的范围内承担赔偿责任并无不当，本院予以维持。贵人置业请求撤销一审判令陈炯在本案中承担的赔偿责任，其并未提出事实和法律依据，陈炯也并未提起上诉，本院不予支持。贵人置业主张（2018）黔01民终6145号生效民事判决认定田太庆本人在本案房屋买卖中存在重大过错。经本院审查，本案系房屋买卖合同纠纷，田太庆在本案交易中并不存在违约行为，田太庆对于购买案涉房屋后未能办理过户登记是否存在重大过错，均不影响陈炯与贵人置业承担相应的违约责任。贵人置业和田太庆分别请求本院调取（2018）黔0115刑初245号刑事案件案卷材料，因两方均未证明其所申请调取的材料对认定本案民事责任的必要性，本院不予准许。综上所述，贵人置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19429元，保全申请费5000元，由上诉人贵州贵人置业投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 龙 珑审判员 刘 妍审判员 邓禹雨二〇一九年十二月十九日法官助理陶海峰书记员杨欢