青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终1132号上诉人(原审原告)：薛磊，公民身份号码：×××，男，1995年8月30日生，汉族，住西宁市。委托诉讼代理人：牛淑庆，公民身份号码：×××，女，汉族，1936年2月15日出生，住西宁市。（系薛磊外祖母）被上诉人（原审被告）：青海省天桥房地产投资有限公司，统一社会信用代码：9163010071049720XN，住所地：西宁市城西区万达广场12层1205室。法定代表人：郑永健，董事长。委托诉讼代理人：贾生德，该公司法务部员工。上诉人薛磊因与被上诉人青海省天桥房地产投资有限公司（以下简称：天桥公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2019）青0103民初625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，于2019年7月15日作出（2019）青01民终1132号民事裁定，裁定本案中止审理。本案恢复审理后，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。上诉人薛磊的委托诉讼代理人牛淑庆、被上诉人天桥公司委托诉讼代理人贾生德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛磊向本院提起的上诉请求：请求撤销一审判决，改判天桥公司向薛磊支付逾期交房违约金70700元；本案一审、二审诉讼费由天桥公司承担。事实和理由：一、原审认定交房时间自2017年8月1日作为违约时间起点，认定事实错误。首先，原审法院采信天桥公司提交（2018）青01民终1750号民事判决错误。该判决中查明2017年7月31日是天桥公司与当事人保利利签订《西宁市商品房预售合同》约定的交房时间，违约时间从次日2017年8月1日计算，与本案无关。其次，本案双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》约定，安置房屋自动工之日起36个月内完成建设，并交付使用。双方提交的证据能够相互印证，安置房屋动工时间为2013年8月30日。据此交付时间应为2016年8月30日。最后，关于“动工时间”，薛磊在一审中提交2013年9月5日《西海都市报》、城中环监许字（2013）第013号《夜间施工许可证》足以证明安置房屋动工时间为2013年8月30日。天桥公司一审提交《建筑工程施工许可证》颁发日期为2014年3月14日，但该证明确记载：合同的开工日期为2013年8月30日。实践中《建筑工程施工许可证》颁发时间迟于合同开工时间在行业中普遍存在。二、原审法院认定：“应当扣除天桥公司在天桥相府项目建设施工过程中因政府因素导致延期交房的合理时间”的事实错误。首先，原审法院采信天桥公司提交（2018）青01民终1750号民事判决错误。该判决对外立面施工调整优化导致工期延误272天（自2017年8月1日至2018年4月30日）进行认定，扣除204天认为“因规划变更的不可预见性、不可避免性，导致工期延误属于无法归因于天桥公司的客观履行障碍，天桥公司不承担违约责任。”城中区人民法院依据1750号判决确定2017年7月31日后为违约日期，对本案作出判决错误。其次，根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案双方签订拆迁安置补偿协议时，天桥公司已知天桥相府工程外立面要调整，仍将工期定为36个月，由此可见天桥公司对天桥相府工程外立面调整是明知的。再次，即使政府行为属于不可抗力，天桥公司也应根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定及时通知薛磊，并在合理期限内提供证明。天桥公司未按法律规定履行告知义务。天桥公司在一审提交宁规建（2018）514号文，文件系2018年10月11日印发，故不能免除其违约责任。最后，天桥公司一系列案件，众住户已申诉至青海省高级人民法院，青海省高级人民法院已裁定：本院提审并中止原判决执行。三、原审法院适用法律错误。原审适用合同法相关条款均为原则性规定，与本案所涉具体争议均无针对性。没有具体适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的具体条款，适用法律模糊。综上，一审法院认定事实错误，证据不足，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，支持薛磊的上诉请求。天桥公司答辩称：天桥公司逾期交房主要是因为不可抗力的因素而非出卖人的原因造成，根据《合同法》第一百一十七条规定，因为不可抗力不能履行合同的，部分或者全部免除责任。不可抗力的构成要素是不可预见、不可避免、不可克服、客观性。天桥公司延期交房受西宁市城乡建设和规划局规划调整的原因造成的，天桥公司在2013年对该楼的规划报经西宁市规划局批复同意的情况下在2015年11月26日现场通知天桥公司停工并进行规划调整，从而造成工期受到影响，造成逾期交房的后果。天桥公司认为一审结果正确，请求驳回上诉，维持原判。薛磊向一审法院提出诉讼请求：1、判令天桥公司向薛磊支付逾期交房违约金70700元。2、本案诉讼费用天桥公司承担。一审法院认定事实如下：2017年1月9日，薛磊与天桥公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，该协议书约定，薛磊同意其位于西宁市××区2号私产房屋由天桥公司拆除，残值归天桥公司。双方协商实行房屋产权调换，房屋安置地点在××路房。回迁安置时间为，安置楼自动工之日起36个月内完成建设，并交付使用。天桥公司逾期交付使用，承担每天100元的违约金。薛磊应在交付使用之日起（含提前交房）三个月内腾空房屋交天桥公司拆除。结算后薛磊应付给天桥公司146121.72元。2018年5月23日，天桥公司通过邮政特快专递给薛磊发出回迁户交房通知单，但薛磊拒绝签收。2018年8月10日，天桥公司再次通知薛磊接收房屋，天桥公司于当日将回迁安置房交付薛磊。2018年9月13日，薛磊在天桥公司出具的《天桥相府回迁户交房通知单》的情况说明一栏内注明：2018年8月10日接“天桥公司”电话通知，要求交接房屋。当时提出两点意见：1、要求天桥公司支付从2016年8月30日至2018年8月10日违约金（开工时间为2013年8月30日）；2、因本人各种原因造成经济困难，请求公司允许分期付款。经协商“天桥公司”同意分期付款，另外关于支付违约金的问题，未达成一致意见，待交房后再行协商或采取其他方式解决。2018年9月17日，双方签订了一份《分期付款协议书》，约定由薛磊向天桥公司支付的房款141795.89元，其中61795.89元由薛磊于协议签订之日支付，剩余80000元，薛磊承诺在2019年8月31日前一次性付清。薛磊接房后，认为天桥公司逾期交房应当承担违约责任并向其支付违约金，但因双方未能就违约金的给付数额协商一致，薛磊遂提起诉讼。另查，天桥公司因逾期交付开发建设的天桥相府项目的商品房，被购房人诉至法院，经青海省西宁市中级人民法院审理作出终审判决，确认天桥公司延期交房的原因为天桥相府项目应西宁市规划局要求对外立面施工调整优化导致工期延误，基于城市规划目的的协调统一，规划管理部门对建筑单位规划设计的变更要求超出了建筑单位的可控范围，因规划变更的不可预见性、不可避免性，导致的工期延误属于无法归因于天桥公司公司的客观履行障碍。认定天桥公司自2017年7月31日前，已达到交付房屋的条件，天桥公司自此日期后交房，属于逾期，并自此至实际交房之日按照合同约定承担违约金。又查，天桥公司开发建设的天桥相府项目工程，于2018年7月6日进行了工程质量验收。一审法院认为：薛磊与天桥公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》及《分期付款协议书》，均系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。该协议对双方当事人均具有法律约束力，双方均应协议依约定享受权利、承担义务。协议约定，安置楼动工之日起36个月内完成建设，并交付使用。但因天桥公司在项目建设过程中，因政府相关部门的要求对建设工程的外立面施工调整优化导致工期延误，造成客观上不能在动工之日起36个月内完成工程建设并交付使用，该原因已被发生法律效力的裁判文书所确认，并认定天桥公司自2017年7月31日后交付房屋属于逾期交房。本案双方当事人签订的虽为《房屋拆迁安置补偿协议书》，但天桥公司开发建设的天桥相府项目与回迁安置同属一个建设项目，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关条款，本案也应适用该司法解释的相关规定，故本案应当扣除回迁安置房屋的建设过程中因政府因素导致延期交付房屋的时间，自2017年8月1日起开始计算违约金。薛磊主张由天桥公司支付逾期交房的违约金的诉讼请求成立，但应当扣除天桥相府项目建设施工过程中因政府因素导致延期交付的合理时间，并结合已发生法律效力的裁判文书所确定的逾期交房的违约时间进行计算。关于违约时间，天桥公司虽于2018年4月23日通过邮政特快专递向薛磊发出回迁户交房通知单，薛磊拒绝签收，但根据薛磊提交的证据证明，天桥公司开发建设的天桥相府项目工程在2018年7月6日才经相关部门组织验收，即使薛磊接到邮政特快专递发出的回迁户交房通知单后进行房屋的交接，也可能出现因天桥公司不能提供房屋已经经过验收合格的资料而被薛磊拒绝接收的情形，故天桥公司向薛磊支付违约金的时间应计算至薛磊实际接收房屋时止。本案薛磊于2018年8月10日接收天桥公司交付的房屋，天桥公司延期交房375天，按照双方协议的约定，天桥公司应当向薛磊支付违约金37500元（100元×375天=37500元）。天桥公司据此所持部分抗辩理由成立，予以支持。有关天桥公司提出的薛磊尚欠其购房款未付清，应适用合同法规定的同时履行抗辩权的规定，不应承担延期交房违约责任的抗辩理由，因双方对于薛磊未能支付的购房款已经签订了《分期付款协议书》，约定了分期付款的方式和时间，该协议是对双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》中付款方式的变更，且约定的最后一笔款项尚未到期，天桥公司已经向薛磊交付了房屋，故天桥公司的该抗辩理由不能成立，不予支持遂判决：天桥公司于判决发生法律效力后十日内，支付薛磊逾期交房违约金37500元。案件受理费1568元，减半收取784元，由薛磊负担232元，天桥公司负担416元。二审期间，薛磊提交照片二张，一张照片系涉案房产楼上拍摄的照片及一张天桥相府在北大街商贸大厦建成的临街商铺的照片，证明天桥公司具有施工经验，在规划涉案房屋的时候就应该规划玻璃幕墙，且根据实际情况外立面的改变很小，不需要停工那么长时间。天桥公司质证对二张照片的真实性无异议，但是对关联性不予认可，北大街商贸大厦建成的临街商铺不是天桥公司修建的，且与本案也没有关系。本院认为，薛磊提交二张照片天桥公司虽对真实性认可，但不能证明天桥公司在规划涉案房屋时就应该规划玻璃幕墙，其具有施工经验，不应发生变更规划的情形出现。其与案件的事实不具有关联性，不予采信。对一审查明的事实双方当事人均无异议，对一审法院审理查明案件事实予以确认。另查明，应西宁市城乡规划和建设局对项目外立面及其附随亮化工程的变更优化要求，天桥公司于2015年11月26日经西宁市城乡规划和建设局通知停止施工，重新设计项目外立面方案，2017年1月4日批复，2017年3月15日依据变更方案组织施工，2017年11月30日施工完成，工期延误476天。本院认为，本案争议焦点为天桥公司应否支付逾期交房违约金。本案中薛磊与天桥公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规范，合法有效。合同具有相对性，依法成立的合同对双方均具有约束力。双方均应按照合同约定履行各自义务。涉案《房屋拆迁安置补偿协议书》第十一条补充条款中约定，安置楼自动工之日起36个月内完成建设，并交付使用。天桥公司逾期交付使用，承担每天100元的违约金。但因天桥公司在项目建设过程中，因政府相关部门的要求对建设工程的外立面施工调整优化导致工期延误，造成客观上不能在动工之日起36个月内完成工程建设并交付使用，该原因已被青海省高级人民法院发生法律效力的裁判文书确认。薛磊上诉关于外立面规划变更不能成为天桥公司逾期交付事由的上诉请求没有事实依据，不予支持。关于动工时间，根据薛磊、天桥公司提交的证据可以相互印证得出为2013年8月30日，交付时间为2016年8月30日。按照双方约定，天桥公司应在2016年9月1日交付房屋，但其直到2018年8月10日才向薛磊交付涉案房屋，天桥公司逾期交付构成违约，天桥公司按合同约定及迟延交付的天数支付逾期交房违约金，但要扣除回迁安置房屋的建设过程中因政府因素导致延期交付房屋的时间即2016年9月1日至2017年11月30日期间的违约金。计算逾期交房违约金时间为2017年12月1日至2018年8月10日，共252天×100元＝25200元。一审法院依据天桥公司一系列商品房预售合同纠纷二审判决，从2017年8月1日起计算违约金，无事实依据。但鉴于天桥公司未提出上诉，二审中亦请求驳回上诉，维持原判，表明其服从一审判决。故对一审法院判决天桥公司承担违约金37500元予以确认。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决结果并无不当，上诉人薛磊主张天桥公司支付违约金70700元的上诉请求不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1568元，由薛磊负担。本判决为终审判决。审判长 王 鹏审判员 纳 敏审判员 张洁琼 二○一九年十二月二十日书记员 马 馨