北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终11121号上诉人（原审被告）：北京玉龙斗阙生态观光园有限公司，住所地北京市门头沟区王平镇安家庄村西1000米。法定代表人：马东，总经理。委托诉讼代理人：付作庄，北京市博天律师事务所律师。委托诉讼代理人：白鹭，北京市博天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京枕溪农家乐旅游观光园，经营场所北京市门头沟区王平镇安家庄村。经营者：唐尚喜，经理。委托诉讼代理人：杨秀君，女，北京枕溪农家乐旅游观光园法务。原审第三人：李成苍，男，1950年1月20日出生，汉族，北京市门头沟区王平地区安家庄村农民，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：单巧莲，北京市亚太律师事务所律师。原审第三人：北京市门头沟区王平镇安家庄村村民委员会，住所地北京市门头沟区王平镇安家庄村。法定代表人：李素芳，主任。上诉人北京玉龙斗阙生态光观园有限公司（以下简称玉龙斗阙公司）与被上诉人北京枕溪农家乐旅游观光园（以下简称枕溪农家乐）、第三人李成苍、北京市门头沟区王平镇安家庄村村民委员会（以下简称安家庄村委会）租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初1143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人玉龙斗阙公司法定代表人马东及其委托诉讼代理人白鹭，被上诉人枕溪农家乐经营者唐尚喜及其委托诉讼代理人杨秀君，第三人李成苍之委托诉讼代理人单巧莲到庭参加了诉讼。安家庄村委会经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。玉龙斗阙公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回枕溪农家乐要求我公司支付使用费的诉讼请求。事实和理由：1.枕溪农家乐一直占有涉案土地及房屋。2.工商登记行为不能证明涉案土地及房屋已经交付。3.我方未拒绝枕溪农家乐将涉案土地及房屋租赁给其他人。4.我方不应当支付涉案土地及房屋三年的占有使用费。枕溪农家乐辩称，我方不同意一审判决，但是没有上诉。李成苍述称，我对一审判决不发表意见。枕溪农家乐向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除我公司与玉龙斗阙公司签订的《租赁合同》；2.请求法院判令玉龙斗阙公司给付我公司2015年10月1日至2018年9月30日期间租金30万元；3.请求法院判令玉龙斗阙公司给付我公司以10万元为基数，按照每日千分之五的标准给付自2016年9月30日始至租金实际给付之日止的滞纳金；4.如法院认定我公司与玉龙斗阙公司之间签订的《租赁合同》无效，请求法院判令玉龙斗阙公司按照上述租金标准及期间支付涉案土地及房屋的占有使用费。一审法院认定事实：唐尚喜与唐某系兄弟，唐尚喜系枕溪农家乐之经营者。唐某系李成苍之女婿，李成苍系安家庄村村民。2015年10月1日，甲方（出租方）枕溪农家乐与乙方（承租方）玉龙斗阙公司签订《租赁合同》，约定：“甲乙双方在平等、自愿的基础上就北京枕溪农家乐旅游观光园租赁经营的有关事宜达成协议如下：……2、租赁地点：北京市门头沟区王平镇安家庄村河南王家坟；3、租赁期限：自2015年10月1日至2034年9月30日止，共计20年整；4、四至范围：东至大石头，西至河南台交界，南至铁路电线杆下，北至河边（大概面积约70亩），其中有芬兰式木屋一座，不在租赁范围之内，木屋占地面积约500平方米，甲方自留山地用于建设木质房屋；5、租赁用途：在国家法律法规规定的范围内发展林果业、种植、养殖业、农家乐、旅游、休闲度假产业开发、会务接待等；6、租金及付款方式：2015年至2024年的租金一次性付清，每年10万元，共计100万元，2025年至2034年租金按每年12万元计算，一次性付清120万元；……10.4、乙方必须按时交纳租赁费，未按期支付租金的，应按照年租金每日千分之五的标准向甲方交纳滞纳金；……13.2、如乙方不按时交纳租赁费超过90天，甲方有权无偿终止合同……”合同签订后，玉龙斗阙公司未向枕溪农家乐交纳租金，未对场地内的房屋进行过翻修、翻建或装饰、装修。涉案土地的性质为耕地、荒山荒滩，该土地上原建有部分房屋，因缺少规划审批，已于2018年11月被拆除，拆除违建的奖励费由唐尚喜领取（尚未领取）。双方争议事实如下：枕溪农家乐是否依约向玉龙斗阙公司交付涉案土地及房屋。枕溪农家乐主张，涉案土地及房屋已于签订合同之日交付玉龙斗阙公司，为证明其主张，枕溪农家乐申请证人梁某出庭作证。梁某向法院陈述，其退休之后没事儿干，就联系了枕溪农家乐的唐尚喜，在唐尚喜的山庄免费住，吃喝自己买，2015年9月，马东去了山庄，第一次去说要承包山庄，第二次去做了规划，还说让其做经理，后来说要准备资金，给山庄改名字、办手续什么的，但慢慢就没信儿了，其2016年8、9月左右离开的山庄。玉龙斗阙公司对梁某的陈述不予认可。另查，2015年10月28日，北京市工商行政管理局门头沟分局为玉龙斗阙公司颁发了营业执照，载明玉龙斗阙公司住所地为北京市门头沟区王平镇安家庄村西1000米，即本案的涉案土地及房屋。玉龙斗阙公司认可协议签订后枕溪农家乐协助其公司以涉案场地为住所地办理了营业执照，但其主张协助办理营业执照与交付涉案场地之间没有关联性。李成苍表示，枕溪农家乐与玉龙斗阙公司签订的租赁合同四至范围内包含其承包的20亩果园，该果园自2007年之后由其自行管理耕种，确有部分房屋建在其承包的20亩果园内，但该房屋由谁建的其不清楚，由谁使用其也不清楚。对上述争议的事实法院做如下认定：本案的租赁标的为土地及其地上房屋，双方签订的租赁合同中亦未就交付方式作出特别约定，故合同签订之后，枕溪农家乐未实施阻止玉龙斗阙公司行使使用权的行为，且积极配合玉龙斗阙公司以涉案场地为住所地办理营业执照，应当视为其已完成交付行为。另根据玉龙斗阙公司当庭陈述，2016年3月期间，枕溪农家乐要求其公司腾出部分土地给另外两家想要租赁土地的人用于建房，其公司未同意，亦能证明玉龙斗阙公司认可枕溪农家乐已完成了对涉案土地及房屋的交付行为。但就实际交付土地面积，李成苍表示自2007年解除与唐某之间的合同后，果园一直由其自行耕种，枕溪农家乐表示2007年之后李成苍未再收取果园的租金，其公司与玉龙斗阙公司签订协议后亦未再对果园进行经营，故法院认定，枕溪农家乐虽在合同签订后履行了交付土地及房屋的义务，但其向玉龙斗阙公司实际交付的土地中并未包含李成苍果园部分。一审法院认为，本案争议焦点在于枕溪农家乐与玉龙斗阙公司之间签订的《租赁合同》是否有效。玉龙斗阙公司主张枕溪农家乐对涉案土地无出租权，涉案土地的承租人为唐某、李成苍，与唐尚喜无关，其公司与枕溪农家乐签订的租赁合同当属无效，玉龙斗阙公司申请法院到安家庄村委会调取涉案土地的承包合同。安家庄村委会向法院提交三份合同：1、门头沟区王平地区办事处安家庄村经济合作社（以下简称安家庄村经济合作社）与唐某签订的《荒山荒地租赁合同》，该合同载明安家庄村经济合作社将安家庄村河南王家坟河滩15亩荒滩出租给唐某，四至范围为东至路边大石头，西至河南台交界，南至铁路电线杆下、山坡跟下，北至河边（其中含李成苍果园在内，果园另有协议），租赁期限自1999年4月1日至2049年12月31日。合同落款处有安家庄村经济合作社盖章及代表人李德云签字。2、安家庄村经济合作社与李成苍1994年签订的《农户土地承包合同》，载明李成苍承包位于南王家坟的20亩土地，四至范围为东至河滩地，西至地边，南至河南台王家坟，北至河边，租赁期限为1994年1月1日至2064年12月31日。3、安家庄村经济合作社与李成苍2005年7月签订的《土地承包合同》，载明李成苍承包了位于南王家坟的20亩土地，租赁期限自2004年1月1日至2064年12月31日，未载明四至范围。玉龙斗阙公司另向法院提交《安家庄村委会证明》一份，载明，安家庄村委会按照我村村民公约共同制定的条例规定：一、我村只承认本村村民的土地承包合同；二、我村从未和枕溪农家乐签署过任何土地承包协议；三、我村村民李成苍承包的二十亩土地为林业用地，不能改变土地使用性质；四、枕溪农家乐确实兴建在李成苍租用的土地内；五、枕溪农家乐未通过我村村委会批准建设，没有国家合法城建手续，为违章建筑，现已被政府合法拆除。落款处为北京市门头沟区王平镇安家庄村村民委员会盖章。李成苍对上述证据无异议，李成苍表示，上述两份土地承包合同均指的是其从安家庄村承包的20亩果园，其于1994年签订了一份合同，于2004年重新签订了一份合同，于2012年将上述合同更换成《农户土地承包经营权证书》。李成苍另向法院提交其与唐某1998年12月31日签订的《转租合同》及2007年6月1日签订的《解除合同协议书》。《转租合同》约定，李成苍愿将从安家庄村经济合作社承包的20亩果园转租给唐某开发使用，承包期限自1998年12月31日至2063年12月31日，四至范围为东至大石头，西至河南台交界，南至铁路电线杆下，北至河边之内的20亩果园，每年租金800元，唐某对承包的荒山、荒滩、荒地享有使用权、继承权和转让权，如需转让需经安家庄村经济合作社同意。《解除合同协议书》约定，李成苍与唐某原签订的《土地转让合同》现因唐某没正常耕种致使树木枯死、耕地荒芜、杂草丛生，唐某无能力耕种，经双方协商同意，解除之前所签所有合同，并于2007年5月31日予以解除。落款处有李成苍及唐某签字。枕溪农家乐对法院从安家庄村委会调取的唐某签订的《荒山荒地租赁合同》的真实性无异议，但其主张，当时是唐尚喜先与安家庄村委会签订了《荒山荒地租赁合同》，由于法律规定不得将村集体土地承包给非本村集体经济组织成员，也为了避免村民说闲话，故由唐某出面与村里签订承包合同并在村里备案，但唐尚喜与安家庄村委会另有合同，涉案土地是由唐尚喜实际承包使用。对李成苍签订的两份土地承包合同的真实性不认可，但对李成苍从安家庄村承包20亩果园的事实予以认可。对安家庄村委会出具的证明不予认可，对李成苍提交的《转租合同》及《解除合同协议书》不认可。枕溪农家乐主张，其公司负责人唐尚喜以个人名义与安家庄村及李成苍签订了土地承包合同，承包了涉案土地四至范围内的35亩土地，后唐尚喜以公司名义与玉龙斗阙公司签订了关于上述土地的租赁合同，该合同合法有效，枕溪农家乐向法院提交以下证据：1、安家庄村委会与唐尚喜签订的《荒山荒地租赁合同》，其签订时间、内容与唐某和安家庄村经济合作社之间的《荒山荒地租赁合同》完全相同。2、李成苍与唐尚喜签订的《转租合同》，其签订时间、内容与李成苍和唐某之间的《转租合同》完全相同。3、唐尚喜向李成苍交纳2005年、2007年土地承包租金的收据，证明李成苍与唐尚喜之间存在租赁关系，另唐尚喜自述，因李成苍一直要求上涨土地承包租金，故自2007年始未再收取其土地承包租金，但双方并未解除租赁合同。4、枕溪农家乐申请证人唐某出庭作证，唐某向法院陈述，唐尚喜先与安家庄村签订了一份《荒山荒地租赁合同》，但唐尚喜不是安家庄村村民，怕村里有人反映，故又由其出面与村里签订了一份同样的合同并在村里备案，合同签订后一直是唐尚喜在实际履行，土地承包费也是唐尚喜在交纳。其与李成苍之间的《转租合同》及《解除合同协议书》均是真实的，其承租李成苍的果园后也是唐尚喜在实际使用，唐尚喜与李成苍之间是否有合同其不清楚。玉龙斗阙公司对唐尚喜与安家庄村委会、与李成苍之间的合同，交纳土地承包租金的收据均不予认可，对唐某的证言认可，其公司主张，唐某的证言恰好证明了唐某与安家庄村委会、李成苍之间存在租赁关系。李成苍对唐尚喜与其本人以及与安家庄村委会之间的租赁合同的真实性不予认可，对土地承包租金收据的真实性认可，但主张该收据是唐尚喜代唐某向其交纳土地承包租金，不代表其与唐尚喜之间存在租赁关系，对唐某证言的真实性认可，但主张，唐某的证言证明了其与安家庄村委会、李成苍之间签订过土地承包协议，具体唐某将承包的土地交由谁经营管理，其不清楚。安家庄村委会只认可其与唐某之间签订的《荒山荒地租赁合同》，对唐尚喜与安家庄村委会签订的合同不清楚，村里一直在履行与唐某之间的合同，土地使用费有时候是唐尚喜交，有时候是唐某交，唐某、李成苍承包的土地都交由唐尚喜在经营使用。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人安家庄村委会经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩和质证的权利。国家实行土地用途管制制度。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条规定，农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。根据法院查明的事实，涉案土地四至范围内，李成苍承包果园部分的土地性质为耕地，李成苍果园外的荒滩部分，承包用途仅限于发展林果业、种植业、养殖业，涉案土地上的房屋因无合法建设手续已被拆除，现枕溪农家乐与玉龙斗阙公司签订的合同将土地用途约定为“发展林果业、种植、养殖业、农家乐、旅游、休闲度假产业开发、会务接待”，该约定改变了土地的农业用途，将农业用地用于非农建设及商业经营，违反法律法规强制性规定，该合同当属无效。关于枕溪农家乐要求玉龙斗阙公司给付2015年10月1日至2018年9月30日期间租金30万元一节，因双方签订的租赁合同已确定无效，故玉龙斗阙公司不应再向枕溪农家乐给付租金，但可依照租金标准主张相应的占有使用费。根据法院查明的事实，枕溪农家乐已向玉龙斗阙公司交付涉案土地中除李成苍果园部分的土地及房屋，故枕溪农家乐要求玉龙斗阙公司给付占有使用费，符合事实及法律规定，法院予以支持，但占有使用费数额由法院综合枕溪农家乐实际交付土地面积及土地上房屋因属违建已被拆除等事实，酌情予以确定。玉龙斗阙公司主张，枕溪农家乐并非涉案土地及房屋的权利人，无权就涉案土地及房屋向其公司主张权利，法院认为，唐某认可涉案的15亩荒地的实际承租人为唐尚喜，其本人虽与安家庄村委会签订了土地承包协议，但涉案土地实际系交由唐尚喜经营管理，其承租李成苍20亩果园期间所建房屋亦是由唐尚喜所建，故枕溪农家乐就15亩荒地及其所建房屋向玉龙斗阙公司主张权利并无不当，法院对玉龙斗阙公司该项意见，不予采纳。关于滞纳金一节，因双方未就租金的具体给付期限进行明确约定，枕溪农家乐该项主张缺乏事实依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国土地承包法》第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、北京玉龙斗阙生态观光园有限公司与北京枕溪农家乐旅游观光园于2015年10月1日签订的《租赁合同》无效；二、北京玉龙斗阙生态观光园有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京枕溪农家乐旅游观光园占有使用费15万元；三、驳回北京枕溪农家乐旅游观光园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人均未提交新证据。玉龙斗阙公司申请本院向安家庄村委会调取拆除枕溪农家乐的相关手续，证明拆除手续是唐尚喜办理的，唐尚喜对该事实予以认可。玉龙斗阙公司另申请本院向门头沟区色树坟派出所、门头沟区色树坟森林派出所分别调取2015年10月、2017年4月的两次报警记录，证明两次报警是唐尚喜报的。唐尚喜认可第二次报警是自己报的，第一次不是。经释明，玉龙斗阙公司仍坚持要求调取2015年10月第一次报警记录，本院认为玉龙斗阙公司的证明目的与本案关联性不足，不予批准。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。涉案土地的土地性质均为农用地，双方合同约定土地用途为“发展林果业、种植、养殖业、农家乐、旅游、休闲度假产业开发、会务接待”，该约定改变了土地的农业用途，将农业用地用于非农建设及商业经营，现涉案土地上的房屋因无合法建设手续已被拆除，故一审法院认定合同无效正确，本院予以确认。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案的争议焦点在于枕溪农家乐是否向玉龙斗阙公司交付了租赁物。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。枕溪农家乐虽未能提供与玉龙斗阙公司的书面交接手续，但本院认定存在交付的事实具有高度可能性：1.双方签订的租赁合同中未就交付方式作出特别约定，本案的租赁标的大部分为土地，仅有少量自建房屋，其交接手续本就较简易。2.玉龙斗阙公司实际以涉案场地为住所地办理了营业执照，可以反映出其对租赁标的的掌控。3.玉龙斗阙公司认可枕溪农家乐曾于2016年3月向其主张支付租金，但其并未对枕溪农家乐未交付租赁物提出过异议，在枕溪农家乐要求其腾出部分土地给案外人时亦未同意。综上，本院认为枕溪农家乐向玉龙斗阙公司交付了租赁物的事实具有高度可能性。就交付租赁物的具体范围，一审法院认定枕溪农家乐已向玉龙斗阙公司交付涉案土地中除李成苍果园部分的土地及房屋，枕溪农家乐未提出上诉，本院予以确认。二审中，枕溪农家乐陈述其与玉龙斗阙公司签订租赁合同的四至范围等于唐尚喜以个人名义与安家庄村委会签订的《荒山荒地租赁合同》及与李成苍签订的《土地承包合同》四至范围之和，玉龙斗阙公司表示认可，本院予以确认。一审法院认为应当按照枕溪农家乐实际交付的租赁物范围计算使用费是正确的，但对于实际交付部分所占比例认定错误，本院予以纠正。同时考虑到土地上房屋因属违建已被拆除的事实，本院将玉龙斗阙公司应当支付的占有使用费调整为10万元。综上所述，玉龙斗阙公司的上诉请求中的合理部分本院予以支持，其余部分予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初1143号民事判决第一项；二、撤销北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初1143号民事判决第三项；三、变更北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初1143号民事判决第二项为：北京玉龙斗阙生态观光园有限公司于本判决生效后七日内给付北京枕溪农家乐旅游观光园占有使用费10万元；四、驳回北京枕溪农家乐旅游观光园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7300元，由北京枕溪农家乐旅游观光园负担4867元（已交纳），由北京玉龙斗阙生态观光园有限公司负担2433元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费3300元，由北京枕溪农家乐旅游观光园负担1100元（本判决生效后七日内交纳），由北京玉龙斗阙生态观光园有限公司负担2200元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 刘新泉审 判 员 刘秋燕二〇一九年十二月十七日法官助理 田 心书 记 员 杜 莹