重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初24594号原告：段昱谦，女，住重庆市渝中区。委托代理人：梁萍，女，住重庆市渝中区。被告：重庆上邦酒店有限公司，住重庆市九龙坡区上邦路3号，统一社会信用代码91500107681454699F。法定代表人：徐波，该公司董事长。委托代理人：张捷，男，住重庆市渝中区。被告：重庆腾翔实业有限公司，住重庆市九龙坡区走马镇金马路24号2单元4-2号，统一社会信用代码915001077562413148。法定代表人：侯毅，该公司总经理。委托代理人：杨新增，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告段昱谦与被告重庆上邦酒店有限公司（以下简称上邦公司）、被告重庆腾翔实业有限公司（以下简称腾翔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，原告的委托代理人梁萍、被告上邦公司的委托代理人张捷、被告腾翔公司的委托代理人杨新增均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告上邦公司自2019年11月1日起承租原告位于重庆市九龙坡区某号房屋，按照合同约定，每季度支付一次租金，若未按时支付租金，须以拖欠租金金额每日万分之三的标准计算滞纳金。现截止2019年10月31日，被告共拖欠租金39276元，滞纳金6696元，合计45972元。被告上邦公司每到还款日期，总以各种理由拖延拒付。为维护原告的合法权益，故诉至法院要求：1、判令被告上邦公司向原告支付房屋租金39276元，滞纳金6696元；2、判令被告腾翔公司对该房产以初始购买价进行回购，并在房屋过户申请之日起十日内将回购款支付给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。被告上邦公司辩称：租赁关系属实，被告欠付2018年第二季度至2019年10月30日未付，欠付的租金为29577元，被告认为双方的计算差额可能是原告计算租金时没有计算法律法规规定的应当扣除的不动产租赁应缴纳的税金，税金的计算标准是每年18.3%，被告基于上述算法算出欠付的租金为29577元。被告腾翔公司辩称：1、原告要求我方支付拖欠的租金及回购款、滞纳金，被告腾翔公司的主体不适格，根据物业委托合同第十条的规定，在被告上邦公司不能按时支付原告租金时仅承担协调的义务，并无直接支付款项的义务；2、原告要求被告腾翔公司回购本案所涉房屋，但根据合同第十一条约定，被告腾翔公司仅在接到原告书面报告后才与原告办理相关回购手续，但是原告至今未向被告腾翔公司提交书面报告；3、案涉租赁合同到期日为2019年10月31日，二被告已经履行合同大部分义务，此时要求被告腾翔公司进行回购，其违约责任过高，在合同的基本目的已经实现的前提下，此举不符合公平原则，请求法院依据合同法予以调解，同时根据租赁合同的相关约定可以看出，被告腾翔公司承担回购义务的目的是为了保证原告的租金利益，在被告上邦公司可以支付租金的前提下，原告并无实际损失，要求被告腾翔公司承担违约责任显失公平。经审理查明：2009年3月31日，原告段昱谦（甲方、出租方）与重庆上邦戴斯酒店管理有限公司（乙方、承租方）、重庆腾翔实业有限公司（丙方、担保方）签订《物业委托租赁合同》1份，合同的乙方即重庆上邦戴斯酒店管理有限公司系本案被告重庆上邦酒店有限公司曾用名称，合同主要约定：1、乙方租赁甲方的物业为九龙坡区某号房产，租赁期限为2009年11月1日起至2019年10月31日止；2、乙方每一公历年度向甲方支付的租金总额为24806元；3、租金按每季度1次向甲方支付；4、甲方取得租金收益时，须依法自行承担政府部门按照规定收取的各类租赁税、费；5、若乙方未按时向甲方支付租金，须按拖欠租金额的每日万分之三计向甲方支付滞纳金。庭审中，原告与被告就滞纳金达成一致意见，双方均认可滞纳金为3000元。另查明：案涉《物业委托租赁合同》第十一条丙方责任约定：如乙方连续3次未按时支付甲方租金时，甲方可要求丙方按该物业的初始价（以甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》为准）进行回购，则丙方在接到甲方提出的书面报告15日内必须与甲方至相关政府部门办理产权过户的相关事宜，且在产权立契之日时丙方一次性将转让款支付给甲方，因回购所产生的税费双方各自承担自己应承担的部分。在被告腾翔公司与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》中，对本案所涉房屋九龙坡区某号房屋的成交金额为310079元。再查明：原告举示了2019年10月27日的邮件存根1份，该邮件存根载明收件人为重庆腾翔实业有限公司，地址为重庆市渝中区小什字筷子街2号中国人寿大厦11楼，邮件内件品名为回购函（段昱谦要求重庆腾翔公司回购四套房屋的回购函）。原告邮寄该邮件的地址与《物业委托租赁合同》中被告腾翔公司的地址一致。但该封邮件被退回至原告，退回原因是原址查无此人。以上事实有《物业委托租赁合同》、《商品房买卖合同》、回购通知函、邮件存根及当事人陈述等证据载卷为凭，足以认定。本院认为：原、被告签订的《物业委托租赁合同》，系当事人真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，各方当事人均应当按照合同履行各自的义务。本案中，被告上邦公司认可自2018年第二季度至2019年10月30日（共计19个月）未向原告支付租金，故应当按照合同约定向原告支付租金，对应支付的租金金额，原告在庭审中主张39276元（24806元/年÷12个月×19个月），被告对该金额没有意见，但辩称应当扣除税费。根据原被告双方在《物业委托租赁合同》中的约定，原告在取得租金收益时，须依法自行承担政府部门按照规定收取的各类租赁税、费，依据该约定，缴纳税费的主体应当是原告，且被告也未举示其代原告缴纳了相关税费的证据，故对被告抗辩的租金金额应当扣除税费的意见，本院不予采纳，故对原告主张欠付的租金为35824元，本院予以支持。此外，因原被告双方一致认可滞纳金为3000元，故对该滞纳金，本院亦予以支持。对于原告要求被告腾翔公司回购案涉房屋的诉讼请求，因双方在合同中约定了若被告上邦公司连续3次未按时向原告交付租金，原告可要求被告腾翔公司按该物业的初始价进行回购。现被告上邦公司已连续3次以上未按时向原告交付租金，则原告按照合同约定可以要求被告腾翔按案涉房屋的初始价进行回购，且原告还向被告腾翔公司邮寄了书面的回购函件，故对原告要求被告腾翔公司按照初始价格310079元回购案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告重庆上邦酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告段昱谦支付租金39276元、滞纳金3000元，共计42276元；二、被告重庆腾翔实业有限公司于本判决生效之日起十日内以310079元回购原告段昱谦名下位于重庆市九龙坡区某号房屋；于本判决生效之日起十日内协助原告段昱谦将该房屋过户至被告重庆腾翔实业有限公司；三、被告重庆腾翔实业有限公司于双方向房屋登记管理部门递交过户申请书或人民法院向房屋登记管理部门送达过户协助执行通知书十日内将房屋回购款310079元支付给原告段昱谦；四、驳回原告段昱谦的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为3451元，由被告重庆上邦酒店有限公司承担475元，被告重庆腾翔实业有限公司承担2976元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，并通过本院预交上诉费用。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 廖海清二〇一九年十二月十二日法官助理 龚长松书 记 员 程 颖