广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19222号上诉人（原审原告）：刘晓佳，男，1988年1月28日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：付舒仁，广东卓明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市江城地产有限公司，住所地广州市天河区体育西路111—115单号10楼G。法定代表人：李四平，该公司总经理。委托诉讼代理人：李小龙，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊宇，广东东方昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东粤安投资有限公司，住所地广州市越秀区先烈中路100号大院8号楼904房。法定代表人：黄高凤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：姚登群，广东普罗米修(前海)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李树德，男，1974年3月5日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：姚登群，广东普罗米修(前海)律师事务所律师。上诉人刘晓佳、广州市江城地产有限公司（以下简称江城公司）与被上诉人广东粤安投资有限公司（以下简称粤安公司）、李树德因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初1870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘晓佳上诉请求：1.改判一审判决第三项，请求确认违约金的起始日为2016年11月1日；2.本案诉讼费由江城公司、粤安公司承担。事实和理由：（一）《存量房买卖合同》第四条已明确约定交付房屋的具体日期为2016年10月31日，第九条约定逾期交房的每日按总房款的0.05%的标准支付违约金，该等约定并没有附带任何前提条件，也没有以付完全款作为房屋交付的条件，属于买卖双方的真实意思表示，人民法院应当充分尊重双方的明确约定，以此认定违约金的起算日。（二）刘晓佳在2018年2月5日才支付剩余房款，是江城公司、粤安公司的原因导致，并非归结于刘晓佳的原因。根据合同约定，涉案房屋本来是申请银行按揭的，因江城公司、粤安公司的原因无法办理按揭，由刘晓佳全额支付购房款（不按揭）并非刘晓佳的义务。根据合同约定，刘晓佳支付完30万购房定金后，江城公司应出具购房发票，但江城公司一直没有出具购房发票给刘晓佳，江城公司没有履行在先的义务，具有过错。刘晓佳无法确定支付完剩余的全部房款后是否能取得购房发票。根据合同第三条约定，即便不考虑按揭因素，刘晓佳也是在递件前支付房屋尾款，也就是说，在确定递件前，刘晓佳才有全额支付剩余房款的义务。（三）该违约金实际是对刘晓佳的部分补偿。近三年的时间里，刘晓佳为顺利购买涉案房屋，付出了大量的时间、精力以及维权成本。期间，刘晓佳从按揭贷款变为要全额付款，错过了广州限售前（2017年3月31日）的政策，也错过了购买其他房屋的机会，刘晓佳迟迟无法占有涉案房屋只能在外租房，额外支付近三年的房租成本。对刘晓佳而言，损失是巨大的，刘晓佳所主张的违约金仅仅是对部分损失的补偿，本身具有惩罚性。请求二审法院充分考虑刘晓佳的切实利益，依法维护刘晓佳的合法权利。江城公司二审答辩称，不同意刘晓佳的上诉请求，刘晓佳主张其与李树德签订的房屋买卖合同并不属于江城公司授权李树德所签订的合同，并且刘晓佳应当明知李树德并没有代表江城公司签订房屋买卖合同，特别是无权代表江城公司收取购房款的权限，然而刘晓佳仍然与李树德个人签订合同，并将购房款项支付至李树德的个人账户，其明显不具备善意无过错的法律特征，因此，其所主张的与江城公司之间的合同关系并不成立，也无权要求江城公司向其承担任何责任。粤安公司、李树德二审答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，粤安公司及李树德作为江城公司的代理人，代理江城公司与刘晓佳接洽并签订相应的合同，代收代付相应的款项均属实，之所以产生本案纠纷是由于江城公司违约，没有按合同约定交房及协助办理过户手续，相应的违约责任应当由江城公司承担。江城公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2.驳回刘晓佳的全部诉讼请求；3.刘晓佳承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院认为涉案买卖合同合法有效，缺乏事实依据和法律依据。首先，该合同虽然将江城公司列为房屋的出卖方，但合同却没有江城公司盖章、企业法定代表人签字或其他任何形式的确认，该合同并非江城公司的真实意思表示。一审判决确认“李树德是在江城公司的授权范围内与刘晓佳签订涉案买卖合同，合法有效”，但一审判决同样确认“2016年11月4日，原广州市工商行政管理局向江城公司出具《清算组备案通知书》，记载江城公司清算组负责人为向某雄”，同时也确认“2016年11月8日，江城公司才与粤安公司等签订《丰盈居项目权益转让合同》”，还确认“2016年11月10日，粤安公司出具委托书给李树德”。也就是说，虽然江城公司的《委托书》上没有写明具体落款时间，但一审法院根据前述证据也应当明知该《委托书》只有可能在2016年11月份之后才出具，但涉案买卖合同却是2016年7月21日就已经签订，显然该合同签订时，刘晓佳不可能看到这份当时还不存在的《委托书》，然而刘晓佳却仍然与李树德个人签订涉案买卖合同，还向其个人支付购房款项，刘晓佳的行为很明显并不能视为善意。一审判决违背公平原则，错误地认定涉案买卖合同的签订合法有效，显然缺乏事实依据和法律依据。（二）江城公司未就“代为签订房屋买卖合同、代为收取购房款”的事项向李树德给予任何授权或追认，一审判决认为“李树德是在江城公司的授权范围内与刘晓佳签订涉案买卖合同”显然缺乏事实依据和法律依据。虽然李树德与刘晓佳在涉案房产前期交易过程中以及在涉案买卖合同抬头中自称其为江城公司的委托代理人，但实际上李树德当时并不具备代理江城公司销售涉案房产的任何权限。李树德擅自与刘晓佳签订涉案买卖合同的行为及房款的收取行为不符合一般民事代理的构成要件，为无权代理行为，且不具备表见代理的权利外观，李树德的该等行为对江城公司不产生任何法律效果，且严重地损害了江城公司的社会名誉和权利。其次，刘晓佳及李树德自涉案买卖合同签订之日至本案一审立案之日，在将近两年半的时间内未将刘晓佳与李树德之间就涉案房产交易的事实以任何方式告知江城公司，也从未向江城公司提出任何疑问或催告江城公司为其开具购房发票、办理涉案房产的房地产证以及履行交付使用的义务，亦未将涉案购房款项支付给江城公司。江城公司在收到一审诉讼材料之前，对刘晓佳诉称的交易情况并不知情，也无法从其他渠道得知，因此，江城公司对李树德的上述无权代理行为自始不存在追认的可能性。一审法院经审查《委托书》后确认“授权内容主要有委托李树德等对外销售该66套房屋及签署相关文件”，该观点与事实不符，李树德对涉案房产买卖合同的签订以及房款的收取行为自始不发生任何法律效力。（三）刘晓佳在涉案房产交易中存在重大过错及疏忽，甚至存在重大疑点，不符合法律上可视为善意的特征，一审判决认定其行为善意，缺乏事实依据和法律依据。一审判决认为刘晓佳在签订涉案买卖合同时清楚知道李树德是江城公司的代理人，且在刘晓佳未得到江城公司加盖公章、企业法定代表人签字或者提供已缴款收据确认其交易行为的前提下，一审法院仍认为刘晓佳贸然地在2016年、2017年、2018年间分三次向李树德个人支付购房款的行为属于善意履行合同，该等观点理据牵强，不符合日常交易常识，无法令人信服。（四）一审判决以双方未明确付款用途为由，不顾江城公司与李树德之间存在大量复杂经济往来的事实，就强行采信李树德单方面所称的1480万元中包含了其所“垫付”的涉案房款属实，实难令人信服。二审庭询时另补充：1.李树德主张其已经向江城公司总共支付了9900万元的款项，包括本案的所涉房款，但是根据各方所签订的项目合作合同，粤安公司应当承担涉案66套房屋解除抵押所需要的实际费用，涉案66套房屋由于从前抵押权人处赎回其相关权益，涂销抵押共产生了6487万元的费用，因此李树德所主张已支付给江城公司的款项，其中是包含该解除抵押所发生的费用，因此李树德所主张的1480万元中是此前办理过户手续中的42套房屋的部分转让款。刘晓佳二审答辩称，（一）一审法院认定涉案合同合法有效，理据充足，说理充分，符合客观实情。涉案买卖合同已经实际履行，对江城公司具有法律约束力。江城公司、李树德、粤安公司一审均确认《委托书》以及《合作协议》的真实性，涉案买卖合同的卖方有李树德签字，也有粤安公司的盖章，无论粤安公司还是李树德均有权销售涉案房屋，李树德也有权收取房款。退一万步说，即使江城公司对李树德没有签署买卖合同以及收取购房款的书面授权，江城公司已经以实际行为认可了对李树德签署买卖合同和收取房款的授权。自始至终，江城公司没有任何证据证明，针对66套房屋的交易，江城公司有直接和买家签署真实有约束力的买卖合同，江城公司也没有任何证据证明其直接收取过任何一个买家房款的行为。江城公司仅根据字眼推测《委托书》的内容，以此否认李树德有权签署涉案买卖合同和收取房款，却没有结合实际情况去理解《委托书》的真实意思，也没有看到李树德、粤安公司以及江城公司实际履行的客观实情。（二）本案实际是李树德、粤安公司与江城公司之间产生纠纷，导致刘晓佳作为善意购房者的权益受损，刘晓佳在本案中没有任何过错，江城公司应严格按照合同约定履行合同义务。（三）从江城公司补充的上诉事实中可得知，已经过户的42套房屋已经部分转款给江城公司，如按江城公司所述，42套房屋有部分款项转给了江城公司，那么江城公司和李树德的交易方式应当是江城公司未收到全部款项前也可以配合李树德过户房屋；李树德和江城公司之间的款项往来与刘晓佳无关，无论李树德向江城公司支付的款项的性质如何，属于李树德和江城公司之间对账核算问题，就本案而言，刘晓佳与其他小业主一样，将所有房款已经支付给了李树德，视为江城公司已经收到房款，应当履行合同义务。粤安公司、李树德二审答辩称，李树德和粤安公司向向某雄支付的款项包括刘晓佳支付的全部房款。包括1480万元在内，李树德共向江城公司账户付款99407050元，该款项包括刘晓佳的购房款项在内已经按照粤安公司和江城公司相应的协议履行了粤安公司全部的付款责任，其中9900多万包括完成42套房产过户的款项。刘晓佳向一审法院起诉请求：1.江城公司、粤安公司、李树德继续履行与刘晓佳于2016年7月21日签订的《广州市存量房买卖合同》，将位于广州大道×××房过户登记至刘晓佳名下，并向刘晓佳交付该房屋；2.江城公司向刘晓佳支付延期交房违约金，每日违约金为1099元（房屋总价的0.05%），违约金自2016年11月1日起计算至实际交付之日止；3.江城公司、粤安公司支付涉案房屋过户应由出让方承担的税费（包括增值税、土地增值税、营业税及附加、印花税等，具体以实际过户时税务部门核算为准）；4.江城公司、粤安公司、李树德负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：据2019年6月3日的《广州市不动产登记查册表》记载，广州市海珠区广州大道×××房的权属人为广州市江城地产有限公司，登记时间2017年2月22日。2016年7月21日，刘晓佳（乙方、买方）与李树德（甲方、卖方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：江城公司将位于广州市海珠区广州大道×××房出卖给刘晓佳；商品房交易总价为219.8万元，于签约时支付30万元作为定金；银行资金监管的105万元由甲方出具购房发票后2个工作日内，自行到银行办理，转入由甲方提供的账户，剩余房款84.8万元办理按揭贷款，如银行不批准贷款，余款由乙方在递件前向甲方支付；刘晓佳和江城公司应于2016年8月30日前共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记；刘晓佳与江城公司按政府规定各付各税；江城公司应当在2016年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付刘晓佳使用；如未按合同规定的期限交房，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过100日的，乙方有权解除合同，如乙方要求继续履行的，继续每日按总房款0.05%的标准计付违约金；逾期办证的，按成交价10%计付违约金。该合同抬头甲方（卖方）手写“广州市江城地产有限公司”（字样），委托代理人手写“李树德”（字样），落款甲方（卖方）（签章）、委托代理人（签章）处有李树德本人签名；乙方（买方）（签章）处有“刘晓佳”签名字样。刘晓佳提供一份《委托书》，载明委托人为江城公司，清算组负责人为向某雄，受委托人为黄某刚和李树德；江城公司为坐落在广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号的66套房屋的产权人，现委托受委托人任一人为其合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋之下列事项：对外出售上述房屋……；上述任一代理人均可行使上述事项代理权，其依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予承认；代理人无转委托权；此委托书有效期从签署之日至委托事项完成为止。该《委托书》上有“广州市江城地产有限公司清算小组”字样印章，签署时间处为空白。（一审庭审中，江城公司确认此份委托书真实，但是在2016年11月8日签订《丰盈居项目权益转让合同》后出具，且根据2016年11月4日的工商登记材料显示江城公司此后才成立清算组并备案，故委托书上才有可能出现清算组的印章。李树德与粤安公司认为此委托书是2016年5月30日出具的。）2016年11月8日，江城公司（甲方1）、案外人向某雄（甲方2）、广州卓润投资顾问有限公司（甲方3）与粤安公司（乙方）签订《丰盈居项目权益转让合同》，约定：甲方向乙方转让的房产系甲方1名下位于广州市海珠区广州大道××号的66套房产；本合同期限自本合同签订之日起4个月；（第三条）1.乙方受让本合同项目对价总值为1.1亿元，由乙方承担给付；3.收到乙方支付的转让款后，甲方向乙方出具委托书，授权乙方行使有关丰盈居房产销售的相关权利（包括但不限于对外销售房产、办理抵押、按揭贷款等）；4.乙方应根据不同情况按下列方式向甲方支付其获得丰盈居房产权益的对价（1）自本合同签订之日起4个月内，乙方应向甲方一次性付清剩余3851万元转让款；（2）在本条约定的期限内，乙方向甲方支付转让款的方式为乙方每销售一套丰盈居房产，买受人所付的购房款（包括通过按揭贷款所支付的购房款），直接支付至甲乙双方共同指定的账户（户名：向某雄，账号：62×××00，开户行：广东南粤银行广州石牌东路小微支行），支付至该账户的购房款总额在达到3851万元之前，全部购房款均归由甲方收取并归甲方所有；当甲方从该账户收取的购房款达到3851万元后，剩余丰盈居房产对外销售所获得的全部款项均归乙方所有；（3）如超过本条约定的付款期限，则无论届时丰盈居房产销售状况如何，乙方均应付清3851万元剩余转让款给甲方；等。2016年11月4日，原广州市工商行政管理局向江城公司出具《清算组备案通知书》，记载江城公司清算组负责人为向某雄。2016年11月10日，粤安公司出具《委托书》，载明“现我司委托李树德代理销售广州市江城地产有限公司所属广州市海珠区广州大道××号‘丰盈居’66套不动产，期限至66套销售完为止”。2016年7月25日、2017年7月1日、2018年2月5日，刘晓佳分别通过银行转账方式向李树德账上支付了20万元、10万元、1898000元。李树德表示其收取了包括刘晓佳在内的多位购房者所支付的房款后，在2017年6月20日至2017年7月17日期间先后通过银行转账的方式，向约定的向某雄账号62×××00上共支付了项目转让款1480万元。向某雄确认收到项目转让款1480万元，但否认1480万元中包含了刘晓佳所付的219.8万元。此外，刘晓佳还提交了广州市海珠区不动产登记中心出具的《购房资格证明》，显示刘晓佳具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点2019年3月15日。一审诉讼中，江城公司表示涉案房屋现空置。李树德表示粤安公司受让江城公司的丰盈居66套房产的销售权益后，已先后向江城公司支付了99407050元；其中，已有42套房产成功出售并取得房产证。江城公司确认委托粤安公司销售的66套房产中，已有42套取得了房产证，具体程序是李树德或粤安公司带购房人及相关资料到江城公司，由江城公司直接与购房人签订《广州市商品房买卖合同》（不需要李树德签字），并以该合同作为递件而最终领取房产证；但现刘晓佳不能提供与江城公司签订的《广州市商品房买卖合同》，江城公司既没有刘晓佳的购房信息，也未收取刘晓佳的房款，故刘晓佳的诉求不能成立。江城公司为此还提供了海珠区广州大道××号403房的《广州市商品房买卖合同》作证据，该合同载明签订人甲方（卖方）江城公司，委托代理人向某雄；乙方（买方）张某。合同上没有李树德的签字。李树德确认江城公司所说的上述流程，但表示上述江城公司参与签订《广州市商品房买卖合同》仅为递件所需的一个环节，但真正履行的是李树德作为销售方代理人，与购房人签订的《房屋买卖合同》，而且，前后两份购房合同的房款会存在差异。并提供了其与购房人张璐于2017年8月14日直接签订的《广州市商品房买卖合同》。另一审法院根据刘晓佳申请，于2019年1月16日作出诉前财产保全裁定，并查封了涉案房屋。一审法院认为：江城公司作为广州市海珠区广州大道××号其中66套房屋的原权属人，向李树德等出具《委托书》，授权其对外出售该66套房屋。现江城公司主张该委托书出具的时间在2016年11月8日签订《丰盈居项目权益转让合同》之后，理由是委托书上所盖的江城公司清算组印章，在2016年11月4日到工商部门登记备案时才有，而且，《丰盈居项目权益转让合同》也约定在签订转让合同4个月内收到转让款后才会出具。李树德对此提出异议，认为委托书早己于2016年5月30日出具，故与刘晓佳签订房屋买卖合同时已出示，房屋买卖合同有效。审查该《委托书》，授权内容主要有委托李树德等对外销售该66套房屋及签署相关文件；同时，《委托书》虽然注明有效期从签署之日起至委托事项完成之日，但并未明确签署时间。因此，该《委托书》的授权起算时间不明确。但是，由于李树德与刘晓佳签订的房屋买卖合同所涉房屋在上述66套房屋范围之内，现没有证据证明李树德签订该房屋买卖合同的行为损害了委托人的利益，因此，一审法院采信刘晓佳与李树德的主张，确认李树德是在江城公司的授权范围内与刘晓佳签订《广州市存量房买卖合同》，合法有效，当事人应当严格履行合同。刘晓佳作为买受人，应按照合同约定履行支付房款义务。涉案房屋交易总价为219.8万元，现刘晓佳提交转账记录，证明其分别于2016年7月25日、2017年7月1日、2018年2月5日通过银行转账方式向李树德支付了20万元、10万元、1898000元，因而主张其已付清了房款。李树德确认收取了刘晓佳的房款219.8万元，但表示已转交给了江城公司，江城公司对此予以否认。对于李树德收取该房款后是否有交付给江城公司的问题，根据2016年11月8日的《丰盈居项目权益转让合同》约定，粤安公司应向向某雄的账户支付转让款，或“每销售一套丰盈居房产，买受人所付的购房款（包括通过按揭贷款所支付的购房款），直接支付至指定的向伟雄账户”。现李树德提交了2017年6月20日至2017年7月17日期间的多份银行转账单，证明其在该期间向向伟雄的账户转付了1480万元，其中就包含了刘晓佳的购房款219.8万元。向某雄确认收款的事实，但指出并不包含刘晓佳的购房款，因为刘晓佳最后一次付款的时间是2018年2月5日，而李树德在2017年7月17日前已付完了该1480万元。对此，李树德解释为是先行为刘晓佳向江城公司垫付房款。该解释虽有违常理，但在双方未明确每一笔付款用途的情况下，李树德及粤安公司有权将其支付给向伟雄账户上的款项划定具体性质和分配相关的用途。而且，刘晓佳作为买受人，在签订房屋买卖合同时，已清楚知道李树德是江城公司的代理人，其将房款支付给李树德属于善意履行合同，其也有理由相信李树德有权代江城公司收取房款。另一方面，即使李树德未将收取刘晓佳的房款转交给江城公司，这也是江城公司与粤安公司因履行《丰盈居项目权益转让合同》而产生的纠纷，江城公司可以另循途径解决。据此，一审法院认定刘晓佳已向江城公司付清了涉案房款。《广州市存量房买卖合同》约定“刘晓佳和江城公司应于2016年8月30日前共同向房地产登记机构申请办理产转移登记；江城公司应当在2016年10月31日前将房屋交付刘晓佳使用”，现早已届满，故刘晓佳要求江城公司交付房屋及办理房屋过户登记手续，有理，可予支持。过户中产生的依法由出卖人承担的税费，应由江城公司承担。刘晓佳要求江城公司交付涉案房屋，有理，可予支持。刘晓佳要求按照合同中“如未按合同规定的期限交房，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金”的约定，主张自2016年11月1日起计付逾期交房违约金，对此，因刘晓佳直到2018年2月5日才付清房款，故违约金的起算时间宜从2018年2月6日起计算，该违约金以不超过房款为限。粤安公司是包括涉案房屋在内的广州市海珠区广州大道南蕙兰路1-11号其中66套房屋（丰盈居项目）权益的受让人和实际销售人，理应与江城公司一起承担共同责任。因李树德是受委托处理涉案交易事务，依法其法律责任应当由委托人承担，故刘晓佳要求李树德承担责任，理据不足，不能支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2019年6月27日作出如下判决：一、广州市江城地产有限公司、广东粤安投资有限公司在本判决生效之日起30日内，协同刘晓佳到广州市房地产交易所办理广州大道×××房的交易过户登记手续，将房屋登记在刘晓佳名下；过户中依法由出卖人承担的税费，由广州市江城地产有限公司、广东粤安投资有限公司承担；二、广州市江城地产有限公司、广东粤安投资有限公司在本判决生效之日起30日内，将广州大道×××房房屋交付给刘晓佳；三、广州市江城地产有限公司、广东粤安投资有限公司在本判决生效后以已付房款219.8万元为本金，按照每日万分之五的标准，支付从2018年2月6日起至广州市江城地产有限公司、广东粤安投资有限公司、李树德将广州大道×××房交付给刘晓佳之日止的逾期交房违约金给刘晓佳（其中在本判决发生法律效力之日前的违约金，在本判决生效之日起10日内支付；在本判决发生法律效力之后的，在每个月的10日前支付该已到期部分；违约金总额以不超过本金为限）；四、驳回刘晓佳的其他诉讼请求。案件诉讼费29384元（受理费24384元、财产保全费5000元），由广州市江城地产有限公司、广东粤安投资有限公司负担。本院二审期间，江城公司提供以下证据：1.《清算组备案通知书》（穗工商备字【2013】第01201××40140号，复印件），该证据拟证明江城公司于2013年6月14日成立清算组，且清算组负责人为吴某新的事实；2.《清算组备案通知书》（穗工商备字【2016】第01201611040004号）（复印件），该证据拟证明江城公司于2016年11月4日变更清算组成员，且清算组负责人变更为向某雄的事实；3.《解除协议书》，4.《之转让协议》（复印件），5.《代付款情况说明》（复印件）、《付何某强款项明细表》（复印件），证据3-5拟证明解除“丰盈居”项目66套房产抵押登记所需资金的实际数额为6487万元，且已全额支付给权利人何某强的事实；6.《广州市不动产登记查册表》，该证据拟证明涉案1908房屋已于2017年6月13日办理涂销抵押登记手续的事实；7.《丰盈居房款支付明细表》（复印件），该证据拟证明李树德向《丰盈居项目权益转让合同》所指定的账户和非指定账户共划付款项99407050元的事实；8.江城公司（清算组）企业登记资料，拟证明江城公司于2016年8月23日通过会议决议，同意将向某雄纳入成为清算组成员，且向某雄担任清算组负责人的事实，说明向某雄作为清算组负责人签署《委托书》的时间必然在2016年8月23日之后，刘晓佳与李树德签订涉案《存量房买卖合同》时不可能见到涉案《委托书》；9.《丰盈居五套房产过户明细表》、《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》、《广东增值税普通发票》、《房地产权证》（过户前，复印件），拟证明江城公司在2017年1月之后才就丰盈居407、1107、1303、1402、1407房与对应的买受人签订合同、开具发票及办理过户的事实。刘晓佳经质证认为：对证据1、2的真实性、合法性都确认，可以证明江城公司给李树德的授权是在2016年5月30日出具的，江城公司在一审的时候陈述其备案时间为2016年11月4日之后，但是从该两份证据可以证明在此之前清算组已经存在，有权利给李树德出具委托书；对证据3、4、5的真实性、合法性、关联性都不予认可，与本案无关；对证据6、证据7的真实性、合法性、关联性认可；对证据8真实性、合法性认可，关联性不予认可，委托书有江城公司的公章和清算组的公章，清算组在涉案合同签署前已经存在，委托书并非需要清算组组长签名才有效。向某雄在工商登记备案其为清算组组长之前已经实际行使清算组组长职责；即便是向某雄在2016年8月23日后签署委托书，也已经视为追认委托书的内容，委托书合法有效，对江城公司具有约束力；对证据9的真实性予以认可，粤安公司所提供的5套房产合同及发票过户情况，该5套房产均在66套房产以内，江城公司的该证据充分证明买家与江城公司签署的买卖合同仅仅只是用于交税和过户，而真正对买家和江城公司有约束力的合同是李树德代江城公司与买家签署的，该证据也充分证明该5套房产的买家同时与李树德签署了对双方有约束力的合同，李树德和粤安公司一审已将李树德与该5套房产签署的合同作为一审证据提交，该证据也证明了江城公司没有就66套房产和任何一个买家签署真实的买卖合同，收取购房款项，均是委托李树德收取房款；上述5份合同中涉及1107、1402、1407三套房屋与本案的合同是在同一时间与李树德所签订，江城公司认可该三套房屋的买卖关系，但否认本案合同的合法有效，缺乏证据支撑。粤安公司、李树德经质证认为：对证据1、2的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据3、4由于没有原件核实，真实性、合法性由法院认定，确认关联性；对证据5予以认可，对于其他两份代付款说明由法院认定；证据6、7的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据8的真实性、合法性、关联性予以认可，但不认可江城公司的证明目的，虽然在相应的时间点向某雄才成为清算组负责人，但粤安公司、李树德提供的证据充分说明在向某雄成为清算组负责人之前，其已经代表江城公司处理包括涉案房产在内的66套房屋的事宜；对证据9的真实性、合法性、关联性予以认可，5套房产过户均发生在2017年1月之后且合同交易价格均为15000元，和粤安公司与江城公司达成的协议价（应税价）一致，与真实的交易价格不一致，和李树德代收房款、代签合同的价格不一致，实际上是阴阳合同，是江城公司为了避税，以向粤安公司、李树德出具委托书的方式，由粤安公司、李树德代为签订合同并收取市场价的房款，然后在向某雄收到相应款项后办理过户手续，才导致“阴合同”的签订，李树德和客户签订的合同均在此时间之前，粤安公司、李树德提交的买卖合同支付款项均说明在2017年1月之前，向某雄作为清算组负责人或委托人均有权与合同相对人签署相应的授权和合同。李树德、粤安公司提供以下证据：1.《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，该证据拟证明何某思、何智华（系父女）作为乙方和李树德代表江城公司（甲方）于2016年12月11日签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（合同编号：201612112100），就乙方购买甲方名下之广州市海珠区广州大道南“丰盈居”1302房之事宜作出约定，面积为90.6854平方米，总价为302万；2.《价格确认书》，该证据拟证明何某思、何智华和李树德（代表江城公司）于2016年12月11日就乙方购买甲方名下之广州市海珠区广州大道南“丰盈居”1302房之价格作出约定；3.《补充协议》，该证据拟证明何某思、何智华和李树德（代表江城公司）于2018年1月8日就乙方购买甲方名下之广州市海珠区广州大道南“丰盈居”房产，由1302房变更为1608号房，交易面积为90.6854平方米和总价为302万，亦相应变更为：面积为81.4232平方米，总价为271.115万元；4.《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，该证据拟证明何某思作为乙方和向某雄代表江城公司、江城公司清算小组（甲方）于2018年6月13日签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（合同编号：1608），就乙方购买甲方名下之广州市海珠区广州大道南“丰盈居”1608房之事宜作出约定，面积为81.42平方米，单价为15000元（指登记过户价），总金额为122.13万元（指登记过户价）；5.《增量房申报表》，该证据拟证明何某思于2018年6月19日向广州市海珠区地方税务局申报广州大道南“丰盈居”1608房过户之税务申报；6.《税收完税证明》、《广东增值税普通发票》，该证据拟证明何某思分别于2018年6月19日和2018年6月14日为办理广州大道南“丰盈居”1608房过户而交纳契税12213元、增值税61065元、印花税票5元；7.《增值税电子发票》，该证据拟证明何某思分别于2018年8月22日、2018年9月12日、2019年7月15日和2019年9月20日交纳了广州大道南“丰盈居”1608房的燃气费；于2019年10月25日交纳了电费；8.《收款收据》，该证据拟证明何某思于2018年2月2日向广东江城物业管理有限公司丰盈居管理处分别交纳了广州大道南“丰盈居”1608房水电周转金400元、三个月管理费366.4元；9.《物业费等费用催缴通知》、《收款收据》，该证据拟证明何某思于2019年3月12日收到广东江城物业管理有限公司丰盈居管理处《物业费等费用催缴通知》；10.《招商银行户口历史交易明细表》、平安银行《个人收付款业务回单》，该证据拟证明何某思和李树德代表江城公司于2016年12月11日签约并支付5万元（客户摘要：购买广州大道××号1302房定金）、12月13日支付25万元（客户摘要：购房订金），又分别（通过其母亲龙某敏代为支付）于2018年1月11日、17日向李树德支付购房款215.115万元、26万元，合计为271.115万元（即“丰盈居”1608房款总额）；11.平安银行《电子回单》，该证据拟证明李树德分别于2017年6月20日、28日、7月4日、7月14日、7月17日通过向某雄向江城公司支付购房款600万、200万、180万、200万、300万，合计为1480万元，其中包括李树德代收何某思“丰盈居”1608房款271.115万元；12.《丰盈居2016年11月前成交并办理房产过户明细表》，该证据拟证明在2016年11月14日之前，经李树德、粤安公司代理江城公司签订《广州市存量房买卖合同》及办理收付款、交房、房产过户（产权登记）的有如下5套：肖某丽（房号407）、王某娟（房号1107）、吴某志（房号1303）、郑某龙（房号1402）、黄某敏（房号1407）；13.《广州市存量房买卖合同》、银行付款凭证、《受理回执》，该证据拟证明在2016年11月14日过户的上述经李树德、粤安公司代理江城公司办理销售的5套房产签订合同、代收定金、办理房产过户登记经过；14.付款1480万元的买房人《用途》，该证据拟证明经李树德向向某雄付款1480万元包括买房人刘晓佳等5人在内的房款（包括房号及买房人姓名）；15.《委托书》，该证据拟证明粤安公司于2016年7月20日向李树德出具委托书，委托李树德全权负责海珠区广州大道南“丰盈居”项目，包括该项目所有款项由李树德代收代付（附收款账号）；16.录音的电子版和文字版、江城公司股东会决议；17.（2014）穗海法民三初字第1715号民事判决书（复印件）；18.广州卓润投资顾问有限公司的公司章程（复印件）；19.江城公司给向某雄的委托书（复印件），证据17-19拟证明在2013年11月之前江城公司委托向某雄办理涉案66套房产的相关事宜；20.税款申报单；21.发票；证据20、21拟证明涉案房产包括66套房产在内的单价15000元与江城公司的过户价格一致；22.粤安公司给李树德的授权书（复印件）；23.江城公司的外商投资企业变更回执（复印件），拟证明香港通盈公司是江城公司的股东；24.香港通盈公司的查档证明，拟证明该公司唯一的董事就是向某雄；25.江城公司企业法人营业执照复印件，拟证明江城公司原始股东登记信息；26.《丰盈居项目买卖合同》（复印件），该证据是向某雄2016年5月30日与粤安公司、李树德签订协议时提交的资料。刘晓佳经质证认为：对粤安公司、李树德提交的证据真实性、合法性、关联性都认可，证据1-15充分证明李树德和买家有权签署合同并收取房款，其他业主和刘晓佳是相同的情况；从李树德、粤安公司提交的证据中可以证明对买卖双方有约束力的交易合同都是李树德和买家签署，江城公司只有在按照1.5万元/平方米办理交税和过户的合同上盖章，并不形成约束力；在粤安公司和李树德提交的1608房的买卖合同中，该业主的付款方式和刘晓佳几乎一模一样，江城公司已经按照1.5万元/平方米开具了税票，没有开具给刘晓佳是因为江城公司和李树德、粤安公司之间有纠纷，而不愿意配合办理。粤安公司、李树德提交的江城公司股东会决议、判决书与李树德、粤安公司提交的合作协议内容是匹配的，向某雄有权代表江城公司与粤安公司签署合作协议；证据18可以证明向某雄是卓润公司股东，卓润公司是江城公司的债权人，有极强的关联关系。证据19、24、25已证明向某雄和粤安公司2016年5月30日签署的合作协议已经实际履行；证据20、21反映出房屋单价与江城公司配合签署购房合同、开具购房发票所对应的房屋单价是一致的；证据22，刘晓佳签署涉案合同也见过该授权书；证据26表明该份合同是向某雄代表江城公司签订合作协议的关联合同。江城公司经质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性均不予以认可，该合同并非针对本案所涉房屋的交易，与本案毫无关联，故关联性不予确认，不应采纳为证据使用，而且该合同将江城公司列为房屋的出卖方，却没有江城公司盖章、企业法定代表人签字或其他任何形式的确认，江城公司也从未授权李树德代为签订商品房买卖合同，该合同并非江城公司的真实意思表示，且不符合《商品房销售管理办法》第十六条关于“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”的规定，该合同未依法成立；对证据2的真实性、合法性、关联性均不予以认可，该确认书并非针对本案所涉房屋的交易，与本案毫无关联，故关联性不予确认，不应采纳为证据使用。其次，江城公司对此毫不知情，江城公司也从未授权李树德代为签订与商品房买卖合同相关的协议，该《价格确认书》没有江城公司盖章、企业法定代表人签字或其他任何形式的确认，更没有把江城公司列为协议相对方，并无江城公司的意思表示。根据一般交易常识，对于房屋交易价格的确认，只有获得产权人江城公司确认，才对买受人权益具有保障。然而，《价格确认书》仅将李树德列为房屋卖方，显然何某思、何智华明确知晓此时交易的相对方就只是李树德，而不是江城公司，因该证据记载的交易价格与证据四《广州市商品买卖合同（一手房现售）》2约定的交易价格存在有明显差距，且江城公司也从未授权李树德代为签订与商品房买卖合同相关的协议，只有证据4才是江城公司的真实意思表示，除此之外何某思、何智华与李树德签订的文件均对江城公司没有约束力；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予以认可。首先，该协议并非针对本案所涉房屋的交易，与本案毫无关联，故关联性不予确认，不应采纳为证据使用。而且，江城公司对此毫不知情，江城公司从未就“代为签订房屋买卖合同、代为收取购房款”的事项给予李树德任何的授权，该《补充协议》没有江城公司盖章、企业法定代表人签字或其他任何形式的确认，更没有把江城公司列为协议相对方，也非江城公司的意思表示。根据一般交易常识，对于交易房屋的变更，只有获得产权人江城公司确认，才对买受人权益具有保障。然而，何某思、何某华仅与李树德签订该《补充协议》，显然何某思、何某华明确知晓此时其交易相对方就只是李树德，而并非为江城公司。因此，对于其中所述的变更交易房屋以及收款账户为李树德个人账户一事，是李树德与何某思、何某华双方之间的约定，对江城公司并无约束力；对证据4的真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可。首先，该合同并非针对本案所涉房屋的交易，与本案毫无关联，故关联性不予确认，不应采纳为证据使用。其次，从该合同的签订可以看出，何某思、何某华也知晓其应当与江城公司签订购房合同才能实现其购房目的，而非仅与李树德签约并付款即可购房；证据5的真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可。该证明材料并非针对本案所涉房屋的交易，与本案毫无关联，故关联性不予确认，不应采纳为证据使用；证据6的真实性、合法性予以认可，但关联性不予认可，该证明材料并非针对本案所涉房屋的交易，与本案毫无关联，故关联性不予确认，不应采纳为证据使用；证据7的真实性、合法性、关联性均不予认可，该等发票并非针对本案所涉房屋的交易，与本案毫无关联，故关联性不予确认，不应采纳为证据使用；证据8的真实性、合法性、关联性均不予以认可，该等收据并非针对本案所涉房屋的交易，与本案毫无关联，故关联性不予确认，不应采纳为证据使用；证据9的真实性、合法性、关联性均不予认可，该等收据并非针对本案所涉房屋的交易，与本案毫无关联，故关联性不予确认，不应采纳为证据使用；证据10的真实性、合法性、关联性均不予以认可，该等划款记录并非针对本案所涉房屋的交易，与本案毫无关联，故关联性不予确认，不应采纳为证据使用；证据11的真实性、合法性无异议，关联性不予认可，该组证据仅表明李树德于2017年6月20日至2017年7月17日向《丰盈居项目权益转让合同》所指定的账户划付款项1480万元的事实，但该证据不能证明该等款项即包括李树德代刘晓佳、何某思等购房者支付的购房款项。实际上，该款项均为李树德代其他已过户的42套房的部分购房者支付的购房款，李树德向法院均隐瞒了实情，企图用其他用途的款项证明其已代刘晓佳、何某思付款给江城公司，实际上其根本就没有为刘晓佳、何某思代付过购房款项。其次，李树德主张其将所有从刘晓佳、何某思处所收到的款项均支付给了江城公司并包含在1480万元中，但其个人与购房者所签订的购房合同单价均在2.6万至3万多元一平方米，如按此计算，其实际已支付给江城公司的款项远远不够此前已过户的42套房产的应付房款，那么本案所涉房屋的房款就更不可能包含在1480万元中了。因此，李树德的该等主张根本无法自圆其说；证据12不是客观证据，对该表格证据属性不予确认，该表格上显示的5套房屋不动产受理时间都为2017年之后，并非该证据说明上所称的在2016年11月前已经成交并办理过户；认可证据13中《受理回执》的真实性，对于《广州市存量房买卖合同》以及银行付款凭证的真实性、合法性、关联性均不予确认，即使相关合同的签订或者付款行为属实，也是李树德在无权代理或者超越代理权限的情况下所办理的；证据14的真实性、合法性、关联性不予确认，但是需要李树德、粤安公司明确1480万元支付的是哪些房屋的房款；对证据15的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据16录音的真实性无法确认，合法性有异议，因为该录音是偷录的，关联性与本案所涉房产交易无关，在录音文字版第7页倒数第5行“我同你签……他同你签无用”，“他”是指李树德，即便录音合法真实，但从该表述看足以说明向某雄曾经表示李树德并无代表江城公司签订合同的权限；股东会决议没有见过也没有原件，对真实性、合法性都不予确认，从关联性看，该决议第2页载明的是向某雄有权以江城公司销售合同约定的房屋并收取销售房款，而且没有给予向某雄可以自行转委托的权限，因此，也不能证明李树德获得了江城公司又或者向某雄的授权去签订合同以及收取房款；证据17的真实性、合法性确认，关联性与本案无关；对证据18的真实性、合法性无法确认、关联性与本案无关；对证据19，因为上面没有显示作为委托书应有的形式和内容，对真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据20、21真实性、合法性无法确认，这两份文件所显示的房号也并非涉案66套房产的范围内，与本案无关；对证据22的真实性、合法性、关联性不予确认，并且粤安公司也无权授权李树德代为收售房款；对证据23的真实性无法确认，从关联性看，假设该证据真实，该回执显示投资者信息变更是发生在2017年12月11日，与刘晓佳所主张的房屋买卖合同以及江城公司委托书的形成时间均不相符，买卖合同和委托书的时间均远早于该变更时间，与本案争议无关。证据24形式上有原件，来源香港特别行政区的商业登记署，作为香港境内取得的证据材料应当依法经过公证手续才具备效力，因此对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，虽然该文件显示向某雄担任香港通盈公司的董事，根据粤安公司、李树德提交的备案回执显示在2017年12月11日，香港通盈公司成为江城公司的投资人，与本案争议无关；对证据25真实性无法确认，由法庭核实工商信息，关联性与本案无关，与其证明的事项无关；对证据26的真实性、合法性予以确认，关联性方面确认向某雄代表江城公司签订合同，因为之后确实办理了抵押。经审理查明，涉案《存量房买卖合同》系李树德以江城公司委托代理人身份签订，合同载明的卖方为江城公司；江城公司称因诉讼代理人不清楚江城公司清算组的成立时间，误将向某雄登记为清算组负责人的时间作为清算组成立的时间，江城公司最早成立清算组的时间为2013年6月14日，清算组成立的时候，清算组成员并没有包括向某雄。除上述事实之外，一审法院查明的其他事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，江城公司登记成立于1997年1月17日，股东为广州新江山股份有限公司、RIGHTANGLELIMITED。2013年6月14日经工商行政管理部门核准备案的清算组成员为广州新江山股份有限公司、RIGHTANGLELIMITED、吴某新。粤安公司、李树德二审期间提供的会议时间为2013年11月11日的《广州市江城地产有限公司股东会决议》载明：“根据《公司法》的有关规定，本公司于2013年11月11日召开全体股东会，双方股东均有参加；经双方股东讨论作出如下决议：一、授权委托向某雄作为代理人向包括但不限于广州市工商行政管理局、广州市国家税务局、广州市地方税务局、广州市国土资源与房屋管理局等行政主管部门办理完成广州市江城地产有限公司的汇税清缴和工商注销登记的全部相关工作以及广州市江城地产有限公司名下‘丰盈居’项目存量房交易备案手续。二、授权委托向某雄作为代理人依据各行政主管部门相关规定要求缴纳广州市江城地产有限公司以及其名下‘丰盈居’项目包括但不限于土地出让金及其滞纳金、土地增值税、企业营业税、房产交易税费、企业所得税、印花税等相关的全部税费。三、授权委托向某雄作为代理人签署《丰盈居项目买卖合同》及所有与买卖合同相关的合同（包括并不限于签订他项权登记的合同）；向某雄在合同上的签字直接约束广州市江城地产有限公司及其清算组织。向某雄有权以广州市江城地产有限公司销售合同约定的房屋（丰盈居合共5761.5921平方米，具体房号详见附件）并收取销售房款。四、向某雄代理上述事项的委托权限为：特别授权代理。具体权限包括但不限于：代为向各行政主管部门提交、补充提交、签署、接收与委托事项相关的一切文书及其他文件；代为向各行政主管部门依法交纳各项税、费、款、金；代为承认、变更（依据代理事项的实际情况或各行政主管部门的具体要求增加或减少）。五、向某雄代理上述事项的期限为自双方股东另行向其发出《授权委托书》之日起至全部委托事项办理完毕之日止”。江城公司提供时间为2013年11月11日，委托人为广州新江山股份有限公司、RIGHTANGLELIMITED出具的《授权委托书》，受托人为向某雄，载明：“委托事项：上列受托人经委托人正式授权，广州市江城地产有限公司及其清算组织同意委托向某雄在所有相关合同上签字并承认其具有法律效力。具体合同种类包括但不限于：广州市江城地产有限公司名下‘丰盈居’存量房的销售买卖合同（销售合同约定的房屋为丰盈居合共5761.5921平方米，具体房号详见附件）、抵押登记合同及其相关合同等。委托权限：上列受托人代理上述事项的委托权限为：特别授权代理。委托期限：上列受托人代理上述事项的期限自委托人签发此授权委托书之日起至全部委托事项办理完毕之日止”。2013年11月21日，向某雄以江城公司授权代表的身份与广州卓润投资顾问有限公司、劳某玲签订《丰盈居项目买卖合同》。2013年11月29日，向某雄又作为江城公司签约代表与广州卓润投资顾问有限公司、劳某玲签订《〈丰盈居项目买卖合同〉补充协议》。上述《丰盈居项目买卖合同》、《〈丰盈居项目买卖合同〉补充协议》中均无江城公司盖章。向某雄（甲方）、粤安公司（乙方）于2016年5月30日签订《合作协议》，载明：一、不动产基本情况1.丰盈居项目（下称“该项目”）位于广州市海珠区广州大道××号，共计66套房产……2.该项目目前登记产权人为：广州市江城地产有限公司。产权人目前处于清算过程中，已聘请清算组……二、合作方式1.该项目产权人已全权委托甲方处理上述房产……与劳某玲就涂销抵押问题达成一致后，可由甲、乙双方签订正式销售合同。4.本协议签订后，甲方承诺乙方取得该项目的优先销售权，委托销售数量以销售合同为准……若不能在十天内与劳某玲就涂销抵押达成一致意见或非双方主观原因导致该项目无法对外销售的（截止日期2016年6月10日），本合作协议自动解除，甲方在3个工作日内退还乙方1000万保证金，甲、乙双方互不追究责任……六、合作意向内容1）合作分成甲、乙双方确认本协议指定的房产交由乙方对外销售，交易所涉及过户应缴交的所有税、费，包括但不限于契税、营业税、增值税、所得税、土地征收税等一切税、费均由乙方承担，乙方可以自行承担或买受的第三方承担。甲方与乙方只按照19000元/平方米的单价进行结算，超额部分归乙方所有。2）合作销售进度分成四个阶段完成合作销售进度。（1）第一阶段：15天内付清15套房款，同时甲方配合统一完成15套房产权属登记变更为乙方指定的第三方。（2）第二阶段：15天内付清15套房款，同时甲方配合统一完成15套房产权属登记变更为乙方指定的第三方。（3）第三阶段：15天内付清15套房款，同时甲方配合统一完成15套房产权属登记变更为乙方指定的第三方。（4）第四阶段：15天内付清剩余房款，同时甲方配合统一完成剩余房产权属登记变更为乙方指定的第三方。七、本协议的生效及附件1.本协议在双方盖章或授权代表签名或盖章后生效，生效日期为最后签名盖章一方的签名盖章之日。2.本协议一式两份，双方各执一份，均具有同等法律效力。另外，附件标的物详见双方确认清单为准。附件：1.广州大道××号丰盈居66套房产清单；2.广州市江城房地产有限公司营业执照；3.双方身份证复印件；4.双方指定银行卡复印件；5.广州市江城房地产有限公司委托甲方处理上述标的授权书。向某雄、粤安公司于2016年7月18日签订《补充协议（一）》，对前述《合作协议》的部分内容进行变更和补充。江城公司称该《合作协议》系向某雄个人与粤安公司签订，并非代理江城公司所为，江城公司未在本院指定的期限内提交该《合作协议》提及的与劳某玲签订的丰盈居项目销售合同。江城公司、李树德、粤安公司均确认前述《〈丰盈居项目买卖合同〉补充协议》、《丰盈居项目买卖合同》即为该《合作协议》提及的与劳某玲签订的丰盈居项目销售合同。涉案《合作协议》、《丰盈居项目权益转让合同》所涉66套房产中已有42套办理了交易过户手续。李树德、粤安公司主张已向江城公司、向某雄支付99407050元，根据李树德、粤安公司提供的《丰盈居房款支付明细表》以及付款凭证显示，购房人中仅有黎某、熊某强直接向向某雄支付过款项，共计520万元。一审法院根据刘晓佳的诉前财产保全申请，对涉案房屋进行司法查封后，一审法院因另案又于2019年2月1日对涉案房屋进行了轮候查封。截至2019年12月23日，刘晓佳具备本市住房限购区域内住房购房资格。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、涉案《广州市存量房买卖合同》对江城公司有无约束力；二、逾期交房违约金的起算时间如何确定。关于争议焦点一。涉案《广州市存量房买卖合同》系李树德以江城公司代理人身份与刘晓佳签订，刘晓佳已向李树德支付全部购房款219.8万元，故确定涉案《广州市存量房买卖合同》对江城公司是否具有约束力的关键在于审查李树德签约以及收取购房款的行为是否系代理江城公司所为。对此，本院评析如下：首先，从江城公司提供的出具时间为2013年11月11日的《授权委托书》的内容来看，向某雄于该委托书出具之日即取得“丰盈居”项目共5761.5921平方米房屋签署销售买卖合同、抵押登记合同及相关合同等的授权，事实上，向某雄之后与劳某玲签订《丰盈居项目买卖合同》、《〈丰盈居项目买卖合同〉补充协议》，与粤安公司签订《合作协议》、《丰盈居项目权益转让合同》，上述合同均涉及对江城公司名下66套房产的销售以及售房款的结算等问题，足以印证向某雄自2013年11月11日起已取得代产权人江城公司处理该66套房产的授权的事实。虽然江城公司出具给李树德的《委托书》中载明清算组组长为向某雄，但该《委托书》并无载明签署日期，而江城公司清算组至迟于2013年6月14日已经成立，向某雄自2013年11月11日起已取得产权人授权处理该66套房产且事实上一直履行代理事项，故仅凭向某雄直至2016年11月4日经工商登记为江城公司清算组负责人的事实，并不足以得出该《委托书》系2016年11月4日之后作出的唯一结论。其次，即使刘晓佳与李树德签订《广州市存量房买卖合同》时，江城公司尚未出具前述《委托书》给李树德，该《广州市存量房买卖合同》也只是处于效力待定的状态。江城公司并无充分证据证明李树德与刘晓佳之间存在恶意串通损害江城公司合法权益的故意，从江城公司出具给李树德的《委托书》的授权范围来看，李树德已取得代江城公司对外出售包括涉案房屋在内的66套房屋的权利，李树德代理销售涉案房屋并未超过江城公司的授权范围，现有证据亦不足以证明江城公司在该《委托书》出具前已经作出拒绝追认涉案《广州市存量房买卖合同》的意思表示，故该《委托书》应视为江城公司对李树德此前代理销售行为的追认。再者，从李树德、粤安公司代理销售66套房屋期间的款项支付情况来看，在向某雄账户收取的99407050元中，仅有两个购房人曾直接向向某雄支付过款项，其余款项均非购房人支付，多数款项为李树德、黄某刚支付，江城公司亦协助办理了42套房屋的交易过户手续，本案并无证据证明江城公司对李树德收取购房人房款的行为提出过异议，江城公司关于并未委托李树德收取购房款的主张显然与事实不符，本院不予采信，本院认定李树德收取刘晓佳所缴纳的款项系代理江城公司的行为。至于江城公司与粤安公司之间就已售房屋的房款结算问题，应由江城公司与粤安公司另循合法途径解决，不能构成江城公司拒绝履行合同的合理理由。据上，李树德与刘晓佳签订《广州市存量房买卖合同》以及收取房款的行为均属于代理江城公司的行为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条关于“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，刘晓佳有权要求江城公司履行《广州市存量房买卖合同》中约定的出卖人的义务，江城公司认为《广州市存量房买卖合同》对其公司并无约束力的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据查明的事实，涉案房屋在本案中因刘晓佳申请诉前财产保全被查封，其后才因另案被轮候查封，因本案的司法查封为首封，轮候查封仅为正在排队的查封故尚不产生查封的效力，由此可见，涉案房屋并不存在交易过户的障碍。《广州市存量房买卖合同》约定“刘晓佳和江城公司应于2016年8月30日前共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记；江城公司应当在2016年10月31日前将房屋交付刘晓佳使用”，现涉案房屋不存在办理交易过户的障碍，且刘晓佳具备本市住房限购区域内住房购买资格，一审法院支持刘晓佳要求江城公司交付房屋并办理房屋过户登记手续的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。按照涉案《广州市存量房买卖合同》约定，涉案房屋正常交易流程应该为：刘晓佳在签约时支付30万元作为定金→江城公司开具购房发票后两个工作日内就首笔房款105万元办理银行资金监管→剩余房款84.8万元办理按揭贷款（刘晓佳在递件前支付剩余房款）→买卖双方在2016年8月30日前共同向房地产登记机构办理产权转移登记→江城公司应在2016年10月31日前将房屋交付刘晓佳使用。事实上，刘晓佳并无按照合同约定在签约时付足定金，定金直至2017年7月1日才付足，刘晓佳并无充分证据证明其未依约支付定金系江城公司或该公司代理人的原因所致，刘晓佳逾期支付定金构成违约；其次，刘晓佳足额支付定金后，涉案《广州市存量房买卖合同》又处于停滞履行的状态，刘晓佳、江城公司均无充分证据证明曾敦促对方及时履行合同义务，造成合同迟延履行，双方均有过错。鉴于双方对于合同迟延履行均有过错，本院对刘晓佳要求按照合同约定自2016年11月1日起计付逾期交房违约金的主张不予支持。江城公司作为出卖方，出售房屋并取得房款系江城公司的主要合同目的，刘晓佳于2018年2月5日足额付清了全部购房款，江城公司的主要合同目的已经实现，在此情况下，江城公司仍不履行向刘晓佳交付房屋的合同义务，显然有违公平、合理原则，一审法院认定逾期交房违约金的起算时间应自2018年2月6日起计算，并无不当，本院予以认同。综上所述，江城公司、刘晓佳的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16314元，由刘晓佳负担4809元，广州市江城地产有限公司负担11505元。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十二月三十日书记员  贾妍胡秀红