四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川11民终1321号 上诉人（原审原告）：左磊，男，1971年2月14日出生，汉族，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：张武，四川合泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙敏，四川合泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：井研县房地产开发公司，住所地：四川省井研县研城镇解放街79号。 法定代表人：袁彬，经理。 委托诉讼代理人：刘建军，四川权济律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：乐山市井研集益建筑有限公司，住所地：四川省井研县研城镇夏家桥街21号。 法定代表人：陈俊才，经理。 委托诉讼代理人：刘建军，四川权济律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：陈俊才，男，1963年12月4日出生，汉族，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：刘建军，四川权济律师事务所律师。 上诉人左磊因与被上诉人井研县房地产开发公司（以下简称房地产公司）,乐山市井研集益建筑有限公司（以下简称集益公司）、陈俊才房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省井研县人民法院（2018）川1124民初1678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭于同年11月8日、11月27日公开开庭进行了审理。上诉人左磊及其委托诉讼代理人张武、龙敏，被上诉人房地产公司、集益公司、陈俊才共同的委托诉讼代理人刘建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人左磊上诉请求：1.撤销一审判决发回重审或依法改判;2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院未追加必要当事人参加诉讼。案涉拆迁房屋虽登记在左磊名下，但该房屋系左磊与杨晓容婚姻关系存续期间购买的共同财产，二人虽离婚，但杨晓容仍系案涉房产共同共有人。一审法院应通知其作为必要共同诉讼人参加诉讼。即便不是必要共同诉讼人，杨晓容与陈俊才各因一个门市所有权转让分别与左磊产生法律关系，亦应当作为一审第三人参加诉讼；2.一审判决超出了拆迁合同的审理范围。该案审理拆迁合同纠纷，左磊将拆迁所得房屋在进行分割转让，跟房地产公司无关，不是该案的审理范围。一审法院认为杨晓容是案外人，但却又对其离婚财产分割进行审理。尽管左磊一再表明与杨晓容离婚时就财产如何分割与该案无关，并且在离婚协议中明确约定只分割39平方米给杨晓容,一审法院并未通知杨晓容出庭情况下，将临近周坡镇供销社方向一侧整个门市所有权确认给杨晓容。此外，一审法院对左磊与陈俊才之间买卖关系进行了审理，同样超出案件审理范围；3.一审法院认定事实错误。杨晓容并未取得周坡镇街15号23号门市（即《拆迁还房合同书》12号门市）所有权，杨晓容亦未向左磊主张该门市所有权，而一审法院主动将该门市所有权确认给杨晓容属于超出审理范围，且明显错误。因《拆迁还房合同书》《补充协议》系左磊单独与房地产公司签订，未经共同共有人杨晓容确认，即认可其真实性、合法性，违反合同该法等相关法律规定，是明显的认定事实错误。即便《补充协议》合法有效，房地产公司也授权集益公司进行相关民事活动，并愿意承担相关法律后果，但该《补充协议》约定的是5栋2号门市在内三个门市款项。根据谁主张谁举证的原则，房地产公司应该举证证明结算是三个门市的款项，不是由左磊来证明结算不是三个门市的款项。一审法院认为应当由左磊证明其结算的不是包括5栋2号门市在内的三个门市的款项错误。综上，一审法院认定事实错误，超出审理范围，程序违法，请求依法改判或发回重审。 房地产公司、集益公司、陈俊才辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 左磊向一审法院起诉请求：1.判令房地产公司立即向我方返还井研县15号-23号门市（即《拆迁还房合同书》12号、5幢2号的门市），并判归我方所有；2.判令房地产公司立即将第一项诉讼请求的房屋过户至我方名下，并办理相应的房产证和国有使用权证并承担相应的税、费；3.判令房地产公司立即向我方支付拆迁过渡费31476.60元，赔偿5栋2号门市的租金损失费2万元，在扣除39200.00元超出房屋面积价差后，支付我方12276.60元；4.判令由房地产公司承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：陈俊才系集益公司的法定代表人。2003年5月12日，左磊与集益公司签订《拆迁还房合同书》，约定：“甲方：乐山市井研集益建筑有限公司（以下简称甲方）。乙方：左磊（以下简称乙方）。……甲方负责拆除乙方座落于房屋，经甲、乙双方协商，就拆迁补偿、安置及还房等有关事宜达成如下协议：一、乙方被拆除房屋建筑面积。拆除／结构住宅／平方米，砖木结构门市120.60平方米；拆除附属构筑物……一次性作价甲方补乙方78㎡×30.00元／㎡＝2340.00元,合计拆除……砖木结构门市120.60平方米。（乙方一次性折价卖给甲方住宅78㎡×250.00元／㎡＝19200.00元）。二、乙方被拆房屋须于2003年5月30日腾空后交甲方拆除，旧房残值归甲方。三、拆迁安置。由乙方自行过渡，甲方每月支付乙方过渡费361.80元，其中营业门市过渡费每月361.80元，住房过渡费每月／元，至乙方所定楼主体工程竣工验收为准。过渡费从乙方腾空交钥匙给甲方后开始计算，拆迁补助费150.00元……过渡费、拆迁补助费在最后结账中互补差价。四、实行产权调换、互补差价原则。1、甲方统建成后，在归还乙方贰幢／单元／楼／号住宅／套，12、13号营业门市贰个，五幢楼2号门市壹个，共叁个门市。建筑面积以井研县房管所产权证上核定的面积为准。2、归还同等面积住宅（门市），乙方每平方米补差200.00×95.78㎡＝19156.00元，归还住房（门市）超出拆迁面积，乙方按每平方米（149-120.6）㎡×1300＝36920.00元向甲方购买，超出拆迁面积的房屋价格乙方按甲方工程进度付款。乙方差甲方房款19156＋4964＋36920-2340.00＝58700.0元，58700-19200＝39200.00元。签订合同时交总房价的50%，在所定幢号基础开挖时付总价的30%，其余在所定幢号主体工程完工前付清……”，集益公司、陈俊才在“甲方代表：”处盖章，左磊在“乙方代表：”签名并捺印，同时载明“共欠39200.00元正……”。2003年5月20日，房地产公司委托陈俊才为井研县周坡镇旧城改造工程开发建设项目经理，可以在该地段从事房地产开发建设，并对该开发建设项目的质量承担责任，负责该项目的拆迁补偿、安置、过渡等事宜。2005年12月3日，陈俊才与左磊签订《补充协议》，约定：“甲方：陈俊才，乙方：左磊。此协议是关于周坡旧城改造中原2003年5月12日所签订的拆迁还房合同书中所选的叁个门市。因乙方资金困难，自愿退出五幢楼的2号门市壹个，建筑面积约45㎡按旧城改造实施方案计算149㎡-120.6-45＝-16.6㎡×350.元＝5810.0元。（乙方暂进此款，最后已县房管所核准后结清账）。退出的门市属于甲方所有。甲方、乙方签字生效。……”陈俊才在“甲方”处签名并捺印，左磊在“乙方”处签名并捺印。2006年9月15日，左磊与妻子杨晓容达成《离婚协议》，约定：“男方：左磊……。女方：杨晓容……二、夫妻共同财产坐落在的门市2个（旧丑改造中），共75平方米，临近周坡镇供销社方向的一个门市归杨晓容所有（39平方米）且房产证、地产证办在杨晓容名下，另一个（向周坡幼儿园方向）归左磊所有（36平方米）。无其他共同财产……”，庭审中，左磊亦承认其与案外人杨晓容的确按照离婚协议各分得一个门市。2010年4月3日，左磊与陈俊才进行了结算，《结算单》载明：“左磊结算。李幼群。左磊。……合计17353.0元-过渡10000元。……大写：柒仟叁佰伍拾叁元。2010年4月3日。由左磊负责付给陈俊才……”，左磊在该结算单上签名并捺印。2010年5月7日，左磊与案外人徐林梅签订《购房合同》，约定：“甲方：左磊……，乙方：徐林梅……，经双方协商，乙方自愿购买正街（属左磊门面的左边第一个门市），本着平等互利的原则，双方达成以下协议：一、购房的位置：（具体以房产证拟定的位置为准）。……”左磊与案外人徐林梅在该合同上签名并捺印，且双方已根据合同约定办理了相关产权过户手续。2010年5月8日，集益公司向左磊出具了《收据》一张，载明：“……2010年5月8日……收到左磊：摘要补交门市、房款，办证办徐林梅。金额￥7300。合计人民币（大写）柒仟叁佰零拾零元零角零分。备注以付清、李幼群以清。负责人陈俊才……收款人陈俊才。经手人左磊”。左磊与陈俊才在该收据上签名，集益公司在该收据上加盖财务专用章。经双方当事人庭审中确认，该案诉争的门市于2010年全部修建完毕。 另查明，庭审中，房地产公司当庭认可集益公司、陈俊才在周坡镇旧城改造过程中的所有行为都是受其委托，集益公司、陈俊才的行为产生的一切后果由房地产公司承担。 一审法院认为，该案的争议焦点为：1.左磊要求房地产公司返还《拆迁还房合同书》中约定的12号门市与5幢2号门市，并过户至左磊名下、办理相应房产证和国有使用权证、承担相应税费的请求是否应予支持；2.左磊要求房地产公司立即向其支付拆迁过渡费31476.60元，赔偿5幢2号门市的租金损失费20000.00元，在扣除39200.00元超出房屋面积价差后，支付12276.60元的请求是否应予支持。 第一，关于左磊要求房地产公司返还《拆迁还房合同书》中约定的12号门市与5幢2号门市，并过户至左磊名下、办理相应房产证和国有使用权证、承担相应税费的请求是否应予支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”。《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理”，第六十六条“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和一审第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和一审第三人负连带责任。一审第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由一审第三人和行为人负连带责任”。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，集益公司与左磊于2003年5月12日签订《拆迁还房合同书》，在《拆迁还房合同书》中约定在地段归还左磊三个门市（分别为12号门市、13号门市、5幢楼2号门市），该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效。房地产公司虽于2003年5月20日才委托陈俊才对井研县周坡镇旧城改造工程开发建设项目项目的质量承担责任，负责该项目的拆迁补偿、安置、过渡等事宜，但集益公司、陈俊才均辩称在周坡旧城改造过程中所有事宜都是受房地产公司委托，其行为代表房地产公司，房地产公司当庭予以认可，故集益公司、陈俊才涉及周坡镇旧城改造工程的行为后果均应由房地产公司承担，即集益公司与左磊签订的《拆迁还房合同书》和陈俊才与左磊签订的《补充协议》、《结算单》的相关权利义务也应由开发公司承担。首先，左磊于2005年12月3日与陈俊才签订《补充协议》，双方约定将《拆迁还房合同书》中应归还的5幢楼2号门市退还给陈俊才，左磊先是主张该协议不是其签订的，申请进行鉴定，该院准许后，左磊又自愿撤回了申请，故左磊应承担举证不能的不利后果，该协议应为双方当事人真实意思表示，合法有效。左磊又主张陈俊才未按照《补充协议》约定支付其5810.00元，但左磊的该主张并不影响该协议的效力，结合房地产公司提交的相关证据，能够证实左磊已将该案所涉的5幢楼2号门市退还给了房地产公司，并且与代表房地产公司的陈俊才之间在2010年4月3日已经进行最终结算，故该院对左磊现主张要求房地产公司返还5幢楼2号门市的诉讼请求不予支持。其次，左磊与其妻子杨晓容于2006年9月15日协议离婚，双方《离婚协议》中关于财产部分明确约定了周坡镇旧城改造中的的两个门市由左磊与案外人杨晓容各分得一个，案外人杨晓容享有临近周坡镇供销社方向的一个门市的所有权，即该门市的所有权利应由案外人杨晓容享有，左磊不再具有该门市的所有权利，案外人杨晓容如何处分此门市均与左磊无关。同时从《离婚协议》中的关于夫妻共同财产分割情况可以表明，左磊与案外人杨晓容两人在2006年9月15日离婚时只有两个门市，从这点亦可侧面印证左磊与陈俊才于2005年12月3日签订的《补充协议》是真实且已履行了的，即左磊确已将《拆迁还房合同书》中载明的三个门市中的位于5幢楼2号门市退还给了房地产公司，左磊已不再享有该门市所有权，故此才在离婚时只有两个而非三个门市进行分割。再次，左磊于2010年5月7日又将其所有的向周坡镇幼儿园方向的一个门市卖给了案外人徐林梅，双方签订了《购房合同》，且已办理了相关过户手续，庭审中左磊和房地产公司对此均予以认可。因此，左磊对于《拆迁还房合同书》中约定的12号、13号门市均已进行了处分，故该院对左磊主张要求返还12号门市的诉讼请求亦不予支持。左磊虽主张房地产公司只实际交付了卖给案外人徐林梅的一个门市，剩余两个门市均未进行交付，但对于案外人杨晓容将其享有的一个门市如何进行处分，左磊并不具有主张的权利，而5幢楼2号门市已根据《补充协议》退还给了房地产公司，房地产公司亦不再需要交付。综上所述，虽然左磊退还房地产公司的5幢楼2号门市的时间以及案外人杨晓容通过《离婚协议》所享有的一个门市的时间均系旧城改造尚未完成时，但并不影响最终旧城改造完成后门市的归属，左磊在《拆迁还房合同书》中所享有的应由房地产公司归还的三个门市（周坡正街12、13号及5幢楼2号）的相应权利均已由左磊进行了进行处分，左磊已不享有主张的权利，故左磊要求房地产公司返还《拆迁还房合同书》中约定的12号门市与5幢楼2号门市，并过户至其名下，并由房地产公司承担办理相应房产证和国有土地使用权证、承担相应税费的诉讼请求没有事实依据和法律依据予以支撑，该院不予支持。 第二，关于左磊要求房地产公司立即支付拆迁过渡费31476.60元，赔偿5幢2号门市的租金损失费20000.00元，在扣除39200.00元超出房屋面积价差后，支付左磊12276.60元的诉讼请求是否应予支持的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，双方在《拆迁还房合同书》中针对过渡费有相应约定，并且约定以产权调换互补差价进行统一结算，房地产公司提交的《结算单》能够证明左磊和房地产公司于2010年4月3日已经进行了结算，且能够与左磊提交的《收据》相互印证，证明双方已根据结算单进行了履行，至此双方所签订的相关合同已全部履行完毕，故左磊要求房地产公司向其支付拆迁过渡费31476.60元，赔偿5幢2号门市的租金损失费20000.00元，在扣除39200.00元超出房屋面积价差后，支付12276.60元的诉讼请求无事实依据和法律依据予以支撑，该院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回左磊的全部诉讼请求。案件受理费106.00元，减半收取计53.00元，由左磊负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院依职权向井研县房地产保障服务中心调取了左磊转让给徐林梅的门市信息摘要，证明该套门市建筑面积为51.43平方米，双方当事人二审当庭质证无异议，故本院予以采信，确认2010年5月7日左磊与案外人徐林梅签订《购房合同》转让给徐林梅的门市面积（即拆迁换房合同书所指的13号门市）为51.43平方米。左磊认可已于2010年8月开始占有《拆迁换房合同书》所指的12号门市，并于2013年11月1日开始出租给案外人魏俊才夫妇。 另查明，案涉被拆迁的120.6平方米的旧门市登记于左磊名下。2010年4月3日《结算单》上的结算内容包含了左磊和其母李幼群的拆迁房。 除上述事实外，本院经审理查明事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：一、杨晓容是否应当作为必要共同诉讼人参加诉讼？。二、原审法院是否超出本案拆迁合同范围进行审理？三、原审判决认定事实是否存在错误。 一、杨晓容是否应当作为必要共同诉讼人参加诉讼？根据《民事诉讼法》第五十二条第一款规定，“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼”，左磊和杨晓容在2006年9月15日离婚时，对夫妻共同财产进行了分割，各分得一个门市，夫妻共有关系已经结束。左磊本案请求的两间门市（12号、5幢2号）或是已退还给房地产公司，或是在离婚时已分割且随后已经被处分的财产，故杨晓容并非本案必要共同诉讼人，一审法院未通知杨晓容参加诉讼并不违反法定程序。 二、原审法院是否超出本案拆迁合同范围进行审理？本院认为，本案虽是就《拆迁换房合同书》所涉法律关系进行审理，但前述合同所涉门市被分割和处分的相关事实同样属于人民法院调查范围，对有关门市被分割和被处分的事实进行调查有利于本案正确处理，是有必要的。上诉人左磊认为一审法院超出本案合同审理范围，其实是对案件所涉民事法律关系审查事实范围和民事纠纷裁判范围的误解。 三、原审判决认定事实是否存在错误。本院认为，被拆迁的120.6平方米登记于左磊名下，该登记即具有物权公示效力，集益公司有理由相应左磊具有所有权及相应的处分权，故此案涉《拆迁换房合同书》、《补充协议》为有效协议。《拆迁换房合同书》中涉及的用以置换被拆迁的120.6平方米的三个门市（12号、13号、5幢楼2号），尚未建成，故被拆迁人仅对置换的新门市享有物权期待权。其中5幢楼2号门市左磊已于2005年12月3日通过《补充协议》退还给了陈俊才代表的房地产公司，已放弃了对该门市的物权期待权；12号门市（即15号23号门市）已于2006年9月15日《离婚协议》中分割给了杨晓容，杨晓容仅享有对该门市的物权期待权，但杨晓容对其期待权可以自行处分，与左磊无关，2010年讼争的门市修建完毕后，杨晓容就分得的12号门市的权利已进行了处分。13号门市已由左磊转让给了徐林梅。综上，双方可根据《拆迁换房合同书》约定的换房标准和置换的新门市的处分情况进行重新结算。事实上左磊和陈俊才代表集益公司已于2010年5月7日以《结算单》的形式重新进行了结算，从其内容看包含了左磊和李幼群的拆迁房，结算结果为左磊还应支付集益公司7353元。左磊并于2010年5月8日实际履行了结算内容，向集益公司补交了门市房款7300元，并要求将13号门市产权证办到买方徐林梅名下，故此双方已履行完毕结算内容。左磊认为结算有误，应在法律规定的期限内行使撤销权，否则不能推翻结算协议。 综上所述，根据《拆迁换房合同书》拟定置换给左磊的三间门市，除其中13号门市由左磊自行转让徐林梅外，其余两间门市或由左磊进行了处分（退还5幢2号门市），或在《离婚协议》中分割给了杨晓容（12号门市），并最终与陈俊才代表的集益公司进行了结算且履行完毕。因此左磊请求返还12号门市（即15号-23号门市）、5幢2号门市，以及赔偿5幢2号门市租金损失、拆迁过渡费等诉讼请求，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，左磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费106.00元，由上诉人左磊负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审 判 长 李金伟 审 判 员 李 艳 审 判 员 杨梅娜 二〇一九年十二月四日 法官助理 唐燕群 书 记 员 刘佳欣 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。