广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21312号上诉人（原审原告、反诉被告）：卢沛森，男，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：彭旭丹，广东国政律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘和平，男，汉族，住四川省营山县。上诉人（原审被告、反诉原告）：袁先芳，女，汉族，住四川省阆中市。上诉人刘和平、袁先芳的共同委托诉讼代理人：洪顺锤、王宏，广东圣和胜律师事务所律师。上诉人卢沛森、刘和平、袁先芳因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初5842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人卢沛森的委托诉讼代理人彭旭丹，上诉人刘和平、袁先芳的委托诉讼代理人洪顺锤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢沛森上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判刘和平、袁先芳向卢沛森支付拖欠的2016年3月至2016年11月期间的租金383220元，并支付自起诉之日至实际付清之日的利息（利息按银行同期贷款利率计算）；2、撤销一审判决第二、三、四、五、六、七项；3、改判驳回刘和平、袁先芳的全部反诉请求；4、一审、二审诉讼费全部由刘和平、袁先芳承担。事实和理由：一、卢沛森不是没有办理消防验收，而是已办理的消防验收只能作丙类或以下危险等级生成车间使用，能否作为餐饮商业用途有争议，一审法院不能以此认定卢沛森违约。二、是否办理消防验收不是涉案合同的主要义务，即使卢沛森没有办理或办理消防不符合约定，仅是退还合同约定收取的10万元消防费。三、刘和平、袁先芳因经营不善而单方违约，卢沛森不应退还保证金、装修损失、进场费。刘和平、袁先芳上诉请求：1、撤销一审判决第一、四、五、七项，维持第二、三、六项；2、改判确认刘和平与卢沛森所签的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》及其他文件无效；3、改判刘和平、袁先芳无需向卢沛森支付支付2016年3月至2016年11月场地占用费374220元；4、改判卢沛森返还进场费80000元；5、判令卢沛森赔偿刘和平、袁先芳装修损失850380元；6、判令卢沛森承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、涉案商铺未取得商业用途的建设工程规划许可，双方签订的合同无效。二、卢沛森未依约办妥消防备案手续，导致刘和平、袁先芳无法正常使用涉案商铺经营餐厅，故刘和平、袁先芳无需向卢沛森支付租金。三、刘和平、袁先芳已于2016年5月底撤场，故其无需支付6月至11月租金。四、卢沛森收取进场费80000元没有法律及事实依据，应全额返还。五、刘和平、袁先芳已提交装修费用支付凭证及合同作为证据，卢沛森应全额赔偿刘和平、袁先芳装修损失850380元，一审判决赔偿50000元明显过低。卢沛森向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.刘和平、袁先芳向卢沛森支付2016年3月至2016年11月的租金383220元，并支付该款自起诉之日至实际付清之日的利息（利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；2.本案诉讼费用全部由刘和平、袁先芳承担。刘和平、袁先芳在一审中反诉请求：1.确认刘和平与卢沛森所签的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》及其他文件无效；2.卢沛森向刘和平、袁先芳退还租赁保证金人民币181360元及逾期退还所产生的利息（自2016年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；3.卢沛森向刘和平、袁先芳退还进场费人民币80000元及逾期退还所产生的利息（自2016年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；4.卢沛森向刘和平退还消防费人民币100000元及逾期退还所产生的利息（自2014年2月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；5.卢沛森赔偿刘和平装修损失人民币850380元；6.卢沛森承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年2月20日，卢沛森（出租方、甲方）与刘和平（承租方、乙方）签署《租赁合同》及《租赁合同补充协议》各一份。其中《租赁合同》约定乙方向甲方承租位于广州市番禺区XXXXXXXXX二、三楼号商铺，建筑面积约1540平方米；租赁期间该商铺只能作商业之用途；租赁期共10年，即从2014年2月20日至2024年2月20日止；每月租金为41580元；其中第三条约定，乙方必须向甲方缴纳保证金人民币166360元，期满经甲方验收合格后7天内甲方全额退回给乙方，保证金不计利息；保证金不算租金使用，如遇乙方违约或乙方单方终止合同时，甲方所收的保证金不予退回。《租赁合同补充协议》约定，乙方每月支付兴南大道890号二层、三层水电费，其中水费（包括排污费用）4元/度，电费1.5元/度；2.乙方支付兴南大道890号二层、三层进场费八万元整；3.乙方支付消防费用十万元，甲方负责申办消防证。一审诉讼中，卢沛森与刘和平、袁先芳各向法庭提交《租赁合同》一份，其中卢沛森提交的《租赁合同》标题旁有手写内容“兴南大道898号二、三楼”，主文内容第三行“二三楼号商铺”旁有手写添加内容“898号”，但刘和平、袁先芳提交的《租赁合同》无上述手写内容。卢沛森称，上述手写内容是其自行添加的，并且笔误写成“898号”，实际双方租赁的是890号商铺。但刘和平、袁先芳对此不予确认，称其签订租赁合同时未核实案涉房屋的产权情况及产权地址，并不清楚案涉租赁房屋的具体门牌编号。签订上述《租赁合同》当日，刘和平依约向卢沛森支付赁保证金166360元、进场费8万元、消防办证费10万元。卢沛森向刘和平出具了上述三项费用的收款收据，其中消防办证费及进场费的收款收据上均载明租赁地址为兴南大道890号二、三楼。2014年5月1日，因经营发展需要，卢沛森与刘和平签署《南村兴业路、南阳路铺位借用协议》，增加租用兴业路南阳3号梯边铺，按金15000元，借用金为5000元，借用期从2014年5月1日至2024年2月20日止。签约当天，刘和平向卢沛森支付了租赁铺位的押金15000元。一审庭审中，双方确认上述协议名为借用，实为租赁。卢沛森称，其与刘和平签订上述租赁合同、补充协议及借用协议后，刘和平并一直按约定向卢沛森交纳租金至2016年2月底，从2016年3月起欠交租金。因卢沛森向刘和平、袁先芳催讨租金未果，卢沛森遂将刘和平、袁先芳诉至一审法院，要求刘和平、袁先芳共同支付兴南大道890号商铺二三楼从2016年3月至2016年11月期间的租金374220元（41580元/月×9个月）及从本案原审起诉之日即2016年12月6日起计算的利息。刘和平、袁先芳则认为涉案物业未取得建设工程规划许可证，即使卢沛森提交的建设工程规划许可证是案涉租赁房屋的，但也并非商业用途，且卢沛森未按约定办理好消防合格验收手续，故涉案租赁合同应当为无效合同。刘和平、袁先芳并反诉要求卢沛森退还租赁保证金181360元、进场费80000元、消防办证费100000元、逾期退还款项的利息、装修损失费850380元等。一审诉讼中，卢沛森提供建房地址为南村镇板桥村南大公路侧，建设单位为番禺市南村森记服装厂，用地项目名称为2号厂房的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》以证实案涉场地已办理了上述许可证，属合法建筑。且上述座落于广州市番禺区南村镇板桥村南大公路侧（2号厂房）的房产亦办理了房地产权证（粤房地证字第××号），权属人为广州市番禺区南村森记服装厂，该房屋用途为厂房。2007年12月20日，卢沛森向广州市番禺区国土资源和规划局（原名称为广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局）提交《申请书》，称因广州市番禺区南村森记服装厂已停止经营，其作为该服装厂法人请求将广州市番禺区南村镇板桥村南大公路侧（2号厂房）房产的权属人变更登记为卢沛森。一审诉讼中，卢沛森提供了一份证号为粤房地证字第××号的《房地产权证》，称该《房地产权证》是其提出上述变更申请后，国土部门以卢沛森为权属人重新核发的。该《房地产权证》载明房屋座落于广州市番禺区XXXXXXXXX890号（2号厂房），房屋用途为非居住。卢沛森提供加盖有“广州市番禺区南村镇板桥村民委员会”印章的证明，以及从广州市番禺区国土资源和规划局档案中调取的“广州市公安局番禺区分局南村派出所”出具的证明，拟证实“广州市番禺区南村镇板桥村南大公路侧（2号厂房）”与“广州市番禺区XXXXXXXXX890号（2号厂房）”属同一地址。一审法院亦就上述地址问题向广州市公安局番禺区分局南村派出所发函调查，该所回复《地址证明》一份，确认粤房地证字第××号的《房地产权证》包含了以下门牌号：××、5号、7号、9号、11号、13号、15号、17号、19号、21号、23号、25号；兴南大道890号、888号、886号、884号、882号、880号、878号、876号、898号、896号、894号、892号。关于案涉房屋的消防问题，2006年10月24日广州市番禺区公安消防大队出具《建筑工程消防验收意见书》，载明位于广州市番禺区南村镇板桥村内的广州市番禺南村森记服装厂经检查验收，消火栓系统基本正常，土建项目基本符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件，并提出如下要求：“……二、已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审批。三、厂房只能作丙类或以下危险等级生产车间使用。”卢沛森称其在收取了刘和平支付的消防费10万元后，有向相关消防部门申办消防验收手续，其提交的上述《建筑工程消防验收意见书》就是在办理后取得的。刘和平对此不予确认，称上述意见书是案涉房屋建成后初次消防验收结果，并非刘和平、袁先芳委托卢沛森办理的消防验收手续；且案涉房屋的用途已变更，是需要重新进行消防验收的。2014年4月17日，南村镇政府向卢沛森开具《南村镇临时经营场所使用证明》一份，载明：卢沛森使用的广州市番禺区XXXXXXXXX890号房屋，经营面积2128，可临时作为生产（经营）性场所使用，该场地可以经营的项目有商业，证明的有效期自2014年4月17日至2017年4月16日。该证明落款发证机关处加盖有“南村镇政府临时经营场所使用证明业务专用章”。一审再查明，2016年5月22日，刘和平与案外人签订《协议书》将其承租涉案场地内的设备变卖给案外人，并约定拆搬期为2016年5月22日至2016年6月2日。刘和平从涉案物业撤场后，刘和平、袁先芳提供现场照片拟证实卢沛森曾将涉案物业临时出租给案外人经营羽绒服特卖场，但刘和平、袁先芳提供的现场照片未注明拍摄时间。刘和平与袁先芳于2006年8月8日登记结婚，且一直保持夫妻关系至今。一审法院认为，虽然卢沛森提交的《租赁合同》上手写注明的租赁地址为广州市番禺区XXXXXXXXX二、三楼商铺“898号”，但双方签订的补充协议以及卢沛森就案涉租赁物开具的收款收据均列明租赁地址为“兴南大道二、三楼890号商铺”，由此可认定案涉《租赁合同》约定的租赁场地应为广州市番禺区XXXXXXXXX二、三楼890号商铺，卢沛森提供的合同上手写添加的“898号”应属笔误。一审法院查明，权属人为卢沛森的粤房地证字第××号的《房地产权证》包含了案涉《租赁合同》及《南村兴业路、南阳路铺位借用协议》所涉租赁房屋，上述房屋最初是由广州市番禺区南村森记服装厂建设，建设时已取得《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》。并且案涉房屋在出租给刘和平后两个月内办理了临时性商业经营的使用证明，故一审法院认为，卢沛森与刘和平签订的案涉《租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《南村兴业路、南阳路铺位借用协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至于刘和平提出的案涉房屋的消防问题。卢沛森提交的《建筑工程消防验收意见书》证实案涉房屋竣工时已通过消防验收。签订《租赁合同》时，双方约定刘和平向卢沛森支付10万元用于申办消防证，可证实双方系按照租赁物现状自愿建立租赁关系，现刘和平以案涉房屋尚未重新办理消防验收为由，主张《租赁合同》无效，于法无据，不予支持。至于卢沛森所称，其收取刘和平支付的10万元后向消防部门申请消防验收，才拿到上述验收意见书。该验收意见书出具时间为2006年，案涉租赁合同是在2014年签订，卢沛森的上述陈述明显不符合情理，不予采信。因卢沛森未举证证实其收取刘和平支付的10万元消防费后，有向消防部门就案涉房屋的消防合格验收提出申请，故卢沛森存在违约，刘和平反诉要求卢沛森退还消防费10万元，予以支持。卢沛森一直未能按照合同约定办理消防验收，刘和平、袁先芳据此要求解除合同，于法有据。关于合同解除的时间，刘和平称其于2016年6月2日搬离案涉房屋，卢沛森知晓此事，即使双方未办理书面的交接手续，案涉《租赁合同》也应于刘和平、袁先芳搬离之日即2016年6月2日解除。一审诉讼中，卢沛森确认其知晓刘和平在2016年6月拆除租赁场地内的设备，但称刘和平并未告知其不再承租案涉场地，双方也未办理场地交接手续。其后卢沛森多次与刘和平沟通，询问刘和平是否继续租赁案涉场地，如不再租赁须配合卢沛森到房屋租赁管理部门进行备案，但刘和平、袁先芳一直不予配合。因刘和平搬离案涉场地时未与卢沛森办理交接手续，故对于刘和平主张的案涉合同于其搬离时解除，不予支持。在原审一审时，卢沛森称其在2016年12月进入案涉场地，重新对外进行招租。结合刘和平、袁先芳提供的撤场后现场照片中悬挂的圣诞节的英文字母横幅，以及羽绒服特卖场的情况、广州市当地气候特点，对卢沛森的上述主张予以采信，并认定案涉《租赁合同》于2016年12月解除。因案涉合同的解除系因卢沛森未及时办理消防证导致，故刘和平、袁先芳反诉要求卢沛森退还租赁保证金181360元，予以支持。至于卢沛森收取的进场费8万元，卢沛森称进场费与租金有密切关联，会影响租金的高低。一审法院认为，按照卢沛森的上述说法以及一般常理可推定，交纳一定金额的进场费后租金可相应降低。案涉租赁合同约定的租期为10年，现刘和平实际仅租用了两年时间，故进场费应在扣减后予以返还，折算后，卢沛森应向刘和平退还进场费64000元（8万-8万/10年×2年）。关于卢沛森诉请的租金问题。刘和平、袁先芳虽然于2016年6月撤场，但一直未与卢沛森办理交接手续，直到2016年12月，卢沛森才实际占有并使用案涉场地，故刘和平应向卢沛森支付拖欠的2016年3月至2016年11月期间的租金，现卢沛森仅主张《租赁合同》兴南大道二三楼890号商铺的租金374220元（41580元/月×9个月），予以支持。因刘和平、袁先芳系夫妻关系，在广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局就案涉××房屋进行租赁合同备案时，是由袁先芳作为承租人签订租赁合同；并且案涉房屋租赁后是用于广州市番禺区南村绿标饮食店经营，该饮食店登记的经营者为袁先芳，综上，案涉租金应由刘和平、袁先芳共同承担。对于刘和平、袁先芳反诉诉请的装修损失，刘和平、袁先芳拟提供其与案外人签订的《装饰、设计、施工、安装合同书》以及装修过程中支付相关费用的收条、收据等，证实其因装修案涉房屋而产生的费用。一审诉讼中，卢沛森与刘和平、袁先芳均确认案涉房屋的现状已无法进行装修费用的评估，均表示不申请该项评估。一审法院认为，案涉合同系因卢沛森过错导致解除，刘和平、袁先芳反诉要求卢沛森支付其因装修案涉场地产生的损失，予以支持。但鉴于以下几点原因：其一，刘和平、袁先芳提供的装修费收据均为手写收据，无相应发票证实该些收据的真实性；其二，刘和平、袁先芳在案涉场地已实际经营两年左右，且在搬离时对场地内设备予以拆除变卖；其三，从原审一审第一次庭审即2017年2月8日，审判人员到案涉现场查看时所拍摄的照片可看出，案涉场地的装修属于一般简单装修。综合以上几点，一审法院酌定卢沛森向刘和平、袁先芳支付装修损失5万元。至于卢沛森与刘和平、袁先芳诉请的各项费用的利息，一审法院认为，因合同履行中，卢沛森存在不按合同约定办理消费验收的违约行为，刘和平、袁先芳则存在搬离后不及时与卢沛森办理交接手续的过错，故对于双方诉请各项费用的利息损失，均不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年12月20日作出如下判决：一、被告刘和平、袁先芳应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告卢沛森支付拖欠的2016年3月至2016年11月期间的租金374220元；二、原告卢沛森应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告刘和平、袁先芳返还租赁保证金181360元；三、原告卢沛森应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告刘和平、袁先芳返还消防办理费10万元；四、原告卢沛森应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告刘和平、袁先芳返还进场费64000元；五、原告卢沛森应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告刘和平、袁先芳赔偿装修损失5万元；（以上原、被告应支付或返还的费用相抵后，原告卢沛森还须在本判决发生法律效力之日起五日内向被告刘和平、袁先芳支付21140元）六、驳回原告卢沛森的其余本诉请求；七、驳回被告刘和平、袁先芳的其余反诉请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6913元，由被告刘和平、袁先芳共同负担；反诉受理费7853元，由原告卢沛森负担2562元，由被告刘和平、袁先芳共同负担5291元。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定上诉人卢沛森与上诉人刘和平签订的案涉《租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《南村兴业路、南阳路铺位借用协议》合法有效正确，本院予以确认。签订《租赁合同》时，双方约定上诉人刘和平向上诉人卢沛森支付10万元用于申办消防证，但上诉人卢沛森未举证证实其收取上诉人刘和平支付的10万元消防办证费后，有向消防部门就案涉房屋的消防合格验收提出申请，故一审判决认定上诉人卢沛森存在违约并无不当，对上诉人刘和平反诉要求上诉人卢沛森退还消防办证费10万元予以支持正确。因上诉人卢沛森一直未能依约办理消防验收，上诉人刘和平、袁先芳据此要求解除合同于法有据，故一审判决对上诉人刘和平、袁先芳反诉要求上诉人卢沛森退还租赁保证金181360元予以支持正确。一审判决已就认定案涉《租赁合同》于2016年12月解除的理据作了充分的论述，合法合理，本院不再赘述，予以确认。上诉人刘和平、袁先芳虽然于2016年6月撤场，但一直未与上诉人卢沛森办理交接手续，直到2016年12月，上诉人卢沛森才实际占有并使用案涉场地，故一审判决认定上诉人刘和平、袁先芳应向上诉人卢沛森支付2016年3月至2016年11月期间的租金正确。案涉租赁合同约定的租期为10年，现上诉人刘和平实际仅租用了两年时间，一审判决认定进场费应在折算扣减后予以返还64000元，符合公平合理原则，本院予以维持。如前所述，案涉合同是因上诉人卢沛森过错导致解除，故一审判决对上诉人刘和平、袁先芳反诉要求上诉人卢沛森支付其因装修案涉场地产生的损失予以支持正确。一审判决根据上诉人刘和平、袁先芳提供的装修费证据以及二上诉人在案涉场地已实际经营的时间、在搬离时对场地内设备的处理、一审法院到案涉现场查看时的装修状况等，酌定上诉人卢沛森向上诉人刘和平、袁先芳支付装修损失5万元并未显失公平，本院予以维持。综上，上诉人卢沛森及上诉人刘和平、袁先芳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29532元，由上诉人卢沛森负担14766元，上诉人刘和平、袁先芳负担14766元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  姚伟华二〇一九年十二月二十七日书记员  彭文悦书记员  区敏儿