湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2019)鄂0117民初2739号原告：武汉市佳馨瑞阳物业服务有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻街环湖路佳阳湖滨花园2栋1单元1层1室。法定代表人：邱和平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘奥，湖北丰海律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗岳，湖北丰海律师事务所律师。原告：武汉市佳阳商贸发展有限公司（原佳阳地产（武汉）集团有限公司），住所地武汉市新洲区阳逻汉施路108号阳逻山庄。法定代表人：陶冬珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘奥，湖北丰海律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗岳，湖北丰海律师事务所律师。被告：武汉金拱门食品有限公司（原武汉麦当劳餐饮食品有限公司），住所地武汉市江汉区云霞路187号泛海国际中心单元17层。法定代表人：张家茵，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙丕旭，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑕，北京德和衡律师事务所律师。原告武汉市佳馨瑞阳物业服务有限公司（以下简称佳馨物业公司）、原告武汉市佳阳商贸发展有限公司（以下简称佳阳商贸公司）与被告武汉金拱门食品有限公司（以下简称武汉金拱门公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理，2018年12月27日作出（2018）鄂0117民初2876号民事判决。二原告及被告均不服提起上诉，武汉市中级人民法院2019年6月27日作出（2019）鄂01民终3645号民事裁定，撤销本院（2018）鄂0117民初2876号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告佳馨物业公司、原告佳阳商贸公司的共同委托诉讼代理人刘奥、被告武汉金拱门公司的委托诉讼代理人孙丕旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佳馨物业公司、佳阳商贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2013年7月17日签订的《租赁合同》；2、判令被告支付原告商铺租金，计算至实际支付之日止，截止2018年6月30日，合计人民币2676750元；3、判令被告支付原告未付商铺租金的利息，计算至实际支付之日止，截止2018年6月30日，合计人民币694374.23元；4、判令被告支付原告违约金186750元；5、判令被告支付原告物业费，计算至实际支付之日止，截止2018年6月30日，合计人民币89225元；6、判令被告支付原告租金、租金利息、违约金以及物业服务费合计人民币3647099.23元；7、判令被告于2018年8月10日前自行撤出商铺内其安装的设备、设施，恢复原貌；8、本案财产保全费、案件受理费、公告费、律师费、原告为实现债权而支出的费用由被告承担。事实及理由：原告二系新港·佳阳摩尔城房屋合法权利人。2013年4月22日，原告二全权委托原告一就房屋办理出租、管理、收取租金等事项，与被告签订有关合同，并在整个租赁期内代为行使委托方在租赁合同中的权利及义务，直至租赁期届满（含续租期）。2013年7月17日，原告一与被告签订了《租赁合同》，合同约定，原告一将坐落于武汉市新洲区阳逻街高潮村佳阳摩尔城建筑物的一层1001、1002、1003、1018、1019、1020、1021号商铺，二层2001、2002、2003、2004号商铺租赁给被告，租赁期限为20年，自起租日开始计算，至20年期满为止，并约定了双方若违反约定应承担的违约责任。合同签订后，原告交付了商铺，但被告却不支付租金等费用，也未向原告提供审计报告或财务报表等证明其销售额的书面材料，经原告多次催缴，被告仍拒绝支付租金等费用，并长期占用商铺。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告武汉金拱门公司辩称：1、双方签署的《租赁合同》合法有效，至今存续，两原告无权单方面解除，被告也不同意解除；2、对于第二项请求，被告现在无需向原告以现金另行支付商铺租金，因合同中有关于可以用首年营业额的差额补差款来抵顶租金的约定，原告至今并未向被告补足首年营业额的差额；3、因被告暂无需支付商铺租金，所以不存在支付所谓迟延利息的义务；4、被告没有违约，无需支付违约金；5、合同约定被告无需单独支付物业服务费，租金已经包括了物业服务费；6、被告合法占有使用案涉商铺，在租赁合同期限内无需返还，更无需恢复原状；7、原告的诉求均不合理，也不合法，因此本案的财产保全费、案件受理费、公告费以及律师费均由两原告自行承担。如保全错误，被告将依法向法院提起赔偿之诉，另外被告保留继续向两原告追收首年营业额差额的权利。两原告的诉请没有事实和法律依据，应当驳回。当事人围绕诉、辩请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的《租赁合同》及其附件、工作联系函、《合同解除通知书》，被告提供的《租赁合同》、授权委托书、往来函件、营业额通知具备证据的一般法律特征，能够证明与本案相关的事实，本院予以采信。被告提供的营业审计报告（2014年至2017年）系被告单方面审计，未经原告核实及认可，本院对其证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月22日，原告佳阳商贸公司就其享有权利的位于武汉市新洲区阳逻街高潮村佳阳摩尔城的房屋委托原告佳馨物业公司办理出租、管理、收取租金等事项，及与武汉麦当劳餐饮食品有限公司（以下简称武汉麦当劳公司）签订有关合同，并在整个租赁期内代为行使委托方在租赁合同中的权利及义务，直至租赁期届满（含续租期）。2013年7月17日，佳馨物业公司（甲方）接受委托与武汉麦当劳公司（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定了以下主要内容：1.1甲方愿意出租，乙方愿意承租本合同附件一红线图中标明的场地，由乙方改建并用于经营麦当劳餐厅。场地是位于武汉市新洲区阳逻街高潮村佳阳摩尔城的建筑物的一部分，具体为一层和二层的部分区域，其中一层为1001、1002、1003、1018、1019、1020、1021号商铺（使用面积为261平方米），二层为2001、2002、2003、2004号商铺（使用面积为154平方米）。场地的使用面积至少415平方米，沿街面向阳光大道宽15.8米，深度至少16.8米（上述所有长度均由内部或内墙起计）。该场地的所有权人是武汉市佳阳商贸发展有限公司，其授权甲方出租前述物业，委托出租授权书详见附件五；1.2乙方应自餐厅正式开业之日起365天后（即首年免租）支付租金（包含所有物业服务费等费用）；2.2.1乙方支付给甲方的租金应按照双方约定的销售额百分比计算（具体计算方式详见附件四）。甲方应于每月十（10）日前根据乙方提供的餐厅上月销售额向乙方开具上月提成租金发票，乙方在收到甲方租金发票后十（10）个工作日内，向甲方支付上月提成租金；2.7本合同生效后，乙方向甲方支付人民币100,000元（壹拾万元）作为合同履约保证金，该合同保证金应在起租日后即抵扣租金，直至抵扣完毕；若至本合同终止时尚未抵扣完毕的，则甲方应在合同终止之日起5日内退还乙方；2.9双方约定，乙方餐厅开业之日起至该餐厅营业满365天，乙方餐厅实际销售额低于人民币六百万元，则销售额不足人民币600万元的部分，由甲方予以补足至人民币六百万元。如该差额部分小于或等于人民币五十万元的，则甲方在第一租赁年度期满后30日内以购买乙方餐券的方式补足；如该差额部分大于人民币五十万元的，则甲方在第一租赁年度期满后30日内最高一次性以购买乙方餐券的方式补足人民币五十万元，超出五十万元的剩余差额部分直接抵扣乙方餐厅后期租金直至抵扣完毕；3.1本合同租期为20年，自起租日开始计算，至二十（20）年期满为止；12.4乙方有权经提前三个月书面通知甲方而终止本合同；13.1甲乙双方应依本合同约定履行各自的所有合同义务，否则应依相应的条款规定向守约方承担违约责任；13.2乙方应依约按时如数地向甲方支付租金；若逾期支付租金长达六（6）个月，并经甲方书面催收三十（30）天仍未支付的，甲方有权提前终止合同，并要求乙方支付相当于三（3）个月租金的违约金；13.6如租期内甲方向乙方发出解除本合同的通知，则乙方享有二（2）年的异议期，在该异议期内，双方可通过协商解决纠纷，协商期间，本合同继续履行。合同还对其他内容进行了具体约定。案涉《租赁合同》签订后，原告佳馨物业公司依约向被告交付了租赁商铺场地，被告支付了10万元履约保证金，于2014年12月28日起租商铺场地经营餐厅，原告佳馨物业公司按约免收了被告第一年的租金。被告于2016年8月向原告提供了经营餐厅销售报表，之后于2016年10月18日提交了2014年12月至2016年9月共计22份营业额报告复印件，后续又连续多次将月营业额通知送至原告财务处，原告对部分月营业额通知进行了签收。2016年9月20日，原告佳馨物业公司向被告发出工作联系函，就案涉《租赁合同》条款存在重大分歧及被告未付租金等问题提出意见，要求协商解决方案，被告回函中回复双方应遵守合同各项约定、愿意协商修改合同条款等，原告佳馨物业公司认为被告回函没有正面回答解决问题，遂向被告提出退场及后期解决方案。之后双方经多次协商未能达成一致意见，原告佳阳商贸公司遂于2018年3月9日以被告严重违约为由向被告送达了《合同解除通知书》，被告收到《合同解除通知书》后未另行主张合同解除的效力。因双方分歧一直未得到解决，两原告遂于2018年8月1日诉至本院，提出诉请如前所述。2019年2月16日原告佳馨物业公司采取断电断水措施迫使被告武汉金拱门公司关闭餐厅停止营业。另查明，武汉市佳阳商贸发展有限公司于2018年5月9日变更名称为佳阳地产（武汉）集团有限公司，同年8月16日佳阳地产（武汉）集团有限公司再次更名为武汉市佳阳商贸发展有限公司。武汉麦当劳餐饮食品有限公司于2017年11月6日变更名称为武汉金拱门食品有限公司。本院认为,原告佳阳商贸公司作为合法权利人将位于武汉市新洲区阳逻街高潮村佳阳摩尔城的房屋委托原告佳馨物业公司办理出租、管理、收取租金等事项及与被告武汉麦当劳公司签订有关合同，并在整个租赁期内代为行使委托方在租赁合同中的权利及义务，直至租赁期届满（含续租期）。原告佳馨物业公司经原告佳阳商贸公司授权与被告武汉金拱门公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反我国法律禁止性规定，应认定为有效，双方当事人均应依合同履行各自义务。原告佳阳商贸公司和佳馨物业公司要求解除租赁合同，其理由为：合同约定甲方应于每月十（10）日前根据乙方提供的餐厅上月销售额向乙方开具上月提成租金发票，乙方在收到甲方租金发票后十（10）个工作日内，向甲方支付上月提成租金。被告经营餐厅期间未按合同约定在每月十日前向原告提供餐厅上月销售额供原告开具提成租金发票，也未支付提成租金及其他费用，且营业额的真实性没有任何财务文件支持，以致原告无法计算月租金的金额，不能实现合同目的。故根据《合同法》第九十四条第三款、第四款的规定，请求解除合同。被告则认为原告既无合同约定解除权，也无法定解除权，被告未违约，原告要求解除合同的理由不成立。对此，本院认为，在案涉合同履行过程中，自2016年9月20日至2018年1月31日期间，原告佳馨物业公司连续以联系函方式要求被告武汉金拱门公司撤销《租赁合同》约定的第2.9条并提高租金标准，原告佳馨物业公司在2016年9月20日最早给被告武汉金拱门公司的函件中载明“2016年8月首次拿到贵司销售报表”，在2016年10月31日的函件中载明“我们注意到在贵司着力推广的2016年9月，销售业绩较去年同期增长了50%”，被告武汉金拱门公司在2016年10月18日致原告的信函中载明“我司已于2016年7月将餐厅2014年开业以来至2016年9月的营业额报告提供给贵司。现再次将2014年12月至2016年9月共计22份营业额报告复印件附上。后续我司将于每月10日前提供上月营业额报告给到公司。”根据函件载明的内容，证明原被告双方在2016年9月20日之前沟通、磋商过程中，被告武汉金拱门公司销售报表已经提供给原告，并且积极表达愿意向原告提供月营业额。此后被告也连续多次将月营业额通知送至原告财务处,原告主张营业额数据的真实性不确定，又主张己方无法核实营业额数据的真实性，举证责任在被告方，故没有主动对被告的销售额进行实际核实。同时原告亦未提交证据证明按被告提供的销售额向被告催收过依合同约定计算的租金。事实上，基于租赁合同中约定的第2.9条，原告认为以被告提供的销售额按合同约定的比例计算租金，己方下欠被告首年营业额的差额补差款以抵顶租金，几乎不具备获取被告租金的可能性。故在给被告的函件中一直强调合同显失公平，要求撤销《租赁合同》约定的第2.9条并提高租金计算标准，体现的是变更合同条款的主观意图。可以认定，被告武汉金拱门公司在合同履行过程中，并未拒绝向原告提供月销售额，亦未拒绝配合原告对己方销售额进行具体核实。原告有权通过每月书面发函要求被告限期提供月销售额及相应销售凭证以供查询核实，但原告并未主动行使该项权利。自2016年8月被告向原告提供销售额后，原告又怠于通过核查销售凭证、财务文件或税收凭证等对销售额数据真实性进行核实确认，进而怠于按被告提供的月销售额依合同约定计算的租金向被告催收月租金，故合同约定的“乙方每月向甲方提供上月销售额，甲方据此向乙方开具上月提成租金发票，乙方在收到甲方租金发票后十（10）个工作日内，向甲方支付上月提成租金”条款未能履行，其责任不在被告，被告武汉金拱门公司在履约过程中不存在违约行为。2019年10月21日被告武汉金拱门公司基于调处纠纷的愿望，又发函给原告提出调解方案，说明被告武汉金拱门公司为促成合同履行和合同利益的实现作出了积极行为。按照《租赁合同》约定的第2.9条，原告认为获取租金等商业利益的合同目的无法实现，但《租赁合同》的签订是两个平等民事主体之间所发生的商事行为，无他方当事人利用优势地位或者己方没有经验，致使双方权利义务明显失衡。原告佳馨物业公司、佳阳商贸公司在签订合同时对该条款理应尽到合理的审查义务，由于被告武汉金拱门公司不存在违约行为，原告主张被告武汉金拱门公司构成违约，解除合同的法律依据为《合同法》第九十四条第三款、第四款的规定，理由不能成立。原告佳阳商贸公司在与被告武汉金拱门公司沟通协商未果后采取断电断水措施迫使被告武汉金拱门公司关闭餐厅停止营业，其行为已构成违约。故原告佳阳商贸公司作为违约方，不能依据《合同法》第九十四条享有合同解除权。但是，在合同履行过程中，原告多次就合同租金条款显失公平与被告沟通协商要求撤销第2.9条，并要求被告按增加的比例计缴租金，双方未能达成一致意见，经多次调解，双方仍存有重大分歧，合同关系陷入僵局。从衡平当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，如果不允许违约方通过起诉的方式解除合同，对双方均不利。又，因案涉租赁合同为长期性连续性合同，合同义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。本案中，原告佳馨物业公司、佳阳商贸公司与被告武汉金拱门公司就合同租金条款问题自2016年就产生争议，2018年3月9日原告佳阳商贸公司向被告送达了《合同解除通知书》，2018年8月1日两原告提起本案诉讼，原被告双方之间的信任基础已然丧失，而案涉合同的未履行期限尚有10余年，非短时间即可履行完毕，在原告不愿继续履行合同或者以自己的行为表明其不再继续履行合同时，继续履行合同的基础已经不复存在，合同无法继续履行，构成《合同法》第一百一十条第（二）项规定的“债务的标的不适于强制履行”的情形。故此,本案的租赁合同应当解除。二原告关于租金的诉请系以面积计算租金，而合同约定以销售额的比例缴付租金，可以首年营业额的差额补差款抵扣租金，并约定租金已包含物业服务费，故二原告关于要求被告支付租金、租金利息及违约金、物业服务费的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。原告佳馨物业公司和佳阳商贸公司构成违约，导致案涉合同无法继续履行，根据案涉《租赁合同》对违约责任的约定及《合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告佳馨物业公司和佳阳商贸公司应当依约向被告武汉金拱门公司承担相应的违约责任。本院已就解除合同后的权利向被告武汉金拱门公司释明，可另案起诉要求原告赔偿损失，因被告武汉金拱门公司未提出反诉请求，故本院对此部分不予审理。综上，原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告武汉市佳馨瑞阳物业服务有限公司与被告武汉金拱门食品有限公司（原武汉麦当劳餐饮食品有限公司）于2013年7月17日所签订的《租赁合同》于本判决生效之日解除。二、被告武汉金拱门食品有限公司于本判决生效后六十日内撤出租赁商铺内其自有的设备、设施。三、驳回原告武汉市佳馨瑞阳物业服务有限公司、原告武汉市佳阳商贸发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费35977元，保全费5000元，由原告武汉市佳阳商贸发展有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  程红梅审 判 员  石先祥人民陪审员  叶艳平二〇一九年十二月二十五日书 记 员  李 颖