湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘07民终2629号上诉人（原审被告、反诉原告）：程昌义，男，1969年9月28日出生，土家族，住湖南省石门县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邹立红，女，1977年2月18日出生，汉族，住湖南省汉寿县。上诉人程昌义因与被上诉人邹立红房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2019）湘0702民初4501号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。程昌义的上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，依法予以改判；2.判令双方签订的《房屋租赁协议》有效并继续履行；3.判令邹立红继续履行《房屋租赁协议》，停止对程昌义正当权益的侵害；4.判令邹立红恶意欺诈、恶意单方面提前解除协议、恶意违约给程昌义带来的经营损失，赔偿程昌义自2018年11月1日至2026年10月30日期间的经营损失98294元；5.判令自2019年6月1日至10月31日，因邹立红单方面违约，恶意提前解除协议而导致程昌义停业期间的房屋租金、物业费由邹立红自己承担；6.判令邹立红出具毛建钧、毛草签字的协议的司法鉴定文书；7.本案一、二审诉讼费全部由邹立红承担。事实与理由：1.邹立红提交的电话录音证据不完整、有疑点、无其他证据佐证，提交的与原始房东的协议是事后补签协议，属虚假证据。程昌义提交的证据合法真实，有其他证据佐证，邹立红无异议，且与《房屋租赁协议》约定完全一致；2.邹立红欺骗程昌义在先，恶意单方违约在先，恶意侵权在先；3.本案责任的划分与承担上，适用法律错误，处理结果不公正。邹立红辩称，请求驳回上诉，维持原判。所持理由为：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确；2.程昌义的上诉请求没有事实和法律依据。程昌义的第1、2、3、5项上诉请求属于内容重复的同一请求，因邹立红行驶法定解除权而致该请求没有依据，第4项请求属于二审期间提出的新的诉讼请求，不属于本案审理范围，应当予以驳回；3.邹立红在租赁期间并未影响程昌义租赁和使用该场地，而是邹立红多次找程昌义协商支付租金而遭到拒绝。邹立红向一审法院起诉请求：1.请求确认双方之间的租赁合同已经解除；2.判令程昌义立即搬离并返还租赁合同约定的房屋给原告，并向邹立红支付至返还房屋之日止的房屋占用期间的租金57500元、水电费1000元、物业费4600元（以上各项均暂计算至2019年8月31日），扣除程昌义的押金10000元后，以上共计53100元；3.判令程昌义赔偿邹立红租金损失11500元（25元*23平方米*2个月）；4.本案诉讼费由程昌义承担。程昌义向一审法院反诉请求：1.判令程昌义与邹立红签订的《房屋租赁协议》有效并继续履行；2.判令邹立红依法履行《房屋租赁协议》，停止对程昌义正当权益的侵害；3.判令邹立红恶意侵害程昌义正当权益而造成程昌义损失，赔偿程昌义自2018年11月1日至2019年9月30日期间与房屋租金、物业费、电费等额的损失共计69410元（其中租金63250元+物业费5060元+电费1100元）或免除此期间的租金、物业费、电费；4.判令邹立红因不讲诚信而造成的程昌义精神伤害损失，向程昌义赔礼道歉并赔偿精神损失1元；5.判令邹立红向程昌义支付邹立红恶意侵占并已使用一年多的贵妃床货款8800元；6.本案本诉与反诉的诉讼费用由邹立红承担。一审法院认定事实：2018年10月5日，邹立红与程昌义签订了《房屋租赁协议》，约定程昌义承租位于皂果农贸生活超市四楼房屋用于家具摆放、办公，承租面积为230平方米，租赁期限8年，从2018年11月1日至2026年10月31日，租赁租金为25元／平方米／月，年租金为69000元，租赁押金10000元，退房时退还。物业管理费2元／平方米，水电费100元／月；租金支付方式为按半年支付，每年的11月1日至次年的6月1日前，承租人将半年的租赁费用合计34500元一次性交给出租人。程昌义于2018年11月25日、12月23日分两次向邹立红支付了10000元。2019年3月6日，邹立红以程昌义应于2018年11月1日前支付半年租金34500元而未支付为由，向程昌义发出《房屋租金催收通知》，要求程昌义于2019年3月12日前支付半年租金，如未按通知时间支付，则双方签订的房屋租赁协议解除，同时程昌义应继续支付房屋占用期间的租金。同年6月4日，程昌义向邹立红发出《房屋租金催收通知书》，要求邹立红严格履行双方签订的《房屋租赁协议》，并随时可向其出具收据收取租金，因邹立红故意、恶意延期收取租金而造成程昌义不能正常营业而造成的损失，由邹立红承担。另查明，邹立红于2017年5月26日与案外人毛草签订了《房屋租赁协议》，承租了皂果农贸生活超市四楼房屋，邹立红按承租人的要求进行装修后再转租给他人。至庭审结束时止，程昌义仍未向邹立红缴纳租金。上述事实有双方当事人身份信息、《房屋租赁协议》、房屋租金催收通知书、微信聊天记录、电话录音、出租房屋照片等证据在卷予以佐证。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，邹立红与程昌义签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律及行政法规的禁止性规定，真实、合法、有效，双方均应依约履行。双方的争议焦点为半年租金的支付时间，在双方所签协议中约定每年的11月1日至次年的6月1日前支付半年的租金，该表述确有歧义，但按照日常生活中房屋租赁的交易习惯，应认定为承租人先缴纳押金，后再分两次，每次支付半年的租金。程昌义支付了10000元后再未支付任何费用，该100000元应为房屋押金。邹立红发出《房屋租金催收通知》要求程昌义缴纳租金，不按期缴纳租金双方解除合同时，程昌义仍未缴纳租金，故对邹立红要求确认与程昌义签订的《房屋租赁协议》已经解除的诉讼请求，予以支持；合同解除后，程昌义应立即搬离并将合同约定的房屋返还给邹立红，并向邹立红支付至返还之日止(以上均计算至2019年8月31日)的房屋租金和占用费、水电费、物业费，扣除已缴纳的押金10000元后，程昌义应向邹立红支付租金、房屋占用费、水电费、物业费共计53100元。对于邹立红要求程昌义赔偿租金损失11500元，因其未提交相关证据予以佐证，不予支持；对于程昌义要求邹立红赔偿恶意侵害其正当权益而造成的租金、物业费、电费等损失69410元及精神损失费1元的反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持；对于程昌义要求邹立红向其支付恶意侵占并使用的贵妃床货款8800元的请求，因与本案无关联，且程昌义未提交相关证据予以佐证，可另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认邹立红与程昌义签订的《房屋租赁协议》已经解除；二、程昌义立即搬离并返还租赁的房屋给邹立红，并于判决生效之日起十日内向邹立红支付租金、水电费、物业费，共计53100元（以上均计算至2019年8月31日，自2019年9月1日起至搬离之日止的房屋租金、水电费、物业费按合同约定另行计算）；三、驳回邹立红的其他诉讼请求；四、驳回程昌义的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1415元，减半收取707.5元，反诉费707.5元，由程昌义承担1287.5元，由邹立红负担127.5元。二审期间，程昌义围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：程昌义提交的2019年1月30日双方微信通讯记录截图和双方微信通讯记录录制视频，邹立红有异议，该记录无法达到程昌义的证明目的，故本院不予采信。程昌义提交的2015年其经营业绩凭证，与本案缺乏关联性，不予采信。程昌义提交的贵妃床视频、进货单及短信回复，邹立红认可曾使用该贵妃床并表示愿意支付价款，但是双方对价款没有协商一致，无法达到程昌义的证明目的，程昌义可以另行主张权利。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，2019年11月9日，程昌义已经搬离案涉租赁物，除了交纳10000元外，尚未支付其他任何费用。本院认为，本案二审争议焦点有二：一是双方签订的《房屋租赁合同》是否符合法定解除条件；二是邹立红是否存在违约行为，在本案中是否应承担赔偿责任。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，程昌义和邹立红签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方当事人均应依约履行。对于租金的支付时间双方发生了分歧，在双方举证不明的情况下，根据日常交易习惯和邹立红多次催讨租金记录，应认定为双方真实意思表示系由程昌义先支付押金，再每半年支付一次租金。程昌义支付10000元押金后直至其退场，再未支付任何费用。邹立红发出《房屋租金催收通知》后，程昌义也未按期交纳租金，故一审判决支持邹立红要求解除《房屋租赁协议》的诉讼请求，有事实和法律依据。关于争议焦点二，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”程昌义主张邹立红恶意欺诈、恶意单方面提前解除协议、恶意违约给程昌义带来了经营损失和租金、占用费损失，但在一、二审期间均未提交有效证据予以证实。虽然二审期间邹立红自认曾用过程昌义提供的一张贵妃床并愿意支付对价，但双方对于该贵妃床的价格未能协商一致，程昌义可以另行主张权利。综上所述，程昌义的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1415元，由程昌义负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋晓玲审 判 员 孙 晖审 判 员 谭洪妮二〇一九年十二月十六日法官助理 柳 萌书 记 员 余 芳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。