河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终7133号上诉人（原审被告）：洛阳亿和置业有限公司，住所地：河南省洛阳市西工区纱厂南路33号金阳国际2101室。法定代表人：康现末，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾安，河南洛神律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘帅凤，河南洛神律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张巧云,女，1969年5月20日出生，汉族，住河南省汝州市。委托诉讼代理人：姜玉松，河南洛源律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐慧博，河南洛源律师事务所实习律师。上诉人洛阳亿和置业有限公司（以下简称亿和公司）因与被上诉人张巧云房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初3693号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亿和公司的委托诉讼代理人贾安、刘帅凤，被上诉人张巧云的委托诉讼代理人姜玉松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿和公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或驳回张巧云的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由张巧云承担。事实与理由：1.案涉《认购协议》是建立在亿和公司与李明卫以房抵债基础上的，亿和公司实际并未收到张巧云的购房款，因李明卫的原因以房抵债协议无法确定是否能够继续履行，导致《认购协议》无法继续履行。虽然亿和公司与张巧云签订了《认购协议》，但实际上亿和公司并未收取过案涉购房款，存在其他客观情况。因亿和公司与李明卫之间存在工程款纠纷，为催促李明卫尽快完工，便约定以世纪王城的房产抵债，亿和公司拿出18套房产作为抵押，将关于18套房屋的手续交给李明卫，当时约定多退少补，以此来督促李明卫将剩余工程量干完。但李明卫并未将工程干完就撤场不干，是亿和公司将剩余工程施工完毕，双方工程量与价款也未结算清楚。首先，张巧云提交的收据系洛阳巿洛投置业有限公司（以下简称洛投公司）于2016年12月26日向张巧云出具的，并非亿和公司出具，张巧云并未向亿和公司交纳任何购房款，实际上也并未收取到。张巧云在一审中并未作出合理说明。其次，仅凭洛投公司出具的收据也并不能证明案涉房屋购房款已经实际交纳。张巧云应提供相应的银行转账流水。再次，购房协议系李明卫找人签署的，亿和公司不认识张巧云，张巧云也未提供证据证明其已经向陈向阳或者李明卫交纳案涉房屋购房款，该笔款项是否由陈向阳或李明卫收取，具体收取多少亿和公司不清楚。最后，案涉《认购协议》备注“此房抵李明卫工程款”，洛投公司出具的收据上显示“世纪王城抵李明卫工程款”。因李明卫的原因，亿和公司与李明卫之间未进行最终结算，在李明卫未到场说明相关事实的情况下，关于以房抵债是否能够继续履行无法确定。若以房抵债不成立，那么案涉《认购协议》不存在继续履行的问题。2.亿和公司已按照合同约定全面履行义务，张巧云却迟迟不履行义务，已构成根本违约，符合《认购协议》约定的自动终止条件。案涉《认购协议》第三条第四款明确约定“待具备签订《商品房买卖合同》条件时，乙方于甲方在报纸公告的期限内或收到通知书载明的期限内与甲方签署《商品房买卖合同》，并办理房款、按揭等相关手续。乙方逾期不办理，或经银行、相关单位审核，资料未通过，要求限期增补房款及资料，乙方拒绝履行的，则本认购书自动终止，甲方承诺在30日内将乙方已交的房款无息退还。甲方有权将此商品房另行出售”。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。2017年4月，亿和公司就已经具备签订商品房买卖合同的条件，当时亿和公司按协议约定，通过公告通知张巧云办理购房手续，但其未在规定期间内办理，已构成违约。亿和公司认为，由于张巧云的违约行为，符合双方约定的解除合同条件，认购协议已经自动终止，没有履行下去的必要。张巧云辩称，1.张巧云从陈向阳处购买案涉房屋，当时房款已经以折抵工程款的方式支付完毕，张巧云的购房款已经支付给陈向阳，亿和公司无权也不应当再次从张巧云处收取房款。且张巧云与陈向阳之间购买案涉房屋时，也得到了亿和公司的认可和确认。在2016年12月26日张巧云与亿和公司签订《认购协议》，拿到收据，确认购房款已经全部交完，亿和公司无异议的情况下，于第二天将房款支付给陈向阳。在执行异议案件审理时，亿和公司是完全认可张巧云的购房和付款行为的。如果亿和公司与第三方关于抵房一事有纠纷，应当在张巧云办理更名手续时就明确告知，还可以拒绝与张巧云签订《认购协议》、拒绝出具收据。但是亿和公司并未提出，直到2018年8月执行异议诉讼时，仍未提出。亿和公司既然以书面形式与张巧云签订《认购协议》，其后执行异议过程中又再次明确承认了《认购协议》的真实性和购房行为。亿和公司对张巧云从第三人处购买房屋的行为是明知且认可，《认购协议》合法有效，应当履行。2.《认购协议》已经在亿和公司的同意下更名为张巧云，李明卫已经和本案无关。本案房款已明确注明抵工程款，亿和公司和李明卫存在纠纷，应当另案解决。亿和公司的行为不诚信且违法违约。3.洛投公司出具的收据，是张巧云办理更名手续时亿和公司交给张巧云的。而且根据查明事实，张巧云所购买的房屋，洛投公司和亿和公司是共同权利人。因此案涉房屋在办理更名手续时，得到了共有权利人的同意。《认购协议》是亿和公司签署的，合同义务也应当由其履行。4.亿和公司所谓的通知张巧云签订合同完全是虚假的。《认购协议》有张巧云的电话和地址，但是从未接到电话也未接到任何书面通知。报纸公告并不是《认购协议》约定的唯一通知方式。且案涉房屋预售许可证是2017年4月1日办理，当天该房屋就被再次查封，根本就无法签署合同、办理备案手续。张巧云无奈，才提起执行异议。直到执行异议结束后张巧云起诉前，案涉房屋还处在查封状态。因此违约的是亿和公司。综上，请求驳回上诉，维持原判。张巧云向一审法院起诉请求：1.判决亿和公司按2016年12月26日《认购协议》内容，就世纪王城项目6号楼2单元18层01号房屋与张巧云签订《商品房买卖合同》，并办理商品房预售登记备案手续。2.亿和公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1.2016年11月27日，亿和公司与陈向阳签订了《认购协议》，约定亿和公司将其开发的世纪王城6号楼2单元18层01号房出售给陈向阳，房屋总价款为762138元。陈向阳将案涉房屋转售给张巧云，张巧云于2016年12月26日到亿和公司办理了更名登记。2016年12月26日，亿和公司（甲方）与张巧云（乙方）签订《认购协议》，约定乙方认购甲方开发的世纪王城项目6号楼2单元18层01号房，建筑面积124.38平方米，总房价762138元，单价6127.5元/㎡；乙方于2015年1月11日支付定金2万元，2015年2月11日付清总房款。本协议仅作认购用，不作为正式的《商品房买卖合同》；乙方逾期视作买方放弃该房产，甲方可另行处理该房产；卖方收下买方定金后，不得于2016年4月27日前将该物业再出售他人，否则定金双倍返还；待具备签订《商品房买卖合同》条件时，乙方于甲方在报纸公告的期限内或收到通知书载明的期限内与甲方签署《商品房买卖合同》，并办理房款、按揭等相关手续。乙方逾期不办理，或经银行、相关单位审核，资料未通过，要求限期增补房款及资料，乙方拒绝履行的，则本认购书自动终止，甲方承诺在30日内将乙方已交的房款无息退还，甲方有权将此商品房另行出售等。洛投公司于2016年12月26日出具《收据》一张，显示收到张巧云诚意金（世纪王城抵李朋卫工程款，不退不换）762136元。2.洛阳市丰李建筑工程有限公司（以下简称丰李公司）诉亿和公司、洛投公司建设工程施工合同纠纷一案，洛阳市中级人民法院依据丰李公司的申请，于2017年4月1日以（2016）豫03民初277-1号民事裁定书及协助执行通知书查封了亿和公司与洛投公司共同开发的位于洛阳市西工区王城大道与纱厂西路交叉口东南角世纪王城小区6号楼3至27层共100套房产。洛阳市中级人民法院于2018年2月6日立案执行，执行案号为（2018）豫03执50号。在执行过程中，张巧云提出异议，认为世纪王城小区6号楼2单元1801号房屋张巧云和亿和公司于2016年12月26日就已经签订了认购协议，并支付了全部房款，当时由于亿和公司的原因未向房管部门完善产权登记变更手续，故请求解除对案涉房屋的查封。洛阳市中级人民法院审理后于2018年8月7日作出（2018）豫03执异339号执行裁定书，认为张巧云和亿和公司签订有认购协议，其缴纳房款数额亦达到百分之五十以上，且该住房为张巧云名下的唯一住房，异议人张巧云所提异议理由成立，洛阳市中级人民法院予以支持，裁定中止对世纪王城小区6号楼2单元1801号房产的执行。（2018）豫03执异339号执行裁定书现已生效。3.另查，一审法院到洛阳市房地产市场管理处调取的材料显示，西工区纱厂西路与王城大道交叉口世纪王城项目6幢房屋的现权利人为洛投公司和亿和公司。一审法院认为：亿和公司与张巧云签订的《认购协议》系双方真实意思表示，依法有效。张巧云已按协议支付了全部购房款，亿和公司应按《认购协议》履行相应义务。关于张巧云要求与亿和公司签订在房管部门备案的正式《商品房买卖合同》并办理商品房预售登记备案手续的诉讼请求，是否签订《商品房买卖合同》及办理商品房预售登记备案手续系当事人之间的意思自治范畴，法院不能以公权力强制当事人双方缔约，故该诉求不属于人民法院受理的民事诉讼范围，一审法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张巧云与亿和公司继续履行双方于2016年12月26日签订的《认购协议》；二、驳回张巧云的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，保全费4330元，共计4380元，由亿和公司负担。本院二审期间，张巧云提交银行流水一份，拟证明张巧云向陈向阳支付购房款50万元。亿和公司质证称，真实性不予认可。没有转款人和收款人的名字，金额也不对。经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：亿和公司与张巧云签订的《认购协议》合法有效，双方均应依约履行。关于亿和公司上诉主张未收到张巧云购房款的意见，经查，世纪王城小区系亿和公司和洛投公司共同开发，亿和公司与张巧云签订《认购协议》，洛投公司向张巧云出具购房款收据，且《认购协议》备注“此房抵李明卫工程款”、收据明确载明“世纪王城抵李明卫工程款”，即表明亿和公司与张巧云达成了以其他款项抵付购房款的意思表示，（2018）豫03执异339号执行裁定书亦认定张巧云已支付购房款数额达到百分之五十以上，应视为收到张巧云的购房款。亿和公司未提交证据证明其是在受胁迫或欺诈的情况下签订《认购协议》，亿和公司与李明卫之间的债权债务关系不应影响本案的审理。亿和公司该上诉主张无事实和法律依据，本院不予采纳。关于亿和公司上诉主张张巧云违反合同约定，《认购协议》已解除的意见，经查，洛投公司于2017年4月取得世纪王城项目预售许可证，案涉房屋即被查封，且《认购协议》明确约定了张巧云的地址电话，亿和公司主张其以报纸公告方式通知张巧云办理相关手续，不能认定亿和公司适当履行了通知义务。亿和公司该上诉意见于法无据，本院不予支持。综上，亿和公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由洛阳亿和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇一九年十二月二十三日书记员  常翠玲