湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘05民终2768号 上诉人（原审被告）：隆回县繁荣物业有限公司。 法定代表人：熊鹏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨子固,湖南志涛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：隆回县荣兴国际小区业主委员会。 负责人：范锦坤，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：肖坤华,湖南普利律师事务所律师。 上诉人隆回县繁荣物业有限公司（以下简称繁荣物业公司）因与被上诉人隆回县荣兴国际小区业主委员会（以下简称荣兴小区业委会）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省隆回县人民法院于二○一九年十月二十一日作出的（2019）湘0524民初2540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 繁荣物业公司上诉请求：撤销原判，驳回荣兴小区业委会的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，判令繁荣物业公司向荣兴小区业委会支付56000元工作经费和50000元违约金无事实和法律依据。首先，双方签订的《荣兴国际小区2017年物业合同》系荣兴小区业委会提供的格式合同，该合同第21条约定：“乙方（繁荣物业公司）应按照法规政策支付甲方（荣兴小区业委会）的工作经费28000元/年，每年10月底前付清。”该条款系附条件条款，所附的条件即是“按照法规政策”支付工作经费，根据《合同法》第三十九条的规定，荣兴小区业委会应当就条款中的“法规政策”提供依据作出说明。目前，没有法规政策要求物业公司向业委会交纳工作经费，因此，该条款所附条件不成就，应为无效。其次，2017年度的工作经费已经支付到位，2018年度的工作经费也已部分到位，即使2018年度的工作经费部分欠缴，也是荣兴小区业委会违约在先，其至今仍欠缴物业服务费34180元，互负债务相互抵消后，承担违约责任的应该是荣兴小区业委会。即便按照一审法院认定的应缴工作经费56000元，判令繁荣物业公司履行后，荣兴小区业委会除了利息无其他任何损失，而违约金是用于弥补违约造成损失所设定的一种损害赔偿制度，根据《合同法》解释（二）第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，当事人可以请求法院适当减少，因此，原审判令繁荣物业公司支付50000元违约金于法无据。 荣兴小区业委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 荣兴小区业委会向一审法院起诉请求：1、判令繁荣物业公司立即支付荣兴小区业委会工作经费56000元；2、判令繁荣物业公司继续履行《荣兴国际小区2017年物业服务合同》第六章第3项约定,将空中花园建成文化休闲和体育健身设施；3、判令繁荣物业公司立即移交荣兴国际小区业主水卡和车辆IC卡电脑管理系统给荣兴小区业委会;4、判令繁荣物业公司支付荣兴小区业委会违约金50000元。 一审法院认定事实：荣兴小区业委会于2015年6月11日经业主大会选举产生，而后报相关部门登记备案。时任业委会主任为王某某。2018年9月10日，荣兴小区业委会按程序将业委会主任变更为范锦坤。 2016年12月7日，荣兴小区业委会发布《关于公开竞标选聘2017年物业服务企业的决议》，决议如下：1、一致同意2017年继续采取“公开竞标”的方式选聘物业管理公司,面向社会公开招标；2、现签约物业公司在结清水电费,整改违约事项后,欢迎参加竞标；3、为了提高业主参与度和满意率,应加强物业日常管理的督导检查,2017年将对物业管理实行业委会和业主代表每季度定期无记名测评制度,测评结果直接与履约保证金扣除挂钩。2016年12月8日，荣兴小区业委会发布《公开竞标选聘2017年物业服务企业竞标公告》和《选聘2017物业服务企业竞标方案公示》，竞标公告第二条对竞标企业的竞标报名资料做了要求，其中《物业管理方案》,要求包含拟提供的物业管理服务内容和质量标准、收费标准、人员安排、收支预算等,以及对小区投入建设等其他提高物业水平的承诺措施。第三条规定：竞标报名时间:2016年12月8日上午9:00时至15日下午18:00时止，报名费:300元(不退)。第四条规定：1、提交竞标资料和竞标保证金时间:2016年12月16日；2、经业委会考察和资质预审,通知3家以上(含现物业)符合条件的物业公司参与竞标,提交竞标资料,缴纳竞标保证金人民币拾万元(¥100000元),竞标中途撤出或中标后三日内不签订正式合同的,保证金不退;中标者该保证金转为合同履约保证金,按合同约定期满退还;未中标者在竞标人确定中标后的3日内退还保证金；现物业以其合同履约保证金抵竞标保证金,如未中标则转为合同履约和交接清算保证金。第五条规定：竞标时间:2016年12月17日上午9:00时开始,请携带授权委托书和公章入场。第六条规定：报名、竞标地点:荣兴国际业委会办公室(A2栋401室)。竞标方案公示第一条规定竞标内容：秉着“公开、公正、公平、合理”的原则,根据本小区商住混合运营,以及开发商遗留问题多,管理失当而导致设备加速老化的特点,从业主的长远利益与长远目标出发,按照《湖南省住宅小区物业服务指导标准》三级标准,从物业管理服务内容和质量标准、收费标准、人员安排、收支预算以及对小区投入建设等其他提高物业水平的承诺措施等方面进行竞争性谈判,着重考察物业服务企业未来对小区的投入建设能力和服务维护能力。本次物业服务合同期为1年,中标方对本小区物业独立核算,定期公开财务报告；中标方不得单方面提高物业服务价格、水电价格及其它运营项目价格。第二条对竞标步骤做了要求，第三条规定方案公示时间为三天，至2016年12月11日18时止。荣兴小区业委会发出竞标公告和竞标方案公示后，繁荣物业公司与隆回县某某物业管理有限公司等参与竞标。2016年12月17日，繁荣物业公司向荣兴小区业委会出具《承诺书》，承诺书内容为：荣兴国际小区业委会:我公司参加2017年荣兴国际小区物业服务竞标,完全同意业委会的竞标公告和竞标方案,并已知悉《荣兴国际小区物业服务合同书》全部内容,自愿缴纳竞标保证金人民币拾万元整(¥100000元)，并承诺中标后此款自动转为合同履约保证金。(本条现任物业单独承诺:我公司作为现任物业,同意以合同履约保证金抵交竞标保证金,承诺如未中标则自动转为合同履约和交接清算保证金,按法规政策及合同完成全部物业清算交接手续后再退还。)我公司提交的《物业管理方案》可作为双方物业管理合同的附件或写入正式合同,如与合同内容不一致,按二者中有利于甲方业主的内容执行。我公司在竞争性谈判中所做的公共设施建设投入与物业管理改进等所有承诺，可以作为双方物业管理合同附件或写入正式合同,我方保证在合同签订后的二个月内履约完成,所需全部费用我方承担,逾期未完成业委会可从履约保证金中按市场价格扣除相应费用另行委托完成。后繁荣物业公司中标。以荣兴小区业委会为甲方、繁荣物业公司为乙方，双方签订了《荣兴国际小区2017年物业服务合同》，对相关事项进行了约定，其中第十五条约定合同期限为贰年，自2017年1月1日起至2018年12月31日止；第十七条第10项约定合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房、用具、档案；第六章特别承诺约定：通过竞争谈判,乙方特别响应业委会要求,承诺于合同签订后落实下列公共设施建设和物业管理措施。（乙方所建设的公共设施理论上应归甲方所代表的全体业主所有）。1、排除A1-A2栋四楼以下外墙瓷砖松脱掉落的安全隐患。（2017年10月底前完成）。2、A1栋设置保安岗亭。（2017年10月底前完成）。3、空中花园建成文化休闲和体育健身设施,并规范管理到位。空中花园建设内容包括:2017年改造完成A、B栋通往空中平台的门,2018年10月底完成：①休息凉亭2个，每个30平方米;②户外型桌6个,椅30个;③羽毛球场2个,羽毛球器材4套;④乒乓球桌2套,乒乓球器材4套;⑤按社区标准配套体育健身设施;⑥其他配套棋牌等文艺器材若干。具体实施方案应经甲方审定后再实施。第二十一条约定乙方应按照法规政策支付甲方业委会的工作经费2.8万元/年,每年10月底前一次性付清。第二十七条约定：甲、乙方无正当理由违约或提前终止合同的，应向对方支付5万元的违约金；给对方造成的经济损失还应给予赔偿。第三十条约定：合同到期或解聘，乙方须提前10日完成新老物业交接手续，结清全部费用。合同签订后，繁荣物业公司按合同为荣兴国际小区提供物业服务。2017年10月22日，繁荣物业公司向荣兴小区业委会时任业委会主任王某某提交了《致请求审核荣兴国际小区空中花园改造项目方案的函》，并附有空中花园改造项目实施细节、方案。函的内容：根据荣兴国际小区物业服务合同的约定由我方公司履行对该小区空中花园的改造建设项目和双方应尽的责权利(项目见合同)特制定本实施细则、方案。请求贵业委会审核,在贵业委会确保无外墙贴瓷砖脱落、无空中抛物、无主墙结构受损、无任何安全隐患和无法律责任的前提下,由贵业委会负责组织其他方或委托我方实施(详细改造项目见附表),具体改造建设项目施工时间由贵业委会另行通知。特以致函，当否、请指示。空中花园改造项目实施细节、方案预算造价为41400元。荣兴小区业委会时任业委会主任王某某收到繁荣物业公司提交的《致请求审核荣兴国际小区空中花园改造项目方案的函》和空中花园改造项目实施细节、方案后，一直没有按繁荣物业公司的函件要求回复繁荣物业公司。繁荣物业公司在提供物业服务期间，在合同履行期限到期前即已将履约保证金100000元领回。2018年12月31日，双方物业服务合同履行期满后，繁荣物业公司也没有按合同约定向荣兴小区业委会支付两年的工作经费56000元。因为荣兴小区业委会没有回复繁荣物业公司改造空中花园的函件，繁荣物业公司没有按合同将空中花园建成文化休闲和体育健身设施，荣兴小区业委会也没有委托他人组织建设空中花园文化休闲和体育健身设施。双方合同履行期满后，繁荣物业公司未再中标，现已由其他物业服务企业为荣兴国际小区提供物业管理服务，繁荣物业公司已将荣兴国际小区的水卡和车辆IC卡电脑管理系统交给了现物业服务企业使用。 一审法院认为：本案为物业服务合同纠纷。双方之间签订的物业服务合同及繁荣物业公司作出的同意作为双方物业管理合同附件的承诺书，是双方的真实意思表示，荣兴小区业主并未对荣兴小区业委会与繁荣物业公司签订的物业服务合同提出反对，合同约定了双方的权利义务，从形式到内容，均没有损害社会公共利益，亦没有违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案繁荣物业公司在合同履行期间，违反合同第二十一条约定，没有向荣兴小区业委会支付两年的工作经费56000元，构成了违约，应当承担违约责任。繁荣物业公司在物业服务合同期满后，将水卡和车辆IC卡电脑管理系统交给了现物业服务企业使用，符合双方合同第三十条的约定。对于合同第六章关于建设空中花园和体育健身设施的约定，繁荣物业公司向荣兴小区业委会提交了方案，要求荣兴小区业委会在确保无外墙贴瓷砖脱落、无空中抛物、无主墙结构受损、无任何安全隐患和无法律责任的条件下，可以负责组织他方或委托繁荣物业公司实施，但荣兴小区业委会在双方合同履行完毕后，既没有对繁荣物业公司进行答复，也没有委托他方组织实施，责任在于荣兴小区业委会，繁荣物业公司不构成违约。同时，该约定要求建设的空中花园和体育健身设施，地点在荣兴国际小区四楼屋顶，改变了共用设施的用途，是否可能改变整个房屋建筑的承重结构，是否可能产生安全隐患，荣兴小区业委会应当依法办理有关手续，但荣兴小区业委会没有提供相关职能部门或设计部门的审批手续或意见，对荣兴小区业委会此项诉讼请求在本案中暂时不宜支持。综上所述，繁荣物业公司构成违约，对荣兴小区业委会要求繁荣物业公司支付两年工作经费和违约金的诉讼请求，予以支持；其他诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第三十五条、第四十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决:一、隆回县繁荣物业有限公司在判决生效后十日内向隆回县荣兴国际小区业主委员会支付2017年与2018年的工作经费共56000元；二、隆回县繁荣物业有限公司在判决生效后十日内向隆回县荣兴国际小区业主委员会支付违约金50000元；三、驳回隆回县荣兴国际小区业主委员会的其他诉讼请求。本案受理费减半收取1210元，由隆回县荣兴国际小区业主委员会负担510元，由隆回县繁荣物业有限公司负担700元。 本院二审期间，繁荣物业公司提供了一份2019年11月3日制作的《荣兴小区业委会成员2017年、2018年未缴纳物业管理费明细表》，该证据与荣兴小区业委会在一审中提交的五号证据相互印证，即2017年、2018年业委会财务报表中记载的每年代扣业委会委员应缴的物业管理费（因繁荣物业公司未按合同提供工作经费）19969元抵作工作经费的事实；还提供了一份原业委会主任王某某的证词，内容为“2017年度荣兴小区业委会工作经费已由繁荣物业公司提供保障到位”和一份《繁荣物业公司支付荣兴小区业委会2017-2018年度工作经费（含补助费）明细表》及40张报账凭证记币12282元，拟证实王某某、范锦坤等10位业委会委员每人领取了工作经费2000元，共计20000元及报账12282元。荣兴小区业委会质证认为，《荣兴小区业委会成员2017年、2018年未缴纳物业管理费明细表》与本案无关联性，业委会成员也是业主之一，业主拖欠物业费，繁荣物业公司可以另行主张权利，与业委会工作经费无关；王某某的证词内容虚假；业委会委员每人领取2000元及报账凭证只能证明繁荣物业公司给个人的开支，不是支付业委会的工作经费。本院经审查认为，根据繁荣物业公司提交的上述证据能够认定以下事实：1、繁荣物业公司在未按合同约定向业委会支付工作经费的情况下，业委会决定将业委会每个成员应缴纳的物业管理费扣除作为了工作经费，2017-2018年度共计代扣物业费39938元（19969元×2年）；2、2017-2018年度，业委会成员在繁荣物业公司领取和报账费用共计32282元（20000元＋12282元）；3、上述经费均应当认定为繁荣物业公司已向业委会支付的2017-2018年度的工作经费。业委会向本院提供了一份邵阳市人民政府2006年4月26日颁布实施的《邵阳市物业管理办法》，拟证明双方签订的物业服务合同约定的条款所依据的“法规政策”条件成就；还提供了物业用房确定表、物业用房平面图、物业用房照片、申请书、业委会会议记录等证据，拟证明双方合同到期后，繁荣物业公司一直仍在占用荣兴小区房屋。繁荣物业公司质证认为，对《邵阳市物业管理办法》的真实性无异议，但该管理办法不是双方合同约定的“法规政策”；其余证据均与本案无关联性，繁荣物业公司至今是否占用荣兴小区房屋在一审中没有提出，且占用房屋是否属于违约合同中没有约定。本院经审查认为，业委会提交的《邵阳市物业管理办法》可以作为双方签订的物业服务合同约定的条款所依据的“法规政策”条件成就；业委会提交的其余证据欲证明的事实在一审中均未主张系违约事实，且合同未予明确约定，故本院不予采纳。本院审理查明的其他事实与一审查明的一致，对原判认定的其他事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：原审认定繁荣物业公司没有向荣兴小区业委会支付两年的工作经费56000元，构成了违约，应当承担违约责任，据此判令繁荣物业公司向荣兴小区业委会支付2017-2018年度工作经费56000元及违约金50000元是否正确？根据本院查明的事实，繁荣物业公司在履行物业管理服务合同期间，没有依照合同约定每年10月底前一次性向荣兴小区业委会支付工作经费28000元，已构成违约。但荣兴小区业委会并未及时提出异议，而是决定将业委会每个成员应缴纳的物业管理费扣除作为了工作经费每年共计19969元，且荣兴小区业委会全体成员在繁荣物业公司每人领取了2000元，共计20000元，并陆续报账领取经费12282元。故可以认定荣兴小区业委会已对合同条款的变通履行作出了实际性认可。根据合同约定，繁荣物业公司在履行合同期间应当向荣兴小区业委会支付工作经费56000元（28000元×2年），现已支付72220元（19969元×2年＋20000元＋12282元），繁荣物业公司已履行了支付工作经费的义务，再认定繁荣物业公司构成违约显属不公。荣兴小区业委会提出业委会成员拖欠的物业费与业委会工作经费无关，业委会委员每人领取的2000元及陆续报账领取的经费均系繁荣物业公司给个人的开支，不是支付业委会的工作经费的主张，理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实部分错误，处理不当。繁荣物业公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销湖南省隆回县人民法院（2019）湘0524民初2540号民事判决； 二、驳回隆回县荣兴国际小区业主委员会的全部诉讼请求。 本案一审案件受理费1210元；二审案件受理费2420元，共计3630元，由隆回县荣兴国际小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  罗 松 审 判 员  申 杰 审 判 员  李 鹏 二〇一九年十二月十八日 代理书记员  谢心瑜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……