新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民事判决书（2019）新2701民初2348号 原告：杨应德，男，1967年2月14日出生，汉族，无固定职业，住博乐市。委托诉讼代理人：逯彦云，新疆鼎驰律师事务所律师。被告：马瑞新，男，1963年3月1日出生，回族，无固定职业，住博乐市。被告：马玉萍，女，1962年7月7日出生，回族，无固定职业，住博乐市东方红新一队乌拉斯塔路昌平九巷。被告：马志忠，男，1984年12月10日出生，回族，无固定职业，住博乐市。委托诉讼代理人：普玉勇，新疆双湖律师事务所律师。第三人：博乐市乌图布拉格镇格尼登中村村民委员会，住所地，博乐市乌图布拉格镇格尼登中村。负责人：马玉江，该村委会主任。委托诉讼代理人：马玉江，男，1962年9月1日出生，回族，系该村委会主任。原告杨应德与被告马瑞新、马玉萍、马志忠、第三人博乐市乌图布拉格镇格尼登中村村民委员会（以下简称乌镇格尼登中村村委会）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨应德及其委托诉讼代理人逯彦云，被告马瑞新及被告马瑞新、马玉萍、马志忠委托诉讼代理人普玉勇，乌镇格尼登中村村委会主任马玉江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨应德向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告于2017年6月1日签订的《农村土地买卖协议书》无效；2、请求依法判令被告向原告退还购地款365000元；3、请求依法判令被告向原告赔偿各项损失350000元（暂定）；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告为建设住房于2017年6月1日与被告签订《农村土地买卖协议书》，该协议书中约定：1、被告将位于博乐市××镇的土地2亩以365000元的价格转让给原告；2、被告协助原告办理相关转让手续；3、建房手续由被告协调办理。合同签订后，原被告以被告欠原告的工程款中的365000元折抵购地款。第三人乌镇格尼登中村村委会在《农村土地买卖协议书》上盖章确认。合同签订后，原告在上述土地上花费500000余元新建了住房。2019年8月8日博乐市自然资源局作出博市自然资源罚（2019）018号国土资源行政处罚决定书，认定原告未经批准占用1333.34平方米（2亩）一般耕地进行建设的行为违反法律规定，责令原告退还非法占用的一般耕地，15日内拆除占用的一般耕地上新建的一切建筑物和其他设施，恢复原种植条件。原告认为被告对原告的上述损失存在过错，请求人民法院依法维护原告的合法权益。被告马瑞新辩称，根据《中华人民共和国土地承包法》及《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》相关规定，土地经营权可以转让，原被告签订的合同属于农村土地经营权转让合同，不是土地买卖合同，属于有效合同。原被告签订的合同系原告提供的格式合同，原告在书写中表达错误，写成土地买卖合同。被告在与原告签订合同时明确告知原告该土地仅能用于养殖，原告可以按照合同约定继续履行其权利，原告并未违反合同约定，合同应当继续履行，不应当退款、赔偿损失。原告杨应德产生的损失是其自身原因造成的，其在该土地建房，未办理合法手续，也未经过被告的同意，应当自行承担责任。被告马志忠、马玉萍辩称，认为是原告杨应德以被告马玉萍、马志忠不签字就不和被告马瑞新签订合同为由，胁迫被告马志忠、马玉萍在合同中签字。二被告不应该承担法律责任，应当由马瑞新承担相应责任。其他答辩意见与被告马瑞新一致。第三人乌镇格尼登中村村委会述称，村集体所有的土地村民只享有承包权而没有买卖权，涉案土地用途仅能用于养殖，村委会后期发现原告在涉案土地中加盖二层楼房，乌图布拉格镇政府包片领导将原告铲车钥匙收走，不允许原告施工。村委会负责人马建军在合同中加盖公章，已经受到党内处分。该公章当时在乌图布拉格镇政府统一管理，现任村委会主任不知情。加盖的公章为格尼登中村公章，现在统称为格尼登村。原被告签订的合同中约定购买土地的目的是盖住房，手续由村委会办理，但村委会无权办理相关手续。本院经审理认定事实如下：2017年6月1日原告杨应德（乙方）与被告马瑞新、马玉萍、马志忠（甲方）签订《农村土地买卖协议书》，协议约定：“双方就转让位于博乐市××镇的2亩土地一事达成协议，乙方同意支付365000元土地使用费转让现有甲方所有土地的使用权、经营权（长期使用）。甲方在出让该土地使用、经营权后，应立即将该土地交付乙方，甲方在该土地上所建围墙、彩钢棚以及设施归乙方所有，在现有甲方使用年限内，全部转让给乙方。农村土地买卖协议签订后，甲方协助乙方办理好相关转让手续。本合同签订后，甲方就所转让的该宗土地使用权及土地使用权有关的其他权利、权益及收益等归乙方所享有。日后如有征用等，土地征用赔偿款、青苗补偿等土地使用权有关的全部权益均归乙方享有，甲方不得以任何理由提出异议。乙方购买甲方的土地目的是盖房居住，乙方购买后建房手续由甲方协调办理（乡政府、村委会的相关手续），甲方原已申请并已使用的用电，乙方无需到电力公司申请户头用电，乙方从甲方总表下接一分表，应无偿给乙方使用，乙方只需支付乙方所使用的电费。甲方及其继承人不得向乙方主张享有该土地的使用权及地上建筑物的所有使用权”，原告杨应德及被告马瑞新、马玉萍、马志忠及见证人在协议中签字，加盖博乐市乌图布拉格镇格尼登中村村民委员会公章，马建军在公章上签字。2017年6月13日被告马瑞新向原告出具收条，内容为：“今收到杨应德现金365000元整”，被告马瑞新在收据中签字。合同签订后，原告杨应德在未履行审批手续的情况下在涉案土地中加盖2层楼。2019年7月21日博乐市国土资源执法监察大队出具博市国土资执停（2019）018号《责令停止违法行为通知书》，内容为：“杨应德，你在博乐市××镇未经批准擅自占用一般耕地进行建设的行为，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条的规定，现责令你立即停止上述违法行为，听后处理…”。2019年7月29日博乐市自然资源局出具行政处罚告知书（编号：2019018002），内容为：“杨应德，你在博乐市××镇未经批准擅自占用一般耕地进行建设的行为，违反《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第四十四条、第五十九条的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条及《新疆维吾尔自治区实施办法》第五十一条第四款的规定，拟对你进行处罚，责令退还非法占用的一般耕地，限期十五日内拆除占用的一般耕地上新建的一切建筑物和其他设施，恢复耕种原种植条件…”。2019年8月8日博乐市自然资源局出具博市自然资罚（2019）018号《国土资源行政处罚决定书》，内容为：“杨应德，我局于2019年5月3日对你在博乐市××镇未经批准擅自占用一般耕地进行建设一案立案调查，经查，你于2017年7月在博乐市××镇未经批准擅自占用1333.34平方米（2亩）一般耕地进行建设的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让、第四十四条‘建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续的规定’…责令退还非法占用的一般耕地，限期十五日内拆除占用的一般耕地上新建的一切建筑物和其他设施，恢复耕种原种植条件…”。2019年9月2日博乐市自然资源局出具《履行行政处罚决定催告书》（编号：2019018），催告原告杨应德履行处罚决定。另查，2017年5月原告杨应德与被告马瑞新签订《协议书》，约定原告杨应德为被告马瑞新盖两层楼房，工程总价款580741元，原告杨应德与被告马瑞新达成一致意见，以被告马瑞新位于博乐市××镇的2亩土地的转让款365000元折抵部分工程款。本院认为，本案争议焦点1，原告杨应德要求确认原被告签订的《农村土地买卖协议书》无效的诉讼请求有无事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效，（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利息的；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。首先，《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让”，本案中，原被告于2017年6月1日签订《农村土地买卖协议书》，约定被告马瑞新、马玉萍马志忠以365000元的价格将位于博乐市××镇亩土地使用权永久转让给原告杨应德，合同性质实质为买卖土地，并非合法转让土地使用权，该行为违反法律规定。其次，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，本案中，原被告签订的合同约定原告购买土地的目的是盖房居住，但该土地性质经博乐市自然资源局出具的《国土资源行政处罚决定书》等证实为一般耕地，原告杨应德在涉案土地未经批准建房，改变了耕地性质及用途。综上，原被告签订的《农村土地买卖协议书》违反法律强制性规定，系无效合同，故对原告杨应德要求确认《农村土地买卖协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。本案争议焦点2，原告杨应德要求被告马瑞新、马玉萍、马志忠退还土地款365000元并赔偿建房款350000元（暂定）的诉请有无事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原被告签订的《农村土地买卖协议书》系无效合同，被告马瑞新、马玉萍、马志忠因合同取得土地款应当返还，被告马玉萍、马志忠辩称其系受原告杨应德胁迫签订的合同，但未提供证据证实，对被告辩称本院不予采信。原告杨应德通过折抵工程款的方式取得该土地，被告对折抵的款项365000元为土地款亦无异议，被告马瑞新、马玉萍、马志忠应当共同向原告杨应德退还土地款365000元，故对原告杨应德该项诉讼请求，本院予以支持。原告杨应德要求被告赔偿因建房造成的损失350000元，并对建房损失申请评估，本院认为，原告杨应德未经过相关部门审批农用地转用审批手续、建房手续，改变土地性质及用途，擅自在一般耕地上加盖住房，扩大了因合同无效造成的损失。被告在明知该土地为一般耕地的情况下与原告杨应德签订合同，并约定建房事宜，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任。故对原告杨应德要求评估建房损失的要求，本院不予准许，对原告杨应德要求被告马瑞新、马玉萍、马志忠赔偿建房损失350000元的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四十四条之规定，判决如下：一、确认原告杨应德与被告马瑞新、马玉萍、马志忠于2017年6月1日签订的《农村土地买卖协议书》无效；二、被告马瑞新、马玉萍、马志忠于本判决生效后十日内向原告杨应德退还土地款365000元；三、驳回原告杨应德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11090元，减半收取5545元，由原告杨应德负担2714元，被告马瑞新、马玉萍、马志忠负担2831元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。审 判 员 张成琳 二〇一九年十二月十一日书 记 员  艾克旦木注：申请执行期限为本判决书生效后履行期间届满之日起二年内