重庆市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0105民初8940号 原告：重庆唐桂建设开发有限公司，住所地重庆市江北区海尔路952号水语华庭二期11号楼第三层，统一社会信用代码91500105MA5YUKHP8D。 法定代表人：曾国涛，总经理。 委托诉讼代理人：罗易，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡杨，重庆索通律师事务所律师。 被告：重庆庆福物流有限公司，住所地重庆市江北区铁山坪街道庆坪村锅底凼经济合作社，统一社会信用代码91500105681453231M。 法定代表人：刘福久，经理。 委托诉讼代理人：潘飞，重庆市北碚区偏岩法律服务所法律工作者。 原告重庆唐桂建设开发有限公司与被告重庆庆福物流有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆唐桂建设开发有限公司的委托诉讼代理人罗易、被告重庆庆福物流有限公司的委托诉讼代理人潘飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆唐桂建设开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2017年2月1日至2018年1月31日期间欠付的土地使用费114.5万元及违约金（分为两部分：1、以44.75万元为基数，按照年利率24%，从2017年2月1日起计算至前述44.75万元付清之日止，；2、以69.75万元为基数，按照年利率24%，从2017年8月1日起计算至前述69.75万元付清之日止）；二、判令被告向原告支付自2018年8月1日至被告搬离之日止的土地占用费（根据双方合同约定的年租金139.5万元确定的半年租金69.75万元为基数，从2018年8月1日起计算至被告搬离之日止）和违约金（以前述土地占用费为基数，以年利率24%为标准，从2018年8月1日起计算至被告搬离之日止）；三、判令被告立即腾空位于江北区唐家沱太平冲唐栋立交旁的闲置地块并交还原告。事实及理由：2017年2月1日，原唐桂片区综合开发协调指挥部（以下简称称唐桂指挥部）与被告签订《太平冲渣场土地临时使用合同》，约定原唐桂指挥部将位于江北区唐家沱太平冲唐栋立交旁的闲置土地临时有偿提供给被告使用，临时使用土地的期限为1年，自2017年2月1日起至2018年1月31日止。土地使用费总金额为139.5万元，每半年支付一次，被告应于合同生效后7日内向原唐桂指挥部支付69.75万元，剩余土地使用费被告应于半年期间届满前7日内向原唐桂指挥部支付。被告未按合同约定按期足额支付土地使用费的，每逾期一日，按应支付土地使用费金额千分之一的标准向原唐桂指挥部支付违约金。合同签订后，原唐桂指挥部按约交付土地，但被告从2017年2月起就未按合同约定按期足额支付土地使用费。2018年1月20日，原唐桂指挥部与被告续签《太平冲渣场土地临时使用合同》，使用期限从2018年2月1日起至2018年7月31日止。该合同到期后，被告仍占有使用前述土地，未向原唐桂指挥部或唐桂公司支付任何费用。原告从2018年4月设立以来，全面接管原唐桂指挥部的工作，承继原唐桂指挥部的所有资产、债权债务、权利义务。原告认为，原唐桂指挥部与被告签订的《太平冲渣场土地临时使用合同》合法有效，双方应按照合同约定履行义务。现被告拖欠土地使用费及违约金，且，被告在合同到期后继续占有、使用该土地的行为已严重损害原告的利益及社会公共利益，违反合同约定，应承担相应责任，原告遂诉至法院。 被告重庆庆福物流有限公司辩称，双方于2018年2月1日签订合同，于2018年7月30日终止合同，终止后未续签合同，即使被告期满继续占有该地块，原告要求被告按照从2018年8月1日开始支付的违约金，因双方无合同约定，也无法律依据，因此该请求不应当得到支持。2017年2月1日，双方签订合同，对该合同无异议，按照合同约定，对合同的标的有明确约定，含大发厂通道，被告与原告签订该合同的重要原因就是因为该通道极大方便大型车辆的运输，因为被告从事物流业务，该通道能够为庆福公司的经营带来极大的收益，同时，该通道也是消防通道，但在双方签订合同后，原告擅自阻断该通道，给被告造成了损失，原告未保持场地设施完好，违约在先，原告要求被告支付土地使用费的违约金不应得到支持。被告确未支付原告2017年2月1日至2018年1月31日期间的土地使用费114.5万元，但，因合同明确约定，如被告未按期足额支付土地费，逾期30日，原告有权解除合同，即使被告违约在先，原告应当在被告逾期30日后依法解除双方的合同，防止损失的扩大，原告不应当怠于行使解除权扩大损失，因此2017年2月至2018年1月期间的土地使用费，以及2018年8月之后的土地占用费不应当由被告承担。即使要支付，被告也只应支付1个月的土地使用费的违约金，不应当支付土地占用费及土地占用费的违约金。 本院经审理查明事实如下： 2017年2月1日，甲方唐桂指挥部与乙方被告签订《太平冲渣场土地临时使用合同》，该《合同》载明：甲方将位于江北区唐家沱太平冲唐栋立交旁的闲置地块临时有偿提供给乙方使用。经现场测量计算，该地块面积45亩，现状为已经平整成型可使用的片石碾压场地和原大发厂通道。临时使用土地期限自2017年2月1日至2018年1月31日止，土地使用费自2017年2月1日起计。乙方需在合同签订后3日内向甲方一次性缴纳保证金为150000元，使用期届满不再续约的，甲方在乙方撤场且乙方没有任何违约行为时，将履约保证金全额退还给乙方，且不计利息。土地使用费计价为31000元/亩/年，折合2583元/亩/月，土地面积45亩，总合同金额为1395000元。土地使用费按每半年支付一次，先付费后使用；即第一次土地使用费697500元乙方应于合同生效后7日内向甲方支付；剩余土地使用费乙方应于半年期满前7日内向甲方支付。乙方未按本合同约定支付履约保证金的，应每日按应付履约保证金金额的千分之一向甲方支付违约金；逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除本合同。乙方未按合同约定如期、足额解缴土地使用费的，视为乙方违约，乙方应每日按半年期应缴额土地使用费金额的千分之一承担违约金，如逾期30日乙方仍未履约的，甲方有权解除合同。签订上述合同后，原告开始使用涉案土地。 2018年1月20日，甲方唐桂指挥部与乙方被告签订《太平冲渣场国有空地临时使用合同》，该《合同》载明：甲方将位于江北区唐家沱太平冲唐栋立交旁的闲置地块临时有偿提供给乙方使用。经现场测量计算，该地块面积45亩，现状为已经平整成型可使用的片石碾压场地和原大发厂通道。临时使用土地期限自2018年2月1日至2018年7月31日，土地使用费自2018年2月1日起计。乙方需在合同签订后3日内向甲方一次性缴纳保证金为150000元，试用期满不再续约的，甲方在乙方撤场且乙方没有任何违约行为时，甲方将履约保证金全额退还给乙方，且不计利息。土地使用费计价为31000元/亩/年，折合2583元/亩/月，土地面积45亩，总合同金额为697500元。土地使用费一次性付清，先付费后使用，乙方应于合同签订后7日内向甲方支付。乙方未按本合同约定支付履约保证金的，应每日按应付履约保证金金额的千分之一向甲方支付违约金；逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除本合同。乙方未按合同约定如期、足额解缴土地使用费的，视为乙方违约，乙方应每日按半年期应缴额土地使用费金额的千分之一承担违约金，如逾期30日乙方仍未履约的，甲方有权解除合同。签订上述合同后，原告继续使用涉案土地。 另查明，重庆市江北区国有资产监督管理委员会向本院出具《证明》，载明：兹证明唐桂公司系根据《江北区重点片区开发领导小组印发的通知》（江北区重点片区开发领导小组[2017]1号）等相关文件精神而组建；唐桂公司组建后，承继了原唐桂指挥部的所有资产、债权、债务和权利与义务。 庭审中，原告举示了《唐桂新城闲置地块租用情况汇总表》、《照片》（复印件），其中《唐桂新城闲置地块租用情况汇总表》载明“2017年2月1日应交租金69.75万元，实缴租金25万元，当期尚欠租金44.75万元”，拟证明被告存在违约事实，且合同期限到期后，仍然非法占有使用本案所涉土地至今，未向原唐桂指挥部或原告支付任何费用。被告对前述证据真实性不予认可，认为被告仅为部分占有，且表示因原告陈述被告是非法占有，则双方不构成合同关系，故，被告也不应当支付违约金。 庭审中，被告举示了大发厂《照片》，拟证明大发厂通道为合同约定的出租范围，但原告擅自将该通道阻断，给被告造成了巨大的损失，原告存在先违约的行为。原告认可上述证据的真实性，但认为从照片中不能看出原告对该通道进行了堵塞，且该土地一直由被告占有使用，同时，原告表示，关于土地的具体范围及面积的问题，是双方协商确定的。 庭审中，被告陈述，合同到期后，本案所涉土地被告部分在占用，大发厂通道部分被告未使用。 庭审中，原告陈述，合同到期后，其对于被告继续占用涉案土地提出过异议，且，被告亦未支付费用，故，双方的合同关系已终止，被告应腾空土地并搬离。 以上事实，有《太平冲渣场土地临时使用合同》、《太平冲渣场国有空地临时使用合同》、《证明》、《唐桂新城闲置地块租用情况汇总表》、《欠款明细表》、《照片》以及当事人的庭审陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，唐桂指挥部与被告签订《太平冲渣场土地临时使用合同》、《太平冲渣场国有空地临时使用合同》，此系双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，又，本案查明，原告承继了唐桂指挥部的所有资产、债权、债务和权利与义务，故，本院确认原、被告双方均应按约履行合同义务。 关于土地使用费及相应的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案查明，被告使用了涉案土地，故，根据合同约定，被告应按约支付土地使用费。2017年2月1日至2017年7月31日，被告应付土地使用费为69.75万元。现原告举示的《唐桂新城闲置地块租用情况汇总表》中明确载明其自认被告已支付25万元，故，经过抵扣后被告应付44.75万元，且，双方在合同中约定“土地使用费按每半年支付一次，先付费后使用；即第一次土地使用费69.75万元乙方应于合同生效后7日内向甲方支付；剩余土地使用费乙方应于半年期满前7日内向甲方支付”，因此该款至迟的支付时间应为2017年2月7日。2017年8月1日至2018年1月31日，被告应付土地使用费为69.75万元，根据约定，该款至迟的支付时间应为2017年7月31日。又，被告表示其确未支付原告2017年2月1日至2018年1月31日期间的土地使用费114.5万元，故，对于原告要求被告支付2017年2月1日至2018年1月31日期间土地使用费114.5万元的请求，本院予以支持。关于违约金，根据约定，“乙方应每日按半年期应缴额土地使用费金额的千分之一承担违约金”，而原告自愿将计算标准调低至年利率24%，系对其自有权利的合法处分，不违反法律禁止性规定，且被告未对该计算标准予以抗辩，故本院予以认可。对于原告要求被告支付前述土地使用费违约金的请求，本院以44.75万元为基数，从2017年2月8日起至44.75万元付清之日止，按年利率24%计算的标准予以支持；以69.75万元为基数，从2017年8月1日起至69.75万元付清之日止，按年利率24%计算的标准予以支持；对于超出上述部分的请求，本院不予支持。关于被告抗辩原告擅自阻断大发厂通道，存在违约行为，导致被告部分占用涉案土地，故，其关于土地使用费的违约金不应得到主张的问题，现原告举示了《照片》，虽然该《照片》所显示的内容无法证明具体的涉案土地的使用情况，但因被告一直占用涉案地块至今，在本案中却并未举示证据证明其曾就使用的地块存在问题向原告提出过异议，故，被告应就其关于原告擅自阻断大发厂通道导致被告部分占用涉案土地的陈述承担举证责任，现被告举示了大发厂《照片》，但根据《照片》所载明的内容，不能证明为原告阻断大发厂通道，综上，本院对被告该抗辩意见不予采纳。 关于土地占用费及相应的违约金，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案查明，原告与被告的合同履行期限已经届满，双方并未在期限届满后续签合同，且原告对履行期限届满后被告继续使用土地有异议，故双方并不成立不定期租赁合同关系。被告虽抗辩合同到期后，仅部分土地由其占用，但根据被告所举示的证据，本院对被告该项抗辩意见已不予采纳。因被告在双方所签订的合同到期后继续占用使用涉案土地，故，被告应承担相应的违约责任。综上，对于原告要求被告支付以年租金139.5万元为标准计算的从2018年8月1日至被告重庆庆福物流有限公司搬离地块之日止的土地占用费的请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付从2018年8月1日起土地占用费的违约金的请求，鉴于双方未对未按期返还土地的行为约定违约责任，且土地占用费已足以弥补原告的损失，故原告的该项请求缺乏事实依据，本院不予支持。 关于腾空地块并交付的问题，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。因本院现已确认原告与被告并未达成新的租赁合同关系，则被告应在合同到期后将本案所涉土地返还原告，故，对于原告要求被告立即腾空并交还位于江北区唐家沱太平冲唐栋立交旁的闲置地块的请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条之规定，判决如下： 一、被告重庆庆福物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆唐桂建设开发有限公司支付2017年2月1日至2018年1月31日期间的土地使用费114.5万元及违约金（分为两部分：1、以44.75万元为基数，按年利率24%，从2017年2月8日起至计算至44.75万元付清之日止；2、以69.75万元为基数，按年利率24%，从2017年8月1日起计算至69.75万元付清之日止）； 二、被告重庆庆福物流有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆唐桂建设开发有限公司支付以年租金139.5万元为标准计算的从2018年8月1日至被告重庆庆福物流有限公司搬离涉案地块之日止的土地占用费； 三、被告重庆庆福物流有限公司与于本判决生效之日起十日内腾空搬出位于重庆市江北区唐家沱太平冲唐栋立交旁的闲置地块并将该地块交还给原告重庆唐桂建设开发有限公司； 四、驳回原告重庆唐桂建设开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30113.40元，减半收取15056.70元，由被告重庆庆福物流有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 彭磊 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 张畅 书 记 员 张黎