贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔27民终2596号上诉人（原审原告）：李源，男，汉族，1996年10月17日生，住都匀市，被上诉人（原审被告）：黔南州紫呈房地产开发有限责任公司，住所地都匀市金河湾小区1栋1单元1201室，统一社会信用代码91522701584106676L。法定代表人：张幼林，该公司董事长。上诉人李源因与被上诉人黔南州紫呈房地产开发有限责任公司（以下称紫呈房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2019）黔2701民初251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。李源上诉请求：1、改判支持上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约责任的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人紫呈房开公司承担。事实和理由：1、2014年10月22日，上诉人与被上诉人签订《商房房买卖合同》，以253319元的价格购买被上诉人开发的都匀市剑江南路199号“紫呈大厦”1栋2单元2605号商品房。合同约定被上诉人应于2015年8月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，并于2016年2月29日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付上诉人。合同履行中被上诉人违反约定，未如期交付房屋和将办理商品房转移登记的有关文书交付上诉人。经上诉人一再要求继续履行合同后，被上诉人才于2016年6月30日将商品房交付上诉人使用。此后，上诉人多次要求被上诉人承担逾期交房并移交办理商品房转移登记的有关文书，被上诉人均以各种理由推脱。直至其他购房人向人民法院起诉得到支持，上诉人才于2019年1月7日向法院提起诉讼；2、上诉人诉请被上诉人承担逾期交房违约责任的诉求，一审以超过诉讼时效为由，不予支持。上诉人认为此项判决认定事实和适用法律错误：上诉人起诉被上诉人承担逾期交房违约责任，诉讼时效起算日不是2015年9月1日。虽然2015年8月31日是合同约定的房屋交付使用截止时间，但并不当然发生被上诉人承担本案逾期交房的违约后果。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第1款第（2）项约定，逾期超过90日有两种结果：一是买受人即上诉人有权退房。上诉人要求退房的，应当书面通知被上诉人，被上诉人承担的违约责任是按已付购房款总额的0.3%计算违约金。二是上诉人要求继续履行合同的，被上诉人应从约定的房屋交付之日届满次日（即2015年9月1日）起至实际交付之日止，按日向原告支付巳付房款万分之二的违约金，并于房屋实际交付之日起30日内向上诉人支付违约金。上诉人没有要求退房，而是要求继续履行合同。因此，被上诉人支付违约金的时间，应该是实际交房之日2016年6月30日以后的30日内，即被上诉人最迟支付上诉人违约金的截止时间是2016年7月30日。超过这个时间，上诉人依合同享有的获得违约金补偿权利才被侵害。一审将合同约定交房日（2015年8月31日）之次日认定为上诉人权利被侵害起算日，与合同约定不符。（3）上诉人提起本案诉讼的时效期间应该是三年，而不是两年。在逾期交房后合同继续履行情况下，虽然当时民法通则规定的诉讼时效是两年。但从2016年7月30日被上诉人违约未支付上诉人逾期交房违约金时间起算，至2017年10月1日民法总则生效时没有超过两年时间。根据《民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼制度若干问题的解释》第二条规定，本案诉讼时效是三年，而不是两年。被上诉人紫呈房开公司二审未作书面答辩。原审原告李源向一审法院提出诉讼请求：1、判决紫呈房开公司向李源支付逾期交房违约金7599.60元(253319元×万分之一×300天)；2、支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金13873.65元(暂算至2019年1月31日止)；3、诉讼费用由紫呈房开公司负担。因紫呈房开公司承认李源主张的事实，故一审对李源主张的事实予以确认。一审法院认为，第一、李源与紫呈房开公司签订《商品房买卖合同》，由李源购买紫呈房开公司开发的“紫呈大厦”商品房，双方对房屋价款、交房时间、交付办理商品房转移登记有关文书的时间、违约责任等进行了约定，合法有效，对当事人双方具有约束力，双方应依约履行合同约定的义务。第二、合同履行过程中，紫呈房开公司因多方面原因未能依约交房和交付办理商品房转移登记有关文书，构成违约，应承担违约责任，向李源支付违约金。但是，双方在合同中约定交房时间为2015年8日31日前，李源没有于交房期限届满后两年诉讼时效期限内主张逾期交房违约责任，已超过诉讼时效。诉讼中，李源未能提供证据证明有诉讼时效中止、中断的事实。所以，李源主张给付逾期交房违约金的请求不受法律保护，依法不予支持。紫呈房开公司未能依约在2016年2月29日前，向李源提供办理商品房转移登记的有关文书，应给付从2016年3月1日起，至紫呈房开公司2018年6月25日在小区张贴领取办证有关文书通知时止，计847天的违约金。但是，双方约定的逾期交付办证有关文书违约金过高，根据本案事实情况，调整为按日向李源支付已付房款万分之零点五的违约金，计10731.49元(253319元×万分之零点五×847天)。第三、紫呈房开公司开发“紫呈大厦”过程中，遇新建住宅区供电设施建设维护管理政策变化，增加了开发成本和延误了开发时间，属于政府行政管理调控范畴；市政府改变“紫呈大厦”二期建设用地性质，系紫呈房开公司与市政府之间的关系。所以，紫呈房开公司主张新建住宅区供电设施建设维护管理政策改变，以及市政府改变建设用地性质，属于不可抗力，应免除违约责任的辩称意见，无法律依据，不予支持。可以办理产权证，不等于紫呈房开公司已向原告交付办证有关文书，紫呈房开公司主张逾期交付办证有关文书的时间计算至可以办证时止的辩称意见，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，判决：一、黔南州紫呈房地产开发有限责任公司于判决生效后五日内，给付李源逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金10731.49元；二、驳回李源的其他诉讼请求。案件受理费168元，由紫呈房开公司负担80元，李源负担88元。二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人主张被上诉人按合同约定承担逾期交房违约责任的诉讼请求是否已超过诉讼时效。这一争议焦点涉及两个问题，一是该请求权诉讼时效期间起算点从何时开始计算；二是该请求权诉讼时效期间是两年还是三年。第一，关于上诉人主张被上诉人支付逾期交房违约金诉讼时效期间的起算点的问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十三条第1款第（2）项对逾期交房需承担违约责任的表述非常明确：逾期超过90日有两种结果：一是买受人有权退房。买受人要求退房的，应当书面通知出卖人，出卖人承担的违约责任是按已付购房款总额的0.3%计算违约金。二是买受人要求继续履行合同的，出卖人应从约定的房屋交付之日届满次日（即2015年9月1日）起至实际交付之日止，按日向出卖人支付已交付房款万分之二的违约金，并于房屋实际交付之日起30日内向上诉人支付违约金。因此，买受人向出卖人追索逾期交房的违约金请求权是起算点是从实际交房后30日开始计算。而本案双方均认可实际交房时间是2016年6月30日，因此，从交房时间之后的30天起算，本案上诉人向被上诉人主张逾期交房违约金的起算点应该是2016年7月30日。一审以双方合同约定的交房之日为主张权利的起算点不当，本院予以纠正。第二，关于上述请求权诉讼时效期间是两年还是三年的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼制度若干问题的解释》第二条“民法总则实施之日起，诉讼时效尚未届满民法通则规定的二年或一年的，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效的规定，人民法院应予支持”，涉案请求权属于民法通则中两年期诉讼时效，该诉讼时效在民法总则施行之日（2017年10月1日）并未届满，因此，上诉人主张该诉讼请求权适用三年期的诉讼时效，人民法院应予支持。因此，上诉人请求被上诉人支付逾期交房违约金诉讼时效期间届满日期应是2019年7月30日。故一审以超过诉讼时效为由，判决驳回上诉人此项诉讼请求应属适用法律不当，本院予以纠正。综上，一审认定事实正确，但适用法律不正确，本院予以纠正。上诉人主张被上诉人承担逾期交房违约责任的理由成立，本院予以支持。上诉人李源的上诉理由成立，本院对其上诉予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持都匀市人民法院（2019）黔2701民初2945号民事判决第一项；二、撤销都匀市人民法院（2019）黔2701民初2945号民事判决第二项；三、被上诉人黔南州紫呈房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内给付上诉人李源逾期交房违约金7599.60元；四、驳回上诉人李源的其他上诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费168元，由被上诉人黔南州紫呈房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费50元，由被上诉人黔南州紫呈房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李家荣审判员  陈福江审判员  袁丽娟二〇一九年十二月六日法官助理顾大春书记员龙彪