广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初10394号原告（反诉被告）肖惠娜，女，汉族，1984年8月10日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人许小霞，广东律参律师事务所律师。委托诉讼代理人范赛青，广东律参律师事务所实习律师。被告（反诉原告）刘建荣，男，1953年7月16日出生，中国香港特别行政区居民，现羁押于深圳市第二看守所。委托诉讼代理人常建民，广东冠景律师事务所律师。原告肖惠娜诉被告刘建荣，被告刘建荣反诉原告肖惠娜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人许小霞、范赛青，被告刘建荣及委托诉讼代理人常建民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖惠娜向本院提起诉讼，请求判令：1.被告与原告解除双方签订的《二手房买卖合同》；2.被告返还原告定金15万元；3.被告支付原告违约金67万元；4.本案的诉讼费、律师费等费用由被告承担。具体事实与理由：区商住楼B2B3栋B2座104的房产。双方于2018年11月24日签订《二手房买卖合同》，约定交易价格为335万元，定金15万元，剩余房款按银行按揭方式支付。2018年11月24日，原告通过银行转账向被告支付15万元作为购房定金。《二手房买卖合同》第六条约定，被告应于签署买卖合同之日起10日（含当日）将房地产原件交于居间方。原告已付定金，但被告未能自合同约定的期限内交付执行监管。后原告多次催促被告交付房屋或解除合同，被告至今未履行已构成违约。请支持原告的诉讼请求。被告刘建荣辩称，1.原告认为我方构成违约的事实不予认可。原告称我方未交付房产证，实际我方已于合同签订当日把房产证交给中介方李道飞，因此，这一点上我方并未违约，原告诉请无事实依据。2.违约是故意违反合同约定，本案中我方并非故意违约，因被告被刑拘这一意外造成违约，不属于根本违约。请求驳回原告的诉讼请求。被告刘建荣向本院提起反诉，请求判令，1.继续履行原、被告双方签订的《二手房买卖合同》约定义务；2.原告向被告支付违约金268800元（按照合同第四条日万分之四标准计算，自2019年1月13日计至2019年8月13日，共计210天）。庭审中，被告变更反诉请求为,1.解除被告与原告双方签订的《二手房买卖合同》;2.原告向被告支付违约金67万元（按照合同第十四条，以成交价的20%计算）。具体事实和理由：原、被告双方于2018年11月24日签订《二手房买卖合同》，约定位于深圳市宝安区××街道××路东侧××区商住楼××104的房产交易价格为335万元。关于支付购房款还约定，签订合同之日起50日内，原告应支付855000元首期款，如原告未按合同约定的期限履行义务，被告有权要求原告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如原告逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，被告可要求原告继续履行合同并按前述标准支付违约金纸直至履行义务为止，也可以解除合同并选择要求原告支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。合同签订后，被告按约定交付了房产证原件，履行了己方义务，但原告却未按照约定的时间支付首期款，原告应当承担相应的违约责任。请求支持被告的反诉请求。原告肖惠娜就反诉辩称，1.原告本可以在合同约定期限内履行支付首期款的义务，因被告单方违约行为导致合同无法继续履行，不应由原告承担违约责任。2019年1月10日，原、被告双方及中介方李道飞约定共同办理首期款资金监管手续及涉港二手房买卖合同公证，当日下午原告同亲友携带85万元现金前往约定的工商银行深圳分行蛇口支行，后接到中介方李道飞电话得知被告因过边检被刑拘，短时间无法释放，合同无法继续履行，因此被告的儿子要求取消交易，原告无奈将现金存回账户。因此，合同无法继续履行系因被告单方面违约造成的，原告无需承担违约责任。2.被告单方违约行为导致合同目的不能实现，原告有权解除合同并追究被告的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了举证、质证。根据当事人的举证、质证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：被告于2005年通过购买取得涉案位于深圳市宝安区××街道××路东侧××区商住楼××房产100%产权份额，不动产证号为5000154454，性质为市场商品房，房屋用途为住宅，建筑面积为80.5平方米。2018年11月24日，原告作为买方、被告作为卖方，双方签订《二手房买卖合同》，约定：第一条，买卖双方出售及购入位于深圳市宝安区××街道××路东侧××区商住楼××104住宅，不动产证号为5000154454，建筑面积为80.5平方米；第二条，转让成交价为人民币335万元；第三条，买方应于合同签署时支付定金15万元；第四条，买方以银行按揭付款方式支付剩余房款，（1）买方应于合同签署之日起50日（含当日）内付清首期款855000元，并于签署日期届满之日起三日内向银行（或公积金管理中心）提交按揭贷款申请及相关材料，买方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料（如按揭款项存入账户确认书等）；（2）买方无法取得银行贷款承诺额或银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约；第五条，前述一次性付款方式下的剩余全部房款或银行按揭付款方式下的首期款均交由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在前述约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户，该款项按监管协议规定的程序操作，买卖双方另有约定的除外；第六条，该物业没有设定抵押及其他权利负担，卖方应于签署合同之日起10日内将房地产证原件交予居间方；第七条，买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函之日起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递减过户手续；第八条，因本次交易产生的税费全部由买方支付；第十三条，买卖双方约定交房日期为买方收齐全部房款之日起三日内；第十四条，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之旦支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金；第十五条，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违纪金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订当日，原告向被告转账支付购房定金15万元。被告于当日向原告出具收据确认。2019年1月10日，原、被告双方约定共同办理首期款资金监管及涉港二手房买卖合同公证手续。当日，被告因涉嫌刑事犯罪被深圳市公安局罗湖分局羁押。原告于当天下午从中介方李道飞处知晓该情况。当日，原告中国工商银行深圳蛇口支行62×××33账户收到柜面存款90万元。案外人李道飞为涉案房屋买卖的中介方于2019年12月18日出具《情况说明》，载明：“2019年1月10日，按照约定，我当天要带买卖双方办理如下事项，以下事项都需要二手房买卖合同双方本人亲自到场办理：1．去工商银行深圳分行蛇口支行办理涉案房屋资金监管事宜；2.去公证处做涉港二手房买卖合同的公证，作为办理房屋登记过户的手续。当天下午，肖惠娜己抵达银行等待刘建荣一同做资金监管，但我临时接到刘建荣的儿子刘星源的来电，告诉我刘建荣从香港到深圳出关时被警方刑拘，短时间内无法释放，该笔交易无法继续进行。刘星源让我通知买方取消交易后，与我协商后续处理该事的解决办法，但其只答应退回15万元定金，拒绝支付任何赔偿金额，并且拒绝与客户面谈协商赔偿方案。后续我一直催促刘星源协商解决此事，但一直未有下文。”庭审中，原、被告双方对案外人李道飞情况说明内容均无异议。涉案房产由被告控制使用，实际并未交付原告。另查，1.关于合同未能继续履行的原因。原告主张，被告被羁押后，被告儿子刘星源即告知中介方李道飞合同无法继续履行，但仅退返定金。后经原告多次催促，被告仍未在合同约定的2019年2月12日之前配合原告办理首期款资金监管，原告在2019年2月20日委托律师出具律师函，要求被告自收函之日起3日内协商解除涉案《二手房买卖合同》，并支付违约金。原告主张该律师函于2019年2月23日张贴于涉案房屋门口，但其提交作为证据的照片无法显示张贴地址。被告主张，被告在赴约与原告共同办理涉案房屋首期款资金监管手续及公证手续途中被公安部门羁押，主观上并无违约的意图。被告被羁押后，被告的家属也多方问询，希望能通过办理公证委托的方式配合原告办理相关手续，但多家公证处均不予办理羁押人员的公证委托，这是客观原因。被告未收到原告所述张贴于涉案房屋门口的律师函。因原告未按合同约定支付剩余购房款，因此合同目的已无法实现，原告应承担违约责任。2.关于合同是否具备继续履行的条件。原告主张，因被告被羁押后，双方在较长时间内未能协商一致，原告已另行购置房屋，不再购买涉案房屋，合同现不具备继续履行的条件。被告原反诉请求继续履行合同，庭审中得知原告已另行购置房屋后，同意解除双方《二手房买卖合同》。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《二手房买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，各方均应全面履行。原告于2019年4月15日向本院起诉请求判令解除上述合同，被告于2019年12月24日变更反诉请求为判令解除上述合同，应视为涉案合同已于2019年12月24日经双方协商一致解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已向被告支付定金15万元，被告应予返还。关于违约金的认定。合同权利义务终止，不影响结算和清理条款的效力；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。双方《二手房买卖合同》约定，买方应于合同签署之日起50日内（即2019年2月21日前）付清首期款855000元，卖方应予配合，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议。本案中，依据本院已认定的事实，原告按照约定准备了足额的首付款并前往银行办理监管手续，原告在履行过程中并无违约行为。被告虽然主观上并无违约的故意，但其客观上未能履行配合原告办理首付款资金监管的附随义务，导致原告无法按照合同约定的方式支付剩余购房款，被告对合同解除存在主要过错。被告被羁押后，于2019年1月10日当天通过中介方李道飞告知原告，原告已知晓被告被羁押短期内可能无法配合办理相关手续的情况；被告于2019年2月20日向中介方李道飞出具《变更羁押期限通知书》，原告于2019年2月20日已明知被告的情况，亦应尽早采取措施以防止损失的扩大。综合考虑本案案情，结合原告知晓被告无法履行附随义务的时间、定金占转让成交价比例等情况，本院认定双方约定的违约金过高，酌情判令被告向原告支付违约金人民币15万元。对于原告提出的诉讼请求，被告提出的反诉请求，超过本院认定的部分，本院不予支持。关于原告主张律师费由被告承担，但未提交任何证据证明其主张的费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告肖惠娜与被告刘建荣签订的《二手房买卖合同》于2019年12月24日解除；二、被告刘建荣自判决生效之日起三日内向原告肖惠娜返还购买位于深圳市宝安区新安街道前进路东侧35区商住楼B2B3栋B2座104房产定金人民币15万元；三、被告刘建荣自判决生效之日起三日内向原告肖惠娜支付违约金人民币15万元；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回被告其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费12000元、保全费4620元，由被告负担6080元、原告负担10540元，该费用原告已预交；反诉受理费2666元，由被告负担，该费用被告已预交。被告应在本判决生效之日起三日内将6080元迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 员 娄   靓人民陪审员 黄 坤 杨人民陪审员 夏 樟 秀二〇一九年十二月二十五日书 记 员 陈炯（兼）书 记 员 石 燕 妃附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。