上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10766号上诉人(原审被告)：胥澄晟，男，1987年1月17日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：吴宏思(胥澄晟的继父)，男，1954年9月8日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：邵乐梅(胥澄晟的母亲)，女，1956年9月12日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被上诉人(原审原告)：李晶，女，1973年12月3日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被上诉人(原审被告)：王振国，男，1979年10月31日出生，汉族，户籍地上海市静安区。上诉人胥澄晟因与被上诉人李晶、王振国房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初36725号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胥澄晟上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李晶一审诉请，或发回重审。事实和理由：李晶买房的动机和付定金的方式均可疑，其同己方之间的《房地产买卖居间协议》是虚假的。上海市静安区交城路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)上具有人民币(以下币种均为人民币)200多万元的三个抵押没有涤除，李晶还要去购买显然不合常理。一审法院自己发的公告，显示房子不能卖不能转移，一审还认定《房地产买卖居间协议》有效是不正确的。被上诉人李晶辩称，同意一审判决，请求予以维持。被上诉人王振国辩称，不同意一审判决。李晶向一审法院起诉请求：判令胥澄晟、王振国共同退还定金15万元并赔偿15万元。一审法院认定事实如下：系争房屋产权于2011年6月28日登记至胥澄晟名下，后于2018年3月22日被一审法院查封，并分别于2018年4月17日、2018年5月21日被一审法院两次轮候查封。2019年初，李晶向胥澄晟表示愿意购买系争房屋，双方协商好通过案外人上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原地产”)办理相关手续。此时王振国为案外人中原地产的工作人员，其向李晶提供了系争房屋的不动产登记簿，该登记簿上显示了上述查封信息。2019年4月14日，李晶(乙方，买受方)与胥澄晟(出卖方、甲方)、案外人中原地产(丙方，居间方)就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》，载明：系争房屋总价款158万元；乙方向甲方支付定金15万元以担保《房屋买卖合同》履行。同时，李晶(乙方，买受方)与胥澄晟(出卖方、甲方)另签订有《房屋买卖合同》，约定：系争房屋总价款158万元；有抵押，抵押金额110万元；甲乙双方同意于本合同签署后60日内前往居间方签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称“网签合同”)，乙方于签订网签合同当日支付房款158万元，双方于2019年6月25日前向交易中心申请办理产权过户手续，相关税费由乙方负担。同日，李晶将15万元定金转入王振国支付宝账户。胥澄晟及王振国向李晶出具了收到定金15万元的《收款收据》，王振国在该定金收款收据上写有“如果此交易不成功，则由房东退赔定金加上赔偿金，共计300,000”的字样。同日，王振国向李晶出具了《房屋买卖定金担保书》，载明：本人王振国，自愿对系争房屋之买卖定金作担保，卖方胥澄晟，买方李晶，买方已在2019.4.14交付人民币壹拾伍万元购房定金予本人。本人将对卖方违约等一切事宜做担保，担保退还定金。后因系争房屋上的上述查封未能解除，胥澄晟未能于约定时间与李晶签订网签合同，亦未办理过户手续。一审审理中，李晶称，其是于2019年6月21日才知道王振国将定金15万元付出去的；要求解除其与胥澄晟的房屋买卖合同关系。胥澄晟称，其没有与李晶签订网签合同，因为没有拿到定金15万元；要求解除其与李晶的房屋买卖合同关系。王振国称，因胥澄晟通知其没有撤掉查封，所以没有签订网签合同；其向李晶出具担保书就是担保退定金和违约的事情；其已将15万元定金根据胥澄晟的要求转给了一个姓郑的人，该转款没有告知李晶；胥澄晟曾出具收据，尚欠中介费5万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。李晶、胥澄晟、案外人中原地产签订的《房地产买卖居间协议》及李晶、胥澄晟签订的《房屋买卖合同》为当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力，当事人应当依据约定行使权利、履行义务。虽然系争房屋于房屋买卖合同签订时已被本院查封，但存在司法查封并不影响房屋买卖合同的效力，而是影响到合同的履行，即如果胥澄晟及时将设定于系争房屋上的查封涤除，房屋买卖合同仍可继续履行，故胥澄晟所提房屋买卖合同因存在查封而无效的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。根据房屋买卖合同约定，李晶与胥澄晟应于2019年6月13日前至案外人中原地产处签订网签合同，后胥澄晟以本院查封未能解除为由未与李晶签订网签合同，故网签合同未能签订的原因在于胥澄晟，其已构成违约。同时，根据胥澄晟、王振国向李晶出具的收款收据可以看出，胥澄晟对李晶将定金15万元支付给王振国予以同意，此应视为胥澄晟已收到李晶支付的15万元定金。因胥澄晟已构成违约，故其应承担定金责任，即退还定金15万元并赔偿15万元。胥澄晟所提其没有收到定金、不应承担定金责任的意见，与查明事实不符，亦不符合法律规定，本院不予采纳。同时，根据王振国向李晶出具的《房屋买卖定金担保书》，此表明王振国愿意为胥澄晟的定金责任向李晶提供担保，此为王振国的真实意思表示，合法有效。现胥澄晟因违约需向李晶承担相应定金责任，故王振国应共同向李晶承担相关责任。李晶所提诉请，符合法律规定，本院予以支持。王振国虽称已将15万元根据胥澄晟的要求支付给其他人，但并未提供证据证明其已实际转款；退一步讲，即便其转款事实为真，考虑到其转款未经过李晶的同意，其实际转款行为亦不能免除其应当承担的保证责任，故对王振国所提辩称意见，本院不予采纳。对于胥澄晟、王振国之间的钱款往来，系胥澄晟、王振国之间的内部问题，不属于本案的审查内容，本院不作处理。一审法院判决：胥澄晟与王振国应于判决生效之日起十日内共同退还李晶定金150,000元并赔偿李晶150,000元。二审中，胥澄晟的委托诉讼代理人提供2019年10月19日打印的上海不动产登记簿，证明截止二审系争房屋仍然存在三个查封；提供胥澄晟中国建设银行个人活期账户交易明细，用于证明胥澄晟未曾收到15万元。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。二审另查明，上海市静安区人民法院于2018年10月30日，对胥澄晟发出的限制消费令。本院认为，《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》为各方当事人真实意思表示，合法有效，一审认定意见正确。胥澄晟未经法院同意，与他人签订合同出卖已被查封的系争房屋，其行为应由执行法院查证后依据有关规定作出处理。但胥澄晟前述行为不影响《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》的法律效力，亦不能免除其未按约履行应当承担的民事责任。胥澄晟作为房屋出卖人，在收款收据上签字，同意定金由王振国收取。胥澄晟认为不承担任何法律责任的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据查明的事实，王振国实际收取定金并签署担保书明确其本人应承担的法律责任，理应按约与胥澄晟共同承担定金返还及违约赔偿责任。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,800元，由上诉人胥澄晟负担。本判决为终审判决。法官助理张末然审判长 彭 辰审判员 徐 江审判员 姚 跃二〇一九年十二月六日书记员 倪卓婴附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……