湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0112民初4692号 原告（反诉被告）：长沙湾田物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市望城区丁字湾街道商住南区D7栋。 法定代表人：张海波，该公司经理。 委托诉讼代理人：李捷，男，系该公司员工。 被告（反诉原告）：湖南诚德木结构股份有限公司，住所地株洲市天元区二十五区长江北路东侧新安居建材市场11栋1003号。 法定代表人：张泼明。 委托诉讼代理人：刘林峰、杨俊，湖南浏阳河律师事务所律师。 原告（反诉被告）长沙湾田物业管理有限公司（以下简称湾田物业公司）与被告（反诉原告）湖南诚德木结构股份有限公司（以下简称诚德木结构公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）湾田物业公司的委托诉讼代理人李捷和被告（反诉原告）诚德木结构公司的委托诉讼代理人刘林峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）湾田物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年5月30日至2018年12月29日期间拖欠的租金357000元、市场服务费84000元、物业管理费18200元，合计459200元；2、判令被告向原告支付逾期支付租金、市场服务费、物业管理费的违约金137760元；3、诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告（甲方)于2016年12月30日与被告（乙方)签订《商铺租赁合同》,该合同约定:1、租赁面积700平方米，租赁期限2016年12月30日至2018年12月29日止;2、在租赁期间，乙方应向甲方支付租金、市场服务费、物业管理费,支付周期为按季支付,在每季度开始前15个工作日内支付下季度租金;3、如乙方未按期交纳租金、市场服务费、物业管理费等费用，应按应付未付款项每日千分之三的标准向甲方支付违约金，逾期超过60日的，甲方有权解除本合同。合同签订后,原告按照合同约定将商铺交付给被告使用。自2018年6月30日开始,被告未按照约定期限支付租金及相关费用，原告多次催收未果。2018年12月29日,原被告签订的租赁合同到期,但被告仍未付清其拖欠的相关费用。被告至今共拖欠原告租金357000元、市场服务费84000元、物业管理费18200元，合计459200元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告（反诉原告）诚德木结构公司辩称，1、原告湾田物业公司不是涉案商铺的产权人和合法出租人，其在与被告签订租赁合同时没有任何证据显示其有权对外出租，原告主体不适格；2、原告交付的商铺没有经消防验收合格，没有取得建设工程规划许可证，故其与被告签订的租赁合同应当认定为无效合同，被告支付的相关款项原告应当予以返还；3、被告租赁商铺是为了经营木结构产品，但原告交付给被告的商铺在物流区，与合同约定不符，且与被告的租赁目的不一致，导致被告投入没有回报，损失极大，没有续租的必要，对于被告已经遭受的损失，被告保留诉诸法院的权利；4、被告缴纳的保证金，原告未予以返还；5、原告要求被告支付为违约金没有依据，而且合同约定的千分之三标准明显过高，被告已经按照约定支付了相关费用，故该项请求不应当支持。 被告（反诉原告）诚德木结构公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告赔偿装修损失60万元（金额以最终鉴定结论为准）；2、本案诉讼费、鉴定费用全部由被告承担。事实和理由：2016年12月30日，反诉原告与反诉被告签订《商铺租赁合同》,租赁反诉被告位于湾田国际建材城木业二期面积为700平方米商铺，用于经营木屋、景观防腐木。合同履行过程中，反诉被告未能交付符合合同约定的商铺，商铺所在的木业二期仅有两家木业公司，未形成木业经营市场，达不到原告的经营目的，且其所交付的商铺至今未获得批准，违反了法律规定，租赁合同应当认定为无效合同。反诉被告的租赁行为不符合法律规定，对合同无效具有全部过错，应当对反诉原告的装修现值损失承担全部赔偿责任。为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 原告（反诉被告）湾田物业公司辩称，1、诚德木结构公司在进驻市场之初已经对涉案商铺的情况进行了了解，租赁期间诚德木结构公司未对涉案商铺提出异议；2、双方之间签订的合同约定租赁期限为两年，诚德木结构公司已经对该商铺进行了充分的使用，租赁期限届满之后，诚德木结构公司也对商铺内部分物品进行了拆除和搬离，所以不存在价值残余部分；3、租赁期限届满后半年，在湾田物业公司提起诉讼之后，诚德木结构公司就商铺装修问题提起反诉，属于违反诚实信用原则。综上，请求驳回反诉原告的全部诉求。 经审理查明：2016年12月30日，湾田物业公司（甲方)与诚德木结构公司（乙方)签订《商铺租赁合同》,合同约定:甲方将位于湾田国际建材城木业二期15号栋001、002、003、004、005号总建筑面积700平方米商铺出租给乙方经营诚德木业品牌，租赁期限自2016年12月30日至2018年12月29日止;2016年12月30日至2017年11月29日，商铺租金为142800元/年，市场服务费为33600元/年，物业管理费为7000元/年，2017年11月30日至2018年11月29日，商铺租金为142800元/年，市场服务费为33600元/年，物业管理费为16800元/年，2018年11月30日至2018年12月29日物业服务费为1400元，上述金额合计为378000元。乙方在签订合同时缴纳该商铺的租赁定金5万元；合同签订时，乙方一次性支付第一年租期前三个月租金、市场服务费和物业管理费，以后乙方按合同约定年所对应季度为支付租金、市场服务费和物业管理费时间节点，在每季度开始前15个工作日内支付下季度租金、市场服务费和物业管理费。双方还约定若乙方未按期交纳租金、市场服务费、物业管理费等费用，应按应付未付款项每日千分之三的标准向甲方支付违约金，逾期超过60日的，甲方有权解除本合同，无偿收回商铺，不退履约保证金，同时追缴乙方实际发生的应缴纳费用（包括本合同约定乙方享受的全部租金、市场服务费、物业管理费优惠、应缴纳的商铺租金、市场服务费、物业管理费及相关费用）。另外，双方在租赁合同签约费用明细表里明确上述商铺的租金按34元/平方米计算，月租金为23800元，其中2017年年度优惠3月30日至6月29日、9月30日至12月29日共计6个月的租金，2018年度优惠3月30日至6月29日、9月30日至12月29日共计6个月租金，物业管理费按2元/平方米计算，减免6个月的物业管理费，市场服务费按8元/平方米计算。合同签订后,湾田物业公司立即将涉案商铺交付给诚德木结构公司，诚德木结构公司对涉案商铺进行装修后正式营业。2018年4月20日，诚德木结构公司向湾田物业公司支付了涉案商铺租赁定金5万元。自2016年12月6日开始至2018年6月27日,诚德木结构公司陆续向湾田物业公司支付了租金214200元、市场服务费50400元、物业管理费15400元，共计28万元。合同期满后，诚德木结构公司未继续承租，将涉案商铺返还给湾田物业公司。湾田物业公司多次催收剩余租金等费用未果，于2019年8月13日向本院提起诉讼，酿成本案纠纷。 以上事实有《商铺租赁合同》、收款收据、发票以及原被告的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，第一、关于湾田物业公司与诚德木结构公司签订的《商铺租赁合同》的效力。本案涉案商铺系未取得建设工程规划许可证建设的房屋，依据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二条和《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，本案租赁合同应为无效合同。关于诚德木结构公司提出合同无效的抗辩理由，理由成立，本院予以采纳。依据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。本案租赁合同虽无效，但诚德木结构公司实际使用涉案商铺进行了经营至合同期满，诚德木结构公司亦未提交因涉案商铺未取得建设工程规划许可证导致其不能使用商铺的证据，说明涉案商铺具备正常使用条件，故诚德木结构公司应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。诚德木结构公司以合同无效为由拒付房屋占有使用费，没有法律依据，本院不予采纳。第二、关于本案占有使用费金额的认定。诚德木结构公司以合同约定的租金、物业管理费、市场服务费的总额为378000元，故湾田物业公司的诉讼请求不合理为由抗辩，本院认为378000元是减免了12个月的租金和6个月的物业管理费后的金额，诚德木结构公司并未按照合同约定的时间及时支付上述费用，其要求享受上述全部优惠，于法无据，也显失公平。考虑到诚德木结构公司自2018年6月27日以后才未继续交租金等费用，之前未存在重大违约行为，合同约定是按季度支付租金等事实，本院酌情判令诚德木结构公司在2018年6月份之前已经实际享受的租金优惠期不再予以取消，但是2018年9月30日至12月29日期间3个月的租金优惠期被告无权享受。因合同未明确物业管理费的具体优惠期间，且诚德木结构公司接受了湾田物业公司提供的物业服务，故本院对物业管理费的优惠期不再减免。经本院核算，自2016年12月30日起至2018年12月29日，诚德木结构公司应支付的房屋占有使用费、物业管理费、市场服务费分别为357000元、33600元和134400元，合计525000元，诚德木结构公司已经交纳了28万元，诚德木结构公司尚欠租金等费用合计245000元。诚德木结构公司向湾田物业公司支付了租赁定金5万元，应抵扣本案的租金等费用，因此诚德木结构公司还应支付湾田物业公司各项费用共计195000元。第三、关于湾田物业公司主张的违约金137760元。本案租赁合同在被认定为无效的情形下，本院对违约金部分不予支持，诚德木结构公司就违约金提出的抗辩理由成立，本院予以采纳。第四、关于诚德木结构公司要求湾田物业公司赔偿装修损失60万元的反诉请求。诚德木结构公司已实际使用涉案商铺经营至租赁合同期限届满，合同履行完毕的情况下要求湾田物业公司赔偿装修损失，明显违反了诚实信用原则，亦没有法律和事实依据，本院不予支持，因此本院对其要求鉴定的申请不予准许。湾田物业公司就此提出的抗辩理由成立，本院予以采纳。第五、关于诚德木结构公司提出湾田物业公司交付的商铺实为物流区，不符合合同约定及诚德木结构公司未享受相应市场服务故不应支付市场服务费的抗辩理由，本院认为，涉案商铺上方用黄色颜料标识为“木业区15栋”，诚德木结构公司在签订合同时对涉案商铺的地理位置应是明确知晓，诚德木结构公司在接收铺面时并未就此提出异议，且一直使用该商铺营业至合同期满，现湾田物业公司起诉法院被告却以此为由抗辩拒付占有使用费，违反了诚实信用原则，没有法律和事实依据，本院不予采纳。至于市场使用费，诚德木结构公司未提供证据证明湾田物业公司未向市场业主提供市场服务，应承担举证不能法律后果，因此本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十六条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）湖南诚德木结构股份有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）长沙湾田物业管理有限公司支付房屋使用费、市场服务费和物业管理费合计195000元； 二、驳回原告（反诉被告）长沙湾田物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）湖南诚德木结构股份有限公司的其他诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9770元，因适用简易程序减半收取4885元，由被告（反诉原告）湖南诚德木结构股份有限公司负担2100元，原告（反诉被告）长沙湾田物业管理有限公司负担2785元。反诉受理费4900元，由被告（反诉原告）湖南诚德木结构股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  孙莉萍 二〇一九年十二月四日 代理书记员  周 帅 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效 《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。