重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终7626号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈疆，男，1982年6月11日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：周鑫，重庆继维律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洁，重庆继维律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：秦先奎，男，1967年12月26日出生，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：赵世伟，重庆昌源律师事务所律师。上诉人陈疆因与上诉人秦先奎合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初7422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈疆上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈疆的本诉请求、驳回秦先奎的反诉请求。事实与理由：1.秦先奎将其承租并不得转租的4个商铺擅自转租给陈疆，陈疆知晓后有权解除与秦先奎签订的《商铺转让协议书》；2.秦先奎自行解除与郭佩玲签订的《商铺租赁合同》，致使陈疆无法继续履行合同，秦先奎应当向陈疆承担返还责任；3.秦先奎向郭佩玲支付的租金和违约金并非陈疆造成的损失，支付的违约金标准过高，支付违约金和不退还保证金属于重复承担违约责任；4.秦先奎未按约定办理消防验收合格证；5.双方当事人签订的《商铺转让协议书》与股权转让无关；6.陈疆在一审出示了关于51800元的情况说明和收据原件，一审认定为复印件有误；一审裁判理由认定违约金金额3412元与判决结果不符。秦先奎辩称，一审认定事实清楚，陈疆的上诉理由不成立，一审驳回其诉讼请求正确。秦先奎上诉请求：陈疆支付秦先奎为其垫付的免租期租金88328元及资金占用利息（以88238元为基数，从2018年7月23日起至款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实与理由：因陈疆未支付租金的违约行为，秦先奎向郭佩玲补交了13个月免租期租金，陈疆应当承担该损失。秦先奎主张的损失金额低于双方当事人合同约定的解除合同违约金金额（从解除合同之日至合同期满之日租金的20%）。陈疆辩称，秦先奎向郭佩玲补交了13个月免租期租金是秦先奎自行扩大的损失，应由其自行承担。1.秦先奎与郭佩玲签订的《商铺租赁合同》未约定补缴免租期租金；2.秦先奎与郭佩玲系协商解除合同，并非合同第九条约定的单方解除合同，秦先奎无须按该条支付违约金；3.秦先奎坐等陈疆代其向郭佩玲缴纳租金，未及时止损；4.补交免租期租金、不退还保证金、支付违约金，性质上均为同一违约行为产生的违约鑫，不能重复计算。陈疆向一审法院提起诉讼请求：1.确认双方当事人签订的《商铺转让协议书》于2018年7月2日解除；2.秦先奎返还陈疆支付的房屋租赁转让费40万元及资金占用损失（以40万为基数，按银行同期贷款利率从2017年12月19日起计算至秦先奎实际返还之日止）；3.秦先奎赔偿陈疆因租赁产生的商铺广告宣传费用损失51800元。秦先奎向一审法院提出反诉请求：陈疆支付秦先奎垫付的商铺租金、违约金、免租期租金15万元并支付资金占用利息（以15万元为基数，从2018年7月23日起按年利率6%计算至款付清之日止）。一审开庭审理时，陈疆出示了以下证据材料：一、2017年12月6日，陈疆（乙方）与秦先奎（甲方）签订的《商铺转让协议书》。协议约定：“甲方将自己位于江津区金科世界城第26―2―2―（1、2、3、4）号的店铺转让给乙方使用，建筑面积600平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。乙方向甲方支付转让费共计人民币400000元（大写肆拾万整），上述费用已包括所述的装修、装饰，消防设备费用、租赁保证金、至2018年5月15日的租金。二、甲方已签订了租赁合同，租期2017年2月15日到2022年2月15日止，月租金为40元/平方/月人民币，交租房保证金72000元，房租已付至2018年5月15日，并店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向江津区金科世界城履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该约定的应由甲方交纳的水电费物管费及其他各项费用，水电费物管费缴纳从入住商铺时算起。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归丙方所有，营业设备等动产归乙方。三、支付方式：2017年12月6日乙方向甲方支付定金100000元，乙方入住商铺向甲方支付300000元。四、甲乙双方办理江津区金科世界城四个商铺的移交手续，甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、税务等相关证件的过户手续，乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责。……”陈疆用以证明：1.双方间就金科世界城第26―2―2―（1、2、3、4）号店铺形成了租赁关系；2.签订协议时，秦先奎未取得房屋所有权人的同意，存在根本违约；3.40万转让费包含消防设备费，即消防设备验收应当由秦先奎负责办理，但秦先奎至今未通过，未取得消防合格证书，导致商铺无法正常营业；4.协议中约定由陈疆向金科世界城履行义务，而签订协议时1、2号商铺所有权人不是金科，致使陈疆无法实现向第三方履行义务。对此证据陈疆质证认为：真实性无异议，权利义务以约定为准；该证据不能证明应由秦先奎办理消防合格证，秦先奎在转让前支付了2.7万元给相关部门办理成亚公司的消防许可证，转让后因陈疆不向相关部门提交相关手续，导致消防许可至今未办理下来。二、转账凭证份。用于证明陈疆分别于2017年12月6日、2017年12月18日分别向秦先奎转款100000元、300000元。对证据二，秦先奎无异议。三、重庆市江津区速凡广告传媒有限公司出具的《情况说明》和该公司收陈疆广告费51800元的《收据》（复印件）。陈疆用以证明对商铺进行了广告宣传，产生费用51800元。对证据三，秦先奎以复印件为由不认可其真实性。四、2016年12月19日秦先奎与郭佩玲签订的金科世界城第26―2―2―1号店铺的《商铺租赁合同》。该合同第6条第3项约定：“乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同：……（2）擅自转租、转让商铺或利用商铺从事非法经营活动；……”五、2017年5月9日秦先奎分别与金科公司签订的金科世界城第26―2―2―（2、3）号、第26―2―2―（4―4夹层）店铺的两份《商业用房租赁合同》。两份合同同时约定，未经出租方同意，承租方不得将承租的商铺转让、转租、分租、转借他人使用或擅自调换使用，否则出租方有权解除合同。该合同第6.3条约定，该商铺的装修需经规划、消防、环保、城管等部门审批同意，确保装修符合规划、消防、环保、城管等要求。陈疆拟用上述第四、五项证据证明：1.秦先奎未取得房屋所有权人的同意，擅自转让商铺，存在根本性违约；2.秦先奎未办理消防等相关手续且未将相关手续交与陈疆，致使陈疆不能具备正常营业的业态。对证据四、五秦先奎质证认为：真实性秦先奎无异议；按合同约定承租人转租的，出租人有权解除合同，至今出租人都没有提出解除合同。六、2017年6月5日金科公司（甲方）与邓维德、张英（乙方）、秦先奎（丙方）签订的《租赁合同权利义务部分转让合同》，邓难德、张英（甲方）与秦先奎签订的《租赁合同权利义务部分转让合同补充协议》。该转让合同约定，因邓维德、张英目前已购买了金科世界城第26―2―2―（2）号店铺，三方同意，秦先奎与邓维德、张英形成新的租赁关系，双方按原租赁合同履行。补充协议约定：邓维德、张英按原租赁合同收取租金，不提供发票，不承担任何税费。陈疆用以证明：双方在签订《商铺转让协议书》时金科公司已不是房屋所有权人，致使该协议中陈疆向金科公司履行原租赁合同义务的约定无法实现，也进一步证明秦先奎转租的事实未取得所有权人的同意。对该证据秦先奎质证认为：该协议第一条明确约定，“自乙方付清全部房价款之日起（具体以甲方通知为准），原租赁合同中涉及转让商业物业部分为出租人与丙形成新的租赁关系……”至今秦先奎未得到金科公司通知上述购房人已付清房价款的通知。七、2017年12月26日金科公司（甲方）与喻洪、何小勇（乙方）、秦先奎（丙方）签订的《租赁合同权利义务部分转让合同》。该合同约定，因喻洪、何小勇目前已购买了金科世界城第26―2―2―（3）号店铺，三方同意，秦先奎与喻洪、何小勇形成新的租赁关系，双方按原租赁合同履行。陈疆对此证据陈述：2017年12月6日双方已签订《商铺转让协议书》，商铺所有权转移时，应由陈疆与所有权人签订租赁合同的权利义务转让合同，而秦先奎仍以自己名义与第三方签订，证明秦先奎与陈疆签订《商铺转让协议书》时未经房屋所有权人同意转租，并故意隐瞒该事实。八、2018年3月7日金科公司（甲方）与徐福伟、陈祖文（乙方）、成亚公司（丙方）签订的《租赁合同权利义务部分转让合同》。该合同约定，因徐福伟、陈祖文目前已购买了金科世界城第26―2―2―（4、4夹）号店铺，三方同意，成亚公司与徐福伟、陈祖文形成新的租赁关系，双方按原租赁合同履行。在该合同落款的“丙方盖章（签字）：”处，加盖了成亚公司印章，并有秦先奎签名。陈疆对此证据陈述：2018年3月7日时，成亚公司股权已转让给陈疆等人，秦先奎仍以成亚公司名义与他人签订合同，足以证明秦先奎故意隐瞒在与陈疆签订合同时未经房屋所有权人同意转租或转让的事实，且也未将成亚公司印章移交。对证据七、八秦先奎质证认为：真实性认可；公章交与了陈疆。九、2018年7月3日，陈疆的委托诉讼代理人向秦先奎寄送的落款日期为2018年7月2日的《律师函》。载明：秦先硅，你方与陈疆签订《商铺转让协议书》，你方应有转租权，但你方未如实告知你方无转租权，且你方擅自转租的事实自协议签订时已实际发生，现业主方要求陈疆撤场，给陈疆的经营造成了巨大损失；现郑告你方，《商铺转让协议书》自本《律师函》出具之日解除。对该证据，秦先奎称：收到了寄送律师函的信封，信封内未装任何文书。十、一审法院于2018年11月1日作出的（2018）渝0116民初8376号民事判决书。该案陈疆为前述证据六中金科世界城第26―2―2―（2）号店铺的购买人邓维德、张英，被告为秦先奎和金科公司，第三人为本案陈疆。该案判决：金科公司与秦先奎于2017年5月9日签订的金科世界城第26―2―2―（2、3）号店铺的《商业用房租赁合同》，被告金科公司、秦先奎、及原告邓维德、张英于2017年6月5日签订《租赁合同权利义务部分转让合同》、邓维德、张英与秦先奎签订的《租赁合同权利义务部分转让合同补充协议》于2018年7月27日解除，并判决秦先奎支付所欠邓维德、张英的租金等（注：未判决第三人即本案陈疆承担责任）。十一、一审法院于2018年11月1日作出的（2018）渝0116民初9084号民事判决书。该案原告为前述证据七中金科世界城第26―2―2―（3）号店铺的购买人喻洪、何小勇，被告为秦先奎和成亚公司。该案判决：金科公司与秦先奎于2017年5月9日签订的金科世界城第26―2―2―（2、3）号店铺的《商业用房租赁合同》于2018年7月6日解除，并判决成亚公司支付所欠喻洪、何小勇的租金等。秦先奎对证据十、十一质证认为：真实性无异议；没有任何房屋业主因转租要求陈疆或成亚公司搬离，房屋业主解除合同均发生在2018年10月后，造成2、3号门市业主起诉的原因是陈疆欠交租金，责任在陈疆。一审开庭审理时，秦先奎出示了以下证据材料：1.2016年12月19日秦先奎（乙方）与郭佩玲（甲方）签订的金科世界城第26―2―2―1号店铺的《商铺租赁合同》。合同约定：租赁期限自2017年1月15日至2022年1月14日；该商铺优惠期12个月免交租金，即从2017年1月15日至2018年1月14日；租金，2017年1月15日至2019年1月14日40元/平方米，月租金为9150元，2019年1月15日至2020年1月14日42元/平方米，月租金9608元……；租金三个月交一次，第一次租金于2017年1月1日交纳，第二次租金于2018年4月1日前纳下一季度租金，以后交付方式以此类推；租金必须按时交纳，无故拖欠租金，从第2天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金5%收取违约金；签署本合同时，乙方向甲方交纳27000元的履约保证金；乙方不得将承租的商铺转让（转租）、分租、转借他人使用或擅自调换使用，乙方擅自转租、转让商铺或利用商铺从事非法经营活动，甲方有权解除合同；乙方拖欠租金10天以上，视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方应按解除合同之日起到合同期满之间租金的20%作为违约金支付给甲方。该合同载明了郭佩玲收取租金的银行账号，未有承租方违约要收取免租期租金的约定。对该证据陈疆陈述：在《商铺转让协议书》中未约定陈疆向郭佩玲交纳租金，但秦先奎向陈疆告知了郭佩玲的银行账号，租金由陈疆自行交纳。2.2017年5月9日秦先奎分别与金科公司签订的金科世界城第26―2―2―（2、3）号、第26―2―2―（4―4夹层）店铺的两份《商业用房租赁合同》。秦先奎用以证明：秦先奎享有《商铺转让协议书》中约定房屋的使用权。陈疆对证据1、2无异议。3.2017年6月29日金科公司（甲方）与秦先奎（乙方）、成亚公司（丙方）签订的《补充协议》、双方签订《商铺转让协议书》、陈疆出具《移交手续》。《补充协议》约定的内容为，金科世界城第26―2―2―（2、3）号、第26―2―2―（4―4夹层）店铺的承租人由秦先奎变更为成亚公司，秦先奎对成亚公司应履行上述租赁合同的义务承担连带责任。《商铺转让协议书》即陈疆举示的证据一。《移交手续》载明：“收到26栋2单元2―1号商铺租赁合同原件，保证金27000元（贰万柒仟元整）房租收据，1号商铺补充协议。26栋2号、3号商铺租赁合同原件及房租收据13725元整（壹万叁仟柒佰贰拾伍元整）。26栋4号商铺租赁合同原件。26栋2号、3号商铺补充协议。消防设计备案受理凭证。接收人：陈疆，2017年12月26日。”证明：2017年6月29日，秦先奎与金科公司约定，将2、3、4号房屋的承租人变更为成亚公司；《移交手续》证明秦先奎收到了相关合同原件及相关手续等。陈疆对证据3质证认为：《补充协议》的真实性不予认可，补充协议签订时间是2017年6月29日，当时金科公司已经将2号商铺转让给了他人，金科公司已不是2号商铺的所权利人，无权处置2号商铺；《补充协议》是秦先奎担任股东期间自行签订的，陈疆及股权转让后的成亚公司对此不知情，秦先奎在股权变更时也未履行披露义务；根据《补充协议》，金科公司将3号商铺的承租人变更为成亚公司，但3号商铺转让给第三人时，仍以秦先奎名义与第三方签署权利义务转让协议，表明《补充协议》载明的内容不属实；对《商铺转让协议书》、《移交手续》的真实性无异议，但《移交手续》仅能证明秦先奎移交了手续的事实，并不证明陈疆对其内容表示认可，且《移交手续》中载明所移交的补充协议不是原件。4.成亚公司工商档案一套。证明：成亚公司成立于2017年5月27日；股东为秦先奎和龙成弟，之后股东于2017年12月21日变更为陈疆和邓秋；成亚公司的经营场所就是涉案门面。对上述2、3、4项证据秦先奎陈述：此几项证据，最终证明《商铺转让协议书》是公司转让的附属协议。另，该档案中有秦先奎与邓秋、秦先奎与陈疆、龙成弟与陈疆于2017年12月21日签订的三份《重庆成亚汽车销售有限公司股权转让协议》，三份协议分别转让成亚公司51%、9%、40%的股权，三份协议的转让价款为零元。对此陈疆称，零转让是因成亚公司无任何资产。秦先奎对此陈述，公司的资产体现在几个商铺的使用权，以及对商铺的装饰装修。5.2018年7月23日秦先奎与郭佩玲签订的《协议书》、《收条》、《建行网上银行转账汇款电子回单》。《协议书》第一条约定：同意乙方将所租门面转租第三方，不管乙方将门面转租给任何人，甲方只向乙方收取租金（乙方有权跟第三方签订租赁合同、收取租金、解除合同），其余条款权利义务按照2016年12月19日是所签订的《商铺租赁合同》执行。第二条约定：甲方应收取2018年5月16日至2018年8月1日止的门面租金合计27450元，租金违约金34312元[27450元×0.5%×75天（2018.5.2―7.16）]；双方协商补交13个月免租期的租金118950元（9150元/月×13月）；以上三项合计180712元，甲方适当优惠租金、违约金给乙方，甲方不退还保证金，即由乙方在本协议签订之日一次性支付甲方150000元，此款包含8月有31日前租金，剩余款项不再支付。此笔款项乙方替第三方垫付，在权向第三方追偿，如第三方不认可乙方支付的150000元，乙方及第三方不得要求甲方返还此笔款项。第三条约定：现甲乙方双方协商在2018年8月31日之前解除2016年12月19日所签订的《商铺租赁合同》；2018年8月31日之后，如乙方因各种原因不能按时交回门市的，则按2016年12月19日所签《商铺租赁合同》继续履行，按单月提前五天支付租金给甲方；乙方应提前十天通知甲方解除《商铺合同》，并缴清所有物管、水电及清洁费用等。《收条》，由何仕红出具，载明收到前述《协议书》第二条约定的款项150000元。《建行网上银行转账汇款电子回单》载明秦先奎向仕红转款150000元。对证据5陈疆质证认为：真实性无法确认，陈疆对协议内容不知情。6.（2018）渝0116民初8376号、（2018）渝0116民初8376号案的起诉状各一份、喻洪和何小勇于2018年6月30日出具的要求秦先奎支付租金的《限期支付商业用房租金通知》、郭佩玲于2018年6月27日出具的要求秦先奎支付租金的《限期支付商铺租金的通知》。陈疆用以证明，上述两案是因陈疆未支付租金造成。对证据6陈疆认为：真实性无异议，但被催收人是秦先奎，可以印证秦先奎擅自转租的事实。7.《证明》1份、名片2张、照片4张。《证明》载明：“兹证明重庆成亚汽车销售有限公司所使用的重庆市江津区鼎山大道58号26栋2单元1号、2号、3号、4号门面于2018年5中旬因经营不善而停止营业至今。证明人：赵令令、周荣、谢君、徐军国，二O一八年八月四日。”该证明下部还注明：弘浩车城谢君、徐军国，众泰车城赵令令、周荣的手机号码。名片2张是上述证明人谢君、徐军国的；照片是涉案商铺关门未营业的照片。秦先奎对此组证据说明：上述证明人均是涉案商铺周边经营者，用以证明成亚公司因陈疆等人经营不善而停业，与秦先奎无关。陈疆对证据7质证认为：“三性”均不认可，无法达到秦先奎的证明目的。8.（2019）渝05民终375号民事判决书。即上述（2018）渝0116民初9084号案的终审判决。该判决查明事实与一审相同，维持原判。秦先奎对此证据说明：该判决认定了成亚公司于2018年10月10日将涉案3号商铺腾退房屋产权人。秦先奎用以证明，秦先奎转租房屋后，出租人并非不同意转租，导致合同解除的原因是陈疆未按合同约定支付租金。对双方当事人就真实性无异议的证据，一审法院予以确认；对双方有争议的证据，一审法院评析如下：1.对陈疆提交的证三因陈疆未提交原件核对，不予采信。2.对秦先奎称未收至陈疆寄送的《律师函》的理由。按常理，陈疆向秦先奎寄送文书，应不会将空信封寄出，即使陈疆寄出的是空信封，秦先奎也应在收到空信封后向陈疆提出异议，而秦先奎未向法庭提交其向陈疆提出异议的证据，因此秦先奎辩称未收到《律师函》的理由，不予采纳。3.对秦先奎提交的证据3中的《补充协议》。（2018）渝0116民初9084号案判决认定了协议的真实性，本案也予以确认。4.对秦先奎提交的证据5。该组证据均系原件，其真实性予以确认。此组证据虽可证明秦先奎向他人转款150000元，但并不能就此认定150000元应由陈疆赔偿。5.对秦先奎提交的证据7。此组证据属证人证言，而证人未到庭作证，不予采纳。一审法院认定事实如下：2016年12月19日秦先奎（乙方）与郭佩玲（甲方）签订了金科世界城第26―2―2―1号店铺的《商铺租赁合同》，合同中与本案有关的内容同上。2017年5月9日秦先奎分别与金科公司签订了金科世界城第26―2―2―（2、3）号、第26―2―2―（4―4夹层）店铺的两份《商业用房租赁合同》，合同中与本案有关的内容同上。2017年6月5日，因案外人邓维德、张英向金科公司购买了涉案2号商铺，案外人邓维德、张英（乙方）与金科公司（甲方）、秦先奎（丙方）签订了《租赁合同权利义务部分转让合同》，邓维德、张英与秦先奎签订了《租赁合同权利义务部分转让合同补充协议》，合同中与本案有关的内容同上。2017年12月6日，陈疆（乙方）与秦先奎（甲方）签订了《商铺转让协议书》，内容同上。该协议签订后，陈疆分别于2017年12月6日、2017年12月18日向秦先奎转款100000元、300000元，秦先奎也将涉案4间商铺交付陈疆使用，并向陈疆移交了租赁涉案房屋租赁的相关合同和手续（移交的具体文件见秦先奎提交证据3中的《移交清单》）。2017年12月26日，因案外人喻洪、何小勇向金科公司购买涉案3号商铺，案外人喻洪、何小勇（乙方）与金科公司（甲方）、秦先奎（丙方）签订了《租赁合同权利义务部分转让合同》，合同中与本案有关的内容同上。2018年3月7日，因案外人徐福伟、陈祖文向金科购买了涉案4号商铺，案外人徐福伟、陈祖文（乙方）与金科公司（甲方）、成亚公司（丙方）签订了《租赁合同权利义务部分转让合同》，合同中与本案有关的内容同上。2018年7月10日是，购买涉案2号商铺的邓维德、张英，以秦先奎、金科公司为被告（该案追加了陈疆为第三人）向一审法院起诉，案号为（2018）渝0116民初8376号，该案一审法院2018年11月1日作出判决，与本案有关的判决内容同上。2018年7月30日，购买涉案3号商铺的案外人喻洪、何小勇以秦先奎、成亚公司为被告向一审法院起诉，案号为（2018）渝0116民初9084号，该案一审法院2018年11月1日作出判决，与本案有关的判决内容同上。该案成亚公司上诉后，二审维持了一审法院判决。另，成亚公司成立于2017年5月27日，经营场所就在涉案门面，股东为秦先奎和龙成弟。2017年12月21日，秦先奎与案外人邓秋、秦先奎与陈疆、原股东龙成弟与陈疆签订三份《重庆成亚汽车销售有限公司股权转让协议》，三份协议分别转让成亚公司51%、9%、40%的股权，三份协议的转让价款均为零元。同日，成亚公司股东由秦先奎和龙成弟变更为陈疆和邓秋。一审庭审中，陈疆陈述：陈疆接手房屋后，因秦先奎违约未办理消防手续，股权变更后成亚公司一直未经营；双方签订《商铺转让协议书》后未支付过租金。双方确认涉案店铺于2018年10月初已全部腾退房屋所有权人。秦先奎陈述：与陈疆签订的《商铺转让协议书》，实际是成亚公司的转让行为，因店铺的装修是成亚公司资产，申服消防许可证也是公司行为，为了便捷才由秦先奎就与陈疆签订了转让协议。对此陈疆陈述：是个人之间转租行为，与公司无关，且签订合同时陈疆判断合同的相对方是个人行为。一审法院认为，陈疆与秦先奎签订的《商铺转让协议书》合法有效。根据合同第二条中关于陈疆代秦先奎履行1、2、3、4号店铺原有租赁合同中所规定条款的约定，表明双方间非转租关系，因双方间未建立另一租赁关系，即秦先奎未有收取陈疆租金的行为。该合同也非合同的概括转让或租赁权的让与，因合同概括转让或租赁权让与的法律后果是转让人或让与人退出原租赁合同关系，受让人进入原合同关系之中。而本案，双方的意思表示并非由陈疆与出租人建立合同关系，而是由陈疆代秦先奎履行租赁合同的义务，而租赁合同的双方仍是秦先奎与出租人。再有，合同中有秦先奎协助陈疆办理工商营业执照和税费等相关证件的约定，以及双方间涉及成亚公司股权零转让的事实，本案法律关系应定性为合同纠纷。基于以上对合同性质的认定，陈疆委托的诉讼代理人于2018年7月3日向秦先奎寄送的《律师函》中所载明解除合同的理由不能成立。一、关于未经同意转租。由于原被间非房屋转租关系，因此就不存在秦先奎与出租人签订的租赁合同中关于承租人未经出租人同意转租，出租人有权解除合同的约定的适用。即使双方间建立的是房屋转租关系，按租赁合同约定，出租人也只是享有合同解除权。而陈疆提交的全部证据中，没有证据能证明，因出租人行使解除权而导致陈疆使用房屋不能。具体情况是，首先，在2、3号商铺产权人向法院起诉前长达半年多的时间里，未有出租人行使解除权。该两间商铺在出租人未行使解除权以前，陈疆以秦先奎未经同意转租致使陈疆不能使用房屋的理由不能成立。且2、3号房屋产权人提起诉讼，均是以秦先奎未缴纳租金（第4号店铺购买人是否取得房屋产权不明），并非以房屋转租提出解除合同，而按《商铺转让协议书》的约定，租金应由陈疆代秦先奎交纳。其次，根据秦先奎提交证据3中的《补充协议》，秦先奎、成亚公司、金科公司于2017年6月29日将2、3、4号店铺的承租人由秦先奎变更为成亚公司，虽然该协议在签订时金科公司也不是2、3号房屋产权人，但该协议中将4号房屋的承租人变更为成亚公司符合法律规定，之后陈疆等人受让成亚公司的全部股权后就成为实际的承租人，故陈疆以4号商铺秦先奎未经同意转租的理由不能成立。再次，1号店铺的产权人于2018年7月23日作出其同意转租的意思表示，此时房屋仍由陈疆占用。综上，秦先奎将房屋交付陈疆后，陈疆从未按《商铺转让协议书》的约定代秦先奎向出租人支付过租金，2、3号商铺产权人提起诉讼是因租金未交纳，且陈疆于2018年10月初将涉案4间商铺腾退产权人的事实，表明之前即使秦先奎未经同意转租，也未妨碍陈疆对涉案房屋的使用，秦先奎未有违背《商铺转让协议书》约定的行为，陈疆以秦先奎未经同意转租致使其不能使用涉案房屋提出解除合同，一审法院不予支持。二、关于陈疆称秦先奎未办理消防手续的问题。首先《商铺转让协议书》中未约定消防手续由秦先奎办理。其次，在《移交清单》中，秦先奎已将消防设计备案受理凭证已移交秦先奎，且已办理股权转让，按此推论应由陈疆等人办理，即使该秦先奎办理，而陈疆在接手公司在秦先奎长达半年之久的时间不通知秦先奎办理，坐等秦先奎办理不开展公司经营，这与常理不符。最后，即使应由秦先奎办理而秦先奎未办，陈疆也可边经营边办理，并就秦先奎未办理的违约行为所造成的损失进行追偿，按此陈疆因消防相关手续未办理而不开展公司经营的损失属陈疆扩大的损失。综上，陈疆以消防手续未办理导致陈疆不能经营而解除合同的理由不能成立。虽然陈疆发出的《律师函》中通知秦先奎解除合同的理由不能成立，但该合同至陈疆将涉案4间商铺退还产权人止，已实际解除。根据上述理由，合同解除的责任应由陈疆自己承担。因此陈疆基于合同解除而提出的其他诉讼请求，不予支持。对秦先奎的反诉请求，按合同《商铺转让协议书》约定，陈疆应代秦先奎向1号商铺产权人支付2018年5月15日后的租金，陈疆未交纳，而秦先奎垫付的2018年5月16日至2018年8月1日的租金27450元和违约金3412元，陈疆应支付秦先奎。虽然秦先奎支付房屋产权人的违约金偏高，陈疆也抗辩违约金过高，但这不是双方间的租赁合同纠纷，是陈疆赔偿秦先奎损失，故陈疆抗辩违约金过高的理由，不予采纳。秦先奎垫付上述租金和违约金是因陈疆未按《商铺转让协议书》代秦先奎履行支付租金的义务，秦先奎垫付后，陈疆应支付秦先奎从秦先奎支付之日起至款付清之日止的资金占用利息。其计算标准，陈疆请求6%/年计算，无法律依据，酌情按中国人民银行同期贷款利率计算。至于陈疆支付产权人的免租期的租金，由于合同未有承租人迟延支付租金应支付免租期租金的约定，因此该部分损失属秦先奎擅自扩大的损失，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：一、驳回陈疆本诉的诉讼请求；二、陈疆支付秦先奎垫付的租金、违约金共计61672元；三、陈疆支付秦先奎资金占用利息（以61672元为基数，从2018年7月23日起至款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回秦先奎反诉的其他诉讼请求。一审案件受理费7300元，减半收取3650元，由陈疆负担。反诉案件受理费3300元，减半收取1650元，由陈疆负担800元，秦先奎负担850元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。另查明，一审中陈疆举示了51800元《收据》原件。本院认为，双方当事人签订的《商铺转让协议书》是其真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。秦先奎与各出租人之间约定不得转租，陈疆未因此受到使用商铺阻碍，该约定不能成为陈疆单方解除与秦先奎签订的《商铺转让协议书》的正当理由。陈疆自称通知秦先奎解除合同，结合其未按与秦先奎约定向产权人交纳租金，以实际行为表示不继续履行合同，构成违约。秦先奎为减少损失与各出租人解除租赁合同并交还商铺后，双方当事人之间的合同已经不能继续履行，陈疆应当赔偿秦先奎因此产生的相应损失。就金科世界城第26-2-2-1号商铺，陈疆应当支付欠付租金27450元，秦先奎自行支付给出租人郭佩玲后，陈疆应当赔偿给秦先奎。秦先奎与出租人郭佩玲协议确认逾期支付租金违约金为34312元，小于秦先奎与郭佩玲签订的《商铺租赁合同》约定的标准计算数额，陈疆应赔偿给秦先奎；至于该违约金是否过高，因该违约金涉及案外人郭佩玲利益，本案中不作认定或调整。因秦先奎在承租时交给郭佩玲的保证金27000元小于前述违约金金额，秦先奎对郭佩玲承担前述违约责任后，不再重复承担不退还保证金的违约责任；秦先奎在转租时向陈疆收取的40万元中包含了该保证金，秦先奎未从郭佩玲处退还该保证金，亦未用以抵扣欠付租金或违约金，造成损失扩大，陈疆相应可减少赔偿27000元。秦先奎与郭佩玲协议补缴的免租期租金，因秦先奎与郭佩玲签订的《商铺租赁合同》并未约定逾期交付租金须补缴免租期租金，且陈疆未予同意，陈疆不承担该部分赔偿责任。陈疆应支付秦先奎的损失金额为34762元（27450元＋34312元－27000元）。至于消防验收、股权转让问题与本案双方当事人诉讼请求无关关，不予评述。综上所述，陈疆的上诉理由部分成立，秦先奎的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初7422号民事判决第一项；二、撤销重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初7422号民事判决第四项；三、变更重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初7422号民事判决第二项、第三项为：陈疆支付秦先奎租金、违约金损失本金34762元，并支付资金占用利息（以34762元为基数，从2018年7月23日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）；四、驳回秦先奎的其他反诉请求。一审案件受理费7300元，减半收取3650元，由陈疆负担。反诉案件受理费3300元，减半收取1650元，由陈疆负担650元，秦先奎负担1000元；二审案件受理费10600元，由陈疆负担8600元，由秦先奎负担2000元。本判决为终审判决。审判长  吴宝山审判员  吴贵平审判员  章若微二〇一九年十二月二日书记员  吴耀东