黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑08民终1547号上诉人（原审被告）：全银华，女，1974年4月5日生，朝鲜族，无职业，住汤原县。委托诉讼代理人：梁春丽，黑龙江郝忠辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵立勇，男，汉族，1961年4月24日生，个体，住汤原县。委托诉讼代理人：李会珠，女，汉族，1964年1月26日生，住汤原县，系赵立勇妻子。委托诉讼代理人：陶孟明，男，汉族，1949年1月27日生，住汤原县，经单位推荐。原审被告：李万良，男，1971年8月17日出生，汉族，无职业，住汤原县。上诉人全银华因与被上诉人赵立勇、李万良案外人执行异议之诉一案，不服汤原县人民法院（2018）黑0828民初1552号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法适用普通程序对本案进行了公开审理。上诉人全银华委托诉讼代理人梁春丽与被上诉人赵立勇及其委托诉讼代理人陶孟明、李会珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全银华上诉请求：撤销原审判决；驳回被上诉人的诉讼请求并由被上诉人承担所有诉讼费用。事实与理由如下：（一）原审判决遗漏重要事实，导致认定事实错误。（1）原审判决在事实认定中没有认定赵立勇向法院起诉李万良的时间直接导致在认定赵立勇是否存在因自身原因未办理过户登记的认定上存在错误，从而导致判决结果不正确。根据庭审中赵立勇提供的证据证明，其向法院起诉李万良的时间是2015年，这已是在双方签订房屋买卖合同约定办理房屋过户时间的八年后。（2）原审认定李万良收到30万元购房款的证据不足。赵立勇提供的银行取款凭证证明的取款时间是在其与李万良签订合同之前，并无证据证明其取款用途是用于支付购房款。证人马某的证言也因未提供该时间段内证人有大额的取款记录，因此也不足以证明借款的事实客观存在。（二）原审判决因遗漏赵立勇是在2015年才起诉李万良要求办理房屋过户登记，及赵立勇的妻子李会珠取款时间早于签订合同的时间这样关键事实。导致错误适用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。在房屋买卖合同签订的八年后才以诉讼方式主张权利的情况下，原审法院居然还认为“此举亦表明赵立勇并不存在怠于行使自身权利的情形”显属错误。此前全银华为行使债权已经以公告送达的方式，对下落不明的李万良行使诉权并取得胜诉的判决。赵立勇也完全具备通过诉讼方式向李万良行使权利，但其一直未行使诉权，直到房屋被拆迁才起诉李万良。这明显是怠于行使权利，自身明显存在过错。在此情况下原审法院仍适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，认定赵立勇享有的民事权益足以排除对该房屋的强制执行，属适用法律错误。综上，原审判决存在遗漏赵立勇是在合同约定办理房屋产权证时间的八年后才主张权利的重要事实，属认定案件事实错误。基于此错误的认定导致错误的适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，并导致作出认定赵立勇对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益的错误判决。请求二审法院撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。赵立勇答辩称，被上诉人与房屋所有人李万良在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，在法院查封之前，被上诉人已经支付房屋全部价款，合法占有了该不动产，且非因被上诉人自身原因未办理过户登记，原审判决事实清楚，依据法律适当，审判程序合法，二审应予维持原判。上诉人的上诉理由不能成立，其一是本案的基本事实是房屋买卖在姐弟间里德，口头达成买卖意向后即预付部分房款，正式签订协议时交足了尾款，也符合一般交易习惯，无须再要求提供其它证据来证明。其二，李万良是被上诉人妻子的亲弟弟，李万良虽然几年也联系不上，但家里人一直抱有希望，每天都在盼望亲人平安归来，直到案涉房产动迁，又知道全银华也找不到李万良，才放弃李万良还能回来的希望，采取法律手段主张权利，在盼望中等待八年也是人之常情，无可厚非。法律对怠于行使权利的时间也没有具体规定，因此上诉人不论因由，单就八年的时间就认为是怠于行使权利没有法律依据，不应支持。赵立勇向一审法院起诉请求：1.请求解除对汤原县幸福家园14号楼东数1至6门商服的查封，不予执行上述房产；2.诉讼费用由全银华负担。事实和理由：（一）赵立勇合法取得了李万良名下汤房权证字第××号的房产。2007年4月9日，赵立勇与房屋所有人李万良签订了《房屋及饭店转让协议》，将此房产以300000元的价格转让给赵立勇。李万良承诺2007年末前将房产证办理到赵立勇名下。赵立勇已将300000元购房款如数给付李万良，李万良给赵立勇出具了购房收据并且赵立勇已实际占有使用至该房屋被动迁。（二）赵立勇取得李万良房产的事实权利能够排除执行。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿并立有契约，买方交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责令其补办房屋买卖手续”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。此房屋的情况属于“买方交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的”。根据以上法律规定，此房屋的实际所有人应认定为赵立勇，而不再是李万良，理由是：1.赵立勇与房屋所有人李万良“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。汤原县人民法院（2016）黑0828民初362号民事案件庭审中，赵立勇提交了2007年4月9日与李万良签订的《房屋及饭店转让协议》，此协议书能够证明房屋所有人李万良在2007年4月9日（房屋查封前）将此房产以300000元的价格转让给赵立勇。2.在人民法院查封之前，赵立勇就已合法占有该不动产。在362号民事案件庭审中，赵立勇提交了4个人的证言，能够证明2007年4月以后，房屋所有人李万良交付房屋后，饭店一直由赵立勇使用与管理。此4名证人均在赵立勇诉李万良房屋买卖合同纠纷一案出庭作证。3.赵立勇已支付房屋全部价款。在362号民事案件庭审中，赵立勇提交了房屋所有人李万良收到房款300000元的收据，并提交了在中国农业银行提取现金170000元的取款凭证复印件，证人马某从佳木斯市送来现金100000元，加上手头现金30000元，共计300000元全部交清。4.非因赵立勇自身原因未办理过户登记。房屋所有人李万良在房屋交易完成后承诺在2007年底前将房产证办理到赵立勇名下。但李万良在全额收到房款后即出走在外，一直联系不上，家人多方寻找终无结果。就是本案被告全银华对李万良提起诉讼，也是无法送达，只能采取公告送达的方式。所以，房屋至今未办理过户登记，属于“非因买受人自身原因”。赵立勇用李万良名下的汤房权证字第××号的房产在黑龙江省汤原县建筑工程总公司城市建设工程处进行产权调换，将汤原县幸福家园小区14号楼东数1至6号商服房产登记在赵立勇名下，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的符合其权利能够排除执行的四种情况。（三）被查封的汤原县幸福家园小区14号楼东数1至6号商服房产系李万良名下的回迁安置房产，是赵立勇用李万良名下的汤房权证字第××号的房产在黑龙江省汤原县建筑工程总公司城市建设工程处进行产权调换的。李万良名下的汤房权证字第××号的房产如前所述，已经合法转让给赵立勇。所以，进行产权调换安置给赵立勇的汤原县幸福家园14号楼东数1－6门商服的所有权也应该为赵立勇所有。为此，赵立勇诉至法院，希望法院判如所请。一审法院认定：2007年4月9日，赵立勇与李万良签订房屋及饭店转让协议，李万良将位于汤原一中后道西300米面积480平方米的房屋（房照号为：000010714）转让给赵立勇，转让价格为300000元。2007年4月11日，李万良出具收据，确认收到赵立勇交付的房款300000元，李万良交付房屋后，赵立勇在该房屋经营泰合鱼锅。因李万良外出下落不明，无法联系，该房屋未能办理产权过户登记。赵立勇曾向本院起诉李万良，要求李万良协助办理房屋产权过户手续，但因房屋拆迁，无法办理过户手续，赵立勇向本院申请撤回起诉。2015年4月29日，因全银华与李万良之间存在债务纠纷，本院作出（2014）汤民商初字第35号民事判决，认定李万良应给付全银华借款500000元及相应利息，该案进入执行程序，本院查封了仍然登记在李万良名下的房照号为000010714号房屋。2016年7月23日，赵立勇与汤原县建筑工程总公司城市建设工程处签订《幸福家园拆迁补偿安置协议书》，李万良名下的房照号为000010714号房屋被置换为幸福家园14号楼东数1至6门商服。2016年9月7日，本院作出（2015）汤法执字第520号执行裁定，查封了上述商服。赵立勇对本院查封上述商服提出异议，2018年8月20日，本院作出（2018）黑0828执异17号执行裁定书，驳回了赵立勇的异议请求，赵立勇不服，向本院提起执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为：赵立勇针对幸福家园14号楼东数1至6号商服是否享有足以排除强制执行的民事权益。因幸福家园14号楼东数1至6号商服系原登记在李万良名下的房照号为000010714号房屋以产权调换的方式置换而来，属原房屋的替代物，故赵立勇针对幸福家园14号楼东数1至6号商服是否享有足以排除强制执行的民事权益的关键是赵立勇针对000010714号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，赵立勇与李万良签订的房屋及饭店转让协议的时间在本院查封000010714号房屋之前，且赵立勇已经支付了购房款并实际占有上述房屋进行经营活动，有李万良出具的收据及相关证人证言予以佐证，本院对此予以确认。关于赵立勇对000010714号房屋未办理过户登记是否存在过错的问题，本院认为，赵立勇与李万良签订的房屋及饭店转让协议中对于房屋进行过户登记明确约定在2007年12月31日前，李万良在此期间未能履行过户义务，且此后针对李万良的诉讼活动本院均因李万良下落不明而采取了公告送达的方式缺席进行了审理，此时000010714号房屋因李万良下落不明已经无法协助赵立勇完成房屋过户登记，赵立勇曾以诉讼的方式起诉李万良，要求李万良协助办理过户登记，此举亦表明赵立勇并不存在怠于行使自身权利的情形。可以认定对于000010714号房屋未能办理过户登记，赵立勇并不存在过错，该房屋未能办理过户登记非因赵立勇的自身原因。故参照上述法律规定，本院认为赵立勇对于000010714号房屋所享有的民事权益足以排除对该房屋的强制执行，赵立勇对于上述房屋置换而来的幸福家园14号楼东数1至6号商服所享有的民事权益系其对000010714号房屋所享有的民事权益的延续，亦能排除对上述商服的强制执行。对赵立勇要求不得执行上述商服的诉讼请求，本院予以支持。关于赵立勇要求解除对上述商服查封的诉讼请求，该项请求不属于本判决处理的事项，待本判决发生法律效力后，由本院执行部门对上述商服的查封予以解除。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：不得执行汤原县幸福家园14号楼东数1至6号门商服。案件受理费5800元，由全银华、李万良共同负担，公告费560元，由李万良负担。二审期间，双方当事人均无新证据。除一审判决认定事实外，二审另查明：上诉人全银华与李万良于1994年结婚，2002年离婚；2011年复婚，2012年离婚。本院认为，上诉人全银华与原审被告李万良原系夫妻关系，对被上诉人赵立勇与李万良之间就本案所涉房产的转让及赵立勇长达八年占有使用该房屋的事实应当是明知的，其于诉讼前对此并未提出异议。被上诉人赵立勇通过诉讼活动要求实现案涉房产的产权变更登记未果，该房产未发生产权变动系非买受人赵立勇的原因所致，原审法院查明事实，依据相关法律规定，判决不得执行案涉房屋并无不当。法律并未规定房屋买受人购得房屋后办理产权变更登记的时间限制，上诉人主张原审判决认定李万良收到300000元购房款的证据不足，但对其主张并未提供相应证据加以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，上诉人的上诉理由缺少事实根据和法律依据，上诉请求不予支持。综上，原审判决事实清楚，证据充分，适用法律及判决适当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元由上诉人全银华承担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 高明峰审判员 尚 君二〇一九年十二月十三日书记员 高 爽