广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0883民初740号原告：吴川市碧鼎置业有限公司，住所地：吴川市覃巴镇吉兆湾度假区六鳌度假小区酒店会所办公室05号房，统一社会信用代码：91440883MA4X16EEX1。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司职员。委托诉讼代理人：周朋，男，该公司职员。被告：刘海，男，1988年1月28日出生，汉族，住四川省原告吴川市碧鼎置业有限公司（以下简称碧鼎公司）与被告刘海商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧鼎公司的委托诉讼代理人周朋到庭参加诉讼。被告刘海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告碧鼎公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年4月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件（合同编号：Y2018018293）；2.被告支付违约金147,638.6元；3.被告协助原告到有关购房合同备案登记部门办理购房合同备案解除手续；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年4月28日签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件（合同编号：Y2018018293），约定如下：由被告向原告购买位于广东省吴××市××镇吉兆旅游度假区××度假小区××住宅楼××房，房价款为738,193元；被告必须在签订合同时支付首期房价款221,457元（含定金）给原告，在2018年7月28日前支付第二期房价款258,368元给原告，在2018年10月28日前支付第三期房价款258,368元给原告。同时约定，若买受人（即被告）逾期向出卖人(即原告）支付房价款超过九十日的，原告有权解除合同，且被告须赔偿原告房价款20%的违约金。但至起诉时，被告仅向原告支付购房款221,457元（含定金），余款516,736元至今未付。原告多次发函催促，但被告一再拖延。被告的欠款行为违反了合同及附件的约定，已构成根本性违约。为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。被告刘海不作答辩，亦未向本院提交证据。被告刘海经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩及对原告证据进行质证的权利。对原告提供的证据，本院经审查认为，原告提供的证据逾期付款违约金明细是原告单方制作，没有加盖公章，亦未经被告签名确认，其真实性及合法性无法确认，故不予采纳。其它证据经核对原告证据原件，在无相反证据推翻的情况下，本院对原告提供证据的真实性予以认可，可作为定案的依据。经审理查明：原、被告于2018年4月28日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2018018293）一份，被告向原告购买位于广东省吴××市××镇吉兆旅游度假区××度假小区××住宅楼××房，总价款为738,193元。原、被告双方在《商品房买卖合同（预售）》附件四中就价款支付作如下约定：“即非银行按揭付款方式：（1）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30.00%给出卖人，即221,457元（贰拾贰万壹仟肆佰伍拾柒元整）；（2）买受人必须在2018年7月28日前，付该商品房总房价款的35.00%给出卖人，即258,368元（贰拾伍万捌仟叁佰陆拾捌元整）；（3）买受人必须在2018年10月28日前，付该商品房总房价款的35.00%给出卖人，即258,368元（贰拾伍万捌仟叁佰陆拾捌元整）。并在附件十一补充协议中约定：“第四条关于逾期付款责任买受人未按约定时间付款的，按下列方式处理…逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金。…第十六条关于合同解除1.合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括但不限于因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用），不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。…”被告于合同签订当天向原告支付首期房款221,457元，但余款未能依约支付。原告于2018年8月19日、10月30日通过挂号信书面通知被告支付尚欠的房款及违约金等，被告至今仍未支付,故诉至本院，请求判如所请。以上事实有商品房买卖合同（预售）、广东省吴川市商品房预售许可证、发票、解除合同通知书、已到期应缴款通知书、国内挂号信函收据及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告就商品房的预售签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方真实意思表示，且该合同内容没有违反法律法规的强制性规定，合同依法成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。……”和第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方应恪守履行。关于合同解除的问题。本案中，原、被告在涉案合同中约定，被告未按约定时间付款的，逾期超过九十日后，原告有权解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本案被告逾期付款已超过九十天，双方约定解除合同的条件成就，原告请求解除合同，合法有据，故予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告请求被告协助办理购房合同备案解除手续即恢复原状，合法合理，本院予以支持。关于被告是否违约及违约责任的问题。按照合同约定，被告应于2018年10月28日前将房款支付完毕，但逾期后，经原告催付，被告仍未支付，其行为已构成违约，故应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，本案原、被告在合同中约定，被告逾期支付价款的时间超过九十日后，原告请求解除合同的，被告按总价款的20%支付违约金给原告，故原告请求被告支付违约金147,638.6元（738,193元×20%），合法合理，本院予以支持。同时，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定以及涉案合同的约定，原告在被告已付的房款中扣除相应的违约金后，应将剩余房款即73,818.4元（221,457元-147,638.6元）返还给被告。综上所述，原告的诉讼请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告吴川市碧鼎置业有限公司与被告刘海于2018年4月28日签订的合同编号为Y2018018293的《商品房买卖合同（预售）》及附件；二、被告刘海应于本判决生效之日起十五日内向原告吴川市碧鼎置业有限公司支付违约金147,638.6元（原告吴川市碧鼎置业有限公司在被告刘海已付的房款221,457元中予以扣除后，将剩余房款73,818.4元于本判决生效之日起十五日内返还给被告刘海）；三、被告刘海应于本判决生效之日起十五日内协助原告吴川市碧鼎置业有限公司办理商品房买卖合同（合同编号：Y2018018293）备案解除手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,658.31元，由被告刘海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  占国锐人民陪审员  李 菊人民陪审员  陈惠琼二〇一九年十二月四日法官助理周莹书记员李超附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。