黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑08民终1532号上诉人（原审被告）：景雪峰，男，汉族，1979年9月7日出生，住佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：贾丽，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安淑华，女，汉族，1958年4月1日出生，住佳木斯市汤原县。委托诉讼代理人：耿菊，黑龙江鸿臻律师事务所律师。代理权限：代为承认、反驳诉讼请求，进行和解,代收法律文书。委托诉讼代理人：刘玉东，男，汉族，1969年7月29日出生，住佳木斯市向阳区。原审第三人：佳木斯巨丰房地产开发有限公司法定代表人：董影，该公司董事长。委托诉讼代理人：王金龙，系该公司法务行政经理，男，汉族，1976年9月22日出生，住佳木斯市向阳区。原审被告：赵宏，男，汉族，1986年9月9日出生，现羁押于黑龙江省香兰监狱。上诉人景雪峰因与被上诉人安淑华、原审第三人佳木斯巨丰房地产开发有限公司（以下简称巨丰公司）、赵宏案外人执行异议之诉一案，不服佳木斯市郊区人民法院（2019）黑0811民初1085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。景雪峰上诉请求：一、请求撤销（2019）黑0811民初1085号民事判决书，改判驳回被上诉人安淑华的诉讼请求。上诉费由被上诉人安淑华承担。事实及理由：一、原审认定被上诉人安淑华实际支付了合同约定的购房款，证据不足。1、被上诉人安淑华称200多万元购房款系现金支付，现金取款来源于案外人耿淑范账户。但对于耿淑范与张乐河之间是合伙关系，张乐河欠付上诉人安淑华粮款的事实没有提供证据予以证实。2、据耿淑范作笔录陈述账户系与张乐河一起经营鹤立太平种猪养殖场使用，与张乐河证言取款系收粮款也不一致。3、对于取款的经过，张乐河陈述持卡人耿淑范并未亲自到银行取款，但取款额度100万必须由本人持身份证到柜台办理。4、耿淑范账户取款时间在2010年11月5日、8日，距离交款时间20日相差10多天，如此大额度现金在哪存放，由谁保管，都没能说清楚，且取款额度也与实际购房款金额不相符。5、耿淑范自认账户是公司在使用，从其提供的流水单子上也可以看出其账户中存在多笔数额较大的往来，此种情形下，证实不了其中3笔取款的用途就是支付了本案房屋的购房款。综上几点，上诉人认为，仅依据原审第三人巨丰公司出具的收据及与本案无关联性耿淑范账户的取款记录不能足以认定支付了购房款，原审认定证据不足。二、因为案涉房屋购房款实际支付的证据不足，上诉人对被上诉人是否与原审第三人存在真实的购买关系也持有异议。被上诉人安淑华针对每一套房屋都提供了三份与第三人巨丰公司签订的书面购房协议，这三份书面购房协议中购买人签字笔迹都不相同，甚至2010年第一次签订集资建房协议时，也是由他人代签；按正常生活逻辑，若真是１人购买两套房屋用于家人居住，即使购买人不在本地，也应亲自出面确认一下购买房屋的相关条款，且按被上诉人安淑华提供的收据显示，在签协议当日交纳200多万元房款，又是现金交付，如此重要的房屋买卖及大额的现金支付，被上诉人本人确未亲自参与，不符合常理。2018年调换房屋的书面证据与执行异议申请书中被上诉人安淑华的签字也不一样。而在庭审过程中，被上诉人安淑华本人一直未露面参与诉讼，对于购买房屋的过程未能由其本人陈述，所以上诉人认为被上诉人安淑华与原审第三人巨丰公司之间不存在买卖关系，不排除名为买卖，实为借贷的法律关系存在。综上，原审依据《执行异议和复议规定》第29条裁决本案，但被上诉人安淑华对于支付购房款的证据不足，在提供不出大额购房款支付银行流水的情形下，被上诉人安淑华作为一个外地人，在佳木斯一人购买2套房屋的真实性也不能确定，因此请求二审法院，查明事实，公正裁决。安淑华辩称：答辩人与巨丰公司之间存在合法、有效的房屋买卖合同，且该合同签订时间早于人民法院查封的时间。2010年11月20日，我与巨丰公司签订《三江国际认购书》，购买佳木斯市“唐人中心”项目区，楼号为B4-16-1号和B4-16-2号房屋，并且签订了两处房屋的集资建房协议书，并支付全部购房款。后因户型变更，原告在2018年9月29日与巨丰公司协商一致将楼号B4-16-1号房屋调换为B-3-21-1号房屋，将楼号为B4-16-2号房屋调换为B-3-21-2号房屋，并且当日与巨丰公司签订了此两处房屋的“商品房认购书”。第二、答辩人提供的证据能够证明答辩人已经支付全部购房款。分别于2010年11月4日、2010年11月5日、2010年11月8日从耿淑范在中国农业银行的账户中取出500000元、1000000元、1000000元。耿淑范与张乐河合伙收粮，安淑华丈夫李国勇为二人送粮，2010年的粮款在安淑华、安淑梅购房时尚未结算，由于其二人购房欲用钱，遂向张乐河结算，张乐河让耿淑范从其账户中取款2500000元给李国勇。2010年11月30日，安淑华以现金形式交纳2套房屋的购房款。综上，答辩人已经购买此两处房屋，且所有的费用均是答辩人交纳。答辩人与巨丰公司签订的房屋认购书是当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，没有办理房屋过户手续，是因巨丰公司在产权部门的手续不全而导致原告无法在产权部门办理产权登记，答辩人购买此房屋是客观存在的事实，且答辩人已经实际占有两处房屋。请求法院驳回上诉、维持原判。巨丰公司述称：1、原审认定事实清楚，证据充分，原审第三人与被上诉人之间签订的认购书符合法律规定商品房买卖合同，被上诉人已经实际支付了全部房款，并且双方买卖合同实际履行时间在人民法院查封之前，被上诉人在原审中提交的证据及原审第三人的认可可以认定双方完全履行了合同的义务，没有办理不动产登记的原因是因为第三人公司的土地被查封。2、原审适用法律正确，被上诉人具有排除执行法定事由。原审第三人尊重原审判决。安淑华向一审法院提出诉讼请求：1.确认安淑华与巨丰公司签订的佳木斯市“唐人中心”项目区楼号B-3-21-1和B-3-21-2号认购书合法有效，两处房屋原告享有所有权；2.停止对以上两处房屋的执行；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年11月20日，安淑华与巨丰公司签订集资建房协议、三江国际认购书各2份，安淑华购买巨丰公司开发的原中医院旧址，暂定名为“三江国际”B号楼4单元16层1号房屋及16层2号房屋，面积分别为149.3平方米和150.97平方米，价款分别为679315元和686914元。其姐姐安淑梅（另案原告）也在巨丰公司购买2套房屋，4套房屋合计价款2656889元。该笔钱款，分别于2010年11月4日、2010年11月5日、2010年11月8日从耿淑范在中国农业银行的账户中取出500000元、1000000元、1000000元。耿淑范与张乐河合伙收粮，安淑华丈夫李国勇为二人送粮，2010年的粮款在安淑华、安淑梅购房时尚未结算，由于其二人购房欲用钱，遂向张乐河结算，张乐河让耿淑范从其账户中取款2500000元给李国勇。2010年11月30日，安淑华以现金形式交纳2套房屋的购房款。2018年9月29日，由于房屋户型变更，安淑华与巨丰公司协商一致，将安淑华购买的房屋调整为唐人中心B号楼3单元21层1室和21层2室，面积分别为146.13平方米和143.66平方米，价款分别为623733元和613190元，房款低于此前2套房屋价款，用供热费抵面积差。巨丰公司于2018年10月10日为安淑华出具收据两张。同时，安淑华于2012年5月30日在巨丰公司购买两处车位。2018年11月20日，巨丰公司通知安淑华进户。安淑华交纳了案涉两处房屋的供热费、物业费等费用。2013年10月18日，景雪峰与巨丰公司签订了多份《佳木斯“唐人中心”商品房认购书》，巨丰公司以房屋买卖的形式为赵宏向景雪峰借款提供担保。2016年3月2日，景雪峰向本院起诉赵宏、巨丰公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年1月18日作出（2016）黑0811民初284号民事判决，判决赵宏偿还景雪峰借款300万元及利息；巨丰公司对赵宏应偿还景雪峰的300万元本金及利息在抵押物价值范围内承担抵押担保责任。巨丰公司上诉至佳木斯市中级人民法院，佳木斯市中级人民法院于2017年10月10日作出（2017）黑08民终513号民事判决，维持了本院（2016）黑0811民初284号民事判决。判决生效进入执行程序后，本院于2019年1月11日作出（2018）黑0811执56-4号执行裁定书，裁定查封本案争议的两处房屋。安淑华向本院提出异议，本院于2019年5月22日作出（2019）黑0811执异32号执行裁定书，驳回了安淑华的异议请求，安淑华不服，向本院提出案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为安淑华对案涉两处房屋享有的权利能否排除本院对该两处房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，安淑华的买受行为，符合上述情形：1.安淑华于2010年11月在巨丰公司购买两处房屋，后于2018年9月调换为案涉两处房屋。虽然安淑华与巨丰公司签订的是认购协议，但该合同具备商品房买卖合同的主要条款，对买卖合同标的物的位置、面积、价款等均作出了约定，故该认购协议可视为商品房买卖合同，签订时间在本院查封之前；2.安淑华提供的银行取款记录及证人证言能够相互印证，取款时间在购房之前，数额与房屋价款相近，且巨丰公司账面体现了该笔房款，应认定安淑华已交付了购房款。另安淑华在唐人中心购买了两处车位，佐证了其购买房屋的真实意思表示；3.巨丰公司已在本院查封之前通知了安淑华办理入户手续，安淑华现已实际占有使用该房屋。综上所述，安淑华对案涉房屋享有所有权，能够对抗本院的执行，对其诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：一、位于佳木斯市唐人中心××楼××单元××室（产籍号为3-0001-040-142101）和B号楼3单元21层2室（产籍号为3-0001-040-142102）两处房屋归安淑华所有；二、不得执行上述两处房屋。案件受理费17097元，由佳木斯巨丰房地产开发有限公司和赵宏共同负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，安淑华于2010年11月在巨丰公司购买两处房屋，因认购协议约定的两处房屋未建成，后于2018年9月调换为案涉两处房屋。虽然安淑华与巨丰公司签订的是认购协议，但该合同具备商品房买卖合同的主要条款，对买卖合同标的物的位置、面积、价款等均作出了约定，故该认购协议可视为商品房买卖合同，签订时间在法院查封之前。安淑华提供的银行取款记录及证人证言能够相互印证，取款数额与房屋价款基本吻合，因巨丰公司拖欠税务部门房开税，无法开具正规税务发票，只出具了收到购房款的收据，且巨丰公司账面体现了该笔房款，可以认定安淑华已全部交付了购房款。安淑华在唐人中心购买了两处车位，佐证了其购买房屋的事实。巨丰公司已在法院查封之前给安淑华办理了入户手续，安淑华在房屋查封之前已实际占有使用该房屋。因巨丰公司的土地被查封等原因，安淑华无法办理房屋产权过户登记手续，安淑华对此并无过错。上述事实，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的适用条件，也符合第二十九条规定的适用条件。安淑华对案涉房屋享有所有权，能够排除人民法院的强制执行。景雪峰关于安淑华支付购房款的证据不足等上诉主张没有事实依据，本院不予支持。综上，景雪峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17097元，由上诉人景雪峰负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 高明峰审判员 尚 君二〇一九年十二月十日书记员 高 爽时间：2019年11月28日14时50分至15时10分地点：佳木斯市中级人民法院第八审判庭调查人：刘军记录人：付秋实上诉人（原审被告）：景雪峰，男，汉族，1979年9月7日出生，住佳木斯市郊区佳西社区，身份证号：23080219790907031X。委托诉讼代理人：贾丽，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。被上诉人（原审原告）：安淑华，女，汉族，1958年4月1日出生，住佳木斯市汤原县香兰镇2组33号，身份证号：23082819580401122X。委托诉讼代理人：耿菊，黑龙江鸿臻律师事务所律师。代理权限：代为承认、反驳诉讼请求，进行和解,代收法律文书。委托诉讼代理人：刘玉东，男，汉族，1969年7月29日出生，住佳木斯市向阳区新建社区10组15号，身份证号：230802196907291333。代理权限：代为承认、反驳诉讼请求，进行和解,代收法律文书。原审被告：佳木斯巨丰房地产开发有限公司法定代表人：董影，该公司董事长。委托诉讼代理人：王金龙，系该公司法务行政经理，男，汉族，1976年9月22日出生，住佳木斯市向阳区志兴社区10组108号，身份证号：230803198609220335。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。原审被告：赵宏，男，汉族，1986年9月9日出生，现羁押于黑龙江省香兰监狱。（未到庭）审：各方当事人对各方当事人出庭身份是否有异议？上：无异议。被：无异议。原被：无异议。审：告知合议庭组成人员及书记员名单:本庭由佳木斯市中级人民法院民三庭庭长刘军担任审判长，与审判员高明峰、尚君组成合议庭，书记员付秋实担任记录。双方当事人是否对合议庭成员申请回避？上：不申请。被：不申请。原被：不申请。审：下面开始法庭调查,上诉人宣读上诉状。上：详见上诉状。审：由被上诉人宣读答辩意见。被：详见答辩状。审：由原审被告宣读答辩意见。原被：1、原审认定事实清楚，证据充分，原审第三人与被上诉人之间签订的认购书符合法律规定商品房买卖合同，被上诉人已经实际支付了全部房款，并且双方买卖合同实际履行时间在人民法院查封之前，被上诉人在原审中提交的证据及原审第三人的认可可以认定双方完全履行了合同的义务，没有办理不动产登记的原因是因为第三人公司的土地被查封。2、原审适用法律正确，被上诉人具有排除执行法定事由。原审第三人尊重原审判决。审：被，你们的房屋2018年置换了，你们什么时候入户的？被：2018年11月20日入户，现在是安淑华和她的家人在居住。审：被，2010年安淑华是买的两套房子吗？被：之前没有入住，原来面积一套是150.97平方米，另一套是149.3平方米，换成现在的房屋是146.13平方米和143.66平方米，两套房子一套由安淑华居住，一套由安淑华的儿子居住。审：被，安淑华入住的是哪一套房屋？被：149.3平方米，由安淑华夫妻及孙女共同居住，另一套由儿子及儿媳居住。因为安淑华的丈夫得了肝癌和淋巴癌，所以买了对门。审：被，安淑华是否还有其他房屋？被：没有。审：原被，被上诉人是2010年交款，你们给出具的收据和入账凭证？原被：对。审：原被，入账凭证表明你们收到了房款？原被：对。审：原被，有没有开正式发票？原被：当时巨丰公司拖欠税务部门房开税因此无法申请正规税务发票。审：原被，不能办理产权登记的原因是什么？原被：因与北京的自然人张利云之间借款抵押合同纠纷，土地被抵押，另外因与上海唐人投资有限公司之间股权转让纠纷被查封造成无法办理产权登记。审：原被，被上诉人原来的两套房屋现在是什么状态？原被：唐人中心是当时佳木斯地区唯一的商住综合体项目，设计规划立项后因行政原因无法按照原面积施工建设，因此对于认购协议对应的面积及位置都做了调整。审：上，是否有新的证据？上：没有。审：被，是否有新的证据？被：没有。审：原被，是否有新的证据？原被：没有。审：法庭调查结束，下面进行法庭辩论。上：详见书面代理词。被：同答辩意见一致。补充：针对上诉人所述，被上诉人是否实际交付现金一事，刚才上诉人也说了原审第三人喜欢收现金，原审第三人也出示了我们交付现金的相应证据，足以证实安淑华在购房时缴纳了全额现金，购买了争议的房屋，从耿淑笵银行取款记录及张乐和的证人证言，张乐和已经证实从耿淑笵的银行取款因安淑华要购买房屋将取款全部给付了安淑华的丈夫，这一事实已经形成了证据链条，说明安淑华在购买房屋时的资金来源。原被：1、事实部分：原审第三人与被上诉人之间的商品房买卖合同关系的实际履行有财务收据证明，双方对于履行的行为没有任何争议，彼此认可，对于交易习惯是否影响履行的事实都应由上诉人进行举证，从原审和本庭审中可以看到上诉人没有证据证明其怀疑的主张，那么根据证据规则的规定应视为举证不能。2、法律适用部分：《执行异议和复议规定》28条、29条分别是一般条款及特别条款，法律赋予了当事人选择性适用条款，被上诉人具有交付了全部房款的事实并且实际占有，具有排除执行的事由，因此建议能维持原审判决，驳回上诉请求。审：双方当事人是否同意调解？上：同意调解。被：不同意。