湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初4967号原告：湖南桑植农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91430800MA4L6C6X7E。住所地：湖南省张家界市桑植县澧源镇文明西路38号。法定代表人：高红玲，董事长。委托诉讼代理人：向波，湖南向法律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊志刚，湖南向法律师事务所律师。被告：张翠婵，女，1970年12月12日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。现住：张家界市永定区。委托诉讼代理人：秦鹏程，男，1973年11月20日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区,系被告张翠婵的丈夫，系被告张翠婵的特别授权代理人。被告：秦鹏程，男，1973年11月20日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。被告：张家界越宏房地产开发有限公司，统一社会信用代码91430800663998166C。住所地：张家界市永定区崇文办事处思善桥居委会茅塔一组。法定代表人：薛晓颖，执行董事。被告：薛晓颖，女，1978年4月27日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。两被告共同的委托诉讼代理人：何宗信，湖南正诚律师事务所律师。原告湖南桑植农村商业银行股份有限公司（以下简称桑植农商行）与被告张翠婵、秦鹏程、张家界越宏房地产开发有限公司（以下简称越宏公司）、薛晓颖商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桑植农商行的委托诉讼代理人熊志刚，被告张翠婵的委托诉讼代理人秦鹏程和被告秦鹏程，被告越宏公司和被告薛晓颖共同的委托诉讼代理人何宗信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桑植农商行向本院提出诉讼请求：1.判令被告张翠婵、秦鹏程以每平方3150元的价格，立即向原告支付购房尾款25.5万元，并按合同的约定从起诉之日起至付清购房尾款之日止按日万分之一的标准向原告支付逾期付款的违约金；2.判令被告越宏公司、薛晓颖连带向原告支付已经收取的由被告张翠婵、秦鹏程支付给被告薛晓颖的首付款171387元、差价款36758元，并支付资金占用期间的利息；3.诉讼费用由四被告承担。事实与理由：位于张家界市永定区的江畔佳苑住宅小区系由被告越宏公司开发的。被告越宏公司在开发过程中，因资金周转困难向原告前身——桑植县农村信用合作联社借款，后因无法偿还借款本金及利息，原告将被告越宏公司诉至张家界市中级人民法院，案号为（2014）张中民二初字第14号。在该诉讼过程中，原告与被告越宏公司达成一致调解意见，由市中院作出（2014）张中民二初字第14号民事调解书。此后，被告越宏公司未按调解书确定的履行期限主动履行金钱给付义务。原告遂向市中院申请强制执行，案号为（2014）张中执字第44号，在此案执行过程中，经市中院主持调解，原告与被告越宏公司达成以物抵债协议，市中院据此作出（2014）张中执字第44号执行裁定书，被告越宏公司以其开发的江畔佳苑住宅小区24套房屋抵偿其在原告处所欠的借款本金及利息（其中包含1栋15层1002号房）。根据《物权法》第28条之规定，原告取得上述24套房产的物权，并办理了上述不动产的预告登记及网签手续。2017年4月27日，被告张翠婵、秦鹏程与被告越宏公司签订《张家界市商品房预售合同》，购买江畔佳苑住宅小区1栋1002号房，房屋建筑面积145.63平方米，单价为每平方米2900元，但被告越宏公司的经办人被告薛晓颖，实际按每平方米3150元的价格，于2017年4月27日向被告张翠婵、秦鹏程收取购房首付款171387元，差价款36758元。上述款项均由被告张翠婵、秦鹏程转账至被告薛晓颖的个人账户，被告薛晓颖一直未向原告支付。另双方约定的按揭贷款银行为“中国农商银行股份有限公司张家界分行”。现被告越宏公司、被告薛晓颖对于已经收取的被告张翠婵、秦鹏程支付的首付款及差价款，无正当理由拒不向原告支付。且被告薛晓颖在合同成立时为被告越宏公司的工作人员，代收的购房款及差价款均进入其个人账户，故被告越宏公司、被告薛晓颖应当连带向原告支付已经收取的由被告张翠婵、秦鹏程支付的首付款171387元及差价款36785元。因被告张翠婵、秦鹏程与被告越宏公司约定的按揭贷款银行不存在，该条款实际不能履行，故原告要求被告张翠婵、秦鹏程一次性支付剩余购房款255000元。综上所述，敬请人民法院查清案情，支持原告的全部诉讼请求。被告张翠婵、秦鹏程共同辩称，一、2017年4月27日，被告张翠婵在李锡正介绍下，在原告委托的被告越宏公司购买了江畔佳苑住宅小区1栋1单元1002号房，房屋合同建筑面积为147.03平方米，首付款支付了171387元,维修基金与契税交了23451元、差价款36758元.二、2017年9月，被告张翠婵与其他购房户要求原告办理过户手续并交纳购房尾款，原告拒绝接受并且发布抵贷房屋出售公告，2017年10月12日，将案涉房屋出卖案外人龚俭，原告方负责人熊鹤峰多次阻挠被告张翠婵装修房屋，造成告张翠婵损失3万元。三、2019年11月6日，张家界测绘院公布的江畔佳苑1栋1单元1002号房实际面积为143.81平方米，合同面积为147.03平方米,两者相差3.22平方米,应该予以扣减9338元(2900×3.22)。四、差价款就是面积款，而不是购房款，可以抵尾款。被告越宏公司、薛晓颖共同辩称：一、本案的购房户张翠婵没有逾期付款，也没有违反签订的《张家界市商品房预售合同》，张翠婵不存在违约，也不应承担违约责任。在本案所涉及的抵债的商品房销售过程中，桑植农商行多次给越宏公司的负责人及薛晓颖承诺，对此批房屋的购房户办理按揭，可是张翠婵等购房户签了合同、交了首付款后，桑植农商行不给他们办理按揭。后这一批购房户多次到桑植农商行找了桑植农商行的法定代表人李文闯以及张劲松、熊鹤峰，还有的购房户到公安机关报了案，可见本案真正的违约是桑植农商行。二、本案所涉及的张翠婵首付购房款的欠款完全是桑植农商行失职造成的，因为被告越宏公司和薛晓颖在2017年10月12日至10月16日的几天内存入了桑植农商行指定办理的薛晓颖账户的购房款2545000元，这些钱就包含了张翠婵、秦鹏程购房所交的购房款。被告越宏公司和薛晓颖及法律顾问并办案的公安、法院的办案人员都要求桑植农商行把这些购房户的购房款收取，可是桑植农商行一直不收取张翠婵、秦鹏程的购房款（首付），导致本案的资金流失。因此张翠婵、秦鹏程的购房款（首付）欠款，完全是桑植农商行失职造成的，如果桑植农商行在2017年10月以后把他们的购房款（首付）划走、收取，就不会有今天的欠款纠纷，可见桑植农商行在这个问题上有重大过错责任。三、薛晓颖在本案事实所涉及的行为，是一种职务行为，薛晓颖个人不承担责任。薛晓颖是越宏公司的商品房销售部经理。2015年初，越宏公司主要负责人在离开张家界后，公司的法定代表人邹越安排薛晓颖为公司驻张家界市的留守人员，负责公司的尾盘工作。邹越同时交代桑植农商行把抵偿的这批房屋委托给薛晓颖销售，并办理售房的事实，邹越还要把销售所收到的购房款先垫付用于公司房屋按揭款。于是薛晓颖从2014年1月至2019年4月底共交纳另外17户的按揭款348万余元，支付了公司欠款340万元，支付了公司拖欠的施工队工程款50余万元，支付张家界市房地产管理局网络服务费3万余元，支付了人民法院诉讼费，执行费41000余元。薛晓颖的上述行为完全是公司行为。这些支出费用的资金来源，一是收取的这一批抵偿房屋的购房款，二是民间借贷，三是自己家里母亲的拆迁款。四、本案不存在薛晓颖“公款私存”的事实情形。2012年越宏公司的多个银行账户都被法院查封冻结。但因为被告越宏公司要运转，于是在无可奈何的情况下，经公司研究决定由公司财务负责人黄荣富带薛晓颖到东门桥的建设银行和农业银行，用薛晓颖身份证办理了两张金卡，主要是用于公司财务的收支。至于2017年9、10月期间，薛晓颖用自己的身份证在桑植农商行办理的银行卡，存了250多万元的购房款，这完全是桑植农商行要薛晓颖这么做的，要薛晓颖把收取的购房款存到这个卡上。五、关于本案所涉及的“差价款”，该“差价款”不是房价，不是购房款，也不是调整补偿房价。本案的“差价款”是由越宏公司与购房人协商收取的，其收款是根据相关商品房销售的法规、而与当事人协商收取的，其原则是“多退少补”的原则，这种收取的差价包括办证费、维修基金、交纳物业管理闲置费用以及佣金等等，也都是依法依规收取的。综上所述，被告越宏公司和薛晓颖不能承担资金占用期间的利息，两被告更不承担连带责任。被告薛晓颖另行辩称：一、购房户张翠婵所交付的购房首付款，李锡正已领走了每户5000元的销售商品房的酬金。这是桑植农商银行张劲松副总经理决定并承诺的，并已给付。因此在结算该张翠婵的购房首付款，应扣除这5000元。二、有关张翠婵的购房款，被告越宏公司和薛晓颖早已交桑植农商银行，是原告失职不收，才造成今天的这场纠纷。原告是有重大过错责任的，越宏公司和薛晓颖不能承担“占用期间的利息”。三、“差价款”不是购房户交付的“购房款”，这一批购房款至今的所有权还是各购房户的。越宏公司和薛晓颖收取的这笔“差价款”，是和购房户协商收取的，是购房以后，包括办理权证在内的后续由购房户支付的费用，越宏公司和薛晓颖与购房户商量收取和使用“差价款”的原则就是“多退少补”。况且，有的购房户已取走了部分“差价款”。因此，原告索要这笔“差价款”毫无道理。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，对本案事实确认如下：2014年10月20日，张家界市中级人民法院作出（2014）张中执字第44号执行裁定书，内容为：“本院依据已经发生法律效力的本院于2014年8月5日制作的（2014）张中民二初字第14号民事调解书，于2014年8月26日向被执行人越宏公司发出执行通知书，责令被执行人越宏公司履行向桑植县农村信用合作联社支付借798万元及利息的义务。本案在执行过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成以物抵债的协议。依照《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第301条的规定，裁定如下：（1）被执行人越宏公司以其开发所有位于张家界市永定区崇文办事处思善桥居委会茅塔的房产24套以2500元/平方米单价抵偿给桑植农村信用合作联社（具体房号及相应面积附后），用以归还所欠桑植县农村信用合作联社贷款本金798万元及相应利息，桑植县农村信用合作联社放弃其他权利；（2）申请执行人桑植县农村信用合作联社可持本裁定到有关部门办理产权登记手续，所需费用由桑植县农村信用合作联社负担。”涉案的1栋1502号房屋在以房抵债的清单之列。2014年12月，桑植县农村信用合作联社为1栋1502号房办理了在建工程抵押部分注销及预购商品房预告登记。2016年9月，中国银监会湖南监管局下发文件，同意桑植农商行及其辖区内41个分支机构开业，在该行开业的同时，桑植县农村信用合作联社及所辖农村信用社（分社）自行终止，债权债务由该行及其辖内分支机构承接。2017年4月27日，越宏公司与被告张翠婵、秦鹏程签订了一份《张家界市商品房预售合同》，约定：1.越宏公司将江畔佳苑住宅小区1栋1单元1002号房屋出售给张翠婵、秦鹏程；2.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2900元，总金额为426387元，其中套内建筑面积124.12平方米，公共部位及公用房屋分摊建筑面积22.91平方米；3.首付款（含定金）171387元于2017年4月27日支付，剩余房款298000元采用银行按揭方式支付；4.买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款171387元，余款255000元向桑植农商银行申请贷款；5.买受人如未按合同约定的时间付款，逾期未超过30日，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；6.以合同面积与产权面积之差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算，结算双方确认以后支付。但越宏公司经办人薛晓颖实际按每平方米3150元收取了张翠婵、秦鹏程的购房款，该份购房合同由薛晓颖具体经办，签订合同地点在大庸王府售楼部，合同上加盖了“张家界市越宏房地产开发有限公司合同专用章”和“邹越”私章。2017年4月27日，张翠婵向越宏公司交购房首付款171387元，越宏公司并收取了张翠婵的维修基金及契税23451元（维修基金6396元、契税17055元）和1栋1单元10层1002号房差价款（250元/平方米×147.03平方米）36758元。2017年6月23日，越宏公司与张翠婵办理了业主交接手续，此后，被告张翠婵对房屋进行了装修，并已搬入该房内居住。2017年6月27日，李锡正从越宏公司领取了1栋1002号房屋的佣金5000元，并给越宏公司出具领条一份，内容为：“今领到桑植信用社售1栋1302、502、1002佣金款项共计人民币壹万伍仟元整（￥15000.00元），领款人李锡正。”同日，薛晓颖在该领条上批注“介绍费已付清”。2017年3月前，桑植农商行由张劲松负责24套抵债房屋的处置，2017年3月以后，由熊鹤峰接替张劲松负责抵债房屋的处置。2017年11月21日，张劲松在张家界市的询问材料中表明，其在口头委托给越宏公司销售抵债房屋时，准许越宏公司以其开发商的名义进行售卖，涉及的按揭付款购房的情况，商量好全部到桑植农商行进行按揭；桑植农商行为了控制薛晓颖已经收取的购房款，要求薛晓颖在桑植农商行开立一个账户，并打入了250多万元的购房款项，薛晓颖向桑植农商行申请冻结，桑植农商行执行了冻结。2017年9月20日，薛晓颖在桑植农商行以自己的名义开设账户，存入售房款250余万元（薛晓颖收取的其经办的17套房屋的购房款），后经法院执行和抵扣秦玉霞、张玉玲房款之后，该账户上已经没有钱了。2019年3月22日，桑植农商行将张翠婵诉至法院，要求判令张翠婵立即对位于张家界市永定区的房屋停止侵害并将房屋返还给桑植农商行。2019年6月28日，张家界市永定区人民法院作出（2019）湘0802民初1264号民事判决书，认定：2014年10月20日张家界市中级人民法院下达执行裁定书将江畔佳苑24套房屋以物抵债给桑植农商行后，桑植农商行虽取得了24套房屋的物权并在房管部门进行了预告登记，但在此后，桑植农商行委托越宏公司以越宏公司的名义对外销售，双方已构成委托合同关系，张翠婵取得房屋的行为合法有效，不构成对桑植农商行的侵权。并作出了判决：驳回桑植农商行的诉讼请求。被告越宏公司成立于2007年8月20日，法定代表人为邹越，在与胡珊、甘琦签订《张家界市商品房预售合同》时，薛晓颖为越宏公司的商品房销售部经理。2018年7月19日，该公司的法定代表人变更为薛晓颖。上述事实，有当事人陈述、国家企业信用信息系统公示信息、张家界市商品房预售合同、（2019）湘0802民初1264号民事判决书、（2019）湘08民终768号民事判决书、收条、收据、询问笔录等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，本案争议的焦点包括：一是被告张翠婵、薛晓颖是否应该立即向原告桑植农商行支付购房尾款255000元并支付逾期付款违约金，二是被告越宏公司与薛晓颖是否应共同向原告支付首付款、购房款、差价款并支付资金占用利息。关于被告张翠婵、薛晓颖是否应该立即向原告桑植农商行支付购房尾款255000元并支付逾期付款违约金问题。原告认为，《张家界市商品房预售合同》中的按揭条款无效，被告张翠婵、薛晓颖在无法获得银行按揭贷款的情况下，应当一次性向原告支付购房款尾款并支付逾期付款违约金；被告张翠婵认为，购房尾款的支付应按照合同约定的按揭方式支付；被告越宏公司和薛晓颖认为，被告张翠婵、秦鹏程没有违反合同的约定，不存在违约，不应承担违约责任。本院认为，桑植农商行与越宏公司系委托合同关系，越宏公司与张翠婵、薛晓颖签订的《张家界市商品房预售合同》能够直接约束桑植农商行和张翠婵、秦鹏程，根据《张家界市商品房预售合同》的约定，剩余房款255000元采用银行按揭方式支付，虽然双方并未办理银行按揭手续，但张翠婵、秦鹏程负有将剩下房款支付给桑植农商行的义务，故对于桑植农商行要求张翠婵、秦鹏程支付购房尾款255000元的诉讼请求，本院予以支持。对于桑植农商行要求张翠婵、秦鹏程支付逾期付款违约金的诉讼请求，因被告张翠婵、秦鹏程与被告越宏公司签订的《张家界市商品房预售合同》中，约定购房尾款为银行按揭，因不能办理尾款的银行按揭的原因是因为约定办理按揭的银行不明，被告张翠婵、秦鹏程并不存在过错，因此，桑植农商行要求被告张翠婵、秦鹏程支付逾期付款违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告越宏公司与薛晓颖是否应共同向原告支付首付款、差价款并支付资金占用利息问题。原告认为，桑植农商行与越宏公司系委托关系，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人，越宏公司应将已经收取的被告张翠婵、秦鹏程的首付款、差价款支付给原告，薛晓颖在收取购房户的款项后存入个人账户，应与越宏公司承担共同返还责任并支付资金占用利息；被告越宏公司和薛晓颖认为，薛晓颖在2017年10月应桑植农商行的要求在桑植农商行开立账户存入250多万元房款，因桑植农商行自身的原因没有取走相关款项，导致资金流失，薛晓颖签订合同收取款项的行为系职务行为，越宏公司和薛晓颖不应连带承担资金占用利息，且差价款是越宏公司与购房户协商收取的，符合商品房销售的相关法规，不应支付给桑植农商行。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零四条的规定，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，越宏公司与张翠婵、秦鹏程签订《张家界市商品房预售合同》并收取的相关款项，是基于桑植农商行的委托，故越宏公司收取的张翠婵、秦鹏程的购房首付款171387元、差价款36758元应支付给桑植农商行。被告越宏公司、薛晓颖称收取的差价款包括办证费用、维修基金、交纳物业管理闲置费用、佣金等其他不可预测的费用，但从庭审查明的事实来看，张翠婵、秦鹏程另外交纳了维修基金，并从（2019）湘0802民初1264号民事判决书中查明差价款是在签合同之时越宏公司的经办人薛晓颖与张翠婵、秦鹏程约定的购房单价3150元/平方米与合同载明的单价2900元/平方米的差价，另外，越宏公司没有提供相应的证据证实桑植农商行在委托越宏公司售卖房屋时约定了从购房户那里收取一定的差价作为佣金，因此被告越宏公司和薛晓颖的该辩称观点本院不予支持；被告张翠婵、秦鹏程辩称差价款就是面积款，而不是购房款，可以抵尾款，与本院（2019）湘0802民初1264号民事判决书中查明的事实不符，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定，委托人应当预付处理委托事务的费用，受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。越宏公司在出售房屋过程中，李锡正因介绍出售1栋1002号房屋从越宏公司领取了5000元的佣金，该笔费用可以从越宏公司应付费用中扣除。薛晓颖将涉案购房款收取后，在越宏公司以及桑植农商行均同意的情况下将该购房款存入了其开设在桑植农商行的个人账户中，因此，桑植农商行有权请求薛晓颖交付该款，所以原告桑植农商行要求被告薛晓颖与被告越宏公司共同向原告支付首付款、差价款的诉讼请求，应予以支持。2017年9月20日，薛晓颖在桑植农商行以自己的名义开设账户，存入售房款250余万元，经薛晓颖申请后桑植农商行没有及时处理账户上的款项，导致该账户上钱款流失，故桑植农商行要求越宏公司支付资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。另，关于被告张翠婵、秦鹏程辩称，2019年11月6日，张家界测绘院公布的江畔佳苑1栋1单元1002号房实际面积为143.81平方米，合同面积为147.03平方米,两者相差3.22平方米,购房尾款应该予以扣减9338元。本院认为，张家界测绘院公布的面积，并不是不动产权证书所载明的面积，并不具有法律效力，待不动产权证书颁发后，以不动产权证书所载明的面积为准，双方按《张家界市商品房预售合同》约定履行各自的权利和义务，故对被告张翠婵、秦鹏程该辩称理由不予以支持。综上所述，本院对原告桑植农商行的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张翠婵、秦鹏程于本判决生效之日起三十日内向原告湖南桑植农村商业银行股份有限公司支付购房尾款255000元；二、被告张家界越宏房地产开发有限公司、薛晓颖于本判决生效之日起三十日内共同向原告湖南桑植农村商业银行股份有限公司支付江畔佳苑1栋1002号房屋的首付款、差价款（171387元＋36758元－5000元）共计203145元；三、驳回原告湖南桑植农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8248元，适用简易程序，减半收取4124元，被告张翠婵、秦鹏程共同负担2295元，被告张家界越宏房地产开发有限公司、薛晓颖共同负担1829元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  苏格烈二〇一九年十二月十六日法官助理秦惠成书记员朱月姣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十八条委托人应当预付处理委托事务的费用。受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。