云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初8453号原告云南金晔餐饮管理有限公司。统一社会信用代码：91530302MA6K8FB27P。住所：云南省曲靖市麒麟区南片区亿贤筑锦商业服务中心5幢16单元1-2层1-2号。法定代表人张永华。委托诉讼代理人张乾来、时伟，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明道和餐饮管理有限公司。统一社会信用代码：91530112MA6K9JPL84。住所：云南省昆明市西山区环城南路350号-06号商业区综合楼1层6号。法定代表人李林泽。委托诉讼代理人祝琼华、钱能彪，云南华序律师事务所律师，特别授权代理。原告云南金晔餐饮管理有限公司（以下简称金晔公司）与被告昆明道和餐饮管理有限公司（以下简称道和公司）合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告金晔公司的委托诉讼代理人时伟，被告道和公司的委托诉讼代理人祝琼华、钱能彪到庭参加了诉讼。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条之规定，本案由本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。原告金晔公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告200000元违约金；2、判令被告支付原告前期转让款项逾期利息（自2018年8月15日计算至还清之日，月息2%）；3、判令被告向原告支付2018年10月1日至8日期间的房租及物管费15793.6元；4、判令被告承担本案律师费17600元；5、判令被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：原告从被告处转让云纺新天地第1层6、31、32号商铺用于经营餐饮，双方于2018年7月10日签订《协议及承诺》，约定被告应当在2018年8月15日腾空上述房屋，如违约被告应当退还原告前期转让费1000000元，并按照逾期支付期限以2%的月利率向原告承担违约责任，同时承担原告维权所支付的律师费、诉讼费等合理费用。经云纺集团确认，被告实际搬离的日期为2018年10月8日，被告严重违约，原告为维护合法权益特诉至法院。被告道和公司答辩称：1、被告系在征得业主方同意的情况下与原告协商转让，转让合法；2、2018年7月10日，双方签订《协议及承诺》，约定被告于2018年8月15日腾房，原告应在被告腾房并结清费用后支付793565.8元给被告，后原告要求将腾房时间延长至2018年9月30日，相应原告费用支付减少为700000元，对此双方协议一致，均不存在违约；3、2018年9月30日，被告已腾房给原告，但原告多次违反承诺不按约支付转让费，违约系原告；4、因国庆放假，故被告水电费的缴纳拖延到了10月8日，但被告已按约将房屋于2018年9月30日腾房，故被告不应承担10月1日至8日期间的房租及物管费。综上，原告诉请无事实及法律依据，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：原告金晔公司提交的证据四（律师费发票），形式符合民事诉讼证据规则的要求，证据真实有效、来源合法，且与本案相关联，故对该证据，本院予以采信。被告道和公司提交证据二中的照片无证据形成时间显示，也无法证实“原告安排施工队入驻装修”的待证主张，故对该证据，本院不予采信。证据二中的移交清单，被告未证实签字人员身份，故对该证据，本院不予采信，但被告提交该证据属于其对案件事实的一种陈述，故对该种陈述，本院将在认定事实部分予以固定。证据三中的通知，被告未证实原告签收情况，故对该证据，本院不予采信。证据三中除通知外的其他证据以及证据四，与本案的审理并无法律上的关联性，故对以上证据，本院在本案中不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年7月10日，原告金晔公司（甲方）与被告道和公司（乙方）、案外人耿俪萍（丙方）共同签订《协议及承诺》，约定：“鉴于甲方对云纺商业区云纺新天地第1层6、31、32号商铺享有使用权、收益权，基于该商铺目前实际占有者为道和公司，就上述商铺使用权达成如下协议：乙方于2018年7月15日之前向云南纺织（集团）股份有限公司支付第一季度商铺租金，甲方同意乙方对上述商铺的使用权限延长至2018年8月15日，乙方承担2018年7月1日至2018年8月15日期间的租金、水电、物业等费用。剩余租金、水电、物业由甲方承担；甲方应在乙方腾出上述房屋、并且与云纺公司结清相关水电费、物业费后当日一次性将剩余转让费60万元、商铺履约保证金10万元及乙方已支付的剩余费用93565.8元（2018年8月15日至2018年9月30日租金、物业费、卫生费），合计793565.8元；乙方已实际收到甲方支付的前期转让费用100万元，乙方在2018年8月15日腾空商铺；如甲方不能按约定支付上述款项给乙方，甲方应按照逾期付款2%的月利率向乙方承担违约责任，并承担乙方维权支出的诉讼费、保全费、律师费等合理费用。如乙方不能在上述期限腾空房屋，甲方有权处理上述商铺内的所有设施（包括桌椅、添附物等），乙方不得追究甲方处理上述财物的行为。同时，乙方退还甲方支付给乙方（汇入丙方账户)的100万元前期转让费，并按照逾期支付期限以2%月利率向甲方承担违约责任，并承担甲方维权所发生的合理费用（包括腾空房屋发生的人工费、诉讼费、保全费、律师费等合理费用）。丙方对乙方违约责任承担连带责任。”关于房屋移交时间，原、被告一致确认，经双方协议一致，将被告移交房屋时间变更为了2018年9月30日。2019年6月3日，云南纺织（集团）股份有限公司文创事业部出具证明，内容为：“兹有云纺中心商厦临街1-6、31、32号商铺，系原昆明道和餐饮管理有限公司转让给云南金晔餐饮管理有限公司经营，昆明道和餐饮管理有限公司于2018年10月8日搬离商铺，水电表底数如下：电表一6972度、电表二6114度、电表三6340度，水表398吨”。被告提交了一份案外人“陈新贸”签字的材料，其中记载10月7日，陈新贸对店铺内“厅面可搬、不可搬”、“厨房可搬、不可搬”的物品进行了确认。二、被告于2018年10月8日向昆明云纺物业有限公司支付了水费、电费，收款单备注2018年10月8日抄表。原告于2018年10月24日向昆明云纺物业服务有限公司支付2018年10月1日至12月31日租金143121.6元、2018年10月1日至12月31日物管费38509元。另，原告提交的证据显示，其为本案支付律师费17600元。本院认为：本案的争议焦点在于被告是否逾期交房？《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。2018年7月10日签订的《协议及承诺》系各方真实意思表示，且合同条款不违反法律的效力性、禁止性规定，该合同合法有效，各方当事人均应按约全面履行合同义务。庭审中，双方明确，已协商一致将被告交房时间变更为2018年9月30日。原告主张被告于2018年10月8日交房，据此提交了商场管理方于2019年6月3日出具的证明。被告主张其于2018年9月30日交房，据此提交了照片、收款单、移交清单。本院认为，被告出具的照片，本院已在认证阶段作出过阐述，该证据不足以证实被告交房情况。而被告自己提交的移交清单及收款单均显示，被告是于2018年10月7日进行的房屋移交，10月8日向物业管理方结清的费用，结合原告提交的证明，本院认为可以确认被告确未按双方协商一致的2018年9月30日向原告交房，构成违约，具体交房时间，应当以证明效力相对较强的原告提交的证明中记载为准，即2018年10月8日。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”被告违约首先应赔偿原告实际损失，即2018年10月1日至10月7日的房屋租金10889.7元（143121.6÷92×7）及物管费2930元（38509÷92×7），共计13819.7元。原告另主张200000元违约金及前期转让款项逾期利息，本院认为，《协议及承诺》对被告逾期交房违约责任约定为“乙方退还甲方支付给乙方的100万元前期转让费，并按照逾期支付期限以2%月利率向甲方承担违约责任，并承担甲方维权所发生的合理费用”，也就是说，被告若未按期腾房，原告有权主张返还已支付款项及相应利息，此项权利实际是建立在双方解除合同，不再履行的前提下，而根据庭审中查明的案件事实，《协议及承诺》并未解除，而是继续履行，故原告关于上述两笔款项的诉请无事实及法律依据。另一方面，违约责任适用的是“填平原则”，原告因被告违约造成的实际损失即为房屋租金、物管费，现原告的损失已基本得到弥补。同时，约定交房时间正值国庆长假前一天，被告逾期交房客观上确可能会受国庆长假的一定影响。综合考量上述种种因素，本院对原告主张的违约金及前期转让款利息不予支持。律师费，双方对该费用的承担有明确约定，原告也提交证据证实费用实际发生，本院根据原告胜诉金额，酌情判令被告应支付的律师费用为5000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告昆明道和餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告云南金晔餐饮管理有限公司房屋租金及物管费13819.7元；二、被告昆明道和餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告云南金晔餐饮管理有限公司律师费5000元；三、驳回原告云南金晔餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7564元（原告已预交），由被告昆明道和餐饮管理有限公司承担270元，剩余7294元由原告云南金晔餐饮管理有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  葛吟秋人民陪审员  王 肖人民陪审员  李沙佧二〇一九年十二月十六日书 记 员  张 悦