浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终3233号 上诉人（原审被告）：张扬富，男，1956年8月10日出生，汉族，住台州市椒江区。 上诉人（原审被告）：周杏珍，女，1956年3月5日出生，汉族，住台州市椒江区。 上诉人（原审被告）：张国敏，男，1980年6月29日出生，汉族，住台州市椒江区。 上诉人（原审被告）：狄君斐，女，1980年9月29日出生，汉族，住温岭市。 上诉人共同委托诉讼代理人：马程伟、吴仙方，浙江晓法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蒋显本，男，1956年11月14日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：蒋建民、蒋雅红，浙江安天律师事务所律师。 上诉人张扬富、周杏珍、张国敏、狄君斐因与被上诉人蒋显本建设用地使用权纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2019）浙1002民初3811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张扬富、周杏珍、张国敏、狄君斐上诉请求：撤销原审判决，发回重审或者依法改判。事实和理由：第一、本案是农村宅基地纠纷，2007年涉案土地规划变更为国有划拨之前是集体所有，认定本案协议时，应当按照行为人在实施行为之时的意思表示，当事的法律状态和法律规定来判定协议的效力，而不是按照后来的事实和法律规定认定。本案2003年6月签订协议时，涉案的土地行为为农村集体所有，建房必须审判宅基地。依据土地管理法第六十二条之规定，农民集体所有的土地使用权不能出让、转账或者出租用于非农业建设。办案被上诉人不是本村村民，不具有审批宅基地资格，只能以上诉人名义申报。涉案的协议在签订时明显违反了国家法律禁止性规定，何况当时还没有宅基地批准文件，因此协议应当认定无效。涉案土地变更我国有划拨是在协议书签订4年之后，当时的协议内容就是宅基地买卖，上诉人在申报的时候，也是以宅基地报批的。协议同时约定，房屋竣工后另签订协议，2003年的协议只是意向性协议，签订协议时，土地尚未报批、能否报批以及能有几层、几间都没有确定，房屋竣工后没有另行签订协议，原来的协议不能作为最终履行依据，该责任在于被上诉人方。第二、涉案的协议没有杏珍、张国敏、狄君斐签字，对其没有约束力，原审判决认定杏珍、张国敏、狄君斐对协议是知情且同意的，没有任何事实依据。第三、涉案的土地是家庭共有，按照物权法规定，处分共有财产应当全体所有人同意，即使本案的协议合法有效，也不能产生物权变动的效力，该协议不能履行，涉案土地没有取得不动产权证，过户条件不具备，且两间地基也不能分割。 蒋显本答辩称，涉案的协议合法有效，涉案的土地是国有划拨的建设用地，拆迁安置有套房和宅基地安置，上诉人主张报批时以宅基地形式报批没有事实依据，涉案协议没有其他家庭成员签字，其他家庭成员系知情并同意，上诉人主张协议对其他家庭成员没有约束力是对法律的误解。原审判决事实清楚，适用法律准确，请求维持一审判决。 蒋显本向一审法院起诉请求：判令被告协助分割坐落于椒江区的产权证，并协助将坐落于椒江区洪家后高桥小区东苑55幢3号房屋的房产证过户到原告名下。 原审法院认定如下事实：2003年6月2日，原告蒋显本与被告张扬富签订一份《协议书》。协议书主要记载，被告张扬富有地基一间转让给原告蒋显本，双方议定每件屋基价格为88200元，批屋基费用由被告张扬富负责；该协议签订时已付68200元，其余屋基款等完成过户手续后全部付清（即房屋完工5月之内付10000元，其余转户后付清）；屋基以原告蒋显本名义报批，建房材料及工时费均由原告蒋显本自己负责，房屋竣工后另写契约，在公证或转户过程中被告张扬富必须给原告蒋显本方便，以便成功过户，屋基位置由村统一安排，过户一切费用由原告蒋显本负责。原告蒋显本、被告张扬富均在协议书上签名捺印。原告于签订协议书时已支付68200元，又于2004年4月14日、5月25日支付10000元、5000元。后原告出资将坐落于台州市椒江区的房屋建成，并以原告名义进行用水、用电开户登记。原告及其家人居住该房屋至今。另查明，2003年5月15日的申请建房户主为张扬富的农村私人建房用地呈报表显示，该户在册人口有张扬富、周杏珍、张国敏、狄君斐，申请用地后高桥小区2间，后经审批通过，土地性质为国有土地行政划拨。坐落于台州市椒江区的土地使用权现登记为张扬富单独所有。 原审法院认为，本案以房屋买卖合同纠纷立案，但交易标的为地基即国有划拨土地使用权，故案由应为建设用地使用权纠纷。本案的主要争议焦点为：一、涉案地基买卖合同的效力问题；二、被告周杏珍、张国敏、狄君斐是否应协助原告办理变更登记手续；三、原告是否已经足额支付约定价款，合同约定的过户条件是否成就。关于争议焦点一、该涉案地基土地性质为国有土地行政划拨而非农村宅基地，当事人在支付土地出让金后国有划拨土地使用权可以变更为国有出让土地使用权。故原告与被告张扬富之间的协议，双方当事人意思表示真实，内容并不违反法律法规禁止性规定，应为有效。关于争议焦点二、被告周杏珍、张国敏、狄君斐主张对地基出卖事宜并不知情，被告张扬富无权处分各被告共同所有的涉案地基。各被告作为家庭成员，对于涉及宅基地审批、转让及房屋建造等重大事项应当知情。原告出资建造在涉案地基上的房屋与各被告共同所有的另一间房屋相邻，且两间房屋系同时所建，在原告建房居住至今十几年间，均无证据证明被告周杏珍、张国敏、狄君斐在原告提起诉讼请求过户之前曾提出异议。因此，即使被告周杏珍、张国敏、狄君斐未直接参与出售涉案地基，但从原告在地基上建造房屋并占有居住房屋多年的情况来看，被告周杏珍、张国敏、狄君斐对涉案地基出售给原告是知情并同意的。故被告周杏珍、张国敏、狄君斐应协助原告办理权属登记手续。关于争议焦点三、根据原告提供的协议书及收条可知，原告已实际交付83200元，该款项已超过协议书第二条约定的“房屋完工5月之内付10000元，其余转户后付清”，故原告已足额支付过户前应支付的价款。另，虽然协议书第三条约定“房屋竣工后另写契约”，但未写明另行签订的契约所需约定的事由。涉案地基上的房屋系原告出资所建，且因原告购买地基的目的是为了同时取得地上房屋部分，故根据诚实信用原则和合同的性质、目的，各方当事人无须就涉案地基上所建房屋另行签订合同约定房屋的所有权，故四被告应协助办理房屋所有权及土地使用权登记手续。综上，原告的诉讼请求合理合法，该院予以支持。被告张扬富、周杏珍、张国敏、狄君斐的抗辩缺乏依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和第六十条第一款规定，判决如下：被告张扬富、周杏珍、张国敏、狄君斐于本判决生效后十日内协助原告蒋显本办理将坐落于台州市椒江区房屋的所有权及土地使用权登记到原告蒋显本名下的手续。案件受理费40元（已减半），财产保全费1223元，合计1263元，由被告张扬富、周杏珍、张国敏、狄君斐负担。 二审中，四上诉人提交村民宅基地性质自愿选择表，拟证明当时选择土地性质是集体宅基地而不是国有划拨土地使用权。被上诉人质证认为该证据系复印件，无法确定真实性。 本院经审查认为，无法确定该证据真实性，且涉案土地性质应当以实际审批为准，对该证据本院不予认定。 对原审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点系涉案地基转让协议效力及法律后果。第一、涉案协议合法有效，签订涉案协议时，双方均能够并应当认识拟转让地基土地性质，即使没有认识到交易地基土地性质，也应当以实际批准为准，涉案的土地系国有行政划拨建设用地使用权，法律并没有禁止转让，故涉案协议内容并不违反法律、行政法规禁止性规定，原审认定协议合法有效并无不当。上诉人以涉案土地系集体所有宅基地使用权，法律禁止转让为由主张协议无效并没有事实依据。第二、涉案协议对上诉人周杏珍、张国敏、狄君斐亦有约束力，虽然三人并未在协议中签字，但是2003年签订协议后，被上诉人施工竣工完毕，三人作为家庭成员，与被上诉人比邻而居十余年均没有异议，原审判决据此认定周杏珍、张国敏、狄君斐对此知情并同意显然符合生活常识。第三、涉案协议内容有关标的物及价款明确，买方已经支付了合同款项，上诉人卖方也应当履行合同义务履行过户义务。上诉人以涉案协议中第三条约定房屋竣工后另写契约为由，认为协议内容没有明确没有事实依据。第四，涉案协议合法有效，且合同效力及于四上诉人，四上诉人应当履行协议约定义务，上诉人主张涉案土地不符合物权变动条件，协议不能实际履行没有法律依据。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人张扬富、周杏珍、张国敏、狄君斐负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 龙 审 判 员  戴莹莹 审 判 员  张妙君 二〇一九年十二月二十五日 代书记员  梁明霞