海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5621号上诉人（一审原告）：中超(海南集团)投资发展有限公司，住所地海南省海口市大同一横路七号大同楼C-301，注册号460000400010118。法定代表人：孙超，总经理。委托诉讼代理人：刘多菲，海南信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斯韵，海南信达律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：钟碧霞，女，1962年6月5日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：伍中凯，男，1965年11月21日出生，汉族，住海南省海口市，公民身份号码×××。上诉人中超(海南集团)投资发展有限公司（以下简称中超公司）因与被上诉人钟碧霞房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初7615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中超公司上诉请求：1.判令撤销一审判决，依法改判支持中超公司的一审诉讼请求；2.判令钟碧霞承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决对于中超公司提供的证据错误地不予采信，认定事实严重不清，导致了本案的根本错判。1.中超公司提供的海口市××区居委会出具的《证明》，加盖了龙峰社区居委会的印章，虽然没有制作证明材料人员的签名，但这也仅仅属于证据瑕疵，并不能因此否定该份证据的真实性。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭。”之规定，对于单位出具的证明材料，并不要求证人出庭作证，如人民法院认为有必要的，完全可以向该单位核实。尤为重要的是中超公司提供的该份《证明》不是一份孤证，理由如下：（1）2018年7月2日，钟碧霞对案外人王某提起对涉案房屋的排除妨害之诉[案号：（2018）琼0108民初9161号]，主张王某一直占用使用涉案房屋，王某即中超公司的员工。（2）中超公司就排除妨害之诉案的强制执行提起执行异议，美兰区人民法院以（2019）琼0108执异161号执行裁定书认定涉案房屋一直由中超公司使用，中超公司对该房享有可以排除执行的实体权利。（3）在一审庭审过程中，钟碧霞也当庭承认中超公司的员工王某一直居住在涉案房屋。2.一审判决认定中超公司提交的《海南供电公司照明用电申请表》没有原件核对，完全是枉法裁判。该申请表属于供电公司的原始档案，中超公司复印出来后，海南电网有限责任公司海口供电局加盖了其“供电业务通知专用章”，这与原件的效力是一样的。2.中超公司提交的（2019）琼0108执异161号执行裁定书属于生效裁判文书，该执行裁定书已经认定：“中超公司与钟碧霞家族曾就龙舌坡308号房买卖交易达成了协议，支付了合同对价，并在房屋造好之后完成了交付占有、使用”，“中超公司主张的房屋买卖事实是真实存在的，其基于买卖取得对该房屋的占有、使用的权利”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”。一审判决却刻意偏袒钟碧霞一方，故意遗漏中超公司提交的（2019）琼0108执异161号执行裁定书，对于本院生效裁判文书已经确认的事实又予以否认，是完全错误的。2一审判决遗漏查明在《收条》和《收款说明》上签字的人的身份以及与钟碧霞之间的关系，事实认定严重不清。在一审庭审以及（2018）琼0108民初9161号案的庭审过程中（中超公司在一审时已经提供了9161号案的庭审笔录作为证据，一审判决中根本未进行认证），钟碧霞均承认：在《收条》上签字的“施某”为其舅舅，“庞太兴”为其公公，《海南供电公司照明用电申请表》原始的户名“庞康生”为其丈夫。这些事实的审查对于认定中超公司与钟碧霞之间是否存在房屋买卖合同关系有着关键性的作用，一审判决完全避而不谈，导致事实严重认定不清。综上所述，中超公司提供的证据已经形成完整的证明体系，足以证明钟碧霞的家族已经代表钟碧霞将涉案房屋及相应土地转让给中超公司，中超公司与钟碧霞之间存在合法的房屋买卖合同关系。且钟碧霞对于中超公司使用涉案房屋长达30年之久却未提出任何异议，未主张任何权利，直至2018年才提起排除妨害之诉也未能作出合理的解释。中超公司认为，一审判决认定事实严重不清，说理部分也避重就轻，难以令人信服。中超公司恳请二审法院在查明事实的基础上依法改判，支持中超公司的上诉请求。被上诉人钟碧霞答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，中超公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。1.关于中超公司提供的龙峰社区居委会出具的《证明》，钟碧霞对该证据有异议，理由是：（1）王某在排除妨害一案中抗辩称“其于1990年3月起居住使用涉案房屋至今”，该证据的证明内容与王某本人的陈述相矛盾，该事实详见海口市中级法院（2019）琼01民终1245号民事判决书第8页第13行。（2）该证据的证明内容由邻居陈华生及李亚妹处证实，属证人证言，证人未到庭作证，对其真实性应不予确认。2.关于中超公司提供的《照明用电申请表》（复印件）2份，钟碧霞对该2份证据有异议，理由是：（1）该2份证据均为复印件，加盖的印章既不是档案专用章，也不是法人章，且没有注明与原件核对无异，不符合单位档案管理程序，不能排除人为复制的合理怀疑。（2）钟碧霞对日期为1989年7月8日《照明用电申请表》（复印件）有异议，理由是庞康生系钟碧霞丈夫，没有办理涉案房屋的增设换名用电申请，也没有私人印章，该申请表的书写文字及庞康生的签名、印章均系假冒伪造，庞康生本人愿意就该表的书写文字及签名是否为庞康生所写进行司法鉴定，由法庭根据本案的审理需要来决定是否做该项司法鉴定。3.关于中超公司在庭审中提交的（2019）琼0108执异161号执行裁定书。（1）该裁定书是针对中超公司书面提出，请求停止对涉案房产强制执行而作出的裁定，该裁定书在本院认为部分的认定与客观事实严重不符，例如：将钟碧霞提交的《确认所有权登记表》填写申请人家庭主要成员，被扩大并错误认定为是“申报的家族成员”，且毫无事实根据地认为，私宅报建“以家庭为单位申报”，完全忽视该《确认所有权登记表》填表说明第六条“申请人占有份额：……如产权全部属自己所有，可填写‘全部’”。即钟碧霞作为涉案房屋的确权申请人，对房屋的占有份额申请确权为全部，而且海口市国土规划管理局是向钟碧霞个人颁发建筑许可证，根本不存在涉案房屋的报建及确权申请是以家庭为单位申报这一事实。详见《确认所有权登记表》《海口市国土规划管理局建筑许可证》《房屋所有权证存根》。（2）虽然该裁定书作出中止对涉案房产的强制执行，但对认定的事实同时认为“现异议人已就房屋买卖合同纠纷另案起诉，具体事实及权利义务关系有待审理进一步查明，在该案终审结果出来之前，不宜对涉案房屋强制执行。”也就是说，该裁定书作出的事实认定有待另案审理进一步查明，详见该裁定书第10页第21行。4.中超公司称“钟碧霞直至2018年才提起排除妨害之诉，也未作出合理的解释。”钟碧霞在排除妨害一案庭审，以及执行异议听证均就此提问作出解释，涉案房屋土地是钟碧霞向颜妚二购买，所有报建手续和建房费用都是钟碧霞自行负责，因钟碧霞文化程度不高，1990年向信用社抵押贷款，以涉案房屋抵押贷款10万元，当时以为抵押就是把房子抵押给银行管理了，2018年钟碧霞想偿还贷款要回房屋，钟碧霞找到银行及向居委会了解，才知房屋已被王某占用，银行建议钟碧霞起诉要回房子，由此引发排除妨害诉讼，详见排除妨害一案庭审笔录及（2019）琼0108执异161号执行裁定第8页第4行。二、钟碧霞与中超公司不存在房屋买卖合同关系，中超公司与案外人施某签订房屋买卖合同的行为对钟碧霞不发生法律效力，理由如下：1.1981年钟碧霞向颜妚二购买建房土地48㎡，那时钟碧霞还未结婚，即涉案房屋的宅基地与钟碧霞夫家没有任何关系，该事实详见海口市国土局《关于钟碧霞同志建私房的处理决定》。2.中超公司证据日期为1988年12月10日《照明用电申请表》（复印件）载明：户主庞康生，用电地点龙舌坡308号，种别新建房屋解决照明用电。该事实证实涉案房屋在1988年12月10日前已建好。中超公司诉称“1989年1月12日，双方签订了房屋买卖合同，钟碧霞的公公庞太兴、舅舅施某代表钟碧霞向中超公司收取宅基地购地款、购房款，钟碧霞一家即着手房屋的兴建。”中超公司该诉称与事实不符，即案外人施某收取中超公司的建房款根本没有用于建造涉案房屋。3.涉案房屋的用地和建房费用都是钟碧霞自行负责，钟碧霞是在房屋建好后，才申报办理用地手续和建筑许可证（因办房产证须有该两项手续），即钟碧霞是涉案房屋的合法权利人，钟碧霞未与中超公司签订任何的房屋买卖合同，也从未授权他人代理出售涉案房屋，钟碧霞不认可中超公司所谓的房屋买卖合同，也从未追认过中超公司所谓的房屋买卖合同的效力，显然中超公司提交的施某《收条》《收款说明》属无权处分行为，应由其承担责任，对钟碧霞不发生法律效力。4.钟碧霞家公庞太兴本人不识字，中超公司证据《收条》的书写文字及“庞太兴”的签名不是庞太兴本人所写，《收条》中65㎡宅基与涉案房屋的用地面积48㎡相差近20㎡，严重与事实不符。尤其是中超公司接受收款人向其出具“庞太兴（长子）”的《收条》，并要求施某在该《收条》中书写“属实”、签名及日期，中超公司这种不核实收款人身份的交易行为，不符合交易习惯，应找施某承担责任。三、中超公司在签订房屋买卖合同时未尽审慎义务，有过错且非善意。1.中超公司在签订房屋买卖合同前，应审查卖方的宅基地来源、房屋权利人等事项，有代理人的还应审查相关代理事项和权限，这些都是中超公司的一般注意义务。本案中，中超公司在签订所谓的房屋买卖合同之前，涉案房屋已经建好。中超公司既未审查施某是否具有代理权，也未审查宅基地来源及房屋权利人，也没有实地考察，即在1989年1月12日签订合同的当日，分别向所谓的“庞太兴（长子）”的人支付宅基地款和向施某支付建房款，中超公司该交易行为不符合交易习惯，有违常理，没有尽到普通人必要合理的审慎注意义务，对于未尽审慎义务所产生的法律后果，应由中超公司自己承担。2.1989年10月30日涉案房屋已复核确权，该事实详见《海口市房地产查丈登记表》《房屋所有权证存根》。中超公司提交的《收款说明》，证实中超公司在明确知晓涉案房屋有产权人存在登记确权手续的情形下，仍然向施某支付2万元，恶意相信施某“在春节前办好308号的房产手续过户给孙跃进”的承诺。尤其是《收款说明》中注明“此说明与合同等发生效力”，证实该《收款说明》是作为中超公司与施某合同的补充约定，对于这种明知涉案房屋有产权人而不要求产权人对是否同意房产过户进行确认的行为，钟碧霞有理由相信中超公司与施某间的交易行为是故意而且并非善意。3.本案为合同纠纷，中超公司应当提交房屋买卖合同文本，中超公司既然能够提供《收条》《收款说明》，就应当能够提供房屋买卖合同文本。按一般交易习惯，与购房相关的《收条》《收款说明》均与购房合同文本一并保存，钟碧霞有理由认为，中超公司是故意不向法院提交其与施某的房屋买卖合同文本，该合同文本或有不利于中超公司的约定条款，中超公司应承担举证不能的法律后果。四、中超公司的诉讼请求已超过诉讼时效。《民法通则》第一百三十七条规定“从权利被侵害之日起，超过二十年的，人民法院不予保护”。根据中超公司证据《收款说明》，足于证实中超公司早在1989年12月8日就已经知道在春节前（1990年1月27日前）办好龙舌坡308号的房产手续过户给孙跃进，现中超公司于2019年5月4日提起诉讼，请求判令钟碧霞将涉案房屋的不动产权过户至中超公司名下，显然中超公司的诉讼请求已远远超过了法定诉讼时效期间，依法应予以驳回。综上所述，钟碧霞是涉案房屋的合法权利人，未与中超公司签订任何的房屋买卖合同，案外人施某的行为属无权处分行为，中超公司未尽审慎义务有过错且非善意，钟碧霞依法不应承担任何法律责任，一切法律后果应由无权处分人及中超公司承担，中超公司的诉讼请求已超过诉讼时效，请求依法驳回中超公司的诉讼请求。中超公司向一审法院起诉请求：1.判令钟碧霞将位于海口市××区房（不动产权证号：4712)的不动产权过户至中超公司名下；2.判令钟碧霞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1989年10月4日，海口市国土规划管理局向钟碧霞颁发了建筑许可证，批准钟碧霞在海口市××层住宅。后经钟碧霞申请，该房产被登记在其名下。1990年5月3日，钟碧霞因借款与海口市龙华城市信用社办理了该房产抵押登记。2019年5月24日，中超公司向一审法院提起诉讼。诉讼中，中超公司出示一张《收条》[内容为：“今收到海口市龙舌坡308号住宅65㎡宅基费伍仟元正。此据。签名：庞太兴（长子）。属实。施某。89.1.12”]、一张收条[内容为：“今收到中超集团公司房费贰拾肆万伍仟元正（245000元）是该房的总款70%，发票未妥，14号前送来，先压工作证一本。施某。89.1.12”]、一张《收款说明》[内容为：“收到中超公司人民币贰万元正，此款在房款拾万零伍千中扣除，同时在春节前办好海口市龙舌坡308号的房产手续过户给孙跃进，过户费用按合同执行。施某。89.12.8”]、龙峰社区居委会出具的《证明》、《海南供电公司照明用电申请表》（复印件），欲证明其主张，中超公司表示有异议。一审法院认为：本案争议焦点是中超公司与钟碧霞间是否存在房屋买卖合同关系。中超公司出示的龙峰社区居委会出具的《证明》属于证人证言，证人未到庭出庭作证，对其真实性不予确认。中超公司出示的《海南供电公司照明用电申请表》没有原件核对，对其真实性不予确认。中超公司出示的《收条》、收条、《收款说明》均不能证明其与钟碧霞存在房屋买卖合同关系。故，中超公司的诉求，没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回中超(海南集团)投资发展有限公司的诉讼请求。案件受理费11800元，由中超(海南集团)投资发展有限公司负担。二审期间，钟碧霞未向本院提交证据。中超公司向本院提交了一份经李国华补签名的海口市××区居民委员会出具的《证明》，证明该份《证明》是居委会主任李国华为中超公司出具的，一审提交的该份《证明》只盖有居委会的公章，而二审提交的该份《证明》补充了居委会主任李国华的签名。钟碧霞质证称：对该份证据的真实性没有异议，但是对证明内容、证明力及关联性均有异议，其一，因为王某本人在排除妨害纠纷一案中辩称“是1990年3月起居住涉案房屋”，与该份证据是相矛盾的；其二，该份证据其实是由邻居陈华生、李亚妹作为证人来证明该问题而由社区居委会出具的证明，而证人证言未经证人出庭作证是不符合法律规定的，对该证据的合法性不予确认；其三，中超公司称李国华补签了该份证据，但是否李国华本人所签、何时补签均无法确定，且李国华补签时也未再行加盖居委会的公章，对其补签的合法性不予确认。本院对中超公司证据的认证意见为：由于该份《证明》是加盖居委会公章后才另行补签出具人的姓名，故本院对所补签名是否由李国华本人所签无法确认；并且根据该份《证明》所载明的王某“1989年至今居住在本辖区龙舌坡94号（原308号），原来是公司员工宿舍，由其邻居陈华生及李亚妹处证实（本社区2001年10月成立，成立后一直有居住档案至今）”内容可得，1989年至2001年9月期间王某居住涉案房屋的情况实际系根据王某邻居陈华生、李亚妹的陈述证实，实质属于证人证言，而陈华生、李亚妹未出庭作证，故本院对该份《证明》所证明的1989年至2001年9月期间王某居住涉案房屋的情况无法确认，但对于社区居委会2001年10月成立后根据居住档案所证明的2001年10月至今王某居住涉案房屋的情况予以认定。本院审理查明：在涉案房屋所属辖区的海口市××区居民委员会2001年10月成立之时，王某已居住在涉案房屋，至今仍居住在涉案房屋。在钟碧霞诉王某排除妨害纠纷一案中，王某答辩称其自1990年初进入中超公司工作后中超公司便将涉案房屋交付其居住。该案判决王某应搬离登记在钟碧霞名下的涉案房屋。在该案的执行过程中，中超公司提出异议，请求法院停止强制执行，法院经审查认为“现异议人已就房屋买卖合同纠纷另案起诉，具体事实及权利义务关系有待审理进一步查明，在该案终审处理结果出来之前，不宜对涉案房屋强制执行”，裁定中止了对涉案房屋的强制执行。另查，1989年7月8日，中超公司就涉案房屋照明用电向供电部门提出申请。再查，涉案房屋用地使用权系1981年钟碧霞向颜妚二购买，此时钟碧霞尚未与庞康生结婚。对于涉案房屋产权证办理至钟碧霞名下的时间，中超公司与钟碧霞均确认是1989年10月。二审询问中钟碧霞陈述，施某是钟碧霞丈夫庞康生的母亲那边的人，和钟碧霞没有血缘关系，钟碧霞跟着庞康生尊称施某为舅舅；庞太兴是钟碧霞丈夫庞康生的父亲。以上事实由海口市美兰区海府街道办事处龙峰社区居民委员会出具的《证明》、海口中市美兰区人民法院（2018）琼0108民初9161号案件材料、海口市美兰区人民法院（2019）琼0108执异161号民事裁定书、加盖海南电网有限责任公司海口供电局印章确认的《海南供电公司照明用电申请表》（1989年7月8日）、海口市国土局《关于钟碧霞同志建私房的处理决定》、二审询问笔录予以证实。本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：根据双方当事人诉辩陈述，本案的争议焦点为：一、中超公司的起诉是否已过诉讼时效；二、中超公司与钟碧霞之间是否构成房屋买卖合同关系，中超公司诉请钟碧霞将涉案房屋过户至中超公司名下是否有事实和法律依据。关于第一个争议焦点。由于请求过户登记并非完全属于债权请求权而是兼具物权请求权的性质，故中超公司起诉涉案房屋过户至其名下并不适用诉讼时效的规定。因此，钟碧霞主张中超公司的起诉已过诉讼时效不成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。本案中，虽然中超公司提供了庞太兴出具的《收条》（1989年1月12日）及施某出具的收条（1989年1月12日）、《收款说明》（1989年12月8日）来证明中超公司向施某、庞太兴支付了大部分购房款，并提供了涉案房屋的照明用电申请表（1989年7月8日）及涉案房屋所在社区的居委会所出具的《证明》来证明中超公司一直以来长期占有涉案房屋，但由于涉案房屋用地使用权系钟碧霞婚前所购买，涉案房屋产权亦登记在钟碧霞个人名下，而中超公司的举证不足以证明庞太兴、施某出卖涉案房屋的行为系经过钟碧霞授权或能够代表钟碧霞，故中超公司的举证尚不足以证明其与钟碧霞之间构成房屋买卖合同关系。因此，中超公司诉请钟碧霞将涉案房屋过户至其名下缺乏事实依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，中超公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人中超(海南集团)投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林志勇审判员 杨 曦审判员 王春芬 二〇一九年十二月十五日书记员 李 晶速录员 吴虹瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。