河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终1960号上诉人（原审原告）：魏建国，男，1973年11月21日出生，汉族，住河南省内黄县。委托诉讼代理人：杨志宾，河南众孚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：濮阳棕榈泉置业有限公司，住所地濮阳市开州路与安泰路交叉口东北角。法定代表人：刘宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵广森，河南尊严律师事务所律师。上诉人魏建国因与被上诉人濮阳棕榈泉置业有限公司（以下简称棕榈泉）商品房销售合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初5441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。魏建国上诉请求：依法撤销一审判决，改判棕榈泉赔偿违约金共计94,564.89元（不服金额80,655.23元）；一、二审诉讼费由棕榈泉负担。事实与理由：1.一审法院法律适用错误，事实认定不清，一审法院对《商品房买卖司法解释》第十一条规定的“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”理解错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《商品房销售管理办法》第三十条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、建设部关于印发《商品房住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知第三、七条的规定，上述法律、法规，明确规定了商品房的交付条件，必须是验收合格，且合同也约定了交付的条件，而一审法院认定“原告签署《入住声明》领取入户钥匙，应视为对被告交付房屋行为的认可”属认定事实不清，法律适用错误。2.一审法院对强制性停工天数的计算在数学上计算错误。合同约定的交房日期为2016年10月31日，停工天数的扣除应当计算至交房时间之前。因此按17天计算，交房时间最多顺延至2016年11月17日，一审法院计算的2016年11月21日之后的停工天数，处于顺延交房期2016年11月17日之后，不应在逾期天数中扣除，属于数学上的计算错误。棕榈泉辩称：1.根据合同第十一条约定“出卖人不出示证明文件或者出示的文件不齐全，不满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收”，但各业主同意领取钥匙，并签订入住声明，依据《商品房买卖司法解释》第十一条之规定来确定涉案房产的交付，适用法律正确。各业主明知在没有相关验收文件的前提下，同意接收该涉案标的房产，也应当按照交付钥匙之日视为交付。2.不否认上诉状中列明的关于竣工验收后方可交付使用的相关规定，但2003年6月1日实施的《商品房买卖司法解释》适用中明确，司法解释的实施时间较上诉人所列的相关规定晚，应适用司法解释的规定。3.一审认定的扣除停工51天，实际停工要比51天更多，各业主上诉称只应扣除约定交房时间前的天数，不应支持。魏建国向一审法院起诉请求：1.依法判令棕榈泉向其支付违约金共94,564.89元；2.依法判令由棕榈泉承担诉讼费用。一审法院审理查明：原、被告签订商品房买卖合同一份，主要约定：一、原告购买被告开发建设的棕榈泉小区22幢1单元7层0702号房屋，商品房预售许可证号为2014-122号；房屋单价4,857.89元，建筑面积106.84平方米，总价款519,017元；付款方式为贷款方式付款，原告应于订购房屋七日前支付首付房价款279,017元，余款240,000元申请贷款支付；二、交房时间为2016年10月31日前；三、逾期交房责任，逾期在90日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条1（1）项中的比率）；逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。该商品房买卖合同第八条规定了逾期付款责任，主要内容为：除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。又查明：2015年8月30日，濮阳市人民政府下发《关于启动抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动濮阳市空气质量保障应急预案的通知》（濮政[2015]54号文件），2015年8月30日至9月4日期间启动“空气质量保障应急预案”，要求“全市所有建筑、拆迁、市政等施工工地一律停工”，期限6天。2016年8月5日，濮阳市住房和城乡建设局下发《关于全市建筑工地停工整改的紧急通知》（濮建文[2016]110号），要求“2016年8月5日至8月15日期间，全市在建工地一律停工”，期限11天。2016年11月18日，濮阳市大气污染防治攻坚战领导小组办公室下发《关于开展清洁城市控制扬尘污染行动的紧急通知》（濮气攻坚办[2016]45号），2016年11月21日至24日期间开展“控制扬尘污染行动”，要求“所有涉及扬尘的施工工地全部停工”，期限4天。2016年12月2日，濮阳市大气污染防治攻坚战领导小组办公室下发《关于印发濮阳市大气污染管控紧急行动实施方案的通知》（濮气攻坚办[2016]74号），2016年12月2日至12月31日期间开展“加强工地扬尘治理”活动，要求“市城区各类施工工地（市住建局与市城管局批准的重大民生项目除外）一律停止作业，并采取有效的扬尘防治措施”，期限30天。2017年5月5日，被告收取原告总购房款519,017元。2017年5月5日，原告签署入住声明并领取了入户钥匙。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。被告取得了商品房预售许可证，其与原告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定的交房时间为2016年10月31日，被告未能按合同约定时间向原告履行交房义务，存在违约，应当承担违约责任，向原告支付逾期交房违约金。原告称被告至今未交房，被告辩称其已于2017年5月5日向原告交付了房屋钥匙，原告签署了《入住声明》。原告签署《入住声明》领取入户钥匙，应视为对被告交付房屋行为的认可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，被告实际违约天数自2016年11月1日至2017年5月5日，逾期交房共计185天。2015年8月30日至9月4日、2016年8月5日至8月15日、2016年11月18日至24日、2016年12月2日至12月31日，因政府管制造成被告停工51天（6天+11天+4天+30天），系为加强环境治理，改善空气环境的客观情况，应从被告逾期交房的天数中扣减。根据合同约定，逾期超过90日，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金，“本条第1（1）项中的比率”系“全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条1（1）项中的比率）”，而“第八条1（1）项中的比率”又系“日万分之二”，故双方约定的逾期交房违约金应视为全部房价款的日万分之二。按照房屋总价款519017元的日万分之二向原告支付违约金，共计13,909.66元。被告辩称原告未按照合同约定交纳各项接口费用，被告有权拒绝交房，对此一审认为，交付房屋与交纳接口费不是对等给付义务，原告向被告交付了房款，被告应当及时履行交房义务，被告以原告未交接口费为由拒绝履行主合同义务，对被告的该项辩解意见不予采信。被告还辩称原告主张的违约金过高，应当调整为中国人民银行同期贷款利率，对违约金过高被告未提供证据证实，该辩解意见亦不予采信。一审还认为，原告作为业主，被告作为房地产的开发商，在商品房销售合同过程中既是利益的相对方、又是利益的共同体，都是构建和谐、稳定社会人居关系的重要一方。业主购买房屋的目的不仅是需要高质量的安全保障住房，而且更需要高品质的人居环境，包括配套设施、环境美化、文化教育等。而开发商作为房屋的开发和销售者，虽然需要有自己的利益空间，但更有为业主提供优质住房及居住环境的义务。因一个居住小区的开发建设及正常运转，不仅仅涉及个别业主的利益，而是全体业主的利益。但所有的目的和希望是构建和营造一个和谐、稳定、环境优美、生活便利、人际融合、安全保障的居住环境，而对此需要开发方及全体业主的共同努力，应多是协商，而非是对立。每一方都是社会和谐的重要一方，在发生争议时，都应该从客观、实际考虑，如何在保障自己权益的同时，兼顾对方及其他人利益，如果每一方都站在各自利益最大化的角度考虑，纷争不止，沸沸扬扬，不仅影响各自的权益实现，而且有损于所在小区的正常建设、维护、运转和生活，从而影响各自的发展和生活目的。在民事法律关系中，公平正义是根本，利益的平衡和定纷止争，维护社会的和谐发展、经济的有序发展，是处理民事纠纷的最终目的。所以，本案在综合考虑和兼顾各方权益，同时兼顾大多数业主方的利益和善意愿望，依据相关法律规定，予以裁判，希望原、被告能够正确、平和、理性的看待双方所发生的争议及一审的前判，化解双方的纷争，共同努力营造一个美好的小区，同时更希望原告及所有的业主能够生活在一个和谐、文明、优美的家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告濮阳棕榈泉置业有限公司支付原告魏建国逾期交房违约金13,909.66元，于判决生效后十日内履行完毕。本案二审期间，棕榈泉提交了涉案房屋于2019年6月20日经过建设、设计、勘察、监理、施工五个单位验收后，被评定为合格工程的单位工程综合验收意见表。证明棕榈泉交付给上诉人的房屋是合格的。本院组织上诉人对该验收意见表进行了质证，上诉人对其真实性不持异议，但认为上诉人领取钥匙，签入住声明时并没有经过验收，没有达到合同约定的交房条件。经审理查明，案涉房屋于2019年6月20日经过建设、设计、勘察、监理、施工五个单位验收后，被评定为合格。上诉人作为买受人在出卖人未交付《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的情况下，领取了钥匙，其余事实与一审法院审理查明一致。本院认为，本案二审争议焦点为：一、业主领取钥匙，签署入住声明，能否视为履行了交房义务，逾期交房违约金应否计算至此。二、一审判决从逾期交房期间中，扣除因环保等原因，政府管制造成停工的51天是否正确。关于第一个争议焦点，首先，根据双方签订的商品房买卖合同约定的交房时间为2016年10月31日，而棕榈泉未能按合同约定时间向上诉人履行交房义务，存在违约，应当承担违约责任，应向上诉人支付逾期交房违约金。其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。上诉人认为根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国房地产管理法》等相关规定和合同约定，案涉房屋没有经验收合格，未达到合同约定的交付条件，不管买受人是否实际占有，逾期交房均应计算至起诉时。本案合同第九条的约定，在交付房屋时出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，但出卖人未交付《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的情况下，上诉人作为买受人接受房屋，是其对自己权利的自由处分。双方形成了房屋实际交付的事实，在此情况下，买受人无权要求出卖人承担实际交付日起至起诉日止的违约金，且案涉房屋现已验收合格，如有证据证明房屋在交付时存在房屋质量问题严重影响正常居住使用，或因不符合合同约定交付条件，给买受人造成其他实际损失的，买受人可以另行主张赔偿。关于第二个争议焦点，一审法院根据濮政﹝2015﹞54号文件、濮建文﹝2016﹞110号文件、濮气攻坚办﹝2016﹞45号文件、濮气攻坚﹝2016﹞110号文件共扣除51天，该四份文件均是政府要求一律停工，应从逾期交房天数中扣除，上诉人认为只应扣除合同约定2016年10月31日交房前的两个文件要求停工的17天，与事实不符，不予支持。一审法院根据合同约定的违约金标准，从合同约定的交房次日至领钥匙签入住声明的期间，并扣除51天计算的逾期天数及违约金数额，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,816元，由魏建国负担。本判决为终审判决。审判长 李 亮审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇一九年十二月二十五日书记员 李淑娅