湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂0802民初2443号 原告：张杰。 委托诉讼代理人：王亚丽，湖北新天律师事务所律师。 被告：熊永彦。 第三人：陈清。 第三人：陈玲。 原告张杰与被告熊永彦、第三人陈清、陈玲执行异议之诉一案，本院于2018年12月24日作出（2018）鄂0802民初2431号民事判决书，张杰不服该判决提起上诉，2019年8月15日荆门市中级人民法院作出（2019）鄂08民终688号裁定书，将本案发回重审。本院于2019年8月27日立案后另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张杰及其委托诉讼代理人王亚丽、被告熊永彦到庭参加诉讼，第三人陈清、陈玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案经合议庭评议现已审理终结。 原告张杰向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与实际所有权人订立的《房屋租赁协议》合法有效，即原告对位于荆门市象山大道125号新世界中心X栋2XXX、2XXX室房屋享有合法承租权，租赁期从2014年4月15日至2024年4月15日；2、中止对荆门市象山大道125号新世界中心X栋2XXX、2XXX室房屋的执行交付行为；3、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年4月15日，原告以湖北创恒投资咨询有限公司（经工商名称核准后公司未设立）的名义与房屋实际所有人陈清订立《房屋租赁协议》，该协议约定，原告承租荆门市象山大道125号新世界中心X栋2XXX、2XXX室房屋，租期为10年，租金为5500元/月，每季度支付一次。因出租人急需资金，原告一次性将租金支付完毕。2018年3月8日，原告得知荆门市东宝区人民法院以执行熊永彦与陈清、陈玲民间借贷案为由，要求原告腾退房屋。原告认为该行为侵犯了原告的租赁权。 被告熊永彦辩称，2018年1月，我已对涉案房屋办理了所有权证书，同年4月原告未交纳租金，我就收回了房子；房屋所有权人为陈玲，原告与陈清之间的债务与本案无关。 第三人陈清、陈玲未答辩，亦未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、抗辩等诉讼权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据， 原告张杰提交的A1原告身份证复印件，A2执行裁定书，本院依法予以采信。对双方当事人有异议的证据，本院经审核后认为，原告提交的证据A3《房屋租赁协议》，拟证明原告对涉案房屋享有合法租赁权，本院认为，湖北创恒投资咨询有限公司经工商名称核准后未设立，但原告张杰作为湖北创恒投资咨询有限公司的实际控制人，该公司的所有义务由张杰承受。在该案二审的庭审中，陈玲作为争议房屋的权利人对张杰与陈清之间签订的租赁协议予以追认，故该份租赁协议合法有效，本院对该份证据予以采信。A4银行转款凭证，拟证明原告已按约付清全部租金，本院认为，该银行转款凭证，系第三人陈清向原告借款的银行转款凭证，张杰与陈清之间还存在其他经济往来，原告未提交其他证据证明双方之间约定以借款抵付租金，故该证据与本案无关联性，对其证明效力，本院不予采信，A5被告民事诉状，拟证明被告认可原告的租赁合同，本院认为，该诉状仅能认定被告熊永彦清楚原告张杰与陈清有签定过房屋租赁协议的事实。被告熊永彦提交的《荆门市商品房买卖合同》、承诺书，拟证明第三人陈清向被告熊永彦借款100万元，陈玲用涉案房屋做担保，本院认为，该组证据真实、合法与本案具有关联性，对其证明效力，本院予以采信。 根据本院采信的证据，结合庭审中双方当事人的陈述，本院对本案的事实认定如下： 2015年3月25日，陈清向熊永彦借款100万元，并出具借条，陈玲向熊永彦出具承诺书，约定自愿用其所有的位于荆门市新世界中心X楼2XXX、2XXX室两处房产为陈清向熊永彦的借款100万元作担保，若到期未还，愿用此两处房产作抵。后因陈清未偿还熊永彦的借款，熊永彦于2015年10月28日向本院申请诉前财产保全，本院于当日作出（2015）鄂东宝立保组第00086号民事裁定，对陈玲所有的位于荆门市东宝区象山大道新世界中心X楼2XXX、2XXX室房屋予以查封。2016年1月5日熊永彦向本院提起诉讼。2016年3月15日，本院作出（2016）鄂0802民初11号民事判决书，判决陈清、陈玲偿还熊永彦借款本金974608元及利息（利息计算至2015年11月25日为94212元，从2015年11月26日起应按同期银行贷款利率的四倍计算至清偿完毕时止）。判决生效后熊永彦向本院申请执行，本院于2016年10月8日作出（2016）0802执429号执行裁定书，裁定对陈玲所有的位于荆门市东宝区象山大道125号新世界中心X座2XXX、2XXX号房屋予以拍卖。2017年11月20日本院作出（2017）鄂0802执恢81号执行裁定书，裁定将上述房屋作价1111052.80元交付熊永彦抵付债务。2018年1月23日本院作出（2017）鄂0802执恢81号公告，责令陈清、陈玲在五日内迁出房屋交付熊永彦，该公告在争议房屋所在地予以张贴。张杰为此提出异议。后本院作出（2018）鄂0802执异31号执行裁定书，驳回了张杰的异议。张杰不服向本院提起执行异议之诉。 另查明，陈清与陈玲系兄妹。2013年11月28日、2014年3月5日，第三人陈玲与荆门市慧泉房地产开发有限公司签订《荆门市商品房买卖合同》两份，购买该公司位于荆门市东宝区象山大道125号新世界中心X座2XXX、2XXX号房屋，并在房管部门进行备案，房屋合同编号为：JM14003XXX、JM14003XXX。2014年4月15日，张杰以湖北创恒投资咨询有限公司（经工商名称核准后公司未设立）名义与第三人陈清签订房屋租赁协议，协议约定陈清将涉案房屋租赁给原告使用，租赁期限为10年（从2014年4月15日至2024年4月14日），月租金5500元，分期分款，每季度支付一次。陈玲对该租赁协议知情并予以认可。2014年5月29日、6月26日，张杰向陈清支付了两个月的房屋租金，该房屋至今由张杰实际占有使用。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有使用被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，案外人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，必须在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。本案中，首先，湖北创恒投资咨询有限公司与陈清于2014年4月15日签订房屋租赁协议，租赁期限自2014年4月15日至2024年4月14日止。该协议的相对方虽为湖北创恒投资咨询有限公司，但张杰作为该公司的实际控制人，在公司设立期间以公司名义签订合同的权利义务应由张杰承继。其次涉案房屋虽系陈玲与房产开发公司签订的购买合同，并予以备案登记，在诉讼中陈玲表示其对陈清与张杰签订的房屋租赁协议知情并予以追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，陈清获得处分权，其与张杰签订的租赁协议合法有效。在该租赁协议签订后，张杰一直使用占有该房屋，且熊永彦对此知情。故原告的诉讼请求符合上述法律规定，本院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 一、原告张杰与第三人陈清之间的房屋租赁协议有效； 二、中止对荆门市东宝区象山大道125号新世界中心X座2XXX、2XXX号房屋的腾空执行。 案件受理费100元，由被告熊永彦负担。 被告如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交上诉案件受理费。上诉费汇至荆门市中级人民法院，开户行：中国农业银行荆门海慧支行，户名：湖北省荆门市中级人民法院，账号17570401040008989。上诉人上诉期届满后仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人如自动履行判决的，标的款汇至荆门市东宝区人民法院，收款人全称：荆门市东宝区人民法院，账号：42001666053059111666，开户行：中国建设银行股份有限公司荆门金虾支行。 审 判 长  丁兆华 人民陪审员  张 霞 人民陪审员  任本银 二〇一九年十二月十七日 法官助理袁珊 书记员刘玲