中华人民共和国 广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0105执异396号 异议人（案外人）：陈剑晖，男，1970年1月20日出生，汉族，住广州市海珠区。 异议人（案外人）：刘凤灵，女，1974年5月13日出生，汉族，住广州市海珠区。 以上两异议人的共同委托代理人：陈路遥、曾凤坤，分别为广东宏力律师事务所律师、实习律师。 申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（原名称为中国东方资产管理公司广州办事处），住所地广州市天河区庆亿街1号16、17楼。 负责人：吴颖桦。 委托代理人：陈彦、范嘉雯，均为广东拓孚创展律师事务所律师。 被执行人：董文江，男，1935年12月30日出生，葡萄牙共和国人。 被执行人：广州华良房地产有限公司，住所地广州市越秀区大南路2号合润广场502房。 法定代表人：梁伯遇。 申请执行人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产广东分公司）依据已经发生法律效力的（2001）海经初字第1210号民事判决书申请执行被执行人董文江、广州华良房地产有限公司（以下简称华良公司）借款、抵押、保证合同纠纷一案，本院已立案执行，案号为（2003）海民执字第1254号。执行过程中，本院于2018年5月16日轮候查封了被执行人华良公司所有的位于广州市海珠区江宝路392号地下室57号车位，后转为正式查封。现案外人陈剑晖、刘凤灵向本院提出书面异议，要求解除对上述车位的查封，并停止对该车位的执行。对异议人提出的异议，本院依法组成合议庭，进行了审查。本案现已审查终结。 异议人陈剑晖、刘凤灵认为：我们是夫妻关系，2003年9月29日，我们作为买受人和华良公司就广州市海珠区江宝路392号地下室第57车位签订了海富花园认购书，约定认购价为120890元，并在2003年10月16日签订《商品房买卖合同》，约定我们需在2003年10月4日前支付首期车位款98473元（含定金10000元），剩余房款16417元在出合同鉴证三日内付清；华良公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。同日，我们已支付上述首期车位款98473元及契税费4110元，并接收了涉案车位一直使用至今。2005年我们起诉华良公司，本院作出（2005）海民三初字第1229号民事判决书判决我们与华良公司之间的《商品房买卖合同》有效，其应在产权过户障碍消除之后协助我们办理房地产权证手续。由于涉案车位在2004存在抵押登记，且在2005年起被各法院陆续查封，车位产权过户存在障碍，导致一直未能办理涉案车位的产权登记手续，直至最近抵押登记已被涂销，涉案车位在被本案轮候查封后转为正式查封。因此，在法院对涉案车位进行查封之前，我们已经作为买受人与华良公司签订了合法有效的合同并合法占有，亦已按照合同约定支付了车位价款。（2005）海民三初字第1229号民事判决未要求我们将剩余购车款16417元交付执行，但是我们愿意将剩余价款随时支付给华良公司或者交付法院执行。故我们对涉案车位排除执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条的规定，为维护自身合法权益，特此依法提起异议。 申请执行人东方资产广东分公司辩称：1.根据我国不动产登记制度，不动产以产权登记内容为基本要件，在登记之外的任何行为不能对抗第三人。广州市海珠区江宝路392号地下车位的产权登记在华良公司名下且没有任何产权瑕疵，有关产权登记也是依法作出。华良公司为地下车位的产权人，我司有权申请对该车位的拍卖、变卖所得价款受偿。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条规定，且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，故我司申请执行华良公司名下的上述房屋依法有据。2.根据广州市国土局的网上查封情况也显示，该地下车位房地产权人为华良公司，早在2005年1月25日后已被多家法院查封及轮候查封，而陈剑晖、刘凤灵提供的《商品房买卖合同》并没有在房管部门进行备案登记，也没有实际转账凭证以证明已实际支付了房款，陈剑晖、刘凤灵在超过17年的时间里也没有向法院提出过执行异议，已过异议期限，故其主张不应得到支持。综上，陈剑晖、刘凤灵提出的执行异议请求缺乏依据，我司申请执行及处置华良公司名下的车位合法有效，我司合法权益依法应受保护。故请求依法驳回，并立即执行该车位以清偿债务。 被执行人华良公司辩称：1.陈剑晖、刘凤灵提供的证据及所证明的事项均予确认属实，并同意其请求事项，但其未交付的房款应交还我司；2.东方资产广东分公司提起的（2017）粤0105执恢2120号所涉的物业已依法院（2001）海经初字第1210号、（2003）海民执字第1254号判决，于2004年8月由安华白云拍卖有限公司拍卖处理，故此案没有事实与法律依据，属错误查封，应予以撤销，以维护他们的合法权益。 被执行人董文江并没有提交答辩意见。 经审查查明：2002年7月12日，关于中国建设银行广州市东山支行诉董文江、华良公司借款、抵押、保证合同纠纷一案，本院作出（2001）海经初字第1210号民事判决书判决：一、解除中国建设银行广州市东山支行与董文江签订的楼宇按揭合同；二、董文江在判决生效之日起10日内清还借款本金360000元及计算至2001年8月2日止的利息42961.55元，逾期利息8929.71元、违约金2600元给中国建设银行广州市东山支行，等；三、如董文江届期不能清付上述债务，中国建设银行广州市东山支行有权以董文江所有座落于广州市海珠区江燕路20-100号海富花园海恒阁6E房屋折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；四、华良公司对上述债务承担连带清偿责任；等。该判决于2002年10月6日发生法律效力。 2003年2月27日，中国建设银行广州市东山支行依据上述判决向本院申请强制执行，本院以（2003）海民执字第1254号立案执行。执行过程中，因暂未发现董文江、华良公司有其他可供执行的财产，本院于2003年12月裁定终结执行。 2016年9月8日，因东方资产广东分公司以其依法享有该执行案件的债权为由向本院提出变更其为申请执行人的申请，本院经审查后作出（2003）海民执字第1254号之三执行裁定书裁定变更东方资产广东分公司为申请执行人，原申请执行人中国建设银行广州市东山支行的权利义务由东方资产广东分公司继受。 2017年9月27日，东方资产广东分公司向本院申请恢复执行，本院以（2017）粤0105执恢2120号立案执行。恢复执行过程中，本院于2018年5月16日轮候查封了华良公司所有的位于广州市海珠区江宝路392号地下室57车位，后于2018年6月12日转为正式查封。2019年11月21日，陈剑晖、刘凤灵遂提出以上执行异议。 另查，2005年4月26日，陈剑晖、刘凤灵向本院起诉华良公司、第三人广州市新凤农村信用合作社商品房预售合同纠纷一案，要求判令：华良公司在15天内办妥海富花园汇海居地下车库第57号车位的产权证；支付迟延办证违约金；等，本院以（2005）海民三初字第1229号立案审理。 该案在审理过程中，查明了以下事实：“2003年9月29日，双方签订《海富花园认购书》，约定陈剑晖、刘凤灵向华良公司认购广州市海珠区江燕路[海富花园]自编号三期57号车位，认购价120890元等。 2003年10月16日，双方签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2000901691号），约定陈剑晖、刘凤灵向华良公司预购海珠区江燕路20号广州轴承厂地段海富花园F栋自编号汇海居地下车库第57车位（江宝路392号地下室57车位）；售价总金额120890元；华良公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由华良公司提供的资料报产权登记机关备案；如因华良公司的责任，陈剑晖、刘凤灵不能在房屋交付使用后540日内取得房地产权属证书的，双方同意陈剑晖、刘凤灵不退房，华良公司按已付房价款的10%向其支付违约金等。同日，陈剑晖、刘凤灵交付了首期款（含定金10000元）98473元、契税费4110元给华良公司，并向华良公司接收了该车位。 2003年10月23日，陈剑晖、刘凤灵将上述合同交付给华良公司，华良公司出具《收据》给陈剑晖、刘凤灵。2004年2月1日，广州市博建物业顾问有限公司出具《办理〈房地产证〉收件分目表（回执）》给陈剑晖、刘凤灵，该表载明收取陈剑晖、刘凤灵身份证、户口薄、购房发票和税费复印件。 2000年12月8日，华良公司与第三人签订《最高额抵押担保借款合同》，约定第三人自2000年12月18日至2004年12月18日向华良公司发放最高贷款本金余额不超过2450万元的贷款，华良公司以海珠区江燕路20号广州轴承厂地段海富花园第三期地下车库车位（穗房预字第××号）等为抵押物，抵押物的抵押期限自2000年12月18日至2006年12月18日止等。该合同经广东省公证处公证。 2004年9月24日，华良公司与第三人签订《最高额抵押担保借款合同》，约定第三人自2004年9月24日至2007年9月24日向华良公司发放最高贷款本金余额不超过792万元的贷款，华良公司以海珠区江宝路392号地下室57车位等为抵押物，抵押物的抵押期限自2004年9月24日至2009年9月24日止等。该合同经广东省公证处公证。 2003年12月8日，广州市国土资源和房屋管理局核发了海珠区江宝路392号地下室57车位的《房地产权证》和《房地产他项权证》。其中该车位的《房地产他项权证》记载，他项权权利人为第三人，登记字号为03登记147103；2004年10月9日注销03登记147103号的抵押登记，并以04登记86734号办理抵押登记等……。” 2005年6月28日，本院作出以下民事判决：一、陈剑晖、刘凤灵与华良公司于2003年10月16日签订的《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2000901691号）有效；二、华良公司在广州市海珠区江燕路20号广州轴承厂地段海富花园F栋自编号汇海居地下车库第57车位（现海珠区江宝路392号地下室57车位）被依法涂销抵押、产权过户的法律障碍消除之日起10日内，协同陈剑晖、刘凤灵到房管部门办理取得该房地产的房地产权属证书的手续；三、华良公司向陈剑晖、刘凤灵支付逾期办证违约金；等。该判决于2005年7月14日发生法律效力。 据广州市不动产登记查册表显示：涉案车位的产权人为华良公司，单独所有，建筑面积为12.3904平方米，2005年9月至2008年5月被（2005）海民执字第6467号案查封；2008年7月至2010年7月被（2007）海民执字第390号案查封；2010年12月至2012年12月被（2005）海民执字第6467号案查封；2013年5月至2015年5月被（2007）海民执字第390号案查封；2015年6月至2018年6月被（2007）海民执字第390号案查封；等，抵押权人为广州市新凤农村信用合作社，2014年10月9日注销（2003）登记147103号的抵押登记，并以（2004）登记86734号办理抵押登记。 再查，2006年12月8日，广州市新凤农村信用合作社依据（2006）海民二初字第1024号民事调解书向本院申请强制执行，要求华良公司等清还借款6135000元及利息，并对包括江宝路392号地下室57车位在内的房产折价或拍卖、变卖的价款在最高限额12000000元范围内优先受偿等，本院以（2007）海民执字第390号立案执行。执行过程中，该行于2017年3月10日表示其抵押债权已经受偿，并申请解除对包括上述车位在内的全部房产的查封。 审查过程中，陈剑晖、刘凤灵已将剩余车位价款22417元交付本院执行。 本院认为，因华良公司并未履行生效判决所确定的义务，本院对其名下的海珠区江宝路392号地下室57车位予以查封符合法律规定。现陈剑晖、刘凤灵以其已购买该车位为由主张排除执行，故其对该车位是否享有足以排除执行的民事权益是本案的争议焦点。经查，陈剑晖、刘凤灵曾就涉案车位的买卖关系向本院提起诉讼，要求判令华良公司协助办理产权过户登记并支付逾期办证违约金等，该案在审理过程中查明“陈剑晖、刘凤灵已于2003年10月16日与华良公司就涉案车位签订了《商品房买卖合同》，明确约定了车位总价款、支付方式、交付期限、办证期限、违约责任等，陈剑晖、刘凤灵在签订合同当天已向华良公司支付了车位款98473元及契税费4110元，并接收了涉案车位，陈剑晖、刘凤灵在此后亦向华良公司、广州市博建物业顾问有限公司递交了办理产权证所需的相关材料，因涉案车位存在抵押登记，导致未能及时办理产权过户登记手续”等事实，进而判决确认双方所签订的《商品房买卖合同》合法有效，且华良公司应在涉案车位涂销抵押登记之后协助陈剑晖、刘凤灵办理产权过户登记手续并向其支付逾期办证违约金等。对于以上事实，东方资产广东分公司并未提交相反证据予以推翻，本案予以确认。由此可见，陈剑晖、刘凤灵早在涉案车位被查封之前已与华良公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，依约支付了车位款98473元并已实际接收使用，对于该车位因被陆续查封且存在抵押登记导致未能办理过户登记手续不具有主观过错，且对于剩余价款22417元也已向本院交付执行，故其已依约付清了全部价款，故陈剑晖、刘凤灵在本案中所主张的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形且其权利能够排除执行，对其提出的异议请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对广州市海珠区江宝路392号地下室57车位的执行。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张法能 审判员  林少宁 审判员  徐 石 二〇一九年十二月二十四日 书记员  叶均兰