昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初2954号原告：胡焕萍，女，1973年2月4日出生，汉族，重庆市大足县人。被告：云南浙滇置业有限公司。法定代表人：彭宇兴。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。原告胡焕萍与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月12日受理后，于2019年9月26日适用简易程序在本院公开开庭进行审理。原告胡焕萍，被告云南浙滇置业有限公司的诉讼代理人朱原熠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡焕萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理所购商品房的权属证书；2、判令被告支付原告自2018年2月18日起至原告实际取得权属证书之日止的逾期办理属权证书的违约金(按合同上的10元/天计算)。暂计至2019年5月19日4550元；3、判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2014年8月27日签订《商品房购销合同》（合同编号:东盟森林住宅字第4233号，以下简称“合同”）及相关补充协议，约定:原告购买被告开发的东盟森林E01幢60X室房屋，房屋总价款为636943元;被告须在项目整体竣工验收后180个工作日内，将原告办理权属证书所需要的全部资料递交产权登记机关，否则需承担每日支付10元的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部款项。2016年5月18日，原告按被告要求支付了契税、维修基金、产权登记费用等相关费用后接房。但被告至今未能按约定为原告办理相应的权属证书，己构成违约。为维护原告合法权利，现起诉至人民法院。被告浙滇公司辩称，1、根据相关行政法律法规规定，规划核实通过、竣工备案是申报产权（初始）登记的法定前置条件，本案涉及的小区规划核实未通过，竣工备案登记未完成，原告诉请办理涉案房屋产权登记证书的法定条件不成就；2、按相关法规和规划部门要求，案涉小区必须配套建设两座垃圾转运站，但项目建设过程中，因部分业主以不和谐方式阻止垃圾转运站建设、加之部分业主私搭乱建，致使项目不能满足规划验收要求，不能按合同约定期限办证的过错责任在业主；3、办理产权证是产权登记机关的法定行政职权，答辩人作为申请办证代理人，其义务只能是在满足法定和约定条件后，代理业主向登记机构提供申请资料，办理办法产权证书是行政法律关系，不能由被告承担相应责任；4、违约责任本质是损失赔偿。原告主张办证迟延，但并未举证存在实际损失，其要求按合同的约定每天10元的违约金显然过高，依法应予调整或免除。综上，本案因法定或约定申请产权登记的条件均未成就，且该未成就系因不可归责于答辩人的原因所致，答辩人也没有违约行为或事实，依法不应承担任何形式的违约责任。请求驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评述。对被告提交的视频及照片等视听资料无法证明时间、来源，也无法证明被告观点，本院不予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定如下法律事实：被告浙滇公司（甲方）与原告胡焕萍（乙方）于2014年8月27日签订了《商品房购销合同》及合同补充协议，约定乙方向甲方购买东盟森林小区第E组团01幢第6层60X号房(套内建筑面积119.12平方米)，房屋总价款为636943元。合同第七条关于交付期限约定：甲方（被告）应于2016年5月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）；第十二条关于产权登记约定：甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，被告应按约定在项目整体竣工验收后180个工作日内协助乙方（原告）将办理所购房屋所有权证所需全部资料提交产权登记机关。如因甲方逾期递交资料，逾期期间甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。由甲方代收代缴的费用标准发生变动时，以相关政府部门公布的费率标准执行，乙方须于接到甲方通知之日起10日内向甲方补足差额费用。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担责任，一切责任均由乙方自行承担。原告按约支付了全部购房款，并于2016年5月18日向被告支付了产权登记费、产证代办费、维修基金、配套费等费用并已实际接收房屋。被告浙滇公司至今尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。另查明，涉案项目尚未办理工程竣工验收备案登记。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后180个工作日内协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料提交产权登记机关。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已完全履行了所负合同义务；而被告并未按约履行合同义务，其行为已构成违约。对于被告抗辩由于垃圾中转站建设受业主阻碍及业主私搭乱建行为导致工程无法验收备案，不能成为免除合同约定协助办证义务的理由；因垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由，本院对被告的抗辩主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法为约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加约定的违约金过高份高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合本案查明的事实，涉案的房屋已交付原告居住使用多年，其购买房屋的主要合同目的已经实现。虽然与被告逾期办证的违约行为的确给原告造成相应的损失，但双方当事人在涉案的商品房购销合同中约定的逾期办证违约金过高，被告已明确确提出申请调整该违约金，故本院酌情对于被告应当承担的逾期办证违约金做相应调整，为每天5元。原告主张违约金计算至实际取得房屋产权证之日为止，但双方合同已明确约定了被告的义务为协助原告办理房屋产权登记手续，审核办理产权登记的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”在民事诉讼中不能处理涉及行政职权范围内的审批行为，被告协助义务即为将办理房屋所有权证的全部资料递交产权登记机关之日止。故对原告要求违约金计算至实际取得房屋产权证之日为止的诉请不予支持，本院支持逾期办证违约金至被告将案涉房屋办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关之日止。至于逾期递交办证资料违约金的起算时间，原告于2016年5月18日向被告交纳了办证所需费用并接房，按双方签订的合同第十二条的约定，视为原告同意委托被告提交办证所需资料，原告主张起算被告逾期履行协助配合提交办证资料义务违约金的时间是2018年2月18日，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。因涉案项目被告至今未向相关部门办理工程竣工验收备案登记，达不到办理房屋不动产证的法定要求，故对原告要求被告立即将原告办理房屋产权证的资料提交产权登记机关的诉请条件尚不成就，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款规定，判决如下：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告胡焕萍支付自2018年2月18日起至被告云南浙滇置业有限公司向产权登记机关递交办理房屋不动产权证所需的全部资料之日止按照每日5元的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回原告胡焕萍的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  字艳秋二〇一九年十二月十三日书记员  马立艳