山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终11423号上诉人（原审被告）：田沛，男，1954年5月26日出生，汉族，住济南高新区孙村街道子木花园小区10号楼2单元301室。上诉人（原审被告）：王克美，女，1956年12月19日出生，汉族，住济南高新区孙村街道子木花园小区10号楼2单元301室。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：马东亮，山东昌平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈洪来，男，1952年12月21日出生，汉族，住济南高新区孙村街道西顿邱三村731号。委托诉讼代理人：陈颖（系陈洪来之女），女，1980年11月17日出生，汉族，住济南高新区孙村街道西顿邱三村731号。委托诉讼代理人：张苗，山东荟萃律师事务所律师。上诉人田沛、王克美因与被上诉人陈洪来排除妨害纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院(2019)鲁0191民初1850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田沛、王克美上诉请求：撤销一审判决并驳回陈洪来的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定田沛、王克美与陈洪来达成了以房抵债的合意没有任何依据。首先，田沛、王克美与陈洪来之间并没有任何协议、合同证明双方达成了以房抵债的合意。本案中，出现了一份2017年12月19日的协议书一份，不考虑协议书中债务是否真实存在的情况下，协议书载明的是将涉案房屋抵押，田沛、王克美将房屋买卖合同原件交给陈洪来，田沛、王克美还清后，再将原件退还田沛、王克美，同时约定了2018年1月1日至2020年1月1日为还款期，如到期不能偿还，则由田沛、王克美卖房子，陈洪来对于该房无任何权利。由此可见，双方仅仅是一个抵押行为，也明确约定了乙方对于房屋不存在任何权利，即使后来变更名称，也仅仅是房屋抵押的一个附属行为。没有任何证据证明双方形成以房抵债的合意，况且债务的偿还期限也不到，田沛、王克美毫无理由处分房产。其次、从房屋价值上也不可能是以房抵债。涉案房屋为170.6平方米，市场价值在170万元左右，协议书中体现的债务95万元，两者价值相差近一倍，不可能以房抵债。因此，一审法院主观的仅仅以更名这一个行为就将房产与债务相连，并主观的认为是以房抵债太片面，也与事实不符。二、一审法院既然认定以房抵债，却没有审查债务的真实性与合法性。本案中，双方之间的债务是不真实的。两份借款合同，第一份是2017年元月1日，借款金额为432,280.13元，第二份是2017年2月9日，借款金额为447,700元。田沛、王克美也没有向法院提供交易记录。因此，认定以房抵债的前提是债务真实存在，一审法院没有审查债务的真实性，田沛、王克美将举证证明债务的不真实性。三、借据记载的借款时间为2017年1月1日和2月9日，借款时间都是一年，到了2017年12月19日田沛、王克美与陈洪来就借款时间进行了重新约定还款日期延迟至2020年1月1日前，既然还款日期进行了推迟，在距离还款期限届满前一年多的情况下田沛、王克美没有必要去以房抵债。双方协议中约定的将涉案房屋抵押，2018年7月双方到孙村办事处办理了房屋合同的变更，这种变更不是以房抵债，也不是房屋买卖，因为双方没有签订买卖合同，同时合同中约定如果到期不能偿还由田沛、王克美出售房屋，陈洪来对该房屋没有任何权利，这明确的排除了陈洪来对于涉案房屋的权利，也恰恰说明了双方没有以房抵债的合意。如果是以房抵债，起码债和房价应基本对等，根据查询，目前涉案房屋的均价是8500元，2018年涉案房屋因为楼层好,均价在1万元每平方米，这些在网络中均可以看到，田沛、王克美也将提供两份证据证实房价。由此可以看出，即使按照现在的房价涉案房屋也在150万左右，不可能以95万元相互抵偿。如果是以房抵债一个基本的逻辑就是既然房屋合同已经变更，那么陈洪来手中的借据应交给田沛、王克美才对，但事实是陈洪来仍持有借据，另，如果是以房抵债，房屋应是转移占有，但是长达近一年的时间，至今田沛、王克美仍居住在涉案房屋，这也不符合基本逻辑。综上所述，关于以房抵债的判断不符合事实，也不符合基本常理。综上所述，一审法院认定以房抵债没有事实与法律依据，对于所指的债务没有尽到审查义务，请求二审法院依法判决。陈洪来辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回田沛、王克美的上诉请求。一、一审判决认定事实清楚，证据确凿充分。田沛、王克美没有证据证明一审判决违法，没有证据证明一审法院认定事实不真实，其主张一审法院未审查债务的真实性与合法性，认为以房抵债太片面，与事实不符是不成立的。二、一审判决适用法律正确。一审法院依据中华《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条等规定作出判决适用法律正确，判决公正合理，应予维持。田沛、王克美没有证据证明一审判决没有法律错误，那其主张“一审法院没有事实与法律依据”是不成立的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。田沛、王克美的上诉请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回，以维护司法公正，切实维护陈洪来的合法利益。陈洪来向一审法院起诉请求：1.田沛、王克美腾空济南高新区孙村街道办事处子木花园小区10号楼2单元301室并交付陈洪来；2.诉讼费由田沛、王克美承担。一审法院认定事实：陈洪来与田沛系同村村民。田沛与王克美系夫妻关系。2017年元月1日，济南兴武选矿厂（甲方）与陈洪来（乙方）签订借款合同一份，约定：乙方有资金人民币计432280.13借给甲方使用，时间壹年，年息利率为8%。壹年利息到期计34582.41元，合同到期由甲方付给乙方本金和利息，本息共计466862.54元。双方同意特立此合同。该合同甲方负责人处有田沛、王克美签字，并盖有济南兴武选矿厂公章，乙方处有陈洪来签字。2017年2月9日，济南兴武选矿厂（甲方）与陈洪来（乙方）签订借款合同一份，约定：乙方有资金人民币计447700元借给甲方使用，时间壹年，年息利率为8%。壹年利息到期计35816，合同到期由甲方付给乙方本金和利息，本息共计483516.00。双方同意特立此合同。注：在甲方用期间如果乙方急用，可提前10天通知甲方筹款归还乙方。该合同甲方负责人处有田沛、王克美签字，并盖有济南兴武选矿厂公章，乙方处有陈洪来签字。2017年12月19日，田沛、王克美（甲方）与陈洪来（乙方）签订协议书一份，约定：甲方借乙方人民币玖拾伍万元正，甲方同意把子木花园房子10号楼2单元301室做抵押，（房屋合同原件给乙方，甲方还清乙方钱后，乙方把房屋合同原件再还给甲方）2018年1月1日至2020年1月1日两年时间还清乙方借款，如果甲方还不清乙方钱，由甲方卖房子还款给乙方。（该房只能有甲方负责出售，乙方对于该房产无任何权利）。另查明，2010年8月30日，田沛（乙方）与济南高新技术产业开发区管理委员会孙村街道办事处（甲方，以下简称：孙村办事处）签订《房屋出售合同》一份，约定乙方购买甲方的所售的位于孙村街道升官庄村南（即子木花园小区）十号楼二单元301室301号地下室。房屋价款按户型建筑面积、地下室面积及公摊面积计算，总价为160572元。2005年7月16日前一次付清，房产归乙方所有，否则视为放弃购买权并负责一定的经济损失。另该合同附件中载明：房屋面积为170.60平方米，单价为880元，地下室面积为26.11平方米，单价为400元，另有太阳能费用3000元、煤气费1600元、有线电视初装费100元，合计165272元。再查明，经陈洪来申请，一审法院到孙村办事处询问工作人员方新，方新称，经查询纸质档案，位于孙村街道升官庄村南十号楼二单元301室房屋的《房屋出售合同》中买方姓名已由田沛变更为陈洪来，是办公室负责档案管理的王其芝办理的手续。一审法院电话联系孙村办事处工作人员王其芝，王其芝称，田沛与陈洪来于2018年带着位于孙村街道升官庄村南十号楼二单元301室房屋的《房屋出售合同》原件、二人身份证原件到孙村街道办事处，双方同意办理更名手续，其核实了双方身份信息。找出留存的该房屋出售合同的原件，并将两份合同原件中买方姓名田沛的名字和改成陈洪来的名字和留存了陈洪来的身份证复印件，在修改处加盖了孙村办事处的印章。诉讼过程中，陈洪来主张，济南兴武选矿厂系田沛独资企业，其与田沛、王克美于2017年12月19日签订协议书后，因田沛投资失败，主动要求将涉案房屋过户给陈洪来以偿还借款，双方于2018年7月27日到孙村办事处办理了过户手续。王克美认可曾向陈洪来借款，涉案房屋确已办理过户手续。陈洪来明确表示放弃向田沛、王克美主张上述两笔借款，要求田沛、王克美腾空济南高新区孙村街道办事处子木花园小区10号楼2单元301室并交付陈洪来。一审法院认为，田沛与孙村办事处于2010年8月30日签订《房屋出售合同》，购买了位于孙村街道升官庄村南（即子木花园小区）十号楼二单元301室房屋，田沛、王克美一直占有使用该房屋。后为偿还上述两笔借款，田沛、王克美与陈洪来于2017年12月19日签订协议书一份，双方确认上述两笔借款为95万元，田沛、王克美将涉案房屋出售合同原件交付陈洪来作抵押。后田沛主动要求将涉案房屋过户给陈洪来以偿还借款，并与陈洪来于2018年7月共同到孙村办事处办理了涉案房屋的更名过户手续，且已经孙村办事处予以认可，王克美对该事实知情并认可。鉴于涉案房屋并非商品房，无法办理所有权证书，陈洪来与田沛共同到孙村办事处办理房屋出售合同的更名过户手续，应视为双方通过行为的方式达成了以房抵债的合意。田沛、王克美丧失了继续占有、使用涉案房屋的权利基础。更名过户后，田沛、王克美仍然占有、使用涉案房屋，未将涉案房屋交付陈洪来，亦未偿还借款，有违诚实信用原则。诉讼过程中，经一审法院释明，陈洪来明确表示放弃向田沛、王克美主张上述两笔借款的权利，系对其自身诉讼权利的处分，应视为其支付了合理对价，进而取得了涉案房屋的合法权利。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿……”《中华人民共和国侵权责任法》第十五条规定：“承担侵权责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍……”故陈洪来要求田沛、王克美排除妨碍，将涉案房屋腾空并交付的诉讼请求，依法应予支持。田沛、王克美经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担放弃抗辩及举证不能的法律后果。综上，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：田沛、王克美于判决生效后三十日内将位于济南高新区孙村街道办事处子木花园小区10号楼2单元301室房屋腾空并交付陈洪来。案件受理费100元，减半收取计50元，由田沛、王克美负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。田沛、王克美提交以下证据：证据1、两份网络截图，证明涉案房屋当前的均价是8461元，2018年8月份成交价是9077元，而且成交的是顶楼，涉案房屋为3楼，成交价格更高。证据2、山东省农信社的转账记录以及2016年1月1日的借款合同一份，证实本案的借款并非2017年形成，而是在此之前累积而来，并且田沛、王克美偿还了33万元的本金及50元、15万元，总计偿还了98万。经质证，陈洪来认为，对证据1的真实性不予认可，况且其房屋的内部装修情况不一致，也无法判断房屋的价值。对证据2中2016年1月21日、2013年11月25日的转账没有异议，但这两笔都是田沛、王克美偿还陈洪来借款的证据，涉案的两个借款合同均是田沛、王克美与陈洪来在2017年又达成的新的结算借款合同。这两笔转账均在借款之前。借款每年结算一次。陈洪来提交以下证据：证据1、房屋买卖合同1份，证明涉案房屋的小产权房的房价为6000元左右，新东佳苑小区的新房是6000元。田沛、王克美与陈洪来的抵债价格是合理的，并没有显失公平。证据2、王克美书写的借款明细一份，证明与陈洪来之间的往来款项。经质证，田沛、王克美认为，对证据1据不予认可，该证据的真实性无法考证，两个小区不具有参考性。如果本着公平公正合理的原则，双方对房价发生争议，田沛、王克美可以自行出资申请相关部门对2018年7月涉案房屋的价值进行鉴定，以确定当时的价格。对证据2，无法确定是否是王克美所写。本院认为，田沛、王克美提交的证据1，无法证实网络估价的真实性与客观性，本院不予采纳。证据2，因陈洪来对2016年1月21日、2013年11月25日的转账没有异议，本院对该两笔转账的真实性予以确认，但因该两笔转账均发生在借款之前，无法证实与本案的关联性，对该证据不予采信。陈洪来提交的证据与本案事实不存在关联性，本院不予采信。本院认为，本案争议焦点系陈洪来是否具备对涉案房屋排除妨害的权利。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。一审已经查明，田沛与陈洪来共同到孙村办事处办理了房屋出售合同的更名过户手续，并经孙村办事处工作人员确认及加盖公章，上述事实双方均无异议。基于此，陈洪来已经具备了占有、使用涉案房屋的权利基础，故一审法院支持陈洪来的诉讼请求并无不当，本院予以确认。田沛、王克美主张一审法院认定以房抵债不能成立且基础债务不真实，但其提交的证据不足以证明其主张，本院不予支持。综上所述，田沛、王克美的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人田沛、王克美负担。本判决为终审判决。审判长  武绍山审判员  王立强审判员  孙 磊二〇一九年十二月九日书记员  徐 敏