内蒙古自治区阿荣旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0721民初4031号原告：钟喜义，男，1956年2月12日出生，汉族，退休职工，住内蒙古自治区。原告：崔秀梅，女，1964年3月11日出生，汉族，退休职工，住内蒙古自治区。被告：钟喜礼，男，1958年2月2日出生，汉族，退休职工，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：郭秀丽，内蒙古诺敏律师事务所律师。原告钟喜义、崔秀梅与被告钟喜礼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟喜义、崔秀梅、被告钟喜礼及其委托诉讼代理人郭秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟喜义、崔秀梅向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效，被告返还原告自建房屋,并赔偿原告23年的房屋租金30,000元；2.判令被告返还原告地基并赔偿损失30,000元；3.判令被告赔偿原告23年未种植菜园子的损失11,500元，以上合计71,500元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告钟喜义与被告钟喜礼系兄弟关系，1984年5月，父母同意原告钟喜义在其房屋东侧建房，并将前园子分给兄弟二人各一半用于建房和种园子。同年10月，原告建好一间约40平方米带门斗的草房（无房屋所有权证）。1992年6月，原告钟喜义在前园子打好地基并批下房屋所有权证。1992年秋天，因被告家中发生变故，被告夫妻怂恿父亲出面，要求原告钟喜义将建好的房屋和地基卖给被告，原告钟喜义出于对被告的同情，将价值30,000元的地基（有房屋所有权证）以1,000元的价格“卖”给了被告，被告购买原告的地基，实际上只向原告支付了500元。被告购买地基后，一直在此处种植园子至今。1997年5月，原告钟喜义将价值5,000元的房屋以2,500元的价格卖给了被告。对于原告钟喜义将房屋和地基卖给被告事宜，原告崔秀梅均不知情，涉案房屋和地基属二原告共同共有，原告钟喜义在未经原告崔秀梅书面同意的情况下处分房屋的行为，违反了《物权法》第三十一条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《城市房地产管理法》第三十八条的规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，不发生物权变动的效力。故诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。钟喜礼辩称，二原告所述并不属实，原告因无法和父母相处要求搬家，在外面找好房子以后才卖的建在父母房屋东侧的房屋，该房屋是连脊的、空间小，因没有别人买就只能卖给被告，该房屋的价款为2,500元，是原告自己定的，双方在签订合同时还找了中保人钟喜臣、代笔人白连斌，被告当场将购款2,500交付给原告钟喜义。被告以1,000元的价格购买原告的地基，向原告钟喜义支付了500元现金，对于未付的500元，原告钟喜义帮被告找到了工作，所赚取的运费均被原告钟喜义扣下用于抵顶未付款项，故被告已经将购买地基的款项付清。原告钟喜义所述其瞒着原告崔秀梅将房屋和地基出售给被告是不真实、不客观的，而是二原告共同决定的，并且被告已经在此处居住了23年，故双方签订的房屋买卖合同有效，且二原告的请求超过了最长诉讼时效20年，请求法院驳回原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对于被告提交的土地使用权证一份、证人白连斌的证人证言，二原告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于被告提交的立卖契一份，被告认为该证据中“本间草房从立契这天起，房产权归钟喜礼所有”系被告自行加上的，故不认可，本院审核认为，被告认可该内容系其于1997年5月19日添加，因双方意见不一致，也无其他证据予以佐证，故本院对该证据中除此句话以外且双方均认可的部分予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告钟喜义与崔秀梅自1983年结婚至今，系夫妻关系。原告钟喜义与被告钟喜礼系兄弟关系。1997年5月19日，原告钟喜义将其所有的草房一座卖给被告，约定房屋总价款为2,500元,被告当场向原告钟喜义交付全部购房款，并由白连斌代为书写立卖契一份，该房屋至今未办理房屋所有权登记。1997年5月22日，原告钟喜义在该立卖契上签字，1997年5月26日，钟喜臣在中保人处签字。菜园位于涉案房屋前侧，原告钟喜义将位于菜园东侧的地基卖给被告钟喜礼。2006年8月30日，被告钟喜礼为涉案房屋、地基所在土地办理了土地使用权证，用途为住宅用地。本院认为，涉案房屋和地基系原告的财产，原告崔秀梅在与钟喜义婚姻关系存续期间共同作为权利主体主张权利并无不当。本案应当适用行为发生时的相关法律规定进行审理。本案争议的焦点为：1.原告钟喜义与被告钟喜礼签订的立卖契是否成立并生效？原告钟喜义向被告钟喜礼转让地基的意思表示是否真实有效？2.被告钟喜礼是否合法占有了房屋、地基及菜园？二原告是否有权要求被告返还？关于焦点1，1997年5月19日，原告钟喜义与被告钟喜礼就涉案房屋签订立卖契，被告钟喜礼于当日向原告钟喜义交付全部购房款并实际占有使用该房屋至今。虽然原、被告所主张买卖地基的时间并不统一，但原告钟喜义与被告钟喜礼均认可二人在买卖地基时达成的合意。对于二原告主张原告崔秀梅对于原告钟喜义向被告钟喜礼出售涉案房屋、地基事宜并不知情，且该行为同时违反《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，双方签订的合同及形成的意思表示均属无效的理由，本院认为，虽然法律赋予夫妻对共同所有的财产的平等处理权，但是《中华人民共和国合同法》自1999年10月1日起即原告钟喜义向被告钟喜礼转让涉案房屋、地基之后施行，二原告依据最早于1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条“下列房地产，不得转让：...（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的;...”的规定主张合同无效并不符合法不溯及既往的原则，退一步讲，即使按照现行法律规定，原告钟喜义未经崔秀梅书面同意将共有房屋转让给被告钟喜礼的行为违反了法律的强制性规定，但该行为并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定的违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效的情形，因为该行为系违反管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，只有违反效力性强制性规定的合同才能认定为无效。虽然在房屋买卖行为发生时，不动产善意取得制度尚未全面法定化，但即便是按照二原告的主张，自原告钟喜义向被告钟喜礼最后转让涉案房屋的时间即1997年5月起算，原告钟喜义将涉案房屋、地基转让给被告钟喜礼至今也已长达二十余年，但在此期间，尤其是2006年被告钟喜礼为涉案房屋、地基所在土地办理土地使用权证时，二原告未能提供证据证明原告崔秀梅曾就涉案房屋、地基与被告钟喜礼发生过争执或向其主张过权利，据此可以推定，原告崔秀梅知道涉案房屋、地基已转让给被告钟喜礼且对此无异议，故涉案房屋、地基的转让并不违背原告崔秀梅的真实意思表示，原告钟喜义与被告钟喜礼之间签订的立卖契以及关于转让地基形成的合意应系二原告与被告的真实意思表示并已生效，原、被告分别对涉案房屋及地基进行了实际交付和占有，根据当时的市场价格，被告钟喜礼支付的价款应属合理对价。根据1987年1月1日起施行的《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”、第五条“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”的规定，原、被告之间的买卖行为应受法律保护。关于焦点2，《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行，在原、被告转让房屋及地基的行为发生时，全国并没有施行不动产统一登记制度，虽然被告没有对涉案房屋进行房屋所有权登记、也没有在地基上新建房屋，但并不因此影响被告对涉案房屋、地基合法占有的状态。从维护交易安全和社会经济秩序稳定的角度出发，结合普通人对房屋买卖行为的认知和对常理的判断，同时考虑到被告钟喜礼于2006年8月30日为涉案房屋、地基所在土地办理土地使用权证的客观事实，故二原告无权要求被告返还涉案房屋及地基，故本院对二原告主张买卖合同无效、要求被告返还房屋及地基的请求不予支持。对于二原告主张被告赔偿23年房屋租金及未种植菜园的损失的请求，无法律依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条的规定，判决如下：驳回原告钟喜义、崔秀梅的诉讼请求。案件受理费1,587.5元，减半收取计793.75元（二原告已预交），由原告钟喜义、崔秀梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员 刘 洋二〇一九年十二月八日书记员 刘之冰附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日起施行）第三十七条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。二、《中华人民共和国民法通则》（1987年1月1日起施行）第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。