辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终9837号上诉人（原审原告）：王聪，男，1983年8月23日生，汉族，住大连市西岗区。上诉人（原审原告）：戴玲玲，女，1984年11月11日生，汉族，住大连市沙河口区。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵伟，辽宁邦德信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连世茂新纪元置业有限公司，住所地大连市金州区大魏家街道御龙园A区118号。统一社会信用代码91210213554979441J。法定代表人：刘辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国晗，上海市协力（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓旭，上海市协力（大连）律师事务所律师。上诉人王聪、戴玲玲因与被上诉人大连世茂新纪元置业有限公司（以下简称“世茂公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初4693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王聪、戴玲玲上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持王聪、戴玲玲的一审诉讼请求。事实及理由：一、王聪、戴玲玲与世茂公司签订《商品房买卖合同》，王聪、戴玲玲购买世茂公司开发的金州新区大魏家街道御龙园的案涉房屋。但至今小区煤气一直未接通，合同第十四条的约定和报批规划管线图上的规划都表明交房时要接通市政燃气，但至今没有接通。据了解，世茂公司未向燃气公司申报，更未向政府缴纳相关接通费用，所以至今小区内无燃气，连基本生活状态都无法保证；合同约定交房时有一块水表，但至今也没有安装水表，在2016年年底前，小区没有接通自来水，大家饮用的是不达标的农村大井水；报批的规划总管线图上有接通市政的供热，但一直以来都是世茂公司自建的燃煤小锅炉在供暖，不仅温度不达标，每天排放的煤烟还给小区造成了严重的污染；小区消防不达标，世茂公司至今没有提供消防报批图和验收合格证。规划图上每栋楼前后都是双排车道，每排4.71或4.72米宽，实际上每两栋楼之间才有一个3米宽的单行道，其它道路只是1米宽的人行道或被堵死；报批的规划总管线图上有接通市政的排污管道设施，但至今没有，小区污水直排到小区附近的景观河或沉入地下；二期规划图中有诊所和活动室，但实际没有，二期80号地建筑设计图没有在规划局和档案馆备档，地下室和地下车库都没有规划。四期别墅报批的规划图中没有地下室，但开发商给每栋楼的楼下都建成了地下住宅，地下室的出口占用了规划中的地上停车位，致使地上停车位比规划图上少。商品房买卖合同第八条约定“交房时该商品房应经验收合格”，但至今世茂公司没有提供验收合格证。二、一审中，王聪、戴玲玲出示了大量证据证明世茂公司通过虚假宣传来吸引王聪、戴玲玲投资买房，所宣传的82项顶级配套：60万平商铺、大型商业配套、菜市场、高尔夫、奥特莱斯、学校、机场根本没建，5公里私享沙滩只有1200步长（且缺乏管理，脏乱差，开发商私自出租），3万平体育公园只有大约5000平方米，魔幻岛、温泉酒店因经营不善常年不开放，没有大型商业超市，渤海大道修修停停一直没通。这些宣传具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入《商品房买卖合同》，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。2018年《辽宁省物业管理条例》第十五条规定，新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及相关管线，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。《城市房地产开发经营管理条例》第十四条规定，房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施；第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用；第二十五条规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。2000年1月30日《建设工程质量管理条例》第十一条规定，建设单位应当将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件:(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；建设工程经验收合格的，方可交付使用。第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。三、一审判决未支持王聪、戴玲玲诉请违约赔偿金17万的错误的。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。世茂公司的上述违法且违反合同约定的事实基本被一审判决认定，正是因为世茂公司没有按照规划建设，且所宣传的配套设施经过了好几年都没有兑现，在大连地区房价普遍上涨的情况下，世茂公司的50平精装修公寓已经跌到了每套23至33万元，别墅的房价下跌了三四十万元，因此王聪、戴玲玲要求世茂公司赔偿违约金17万元。但一审法院却认为王聪、戴玲玲主张赔偿违约金17万元没有事实和法律依据。同时，一审判决认为王聪、戴玲玲第1项、第4项诉讼请求不属于法院受理范围，亦属于认定事实和适用法律错误。王聪、戴玲玲作为签订合同的一方当事人，要求世茂公司交付经验收合格且符合合同约定的房屋及相关配套设施，是合理合法的，应该是人民法院的受理范围。四、针对补充协议，王聪、戴玲玲列举了大量与主合同相冲突或违法的条款，一审法院却认为世茂公司已取得商品房预售许可证，则补充协议就有效，一审此项判决认定事实和适用法律都是错误的。世茂公司辩称，不同意王聪、戴玲玲的上诉请求，服从一审判决。一、王聪、戴玲玲仅为所购房屋所在小区的个别业主，其诉讼请求第1、4项涉及所在本小区全体业主共同利益。1.王聪、戴玲玲作为个别业主无权要求改变本小区现状，更无权要求改变其他小区的现状。本次起诉的业主，分属B、C、F三个不同的小区，三个小区分别有独立的规划，一审中王聪、戴玲玲仅提交了B区(80地块，即二期)的规划图、部分照片，而其诉讼请求第4项却是针对三个小区，显然无事实及法律依据。2.王聪、戴玲玲一审诉讼请求第1项为“为原告接通煤气、修建或完善卖房时所承诺的小区配套设施”、第4项为“建筑恢复至建设工程施工许可证报批通过的施工图原状、道路与停车位恢复至建设工程规划许可证报批通过的规划总平面图原状”。在案涉三个小区均已建成并通过竣工验收备案、已使用多年的情况下，建筑、道路、停车位等属于不可更改的客观事实，根据《合同法》第110条规定，属于“事实上不能履行”、“债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”的情形，王聪、戴玲玲的此二项诉讼请求不应支持。3.王聪、戴玲玲仅为其所购房屋所在小区的个别业主，其诉讼请求第1、4项涉及本小区全体业主，根据《物权法》规定，未经本小区全体业主依法定程序表决并办理相关手续，王聪、戴玲玲作为个别业主也无权要求改变本小区现状。二、王聪、戴玲玲一审诉讼请求第1、4项不符合《民事诉讼法》规定的起诉条件，应当依法予以驳回。根据《民事诉讼法》第119条规定“起诉必须符合下列条件：……(三)有具体的诉讼请求和事实、理由；……”，起诉要求必须“有具体的诉讼请求和事实、理由”，王聪、戴玲玲此二项诉讼请求不符合法律规定的“具体的诉讼请求”的要求；而根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第463条规定“当事人申请人民法院执行的生效法律文书应当具备下列条件：(一)权利义务主体明确；(二)给付内容明确”，王聪、戴玲玲要求法院判决的事项必须具有可执行性，而王聪、戴玲玲此二项诉讼请求不具有可执行性，不符合法律规定的“给付内容明确”的要求。根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第208条第三款规定“立案后发现不符合起诉条件的，裁定驳回起诉”，对于王聪、戴玲玲一审诉讼请求第1、4项，应当予以驳回起诉。三、案涉各小区已取得了竣工验收备案表，证明案涉各小区符合规划、消防、环保、设计、施工等国家规范要求。（一）案涉房屋早已交付王聪、戴玲玲，王聪、戴玲玲提出的各项异议均不能成立，亦没有事实和法律依据。1.关于王聪、戴玲玲对于规划提出的异议，案涉各小区已经通过竣工验收备案，证明案涉小区的建设符合规划要求。2.关于王聪、戴玲玲对于消防提出的异议，案涉各小区已取得消防部门的消防验收备案，已经通过竣工验收备案，证明案涉小区的建设符合消防要求。3.关于王聪、戴玲玲对于用水提出的异议，世茂公司提交的水费发票，已充分证明案涉各小区系由大连市自来水集团有限公司金州分公司供应自来水，水质应当由供水单位负责。王聪、戴玲玲对于2015年、2016年水质问题提出异议，既没有任何证据证明，也已超过了法律规定的诉讼时效。4.关于王聪、戴玲玲对于供暖提出的异议，世茂公司提交的采暖费发票，已充分证明案涉小区系由大连经济技术开发区供热有限公司供暖，王聪、戴玲玲诉称“被告自建的燃煤小锅炉供暖”与事实不符。5.关于王聪、戴玲玲对于燃气提出的异议，大连市燃气气源不足是众所周知的客观事实，世茂公司提交的证据已充分证明因大连市缺少燃气气源，政府尚未修建接通项目所在片区的燃气市政设施，案涉小区尚未开通燃气，这是世茂公司作为企业所无法决定的，不应当由世茂公司承担责任。6.关于王聪、戴玲玲对于排污提出的异议，世茂公司提交的证据已充分证明因政府尚未修建接通项目所在片区的排污市政设施，小区排污未能接入市政排污管道，不应当由世茂公司承担责任。世茂公司为广大业主考虑，自费聘用第三方定期清除生活污水等，并无违约行为。7.关于王聪、戴玲玲提及的规划图中的诊所和活动室，系王聪、戴玲玲理解错误。按照规划要求，世茂公司在开发过程中是负责“公共服务设施配置”，是负责建设用于诊所、文化活动室的房屋，法律上不是规定由世茂公司作为建设单位经营诊所、文化活动室，世茂公司的经营范围也不包括诊所、文化活动室，王聪、戴玲玲的此项异议没有法律依据。(二)根据《商品房买卖合同补充协议》第七条第1款“商品房装饰装修及设备标准应符合本合同附件三的标准，如不符，买受人应在接到书面房屋交付通知后15日内书面要求出卖人整改”、第七条第2款约定“如买受人未在前款约定的时间内向出卖人提出书面整改要求的，则出卖人不再承担任何责任”，王聪、戴玲玲早已接收了房屋，并未在前述合同约定的期间内提出异议，已无权再向世茂公司提出异议。(三)针对部分业主对案涉小区2015年配套提出的异议，大连市中级人民法院(2018)辽02民申820号再审裁定中，认定“世茂公司出售的房屋已经取得了竣工验收备案，供水、供电、供暖等相关基础配套设施已由相关运行单位提供配套服务，至于在房屋交付时水、电、暖气配套服务未及时运行，不能归咎于世茂公司”。四、关于王聪、戴玲玲主张案涉小区没有按照规划图建设一节，案涉各小区已经竣工验收备案，证明案涉各小区的建设符合规划等国家规范的要求。并且，是否符合规划，属于行政机关职权范围，不属于人民法院司法审查的范围。根据案涉合同的约定，只是涉及商品房买卖合同继续履行或解除合同的问题，王聪、戴玲玲无权要求改变小区现状。案涉小区已经通过政府主管部门竣工验收备案，案涉各小区已向包括王聪、戴玲玲在内的绝大多数购房业主交付，王聪、戴玲玲的此项主张没有依据。根据案涉商品房买卖合同及补充协议的约定，即使规划、设计发生变更，购房者的权利是要求退房或接受变更、继续履行合同。王聪、戴玲玲要求“恢复至建设工程规划许可证报批通过的规划总平面图原状”，不仅是没有事实依据，也没有法律依据和合同依据。五、关于王聪、戴玲玲主张的魔幻岛、60万平商铺、海岛别墅、沙滩、学校、渤海大道、轻轨等，均属于针对各小区地块红线外设施的宣传。根据法律规定及双方合同的约定，小区地块红线外设施的宣传仅为要约邀请，不构成合同条款，王聪、戴玲玲向世茂公司主张违约责任，没有法律依据。王聪、戴玲玲在一审提交的视频中反映了销售沙盘，其提供的有关宣传资料中也可见该沙盘照片，该沙盘中可看到各小区均是以各小区外四周的道路围合，与其他小区分界，而王聪、戴玲玲主张的魔幻岛、60万平商铺、海岛别墅、沙滩、学校、渤海大道、轻轨等，则位于各小区地块之外。王聪、戴玲玲要求世茂公司对小区地块红线外的设施承担责任，没有依据。六、关于王聪、戴玲玲主张的违约金一节，如前所述，小区地块红线外的宣传，不构成合同条款，不存在违约的问题。王聪、戴玲玲既无证据证明该等宣传“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，也不能证明其所谓的损失，其主张违约金没有事实和法律依据。案涉房屋为住宅房屋，王聪、戴玲玲购买房屋的合同目的是居住使用，王聪、戴玲玲已接收了房屋并已使用多年，世茂公司早已履行了交付义务，王聪、戴玲玲主张违约金既没有合同依据，也没有法律依据。七、案涉房屋合同约定的交付时间为2015年3月31日前，王聪、戴玲玲引用的2018年《辽宁省物业管理条例》不适用于本案。八、关于补充协议的效力问题。根据《合同法》第52条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第4条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第14条，双方签订的补充协议不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情形，不存在法律规定的合同无效情形，王聪、戴玲玲的主张没有法律依据。王聪、戴玲玲向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告接通煤气、修建或完善卖房时所承诺的小区配套设施；2.判令被告赔偿原告违约金17万元；3.确认两份补充协议（合同补充协议和分期付款补充协议）无效；4.判令被告建筑恢复至建设工程施工许可证报批通过的施工图原状，道路与停车位恢复至建设工程规划许可证报批通过的规划总平面图原状。一审法院认定事实：2015年2月28日，原、被告订立商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于金州新区大魏家街道御龙园C区9号2单元1-2层1号房屋，商品房预售许可证号为大金房预（销）许字第2012057。同日，双方订立合同补充协议。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。被告已取得商品房预售许可证，因此其与原告订立的商品房买卖合同及合同补充协议、分期付款补充协议均为有效。原告主张违约赔偿金17万元没有事实及法律依据，不予支持。原告作为商品房销售合同的一方当事人，依法享有合同权利。但原告向一审法院提出的第一项、第四项诉讼请求不属于其基于商品房销售合同而取得的债权请求权的范围。原告的第一项、第四项诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，一审法院作出判决：驳回原告王聪、戴玲玲要求被告大连世茂新纪元置业有限公司赔偿违约金17万元及确认原告王聪、戴玲玲与被告大连世茂新纪元置业有限公司订立的合同补充协议、分期付款协议无效的诉讼请求。案件受理费1850元（原告已预交），由原告王聪、戴玲玲负担。本院二审期间，世茂公司依法提供国有土地使用权证，拟证明案涉小区的地块红线范围。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王聪、戴玲玲认为国有土地使用权证中标注的A、B、C、F区只是楼盘所在位置，并非世茂公司规划的整体小区范围，小区规划的范围在宣传资料中有，这些区域不在土地证范围内。本院认为，王聪、戴玲玲对世茂公司提供的国有土地使用权证的真实性未提出异议，认可是案涉房屋楼盘所在位置，宣传资料中的区域不在土地证范围内，本院对该证据的真实性予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院补充查明：王聪、戴玲玲与世茂公司于2015年2月28日签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2015年3月31日前，将经建设单位组织建设工程验收合格并取得建设单位出具的竣工验收报告的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，出卖人可据实延期：……3.市政配套设施接通的延迟；其他非出卖人原因造成的延期。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。2（空白）。第十条约定，经规划部门批准的设计变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）通知范围不包括项目规划布局的调整。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，未做书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水、电在房屋交付时接通；燃气在达到燃气公司规定的最低入住率后接通；供暖在入住后第一个采暖期到来时接通；电话、有线电视、宽带预留端口，由买受人自行向经营商申请、交费和开通。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：出卖人采取补救措施达到使用条件，买受人不得因此拒绝办理该商品房交接手续并向出卖人要求任何索赔。同日，王聪、戴玲玲与世茂公司签订《合同补充协议》，该补充协议约定如下内容：第四条第1款，如出卖人不能在本合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人2个月（即至2015年5月31日，含当日，此处数字系手写的）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同第八条约定的交房期限届满日开始计算，若发生合同第八条及本补充协议约定的据实延期情形的，则宽展期自据实延期后的交房期限届满日起计算），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。买受人同意合同继续履行且出卖人不承担违约责任。第十七条约定，买受人承诺遵守本合同之约定，未经出卖人书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同及补充协议未作规定的以该商品房交付时现状为准；出卖人的广告、样板房、宣传资料、模型、展示版、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任或要求退房。在协议最后一条载明“出卖人已经提示买受人买卖合同及附件对双方权利义务的特别约定，包括可能减轻、免除买卖双方任何一方责任或减少、排除买卖双方任何一方权利以及已经加注‘*’的条款等，买受人理解这些约定并自愿签署”。另查明：2014年6月30日，案涉房屋所在的C区（79号地块）取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2014年12月26日，大连经济技术开发区供热有限公司为世茂公司开具专用收款收据，收款事由采暖费；2016年1月22日，大连经济技术开发区供热有限公司为世茂公司开具发票，载明2015-2016年普通采暖费。2016年有人以世茂御龙海湾一期全体业主的名义在民意网反映案涉世茂御龙海湾周围企业非法排污问题，金普新区党工委（管委会）答复，该区域没有市政管网和污水处理厂，解决方法是应建设污水处理厂，管委会正在进行选址等前期建设工作。2017年有网友在地方领导信箱留言，反映小区无燃气气源的问题，市委督查办答复，大连煤气气源不足，目前正积极推进天然气各项工作，改善能源结构。2019年1月，有人在大连民意网留言反映案涉世茂御龙海湾供热不达标问题，民意网答复称，案涉小区是由开发区供热有限公司负责供暖，接到投诉后供热办已责成供热单位进行管网调节，延长烧炉时间，并从技术层面进行调整。还查明：2015年5月3日，王聪、戴玲玲接收案涉房屋。王聪、戴玲玲自认已办理案涉房屋产权证。王聪、戴玲玲与世茂公司均认可双方未签订分期付款补充协议书且案涉房屋房款全部付清。基于此，王聪、戴玲玲在二审时明确撤回诉请确认分期付款补充协议书无效，本院予以准许。本院认为，王聪、戴玲玲与世茂公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行。关于王聪、戴玲玲要求确认《合同补充协议》无效的诉请，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第六条规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。本案中，《合同补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件，经双方当事人签字确认。并且王聪、戴玲玲持有异议的可能存在免除、限制世茂公司责任的条款加注了“*”，在补充协议的最后一条，还做出了专门解释和提示，即“出卖人已经提示买受人买卖合同及附件对双方权利义务的特别约定，包括可能减轻、免除买卖双方任何一方责任或减少、排除买卖双方任何一方权利以及已经加注*的条款等，买受人理解这些约定并自愿签署”，应视为双方签订《合同补充协议》时，世茂公司已尽到了“采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款”并“予以说明”的义务，不存在合同无效的法定情形。据此，王聪、戴玲玲的该项上诉请求，本院不予支持。关于王聪、戴玲玲要求世茂公司接通煤气、修建或完善卖房时承诺的小区配套设施的诉请，主要分为两部分，一部分是要求世茂公司接通煤气，解决自来水、供热、排污等市政接通问题，另一部分是要求世茂公司履行其在广告宣传中承诺的大型商业配套、高尔夫球场、奥特莱斯、学校、轻轨、机场、私享沙滩、3万平体育公园、魔幻岛、温泉酒店、世茂大道等设施。针对王聪、戴玲玲第一部分的请求，本院认为，关于王聪、戴玲玲要求接通煤气的主张，虽然《商品房买卖合同》中约定“燃气在达到燃气公司规定的最低入住率后接通”，但根据市委督查办在网上所做的答复，大连煤气气源不足，目前正积极推进天然气各项工作，改善能源结构，故在燃气市政配套设施未接通的情况下，世茂公司尚不具备接通煤气的条件，根据《商品房买卖合同》的约定，因市政配套设施接通延误而产生的后果，世茂公司不应承担责任。关于解决自来水问题，因双方当事人均认可案涉小区已于2016年接通了市政自来水管线，故王聪、戴玲玲诉请有关自来水问题不能成立。关于供热问题，世茂公司已提供了其向大连经济技术开发区供热有限公司缴纳采暖费的证据，民意网在答复案涉小区业主提问时亦证实了案涉小区由开发区供热有限公司负责供暖的事实，故王聪、戴玲玲有关供热未接通的主张不能成立。关于小区排污问题，根据金普新区党工委（管委会）作出的答复，案涉区域没有市政管网和污水处理厂，导致小区排污未能接入市政排污管道，此亦属于市政配套设施未接通引发的问题，而非世茂公司能够解决。故王聪、戴玲玲要求世茂公司承担责任依据不足。针对王聪、戴玲玲第二部分请求，即王聪、戴玲玲认为世茂公司售房时的宣传广告应属于要约，是合同的组成部分，并依此要求世茂公司履行广告宣传中承诺的配套设施一节，本院认为，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人建立房屋买卖合同关系的依据，双方均应按照合同的约定履行各自义务。在案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中并未将世茂公司广告宣传的相关配套设施约定为世茂公司交付房屋的条件；而且，在《合同补充协议》中明确约定“出卖人的广告、样板房、宣传资料、模型、展示版、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其它宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分”，该约定对双方当事人具有约束力。此外，双方当事人均认可广告宣传中所涉及的相关配套设施不在世茂公司开发的案涉小区土地证范围内，且轻轨、机场、世茂大道等应属市政项目，亦非世茂公司所能完成，故本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的适用条件，王聪、戴玲玲主张世茂公司的广告宣传内容属于要约，进而要求世茂公司按照广告宣传的内容为其修建并完善配套设施依据不足，本院不予支持。至于一审法院认定王聪、戴玲玲要求世茂公司接通煤气、修建或完善卖房时承诺的小区配套设施的诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，虽属不当，但考虑到无论一审法院对此处理与否，基于上文分析，均不影响王聪、戴玲玲的实体权利；同时基于减轻当事人诉累考虑，本院对王聪、戴玲玲的此项诉讼请求不予支持。关于王聪、戴玲玲诉请将建筑恢复至建设工程施工许可证报批通过的施工图原状，道路与停车位恢复至建设工程施工许可证报批通过的规划总平面图原状一节，本院认为，建筑是否符合规划设计，属于政府规划、建设行政主管部门的行政管理职能，案涉小区已经通过政府相关主管部门的竣工验收备案，取得竣工验收备案表，表明相关主管部门对于案涉小区的规划建设已审核通过，即使小区存在规划变更，亦经过了政府主管部门的批准。并且，双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定，经规划部门批准的设计变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；（2）通知范围不包括项目规划布局的调整。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，未做书面答复的，视同接受变更。由此可见，只有在规划设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的情况下，具体表现为影响到商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等内容时，世茂公司才应对规划变更的相关事项书面告知购房者。而本案王聪、戴玲玲主张的系小区内道路、公共设施等方面的规划变更，按照合同约定不在世茂公司的书面通知范围之内。且王聪、戴玲玲已于2015年5月3日接收案涉房屋，应视为接受案涉房屋及小区的所有规划设计。现王聪、戴玲玲要求将小区建筑恢复至施工图原状，无合同及法律依据，亦无法实际履行，故对王聪、戴玲玲的该项诉请，本院不予支持。至于一审法院认定王聪、戴玲玲要求将建筑恢复至建设工程施工许可证报批通过的施工图原状，道路与停车位恢复至建设工程施工许可证报批通过的规划总平面图原状的诉讼请求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，虽属不当，但考虑到无论一审法院对此处理与否，基于上文分析，均不影响王聪、戴玲玲的实体权利；同时基于减轻当事人诉累考虑，本院对王聪、戴玲玲的此项诉讼请求不予支持。关于王聪、戴玲玲诉请世茂公司赔偿违约赔偿金17万元一节，王聪、戴玲玲在二审时主张该项损失系其购买案涉房屋时的价格和现在房屋价格的差价，本院认为，王聪、戴玲玲购买案涉房屋的目的是居住使用，在双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》中并无关于房价保值增值及房价下跌由世茂公司承担违约责任的相关约定，且王聪、戴玲玲提供的现有证据不足以证明案涉房屋房价下跌的事实，及该情况系世茂公司的原因所致，其主张的违约赔偿金数额亦无充分的计算依据。至于王聪、戴玲玲在庭后提交书面说明改称根据商品房买卖合同第九条按日万分之二计算违约金为203,658.32元、采暖不达标仅2018年11月至2019年3月取暖电费达5000元、医疗费七八万（母亲对房子不满意带来郁闷，导致住院手术费）以及无法计算的交通费和精神损失费等，则其主张17万元违约赔偿金不高一节，本院认为，案涉商品房买卖合同第九条系出卖人逾期交房的违约责任约定。因案涉补充协议书第四条将案涉商品房买卖合同第八条约定的交房时间由2015年3月31日变更至2015年5月31日，且采用了足以引起注意的手写日期的方式标记。且案涉房屋实际上于2015年5月3日交付给王聪、戴玲玲，即该条款不适用于本案情况，故以该条款主张违约金于法无据。同时王聪、戴玲玲未提交直接且客观证据以证明已产生其他损失。故王聪、戴玲玲的该项诉请既无合同依据，又无事实根据，本院不予支持。综上所述，王聪、戴玲玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院对王聪、戴玲玲的第1项、第4项诉讼请求未予处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更大连市金州区人民法院（2019）辽0213民初4693号民事判决为：驳回王聪、戴玲玲的全部诉讼请求。一审案件受理费1850元，由王聪、戴玲玲负担；二审案件受理费3700元，由王聪、戴玲玲负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘冬艳审判员  刘小南二〇一九年十二月二十六日书记员  王丽秋