天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初8169号原告：庞志民，男，1952年11月6日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：杜虬，天津三冠律师事务所律师。被告：天辰科技园开发（天津）有限公司，住所地天津市北辰区京津路1号。法定代表人：贾德山，董事长。委托诉讼代理人：罗明亮，北京大成（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷琪汶，北京大成（天津）律师事务所律师。被告：天津广拓力合房地产经纪有限公司，登记地天津市红桥区铃铛阁小西关青年路85号天津青年创业园B座237A室，住所地天津市红桥区河北大街千吉花园16-1-2002。法定代表人：兰旭，总经理。委托诉讼代理人：陈亮，男，1981年6月13日出生，汉族，该公司经理，住天津市河北区。原告庞志民与被告天辰科技园开发（天津）有限公司（以下简称“天辰公司”）、天津广拓力合房地产经纪有限公司（以下简称“广拓公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庞志民的委托诉讼代理人杜虬，被告天辰公司的委托诉讼代理人殷琪汶，被告广拓公司的委托诉讼代理人陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞志民向本院提出诉讼请求：1．依法判令二被告退还多收取庞志民的3万元款项（由广拓公司收取），并对退款行为承担连带责任；2．诉讼费由二被告承担。事实与理由：2016年11月1日，庞志民与天辰公司签订了天津市商品房买卖合同（合同编号为2013-0182611），约定庞志民以238万价格购买观辰阁1-1-2109室，并应天辰公司要求，庞志民向其交付了购房款及其他费用。庞志民领取发票及合同后发现除购房款、契税、物业费等费用外，天辰公司额外加收了3万元，并以另一被告广拓公司名义出具收据。在整个交易过程中，庞志民从自始至终未见过其公司任何职员或销售人员，也未与广拓公司订立过任何协议，却无故被多收取了3万元。多次协调无果。综上，庞志民与天辰公司签订购房合同，并交付了购房款及相关费用。在不知情情况下，天辰公司以广拓公司加收了3万元，无法律依据及合同约定，且违反了行业规定，应予退还并应对退还行为承担连带责任，故呈诉。天辰公司和广拓公司辩称，依法驳回庞志民的诉讼请求。理由：一、庞志民所缴纳的电商费，是支付给广拓公司的居间服务费，这是广拓公司作为中介机构为庞志民提供居间服务所收取的。广拓公司作为居间人，为促使天辰公司与庞志民达成交易，分别向两方提供相应的中介服务。一方面，广拓公司协助天辰公司推广涉案项目，为天辰公司推荐购房客户，使天辰公司开发的项目可以尽快完成销售。另一方面，广拓公司还带领庞志民到项目现场看房、介绍项目情况、协助庞志民与天辰公司洽谈购房价款并取得购房价款优惠。在促成房屋买卖成交后，广拓公司分别向天辰公司和庞志民收取服务费用。《天津市发展和改革委员会、天津市国土资源和房屋管理局关于进一步规范房地产中介服务收费的通知》第二条规定，房地产中介服务机构接受委托，进行房屋买卖居间代理和房屋租赁代理的经纪服务收费，实行市场调节价。收费标准由委托和受托双方根据服务内客、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定，因此，广拓公司收取中介服务费于法有据。二、广拓公司履行了中介服务义务，庞志民享受了中介服务，无权要求退还中介费用。在本案中，广拓公司履行了相应的中介服务义务，一方面促成了庞志民与天辰公司达成商品房买卖合同，另一方面通过组织电商团购，让庞志民享受了购房优惠，且优惠幅度远超过中介费。涉诉项目销售过程中销售宣传时，已经向购房人介绍购房优惠事项，只有通过广拓公司推荐并成交的购房人，才能享受相应的购房优惠。也正是基于这样的优惠活动，出于参加团购享受优惠的目的，庞志民才向广拓公司支付了3万元的中介服务费（电商费），涉诉房屋的原始销售价格为256万元，庞志民向广拓公司支付了中介服务费参加团购活动后，天辰公司给予了相应优惠，房屋价款下降为240万元，降价幅度达16万元。庞志民最终也是按照优惠后的房屋价款与天辰公司签署的《天津市商品房买卖合同》，实际享受了购房优惠。天辰公司向广拓公司缴纳了9万元的居间服务费。三、庞志民主张二被告承担连带责任没有依据。庞志民主张二被告连带返还3万元款项，既没有各方提前的合同约定，亦不符合法定连带责任的情形，主张连带责任没有依据。综上所述，庞志民向广拓公司支付了3万元中介服务费，广拓公司促成了庞志民与天辰公司的购房交易，且让庞志民享受了16万元的优惠。根据公平诚信的原则，广拓公司提供了中介服务收取适当的中介费用并无不当。庞志民作为完全民事行为能力人，对其支付电商费进而取得购房价款优惠的事实应该有充分的认识，这完全是庞志民的自愿行为。本案中不存在任何强迫或误导购买涉诉房屋的行为，庞志民也实际享受了优惠活动，已经收房入住，实现了交款的目的，其要求退还电商费的主张没有任何事实和法律依据。因此，恳请贵院驳回庞志民的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方对真实性无异议的证据，庞志民提交的2016年10月19日收据及2016年12月16日《商品房买卖合同》，天辰公司提交证据一中的房屋认购书、天津市商品房买卖合同和收据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本案认定如下：关于天辰公司提交的证据一中的售房宣传单四张，庞志民对真实性及证明目的均不认可；广拓公司无异议。本院认为，该证据与原件核对无异议，其真实性，本院依法确认。关于天辰公司提交的证据二即渠道电商合作协议（2016年7月1日-2016年12月31日和2017年1月1日-2017年8月30日）两份，2016年8月-2017年1月中介服务费结算成交统计表及付款回单复印件，2017年2月成交统计表、发票及付款回单，2017年3月-2017年9月项目成交情况统计表及付款回单复印件。庞志民对真实性有异议，这是二被告之间的情况，也未向庞志民公示过，与原告无关；但根据渠道电商合作协议5.2条明确本案诉争的3万元为电子商务平台技术服务费用，而不是居间费（合同上约定的是2万元，实际收取的是3万元）；广拓公司无异议。本院认为，上述证据中与原件核对无异议的，其真实性，本院依法确认；其他证据的真实性的，本院不予确认。广拓公司提交了天津市房地产经济机构备案证明。庞志民对真实性无异议，但认为这只能证明有销售的资质，不能证明有销售的行为；天辰公司无异议。本院认为，该证据与原件无异，其真实性，本院依法确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月19日，庞志民（乙方、认购人）与天辰公司（甲方，出卖人）签订《京津一品（观辰阁）房屋认购书》（以下简称“认购书”），约定乙方自愿认购甲方开发的观辰阁项目1号楼1门2109室（以下简称“2109房屋”），面积为114.24平方米，总价款256万元，优惠后总价款为240万元，单价为21,008.40元（此价款不包括其他乙方应缴纳的各种税费和维修基金等）；乙方同意签订本认购书前，交付定金2万元，作为双方当事人订立《天津市商品房买卖合同》的履约担保，签订《天津市商品房买卖合同》后，乙方交付的定金转为正式购房款的一部分；乙方须于2016年12月31日前一次性支付房款240万元，并签署《天津市商品房买卖合同》及补充协议，交齐相关各项税费等内容。该认购书系两页，首页底部中间有“1/2”字样，尾页底部中间有“2/2”字样；尾页甲方处有天辰公司印章，乙方处有庞志民签字。当日，庞志民向天辰公司交纳了定金2万元，天辰公司开具了收据；庞志民还向广拓公司交纳了3万元，广拓公司出具了收据，该收据记载“今收到庞志民交来观辰阁（1-1-2109#）电商费，金额为3万元”等内容。2016年12月16日，庞志民与天辰公司签订了《天津市商品房买卖合同》（合同编号为2013-0182611），约定庞志民购买2109房屋，每平方米单价为21,008.40元，价款为240万元等内容。后庞志民依约向天辰公司交付了相应的购房款及其他费用。庭审中，庞志民称，在观辰阁附近路过发现售房信息，2016年10月中旬来到天辰公司在涉诉楼盘处，与售楼处的工作人员聊天，看了看房子，了解下价格。在确定价格和优惠政策时，销售人员说先交5万元以及将来的房款交付方式，才能享受最终的240万元房价优惠政策；2016年10月19日，交了一个2万元的定金给了天辰公司，一个3万元的电商费给了广拓公司，但是庞志民并不知情，未注意到有3万元是广拓公司出具收取的。天辰公司和广拓公司在庭审中称，庞志民去现场看房，提供服务的是广拓公司的人员，在一系列的看房、介绍房子等服务之后，会讲述优惠活动，即要缴纳一个电商费，享受优惠活动，庞志民认可后向广拓公司交费，与天辰公司签订认购书交纳定金；认购书上明确的写明定金2万元是抵房款的，与优惠无关；3万元的电商费是享受优惠活动而缴纳的。原价是256万元，优惠幅度是16万元。两笔钱交钱也是属实，但是是分为两个pos机交付的钱，收款人也是两个人，分别是二被告的工作人员。当时售楼处销售人员是广拓公司人员，天辰公司只派一个签署认购书和收定金的人和一个案场经理，所以购房过程是广拓销售人员引导客户购房、看房、进行宣传，介绍交电商费参与团购优惠活动等。广拓公司对于交纳电商费从而享受购房优惠情况向购房人进行说明，购房人也会有商谈过程，在购房人认可优惠后的房屋价款后，再由天辰人员协助其签订认购书和收定金，原被告三个主体都认可才能让原告当场刷卡交费。二被告有渠道电商合作协议，协议约定天辰公司的人员不允许不能与广拓公司竞争客户，但不排除天辰公司也有自己的销售渠道。本案房屋买卖交易我方根据我们之间协议的5.2条向广拓交纳居间服务费9万元。另查，广拓公司（乙方）与天辰公司（甲方）于2016年6月29日和2017年1月1日分别签订了《渠道电商合作协议》，约定双方就乙方为甲方开发建设的京津一品项目提供团购、平台推荐及其他推广等服务的相关事宜，达成并签署本合作协议；甲方授权乙方作为京津一品楼盘平台推荐团购服务公司，为甲方提供团购推荐服务，甲方根据乙方组织的团购推荐服务客户效果向乙方支付平台推荐团购服务费；本次合作房源范围为全部房源；甲方承诺乙方作为第三方平台推荐团购服务公司参与销售的合作房源与正常销售的商品房享有同样的服务和保障，该商品房的其他有关情况以购买人与甲方签订的《商品房买卖合同》中约定的为准，具体优惠内容及相关说辞以甲方最终书面确认的信息为准；甲方保证售楼处所有工作人员熟知合作事项，同时严格履行统一的活动说辞；甲方有义务全力支持乙方开展销售业务，包括设立项目对接人员、提供客户地图等参考资料、提供项目来访客户及销售数量、销售物料等；甲方承诺，对于乙方组织团购推荐服务的客户，甲方及时安排人员进行客户确认，并及时将确认结果反馈给乙方；乙方作为甲方合作商户，允许乙方在售楼现场内办理相关平台推荐本项目事项；乙方利用自身的各类平台资源为甲方京津一品项目进行线上、线下客户拓展，如：看房团、企业拓展、经纪公司整合、渠道销售等；乙方需根据甲方提供项目资料进行宣传及推广，所有营销动作均需甲方确认通过后执行；乙方定期进行工作总结及工作计划汇报，根据项目实际需求进行营销策略调整；以京津一品项目为圆点辐射周边半径1公里范围内为甲方红线，此红线内乙方不得做客户拦截或者设点宣传，试图获取本项目的自然到访客户，如有违反，双方立即解除本合同，且乙方赔偿由此给甲方造成的一切损失；费用结算方式，通过乙方平台资源导入现场并成功认购，并签订《天津市商品房买卖合同》的客户，甲方按照以下标准支付给乙方平台推荐团购服务费用，合作期间内，由乙方渠道推荐销售成功的客户，甲方按成交总房款的5%-3%向乙方支付服务费，此服务费中包含两万元电子商务平台技术费用，客户缴纳电商服务费后剩余部分的50%在客户成功签署《天津市商品房买卖合同》后甲方向乙方支付，其余款项待客户所购房屋的全款到达甲方账户后另行支付补足等内容。另查，2016年7月7日，天津市红桥区房地产管理局出具《天津市房地产经纪机构备案证明》，上载广拓公司业务范围为房地产经纪、房地产咨询，备案编号为＜2016＞483。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用和公平原则。本案的争议焦点为：广拓公司于2016年10月19日收取庞志民的3万元款项是否合法有效，二被告是否应连带承担退还上述款项的民事责任。对此，本院分析如下：首先，二被告签订的《渠道电商合作协议》约定天辰公司授权广拓公司作为京津一品楼盘平台推荐团购服务公司，为天辰公司提供团购推荐服务，广拓公司可以向客户收取电商服务费。广拓公司提供的《天津市房地产经纪机构备案证明》，能够证实广拓公司为天辰公司就涉案房屋销售项目组织团购推荐服务以及在售楼现场内办理推荐项目事项，具有合法资质。其次，2016年10月19日，庞志民向广拓公司交付了3万元，广拓公司出具了相应的收据，庞志民在庭审中陈述售房现场有工作人员带领看房及提供咨询等服务，说明庞志民对广拓公司收取该3万元款项是默许接受的。庞志民向天辰公司交付的3万元定金，按庞志民与天辰公司于2016年10月19日所签订了认购书仅是作为订立《天津市商品房买卖合同》的履约担保。再次，庞志民与天辰公司所签订的认购书约定了涉案2109房屋总价款为256万元，优惠后总价款为240万元；2016年12月16日，庞志民与天辰公司签订了《天津市商品房买卖合同》。该合同明确记载了房屋总价款为240万元，说明《天津市商品房买卖合同》实际执行了上述认购书的约定，亦说明庞志民获得并实际享受了天辰公司所给出的购房优惠。最后，天辰公司提交的成交情况统计表、发票及付款回单，能够证实庞志民所购房屋在上述成交情况统计表中，广拓公司提供了购房团购推荐服务，且天辰公司依约履行了给付服务费的义务。另，庭审中，庞志民亦称，“在确定价格和优惠政策时，销售人员说先交5万元以及将来的房款交付方式，才能享受最终的240万元房价优惠政策”，这表明庞志民对交5万元才能优惠房屋总价款的事实是明知且同意的。综上，上述情况能够形成证据锁链证实庞志民因广拓公司提供了团购推荐服务而购买了2109房屋，庞志民实际享受了房屋价款的优惠，而且庞志民对广拓公司收取涉案3万元款项是明知，广拓公司收取的涉案3万元款项并不违反法律规定，依据公平原则，庞志民的诉讼请求不成立，本院不予支持。综上，本案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告庞志民的诉讼请求。案件受理费550元，减半计收275元，由原告庞志民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘红芸二〇一九年十二月九日书记员  石仁发附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。