新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终3644号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭伟，男，1984年11月22日出生，汉族，申万宏源西部证券乌鲁木齐北京路营业部团队经理，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：朱永钢，新疆星河律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈新刚，男，1976年10月7日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开发区。委托诉讼代理人：朱玉妍，新疆广泽律师事务所律师。上诉人郭伟因与被上诉人陈新刚房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2019）新0106民初1226号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭伟及其委托诉讼代理人朱永钢，被上诉人陈新刚的委托诉讼代理人朱玉妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭伟上诉请求：请求依法撤销一审判决第一、二、三项判决，依法改判。事实及理由：1.双方在2017年3月27日签订《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，一审法院对合同期限及违约条款不予采信，仅凭陈新刚交付钥匙就认定合同于2019年4月30日解除，但是陈新刚并未履行合同解除后的相关义务，一审判决也没有明确合同解除后陈新刚应该承担的违约金；2.陈新刚迟迟不交付租金，我无奈同意对其中三个月的租金进行下调，并未同意之后的租金也按照下调后的标准执行，一审判决凭借三个月的租金收据就认定双方达成合意，缺乏事实和法律依据。另外，违约金应该按照陈新刚实际拖欠金额和时间予以计算，合计10,649.56元，一审法院判决6,605.40元应该予以改判；3.一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条判决合同解除没有事实和法律依据，本案中陈新刚支付租金的义务并非与无法履行，不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的情形。请求二审法院查清以上事实，支持我方的上诉请求。陈新刚辩称，一审法院认定事实清楚，应当维持。我同时租赁郭伟及其邻居马辉两间店铺打通用于经营，通过2018年9月、10月与郭伟的聊天记录可以证实其同意我退租。我在2018年11月15日搬离涉案房屋并告知郭伟，后经过三方协商，2019年4月30日郭伟、马辉各自接受了自己的商铺，一审法院按照最后收房时间确定合同解除符相关事实。根据我与郭伟的微信聊天记录及其收取2018年7月10日至2018年10月10日三个月租金的事实可以证实郭伟同意年租金由原来306,600元降至256,600元。我提前告知退租并于2018年11月15日搬离涉案房屋，郭伟作为房屋所有人负有防止损失扩大的义务，我支付租金至郭伟实际接受房屋时，郭伟再无实际损失，其主张的违约金过高，一审法院按照欠付租金期间的利息判决违约金足以弥补其损失。我已经提前告知郭伟退租并搬离涉案房屋，以实际行动表明不再履行合同，合同无法继续履行，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，应该解除合同，一审法院判决得当，适用法律正确。郭伟向一审法院诉讼请求：请求法院依法判令陈新刚支付租金229,950元（25,550元×9个月），并支付违约金100,000元，以上合计329,950元。陈新刚向一审法院反诉请求：1.依法确认双方于2017年3月27日签订的《商铺租赁合同》于2018年11月15日解除；2.判令郭伟赔偿安装天然气费用53,223元，并将天然气户表手续过户至郭伟名下。一审法院认定事实：2017年3月27日，郭伟与陈新刚签订《商铺租赁合同》，约定郭伟将其购买的位于乌鲁木齐经济技术开发区商铺出租给陈新刚，租赁期限为5年（自2017年7月10日至2022年7月9日），前三年每年租金306600元，第四年年租金331128元，第五年年租金357618元；双方签订合同之日，陈新刚一次性向郭伟支付全年的房租，第二年至第五年的房租要提前一个月交付；陈新刚到期不交房租视同违约，违约金壹拾万元整；承租区域内设施的使用陈新刚向郭伟或第三物业管理者支付水、电费、燃气费、采暖费、物业管理费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用；收费标准按乌鲁木齐相关标准执行；若双方在没有违反合同的情况下提前解除合同或转租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有叁拾万元的违约金；本合同到期，若陈新刚不再续租，必须恢复商铺与相邻商铺原有位置墙体结构，若下期承租方继续两铺合租除外；不可移动的设施不得拆除损毁；若陈新刚违约将赔偿郭伟一切损失，并有叁拾万元的违约金。合同签订当日，陈新刚向郭伟支付租金200,000元，2017年3月29日又向郭伟支付租金106,600元，郭伟则将商铺（毛坯房）交付给陈新刚，陈新刚将该商铺与相邻商铺连为一体并进行了整体装修，用于经营牛宫馆丸子汤。因牛宫馆丸子汤经营效益不佳，2017年7月，经陈新刚与郭伟协商第二年租金降为年租金256,600元，陈新刚于2018年8月7日向郭伟支付了3个月（2018年7月10至2018年10月9日）租金64,149元。2018年11月15日，陈新刚自行搬离商铺，2018年11月18日牛宫馆丸子汤店长房金龙通过微信告知郭伟其搬离租赁商铺。2019年4月，郭伟要求陈新刚将承租的两间相邻商铺恢复成原两间单独商铺，陈新刚安排人员进行了隔离施工，2019年4月30日，郭伟去其商铺查看恢复情况，当日房金龙将商铺钥匙交给郭伟。另查，2017年9月25日，陈新刚为其承租郭伟的商铺安装天然气，与乌鲁木齐金源燃气设计研究院有限公司签订《天然气管道安装委托设计合同》。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于合同解除的问题。郭伟与陈新刚签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限为5年，陈新刚在租赁期间因经营状况差提前搬离租赁商铺，并通知郭伟收回房屋，郭伟要求陈新刚将商铺恢复原状，陈新刚将商铺恢复原状后于2019年4月30日将商铺钥匙交回郭伟。陈新刚以自己的行为表明其不再履行租赁合同，但其搬离房屋行为不符合合同法规定的解除条件，因此其不具有单方解除合同的效力，即合同不因此而当然解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合法律规定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（1）法律上或者事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。支付租金虽属于金钱债务，但承租使用房屋应属于非金钱债务，支付租金与承租使用房屋作为承租人的义务和权利应是一个整体，不能割裂。郭伟作为守约方，在陈新刚搬离租赁商铺并将钥匙交还之时，其应意识到陈新刚搬离后不会再继续履行合同，应采取适当措施防止损失扩大，而不能一味坚持合同继续履行，任由损失发生。据此，一审法院确认郭伟与陈新刚2019年4月30日通过双方退房收房行为表明租赁合同不再履行，此时双方签订的《商铺租赁合同》已经解除。二、关于支付租金的问题。陈新刚2018年11月15日搬离商铺，于2019年4月30日将商铺恢复原状后返还给郭伟，以其行为表明双方租赁合同不再履行，郭伟亦接收商铺，双方均以行为表明解除租赁合同。郭伟称陈新刚未将水电卡交回，即使其将租赁商铺收回双方租赁合同仍未解除。一审法院认为，在房屋租赁合同中租赁物为房屋，郭伟明知陈新刚搬离不再履行商铺租赁合同，要求陈新刚将商铺恢复原状并接收返还的商铺，即使陈新刚未将水电卡一并返还，双方对商铺租赁合同已无法继续履行的认知亦不可改变，一审法院确认陈新刚与郭伟于2019年4月30日以双方退房收房的行为表明租赁合同不再继续履行。对于陈新刚的违约行为郭伟可根据租赁合同的约定向陈新刚主张违约责任。2018年8月，郭伟与陈新刚经协商将第二年房租调整为256,600元，陈新刚亦按约定先向郭伟支付了3个月（2018年7月10至2018年10月9日）的租金64,149元，故陈新刚应当向郭伟支付2018年10月10日至2019年4月30日租金142,626.81元（256,600元/年÷12个月×6.67个月）。三、关于违约金的问题。郭伟主张陈新刚逾期支付租金，应当按租赁合同中“乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，违约金壹拾万整”的约定支付违约金100,000元。陈新刚辩称郭伟未提供证据证实拖欠租金给其造成的损失，其主张的违约金100,000元明显过高，故不同意支付。一审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过份高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，陈新刚在租赁合同履行过程中未按时支付租金并搬离，导致租赁合同无法继续履行，郭伟在庭审中明确表示本案中主张陈新刚支付逾期支付租金违约金，不要求陈新刚支付合同无法继续履行的违约金。陈新刚逾期未付租金给郭伟造成的损失应当是租金的利息损失，郭伟主张违约金100,000元明显高于其遭受的损失，陈新刚的辩解意见符合法律规定，一审法院对郭伟主张的违约金予以调整，违约金为6,605.40元【拖欠租金142626.81元×年利率4.75%÷12个月×9个月（2018年10月10日至2019年7月10日）×130%】。四、关于天然气安装费问题。一审法院认为，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，陈新刚为经营所需安装了天然气设备，该设备与商铺未形成附合，郭伟不同意利用该天然气设备，陈新刚可将天然气设备拆除，故对陈新刚要求郭伟赔偿天然气安装费53,223元，并将天然气户表过户至郭伟名下的反诉请求一审法院不予支持。遂判决：一、郭伟与陈新刚2017年3月27日签订的《商铺租赁合同》于2019年4月30日解除；二、陈新刚支付郭伟2018年10月10日至2019年4月30日期间租金142,626.81元；三、陈新刚给付郭伟逾期支付租金违约金6,605.40元；四、驳回陈新刚要求郭伟赔偿天然气安装费53,223元的反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，郭伟与陈新刚因涉案房屋租赁期间的租金支付及违约金承担等问题产生争议。本案的争议焦点为：陈新刚向郭伟支付的租金数额及违约金数额应如何认定。郭伟与陈新刚于2017年3月27日签订《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。现双方当事人对涉案租赁合同解除的时间认定不一，从而对应当支付租金数额产生争议，对此本院认为，房屋租赁合同当事人可以就合同解除条件进行约定，房屋租赁合同没有约定解除条件的，当事人可以依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定主张解除合同，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，法定解除权的行使应当限于守约方，陈新刚未经郭伟同意，单方搬离租赁房屋的行为不符合法律规定的法定解除条件，陈新刚仅以郭伟接收涉案房屋钥匙的行为，即推定郭伟同意解除合同，从而要求免除其应当履行的合同义务，不符合法律规定。一审法院以陈新刚交付租赁房屋钥匙的时间作为涉案租赁合同解除的时间，属于认定事实有误，本院予以纠正。本案中，陈新刚属于违约方，不享有单方解除合同的权利，但陈新刚与郭伟签订的系长期租赁合同，双方就合同履行已形成僵局，如不允许陈新刚通过起诉的方式解除合同，对双方都不利，在此情况下，法院通过判决的方式解除双方的租赁合同，有利于平衡双方利益。陈新刚向一审法院提出的反诉请求中请求确认涉案租赁合同的解除时间，郭伟收到反诉状副本的送达时间为2019年5月16日，该日期应作为双方解除涉案租赁合同的时间，陈新刚应向郭伟支付的租金为153,959元（2018年10月10日至2019年5月16日）。涉案租赁合同解除后，陈新刚应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除，双方签订的租赁合同中对于拖欠租金应承担的违约责任约定明确，陈新刚可以就违约金约定过高主张调减违约金，调减违约金应当按照合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定，本案中，郭伟在一审中仅就陈新刚拖欠租金的违约行为主张违约金，一审法院按照欠付租金的利息损失作为标准调减违约金并无不当，陈新刚欠付租金的数额153,959元，欠付租金的期限应为2018年10月10日至2019年5月16日，一审法院对于欠付租金的数额及期间认定有误，本院予以纠正，鉴于陈新刚对一审判决的该部分违约金未提起上诉，本院对该部分判项内容予以维持，对于郭伟的该部分上诉理由不予采信。因本案中郭伟并未就陈新刚单方解除合同的违约行为向其主张违约责任，其可按合同解除的法律后果另行主张权利。综上所述，郭伟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2019）新0106民初1226号民事判决第二项、第四项，即陈新刚给付郭伟逾期支付租金违约金6,605.40元；驳回陈新刚要求郭伟赔偿天然气安装费53,223元的反诉请求。二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2019）新0106民初1226号民事判决第一项为:郭伟与陈新刚2017年3月27日签订的《商铺租赁合同》于2019年5月16日解除；三、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2019）新0106民初1226号民事判决第二项为:陈新刚支付郭伟2018年10月10日至2019年5月16日期间租金153,959元；四、驳回郭伟的其他诉讼请求。以上款项160,564.4元陈新刚需于本判决发生法律效力后十日内一次付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费3,124.63元，郭伟已预交，由其负担1,593.56元，陈新刚负担1,531.07元，反诉部分565.29元，陈新刚已预交，由其自行负担；二审案件受理费2,249.32元，郭伟己预交，由其负担1,979.40元，陈新刚负担269.92元。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 冯 宁审判员 高 茜二〇一九年十二月六日书记员 赵紫薇