湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11229号上诉人（原审原告、申请执行人）：刘修荣，男，1975年9月12日出生，汉族，住湖北省阳新县。委托诉讼代理人：张伟，湖北多能律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐博宇，湖北多能律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：祝正桃，男，1970年1月10日，住武汉市江夏区。委托诉讼代理人：付军，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：沙翔，男，1985年11月17日出生，汉族，住湖北省钟祥市。上诉人刘修荣因与被上诉人祝正桃、沙翔执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2018）鄂0103民初6681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。刘修荣上诉请求：撤销一审判决，改判支持刘修荣的诉讼请求，本案诉讼费用由祝正桃、沙翔承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，祝正桃对涉案房屋享有的权利并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其权利并不足以排除强制执行。1.在本案房屋被查封之前，祝正桃并未合法占有不动产。在本案一审程序中，刘修荣己向一审法院提交了祝正桃的水电费缴纳票据记录，票据显示在2017年之前均无水电费产生或仅产生了非常小额的费用，完全可以忽略不计。这表明直至2017年祝正桃才实际占有使用涉案房屋。而根据法律规定，涉案房屋要排除强制执行需满足在人民法院查封之前已合法占有该不动产，因此祝正桃主张其在法院查封之前已占有该房屋并不能成立。2.涉案房屋未办理过户登记系由于祝正桃自身原因导致。根据一审法院认定事实，祝正桃、沙翔早于2015年11月3日就签订了《武汉市存量房买卖合同》，而涉案房屋于2015年12月7日才被武汉市江汉区人民法院查封，期间相差一月多之久，祝正桃、沙翔完全有时间办理完全相应的手续，而祝正桃、沙翔却于2015年11月28日又签订一份《武汉市存量房买卖合同》用于备案，导致房屋无法过户，完全是其自身原因导致。二、祝正桃、沙翔之间系恶意串通，非法转移财产，以规避人民法院强制执行。根据一审法院查明的事实，沙翔在2015年11月以总价546000元将房屋卖给了祝正桃。而根据案涉小区的备案价格，在时隔近两年之久后，沙翔将涉案房屋以不增反降的价格卖给了“不认识”的人，这种亏本买卖完全有违常理。根据合同法解释(二)第十九条关于合同法第七十四条中“明显不合理的低价”的规定，在2015年11月，涉案房屋市场房价不可能低于其开盘价5800元/㎡，很大可能已超过7000元/㎡的价格，祝正桃以4942元/㎡的价格买下本案涉案房屋，明显是市场不合理的低价。祝正桃辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。第一，该房屋在查封前已经在物业办理了交付和水电交割，祝正桃在房产局办理了过户所有手续，缴纳了所有税费，收到了钥匙，祝正桃已经占有不动产。案涉房屋没有办理过户是因为办理过户手续后房屋被查封，且房屋查封超过期限，如果裁定下达后立即查封祝正桃也不可能购买案涉房屋，房屋是在购买后被查封所以才没有完成过户。第二，并非祝正桃和沙翔之间恶意串通，极有可能的是刘修荣和原民间借贷纠纷中的其他被告恶意串通，在9月已经下了查封裁定，到12月才去查封，就是伺机在等待房屋交割后进行查封，损害祝正桃的合法权益。另，在一审中祝正桃已经提供了同楼栋房价，和本案房屋价格相当，谈不上不合理低价转让。沙翔辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。在担保案子前沙翔不清楚房屋查封的事情，房屋之前一直挂在中介机构和网上售卖，沙翔和祝正桃不认识之前也没有见过面，该区域房屋不好卖挂了很长时间房子才卖出去，祝正桃和沙翔不存在恶意串通。在房屋买卖的时候没有显示房屋被查封，当天房产局答复房产证用完了，要周一去拿。房子已经卖给祝正桃了，祝正桃已经付款了，应该给祝正桃一个交代。关于刘修荣的贷款，因为和张磊磊没有联系到，据了解已经还了大部分款项就剩尾款。沙翔曾去过刘修荣公司，当时刘修荣要求还十几万事情就了结，但因为沙翔的店子的问题无法偿还尾款就耽搁了。刘修荣向一审法院起诉请求：1．准许执行被告沙翔名下位于武汉市江夏区江夏站前商业购物广场3栋3单元1层4号的房产。一审法院认定事实：2014年10月20日，案外人张磊磊因经营需要向刘修荣借款50万元，双方签订《借款合同》一份。当日，沙翔、王浩、武汉张胖子厨艺咨询管理有限公司分别与刘修荣签订《借款保证担保合同书》，承诺对张磊磊的借款承担保证担保责任。后刘修荣因该借款关系向一审法院提起诉讼，一审法院根据刘修荣的诉前保全申请作出（2015）鄂江汉立保字第00440号民事裁定书，裁定查封、冻结被申请人张磊磊、姜传莹、沙翔、王浩、武汉张胖子厨艺咨询管理有限公司名下价值人民币600000元的财产。2015年12月7日，一审法院根据上述裁定查封了沙翔名下坐落于武汉市江夏区纸坊街武昌大道以东江夏站前商业购物广场3栋3单元1层4室的房产（以下简称案涉房屋）。2016年9月18日，一审法院对刘修荣与张磊磊、姜传莹、沙翔、王浩、武汉张胖子厨艺咨询管理有限公司民间借贷纠纷一案作出（2015）鄂江汉巡民初字第01161号民事判决书，判决：一、张磊磊于本判决生效后十日内偿还刘修荣借款500000元；二、张磊磊于本判决生效后十日内偿还刘修荣借款利息（以借款500000元为基数，自2015年4月20日始，以年利率24%标准，计算至本判决确定的清偿之日止）；三、姜传莹、沙翔、王浩、武汉张胖子厨艺咨询管理有限公司对上述判决第一项、第二项确定的义务承担连带清偿责任；四、驳回刘修荣其他诉讼请求。判决生效后，一审法院于2017年2月15日受理了刘修荣的强制执行申请。在执行沙翔名下案涉房屋过程中，祝正桃就执行标的提出书面异议，一审法院于2018年5月31日作出（2018）鄂0103执异60号执行裁定书，裁定中止对武汉市江夏区江夏站前商业购物广场3栋3单元1层4号房屋的执行。刘修荣不服，向一审法院提起本案诉讼。一审另查明，2015年9月23日，沙翔及案外人纪春意作为卖方（甲方），与买方（乙方）祝正桃、经纪代理方（丙方）武汉居明房地产顾问有限公司江夏六分公司（以下简称居明公司）签订《存量房居间（买卖）合同》一份，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，价格为546000元，购房当天支付定金20000元，首付款126000元于甲、乙、丙三方到房产局办理过户手续，见到乙方名下收件单时支付，剩余400000元通过商业贷款的方式支付。合同签订当天，沙翔、纪春意出具《收条》一份，表示收到祝正桃支付的定金20000元。2015年10月21日，祝正桃通过居明公司工作人员杨丹向沙翔转账支付100000元，沙翔出具了《收条》。2015年11月30日，祝正桃与沙翔一同到房管部门提交了私人买卖房屋登记资料并交纳了各项税费，房管部门出具《私房买卖登记（转让给个人）收件单》一份。当日，祝正桃向沙翔转账支付房款46000元，沙翔出具了《收条》，双方在居明公司工作人员的协助下完成了案涉房屋的交付并签署《物业设施设备清单》一份，祝正桃以新业主身份与案涉房屋的物业管理机构武汉市凯翔物业管理有限公司（以下简称凯翔物业公司）签订《物业管理服务协议》、《车辆停泊服务协议》、《江夏站前商业购物广场房屋装饰装修服务协议》各一份，并缴纳了2015年11月25日至2016年12月25日的物业费，凯翔物业公司向祝正桃出具了《收款收据》一份（编号0010346）。11月30日当日，沙翔另向凯翔物业公司补缴了2013年12月25日至2015年11月25日的物业费，凯翔物业公司向沙翔出具了《收款收据》两份（编号0010344、0010345）。一审法院到凯翔物业公司进行了调查，凯翔物业公司对祝正桃当庭提交的《物业管理服务协议》、《收款收据》的真实性均表示认可，并向一审法院提供了案发期间0010338-0010343、0010345、0010346、0010348-0010350号共计11份《收款收据》底单，其开具时间均在2015年11月28日至2015年12月2日之间。2015年12月3日，祝正桃、许银秀与中国邮政储蓄银行股份有限公司武汉市江夏区支行（以下简称邮储银行）、武汉市戴仕诚投资顾问有限公司签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定祝正桃、许银秀向邮政储蓄江夏支行贷款380000元，并以其购买的本案案涉房屋作为抵押，武汉市戴仕诚投资顾问有限公司承担连带保证责任。2015年12月4日，邮储银行向祝正桃的银行账户发放贷款380000元。2015年12月7日，邮储银行从祝正桃的银行账户扣款380000元付至沙翔的银行账户。一审还查明，2015年11月3日，祝正桃及案外人许银秀与纪春意、沙翔就案涉房屋签订《武汉市存量房买卖合同》一份用于办理银行贷款，约定祝正桃、许银秀向纪春意、沙翔购买案涉房屋，总价款580000元，首付款200000元，余款380000元通过银行贷款支付。2015年11月28日，沙翔又与祝正桃签订《武汉市存量房买卖合同》一份（武房字[11]第15618560号）用于房管部门备案，合同约定房屋成交价格为607585元。一审法院认为，一审法院根据申请执行人刘修荣的申请，在执行被申请人沙翔名下案涉房屋过程中，祝正桃作为案外人提出执行异议，一审法院作出（2018）鄂0103执异60号执行裁定，裁定中止对本案案涉房屋的执行。刘修荣不服裁定，在法定期限内向一审法院提起执行异议之诉，其起诉符合法律规定。祝正桃主张在一审法院查封案涉房屋前已与沙翔签订了房屋买卖合同，并已付清购房款、实际占有房屋，对该房屋享有足以排除强制执行的实体权利，其相关理由是否成立是本案争议的焦点问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定对买受人对被执行人名下房屋提出异议应具备的要件作出了明确规定，祝正桃对案涉房屋强制执行提出的异议是否成立，应当依照上述规定予以审查。因一审法院系2015年12月7日查封案涉房屋，而买受人祝正桃在2015年11月30日已向房管部门提交了私人买卖房屋登记资料并交纳了各项税费，并收到房管部门出具的《私房买卖登记（转让给个人）收件单》，故可以认定案涉房屋未办理过户登记非因买受人祝正桃自身原因造成。关于祝正桃在人民法院查封之前是否已与沙翔签订合法有效的书面买卖合同并支付全部价款的问题。祝正桃当庭提交的《存量房居间（买卖）合同》、《收条》、沙翔的陈述及居明公司工作人员程云昌、杨丹的证言、银行流水等证据，可以证实祝正桃与沙翔于2015年9月23日就案涉房屋签订了书面买卖合同，且至2015年12月7日贷款发放时，祝正桃已付清全部房款546000元的事实。因祝正桃、沙翔及居间人居明公司均认可涉案房屋交易价格为546000元，买卖双方实际也系依照该约定履行义务，故祝正桃与沙翔为办理银行贷款及房管部门备案于2015年11月3日、11月28日签订的两份买卖合同中关于价款的约定不能认定为买卖双方真实意思表示。关于刘修荣主张祝正桃与沙翔签订买卖合同系恶意串通逃避债务的问题，因祝正桃系通过中介公司认识的沙翔并购买案涉房屋，本案并无证据表明祝正桃在签订房屋买卖合同时有与沙翔共谋逃避债务的主观故意，故对刘修荣的该项主张，不予支持。综上，可以认定祝正桃在人民法院查封之前已与沙翔签订合法有效的书面买卖合同并已支付全部价款。关于祝正桃是否已在人民法院查封之前合法占有案涉房屋的问题。本案中，祝正桃、沙翔及居间人居明公司工作人员程云昌均陈述买卖双方在2015年11月30日办理过户手续当天完成了案涉房屋的交付及物业交接。在一审法院对凯翔物业公司的调查中，凯翔物业公司对祝正桃当庭提交的《物业管理服务协议》、《收款收据》的真实性均表示认可，并向一审法院提供了与案涉3份《收款收据》编号相邻的其他9份收据的底单，可以证实祝正桃以新业主名义缴纳物业费的时间系2015年11月30日，并非伪造。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，可以认定祝正桃在一审法院查封之前已与沙翔完成了案涉房屋的交付、合法占有了该房屋。综上，根据前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，祝正桃对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利，刘修荣请求准予对案涉房屋进行执行的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审判决：驳回刘修荣的诉讼请求。案件受理费1000元，由刘修荣承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘修荣提交了如下证据：三份案涉房屋周边小区的市场价网页截图，2015年12月14日九全嘉国际广场61.91平米LOFT，显示均价8000-9000元每平方米，2016年12月14日联投广场写字楼，显示均价7500元每平方米，2014年2月18日尚城新界五号楼小复式，均价5800元每平方米；拟证明在2014年2月时案涉房产所在小区已达5800元每平方米，但案涉房屋2015年11月交易时房价没有变化甚至降价了，价格不合理，同时期附近小区都已经达到了7000元每平米以上的价格，说明案涉房屋交易价格明显低于市场价格。经质证，祝正桃认为三份证据不属于法律规定的新证据，同时对该三份证据真实性、合法性、关联性都有异议。沙翔称其2015年9至10月卖房，房屋价格是中介参考定的，沙翔也参考了同小区的价格，不是低价出售。本院认为，刘修荣提交的九全嘉国际广场、联投广场房屋均价，因该两处房屋与案涉房屋相距约2公里，且与案涉房屋出售时间不一致，与本案没有关联性；尚城新界五号楼与案涉房屋相邻，该网页截图显示2014年2月该楼盘价格为5000元至6000元每平方米，且为新房广告价格，亦不能达到其证明目的。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，案涉房屋建筑面积为110.47平方米，2015年9月23日《存量房居间（买卖）合同》中所涉单价约为4942.5元每平方米。本院认为，祝正桃对涉案房屋享有的权利是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，是本案的主要争议焦点。根据一审查明的事实，祝正桃在一审法院查封涉案房屋之前已向房管部门提交了私人买卖房屋登记资料并交纳了各项税费，并收到房管部门出具的《私房买卖登记（转让给个人）收件单》，可以认定案涉房屋未办理过户登记非因买受人祝正桃自身原因造成。祝正桃已付清全部房款546000元，可以认定其已支付全部价款。根据一审法院对凯翔物业公司的调查，祝正桃以新业主名义缴纳物业费的时间系2015年11月30日，可以印证祝正桃在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，至于祝正桃对该房屋的具体用电情况，对其占有事实的认定并无较大影响。刘修荣虽主张案涉房屋价格为明显不合理的低价，但其提交的证据并不足以证明案涉房屋在出售给祝正桃时的市场交易价格，特别是不足以证明转让价格达不到市场交易价格的70%，应当承担举证不能的不利后果，依照现有证据也不足以证明祝正桃与沙翔之间存在恶意串通等可能导致买卖合同无效的情形。故一审判决认定根据前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，祝正桃对案涉房屋享有足以排除强制执行的实体权利，并无不当，对刘修荣的相应上诉理由，本院不予支持。综上所述，刘修荣的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由刘修荣负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  方 红审判员  安林锋二〇一九年十二月十三日法官助理杜文书记员杜文