辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽07民终2306号上诉人（原审原告）：马腾宇，男，1977年9月18日出生，汉族，无职业，住锦州市松山新区。被上诉人（原审被告）：锦州市太和区行政事业资产管理中心，住所地锦州市太和区解放西路221号。法定代表人：陈攀，该中心主任。委托诉讼代理人：杨宁宁，该中心法律顾问。代理权限：一般代理，代收法律文书。被上诉人（原审被告）：锦州福兴房地产开发有限公司，住所地锦州市古塔区人民街五段20-44号。法定代表人：蒋忠山，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋丽，该公司职员。上诉人马腾宇因与被上诉人锦州市太和区行政事业资产管理中心、锦州福兴房地产开发有限公司执行异议之诉一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2018）辽0711民初1335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马腾宇，被上诉人锦州市太和区行政事业资产管理中心的委托诉讼代理人杨宁宁，被上诉人锦州福兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蒋丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马腾宇上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求对福兴花苑小区16—209号门市房继续执行。2、要求诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：原审判决认定被上诉人锦州市太和区行政事业资产管理中心享有诉争福兴花苑小16—209号门市房足以排除强制执行的民事权益事实错误一、被上诉人太和行政事业中心不享有诉争福兴花苑小区16—209号门市房优先权，该门市房二被上诉人双方没有办理交接手续，被上诉人太和行政事业中心没有实际占有该门市房，被上诉人太和行政事业中心享有的债权不能高于上诉人享有的债权。原审判决对于二被上诉人交接门市房的事实没有认定，不能认定二被上诉人履行了《商品房买卖合同》。福兴花苑小区16—209号门市房的产权归福兴公司所有，被上诉人锦州市太和区行政事业资产管理中心未取得福兴花苑小区16—209号门市房的产权，依据二被上诉人签订的《商品房买卖合同》，该合同没有实际履行，被上诉人太和行政事业中心只能享有债权。锦州市信访突出问题及群体性事件联席会议办公室及太和区信访突出问题及群体性事件联席会议办公室下发文件只能证明两家联席会议机构要求太和区人民政府如何解决纠纷，不能证明太和区人民政府履行与福兴公司签订的《商品房买卖合同》，给文件代替二被上诉人《商品房买卖合同》，也不能代替房产部门办理过户手续，不能代替双方办理门市房交接。二、太和行政事业中心对于诉争门市房未办理房产登记,未取得产权证书，没有取得所有权。太和行政事业中心依据与被上诉人福兴公司签订的商品房买卖合同只是取得了债权，可依债权向福兴公司主张权利。综上，被上诉人太和行政事业中心没有取得诉争门市房的产权，该门市房仍归福兴公司所有，人民法院应继续执行，请求二审法院依法改判。被上诉人锦州市太和区行政事业资产管理中心辩称，案外人张兰对拆迁安置房屋不满意而去到太和区上访，为解决案外人张兰信访案件，太和区政府为她买了一个门市重新进行了安置，锦州福兴房地产开发有限公司将回迁给她的门市归我们太和区政府，政府把这个房子给我们中心了即是与张兰置换所得。锦州福兴房地产开发有限公司答辩称，这户房子确实是留给张兰回迁安置房，所以没有出售，我们工司和太和区政府直接写了三方合同，太和区政府异地安置的张兰，政府把这个争议房子收回。马腾宇向一审法院起诉请求：1、要求在（2018）辽0711执16号执行案件中准予对坐落于锦州市太和区福兴花苑小区16－209号门市房的执行；2、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：案涉房屋系门市房，用途为商服用房，坐落于锦州市太和区福兴花苑住宅小区16-209号。2011年10月19日，案涉房屋在锦州市不动产登记中心办理了商品房买卖合同网上备案登记，登记在案外人任翔名下，2015年11月25日，案外人任翔申请注销了上述登记。2017年1月5日，原告以福兴公司为被告，案外人任翔为第三人向本院提起诉讼，要求案涉的房屋归原告所有，由被告福兴公司配合办理房屋所有权登记，2017年1月20日，原告提出诉讼财产保全申请，要求查封案涉房屋，2017年1月20日，本院作出（2017）辽0711民初50号民事裁定书，裁定查封案涉房屋，查封期限为三年，2017年1月22日，本院向锦州市不动产登记中心送达协助执行通知书，2017年6月7日，本院作出（2017）辽0711民初50号之一民事裁定书，以原、被告之间签订的房屋买卖合同是作为民间借贷合同的担保，借款到期后被告福兴公司不能还款，原告向本院起诉要求被告履行买卖合同，本院向原告释明征求其意见是否变更诉讼请求按民间借贷法律关系处理，但原告拒绝变更诉讼请求，裁定驳回了原告的起诉。此后，原告又另行起诉，2018年1月2日，原告依据（2017）辽0711民初855号民事调解书向本院申请执行，本案以（2018）辽0711执16号立案执行。2018年6月13日，本院作出（2018）辽0711执16号执行裁定，查封了登记在被告福兴公司名下的案涉房屋。2018年7月20日，被告太和区资产管理中心提出书面异议，2018年9月1日，本院作出（2018）辽0711执异36号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行，原告为此提出执行异议之诉。另查，案涉房屋为被告福兴开发公司建设，2006年，在被告福兴开发公司对案涉房屋所在地段进行商业开发时，因被告福兴开发公司与被拆迁人即案外人张兰等人因房屋拆迁补偿安置存在争议，案外人张兰多次进行上访，为妥善解决案外人张兰信访问题，2014年6月27日及6月30日，锦州市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室和太和区处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室均下发文件，将原预留给被拆迁人张兰等人的案涉房屋由太和区政府收回，并指定财政局办理房照，房照更名为被告太和区资产管理中心，用以弥补给案外人张兰等人另行出资3966150元（其中97272元为楼房面积差价款）购买的坐落于锦州市太和区石化新区C03-61号门市房的购房款，2014年6月27日，案外人张兰签订息访协议书。此后，被告太和区资产管理中心与被告福兴公司签订《商品房买卖合同》，但案涉房屋一直没有办理过户更名手续。一审法院认为，本案的争议焦点为被告太和区资产管理中心就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。第一，从案涉房屋的性质来看。案涉房屋系预留给被拆迁人张兰的回迁安置房屋，而原告是基于债权关系向本院申请执行为此查封的案涉房屋，原告的债权关系不能对抗被拆迁人的优先权；第二，从案涉房屋的取得方式来看。经查，2006年，因被告福兴开发公司与被拆迁人张兰等人因房屋拆迁补偿安置存在争议，被拆迁人张兰为此多次进行上访，为妥善解决案外人张兰信访问题，2014年将原预留给被拆迁人的案涉房屋由太和区政府收回，并指定财政局办理房照，房照更名为被告太和区资产管理中心，用以弥补给被拆迁人张兰等人另行出资3966150元（其中97272元为楼房面积差价款）购买的坐落于锦州市太和区石化新区C03-61号门市房购房款，被拆迁人张兰为此签订息访协议书，此后，在本院查封案涉房屋之前，被告太和区资产管理中心与被告福兴公司签订《商品房买卖合同》。综上，被告太和区资产管理中心是通过产权置换方式取得预留给被拆迁人张兰的回迁安置房屋，其对案涉房屋享有优先权。第三，从案涉房屋的取得时间来看。被告太和区资产管理中心取得案涉房屋的过程及时间均早于原告申请财产保全的时间以及执行阶段本院查封案涉房屋的时间。综合以上三点，被告太和区资产管理中心就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十三条之规定，裁定如下：驳回原告马腾宇的诉讼请求。案件受理费100元，由原告马腾宇负担。二审中，上诉人马腾宇向法庭提交视频光盘一张，拟证明，原审法院查封诉争房产时，该房正被他人装修，被上诉人太和区资产管理中心未实际占有诉争房产。对此证据被上诉人太和区资产管理中心不予认可，理由是被上诉人有权处分该房产，他人装修行为不能否定被上诉人实际占有。上述事实有在卷的视频光盘及庭审笔录佐证，足资认定。原审法院认定其他事实基本属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十一条规定“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外”。该条内容是关于主债权转让后从权利也一并转移的法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。以上内容是涉及房地产开发企业名下的商品房为执行标的物时，案外的买受人可以提出阻却人民法院执行的法定要件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。以上内容是现行法律对于被拆迁人对特定的安置房屋所赋予的物权优先效力，即特种债权优先权。现马腾宇提出在（2018）辽0711执16号执行案件中应当准予对福兴花苑小区16－209号门市房继续执行的上诉理由。经查，案涉的福兴花苑小区16－209号门市系2006年福兴房地产开发有限公司为被拆迁户张兰预留的拆迁安置房，现该房仍在福兴房地产开发有限公司名下。在回迁过程中因张兰不满意安置方案而持续上访，对张兰信访问题在2014年形成最后的解决方案是，由太和区政府出资另行为张兰购买其他门市房，而作为对太和区政府出资的对价补偿，经开发公司、张兰、区政府三方协议，将诉争的安置房收归太和区政府所有，之后太和区政府指派其下属的太和区行政事业资产管理中心与福兴房地产开发有限公司就诉争房产签订了《商品房买卖合同》，至此太和区行政事业资产管理中心与被拆迁人张兰完成了产权置换并取得了诉争房产的所有权。太和区政府与张兰的产权置换行为合法有效，不违反法律规定。作为（2018）辽0711执16号执行案件的申请人马腾宇虽申请法院对案涉房产进行了保全，但该保全行为发生在太和区行政事业资产管理中心与被拆迁人完成产权置换并签订《商品房买卖合同》之后且马腾宇的普通债权不能对抗太和区行政事业资产管理中心通过置换取得的特种债权。太和区行政事业资产管理中心先前提出的阻却对案涉房产执行的异议符合前述法律规定。原审法院基于以上事实及被拆迁人的特种债权优先性并根据相关法律规定判决驳回马腾宇要求对诉争房产继续执行的诉讼请求并无不当。综上，马腾宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人马腾宇负担。本判决为终审判决。审判长  李宇辉审判员  安剑凌审判员  王 广二〇一九年十二月六日法官助理刘佳乐书记员高俊格