江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏06民终4192号 上诉人（原审原告）：南通市房地产开发集团有限公司，住所地江苏省南通市。 法定代表人：钱治平，董事长。 委托诉讼代理人：丁连冲，江苏洲际英杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南通市自然资源和规划局，住所地江苏省南通市。 法定代表人:魏钦稳，局长。 委托诉讼代理人：张晓梅，北京大成（南通）律师事务所律师。 上诉人南通市房地产开发集团有限公司（以下简称房产开发集团）因与被上诉人南通市自然资源和规划局（2019年1月，南通市国土资源局更名为南通市自然资源局；2019年6月，南通市自然资源局更名为南通市自然资源和规划局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初5671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月29日受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 房产开发集团上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持房产开发集团在一审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由国土局承担。事实和理由：一、一审判决认定原南通市国土资源局（以下简称国土局）迟延交地推迟整体综合竣工验收时间为222天，与事实不符，理由不能成立。案涉国有土地使用权出让合同签订后，国土局与房产开发集团于2004年5月25日签订《地块交接单》明确，交地范围内仍有建筑物未拆除，崇川区政府负责拆除，现先行交地，以满足低价位商品房开发建设工作。2006年2月28日，南通市崇川区征地拆迁安置办公室书面通知房产开发集团，案涉地块内的钉子户的建筑物强拆完毕，要求房产开发集团加紧施工。根据上述两个时间节点不难看出，不论房产开发集团在国土局交地后是否按合同约定工期完成，因国土局迟延交地，整体综合验收都必须等案涉地块内受钉子户影响的16幢、21幢房屋竣工方可。一审判决以钉子户建筑未拆除前，房产开发集团最后完工的一幢单体房屋竣工时间作为计算国土局推迟整体竣工时间的起点既不合理，也不现实。二、利息损失应以房产开发集团应收未收款作为基数，一审判决以实际投入款作为基数，欠缺法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案之中，若国土局按约交地，房产开发集团房屋如期交付后的应收款必将产生孽息，然国土局交地迟延，致房产开发集团的应收款亦迟延，房产开发集团要求国土局赔偿应收未收款的利息损失，符合法律规定。一审判决以国土局实际投入作为判断的依据，没有法律规定。三、国土局迟延交地，必然造成损失，一审判决不予赔偿，明显不公。案涉低价位商品房工程价值三亿多元，国土局迟延交地一年多，且在崇川区政府拆除钉子户建筑物最后交地前，除钉子户建筑物影响的工程外，其它工程均基本完工，不可能不产生损失。事实上，案涉工程每耽误一天，就有数以万计的损失，一审判决不予赔偿，明显有违客观公正。 国土局辩称，一审判决认定事实和适用法律均是正确的，所作结论也是正确的。房产开发集团与国土局关于案涉争议已经处理完毕，双方对于合同履行过程中的所有问题以及相应的责任承担问题已经达成一致，且该一致的意见是公平和合理的。另外特别补充一点，除一审判决认定的国土局给予房产开发集团的优惠，即滞纳金方面优惠了260余万元之外，国土局还认为，房产开发集团与国土局在交地时达成的补充协议中，也就是交地通知书中，国土局同意房产开发集团延期交付第二期土地出让金，这也是国土局延期交地后给予房产开发集团的优惠，因为根据合同约定，第二期土地出让金应在2004年7月30日之前缴纳，而事实上双方对此事处理并达成的一致意见是在2006年5月28日前缴纳，2000余万元的资金延期近两年缴纳，客观上也是较大的利息收入，这显然也是一种优惠，因此房产开发集团在本案的整个履行过程中并不存在任何损失。综上，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 房产开发集团向一审法院起诉请求：一、请求判令国土局赔偿损失41955949.62元。二、诉讼费用由国土局承担。 一审法院认定事实：2004年3月12日，国土局作为出让人与房产开发集团作为受让人签订通地出字（2004）6号《国有土地使用权出让合同》。合同约定：出让人出让给受让人的宗地位于：南临花园路、东临园林路、西临永红河、北临现状河道，宗地编号为R0401；宗地总面积97162.69平方米。第五条约定，出让人同意在2004年4月30日前将出让宗地交付给受让人，出让方同意在交付土地时该宗地应达到的土地条件为：地上无建筑物，水泥地坪、地下建筑物、地上、地下管、线等及周围水、电、路等基础设施均为目前现状，如需实施改造、建设，由受让人自行按各相关技术规范要求执行。第七条约定，土地使用权出让金为每平方米530元，总额为51496225.7元。第八条约定，本合同经双方签字后当日内，受让人须向出让人缴付7700000元作为履行合同的定金。定金抵作土地使用权出让金。第九条约定，受让人同意按如下规定向出让人支付土地出让金：第一期20500000元，付款时间2004年4月30日之前；第二期：23296225.7元，付款时间2004年7月30日前。第十二条约定，受让人同意在2004年5月10日之前动工建设，2004年12月10日前竣工交付使用。第三十条约定，受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的2‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。第三十一条约定，受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地。如果出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，则受让人按照出让人实际延期交地的时间，延长最后一期土地使用权出让金缴纳时间、动工建设时间和竣工交付时间。第三十三条约定，出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。第三十八条约定，因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，按依法向人民法院起诉的方式解决。合同还对其他事项进行了约定。 合同签订后，房产开发集团交纳了定金770万元及第一期土地出让金2050万元，双方当事人及南通市崇川区人民政府（以下简称崇川区政府）于2004年5月25日签订《地块交接单》。《地块交接单》确认：“根据通地出字（2004）6号国有土地使用权出让合同的约定，南通市国土资源局、崇川区政府、南通市房地产开发有限公司于2004年5月25日在R0401地块现场履行该宗地交付手续。叁方确认该地块交付时的主要宗地要素为：1.土地面积为97162.69平方米；2.土地位置四至范围详见宗地图；3.宗地条件为地面上无建筑物，其余为土地现状。4.5月25日交地时，交地范围内仍有建筑物未拆除，崇川区政府承诺负责拆除，现先行交地，以满足低价位普通商品房开发建设及早开展前期工作。建筑物全部拆除时，由崇川区政府负责书面通知市房地产开发有限公司，由此延期按通地出字（2004）6号合同约定执行”。地块交接单除房产开发集团、国土局盖章外，南通市体育会展中心及配套工程拆迁指挥部在崇川区政府签章处盖章。 2006年2月28日，南通市崇川区征地拆迁安置办公室向房产开发集团发出书面通知：“根据2004年5月25日对五山新村二期（暂定名）R0401地块土地交接约定，我区通过多方努力，2005年10月19日组织有关部门对该地块内的钉子户的建筑物实施了强制拆除，现已完毕，请贵公司按有关部门要求加紧施工。此通知。” 房产开发集团于2006年7月28日支付了第二期土地使用权出让金23296225.7元。同日，房产开发集团向国土局出具《关于要求尽快办理国有土地使用证的报告》：“……按双方合同第五条约定，出让土地应于二ΟΟ四年四月三十日前交付出让宗地，由于该地块内的钉子户未能及时拆迁，直至二ΟΟ六年二月二十八日该地块交接手续才全部办理结束，与约定的时间拖延近两年，使我司蒙受巨大的损失。根据合同第三十一条之规定及二ΟΟ四年五月二十五日贵局与我司土地交接清单约定，我司最后一笔土地出让金应按上述约定顺延，为此已于2006年7月28日缴付完最后一笔出让金。我司恳请贵局酌情补偿由于拆迁原因导致贵局未能按时交地而引起我司非自身原因而加大建设周期，导致公司承担由于资金沉淀而产生大量银行利息的损失。同时，尽快给我司办理剩余土地使用权证。”2007年6月4日，国土局向房产开发集团发出通知：“……根据出让合同相关约定，你公司应于2006年5月28日前缴纳第二期土地出让金2329.62257万元，但你公司迟延至2006年7月28日才缴纳。根据通地出字（2004）6号《国有土地使用权出让合同》约定，考虑到该地块用于建设低价位普通商品房，经我局研究决定，征收滞纳金12.8212万元。请你公司接本通知后速至市财政部门缴纳上述滞纳金。”房产开发集团接通知后，于2007年6月7日缴纳了第二期土地使用权出让金迟延支付滞纳金128212元。 案涉地块房屋的开发，实际系南通市房建置业有限公司(以下简称房建置业公司)以合作协议的方式，借用房产开发集团资质进行开发。房产开发集团向房建置业公司收取20万元的咨询管理费。 房建置业公司将开发地段分为三个标段，分别发包给南通房屋建设工程有限公司、南通春城建安工程有限公司。房建置业公司签订的三份建设工程施工合同均为固定价格合同，合同价款分别为5188.68万元、5896.24万元、5038.58万元。工程款的支付为基础完付15%，主体验收付25%，竣工验收付25%。财务结算扣除5%的质保金外，余款竣工后一年内结清，上述款项支付时同比例扣除甲供材料款。合同工期为180天。 案涉地块房屋的开发，受出让土地迟延影响的房屋为16幢及21幢。16幢于2005年9月30日开工，2006年6月16日通过单体竣工验收。21幢于2005年10月24日开工，2006年7月11日通过单体竣工验收。除该两幢受影响的房屋外，其他房屋最早开工的时间为2004年9月1日，最晚开工的时间为2005年3月25日，最早单体竣工验收时间为2005年5月18日，最晚单体竣工验收时间为2005年12月1日。2006年11月14日，案涉地块开发的五山花苑1幢～24幢、26幢～35幢取得竣工验收备案证明书。 2008年7月6日，房产开发集团通过邮政特快专递向南通市人民政府（以下简称南通市政府）递交请示报告，请求市政府牵头组织有关部门对案涉五山二期工程对于国土局违约赔偿2690万元与房产开发集团低价位安置房项目补差结算一起综合结算。同时，该报告也发送给国土局。2014年11月18日，南通市房管局与南通市财政局联合向房产开发集团发出《关于限期缴纳五山花苑拆迁安置房项目土地补差资金的通知》，要求房产开发集团缴纳土地补差资金31637232.53元。房产开发集团接到南通市房管局和财政局的通知后，于2014年11月28日致函国土局要求解决土地交付不符合合同约定条件造成损失进行赔偿。此后，房产开发集团与房建置业公司于2015年5月提起行政诉讼，请求撤销《关于限期缴纳五山花苑拆迁安置房项目土地补差资金的通知》，该诉讼请求经过二审被驳回。终审判决认为，“争议行政行为作出的最主要依据为通政发[2004]5号《市政府印发关于市区低价位普通住宅商品房管理的若干规定的通知》。该通知是对低价位普通住宅商品房的土地出让、房屋限价等作出的规定。本院认为，开发建设低价位保障住房的优势在于政府给予开发单位在建设用地供应、土地出让价格、税费负担等方面的优惠政策并控制销售价格。案涉地块的低价位保障住房开发享受到限定房价竞争地价方式出让国有土地使用权的优惠政策。开发者也应当为此承担对应的义务，即按照政府限定价提供房源，对于超出限定价销售的部分作为土地出让金补差资金上缴财政。《市政府印发关于市区低价位普通住宅商品房管理的若干规定的通知》对于低价位商品房超出限定价和核定价销售部分征缴土地补差资金的行为不违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关上位法律法规的规定，同时也与我国住房保障制度的发展改革方向一致。一审法院对此予以认可并无不当。并且本案中，房产开发集团于2004年3月8日提交的竞买申请书当中声明经过实地勘察和阅读挂牌文件，对挂牌地块和挂牌文件已全面了解，愿遵照挂牌文件条款的各项规定，参加市R0401（五山二期）地块国有土地使用权挂牌出让活动。该集团事实上也在该项活动中享受到了相关的优惠政策。现房建置业公司、房产开发集团否认知情事实，本院难以支持。” 另查明，2007年7月30日，房产开发集团崇川区分公司向税务部门申报的企业所得税年度纳税申报表显示：2006年1月1日至2006年12月31日，申报的销售收入为322260017.13元，销售成本为292119434.4元。2012年9月，房产开发集团崇川区分公司制作的五山花苑项目普通标准住宅及非普通标准住宅土地增值税纳税清算申报表显示：税款清算期自2004年1月1日至2012年8月20日，转让房地产收入为322796563.41元，土地征用及拆迁补偿费1181017.2元。 还查明，案涉地块房屋开发的房屋自2004年12月起通过与拆迁安置户签订《预订“五山花苑”商品房意向书》的形式预售，并收取总房价70%的预付款。根据房产开发集团提供的收入汇总表，自2004年12月至2007年3月，房产开发集团每月均有销售收入，截至2006年4月共收入178840364.98元。根据双方当事人核对的销售明细表的统计，房产开发集团共向763户购房户支付了预付款利息1995080.22元。763户购房户签订《预订“五山花苑”商品房意向书》并支付总房价款的百分之七十预付款的时间大部分在2005年1月份，签订《商品房买卖合同》并结算购房款(其中包含利息结算)、交房的时间大部分在2006年8月份。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.房产开发集团的起诉是否超过诉讼时效；2.国土局在履行国有土地使用权出让合同中是否存在违约行为；3.如存在违约行为，应承担的违约责任。 关于争议焦点1，房产开发集团的起诉是否超过诉讼时效，一审法院认为，诉讼时效从权利人知道或应当知道权利受到侵害之日起计算。因国土局迟延交地，案涉地块开发的房屋至2006年11月整体竣工验收，房产开发集团才能确定其权利是否受到侵害，诉讼时效起算。房产开发集团在2008年7月向南通市政府提出要求解决国土局违约和房产开发集团土地补差事宜，南通市政府既是国土局的上级主管部门，又具有调解争议的职能，因此诉讼时效中断。由于南通市政府一直未予答复，诉讼时效一直处于中断中，直至2014年11月18日，南通市房管局与南通市财政局联合发文要求房产开发集团缴纳土地补差资金，房产开发集团才得知南通市政府不再处理国土局违约赔偿事宜，此时诉讼时效重新计算。因此，房产开发集团的起诉未过诉讼时效。 关于争议焦点2，国土局在履行国有土地使用权出让合同中是否存在违约行为。双方签订的《国有土地使用权出让合同》约定国土局交地时间为2004年4月30日，实际至2004年5月25日交地时案涉地块尚有建筑物未拆除，双方先行交地，至2005年10月19日建筑物全部拆除，2006年2月28日书面通知。国土局存在迟延交地的违约行为。 关于争议焦点3，国土局对于迟延交地是否承担赔偿损失的违约责任。双方当事人在2004年5月25日签署的《地块交接单》明确：“建筑物全部拆除时，由崇川区政府负责书面通知市房地产开发有限公司，由此延期按通地出字(2004)6号合同约定执行。”《国有土地使用权出让合同》第三十条至第三十三条约定了违约责任。合同第三十一条系对出让人延期交地的情形下，受让人享有的先履行抗辩权的规定；合同第三十三条是对出让人交付的土地未能达到合同约定条件的违约行为应承担的违约责任的约定。合同第三十一条的适用并不排除第三十三条的适用。《地块交接单》也未明确国土局延期交地仅适用第三十一条而不适用第三十三条。国土局在2004年5月25日先行交地仅是部分交地，其后果除房产开发集团可以延期缴纳出让金外，国土局仍应赔偿土地上建筑物延期全部拆除给房产开发集团造成的直接损失。 国土局迟延交地对房产开发集团开发的影响，主要是对房产开发集团工程建设整体综合竣工验收的影响。由于影响房产开发集团工程整体竣工验收的因素除国土局部分土地迟延交付外，还包括房产开发集团部分工程开工迟延，如9幢比其他单体晚开工半年；部分工程实际工期比合同工期延长，如大部分单体的建设工期在一年左右，实际受延期交地影响的16幢及21幢建设工期也达到9个月，而合同工期只有180天。因此，整体工程综合竣工验收时间推迟并非国土局单方面原因造成，亦有房产开发集团方面的原因。通过对比受迟延交地影响的两幢楼与其他工程单体竣工验收的时间，两者最晚竣工时间分别为2006年7月11日与2005年12月1日。据此，迟延交地对整体综合竣工验收时间推迟的影响为222天。 房产开发集团主张损失41955949.62元包括：⑴国土局延期交付土地，房产开发集团延期交房支付的预售款利息损失198万元；⑵国土局延期交付土地，房产开发集团无法在合同约定期限内开工产生的人工费422.2万元［128008㎡×5.5人工/㎡×（32-26）元/人工］；⑶房产开发集团配合崇川区政府拆迁支付的拆迁款118.1016万元，此款应由政府支付；⑷工程推迟一年竣工交付，房产开发集团投入资金的利息。根据纳税申报表，截止2005年8月除部分配套工程（1153万元）未完全投入，折算50%，即570万元，其他投资成本已全部完成为2.963亿元。截至2005年8月房产开发集团收入为15145万元，支付税款1562万元，实际收入13583万元。投入资金成本总数-收入总数=16047万元，按年息9%计算，从2005年8月至2006年8月利息损失为1444.23万元，2006年8月房产开发集团四项共损失198+422+117+1444=2181万元，截至诉讼之日利息损失、逾期付款利息合计5318.11678万元。一审法院认为，⑴对于房产开发集团主张的第1项损失预售款利息损失198万，根据前述分析延期竣工交房有多方原因，国土局延期交地影响的时间为222天。经双方当事人的核对，763户购房户支付了预付款利息1995080.22元。由于每户缴纳房款的时间不同、计算利息的期间不同、计算利息的利率也不同，因此无法精确计算因国土局迟延交地而导致房产开发集团多向拆迁户支付的利息。根据大部分拆迁户所支付利息的时间大约为20个月，国土局迟延交地影响房屋交付约7个月，估算房产开发集团向拆迁户支付的利息中由国土局承担二十分之七约为698278元。⑵对于房产开发集团主张的第2项损失增加的人工费422.2万元，房产开发集团在庭审中陈述该笔费用并未实际支出，房产开发集团提供的土地增值税纳税清算申报表建筑安装工程费中也没有该项成本列支。因此，对房产开发集团主张的该项损失无法确认。⑶对于房产开发集团主张的第3项损失替政府代付的拆迁补偿款118.1016万元，房产开发集团未能提供相应的拆迁资料及为政府代付的证据，无法确认。⑷对于房产开发集团主张的第4项损失工程推迟竣工验收造成的房产开发集团已投入资金成本的利息，根据前述分析，除去受迟延交地推迟开工的两幢楼，其余工程最晚单体竣工验收时间为2005年12月1日，此后拖延的工程施工时间方为国土局原因导致，因此计算占用利息损失的时间点应为2005年12月1日。房产开发集团计算投入的资金成本为2.963亿，来源为其企业所得税年度纳税申报表，2006年1月1日至2006年12月31日，申报的销售收入为322260017.13元，销售成本为292119434.4元。从该申报表无法得出在2005年12月1日这一时间点房产开发集团已投入资金成本与实际收入的数额。在这一时间点，房产开发集团实际投入的成本主要包含已支付的土地出让金和已支付的建设工程款。其中土地出让金为2820万元，建设工程款根据合同约定应付至合同价款的65%为10480.275万元，而根据房产开发集团提供的付款凭证，仅为46862903.9元。反观收入，虽房产开发集团提供的收入汇总表的真实性未得到确认，但从收入汇总表统计至2005年12月1日，房产开发集团收入达到158976707.7元，超过上述已实际投入资金成本，房产开发集团提出的投入资金未能及时回笼造成利息损失的主张不能成立。从上述分析，国土局应承担的直接损失仅为698278元。 另一方面，房产开发集团支付土地出让金也存在延期违约。从2006年2月28日，南通市崇川区征地拆迁安置办公室向房产开发集团发出书面通知，房产开发集团应延期至2006年5月28日缴纳第二期土地出让金23296225.7元，事实上至7月28日才缴纳，延期60天。按照合同约定每日千分之二计算，滞纳金为279.5547万元，国土局仅收取12.8212万元。 综合上述分析，房产开发集团及国土局在履行合同过程中均存在违约行为。2006年7月28日，房产开发集团在缴纳完第二期土地出让金后向国土局提交的办理国有土地使用证的报告中，房产开发集团并未提出要求国土局赔偿，仅要求国土局酌情补偿损失。其后，至2007年6月4日，国土局经讨论作出土地出让金滞纳金征收通知。房产开发集团于6月7日缴纳了滞纳金。国土局亦根据房产开发集团的申请，在滞纳金的征收款项中予以了优惠，结合一审法院认定，房产开发集团的相关损失亦非其主张的数额，房产开发集团的实际损失与国土局给予的优惠幅度相当，双方对于国土局迟延交地事宜已处理完毕。然而，房产开发集团在被征缴土地补差资金后，房产开发集团又要求损失赔偿，有违诚信，不应得到支持。 综上所述，房产开发集团与国土局在履行《国有土地使用权出让合同》过程中均存在违约行为，双方对于违约责任的承担已达成一致。房产开发集团提出违约赔偿，有违诚信。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条规定，一审判决：驳回南通市房地产开发集团有限公司的诉讼请求。本案受理费251580元，由南通市房地产开发集团有限公司负担。 二审中，房产开发集团提供证据如下： 建设工程规划许可证，证明原南通市规划管理局于2006年7月10日才对案涉工程作出建设工程规划许可，之后，房产开发集团才能向被安置户交房并结算剩余房款，由于交房过程是陆续进行的，因此，应收未收款利息损失截止到2006年8月31日止。 国土局质证认为，对该证据的真实性与合法性无异议，对关联性有异议，从房产开发集团提供的各幢安置房开、竣工时间清单即可判断，其因自身原因延误了交房时间，这与国土局延期交地没有必然的因果关系。 本院对上述证据的真实性与合法性予以认定，对其关联性的认定理由详见裁判理由（略）。 国土局二审中提供证据如下： 一、申请，证明房产开发集团向原国土局递交的分割办理国有土地使用权证初始登记的申请（日期为2004年11月1日）。 二、国有土地使用权证[苏通国用（2004）字第0110043号]，证明国土局对房产开发集团在案涉宗地中的48686平方米办理了国有土地使用权证的初始登记（宗地总面积为97162.69平方米，发证时间为2004年11月22日）。 三、建设工程规划许可证（副本），编号：NTF-20040029，证明原南通市规划管理局于2004年6月4日已就案涉工程向房产开发集团作出了上述许可。 四、商品房预售许可证，证号分别是：通房预售证第[2004]062号和通房预售证[2006]036号，发证机关是原南通市房产管理局，发证时间分别是：2004年2月和2006年8月；证明房管部门当时对案涉安置房预售许可是分割发证的。 以上证据均证明，国土局延期交付土地的违约行为并未对房产开发集团造成任何损失。如果房产开发集团按照约定时点进行建设，其不会有何损失。 房产开发集团质证认为，对上述证据的真实性与合法性无异议，对关联性有异议，理由是：本案是安置房工程，涉及保民生、促形象，所以政府要求尽早建设，但事实上要等到所有安置房竣工验收、房产测绘后才能交房，而且要有规划许可，鉴此，在国土局迟延交地且实际交地中还有被拆迁户未搬走的情况下，其中只要有一幢受影响，其他建好了也没有用，所以越早建好，损失越多。而到规划部门于2006年7月10日核发建设工程规划许可证后，房产开发集团很快就与被安置户办理了订立商品房买卖合同、交房和结算剩余房款等事宜。因此，房产开发集团自身并无违约行为。 本院认证意见，对上述证据的真实性与合法性予以认定，对其关联性的认定理由详见裁判理由（略）。 经审理查明，一审对房产开发集团投入成本的认定除了已支付的当期国有土地使用权出让金和已支付的建设工程款外，还应包括房产开发集团提供的甲供材料，包括钢材、木材和水泥的成本投入，其未提供证据，故无法确定其投入成本有未超过一审法院以2005年12月1日为时间节点计算的房产开发集团当期已经取得的收入158976707.7元。一审对其余事实查明基本属实，本院予以确认。 本院另查明：原国土资源部、原国家工商行政管理总局联合制定的《国有土地使用权出让合同》示范文本（国土资发〔２０００〕３０３号）中第三十四条约定，出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。案涉《国有土地使用权出让合同》第三十三条约定与之一致。 本院认为，本案争议焦点是：一、房产开发集团主张的应收未收售房款产生的利息损失约1440万元是否应予认定？二、一审认定国土局迟延交地和交地有不符合约定条件以致推迟安置房整体综合竣工验收时间为222天是否合理？ 关于争议焦点一。本案首先涉及对《国有土地使用权出让合同》第七章违约责任第三十三条中“直接损失”真实意思的理解。该条约定，出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。房产开发集团认为，约定中的“直接损失”包括其因国土局迟延交地所致应收未收售房款的利息损失约1440万元（从2005年1月至2006年8月），以及一审主张的支付购房户的利息损失198万元、替政府代付的拆迁补偿款118.1016万元、增加的人工费支出422.2万元。国土局认为，该条款不适用于本案，本案应适用上述合同第三十一条的约定。而且，第三十三条所指的“直接损失”应当是已经实际发生的损失，且系违约方直接引起的损失，而不是衍生的或者可期待的利益损失，即便适用该条款，房产开发集团也不存在任何直接损失。由于双方对“直接损失”的约定存在理解上的争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。对此，本院进一步认为，从合同所使用的“直接损失”这一词句本身尚无法判断当事人的真实意思，再从合同的有关条款进行整体解释，从其所处的地位和总体联系上阐明当事人争议的合同用语的含义。即违约责任一章中第三十条约定，受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金，如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的2‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。从该条约定可知，如受让人房产开发集团不能按时支付土地使用权出让金的，其须承担迟延履行的违约责任，即自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的2‰向国土局缴纳滞纳金。如迟延履行超过6个月的，则国土局有权解除合同，并有权收回土地，房产开发集团也无权要求返还定金，还须赔偿国土局上述滞纳金损失。在此赔偿损失的基础上，双方还约定，国土局有权请求房产开发集团赔偿因其违约造成的其他损失，该损失范围未作限定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。再将该规定结合上述约定进行分析，“国土局有权请求房产开发集团赔偿因其违约造成的其他损失”既包括实际损失，也包括可得利益损失。再从合同第三十一条约定内容进行分析，即：受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地。如果出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，则受让人按照出让人实际延期交地的时间，延长最后一期土地使用权出让金缴纳时间、动工建设时间和竣工交付时间。出让人延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人应当返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分及其利息。该条款是对国土局未按时提供出让土地所作违约责任的约定，在与上述第三十条约定进行对比后可见，如受让人迟延给付土地使用权出让金，则赋予出让人有权向受让人主张每日按迟延支付款项2‰（相当于73%的年利率）的滞纳金，而出让人若迟延交付土地，受让人并无主张相应比例违约损失的权利，其仅有权按照出让人实际延期交地的时间，延长最后一期土地使用权出让金缴纳时间、动工建设时间和竣工交付时间，其中延长最后一期土地使用权出让金缴纳时间可以给受让人带来的利益是，受让人因未付该款而产生的利息收益，该收益与受让人若迟延给付土地使用权出让金所须承担的滞纳金相比相差悬殊。从第三十一条约定的最后一句进行分析可知，若“出让人延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人应当返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分及其利息”。该约定系出让人迟延交付土地超过6个月的违约责任，如发生上述情形，受让人有权解除合同，出让人仅承担返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分及其利息的违约责任，与上述受让人延期付款超过6个月的违约责任相比，出让人国土局承担的违约责任明显要小于受让人房产开发集团。从上述违约责任条款所涉权利义务内容进行比较后可知，第三十三条约定的“直接损失”仅为受让人因出让人违反该条款所致财产的减少或者费用的支出，而并无合同履行后可以获得的利益等违约损失。否则，将与出让人对其违约行为包括根本违约行为仅向受让人承担范围有限的违约损失这一合同目的相违。房产开发集团二审提出的其因国土局迟延交地所致应收未收售房款的利息损失约1440万元[从2005年1月(即《国有土地使用权出让合同》约定的安置房交付使用月份)至2006年8月（即实际交房截止月份）]实为对合同履行后可以获得利益的计算方法，该理解与合同约定的真实意思明显不符，且其一审时并未以该损失类型主张赔偿。再者，案涉国有土地使用权系挂牌出让，受让人房产开发集团当时在南通市定的开发业绩，且其房地产开发经营资质等级较高，双方签订的《国有土地使用权出让合同》虽为国土局事先拟订的格式条款，但有关出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件所应承担的违约责任条款即上述合同第三十三条与当时的示范文本内容一致。因此，该条款本身并无效力违法的情形。 在以上认定的基础上，本院再从《国有土地使用权出让合同》实际履行情况分析，首先，从南通市崇川区征地拆迁安置办公室向房产开发集团作出通知内容可以判断，案涉拆迁地块于2005年10月19日已强拆完毕，受其影响的16号楼实际于2005年9月30日已经开工，21号楼也于2005年10月24日实际开工，而南通市崇川区征地拆迁安置办公室于2006年2月28日向房产开发集团作出上述书面通知，国土局以该时间之后的3个月（即2006年5月28日）作为房产开发集团交纳第二期国有土地使用权出让金的起始时间，之前间隔的131天未作计算，使房产开发集团因此而消极获益。进一步分析，因房产开发集团在2004年5月25日已经受领了除拆迁地块外（受影响的仅16号楼和21号楼）其余的国有土地使用权，但国土局也未以此后的3个月（即2004年8月25日起）开始计算相应面积的第二期国有土地使用权出让金的交纳时间，房产开发集团同样因此而消极获益。 其次，因房产开发集团在2006年7月28日才缴纳二期国有土地使用权土地出让金，延期60天（晚于南通市崇川区征地拆迁安置办公室通知交地时间即2006年2月28日之后三个月的起算期），国土局实际收取其上述出让金的滞纳金为128212元，以应缴基数23296225.7元（二期国有土地使用权土地出让金应缴数额）及延期时间（即60天）进行计算，收取标准为每日万分之零点九一七（约合3.3%的年利率），远低于《国有土地使用权出让合同》中约定的每日千分之二的标准。 鉴上，房产开发集团应当对国土局迟延交地以及交地不符合约定条件所应承担的有限的违约责任有正确认识，同时，房产开发集团应当明知，国土局在实际履行上述国有土地使用权出让合同过程中，也未严格按合同约定期限要求房产开发集团缴纳第二期国有土地使用权出让金，并严格按合同约定追究房产开发集团迟延缴纳上述出让金的违约责任，使房产开发集团从中因财产迟延给付和减少承担违约责任而消极获益且数额甚巨。再者，国土局于2004年11月向房产开发集团先行核发案涉宗地中部分国有土地使用权证也体现了合同当事人协作履行的原则。因此，本院对房产开发集团相关上诉主张不予支持。 关于争议焦点二。对于国土局迟延交地和交地有不符合约定条件推迟安置房整体综合竣工验收时间问题。因《国有土地使用权出让合同》（本部分裁判理由中以下简称大合同）中约定，案涉地块于2004年5月10日之前动工建设，而房产开发集团在二审中自认，推迟其售房目的实现的截止时间应到安置房统一交房、结算时间即2006年8月底，上述期间即为本案判断国土局有无推迟安置房整体综合竣工验收的前提（共843天，以每月30天计算，约28个月）。而房产开发集团在大合同中已经承诺，安置房在214日内（2004年5月10日之前动工建设，2004年12月10日前竣工交付使用）能够竣工并交付使用。再者，房产开发集团在地块交接单中也认可由国土局先行交地，以满足低价位普通商品房开发建设及早开展前期工作之需。鉴此，在未交付的土地并未影响其余可建设用地正常施工的情况下，从大合同约定的交地时限2004年4月30日之前至约定的开工时限5月10日之前，可以计算其最长时间为10日。以此类推，房产开发集团实际受让土地在2004年5月25日，其开工时限应为2004年6月5日前，竣工交付使用期限应在2005年1月5日前（以合同约定的214天能竣工并交付使用计算）。对此，房产开发集团在接收土地后与施工承包企业签订的建设工程施工合同中约定的工期均是180天，开工日期是2004年7月18日（合同载明：具体开工日期以小开工报告为准），竣工日期是2005年1月18日，这一事实证明，其与第三方在签订上述施工合同时，已对国土局迟延交地以及交地有未能达到合同约定的交地条件这些可能会产生的不利后果进行了合理的预见，但其并未全面而严格地履行自己在大合同中的约定义务。经查，除涉及拆迁地块的16号楼和21号楼之外，安置房施工承包企业在2004年10月8日前开工的有21幢（其中10月份为4幢），11月8日前开工的有5幢（含2号和3号地下车库），12月底前开工的有3幢，2005年开工的有4幢。从上述情况可以确定，作为大合同第三方的施工承包企业晚于房产开发集团向国土局承诺的开工时限至少有3个月（即以2004年6月5日起算）。从其单体工程开工至竣工验收时间统计，工期最短的5号楼也在222天，从而确定，至少每幢安置房都要晚于第三方施工承包企业与房产开发集团约定的180天工期之后42天（计算为1.4个月）。从涉及拆迁地块的16号楼和21号楼开、竣工期限计算，也分别历时259天和260天（实际开工时间不违反大合同约定的延期开工时间），晚于上述180天工期也有80天；同时，其亦晚于未受拆迁影响的地块上最迟进行单体竣工验收的2号和3号地下车库（均为2006年4月26日验收）达51天和76天，上述16号楼和21号楼如能按180天约定期限完成单体工程竣工验收，则将与2号和3号地下车库以及其他之前已经完成单体竣工验收的安置房一并申报整体竣工验收，时间至少要提前2个月。仅从施工承包企业在上述三类情形下的延期时限计算也至少有6.4个月时间是无任何理由归责于出让人国土局的。 再从房产开发集团提供的证据进一步分析，施工承包企业在220天到300天内共完成单体竣工验收的安置房有22幢，在320天到370天内共完成单体竣工验收的安置房有10幢，400天以上的有1幢，500天以上的有2号地下车库和3号地下车库。在不考虑400天以上和500天以上的安置房及地下车库单体竣工验收时间的情况下，其余安置房开、竣工期限经计算平均时间约在293天，近10个月。 鉴上，在整个28个月的时间中，至少有6.4个月时间不能归责于出让人国土局，剩余21.6个月中，扣除房产开发集团对绝大部分安置房开工至竣工时间平均达10个月的期限，余11.6个月（以30天/月计算,为348天）的时间中，一审法院确定国土局迟延交地等违约行为推迟安置房整体综合竣工验收时间为222天应属合理。房产开发集团认为，国土局的上述违约行为推迟安置房整体竣工验收时间是从2005年1月1日至2006年8月31日，共计20个月，该上诉理由不能成立。鉴上，一审法院以7个月的时间计算国土局应当承担房产开发集团支付被拆迁户的利息损失698278元正确。但一审法院以受拆迁影响而迟延交地的两幢安置房与其他安置房中(不含地下车库)单体竣工验收最晚时间比较，以确定国土局上述违约行为推迟安置房整体综合竣工验收时间，该确定方法未考虑工程实际情况，有失于简单，应予纠正。 综上所述，房产开发集团的上诉理由不能成立，一审判决除涉及房产开发集团在2005年12月1日这一时间节点投入成本的事实认定有误外，其余事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费251580元，由上诉人南通市房地产开发集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪红晏 审判员  卢 丽 审判员  杨 谦 二〇一九年十二月三日 书记员  邱 晴