云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云08民终1203号上诉人（原审被告）：云南刀美兰文化产业有限责任公司，住所地昆明市。法定代表人：岩翁罕，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨云啟，男，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：周梦柔，云南天外天（西双版纳）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：普洱明宇汽车商贸有限公司，住所地普洱市思茅区。法定代表人：肖德明，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王进，云南慧申律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：马忠浩，云南慧申律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人云南刀美兰文化产业有限责任公司（以下简称刀美兰公司）因与被上诉人普洱明宇汽车商贸有限公司（以下简称明宇公司）租赁合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刀美兰公司上诉请求：1.请求撤销一审民事判决，改判驳回明宇公司的一审诉讼请求；2.判令一、二审诉讼费用由明宇公司承担。事实和理由：一、刀美兰公司向明宇公司转租土地是在主租赁合同的期限内，并无超期出租。刀美兰公司与普洱房管处的土地租赁期限为九年，双方最初有一份九年的租赁合同，后由普洱房管处说须收回总军区审核保管，在取回后就没有再向刀美兰公司返还上述合同，一拖再拖就一直没有再返还过合同。后因普洱房管处的合同管理需要，要求合同必须三年一签一审核，便约定九年租赁期限分为每三年再签一次，故事实上刀美兰公司向明宇公司转租土地是在主租赁合同的期限内的。二、明宇公司在与刀美兰公司签订租赁合同时是明知土地性质的，应自行承担投资风险。明宇公司在与刀美兰公司签订租赁协议时是明知刀美兰公司与普洱房管处的租赁期限以及租赁土地的性质为军队房地产的，在双方的租赁协议中也明确约定过地块的情况。在此基础上，明宇公司对租赁土地的投资开发也是其自行决策的商业决断，不能将其公司的商业投资风险转嫁由刀美兰公司承担。案涉租赁土地是因为军队政策需要而提前收回，并非因租赁合同约定的军事建设原因提前收回，故刀美兰公司也不存在故意违约，刀美兰公司无责任，不需向明宇公司赔偿损失。三、一审判决以明宇公司单方出具的评估报告要求刀美兰公司赔偿损失，于法无据。一审判决认定：“2018年9月7日，原告普洱明宇汽车商贸有限公司单方委托昆明勤力资产评估。”但一审判决却依据该评估报告判决刀美兰公司承担赔偿责任，对刀美兰公司是极其不公平的。该评估系明宇公司单方行为作出，对其三性刀美兰公司均不予认可，刀美兰公司认为该份单方做出的评估报告，不应当被采信。四、明宇公司违反约定擅自拆除地上建筑，应承担违约责任。根据双方签订的《租赁4S店协议》第五条第2款，如解除该合同，则明宇公司应当将房屋及地上附着物原状返还刀美兰公司，但明宇公司未履行返还义务，且擅自拆除，己构成违约，应承担违约责任。综上所述，一审判决认定事实不清，判决有失公正。为维护刀美兰公司的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，特向二审法院提起上诉，请求支持刀美兰公司的上诉请求。刀美兰公司在二审审理期间提交以下上诉状补充意见：五、根据《租赁4S店协议》第四条第二款约定，合同解除时，明宇公司应将房屋（包含改造、装修或者增扩设备部分）无偿交给刀美兰公司。也就是说，根据合同约定房屋（包含改造、装修或者增扩设备部分）均应当无偿归刀美兰公司，明宇公司诉求刀美兰公司赔偿投资损失无法律及事实依据。六、根据《租赁4S店协议》第七条的约定：“乙方有违反本合同第四条约定行为的，甲方有权解除合同，乙方应当向甲方赔偿经济损失”，明宇公司未移交房屋，并且在未经得刀美兰公司同意的情况下擅自拆除，应当向刀美兰公司赔偿所有损失。七、根据《租赁4S店协议》第四条第二款、第五条第二款的约定，明宇公司应当在接到通知时，将房屋无偿移交刀美兰公司，但其并未按约移交，甚至擅自拆除后反而诉求刀美兰公司向其赔偿损失，于法于事实无据。八、刀美兰公司于2017年9月18日收到成都军区普洱房地产管理处的通知，租赁合同因军事需要到期不能续租而解除，刀美兰公司及时告知明宇公司限期搬离，但其未按期搬离导致刀美兰公司被成都军区房地产管理局普洱房地产管理处起诉并被判决赔偿。明宇公司未提交书面答辩意见。明宇公司向一审法院起诉请求：1.请求判令刀美兰公司赔偿明宇公司投资损失1210223.00元（4584180×0.33×0.8）；2.由刀美兰公司承担本案的全部诉讼费用。在诉讼过程中，明宇公司对第1项诉讼请求变更为：请求判令刀美兰公司赔偿明宇公司投资损失1310468.00元（4963895.00×0.33×0.8）。一审法院认定事实：2011年4月21日刀美兰公司与原成都军区房地产管理局普洱房地产管理处签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：原成都军区房地产管理局普洱房地产管理处将位于普洱市思茅区（坐落号：成滇字4649-2号）、面积158866平方米的场地出租给刀美兰公司使用，租赁用途为改扩建4S车市12200平方米、租期自2011年10月1日起至2014年9月30日止…。合同第十五条系附加条款，其中第一项约定：根据军区租（2011）38号批复，考虑至乙方必须按照甲方拟定的规划方案投资，一次性投资较大，本合同到期后再续签三年…。刀美兰公司法定代表人岩翁罕于2011年10月8日与明宇公司法定代表人肖德明签订了《军队房地产租赁合同》，将从成都军区房地产管理局普洱房地产管理处承租的位于普洱市思茅区南侧成滇字4649-2号、面积3333平方米的场地转租给明宇公司法经营使用，双方约定租期为六年，自2012年1月1日起至2017年12月30日止，并约定了租金等内容。2014年10月20日，成都军区房地产管理局普洱房地产管理处向刀美兰公司发出通知：《军队房地产租赁合同》已于2014年9月30日到期，请于11月30日前将所承租的房地产按合同约定交还。刀美兰公司于2014年10月22日接收了该通知。2016年11月16日，成都军区房地产管理局普洱房地产管理处向明宇公司法定代表人肖德明发出了将于2016年12月1日停水停电的通知。2015年10月1日，明宇公司法定代表人肖德明与刀美兰公司签订了《租赁4S店协议》，该合同第一条规定：“甲方将承租军队坐落在云南省普洱市北部区8号路西侧（成滇字第4649-2号）场地9999平方米(约15亩）上共自建简易4S店7800平方米出租赁给乙方独立经营汽车销售及维护项目经营等综合使用，本次续签是继第一次（三年）租赁合同到期续签。”第二条规定：“租期、租金及交纳办法。1、租赁期限为5年，自2015年10月1日至2020年9月30日…；2、租金…构成此租金因前期4S店三通一平等基础设施和部分简易设施由甲方投资，其他由乙方投资；3、…”第五条规定：“合同解除与终止。1、甲方因军事建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到通知之日三个月内将所承租的房地产交还军队，甲方有责任向乙方赔偿，赔偿方式为直接损失按使用年限折旧责任。”。合同签订后，刀美兰公司将其承租位于普洱市思茅区西侧（成滇字第4649-2号）场地9999平方米(约15亩）及在此场地上共建简易4S店7800平方米出租赁给明宇公司经营汽车销售和维护项目经营等综合使用，明宇公司在承租土地上进行了投资开发建设。自2016年开始明宇公司多次收到成都军区房地产管理局普洱房地产管理处的通知承租期限已到，要求明宇公司交还土地，2018年1月2日一审法院对成都军区房地产管理局普洱房地产管理处与刀美兰公司、普洱市普达汽车销售有限公司、明宇公司等租赁合同纠纷一案立案，2018年5月11日一审法院作出（2018）云0802民初2号民事判决，认定成都军区房地产管理局普洱房地产管理处与刀美兰公司实际约定的租期截至2017年9月30日，一审法院判令由刀美兰公司、普洱市普达汽车销售有限公司、明宇公司等共同向成都军区房地产管理局普洱房地产管理处返还本案涉案的租赁场地。2018年9月明宇公司将承租的所有土地全部交还给成都军区房地产管理局普洱房地产管理处。2018年9月7日，明宇公司单方委托昆明勤力资产评估有限公司评估。昆明勤力资产评估有限公司对明宇公司在承租土地上进行投资开发建设的房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施资产损失市场价进行评估，该评估公司于2018年9月15日出具评估报告，该次评估涉及到房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施，其中：1、销售主厅、汽车展厅铺面的建筑面积2448.00平方米，重置成本为每平方米1590.00元，拆除损失率为92%；2、修理车间、仓库的建筑面积6621.00平方米、重置成本为每平方米365.00元，拆除损失率为88%；3、展厅内办公室（共2层）的建筑面积345.30平方米，重置成本为每平方米620.00元，拆除损失率为95%；4、东风风神汽车展厅后办公室（共2层）的建筑面积180.00平方米，重置成本为每平方米680.00元，拆除损失率为95%；5、汉腾汽车展厅内（共2层）的建筑面积72.10平方米，重置成本为每平方米650.00元，拆除损失率为95%；6、汉腾汽车修理车间内简易房的建筑面积90.00平方米，重置成本为每平方米205.00元，拆除损失率为88%；7、东风、奇瑞、汉腾等汽车展厅前水泥地面的面积2992.00平方米，重置成本为每平方米185.00元，拆除损失率为98%。一审法院认为，本案争议焦点是：一、明宇公司主体是否适格；二、刀美兰公司是否应当赔偿明宇公司损失。一、明宇公司主体是否适格。《中华人民共和国民法通则》第四十三条：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”本案中，肖德明系明宇公司的法定代表人，虽在与刀美兰公司签订合同时未加盖明宇公司的章，但其与刀美兰公司签订合同时是履行明宇公司的职务行为，且明宇公司予以认可。根据上述法律和司法解释规定，明宇公司是本案中适格主体，故对刀美兰公司主张明宇公司主体不适格的主张不予支持。二、刀美兰公司是否应当赔偿明宇公司损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。”成都军区房地产管理局普洱房地产管理处与刀美兰公司实际约定的租期截止于2017年9月30日，而明宇公司、刀美兰公司约定的租赁截止日为2020年9月30日，成都军区房地产管理局普洱房地产管理处与刀美兰公司实际约定的租期届满后，成都军区房地产管理局普洱房地产管理处并未同意继续出租房屋，故明宇公司与刀美兰公司约定的超出成都军区房地产管理局普洱房地产管理处与刀美兰公司实际约定的租期部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”刀美兰公司在订立合同时明知出租场地剩余租期不足5年，仍与明宇公司签订租期为5年的合同，且无证据证明已将该情形对明宇公司进行了告知，造成明宇公司提前返还租赁场地后，经营场所被返还都军区房地产管理局普洱房地产管理处造成明宇公司损失，针对明宇公司的损失，刀美兰公司应当承担主要责任。明宇公司明知租赁物为军队地产，会存在军事需要等因素被提前收回，仍与刀美兰公司签订期限较长的租赁合同，且在签订过程中，未对刀美兰公司享有的租期进一步进行核实，其亦存在一定的过错，亦应承相应的责任。结合本案案情，一审法院确定由刀美兰公司对明宇公司的损失承担百分之八十责任，由明宇公司自行承担百分之二十的责任。关于刀美兰公司应赔偿的损失认定问题。根据评估报告，明宇公司的损失为：1、销售主厅、汽车展厅铺面的建筑面积2448.00平方米，重置成本为每平方米1590.00元，成新率23%、拆除损失率为92%，损失为823614.91元；2、修理车间、仓库的建筑面积6621.00平方米、重置成本为每平方米365.00元，成新率为23%、拆除损失率为88%，损失为489133.00元；3、展厅内办公室（共2层）的建筑面积345.30平方米，重置成本为每平方米620.00元，成新率为23%、拆除损失率为95%，损失为46777.79元；4、东风风神汽车展厅后办公室（共2层）的建筑面积180.00平方米，重置成本为每平方米680.00元，成新率为23%、拆除损失率为95%，损失为26744.4元；5、汉腾汽车展厅内（共2层）的建筑面积72.10平方米，重置成本为每平方米650.00元，成新率为23%、拆除损失率为95%，损失为10240.00元；6、汉腾汽车修理车间内简易房的建筑面积90.00平方米，重置成本为每平方米205.00元，成新率为23%、拆除损失率为88%，损失为3734.28元；7、东风、奇瑞、汉腾等汽车展厅前水泥地面的面积2992.00平方米，重置成本为每平方米185.00元，成新率为23%、拆除损失率为98%，损失为124763.41元。合计损失价值1525007.79元。根据双方的过错比例，刀美兰公司应赔偿明宇公司损失为1525007.79元×80%=1220006.23元，明宇公司主张的超出部分费用，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条的规定，判决：一、由云南刀美兰文化产业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内赔偿普洱明宇汽车商贸有限公司损失1220006.23元；二、驳回普洱明宇汽车商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16594.21元，由普洱明宇汽车商贸有限公司负担814.15元，由云南刀美兰文化产业有限责任公司负担15780.06元。二审中，刀美兰公司向本院提交以下四组证据：第一组证据：通知两份，用于证明刀美兰公司于2017年9月18日收到成都军区普洱房地产管理处通知，《军队房地产租赁合同》将于2017年9月30日到期终止，需于2017年9月30日前腾空并搬离；刀美兰公司于2017年9月20日向明宇公司发出通知，需于2017年12月31日前无偿归还承租的军队房地产；租赁合同因军事需要提前解除，务必于2017年9月25日到普洱房管处二楼停偿办公室协商终止合同搬迁事宜，做好搬迁的准备，减少损失；但明宇公司未按期搬离，给刀美兰公司造成巨大损失。第二组证据：（2018）云0802民初2号民事判决书，证实刀美兰公司已经按约定向明宇公司发出搬离通知，但明宇公司未按期搬离，导致刀美兰公司被成都军区房地产管理局普洱房地产管理处起诉至思茅区人民法院，并判决刀美兰公司支付土地占用费44.86万元以及自2018年1月1日起至实际用地时至的占用费（按年租金44.86万计算）。因明宇公司未按期搬离，因承担由此给刀美兰公司造成的巨大损失。第三组证据：《租赁4S店协议》，用于证明明宇公司违反协议约定，擅自建盖房屋未经得刀美兰公司同意，应当承担违约责任。第四组证据：《军队房地产租赁合同》，用于证明刀美兰公司于2011年10月8日与明宇公司签订的合同约定租期为2012年1月1日至2017年12月30日以及相应的权利义务；2015年10月1日，因明宇公司想继续延期租赁土地，遂双方约定《军队房地产租赁合同》解除，并重新签订《租赁4S店协议》，约定租期自2015年10月1日至2020年9月30日；截止2015年10月1日，根据《军队土地租赁合同》的约定，明宇公司已将承租土地及土地上的建盖物一并无偿移交刀美兰公司。经质证，明宇公司对刀美兰公司提交的以上四组证据的真实性、关联性、合法性予以认可，对证明目的部分予以认可。综合双方举证、质证意见，本院对刀美兰公司提交的以上四组证据的真实性、关联性、合法性予以认可，但对刀美兰公司提交以上证据用于证明明宇公司的行为给其造成巨大损失，明宇公司应承担相应违约责任的问题。本院认为，因刀美兰公司对其主张未提出具体明确的损失金额，加之其一审中对该诉讼主张并未提起反诉，故本院在本案中对该诉讼主张不予审查。对刀美兰公司提交以上四组证据中载明的有关案件事实部分的内容，本院予以认可。本案经二审审理，查明的案件事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。本院认为，刀美兰公司将其向成都军区房地产管理局普洱房地产管理处承租的场地又转租明宇公司，根据2011年10月8日刀美兰公司与明宇公司签订的《军队房地产租赁合同》及2015年10月1日签订的《租赁4S店协议》，刀美兰公司与明宇公司约定的租赁期限为2012年1月1日起至2020年9月30日止；依据2011年4月21日成都军区房地产管理局普洱房地产管理处与刀美兰公司签订的《军队房地产租赁合同》中关于租赁期限的约定及一审法院于2018年5月11日作出的（2018）云0802民初2号民事判决认定的事实，成都军区房地产管理局普洱房地产管理处与刀美兰公司约定的租赁期限为2011年10月1日起至2017年9月30日止。以上事实表明，刀美兰公司将其向成都军区房地产管理局普洱房地产管理处承租的场地转租明宇公司时，转租期限超过其与原成都军区房地产管理局普洱房地产管理处约定的租赁期限3年。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，认定刀美兰公司与明宇公司超出成都军区普洱房管处与刀美兰公司签订的租赁期限部分无效并无不当，本院予以确认。刀美兰公司明知与成都军区房地产管理局普洱房地产管理处承租的场地租赁期限为6年，但将案涉场地转租明宇公司时超过与成都军区房地产管理局普洱房地产管理处约定的租赁期限，对导致其与明宇公司签订的《军队房地产租赁合同》部分无效应承担主要过错责任；明宇公司在签订转租合同过程中，明知将对转租场地进行建设，投入较大的情形下，对刀美兰公司与出租人约定的租赁期限没有审慎审查和核实，对合同部分无效亦应承担一定的过错责任。一审法院结合本案的实际情况，确定刀美兰公司对明宇汽车公司因此造成的损失承担80%的责任，明宇公司自行承担20%的责任恰当，本院予以维持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八规定：“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”昆明勤力资产评估有限公司于2018年9月15日作出的勤力评报咨字（2018）第026号资产评估报告系明宇公司单方委托作出，虽刀美兰公司对该报告不予认可，但因该资产评估报告系由具备资产评估资格的机构针对案涉标的物即明宇公司（肖德明）拟拆除位于普洱市思茅区路旁汽车销售经营场所涉及的资产损失作出，加之刀美兰公司对该报告并未提出相关证据予以反驳，且案涉资产现已不具备重新鉴定的条件，一审法院依据该鉴定报告，在综合考量双方当事人约定的租赁期限及明宇公司已实际使用年限的基础上确定相应成新率并据此认定损失恰当，本院予以维持。根据一审法院（2018）云0802民初2号生效民事判决，明宇公司与刀美兰公司应共同向成都军区房地产管理局普洱房地产管理处承担返还场地的责任，案涉场地已经生效民事判决确认应返还出租人即成都军区房地产管理局普洱房地产管理处。刀美兰公司上诉称明宇公司违约，擅自拆除地上建筑，应承担违约责任的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，刀美兰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16594元，由云南刀美兰文化产业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 张劲松审判员 田 田二〇一九年十二月二十四日书记员 杨 小