云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民终51号上诉人（原审原告）：云南明通物业管理有限公司（原云南明通房地产开发有限公司）。住所地：云南省昆明市西山区广福路财富广场C幢2单元1720室。法定代表人：余书明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张胜坤，云南优谛律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：冯正强，云南优谛律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：李明春，男，1960年12月13日生，汉族，居民，建水县人，住建水县。上诉人云南明通物业管理有限公司（以下简称“明通物管公司”）因与被上诉人李明春房屋租赁合同纠纷一案，不服建水县人民法院（2018）云2524民初1307号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人明通物管公司的上诉请求：撤销一审判决，在查明事实的基础上改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人提交的2018年7月13日的《通告》及李明春签署的2018年7月18日的《房主告知书》可证实被上诉人等业主向明通物管公司明确：“立即将铺面恢复原状，并派专门负责人与业主进行协商支付租金、违约金、滞纳金，并承担损害赔偿责任。”该证据是被上诉人明确表示解除合同并收回房屋的意思表示，在法律上是双方已经合意解除涉案《委托合同》的书证。一审判决遗漏自2016年2月开始因政府拆迁龙井农贸市场而围挡涉案房屋所在的龙井商业中心，致使商业中心承租商户撤场，龙井商业中心无法正常经营的事实，这些事实能证实双方的合同在2017年，建水县住建局下发整改通知之前就因不可抗力无法继续履行。对明通物管公司主张的因受托管理而产生的费用应由被上诉人承担的事实，在双方的合同中有明确约定，一审判决的事实认定中未作表述；二、一审判决以《建设工程整改通知书》没有明确被上诉人的房屋是否在整改范围为由，认为上诉人与被上诉人的委托合同能够继续履行，不支持解除合同的诉求，判决被上诉人不承担委托期间的托管税费的评判，属法律适用错误。综上所述，上诉人提出解除双方的托管合同，并要求被上诉人支付托管被上诉人房屋期间的税费，具有事实上和法律上的依据，一审判决遗漏涉案关键事实，适用法律和说理逻辑存在诸多错误。被上诉人李明春答辩称，二审意见与一审答辩意见一致。明通物管公司向一审法院起诉请求：１.判令解除原、被告之间签订的《房屋委托租赁与经营管理合同》及《补充协议》；２.判令由被告向原告支付自2014年1月1日至2018年6月30日期间因受委托管理被告龙井商业中心1-16号房屋而支出的相关税费6056元人民币。一审法院认定事实：2011年8月19日，云南明通房地产开发有限公司（2015年3月12日公司名称变更为云南明通物业管理有限公司即原告）与被告李明春签订《房地产买卖契约》，约定云南明通房地产开发有限公司将坐落于朝阳北路166号（龙井农贸市场内）1-16号的房产出售给被告，房屋建筑面积27.65平方米，价款401036元，2011年12月31日交房等合同内容。同日，被告李明春与原告明通物管公司下属的建水龙井农贸市场管理办公室签订《房屋委托租赁与经营管理合同》，约定：李明春（甲方）将其所购的上述房屋交给建水龙井农贸市场管理办公室（乙方），由乙方对房屋进行对外出租与经营管理，租赁及经营管理期限为10年；前三年的租金收益每年28073元，三年合计84218元，该款已于签订本合同之日一次性支付给甲方，第四年至第十年的租金收益根据当时的市场租赁情况由双方另行签订补充协议；租赁期间涉及房屋租赁的各项税费均应由甲方承担；若因一方违约而终止或解除合同的，应按解除合同当年及前两年（共计三年）所约定的租金总额的30%向对方支付违约金，若违约金不足以弥补损失的，还应承担赔偿责任；因不可抗力因素或政府行为致使本合同不能继续履行，合同终止，双方互不承担违约责任等合同内容。2015年1月5日，云南明通房地产开发有限公司与被告李明春签订《补充协议》，约定：李明春与建水龙井农贸市场管理办公室（乙方）于2011年8月19日签订的《房屋委托租赁与经营管理合同》中的乙方的合同权利义务由云南明通房地产开发有限公司承受，双方确认租期为2012年1月1日起至2021年12月31日，第四年的租金收益确定为28072.67元等内容。原告已按约定向被告支付了2016年12月31日前的租赁收益，其中2015年及2016年的租金均为28072.67元，因2017年1月1日后的租金未支付，故李明春于2018年1月2日向法院提起诉讼，要求明通物管公司支付租金，法院于2018年1月26日作出（2018）云2524民初4号民事判决书，判决由明通物管公司于判决生效后3日内支付李明春2017年1月1日至12月31日期间的商铺租金14036.33元、违约金2807.27元，该判决已生效。本案所涉房屋位于一楼，现处于闲置状态。后原、被告双方因租金支付等问题发生纠纷，故原告起诉来院。另查明，2017年4月5日，建水县住房和城乡建设局向云南明通房地产开发有限公司下发《建设工程整改通知书》，指明建水县龙井商城经贸大楼项目第一层中间部分为停车场，面积2425.05平方米，车位数87个，责令云南明通房地产开发有限公司按已备案的规划审批图纸恢复所涉部分的停车场功能。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告李明春与原告明通物管公司之间的《房屋委托租赁与经营管理合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原、被告双方之间所签订的《房地产买卖契约》、《房屋委托租赁与经营管理合同》、《补充协议》综合分析，原告向被告出售的案涉房屋是作为铺面进行出售和租赁的，原告作为房屋的开发和出售方，其比被告更了解掌握案涉房屋的性质和用途，但现在原告主张案涉房屋将被变更为车位使用，并称因政府行为致使无法履行双方之间签订的租赁合同，原告的主张不能成立，因为原告虽提交了建水县住房和城乡建设局下发的《建设工程整改通知书》，但并不能证明本案所涉的1-16号商铺在必须整改的范围内，原告方也未提交政府部门对所涉商铺进行拆迁改造的证据，其所主张的因政府行为导致合同不能履行的理由不能成立，原告主张解除合同无事实和法律依据，故对原告主张的解除《房屋委托租赁与经营管理合同》及《补充协议》的诉请不予支持。对原告主张的由被告支付其自2014年1月1日至2018年6月30日期间因受委托管理1-16号房屋而支出的相关税费6056元的诉请，因双方所签订的《房屋委托租赁与经营管理合同》是原告提供的合同，该合同第五条虽约定“委托期间，涉及房屋租赁的各项税费及管理费均由甲方（李明春）承担”，但该合同并没有明确约定原告支付给被告的租金应扣除相关税费，原告也已按约定向被告支付了2016年12月31日前的租赁收益，根据双方以往的交易习惯，被告已取得的租金收益应视为原告在扣除相关税费后实际应支付的收益，且原告并无证据证明其已为该商铺垫付了哪些具体税费，其所主张的数额是其单方计算得出的结果，并未经过当事人双方的共同结算，故原告的主张无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告云南明通物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告云南明通物业管理有限公司负担。二审审理查明的事实与一审查明事实一致。本案的争议焦点是：本案是否具有合同法第九十四条规定的因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除的情形？被上诉人李明春对明通物管公司的《房主告知书》的回应是否可视为双方达成解除合同的合意？上诉人与被上诉人《托管合同》约定的委托期间的托管税费是否应由被上诉人李明春承担？本院认为，首先，本案政府进行改造的是龙井农贸市场及周边，位于龙井商业中心背面和侧面，龙井商业中心正面（面向朝阳北路）并未被围挡。建水县住房和城乡建设局通知要求明通物管公司严格按照备案的规划审批图纸，恢复龙井商城经贸大楼（即龙井商业中心）项目的第一层中间部分车位的使用功能。该通知的前提是由于龙井商业中心一层中间在规划时即为车位，而明通物管公司违反规划作为商铺经营。因此，上述通知是政府机关行使行政管理职能，而非政策变动或其他不可预测、不可避免的客观情形。故明通物管公司系因政府行为导致的不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除的情形的上诉理由不成立。其次，对明通物管公司主张的“2018年7月13日的《通告》及李明春签署的《房主告知书》证实李明春等业主向明通物管公司明确，立即将铺面恢复原状，并派专门负责人与业主进行协商支付租金、违约金、滞纳金，并承担损害赔偿责任，应视为双方达成解除合同的合意”的上诉请求。从李明春等业主的答复内容看，并无明确表示解除委托合同的意思表示，且明通物管公司也未派人与李明春进行过协商，不能视为双方达成解除合同的意思表示。再次，双方所签订的《房屋委托租赁与经营管理合同》第五条虽约定“委托期间，涉及房屋租赁的各项税费及管理费均由甲方（李明春）承担”，但该合同并没有明确约定明通物管公司支付给李明春的租金是否包括相关税费，明通物管公司已按约定向李明春支付了2016年12月31日前的租赁收益。根据双方以往的交易习惯，李明春已取得的租金收益应视为明通物管公司在扣除相关税费后实际应支付的收益。因此，明通物管公司的李明春应按合同约定支付委托期间的托管税费的上诉理由也不成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由上诉人云南明通物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  莫云辉审判员  王宏伟审判员  高 健二〇一九年十二月九日书记员  邹媛婷