云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民终2058号上诉人（原审被告）：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙博，系该公司员工。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：朱美霖，女，1975年10月14日生，汉族，住文山壮族苗族自治州砚山县。委托诉讼代理人：王赞茹，云南海阔律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人云南昆润高宏投资有限公司（以下简称“昆润高宏公司”）因与被上诉人朱美霖房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2019）云2504民初1983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，经过调查和询问当事人，不开庭进行了审理。现已审理终结。昆润高宏公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判上诉人向被上诉人支付上诉人使用房屋期间的净租金，租金按1300元/月的含税租金计付（税金由被上诉人承担，税率按支付时税务部门公布的税率计算）并扣除已支付的6615.84元，违约金计付期限在扣除已支付的两个月时间（60天）和每个年度的履行期后以净租金为基数按同期人民银行贷款利率计算违约金。2、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、租金的认定过高，不符合投资原则。一审庭审中，上诉人主张租赁该房屋的租金过高，本案同类型、同地段的房屋租金仅为1300元/月，同时一审法院也认定被上诉人购买房屋并出租的行为是投资行为，根据投资惯例，高回报高风险，现非因上诉人过错导致无法实现高额投资回报，上诉人在承担了投资风险后认为被上诉人也应承担相应的投资风险，才符合法律规定的公平原则。2、含税租金支付有误。一审法院在判决中要求上诉人向被上诉人支付含税租金，而不按合同约定履行代扣代缴义务的判决有误。根据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同内容，税金部分由上诉人进行代扣代缴后再向被上诉人支付净租金，上诉人认为一审法院并未认定该约定为无效条款，应当让合同双方继续履行税费代扣的约定，一审法院判决既为未能明确由上诉人代扣税金也未明确被上诉人自行缴纳税金后向上诉人提供税费发票。3、违约金的计算基数有误。违约金计算时，一审法院以净租金和税费之和为基数进行计算，但上诉人支付的违约金应当是净租金为基数进行计算后的违约金。违约金时间计算时，上诉人已经支付了被上诉人一个月租金，在计算违约金时间时应当扣除相应期间，即60天。4、一审法院适用法律存在错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金是否过高，应当以实际损失为基础。一审法院认为上诉人未能举证证明被上诉人实际损失是多少，上诉人认为本案被上诉人的实际损失是欠付租金同期银行贷款利率产生的利息，而同期银行贷款利息为年利率4.35%，而被上诉人主张损失年息近18%，超过了实际损失的30%，上诉人已经充分说明了被上诉人实际损失的事实，因此一审判决认定的违约金过高，高于被上诉人的实际损失，请求二审法院根据相关法律规定予以降低。朱美霖辩称，1、一审法院判决认定由被答辩人支付答辩人自2016年5月1日起至2019年5月21日止的房屋租金123982.25元及截止2019年5月30日的违约金33780.52元，合计157762.77元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年6月1日起至租金付清之日止的违约金，并无错误。根据双方合同约定，由被答辩人履行租金税款代扣代缴义务，由此可以看出被答辩人仅仅是代扣代缴人，实际的纳税主体是答辩人，因此一审法院按照合同约定判决被答辩人以总房价8%计算支付答辩人房屋租金（含税），由答辩人自行纳税的判决结果并无不妥，有事实和法律依据。2、答辩人认为双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且该合同系被答辩人提供，一审解决的是被答辩人应付答辩人租金及违约金的问题，答辩人购买该公寓时是由于被答辩人宣传该公寓有投资价值，且该公寓单价系同小区普通住房的二倍有余，被答辩人认为租金及违约金过高的说法不能成立，因此一审法院对被答辩人提出的调整租金及违约金的辩解未予采纳的做法正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱美霖向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2013年4月22日签订的《房屋租赁合同》及补充协议;2.判令被告立即向原告腾还“湖泉湾1号”3幢第16层01号房;3.判令被告支付原告自2016年7月1日起至2019年5月30日止共计1064天的房屋租金124624.54元(42751.84元/年÷365天/年×1064天)；4.判令被告支付原告自2016年7月1日起至2019年5月30日止迟延支付租金的违约金42317.19元(详见违约金计算明细)，上述3、4项合计166941.73元；5.判令被告以117.13元/天的标准支付原告自2019年6月1日起至房屋实际交还之日止的房屋租金、以64.13元/天的标准支付原告自2019年6月1日起至实际付清租金之日止的违约金；6.判令本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月22日，原告与被告签订《商品房购销合同》及补充协议，约定原告向被告购买暂定名称为“弥勒财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾1号”建设的商品房中第3幢第16层01号房，房屋建筑面积为76.68平方米，每平方米价格为7057.55元，房屋总价为541173元。同日，双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告经营管理，租期自2013年5月1日起至2016年4月30日止，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。双方同时签订《补充协议》，将《房屋租赁合同》约定的租期延长至2019年4月30日，其余约定事项不变。上述合同及协议均系被告提供的格式合同。自2013年5月1日起至2016年4月30日止的租金被告已实际支付。2017年2月16日，原告与被告签订《[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议》，约定应支付2016年度租金39695.08元，分12期支付，每期支付3307.92元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。2017年3月14日、2017年6月14日，被告分别向原告转账支付2016年第一、二期的租金合计6615.84元。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司；案涉房屋的实际购房价款为534398元。2019年5月21日，被告已将房屋交付原告。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按房屋租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金。原告主张由被告支付房屋租金124624.54元，因商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。根据《合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告于2019年5月21日将房屋交付原告，故房屋租金应计算至2019年5月21日，房屋租金应为123982.25元[（534398元×8%×3－6615.84元）＋（534398元×8%÷365天×20天）]。原告主张由被告支付违约金42317.19元，并按64.13元/天的标准支付原告自2019年6月1日起至实际付清租金之日止的违约金，但原告计算的违约金有误，应为33780.52元[534398元×8%×0.0005×261天＋3307.92元×0.0005×（13天＋74天＋759天＋728天＋698天＋667天＋636天＋606天＋575天＋545天＋514天＋483天）＋534398元×8%×0.0005×（729天＋364天）]，并由被告按日万分之五计算支付自2019年6月1日起至租金付清之日止的违约金，原告主张由被告支付的违约金为42317.19元，对超出部分，不予支持。被告辩解违约金过高，请求予以调整，在原、被告签订的房屋租赁合同中约定了租金的支付期限及相应的违约金计算标准，合同系双方自愿签订，且该合同系被告制作提供的格式合同，被告迟延支付租金，应按合同约定承担违约责任，对该辩解意见不予采纳。原告主张解除双方于2013年4月22日签订的《房屋租赁合同》及补充协议；由被告腾还湖泉湾1号3幢第16层01号房，因协议于2019年4月30日到期，合同终止，2019年5月21日，被告已将房屋交付原告，对该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百三十六条规定，判决：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于本判决生效之日起五日内一次性支付原告朱美霖自2016年5月1日起至2019年5月21日止的房屋租金123982.25元及截至2019年5月30日的违约金33780.52元，合计157762.77元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2019年6月1日起至租金付清之日止的违约金。二、驳回原告朱美霖的其他诉讼请求。案件受理费3638元，减半收取计1819元，由原告朱美霖负担100元，被告云南昆润高宏投资有限公司负担1719元。二审过程中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《支付协议》,系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合同依法成立并生效，双方应该全面履行合同义务。被上诉人向上诉人购买商品房后将房屋返租给上诉人经营管理，按购房合同约定付清房款，该房屋已实际交由上诉人经营管理、使用，上诉人应按房屋租赁合同及补充协议的约定向被上诉人支付租金。关于租金的问题。上诉人未按期（年度）支付被上诉人房屋租金，应当根据双方的合同约定支付租金并承担违约责任。上诉人主张租金和违约金的计算应扣除代扣代缴税费，但因上诉人未履行给给付租金和代扣代缴的义务，也未提供明确的应代扣代缴的标准及数额，故应承担给付被上诉人租金及违约金的责任；至于如何征缴税收、核定税率、委托代扣代缴税费之事系税务机关之职权，不在法院审理认定范围。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，上诉人已实际经营管理、使用被上诉人房屋多年，故一审判决确认自2016年5月1日起至2019年5月21日止，上诉人实际尚欠被上诉人税前房屋租金为123982.25元，有事实依据，并无不当。上诉人认为租金计算有误的该项上诉主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张违约金计算有误及过高的问题。逾期付款利息和违约金作为违约方承担违约责任的两种方式，在双方对违约金进行明确约定的情况下，应该根据双方的约定计算违约金。且本案中双方约定的年度租金数额并不高，从而约定的违约金也未过分高，至于是否高于被上诉人实际损失，上诉人虽认为高于本案标的物同类型、同地段的租金，但没有提供并且与本案房屋租赁合同有直接关联的证据加以证明；且双方签订的房屋租赁合同中约定了租金的支付期限及相应的违约金计算标准，合同系双方自愿签订，合同系上诉人制作提供的格式合同，上诉人迟延支付租金，应按合同约定承担违约责任。故一审判决确认上诉人应支付被上诉人违约金33780.52元，并以尚欠租金额为基数，按日万分之五的标准计算支付自2019年6月1日起至付清租金之日止的违约金并无不当。对上诉人要求重新计算及调整减少违约金的主张，因缺乏实事、相关证据及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人云南昆润高宏投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3455元，由上诉人云南昆润高宏投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  胡云涛审判员  廖伟荣审判员  何 江二〇一九年十二月十二日书记员  孙钰颖