湖南省湘潭市岳塘区人民法院 行 政 判 决 书 （2019）湘0304行初101号 原告彭桃英，女，1964年12月30日出生，汉族，群众，系向延辉之妻。 原告向芝莹，女，1989年7月26日出生，土家族，群众，系向延辉之女。 原告邓梅莲，女，1941年3月10日出生，汉族，群众，系向延辉母亲。 原告向绪仁，男，1937年1月4日出生，土家族，群众，系向延辉父亲。 原告向芝莹、邓梅莲、向绪仁委托代理人彭桃英，信息同上。 被告湘乡市自然资源局，住所地湘乡市新湘路街道办事处东山北路。 法定代表人刘伟强，局长。 委托代理人彭倦，系湘乡市自然资源局不动产登记中心绩效考核股股长。 委托代理人曾小军，湖南玉宇律师事务所律师。 第三人湘乡三力物业有限责任公司，住所地湘乡市新湘路办事处城西工人村。 法定代表人周桂英，董事长。 委托代理人孔定坚，男，1974年5月12日出生，汉族，系湘乡三力物业有限责任公司总经理。 原告彭桃英、向芝莹、邓梅莲、向绪仁不服被告湘乡市自然资源局、第三人湘乡三力物业有限责任公司（以下简称三力物业公司）房屋所有权登记行为一案，于2019年8月2日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案后，于2019年8月7日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因三力物业公司与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。2019年11月12日，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告彭桃英，被告湘乡市自然资源局的委托代理人彭倦、曾小军，第三人三力物业公司的委托代理人孔定坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭桃英、向芝莹、邓梅莲、向绪仁诉称，三力物业公司因拖欠职工社保800余万元，与湖南湘铝有限责任公司留守处于2019年3月联合向湘乡市人民政府提起变卖原湖南湘铝有限责任公司员工96套房产的报告。2019年4月28日和2019年6月26日，被告湘乡市自然资源局不动产登记中心两次发起“不动产更正登记公告”。在此过程中，原湖南湘铝有限责任公司96户员工发现在享有土地使用权的情况下，96户的房产证在所有住户毫不知情的情况下于2002年3月被注销。2019年6月5日，湘乡市自然资源局不动产登记中心组织异议人员进行协调，建议异议人员走司法程序。原告房屋当时属于房改房的标准价房，房产证上显示原产权单位湘乡铝厂占30%，住户占70%。1999年1月18日，原湘乡铝厂发文进行30%产权规范，收取了住户30%产权款。产权规范后，该房产完全归个人所有，由房改房的标准价房变更为房改房的成本价房，但湖南湘铝有限责任公司房产科没有及时进行房屋产权变更。原告的湘铝工人村36栋301号房产不存在灭失的情形，亦从未作出放弃该房产所有权的表示，故原告未向被告不动产登记中心主动申请注销该房产，也未提交指定代理人的“权利人（申请人）书面委托书”，更未提交申请注销房产的法定所需材料。且从被告提供的房产相关信息资料及档案材料来看，没有本人主动作出产权注销的有效文书依据。湖南湘铝有限责任公司申请注销原告房产，违反了《建设部关于修改的决定》（建设部令第99号）第十三条规定，“权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。”其次，湖南湘铝有限责任公司在注销原告房产时无产权，不是权利人，无注销申请人合法资质，被告未履行审查职责，对注销登记没有事实和法律依据。在注销房产证过程中，没有提前公示，注销后原告从未收到任何房屋所有权注销的文件和信函，以致96户住户近二十年来毫不知情。《建设部关于修改的决定》第二十五条规定，“注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废”，被告违法操作，剥夺了原告的基本合法权益。依据2019年4月28日和2019年6月26日的“不动产更正登记公告”，96套房产的土地使用权尚属96户房主，而房产证已于2002年被注销。被告违反了《建设部关于修改的决定》第六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房产证注销无效。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1.撤销被告于2002年3月对原告的房产湘铝工人村36栋301号房屋所有权证（湘房权证湘乡市字第005097号）的注销登记；2.返还原告的湘铝工人村36栋301号房屋所有权证（湘房权证湘乡市字第005097号）；3.本案诉讼费和返还房屋所有权证费用由被告承担。 原告彭桃英、向芝莹、邓梅莲、向绪仁向本院提交了如下证据： 1.2019年4月28日不动产更正登记公告、国有土地使用证注销花名册； 2.关于湘铝公司企业改制后三力公司房屋资产无法处置的报告； 3.户口注销证明、公证书、湘乡市新湘路街道湘铝社区居民委员会证明； 4.公有住房优惠出售合同书； 5.房屋产权证书； 6.湖南湘铝有限责任公司文件《关于将我公司腾退旧公房仍按单位存量公房调整给内部员工的请示》； 以上证据拟证明诉争房屋系原告所有。 被告湘乡市自然资源局辩称，第一，2005年，湖南湘铝有限责任公司依据湖南省“1+11”号文件精神，实行“主辅分离、辅业改制”，将其所属湘铝生活服务公司改制成立三力物业公司，时有原198名职工以其职工身份置换金入股该公司。湖南湘铝有限责任公司以其所属尚未售出的96套住房、招待所和幼儿园等固定资产冲抵该部分职工身份置换金，将该部分资产的产权转移登记到三力物业公司名下，为三力物业公司所有的资产。因此，第三人三力物业公司取得该不动产的所有权，且实际上已支付相应对价，属于善意取得，应当依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定进行保护，这不仅是对第三人合法权益的保护，更是对社会交易秩序稳定性和可期待性的保护，亦属于公共利益的范畴。第二，原告诉争房产属于前述96套房屋之一，原为湖南湘铝有限责任公司的前身湘乡铝厂分配给其的福利房，通过1993年和1998年两次房改取得了产权，登记在原告名下。第三，2001年，湖南湘铝有限责任公司陆续兴建一万平方米经济适用房。前述96套房的职工住户均取得了该公司工人村范围内新建的经济适用房一套,主要分布在28栋、54栋、55栋、56栋，产权证分别为21栋、09栋、08栋、07栋。根据当时的政策和公司（1995）文件关于每户员工家庭在工人村范围内只允许有一套住房的规定，至2001年6月底，有120户员工（包含前述96户）按原购房价款办理了腾退手续，将原住房屋及房屋所有权证和国有土地使用证交给公司，并与公司进行结算，缴纳了应补缴款后住进新房，后又领取了新房的房屋所有权证和国有土地使用证。上述事实足以证明原告已与湖南湘铝有限责任公司就原居住房屋（即诉争房屋）达成交易，将原房屋作价抵作新房价款且交易已实际完成，诉争房屋实际所有权已归湖南湘铝有限责任公司。现原告主张诉争房屋所有权是不诚信的表现，亦不符合当时的房改政策，不应得到支持。第四，原告将诉争房屋及房屋所有权证和国有土地使用证交给湖南湘铝有限责任公司，并协助湖南湘铝有限责任公司办理房屋过户转移登记手续，是其与湖南湘铝有限责任公司就诉争房屋完成交易必然的、应有的附随义务，是交易的一部分。原告前述行为足以表明其与湖南湘铝有限责任公司就诉争房屋进行交易是在自愿、平等的基础上进行，交易合法有效，应予依法确认。第五，被告对诉争房屋进行的历次转移登记行为并无不当，均是房屋所有权合法转移，由权利人（申请人）申请并提交房屋权属证书，符合《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第99号）第十七条“房屋买卖、交换、赠与、划拨、转让、分割……等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”的规定。因此，被告对诉争房屋进行转移登记的行为依法应予维持。综上所述，原告对诉争房屋不再享有所有权和其他信赖利益，诉争房屋已由第三人善意取得，依法应予保护，被告对诉争房屋所有权的历次转移登记均是在合法交易的基础上，由权利人（申请人）申请并提交房屋权属证书的情形下进行，原告的起诉没有事实和法律依据，依法应予驳回。原告要求撤销被告于2002年3月对原告房屋所有权证进行注销登记行为的诉讼请求没有事实依据，该行政行为不存在，原告的起诉不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条规定，应当驳回起诉。 被告湘乡市自然资源局向本院提交了如下证据、依据： 1.城镇房屋登记核发权证申请表、湘乡市城镇住房情况分户卡、湘乡市职工居民购房申请书、公有住房优惠出售合同书、湘潭市公有住房优惠出售分户审批表、湘乡市城镇房屋登记核发权证申请表、湘政房私字第06068号房屋所有权证、湘乡市公有住房规范全部产权审批表，拟证明：原告诉争房屋原为湘乡铝厂公房，通过1993年、1998年两次房改，于1998年11月2日取得诉争房屋全部产权，房屋所有权证号为湘房权证湘乡市字第005097号； 2.经济适用住房房款计算汇总表2张、28栋经济适用住房房款计算表2张、54栋经济适用住房房款计算表3张、55栋经济适用住房房款计算表2张、56栋经济适用住房房款计算表1张、湘乡市城镇房屋所有权登记清册15张、生服公司占用资产移交清单12张、湘乡市房屋权属登记申请表（申请人为湖南湘铝有限责任公司生活服务公司）、湘乡市房屋权属登记审批表、湘房权证湘乡市字第005097号房屋所有权证及房地产平面图，拟证明：1.根据湘铝公司的《经济适用住房房款计算表》，原告取得了经济适用房的购房资格，房号为54栋301室，旧房抵款5535.35元，应补交房款876.70元。2002年12月9日该公司领导批示显示，2002年12月9日该公司总经理办公会议研究决定，已交清房款发给房产证和土地使用证，没有交清房款的不发给房产证和土地使用证，该两证移交公司档案室保管。2.根据《湘乡市城镇房屋所有权登记清册》显示，该房屋的两证已由原告或其家人领取，领取时间为2002年4月18日。3.根据湘铝公司动力机械部、财务部和生服公司的《生服公司占用资产移交清单》显示，诉争房屋已移交湘铝生活服务公司。4.2002年3月28日，湘铝生活服务公司向原湘乡市房地产产权监督管理处提交《湘乡市房屋权属登记申请表》，申请将诉争房屋转移登记至湖南湘铝有限责任公司生活服务公司名下，并提交了房屋所有权证号（湘房权证湘乡市字第005097号，所有权人为向延辉）原件。经审查，原发证机关准予转移登记，并颁发了房屋所有权证，证号为湘房权证湘乡市字第022241号； 3.湘乡市房屋权属登记申请表（申请人为三力物业公司）、湘乡市房屋权属登记审批表、湘房权证湘乡市字第022241号房屋所有权证及房地产平面图，拟证明：2006年9月5日，三力物业公司向原湘乡市房地产产权监督管理处提交《湘乡市房屋权属登记申请表》，申请将诉争房屋转移登记至三力物业公司名下，并提交了房屋所有权证号（湘房权证湘乡市字第022241号，所有权人为湖南湘铝有限责任公司生活服务公司）原件。经审查，原发证机关准予转移登记，并颁发了房屋所有权证，证号为湘房权证湘乡市字第039359号； 4.湘乡市人民政府文件《关于的补充规定》，拟证明该规定第29条规定，已购公房的职工，原则上不能购买经济适用住房，但已购公房属不配套的非单元式住房，或建筑面积低于控制标准15平方米以上，或地理位置远离工作单位，对工作和生活有严重影响，经单位同意按原购房款退出已购公房后，可以申请购买经济适用住房或者安居住房。不符合购买经济适用住房条件的职工、居民只能购买商品房； 5.湖南湘铝有限责任公司文件《关于员工在工人村周边建购房后原购公房暂行处理办法》，《关于职工个人在我厂工人村周围建（购）房以及购买厂建经济适用住房等有关问题的暂行规定》（厂字（1999）105号），《关于我公司出售存量公房减免房地产交易税费的请示》，《关于将我公司腾退旧公房仍按单位存量公房调整给内部员工的请示》，拟证明：1.根据《关于员工在工人村周边建购房后原购公房暂行处理办法》第一条规定，根据原厂发（1995）105号文件规定，每户员工家庭在工人村范围内只允许有一套住房。2.从《关于我公司出售存量公房减免房地产交易税费的请示》、《关于将我公司腾退旧公房仍按单位存量公房调整给内部员工的请示》内容显示，该公司于2000年新建了经济适用住房一万平方米，有120户职工按原购房价款办理了腾退手续，退出原有住房，这批住房过去按福利分房的政策分配给职工的，现在又按经济适用住房的有关政策，职工按原购房款向公司退房； 6.国有土地使用证注销花名册2张，拟证明诉争房屋的国有土地使用证已由原持有人交到湖南湘铝有限责任公司，然后由该公司统一交到被告档案室保存； 7.关于湘铝公司企业改制后三力公司房屋资产无法处置的报告，关于注销原彭田生等96户土地使用证并申请核发不动产证的报告，关于原湘铝公司彭田生等96户职工福利分房情况的说明，拟证明诉争房屋问题的由来及现状、处理经过。 依据：建设部令99号《城市房屋权属登记管理办法》第十七条。 第三人三力物业公司述称，2002年三力物业公司尚未成立，第三人于2005年在央企湖南湘铝有限责任公司下属湘铝生活服务公司的基础上改制而成。现湘铝生活服务公司已经不存在，第三人是民企，且没有承继原湘铝生活服务公司的权利义务。在第三人名下已办理诉争房屋所有权证。 第三人未向本院提交证据。 经庭审质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3、4、6真实性无异议，达不到原告的证明目的。对证据5的房屋产权证书复印件真实性无异议，但是该原件现存于湘乡市自然资源局档案馆，并因随诉争房屋的转移登记失效而被注销。第三人的质证意见与被告一致。原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、2、3、4、7无异议，证据5、6不清楚。第三人对被告提交的证据的真实性、合法性、关联性无异议。本院对上述证据认证如下：1.原告证据1-5，具有真实性，能够证明案件有关事实，本院予以认定。2.被告的证据1-7，具有真实性，能够证明被告作出行政行为时的相关情况，本院予以认定。 原告及第三人对被告适用的法律依据无异议。 根据当事人的陈述及采信的证据，本院确认以下案件事实：原湘乡铝厂系全民所有制企业，于1989年11月成立，1999年9月核准注销，2002年4月正式注销。向延辉系原湘乡铝厂职工,分得位于湘乡市新湘路办事处铝厂工人村36栋301号福利房一套，取得该套房屋的70%产权，单位占30%产权。1994年1月，湘乡市房地产管理局颁发了该套房屋的房屋所有权证（湘政房私字第06068号）。1998年至1999年，湘乡铝厂根据国家房改政策对单位所占30%产权进行规范，向延辉补交该部分房款后拥有了福利房的全部产权。1999年1月，湘乡市房地产管理局新颁发了该套房屋的房屋所有权证（湘房权证湘乡市字第005097号），载明房屋所有权人为向延辉，幢号05，房号301。1999年至2000年，湘乡铝厂在其工人村范围内新建一万多平方米的经济适用住房。在此期间，湘乡铝厂由全民所有制企业改制为有限责任公司。2001年5月17日，湖南湘铝有限责任公司成立。因1999年开始湘乡市进行城镇住房制度改革，根据湘乡市人民政府、湘乡铝厂及湖南湘铝有限责任公司有关文件规定，每位职工家庭只允许有一套住房，已经取得单位福利分房，再购买经济适用住房的，应按原购房价款退出福利房。湖南湘铝有限责任公司共有120户职工按上述规定购买经济适用住房时，将已购福利房退回湖南湘铝有限责任公司，并以福利房的购房款抵作经济适用住房的部分价款。向延辉即属于120户职工之列，其取得经济适用住房时，与湖南湘铝有限责任公司办理了涉案房屋的腾退手续。2002年，湖南湘铝有限责任公司将涉案房屋归于下属生活服务公司（于1993年12月由湘乡铝厂设立，具有二级法人资格的分公司级经济实体）名下资产。2002年3月，湖南湘铝有限责任公司生活服务公司向湘乡市房地产管理局申请办理涉案房屋所有权转移登记，并提交了房屋所有权证原件等材料。湘乡市房地产管理局经过审核，于2002年5月颁发了涉案房屋所有权证（湘房权证湘乡市字第022241号），载明所有权人为湖南湘铝有限责任公司生活服务公司。但湖南湘铝有限责任公司生活服务公司未及时办理相应的国有土地使用权变更登记。2005年，湖南湘铝有限责任公司依照相关改革政策进行“主辅分离、辅业改制”，下属生活服务公司改制后，于2006年9月7日成立三力物业公司（自然人投资或控股）。湖南湘铝有限责任公司将尚未出售的96套住房、招待所和幼儿园等固定资产冲抵生活服务公司职工的身份置换金，上述资产所有权均转移至三力物业公司名下，96套住房中包括涉案房屋。2006年9月，三力物业公司向湘乡市房地产管理局申请办理涉案房屋所有权转移登记。湘乡市房地产管理局于同月颁发了涉案房屋所有权证（湘房权证湘乡市字第039359号），所有权人为三力物业公司。但三力物业公司仍未及时办理相应的国有土地使用权变更登记，仅将96户国有土地使用证原件移交土地登记行政职能部门存放。2006年10月，湖南湘铝有限责任公司被核准注销，2013年9月因宣告破产被正式注销，现设立湖南湘铝有限责任公司留守处处理公司相关事宜。2019年，因三力物业公司处置房屋等部分资产时存在障碍，即向湘乡市不动产登记中心申请办理相关国有土地使用权变更登记。湘乡市不动产登记中心于2019年4月28日发布《不动产更正登记公告》，又于2019年6月26日发布《不动产变更登记公告》，拟将向延辉等96户的国有建设用地使用权变更登记至三力物业公司名下。原告以在此期间发现涉案房屋所有权证于2002年3月被注销侵犯其合法权益为由，向本院提起行政诉讼。 另查明，向延辉于2015年7月16日因病死亡，彭桃英、向芝莹、邓梅莲系其继承人。 再查明，因我国实行不动产统一登记制度，原房产管理和土地管理行政部门具有的房屋所有权登记和土地使用权登记等行政职能，现由湘乡市自然资源局下属机构湘乡市不动产登记中心行使。 本院认为，关于被告2002年3月作出的行政行为，原告认为是注销登记，被告解释该项业务没有注销登记，应为房屋权属转移登记。庭审中原告对被诉行政行为描述为“2002年3月被告将原告房屋权证变成湘铝生活服务公司权证的行为”。涉案行政行为作出时施行的《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第99号，2001年8月15日根据《建设部关于修改〈城市房屋权属登记管理办法〉的决定》修正)第十七条规定，“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”第二十四条规定，“因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。”根据上述第十七条和第二十四条对转移登记与注销登记的涵义区别，结合本案查明的事实，原告实质是指向涉案房屋所有权转移登记，本院确定被诉行政行为是“房屋所有权转移登记行为”。本案中，根据当时的企业房改政策，向延辉购买经济适用住房时以涉案福利房的购房款冲抵经济适用住房的部分价款，并将福利房退回湖南湘铝有限责任公司，可认为涉案房屋的所有权已移交给湖南湘铝有限责任公司，涉案房屋成为湖南湘铝有限责任公司的单位公房。即便原告对房改政策有异议且认为经济适用住房价格高于市场价格导致其利益受损，仍属于其单位对职工住房的内部管理问题，不属于本案的审查范围。在当时的企业社会化管理时代背景状况下，湖南湘铝有限责任公司将退回的公房登记至下属生活服务公司名下，系其自主管理行为，根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条第三款“本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人”之规定，湖南湘铝有限责任公司生活服务公司作为申请人办理房屋权属转移登记并无不妥。湘乡市房地产管理局根据申请人提交的湘乡市房屋权属登记申请表、湘乡市房屋权属登记审批表、房屋所有权证原件等材料，对涉案房屋办理转移登记并颁发新证，未违反《城市房屋权属登记管理办法》的相关审批程序规定。因此，原告要求撤销被告于2002年3月作出的行政行为，以及由被告返还涉案房屋所有权证并承担返还权证费用的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告彭桃英、向芝莹、邓梅莲、向绪仁的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告彭桃英、向芝莹、邓梅莲、向绪仁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 (此页无正文) 审判长  赖浩翔 审判员  谢 勇 审判员  葛 嘉 二〇一九年十二月六日 书记员  刘 珺 附法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。