江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏02民终4805号上诉人（原审原告，反诉被告）：朱婷婷，女，1982年2月14日出生，汉族，住无锡市梁溪区扬名一村24号603室。委托诉讼代理人：邱艳，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱然，北京市京师（无锡）律师事务所律师。上诉人（原审原告，反诉被告）：衣超，男，1980年5月20日出生，汉族，住无锡市梁溪区扬名一村24号603室。委托诉讼代理人：邱艳，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱然，北京市京师（无锡）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：无锡尚家房产经纪有限公司，住所地滨湖区建筑西路626号。法定代表人：舒奇，该公司总经理。委托诉讼代理人：阮小明，该公司员工。被上诉人（原审被告，反诉原告）：费云兴，男，1958年1月15日出生，汉族，住无锡市梁溪区东风新村55号。被上诉人（原审被告，反诉原告）：董梅芳，女，1957年1月31日出生，汉族，住无锡市梁溪区东风新村55号。上诉人朱婷婷、衣超因与上诉人无锡尚家房产经纪有限公司（以下简称尚家公司)、原审被告费云兴、董梅芳房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院(2018)苏0213民初7089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱婷婷、衣超上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、一审法院认为“费云兴、董梅芳出于资金安全的考虑，要求朱婷婷、衣超按照合同的约定将购房款全部存入托管账户后再办理过户手续，符合合同的约定，亦非违约方。”属事实认定错误。1.如果费云兴、董梅芳只是单纯出于资金安全的考虑，在朱婷婷、衣超将首付款汇入法院账户后，其资金安全的需求已经得到满足，但其依然不同意继续履行合同，说明其根本不想履行合同，资金安全只是借口；2.走资金托管的前提是双方必须要共同确认资金托管银行，共同开立资金监管账户。一审中朱婷婷、衣超按照费云兴、董梅芳要求试图通过资金监管继续履行合同，并多次催告费云兴、董梅芳配合共同确认资金托管银行及共同开立资金监管账户，但费云兴、董梅芳完全不予理会。无奈之下，朱婷婷、衣超只能要求解除合同。从以上事实均可以看出，费云兴、董梅芳无履行合同的诚意。因此费云兴、董梅芳应对最终合同的解除承担违约责任，按照房屋买卖合同的约定，费云兴、董梅芳应当双倍返还定金。二、一审法院认为朱婷婷、衣超要求费云兴、董梅芳承担其房租损失的诉讼请求无法律依据，属适用法律错误。《合同法》规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故违约方应当支付受害方因订立合同、准备履行合同和因恢复原状而支出的费用。本案中，朱婷婷、衣超为购买涉案房屋，只能将原先的房屋卖掉并租房居住。如果合同能够继续履行,朱婷婷、衣超早已可以搬进案涉房屋，无需在外面继续租借房屋。而案涉合同的解除完全是由于费云兴、董梅芳违约导致，因此在合同解除之前,朱婷婷、衣超在外租赁房屋的费用当然属于朱婷婷、衣超因订立合同、准备履行合同和因恢复原状而支出的费用，属于朱婷婷、衣超的实际损失，理应由违约方来承担。费云兴、董梅芳辩称：案涉合同约定，应于2018年6月15日前办理资金托管，首付36万，乙方即买房人委托中介于2018年6月20之前办理贷款54万，这是三方共同的约定。但合同签订以后，朱婷婷、衣超没有按照合同约定按时支付首付和贷款，构成违约。一审中，朱婷婷、衣超将首付款汇到法院账户，费云兴、董梅芳不清楚，且已超过合同约定的时间。因合同约定的购房款没有到费云兴、董梅芳账户，案涉合同解除已于11月30日解除，费云兴、董梅芳不存在违约行为，无需承担任何责任。故请求二审法院驳回朱婷婷、衣超的上诉请求。尚家公司上诉请求并辩称：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：(2018)苏0213民初7089号判决书认定的事实与实际不符，适用法律错误。尚家公司作为居间人，完全按照合同约定及买卖双方的意思履行合同，且在合同履行过程中不存在过错情节，不应承担相应的赔偿责任。因一审判决还存在驳回买卖双方其他诉讼请求的判项，故一审案件诉讼费不应全部由尚家公司承担。另，关于朱婷婷、衣超的上诉请求，尚家公司答辩认为合理合法，应予支持。朱婷婷、衣超辩称：1.尚家公司作为案涉合同的中间方，并非行使资金托管的发起方和协调方，其违约行为是造成合同无法履行并最终解除的重要原因，应承担相应赔偿责任；2.朱婷婷、衣超非因其自身原因未按照合同履行，对于合同的解除没有任何过错，不应承担诉讼费。故请求二审法院驳回尚家公司的上诉请求。费云兴、董梅芳辩称：一审认为尚家公司没有按照合同约定选择合适的银行办理贷款，完成办理资金托管的约定，是造成合同未能履行的直接原因，所产生的所有费用应当由尚家公司承担。故请二审法院驳回尚家公司的上诉请求。朱婷婷、衣超向一审法院提出本诉请求：判令1.解除其与费云兴、董梅芳签订的合同，由费云兴、董梅芳双倍返还定金40000元（其中5000元由尚家公司代收）；2.尚家公司与其解除合同，退还贷款评估费4600元；3.尚家公司、费云兴、董梅芳承担其租金损失4590元；4.尚家公司、费云兴、董梅芳承担其律师费12500元及保全担保费800元；5.本案诉讼费由尚家公司、费云兴、董梅芳承担。费云兴、董梅芳向一审法院提出反诉请求：判令1.解除上述《房屋买卖合同》；2.朱婷婷、衣超支付违约金10万元；3.由朱婷婷、衣超负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月15日，甲方费云兴、董梅芳与乙方衣超、朱婷婷，居间方尚家公司签订了一份《无锡市房屋买卖（居间）合同》，约定费云兴、董梅芳将名下无锡市梁溪区五星家园233-2902房屋出卖给衣超、朱婷婷，该房屋成交价100.2万元；贷款时间及付款方式：衣超、朱婷婷于2018年4月13日前支付定金2万元，其中0.5万元经双方同意由尚家公司收作为暂存款；衣超、朱婷婷于办理资金托管当日将房款36万元存入房管部门指定的资金托管账户，衣超、朱婷婷委托尚家公司于2018年6月20日前办理54万元商业贷款，衣超、朱婷婷于产权过户当日支付费云兴、董梅芳房款8.2万元。尚家公司为甲乙双方提供交易机会，并协助甲、乙双方办理产权过户手续，甲、乙双方须在2018年6月15日前提供相应的合法证件和需要资料，并办理网签和资金托管。违约责任：1.甲方保证合同所述情况与事实完全相符，且对该房屋拥有完整所有权或使用权，能完全支配处置等。2.甲乙双方应积极配合丙方办理贷款及过户等相关手续，提供交易所需的各种真实有效的书面证明材料，并及时支付各项费用，未按约定办理的视为违约，每逾期1日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%每天作为延迟履行违约金。逾期7日守约方有权选择即时解除本合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。3.若甲方违约，未按预定期限提供相关材料或未按约定期限办理相关手续或未按约定时间交房，每逾期1日，甲方应向乙方支付该房屋成交价的0.05%每天作为延迟履行违约金。逾期7日乙方有权选择即时解除本合同并向甲方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金，并将所收的定金双倍退还乙方；若该房屋自签订合同至甲方违约日，该房屋的实际价格与合同约定的成交价有所上涨，乙方应向甲方要求支付实际上涨部分的金额，一并作为违约赔偿。4.若乙方违约，未按约定期限提供相关材料或未按约定期限办理相关手续或未按约定期限付款，每逾期1日，乙方应向甲方支付该房屋成交价的0.05%每天作为延迟履行违约金。逾期7日甲方有权选择即时解除本合同且有权向乙方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金。自签订合同至乙方违约日，该房屋的实际价格与合同约定的成交价有所下跌，甲方应向乙方要求支付实际下跌部分的金额，一并作为违约赔偿。乙方已经正常支付丙方佣金除外，等等。双方还特别约定，甲乙双方需积极配合丙方办理相关手续，甲乙双方协商决定2018年10月30日前房款到甲方账户（过户之后到银行解冻贷款），贷款审批下来资金到托管中心3个工作日内办理过户，如果超期合同作废，甲乙双方均确认定金不退，等。合同签订后，朱婷婷、衣超依约支付了20000元定金（其中15000元由费云兴、董梅芳收取，5000元由尚家公司暂存），并将评估费4600元交至尚家公司，尚家公司为朱婷婷、衣超办理了普通贷款手续（资金并非存入托管账户），并通过了贷款审批，但因费云兴、董梅芳坚持要求资金全部存入托管账户后再办理过户手续，双方产生纠纷，且未就合同履行方式协商一致，朱婷婷、衣超遂委托律师向一审法院提起诉讼，并支付了律师费12500元、申请保全支付担保费800元。费云兴、董梅芳在本案诉讼过程中坚持要求朱婷婷、衣超将购房款存入资金托管账户，但在法庭辩论终结前尚未开设托管账户。一审法院认为，朱婷婷、衣超与费云兴、董梅芳及尚家公司三方签订的房屋买卖（居间）合同系当事人真实意思的表示，合法有效，当事人均应按照约定履行。朱婷婷、衣超与费云兴、董梅芳产生纠纷的原因是朱婷婷、衣超办理的系普通贷款手续，贷款审批后未存入托管账户，而费云兴、董梅芳坚持要求朱婷、衣超办理将所有购房款全部存入托管账户。一审法院认为，朱婷婷、衣超在签订合同后，根据尚家公司的安排办理贷款手续并通过了初步审批，说明朱婷婷、衣超有履行合同的能力且为履行合同实施了积极的行为，对于合同解除没有过错，不属违约方；费云兴、董梅芳出于资金安全的考虑，要求朱婷婷、衣超按照合同的约定将购房款全部存入托管账户后再办理房屋过户手续，符合合同的约定，亦非违约方；因双方要求履行合同的方法不一致，导致合同无法继续履行，且双方均要求解除合同，故双方签订的合同应予以解除；合同中虽有“甲乙双方协商决定2018年10月30日前房款到甲方账户，如果超期合同作废，甲乙双方均确认定金不退”的约定，但费云兴、董梅芳在一审法院限定的时间内未开设资金托管账户，朱婷婷、衣超非因自身的原因未按照合同的约定履行，故朱婷婷、衣超与费云兴、董梅芳互不承担违约责任；合同解除后，费云兴、董梅芳应将收取的定金返还朱婷婷、衣超；一审法院对朱婷婷、衣超要求费云兴双倍返还定金的诉讼请求及费云兴、董梅芳要求朱婷婷、衣超支付违约金的反诉请求均不予支持。尚家公司在为朱婷婷、衣超办理贷款手续时，未按照合同的要求选择合适的银行办理贷款手续，是造成合同无法继续履行并最终解除的直接原因，应赔偿朱婷婷、衣超的评估费、律师费、担保保全费的损失并承担本案的诉讼费，但朱婷婷、衣超要求费云兴、董梅芳及尚家公司承担其租金损失的诉讼请求无法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条规定，判决：一、解除朱婷婷、衣超和费云兴、董梅芳及尚家公司于2018年4月15日签订的《无锡市房屋买卖（居间）合同》；二、费云兴、董梅芳于判决生效后的十日内向朱婷婷、衣超返还定金15000元；三、尚家公司于判决生效后的十日内向朱婷婷、衣超返还暂存款5000元、赔偿损失17900元，合计22900元；四、驳回朱婷婷、衣超的其他诉讼请求；五、驳回费云兴、董梅芳的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1440元、反诉费1150元、保全费1270元，以上合计3860元，由无锡尚家房产经纪有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，案涉协议约定，买卖双方应于2018年6月15日之前办理资金托管；房屋购买方朱婷婷、衣超应于办理资金托管当日将36万元购房款存入房管部门指定的资金托管账户。协议签订后，双方在案涉协议居间方尚家公司的指导和统筹下拟开设资金托管账户，但尚家公司告知，由于朱婷婷、衣超不符合办理开设资金托管账户的条件，尚家公司组织另找银行办理而不走资金托管途径，费云兴、董梅芳则始终坚持要求按合同约定走资金托管账户。各方未就以上约定更改达成一致。以上事实由案涉房屋买卖合同、当事人陈述予以佐证。二审中，法院要求尚家公司补充提供系朱婷婷、衣超不符合办理开设资金托管账户条件的证据，尚家公司在法院规定的期限内未予提供。本院认为，双方当事人均应按约全面履行各自的义务。根据案涉协议约定，房屋购买方朱婷婷、衣超应于办理资金托管当日将36万元购房款存入房管部门指定的资金托管账户，但双方未能在合同约定的2018年6月15日完成资金托管账户的设立。关于未按约办理资金托管账户的原因，尚家公司告知双方系朱婷婷、衣超不符合办理开设资金托管账户的条件，但具体什么原因、情况是否属实，尚家公司并未提供证据予以证明。因一审本诉和反诉双方皆主张解除案涉合同，且一审中双方仍未协商完成资金托管账户的设立，案涉合同目的已无法实现，一审判决案涉合同解除，应予支持。综合分析全案，一审认定案涉协议无法履行并最终解除的主要原因在于尚家公司，判决尚家公司承担相应赔偿责任以及一审本诉、反诉诉讼费、保全费，有事实与法律依据，故尚家公司的上诉请求，应予驳回。费云兴、董梅芳始终坚持案涉房款要按约汇入资金托管账户，系合同约定的正当权利，因合同解除，其理应返还朱婷婷、衣超交付的定金1.5万元。但其对案涉合同的解除并不存在违约情形，故朱婷婷、衣超要求费云兴、董梅芳双倍返还定金的上诉请求，应予驳回。关于朱婷婷、衣超提出的房租损失，无事实与法律依据，一审未予支持，并无不当。综上所述，朱婷婷、衣超、尚家公司的上诉请求，本院不能支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1440元，由尚家公司负担720元，由朱婷婷、衣超负担720元。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  谢 伟审 判 员  毛云彪审 判 员  张朴田二〇一九年十二月二十五日法官助理  诸佳英书 记 员  钱菲佳