湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂9005民初3015号原告：中国联合网络通信有限公司湖北省江汉分公司，住所地仙桃市沙咀办事处宏达路199号。负责人：付国晖，该公司总经理。委托诉讼代理人：李琴涛，男，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：顾文利，仙桃市沔洲法律服务所法律工作者，一般代理。被告：湖北联信工贸有限公司，住所地潜江市园林办事处江汉路7号。法定代表人：王爱平，该公司执行董事。第三人：关菊芝，女，1965年10月17日出生，汉族。原告中国联合网络通信有限公司湖北省江汉分公司（以下简称联通公司江汉分公司）与被告湖北联信工贸有限公司（以下简称联信工贸公司）、第三人关菊芝合同纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告联通公司江汉分公司的委托诉讼代理人李琴涛、顾文利，被告联信工贸公司的法定代表人王爱平，第三人关菊芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联通公司江汉分公司向本院提出诉讼请求：㈠判令被告联信工贸公司及第三人将原告承租、用于与被告合作经营的位于潜江市园林办事处江汉路7号第一至三楼的房屋（房屋所有权证号为潜江房权证园林字第××号，建筑面积为1047.48㎡）返还给原告；㈡判令被告联信工贸公司按照每天1400元的标准向原告支付违约金至实际返还房屋之日止。事实和理由：2018年4月，原、被告签订了一份《潜江联通4G旗舰店合作经营合同》，约定原告将承租郑君所有的位于潜江市园林办事处江汉路7号第一至三楼的房屋（房屋所有权证号为潜江房权证园林字第××号，建筑面积为1047.48㎡）授权给被告作为潜江联通4G旗舰店经营终端使用，使用期限为2018年4月1日至2019年3月31日；被告应向原告交纳合作经营费用28万元及业务押金5万元，所交押金按被告实际完成经营目标决定是否退还；合作经营期限届满，被告应自行完全撤离合作经营房屋，并将房屋连同所有装潢设施一并交还原告；若被告每延迟退出一天，原告有权要求被告按年合作经营费用总额的5‰承担违约金直至被告完全退出为止。若被告擅自将合作经营的房屋转租和变相转租，原告有权单方解除合同，被告应按该合同约定的年合作经营费用总额的50%向原告支付违约金，并赔偿原告由此蒙受的一切损失。双方同时还对其他权利、义务及违约责任进行了约定。上述合同签订后，原告依约履行义务，但被告却在合同期限届满后因其将合作经营房屋的第三楼擅自转租给第三人经营餐馆而不能按时向原告返还房屋，继而导致原告不能及时将承租房屋返还给房屋所有权人郑君。现提起诉讼，请求判如所请。被告联信工贸公司在法定期限内未向本院提交答辩状，庭审时辩称：㈠被告已按约将案涉房屋的第一、二楼返还给原告，且原告亦已将该房屋的第一、二楼返还给房屋所有权人郑君，并非被告未将与原告合作经营的全部房屋返还给原告；㈡被告曾向原告交纳业务押金5万元及工号押金5000元，至今未予返还。上述费用，可折抵部分违约金；㈢原告主张违约金按每天1400元的标准计算不当，依法应予调整。第三人关菊芝当庭陈述：第三人与被告签订的房屋租赁合同的租赁期限为三年（即从2017年11月1日起至2020年10月31日止）。目前，第三人承租的案涉第三楼房屋尚在合同约定的租赁期限之内，原告无权要求第三人腾退该房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据［包括原告提交的证据一（即原、被告的营业执照复印件，被告的工商登记公示信息打印件以及公安机关出具的第三人的身份信息查询反馈单复印件各1份）、证据二（即原告与被告的法定代表人王爱平于2018年6月16日签订的《潜江联通4G旗舰店合作经营合同》复印件1份）、证据三（即原告与案涉房屋所有权人郑君于2014年6月签订的《房屋租赁合同》、郑君的房屋所有权证以及郑君于2019年6月27日给原告送达的催告函复印件各1份）；第三人提交的证据一（即第三人的居民身份证复印件1份）、证据三（即第三人将承租房屋用于经营潜江市梦吧黎餐馆办理的营业执照、第三人与刘琴签订的《股权转让协议》复印件各1份）］，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：第三人提交的证据二，系第三人于2017年11月1日与被告的法定代表人王爱平签订的《房屋租赁合同》以及被告的法定代表人王爱平依据该合同收取第三人交纳的押金和租金后给第三人出具的收据。该组证据来源合法，证明内容客观、真实，与本案具有关联性，且原告以及被告的法定代表人王爱平对其真实性并无异议，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月，原告与案外人郑君签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，郑君将其所有的位于潜江市园林办事处江汉路7号第一至三楼的房屋（房屋所有权证号为潜江房权证园林字第××号，建筑面积为1047.48㎡）租赁给原告用于营业和办公，租赁期限为五年（即从2014年6月16日起至2019年6月15日止）；租赁期限届满，郑君无条件收回租赁房屋，原告应如期返还租赁房屋。若原告需继续租赁该房屋，则应于租赁期限届满前3个月向郑君提出续约申请，经郑君同意后，重新签订租赁合同。原告对该租赁房屋享有优先承租权。双方同时对其他权利、义务及违约责任进行了约定。合同签订后，郑君将上述房屋交付原告使用。原告承租上述房屋后，与被告合作经营多年。合作经营期间，原告曾收取被告交纳的押金5000元，该押金至今未予退还。在前一个合作经营期限届满后，被告的法定代表人王爱平代表被告与原告于2018年6月16日补签了一份《潜江联通4G旗舰店合作经营合同》。合同约定，原告将承租的上述房屋授权给与其合作经营的被告作为潜江联通4G旗舰店经营终端使用，合作经营时间为一年（即2018年4月1日至2019年3月31日）；合同期满后被告若完成合同期经营目标，在同等条件下享有优先经营权；经营合同期内，被告应于2018年4月7日前向原告交纳合作经营费用28万元及业务押金5万元，所交押金按被告实际完成经营目标情况决定是否退还（即被告在合同期内完成经营目标100万的90%以上，原告向被告退还5万元押金；完成经营目标100万的100%以上，原告向被告退还5万元押金，并另行奖励5万元渠道补贴；完成经营目标不足100万的90%，原告不退还被告的5万元押金）；合作经营期满，被告应自行完全撤离合作经营房屋，并将房屋连同所有装潢设施一并交还原告。若被告每延迟退出一天，原告有权要求被告按年合作经营费用总额的5‰承担违约金直至被告完全退出为止。若被告擅自将合作经营的房屋转租和变相转租，原告有权单方解除合同，被告应按该合同约定的年合作经营费用总额的50%向原告支付违约金，并赔偿原告由此蒙受的一切损失。双方同时还对其他权利、义务及违约责任进行了约定。上述合作经营合同签订后，被告向原告交纳了合作经营费用28万元及业务押金5万元。合作经营期间，被告仅完成模块收入399573.04元，距离双方约定的经营目标100万的90%（即90万元）尚有很大差距。合作经营期限届满后，双方未能续签合同，但被告仅向原告返还合作经营房屋的第一、二楼。合作经营房屋的第三楼，因被告的法定代表人王爱平已于2017年11月1日将该楼层转租给第三人经营潜江市梦吧黎餐馆，该转租合同尚未到期，导致被告不能按约向原告返还该房屋。为此引发纠纷，继而酿成本案诉讼。另查明，2017年11月1日，被告的法定代表人王爱平与第三人签订了一份《房屋租赁合同》，双方约定的租赁期限为三年（即从2017年11月1日起至2020年10月31日止）。双方同时对租赁物的用途、租金和押金标准以及其他权利、义务及违约责任进行了约定。合同签订后，第三人依照该合同的约定向被告交纳押金1万元。在合同履行过程中，被告收取第三人租期内第一、二年的租金各4.50万元。同时查明，在本案审理过程中，原告自愿将未退还被告的5000元工号押金折抵被告应向原告支付的部分违约金。本院认为，原告与案外人郑君签订的《房屋租赁合同》以及被告的法定代表人王爱平代表被告与原告签订的《潜江联通4G旗舰店合作经营合同》均系双方当事人的真实意思表示，合同的内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，均属有效合同，依法应予保护。原告承租上述房屋后，按照与被告的法定代表人王爱平签订的合作经营合同的约定将该承租房屋授权给被告作为潜江联通4G旗舰店经营终端使用。合作经营期限届满后，被告应当依约及时将该房屋全部返还给原告，但因被告在合作经营期间违反约定擅自将合作经营房屋的第三楼转租给第三人使用，导致被告只能按期将该房屋的第一、二楼返还原告，而该房屋的第三楼至今仍被第三人占有和使用。对此，被告应承担违约责任。原告主张被告返还合作经营房屋，并按合同约定的违约金计算标准向其支付违约金的请求因符合双方约定和相关法律规定，本院依法予以支持，但原告主张被告返还该房屋的第一至三楼有误，因该房屋的第一至二楼早已按约返还。同时，原告主张按照每天1400元的标准计算违约金不当。鉴于被告已按约将该房屋的第一、二楼予以返还，未返还的房屋仅为该房屋的第三楼，依照双方在合作经营合同中“被告每延迟退出一天，原告有权要求被告按照年合作经营费用总额的5‰承担违约金直至被告完全退出为止”的约定，本着公平原则，被告每迟延返还房屋一天应向原告支付的违约金应为466.67元［28万元（年合作经营费用总额）×5‰÷3（合作经营房屋共三层，仅有第三楼未予返还）］。对于原告超出部分的诉讼主张，因证据不足，本院依法不予支持。原告在本案审理过程中，自愿将未退还被告的5000元工号押金折抵被告应向原告支付的部分违约金，本院依法予以确认。原告同时主张第三人与被告共同返还上述房屋的第三楼，因被告的法定代表人王爱平与第三人签订《房屋租赁合同》时未经原告许可，且双方约定的租赁期限超出了被告的法定代表人王爱平与原告签订的《潜江联通4G旗舰店合作经营合同》中约定的合作经营期限，故被告的法定代表人王爱平与第三人签订的《房屋租赁合同》对原告不产生法律约束力。故原告有权要求第三人返还上述房屋的第三楼。至于第三人与被告的法定代表人王爱平因上述《房屋租赁合同》而产生的纠纷，不属于本案合作经营合同纠纷审理的范畴，本院不予评判。被告辩称“已按约将案涉房屋的第一、二楼返还给原告”、“被告曾向原告交纳工号押金5000元，至今未予返还，可折抵部分违约金”、“原告主张违约金按每天1400元的标准计算不当，依法应予调整”的辩解理由成立，本院依法予以采纳。其剩余辩解理由，因与双方约定不符，本院依法不予采纳。第三人陈述的理由，因与相关法律规定相悖，本院依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告湖北联信工贸有限公司和第三人关菊芝应返还原告中国联合网络通信有限公司湖北省江汉分公司承租案外人郑君所有的位于潜江市园林办事处江汉路7号房屋的第三楼（房屋所有权证号为潜江房权证园林字第××号）。二、被告湖北联信工贸有限公司应按每天466.67元的标准向原告中国联合网络通信有限公司湖北省江汉分公司计付违约金（从2019年4月1日起计算至上述房屋实际返还之日止）；按照该标准计算出的总金额，扣减原告中国联合网络通信有限公司湖北省江汉分公司尚未退还给被告湖北联信工贸有限公司的5000元工号押金后，所剩金额为被告湖北联信工贸有限公司应向原告中国联合网络通信有限公司湖北省江汉分公司实际支付的违约金；上述具有给付内容的款项，被告湖北联信工贸有限公司和第三人关菊芝应于本判决生效之日起十五日内履行。三、驳回原告中国联合网络通信有限公司湖北省江汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，减半收取1750元，由原告中国联合网络通信有限公司湖北省江汉分公司负担250元，被告湖北联信工贸有限公司负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审 判 员 关克贤二〇一九年十二月十一日法官助理兼书记员 李雨洋