湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2547号上诉人（原审原告）：朱觉平，男，汉族，1970年9月17日出生，住湖南省株洲县，现住株洲市荷塘区。被上诉人（原审被告）：株洲百川网络信息科技有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区新华西路12号天顺楼2301号。法定代表人：陈文彬，公司执行董事。被上诉人（原审被告）：株洲金科建设投资经营集团有限公司，住所地湖南省株洲市荷塘区新华东路区政府内。法定代表人：袁洪武，系该公司董事长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：熊曙，湖南新森律师事务所律师。上诉人朱觉平与被上诉人株洲百川网络信息科技有限公司（以下简称“百川公司”）、株洲金科建设投资经营集团有限公司（以下简称“金科公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市荷塘区人民法院（2019）湘0202民初2011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。朱觉平上诉请求：1．撤销原判，依法改判金科公司交付商品房并补交土地出让金、办理出让手续，如果不补交就赔偿三倍损失914364元；2．金科公司出示地方政府建设主管部门颁发的房屋销售许可证原件。事实与理由：1．《金科．幸福365认购协议》是基于商品房销售广告宣传和百川公司商品房销售的真实意思签订的，并对不履行协议的违约责任作了明确安排。2．在双方都认可的基础上，朱觉平按百川公司通知交付了购房定金3万元，向金科公司支付了购房首付款262788元，这是双方对该房屋交易的真实意思认可的体现。购房定金、首付款都未开收据，百川公司不能代替金科公司签订购房合同。百川公司临时草拟一份《购房付款协议书》用以证明收到3万元购房定金和购房首付款。3．《金科。幸福365认购协议》通知3天交首付款，并与金科签订购房合同。2年了，金科公司故意躲着不与朱觉平签订购房合同，有违合同诚实信用原则，金科公司应马上与朱觉平签订购房合同，并就房屋的具体交付日期明确下来。4．如果房屋系划拨土地，百川公司应在《金科．幸福365认购协议》中注明，而不是后来补签的《购房付款协议书》就否定之前签订的认购协议。朱觉平因对专业知识、名词术语、划拨土地性质及会产生的法律后果认识不清而签订的《购房付款协议书》，一审推定朱觉平应知土地转让金缺乏理论支持。5．朱觉平不是安置户，不能使用划拨土地，金科公司也无权私自转让划拨土地使用权，其也无能力、无意愿改变该房屋的土地使用权性质，朱觉平不能使用该房屋，《购房付款协议书》是违法的。百川公司和金科公司共同辩称，对朱觉平超过一审诉讼请求的上诉请求不予答辩，双方在签署的付款协议书中明确了涉案房屋用地通过划拨方式取得，该约定属于各方当事人真实意思表示，合法有效，朱觉平的诉请缺乏事实和法律依据。朱觉平向一审法院起诉请求：1．判决百川公司、金科公司继续履行合同，将房屋交付朱觉平；2．判决百川公司、金科公司向朱觉平支付违约金，违约金按房屋总价款516788元从支付房屋首付款之日2017年9月21日起按每日万分之五计算至房屋实际交付之日止；3．判决百川公司、金科公司向朱觉平赔偿精神损失抚慰金，按每日50元从支付房屋首付款之日2017年9月21日起计算至房屋实际交付之日止；4．判决百川公司、金科公司向朱觉平支付误工费，按180元/日以15日计算；5．判决百川公司、金科公司向朱觉平支付诉讼资料打印费800元；6．判决百川公司、金科公司向朱觉平支付法律咨询费、车费1000元；7．判决百川公司、金科公司向朱觉平支付因迟延交付房屋而造成的房屋装修材料涨价、人工涨价损失费共计2万元；8．判决百川公司、金科公司办理涉案房屋的出让手续，补缴土地出让金。一审法院经审理查明，位于株洲市荷塘区安置房）房地产项目，系金科公司开发建设，该项目房屋于2016年4月14日通过工程竣工验收合格。金科公司系通过划拨方式取得该宗土地的使用权，主要用于安置宋家桥城际铁路项目的拆迁户。2017年6月，金科公司将金科．幸福365项目中的剩余房源（即在已经优先满足拆迁安置户之外的剩余房屋）委托百川公司对外销售。百川公司在对外销售过程中，曾打出“现房超低价3400元／平方米，1万抵2万，1万2抵2万4千”的促销广告。2017年8月26日，朱觉平（不是拆迁安置户）与百川公司签订一份《金科．幸福365认购协议书（编号042）》，主要约定：（一）乙方（朱觉平）认购金科幸福365项目3栋2单元508号房屋，该房屋建筑面积为133.91平方米；（二）乙方同意签订本协议时，支付认购金1.2万元；（三）乙方同意选择银行按揭贷款方式支付房款；（四）自本协议签订之日起，甲方（百川公司）会根据株洲金科建设投资经营有限责任公司的要求，通知乙方与株洲金科建设投资经营有限责任公司签订购房合同，并交纳首付款或者购房全款，通知发出的三日内乙方必须按约签订购房合同，或者向甲方书面申请更调换房源并签订购房合同，或书面申请退还已经收取的认购金，否则甲方有权将已经收取的认购金不予退还；（五）乙方与株洲金科建设投资经营有限责任公司签订购房合同后，协议自行终止。朱觉平在签约当日向百川公司支付了房屋认购金1.2万元。2017年9月6日，朱觉平又向百川公司支付了购房定金3万元。2017年9月21日，百川公司以金科公司的代理人名义，与朱觉平签订一份《购房付款协议书》，主要约定：（一）出卖人（金科公司）建设的房屋位于学林东路28号，项目名称为金科．幸福365，房屋规划用途为住宅楼，该房屋用地系通过划拨方式取得；（二）房屋的建筑面积为133.91平方米，单价为3680元／平方米，房屋总价款492788元；物业维修基金、交易税费、贷款评估费等按有关规定收取；办证费用2000元每套，贷款手续费1000元每套；（三）买受人（朱觉平）在签订合同时支付292788元作为房款。其中购房定金3万元。剩余房款20万元等银行按揭贷款支付。签订合同的首付款金额与银行贷款审批时的首付款金额有差别的，以银行贷款首付款金额为准，已交的首付款多退少补；（四）该协议其他条款按后续签订的《购房合同》中条款执行。朱觉平在签约当日即2017年9月21日通过银行转账向金科公司的账户支付了购房款262788元。之后，百川公司着手为朱觉平办理银行按揭贷款购房手续，因涉案项目的用地规划重新调整及房屋的土地系划拨性质，银行办理按揭手续存在一定的困难，导致一时不能办理按揭手续，直至2019年3月4日，百川公司才通知朱觉平等人提交办理银行按揭贷款相关资料，朱觉平知悉该通知内容后，一直未向百川公司提交办理银行按揭贷款的相关资料。在本案审理过程中，百川公司、金科公司均表示愿意继续履行合同，继续协助朱觉平办理银行按揭手续。朱觉平在本案审理过程中，亦坚持要求继续履行合同。2019年7月18日，朱觉平在多次要求金科公司交付房屋未果的情况下，向一审法院提起诉讼。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。金科公司将自己开发建设的金科．幸福365房地产项目的剩余房源委托百川公司对外销售，百川公司、金科公司之间形成委托代理合同关系。金科公司依法应当对百川公司在代理权限内实施的民事行为，承担民事责任。百川公司与朱觉平签订的《认购协议》、《购房付款协议》，依法应当对金科公司发生法律效力。朱觉平、百川公司签订的《购房付款协议》，其内容已经具备房屋买卖合同的主要条款内容，可依法认定为实质性的“房屋买卖合同”，该协议系双方当事人的真实意思表示，且内容未违背法律、法规的强制性规定，在双方当事人之间具有法律效力，系有效合同。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。朱觉平要求金科公司继续履行合同的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。但是，朱觉平要求被告立即交付房屋的诉讼请求，根据双方的约定，并参照房屋买卖惯例，交付房屋的条件应当是朱觉平已经办理了剩余购房款的银行按揭贷款手续时或者朱觉平已经支付完毕剩余购房款时，现该交房条件尚未成就，故一审法院不予支持。关于朱觉平要求被告补缴土地出让金的诉讼请求应否支持的问题。对此，一审法院认为，朱觉平、百川公司在《购房付款协议》中未约定“补缴土地出让金”事项，且该协议明确约定“该房屋用地系通过划拨方式取得”，朱觉平对此应当被推定是明知的，故金科公司出售给朱觉平的房屋的土地性质就是划拨性质，朱觉平为改变所购房屋的土地性质而要求金科公司补缴土地出让金，不符合双方约定和法律规定，一审法院不予支持。关于金科公司是否违约的问题。朱觉平认为金科公司存在迟延办理银行按揭贷款手续及迟延交房的违约行为。一审法院认为，朱觉平与百川公司、金科公司之间签订的协议，是确定双方之间的权利、义务依据。根据《认购协议》及《购房付款协议》的内容，均未明确约定金科公司协助办理银行按揭贷款手续的具体时间及具体交房时间，属于约定不明，在双方约定不明的情况，朱觉平认为金科公司违约的理由不能成立，故朱觉平要求金科公司承担违约责任并支付违约金及其他各项损失赔偿金的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、株洲百川网络信息科技有限公司、株洲金科建设投资经营集团有限公司继续履行与朱觉平于2017年9月21日签订的《购房付款协议》中所约定的各项义务；二、驳回朱觉平的其他诉讼请求。本案受理费508元，由朱觉平承担。二审中各方均没有提供新的证据。对一审查明的事实和采信的证据本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点是：1．《金科．幸福365认购协议书（编号042）》《购房付款协议书》是否有效；2．朱觉平的各项上诉请求能否得到支持。对此，本院评述如下：一、关于《金科．幸福365认购协议书（编号042）》和《购房付款协议书》效力的问题。该两份协议是朱觉平与百川公司就“金科．幸福365”3-508号房屋所签订的房屋买卖协议，该两份协议是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律的强制性规定，是合法有效的。朱觉平以案涉房屋系划拨土地上建造的安置房不得转让为由主张该两份协议无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”依此条规定可知划拨土地上的房屋并非不能流转，且该条规定系管理性法律规范，即使违反该条规定也不必然导致合同无效。另本案中金科公司、百川公司在《购房付款协议书》中已明确告知了朱觉平所购买房屋的土地性质是划拨土地，朱觉平也已知晓该信息，朱觉平所购买的房屋价格也明显低于同时期同地段的商品房市场价格，故朱觉平现主张《金科．幸福365认购协议书（编号042）》和《购房付款协议书》无效不能成立，本院不予采纳。二、关于朱觉平的各项上诉请求能否得到支持的问题朱觉平上诉主张要求金科公司和百川公司补缴土地出让金、办理土地出让手续，因朱觉平与百川公司、金科公司签订的《购房协议书》已明确了双方交易房屋的土地性质是划拨土地，在该协议中也未约定由金科公司将涉案房屋的土地性质变更为出让地，且依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，也应由受让方即朱觉平本人自行办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，故朱觉平上述主张不能成立，本院不予支持。其所请求金科公司如不补缴土地出让金和办理土地出让手续就补偿其三倍的经济损失914364元于法无据，本院不予支持。朱觉平还要求金科公司、百川公司立即交付其所购房屋，因朱觉平仅缴纳了购房的首付款，余款没有交清也没有办理银行按揭手续，而房屋买卖合同是双务合同，在朱觉平尚未履行完付款义务时，金科公司有权拒绝交付房屋，故朱觉平主张金科公司立即交房的请求不能成立。另朱觉平还主张要求金科公司出示地方政府建设主管部门颁发的房屋销售许可证原件，该请求既超过了其一审诉讼请求，也不属于法院的审理范围，故对该主张本院不予支持。综上所述，朱觉平的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由朱觉平负担。本判决为终审判决。审 判 长 石安旭审 判 员 陈 蓉审 判 员 梁雄文二〇一九年十二月二十七日法官助理 黄洪波书 记 员 汪 晶