河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终5534号上诉人（原审被告）：张春贵，男，1964年12月28日出生，汉族，住河北省三河市南城滨河东区。上诉人（原审被告）：张福才，男，1970年9月13日出生，汉族，住河北省三河市。二上诉人委托诉讼代理人：霍振林，河北霍振林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张海英，女，1972年11月23日出生，汉族，住河北省三河市南城滨河东区。委托诉讼代理人：周子荣，河北燕灵律师事务所律师。原审第三人：林伯涛，男，1966年9月23日出生，汉族，住河北省三河市。上诉人张春贵、张福才因与被上诉人张海英、原审第三人林伯涛之间物权保护纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初4031号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人张春贵、张福才上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人上诉请求。事实和理由：被上诉人在购买本案所涉房屋前，即应对房屋的实际居住使用人进行考察，被上诉人与本案第三人存在恶意串通的嫌疑，退一步讲也是未尽到审慎注意义务，应由被上诉人承担法律责任及风险；张春贵是通过买卖的方式，自1993年开始合法占有使用本案所涉房屋，且至今仍居住使用该房屋，被上诉人无权要求上诉人迁出；根据被上诉人与第三人的约定，如第三人无法交付本案所涉房屋，被上诉人应向第三人主张违约责任，而非要求上诉人迁出。被上诉人张海英辩称，被上诉人是通过买卖方式取得本案房屋的所有权，上诉人继续占用该房屋，无法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持一审判决。原审第三人林伯涛提交书面答辩意见，认可其与被上诉人之间的房屋买卖合同关系，被上诉人现为房屋所有权人，第三人与上诉人张春贵之间不存在房屋买卖合同关系，二上诉人无权占用该房屋，应予腾退。张海英向一审法院起诉请求：1、依法判决坐落于三河市区滨河院1条8排2号房产【产权证书号：冀（2017）三河市不动产权第0007025号】物权所有权属于原告张海英，判令被告限期从三河市区滨河院1条8排2号房屋迁出；2、被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：原告张海英于2016年12月16日通过案外人三河市兴达顺承房地产经纪有限公司居间服务下以800000元的价格向第三人林伯涛购买位于三河市区滨河院1条8排2号的房屋一套，三河市国土资源局不动产登记中心于2017年4月6日向原告张海英颁发了涉案房屋的《不动产权证书》。现涉案房屋由被告张福才实际居住。被告张春贵主张涉案房屋系其于1993年从案外人林伯涛处以60000元的价格购买，张春贵于1993年至2010年在该房屋居住，后自2010年至今，张春贵将该房屋借住给张福才使用。被告张春贵向法庭提交了拟证明其与案外人林伯涛系房屋买卖合同关系的对话录音、其自2013年开始为涉案房屋交纳电费的交费清单、自2006年2月至2018年5月为涉案房屋交纳水费的部分证明。另查明，张春贵诉林伯涛、张海英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案受理。该案中，张春贵诉请：1、请求法院依法确认被告林伯涛与被告张海英之间的房屋买卖合同无效；2、请求依法确认原告张春贵对涉案房屋（本案涉诉房屋）及土地使用权具有完全所有权和使用权，并依法判令被告林伯涛、张海英协助原告办理涉案房屋产权及土地使用权的过户转移登记手续；3、请求法院依法判令二被告承担原告为实现权利而产生的律师费用；4、诉讼费用由二被告承担。后原告向本院提交撤诉申请，本院于2017年8月15日作出（2017）冀1082民初3023号民事裁定，裁定：准许原告张春贵撤诉。2017年9月8日，张春贵作为原告，以林伯涛、张海英为被告，以确认合同效力为由再次诉至本院，诉请：1、请求法院依法确认二被告之间的物权转让行为无效；2、请求法院依法确认原告对涉案房屋具有物权所有权；3、诉讼费用由二被告负担。后再行撤回起诉，本院于2018年2月27日作出（2017）冀1082民初6237号裁定，裁定：准许原告张春贵撤诉。再查明，2017年5月12日，张海英作为原告，以张福才为被告，以排除妨害为由诉至本院，诉请：1、依法判决被告限期从三河市区滨河院1条8排2号房屋迁出，将该房屋腾清归还原告；2、被告承担诉讼费。诉讼过程中，张春贵申请参加诉讼，本院予以准许。本院于2018年7月26日作出（2017）冀1082民初2853号民事判决，判决：驳回原告张海英的全部诉讼请求。后张海英不服，上诉至河北省廊坊市中级人民法院。河北省廊坊市中级人民法院于2018年11月20日作出（2018）冀10民终5136号民事裁定，裁定：一、撤销河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初2853号民事判决；二、本案发回河北省三河市人民法院重审。后张海英向本院申请撤诉，本院于2019年1月11日作出（2018）冀1082民初9839号民事裁定，裁定：准许张海英撤诉。一审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中涉诉房屋，已经相关行政部门登记至本院原告名下，原告张海英具有涉案不动产的合法所有权。故对原告要求确认涉案房屋由其所有的诉请，本院予以维护。被告张春贵称涉案房屋系其由第三人林伯涛处购买，再行借住给被告张福才，但其并未提交与林伯涛之间的房屋买卖合同及相关付款证据，其提交的录音证据无法充分证明其主张，且第三人林伯涛否认与被告张春贵存在房屋买卖关系。故对被告张春贵的该项主张，本院不予支持。退一步讲，即使被告张春贵与第三人林伯涛存在房屋买卖关系，但涉案房屋已经相关行政部门登记至原告名下，因不动产物权的设立依法登记即发生效力，原告对涉案房屋的所有权亦应得到优先保护。被告张春贵称原告与第三人恶意串通进行交易，但其并未提交任何相关证据予以证明，本院不予采信。综上，被告张福才占有和使用涉案房屋无任何法律依据，理应腾退涉案房屋。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认位于三河市区滨河院1条8排2号房屋【产权证书号：冀（2017）三河市不动产权第0007025号】由原告张海英所有；二、被告张福才于本判决生效后七日内腾退位于三河市区滨河院1条8排2号房屋【产权证书号：冀（2017）三河市不动产权第0007025号】。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告张福才负担（于本判决生效后三日内交纳）。本院审理查明，上诉人张春贵主张其于1993年购买了本案所涉房屋，但称当时未订立书面房屋买卖合同，购房款以现金方式给付第三人林伯涛，但林伯涛未出具收款收据，对于张春贵为何自1993年至本案成诉前未将该房屋所有权变更至其名下，上诉人张春贵的代理人称，张春贵与林伯涛当时关系良好，因此未办理房屋所有权变更登记，至2008年双方关系变差，无法办理房屋所有权变更登记，张春贵也未采取法律行为主张权利。后经当庭与上诉人张春贵本人电话核实，张春贵称，当时林伯涛将房产证交给了张春贵，2015年张春贵找林伯涛办理所有权变更登记手续时，因缺少土地证无法过户，林伯涛一直答应给张春贵补但一直未补。对于张春贵所称的房产证原件，张春贵表示无法出示，称其在1999年搬家时丢失了，后张春贵又改称，其在2001年搬家时将所有证件都搬到了楼房内，但在2015年张春贵找林伯涛办理过户手续时房产证原件就找不到了。对于上诉人张春贵上述主张，经核对，与上诉人张春贵提交的其与林伯涛2016年11月份的通话录音记载内容相矛盾，张春贵在录音中表述“我仍持有该房屋的房产证原件”，张春贵对上述矛盾未予合理解释。本院审查认为，上诉人张春贵称其1993年购买了本案所涉房屋，提交的与林伯涛的通话录音中，林伯涛对张春贵是否购买了本案所涉房屋，前后表述矛盾，并未予确认，不能证实上诉人1993年购买了该房屋，且上诉人对于房屋买卖合同订立、房款给付的情节，均未提交证据予以证明，上诉人对其为何在20多年的期间内未办理房屋所有权变更手续，表述自相矛盾，不能作出合理解释，综上，上诉人的主张不能成立，本院不予采信。本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。本院认为，被上诉人张海英与原审第三人林伯涛订立房屋买卖合同，且已实际履行，被上诉人已取得本案所涉房屋的所有权证书，系该房屋的所有权人。二上诉人主张，张春贵于1993年向林伯涛购买了本案所涉的房屋，并自1993年居住使用至今，上诉人与第三人后续签订的房屋买卖合同，侵害了上诉人的合法权益，为无效合同，上诉人该主张与审理查明的事实不符，本院不予支持。上诉人二审期间，提交被上诉人张海英与第三人林伯涛之间的房屋买卖合同，主张被上诉人购房时即知晓有人在此居住，且与林伯涛对此进行了约定，被上诉人应按约定向林伯涛主张违约责任，而无权要求上诉人迁出，本院认为，上诉人居住使用本案房屋，无法律依据，被上诉人张海英作为该房屋的所有权人，无论其是否向林伯涛主张违约责任，均不影响其要求上诉人迁出，上诉人该上诉理由，不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张春贵、张福才负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 李成佳审判员 史纪红二〇一九年十二月十日法官助理叶振平书记员于盟佳