上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10804号上诉人(原审原告)：上海巨太贸易发展有限公司,住所地上海市青浦区。法定代表人：张国芬,总经理。委托诉讼代理人：沈秋君，上海市方正律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海信一铜业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：蔡建屏，董事长。委托诉讼代理人：廖亚梅，上海威颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾海平，上海市捷华律师事务所律师。原审第三人：上海市青浦区徐泾镇人民政府，住所地上海市青浦区。负责人：陈瑜，镇长。委托诉讼代理人：陈圆满，上海东炬律师事务所律师。上诉人上海巨太贸易发展有限公司(以下简称“巨太公司”)因与被上诉人上海信一铜业有限公司(以下简称“信一公司”)、原审第三人上海市青浦区徐泾镇人民政府(以下简称“徐泾镇政府”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(以下简称“青浦法院”)(2019)沪0118民初3628号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人巨太公司的上诉请求：撤销一审判决，改判信一公司支付巨太公司拆迁补偿款2,859,995元；一、二审案件受理费由信一公司承担。事实和理由：一审法院以巨太公司应当承担相应的经营风险为由驳回巨太公司的诉请，缺乏明确的法律依据；巨太公司在租赁范围内搭建的违章建筑物的权属及拆迁利益均归巨太公司所有，不因合同期满而发生权属转移；双方就租赁合同期满后违章建筑物是否应拆除没有约定，信一公司无权进行处置和获益，巨太公司对违章建筑物的处置、得益权利应至违章建筑物拆除之日止；《拆违协议》中载明的房屋内装饰及附属物实际也是巨太公司所搭建的，故巨太公司对该部分的补偿款268，300元也应享有权利。被上诉人信一公司辩称，不同意巨太公司的上诉请求。(2017)沪0118民初4038号和(2017)沪02民终8496号判决已对违章建筑物的权属予以确认，违章建筑物拆或不拆都是信一公司的权利。根据合同约定，合同期满后，巨太公司应在15天内将租赁房屋返还给信一公司，巨太公司已经丧失了对违章建筑物的全部权利。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人徐泾镇政府答辩称，巨太公司的上诉请求与徐泾镇政府无关，请求法院依法判决。巨太公司向法院提出诉讼请求：1、判令信一公司返还巨太公司租赁押金10万元;2、判令信一公司支付巨太公司拆违补偿款2,859,995元。一审法院认定事实：一、1996年11月4日,上海有色合金线材厂徐泾分厂取得沪房地青字(1996)第000109号,载明：房地坐落上海市徐泾镇沪青平公路XXX号,权属性质为集体,用途为工业用地,建筑面积6,202平方米,幢数26幢。二、2005年10月13日,上海市工商行政管理局作出《企业名称变更核准通知书》,同意上海有色合金线材厂徐泾分厂变更企业名称为“上海信一铜业有限公司”。三、2006年9月26日,信一公司、巨太公司签订《房屋租赁合同》一份,约定：一、信一公司将坐落在上海市青浦区沪青平公路XXX号房屋部分出租给巨太公司,详细位置见附件(附件是本合同不可分割的一部分),房地产权证编号：沪房地青字(1996)第000109号;二、巨太公司在租赁信一公司的房屋期间应严格遵守国家和本市有关管理的规定,并承担相应的责任;三、双方商定的租赁期自2006年9月26日至2016年9月25日止,因巨太公司的营业执照经营期限到2010年,届时如未延期或因各种原因提前注销或吊销营业执照的,则以违约按第十四条处理;四、房屋的年租金为600,000元,每2年递增20,000元,第一年一次性付清半年租金300,000元,以后每提前一个月付清下一个季度的租金,逾期按每天2,000元计算违约金,但最长不超过45天,否则按违约的第十四条有关规定处理;五、双方签约后,巨太公司应向信一公司支付房屋租赁保证金,保证金为100,000元,保证金在信一公司按第一条规定移交后即作为租赁押金;六、租赁期满后巨太公司有优先继续承租该房的权力(利),但应于租赁期满3个月前向信一公司提出续租书面要求,双方签定续租合同;七、租赁期内,巨太公司对租赁范围的房屋应合理使用并爱护房屋及其附属设施,未经信一公司同意,不得改变房屋及其附属设施的结构,租赁期间的房屋及其附属设施等维修费用由巨太公司承担,巨太公司所使用的水、电等费用由巨太公司按月付清；……十、若遇征用或拆迁,巨太公司在信一公司现有的厂房等方面的投资(如装修、改建、新建、维修等)信一公司不作赔偿,如巨太公司在信一公司空地上搭建的建筑物,若有赔偿,在不影响信一公司利益的前提下,原则上归巨太公司所有,信一公司有为巨太公司争取补偿而配合巨太公司工作的义务,巨太公司不得因为自身利益,而影响信一公司的利益及征用、动迁等工作;十一、本协议签定当日,巨太公司应付保证金100,000元,信一公司在收到巨太公司保证金100,000元后60日天内,应将本协议第一条规定的出租房屋交于巨太公司,移交后20天起开始计租,巨太公司同时将第一次的半年租金300,000元付清；……十四、巨太公司若要终止本协议或逾期45天(含)未付下一期租金,均应赔偿信一公司经济损失,计算如下：自违约之日起,至本协议第三条约定的租赁期满为止时,应付的全部租金额的75%,并在60天内用现金一次付清,巨太公司在信一公司现有的厂房、空闲地等方面的投资(如装修、改建、新建、维修等)信一公司不作补偿,巨太公司也不得拆毁;十五、信一公司同意巨太公司将《合同附件》标记“A”房屋(41平方米,高3.2米)及标记“B”(8平方米,高3.2米)予以拆除,若遇动迁、征用等,巨太公司将予以全额赔偿(按拆除时建筑面积的赔偿价格)。双方另对其它事宜作了约定。合同签订后,双方均按约履行了义务。四、2006年11月1日,巨太公司向上海市青浦区徐泾镇建管所递交申请书,申请书载明：我公司因业务发展需要,租用位于沪青平公路XXX号信一公司厂房约3,000平方米,空地约7亩左右;因所租厂房未能满足物品堆放需要,特向贵所申请,希望能在空地上搭建临时钢棚以解决临时物品堆放问题,望予以批准为盼,租期内如遇国家动迁,一定积极配合搬迁。信一公司同时在申请书上加盖公章。五、2009年4月8日,信一公司向青浦法院起诉巨太公司[案号(2009)青民三(民)初字第1459号],请求判令：1、巨太公司立即停止使用及出租非法建筑的彩钢棚仓库并立即恢复原状;2、巨太公司立即将擅自拆除的一间小屋予以恢复;3、巨太公司立即支付拖欠的租金20,000元及违约金46,000元。巨太公司提起反诉,请求：信一公司返还巨太公司租金132,500元。青浦法院判决：巨太公司应于判决生效之日起十日内支付信一公司房屋租金20,000元;巨太公司应于判决生效之日起十日内支付信一公司逾期付款违约金10,000元;信一公司要求巨太公司立即停止使用及出租彩钢棚仓库并恢复原状的诉请请求不予支持;信一公司要求巨太公司将拆除的小屋恢复原状的诉请请求不予支持,巨太公司要求信一公司返还房屋租金132,500元的反诉请求不予支持。判决后,信一公司不服,向本院提起上诉,本院经审理后,作出(2010)沪二中民二(民)终字第820号民事判决：驳回上诉,维持原判。六、2016年3月2日,巨太公司起诉上海闽希实业发展有限公司(以下简称“闽希公司”)[案号(2016)沪0118民初2369号],请求判令：1、闽希公司支付巨太公司租金或者使用费[以年租金1,400,000元为标准,自2016年1月1日起算至实际腾退之日止],2、案件诉讼费由闽希公司承担。闽希公司提起反诉,请求：1、判令闽希公司与巨太公司签订的《房屋及场地租赁合同》无效;2、判令巨太公司返还闽希公司租金或使用费2,800,000元;3、判令巨太公司返还闽希公司押金230,000元;4、判令巨太公司赔偿闽希公司损失400,000元;5、诉讼费由巨太公司承担。青浦法院判决：巨太公司与闽希公司于2011年11月2日签订的《房屋及场地租赁合同》无效;闽希公司应于判决生效之日起十日内支付巨太公司占有使用费1,190,000元,巨太公司应于判决生效之日起十日内返还闽希公司押金230,000元;闽希公司的其他诉讼请求不予支持。闽希公司不服,向本院提起上诉,本院经审理后,作出(2017)沪02民终3961号民事判决：驳回上诉,维持原判。该案审理中,双方确认涉案房屋于2017年1月1日由闽希公司交付给信一公司。青浦法院认为,依法成立的合同受法律保护。信一公司与巨太公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应恪守。根据合同约定,信一公司不再续租,巨太公司理应于合同到期后15日内将房屋返还信一公司,然因巨太公司将房屋转租他人,导致信一公司实际于2017年1月1日方收回房屋,故此期间的房屋占有使用费,巨太公司理应支付信一公司。使用费的标准应参照双方合同约定的租金标准计算。信一公司要求按巨太公司与次承租人约定的租金标准主张房屋占有使用费,于法无据,不予支持。因信一公司与巨太公司一致确认承租房屋存在开裂,但双方对于房屋开裂是否影响房屋使用存在争议,对于此节事实,(2016)沪0118民初2369号民事判决书认定有证房屋的开裂影响使用并酌定扣减部分使用费,该判决书现已生效,予以确认。结合案件实际情况及房屋开裂对使用人实际造成的影响,亦应适当减少部分租金,可自巨太公司应付房屋占有使用费中直接扣除,扣除后,酌定巨太公司还应支付信一公司房屋占用使用费60,000元。因合同到期,对于巨太公司在信一公司空闲土地上自行搭建的无证建筑,信一公司有权要求巨太公司拆除并恢复原状,信一公司不要求巨太公司拆除恢复原状,系信一公司对其自身权利的处分,于法无悖,予以准许。巨太公司反诉要求信一公司支付因使用无证建筑的租金,于法无据,不予支持。青浦法院判决：一、巨太公司应于判决生效之日起十日内支付信一公司房屋占有使用费60,000元;二、驳回巨太公司的全部反诉请求。巨太公司不服判决，上诉于本院，二审中,巨太公司提供如下证据：1、上海国东建筑装饰工程有限公司(以下简称“国东公司”)与上海壹加壹国际物流有限公司(以下简称“壹加壹公司)于2016年12月19日签订的《房屋租赁合同》,证明涉案房屋并非信一公司自用,而是以国东公司的名义出租给壹加壹公司。2、国东公司分别于2017年1月16日、6月23日出具的《承诺书》、国东公司于2017年3月14日向壹加壹公司出具的《收款收据》两份、《杭州银行电子回单》,证明国东公司与壹加壹公司之间的上述房屋租赁合同在实际履行。3、一审法院的《告知书》,证明证据1、2是壹加壹公司向一审法院提供,一审法院邮寄给巨太公司,巨太公司只有复印件。信一公司质证意见：因上述证据在一审时能提供而未提供,不属于新证据;上述证据没有原件,故真实性无法确认;上述证据没有涉及信一公司,与本案无关,不同意巨太公司的证明目的。本院认为,关于巨太公司二审中提出的保证金一事,因巨太公司在一审中对此未提出相应诉请,故一审法院未处理,并无不妥,巨太公司可另行主张。关于巨太公司提出的信一公司于2016年9月30日从巨太公司处收回了面积为563平方米的房屋,应扣减相应费用的意见。因信一公司对此予以否认,而巨太公司又未提供相应证据证明,故不予采纳。关于巨太公司二审中的证据,因信一公司抗辩不属于新证据、真实性无法确认、与案件无关,故对巨太公司二审中的证据不予采纳。退而言之,即便巨太公司提供的证据是真实的,根据国东公司与壹加壹公司之间的《房屋租赁合同》的记载,双方约定的是产权证之外的彩钢棚,与信一公司主张权利的涉案房屋不属于同一建筑,故采纳信一公司抗辩的与案件无关的意见,对巨太公司的上述证据,不予采纳。根据信一公司与巨太公司签订的《房屋租赁合同》的约定,信一公司不再续租,巨太公司理应于合同到期后15日内将涉案房屋返还信一公司;因巨太公司将房屋转租他人,导致信一公司实际于2017年1月1日才收回涉案房屋,故此期间的房屋占有使用费,巨太公司理应支付信一公司。一审法院根据案件实际情况及房屋开裂对使用人实际造成的影响等因素,酌定巨太公司还应支付信一公司房屋占用使用费60,000元,并无不妥,本院判决驳回上诉,维持原判。一审法院另查明，2016年11月2日，上海市青浦区人民政府拆除违法建筑办公室发出《上海市青浦区人民政府当场拆除违法建筑决定书》，决定对信一公司违法建筑物于2016年11月2日实施强制拆除。2016年12月1日，上海市青浦区人民政府拆除违法建筑办公室发出《上海市青浦区人民政府当场拆除违法建筑决定书》，决定对信一公司违法建筑物于2016年12月1日实施强制拆除。2017年3月10日，上海金虹房地产估价有限公司出具《房地产估价咨询报告》(估价咨询报告编号：金虹房地估字WP30820-徐经居委31号)：一、委托方：徐泾镇徐泾居委会。二、受托方：上海金虹房地产估价有限公司。三、项目名称：青浦区徐泾镇徐泾居委会“五违四必”整治项目。四、房屋建造人：上海信一铜业有限公司。五、估价目的：为委托方进行“五违四必”整治工作提供评估价值参考。六、估价对象：徐泾镇上海信一铜业有限公司所建房屋(包含室内装修及室外附属设施)。1、估价对象的座落与四至范围：上述委托评估的房屋地处青浦区徐泾镇徐泾居委会(具体位置详见地理位置图附件)。2、估价对象的权属状况：上述委估房屋为上海信一铜业有限公司于徐泾居委会集体土地上自行建造。七、价值时点：2017年3月1日(房屋现场勘查之日)。八、估价依据：中华人民共和国国家标准《房地产估价规(GB/T50291-1999)》、《上海房屋拆迁中建筑物建安重置清单单价清册》、《上海市征地财物补偿标准(2013)》及其他相关规范文件。九、估价原则：房地产估价咨询报告依据独立、客观、公正的原则,遵循合法原则、替代原则和价值时点的估价原则进行估价。十、价值定义：本次估价为满足上述全部估价对象假设和限制条件,在即定的估价目的下采用现有建筑材料和建筑技术,按价值时点的价格水平,重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格,即建筑物的重置价格。房屋室内装修及室外附属设施按照上海市房屋装饰工程定额标准、上海市有关国家建设征收财物补偿标准予以估价。十一、估价结果：经估价人员依据相关资料评估计算,估价对象于2017年3月1日(房屋现场勘查之日)评估总价值为5,829,661元(详见计算明细附表)。十二、估价作业日期：二O一七年三月一日至二一七年三月十日。2017年6月26日，系争房屋拆除。2017年7月2日，信一公司(乙方)与徐泾镇徐泾居委会(甲方)签订《拆违协议》：根据市、区两级党委政府关于全市开展“五违四必”区域环境综合整治和中小河道治理工作要求,并按照《中华人民共和国城乡规划法》、《上海市拆除违法建筑若干规定》等法律法规和有关拆违政策规定双方就拆违及拆违工程量补偿事宜经协商一致签订协议。签订协议目的是切实改善徐泾镇的生产生活生态环境,对积极配合拆违的企业给予适当补偿,以加快推进全镇范围内企业的违法建筑的拆除。一、乙方违法搭建的企业用房坐落徐泾镇沪青平公路XXX号，房屋用途生产,房屋结构砖混,房屋建筑面积6,181.04平方米。二、乙方同意由甲方拆除前款所述的违法建设的企业用房,拆除违法建筑的建筑垃圾由甲方负责清理，费用由甲方承担。三、经上海金虹房地产估价有限公司评估，乙方上述房屋价值为5,561,361元。四、乙方房屋内装饰及附属物补偿费用计268,300元。五,按照协议三、四条所示工程量核对价格,以不超过该价格五折(小于等于五折)的标准，甲方补偿乙方合计2,914,830元，乙方对该金额表示同意接受。六、乙方在签订协议后负责房屋使用人如期搬离,并于2017年7月30日前腾空上述房屋交付甲方拆除。房屋使用人未按期搬离的,甲方有权拆除房屋,由此造成的损失由乙方承担。如乙方未能在上述日期内腾房的,乙方仍需要拆除违法建筑，同时甲方有权不再向乙方进行补偿。七、甲方在完成上述违法建筑的拆除并经验收通过后20个工作日内,甲方向乙方支付剩余款项。八、乙方腾空房屋时不得拆除原房屋中的建筑材料和甲方已给予补偿的其他附属物,乙方应当将空房完整移交甲方。九、甲乙双方在履行协议的过程中发生争议的,应当协商解决,协商不能解决向人民法院提起诉讼。十、乙方承诺：如乙方股东之间,乙方与承租人之间(次承租人等),乙方与员工之间就与其相关的协议所涉补偿费用进行分配的,概由乙方自行负责处理,如产生矛盾和纠纷的,亦概由乙方自行负责处理,与甲方无关,如乙方在本次拆除的房屋中存在抵押、查封等权利限制情况的,乙方必须在签订协议后立即涤除权利限制,否则甲方有权暂停支付补偿款。乙方承诺：协议签订后，乙方、乙方股东、乙为承租人(次承租人)、乙方员工不得再以任何理由,任何方式向甲方或甲方上级部门提出任何权利主张。乙方承诺：协议签订且拆除违法建筑后,如乙方再次搭建违法建筑的，甲方有权拆除，乙方无条件服从,并承担由此造成的损失。2017年10月12日，青浦区徐泾镇徐泾居民委员会出具《验收报告》：徐泾镇拆违领导小组：兹证明上海信一铜业有限公司位于徐泾镇沪青平公路XXX号的违建房屋,已全部拆除。2018年6月5日，巨太公司起诉国东公司房屋租赁合同纠纷[(2018)沪0118民初9748号]，2018年10月11日，巨太公司撤回起诉。2018年10月29日，巨太公司起诉信一公司及国东公司房屋租赁合同纠纷一案[(2018)沪0118民初18176号]，要求信一公司及国东公司支付巨太公司房屋使用费232,320元(从2017年1月1日起至2017年6月25日止,共176天,按每平方米每天1.10元计算,计464,640元,巨太公司主张二分之一,即232,320元)，信一公司返还巨太公司租赁押金10万元，信一公司支付拆违补偿款2,859,995元(5,829,661元-109,670元)。2019年1月31日，巨太公司撤回起诉。一审法院认为，巨太公司与信一公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应恪守。根据合同约定,巨太公司与信一公司之间的租赁合同已于2016年9月25日届满，故信一公司应按合同的约定返还巨太公司保证金。现巨太公司要求信一公司返还保证金10万元，与法无悖，应予支持。拆违前合同已到期，承租人应当承担相应的经营风险，因此承租人的拆违利益难以考虑，巨太公司要求信一公司支付补偿款的诉讼请求，亦难以支持。据此，判决如下：一、上海信一铜业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海巨太贸易发展有限公司押金人民币10万元；二、驳回上海巨太贸易发展有限公司的其余诉讼请求。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，巨太公司与信一公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。《房屋租赁合同》已于2016年9月到期终止，巨太公司应在合同租期届满后15天内将租赁房屋返还给信一公司，并应将搭建的违章建筑物予以拆除。信一公司未要求巨太公司拆除违章建筑物，系对自身权利的处置。根据《房屋租赁合同》约定，若遇征用或拆迁，巨太公司在信一公司空地上搭建的建筑物，若有赔偿，原则上归巨太公司所有，但合同期内未发生征用或拆迁等事项，拆违决定书系在租赁合同届满之后作出，巨太公司上诉要求分得相应拆违补偿款，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，一审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币29,680元，由上诉人上海巨太贸易发展有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张文如审判长  丁康威审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇一九年十二月十二日书记员  陈 杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……