江西省寻乌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0734民初1471号原告（反诉被告）：陈文浩，男，1964年6月22日出生，汉族，居民，住江西省寻乌县。被告（反诉原告）：江西聚贤置业有限公司，住所地：江西省寻乌县新东大道幸福佳苑商业2楼201室。法定代表人：周跃进，职务：执行董事。委托诉讼代理人：甘伟，男，系该公司员工。原告（反诉被告）陈文浩诉被告（反诉原告）江西聚贤置业有限公司（以下简称聚贤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈文浩，被告（反诉原告）江西聚贤置业有限公司委托诉讼代理人甘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告陈文浩向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金（暂计至2019年6月28日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止，总房款660642×0.05‰×271天=8951.7元）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回第一项诉讼请求并明确第二项诉讼请求中要求被告支付的违约金计算时间自2018年11月1日起计算至2019年6月28日止并放弃要求计算至实际交付房屋之日止的诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2017年3月25日被告签订了《赣州市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告所开发的九洲国际小区3栋2单元501号房屋。合同约定房屋总价款为660642元（其中合同房款643127元，交税费15627元，交灵动空间楼板浇筑费1888元），首付款为343127元，其余300000元采取公积金贷款方式支付，并于2017年8月7日开始正式放贷。2017年9月7日原告进行第一个月还贷截至起诉之日止，原告仍在正常还贷中。根据合同约定被告应于2018年9月30日向原告交付该房屋。截至起诉之日买受人未收到出卖人书面通知买受人办理交付手续的时间、地点及应当携带证件的通知。合同第十二条约定，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。”据此，被告理应向原告赔偿违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋，经原告多次催促，截至2019年6月28日下午15：12原告才接到被告售楼部电话通知房屋已达到交房要求，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责理由，也不存在约定的免责理由，违约事实明显，严重损害了原告的利益。本诉被告江西聚贤置业有限公司辩称，1、补充协议约定交房期限改为2018.11.15；2、被答辩人通过拉横幅、游行等行为导致交房日期延迟；3、答辩人所开发的1-4号楼均于2018年7月10日竣工；4、答辩人在工程量发生变更后无任何拖延行为，无法如期交房系被答辩人自身原因导致，答辩人不应承担违约责任；5、被答辩人在答辩人可以如期交房的情况下对符合要求的建筑规范的大门进行拆除重建，之后又以被答辩人逾期交房提起诉讼，已违背了《民法总则》第七条中诚实信用的原则，请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告江西聚贤置业有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告按购房面积赔偿反诉原告的大门重建、装修、商铺面积等各项损失计8206.21元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告系寻乌县九洲国际小区的开发商，反诉被告为九洲国际小区的3-2-501房屋买受人，九洲国际1-4#楼均于2018年7月10日完成竣工且能够在约定期限内交房。反诉被告等人因对楼盘大门布局不满意，于是通过微信群组织人员采取举横幅、进行非法游行示威及在售楼部大门张贴白底黑字横幅的方式强迫反诉原告对原本已经验收合格且符合建筑规范的大门进行拆除重建，为维护社会稳定，反诉原告在无奈之下答应了反诉被告的要求并按照反诉被告的要求进行了相应整改。反诉被告的不合理要求致使反诉原告遭受了重大财产损害，反诉被告应对新大门的设计费、原大门的造价、新大门造价及装修费、人工费等进行赔偿，原告的各项损失合计4732555元，九洲国际小区总住房面积77403.83㎡，反诉被告需承担的损失为8206.21元（4732555元÷77403.83㎡×134.22㎡）。反诉被告陈文浩辩称，被答辩人提出的什么叫做“重建”？大门不是重建，是相关部门要求的，只是进行小改动，这个改动刚好致业主的一封信中提到，所以只是开发商自己的问题，所以与业主无关。是否达到交房条件，在房地产开发条例中提到了，没有达到要求不能交房，交房了就是违法。城建局已经说了，是业主的维权，但答辩人不知道也没有参加。本院经审理认定事实如下：2017年3月25日，陈文浩（买受人）与聚贤公司（出卖人）签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，约定陈文浩购买聚贤公司位于寻乌县九洲国际3#楼2-501的房屋，价格为643127元，由买受人在2017年3月2日前支付首付款343127元，剩余300000元向赣州市住房公积金中心寻乌办事处申请贷款支付。合同还约定房屋的交付条件，即交付时该房屋应取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、相关设施设备已符合第十条约定的条件、《房屋测绘报告》，交付时间为2018年9月30日；如出卖人逾期在60日内交付的，从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金等内容。2019年6月28日，聚贤公司电话通知陈文浩房屋已具备交房条件。截至庭审日，陈文浩仍未收房和办理交房手续。同时查明，2018年7月23日，蓝梅香、陈文浩、李文青等六人与聚贤公司签订了一份《协议书》，协议书主要载明：原小区大门设计上符合建筑规范，大门二楼商铺符合规范，已通过政府相关部门审批，经过设计考量已提出三个整改方案，由业主协商确定，待业主确定方案后立刻进行整改；2#楼3单元的门阻挡电梯出口问题，马上拿出整改方案由业主审定，即刻整改；在各单元门及电梯前室贴墙面砖，并用石膏线在顶板走边一圈，安装品牌灯具，交付时间需在合同的交房时间基础上延长一个半月等等内容。聚贤公司的法定代表人周跃进在甲方处签名，蓝梅香、陈文浩、李文青等六人在乙方处签名。另查明，九洲国际商住小区工程1-4#楼于2019年5月24日交验，6月25日寻乌县住房和城乡建设局对九洲国际商住小区3#楼同意备案，并发放了竣工验收备案表。本院认为，陈文浩与聚贤公司签订的《赣州市商品房买卖合同》系合同双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行自己的义务。聚贤公司未在合同约定的2018年9月30日前交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。截至庭审日案涉房屋仍未交付，聚贤公司亦在2019年6月28日通知陈文浩收房，现本诉原告陈文浩要求本诉被告聚贤公司支付自2018年11月1日至2019年6月28日止按房价款的万分之0.5计算违约金的诉讼请求，符合法律规定，同时也是原告对其民事权利的自行处分，故本院依法予以支持。陈文浩诉讼请求中的总房款660642元包括税费15627元、灵动空间楼板浇筑费1888元，因双方在合同中约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。”其中税费及灵动空间楼板浇筑费不属于本案合同中约定的房价款，故计算违约金的全部房价款应为643127元。因此本诉被告应支付的违约金应为7718元（643127元×0.05‰×240天）。本诉被告提出因其他业主的维权行为致使工期延误、重建小区大门需要顺延交付时间的意见，没有合同和法律依据，本院不予采纳。反诉原告聚贤公司要求反诉被告陈文浩赔偿其各项损失8206.21元，因反诉原告所提交的证据不能证明其遭受的损失金额且该损失应由反诉被告承担，故反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告江西聚贤置业有限公司应于本判决生效之日起五日内向本诉原告陈文浩支付违约金7718元；二、驳回本诉原告陈文浩的其他诉讼请求；二、驳回反诉原告江西聚贤置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，反诉受理费25元，合计50元，由被告（反诉原告）江西聚贤置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  古红娟二〇一九年十二月二十七日代理书记员  范丽华附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。