安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖05民终1617号 上诉人（原审被告）：何世梅，女，1965年9月13日出生，汉族，住所地安徽省马鞍山市雨山区。 委托诉讼代理人：朱来宏，安徽长城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪军，安徽长城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马鞍山市花山区城市发展投资集团有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市花山区解放路50—1号。 法定代表人：吴增权，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘俊，安徽明博律师事务所律师。 上诉人何世梅因与被上诉人马鞍山市花山区城市发展投资集团有限责任公司（以下简称城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初3537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何世梅上诉请求：1.依法撤销一审判决，予以改判；2.一审、二审诉讼费用由城投公司承担。事实与理由：一、一审法院判决解除其与城投公司之间签订的房屋租赁合同，并要求其返还案涉房屋，既无事实依据，也不符合法律规定，依法应当予以改判。1.案涉房屋租赁合同到期后，由于经济形势下滑，市场行情持续低迷，电商飞速发展，导致其经营困难，其多次向城投公司反映实际情况，并请求以市场价格为标准适当降低租金，但一直未得到解决，其经营陷入困境，无力支付房租，其并非恶意违约。2.其在签订房屋租赁合同后，依约缴纳了保证金300000元并支付了344400元房租，一审过程中，其又支付了200000元租金，并积极与城投公司协商，但一直没有结果，导致其后期筹集的房租未予支付。3.其在租赁案涉房屋后，花费了480000余元用于装潢、投资、铺货等，如解除其与城投公司之间的租赁合同，将会对其造成重大经济损失。4.双方合同约定的租金远远超过市场价格，应当予以变更。二、一审判决其支付的300000元履约保证金归城投公司所有不当，应当依法予以改判。根据其与城投公司之间签订的房屋租赁合同第八条的约定，其不能依约支付租金，应当按照500元/天的标准支付违约金，按此标准计算，自2018年11月1日至城投公司一审起诉之日，其应当支付的违约金为100000元左右，一审判决其支付的300000元履约保证金归城投公司所有，该数额远远超过双方约定的违约金数额，同时，一审判决认定其欠付的房租为491000元，而判决300000元违约金亦远远超过我国合同法规定的违约金标准，依法应当予以降低。 城投公司辩称，解除合同有案涉《房屋租赁合同》的明确约定，并无不当。履约保证金不予退还也是案涉《房屋租赁合同》明确约定的。 城投公司向一审法院起诉请求：1.解除其与何世梅于2018年签订的《房屋租赁合同》；2.何世梅将马鞍山市花山区实验小学大门北约30米处的6号门面房返还给其。该房屋内不可移动的装潢、设施、设备归其所有；3.何世梅支付其租金691000元（至2019年2月1日已欠付，计算至2019年4月30日），并支付自2019年5月1日起至何世梅实际返还房屋之日止的房屋租金（按租金每季度345500元标准计算）；4.何世梅交付的300000元履约保证金归其所有；5.何世梅承担案件诉讼费用。 一审法院查明事实：城投公司通过公开招租拍卖成交何世梅，并签订一份房屋租赁合同，约定城投公司向何世梅出租马鞍山市花山区实验小学大门北约30米处6号门面房，租赁期限为5年，2018年6月1日至2018年7月31日为装饰装修免租期，自2018年8月1日至2023年7月31日为计租期限，年租金1382000元，租金按季度一次性支付345500元，在每季度开始前日缴纳，何世梅须在租赁开始时向城投公司交纳履约保证金300000元，若何世梅不能按时足额支付租金，则应按500元每天向城投公司支付违约金。累计达30天以上的，城投公司有权单方面解除合同，承租房屋内一切财物无偿归出租方所有，且履约保证金不予退还。合同签订时，何世梅向城投公司支付保证金300000元并于2018年7月23日支付第一季度（2018年8月1日至2018年10月31日）租金345500元。2018年12月25日、2019年1月15日，城投公司向何世梅送达告知函、律师函，向何世梅催交第二季度（2018年11月1日至2019年1月31日）租金及违约金未果，以致成讼。案件诉前调解中，何世梅于2019年5月5日向城投公司支付租金200000元。 一审法院认为，城投公司与何世梅所签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，合法有效。当事人均应遵照履行。何世梅未按约支付租金，应当承担违约责任。城投公司要求解除合同、返还房屋、支付租金及履约保证金归其所有之诉请，合法有效，予以支持。城投公司诉请归其所有的不可移动的装潢、设施、设备不具体，不明确，不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除城投公司与何世梅所签订的关于马鞍山市花山区实验小学大门北约30米处的6号门面房房屋租赁合同；二、何世梅于判决生效之日起10日内返还城投公司位于马鞍山市花山区实验小学大门北约30米处的6号门面房；三、何世梅于判决生效之日起10日内支付城投公司租金491000元及自2019年5月1日起至实际返还马鞍山市花山区实验小学大门北约30米处的6号门面房之日止的租金（按每季度345500元计算）；四、何世梅所支付的300000元履约保证金归城投公司所有。案件受理费6855元（已减半收取），由何世梅负担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：何世梅提交的11份银行电子回单及一份证明，与本案没有关联性，不予认定。 二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。 本院认为，本案的争议焦点是：一审判令解除何世梅与城投公司之间的《房屋租赁合同》并判令300000元履约保证金归城投公司所有是否适当。依法签订的合同，是双方当事人意思自治的体现，对双方当事人均具有法律约束力。案涉《房屋租赁合同》合法有效，根据该合同约定，租金自租赁之日起按季度一次性交纳，此后在每季度开始前交纳，如果何世梅未能足额支付租金，则应按照500元/天的标准向城投公司支付违约金，累计达30天及以上的，城投公司有权单方面解除合同。而何世梅只在合同签订之时向城投公司交纳了第一季度租金345500元，后一直未按期交纳房屋租金，直至一审诉前调解，何世梅才又交纳200000元。何世梅未按时足额交纳房屋租金，已构成违约，应当承担相应违约责任，城投公司有权单方面解除合同。何世梅上诉称经济形势下滑，市场行情低迷等因素导致其经营困难，案涉房屋租金过高，属于签订合同时应当预见的风险，不能作为何世梅不按时足额交纳房屋租金的理由，故对其上诉意见不予支持。关于300000元履约保证金，由于该履约保证金是承租方违约时应承担的违约责任，系违约金性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，何世梅未依约缴纳房租，直至一审起诉时，何世梅欠付两个季度租金共计691000元，后何世梅又缴纳了200000元，尚欠491000元的房租未缴纳，一审判令300000元保证金全部归城投公司所有，属于判令何世梅承担的违约金过分高于造成的损失，何世梅上诉提出一审判令的违约金过高，本院酌情判令何世梅向城投公司支付违约金100000元，即300000元履约保证金中100000元归城投公司所有，余款200000元由城投公司退还何世梅。 综上，何世梅的上诉请求部分成立。一审法院认定事实清楚，但适用法律部分有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初3537号民事判决第一项“解除原告马鞍山市花山区城市发展投资集团有限责任公司与被告何世梅所签订的关于马鞍山市花山区实验小学大门北约30米处6号门面房房屋租赁合同”； 二、维持安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初3537号民事判决第二项“被告何世梅于本判决生效之日起10日内返还原告马鞍山市花山区城市发展投资集团有限责任公司位于马鞍山市花山区实验小学大门北约30米处6号门面房”； 三、维持安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初3537号民事判决第三项“被告何世梅于判决生效之日起10日内支付原告马鞍山市花山区城市发展投资集团有限责任公司租金491000元及自2019年5月1日起至实际返还马鞍山市花山区实验小学大门北约30米处6号门面房之日止的租金（按每季度345500元计算）”； 四、变更安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初3537号民事判决第四项“被告何世梅所支付的300000元履约保证金归原告马鞍山市花山区城市发展投资集团有限责任公司所有”为“何世梅所支付的300000元履约保证金中的100000元归马鞍山市花山区城市发展投资集团有限责任公司所有，余款200000元由马鞍山市花山区城市发展投资集团有限责任公司返还何世梅”； 五、驳回马鞍山市花山区城市发展投资集团有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6855元（已减半收取），由何世梅负担4855元，马鞍山市花山区城市发展投资集团有限责任公司负担2000元。二审案件受理费11710元，由何世梅负担9710元，马鞍山市花山区城市发展投资集团有限责任公司负担2000元。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  刘 乔 二〇一九年十二月二十四日 法官助理陈婷婷 书记员易莉