江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4206号 上诉人（原审原告、反诉被告）:南通久江木业有限公司，住所地南通开发区。 法定代表人：刘照楼，总经理。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：秦舒，男，1966年4月5日生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：李仕春，北京大成（南通）律师事务所律师。 上诉人南通久江木业有限公司（以下简称久江公司）因与被上诉人秦舒房屋租赁合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2019）苏0691民初696号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 久江公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审法院关于合同解除、违约责任认定不清，适用法律错误。本公司作为承租人，对于房屋基本情况已经进行了解，对于案涉房屋是否满足使用目的，无法通过简单目视判断，在房屋使用后才发现。物业公司认为商铺底层承重不能满足本公司要求，强行禁止本公司储存板材。一审法院认为选房责任在本公司，这强人所难，因为没有人会在租赁之前对建设的结构、用料进行鉴定分析。租赁合同因不能满足使用要求于2017年6月5日而实际解除。一审法院认定本公司逾期交付租金属于违约，属于认定事实、适用法律错误。2.本公司是在合同目的无法实现情况下，依据先履行抗辩权而未交付后期房租，不存在违约。在合同实际解除后，本公司积极采取减损措施，但因秦舒原因未能就转租达成一致，产生的扩大损失应由其负担。在合同解除后的租金费用16111.1元、装修改造费用3760元均系合同无法履行而产生的损失，秦舒应当承担返还和赔偿责任。 秦舒辩称，1.本人主要义务是将符合约定条件的房屋交由承租人使用，无需对商铺能否达到承租人使用目的进行审查，久江公司也没有就其特殊目的告知本人。久江公司在承租前，应当知晓房屋的经营用途，由此商铺无法实现堆放板材的使用目的，责任在于久江公司自身，造成的所有损失应由其自行承担。2.久江公司从未向本人告知合同目的不能实现，也未发出要求解除租赁合同的书面通知。其是否真实向案外人租赁以及为何租赁均不得而知。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 久江公司向一审法院起诉请求：判令确认双方商铺租赁协议于2017年6月5日解除；秦舒返还租金16111.10元，秦舒赔偿装修改造费3760元，搬运费1600元；诉讼费由秦舒负担。秦舒向一审法院提出反诉请求：久江公司支付2018年3月25日至2019年3月24日租金22000元，实际按约支付房租至交付时止；逾期付款违约金(以租金22000元为基数以年息24%为标准实际主张至给付之日止，暂计算2018年2月25日至2019年3月24日为5720元）；解除合同违约金1100元；支付2018年物业费2470.80元；久江公司在解除合同后将商铺返还给秦舒。 一审法院认定事实：双方于2017年3月25日分别签订两份商铺租赁协议，约定久江木业向秦舒租赁位于南通开发区（所有人均为秦舒、刘虹夫妇）用于经营板材，租赁期限均自2017年3月25日至2020年3月24日止，共计36个月。单份合同主要约定：租赁费用为每一年支付一次，先付后用，在当前费用到期前一个月支付下一年的租赁费用。租赁费用为：第一年10000元，第二年11000元，第三年12000元。在签订合同后应支付第一年租赁费用，合同签订后，向管理公司缴纳租用房屋使用保证金3000元及装修押金2000元，久江木业符合管理公司制订的商业管理规定的退租条件，结清所有费用、交还钥匙、办完手续后，退还使用。秦舒应按约定向久江木业提供该商铺及相关配套设施和经营条件，保障久江木业正常经营；除有明确约定外，不得干涉久江木业正常经营；应对商铺进行监督管理，协助配合管理公司及物业公司维护并改善市场整体形象。久江木业应具备合法的经营资格并按照工商行政管理部门核准的经营范围依法亮证照经营，自觉遵守管理公司及物业公司制定的有关市场各项管理规定，服从市场管理部门的监督管理；按期支付租金、物业管理费及因经营产生的各项费用，物业管理费第一年为2元/平方/月，第二年为2.5元/平方/月，第三年至第五年以市场实际收取费用为准。久江木业签订合同后需与物业公司对接，并对水表、电表进行读数确认，并按照要求缴纳押金等相关费用。如久江木业逾期30日未支付租金或水电及物业管理等费用的，秦舒有权解除合同，久江木业应按照年租金的5%的标准支付违约金；如久江木业或秦舒因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，并按照年租金5%的标准向对方支付违约金，因秦舒自身原因提前解除合同的，除按约定支付违约金外，还应减收相应租金并退还保证金及利息；如秦舒未按照约定提供该商铺用电等市场内的经营设施或条件致使久江木业不能正常经营的，应减收相应租金，久江木业有权要求秦舒继续履行合同或解除合同，并要求秦舒赔偿相应损失。久江木业未能按照约定支付租金、物业管理费或水电等费用的，应每日向秦舒及物业公司支付年租金1%作为违约金。合同签订后，久江木业向秦舒缴纳了两间商铺第一年的租金合计20000元，并向南通新鸿商业管理有限公司缴纳了两间商铺第一年的物业费、装修押金以及市场管理保证金。此后，久江木业对案涉房屋进行了装修并实际使用。2017年7月21日，因久江木业称其租赁的案涉房屋与物业公司产生纠纷向南通市公安局开发区分局新开派出所报警，该所出警后告知双方协商或通过诉讼途径解决。2019年3月26日，久江木业诉至法院，后秦舒提出反诉。在本案审理过程中，基于双方一致要求解除案涉商铺租赁协议，法院询问双方是否同意先行交接，双方均表示认可，但最终未能就交接条件达成一致意见致使交接未果，案涉房屋现仍在久江木业控制下。 一审法院认为，商铺租赁协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。久江木业起诉时要求确认双方之间的商铺租赁协议解除，秦舒反诉请求中虽未明确要求解除商铺租赁协议，但其要求久江木业承担解除合同违约金并返还案涉商铺，上述请求均建立在合同解除的前提下，涵盖了解除合同的意思表示。故无论基于何种原因，双方关于解除合同的意思表示是一致的，应当予以确认。至于解除合同时间以及解除合同的责任，双方存在分歧。要判定解除时间以及相应责任首先应当判定履行合同过程中的违约方。双方合同约定案涉租赁商铺经营用途为板材，但并未就板材如何使用作出硬性规定。秦舒作为出租人，其主要义务是将符合约定条件的房屋交由承租人使用，无需对商铺能否达到承租人使用目的进行审查，事实上在签订租赁协议后其已实际向久江木业交付了案涉商铺，故无法认定其在履行合同过程中存在违约。久江木业作为承租人，其主要义务则是按照约定给付租金等费用，其在承租房屋前，应当知晓房屋的经营用途，现因案涉房屋无法实现其堆放板材的使用目的，该选房责任应在于承租人自身，故其逾期交付租金应属违约，应承担相应违约责任。综上，久江木业要求认定双方合同于2017年6月5日实际解除依据不足，对该意见不予采纳。久江木业未能按照合同约定支付相应租金，秦舒基于此要求解除合同符合双方约定以及法律规定，予以支持。对于解除时间，认定为反诉状送达至九江木业之日，即2019年5月7日。 基于上述认定，法院对于双方其余诉讼请求认定如下： （一）关于久江木业各项本诉请求：因秦舒作为出租人在履行合同过程中不存在违约，久江木业要求秦舒返还已支付租金16111.10元、赔偿装修改造费3760元以及搬运费1600元于法无据，不予支持。 （二）关于秦舒各项反诉请求：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同于2019年5月7日解除，故久江公司应将房屋腾空并归还给秦舒。对于解除合同前的租金，根据双方合同约定，2018年3月25日至2019年3月24日期间商铺租金标准为11000元/年/间，2019年3月25日至2020年3月24日期间商铺租金为12000元/年/间，故久江木业应支付2018年3月25日至2019年5月7日的两间商铺的租金为24893.15元（11000×2+12000×2÷365×44）。自2019年5月8日起，因久江木业仍占有案涉商铺，故其仍应按照合同约定的最后一期租金标准即12000元/年/间支付商铺占有使用费至其实际腾空房屋并归还给秦舒为止。根据合同约定，对于案涉商铺实行先付后用，久江木业应在每期在当前费用到期前一个月支付下一年的租赁费用，如未能按约支付，则还应每日支付年租金1%作为违约金，现久江木业逾期支付，秦舒主张第二年年租金的逾期付款违约金以22000元/年（11000×2）为基数自2018年2月25日起按照年利率24%计算至实际给付之日止不超过合同约定及法律规定，法院照准。秦舒主张年租金5%主张解除合同违约金1100元（11000×2×5%）符合合同约定，本院亦予以支持。对于物业服务费，根据相关规定，业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。因此，业主与物业使用人的连带债务系法定之债，连带债务的范围和金额应该在物业服务合同的约定范围和金额内，业主在承担连带责任后可以向物业使用人追偿。本案中，久江木业与秦舒约定就物业服务费应由久江木业直接向物业服务公司支付。就目前而言，秦舒未实际支出上述费用，其直接向久江木业主张于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、久江公司与秦舒于2017年3月25日签订的关于南通开发区通富妇儿乐城6号楼109A室和109B室两份商铺租赁协议于2019年5月7日解除；二、久江公司将位于南通开发区商铺腾空后返还给秦舒；三、久江公司给付秦舒2018年3月25日至2019年5月7日房屋租金24893.15元及自2019年5月8日起至实际腾空房屋并返还之日止的房屋占用费（按12000元/年/间的标准计算）、租金逾期付款违约金（以22000元为基数自2018年2月25日起按照年利率24%计算至实际给付之日止）和解除合同违约金1100元；上述第二、三项义务于本判决生效后十日内履行；四、驳回久江公司其他诉讼请求；五、驳回秦舒其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费336元，反诉案件受理费275元，合计611元，由久江公司负担597元，由秦舒负担14元。 二审中，久江公司提交了其与案外人的租赁合同，以证明案涉租赁合同用途为仓储。本院经审查认为，案涉合同的用途应以合同约定为准，故久江公司与案外人的租赁合同不作为认定本案事实的新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。本案中，案涉房屋为商铺而非仓储用房，不宜大量堆放板材。久江公司在订立案涉商铺租赁合同时，只是约定经营用途为板材，并未特别约定标的物应满足特定的承重要求，故秦舒据此难以判断久江公司租赁目的为仓储板材。秦舒已按约交付了商铺，久江公司自行将该商铺用途改变为仓储，由此导致租赁物无法使用的后果不能归责于秦舒，相应的损失应由久江公司自行承担。 租赁合同并未约定久江公司可单方解除合同，秦舒又不存在违约情形，故久江公司无权单方解除合同，难以认定双方已于2017年6月5日解除了合同。久江公司应按约支付租金，其逾期支付还应承担相应的违约责任。 综上，上诉人上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费611元，由上诉人南通久江木业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 勇 审判员 季建波 审判员 杨 盛 二〇一九年十二月二十七日 书记员 邹倩云