河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初32826号原告：郭慧彩，女，1978年9月5日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人杨亚莉，河南威鼎律师事务所律师，一般代理。委托代理人李胜燕，河南威鼎律师事务所实习律师，一般代理。被告：河南嘉园房地产开发有限公司，住所地郑州市郑东新区九如东路6号21号楼2层206室。法定代表人李伟,董事长。委托代理人赵芳芳，女，1992年7月13日出生，汉族，住河南省义马市，系公司员工。代理权限：特别授权。原告郭慧彩与被告河南嘉园房地产开发有限公司（以下简称“嘉园公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭慧彩及委托代理人杨亚莉、李胜燕，被告委托代理人赵芳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2011年6月23日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于郑州市郑东新区黄河东路东、祥盛街南3号楼1单元16层1606号商品房一套，约定房价1774389元。双方约定被告应当在2013年5月1日前交付房屋，且应当在商品房交付使用后365日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如有违约，被告逾期不足365日的，承担全部房款的日0.005%的违约金直至完成备案，逾期在365日以上的，买受人有权退房，出卖人需承担全部房款2%的违约金并退还全部购房款。合同签订之后，原告已实际向被告支付全部购房款1777808元，被告按约于2013年5月1日前向原告交付了房屋。房屋交付之后，原告多次要求被告及物业公司履行初始登记所需资料的报备义务及办理房产证，但其一直不给予办理，也未承担违约责任。在原告及其他业主的长期要求下，被告直至2016年6月13日才配合为原告办理完毕产权登记手续。原告领取产权证之后，被告未按照约定支付逾期办理产权登记备案手续的违约金。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付逾期办理产权登记备案违约金54934.2元；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告嘉园公司辩称：一、被告未违反合同约定，不应当承担违约责任。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，被告仅具有在交房使用后365日内（2014年5月1日前），持需要由被告提供的资料到产权登记机关备案的义务。被告已在合同约定的期间内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，被告未违约。另需明确的两点：一是，办理初始登记与房屋产权转移登记的义务人不同，被告具有向产权登记部门提交资料以供办理初始登记的义务，关于房屋转移登记（即购房人的不动产证），该为原告郭慧彩按照产权登记部门的要求本人当面自行申请办理的权利和义务，非被告的合同及法律义务。二是，提交资料备案与房屋完成产权登记（本案房屋完成记的时间为2016年1月8日）非同一概念，非同一时间节点。二、即使被告未按照合同约定履行提供资料备案的义务，原告郭慧彩要求被告承担的54934.2元违约金无合同及法律依据。依据合同第十五条第3款约定“若出卖人在约定的时间内不履行产权登记备案责任，出卖人逾期不足365的，承担全部房款的日0.005%的违约金直至完成备案。逾期在365日以上的，买受人有权退房，出卖人须承担全部房款2%的违约金并退还全部购房款”，原告郭慧彩在起诉状事实与理由中主张“被告直至2016年6月13日才配合为原告办理完毕产权登记手续”的违约责任，由该主张可知，原告郭慧彩主张被告逾期已超过365天。根据合同的约定，原告郭慧彩有权要求退房，被告须承担全部房款2%的违约金（即违约金为全部房款1774389*0.02=35487.78元）并退还全部购房款。现原告郭慧彩要求被告承担54934.2元的逾期办理产权登记备案的违约责任无合同及法律依据。三、如法院认为被告应当承担违约责任的，合同约定的违约金过高，请求免除或减少违约金。四、依据《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》关于诉讼时效制度的规定，原告郭慧彩起诉时已过诉讼时效，法院应当驳回其诉讼请求。五、诉讼费应当由原告承担。经审理查明：2011年6月23日，原告郭慧彩与被告嘉园公司签订《商品房买卖合同》（编号：D11854912）一份，约定：原告购买被告开发的位于郑东新区××东××、××街南××单元××房，房屋总价款1774389元，首付款574389元，剩余房款1200000元通过商业贷款方式支付。被告应当在2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若出卖人在约定时间内不履行产权登记备案责任，出卖人逾期不足365日的，承担全部房款的日0.005%的违约金直至完成备案。逾期在365日以上的，买受人有权退房，出卖人须承担全部房款2%的违约金并退还全部购房款。被告嘉园公司分别于2011年7月12日、2011年9月8日向原告开具发票两张，载明永威东棠3号楼1单元16层1606号房屋预收购房款574389元、购房款1200000元。2016年1月19日，原告向被告付款3419元，收款事由为：补差价。被告嘉园公司于2016年1月8日完成产权初始登记备案。庭审中，证人景某、李某出庭作证称，其与原告郭慧彩均系永威东棠小区业主，被告未按照合同约定及时办理相关房屋手续，导致产权证迟迟不发，其与郭慧彩长期不断的维权要求被告承担违约责任。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》、发票、收据、被告提交的《郑州市房屋登记簿》及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告郭慧彩与被告嘉园公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定涉案房屋应于2013年5月1日交付原告。另约定，嘉园公司应当在商品房交付使用后365日内即2014年5月1日前，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，若出卖人在约定时间内不履行产权登记备案责任，出卖人逾期不足365日的，承担全部房款的日0.005%的违约金直至完成备案。逾期在365日以上的，买受人有权退房，出卖人须承担全部房款2%的违约金并退还全部购房款。被告嘉园公司辩称，其已经在合同约定期间内向房屋产权登记部门提交办理产权登记的相关资料，但并未提交相应证据证明该主张，且其提交的《郑州市房屋登记簿》证明涉案房屋于2016年1月8日办理产权初始登记，故对其答辩意见，本院不予采信。被告嘉园公司逾期事实清楚，应当向原告郭慧彩承担逾期办理产权初始登记违约金。被告嘉园公司实际逾期天数为617天（自2014年5月2日至2016年1月8日止），按合同约定应承担全部房款1777808元的日0.005%的违约金，共计54845.4元。原告主张逾期办理产权初始登记违约金54934.2元，本院支持其54845.4元，超出部分不予支持。关于被告嘉园公司辩称，合同针对不同的违约情形分别明确约定了不同的违约责任，依据原告的诉请，被告逾期天数已超过365日，此时原告仅有权要求退房，无权要求被告承担按照总房款日0.005%的标准承担违约金，本院认为，商品房买卖合同约定的若逾期在365日以上，买受人有权退房，该项约定并非强制性义务，退房与否，买受人有选择权，故对被告的辩称，本院不予支持。关于原告申请证人出庭作证，证人证言可以证明原告长期不断维权要求被告承担违约责任，故本案不存在超过诉讼时效问题，被告辩称已过诉讼时效，理由不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南嘉园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭慧彩支付逾期办理产权初始登记违约金54845.4元；二、驳回原告郭慧彩的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1174元，减半收取587元，由被告河南嘉园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李建涛二〇一九年十二月十九日书记员  樊 华