江西省抚州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）赣10民终1073号上诉人（原审原告）黄凤高，男，1972年1月20日出生，汉族，住黎川县。上诉人（原审原告）黄凤平，男，1961年12月14日出生，汉族，住黎川县。上诉人（原审原告）黄秋凤，女，1965年9月18日出生，汉族，住黎川县。以上三上诉人共同委托代理人刘易斯，江西赣鼎律师事务所律师。代理权限一般授权。诉人（原审被告）黄应才，男，1969年4月18日出生，汉族。被被上诉人（原审被告）江国超，男，1989年4月6日出生，汉族，住黎川县。委托代理人曾志宏，江西抚仁律师事务所律师。代理权限特别授权。委托代理人周庆喜，江西抚仁律师事务所律师。代理权限特别授权。第三人熊吉，男，1990年1月23日出生，汉族，住黎川县。上诉人黄凤高、黄凤平、黄秋凤与被上诉人黄应才、江国超及第三人熊吉返还原物纠纷一案，不服黎川县人民法院于2019年8月2日作出的（2019）赣1022民初434号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查以及询问当事人，并经当事人同意后，于2019年11月19日以庭询方式进行了审理。上诉人黄凤平、黄秋凤，被上诉人黄应才、江国超到案参加庭询。本案现已审理终结。上诉人黄凤高、黄凤平、黄秋凤的上诉请求：一、请求依法撤销（2019）赣1002民初434号民事判决，并改判支持上诉人在原审中的诉讼请求；二、请求判决被上诉人承担本案一、二审的全部案件受理费。事实和理由：一、本案被上诉人签订的合同为无效合同。1、被上诉人签订合同时，房屋未取得建设用地规划许可证和建设用地批准书；2、被上诉人通过欺骗手段取得房管部门的不动产权证，该行为房管部门已查证属实；3、善意取得的前提条件需存在有效的合同，无效的合同不适用善意取得，原审适用“善意取得”来认定合同有效完全错误，本末倒置。二、适用物权法第106条规定的善意取得制度需具备3个条件：1、买受人受让财产时是善意的；2、转让价格系合理价格；3、不动产应当登记的已经登记。上述三个条件需同时满足，缺一不可。原审仅凭被上诉人江国超已办理了不动产权证变当然地推定其为善意第三人，对其受让财产时是否善意，受让的价格是否合理均未审查，其认定事实不清，适用法律不当。三、从谁主张谁举证的证据规则上看，是否构成善意取得的举证责任应该由被上诉人江国超来承担，在确认出卖人无权处分的情况下，其若想取得财产的所有权，需由其自行对善意取得的三个要素提供证据予以证明。但原审中，被上诉人就购买时是否善意及价格是否合理并未完成举证责任。四、原审对上诉人提供的证实被上诉人江国超并非善意及价格远远低于市场价值的反证置若罔闻。综上，虽然上诉人如果拿不回不动产，还可以向无权处分人提出索赔，但由于上诉人不认可被上诉人的成交价格，故提起赔偿之诉，即便胜诉，也必然会遭受重大经济损失。故希望二审法院在买受人是否善意的问题审慎审查，请求二审法院依法撤销原判，依法改判支持上诉人在原审中的诉讼请求。被上诉人江国超答辩意见：一、认为上诉人缺乏起诉的主体资格，作为本案原告或者是上诉人主体不适格。二、江国超与黄应才在2016年10月22日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，黄应才有权处分案涉房屋。三、即使黄应才的行为属于无权处分，那么江国超的行为也完全符合《物权法》中善意取得的规定，其已经通过善意取得方式取得案涉房屋的所有权。四、江国超并未欺诈不动产登记机构。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，依法应当驳回上诉，维持原判。被上诉人黄应才答辩意见：一、黄应才与上诉人在案涉的六幢房屋建设过程中系合伙关系，黄应才并未与上诉人签订任何建设施工合同。二、案涉地块六幢房屋的建设，黄应才前后投入资金100多万，房屋建成后，六幢房屋在合伙人间已经做了收益分配，其中六号房归黄应才所有。三、黄应才处分案涉房屋不受其他合伙人干预，其他合伙人也无权干预。希望二审法院依法驳回上诉，维持原判。黄凤高、黄凤平、黄秋凤向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法确认黄应才、江国超签订的《商品房买卖合同》无效；2.请求依法判令黄应才、江国超将《商品房买卖合同》中的标的房屋返还原告（位于日峰镇五一村鄢家排六栋105）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：黄凤高、黄凤平、黄秋凤系兄妹关系，2012年12月9日，黄凤高、黄凤平、黄秋凤出资30万元以熊吉的名义与案外人艾荣木、骆祥仔、黄景平签订《合伙开发协议》，约定合伙购买黎川县鄢家排某地块用于开发建房。2013年10月份开工，黄凤高、黄凤平、黄秋凤再次陆续出资42.5万元用于建房，2014年房屋建造完毕，共建连体别墅六栋。三合伙人（艾荣木中途退出）平均分享，黄凤高、黄凤平、黄秋凤分得西起第五、六栋。黄凤高、黄凤平、黄秋凤将所得两栋别墅安装水电后，将其中第六栋以100万元卖给案外人郭惠，第五栋一直闲置至今。2016年12月黄秋凤发现第五栋别墅的卷门锁被更换，窗架上也装了玻璃，黄秋凤将玻璃砸碎，并重新更换门锁。2017年10月，江国超的父亲与黄秋凤电话联系后，黄秋凤才知晓第五栋别墅被黄应才于2016年10月22日以68.8万元出售给江国超。江国超于2017年3月办理了不动产产权证书。黄凤高、黄凤平、黄秋凤认为，黄应才出售他人财产，江国超明知所购财产系他人财产仍继续购买的行为侵犯了黄凤高、黄凤平、黄秋凤的合法权益，其签订的《商品房买卖合同》无效。遂提出以上请求，请予支持。第三人熊吉陈述称：请求确认在上述案件标的物中享有20万元相当的财产份额。一审法院查明事实：黄凤高、黄凤平、黄秋凤系兄妹关系，2012年12月9日，黄凤高、黄凤平、黄秋凤以第三人熊吉的名义与案外人艾荣木（2013年6月退伙）、骆祥仔、黄景平签订《合伙开发协议》，协议约定：“合伙人有待开发的座落黎川县新城区国安路以南，使用面积450平方米（黎川县日峰镇五一村鄢家排村小组安置地），该宗地证号为黎国土字第2012-002号，土地使用权人为黎川县日峰镇五一村鄢家排村小组，进行合伙建房。合伙人各占25%权益”。黄凤高、黄凤平、黄秋凤出资62.5万元，第三人熊吉出资20万元。上述合伙人在未取得建设用地规划许可证和建设用地批准书情况下，于2013年10月份在该安置地开工建房，2014年房屋建造完毕，共建连体别墅六栋，三合伙人平均分享，黄凤高、黄凤平、黄秋凤分得房屋座落于黎川县日峰镇五一村鄢家排西起第五、六栋。黄凤高、黄凤平、黄秋凤将第六栋以100万元价格抵债给案外人郭惠。黄应才承建了上述合伙人建房工程，2014年5月16日，领取了做工工资款40万元。2016年10月22日，黄应才与江国超签订一份商品房买卖合同，黄应才以出卖人的身份将涉案房屋（第五栋）以68.8万元卖给江国超，江国超一次性付清购房款，并缴纳了罚款、契税和印花税。于2017年3月21日办理了不动产权证（证号为赣（2017）黎川县不动产权第0000978号），该证权利人为江国超、许丽娟，使用期限为国有建设用地使用权2017年03月01日起至2087年02月28日止。一审法院认为，本案所涉房屋座落于黎川县日峰镇五一村鄢家排安置地，黄凤高、黄凤平、黄秋凤、第三人熊吉及其他合伙人在未取得建设用地规划许可证和建设用地批准书情况下，违法建造房屋。但黄凤高、黄凤平、黄秋凤及第三人熊吉对本案所涉房屋建筑材料享有所有权，是本案适格的原告。黄应才将本案所涉房屋出卖给江国超，侵犯黄凤高、黄凤平、黄秋凤及熊吉的权益，但江国超全额支付房款给黄应才，且已办理了不动产权证，江国超是善意取得本案所涉房屋，黄应才与江国超签订的《商品房买卖合同》有效。故对黄凤高、黄凤平、黄秋凤请求确认黄应才与江国超签订的商品房买卖合同无效的诉求不予以支持。由于江国超购买本案所涉房屋办理了不动产权证，已合法取得对该房屋的所有权，故对黄凤高、黄凤平、黄秋凤请求返还房屋的诉求不予支持。由于黄凤高、黄凤平、黄秋凤及熊吉和其他合伙人系违法建造房屋，第三人熊吉请求确认黄应才与江国超签订的《商品房买卖合同》中的房屋享有相当20万元的财产份额，是对该房屋所有权属份额的确认，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，该确认请求属于国家有关行政机关的职责范围，不属人民法院受案范围，故对第三人的诉求不予支持综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百二十四条第（三）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款的规定，一审判决：一、驳回黄凤高、黄凤平、黄秋凤请求确认黄应才与江国超于2016年10月22日签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求；二、驳回黄凤高、黄凤平、黄秋凤请求黄应才与江国超将《商品房买卖合同》中的房屋返还的诉讼请求；三、驳回第三人熊吉请求确认黄应才与江国超签订的《商品房买卖合同》中的房屋享有相当20万元的财产份额的诉讼请求。案件受理费10688元，减半收取5344元，由黄凤高、黄凤平、黄秋凤承担3791元，第三人熊吉承担1553元。上诉人黄凤高、黄凤平、黄秋凤对一审查明事实无异议。被上诉人江国超对一审查明事实中认定“共建连体别墅六栋，三合伙人平均分享，原告方分得房屋座落于黎川县日峰镇五一村鄢家排西起第五、六栋”有异议，江国超认为黄应才也应分得到一栋房屋。被上诉人黄应才认同江国超的意见。二审依法对一审查明事实双方无异议部分予以确认。二审庭审中，上诉人针对自己的主张提交了三组证据：一、《不动产权更正（撤销）登记通知》，拟证明黎川县不动产登记中心于2019年8月26日下达撤销涉案房屋不动产权证的通知，认定被上诉人江国超取得产权证时存在隐瞒权属来源、虚假申报的情形，其取得不动产权证自始无效。二、《不动产测量报告》、上诉人黄秋凤与不动产测量员黄平之间的通话录音、照片若干。拟证明在2017年3月22日测量房屋时，被上诉人江国超是肯定知晓房屋权属是存在纠纷的。玻璃是黄秋凤于2016年春节时发现自己房屋被装上玻璃，情急之下砸碎的。三、黎川县不动产权第0000978号不动产权（撤销）登记公告。拟证明2019年11月11日黎川县不动产登记中心已经将被上诉人江国超所取得的不动产权证明以公告的方式撤销。被上诉人江国超发表质证意见称：对证据1，对文本真实性无异议，对内容的真实性、合法性、关联性均有异议，该份不动产中心出具的来源是本案一审未生效的判决书，该份通知也与本案无关。对证据2，《不动产测量报告》三性均无异议，对录音、照片三性均有异议，无法核实通话双方的具体人，且测量员黄平与上诉人存在利害关系，录音不能达到上诉人的证明目的。对证据3三性均有异议，截止到现在被上诉人江国超均未收到公告，认为2019年11月11日的公告送达方式不符合法律规定，登记内容不符合《不动产登记暂行条例》第18条的规定，作为撤销的行政行为相对人，并没有得到送达，因为登记中心知道被上诉人江国超在哪里开店，完全可以送达给江国超，而无需公告张贴送达，且到现在案涉房屋的产权仍有效的登记在江国超名下。被上诉人黄应才同意江国超的意见。被上诉人江国超针对自己的主张提交了一份证据：黎川县不动产档案查询证明一份。拟证明截止2019年11月18日案涉房屋赣（2017）黎川县不动产权第0000978号产权合法有效，江国超、许丽娟是案涉房屋的物权人。上诉人发表质证意见称：对真实性无异议，对证明目的合法有效有异议，登记中心还能查到档案，不代表这个档案是有效的，系统内还能查询到，也许是因为技术原因或者其他原因。被上诉人黄应才对该证据的三性均无异议。对双方提交的证据，本院认证如下：对上诉方提交的证据1、3真实性、合法性予以确认，但对其关联性和证明目的不予确认，证据1、3仅能证明案涉房屋被黎川县不动产登记中心拟更正（撤销）和以公告的方式撤销被上诉人江国超的不动产权证的事实，不能证明该案涉房屋的所有权归属问题。对上诉方提交的证据2中《不动产测量报告》三性予以认可，但对证据2中的录音及照片三性均不予认可，录音仅能证明上诉人黄秋凤与他人通话的事实，照片仅能证明一幢房屋玻璃破碎的事实，均不能证明案涉房屋的玻璃在什么时间被谁打破。对被上诉人提交证据的真实性、合法性予以确认，但对于案涉房屋不动产权证归属问题还需要结合其他证据予以综合评判。本院认为，本案中，不论是上诉人黄凤高、黄凤平、黄秋凤，还是被上诉人黄应才、江国超，第三人熊吉都不是日峰镇五一村鄢家排村小组村民，都不享有该宗地块的建设使用权，都无权在该地块上建造房屋，其建造行为自始不合法。本案上诉人既不能提供土地权属合法来源，也不能提供建设用地规划许可证和建设用地批准书，又不能提供房屋所有权等相关资料，且与本案被上诉人黄应才、江国超存在权属争议，甚至与第三人熊吉也存有权利之争。因此上诉人主张其取得了案涉房屋所有权无事实和法律依据。对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不应予以受理；已经受理的，应驳回起诉。综上，上诉人的上诉请求并无事实和法律依据，本院依法不予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，作出实体判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销黎川县人民法院（2019）赣1022民初434号民事判决；二、驳回上诉人黄凤高、黄凤平、黄秋凤的起诉。黄凤高、黄凤平、黄秋凤预交的一审案件受理费5344元予以退还；上诉人黄凤高、黄凤平、黄秋凤预交的二审案件受理费10688元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  王明华审判员  揭 颖审判员  黄 皓二〇一九年十二月十八日法官助理占乔书记员黄欢