重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7976号上诉人（原审被告）：重庆国平物业开发有限公司，住所地重庆市渝中区棉花街18号12楼9号，统一社会信用代码91500103733976959T。法定代表人：彭建飞，总经理。委托诉讼代理人：王朝辉，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：孟君婷，国浩律师（重庆）事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱熙斌，男，1977年8月28日出生，汉族，住重庆市武隆县。被上诉人（原审原告）：黄柳珍，女，1985年8月19日出生，壮族，住广西柳江县。共同委托诉讼代理人：陶素琴，重庆百事得律师事务所律师。上诉人重庆国平物业开发有限公司（下称国平物业公司）与被上诉人朱熙斌、黄柳珍商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初23181号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。国平物业公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或查清事实后纠正原判第一项违约金金额，改判支持上诉人的反诉请求；2.一审反诉费用、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决与一审法院同一批次其他案件同案不同判，对上诉人承担的逾期办理产权登记违约金的起算日期的事实认定错误。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款及《补充协议》第八条第6款的约定，本案上诉人办理产权登记的时间应从交付使用之日起计算二百日，该“交付使用”并非指的是双方约定的交房日期，而是被上诉人实际接房使用日期。双方在合同中约定了购房人的接房义务，需购房人办理接房手续（签署收楼书）才能领取钥匙和“两书一证”，完成接房，而事实上当事人也遵从了这一约定，在实际接房时办理了接房手续，这说明双方对于交房义务区别于接房义务是明知且接受并遵守的。一审法院认为约定的交房时间就视为已经交房，显然是对事实认定错误。二、一审判决对接房时间的事实认定错误。交房和接房虽然在内容上有部分重叠，但分属两个不同的行为主体，应是两个独立的义务，交房是出卖人的义务，而接房是买受人的义务。本案中“视为交付”指的是出卖人交给第三方完成交付义务，但不等于买受人完成了对房屋的接收和占有，其接收义务没有完成，构成违约，应承担违约责任。三、一审判决对本诉和反诉同理不同判，认为被上诉人不承担逾期接房违约金的法律适用错误。双方在《补充协议》中约定：“自双方约定的交接日期届满30日起，乙方无正当理由逾期未办理房屋交接手续的，须按日向甲方支付房屋总价款万分之一的违约金”，而一审判决漠视该约定，以上诉人不存在遭受损失的事实基础为由认定被上诉人不承担违约责任，同理被上诉人要求上诉人承担逾期办证违约金，需要证明其损失，但一审法院在双方都没有提供证据证明存在损失的情况下，判决上诉人担逾期办证违约金，被上诉人却不承担逾期接房违约金。朱熙斌、黄柳珍答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉,维持原判。朱熙斌、黄柳珍向一审法院起诉请求：:请求依法对被告逾期办理产权登记的违约金进行调增(即《重庆市商品房买卖合同》第十三条第四款)由每日按已付房价款万分之0.1的违约金调整为每日按已付房价款万分之1，判决被告立即向原告支付逾期办理产权登记的违约金人民币13185.12元(违约金以332119元为基数，每日按万分之一为标准，从2017年4月19日至2018年5月21日期间共逾期397天，即332119元×397天×0.0001=13185.12元)。国平物业公司向一审法院提出反诉请求:请求反诉被告支付反诉原告逾期办理房屋交接手续违约金332元（以房屋总价款332119元为计算基数，自2016年10月30日起至2016年11月9日止，按每日房屋总价款万分之一计算）。一审法院认定事实：2017年2月12日，朱熙斌、黄柳珍（合同中称乙方、买方）与国平物业公司（合同中称甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由朱熙斌、黄柳珍购买国平物业公司开发的位于重庆市武隆县X房屋，房屋为预售商品房，房屋成交金额332119元；乙方签署合同当日支付首付房款162119元，乙方向银行申请170000元的个人购房抵押贷款，由银行直接拨付给甲方。合同第七条“交房期限及交付条件”约定，甲方应在2016年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第八条“交房手续的办理”约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备；双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；验收交接后，双方应签署房屋交接单；甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”约定，除遭遇不可抗力情况外，甲方逾期将商品房交付乙方使用，按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金。合同第十三条“关于办理产权登记的约定”约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过180日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。该合同附件五为“合同补充协议”，其中第七条“关于交房手续办理”第1条约定，双方将主合同第八条第1款关于交房通知事宜的约定修改为：甲方应于2016年9月30日达到合同约定之交房条件，届时由乙方自行到甲方售房部办理房屋交接手续，甲方不再书面通知交房，若届时乙方未前来接房又未委托他人前来接房的，已过交房日期，甲方则将房屋钥匙交付给前期物业服务公司，甲方将房屋钥匙交付给前期物业服务公司之日，视为已完成商品房交付责任。第9条约定，由于乙方无正当理由逾期未办理房屋交接手续，将给甲方增加工作负担和工作成本，因此，自双方约定的交接日期届满30日起，乙方无正当理由逾期未办理房屋交接手续的，乙方告须按日向甲方支付房屋总价款万分之一的违约金。第八条第2条约定，由于非甲方原因致使甲方无法按合同约定期限按时办理合同登记备案、产权登记或预告登记的，甲方不承担违约责任。第6条约定，甲乙双方一致同意，合同中第十三条第1款、第2款产权登记办理时间按照以下进行约定：（1）购买期房的，甲方在商品房交付使用后的二百日内取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单。第十一条“确定前期物业服务的约定”第1条约定，物业服务企业自合同约定的房屋交付之日起计收物管费。合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。该份合同签订之前，朱熙斌、黄柳珍已支付了合同约定的购房首付款并于合同签订后履行了支付按揭款的义务，国平物业公司也于2016年9月30日取得了案涉房屋的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年11月9日，朱熙斌、黄柳珍向武隆县绿园物业服务有限公司交纳了物业费及公摊费，计费时间自2016年10月1日起。2018年5月21日，武隆区不动产登记中心受理了国平物业公司提交的为朱熙斌、黄柳珍办理所购房屋产权登记的申请，并于当日向国平物业公司出具了受理通知单。对于上述当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。就原告提出的诉讼请求，双方争议的焦点在于逾期办理产权登记是否系国平物业公司的原因。国平物业公司抗辩理由有二：一、政府出让第二期土地延迟。对此国平物业公司举示了以下证据：1-1.渝地（2013）合字（武隆）第05号《国有建设用地使用权出让合同》。证据内容：武隆县国土资源和房屋管理局于2013年3月11日与国平物业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，将涉案房屋所属土地“武隆县中堆坝片区三组团”出让给国平物业公司，出让宗地面积为47067.73平方米。合同附件3由武隆县规划管理局出具的建设用地规划条件函载明的地上建筑总面积不得大于147631.98平方米。1-2.X7房地证2013字第5X0、5X1、5X3号《房地产权证》。证据内容：武隆县国土资源和房屋管理局于2013年4月24日将所受让土地分为三个国有建设用地使用权证办理给了国平物业公司。其中5X3号为涉案房屋所属土地的房地产权证。1-3.武隆县2013年县规委会第二次会议纪要（复印件）。证据内容：武隆县规划委员会于2013年4月28日召开规委会，将中堆坝三组团南侧未征收的1784㎡土地纳入中堆坝三组团方案建设用地范围内，并“按程序抓紧完善有关手续”，“增加的面积由开发商按相关规定缴纳费用”。1-4.渝地（2013）合字（武隆）第05号《国有建设用地使用权出让合同及补充条款》、缴费通知书、非税收收入一般缴款书、税收完税证明。证据内容：2017年11月22日，国平物业公司与武隆区国土资源和房屋管理局再次签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同载明双方对原编号为渝地（2013）合字（武隆）第05号土地出让合同进行变更，出让宗地由47067.73平方米改为48834.73平方米（增加1767平方米），出让起至年限与原出让合同约定的年限一致。国平物业公司缴纳了对应的土地出让价款。1-5.渝（2018）武隆区不动产权第0X9号不动产权证（复印件）。证据内容：2018年1月17日，国平物业公司取得武隆区X318号土地的国有建设用地使用权《不动产权证书》，用途为城镇住宅用地，面积为21576.33平方米。附记载明“本证由307房地证2013字第5X3号《重庆市房地产权证》变更而来。新增加的1767平方米土地面积系307房地证2013字第5X0号、307房地证2013字第5X1号（已办理栋证渝（2016）武隆县不动产权第0X0号、渝（2016）武隆县不动产权第0X7号）、307房地证2013字第5X3号三宗地的共有土地。在用地红线内配套修建电力开闭所一座并将其房地产权移交给政府相关部门。”1-6.国平时代天街建设项目用地勘测定界图。二、政府对涉案土地道路命名延迟。对此国平物业公司举示了以下证据：2-1.《关于申请国平时代天街项目一期工程2、3号地块之间城市道路和小区命名的报告》《关于申请国平时代天街3#地块道路命名和编制商业门牌号的报告》。《关于申请国平时代天街3#地块道路命名和编制商业门牌号的报告》：“武隆区人民政府：我公司开发建设的国平·时代天街项目位于中堆坝临老街片区（木林岩），2016年9月30日完成了3#地块的开发建设，并交付使用。按照我司与小区住房业主签订的《重庆市商品房买卖合同》相关条款规定，我司将于2017年3月30日前将房屋产权证办理完毕并交付业主，到目前为止已逾期240多天。业主已多次找过我司要求在规定的时间内办理好房屋产权证。目前要办理房屋产权证，需区公安局江南水陆派出所出具3#地块所有商业（楼、栋）牌号。因3#地块坐落于中堆坝，该片区连接老街片区的两条道路未命名，导致无法办理房屋产权证。我公司与业主签订的《商品房买卖合同》约定项目地址、门牌编号、商铺编号为暂定或临时编号。正式项目地址、商铺门牌编号、住房门牌编号应由区政府相关部门进行命名，特向武隆区人民政府申请国平·时代天街3#地块道路命名并编制商业门牌号。特此报告，望批复！重庆国平物业开发有限公司2017年11月24日”。2-2.武隆区公安局江南水陆派出所《门牌证明》。2-3.《武隆区巷口镇人民政府对于部分街道命名的请示》及《公文处理单》（复印件）。2-4.部分商铺业主的《不动产权证》（复印件）及本案商品房的不动产权证（复印件）。2-5.武隆区不动产登记中心《建盘须知》。2-6.武隆区行政服务中心城镇房屋初始登记服务指南（一次性告知单）。2-7.重庆市地方标准《重庆市门楼牌设置规范》DB50/T571-2014。2-8.涉案楼栋（现1、2、3、4、5栋）的房屋初始登记档案。2-9.涉案楼栋（现1、2、3、4、5栋）的房屋初始登记不动产权证书（渝（2018）武隆区不动产权第0X80、0X70、0X95、0X10、0X54号）（复印件）。国平物业公司举示该组证据拟证明：申请在国有土地上建成房屋的初始登记，需提交房屋所在地派出所核准的房屋坐落证明。而派出所要开具涉案房屋的坐落证明，前提是房屋必须四至明确。具体到本案，本小区地块只有三至（地块东侧临崖），也即三至需要明确。本小区住宅楼的主入口朝向的道路是长滨路，在2017年11月24日，住宅楼被派出所编制正式门牌号为“长滨路318号”；而本小区的门市与住宅楼所临道路呈直角分部，分别沿凤栖路、锦江路排列，只能以该门市所临道路名称编制门牌号，道路名称在尚未命名的情况下，根本无从编制门牌号。在2017年12月底，武隆区政府对本小区商业门市所临的道路正式命名为“凤栖路”、“锦江路”之后，派出所才据此对门市部分编制出了门牌号“锦江路XX号”、“凤栖路XX号”。此时，本小区地块的三至才明确，此时才符合集齐《重庆市土地房屋权属登记条例》第40条所要求的房地产坐落证明的条件，也才得以扫清办证客观障碍，得以递交房屋初始登记，并得以提交转移登记。因遭遇政府未对道路命名，派出所无法出具门牌证明的原因，造成办理原房地产权证（大证）的延迟，因此转移登记也随之延迟，其原因是合同第八条第2款所约定的“非甲方原因”，故国平物业公司不应当承担违约责任。即便要计算违约金，也应当在转移登记的障碍消除后，才应当开始计算。国平物业公司在障碍消除后（2018年5月14日取得了“原房地产权证”）的360天内为购房业主取得了转移登记的房地产权证，因此也不构成违约，不应承担违约金。朱熙斌、黄柳珍经质证，对渝地（2013）合字（武隆）第05号《国有建设用地使用权出让合同》、307房地证2013字第5X0、5X1、5X3号《房地产权证》、渝地（2013）合字（武隆）第05号《国有建设用地使用权出让合同及补充条款》、武隆区行政服务中心城镇房屋初始登记服务指南（一次性告知单）、涉案楼栋的房屋初始登记档案、不动产权证书（复印件）的真实性无异议。对武隆县2013年县规委会第二次会议纪要（复印件）、武隆区公安局江南水陆派出所《门牌证明》、《武隆区巷口镇人民政府对于部分街道命名的请示》及《公文处理单》（复印件）、缴费通知书、非税收收入一般缴款书、税收完税证明、渝（2018）武隆区不动产权第0X9号不动产权证（复印件）、国平时代天街建设项目用地勘测定界图、《关于申请国平时代天街项目一期工程2、3号地块之间城市道路和小区命名的报告》、《关于申请国平时代天街3#地块道路命名和编制商业门牌号的报告》、部分商铺业主的《不动产权证》（复印件）及本案房屋不动产权证（复印件）、重庆市地方标准《重庆市门楼牌设置规范》DB50/T571-2014、武隆区不动产登记中心的《建盘须知》的真实性不予认可。对国平物业公司举示上述证据的证明目的不予认可。朱熙斌、黄柳珍为反驳国平物业公司的抗辩意见，举示了以下证据：1.郭美琦户口页（2017年1月18日签发，2幢），熊敏户口页（2017年2月4日，3幢），郑玉梅户口页（2017年11月10日，5幢），江南水陆派出所关于郑玉梅申请迁移户口的调查报告（2017年11月10日），张钰洁身份证复印件（2018年1月24日，1幢）。拟证明在2017年1月18日已有业主因购房把户口迁入本小区，户口本中的地址既是变更后的新地址即长滨路318号，楼栋号已经由原来的6、7、8、9、10栋变更为了1、2、3、4、5栋，户口本中的地址、门牌号也是公安机关编制的新地址，也与不动产登记受理单中的地址是一致的，说明公安机关在2017年2月就已经对朱熙斌、黄柳珍所在小区的门牌号早已编制好，不存在迟延编制门牌号而导致迟延办理房产证的问题。根据《商品房买卖合同》及补充协议国平物业公司办证时间是交房后200日或360日即到2017年4月18日或2017年9月25日，而在此期间公安早已编制好门牌号不存在迟延编制的问题。上述五人均是本次批量诉讼中的业主。国平物业公司对该组证据的真实性无异议，关联性不认可。称因长滨路318号的命名并未影响到房产证的办理，而是凤栖路、锦江路的命名延迟影响到了房产证的办理。因办理房产证需要全部门牌号证明齐备才具备办理初始登记的前置条件，但是由于与住宅同一栋楼的商业门市部分所属的道路未命名致使商业门市部分无法办理门牌证明，而由于商业门市与住宅是同一个大证，需要一同办理初始登记，因此上述情况影响到了住宅部分的办证属于合同补充协议第八条第二款所约定的非甲方原因，国平物业公司不应承担违约责任。即便要承担违约金也应当自办证障碍消除之后开始起算办证时间，而该障碍消除之后国平物业公司及时在合同约定的期限内办理了房产证，没有违约。2.武隆县公安局江南水陆派出所《证明》2份（2016.7.12、2018.8.27）。拟证明涉案房屋所在的道路长滨路45号于2016年7月12日即已变更编制为长滨路318号，派出所也书面告知了国平物业公司。派出所只负责编制大号（即长滨路318号），由国平物业公司自行编制小区楼幢号及房屋门牌号。在国平物业公司自行对小区楼幢号及房屋门牌号编制完成后将纸质资料提交派出所进行签字盖章，派出所签字盖章时间即为国平物业公司编制完成提交至派出所的时间。结合国平物业公司在办证时提交的《门牌证明》可知，国平物业公司是在2017年11月13日才将门牌证明及编制完成的楼幢号及房屋门牌号提交给派出所，而由派出所进行的盖章。足以说明是由于国平物业公司自身原因导致迟延办理门牌证明。国平物业公司对该组证据的真实性不予认可，理由是两份证据存在矛盾之处。2018.8.27出具的《证明》中陈述2016年7月12日江南水陆派出所将长滨路45号编制为长滨路318号，编制后才出具书面证明给国平物业公司，且称小区的楼栋号由国平物业公司自行编制，而在2016.7.12的《证明》中则是由派出所直接将住宅部分的五栋楼命名为1、2、3、4、5幢。3-1.关于国平时代天街部分街道命名的情况说明，3-2.武隆区人民政府【2018】22号文。拟证明国平物业公司在2017年11月才向其所属的武隆区巷口镇人民政府申请对国平时代天街3#地块道路命名，而武隆区巷口镇人民政府在接到其申请后第一时间展开了工作、按照程序进行，并于2017年12月11日向武隆区人民政府进行道路命名请示。在此之前国平物业公司并未向武隆区巷口镇人民政府申请过道路命名。根据国平物业公司提交的证据2-3及本组证据可知，原来是有地名的，现只是对地名进行变更，是不影响办证的。涉案道路是在2018年7月才对外公布确定路名，而国平物业公司在此公布之前于2018年4月即办理了大证，所以国平物业公司以因道路问题而迟延办证是说不通的。国平物业公司对情况说明真实性不予认可，认为道路命名是政府的职责，不是因申请才命名，国平物业公司申不申请都无法影响政府对道路进行命名。对武隆区人民政府【2018】22号文件真实性无异议，认为可以看出锦江路和凤栖路的命名确实存在迟延的情况，影响了商业部分的门牌号编制，进而影响了住宅部分的初始登记。4.涉案6、7、8、9、10号楼（现1、2、3、4、5号楼）在建工程抵押情况查询。拟证明国平物业公司在2017年9月14日才对涉案房屋楼栋（1、2、3、4、5号楼包括1、2、4、5栋商业）进行的解押。而根据双方签订的商品房买卖合同约定，国平物业公司应在交房后360日办证的，取得办证受理单的日期应为2017年4月18日，而此时涉案楼栋还处于抵押状态，是根本不具备办理房屋产权证（即初始登记）条件的；合同约定办理时间为交房后360日的，取得办证受理单的日期应为2017年9月25日，而国平物业公司在2017年9月14日才对楼栋进行解押，是无法在此短时间内完成产权登记的。因此，足以说明是因为国平物业公司自身原因而造成的逾期办证，应承担违约责任。国平物业公司对该组证据的真实性无异议，认为涉案房屋办理迟延的原因是因为商业部分的道路命名未完成，即便没有抵押，涉案房屋也不具备办理初始登记的条件。5.武隆区不动产登记中心关于国平6、7、8、9、10栋房屋的初始登记查询档案2页。拟证明国平物业公司于2016年11月15日向武隆县国土资源和房屋管理局提交的《关于延期缴纳大修基金的报告》中说明了“目前项目一期住宅已全部销售完毕……未售物业（车库及商业）47981.39平方米，约需缴纳大修基金384万元，正在向贵局申请办理房屋产权证。现因没有缴纳未售物业（车库及商业）的大修基金，房屋产权登记一直处于停办状态”。足以说明国平物业公司一直都是因为自身资金的问题而不能如期办理产权证，根本与道路无关。国平物业公司对该组证据的真实性予以认可，关联性不予认可。结合双方举示的证据，一审法院认定事实如下：2013年3月11日，武隆县国土资源和房屋管理局与国平物业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，将涉案房屋所属土地“武隆县中堆坝片区三组团”出让给国平物业公司，出让宗地面积为47067.73平方米。合同附件3由武隆县规划管理局出具的建设用地规划条件函载明的地上建筑总面积不得大于147631.98平方米。2013年4月24日，武隆县国土资源和房屋管理局将出让土地分为三个国有建设用地使用权证颁发给了国平物业公司，其中5X3号为涉案房屋所属土地的房地产权证。2015年12月11日，国平物业公司取得武隆县国土资源和房屋管理局核发的重庆市商品房预售许可证。房屋坐落为武隆县X45号，项目名称为国平·时代天街，房屋状况包括：6幢（规划编号、公安编号均记载为6幢）1-2层商服用房、2-24层成套住宅，7幢（规划编号、公安编号均记载为7幢）1-2层商服用房、2-18层成套住宅，8幢（规划编号、公安编号均记载为8幢）2-24层成套住宅，9幢（规划编号、公安编号均记载为9幢）1-2层商服用房、2-18层成套住宅，10幢（规划编号、公安编号均记载为10幢）1-2层商服用房、2-24层成套住宅。2016年7月12日，武隆县公安局江南水陆派出所出具“证明”：“兹有我辖区中堆坝国平时代天街（该小区包括五幢楼），位于武隆县X45号，武隆县城乡建设委员会规划幢号就是6、7、8、9、10幢。现将国平时代天街小区的门牌号由武隆县X45号变更为重庆市武隆县X318号，该小区住宅部分的五幢楼分别命名为1幢、2幢、3幢、4幢、5幢（即原6幢变更为1幢、原7幢变更为2幢、原8幢变更为3幢、原9幢变更为4幢、原10幢变更为5幢）。特此证明。”2016年8月29日，武隆县城乡建设委员会向国平物业公司出具渝规武核（2016）0014号《建设工程竣工规划核实确认书》：“你单位申请的国平·时代天街6-10号楼补办建设工程规划许可证工程的竣工规划核实，经依据一建字第50X05号建设工程规划许可证及其附件附图所确定的内容研究，该工程竣工规划核实意见如下：项目名称：国平·时代天街6-10号楼补办建设工程规划许可证，工程地址：武隆县巷口镇中堆坝。……总建筑面积：97172.56㎡。附图及附件名称：施工图、建设工程规划许可证附页一建字第50X05号。建设单位：重庆国平物业开发有限公司；建设项目名称：国平·时代天街6-10号楼补办建设工程规划许可证；建设地址：武隆县巷口镇中堆坝。……一、本确认书是城乡规划行政管理部门对建设工程竣工规划核实确认后，核发的法律凭证。……三、建设单位或个人申请办理产权登记手续时，须持有本确认书。”2016年9月30日，国平物业公司取得国平·时代天街二标段6、7号楼、三标段8、9、10号楼、商业及地下车库工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年11月15日，国平物业公司向武隆县国土资源和房屋管理局提交《关于延期缴纳大修基金的报告》：“武隆县国土资源和房屋管理局：重庆国平物业开发有限公司于2012年11月21日通过竞拍获得武隆县巷口镇中堆坝三组团70.6亩土地的使用权，于2013年9月通过了建筑工程方案设计审查。总建筑面积：234609.98㎡，其中：计容面积160232.69㎡，容积率不大于3.3%，建筑密度不大于38.14%，绿地率33.56%，停车位：1622个（住宅按1:1、商业按100个/㎡配套）。该项目分二期开发实施，一期开发实施2、3、4号地块，建筑面积134980.23㎡，共7幢（4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼），其中4号楼、5号楼于2015年11月30日竣工验收备案并交付使用，另外6-10号楼于2016年9月30日竣工验收备案并交付使用。二期开发1号地块通过调规后总建筑面积84112.34㎡，其中住宅44885.96㎡，商业20435.00㎡，地下车库18553.49㎡，其它用房237.89㎡，已正式开工建设。由于受宏观经济下行影响，房地产市场面临较大的销售压力，又因车位配比大，导致商业门市、车位大部分不能实现销售，企业面临巨大的资金压力。目前项目一期住宅已全部销售完毕，商业总建筑面积：16580㎡，销售5607㎡：车库39708.39㎡，销售2700㎡，未售物业（车库及商业）47981.39㎡，约需缴纳大修基金384万元，正在向贵局申请办理房屋产权登记证。现因没有缴纳未售物业（车库及商业）的大修基金，房屋产权登记一直处于停办状态。而已售物业又已到合同约定的办理产权登记的最后期限，如企业不能在近期内办理完毕产权登记，将面临承担巨大的违约责任和出现业主集体投诉及上诉等事件。为避免出现上述不利局面和不稳定因素，并根据目前我公司的实际情况，特向贵局申请延期缴纳未售物业大修理基金，待本项目二期在办理房屋产权初始登记时清缴未售物业大修理基金。特此报告，望批准！”。2017年1月18日，武隆县公安局巷口水陆派出所向郭美琦等人签发了居民户口簿，住址载明为“重庆市武隆县X”。2017年9月14日，国平物业公司办理了涉案房屋楼栋（1、2、3、4、5幢）的在建工程抵押权注销登记。2017年11月18日，武隆县公安局江南水陆派出所向国平物业公司出具“门牌证明”：“兹有我辖区中堆坝国平·时代天街小区（该小区包括五幢楼），位于武隆县X45号，武隆县城乡建设委员会规划的栋号是6#楼、7#楼、8#楼、9#楼、10#楼。现将国平·时代天街小区的门牌号由武隆县X45号变更为武隆区X318号，该小区住宅部分的5幢楼分别编制为1幢、2幢、3幢、4幢、5幢。一、原武隆县X45号6幢编制为：武隆区X318号1幢；二、原武隆县X45号7幢编制为：武隆区X318号2幢；三、原武隆县X45号8幢编制为：武隆区X318号3幢；四、原武隆县X45号9幢编制为：武隆区X318号4幢；五、原武隆县X45号10幢编制为：武隆区X318号5幢；六、原武隆县X45号6-10幢车位编制为：武隆区巷口镇南滨路318号负一层、负二层；特此证明”。2017年11月22日，国平物业公司与武隆区国土资源和房屋管理局再次签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同载明双方对原编号为渝地（2013）合字（武隆）第05号土地出让合同进行变更，出让宗地由47067.73平方米改为48834.73平方米（增加1767平方米），出让起至年限与原出让合同约定的年限一致。国平物业公司缴纳了对应的土地出让价款。2018年1月17日，国平物业公司取得武隆区X318号土地的国有建设用地使用权《不动产权证书》，用途为城镇住宅用地，面积为21576.33平方米。附记载明“本证由307房地证2013字第5X3号《重庆市房地产权证》变更而来。新增加的1767平方米土地面积系307房地证2013字第5X0号、307房地证2013字第5X1号（已办理栋证渝（2016）武隆县不动产权第0X0号、渝（2016）武隆县不动产权第0X7号）、307房地证2013字第5X3号三宗地的共有土地。在用地红线内配套修建电力开闭所一座并将其房地产权移交给政府相关部门。”2018年4月26日，武隆区不动产登记中心受理了国平物业公司提交的武隆区X318号1、2、3幢房屋办理城镇房屋初始登记的申请，并于当日向国平物业公司出具了受理通知单。2018年5月14日，国平物业公司取得武隆区X318号3幢房屋的《不动产权证书》，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，用途为城镇住宅用地/成套住宅，面积为共有宗地面积21576.33㎡/房屋建筑面积14251.54㎡。2018年7月10日，重庆市武隆区人民政府印发《重庆市武隆区人民政府关于对羊角古镇街道和凤山街道部分城镇道路命名的通告》：“各街道办事处、各乡镇人民政府，区政府有关部门，有关单位：根据《国务院地名管理条例》和《重庆市地名管理条例》有关规定，……现通告如下：……二、凤山街道部分城镇道路命名内容1、锦江路：道路长800米，宽8米……该路段原地名叫“大土”，现以“锦江竹苑小区建筑物”命名，命名为“锦江路”。2、凤栖路：……此地原名“黄桷树”，现以地段、景物、人文等命名……以上命名后的地名为标准名称。区级各机关、团体、企事业单位在文件、证件、印章、影视、报刊、书刊、书籍、商标、广告、牌匾等方面的应用，均以本通告正式公布的标准名称为准，不得擅自更改。”2018年8月27日，武隆县公安局江南水陆派出所出具“证明”：“2016年7月12日，武隆县公安局江南水陆派出所对重庆国平物业开发有限公司开发的武隆县X45号时代天街（共5幢楼）编制为武隆县X318号（大号）。武隆县X318号大号编制后，派出所便出具了书面证明给重庆国平物业开发有限公司。由开发商重庆国平物业开发有限公司自行编制小区楼幢号及房屋门牌号报派出所盖章确认，重庆国平物业开发有限公司自行将6#、7#、8#、9#、10#楼编制为1#、2#、3#、4#、5#楼。派出所签字盖章的时间，是在开发商重庆国平物业开发有限公司对国平时代天街小区楼幢号及房屋门牌号自行编制完成后将纸币（质）资料提交至派出所进行签字盖章。公安机关对开发商自行编制楼幢号及房屋门牌号没有时间限制，由开发商自行编制完成后报派出所签字盖章。特此证明。”2018年8月29日，武隆区凤山街道办事处出具“关于国平时代天街部分街道命名的情况说明”：“重庆国平物业开发有限公司于2017年11月向武隆区巷口镇人民政府申请对其开发的国平时代天街3#地块道路命名的申请，武隆区巷口镇人民政府接到重庆国平物业开发有限公司申请后便第一时间积极组织了调研、村民讨论、按照程序进行。武隆区巷口镇人民政府于2017年12月11日向武隆区人民政府进行请示，将涉及的道路分别命名请示为“锦江路”（原地名叫大土，现以建筑物命名为锦江路）、“凤栖路”（原地名叫黄桷树，现以地段、景物、人文等命名为凤栖路）。重庆国平物业开发有限公司在2017年11月之前未向武隆区巷口镇人民政府申请过对国平·时代天街3#地块道路进行命名。现武隆区巷口镇人民政府于2018年2月9日行政区划为武隆区巷口镇凤山街道办事处、武隆区巷口镇芙蓉街道办事处，现该国平·时代天街小区归武隆区巷口镇凤山街道办管辖。”原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”。本案中，原、被告订立的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。现原告（反诉被告）已按约定支付了全部购房款，全面履行了己方合同义务。按照《重庆市商品房买卖合同》关于房屋交付的约定，案涉房屋在2016年9月30日已达到交付条件，应当视为被告已履行交付义务，故被告还应按照合同约定，在将房屋交付给原告（反诉被告）后的二百日内即2017年4月19日前为原告（反诉被告）办理房屋权属转移登记并取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单，但被告迟至2018年5月21日才取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单，已逾期397日，属违约，依法应当承担逾期取得产权登记受理单的违约责任，按照合同约定向原告（反诉被告）支付违约金。关于被告辩称逾期办证系政府出让第二期土地延迟及政府对涉案土地道路命名延迟的意见。《重庆市土地房屋权属登记条例》第九条第一款规定：“土地以宗地为基本单元进行登记；房屋以有固定界限，可以独立使用，有明确、唯一编号的幢、层、套、间为基本单元进行登记。”第四十条规定：“申请在国有土地上建成房屋的初始登记，应当提交记载有土地使用权状况的房地产权证、建设工程竣工规划核实确认书、建设工程竣工验收备案证明、房地产坐落证明和房产测绘报告。”《重庆市地名管理条例》第十三条规定：“地名命名、更名的申报程序和审批权限：……（二）自然地理实体名称由乡（镇）人民政府、街道办事处申报，经区、县（自治县、市）民政部门审核，报区、县（自治县、市）人民政府审批，并报市民政部门备案。……；（三）本市渝中区……等九区所辖城市范围内的道、路、街、大型建筑物名称，由所在区民政部门或建设单位向市民政部门申报，经市民政部门审核后，报市人民政府审核。九区范围内的其他居民地名称及本市其他区、县（自治县、市）辖区内的居民地名称经区、县（自治县、市）民政部门审核，报区、县（自治县、市）人民政府审批，并报市民政部门备案；（四）前项规定以外的建筑物名称，由建设单位或业主申报，经区、县（自治县、市）民政部门审核后，报区、县（自治县、市）人民政府审批。……”。《重庆市门楼号牌管理办法》第七条规定：“经地名主管部门命名的道路、街巷两侧的楼幢、小区、院落等房屋建筑或建筑群，应当编制门号。门号应当按照道路、街巷的名称编制。不具备道路、街巷命名条件的新建成居民小区，可以按照地名主管部门命名的小区名称编制门号。”第九条规定：“小区、院落、楼幢已编制主号的，其沿道路、街巷的独立门户可以编制附号。”第十二条规定：“区县（自治县）公安机关对新建或者改建的房屋建筑，应当在房屋建筑竣工验收后及时编制门楼号。房屋建设主管部门进行竣工验收备案登记时、房屋主管部门进行房屋产权登记时，发现房屋建筑未编制门楼号的，应当通知公安机关予以编制。房屋建设单位或者房屋所有权人可以向区县（自治县）公安机关申请编制门楼号。商品房预售需要提前使用门楼号的，可以向区县（自治县）公安机关申请提前编制门楼号。”首先，据被告举示的证据，其于2013年即已取得案涉房屋建设用地的《国有建设用地使用权证》，2015年12月11日取得案涉房屋的《重庆市商品房预售许可证》（已载明房屋坐落为武隆县X45号），2016年8月29日取得6-10号楼的渝规武核（2016）0014号《建设工程竣工规划核实确认书》，并于2016年9月30日取得国平·时代天街三标段（8、9、10号楼、商业及地下车库工程）的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，且房屋坐落已明确，具备办理案涉房屋初始登记的基本条件。从被告所取得的案涉房屋楼栋初始登记不动产权证及其向国土部门提交的测绘报告记载的内容可见，案涉房屋楼栋坐落均明确为武隆区X318号即原武隆县X45号，该门牌号在2016年7月12日前即已完成变更编制。而被告举示的证据并不能证明其部分商业房屋所最终采用的命名系其在合同约定期限内办理涉案楼栋的初始登记和住宅部分的产权登记的必要前提。其二，即使案涉房屋的产权登记与商业部分房屋所涉及的道路命名存在关联，被告作为知悉办理房屋产权登记专业知识的房地产开发企业，在向原告（反诉被告）交付房屋时即应当对履行产权登记义务的条件是否具备具有预见性，但被告并无证据证明其在合同约定的期限内就涉及的商业门牌编制或道路命名实施了积极行为。而被告自行举示的《关于申请国平时代天街3#地块道路命名和编制商业门牌号的报告》及武隆区凤山街道办事处出具的“关于国平时代天街部分街道命名的情况说明”却可以反映出被告迟至2017年11月才向政府部门提出道路命名和编制商业门牌号的申请，存在自身原因。其三，被告于2016年11月15日向武隆县国土资源和房屋管理局提交的《关于延期缴纳大修基金的报告》中关于“现因没有缴纳未售物业（车库及商业）的大修基金，房屋产权登记一直处于停办状态”的内容及被告于2017年9月14日才办理解除涉案房屋的在建工程抵押登记的事实，亦可以反映出其因自身原因未及时履行办理产权登记前应当完成的义务。综上，被告所称政府对涉案土地道路命名延迟的抗辩理由缺乏事实依据，一审法院不予采纳。关于被告所称政府出让土地迟延的抗辩意见。被告举示的渝（2018）武隆区不动产权第0X9号不动产权证附记载明“新增加的1767平方米土地面积系307房地证2013字第5X0号、307房地证2013字第5X1号（已办理栋证渝（2016）武隆县不动产权第0X0号、渝（2016）武隆县不动产权第0X7号）、307房地证2013字第5X3号三宗地的共有土地。”据该记载，同属新增共有土地范围的两栋房屋（渝（2016）武隆县不动产权第0X0号、渝（2016）武隆县不动产权第0X7号）早在2016年即已办理了初始登记。由此可见，新增土地并未导致被告不能在此之前办理原已取得不动产权证的土地上新建房屋的初始登记，且被告取得新增土地时早已超过了其应当为原告（反诉被告）办理案涉房屋产权登记的期限。再者，就被告而言，其通过有偿出让的方式增加取得1767平方米的土地，亦为其自主商业行为。因此，被告所称政府出让土地迟延的抗辩理由亦不能成立，一审法院不予采纳。关于原告所主张的违约金的调增。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据《合同法》司法解释（二）的规定，违约金的增加以不超过实际损失为限。本案中，原告虽未举证证明其实际损失，但相较于上述司法解释对合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形所规定的违约金标准，合同约定的每日万分之0.1的标准明显过低，且与合同补充协议所约定的购房者办理按揭付款逾期时所应承担的每日万分之3的违约金标准明显不对等，有违公平原则。同时，鉴于原告所请求调整至每日万分之1的违约金标准尚低于中国人民银行发布的同期同类贷款利息的计算标准，一审法院对原告增加违约金的请求予以支持。因此，被告应当向原告支付的违约金为332119元×万分之1×397天=13185.12元。关于国平物业公司提出的反诉请求。“合同补充协议”第七条“关于交房手续办理”第9条约定了乙方无正当理由逾期未办理房屋交接手续的，须按日向甲方支付房屋总价款万分之一的违约金，但第1条已约定甲方应于2016年9月30日达到合同约定之交房条件，届时由乙方自行到甲方售房部办理房屋交接手续，甲方不再书面通知交房，若届时乙方未前来接房又未委托他人前来接房的，已过交房日期，甲方则将房屋钥匙交付给前期物业服务公司，甲方将房屋钥匙交付给前期物业服务公司之日，视为已完成商品房交付责任。商品房交付作为买卖合同中的标的物转移行为，既包括出卖人向买受人移交房屋钥匙和《新建商品房使用说明书新建商品房质量保证书》等物品，也包括买受人对房屋进行验收、确认、接收和占有。办理房屋交接手续仅为商品房交付行为（转移占有）的具体表现形式，并不能孤立的将之视为交付行为以外的独立履约行为。既然合同约定出卖人在约定的交房日期后将房屋钥匙交付给前期物业服务公司即视为按约完成了交付，则也应视为买受人同时完成了对房屋的接收和占有。因此，本案中并不存在买受人违约接房给出卖人造成损失的事实基础。国平物业公司的反诉请求，没有事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）重庆国平物业开发有限公司于本判决生效后立即向原告（反诉被告）朱熙斌、黄柳珍支付逾期办理房屋产权登记的违约金13185.12元；二、驳回被告（反诉原告）重庆国平物业开发有限公司的反诉请求。二审中，双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求及理由并结合被上诉人的答辩意见，本院归纳双方当事人的争议焦点为：一是上诉人支付逾期办证违约金的起算时间如何认定；二是被上诉人是否承担逾期接房违约责任。一、关于上诉人支付逾期办证违约金的起算时间如何认定的问题。上诉人国平物业公司认为，一审法院以合同约定的交房时间视为交房时间错误，交房时间应当是实际交房时间即被上诉人签署《收楼书》的时间。本案中，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件五《合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第八条第二款约定：“如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。”《重庆市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第七条约定：“甲方应于2016年9月30日达到合同约定之交房条件，届时由乙方自行到甲方售房部办理房屋交接手续，甲方不再书面通知交房。交房日到来之时，乙方应当前来接房，若届时乙方未前来接房，又未委托他人前来接房的，已过交房日期，甲方则将房屋钥匙交付给前期物业服务公司。甲方将房屋钥匙交付给前期物业服务公司之日，视为已完成商品房交付责任”。从上述约定可以看出，上诉人与被上诉人约定的交房时间是2016年9月30日，超过约定时间被上诉人不接房的，上诉人将房屋钥匙交付给前期物业服务公司即视为已完成商品房交付责任，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由被上诉人承担。再结合上诉人交给被上诉人的《新建商品房使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》上载明的商品房交付日期亦为2016年9月30日，一审法院认定上诉人于2016年9月30日完成房屋交付并无不当。上诉人认为应当以被上诉人在《收楼书》上签字确认的时间为交房时间的意见，本院不予采纳。综上，一审法院以2016年9月30日作为办理产权登记二百天的起算时间并由此计算逾期办证违约金并无不当。二、关于被上诉人是否承担逾期接房违约责任的问题。被上诉人承担逾期接房违约责任的前提是存在被上诉人逾期接房的事实。商品房买卖中，出卖人对房屋的交付行为对应的是买受人对房屋的接收行为。本案中，既然双方合同约定，上诉人在约定的交房日期2016年9月30日后将房屋钥匙交付给前期物业服务公司即视为上诉人按约完成了交付，相应地，亦应视为被上诉人同时完成了对房屋的接收和占有。因此，一审法院认定上诉人主张被上诉人承担逾期接房违约责任缺乏事实基础并无不当。国平物业公司关于一审法院在双方没有提供证据证明存在损失的情况下，判决上诉人承担逾期办证违约金，被上诉人却不承担逾期接房违约金，存在同理不同判情况的上诉理由，与一审评析理由并不一致，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费115元，由重庆国平物业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张雪方审 判 员 江信红审 判 员 邓方彬二〇一九年十二月十日法官助理 王晓静书 记 员 汪腊梅