北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终15322号上诉人（原审被告）：夏忠良，男，1965年12月23日出生，汉族，住北京市东城区。被上诉人（原审原告）：北京金琪鑫杰物业服务有限公司，住所地北京市丰台区右外东三条4号楼202室。法定代表人：冯淑英，董事长。委托诉讼代理人：宫臣，男，北京金琪鑫杰物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：白子利，男，北京金琪鑫杰物业服务有限公司员工。原审被告：高洁，女，1966年10月8日出生，汉族，住北京市东城区。上诉人夏忠良因与被上诉人北京金琪鑫杰物业服务有限公司（以下简称金琪鑫杰公司）、原审被告高洁物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初6718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。夏忠良上诉请求：撤销原判，发回重审或改判我无需支付金琪鑫杰公司地面7号停车位自2016年3月1日至2018年8月28日的停车费4000元、地面131号停车位自2016年6月7日至2018年8月28日的停车费3466元。事实和理由：1．被上诉人金琪鑫杰公司以物业服务合同纠纷为案由提起的诉讼本身就不成立，其所提供的物业服务合同中不包含停车管理部分，所以，上诉人与被上诉人金琪鑫杰公司公司之间存在的只是停车费纠纷，不存在物业服务纠纷。2．被上诉人金琪鑫杰公司公司在没有经过业主大会授权且没有在东城区城管委备案的情况下在小区内收取停车占地费的行为应属侵害小区业主共同权益的行为，是违法的行为。3．一审不应该对金琪鑫杰公司提交的富莱茵花园小区业委会于2012年2月28日出具的《致函》的真实性及证明目的予以确认，上诉人当庭已经明确表示了质疑，法庭应该在进行实际调查后再作出判断。4．根据《中华人民共和国物权法》第七十三、七十四、七十六条以及《物业管理条例》第十一、十二条的相关规定，明确了小区内的所有公共区域属全体业主共有，全体业主有共同管理和决定的权利，小区内业主共有的公共区域的使用与管理要由小区业主共同决定，业委会只是业主大会的执行者，没有权力私自决定小区公共区域的使用与经营；停车管理不能等同于物业管理，停车收益关系到小区业主的共同利益，是小区重大事项之一，必须要经过业主大会的审议决定才能符合大部分业主的共同利益。5．根据《小区业主大会议事规则》第二条第五、十二、十四款也明确阐述了小区公共区域的使用、管理、经营、收益分配要经过业主大会决议，要经过占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能实施。6．根据北京市机动车停车管理相关规定，小区公共停车场需要在东城区城市环境建设管理委员会交通委办公室进行备案审批，金琪鑫杰公司的行为就等同于路边私自施划停车位进行收费的非法行为。7．上诉人2012年到2016年与被上诉人按年签订的所谓的《机动车停放占地服务协议》，是在上诉人不明白真相的情况下签订的并给付了停车费，由于被上诉人隐瞒了其既没有经过业主大会授权，也没有经过区城管委备案的事实，才导致了小区业主均被其蒙蔽误交了停车费。金琪鑫杰公司辩称，同意一审判决，不同意夏忠良的上诉意见。高洁述称，不同意一审判决，同意夏忠良的上诉意见。金琪鑫杰公司向一审法院起诉请求：1．请求判令夏忠良、高洁支付拖欠富莱茵花园小区地面7号及131号车位停车费7466元；2．请求判令夏忠良、高洁腾退涉案小区地面7号及131号车位；3．诉讼费由夏忠良、高洁承担。一审法院认定事实：2012年2月28日，富莱茵花园业主委员会与金琪鑫杰公司签署《富莱茵花园物业服务合同》，约定金琪鑫杰公司为位于本市东城区沙子口路76号的富莱茵花园小区提供物业服务，物业服务期限自2012年2月29日至2018年8月28日。夏忠良与高洁为该小区16号楼2层0205室业主，夏忠良与金琪鑫杰公司先后签订了6份《机动车停放占地服务协议》，约定自2013年3月1日至2016年2月28日期间由夏忠良使用小区内地面131号车位，停车管理服务费150元/月；自2013年6月7日至2016年6月6日由夏忠良使用小区内地面东7号车位，停车管理服务费150元/月。夏忠良在签订上述协议之后一直使用上述两个车位，并向金琪鑫杰公司交纳了协议约定期间的停车管理服务费。金琪鑫杰公司为证明其收取停车管理服务费的权利，向法庭提交了富莱茵花园小区业主委员会于2012年2月28日出具的《致函》一份，内容为：“因富莱茵花园小区常年停车秩序混乱，特委托北京金琪鑫杰物业服务有限公司负责维持物业区域内机动车，非机动车行驶秩序，对车辆停放进行管理。地上停车场等由北京金琪鑫杰物业服务有限公司进行管理，每年对富莱茵花园小区业主委员会汇报管理情况，双方核对经营收入另议，地面停车收费标准为150元/月，临时停车收费标准按照北京市小区停车相关规定严格执行。”夏忠良、高洁对上述证据的真实性不予认可，但未提交相应的反证，故法院对该证据的真实性及证明目的予以确认。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。金琪鑫杰公司与夏忠良签订《机动车停放占地服务协议》，约定夏忠良使用由金琪鑫杰公司管理的小区内两处地面车位并交纳相应的停车管理服务费。合同约定的期间届满后至2018年8月28日，夏忠良继续使用上述两处车位，期间金琪鑫杰公司未提出异议，故原合同继续有效，夏忠良应当按原合同约定的标准向金琪鑫杰公司支付相应期间的停车管理服务费。夏忠良所称金琪鑫杰公司无权向其收取停车费的主张，缺乏法律依据，法院不予采纳。金琪鑫杰公司要求夏忠良支付相应期间的停车管理服务费，主张的金额不高于法院核定的数额，故法院予以支持。在本案中，金琪鑫杰公司与高洁之间不具有合同关系，故金琪鑫杰公司以车位上所停车辆为夏忠良、高洁所共有为由要求高洁支付上述费用，缺乏依据，法院不予支持。金琪鑫杰公司与富莱茵花园小区业主委员会签订的物业服务合同于2018年8月28日到期，之后金琪鑫杰公司不再享有该小区停车场的管理权，故金琪鑫杰公司要求夏忠良、高洁腾退车位，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、夏忠良于判决生效之日起十日内向北京金琪鑫杰物业服务有限公司支付富莱茵花园小区地面7号停车位自2016年3月1日至2018年8月28日的停车费4000元；二、夏忠良于判决生效之日起十日内向北京金琪鑫杰物业服务有限公司支付富莱茵花园小区地面131号停车位自2016年6月7日至2018年8月28日的停车费3466元；三、驳回北京金琪鑫杰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，夏忠良称双方于2012年3月25日签订第一份《机动车停放占地服务协议》，先后签订6份协议，约定2012年3月1日至2016年2月28日期间由夏忠良使用小区内地面131号车位。经本院核实，夏忠良所称上述情况属实，一审认定事实部分记载有误，本院予以更正。另，夏忠良提交证据1．富莱茵花园小区管理规约，证明金琪鑫杰公司对小区车辆的管理没有经过管理规约中规定的程序。证据2．淘宝定单打印件及照片打印件6张，证明夏忠良2017年才购买门牌，金琪鑫杰公司在一审中提交的证据中显示2017年之前就有这个门牌，证明公司的证据是伪造的。3．小区照片打印件6张，证明金琪鑫杰公司没有对小区车位进行有效的管理。4．报纸照片打印件2张，证明2013年5月8日已经在法制晚报声明原业主委员会于2012年10月15日被罢免，该业委会权利终止，印章作废。金琪鑫杰公司不认可上述证据证明目的。本院查明的其他事实与一审无异。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当履行自己的义务。在案证据显示，富莱茵花园业主委员会与金琪鑫杰公司于2012年2月28日签署了《富莱茵花园物业服务合同》，约定2012年2月29日至2018年8月28日期间金琪鑫杰公司为富莱茵花园业主提供物业服务；在卷富莱茵花园业主委员会于2012年2月28日发出的《致函》显示业主委员会委托金琪鑫杰公司对地上停车进行管理，地面停车收费标准为150元/月。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。夏忠良对于《致函》真实性不予认可，根据上述规定，夏忠良应就其所提《致函》并非真实的反驳主张提供充分证据予以证明，但依据现有在案证据，法院难以采信夏忠良所提《致函》并非真实的反驳主张。夏忠良主张富莱茵花园小区原业主委员会已经被罢免，无权代表业主订立合同，但夏忠良提交的证据显示原业主委员会于2012年10月15日被罢免，晚于2012年2月28日与金琪鑫杰公司订立合同的时间，故夏忠良关于原业主委员会无权代表业主订立合同、金琪鑫杰公司无权管理富莱茵花园小区的主张缺乏事实依据，本院不予采信。夏忠良与金琪鑫杰公司先后签订了6份《机动车停放占地服务协议》，约定自2012年3月1日至2016年2月28日期间由夏忠良使用小区内地面131号车位，金琪鑫杰公司收取停车管理费。夏忠良与金琪鑫杰公司《机动车停放占地服务协议》期限届满后、在《富莱茵花园物业服务合同》约定的服务期限内，夏忠良继续使用上述两处车位，金琪鑫杰公司未就夏忠良继续使用车位提出异议，可以认为双方形成了事实上的合同关系，金琪鑫杰公司提供了2016年3月1日至2018年8月28日期间的停车管理服务，夏忠良应该支付相应的停车管理服务费。一审法院所作认定并无不当。综上所述，夏忠良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由夏忠良负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 施忆审 判 员 许英审 判 员 朱印二〇一九年十二月二十日法官助理 周珍书 记 员 熊杰