辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民初158号原告:沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地沈阳市大东区小二台子二号。负责人：李晓峰，该行行长。委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方律师事务所律师。被告：苏凤杰，男，1951年9月28日出生，汉族，住沈阳市大东区。被告：辽宁宏缘商业地产开发有限公司，住所地沈阳市大东区观泉路50号。法定代表人：郑宝信，该公司总经理。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，住沈阳市大东区。被告：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，住沈阳市大东区。原告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（简称农商行大东支行）诉被告苏凤杰、辽宁宏缘商业房地产开发有限公司（简称宏缘公司）、谷实执行异议之诉一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。农商行大东支行的委托诉讼代理人包腾飞及苏凤杰到庭参加诉讼。宏缘公司、谷实经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。农商行大东支行向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）辽执异225号执行裁定，恢复对位于沈阳市大东区房屋（以下简称案涉房屋）的执行；2.本案的诉讼费由苏凤杰、宏缘公司、谷实承担。事实与理由：农商行大东支行与宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案中，辽宁省高级人民法院（以下简称辽宁高院）根据农商行大东支行的保全申请，于2014年10月23日作出（2014）辽民二初第54号民事裁定，并于当日裁定查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区观泉路50号的房产（含案涉房屋）。2014年12月9日，辽宁高院作出（2014）辽民二初字第54号民事判决，判令宏缘公司给付农商行大东支行贷款本金173,353,460.86元及利息；农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权。辽宁高院在执行该案中，于2016年10月25日作出（2015）辽执65号执行裁定，又查封了上述房产。执行中，案外人对执行案涉房屋提出书面执行异议，辽宁高院作出（2019）辽执异205号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先权批复》）第二条、《最高人民法院执行工作办公室关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（[2005]执他字第16号）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条以及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（[2014]执他字第23、24号）等规定，只有房屋消费者的物权期待权，才具有对抗普通债权人并得以在执行程序或破产程序中优先受偿的效力。《执行异议和复议规定》第二十八条虽规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。综上所述，执行异议裁定适用法律错误，苏凤杰不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，不足以排除法院的执行。苏凤杰辩称：我的权益符合《执行异议与复议规定》第二十九条的规定。本院经审理查明：农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173,353,460.86元；三、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33,353,460.86元（5000万元扣除已还本金16,646,539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。宏缘公司提出上诉，最高人民法院以(2015)民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。本院在该案审理中于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189,105,832.69元的财产,并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区*路*号的房产。另查明：2019年10月12日，苏凤杰作为案外人对案涉房屋提出书面执行异议，本院于2019年10月21日作出（2019）辽执异225号执行裁定，认定根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，苏凤杰对案涉房屋所享有的权利足以排除人民法院的强制执行，故裁定中止对案涉房屋的执行。农商行大东支行不服，提起本案诉讼。再查明：2011年1月29日，苏凤杰儿媳王杨向谷实个人账户转款343,000元，2012年11月21日,宏缘公司向王杨开具400,822元的收款收据，收款事项载明“团购”。2013年8月20日，苏凤杰与宏缘公司签订《商品房买卖合同》，约定：苏凤杰购买案涉房屋，建筑面积93.65平方米，房屋价款400,822元,合同载明苏凤杰于签订合同当日交齐全部房款。2016年8月11日,宏缘公司向苏凤杰开具金额为400,822元的销售不动产统一发票。2014年1月18日，宏缘公司向苏凤杰出具《宏缘地产50号公馆入住通知书》,载明宏缘地产50号公馆已通过竣工验收,并具备入住条件,请苏凤杰于2014年1月18日到50号公馆15-14号网点办理入住手续。同日，沈阳盈德物业管理有限公司向苏凤杰开具了收款收据，收款事由分别为物业费、电梯费、装修垃圾清运费、预收电费,沈阳华瑞供热有限责任公司向苏凤杰开具了采暖费发票。还查明：常住人口登记卡载明，苏凤杰与胡桂敏为夫妻关系，儿子苏雷出生于1978年9月，王杨与苏雷为夫妻关系。沈阳市不动产登记中心出具《无查询结果证明》载明，未查询到苏凤杰及胡桂敏名下房屋信息。上述事实，有（2014）辽民二初字第00054号民事判决、(2015)民二终字第127号民事判决、（2014）辽民二初字第00054号民事裁定、（2019）辽执异225号执行裁定、《商品房买卖合同》、收款收据、发票、入住通知书、常住人口登记卡、《无查询结果证明》等证据及庭审笔录在卷佐证，相关证据业经质证，足资认定。本院认为,《民诉法司法解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。本案为申请执行人执行异议之诉，故应对案外人苏凤杰就案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。《优先权批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百六十八条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗买受人”。故交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。农商行大东支行作为案涉房产的抵押权人，本院依其申请于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区*路*号的房产。苏凤杰与宏缘公司于2013年8月20日签订《商品房买卖合同》，成立合法有效的房屋买卖合同关系。合同约定房屋总价款为400,822元，苏凤杰儿媳王杨向谷实转账支付了343,000元，宏缘公司为苏凤杰开具了购房发票。故本院对苏凤杰在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同并支付了超过百分之五十房款的事实予以确认。另外《无查询结果证明》记载苏凤杰夫妻二人名下均无其他用于居住的房屋，案涉房屋属于满足生存权的合理消费范畴。苏凤杰于2014年1月18日办理入住手续,并缴纳物业费、采暖费等各种费用，可以证明其实际占有案涉房屋的事实。综上，苏凤杰属于《执行异议和复议案件规定》第二十九条规定的商品房消费者，依法享有足以排除强制执行的民事权益。农商行大东支行关于撤销（2019）辽执异225号执行裁定，恢复对案涉房屋执行的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，拟判决如下：驳回沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行的诉讼请求。案件受理费7312元，由沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 蒋 策审判员 张秀军审判员 苏本营二〇一九年十二月三十日法官助理赵明娇书记员张博涵