江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏07民终4573号上诉人（原审原告、申请执行人）：谭某，男，汉族，1973年9月28日生，住灌云县。委托诉讼代理人：王余俊，灌云县东王集法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、案外人）：孙某，男，汉族，1968年11月25日生，住灌云县。被上诉人（原审第三人、被执行人）：魏某，男，汉族，1959年11月8日生，住灌云县。上诉人谭某因与被上诉人孙某及被上诉人魏某申请执行人执行异议之诉一案，不服江苏省灌云县人民法院（2019）苏0723民初2104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谭某上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审法院（2019)苏0723民初2104号民事判决，依法改判或发回重审。2.—、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实存在错误。魏某因欠谭某150余万借款，经法院判决生效后，谭某对魏某及胡维华名下位于灌云县××镇××路××房屋（灌房权证伊山字第××号）进行执行，孙某提出执行异议，原审法院裁定中止执行。上诉人提起了异议之诉。一审审理过程中，魏某陈述，已带领四购房人（包括孙某）到房产处办理过产手续，孙某因过户费过高未能过户。一审法院认定该“房屋被办理抵押登记，致使涉案房屋无法办理过产登记手续”错误，且约定办理过户而未过户的时间是在2012年，而上诉人抵押贷款是在2015年。二、一审法院由于认定事实不清，对法律适用有误。本案中买受人出于规避相关税费，没有办理过产手续，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定，显然，孙某对涉案房屋未办理过户登记自身存在错误。被上诉人孙某辩称：上诉人提出的上诉理由无法律根据，孙某于2011年6月30日与陈冠苏签订涉案房屋买卖合同并履行了付款义务，在该房屋买卖合同中约定2012年10月左右过户，由于房产证是总证，无法单独进行分离，因此当时没有进行过户。因为房屋过户事项孙某找魏某多次，但仍寻求未果，后来才知房产证被魏某用于抵押贷款，因为魏某无力偿还，所以房子无法过户，孙某认为房屋虽然没有办理过户，但自己未有过错。综上，原审法院的判决事实清楚，程序合法，适用法律正确，应当予以维持原判。被上诉人魏某称：孙某是与陈冠苏签订的房屋买卖合同，魏某与孙某无买卖房屋关系，现陈冠苏仍欠魏某十一万余元。关于办理过户事宜，魏某曾与四家一同去房产局办理过户，魏某已将四家的房产证全部分好，但四家没有任何一家前往房产局办理过户，欠款也未付清，于是魏某将房屋用于抵押贷款。魏某尊重法院依法作出的判决结果。一审法院经审理查明：2008年10月15日，魏某以出让方式取得坐落灌云县××镇××路××面积为473.6㎡国有土地使用权，并在该土地上建造房屋，房屋共计6层，于2009年建成。2011年3月10日，魏某将上述房产中的第5层、建筑面积为147.48㎡的一套房产（灌房权证伊山字第××号），以248000元（含后面东头第二间车库）的价格出售给案外人陈冠苏，同时，双方约定魏某于2012年10月将房产证交给陈冠苏，陈冠苏向其给付购房尾款10000元，办理房产证过户手续的费用由陈冠苏承担。合同签订后，陈冠苏按照约定履行给付购房款的义务。2011年6月30日，陈冠苏又将上述房屋以301712元的价格出售给孙某，双方约定陈冠苏于2012年10月份负责将房产证过户给孙某，房产证费用由孙某负责，合同签订时孙某须先付201000元，2011年12月30日前给付90000元，房产证办齐后再向陈冠苏支付购房尾款10000元。合同签订后，孙某先后三次以现金方式分别向案外人陈冠苏支付201000元、70000元、10000元，合计281000元。陈冠苏于2012年3月前已将该房屋交付给被告孙某。孙某使用该房屋后，以其妻子张红的名义开设了水、电费账户，并自不迟于2013年7月20日起开始交纳涉案房屋的水、电费。2012年5月16日，涉案房屋取得房屋产权证，产权证号为灌房权证伊山字第××号，登记权利人为胡维华与魏某。2015年11月2日，魏某作为涉案房屋登记所有权人在江苏灌云农村商业银行股份有限公司对该套房屋进行抵押，并于次日在灌云县房地产管理处登记办理他项权证，该套房屋的他项权证号为：灌房他权证伊山字第××号。谭某与魏某民间借贷纠纷一案，灌云县人民法院于2016年6月27日作出（2015）灌商初字第1477号民事判决：魏某于判决生效后十日内给付谭某借款本金118万元及自2014年1月16日至2015年12月1日的利息38.34万元。该判决发生法律效力后，魏某未履行上述判决所确定的义务，根据谭某的申请，灌云县人民法院对其依法立案执行，2016年12月20日，该院作出（2016）苏0723执2298号之一执行裁定书，查封登记在魏某和共有人胡维华名下的位于灌云县（灌房权证伊山字第××号、00××09号、00××05号、00××15号、00××06号）。2018年11月10日，灌云县人民法院作出（2016）苏0723执2298号之三执行裁定书，评估、拍卖上述5套房屋。2019年1月14日，案外人孙某对上述5套房屋中的灌房权证伊山字第××号房屋的产权提出书面异议，灌云县人民法院于2019年3月5日作出（2019）苏0723执异3号执行裁定书，中止对登记在魏某和共有人胡维华名下位于灌云县××镇××房屋（灌房权证伊山字第××号）的执行。一审法院认为：该案的争议焦点为孙某对登记在魏某、胡维华名下的涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。结合本案，孙某对涉案房屋的物权期待权若得排除原告谭某的金钱债权而优先实现，须满足上述规定所列举的条件。魏某与陈冠苏、陈冠苏与孙某之间于2011年先后签订房屋买卖合同，经灌云县人民法院向案外人陈冠苏核实，可以确认两份房屋买卖合同意思表示真实，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效。通过双方陈述、陈冠苏与孙某之间的水电费协议及水电费实际缴纳情况，可以确认在灌云县人民法院于2016年12月20日对涉案房屋作出查封裁定之前，孙某已经实际入住涉案房屋。关于购房款的支付，由于案外人陈冠苏称只向孙某出具过三张收条，又称购房款仅剩办证后方需支付的10000元未付，其前后陈述存在数额矛盾，根据收条记载的金额计算，孙某未付的购房款为20000元，根据证据的证明效力等级，书证效力优先于言词证据的效力，故认定孙某未付的购房款金额为20000元，现孙某已将欠付的20000元交付至灌云县人民法院执行局账户。孙某占有使用涉案房屋期间，房屋被魏某办理抵押登记手续，致使涉案房屋无法办理过户登记手续，对此，孙某并不存在过错。据此，该院于2019年8月2日作出（2019）苏0723民初2104号民事判决：一、停止对位于灌云县××镇××房屋（灌房权证伊山字第××号）的执行；二、驳回原告谭某的诉讼请求。案件受理费5800元，由谭某负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，认定上述事实的证据均经庭审质证，本院予以确认。本案的二审争议焦点为案外人孙某对涉案房屋未办理过户手续是否为“非因案外人自身原因”。本院认为，案外人具有向房屋登记机构递交过户材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为，或者虽无上述积极行为，但未办理过户登记有合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”。本案中孙某签订购房协议时房屋具备过户条件不能办理过户，2015年该房屋又被魏某办理了抵押登记，亦无法办理过户登记手续，可以认定为“非因案外人自身原因”未办理过户登记。至于上诉人提出魏某陈述“已带领四购房人（包括孙某）到房产处办理过产手续，孙某因过户费过高未能过户”孙某有过错的上诉请求，对此，孙某不予认可，且魏某也未提供证据予以证明，故对该上诉请求，本院不予支持。综上所述，谭某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人谭某负担5800元。本判决为终审判决。审 判 长 杜兴淼审 判 员 胡海涛审 判 员 李红梅法官助理 于学金二〇一九年十二月十四日书 记 员 王 坤法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。