文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝04民终1526号上诉人（原审被告）：马世清，男，1965年1月10日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县（以下简称石柱县）。委托诉讼代理人：周志民，重庆律缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆经典物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区民生路283号（重庆宾馆商务大厦）第16层C室，统一社会信用代码91500103753092595B。法定代表人：徐向红，该公司总经理。委托诉讼代理人：温小东，重庆渝创律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛济川，重庆渝创律师事务所律师。上诉人马世清与被上诉人重庆经典物业管理有限公司(以下简称经典物业公司)物业服务合同纠纷一案，石柱县人民法院作出（2019）渝0240民初3458号民事判决，马世清对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日受理后，依法组成合议庭，对上诉人马世清及其委托诉讼代理人周志民、被上诉人经典物业公司的委托诉讼代理人温小东、葛济川进行了调查询问。本案现已审理终结。马世清上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回经典物业公司的起诉，或者维持一审判决第二项，撤销一审判决第一项，改判由马世清向经典物业公司支付物业服务费2875.73元（116.71平方米×32个月×1.1元/平方米×70%）；2.一、二审诉讼费由经典物业公司负担。事实和理由：1.马世清与经典物业公司于2015年1月5日签订的《景典﹒苹果园物业服务协议》属于无效协议。2.经典物业公司在石柱县人民法院起诉时未向马世清进行过书面催收。3.马世清拒交物业费有正当理由。经典物业公司存在乱收费的行为。经典物业公司未按照《景典﹒苹果园物业服务协议》的内容提供服务，存在严重违约行为。4.因经典物业公司存在严重违约行为，依法应当降低收费标准。5.马世清不应承担违约金。经典物业公司答辩认为，马世清的上诉理由缺乏事实和法律依据，应当驳回。一审判决认定事实清楚，判决于法有据。经典物业公司向一审法院起诉请求：1.马世清支付经典物业公司2016年4月至2018年11月的物业服务费5498.1元及违约金（以应付款为基数，按3‰/日的标准，自2016年3月11日起计算至付清之日止）；2.马世清支付经典物业公司2016年4月至2018年11月的公摊水电费548元及违约金（以应付款为基数，按3‰/日的标准，自2016年3月11日起计算至付清之日止）。一审法院认定事实：经典物业公司系石柱县万安街道万寿大道92号“景典﹒苹果园”小区的物业服务企业，马世清系该小区2-7-2号房屋（购房合同约定的建筑面积为116.64平米，产权登记建筑面积为116.71㎡）的业主，于2015年12月31日接收该房屋。“景典﹒苹果园”小区开发商重庆苹果园房地产开发有限公司与经典物业公司签订的《前期物业服务合同》约定物业服务费（含电梯费）的标准为高层住宅1.5元/㎡/月，公摊水电费据实收取，物业费最终执行标准以物价局备案为准；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按3‰/日的标准向经典物业公司支付违约金；《前期物业服务合同》约定的“景典﹒苹果园”小区电梯住宅1.5元/㎡/月的收费标准已在石柱县发展与改革委员会备案。经典物业公司、马世清于2015年1月5日签订的《景典﹒苹果园物业服务协议》协议约定马世清应于每月10日前预交下月的物业服务费。马世清未缴纳自2016年4月1日后的物业管理费。经典物业公司已于起诉前，向马世清催缴在本案中主张的物业费用。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。经典物业公司、马世清签订的《景典﹒苹果园物业服务协议》是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属有效协议，双方应当按照合同的约定诚信履行合同义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，“景典﹒苹果园”小区开发商重庆苹果园房地产开发有限公司与经典物业公司签订的《前期物业服务合同》，对马世清具有法律效力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。…”本案中，经典物业公司向马世清提供了物业服务，按照双方合同约定，马世清应当支付的2016年4月1日至2018年11月30日共计32个月的物业服务费为5602.08元（1.5元/月/平方米×116.71平方米×32月），经典物业公司诉请马世清支付5498.1元，其处分其诉讼权利，予以支持。对于马世清辩称小区物业服务质量低劣，收费标准过高的问题，庭审中马世清虽举示了小区物业服务区域的部分照片、视频、小区业主签名证实的材料等用以证实小区物业服务状况，但物业服务具有持续性特征，难以通过几组照片或几段视频反映该小区的长期物业服务状况，且物业管理服务是一项长期性、综合性、事务性的服务，在长期的服务过程中，物业公司难免会存在一定的服务瑕疵，其需要不断改进服务，以尽量达到业主的期望。本案中，马世清举示的证据尚不足以证明经典物业公司提供服务的瑕疵情况已经达到应当调减物业费的状况，对马世清的该项辩称，不予采纳。马世清主张收费标准过高问题与双方签订的前期物业合同及向物价部门进行的收费备案登记不符，该院不予采信。对于违约金问题，虽然《前期物业服务合同》中约定了逾期欠费的将按日向业主加收应交纳费用3‰的滞纳金，但该标准过高，该院酌情调整违约金为当月所欠物业费后次月1日起，以马世清上月欠交的物业服务费（每月5498.10元÷32=171.82元）为基数，按月利率2%计算至付清之日止。对于公摊水电费及违约金问题，因双方合同约定该费用为据实结算，但经典物业公司在本案中并未举示充足的证据证明马世清应当分摊哪些公用水电费及应当参与分摊业主房屋的具体建筑面积，故该院无法计算马世清应当分摊的水电费，因此，对经典物业公司的该项诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、马世清于判决生效之日起五日内支付经典物业公司物业服务费5498.1元及违约金（计算方式见一审判决书尾页违约金计算表）；二、驳回经典物业公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元（马世清已预交），由经典物业公司负担88.62元，马世清负担61.38元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对经典物业公司起诉马世清前是否向马世清书面催交过物业服务费有争议，本院对该争议事实认定如下：重庆渝创律师事务所接受经典物业公司的委托，向马世清邮寄了律师函，催收物业服务费，马世清拒收。马世清拒绝收取催交通知书，可以视为经典物业公司已经按照相关规定履行了提起诉讼前的催收义务，能够认定经典物业向马世清书面催交过物业服务费。本院二审查明事实：案涉“景典﹒苹果园”小区的建设单位重庆苹果园房地产开发有限公司通过招投标的方式选聘了物业服务企业，并与经典物业公司签订了《前期物业服务合同》。该合同约定的期限为三年，自2015年10月1日起至2018年10月31日止。本院二审查明的其余事实同与一审法院查明的事实，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，经本院二审查明，与“景典﹒苹果园”小区的建设单位重庆苹果园房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》的经典物业公司系通过招投标的方式选聘，该《前期物业服务合同》也不具有其他无效情形，故应当认定为有效。经典物业公司请求判令马世清支付2016年4月至2018年11月的物业服务费，在《前期物业服务合同》的期限内，马世清作为“景典﹒苹果园”小区的业主应当按照《前期物业服务合同》以及其与经典物业公司签订的《景典﹒苹果园物业服务协议》的约定，向经典物业公司缴纳物业服务费。在2018年10月31日后，由于“景典﹒苹果园”小区的业主尚未召开业主大会选聘新的物业服务企业，而是由经典物业公司继续提供物业服务，马世清还应当按照《前期物业服务合同》、《景典﹒苹果园物业服务协议》的约定向经典物业公司支付2018年11月的物业服务费。经典物业公司按照1.5元/平方米的标准收取物业服务费，该标准在《前期物业服务合同》、《景典﹒苹果园物业服务协议》有约定，且该标准经过了石柱县发展和改革委员会备案，该物业服务费收取标准马世清上诉认为过高，本院对马世清该主张不予支持。马世清称经典物业公司提供物业服务不合约定标准，但经典物业公司作为物业服务提供方，其提供服务的时间跨度较长，物业服务的内容也较为繁杂，提供物业服务的过程中会有一定的瑕疵且需要改进，马世清提供的证据尚不能证明达到了需调减物业服务费的程度，对马世清调减物业服务费的主张本院不予支持。马世清未按时缴纳物业服务费，理应承担相应的违约责任。综上所述，马世清的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马世清负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁咏梅审 判 员 陈明生审 判 员 王军峰二〇一九年十二月十五日法官助理 熊海燕书 记 员 程方坪