湖北省鄂州市华容区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0703民初1352号原告刘亮，男，1984年10月20日出生，汉族，住武汉市武昌区，原告柯金秀，女，1984年4月15出生，汉族，住武汉市洪山区，两原告委托代理人：朱圣传、朱鼎，北京盈科（武汉）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告湖北瑞正置业有限公司，住所地鄂州市华容区庙岭镇108号。法定代表人张伟新，该公司总经理。委托代理人：赵小美、李霏，湖北天明律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告刘亮、柯金秀与被告湖北瑞正置业有限公司（以下简称“瑞正公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案。本案依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘亮、柯金秀及其委托代理人朱圣传，被告瑞正公司委托代理人赵小美均到庭参加诉讼。本案审理终结。原告向本院诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，立即协助原告依照所购房屋实测面积337.22㎡办理不动产权属登记；2.判令被告支付违约金353816元（以已付房款总额2044000元，按日万分之一计算，时间从2017年10月29日起至2018年4月27日止，计：36792元；以已付房款总额2044000元，按日万分之三计算，时间从2018年4月28日起至实际支付完毕之日，现暂计至2019年9月26日止，计317024元）；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：两原告系夫妻关系。2017年1月9日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发的“瑞正御墅”项目中C20-101号别墅。2017年5月1日，原告与被告及湖北信基物业管理有限公司签订《物业交接书》。原告从2017年起依《前期物业服务协议》约定向物业公司支付住宅物业管理费至今。2017年8月23日，鄂州市国土资源局出具了《不动产首次登记权属证明》，其中“权利其他状况”一栏中载明：“地下室98.75㎡未计入容积率，不计入产权建筑面积”。当原告知悉后引发本案纠纷。2017年12月8日，丽池的其他业主（以韩松林、刘品为例）因同样事由与被告产生争议后向鄂州市华容区人民法院提起行政诉讼，华容区人民法院于2018年3月28日经审理后作出（2018）鄂0703行初17号行政裁定书，驳回了丽池业主的起诉。该行政裁定书第8页指出“在本案纠纷处理过程中，第三人作为必须的共同申请人，相对于原告而言更具有专业性，应当指导、配合办理相关手续”。原告认为，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》符合法律规定，系双方真实意思表示，依法应当予以保护。该合同文本在说明部分第一条载明“本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房与城乡建设部、中华人民共和国工商行政管理总局共同制定。各地可在法律、法规规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容”。由此可见，该合同是较为规范的，应当依据合同的约定履行相应的义务。其中第三条第四条载明“该商品房的预测建筑面积共337.22平方米”；第二十条第二款载明“（1）出卖人协助提供房管部门现要求开发商出具的相关资料，由买受人自行办理房屋所有权证。如因出卖人责任，不能在商品房交付后180天内出具需要出卖人提供的相关资料，每逾期一日，出卖人按己收房款的万分之一向买受人支付违约金。逾期超过180日的，买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按己收房款的万分之三每日向买受人支付违约金，直至提供相关资料之日止。”第十一条第（一）款约定“出卖人应在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”原告通过丽池业主韩松林、刘品等人的信息公开查明，该项目《国有建设用地使用权出让合同》第十三条载明“总建筑面积56622.30平方米，建筑容积率不高于1.05，不低于1。”第十八条载明“受让人应当按照本合同约定的土地用途、容积率利用土地，不得擅自改变。”第三十五条载明“本合同项下宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准比例，要求受让人支付相当比例国有建设用地使用权出让价的违约金，并有权要求受让人继续履行合同。”第四十条“因本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。”事实证明，被告与政府部门之间就该项目地下室是否计入容积率及是否补缴相应土地出让金的争议问题未妥善解决，导致原告的合法利益受到侵害，被告有不可推卸的责任。丽池部分业主基于相同事由对被告进行起诉，2018年12月17日鄂州市华容区人民法院作出（2018）鄂0703民初1093号民事判决书，判决被告继续履行合同，并支付违约金。因此，本案原告的诉讼请求合乎法律规定。综上，鄂州市华容区法院作出（2018）鄂0703民初1093号民事判决书在前，原告同为丽池别墅业主，基于相同的事由维护自身权益。习近平总书记说过“努力让人民群众在每一件司法案件中感受到公平正义”。法院应当保护原告的合法权益。特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、原告身份证、被告瑞正公司营业执照及法人代表身份证明书，拟证明原被告主体资格适格。证据二、《商品房买卖合同》，拟证实原告已经履行付款义务，被告应当按照该合同履行自己的义务，按合同面积协助原告办理不动产权属登记。证据三、《个人购房担保借款合同》，拟证实原告根据购房款的需要向中国农业银行股份有限公司鄂州东城支行贷款并支付了利息。现在未能按合同面积办证，给原告带来了经济损失，依法应当承担相应的违约责任。该合同的第十一页的抵押物清单载明建筑面积是337.22㎡，不是以套购买，而是以实际面积购买，有被告作为保证人加盖的公章和法定代表人张伟新的私章，证明被告是对建筑面积的确认，应当为此承担保证人的相应的关于建筑面积的义务。证据四、《不动产权登记申请表》，拟证实原告以该表进行申请登记不动产权时被告知不是按照合同面积进行登记，原告认为被告违约，引发本诉，故没有填写。证据五、《不动产首次登记权属证明》，拟证实原告持本证明到不动产权登记部门登记被告知地下室面积98.75㎡未计算容积率，不计入产权建筑面积。证明被告违约，该情况在此之前并未告知原告。在购房合同中，原告对地下室面积98.75㎡未计算容积率、不计入产权建筑面积的情况不知情，被告没有尽到释明的告知义务，违反了商品房预售管理办法的明确规定。证据六、《物业交接书》、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》，拟证实原告已经按照物业交接书上确定的面积及合同约定的面积缴纳了相应的物业管理费，被告应当按照物业交接书所确定的房屋面积协助原告办理相应的不动产权属登记。证据七、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，拟证实原告已经接收了涉案房屋，被告应当按照上面所记载的相应的面积来协助原告办理不动产权属登记。证据八、购买诉争房屋的首付款发票，拟证实原告已经履行了合同义务，被告也应当履行相应的合同义务，为原告协助办理不动产权属登记。发票备注一栏清楚说明，地上1-3层238.44㎡，地下室98.75㎡。按照湖北省增值税普通发票，被告应当按照总面积协助原告办理不动产权属登记。被告违约，应当承担相应的违约责任。证据九、2017-2018年缴纳物业服务费发票，拟证实原告已经按照合同面积缴纳了住宅服务费用，被告未以物业服务费所确定的房屋面积为原告协助办理不动产权属登记，属于合同违约。证据十、信基集团丽池天湖墅、御湖墅、伊兰尼斯、湖岸艺墅宣传资料，拟证实宣传资料明确载明了“近90㎡带产权地下室”，原告买房时通过资料认定产权证是带地下室面积的，不是被告所说的地下室未计入产权面积。被告应当履行承诺，协助原告办理带地下室面积的不动产权属登记。证据十一、华容区人民法院出具的（2018）鄂0703行初17号行政裁定书、（2018）鄂0703民初1093号民事判决书，拟证实涉案房屋通过行政诉讼，已经证明了原告未能办证的原因在于被告。系被告违约，被告应当为此承担相应的责任。被告辩称：被告没有违约行为，请求依法判决驳回原告的全部诉讼请求。1、本案的事实是原告和被告签订的买卖合同是按套计价销售，而不是按面积；而且双方在补充协议中明确约定了，无论面积是否有差异，均不调整合同的购房价。2、被告不存在欠缴土地出让金的问题。对地下室部分是否进行产权登记是政府相关职能部门，依照职权依法依规执行的，同被告无关。3、根据原、被告双方合同的约定，被告只是履行协助办证的义务。不存在要承担权属登记所产生的任何责任。4、今天起诉的原告严格意义上分为两类，一个是有180天办证期限约定的，一个是550天（李强、张晗、尹正文、施林、王媛媛、舒新亚、姜昕、舒同）办证期限约定的。被告为支持其辩称意见，向本院提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同（预售）》，拟证实销售时被告提供的商品房面积仅供参考，最终以房地产测绘部分确定的实测面积为准。被告出售商品房是按套计价出售，面积差异不做退补，商品房总价款不因面积差异而调整。故预测面积与实测面积出现差异，不存在被告违约。证据二、《不动产权属证书》、湖北红莲湖旅游度假区管理委员会出具的《证明》、湖北省资金往来收据、《国有土地使用权出让合同》，拟证实被告在签订《国有土地使用权出让合同》后已足额缴纳了土地出让金，不存在需要补交出让金的问题。证据三、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《竣工验收备案证》、《房屋面积测绘报告》。拟证实：1、被告是先交纳出让金，后办理规划审批，不存在因欠缴出让金而不能将地下一层计入产权面积的问题；2、被告只能按照已批准的预测面积进行销售，而被告亦是按照已批准的预测面积进行销售的；3、按照预测面积地下一层已计入权属登记面积，该面积应否计入权属登记面积，由政府相关部门确定，被告无权决定，故被告不存在违约行为。证据四、湖北省非税收入缴款书。拟证实被告已缴纳人防异地建设费，地下一层不属于人防设施，虽然未计入产权登记面积，但不影响原告实际使用，且原告已实际使用，没有给原告造成任何损失。证据五、湖北省鄂州市中级人民法院民事判决书（2019）鄂07民终516号。拟证实地下一层未计入产权登记面积不构成违约，已被生效的法律文书所确认。经庭审举证质证，本院对双方当事人的证据认定如下：对于双方当事人没有争议的证据，本院予以确认：对于双方当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据二《商品房买卖合同（预售）》约定被告协助原告办理权属登记，并未约定是按照实测面积还是按照预测面积办理权属登记，按照实测面积进行登记并不是被告违约行为，该事实己被鄂州市中级人民法院认定；原告提交的证据三《个人购房担保借款合同》，只能证实原告为购买涉案房屋向银行办理了按揭借款，与以何种面积办理权属证没有关联性，亦不能以此证实被告应承担违约责任；原告提交的证据四、证据五《不动产权登记申请表》、《不动产首次登记权属证明》，地下室面积未计算容积率，不计入产权建筑面积，不是被告的责任，而是政府部门按照规定的登记行为，不能证实被告因此违约，对其证明目的，本院不予采信；原告提交的证据六、证据七、证据九，物业按照合同面积收取物业费以及《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》所载明的面积并不意味着房产管理部门一定要按照该面积进行产权登记，这是两种不同的概念，故对其证明目的，本院不予采信；原告提交的证据八，不能证实房产管理部门按照发票载明面积进行权属登记，对其证明目的，本院不予采信；原告提交的证据十，并非涉案房屋宣传资料，与本案没有关联性，对其证明目的，本院不予采信；原告提交的证据十一，行政裁定书并未涉及本案应该进行登记的面积问题，本院（2018）鄂0703民初1093号民事判决书不是生效法律文书，应当以鄂州市中级人民法院终审法律文书为准。被告提交的证据一，商品房买卖合同上载明的预测面积，房产权属登记是以实测面积为准，该事实己被鄂州市中级人民法院终审判决确认；被告提交的证据二，被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，并按约定缴纳出让金，鄂州市国土资源局己明确告知诉争房屋的建筑面积中地下室未计算容积率，不计入产权建筑面积，对该证据，本院予以确认；被告提交的证据三，被告取得了预售许可，地下一层面积是否与地上面积一同登记是房产管理部门依法确定，不是被告的责任；被告提交的证据四，非税收入缴款书与地下一层是否能办证没有关联性，本院不采信；被告提交的证据五，系生效法律文书确认的事实，本院予以采信。根据确认的证据，结合庭审调查，本院认定如下事实：2017年1月9日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定原告购买被告开发的位于鄂州市××区庙岭镇“瑞正御墅”C20栋01号别墅，建筑总层为4层，其中地上三层，地下一层；预测建筑面积共337.22㎡,其中套内建筑面积326.18㎡，分摊共有建筑面积11.04㎡；计价方式和价款为：按照套计算，总价款为2044000元；原告应于2016年11月8日前支付商品房首付款824000元，余款1220000元向农行鄂州东城支行办理按揭贷款支付；被告应当在2016年12月31日前向原告交付该商品房。销售时被告提供的商品房面积仅供参考，最终以房地产测绘部门确定的实测面积为准。双方约定按套计价，面积差异不作退补，总价款不因面积差异而调整。被告协助提供房管部门要求开发商出具的相关背资料，由原告自行办理房屋所有权证；如因被告的责任，不能在商品房交付后180日内出具需要被告提供的相关资料，每逾期一日，被告按己收房款的万分之一向原告支付违约金，逾期超过180日的，原告不解除合同的，合同继续履行，被告按己收房款的万分之三每日向原告支付违约金，直至提供相关资料之日止；因政府部门法规、政策变更或因政府办证部门拖延等非被告原因造成商品房合同备案登记、商品房预告登记、房屋权属证明书、他项权利登记迟延办理的，被告不承担责任，商品房合同备案登记、商品房预告登记、房屋权属证明书、他项权利登记办妥后，被告可通过电话通知或公告通知等方式告知原告领取，如原告迟延领取，被告不承担责任。合同还对规划设计变更、商品房质量及保修责任、前期物业管理等事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告向原告交付了房屋，并于2017年9月21日向原告开具了购房款增值税发票。2017年8月23日，被告取得涉案房屋《不动产首次登记权属证明》。权属证书的面积栏中载明“房屋建筑面积238.44㎡”，另在权利其他头部栏中载明“房屋总层数3层，所在层数1-3层，地下室98.75㎡未计入容积率，不计入产权建筑面积”。原告得知地下室建筑面积不能登记为产权建筑面积后，遂向本院提起行政诉讼，被告为鄂州市国土资源局，瑞正公司为第三人。2018年4月16日，本院经审理后作出行政裁定书，驳回了原告的起诉。还查明，2009年至2013年期间，被告通过与鄂州市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，支付相应土地出让金取得了鄂州市庙岭镇红莲湖旅游新城金碧大道66号、红莲湖地区官咀地块两宗土地使用权。鄂州市红莲湖新区管委会分别于2009年9月21日、2009年12月15日、2010年2月11日收到被告土地款10000000元、20000000元、18000000元，共计48000000元。2013年8月22日，鄂州市规划局华容分局向被告颁发了红莲湖旅游新城官咀地块《建设工程规划许可证》，建设项目为湖北瑞正·御墅一期，建设规范为总建筑面积42384.57㎡(其中地下室11840.76㎡)。2013年11月1日，鄂州市住房和城乡建设局向被告颁发了《建设工程施工许可证》。2014年4月23日，鄂州市房产管理局向实行颁发了鄂州房预字××号、14××23号、14××24号、14××25号四份《湖北省商品房预售许可证》，销售面积分别为8931㎡、21377.6㎡、2320.88㎡、9755.09㎡，共计42384.57㎡。2016年9月8日，同年9月20日，被告向鄂州市人民防空办公室交纳防空地下室易地建设费共计988714.56元。2016年10月9日，鄂州市房地产交易所受被告委托，向被告出具《湖北省鄂州市房屋面积及测绘报告》（鄂地信［Z16090039］），其中A1-15号楼1号房屋、2号房屋套内面积均为254.38㎡、权属面积均为264.78㎡（其中-1层套内面积74.64㎡、权属面积77.69㎡）；B1-5、B10-22号楼1号房屋、2号房屋套内面积均为281.70㎡、权属面积均为292.72㎡(其中-1层套内面积85.77㎡、权属面积89.13㎡)；C1-28、C58-61号楼1号房屋、2号房屋套内面积325.74㎡、权属面积337.19㎡(其中-1层套内面积95.40㎡、权属面积98.75㎡)。2016年11月7日，鄂州市红莲新区行政审批局向被告颁发了《湖北省房屋建筑工程和市基础设施工程竣工验收备案证明书》，工程地址为红莲湖旅游新城官咀地块，工程名称为湖北瑞正·御墅一期，建筑面积42649.77㎡(其中地下室11752.44㎡)。2017年4月13日，鄂州市华容区不动产登记中心为被告换发不动产证，将被告坐落于鄂州市庙岭镇红莲湖旅游新城金碧大道66号的原鄂州国用（2013）第2-15号、鄂州国用（2011）第2-84号不动产权证注销，换发鄂（2017）鄂州不动产权第1117441号不动产权证书，该证书载明的宗地面积为120046㎡、权利类型为国有建设用地使用权、权利性质为出让、用途为商住。2017年10月16日，鄂州市红莲湖新行政审批局出具《说明》，湖北瑞正御墅一期项目，地下室面积11752.44㎡未计入容积率。本案争议焦点：被告是否违约？如果被告违约如何承担违约责任？本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告是否违约的问题。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按约履行。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”，还约定：“出卖人协助提供房管部门现要求开发商出具的相关资料，由买受人自行办理房屋所有权证。如因出卖人责任，不能在商品房交付后180天内出具需要出卖人提供的相关资料，每逾期一日，出卖人按己收房款的万分之一向买受人支付违约金。”依上述约定，被告应于2016年12月31日前向原告交房，并于交房后的180天内，即2017年6月30日前将房管部门现要求开发商出具的相关资料提供给原告，以便原告自行办理房屋所有权证。《不动产首次登记权属证明》、增值税普通发票是开发商应当提供给买受人办理房屋所有权证的必要资料，被告于2017年8月23日取得《不动产首次登记权属证明》，2017年9月21日开具增值税普通发票，构成违约。对于被告提交给原告《不动产首次登记权属证明》载明的房屋产权建筑面积与双方合同约定的预测建筑面积不符，是否构成违约的问题，鄂州市中级人民法院（2019）鄂07民终490号等判决己作出认定，被告提交给原告的《不动产首次登记权属证明》载明的房屋产权建筑面积与双方合同约定的预测建筑面积不符，并不构成违约。关于被告如何承担违约责任问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应当于2017年6月30日前将《不动产首次登记权属证明》、增值税普通发票等相关资料提供给原告，但被告于2017年8月23日取得《不动产首次登记权属证明》，2017年9月21日开具增值税普通发票，分别迟延54天、83天。依法《商品房买卖合同（预售）》约定：“每逾期一日，出卖人按己收房款的万分之一向买受人支付违约金”，被告应向原告支付违约金为：2044000元×1÷10000×83天=16965.2元。综上所述，对于原告的诉讼请求，其合理合法部分，本院予以支持。对于被告的辩称意见，本院部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告刘亮、柯金秀与被告湖北瑞正置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》继续履行。二、被告湖北瑞正置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告刘亮、柯金秀支付违约金16965.2元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告刘亮、柯金秀的其他诉讼请求。本案诉讼费6608元，由被告湖北瑞正置业有限公司负担317元，原告刘亮、柯金秀负担6291元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审 判 长  姚四明审 判 员  熊 莉人民陪审员  高梦琴二〇一九年十二月二十三日书 记 员  姜 颖