云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云08民终1190号上诉人（原审原告）：张金贵，男，，1955年1月1日生，现住普洱市思茅区。上诉人（原审原告）：张志国，男，1979年10月29日生，现住普洱市思茅区。共同委托诉讼代理人：徐建娟，云南谏成律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）：王国英，女，1967年10月8日生，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：李林霞，女，1967年10月8日生，四川省仁寿县人，系当事人儿媳。代理权限为特别授权代理。上诉人张金贵、张志国因与上诉人王国英租赁合同纠纷一案，不服普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日受理后，依法组成合议庭进行审理。并于2019年12月11日组织法庭调查张金贵、张志国的委托诉讼代理人徐建娟，王国英的委托诉讼代理人李林霞，参加了诉讼。本案现已审理终结。张金贵、张志国上诉请求:撤销一审判决，改判支持张金贵、张志国的诉讼请求。事实与理由：一、对一审法院判决支持王国英占用租赁物租金及违约金合计32614.90元无异议。二、对一审法院确认张金贵、张志国应当返还王国英租金和损失31820.93元不认可。1.张金贵、张志国和王国英之间的租赁合同已经履行完毕，王国英对租赁物从来提出过异议，一直按时交纳租金,且租金是分期交纳，王国英一直履行缴纳租金的义务，证明其对租赁物现状是认可且接受的。2.王国英在一审中没有提出反诉，一审法院就此支持要求返还已经支付的租金违反了不诉不理的民事审判程序。王国英辩称：因张金贵、张志国违约才导致本案纠纷，不同意对方的观点。王国英上诉请求：撤销一审民事判决，依法改判。事实与理由：一审判决认定部分事实不清。1.认定王国英返还租赁物的时间为2019年6月15日认定不准确。2019年3月24日王国英的儿媳李林霞于亲手将房屋钥匙就交给张金贵的孙女；2019年4月22日，张金贵、张志国搬离后，王国英就将土地转租给第三人。2.租赁期满后，一审法院认定王国英占用土地面积不准确。王国英实际占用自建仓库的部分土地面积约800㎡，其他的土地在合同期满后，一部分由王国英自行出租给第三人并收取租金，一部分是公共通道部分，与张金贵、张志国根本无关。3.租赁期满后，一审法院计算张金贵、张志国占用王国英租赁物的时间、面积都不准确。张金贵、张志国辩称：王国英主张返还租赁物的时间，未提交直接证据证明。张金贵、张志国是在双方签订的租赁合同到期后才转租给第三方。从二审张金贵提交的宗地图可以看出，合同约定的土地已经超额交付王国英使用。张金贵、张志国向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令王国英立即停止占用张金贵、张志国房屋及土地，迁出张金贵、张志国位于普洱市思茅区曼连居民委员会柏枝寺的房屋（产权证号：思茅市房权证思房字第××号和土地承包合同书：2303024号承包合同书）。2.请求判令王国英按每年100000.00元的标准支付占用费（自2019年2月14日起至腾退并将房屋和土地交还张金贵、张志国之日止）。3.请求判令王国英承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，张金贵、张志国撤回了第一项诉讼请求。一审法院认定事实：1.2014年1月1日，王国英（丙方）与张志国（甲方）、张金贵（乙方）双方签订《房屋、土地租赁合同》，合同第一条第1项约定：“甲方将其拥有的坐落于昆洛路柏枝寺路口往里20米处的房屋约400平方米，乙方将其拥有的位于甲方房屋右后侧约4亩土地一同租给丙方。”、第二条约定：“1、丙方租赁该房屋和土地作为仓库使用。2.丙方向甲方、乙方承诺：在租赁期内，未事先征得甲方的书面同意，并按规定报经有关部门核准，不得擅自改变房屋的原有结构，在土地上建盖任何构建物需经相关部门批准，一切责任由丙方自行承担，丙方在租期内有支配支权。”、第三条约定：“本全同租赁期为五年，自2014年1月1日起至2019年2月14日止（合同签订日起满45日开始计算租期，甲、乙方给丙方45日作为建设搬迁时间）”、第四条约定：“1、租金：每年人民币100000.00元，五年共计人民币500000.00元。2、租金支付方式：分两次付清，第一次租金于本合同签订之日起30日内一次性付清两年租金，即200000.00元；第二次于两年期届满之日起十日内一次性付清三年租金，即300000.00元。”、第六条：“1、甲方应在本合同签订之日将租赁房屋的钥匙交付丙方。2、甲、乙方必须保证出租给丙方的房屋和土地的租赁权。3、租期满，甲方、乙方有权收回房屋、土地，固定装修归甲方、乙方所有，在不影响房屋完好的前提下丙方可以拆除附属设施带走，租期满十日内丙方不带走的物品视为放弃所有权，甲方、乙方不对丙方作任何补偿。4、…”、第八条约定：“租赁期满前，丙方需要继续租赁的，应当在租赁期满前的3个月向甲方、乙方提出书面申请，如甲方、乙方仍有意出租，丙方在同等条件下有优先承租权。”、第九条第2项约定：“甲方、乙方有下列情形之一的，丙方有权解除合同：（1）甲方、乙方不交付或者迟延交付租赁房屋、土地的。（2）…。（3）、…。”、第十条：“1、符合本合同第九条第1、2款约定的，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的百分之二十支付违约金（丙方违约甲方、乙方不再退回租金）。2、…。3、甲方、乙方逾期交付租赁房屋、土地的，丙方除有权要求甲方、乙方按逾期交付扣减相应租金外，每逾期一天还有权甲方、乙方按当年租金的百分之一支付违约金。4、租赁期满，丙方应按约定如期交还该房屋、土地，如丙方未经甲方、乙方同意逾期交还的，甲方、乙方有权要求丙方按每天1500.00元支付违约金。5、…。6、…。”、第十一条第2项约定：“本合同签订之日起，丙方向甲方、乙方预交的10000.00元定金转为押金，本押金直至合同期限届满，丙方将房屋、土地交还甲方、乙方时退回丙方。”2.2004年12月31日，思茅市房地产管理局颁发的《中华人民共和国房屋所有权证》主要内容：房屋所有人张志国，房屋坐落思茅市南屏镇柏枝寺，房屋状况2层，1层商业房183.92平方米，2层住宅房238.71平方米，土地使用面积312.00平方米。1997年12月4日，张金贵与曼连办事处柏枝寺合作社签订《思茅市自留山、责任山合同书》主要内容：自留山，地点糯谷箐，面积5亩，有效期限1998年1月1日至2048年1月1日。3.2014年2月15日，王国英开始使用张金贵、张志国房屋388.31㎡（房屋第一屋面积183.92㎡+第二屋房屋面积238.71㎡=422.63㎡-34.32㎡住房=388.31㎡）、地2564.68㎡（4亩×666.67㎡/亩=2666.68㎡-102㎡茶地=2564.68），张金贵、张志国未交付34.32㎡住房、102㎡茶地、9.62㎡车棚租期第三年时被张金贵、张志国拆除用于驾设变压器。2019年4月份王国英搬离了房屋，王国英自建仓库还在使用，双方没有交接手续，2019年5月初王国英将房屋钥匙交给了张金贵、张志国，还有一间的钥匙未交，2019年6月中旬王国英已经搬离，2019年6月15日前王国英一直占用，2019年6月20日左右张金贵、张志国将房屋出租给第三人。4.2014年1月1日前王国英向张金贵、张志国交付定金10000.00元（2014年1月1日签订合同时转为押金），此款由张金贵、张志国之女张秀玲收取；2014年1月2日王国英向张金贵之女张秀玲交付租金100000.00元；2014年2月12日，王国英借给张志国300000.00元，通过普洱市思茅区农村信用全作联社汇款给张志国400000.00元，其中300000.00元算借款、100000.00元算交付租金（张志国出具收条），后张志国返还借款200000.00元，未还100000.00元算抵交租金；2017年4月26日王国英向张金贵之女交付租金200000.00元，同时，张志国之姐张秀玲出具《收据》，其内容：兹收到曾贵英租房租地租金2014年—2019年2月14日止五年租金已交清。一审法院认为：1.两间住房34.32㎡、茶地102㎡是否在合同约定的租赁物范围内。合同约定房屋约400㎡，房屋实际建筑面积为422.63㎡（房屋第一屋面积183.92㎡+第二屋房屋面积238.71㎡=422.63㎡），显然，张金贵、张志国与王国英签订合同时，租赁房屋范围指房屋第一屋、第二屋所有的房屋面积，张金贵、张志国认为二楼的两间房屋不在合同约定范围依据不充分，故一审法院确认两间住房属合同约定的租赁物范围。合同约定租赁地为约4亩，王国英认为102㎡茶地属租赁范围，张金贵、张志国认为茶地不属租赁地范围，依据证据规则，张金贵、张志国有举证证明张金贵、张志国已交付王国英约4亩的租赁地，但张金贵、张志国未向一审法院提交相应有效证据予证明，故一审法院确认茶地属约定租赁地范围。2.租期第三年张金贵、张志国拆除的9.62㎡车库架设变压器后的租金应不应当扣减。租期第三年张金贵、张志国拆除的9.62㎡车库架设变压器，架设变压器是张金贵、张志国架设的，架设变压器后王国英无法使用该租赁地，故一审法院认为架设变压器后的租金应当扣减。3.租赁物是何时交还张金贵、张志国的。依据证据规则，王国英交还租赁物及交付时间，举证责任在王国英，而在本案中王国英未举出有效证据予以证明。张金贵、张志国自认“2019年4月份王国英搬离了房屋，王国英自建仓库还在使用，双方没有交接，钥匙大概是2019年5月初交的，还有一间的未交，2019年6月中旬的时候发现王国英已经搬离了，为了防止损失的扩大，2019年6月20日左右张金贵、张志国才将房屋出租，2019年2月14日至2019年6月15日是王国英一直占用，应当支付占用费，押金应当抵扣占用费，不足部分应当由王国英支付。”，在王国英无有效证据证明的情况下，一审法院采信张金贵、张志国自认事实，确定王国英于2019年6月15日将租赁的房和地由张金贵、张志国收回。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百一十六条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：1.由王国英于本判决生效后十五日内赔偿张金贵、张志国占用租赁物租金31788.40元、占用租赁物租金利息损失635.77元、违约金190.73元，合计32614.90元。（此款由张金贵、张志国在本院确认的由张金贵、张志国应当返还、支付王国英的租金和损失31820.93元及押金10000.00元中扣除）。2.驳回张金贵、张志国的其他诉讼请求。案件受理费100.00元，由王国英负担。二审审理过程中，张金贵、张志国围绕其上诉请求向本院提交证据宗地图，欲证明：张金贵向王国英交付地块总面积为3417.55㎡（即5.13亩），张金贵、张志国已经足额交付土地。经质证，王国英不认可。本院认为，该份宗地图的来源不清楚，其内容并未标明土地产权证等信息，无法核对是否是本案争议的土地，本院不予采信。王国英提交证据证据一，仓库照片，欲证明王国英于2019年4月30日搬离自建仓库。证据二，交房屋钥匙照片，欲证明2019年3月24日王国英儿媳李林霞将房屋钥匙交给张金贵之外孙女。证据三，仓库布局情况图，欲证明王国英自建仓库只有800㎡，其余的面积不应认定为是王国英占有。经质证，张金贵、张志国对三份证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。本院认为，证据一、二照片为静止状态下的一个反应，并不能证明拍摄时间，证据三为王国英单方制作。本院对上述证据均不予采信。经二审审理查明事实如下：张金贵与张志国系父子关系。2014年1月1日，张志国（甲方）、张金贵（乙方）与王国英（丙方）签订《房屋、土地租赁合同》，约定：甲方将其拥有的坐落于昆洛路柏枝寺路口往里20米处的房屋约400平方米，乙方将其拥有的位于甲方房屋右后侧约4亩土地一同租给丙方。租赁期五年，自2014年1月1日起至2019年2月14日止（合同签订日起满45日开始计算租期，甲、乙方给丙方45日作为建设搬迁时间）。租金每年100000.00元，分两次付清，第一次于合同签订之日起30日内一次性付清两年租金；第二次于两年期届满之日起10日内一次性付清三年租金。另外还对租赁房屋用途、续租条件、合同变更和解除、违约责任等进行了约定。合同签订后，张金贵、张志国将合同约定的土地、房屋交付王国英使用。合同签订前王国英向张金贵、张志国交付定金10000.00元，2014年1月1日签订合同时转为押金。2014年1月2日王国英向张金贵之女张秀玲交付租金100000.00元；2014年2月12日，王国英通过银行转账给张志国400000.00元，其中300000.00元为借款、100000.00元为租金，后张志国返还借款200000.00元，未还100000.00元折抵租金；2017年4月26日王国英向张金贵之女张秀玲交付租金200000.00元，同时，张秀玲出具《收据》，其内容：兹收到曾贵英租房租地租金2014年—2019年2月14日止五年租金已交清。另查明，2004年12月31日，张志国取得涉案房屋所有权证。1997年12月4日，张金贵与南屏镇曼连办事处柏枝寺合作社签订《思茅市自留山、责任山责任合同书》约定糯谷箐面积5亩的自留山由张金贵使用，有效期限1998年1月1日至2048年1月1日。张金贵、张志国自认，王国英于2019年6月中旬搬离租赁房屋及土地。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案张金贵、张志国与王国英签订的《房屋、土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。双方应按照合同的有关约定全面履行自己的各项义务。合同签订后张金贵、张志国将合同约定的房屋、土地交付王国英使用，王国英亦支付租赁期间的全部租金。租赁期限届满后，双方未达成续租的合意，王国英应返还租赁物。关于张金贵、张志国履行交付租赁物的合同义务是否存在违约情形的问题。王国英主张张金贵、张志国未按照合同约定交付租赁物，导致其实际占用使用的租赁物面积不够。本案双方签订租赁合同时对房屋、土地面积约定的均表述使用“约”一字，二审庭审调查时王国英的特别授权委托代理人表示双方签订合同时确认房屋、土地的面积采用的是估算未实际测量，租金亦是两个租赁物一并商定的，并未区分房屋、土地各占多少金额。本院认为，租赁合同约定面积并不是确定的数字，租金的计算方式亦不是按照出租面积来计算。王国英亦未提交证据证明租赁房屋包含二楼两间房屋，土地包含争议的茶地。其次，王国英支付租金采用的方式是分期支付，若张金贵、张志国存在未全部交付租赁物构成违约的情形，王国英应在后期支付租金时提出异议，扣减租金。但依据查明事实，王国英并未在租赁期间变更合同或签订补充协议或直接扣减租金。故，本院认为，王国英主张租赁物交付不符合合同约定，与查明事实不符，本院不予支持。关于张金贵、张志国请求王国英占用期间费用的问题。根据查明事实，王国英在租赁期限届满后未依合同约定返还租赁物，张金贵、张志国请求王国英按合同约定的租金标准支付占用期间的费用，该费用实际为租金，符合法律规定，应予支持。王国英未能提交证据证明其搬离房屋、土地的具体时间，一审法院以张金贵、张志国自认的时间认定返还租赁物时间为2019年6月15日并无不当。但根据上文论述，一审法院计算占用期间费用错误，二审予以重新认定，自2019年2月15日至2019年6月15日占用期间费用为33333.33元（100000.00元÷12个月×4个月）。关于张金贵、张志国是否应返还已支付租金的问题。本案租赁合同履行期限已经届满，即使存在张金贵、张志国交付租赁物存在违约的情形下，王国英要求张金贵、张志国返还已支付的租金以及承担违约责任均属于独立的诉讼请求，王国英未提起反诉而在答辩中主张抵扣，依据民事诉讼程序规定，在张金贵、张志国不同意一并处理的情形下，不能直接抵扣。故本院对王国英的该项主张不予支持。根据《房屋、土地租赁合同》第十一条约定，押金应于合同期限届满，王国英将房屋、土地交还张金贵、张志国后退回。本案一审审理期间，王国英已将租赁物返还张金贵、张志国，张金贵、张志国应依照合同约定履行退还押金10000.00的合同义务，故本院将该押金在王国英应支付的占用房屋、土地期间的费用中抵扣。张金贵、张志国一审提起诉讼中，并未请求王国英支付违约金，一审法院判决王国英支付违约金违反法律规定，本院予以撤销。本案张金贵、张志国的诉讼请求为给付之诉，一审法院按照确认之诉收取案件受理费，违反《诉讼费用交纳办法》第十三条规定，本院予以纠正。跟据张金贵、张志国诉讼请求法院支持占用期间费用的计算方式，上文中本院予以认定的金额为33333.33元，故按照该诉讼标的计算案件受理费应为633元。综上所述，张金贵、张志国的上诉理由部分成立，王国英的上诉理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百三十五条、《诉讼费用交纳办法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2019）云0802民初908号民事判决；二、改判王国英于本判决生效后十日内支付张金贵、张志国占用租赁物期间租金23333.33元；三、驳回张金贵、张志国其他诉讼请求。如果未按本判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费633元，由张金贵、张志国负担190元，由王国英负担443元；二审案件受理费633元，由张金贵、张志国负担190元，由王国英负担443元。本判决为终审判决。本判决送达后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向云南省普洱市思茅区人民法院申请执行。审判长 赵 键审判员 张劲松审判员 邱继娇二〇一九年十二月十九日书记员 杨 小