福建省南安市人民法院             民事判决书             （2019）闽0583民初3824号                                           案由                       金融借款合同纠纷                       是否公开审理                       是                               立案             日期                       2019年4月15日                       适用程序                       普通程序                               原告                       原告中国工商银行股份有限公司南安支行，住所地：南安市柳城成功街558号，统一社会信用代码：913505838563085042。             负责人陈伙成，该支行行长。             委托代理人黄种红、林华峰，该支行职员。                               被告                       被告黄茹萍，女，汉族，1984年9月2日出生，住南安市。             被告福建省华力伟业置地有限公司，住所地：南安市。             法定代表人尹立鹏，该公司董事长。             委托代理人苏朝生，福建百康律师事务所律师。                               原告诉讼请求                       1、判决解除原告中国工商银行股份有限公司南安支行与被告黄茹萍、福建省华力伟业置地有限公司签订的合同编号为[ ]字[01408]行[南安]支行[2014]年[一手贷000455]号的《个人购房借款/担保合同》；             2、判令由被告黄茹萍立即偿还贷款1988866.80元及其相应的利息、罚息、复利（截止2019年11月21日的利息、罚息、复利102433.54元，自2019年11月22日起至还款之日止的利息、罚息、复利按合同约定及中国人民银行有关规定计算）；             3、判令被告福建省华力伟业置地有限公司对上述借款承担连带保证责任；             4、判令原告对被告黄茹萍的抵押物处置所得款享有优先受偿权；             5、判令由被告承担本案的诉讼费用。                               被告             答辩             意见                       被告黄茹萍未到庭参加诉讼也未提交答辩状。             被告福建省华力伟业置地有限公司(以下简称福建华力公司)辩称：我公司于2015年10月28日协助黄茹萍办理了涉案房屋的所有权转移登记手续，原告也提交了《预购商品房抵押权预告登记约定书》，向原南安市房地产管理处申请办理涉案房屋的预告抵押转现房抵押登记手续。根据不动产登记系统显示，该商品房抵押权登簿时间为2016年7月8日，抵押权自登簿之日起正式生效，且原南安市房地产管理处已于2016年7月15日办理涉案房屋的《房屋他项权证》。我公司于2019年11月22日告知原告领取他项权证。原告于11月29日向南安市房屋交易管理中心领取《房屋他项权证》。原告已取得抵押权，应免除我公司的阶段性连带保证责任。原告从我公司账户扣划32501.72元用于代还黄茹萍的逾期贷款。黄茹萍应返还我公司代垫款项。                               本院             认定             事实             证据                       2014年4月22日，原告（贷款人）与借款人（抵押人）黄茹萍、保证人福建华力公司签订编号为[ ]字[1408]行[南安]支行[2014]年[一手贷000455]号的《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放借款2300000元用于购买位于南安市柳城办事处江北大道华力西溪半岛18A号楼1-3层101室、-1层101单元的房产，借款期限240个月；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率在约定利率基础上加收30%确定；借款采用按月等额本息还款法；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约，贷款人有权解除合同；保证人提供阶段性连带责任保证，抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人免除保证责任；抵押人以南安市柳城办事处江北大道华力西溪半岛18A号楼1-3层101室、-1层101单元房产为该笔借款提供抵押担保，抵押担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等。4月29日，双方到南安市房地产管理处办理了南房预(商)押字第0220141482号《房屋预告登记证明》。同年6月3日，原告发放贷款2300000元给黄茹萍用于支付购房款，执行年利率7.205%。该笔借款，黄茹萍未能合同约定还款方式按期足额还款，原告于2018年12月12日、2019年4月10日分别致函黄茹萍、福建华力公司，宣布借款提前到期，要求黄茹萍偿还欠款本息，福建华力公司承担保证责任，截至2019年4月21日，陈志红、尤珊红尚欠原告借款本金1988866.8元及利息、罚息、复利35982.76元。另查明，2016年7月15日，南安市房地产管理处办理了南房他证押字第0220141482号《房屋他项权证》，原告于2019年11月29日向南安市房屋交易管理中心领取该《房屋他项权证》。又查明，福建华力公司代黄茹萍偿还32501.72元。                               裁判             理由                       原告、被告签订的《个人购房借款／担保合同》合法有效，房地产抵押依法至南安市房地产管理处办理了《房屋他项权证》。原告依约发放贷款2300000元给被告黄茹萍，黄茹萍未能按合同约定的还款方式按时足额还款，尚欠借款本金1988866.8元及相应利息，原告有权依照合同约定解除合同，要求黄茹萍偿还尚欠借款本金及利息，并支付罚息、复利。黄茹萍的借款由福建华力公司提供阶段性连带责任保证、黄茹萍以其购买的房产为借款提供抵押担保，现《房屋他项权证》已办妥，抵押权自登记时设立，原告亦已取得《房屋他项权证》，保证人福建华力公司的阶段性连带责任保证期间已届满，其保证责任应予免除。原告的债权，应当由黄茹萍承担抵押担保责任，以拍卖、变卖黄茹萍的抵押财产所得价款优先受偿。                               法律             依据                       《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条第(一)项、第一百八十五条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条                               裁判             主文                       一、解除中国工商银行股份有限公司南安支行与被告黄茹萍、福建省华力伟业置地有限公司签订的编号 [ ]字[1408]行[南安]支行[2014]年[一手贷000455]号《个人购房借款／担保合同》；             二、被告黄茹萍应于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司南安支行借款本金1988866.80元及其利息、罚息、复利（利息、罚息、复利截至2019年11月21日为102433.54元，自2019年11月22日起至实际还款之日止的利息、罚息、复利按中国人民银行的有关规定与《个人购房借款／担保合同》约定计算）；             三、上述债权，原告中国工商银行股份有限公司南安支行有权以拍卖、变卖被告黄茹萍的抵押财产所得价款优先受偿［抵押财产以南安市房地产管理处南房他证押字第0220141482号《房屋他项权证》登记的房地产为准］；             四、驳回原告中国工商银行股份有限公司南安支行的其他诉讼请求。                               诉讼             费用                       本案受理费25200元，由被告黄茹萍负担。                               上诉             权利                       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。                               落款             盖章                       审 判 长  尤江岚             人民陪审员  蔡文众             人民陪审员  傅南泽                                                             二〇一九年十二月二日                                     书 记 员 吴桂菊