四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4529号 上诉人（原审被告）：彭涛，男，1968年9月16日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：刘继胜，南充市顺庆区潆溪法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：南充市顺庆区国有资产管理中心，住所地四川省南充市顺庆区果城路13号。 法定代表人：邓国杰，主任。 委托诉讼代理人：严锐，四川泰宇律师事务所律师。 上诉人彭涛因与被上诉人南充市顺庆区国有资产管理中心（以下简称区国资中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初4337号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭涛上诉请求：1、撤销一审判决，改判房屋占用费算至2019年3月，占用费不按26万/年支付，应适当减少。2、被上诉人承担上诉费用。 事实和理由：1、上诉人于2019年3月搬离腾退案涉房屋，已将房屋及设施交与案涉房屋的所有人顺庆区园林管理中心，顺庆区园林管理中心清点房屋及设施后将房屋接管并上锁。顺庆区园林管理中心于2019年4月10日给上诉人出据了证明，该中心副主任谢伟也作了证。2、从2018年7月1日至2019年3月，不能按26万/年支付占用费，应适当减少。占用期间是被上诉人不能确定是否能继续租、怎样租，上诉人多次到被上诉人处协商续租事宜，被上诉人均叫上诉人等待，导致上诉人无法正常经营。占用期间，2018年6月13日，顺庆区园林管理中心给上诉人发来整改通知，要求上诉人不能占用果山公园空坝经营坝坝茶，导致收入减少。如果按26万/年支付占用费，明显不公平。 区国资中心辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持，上诉事实与实际不符。2、上诉人至今未将案涉房屋腾退归还我方。3、被上诉人要求原合同到期后，腾退之前支付费用是符合规定的。 区国资中心向一审法院起诉请求：1、判令彭涛立即腾退返还南充市；2.判令彭涛从2018年6月15日起至房屋实际腾退期间，按26万元／年标准支付房屋占用费；3.本案诉讼费由彭涛承担。 一审法院认定事实：2013年7月15日，区国资中心作为甲方与彭涛作为乙方签订《南充市顺庆区国有资产管理中心经营性资产统一管理租赁合同》，该合同约定的主要内容为：区国资中心将其统一管理的位于南充市（面积约1178平方米）出租给乙方作商铺，不得经营餐馆、网吧、铁器加工、燃气液化代销使用。租期为5年，从2013年6月15日起至2018年6月14日止；年租金约定为260000元，首年租金在签订合同当日付清，以后于每年提前一个月付清次年租金；乙方在签订合同时向甲方交押金20000元，合同期满及非因乙方违约解除合同且乙方在完全履行本合同后，甲方全额退还（不计利息）；合同解除，乙方必须在3日内搬出并向甲方交房，逾期不搬，按最后一年日租金标准的2倍标准向甲方缴纳房屋占用费；租赁期内乙方必须接受房屋产权单位区园林管理处的日常管理，主要包括综合治理、门前三包、水电气、物业管理费用的缴纳等，对租赁期内房屋出现的安全隐患等相关问题应及时向产权单位和甲方报告，若因乙方原因造成的任何安全事故均由乙方承担全部责任。合同签订后，区国资中心将案涉房屋交由彭涛经营“果山森林会所”，彭涛按照约定交付房屋租金。2018年6月14日，租赁期限届满。彭涛于2018年5月9日向区国资中心缴纳了案涉房屋2018年6月15日至2018年6月30日的临时占用费11397元。之后双方既未签订房屋续租合同，彭涛亦未缴纳房屋租金或房屋占用费。彭涛庭审中出示顺庆区园林管理中心于2019年4月10日出具的《证明》一份，载明“果山森林会所（奎星街1、2楼）因合同到期,现已停止营业，水电费已全部结清，房屋设施完整”。彭涛还出示案外人谢伟的《调查笔录》一份，拟证明“果山森林会所”经营期间一直占道经营“坝坝茶”，在2018年6月13日通知整改后，就未再占道经营，导致经营收入减少，森林会所于2019年3月就停止营业。 另查明，根据顺庆区政府的相关文件精神和国有资产清理情况，案涉房屋于2012年6月28日由产权单位南充市顺庆区园林管理中心移交给南充市顺庆区国有资产管理中心统一管理并进行对外出租。 一审法院认为，首先，区国资中心作为案涉房屋资产管理人，其与彭涛就案涉房屋签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效。双方按照合同约定履行了各自的义务，该合同因履行期限届满而终止。根据《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，彭涛作为承租人在租赁期间届满后应当返还租赁物，故对区国资中心要求彭涛搬腾并返还南充市的诉讼请求予以支持。对于区国资中心要求彭涛给付房屋占用费的问题。彭涛在合同期满后，未再续租房屋，并将临时占用费仅缴纳至2018年6月30日。故此，区国资中心有权主张自2018年6月30日后的房屋占用费，彭涛辩称在2019年3月已经搬离案涉房屋，其提交的园林管理中心的《证明》和谢伟的《证人证言》欲以证明。因上述《证明》没有园林管理中心负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，不符合法律规定证据要件，不能作为认定案件的依据；其次，因谢伟作为证人无正当理由未出庭作证并接受当事人的询问，故其《证人证言》不予采信。据上，彭涛主张2019年3月已经腾退案涉房屋的事实不成立，其应当按照《租赁合同》约定的租金标准支付占用费至实际腾退之日止，区国资中心主张按照260000元／的标准支付占用费，未超过合同约定的金额，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”判决：一、彭涛于本判决生效之日起立即将位于南充市房屋腾退给南充市顺庆区国有资产管理中心；二、彭涛在本判决生效后立即向南充市顺庆区国有资产管理中心支付房屋占用费（从2018年7月1日起按260000元／年的标准计算至实际腾退之日止）；三、驳回南充市顺庆区国有资产管理中心的其他诉讼请求。本案案件受理费2600元，由彭涛负担。 二审中，彭涛提交顺庆区园林管理中心出具的证明一份，载明“兹证明彭涛租赁奎星街1、2号（楼果山森林会所）于2019年3月20日停止营业，已将房屋交给我中心。我中心已接收，房屋设施完整，水电费已全部结清。”顺庆区园林管理中心副主任谢伟签名。 区国资中心质证意见：该证据不属于新证据，不予质证。根据租赁合同，我方才是案涉房屋的所有人，腾退房屋应当向我方交接，园林管理中心不是合同方，没有权利收房屋，无法代表我方。 二审查明的其它事实与一审一致。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：彭涛向顺庆区园林管理中心腾退交接房屋的效力及房屋占用费的标准。 二审中，彭涛提交顺庆区园林管理中心出具的证明一份，证明彭涛于2019年3月20日已将所租赁的房屋交给顺庆区园林管理中心。该中心已接收房屋。区国资中心对此事实未提出异议，本院予以确认。对彭涛与顺庆区园林管理中心腾退交接房屋的效力区国资中心不予认可，认为其才是案涉房屋的所有人，腾退房屋应当向其交接，园林管理中心不是合同方，没有权利收房屋，无法代表区国资中心。本院认为，区国资中心与彭涛签订的《南充市顺庆区国有资产管理中心经营性资产统一管理租赁合同》约定，租赁期内乙方（彭涛）必须接受房屋产权单位区园林管理处的日常管理，主要包括综合治理、门前三包、水电气、物业管理费用的缴纳等，对租赁期内房屋出现的安全隐患等相关问题应及时向产权单位和甲方报告，若因乙方原因造成的任何安全事故均由乙方承担全部责任。根据该约定，顺庆区园林管理中心是租赁房屋的产权单位及日常管理者，在双方对交接房屋没有特别约定的情况下，彭涛将租赁房屋交给顺庆区园林管理中心，符合一个普通善良人依据日常生活经验作出的判断。且顺庆区园林管理中心对彭涛的交接行为也予以接受、认可。故彭涛向顺庆区园林管理中心腾退交接房屋应产生终止房屋租赁合同的效力，房屋占用费应算至腾退房屋之日止。房屋占用费应从2018年7月1日起按260000元/年计算至2019年3月20日止，为：260000元÷12×8＋260000元÷365×20＝187579.93元。 彭涛上诉称占用期间是被上诉人不能确定是否能继续租、怎样租，导致上诉人无法正常经营，顺庆区园林管理中心要求不能占用果山公园空坝经营坝坝茶，导致收入减少。占用费不应按约定标准支付，应适当减少。对此彭涛未提供证据证明，对其主张本院不予支持。 综上，原判认定事实清楚，适用法律部分失当。公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下： 一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初4337号民事判决； 二、彭涛于本判决生效后十日内向南充市顺庆区国有资产管理中心支付房屋占用费187579.93元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2600元，二审案件受理费5200元，由彭涛负担6000元，由南充市顺庆区国有资产管理中心负担1800元。 本判决为终审判决。 审判长 朱 伟 审判员 罗晓翠 审判员 肖 逍 二〇一九年十二月十一日 书记员 汤 彬