浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初7371号 原告（反诉被告）：金华市青少年宫，住所地金华市婺城区双溪西路116号。 法定代表人：舒珂，该单位主任。 委托诉讼代理人（特别授权）：郑布英，浙江八风易咏律师事务所律师。 被告（反诉原告）：金华市婺城区童星游艺园，住所地金华市婺城区江南街道双溪西路116号青少年宫内。 经营者：宋义纯，男，1971年1月15日出生，汉族，金华市金东区。 委托诉讼代理人（特别授权）：郎海鸥，浙江迎鸽律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：蔡琎，浙江迎鸽律师事务所实习律师。 原告金华市青少年宫与被告金华市婺城区童星游艺园租赁合同纠纷一案，于2019年6月27日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序审理。审理期间，金华市婺城区童星游艺园作为反诉原告以金华市青少年宫为反诉被告向本院提起反诉，本院将本诉与反诉合并审理，并于同年8月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金华市青少年宫的法定代表人舒珂及其委托诉讼代理人郑布英，被告（反诉原告）金华市婺城区童星游艺园的经营者宋义纯及其委托诉讼代理人郎海鸥、蔡琎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即从所占用的原告所有的房屋、场地腾退搬离并将原告所有的房屋、场地和设施完好交还给原告（原告所有的房屋、场地和设施为：游乐场总面积8550㎡；游乐场北、东、南三个面的栏杆；游泳池一座，建筑面积1000㎡；辅助用房16间，包括公共厕所、浴室、各项目管理用房，建筑面积共419.35㎡；门面房2间，建筑面积共38㎡；蘑菇亭3座；葡萄架3座；游乐场内的水电设施，包括配电柜、路灯、配电箱和通往各项目的电缆、供水设施；绿化面积4372.42㎡）；2．判令被告立即将被告自己所有的设施设备拆除并搬离原告所有的场地；3．判令被告向原告支付房屋、场地、设施设备占用费136.25万元（占用费已计算至2019年7月9日，共计2年6个月，以后占用费计算至被告将房屋、场地腾退并将房屋、场地及设施设备全部完好交还原告之日止），并支付违约金13.625万元；4．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告经营者宋义纯自2008年以来，长期以不同的主体向原告租赁案涉房屋、场地、设备从事游乐场的经营。2008年7月21日，宋义纯作为法定代表人的金华市童星游艺有限公司与原告签订了《租赁合同》，向原告整体租赁金华市婺城区双西溪路100号原告原来的游乐场，面积约8550㎡，包括游乐场内原告方的原有设施及房屋（另附清单），合同期限从2008年7月21日起至2014年1月9日止。2012年1月10日，被告与原告在2008年7月21日所签订的前述《租赁合同》的基础上，签订了一份游乐场整体租赁的《租赁合同》，该合同的租赁场地地址、范围大小及原告的原有设施设备，均与前一份合同相同，合同期限为2012年1月10日至2014年1月9日。2012年的合同到期后，原、被告双方于2014年1月3日又签订了行政事业单位国有资产《房屋租赁合同》，约定：甲方（原告）出租给乙方（被告）的场地位于金华市，场地面积为8550㎡（另附辅助用房等相关设施设备清单）；该场地现有的除乙方用于经营的游艺设施设备（清单附后）以外，其他均属甲方所有，详见“辅助用房相关设施清单”。该清单作为甲方按照本合同约定交付给乙方使用和乙方交还该房屋时的验收依据；租赁期限为3年，自2014年1月10日起至2017年1月9日止；年租金为272500元整；租赁终止，乙方逾期交还房屋，则应按日向甲方支付原日租金双倍的房屋占用费，逾期交还房屋超过两个月的，除按原租金的双倍支付房屋占用费外，还应按本合同租金总额的10%支付违约金，并赔偿因逾期交还房屋给甲方造成的经济损失。2014年的合同签订后，原告按照合同的约定全面履行了自己的合同义务。但是，在合同于2017年1月期满后，原告要求被告将所租赁的场地、房屋腾退，将原告的场地、房屋及设施设备交还给原告时，被告却拒绝从所租赁的场地、房屋中腾退搬离，也拒绝将被告自己投入的设备拆除运离原告的场地。原告多次向被告发出腾退搬离所占用房屋及场地的通知，被告始终予以拒绝，而且还向原告提出无理要求。 被告答辩称：本案的租赁关系并非普通的租赁关系，而是属于融资租赁性质。被告经营期间亏损巨大尚未收回投资，原告不履行原承诺而提前停租不公平、不合理。要求驳回原告起诉，按照游乐园经营行业惯例延长租期或由对方回购设备对被告支付合理补偿对价。 反诉原告提出反诉请求：1．判令反诉被告按照原承诺继续将游艺园场地租赁给反诉原告使用，直至反诉原告收回投资成本，或者采取回购游艺设备等形式对反诉原告作出合理补偿；2．由反诉被告承担诉讼费用。事实与理由：经反诉被告反复要求，反诉原告于2008年初筹资400万元从金华嘉年华游艺有限公司手中接过“烂摊子”，与反诉被告以场地租赁使用形式开始接手经营金华市青少年宫游艺园。要求接手经营之初和中间数次续签租赁合同时，反诉被告均承诺此处作为青少年游艺园的性质长期不变、双方长期合作的关系不变，所以数年来，按照反诉被告的承诺和安全监管等要求，反诉原告本着长期投资的原则，安安心心、陆陆续续对园内基础设施和游艺设备投入巨资进行改造、更新。2008-2016年间，仅设备购置、人工成本、养护费用等各项支出就累计达1680多万元。由于游艺设备投入大、使用率低、回报周期长且需不断维护、更新等原因，反诉原告数年苦心经营却回本有限，负债累累、损失惨重。特别是在2014年续签的合同到期前后，反诉被告一直无视反诉原告提出的续租经营以便回本的合理要求，不予续签合同，也未提出其他合理解决方案，后又强行断电至今，致使反诉原告无法继续经营，损失不断扩大。而反诉被告不作为、乱作为，导致游艺园多年关门，还在社会上造成严重负面影响，引起家长不满，各方关注。反诉原告认为，反诉原告根据反诉被告要求花费巨资接手“烂摊子”，在得到反诉被告长期合作不变的承诺后，经同意陆续投资购置或更新的大型游艺设备都是量身定制产品，投资回报周期起码要20年左右；在经营时间不到一半时就要求停租，这些设备拆除后就如同一堆废铁，这对于巨额投资尚未收回的反诉原告来说显然是十分不公平不合理的。本案本质上属于融资租赁关系，游艺设备均属于承租人垫资采购和回租使用性质，回租期间这些设备设施属于法律上的占有改定形式，游艺场的行业惯例均采用此种融资租赁形式，租期一般应与这些大型游艺设备的使用寿命周期相等。 反诉被告答辩称，反诉被告在与反诉原告签订的合同中，非常清晰的明确了双方的权利义务，并没有承诺将涉案游艺园的场地、房屋以及设施长期或者无期限的租赁给反诉原告，在三份合同中都十分明确的约定了租赁期限，反诉被告没有也完全不可能向反诉原告做出长期或者无期限租赁的承诺，因为反诉被告是国有事业单位，领导要不断更换，不可能做出向反诉原告那样的承诺，甚至连意思表示都不可能有。反诉被告从未要求反诉原告花费巨资从金华嘉年华游艺有限公司中接手所谓的“烂摊子”，这个不是反诉被告的要求，宋义纯之所以接手经营原金华嘉年华游艺有限公司经营的金华市青少年宫游艺园，纯粹是他自己与金华嘉年华游艺有限公司之前的债权债务纠纷引起的，因为宋义纯有钱借给金华嘉年华游艺有限公司，该公司经营不善要倒闭了，反诉被告会提交法院的执行裁定书、判决书明确这一点。金华嘉年华游艺有限公司将原先经营游艺园的设施、设备以及经营权抵偿给宋义纯等人，以清偿债务，是他们之间的债权债务抵偿问题，不是反诉被告要求的。 反诉原告作为一名经营者对双方合同的约定是完全清楚的，在订立合同条款时，对其可能带来的商业风险也是明了的，既然双方在几份合同中都明确约定了合同终止的时间以及法律后果，反诉原告就应当信守承诺，按合同内容履行义务。涉案的三份合同，就是一个简单的场地、相关设备设施租赁合同，三份合同中根本看不出融资租赁法律关系，也从来没有说游乐场、游艺园有所谓的行业惯例之说，场地的租赁期限必须要和设备设施使用寿命年限要同期也是从来不存在的。请求驳回反诉原告的反诉请求。 庭审过程中，法庭当庭组织双方当事人进行了举证、质证，对双方当事人不持异议的证据，本院对其证明力予以确认。对双方当事人持有异议的证据，分析认证如下： 1．对原告提交的2008年7月1日签订的租赁合同、2012年1月10日签订的《租赁合同》、2014年1月3日签订的《房屋租赁合同》、2015年10月22日签订的《出租合同补充协议》、《金华市财政局关于金华市机关事务管理局国有资产处置的函》，被告对真实性均无异议，但对关联性及证明目的有异议，认为合同实质上是融资租赁合同，双方的租赁关系是回租性质，游乐场的初期采购的设备，包括后期更新添置的设备均属于回购性质。本案纠纷一直不能得到妥善解决，过错责任在于原告。这几份合同附件中载明的事项是不规范的，理论上附件中载明的乙方设备设施所有权应属于原告方，被告方属于垫资采购性质，提前停租时原告方应对被告方进行合理补偿。本院认为，上述合同均能证明原、被告之间关于租赁合同相关权利义务的约定，被告称上述合同属于融资租赁合同，依据不足，本院对上述证据的证明力均予以确认。 2．对原告提交的《关于要求立即停止游乐场运营的通知》，用以证明原告及金华市机关事务管理局曾经多次向被告发出通知，要求其停止游乐场营业并将房屋、场地、设施设备交还给原告。被告对该证据的真实性有异议，因为被告没有收到过。本院认为，该证据真实可信，对其证明力予以确认。 3．对反诉原告提交的2008年3月1日协议，用以证明宋义纯接手经营游艺园的特殊历史背景以及协助、配合反诉被告解决历史遗留问题的事实。反诉被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为协议中可以看出其实是反诉被告以及主管部门依宋义纯等人的要求，帮助宋义纯等人解决债权债务问题。本院认为，该证据与本案缺乏关联性，对其证明力不予确认。 4．对反诉原告提交的2008年7月21日、2012年1月10日、2014年1月3日的租赁合同，用以证明双方建立了长期合作关系、出租方对承租方作出诸多行政配合义务约定和一直要求做好设备养护、项目更新等工作以及认可承租方投资的各种项目设施的事实。反诉被告对上述租赁合同的真实性无异议，但反诉被告从未承诺将场地长期或者无期限租赁给反诉原告。本院认为，反诉被告所提异议成立，该证据不足以证明待证事实，对其证明力不予确认。 5．对反诉原告提交的童星游艺园设备设施价值评估明细表，用以证明承租方投资的项目设备及其价值经出租方组织评估认可的事实。反诉被告对真实性无异议，对关联性有异议，评估的目的是为确定双方在最后一次租赁时租金如何确定。本院认为，反诉被告所提异议成立，该证据与本案缺乏关联性，对其证明力不予确认。 6．对反诉原告提交的投诉报告以及媒体报道，证明宋义纯一直反映合理诉求而未得到妥善解决，游艺园关门停业受到家长和媒体关注，出租方计划对承租方予以善后补偿但未落实到位等事实。反诉被告对真实性无异议，但认为投诉报告实际上是反诉原告自己撰写的单方报告。对媒体报道内容的真实性不予认可，不完全是事实，不能证明出租方曾经承诺对承租方进行补偿。本院认为，反诉被告所提异议成立，对其证明力不予确认。 7．对反诉原告提交的童星游艺园2008年-2016年收支汇总表及胡文芳证人证言，反诉被告提出异议，认为汇总表系反诉原告单方制作，内容的真实性无法判断，从证据的形式上看仅仅是单方的陈述，不能作为证据。对证人证言有异议，因为证人与反诉原告系夫妻关系，证言可信度难以保证。本院认为，反诉被告所提异议成立，反诉原告提交的上述证据无法证明待证事实，对其证明力不予确认。 8．对反诉被告提交的合同解除协议、协议书、财产转让协议、民事裁定书、函、宋义纯的承诺2份，用以证明涉案租赁关系当时的来龙去脉。可以证明本案不可能是融资租赁合同关系。宋义纯是从债务人手上接手游艺园的经营，是用于抵偿债权债务关系。反诉原告对证据的关联性、证明目的有异议。宋义纯接手游艺园是有特殊历史背景的，是根据反诉被告和婺城区法院执行局反复做工作，为支持化解社会矛盾而接手，且这些证据不足以否认本案基础法律关系属于融资租赁的性质。本院认为，该组证据与本案缺乏关联性，对其证明力不予确认。 根据本院确认证明力的证据及到庭双方的当庭陈述，本院 查明的事实与金华市青少年宫起诉的事实一致。另查明，双方之间的合同于2017年1月9日到期后，金华市青少年宫一方于同年7月20日对涉案经营场所进行了限水限电，此后，金华市婺城区童星游艺园一直处于停止经营状态。 本院认为：金华市青少年宫与金华市婺城区童星游艺园之间租赁合同关系成立。依据双方于2014年1月3日签订的《房屋租赁合同》之约定，双方之间的租赁关系于2017年1月9日已终止。金华市婺城区童星游艺园应当按照合同约定，从租赁原告的场地腾退、拆除并搬离自己所有的设施设备，并将原告所有的房屋、场地和设施交还原告。原告所主张的房屋、场地及设施设备占用费属于违约金性质，考虑金华市婺城区童星游艺园于合同到期后的实际经营状况、涉案出租房屋、场地及设施设备的性质、金华市青少年宫的实际损失等实际情况，本院酌情确定由金华市婺城区童星游艺园支付金华市青少年宫房屋、场地及设施设备占用费等违约金136250元（即6个月的租金），对金华市青少年宫主张的其他房屋、场地及设施设备占用费及违约金不予支持。金华市青少年宫合理合法的诉讼请求，本院依法予以支持。金华市婺城区童星游艺园认为涉案租赁合同属于融资租赁性质，依据不足，故对其要求金华市青少年宫按照原承诺继续将游艺园场地租赁给金华市婺城区童星游艺园使用，直至反诉原告收回投资成本，或者采取回购游艺设备等形式对金华市婺城区童星游艺园作出合理补偿的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告金华市婺城区童星游艺园于本判决生效后三十日内从所占用的原告所有的房屋、场地腾退、搬离并将原告所有的房屋、场地和设施交还给原告金华市青少年宫（原告所有的房屋、场地和设施为：游乐场总面积8550㎡；游乐场北、东、南三个面的栏杆；游泳池一座，建筑面积1000㎡；辅助用房16间，包括公共厕所、浴室、各项目管理用房，建筑面积共419.35㎡；门面房2间，建筑面积共38㎡；蘑菇亭3座；葡萄架3座；游乐场内的水电设施，包括配电柜、路灯、配电箱和通往各项目的电缆、供水设施；绿化面积4372.42㎡）； 二、被告金华市婺城区童星游艺园于本判决生效后三十日内将被告金华市婺城区童星游艺园所有的设施设备拆除并搬离原告金华市青少年宫所有的场地； 三、被告金华市婺城区童星游艺园于本判决生效后十日内向原告金华市青少年宫支付违约金136250元； 四、驳回原告金华市青少年宫的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告金华市婺城区童星游艺园的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍 支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9144元（原告已预交，已减半收取），由原告金华市青少年宫负担8313元，由被告金华市婺城区童星游艺园负担831元；反诉案件受理费40元，由反诉原告金华市婺城区童星游艺园负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 刘文胜 二〇一九年十二月二十四日 代书记员 陈 诚