苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初5058号原告：新鸿基环贸广场房地产（苏州）有限公司，住所地苏州工业园区金鸡湖大道888号湖滨四季别墅193幢会所2楼。法定代表人：刘德扬。委托诉讼代理人：孙建荣，江苏金砖律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佳琦，江苏金砖律师事务所律师。被告：陈兴发，男，1954年6月20日出生，汉族，住江苏省苏州。被告：顾月娥，女，1956年12月30日出生，汉族，住江苏省苏州。两被告共同诉讼代理人：徐旬，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。两被告共同诉讼代理人：陈若滢，江苏新高的（苏州）律师事务所实习律师。原告新鸿基环贸广场房地产（苏州）有限公司（以下简称新鸿基公司）诉被告陈兴发、顾月娥商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。原告新鸿基公司的委托诉讼代理人孙建荣、张佳琦，被告陈兴发、顾月娥的委托诉讼代理人徐旬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新鸿基公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告向原告支付代缴的专项维修资金13619.7元及利息3500元；2、请求判令两被告向原告赔偿因被告违反合同约定未能及时办理房屋房地产权属证书（包括他项权证）造成原告的损失60000元。事实和理由：2013年9月6日，两被告就购买原告开发建设的湖滨四季别墅130幢130室与原告签署了编号为201309060157的《苏州工业园区商品房（毛坯）销售合同》（以下简称“买卖合同”）。2013年11月6日，原告按照买卖合同约定向两被告寄送了《房屋交付使用通知书》，但两被告未能及时办理房屋交付手续。2013年12月17日，原告向两被告寄送了《房屋交付使用催告书》，催告两被告于2013年12月22日前办理交付手续，但两被告未能按照催告书规定的时间前往办理。根据买卖合同第十八条之约定，两被告未按催告书确定的日期办理房屋交接手续的，则自催告书确定的验收交接日之第二日起视为已交付。因此，该房屋于2013年12月23日已视为交付两被告，两被告应当根据买卖合同的约定承担该房屋视为交付后的相应法律责任。根据买卖合同第二十一条第三款的约定以及法律的规定，两被告负有及时办理该房屋房地产权属证书（包括他项权证）至其名下的义务，但两被告怠于履行其应负的义务，应当承担相应的法律责任。另外，原告已按照《苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法》，代两被告交存了首期维修资金13619.7元，根据《苏州市商品住宅专项维修资金管理暂行办法》十条之规定，“开发建设单位在向购房人办理房屋交付手续时，应当出具由维修资金行政主管部门开具的省财政厅统一监制专用票据，向业主收回已代交的维修资金”。但因两被告迟迟未办理房屋交付手续，导致原告迟迟未能收回该笔费用，并给原告造成了相应损失。被告陈兴发、顾月娥辩称：第一，案涉房屋至今尚未交付的责任在于原告而非被告，事实上被告多次向原告提出要求收房，但原告工作人员表示必须要先行支付物业费等费用才能办理房屋交付手续，被告对此多次质疑，但原告工作人员表示是公司规定无法更改。第二，原告尚未与被告办理房屋交付，故原告要求收回其代交的房屋维修资金及要求被告支付利息没有合法依据，根据苏州市关于维修资金管理办法，在原、被告双方办理房屋交付时可以由这个开发商收回代交的维修资金。现房屋交付尚未办理，收回维修资金条件尚未成就。原告代交维修资金属于法定义务，不存在因此向被告收取利息。第三，原告要求被告支付未及时办理房屋权属证书的60000元损失，并无事实及法律依据。原告作为被告委托的权属证书的代办人从未通知被告办理房屋权属证书事宜，由此导致的延期办理后果应由原告自行承担。原告所谓的损失，被告不予认可，同时原告对此负有举证义务，举证不能的，应承担相应不利后果。本院经审理查明、认定事实如下：2013年9月6日，陈兴发、顾月娥（乙方）与新鸿基公司（甲方）签订《苏州工业园区商品房（毛坯房）销售合同》，约定乙方向甲方购买湖滨四季别墅130幢130室，建筑面积453.99平方米，房屋总价暂定为1498038元；甲方定于2013年11月21日前将该房屋交付给乙方，不可抗力除外。甲方至少提前十五天书面通知乙方办理该房屋的交付手续。乙方应在书面通知书中确定的交付日起十五日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。验收交接时，甲方应向乙方提交或供乙方查阅相关资料。该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按本合同第十六条约定期限办理房屋交接手续的，甲方应发出书面催告书。乙方未按催告书确定的日期办理房屋交接手续的，自催告书确定的验收交接日之第二日起视为已交付，该房屋的风险责任及物业服务费由乙方承担。交易双方在该房屋交付使用后，由乙方委托甲方依法办理房地产权属证书，乙方应于房屋交付后十五日内办理权属证书的材料提供给受托方，并办理交接手续。合同第二十一条（逾期办理权属登记的违约责任）还约定，因甲方的原因，乙方无法在双方实际交接之日起150日内取得房地产权属证书的，甲方应承担相关违约责任（略），该房屋符合本合同约定的交付使用条件的，因乙方原因未按约办理房屋交接手续或者无正当理由未按约申领房地产权属证书，经甲方书面催告后乙方在三个月内仍未履行，致使该房屋的《房屋他项权证》不能及时提交给贷款银行，每延期一天，乙方按期获得的实际贷款总额的万分之一向甲方支付违约金。此外，双方买卖合同还约定有前期物业管理和临时管理规约，该部分约定，甲方已于2011年9月7日采用招投标方式选聘案外人上海启胜物业管理服务有限公司（以下简称启胜物业公司）对该房屋进行前期物业管理，并约定了物业费标准等。同日，陈兴发、顾月娥（乙方）与新鸿基公司（甲方）及甲方选聘的启胜物业公司签订《苏州市前期物业管理服务协议》，对物业服务相关内容进行了约定。2013年11月6日新鸿基公司向陈兴发、顾月娥寄送《房屋交付使用通知书》，通知陈兴发、顾月娥于2013年11月20日前办理房屋交付手续。陈兴发、顾月娥收到通知后未按时办理房屋交付手续。2013年12月17日，新鸿基公司再次向陈兴发、顾月娥寄送落款日期为2013年12月16日的《房屋交付使用催告书》，催告陈兴发、顾月娥于2013年12月22日前办理房屋交付手续，否则自2013年12月23日起该房屋视为已交付。被告收到催告书后仍未按时办理交付手续，也未按约办理房屋产权证书，至本案诉讼时，仍未办理。另查明：本院于2017年6月16日立案受理了原告启胜物业公司被告陈兴发、顾月娥物业服务合同纠纷一案，启胜物业公司请求判令陈兴发、顾月娥支付物业费及滞纳金等费用。本院经审理认为，关于房屋是否交付问题应由房屋销售合同双方当事人评判处理，故该案中本院不予置评，启胜物业公司要求陈兴发、顾月娥支付物业管理费及代收代缴费无法律依据，本院不予支持。本院据此于2018年3月16日作出（2017）苏0591民初5074号民事判决书，判决驳回了启胜物业公司的诉讼请求。启胜物业公司不服该判决，上述至苏州市中级人民法院，二审中，陈兴发、顾月娥称接到房屋交付使用通知书后到现场发现房屋跟合同约定还有当初的样板房存在较大的差异，房屋存在裂缝、渗漏，还有部分墙体变形，陈兴发、顾月娥据此认为房屋存在结构性、基础性质量问题。苏州市中级人民法院于2018年8月1日作出（2018）苏05民终4527号民事判决书，认为：该案中，陈兴发、顾月娥明确涉案房屋存在裂缝、渗漏，还有部分墙体变形等问题并认为该问题系结构性、基础性质量问题，在开发商与陈兴发、顾月娥就房屋交付问题尚未解决前尚不能据此认定陈兴发、顾月娥已经入伙。故对启胜物业公司的诉讼请求暂不支持。如最终确认涉案房屋的质量问题非结构性、基础性质量问题或虽有质量问题但尚未严重影响正常居住使用，则应视为陈兴发、顾月娥自《房屋交付使用催告书》确定的交接日之第二日起已经入伙，启胜物业公司可要求陈兴发、顾月娥按照前期物业管理服务协议的约定支付相应的物业管理费用，故判决驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，原、被告确认涉案房屋当前交付不存在障碍，被告确认涉案房屋不存在结构性、基础性的质量问题或严重影响正常居住使用的情形，并表示愿意接收房屋、向原告交纳维修资金办理产权证书。故本院限期被告办理房屋产权证书，但被告在本院指定的时间仍拒不办理。本院认为：对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。如房屋存在主体结构或地基基础质量不合格以及质量问题严重影响正常居住使用的情形，买受人可以拒绝接收。本案中，被告已经明确表示涉案房屋不存在结构性、基础性的质量问题或严重影响正常居住使用的情形，应视为陈兴发、顾月娥自《房屋交付使用催告书》确定的交接日之第二日起已交付。新鸿基公司向陈兴发、顾月娥寄送《房屋交付使用催告书》，通知于2013年12月22日前办理房屋交付手续，故本院确认涉案房屋已经于2013年12月23日视为交付于被告陈兴发、顾月娥。根据原、被告双方房屋买卖合同约定，被告应于房屋交付后十五日内办理权属证书的材料提供给原告并办理交接手续。被告至今仍未向原告提交办理权属证书的材料，缴纳相关税费而办理产权证书，其行为已经构成违约,理应承担相应违约责任。但原告主张被告该违约行为给其造成实际损失60000元却未能就此举证证明，本院不予采信。原告不能证明其损失客观实际发生，故对其该诉讼请求，本院不予支持。原告已按照相关规定代两被告交存了首期维修资金13619.7元，被告本应在房屋交付时即本院前述认定的2013年12月23日向原告交纳该款项，但迟至今仍未交纳，原告要求被告支付该款并支付利息损失3500元，具有事实及法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百四十二条、第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈兴发、顾月娥于本判决生效之日起七日内支付原告新鸿基环贸广场房地产（苏州）有限公司维修资金13619.7元及利息损失3500元；二、驳回原告新鸿基环贸广场房地产（苏州）有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1728元，由原告新鸿基环贸广场房地产（苏州）有限公司负担1344元，由被告陈兴发、顾月娥负担384元。该款已由原告预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起七日内一并支付原告384元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘佳政人民陪审员  马 俊人民陪审员  郭海英二〇一九年十二月十一日书 记 员  郭 朦