江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11081号上诉人（原审原告）：曹明健。委托诉讼代理人：顾经纬，江苏简恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈新矿。委托诉讼代理人：朱庆帅，江苏王牌律师事务所律师。上诉人曹明健、陈新矿因承包经营合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初4771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。曹明健上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判陈新矿支付曹明健转让费18万元及逾期利息，一、二审案件受理费由陈新矿承担。事实和理由：一、一审判决判非所请。曹明健的诉讼请求是判决陈新矿支付转让费18万元，一审法院以超出终止协议规定以外的事由扣减转让费金额缺乏依据，违反不告不理原则，程序违法。双方签订的终止协议是对双方之前因履行山庄租赁合同项下权利义务的最终处理，相应的终止合同的法律后果双方已经在终止协议上规定明确。陈新矿不能在终止协议之外再额外要求曹明健负担更多的义务和责任。二、双方之间的关系实质是隐名委托代理关系，委托人是曹明健，受托人是陈新矿，委托事项是出售对外标价18万元的资产给第三人，并由陈新矿收款后再支付给曹明健。事实上，陈新矿已经把18万资产连同酒店其他全部资产打包转让给第三人并收取了全部款项。转让期间陈新矿并没有与曹明健联系价格，依据终止协议陈新矿应当支付18万元给曹明健。陈新矿辩称：陈新矿不同意支付转让费。本案系曹明健因经营不善，无法继续履行合同，提出解约。陈新矿出于好意，未扣除其押金，追究其违约责任，并同意其解除要求，承诺如果能够找到转入方，可以尽可能的支付转让费。该承诺系附条件承诺，不应视为陈新矿对房屋租赁权利义务的转让。双方约定的截止日期为2018年12月31日，因未能找到承接人，故陈新矿不应当承担任何转让费用。陈新矿上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判，一、二审案件受理费由曹明健负担。事实和理由：一、一审判决对双方终止协议的约定条款解释有误。陈新矿认为终止协议的约定内容应当解释为若陈新矿在2018年12月31日前能够找到承租人并收取转让费，则应当尽量地补偿曹明健，而陈新矿在一审开庭时一直未能转租该度假村，在明确的支付截止日前，陈新矿转租度假村的条件未成就，故陈新矿无需向曹明健支付转让费。二、双方签订的租赁合同期限为2017年6月1日至2020年5月31日，因曹明健一方主动提出与陈新矿协议解除租赁合同，双方签订终止协议。若陈新矿未能在2018年12月31日前转租度假村，依然判令陈新矿支付转让金，则应当同时判令曹明健支付合同解除日至2018年12月31日期间陈新矿可得的租金损失。2019年1月1日至2019年4月30日之间的租金请求法院依法核定责任分担，充分体现公平责任。曹明健辩称：陈新矿的上诉理由不能成立。曹明健支付了18万元转让费，取得了原承租人在房屋中添置的物品。双方合同终止后，添置的物品交由陈新矿去处理，双方系委托关系。现陈新矿已经将物品转让给他人，价格却没有和我方谈，合理推断，陈新矿因支付18万元给我方。曹明健向一审法院起诉请求：要求支付转让费18万元并支付该款自2018年12月31日起按银行贷款利率即年利率4.35%计至实际清偿之日止的利息（暂计至2019年5月13日为0.283167万元）。一审法院认定事实：2017年5月30日，曹明健（乙方）与陈新矿（甲方）签订一份《山庄租赁合同》，约定甲方现有位于苏州吴中区租给乙方使用，产权属甲方所有，租用的农庄包括2000左右平方米占地面积及配套现存的客户、餐厅、花木及空调所有设施。山庄租赁期自2017年6月1日至2020年5月31日，租金第一年28.8万元，一年一付清，租金在每次缴纳时间前30天交清。乙方过期不交租金，甲方有权收回山庄，终止合同。签订合同时，乙方向甲方交付2.5万元押金（另转让金18万元）。乙方在租期内，有责任保护山庄的所有结构设施，农庄一切维修费用由乙方负责，乙方需要改建农庄，需经甲方书面同意方可进行。甲方提供现有的水电设施，经营所产生的水电及其它费用由乙方负责。租赁期内乙方不可转租，或经甲方书面同意后转租（乙方不得私自转租）届时甲方直接同第三方签订协议，期限和租金由甲方确定。转让时乙方不得收第三方转让费，但可根据乙方所购买的物品收取相应的费用或自行带走。租赁期间，乙方产生的一切经营性的费用乙方自己负责，与甲方无关，协议结束时乙方不得拆除自己的装修以免破坏结构，否则甲方将根据损失索赔。租赁期间，甲方如出售需提前2个月书面通知乙方，乙方需积极配合在2个月的期限内退出，甲方负责赔付乙方相应的违约金5万元，另退还押金。乙方提前终止协议负责赔付甲方违约金5万元，押金不退（属于乙方的物品乙方可带走）。乙方租赁期满后，山庄一切水电和装修等设施不能拆除，如有损坏山庄，乙方应维修好后交还甲方。除本合同以外，签订合同时，另附一份甲方在出租处的财物清单一份，双方签字生效，合同到期后，乙方完好无损还给甲方。该合同下方空白处批注了“如甲方出售，转让金折旧价退还”。双方一致确认：陈新矿以位于苏州吴中区东山镇槎湾村房号0028888的房屋为经营场所注册成立了吴中区东山世外桃源山庄酒店（下称世外桃源山庄酒店），该酒店为2016年7月11日注册成立的个体工商户，对外经营时挂牌“觉悟草堂度假村”。上述合同批注的“另转让金18万元”指曹明健另向陈新矿支付了转让金18万元，该转让金是要由陈新矿转交给涉案房屋的原承租人，且曹明健未与原承租人签订转让合同，具体转让金金额由陈新矿向曹明健转达，曹明健知晓原承租人收到该18万元后会于2017年5月31日提前腾退涉案房屋，而陈新矿亦无需另外向原承租人承担提前解约的违约责任。上述合同批注“如甲方出售，转让金折旧价退还”是指在合同约定的租赁期间内如被告出售涉案房屋，则需按折旧比例由陈新矿向曹明健退还转让金；至于折旧的比例，曹明健主张转让金18万元视为其对涉案房屋投资的资产，按口头约定以5年期进行折旧，陈新矿主张转让金18万元以合同约定的租期3年进行折旧，如在租期内出售房屋按剩余租期折旧退还转让金。2018年5月25日，曹明健（乙方）与陈新矿（甲方）签订一份《终止协议》，约定：1、甲方承诺同意乙方使用该物业《世外桃源》至2018年6月30日，乙方原交给甲方的原保证金25000元甲方不予退还。2、在此期间所产生的水电费按实际结算。3、甲方收取承接的转让费（转给上家的）180000元，在再次找到承租人时尽量依乙方支付的承接转让金额收取并支付给乙方。4、第3项所列费用，甲乙双方协商最终截止日期为2018年12月31日支付。该协议丙方落款处有杨素琴的签名。曹明健陈述杨素琴系其合伙人，陈新矿陈述杨素琴系曹明健转租后的次承租人，据此可确认曹明健违反山庄租赁合同的约定。双方一致确认：上述终止协议是针对《山庄租赁合同》的终止协议，曹明健因经营不善有亏损而提出提前终止山庄租赁合同，此前曹明健已付截至2018年5月31日的租金，终止协议约定已交保证金25000元不予退还是用于折抵2018年6月1日至30日止的租金。终止协议签订后涉案房屋已由曹明健交还给陈新矿，后陈新矿于2019年4月向他人转让涉案房屋，此前涉案房屋并未出租给任何第三方，陈新矿陈述此前涉案房屋一直空关，曹明健陈述此前涉案房屋处于陈新矿自用状态（部分用于自住、部分用于经营）。曹明健陈述，山庄租赁合同签订以后，其以世外桃源山庄酒店的名义对外经营，因此向陈新矿承租的是世外桃源山庄酒店的经营权，而非世外桃源山庄酒店经营场所的房屋，给付18万元转让金是针对原承租人为经营所需对涉案房屋添置资产的对价。终止协议第3条约定是指在双方解除合同之后，如陈新矿再次出租房屋则向承租人收取转让费，考虑到资产折旧问题，转让费金额尽量向18万元靠拢，即使低于18万元其亦能接受，具体低多少需经其同意，陈新矿向后面的承租人收取转让费后再支付给其。终止协议第4条是指截至2018年12月31日，无论陈新矿是否实际出租涉案房屋，陈新矿均应向其支付转让费。由于陈新矿已于2019年4月出售了涉案房屋，不可能再找承租人，因此更应向曹明健支付该18万元转让费。陈新矿陈述，与曹明健签订山庄租赁合同，只是向曹明健出租世外桃源山庄酒店经营场所的房屋，而非向曹明健出租世外桃源山庄酒店的经营权，该房屋为向村委会购买的集体土地上的房屋，前十年一直由其自用，此后一直用于出租。曹明健给付18万元转让金是向原承租人受让经营权而非受让物品。终止协议第3条约定是附条件的，陈新矿是否向曹明健给付转让费及转让费的具体金额均视陈新矿是否找到承租人这一条件来具体确定，该条款中“尽量”是一个不确定性的陈述，因是否能找到承租人，承租人是否愿意支付转让费均处于不确定状态，因此才用“尽量”予以表述，如果条件未能成就，也不能追究其责任。终止协议第4条约定是为第3条约定明确了一个截止日期，如在2018年12月31日前仍未能找到承租人，那么陈新矿无需再向曹明健支付任何转让费。以上事实，有曹明健提供的山庄租赁合同、终止协议复印件、世外桃源山庄酒店注册查询信息及双方当事人陈述等予以证实。一审法院认为，曹明健与陈新矿签订的山庄租赁合同系双方当事人的真实意思表示，首先需要明确本案租赁合同的性质。涉案租赁合同载明的租赁标的物是觉悟草堂度假村（世外桃源山庄酒店）包括2000左右平方米占地面积以及山庄内配套现存的客户、餐厅、花木及空调所有设施，即包括了涉案世外桃源山庄酒店内的不动产（含土地、地上建筑物、花木）、动产（空调）及客户等，该租赁合同并非单纯的房屋租赁合同，而是包含了不动产与动产租赁的资产租赁合同及世外桃源山庄酒店经营的客户资源等，曹明健陈述签约后即以世外桃源山庄酒店名义对外进行经营活动，据此，一审法院认为涉案租赁合同在双方之间建立承包经营合同关系，本案应为承包经营合同纠纷。双方签订的山庄租赁合同，不违反法律规定，双方之间的承包经营关系合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定租赁期限自2017年6月1日至2020年5月31日，在约定租赁期限届满前，经双方协商后签订了终止协议，明确了双方之间承包经营关系提前于2018年6月30日终止。同时，双方约定曹明健已付的承接转让费18万元，陈新矿在再次找到承租人时尽量依曹明健支付的承接转让费金额收取并支付给曹明健，同时明确上述所列费用双方协商最终截止日期为2018年12月31日支付。曹明健解释上述约定是指陈新矿最迟应在2018年12月31日前向其支付承接转让费，应支付的承接转让费由陈新矿在双方终止承包经营关系后在再次找到承租人时向承租人收取后再付给曹明健，具体金额尽量接近18万元；陈新矿解释上述约定是指如陈新矿在2018年12月31日前再次找到承租人并向该承租人实际收取了承租转让费即由陈新矿向曹明健支付相应金额，否则无需支付。对此，一审法院认为此处“尽量”之词应属对于陈新矿在再次找到承租人时向承租人协商收取的承接转让费金额的限定，而非用于限定陈新矿是否应当向曹明健支付承接转让费，结合终止协议第4条约定“第3项所列费用，甲乙双方协商最终截止日期为2018年12月31日前支付”，该处截止日期用于限定支付的期限而非用于限定是否应该支付，据此，一审法院采信曹明健主张，确认陈新矿应在在2018年12月31日前向曹明健支付承接转让费，至于具体支付金额并非确定的18万元，而是尽量按18万元向再次找到的承租人收取。根据本案查明的事实，陈新矿未能在2018年12月31日前再次找到承租人，而是在2019年4月向他人转让了涉案房屋，故未能通过与承租人协商确定承接转让费方式确定相应金额，而考虑到曹明健支付承租转让费18万元后已实际经营世外桃源酒店13个月、曹明健承包经营后因经营不善要求提前终止合同后陈新矿再次寻找承租人的合理期限、陈新矿实际未能在2018年12月31日前再次出租、合同约定如陈新矿出售则已付18万元转让金折旧价退还等因素，一审法院酌情支持由陈新矿向曹明健支付转让费10万元。关于曹明健主张的逾期付利息损失，合法有据，可予支持，但应以应付款项金额为基数自2019年1月1日起按银行同期贷款利率计算至实际履行之日止。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈新矿于本判决生效之日起十日内支付曹明健人民币100000元，同时支付以100000元为基数自2019年1月1日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止的逾期付款利息损失。二、驳回曹明健的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币1978元，由曹明健负担人民币828元，陈新矿负担人民币1150元。陈新矿负担部分已由曹明健预交，陈新矿于本判决生效之日起十日内直接给付，曹明健预交的诉讼费用本院不再退还。二审中，当事人未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，双方签订的终止协议系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方二审争议的焦点在于对于终止协议第三条、第四条的理解。本院认为终止协议第三条虽然约定的是转让费在再次找到承租人时支付，但第四条又明确约定转让费支付的最终截止日期为2018年12月31日，该条意味着无论是否再次找到承租人，陈新矿均应在2018年12月31日前支付曹明健转让费。至于对价的金额确定问题，终止协议约定的是尽量按原转让金额，故曹明健要求一定要按照18万元支付缺乏依据。现陈新矿未能在2018年12月31日前再次找到承租人，而是在2019年4月向他人转让了涉案房屋，一审法院综合上述情况以及曹明健实际经营期限、曹明健提前终止合同、陈新矿再次寻找承租人的合理期限并参照山庄租赁合同有关如陈新矿出售则转让费按折旧价退还的约定，酌定由陈新矿支付曹明健转让费10万元并无明显不当。至于陈新矿有关要求曹明健支付截至2019年4月30日的租金损失的主张，本院认为该主张缺乏相应依据，故对此不予支持。综上所述，曹明健、陈新矿的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7912元，由上诉人曹明健负担3956元，由上诉人陈新矿负担3956元。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇一九年十二月二十四日书记员 徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。