海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5367号上诉人（原审被告、反诉原告）：海南盛世开泰房地产开发有限公司，住所地海口市龙华区椰海大道316号椰海雅苑小区1号商铺，统一社会信用代码914600006872606414。法定代表人：何开喜，总经理。委托诉讼代理人：李传申，海南上哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴敏，女，1969年10月3日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：吴宇，海南大兴天泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴英伟，海南大兴天泰律师事务所律师。上诉人海南盛世开泰房地产开发有限公司（以下简称盛世开泰公司）因与被上诉人吴敏房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初3971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛世开泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吴敏的起诉，改判盛世开泰公司与吴敏签订的《海口市商品房买卖合同》无效；2.诉讼费由吴敏承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院对涉案诉争房屋属于海南省人民检察院第一分院（以下简称检察院）干警团购房，对于检察院应承担的办证责任没有认定。（一）签署合作开发合同约定干警购房资格。2009年4月6日，海南省人民检察院第一分院机关后勤服务中心（以下统称为检察院后勤中心）与海南鸿福房地产开发有限公司（以下简称为鸿福公司）签署《房地产合作开发协议书》，合作开发椰海雅苑项目。2009年5月10日，签署《补充协议书》，约定拟成立盛世开泰公司。2010年12月12日，检察院后勤中心与鸿福公司签署《股权转让协议书》。（二）签署团购房协议的前提是检察院干警才有资格购房。2009年9月30日，检察院后勤中心（甲方）与盛世开泰公司（乙方）签署《关于椰海雅苑项目建设的补充协议书》，约定：“3.甲方团购建筑面积由原来的2.4万平方米增加到2.5710平方米，共209套，其中150平方米46套、130平方米44套、100平方米109套。除甲方所得2.5710万平方米外，本小区的其余面积由乙方自行销售和处置，盈利和亏损与甲方无关。”2010年12月12日，盛世开泰公司与检察院后勤中心签署《商品房团购协议书》。2010年10月17日，盛世开泰公司与检察院后勤中心签署《商品房团购协议书补充协议》，约定：“一、新增加的团购部分房屋的配套费170元/平方米，由乙方承担。二、太阳能热水系统建设费由乙方承担。”检察院后勤中心提供《海南省人民检察院海南分院团购房抽签选房名单》中有164户与检察院干警名单不符，不属于检察院的干警。因此以上协议，均限定购房人必须是检察院干警，不属于干警没有资格购房。（三）吴敏根本不属于检察院干警，不具备购房优惠资格，属于冒名顶替，采用欺诈手段骗取签订《海口市商品房买卖合同》，一审判决对该事实没有认定。检察院出具团购房干警分房名单，实际签署合同有164户与名单不符。吴敏冒名顶替、冒充国家机关工作人员、侵吞国家利益，损害盛世开泰公司的利益。（四）检察院后勤中心用于合作的11.74亩土地涉嫌侵吞国有资产，私分国有资产，属于严重违法，严重损害国家利益，一审对该事实没有认定。检察院后勤中心以自己所有的11.74亩土地合作开发商品房，将11.74亩土地的价值变现到房屋价值上面，直接分配给检察院干警，干警无偿享受土地价值，属于国家机关工作人员直接享受福利，吴敏能以低于成本价购得涉案房屋是没有支付土地成本，属于严重的违法行为。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，《海口市商品房买卖合同》合同无效。（五）吴敏与干警合谋转让，涉嫌偷税漏税，一审判决对该事实没有认定。吴敏与干警合谋转让，涉嫌偷逃税款，在房屋购买未满五年转让，如果是政策性房屋，国家明令禁止转让，擅自转让应该缴纳20%以上的个人所得税，擅自转让涉嫌偷逃税款，属于扰乱税务征管、逃避个人所得税的违法行为。二、一审判决适用法律错误。（一）吴敏签订的《海口市商品房买卖合同》不是盛世开泰公司的真实意思，属于无效合同。按照检察院后勤中心所有的11.74亩土地，3.0容积率，可建设房屋面积为23456.52平方米。而检察院后勤中心实际签约房屋面积为40747.7平方米，占地20.4亩，远远超过11.74亩土地的可建筑的房屋面积，多出17291.18平方米，合8.65亩土地。也就是超出检察院后勤中心土地所能盖房屋面积，侵占盛世开泰公司土地8.65亩，盛世开泰公司不但承担11.74亩土地的全部建筑成本，还无偿被检察院强行侵占8.65亩土地，造成盛世开泰公司巨额亏损。额外增加这些面积正好是吴敏冒充检察院干警购买的房屋面积，因为吴敏隐瞒事实，采取欺诈手段，导致盛世开泰公司产生重大误解，误以为是检察院干警，与吴敏签订的《海口市商品房买卖合同》不是盛世开泰公司的真实意思，属于无效合同。（二）在签订《海口市商品房买卖合同》过程中采用欺诈手段，骗取购房资格，损害国家利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”吴敏采用欺诈的手段冒充国家工作人员，骗取签订《海口市商品房买卖合同》，严重损害国家利益，合同无效。一审判决没有依据法律规定判决，系适用法律错误。三、程序严重违法。盛世开泰公司于一审申请鉴定、调取证据，法院不予准许。盛世开泰公司于一审提供与检察院合作开发建房，并且提供全部证据，同时要求检察院承担办证的责任，要求法院追加检察院作为当事人参加诉讼，一审法院不予理会，系遗漏重要的当事人。四、非普通住宅土地增值税问题。（一）一审法院没有查明非普通住宅土地增值税的来源。1.由于房屋面积增加，增加盛世开泰公司房屋开发的巨额成本，导致产生非普通住宅土地增值税。如前所述，检察院强制将团购房由单套普通住宅100平方米、130平方米、150平方米更改为非普通住宅150平方米、180平方米、200平方米，导致需要缴纳非普通住宅土地增值税。依据《土地增值税缴纳办法的规定》规定，凡是面积超过144平方米的房屋视为非普通住宅，需要缴纳土地增值税，按购房款的5%征收。如果不修改户型，此部分税费，根本不需要缴纳。因检察院单方面变更户型原因，也造成盛世开泰公司承担了本不该有的土地增值税1000万元，非普通住宅土地增值税依法应该由享受优惠待遇的购房者承担。2.配套费增加。因检察院原因，导致配套费由每平方米70元，增加到240元，每平方米多交170元，即配套费多了40747.7平方米×170元=6927109元。3.因检察院要求，修改电梯，增加太阳能，增加费用680多万元。4.因检察院修改房屋面积，导致重新设计，设计费增加共计20万元。以上总计多出的费用成本，按照合同第十六条的约定，均应由购房者承担。（二）检察院决定非普通住宅土地增值税由购房者承担。房屋建设完工之后，检察院专门派人去税务部门交涉、谈判，均没有解决减免非普通住宅土地增值税问题，盛世开泰公司为了合作愉快、办理房屋产权证，于2013年1月4日缴纳非普通住宅土地增值税1000万元。2017年2月12日，盛世开泰公司就非普通住宅土地增值税问题专门发函给检察院，检察院于2017年5月5日作出《关于《关于椰海雅苑干警团购房情况的说明》的复函》，盛世开泰公司于2017年5月28日对复函提出非普通住宅土地增值税问题。2017年6月，检察院经过开会，再次明确干警住了大房子，土地增值税无法减免的话，谁购房，谁受益，土地增值税应该由购房者承担。本着谁受益谁承担的原则，检察院决定由购房干警自行承担非普通住宅土地增值税。（三）根据合同约定，非普通住宅土地增值税应由购房人自己承担。《海口市商品房买卖合同》第十六条约定：“买受人委托出卖人代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后，土地增值税清算时由于售价偏低调增价格，超过合同售价部分产生的各种税金由乙方承担。”根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，购房者应根据该条合同约定承担增加的非普通住宅土地增值税。（四）双方合同约定非普通住宅土地增值税属于购房干警承担的原因。非普通住宅土地增值税是因为检察院团购房价格每平方米2500元，低于建筑成本价格。房屋销售时，由于房屋价格偏低，盛世开泰公司没有赚取任何利润，而且因检察院的原因，各项费用成本增多，已经在开发中承担巨额损失，因此，约定由购房者承担这部分的非普通住宅土地增值税。（五）非普通住宅土地增值税已经全额缴纳给税务局，购房者应该起诉税务机关退还，盛世开泰公司并没有占有该税款。2016年10月31日经海口市地方税务局第一税务分局核定，盛世开泰公司已将非普通住宅土地增值税全额缴纳给税务局，该税款系因购房者的房屋面积超过144平方米才产生的，购房者是房屋面积的受益人，盛世开泰公司也没有接到税务机关退还非普通住宅土地增值税的任何通知，如果检察院干警认为自己可以不缴纳非普通住宅土地增值税，可以请求检察院继续协调税务机关免除非普通住宅土地增值税。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予改判。吴敏辩称，一、关于合作开发、团购房、购房资格等问题。涉案房屋是否由盛世开泰公司与他人合作开发，如何开发，开发过程中的面积变更、设计费增加、配套费增加、成本加大、盛世开泰公司巨额亏损以及后期政府认定涉案房屋属于“公房”等一系列问题，均与本案无关。盛世开泰公司与检察院后勤中心签订的团购协议，效力仅限于双方当事人，约定的权利义务对本案的购房者没有约束力。涉案的《海口市商品房买卖合同》既没有约定涉案房屋只能由检察院干警购买，也没有约定不得转让购房资格。因此，盛世开泰公司以购房者系非检察院干警为由而主张合同无效，既没有事实依据，也没有法律依据。二、逾期办证的责任在盛世开泰公司。盛世开泰公司未在合同约定的时间内为购房者办理房屋权属证书，且无法定或合同约定的免责事由。盛世开泰公司在交房时以代收代缴的名义向购房者收取契税、维修基金等款项后，既未履行代收代缴义务，也未及时退还相关款项，这才导致购房者缴纳契税和维修基金的时间滞后。三、合同约定的办理房屋权属证书的期限应理解为办理不动产权证书的期限。（一）合同第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在60日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”不动产权证书是唯一属于购房者的房屋权属证书。（二）事实上不存在购房者取得房屋权属证书后，盛世开泰公司继续为购房者办理土地使用权证的情形，因此将办理土地使用权证的期限计入办证期限既缺乏事实依据，也显失公平。（三）合同第十五条为格式条款，双方对该条款理解上的争议，应依据合同法的有关规定，做出不利于提供格式条款的一方（即盛世开泰公司）的解释。四、缴纳土地增值税是盛世开泰公司的法定义务。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应按照本条例缴纳土地增值税。”第三条规定：“土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。”因此，土地增值税是按照盛世开泰公司销售房产取得的增值额（即利润）的一定比例征收，而不是按房屋大小征收。盛世开泰公司所谓“按《土地增值税缴纳办法的规定》，凡是面积超过144平方米的房屋视为非普通住宅，需要额外缴纳土地增值税，按购房款的5%征收”没有事实和法律依据。合同第十六条约定：“买受人委托出卖人代缴税款，土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由买受人承担。”依据该条款，购房者只需承担超出合同售价部分产生的土地增值税，但本案并不存在该情形。购房者既没有缴纳土地增值税的法定义务，也不存在依合同约定承担超出合同售价部分产生的各种税金的情形，盛世开泰公司以代收费名义收取的土地增值税，没有事实和法律依据，应予以返还。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。吴敏向一审法院起诉请求：1.判令盛世开泰公司支付逾期办证违约金28720元；2.判令盛世开泰公司向吴敏返还21149.14元；3.案件受理费由盛世开泰公司承担。盛世开泰公司向一审法院反诉请求：1.判令盛世开泰公司与吴敏签订的《海口市商品房买卖合同》无效；2.判令吴敏承担诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月12日，盛世开泰公司与检察院后勤中心签订《商品房团购协议书》，约定：盛世开泰公司同意检察院以团购方式并以干警个人名义购买“椰海雅苑”商品房，检察院干警购买商品房总建筑面积为41670㎡。2012年11月1日，吴敏、盛世开泰公司签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：吴敏购买盛世开泰公司开发的位于海口市××区房；建筑面积179.23平方米，每平方米2360元，总金额422982.8元；盛世开泰公司应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付吴敏使用；盛世开泰公司应当自房屋交付之日起720日内为吴敏办理房屋权属证书，在吴敏取得该商品房权属证书后，盛世开泰公司应当在60日内向土地登记机关申请，为吴敏办理土地使用权证；盛世开泰公司应当提前7日如实书面告知吴敏办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由吴敏提供的证件资料，吴敏应及时提供；如因盛世开泰公司的责任，吴敏不能在约定期限内取得房地产权属证书的，盛世开泰公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向吴敏支付违约金；吴敏委托盛世开泰公司代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由吴敏承担。合同签订后，吴敏依约向盛世开泰公司付清全部购房款。2014年9月23日，吴敏向盛世开泰公司缴纳涉案房屋代收代付费用，为此吴敏主张2014年9月23日为交房日期。2018年6月12日，盛世开泰公司向吴敏收取代收代付税费21149.14元。盛世开泰公司于2018年7月24日为吴敏办理涉案房屋的《不动产权证书》[证号：琼（2018）海口市不动产权第XXXX号]。另查明，2016年10月31日，海南省海口市地方税务局第一税务分局作出《椰海雅苑项目土地增值税清算核定征收审核报告》，载明：椰海雅苑项目按普通住宅和非普通住宅分别缴纳土地增值税，核定征收率均为5%。盛世开泰公司开发的椰海雅苑项目应缴土地增值税17876578.90元，已缴土地增值税10826382.27元，应补缴土地增值税7050196.63元。再查明，《海南省人民检察院第一分院干警团购商品房抽签选房登记表》上涉案房屋的签名确认人为陈振玉。《海南省人民检察院第一分院干警团购“椰海雅苑”名单》上显示涉案房屋购房人姓名由陈振玉变更为吴敏。吴敏在海南省建行工作，其与检察院干警陈振玉系母女关系。案在审理中，一审法院依法向盛世开泰公司释明，其反诉主张《海口市商品房买卖合同》无效与一审法院审理认定有效不一致，告知其在两个工作日内可以变更诉讼请求。盛世开泰公司在一审法院限期内未变更诉讼请求。一审法院认为，一、关于吴敏的本诉请求。吴敏、盛世开泰公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，吴敏已按约定履行了支付全部购房款的义务。根据《海口市商品房买卖合同》的约定，盛世开泰公司应当在2013年12月30日前将经验收合格的商品房交付吴敏使用，自房屋交付之日起720日内为吴敏办理房屋权属证书，在吴敏取得该商品房权属证书后，盛世开泰公司应当在60日内向土地登记机关申请，为吴敏办理土地使用权证。吴敏于2014年9月23日向盛世开泰公司缴纳涉案房屋代收代付费用，为此吴敏主张2014年9月23日为交房日期，予以确认。因不动产权证书包括国有建设用地使用权和房屋所有权，故根据合同约定，盛世开泰公司应当自房屋交付之日（2014年9月23）起780日内即2016年11月11日前为吴敏办理不动产权证书并交付给吴敏，盛世开泰公司于2018年7月24日为吴敏办理《不动产权证书》，盛世开泰公司的行为应认定为违约，依法应承担逾期办证违约责任。盛世开泰公司抗辩因政府机构改革、契税办理变更及吴敏未向其缴纳土地增值税等造成其延迟办证，主张其未违约，于法无据，不予采纳。盛世开泰公司于2018年7月24日为吴敏办理房屋权属证书，故盛世开泰公司应向吴敏支付自2016年11月12日至2018年7月23日期间（共计619天）的逾期办证违约金26182.64元（422982.8元×0.0001×619天），吴敏主张逾期办证违约金超出26182.64元部分，不予支持。关于吴敏主张盛世开泰公司返还土地增值税的问题。吴敏、盛世开泰公司双方在《海口市商品房买卖合同》中约定：“吴敏委托盛世开泰公司代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由吴敏承担。”由于该条款未明确约定“相关税款”是否包含非普通住宅土地增值税，且盛世开泰公司未能提供证据证明其向吴敏收取的非普通住宅土地增值税系椰海雅苑项目调增价格超出合同售价部分产生的各种税金。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”第三条规定：“土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。”故涉案房地产项目的非普通住宅土地增值税应由盛世开泰公司负责缴纳。盛世开泰公司收取了吴敏非普通住宅土地增值税21149.14元，没有事实和法律依据，吴敏主张盛世开泰公司返还该土地增值税21149.14元，应予以支持。2关于盛世开泰公司的反诉请求。盛世开泰公司与检察院后勤中心签订的《商品房团购协议书》约定盛世开泰公司同意检察院以团购方式并以干警个人名义购买“椰海雅苑”商品房，但并没有约定团购住房的购买人仅限于检察院干警，也没有禁止检察院干警转让购房资格的约定，因此虽然吴敏并非检察院干警，但其从检察院干警陈振玉处取得团购住房的资格，上述行为不违反《商品房团购协议书》的约定，亦没有损害盛世开泰公司的利益。吴敏与盛世开泰公司签订了《海口市商品房买卖合同》，并依法缴纳了购房款，双方已经成立了商品房买卖合同关系，双方之间的权利义务应以《海口市商品房买卖合同》为准。且根据盛世开泰公司提交的《声明书》可以看出，盛世开泰公司对吴敏并非检察院干警的身份是明知的，但其对更名为吴敏并未提出异议，故盛世开泰公司以吴敏冒充检察院干警，骗取盛世开泰公司签订《海口市商品房买卖合同》为由，反诉主张双方签订的《海口市商品房买卖合同》无效，无事实依据。同时，针对双方签订的《海口市商品房买卖合同》效力，一审法院已依法向盛世开泰公司进行释明，盛世开泰公司没有变更诉讼请求，故对盛世开泰公司提出的反诉请求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，判决：一、盛世开泰公司于本判决生效之日起十日内向吴敏支付逾期办证违约金26182.64元；二、盛世开泰公司于本判决生效之日起十日内向吴敏返还土地增值税21149.14元；三、驳回吴敏的其他诉讼请求；四、驳回盛世开泰公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1046元，由吴敏负担286元，盛世开泰公司负担760元；反诉费50元，由盛世开泰公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明：2016年10月31日，海南省海口市地方税务局第一税务分局针对盛世开泰公司开发的椰海雅苑项目出具了一份《土地增值税清算核定征收审核报告》，该报告第三条审核情况第（一）条转让房地产收入：写明企业申报转让房地产收入总计357531577.91元，其中普通住宅收入231298273.51元，非普通住宅收入126233304.4元，审核无价格偏低调整。第（二）条转让房地产面积：写明企业申报转让房地产面积总计73149.14平方米，其中普通住宅面积31050.46平方米，非普通住宅面积42098.68平方米，审核无调整。除上述查明的事实外，本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于盛世开泰公司与吴敏签订的《海口市商品房买卖合同》是否合法有效的问题。盛世开泰公司以吴敏不是检察院的干警为由，不符合鸿福公司与检察院后勤中心签订的《房地产合作开发协议书》的约定为由主张合同无效。首先，鸿福公司与检察院后勤中心签订的《房地产合作开发协议书》和盛世开泰公司与吴敏签订的《海口市商品房买卖合同》属于两份不同的合同，当事人基于该两份合同所形成的法律关系不同，权利义务也不相同，吴敏并非《房地产合作开发协议书》的一方当事人，该协议书对其没有约束力。其次，涉案房屋原定购房人为检察院干警陈振玉，后更名为吴敏，但陈振玉与吴敏系母女关系，且检察院后勤中心向盛世开泰公司提交更名申请后，盛世开泰公司从未提出过异议，即盛世开泰公司系在明知吴敏并非检察院干警身份的情况下与吴敏签订《海口市商品房买卖合同》，应认定签订该合同系盛世开泰公司的真实意思表示，且合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院认定该合同合法有效并无不当，本院予以确认。2关于盛世开泰公司是否应向吴敏支付逾期办证违约金的问题。双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定，盛世开泰公司应当在2013年12月30日前将经验收合格的商品房交付吴敏使用，自房屋交付之日起720日内为吴敏办理房屋权属证书，在吴敏取得该商品房权属证书后，盛世开泰公司应当在60日内向土地登记机关申请，为吴敏办理土地使用权证。吴敏于2014年9月23日向盛世开泰公司缴纳涉案房屋代收代付费用，主张该日为交房日期，应以该日作为计算办证时间。因不动产权证书包括国有建设用地使用权和房屋所有权，故根据合同约定，盛世开泰公司应当自房屋交付之日（2014年9月23日）起780日内即2016年11月11日前为吴敏办理不动产权证书并交付给吴敏，盛世开泰公司于2018年7月24日为吴敏办理《不动产权证书》，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院认定盛世开泰公司应向吴敏支付自2016年11月12日至2018年7月23日期间（共计619天）的逾期办证违约金26182.64元（422982.8元×0.0001×619天）并无不当，本院予以维持。三、关于盛世开泰公司是否应向吴敏返还土地增值税的问题。双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十六条约定：“吴敏委托盛世开泰公司代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由吴敏承担。”根据2016年10月31日海南省海口市地方税务局第一税务分局针对盛世开泰公司开发的椰海雅苑项目出具了一份《土地增值税清算核定征收审核报告》第三条审核情况明确写明对于房地产收入部分，经审核无价格偏低调整。故盛世开泰公司主张其向吴敏收取的“代收代付税费”属于双方《海口市商品房买卖合同》第十六条因约定的“因售价偏低，调整价格超出合同售价部分产生的税金”，应由吴敏承担的理由不成立，本院对其主张不予支持。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”涉案房地产项目的非普通住宅土地增值税应由盛世开泰公司负责缴纳。盛世开泰公司无权向吴敏收取土地增值税，故一审判决盛世开泰公司向吴敏返还土地增值税21149.14元并无不当，本院予以维持。综上所述，盛世开泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1146元，由海南盛世开泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈桂华审 判 员 陈杰林审 判 员   韩 芬 二○一九年十二月十三日法官助理 汪 伟书 记 员 陆 云速 录 员 吴虹瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（3原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（4原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。