辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽06民终2172号 上诉人（原审被告）：钟英志，男，1964年9月11日出生，汉族，无职业，住丹东市元宝区。 上诉人（原审被告）：于军妹，女，1965年6月2日出生，汉族，无职业，住丹东市振兴区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：任飞，丹东市元宝区宏辉法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司丹东分行，住所地丹东市振兴区。 法定代表人：卢德开，该行行长。 委托诉讼代理人：霍俊海，男，该行职员。 原审被告：丹东亿龙房地产开发有限公司，住所地丹东市元宝区兴东前街86号。 法定代表人：孙洪利，该公司经理。 委托诉讼代理人：张立新，男，该公司经理。 上诉人钟英志、于军妹因与被上诉人中国银行股份有限公司丹东分行、原审被告丹东亿龙房地产开发有限公司（以下简称亿龙地产公司）借款合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初2820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钟英志、于军妹的共同委托诉讼代理人任飞，被上诉人中国银行股份有限公司丹东分行的委托诉讼代理人霍俊海，原审被告亿龙地产公司的委托诉讼代理人张立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟英志、于军妹上诉共同请求：依法撤销（2019)辽0603民初2820号民事判决书中第三、四、五、六项的判决结果，并改判亿龙地产公司承担连带保证责任；诉讼费、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。两上诉人与原审被告之间不存在真实的房屋买卖关系，原审被告以两上诉人的名义，通过房屋买卖方式向被上诉人借款，所借款项使用人为原审被告，由原审被告进行还款。且两上诉人也没有实际取得房屋。原审被告针对丹东市元宝区房屋的房屋买卖协议进行了诉讼，且诉讼结果直接影响到本案的优先受偿权一事，这一事实会直接影响到本案的判决结果。二、一审程序违法。被上诉人诉讼请求之一是判令其对涉案抵押物拍卖价款享有优先受偿权，一审法院应围绕被上诉人是否有权享有优先受偿权进行审理、裁判。而一审法院作出的判决超出了被上诉人的诉讼主张，不单认定被上诉人享有优先受偿权，同时判决了如何取得优先受偿权。法院应当按照当事人诉求进行审理和判决，本案被上诉人没有要求判决书第三、四、五、六项的请求，法院却对此做出了判决，严重违反了审判程序。三、一审适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第20条："当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效"之规定，被上诉人己超过法定申请抵押登记的期限，其预告登记已失效。且到诉讼为止，被上诉人未办理抵押登记，故被上诉人不应享有优先受偿权。四、原审被告应承担连带保证责任，不应因物权登记期限超期失效，免除其保证责任。首先，两上诉人只是名义上的借款人，实际借款人为原审被告，实际使用和偿还人也是原审被告。其次，原审被告承担的连带保证责任，在抵押登记手续完成之前，其免除保证责任的条件未成就，应对借款人的债务承担连带保证责任。故在被上诉人在无法办理抵押登记手续或办理超期的情况下，原审被告均应继续承担连带保证责任。 中国银行股份有限公司丹东分行辩称，不同意上诉人的第二项诉讼请求。本案引起的诉讼是上诉人与原审被告没有偿还被上诉人的贷款尾息，被上诉人在本案中没有过错，因此被上诉人不应承担诉讼费和上诉费。 亿龙地产公司述称，同意上诉人的上诉理由。 中国银行股份有限公司丹东分行向一审法院起诉请求：判令解除原告与被告签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》（2012丹中银消贷字0117号）及《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》（2012丹中银消贷字0118号）；判令三名被告立即偿还原告贷款本息3814665.32元及逾期利息（以3616226.23元为本金，自2019年4月22日起按照合同约定的利息计算）；判令被告亿龙地产公司承担连带保证责任；判令原告对涉案抵押物拍卖价款享有优先受偿权。 一审法院认定事实：2012年8月29日，原告与被告钟英志、于军妹签订两份《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》（编号分别为：2012丹中银消贷字0117号和2012丹中银消贷字0118号），两笔借款期限均10年（2012年8月30日至2022年8月30日），金额分别为300万元整及400万元整，贷款分别用于购买元宝区xx号及xx号商业用房，贷款利率为浮动利率，每12个月为一个浮动周期，月利率为6.277‰，逾期贷款罚息利率为合同约定贷款利率水平上加收50%，同时约定被告亿龙地产公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证。2012年9月4日，原告分别将300万元及400万元汇入被告钟英志、于军妹指定账户。2012年8月30日，原告就坐落于丹东市元宝区房屋办理预购商品房抵押权预告登记。 截至2019年4月22日，被告钟英志、于军妹拖欠原告本金3051883.27、利息28360.86、罚息1566.82元。 一审法院认为，原告与被告钟英志、于军妹在平等自愿、协商一致的基础上签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应确认有效，受法律保护。被告钟英志、于军妹未按合同约定偿还借款本息，应当承担相应的违约责任。本案的涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，并非房屋抵押权登记；如今该房屋已具备物权登记条件，由于购房人怠于办理抵押登记手续，预告登记抵押权利人即本案原告如欲对涉案房屋行使优先受偿权，应先由购房人即本案被告钟英志、于军妹协助涉案房屋抵押登记，在商品房抵押登记完成后，抵押权依法设立，本案原告才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任；故该院确定购房人钟英志、于军妹应于本判决生效之日后10日内协助办理涉案房屋的抵押登记，开发商应督促其办理；钟英志、于军妹如若逾期仍未协助办理抵押登记，在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，本案原告可依法对涉案房屋办理不动产预告登记、设立抵押权，即对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利。被告提出的关于被告钟英志、于军妹只是顶名，房子所有权人是被告亿龙地产公司，实际借款人是被告亿龙地产公司的辩解意见，因其未提供证据予以反驳，故该辩解意见该院不予采纳。 一审法院判决：一、解除原告中国银行股份有限公司丹东分行与被告钟英志、于军妹签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》（编号分别为：2012丹中银消贷字0117号和2012丹中银消贷字0118号）；二、被告钟英志、于军妹于本判决生效后5日内偿还原告中国银行股份有限公司丹东分行住房贷款本金及利息（截至2018年7月6日，本金284481.81元，利息5762.46元，本金罚息115.27元，利息罚息119.49元，2018年7月7日起至判决给付之日止，按照《个人一手住房贷款合同》约定利率计算利息）；三、被告钟英志、于军妹于本判决生效之日起10日内，协助原告中国银行股份有限公司丹东分行办理坐落于丹东市元宝区房屋的不动产抵押登记手续，被告丹东亿龙房地产开发有限公司配合办理抵押登记；四、原告中国银行股份有限公司丹东分行在本判决生效之日起10日内，依法申请办理坐落于丹东市元宝区房屋的不动产抵押登记手续，被告丹东亿龙房地产开发有限公司配合办理抵押登记；五、原告中国银行股份有限公司丹东分行在丹东市振兴区人民法院指定的期限内，未办理坐落于丹东市元宝区房屋的不动产抵押登记手续，不动产预告登记超过法定登记期限，致物权登记期限超期失效，免除被告丹东亿龙房地产开发有限公司的阶段性保证责任；六、坐落于丹东市元宝区房屋抵押登记手续办妥之日，被告丹东亿龙房地产开发有限公司的保证责任终止；七、坐落于丹东市元宝区房屋抵押登记手续办理完毕后，或被告钟英志、于军妹逾期仍未办理抵押登记的，原告中国银行股份有限公司丹东分行有权将案涉房屋房产拍卖、变卖，原告中国银行股份有限公司丹东分行对该房屋享有优先受偿权；八、驳回原告中国银行股份有限公司丹东分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取18659元，由被告钟英志、于军妹负担（此款原告已预交）。 二审期间，各方均未提交新证据。 本院对于各方当事人在一审提供的证据的认证意见与一审法院的认证意见一致。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案二审期间各方当事人争议的焦点是：1、上诉人与亿龙地产公司之间是否存在真实的房屋买卖关系；2、一审程序是否违法；3、一审适用法律是否正确。关于第一个焦点问题。两名上诉人与被上诉人在平等自愿、协商一致的基础上签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，并已实际履行，应确认为有效。钟英志、于军妹未按合同约定偿还借款本息，应当承担相应的违约责任。该合同中明确约定贷款分别用于购买案涉两间房屋，两名上诉人提出的双方之间不存在真实的房屋买卖关系，钟英志、于军妹只是顶名买房，房子所有权人是亿龙地产公司，实际借款人是亿龙地产公司的上诉理由，因其未提供有效证据予以反驳，故其该节上诉理由本院不予采纳。关于第二个焦点问题。本案案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，并非房屋抵押权登记；如今该房屋已具备物权登记条件，由于购房人怠于办理抵押登记手续，预告登记抵押权利人即本案被上诉人如欲对案涉房屋行使优先受偿权，应先由购房人协助办理案涉房屋抵押登记，在商品房抵押登记完成后，抵押权才能依法设立，被上诉人才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。所以，原审判决的第三项至第六项只是第七项的前置条件，并没有实际超出被上诉人的诉讼请求。因此，上诉人所提一审程序违法的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于第三个焦点问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条规定：“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”案涉房屋已具备物权登记条件，由于两名上诉人怠于办理抵押登记手续，致使被上诉人无法正常行使合同约定的优先受偿权，故一审法院判决钟英志、于军妹逾期仍未办理抵押登记的，被上诉人有权将案涉房屋房产拍卖、变卖，并对该房屋享有优先受偿权并无不当。上诉人所提一审适用法律错误的上诉理由不符合法律规定，本院亦不予支持。 综上所述，钟英志、于军妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人钟英志、于军妹负担。 本判决为终审判决。 审判长  侯维忠 审判员  李存林 审判员  房春堂 二〇一九年十二月十三日 书记员  王 菲