海南省临高县人民法院民事判决书（2019琼9024民初1953号原告：李志曼，女，汉族，1968年7月12日出生，公民身份号码：×××，住临高县。委托诉讼代理人：李利姣，海南毓广律师事务所律师被告：王业义，男，汉族，1962年5月13日出生，公民身份号码：×××，住临高县。委托诉讼代理人：符仕新，男，1956年10月11日，住临高县。推荐单位：博厚居民委员会。原告李志曼诉被告王业义房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李志曼及其委托诉讼代理人李利姣、被告王业义委托诉讼代理人符仕新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李志曼向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告于2016年11月1日签订的《合同书》和2017年7月12日签订的《补充协议》；2、判令被告向原告退还购房款390000元及利息（自2016年11月2日起至退还之日止，按每月利率3%计付）；3、判令被告向原告支付房屋租金损失60750元（自2017年7月至2019年10月，共27个月，按每月2250元计付）。事实和理由：2016年11月1日原告与被告签订一份《合同书》约定，被告将其位于临城镇兰河西路原纺织公司房改楼两间铺面（房产证号：临房权证临城字第XXXX号）以价格为780000元转让给原告；先付款一半，待确定能办理房产过户手续时付完全部款项；双方必须在2017年2月30日前办房产过户手续。原告依约向被告支付一半购房款390000元后，被告一直推脱不办理房产过户手续，也不交付房屋给原告先行使用。双方于2017年7月12日又签订一份《补充协议》约定，因原告已经交付50%购房款，该铺面的租金由原、被告各占一半即2250元；2017年9月13日前被告负责叫原租户退房，将该房交付原告使用；2017年9月13日后如被告未能将房子过户给原告，应按原告已交购房款的时间按月利率3%向原告支付利息。上述补充协议签订后，被告一直均未履行。据临高县不动产登记中心出具的抵押证明显示：被告于2016年12月8日已将涉案房设定抵押，且已经被多家法院查封，原告与被告签订房屋买卖合同的目的已经无法实现。为此，特向人民法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告王业义辩称：原告与被告签订的《合同书》及《补充协议》约定，被告将涉案铺面转让给原告是事实。但对于原告请求被告支付购房款利息的诉讼请求，应从2017年2月30日起按人民银行同期贷款利率计付；对于原告请求被告支付房屋租金损失的诉讼请求，应从2017年9月13日起计付。原告围绕诉讼请求提供了证据，经庭审质证，本院确认如下：证据1、合同书，用于证明原、被告签订房屋买卖合同，被告违约未履行过户登记义务的事实；证据2、补充协议，用于证明被告也未按照约定履行义务的事实；证据3、工商银行汇款回单，用于证明原告已向被告支付购房款390000元的事实；证据4、证据5、临高县不动产登记中心出具的材料，用于证明被告与原告签订房屋买卖合同后，被告已将该房屋抵押给他人，且该房已被法院查封的事实。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认。被告王业义无证据提交。根据原、被告的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月1日，原告李志曼与被告王业义签订一份《合同书》约定，被告将其位于××镇两间铺面（房产证号：临房权证临城字第XXXX号）转让给原告李志曼；转让价78万元，2016年11月1日支付15万元，同年11月3日支付24万元，余款于2017年2月25日前付清；原告付清购房款后，双方于2017年2月30日办理房产过户手续。上述合同签订后，原告于2016年11月1日、11月4日、11月5日和2017年1月26日分别向被告支付15万元、19万元、2万元和3万元，共计39万元。2017年7月12日双方又签订一份《补充协议》约定，因原告已支付购房款50%，该两间铺面每月租金4500元，由双方各得2250元；2017年9月13日前，被告负责叫原承租户退出铺面，将该铺面交付原告使用；2017年9月13日后，被告将两间铺面过户给原告，如被告违约应按原告已交购房款时间以月利率3%向原告支付利息。上述合同书及补充协议签订后，至今双方尚未办理房产过户手续。另查明：2016年12月21日，被告已将涉案铺面（房产证号：临房权证临城字第XXXX号）设定抵押登记给案外人海南信源小额贷款股份有限公司。临高县人民法院和海口市龙华区人民法院已对该铺面进行查封。本院认为，原告李志曼与被告王业义于2016年11月1日和2017年7月12日分别签订的《合同书》和《补充协议》是双方的真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制禁止性规定，应认定为合法有效。合法有效的合同，双方当事人应当按照约定全面履行自已的义务。上述合同签订后，原告已向被告支付购房款共计39万元。而被告于2016年12月21日已将合同约定转让的房产设定抵押给案外人海南信源小额贷款股份有限公司，并被人民法院依法查封。被告的行为已构成根本违约，致使不能实现合同目的。因此，本案原告请求解除原告与被告于2016年11月1日和2017年7月12日签订的《合同书》及《补充协议》的诉讼请求，本院依法予以支持。合同解除后，原告已履行合同给付被告的购房款39万元，原告请求判令被告退还，依法应予支持。合同解除后并不影响合同中有关违约责任条款的约定，依据《补充协议》约定，被告违约不能将房产过户给原告，应按原告已交购房款的时间以月利率3%向原告支付利息。因此，原告请求判令被告承担违约责任向原告支付已交付的购房款利息，本院予以支持。对于原告以《补充协议》中约定原告已支付购房款50%，该铺面每月租金4500元，由双方各得2250元为由，请求判令被告支付房屋租金损失60750元的诉讼请求。因该约定是合同履行条款，依据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。因此，原告的该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款规定，判决如下：1解除原告李志曼与被告王业义于2016年11月1日签订的《合同书》和2017年7月12日签订的《补充协议》；2限被告王业义自本判决发生法律效力之日起七日内退还原告李志曼购房款390000元；3限被告王业义自本判决发生法律效力之日起七日内支付原告李志曼已付购房款390000元利息（按月利率3%，其中150000元自2016年11月2日开始计付；190000元自2016年11月5日开始计付；20000元自2016年11月16日开始计付；30000元自2017年1月27日开始计付）；4驳回原告李志曼的其他诉讼请求。如被告王业义未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8061元，由原告李志曼负担911元，被告王业义负担7150元。如不服本判决，可在判决书书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。书记员王蕃蓉附本案适用相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A224149&tiao=208“”http://192.0.100.105/lib/Zyfl/_blank“”“”释义)审核：陈魁坚撰稿：陈魁坚校对：王蕃蓉印刷：韩雪影海南省临高县人民法院2019年12月23日印制 {文书日期}书记员 王蕃蓉附本案适用相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A224149&tiao=208“”http://192.0.100.105/lib/Zyfl/_blank“”“”释义)