安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖17民终1002号 上诉人（原审原告、反诉被告）：池州市腾达防腐设备有限公司，住所地安徽省池州市贵池区乌沙镇红庄村，统一社会信用代码91341702MA2QHDH94T。 法定代表人：吴桂枝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁阳安，安徽安贵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：程玉文，男，1974年1月28日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：伍宏武，安徽天贵律师事务所律师。 上诉人池州市腾达防腐设备有限公司（以下简称腾达公司）因与被上诉人程玉文房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2019）皖1702民初3995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。上诉人腾达公司的法定代表人吴桂枝及委托诉讼代理人丁阳安，程玉文及其委托诉讼代理人伍宏武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 腾达公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由程玉文承担。事实与理由：1、一审认定其违约在先事实不清。程玉文在其换锁后从来未向其索要新钥匙。换锁前程玉文以口头方式明确告知不再租赁案涉房屋，且已将全部物品搬空，另有多位证人证明程玉文不想再承租案涉房屋，故程玉文违约在先。2、一审对其主张的修复费用未予支持，属认定事实不清，违背常理。一审中其提供了现在厂房状况的视频、照片及证人证言，能够证明程玉文在厂房内熔化铅造成厂房腐烂。 程玉文辩称：1、腾达公司多次要求其提前于2019年5月20日支付第二年租金，其未同意。腾达公司于2019年5月21日在厂房租赁未到期的情况下，将出租的厂房大门换锁，强行收回厂房，单方解除租房合同，上述行为已经严重违反了租房合同的约定。其并不存在违约行为。2、腾达公司主张的房屋修复费用无事实和法律依据。腾达公司出租房上的瓦是十几年前装上的，房屋瓦的损坏完全有可能是自然损耗以及本身材质的质保期和天气等各方面因素影响。在租赁期间，腾达公司曾向其表示买瓦回来进行维修。故并非其原因导致屋瓦损坏。故请求驳回腾达公司的上诉请求。 腾达公司向一审法院起诉请求：1、解除原被告于2018年6月10日签订的租房合同；2、被告支付原告违约金40000元并承担租用房屋的修复费用；3、被告承担本案诉讼费用。 程玉文反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告签订于2018年6月10日签订的《租房合同》；2、反诉被告立即退还反诉原告押金人民币6000元；3、反诉被告立即退还反诉原告房租人民币2082元；4、反诉被告立即支付反诉原告违约金人民币40000元；5、反诉被告立即退还反诉原告电费533.52元；6、本案诉讼费、反诉讼费用由反诉被告负担。 一审法院认定事实：2018年11月18日，原告腾达公司作为甲方与被告程玉文作为乙方补签落款为2018年6月10日的《租房合同》，经甲乙双方协商一致，约定就乙方向甲方租用厂房、办公楼、厨房二间、门卫二间相关事宜，双方协议如下：一、地理位置：红庄与联山交界处。二、租用期定叁年，自2018年6月10日至2021年6月10日。三、租金四万元/年(付款方式：壹年一付）自签字之日起乙方需付清壹年租金，第二年租金乙方需在2019年6月10日之前支付。合同签订时，乙方须支付押金陆仟元（不计息）合同期满，押金甲方退还，若乙方拖欠租金超过十天，乙方应立即无条件搬出，造成一切损失由乙方负责，与甲方无关，合同未满押金不退。四、水电费都由乙方自付，不得有拖欠。五、在租房期间乙方主尖保护房屋的室内外门窗、玻璃、下水管道畅通、电线及物品等不得损坏，如有损毁由乙方负责恢复原貌。六、乙方在厂房内如置改建等其它操作，必须征得甲方同意后方可，如因乙方私自操作造成房屋的损坏，除应修复外，造成一切损失由乙方承担。七、安全：乙方在租房期间，应做好安全保护措施，如有意外情况或其它事件发生，甲方概不负责，一切责任由乙方自行承担。八、租赁期间如遇公路拓宽或政府征用须搬迁等原因，乙方立刻停产搬迀，租金按实际租用时间计算，双方终止合同，互不追究责任。九、本合同双方签订后，甲方不得再向他人签约，双方不得违约，否则违约方须赔偿守约方年租金等额的违约金。2018年11月18日，腾达公司向程玉文出具收到押金6000元的收条。2019年5月20日，原告腾达公司的法定代表人吴桂枝将厂门换锁后，原告腾达公司并未将新钥匙交付被告程玉文，致使被告程玉文无法进入。 一审法院认为：原告腾达公司作与被告程玉文补签的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方均应遵守履行。在《租房合同》期限内，原告方在换锁后，未给付新钥匙给被告，致使被告程玉文无法进入，应视为原告腾达公司违约，故原告腾达公司应承担违约责任；关于违约金的数额，双方约定的标准过高，综合各种因素，酌情确定为2000元。原告方提供的证据均不能证实被告方存在违约的行为，故原告方关于违约金的诉请，不予支持。原告主张的租用房屋修复费用，因未能提供租赁前后状况的对比，结合已使用多年，且被告租赁时间尚不满一年时间等情况综合考虑，不予支持。原被告均主张解除双方于2018年6月10日签订的租房合同，予以准许。租房合同解除后，腾达公司理应将收取的6000元押金退还给程玉文。腾达公司已收取程玉文2018年6月10日至2019年6月10日期间租金，2019年5月20日换锁程玉文未能实际使用租赁物至2019年6月10日，其未实际使用期间的租金，腾达公司理应退还，故程玉文反诉腾达公司退还房租2082元的诉请，予以支持。关于被告诉讼的电费533.52元，其未提供证据证实该笔电费已交纳给原告，故不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除池州市腾达防腐设备有限公司与被告程玉文补签落款时间为2018年6月10日的《租房合同》；二、池州市腾达防腐设备有限公司于判决生效后十日内退还程玉文押金6000元；三、池州市腾达防腐设备有限公司于判决生效后十日内退还程玉文租金2082元；四、池州市腾达防腐设备有限公司于判决生效后十日内支付程玉文违约金2000元；五、驳回池州市腾达防腐设备有限公司的其他诉讼请求；三、驳回程玉文的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，减半收取450元，由池州市腾达防腐设备有限公司负担；反诉案件受理费558元，由池州市腾达防腐设备有限公司负担152元、程玉文负担406元。 本院二审期间，腾达公司提交了证人吴某、汪某书面证言，吴桂枝与程玉文的聊天记录及《关于池州市信访评议团协调情况》，以证明程玉文损坏案涉房屋。程玉文对上述证据的真实性有异议，且认为证人证言内容仅能反映证人闻某的气味，不能反映当时屋内有污染物品，聊天记录不能反映房屋损坏与其存在关联，协调情况内容是上诉人单方陈述。本院经审查，腾达公司无正当理由未在举证期限内提供上述证据，且不足以达到其证明目的，本院均不予采纳。对原审认定的事实本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”该条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，程玉文已按约交纳第一年租金，根据合同约定第二年租金程玉文需在2019年6月10日之前支付，而腾达公司于2019年5月20日将厂门换锁。腾达公司上诉称在换锁以前程玉文以口头方式明确告知不再租赁案涉房屋，程玉文违约在先，但未举出相应证据予以证实，故腾达公司此节上诉理由不能成立，本院不予支持。腾达公司主张程玉文承担案涉房屋的修复费用，其应当证明程玉文使用行为造成房屋受损。但在程玉文接收房屋时时双方未对房屋状况进行确认，腾达公司在本案诉讼中所举证据不足以证明该房屋损坏的原因、责任及修复费用。故腾达公司此节上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人腾达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人池州市腾达防腐设备有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  康启林 二〇一九年十二月十八日 书记员  夏国栋