海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民初616号原告：海口市自然资源和规划局，住所地海口市秀英区长滨一路8号市第二办公区15幢北楼2楼,统一社会信用代码：11460100MB19907041。法定代表人：龙舒华，局长。委托诉讼代理人：赵川妹，该局工作人员。委托诉讼代理人：黄一乐，北京盈科（海口）律师事务所律师。被告:海南中汇宏基实业投资有限公司，住所地海口市大同路38号海口国际商业大厦第11楼1108室,统一社会信用代码：91460100671054982A。法定代表人：陈润发。委托诉讼代理人：盛雷鸣，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈壬戌，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。原告海口市自然资源和规划局(以下简称市自规局）因与被告海南中汇宏基实业投资有限公司（以下简称中汇宏基公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告市自规局的委托诉讼代理人黄一乐、原委托诉讼代理人江伟烽（后被撤销授权）、被告中汇宏基公司的委托诉讼代理人盛雷鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市自规局向本院提出诉讼请求：1.判令中汇宏基公司向市自规局支付逾期缴纳土地出让金产生的违约金人民币689209000元；2.判令中汇宏基公司承担本案的诉讼费、保全费、公告费等全部费用。事实与理由：1涉案宗地出让的基本情况。涉案宗地位于海口市海口湾万绿园北侧，市自规局于2012年4月27日以挂牌方式组织出让。涉案宗地由中汇宏基公司竞得，并签订《海口市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》。2012年5月11日，中汇宏基公司与市自规局签订《国有建设用地使用出让合同书》，约定出让土地面积共计306343.67平方米（约合459.52亩），出让金总额10.59亿元。其中第十条约定“受让人同意按照本条第一款第二项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让款：第一期人民币大写伍亿贰仟玖佰伍拾万元，付款时间为2012年6月10日之前。第二期人民币大写伍亿贰仟玖佰伍拾万，付款时间为2012年8月10日之前”、第三十条约定“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”。二、违约金的由来及计算依据。因海口湾大酒店项目存在其他历史遗留问题，经报市政府批准，2013年11月7日，市自规局下属事业单位海口市土地储备整理中心（以下简称市土储中心）与中汇宏基公司签订《协议书》，约定“中汇宏基公司在收到市土储中心返还约4.14亿元款项的当天，支付土地出让金的50%，即5.295亿元；中汇宏基公司在领取第一期土地证后三个月内缴清剩余土地出让金的50%，即5.295亿元”及“本着互不追究和共同加快推动项目后续建设的目的，2013年11月30日以前的违约金不予追缴”。同时约定中汇宏基公司若在领取到第一期土地证后三个月内未依约缴交剩余的50%土地出让金，则中汇宏基公司同意无偿收回全部土地使用权，由此引起的后果由中汇宏基公司承担。（一）第一期土地出让金逾期违约金。上述《协议书》签订后，市土地储备中心依约于2013年12月4日拨付413917928.77元给中汇宏基公司。中汇宏基公司分别于2013年12月25日、12月26日向市自规局缴交了4亿元和1.295亿元土地出让金，由于中汇宏基公司未能按协议书约定在2013年12月4日当天向市自规局支付第一期土地出让金，故中汇宏基公司已产生相应的第一期土地出让金逾期违约金。（二）第二期土地出让金逾期违约金。中汇宏基公司支付第一期土地出让金后，于2014年3月19日领取了市自规局为其办理的海口市国用（2014）第002340号证。但中汇宏基公司不顾市自规局多次催缴，均拒绝履行协议书约定支付剩余土地出让金的义务，故至2014年6月20日起，中汇宏基公司就第二期未缴土地出让金部分开始产生违约责任。直至2017年12月19日，经双方协商确认，签订了《灯塔酒店项目土地出让合同补充协议》，约定中汇宏基公司应在2017年12月22日前缴纳剩余的土地出让金，双方应在2018年6月30日前就土地出让合同违约金的问题进行协商，如协商不成，可依法向人民法院起诉。2017年12月22日，中汇宏基公司向市自规局支付土地出让金4.295亿元；2017年12月25日，中汇宏基公司向市自规局支付土地出让金1亿元。至此，中汇宏基公司才履行完毕《协议书》约定的土地出让金支付义务。但与此同时，中汇宏基公司拒绝与市自规局协商关于支付土地出让合同违约金的问题，市自规局为维护国家利益迫不得已依法向法院起诉。（三）违约金计算依据及计算明细。根据《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条及《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第7点“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金”、《国有土地使用权出让收支管理办法》第三十四条规定：“对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的，应当按日加收违约金额1‰的违约金”等规定，中汇宏基公司应向市自规局分两期支付土地出让金合计人民币10.59亿元，就未按时缴交土地出让金的部分，应按每日千分之一的标准计征违约金。其中第一期土地出让金违约金：以5.295亿元为计算基数，自2013年12月5日起至2013年12月25日止，按照每日千分之一的标准计算为5.295亿元×20天×1‰=10590000元；以1.295亿元为计算基数，从2013年12月25日起至2013年12月26日止，按照每日千分之一的标准计算为1.295亿元×1天×1‰=129500元。两项合计10719500元。第二期土地出让金违约金：以5.295亿元为计算基数，自2014年6月20日起至2017年12月22日止，按照每日千分之一的标准计算为5.295亿元×1281天×1‰=678289500元；以1亿元为计算基数，自2017年12月22日起至2017年12月25日止，按照每日千分之一的标准计算为1亿元×2天×1‰=200000元。两项合计678489500元。上述两期土地出让金违约金合计人民币689209000元。中汇宏基公司辩称，不同意市自规局的诉讼请求。1双方签订的《灯塔酒店项目土地出让合同补充协议》已对土地出让金的支付时间作出了变更，只有在中汇宏基公司未按照最新约定时间节点（即2017年12月22日）支付土地出让金的情况下才应计算自2017年12月23日至实际支付日止的逾期付款违约金。（一）2017年12月22日是双方最终约定的第二期土地出让金支付日期。根据《灯塔酒店项目土地出让合同补充协议》第一条的约定，双方已经将第二期土地出让金支付的时间明确变更为2017年12月22日。（二）中汇宏基公司如未能在2017年12月22日支付的，则自2017年12月23日起计算逾期付款违约金。《灯塔酒店项目土地出让合同补充协议》第二条约定了只有在中汇宏基公司缴完5.295亿元的土地出让金后，双方才应在2018年6月30日前对违约金问题进行协商，该违约金明显是指中汇宏基公司如未能在2017年12月22日依约支付5.295亿元土地出让金的，则才会在2018年6月30日前协商该5.295亿元自2017年12月23日至实际支付日止的逾期付款违约金。综上，因为该协议已经变更了土地出让金的支付时间，明确约定了支付时间为2017年12月22日，所以该日期之前所谓的中汇宏基公司的逾期付款违约金已不存在。二、本案系争土地出让金的支付应以中汇宏基公司获得全额一级开发费用为前提，在一级开发费用至今未全额支付的情形下，土地出让金的支付条件尚未成就，支付时间应当相应顺延。（一）“由政府先行支付土地开发成本后再由土地受让企业支付土地出让金”的统筹安排是有明确约定的。中汇宏基公司不单单是涉案土地的使用权受让人，同时也是涉案土地一级开发的实施方以及费用的垫付方。关于“由政府先行支付土地开发成本后再由土地受让企业支付土地出让金”的统筹安排双方是有明确且反复约定的，比如：市土储备中心与中汇宏基公司于2008年3月11日签订的《海口湾度假酒店项目用地一级开发合作框架协议》第三条第2段明确约定：“中汇宏基公司前期论证规划费用、吹填建设投资和应分得土地增值收益可以用于抵缴土地出让金”。该条款明白无误地显示：中汇宏基公司就一级开发的投入可以用于抵缴土地出让金，而抵缴的前提是必须先将一级开发成本审计完毕；市土储中心与中汇宏基公司的母公司浙江中汇控股集团有限公司（以下简称浙江中汇公司）于2012年3月16日签署的《解除协议书》第三条约定：“浙江中汇公司对海口湾大酒店项目一级开发建设投入截至时间为2012年1月10日，并以2012年1月10日为截止日进行审计结算。甲乙双方应当积极配合审计部门依法审计，保障审计工作尽快结束。审计结算结果经双方在10个工作日内书面确认后，市国土资源局尽快启动挂牌供地程序”。该条款的内容明确显示：应当首先由市土储中心在审计结算后将一级开发费用支付给中汇宏基公司，此后再由市自规局出让涉案土地并向中汇宏基公司收取土地出让金。但实际上，由于市土储中心的原因，致使系争土地的一级开发成本至今未审计完毕并向中汇宏基公司支付。因此，中汇宏基公司支付土地出让金的前提至今仍未满足，更谈不上逾期支付应承担违约金的问题；（二）中汇宏基公司就第一期土地出让金的支付印证了双方关于“由政府先行支付土地出让金后再由土地受让企业支付土地出让金”的统筹安排。第一期土地出让金支付时，双方便是按照上述原则操作的。通过双方于2013年11月7日签订的《协议书》第一条和第三条可以明确看出：在市土储中心向中汇宏基公司付清4亿余元的一级开发前期费用后，才由中汇宏基公司向市自规局支付了第一期的土地出让金。因此，按照上述原则，在市土储中心尚未支付大量剩余的一级开发成本的情况下，中汇宏基公司支付二期土地出让金的条件根本没有成就，支付的时间也应当相应的顺延至市土储中心支付剩余一级开发成本之后。据此，根据双方明确的一揽子解决的方案和精神，在政府未将一级开发成本审计完毕并支付给中汇宏基公司的情况下，中汇宏基公司支付土地出让金的条件尚未成就，支付的时间应当相应顺延。三、即使中汇宏基公司应当承担违约金，市自规局主张的违约金也明显过高，应当依法予以大幅度调低。（一）法律明确规定如果约定违约金过高，法院应当支持一方当事人要求调低的请求。本案中市自规局目前主张的违约金系按照延迟支付的土地出让金为基数按照每日千分之一计算，按照该方式计算，违约金换算成年利率高达36.5%，而目前五年期的贷款基准利率也仅为4.9%，可见市自规局诉请的违约金利率明显过高。（二）市自规局在本案中提出的违约金金额是本金的130%，严重过高。根据市自规局在诉状中所称，其本次主张的违约金主要针对第二期土地出让金。二期土地出让金的本金仅为5.295亿元，而诉请的违约金却高达6.78亿余元，这显然严重超过了一般违约金应当计取的限额和标准，应当予以大幅调低。（三）在市自规局等政府部门存在严重过错和违约的情况下，如果要求中汇宏基公司承担巨额违约金则严重悖离政府诚信和法律规定。如果中汇宏基公司存在逾期付款的情形，也应充分考虑市自规局等政府部门在履约中的过错给中汇宏基公司造成的严重损失，并应大幅度调低违约金的金额。当事人市自规局、中汇宏基公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对三性无异议的证据，即市自规局提交的证据1《海口市国有建设用地使用权挂牌出让公告》《供地结果公告》《海口市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》、证据2《国有建设用地使用权出让合同》《补充协议》，中汇宏基公司提交的补充证据2海口市人民政府专题会议纪要，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对于市自规局提交的证据8《协议书》、证据9支付凭证、证据11海口市国用（2014）第002340号《国有建设用地使用证》、证据16《灯塔酒店项目土地出让合同补充协议》、证据17第二期土地出让金《海南省非税收入一般缴款书》、证据22中汇宏基公司国家企业信用信息公示系统截图，中汇宏基公司对真实性无异议，上述证据均与本案相关，本院对其三性予以确认；2.对于市自规局提交的证据4《关于缴交景观桥建设工程保证金的通知》，证据5《关于催缴景观桥建设工程保证金及违约金的通知》，中汇宏基公司对其真实性、关联性不予认可，由于本案的诉讼请求不涉及景观桥建设工程保证金，故上述证据与本案不具有关联性，本院对其不予采信；3.对于市自规局提交的证据3《关于缴交土地出让金的通知》、证据6《关于催交土地出让金及违约金的通知》、证据7特快专递邮件详情单、证据10第一期土地出让金《海南省非税收入一般缴款书》、证据12《关于催缴土地出让金的通知》、证据13《关于土地出让金催缴通知书》和公告、证据14《关于土地出让金催缴通知书》、证据15《关于商请延迟海南中汇宏基实业有限公司欠交土地款及违约金的申请》、证据18《关于协商土地出让金违约金缴交问题的函》、证据19《行政执法文书送达回证》、证据20《关于协商土地出让金违约金缴交问题的函》、证据21《公证书》，中汇宏基公司对真实性不予认可，由于上述证据经核对与原件一致，本院对其三性予以确认；4.对于中汇宏基公司提交的证据1《解除协议书》、证据2《海口市国土资源局关于海口湾灯塔酒店项目临时施工便道事宜的函》、补充证据1《海口湾度假酒店项目用地一级开发合作框架协议》，市自规局对真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，由于证据1及补充证据1的签订时间均早于2013年11月7日市土储中心与中汇宏基公司签订《协议书》和2017年12月19日市国土局与中汇宏基公司签订《灯塔酒店项目土地出让合同补充协议》确定中汇宏基公司分期缴纳土地出让金的期限之前，证据2中所述无法动工开发建设的情况在市国土局与中汇宏基公司签订《灯塔酒店项目土地出让合同补充协议》前亦已存在，故证据1、2及补充证据1的相关约定不足以对后期双方对缴纳土地出让金期限及违约金的意思表示产生影响，本院对其不予采信。根据本院经审查认定的证据及双方当事人陈述，本院查明以下事实：2012年3月16日，海口市国土资源局（以下简称市国土局）作出（2012）第03号《海口市国有建设用地使用权挂牌出让公告》，挂牌出让位于海口湾总面积为306343.67平方米的国有建设用地使用权。后该国有建设用地使用权由中汇宏基公司以108900万元（含景观桥建设工程保证金3000万元）的价格竞得，市国土局（甲方）、中汇宏基公司（乙方）、海口市土地交易中心（丙方）于2012年4月27日签订《海口市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，陈刚在乙方代表处签字。2012年5月11日，市国土局（出让人）与中汇宏基公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：出让土地面积306343.67平方米（约合459.52亩），坐落于海口湾，用途为住宿餐饮用地，出让价款为105900万元，每平方米3456.90元；受让人同意按照在2012年6月10日之前支付52950万元、在2012年8月10日之前支付52950万元的方式分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让款，并同意在支付第二期国有建设用地使用权出让款时按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息；受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金；因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉；合同还对其他内容进行了约定。2012年5月11日，市国土局出具《关于缴交土地出让金的通知》，通知中汇宏基公司依约缴交土地出让金，曾作为中汇宏基公司的代表在《海口市国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》中签字的陈刚在5月12日签字确认“已经通知”。2012年5月15日，市国土局（甲方）与中汇宏基公司（乙方）签订《补充协议》，约定2012年4月27日乙方通过挂牌出让方式竞得位于海口湾的306343.67平方米国有建设用地使用权，成交金额108900万元，其中土地出让金105900万元，景观桥建设工程保证金3000万元，土地出让金由乙方按《国有建设用地使用权出让合同》约定缴交，景观桥建设工程保证金3000万元由乙方按甲方出具的交款通知于2012年8月10日前一次性缴交，乙方按约定付清上述款项后，持缴纳凭证等相关证明材料，申请办理国有建设用地使用权登记，领取土地证。2012年8月15日，市国土局出具《关于催交土地出让金及违约金的通知》，主要内容为告知中汇宏基公司其未按《国有建设用地使用权出让合同》的约定缴交土地出让价款，限中汇宏基公司在2012年10月10日前缴清土地出让价款105900万元及相应的违约金（按实际交付土地出让金之日核算）。2012年8月22日，市国土局通过EMS特快专递向中汇宏基公司寄出文件资料，但详情单上未写明内件品名。2013年8月28日，海口市人民政府印发关于研究海口湾灯塔酒店项目一级开发成本核算土地出让金缴交及办证等问题的《专题会议纪要》，主要内容为：市土储中心尽快将项目履约保证金5000万元及经确认应返还的土地一级开发成本和相应土地收益分成返还中汇宏基公司；按“收支两条线”原则，由中汇宏基公司尽快缴交第一期土地出让金，市国土局在中汇宏基公司缴足第一期土地出让金后办理第一期相应的土地使用权证；中汇宏基公司应于2013年11月底前缴付第二期土地出让金；对中汇宏基公司投入发生的海口湾填海项目除工程建安费外的前期费用、招商推广以及财务费用等其他土地一级开发成本费用和相应土地收益分成，由市审计局和中汇宏基公司共同委托具有相应资质的会计师事务所根据《审计法》和《海口湾大酒店项目一级开发合作合同》进行结算确认，出具经双方确认的审计结算报告作为返还依据；考虑项目特殊性、一级开发成本核算争议、建设过程双方均有过失责任等因素，本着互不追究和共同加快推动项目后续建设的目的，11月30日以前的违约金不予追缴。2013年11月7日，市土储中心（甲方）与中汇宏基公司（乙方）签订《协议书》，约定：“一、甲方在本协议生效后5个工作日内返还乙方海口湾填海项目工程建安成本费人民币265557928.77元和保守土地收益分成人民币98360000元；返还浙江中汇控股集团有限公司缴交的人民币5000万元诚意金，共计人民币413917928.77元；乙方投入发生的海口湾填海项目除工程建安费外的前期费用、招商推广以及财务费等其他土地一级开发成本费用和相应土地收益分成，待双方审计结算确认后5个工作日内，再与诚意金人民币5000万元的利息一并进行返还。二、保守土地收益分成按《海口湾大酒店项目一级开发合作合同》约定的收益分成条款进行测算，该笔费用先预提，待审计结算确认后按多还少补的原则，从应返还给乙方的其它开发成本（除工程建费外）中扣除。三、乙方收到上述款项当天，一次性将灯塔酒店项目土地出让金50%（即5.295亿元人民币）足额上交甲方财政专户。四、市国土局收到50%土地出让金后，在7个工作日内给乙方办理灯塔酒店项目相应面积土地使用证。五、乙方须在领到第一期的土地证后三个月内向甲方缴交灯塔酒店项目剩余的50%土地出让金（即5.295亿元人民币），否则，乙方同意由海口市政府无偿收回全部土地使用权，由此引起的有关后果由乙方自行承担……七、市国土局收到乙方全部土地出让金及乙方交清税费的证明后，在10个工作日内给乙方办理剩余用地土地使用证。八、考虑项目特殊性、一级开发成本核算争议、建设过程甲乙双方均有过失责任等因素，本着互不追究和共同加快推动项目后续建设的目的，2013年11月30日以前的违约金不予追缴……”在中汇宏基公司和浙江中汇公司出具收款收据后，市土储中心于2013年12月4日拨付建安成本和保守土地收益分成363917928.7元和诚意金5000万元给中汇宏基公司。2013年12月25日，中汇宏基公司支付土地出让金4亿元，于26日支付土地出让金1.295亿元。2014年3月12日，海口市人民政府向中汇宏基公司颁发关于涉案土地中153171.84平方米的海口市国用（2014）第002340号《国有建设用地使用证》。2015年9月16日，市国土局出具《关于催缴土地出让金的通知》，主要内容为要求中汇宏基公司自收到该通知之日起7日内缴交剩余5.295亿元土地出让金。2017年4月27日，市国土局出具《关于土地出让金催缴通知书》并登报公告送达该通知书，称中汇宏基公司在2014年3月19日领取了第一期《国有土地使用证》，但未缴交剩余土地出让金，遂向中汇宏基公司催缴剩余5.295亿元土地出让金及自2014年6月20日起至缴清剩余土地出让金之日止的违约金。2017年6月30日，中科金控资本管理有限公司向海口市人民政府出具《关于商请延迟海南中汇宏基实业有限公司欠交土地款及违约金的申请》，以中汇宏基公司控股股东的身份申请宽限土地出让金缴纳期限、减免违约金，并承诺在2017年8月31日前完成土地出让金的交付。2017年10月23日，市国土局出具《关于土地出让金催缴通知书》，要求中汇宏基公司在2017年10月31日前缴交剩余5.295亿元土地出让金，并缴交相应违约金。2017年12月19日，市国土局（甲方）与中汇宏基公司（乙方）签订《灯塔酒店项目土地出让合同补充协议》，约定：“……甲乙双方签订的《国有土地使用权出让合同》中约定……受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金……为一揽子解决海口湾灯塔酒店项目问题，市土储中心与乙方签订了《协议书》，协议书约定：‘三、乙方收到上述款项当天（建安成本费、保守土地收益收分成、诚意金），一次性将灯塔酒店项目土地出让金50%（即5.295亿元人民币）足额上交甲方财政专户……五、乙方须在领到第一期的土地使用证后三个月内向甲方缴交灯塔酒店项目剩余的50%土地出让金（即5.295亿元人民币）……2013年11月30日以前的违约金不予追缴’。为妥善解决乙方土地出让金缴交、违约金问题和办理不动产权证书等问题，甲乙双方经友好协商，达成如下协议：……乙方承诺在签订本协议后，在2017年12月22日前缴纳灯塔酒店项目剩余的50%土地出让金，即人民币5.295亿元整。在乙方缴完5.295亿元土地出让金后，甲乙双方应在2018年6月30日前就土地出让合同违约金的问题，由甲方和乙方双方协商，如协商不成，甲方可向人民法院依法起诉。在签订本协议后，若甲乙双方对于违约金问题协商一致确认乙方应付违约金及数额，甲方报经省政府批准后，同意乙方缓交出让合同违约金，缓交期限一年（自协商一致之日起计算），缓交期限内不再重复计算违约金及利息。如省政府不批准违约金缓期一年交纳，则甲方可依法依规按程序向乙方进行追缴。在乙方缴清土地出让金后，且乙方按照《不动产登记业务办事指南》提交相关材料后，甲方在7个工作日内为乙方办理剩余229.7亩土地的《不动产权证书》。在本协议约定的缓交期限到期日止，若乙方仍不能付清全部违约金的，以尚欠违约金数额为基数按每日千分之一向甲方另行支付逾期付款滞纳金，如超出约定期限30日仍未支付，甲方将向人民法院提起民事诉讼，依法追缴违约金及滞纳金……”2017年12月22日，中汇宏基公司交纳土地出让金4.295亿元。2017年12月25日，中汇宏基公司交纳土地出让金1亿元。2018年1月4日，市国土局出具《关于协商土地出让金违约金缴交问题的函》，请中汇宏基公司于2018年1月9日前派员到市国土局协商土地出让金违约金缴交事宜。2018年1月18日，仇莹作为中科金控资本管理有限公司的代表签字确认收到该函。2018年4月13日，市国土局出具《关于协商土地出让金违约金缴交问题的函》，请中汇宏基公司于2018年5月10日前派员到市国土局协商土地出让金违约金缴交事宜。海南省海口市椰海公证处于2018年4月25日出具（2018）椰海证字第4768号《公证书》，确认市国土局的委托代理人于2018年4月25日以特快专递方式向中汇宏基公司的登记住所地邮寄送达了该函。另查明，市土储中心为市国土局的下属单位。经机构改革，原市国土局的职责现已由市自规局行使，原市国土局不再保留。本院认为，本案争议焦点为：1.中汇宏基公司支付土地出让金的条件是否已经成就；2.中汇宏基公司是否存在未按期缴纳土地出让金的违约行为，是否应承担支付违约金的责任；3.市自规局主张的违约金是否过高，是否应予调整。关于中汇宏基公司支付土地出让金的条件是否已经成就，其是否应向市自规局支付未按期缴纳土地出让金的违约金的问题，市自规局（原市国土局）与中汇宏基公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》、市自规局的下属单位市土储中心与中汇宏基公司签订《协议书》体现了双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。根据上述协议约定，中汇宏基公司为取得涉案国有建设用地使用权，需依约向市自规局支付土地出让金10.59亿元，双方最终协商确定的付款和办证方式为分期付款、分期办证的方式，分期付款条件和时间为中汇宏基公司应在收到市土储中心返还的建安成本费、保守土地收益分成和诚意金的当天支付第一期土地出让金5.295亿元，在领取第一期土地使用权证后的三个月内支付第二期土地出让金5.295亿元；双方还约定若不能按期履行付款义务，中汇宏基公司应自滞纳之日起每日按迟延支付款项的1‰向市自规局缴纳违约金，市自规局自愿放弃追缴2013年11月30日以前的违约金。2013年12月4日，市土储中心向中汇宏基公司拨付建安成本费、保守土地收益收分成共363917928.7元和诚意金5000万元，但中汇宏基公司并未依约在当天支付第一期土地出让金，而是在2013年12月25日支付4亿元，于26日支付1.295亿元，该付款时间晚于双方约定的付款时间，构成违约，中汇宏基公司应当承担相应的违约责任。根据双方约定的违约金计算方式和中汇宏基公司的实际付款日期，中汇宏基公司应向市自规局支付第一期土地出让金的违约金10719500元(计算方式：以5.295亿元为基数，以日1‰为标准，自2013年12月5日至2013年12月24日计20日为10590000元；以1.295亿元为基数，以日1‰为标准计1日为129500元)。中汇宏基公司在庭审中主张第一期土地出让金的违约金已超过诉讼时效，但由于双方在2017年12月19日的《灯塔酒店项目土地出让合同补充协议》中表达了中汇宏基公司应向市自规局交纳违约金的一致意思表示，构成中汇宏基公司对违约金的重新确认，故关于违约金的诉讼时效应自2017年12月19日重新起算，市自规局提起本案诉讼主张第一期土地出让金的违约金，并未超出诉讼时效。在中汇宏基公司支付第一期土地出让金后，市自规局履行了为中汇宏基公司办理第一期土地出让金对应面积的土地使用权证的合同义务，但中汇宏基公司未依约在领取第一期土地使用权证后的三个月内（2014年6月19日前）履行支付第二期土地出让金的义务，构成违约，依约应向市自规局承担支付第二期土地出让金的违约金的违约责任。双方虽于2017年12月19日签订《灯塔酒店项目土地出让合同补充协议》，约定中汇宏基公司承诺在2017年12月22日前缴纳剩余50%土地出让金，但该约定并不构成对第二期土地出让金支付时间的变更，亦不构成对2017年12月22日之前违约金的放弃，理由如下：首先，从该补充协议前言部分对于《国有土地使用权出让合同》和《协议书》的表述来看，双方重述了土地出让金支付时间的变更过程并确认第二期土地出让金支付时间为中汇宏基公司领到第一期土地使用证后三个月内；其次，从双方的签约目的和关于违约金的相关约定来看，双方签订该协议的目的包括违约金问题，双方在协议中重述了市自规局放弃2013年11月30日前的违约金的约定，并另行约定在中汇宏基公司支付完土地出让金后双方再就违约金问题进行协商，如省政府不批准违约金缓期一年交纳，则市自规局可依法依规向中汇宏基公司追缴，可见在签约当时双方均认可中汇宏基公司存在应付未付的违约金，市自规局并未放弃追缴2013年11月30日之后的违约金；最后，从协议中对中汇宏基公司付款时间的表述来看，“在2017年12月22日前缴纳剩余50%土地出让金”系中汇宏基公司向市自规局作出的承诺，而非市自规局对自身权利的放弃。故该补充协议不对中汇宏基公司应向市自规局支付的第二期土地出让金的违约金数额产生影响，中汇宏基公司应向市自规局支付的第二期土地出让金的违约金为678589500元(计算方式：以5.295亿元为基数，以日1‰为标准，自2014年6月20日至2017年12月21日计1281日为678289500元；以1亿元为基数，以日1‰为标准，自2017年12月22日至2017年12月24日计3日为30万元)，市自规局仅主张678489500元，是对自身权利的放弃，不违反法律规定，本院予以准许。中汇宏基公司共计应向市自规局支付两期土地出让金的违约金合计689209000元。中汇宏基公司辩称土地出让金的支付应以中汇宏基公司获得全额一级开发费用为前提，在一级开发费用未全额支付的情况下，土地出让金的支付条件尚未成就，对此，本院认为，从《协议书》和《灯塔酒店项目土地出让合同补充协议》中关于付款条件的表述来看，双方就土地出让金的付款条件进行约定时已将一级开发费用问题考虑其中，而中汇宏基公司上述抗辩所主张的付款条件与双方约定不符，本院不予支持。关于市自规局主张的违约金是否过高、是否应予调整的问题，双方约定的违约金计算标准与《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第七条“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金”的规定及《国有土地使用权出让收支管理办法》第三十四条规定相符，中汇宏基公司主张违约金过高，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，市自规局的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《国有土地使用权出让收支管理办法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：限海南中汇宏基实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向海口市自然资源和规划局支付逾期缴纳土地出让金产生的违约金人民币689209000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3487845元，由海南中汇宏基实业投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 赵 曼人民陪审员 唐旭升人民陪审员 林 松 二〇一九年十二月十一日法官 助理 王曼娜书 记 员 陆 云速 录 员 庄翠玲附相关法律、司法解释条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《国有土地使用权出让收支管理办法》第三十四条对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的，应当按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。