江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0113民初4988号 原告：魏洪明，男，汉族，1960年4月4日出生，住江苏省南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：杨杰明，江苏欣达律师事务所律师。 被告：姜明，男，汉族，1962年8月8日出生，户籍地江苏省南京市栖霞区，现住江苏省南京市栖霞区。 原告魏洪明与被告姜明确认合同有效纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏洪明及其委托诉讼代理人杨杰明，被告姜明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏洪明向本院提出诉讼请求：1、判令原被告之间签订的《购房合同》有效；2、判令被告继续履行合同，将栖霞区丁家庄保障房二期A9地块X栋XXXX室交付给原告；3、被告承担本案诉讼费。审理中，原告增加如下诉讼请求：判令房屋补偿款663000元封闭运作期间的利息97239.8元、购房合同中提及的超期过渡费5790元归原告所有，判令被告支付2018年7月1日至房屋实际交付之日的租房费用；之后原告明确表示仅主张上述第1项诉讼请求，撤回其它诉讼请求。事实和理由：2015年2月5日，原被告签订《购房合同》，被告将位于栖霞区丁家庄保障房二期A9地块X栋XXXX室，拆迁安置房出售给原告，面积为85平方米，交易价款为663000元。由于该合同项下房屋产权证尚未办理，双方约定：被告以每平方米7800元价格将房产转让给原告，并在征收办交房之日起交付给原告使用，被告在取得房地产权属证书之日起30日内无条件过户给原告。原告依约于2015年2月16日向被告支付了663000元购房款，2018年7月31日上述房屋可以交付时，被告却不积极履行合同。为此原告诉至法院，请求支持原告的诉请。原告认为：1.原被告签订的购房合同，详细介绍了签订合同的背景及房屋的价格、面积、具体位置，且原告已按合同约定向被告支付了房屋价款，此购房合同不违反法律规定，双方在此基础上签字按手印，是双方的真实意思表示，且被告也向原告出具了收到房款的收条；2.被告所讲的放弃申购安置房补偿款上浮20%，适用的是宁政规字（2017）12号文，但该规定在2017年8月1日以后才施行，与本案无关，本案实行的是宁政规字（2012）12号文，故被告的这一说法不成立。3.至于原被告是如何认识本案房屋买卖交易的问题，并不妨碍案涉合同的效力，且被告说当时有社区人员和征收办人员在场，更加说明签订合同的真实性；至于被告所说的合同约定的房价低的问题，案涉合同交代的非常清楚，当时原告也放弃了自己的65平方米安置房的申购权，用取得的房屋货币补偿支付案涉房屋的购房款，此价格在该合同中写的很清楚，被告是明知的。因此，案涉合同有效。 被告姜明辩称：1.签订购房合同时被告不认识原告，由拆迁办、社区的工作人员撮合双方签订了案涉合同，被告当时没有注意看该合同，该合同存在交易方式、交易形式及交易价格的问题。2.签订合同时原告有承诺，但原告没有在法庭上说，不然被告根本不认识原告，为何会以如此低的价格卖给原告呢？被告放弃了这套房屋，原告所获得的9800元和上浮20%的奖励的红利应该如何处理？因为案涉合同存在上述问题，所以被告认为该合同应该判定无效，被告愿意在合同解除后退还原告所有的购房款及利息。 本院经审理认定事实如下： 双方当事人没有争议的事实如下，本院予以确认： 2015年2月5日，被告姜明(甲方)与原告魏洪明(乙方)签订《购房合同》1份（以下称案涉合同），载明：2015年2月5日甲方以其位于.4平方米），在栖霞区迈皋桥“铸造厂周边片区危旧房城中村改造项目”中与栖霞区征收办达成征收协议，栖霞区征收办根据政策为甲方调换1套85平方米和3套65平方米的安置房，其中85平方米安置房坐落于丁家庄保障房二期A9地块X栋XXXX室，单价每平方米7800元，总价663000元，交房日期为2018年6月30日；2015年2月5日乙方以其位于.56平方米），在栖霞区迈皋桥“铸造厂周边片区危旧房城中村改造项目”中进行拆迁，但只能调换购买1套65平方米，由于3代5口人没有其他住房，需要85平方米房屋安身，为此乙方放弃从栖霞区征收办调换购买65平方米房屋，与栖霞区征收办达成货币补偿协议，总价为649111元，并转而向甲方购买上述房屋，现就该房屋甲乙双方达成如下购买协议。该合同约定：1.甲方现以每平方米7800元价格将上述房产转让给乙方，并在征收办交房之日起交付给乙方使用；2.由于房屋补偿款663000元在房屋交付前由征收办封闭运行，甲方无法提现使用，乙方在签字3个月内将该款项提前支付给甲方，补偿款封闭运行期间孳息归乙方所有；3.房屋交付时，如超过85平方米以上的面积差价届时由乙方支付，如低于85平方米则乙方无条件自行承担，如征收办延期交付，超期过渡费归乙方所有；4.根据政策，房屋交付后产权证需先办理在甲方名下，甲方需要在产权证办理完结之日起30天内，无条件过户给乙方，过户费由乙方承担；5.无论房价涨跌，甲方双方均不得反悔。原被告一致确认，该合同签订地点在合班村的拆迁办临时办公点，签订合同时原被告和拆迁办工作人员在场。2015年2月16日，原告向被告支付663000元购房款。 2015年1月25日被告姜明（乙方）与南京市栖霞区房屋征收管理办公室（甲方，以下简称征收办）签订《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》（以下简称征收协议）1份，该协议第七条约定乙方选择产权调换的征收补偿方式，并同意接受甲方提供的4套建筑面积合计为280平方米调换房屋，具体为：A1地块X幢XXX室、A1地块X幢XXX室、A1地块X幢XXXX室、A9地块X幢XXXX室，交房日期为2018年6月30日；第八条约定所调换房屋的价款合计为2184000元（7800元/平方米），调换房屋价款总额与被征收房屋货币补偿金额为205027元。被告尚未结清购房款和领取所申购的调换房屋。 审理中，本院根据原告方的申请，分别向南京迈燕建设发展有限公司和南京安居建设集团有限责任公司发出调查函，向该两单位调查了解相关事项，要求该两单位出具书面回复并提供相应的资料，南京安居建设集团有限责任公司没有向本院提供相关资料和出具书面说明，南京迈燕建设发展有限公司于2019年11月14日向本院出具情况说明，表示：姜明所申购的产权调换房的开发商为南京国资新城投资置业有限公司，相关资料存档于开发商处；姜明所申购的4套产权调换房（房屋编号同征收协议第七条约定）目前尚未结清房款，实测面积分别为103室与104室均为66.65平方米、1402室为66.41平方米、2706室为87.09平方米，结算单价均为7800元/平方米，扣除征收办冻结房款，姜明还欠该公司房款258067元；根据相关政策，该公司与市房改办出具的购房通知书上的人员办理结算房款手续，后续手续由申购人自行与开发商办理。 原告还提供了征收办于2014年10月28日发布的《铸造厂周边片区危旧房城中村改造项目房屋征收补偿实施方案》，原告方表示该方案明确了征收补偿补助及标准是按照宁政规字（2012）17号文，而不是按照（2015）11号文，没有所谓上浮20%或者40%的奖励。被告表示：被告与征收办签订征收协议的时间是2015年1月，如果放弃申购产权调换房则还有上浮补偿20%的奖励，且当地政府还有1000元的折算价在里边，大概是9800元加20%。经查，该实施方案第六部分征收补偿补助及奖励费标准“按宁政规字（2012）17号文件标准执行”；宁政规字（2017）12号文件中关于搬迁奖励，明确如被征收人仅选择货币补偿且放弃申购征收安置房和保障性住房的，可以给予房地产评估价格20%的货币安置奖励费；而宁政规字（2012）17号文件中关于搬迁奖励费没有前述内容。 关于案涉合同签订的相关情况，庭审中原被告分别作出如下陈述，原告：当时原被告都是拆迁户在一个小组，开始原被告的确不认识，原告家里5口人住在65平方米房子太挤了，拆迁办人员主动找原告商量，说被告房子多不想要大套房屋，问原告愿不愿意买，原告说愿意买，然后就在拆迁办介绍下双方商量签订了该份购房合同，双方谈的房价就是7800元。被告：当初被告申购的房屋多，要不了这么多房屋，被告和晓庄社区曹主任提出能否少拿1套房屋，让社区给被告安排工作，社区和拆迁办的人从中撮合让被告把申购的1个大套以原价卖给原告，他们把购房合同草拟好，并给双方宣读了下，被告就在合同上签了字。 审理中，经本院组织调解，因双方意见不一，致调解未果。 本院认为：案涉合同约定了买卖房屋的具体名称、建筑面积、交易价格及房款支付和房屋交付等事项，具备了房屋买卖合同的主要内容。原告魏洪明根据合同约定已经向被告姜明支付了全部购房款，被告也接受了购房款；案涉合同载明了合同签订的具体背景，因被征收房屋的货币补偿款封闭运行，被告无法提现使用，合同约定按照征收协议约定的购房价格进行转让，并明确约定无论房价涨跌双方均不得反悔。可见案涉合同签订系原被告真实自愿的意思表示，被告作为具有完全民事行为能力人，对合同的相关内容应当明知，对合同签订所产生的合同权利义务应当清楚。被告以当时没有注意看合同，合同存在交易方式、交易形式及交易价格等问题为由，抗辩案涉合同的效力缺乏依据。案涉房屋的来源为因征收所申购的产权调换房屋，不属于经济适用住房，房屋买卖合同签订时间与房屋购买时间间隔多久，不影响对合同效力的认定，案涉合同并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，也不存在损害社会公共利益的情形。因此，原告主张案涉合同有效的请求，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 确认原告魏洪明与被告姜明于2015年2月5日签订的《购房合同》有效。 案件受理费10430元，由被告姜明负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户银行：中国农业银行南京尧化支行，开户名称：南京市栖霞区人民法院，账号：62×××65），逾期不缴本院将依法强制执行。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  程前葆 人民陪审员  渠 静 人民陪审员  朱宗棋 二〇一九年十二月十日 书 记 员  郑佳玲