文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终3604号上诉人（原审原告）：束强龙，男，1967年12月13日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：蔡勇，江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：镇江市宏达房产中介有限公司，住所地镇江市京口区桃花坞五区1号。法定代表人：刘锦梅。委托诉讼代理人：刘加永，该公司职员。委托诉讼代理人：张田，江苏金银河律师事务所律师。上诉人束强龙因与被上诉人镇江市宏达房产中介有限公司（以下简称宏达公司）居间合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初2982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。束强龙上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.本案双方及案外人王云龙三方签订的房屋买卖合同中，居间方与买卖双方还存在着定金保管合同关系。定金的收受主体虽然是王云龙，但根据合同约定，定金由宏达公司保管，宏达公司也在定金收条上盖章确认。现涉案房屋买卖合同已经解除，王云龙因未收到该款项也未向束强龙退还，故该款项作为定金的功能已经丧失，应当由收取方宏达公司向束强龙直接返还。2.本案束强龙的诉请是要求返还其支付的3万元定金，而非向案外人王云龙主张定金责任。在涉案房屋买卖合同已解除的情况下，宏达公司已不具有继续保管该款项的法律基础。作为合同的无过错方，束强龙有权根据合同法规定的恢复原状要求其返还定金3万元。但束强龙没有权利要求不是定金实际收取人和保管人的王云龙承担返还责任。3.宏达公司作为专业的中介机构，故意隐瞒重要信息，骗取束强龙的信任，恶意促成房屋买卖合同订立，导致束强龙的损失。宏达公司具有重大过错，应当依法承担损害赔偿责任并无权要求支付报酬。被上诉人宏达公司辩称：1.束强龙所述的3万元定金依照合同的约定，已经转化为售房人王云龙缴纳给宏达公司的履约保证金，宏达公司也向王云龙出具了收条。故束强龙要求宏达公司返还3万元定金没有依据。定金的相对人应当是王云龙，而非宏达公司，宏达公司只就履约保证金向王云龙负责，不能与束强龙结算。2.本案系居间合同纠纷，束强龙从未交付过任何中介费用。合同也约定了如出现违约，由违约方支付中介费，中介方有权对涉案的履约保证金进行处置。故其同意在扣除中介费和律师费后，将剩余金额交由王云龙或协助法院进行执行。3.束强龙已经通过与王云龙的诉讼获得了29万元的赔偿，其购房的损失已经得到了足额的弥补，不存在其他额外的损失，房屋买卖纠纷已全部解决，可以通过执行实现自己的权利。其要求宏达公司三倍中介费和补充赔偿责任2万元的主张，没有事实和法律依据。束强龙向一审法院起诉请求：1.要求宏达公司退还其购房定金3万元，并承担利息损失（按年利率6%自2017年3月7日计算至2019年7月6日为4250元，此后利息损失按年利率6%计算至还清之日止）；2.要求宏达公司按中介费三倍增加赔偿其损失2.7万元；3.要求宏达公司对其损失承担补充赔偿责任2万元。一审法院认定事实：2017年3月6日，经宏达公司居间，束强龙与案外人王云龙签订《房产买卖合同》，约定王云龙将其所有的镇江市学府路88－8号中建大观天下2幢1604室房屋出售给束强龙，价款90万元；签订协议时购房人束强龙需支付购房定金3万元，定金由宏达公司保存；……如售房人违约，售房人须向居间方交纳双方佣金，并另向买房人支付相当于购房定金2倍的违约金。协议签订当日，束强龙按约定支付定金3万元，王云龙出具收条，该款项按协议约定由宏达公司保存。此后，因王云龙违约，束强龙以王云龙及其配偶顾祥梅为被告，以宏达公司为第三人向本院提起房产买卖合同纠纷诉讼，要求解除《房产买卖合同》，赔偿损失30万元，支付违约金195210元。该案经一审法院审理，于2019年4月18日作出判决，解除了束强龙与王云龙于2017年3月6日签订的《房产买卖合同》，判决王云龙赔偿束强龙损失29万元，束强龙其他诉讼请求则未予支持。一审法院认为：宏达公司为束强龙、王云龙买房、卖房提供信息服务、促成二者达成房屋买卖合同，束强龙与王云龙之间形成房屋买卖合同法律关系，宏达公司则与该二者之间形成居间合同法律关系。束强龙为购买房屋支付定金3万元，款项虽保存于宏达公司，但收取主体为售房人王云龙，系基于房屋买卖合同约定而为给付，从属于房屋买卖合同这一主法律关系而非居间合同法律关系。束强龙与王云龙之间房屋买卖合同未得实际履行，定金责任归于违约方负担，宏达公司并不负有直接向束强龙返还定金的义务。宏达公司抗辩束强龙返还定金主张对象错误，理由成立，对束强龙该项请求，一审法院不予支持。束强龙要求返还定金，当按买卖合同法律关系，向定金收取人王云龙主张。束强龙主张宏达公司在居间合同中恶意隐瞒与签订合同相关的重要事实，仅有王云龙单方在公安机关的陈述，不足以确认相应事实。至于所谓损失：基于《房产买卖合同》的约定，因为售房人违约而致合同无法履行的，中介费的支付义务由售房人一方负担，本案束强龙也并未实际支付任何中介费用，是以束强龙主张中介费用的损失并无事实依据；而束强龙因为房屋买卖合同所形成的损失，经与王云龙之间的房屋买卖合同纠纷诉讼，在他案中已作出判决，其损失已得弥补，束强龙在已生效判决之外再提出额外损失的“补充赔偿”亦无事实及法律依据。是以束强龙主张宏达公司故意隐瞒与订立合同有关重要事实造成其损失，不能成立，对其两项损失赔偿请求，一审法院亦不予支持。一审法院判决：驳回束强龙的诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方对于束强龙因购买案外人王云龙房屋而支付3万元定金，并由宏达公司代为保存的事实，均无异议。根据生效的（2018）苏1102民初4333号民事判决，因王云龙违约，一审法院判决解除了涉案的房屋买卖合同，并判令王云龙赔偿束强龙的损失29万元。在房屋买卖合同已经解除的情况下，束强龙作为守约方，有权收回其已支付的购房定金3万元。本案争议的焦点在于束强龙是否有权要求宏达公司返还该款项。首先，涉案的三方《房产买卖合同》第3条约定：“为督促甲、乙双方履行本契约，甲方（王云龙）须将购房定金交由丙方（宏达公司）代为保存，丙方出具收据给甲方，待房屋交接完毕后由丙方转交给甲方。同时，甲方将该房屋产权证原件交押丙方或交纳与乙方（束强龙）购房定金等额的履约保证金给丙方。”可见，除涉案的3万元定金外，王云龙作为售房人还应当交纳的3万元履约保证金。宏达公司关于王云龙已将收取的3万元定金直接转化为履约保证金交纳给宏达公司的抗辩，显然不能成立。其次，购房定金虽系支付给售房人，但本案合同中约定了宏达公司作为该款项的保管人，在双方房屋交接完毕后，方可将该款项转交给售房人。本案中，在售房人违约，涉案合同已解除的情况下，王云龙亦无权收取该3万元定金，故宏达公司继续保管该款项，缺乏事实和法律基础。最后，涉案合同中约定，应当由违约方缴纳双方的佣金。定金本系对买卖双方履行房屋买卖合同的担保，在售房人违约的情形下，宏达公司主张将定金视为售房人支付的履约保证金，从中直接扣除佣金及律师费，加重守约方的责任而排除违约方的责任，不仅有违公平交易原则，亦不符合定金合同的法律目的。综上，宏达公司应当将其代收的3万元定金返还给束强龙。至于定金利息和相关损失赔偿的问题。本案中，宏达公司作为居间方，其保管定金是基于买卖双方的委托。因售房人王云龙违约，而要求宏达公司支付束强龙相应的利息损失，缺乏事实和法律依据。束强龙因售房人违约所导致的损失，经与王云龙之间的房屋买卖合同纠纷诉讼，已经得弥补。故束强龙在已生效判决之外再提出额外损失的“补充赔偿”，本院不予支持。束强龙主张宏达公司隐瞒重要信息，恶意促成合同，缺乏充分的证据证明，故其要求赔偿三倍中介费的主张，本院亦不予支持。综上所述，束强龙的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初2982号民事判决；二、镇江市宏达房产中介有限公司于本判决生效十日内返还束强龙购房定金3万元；三、驳回束强龙的其他诉讼请求。如镇江市宏达房产中介有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债权利息。一审案件受理费1832元，减半收取916元，由束强龙负担578元，由镇江市宏达房产中介有限公司负担338元；二审案件受理费1832元，由束强龙负担1156元，由镇江市宏达房产中介有限公司负担676元。本判决为终审判决。审判长  王政兴审判员  张 剑审判员  田 原二〇一九年十二月三十日书记员  柳婷婷