浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0782民初19852号原告：龚福玲，女，1963年9月30日出生，汉族，住义乌市。原告：李建平，男，1963年9月25日出生，汉族，住义乌市。两原告共同委托诉讼代理人：楼群英，浙江嘉图律师事务所律师。被告：李邦年，男，1965年8月1日出生，汉族，义乌市。被告：赵菊花，女，1965年11月22日出生，汉族，义乌市。被告：李兰芳，女，1967年3月1日出生，汉族，住义乌市。被告：李云妹，女，1969年3月20日出生，汉族，住义乌市。第三、第四被告共同委托诉讼代理人：朱爱民，浙江现代阳光律师事务所律师。原告龚福玲、李建平为与被告李邦年、赵菊花、李兰芳、李云妹宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，由审判员张婷独任审判，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告龚福玲及两原告的共同委托诉讼代理人楼群英、被告李邦年、被告李兰芳及李云妹的共同委托诉讼代理人朱爱民到庭参加了诉讼，被告赵菊花经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告龚福玲、李建平向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《“旧改”安置地地基所有权转让协议书》合法有效；2、判令被告办理本案36平方米宅基地的不动产初始登记手续（现坐落于义乌市，并办理过户至原告名下的转移登记手续。庭审过程中，原告明确第一项诉讼请求为：确认原告与李期寿、吴莲香及被告一、被告二签订的《“旧改”安置地地基所有权转让协议书》合法有效；事实与理由：两原告系夫妻关系，两原告与李期寿、吴莲香及被告李邦年、赵菊花均是义乌市江东街道孔村集体经济组织成员。李邦年、李兰芳、李云妹系李期寿、吴莲香的全部子女，被告赵菊花系李邦年的妻子。李期寿、吴莲香现已死亡。2007年11月。原告与李期寿、吴莲香、李邦年、赵菊花一家协商一致，将由李期寿、吴莲香合法审批所得的36平方米宅基地使用权转让给原告，转让价格为494000元，当天签订了协议一份并支付了现金10万元，2008年5月20日又支付了15万元。2008年6月24日，原告与李期寿、吴莲香、李邦年、赵菊花四人又签订了一份正式协议，并由见证人签字，原告方再次付了244000元，全部款项交付完毕。2007年11月30日，原告参加了安置地块的定位投标，投得了164号楼的建房安置资格，现164号楼已变更为义乌市，原告已将房屋造成四间五层，现该房屋已符合初始登记和变更登记的条件，但因为李期寿和吴莲香已过世，需要其所有子女配合，但被告李兰芳却拒不配合。原告认为，原告与李期寿一家签订的转让协议合法有效，应当履行。为维护原告的合法权益，现起诉至贵院，望支持原告的诉请。后原告补充称，李期寿与吴莲香夫妇于2006年4月20日经国土局审批获得宅基地使用权面积54平方米。2007年11月20日，李期寿与吴莲香将其中36平方米宅基地使用权转让给原告，由其儿子李邦年与赵菊花夫妇代为签署了临时协议。2008年6月24日，由李期寿、吴莲香、李邦年、赵菊花一起签署了正式的协议。2009年4月8日，李期寿死亡，第一顺位继承人为妻子吴莲香、儿子李邦年、女儿李兰芳、李云妹。2017年8月22日，吴莲香死亡，其第一顺位继承人为儿子李邦年、女儿李兰芳、李云妹。被告李邦年辩称，卖给两个原告一家。被告李兰芳、李云妹辩称，据我们所知，两原告发生宅基地所有权转让的对象只是第一被告，并非是李期寿和吴莲香，所以要求第三、四被告办理过户没有必要，第三、四被告并不是本案的适格主体，请求法庭驳回对第三、四被告的起诉。被告赵菊花未作答辩。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：证据1、结婚证一份（已与原件核对），证明两原告系夫妻关系。证据2、原告户口本（已与原件核对）和股权证（已与原件核对）各一份，证明两原告系江东街道孔村村集体经济组织和股份经济合作社成员。证据3、协议书、“旧改”安置地基所有权转让协议书、银行业务回单各一份，证明（1）、李期寿、吴莲香、被告一、被告二将李期寿、吴莲香名下的安置地基的36平方米宅基地所有权转让给原告的事实。（2）、原告的付款义务履行完毕的事实。证据4、公证书一份，证明原告以李期寿名义投得164号房的建房资格。证据5、义乌市国土资源局农村私人建房建设用地审批呈报表、建设工程规划许可证各一份，证明李期寿和吴莲香合法审批获得54平方米的宅基地使用权。证据6、李期寿户口注销证明复印件一份、吴莲香户口注销证明一份，证明李期寿、吴莲香在转让宅基地使用权之后死亡的事实，被告一、三、四系其子女。证据7、门牌编号表一份，证明涉案36平方米的宅基地门牌××幢变更为孔村三区17幢。证据8、照片一份，证明涉案宅基地使用权的房屋已经由原告建成使用。证据9、2019年11月20日的江东街道孔村村关于李期寿家庭情况的证明一份，证明李期寿与吴莲香的亲属情况。证据10、2019年11月20日的江东街道孔村村关于两原告系集体经济组织成员的证明一份，证明原告系集体经济组织成员，享受股份经济合作社股东资格，可以成为宅基地使用权的受让方。证据11、2019年11月27日的孔村股份经济合作社情况说明一份，证明李期寿、吴莲香的死亡时间及李期寿、吴莲香父母先死亡。被告李邦年质证意见：对证据1-11均无异议。被告李兰芳、李云妹质证意见：对证据1-11，各证据的真实性及合法性均无异议。对证据3中协议书的关联性无异议，这份协议书的买卖双方就是原告李建平与第一被告，非常清楚的。对讼争的所有权转让协议书，与本案的关联性有异议，这份协议书的甲方还是李邦年，李邦年与李期寿是两个不同的户，李邦年也并非是李期寿的户主，所有权村上批复，李邦年户有单独审批宅基地，不是和李期寿一起批的。所以李邦年的买卖行为与李期寿没有关联性。这份协议里面也没有明确说是把李期寿、吴莲香的宅基地使用权转让给原告，所以结合这两份协议，和原告发生宅基地使用权转让的协议方是李邦年户，并非是李期寿户。相关的转让款原告方也都是交付给李邦年。对证据4的公证书和证据5中的审批表、规划许可证，是李期寿户的，与本案的买卖没有关联性。对其它的证据关联性无异议。被告赵菊花经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。对原告提供的证据1-11，因被告对真实性无异议，本院对该真实性予以确认。经审理查明：2006年4月20日，李期寿、吴莲香户审批取得义乌市江东街道孔村54平方米的建房用地。2007年11月20日，原告李建平（乙方）与被告李邦年（甲方）签订《协议书》一份，该《协议书》载明：“甲方购买乙方座落于改造房屋地基，占地面积叁拾陆（36）平方米。双方本着自愿、公平的原则，签订以下协议，共同遵守。一、该房屋地基成交价每平方米壹万叁仟元整（13000元/平方米），永不反悔。其他应付辅助费用由乙方支付贰万贰仟肆佰元（22400）元整……”。同日，原告支付定金人民币10万元。2008年5月20日，原告向李邦年支付转让款人民币15万元。2008年6月24日，原告龚福玲（乙方）与吴莲香、李期寿、被告李邦年、赵菊花（甲方）签订《“旧改”安置地基所有权转让协议书》一份，该协议书载明：“一、经甲、乙双方共同协商，甲方自愿将经孔村村委会及旧改办审核、义乌市国土资源局审批确认给甲方的旧改安置地基36平方米所有转让给乙方，转让价为每平方13722元，共计人民币（大写）肆拾玖万肆仟元整。协议签订后，一次性付清。二、甲方出让的地基安置权在上级给乙方安置时，甲方有责任无偿、及时地协助办好相关手续，直到房屋建造竣工及房产过户等一切手续。三、乙方房屋建成后，如政策允许地产可以过户，甲方共有权人应及时配合办理和签字，并不再向乙方索取任何款项和费用。四、甲方保证本宗旧改安置地块所有权属清楚，未转让之前如有房地产权属纠纷或债权、债务一律由甲方负责处理……”。次日，原告向李邦年支付转让款人民币244000元。庭审过程中，被告李邦年认可转让款定金10万元、转账15万元、现金存款24.4万元（共计49.4万元）均已收到。2008年3月3日，涉案建房用地取得了建设工程规划许可证，该规划许可证载明“占地54平方米，32幢18平方米、164幢36平方米”。后原告出资在涉案建房用地上建造了房屋并占有使用至今，该房屋原坐落于义乌市，现坐落于义乌市。被告至今尚未办理涉案不动产的初始登记及协助办理转移变更过户给原告的手续。另查明，原告龚福玲、李建平系夫妻关系，两原告均系义乌市江东街道孔村股份经济合作社成员。李期寿于2009年4月8日因死亡注销户口。吴莲香于2017年8月22日因死亡注销户口。李期寿与吴莲香系夫妻关系，其父母均早于其死亡，其生育儿子李邦年、女儿李兰芳、李云妹。本院认为，本案的争议焦点为：涉案宅基地的出让方是被告李邦年、赵菊花还是李期寿、吴莲香？两原告及被告李邦年认为原告是向李期寿、吴莲香受让的宅基地使用权，被告李兰芳、李云妹认为两原告是被告李邦年、赵菊花受让的宅基地使用权。本院认为：1、李邦年户审批取得的126平方米宅基地均已办理不动产登记且登记在李邦年户名下。李期寿、吴莲香审批取得的54平方米宅基地中的18平方米登记在李邦年户名下。2、两原告建造的涉案房屋原义乌市规划许可证上的建设单位为李期寿。3、李邦年与李期寿系父子关系，将房产交与子女代为处置方式符合义乌农村当地的风俗习惯。4、李期寿、吴莲香均在《“旧改”安置地基所有权转让协议书》签字确认，且事后李期寿、吴莲香从未提出过异议。综上，本院认为涉案宅基地的出让方系李期寿、吴莲香。原告与李期寿、吴莲香于2008年6月24日签订的《“旧改”安置地基所有权转让协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。原告已付清价款，履行了合同义务，且涉案土地上的房屋已由原告出资建造并居住使用，李期寿、吴莲香及各被告对此均未提出异议。李期寿、吴莲香去世后，其继承人依法负有办理涉案不动产初始登记并协助原告办理过户手续的义务。两原告的诉请合法有据，本院予以支持。被告赵菊花经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其对本案相关诉讼权利的放弃，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告龚福玲与李期寿、吴莲香、被告李邦年、赵菊花于2008年6月24日签订的《“旧改”安置地基所有权转让协议书》合法有效。二、被告李邦年、李兰芳、李云妹于本判决生效后十五日内办理位于义乌市占地36平方米的不动产初始登记手续并协助办理将该不动产过户到原告龚福玲、李建平名下的转移登记手续。案件受理费4363元，由被告李邦年、赵菊花、李兰芳、李云妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判长  张婷二〇一九年十二月二十三日书记员  金丽