安徽省六安市中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)皖15民终3045号上诉人（原审原告）：杨绪宏，男，1967年4月3日出生，汉族，住安徽省霍山县。委托诉讼代理人：陈代斌，安徽天爱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：霍山县房屋征收办公室，住所地安徽省霍山县淠河东路与霍山大道交叉口西北角住建大楼9楼，统一社会信用代码12341427MB1180680Q。法定代表人：苏玉东。委托诉讼代理人：戴文祥，安徽戴文祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嫣然，安徽戴文祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：霍山嘉利达融资担保有限公司，住所地安徽省霍山县衡山镇中兴南路44号，统一社会信用代码91341525762778986X。法定代表人：廖家祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：张贵成，该公司员工。委托诉讼代理人：陈洋，该公司员工。原审被告：安徽绍峰实业有限责任公司，住所地安徽省霍山县衡山北路一号，统一社会信用代码9134152515322294X2。法定代表人：桂少锋，该公司总经理。上诉人杨绪宏因与被上诉人霍山县房屋征收办公室（以下简称霍山县房屋征收办）、霍山嘉利达融资担保有限公司（以下简称嘉利达公司）及原审被告安徽绍峰实业有限责任公司（以下简称绍峰实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省霍山县人民法院（2019）皖1525民初918号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨绪宏上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持其诉讼请求；2.由霍山县房屋征收办、嘉利达公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审认定涉案《租赁合同》系附期限的租赁合同错误，涉案《租赁合同》应自成立时生效。二、原审未支持其要求霍山县房屋征收办承担给付补偿款显失公平。1、其与嘉利达公司形成事实上的房屋租赁关系；2、其与霍山县房屋征收办形成事实的房屋租赁关系。霍山县房屋征收办与嘉利达公司于2018年4月26日签订《房屋征收补偿安置协议》，霍山县房屋征收办以780万元的价格征收涉案房屋所有权、土地使用权，但未将搬迁费、临时安置费、停产停业损失费计算在内。按《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，政府征收房屋应“及时公告”，“做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作”，应“对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布”，应“对被征收人给予的补偿包括：……（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”，应“就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议”。显然，霍山县房屋征收办与嘉利达公司在原审中并未提交相关证据以证明已按《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行依法征收。因此，霍山县房屋征收办的征收行为不是合法的征收行为。从霍山县房屋征收办以法院裁定的780万元抵付价格作为征收价格、嘉利达公司及时用此780万元归还霍山县城投公司债务及霍山县房管局委托理财款，从嘉利达公司本身就是霍山县政府控股的国有公司的性质来看，以及结合霍山县房屋征收办征收房屋后一年之久才发布征收公告（2019年4月）的行为来看，霍山县房屋征收办与嘉利达公司于2018年4月26日签订《房屋征收补偿安置协议》的行为，应视为房屋买卖行为，按“买卖不破租赁”原则，其与霍山县房屋征收办形成事实的房屋租赁关系。三、原审未支持其要求嘉利达公司承担连带给付补偿款的责任显失公平。嘉利达公司与霍山县房屋征收办明知房屋有租赁事实，未按《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、二十五条规定依法确定补偿项目、签订合法的征收补偿协议，在实际征收前近一年的2018年4月26日签订了所谓的征收补偿协议，未按《条例》第十三条“及时公告”、“做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作”，未按《条例》第十五条“对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布”。加之嘉利达公司的性质，使其有理由相信两者有串通行为，故意混淆案涉房屋所有权人，从而达到不补偿承租人相应补偿款的目的，这是典型的共同侵权。故，嘉利达公司应承担连带给付补偿款的责任。霍山县房屋征收办辩称，一、杨绪宏要求其承担赔偿责任不合理，霍山县房屋征收办不是适格的诉讼主体。杨绪宏依据其与绍峰实业公司签订的租赁合同提起的案由为租赁合同纠纷，霍山县房屋征收办既不是合同相对方也不是租赁房屋所有权人。二、杨绪宏作为承租方并不属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》适用范围，承租人不能据此要求搬迁费、临时安置费、停产停业损失费，更不存在向霍山县房屋征收办主张赔偿的依据。承租人如果想要补偿，并不能依据征收补偿协议或征收补偿项目名称来主张，因为征收补偿协议和征收补偿项目属于行政征收法律关系，而承租人与出租人属于民事的租赁合同关系，承租人应当根据其签订的租赁合同，及合同法的基本原则和规定向合同相对方主张权利。嘉利达公司辩称，一、本案中，杨绪宏诉请的案由是房屋租赁合同纠纷，从杨绪宏提供的房屋租赁合同来看，合同相对方是绍峰实业公司，并非嘉利达公司，所以杨绪宏的各项诉请，与嘉利达公司无关。二、本案所涉房产、土地，是霍山县人民法院拍卖后其以资产抵债的方式获得，不是以买卖方式取得，且该资产与绍峰实业公司没有关联。三、其早在2017年1月13日就查封了案涉资产，而杨绪宏与绍峰实业公司签订合同虽在2016年10月16日，但合同约定的租期是自2017年5月11日开始。杨绪宏在明知房屋被查封的情况下，仍然对房屋进行装修装饰，造成的损失应自行承担。四、根据其提供的房地产估价报告可以看出，此次评估的房产属于A区房产，并未将老办公楼和办公楼边的厂房纳入评估范围，该部分房产是法院依法裁定给安徽龙华竹业有限公司的。五、因政府拆迁需要，安徽应流集团退城进园指挥部于2019年4月21日已向各租用户发出公告，该处拆迁是政府行为，与其并无关系。六、绍峰实业公司作为租赁合同项下的出租人，在案涉租赁合同中存在过错，理应对杨绪宏的相关损失承担赔偿责任。杨绪宏向一审法院起诉请求：1.判令嘉利达公司、霍山县房屋征收办、绍峰实业公司支付搬迁费40000元，后变更为28000元〔8元/m×3500㎡)；2.判令嘉利达公司、霍山县房屋征收办、绍峰实业公司支付临时安置费240000元，后变更为168000元（8元/m×3500㎡×6个月）；3.判令嘉利达公司、霍山县房屋征收办、绍峰实业公司支付停产停业损失费180000元，后变更为126000元；4.判令嘉利达公司、霍山县房屋征收办、绍峰实业公司支付房屋、场地维修、水电改造等综合费用为622188.90元，后变更为516973.2元；5.本案的诉讼、保全费用由嘉利达公司、霍山县房屋征收办、绍峰实业公司承担。后在庭审中杨绪宏要求霍山县房屋征收办承担房屋征收赔偿责任，嘉利达公司承担连带责任，绍峰实业公司不承担责任。一审法院认定事实：2000年，原霍山县新鑫食品有限公司成立，企业法人营业执照注册号为341525000003890。2010年4月2日，原霍山县新鑫食品有限公司更名为安徽绍峰实业股份有限公司，于2010年8月30日再度更名为安徽绍峰实业集团股份有限公司，于2014年10月24日又变更为绍峰实业公司。绍峰实业公司的法定代表人为桂少锋，公司股权结构自2010年4月2日以来未发生实质性改变。绍峰实业公司曾于2003年在迎驾大道原外贸加工厂（地址坐落于霍山县衡山镇佛子岭西路163号）取得一块工业用地，面积为15598.39平方米，土地证号为霍国用2003字第1035号，土地权属性质为出让（国有）。2004年、2005年绍峰实业公司又分别将案涉土地上的相关房产办理了“霍房权证2004字第××号、00××02号、房地权霍字××号”的房地产权证。因绍峰实业公司更名发生在2010年后，故土地证及房产证上记载的使用者为原霍山县新鑫食品有限公司。由于绍峰实业公司的疏忽，土地证及房产证上的公司名称一直未予变更。2010年6月，霍山县新鑫食品有限公司成立。公司法定代表人为汪兴明。案涉房产土地与霍山县新鑫食品有限公司无直接关联。2016年10月16日，杨绪宏（乙方）与绍峰实业公司（甲方）签订《租赁合同》，该合同约定：甲、乙双方在自愿、平等、互惠互利的基础上，就乙方租赁甲方位于老外贸加工厂部分厂房作为加工、仓储使用，订立本合同。第一条：物业坐落位置、面积：甲方将坐落于迎驾大道老外贸加工厂内2个冷库厂房和部分宿舍（除一户暂住的以外）约3500平方米厂房出租给乙方作为加工、仓储使用（以现状交付）。第二条：租赁期限、租金标准、租金交纳方式：1、租赁期限：该物业租赁期限暂定八年，即自2017年5月1日至2025年5月1日止。2、租金标准：2017年5月1日至2022年5月1日止。为20000元/年，2022年5月1日至2025年5月1日止。21000元/年。3、租金交纳方式：双方约定每年签订合同后一次性支付租金，租金一年一交。第三条：甲、乙双方权利、义务。1、乙方自行缴纳水费、电费等。2、甲方所出租厂房长时间没有使用和维修，已部分坍塌，但甲方只以现状交付给乙方，一切维修甚至翻盖均由乙方负责，甲方不承担任何费用，期间的安全也由乙方负责。……5、如政府拆迁等原因，乙方翻盖，加固，维修等投入费用的赔偿归乙方所得，但不得影响政府的拆迁进度。第四条：乙方如想继续租用甲方房屋，应在合同期满前三个月主动同甲方签订合同，并交纳房租及其他相关费用。第五条：甲乙双方就本合同未尽事宜，可另行协商。本合同一式两份，甲乙双方各执一份。本合同签订之日起生效。甲方是经办人李昭立的签字并加盖绍峰实业公司公章，乙方是杨绪宏的签字，落款日期为2016年10月16日。2017年3月29日,杨绪宏（乙方）与绍峰实业公司（甲方）签订了另一份《租赁合同》，约定杨绪宏租赁迎驾大道老外贸加工厂内约1500平方米的房屋作为加工和仓储地使用，租期自2017年5月1日至2020年5月1日。后杨绪宏撤回该处房屋的相关诉请。2017年1月4日，该院依法立案受理了嘉利达公司诉霍山县新鑫食品有限公司、绍峰实业公司、霍山县绍峰商贸有限公司、安徽省绍峰置业有限公司、安徽三赢生态农业股份有限公司、桂少锋、程善群民间借贷一案（案号为（2017）皖1525民初42号）。2017年1月16日，依据嘉利达公司的申请，该院依法查封了案涉的土地使用权及厂房。本案审理中，绍峰实业公司出具《说明》称对查封此房产不知情，经该院核查该说法不属实。2017年3月16日，安徽怀安实业有限公司向绍峰实业公司出具《霍山县外贸加工厂租赁房屋、场地维修费用表》，绍峰实业公司在确认单位栏盖章并作如下手写说明：“属实.同意按此维修加固，但费用自理，安全自负。”2017年3月29日，杨绪宏向绍峰实业公司交纳现金四万元，在该收款凭证上摘要：老外贸加工厂及老办公楼及厂房二楼。2018年2月2日，因案涉土地及附属设施在淘宝网上两次拍卖均因无人报名参加竞买而流拍，该院遂作出（2017）皖1525执650号之一《执行裁定书》，裁定将案涉查封的资产作价780万元，交付申请人嘉利达公司抵偿债务，房产所有权、土地使用权自该裁定送达嘉利达公司时转移。2018年4月16日，霍山县人民政府召开嘉利达公司依法取得资产征收处置专题会议，该会议于2018年4月18日形成霍政办[2018]62号会议纪要，该纪要认为嘉利达公司取得的原外贸加工厂的土地及其房产产权清晰，会议决定原则同意由县住建局（征收办）依据（2017）皖1525执650号之一民事裁定书，与嘉利达公司签订征收协议，按照法院裁定抵债价780万元收购案涉相关资产，在协议生效后，立即全额给付嘉利达公司，嘉利达公司及时用此款归还城投公司债务或按照县政府会议纪要精神归还所欠县房管局委托理财款。2018年4月26日，嘉利达公司与霍山县房屋征收办签订《房屋征收补偿安置协议》。按照协议的约定，案涉土地及房屋被征收。合法房地产评估补偿为780万元，搬迁费、临时安置费、停产停业损失费等均未计算在内，随后霍山县房屋征收办将780万元补偿款支付给嘉利达公司。2018年7月24日，嘉利达公司在案涉房屋附近发布公告，要求各租户立即拆除违章搭建并于本通知公布之日起三十天内自动搬离清场退出。2018年9月2日，杨绪宏等向嘉利达公司送达一份《律师函》，申明“买卖不破租赁”原则。嘉利达公司签收了此封律师函，但未予回应。2018年9月9日，杨绪宏的委托诉讼代理人陈代斌办理了“保全证据”的公证。2018年12月22日，案外人范翔向安徽省六安市江淮公证处办理了“提存证书”。2019年4月9日，嘉利达公司再次以公告方式要求各租户搬离，随后安徽应流集团退城进园拆迁指挥部开始进场搬迁，杨绪宏按时搬迁。2019年4月26日，杨绪宏以嘉利达公司为被告向该院起诉。2019年6月5日，杨绪宏申请追加霍山县房屋征收办、绍峰实业公司为本案的被告。一审法院认为，综合当事人的举证、质证和诉辩意见,本案的争议焦点有以下三点：一、杨绪宏与绍峰实业公司签订的租赁合同（2016年10月16日）是否成立？如成立，则租赁合同何时生效？从本案查明的事实来看，绍峰实业公司在该院查封变卖前实际享有对案涉房产及土地的占有、使用权，双方签订的租赁合同系双方意思真实表示，且合同内容并不违反法律及行政法规的强制性规定，也未侵害他人合法权益，故杨绪宏与绍峰实业公司签订的租赁合同（2016年10月16日）自双方签字、盖章后依法成立。从该租赁合同的内容上看，双方约定租赁期是从2017年5月1日开始，合同暂定八年，每年签订合同后一次性支付租金，故杨绪宏与绍峰实业公司签订的租赁合同（2016年10月16日）系附期限的租赁合同，该合同自2017年5月1日起生效。二、杨绪宏要求霍山县房屋征收办承担房屋征收赔偿责任的诉求是否成立？根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，被拆迁人为房屋所有权人，杨绪宏不是案涉房产等的所有权人，故其也非是拆迁安置补偿关系中的被拆迁人。案涉《房屋征收补偿安置协议》系嘉利达公司与霍山县房屋征收办签订，合同效力不及于杨绪宏，杨绪宏并非合同相对人，其要求霍山县房屋征收办承担房屋征收赔偿责任没有事实和法律依据，故对杨绪宏要求霍山县房屋征收办承担房屋征收赔偿责任的诉讼请求不予支持。三、杨绪宏要求嘉利达公司承担连带责任的诉求是否成立？该院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”由此可见，在租赁房屋被强制移交占有时，承租人应当具备以下两个条件，以主张自身的合法权利：第一，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同；第二，在人民法院查封之前已经占有使用该不动产。综合各方的举证及庭审调查可以确认，杨绪宏与绍峰实业公司之间签订的《租赁合同》（2016年10月16日）虽已成立，但因双方之间的合同是附期限的租赁合同，故不能对抗人民法院向嘉利达公司移交占有被执行的不动产，即案涉的土地及房产；即使从杨绪宏提交的租赁房屋场地维修费用表及工程清单判断，该份维修费用表的落款日期也定格为2017年3月16日，除此之外杨绪宏未能提供其因装修而占用房屋的起始时间，再根据杨绪宏提供的租金收据（2017年3月29日），根据日常生活经验（不支付房租不可能占有、使用租赁物）也可以明确推定在该院查封该处房产之前（2017年1月16日）杨绪宏没有占用并使用该房产，故杨绪宏的租赁权不能对抗后续的（2017）皖1525执650号执行裁定。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)》第七条亦规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”，故嘉利达公司于2018年2月2日依法取得了案涉房地产的房产所有权和土地使用权，杨绪宏不能以“买卖不破租赁”要求嘉利达公司承担连带赔偿责任。综上所述，该院根据《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决：驳回原告杨绪宏的诉讼请求。案件受理费14540元，由原告杨绪宏负担。本院认为，杨绪宏诉请霍山县房屋征收办给付临时安置费、停产停业损失费及房屋维修、改造等费用的理由是霍山县房屋征收办未按《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定对案涉房屋依法进行征收，此实际是对霍山县房屋征收办房屋征收补偿安置行为的合法性提出质疑，此不属人民法院民事案件受案范围。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销安徽省霍山县人民法院（2019）皖1525民初918号民事判决；二、驳回杨绪宏的起诉。一审案件受理费14540元，退还杨绪宏；杨绪宏预交的二审案件受理费14540元，予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 王 军审判员 魏晶晶审判员 王 丽二〇一九年十二月二十四日书记员 宋贵杰附：相关法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。