河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初31323号原告：李保飞，男，1993年6月17日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘晓秋，河南远恒律师事务所律师。被告：东方鼎盛地产发展有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）才高街6号东方鼎盛中心14层68号。法定代表人：戴杰，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：丰晓萌、周倩妮，河南国基律师事务所律师。原告李保飞与被告东方鼎盛地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘晓秋，被告委托诉讼代理人周倩妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告在判决生效三十日内给原告办理位于郑东新区××路北、××西××楼××单元××号房屋的所有权证；判令被告支付自2016年6月1日至2019年11月4日的违约金496165元，并继续按日承担总房款1983075元的0.02%的违约金至初始登记资料报送至行政主管部门并被受理之日；诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月14日，原、被告签订了一份商品房买卖合同，约定原告购买由被告开发的位于郑东新区××路北、××西××楼××单元××号的房屋。合同签订后，原告依约履行了其义务，被告交付了房屋，但未按合同约定完成商品房初始登记，造成原告至今未取得涉案房屋的所有权证。被告辩称，被告已经在进行办理不动产权证书的准备工作，被告愿意尽力配合原告及早办理不动产权证书。本案所涉的商品房买卖合同是2016年的标准格式文本，约定的60日已经不符合客观情况的变化。现在的商品房买卖合同的格式文本中，一般约定时间已经变为360日，还有一些合同直接约定两年。政府职能部门的调整属于情势变更，合同双方当事人应当变更合同。被告认为报送相关资料的合理时间应为双方签订合同后的两年内。原告违约金的诉讼请求已过诉讼时效，依法应当驳回原告的诉请。原告并未受到实际损失，其要求被告支付巨额违约金，属于显失公平，违约金应当与守约方受到的损失相平衡，因此，违约金依法应当减轻或免除。自2016年8月份不动产登记部门取消了初始登记的业务，被告因为政府部门调整，对于该项合同义务无法履行，原告要求被告承担逾期办理房屋权属初始登记的违约金没有法律依据，被告认为原告的该项诉请依法应当驳回。请求法院考虑被告本身过错较小、被告的合同履行情况以及原告并未受到任何实际损失等相关因素，依法驳回原告关于违约金的诉请。本院经审理认定事实如下：2015年5月14日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发的东方鼎盛御府位于郑东新区××路北、××西××单元××号成套住宅；房屋建筑面积126.59平方米；按建筑面积计算，该商品房每平方米15665.34元，房屋总价款1983075元；被告应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按合同约定内容已完成，前期物业管理已经落实的符合合同约定的商品房交付原告使用。上述合同约定为河南省工商行政管理局、河南省建设厅监制的合同文本。原、被告在合同附件四合同补充协议中约定：被告应当在2016年5月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.02%违约金；原告应在商品房交付使用时向被告提供办理产权登记所需资料，被告应当在取得商品房初始登记后120日内，取得原告该房屋所有权证，并及时通知原告领取。2015年5月14日，被告向原告开具发票载明：预收购房款603075元。2017年8月9日，被告向原告开具发票载明：购房余款1380000元。2017年8月10日，原告缴纳契税28760.41元。原告称贷款直接付给被告账户了，2015年7月1日开始还贷。被告对原告所述无异议。2014年6月23日，郑州市公安局郑东新区分局、郑州市公安局商都路派出所为东方鼎盛御府编排门牌。2015年5月7日，被告取得案涉房屋的商品房预售许可证。2017年3月28日，郑州市公安消防支队对东方鼎盛御府1#楼、5#楼出具建设工程消防验收意见书。2018年3月26日，被告及勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位在东方鼎盛御府1#楼工程竣工验收备案表上分别盖章，同意竣工备案。2018年4月8日，东方鼎盛御府1#楼房屋取得工程竣工验收备案。原告提交被告于2017年11月28日出具的“关于御府项目不动产权证手续办理时间安排”拍照件载明：2017年年底前，完成项目实测报告；2018年1月中旬，完成产权办理资料申报、初审和复审；2018年2月上旬，完成房屋初始登记资料申报；2018年3月初，完成初始登记审批、缮证工作；2018年3月中旬，陆续启动业主产权证办理。该文件上加盖了被告公章。被告认为该文件真实性无法确认，不予质证。原告于2019年11月4日向本院起诉。以上事实有原告提交的商品房买卖合同、购房发票、契税发票、关于御府项目不动产证手续办理时间安排，被告提交的商品房预售许可证、门牌编排表、消防意见书、施工竣工验收备案表及本院庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告签订的商品房买卖合同系合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按照合同约定履行自己的义务。经查，原告依照约定履行了自己的义务，交纳了相关购房款，被告亦按约定将涉案商品房交付给原告占有使用，双方均履行了合同主要义务，亦应当履行合同约定的其他义务。《房屋登记办法》第三十条、第三十一条规定了房地产开发企业申请房屋所有权初始登记的义务。《房屋登记办法》于2019年9月6日废止，此前仍具有法律效力。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，规定了不动产首次申请登记。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。《房屋登记办法》规定的初始登记与《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》规定的首次登记针对的是不同的登记机关，但都是房地产开发企业为开发的楼盘进行第一次办证的义务。根据合同约定，被告应当在2016年5月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。郑州市于2016年8月20日将初始登记改为首次登记，登记部门由房管局变更为不动产登记中心，登记程序和内容较之过去虽有诸多变化，但是被告如果按照合同约定履行了初始登记义务，则不会受到客观因素的影响。并且，被告于2018年4月8日方取得案涉房屋工程竣工验收备案，在取得工程竣工验收备案前，登记部门不可能为被告办理初始登记或首次登记。因此，登记部门的变更不是影响被告履行合同的客观因素。根据合同约定，原告应在商品房交付使用时向被告提供办理产权登记所需资料，被告应当在取得商品房初始登记后120日内，取得原告该房屋所有权证，并及时通知原告领取。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.02%违约金。该约定内容不是河南省工商行政管理局、河南省建设厅监制的合同文本内容，根据房屋买受人在商品房买卖中处于劣势地位的实际情况，本院认定补充协议的内容由被告拟定，被告应当严格履行。被告主张现行合同已将办证时间延长，政府职能部门的调整属于情势变更，要求变更合同履行期限，没有事实依据，本院不予采信。被告应当按约定在2016年5月31日前完成产权初始登记或首次登记，其至今仍未办理，违反了合同约定，应当承担违约责任。因《房屋登记办法》于2019年9月6日废止，故被告应当按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》规定履行首次登记义务。被告取得案涉房屋的首次登记后，应当按照合同约定履行为原告办理不动产权证的义务。原告请求被告为其办理房屋所有权证，符合合同约定，本院予以支持。办理初始登记或首次登记是被告的合同义务，并且是非金钱债务，关于物权的登记义务未按约定履行不适用诉讼时效的法律规定。违约金的支付为金钱债务，应当适用诉讼时效的法律规定。本案中双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张。只有当债务人明确表示不履行违约金支付义务时才能认定债权人知道或者应当知道权利受到侵害，诉讼时效才可依法起算。被告主张原告请求逾期办理初始登记的违约金已超过诉讼时效，没有事实和法律依据，本院不予采信。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。被告于2017年8月9日向原告开具发票，于2018年4月8日取得案涉房屋工程竣工验收备案，被告根本没有按照约定履行办证义务的意思表示，并且至今没有办理首次登记，违反了诚实信用原则。原告提交被告于2017年11月28日出具的“关于御府项目不动产权证手续办理时间安排”拍照件，加盖有被告公章，亦能和其他证据相互印证，本院对该证据予以采信。被告称该证据真实性无法确认、不予质证，有违诚信。原告履行了合同义务，并无过错，被告作为违约方应当承担全部过错责任。违约金兼顾惩罚性与补偿性，被告的违约行为应当依法受到惩罚，原告的损失应当依法予以补偿。被告作为补充协议文本的提供方，在双方约定了日0.02%违约金的情况下，又主张违约金过高，有违诚信。只有加大违约成本，违约方才能不敢违约、不愿违约、严守合同，从而保护优化营商环境，维护人民群众的根本利益。根据法律规定，主张违约金过高的违约方应当对违约金过高承担举证责任。被告没有证据证明违约金过高，其主张违约金过高，显失公平，本院不予采信。原告请求判令被告支付自2016年6月1日至2019年11月4日的违约金496165元，并继续按日承担总房款1983075元的0.02%的违约金至初始登记资料报送至行政主管部门并被受理之日，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第七项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告东方鼎盛地产发展有限公司在办理不动产权首次登记后120日内取得原告李保飞位于郑东新区康宁路北、康平路西1号楼2单元12层1201号房屋的不动产权证并交付原告李保飞。二、被告东方鼎盛地产发展有限公司支付原告李保飞自2016年6月1日至2019年11月4日的不动产权首次登记违约金496165元及自2019年11月5日起至不动产权首次登记受理之日止的违约金（以1983075元为基数，按日0.02%计算）,于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26634元，减半收取13317元，由被告东方鼎盛地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  高晓明二〇一九年十二月二日书记员  王晶晶