江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终4464号上诉人（原审被告）：成明连，男，1959年8月2日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。委托诉讼代理人：周春华，江苏华晓律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹晓红，江苏华晓律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：顾宏明，男，1965年12月7日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市城南新区。委托诉讼代理人：孙云浩，江苏信直诚律师事务所律师。上诉人成明连因与被上诉人顾宏明租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市盐都区人民法院（2019）苏0903民初3763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。成明连上诉请求：撤销一审判决，依法改判成明连支付顾宏明补偿款58400元。事实和理由：双方当事人约定了拆迁补偿款148400元归顾宏明所有，但在拆迁时双方达成了对剩余的30000元租金不再返还的口头协议。顾宏明在成明连出具转让费收据时同意不管发生什么事情，租金均不予退还。双方在拆迁摸排阶段就拆迁相关事项进行了商谈，并达成了剩余租金不再退还的口头协议，当时也有多人在场。顾宏明辩称，双方之间没有达成过关于剩余租金3万元不予归还的口头协议，成明连的上诉理由没有任何事实依据。双方在2017年2月15日签订的租赁合同中明确约定房屋租赁期间及如房屋遇到拆迁，租金按比例退还。双方签订合同当日及成明连在拆迁明细表签字时也未明确约定剩余租金不予退还。顾宏明按照约定支付了租金，但2018年实际只承租三个月，由于租赁标的物被拆迁属于不可抗力的情形，房屋租赁合同已履行不能，成明连应当按照实际承租期限收取租金，退还剩余租金。综上，成明连的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。顾宏明向一审法院提出诉讼请求：1.判令成明连支付案涉租赁物拆迁款58400元；2.判令成明连返还剩余租金30000元；3.诉讼费用由成明连承担。一审法院经审理查明，2017年2月15日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定成明连将潘黄镇大孙居委会兰园公墓后面场地租赁给顾宏明使用，约定租期五年，自2017年3月1日起至2022年3月1日止。年租金为40000元，每年交一次。合同签订后，顾宏明向成明连缴纳了场地转让费75000元，在该收据上成明连注明：以后拆迁由甲方（成明连）协助乙方（顾宏明）经行补偿给乙方（顾宏明）。2017年3月1日，顾宏明缴纳了租金40000元。顾宏明承租后，在该场地上搭建了披棚等相关设施。后该场地拆迁，2018年，顾宏明缴纳了全年租金，但实际租赁了3个月。2018年6月19日，盐城市盐都区潘黄街道办事处对该场地的相关附属设施补偿款最终评定为148400元。成明连在《附属设施评估明细表》下方签写“实价148400元，家搬清打款。成明连”。后成明连将拆迁款中的90000元给付了顾宏明。一审庭审中，成明连认可顾宏明只租赁了1年零3个月。成明连并陈述，其在场地转让费收据上载明的“经行补偿给乙方”中的“经行”的意思是全部拆迁款的意思，并主张出具收据时顾宏明口头表示9个月房租不要成明连退还，还主张在《附属设施评估明细表》下方载明的“家搬清打款”的意思是顾宏明把所有东西搬清就把148400元给顾宏明。一审法院认为，本案租赁合同在双方之间有效，双方应按合同约定履行各自义务。本案中，对拆迁补偿款148400元应由谁所有，虽然成明连在一审庭审中主张明细中的一部分应属于成明连，但成明连在场地转让费收据上载明并在一审庭审中说明该拆迁补偿款应该属于顾宏明所有，同时亦在评估明细表下方载明“家搬清打款”。一审法院认为，双方已经对该拆迁补偿款达成一致意见，故对顾宏明要求成明连支付剩余拆迁款58400元的诉讼请求予以支持。对顾宏明主张的剩余租金30000元，因合同中有约定年租金标准，且顾宏明在2018年实际租赁仅3个月，故成明连应按实际租期返回已经支付的剩余租金。成明连辩称在出具转让费收据时顾宏明口头同意剩余9个月的租金不要求返回。但该转让费收据系双方订立租赁协议时的约定，当时并未发生拆迁事实，故一审法院对成明连的辩称理由不予采信，并对顾宏明要求成明连返还剩余9个月租金的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关法律、法规之规定，一审法院判决：一、成明连在判决发生法律效力之日起十五日内偿付顾宏明剩余拆迁款58400元。二、成明连在判决发生法律效力之日起十五日内偿付顾宏明已支付的租金30000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2010元，减半收取1005元，由成明连负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。成明连提交了其二审代理人周春华、邹晓红和案外人孙书文、徐某的谈话笔录两份，证明孙书文介绍顾宏明租赁场地，双方在租赁场地时已经预见到该场地将来要拆迁及拆迁后资金的分配处理。徐某在拆迁之前告知双方场地要拆迁，也听到双方协商拆迁时约定拆迁款归顾宏明，剩余租金不退。顾宏明对该两份谈话笔录的“三性”均不予认可。成明连在二审审理中申请证人徐某到庭，徐某陈述其当时是片区负责人，案涉租赁地块属于其管理范围。在双方签订租赁合同之前，徐某已经告知成明连、顾宏明场地要拆迁，当时听成明连、顾宏明口头说如果遇到拆迁，拆迁的补偿款全部给顾宏明，剩余的房租不用退了。但此时成明连、顾宏明尚未签订协议。成明连在附属设施评估明细表中签字时，徐某不在场。后来在村部听到成明连单方说租金不退，当时顾宏明不在场。成明连对证人徐某证言的质证意见为徐某只陈述部分事实，双方当事人签订协议时曾经有过口头协议，即剩余租金不退，系双方在租赁时达成的重要内容。顾宏明认为根据证人徐某的证言，说明双方未曾对剩余租金不退还达成任何口头协议，证人徐某证实其是在签订租赁协议之前听到双方当事人商谈剩余租金不退的，但如果存在该事实，那么双方在签订租赁合同时就应予以明确约定。成明连主张双方达成口头协议的时间系成明连在附属设施评估明细表签订时，该陈述和徐某的证人证言相互冲突，进一步佐证成明连所陈述事实不真实。对成明连提交的两份谈话笔录及徐某的证人证言将在本院认为部分予以分析。二审另查明，房屋租赁合同第九条约定：在房屋租赁期间如房屋拆迁，乙方（顾宏明）无条件让出房屋，租金按比例退还，装潢费用甲方（成明连）一概不予承担。本院对一审法院查明的其它事实予以确认。本院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应根据合同约定履行各自的权利和义务。案涉房屋租赁合同第九条约定：在房屋租赁期间如房屋拆迁，顾宏明无条件让出房屋，租金按比例退还，装潢费用成明连一概不予承担。因此，成明连应向顾宏明退还未租赁期间的剩余租金。成明连在二审中主张其在附属设施评估明细表中签字的时候，双方已达成剩余租金不再退还的口头协议，当时有孙书文、徐某在场。但顾宏明对此不予认可，成明连虽提交了孙书文、徐某的谈话笔录，但徐某出庭陈述：“成明连、顾宏明在签订《房屋租赁合同》之前口头说如遇拆迁，拆迁的补偿款全部给顾宏明，剩余的房租不退，成明连在附属设施评估明细表中签字的时候我并不在场”，上述证言与成明连的主张并不一致，达不到成明连主张已达成口头协议的证明目的。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定，“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”；第六十九条规定，“无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据”。孙书文未到庭作证，其未出庭作证亦不符合民事诉讼法规定的“证人确有困难不能出庭”，且该证言无其他证据相印证，故本院对成明连主张双方达成了不再退还剩余租金的口头协议的上诉理由不予采信。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2010元，由上诉人成明连负担。本判决为终审判决。审判长  樊丽萍审判员  曹 荣审判员  谢超亮二〇一九年十二月三日书记员  刘 湘