四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1622民初3540号 原告：广安天顺物业管理有限公司，住所地广安区洪洲大道西段22号3幢4、5号，统一社会信用代码91511602686122001Y。 法定代表人：邹刚，执行董事长。 委托诉讼代理人：邓倩，公司员工。 被告：陈玉华，女，1965年6月6日出生，汉族，户籍地四川省武胜县，现住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：张擎宇（系被告陈玉华的丈夫），1963年2月7日出生，汉族，户籍地四川省武胜县，现住四川省武胜县。 原告广安天顺物业管理有限公司（以下简称天顺物业公司）与被告陈玉华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后,依法适用简易程序，于2019年12月17日公开开庭审理了本案。原告天顺物业公司的委托诉讼代理人邓倩、被告陈玉华及其委托诉讼代理人张擎宇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告天顺物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2016年7月1日至2017年6月30日和2018年7月1日至2019年6月30日期间物业管理费2468元。事实和理由：被告系原告所管理的上岭东方小区1-2-505的业主，原告与业委会签订了物业管理合同，合同约定物业管理费按住宅1元/㎡收取，24元/年的路灯费用。原告按照合同约定履行了物业管理服务的义务，被告未缴纳2016年7月1日至2017年6月30日和2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费，经原告多次催收未果。据此，根据相关法律规定，特起诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。 被告陈玉华辩称，1、被告未缴纳2016年7月1日至2017年6月30日和2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业费属实，因原告服务不到位被告才未缴纳物业费。2、物业公司对外来人员并未进行登记核查,小区内没有流动巡查人员,小区内监控未安装即使安装了也是坏的。3、2017年3月，被告丢失一辆摩托车，到物业公司调取监控录像发现监控已坏，一直未进行维修；2018年底，被告的电瓶摩托车再次丢失，物业公司依然说监控录像损坏无法查看录像，物业公司对小区内的监控设施设备有维护的义务，保障业主的财产安全，原告并未尽到此义务。物业公司服务未到位，不应当缴纳物业服务费。4、物业公司在撤离散场时也未按照合同约定将一些损坏的设施设备维修好。5、物业公司管理不到位、设施设备不健全。综上，被告不愿意缴纳物业服务费，如果原告将被告丢失的摩托车损失赔付后，被告也愿意缴纳物业服务费。 本案原告天顺物业公司围绕诉讼请求依法提交证据：1、营业执照、法人身份证明、被告的身份证复印件，拟证明原、被告系适格的诉讼主体；2、计算机信息查询结果单，拟证明被告系上岭东方小区业主，其住房为高层，建筑面积为100.83元；3、物业服务合同，拟证明原告按合同约定提供了物业服务，被告应当按合同约定向原告缴纳物业费；4、物业费催收通知书，拟证明被告未缴纳2016年7月1日至2017年6月30日和2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费。被告陈玉华质证认为，对原告举示的所有证据均无异议。本院经审查认为，原告提供的证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采信并在卷佐证。 被告陈玉华提供了以下证据：1、接（报）处警登记表，拟证明被告在上岭东方小区丢失电瓶车一辆；2、武胜县沿口镇上岭东方小区第二届业委会证明，拟证明原告服务期间小区内监控、发电机等设施设备均损坏未维修，小区绿化不好；3、照片，拟证明小区内公共设施设备均损坏未维修。原告天顺物业公司质证认为，被告丢失车辆不能证明是因原告服务不到位所致，对上岭东方第二届业委会的证明内容不予认可，被告提供的照片无法证明系上岭东方小区的公共设施设备均损坏。本院经审查认为，1、被告提供的第1组证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院予以采信并在卷佐证；2、被告提供的第2、3组证据无其他证据印证，无法核实其真实性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系上岭东方小区的业主，居住在上岭东方,其住房为电梯洋房（高层），建筑面积为100.83平方米。2016年7月1日，原告与武胜县沿口镇上岭东方小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定，原告对该小区进行物业管理，管理期限从2016年7月1日起至2019年6月30日止。合同第19条约定，高层住宅物业服务费按建筑面积1元／㎡／月收取，电梯房二次供水费及电梯运行电费由受益业主共同分担，按200元／户／年。物业服务费每年缴纳一次，每次缴纳时间为每年7月1日前。合同还约定了其他权利和义务。合同签订后，原告对上岭东方小区进行物业管理服务至2019年6月30日止。被告未缴纳2016年7月1日至2017年6月30日和2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费。原告通过张贴催收通知书方式向被告催收未果。2019年11月26日，原告诉讼来院，要求被告支付2016年7月1日至2017年6月30日和2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费。 另查明，2019年2月1日11时许，被告在上岭东方小区丢失电瓶车一辆。 本院认为，原告与武胜县沿口镇上岭东方小区业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，且符合法律规定，属于合法有效的合同。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被告作为该小区的业主之一，该物业服务合同对其具有约束力。原告根据合同约定在合同期内为被告所居住的上岭东方小区提供了物业服务，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”之规定，被告应根据合同约定按时足额缴纳物业服务费，被告下欠原告2016年7月1日至2017年6月30日和2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费2419.92元（1元/平方米.月×100.83平方米×24月）。经催收，被告陈玉华仍未缴纳，因此，被告陈玉华应向原告天顺物业公司支付2016年7月1日至2017年6月30日和2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费2419.92元。 被告以车辆被盗为由拒绝缴纳物业管理费。本院认为，物业公司的物业服务主要包括公共设施设备的维护和维修、物业管理区域清洁卫生、物业管理区域秩序维护等，对于业主的财物被盗，只要物业公司尽到了合理范围内的注意义务，采取了合理的预防措施，物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。本案原告提供的证据不足以证明物业公司未尽到合理的注意义务，因此，被告以摩托车被盗为由拒交物业费的证据不足，理由不成立，本院不予支持。 虽然从被告提供的证据反映物业公司的管理服务确实存在不足之处，但其未能充分证明物业公司提供的物业服务显著低于同类行业标准而致小区秩序混乱，亦未对物业公司提供服务情况的持续性予以证明，原告在提供物业管理服务过程中，在服务的某些环节、个别区域存在一定的瑕疵，但不构成根本违约，不能成为被告拒交物业服务费的合法理由，因此，被告拒交物业费的证据不足、理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条；《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条；《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 一、被告陈玉华向原告广安天顺物业管理有限公司支付2016年7月1日至2017年6月30日和2018年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费2419.92元； 二、驳回原告广安天顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈玉华负担（原告广安天顺物业管理有限公司已垫付25元，在本判决生效后，执行时由被告陈玉华一并支付给原告广安天顺物业管理有限公司）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  张玲 二〇一九年十二月二十三日 书记员  余丽 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条第一款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。