河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终7335号上诉人（原审原告）：保定十方商贸城开发有限公司。法定代表人：田振峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张维杰，河北陈丽萍律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡凤淑。被上诉人（原审被告）：李金忠。被上诉人（原审被告）：李金义。被上诉人（原审被告）：李金翠。四被上诉人共同委托诉讼代理人：陈剑霞，河北华胄律师事务所律师。原审第三人：史国斌。上诉人保定十方商贸城开发有限公司（以下简称十方公司）因与被上诉人蔡凤淑、李金忠、李金义、李金翠姬原审第三人史国斌确认合同效力纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2019）冀0606民初4052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。十方公司上诉请求：一、撤销原判第二项，上诉人不应当承担返还9万元的义务。二、诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定事实错误。9万元租金并未缴纳给上诉人，而是缴纳给了案外人。被上诉人提供的票据证实9万元系缴纳给保定十方电子有限公司，并非上诉人。上诉人没有收到该款项，不应返还。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条明确规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，合同被确认无效，承租人应当支付租赁物的占有使用费，该9万元不应退还，该租赁物一直由李国华及其继承人占有并对外出租、收取租金，所实际收取的租金已经达到几十万之多。在此情况下，无论是从实际占有使用还是已经收取了巨额租金的角度，均不应再退还该9万元。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》应当作为法律依据。该规定第二十五条“本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释”，对本案应予适用。综上所述，原审判决第二项判决错误，侵害了上诉人的合法权益，特提起上诉，请判如所请。蔡凤淑、李金忠、李金义、李金翠辩称，一、（一）缴款票据系上诉人提交的证据，且一审庭审中上诉人明确认可收到9万元房款。（二）、一审张建国出庭作证时，明确证明李国华将9万元交给张建国，张建国代替李国华交给保定十方电子有限公司出纳张某。签订《协议书》与交款是同时进行的，被上诉人将9万元房款交给张建国，至于收款收据和合同的不同公章，是上诉人内部管理问题。（三）、我方有新证据证明上诉人下设十方电子城和十方商贸城两个分支机构，两个机构的一切经营收入上交上诉人。十方电子公司出纳张某的证人证言可证明李国华交的9万元的房款系其收取并开具收据。（四）、2016年5月田振锋仅用1万元购买注册资金110万元的55%股权，2018年11月21日在莲池区工商局办理变更手续，但双方签订《协议书》的时间是2003年12月6日，公司所有的账目由于涉嫌违法在2009年已经被原保定市北市区检察院带走。如上诉人未收到房款，本案应当是合同履行的纠纷，而不是确认合同无效纠纷。二、2003年上诉人在资金紧缺的情况下，为骗取李国华9万元资金为己所用，用以租代购的形式将“临建”房卖给李国华，并约定“赔偿条款”。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的正确规定是“房屋租赁无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付使用费的，人民法院一般应予支持”。但本案《协议书》未约定租金标准，只是约定一次性交付房款9万元，享有永久使用权，且上诉人未依据合同约定的租金标准主张使用费；如果上诉人用9万元顶替使用费，则应支付被上诉人自2003年12月6日至2039年1月1日的利息5824116元。十方公司向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与李国华于2003年12月6日签订的《协议书》无效，并判定被告返还原告的房产。2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2003年12月6日，十方公司（甲方）与李国华（乙方）签订《协议书》，约定：甲方槐园街西口有临建门脸两间（1#2#），以长期租赁方式出租给李国华，租金玖万元整；乙方签字当日一次性交清房款玖万元，即可享有房屋永久使用权；如遇规划、拆迁，双方另行协商退款及经济补偿事宜。当日，李国华向十方公司交纳了租金9万元。涉案临建门脸坐落的土地使用权人为十方公司，土地使用权登记证号为保国用（2015）第006767号，使用权类型为出让，终止日期为2039年1月1日。李国华与蔡凤淑系夫妻关系，二人育有三子女：李金忠、李金义、李金翠。2017年2月20日李国华因病去世。第三人史国斌系李国华外孙女婿。槐园街西口有临建门脸两间（1#2#）由史国斌代为经营管理。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。十方公司与李国华签订的《协议书》所涉房屋系临时建筑，未经主管部门批准建设，针对该临时建筑签订租赁或买卖合同，均违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《协议书》无效，自始无效，则双方应恢复原状，李国华应当返还十方公司临建房屋。因李国华已去世，其继承人为本案四被告，故十方公司主张四被告返还槐园街西口临建门脸两间的诉讼请求，予以支持。十方公司收取李国华费用9万元，亦无法律依据，应一并退还。关于被告辩称合同解除后应一并返还按照集资利率计算的利息5824116元，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、确认原告保定十方商贸城开发有限公司与李国华于2003年12月6日签订的《协议书》无效，被告蔡凤淑、李金忠、李金义、李金翠于本判决生效后十日内向原告返还槐园街西口临建门脸两间（1#、2#）；二、原告保定十方商贸城开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告蔡凤淑、李金忠、李金义、李金翠90000元。案件受理费2,050.0元，由原告保定十方商贸城开发有限公司负担1025元，被告蔡凤淑、李金忠、李金义、李金翠负担1025元。”二审中，被上诉人提交十方公司董事会关于经营管理规定的决议原件，证明十方电子公司是上诉人分支机构，分支机构的一切经营收入上缴总公司，李国华已将9万元房租交给上诉人。被上诉人另交提交十方电子公司出纳张某书面证言一份，主要内容为其收到李国华租金9万元并交给上诉人。上诉人以决议未加盖上诉人公章、证人证言真实性无法确认为由对被上诉人二审中提交的证据不认可。本院所查明的其他案件事实与一审法院认定事实一致。本院认为，（一）关于案涉租金的返还义务主体问题。从法律层面讲，案涉《协议书》由上诉人十方公司与李国华所签订，双方是合同的权利义务主体。依《协议书》约定，交付“出租”房屋和支付“租赁”费用分别是上诉人与李国华的合同义务。李国华将“租金”交付上诉人或上诉人指定的人，均应被认为是对上诉人合同义务的履行。从事实层面讲，本案中，案涉《协议书》签订于2003年12月6日，上诉人及时依约履行了房屋交付义务。李国华虽将“租金”9万元交给案外人十方电子公司，但超过长达15年的时间，上诉人对李国华“租金”支付行为未提出任何异议，足以说明将“租金”9万元交给案外人十方电子公司是受上诉人的指示。被上诉人二审中提交十方公司董事会关于经营管理规定的决议原件及十方电子公司出纳张某书面证言用以证实案涉租金已交给上诉人。决议中虽未加盖上诉人公章，但有上诉人法定代表人及董事签字；证人张某虽未出庭，但证人身份及证言内容与被上诉人提交的其他证据及本院前述查明的事实相印证，具有可信度。基于以上，上诉人关于“没有收到该款项谈何返还问题”的主张不成立。（二）关于上诉人收取的“租金”应否返还问题。原《中华人民共和国城市规划法》第32条，现《中华人民共和国城乡规划法》第40条规定，在城市规划区内进行工程建设应当申请办理建设工程规划许可证。《中华人民共和国建筑法》第7条规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。关于本案诉争房屋建筑，上诉人均依法办理相应审批手续，据此，一审法院依《中华人民共和国合同法》第52条第5项规定，认定案涉《协议书》不论是租赁合同还是买卖合同，均违反法律、行政法规的强制性规定因而无效符合法律规定。关于无效房屋租赁合同无效的处理，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条明确规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”而就本案来说，上诉人虽因案涉房屋被占用而有房屋占有使用权的利益损失，但因上诉人是于交付房屋之时即收取了李国华的全部“永久使用权”“租赁”费，其房屋被占用的损失已由其占用李国华的全部租金产生的利息收益而得到弥补。利息与租金均属法定孳息，法律性质并无不同，两者可构成对价关系。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，判令上诉人返还被上诉人“租金”9万元并无不当。综上所述，十方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2050元，由上诉人保定十方商贸城开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁红继审判员  霍丽芳审判员  庞 茜二〇一九年十二月二十四日法官助理张露书记员齐亚卿