广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初37676号原告：安禹。委托代理人：吴朝阳，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托代理人：周阅，万商天勤（深圳）律师事务所律师。被告：深圳西部义乌小商品城有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道西环路中段马安山商业城1-4楼，统一社会信用代码91440300075822578T。法定代表人：邓伟康。原告安禹与被告深圳西部义乌小商品城有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴朝阳、周阅到庭参加了诉讼，被告深圳西部义乌小商品城有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2017年6月，原告经朋友介绍被告声称可将其所属的深圳西部义乌小商品城批发顺应街美食广场铺位采取“先承租再统一返租”的模式提供投资人投资，原告向被告租用位于深圳市宝安区××西部××小商品城批发城××街美食广场××号铺位，于2017年6月19日向被告缴纳了定金2万元，并于2017年6月24日原、被告双方签订了《铺位使用合同》（合同编号：NO.A-SYJ-077-1）合同约定：本铺位的使用期限为：2017年10月1日至2030年4月30日4止，使用费为人民币269593元，原告需向签订合同时一次性支付铺位使用费及履约保证金5000元整。双方还对物业管理服务费等其他费用、双方权利义务、违约责任等做了约定。同时，原告按被告的要求双方另签订了《委托经营协议》，将所承租的铺位委托被告统一经营，委托经营期限与原告承租期限一致，即2017年10月1日至2030年4月30日止，被告每月向原告支付铺位经营费用。《铺位使用合同》签订之日，原告即向被告支付了249593元，加之2017年6月19日缴纳的2万元定金共计269593元，向被告缴清了本铺位使用费，被告亦向原告出具《收款收据》确认收到原告支付的本铺位使用费269593元。上述合同签订后，被告因经营不善拖欠原告及其他众多承租人的铺位经营非，经原告多次催收仍拒不履行支付义务。经查，被告租用给原告的本铺位未取得建设工程规划许可证、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，该《铺位使用合同》依法应认定为无效，从合同《委托经营协议》亦应自始无效。被告在涉案的商铺不具备合法出租的条件下，非法采取先承租再统一返租的模式吸筹原告等承租人的大量资金，严重违反诚实信用原则，主观恶意明显。依法应全额退赔原告的损失，即被告应立即返还原告支付的铺位使用费及履约保证金共计人民币274593元，及赔偿原告的全部损失等。综上所述，原告与被告签订的《铺位使用合同》、《委托经营协议》因违反禁止性规定自始无效，依据《中华人民共和国合同法》第58条第2款的规定被告应依法返还原告支付的铺位使用费及履约保证金等，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求如下：1.确认原告与被告于2017年6月24日签订的《铺位使用合同》（合同编号：NO.A-SYJ-077-1）、2018年5月13日签订的《委托经营协议》无效；2.被告立即向原告返还铺位使用费269593元，并以269593元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付自2017年6月25日至全部款项清偿之日止的利息，暂计至2019年10月15日的利息为人民币29986.60元；3.被告向原告支付赔偿款（违约金）人民币100000元；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告明确利息主张：2019年8月20日之前的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告深圳西部义乌小商品城有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2017年6月24日，原告与被告签订了《铺位使用合同》（合同编号NO.A-SYJ-077-1），约定原告向被告一次性支付铺位使用费269593元，租赁被告位于深圳宝安区沙井街道西环路2009号的深圳西部义乌小商品城批发城顺应街美食广场一层SYJ077号铺位，租赁期限为2017年10月1日至2030年4月30日，共计12年7月。2018年5月13日，双方签订了《委托经营协议》，约定原告委托给被告经营位于深圳市宝安区××西部××小商品城批发城××街美食广场××号铺位，委托期限为2017年10月1日至2023年4月30日时，委托经营费为4043.9元/月；委托期限为2023年5月1日至2030年4月30日时，委托经营费为4493元/月。该费用被告于每月的20日前支付；协议约定任何一方均不得单方终止协议，在本协议执行过程中，双方任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金人民币100000元，同时守约方可单方解除本协议，另向违约方追究违约责任和相关损失。2017年6月24日，被告向原告出具收款收据，内容为“今收到安禹SYJ077人民币贰拾陆万玖仟伍佰玖拾叁元正，此款为长期铺位使用费”。庭审中，原告自认在2017年10月至2019年4月期间，被告每月向原告支付4043.9元的经营费用，共计19个月，之后的经营费用没有支付。另查明，涉案商铺是被告深圳西部义乌小商品城有限公司承租而来，无证据证实该房产取得房产证和建设工程规划许可证。以上事实，有《铺位使用合同》、《委托经营协议》、刷卡记录、收款收据等及庭审笔录附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，放弃答辩以及质证的权利，视为是对原告的证据以及主张的认可，本院根据原告提供的证据认定本案相关事实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告未提交证据证明涉案房产为可出租的合法房产以及已取得建筑规划许可证。因涉案房产未取得相关产权证或建设工程规划许可证，故双方就涉案房产签订的租赁合同应属无效。关于双方签订的《委托经营协议》。由于原、被告双方签订的《委托经营协议》以《铺位使用合同》为前提，系《铺位使用合同》的从合同。现主合同《铺位使用合同》因违反法律强制性规定而无效，故从合同《委托经营协议》亦无效。关于原告主张被告返还铺位使用费269593元。由于双方签订的《铺位使用合同》无效，故被告基于涉案合同收取的铺位使用费269593元，应返还原告。原告虽未实际使用涉案商铺，但其于2018年5月13日与被告签订的《委托经营协议》约定将租赁的涉案商铺返租给被告，被告按4043.9元/月的标准向原告支付委托经营费用，原告收到委托经营费用起视为对涉案商铺已实际享有使用权，原告应当按照合同约定租金标准向被告支付房屋占有使用费。被告于2017年10月至2019年4月期间向原告支付委托经营费，故原告实际租赁期为19个月。经核算，原告应支付费用为33922.3元【269593元÷（12年×12月/年+7月）×19月】。该费用可从被告应返还原告的铺位使用费269593元中扣除，扣除后被告尚应返还原告费用235670.7元【269593元-33922.3元】。因此，对于原告主张被告返还预付的剩余年限租金中合理部分即人民币235670.7元，本院予以支持。关于被告已支付的“委托经营费”。由于该费用可视为被告实际占有租赁铺位期间的房屋占有使用费，故该费用原告无需再退还被告。关于原告主张被告支付利息。本院认为，涉案租赁合同虽无效，但双方对此租赁合同的无效均存在过错，原告据此要求被告支付利息于法无据，本院不予支持。关于原告请求被告支付违约金人民币100000元，因涉案合同无效，原告上述诉请于法无据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告安禹与被告深圳西部义乌小商品城有限公司于2017年6月24日签订的《铺位使用合同》（合同编号NO.A-SYJ077-1）及于2018年5月13日的签订《委托经营协议》无效；二、被告深圳西部义乌小商品城有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告安禹返还铺位使用费人民币235670.7元；三、驳回原告安禹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3647元，原告安禹已预缴，由被告深圳西部义乌小商品城有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 李  海  波二〇一九年十二月十三日书记员 吴晓航（兼）书记员 张    培附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。