四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1681民初1956号 原告：唐敦金，男，1971年3月15日出生，汉族，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：包超飞，四川智群律师事务所律师。 被告：华蓥市兄弟房地产开发有限公司，住所地四川省华蓥市工业新城国雅路。 法定代表人：赵小均，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：向文全，四川爱众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史敬堂，四川爱众律师事务所律师。 被告：陈大庆，男，1965年1月3日出生，汉族，住四川省华蓥市。 被告：陈季，男，1987年3月10日出生，汉族，住四川省岳池县。 被告：华蓥新驰建设工程劳务有限公司，住所地四川省华蓥市红星西路二段。 法定代表人：刘冬菊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周友民，男，该公司股东。 原告唐敦金与被告华蓥市兄弟房地产开发有限公司（以下简称兄弟房地产公司）、陈大庆、陈季、华蓥新驰建设工程劳务有限公司（以下简称新驰劳务公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐敦金的委托诉讼代理人包超飞、被告兄弟房地产公司的委托诉讼代理人向文全、被告陈大庆、陈季到庭参加诉讼；原告唐敦金、被告兄弟房地产公司法定代表人赵小均、被告新驰劳务公司法定代表人刘冬菊经传票传唤，被告兄弟房地产公司委托诉讼代理人史敬堂经通知，均未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告唐敦金向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告以及被告间签订的《商品房团购入会协议书》；2.四被告共同退还购房款100,000元；3.四被告共同赔偿原告损失60,000元。事实及理由：被告兄弟房地产公司与被告陈季签订《商品房团购入会协议书》，约定兄弟公司将位于“华蓥市总部经济大厦”项目1号楼2单元A户型11-1号房屋出售于陈季，后原告与陈季签订《商品房团购入会协议书》，约定陈季将上述房屋出售给被告，原告共支付购房款100,000元，被告出具了收据。经核实兄弟房地产公司现已将房屋出售给他人，致使合同目的无法实现，原告要求被告按市场价4,500元每平方米的价格赔偿原告。2019年1月4日华蓥市公安局出具函件，认为无明确证据支撑证明被告陈大庆、蒋春兰涉嫌刑事犯罪。原告遂起诉至法院。 被告兄弟房地产公司辩称，兄弟房地产公司与原告不存在合同关系，也未收到原告支付的任何款项，请求驳回原告对被告兄弟房地产公司的诉讼请求。 被告陈大庆辩称，与原告张玉林签订合同的确实是被告陈大庆，合同上的“A标段施工部印章”也是被告陈大庆加盖的，但该枚印章是被告新驰劳务公司交给被告陈大庆的。被告陈大庆收取原告100,000元购房款属实，陈大庆愿意在被告兄弟房地产公司欠付的工程款中抵扣原告唐敦金支付的100,000元房款，但被告兄弟房地产公司将案涉房屋出售给了案外人导致原告合同目的不能实现，因此损失应当由被告兄弟房地产公司承担。 被告陈季辩称，其未与兄弟房地产公司以及原告唐敦金签订合同，也未收到原告的购房款，请求驳回原告对陈季的诉讼请求。 被告新驰劳务公司辩称，被告新驰劳务公司仅承包了时代广场B标段劳务，并没有参与商品房销售，新驰劳务公司没有“华蓥市新驰建设工程劳务有限公司时代广场A标段施工部”印章，被告陈大庆不是新驰劳务公司工作人员，陈大庆的行为应由其自行承担责任，请求驳回原告对被告新驰劳务公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。综合无异议的证据，2016年3月10日，被告陈大庆以被告陈季（乙方）的名义与被告兄弟房地产公司（甲方）签订了《商品房团购入会协议书》，约定甲方将其开发的位于华蓥市户型房屋以团购名义出售给乙方，协议签字生效后两日内，乙方需第一次缴纳会费10000元。项目取得商品房预售许可证之日起30日内，双方需签订《商品房预售合同》，并根据具体面积、对应单价，据实结算，支付剩余房款，合同还约定了团购费指定账户。甲方的违约责任：延期交房及办证按《商品房预销售合同》约定承担违约责任，若因甲方无法办理商品房预售许可证或甲方退出商品房开发等甲方原因导致乙方不能按本合同约定购得商品房，甲方应按照银行同期贷款利率退还乙方所交费用本息。乙方的违约责任：乙方未按期支付团购会费或其他款项或未按期参加选房或签订《商品房预售合同》，则甲方仅退还乙方已支付费用本金，乙方自愿放弃要求甲方退还利息、赔偿损失或者承担违约责任的权利。甲、乙双方任意一方违反本合同其他约定应当赔偿守约方损失。被告陈大庆在乙方签字栏签有“陈大庆代”。 上述协议签订后，被告陈大庆（甲方）与杨兵（乙方）签订了《商品房团购入会协议书》，该团购协议删除了团购会费指定账号的约定，同时增加了“乙方协议签字生效后两日内，第一次缴纳会费100,000元，第二次付款100,000元，第三次付款47,712元”的内容。其余内容与2016年3月10日被告陈大庆及被告兄弟房地产公司签订的《商品房团购入会协议书》基本一致。杨斌系受原告唐敦金的委托与陈大庆签订协议，唐敦金为实际购房人，购房款亦是唐敦金支付。 原告唐敦金向被告陈大庆支付购房款100,000元后，被告陈大庆出具收据，并加盖“华蓥市新驰建设工程劳务有限公司时代广场A标段施工部”印章，收据载明“交款单位唐敦金，交款金额壹拾万”，并在收据上书写“单价2,680元，三次付”。 2017年5月23日，被告兄弟房地产公司取得“华蓥市总部经济大厦”项目预售许可证。 截止原告起诉之日，被告兄弟公司已将案涉房屋出售给案外人。 另查明，2014年7月2日，被告陈大庆与蒋春兰办理结婚登记。2018年8月6日，两人办理离婚手续,离婚协议约定各自的债务由各自负担。 2016年1月18日，周友民与被告陈大庆签订《股东合作协议书》，约定二人合伙承建华蓥市兄弟时代总部经济大厦时代广场工程。2016年3月8日，王述明、周友民、陈大庆三人在建行华蓥支行申请设立了联名账户，并约定兄弟房地产公司拿出100套左右的房屋交由项目部对外销售，购房款存入共管账户，保证建设过程中农民工工资和工程款支出，除此以外，蒋春兰等人对外出售一套房屋还将获得兄弟房地产公司支付的数千元的报酬。因陈大庆退出合伙事务，2016年6月16日，该账户注销。后被告陈大庆以华蓥市兴硕源建筑劳务有限公司名义承包了时代广场A标段工程劳务，华蓥市新驰建设工程劳务有限公司承包了时代广场B标段工程劳务。2016年5月11日，周友明、王述明二人在四川华蓥农村商业银行共同开设联名账户。被告陈大庆和蒋春兰收取了原告等人支付的款项后，部分未交付给兄弟房地产公司或存入共管账户，从而引发本案纠纷。 2018年4月20日，原告等人起诉至法院，我院裁定驳回起诉，并将案件线索移送公安机关。2019年1月4日，华蓥市公安局函告我院，无证据显示陈大庆等人犯罪。 被告陈大庆提交了《建筑工程劳务合同》，拟证明其在在承包时代广场A标段工程劳务时，施工前期是以被告新驰劳务公司名义进行的。但该合同相对方为中大建筑有限责任公司时代广场项目部与华蓥市新驰建设工程劳务有限公司时代广场A标段施工部，达到不其证明目的。 本院认为，被告陈大庆与被告兄弟房地产公司签订2016年3月10日的《商品房团购入会协议书》后，又同杨兵签订一份《商品房团购入会协议书》，将案涉房屋转让给杨兵，杨兵系受原告唐敦金的委托与陈大庆签订协议，其所为民事法律行为的后果依法由委托人唐敦金承担。两份合同均未对房屋面积、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、公共配套建筑产权归属、面积差异的处理方式、配套基础设施和公共设施的交付和有关权益责任等主要内容作出约定，同时明确该协议为非商品房买卖合同，无法将房屋位置、面积特定化，需双方另行签订商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预购等协议具备《商品房预售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，2016年3月10日被告陈大庆与被告兄弟房地产公司签订的《商品房团购入会协议书》以及被告陈大庆与杨兵签订的《商品房团购入会协议书》缺乏商品房买卖合同主要内容，仅为双方约定将来签订商品房买卖合同的预约合同。 陈大庆与杨兵签订的《商品房团购入会协议书》合同相对方签字处，陈大庆签名的同时由陈大庆加盖了“华蓥新驰建设工程劳务有限公司时代广场A标段施工部”印章，被告陈大庆辩称该印章系被告新驰劳务公司交给其使用，但被告新驰劳务公司否认，被告陈大庆未能进一步提供证据，各方当事人也未提交证据证明被告新驰劳务公司曾对外使用过该枚印章或者陈大庆的行为系代理行为或职务行为，因此原告唐敦金要求被告新驰劳务公司承担共同支付责任的诉讼请求，无事实依据，应予驳回。故向原告出售房屋签订的《商品房团购入会协议书》的法律后果应由被告陈大庆个人承担。被告兄弟房地产公司与原告唐敦金未建立合同关系，原告唐敦金要求被告兄弟房地产公司承担共同支付责任的诉讼请求，无事实依据，应予驳回。被告陈季否认其与兄弟房地产公司以及原告唐敦金签订合同，也未收到原告的购房款，被告陈大庆承认其以陈季的名义与兄弟房地产公司及原告唐敦金签订合同，并收取房款，且收据亦是由陈大庆出具，原告唐敦金要求被告陈季承担共同还款责任的诉讼请求，无事实依据，应予驳回。 原告唐敦金按照该预约合同的约定向被告陈大庆支付了100,000元房款，但案涉房屋已出售给了第三人，致使原告唐敦金的合同目的不能实现，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张赔偿损失的，人民法院应予支持”，原告唐敦金要求解除其与被告陈大庆签订的《商品房团购入会协议书》并要求其赔偿损失的诉讼请求，应予支持。原告唐敦金非2016年3月10日《商品房团购入会协议书》合同当事人，其要求解除2016年3月10日被告陈大庆与被告兄弟房地产公司签订的《商品房团购入会协议书》的主张，无法律依据，本院不予支持。被告陈大庆收取原告房款后，未交付给被告兄弟房地产公司，主观上存在恶意，导致原告唐敦金错失购房机会，遭受了经济损失，除退还原告唐敦金支付的购房款100,000元外，被告陈大庆还应赔偿原告唐敦金损失。综合本地区同地段房屋上涨情况、原告唐敦金履行情况以及双方过错程度，本院酌定被告陈大庆赔偿原告唐敦金损失50,000元。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、解除原告唐敦金、被告陈大庆签订的《商品房团购入会协议书》； 二、被告陈大庆自本判决生效后十日内向原告唐敦金退还购房款100,000元； 三、被告陈大庆自本判决生效后十日内向原告唐敦金赔偿损失50,000元； 四、驳回原告唐敦金对被告华蓥市兄弟房地产开发有限公司、陈季、华蓥新驰建设工程劳务有限公司的诉讼请求； 五、驳回原告唐敦金的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1750元，原告唐敦金负担50元，被告陈大庆负担1,700元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 员  贺 毳 二〇一九年十二月十二日 法官助理  张 倩 书 记 员  王俊英