湖南省平江县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0626民初3571号原告：朱奇英，女，汉族，1990年06月04日出生，住平江县。委托代理人：周陵文，湖南科云律师事务所律师，特别授权。委托代理人：吕文彬，湖南科云律师事务所律师，一般代理。被告：平江碧桂园房地产开发有限公司，住所地：湖南省岳阳市平江县新城区百花台社区天岳大道北路28号。统一社会信用代码：91430626MA4L3J7A83。法定代表人：黎晓林。委托代理人：尹朝华，湖南昌言律师事务所律师，特别授权。委托代理人：唐俊颖，湖南昌言律师事务所律师，一般代理。原告朱奇英与被告平江碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理后，由审判员李霞依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理、被告委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告退还30000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月28日，被告就其开发的平江碧桂园Ⅱ期天岳府项目开始进行广告宣传并进行房屋认筹营销活动。被告当时的广告宣传内容是：“125-260㎡二期全新升级力作即将登场；洋房/别墅：3万抵6万，商铺：5万抵10万；诚意登记火爆进行中。”原告在看到宣传后，与被告工作人员核实了该事实。基于此，向原告缴纳了30000元诚意金。但在原告与被告签订《商品房买卖合同》且向被告支付首付款后，被告并没有兑现广告宣传中的“3万抵6万”购房承诺，在原告缴纳房款时前期支付的诚意金30000元并未按约抵扣60000元。为维护原告合法权益，特此起诉。被告辩称，“3万抵6万”的广告宣传并非答辩人针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，其性质为要约邀请，在未明确写入合同的情况下不应视为合同内容。双方签订的《平江碧桂园认购书》第七条第五款约定“乙方确认本认购书显示的价格为已享受所有优惠及折扣后的成交价格”。也即该价格中答辩人已兑现了广告宣传中“3万抵6万”的承诺。答辩人与被答辩人已经通过签订《认购书》及《商品房买卖合同》的方式就广告优惠兑现及涉案商品房价格的确认事宜协商一致并形成了新的意思表示。因此，被答辩人的诉讼请求无任何事实及法律依据。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告无异议的证据朋友圈截图26张、个人明细对账单及碧桂园通用收据、商品房买卖合同及附件、个人明细对账单及增值税普通发票、买卖合同重要事项告知书、房款支付凭证，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的平江房地产信息网查询的原告房屋预售备案价格信息，被告对真实性予以认可，对关联性及证明目的提出异议。该证据真实合法，可以证明涉案房屋的价格，本院予以采信。是否能达到原告证明目的，在后文进行分析。对被告提交的《平江县碧桂园认购书》，原告对真实性无异议，但对合法性和证明目的提出异议，主张该认购书无效。该证据真实且与本案有关联，其是否合法有效，是否能达到被告证明目的，在后文进行分析。被告提交的平江碧桂园二期洋房价格表，原告对三性均提出异议。该证据系被告单方出具，原告不予认可，本院不予采信。经审理查明，2017年10月28日，被告碧桂园公司对外宣传“125-260㎡二期全新升级力作即将登场；洋房/别墅：3万抵6万，商铺：5万抵10万；诚意登记火爆进行中。”2017年10月28日，原告向被告支付了30000元认筹金。之后，原告（乙方）与被告（甲方）签署了《平江碧桂园认购书》，其中第二条载明乙方向甲方认购的物业的认购价为742406元。在该认购书末尾，靠近乙方签字栏位置，以黑体加粗形式载明“乙方确认本认购书显示价格为已享受所有优惠及折扣抵扣后的成交价格。”2017年12月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买平江县城关镇金菊南路东侧天岳府8栋04层401号房，商品房总金额为742406元。付款方式为按揭分期付款。买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付152406元，在2018年1月20日前付590000元（银行按揭款）。同日，原告向被告支付了122406元。被告向原告出具《买卖合同重要事项告知书》，载明：“您购买的商品房总价款为742406元整；您在签订《商品房买卖合同》时已付房款152406元整；余下房款合计590000元请您根据合同约定按时缴纳。”本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，因此该合同对原、被告具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自权利义务。本案的争议焦点为：1、被告发布的“3万抵6万”的广告宣传是否构成要约？2、就“3万抵6万”问题原、被告是否达成了新的一致意思表示，本案中被告是否应当履行此优惠？关于焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”根据该规定，商品房销售广告和宣传资料如视为要约，需同时满足三个条件。第一，广告和宣传是针对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明。第二，该说明和允诺是具体确定的。第三，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中，被告“3万抵6万”广告宣传针对的是价格问题，不涉及房屋及相关设施。因此被告“3万抵6万”的广告宣传属于要约邀请。原告主张“3万抵6万”的广告宣传不应当受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》局限，该法的效力位阶低于《中华人民共和国合同法》，本案应适用《中华人民共和国合同法》认定为要约。本院认为，首先，根据一般立法规则，特别法适用优先于一般法，新法适用优先于旧法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于《中华人民共和国合同法》而言既是商品房买卖合同纠纷领域的特别法又是新法，故在本案中，该法的适用应优先于《中华人民共和国合同法》。其次，即便仅单独适用《中华人民共和国合同法》，根据《中华人民共和国合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体明确；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”虽然本案中“3万抵6万”的广告宣传语句意思明确，但是除此之外并不含任何商品房买卖合同的其他一般条款（诸如商品房标的、数量、质量、房屋价款、履行期限、违约责任等），因此单凭“3万抵6万”的宣传语实难认定为内容具体明确。且根据现有证据也无法认定被告在发出“3万抵6万”的广告宣传时明确作出了“经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”的意思表示。故即便仅依据《中华人民共和国合同法》来分析，“3万抵6万”的广告宣传也并不属于要约范畴。实际上从前文分析也可看出，就涉案商品房广告是否属于要约的问题，两部法律之间并无冲突，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》仅是对《中华人民共和国合同法》进行了进一步的明确。因此，要绕过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的明文规定，直接依据《中华人民共和国合同法》认定“3万抵6万”的商业广告属于要约，无事实和法律依据，对于原告的该主张，本院不予支持。关于焦点二，原告主张即便“3万抵6万”的广告宣传不属于要约，也应当视为被告对原告的承诺，原、被告没有达成新的合意。根据《商品房销售管理办法》和《中华人民共和国广告法》，被告应对“3万抵6万”的真实性负责，并应当在合同中对该事项进行明确约定。本院认为，前文已分析，涉案“3万抵6万”的广告宣传属于要约邀请。《中华人民共和国合同法》第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。”要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是吸引他人发出要约，不能因相对人的承诺而成立合同。因此被告支付认筹金的行为并不表示原、被告已经就“3万抵6万”问题订立合同，该行为仅是双方正式签订合同前进行磋商的一种体现。此时，双方能否达成合同，合同具体内容是什么都不确定。《商品房销售管理办法》第十五条“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”《中华人民共和国广告法》规定：“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告应当对广告宣传的真实性负责。”基于此，在被告作出“3万抵6万”的广告宣传，原告又向被告支付了3万元认筹金的情况下，原告完全有权利要求被告明确将原告享有“3万抵6万”的优惠权利写入合同。如果被告拒绝将该条款写入合同，原告也完全可以不与被告缔约并要求被告退款和承担缔约过失责任。但是本案中双方签订的正式合同文本中均未载明“3万抵6万”的优惠，那就说明原、被告经磋商后，要么达成的房屋价格条款已经涵盖了“3万抵6万”的优惠，要么视为原告为促成签约已经放弃了对自己有利的“3万抵6万”优惠条款，从而双方达成了新的一致意思表示。无论何种情况，此时双方权利义务应以正式签订的合同文本为准，原告无权要求被告再履行“3万抵6万”的优惠义务。原告主张涉案《平江碧桂园认购书》第七条第5款约定的“乙方确认本认购书显示价格为已享受所有优惠及折扣抵扣后的成交价格”属格式条款，且被告未进行合理提示导致被告忽略了该条款，故该条款无效。原告签署该认购书不是真实意思表示。本院认为，从文字表现形式而言，该条款为黑体加粗，与其他条款有较明显区别；从文字具体位置而言，该句子位于合同条款中的最后一句，合同尾句也属于合同当事人易于关注的位置。故应当认定为被告已经进行了合理提示。故原告主张被告未进行合理提示，该格式条款无效的主张本院不予支持。退一步说，即便被告忽略了认购书中的该条款，原、被告在之后签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》中均再次确认了总价、首付款和按揭款。原、被告《商品房买卖合同》以及《补充协议》约定的首付款是152406元，按揭款是590000元，均与涉案认购书一致。结合原告支付122406元后，被告就在正式签订合同的同时向原告发送《买卖合同重要事项告知书》并载明收到原告首付款152406元，余下590000元须于2018年1月20日前付清的事实。说明原告签合同时已经明知742406元就是自己购房的总金额，且该总金额已经包含了原支付的30000元认筹金，不会再含其他优惠和折扣。原告在此种情况下仍选择与被告签订合同并实际履行，应视为原告已经了解了商品房优惠后最终的价格情况。也再次佐证了该最终价格已经涵盖了“3万抵6万”的优惠或者原告放弃了“3万抵6万”的优惠权利。因此，原、被告签订《平江碧桂园认购书》《商品房买卖合同》及《补充协议》均属真实意思表示，合法有效。综上所述，原告要求被告退还30000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本案受理费550元，减半收取275元，由原告朱奇英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  李霞二〇一九年十二月二十六日法官助理余均军书记员何旭红