广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终17853号上诉人（原审原告、反诉被告）：潘少忠，男，汉族，1969年12月25日出生，身份证住址广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：赵晓飞，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭居和，男，汉族，1964年1月1日出生，身份证住址广东省饶平县。委托诉讼代理人：刘光华，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅甜，广东广信君达律师事务所律师。上诉人潘少忠因与被上诉人郭居和房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初7700号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。潘少忠上诉请求：1.维持一审判决第一、第二项；2.撤销一审判决第三项；3.改判由郭居和负担评估费用8500元；4.按照诉讼双方的胜诉比例调整诉讼费负担。事实和理由：一、一审判决违反证据规则。郭居和申请的证人潘某与本案双方当事人均有利害关系，其证言不应作为定案依据；二、一审判决违反证据规则，更改证据内容。2018年5月3日郭居和向潘少忠发出的微信原文是：“忠，早上好!你有了解一下广州的集资房现在的市场价是多少钱一平方吗?我证这两天就可以到了，我就按现在市场价续还你”。郭居在这段文字中的意思表示非常明确，是郭居和想要按照现在的市场价向潘少忠还钱。但一审判决却将这段微信添加了文字，更改为“郭居和曾要求以现在的市场价向潘少忠续还房屋”。一审判决将“还钱”更改为“还屋”，违背了事实，也违反了法律；三、一审判决违反证据规则，错误认定案件事实。1.郭居和没有提供任何借据、收据、欠条等债权凭证以及其他证据，能够证明存在借贷关系；2.本案争议焦点之一是郭居和是否应当向潘少忠返还潘少忠的房屋，故该房屋价值的升与降与本案争议无关。但一审法院却同意按照郭居和的申请对房屋进行价值评估；3.本案的基本事实是郭居和应当将无偿使用了二十多年的潘少忠的房屋返还给潘少忠，并不是郭居和向潘少忠出售房屋，根本不存在、也不可能存在郭居和蒙受房屋差价损失的事实。而所谓的423995元是对潘少忠房屋的评估现值，这是潘少忠的权益价值，与郭居和无关。一审判决将潘少忠的权益价值认定为郭居和的损失，显然是颠倒了双方的权益；四、一审判决适用法律不当。1.违反无效合同的财产返还原则。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的无效合同的财产返还原则，是指依照合同取得财产一方，向付出财产的一方返还财产。同时取得财产一方利用取得财产而获取的利益也应当一并返还。故郭居和除了应当无条件返还房屋之外，还应当按照当地租金标准返还其使用了二十多年房屋的利益。但一审竟然判决郭居和在向潘少忠返还房屋的同时，潘少忠要按照房屋评估的现值向郭居和返还房屋差价，即郭居和无偿使用涉案房屋二十多年之后，再由潘少忠按照房屋现值向郭居和购买，这显然是严重的适用法律不当；2.违反诉讼费用负担原则。如前所述，评估房屋价值与本案争议无关，完全是郭居和滥用诉讼权利的行为，该评估费应当由郭居和负担。被上诉人郭居和二审答辩称:不同意潘少忠的上诉理由与请求，请法院依法裁判。潘少忠上诉提及的微信聊天记录是不完整的，实际上完整的意思表示是：潘少忠先诱导郭居和，并向郭居和转账1000元。郭居和询问潘少忠转账原因，潘少忠说要产权证。因为一直办理不了产权证的过户手续，故郭居和就提出潘少忠可以拿回证件，但要求潘少忠以市场价买回。潘少忠于2018年6月21日向一审法院起诉请求判令郭居和：1.无条件归还房屋和宅基地使用证；2.赔偿损失20万元；3.承担本案全部诉讼费。一审诉讼中，潘少忠撤回上述第2项诉讼请求，一审法院已当庭口头裁定予以准许。郭居和向一审法院反诉请求判令：1.确认双方签订的《转让房屋使用权协议》无效；2.潘少忠向郭居和返还购房款21.4万元及利息（利息以21.4万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率为基准，自2007年5月2日起计算至实际返还之日止）；3.潘少忠向郭居和支付房屋差价损失暂计70万元（以涉案房屋的评估价值减去应退购房款21.4万元后的差额为准）；4.本案诉讼费、鉴定评估费等由潘少忠承担。一审法院经审理查明：潘少忠出具农村（墟镇）宅基地使用证存根（穗同字第NO0000xxx号），使用人为潘少忠，宅基地座落京溪村麦地自然村xx号4xx房，建筑面积65平方米，结构框架，层数七层，发证机关为广州市白云区同和镇人民政府，时间为1994年10月31日。2007年5月2日，潘少忠（甲方）与郭居和（乙方）达成《转让房屋使用权协议书》，内容为“甲方潘少忠同意座落在广州市白云区同和镇京溪村麦地自然村，梅花园梅滨巷4x号4xx房、面积65平方米，框架结构，转让使用。经双方协商同意将房屋使用权和农村（墟镇）宅基地使用证使用权转让给郭居和使用。”潘少忠于1996年将上述宅基地房屋交付郭居和，郭居和确认收到潘少忠交付的上述宅基地房屋的宅基地使用证。潘少忠主张1996年交付房屋是将房屋借给郭居和居住使用，直到2007年双方才达成协议，约定涉案房屋以20万元的价格转让使用权，该20万元价格包括整套房屋和室内装修，但郭居和至今未支付过任何购房款。郭居和对转让价格20万元予以确认，但主张因潘少忠在20世纪90年代初向其借款5万元，一直未归还，所以才将涉案房屋交给其使用，后来潘少忠在2004年至2005年期间又多次向其借款共计16.4万元，2007年其向潘少忠追讨借款时，潘少忠提出转让涉案房屋使用权以抵消借款，双方遂签订了协议书。郭居和提交了取款凭证，拟证实在2004年至2005年期间从银行取款共16.4万元给潘少忠，加上此前潘少忠借款5万元，合计21.4万元已支付给潘少忠，潘少忠不予确认。郭居和申请证人潘潘某庭作证，潘潘某潘少忠是兄弟关系，经一审法院询问，潘潘某述如下：“1992年至1993年期间，我听说潘少忠向郭居和借款5万元，2004年、2005年，潘少忠向郭居和借款16万多元，郭居和也跟我说过一次5万元、一次16万多元。2007年5月份，郭居和问潘少忠拿借款，由于两人之间是好朋友，所以没有写借条，郭居和要向潘少忠拿回借款，但潘少忠没有钱。后潘少忠就将房屋拿给郭居和作为抵债并签订了协议书，潘少忠将收条、协议书、宅基地证交给了郭居和。……对于他们之间有无其他纠纷我不清楚，而原、郭居和之间以房屋抵债及借款情况是真实的，确实是在家里签的协议书。房屋抵偿的债务金额是21万多元。我从来没有听过潘少忠有装修，当时房屋只是毛胚房，根本没有存在潘少忠装修的情况。”潘少忠认为证人潘潘某述的内容不属实，不予确认。郭居和提交了与潘少忠的微信聊记录，显示2018年5月3日郭居和发信息问潘少忠“是否了解过广州的集资房现在的市场价？我就按现在市场价续还你”，潘少忠未回复，郭居和主张潘少忠不回复是故意回避问题。庭审中，潘少忠确认未向郭居和追讨过购房款项。潘少忠提交了六份房屋租赁合同复印件，拟证实郭居和将涉案宅基地房屋出租，郭居和仅对其中一份由郭居和与程莲珍签订的租赁期限从2018年3月15日至2019年3月15日止的租赁合同予以确认，郭居和称该期间其准备到深圳发展一年，故将房屋出租，对其余五份租赁合同均不予确认。诉讼中，郭居和申请对该五份租赁合同上“郭居和”的签名是否为郭居和书写进行笔迹鉴定，后因潘少忠在庭审中陈述租赁合同复印件均是从其他人处得来的，不确定“郭居和”的签名是否为郭居和所书写，郭居和遂认为没有必要进行鉴定，撤回了笔迹鉴定申请。潘少忠表示涉案宅基地房屋是1994年向一家公司购买的集资房，该栋楼房由公司与私人合建，共六层，由屋主与公司开发，屋主与公司各分三层半，属于公司的由公司出售，潘少忠支付购房款118000元，并经广州市白云区同和镇人民政府核准，取得涉案房屋的农村（墟镇）宅基地使用证。一审法院向广州市白云区国土资源和规划局发函查询涉案宅基地使用证是否合法有效，并调取涉案房屋产权的存档备案材料，广州市白云区国土资源和规划局于2018年12月17日复函，函复内容为“《农村（墟镇）宅基地使用证》是集体经济组织成员申请依法利用宅基地建造住宅的用地文件，并非宅基地使用权及房屋所有权的权属证明。……经查，我局存有来函所述穗同字第0000401号宅基地使用证存根（详见附件）。”郭居和户籍在广广东省并非涉案宅基地房屋所属村集体经济组织的成员。双方均主张签订的《转让房屋使用权协议书》无效。一审另查明，涉案宅基地房屋现地址为广州市白云区梅花园梅滨巷2x号4xx房。一审诉讼中，郭居和申请对涉案宅基地房屋的价值进行评估，一审法院经摇号确定由广州德高价格评估有限公司进行价值评估。广州德高价格评估有限公司经现场勘查后，于2019年4月1日出具穗德价估[2019]0056号评估报告书，评估涉案宅基地房屋在现场勘查之日即2019年2月15日的房产现值为423995元。郭居和支付评估费8500元。潘少忠认为该评估报告书与其无关，郭居和对该评估报告书没有异议，并明确第三项反诉请求中关于房屋差价损失的金额按照评估的房产现值423995元主张。一审法院认为，根据《转让房屋使用权协议书》的约定，潘少忠将其所有的宅基地房屋的使用权和农村（墟镇）宅基地使用证转让给郭居和使用，郭居和并非涉案宅基地所属村集体经济组织的成员，故该协议书具有非法转让农村宅基地使用权的内容，违反了我国土地管理政策法规的强制性规定，属于无效合同。潘少忠、郭居和均主张签订的《转让房屋使用权协议书》无效，符合法律规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。协议书无效，郭居和应当将其取得的房屋及宅基地使用证返还给潘少忠。因此，潘少忠主张郭居和向其返还房屋和宅基地使用证的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。潘少忠主张其没有收到任何购房款，故要求郭居和无条件向其返还房屋，对此，一审法院认为：双方签订的协议书未载明房屋转让价格，但双方均确认签订协议书时约定房屋转让价款为20万元，郭居和主张潘少忠在一九九几年和2004年、2005年期间共向其借款21.4万元，潘少忠转让涉案房屋使用权以抵偿借款21.4万元，即郭居和已向潘少忠支付了购房款21.4万元，郭居和为证实其主张申请了证人潘潘某庭作证，郭居和提供的微信聊天记录也显示郭居和曾要求以现在的市场价向潘少忠续还房屋，而潘少忠并未提出异议，再结合潘少忠确认其从未向郭居和追讨过购房款项，且在潘少忠已向郭居和交付房屋长达二十多年的情况下，潘少忠仍未能提供任何证据证明其曾向郭居和要求返还房屋，明显不符合常理，故一审法院对潘少忠关于从未收到购房款的主张不予采纳，潘少忠要求郭居和无条件返还房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。郭居和反诉要求潘少忠支付房屋差价损失，因协议书无效，郭居和需向潘少忠返还房屋，因此，潘少忠应补偿郭居和该房屋的价值，经评估该房屋在双方确认的评估基准日的房产现值为423995元，即潘少忠应向郭居和补偿房屋现值损失423995元。郭居和反诉要求潘少忠返还购房款21.4万元及利息，因合同无效，双方对于合同无效均存在一定的过错，且涉案房屋一直由郭居和使用，郭居和要求支付利息，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，郭居和主张的购房款，已包含在潘少忠应向郭居和补偿的房屋现值中，故对郭居和要求返还购房款的反诉请求，一审法院亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年8月6日作出如下判决：一、确认潘少忠与郭居和于2007年5月2日签订的《转让房屋使用权协议书》无效；二、郭居和于本判决生效之日起五日内向潘少忠返还位于广州市白云区梅花园梅滨巷2x号4xx房的房屋和该房屋的农村（墟镇）宅基地使用证；三、潘少忠于本判决生效之日起五日内向郭居和赔偿经济损失423995元；四、驳回潘少忠的其他诉讼请求；五、驳回郭居和的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费100元，由郭居和负担并于本判决生效之日起五日内向一审法院交纳。反诉受理费5090元，由郭居和负担1707元，由潘少忠负担3383元并于本判决生效之日起五日内向一审法院交纳。评估费8500元（已由郭居和预交），由郭居和负担4250元，由潘少忠负担4250元并于本判决生效之日起五日内向郭居和支付。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，郭居和没有提交新证据，潘少忠向本院提交了如下证据复印件：1.广州市番禺区人民法院（2009）番法民一初字第1757号民事判决书的第1页及第4页，拟证明一审证人潘潘某潘少忠是兄弟关系，二人之间存在巨大钱债争议，潘潘某符合作证条件；2.广州市番禺区人民法院（2009）番法民一初字第1757号案2009年6月9日下午的开庭笔录，拟证明郭居和曾在潘少忠与潘潘某诉讼中为潘潘某庭作证。经本院释明，潘少忠称（2009）番法民一初字第1757号民事判决书的内容与本案无关，故其只提交上述两页。经本院组织质证，郭居和认为：上述证据并非二审新证据，且郭居和在上述开庭笔录中提出潘少忠借款时，潘少忠没有对此提出异议；确认潘少忠与潘潘某兄弟关系，但不认可他们之间存在债务关系，潘潘某有欠潘少忠钱。潘少忠、郭居和均确认（2009）番法民一初字第1757号民事判决书的判决结果是驳回潘少忠的诉讼请求。经本院询问，一、双方当事人均确认如下事实：1.涉案房屋于1996年交付给郭居和使用至今，期间由郭居和承担该房屋的相关杂费；双方并无办理房屋及宅基地使用证的交接手续；2.双方当事人达成了以20万元转让涉案房屋的一致意见，并于2007年5月2日签订涉案《转让房屋使用权协议书》，没有签订买卖协议或其他协议。二、潘少忠确认其没有提出有关房屋使用费的诉讼请求；并向本院表示：因为其与郭居和是好友关系，所以将涉案房屋借给郭居和居住，但双方没有签订有关借住房屋的协议书，也未收取使用费；郭居和借住十年后想买下来，潘少忠也同意卖，双方就签了上述《转让房屋使用权协议书》；在提起本案一审诉讼前，潘少忠未向郭居和主张过房款；三、郭居和表示是潘少忠要求以借款抵作其出借给潘少忠的21.4万元，均是现金借款，潘少忠没有出具收据或借条。潘少忠对此予以否认。四、关于宅基地使用证，潘少忠称其在1996年将涉案房屋借给郭居和使用时就将该证给了郭居和，以方便郭居和使用房屋；郭居和则称其于2007年签订涉案《转让房屋使用权协议书》时才拿到该证。经本院主持调解，双方当事人最终未能达成协商一致意见。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。一审在查明涉案房屋为宅基地房屋，且郭居和非涉案宅基地房屋所属村集本经济组织成员的情况下，认定双方签订的有关涉案房屋的《转让房屋使用权协议书》无效，并判令郭居和向潘少忠返还涉案房屋及其宅基地使用证，论理清晰，合法有据，且双方当事人均对此没有异议，本院予以维持。针对潘少忠的上诉请求及理由，二审争议焦点在于潘少忠是否应向郭居和赔偿包括购房款在内的经济损失423995元。对此，具体分析如下：一、对于潘潘某证人证言。首先，虽然潘少忠为证明潘潘某符合出庭作证条件，向本院提交了（2009）番法民一初字第1757号民事判决书的第1页、第4页及该案开庭笔录复印件，但这些证据均形成于本案一审之前，仅能证明郭居和曾作为潘潘某证人参与了潘潘某潘少忠之间的诉讼，与本案并无直接关联，故这些证据不属于二审新证据，本院均不予采纳。其次，虽然双方当事人均确认证人潘潘某潘少忠是兄弟关系，且潘潘某潘少忠均认识郭居和，郭居和曾为潘潘某庭作证，但是，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条“不能正确表达意志的人，不能作为证人。待证事实与其年龄、智力状况或者精神状况相适应的无民事行为能力人和限制民事行为能力人，可以作为证人”、第七十七条第（五）项“证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言”，以及第七十八条“人民法院认定证人证言，可以通过对证人的智力状况、品德、知识、经验、法律意识和专业技能等的综合分析作出判断”的规定，潘潘某然可以作为本案证人出庭作证，而一审法院将该证人证言与其他证据一并作出审查，并无违反有关法律的禁止性规定。潘少忠以潘潘某本案双方当事人均有利害关系为由，上诉主张一审法院采纳潘潘某据作为认定本案事实的依据有违证据规则，缺乏法律及事实依据，本院不予采纳。二、对于郭居和是否支付购房款及潘少忠应否赔偿问题。郭居和主张双方是以借款21.4万元抵扣20万元房款，为此在一审中提交了其取款凭证、证人潘潘某证言、其与潘少忠的聊天记录等为证。虽然潘少忠否认其与郭居和之间存在借贷关系，并称其没有收到任何购房款或借款，但潘少忠并不能举证推翻郭居和提供的证据，且双方当事人之间签订了有关转让涉案房屋使用权的涉案协议，并均确认口头约定购房款为20万元，而潘少忠亦已将涉案房屋及宅基地使用证交付给郭居和使用多年，直至潘少忠提起本案一审诉讼时止，并无证据显示潘少忠曾就未付房款问题向郭居和主张过权利，一审据此认定潘少忠的上述行为明显不符合常理，因此而不采纳潘少忠称其从未收到购房款的主张，并无不当。潘少忠虽否认向郭居和出售房屋，但该上诉意见明显不符合双方签订的《转让房屋使用权协议书》的内容，而潘少忠与郭居和之间并未签订有关涉案房屋的借用协议，潘少忠亦从未收取过涉案房屋的使用费，且潘少忠将涉案房屋及宅基地使用权证交付给郭居和使用及持有多年，故潘少忠否认出售房屋给郭居和的上诉意见不符合常理。房屋现值属于合同履行情况下的买方利益，在涉案协议被认定为无效，且郭居和需返还房屋给潘少忠的情况下，一审按评估的涉案房屋现值判令潘少忠向郭居和补偿房屋价值，并驳回了郭居和有关返还购房款及支付利息的请求，符合公平及等价有偿原则。潘少忠上诉主张其无需承担房屋差价损失，明显缺乏理据，本院不予支持。至于潘少忠上诉称郭居和应按当地租金标准返还其使用房屋的利益，因潘少忠该项请求并无合同依据，且潘少忠亦未在一审中就此提出相应主张，故本院对此不作调处。基于上述分析，在涉案协议被认定为无效，而郭居和应向潘少忠返还房屋及宅基地使用证，且潘少忠应向郭居和赔偿经济损失的情况下，一审法院决定评估费由双方当事人各自负担一半，亦属公平合理。潘少忠不同意承担评估费的上诉意见无理，本院不予采纳。综上所述，潘少忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7787.43元，由上诉人潘少忠负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年十二月二十三日本书记员 张冰玲李逸丹