江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终4641号上诉人（原审被告）：连云港滨河置业有限公司，住所地连云港市海州区陇海路商业步行街东2号楼3层。法定代表人：朱兰军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王良海，江苏海晟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭某，男，1990年9月2日生，汉族，住连云港市海州区。被上诉人（原审原告）：刘某，女，1992年2月6日生，汉族，住连云港市。上诉人连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业公司）因与被上诉人郭某、刘某商品房预售合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初6191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年12月5日公开开庭审理了本案。上诉人滨河置业公司的委托诉讼代理人王良海、被上诉人刘某到庭参加诉讼。被上诉人郭某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人滨河置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定的违约金明显过高，应当予以调低。违约金的作用是“弥补损失为主，惩罚为辅”，计算违约金应当以守约方产生的实际损失为参考基础。本案中，被上诉人从未举证证明因上诉人逾期交房而产生任何实际损失，一审法院调整后的违约金也明显过高，应当再行予以调低。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人刘某辩称，1、《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，根据合同约定，上诉人未在合同约定时间内交付涉案房屋，构成违约，上诉人应当承担违约责任，上诉人将合同约定的违约金标准由日万分之二调整为日万分之一并未超出相关法律规定。2、因上诉人的违约行为导致被上诉人在外租房居住，被上诉人的损失远远不止按日万分之一计算。综上，一审判决认定事实正确，适用法律正确，二审应当驳回上诉，维持原判。郭某、刘某向一审法院起诉请求：1、依法判令滨河置业公司支付逾期交房屋及车库违约金89192.3元（自2017年7月1日暂算至2019年7月11日，实际金额以滨河置业公司向郭某、刘某交付完毕合同项下的房屋及车库时止），以后从2019年8月1日起到交房之日止按房款的万分之二按日计算；2、诉讼费由滨河置业公司承担。一审法院经审理查明：2017年4月13日，郭某、刘某（买受人）与滨河置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，合同约定郭某、刘某购买滨河置业公司开发的位于连云港市海州区车库，价款分别为569581元及33071元。合同第八条均约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并且符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；（3）市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等）；国家政策法规性的变更。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金。合同签订后，郭某、刘某于2017年10月13日将所购房屋的尾款付清，并已于2017年4月12日支付所购车库款项。一审法院认为，郭某、刘某与滨河置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。滨河置业公司未能在约定期限内交付房屋及车库构成违约，应承担相应的违约责任。对于郭某、刘某所购买的商品房，滨河置业公司辩称应从郭某、刘某实际付清房款后计算逾期交房违约金，符合双方合同约定，一审法院依法予以支持。滨河置业公司辩称合同中约定的逾期交房违约金计算方式高于损失,请求予以调整，综合考虑本案案情，一审法院予以采纳，酌情将违约金的计算方式调整为按日万分之一计算。综上，对涉案逾期交付房屋违约金为569581元×0.01%/日×636日=36225元；逾期交付车库违约金为33071×0.01%/日×740日=2447元，合计为38672元。对郭某、刘某主张的后续违约金，因案中郭某、刘某未就此缴纳诉讼费用，且交房时间尚未确定，郭某、刘某依法可另行主张，本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决滨河置业公司应于判决生效之日起十日内给付郭某、刘某逾期交房违约金38672元。一审案件受理费2030元，由郭某、刘某负担1150元，滨河置业公司负担880元，于给付上述款项时一并给付郭某、刘某。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本案二审争议焦点：一审法院将涉案合同的违约金标准调整为日万分之一是否恰当。本院认为，违约金是当事人不履行或不完全履行义务时，依照合同约定或者法律规定给予对方一定数额的金钱或者其他财产以弥补对方的损失，兼具补偿性和惩罚性的特点，以敦促合同各方全面履行各自义务。本案中，被上诉人郭某、刘某与上诉人滨河置业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，滨河置业公司未能在合同约定期限内交付房屋和车库构成违约，依法应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，即违约金不以非违约方遭受损失为前提；至于本案逾期交房的违约金给付标准，滨河置业公司在一审期间请求对日万分之二的标准予以调整，一审法院综合本案案情，已酌情将违约金调整为按日万分之一计算，符合法律规定，故上诉人滨河置业公司上诉称被上诉人郭某、刘某无损失、一审法院调整后的违约金依然过高的理由无法律依据，本院依法不予采纳。综上，上诉人滨河置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费767元(连云港滨河置业有限公司已预交），由上诉人连云港滨河置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇一九年十二月十九日法官助理  孙潘红书 记 员  严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。