河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终7151号上诉人（原审原告）：洛阳赢顺市场管理有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区古城路216号金泰盛唐至尊20号综合楼二层208-2室。法定代表人：吴达武，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘雅斌，河南晟阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨振敏，男，1970年1月22日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：王磊，河南大鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦建梅，河南大鑫律师事务所律师。上诉人洛阳赢顺市场管理有限公司（以下简称赢顺公司）因与被上诉人杨振敏房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初5898号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赢顺公司委托诉讼代理人刘雅斌、被上诉人杨振敏委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赢顺公司上诉请求：1.依法撤销洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初5898号民事判决第一项；2.依法改判杨振敏向赢顺公司支付减免的租金及管理费251804.33元；3.本案一、二审诉讼费用由杨振敏承担。事实与理由：（一）一审判决认定《盛唐灯饰城租赁合同》合法有效，杨振敏在未与赢顺公司协商的情况下私自撤铺，构成违约，应当向赢顺公司支付减免优惠部分的租金，以及赢顺公司的起诉未超过诉讼时效等问题，赢顺公司均予以认可，以上问题一审判决处理正确，应当予以维持。（二）一审判决认定212、213商铺共减免2个月租金为40423.9元没有事实依据，实际减免费用应当为251804.33元。1、自2014年12月28日至2017年3月12日（杨振敏撤铺后，其他人重新租赁日期），211、212、213三间商铺共计应交租金、管理费为740901.21元。2、本案一审庭审时，赢顺公司向法庭提交了杨振敏交纳租金的明细，杨振敏也向法庭提交了其交纳租金时赢顺公司开具的收据，两者均为一致，说明赢顺公司与杨振敏对已交租金的金额是没有异议的，杨振敏已交租金合计金额为439428元（不包括已交空调费10470元）。3、根据前述可知，赢顺公司给杨振敏租金减免优惠合计金额为301473.21元（应交740901.21元-已交439428元）。该减免优惠金额包括211、212、213三间商铺。一审判决认为211商铺是双方协商退铺，不构成违约，赢顺公司对该事实也无异议，211商铺租赁期间为2014年12月28日至2015年12月31日，实际共减免租金49668.88元。因此，212、213两间商铺共减免租金251804.33元（301473.21元-49668.88元）。故，一审判决认定的共减免2个月租金40423.9元明显错误。综上，杨振敏应当向赢顺公司支付212、213两间商铺在租赁期间共计减免优惠251804.33元，而非一审判决认定的两个月租金40423.9元。请求本院依法查明事实，撤销一审判决，并依法改判。杨振敏辩称，本案赢顺公司的法定代表人兼股东吴达武与杨振敏之间系合作关系，杨振敏原系赢顺公司的股东，2016年赢顺公司法定代表人吴达武收购杨振敏在赢顺公司中的股权，吴达武未支付股权转让款，杨振敏诉至法院请求支付，产生纠纷，随后赢顺公司起诉杨振敏要求退还减免优惠的租金。实际当时撤铺的商户很多，但赢顺公司仅选择有股权转让纠纷的商户予以起诉，其目的是想通过本次诉讼获得债权，以抵消其应当支付给杨振敏等人的股权转让款。对于赢顺公司对本案提出的上诉请求，杨振敏认为缺乏事实依据。根据双方签订的租赁合同约定，优惠租金系每个季度优惠一个月，该优惠在实践中只执行了两个季度，只产生了两个月的优惠租金。除此之外，双方没有约定其他租金优惠，杨振敏也未享受到其他租金优惠。一审法院就是在该事实的基础上，判决认定杨振敏应当退还两个月的租金，对于该事实一审判决认定正确。赢顺公司向一审法院起诉请求：1.依法判令杨振敏支付赢顺公司房屋租金、管理费、空调费275837.1元；2.依法判令杨振敏支付赢顺公司逾期支付租金损失（自起诉之日至上述款项全部支付完毕之日，以275837.1元为基数，按照年利率6%计算）；3.依法判令杨振敏支付赢顺公司提前退铺导致的租金损失30869.16元；4.依法判令杨振敏承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2014年10月1日赢顺公司（出租方、甲方）与杨振敏（承租方、乙方）签订三份《盛唐灯饰城租赁合同》，均为打印合同，条款约定相同。约定赢顺公司将坐落在洛阳市洛龙区××大道与××交叉口盛唐灯饰城二层211、212、213号商铺租赁给杨振敏使用，商铺面积分别为214.09平方米、173.63平方米，193.86平方米，租赁场所计租面积为581.58平方米；211号商铺没有约定租赁期限，212号商铺213号商铺租赁期限为3年，自2014年12月28日起至2017年12月27日止，杨振敏经营的品牌为雷士，经营类别为家居照明。租金标准为每月每平方米55元，按季度支付，每个季度减免一个月租金，六个季度时间共计减免六个月租金。市场管理费用标准为每月每平方米5元，赢顺公司、杨振敏双方签署本合同后，杨振敏必须在交纳首期租金的同时向赢顺公司缴纳押金，211号商铺押金为25000元，212号、213号商铺支付的押金金额均为20000元。211号商铺空调费收取标准栏为空白，212号商铺213号商铺空调费一栏填写的空调费标准为每月每平方米9元，供暖费为手写体，标准为每月每平方米25元。合同第六章第一条第二款约定，赢顺公司、杨振敏任何一方欲提前终止合同，必须由双方协商一致，未与对方协商一致而单方面提前终止合同的，一律视同违约，违约方必须按第七章规定承担违约责任。合同第七章第一条约定，除本合同有特别约定外，因甲方违反合同（含租赁合同及其补充协议）约定而提前终止合同的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额，还应按乙方实际付款金额双倍返还押金。除本合同有特别约定外，因乙方违反合同（含租赁合同及其补充协议）约定导致提前终止合同的，乙方已向甲方缴纳的各项款项含租金、押金等，甲方有权不退还乙方；若乙方在合同期内享受了甲方的收费减免优惠，乙方应全额予以退回。甲、乙双方因本合同产生的纠纷应友好协商解决，如协商不能解决的，任何一方可向甲方所在地人民法院起诉。三份租赁合同，甲方栏加盖有赢顺公司合同专用章，并签署日期。乙方只有被告方签名，没有签约日期。合同签署后双方按照合同约定各自履行合同义务。2015年12月30日，杨振敏向赢顺公司提交申请，将211商铺退回赢顺公司，并自2016年1月1日起，该商铺停止计算租金及其他费用。2017年1月13日，赢顺公司通过张贴等方式向杨振敏发送通知，主要内容为：“你方经营的212号213号雷士灯饰商铺，目前铺内灯具撤空货架撤离，影响商场整体运行，特对您处以2000元罚款。现通知您在2017年1月16日之前，将商铺内所有物品恢复至正常营业状态。如果未按要求时间恢复至正常营业状态，我方将按照合同约定条款中第七章第一条追究你方违约责任，因你方提前终止合同，故向我方缴纳的各项款项含租金、押金等，我方有权不予退还。如果你方在合同期内享受了我方的收费减免优惠，你方应全额予以退回。”下发通知后，杨振敏仍未恢复经营。赢顺公司自认2014年12月28日至2017年3月12日，杨振敏已交租金449898元。杨振敏提交的证据显示，杨振敏按照每平方米每月6元的标准缴纳了空调费。本案争议焦点是本案是否超过诉讼时效及杨振敏是否应当承担违约责任。一审法院认为，赢顺公司与杨振敏签订的《盛唐灯饰城租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，杨振敏对212、213号商铺在未与赢顺公司协商情况下私自撤铺，应对减免优惠部分租金承担违约责任，自2017年1月13日赢顺公司通过张贴等方式向杨振敏发送通知时起算，到2018年9月21日起诉，并未超过民法总则3年诉讼时效。212、213号商铺共减免2个月租金，共计40423.9元，杨振敏应当支付。211号商铺经与赢顺公司协商解除，不构成违约。赢顺公司要求承担的其他空调费、取暖费、杨振敏撤场后损失等，因赢顺公司无证据提交，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、杨振敏应于本判决生效之日起十日内支付赢顺公司212、213号商铺减免部分2个月租金40423.9元。二、驳回赢顺公司的其他诉讼请求。本案受理费5901元，由赢顺公司承担5000元，杨振敏承担901元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，赢顺公司与杨振敏签订的《盛唐灯饰城租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。结合本案，2014年10月1日，赢顺公司与杨振敏签订三份租赁合同，杨振敏分别承租了211、212、213号商铺。2015年12月30日，赢顺公司与杨振敏协商退租211号商铺，2017年1月，杨振敏在未与赢顺公司协商的情况下私自撤出212、213号商铺。2014年12月28日至2015年8月27日期间，杨振敏承租的三间商铺享受到了合同所约定的租金减免的优惠条件，每间商铺各减免了两个月的租金；其后，211号商铺由双方协商撤铺，不构成违约，而212、213号商铺杨振敏私自撤铺，应对减免优惠部分租金予以退还。故一审法院判决杨振敏支付赢顺公司212、213号商铺减免部分2个月租金40423.9元于法有据，并无不当。另，赢顺公司以实际优惠方式是交一免一等理由提出的上诉主张，从事实上来看，在2015年8月28日至2017年1月期间，杨振敏的确享受到了一定的租金减免的优惠条件，但该优惠条件在双方签订的《盛唐灯饰城租赁合同》中并没有约定，双方也并未对该期间的租金交纳问题另行订立书面合同，故赢顺公司主张该期间的应退还的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2017年1月至2017年3月12日（杨振敏撤铺后，其他人重新租赁日期），杨振敏已从案涉商铺撤场，并未实际使用商铺，赢顺公司主张杨振敏支付该期间的租金，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，洛阳赢顺市场管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4471元，由洛阳赢顺市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 张海舟审判员 杨献民二〇一九年十二月三十一日书记员 张 慧