湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初3132号原告：武汉精诚物业发展有限公司，住所地武汉市黄陂区盘龙城经济开发区露甲山路特8号鼎鑫·摩卡小镇8栋1层3号，统一社会信用代码914201167551217400。法定代表人：肖筱珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙惠莉，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁俊，该公司员工。被告：杨灿，男，1986年10月5日出生，汉族，住武汉市黄陂区。被告：伍芳敏，女，1988年1月10日出生，汉族，住武汉市黄陂区。原告武汉精诚物业发展有限公司（以下简称精诚物业公司）与被告杨灿、伍芳敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告精诚物业公司的委托诉讼代理人孙惠莉、梁俊到庭参加诉讼，被告杨灿、伍芳敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。精诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2015年11月12日起至2019年2月11日止的物业服务费7332元；2.判令被告自2015年11月12日起至实际交纳物业服务费之日止每日按欠费金额的千分之一向原告支付违约金；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系鼎鑫·摩卡小镇37栋1单元1403号房屋业主，该房屋建筑面积85.51平方米。2014年11月11日，原告与被告签订《鼎鑫·摩卡小镇前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供前期物业管理服务，前期物业管理期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合约》生效时止；物业服务费交纳时间为按壹年交付、标准为按建筑面积每月每平方米2.2元。2016年10月19日，原告与被告所在小区业主委员会签订了《武汉市物业服务合同》，合同期限为3年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层住宅（总层高31层楼）2.2元/平方米/月；业主按年交纳，每次交费时间为上年度期满前7日；业主违反本合同约定，未能按时足额交纳，每逾期一日按欠费总额的千分之一向原告支付违约金。合同到期后，原告仍在该小区提供物业服务至今。原告作为前期物业服务单位及物业服务期间，均按约定履行了物业服务义务，但被告未能按时足额交纳物业服务费，经书面催缴，被告仍拒不支付物业服务费。杨灿、伍芳敏未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年5月18日，杨灿、伍芳敏与武汉鼎鑫置业有限公司（以下简称鼎鑫置业公司）签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，购买了该公司开发的位于武汉市黄陂区盘龙城经济开发区露甲山路龙城地标（摩卡小镇）37栋1单元1403号房屋，该房屋建筑面积85.51平方米。2014年11月11日，杨灿与鼎鑫置业公司选聘的前期物业服务企业即精诚物业公司签订了一份《鼎鑫·摩卡小镇前期物业管理服务协议》，约定由精诚物业公司为该小区提供物业服务，杨灿应按每月每平方米2.2元交纳物业服务费。鼎鑫置业公司与精诚物业公司签订的《武汉市前期物业服务合同》亦约定由精诚物业公司为该小区提供物业服务，合同期限自2015年5月18日起至2018年5月17日止；高层住宅业主应自房屋交付次月起按每月每平方米2.2元交纳物业服务费；逾期交费每日应按欠费总额的0.5‰支付违约金。2016年10月19日，鼎鑫·摩卡小镇业主委员会与精诚物业公司签订了一份《武汉市物业服务合同》，约定由精诚物业公司为该小区提供物业服务，合同期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止；合同期限届满后，业主大会因故没有作出选聘或续聘决定，精诚物业公司有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务，如同意继续提供服务，合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止；高层住宅（总层高31层楼）业主应自2016年1月1日起按每月每平方米2.2元交纳物业服务费；业主按年交纳物业费，每次交费的具体时间为上年度期满前7日；逾期交费经书面催缴后，未按时足额交纳物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的千分之一支付违约金。合同签订后，精诚物业公司按约定提供了物业服务；合同期满后业主大会没有作出选聘或续聘决定，精诚物业公司同意并继续提供物业服务。杨灿、伍芳敏未按约定交纳自2015年11月12日起至2019年2月11日止的物业服务费，精诚物业公司催索未果，是此成讼。另查明，精诚物业公司在提供物业服务过程中，在噪音防治、公共设施维护等方面存在瑕疵，在同期精诚物业公司起诉其他业主的物业服务合同纠纷案件中，部分业主对物业服务质量提出异议。还查明，杨灿与伍芳敏于2011年11月办理结婚登记手续，2018年5月4日办理离婚登记手续。2018年5月4日，杨灿与伍芳敏签订《自愿离婚协议书》，约定武汉市黄陂区盘龙城经济开发区露甲山路龙城地标二期37栋1单元1403号房归杨灿所有。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，精诚物业公司作为鼎鑫·摩卡小镇建设单位选聘的前期物业服务企业以及业主委员会选聘的物业服务企业，按约定提供了相应物业服务，业主应按约定交纳物业服务费。2018年5月4日，杨灿与伍芳敏协议离婚并对案涉房屋作出处理，该约定系其内部协议，不能对抗第三人，是此本院认为2018年5月4日前的物业服务费属于夫妻共同债务，应由杨灿、伍芳敏共同承担，此后的物业服务费应由杨灿独自承担。杨灿、伍芳敏拖延付款的行为已构成违约，应承担继续履行的民事责任，即：杨灿、伍芳敏应向精诚物业公司支付自2015年11月12日起至2018年5月4日止的物业服务费5599.77元（2.2元/月/平方米×85.51平方米×29月+2.2元/月/平方米×85.51平方米÷30天/月×23天），杨灿应向精诚物业公司支付自2018年5月5日起至2019年2月11日止的物业服务费1740.13元（2.2元/月/平方米×85.51平方米×9月+2.2元/月/平方米×85.51平方米÷28天/月×7天），合计7339.9元，现精诚物业公司自愿诉请7332元，本院予以照准，并酌定在杨灿、伍芳敏应共同承担的款项中减去4元，在杨灿应独自承担的款项中减去3.9元，故杨灿、伍芳敏应向精诚物业公司支付5595.77元，杨灿应向精诚物业公司支付1736.23元。鉴于精诚物业公司在提供物业服务过程中存在改进空间，对其主张的违约金，本院依法不予支持。望精诚物业公司作为物业服务企业，在后续合同履行中积极履行职责，提高服务质量，杨灿作为业主主动交纳费用，参与社区自治，共同维护美好家园。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨灿、伍芳敏向原告武汉精诚物业发展有限公司支付自2015年11月12日起至2018年5月4日止物业服务费5595.77元。二、被告杨灿向原告武汉精诚物业发展有限公司支付自2018年5月5日起至2019年2月11日止的物业服务费1736.23元。三、驳回原告武汉精诚物业发展有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元，公告费560元，合计670元，由被告杨灿、伍芳敏共同负担301元，由被告杨灿独自负担94元，由原告武汉精诚物业发展有限公司负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  徐向阳审 判 员  彭 袁人民陪审员  黄 涛二〇一九年十二月十日书 记 员  张芳芳