湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终4210号 上诉人（原审第三人）：湖南龙鼎房地产开发有限公司。 法定代表人：张智生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许斌龙，男，该公司总经理。 上诉人（原审第三人）：许斌龙，男，1971年11月15日出生。 被上诉人（原审原告）：吴二凤，女，1971年12月29日出生。 被上诉人（原审原告）：吴玖凤，女，1962年9月15日出生。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：邱昌雄，湖南星河（桂阳）律师事务所律师。 原审被告：张智生，男，1956年8月15日出生。 原审第三人：肖新智，女，1952年11月25日出生。 上诉人湖南龙鼎房地产开发有限公司(以下简称龙鼎公司)、许斌龙因与被上诉人吴二凤、吴玖凤，原审被告张智生，原审第三人肖新智房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2019）湘1021民初602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 龙鼎公司、许斌龙上诉请求：1.撤销一审判决并发回重审；2.本案一、二审诉讼费由吴二凤、吴玖凤负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决认定涉案房屋于2010年12月15日办理不动产权总证错误，涉案产权证载明的办证日期为2001年4月18日；认定涉案XX-XX共20间商业用房实际使用分为“某某茶楼”（“某某家具”）“某某宾馆”两部分，且两者之间可以显示区分错误；认定张智生、李某某、张某某对吴二凤、吴玖凤使用涉案房屋没有异议错误。2.一审判决适用法律错误。张智生因借款而与吴二凤、吴玖凤签订涉案《房屋买卖合同》，吴二凤、吴玖凤既未支付全款、也未过户登记，不符合善意取得的法定构成要件。张智生买卖的房屋系夫妻共同财产，在共同共有关系存续期间，张智生擅自处分共有财产，一般认定无效。3.一审判决程序违法。一审判决超出吴二凤、吴玖凤的诉讼请求并遗漏当事人张某某、李某某。 吴二凤、吴玖凤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 吴二凤、吴玖凤向一审法院起诉请求：1.依法确认吴二凤、吴玖凤与张智生于2004年7月26日签订的《房屋出售合同》有效；2.判决张智生在判决生效后十日内协助吴二凤、吴玖凤办理欧阳海路X-X号二楼“某某茶楼”房屋的过户手续，并承担过户的税费、契税等费用；3.本案的诉讼费用由张智生负担。 一审法院认定事实：吴二凤、吴玖凤系姊妹关系。2004年7月26日，吴二凤、吴玖凤作为乙方与张智生作为甲方签订了《房屋出售合同》，约定：张智生自愿将其所有的坐落在桂阳县欧阳海大道欧阳海路X-X号二楼“某某茶楼”房屋出售给吴二凤、吴玖凤；成交价格为180,000元，付款方式为签订合同之日首付100,000元，余款待办理产权手续后付清；双方同意由张智生于2004年7月26日将上述房屋正式交付给吴二凤、吴玖凤；上述房屋办理过户手续所需缴纳的税费、契税等费用，由张智生负责缴清；张智生负责给吴二凤、吴玖凤办理好房屋产权证、土地使用证、契税证，在2004年11月30日前办理完毕；房屋面积包括（楼梯间、卫生间）整栋“某某茶楼”二楼以办证为准；自签订合同之日起，张智生将产权使用权交给吴二凤、吴玖凤使用；合同还约定了其他事项。合同签订当天吴玖凤将购房首付款100,000元支付给张智生，张智生出具了收条并依约于2004年7月底将上述购买的房屋交付给吴二凤、吴玖凤使用，吴二凤、吴玖凤以吴二凤名义办理了税务登记，对该“某某茶楼”所包含的房屋进行出租收益。在张智生将上述“某某茶楼”出售给吴二凤、吴玖凤之时，该房屋尚未登记产权证，直到2010年12月15日办理了产权总证，总证号为00016234，产权所有人为张智生，登记显示包含二层201至2020共20间商业用房，实际使用分为“某某茶楼”“某某宾馆”两部分，吴二凤、吴玖凤所购买的“某某茶楼”，现为“某某家具”，与另一部分“某某宾馆”可以明显区分，属于“某某宾馆”部分房间亦已由张智生出售给李某某、张某某。此后，吴二凤、吴玖凤对涉案房屋进行使用、收益至今，张智生及李某某、张某某均未提出过异议。因张智生一直没有协助吴二凤、吴玖凤办理房屋过户手续，吴二凤、吴玖凤也因此没有再向张智生支付剩余80,000元购房款。2017年6月15日，因吴长贵申请执行张智生、龙鼎公司欠款纠纷一案，湖南省桂阳县人民法院（2017）湘1021执恢61号执行裁定书，裁定查封、评估、拍卖上述房屋证号为00016234的房屋（包括“某某宾馆”部分和“某某茶楼”部分）。吴二凤、吴玖凤知晓后，作为该案案外人提起了执行异议，认为其中“某某茶楼”部分，系吴二凤、吴玖凤于2004年从张智生手中购买且已实际使用多年，只是未办理过户手续，故要求立即停止对该部分房屋的执行。湖南省桂阳县人民法院经审查后认为，吴二凤、吴玖凤的异议请求符合法律规定，应予支持，遂于2018年2月6日作出（2018）湘1021执异7号执行裁定书，裁定解除对桂阳县欧阳海大道X-X号的二楼原“某某茶楼”房屋的查封，中止对涉案房屋的执行，该裁定已生效。吴二凤、吴玖凤多次催促张智生协助办理过户手续，均未果，吴二凤、吴玖凤遂于2019年3月12日对张智生提起本案诉讼。诉讼过程中，许斌龙、龙鼎公司以张智生、肖新智作为甲方于2019年5月20日与龙鼎公司、许斌龙作为乙方签订《房屋买卖合同》，约定张智生、肖新智将涉案房屋出售给龙鼎公司、许斌龙为由，申请作为有独立请求权人的第三人参加本案诉讼。肖新智亦以其与张智生原系夫妻关系（双方于2015年11月2日登记离婚），本案涉案房屋原系夫妻共同财产，肖新智对张智生于2004年将涉案房屋出售给吴二凤、吴玖凤不知情，肖新智没有追认，并认可该涉案房屋于2019年5月20日抵债给许斌龙及龙鼎公司为由，亦向湖南省桂阳县人民法院申请作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，湖南省桂阳县人民法院准许第三人参加诉讼后，要求限期缴纳诉讼费，但第三人均未缴纳。一审法院认为，吴二凤、吴玖凤与张智生于2004年7月26日签订的《房屋出售合同》，系双方当事人自愿行为，意思表示真实，不违反法律法规强制性规定，合法有效。吴二凤、吴玖凤要求确认其于2004年7月26日与张智生签订的《房屋出售合同》有效，并判决张智生在判决生效后协助吴二凤、吴玖凤办理涉案房屋的过户手续，由张智生承担过户的税费、契税等费，可从应付剩余购房款中抵扣，合法有据，应予支持。关于许斌龙、龙鼎公司、肖新智的诉讼请求，因其均未交诉讼费，视为放弃诉讼请求，不予审理。关于肖新智以其为涉案房屋的共有人，张智生出售涉案房屋行为其未追认，应属无效，但涉案房屋本身登记在张智生个人名下，吴二凤、吴玖凤有理由相信张智生对涉案房屋具有处分权利，系善意取得，肖新智的抗辩理由不成立，不予支持。许斌龙、龙鼎公司以其于2019年5月20日与张智生、肖新智就本案涉案房屋签订的《房屋买卖合同》来对抗吴二凤、吴玖凤与张智生于2004年签订并已履行房屋交付的《房屋出售合同》，没有法律依据，其抗辩意见，亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、确认原告吴二凤、吴玖凤与被告张智生于2004年7月26日签订的《房屋出售合同》有效；二、被告张智生在本判决生效后十日内协助原告吴二凤、吴玖凤办理欧阳海路X-X号二楼“某某茶楼”部分的房屋过户手续，并承担过户的税费、契税等费用，原告吴二凤、吴玖凤在本判决生效后十日内支付被告张智生剩余购房款80,000元；三、驳回第三人湖南龙鼎房地产开发有限公司、许斌龙、肖新智的全部诉讼请求。案件受理费200元，由被告张智生负担。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。龙鼎公司、许斌龙向本院提交了以下证据：1.房权证桂阳字第00005522号房屋所有权证，拟证明涉案房屋首次办证时间为2000年3月24日；2.房权证桂阳字第000016234号房屋所有权证，拟证明涉案房屋第二次办证时间为2001年4月18日；3.桂国用（2005）第013766号国有土地使用证，拟证明涉案房屋办理国有土地使用证时间为2005年5月13日；4.本院（2019）湘10民终3260号判决书，拟证明张智生欠龙鼎公司1,800,000元债务的真实性。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。吴二凤、吴玖凤对龙鼎公司、许斌龙提交的证据质证认为，吴二凤、吴玖凤庭前去调取证据时，证据1、2的两个证已经不存在，无法核实其真实性；证据3亦无法核实其真实性。对证据1、2、3的合法性均有异议。对证据4，该判决书与本案无关。本院对上述证据认证如下：对龙鼎公司、许斌龙提交的证据1、2、3的真实性予以确认，本院予以采信;证据4与本案不具有关联性，本院不予采信。 本院二审查明，涉案房屋于2000年3月24日办理了房权证桂阳字第00005522号房屋所有权证,房屋所有权人登记为桂阳县华深实业有限公司；涉案房屋所有权人于2001年4月18日变更登记为张智生，房屋所有权证号为房权证桂阳字第000016234号；涉案房屋于2005年5月13日办理桂国用（2005）第013766号国有土地使用证，土地使用权人登记为张智生。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是吴二凤、吴玖凤要求张智生为其办理涉案房屋的过户手续并承担过户的税费、契税能否得到支持。吴二凤、吴玖凤与张智生于2004年7月26日签订的《房屋出售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。该《房屋出售合同》主要约定：张智生自愿将涉案房屋以180,000元的价格出售给吴二凤、吴玖凤，吴二凤、吴玖凤于签订合同之日首付100,000元，余款待办理产权手续后付清。张智生于2004年11月30日前负责给吴二凤、吴玖凤办理好房屋产权证、土地使用证、契税证并缴纳相关费用。吴玖凤于签订合同当天将购房首付款100,000元支付给张智生，张智生于当天出具收条并依约于2004年7月底将涉案房屋交付给吴二凤、吴玖凤使用，吴二凤、吴玖凤以吴二凤名义办理了税务登记，对涉案房屋进行出租收益至今。吴二凤、吴玖凤已履行了合同约定的支付首付款义务，张智生亦应按合同履行为吴二凤、吴玖凤办理涉案房屋的过户手续并承担相应费用的义务，故吴二凤、吴玖凤诉请要求张智生为其办理涉案房屋的过户手续并承担过户的税费、契税等费用有事实依据和法律依据，本院予以支持。龙鼎公司、许斌龙上诉称，涉案房屋与李某某、张某某之间所有的房屋重叠，应追加李某某、张某某参加本案诉讼，但龙鼎公司、许斌龙没有提供证据证实，故龙鼎公司、许斌龙认为一审法院程序违法没有事实和法律依据，本院不予支持。龙鼎公司、许斌龙上诉称张智生是因借款而与吴二凤、吴玖凤签订涉案《房屋出售合同》，但龙鼎公司、许斌龙没有提供证据予以证实，且张智生未对一审判决提出上诉，视为张智生对一审判决的认可，龙鼎公司、许斌龙的该上诉理由没有事实依据，本院不予支持。肖新智以其与张智生原系夫妻关系，涉案房屋原系其夫妻共同财产，向湖南省桂阳县人民法院申请作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，但肖新智未按时缴纳诉讼费，且对一审判决亦未提出上诉，视为肖新智对一审判决的认可。故龙鼎公司、许斌龙上诉称，吴二凤、吴玖凤在未征求肖新智同意的情况下径行提起“继续履行”诉讼，不构成善意取得没有事实依据，本院不予支持。一审法院仅判决张智生协助吴二凤、吴玖凤办理欧阳海路X-X号二楼“某某茶楼”部分的房屋过户手续，并承担过户的税费、契税等费用，并未超出吴二凤、吴玖凤的诉请，龙鼎公司、许斌龙上诉称一审判决超出当事人诉请与事实不符，本院不予支持。 综上所述，龙鼎公司、许斌龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定部分事实错误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人湖南龙鼎房地产开发有限公司、许斌龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红兵 审 判 员 陈新德 审 判 员 孟晋忠 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 黄小峰 书 记 员 魏小兰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。