广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28581号上诉人（原审原告、反诉被告）：王莹瑜，女，汉族，1982年2月20日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：王彦玲，广东同仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁环，广东同仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨卓，男，汉族，1982年7月3日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：陶金艮，广东仁皓律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛贺，广东仁皓律师事务所实习律师。上诉人王莹瑜因与被上诉人杨卓房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初11127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王莹瑜上诉请求：一、撤销一审判决，驳回杨卓的全部诉讼请求，并依法改判为：1、杨卓向王莹瑜立即支付购房款70万元；2、杨卓向王莹瑜支付违约金197400元（该违约金自2017年5月11日暂计至2018年11月25日，之后的违约金以70万元为基数，按照日万分之五的利率计算至款项全部清偿完毕之日止）；3、杨卓向王莹瑜支付资金占用利息67800元（以70万元为基数，按年利率6%自2017年5月10日起暂计至2018年12月3日；之后的利息顺延计算至欠款全部清偿完毕之日止）。二、杨卓承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院遗漏审查杨卓在原审反诉中关于付款时间及房产交付时间的主张及证据，也因此造成对本案后续结论的认定错误。双方提交的编号0001556《二手房买卖合同》都为复印件，一审法院在本诉中认定付款时间及房产交付时间并非双方协商的结果，那么，在反诉中，也应当对杨卓主张付款时间及房产交付时间认定为非双方协商的结果。二、一审法院关于涉案房产付款时间及房产交付时间的认定错误。1、在反诉中，杨卓应当对房产实际交付后支付剩余购房款的主张进行举证，一审法院在不认可王莹瑜本诉主张及依据的情况下，即认定杨卓反诉主张，违反了“谁主张谁举证”的原则。2、一审法院仅因杨卓知悉涉案房产的权属及查封情况，即认定杨卓主张的房产实际交付后支付剩余购房款具有一定合理性。但是，根据常人理解及市场交易习惯，王莹瑜主张的尾款在2017年5月10日支付、房款结清后三日内交付房产似乎更具有合理性。3、在本案起诉前，一审法院认为无证据显示王莹瑜曾向杨卓催告支付购房余款。事实上，早在王莹瑜提交了过户资料后，一直有让杨卓支付尾款，是杨卓一直以资金紧张等理由拖延未支付，在催要无果后，王莹瑜向福田法院保全了涉案房产，并对杨卓进行起诉，足以说明王莹瑜曾向杨卓催告支付购房款。4、杨卓在16258号案件的反诉状及答辩状中确认双方约定应于2017年5月10日支付购房尾款的事实，该自认不符合法律规定的不应当作为后续诉讼中不利证据的情形，一审法院对杨卓自认的事实不予采纳，实属不妥。三、杨卓在16258号案件的反诉状及答辩状中确认双方约定应于2017年5月10日支付购房尾款的事实，结合合同的实际履行情况，王莹瑜的主张更有说服力。退一步讲，即使不认可王莹瑜主张付款时间及房产交付时间，在杨卓无充分证据证明其尾款支付时间的情况下，应当视为双方对付款时间及房产交付时间约定不明，双方理应都无违约的必要前提。四、一审法院仅以16258号案件中邱xx未经查证的涉案房产由其出租的陈述，认定王莹瑜缺乏交付涉案房产的必要前提。根据合同相对性，本案中王莹瑜与杨卓关于涉案房产交付与案外人并无关系。其次，邱xx在该案中的陈述系其单方陈述，并无其他证据支持。再者，作为现时非涉案房产所有人的王莹瑜已尽其所能的提供了涉案房产相关过户手续的证据予以证明。杨卓虽然一直主张涉案房产未实际交付，但未提交有效证据证明，也没有采取任何有效的排除妨碍措施。一审法院认定涉案房产未实际交付事实不清，依据不足。五、杨卓承担本案一、二审全部诉讼费用。杨卓辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。王莹瑜向一审法院起诉请求：1、杨卓向王莹瑜支付购房款70万元；2、杨卓向王莹瑜支付违约金197400元，违约金自2017年5月11日暂计至2018年11月25日，之后的违约金以70万元为基数，按照日万分之五的利率计算至款项全部清偿之日止；3杨卓向王莹瑜支付资金占用利息67800元（以70万元为基数，按年利率6%自2017年5月10日起暂计至2018年12月3日；之后的利息顺延计算至欠款全部清偿完毕之日止）；4、杨卓承担本案的全部涉诉费用，包括但不限于案件受理费、公告费、保全费、保全担保费、律师费等。杨卓反诉请求：1、王莹瑜向杨卓支付违约金173.43万元（违约金以合同成交价470万元为基数，按日万分之五，自2017年4月29日暂计至2019年5月7日止，以王莹瑜向杨卓实际交付房屋之日止）；2、王莹瑜向杨卓完成房产实际交付（交付涉案房产钥匙，并协助清理涉案房产内现在居住人员）；3、王莹瑜承担反诉的全部费用，包括但不限于反诉受理费、律师费等。一审法院认定事实：一、合同签署情况。王莹瑜（卖方）与杨卓（买方）签署的编号为0001556《二手房买卖合同》约定，买卖双方交易的房地产位于深圳市××区××路××村××Ｆ单位（下称涉案房屋），建筑面积为90.43平方米；转让成交价为470万元，该转让价不含税价，买方自愿承担实际发生的税费；买方同意本合同生效之日起10日内（含当日）向卖方支付定金20万元，买方一次性给付定金之外的楼款，于2017年5月10日之前（含当日）将除定金之外的楼款450万元支付至监管机构的指定账户中；买方按约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号，且卖方已取得房产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续但最晚不得迟于2017年5月5日（含当日）；买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易，本条款中该物业产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际不符则卖方承担违约责任，该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后10日内（含当日）将房产证原件交予替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方；该物业没有租约，该物业所附租约现状依卖方陈述确定，卖方对此真实性负责，如与实际情况不符或卖方未处理好与承租人的关系导致买方无法按本合同顺利购入，使用该物业，卖方应承担违约责任；卖方应于全款结清后三日内将该物业交付于买方，买卖双方共同对该物业及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续，移交该房屋钥匙，买卖双方应在交接清单上对上述情况签名确认；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。该合同尾部手书备注，买家需在2017年4月21日前支付180万元，卖家收到首笔款180万后于两个工作日内提交过户资料，剩余的270万于2017年5月10日前全额付清，违者需承担违约责任，卖家回款账号：农业银行6228480128160118070，双方约定此卡为唯一指定回款卡。合同签署时间处空白。杨卓提交的上述二手房买卖合同关于交易定金、一次性支付约定楼款的付款方式、递件过户时间、房地产产权现状中第一项何时将房产证原件交予第三方、房地产交付及交楼押金的条款为空白条款，且无手书备注部分。王莹瑜与杨卓均没有该合同的原件。2017年4月14日，王莹瑜与杨卓签署编号为0001555的《二手房买卖合同》约定，涉案房产的转让款为470万元，杨卓在合同生效后3日内向王莹瑜支付定金20万元，杨卓向银行按揭贷款支付除定金、交楼押金之外的剩余首期款121万元至银行监管账户或其它第三方的监管账户，杨卓于2017年4月24日之前向按揭银行提交按揭贷款资料，杨卓最迟于2017年5月14日办理递件过户手续，杨卓支付所有的交易税费。合同中关于房产交付的时间处为空白，第十四条备注处亦为空白。邱xx、罗xx与杨卓签署编号为0000371号《二手房买卖合同》约定，杨卓以470万元的价格购入涉案房产，签署本合同时支付定金30万元。2017年3月3日，邱xx、罗xx的受托人黄康华与杨卓签署《深圳分行二手房交易结算资金托管业务申请单》，杨卓将150万元的托管资金托管至中国农业银行股份有限公司，托管到期日2017年9月2日。王莹瑜称因涉案房屋存在很多查封，所以该合同没有履行，后邱xx将涉案房屋出售给王莹瑜，王莹瑜解封涉案房产后再出售给了杨卓；杨卓称因2017年之后出了新的房产政策，因杨卓不符合贷款资格了，所以合同没有继续履行。二、合同履行情况涉案合同签署后，杨卓通过其名下的中国农业银行账户于2017年4月14日、4月21日向王莹瑜名下的账户转入款项20万元、180万元，5月10日向杨叶志转入款项200万元，上述转账均附言购买涉案房屋房款。2017年4月28日，涉案房屋经核准转移登记至杨卓名下。2017年5月15日，杨卓在万厦居业办理过户、签署梅林一村管理规约。2017年5月26日，涉案房产被该院查封，查封文号为（2017）粤0304民初16258号，查封期限自2017年5月26日至2020年5月25日。三、涉案房产涉诉情况2017年5月24日，案外人邱xx将王莹瑜列为被告，杨昆列为第三人以返还原物纠纷诉至该院，案号为（2017）粤0304民初16258号。邱xx请求王莹瑜及杨卓归还涉案房屋。杨卓答辩称，其与王莹瑜于2017年4月21日签署《二手房买卖合同》约定以470万元购买涉案房屋，在2017年4月21日前支付180万元，卖家在收到首笔款项后两个工作日内办理过户手续，剩余款项于2017年5月10日前全额付清。该案庭审时，邱xx称签订服务协议时涉案房屋处于出租状态，之后也是一直出租。王莹瑜与杨昆称购买涉案房屋时涉案房屋由邱xx居住，代理人不清楚其购买涉案房屋后有无实际交付。杨卓称王莹瑜交付了钥匙及变更物业、水电等的客户名称，但是其一直没有办法入住，其没有实际占有使用涉案房产。该案经审理查明，涉案房屋原登记在邱xx及其配偶罗xx名下，邱xx、罗xx与深圳市瑞邦融通投资担保有限公司及杨昆签订《服务协议书》，约定查封解封费用为垫资金额7%，红本必须过户或抵押至深圳市瑞邦融通投资担保有限公司名下，解封成为红本后交易至客户寻找的买家名下。2017年4月3日，邱xx、罗xx与王莹瑜签署《二手房买卖合同》约定涉案房产的转让成交价为4147844元，买方支付的房款需先清偿卖方所欠债务及相关费用，剩余房款待户口全部迁出后30日内结清。邱xx、罗xx出具收款收据，确认收到王莹瑜支付的购房款共计3647692.81元。2017年4月11日，涉案房屋转移登记至王莹瑜名下。2017年4月14日，杨卓向王莹瑜支付购房定金20万元，2017年4月21日，杨卓与王莹瑜签署《二手房买卖合同》，杨卓已向王莹瑜支付购房款400万元。2017年4月28日，涉案房屋经核准转移登记至杨卓名下。因邱xx、罗xx对外负债，多个债权人通过诉讼的方式主张权利，截至2017年4月7日，涉案房屋已被法院多轮查封。王莹瑜与杨昆系夫妻关系。该院经审理后认为，邱xx行使的是物权保护权利，但涉案房屋现登记权利人为杨卓，邱xx没有提供证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符且尚未经过相关法律途径确认其为涉案房屋产权的真实权利人的情况下，邱xx要求返还涉案房屋缺乏权利基础，因为邱xx不是适格的王莹瑜。该院于2018年6月29日作出（2017）粤0304民初16258号之二民事裁定书，裁定驳回邱xx的起诉。后邱xx不服该裁定，上诉至深圳市中级人民法院，该院于2018年11月5日作出（2018）粤03民终17179号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。另查，杨卓申请证人周某出具证人证言并出庭作证称，王莹瑜与杨卓签署合同时对于付款方式的约定系空白，双方口头约定待杨卓实际接手涉案房产后支付购房余款70万元，周某另称与杨卓及王莹瑜的配偶杨昆均是朋友，故从中撮合双方签署买卖合同，没有见证双方面签合同。2017年5月15日，周某的同事去管理处办理手续并打算换锁的时候发现房子里面有人出来，证人随即电话通知了王莹瑜，王莹瑜回复说要查一下。之所以没有在当时报警是因为当时还没有交楼，是原业主处理的事情，也将该情况告知了王莹瑜。庭审时，王莹瑜称王莹瑜向邱xx购买涉案房屋后邱xx将房屋钥匙交给了王莹瑜，过户之后王莹瑜也去现场看过，房子是空的，钥匙王莹瑜也没有换并交给了杨卓；目前不知道涉案房产由谁居住。杨卓确认还有70万房款未支付。购买涉案房产的时候和周某、杨昆去现场看过了，当时邱xx在房里面，不清楚里面居住的是谁。王莹瑜于2017年5月15日把钥匙交给了周某，后续一直是由周某在处理，直到2017年7月杨昆找到杨卓，杨卓才知道房产被查封及邱xx起诉的事实，杨卓于2017年12月2日报警的时候明确知道涉案房屋里面住了人。一审法院认为，王莹瑜与杨卓就涉案房产的买卖签署了两份《二手房买卖合同》，两份合同约定的转让价款均为470万元，但合同对于付款的方式约定不一，其中编号为0001555号的合同约定的购房款以贷款的方式支付，房产交付的时间未约定，而编号为0001556号的合同约定的购房余款于2017年5月10日前一次性付清，房产在余款结清之后三日内交付。根据杨卓实际已向王莹瑜支付购房款400万元的事实可知，双方实际履行的合同为编号为0001556号合同。虽然王莹瑜提交的编号为0001556号的合同关于购房款的支付时间、交付房产的时间有明确约定，但是杨卓提交的该编号合同中未载明具体的付款时间及房产的交付时间，备注约定亦为空白，王莹瑜提交的该合同为复印件，杨卓持有的该合同为照片，双方未提交该份合同的原件予以核对，证人周某亦未能亲自见证双方签署该合同，在此情况下，无法认定王莹瑜持有的合同复印件中载明的杨卓应于2017年5月10日前支付全部购房款、余款结清后三日内交付房产的约定是双方协商的结果。涉案房产的原权利人为邱xx、罗丽萍，杨卓在与王莹瑜签署涉案房产的买卖合同前亦与原权利人签署了编号为0000371号《二手房买卖合同》，即杨卓完全知晓涉案房产的权属情况及查封情况，在此情况下，杨卓自述的在房产实际交付后支付剩余购房款具有一定合理性。再者，如上所述，无法认定王莹瑜持有的合同载明余款结清后三日内向杨卓交付涉案房产为双方协商一致的意思表示，在杨卓未向王莹瑜支付购房余款70万元且未催告杨卓履行的情况下，王莹瑜自认于2017年5月15日办理了涉案房产的物业信息过户事宜，且无证据显示王莹瑜在其主张已向杨卓实际交付涉案房产后至其于2018年12月6日向该院递交立案材料并提起本案诉讼前有向杨卓催告支付购房余款，上述事实进一步证实王莹瑜持有的合同中载明的付款时间及房产交付时间的约定未经过双方的协商，结合证人证言，该院据此认定双方实际约定的支付购房款的时间为实际交付涉案房产后。本案王莹瑜及杨卓同为16258号案件的杨卓，在该案审理前，王莹瑜与杨卓并未就涉案房产的购房尾款支付事宜产生纠纷，双方作为16258号案件的共同杨卓，在16258号案件中的利益是一致的，在此情况下，杨卓在该案件中提起反诉及答辩时陈述双方约定的应于2017年5月10日支付购房尾款70万元并不损害双方的利益，杨卓的该陈述与该院认定的上述事实亦不相符，因此，不能就此认定杨卓在16258号案件中陈述的该事实作为认定本案的依据。王莹瑜与杨卓的代理人虽于2017年5月15日在物业公司办理了相关的过户手续，王莹瑜亦向杨卓交付了钥匙，但是王莹瑜自原权利人邱xx、罗xx处购买涉案房产后即另行出售给杨卓，无证据显示原权利人邱xx、罗xx将涉案房产实际交付给了王莹瑜，且邱xx亦以排除妨害纠纷为由提起了16258号案件的诉讼，邱xx在该案中仍然主张涉案房产由其出租，由此可知，王莹瑜主张的已实际向杨卓交付房产的主张缺乏必要前提。综上，王莹瑜未实际向杨卓交付涉案房产构成违约，杨卓有权要求王莹瑜向其交付涉案房产并自王莹瑜自认的交付房产之日即2017年5月15日的次日开始按合同约定的交易价即470万元为计算基数，按日向杨卓支付逾期履行违约金，鉴于杨卓对双方未以明示的方式约定购房款的支付时间及房产交付的时间亦有过错，同时兼顾违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，合同约定的日万分之五的违约金过分高于王莹瑜逾期交房给杨卓造成的损失，该院酌定王莹瑜按日万分之二的标准自2017年5月16日起按日向杨卓支付逾期履行违约金，暂计至庭审日即2019年6月14日，违约金合计713460元（470万元×0.2‰×759），对杨卓主张违约金起算时间超出该院认定的部分，该院不予支持。鉴于王莹瑜实际履行合同时间的不确定性，对于之后的违约金，杨卓可另循途径解决。杨卓未向王莹瑜支付购房余款不构成违约，杨卓应在王莹瑜实际向其交付房产后向王莹瑜支付购房余款70万元，对王莹瑜主张的违约金及利息，该院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、王莹瑜应于该判决生效之日起十日内向杨卓交付深圳市福田区梅林一村86栋22F房产；二、杨卓应在王莹瑜实际向其交付上述房产后的十日内向王莹瑜支付购房余款70万元；三、王莹瑜应于该判决生效之日起十日内向杨卓支付违约金713460元；四、驳回王莹瑜的其他诉讼请求；五、驳回杨卓的其他反诉请求。本诉案件受理费13472元（王莹瑜已预交），由王莹瑜负担3722元，杨卓负担9750元，保全费5000元（王莹瑜已预交），由王莹瑜负担2500元，杨卓负担2500元；反诉受理费10204元（杨卓已预交15061元），由王莹瑜负担4198元，杨卓负担6006元。杨卓变更反诉请求对应的反诉受理费4857元，该院依法退还杨卓。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，杨卓确认还有70万元房款未支付给王莹瑜。王莹瑜将涉案房屋的钥匙交付给了杨卓，但杨卓收房时发现房屋内有人居住，因此，王莹瑜交付钥匙的行为不能认定其完成了交房义务。王莹瑜与杨卓在二审中均确认双方履行的是编号为0001556号的《二手房买卖合同》，双方均未能提交合同原件，其中王莹瑜提交的合同载明了付款时间和违约责任、房产交付时间等，而杨卓提交的合同上述内容为空白。对此，本院认为，在双方均未能提交合同原件的情况下，本案认定双方对付款时间、交房时间均未约定为宜。考虑到涉案房屋已经过户，本院酌定杨卓应在本判决生效之日起十日内向王莹瑜支付70万元房款，王莹瑜应在本判决生效之日起十日内向杨卓交付房屋；参考双方合同中的违约条款，若一方存在逾期履行，另一方可要求对方以转让成交价为基数，按日万分之五支付违约金。综上，王莹瑜的部分上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定违约责任不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初11127号民事判决；二、王莹瑜应于本判决生效之日起十日内向杨卓交付深圳市福田区梅林一村86栋22F房产，逾期交付的，王莹瑜应当向杨卓支付违约金（以转让成交价470万元为基数，按日万分之五标准计至实际交付之日止）；三、杨卓应于本判决生效之日起十日内向王莹瑜支付剩余房款70万元，逾期支付的，杨卓应当向王莹瑜支付违约金（以转让成交价470万元为基数，按日万分之五标准计至实际支付之日止）；四、驳回王莹瑜的其他诉讼请求；五、驳回杨卓的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13472元，由王莹瑜负担3702元，由杨卓负担9770元，反诉案件受理费10204元，由王莹瑜负担100元，由杨卓负担10104元（杨卓多预交的4857元，由一审法院予以退还）。二审案件受理费13586元，由王莹瑜负担3682元，由杨卓负担9904元。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇一九年十二月二十三日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。