安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终3328号 上诉人（一审原告）：杨晶晶，女，1994年6月2日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：杨泽海，系杨晶晶父亲。 委托诉讼代理人:杨树雨，安徽杜文律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：宿州铭威房地产开发有限公司，住所地安徽省灵璧县。 法定代表人：杨成安，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李帅，安徽山石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈辰，安徽山石律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：杨成安，男，1969年8月19日出生，汉族，暂住安徽省灵璧县。 上诉人杨晶晶、上诉人宿州铭威房地产开发有限公司（以下简称宿州铭威公司）因与被上诉人杨成安定金合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初5187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨晶晶上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：其于2019年4月1日与宿州铭威公司签订合同并当日支付16万元定金，后宿州铭威公司不愿意签购房合同，故意找借口称楼盘没有开盘，主要目的是不想卖房，事实上宿州铭威公司的已经被法院查封，不能转让，宿州铭威公司出售案涉房屋存在恶意欺诈。其要求宿州明威公司双倍返还定金具有事实和法律依据。宿州铭威公司为了弥补自身资金不足的问题，故意隐瞒房屋已经抵押、查封的事实，一房多卖，非法骗取客户购房款，如果不适用定金罚则，难以弥补其经济损失和遏制房地产交易领域乱象。对于案涉房屋买卖合同不能履行的后果，其不存在任何过错，一审将未能订立商品房买卖合同的责任认定归于杨晶晶一方不当。本案公司股东滥用公司法人独立地位，在经营活动中使用个人账户，导致公司财产和个人财产不分，公司利益和股东利益不加区分，双方债务账目严重不清，损失公司债权人利益，杨成安应当承担连带还款责任。 宿州铭威公司答辩并上诉称：双方之所以未签订买卖合同是因为杨晶晶自身原因造成的，与其公司无关。按照双方合同约定，杨晶晶应当在2019年4月8日前携带相关手续来签订买卖合同，虽然案涉房屋被查封，但不影响双方签订买卖合同，一审认为房屋被查封可能影响房屋交付，该事实用推断的事实代替了客观事实。本案杨晶晶没有在2019年4月8日前来签订合同，双方以无继续履行的合意，应当不返还定金。 杨晶晶的的答辩意见同其上诉理由。 杨成安二审未答辩。 一审法院认定事实：2019年4月1日，杨晶晶与宿州铭威公司签订《中央名府》商品房定购书，约定定购房号：14号楼406室，房屋总价682542元，买方须于2019年4月8日前，携同本合同书、交纳购房定金的收据、应付的首期房款、身份证等证件办理签署《商品房买卖合同》；如买方不在本定购书规定的日期签署《商品房买卖合同》，并支付首付款，则出卖方视同买方放弃房屋的订购权，卖方可没收定购定金并有权将其定购的房屋转售他人，并无须另行通知；买方在签订本定购书后，所选定的定购房屋，出卖方不得无故另售他人，如违约需双倍返还买方定金，如买方自愿取消其定购的房屋，则卖方概不退还其订购金；每户定购房屋的定金为16万元；并约定了合同其他事项。当天，杨晶晶通过银行转账交付定金16万元，上述款项汇至宿州铭威公司法定代表人杨成安账户，宿州铭威公司于当日出具收据。 案涉商品房所在的14号楼于2018年10月9日取得预售许可证，2018年10月15日被司法查封。 2019年4月10日，杨晶晶提出退房申请，要求解除认购协议。宿州铭威公司于2019年6月10日签署意见，因14栋406室已售，退还预付款16万元。 一审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，案涉商品房在双方签订定购合同前已被司法查封，但是宿州铭威公司并没有将查封情况如实告知原告，司法查封虽然不影响签订商品房买卖合同，但是购房户可能面临商品房无法交付的风险，因此，杨晶晶要求退房返还定金并无不当。杨晶晶未在约定时间与宿州铭威公司协商商品房买卖合同签订事宜，确有不当之处，但是该行为同宿州铭威公司隐瞒商品房被查封的事实，显然不能等同，宿州铭威公司在案涉商品房买卖中具有明显过错；综上，一审法院酌定由宿州铭威公司返还杨晶晶购房定金20万元。杨成安系宿州铭威公司法定代表人，虽然案涉款项转入其账户，但是宿州铭威公司已出具收据，证明案涉款项系宿州铭威公司收取，因此，杨晶晶要求杨成安承担返还定金的责任，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、宿州铭威公司于本判决生效后二十日内返还杨晶晶购房定金20万元；二、驳回杨晶晶的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3050元，由杨晶晶负担1150元，宿州铭威公司负担1900元。 归纳当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1、宿州铭威公司是否应当双倍返还定金；2、杨成安是否应当承担连带返还定金的责任。 本院认为，关于焦点1，本案双方签订的《商品房订购书》第四条明确约定，买方在签订本定购书后，所选定的定购房屋，出卖方不得无故另售他人，如违约需双倍返还买方定金。案已查明，本案案涉房屋在出售给杨晶晶之前已被司法查封，杨晶晶并不能提供证据证明案涉房屋存在另售他人的情形，故不符合双方合同约定的双倍返还定金的条件。杨晶晶又称宿州铭威公司存在欺诈行为，应当双倍返还定金。审理认为，宿州铭威公司擅自出售被司法查封的行为不当，但房屋被司法查封仅是法院采取的保全措施，并不发生房屋产权的变更效果，房屋产权仍归属宿州铭威公司，房屋能否实际交付也取决于下一步诉讼和执行情况，故现有证据不足以证明宿州铭威公司存在销售欺诈行为，故对杨晶晶要求双倍返还定金的上诉请求，本院不予支持。杨晶晶在发现其订购的房屋被司法查封后，因房屋状态存在瑕疵，其拒绝继续签订买卖合同，购买案涉房屋并无不当，一审认定杨晶晶未在约定时间签订合同构成违约不当，本院予以纠正。一审根据杨晶晶的损失情况，酌定判决宿州铭威公司返还杨晶晶20万元并无明显不当，本院予以确认。 关于焦点2，关于杨成安是否应当承担还款责任，审理认为，宿州铭威公司的房屋已被司法查封，说明宿州铭威公司已有案件进入诉讼程序，杨成安系宿州铭威公司的法定代表人，对上述情况应是明知。宿州铭威公司直接让购房户将售房款转入杨成安个人账户，显然具有规避诉讼风险的故意。本案虽然现有证据不足以证明存在公司人格否认的情形，但杨成安收取购房款的行为属于恶意帮助宿州铭威公司规避诉讼风险，双方的共同行为造成了杨晶晶的损失，杨成安亦应承担返还定金20万元的责任。 综上，一审判决认定事实清楚，但未判决杨成安承担责任不当，本院对判决结果予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省灵璧县人民法院（2019）皖1323民初5187号民事判决； 二、宿州铭威房地产开发有限公司、杨成安于本判决生效后十日内返还杨晶晶20万元； 二、驳回杨晶晶的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决承担，二审案件受理费12200元，由杨晶晶负担6100元，宿州铭威房地产开发有限公司负担6100元。 本判决为终审判决。 审判长  欧阳顺 审判员  马 杰 审判员  许劲松 二〇一九年十二月二十五日 法官助理赵如如 书记员刘素青 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。