江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初5976号 原告：南京市雨花台区科泰电子产品销售中心（个体工商户），统一社会信用代码92320114MA1QMTAM5Y，住所地江苏省南京市雨花台区凤翔新城门面房，实际经营地江苏省南京市马群百水桥创业园三十九号。 经营者：毛云。 委托诉讼代理人：李箕龙，江苏众盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈静，江苏众盛律师事务所实习律师。 被告：南京汉中金属构件有限公司，统一社会信用代码91320106716206055P，住所地江苏省南京市鼓楼区管子桥1号。 法定代表人：于本华，该公司总经理。 原告南京市雨花台区科泰电子产品销售中心（科泰中心）与被告南京汉中金属构件有限公司（汉中公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李箕龙、陈静，被告法定代表人于本华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告科泰中心向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告因租赁的厂房拆迁而导致的停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失10万元；2.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：于本华系被告南京汉中金属构件有限公司的法定代表人。2019年3月1日，原、被告签订了《厂房租赁合同》，约定被告将南京市马群百水桥创业园三十九号的厂房出租给原告长期使用，直到厂区拆迁。双方约定，若遇拆迁被告必须提前三个月出示政府部门的通知书，如未提前通知，造成原告的经济损失，由原告全部赔偿。现租赁合同涉及的厂房于近日面临拆迁，被告在未提前通知原告的情况之下，要求原告立即腾空、搬离、交还房屋，以致原告必须在短时间内另寻厂房。2019年9月26日，原告在调取了被告与栖霞区房屋征收管理办公室签订的拆迁补偿协议，被拆迁房屋总面积为2970.24平方米，设备拆迁搬迁费为318403元，停业补偿费为199002元。其中原告承租房屋面积为1360平方米，两项费用的评估是包含原告承租的房屋设备和经营状况，被告应当按照面积占比标准0.46，从两笔费用中核算停业补偿费91450.92元、设备搬迁费用146465.38元，共计238006.30元。原告承租该厂房不足半年，被告在应当知晓该区域即将拆迁的情况下，仍将房屋出租给原告，且未按合同约定提前通知原告，从而给原告造成了一定的经济损失。为维护自己的合法权益，原告特具状至法院。请求法院判如所请。本案立案后，原告在首次到法院谈话后完成了设备迁出，产生了实际经营损失、工人工资损失、实际搬迁支出，合计147256元。为了尽快解决纠纷，原告仅主张10万元损失。 被告汉中公司辩称，被告与原告科泰中心签订的租赁合同约定，如遇拆迁，科泰中心无条件搬出。直至庭审当天科泰中心还在做搬迁工作，所以不同意支付拆迁之后补偿的费用。且科泰中心从2019年8月到现在为止的房租、水电费都没有支付。 经审理查明：2019年3月1日，被告汉中公司（甲方）与原告科泰中心（乙方）签订《厂房租赁合同》一份。合同约定，汉中公司将坐落于南京市马群百水桥创业园三十九号厂房（面积1360平方米）出租给科泰中心作为加工生产装配使用；厂房内生产设备免费给乙方无条件使用；乙方在协议期内购买的设备，所有权归乙方所有；租金标准24万元/年；租金按照二个月一付、六次付清的方式缴纳；甲方每月收取乙方水费200元，电费按1.1元/度收取。合同第三条双方责任第1项约定：“乙方可一直使用甲方租赁的厂房，直到厂房拆迁。若遇拆迁甲方必须提前三个月出示政府部门的通知书通知乙方，乙方无条件搬出。如甲方没有提前三个月通知乙方，造成乙方的经济损失，由甲方全部赔偿。”合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，汉中公司将涉案租赁房屋交付科泰中心。科泰中心向汉中公司给付房租至2019年8月底。 另查明，2019年8月14日，南京市栖霞区房屋征收管理办公室（甲方）与被告汉中公司（乙方）签订《征收补偿协议（集体土地）》一份，协议约定：甲方于2019年7月1日，在栖霞区马群街道实施百水工业园地块保障房二期的房屋征收工作；乙方房屋、建筑物、设备位于栖霞区马群街道白水工业园，房屋建筑面积2970.24平方米，位于本次征收范围内；乙方必须于2019年9月30日前将房屋、设备搬空，交由甲方拆除；乙方拆迁货币补偿总额为5830479元，其中房屋拆迁补偿款3980041元、附着物补偿费891072元、设备拆迁搬迁费318403元、停业补偿费199002元、其它补偿441961元（含移机费、资产、防层）。汉中公司陈述已经收到除房屋拆迁补偿款外的其他拆迁补偿费。 审理中，汉中公司陈述其与百水桥村民委员会签订土地租赁协议后自己盖的厂房，案涉房屋未办理建设规划许可证和产权登记。汉中公司提交通知一份，证明其于2019年7月2日曾书面通知科泰中心案涉厂房所在地于2019年7月1日拆迁，要求科泰中心尽快搬出，租金按实际搬出日计；厂房内甲方设备如数交给甲方；按实结清水费、电费、工人工资。科泰中心表示之前并未收到过该通知，直至2019年9月26日在法院第一次看到。双方均认可案涉厂房拆迁公告于2019年6月张贴。科泰中心认可尚欠汉中公司电费7623元、水费100元，合计7723元。科泰中心另自认于2019年10月13日从案涉厂房搬清，其支出设备拆除、装运费合计7330元。科泰中心在2019年3月至5月期间月平均经营收入为90966元，在2019年4月至8月期间月平均工资支出48968元。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方未能达成一致调解意见。 上述事实，有当事人的当庭陈述，科泰中心与汉中公司共同举证的厂房租赁合同，科泰中心举证的《征收补偿协议（集体土地）》、发货通知单、招商银行账户历史明细表、微信支付记录、收条等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条属于效力必性强制性规定。被告汉中公司在未取得建设工程规划许可证的情况下，在租赁土地上建设厂房，并将上述厂房租赁给原告科泰中心，该租赁合同因违反法律法规的强制性规定，应当认定无效。 合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉租赁厂房因征收补偿被拆迁，汉中公司与南京市栖霞区房屋征收管理办公室签订征收补偿协议，取得包括设备拆迁搬迁费318403元、停业补偿费199002元在内的补偿。上述补偿中部分系基于科泰中心租赁案涉厂房而取得，该部分费用应当给付科泰中心。关于停业补偿费，因汉中公司建设厂房系用于公司经营，拆迁对出租人和承租人都会造成停业损失，对于拆迁人支付给出租人的停业补偿费用，承租人可以分得50%。根据征收补偿协议确定的拆迁面积、补偿费用，以及厂房租赁合同约定的租赁面积，本院确定汉中公司应当给付科泰中心停业补偿费为45559.07元（199002元×1360平方米÷2970.24平方米×50%）。关于设备拆迁搬迁费，本案厂房租赁合同约定“厂房内生产设备免费给乙方无条件使用；乙方在协议期内购买的设备，所有权归乙方所有”，因此，设备拆迁搬迁费中应当包括汉中公司设备及科泰中心设备的搬迁补偿，科泰中心未能举证其在租赁期间添置的设备数额，根据科泰中心提交的证据，本院认定科泰中心的设备拆迁搬迁费用为7330元。科泰中心尚欠汉中公司水电费7723元应当从上述费用中扣除，即汉中公司应给付科泰中心停业补偿费、设备拆迁搬迁费45166.07元（45559.07元＋7330元－7723元）。故本院对科泰中心合理部分诉讼请求予以支持。 汉中公司应给付科泰中心的停业补偿费即是对科泰中心因租赁厂房拆迁造成停业损失的补偿。案涉租赁厂房于2019年6月发出拆迁公告，科泰中心对此是明知的，且科泰中心举证的经营收入及工资支出不能证明其存在其他损失，故本院对科泰中心该部分主张不予确认。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告南京汉中金属构件有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告南京市雨花台区科泰电子产品销售中心停业补偿费、设备拆迁搬迁费45166.07元； 二、驳回原告南京市雨花台区科泰电子产品销售中心其他诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告南京市雨花台区科泰电子产品销售中心负担631元，被告南京汉中金属构件有限公司负担519元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2300元。 审 判 员 韩栋 二〇一九年十二月五日 法官助理 晋静 书 记 员 尹紫