广东省深圳市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）粤03行终518号上诉人（原审原告）蔡善华，男。上诉人（原审原告）黄琼辉，女。共同委托代理人文化，广东威豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）深圳市住房和建设局，住所地深圳市福田区华强北街道振华路8号设计大厦8楼。法定代表人张学凡，局长。委托代理人严韶华，该局工作人员。委托代理人胡德启，广东华商律师事务所律师。上诉人蔡善华、黄琼辉因诉被上诉人深圳市住房和建设局收回经济适用住房决定一案，不服广东省深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308行初1580号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审认定，2008年8月13日，二原告与原深圳市国土资源和房产管理局签订深经字（2008）第0－02844号《深圳市经济适用住房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），购买南山区星海名城五期X单元XX经济适用房。《买卖合同》第十四条约定：“买方依本合同付清购房款后，即取得该住房的占有、使用权。在买方取得住房全部产权之前，住房不得出租、出售、赠予、抵押（除按揭外）。”第十五条约定：“在买方取得住房全部产权之前，因买方自身原因需退出已购经济适用住房时，由住房保障管理部门或原产权单位按照原价格年折旧2%进行回购。”第十六条约定：“签订购房合同满五年的，买方可依据深圳市经济适用住房的相关管理规定申请取得住房全部产权。住房上市转让的收益分成，按政府届时有关规定执行。转让时，政府在同等条件下可优先购买。”第十七条第一款第三项约定：“签订本合同后未满5年，并未按本合同第十六条的约定取得住房全部产权，将经济适用住房用于出售、出租、赠予、抵押（按揭除外）的”，住房保障管理部门自发现之日起3年内不予受理其住房保险申请。卖方有权单方解除合同。2013年，何某碧将二原告诉至法院，案由为房屋买卖合同纠纷，广东省深圳市南山区人民法院作出的（2013）深南法民三初字第558号民事判决查明：2010年12月15日，二原告与何某碧签订《房屋买卖预约协议》，将涉案住房转让给何某碧。何某碧已依约向二原告支付了首期款，二原告于2010年12月18日将涉案住房交付何某碧。2017年10月26日，被告依法向原告蔡善华询问并制作《调查询问笔录》，原告蔡善华表示在2010年与何某碧签订上述协议，并在同年12月将涉案住房交付何某碧居住，后于2016年9月收回自住。2017年12月30日，被告认为二原告转让涉案住房的行为违反《深圳市保障性住房条例》第四十一条的规定及《买卖合同》第十四条的约定，故根据《深圳市保障性住房条例》第四十五条的规定及《买卖合同》第十五条的约定向二原告作出深建房改〔2017〕39号《深圳市住房和建设局关于收回经济适用住房的预告通知书》，通知拟收回原告家庭所购买的涉案住房，退还购房款，并告知其申辩权利。2018年1月9日，原告蔡善华提交申辩材料，称因原告蔡善华向何某碧老公贷款，其将涉案住房霸占并签订协议。2018年2月5日，被告认为原告提出的申辩意见不成立，遂作出了深建房改〔2018〕1号《深圳市住房和建设局关于收回经济适用住房的决定》（以下简称《收回决定》）并送达原告。另查，原告蔡善华于2018年2月5日就被告作出涉案《收回决定》的具体行政行为向深圳市人民政府申请行政复议，深圳市人民政府以行政合同争议不属于行政复议受理范围为由，驳回原告蔡善华的行政复议申请。原审认为，本案的争议焦点在于被告收回二原告经济适用房的具体行政行为是否合法。《深圳市保障性住房条例》第五条第三款规定，“深圳市政府住房和建设部门负责本市住房保障的组织实施和监督管理，并可以依法委托事业单位组织具体实施。”《深圳市住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定》规定被告的职责包括负责推进住房制度改革和住房保障工作；负责市保障性和政策性住房的建设、维修、租售和监督管理以及相关基础资料的信息化和档案工作等。据此，被告作为深圳市住房保障部门，有权依法依规作出收回经济适用住房的行政行为。《深圳市保障性住房条例》第四十一条规定，“购买的保障性住房在取得完全产权前不得转让、出租、抵押，但为购买本套保障性住房而向银行设定的抵押除外。规定年限届满后，购买保障性住房的家庭或者单身居民申请取得完全产权的，应当缴纳土地收益并按照市政府确定的标准缴纳房产增值收益等价款。”第四十五条规定，“租赁或者未取得保障性住房完全产权的家庭或者单身居民有下列情形之一的，主管部门应当按照合同约定要求其支付违约金，并可以根据约定或者法定情形解除合同，收回出租住房或者按照在原销售价格基础上综合考虑住房折旧和物价水平等因素后确定的价格有偿收回出售住房：（一）无正当理由连续六个月以上未在保障性住房内居住的；（二）无正当理由连续两个月或者累计六个月以上未缴纳租金的；（三）擅自转租保障性住房的；（四）擅自互换、出借保障性住房的；（五）擅自转让、抵押、出租保障性住房的；（六）将保障性住房用于经营性用途的；（七）擅自改变保障性住房使用功能的；（八）因故意或者重大过失，造成租赁的保障性住房严重毁损的；（九）其他违法或者违约情形。具有前款第（四）、（五）、（六）、（七）项规定情况之一的，相关主管部门不得受理其取得保障性住房完全产权的申请。”再结合二原告与被告签订的《买卖合同》约定，二原告在取得涉案住房全部产权之前，住房不得出租、出售、赠予、抵押（除按揭外）。二原告将涉案住房于2010年10月15日转让给何某碧的事实已经（2013）深南法民三初字第558号民事判决书予以确认，二原告申辩的理由不足以反驳其将住房转让的事实，二原告在签订购买经济适用合同未满5年且未取得经济适用房全部产权的情况下转让涉案住房的行为违反了《买卖合同》的约定，符合《深圳市保障性住房条例》第四十一条、第四十五条规定应依法由所购保障性住房的市主管部门予以收回的情形。被告作出的《收回决定》认定事实清楚，并依法履行了通知、调查等程序，程序合法，并无不当，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告蔡善华、黄琼辉的诉讼请求。上诉人不服原审判决，上诉请求：1.撤销原审判决；2.撤销被上诉人作出的《收回决定》。主要理由是，2013年案外人何某碧向深圳市南山区人民法院提起民事诉讼，要求上诉人继续履行经济适用房的买卖协议。南山区人民法院2014年1月7日第一次向被上诉人发函要求协助调查，被上诉人复函。南山区人民法院判决何某碧与上诉人的经济适用房买卖协议有效，上诉人主动要求被上诉人收回该经济适用房，但被上诉人工作人员告知不会收回，实际也未启动收回程序。2016年，上诉人不服南山区人民法院民事判决不断维权，启动再审程序，南山区人民法院第二次向被上诉人发函要求协助调查，被上诉人于2017年10月26日对上诉人启动调查程序，于2018年1月8日作出《收回决定》。上述事实证明，被上诉人工作人员在2014年即告知上诉人不会收回经济适用房，其行为构成了放弃解除合同的权利；被上诉人在2017年才启动调查程序收回经济适用房，超过了合理期限，没有遵守民事法律约束和“为人民服务”理念约束，解除合同违法。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，予以确认。另查明，2008年8月13日，蔡善华、黄琼辉签订《买卖合同》以人民币207457.99元总价购买涉案经济适用房，2010年12月15日，黄琼辉、蔡善华与何某碧签订《房屋买卖预约协议》，以人民币50万元总价将涉案经济适用房转让给何某碧，协议约定“由于该房产暂不具备上市交易条件，待符合上市条件时，再将该房产过户”。2014年2月8日，深圳市住房和建设局向南山区人民法院复函，说明蔡善华、黄琼辉在未取得涉案经济适用房全部产权的情况下，转让给何某碧违反了经济适用房买卖合同和《深圳市经济适用住房管理暂行办法》《深圳市保障性住房条例》，将不予受理蔡善华、黄琼辉申请取得住房全部产权，并将对违规转售保障房的行为进行处理。本院认为，本案争议为在保障性住房销售协议的履行过程中，被上诉人收回上诉人购买的经济适用房是否合法。原审判决已经查明案件主要事实，并全面审查被上诉人作出《收回决定》的职权、事实、法律适用和行政程序，本院不再赘述。上诉人主要上诉理由，一是认为被上诉人2014年知晓转让经济适用房的事实后，没有及时启动收回程序，没有在法定期限行使合同解除权，二是工作人员明确答复不会收回经济适用房，放弃了合同解除权。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，上诉人申购经济适用房两年后即转让他人并引发民事纠纷，被上诉人知情后并未作出过不收回经济适用房的决定；被上诉人根据《买卖合同》约定和《深圳市经济适用住房管理暂行办法》《深圳市保障性住房条例》的规定，为确保经济适用住房发挥住房保障功能，有权依《深圳市经济适用住房管理暂行办法》《深圳市保障性住房条例》规定收回经济适用房。上诉人的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人蔡善华、黄琼辉共同负担。本判决为终审判决。审判长  王成明审判员  杨宝强审判员  王强力二〇一九年十二月二十三日书记员  熊雨潇