广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终3615号 上诉人（原审被告、反诉原告）：廖能军，男，1974年6月16日出生，瑶族，住广西壮族自治区平乐县。 委托诉讼代理人：杨晓华，广西嘉沁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：广西德丰投资开发有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市凯风路90号。统一社会信用代码：914503005745617717。 法定代表人：林康培，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李俊，广西君健律师事务所律师。 原审被告：广西云返旅游科技有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市象山区凯风路90号桂林万福广场13号楼13-401（A）。统一社会信用代码：91450330MA5L835C7Q。 法定代表人：廖能军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨晓华，广西嘉沁律师事务所律师。 上诉人廖能军因与被上诉人广西德丰投资开发有限公司（以下简称德丰投资），原审被告广西云返旅游科技有限公司（以下简称云返旅游）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初1221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人廖能军的委托诉讼代理人杨晓华，被上诉人德丰投资的委托诉讼代理人李俊，原审被告云返旅游的委托诉讼代理人杨晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人廖能军上诉请求：1.请求依法撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院(2019)桂0304民初1221号民事判决第五项“驳回廖能军的反诉诉讼请求”，依法支持上诉人的一审反诉请求；2.判令一审、二审诉讼费及相关费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应当支持上诉人的反诉请求。一、案涉合同存在无效的可能。一审法院未审查上诉人与被上诉人之间签订的《桂林万福广场商铺租赁合同》的有效牲，属于认定不清。至一审审结止，被上诉人并未提交任何证据证明其对出租铺面属合法占有，因此被上诉人与上诉人签订租赁合同的行为构成无权处分，案涉合同存在无效的情形，应当按照《中华人民共和国合同法》第五十八条予以处理。二、即使案涉合同是有效的，上诉人对案涉合同已解除的事实并无异议，但该合同的解除行为应当属于被上诉人违约单方解除合同的情形，应当由被上诉人向上诉人承担违约责任，被上诉人应当返还履约保证金71478元。1.上诉人于2019年2月初与被上诉人协商提前解除合同但并未得到被上诉人的正面答复，遂考虑重新装修或另行更换行业经营时，接到被上诉人解除案涉合同的《解约通知函》。被上诉人在同意上诉人延迟支付租金的前提下，未对上诉人提出提前解除合同进行书面答复，且尚有押金可以予以扣除租金的情势下，单方送达《解约通知函》的行为属于因被上诉人违约而单方解除合同的情形，应当由被上诉人向上诉人承担违约责任。2.本案中，从履约保证金的条款中可以看出，上诉人支付被上诉人71478元的履约保证金恰好相当于3个月的租金和物管费之和，也说明该保证金的性质实际为保证合同正常履行的押金。在被上诉人违约单方提出解除合同的前提下，上诉人对解除合同并无异议，而且同意支付实际占有使用被上诉人房屋期间的租金和物管费，那么被上诉人应当按照法律规定和案涉合同第15.4的约定全额返还上诉人履约保证金或者与房租、物管费进行相互冲抵。综上所述，上诉人要求被上诉人返还履约保证金71478元的反诉请求，事实清楚，符合双方签订案涉合同时支付履约保证金的初衷，应当得到支持。一审法院驳回上诉人反诉请求明显属于事实不清适用法律错误，应当予以撤销。请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人德丰投资答辩称，上诉人逾期交纳租金及物管费，并且擅自退租离场，根据两份租赁合同约定，应当由上诉人承担违约责任。一审法院对履约保证金的判项合法公正，请求二审法院予以维持。 原审被告云返旅游答辩称，对一审判决没有异议。 被上诉人德丰投资向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间签订的两份《桂林万福广场商铺租赁合同》已解除；2.两被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付租金暂计60070.40元、物管费暂计1877.20元及逾期交纳的违约金暂计5889.79元（租金及物管费金额暂计算至2019年3月4日，最终计算至法院确认的本案合同解除之日止；违约金暂计算至2019年5月28日，之后以欠付租金及物管费为基数按月利率2%继续计算至租金及物管费支付完毕止）；3.请求判令两被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付未按期付款及擅自退租违约金71478元；4.请求判令两被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付本案律师代理费4500元。（上述2-4项暂合计143815.39元）；5.请求判令两被告（反诉原告）承担本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用。 上诉人廖能军向一审法院反诉请求：1.反诉被告返还反诉原告履约保证金71478元；2.反诉费用由反诉被告承担。 一审法院确认以下法律事实：一、合同签订及内容。2017年4月7日，德丰投资作为甲方与廖能军作为乙方签订两份《桂林万福广场商铺租赁合同》(合同编号20171340100、201713401(A)00)。约定：廖能军承租德丰投资坐落于桂林市象山区凯风路90号桂林万福广场13号楼13-401商铺和桂林万福广场13号楼13-401A商铺，租赁期限均为2017年4月15日至2022年4月14日,在2019年4月15日前，13-401商铺的租金为每月11584元，13-401A商铺的租金为每月11520元；交租周期为一个月，先交租金后使用，乙方须在每个交租周期的最后一个10日前向甲方支付下一个交租周期租金；廖能军向德丰投资支付相当于叁个月租金加管理费数额的履约保证金，共计71478元(其中13-401商铺履约保证金35838元，13-401A商铺履约保证金35640元)。租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同义务的行为，或给甲方造成损失、损害的甲方有权直接扣除履约保证金，以补偿甲方因乙方该等行为而造成的损失、损害，或抵消乙方的违约金。甲方同时有权适用本合同十六条的约定进行处理；第十六条乙方违约责任，在本合同有效期内，乙方逾期交付租金、管理费、能源费、履约保证金等一切费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的2%支付违约金。逾期达14日以上的，甲方有权采取停止供应或使用水、电、燃气、空调或其他设施的措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担，由此造成甲方损失的乙方应予以赔偿。乙方出现下列情况之一，甲方均有权解除本合同，同时要求乙方支付与履约保证金金额相等的违约金，并另行赔偿甲方因此发生的全部损失：未按本合同或附件规定期限付款、付费，或非因甲方原因延期接受商铺的，或中途擅自退租，或单方终止、解除本合同等。签订合同后，廖能军按照合同约定向德丰投资支付了履约保证金71478元。德丰投资依约将场地交付给廖能军使用，廖能军将此作为云返旅游办公场所。二、案涉门面使用与双方函件往来情况。1.因廖能军拖欠租金,2019年1月3日德丰投资向廖能军发出《违约通知》，内容为：贵司于2018年12月10日拖欠租金及物管费(2018年1月租金23104元，物管费722元，违约金:10959.96元，总费用:34785.96元)，违约金计算日期为违约通知下发之日，最终金额按实际欠费天数计算。请收函7天内协商处理。逾期我司有权解除《经营管理协议》，损失由贵司承担。2.2019年1月9日德丰投资向廖能军发出《致广西云返旅游科技公司回函》，内容为：就贵司2019年1月8日提交的申请书中提及13-401号铺面租金物管缓交事宜，我司开会研讨回复如下:401号铺面于2019年1月25日前将1月和2月的租金物管补齐；2月份正常缴纳下月租金物管，3.2019年1月29日德丰投资向廖能军发出《致广西云返旅游科技公司回函》，内容为：就贵司2019年1月22日提交的申请书中提及13-401号和13-401(A)铺面退租撤场事宜，我司开会研讨回复如下:因13-401、401(A)铺面租赁周期未到，如要求2019年2月退租撤场，不予退还贵司缴纳的合同保证金71478元，并贵司补齐1月份13-401、401(A)铺面的租金物管共计23826元，在撤场之前需将13-401、401(A)铺面进行还原。4.2019年2月1日云返旅游向德丰投资发出《致广西德丰投资开发有限公司回函》，内容为：就1月30日回复，（1）我司当初承租了700多平米的场地并花费大量资金进行装修，实际使用不足一年，装修完好无损。希望我们撤离时能留给下一位承租人。减少二次装修。（2）我司解约出于无奈无恶意，请允许用押金冲抵1月租金。（3）请贵司考虑给予退还一个月押金，我司不会破坏现有场地，保留原有空调及固定安装设施，方便重新租赁和使用。三、德丰投资发出解除合同通知书时间、内容。2019年3月4日德丰投资向廖能军发出落款时间为2019年2月28日《解约通知函》，内容为：2017年4月7日就商铺13-401、401(A)签订《桂林万福广场商铺租赁合同》，租赁期为2017年4月15日起至2022年4月14日止。截止到2019年2月28日尚欠我司1月、2月、3月租金物管，每月租金为23104元，每月物管为722元，共计欠费71478元。在合同有效期内未与我方协商解除合同，并于2019年2月27日擅自撤场，违反了双方签订《租赁合同》第十四条的规定，属于单方违约行为。因此，我司将依据合同约定解除与贵司的商铺《租赁合同》，由此产生的损失将由贵司全权承担，并且我司将保留通过法律途径向贵公司主张权利，追究相应的违约责任。廖能军于当日签收。四、截至2019年3月4日，德丰投资未收租金、物管费。租金60070.40元、物管费1877.20元。五、关于律师费。《桂林万福广场商铺租赁合同》第12.10条约定德丰投资的损失包括律师费。本案中，德丰投资已经支付广西君健律师事务所律师费4500元。一审法院认为，德丰投资、廖能军签订的两份房屋租赁合同,系双方当事人的真实意思表示,合同主体、形式合法,合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定,为有效合同。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务,否则构成违约。本案的争议焦点为1、云返旅游与本案关系及应否承担责任。2、本案合同应否解除、解除时间及造成此结果的原因。3、本诉、反诉的诉请应否支持。关于焦点1。案涉两份房屋租赁合同系德丰投资、廖能军签订，“合同相对性”原则决定云返旅游作为非合同当事人，如果要参与到合同中承担合同义务必须有明确的意思表示。廖能军作为云返旅游法定代表人，将其租赁房屋作为云返旅游办公场所，本案就是在与德丰投资协商过程中，出现其名号的关系，但其未明确表示对租赁合同承担义务，故云返旅游不应承担责任。关于焦点2。本案合同应解除，解除时间为2019年3月4日，造成合同解除的原因在于廖能军。本案中，2019年1月22日承租人就提交13-401号和13-401(A)铺面退租撤场申请书，双方对此进行沟通，因损失数额未能达成一致，未能合意解除合同。此后，2019年2月27日，廖能军自行撤场，德丰投资于2019年3月4日向廖能军发出《解约通知函》，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，德丰投资解除合同有法律依据，解除时间为送达日2019年3月4日。廖能军在未能合意解除合同情况下自行撤场，应由其承担违约责任。关于焦点3。本诉诉请，（1）诉请1，应予支持；（2）诉请2，支付2019年3月4日止的租金60070.40元、物管费1877.20元应予支持。因为2019年3月4日合同已经解除，其他诉请一审法院不予支持；（3）诉请3，从本案合同履行过程看，承租方履行中即多次迟延交纳租金，合同约定“交租周期为一个月，先交租金后使用，乙方须在每个交租周期的最后一个10日前向甲方支付下一个交租周期租金”，先交租金后使用应当系出租方一项督促义务，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。因此，合同履约保证金71478元不退，足以弥补出租方的损失。诉请3不予支持。（4）诉请4，支付本案律师代理费4500元有合同约定，并已经实际支付，应予支持。 反诉诉请，履约保证金71478元不应退还。如前所述，廖能军在未能合意解除合同情况下自行撤场，应由其承担违约责任。 综上所述，德丰投资的本诉诉请一审法院予以部分支持，廖能军反诉诉请一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十九条之规定,判决:一、确认广西德丰投资开发有限公司、廖能军之间签订的两份《桂林万福广场商铺租赁合同》于2019年3月4日解除；二、廖能军支付广西德丰投资开发有限公司租金60070.40元、物管费1877.20元；三、廖能军支付广西德丰投资开发有限公司律师代理费4500元；四、驳回广西德丰投资开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回廖能军的反诉诉讼请求。 本案因适用简易程序，本诉案件受理费减半收取1638元(广西德丰投资开发有限公司已预交)，广西德丰投资开发有限公司负担638元，廖能军负担1000元。反诉案件受理费793元(廖能军已预交)，由廖能军自行负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 对一审法院认定的各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：被上诉人应否返还上诉人的履约保证金71478元？ 本院认为，上诉人廖能军与被上诉人德丰投资签订的两份《桂林万福广场商铺租赁合同》均为双方当事人的真实意思表示，合同形式合法，内容未违反法律、法规强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应依照合同约定履行各自义务。 上诉人提出被上诉人对案涉租赁商铺无处分权，合同存在无效的可能。经本院核查，案涉商铺所在的万福广场1栋至16栋由被上诉人投资建设，现相关房产手续正在办理中，被上诉人有权将案涉商铺租赁给他人使用，故上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于退租撤场事宜，上诉人与被上诉人虽曾有多次函件往来，但双方并未就此达成一致意见，在此情况下，双方均应按照原合同约定继续履行合同。上诉人于合同存续期间擅自撤场，并拖欠数月租金和物管费用，其行为已构成违约。被上诉人向上诉人发出《解约通知函》要求解除双方签订的《桂林万福广场商铺租赁合同》，符合合同约定和法律规定。双方租赁合同于该《解约通知函》送达至上诉人时即发生解除效力。因上诉人存在违约，依法应当承担相应的违约责任。根据双方合同第十六条约定，承租人未按合同或合同附件规定期限付款、付费，或中途擅自退租，出租人有权解除合同，同时要求承租人支付与履约保证金金额相等的违约金。因此，一审判决上诉人交纳的合同履约保证金不予退还，有合同和法律依据，本院予以维持。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费793.5元（上诉人廖能军已预交），由上诉人廖能军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 霞 审 判 员  丁 勇 审 判 员  刘媛媛 二〇一九年十二月二十三日 法官助理  黄 赟 书 记 员  叶菁华