天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0117民初3776号原告：李虹，女，1985年7月5日出生，汉族，住天津市宁河区。原告：于陌，男，1984年9月23日出生，汉族，住天津市宁河区。被告：天津泰耀房地产有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇桥北新区时代滨江15号楼。法定代表人：罗明光，董事长。委托诉讼代理人：王清华，该公司员工。原告李虹、于陌与被告天津泰耀房地产有限公司（以下简称泰耀公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李虹、于陌及被告天津泰耀房地产有限公司的委托诉讼代理人王清华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李虹、于陌向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令泰耀公司支付延期办理权属登记违约金10646.02元，时间为2019年6月8日至2019年7月25日止的违约赔偿；以及10646.02元的双倍利息，时间为2019年6月8日至泰耀公司完全履行终止之日止；2.请求判决泰耀公司2019年6月6日的通知为无效通知，并明确泰耀公司承担延期办理权属登记责任的截止日期为2019年7月25日；3.请求判决此次诉讼费用由泰耀公司全部承担。事实和理由：2016年4月7日，双方订立《天津市商品房买卖合同》，约定李虹、于陌购买天津市宁河区芦台镇桥北新区时代滨江5号楼1门1101号商品房。李虹、于陌接到泰耀公司可以办理权属登记的通知后，按照合同约定时间内前往办理，但由于泰耀公司原因造成李虹、于陌无法办理权属登记手续，因此泰耀公司应继续承担延期办理权属登记的责任，在（2019）津0117民初1134号民事判决书中已经证实。李虹、于陌认可宁河区人民法院一审判决，但是泰耀公司上诉，直至7月26日双方均收到天津市第三中级人民法院的终审裁定后，泰耀公司于7月26日按照天津市第三中级人民法院的裁定和宁河区人民法院一审判决部分执行。一、依据天津市宁河区人民法院（2019）津0117民初1134号判决书第14页中“经核算2019年3月3日至2019年3月19日泰耀公司给付李虹、于陌逾期办证违约金数额3850.69元（1462008×5.655%÷365天×17天），2019年3月20日至泰耀公司违约行为停止之日止泰耀公司仍然承担给付违约金的责任。”泰耀公司实际终止违约行为的日期为2019年7月26日，依据判决书的内容，泰耀公司应向李虹、于陌支付6月8日至7月25日的延期办理权属登记违约金，但泰耀公司未实际执行。二、2019年6月6日泰耀公司向李虹、于陌发出了办理退补通知，此通知内容明确要求6月6日当日，但实际发出快递时间为6月6日18时14分，根本不切实际，不符合时间逻辑，泰耀公司发出了一份根本无法实现的通知；泰耀公司发出的通知内容有意减轻或避免自身的责任，且带有强制性语言，有意将自身意志强加给对方，属于霸王条款，泰耀公司单方面要求对方责任而没有明确自身责任，意图以欺诈、胁迫手段强制李虹、于陌签订不平等协议，泰耀公司的行为涉嫌违反《中华人民共和国合同法》第三条、第五条和第五十二条第一款规定，其行为存在主观故意。综合上述原因，李虹、于陌认为泰耀公司所发出的通知为无效通知，泰耀公司理应按照生效的一审判决向李虹、于陌支付6月8日至7月25日的延期办理权属登记违约金，以及上述违约金金额的双倍利息，时间从6月8日至泰耀公司停止违约金行为之日止。三、此次诉讼由于泰耀公司有意逃避责任所致，因此泰耀公司应承担全部诉讼费。依据（2019）津0117民初1134号判决书中的内容，本次诉讼泰耀公司应支付给李虹、于陌10646.02元违约金，时间为6月8日至7月25日；泰耀公司应向李虹、于陌支付10464.02元的双倍利息，时间自6月8日至泰耀公司停止违约行为之日止。李虹、于陌围绕诉讼请求提交如下证据：1、天津市宁河区人民法院（2019）津0117民初1134号民事判决书及天津市第三中级人民法院（2019）津03民终650号民事裁定书，用以证明一审判决已经生效，泰耀公司承担的责任应该到违约责任停止之日。2、顺丰速运快递单，面积差退补款通知书、办理产权证通知书，用以证明快递发出的时间与泰耀公司发出通知的时间内容相违背，6月6日的通知为无效通知。3、《补充合同》、中国工商银行转账支票、付款申请表、进账单，用以证明李虹、于陌收到泰耀公司支票的时间是7月26日，逾期办证违约责任终止时间为7月25日。泰耀公司辩称，一、逾期办证的截止时间应该为2019年6月6日止，双方于2016年4月7日签订了《天津市商品房买卖合同》，2017年8月9日双方已经办理了房屋交接手续，2019年2月21日通知李虹、于陌办理房屋所有权转移登记手续。李虹、于陌2019年2月21日接到办证通知后，因天津市测绘中心失误导致涉诉商品房建筑面积出现差错的退补款问题不配合办理权属转移登记，后李虹、于陌因为面积差退款及逾期办证问题成诉于宁河区人民法院，宁河区人民法院下发了（2019）津0117民初1134号判决，一审法院认为逾期办证的责任在泰耀公司，认为“未向李虹、于陌发出退补款通知书”，导致双方无法办理房屋所有权转移登记手续所必需的材料，从而认定泰耀公司自2019年3月3日以后承担逾期办证的违约责任，但没有违约的终点。由于一审判决认为逾期办证的责任是因为泰耀公司没有向李虹、于陌发出退补款通知而违约，那么通知发出日就应该不违约，泰耀公司于2019年6月6日向李虹、于陌发出了“面积差退补款通知书和办理产权证通知书”，而且李虹、于陌也于2019年6月6日当天收到此通知书，并于6月7日前往泰耀公司，但提出案件在上诉期间，要等待二审判决下发日，依然拒绝签署办理产权证的“退补款协议”，导致办证时间继续逾期，因此在2019年6月6日后的逾期办证的责任应该由李虹、于陌自行承担。二、李虹、于陌已经实际接收2019年6月6日的“面积差退补款通知和办理产权证通知书”，而且也于2019年6月7日到泰耀公司的办公场所，但是拒绝签署办理产权证必须的手续“面积差补偿书”，因此收件日期延迟只是一种托词和借口，李虹、于陌收到通知书的日期顺延一天并非没有收到，也并非不知道通知内容，因为李虹、于陌6月7日前往泰耀公司处，其行为表明其不但收到了通知书，而且也了解通知的内容和应当履行的义务，只是拒绝办理申请产权证办证手续，因此，逾期办证的时间节点为2019年6月6日止，最多也就延期一天为6月7日。三、二审判决何时下达不能成为李虹、于陌拖延办证的借口和理由，一审判决后上诉，二审的审理期限长短并不是李虹、于陌拖延履行2019年6月6日通知义务的理由和借口，按照合同和补充协议的约定，泰耀公司540天内办证并不违约，因为未发出退补款的通知才使得泰耀公司承担了违约责任，在2019年6月6日发出了“退补款通知”后就不应该再承担违约办证的责任。至于二审何时审结均不应该成为李虹、于陌拖延签署退补款协议的理由，正是因为李虹、于陌拖延办理退补款手续导致产权证至2019年7月25日才下发，期间2019年6月6日至2019年7月25日继续逾期办证时间的延误很显然是李虹、于陌故意而为，其责任应自行承担。泰耀公司为支持其抗辩意见向本院提交了如下证据：1、顺丰速运快递查询单一份，用以证明泰耀公司于2019年6月6日向李虹、于陌邮寄了面积差退补款通知书、办理产权证通知书，李虹、于陌于2019年6月7日签收。2、领款单、转账存根，用以证明泰耀公司按照一审判决内容向李虹、于陌支付了截止到2019年6月7日的所有款项。本院组织当事人进行了质证，泰耀公司对李虹、于陌提交的证据1、2的真实性无异议，对证明目的不认可；认为李虹、于陌提交的证据3中的付款申请表没有签章，无法律效力。李虹、于陌对泰耀公司提交的证据真实性无异议。经本院审查，李虹、于陌和泰耀公司提交的证据能够证实泰耀公司于2019年6月6日向李虹、于陌邮寄了面积差退补款通知书、办理产权证通知书，通知李虹、于陌于2019年6月6日携通知办理退补款手续并签订退补款补充协议，李虹、于陌于2019年6月7日签收。同时泰耀公司按照（2019）津0117民初1134号判决内容向李虹、于陌支付了截止到2019年6月7日的违约款项，李虹、于陌收到泰耀公司面积差款的时间为7月26日。本院对以上证据的真实性均予以确认。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月7日，李虹、于陌作为乙方与作为甲方的泰耀公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定李虹、于陌购买天津泰耀房地产有限公司开发建设的坐落于天津市宁河区商品房，建筑面积182.79平方米，商品房价款按建筑面积计算，每平方米价格7998.29元，房屋价款1462008元，合同第三条约定商品房交付及交付日期：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，甲方于2016年12月31日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按照下列第3种方式处理：……3、接受不可抗力影响时间，据实延期交付，甲方不承担违约责任……第十二条约定商品房权属登记：双方约定，在下列第3种期限内，办结房屋权属转移登记：……3．见补充协议第十条，由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记手续的，按下列第3种约定处理：……3、见补充协议第十条；《补充协议》第十条双方同意主合同第十二条补充如下：1．双方同意自商品房交付之日至此日期（此处“至此日期”为笔误，应为“之次日起”）540日内，出卖人办结房屋权属登记，此处“办结”是指需买受人亲往房屋受理部门办理产权登记的出卖人承诺在约定的期限内，买受人携带符合房屋管理部门产权登记要求的资料可以顺利办理，出卖人协助提供相关资料；2．在办理房屋权属转移登记过程中，如需买受人提供资料的，买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费、维修基金，逾期15日未全部提供的或未缴纳相关税费、维修基金的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任；……6．如因买受人或产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期办理房地产权属证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任；7．买受人未按出卖人书面通知的时间、地点领取办理房屋所有权证资料的，出卖人不承担延期办理或交付产权证的责任。2016年4月7日，李虹、于陌交纳首付款302008元。2016年6月2日李虹、于陌通过公积金贷款800,000元，通过银行获取商业贷款360000元，泰耀公司收到贷款后于2016年7月2日开具收款票据。2017年8月9日双方办理了商品房交付手续。2019年2月21日泰耀公司通知李虹、于陌可以办理房屋所有权转移登记手续，但因涉案房屋的产权登记建筑面积为160.85平方米，比双方约定房屋建筑面积减少21.94平方米，泰耀公司未向李虹、于陌出具“退补款通知书”，且办理房屋权属转移登记需要双方按照产权登记的实际建筑面积出具相关材料，双方未重新签订天津市商品房买卖合同，该房屋权属转移登记手续无法顺利办理。2019年6月6日18时19分，泰耀公司向李虹、于陌邮寄送达面积差退补款通知书、办理产权证通知书，要求李虹、于陌于2019年6月6日携通知到泰耀公司办理退补款手续，并签订用于办理产权证的《退补款的补充协议》。李虹、于陌于2019年6月7日实际签收，并于当日至泰耀公司与相关负责人员协商，但因具体事宜未能协商一致，且（2019）津0117民初1134号案件经泰耀公司上诉正处于二审诉讼过程中，致使李虹、于陌未能在通知要求的期限内办理退补款手续，此后泰耀公司亦未再行通知李虹、于陌办理手续。（2019）津0117民初1134号判决生效后，泰耀公司已实际向李虹、于陌给付逾期办证违约金至2019年6月7日，给付贷款的利息损失至2019年7月26日，李虹、于陌于2019年7月26日收到了泰耀公司给付的补退房款，于7月29日办理了房屋产权登记手续。本院认为，李虹、于陌与泰耀公司在平等自愿的基础上订立的《天津市商品房买卖合同》和《补充协议》，是双方真实意思表示，未违反相关法律及行政法规的强制性规定，均合法有效。《补充协议》第十条第1项约定双方同意自商品房交付之日之次日起540日内，出卖人办结房屋权属登记，本案中2017年9月1日双方已经办理商品房交付手续，泰耀公司只要在2019年2月24日前办结房屋权属登记，即不违约，双方对“办结”作出特别约定：指需买受人亲往房屋受理部门办理产权登记的出卖人承诺在约定的期限内，买受人携带符合房屋管理部门产权登记要求的资料可以顺利办理，出卖人协助提供相关资料，2019年2月21日泰耀公司通知李虹、于陌可以办理房屋所有权转移登记手续，但泰耀房公司并未严格按照合同《补充协议》第六条的约定向李虹、于陌发出“退补款通知书”，泰耀公司虽于2019年6月6日向李虹、于陌邮寄送达面积差退补款通知书、办理产权证通知书，但该通知客观上实际难以履行，且（2019）津0117民初1134号案件经泰耀公司上诉正处于二审诉讼过程中，致使双方就清退价款事宜不能顺利协商，导致双方无法完善办理房屋权属转移登记手续所必需的材料，造成李虹、于陌不能办理房屋所有权转移登记，泰耀公司应属违约，泰耀公司应承担相应的违约责任。双方在合同中虽未约定违约金的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于承担违约责任的期间，泰耀公司已实际向李虹、于陌给付逾期办证违约金至2019年6月7日，泰耀公司于2019年6月6日向李虹、于陌邮寄的面积差退补款通知书、办理产权证通知书客观实际不能履行，同时李虹、于陌于2019年7月26日收到补退房款，2019年7月29日办理了产权登记手续，泰耀公司应自2019年6月8日至2019年7月25日承担逾期办证违约责任，泰耀公司应向李虹、于陌给付逾期办证违约金10872.53元（1462008元×5.655%÷365天×48天），故关于李虹、于陌要求泰耀公司给付2019年6月8日至2019年7月25日期间的逾期办证违约金10646.02元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于李虹、于陌要求泰耀公司给付10646.02元的双倍利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：一、天津泰耀房地产有限公司于本判决生效后十日内给付李虹、于陌自2019年6月8日始至2019年7月25日止逾期办证违约金10646.02元；二、驳回李虹、于陌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66元，减半收取33元，由天津泰耀房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  李志军二〇一九年十月十十五日书记员  王 怡附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。