辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终7256号上诉人（原审被告、反诉原告）：辽宁自贸试验区（营口片区）汇营股权投资基金管理有限公司，住所地中国（辽宁）自由贸易试验区营口市渤海大街西93号124-009。统一社会信用代码91210800MA0XNEYP11。法定代表人：赵宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：张天仑，辽宁君连律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：大连绿城置业有限公司，住所地大连市沙河口区星河二街5号15层01单元。统一社会信用代码91210200550621696N。法定代表人：李骏，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱涵铂、张世绪，上海市协力（大连）律师事务所律师。上诉人辽宁自贸试验区（营口片区）汇营股权投资基金管理有限公司（以下简称“汇营公司”）因与被上诉人大连绿城置业有限公司（以下简称“绿城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初3574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人汇营公司上诉请求：1、本诉部分要求发回重审或改判上诉人不向被上诉人支付款项；2、反诉部分要求发回重审或依法改判被上诉人向上诉人返还租金押金113,145.39元、物业费押金19,625.1元、未到期租金11,159.54元、装修复原费押金15,000元、蓝牙IC卡押金400元、未到期停车费665元，合计155,595.03元，并自2018年12月12日起至款项付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付占用资金的利息，同时被上诉人应向上诉人支付违约金114,899.6元。事实与理由：一、一审判决事实认定不清、遗漏必要诉讼主体。1、物业服务三方协议中的事实没有查明，导致上诉人支付的装修复原押金15,000元、未到期停车费665元、蓝牙IC卡400元无法主张返还。（1）上诉人承租案涉房屋，与被上诉人共签订了两份协议，一份为写字楼租赁合同，另一份即为物业服务三方协议。两份协议均是为了承租案涉房屋而签订，主体均有上诉人与被上诉人，也是基于同一个事实。既然租赁合同解除，应当一并查明和处理。一审让上诉人另案再诉，增加当事人及法院的诉累，没有解决案涉争议；（2）物业费、物业费押金、停车费均是约定在写字楼租赁合同中，款项也支付给了被上诉人，并由被上诉人开具物业服务发票。而案外人沈阳绿城物业服务有限公司是由被上诉人单方委托，且二者具有关联关系，被上诉人是物业服务的责任主体，应当承担物业相关费用的返还责任。（3）上诉人在一审时申请追加了沈阳绿城物业服务有限公司，并提出了反诉请求，对于反诉请求所基于的事实一审法院未予查明，也未追加该公司，直接驳回上诉人的反诉请求没有事实依据。2、被上诉人以违约金为由扣除了上诉人三个月的押金，对于该事项未在事实认定中查明，同时被上诉人没有任何证据证明其损失，导致一审判决错误的从上诉人缴纳的押金中扣除了127,459.67元违约金。(1)本案系被上诉人违法解除合同，先暂且不论。即便认定上诉人违约，按照写字楼租赁合同第4.4.3条及合同法司法解释二第20条，押金应当优先冲抵应付租金，再冲抵违约金。因此，租金押金足够冲抵租金，被上诉人应当主张的是违约金的诉请，而非租金。（2）被上诉人没有任何证据证明其损失，一审法院对该节事实并未调查，进而错误作出了未过分高于实际损失的认定，支持了被上诉人抵扣违约金的认定。3、案涉纠纷涉及到沈阳绿城物业服务有限公司及中信银行大连分行，上诉人均申请追加，一审法院遗漏必要诉讼主体。沈阳绿城物业有限公司与被上诉人具有关联关系，系案涉争议的主体之一，为查明事实应当追加，不再赘述。此外，被上诉人基于合同主张的任何款项均质押给了中信银行，并要求上诉人支付给中信银行，显然中信银行与本案具有利害关系，应当追加为本案第三人。二、法律适用错误。1、错误适用合同法94条第2款，履行期限届满前，当事人一方明确表示不履行主要债务，进而导致认定上诉人违约是错误的，而是被上诉人违法解除合同。2018年12月5日，上诉人向被上诉人发出函件，主要内容为为了减少开支，申请退租。上诉人意思表示很清楚，希望提交退租申请，并征得被上诉人同意，从而达到协议解除合同，互不违约的情形。在上诉人12月5日发出申请没有得到回复的前提下，上诉人仍然继续履行着案涉租赁合同，这也侧面证实了该申请并不是通知。上诉人并未违约，而是被上诉人单方违法解除合同，应当承担违约责任。同时对于被上诉人违约而造成的实际损失，上诉人业已证明，应当支持。2、退一步讲，即便上诉人违约，一审法院也错误的支持了被上诉人先抵扣违约金再抵扣租金的主张，同时被上诉人没有任何证据证明其损失，上诉人提出违约金过高的抗辩未予采纳。（1）依据写字楼租赁合同第4.4.2条费用、开支、损失、损害及向乙方的其他赔偿，4.4.3条如果乙方没有拖欠租金、未发生违约金、赔偿金，甲方应当退还履约保证金。因此根据合同条款的约定，租金押金应当优先冲抵乙方应付租金，其次才能冲抵违约金。（2）依据司法解释二第20条规定，债务负担较重的优先冲抵，而租金和违约金中，租金作为主债务，显然不履行主债务的负担更重，应当优先冲抵。（3）被上诉人没有任何损失，也没有任何证据表明其受到损失，其不但主张了装修期押金，还无偿获得了上诉人装修的成果，又加倍计算了上诉人逾期腾退的租金。因此，不论从合同约定还是法定，被上诉人均无权从租金押金中先扣违约金再扣租金，同时违约金显然过分高于实际损失，不应被支持。故被上诉人抵扣顺序应为149,229.49元上诉人全部押金-75,430.26装修期租金-5832.03元逾期腾退费用=67,996.2元押金剩余，被上诉人应当返还。因此本诉部分，即便被上诉人违约，装修期租金业己支付，上诉人应当主张的是违约金127,459.67-67,996.2=59,463.47元，因此上诉人诉请错误，应当驳回其诉讼请求。3、对于上诉人因本次租赁合同支付的装修押金、停车费、IC卡等，告知上诉人另案再诉适用法律错误。(1)停车位系为了承租案涉房屋使用，租赁合同解除，停车位退还给了被上诉人，未到期的停车费应当返还。此外，款项也交给了被上诉人，被上诉人也开具了发票，一审法院认定款项未支付给被上诉人显然错误。(2)装修押金及IC卡押金是在被上诉人的指令下支付给了其关联公司沈阳绿城，而沈阳绿城仅仅是其单方委托的物业公司，物业费用是由被上诉人直接收取，也是由被上诉人开具发票，故被上诉人是物业服务责任主体，并且二者的委托关系己经披露给了承租人，根据法律规定，应当由委托人承担法律后果。绿城公司辩称,不同意上诉人汇营公司的上诉请求。具体理由如下：一、一审法院认定被上诉人解除案涉租赁合同系行使合同解除权，上诉人应承担违约责任，认定事实清楚，适用法律正确。合同法第九十五条就解除之催告做出了规定，解除之催告就是违约方以通知的方式询问、催促解除权人是否在一定期限内解除合同，此举是违约方为防止法律关系处于不稳定状态而实施的行为。上诉人在下期租金支付期限即将届满2018年12月11日前，即2018年12月5日提交退租申请，明确告知被上诉人资质手续未能如约审批下来，向被上诉人告知无继续经营可能，无继续履行租赁合同能力的实际情况，意在明确表示提前退租，同时催促被上诉人作出是否解除租赁合同的决策。被上诉人针对上诉人的违约行为，于2018年12月11日向上诉人送达了解除合同并要求上诉人承担违约责任的通知函。上诉人接到通知函后，对租赁合同解除、上诉人承担违约责任没有提出任何异议，亦没有提出支付租金或继续履行租赁合同的其他主张，而是积极配合腾退房屋，上诉人的行为明显不是继续履行案涉租赁合同。上诉人在下期租金履行期限届满前，先以退租申请向被上诉人明示其无继续经营可能，无继续履行租赁合同能力，后不仅不按期支付租金，反而积极配合被上诉人办理了腾退手续而不提出任何异议，若此种行为还不足以使用合同法第九十四条而仍要求更为严苛，那么合同法第九十四条将不再有适用的余地。二、一审判决驳回上诉人的反诉请求，认定事实清楚，适用法律正确且不存在程序上的瑕疵。上诉人对自己的反诉请求有责任提供证据，并承担举证不能的不利后果。上诉人诉请被上诉人返还装修复原费押金、蓝牙IC卡押金、未到期停车费等，却不提供将上述费用支付给被上诉人的证据，一审判决系以证据不足为由驳回该反诉请求，认定事实清楚，适用法律正确。绿城物业系根据物业管理条例和前期物业合同，被选聘为深蓝国际大厦全体业主提供物业管理服务的服务商，绿城物业与具体业主之间单独形成物业服务合同关系。物业服务三方协议中委托二字的意思相当于选聘，绿城物业与被上诉人之间并不存在合同法规定的委托代理合同关系。上诉人基于物业服务三方协议向绿城物业缴纳的装修押金、IC卡押金等费用与被上诉人无关，上诉人无权要求被上诉人返还。一审判决中被告如要求返还可以另行主张权利的表述，属于一审法院依法对上诉人诉讼权利的释明，程序上并无瑕疵。三、一审判决未遗漏诉讼主体。一审程序中，上诉人未申请追加绿城物业参与本案诉讼，绿城物业亦不属于必须共同参加诉讼的当事人，上诉人主张一审法院未追加绿城物业参与诉讼属于遗漏诉讼主体，没有事实和法律依据。上诉人提交的付款通知书及被上诉人与案外人中信银行大连分行的应收账款质押合同已经明确显示，上诉人所主张的装修期租金及相应违约金不在质押范围内，被上诉人是收取该部分租金及违约金的权利人，中信银行与本案无利害关系，不符合民事诉讼法关于追加为第三人的有关规定，不应追加为本案第三人。四、一审判决对履约保证金扣减顺序认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉主张属于对法律理解错误。租赁合同第4.4.3条明确约定甲方有权自保证金中直接扣除乙方应当承担的各项费用、违约金、赔偿金等，被上诉人有权决定从履约保证金中扣除上诉人欠付各项费用，此决定权包括决定各项费用的扣除顺序。另外，根据合同法司法解释二第21条规定，在扣减顺序没有约定的情况下，上诉人欠付租金作为本案中的主债务，也应当最后扣除。上诉人主张租赁合同未对扣除顺序进行约定，应当首选扣减租金，之后才能扣减违约金的观点没有事实和法律依据。合同法司法解释二第20条适用的前提条件是，债务人给付不足以清偿同种类的多笔债务的情况。本案中，上诉人违约而产生的租金、合同解除违约金，逾期付款违约金具有不同性质，因此不能适用该条规定。五、上诉人主张一审判决认定违约金过高，没有事实和法律依据。案涉房屋因上诉人违约解除后，直至2019年6月才重新出租，因上诉人的违约行为造成超过6个月的房屋空置，租赁合同约定的违约金标准仅相当于3个月的租金损失，远不足以弥补被上诉人的实际损失。根据合同法司法解释二第二十九条及民事诉讼证据若干规定第二条，上诉人主张违约金标准过高，应承担相应的举证责任。上诉人遗留的装修无法利用只能予以拆除，产生费用负担而根本没有获益。上诉人所谓的装修损失因其自身违约而产生，与被上诉人无关。绿城公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付装修期租金75,430.26元；2、被告以该数额为基数，按照每月5‰的标准向原告支付自合同解除次日起至实际给付之日止的违约滞纳金（暂计算至2019年3月31日为40,732.34元），两项合计为116,162.6元。汇营公司向一审法院反诉请求：1、反诉被告返还租金押金113,145.39元、物业费押金19,625.1元、未到期租金11,159.54元、装修复原费押金15,000元、蓝牙1C卡押金400元、未到期停车费665元，合计155,595.03元，并自2018年12月12日起至款项付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付占用资金的利息；2、反诉被告支付违约金114,899.6元。一审法院认定事实：2018年6月29日，原告(出租人、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《绿城大连深蓝国际写字楼租赁合同》，合同约定甲方同意将座落于大连市沙河口区星河二街5号绿城大连深蓝国际的第22层03单元房间出租给乙方，乙方同意承租，租赁标的物建筑面积为297.35平方米，租金及物业服务费均按建筑面积结算。合同第3.1.1条约定，租赁标的物的租期为36个月(具体租赁日期自2018年9月20日至2021年9月19日)。第3.1.2约定，交付日：甲方同意在乙方交清首期租金、物业服务费及履约保证金后，于2018年7月20日前将租赁标的物交付乙方使用，甲方无须另行通知，乙方应自行按期至甲方处办理交接手续，除经甲方书面同意或存在甲方依约迟延交付事由以外，若乙方没有在上述时间到甲方办理租赁标的物交付手续，视为在上述交付日期已经交付。除本合同另有约定外，自该交付日起开始计收租金等各种费用。第3.2.1条约定，装修期：甲方同意给予乙方2个月的装修期，以供乙方做进场装修之用，即2018年7月20日起至2018年9月19日止。装修期内甲方免收租金，但乙方应依约支付物业服务费、水电能源费等其他全部费用。第3.2.3条约定，双方认可，装修及免租期是甲方基于乙方整个租赁期限给乙方的优惠，若乙方违约导致本合同提前终止或解除，则取消本条所述的装修及免租期之优惠，装修及免租期间按照本合同约定的租金标准计租。第4.1.1条约定，租赁标的物的租金单价为人民币4.17元/天/平，即452,581.56元/年。第4.1.2条约定，租金按三个月支付，首期租金为三个月的租金共计113,145.39元，乙方应当于本协议签订之日起7个工作日内付清，以后每期租金，乙方应当在每三个月计租日前7个工作日预付下三个月租金。第4.2.1条约定，乙方应当承担租赁标的物的物业服务费，物业服务费单价为22元月/平，年物业服务费总计为78,500.4元。第4.2.2条约定，物业服务费按三个月支付，首期为五个月的物业服务费共计32,708.5元，乙方应当于本协议签订之日起7个工作日内付清。以后每期物业服务费，乙方应当于每三个月租金支付的同时向甲方支付该月的物业服务费。第4.4.1条约定，乙方须于本合同签订同时，向甲方一次性交纳132,770.49元作为履约保证金。其中租赁合同保证金为113,145.39元，物业管理保证金为19,625.1元。第4.4.2条约定，履约保证金应由甲方在整个租期内保留，不计利息。若乙方过错导致甲方损失的，或乙方违反或不遵守或不履行本租赁合同之任何规定条款及条件因此招致之费用、开支、损失、损害及向乙方申索其他赔偿及导致第三者直接或间接向甲方索偿而应由乙方补偿甲方时，甲方有权直接从履约保证金中扣减，且无须给予乙方预先通知。因扣减导致保证金不足4.4.1条约定数额的，乙方应在收到甲方的书面通知后5日内补足。如乙方逾期未作补足，则甲方有权解除租赁合同及进一步追索，并由乙方承担合同解除的责任。第4.4.3条约定，本租赁合同到期终止后且双方未续约，如果乙方没有拖欠任何应付的租金及其他费用，或未发生应由乙方承担的违约金、赔偿金等费用，甲方应于交还租赁标的物后三十日内将履约保证金无息退还乙方。如乙方存在违约行为的，甲方有权自保证金中直接扣除乙方应当承担的各项费用及违约金、赔偿金等，剩余款项(如有)无息返还。第4.6条约定，经乙方书面申请，甲方在综合考虑整体停车位使用情况满足大厦整体需求的前提下，经甲方同意后可向乙方提供地下停车位2个(固定车位1个，不固定车位1个)，具体以甲方及甲方委托的物业服务公司与乙方签署的相关文件约定为准，乙方向甲方支付停车位使用费350元个月(已包含车位管理费)。甲方仅提供车位场地，因车位管理产生的纠纷应由乙方与物业服务公司自行处理，具体停车位位置由物业服务公司统一协调安排。各车位的车位使用费按车位使用协议约定交付给甲方。第8.1条约定，乙方未按本合同约定交纳租金等任何一项费用的，每逾期一日，应当承担应付款项千分之五的违约金，若逾期15日以上，甲方有权不另书面通知而直接对租赁标的物采取停水、停电、关闭电话或网络通讯、加锁等措施，直至乙方付清全部款项为止，因此产生的任何责任或损失全部由乙方自行承担。此违约金不影响本合同约定的甲方任何其他权利和补救措施，并可与本合同约定的其他违约金同时适用、累计计算。第8.4条约定，如因任何一方违约，导致本合同解除的，除本合同约定的其他违约责任外，违约方应向守约方支付合同总价(即租金及物业服务费总额)8%的违约金，若该违约金不足以弥补守约方损失的，守约方有权继续追偿。第9.1条约定，乙方应当于本合同期满之日起三日内(合同提前解除或终止的，乙方应当于解除或终止之日起三日内)将租赁标的物及内部设施、设备按交付时的标准恢复原状，并经甲方最终的检查和确认后，以良好整洁可出租的状况(正常损耗除外)将租赁标的物交还给甲方。乙方添置的可移动财产由乙方于前述期限内自行运出租赁标的物，包括拆除乙方的各种标志、文字符号等，同时交出所有钥匙，清洁租赁标的物。如乙方在腾退过程中造成租赁标的物或其他甲方财产损坏的，由乙方负责赔偿。第9.2条约定，乙方未按上款所述日期交还的，每逾期一日，乙方应当按租赁标的物日租金(按月租金除以30日计算)及物业服务费的二倍向甲方承担占用费，并据实承担能源等其他费用，甲方可自履约保证金中扣除。租赁标的物内乙方财产经甲方要求期限甲方有权处置。该合同还移除后仍未移除的，视为乙方放弃所有权，约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告向被告移交了案涉房屋。2018年7月4日，被告向原告交纳了首期(即2018年9月20日至2018年12月19日)租金113，145.39元，首期(即2018年9月20日至2018年12月19日)物业服务费32,708.5元，共计145,853.89元；被告向原告交纳了履约保证金132,770.49元，其中租赁合同保证金113,145.39元，物业管理保证金19,625.1元。2018年12月5日，被告向原告出具《退租申请书》，内容为“我司辽宁自贸试验区(营口片区)汇营股权投资基金管理有限公司于2018年6月29日与贵司签订《绿城大连深蓝国际写字楼租赁合同》承租贵司位于大连市沙河口区星河二街5号大连深蓝国际第22层03号房屋，租赁期限自2018年9月20日起至2021年9月19日。现由于我司近来资质手续未能如约审批下来，为了减少开支，我司申请退租。”2018年12月11日，原告向被告出具《通知函》，主要内容为“2018年12月5日，贵司向我司发出《退租申请书》，要求退租该房屋，经我司与贵司沟通后，贵司亦明确表示不会继续支付该房屋2018年12月20日之后的租金和物业费。鉴于贵司明确表示不履行《租赁合同》项下主要债务，已满足合同的解除条件，我司为维护合法权益，现正式通知贵司：一、自本通知函送达之日起《租赁合同》、《物业合同》解除，贵司已交纳的履约保证金不予退还。二、贵司应承担合同解除违约金及装修期租金共计203,936.6元，抵扣保证金后应付金额为71,166.11元，请贵司于合同解除后三日内向我司支付。三、请贵司于《租赁合同》解除之日起三日内将该房屋按交付时的标准恢复原状，以良好整洁可出租的状态交还我司，该房屋的装修及贵方财产在上述期限内未移除的，我司有权自行处置。如贵司逾期腾退的，我司将依照《租赁合同》约定对该房屋内的物品进行处置，并向贵司追索占用使用费；如因此给我司造成其他损失(包括但不限于因此导致我司向新承租人延迟交付房屋而需承担的违约金、中介费等)，我司将继续向贵司追偿。”被告认可于2018年12月11日收到该通知函。2018年12月18日，原告与被告签订了客户搬离确认单，确认搬离日期为2018年12月18日。原告向被告出具应收账款汇款付款通知书，内容为：大连绿城置业有限公司与中信银行股份有限公司大连分行签订了《最高额应收账款质押合同》，出质人将其与贵方因履行包括但不限于下表所列合同而已产生及将产生的全部应收账款质押给中信银行股份有限公司大连分行。合同名称及编号：大连深蓝国际写字楼租赁合同，合同金额：1,357,744.68，到期日：2021年9月19日。请贵方按相关合同约定按时足额将应付给出质人的上述全部已质押应收账款付至下列账号。一审法院认为：原告与被告签订的《绿城·大连深蓝国际写字楼租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行相应的义务。按照合同约定，被告应当在每三个月计租日前7个工作日预付下三个月租金。被告在交纳了首期2018年9月20日至12月19日租金113,145.39元后，于2018年12月5日向原告出具《退租申请书》，表示因被告资质手续未能如约审批完成，为了减少开支，申请退租。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,守约方可以主张解除合同。主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因此，被告以自己的行为向原告表明不再履行合同,符合法律规定的合同解除条件,故原告依法享有合同解除权,可以依法解除合同。原告向被告出具《通知函》,通知被告合同自《通知函》送达之日起解除。被告于2018年12月11日收到该《通知函》亦未在法定期限内提出异议,故双方签订的《绿城·大连深蓝国际写字楼租赁合同》于2018年12月11日解除。由于被告的原因导致合同解除,被告应当按照合同约定承担导致合同解除的违约责任,按照合同约定,如因任何一方违约,导致本合同解除的,除本合同约定的其他违约责任外,违约方应向守约方支付合同总价(即租金及物业服务费总额)8%的违约金,若该违约金不足以弥补守约方损失的,守约方有权继续追偿。按此标准计算,违约金为127,459.67元[(租金452，581.56元/年+物业服务费78,500.4元/年)×3年×8%]。该违约金数额与案涉房屋三个月租金及物业服务费金额相近,由于合同解除后,原告需另行出租案涉房屋,故该合同解除违约金并未高于原告损失,该违约金予以支持。按照合同约定,装修期是原告基于被告整个租赁期限给被告的优惠,若被告违约导致本合同提前解除,则取消装修期之优惠,装修期间按照合同约定的租金标准计租。2018年7月20日至2018年9月19日为装修期,装修期间的租金为75,430.26元(即年租金452,581.56元÷12个月×2个月),故被告应向原告支付装修期间的租金75,430.26元。合同解除后,按照合同约定被告应于合同解除之日起三日内,即2018年12月14日前将案涉房屋返还给原告,被告实际于2018年12月18日交还房屋,逾期交还房屋4天,产生占用使用费11,664.05元[(租金4.17元/天/平方米+物业服务费22元/月/平方米÷30天)×4天×297.35平方米×2倍],扣除被告已经向原告支付的2018年12月15日、12月16日、12月17日、12月18日的房屋租金和物业服务费,被告应当向原告支付逾期返还房屋占用使用费5832.03元。被告向原告交纳了履约保证金132,770.49元(包含租金押金113,145.39元和物业费押金19,625.1元),未到期(2018年12月19日)租金1239.95元(租金4.17元/天/平方米×297.35平方米×1天),未到期物业服务费为218.05元(物业服务费22元/月/平方米÷30天×297.35平方米×1天),三项合计134,228.49元。在该款项中原告扣除了被告应当承担的解除合同违约金127,459.67元、逾期返还房屋的占用使用费5832.03元,剩余为936.79元。该款项应在被告应当支付的装修期间租金75,430.26元中予以抵扣,扣除该部分款项,被告应当向原告支付装修期间租金74,493.47元。关于原告要求被告以75,430.26元为基数,按照每日5‰的标准向原告支付自合同解除次日起至实际给付之日止的违约滞纳金的诉讼请求,一审法院认为,免租装修期系原告基于被告整个租赁期限给被告的优惠,若乙方违约则取消该优惠,装修期按照合同约定的租金标准计租。由于该租金系在被告违约解除合同后产生,原告依据合同约定向被告主张,双方对该租金的支付时间并未约定,且在被告已交纳款项中应当优先扣除哪项费用并未约定,故原告的此项诉讼请求,不予支持。关于被告反诉要求原告返还租金押金113,145.39元、未到期租金11,159.54元、物业费押金19,625.1元的反诉请求,一审法院认为,由于被告的违约行为导致合同解除,被告应当承担相应的违约责任,扣除被告相关违约金后,租金押金、物业费押金及未到期租金没有剩余,故被告的此项反诉请求，一审法院不予支持。关于被告要求原告返还装修复原费押金1.5万元、蓝牙IC卡押金400元、未到期停车费665元的反诉请求,由于被告提供的证据不足以证明上述款项均已支付原告且原告应予返还,故被告的此项反诉请求,不予支持,被告如要求返还可以另行主张权利。由于被告要求原告返还的上述款项均不应予以返还,故被告要求原告自2018年12月12日起至款项付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率支付占用资金的利息的诉讼请求,不予支持。关于被告要求原告支付违约金114,899.6元(1,436,245.08元×8%)的反诉请求,一审法院认为,由于被告的违约行为导致合同解除,原告不存在违约行为,故被告的此项反诉请求,不予支持。关于被告提出本案与中信银行股份有限公司大连分行存在利害关系应当追加中信银行股份有限公司大连分行参加诉讼的抗辩意见,一审法院认为,根据应收账款汇款付款通知书的内容,原告系将案涉租赁合同金额1,357,744.68元质押给中信银行股份有限公司大连分行,未包含本案主张的免租装修期的租金,故被告的抗辩意见,不予采纳。综上所述,一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决：一、被告(反诉原告)辽宁自贸试验区(营口片区)汇营股权投资基金管理有限公司于判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)大连绿城置业有限公司支付装修期租金74,493.47元;二、驳回原告(反诉被告)大连绿城置业有限公司其他诉讼请求;三、驳回被告(反诉原告)辽宁自贸试验区(营口片区)汇营股权投资基金管理有限公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2623元(原告已预交),退回原告1311.5元,由原告负担470.5元,被告负担841元,于判决生效之日起十日内给付原告。反诉费2679元(被告已预交),由被告负担。本院二审期间，上诉人汇营公司提交三张照片（拍摄时间为2019年9月2日），拟证明被上诉人已将案涉房屋出租给案外人使用，该案外人承继了上诉人的装修，故被上诉人没有实际损失。被上诉人绿城公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对三张照片真实性没有异议。对于该三张照片，本院认为，因该照片拍摄时间为2019年9月2日，故仅能证明当时案涉房屋使用情况，无法直接证明被上诉人实际损失有无或大小，本院对证明事项不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：2018年8月6日，上诉人、被上诉人与沈阳绿城物业服务有限公司大连分公司（以下简称“绿城物业公司”）签订地下停车场车位使用协议，确认了固定车位的具体位置，使用期限为12个月，自2018年8月6日至2019年8月5日，物业费标准为350元/个，上诉人于协议签订之日向被上诉人交纳六个月停车位物业费2100元……，第十五条约定，无论任何原因导致上诉人与被上诉人签订的租赁合同提前解除或终止，本协议均随之终止，被上诉人无须另行通知。上诉人应于本协议终止之日当日将本停车位返还被上诉人。逾期返还的，上诉人按30元/天的标准支付车位应返还日至实际返还日期间的占用费。该协议还对各方其他权利义务进行约定。同日，上诉人向被上诉人交纳了2100元停车费。在一审庭审时，被上诉人对前述证据的真实性无异议。在客户搬离确认单记载的移交内容中未见有停车位信息。本院确认上述事实有地下停车场车位使用协议、发票、客户搬离确认单、二审询问笔录及当事人陈述等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，结合已查明事实和双方诉辩观点，现双方当事人争议焦点为：一、案涉租赁合同系因上诉人违约还是因被上诉人违约导致解除；二、合同解除后，上诉人和被上诉人是否应向对方给付相应款项以及性质、数额。针对第一个焦点问题，本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，案涉租赁合同约定租赁期限为2018年9月20日至2021年9月19日，而上诉人于2018年12月5日向被上诉人提交退租申请书，以“资质手续未能如约审批下来”为由申请退租。同时，在被上诉人向上诉人出具通知函并记载因上诉人违约导致合同解除、应承担违约金等内容后，上诉人未对该通知函内容提出异议，相反双方于2018年12月18日签署了客户撤离确认单，上诉人于当日撤离案涉房屋。据此，一审判决认定案涉租赁合同解除系因上诉人违约导致，有事实和法律依据，并无不妥，而上诉人汇营公司主张系因被上诉人违约导致合同解除，并诉请被上诉人给付违约金114,899.6元，有违诚实信用原则且于法无据，本院不予采纳。针对第二个焦点问题，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。首先，案涉租赁合同第3.2.3条约定装修期免租系基于整个租赁期限的优惠，若上诉人违约导致合同提前终止或解除，则取消该优惠，装修及免租期按约定租金标准计租。如前所述，案涉租赁合同系因上诉人违约导致解除，故被上诉人诉请给付两个月装修期(2018年7月20日至2018年9月19日)的租金75,430.26元，符合合同约定，应予支持；其次，案涉租赁合同第4.4.1条约定上诉人应交纳132,770.49元履约保证金（租赁合同保证金113,145.39元，物业管理保证金19,625.1元），即上诉人所称的租金押金和物业费押金。第4.4.2条约定“乙方（上诉人）过错导致甲方（被上诉人）损失的，或乙方违反或不遵守或不履行租赁合同之任何规定条款及条件因此招致之费用、开支、损失、损害及向乙方申索其他赔偿；及导致第三者直接或间接向甲方索赔而应由乙方补偿甲方时，甲方有权直接从履约保证金中扣减且无须给予乙方预告通知”。第4.4.3条约定“如乙方存在违约行为的，甲方有权自保证金中直接扣除乙方应当承担的各项费用及违约金、赔偿金等”。如前所述，因上诉人违约导致案涉租赁合同解除，则上诉人依约应给付装修期租金75,430.26元，故该部分款项应在已付履约保证金中扣除，又因上诉人于2018年12月18日腾退案涉场地，未按案涉租赁合同第9.1条和第9.2条约定在合同解除后三日内撤离，故产生逾期占有费用5832.03元，亦应在该履约保证金中扣除。鉴于扣除前述上诉人违约产生的租金、费用后的履约保证金余额51,508.2元与2018年12月19日当日租金、物业费1458元（1239.95元+218.05元）之总和52,966.2元,尚未超过案涉租赁合同约定违约金127,459.67元，则为减少被上诉人诉累，被上诉人对该剩余款项有权直接扣留，上诉人反诉请求返还履约保证金，无事实和法律依据，但一审判决未按案涉租赁合同第4.4.2条及第4.4.3条约定依次扣除租金、费用及违约金，从而令上诉人向被上诉人给付装修期租金74,493.47元,有失妥当，本院予以纠正。据此，结合现有证据和全案事实，案涉租赁合同解除后，上诉人无须向被上诉人给付相应款项，被上诉人亦无须向上诉人返还相应款项。关于被上诉人绿城公司辩称根据案涉租赁合同第4.4.3条约定，被上诉人有权决定从履约保证金中扣除欠付各项费用，包含被上诉人有权决定各项费用的扣除顺序，且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条规定“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。”在扣减顺序没有约定的情况下，租金作为主债务应当最后扣除。对此，本院认为，从案涉租赁合同第4.4.3条约定内容来看，双方对于履约保证金中扣除款项的种类、顺序有明确约定，即种类为各项费用、违约金、赔偿金，并依此顺序依次扣除。此处“各项费用”按常理系与违约金、赔偿金不同性质的款项，再结合第4.4.2条约定“乙方违反或不遵守或不履行租赁合同之任何规定条款及条件因此招致之费用、开支、损失、损害及向乙方申索其他赔偿”应包含上诉人不履行合同约定而产生的装修期租金和逾期占有费用。因此，被上诉人绿城公司的此项抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人汇营公司上诉称被上诉人应给付装修复原费押金15,000元、蓝牙IC卡押金400元、未到期停车费665元一节，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，依据已查明的事实，上诉人自认该笔装修复原费押金及蓝牙IC卡均系直接向案外人沈阳绿城物业服务有限公司大连分公司交纳，故其要求被上诉人向其返还无事实和法律依据，一审判决认定其可另案诉讼，并无不妥。而该停车费虽系向被上诉人交纳，但上诉人未提交证据证明其在合同解除后何时将车位返还给被上诉人，故上诉人的此项诉请，亦无事实和法律依据。据此，一审判决未支持上诉人汇营公司前述诉讼请求，于法有据，本院予以维持。关于上诉人汇营公司上诉称应追加沈阳绿城物业服务有限公司大连分公司和中信银行股份有限公司大连分行参加本案诉讼一节，本院认为，本案是被上诉人作为原告诉请上诉人给付装修期租金及滞纳金，并不涉及到前述两位案外人，而上诉人作为反诉原告诉请被告返还履约保证金、未到期租金和停车费、装修复原费押金、蓝牙IC卡押金等款项。尽管上诉人反诉请求中的装修复原费押金和蓝牙IC卡押金，由案外人沈阳绿城物业服务有限公司大连分公司实际收取，但是上诉人仍诉请由被上诉人返还该两笔费用，即本案处理结果与该案外人无法律上的利害关系，且一审判决令其另案诉讼，未损害上诉人的诉讼权利和民事权利。同理，本案处理结果实际亦与该中信银行股份有限公司大连分行无法律上的利害关系。因此，上诉人申请追加前述两位案外人，于法无据，本院不予准许。综上所述，上诉人汇营公司的上诉请求合理部分，本院予以支持，其上诉请求不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初3574号民事判决第三项；二、撤销大连市沙河口区人民法院（2019）辽0204民初3574号民事判决第一项、第二项；三、驳回大连绿城置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2623元，退回大连绿城置业有限公司1311.5元，由大连绿城置业有限公司负担1311.5元，反诉费2679元，由辽宁自贸试验区营口片区汇营股权投资基金管理有限公司负担；二审案件受理费2623元，由大连绿城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇一九年十二月二十三日书记员  王丽秋