河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23426号上诉人（原审被告）：白春芬，女，回族，1959年1月13日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：乔治，河南省法律咨询协会法律工作者。委托诉讼代理人：马仁民，河南省法律咨询协会法律工作者。被上诉人（原审原告）：邵亮，男，汉族，1984年1月29日出生，住河南省济源市。委托诉讼代理人：王克鹏，河南中豫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州景弘房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区丰庆路4号院27号楼1层商4号。法定代表人：卢延涛。委托诉讼代理人：宋春霞，河南德慧律师事务所律师。上诉人白春芬因与被上诉人邵亮、郑州景弘房地产营销策划有限公司（以下简称景弘公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初8687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。白春芬上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人邵亮的诉讼请求，继续履行合同，支付剩余房款13万元；2.二被上诉人有过错应承担经济损失；3.本案一审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、房屋买卖合同合法有效，是双方真实意思表示，应当继续履行。白春芬因母亲、兄弟、××，××，愿将名下唯一房子出租，找到景弘公司，其公司工作人员仝泽辉承诺不需要白春芬交纳任何费用就可以出售此房屋，白春芬才同意出售该房屋。2017年11月15日，白春芬与邵亮、景弘公司签订了房屋买卖合同，约定白春芬将案涉房屋以56万元卖给邵亮，随后又于2017年11月23日签订了补充协议，约定邵亮向白春芬支付购房款43万元，并约定违约金5万元。2017年12月，白春芬收到邵亮支付的43万元购房款，白春芬依景弘公司指示将钥匙交给邵亮，至今邵亮仍居住着。此房屋的买卖合同是双方当事人的真实意思表示，并已交付，当认定合法有效，应继续履行，邵亮应支付剩余款项13万元。二、邵亮和景弘公司有过错，应承担经济损失，白春芬没有过错，不应承担任何经济责任。2017年12月，白春芬收到邵亮支付的43万元购房款后，即与邵亮一起去办理过户手续才得知涉案房屋还需补交差价才能办理过户，白春芬事先并不知涉案房屋需补差价才能办理过户。白春芬为了给母亲、兄弟、××，以比较低廉的价格卖了唯一住房。履行合同中，白春芬认真履行合同，办理过户手续，没有任何过错，不应承担任何经济方面的责任。邵亮、景弘公司有过错，应承担相应的经济责任及经济损失。三、本案一、二审诉讼费用应由过错方承担。一、二审诉讼费用应由邵亮、景弘公司承担，白春芬没有过错，不应承担。邵亮辩称：一、一审判决审理事实清楚，适用法律正确。邵亮与白春芬及景弘公司签订的房屋买卖合同、补充协议均自愿、合法，系各方当事人真实意思表示，各方均应及时有效履行。邵亮依约向白春芬支付了购房款43万元并向景弘公司支付了定金等费用。白春芬依约配合邵亮办理涉案房屋的过户手续，但因白春芬的原因导致合同无法履行，且邵亮已通知解除合同，依法各方签订的房屋买卖合同及补充协议应予解除。二、依法合同解除后，白春芬应退还其收到的43万购房款并支付相应的利息。白春芬上诉称事前并不知晓涉案房屋需补差价，且急用钱才以比较低的价格卖了涉案房屋。而事实是涉案房屋的交易均是双方的真实意思表达，且该房屋价格是二手房市场的合理价格，并不存在较低价格交易的情形。在履行合同中，郑州市政府已经出具相应的文件，关于房改房如何进行办理过户均已说明，涉案房屋完全可以进行过户，但白春芬推脱其责任而不配合过户，导致合同无法履行，白春芬理应将收到的购房款退还，并支付相应的利息。综上，白春芬的上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回白春芬的上诉请求。景弘公司辩称：一、买卖双方签订的房屋买卖合同合法有效，但签订房屋买卖合同之前，白春芬并未告知景弘公司当时取得交易房产时，其前夫也有一套房改房。涉案房改房面积严重超标，且补超标的费用相当于涉案房子的成交价。景弘公司的工作人员在不知情的情况下未作出白春芬所称的承诺，现因涉案房屋需补差价部分在房屋买卖合同及补充协议中没有约定，且经过多次协商，买卖双方均不愿意承担，合同无法履行。因此一审法院判定解除涉案房屋买卖合同事实清楚，适用法律正确。二、一审法院认为没有约定差价问题导致合同无法履行，白春芬与邵亮、景弘公司均不存在过错，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回白春芬的诉讼请求。邵亮向一审法院起诉请求：1、依法解除申请人与被申请人签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》（以下简称合同）；以及申请人与被申请人再次签订的《补充协议》（以下简称协议）。2、依法判令被申请人白春芬向申请人退还购房款人民币43万元和违约金5万元；并请求法院判令被申请人白春芬支付申请人利息，计算方式如下：①从2017年12月4日起至2018年3月4日的利息按中国人民银行同期贷款利率4.75％计算，以48万元为基数，利息为5622元；②从2018年3月5日起至实际支付之日，以48万元为基数，按年息4.75％计算。被申请人郑州景弘房地产营销策划有限公司对上述款项承担连带责任。3、请求法院判令被告郑州景弘房地产营销策划有限公司退还收取原告的费用2万元及利息，利息计算方式如下：①从2017年12月4日起至2018年3月4日的利息按中国人民银行同期贷款利率4.75％计算，以2万元为基数，利息为234元；②从2018年3月5日起至实际支付之日，以2万元为基数，按年息4.75％计算。4．请求法院判令两被申请人承担本案全部诉讼费、保全费等费用。一审法院认定事实：2017年11月15日，原告邵亮（作为买方）与被告白春芬（作为卖方）、郑州景弘房地产营销策划有限公司（作为居间方）签订《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》一份，主要约定：原告自愿购买被告白春芬名下位于金水区××院××楼××单元××号房屋（产权证号：0401025959；建筑面积：46.26㎡），被告白春芬保证该房屋权属真实无异议，若发生与被告白春芬有关的权属纠纷或债务纠纷，由被告白春芬负责解决并承担一切后果及违约责任；本合同项下房屋总价款为56万元；原告应于本合同签订时支付定金、佣金及代办费2万元，其中佣金及代办费12000元，余额作为被告景弘公司代被告白春芬保管的购房定金；该房屋处于抵押状态，被告白春芬保证自本合同签订后的10个工作日内向贷款银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期还清按揭银行贷款。同时，原告还应向被告白春芬支付解押款41万元，被告白春芬在解押手续办理完毕后10个工作日内，原告与被告白春芬共同到房管局办理房屋产权过户、维修基金过户等手续；原告与被告白春芬任何一方违约致使本合同不能履行的，支付违约金5万元。2017年11月23日，原告与二被告签订的《补充协议》一份，显示：涉案房屋处于抵押状态，本协议签订后10日内原告向被告白春芬指定的收款账号62×××86，户名白春芬，开户行郑州花园支行支付购房款43万元专用于被告白春芬还清抵押贷款。原告提交的工商银行卡交易明细一份，显示：原告通过其名下账号为62×××10的银行卡分别于2017年11月23日、2017年12月4日向被告白春芬名下账号向62×××60的银行卡内转账购房款49900元、转账33万元。原告提交的中国银行卡交易明细一份，显示：2017年11月30日，白春芬名下账号为62×××86的银行卡现金存款5万元。原告提交的2017年12月4日借条一份，内容显示：今被告白春芬借到邵亮43万元，此款专款专用，用以解押白春芬位于金水区××院××楼××单元××号房屋，此房屋给邵亮过户完后，此借条自动作废。此借条为买卖房屋合同附件。被告白春芬在借款人处签名并摁有指印。原告提交的2017年11月15日收据一份，显示：今收到邵亮2万元，系付购丰产路27号院1号楼1单元5号房屋购房定金、佣金及代办费。被告景弘公司在收款人处加盖公章；仝泽辉在收款人处签名。原告庭审时称，白春芬一直拖延办理过户手续，我方多方要求退还房款，解除合同，也向房屋中介多方提出要求解除。被告郑州景弘房地产营销策划有限公司称，签约前白春芬未告知我公司需有差价，合同也没有约定，没有人承担这个差价，所以导致合同无法履行。一审法院另查明，原告自认房屋于2017年底已交付原告使用。一审法院认为，原告与二被告于2017年11月15日签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》及2017年11月23日原告与二被告签订的《补充协议》自愿、合法，系各方当事人的真实意思表示，各方均应及时有效地履行。一、关于合同解除。结合庭审查明情况，原告依约向被告白春芬支付购房款43万元并向被告景弘公司支付定金、佣金及代办费2万元。被告应当按照约定配合原告办理涉案房屋过户手续。被告白春芬称愿意配合原告办理房屋过户，但关于涉案房屋补差价部分各方在之前协议中没有约定，且各方均不愿承担，导致合同无法履行。且原告已经通过被告郑州景弘房地产营销策划有限公司通知解除合同，结合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告主张解除各方签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》补充协议，于法有据，该院予以支持。二、关于退还房款、违约金及利息。结合《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。以上涉案合同解除后，原告要求被告白春芬退还购房款43万元并支付利息的诉讼请求，于法有据，该院予以支持；同时，原告应当返还已经交付的房屋。关于交易房产面积超标，被告郑州景弘房地产营销策划有限公司没有过错，不应承担责任；原、被告各方签订的房屋买卖合同中并无关乎补差价的书面约定，原告提交的证据不能证明被告白春芬违约，对于原告要求被告白春芬支付违约金5万元及利息的诉讼请求，该院不予支持。三、关于佣金、代办费及利息。被告郑州景弘房地产营销策划有限公司称同意退还原告佣金及代办费共计12000元，并同意将定金8000元退还守约方，因此，对于原告要求被告景弘公司退还佣金、代办费12000元及定金8000元的诉讼请求，同时要求款项占用期间的利息，该院予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告与被告白春芬、郑州景弘房地产营销策划有限公司签订的《21世纪不动产郑州区域房屋买卖合同》以及申请人与被申请人再次签订的《补充协议》。二、被告白春芬于本判决生效后二十日内返还原告邵亮购房款43万元并支付利息（利息以43万元基数，按照年利率4.75％为计算标准，自2017年12月4日计算至实际支付之日）；同时，原告邵亮本判决生效后二十日内腾空并返还被告白春芬位于郑州市金水区××院××楼××单元××号房屋。三、郑州景弘房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告邵亮佣金、代办费、定金2万元及利息（利息以2万元为基数，按照年利率4.75％为计算标准，自2017年11月15日计算至实际支付之日）。四、驳回原告邵亮其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8859元，由原告负担2000元，被告白春芬负担3000元，被告郑州景弘房地产营销策划有限公司负担3859元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证质证。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，各方当事人签订的房屋买卖合同及补充协议均系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，邵亮向白春芬支付了43万元购房款，白春芬亦将案涉房屋交付邵亮居住。因案涉房屋系房改房，过户时需补交差价，双方对补差价未约定，亦无法协商一致。白春芬上诉要求继续履行合同，并称愿意承担80%的差价，但邵亮未同意，故双方对于房屋补交差价仍不能达成一致意见，案涉房屋买卖合同无法继续履行。一审判令解除案涉合同及补充协议并无不当。合同解除后，白春芬应返还邵亮购房款并支付相应的利息，邵亮亦需将案涉房屋返还白春芬。一审对佣金、代办费、定金等的处理亦无不妥，应予维持。综上所述，白春芬的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8859元，由白春芬负担。本判决为终审判决。审判长 陈涛审判员王燕燕审判员谢宏勋二〇一九年十二月十日书记员 柴      涵      博