江苏省太仓市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏0585执异100号 异议人：姜彦东，1977年8月27日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托代理人：张振宇，太仓市璜泾法律服务所法律工作者。 申请执行人：江苏太仓农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省苏州市太仓市娄东街道上海东路198号，统一社会信用代码91320500770509807Q。 法定代表人：沈向东，该行董事长。 委托代理人：张静，该公司员工。 被执行人：太仓市启顺化纤有限公司，住所地江苏省太仓市璜泾镇新明村，统一社会信用代码913205857849833153。 法定代表人：张炳兴。 被执行人：张炳兴，男，1963年10月10日出生，汉族，住江苏省太仓市。 被执行人：曹建亚，女，1962年10月10日出生，汉族，住江苏省太仓市。 被执行人：张莺，女，1987年1月25日出生，汉族，住江苏省太仓市。 本院在执行（2019）苏0585民初6940号江苏太仓农村商业银行股份有限公司（以下简称太仓农商行）与太仓市启顺化纤有限公司（以下简称启顺公司）、张炳兴、曹建亚、张莺金融借款合同纠纷一案中，案外人姜彦东于2019年12月17日太仓市璜泾镇新明村由姜彦东享有的原启顺公司的无证厂房提出书面异议。本院于2019年12月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 经审查查明：本院于2019年12月4日对太仓农商行诉启顺公司、张炳兴、曹建亚、张莺金融借款合同纠纷一案作出（2019）苏0585民初6940号民事裁定：一、查封启顺公司所有的加弹车2台（动产抵押登记书编号：32052018004799）；二、查封启顺公司名下位于太仓市××新明村的无证厂房。上述财产保全措施保全限额为260万元。 该裁定生效后，本院于2019年12月10日至太仓市××新明村挂有启顺公司招牌处查封了无证厂房。 案外人姜彦东提出异议称：1.请求裁定中止执行太仓市人民法院（2019）苏0585民初6940号民事裁定书；2.请求法院解封申请人所有的太仓市××新明村1700平方米无证厂房。事实与理由：太仓农商行起诉启顺公司、张炳兴、曹建亚、张莺金融借款合同纠纷一案，2019年12月4日，太仓市人民法院对启顺公司名下位于太仓市××新明村厂房进行查封。查封前，姜彦东已于启顺公司于2019年11月19日签订了厂房买卖协议，并已按合同约定支付第一笔买房款30万元，第二笔85万元（包括代付村里欠交2017-2018年土地租赁费55950元、电费154751元），及申请人也与该厂房所占土地的所有人××××新明村村委会签订了土地租赁协议。上述均证明该房产产权已属于姜彦东所有。故请求法院查明事实，依法予以解封。 申请执行人太仓农商行辩称：不同意解除查封。因涉案房屋并未依法登记领取权属证书，买卖合同无效，物权未发生变动。根据城市房地产管理法第38条第6项规定，未依法登记领取权属证书的不得转让。同时合同法第52条规定，违反法律、行政法规强制性规定，合同无效。现启顺公司与姜彦东买卖房屋的行为属于买卖无证厂房，违反国家法律强制性规定，协议应认定为无效。并且，根据物权法规定，不动产物权的变更、转让等，未经登记不发生效力。涉案无证厂房未依法办理任何相关物权转让的登记，根据不动产物权登记公示公信原则，太仓农商行认为涉案房产仍属启顺公司，太仓农商行依法有权对涉案房屋申请保全。请求依法驳回异议人的异议请求。 被执行人启顺公司、张炳兴、曹建亚、张莺均未作答辩。 本院查明，异议人姜彦东为太仓市璜泾镇姜搏化纤厂（以下简称姜搏化纤厂，个体工商户）的经营者，姜搏化纤厂的注册登记地址为太仓市璜泾镇新联村。 异议人姜彦东提供一份《土地厂房买卖协议》，协议甲方为启顺公司，乙方为姜彦东，双方约定：1.启顺公司同意将位于太仓市××新明村（原鹿河液化气站内）的厂房及房屋整体出售给姜彦东，总建筑面积约1700平方米，315KVA变压器一台，作价215万元整。2.付款方式：自双方签订协议后，姜彦东即付300000元，本月底再付850000元，余款2019年12月底必须全部付清。所有款项汇入启顺公司指定账号，如逾期超一个月不付款，启顺公司有权终止合同，并按总额的10%收取违约金。启顺公司必须保证出让的土地合法权属和厂房无任何抵押和经济纠纷，启顺公司若将土地和厂房抵押给第三方，则合同无效，并按总额的10%收取违约金。启顺公司保证不会因自身债务对外担保原因，导致本合同所涉及厂房、土地被有关部门拍卖对姜彦东造成损害，启顺公司应全额赔偿姜彦东。3.启顺公司需配合好姜彦东变压器的过户及土地租赁变更手续，在过户前，启顺公司付清一切债务。本次转让的厂房系无证厂房，双方同意无需第三方评估审计。此房今后动迁启顺公司不享有利益，归姜彦东所有。姜彦东在款项付清后取得厂房的所有权后应依法经营，注意安全生产，今后所产生的后果与启顺公司无关。启顺公司在手续生效前由于本厂房、设备、土地及公司产生的一切债权债务即相关法律责任均由启顺公司承担，与姜彦东无关。甲方代表处加盖了启顺公司公章，并有张炳兴、曹建亚签字与捺印，乙方代表处有姜彦东签字并捺印。协议下方手写注明“6228450408003584076，张允家，农行，张炳兴”。 姜彦东提供一份《租赁协议书》，显示：出租房为太仓市××新明村村民委员会（以下简称新明村村委会），承租方为姜搏化纤厂，双方约定，新明村村委会出租给姜搏化纤厂位于新明村××空白）组，建筑面积（空白）平方，承租的土地位于新明村37组面积为2.9亩；租赁期限为1年，从2020年1月1日起至2020年12月31日止，姜搏化纤厂承租的房屋按每年每平方米80元计算，姜搏化纤厂承租的土地按每年每亩10000元计算，共计29000元，支付方式为每年一次性支付，在农历的二十日前付清全年租金。双方还约定了其他权利义务内容。新明村村委会与姜搏化纤厂均加盖了公章，姜彦东代表姜搏化纤厂签字。 姜彦东提供的付款凭证显示：2019年11月19日，姜彦东通过尾号7979的银行账号向张炳兴尾号为5210的账户转账支付300000元；2019年11月21日姜彦东通过尾号为7979的银行账号向江苏省电力公司苏州供电公司支付154751元；2019年11月21日，姜彦东通过尾号7979的银行账号向新明村村委会转账50000元、34920元；后姜彦东通过尾号7979的银行账号向张允家尾号4076的账户转账支付589299元；2019年11月29日，张炳兴在姜彦东提供的尾号为7126的银行承兑汇票（金额5万元）下方签字，并注明：2019年11月29日付第二笔厂房款，付承兑5万元打卡去掉之前代付土地费55950和电费154751元，本次打卡589299元（农行卡6228450408003584076）。上述付款总额合计1178970元。 姜彦东提供一份张炳兴签字的手写单据，载明：2019年11月21日，土地费55950元、电费154751元，合计210701元，姜彦东于2019年11月21日代付，以后从房款中扣除210700元。 姜彦东提供一份新明村村委会向姜搏化纤厂开具的发票，开票时间为2019年11月21日，金额为29000元，开票是由为经营租赁土地租金，备注处载明为2020年土地租金。 关于款项的支付，姜彦东在本院的调查中陈述：上述付款中包含了根据《租赁协议书》由姜彦东付至新明村村委会的土地租金29000元，现姜彦东剩余100万元未支付，原因为得知厂房被法院查封，现付款期限尚未到期也为避免损失故没有支付。 姜彦东另提供一份《高压供电合同》，用电人为姜搏化纤厂，用电地址为鹿河东影村，用电人共有一个受电点，用电设备总容量315千伏安/千瓦，变压器设备型号为S9-M共一台。该合同签订时间为2019年12月3日。姜彦东陈述该合同指向的变压器即上述《土地厂房买卖协议》中由启顺公司转让给姜彦东的变压器。 关于厂房的交付，姜彦东在本院的调查中陈述：2019年11月19日签好合同、姜彦东支付了30万元后，当天启顺公司便将厂房钥匙交付给了姜彦东，姜彦东已经实际使用厂房；法院查封时厂房里已经存放了姜搏化纤厂的货物；厂房是一个封闭区域，有大门，白天尚无姜搏化纤厂工人在厂区内，晚上会有工人在厂区看货；厂房仍挂有启顺公司的招牌，尚未张贴姜搏化纤厂的招牌，只是在大门上打印了姜搏化纤厂的名字及联系方式。为证明姜彦东已实际使用厂房，其提供了三张照片，照片显示了一辆货车及两袋货物。 另查明，2019年11月18日太仓农商行起诉至本院要求启顺公司、张炳兴、曹建亚、张莺返还借款、支付利息，同时申请财产保全。2019年12月10日，本院至太仓市××新明村查封涉案无证厂房时，厂区没有工人及相关负责人员。 上述事实，有异议人姜彦东提供的《土地厂房买卖协议》、《租赁协议书》、付款凭证（7份）、承兑汇票、发票、《高压供电合同》、照片（3张），异议人、申请人、被执行人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否为权利人：对未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地登记使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，异议人姜彦东就本案所涉无证厂房提出异议，主张其为无证厂房权利人，应当解除查封。其提供《租赁协议书》欲证明其已享有涉案厂房的所有权，本院认为，虽其提供了《租赁协议书》，但尚无证据证明该协议指向的土地即为涉案厂房对应的土地，且根据约定，其租赁土地的期间自2020年1月起，而根据上述第二十五条规定，土地登记使用权属仅是判断权利人的证据之一，还应结合涉案厂房建造等情况判断，现姜彦东对涉案厂房为启顺公司建造不持有异议，而根据实际调查情况显示，涉案厂房亦挂有启顺公司招牌，现姜彦东作为买受人主张享有实体权利，请求中止执行、解除查封不符合上述规定。并且从其提供的《土地厂房买卖协议》的签订时间来看，该协议的签署时间在太仓农商行起诉之后，在启顺公司存在诉讼案件、可能承担较大金额债务的情况下，其签订转让财产的协议，可能存在损害第三人利益的情形；从该协议的履行情况来看，虽姜彦东提供了部分付款凭证，但现尚处于支付最后一笔100万元的付款期限，而姜彦东主张其于2019年11月19日即接收了涉案厂房，但本院至该厂房进行查封时，该厂房并无相关人员，据此可以认定，该合同尚未履行完毕，异议人主张其已享有涉案无证厂房的所有权依据不足。因此，在异议人主张的无证厂房位于被执行人启顺公司厂区内、异议人未能提供充分证据证实其具有排除执行的权利的情况下，本院对被执行人启顺公司厂区内的无证厂房进行查封并无不当。综上，异议人的异议申请没有事实与法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，裁定如下： 驳回异议人姜彦东的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  包永明 审 判 员  李 玲 人民陪审员  杨培兰 二〇一九年十二月三十一日                                                             书记员  顾淑娜