河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)冀09民再216号抗诉机关：河北省人民检察院。申诉人（一审被告、二审被上诉人）：李新铭，男，1950年10月18日出生，汉族，住沧州市运河区四合街建华街单号19号，现住沧州市运河区。委托诉讼代理人：焦修建，男，汉族，1964年12月27日出生，沧州市新华区。被申诉人（一审原告、二审上诉人）：李智荣，男，1977年1月30日出生，汉族，住沧州市新华区。委托诉讼代理人：白荣璞，河北子帅律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：林秀英，女，1946年4月28日出生，汉族，沧州市新华区。委托诉讼代理人：胡怡恒，男，汉族，1958年12月17日出生，住河北省沧州市新华区。申诉人李新铭与被申诉人李智荣、林秀英买卖合同纠纷一案，不服本院（2011）沧民终字第1865号民事判决，向沧州市人民检察院申请监督。沧州市人民检察院经审查后提请河北省人民检察院抗诉。河北省人民检察院于2019年4月24日作出冀检民（行）监[2015]1300000104号民事抗诉书，向河北省高级人民法院提起抗诉。河北省高级人民法院于2019年6月14日作出（2019）冀民抗40号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。申诉人李新铭及委托诉讼代理人焦修建、被申诉人李智荣及委托诉讼代理人白荣璞、被申诉人林秀英委托诉讼代理人胡怡恒到庭参加诉讼。河北省沧州市人民检察院指派检察员姜璎芳、孟海龙出庭履行职务。本案现已审理终结。李新铭申诉称：根据《物权法》和《最高院民法通则若干问题的规定》申诉人没有欺骗行为，是属于买卖自愿。办理过户的当事人和证人都某，申诉人的买卖行为都是按照市场价格支付的。从判决中的事实认定不能得出申诉人的恶意，李智荣陈述恶意不属实，李智荣若不能举证，就应该承担败诉责任。根据《物权法》规定，本案中林秀英所占房产份额75%超过三分之二以上，林秀英处分该房产合法有效。林秀英在出卖该房屋中是按照婚姻共同财产进行处分的，对此婚姻法有说明可以进行处分。综上，沧州中院二审判决和新华法院一审判决违反法律规定，应当依法撤销。被申诉人李智荣辩称：本案所争议的房产登记在李东海名下，按照当时的法律规定，办理过户必须由李东海本人到场，申诉人明知房屋登记在李东海的名下，明知道李东海死亡的情况下仍假冒李东海的名义办理过户，存在明显过错。被申诉人林秀英辩称：同意李智荣的答辩意见，林秀英无权处分此房屋。请求依法判决。李智荣向一审法院起诉请求：请求人民法院依法认定被告买卖新华区三里庄饮食公司宿舍8号房产的行为为无效民事行为；判令被告李新铭返还上述房产；诉讼费由被告承担。一审法院查明，沧州市新华区三里庄饮食宿舍8号房产系李东海、林秀英的夫妻共同财产，房产所有权人登记为李东海。李东海于2003年5月17日病故，作为李东海的继承人李智荣与母亲林秀英未实际分割遗产。2006年李智荣因涉嫌犯罪被羁押在看守所，在此期间经中间人李东岐（系李东海的兄长、李新铭的亲家）介绍，林秀英将诉争房屋卖给了李新铭。2006年3月30日林秀英、李新铭以李东海与李新铭为买卖双方签订了一份房屋买卖协议，并用李东海的身份证和户口本到房管局办理了房屋过户手续，将房屋所有权人由李东海变更为李新铭。李新铭并于当日将购房款11.5元给付林秀英。2006年3月31日林秀英与李新铭又就诉争房屋补签了一份买卖协议。李智荣2008年7月释放出狱。李智荣认为，林秀英擅自处理未经分割的共同财产，侵害了其合法利益；李新铭明知该房屋登记所有权人已经去世，伪造有关文书，明显属于恶意购买，因此林秀英、李新铭二人的行为应属于无效民事行为，故诉至法院，请求依法确认李新铭、林秀英买卖诉争房屋的行为为无效民事行为，判令李新铭返还上述房产。一审法院经审理后做出（2009）新民初字第492号民事判决书，驳回了李智荣的诉讼请求，李智荣不服上诉至沧州市中级人民法院，中院将该案发回本院重审。一审法院判决：林秀英与李新铭买卖沧州市新华区三里庄饮食宿舍8号房产的行为为无效民事行为。案件受理费2600元，由林秀英、李新铭各负担1300元。李智荣不服向本院提起上诉，其主要理由为：1、依据合同法58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，不能返还的折价补偿。因此，既然已认定合同无效，自然应当判决返还财产或折价补偿。2、我已经提出返还财产的诉讼请求，一审法院要求另案起诉系重复起诉，浪费了司法资源，且增加了当事人诉累。李新铭辩称：1、本案涉及房屋的交易人不是李智荣，李智荣不具有返还交易标的物的资格。2、林秀英占有四分之三的份额，李智荣占有四分之一的份额，从返还财产角度，李智荣本身没有权利要求获得收益。3、本次交易中，林秀英没有如实诉说李东海的情况，过户时还出具了李东海的身份证和户口，林秀英有明显欺诈行为。一审判决还未生效，主张返还财产尚早。李新铭不服向本院提起上诉，其主要理由为：一、一审判决认定事实错误。1、我与林秀英所签协议书并非在办理完过户手续后补签。事实上我与林秀英所签房屋买卖协议的时间是2006年3月30日，该协议签订后办理了过户手续。虽然该协议落款写的是3月31日，但这只是个笔误。2、一审判决认定我明知所有权人为李东海，在李东海死亡的情况下仍然以李东海为出卖人签订买卖协议是错误的。我不知道房屋权属证书上登记的谁的名字，中间人李东岐既是李东海的大哥又是李新铭的亲家，基于上述关系买卖双方觉得根本没有必要去调查考证事实的真伪，而且李东歧也证明其也未见过房证，故一审判决认定我明知所有权登记人为李东海无任何事实根据。3、我不知道李东海已经死亡的事实，办理房屋过户手续时林秀英提供了李东海的身份证、户口本，所以我根本不会怀疑李东海已经去世，因此一审判决认定我明知所有权登记人为李东海，在李东海已经死亡的情况下，还签订协议办理过户不属于善意是错误的。另外，关于李东海的签字到底是谁所签，以及另一中间人刘阳和李智荣的关系一审判决仍没有查清。二、一审判决认定我在房屋买卖行为中作为买受人未尽到合理的注意义务不属于善意购买，该认定显失公平。1、该房屋是李东海与林秀英的夫妻共同财产，首先，林秀英当时主观上认为该房屋是其与李东海的夫妻共同财产，李东海去世后就是自己的财产，自己有权进行处分，这一事实从林秀英的答辩中已经证实。其次，中间人李东岐作为一个普通百姓也是认为该房屋林秀英完全有权进行处分，且当时是林秀应主动找的李东岐帮忙卖房，而不是李新铭主动找林秀英要求卖房，因此，李新铭在买房中并没有恶意。2、买卖价格公平合理，符合市场行情。当时为缴纳税款国家机关专门对房屋价格进行了评估，评估结果是12万元，我也是按12万元缴纳的税款，而双方的交易价格是11.5万元，交易金额足以说明双方的买卖房屋行为是公平的。3、双方办理了过户手续。房管局是主管机关，其对房屋买卖行是否合法在认识上最具有权威性，房管局认可林秀英提交的有关材料并同意办理过户，说明该房屋可以购买，作为只是识些字的上诉人做到这些应该说已尽到了应尽的注意义务。综上所述，在我不知道李东海死亡的情况下，由林秀英出面出售夫妻共同财产完全在情理之中，而且支付了对价，办理了过户，已经尽到了注意义务，应当根据法律规定保护交易安全，维护善意第三人的合法权益。另外，本案虽然是《物权法》颁布之前发生的事情，但却指明了法律适用的方向，根据《物权法》相关规定该房屋完全应该判归我所有，且林秀英作为享有四分之三份额的共有权人也完全有权进行处分。请求二审法院查明事实依法判决。李智荣答辩称：房屋所有权的标志只能是房屋所有权证书，本案的争执焦点是李新铭购买林秀英的房屋是否知道房屋所有权登记情况，林秀英是否有完全的处分权，以及房屋登记机关对诉争房屋的登记情况。如果李新铭是在信赖房产登记机关登记内容的基础上所做的买卖行为，不管林秀英的行为是否有瑕疵均构成善意取得，否则不管李新铭信赖的基础是亲属关系还是朋友关系还是林秀英的承诺，均不能代替房屋登记机关登记的内容。综上，李新铭购买房屋的行为不构成善意取得。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，同时增加判令李新铭返还诉争房屋的判决内容。林秀英对李智荣、李新铭的上诉，其答辩理由是：对李新铭答辩状中称我在诉争房屋中应占四分之三的份额、李智荣占四分之一的份额的说法有异议，共有关系是按份共有，我与李智荣是母子关系，应根据物权法103条的规定处理。本院二审经审理查明：林秀英称诉争房屋系李东海在七几年分下来的单位宿舍，其后取得所有权，1997年产权登记表中载明“所有权人：李东海，所有权性质：私有，共有人处无记载。同时登记表中记载北房建筑面积：65.36平方米，南房建筑面积：49.30平方米”。李东海于2003年5月17日去世。李东海与林秀英系夫妻关系，李智荣系其二人之子，李东歧系李东海的兄弟。2005年12月15日，李智荣因涉嫌犯盗窃罪被沧州市公安局运河分局刑事拘留，2006年1月19日被逮捕，其后被判处3年有期徒刑，2008年7月14刑满释放。2006年3月31日，林秀英（甲方）与李新铭（乙方）签订协议书，其主要内容：1、乙方一次性向甲方支付房款115000元。2、房屋产权过户由乙方自行办理，一切费用及税金由乙方承担，甲方必须无偿提供过户相关资料。3、本协议自生效之日起，以前发生的各种事宜由甲方负责，以后发生的各种事宜由乙方负责…该协议中证明人处签字：李东歧、刘阳，林秀英、李新铭在该协议中亦签名。2006年3月30日，林秀英向李新铭出具收条，收条记载：“今收到房款115000，收款人林秀英付款人李新铭中间人刘阳李东歧”。2006年3月30日，还有一份协议书，该协议书中载明：甲方李东海，乙方李新铭，该协议书的内容与2006年3月31日协议的内容除约定价款为乙方一次性向甲方支付房款120000外，其余内容一致。该协议书证明人处无人签字，甲方签字处为李东海，乙方签字处为李新铭。依据该份协议书，李新铭与林秀英在房管部门办理了房屋过户手续，同日，李新铭以计税金额120000元，向税务部门交纳了1800元的契税。对该份协议书中李东海处的签名，林秀英和李新铭均否认是其代签，同时，林秀英和李新铭均认可在房管局办理房屋过户手续时，林秀英、李新铭、李东歧、刘阳在场。本院二审认为：2006年3月31日协议是林秀英与李新铭双方的真实意思表示，且双方依据该协议履行了各自权利义务；2006年3月30日的协议，是林秀英与李新铭为能在房管部门办理房屋过户手续而签订的协议，其目的是为履行林秀英与李新铭签订的房屋买卖协议，该协议形式上不具备真实性；因此，2006年3月31日林秀英与李新铭所签协议是否合法有效是本案的争执焦点。认定该协议是否合法有效，应从林秀英对诉争房屋有无处分权，李新铭在购买该房屋时是否善意取得等事实予以确定。首先，本案诉争房屋其房屋登记部门登记为李东海，原由李东海、林秀英夫妻共同共有，即林秀英和李东海对诉争的房屋共同共有。依据继承法第二十六条规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产”。因此，在李东海去世后，诉争房屋的一半应为林秀英所有，另一半应为李东海所有。对李东海遗留的个人合法财产，依据继承法第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始”，作为李东海的法定继承人林秀英和李智荣，在未放弃继承对遗产进行分割的情况下，林秀英和李智荣对李东海遗留的诉争房屋的一半共同共有。即本案诉争的房屋，在林秀英与李新铭签订协议时，一半由林秀英所有，另一半由林秀英、李智荣共同共有。林秀英与李新铭签订房屋买卖协议时，其有权处分其享有的诉争房屋的一半的所有权，但对诉争房屋所有权的另一半，因其与李智荣是共同共有，处分共同共有的不动产，应当经全体共同共有人同意，因此，林秀英在处分其与李智荣共同共有的一半的诉争房屋所有权时，未征得李智荣的同意，侵犯了共同共有人李智荣的权利，其应承担相应的侵权责任。其次，李新铭依据其与林秀英签订的房屋买卖协议取得诉争房屋的所有权，是否构成善意取得。依据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。本案诉争房屋其权利所有人登记为李东海，李智荣和林秀英是诉争房屋的共同共有人，李智荣主张依据民法通则若干问题的意见第89条规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效”，林秀英擅自处分共有财产，其与李新铭签订的房屋买卖协议无效，而李新铭提供的证据不足以证明其与林秀英签订的房屋买卖协议是善意取得，因此，一审法院确认林秀英与李新铭签订的房屋买卖协议无效并无不当。依据合同法第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。林秀英与李新铭的房屋买卖协议确认无效后，涉及到造成协议无效的原因、各方的过错责任、财产应返还还是应折价赔偿等问题，一审法院认为双方可另行解决是恰当的。二审判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由李新铭承担。河北省人民检察院抗诉意见：本案中，涉案房产系林秀英与李东海夫妻共同财产。李新铭在林秀英签订房屋买卖协议是，李东海已经去世。房屋买卖协议签订后，李新铭支付了合理对价，林秀英将涉案房屋交付李新铭占有，并办理了过户登记。因该房产在李东海名下，在办理房产过户过程中借用李东海的名义办理过户虽然存在瑕疵，但林秀英对这一事实是明知和自愿的。林秀英、李智荣未提供充足的证据证明李新铭购买房屋的行为存在过错或涉案房屋的出卖价格不合理。最高人民法院关于关贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”因此，李新铭作为第三人属于善意有偿取得涉案房产，终审判决认定林秀英与李新铭签订的房屋买卖协议无效，属于认定事实缺乏证据证明，适用法律错误。再审期间，申诉人李新铭提交新证据，证据1、林秀英在房屋过户的时候签署的声明，加盖有沧州市不动产登记中心登记信息查询专用章，声明本人林秀英系李东海的配偶，自愿将我夫妻共有的房产出售给李新铭，声明人林秀英亲自摁手印，2006年3月30日。证据2、李东歧的书面证明，李东歧向沧州市人民检察院亲自作了询问笔录。证据3、2013年4月1日的开庭笔录，审理和本案相关的案件中，证明：办理房屋过户手续时候林秀英、李东歧、刘阳、李新铭四个人都某。关于李东海的签字问题，李智荣的代理人明确的说，我方认可李东海的名字是李东歧代签的。被申诉人已经认为不是李新铭所签。4、沧州市公安局拘留通知书和逮捕通知书，上面的签字都是刘洋，在合同和收到条上签字是刘阳，我方目测刘字是一人所写，二人系同一人。证明刘阳和李智荣、林秀英的关系，刘阳系林秀英的儿媳妇。综上证据证明，林秀英买房是完全属于自愿，我方买房没有过错，完全是善意取得。是按照市场价格购得，费用都是我方支付的，符合物权法善意取得的规定。李智荣质证称：申诉人提交的证据都不属于新证据，质证意见如下1、李东歧的证明，不符合有效证据的法律构成要件，在新华区法院开庭的时候李东歧出庭作证，经过了这么多年李东歧又要给检察院作证，中间应当有很多不能说的行为，我想作为严肃的庭审，李东歧不能出庭作证，无论任何机关提供的书面材料均不能作为证据使用。2、关于林秀英的声明，证据的证实性无法核实，即使是真实的，也证明不了申诉人所说的其行为是善意的，因为我方包括林秀英一方从来没有否认林秀英所签的协议不是本人签的。如果该声明是真实的，也进一步证明了申诉人在整个房屋买卖过程中不是善意的，作为房屋买卖房产登记机关必然要要求房主的配偶书写声明这是一个必须的程序，房屋登记管理办法以及房屋登记规则均是要求，也进一步证明了作为申诉人一方是知道该房屋登记的房主是李东海而不是林秀英，而在办理房屋登记的过程中，李东海并没有到场，李东海没有到场而林秀英和李新铭确将李新铭的房屋卖掉了，并且办理了过户手续，是明显的恶意。3、关于笔录上记载的内容，该开庭笔录是复印件，无法与原件核实，无论是李东歧代签还是李新铭代签还是其他人代签均不能证明申诉人的行为是善意的，该开庭笔录与本案申诉人的行为是否善意不具有关联性。4、无法与原件核实，不认可真实性，且该通知书与本案所审理的申诉人的行为是否善意不具有关联性。林秀英质证称：1、声明代表不了什么，李东海去世之后房屋发生了继承，无论是说签字不能缺少李智荣的签字，当时李智荣在监狱里面，应当找到李智荣，剥夺了李智荣的房产的处置权。2、李东歧和李新铭是亲家，当时还是偏向于李新铭，后来有人证明，这套房有人出价15万元，后来11.5万元卖给了李新铭。本院再审查明，2006年3月31日，林秀英（甲方）与李新铭（乙方）签订协议书，双方对该协议的真实性均无异议。2006年3月30日，另一份协议书，该协议书双方为李东海、李新铭。依据该份协议书，李新铭与林秀英在房管部门办理了房屋过户手续。李新铭主张签订该协议时，为对方提交的空白协议，对于房屋所有权人是李东海不知情。但再审中，李新铭出具备案于沧州市不动产登记中心的林秀英的声明，可以证实在房屋买卖时，李新铭是明知房屋所有权人为李东海。再审查明其他事实与原一、二审查明事实一致。本院再审认为，根据最高人民法院关于关贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”另《物权法》（2007年10月1日起施行）第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分权人请求赔偿失。”关于李新铭的行为是否构成不动产的善意取得，本案诉争房屋登记名字为李东海，李东海去世后，林秀英和李智荣为诉争房屋的共同共有人。李新铭否认知道涉案房屋为李东海所有，亦不知道李东海已去世，以上抗辩与林秀英于2006年3月30日为其签署的声明不符。另，李新铭在买卖房屋时，应当尽到相应的注意义务，对于房屋产权登记的姓名应当核实，未经核实即与李东海（已故）签订协议书，并办理房产变更登记，李新铭未尽到注意义务，其行为不构成善意取得。综上，本案林秀英作为共同共有人之一，其未经其他共有人李智荣同意，擅自处分共有财产，第三人李新铭亦不符合善意取得的情形，故申诉人李新铭的申诉理由不能成立，原一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下：维持沧州市中级人民法院（2011）沧民终字第1865号民事判决。本判决为终审判决。审判长 陈 华审判员 李美华审判员 郭亚宁二〇一九年十二月二日书记员 崔振文