湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3138号上诉人（原审原告）：雷华中，男，1979年6月5日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。上诉人（原审原告）：陈小红，女，1982年12月4日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：张勋兵，湖南德建律师事务所律师。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：李瑞琦，湖南德建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉禾县嘉瑞置业有限公司，住所地湖南省嘉禾县珠泉镇东塔商贸小区鑫源小区B座402房。法定代表人：陈建柏，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：曾文斌，湖南广济律师事务所律师。上诉人雷华中、陈小红因与被上诉人嘉禾县嘉瑞置业有限公司（以下简称嘉瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省嘉禾县人民法院（2019）湘1024民初266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。雷华中、陈小红上诉请求：1.撤销一审判决，改判嘉瑞公司向雷华中、陈小红继续履行交房义务，并承担逾期交房违约金自2017年1月1日按房屋总价款311,916元以每日0.02%计算至嘉瑞公司实际交房之日止（暂计至2019年7月15日为57,766.84元）；2.本案一、二审诉讼费用由嘉瑞公司负担。事实和理由：1.根据双方签订的合同约定，嘉瑞公司应当于2016年12月31日前交房，嘉瑞公司未按期交房是事实，虽然期间曾通知预交房，但未满足交房条件，雷华中、陈小红依法拒绝收房，后果应由嘉瑞公司承担。雷华中、陈小红于签订合同时缴纳了房款及相关费用，嘉瑞公司告知其待实际交房时再交纳维修基金、煤气开户费等代收代缴的费用，雷华中、陈小红作为被动方未收到任何通知，一审法院据此认定嘉瑞公司有权拒绝交房是错误的。嘉瑞公司提供的合同约定逾期交房违约金为每日万分之五，一审法院认为过高也应以每日万分之二计算最为适宜，但其以每日万分之零点五的标准计算，远低于银行同期贷款利率，不仅无法弥补损失，还助长失信之风。2.一审法院引用已被修改的条例作判决依据，且曲解相关规定，属适用法律错误。《建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。一审法院以2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》认为竣工验收不是必备的交房条件，该决定只是将行政审批改为自行组织验收后备案，并不是取消综合验收程序，嘉瑞公司在房屋未经验收合格的情况下通知预交房是违法交付。3.一审法院超出诉讼请求范围裁判，属程序违法。一审法院在嘉瑞公司未提起反诉的情况下，主动判决雷华中、陈小红向嘉瑞公司支付违约金，超出了雷华中、陈小红的诉讼请求，违反了民事诉讼法的规定。嘉瑞公司辩称，1.嘉瑞公司通知雷华中、陈小红预收房时，完全符合法定的交房条件，一审法院对此认定清楚准确。2.雷华中、陈小红至今未按合同约定缴纳维修基金、煤气开户费等费用，严重违反合同约定，嘉瑞公司据此完全有理由拒绝交房，但秉着对购房户的负责和诚信原则，及时通知雷华中、陈小红收房，雷华中、陈小红予以拒绝，责任在雷华中、陈小红。3.一审法院对本案中关于房屋竣工验收引用的法律法规正确，适用法律准确。4.一审法院并未超出诉讼请求裁判，针对雷华中、陈小红的诉讼主张，嘉瑞公司进行抗辩，一审法院为查明事实、划清责任，从案件多个角度阐述前因后果也是对当事人和法律负责的体现，是为了达到案结事了的司法目的。综上，请求驳回上诉，维持原判。雷华中、陈小红向一审法院起诉请求：1.判令嘉瑞公司向雷华中、陈小红交付房屋，并承担逾期交房违约金，自2017年1月l日起按311,916元以每日万分之五计算至嘉瑞公司交房之日止（暂计算至2019年1月14日的违约金为116,033元）；2.本案诉讼费用由嘉瑞公司承担。一审法院认定事实：嘉瑞景程商住小区位于嘉禾县旁，该小区商品房项目由嘉瑞公司开发。2013年7月25日，嘉瑞公司与嘉禾县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让人于2013年12月31日前将出让土地交付给嘉瑞公司，但因各种原因，出让人实际交付土地的时间为2015年1月21日。2015年12月24日，雷华中、陈小红与嘉瑞公司签订《商品房买卖合同（预售）》及附件九《补充协议》，双方在买卖合同中约定：（一）雷华中、陈小红向嘉瑞公司购买的商品房为嘉瑞景程商住小区第2栋7层704房，预测建筑面积共141.78平方米，商品房按建筑面积计价，每平方米单价2200元，总价款为311916元；（二）付款方式及期限：付款采取银行按揭方式付款，买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款101916元，其余房款210000元由买受人向出卖人指定的银行申请贷款支付；（三）逾期付款责任：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金；（四）商品房交房条件：①该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，②该商品房已取得房屋测绘报告；（五）商品房交付时间和手续：出卖人应当2016年12月31日前向买受人交付该商品房。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交房：①遭遇不可抗力或因政策性因素导致无法正常施工，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，②买受人逾期支付房款的，③至约定交付之日，买受人应付代收代缴费用仍未交清的。交付商品房时，出卖人应当出示满足商品房交付条件的证明文件；（六）商品房逾期交付责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。另，合同还对其他事项进行了具体的约定。与此同时，雷华中、陈小红、嘉瑞公司在附件九《补充协议》第二条第1项中约定：“买受人应在出卖人送达的《交房通知书》中规定的交房时间内办理收房手续。由于买受人原因，未在出卖人《交房通知书》中规定的交房时间办理收房手续的，出卖人按每天人民币50元向买受人收取逾期违约金”，第二条第4项中约定：“买受人未付清房款、相关税费、维修基金、合同约定的违约金、出卖人代收代缴的有关费用等，出卖人有权拒绝交付该房屋，不承担任何违约责任。由此造成的延期交房责任由买受人自行承担，该房屋毁损、灭失的风险等损失由买受人承担”。上述《商品房买卖合同（预售）》及附件九《补充协议》签订后，雷华中、陈小红于2015年12月24日交付了购房首付款101916元，维修基金6664元、登记费160元、交易手续费425元，但雷华中、陈小红至今未缴纳契税、自来水开户费及燃气开户费。2016年1月27日，雷华中、陈小红、嘉瑞公司办理了商品房预售合同登记备案手续，嘉禾县房产管理局出具了《合同备案证明》，次日，雷华中、陈小红与中国工商银行股份有限公司嘉禾支行签订《个人购房借款／担保合同》，贷款210000元并于当日立即转至嘉瑞公司账户交清了商品房价款。嘉瑞景程商住小区工程竣工后，嘉瑞公司于2017年12月30日向雷华中、陈小红发出《预交房通知书》，通知雷华中、陈小红于2018年1月20日办理相关房屋交接手续，但雷华中、陈小红以嘉瑞公司未取得竣工综合验收合格证明为由拒绝收房。诉讼过程中，嘉瑞公司向一审法院提交了嘉禾县建设工程质量安全监督管理站出具的《证明》、嘉禾县住房和城乡规划建设局出具的《房屋建设工程竣工规划核实意见书》、郴州卓远工程建设有限公司出具的嘉禾县嘉瑞景程一期竣工测量项目《竣工验收测量报告》等资料，其中《证明》载明“由嘉禾县嘉瑞置业有限公司开发的嘉瑞景程商住小区一期工程，于2014年7月开工，2019年1月完工。通过五方责任主体竣工验收，已达到合格标准。具体分部工程验收项目如下：1.桩基与基础验收（2015年2月）；2.主体结构工程验收（2016年9月）；3.建筑节能工程验收（2019年1月）；4.工程竣工验收（2019年1月）。”《房屋建设工程竣工规划核实意见书》的规划核实意见为“经现场核实，该项目实建情况与审批情况基本一致，依照《湖南省实施办法》第一十八条规定，对该项目予以规划核实合格。”针对嘉瑞公司提交的上述证据材料，雷华中、陈小红提出嘉瑞公司至今未进行竣工综合验收，未取得“综合验收合格备案表”，嘉瑞公司开发的商品房至今不具备交房条件，雷华中、陈小红仍有权拒绝收房。另查明，2015年下半年和2016年，嘉禾县有效降水天数为273天，其中作为旱季的2015年7至12月，六个月有效降水天数93天，2016年有效降水天数180天，有效降水天数比2013年有效降水天数147天、比2014年有效降水天数157天明显增多。另嘉瑞景程商住小区已有部分购房户对房屋进行了装修并入住该小区。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷，争议的焦点主要是：（一）涉案商品房是否具备交房条件；（二）法院应否判令嘉瑞公司向雷华中、陈小红交付房屋；（三）不可抗力和政策性因素抗辩的采信；（四）违约金计算标准的调整；（五）当事人的违约行为及违约责任的确定等。（一）关于涉案商品房是否具备交房条件的问题。诉讼中，雷华中、陈小红提出嘉瑞公司所开发的楼盘至今未通过综合验收，未取得“综合验收合格备案表”，至今不具备交房条件，其《预交房通知书》违反法律强制性规定和合同约定，雷华中、陈小红有权拒绝收房。而嘉瑞公司则认为预交房时工程已竣工，且之后经工程竣工验收证明已达到合格标准，已具备交房条件。一审法院经审查认为，房地产开发项目竣工综合验收是1998年颁布的《城市房地产开发经营管理条例》设立的行政审批项目，而2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》已明确取消“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目，现雷华中、陈小红仍以嘉瑞公司的开发项目未经竣工综合验收，未取得“综合验收合格备案表”为由，主张嘉瑞公司开发的商品房至今不具备交房条件，其主张与我国的现行法律制度不符，一审法院不予采纳。本案嘉瑞公司所开发的商品房于2016年9月主体结构工程验收合格，在预交房时工程已竣工，且后经工程竣工验收证明达到合格标准，雷华中、陈小红亦未对房屋质量提出任何异议，说明嘉瑞公司通知雷华中、陈小红收房时已具备交房的实质要件，后经工程竣工验收合格，说明嘉瑞公司开发的商品房同时具备了交房的形式要件。据此，一审法院认定嘉瑞景程商住小区商品房已具备交房条件，雷华中、陈小红违背合同约定拒绝收房已构成违约。（二）关于法院应否判令嘉瑞公司向雷华中、陈小红交付房屋的问题。其一，雷华中、陈小红请求判令嘉瑞公司向其交付房屋，针对的应该是嘉瑞公司对雷华中、陈小红的交房请求有异议，或者嘉瑞公司拒绝履行合同约定的交房义务，而本案实际情况则恰恰相反，不是嘉瑞公司拒绝交房，而是雷华中、陈小红拒绝收房，嘉瑞公司于2017年12月30日向雷华中、陈小红发出《预交房通知书》后，雷华中、陈小红可直接到嘉瑞公司办理收房手续，雷华中、陈小红无须提出判令嘉瑞公司交房的诉讼请求；其二，雷华中、陈小红起诉时提出判令嘉瑞公司交房的诉讼请求，应该基于雷华中、陈小红认可嘉瑞公司开发的商品房已具备交房条件并愿意收房。诉讼过程中，雷华中、陈小红主张嘉瑞公司开发的商品房至今不具备交房条件，并提出有权拒绝收房，表明其拒绝收房的态度，其行为是对民事权利的处分，行为本质是对判令嘉瑞公司交房这一诉讼请求的放弃或撤回；其三，雷华中、陈小红提出判令嘉瑞公司交房的诉讼请求，应该基于雷华中、陈小红有支持该诉讼请求的事实和理由，本案雷华中、陈小红主张嘉瑞公司开发的商品房至今不具备交房条件，并表示有权拒绝收房，这就说明雷华中、陈小红主张的事实和理由不支持雷华中、陈小红的该诉讼请求，即该诉讼请求没有依据。此外，从另一角度分析，补充协议第二条第4项约定，买受人未付清出卖人代收代缴费用的，出卖人有权拒绝交付房屋，不承担任何违约责任，现雷华中、陈小红至今未付清嘉瑞公司代收代缴的费用，嘉瑞公司有权拒绝向雷华中、陈小红交付房屋。综上，雷华中、陈小红提出判令嘉瑞公司交房的诉讼请求缺乏必要的依据，该诉讼请求已被雷华中、陈小红处分，且嘉瑞公司依照合同约定有权拒绝交房，故雷华中、陈小红的该诉讼请求依法应当予以驳回。（三）关于嘉瑞公司以不可抗力和政策性因素抗辩的采信问题。其一，关于嘉瑞公司辩称的异常天气影响施工问题。2015年下半年和2016年，嘉禾县有效降水天数为273天，有效降水天数比2013年147天、2014年157天明显增多，仅2015年下半年和2016年就比2013年、2014年的平均有效降水天数多45天，直接导致工程施工延迟一个半月。上述异常天气属于不能预见、不能避免的客观情况，但并非不能克服，嘉瑞公司未采取有效措施克服异常天气对施工带来的影响，导致工程延迟竣工，嘉瑞公司应承担逾期交房的违约责任；其二，关于政府延迟供地影响施工问题。嘉瑞景程商住小区建设用地，出让合同约定于2013年12月31日前交付嘉瑞公司，但实际交付土地的时间为2015年1月21日，延迟交地13个多月，是造成嘉瑞景程商住小区整个工程竣工时间后延的因素之一。但雷华中、陈小红与嘉瑞公司签订商品房预售合同时政府已供地，政府迟延供地在合同签订时已在考虑范围，不属嘉瑞公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，嘉瑞公司逾期交房应由其承担相应的违约责任。综上，嘉瑞公司以不可抗力和政策性因素进行抗辩，缺乏说服力，其辩解意见一审法院不予采纳；（四）关于违约金计算标准的调整问题。本案雷华中、陈小红与嘉瑞公司签订的商品房买卖合同中，多处约定了违约金的计算方法和计算标准，其中继续履行合同情况下，约定商品房逾期交付违约金为全部房价款的日万分之5，约定逾期收房违约金为买受人每天支付出卖人人民币50元，另还约定逾期付款违约金为逾期应付款的日万分之2等。针对合同约定的日万分之5的逾期交房违约金，嘉瑞公司以该约定显失公平、违约金过分高于买受人的实际损失等为由，请求将逾期交房违约金降至房价款的日万分之0.5。一审法院经审查认为，嘉瑞公司的该请求符合本案实际，一审法院应当根据案件的具体情况，对逾期交房违约金和逾期收房违约金这对相对应的违约行为，统一调整违约金的计算标准，其主要理由如下：①《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。本案雷华中、陈小红未对嘉瑞公司逾期交房给其造成的损失进行举证，且各买受人与嘉瑞公司签订的买卖合同对逾期交房违约金约定不一致，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，参照房屋租金标准确定损失大小。嘉瑞公司与买受人签订的商品房买卖合同中，部分合同约定逾期交房违约金为日万分之0.5，最接近房屋租金的行情，即套房租金多数每月450元至500元左右，故一审法院认定日万分之5的逾期交房违约金过分高于造成的损失，采信日万分之0.5的逾期交房违约金计算标准；②嘉瑞公司与各买受人签订的商品房买卖合同中，对逾期交房违约金的约定部分合同约定为日万分之0.5，部分合同约定为日万分之2或日万分之5等，为统一系列案件的裁判尺度，避免“同案不同判”的现象出现，必须统一适用相同的逾期交房违约金标准，以维护判决的严肃性和公正性；③本案中，商品房买卖合同对不同的违约行为约定了不同的违约责任，且违约责任的大小悬殊，显失公平，有必要调整不合理的违约金标准，以平衡各方利益。综上，一审法院对逾期交房违约金调整为已付房款的日万分之0.5，逾期收房违约金调整为房价款的日万分之0.5。（五）关于当事人的违约行为及违约责任的确定问题。其一，逾期交房和逾期收房违约行为的认定及违约责任的确定。根据本案的具体情况，对当事人的违约行为及违约责任可划分为三个阶段进行分析：第一阶段，即嘉瑞公司逾期交房阶段，时间为2017年1月至12月。合同约定嘉瑞公司于2016年12月31日前向买受人交付商品房，但嘉瑞公司实际于2017年12月30日才通知雷华中、陈小红收房，延迟交房时间长达一年，嘉瑞公司应承担逾期交付房屋的违约责任，违约金按日万分之0.5的标准计算，应支付雷华中、陈小红违约金5693.29元（即：311,961元×0.5/10,000元/天×365天）；第二阶段，即建设工程竣工但尚未完成竣工验收阶段，时间为2018年1月至12月。2016年9月，嘉瑞公司开发的商品房主体结构工程验收合格，2017年12月，嘉瑞景程商住小区工程竣工，嘉瑞公司通知雷华中、陈小红收房，雷华中、陈小红对商品房的质量未提出异议，且后经工程竣工验收证明达到合格标准，说明嘉瑞公司通知雷华中、陈小红收房时已具备交房的实质要件，雷华中、陈小红收到交房通知后应当按照约定办理房屋交接手续，雷华中、陈小红拒绝收房已构成违约，应承担逾期收房的违约责任。但鉴于在此期间，嘉瑞公司未完成工程竣工验收，未按约定向雷华中、陈小红出示满足商品房交付条件的证明文件，嘉瑞公司本身亦存在一定的过错，可酌情减轻雷华中、陈小红的违约责任。据此，一审法院根据本案的具体情况以及嘉瑞公司的过错程度，酌情决定减轻雷华中、陈小红30%的违约责任，由雷华中、陈小红承担70%的逾期收房违约责任，违约金按日万分之0.5的标准计算，应支付嘉瑞公司逾期收房违约金3985.3元（即：311,961元×0.5/10,000元/天×365天×70%）;第三阶段，即雷华中、陈小红拒绝收房并提起诉讼阶段，时间为2019年1月至今。2019年1月，嘉瑞景程商住小区工程经竣工验收合格，嘉瑞公司不存在违约行为，雷华中、陈小红违反合同约定继续拒绝收房，应承担逾期收房的违约责任，违约金按日万分之0.5的标准计算，至2019年6月底止，雷华中、陈小红应支付嘉瑞公司逾期收房违约金2823.25元（即：311,961元×0.5/10,000元/天×181天）。综合上述三个阶段的违约责任情况，雷华中、陈小红应支付嘉瑞公司逾期收房违约金6808.55元（即：3985.3元＋2823.25元），嘉瑞公司应支付雷华中、陈小红逾期交房违约金5693.29元，双方互负债务抵销后，雷华中、陈小红还应支付嘉瑞公司逾期收房违约金1115.26元。因此，雷华中、陈小红请求判令嘉瑞公司支付逾期交房违约金的合同权利因抵销而终止，雷华中、陈小红的该诉讼请求不能成立，依法应予驳回。其二，2017年1月至2019年6月，雷华中、陈小红未按约定交纳由嘉瑞公司代收代缴的契税、自来水和燃气开户等费用，雷华中、陈小红应依照合同约定承担逾期付款违约责任。但鉴于嘉瑞公司未提起反诉，一审法院对此不作判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第三项、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，作出如下判决：“驳回原告雷华中、陈小红的诉讼请求。案件受理费减半收取1310元，由原告雷华中、陈小红负担。”本案二审中，双方当事人均没有提交新的证据材料。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，焦点在于：一、涉案商品房交付时间如何确定；二、嘉瑞公司是否存在免责情形；三、违约金如何计算。关于焦点一。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。作为商品房开发企业，房屋应当验收合格是商品房买卖合同关系中交付的前提。本案中，至2019年1月嘉瑞公司建设的一期项目验收合格，故应当认定至2019年1月嘉瑞公司建设的一期项目才符合交付条件。一审法院以后面的验收合格，倒推追溯并认可嘉瑞公司于2017年12月底发出的《预交房通知书》的效力、认为2017年12月底已经符合交付条件，上述认定没有法律依据，也与客观实际不符。关于焦点二。根据以上分析，嘉瑞公司存在延期交付行为是客观事实。嘉瑞公司主张延期交付的原因是存在降水天气过多等天气异常的不可抗力因素以及政府迟延供地的政策性因素导致，本院认可一审法院的分析，嘉瑞公司上述理由不能成立。但是，双方在合同中明确约定了“买受人未付清房款、相关税费、维修基金、合同约定的违约金、出卖人代收代缴的有关费用等，出卖人有权拒绝交付该房屋，不承担任何违约责任。”本案中，购房户雷华中、陈小红尚未交清契税，嘉瑞公司可以根据合同的约定拒绝交房。关于焦点三。由于嘉瑞公司存在延期交房的违约行为，而购房户存在未交清契税的情况，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”结合本案实际情况，应互不追究违约责任。综上所述，上诉人雷华中、陈小红的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律部分错误，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2620元，由雷华中、陈小红负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 蒋 伟审判员 刘 军审判员 罗燕青审判员 林海波审判员 杨利平二〇一九年十二月三日法官助理赖春媚书记员曹媛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。