江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终2986号上诉人（原审原告）：肖德明，男，1964年11月19日生，汉族，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：胡浩,北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳，北京市尚公律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘晓美，女，1963年4月28日生，汉族，住江苏省靖江市。委托诉讼代理人：蔡载红(系刘晓美之夫)，男，1958年11月5日生，汉族，住江苏省靖江市。上诉人肖德明因与被上诉人刘晓美房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省靖江市人民法院（2019）苏1282民初1049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖德明上诉请求：撤销一审判决，查清事实后依法改判解除双方的合同，刘晓美赔偿肖德明损失672330.69元（购房款628000元及按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息44330.69元）或将本案发回重审，并由刘晓美承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院没有依据举证责任的规定认定刘晓美是否告知肖德明案涉房屋的土地为划拨性质的事实。一审将是否告知土地性质需要缴纳相关土地出让金的举证责任分配给刘晓美承担，但刘晓美没有举证，且一审亦认定其辩称事前已告知案涉土地为划拨性质缺乏充分证据证明。故依据民事诉讼证据的规定，应由刘晓美承担举证不能的不利后果，即应依法认定刘晓美没有就此履行告知义务。二、刘晓美存在违约行为。1.完成房屋过户是基本合同义务，刘晓美应保证涉案房屋符合可以交易过户的条件。2.根据合同约定，刘晓美应当履行协助肖德明办理过户的义务，但合同签订至今已逾2年，仍未能过户，导致肖德明取得有产权房屋的合同目的不能实现，刘晓美构成违约，肖德明依法有权解除合同并要求刘晓美赔偿相应损失。三、一审法院认定肖德明应当知晓熟悉靖江市永兴街18弄16号一间三层房屋（简称16号房屋）的土地性质及过户前需要补办手续，纯属主观臆断，于法无据。四、肖德明已尽到了合理的审查义务和合同义务，一审判决完全排除了刘晓美的责任，不公平地加重了肖德明的义务和责任。刘晓美向肖德明提供了其与前手签订的房屋买卖合同，转交了房产证和土地证，但肖德明无法从上述材料中看出刘晓美所售房屋的土地为国有划拨性质及未缴纳土地出让金就办理了房产证和土地证。肖德明作为购买方已尽到了合理审查义务，且付清了全部房款履行了合同义务。而一审判决认定肖德明可自行到有关部门缴纳土地出让金、办理土地出让手续，完全忽视刘晓美违反了诚实信用的法定义务，加重了交易中善意第三人的责任，不公平、不合理、不利于市场稳定。五、诉争房产系刘晓美从前手交易而来，按照相关法律规定，在其与前手房屋买卖交易时，就应当已经变更土地划拨性质，缴纳土地出让金，才能过户到刘晓美名下。在一审三次庭审中，肖德明多次提及该问题，但一审判决刻意回避了土地出让金应在其前手交易时交清的事实，提请法庭关注并进行调查。刘晓美答辩称：一、案涉房屋其从前手购买时没有缴纳土地出让金是因1994年靖江市人民政府的政策规定均不需缴纳，当时肖德明购买17号房时也没有缴纳，肖德明比刘晓美购房还晚一二年。二、肖德明不知道需缴纳土地出让金不是事实。双方商谈房屋价格时，刘晓美方提出的价款为68万元，肖德明问能不能少，因当时尚需缴4万多元土地出让金，刘晓美不肯少，当时把土地证、房产证拿给肖德明看过，其称自己的房子已交了土地出让金，只要把价格降下来，一切税费都由他缴纳。刘晓美方最终将房屋价格降到62.8万元，双方签订了合同。因此，一审判决正确，请求二审维持原判。肖德明向一审法院起诉请求：1.解除肖德明、刘晓美于2016年10月5日签订的《售房协议书》；2.刘晓美赔偿肖德明购房款62.8万元及按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2017年11月5日计算至2019年4月24日的利息44330.69元。一审法院认定事实：肖德明、刘晓美于2016年10月5日签订《协议书》一份，约定肖德明向刘晓美购买16号房屋，房款62.8万元，刘晓美向肖德明提供房产证和土地证，并协助肖德明办理产权过户手续，办理产权过户过程中发生的一切税费由肖德明承担，与刘晓美无关。肖德明向刘晓美支付定金10万元整，2017年3月20日向刘晓美支付48万元、2017年11月5日向刘晓美支付4.8万元。2017年11月5日，刘晓美丈夫蔡载红代刘晓美出具了收条，载明房款已全部结清，房屋所有权证（靖房城字第4730号东0634）、国有土地使用证（靖国用94字第2723号）同时移交。2018年7、8月份，肖德明、刘晓美至有关部门办理产权过户时被告知16号房屋用地为国有划拨性质，需签订土地使用权出让合同并补缴土地出让金转为出让性质才能办理过户。因双方对于土地出让金应当由谁缴纳产生矛盾，致16号房屋至今未办理过户，遂起讼争。另查明：肖德明曾于1990年左右购买了紧邻案涉16号房的17号房屋，2017年肖德明办理了土地出让手续并补缴了土地出让金，办理房屋产权的过户手续。2019年4月9日，靖江市自然资源和规划局回函一审法院，国有划拨住宅用地补办出让，权利人可按《靖江市完善住宅用地使用权出让和房屋产权登记的意见》相关要求，提供相关材料，经申请、受理、公示、审批后办理土地出让。一审归纳的本案争议焦点为：1.刘晓美在签订协议前有无告知肖德明土地系划拨取得的情况；2.刘晓美有无迟延履行债务或其他违约行为导致不能实现合同目的。一审法院认为，首先，根据当事人陈述和协议书内容，约定的“一切税费”显然不包含土地出让金，可以确认签订合同时未提到补缴土地出让金事项。刘晓美辩称先前已告知肖德明16号房屋土地系国有划拨性质，缺乏充足证据。同理分析，肖德明也无证据表明刘晓美同意签订土地使用权出让合同、补缴土地出让金。其次，根据最高人民法院司法解释的相关规定，土地使用权出让手续可由受让方办理，靖江市自然资源和规划局也同意按照规定办理土地出让手续，并不限制由肖德明或者以刘晓美名义缴纳土地出让金并办理土地出让手续，肖德明与刘晓美未能就土地使用权出让合同及土地出让金由谁办理和缴纳达成补充协议，肖德明可自行至有关部门缴纳土地出让金，办理土地出让手续，刘晓美事实上同意协助肖德明办理过户手续，所以肖德明可以取得16号房屋所有权，可以实现订立协议书的合同目的。肖德明主张刘晓美存在违约行为，缺乏事实依据，不予采信。最后，肖德明认可之前曾购买紧邻的17号房屋，后来自己补缴了土地出让金，办理了房屋所有权的过户手续，可以判断肖德明应当知晓16号房屋的土地性质及过户前需要补办手续。综上，肖德明的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决：驳回肖德明的全部诉讼请求。案件受理费10080元，由肖德明负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实已有相应证据佐证，本院予以确认。二审认定的事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，肖德明与刘晓美签订的《售房协议书》系其双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。协议签订后，肖德明支付了房款，刘晓美交付了房屋及其产权证、土地使用权证等，双方之间协议书中约定的主要权利、义务已履行完毕，刘晓美尚须依约履行房屋过户的协助义务。刘晓美同意协助肖德明办理过户手续，因办理过程中需将房屋的国有土地使用权性质由划拨转为出让并需缴纳土地出让金，双方对土地出让金应由谁缴纳产生争议导致至今尚未办理房屋过户手续。肖德明认为刘晓美已构成根本违约而要求解除合同并赔偿其损失。对此，第一，刘晓美虽无充分证据证明签订《售房协议书》时已告知肖德明案涉房屋土地性质为划拨，但肖德明作为房屋购买方，按照日常生活经验法则，购房前对房屋的产权人、土地性质等主要情况理应进行了解、查询；自2016年10月至2017年11月肖德明陆续支付房款、刘晓美交付房屋及肖德明使用至2018年七八月份到相关部门办理过户手续这段时间内，肖德明仍不知晓房屋的土地性质，并称与刘晓美的房屋交易过程“20分钟不到”，明显与常理不符；肖德明1990年左右就购买了紧邻案涉房屋的17号房，自己补缴过土地出让金后办理了所有权过户手续，其也应当知道16号房屋的土地性质及过户前需补办相关手续。第二，刘晓美从其前手购买16号房屋后于1994年领取了房屋所有权证、土地使用权证，其已解释按当时的政府政策无需缴纳土地出让金，肖德明以此就认为有充分理由相信不需再补缴土地出让金，理由显然不足。第三，双方签订的协议约定“办理产权过户过程中发生的一切税费由肖德明承担，与刘晓美无关。”双方对此约定存有歧义，未能达成补充协议，并不能以此就可认定刘晓美违约。第四，根据靖江市自然资源和规划局给一审法院的回函，案涉房屋土地可按规定办理土地出让手续，并不限制由肖德明或者以刘晓美的名义缴纳土地出让金后办理转让手续，肖德明取得16号房屋所有权没有受到限制。因此，肖德明以刘晓美构成根本违约致使其不能实现合同目的为由，要求解除双方2016年10月5日签订的《售房协议书》，无充分的事实依据，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可行使合同法定解除权情形，一审判决驳回肖德明的诉讼请求，符合法律规定。综上所述，肖德明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10080元，由肖德明负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  吴 玫审判员  宗 雯二〇一九年十二月十三日书记员  袁高亮