文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂28民终2716号上诉人（原审被告）：利川市时代置业发展有限公司，住所地湖北省利川市滨江大道滨江花园A1栋2F。法定代表人：朱群英，总经理。委托诉讼代理人：袁瑞，湖北夷水（利川）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冉红军，男，1977年1月23日出生，土家族，户籍地利川市，住利川市。被上诉人（原审原告）：李渐冬，女，1982年12月20日出生，汉族，户籍地利川市，住利川市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：龚琴蓉，湖北宏济律师事务所律师。上诉人利川市时代置业发展有限公司（以下简称时代置业公司）因与被上诉人冉红军、李渐冬商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人时代置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：上诉人已于2017年12月5日在利川市不动产登记中心为被上诉人办理了不动产登记证书，且一审庭审中也已提交了不动产登记证书予以核实，被上诉人要求办证的目的是为了确定其对诉争房屋产权的确认，上诉人所提交的产权证书已经完全能够确定被上诉人对诉争房屋的权利。产权证书已经办理，如按一审判决内容，要求上诉人协助办理不动产权属登记手续，对于已经办理的证件无论是上诉人还是相关登记机关都不可能重复进行办理。根据上诉人与被上诉人签订的《产权证办理协议书》违约金是支付至办证之日，而该证件已经办理，应自2017年12月5日之后便不再支付违约金，上诉人认为如在2017年12月5日之后再继续支付违约金显然对上诉人不利，同时也与双方签订的协议相违背。综上，上诉人已于2017年12月5日在不动产登记中心为被上诉人办理了不动产登记证，依据双方的协议，已经履行了协助办证的义务，故从2017年12月5日起便不应再支付违约金，一审法院判决协助办证及继续支付违约金显然与事实不符，请求依法支持上诉人上诉请求。被上诉人冉红军、李渐冬未向本院提交书面答辩意见。冉红军、李渐冬向一审法院起诉请求：⒈判令被告立即为原告办理房地产权属证书，并按照协议约定支付违约金（以购房款279472元为基数，按照日万分之一的标准，自2016年1月1日起计算至2019年4月30日，减去宽限期6个月，及已支付10个月违约金8380元，尚欠付20112元；2019年5月1日起至被告向原告发放不动产权证之日止，仍以购房款279472元为基数，按照日万分之一的标准计算）；⒉判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年7月31日，原告冉红军、李渐冬（买受人）与被告时代置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，其中约定：出卖人经批准，在都亭××××一地块上建设商品房，定名为半岛国际；买受人购买的商品房为A1栋3A层2号房，价款总金额279472元；出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报利川市住房和城乡建设局备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告实际支付了购房款279415.03元，被告将涉案房屋交付原告使用。2016年3月7日，被告（甲方）与“时代半岛国际A1A2A3号楼全体业主”（乙方，含李渐冬）签订《产权证办理协议书》，其中载明：“因甲方未能按照《商品房买卖合同》约定的期限为乙方办理完毕房屋产权证书，经甲乙双方友好协商，就办证期限及逾期办证补偿达成如下补充协议：一、甲方认可确系因甲方原因未能按期为乙方办理产权证书（房产证及土地使用证）；二、乙方同意给予甲方6个月的产权证办理宽限期，即甲方保证在2016年9月30日前办理完毕房屋所有权证并向乙方发放，在2016年12月31日前向乙方发放土地使用证（办理银行按揭的待他项权证办理后发放）。三、甲方按照乙方每套房屋购房款的万分之一的标准按日向乙方支付2016年1月份及2月份的违约金；四、乙方自2016年3月14日起可到甲方办公处领取违约金；五、若甲方在2016年10月1日后仍未能向乙方发放房产证的，则乙方可自行选择以下方式之一向甲方主张违约责任：⒈乙方退房的，双方按照《商品房买卖合同》中关于甲方逾期办证，乙方退房的约定执行；⒉乙方不退房的，则甲方自2016年10月1日起仍按乙方购房款的万分之一的标准按日向乙方支付违约金至房屋所有权证发放之日止；六、若甲方在2016年12月31日前仍未向乙方发放土地使用证的，则甲方自2017年1月1日起应按乙方购房款的万分之一的标准按日向乙方支付违约金至土地使用证发放之日止”。此后，原告向被告出具《领款单》11份，载明领到违约金共计10054元，领款事由为“半岛国际A1栋3A2号（李渐冬）按照2016年3月7日A1A2A3栋业主代表与时代置业签订的产权办理协议书领到延迟办证违约金”，被告以“代发工资”名义通过银行转账方式向原告支付了共计8378元。嗣后，原告因至今仍未取得案涉商品房的权属证书，且被告未向原告支付过违约金，故诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据商品房买卖合同的目的和交易习惯，被告作为涉案商品房的出卖人，应当协助原告办理该商品房的不动产权属转移登记手续，原告要求被告办理该房屋所有权证书的诉讼请求，理由正当、于法有据，依法予以支持。被告辩称已于2017年12月5日办理涉案商品房的不动产权证，因其提交的不动产权证复印件的真实性无法确认，该抗辩意见依法不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，《商品房买卖合同书》约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。后原、被告签订的《产权证办理协议书》中，被告承认确系因其原因未能按期为原告等业主办理产权证书，并同意按原告所付购房款的万分之一的标准按日支付违约金，属于双方协商一致对支付延期办证违约金进行了变更。根据该协议内容，可认定双方约定的产权证办理宽限期实际应为7个月。期限届满后，因被告的原因，原告仍未取得涉案商品房的权属证书，被告应当承担相应的违约责任。综合原、被告提交的证据，被告应当按照838.25元/月（279415.03元×日万分之一×30天）的标准向原告支付逾期办证违约金，截至2019年4月30日，扣除已支付的8378元，尚欠违约金19284.25元（838.25元/月×33个月-8378元）。2019年5月1日之后至涉案商品房权属证书办理之日，被告应当按约继续向原告支付违约金，《产权证办理协议书》中明确约定“办理银行按揭的待他项权证办理后发放”，原告自认案涉房屋是按揭方式付款且未办理待他项权证，故原告要求被告支付逾期办证违约金至被告向其发放不动产权证之日止的诉讼请求，依法不予全部支持。原告出具的《领款单》虽载明领到延迟办证违约金共计10054元，但被告没有提交相应的支付凭证予以印证，且承认均是以银行转账方式支付给原告，而原告提交的银行卡账户清单显示被告只向原告支付了8378元，被告关于其不应支付2017年12月5日之后的逾期办证违约金的抗辩意见，不予采纳。判决：一、被告利川市时代置业发展有限公司于本判决生效之日起60日内协助原告冉红军、李渐冬办理位于利川市都××街道办事处××、××组的时代·半岛国际A1栋3A层2号商品房的不动产权属登记手续；二、被告利川市时代置业发展有限公司于判决生效之日起60日内向原告冉红军、李渐冬支付逾期办理房屋权属证书的违约金19284.25（计算至2019年4月30日），并自2019年5月1日起至办理房屋权属证书之日止按照838.25元/月继续支付违约金；三、驳回原告冉红军、李渐冬的其他诉讼请求。案件受理费303元，由被告利川市时代置业发展有限公司负担290元，由原告冉红军、李渐冬负担13元。二审中，本院向利川市不动产登记中心了解到如下事实：涉案楼盘A1栋165户、A2栋218户、A3栋188户，共计571户，已经全部办理完毕初始登记，其中A1、A3栋全部办理完毕转移登记，A2栋目前正在办理中。本院依职权调取了如下证据：1.2019年11月21日，利川市不动产登记中心给时代置业公司办理完毕A2栋不动产权证书的初始登记截屏信息；2.利川市建筑工程质量安全监督站于2019年10月11日给时代置业公司出具的消防验收意见书，证实A2栋房屋工程消防验收已经合格。上诉人时代置业公司围绕其上诉请求依法提交了如下证据：证据1.时代置业公司给利川市国土资源局的《关于确定半岛国际二期A区补交土地出让金评估时点的请求》；证据2.时代置业公司给利川市人民政府的《关于发放清江半岛·半岛国际二期A区分户产权证书的请求》；证据3.利川市国土资源局出具的《利川市非税收入缴款通知书》，拟证明上诉人一直在积极推进解决办证发证的事情；证据4.《举报信》1份及卫星云图复印件5份，拟证明A2栋消防验收一直未予通过是因为周围居民违建房屋影响了消防间距要求的原因造成的；证据5.杨大清、冉方梅的《不动产权证书》1份；证据6.《半岛国际A2栋完善办证资料通知》，拟证明A2栋的部分业主已经办理完毕转移登记18户，A2住户的产权证书的办理，需要业主的配合，需要业主本人到公司签订委托书、拍照、签字捺印；7.2016年3月14日双方签订的《产权证办理协议书》（银行按揭业主专用）。本院听取了双方当事人对依职权调取证据的意见，并组织被上诉人对上诉人提交的证据进行了质证，经审查，被上诉人对上诉人所提交的证据1、2、3、7的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，并结合一审审理查明事实进行综合认定，证据4、5、6系上诉人针对A2栋房屋所举证据，本案案涉房屋系A1栋，证据4、5、6与本案审理欠缺关联性，本院不予采信。本院结合二审审理期间向利川市不动产登记中心了解的情况，对时代置业公司一审提交的不动产权证书复印件予以采信。另查明，涉案楼盘A1幢已全部办理完毕转移登记，利川市国土资源局已于2017年12月5日为权利人冉红军、李渐东办理了位于利川市都××街道办事处××、××组（半岛国际）A1幢402号商品房的《不动产权证书》，但一直未予发放。上诉人时代置业公司与被上诉人李渐冬于2016年3月14日签订《产权证办理协议书》（银行按揭业主专用）第二条载明“……甲方保证在2016年9月30日前办理完毕房屋所有权证，在2016年12月31日前办理完毕土地使用证。因乙方已办理银行按揭，根据相关规定，两证办理完毕后无法由甲方向乙方发放”。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：时代置业公司是否应支付逾期办理案涉房屋权属证书的违约金以及一审判决所确定的违约金支付时间是否合理。对此，本院分析评判如下：本案中，因时代置业公司未按《商品房买卖合同》约定的期限为冉红军、李渐冬办理完毕房屋产权证书，双方其后签订的《产权证办理协议书》系对《商品房买卖合同》的部分内容的变更，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按该协议约定履行义务。《产权证办理协议书》虽然约定6个月的产权证办理宽限期，但同时又约定在9月30日之前办理完毕房屋所有权证，可以认定双方约定的产权证办理期限实际应为7个月。虽然时代置业公司在二审中辩解未按约定期限办理完毕产权证书并非其过错导致，但因违约责任不适用过错归责原则，《产权证办理协议书》合法有效，时代置业公司应严守合同约定，时代置业公司未按合同约定期限办理完毕产权证书，理应承担违约责任。时代置业公司（甲方）与冉红军、李渐冬（乙方）签订的《产权证办理协议书》（银行按揭业主专用）第二条载明“……甲方保证在2016年9月30日前办理完毕房屋所有权证，在2016年12月31日前办理完毕土地使用证。因乙方已办理银行按揭，根据相关规定，两证办理完毕后无法由甲方向乙方发放”，该协议明确约定时代置业公司只需在约定时间内为冉红军、李渐冬办理完毕权属证书即可，且因为冉红军、李渐冬系按揭购房，证书办理完毕后无法向其发放。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，可见，在商品房买卖制式合同之外，意思自治原则优先，仍然允许出卖人和买受人就房屋权属证书的取得进行特殊约定。本案中时代置业公司与冉红军、李渐冬补充签订的《产权证办理协议书》应视为双方在商品房买卖合同履行过程中的特殊约定，应优先适用。而利川市国土资源局已于2017年12月5日为冉红军、李渐冬办理了案涉房屋的《不动产权证书》，冉红军、李渐冬起诉时代置业公司为其立即办理权属证书的诉讼请求因该请求业已实现而欠缺诉的利益，已无判决履行的必要，应予以驳回。同时，时代置业公司逾期办理权属证书的违约事实至2017年12月4日即已终止，一审判决判令时代置业公司支付逾期办理房屋权属证书违约金至冉红军、李渐冬主张的2019年4月30日欠缺法律和事实上的依据，本院予以纠正。时代置业公司应支付的逾期办理房屋权属证书违约金起算时间扣除7个月的宽限期应为2016年10月1日，为便于抵扣计算已领取的2016年1、2月份的违约金，本院将时代置业公司应支付的逾期办理房屋权属证书违约金起止时间确定为2016年8月1日至2017年12月4日，已支付的违约金8378元在执行中一并予以抵扣。综上所述，上诉人时代置业公司的上诉请求部分成立，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初1288号民事判决；二、利川市时代置业发展有限公司于本判决生效之日起60日内按照27.941503元/天（279415.03元×日万分之一）的标准向冉红军、李渐冬支付2016年8月1日至2017年12月4日止的违约金，已支付的违约金8378元在执行中予以抵扣；三、驳回冉红军、李渐冬的其他诉讼请求。一审案件受理费303元，二审案件受理费303元，一二审案件受理费共计606元，由上诉人利川市时代置业发展有限公司负担303元，由被上诉人冉红军、李渐冬负担303元。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 李志华审判员 聂礼刚            本件与原件核对无异      二〇一九年十二月三十日法官助理张溪哲书记员胡枫