湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0223民初4112号原告：中国工商银行股份有限公司攸县支行，住所地湖南省攸县联星街道胜利社区建设路43号。负责人：朱卫清,系该行行长。委托诉讼代理人：欧阳升，男，1969年9月6日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县，系该行客户经理，代理权限：特别授权。被告：谭惠连，女，1984年12月4日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。被告：谭武，男，1982年9月17日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。被告：攸县东兴房地产开发有限责任公司，住所地:攸县江桥街道西阁社区大安组33号。法定代表人：肖斐然，系该公司董事长。原告中国工商银行股份有限公司攸县支行（以下简称工商银行攸县支行）与被告谭惠连、谭武、攸县东兴房地产开发有限责任公司（以下简称东兴房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年4月22日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工商银行攸县支行的委托诉讼代理人欧阳升到庭参加了诉讼，被告谭惠连、周武、东兴房地产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行攸县支行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告谭惠连、谭武、东兴房地产公司所签订的《个人购房借款／担保合同》；2、判决被告谭惠连、谭武偿还原告借款本息合计人民币205497.4元（其中本金180437.53元，截至2018年11月19日的利息25059.87元，后续利息按合同约定算至借款本息清偿之日止）；3、判决被告按合同约定承担本案律师费18440元、诉讼费4659元，以及后续实现合同项下债权及担保权利而产生的全部费用；4、判决被告东兴房地产公司对上述债务承担连带保证责任；5、判决原告对被告谭惠连、谭武位于攸县城关镇大巷路东华商业广场3.4号楼94.3平方米的抵押房产及对应的土地享有优先受偿权。事实和理由：2012年8月23日，原、被告签订了《个人购房借款／担保合同》，被告谭惠连、谭武向原告申请个人住房贷款，金额为人民币260000元，贷款期限为10年，以购买的位于攸县的房屋作为该笔贷款的抵押，于2012年8月23日办理了《预购商品房抵押权预告登记证明》；被告东兴房地产公司在正式抵押登记手续办理完成前承担阶段性连带保证责任。原告按照合同约定于2012年8月24日向被告发放贷款260000元。2016年6月起，被告开始逾期欠款，原告多次通过上门、人工电话等方式催收均无果，且被告谭惠连、谭武一直未办理正式抵押登记手续。原告为维护其合法权益，故诉至法院。原告工商银行攸县支行为支持自己的诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、营业执照复印件、法定代表人身份证明复印件、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、被告营业执照复印件各1份，拟证明原、被告主体适格；2、《个人购房借款/担保合同》、抵押承诺书及借据复印件各1份，拟证明：①原告与杨敏敏、谭惠连、谭武之间的借贷、抵押关系成立，原告已依约向被告杨敏敏、谭惠连、谭武发放贷款；②原告与被告东兴房地产公司担保关系成立；③原、被告对借款利率及违约责任做了明确约定；3、《预购商品房抵押权预告登记证明》复印件1份，拟证明原、被告办理抵押预告登记未办理他项权证的事实，被告攸县东兴房地产公司应当承担保证责任；4、《自营历史明细列表》复印件1份，拟证明被告杨敏敏、谭惠连、谭武欠款、欠息的情况，两被告曾经有一段时间是按时间履行了还款义务；5、《催收记录》复印件1份，拟证明原告向被告杨敏敏、谭惠连、谭武催收的情况。被告谭惠连、谭武东兴房地产公司未予答辩，也未向本院提供证据。本院对证据作如下分析认证：原告提供的证据1、2、3、4，均符合证据的有效要件，且能证明本案的事实，本院依法予以采信；原告提供的证据5，本院将综合全案事实进行综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:被告东兴房地产公司系从事房地产开发经营的有限责任公司。2012年8月23日，原告工商银行攸县支行（贷款人）与被告谭惠连、谭武（借款人）、东兴房地产公司（保证人）签订了编号为湘字株洲行攸支行2012年《个人购房借款／担保合同》，约定：“第一部分借款条件第一条贷款种类与金额贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置商用房贷款，金额为人民币260000元；第二条贷款用途与担保方式2.1本合同项下贷款用于购买坐落于攸县建筑面积94.3平方米的房屋……第三条贷款期限本合同项下贷款期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准……第四条贷款利率4.1贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，6.55%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公示换算：月利率＝年利率／12，日利率／360。4.2贷款以后遇基准利率调整，贷款利率按以下第Ａ种方式处理：Ａ、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日起的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度经两次货两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；……第五条放款……5.3借款人授权贷款按以下第Ａ种方式发放贷款，贷款利息自实际放款之日起计算：Ａ、将贷款一次性划入下列账户：户名：攸县东兴房地产开发有限责任公司账号：19×××39开户行：攸县支行……第六条还款6.1经协商一致，借款人按下列Ａ种方式偿还贷款本息：Ａ、按月等额本息还款法（按月计息）……第九条罚息9.1借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定。……第十条保证担保保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定：……10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足以下第Ａ项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：Ａ：本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。……第二部分通用条款第十四条违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……Ｌ、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；……14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；……第十五条共同借款本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。……第十七条费用贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。……第十八条抵押物18.1抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。……第十九条抵押担保范围抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。……第二十一条抵押物的处分21.1发生下列情形之一，贷款人可以与抵押协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押权事项方式达成一致的，贷款人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押物。Ａ、贷款带起（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿；Ｂ……第二十七条保证期间保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。贷款人依据合同约定宣布贷款提前的，保证期间为贷款到期之日起两年。……”。2012年8月24日，原告与被告谭惠连、谭武就位于攸县的房产办理了预购商品房抵押权预告登记（攸房预城关镇字第××号）。2012年8月24日，原告向被告谭惠连、谭武发放26万元的贷款，并订立个人贷款借款凭证，约定执行年利率6.55%。借款后，被告谭惠连、谭武按约偿还了部分借款本息，但截至2018年11月19日，被告谭惠连、谭武尚拖欠原告贷款本金180437.53元、利息25059.87元。原告多次催收未果，由此酿成纠纷。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。原告工商银行攸县支行与被告谭惠连、谭武、东兴房地产公司签订的个人购房／担保借款合同系当事人真实意思表示，合法有效。原告按约向被告谭惠连、谭武、发放了贷款，被告谭惠连、谭武不按约履行还款义务，构成违约，应承担违约责任。被告谭惠连、谭武多次违约，迟延履行主要债务，经原告多次催告后仍未履行，且原告与被告谭惠连、谭武签订的借款合同中约定了解除合同的条件，被告谭惠连、谭武违约致使解除合同的条件成就，均符合解除合同的条件。故原告主张解除原告与被告谭惠连、谭武、东兴房地产公司所签订的个人购房借款／担保合同，本院予以支持；依据本院查明的事实，截止至2018年11月19日，被告谭惠连、谭武、杨敏敏尚欠原告本金180437.53元、利息25059.87元，该款应予偿还，故被告谭惠连、谭武应偿还原告本金180437.53元、利息25059.87元，2018年11月19日之后利息、罚息按合同约定利率计算至还清之日止；原告为本案诉讼而支出的律师代理费及实现合同项下债权及担保权而产生的费用，依合同约定应由被告承担，但原告并未提供证据证明律师费的实际支出情况，且后续实现合同项下债权及担保权而产生的费用尚未实际产生，故对原告主张由被告承担律师费及后续实现合同项下债权及担保权而产生的费用的诉讼请求，本院不予支持；被告谭惠连、谭武在借款的同时以位于攸县的房产作为贷款抵押物并与原告完成了抵押权预告登记，该担保协议内容合法有效，被告谭惠连、谭武未按约定期限偿还借款本息，原告有权就该抵押物拍卖或变卖所得价款优先受偿，故原告主张对被告谭惠连、谭武提供的抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持；被告谭惠连、谭武在向原告借款的同时，被告东兴房地产公司为该笔借款提供阶段性连带责任担保，该担保协议内容合法有效。被告谭惠连、谭武未按约定期限偿还借款本息，被告东兴房地产公司作为保证人，依法应当对被告谭惠连、谭武的债务承担连带清偿责任，故原告主张由被告东兴房地产公司对谭惠连、谭武应付款项承担连带清偿责任，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条（三）项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条第一款、第四十六条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司攸县支行与被告谭惠连、谭武、攸县东兴房地产开发有限责任公司签订的《个人购房借款／担保合同》；二、由被告谭惠连、谭武在本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司攸县支行本金180437.53元、利息25059.87元（利息暂算至2018年11月19日，以后利息、罚息按合同约定利率计算至还清之日止）；三、如果被告谭惠连、谭武未履行上述义务，则原告中国工商银行股份有限公司攸县支行对抵押物即被告谭惠连、谭武所有的位于攸县的房产办理了预购商品房抵押权预告登记（攸房预字第××号）拍卖或变卖的价款享有优先受偿权；四、由被告攸县东兴房地产开发有限责任公司对被告谭惠连、谭武的上述债务承担连带清偿责任；保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司攸县支行其他诉讼请求。上列被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9318元，公告佛560元，合计9878元，由被告谭惠连、谭武、攸县东兴房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审 判 长  龙湘东审 判 员  彭甘林人民陪审员  刘爱斌二〇一九年十二月九日法官助理朱培书记员刘黄燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。