新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终4141号上诉人（原审被告）：程国柱，男，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：刘涵，新疆井然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军新疆军区保障部直属工作处，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市建国路63号。负责人：宋伟军，该直属工作处处长。委托诉讼代理人：张海瑞，男，新疆军区保障部直属工作处工作人员。委托诉讼代理人：潘增耀，男，新疆军区保障部直属工作处工作人员。上诉人程国柱因与被上诉人中国人民解放军新疆军区保障部直属工作处（以下简称直属工作处）侵权责任纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初4028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。程国柱及其委托诉讼代理人刘涵，直属工作处的委托诉讼代理人张海瑞、潘增耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程国柱上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回直属工作处的全部诉讼请求。事实与理由：1．一审法院审查事实不清，证据不足。我在承租牛奶厂的土地和房屋期间，经牛奶厂同意，在空地上修建了部分建筑物，该建筑坐落位置在红线图外，我已经拿坐标测过，如果有异议一审法院应委托第三方机构予以测定，直属工作处对涉案土地部分不在红线范围内的事实是认可的，一审法院仍认定直属工作处提供《国有土地使用证》的土地使用范围四至明确，属于认定事实错误。我最早承租涉案土地时，不知道直属工作处将红线外的场地租赁给了我，而且2008年涉案土地周边是空地，我给直属工作处支付的租金也是超面积支付，我已经支付了十几年租金，直属工作处应将多收取的租金予以返还。2．一审判决适用法律错误。一审法院应当按照法定程序全面、客观审查核实证据，一审判决未对《国有土地使用权证》查阅及审查，涉案土地及地上建筑物的关键事实尚未查清，在我无法了解实际土地状况的情况下，直属工作处将涉案土地出租给我，致使我在不知情的情况下建造了房屋，对于该损失应当由直属工作处承担。综上，一审判决事实及证据认定错误，法律适用不当，请求法院支持我的上诉请求，依法改判驳回直属工作处的全部诉讼请求。直属工作处辩称，1．我方在一审中依法提交了《国有土地使用证》、红线图，该证证载信息用地单位为乌鲁木齐军区养禽场，地址为过境公路17号、批准日期为1988年10月17日，土地面积34764平方米，用途为养禽场，目前由我方使用管理。该坐落四邻权属清楚，东侧紧邻312国道，程国柱侵占的土地及房屋位于上述坐落内，房屋及土地边界即为我方和312国道的界限。程国柱辩称其侵占的土地权属争议土地，部分超出我方坐落红线，但无法提供有力证据证明，一审法院认定涉案土地使用范围四至明确清楚，证据确凿。一审时，我方提交了乌鲁木齐市国土资源勘测规划院出具的东二环道路建设与养禽场3767B坐落用地土地面积测量图，该图中，程国柱所侵占的紧邻312国道的房屋，系其在我方原有围墙上加盖搭建而成的房屋，证明我方房屋、土地范围早已确定，之所以围墙超出测量图标明的军用土地范围1米，主要是因为核算原则不同导致，我方与地方国土部门并不存在争议。养禽场东侧即紧邻312国道的一侧，我方土地界限有两条，因办证年代早，当时312国道比较窄，我方的围墙是按红线图上最外侧的边界压线修建的，内侧的一条红线，是1988年办理土地证就预先画出来的，做法是从当时的312国道中心线向西推25米确定内线，主要是为预留将来道路拓宽时所用土地，也就是不修路时以外侧线为准，修路征地时，我方要无条件让出来一部分，以内侧线为准，两条线中间部分的土地，政府对我方不做补偿，对我方的补偿范围是以内侧线为起点向内推进核算。我方在与政府协商雅山中路道路改建拟征收军用土地问题时，双方已经明确达成一致协议，占用土地面积以乌鲁木齐国土资源勘测规划院出具的占用土地示意图为准，占多少算多少补多少，房屋都为军产，包括超出测量图的部分，都由政府向我方按面积作补偿。一审中我方提出房屋和土地都按照最小的数据核算，程国柱对此表示同意，程国柱一审当庭对房屋和土地面积已构成自认，对超红线部分，我方也做出了合理解释，所以没有必要再进行测绘。2．租赁之初至2012年，双方都是口头协议，没有签订书面合同，形成事实上的租赁合同关系，程国柱租用涉案土地应当按约定支付租金。租赁合同关系履行过程中，租金并不是根据准确量算的面积乘以单价，租金都是一口价，程国柱用涉案土地和地上房屋，按年一次性支付当年租金，程国柱实现了其合同目的，程国柱私搭乱建行为导致实际使用面积超出原先约定的范围和面积，其无权主张退还租金。2012年以后，双方未再续签合同，我方发出了终止租赁的通知，双方租赁关系解除，而程国柱仍然占用使用该房地产，应当支付相应的费用。综上，一审判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持一审判决。直属工作处向一审法院提出诉讼请求：1．判令程国柱停止侵占我方土地和房屋；2．判令程国柱限期搬离侵占的土地和房屋；3．判令程国柱将其在我方场地上自行搭建的违章建筑物拆除，恢复房地产租赁之初原貌；4．判令程国柱向我方支付2013年1月至2015年7月共计2年零7个月房地产使用费总计92,573.75元，向我方支付2015年8月至2019年5月总计3年零10个月房地产使用费总计137,367.5元，以上两项合计为：229,941.25元。一审法院认定事实：1988年10月27日，乌鲁木齐军区养禽场（以下简称养禽场）取得乌政地字（1988）第0005911号《国有土地使用证》。该证载明：地址过境公路17号，四至：东过境公路，南空地，西山坡，北空地，批准土地34764平方米，实占土地36744平方米。养禽场在该土地使用范围内，临近过境公路建有栋号分别为3、14、21的房屋三栋，建筑面积共计285.9平方米，并取得《公房产权证》。养禽场解散后，其财产由新疆军区后勤部牛奶厂（以下简称牛奶厂）接管。2008年，程国柱与牛奶厂口头协议，由程国柱租赁养禽场3、14、21栋公房及周边土地709平方米，每年租金20,000元，未约定租赁期限。自2012年起，每年租金调整为24,000元。程国柱在承租奶牛厂土地和房屋期间，未经牛奶厂同意，也未办理审批手续，在承租土地的部分空地上修建了部分建筑物。2013年12月14日，新疆军区批复，牛奶厂由新疆军区联勤部（以下简称联勤部）管理。2014年3月19日，联勤部向程国柱发出通知书，以租赁合同已到期，未重新签订租赁合同也未缴纳租金，自2013年1月1日起非法占用租赁物为由，要求程国柱7日内商谈租赁及搬迁事宜。2014年4月8日，联勤部向程国柱发出退款通知书，内容为“你于2014年3月20日、22日存入我部银行账户共4.8万元，名义为房租费，因你与我方至今未签订新的租赁合同和补充协议，我们也未向你下发收款通知，对此款我们不予接受，拟将该款如数退还你本人。限你于接到此通知2日内到我部直属工作处签收该款项的转账支票，并按通知要求，到我部签订新的租赁合同和补充协议。”事后双方未取得一致意见。过境公路17号已变更为雅山中路919号。因部队编制体制调整，牛奶厂现由中国人民解放军新疆军区保障部直属工作处管理。一审法院认为，程国柱使用涉案房屋及土地并在土地上建设房屋，系基于其与牛奶厂达成口头房地产租赁协议，故双方之间形成租赁合同关系。由于双方未约定租赁期限，根据合同法的规定，当事人可以随时解除合同。2013年，程国柱未向支付租金，直属工作处于2014年3月19日通知程国柱商谈租赁及搬迁事宜，程国柱于当月20日和22日分别给直属工作处支付租金24000元。同年4月8日直属工作处通知程国柱不接受租金，要求程国柱2日内领取退款并签订新的租赁合同和补充协议。由此可见，直属工作处于2014年3月19日提出了解除租赁协议的意思表示，程国柱收到通知后按原协议给直属工作处支付了租金，直属工作处收到租金后明确表示不接受，并再次提出签订新的租赁合同，而双方未能签订新的租赁合同。因此，一审法院认定双方之间的租赁合同已于2014年4月10日解除。直属工作处主张合同已于2012年12月31日到期，该主张不符合双方未约定租期的事实，只有当事人提出解除请求，合同才能解除。合同解除后，程国柱应当向直属工作处返还租赁物，程国柱自行建设的建筑物应当自行拆除，恢复租赁土地原状。程国柱辩称其所建房屋不在直属工作处的土地使用范围，未侵占直属工作处土地使用权，对此主张，程国柱未提供合法使用土地的证据。而从直属工作处提供的土地使用证可以得知，直属工作处的土地使用范围东至过境公路。程国柱所建建筑物位于过境公路以西，处于直属工作处的土地使用范围。故程国柱的辩称不能成立，不予采信。直属工作处要求程国柱搬离租赁的土地和房屋，并拆除程国柱自行建设的建筑物，恢复租赁土地原状，符合法律规定，予以支持。合同解除后，程国柱占用直属工作处土地和房屋，应当支付使用费。使用费可参照解除合同前的租金计算。直属工作处计算的使用费标准证据不足。故对直属工作处主张的使用费部分予以支持。判决：一、直属工作处与程国柱租赁合同于2014年4月10日解除；二、程国柱于本判决生效之日起30日内自行拆除在乌鲁木齐市租赁直属工作处土地所建建筑物，恢复租赁土地原状；三、程国柱于本判决生效之日起30日内返还直属工作处位于乌鲁木齐市土地和房屋；四、程国柱支付直属工作处2013年1月1日至2014年4月10日租金30575.34元（24000元÷365天×465天）；五、程国柱支付直属工作处2014年4月11日至2019年5月10日土地、房屋使用费122000元（24000元÷12个月×61个月）。二审中，双方均未提交新证据，本院对一审判决认定的事实及依据的证据予以确认。二审中，程国柱认可除与直属工作处有纠纷外，没有与其他案外人就本案所涉及的土地形成合同关系。程国柱现在还持有涉案房屋的钥匙，占用涉案土地。本院认为，直属工作处与程国柱之间就涉案标的物的占有使用、返还以及费用承担问题发生争议，本案的争议焦点是直属工作处要求程国柱返还涉案房屋，拆除涉案土地上自行建造的建筑物恢复土地原状后返还涉案土地，以及赔偿损失有没有事实及法律依据。本院将争议焦点分为四个方面，分析如下：一、关于直属工作处与程国柱之间法律关系的问题。本案中，涉案的《国有土地使用证》及《公房产权证》原系养禽场依法取得，养禽场解散后，其财产由牛奶厂接管，2008年程国柱与牛奶厂口头协议，约定程国柱承租涉案房屋及涉案土地，双方未就涉案土地及涉案房屋订立书面合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。牛奶厂与程国柱形成不定期租赁合同关系，2013年12月14日，因部队编制体制调整，现牛奶厂由直属工作处管理。基于上述主体变更，直属工作处继受取得牛奶厂对程国柱的权利义务关系，因此，直属工作处与程国柱之间系不定期租赁合同关系。二、关于直属工作处是否就涉案土地享有占有使用及处分权利问题。直属工作处举证的证据足以证实其对涉案房屋及土地享有占有使用及处分的权利，程国柱上诉称直属工作处不享有涉案土地的相关权利，其不知道直属工作处将红线外的场地出租给了程国柱，直属工作处致使程国柱无法了解涉案土地实际情况，在不知情下自行建造了房屋受有损失，为此，程国柱并没有提供有效证据予以证实，程国柱应当承担举证不能的不利后果，本院对程国柱的上述上诉请求，本院不予支持。三、直属工作处与程国柱之间租赁合同关系解除的法律后果，以及直属工作处要求程国柱承担侵权责任的依据问题。不定期租赁合同的当事人可以随时主张解除合同，直属工作处享有法定解除权，其可以向程国柱主张解除合同，要求程国柱返还租赁标的物。直属工作处于2014年3月19日向程国柱发出的要求商谈及搬迁事宜的通告中没有要求解除合同的直接表述，但从通告的内容及未续订或者签订新的租赁合同，以及直属工作处不接受程国柱支付租金的情况来看，直属工作处实际上是向程国柱提出了解除合同的意思表示，程国柱并未就解除涉案提出异议或通过其他方式主张继续履行租赁合同，因此，一审判决认定2014年4月10日双方租赁合同关系解除并无不妥，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，直属工作处与程国柱合同关系解除后，程国柱仍然占有使用涉案标的物的行为已丧失法律依据，程国柱继续占用涉案标的物的行为符合侵权责任的构成要件，直属工作处依据上述法律规定有权要求程国柱承担侵权责任。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条规定，承担侵权责任的方式主要有：停止侵害；排除妨碍；消除危险；返还财产；恢复原状；赔偿损失；赔礼道歉；消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。因此，依据上述法律规定，直属工作处享有要求程国柱停止侵害、排除妨碍、返还财产、恢复原状、赔偿损失的请求权。程国柱应拆除涉案土地上建造建筑物拆除，恢复涉案土地原状后，将涉案房屋及涉案土地返还给直属工作处，直属工作处一审主张的房地产使用费实际上是其与程国柱合同关系解除前的租金损失及解除后的土地及房屋使用费损失，一审法院按照直属工作处与程国柱之前合同履行标准计算相应损失，符合法律规定，本院亦予以确认。程国柱上诉主张其超面积向直属工作处支付租金，在不知情情况下建造建筑物受损失，要求直属工作处返还租金，由于直属工作处与程国柱未订立书面合同，程国柱主张的按面积交纳租金并没有相应证据予以证实，本院不予采信。程国柱或为自用便利或为出租收益之目的，在承租涉案土地及房屋后，系私自在涉案标的物上建造建筑物构筑物，如有损失其应自担，所以，程国柱要求直属工作处退还租金无事实及法律依据，本院不予采纳。四、一审判决判令解除双方租赁合同是否妥当的问题。虽然，本案先就双方之间的不定期租赁合同关系的解除问题进行阐述，有助于合同解除后果的处理与认定，但是直属工作处提出的是侵权之诉，一审判决判令解除合同，超出了直属工作处的请求范围，属于适用法律有误，本院予以纠正。综上，程国柱的上诉请求不成立，本院予不予支持，一审判决不当之处，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第一百二十二条、第二百一十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初4028号民事判决第二项、第三项、第四项、第五项，即：二、程国柱于本判决生效之日起30日内自行拆除在乌鲁木齐市租赁中国人民解放军新疆军区保障部直属工作处土地所建建筑物，恢复租赁土地原状；三、程国柱于本判决生效之日起30日内返还中国人民解放军新疆军区保障部直属工作处位于乌鲁木齐市土地和房屋；四、程国柱支付中国人民解放军新疆军区保障部直属工作处2013年1月1日至2014年4月10日租金30575.34元（24000元÷365天×465天）；五、程国柱支付中国人民解放军新疆军区保障部直属工作处2014年4月11日至2019年5月10日土地、房屋使用费122000元（24000元÷12个月×61个月）；二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初4028号民事判决第一项，即：一、中国人民解放军新疆军区保障部直属工作处与程国柱租赁合同于2014年4月10日解除。上述程国柱应向中国人民解放军新疆军区保障部直属工作处支付的款项152,575.34元，程国柱应于本判决生效后十日内付清，逾期不予支付，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4,748.75元（中国人民解放军新疆军区保障部直属工作处已预交），由中国人民解放军新疆军区保障部直属工作处负担1,597.95元，由程国柱负担3,150.80元；二审案件受理费3,351.5元（程国柱已预交），由程国柱负担。本判决为终审判决。审判长  冯宁审判员  卫杨审判员  焦玉二〇一九年十二月十三日书记员  余霞