湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂11民终3010号上诉人(原审被告、反诉原告）：湖北玉环房地产开发有限公司，统一社会信用代码91421100795908679F,住所地黄冈市明珠大道68号（黄冈创业中心13楼）。法定代表人：张仲生，董事长。委托诉讼代理人：王冬姣，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限为一般代理，执业证号14211199511408068。被上诉人（原审原告、反诉被告）：余德才，男，汉族，1948年1月12日出生，住湖北省黄冈市黄州区，被上诉人（原审原告、反诉被告）：李汉珍，女，汉族，1951年8月2日出生，住湖北省黄冈市黄州区，被上诉人（原审原告、反诉被告）：余强，男，汉族，1978年8月12日出生，住湖北省黄冈市黄州区，被上诉人（原审原告、反诉被告）：王敏，女，1979年1月24日出生，住湖北省黄冈市黄州区，共同委托诉讼代理人：李建辉，湖北坤正律师事务所律师，代理权限为一般代理。执业证号：14211200710220219。上诉人湖北玉环房地产开发有限公司（以下简称玉环房地产公司）因与被上诉人余德才、李汉珍、余强、王敏合同纠纷一案，不服黄冈市黄州区人民法院（2019）鄂1102民初592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人玉环房地产公司的法定代表人张正权，被上诉人余德才，李汉珍，余强，王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玉环房地产公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，请求被上诉人返还上诉人房屋税费、土地税费等共计843799.23元及利息，请求依法判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、被上诉人应返还上诉人房屋税、费427624.42元，事实清楚，证据充分。双方签订协议约定了被上诉人应承担的房屋税、费。被上诉人应承担还建三套商品房及三间门面税费258064.66元以及承担代售两套商品房税、费169559.76元。有湖北京楚税务师事务所有限公司出具的鄂京楚税咨字（2019）第3号《玉环房地产公司与余德才、李汉珍、余强、王敏合同纠纷咨询报告》证实。二、被上诉人应返还上诉人土地变性税费479663.39元，事实清楚、证据充分。《拆迁还建协议》并未约定办理不动产权证，另被上诉人余德才、余强于2013年12月12日向黄冈市城市投资公司承诺：如因房屋占有的土地和土地证的原因产生的一切纠纷由其本人负责，可见被上诉人愿意对土地变性承担一切责任。按土地成交确认书规定的容积率9.0计算，被上诉人应承担土地变性的土地出让金、契税、印花税共计479663.39元。三、上诉人实际欠被上诉人代售房款63488.58元，一审认定错误。《拆迁还建协议书》签订后，被上诉人委托上诉人对外代售2套商品房共计面积266.08平主米，销售总价1010000元，还建商品房超面积65.2平方米，按代售平均价3780.85元计算，超面积房款为246511.42元，而被上诉人已在上诉人处领款700000元，上诉人实际还应付被上诉人房款63488.58元，不是一审判决认定的359496元。余德才、李汉珍、余强、王敏辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。1、原审依据《拆迁还建协议书》及二个《补充协议》约定内容作出判决，答辩人对原判部分判项有异议，但为减少诉累，求同存异未上诉。2、上诉人请求返还房屋土地费税及利息，与一审中诉讼请求返还房屋土地费税221万余元及利息明显不符。显然这是新的诉请。另外，玉环房地产公司诉讼请求的费税是属于开发商必须承担的或购房人已经实际支付了，其请求无法律与事实依据。余德才、李汉珍、余强、王敏向一审法院提出诉讼请求：一、双方签订的《拆迁还建协议书》及《补充协议》有效；二、玉环房地产公司应依约为余德才、李汉珍、余强、王敏办理金科家园1号楼1单元东套602、802、1202室住宅和一楼东侧4间商业门面及2间地下车库不动产权登记手续至以下指定人名下并依约承担办证费用：1、1号楼1单元1202室登记在余强名下。2、1号楼1单元802室登记在余德才名下。3、1号楼1单元602室登记在王敏名下。4、108号商铺登记在余德才名下。5、109号商铺登记在余强名下。6、110号商铺登记在王敏名下。7、两间车库登记在余强、王敏名下；三、玉环房地产公司及时结算并支付1号楼1单元502室、702室二套房屋代售余款36.251万元。四、补足1间商业门面被楼梯占用的面积25.132平方米或相应面积的价格。五、依约支付逾期还房应承担的住房过渡费1.8万元（约定2016年10月起还房，实际为2018年5月期间计18个月，每月1000元）。六、玉环房地产公司承担本案诉讼费用。玉环房地产公司向法院提出反诉请求：一、余德才、李汉珍、余强、王敏返还多还建房房屋面积价款、房屋税费、土地税费、搬家费等共计2216867.35元及利息（利息按同期贷款利率计算）；二、由余德才、李汉珍、余强、王敏共同承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2011年4月15日，玉环房地产公司就余德才（乙方）位于黄州区东门路××国道以北××村境内的房屋及宅基地合作开发，并签订《拆迁还建协议书》，约定：……二、拆迁还建的方式：东侧一层商业门店按现有的宽14.5米，深度按房屋设计深度，还给乙方。本楼地下室车库东侧两间还给乙方，其余还房5套，三楼以八楼以下由乙方任选，每套不少于120平方米，计600平方米。超出或少余的部份按甲方对应楼层的销售价多退少补。三、原房屋的产权证（含土地证、房产证）交给甲方办理相关手续。乙方新得到的新产权证（含土地证、房产证）由甲方办理交给乙方，甲方还建给乙方的五套房屋，如果乙方需要对外出售，甲方应当按照乙方指定的产权人办理相关产权手续。还建房的契税、房屋维修基金、营业税由甲、乙双方各承担一半，其余税费由甲方承担。四、因该房屋的土地是集体土地，乙方必须配合甲方办理相关手续。如因规划、土地等政策原因不能批准建设，该协议自动失效。五、还建房以设计院蓝图为准，甲方按正规规划手续报建，还建房必须符合国家环保要求及房屋高度。还建房的交房条件同该小区房屋销售合同中的交房条件一致。六、乙方在甲方通知开工前15日内搬迁完毕。其费用和住房由乙方自行承担。七、违约责任：1、还建房在交房时出现质量问题甲方负全部责任，并赔偿乙方所有损失。2、乙方未在约定期限内搬迁完毕时，对甲方造成的损失由乙方负责。3、在本协议履行过程中发生争议时，甲、乙双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方都可向司法机关申诉。4、拆迁后甲方无法办理合法手续开工或其他不可抗拒因素致使还建无法进行时，甲方按本协议第二条约定的还建房屋面积（包含门面、车库），按照同地段同期销售价格的两倍赔偿给乙方。2011年4月15日，玉环房地产公司又与余德才签订《补充协议》，将原《拆迁还建协议书》中的第三条修改为：“甲方在办理好乙方门店及五套住宅的产权手续（含土地证、房产证）时，乙方付给甲方办证费用人民币伍万元，其余一切税费由甲方全部承担”。2014年6月20日，黄冈市国土资源局最终确定玉环房地产公司竞得编号[2014]14号地块的国有建设用地使用权。2014年7月15日，玉环房地产公司向黄冈市国土资源局缴纳了国有土地使用权出让金401万元。2014年8月4日，玉环房地产公司向黄冈市地方税务局税费服务局缴纳了印花税、契税共计162405元，共计缴纳税费4172405元。2014年10月5日，玉环房地产公司（甲方）与余德才、李汉珍、余强、王敏（乙方）再次签订《补充协议》，约定：一、乙方自搬家后拆屋之日起，甲方在24个月内还房给乙方。逾期不还房，甲方应承担住房过渡费（按1000/月计算）。二、乙方自选的房屋为1#楼东边5、6、7、8层和12层。12层的楼层差价由甲方承担，面积以实际面积为准。三、乙方名下的三间门店及1#楼12层住房的产权办到乙方名下，乙方承担办证费20000元，剩余的门店及住房委托甲方代售，其价格与费用必须与甲方的同一楼层一致……。余德才、李汉珍、余强、王敏依照协议约定，将原房屋产权证（含土地证、房产证）交给玉环房地产公司并配合玉环房地产公司办理各项相关手续，2014年10月5日搬家退房交付玉环房地产公司。后玉环房地产公司将余德才、李汉珍、余强、王敏房屋拆除开发，2016年6月竣工。2018年6月22日，余德才、李汉珍、余强、王敏向玉环房地产公司出具《关于金科家园还建房屋产权登记人确认函》，载明：1号楼1-1-1202登记在余强名下，1号楼1-1-802室登记在余德才名下，1号楼1-1-602室登记在王敏名下，108号商铺登记在余德才名下，109号商铺登记在余强名下，110号商铺登记在王敏名下，两间车库登记在余强、王敏名下。2016年12月30日，余德才出具证明，内容为：“金科家园”商住小区已于2016年6月全部竣工，应还给我本人名下的还建房对外出售两套外，其余按合同约定已全部还给我本人名下。另查明，2014年10月5日，余德才、余强收到玉环房地产公司搬家费、安置过渡费、房屋装修费100000元，门店租金补偿费100000元。同日，余德才、余强向玉环房地产公司借到现金100000元并出具了借条。2017年5月12日，余强领到玉环房地产公司支付的还建房代售款400000元。2018年12月13日，黄冈市国土资源局出具证明，载明玉环房地产公司以401万元取得黄州区东湖办余湾村106国道以北的一宗国有土地使用权，面积为778.4㎡，其中余德才、余强父子土地证面积合计270㎡，林国安、李桂贞夫妻土地证面积合计280㎡。一审法院认为，本案有以下几个争议焦点：一、关于《拆迁还建协议书》及两份《补充协议》的效力问题。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的拆迁期限、拆迁过渡方式和过渡期限、补偿方式和金额、安置用房面积和安置地点等事项达成的协议。当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同,自成立时生效。余德才、李汉珍、余强、王敏与玉环房地产公司签订的《拆迁还建协议书》、两份《补充协议》就拆迁房屋的拆迁期限、补偿方式和金额、安置用房面积和安置地点等事项达成的协议,属于采用书面形式订立的合同,自双方当事人签字或者盖章时成立,且未违反法律、行政法规的强制性规定,自成立时生效,双方应当按照约定全面履行自己的义务。二、关于住宅、商铺、车库的分配问题。余德才、李汉珍、余强、王敏已于2018年6月22日向玉环房地产公司出具《关于金科家园还建房屋产权登记人确认函》，该函确认了还建房屋及商铺、车库的不动产权登记的具体事项。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定,办理房屋权属登记是合同的附随义务,且该房屋已办理初始登记,具备产权变更登记条件,玉环房地产公司应当协助余德才、李汉珍、余强、王敏办理该房权属登记手续,故对余德才、李汉珍、余强、王敏要求办理所有权登记手续的诉讼请求予以支持，即余德才、李汉珍、余强、王敏请求玉环房地产公司为其办理金科家园1号楼1单元1202室登记在余强名下、1号楼1单元802室登记在余德才名下、1号楼1单元602室登记在王敏名下、108号商铺登记在余德才名下、109号商铺登记在余强名下、110号商铺登记在王敏名下，符合法律规定依法予以支持。因两间地下车库不具备产权变更登记条件，故余德才、李汉珍、余强、王敏诉请两间地下车库登记在余强、王敏名下的诉请依法不予支持。三、关于还建商铺的楼梯是否占用面积的问题。余德才、李汉珍、余强、王敏提交的证据不足以证明商业门面被楼梯占用，故其主张玉环房地产公司补足1间商业门面被楼梯占用的面积25.132平方米或相应面积的价格的诉讼请求，无事实依据，依法不予支持。四、关于住房过渡费的问题。余德才、余强于2014年10月5日已收到玉环房地产公司搬家费、安置过渡费、房屋装修费100000元，且2016年12月30日，余德才出具证明，内容为：“金科家园”商住小区已于2016年6月全部竣工，应还给我本人名下的还建房对外出售两套外，其余按合同约定已全部还给我本人名下。余德才认为玉环房地产公司逾期交房18个月，无事实依据，故其主张玉环房地产公司支付逾期还房应承担的住房过渡费1.8万元，依法不予支持。五、关于余德才、李汉珍、余强、王敏主张玉环房地产公司结算并支付1号楼1单元502室、702室二套房屋代售余款38.34万元代售房屋款项是否应予支持的问题。《拆迁还建协议书》约定：拆迁还建的方式：东侧一层商业门店按现有的宽14.5米，深度按房屋设计深度，还给乙方。本楼地下室车库东侧两间还给乙方，其余还房5套，三楼以八楼以下由乙方任选，每套不少于120平方米，计600平方米。超出或少余的部份按甲方对应楼层的销售价多退少补。2014年10月5日《补充协议》约定：“乙方自选的房屋为1#楼东边5、6、7、8层和12层。12层的楼层差价由甲方承担，面积以实际面积为准。三、乙方名下的三间门店及1#楼12层住房的产权办到乙方名下，乙方承担办证费20000元，剩余的门店及住房委托甲方代售，其价格与费用必须与甲方的同一楼层一致……”。余德才现还建房屋为：1号楼1单元602室（面积133.04平方米、单价3798元）、802室（面积133.04平方米、单价3803.43元）、1202室（面积133.04平方米、单价3903.32元），三套房屋总面积为399.12平方米，另两套房屋502室（面积133.04平方米、单价3758.27元）、702室（面积133.04平方米、单价3803.43元）委托代卖房屋部分价款应当支付给余德才、李汉珍、余强、王敏。即（600－399.12）÷2×3803.43＋（600－399.12）÷2×3758.27-400000﹦359496元。六、关于玉环房地产公司主张余德才、李汉珍、余强、王敏返还多还建房房屋面积价款、房屋税费、土地税费、搬家费等共计2216867.35元及利息（利息按同期贷款利率计算）是否应予支持的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。玉环房地产公司提交的证据不足以证实余德才、李汉珍、余强、王敏应承担房屋税费的具体数额以及组成情况，同时其主张玉环房地产公司返还多还建房屋面积价款、搬家费、过度安置费等均缺乏事实依据，依法不予支持。遂判决：一、确认余德才与玉环房地产公司于2011年4月15日签订的《拆迁还建协议书》、《补充协议》及余德才、李汉珍、余强、王敏与玉环房地产公司2014年10月5日签订的《补充协议》合法、有效；二、玉环房地产公司于本判决生效之日起十五日内协助余德才办理黄冈市金科家园住宅小区1号楼1单元802室、108号商铺不动产登记，协助余强办理黄冈市金科家园住宅小区1号楼1单元1202室、109号商铺不动产登记，协助王敏办理黄冈市金科家园住宅小区1号楼1单元602室、110号商铺不动产登记。三、玉环房地产公司于本判决生效之日起十五日内支付余德才房屋代售款359496元。四、驳回余德才、李汉珍、余强、王敏的其他诉讼请求。五、驳回玉环房地产公司的反诉请求。本院二审期间，玉环房地产公司为支持其上诉请求，提交证据如下：一、湖北京楚税务师事务有限公司于2019年9月17日出具的鄂京楚税咨字（2019）第3号《玉环房地产公司与余德才、李汉珍、余强、王敏合同纠纷咨询报告》一份，拟证明：1、余德才、李汉珍、余强、王敏应承担还建三套商品房及三间门面税费258069.95元、承担代售两套商品房税、费169559.76元，两项合计税、费427629.71元。2、余德才、李汉珍、余强、王敏应承担土地变性出让金、契税、印花税合计479663.39元。二、湖北增值税专用发票1份。拟证明：玉款公司已付税费评估咨询费1万元。经庭审质证，余德才、李汉珍、余强、王敏认为证据一在一审反诉均未提出，不是新证据，同时对该证据一的三性均有异议，应纳的税款是依照税法的规定，其次是依照当事人之间的约定来确定的，该咨询报告是预测性的，不具真实性，其二关于合法性的意见，鉴定人并没有司法鉴定的资质，该证据不属于鉴定意见，不是民事诉讼法意义上的证据，不具有客观的关联性，是事后单方陈述。仅仅提供是参考意见，也没有说是供哪个单位使用，在什么情况下使用。该中介机构并不具有纠纷认定和咨询的职能，而且应纳的税款不必经过中介的咨询。不能证明余德才等四人的合同义务，该咨询意见是一份无效的，越权的报告。关于上诉人提交证据二与本案无关，不属于新的证据。对于上述有异议的证据，本院认为，对于玉环房地产公司提交的证据一，因余德才、李汉珍、余强、王敏与玉环公司已对房屋税费进行了约定，双方应按该约定进行分担，该份证据与双方约定相悖，本院对该份证据不予采信。玉环房地产公司提交的证据二系其进行咨询评估所用的费用，该份证据与本案无关联，故不予采信。本院二审期间，余德才、李汉珍、余强、王敏未提交新的证据。本院经审理查明，原审查明的事实属实。另查明，玉环房地产公司在原审中提交收条2份、借条1份、领条1份及其银行转账明细5份，证明：余德才、余强在玉环房地产公司处拿70万元款项的事实，其中：借款10万元、拿搬家费、安置过渡费、房屋装修费10万元、门店租金补偿费10万元，领代售房款40万元。本院认为，本案争议的焦点在于：一、余德才、李汉珍、余强、王敏是否应返还玉环房地产公司还建以及代售房屋的税、费。虽然余德才与玉环房地产公司于2011年4月15日签订了《拆迁还建协议书》，其中第三条约定“还建房的契税、房屋维修基金、营业税由甲、乙双方各承担一半”。但于同日，余德才又与玉环房地产公司签订《补充协议》，其内容为：“将原《拆迁还建协议书》中的第三条修改为：“甲方在办理好乙方门店及五套住宅的产权手续（含土地证、房产证）时，乙方付给甲方办证费用人民币伍万元，其余一切税费由甲方全部承担”。上述《补充协议》系对原《拆迁还建协议书》关于税、费约定的变更，故依上述协议的约定，关于本案还建以及代售房屋的税、费均应由玉环房地产公司承担。至于玉环房地产公司与余德才、李汉珍、余强、王敏于2014年10月5日再次签订《补充协议》，虽然约定：“乙方名下的三间门店及1#楼12层住房的产权办到乙方名下，乙方承担办证费20000元，剩余的门店及住房委托甲方代售，其价格与费用必须与甲方的同一楼层一致”，该条款对代售房屋的价格与费用进行了约定，但并未明确约定还建房以及代售房屋税、费由哪方承担，故该补充协议不应视为对2011年4月15日《补充协议》关于还建以及代售房屋税、费的更改，则本案双方对于还建以及代售房屋税、费的约定应以2011年4月15日《补充协议》约定为准。上诉人玉环房地产公司上诉称被上诉人应返还上诉人房屋税、费427624.42元的理由不能成立，本院不予支持。二、余德才、李汉珍、余强、王敏是否应返还玉环房地产公司土地变性税费。余德才与玉环房地产公司于2011年4月15日签订了《拆迁还建协议书》第三条约定“原房屋的产权证（含土地证、房产证）交给甲方办理相关手续。乙方新得到的新产权证（含土地证、房产证）由甲方办理交给乙方”，上述条款并未对土地变性税费作出约定，故依双方签订的上述协议，玉环房地产公司主张余德才、李汉珍、余强、王敏承担土地变性税费请求不予支持。至于余德才、余强于2013年12月12日向黄冈市城市投资公司承诺：如因房屋占有的土地证和土地证的原因产生的一切纠纷由其本人负责。该承诺亦未表明余德才、余强愿意承担土地变性税费，且该承诺系余德才、余强向黄冈市城市投资公司作出承诺，并非向玉环房地产公司作出承诺，故玉环房地产公司依该承诺主张被上诉人承担土地变性税费的的请求，本院不予支持。三、原审认定玉环房地产公司欠付余德才、李汉珍、余强、王敏代售房款是否计算有误。因余德才现还建房屋三套房屋总面积为399.12平方米，另两套房屋502室（面积133.04平方米、单价3758.27元）、702室（面积133.04平方米、单价3803.43元）委托代卖房屋部分价款应当支付给余德才、李汉珍、余强、王敏。即（600－399.12）÷2×3803.43＋（600－399.12）÷2×3758.27-400000﹦359496元。玉环房地产公司上诉称其欠付余德才、李汉珍、余强、王敏代售房款计算有误，主要系指原审对余德才、李汉珍、余强、王敏领取代售款的认定。原审认定余德才、李汉珍、余强、王敏已领款40万元，故在上述房款中予以扣减。而玉环房地产公司认为余德才、李汉珍、余强、王敏领款70万元。对此，因玉环房地产公司在原审中提交收条2份、借条1份、领条1份及其银行转账明细5份，以证明余德才、余强在玉环房地产公司处拿70万元款项的事实，其中：借款10万元、拿搬家费、安置过渡费、房屋装修费10万元、门店租金补偿费10万元，领代售房款40万元。因玉环房地产公司已在原审中认可被上诉人虽然领取款项共计70万元，但其中代售房款为40万元，并且其余30万元均有证据证明为其他款项，故原审认定被上诉人领代售房款40万元并在代售款总额内予以扣减并无不当。湖北北玉环房地产开发有限公司上诉称原审计算其欠付余德才、李汉珍、余强、王敏代售房款有误的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，玉环房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12238元，由湖北玉环房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张焱奇审判员  涂建锋审判员  林 俊二〇一九年十二月二十五日书记员  宋荣梅