天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终6083号上诉人（原审原告、反诉被告）：周辉，男，1978年1月18日出生，汉族，自由职业，住天津市河北区。委托诉讼代理人：田宗旭，天津一勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：高晶，天津一勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：热先生（北京）餐饮文化有限公司天津分公司，住所地天津市红桥区铃铛阁街道大丰路25-29（单）号陆家嘴中心（L＋MALL）B1层B106-109。负责人：姜成敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：金雪梅，女，该公司职员。委托诉讼代理人：姜山赫，北京市浩天信和律师事务所律师。上诉人周辉因与被上诉人热先生（北京）餐饮文化有限公司天津分公司租赁合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院（2019）津0106民初92号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周辉及其委托诉讼代理人田宗旭、高晶，被上诉人热先生（北京）餐饮文化有限公司天津分公司的委托诉讼代理人金雪梅、姜山赫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周辉上诉请求：1．撤销一审判决的第一项和第三项；2．依法改判确认上诉人与被上诉人2018年7月25日签订的《热先生合作协议》及《补充协议》于2019年2月26日解除；3．依法改判被上诉人返还上诉人租金13908元，物业费2537.42元；4．依法改判被上诉人赔偿上诉人设备投入及货款损失35000元；5．依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；6．判令本案诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，双方签订的《热先生合作协议》（＂合作协议＂）及《补充协议》应于2019年2月26日解除，且被上诉人无权主张自2019年2月1日至2019年6月30日的租金、管理费及水费。根据一审判决认定的事实，被上诉人于2019年2月26日向上诉人邮寄了《解除合作协议通知书》，称上诉人存在未及时缴纳租金及物业管理费、无故中途停业等违约行为，通知上诉人自收到该通知之日起双方解除《合作协议》及《补充协议》。同时，根据《补充协议》第7条之约定，甲方（即被上诉人）在乙方（即上诉人）未违约的情况下，提前终止协议，乙方可向甲方提出2倍月场地使用费的赔偿。即被上诉人有权单方解除《合作协议》及《补充协议》，但须承担相应的违约赔偿责任。基于上述事实，《合作协议》及《补充协议》已于2019年2月26日解除，被上诉人无权主张自此之后的租金、物业费及水费。另一方面，即使认定《合作协议》及《补充协议》于2019年6月30日解除，在此之前，被上诉人的违约行为直接导致上诉人自2019年1月起无法继续使用涉诉房屋从事经营活动，合同目的无法实现。基于此，被上诉人无权主张相应租金、物业费及水费，且应当向上诉人返还其已实际缴纳的2019年1月的租金及物业费。二、一审判决适用法律错误，被上诉人应支付上诉人设备投入款、货款共计35000元。被上诉人违约行为在先，从而导致双方之间合同解除，给上诉人造成了巨大的经济损失，包括经营品牌的设备投入款以及货款，且对于设备投入款、货款上诉人也提交了相应的证据，原审法院却没有支持，一审法院对被上诉人给上诉人造成的实际损失并未支持属于适用法律错误。热先生（北京）餐饮文化有限公司天津分公司辩称，不同意上诉人上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求。双方在2019年6月30日在法院的监督下，交接了物品，并且承诺自愿放弃以上物品，由被上诉人自行处理，所以一审法院认定2019年6月30日解除合同是正确的，物品交接表中明确表示放弃损失的主张，所以本案上诉人不应该再主张损失。周辉向一审法院起诉请求：1．要求解除原、被告双方在2018年7月25日签订的《热先生合作协议》及《补充协议》；2．判令被告返还原告保证金58920.63元；3．判令被告返还原告5个半月物业管理费18810元；4．判令被告返还原告1个月租金13908元；5．判令被告赔偿原告装修费76500元；6．判令被告赔偿原告消防设备改造费8850元；7．判令被告赔偿原告经营损失30000元；8．判令被告赔偿原告加盟费、设备投入及货款160000元；9．判令被告赔偿原告未来投资损失150000元；10．判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月原告作为乙方与被告作为甲方签订《热先生合作协议》，合同主要内容如下：1．甲方同意将位于红桥区档口提供给乙方使用，从事玛卡玛卡滋蛋仔糯小米经营，该档口建筑面积为57平方米，该档口使用期为三年（自2018年7月15日至2021年7月14日止）；2．乙方在签订本协议时，须向甲方支付该档口履约保证金48660.63元，以作为乙方忠实履行本协议并遵守甲方管理各项条款的保证，未经甲方书面同意，乙方不得将履约保证金转让或抵押，亦不得将履约保证金用于抵销其合作期间应支付给甲方最低流水提成金额或其他款项。乙方在本协议履行期内应守法守则经营。如发生如下行为，甲方有权将履约保证金作为因下列行为给甲方或第三方造成损失的赔偿：（4）在未经甲方允许的情况下，乙方提前或单方面解除协议的，履约保证金不予退还；3．乙方须按期支付给甲方的费用的义务，首年每月按该档口最低营业流水标准提成，以后可在上年的基础上逐年递增（第二年递增8%，第三年10%，以此类推）。固定流水提成每三个月一次性提前预付，如每月最低流水提成与营业额提成比例20%之间冲突，两者取高值。Ｅ1号单元月最低营业流水提成金额为13908元，三个月合计41724元，每月最低流水额为69540元；物业费按合作所在地统一标准为每平米每月60元，此费用标准依据物业公司标准而确定并调整，Ｅ1号单元每月物业费为3420元，物业费保证金为三个月10260元，在签订本协议同时支付，每期支付三个月10260元，提前三十天支付；乙方在营业生产中，产生的水、电、燃气等相关费用，依据乙方消耗的数据按当月最新的大厦或物业或行业部门标准在营业款中扣除；因乙方变更经营项目所产生的协调费用，Ｅ1号档口每变更一项一次性缴纳10000元；4．协议签订之日，甲方即与乙方办理该档口的移交手续，并为乙方提供自此日开始30天的无偿期（自2018年7月15日至2018年8月14日），乙方可在此期间在甲方的统一要求下，对该档口进行布置和筹备，如涉及改变结构、消防、电路等安全等事项，必须经甲方同意后方可施工改造（除甲方交房时设施、设备外，所有改造均由该合作方自行承担，同时，合作方应承担在交接场地后，因卫生、消防、环评、电路、燃气等项目改造而造成甲方办理手续费用追加的部分）；无偿使用期间，按照大厦物业规定，应另行缴纳物业管理费；乙方负责进行二次装修或改造，并自行承担装修或改造费用；5．乙方未按本协议约定的方式和时间向甲方支付合作协议所规定之费用的，以应交而未交费用总额为基数，按每日加收千分之三的滞纳金，逾期15天不交，甲方未书面确认继续履约的，视乙方自动终止协议；乙方因自身原因导致不能在美食广场运营开始日后七日内如期开业，或未取得甲方书面批准，中途停业或关门连续十五日以上的，甲方有权单方提前终止协议，本协议视为自动解除，乙方提前交付的流水提成按协议终止日的次月计算退还或不予退还，按月扣除流水提成在做相应核算后，返还给乙方，乙方所交履约保证金不退。后双方签订《补充协议》，主要内容为：双方一致认可合同期内自第二年开始，每年递增8%，付款方式为押三付三；装修免租期内，乙方不用支付场地使用费，但须支付管理综合费（含物业费，每月每平米共计60元）的50%，免租期过后，需要向甲方支付固定租金和管理费；乙方可独立使用收银系统，但须按商场要求接受甲方或商场的数据监控；如果该《补充协议》与原合作协议有冲突，以本补充协议为准。合同签订后，被告向原告交付租赁场地，原告对租赁场地进行装修，原告向被告备案的图纸显示为两个空调出风口，但原告实际施工时只预留一个空调出风口。原告对涉诉商铺装修后进行经营。2018年11月，原告以经营的场地温度低等原因与被告沟通变更经营项目，但被告称如原告变更经营项目，需要重新签订合同，且变更租金标准。2018年11月21日，原告基于上述理由向被告邮寄《通知函》，并通过微信方式向被告工作人员发送《通知函》，要求被告：1．按照租赁合同约定，保证承租方正常经营环境是租赁方的基本责任和义务，故本人要求贵公司给出完善本人商铺正常运营所需环境的具体时间；2．给出自2018年10月31日至提供本人商铺正常运营所需温度时，本人营业损失的补偿方式和具体金额；3．按照双方洽谈签约的口头约定及合同规定，如本人更换经营项目或转让商铺，除合同约定的转让或更换项目的费用外，贵公司不能违反合约，提出任何附加条件进行阻挠，保证本人的该项申请能顺利进行。请贵公司于2018年12月1日前，以书面形式给予本人答复，如贵公司的违约不能妥善解决，本人将进行司法程序，正式法院提起诉讼，如此产生的相关费用，和所有涉及商铺经营和投资的损失，均由贵公司承担。因被告未在上述时间内书面回复原告，原告向一审法院提起诉讼。另查，原告向被告缴纳保证金58920.63元、缴纳租金至2019年1月31日、缴纳管理费至2019年1月23日。庭审中，双方确认装饰装修残值为30000元。再查，2019年2月26日被告向原告邮寄《解除合作协议的通知书》，称原告存在未能及时缴纳租金及物业管理费、无故中途停业等违约行为，通知原告：贵方自收到本通知之日起，我司解除《热先生合作协议》及《补充协议》，并保留追究贵方违约行为给我司所造成经济损失的权利；贵方收到本通知之日起3日内腾出场地。2019年6月30日，原告将涉诉商铺腾空后交还被告。一审法院认为，原、被告签订的《热先生合作协议》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应严格遵照履行。现双方均要求解除上述协议，且双方已于2019年6月30日自行交接完毕，原告将涉诉商铺交还被告，故一审法院确认双方上述协议已于2019年6月30日解除。本案争议焦点为：导致《热先生合作协议》及《补充协议》提前解除的违约方是哪一方；2．确定违约方后，如何确定违约责任。本诉部分：关于导致《热先生合作协议》及《补充协议》提前解除的违约方问题。双方签订的《热先生合作协议》第七条第六款第四项（协议第5页）约定：因乙方变更经营项目所产生的协调费用，E1号档口每变更一项一次性缴纳10000元。根据该约定，如原告变更经营项目，只需缴纳10000元，协议并未约定其他附加条件，但是原告在2018年11月与被告沟通变更经营项目时，被告告知原告须变更收取租金方式且需要重新签订合同；租金标准系租赁合同的主要条款，未经双方协商一致不得变更，原告依照合同约定申请变更经营项目时，被告以变更租金收取方式、重新签订合同为前提，其行为违反合同约定，在原告向被告邮寄书面《通知函》后，被告未在原告指定的期限内同意原告按《热先生合作协议》及《补充协议》的约定变更经营项目，被告行为已构成违约，经双方沟通后未能达成一致意见，导致本案成讼，并在诉讼过程中事实上解除了双方合同关系，对此被告应承担相应的责任。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告退还保证金58920.63元的诉讼请求，根据双方合同约定该笔保证金的性质，现被告并未主张用该笔保证金抵偿租金或各项损失，故被告应将该笔保证金退还原告；关于原告要求被告退还物业管理费18810元（2018年7月15日至2018年12月31日的）及一个月租金13908元（2019年1月）的诉讼请求，因涉诉房屋此期间一直由原告占用，且被告并未实施阻止原告占用、使用的行为，故原告要求被告返还上述期间租金及物业管理费的请求，于法无据，一审法院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修费76500元的问题，因被告先行违约行为并最终导致合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，故被告应对涉诉房屋剩余租赁期内的装饰装修残值损失予以赔偿，庭审中，双方确认涉诉房屋剩余租赁期内的装饰装修残值为30000元，一审法院予以认定，被告应赔偿原告涉诉房屋装饰装修残值30000元。关于原告要求被告赔偿消防改造费8850元的问题，虽原告未能提交相关证据，但被告对原告进行消防改造及需要支出相关费用的事实认可，故被告同样应予以赔偿，一审法院酌定被告赔偿原告消防改造费5000元。关于原告要求被告赔偿原告经营损失30000元的问题。原告主张的理由为，因诉争商铺温度过低导致原告2018年11月15日至2018年12月31日期间的经营流水少于2018年10月的经营流水。庭审中，原告并未提交诉争商铺温度过低的证据，亦未提交被告有义务保证涉诉商铺正常经营温度的依据，同时，根据被告提供的证据可以证明原告在装修时未按备案图纸施工，因此，原告以诉争商铺温度过低要求被告赔偿原告上述期间经营损失的请求，因证据不足，一审法院不予支持。关于原告要求被告赔偿加盟费、设备投入款及货款的问题。加盟费为125000元，原告仅提交两张收据，未提交加盟合同、付款凭证等证据，故原告主张加盟费的证据不足，一审法院不予支持；设备投入款（广告灯箱费）、货款（被冻坏的货物）为35000元，原告庭审中称无法区分设备投入款和货款每项的具体数额，且未提交上述主张的相关证据，一审法院对该项请求不予支持。关于原告主张的未来投资损失150000元的问题，原告系以每月利润5500元＊剩余租赁期限为计算标准，该项诉讼请求系主张因被告违约行为造成的间接损失，由于原告提交的营业流水数额每月浮动较大，无法证明每月持续盈余情况，因此原告该项诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。综上，被告应向原告支付93920.63元。反诉部分：关于被告要求原告自2019年2月1日起按照每日463.6元（13908元/30天）支付租金及按每日114元（3420元/30天）标准支付管理费的请求，因此期间涉诉商铺由原告占用，原告应向被告支付占用期间产生的租金及管理费，且被告的计算标准符合合同约定，但鉴于双方已于2019年6月30日将涉诉商铺交接完毕，故原告应向被告支付自2019年2月1日至2019年6月30日的租金及管理费，租金为69540元（13908元＊5个月）、管理费17100元（3420元＊5个月）；关于被告要求原告支付水费34元的请求，原告对此没有异议，对被告该项请求一审法院予以支持；关于被告要求原告支付违约金及未来损失问题，因双方解除合同系被告先行违约所致，故对被告主张的违约金及未来损失不予支持。综上，原告需要向被告支付86674元。一审法院判决：一、确认原告周辉与被告热先生（北京）餐饮文化有限公司天津分公司2018年7月25日签订的《热先生合作协议》及《补充协议》于2019年6月30日解除；二、本诉被告热先生（北京）餐饮文化有限公司天津分公司于本判决生效之日起十日内一次性退还本诉原告周辉保证金58920.63元、消防改造费5000元、装饰装修残值30000元，合计93920.63元；三、反诉被告周辉于本判决生效之日起十日内一次性支付反诉原告热先生（北京）餐饮文化有限公司天津分公司租金69540元、管理费17100元、水费34元，合计86674元；四、驳回本诉原告周辉的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告热先生（北京）餐饮文化有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8970元，由周辉负担7340元，由热先生（北京）餐饮文化有限公司天津分公司负担1630元；反诉案件收费5150元，由周辉负担687元，由热先生（北京）餐饮文化有限公司天津分公司负担4463元。二审中，上诉人没有提交新证据。被上诉人提交物品登记处理表复印件，证明一审法院认定2019年6月30日解除合同没有问题，且上诉人表示放弃主张损失。上诉人质证称，真实性予以认可，但是证据的关联性和证明目的不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，争议焦点为：一、涉案合作协议及补充协议解除的时间；二、被上诉人是否应返还上诉人租金13908元，物业费2537.42元；三、被上诉人是否应赔偿上诉人设备投入及货款损失35000元；四、上诉人是否应给付被上诉人租金69540元，管理费17100元，水费34元，合计86674元。关于涉案合作协议及补充协议解除时间的问题，上诉人主张依据被上诉人于2019年2月26日发出解除通知书的时间确定涉案合同解除时间，缺乏法律依据，且双方当事人均认可在2019年6月30日对涉案商铺进行了交接的事实，故该主张本院不予支持。关于被上诉人是否应返还上诉人租金13908元，物业费2537.42元的问题，因上述租金及物业费对应的履行期间，上诉人实际占有使用涉案商铺，故被上诉人不应返还上诉人租金13908元，物业费2537.42元。关于被上诉人是否应赔偿上诉人设备投入及货款损失35000元的问题，因上诉人提供的证据不能证明上诉人存在上述损失及具体数额，且缺乏法律依据，本院不予支持。关于上诉人是否应给付被上诉人租金69540元，管理费17100元，水费34元的问题，因上述租金及管理费对应的期间上诉人实际占用涉案商铺，故上诉人应给付被上诉人租金69540元，管理费17100元，水费34元。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决处理正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3062元，由上诉人周辉负担。本判决为终审判决。审判长 张 炜审判员 王 路审判员 张玉明二〇一九年十二月十日法官助理杨纪雷书记员李燕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……