江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）苏05民终9542号上诉人（原审被告）：苏州工业园区香堤澜湾业主委员会。委托诉讼代理人：马洪志，江苏创策律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彩红，江苏创策律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:彭小明。被上诉人（原审原告）:薛春梅。上诉人苏州工业园区香堤澜湾业主委员会（以下简称香堤澜湾业委会）因与被上诉人彭小明、薛春梅业主撤销权纠纷一案，不服江苏省苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初7335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。香堤澜湾业委会上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由彭小明、薛春梅承担。事实和理由：1.一审判决认定香堤澜湾业委会作出续聘物业的决定依据的调查问卷表总同意户数未过半的事实有误。一审法院在彭小明、薛春梅提出异议的819户中随机抽取100户进行调查，以点概面的做法是不对的，应对所有819户进行调查。2.一审法院以电话形式调查业主是否续聘意向得到的结果不能作为证据。电话询问不能证明对方是业主，也不能代表调查问卷发生时业主的意向。3.法院抽查的业主是作为本案证人，证人证言未经质证不能作为定案依据。4.小区物业提交的41幢404室业主入住物业结算单可以证明调查问卷中的签字是其本人所签。彭小明、薛春梅辩称，香堤澜湾业委会与江苏常发物业服务有限公司苏州分公司（以下简称常发物业苏州分公司）签订合同未召开业主代表大会或业主大会进行表决，是几个委员私下决定，违反了操作规程，侵害了业主权益。双方都同意用电话调查的方式进行核实并对调查文本签字确认。彭小明、薛春梅向一审法院起诉请求：1、依法撤销香堤澜湾业委会于2018年6月28日发布的续聘江苏常发物业服务有限公司苏州分公司（以下简称常发物业苏州分公司）为苏州工业园区香堤澜湾花园物业服务企业的决定；2、本案诉讼费用由香堤澜湾业委会承担。一审法院认定事实：彭小明、薛春梅系香堤澜湾小区40幢1008室房屋业主。2011年8月27日，常大置业与常发物业苏州分公司订立《苏州市前期物业管理委托合同》，由常发物业苏州分公司负责香堤澜湾小区物业管理。期限自2012年8月1日至2017年5月31日。合同到期后，一直由常发物业苏州分公司实际提供物业服务至今。2016年12月11日，香堤澜湾小区共产生了31名业主代表。2017年3月19日，香堤澜湾小区业主代表召开会议，有27名业主代表同意解聘常发物业，启动招投标。在此基础上香堤澜湾业委会发布公告，公告内容大意为：3月19日召开的业主代表大会超半数代表同意业主意见表真实有效且达到法定标准，根据业主签名表达的意见，解聘常发物业公司，启动招投标程序。后常大置业以香堤澜湾业委会为香堤澜湾业委会于2017年5月24日向一审法院提起诉讼，以程序不合法，居民签名真伪莫辨为由，要求撤销香堤澜湾业委会于2017年3月19日发布的业主大会决议结果及公告。一审法院审理后认为香堤澜湾业委会作出解聘物业的决定依据的申请表无法证实系由相关业主本人签署，即无法证明存在面积与人数双过半同意解聘常发物业的事实，撤销了香堤澜湾业委会于2017年3月19日发布的业主大会决议结果及公告，相应判决已生效。落款时间为2018年6月21日的香堤澜湾业委会发布的“香堤澜湾小区物业续聘业主表决结果公示”载明：在香堤澜湾业委会及广大热心业主的参加下，香堤澜湾物业续聘全体业主签字统计结果出炉了。表决结果：（按户数）总户数2780，同意1443，不同意244，无人应答1093，同意户数比51.90%；（按面积）总面积278707.01平方米，同意146590.14平方米，不同意21683.8平方米，无人应答110433.07平方米，同意面积比52.6%。根据相关规定，已满足总面积及总户数双过半要求，现予以公示，相关详细资料存香堤澜湾业委会备查。根据业主表决结果，业主委员会与常发物业苏州分公司商谈并签订正式的物业管理服务合同。公示时间：公示之日起7日内。落款时间为2018年6月28日的香堤澜湾业委会发布的公告载明：尊敬的香堤澜业主，你们好！香堤澜湾业委会于2017年5月15日委托常发物业苏州分公司做问卷调查，是否续聘江苏常发物业服务有限公司苏州分公司继续服务。问卷调查户数、面积双过半，经香堤澜湾业委会开会过半数通过与常发物业苏州分公司续签合同，并于2018年6月21日至2018年6月27日公示，无业主提出反对意见，于2018年6月28日办理合同备案手续。2018年6月21日，常发物业苏州分公司与香堤澜湾业委会订立苏州市物业服务合同，约定将香堤澜湾花园小区委托常发物业苏州分公司实行物业服务，期限为三年，自2017年6月1日至2020年5月31日。合同明确服务时限按《省标》四级执行。彭小明、薛春梅以6月28日公告违法为由，向一审法院提起诉讼，要求撤销相关决定。审理过程中，香堤澜湾业委会提供了相应“小区物业服务情况调查问卷”表，以此证实其于2018年6月21日发布的公示结果是根据相关业主签字确认得出的，相应同意续聘的业主票为1443票，超过了半数。后法庭要求香堤澜湾业委会对于相关调查问卷表进一步进行统计，列明具体同意续聘业主对应的房屋房号、姓名、面积。香堤澜湾业委会统计后提交法庭的汇总表表明同意续聘的房号户数为1452号。彭小明、薛春梅对于前述1452户房屋对应业主进行了审核后其称其中共有819户存在异议。一审法院遂组织双方当事人就819户有异议的业主在双方见证下随机抽取100户业主进行了电话调查，调查结果为：打通66户，其余34户未打通。打通的66户中，明确表示其本人没有签字同意续聘常发物业苏州分公司的业主为11户，其余打通的业主有少量表示记不清。《苏州工业园区香堤澜湾小区业主代表大会议事规则》第二章第六条规定，业主大会议事内容包括选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，同时规定选聘和解聘物业服务企业或者管理人应当征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。上述事实，有前期物业合同、房屋登记信息、公示、公告、议事规则、物业服务合同、汇总表、调查问卷、抽样调查表及当事人陈述附卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，彭小明、薛春梅名下有香堤澜湾小区房屋，故系该小区业主。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》十二条的规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。由此可推知彭小明、薛春梅可就本案起诉至法院审理。根据业主代表大会议事规则规定，选聘和解聘物业服务企业应当征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。香堤澜湾业委会作出的公示、公告系根据对全体业主征求意见后作出。但根据一审法院随机电话调查结果，100户中有11户明确表示相应同意续聘常发物业苏州分公司的签名并非其本人所签。按此比例，819户中相应有90户并非业主本人签字同意续聘常发物业苏州分公司提供物业服务。按整个小区业主总户数为2780户，半数才为1390户。即使按香堤澜湾业委会最后统计有1452户业主表示同意，在扣除90户明确并非其签字的业主的情况下，仅余1362户，与过半数的1390户还差28户。由此可见，香堤澜湾业委会作出续聘物业的决定依据的调查问卷表总的同意户数无法证实已达到了过半的要求，即无法证明存在面积与人数双过半同意续聘常发物业苏州分公司的事实。故彭小明、薛春梅据此要求撤销相应的公告于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条之规定，判决：撤销苏州工业园区香堤澜湾业主委员会于2018年6月28日发布的续聘江苏常发物业服务有限公司苏州分公司为苏州工业园区香堤澜湾花园物业服务企业的决定。案件受理费80元，由苏州工业园区香堤澜湾业主委员会负担。二审经审理查明的事实与一审相一致。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，彭小明、薛春梅认为香堤澜湾业委会作出续聘常发物业苏州分公司的决定程序不合法，所订立的物业服务合同降低了服务标准，诉请撤销香堤澜湾业委会发布的续聘常发物业苏州分公司为苏州工业园区香堤澜湾花园物业服务企业的决定。为维护全体业主的利益，业主委员会具有诉讼主体资格；因业主的专属权益而发生的物业服务合同纠纷，应当由该业主起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼。本案中，彭小明、薛春梅诉请的物业公司选聘事项涉及全体业主的利益，其作为个人业主不具备单独起诉的主体资格，对其起诉应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销江苏省苏州工业园区人民法院（2018）苏0591民初7335号民事判决；二、驳回彭小明、薛春梅的起诉。一审案件受理费80元，退还彭小明、薛春梅；上诉人苏州工业园区香堤澜湾业主委员会预交的二审案件受理费80元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇一九年十二月九日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。