四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川09民终960号 上诉人（原审原告）：钟兵，男，1975年2月5日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 上诉人（原审原告）：杨青，女，1975年2月1日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 二上诉人共同的委托诉讼代理人（特别授权）：何玉娟，北京市京师（重庆）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省兴蜀房地产开发有限公司，住所地四川省蓬溪县赤城镇蜀北中路计生委宿舍2单元7楼1号，统一社会信用代码91510921056085349P。 法定代表人：粟尧学，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：敬春，四川诚中成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈肖蓉，四川诚中成律师事务所律师。 上诉人钟兵、杨青因与被上诉人四川省兴蜀房地产开发有限公司（以下简称兴蜀公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省蓬溪县人民法院（2019）川0921民初1147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，公开开庭进行了审理。上诉人钟兵、杨青共同的委托诉讼代理人何玉娟，被上诉人兴蜀公司的委托诉讼代理人敬春、陈肖蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人钟兵、杨青的上诉请求：1.撤销原判，改判由被上诉人支付上诉人逾期交房违约金3114元、逾期办证违约金56040元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人自始至终仅与被上诉人于2014年6月23日签订了187号《商品房买卖合同》，被上诉人所提供的合同编号为2017005404《四川省商品房买卖合同（预售）》无论从合同外观、合同内容、签订时间均与事实不符，该合同是被上诉人在与上诉人签订合同时拿出众多文书让上诉人签字形成，该合同不是上诉人的真实意思表示，减轻了被上诉人作为出卖人的责任，该合同不能作为本案认定事实依据，原审判决认定两份合同内容一致属认定事实错误。按照双方签订的187号《商品房买卖合同》明确约定被上诉人应于2016年6月30日前向上诉人交付房屋，而上诉人实际于2017年1月25日才接房。合同还约定办证时间为房屋交付之日起18个月，即被上诉人应在2018年7月24日前办理产权证。187号《商品房买卖合同》明确约定逾期交房违约责任“出卖人未按期交房30天后，每逾期一天，出卖人向买受人支付总房款万分之0.5的违约金”，故应当按照合同约定计算被上诉人逾期交房违约金。而虽在合同中没有约定逾期办证的违约责任如何承担，应视为约定不明，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，逾期办证的违约金应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，结合最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要，其逾期办证违约金应按年利率6%计算。但原审判决错误适用法律，错误适用自由裁量权，损害了上诉人的合法权益，同时，被上诉人还应承担合同约定的交房时间至办证时间，即18个月期间的违约责任。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 被上诉人兴蜀公司答辩称：1.案涉两份《商品房买卖合同》虽签订时间有先后顺序，但均是双方的真实意思表示，被上诉人提供的合同是在房管部门的备案合同，上诉人在一审中亦对其签名的真实性无异议，且在本案诉讼期间，上诉人多次到不动产登记中心询问备案和产权证办理情况，上诉人称不知晓备案合同的主张不能成立；2.双方签订的《商品房买卖合同》约定因出卖人原因导致无法办理房屋产权证书的，出卖人承担全部责任，说明违约金的性质是补偿损失，上诉人称被上诉人同意支付10000元违约金系调解意见，但双方最终并未达成调解；3.被上诉人交付房屋是合同的主要义务，办理不动产权证是附随义务，且需上诉人出具授权委托书，被上诉人才能办理产权证书，故被上诉人逾期履行附随义务不能认定为违约，现房屋产权证书已经办理完毕。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 钟兵、杨青向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理位于蓬溪县“舜天尚美国际”2幢A单元13-4号房屋的不动产权证；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金3636元（违约金以已付房款为基数，自2016年7月1日起按每日万分之0.5计算，计算至2017年1月25日止）；3.判令被告向原告支付逾期办证已产生的违约金51917元及之后的违约金（违约金计算方式：以已付房款为基数，自2017年1月25日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准暂计算至起诉之日，应计算至实际取得产权证之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：“舜天尚美国际”小区是兴蜀公司开发的商住小区。该项目于2013年5月至2013年11月先后取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》；2014年1月至2014年6月先后取得《商品房预售许可证》。2013年3月，原、被告达成预约购房协议，原告缴纳购房预约金，2014年6月23日双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：187）。合同约定：原告购买被告开发的位于蓬溪县；房屋建筑面积100.54平方米；单价3651.74元／平方米，总价367146元。2016年6月30日前，由被告以电话或张贴告示等方式通知原告接房；接房时应当符合“该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收文件”等条件；出卖人未按期交房30天后，每逾期一天，出卖人向买受人支付总房款万分之零点五的违约金。如因政策调控，自然不可抗力影响工期，据实延期，出卖人不承担违约责任。对于产权初始登记的问题，双方未作约定。对于产权转移登记的问题，双方约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起18个月内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第（2）种方式处理—如属出卖人原因造成无法办理房屋所有权证书的，出卖人承担由此造成的全部责任。”最后，该合同第二十七条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或者不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利义务内容的，仍以本合同为准……”合同签订后，原告按合同约定履行了向被告支付购房款和预交了各种税、费用的义务。被告于2016年7月1日通知二原告交接房屋，二原告到场，以该房屋没有验收资料，拒绝接收房屋，直至2017年1月25日二原告才接收房屋。2017年11月2日双方又签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017005404）。合同内容大体一致，合同将面积变为102.65平方米，总价变为374851元；在商品房交付条件方面，该合同变更为：交房时间变更为2017年9月30日，交房时，该商品房已取得《建设工程竣工验收合格证明》；已取得房屋面积实测报告。在房屋所有权转移登记责任处理方面，该合同也予以了变更：如因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，给买受人造成经济损失的由出卖人承担相应责任。另经审理查明，2018年10月8日，兴蜀公司向原蓬溪县国土资源局汇报称，该小区一期工程12、13号楼未修建在同一宗地上，存在跨宗地和跨红线现象，影响500多户业主办理不动产登记。请求国土部门在土地使用权面积不变的情况下，对土地边界进行调整，将两宗地合为一宗，再做用地竣工验收图，以便解决众多业主办理产权登记的多年渴望。2019年3月19日，舜天尚美国际项目因存在违章搭建，被蓬溪县综合行政执法局通知“自行拆除，并做好违章建设的日常管控工作，杜绝违章搭建再次出现”，否则蓬溪县综合行政执法局将不会参与对该项目的规划验收。再查明，2019年7月19日被告已为二原告办理了不动产权证，证号为：川（2019）蓬溪县不动产权第0006781号。 一审法院认为，《商品房买卖合同》（合同编号：187）是原、被告双方在以房屋为标的物的交易过程中形成的真实意思表示，该意思表示不违反法律，不损害他人利益，至合同成立之日起，对双方当事人产生法律拘束力；《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2017005404）同为被告提供的格式合同，虽比《商品房买卖合同》（合同编号：187）形成时间晚，但存在不合理地减轻或者免除被告作为出卖人的责任，违背了《商品房买卖合同》（合同编号：187）第二十七条之约定。因此，两者不一致的部分，应以《商品房买卖合同》（合同编号：187）为准。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，合同成立并生效以后，缔约双方均应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，于作为买受人的原告而言，其主要义务是按照约定的时间和金额交付购房款；于作为出卖人的被告而言，其主要义务则是按照约定的时间向原告交付符合约定的房屋，并在约定的时间为原告办理产权登记。然而，被告虽于2016年7月1日通知了原告接房，但在原告接房时，被告并未取得合同约定的“规划验收批准文件”，也未按照合同约定“在商品房交付之日起18个月内取得房屋所有权证书”。对该客观事实的存在，原、被告双方并无分歧，双方分歧的焦点在于“引发该客观事实的原因是否归因于被告”。按照“谁主张、谁举证”的举证规则，被告提交了相关的证据。但纵观这些证据，不能通过规划验收，不符合约定的交房条件，不具备办理初始登记、转移登记条件的主要原因实乃被告越界用地、未做好日常管控工作、小区违章搭建等行为所致，不应归因于任意第三人。故，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当承担赔偿损失的违约责任。对于违约金的数额问题，违约金是按照当事人的约定或者法律直接规定，在一方当事人违约时向另一方支付的金钱。违约金具有补偿性，也具有惩罚性，这在《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款中得以体现：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条也规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，被告已经按照约定履行了交付房屋的义务，原告对房屋的占有和使用的目的已经实现。加上诉讼过程中被告已经履行了办证义务的客观事实，被告在履行合同义务的过程中属于部分违约，且违约的过错程度较小。再结合被告逾期交房、逾期办证的时间长度以及原告及时获取房产证时所能获得的预期利益等因素，酌情支持逾期交房违约金400元、逾期办证违约金3500元。对于原告要求判令被告立即为原告办理房屋不动产权证的诉讼请求，因该请求已经于诉讼过程中实现，故不予处理。综上所述，原告要求被告承担违约责任的诉讼请求于法有据，应予支持，但违约金的数额应予调整。遂判决：“一、限被告四川省兴蜀房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告钟兵、杨青支付逾期交房违约金400元；二、限被告四川省兴蜀房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告钟兵、杨青支付逾期办证违约金3500元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告四川省兴蜀房地产开发有限公司负担。” 本院二审期间，上诉人与被上诉人均没有提交新证据。二审审理查明的基本事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，均应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方当事人对被上诉人未按照合同约定的期限向上诉人交付房屋并办理房屋产权证书的事实均没有异议，本案二审的争议焦点：一、被上诉人逾期交房及逾期办证的违约金如何认定；二、一审判决适用法律是否正确。本案审理查明，双方签订的《商品房买卖合同》约定被上诉人应于2016年6月30日前向上诉人交付房屋，而被上诉人实际于2017年1月25日才向上诉人交房，上诉人亦于2019年7月19日取得房屋产权证书。上诉人诉称因被上诉人逾期办证，所以违约金应从其接房之日起计算，而根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被上诉人应在商品房交付之日起18个月内为上诉人办理房屋所有权证，即被上诉人应在2018年7月24日之前履行办证义务，现被上诉人未在合同约定期限内履行办证义务，故应从2018年7月25日起计算违约金，上诉人要求被上诉人还应承担18个月办证期限内违约金的主张与合同约定不符，其该项请求不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定可知，违约金具有补偿性，主要目的和作用是填补损失，违约方向守约方支付的违约金不能过分高于守约方的实际损失。被上诉人积极履行义务，已经向上诉人交付了房屋，亦在本案诉讼过程中为上诉人办理了房屋产权证书，并请求人民法院对违约金适当进行调减，一审法院综合被上诉人的过错程度、逾期交房和逾期办证时间、上诉人的预期利益等因素，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，酌情支持逾期交房违约金400元、逾期办证违约金3500元符合本案客观事实，法律适用并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1279元，由上诉人钟兵、杨青共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  周 歧 审判员  魏 星 二〇一九年十二月九日 书记员  李 安