宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初16500号原告：鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区银通路丽景雅居596号16-4营业房。法定代表人：刘小虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：张德民，宁夏浩非原律师事务所律师。被告：余辉，男，1984年4月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司银川分公司与被告余辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司银川分公司的委托诉讼代理人张德民、被告余辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司银川分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业费2558元，违约金2247元；⒉本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系银川市兴庆区丽景雅居业主，原告于2008年10月25日与宁夏神五房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定该小区物业服务标准，住宅0.45元/㎡/月，营业房0.8元/㎡/月，并约定该小区业主有义务及时缴纳年度物业服务费，合同签订后，原告严格按照合同的约定履行义务，但被告却自2011年7月1日至2018年12月31日一直欠缴物业服务费，其中一年物业费342元，共欠7年6个月，共计欠费2558元，违约金2247元。被告拖欠原告物业费至今，故原告诉至法院。被告余辉辩称，被告购买丽景雅居某室房屋时，购房合同签约的物业公司是宇晨物业服务有限公司，不是原告。原告成立于2008年12月16日，而签订物业服务合同时间在2008年10月25日。原告没有与被告签订物业服务合同，以堵车、恐吓方式阻止车辆进入，打压业主。原告总公司被列为失信名单，原告没有资格在小区提供物业服务。原告服务期间的账目不公开，丽景雅居小区成立了业委会已于2016年1月1日给各位业主下发不与原告签订物业服务合同，但无人解决。原告擅自挖掘物业管理区域内绿化变为停车场，小区内随意买卖，门铃不及时维修，原告服务质量差，综上，恳请法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司银川分公司成立于2008年12月16日。2008年10月25日，原告与宁夏神五房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为丽景雅居提供物业服务，服务内容包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施的运行、维护、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.共同秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；原告提供的其他服务包括：1.家政服务；2.商务服务；3.文化娱乐服务；多层住宅0.45元/月/平方米；业主应于购房之日起交纳物业服务费；业主未能按时足额缴纳物业服务费的，应按日计物业费的3‰的标准向原告支付违约金；本合同期限自2008年10月25日至2010年10月25日。该合同在银川市物业管理办公室备案。2013年1月1日，原告与银川市兴庆区丽景雅居业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定原告为丽景雅居小区提供物业服务，原告提供的物业服务内容及标准为一级（最低级）；多层住宅物业服务费0.45元/月/平方米；物业服务费业主按季交纳；本合同期限自2013年1月1日至2013年12月31日止；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费的，原告应当督促其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，业主或物业使用人应按3%的标准向原告支付违约金。2018年8月1日，原告与被告银古路街道办事处云和社区居委会签订《物业服务合同》，约定原告为丽景雅居小区提供物业服务，多层住宅物业服务费0.45元/月/平方米；物业服务费业主按季交纳；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费的，原告应当督促其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，业主或物业使用人应按每日千分之三的标准向原告支付违约金，本案合同期限自2018年8月1日至2019年8月1日。被告系兴庆区某室房屋所有权人，房屋建筑面积63.4平方米，被告自2009年入住涉案房屋。现原告主张被告拖欠2011年7月1日至2018年12月31日期间的物业费2558元，故原告诉至本院。另查明，原告向被告家门张贴费用催交单，欠费起始日期为2011年7月8日。原告并提交缴费明细表一份，载明被告2011年物业费缴纳至2011年7月7日。还查明，银川市丽景雅居业主委员会于2015年1月16日诉至本院，要求判令：1.原告将全体业主所有的共有部位、公用设施、小区停车费收入的60%计148500元，扣除业主委员的工作经费21000元，剩余部分约127500元归全体业主所有的收益，要经业主大会决定使用；2.要求原告经营的归全体业主所有的共用部位、公用设施、小区停车位收益中40%扣除业主委员会的经费21600元外，剩余部分约125400元应交业主大会决定使用；3.解除原告与银川市丽景雅居业主委员会签订的物业服务合同；4.原告将六年来（至2014年12月31日）小区物业用房租金收入150000元返还全体业主；5.原告向银川市丽景雅居业主委员会支付2013年、2014年的办公经费及津贴15750元；6、本案诉讼费由原告承担。诉讼中，银川市丽景雅居业主委员因该事宜需业主大会表决为由会撤回第三项诉讼请求。本院审理后查明，原告自2008年起为位于银川市兴庆区银通路的丽景雅居小区提供物业服务。2014年1月18日，原告与银川市丽景雅居业主委员会签订的《物业服务合同》一份。本院于2016年6月13日作出（2015）兴民初字第886号民事判决书认为物业管理用房的出租，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经业主大会决议通过方可出租，原告未经涉案小区业主大会决议通过，擅自出租该管理用房，该部分收益应当返还给全体业主，并由银川市丽景雅居业主委员会代为收取，经业主大会决议后处置该笔费用，并判令：一、被告鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司银川分公司于本判决生效之日起十日内支付原告银川市丽景雅居业主委员会2013年和2014年度欠付的业主委员会办公经费及津贴15750元；二、被告鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司银川分公司于本判决生效之日起十日内支付原告银川市丽景雅居业主委员会2012年11月1日至2014年12月31日期间物业管理用房租金收益65000元。三、驳回银川市丽景雅居业主委员会其他诉讼请求。后原告不服该判决上诉至银川市中级人民法院，该院作出（2016）宁01民终1858号民事判决书，驳回上诉，维持原判。诉讼中，本院前往丽景雅居小区，小区内有楼道可视门铃损坏未维修的情况。本院认为，原告与银川市丽景雅居业主委员会、银古路街道办事处云和社区居委会签订的《物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力，原、被告应当依照合同约定严格履行。原告虽未提交其他年度的物业服务合同，但通过当事人陈述和其他证据佐证原告持续为丽景雅居小区提供了物业服务，被告应当支付相应对价的物业费。由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。如物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。因此，被告以原告物业服务存在瑕疵拒交物业费的理由不能成立。结合当事人称述及本院现场勘察，可以认定原告提供的服务存在维修不及时，未经涉案小区业主大会决议通过，擅自出租该管理用房等瑕疵，综合考虑双方当事人对合同的履行情况，及原告的物业合同服务内容的多样性，物业费的金额较低，本院酌情确定被告应缴的物业费比例为90%，故被告应向原告支付自2011年7月8日至2018年12月31日期间的物业费2304.9元[（63.4平方米×0.45元/月/平方米×89个月+63.4平方米×0.45元/月/平方米×23÷30）×90%]。关于违约金，原告提供的服务存在瑕疵，故本院对违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告余辉于本判决生效之日起七日内向原告鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司银川分公司支付2011年7月8日至2018年12月31日期间的物业费2304.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告鄂尔多斯市宇晨物业服务有限责任公司银川分公司14元，由被告余辉负担11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 贺晶婕二〇一九年十一月十九日法官助理 蔡 霞书 记 员 纪梅艳附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。