广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19326号上诉人（原审原告）：林俊迎，男，1991年3月12日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：区智杰、白崇辉，均为广东德良律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱辉城，男，1962年11月15日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。上诉人林俊迎因与被上诉人朱辉城租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初8582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。林俊迎上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持林俊迎一审的诉讼请求；2.朱辉城承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、林俊迎不存在转租行为，一审认定林俊迎转租给第三方的事实错误。林俊迎与阿卜杜合力力·杰力力于2019年2月27日签订的《餐饮承包经营责任合同》，并不是《租赁合同》，亦非通过其他合同性质掩盖租赁合同的性质。涉案地址工商登记仍是以林俊迎为法人的街头火碳（广州）餐饮有限公司。且从林俊迎与朱辉城的微信记录可以看出，林俊迎与阿卜杜合力力·杰力力合作并签订合作协议是经过朱辉城口头同意。林俊迎与他人合作是法律允许的，一审认定《餐饮承包经营责任合同》实质为转租合同是错误的。二、朱辉城对涉案商铺无故断电，且不复电，导致林俊迎无法使用租赁商铺，该行为已经构成违约，理应对林俊迎进行赔偿。退一步说，即使认定林俊迎与阿卜杜合力力·杰力力之间的承包经营构成转租导致违约，朱辉城也应该通过书面形式告知违约并要求解除合同，而不应通过断水电的方式阻止林俊迎使用商铺。在一审笔录中，朱辉城已经确认第一次停电是其所为，如果第二次停电并非朱辉城所为，只是电器跳闸事故，那无法解释在林俊迎起诉前长达二十多天的时间里，商铺依然处于断电状态，导致林俊迎不能通电开门进入商铺。且即使是电路跳闸原因导致断电，朱辉城作为出租方也要积极解决承租方商铺不能使用的问题。但一审法院只简单的说明第二次停电是朱辉城所致，而没有说明复电是朱辉城的合同义务，该判决明显有违公平。依照我国《合同法》的相关规定，朱辉城断水电行为和未能复电给林俊迎正常使用租赁房屋，已经构成违约，林俊迎要求朱辉城退还押金、赔偿3月份的租金和该期间无法营业的经营损失，合法有理。综上，请求二审法院依法维护林俊迎的合法权益，判如所请。朱辉城答辩称：同意一审判决，请求二审法院维持原判。因本案纠纷，林俊迎于2019年4月1日向一审法院提起本案诉讼，经变更并确认其诉讼请求为：1.朱辉城向林俊迎退还押金合计18600元；2.朱辉城向林俊迎退还2019年3月份租金合计9300元；3.朱辉城赔偿林俊迎实际损失合计20000元（因林俊迎关电闸导致的经营损失，该金额是林俊迎估算的）；4.朱辉城承担本案诉讼费。一审法院查明事实：2014年6月28日，朱辉城（承租人、乙方）与徐镜华（出租人、甲方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将海珠区宝岗路X号首层的房地产出租给乙方作商业用途使用，租赁期限从2014年7月1日至2019年12月31日；甲方同意由乙方将该物业分租、转租；等。该租赁合同进行了登记备案。2018年4月11日，林俊迎（承租方、乙方）与朱辉城（出租方、甲方）签订了《租赁合同》，约定甲方将广州市海珠区宝岗大道X号物业的自编3号物业出租给乙方使用，该出租物业乙方只能作商业使用，不能擅自改变用途，不能擅自转租给第三方；该自编3号物业建筑面积为55平方米；租赁期限自2018年5月1日到2019年12月31日止；本合同租赁期满，甲方收回该物业，乙方在交出该出租物业并交清本合同规定的各种费用后，甲方将本合同履约保证金退给乙方；乙方应于2018年4月11日向甲方缴纳18600元租赁合同履约保证金（即押金）；该物业的月租金为9300元，从第二年开始每年递增5%，每月租金由乙方于计租日前五天向甲方支付现金或按时存入甲方指定银行帐户内；未经甲方同意，乙方不能改变该租赁物业的结构及装修，不得将该租赁物业转租；在租赁期满前，乙方单方面提前终止合同或提前办理退租手续，则视为乙方违约，甲方将不退还乙方合同履约保证金（押金）；等。2018年4月11日，林俊迎向朱辉城支付合同履约保证金18600元。2019年2月27日，林俊迎（发包方、甲方）与阿卜杜合力力?杰力力（承包方、乙方）签订《餐饮承包经营责任合同》，约定甲方同意乙方按照本合同约定承包经营位于广州市海珠区宝岗路X首层自编3号之一的商铺，承包期限自2019年3月1日至2019年12月31日止；甲方将商铺按照本合同约定的期限和条件交付给乙方承包经营，乙方自主经营，自负盈亏，甲方不参与也不干预乙方的经营管理，乙方有权决定行政管理人员、财务人员、厨师和其他员工的聘用和辞退；甲方同意乙方应向甲方交付的承包经营费为每月10000元；乙方应向甲方交付承包经营保证金18600元，该物业的水电周转金为2000元，本合同承包期满后，在乙方依约履行所有义务并结清租金及相关费用后，甲方在3个工作日内将余额退还乙方（不计利息）；等。2019年4月23日，朱辉城起诉林俊迎（朱辉城）、阿卜杜合力力?杰力力（第三人），要求没收林俊迎交纳的押金、要求林俊迎和阿卜杜合力力?杰力力交还商铺及要求林俊迎支付租金至交还场地之日止等。一审法院以（2019）粤0105民初9661号案立案。在该案审理中，朱辉城表示在2019年3月3日有停林俊迎的电，林俊迎自己撬门进入涉案商铺接了电，2019年3月7日的停电是涉案商铺跳闸造成的。2019年5月19日，林俊迎及阿卜杜合力力?杰力力将涉案商铺交还给朱辉城。朱辉城遂撤回交还商铺的请求及对阿卜杜合力力?杰力力的起诉。本案一审诉讼中，林俊迎、朱辉城均同意将空调用于抵扣租金3800元，抵扣后，确认林俊迎从2019年4月1日开始没有支付租金给朱辉城。鉴于林俊迎已将涉案商铺交还给朱辉城，双方的租赁合同已终止，林俊迎撤回解除合同的请求。朱辉城对林俊迎撤回该请求表示同意。林俊迎为证明其抗辩意见，还提交了以下证据：1.微信聊天记录；2.报警回执。朱辉城质证意见：对上述证据的真实性没有异议，但不能证明林俊迎想证明的事实。朱辉城为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：1.微信聊天记录；2.徐镜华出具的证明、建设工程规划许可证。林俊迎质证意见：对证据1的真实性确认，但有部分的文字翻译与语音不符；对证据2的真实性、合法性和关联性均没有异议。一审法院认为，林俊迎申请撤回解除合同的请求，朱辉城对此表示同意，林俊迎的该意见没有违反法律法规的强制性规定，一审法院予以准许。林俊迎、朱辉城签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据合同约定，未经朱辉城同意，林俊迎不能改变该租赁物业的结构及装修，不得将该租赁物业转租；在租赁期满前，林俊迎单方面提前终止合同或提前办理退租手续，则视为林俊迎违约，朱辉城将不退还合同履约保证金（押金）。从林俊迎与阿卜杜合力力?杰力力所签订《餐饮承包经营责任合同》的内容看，该合同名为承包经营合同，实为租赁合同。林俊迎在承租期间，于2019年2月27日将涉案商铺转租给阿卜杜合力力?杰力力，并将涉案商铺交给阿卜杜合力力?杰力力进行装修，朱辉城知道后明确表示不同意，之后阿卜杜合力力?杰力力停止装修。林俊迎提交的证据不能证明2019年3月7日的停电是朱辉城所致，故一审法院对林俊迎的该事实主张不予采纳。据此，导致合同未能继续履行的原因在于林俊迎未经朱辉城同意转租，林俊迎的行为已经构成违约，且林俊迎直至2019年5月19日才将涉案商铺交还给朱辉城，也无证据反映林俊迎的经营损失，故林俊迎要求朱辉城退还押金、租金及赔偿经营损失，缺乏依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年7月9日作出判决如下：驳回林俊迎的全部诉讼请求。本案一审受理费998元，由林俊迎负担。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，林俊迎与朱辉城签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，一审法院认定合法有效，并无不当，本院予以维持。本案二审的争议焦点为林俊迎与案外人阿卜杜合力力?杰力力签订《餐饮承包经营责任合同》属于合作经营行为还是转租行为。对此，分析如下：从案涉《餐饮承包经营责任合同》的条款来看，双方约定了商铺的交付使用、经营保证金、每月经营费的支付，但未约定双方的合作方式、利益分配等内容并约定由阿卜杜合力力?杰力力自主经营、自负盈亏，故该合同内容更符合租赁关系的权利义务特征，一审法院认定案涉《餐饮承包经营责任合同》虽名为承包经营合同，但实为转租合同，并无不当，本院予以维持。林俊迎签订案涉《餐饮承包经营责任合同》后将商铺实际交付阿卜杜合力力?杰力力使用，其行为构成转租，其上诉主张其不存在转租行为，与事实不符，本院不予支持。根据案涉《租赁合同》约定，未经朱辉城同意，林俊迎不能改变涉案商铺的结构及装修，不得将涉案商铺转租，在租赁期满前，林俊迎单方面提前终止合同或提前办理退租手续，则视为林俊迎违约，朱辉城不退还林俊迎合同履约保证金（押金）。现林俊迎未提供确实充分证据证明朱辉城同意其将案涉商铺转租，且在朱辉城明确表示不同意对商铺进行装修的情况下，林俊迎将商铺转租给阿卜杜合力力?杰力力并擅自进行装修的行为构成违约，朱辉城有权收回商铺并没收保证金，林俊迎因违约所造成的租金和经营损失应自行承担，一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。综上所述，林俊迎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费998元,由上诉人林俊迎负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十二月三十日书记员  眭 翘李倩妤