云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民终2057号上诉人（原审被告）：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙博，系该公司员工。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：曹建平，女，1968年8月23日生，汉族，住弥勒市。委托诉讼代理人：范静，云南天之泰律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人云南昆润高宏投资有限公司（以下简称“昆润高宏公司”）因与被上诉人曹建平房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2019）云2504民初2354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭，经过调查和询问当事人，不开庭进行了审理。现已审理终结。昆润高宏公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判上诉人向被上诉人支付自2017年1月1日起至2019年6月30日止的租金，租金按市场价1300元/月计算，并按1300元/月计算自2019年7月1日起至交房之日止的租金。2、本案的上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院判决由上诉人按照《房屋租赁合同》的约定的租金支付占用期间的占用费存在错误。原租赁合同所约定的价格虽然是双方真实意思的表示，但该表示的效力范围是有限定条件的，即在原合同的期限内，租赁合同届满，双方基于合同产生的租赁合同法律关系也归于消灭。因此在此之后公司占用房屋的，在双方没有达成新的合意的情况下，适用原标准来确定房屋占有使用费，显然对被告公司不公平，上诉人请求二审法院查明事实，依法纠正错误。此外，上诉人认为原租赁合同约定的租金过高，法院类似判例中已确认与本案同类型、同地段的房屋租金仅为1300元/月，同时一审法院在类似案件中认定向上诉人购买房屋并向上诉人出租房屋的行为是投资行为，根据投资惯例，高回报高风险，现非因上诉人过错导致投资回报降低，上诉人在承担了投资风险后认为被上诉人也应当承担相应的投资风险，才符合法律规定的公平原则，因此，按照原租赁合同租金标准计算占用期间的占用费对上诉人有较大困难且显失公平，现请求二审法院依法予以改判。2、被上诉人主张的2016年度（2016年1月1日至2016年12月31日）的租金请求已过诉讼时效，依法不应得到支持，一审法院认为适用三年诉讼时效存在错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定”，而《中华人民共和国民法总则》实施时间为2017年10月1日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定,可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”，原告是于2019年7月1日才提出诉讼请求，早已超过法律规定的一年的诉讼时效，不应当适用三年诉讼时效的规定。3、一审法院适用法律错误对于租金支付时间的确认，一审法院适用法律错误，认为本案适用《中华人民共和国合同法》第一百零九条。但《中华人民共和国合同法》第二百二十六条明确规定了租金支付时间如何确定，不应当适用《中华人民共和国合同法》第一百零九条的情形，“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”，因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，对于租金的支付时间，双方之前的交易习惯可以确定为一年一付，在每个租赁年度开始的第一个月内支付。曹建平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。曹建平向一审法院起诉请求：1.判令被告立即将弥勒市财富新天地文化旅游项目第一期5幢12层03号房交还原告管理使用；2.判令被告支付原告自2016年1月1日起至2019年6月30日止的房屋占用费167823.16元（600073×8％÷365×1276）；3.判令被告以131.52元/天（600073×8％÷365）的标准支付原告自2019年7月1日起至房屋实际交还之日止的房屋占用费；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年5月31日，原告与被告签订《商品房购销合同》及补充协议，约定原告向被告购买暂定名称为弥勒县“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期建设的商品房中第5幢第12层03号房，房屋建筑面积为78.29平方米，每平方米价格为7731.91元，房屋总价为605331元。同日，双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告经营管理，租期自2013年1月1日起至2015年12月31日止，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。上述合同均系被告提供的格式合同。自2013年1月1日起至2015年12月31日止的租金被告已实际支付。因租期届满，被告未交还房屋，原告遂向本院起诉要求解决。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司；案涉房屋的实际购房价款为600073元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，被告与原告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。租赁合同约定的租赁期间届满，被告未按约定返还房屋已构成违约，应承担相应的责任。被告至今未将房屋返还给原告，应视为其仍然控制并使用承租的房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。同时双方签订的《房屋租赁合同》第五条第6款约定：“甲方（原告）同意，基于本合同对租期和租金等约定，以及甲方已经取得的购房优惠和乙方（被告）为该房屋增值所付出的投资等情况，若乙方实际交房的时间迟延的，上述租期和租金标准均不发生变更，乙方仍应按本合同约定向甲方支付租金，但甲方同意放弃追究乙方逾期交房的违约责任。”故原告要求被告返还房屋并支付租赁期间届满后的房屋占用费的诉讼请求符合法律规定及双方的约定，予以支持。根据房屋租赁合同的约定，该房屋的年租金为房屋价款600073元的8%，即48005.84元，则每天的租金为131.52元（48005.84元÷365天），房屋占用费应自2016年1月1日起计算至被告实际交还房屋之日止。被告辩解2016年度的房屋占用费已过诉讼时效，本案中，因双方未约定付款时间，又无其他超过诉讼时效的情形，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方不履行支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”的规定，原告要求被告支付2016年度的房屋占用费未超过诉讼时效，对该辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决：一、由被告云南昆润高鸿投资有限公司按《商品房购销合同》附件二约定的交房标准于判决生效之日起三日内返还原告曹建平位于弥勒市“财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期第5幢第12层03号房。二、由被告云南昆润高鸿投资有限公司于判决生效之日起三日内一次性支付原告曹建平自2016年1月1日起至2019年6月30日止的房屋占用费167823.16元；按每天131.52元计算支付自2019年7月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费。案件受理费3656元，减半收取计1828元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。二审过程中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。同时双方签订的《房屋租赁合同》第五条第6款约定：“甲方（原告）同意，基于本合同对租期和租金等约定，以及甲方已经取得的购房优惠和乙方（被告）为该房屋增值所付出的投资等情况，若乙方实际交房的时间迟延的，上述租期和租金标准均不发生变更，乙方仍应按本合同约定向甲方支付租金，但甲方同意放弃追究乙方逾期交房的违约责任。”租赁合同约定的租赁期间届满，上诉人未按约定返还房屋已构成违约，应承担相应的责任。至今上诉人未将房屋返还给原告，应视为其仍然控制并使用承租的房屋。故一审法院判决由上诉人限期返还租用被上诉人的房屋，以及支付自2016年1月1日起至2019年6月30日止的房屋占用费167823.16元；按每天131.52元计算支付自2019年7月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费并无不当，本院予以支持。上诉人关于主张被上诉人2016年度（2016年1月1日至2016年12月31日）的租金请求已过诉讼时效，依法不应得到支持的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”，《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方不履行支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”以及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”的规定，上诉人与被上诉人原签订的《房屋租赁合同》，对租期的约定为自2013年1月1日起至2015年12月31日止，期满后双方虽未签订新的房屋租赁合同，但双方均用实际行动即承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，再继续承租和出租，租赁期限应视为不定期，又因双方未约定付款时间，且无其他超过诉讼时效的情形。故本院对上诉人关于被上诉人请求的2016年度（2016年1月1日至2016年12月31日）的租金已过诉讼时效的主张，不予以支持，一审法院确定未已过诉讼时效并无不当。上诉人关于原租赁合同约定的租金过高，根据投资惯例，高回报高风险，现非因上诉人过错导致投资回报降低，上诉人在承担了投资风险后认为被上诉人也应当承担相应的投资风险，才符合法律规定的公平原则，因此，按照原租赁合同租金标准计算占用期间的占用费对上诉人有较大困难且显失公平的问题。上诉人虽认为高于本案标的物同类型、同地段的租金，但没有提供并且与本案房屋租赁合同有直接关联的证据加以证明，因缺乏实事、相关证据及法律依据，故本院对上诉人的该项主张，不予以支持。一审判决按双方原签订的《房屋租赁合同》约定的租金计算方式处理并无不当。综上所述，上诉人云南昆润高宏投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3656元，由上诉人云南昆润高宏投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  胡云涛审判员  廖伟荣审判员  何 江二〇一九年十二月十二日书记员  孙钰颖