湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6092号上诉人（原审原告）：湖南鑫根科技开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区南托街道南北大道89号湖南鑫根商业广场1栋写字楼101房。法定代表人：郑志洪。委托诉讼代理人邹权，湖南天地人律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张国桥，男，1958年1月20日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人高丽群，湖南裕生律师事务所律师。上诉人湖南鑫根科技开发有限公司（以下简称鑫根公司）与上诉人张国桥租赁合同纠纷一案，鑫根公司、张国桥均不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初588号民事判决，向一审法院提起上诉。一审法院于2019年5月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人鑫根公司上诉请求：1、请求撤销长沙市天心区人民法院(2018)湘0103民初588号民事判决书第三项判决；2、请求判决支持上诉人一审全部诉讼请求；3、请求被上诉人承担所有诉讼费用。事实和理由：一、一审法院依据诚实信用原则，为避免损失扩大，认为在双方争议未得到定论前，被上诉人未交纳租金并非恶意为由，不支持上诉人解除租赁合同的请求，没有法律依据。理由如下：1、违约责任为无过错责任，被上诉人严重违反了合同约定则应当承担违约的法律后果，而不应当考虑其是否恶意。《租赁合同》第十条约定,租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过3个月，甲方有权提前解除本合同，在甲方以信函等书面方式通知乙方15日之内，乙方未主动衔接租赁事宜，甲方有权解除合同，收回租赁物，乙方需赔偿损失。一审法院判决被上诉人承担租金和滞纳金的事实，被上诉人已经严重违反了第十条合同约定，延期支付租金的行为已经远远超过3个月，同时在上诉人进行催告以后亦未能继续履行支付租金的义务。上诉人要求解除合同完全符合法律规定和合同约定，应当予以支持，而无需考虑被上诉人是否存在恶意的问题。2、合同解除权是形成权，只要客观事实达到合同约定的解除条款，守约方解除通知到过对方即产生解除合同的法律效力。上诉人在被上诉人违约后向被上诉人发函催告并告知如不履行租金支付义务则解除合同，该解除合同的意思表示已经送达被上诉人，即双方的租赁合同已经解除，一审法院不予判决解除合同与事实和法律规定相悖。3、被上诉人拒绝支付租金的抗辩理由，也无法定或合同约定的免责事由。一审法院认定，合同未约定被上诉人可拒绝支付租金之情形，即被上诉人未支付租金的行为违反合同约定，应当承担违约的法律责任，包括解除合同。二、一审判决酌情认定滞纳金按万分之一标准计算缺乏依据双方租赁合同对滞纳金进行了明确约定为千分之一，且该滞纳金的约定并不过高，应当尊重当事人的意思自治，按照千分之一的标准计算滞纳金。三、一审认定租金与客观事实不符一审认定租金起算日期为2017年8月1日，但该起算日期系附条件的约定,即被上诉人需在2017年7月30日前运营，但该条件未成就，双方租金应当从2017年3月1日起起算。综上所述，请求支持上诉人的上诉请求。上诉人张国桥辩称：一、本物业在签订合同时完全不符合交付使用标准，这是双方都一致认同的客观事实。本物业在签订合同之初，基础设施完全达不到合同约定交付使用条件。签订合同后，我交了押金25万元，甲方负责人承诺需解决的问题一定按时完成，为了酒店提前营运，要我们只管早日开工就是，可我们开工后，一直不见甲方行动开工，到现在为止都没有办理正式交接手续，这严重影响我方施工和招商引资，并造成已招商的茶楼、足浴、商店及部分餐饮项目的合作伙伴纷纷解除合同退出。根据双方签订的合同约定，被答辩人必须保证物业达到交付使用标准，并办理好正式的交付手续并对物业设施进行登记造册为准。合同中有明确约定，可被答辩人在签订合同拿到我方押金后，在我方的多次催促下一直无动于衷，一直只说要我们抓紧施工，问题一定会尽快解决的。后来在我方的多次催促和严重抗议下（我方不得已才锁了甲方的办公大门）。这时候甲方才考虑处理此问题，双方才有了2016年10月10日那份完全不公平的会议纪要，可会议纪要后，除了我方答应帮被答辩人承担的附属工程完工外，被答辩人在会议纪要中所承诺解决的透水问题一直没有得到解决，拖延至今。而且我方在会议纪要后也多次要求甲方尽快处理此事无果。我方多次申请提出解除合同，但被决绝，因此被答辩人前期交付物业的过程中严重过错在先，也是有严重的违约行为。二、被答辩人造成工期拖延，被答辩人在前期对应施工的附属工程在交付过程中，耽误工期整整一年零一个月之久，从2016年1月28日合同签订日至2016年10月10日会议纪要日止。会议纪要后，双方都要重新组建施工队施工，施工过程中的时间又往后推迟了四个多月，合同明确约定甲方应在2016年5月1日前，必须完成合同中约定的所有附属工程项目。三、本物业存在严重质量问题整栋物业透水漏水问题非常严重。我方接手过程中，因为正赶上春季多雨季节，发现整栋墙面及楼面大面积空鼓、脱壳、透水、漏水非常严重，而西北面墙面和窗户透水特别严重，分不清点位，至少有三分之一的地方是透水、漏水。东南面墙面略好，但也有十七处严重的地方透水漏水的，以上透水时间从2016年2月下雨就发现了，此透水、漏水问题一直到2017年5月通过被答辩人的施工方和我方特请的外墙翻新及专业防水施工单位，通过多次反复修复才基本控制了四面外墙透水的问题。被答辩人在2017年7月才安排人对整栋楼外墙通过几天淋水实验才得以确认外墙透水问题基本解决。到现在还有多处顽固的楼面和墙面漏水和透水至今没有得到处理。四、被答辩人前期违约严重，从而导致答辩人的酒店至今无法开业，经济损失惨重。前期辅属工程完全是被答辩人无任何理由拖延造成工期延误，墙面透水被答辩人在2017年7月才通过淋水实验确定基本通过，这些从2016年1月28日合同签订之日起到2017年7月，整整耽误了18个月，至今被答辩人还有11处疑难杂症透水、漏水问题没有处理好，存在的主要问题是外墙大面积透水，需要把基础设施完全做好后，才能进行精装修，这些都是按照步骤进行施工的。综上所述，被答辩人应承担全部违约责任，对我方的损失予以全部赔偿，并减免应顺延时间的租金。另外，根据以上甲方的违约责任，在诉讼期间一切损失和时间不应要我方承担。上诉人张国桥上诉请求：1.请求法院判决撤销长沙市天心区人民法院作出的(2018)湘0103民初588号民事判决的第一、二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.请求法院判决由鑫根公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决部分事实认定不清，适用法律错误。一、一审判决没有查清被上诉人交付的租赁物是否符合法律规定的质量标准，属于事实认定不清。被上诉人是涉案房屋的所有权人及出租人，应按合同约定将符合交接质量要求及实现合同目的的租赁物交付给上诉人使用。从合同约定和会议纪要及双方的往来函件及一审法官在2018.8月去租赁房屋现场实地查看时任有多处严重漏水。事实已确定被让诉人的租赁物完全不符合合同中约定的时间及交付使用标准。相关配套设施也在会议纪要后由上诉人施工完成后至今不结清工程款。很明显被上诉人提供的房屋严重不符合质量交接要求，有重大瑕疵，而一审判决对此事实没有查清。一、一审判决上诉人从2017年8月1日起向被上诉人缴纳租金及滞纳金属于法律适用错误上诉人作为承租人有依法应当缴纳租金的义务，但被上诉人交付的房屋应符合合同约定的质量标准，符合合同目的。很明显，被上诉人违反合同约定及法律规定，没有交付符合质量要求的租赁物。上诉人租赁房屋是用于开办酒店，因被上诉人的房屋质量问题及配套设施没有完善，严重影响上诉人的装修施工，使上诉人投资的酒店迟迟无法施工开业，给上诉人造成巨大的经济损失，上诉人投入1000多万元的资金，至今无法运行，更无任何收益。另外，在原审案件开庭后，被上诉人对房屋采取断水、断电、锁门等手段，不但不能让上诉人无法使用房屋,还给上诉人造成了其他经济损失。其要求上诉人承担租金损失更无事实依据。(另在长达一年的诉讼期间，所担负的时间要上诉人一人承担，有失法律公平)。只有在被上诉人对房屋修缮完毕，完善和修复好相关配套设施后，上诉人才应开始计算支付租金，并顺延租赁时间。更不应向被上诉人缴纳滞纳金。上诉人不是无故拖延支付被上诉人的租金，而是被上诉人提供的房屋不符合合同约定交接要求，上诉人无法正常使用，才没有向被上诉人缴纳租金，因此，一审判决上诉人从2017年8月1日起向被上诉人缴纳租金及滞纳金属于法律适用错误。三、一审诉讼遗漏了应当参加诉讼的当事人湖南居美家家具建材广场有限公司(以下简称居美家公司)是必须参与诉讼的当事人。2016年1月28日，上诉人与居美家公司签订租赁合同，上诉人是次承租人，居美家公司为承租人，被上诉人为房屋所有人及出租人。2016年10月10日，上诉人、居美家公司、被上诉人三方就房屋租赁形成会议纪要,明确各方的权利和义务。2017年7月14日，上诉人与被上诉人签订租赁协议，被上诉人同意上诉人继续租赁房屋，但没有明确被上诉人的出租人身份。被上诉人实质上无权向上诉人主张拖欠的租金，被上诉人也无权以上诉人拖欠租金要求解除合同，被上诉人不具有诉讼请求的主体资格，而居美家公司是必须参加的当事人。综上所述，一审判决部分事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的所有诉讼请求。上诉人鑫根公司辩称：1.出租方房屋经过竣工验收且办理了消防验收手续，房屋不存在影响房屋使用目的的质量问题。张国桥认为房屋存在渗水的质量问题，但房屋存在的渗水问题在房屋装修过程中予以解决；2.张国桥所称因为渗水影响装修没有依据，一审时张国桥对房屋质量问题曾申请鉴定，但没有支付鉴定费用，没有形成鉴定结论。其主张的房屋渗水会导致承租人不能使用租赁房屋没有任何事实依据；3.双方关于渗水的问题在《会议纪要》中已经约定了处理方式，出租方已经进行了外墙渗水处理，且约定了外墙翻新由承租方负责，并就相关费用进行了约定。出租方根据《会议纪要》的约定，自2016年11月30日至2017年1月18日先后向张国桥支付475040元，用于外墙、楼梯间装修、停车坪等问题。其中，《会议纪要》中消防楼梯等以及停车坪的费用承担为35万元，其余支付款项125040元用于外墙翻新。4.张国桥不能继续经营的原因并非房屋质量问题，根据2017年7月21日《关于品豪酒店延期缴纳租金的申请》，其由于资金缺口原因要求延期支付租金并向出租方借款250万元，被拒绝后其没有足够资金继续装修，这才是其不能履行合同的根本原因。二、双方签订的租赁合同应当予以解除。1.出租方主张解除合同完全符合合同约定以及合同法规定，一审判决否认上诉人应当享有的权利没有任何依据。不解除租赁合同必将导致承租人将无限期的拖延支付租金，自出租人签署租赁合同将房屋交付给承租人已经超过3年时间，出租人至今未能收到一分钱租金，已经造成极大的经济损失。不解除合同导致出租人不能将房屋进行其他经营，导致出租人遭受了巨大的经济损失。2.出租方房屋空置的损失是显而易见的，但张国桥主张投入大量资金装修且一审法院据此不同意解除合同没有依据。首先，张国桥的投入资金与本案并无实际关联，因为《租赁合同》第10.4条约定得很清楚，承租方违约导致合同解除的，承租方的装修损失出租方不予承担。不论张国桥投入多少资金装修，其违约后应当承担违约产生的法律后果。其次，张国桥投入多少资金装修并无任何评估报告，在事实上无法进行确定，一审判决据此不解除合同没有事实依据。综上，本案应当撤销一审判决，支持鑫根公司的全部一审请求，并驳回张国桥的上诉请求。鑫根公司向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除鑫根公司与张国桥签订的租赁合同，并向鑫根公司返还租赁物业；二、张国桥向鑫根公司支付自2017年3月1日起计租金1462393.68元（本次租金为2017年11月20日前应交租金，后续租金另行按125208元/月标准计算，按季度收取）；三、张国桥向鑫根公司支付拖欠租金的滞纳金244585.343元（滞纳金计算至2017年12月19日，此后滞纳金按日千分之一计算至张国桥清偿之日止）；四、张国桥向鑫根公司支付水电费7181元（后续如有发生，另行计算）；五、张国桥承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2016年1月28日，出租方居美家公司（甲方）与承租方张国桥（乙方）签订租赁合同，甲方将位于湖南省长沙市天心区整体租赁给乙方使用。建筑面积为5691.289平方米。本租赁物的功能为酒店、银行、休闲、娱乐、餐饮、办公、商店等商业行为。合同对租赁期限、租赁费用、专用设施等事项进行约定，其中第二条约定，租赁期限为11年，即从2016年3月1日起至2027年2月28日止。第三条约定，租赁按22元／平方米／月标准收取，月租金为125208元。在租赁期限内（包含免租期），从第三年开始租金每年按年度租金总额的6%幅度上涨。甲方赠送乙方送修免租期为12个月。乙方向甲方支付租赁保证金25万元，该款项不计息、不得用于冲减租金。如乙方中途单方面退出或违约，不予退还（不可抗力除外），在合同终止、费用结清后，5天内无投诉及债务纠纷时，甲方应退还。第四条约定，乙方按季度支付基准租金，每次付款时间为每季度周期开始的前10天。本合同签订后，乙方应交纳租赁保证金25万元，甲方应于2016年1月28日前将租赁物交付乙方进行装修，甲方承诺给予乙方免租装修期12个月，乙方应在免租期后的正式产生租金时间前十日内，向甲方支付首期租金375624元。乙方逾期支付租金，应支付滞纳金，金额为拖欠天数乘以欠缴租金的千分之一。第五条约定，乙方在租赁期间享有租赁物所属设施的专用权。乙方应爱护租赁物，因使用不当造成租赁物损坏，应负责维修。甲方所有租赁物，在国家规定的《房屋质量保证书》保修期内，由甲方负责进行保修并承担费用；《房屋质量保证书》保修期满后，甲方仅对在正常使用情况下的房屋主体结构安全承担责任，由乙方负责所有场地、房屋及各项设施设备的维修维护和管理并承担其费用，与建筑主体有关的维修、维护由甲方负责，乙方装修变动的由乙方负责。由于乙方维修维护及使用和管理不善所带来的一切经济损失和法律后果均由乙方承担。第七条约定，…（略）租赁物电梯、消防楼梯地砖铺设护栏安装、外墙翻新、阳台封闭、通道及停车位的铺设、消防喷淋主管道的安装，甲方应于2016年5月1日前完工，达到交付使用标准。应由乙方配合的部分，乙方应于2016年3月1日前提供确定的方案。第十条约定，在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过30日，甲方在书面通知乙方交纳欠租之日起15日以上，乙方仍未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的损失由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金超过3个月，甲方有权提前解除本合同，在甲方以信函等书面方式通知乙方15日之内，乙方未主动衔接租赁事宜，甲方有权解除合同，收回租赁物，乙方需赔偿甲方损失。甲方有权留置租赁物内乙方的财产，并在解除合同的书面通知发出之日起2个月后，方可申请拍卖留置的财产，拍卖变现用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。…（略）乙方擅自解除合同或因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方装修损失甲方不予承担。租赁合同另附附件1，附件2，其中附件2备忘事宜如下：1.甲方负责第一次消防验收通过，将消防喷淋主管接入租赁物1-6楼，并在每层走廊水平方向安装分主管留置分管喷淋接口，后续第二次消防验收由乙方负责。2.甲方负责消防楼梯地砖铺设与护栏安装的费用。3.甲方负责通道及停车位的铺设，按居美家标准（草坪石格）铺设完善，如乙方需提高标准，增加的费用由乙方自付。4.甲方提供该租赁物的水、电、气、消防的设计施工图及结构图的合法产权手续证件的复印件给乙方存档备查。5.甲方承诺积极协商在转角处开一个车辆进出口通道，若协商成功开设通道，新开通道所需建设工程费用，乙方出资两万元。若未协商成功，甲方不承担违约责任。6.甲方在将租赁物交付给乙方时需确保租赁物防水工程质量合格达标。后续因甲方工程主体质量原因造成租赁物倒塌、开裂、漏水脱落损坏现象时，甲方负责修复。7.外墙翻新：根据外墙翻新的实际面积，如按照租赁物现有标准进行外墙翻新，由甲方负责并承担费用；若乙方需采用水性仿石涂料对外墙进行翻新，在费用不高于110元／㎡的情况下，费用由甲、乙双方各出50%。超出部分由乙方支付。8.甲方负责支付租赁物阳台封闭的费用（双层真空玻璃）。附件2的第2、7、8条所述条款，甲方负责出资，在甲、乙双方根据市场行情标准进行报价后，在同等条件下，甲方可优先选择乙方，由乙方聘请专业的具有相关资质的单位进行施工。如果乙方不接受，甲方应按照甲方的标准做好该事项。…（略）合同尾处居美家公司由叶长生签名并加盖公章，张国桥签名捺印。2016年6月17日，张国桥向居美家公司发出《申请解除合同合作的报告》，主要内容为：本人在施工和与居美家公司沟通中，发现问题严重，希望居美家公司同意和平解除合同为盼。2016年6月27日，居美家公司向张国桥发出《关于〈申请解除合同合作的报告〉的回函》，主要内容为:双方签订的租赁合同合法有效，双方应按约履行继续履行。2016年10月10日，因在履行租赁合同中，双方发生分岐，居美家公司、张国桥、鑫根公司召开了协调会议，并形成会议纪要。纪要主要内容如下：一、明确承租方、出租方、租赁物所有方之间的关系。1.租赁物权属属于鑫根公司所有，居美家公司整体租赁鑫根公司所有的家居建材广场后将2#栋转租给张国桥。承租方张国桥的出租方是居美家公司。2.鉴于租赁物所有方是出租方股东之一以及出租方的技术力量不足这事实，为减少沟通环节，尽早促成2#栋开业营运，承租方今后在2#栋的装修过程中涉及到结构安全以及《租赁合同》中应由出租方完成的项目的价格核算等事宜，可直接与租赁物所有方工程部负责人(田又生部长)对接沟通，工程部负责人可代表出租方就上述事项表态；对外联络事宜由出租方物业部负责人(陈永明部长)负责与承租方联络对接；其他事项由出租方法人代表项益全权负责。租赁物所有方刘新旗负责三方总协调。上述人员如有变动，相关单位应提前7天书面通知给租赁方。3.双方今后互相送达的所有往来函件及工作联系单，接收人都必须接收并签字。二、明确合同中承、租双方应按时完成的相关工程内容和时间。1.消防喷淋主管道的安装。在承租方出具设计图纸并由承租方签章确认交给出租方后，出租方立即安排人员按图进行施工。鉴于承租方提供的图纸暂无法交由消防部门审核，所以出租方只保证按图施工，以后消防验收时非施工质量间题而过不了关，由承租方自己承担由此而导致的所有责任。2.《租赁合同》中外墙翻新是指新增真石漆施工及原有石材清洗，该工作由承租方负责完成，承租方将施工合同提交出租方备案存档，其中：新增外墙真石漆部分出租方按《租赁合同》承担部分费用(最高不超过55元/㎡)，外墙原有石材清洗费由出租方按《租赁合同》承担。3.消防楼梯及通道、消防电梯前室的地砖铺设、护栏安装工作由承租方根据需要的设计风格自行完成，出租方按1号栋标准将相关费用支付给承租方，经与会三方协商，总费用按人民币壹拾万元整(￥100000元)包干，超出标准部分的费用由承租方承担。4.2#栋停车位及通道的铺设工作由承租方负责完成。出租方根据《租赁合同》约定的标准(植草格停车位)支付费用给承租方，超出标准部分由承租方承担。出租方应承担的费用经双方计算并协商确定为人民币贰拾伍万元整(￥250000元)包干，承租方在进行通道和车位施工时不得影响消防通道及消防扑救面。5.西北角开通出入口问题，该工作由承租方提供图纸和相关报告，承租双方向有关单位提出申请。如果批复可以做，费用按照《租赁合同》的约定，如果批复不下来，出租方不承担任何责任。6.关于2#栋外墙渗水问题，外墙渗水问题出租方已督促施工方进行过一次全面处理，本次会议后出租方将再次督促施工对渗水部位进行修补，并对修补效果进行淋水检验。由于渗水修补效果确实需要时间检验，不能保证一次修补彻底解决问题。出租方承诺：出租方不因承租方对外墙的翻新而免除对外墙渗水保修的责任(承租方自行敲打改造的外墙外窗除外)，承租方可以放心进行外墙翻新施工，保修期内因外墙渗水导致的承租方损失由出租方承担。7.2#栋的水、电表分开问题。承、租双方同意水电表分开计量。目前电表已分开，电表安装在配电房，承租方可对计量电表箱单独装锁。水表单独计量的改造出租方承诺在2016年10月30日前完成。水电单独计量改造完成后，承租方应按实支付前期水电费给出租方。8.关于阳台封闭问题，鉴于出租方己按原建筑风格制作完成了阳台封闭窗，承租方同意按出租方己制作的成品窗进行安装，出租方承诺此工作在2016年11月15日前完成。9.关于屋顶空调主机安装问题。经出租方咨询原设计单位，建筑物东西两头可以承受空调主机及水箱荷载，但不能直安放在屋面板上，需用梁架空直接将荷载传至框架梁、柱。承租方应提出详尽的空调基础方案及空调运行荷载给出租方，由出租方交由原设计单位复核，也可双方一同去原设计单位咨询复核。三、关于起租日期及交租日期的重新约定。1.为促进2#栋的早日开业营运，双方协商确定：如果承租方在2017年7月30日之前开业营运(包括试营业)，出租方同意延长承租方免租期5个月，即起租日从《租赁合同》的2017年3月1日改为2017年8月1日。租金按季交纳，首次租金交纳日期为起租日前十天即2017年7月20日，以后依此类推，提前十天交纳下季度租金。2、租赁物另一台电梯的安装问题。四、其他。1.本纪要为2016年1月28日签订的《租赁合同》的补充，未尽事宣按《租赁合同》相关条款执行，相冲突部分以本纪要为准。…（略）3.本纪要经承、租双方签字盖章后生效，与原(2016年1月28日签定)《租赁合同》具有同等的法律效力。纪要尾处居美家公司由项益等人签名并加盖公章，张国桥签名，鑫根公司刘新旗等人签名。2017年3月，鑫根公司诉居美家公司租赁合同纠纷经一审法院审理后，作出(2017)湘0103民初662号民事判决书（以下简称662号民事判决书），依据判决，鑫根公司与居美家公司签订的《房屋及场地租赁合同》于2017年1月17日解除；居美家公司向鑫根公司返还租赁物。该文书于2017年4月24日生效。2017年7月3日，张国桥向鑫根公司发出《报告》，主要内容为：酒店（即鑫根建材广场2号楼）装修施工存在各楼层外墙面等处存在漏水问题，经酒店装修施工项目部会同鑫根曾部长现场查看，确认其中一部分属于原建筑遗留问题。为避免不必要的损失，望鑫根公司尽快拿出解决方案，以保障我方施工顺利进行。2017年4月4日，租赁物的消防设施移交。2017年7月12日，鑫根公司向张国桥发出《关于2#栋漏水报告的回函》，主要内容为：已收到张国桥发出的函，当天已安排人员对漏水点进行查看，有几处确属我公司防水没做好所导致，现已安排人员，在2017年7月18日前对几处漏水点进行重新做油。2017年7月14日，鑫根公司（甲方）与张国桥（乙方）签订协议书，鉴于乙方与居美家公司签订了租赁合同,居美家公司系承租甲方房屋后出租给乙方,根据662号民事判决书,居美家公司与甲方所签订的租赁合同已经解除,乙方作为居美家公司承租人应搬出租赁物。现经甲、乙双方协商一致,就乙方向甲方继续租赁原租赁物事宜达成协议如下:一、甲方同意将乙方所承租的甲方位于湖南省长沙市天心区暮云经济开发区南北干道89号鑫根建材家居广场2号栋1至6楼整体(原乙方与居美家家居建材广场承租的租赁物),继续出租给乙方承租经营,在乙方与居美家公司所签订租赁合同期限届满之前,甲、乙双方的租赁关系依据本协议履行。二、在原租赁合同期满前,甲、乙双方同意按照原《租赁合同》、原《会议纪要》所载明的内容履行。同时,甲方声明按原《租赁合同》、原《会议纪要》所载明的内容履行,并非甲方承继居美家公司基于原租赁合同、会议纪要所产生的义务,而是甲方作为房屋所有权人与乙方就乙方承租甲方租赁物的事宜进行的重新约定。合同尾处鑫根公司加盖公章，张国桥签名。2017年10月11日，鑫根公司向张国桥发出《关于支付租金的函》，主要内容为：根据租赁合同及相关会议纪要等，贵方承租我司所有房屋用于经营酒店。约定首期租金额度为375624元，支付时间为2017年8月1日。2017年7月21日，贵方向我司申请延期缴纳租金并申请借款的函我司已经收到，但对于贵方已就租金缴纳时间进行过一次延期，因此对所提出的延期及借款申请不予同意。并致函贵方，要求在收到本函之日起15天内向我司支付应付租金。如贵方收到本函后仍不能按照合同约定支付租金，有关后续催缴及合同解除等事宜，我司不再另行通知。我司将按照租赁合同第十条的约定提前解除合同，所造成一切损失将由贵方承担。2017年11月8日，鑫根公司向张国桥发出《关于解除合同的函》，主要内容为：根据双方签订的租赁合同及相关会议纪要等，贵方承租我司所有房屋用于经营酒店。2017年10月11日，我司已致函贵方要求支付租金，但贵方收到催告函后仍未支付租金，我司依据双方所签订的合同依法向贵方提出解除合同，并由贵方承担一切损失。经现场查看，涉案房屋按酒店设计装修，装修工程完成度较高，有多处房屋渗水情况。现处在停工状态，不能开业营运。张国桥向一审法院提起房屋渗水原因等事宜的鉴定申请。鉴定过程中，张国桥未能按期缴纳鉴定费用，鉴定程序终止。一审法院认为，双方经协商后，于2017年7月14日自愿签订协议书，双方租赁合同关系成立，且协议书第二条明确约定在原租赁合同期满前，按租赁合同、会议纪要的约定履行。双方均应遵守协议书、租赁合同、会议纪要的约定。一、双方成立租赁合同关系后，张国桥的主要合同义务为支付租金，结合租赁合同第三条、第四条，张国桥支付租金应从生效后12个月后，即2017年3月1日开始计算。在履行中，双方又在会议纪要中第三条变更支付条件，如果张国桥在2017年7月30日之前营运，同意延长免租期5个月，即2017年8月1日开始计算。未付租金后的法律后果仍以租赁合同第十条第一款、第二款为准。其次，鑫根公司的主要合同义务是履行租赁合同附件2和会议纪要第二条。其中部分条款约定具体，如会议纪要第二条第3款，部分条款约定权利义务尚不明确，如会议纪要第二条第6款。当鑫根公司不能履行合同义务的法律后果仍以租赁合同第十条第4款为准。二、结合本案案情，双方在合同签订时，房屋消防、装修等事宜涉及行政部门或其他因素，无法明确约定，符合现实情况。在合同履行中，出于双方不能预知的因素导致出现矛盾。现张国桥不同意解除租赁合同，经一审法院现场查看，涉案房屋交付时系毛坯房，张国桥按酒店设计装修，现装修完成度较高，投入较大，且张国桥一直持有与鑫根公司协商的态度。依据诚实信用原则，为避免损失扩大，一审法院认为在双方争议未得到定论前，张国桥未交纳租金并非恶意。鑫根公司本次以未交租金为由，要求解除租赁合同，一审法院不予支持。但合同未约定张国桥可拒绝支付租金之情形，且涉案房屋一直由张国桥占有并享受使用权益。其以鑫根公司违约为由，拒绝支付租金，不符合双方约定和现实情况。张国桥应当向鑫根公司支付租金。其次，依据租赁合同、会议纪要约定，张国桥酒店在2017年7月30日不能开业，应从2017年3月1日起支付租金，但根据鑫根公司2017年10月、11月向张国桥发出的函，可以看出，张国桥酒店不能开业的事实已经存在，鑫根公司仍同意其于2017年8月1日支付租金，视为对支付条件的一种变更。现张国桥对该时间表示认可，一审法院认定张国桥从2017年8月1日起支付租金，则张国桥现应付租金1878120元，按每月125208元标准，从2017年8月1日起暂计算至2018年10月31日，后续租金继续支付至房屋实际返还之日止，后续租金支付方式和租金标准提高时间仍以租赁合同为准。双方约定提前按季度支付，逾期应按每日千分之一标准支付滞纳金，张国桥未能按时支付，应承担违约责任，但每日千分之一标准过高，一审法院酌情调整为每日万分之一，滞纳金计算方式详见附表。三、鑫根公司主张水电费，但未提交证据证明实际金额，不予处理。鑫根公司可待费用实际产生后另谋途径解决。张国桥辩称鑫根公司存有违约行为，致其产生损失，但未在本案提起反诉，本案不予处理，张国桥可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、限张国桥自本判决生效之日起十日内向湖南鑫根科技开发有限公司支付租金1878120元（按每月125208元标准，从2017年8月1日起暂计算至2018年10月31日），后续租金继续支付至房屋实际返还之日止，后续租金支付方式和租金标准提高时间仍以2016年1月28日租赁合同为准。二、限张国桥自本判决生效之日起十日内向湖南鑫根科技开发有限公司支付滞纳金（详见附表）；三、驳回原告湖南鑫根科技开发有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20228元，由张国桥负担。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：本案上诉人鑫根公司与被上诉人张国桥之间的租赁合同是否应当解除及房屋租金包含滞纳金的支付。本院认为，上诉人鑫根公司、被上诉人张国桥双方签订的租赁合同、会议纪要等均系双方真实意思表示，内同不违反法律强制性规定，均合法有效，对双方均具有法律约束力。在合同履行过程中，经查证，上诉人鑫根公司对交付的租赁标的物存在房屋漏水等质量问题，经原审法院现场调查，显示被上诉人张国桥已经按照酒店设计装修，并已经完成较高程度的装修进度，作出较大投入。被上诉人张国桥认为上诉人鑫根公司存在违约行为，导致其装修进度无法进行，综合本案的实际情况，依据诚信原则，避免损失扩大，对上诉人鑫根公司要求解除合同的上诉请求本院亦不予支持。被上诉人张国桥负有依约交付租金义务，其主张鑫根公司存在重大违约行为导致其装修无法进行，要求减少或者免除租金，但所提交的相关证据尚不能证明上诉人鑫根公司的违约程度，其所遭受的损失程度亦没有足够的证据支持，被上诉人张国桥可另行通过诉讼途经主张。原审对被上诉人张国桥应当支付的租金的认定合理，本院亦予以支持。综上，上诉人鑫根公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20228元，由上诉人湖南鑫根科技开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十二月二十六日书记员  杨 蓓