云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2503民初3728号原告：易崇开，男，住蒙自市。原告：邱祖影，女，住蒙自市。委托诉讼代理人：易崇开（系邱祖影丈夫），男，住蒙自市。代理权限为特别授权。被告：蒙自帝锋房地产开发有限责任公司。住所地：蒙自市凤凰路北段东侧“红河商城”1-11幢。现住所地：蒙自市景观河小区C幢1楼。法定代表人：张云，系公司董事长。委托诉讼代理人：谢礼章，力远律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告易崇开、邱祖影与被告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司（以下简称帝锋房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱祖影委托诉讼代理人暨原告易崇开及被告帝锋房地产公司委托诉讼代理人谢礼章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易崇开、邱祖影向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告逾期办理景观河小区A幢4单元901号房屋产权证的违约金46820.64元；2.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2014年1月23日以总价款609660元的价格以银行按揭的方式向被告购买被告开发的景观河小区A幢4单元901号房屋，并签订商品房购销合同，合同约定被告于2015年6月30日交房后90天内为原告办理相关产权证，后因被告逾期交房，原告向人民法院提起诉讼，被告向原告支付延期交房违约金，原告于2016年8月1日领取了房屋钥匙，并装修入住。2016年8月1日至2018年5月29日期间，原告及小区业主多次向被告询问办理房屋产权证事宜及赔偿损失，但均未得到妥善解决。2018年11月12日，原告向人民网－领导留言板红河州委书记留言信访，反应景观河小区办理产权证问题及小区管理存在问题。2018年12月6日，蒙自市住房和城乡建设局对原告信访作出回复，称被告截止2018年12月6日未到蒙自市房管处提取《商品房购销合同》，不能为业主办理不动产权证书。综上，因被告未按期为原告办理相关房屋产权证，造成原告不能转让房屋，不能提取公积金冲抵贷款，使原告造成经济损失，故被告应支付2016年10月31日至2018年5月28日期间的违约金，违约金应以原告支付房屋价款为基数，按公积金贷款逾期利率4.875%计算，即被告应支付原告违约金为46820.64元（609660×4.875%÷365×575天），故特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法维护原告的合法权益。被告帝锋房地产公司辩称，原、被告签订《商品房购销合同》，原告向被告购买蒙自市景观河小区A幢4单元901号房屋是事实，根据《商品房购销合同》第十二条约定，产权登记手续由原告委托被告办理，被告收到原告提供的相关资料后90天内为原告办理房屋所有权证。原告于2019年5月22日自行缴纳税款，2019年8月8日向被告提交身份证复印件及《不动产登记申请书》，2019年10月11日，原告领取了不动产权证书。因此，被告已在约定期限内为原告办理完毕房屋所有权证，被告无任何违约行为，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：2014年1月23日，以被告帝峰房地产公司为甲方，以原告易崇开、邱祖影为乙方，签订《商品房购销合同》（合同编号：DF5－076），原告易崇开、邱祖影向被告帝峰房地产公司购买由被告帝峰房地产公司建设的蒙自市景观河小区A幢4单元第9层901号房屋，购房价款约定为609660元。《商品房购销合同》第七条约定“甲方应于2015年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”第十二条约定“1.产权登记手续乙方委托甲方代办，乙方应在商品房交接后15天内，向甲方提供办理产权登记所需要资料，甲方收到乙方提供相关资料后90天内，为乙方办理完毕房屋所有权证。2.在办理产权登记过程中，所产生的税费由甲乙双方按规定各自承担，甲方不收取代办费用。”原告易崇开、邱祖影于2013年12月25日、2014年4月8日支付被告帝峰房地产公司购房款183660元、426000元，共计609660元。同时，被告帝峰房地产公司代收了原告易崇开、邱祖影的电视初装费、维修基金。2016年1月18日，易崇开、邱祖影向本院提起诉讼，要求帝锋房地产公司支付逾期交房违约金365796元及从2016年1月17日后至交房之日的违约金。2016年7月4日，本院作出（2016）云2503民初474号民事判决书，认定帝锋房地产公司逾期交房的期间从2015年7月1日至2016年2月8日止，并判决帝锋房地产公司支付易崇开、邱祖影逾期交房违约金17224.05元。因帝锋房地产公司不服本院判决，向红河州中级人民法院提起上诉，2016年12月26日，经红河州中级人民法院主持调解，易崇开、邱祖影与帝锋房地产公司达成调解协议，由帝锋房地产公司支付易崇开、邱祖影逾期交房违约金12000元。2018年5月29日，被告帝锋房地产公司在蒙自市景观河小区张贴《通知》，内容为“根据国家产权制度改革政策和上级主管部门的要求，现准备为景观河小区业主办理《不动产权证书》，请各位业主于2018年6月1日至2018年6月9日，将办理《不动产权证书》所需的资料交到景观河小区中门物业管理办公室……附：需要提供的资料清单:1.所有买受人身份证复印件三份……”。2018年11月12日，原告易崇开向人民网－领导留言板给红河州委书记留言，称蒙自市景观河小区于2016年延期交房半年后仍未配套小区消防设施、人防设施、监控设备等，在小区未验收的情况下开发商进行交房，截止目前为止，不具备办理不动产证的条件，请督促有关部门帮助解决。2018年12月6日，蒙自市住房和城乡建设局针对原告的信访作出回复，回复内容为“一、关于反映项目验收问题：该项目于2016年1月21日取得《建设工程竣工验收备案表》，2016年11月14日通过环卫验收，2017年2月13日取得《建设工程消防验收意见书》，2017年9月20日取得《人防工程竣工验收备案表》，2017年9月30日取得《建设项目竣工规划核实备案证》，2018年1月2日取得《云南省建设工程档案合格证》。二、关于办证问题：该项目应由帝锋房地产向不动产登记中心申请办理房地产初始登记；向不动产登记中心了解到，景观河小区已具备办证条件，待帝锋房地产至市房管处提取《商品房购销合同》后方可办理不动产权证书……”2019年5月22日，原告易崇开、邱祖影向税务部门缴纳购房契税。2019年8月8日，原告易崇开、邱祖影向被告帝锋房地产公司提交了身份证复印件，并填写了《不动产登记申请书》。2019年8月15日，蒙自市自然资源局为原告易崇开、邱祖影购买的蒙自市景观河小区A幢4单元9层901号房屋办理了（2019）蒙自市不动产权第0019121号《不动产权证》。2019年9月30日，被告帝锋房地产公司发出《通知》，通知原告易崇开、邱祖影及其他业主领取不动产权证。另查明，红河州红宇物业管理有限公司于2016年9月5日、2017年1月14日、2019年10月11日分别向原告易崇开出具《收据》一张、《收款收据》两张，确认原告易崇开支付物业服务费期间为2016年8月1日至2019年12月31日。审理中，原告易崇开、邱祖影自认被告帝锋房地产公司向其交付蒙自市景观河小区A幢4单元9层901号房屋时间为2016年8月1日。上述事实，有原告易崇开、邱祖影提交的《商品房购销合同》、《发票》、（2016）云2503民初474号民事判决书、（2016）云25民终1824号民事调解书、《人民网－领导留言板截图》、《通知》、《收据》、《收款收据》及被告帝锋房地产公司提交的《完税证明》、《不动产登记申请书》等证据及双方当事人陈述在卷证实。本院认为，原告易崇开、邱祖影与被告帝锋房地产公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效。关于被告帝锋房地产公司是否违约的问题。原告易崇开、邱祖影与被告帝锋房地产公司签订的《商品房购销合同》第十二条明确约定，产权登记手续由原告易崇开、邱祖影委托被告帝锋房地产公司代办，原告易崇开、邱祖影在商品房交接后15天内，向被告帝锋房地产公司提供办理产权登记所需要资料，被告帝锋房地产公司收到原告易崇开、邱祖影提供相关资料后90天内，为原告易崇开、邱祖影办理完毕，但被告帝锋房地产公司向原告易崇开、邱祖影交付房屋后，于2018年5月29日才通知蒙自市景观河小区业主，准备为小区业主办理不动产权证书及告知业主办理产权登记所需提交的资料，被告帝锋房地产公司超过合同约定期限代办产权证的行为已构成违约，依法应承担相应违约责任。关于违约金的计算。首先，对违约金计算标准的认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方签订的《商品房购销合同》第十二条仅约定了双方对产权登记应互负的履行义务，并未明确约定若逾期办理房屋权属证书违约方应承担的违约金或违约金的计算方式，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中规定的“出卖人的原因”，具体指开发商土地手续暂时不合法、未取得土地使用权证书、未完全缴纳土地出让金、未能及时取得房地产调查或测绘报告、未能及时缴纳相关建筑土地税费、未能及时将商品房的抵押权注销或未能及时解除人民法院对商品房的查封等情形，根据蒙自市住房和城乡建设局于2018年12月6日对原告所作的回复，被告不存在上述情形，故原告易崇开、邱祖影主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，以房屋总价款为基数，按住房公积金逾期贷款利率4.875%的标准计算违约金的理由，缺乏适用该条的事实基础，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案违约金计算应体现以补偿性为基础、以惩罚性为补充、以担保性为实效的原则，故本院对原告主张的逾期办证违约金酌情以购房总价款为基数，按每日0.05‰的标准计算。其次，对违约金计算期间的认定。经本院释明，被告帝锋房地产公司未提交其向原告易崇开、邱祖影交付房屋的时间，综合（2016）云2503民初474号民事判决书确定的逾期交房期间及红河州红宇物业管理有限公司出具给原告易崇开的《收据》所记载的物业服务费计算起止日期，对原告易崇开、邱祖影自认被告帝锋房地产公司于2016年8月1日交房的事实予以确认，因此，根据原告易崇开、邱祖影自认的交房日期、双方约定的代办证期限及被告帝锋房地产公司通知蒙自市景观河小区业主办证的时间，本院认定违约金计算期间为2016年11月15日至2018年5月28日（558天）。综上，本院认定被告帝锋房地产公司因逾期办证应承担的违约金为17009.51元（609660元×0.05‰×558）。对被告帝锋房地产公司称原告易崇开、邱祖影于2019年5月22日缴纳税款，于2019年8月8日向其提交身份证复印件及《不动产登记申请书》，其已按约定期限代办产权证，其行为不构成违约的辩解，本院认为，被告帝锋房地产公司作为蒙自市景观河小区建设单位，按照合同约定负有为原告易崇开、邱祖影代办产权证的义务，故告知原告办证所需提交的资料亦属被告帝锋房地产公司的附随义务，且原告易崇开、邱祖影并未主张被告帝锋房地产公司履行了通知义务后，因其未及时提交资料所扩大的损失，故对被告帝锋房地产公司的辩解，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告易崇开、邱祖影违约金17009.51元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费971元，减半收取计485.50元，由原告易崇开、邱祖影负担373元,由被告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司负担112.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  陈玉莹二〇一九年十二月十九日书记员  贾云双