山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终10781号上诉人（原审被告）：赵念军，男，1965年7月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨统河，山东统河律师事务所律师。委托诉讼代理人：解鹏方，山东统河律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：济南山锋建材市场管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘宏民，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：段力靖，山东国曜律师事务所律师。原审第三人：济南市槐荫区住房和城乡建设局，住所地济南市。负责人：衣连斌，局长。委托诉讼代理人：冯艳，山东蕴达律师事务所律师。上诉人赵念军因与被上诉人济南山锋建材市场管理有限公司（以下简称山锋公司）及原审第三人济南市槐荫区住房和城乡建设局（以下简槐荫住建局）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院(2018)鲁0104民初1050号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵念军上诉请求：1、撤销一审判决；2、发回重审或者依法改判驳回山锋建材的诉讼请求；3、上诉费由山锋建材承担。事实及理由：一、房屋拆迁前由赵念军使用管理，山锋建材未使用管理房屋，原判决认定双方均未提供证据予以证实是错误的。（一）赵念军有充分证据证明拆迁前涉案房屋由赵念军占有、使用管理。1、山锋建材一审时提交的《地上附着物补偿明细表》是有关部门与赵念军签订的，内容涉及宽带、电话、空调、热水器等室内物品，明确写明姓名为“赵念军”，证明拆迁前是赵念军在占有、使用管理涉案房屋。2、赵念军一审提交的向彭家庄村委会交纳水电费的收据与《地上附着物补偿明细表》相印证，进一步证明拆迁前是赵念军在占有、使用管理涉案房屋。3、赵念军一审提交的租赁户向赵念军交纳房租的凭证及证人证言，也与上述证据相印证。（二）山锋建材在一审时提交的证据证明其未占有、使用涉案房屋，印证了赵念军占有、使用涉案房屋的证据及主张。1、山锋建材一审提供的《济南山锋建材市场管理有限公司关于要求依法取得山锋石材市场西车间部分征收补偿权益的申请书》自认：“2017年12月12日，区城市更新局正式发布征收冻结公告，我司高度关注并静候通知……我司未得到任何通知……且完全不知情的情况下被突然拆除”“完全不知情的情况下被突然拆除”足以证明拆迁时山锋建材并未使用管理房屋。如果山锋建材使用管理房屋物品清点、拆除时能知道吗。2、山锋建材一审中提供的《律师函》自认其“提出了双方提前解除合同……”，赵念军“在2017年10月8日口头认可”，证明双方在2017年10月8日之前已解除合同，且其在该《律师函》中明确告知赵念军在涉案的房屋内“贵方堆放杂物及在车间内部加建占用车间面积折抵租金”，证明拆迁前是赵念军在占有、使用涉案房屋。该证据与上述证据印证，证明山锋建材在2017年10月8日之前已经不占有、使用涉案房屋。3、山锋建材一审提供的《租赁合同》第六条约定“先付款后使用”，其没有向赵念军支付租金，故没有使用管理的理由，与上述证据印证，证明其未使用占有、使用房屋。二、山锋建材的诉讼请求无任何事实及法律依据。赵念军在拆迁前实际占有、使用管理房屋，证明双方签订的无效合同在2017年10月8日之前已经终止。山锋建材停止支付租金，将涉案房屋返还并由赵念军实际占有、使用管理，山锋建材对被拆迁房屋不再享有权利。因此，山锋建材不存在搬迁及搬迁损失，其诉求无任何事实及法律依据。补充理由：一审在认定租赁合同及补充协议无效的情况下，仍然支持山峰建材主张的搬迁费无任何事实及法律依据。依据合同法第58条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故租赁合同及补充协议不能作为判决的依据。且赵念军与槐荫建设局签订的拆迁协议第一条2.甲方向乙方支付搬迁费。补偿标准按该建筑物补偿费总额的20％予以补偿,根据拆迁协议中搬迁费的约定，其是按建筑物补偿费总额的20％予以补偿，因此拆迁协议约定的搬迁费是用于支付搬迁部分建筑物及建筑物内的物品而给予的补偿，而山锋建材在一审中明确放弃了租赁厂房、院落拆迁补偿款及营业损失，这证明厂房、院落、所有的建筑物及建筑物内的物品为赵念军所有，与山峰建材无任何关系，槐荫住建局向赵念军支付搬迁费由充分的事实及法律依据。山锋建材主张奖励费无任何事实及法律依据，一审法院驳回了山锋建材的该项请求我方予以认可。山锋建材辩称，一审法院关于赵念军和山锋建材租赁合同期内租赁物被拆迁这一事实的认定是正确的，关于支持山锋建材的搬迁费等费用是正确的。未支持奖励费不正确，但为减少诉累山锋建材没有上诉。关于山锋建材在租赁期内自建房屋部分因证据原因一审时已保留诉权，赵念军的上诉无事实和法律依据，请求依法驳回。槐荫住建局述称，槐荫住建局与本案的涉案纠纷都没有关联，对案件的处理没有意见。山锋建材向一审法院提出诉讼请求：1.判令赵念军向山锋建材支付租赁厂房、院落拆迁补偿款、搬迁费、营业损失补偿费合计200万元；2.诉讼费、保全费等由赵念军承担。在审理过程中，山锋建材明确其第一项诉讼请求为：判令赵念军向山锋建材支付搬迁费2603007.48元、搬迁奖励费117090元。本案中不现主张租赁厂房、院落拆迁补偿款及营业损失。一审法院认定事实：2013年7月25日，赵念军(甲方、出租方)与邱荣涛(乙方，承租方)签订《租赁合同》，约定：就甲方将其厂房、院落一处及设施出租给乙方，达成一致意见。……第三条、租赁期限为20年，即2013年10月1日起至2033年9月30日止。第四条、计租日。双方约定计租日为2013年10月1日。第五条、每年租金30万元，共计20年不递增，累计金额600万元。第六条、本合同项下的租金支付方式为：先付款后使用，每半年支付一次。乙方在本合同后三个工作日内向甲方缴纳首期租金10万元，待甲方把场内业户完全清理后再付10万元，以后提前7日预交下期租金。第七条、乙方在承租厂房院落区域内自主经营。……第九条、租赁期限内，乙方可以对现有房屋进行改造及在现有场地上增建房屋、厂房等，改造或增建后新增加的面积如遇政府征用拆迁，拆迁补偿款由甲乙双方平分。搬迁费用及营业损失的补偿费用归乙方所有。合同还就双方的权利义务及违约责任进行了约定。同日，赵念军与邱荣涛签订《补充协议》约定，甲方负责把北大门门口电线杆移除。北大门门口东边第1间小屋归乙方所有，如车辆拐不进去，则由甲方负责拆除，东侧开大门跨河与市场相通，院内西南方向钢结构农历2013年12月31日前建成，如到期未完成，租金每年减5万元，后期增加的设施和建设，甲方应无条件配合和疏通关系，取得相应手续准予建设。2014年7月25日，山锋建材与赵念军签订补充协议，约定：在2013年7月25日签订租赁合同的基础上订立补充条款：甲方以后如果为了得到更多的政府拆迁补偿款，需再增建房屋，甲方必须跟乙方沟通，经乙方同意并确认好开工竣工日期后方可施工。新盖厂房如由甲方出资，如遇政府拆迁，补偿款就归甲方所有。新盖厂房如由乙方出资，则拆迁补偿款由甲乙双方平分。无论由哪方出资，新增加的建筑物不再增加租金，由山锋石材市场无偿使用。新盖的九间房屋每间每月200元，价格不会随市场的价格变动而变动。山锋建材与赵念军签订的租赁合同中约定的房屋未取得权属证书，亦未取得批准建设手续。2017年12月16日，济南市槐荫区兴福街道办事处彭家庄村民委员会、槐荫区住房保障和房产管理局(机构改革，组建槐荫住建局)、济南市槐荫区人民政府兴福街道办事处作为甲方，赵念军作为乙方签订《房屋拆迁补偿协议》，约定：一、甲方需拆除归乙方所有的位于兴福办事处彭庄的非住宅房屋。1.甲方向乙方支付房屋补偿款总计13015387.4元。2.甲方向乙方支付搬迁费。补偿标准：按该建筑物补偿费总额的20%予以补偿，补偿费总计2603077.48元。3.甲方向乙方支付地上附属物补偿款总计259494.85元。4.以上补偿款合计：15877959.73元。二、奖励。自正式动迁之日10日内签订协议的给予100元/平方米的奖励，奖励费1170970元。在审理过程中，山锋建材提交其向有关部门提出的要求取得山锋石材市场西车间部分征收补偿权益的申请书复印件、律师函复印件、自行出具的投资明细，欲以此证实租赁期内山锋建材对承租的房屋进行改造扩建，增建后的新增面积由于政策征用拆迁，拆迁补偿款由山锋建材与赵念军双方平分，拆迁费用及营业损失的补偿费用归山锋建材所有。赵念军提出异议，认为山锋建材向有关部门提交的申请书，系山锋建材的无理要求，与事实不符；律师函收到的时间是在2017年11月份，山锋建材已经退出市场，是在赵念军接到拆迁通知后收到的；山锋建材自行出具的投资明细没有证据予以证明，不予认可。槐荫住建局述称山锋建材所提交的证据与其无关，对证据的真实性也不清楚。山锋建材提交合作协议、收款收据存根、收据记账联、商户押金核算退款确认表，欲以此证明山锋建材在与赵念军签订协议后，与商户签订协议，山锋建材投入人力、物力进行招商引资；截止到2018年1月，山锋建材还在向合作协议方部分用户收取水电费及房屋租赁费，本案争议的标的物拆迁前一直由山锋建材管理和使用；在拆迁时，山锋建材将所有商户交纳的押金全部退回，对个别租户退还租金。槐荫住建局表示不知情。赵念军提出异议，认为山锋建材提交的证据与事实不符，山锋建材的租金只支付到2017年9月30日，对之后的租金并没有支付，同时之后的水电费也是由赵念军交纳的。赵念军未提供证据予以证实。在审理过程中，赵念军申请证人刘延银出庭作证，刘延银陈述：我和赵念军是一个村的。2017年9月30日赵念军给我打电话，说石材上没人了，让我去给他收房租，到了10月1日我就去了，当时的租户还有刘玉雷、郭勇、一个姓翟的，就这三户。我没见过租赁协议，我按照每平方米0.35元，收取了10、11、12月三个月的钱，有的是现金，有的直接转账给了赵念军。我只是通知他们交钱，他们把钱交给赵念军了。赵念军对证人证言没有异议，槐荫住建局表示情况不清楚。山锋建材提出异议，认为姓翟的租赁户是与山锋建材签订的租赁合同，与赵念军无关，且租金为每月每平方米0.2元，证人陈述不属实。因2017年10月以后面临拆迁和环保检查，市场的租赁户基本不经营了。赵念军提交刘玉雷、郭勇证人证言各一份，内容均为：我原系山锋建材市场的租户，自2017年10月1日后，我的租金全部由房东赵念军收取。赵念军欲以此证实其自2017年10月1日起自行管理市场，向租户收取租金，山锋建材已经退出。山锋建材提出异议，认为山锋建材未退出市场，山锋建材与赵念军的协议未解除，且证人未出庭作证。赵念军辩称山锋建材因为环保大检查，很多租赁户因为环保不达标撤离该市场，只剩下三、四户在坚持，山锋建材看到无利可图，才提出将市场退还给赵念军解除合同；根据山锋建材发的律师函，上面记载2017年10月8日口头认可，又于10月23日进行了否定，实际上山锋建材提出后，赵念军当即认可，即从10月1日就已经接手市场，不存在后期否定的事实。山锋建材提出异议，称并未解除合同，也没有赵念军所说的由其接手管理市场的情况。双方均未提供证据予以证实。在审理过程中，山锋建材称尚欠赵念军自2017年10月1日至2017年12月的租赁费。赵念军提出异议，称双方合同已经于2017年9月30日终止，之后不再产生租赁费，赵念军也从未向山锋建材主张过租赁费；在拆迁时也是由赵念军与拆迁部门签订的相应协议并交付的标的物。双方均未提供证据予以证实。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效，本案中，山锋建材与赵念军签订的租赁合同及补充协议约定的房屋没有取得上述批准手续，故山锋建材与赵念军签订的租赁合同及补充协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效的，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效；第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在合同履行期间，涉案房屋遇拆迁，故涉案房屋无法进行返还。山锋建材诉称房屋一直由山锋建材使用管理，赵念军辩称房屋自2017年10月1日起由赵念军使用管理，双方均未提供证据予以证实。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。由于签订租赁合同后，涉案房屋由山锋建材使用，赵念军辩称于2017年9月30日收回房屋，山锋建材不予认可，赵念军未提供充分证据予以证实。故赵念军该辩称理由依据不足，不能支持。关于搬迁费2603077.48元，因赵念军签订《房屋拆迁补偿协议》时，系山锋建材与赵念军之间《租赁合同》履行期间内，赵念军未提供证据证实其已经收回租赁物，故山锋建材要求赵念军支付搬迁费2603077.48元符合约定，予以支持。关于拆迁奖励费1170970元，因拆迁标的物系赵念军租赁物，山锋建材没有提交证据证明其有增建和扩建的行为，且该奖励费系动迁之日起10日内签订合同的奖励费，该房屋拆迁补偿协议是由赵念军所签订，故该拆迁奖励费应属于赵念军所有，山锋建材要求赵念军支付其拆迁奖励费1170970元依据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决：一、赵念军于判决生效之日起十日内给付济南山锋建材市场管理有限公司搬迁费2603077.48元；二、驳回济南山锋建材市场管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36992元，济南山锋建材市场管理有限公司负担9362元，赵念军负担27630元；诉讼保全费5000元，由赵念军负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵念军提供缴纳电费的收据存根一份，证实2017年11月份到12月份的电费是赵念军交的，双方已经不再履行合同，赵念军应自行管理房屋。山峰建材质证称，该证据虽然在复印件上盖章，但盖的是电费收讫章并不是单位的法人印章，且没有盖章人签字，不能起到证明作用，从收据形式上来看，不符合书证的要求。另外，该电费收取单即便是真实的，亦不能证明双方解除了租赁合同关系。槐荫住建局质证称，对该证据没有意见。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，由于签订租赁合同后，涉案房屋由山锋建材使用，赵念军签订《房屋拆迁补偿协议》时，在双方租赁合同履行期间内，赵念军提交的证据不能证实其已经收回租赁物，故山锋建材要求赵念军支付搬迁费符合约定，一审法院予以支持，并无不当。赵念军主张其于2017年9月30日收回房屋，山锋建材不予认可，赵念军未提供充分证据予以证实，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，赵念军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36992元，由赵念军负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭维敬审 判 员 陈 勇审 判 员 赵玉兰二〇一九年十二月十七日法官助理 宋文华书 记 员 侯新新