安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终2874号上诉人（原审被告）：陈赣生。委托诉讼代理人：丁科峰，安徽深蓝（芜湖）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李建民。委托诉讼代理人：戴文静，安徽徽瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈倩，安徽徽瀚律师事务所实习律师。上诉人陈赣生因与被上诉人李建民房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初3900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，因当事人双方均未提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈赣生上诉请求：撤销安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初3900号民事判决第二、三项，依法予以改判。事实与理由：一、双方早已口头解约，案涉纠纷已经解决。陈赣生与李建民实际于2017年9月2日已经口头解除合同。关于定金退还，李建民考虑到双方因房屋交易结识相处不错、陈赣生也于签约前就告知李建民和中介机构案涉房屋已出售且存在纠纷，以及陈赣生生意失败经济状况不好等因素，同时也经陈赣生要求，李建民同意无需陈赣生分担损失，只要退还5万元定金及15000元借款即可。受限于当时的经济能力，李建民最后同意陈赣生先退还5万元定金将所有合同纠纷全部处理完毕,剩余15000元借款希望陈赣生尽快归还。客观上，涉案合同纠纷已经处理完毕。即使没有处理完毕，李建民直至2019年6月6日才提起诉讼，距离定金退还时间已近两年，明显不符合常理。二、一审判决陈赣生分担损失不合理。陈赣生在签约时已告诉李建民和中介经纪人案涉房屋已出售他人且存在纠纷，李建民因价格因素，愿意签约。李建民对合同无法履行是明知的。为最大降低损失，李建民应在2016年9月与陈赣生解除合同或另行购房，理应对2016年9月之后的涨幅承担责任。一审法院将2017年8月30日作为评估节点不妥。另外，一审法院判决陈赣生自行承担责任比例仅考虑其未采取适当或必要措施以避免损失进一步扩大，并未考虑陈赣生在签约前知晓案涉房屋存在纠纷的主观过错及支付定金50000元（最多认定65000元）且早已基本归还的事实，故承担责任比例并不合理。李建民书面辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。1、陈赣生称其与李建民的房屋买卖合同已于2017年9月2日口头协商解除不属实。陈赣生于2017年7月就已将涉案房屋卖给第三人且办理了过户手续，2017年8月才与李建民商量解除合同事宜，违反了诚实信用原则。李建民与陈赣生并未就房屋买卖合同达成任何口头或书面解除协议，陈赣生以退还5万元定金就单方面认为合同解除，没有事实和法律依据。2、一审法院依据鉴定报告确定2017年8月30日的房屋价值有事实和法律依据。关于双方的过错责任承担，一审法院认定合理，请求二审法院予以支持。李建民向一审法院诉讼请求：1、解除当事人双方签订的《房屋买卖合同》；2、陈赣生立即赔偿李建民经济损失540000元；3、陈赣生双倍返还房屋定金80000元、赔偿李建民误工费10000元；4、本案交通费、诉讼费由陈赣生承担。一审法院认定事实：2016年8月31日，陈赣生哥哥陈建胜以陈赣生的名义与李建民签订了《房屋买卖合同》，约定由陈赣生将位于芜湖市鸠江区万科城北区8-1-1104室房屋出卖给李建民，总价款为66万元，合同约定签字盖章后，李建民支付给陈赣生购房定金5万元。双方同意在签完合同后10个工作日内，向银行提供李建民按揭贷款所需要的必须材料，陈赣生在15个工作日内还清银行贷款并办理解除抵押相关手续，办理过户手续当日，李建民即一次性付清首付款23万元（含定金）给陈赣生，陈赣生应拿出5000元作为交房保证金给见证方（芜湖铭宇房产中介所）……。合同第八条违约责任条款中约定，本合同签字后具有法律效力，任何一方不得以任何理由推翻本合同，双方均不得违约，如在房屋买卖过程中产生违约，如违约方为陈赣生，陈赣生应双倍返还该定金给李建民。如违约方为李建民，则李建民不退定金给陈赣生，且中介已收佣金不退……。合同签订当日，李建民向陈赣生支付了购房定金5万元，陈建胜以陈赣生名义向李建民出具了收条，载明“今收到李建民购买芜湖市鸠江区万科城北区8-1-1104房屋定金人民币伍万元整（小写：50000元）”。2016年12月29日，陈建胜又以陈赣生名义向李建民出具收条，该收条载明“今收到李建民购买芜湖市鸠江区万科城北区8-1-1104房屋定金人民币15000元整（大写：壹万伍仟元整）（原定金伍万元整小写50000现追加壹万伍仟元整小写15000总定金变更为陆万伍仟元整）”。之后，陈赣生经李建民催告，一直未再继续履行该合同，包括办理还清贷款解除抵押权手续以及过户手续。2017年9月2日，陈赣生返还了5万元定金给李建民，李建民予以接收。一审法院另查明：案外人涂义校曾就本案所涉房屋的买卖纠纷于2017年2月9日在一审法院起诉陈赣生。经调解，双方于2017年4月26日达成调解协议，确定双方解除房屋买卖合同并由陈赣生一次性支付涂义校赔偿款8万元（含购房定金2万元）。一审法院于当日出具（2017）皖0207民初639号民事调解书对上述协议予以确认。一审期间，经李建民申请，一审法院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对涉案房屋价值进行评估。经评估，该房屋在2017年8月30日估价时间节点的总价为100.17万元，单价11367元/㎡（不含装修价值）。庭审中，双方一致认可该房屋的装修价值为5万元。李建民为进行上述评估，支付了评估费3000元。一审法院认为，（一）本案当事人双方于2016年8月31日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应的义务。虽然在签订《房屋买卖合同》以及收取定金均是陈赣生哥哥陈建胜以陈赣生名义所为，但陈赣生在本案中已委托陈建胜参加诉讼，对房屋买卖事宜亦予以认可，应视为陈建胜有权代表陈赣生或以陈赣生的名义出卖涉案房屋，其法律后果应由陈赣生予以承担。（二）本案《房屋买卖合同》是否早已解除是双方主要的争议焦点之一。对此分析如下：1、陈赣生辩称已于2017年9月2日全额返还李建民购房定金共5万元，另外1.5万元未能返还是因为该款性质为借款而并非定金。但在2016年12月29日陈赣生方重新向李建民出具的收条中已明确载明该1.5万元系购买房屋的定金，总定金变更为6.5万元，并无任何证据反映1.5万元系借款。因此，应当认定陈赣生至今都未将定金全额返还给李建民。2、陈赣生辩称需要向案外人涂义校支付赔偿款8万元，所以才向李建民借款1.5万元。但李建民向陈赣生支付1.5万元系在2016年12月29日。而涂义校在2017年2月9日才向一审法院起诉，2017年4月26日才与陈赣生达成调解协议并由陈赣生赔偿8万元。因此，从时间节点上看，陈赣生所称的借款理由显然不能成立。3、陈赣生辩称其哥哥陈建胜在2017年8月2日就到北京找到了李建民，并告知李建民因案外人就涉案房屋买卖事宜起诉了陈赣生，因此导致房屋一直无法过户交易，并与李建民协商将5万元定金退还给李建民。但如前所述，涂义校就涉案房屋买卖起诉陈赣生的案件已经2017年4月26日经法院调解结案，双方就解除房屋买卖合同达成一致。在此之后，陈赣生继续履行与李建民之间的房屋买卖合同显然不存在案外人起诉的障碍。但陈赣生却以涉案房屋存在其他诉争、无法过户交易为由要求退还5万元定金不仅与事实不符且有违诚信。4、在评估阶段，因评估需要，本院调取了涉案房屋的房地产权登记信息。根据登记信息反映，陈赣生在2017年5月16日办理了涉案房屋的不动产权证，并在2017年7月18日将该房屋的不动产权转移给案外人倪慧，登记的交易价格为775000元，该价格明显高于陈赣生与李建民约定的购买价格66万元。由此可见，陈赣生在此之前完全具备履行将房屋过户给李建民的能力和条件，但其却迟迟未履行相应的合同义务，不能排除陈赣生是因房价大幅上涨获得更多的利益而将房屋转卖给案外人的可能。5、根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陈赣生认为在2017年退还李建民5万元定金时，双方房屋买卖合同就已经解除。但在陈赣生未能履行合同义务的情况下，其并不享有单方合同解除权。只能在双方就解除合同、定金返还、损失赔偿等事宜全部协商一致的情况下，才能实现合同解除的法律效果。但陈赣生并未提交任何证据证明自己的主张或存在上述情形，在当时房价已经大幅上涨的情况下，按陈赣生所述“李建民同意仅返还5万元定金就解除合同”的情形显然有违常理且不符合日常交易习惯。综合以上分析，应认定当事人之间的《房屋买卖合同》并未解除。（三）因陈赣生至今未能履行过户义务已构成根本违约，导致李建民不能实现合同目的，故李建民要求解除双方签订的《房屋买卖合同》合法有据，法院予以支持。双方在合同中的违约责任部分约定了“如违约方为陈赣生，陈赣生应双倍返还该定金给李建民”。故李建民要求陈赣生双倍返还定金的请求合法有据，应予支持。但陈赣生在2017年9月2日已经返还了5万元定金给李建民，且李建民予以接收，应视为双方已将定金数额变更为1.5万元，故陈赣生还应双倍返还李建民定金3万元，超出部分不予支持。关于李建民主张的房价上涨损失，因陈赣生不履行合同义务，已构成根本违约，根据法律规定，李建民有权要求陈赣生对其因房价上涨而产生的相关损失予以赔偿。案涉合同签订于2016年8月31日，双方约定在15个工作日内办理贷款清结、抵押权解除手续，之后即办理过户手续。按照法律规定，在陈赣生迟迟未能按照合同约定履行相关义务，且房价持续大幅上涨的情况下，李建民应采取适当或必要的措施，及时主张维护自己的权利，以避免损失扩大，否则不得就扩大部分的损失要求赔偿。但李建民在陈赣生返还其定金5万元前一年时间内都未通过诉讼或其他合法方式主张相关权利，且在定金尚未完全返还的情况下，直至合同签订后将近第3年才起诉要求解除合同，存在怠于主张权利以及导致损失扩大的情形。结合本案实际情况，本院酌情确定由陈赣生对李建民的损失承担60％的赔偿责任。经本院委托具有法定资质的安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司的评估，涉案房屋在2017年8月30日时间节点的总价为100.17万元（不含装修部分的价格）。关于装修部分的价值，双方在庭审中均认可按照5万元计算，对此本院予以确认，故该房屋的总价应为105.17万元。李建民与陈赣生合同约定的房款总额为66万元。因此，相应的损失为39.17万元（105.17万元-66万元）。对该部分损失，应由陈赣生赔偿235020元（39.17万元×60％）。李建民主张误工费损失，未能提交相应证据证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除李建民与陈赣生于2016年8月31日签订的《房屋买卖合同》；二、陈赣生于判决生效之日起十日内返还李建民购房定金30000元；三、陈赣生于判决生效之日起十日内支付李建民赔偿款235020元；四、驳回李建民的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5200元，由李建民负担2080元，陈赣生负担3120元；评估费3000元，由李建民负担1200元、陈赣生负担1800元。二审中，当事人双方均未提交证据。对一审判决所认定的事实，本院予以确认。本院认为，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。围绕当事人双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：（一）案涉《房屋买卖合同》是否已经解除；（二）一审判决确定的损失赔偿数额是否合理。对此，分析如下：1、关于争议焦点（一）。陈赣生主张其与李建民于2017年9月2日已经口头协商解除合同，双方就涉案合同纠纷已处理完毕。对此，李建民在一、二审中均未予认可，陈赣生对其上述主张亦未举出相应证据予以证实；同时，陈赣生作为涉案《房屋买卖合同》的违约方，其并未有单方解除合同的权利，且在涉案房屋买卖定金尚有15000元未退还的情况下，陈赣生认为双方合同纠纷已经解决，亦与常理不符，本院对此不予支持。2、关于争议焦点（二）。本案中，陈赣生于2019年7月18日将涉案房屋产权变更登记于案外人倪慧名下，至此涉案《房屋买卖合同》已无继续履行的可能，因此，一审法院以2019年8月30日作为房价评估的时间节点并无明显不当。关于违约的损失承担，应综合考虑违约方过错程度、守约方的履行情况、成本支出、房价上涨以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素予以确定。李建民在本案合同履行中，仅支付了定金65000元，且已经退还了其中的50000元，其成本支出较小，一审法院在确定违约损失赔偿时，对该因素并未予以考虑，应予纠正，故本院相应降低陈赣生承担本案损失的比例为40%，即陈赣生赔偿李建民损失156680元（39.17万元×40％）。同时陈赣生另应双倍返还李建民定金30000元。综上，陈赣生的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初3900号民事判决第一、二项；二、撤销安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初3900号民事判决第四项“驳回原告李建民的其他诉讼请求”；三、变更安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初3900号民事判决第三项“被告陈赣生于本判决生效之日起十日内支付原告李建民赔偿款235020元”为：陈赣生于本判决生效之日起十日内赔偿李建民损失156680元；四、驳回李建民的其他诉讼请求；五、驳回陈赣生的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、评估费负担按一审判决执行；二审案件受理费5276元，由陈赣生负担3716元，李建民负担1560元。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇一九年十二月十七日法官助理宋喜萍书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;