湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终4291号上诉人（原审原告）：刘群碗，男，1983年11月15日出生，汉族，住湖南省永兴县。委托诉讼代理人：冷松芳，广西星宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴笑波，男，1984年8月28日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：杜微星，湖南锐鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蒋俊文，男，1988年6月23日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。上诉人刘群碗因与被上诉人吴笑波、蒋俊文案外人执行异议之诉一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初3223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。刘群碗上诉请求：1．撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初3223号民事判决，改判不得执行蒋俊文名下位于郴州市，并解除查封；2．确认刘群碗与蒋俊文签订的《房屋买卖合同》合法有效；3．确认位于郴州市归刘群碗所有；4．一、二审诉讼费用由吴笑波、蒋俊文负担。事实和理由：一、刘群碗与蒋俊文签订的《房屋买卖合同》合法有效，合同签订前双方已经就案涉房屋解封事宜协商一致，并向法院申请解封。法院几天后便作出解封裁定，案涉房屋能够正常交易过户，刘群碗不存在任何过错。一审法院认为查封在前签订合同在后，刘群碗存在过错，是对案涉房屋存在两个查封的混淆，犯了逻辑错误。本案合同签订前的第一次查封，已被买卖双方协商解决并经法院同意解除了查封，排除了过户障碍，该房屋已具备正常交易过户条件。签订合同后的发生的第二次查封，是在刘群碗不知情的情况下的查封，是导致案涉房屋不能正常交易过户的根本原因，该次查封才是本案审理刘群碗能否对案涉房屋享有排除执行的权利的焦点。二、刘群碗与蒋俊文于2019年4月27日签订了《交房确认书》，案涉房屋在签订房屋买卖合同当日已实际交付，买卖双方均认可，房屋交付后，刘群碗也缴纳了相应的物业费，对房屋进行了实际使用和控制。一审法院仅就《交房确认书》上载明的房款支付事宜与实际支付情况不一致认定房屋未完成将会是错误的。三、刘群碗签订房屋买卖合同后，按照合同约定履行了义务，现因蒋俊文的其他债务纠纷，导致案涉房屋被查封无法进行过户，刘群碗的物权期待权明显受到了侵害，现刘群碗为维护自己的合法权益，愿意将就未交付的房屋尾款34800元交付法院执行，使案涉房屋继续顺利完成过户。综上，请二审法院支持刘群碗的上诉请求。吴笑波辩称，一、《房屋买卖合同》违反了法律强制规定，应当认定为无效合同，刘群碗无权主张解除保全查封。二、即使《房屋买卖合同》有效，不动产物权以登记为转移，刘群碗未完成物权变更不能对抗法院财产保全。三、吴笑波系以正常保全程序查封该标的房屋，查封行为合法有效，不应当被解除。四、在查封之时，刘群碗仅支付了5万元定金，亦未实际占有该房屋，不符合执行异议成立的情形。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。蒋俊文述称，与刘群碗签订《房屋买卖合同》时，并不知道房屋被吴笑波申请查封，在办理过户的过程中才知道已被吴笑波申请查封。房屋在2019年4月27日签订《房屋买卖合同》后，就已经实际交付，也配合刘群碗及物业办理了交接手续。刘群碗向一审法院起诉请求：判令：1、判令不得执行蒋俊文名下的位于郴州市的房产，并解除对该房屋的查封，房产价值￥354800.00元；2、确认刘群碗与蒋俊文签订的房屋买卖合同合法有效；3、确认位于郴州市的房产归刘群碗所有；4、判令吴笑波、蒋俊文承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：一、本案无争议事实1、蒋俊文与案外人周小慧于2018年12月7日签订借款合同和抵押合同，抵押物为蒋俊文所有的位于郴州市［产权证号：湘（2018）北湖不动产权第0063136号］，担保主债权种类为一般抵押权，主债权金额为25万元整，担保期限为2018年12月7日至2019年12月6日止。同日，双方到郴州市不动产登记中心办理了抵押登记。2、案外人李翔与蒋俊文及案外人桂佳民间借贷纠纷一案，郴州市苏仙区人民法院于2019年2月25日立案，李翔于2019年2月27日申请财产保全。郴州市苏仙区人民法院于2019年3月5日查封了包含蒋俊文所有的位于郴州市［产权证号：湘（2018）北湖不动产权第0063136号］等3套房产。2019年4月16日，案外人李翔与蒋俊文在郴州市苏仙区人民法院主持下达成调解协议，（2019）湘1003民初497号案件民事调解结案。2019年5月5日，郴州市苏仙区人民法院制作（2009）湘1003民初497号之一民事裁定书，解除对蒋俊文所有的位于郴州市（产权证号：湘（2018）北湖不动产权第0063136号）的查封，并于2019年5月8日到郴州市不动产登记中心办理了解除查封手续。3、吴笑波与蒋俊文民间借贷纠纷一案，一审法院于2019年4月5日立案，吴笑波于2019年4月27日申请财产保全。一审法院根据吴笑波的财产保全申请制作了（2019）湘1002执保460号执行裁定书，并于2019年5月9日16：20分查封了蒋俊文所有的位于郴州市［产权证号：湘（2018）北湖不动产权第0063136号］。4、2019年4月27日，蒋俊文作为卖方，刘群碗作为买方，案外人岳阳市世华地产代理有限公司郴州分公司作为经纪方签署《房屋买卖合同》，约定刘群碗购买蒋俊文名下位于郴州市，购房款共354800元，税费由买方独自承担。付款方式为签订合同支付50000元定金，余款304800元在不动产中心过户同时支付。交房时间为签订本合同当天。买方向经纪方支付10600元中介服务费。其他约定：定金50000元由世华地产世华易居代收，此定金过户后由此房产查封人李翔代理律师李英身份证4328231976××××××××到世华地产领取，过户当天向此房产第一债权人周小慧转账人民币贰拾柒万元整，过户完成后支付剩余尾款34800元，由世华地产代收。合同签订当天，刘群碗通过银行转账支付世华地产世华易居购房定金50000元，世华地产世华易居和蒋俊文均出具了收款收据。2019年5月9日，刘群碗通过银行转账支付案外人周小慧建行账户270000元，蒋俊文出具了收款收据。5、案外人周小慧于2019年5月9日下午向郴州市不动产登记中心申请对案涉房产解除抵押。当日蒋俊文、刘群碗在办理过户登记过程中，发现交易房屋已被一审法院查封，无法办理案涉房屋的不动产过户，遂于2019年6月4日向一审法院提起执行标的异议。2019年6月5日，一审法院作出（2019）湘1002执异98号执行裁定，驳回案外人刘群碗的执行异议。2019年6月19日，案外人刘群碗在法定期限内向一审法院提起案外人执行异议之诉。6、案涉房屋至今未办理房屋产权证至刘群碗名下。二、本案有争议的事实涉案房屋是否已实际交付。吴笑波认为涉案房屋并未实际交付，并且提交了刘群碗与蒋俊文签订房屋买卖合同后，房屋处于无人居住状态的光碟予以证明；刘群碗与蒋俊文认为房屋已实际交付，并提交了双方签署的交房确认书用以证明涉案房屋已实际交付。一审法院认为刘群碗提交的双方签署的交房确认书第一条就约定卖方以按照合同条款收到房款，无任何拖欠为交房第一条件。实际2019年4月29日交房确认书签订时，刘群碗只交付了50,000元房屋买卖定金。故该交房确认书签订时交付条件尚未成就无法证明案涉房屋已实际交付。一审法院认为，本案为执行异议之诉。本案的争议焦点为：一、刘群碗是否对涉案房屋享有排除执行的权利；二、关于刘群碗与蒋俊文所签订的房屋买卖合同的效力。关于焦点一，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得买卖。本案中刘群碗与蒋俊文在签订房屋买卖合同时，刘群碗已经知晓案涉房屋既设有抵押权又已经被郴州市苏仙区人民法院查封，仍买卖该房屋，是典型的查封在前签订合同在后。又根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，案涉房屋到庭审之日房屋的价款已支付320,000元，尚欠34,800元房款尚未支付完毕；案涉房屋未实际交付且案涉房屋的物权至今没有登记在刘群碗的名下。按照物权法规定，不动产的设立、变更、转让，经依法登记发生效力。刘群碗尚未取得涉案房屋的物权，刘群碗与蒋俊文之间的房屋买卖合同，实际上是合同权利的转让，该转让行为只能产生债的效力，只有在案涉房屋登记在刘群碗名下后，刘群碗对案涉房屋才具有物权之效力。因此刘群碗虽然已支付全部或部分房屋价款，但因尚未办理产权过户登记手续，尚未取得涉案房屋的物权，人民法院仍可以查封、扣押、冻结。故刘群碗与蒋俊文之间的房屋买卖行为不能对抗一审法院的执行行为。关于焦点二，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》第三百一十二条第三款规定“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。本案中刘群碗要求确认刘群碗与蒋俊文所签订的房屋买卖合同的效力，不属于执行异议之诉审理的范围，本案对此不予处理。一审判决如下：“驳回原告刘群碗的诉讼请求。案件受理费6,782元，由原告刘群碗负担。”二审期间，刘群碗向本院提交了两组证据，证据一、2019年5月8日蒋俊文与刘群碗签订的《补充协议》，拟证明在第一次解封后，第二次查封前，蒋俊文与刘群碗签订了合法有效的协议；证据二、物业证明、家私家用清单、物业费收据，拟证明刘群碗在第二次查封前已经占有案涉房屋。吴笑波质证认为，对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议。一审时未提交，无法确定这份补充协议的实际签订日期，不能作为二审的新证据。对证据二的真实性有异议，如果房屋正常使用，应当提供该房屋水电使用清单及物业交接情况。蒋俊文质证认为，对证据一、二的真实性、合法性、关联性均无异议。吴笑波、蒋俊文未向本院提交新证据。对刘群碗提交的证据，本院认证如下：证据一的真实性、合法性予以认定，证明目的不予以确认。证据二的真实性、合法性、关联性均予以认定。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。二审另查明，2019年4月27日蒋俊文、刘群碗签订的《房屋买卖合同》第三条第二项约定，卖方交付该物业予买方使用之日期为签订此合同当天交房给买方使用。本院认为，本案的争议焦点是：一、《房屋买卖合同》的效力问题；二、刘群碗是否有权阻却涉案房屋的查封；三、案涉房屋所有权确权问题。关于焦点一。刘群碗与蒋俊文签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，且刘群碗替蒋俊文向涉案房屋原抵押权人及原申请查封人进行了债务清偿，本院予以确认《房屋买卖合同》合法有效。关于焦点二。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，刘群碗在2019年5月8日湖南省郴州市北湖区人民法院对涉案房屋查封之前，已与蒋俊文签订的《房屋买卖合同》；并按照合同约定涉案房屋总价款354800元中的320,000元，且替蒋俊文向涉案房屋原抵押权人及原申请查封人进行了债务清偿，亦愿意将尾款34800元交付法院执行；按照《房屋买卖合同》中约定，签订合同当日蒋俊文向刘群碗交付房屋，结合刘群碗提供的物业证明、家私家用清单、物业费收据，可证明刘群碗已实际占有涉案房屋。吴笑波辩称，房屋目前处于空置无人的状态，刘群碗未实际占有使用涉案房屋。本院认为，实际占有房屋是指对房屋的实际控制，并非一定要实际居住，故对吴笑波关于刘群碗未实际占有房屋的答辩理由不予采信。本案中，刘群碗已支付大部分价款并同意将剩余价款交付法院执行，且实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但未能办理产权过户登记手续非刘群碗之过错，故刘群碗可以根据上述司法解释规定，阻却涉案房屋的查封。关于焦点三。因涉案房屋的权属变更登记手续尚未办至刘群碗名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，其诉请确认所有权，本院不予支持。综上所述，刘群碗的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、停止对位于湖南省郴州市屋的强制执行；二、确认刘群碗与蒋俊文签订关于湖南省郴州市屋的《房屋买卖合同》合法有效；三、驳回刘群碗的其他诉讼请求。一审案件受理费6782元，由刘群碗负担3391元，由蒋俊文负担3391元；二审案件受理费6782元，由刘群碗负担3391元，由蒋俊文负担3391元。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 林海波审判员 杨利平二〇一九年十二月二十日法官助理韩淑静书记员邓婕附相关法条：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。