中华人民共和国上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终8085号上诉人(原审被告)：陈永鑫，男，1970年5月18日出生，汉族，户籍所在地安徽省。被上诉人(原审原告)：曹静琳(CaoJinglin)，女，1979年2月21日出生，住上海市长宁区。被上诉人(原审原告)：潘厚泉，男，1979年10月26日出生，汉族，户籍所在地上海市长宁区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨依见，上海市锦天城律师事务所律师。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：王阳光，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人陈永鑫因与被上诉人曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈永鑫上诉请求：撤销一审判决第三、四项，发回重审或查清事实后依法改判不支持曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉一审相应诉讼请求；一、二审诉讼费由曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉承担。事实和理由：曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉与陈永鑫就上海市青浦区沪青平公路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《物业正式租赁合同》第2条约定，系争房屋仅供办公使用。但曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉作为系争房屋产权人，在明知系争房屋为居住用房的情形下，仍将房屋出租给陈永鑫用于办公，故其对陈永鑫将系争房屋用于对外经营性行为所产生的违法后果存在过错，应对系争房屋因被有关部门责令整改而导致租赁合同无法履行的后果承担同样的法律责任。故一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求支持陈永鑫的上诉请求。曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉共同辩称，不同意陈永鑫的上诉请求。陈永鑫不能正常使用系争房屋，并非房屋本身不具备办公功能，而是因为陈永鑫装修后进行非法经营活动，小区其他业主投诉在系争房屋内有人从事色情服务，投资人撤资致其无法继续经营。《物业正式租赁合同》明确约定了承租人承租物业不可用于非法用途，故陈永鑫违反合同约定，应当承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉向一审法院起诉请求：1、解除曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉与陈永鑫于2017年6月2日关于租赁系争房屋签订的《物业正式租赁合同》；2、陈永鑫立即腾退上述房屋给曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉；3、陈永鑫向曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉支付2018年7月至2018年11月的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)80,000元；4、陈永鑫支付拖欠房屋租金滞纳金(以80,000元为本金，按月租金的日千分之五，按照应付未付之日计算至实际支付之日)；5、陈永鑫支付违约金32,000元；6、陈永鑫支付房屋占用费(按每月16,000元，自2018年12月1日起计算至实际腾退房屋之日止)。一审法院认定事实：曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉系系争房屋的产权人。该房屋建筑面积471.34平方米，用途为居住。2017年6月2日，曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉与陈永鑫签订《物业正式租赁合同》，约定曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉将系争房屋出租给陈永鑫，用途为办公，租赁期限自2017年9月2日至2022年9月1日。租金每月16,000元，每期租赁开始当月的2日之前支付，先付后租。合同签订同时陈永鑫支付租赁保证金32,000元。2017年9月2日之前交房，陈永鑫交房之时陈永鑫支付首期租金16,000元。陈永鑫逾期支付租金，须缴纳滞纳金，滞纳金每日按月租金0.5%计收，逾期超过15天，视为陈永鑫自动退租，曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉有权收回房屋，并按12.11条款赔偿。陈永鑫承租物业须按规定用途使用，不可用于规定以外或不合法用途。该物业内一切原来设备和隔间，陈永鑫必须征得曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉同意方可更改或增减。陈永鑫不得提前退租，否则曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉有权没收保证金作为违约金。因此房屋是毛坯房，故合同期间内，如曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉无故终止合同，应赔偿陈永鑫已装修房屋产生的费用。陈永鑫在装修房屋过程中不得影响房屋结构，影响曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉提供装修图纸。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉将房屋交付陈永鑫使用，陈永鑫对房屋进行了装修。陈永鑫支付了保证金32,000元及2017年9月2日至2018年7月1日的租金，其余租金未付致讼。2018年10月，曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉向陈永鑫邮寄《通知函》，要求陈永鑫支付拖欠的租金及滞纳金。2018年7月12日，上海市青浦区徐泾镇人民政府向陈永鑫出具《责令改正通知书》，表示陈永鑫擅自改变系争房屋的使用性质，要求立即恢复居住功能。2018年9月13日，案外人报警称系争房屋内有人从事色情服务。2018年9月14日，系争小区所在居委会向业主和当事人发送《告知书》，要求对擅自改变物业使用性质，改为经营办公等行为的，在两周内自行整改，否则相关部门将依法予以查处。2019年2月20日，上海安盛物业有限公司出具《情况说明》，表示陈永鑫承租系争房屋后用于经营养生会所，导致外来人员和车辆增多，诱发停车难、安全隐患等问题，导致其他业主投诉至物业公司。物业公司接到投诉后通过现场查看和询问其他业主了解到，该养生会所存在身穿工作制服女性人员、现场摆放易拉宝、广告招牌等情况。周边业主告知物业公司：该养生会所因投资人内部纠纷，导致停止经营，部分投资人因前期投资及经营成本大，心存不满而继续占用房屋。同时有其他业主投诉称该养生会所有女性员工夜间在小区内询问“是否需要服务”等非正常、诱导性问题，其他业主亦将上述情况报警，派出所警察也前来了解情况。故物业公司认为陈永鑫租赁房屋从事非正常经营。陈永鑫于2019年1月10日收到本案的诉讼材料。一审审理中，法院多次向陈永鑫释明，陈永鑫均坚持表示在曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉赔偿陈永鑫损失之前不同意将房屋返还曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉。陈永鑫提起反诉后申请对装修进行鉴定，因陈永鑫未在规定时间内缴纳鉴定费用，鉴定单位作为退案处理，后陈永鑫申请撤回反诉，保留另案起诉的权利。曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉表示：系争小区有多户业主将房屋出租用于办公，在不影响邻居使用的情况下不受影响。陈永鑫实际用于经营养生会所，故遭到邻居投诉。曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉同意对陈永鑫的固定装修给予一定补偿，但是鉴于陈永鑫未提供证据证明装修花费的金额，故曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉无法确认补偿的金额。陈永鑫表示：陈永鑫对房屋装修后用于经营健康管理、中医养生，陈永鑫仅经营了2个月就被迫停业，房屋一直处于空关状态。一审法院认为：曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉与陈永鑫签订的《物业正式租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。系争房屋由陈永鑫占有使用，陈永鑫理应按照合同约定支付租金。陈永鑫认为曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉提供的房屋无法作为办公使用，然根据庭审查明的事实，系争房屋为居住用房，陈永鑫实际用于经营养生会所，存在对外经营性行为，故陈永鑫的实际使用用途违反了相关法律法规和合同约定。陈永鑫自2018年7月2日起未支付租金系违约，曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉有权按照合同约定解除租赁合同，故原陈永鑫签订的租赁合同于陈永鑫收到本案的诉讼材料即2019年1月10日解除。合同解除后，陈永鑫理应将房屋腾退返还曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉。陈永鑫至今占用房屋，且在一审法院多次释明下拒不腾退，故对曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉要求陈永鑫支付房屋租金及占有使用费的请求予以支持。陈永鑫逾期支付租金，曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉有权主张滞纳金，陈永鑫主张滞纳金标准过高请求予以调整，法院依据合同约定、曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉的实际损失、当事人的过错程度等因素，酌情将滞纳金标准调整为每日按照月租金的万分之五计算。陈永鑫违约，理应承担违约责任，曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉主张的违约金符合合同约定。根据合同约定，曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉有权没收陈永鑫支付的保证金作为违约金，故法院认定陈永鑫已经支付的保证金32,000元不予退还，作为陈永鑫支付的违约金。判决：一、曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉与陈永鑫于2017年6月2日签订的《物业正式租赁合同》于2019年1月10日解除；二、陈永鑫应于判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦沪青平公路XXX弄XXX号房屋，并将房屋返还曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉；三、陈永鑫应于判决生效之日起十日内支付曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉租金及房屋占有使用费(按照每月16,000元，自2018年7月2日计算至实际腾退之日止)；四、陈永鑫应于判决生效之日起十日内支付曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉租金滞纳金(第一笔以16,000元的日万分之五，自2018年7月3日起计算至实际支付之日止；第二笔以16,000元的日万分之五，自2018年8月3日起计算至实际支付之日止；第三笔以16,000元的日万分之五，自2018年9月3日起计算至实际支付之日止；第四笔以16,000元的日万分之五，自2018年10月3日起计算至实际支付之日止；第五笔以16,000元的日万分之五，自2018年11月3日起计算至实际支付之日止)。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，双方签订的《物业正式租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。系争房屋由陈永鑫占有使用，陈永鑫理应按照合同约定支付租金及房屋占有使用费。陈永鑫租用系争房屋实际用于经营养生会所，存在对外经营性行为，故陈永鑫的实际使用用途违反了相关法律法规和合同约定。陈永鑫自2018年7月2日起未支付租金系违约，其逾期付租，曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉有权主张滞纳金。一审法院基于陈永鑫调整滞纳金标准的主张，依据合同约定、曹静琳(CaoJinglin)、潘厚泉的实际损失、当事人的过错程度等因素，酌情将滞纳金标准调整为每日按照月租金的万分之五计算，并无不当。陈永鑫的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,175.20元，由上诉人陈永鑫负担。本判决为终审判决。法官助理朱敏审判长  周刘金审判员  徐 庆审判员  王 伟二〇一九年十二月九日书记员  叶 菁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……