吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉07民终1797号上诉人（原审被告）：宋延辉，男，1968年8月24日出生，住松原市宁江区。委托诉讼代理人：朱侠，松原市春华法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘凯，男，1959年12月18日出生，汉族，住松原市宁江区。被上诉人（原审原告）：路春光，男，1970年5月22日出生，汉族，住松原市宁江区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘伟达，男，汉族，1986年12月22日生，住松原市宁江区。上诉人宋延辉因与被上诉人刘凯、路春光确认合同效力纠纷一案，不服松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初5824号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋延辉的委托诉讼代理人朱侠，被上诉人刘凯，路春光的共同委托诉讼代理人刘伟达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋延辉上诉请求：撤销（2019）吉0702民初5824号民事判决，依法改判认定上诉人宋延辉与二被上诉人的母亲路桂芹于2013年3月8日所签订的买卖合同合法有效。事实和理由：上诉人宋延辉与被上诉人刘凯系朋友关系。2013年3月8日上诉人与被上诉人的母亲签订了一份《房屋买卖协议书》，上诉人将购房款交付给路桂芹，由被上诉人及其妻子张娟作为见证人在买卖协议签字。一、该案系认定合同效力的问题。而二被上诉人系路桂芹的继承人。二被上诉人依法不应具备诉权。二、上诉人所购买的平房在新区街四条。是城镇住房，并不是宅基地。而且上诉人在购买之初，到松原市房产处确定了该房屋系城镇住房，城镇居民是可以购买的。故上诉人才与路桂芹之间签订了房屋买卖协议。故这份协议是有效的，是双方当事人的真实意思。一审法院认定的事实也是错误的，依据的法律是错误的。导致判决结果也是错误的。刘凯、路春光辩称，宁江区人民法院做出的（2019）吉0702民初5824号民事判决事实清楚，法律适用正确，应予维持。答辩人刘凯、路春光与路桂芹系母子关系，均为松原市新城乡晨光村村民，涉案房屋（吉房权松字第B00×××85号）为路桂芹在晨光村申请宅基地自建房屋，与（2019）吉0702民初3251号民事案件涉案房屋（吉房权松字第SB01××47号）为一体连脊的房子（即两个房子之间山墙是共用的），当初申请的宅基地也是同一块，后因这两个房屋分别办理了房屋所有权证，又分别办理了集体土地使用证。本案中涉案房屋（吉房权松字第B00×××85号）1997年7月办理了私有房屋所有权证，2006年9月申请办理集体土地使用证，2006年12月获批集体土地使用证，该集体土地使用证明确土地使用者为路桂芹、土地所有者为宁江区新城乡晨光村、土地权属性质为集体土地使用权、土地坐落宁江区新城乡晨光村、使用权类型为批准拨用宅基地、土地用途为住宅、使用权面积为211.1平方米。一、路桂芹于2018年7月去世，因答辩人刘凯、路春光为路桂芹法定继承人，根据《物权法》“第二十九条【因继承或者受遗赠等而取得物权】因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”的法律规定，刘凯、路春光自路桂芹去世后取得涉案房屋所有权，为共同共有。本案中房屋买卖合同相对方路挂芹已去世，答辩人刘凯、路春光作为涉案房屋共同所有权人，与此《房屋买卖合同》具有直接利害关系，根据《民诉法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织的法律规定，答辩人刘凯、路春光作为原审原告主体适格，具有诉权。二、本案中涉案房屋（吉房权松字第B00×××85号）1997年办理了私有房屋产权证，2006年12月获批集体土地使用证，明显可以看出房屋产权证办理在先，土地使用证办理在后，故该房屋占地的土地权属性质应以土地使用证记载为准，且在签订《房屋买卖合同》之时答辩人已将该房屋所有权证及集体土地使用证交付被答辩人，被答辩人作为完全民事行为能力人，理应知道涉案房屋占地权属性质及其与路桂芹并非同一集体经济组织成员这一事实。综上所述，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住；该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第（十）方面“加强村镇建设用地的管理”中规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）中亦指出：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。最高人民法院《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》第（二）方面第4条规定：依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应当依法确认无效。《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项：“下列民事行为无效（五）违反法律或者社会公共利益的”。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列行为之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中路桂芹与被答辩人2013年3月8日签订的《房屋买卖合同》自始无效，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求人民法院驳回被答辩人上诉请求。刘凯、路春光向一审法院起诉请求：2013年3月，原告刘凯因资金周转向被告宋延辉借款15万元，同时原告的母亲路桂芹（已去世）与被告宋延辉签订《房屋买卖协议》做担保，协议约定路桂芹将其所有的位于宁江区新区街道东四条5号房以24万元卖给被告。协议签订后被告宋延辉给付原告刘凯15万元借款。路桂芹、刘凯、路春光均为松原市宁江区新城乡晨光村村民，案涉房屋所占土地权属性质为集体所有，而被告宋延辉与原告不属于同一集体经济组织成员，根据土地法第六十三条规定买卖协议无效。路桂芹去世后，案涉房屋作为遗产由刘凯、路春光继承。故起诉要求确认路桂芹与宋延辉之间的房屋买卖合同无效，诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：路桂芹系宁江区新城乡晨光村村民，其在宁江区江北临江街有一自建的68.54平方米住宅。该房屋土地档案记载：土地使用者，路桂芹；土地所有者，宁江区新城乡晨光村；土地坐落，宁江区新城乡晨光村；使用权类型，划拨；土地用途，住宅；土地所有者意见，该宗土地使用权面积211.1平方米，建筑占地面积66.6平方米，为集体土地宅基地使用权，该村同意路桂芹使用，建议办理集体土地证。2013年3月8日，路桂芹与被告签订《房屋买卖协议书》一份，约定路桂芹将案涉房屋以24万元卖给被告宋延辉，刘凯及其妻子张娟作为见证人在合同上签名，2013年3月10日被告宋延辉与路桂芹、刘凯、张娟签订租房协议一份，约定被告宋延辉将案涉房屋租给路桂芹、刘凯、张娟，租金1年1,200元。路桂芹于2018年7月18日死亡，二原告系路桂芹的儿子，二人系宁江区新城乡晨光村村民。一审法院认为，原告系路桂芹的继承人，其二人作为确认路桂芹签订合同效力当事人主体适格。当事人之间签订合同应不违反法律、行政法规的强制性规定，否则合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，本案中案涉土地系集体土地，所以被告作为集体经济组织以外人员与路桂芹签订买卖合同违反法律规定无效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，判决：被告宋延辉与路桂芹于2013年3月8日签订的《房屋买卖合同》无效。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，关于当事人主体是否适格问题。《中华人民共和国继承法》第三条规定“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品……”本案中，2013年3月8日，路桂芹与被告签订了购买涉案房屋（吉房权松字第B00×××85号）的《房屋买卖协议书》，系纯财产性合同，路桂芹死亡后，刘凯、路春光作为合法的继承人可以依法继承该合同的权利义务。故刘凯、路春光作为本案的当事人主体适格。关于合同效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地。宅基地属于农民集体所有，只能在本集体经济组织成员内部享有、流转，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。”上诉人宋延辉与路桂芹于2013年3月8日签订的《房屋买卖协议书》中案涉房屋宅基地属于农村集体所有，而上诉人宋延辉非本集体经济组织成员，故双方买卖合同违反《中华人民共和国合同法》第五十二条中法律禁止性规定，应属无效合同。由于宋延辉上诉坚持《房屋买卖协议书》有效且一审没有反诉，因房屋买卖合同无效涉及损失赔偿问题，权利人可以另行告诉。原审法院认定诉争合同为无效合同并无不当。综上所述，宋延辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人宋延辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  魏 巍审 判 员  牟凤桐审 判 员  刘祥芬二〇一九年十二月三日法官助理  张 丽书 记 员  宁宏权