湖南省长沙县人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘0121执异58号案外人:陈国清，男，1966年2月25日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：王志荣，湖南明城明律师事务所律师。案外人:郭喜梅，女，1971年12月13日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：王志荣，湖南明城明律师事务所律师。申请执行人：湖南星沙农村商业银行股份有限公司营业部，住所地：湖南省长沙县星沙大道139号。负责人：雷学军，行长。委托诉讼代理人：贺迎辉，还你鑫湾律师事务所律师。被执行人：向兴国，男，1955年6月27日出生，汉族，住长沙市雨花区。被执行人:周树聪，女，1959年4月16日出生，汉族，住长沙市雨花区。被执行人：向峰，男，1983年2月22日出生，汉族，住长沙市雨花区。本院在执行申请执行人湖南星沙农村商业银行股份有限公司营业部（以下简称农商银行）与被执行人向兴国、周树聪、向峰借款合同纠纷一案中，案外人陈国清、郭喜梅对本院执行长沙县星沙汽配城农机市场14栋103、104号门面和303、403、503号房屋的行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人陈国清、郭喜梅称，2002年11月21日，二案外人（乙方）与向兴国、周树聪夫妻（甲方）签订《房屋买卖协议》，购买位于长沙县××城农机市场××、××门面及××层半住房（303、403、503）。协议约定:1.房屋总面积464.52平方米，单价1245元／平方米；2.付款方式:首付20万元，其余按揭，按揭期限为十年，月供3829.99元；3.产权登记证书一律由甲方负责以乙方的名义办理，乙方愿付1万元过户费，其余归甲方负责。合同签订后，二案外人依约支付了首付款20万元，依约履行了后续付款义务，至2010年2月11日，二案外人共支付房款567495元。2003年开发商交付房屋时，二案外人即依法占有和使用所购房屋。但向兴国、周树聪未依约以二案外人的名义办理房屋产权证书，而是将房屋产权登记在向兴国的名义下。二案外人得知后即要求向兴国办理过户手续并拒付购房尾款92103.8元。此后，二案外人一直找向兴国要求办理过户手续，寻人未果。案外人认为，涉案房屋抵押在2011年，此前，二案外人已与被执行人签订了房屋买卖合同，支付了房款，且2003年10月已占有和使用该房屋，应认定该房屋属二案外人所有。本案应适用《最高人民法院关于办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，排除执行。申请执行人农商银行称，房产证载明的所有权人系向兴国，产权状况明晰，且向兴国与申请执行人签订的抵押合同系双方真实意思表示，属于有效合同，抵押合同签订后依法进行抵押登记，抵押权自登记后成立，申请执行人对涉案房产享有抵押权。涉案房产在办理抵押时，登记在向兴国名下，基于登记的公信力，申请执行人有理由相信向兴国系涉案房产的产权人，并实际上借贷人向兴国发放了贷款、办理了抵押登记，申请执行人办理抵押的行为构成善意取得。故请求法院驳回二案外人的异议请求。本院审查查明，本院于2014年3月21日审结原告农商银行与被告向兴国、周树聪、向峰金融借款合同纠纷一案，作出（2013）长县民初字第3814号判决：一、限被告向兴国、周树聪在本判决生效后十日内偿还原告农商银行借款本金5500000元；二、限被告向兴国、周树聪在本判决生效后十日内支付农商银行，借款本金5500000元自2012年3月22日起的利息，……；三、如被告向兴国、周树聪未按上述期限履行还款义务，原告农商银行对向兴国名下的位于长沙县星沙大塘村农机市场14栋101－104、301、303、401403、501、503号房屋，以及向峰名下的位于长沙市××××号房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权……。上述判决书中查明，2011年9月16日、2011年9月23日，向兴国、向峰与农商行签订了最高额抵押借款合同、个人贷款合同，约定2011年9月16日至2016年9月16日间，向兴国可通过上述房产获得最高额抵押贷款共计5500000元。2011年9月30日，农商银行向向兴国发放借款4000000元；2011年10月17日，农商银行分又先后两次向向兴国发放借款800000元和700000元。向兴国未按合同约定按期偿还贷款，酿成纠纷。判决生效后，向兴国未按判决规定履行义务，农商银行于2014年向本院申请执行。本院依法立案执行，后于2014年8月18日，裁定终结执行程序。农商银行又于2018年12月14日申请恢复执行。本院于2019年1月3日立案恢复执行。2019年3月4日，本院作出（2019）湘0121执恢11号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人向兴国、周树聪、向峰的银行存款共计6500000元；或扣留、提取其同等数额的应得收入；或查封、扣押共同等价值的财产。本院于2019年1月9日向被执行人向兴国、周树聪、向峰发出执行通知书，责令被执行人向兴国、周树聪在2019年8月10日前给付申请执行人农商银行借款本金5500000元及相应的利息。如被执行人向兴国、周树聪未按上述期限履行还款义务，申请执行人农商银行对被执行人名下的上述抵押房屋及其土地使用权的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。2019年11月20日，本院作出（2019）湘0121执恢11号之三执行裁定书，裁定拍卖、变卖登记在被执行人向兴国名下及向峰名下的上述房产。另查，2002年11月21日，向兴国、周树聪作为甲方，陈国清与郭喜梅作为乙方，双方签订房屋买卖协议。约定甲方将上述房屋中的14栋103、104号门面及住房四层半（303、403、503）转让给乙方，总计购房款为659598.8元。约定首付20万元，余款由乙方按十年120期银行按揭方式支付，每期支付本息3829.99元。合同另约定：乙方购买上述房屋的产权登记书一律由甲方负责以乙方名义办理，乙方愿意付壹万元房屋过户费，其余归甲方负责。合同签订之日陈国清已付款20万元，后于2003年至2010年7月陆续支付房款，合计567495元，尚欠92103.8元未付。双方签订房屋买卖协议时，房屋尚未办理产权登记。2003年10月开发商交付房屋后，案外人陈国清即占有和使用以上所购房屋。2004年11月19日，向兴国向长沙县房屋产权管理局申请办理了上述14栋101－104号门面及301、303、401，403、501、503号住房的产权证，并登记在向兴国个人名下。2011年9月16日、2011年9月23日，向兴国、向峰与农商行营业部签订了最高额抵押借款合同、个人贷款合同，以上述房屋作抵押向农商银行贷款5500000元。由于银行按揭及抵押贷款等原因，陈国清无法办理过户，不能实现买房目的。2013年11月1日，陈国清、郭喜梅以向兴国、周树聪为被告向本院提起买卖合同之诉，请求确认买卖合同的效力。本院于2014年3月10日作出（2013）长县民初字第3330号《民事判决书》，判决：原告陈国清、郭喜梅与被告向兴国、周树聪签订的位于长沙县××城农机市场××号门面及住房四层半的房屋（303、403、503）买卖合同有效。本院认为，向兴国以登记在其名下的涉案房产作抵押，向银行贷款并办理了抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“抵押权自登记时设立”之规定，上述房产自抵押登记之日起即设立了抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案中，因债务人（被执行人）向兴国未按借款合同约定按期还款，债权人（申请执行人）农商银行在案件执行过程中行使抵押权，申请拍卖、变卖抵押物并优先受偿，本院按相关规定对抵押物进行公开拍卖、变卖，于法有据，并无不当。二案外人认为其已与被执行人签订合法有效的合同、已交付大部分房款，并已占有、使用房屋等而取得了房屋所有权，从而在本案中应适用《最高人民法院关于办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，排除本案的执行。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，虽案外人陈国清、郭喜梅与向兴国已签订合法有效的房屋买卖合同、已支付大部分房款并已实际占有、使用房屋，但因房屋没有变更登记到陈国清、郭喜梅名下，二案外人的上述行为都不产生物权变更的效力，即其并没有取得法律认可的房屋所有权。二案外人已取得的权利仅限于要求卖房人办理过户登记或退还房款、支付违约金、赔偿损失等债权请求权。因涉案房屋已设立抵押（担保物权），根据担保物权优先受偿原则，案外人的异议不能排除实现优先受偿权的执行。综上，案外人的异议请求于法无据，本院不予采信。异议关于涉案房产所有权以及房屋买卖合同履行等争议，可另谋途径解决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第十七条之规定，裁定如下：驳回案外人陈国清、郭喜梅的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  陈力军审判员  陈庆华审判员  李松艳二〇一九年十二月二十五日法官助理邓娴书记员邓娴（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断;(二)已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断;未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断;(三)银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断;有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断;(四)股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断;(五)其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断;无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。