江西省鹰潭市余江区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0622民初1746号原告：蔡国斌，男，1968年7月1日出生，汉族，住江西省鹰潭市余江区。委托诉讼代理人：张海水，江西明实律师事务所律师。被告：江西长喜房地产开发有限公司，住所地江西省鹰潭市余江区富豪小区A栋101室，统一社会信用代码91360622754212579Q。法定代表人：徐长喜，职务：经理。委托诉讼代理人：洪谱昌，余江区望成法律服务所法律工作者。原告蔡国斌与被告江西长喜房地产开发有限公司（以下简称长喜房地产公司）买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告蔡国斌委托诉讼代理人张海水、被告长喜房地产公司委托诉讼代理人洪谱昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡国斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原被告之间阳光家苑二期车库买卖合同，交付车库直至办理产权登记；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告开发建设阳光家苑项目部，任命彭秋水为项目部负责人，由彭秋水承包经营。2017年7月20日，原告与被告签订《车库买卖协议书》，约定购买阳光家苑二期第二栋东边靠楼梯的3、4号南北向二直车库，面积67.184㎡，单价6700元/㎡，总价45万元；甲方保证买卖车库合法，不存在产权纠纷和债权债务纠纷，保证购买的车库能够办理产权登记。2017年7月23日，原告银行转账付款45万元，用途为“购车库款”。被告出具0463764号收据，认可收到“交车库款”45万元。现阳光家苑二期已经办理商品房预售许可证，被告应该诚信履约，办理网签备案合同、交付车库、产权登记等。但因为（彭秋水死后）内部争执，被告拒不履行卖方义务，构成违约，侵害原告合法权益。特此起诉，望判如所请。被告长喜房地产公司辩称，一、原告与答辩人不存在买卖合同关系，也根本不存在答辩人继续履行买卖合同一事。本案中是由于购买车库继续履行买卖合同问题而引起的不动产权益纠纷。在这起纠纷中买卖合同的双方当事是原告蔡国斌与江西长喜房地产开发有限公司项目部彭秋水签订的买卖合同，收款人是彭秋水。二、合同上的公章是江西省长喜房地产开发有限公司阳光家苑项目部，被告是江西长喜房地产开发有限公司，没有江西省长喜房地产开发有限公司阳光家苑项目部这个单位。三、原告没有交付购房款给被告。四、原告所诉请的车库不存在的，位置不对、编号不对。综上请法院驳回原告的诉讼请求。原告蔡国斌为支持其诉讼请求，在本院规定的举证期间内，向本院提交了如下证据材料：A1、原告身份证、被告统一社会信用代码查询，证明原、被告诉讼主体资格；A2、车库买卖协议书，证明原被告于2017年7月20日签订车库买卖协议书，约定原告购买阳光家苑二期第二栋东边靠楼梯的3、4号南北向二直车库，面积67.184㎡，单价6700元/㎡，总价45万元；A3、收据一份、银行转账凭证，证明原告蔡国斌于2017年7月23日通过银行转账向被告转购车库款45万元；A4、鹰潭市中级人民法院（2019）赣06民终451号民事判决书，证明彭秋水挂靠长喜公司作为项目部负责人开发建设阳光家苑，彭秋水的行为代表被告公司。被告长喜房地产公司对原告提供的证据质证意见如下：对A1组证据无异议；对A2组证据车库买卖协议三性均有异议，认为1.原告不是与被告签订的协议，2.公章是假的，3.购车位置不对、编号错误、面积错误；对A3组证据收据提出异议，认为收据买卖协议是彭秋水的个人协议，被告方没有收到该笔钱，银行转账凭证都是彭秋水收款，与我公司无关；对A4组证据，认为该判决虽然是终审判决，但判决有误，被告方正在不断的申请再审。被告长喜房地产公司在本院规定的举证期间内向本院提交了如下证据材料：B1、企业信息两张、营业执照两张，证明被告企业名称是江西长喜房地产开发有限公司阳光项目部、法定代表人为徐长喜，江西长喜房地产开发有限公司阳光二期项目部负责人是夏某；B2、期限整改通知书，证明被告未取得商品房预售许可证，不能出卖房屋的事实；B3、证明一份，证明阳光家苑二期建设的房屋、车库、储蓄间未取得商品房预售许可证；B4、账号、财务日记账，证明阳光家苑二期项目部1-4的账号，江西长喜房地产开发有限公司账号，没有任何人交纳车库出卖款到财务科内；B5、房屋分层分户平面图及照片，证明原告诉请的车库不存在；B6、合伙开发协议书、企业信息、江西长喜房地产开发有限公司章程、长喜房产阳光家苑二期项目开发协议、证明、说明、证明，证明1.2013年12月1日，彭秋水、夏某、吴华中就阳光家苑项目继开发达成协议，协议第四条规定:不准私自收取购房款；2.江西长喜房地产开发有限公司从未委托彭秋水为江西长喜房地产开发有限公司阳光家苑项目部负责人，也从未委托任何人雕刻江西长喜房地产开发有限公司阳光家苑项目部公章；3.2018年5月9日，夏某、吴华中就阳光家苑项目继开发与江西长喜房地产开发有限公司达成开发协议；B7、证人夏某、吴某、张某的当庭证词，证明彭秋水不是项目负责人，江西长喜房地产开发有限公司阳光家苑项目部是借江西长喜房地产开发有限公司资质开发，江西长喜房地产开发有限公司阳光家苑项目部合伙人为夏某、吴某、彭秋水，江西长喜房地产开发有限公司阳光家苑项目部出售房屋要经合伙人三人同意，合伙人不准收取购房款，购房款需交项目部财务，但彭秋水私刻印章出售房屋，出售款项也未进入财务账户。原告蔡国斌对被告提供的证据质证意见如下：对B1组证据无异议，阳光家苑二期项目部的营业执照有异议，阳光家苑二期项目部成立日期是2018年12月26日，我们本案签订的合同是2017年7月20日，阳光家苑二期项目部的营业执照与本案无关。对B2、B3组证据有异议，认为1.只能证明被告经营不规范、不合法，应该由被告承担相应的法律责任，2.根据最高院关于商品房买卖的司法解释，在起诉之前商品房取得了预售许可证，那么买卖合同有效。对B4组证据，对被告的账号无异议，但账本反映，1.彭秋水在2018年6月25日记账反映总共彭秋水借出6笔，共借290万元左右，反映彭秋水与被告公司之间有密切经济关系；2.账本反映在2018年6月25日这一天记载了总共八页现金出纳业务，被告公司登记账本是不规范的，将非常长一段时期内的业务、财务情形在过后很长时间以后的同一天再补充记账，不是每天都及时记账，那么我们认为本案这笔交易也可以在之后的某一天再记账；3.被告这组证据能够证明案涉的房屋是被告开发的。对B5组证据有异议，认为分户平面图上面的日期是2017年9月27日，图片是现在拍的，两份证据都是本案合同签订以后形成的，那么不能证明签订合同当时的状况。编号是开发商单方行为，竣工测绘时候的房屋编号与开发商销售房屋时的编号不一致，不会有任何法律意义。对B6组证据有异议，认为此组证据都是由被告落款出具的，所以这不是证据，只是被告的自我陈述，被告的陈述与证据证明的事实不一致，应根据证据认定事实。对B7组证据有异议，认为三位证人与被告具有直接的共同利害关系，彭秋水占大股，为开发项目的总负责人，表明已授权彭秋水作为代表签约销售涉案房屋，且合伙的内容仅就合伙人产生约束力，不足以对抗出售房屋的合同向对方；同时，张某证实项目部财务管理不规范，不能按照财务制度与国家规定记账，无法反映真实的经营、财务活动。本院依被告长喜房地产公司申请调取了如下证据材料：C1、鹰潭市公安局余江分局证明一份，证明经江西印章治安管理信息系统查询，未查询到印章内容为江西长喜房地产开发有限公司阳光家苑项目部公章、江西长喜房地产开发有限公司阳光家苑项目部合同专用章的内容。原告蔡国斌对本院依被告申请调取的证据质证意见如下：对C1组证据有异议，认为1.公章是被告公司自行刻制，原告方没有任何权利、义务、能力核实被告方所使用公章的真假；2.公安机关证实公章没有登记，表明被告公司管理、使用公章混乱，应自行承担法律责任；3.除公章以外，原告有充分的证据可以信赖彭秋水代表被告公司开发销售阳光家苑的房屋。被告长喜房地产公司对C1组证据无异议，认为彭秋水持有的江西长喜房地产开发有限公司阳光家苑项目部以及江西省长喜房地产开发有限公司阳光家苑项目部合同专用章为私刻的印章，属于彭秋水的个人行为，与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。认为A1、A2、A3、B1、B2、B3、B5、B7、C1组证据与本案存在关联，本院予以认定。对A4组证据的证明彭秋水挂靠长喜公司作为项目部负责人开发建设阳光家苑，彭秋水的行为代表被告公司，因鹰潭市中级人民法院（2019）赣06民终451号案中周小红购买的房屋变更了设计图，并对所购买的房屋进行改造，阳光家苑项目部应当知道或默认了周小红购买了房屋，彭秋水在此案中有代理权，但仅限于此案，因该案中彭秋水的阳光家苑负责人的任命书为拍摄后的复印件，并不能证明彭秋水为阳光家苑负责人，也不能证明彭秋水有本案案涉车库的代理权，故对A4组证据的此证明目的不予支持；对B4组证据原告提出异议，本院认为仅凭账号不能反映被告是否收到该笔车库购买款，缺乏关联性，本院不予认可；对B6组证据当中的合伙开发协议书、企业信息、长喜房产阳光家苑二期项目开发协议与本案存在关联，本院予以认可，对该组证据当中的江西长喜房地产开发有限公司章程、证明、说明、证明没有其他证据予以佐证，且缺乏关联性，本院不予认定。本院经审理认定事实如下：阳光家苑二期项目系彭秋水、吴华中、夏某三人借用被告公司的资质从事的房地产开发项目。2017年7月20日，彭秋水与原告就阳光家苑二期第二栋（2#楼）东北靠楼梯的3号、4号南北向二直车库签订车库买卖协议书，约定两车库面积67.184平方米，单价为6700元，总计人民币450000元。双方均在协议书上签字，并在甲方加盖“江西省长喜房地产开发有限公司阳光家苑项目部合同专用章”。后彭秋水于2017年7月20日向原告出具收据，收据内容为：交款单位：蔡国斌，人民币：肆拾伍万元，收款事由为交车库款。该份收据由彭秋水签字并加盖刻有“江西长喜房地产开发有限公司阳光家苑项目部”的印章。2017年7月23日，原告向彭秋水账户汇入购车款450000元。后彭秋水于2017年8月11日死亡。2018年6月15日，被告获《商品房预售许可证》，被批准项目名称为阳光家苑，经审查批准预售阳光家苑二期1-5号楼。2018年12月26日阳光家苑二期项目部注册成立，负责人为夏某。本院认为，本案的争议焦点为项目部对外签订的合同是否对法人具有约束力？在确定对外合同是否对法人具有约束力前，首先应界定项目部的性质、民事法律行为能力，以及项目部实施的行为是否得到法人的授权或者其行为是否构成表见代理。具体分析如下：1、原告未提供证据证明本案当中的项目部是彭秋水等三人通过协议的方式挂靠被告公司的资质开发房地产项目而设立的，而实际上项目部的施工、财务、人员与被告之间不存在从属性，不符合法人设立分支机构的特征，其民事主体应当认定为非法人组织。2、原告和彭秋水签订的车库买卖协议书以及项目部出具的收据加盖的印章均为彭秋水持有，且未在公安部门备案。同时，被告否认授权彭秋水刻制项目部的印章，故本案涉及的印章的效力仅能代表彭秋水，不能及与被告或项目部。在本案当中，车库购买款也是汇入彭秋水个人账户。根据合同的相对性的原则可以认定原告主观上交易的相对人为彭秋水。3、车库买卖协议书形成的时间为2017年7月20日，而阳光家苑二期项目获得《预售许可证》的时间为2018年6月。在未获得《预售许可证》前，签订的买卖合同无法向房管部门备案，也违反商品房销售的规定，在没有其他证据可佐证，也没有特别授权的情况下，可以认定被告未向彭秋水或项目部授权对外签订商品房或车库的买卖合同，即彭秋水与原告签订车库买卖协议书为其个人行为，并非获得被告的授权。此外，原告未提供证据证明原告与彭秋水签订合同时，彭秋水告知原告其是以被告的名义从事法律活动，也不具有授予代理权的外观性，原告亦非因为相信彭秋水代表被告而发生交易，故签订车库买卖协议的行为也不能认定为表见代理。综上所述，彭秋水等人通过协议的方式借用被告公司的资质开发房地产项目，成立的项目部与被告之间没有从属性，也没有法人设立分支机构的其他特征，双方实际上为两个不同的主体。彭秋水通过私刻的印章在未经被告授权的情况下与原告签订车库买卖协议书，不发生民事代理的法律效力，双方签订的合同对被告不具有约束力。原告应在彭秋水的遗产范围内主张返还责任。综上，依照《民法总则》第一百七十一条、《合同法》第八条、第四十四条、第四十八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告蔡国斌的诉讼请求。案件受理费8050元，由原告蔡国斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  黄栩晟人民陪审员  吴新连人民陪审员  吴秀花二〇一九年十二月二十七日书 记 员  姜晨昕