广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1022民初1615号 原告：黄梦依，女，1986年8月29日出生，壮族，住广西南宁市。 委托代理人：陆朝忠，广西钧亚律师事务所律师。 被告：韦美芳，女，1978年10月24日出生，壮族，住广西田东县。 委托代理人韦家智，广西东晖律师事务所律师。 第三人：广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道16号环球时代1218号。 法定代表人：林贤文，该公司执行董事。 原告黄梦依与被告韦美芳、第三人广西南宁市全力房地产投资咨询有限公司（以下简称全力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理。依法组成由欧阳阳担任审判长、人民陪审员刘建成、韦仁鲜组成的合议庭，于2019年10月22日公开开庭进行审理。书记员黄文广担任法庭记录。原告黄梦依的委托代理人陆朝忠，被告韦美芳的委托代理人韦家智到庭参加诉讼。第三人全力公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告黄梦依向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告退回原告已付购房款91000元;2、请求法院判令被告双倍返还原告定金共480000元(定金240000元);3、请求法院判令被告支付违约金24000元；4、请求法院判令被告赔偿原告已支付的中介费24000元；5、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告于2016年8月20日与被告签订了一份《房屋买卖合约》，经纪方为全力公司。合约约定被告将自已单独所有的位于南宁市荣和山水绿城13号楼B单元13A01号房卖给原告，房价80万元，因被告房屋当时尚未取得房产证，《房屋买卖合约》第22条的约定，签合同当天买方(原告)支付定金24万元，卖方得一手房产证后银行通知卖方(被告)提前还款之日，买方支付陆万元(￥60000元)用作解押；2016年9月开始直到解押当月止，在这期间月供由买方支付。同时第九条规定：卖方在签署本合约后须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管直至交易递件当日，卖方在签署本合约后不依合约条款实行，则视为卖方违约。卖方在买方、经纪方有关政府部门或银行等其他机构发出关于办理有关本次交易相关手续的通知后拾个工作日，仍不履行本合约之条款或不履行通知的手续时，卖方应按本合约之有关违约规定承担违约责任。届时，卖方除退还买方已付款项外，还需双倍返还定金，同时应按该物业成交价的3％支付违约金给买方弥补买方之损失，同时本合约自动解除。第13条还规定：经纪方全权代理本次交易服务，故无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合约之条款卖出或买入该物业，毁约之一方须即时付予经纪方上述买卖双方应付之中介服务费的总和人民币24000元作为赔偿经纪方之损失。合约签署后，原告依照合约的规定支付240000元的定金给被告，支付24000元给经纪方，被告也同时将该房交给原告使用，并且，从2016年9月起，原告通过支付宝转帐每月把3200元或2700元不等金额汇到被告所有的中国工商银行帐号，作为房屋月供，至2019年3月，原告已交月供91000元。2019年4月后，因被告有明显的毁约现象，原告停止给被告支付房屋月供。原告认为:公民应当按照约定全面履行自己的义务，本案中，合同明确约定卖方应配合买方和经纪方办理相关手续、缴交各项费用，直至物业交易过户完毕时止。出卖方应当依法保证并及时将涉案房屋交付给买受人，本案中，被告已在2019年3月份取得《房产所有权证》的情況下，至今拒不配合经纪方把房屋办理过户给原告的手续，违反合约及我国《合同法》的规定，公然违约，应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请判准上述请求事项。 被告韦美芳辩称，被告同意解除购房协议，购房款应当扣除房租费。定金的请求超过20%的部分不应予支持。原告已请求双倍定金，违约金的请求不应予支持。中介费应由双方共同分担。根据双方签订的协议书，原告应支付60000元解押归还银行贷款。但原告没有把这60000元交给第三人，被告也就没办法履行解押手续，双方都有过错，都存在违约的行为。 第三人全力公司未提交陈述意见也未提交证据，视为其放弃法庭举证质证、辩护的权利。 当事人围绕诉辩依法提交了证据。原告为支持其主张提交的证据有：1、原、被告《身份证》第三人《电脑咨询单》，证明原、被告和第三人身份信息、企业信息；2、《南宁市商品房买卖合同》证明争议的房产属于被告个人所有；3、《房屋买卖合约》证明原告和被告房屋买卖事实；4、《收据》证明被告收取原告购房定金的证据；5、支付宝账单，证明原告给被告支付房屋月供的时间、数额；6、《佣金收据》证明经纪方已向原告收取中介费的数额；7、《证明》证明被告拒不配合经纪方办理房产过户的情况；8、微信截图，证明被告拒绝履行合同的聊天记录。被告韦美芳为支持其辩解提供的证据有：中国银行还款流水明细清单，证明2016年9月6日起至2019年9月6日，涉案住房贷款应支付利息52560.26元。第三人全力公司未提交证据。经质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方有争议的证据和事实，本院将在查明事实及评理部分综合予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下法律事实：2017年3月30日,原告黄梦依（买方）与被告韦美芳（卖方）、全力地产（经纪方）签订《房屋买卖合约》一份,约定:买方以80万元价格从卖方处购买南宁市荣和山水绿城13号楼B单元13A01号房，建筑面积为87.53平方米的房屋,交易产生的所有费全部由买方承担。因被告房屋当时尚未取得房产证，《房屋买卖合约》第22条的规定，签合同当天买方支付定金24万元，卖方得一手房产证后，银行通知卖方提前还款之日，买方支付陆万元(￥60000元)用作解押；2016年9月开始直到解押当月止，在这期间月供由买方支付。同时第九条规定：卖方在签署本合约后须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管直至交易递件当日，卖方在签署本合约后不依合约条款实行，则视为卖方违约。卖方在买方、经纪方有关政府部门或银行等其他机构发出关于办理有关本次交易相关手续的通知后拾个工作日，仍不履行本合约之条款或不履行通知的手续时，卖方应按本合约之有关违约规定承担违约责任。届时，卖方除退还买方已付款项外，还需双倍返还定金，同时应按该物业成交价的3％支付违约金给买方弥补买方之损失，同时本合约自动解除。第13条还规定：经纪方全权代理本次交易服务，故无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合约之条款卖出或买入该物业，毁约之一方须即时付予经纪方上述买卖双方应付之中介服务费的总和人民币24000元作为赔偿经纪方之损失。合约签署后，原告依照合约的规定支付240000元的定金给被告，支付24000元给经纪方，被告也同时将该房交给原告使用，并且，从2016年9月起，原告通过支付宝转帐每月把3200元或2700元不等金额汇到被告所有的中国工商银行帐号，作为房屋月供，至2019年3月，原告已交月供91000元。2019年4月后，原告停止给被告支付房屋月供。其后，双方就房屋交易无法交达协议，原告遂诉至本院，提出前述诉请。庭审中，被告辩称系原告未支付解押款60000元导致合同无法履行，双方均有过错。 案件审理过程中，原告向本院提出财产保全的申请，本院审查后作出（2019）桂1022民初1615号之一民事裁定书，裁定查封韦美芳所有的位于南宁市荣和山水绿城13号楼B单元13A01号房。 本院认为，原告黄梦依与被告韦美芳、第三人全力地产签订的《房屋买卖合约》系三方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方均应按合同约定履行各自义务。现韦美芳在取得《房产所有权证》后，以黄梦依未支付解押款60000元为由，拒绝配合全力地产及黄梦依办理房屋过户手续。依照各方签订的《房屋买卖合约》的约定，“得一手房产证后银行通知卖方提前还款之日，买方支付陆万元（￥60000）用作解压”，由此可知黄梦依支付解押款是在银行通知韦美芳提前还款之日。经本院查明，韦美芳因无法筹集全额解押款曾让全力地产转达由黄梦依交款解押的方案，但双方未能达成一致意见。韦美芳因解押的问题无法解决，一直未将案涉房屋的房产证交给全力地产，全力地产也就无法向银行办理解押手续，进而亦无“银行通知卖方提前还款之日”。因此，导致合同无法履行的原因在韦美芳，依照各方签订《房屋买卖合约》的约定，韦美芳应承担违约责任，同时合约解除。而双方约定的违约责任中，约定卖方退还买方已付款项，故原告诉请被告退还已付款项91000元的请求，本院予以支持。双方还约定违约方需双倍返还定金，以及按成交价的3%支付违约金。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本案中，双方约定的定金为240000元，主合同标的额为800000元，已超过合同标的额的百分之二十即160000元。而《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”现原告既主张适用定金条款要求被告支付双倍定金，又主张适用违约金条款要求被告支付违约金不符合法律规定。故，被告关于定金及违约金的抗辩本院予以采信。本院依法调整为被告支付原告双倍定金320000元，不支持原告关于违约金的请求。关于中介费，原告已实际支付给全力地产，根据双方的约定，原告主张被告赔偿于法有据，本院予以支持。关于被告辩称原告居住使用涉案房屋应交缴租金，本院认为，双方签订《的房屋买卖合约》中约定，“卖方交付该物业予买方使用之日期为：签定三方合同之日”，原告依约合法占有使用案涉的房屋。现因被告的原因导致合同无法继续履行，且双方约定被告履行违约责任后合同终止，故原告应在本案判决确定生效后被告履行完毕付款责任之日退还房屋给被告，双方之间并未存在租赁关系，被告辩称原告应交租金的辩解，本院不予采纳。第三人全力地产经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视其放弃法庭举证、质证、辩护的权利，本院依法缺席判决。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告韦美芳退还原告黄梦依已付的购房款91000元； 二、被告韦美芳双倍返还原告黄梦依定金320000元； 三、被告韦美芳支付原告黄梦依已支付的中介费24000元； 四、驳回原告黄梦依的的其他诉讼请求。 案件受理费9990元，保全申请费3615元，合计13605元，由原告黄梦依自行承担4081元，由被告韦美芳承担9524元。原告已预交的，由被告向原告履行义务时一并付清。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起60日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数递交副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（户名：待结算财政款项法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。 审 判 长  欧阳阳 人民陪审员  韦仁鲜 人民陪审员  刘建成 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  黄文广