陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书（2019）陕0116民初14508号     原告（反诉被告）：凌涛，男，汉族。被告（反诉原告）：毋建中，男，汉族。原告凌涛与被告毋建中房屋租赁合同纠纷一案，立案后，被告毋建中提起了反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凌涛、被告毋建中均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原、被告签订的房屋租赁三方合同；2、判决被告限期搬离原告商品房，并确保房屋、门窗设施及家具、家用电器等完整完好正常使用性，如有遗失损坏照价赔偿；3、判决被告支付欠缴房租31200元人民币；4、判决被告支付违约金2600元人民币及房屋物业费1913.52元；5、判决被告返还涉诉房屋的水卡、电卡、气卡及相关钥匙门禁卡，如有遗失损坏照价赔偿；6、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告更改第3项诉请为判决被告支付实际租房之日止的房租。事实与理由：2018年7月25日，原、被告双方签订房屋租赁三方合同，合同约定：原告向被告出租位于长安区XX园XX房一套，租期为2018年8月1日至2020年7月31日，每月租金2600元，全年物业费1913.52元，每半年支付一次。第三次支付租金日期为2019年7月31日前，被告应当一次性支付半年租金15600元及物业费1913.52元，现已超过合同约定交付时间10日以上，已构成违约。根据双方签订的房屋租赁三方合同第十一条第一项、第十一条第五项，原告可以单方面解除合同，收回房屋并要求被告依照合同约定支付欠缴的房租、物业费及违约金合计35713.52元。被告辩称，原告的诉请被告不认可，原告没有做到房屋租赁三方合同第七条第二项中规定的提供适用居住的房屋，违约在先，所以无权行使解除权，同意支付实际租房之日止的房租，但原告应归还租住之前交付的2600元押金，且房屋物业费我已经交到了2019年10月底。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告退还2019年2月到6月的部分房租（每月1000元，合计5000元）；2、判令反诉被告退还押金2600元；3、判令反诉被告赔偿因房屋漏水造成的床褥损失1000元，精神损失10000元；4、判令反诉被告承担反诉原告的搬迁费和中介费共3000元；5、判令反诉被告支付两倍违约赔偿金5200元；6、判令反诉原告未交的房租每月减免500元；7、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告辩称，反诉原告主张的全部诉请均无法律和事实依据，请求依法驳回。本院经审理认定事实如下：原被告于2018年7月25日通过中介公司服务公司签订了房屋租赁合同，约定由被告承租原告所有的位于长安区XX园XX区XX号楼XX室的住房，租期为2018年8月1日至2020年7月31日，每月租金2600元，每半年付一次租金。押金2600元，租赁期满或者合同解除后，房屋租金抵扣应当支付的费用、租金以及被告应当承担的违约赔偿责任外剩余部分应当返还被告。对于该房屋及其附属物品因合理使用而导致的自然损耗，乙方应及时通知甲方维修。合同约定：不按照合同约定日期支付租金达十日的……原告有权单方解除合同并有权要求按月租金两倍的标准主张违约金。因2019年2月至6月涉案房屋局部发生漏水，原被告就赔偿、房租减免事宜未达成一致意见，故被告一直未缴纳2019年8月1日至2020年1月31日的租金。另查明，承租期间的物业费原告已交至2019年10月底。另查明，截止庭审结束当天，涉案房屋的物业管理费被告已实际缴纳至2019年10月31日。以上事实有原、被告陈述及房屋租赁合同、物业费收款收据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中原被告关于合同的解除条件进行了明确的约定，被告逾期不缴纳房租，原告有权行使解除权，且被告的反诉请求亦基于解除合同提出，故本院对原告要求解除合同的诉请予以支持。关于房屋租金，原被告在合同中明确约定为每月2600元，故原告主张占用期间被告应当每月2600元支付房屋租金于法有据，本院予以支持。被告迟延交付租金是因双方未就赔偿、减免租赁费的问题达成一致意见而引发，事出有因，且未给原告造成实际损失，现原告要求被告按照月租金2倍的标准支付违约金，有失公平，本院不予支持。原告主张1913.52元物业费，因被告已实际缴纳至2019年10月31日，故被告应承担从2019年11月1日至实际占用期间的物业费。被告腾房后，应返还原告交付的水卡、电卡、气卡及钥匙、门禁。原告诉请中的“确保房屋、门窗设施及家电、家具等完整完好正常使用性，如有遗失损坏照价赔偿”“如有遗失照价赔偿”的诉请不明确具体，本院不做处理。被告反诉要求原告退还2019年2月至6月部分租金5000元，但未提交证据证明，仅称其主张的数据系根据市场价值估算所得，本院对其主张不予采信。但考虑到房屋漏水确在一定程度上影响了房屋的使用，依照合同约定原告应当减免租金或延长合同期限，故被告要求减免租金于法有据，本院酌定应减免漏水期间的租金为2000元，故原告应退还被告已缴纳租金2000元。被告反诉主张的退还押金2600元的诉请，于法有据，本院予以支持。但考虑到退还押金的前提是被告结清使用期间的水费、电费、燃气费，故本院要求被告在退还原告水卡、电卡、气卡的同时结清其使用期间的相关费用。被告反诉主张的床褥损失、精神抚慰金、中介费、搬迁费，无事实和法律依据，本院不予支持。被告以原告提前收回房屋应承担违约责任为由，主张原告应承担5200元违约金，原告解除合同系被告未按时交纳租金造成的，不适用合同第十条第二款的规定，故被告主张违约金的请求于法无据，本院不予支持。被告反诉提出未交房租应当每月减免500元的诉请，因房屋已修缮，虽有视觉上的瑕疵，但并不影响其使用功能，故被告应当依照合同约定足额支付2019年8月1日至实际腾房之日的租金，本院对其要求每月减免500元租金的反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2018年7月25日签订的房屋租赁合同；二、 被告毋建中于本判决生效之日起15日内搬离涉案房屋，返还原告交付的水卡、电卡、燃气卡、钥匙、门禁卡，并结清使用期间的水费、电费、燃气费；三、被告毋建中于本判决生效之日起15日内按照每月2600元的标准向原告支付从2019年8月1日至实际腾房之日的租金，并按照该小区物业费标准支付2019年11月1日至实际腾房之日止的物业费；四、驳回原告的其他诉讼请求。五、原告凌涛于本判决生效之日起15日内退还被告交纳的押金2600元。六、原告凌涛于本判决生效之日起15日内退还被告已缴纳的租金共计2000元。七、驳回被告毋建中的其他反诉请求。如未按本判决规定期限履行上述金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费715元，原告已预交，由被告毋建中承担312元，原告凌涛承担403元。反诉受理费210元，被告已预交，由原告凌涛承担36元，被告毋建中承担174元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                         审  判  长    范建锋                         人民陪审员    刘武强                        人民陪审员    张  立                       二〇一九年 十二 月 十 日                          书  记  员    张瑞葭  1