新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0102民初9493号原告（反诉被告）：王晨，男，1989年3月4日出生，汉族，个体户，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：周艳菊，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：季鑫，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈链青，男，1990年7月23日出生，汉族，无固定职业，住新疆精河县。委托诉讼代理人：陈瑾，新疆翔瑞律师事务所律师。原告王晨（反诉被告）与被告陈链青（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王晨（反诉被告）的委托诉讼代理人周艳菊，被告陈链青（反诉原告）的委托诉讼代理人陈瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晨（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还房屋租金14007.74元；2.判令被告返还房屋押金5000元；3.判令被告返还物业费1010.66元、制冷费1794.68元；以上三项标的合计21813.08元。事实和理由：原告王晨与被告陈链青于2018年3月17日签订《房屋租赁合同》，原告租用被告位于乌鲁木齐市＊＊号时代广场＊座大厦＊层＊号房屋，建筑面积72.19平方米，约定租期2018年3月24日至2021年3月23日，房屋租金第一年每日2.2元／㎡，第二年及第三年每年环比增长5%，押金5000元。原告在2018年4月1日正式办理入住，并从当天开始计算并支付房租。原告向被告支付了足额押金，并每半年支付一次房租。原告最后一期房租支付期间为2019年4月1日至2019年9月30日，金额为30434元。2019年6月，原告与被告通过友好协商，终止了房屋租赁关系，原告另行租用其他房屋，被告同意返还押金及剩余房屋租赁费用，涉案房屋在2019年7月8日也已由他人实际办理入住。被告在未征得原告的同意下，将原告已缴纳的物业费及制冷费赠送给房屋下一位租用者，并且一直以各种理由拖延返还押金及其他费用，经原告多次催要无果，无奈只能诉至法院。综上，原告为维护自身合法权益，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）陈链青辩称：原告与被告并没有友好协商终止租赁合同。原告在租赁期未满时，在没有告知被告的情况下，私自收拾东西，和物业进行交接，把钥匙交给房产中介，并未交还给原告，还委托中介帮忙出租。2018年7月，另一家房产中介给被告打电话，被告才知道我方房屋处于空置状态，才通过中介将房屋出租出去。原告在未通知被告情况下，擅自将房屋转租出去，搬离房屋，终止合同，原告违约，不应主张返还剩余租金，且应支付我方违约金。原告向我方主张返还制冷费，属于主张对象错误，制冷费是交给物业的，根据双方签订合同第7条约定，原告所有手续与物业进行签订和缴纳，与被告没有任何关系，应当向物业进行主张要求返还。原告与物业办理了交接手续，该费用是否退回，被告不得知，交接内容被告也不得知，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告（反诉原告）陈链青向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金15008.3元；2.请求依法判令反诉被告承担本案的诉讼费、送达费等诉讼费用。事实和理由：我方与对方签订《房屋租赁合同》，租赁期间为2018年3月24日至2021年3月23日，合同签订后，对方一直在使用房屋，后在2019年6月，对方在未告知我方的情况下，私自搬离案涉房屋，并和物业进行交接，把钥匙交给了房产中介，还委托中介帮忙出租，而这一切，对方未告知我方。直到2019年7月，房屋中介给我方打电话，询问我方空置的办公室是否需要代为出租时，我方才知道被告已经搬走，我方到物业询问时才发现对方把房屋腾空并办理了交接手续。根据双方签订的合同第11.2条：未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋转租，否则视为乙方违约，乙方应向甲方支付两个月的房租为违约金，并承担给甲方造成的经济损失。11.4条规定：甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方违约金即三个月的房屋租金，造成对方经济损失的，应予赔偿。反诉被告在租赁期限届满前擅自搬走并擅自打算转租，以实际行动提前终止合同，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。为维护我方权益，故诉至法院。原告（反诉被告辩称）：我方不存在违约行为，不应该承担违约金。反诉被告早在今年3月就提出解除合同的要求，通过双方短信聊天记录，反诉原告同意解除合同，返还部分费用，只是对应退还多少存在争议。因此双方是协商解除案涉合同，符合双方租赁合同第10条第1款之约定。反诉原告在2019年7月与他人签订合同，可以证明反诉原告同意解除原租赁关系，建立新的租赁关系，这恰恰证明当时双方是协商好解除合同的。我方不存在转租行为，我方发布案涉房屋广告是为了避免对方产生损失，实际上也确实避免了损失。反诉原告将我方发布广告的行为描述为转租，是歪曲了事实，误导法庭。从事实上看，也正是因为反诉被告发布广告的行为，让反诉原告很快将房屋再次出租出去，并且，第二次出租行为也是反诉原告自己作出的。反诉被告已经缴纳了7至9月的房租，如果按照反诉原告所称其并没有同意解除租赁合同，那么反诉原告在租赁期内又另行出租给他人的行为，才是合同中约定的违约行为。即使反诉被告搬离房屋，也不能因租赁物空置而认定反诉被告不再租赁房屋，反诉被告因租赁取得租赁物的占有、使用权，同时在租赁期间也有权让租赁物闲置，不能因为在租期内反诉被告没有使用房屋，就认定租赁合同已经解除。也正是因为反诉原告已认可双方解除了租赁关系，才会将原本在反诉被告租赁期内的房租另行出租给他人。反诉原告提前收房的行为恰恰表明其同意解除与反诉被告的租赁合同。我方并未与物业公司签订合同，是房主与物业公司签订合同，在聊天记录中可见，反诉原告将制冷费给下一位租户，我方请求返还制冷费的主体应该是反诉原告。反诉原告主张的违约金过分高于实际损失，法庭应该予以调整，反诉原告收取了我方7-9月的租金情况下，又将房屋租给他人，他人也已经支付7-9月的租金。实际上反诉原告在将反诉被告剩余租金返还的情况下，反诉原告也并没有任何实际损失。因此，反诉原告诉求的违约金属于过分高于造成的损失，法庭应当根据合同情况减少或者不支持反诉原告主张的违约金。从法律规定和众多的判例中可知，过高的违约金确定过程中，一定是以实际损失为基础的，在实际损失基础上增加一部分利息作为对违约者的惩罚，但本案中，反诉被告既没有违约，反诉原告也没有损失，反诉原告诉请的如此高额违约金是没有法律依据的。综上，请求法庭驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年3月17日，陈链青与王晨签订《房屋租赁合同》，载明：陈链青将位于乌鲁木齐市＊＊号时代广场＊座大厦＊＊层＊号的房屋出租给王晨使用。写字间建筑面积总计72.19平方米，租赁用途为办公。租赁期限为三年，2018年3月24日至2021年3月23日。租金按建筑面积计算，第一年租金57969元，第二年租金60898元，第三年租金63911元。王晨需在2018年3月17日前向陈链青一次性现金支付半年的租金28985元。在缴纳一年租金的同时需另行向陈链青支付押金5000元，王晨在租赁期满之日并缴清租赁物应付的一切费用后，陈链青应及时将押金无息退回王晨，押金不得在租赁期内抵付租金及相关税费。王晨不得擅自转租或者以承包、合作等方式变相转租给他方，否则陈链青有权终止合同。王晨同意由陈链青委托的广汇物业管理有限公司进行物业服务，服务内容及费用根据与物业服务单位所签《物业服务合同》约定，王晨需与陈链青委托的物业服务单位签订《物业服务合同》，在交纳房屋租金时，交纳同期物业服务相关费用后，方可入住所租物业。经双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同。有下列情形之一的，陈链青可以单方面解除合同，收回房屋：王晨擅自将该房屋转租、分租、转让、联营、入股或与他人调剂交换的……违约责任：未经陈链青同意的，王晨不得将该房屋转租，否则视为王晨违约，王晨应向陈链青支付两个月房租为违约金，并承担给陈链青造成的经济损失；双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方违约金即三个月的房屋租金，造成对方经济损失的，应予赔偿。双方签订租赁合同后，王晨向陈链青支付了2019年9月30日之前的房租及押金，王晨付款情况为：2018年3月17日，王晨向陈链青支付租金及押金33985元；2018年9月12日，王晨向陈链青支付租金28985元；2019年3月18日，王晨向陈链青支付租金30434元。2019年5月14日，王晨向广汇物业管理有限公司缴纳2019年度制冷费（空调费）1965.6元。2019年3月，王晨通过电话与陈链青沟通案涉房屋租赁事宜，王晨称其要回内地，陈链青回复称：“行，这事儿我知道了，回头再说吧。”2016年6月王晨搬离案涉房屋，并与促成双方订立租赁合同的房屋中介工作人员周津进行微信沟通，该微信记录记载：2019年6月20日王晨已搬空案涉房屋，王晨未将自己搬离案涉房屋之事告知陈链青，但委托周津将此事向陈链青予以告知；王晨与周津就王晨已缴纳案涉房屋2019年空调费及2019年9月31日之前的物业费事宜进行了确认；王晨在网上发布案涉房屋招租广告，与周津就案涉房屋寻找新的租客进行沟通，委托周津帮忙出租案涉房屋。2019年7月8日，经房屋中介工作人员毕永坤代理，陈链青与案外人宋立军就案涉房屋订立租赁合同。该合同约定租期为3年，年租金57989元，租金年递增方式为第二年、第三年环比增长5%，免租期为2019年7月8日至2019年7月18日，房租计费自2019年7月18日至2022年7月18日。本案审理中，王晨撤回要求陈链青返还物业费1010.66元的诉讼请求。本院认为，案涉《房屋租赁合同》出于双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。依法成立的合同对合同当事人双方具有法律约束力，当事人应当依法按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在租赁期内，王晨主动提出解除合同，在双方就解除合同未协商一致的情况下搬离案涉房屋，与物业公司办理交接，并委托中介出租案涉房屋，其以自身行为表明不再履行案涉租赁合同，导致陈链青不能实现合同目的，陈链青享有案涉租赁合同的解除权。王晨搬离案涉房屋并未与陈链青进行交接，故本院认定，陈链青于2019年7月8日就案涉房屋与案外人宋立军人订立租赁合同，应当视为陈链青行使本案所涉租赁合同的解除权，同时王晨亦主张陈链青应向其退还2019年7月8日以后的租金，王晨该主张可以推定其认可双方合同解除时间为2019年7月8日，故本院认定，双方租赁合同解除时间为2019年7月8日。双方合同解除后，陈链青应向王晨返还押金、未使用的租金等款项，王晨应向陈链青承担违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。王晨已向陈链青交纳2019年7月8日至2019年9月30日的房租，此期间双方已无租赁合同关系，陈链青继续占有该款项无法律依据，应退还王晨，故本院对王晨请求陈链青退还房屋租金14007.74元（2.2元×1.05×72.19平方米×84天）的诉讼请求予以支持。王晨向陈链青交纳押金5000元，双方约定在租赁期满之日，缴清租赁物应付的一切费用后，陈链青应当及时将押金无息退回王晨。经庭审查明，王晨不欠付陈链青租金、物业费、空调费等使用房屋的费用，陈链青亦未提出王晨尚欠付费用的答辩，虽案涉合同因王晨违约而解除，但陈链青继续占有该押金并无法律依据，故本院对王晨请求判令陈链青返还租房押金5000元的诉讼请求予以支持。王晨已缴纳2019年的制冷费（空调费）1965.6元，陈链青应将2019年7月8日后的制冷费退还王晨，故本院对王晨请求返还制冷费1794.68元（1965.6元÷92天×84天）的诉讼请求予以支持。《中华人民合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。王晨在未与陈链青协商一致的情况下，搬离案涉房屋，以实际行为作出不再履行合同的表示，致使陈链青不能实现合同目的，故应当向陈链青承担违约责任。王晨搬离案涉房屋后，即积极主动发布招租广告，与中介协调沟通寻找新的租客，并结清了占有使用案涉房屋的相关费用，其以实际行动防止双方损失的继续扩大，其虽违约，但其主观上亦具有防止损失扩大的善意，同时，双方合同解除后，陈链青即于2019年7月8日与他人订立租赁合同，收取租金，根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，本院确定以陈链青遭受的实际损失确定违约金的赔付金额，且赔付违约金的金额应与陈链青受到的损失相当。根据王晨与陈链青签订的《房屋租赁合同》，2019年7月8日至2021年3月23日，陈链青可获得租金收益106935.5元（第二年租金60868元÷365天×258天+第三年租金63911元）。根据陈链青与案外人宋立军签订的《写字间租赁合同》，2019年7月8日至2019年7月18日，就案涉房屋陈链青无租金收益；2019年7月18日至2020年7月17日，就案涉房屋陈链青可获得租金收益57969元；2020年7月18日至2021年3月23日，就案涉房屋陈链青可获得租金收益41523.6元（60868元÷365天×249天），综上，2019年7月8日至2021年3月23日，根据《写字间租赁合同》陈链青可获得租金收益99492.6元（57969元+41523.6元）。因王晨违约导致双方解除《房屋租赁合同》，陈链青减少租金收益7442.9元（106935.5元-99492.6元），此损失因王晨违约所导致，王晨应赔偿陈链青违约金7442.9元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈链青返还原告（反诉被告）王晨租金14007.74元；二、被告（反诉原告）陈链青返还原告（反诉被告）王晨租房押金5000元；三、被告（反诉原告）陈链青返还原告（反诉被告）王晨制冷费1794.68元；四、原告（反诉被告）王晨偿付被告（反诉原告）陈链青违约金7442.9元。以上款项相互折抵后，被告（反诉原告）陈链青应给付原告（反诉被告）王晨13359.52元，被告（反诉原告）陈链青于本判决生效后十日内一次性向原告（反诉被告）王晨付清。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王晨请求标的额21813.08元，本院核定给付标的额20802.42元，占请求标的额的95.3%，本诉案件受理费345.34元，减半收取172.67元（王晨已预交），由王晨负担4.7%，即8.12元，由陈链青负担95.3%，即164.55元。陈链青请求标的额15008.3元，本院核定给付标的额7442.9元，占请求标的额的50%，反诉案件受理费175.2元，减半收取87.6元（陈链青已预交），由陈链青负担50%，即43.8元，由王晨负担50%，即87.6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 麦 祖 义二〇一九年十二月十二日书记员 吐玛热斯