湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终8430号上诉人（原审被告）：武汉欣隆房地产开发有限公司，住所地武汉市新洲区涨渡湖沐家泾。法定代表人：余宝珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁继坤，湖北筑武律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨恒，湖北筑武律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：傅泽芳，女，1984年7月7日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：张耿，湖北恒康律师事务所律师。上诉人武汉欣隆房地产开发有限公司（以下简称欣隆公司）因与被上诉人傅泽芳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初4601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月15日立案后，依法组成合议庭分别于2019年8月7日、2019年8月19日公开开庭进行了审理。上诉人欣隆公司的委托诉讼代理人袁继坤、杨恒，被上诉人傅泽芳的委托诉讼代理人张耿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欣隆公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项，改判欣隆公司在本案中不承担法律责任；2、一、二审诉讼费均由傅泽芳承担。事实和理由：一、一审法院无视、漠视傅泽芳自身怠于收房的案件事实，主观臆断地虚拟，推理出所谓的“案件事实”并枉法裁判。1、一审法院无视、漠视傅泽芳因自身原因怠于接收欣隆公司可按约交付的符合合同约定且质量合格的商品房的这一事实。2、一审法院将政府部门强力推行适用的《武汉市商品房买卖合同》正式文本推定为是欣隆公司提供的格式合同纯属主观臆断。3、一审法院肆意曲解诉争的《武汉市商品房买卖合同》中第九条第5项关于交房时通电的约定。4、一审法院罔顾在2017年3月31日欣隆公司具备交付诉争房屋的事实，虚拟2018年2月3日为交付房屋的时间。二、一审判决认定事实错误。1、一审判决将诉争商品房所在小区整体供电时间认定为2018年2月2日错误。2、一审判决将合同中通电解释为临时和正式供电错误。3、一审判决认定诉争商品房在交付时未达到合同约定的交付条件错误。在傅泽芳未交存首期住房维修资金前，欣隆公司有权不向傅泽芳交付房屋。三、一审判决无事实和法律依据，导致错判。1、一审判决欣隆公司支付自2017年3月31日至2017年10月30日期间的违约金无事实依据和法律依据。2、一审判决欣隆公司按日万分之零点三支付逾期时段（95天）的违约金无事实依据和法律依据。3、一审判决欣隆公司向傅泽芳支付逾期办证违约金无事实和法律依据。4、一审法院错误解读合同条款，导致错判。傅泽芳辩称：傅泽芳的房屋至今不能办证，虽然有竣工验收备案证，但还没有完成不动产初始登记。傅泽芳是2017年12月购房，因为知道不能办证，所以一直没有收房。傅泽芳向一审法院起诉请求：1、判令欣隆公司向傅泽芳支付逾期交房违约金11162.99元；2、判令欣隆公司为傅泽芳办理不动产权证；3、判令欣隆公司向傅泽芳支付逾期办理不动产权证的违约金3566.45元；4、判令傅泽芳的律师代理费由欣隆公司承担；5、本案诉讼费由欣隆公司承担。一审法院认定事实：2017年1月23日，傅泽芳与欣隆公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，合同主要约定：“傅泽芳（买受人）向欣隆公司（出卖人）购买位于武汉市汉阳区江城大道358号欣隆壹号公馆中的第5幢B号楼9层10号房；出卖人应当在2017年3月31日前，将符合完成规划、单体工程质量等专项验收，供电、给水、排水等设施按设计要求建成并经有关行业单位认可达到正常使用条件，交房时通电等条件的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房不超过90日，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金；商品房达到约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人；出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%支付违约金。”上述合同签订后，傅泽芳向欣隆公司支付了购房款356645元。傅泽芳一直未办理收房手续。一审法院另查明，涉案房屋所在的欣隆壹号公馆5#楼于2017年10月30日办理完成工程竣工验收备案。涉案房屋尚未完成不动产权属初始登记。供电部门于2018年2月2日向欣隆壹号公馆整体送住宅用电。一审法院认为，傅泽芳与欣隆公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。综合案件审理情况，归纳争议焦点如下：一、欣隆公司交付房屋是否达到交付条件。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》约定：“供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”，系对供电等设施质量要求的约定。欣隆公司未能举证证明供电设施建成后经相关行业单位认可，达到正常使用条件。合同还约定：“交房时通电”，系对电力供应状态的约定。根据已查明事实，涉案房屋所处工程项目直到2018年2月2日才完成整体送电，此前均为临时供电。现双方当事人对临时供电是否符合约定的“通电”条件发生争议，首先应对“通电”依照合同目的和交易习惯进行解释，购房者买房的最重要的目的是使用，开发商应当向购房者交付的是能保证正常使用的、使用权无瑕疵的房屋，而开发商将临时用电外转给住户使用不仅违反《供电营业规则》第十二条第二款关于临时用电不得外转或转让的禁止性规定，同时因临时供电常常会出现电压不稳、断电等问题，难以保障住户的正常使用，所以合同中约定的“通电”应解释为正式供电，而不是临时供电。此外，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中的《武汉市商品房买卖合同》系欣隆公司提供的格式合同，发生前述争议时，亦应该本着作出不利于提供格式条款一方的解释规则，将“通电”解释为正式供电。综上所述，应认定涉案房屋在2018年2月3日之前未达到合同约定的交付条件。二、欣隆公司交付商品房不符合约定条件应承担何种责任。1、合同约定欣隆公司应于2017年3月31日交付商品房，但涉案房屋所在的欣隆壹号公馆5#楼于2017年10月30日才办理完成工程竣工验收备案，此时房屋才基本具备交付条件。合同已约定欣隆公司需将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人，但欣隆公司未能举证证实已履行书面通知义务。结合傅泽芳与熟人一起在欣隆壹号公馆购房，且小区业主群内信息共享等情况分析，傅泽芳应当知道涉案房屋系现房，可以在合理期限内办理收房手续，但傅泽芳一直未办理收房手续，其自身也有怠于行使权利的可能性，故一审法院综合以上情形，认定欣隆公司于2017年10月30日逾期交房，此时已逾期交房213天，应按照合同的约定承担逾期交房责任，支付此逾期时段的逾期交房违约金7596.53元（356645元×0.0001×213天）；2、一审法院虽认定欣隆公司于2017年10月30日向傅泽芳交房，但该房屋在2018年2月3日之前未达到“通电”的交付条件，构成了对傅泽芳房屋使用权的妨害，考虑到傅泽芳未能提供因临时用电造成损失的证据，一审法院根据本案的实际案情，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定欣隆公司每日按已交付房价款万分之零点三的标准支付此逾期时段（95天）的逾期交房违约金，具体计算为1016.43元（356645元×0.00003×95天）。以上逾期交房违约金合计7596.53元+1016.43元=8612.96元。三、欣隆公司是否应承担逾期办证违约责任。按照合同约定，欣隆公司应在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，而欣隆公司应于2017年3月31日前交付商品房，由此推算90日，欣隆公司应在2017年6月29日前办理完房地产初始登记，而欣隆公司在上述时间节点届满后尚未办理完成不动产权属初始登记，已构成违约，应按合同约定支付逾期办证违约金3566.45元（356645元×0.01）。四、关于傅泽芳请求欣隆公司为傅泽芳办理不动产权证并承担律师代理费的诉讼请求。因欣隆公司办理了不动产权属初始登记后，傅泽芳即可按相关规定办理相应的不动产权证，此办证义务并非合同约定的欣隆公司义务；合同未约定欣隆公司因违约需承担傅泽芳的律师代理费，且傅泽芳也未能举证证实律师代理费的金额。故一审法院对傅泽芳请求欣隆公司为傅泽芳办理不动产权证并承担律师代理费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉欣隆房地产开发有限公司向傅泽芳支付逾期交房违约金8612.96元，此款于一审判决发生法律效力之日起十日内付清；二、武汉欣隆房地产开发有限公司向傅泽芳支付逾期办证违约金3566.45元，此款于一审判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回傅泽芳的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费168元，减半收取84元，由武汉欣隆房地产开发有限公司负担。此款傅泽芳已预交，武汉欣隆房地产开发有限公司应将所负担的诉讼费于一审判决发生法律效力之日起十日内直接支付给傅泽芳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：欣隆公司向本院提交如下证据：证据一、（2019）鄂0117民初1074号、1075号、1076号、1077号、1078号判决书及该案原告李昕的系列民事起诉状各一份，证明：1、欣隆公司在傅泽芳未交存房屋维修基金之前，不向其交付房屋，不构成违约。2、该案原告李昕为涉案小区居民，建议同案同判。证据二、维修基金综合管理系统缴费信息查询一份，证明：傅泽芳至今仍未交存维修基金，欣隆公司依约可以不交付房屋，更无须承担逾期交房违约金、妨害其房屋使用权的违约金、逾期办证的违约金。证据三、武汉市住宅专项维修资金购房业主交款通知书一组，证明：1、已经有其他业主在2016年8月19日领取了交款通知书，傅泽芳应于合同约定的交房时间2017年3月31日前领取交款通知书并交纳维修基金。2、傅泽芳因自身原因至今未缴纳维修基金，欣隆公司在其缴纳维修基金前无向其交付房屋的合同义务，不应承担逾期交房的违约责任。证据四、不动产权属证明一份，证明：1、傅泽芳所购房产于2019年8月20日取得不动产权属证明的初始登记。2、欣隆公司没有为傅泽芳办证的合同义务，更不应该承担逾期办证的违约责任。傅泽芳向本院提交交房费用清单一份，证明维修资金是要欣隆公司向傅泽芳出具缴费凭条，傅泽芳才能缴纳。经质证，傅泽芳对于欣隆公司提交证据的意见为：证据一的真实性无法核实，5件案件的起诉状和判决书中原告、被告相同，诉求和判决基本一致，但是起诉状的诉求与本案不一样。该判决认定的欣隆公司完成房屋初始登记的时间与事实明显不符。5件案件均没有提及房屋正式用电事宜，与本案查明的事实不同。5件案件查明的事实错误，导致适用法律错误，作出错误判决，对本案没有借鉴和参考价值；证据二不能达到其证明目的。傅泽芳确实没有缴纳维修基金，到目前为止该房屋不能办理不动产权证，傅泽芳以此为由没有缴纳维修基金是合理的；证据三的真实性有异议，交款通知书应该在欣隆公司手中，傅泽芳是在通知时间内收房的。该证据与本案没有关联性，且不能达到其证明目的；证据四的真实性无异议，对证明目的有异议。欣隆公司办理不动产权属证明的时间明显违反了合同约定，逾期办证的责任应由欣隆公司承担。欣隆公司对于傅泽芳提交证据的意见为：交房费用清单的真实性无异议，对证明内容有异议。本院认为，对于欣隆公司向本院提交的证据一、证据三，该两组证据不能达到其证明目的，本院对于该两组证据的证明目的不予确认。对于欣隆公司向本院提交的证据二，本院对于该组证据的真实性予以确认，但除傅泽芳至今仍未交存维修基金的证明目的外，该组证据无法达到其他的证明目的，故本院对于该组证据关于傅泽芳至今仍未交存维修基金的证明目的予以确认，对于该组证据的其他证明目的不予确认。对于欣隆公司向本院提交的证据四，傅泽芳对于该组证据的真实性予以认可，本院对于该组证据的真实性予以确认，但除欣隆公司于2019年8月20日取得涉案房屋的不动产权属证明的证明目的外，该组证据无法达到其他的证明目的，故本院对于该组证据关于欣隆公司于2019年8月20日取得涉案房屋的不动产权属证明的证明目的予以确认，对于该组证据的其他证明目的不予确认。对于傅泽芳向本院提交的交房费用清单，因该证据的落款日期为2016年9月，依照常理，该证据的落款日期应临近合同约定的交房日期，然而傅泽芳与欣隆公司签订合同的日期为2017年1月，合同约定的交房日期为2017年3月，故本院对该证据不予采信。一审法院查明的事实除“涉案房屋尚未完成不动产权属初始登记”外，其他事实属实，本院予以确认。二审另查明，欣隆公司于2019年8月20日取得涉案房屋的不动产权属证明。本院认为，欣隆公司与傅泽芳签订的《武汉市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。欣隆公司上诉认为涉案合同并非欣隆公司提供的格式合同，一审法院曲解涉案合同第九条第5项关于交房时通电的约定，将涉案小区整体供电时间认定为2018年2月2日错误。虽然双方当事人签订的《武汉市商品房买卖合同》属于商品房销售行业中推行的示范合同，并非欣隆公司提供的格式合同，一审法院将涉案合同认定为格式合同不当。但对于涉案合同第九条交房期限及条件中关于供电条件的理解，应依照合同约定并充分考虑交易双方合同目的之实现。首先，依照涉案合同第九条第一款第三项“供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”以及第一款第五项“供电：交房时通电”的约定可知，供电应经有关行业单位认可达到正常使用条件，临时供电不符合上述合同约定。其次，从实现交易双方合同目的考量，欣隆公司出售房屋获得价款的合同目的已经实现，而傅泽芳购买涉案房屋的主要目的在于居住使用，临时供电显然不能满足居住使用需求，将导致傅泽芳的合同目的难以实现。因此，将涉案合同第九条交房期限及条件中关于供电条件理解为完成临时供电既不符合涉案合同约定，也不利于购房人合同目的之实现，一审法院将交付涉案房屋的供电条件解释为完成正式供电具有事实依据，并无不当。涉案房屋所在的欣隆壹号公馆5#楼于2017年10月30日才办理完成工程竣工验收备案，于2018年2月2日才完成正式供电，达到合同约定的交房条件，应认定涉案房屋此时才具备交付使用条件，欣隆公司关于其于2017年3月31日可按约交付符合合同约定且质量合格的商品房的上诉理由不能成立。欣隆公司上诉认为在傅泽芳未交存首期住房维修资金前，欣隆公司有权不向傅泽芳交付房屋。因涉案合同约定欣隆公司需将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人，而欣隆公司未能举证证明其已履行书面通知义务，本案并非系傅泽芳未交存首期住宅专项维修资金的原因导致涉案房屋迟延交付，故欣隆公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因此，欣隆公司逾期交房的期限应自2017年4月1日起计算至2018年2月2日止。关于逾期交房违约金的认定，一审法院考虑到傅泽芳应当知道涉案房屋系现房，可以在合理期限内办理收房手续，但傅泽芳一直未办理收房手续，其自身也有怠于行使权利的可能性，而且傅泽芳未能提供因临时用电造成损失的证据，根据本案的实际案情，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认定从2017年4月1日至2017年10月30日违约金以日万分之一的标准计算，从2017年10月31日至2018年2月2日违约金以日万分之零点三的标准计算，判决欣隆公司向傅泽芳支付逾期交房违约金8612.96元具有事实和法律依据，本院予以维持。关于逾期办证违约金的认定，欣隆公司于2017年10月30日办理完成涉案工程竣工验收备案，于2018年2月2日才完成正式供电，涉案房屋此时具备交付使用条件。而傅泽芳在涉案房屋具备交付使用条件后仍未办理房屋交付手续，依照涉案合同关于“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%支付违约金”的约定，傅泽芳主张欣隆公司向其支付逾期办理不动产权证的违约金缺乏事实依据，不应予以支持。一审判决欣隆公司向傅泽芳支付逾期办证违约金3566.45元不当，本院予以纠正。综上所述，欣隆公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初4601号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初4601号民事判决第二项、第三项；三、驳回傅泽芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费168元，减半收取84元，由傅泽芳负担28元，武汉欣隆房地产开发有限公司负担56元。二审案件受理费168元，由傅泽芳负担56元，武汉欣隆房地产开发有限公司负担112元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一九年十二月二十六日书记员 肖 华