贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终2496号上诉人（一审原告）:黄继伦，男，1951年1月5日出生，汉族，贵州省镇远县人，小学文化，镇远县民族花炮厂退休工人，户籍所在地为镇远县，现住镇远县。委托诉讼代理人:罗坤，贵州省镇远县远泰法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：洪秀平，男，1990年1月25日出生，汉族，贵州省镇远县人，初中文化，无业，户籍所在地镇远县，现住镇远县。被上诉人（一审第三人）：潘玉光，男，1970年11月3日出生，苗族，贵州省雷山县人，初中文化，无业，住凯里市。委托诉讼代理人：吴延俊，贵州争荣律师事务所律师。上诉人黄继伦因与被上诉人洪秀平、潘玉光房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省镇远县人民法院(2019)黔2625民初551号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄继伦上诉请求：撤销（2019)黔2625民初551号《民事判决书》判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋所有权人为上诉人，且权属清楚并持证管理。房屋是否出让，是完全取决于上诉人依法享有绝对的支配权、处分权，因此房屋出让合同的出让权利人是上诉人。潘玉光没有处分和支配该房屋的民事权利，属无处分权利人，在房屋买卖合同中不具备房屋出让人的资格。二、从洪秀平于2019年2月19日出具《欠条》的形式要件和实质内容上来看，是基于上诉人与洪秀平之间所形成事实上的《房屋买卖合同》关系，鉴于房屋买卖合同的基础法律关系，因此上诉人取得的债权来源合法。潘玉光仅限于协助，上诉人没有授予潘玉光处分权、表决权和其他任何权利，其行为构成无权代理。从2019年2月19日出具欠条时起，洪秀平就已明知给付的对象是上诉人，且数额巨大属重大事项，认为其有理由相信潘玉光有权代为收取欠款的理由，其理由不能成立。被上诉人洪秀平应负有按照欠款合同的约定，全面履行合同义务。潘光玉答辩称：一、答辩人属于镇远县舞阳镇共和社区老洼冲炮火厂701号房屋的原共有权人。答辩人的爱人与上诉人的爱人是亲姐妹关系，上诉人是答辩人的姐夫。位于镇远县舞阳镇共和社区老娃冲第32号房屋是答辩人与上诉人共同修建。2011年左右答辩人及其爱人唐其琼邀约上诉人共同修建上述房屋，双方约定，由答辩人负责出资、管理房屋的修建事宜，房屋建好之后，因上诉人长期居住在镇远，所有卖出去的房屋由上诉人负责协助买方办理产权变更登记手续，且管理所出卖房屋的资金账目。在办理建设房屋所需的材料时都是以上诉人及答辩人爱人唐其琼的名义办理。另外，上诉人与罗习江发生纠纷之后，是答辩人向人民法院办理罗习江的退房款、违约金及法院执行费的事宜。二、基于前述，答辩人有权将房屋出售给洪秀平，且与洪秀平签订《房屋买卖合同》，洪秀平应该将剩余购房款支付给答辩人符合答辩人与洪秀平之间的合同约定。现因答辩人与上诉人就买房后分配利润产生纠纷，答辩人才没有将150000元购房款交给上诉人保管。综上，洪秀平确实按照合同约定向支付完毕所有购房款，上诉人与答辩人因分配问题发生纠纷与洪秀平无关。至于，上诉人与答辩人因合伙而产生纠纷，可由双方自行友好协商，或者向人民法院起诉解决。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实及法律依据，请求人民法院依法驳回上诉人的上诉请求。洪秀平未作出答辩。黄继伦向一审法院起诉请求：依法判令被告洪秀平及时偿付购房余款15万元及利息。利息结算：以15万元为基数，按月息2%计算，时间从2019年3月19日起至欠款付清之日止。一审法院认定事实：2017年8月3日，被告洪秀平经亲戚朋友介绍，向第三人潘玉光购买房屋，并作为合同乙方与第三人潘玉光（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方将合法拥有的座落于镇远县舞阳镇共和社区老娃冲房屋一套以268000元的价格出售给乙方，乙方支付118000元，余款150000元待产权证过户后两月内付清。签订合同的当日，被告洪秀平将合同约定的首付款118000交付给潘玉光，并由黄继伦和潘玉光共同出具了收条给被告洪秀平。第三人潘玉光收到该款的当日即将其中的117500元转交给黄继伦。交纳首付款后，2018年8月28日该房屋过户登记到被告洪秀平名下。2019年3月20日，被告洪秀平向中国邮政储蓄银行股份有限公司镇远县支行申请借款，借款发放后，被告洪秀平于2019年3月22日向第三人潘玉光支付尾款15万元。另查明，因需要用不动产权证向银行申请贷款，被告洪秀平于2019年2月19日向原告黄继伦出具一份欠条，约定房款欠款15万元一个月内付清，超期按法院规定付息。原告以此向一审法院提起诉讼。一审法院认为，被告洪秀平与第三人潘玉光签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，真实有效。同时，原告黄继伦根据合同约定于当日收取了118000元首付款，并积极配合被告办理过户，由其行为表现可知，原告黄继伦对与被告洪秀平之间发生的房屋买卖关系是全程参与并知情的。关于被告洪秀平向第三人潘玉光交付尾款的行为能否认定为已付清房款的问题。一审法院认为，根据洪秀平与第三人潘玉光签订合同以及首付款交纳给潘玉光的先前行为来看，洪秀平始终有理由相信潘玉光是有权收取购房款的，且原告在整个过程中也参与办理产权过户等，被告已实际取得了房屋的所有权，在此过程中，并没有发生任何让被告确信第三人不能收款的事件，因此，对于第三人潘玉光与原告黄继伦之间事实上为何种关系，被告洪秀平不需要查明。另外，被告洪秀平于2019年2月19日出具给原告的欠条中只是明确了一个月内付清，并未明确必须向指定的人支付，为此，被告洪秀平基于《房屋买卖合同》的相对关系向潘玉光支付尾款150000元的行为，符合法律规定，应认定为其已履行付款义务。在被告洪秀平已履行完支付房款的义务后，原告黄继伦以自己没有收到尾款为由要求被告洪秀平支付150000元及相关利息的请求，没有事实和法律依据，不予支持，至于原告黄继伦与第三人潘玉光之间就房款问题作何处理的问题，应由双方另行处理。综上，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：驳回原告黄继伦的全部诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告黄继伦负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本案争议焦点：黄继伦对潘玉光出卖房屋给洪秀平的事实是否知情？洪秀平是否已经履行完毕合同义务？本院认为：对于争议焦点一，首先，从2017年8月3日黄继伦、潘玉光出具给洪秀平118000元的收条以及同日黄继伦出具给潘玉光117500元的收条来看，黄继伦对潘玉光出卖房屋的事实是知情认可的。其次，且从一审潘玉光提交的证据《宗地图》可知，涉案房屋的土地使用权系黄继伦与潘玉光的妻子唐其琼等人共有，且涉案房屋潘玉光的妻子唐其琼也有出资行为，因此，涉案房屋应当为黄继伦与潘玉光共有，潘玉光出售涉案房屋的行为并不属于无权处分。对于争议焦点二，潘玉光与洪秀平2017年8月3日签订的《房屋买卖合同》，并未违反法律规定，系有效合同。因此，双方应当按照合同约定履行相应义务。合同约定房屋总价款为268000元，洪秀平于2017年8月3日交付118000元后，又于2019年3月22日交付余款150000元，且涉案房屋现已经过户至洪秀平名下，故合同义务双方已经履行完毕。至于黄继伦以《欠条》主张洪秀平还款，该《欠条》发生在2019年2月19日，而在2019年3月22日，潘玉光向洪秀平出具《收条》：“今收到洪秀平房屋尾款150000元。”，从签订合同和交纳首付款的先前行为来看，黄继伦和潘玉光参与收款并且黄继伦也已协助洪秀平办理了房屋产权过户，因此洪秀平始终有理由相信潘玉光有出售涉案房屋以及收取购房款的权利。洪秀平基于《房屋买卖合同》的相对关系已向潘玉光支付了购房款15万元，已履行完毕付款义务。故黄继伦主张洪秀平支付《欠条》中的150000元无事实依据，本院不予支持。至于黄继伦与潘玉光对150000元如何分配，属于另一法律关系，本案不予审理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人黄继伦负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 吴竹春二〇一九年十二月十九日法官助理罗惠书记员熊慧灵