广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16699号上诉人（原审原告）：罗伙明，男，1975年9月5日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：娄文丽，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭奇峰，广东金轮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市从化城郊万明化肥经营部，住所地广州市从化区城郊街高步村委右边30米自编之一。经营者：刘业平。原审第三人：邝毅兴，男，1981年11月26日出生，汉族，住广州市从化区。委托诉讼代理人：王太林，广东昂首律师事务所律师。上诉人罗伙明因与被上诉人广州市从化城郊万明化肥经营部（以下简称万明化肥经营部）及原审第三人邝毅兴物权保护纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初1909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。罗伙明上诉请求：1.撤销一审判决；2.万明化肥经营部立即搬离权属于罗伙明所有的位于广州市从化区城郊街城新路***号；3.万明化肥经营部支付自2018年11月2日起至搬离之日止的占用费给罗伙明（占用费暂计至2019年5月1日止为6000元）；4.一、二审诉讼费由万明化肥经营部承担。事实和理由：一审法院查明事实不清，认定事实错误，适用法律错误，从而导致错误裁决。（一）一审法院错误理解“不动产以不动产单元为基本单位进行登记”的原则，从化市城郊街高步村民委员会（以下简称高步村委会）与从化商发综合公司签订《关于合作兴办高步综合厂厂房用地合同》，约定厂房占地面积500平方米，之后高步村委会与从化市国土局签订《征用土地协议书》，并办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程报建审核书》。涉案厂房竣工后，高步村委会以其名义办理了涉案土地的《国有土地使用证》，载明用地面积500平方米，之后高步村委会以其名义办理了涉案厂房的《房屋所有权证》。因债权债务原因，涉案厂房被拍卖，由广州市从化第四建筑工程有限公司（以下简称四建公司）竞得，之后四建公司申请办理了《房地产权证》，即在这次拍卖过户时，已完成将原有土地和房屋的两个证合并为一个房地产权证。四建公司因拖欠贷款，一审法院拍卖了涉案厂房，由罗伙明竞得并依法取得了涉案厂房的《不动产权证书》，一审法院对上述情况没有查明，造成事实认定不清。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十二条、《城市房地产转让管理规定》第九条及《不动产登记暂行条例》第八条的规定，足以证实涉案土地500平方米是属于罗伙明的，万明化肥经营部占用罗伙明权属范围地上的临时建筑物是不当的，应立即搬离，将场所交回给罗伙明。（二）一审法院认为涉案厂房的土地分为三块土地，将房屋平面附图上的A2、B认定为房产编号是对不动产登记的符号理解错误。按照不动产登记的有关规定，平面附图中“A”是表示地上是框架结构的楼房、“B”表示地上是平房或临时建筑物，不是代表土地的编号。（三）评估师出庭作证存在不实，从建筑物的布局来看，涉案厂房前后都有临时建筑物，按照规划设计来说，政府部门是不会再批准建设的，是作为涉案厂房的预留地，若其对涉案厂房的该情况有异议，必须到不动产登记部门查册、取得合法证据进行评估。（四）一审法院将涉案土地与厂房的关联性分离，不动产登记是一种行政行为，法院无权将一个单元的厂房和土地分离，罗伙明所领取的不动产权证的档案可以证明涉案厂房和500平方米土地是不可分割的，属于罗伙明所有。二审庭询时另补充：1.万明化肥经营部所占有的房屋与罗伙明实际控制的中间两层房屋是一个整体，万明化肥经营部占有房屋是属于罗伙明占有房屋的一部分，一审法院查明万明化肥经营部占用的房屋与罗伙明拍卖所得的房产存在同一块面积为500平方米的土地上，还查明了万明化肥经营部占用的房屋和中间二层房屋均为混凝土结构，现场走访发现万明化肥经营部占有的房屋与中间二层房屋被共同的外墙所封闭，且共用一个进出口，进出口位于中间二层房屋前万明化肥经营部所占有的一层房屋处，二层房屋位于整个建筑物内部，罗伙明进入中间二层房屋必须穿过前面万明化肥经营部占用的房屋，万明化肥经营部进入其占用的后面的房屋也必须穿过中间二层房屋，否则各方均无法使用，而该进出口的钥匙在万明化肥经营部手中，因此从结构和使用目的分析，万明化肥经营部占有的房屋和中间二层房屋应构成一个整体，权属于罗伙明，万明化肥经营部应该立即搬离。2.万明化肥经营部占用的房屋与中间二层房屋存在同一块面积为500平方米的土地上，根据建设工程规划可知，该土地是罗伙明拍卖土地的二层土地，由于建筑用地使用权按照宗地确定，一个宗地只有相关部门批准经法定程序后才能分为多个宗地，经查档可知，该宗地从未分割，该500平方米的土地和二层房屋应该同时转移并归属罗伙明。经查档发现，二层厂房对应的土地面积就是500平方米，出让、报建手续齐全，从未进行过分割，在该土地的流转过程中，根据土地证号和使用年限等信息，前后记载一致，且房屋使用权等同时转移，符合法律规定，罗伙明取得500平方米有使用面积。另外依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，该500平方米土地从来未经相关部门批准进行分割，拍卖前后罗伙明也向相关部门了解查询，该500平方米土地与二层房屋是一个整体才确认购买。另外，从建设规划看，万明化肥经营部前后房屋占用的土地为公路预留用地，是用作二层房屋的采光、通风、排水等功能，万明化肥经营部占用的房屋是无法通过规划许可的，罗伙明经拍卖取得了房产以及相应的权利，相应的权利即500平方米土地的使用面积。另外万明化肥经营部无合法占有涉案土地的依据，万明化肥经营部称其所占用的土地属于邝毅兴父亲，由其父亲出资，并提供了相关的协议，该协议中土地的位置在人和公路两公里处，该表述不能确定具体土地位置是否位于涉案土地，且协议涉及的面积相当于1000多平方米，与罗伙明主张的500平方米面积不一致，因此该征用协议的地块与涉案地块也并不是同一地块，涉案土地于1994年由国家出让的方式归高步村所有，从未有证据显示万明化肥经营部占用的房屋属于邝毅兴父亲所有。万明化肥经营部占用的房屋没有任何报建手续，其权利不应该受到法律保护。万明化肥经营部二审答辩称，不同意罗伙明的上诉请求。邝毅兴二审述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回罗伙明的全部上诉请求。根据其二审提供的证据6附图中备注了用地总面积500平方米，其中出让300平方米作为厂房，划拨200平方米作为公路建筑预留用地，在附件7房屋所有权证上也写得很清楚，所有权属于高步村委会，房屋的占地面积就是基建面积，过户以及拍卖的建设均是指钢筋混凝土结构，并非罗伙明所述的500平方米没有划分，如果是指土地的话就要拍卖土地，而非仅仅拍卖房屋，罗伙明是混淆概念，拍卖成交确认书也表明了拍卖标的物就是钢筋混凝土结构。罗伙明向一审法院起诉请求：1.万明化肥经营部立即搬离权属于罗伙明所有的位于广州市从化区城郊街城新路***号；2.万明化肥经营部支付自2018年11月2日起至搬离之日止的占用费给罗伙明（占用费暂计至2019年5月1日止为6000元）；3.本案诉讼费由万明化肥经营部承担。一审法院认定事实：广州农村商业银行股份有限公司从化支行（以下简称农商银行）与四建公司、肖成光、孙少康、麦国辉金融借款合同纠纷一案，一审法院于2017年11月6日作出（2017）粤0184民初2532号民事判决书，判决如下：“一、被告广州市从化第四建筑工程有限公司应于本判决生效之日起十日内还清借款本金8644319.35元及利息（从2017年4月21日起按合同约定利率计付至还清款项之日止）给原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行；二、被告广州市从化第四建筑工程有限公司不履行本判决第一项确定的债务时，原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行有权对被告广州市从化第四建筑工程有限公司提供的抵押物[位于从化市街口街××路××、××街口街××路××、××城郊街高步村××、××街口镇××房及××街口镇××房（产权证号分别为：粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地权证从字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号）]折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；三、被告肖成光、孙少康、麦国辉对本判决第一项确定的被告广州市从化第四建筑工程有限公司的债务，在被告广州市从化第四建筑工程有限公司所有的上述房产折价或者拍卖、变卖后不足清偿部分承担连带清偿责任。四、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司从化支行的其他诉讼请求。”判决生效后，因四建公司未履行生效判决所确定的义务，农商银行向一审法院申请执行，一审法院受理并立案，执行案号为（2018）粤0117执291号，并对四建公司提供的抵押物：位于从化市街口街××路××、××街口街××路××、××城郊街高步村××、××街口镇××房及××街口镇××房（产权证号分别为：粤房地证字第××号、粤房地证字第××号、粤房地权证从字第××号、粤房地证字第××号、粤房地证字第××号）的房产进行拍卖。罗伙明经网络竞拍，于2018年10月22日以1306122元取得从化市××××新庄（权利证号：粤房地权证从字第××号）的所有权。一审法院于2018年11月2日作出（2018）粤0117执291号之四民事裁定书，裁定：“从化市××××新庄（权利证号：0112154173）的房产所有权及相应的权利归买受人罗伙明（身份证号：）所有，自本裁定书送达买受人罗伙明之日起转移。”后，罗伙明持上述裁定书到广州市从化区国土资源和规划局办理相关产权过户登记手续，并于2019年1月16日取得新的房产证，权利证号为粤（2019）广州市不动产权第××号。根据粤房地权证从字第××号及粤（2019）广州市不动产权第××号房产证查明，罗伙明所购买的房产位于广州市从化区城郊街城新路***号，权利性质为出让/市场化商品房，土地用途为厂房，自用土地面积269.4㎡，总层数为2，所在层1-2层，建基269.44㎡，建筑面积为552.27㎡。房屋平面附图上罗伙明所购买的房产编号为A2。根据一审法院（2018）粤0117执291号拍卖成交确认书、拍卖公告及拍品介绍查明，罗伙明最终以最高价竞得拍卖标的为从化区城郊街高步村新庄（权利证号：0112154173），该拍卖标的的房屋结构为混凝土，总层数为2层，建筑面积为552.27平方米。经一审法院现场勘查，万明化肥经营部所在的房屋与罗伙明购买的房产存在于同一块面积为500多平方米的土地上，二者之间有共用墙。万明化肥经营部所在房屋为一层混凝土结构。万明化肥经营部的地址对应粤房地权证从字第××号及粤（2019）广州市不动产权第××号房产证房屋平面附图上的编号为B（靠近道路一侧）。另，为查明案件事实，一审法院通知涉案房屋拍卖时的评估师韦有明出庭。韦有明称评估时其到现场进行勘察，法院拍卖的房屋位于整个建筑的内部，仅包括两层的混凝土建筑，不包括其他建筑，具体与评估报告中实际勘察照片2、3、4一致。经一审法院核实，评估报告中的实际勘察照片2、3、4并未包括万明化肥经营部所在的房屋。一审法院认为：罗伙明认为万明化肥经营部侵占其取得所有权的房屋而向一审法院起诉，请求万明化肥经营部搬出房屋，以排除对其物权的妨害，本案属于物权保护纠纷。综合一审庭审及本案相关证据情况，本案的争议焦点为罗伙明经一审法院司法拍卖所取得的标的物范围及万明化肥经营部是否对罗伙明物权造成侵害。一审法院（2018）粤0117执291号之四民事裁定书裁定：“从化市××××新庄（权利证号：0112154173）的房产所有权及相应的权利归买受人罗伙明（身份证号：）所有，自本裁定书送达买受人罗伙明之日起转移。”，可知罗伙明经司法拍卖取得的是从化市××××新庄（权利证号：0112154173）的房产所有权及相应的权利，而粤房地权证从字第××号及罗伙明经办理过户后新取得的房产证粤（2019）广州市不动产权第××号房产证均载明罗伙明所购买的房产自用土地面积269.4㎡，总层数为2，所在层1-2层，建基269.44㎡，建筑面积为552.27㎡。结合拍品介绍、拍卖成交确认书及房屋拍卖评估师证言，一审法院认定，罗伙明经一审法院司法拍卖所取得的标的物为混凝土结构，总层数为2层，建基269.44㎡，建筑面积为552.27㎡的房产及该房产所附着的土地，并不包括其他与该建筑相邻的房屋和土地。该房产及土地在房产证房屋平面附图上对应的编号为A2。经一审法院现场勘查，万明化肥经营部所在的房产及土地对应房屋平面附图上的编号为B（靠近路边），该房产及土地不属于罗伙明，故，万明化肥经营部不构成对罗伙明房产和土地的侵占。罗伙明称其经过法院拍卖所取得的是2层房屋及土地、万明化肥经营部所占用的房屋土地以及2层房屋后面一房屋及该房屋所在的土地，与事实不符，其主张万明化肥经营部立即搬离权属于罗伙明所有的位于广州市从化区城郊街城新路***号并支付占用费的诉求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年7月22日作出如下判决：驳回罗伙明的全部诉讼请求。案件受理费125元，由罗伙明负担。二审期间，罗伙明提供以下证据：1.国有土地使用权证（编号1994从府国用1994第01220200053），2.房屋所有权证（证号：粤房字××号），拟证明涉案地块是300平方米出让所得，200平方米是系公路预留用地；3.房地产买卖申请审批书，4.房地产权登记申请书，5.房地产权登记审批书，拟证明在涉案土地和房屋流转过程中，土地的证号、地号、图号等均记载连贯，该宗土地从未进行过分割；6.现场图片，拟证明万明化肥经营部占有的房屋与中间二层房屋被共同外墙所封闭，且共用一个进出口，进出口位于万明化肥经营部占用的前面的房屋，二层房屋位于整个建筑物内部，进入二层房屋或者万明化肥经营部进入后面的房屋或者进入罗伙明二层房屋的二层都需要翻越外墙，避开万明化肥经营部堆放的杂物而占用的通道，否则双方均无法正常使用；前后房屋影响中间二层房屋的采光、通风、排水等功能，不符合二层房屋建设规划许可。万明化肥经营部、邝毅兴质证认为：对证据1国有土地权证的真实性确认，但是关联性不予确认，该国有土地权证是属于高步村委会的，当时向农商银行贷款的时候就是拿厂房去抵押的，而不是拿土地，罗伙明是混淆概念；对证据2房屋所有权证的真实性、合法性确认，但是关联性不予确认，该证据就是拍卖房屋时候取得的；证据3-5的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，该证据与500平方米面积的使用权是没有关联的，房地产登记表上写的自用面积是260多平方米，与500平方米没有任何关系，罗伙明购买的仅仅是房屋，而没有涉及到500平方米的土地问题；证据6与罗伙明所述的事实不一致，罗伙明名下的房屋与万明化肥经营部占用的房屋是可以分开独立出入的，有一个小门可以出入，不需要从万明化肥经营部、邝毅兴处进出。经审理查明，粤（2019）广州市不动产权证第××号不动产权证书所附房屋平面附图所标识的A2、A2-2并非房产编号，除此之外，一审法院查明的其他事实基本无误，本院予以确认。另查明，根据房管部门的档案资料显示，涉案房屋原登记在四建公司名下，权利证号为：粤房地权证从字0112154173，房屋建筑面积为552.27平方米，土地地号为4401840032110875，土地性质为国有土地使用权，土地自用面积为269.4㎡，共用面积没有载明。二审期间，罗伙明、万明化肥经营部、邝毅兴均确认现万明化肥经营部所占用的房屋及该房屋所附着土地并不在粤（2019）广州市不动产权证第××号不动产权证书载明的厂房自用土地面积269.4平方米之内。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：罗伙明竞买所得的标的物是否包括万明化肥经营部所占用的房屋及该房屋所附着土地。从执行法院的拍卖公告的内容来看，拍卖公告中载明的位于从化市××××新庄的标的物的权利证号为0112154173，故罗伙明对其竞得标的物所享有的权利应依据0112154173号权利证书来确定。粤房地权证从字××号产权证载明的房屋用地面积为269.4㎡，建筑面积为552.27㎡，已经清楚界定了该权利证书所核准登记的房屋以及所附着土地的面积，事实上，罗伙明竞得标的物后，以其作为权利人的粤（2019）广州市不动产权证第××号不动产权证书中所记载的用地情况以及房屋面积等信息与粤房地权证从字××号产权证的记载基本一致，罗伙明通过拍卖所取得的即为建筑面积为552.27㎡的房屋的所有权以及其所附着的269.4㎡土地的使用权。罗伙明并无证据证明执行法院拍卖的是从府国用（1994）字第01220200053号《国有土地使用证》项下的土地使用权以及附着于该土地上的全部建筑物的所有权，罗伙明主张其享有从府国用（1994）字第01220200053号《国有土地使用证》项下500平方米用地的使用权，依据不足，本院不予采信。万明化肥经营部使用的房屋及所附着土地并非位于罗伙明所竞得的房屋及该房屋所附着的土地面积之内，其主张万明化肥经营部构成侵权缺乏理据，其要求万明化肥经营部搬离并支付占用费的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案属于物权保护纠纷，万明化肥经营部所占用的房屋是否影响罗伙明的通行、采光、通风、排水等，属于相邻权纠纷，与本案并非同一法律关系，本案不予调处。至于万明化肥经营部所占用的房屋是否占用原预留公路用地、是否属于违法建筑等问题，应由相关行政部门予以审查、处理，本案不作审查。罗伙明二审提供的证据所反映的事实均发生在一审庭审之前，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条规定的“新的证据”，且该证据并不足以证明罗伙明的主张，本院不予接纳。综上所述，罗伙明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由罗伙明负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十二月二十五日书记员  贾妍胡秀红