广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂11民终965号 上诉人（原审原告）：唐丽群，女，瑶族，1981年8月28日出生，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：杨桦，贺州市八步区法律事务中心法律工作者。 委托诉讼代理人：杨强，贺州市八步区法律事务中心法律工作者。 被上诉人（原审被告）：吕小萍，女，瑶族，1982年7月4日出生，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：陈志胜，广西卓秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高灵，广西卓秀律师事务所律师。 上诉人唐丽群因与被上诉人吕小萍房屋租赁合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2019）桂1102民初1149号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年9月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 唐丽群上诉请求：请求撤销一审判决第二项，改判支持一审原告的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，判决有失公平。1、本案上诉人与被上诉人双方合同关系实际上为承继原合同权利义务，不存在重复享受原合同己履行权利。2018年7月10日上诉人与原某达成终止租赁关系协议，原某与被上诉人口头告知上诉人双方已经达成转让协议，由被上诉人继续承租铺面，因此，上诉人与被上诉人于当日签订租赁合同，变更了承租主体及租赁期限，之后被上诉人将于7月10日与原某签订的转让协议复印件交于上诉人留存。因此，表面上上诉人与被上诉人重新签订了一份书面租赁合同，但无论是从合同内容还是被上诉人与原某的转让行为上来看，均表明被上诉人是从原某处承继取得承租铺面权利义务。2、一审法院严重忽视被上诉人应承担的合同违约责任。首先，上诉人与被上诉人建立租赁关系后，被上诉人一直未按照合同约定交纳履约保证金及租金，构成根本性违约，合同中己经明确约定迟延交租计收滞纳金（违约金）的约定，一审法院对被上诉人违约责任置若罔闻，有失司法对违约行为的批判性。本案，被上诉人迟延交租的行为已经构成违约，在上诉人向其发出解约通知后被上诉人补交租金的行为并不是在履行合同约定交租时间内交租的行为，应视为是被上诉人承担违约责任的表现，因此，无论是从被上诉人所交款项中先行扣减保证金还是裁决被上诉人补交保证金，均是对合同有约定从约定原则的保护，而一审法院却以合同解除为由驳回上诉人主张保证金的诉求理据不足。其次，被上诉人之后补交租金的行为，仅是双方对补交租金的协商，而一审法院将双方的协商行为全盘认定为双方对合同关系的处置行为，以偏概全。3、从合同实际履行的客观事实来说，均不存在与被上诉人约定三个月装修免租期的事实。2018年7月10日上诉人、被上诉人及原某三方当场确认了被上诉人承继原某权利义务，并将原租赁期限8年变更延长至10年作为被上诉人承继惠利，明确了被上诉人不再享有原租赁关系中己经使用的3个月装修免收租金权利，同时合同中载明装修期起始时间为“租赁期”开始，而租赁期是从2018年1月18日起，亦印证被上诉人不再享有原某己经使用的装修期。庭审中证人（原某）胡某亦证实了上述事实，一审法院以被上诉人接收铺面的时间作为装修期起始时间并重复计算明显错误。4、被上诉人对《解除合同通知书》签字确认行为，表明其认可拖欠原告租金，不享有重新缔约的三个月免租期的事实。5、事实上承租权的取得系上诉人从案外人承租取得，依据承租合同约定需向案外人东升公司交纳租金及违约金，一审法院忽视了被上诉人迟延交租行为势必导致上诉人无法按时向东升公司交租承担支付违约金的损失，并且客观上己经造成上诉人重大损失的事实，显失公平公正。 吕小萍辩称，一、一审判决认定被上诉人己付清租金，认定事实清楚。一审法庭调查阶段，双方均确认，上诉人将案涉房屋交付给被上诉人的时间为2018年8月1日左右。按照《铺面租赁合同》关于三个月免租装修期的约定，被上诉人向上诉人应当交纳租金的起止日期为2018年11月至2019年1月，共计3个月，租金合计40140元。一审庭审中，上诉人与被上诉人均确认，在被上诉人接到解除合同通知后，双方经结算并协商一致，上诉人免除租金尾数款140元，被上诉人应当立即付清租金40000元。于是，被上诉人于2019年1月22日、1月25日分两次清偿40000元租金给上诉人，给付租金义务即已经履行完毕。上诉人以没有免租期为由向被上诉人多要租金的请求显然没有事实依据。二、一审判决驳回上诉人要求支付履约保证金的诉讼请求，适用法律正确，处理妥当。履约保证金的法律性质是债的担保，当合同之债已经终止或当事人将要终止合同之债时，债的担保己无必要。本案中，在上诉人要求解除租赁合同，且被上诉人己经付清租金的情况下，上诉人再行要求被上诉人支付15000元履约保证金的诉讼请求，显然没有事实和法律依据，更不符合商业交易习惯，其请求十分荒唐，毫无理据。一审判决驳回上诉人要求支付履约保证金的诉讼请求，适用法律正确，处理妥当。综上所述，一审判决认定被上诉人己付清租金，认定事实清楚。上诉人的上诉无理，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 唐丽群向一审法院起诉请求（庭审中变更）：一、请求确认2019年1月21日原告向被告发出解除合同通知有效，《租赁合同》解除；二、请求判决被告清偿拖欠原告租金93660元，并判令被告支付逾期违约金3098元；三、判决被告交纳的合同履约保证金15000元从其逾期违约金中抵扣；四、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告唐丽群与案外人贺州市东升商业广场股份有限公司签订了铺面租赁合同,取得贺州市八步区建安路东路（现名建安街）灵峰花园规划二区整栋楼房的承租权。2018年7月10日以前,原告唐丽群把贺州市八步区建安路东路（现名建安街）灵峰花园规划二区133-138号铺面租赁给案外人胡某经营使用。 2018年7月10日,原告唐丽群与案外人胡某签订终止灵峰花园规划二区133-138号铺面租赁合同的合同终止协议。同日，原告唐丽群(甲方)与被告吕小萍(乙方)就贺州市八步区建安路东路灵峰花园规划二区133-138号铺面达成租赁意向并签订《铺面租赁合同》，该合同对租赁铺面概况、租赁期限及租金支付、装修改造和违约责任等作出了书面约定。合同约定,租赁面积为446平方米(三楼)，租期从2018年1月18日至2028年1月30日（10年)，租赁期开始90天即2018年1月18日至2018年4月18日为装修免收租金期，此后租金按每月30元/㎡计收，日租金为446元，每月租金合计13380元，租期每满两年租金递增10%。签订租赁合同当天乙方支付给甲方保证金为15000元,本合同终止后，若乙方完全履行本合同项下义务，甲方应在乙方归还甲方物业后十日内将保证金（或余额）无息退还给乙方。违约责任约定:……3、租赁期间,乙方有下列行为之一的,甲方有权终止合同,收回该房屋,乙方应按照合同年租金总额的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应承担赔偿。……6、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金10%支付滞纳金。…… 2018年7月30日，案外人胡某与被告吕小萍签订转让协议，胡某同意将位于八步区灵峰大厦三楼（原为明匠文玩馆）（即灵峰花园规划二区133-138号铺面）转让给吕小萍使用，并保证吕小萍同等享有胡某在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。双方商定会馆以400000元总价转让给吕小萍，转让后会馆现有的办公用品及其他所有设备全部归吕小萍所有。 铺面租赁合同和转让协议签订后,原告于2018年8月将铺面交付给被告，被告将该铺面进行了装修，用以经营明礼文学馆。被告开业经营后，一直未如约支付租金以及保证金，原告多次向被告进行催讨。 2019年1月21日，原告向被告发出《解除合同通知书》，被告于1月22日签字确认收到通知。被告接到《解除合同通知书》，曾打电话与原告协商，原告同意被告支付租金40140元,对尾数款140元原告同意免收。被告于2019年1月22日、25日分别支付了20000元共计40000元租金给原告。2019年1月28日，被告即拆除了明礼文学馆的空调，退还了灵峰花园规划二区133-138号铺面。 庭审中,被告表示,因合同已经不能继续履行了,同意解除本案的铺面租赁合同。 一审法院认为，本案的争议焦点如下：一、本案被告是否存在拖欠租金的行为？如存在拖欠租金，其数额为多少？二、原告主张被告支付违约金的标准是否过高？该院认为，被告吕小萍与原告唐丽群签订的铺面租赁合同，系双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照铺面租赁合同的约定，租赁期开始的90天，为承租方进行装修的免收租金期。原告于2018年8月将铺面交付给被告，扣减三个月的免收租金期，被告支付租金的起始时间为2018年11月。原告向被告送达解除合同通知书的时间为2019年1月22日，被告退还了灵峰花园规划二区133-138号铺面的时间为2019年1月28日。被告实际应支付铺面租金的时间为三个月（即2018年11月至2019年1月），应付租金的数额为40140元。被告于2019年1月22日、25日分别支付了20000元共计40000元给原告，与原告在庭审中认可免收了尾数140元相对应。该院确认被告于2019年1月22日、25日共支付的40000元为租金，即被告按铺面租赁合同的约定已履行了支付租金的义务。对原告主张被告清偿拖欠租金93660元，支付逾期违约金3098元的请求，该院不予支持。关于合同解除问题。原告于2019年1月22日向被告送达解除合同通知书，被告没有提出异议，并于2019年1月28日实际退还了灵峰花园规划二区133-138号铺面，该铺面的租赁合同已经实际解除，该院予以确认。关于原告主张合同履约保证金15000元从违约金中抵扣的问题。被告向原告交纳履约保证金，是保证被告能够履行合同项下的义务，合同义务履行完毕后，履约保证金应当予以退还。本案中，在合同履行期的初始阶段，原告即向被告发出解除合同通知书，合同已实际解除，被告已不存在交纳履约保证金的义务。因此，对原告的此项诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款的规定，判决：一、确认原告唐丽群与被告吕小萍于2018年7月10日签订的《铺面租赁合同》已经解除；二、驳回原告唐丽群的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1921元（原告已预交），由原告唐丽群负担。 双方当事人对一审查明的事实无异议。 双方在二审期间均未提交新证据。 综合全案的证据及诉辩双方的意见，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人唐丽群与被上诉人吕小萍签订的铺面租赁合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。一、关于免收租金期问题。上诉人主张双方合同关系为承继原合同权利义务，明确了被上诉人不再享有原租赁关系中已经使用的3个月装修免收租金权利。根据上诉人与被上诉人订的铺面租赁合同的约定：“租赁期开始的90天，是甲方（出租方）提供给乙方（承租方）进行装修的免收租金期，期限至止开始计收房租”，从双方签订的铺面租赁合同约定来看，没有列明免租期起始日期，但合同是明确约定有90天装修免收租金权利内容。虽从合同的签订日期和合同的租期来看，确实是与前一个案外人胡某合同有关联，但并无明确被上诉人不再享有90天装修免收租金权利内容。因此，被上诉人吕小萍依双方合同约定获得90天免收租金期。上诉人于2018年8月将铺面交付给被上诉人，被上诉人2019年1月28日退还了铺面。扣减三个月的免收租金期，被上诉人实际应支付铺面租金的时间为三个月（即2018年11月至2019年1月），应付租金的数额为40140元。被上诉人于2019年1月22日、25日分别支付了20000元共计40000元给原告，与上诉人在一审庭审中认可免收了尾数140元相对应。一审法院确认被上诉人于2019年1月22日、25日共支付的40000元为租金，即被上诉人按铺面租赁合同的约定已履行了支付租金的义务并无不当，本院予以维持。本案中，在合同履行期的初始阶段，上诉人即向被上诉人发出解除合同通知书，合同已实际解除，被上诉人已不存在交纳履约保证金的义务。因此，对上诉人的此项上诉主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人唐丽群的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3841元，由上诉人唐丽群负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 苏少勋 审 判 员 凌丽琪 审 判 员 张依传 二〇一九年十二月十日 法官助理 蒙晓华 书 记 员 李海燕