北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终15194号上诉人(原审被告)：北京乐游者文化有限公司，住所地北京市朝阳区将台乡环铁艺术城北区办公楼101室。法定代表人：王金元，总经理。委托诉讼代理人：何巍，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：北京金美德科贸有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇蓝海苑1号楼1层5单元1-05（02室）。法定代表人：刘磊，总经理。委托诉讼代理人：王连华，河北天树律师事务所律师。上诉人北京乐游者文化有限公司（以下简称乐游者公司）因与被上诉人北京金美德科贸有限公司（以下简称金美德公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初22922号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。乐游者公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回对方原审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，导致合同效力认定错误。双方所签转让协议主要用于鱼塘承包经营，本质上属于土地承包经营权的转让，根据相关法律规定，承包方未经发包方同意采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。本案中对方将土地承包经营权转让未经发包方同意，故合同应为无效。二、一审判决认定我方违约错误。根据合同约定，对方具有沟通、协调义务，而从我方进场后，对方不能就房车场地问题与物业进行沟通，从而导致合同目的无法实现，因此我方有权拒付租金。三、一审判决认定合同解除时间有误，应为2018年5月9日。金美德公司辩称，同意一审判决，不同意乐游者公司的上诉请求，请求驳回上诉人的上诉请求。乐游者公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的转让协议于2019年4月17日解除，并责令乐游者公司腾退位于朝阳区东苇路金港汽车公园内鱼池；2.判令乐游者公司支付占用该鱼池期间租金及解除后至腾退日期间的占有使用费（以15万元为基数，自2019年4月17日起计算之实际腾退之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）及利息（以15万元为基数，自2018年7月15日起至2019年4月16日，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；3.判令乐游者公司支付违约金15万元；4.判令乐游者公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月27日,金美德公司作为甲方、乐游者公司作为乙方签订《转让协议》,约定:甲方将位于北京市朝阳区东苇路金港汽车公园内鱼池,面积为26.5亩转让给乙方经营,转让费为100万元。甲乙双方的转让期限为七年,即自2018年5月1日至2025年5月1日止。乙方应于2018年7月15日前支付甲方一年租金15万元,以后依次类推乙方均按上述时间将每年的年租金15万元支付给甲方,直至双方约定的转让期限为止。关于双方转让费100万元,乙方同意前三年按照每年14.3万元支付给乙方,支付时间与本协议约定的租金支付时间相同即每年的7月15日。自第四年的7月15日乙方应一次性支付甲方剩余转让费。甲方协助乙方与上述项目的负责方沟通协商,乙方在转让期限内自负盈亏。2018年5月10日,金美德公司(甲方)法定代表人刘磊、乐游者公司(乙方)法定代表人王金元签订《声明》,内容为:2018年4月27日签订的转让协议经甲乙双方协商一致同意于2018年5月10日解除并撕毁,至此双方再无任何权利义务关系,因为上述合同双方自签订之日起并未履行,故双方不存在任何债权债务及其他纠纷,双方自解除之日起不再存在任何关系,双方均不得向对方主张任何权利。金美德公司作为甲方、乐游者公司作为乙方签订落款日期为2018年5月1日《转让协议》一份,约定:甲方将位于北京市朝阳区东苇路金港汽车公园内鱼池,面积为26.5亩转让给乙方经营,(上述转让面积以甲方与邸岳龙的合同为准,双方并未对上述面积进行实际测绘)转让费为80.5万元,乙方交纳上述转让费的同时还需向甲方交纳年租金。甲、乙双方的转让期限为七年,即自2018年5月1日至2025年5月1日止。乙方应于2018年7月15日前支付甲方一年租金15万元,以后依次类推乙方均按上述时间将每年的年租金15万元支付给甲方,直至双方约定的转让期限为止。关于双方转让费80.5万元,乙方同意前三年按照每年11.5万元支付给乙方,支付时间为每年的6月29日。自第四年的6月29日乙方应一次性支付甲方剩余转让费46万元。甲方协助乙方与上述项目的负责方沟通协商,乙方在转让期限内自负盈亏,同时乙方承诺如果双方产生争议进而解除本协议则乙方已经缴纳给甲方的租金和转让费不用甲方退还。如果双方在签订本协议之后,乙方违约不再履行本协议,或乙方未按上述双方约定时间给付甲方转让费和年租金则乙方应赔偿甲方违约金15万元。庭审中,双方确认该协议系2018年5月10日之后签订。庭审中,金美德公司称乐游者公司于2018年4月中旬进入涉案场地,后撤出几天,2018年6月再次进场。乐游者公司称其系于2018年6月6日开始清扫,2018年6月10日正式入驻。金美德公司就此提交王金元微信朋友圈截图,以证明乐游者公司于2018年4月开始入场经营。庭审中,金美德公司称第一年租金15万元,应为2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金。乐游者公司对此不予认可,称应为2018年7月15日至2019年7月14日期间的租金,双方曾口头协商2018年5月1日至2018年7月14日期间,乐游者公司无须交纳租金。刘磊与王金元之间微信记录有如下内容:2018年5月9日,刘磊“金元,如果你资金困难就算了,把合同拿过来作废,我跟别人继续谈合作”,王金元“好的”;2018年6月21日,王金元“如果南边木屋那块地不让动的话,房车厂家进不来月底我哪来的钱给你交转让费呀”,刘磊“两回事”,王金元“当初还以为狄龙是最大的障碍哪”,“现在物业又出来说不让动工”,“如果只靠钓鱼都挣不出我们几个人的工资钱来”,“按照原计划只有招租才能把这里盘活没有别的办法”;2018年8月18日,王金元“刘哥,如果实在不行我就暂时先撤回蟹岛,要不跟老周在一起吃住也是麻烦事,我这老头跟小杨说也不太愿意在一起容易出矛盾,招商我还继续谈着,这样也不让你太为难了,这样你看行吗”,刘磊“这两天你如果给不了钱,就先撤吧,其他再说”,王金元“知道了”;2018年8月19日,刘磊“周三之前你必须搬走”,王金元“搬我肯定搬”,“把补充协议签了我就搬”,刘磊“签什么补充协议”,“你已经严重违约”,王金元“你不是说原始合同作废再签一个补充协议吗”,“保证我还继续招商有效”,刘磊“你这种无赖已无诚信可言”,王金元“招进商来按比例分成”,“按原始合同应该是甲方违约在先”,“甲方未按合同配合乙方对该项目(房车营地)使用场地平整,施工做出响应,从而导致合同内容所述项目无法进行,所以是甲方违约在先”,刘磊“你脸红吗”,“那就试试,看是谁违约”。庭审中,乐游者公司称签订合同时其曾对金美德公司说要销售房车,2018年6月6日,乐游者公司入驻鱼池做卫生清理工作,协调物业公司接电,但物业公司不给接电,乐游者公司要求金美德公司配合与物业公司沟通,亦没有结果,拖了一个多月,物业公司仍未接电,也不让房车进入,乐游者公司就没有实际经营;物业公司称其与邸岳龙签订承包协议,邸岳龙转包给金美德公司,金美德公司转包给乐游者公司,故金美德公司与乐游者公司之间转让协议是无效的。庭审中,乐游者公司称涉案鱼池仍在其控制之下,现已闲置。另查,2015年5月25日,邸某某作为甲方、刘磊作为乙方签订《承包协议》,约定甲方将金港汽车公园内金港湖承包给乙方开发养殖、垂钓、水上运动等项目使用,承包年限10年,即2015年6月1日至2025年6月1日。2017年9月27日,北京胜道博岳商贸有限公司(以下简称胜道公司)作为租方、金美德公司作为承租方签订《租赁合同》,约定:甲方现有位于朝阳区东苇路金港汽车公园内鱼池,面积为26.5亩,租给乙方使用。乙方与甲方签订所有权利义务属金美德公司。其他条款按原协议执行。一审法院认为:金美德公司与乐游者公司于2018年5月1日签订之《转让协议》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,应属合法有效,双方均应依约履行。金美德公司依约将涉案场地交付给乐游者公司,乐游者公司已实际进场经营,乐游者公司应依约交纳租金。乐游者公司称金美德公司未依约履行与项目负责方沟通协商的义务,导致物业方不给乐游者公司接电,亦不允许房车进场,导致乐游者公司无法经营销售房车业务,故金美德公司无权要求租金。但乐游者公司提交之证据不足以证明金美德公司曾保证乐游者公司可以在涉案场地开展销售房车业务。而金美德公司提交之证据,足以证明乐游者公司已进场实际经营。故对乐游者公司上述答辩意见,法院不予采信。现乐游者公司未依约交纳租金,金美德公司有权要求解除合同,故法院确认涉案合同于本案起诉材料送达乐游者公司之日起解除。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。故金美德公司有权要求乐游者公司腾退涉案鱼池并依约支付租金及自合同解除之日起至实际腾退场地之日止的使用费。合同约定转让期限自2018年5月1日起计算,故租金应自该日期起算。乐游者公司主张双方曾口头约定2018年5月1日至2018年7月14日期间不计算租金,但其并未对此举证加以证明,法院对此不予采信。乐游者公司未依约履行支付租金的义务,导致合同无法继续履行。故对金美德公司要求其支付违约金的诉讼请求,法院予以支持。合同约定之违约金标准过高,法院结合乐游者公司之违约情节及双方之履约情况,酌情予以调整。金美德公司主张之违约金足以弥补其因乐游者公司违约而产生之损失,故对金美德公司主张之逾期支付租金的利息损失,法院不予支持。判决：一、确认北京金美德科贸有限公司与北京乐游者文化有限公司于二〇一八年五月一日签订之《转让协议》于二〇一九年三月二十日解除;二、北京乐游者文化有限公司于判决生效之日起七日内腾退位于北京市朝阳区东苇路金港汽车公园内鱼池;三、北京乐游者文化有限公司于判决生效之日起七日内向北京金美德科贸有限公司支付租金133150.69元;四、北京乐游者文化有限公司于判决生效之日起七日内向北京金美德科贸有限公司支付场地使用费(自二〇一九年三月二十一日起至实际腾退之日止,按日410.96元的标准计算);五、北京乐游者文化有限公司于判决生效之日起七日内向北京金美德科贸有限公司支付违约金5万元;六、驳回北京金美德科贸有限公司其他诉讼请求一审案件受理费3050元，由北京乐游者文化有限公司负担（于判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。金美德公司提交：1.于2019年6月3日拍摄的照片一张，欲证明乐游者公司往涉案场地拉渣土被物业阻止过；2.2019年8月6日及8月30日拍摄的视频一份，证明乐游者公司一直在正常经营。乐游者公司对证据1的真实性认可，证明目的不认可；对证据2的真实性及证明目的均不认可。乐游者公司申请证人杨某出庭作证并提交杨某书面证言一份，欲证明涉案场地因物业阻拦无法实际经营。杨某称其2019年四五月份开始到涉案场地钓鱼，但经常不让进，至于阻拦人的身份，其无法确认。金美德公司对该证言的证明目的不予认可。本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩主张及本院查明的事实，本案二审的争议焦点在于：一、2018年5月1日签订的《转让协议》之效力；二、乐游者公司未依约交纳房租的行为是否构成违约，进而违约责任应如何承担。关于焦点一，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，金美德公司与乐游者公司签订协议约定将涉案鱼池转让给乐游者公司，由乐游者公司使用、收益，金美德公司每年收取固定收益，故双方之间成立租赁合同关系，双方所签《转让协议》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。乐游者公司上诉主张双方之间为土地承包经营关系，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于焦点二，根据《转让协议》约定，转让期限自2018年5月1日开始，故乐游者公司应交纳自该日起的租金，现乐游者公司未依约按时交纳租金，其抗辩意见为签订合同后并未进场经营；进场后因物业方不给接电且不允许房车进场导致无法实际经营，责任在金美德公司。对此本院认为，一方面，根据乐游者公司法定代表人王金元于其微信朋友圈所发的若干信息显示，乐游者公司于签订协议后已开始实际进场经营，现乐游者公司对上述信息不予认可，亦未提交足以推翻该信息的证据，故本院对该事实予以认定，对乐游者公司关于其未实际经营的抗辩理由不予采纳；另一方面，乐游者公司提交之证据不足以证明金美德公司曾保证乐游者公司可以在涉案场地开展销售房车业务，故其主张其无法开展房车业务责任在于金美德公司，无事实依据，不能构成其不按时交纳租金的合理抗辩。乐游者公司在已实际进场经营的情况下拒绝依约交纳租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任，一审判决乐游者公司支付租金及场地占有使用费，并支付相应违约金并无不当，且数额合理，本院予以维持。关于《转让协议》的解除时间，因乐游者公司存在违约行为导致合同无法继续履行，且其尚未腾退涉案场地，金美德公司通过诉讼方式起诉要求解除合同，一审判决确认涉案合同于一审起诉材料送达乐游者公司之日起解除并无不当，乐游者公司关于合同解除时间的上诉理由无法成立，本院不予支持。综上所述，乐游者公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由北京乐游者文化有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  薛 妍审 判 员  杨 路审 判 员  孙 妍二〇一九年十二月十一日法官助理  黄 蕾法官助理  李 越书 记 员  卢园园