四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川3401民初4495号 原告：蒋中美，女，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：张万发，四川金固律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：丰富生，四川金固律师事务所律师（特别授权）。 被告：重庆承誉德实业有限公司，住所地重庆市。 法定代表人：刘德兴，执行董事。 委托诉讼代理人：谢正礼，重庆礼澜律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：韩翔，重庆礼澜律师事务所实习律师（特别授权）。 被告：西昌市昌贸物业管理有限公司，住所地四川省西昌市。 法定代表人：陈亮，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：张杰，四川谦亨（冕宁）律师事务所律师（一般代理）。 委托诉讼代理人：张家胜，重庆鼎之律师事务所律师（一般代理）。 原告蒋中美与被告重庆承誉德实业有限公司（以下简称承誉德公司）、何丽、西昌市昌贸物业管理有限公司（以下简称昌贸物业公司）及第三人四川省监狱管理局凉山监狱管理处（原名称为凉山州监狱管理局，以下简称凉山监狱管理处）合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，经原告蒋中美申请，本院裁定准许原告蒋中美撤回对被告何丽、第三人凉山监狱管理处的起诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋中美的委托诉讼代理人张万发、丰富生，被告承誉德公司的委托诉讼代理人谢正礼、韩翔，被告昌贸物业公司的委托诉讼代理人张杰、张家胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋中美向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告与被告签订的《水晶城物业经营权转让合同》、《补充协议》；2．判决二被告承担连带责任，返还原告物业经营权转让款157227.23元；3．判决二被告共同承担连带责任，支付原告固定租金回报29175.14元（固定租金起算期限从2018年4月1日起至判决解除日止）；4．判决二被告共同承担连带责任，赔偿原告转让款20%的违约金；5．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年4月6日，被告承誉德公司与凉山监狱管理处签订《凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目合同书》，取得该项目的投资建设权和建成后的地下停车场、一至三楼商铺35年经营权。被告承誉德公司委托授权被告昌贸物业公司运营该项目。被告昌贸物业公司在《凉山日报》通过广告形式对外实施招商活动，招商内容为转让35年经营权，受让人受让的经营权由被告统一管理出租，被告每年支付受让人固定回报。2013年1月24日，原告与被告承誉德公司委托的被告昌贸物业公司签订了《水晶城物业经营权转让合同》，约定被告转让水晶城8.52平方米的35年经营权给原告，原告支付转让款189757元，由被告每年支付固定租金回报，同时合同也约定了双方的违约责任。2016年5月9日，原告与被告昌贸物业公司签订《补充协议》，降低了回报，合同履行至2018年4月，被告昌贸物业公司以无力履行合同为由拒绝履行。被告承诺固定回报，引诱原告与被告签订案涉合同，高价受让经营权，被告筹得建设资金并取得收益后，仅履行四年就公然宣布不履行合同，使原告蒙受经济损失，其违约行为致使原告的合同目的已无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，合同应当解除，被告应当返还原告的经营权转让款并赔偿违约金。据此，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告承誉德公司辩称，请求驳回原告针对被告承誉德公司的全部诉讼请求。被告承誉德公司于2012年4月6日与凉山监狱管理处签订的《凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目合同书》，被告承誉德公司并未实际履行，该合同的实际履行人为被告昌贸物业公司，被告承誉德公司并未取得该项目的投资建设权及建成后的地下停车场及商铺的35年经营权，被告承誉德公司对被告昌贸物业公司转让商铺、出租商铺以及管理商铺的授权基础不存在。对招商的部分，被告承誉德公司因不存在基础的权利，授权转让的事实不存在，其不能将不享有的基础权利予以转让，案涉经营权转让合同为被告昌贸物业公司与原告自行签署，因此，被告承誉德公司不是该合同的相对人，不存在委托授权，依法不应当承担相应的责任。 被告昌贸物业公司辩称，1.被告昌贸物业公司与原告之间签订的系列合同系被告昌贸物业公司以自身名义与原告签订，承誉德公司并非合同相对人，不应当承担合同相对人的相关法律责任，本案中被告昌贸物业公司向原告提供了授权委托书，以代理人的身份签订合同。2.被告昌贸物业公司并没有违反经营权转让合同，不应当承担经营权转让合同12.2.1条所约定的违约责任，请驳回该项诉讼请求。3.对于原告诉请解除合同，被告昌贸物业公司予以认可，但系诉讼协商解除。4.关于原告诉请返还经营权转让款，原告未提供计算依据，被告昌贸物业公司支付了4年的回报应当予以扣除。5.对于原告应当收回的固定租金回报，应当据实计算。综上，请求人民法院查明案件事实，依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院经审查认定如下：1.原告提交的《凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目合同书》，被告昌贸物业公司对其证据“三性”无异议，被告承誉德公司对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该证据对本案认定事实有关，与本案具有关联性，本院对其证据“三性”予以确认；2.原告提交的《凉山日报》（2013年2月1日），被告承誉德公司对其证据“三性”要求本院予以查实，被告昌贸物业公司对其证据“三性”无异议，经本院查实，该证据系真实存在，其来源合法，与本案认定事实有关，本院对其证据“三性”予以确认；3.原告提交的《水晶城物业经营权转让合同》、《补充协议》、收据、信息截图、《限期履约通知》，被告承誉德公司对其证据“三性”无法确认，被告昌贸物业公司对其证据“三性”无异议，上述证据均系原告与被告昌贸物业公司履行合同情况，本院对其证据“三性”予以确认；4.原告提交的《工程施工承包合同》、《申请》、西昌市昌贸物业管理有限公司账户交易明细、《BOT项目审计报告书》、银行卡交易明细，与本案缺乏关联性，本院不予认定；5.被告承誉德公司提交的（2019）川民申5465—5526号《再审案件受理通知书》、（2019）川民辖56号《民事裁定书》，与本案认定事实无关，且被告承誉德公司的再审申请已被驳回，本院对其不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月6日，被告承誉德公司（当时名称为重庆承誉德房地产开发有限公司）作为乙方，凉山监狱管理处（当时名称为凉山州监狱管理局）作为甲方，双方签订了《凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目合同书》，主要约定：“鉴于：……凉山州监狱管理局同意授予乙方本合同所规定的特许权。乙方依法在凉山州监狱管理局设立工程建设项目部，主要从事凉山州监狱管理局综合楼建设项目投资、建设、经营管理和维护。第一条：特许权内容。特许权包括以下权利：（1）建设管理权。A、凉山州监狱管理局综合楼建设项目包括新建住宅房、办公用房、商铺、地下停车场、附属设施、环境绿化等由乙方出资并组织施工建设。B、除甲方职工集资建房部分外，全部项目建设费用由乙方投资……。（2）运营管理权。A、商铺和地下停车场由乙方在规定使用经营年限内自行经营或者招商出租，所获得的收益抵扣投资回报。第二条：特许权的方式。该特许权以BOT（建设—运营—移交）形式由乙方享有。第三条：特许权的内容及期限。3.1……甲方授予乙方该项目商铺和地下停车场经营期限为35年（建设期除外），自工程竣工验收之日起至期满之日的第二天……。3.2特许权的范围和内容。……指本项目中商铺和地下停车场的经营权，商铺为地上一至三层……。第五条：特许权的转让、担保、出租。5.3.1乙方有权将特许经营范围内的商铺和地下停车场的经营权出售或出租。第六条：项目设施的所有权和经营权。6.1整个项目物业及其附属设施之所有权属于甲方，但在该项目规划之商业用房部分和地下停车场移交前，该项目中规划之商业用房部分和地下停车场的经营权由乙方享有。第七条：工程的建设施工。7.1.2乙方自行选择相应资质等级的第三方进行设计、施工、监理。第十五条：本合同经甲、乙双方的法定代表人、负责人（或委托代理人）签字并加盖公章后生效。”合同甲方处加盖有凉山监狱管理处的公章及法定代表人的签名，乙方处加盖有被告承誉德公司的公章及委托代理人的签名。 2012年5月14日，被告承誉德公司向被告昌贸物业公司出具《授权委托书》，载明：“昌贸公司：为便于对重庆承誉德房地产开发有限公司投资建设的凉山州监狱管理局综合楼建设ＢＯＴ项目工程之商业用房及车库的前期招商及运营工作，现授权贵司开展对凉山州监狱管理局综合楼建设ＢＯＴ项目工程的商业用房的招商工作。招商所收取的商户支付的包括但不限于保证金、定金、预收的租金等收费应由商户直接支付至附件所列账户内，贵司不得收取现金。本授权书对收取现金的招商项目不具有法律效力。本授权书自本公司签署之日起即时生效。”《授权委托书》所附收款账户信息为：“账户名称：西昌市昌贸物业管理有限公司，开户行：凉山商业银行月城支行，账号：02×××75。”被告承誉德公司在该《授权委托书》上加盖了该公司的公章。 被告昌贸物业公司接受被告承誉德公司委托后即开展招商活动，并于2013年2月1日在《凉山日报》A2等版面刊登了“水晶城商铺投资上品引领西昌投资新风向”、“总价8万起，年收益率7%—15%，抢到即赚到”等内容的整版广告。 2013年5月8日，被告昌贸物业公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《水晶城物业经营权转让合同》，主要约定：“鉴于：本合同项下所转让的物业经营权系重庆承誉德房地产开发有限公司中标凉山州监狱管理局综合楼建设ＢＯＴ项目合法取得。昌贸公司作为水晶城物业管理经营者，已得到重庆承誉德房地产开发有限公司授权许可，有权签订‘水晶城·综合楼的商铺35年的物业经营权’转让合同。第一条：转让物业经营权范围、期限。1.转让标的为水晶城商铺35年期限的商铺经营权。2.位于西昌市，建筑面积8.52㎡。3.经营期限35年，自2014年4月30日起至2049年4月30日止。第二条：无产权纠纷承诺。甲方保证交付乙方的物业无产权纠纷，因甲方原因造成该物业发生债权债务纠纷的，由甲方向乙方承担相应的赔偿责任。第六条：物业转让费及相关费用。本物业转让费总额为189757.00元，乙方在签订合同7日以内，一次性付清全部转让费。第七条：租金。甲方向乙方按年度支付租金，从2014年4月30日起支付第一年的租金，以后依次类推，每年租金28464元。第九条：甲、乙双方的权利义务。1.甲方有收取该物业转让费的权利，在乙方已依约支付物业转让费的前提下，甲方有义务按本合同约定向乙方按期给付物业的租金。2.乙方应按照本合同的约定向甲方支付物业转让费。在付清所有费用后，乙方对该物业依法享有继承、转让、收益的权利。但是，相关情况应在甲方处进行备案。第十条：合同的解除、终止。本合同签订后，如果没有法定或约定的情形，任何一方不得擅自解除合同。第十二条：违约责任。甲方未依约支付租金的，每逾期一天，按应付而未付金额的万分之三向乙方支付滞纳金，如甲方逾期超过180天未支付租金的，则乙方有权解除委托，收回物业，且甲方还应当按35年租金总额的30%向乙方支付违约金。本合同自双方签字、盖章之日起生效。”合同甲方处加盖有被告昌贸物业公司的公章，乙方处有原告的签名、捺印。合同签订后，原告向被告昌贸物业公司交纳商铺经营权转让款共计189757元。 2016年5月9日，原告作为甲方，被告昌贸物业公司作为乙方，双方针对位于西昌市水晶城商铺的租金事宜签订了《补充协议》，主要约定：“一、自本协议签订之日起，乙方以经营权转让价款为基数，按照7.5%／年的标准向甲方支付租金；并在2019年3月20日开始，在前述标准的基础上按照5%／年的增长率递增租金，直至物业使用期满……”。根据《补充协议》，被告昌贸物业公司2018年应向原告支付租金14231.78元，2019年应向原告支付租金14943.36元。 2018年3月20日，被告昌贸物业公司发出《预期违约告知》，载明：“各水晶城经营权持有户：2013年以来，我公司受贵方委托，对外出租贵方持有经营权的商铺。近年来，因市场变化等原因，大量商铺无法出租，公司目前已负债经营，无法再继续履行《‘水晶城’委托租赁及管理合同》，特告知大家。为保证各经营权的合法权益，请在2018年4月30日之前到水晶城项目委托租赁管理办公室协商解决。”之后，被告昌贸物业公司又以短信的方式告知原告等人上述情况，并要求与原告等人协调处理。 2018年4月10日，原告等人向凉山监狱管理处、被告承誉德公司、被告昌贸物业公司发出《限期履约通知》，载明：“贵公司于2018年3月26日至29日，通过贵公司或委托的律师，向所有业主发出短信通知，以不能继续履行合同为由，准备违约。到现在，你公司已经形成事实上的违约。现全体业主提出如下要求：限贵公司（单位）自收到本通知之日起，15日内按照合同约定全面履行合同。逾期则视为根本违约，贵公司（单位）应该按照合同和相关法律规定承担一切法律后果……。”《限期履约通知》上由选举的全体业主代表签字、捺印。因三方多次协商未果，原告于2019年8月28日向本院提起诉讼，要求判如所请。 本院认为，本案的争议焦点为：1．被告承誉德公司是否应当承担本案民事法律责任；2．《水晶城物业经营权转让合同》、《补充协议》是否应当解除；3．二被告是否应当向原告支付固定租金；4．二被告是否应当返还案涉物业经营权转让款；5．二被告是否应当向原告支付违约金。 一、关于被告承誉德公司是否应该承担本案民事法律责任的问题。被告承誉德公司在凉山州监狱管理局综合楼建设BOT项目中取得案涉商铺35年经营权后，向被告昌贸物业公司出具了《授权委托书》，被告承誉德公司书面授权被告昌贸物业公司开展对案涉商铺的招商工作。此授权为授权不明，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”规定，被告承誉德公司对被告昌贸物业公司的代理行为承担民事责任，被告昌贸物业公司负连带责任。 二、《水晶城物业经营权转让合同》、《补充协议》是否应当解除的问题。本案中，被告承誉德公司通过BOT项目取得了“水晶城”项目地下停车场、一至三楼商铺35年的经营权，其委托被告昌贸物业公司对外招商，被告昌贸物业公司以年收益率7%—15%对外发布招商广告，被告昌贸物业公司对外转售经营权又捆绑了售出返租的书面承诺，让包括本案原告在内的投资者相信其购买了案涉商铺35年经营权后收入有保障，合同利益可期待，本案当事人签订合同的目的是基于对二被告转让经营权并统一经营管理，原告能够收取固定回报为前提，因此上述三份合同是一个整体，不应区别看待。在合同履行过程中，被告昌贸物业公司不能依约向原告支付租金，致使合同目的不能实现，结合原告的诉讼请求和本案相关事实，本院酌定《水晶城物业经营权转让合同》、《补充协议》于本案立案之日（2019年8月28日）解除。 三、二被告是否应当向原告支付固定租金的问题。根据《水晶城物业经营权转让合同》、《补充协议》的解除时间，原告有权要求二被告支付自2018年5月起至2019年8月止的租金，即19272.2元（14231.78元÷12个月×11个月＋14943.36元÷12个月×5个月）。 四、关于二被告是否应当返还案涉物业经营权转让款的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告取得了64个月的收益，此部分应当予以扣除，二被告应当返还剩余356个月的相关费用，即160841.65元（189757元÷420个月×356个月），原告要求被告返还物业经营权转让款 157227.23元，本院予以支持。 五、关于二被告是否应当向原告支付违约金的问题。被告昌贸物业公司虽存在逾期支付租金情形，但违约金应当是对守约方经济损失的弥补，原告未提交证据证明被告的违约行为在合同解除前给其造成重大经济损失，且本院已支持原告要求被告返还物业经营权转让款并支付合同解除前的租金，原告再行主张被告支付违约赔偿金，系过重强加给被告的不合理义务，有违合同公平原则，据此，本院对原告要求二被告支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款，《中华人民共和国民法通则》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告蒋中美与被告西昌市昌贸物业管理有限公司签订的《水晶城物业经营权转让合同》、《补充协议》； 二、被告重庆承誉德实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蒋中美物业经营权转让款157227.23元，被告西昌市昌贸物业管理有限公司负连带责任； 三、被告重庆承誉德实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋中美支付租金19272.2元，被告西昌市昌贸物业管理有限公司负连带责任； 四、驳回原告蒋中美的其他诉讼请求。 如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4028元，减半收取计2014元，由被告重庆承誉德实业有限公司、西昌市昌贸物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后，向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。 审判员  田时雨 二〇一九年十二月二十五日 书记员  姚飞杨 附1：本案证据目录 一、原告蒋中美提交证据及证明目的如下： 1.原告身份证复印件，证明原告主体适格。 2.二被告信用信息，证明被告主体适格。 3.《凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目合同书》，证明被告重庆承誉德实业有限公司于2012年4月6日签订合同，取得凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目建设、营运权。 4.《授权委托书》，证明被告重庆承誉德实业有限公司于2012年5月14日委托授权被告西昌市昌贸物业管理有限公司招商并收取招商所得款项；二被告依法应承担连带返还经营权转让款的责任和违约责任。 5.《凉山日报》（2013年2月1日），证明被告西昌市昌贸物业管理有限公司根据被告重庆承誉德实业有限公司授权招商，在凉山日报投放广告，以“水晶城商铺，投资上品，引领西昌投资新方向，总价8万起，年收益率7%—15%，抢到即赚到”，“专业团队打理，坐享7%—15%超高投资回报”引诱原告投资并签订合同。 6.《水晶城物业经营权转让合同》，证明原告与被告西昌市昌贸物业管理有限公司在同一时间、同一地点签订该两份合同，签订合同是一个完整的过程，属于一个法律关系；合同约定原告因支付被告款项取得按年收取固定回报的权利，被告收受款项后有按年支付回报的义务；原告签订合同的目的是获取固定回报而不是取得商铺经营使用权后自行经营，而且合同排除了原告自行经营的可能；双方并未实际交接商铺，合同本质上属于有固定回报的融资合同法律关系；合同约定了35年租金总额30%违约金和每日万分之三逾期付款滞纳金等违约责任。 7.收据，证明原告按照合同约定履行了向被告支付款项的义务。 8.信息截图，证明被告违反合同约定，单方终止合同履行，已违约。 9．《限期履约通知》，证明原告要求被告履行合同，被告拒不履行合同。 10．《工程施工承包合同》，证明四川省监狱管理局凉山监狱管理处是BOT项目工程发包人和工程价款的支付人。 11．《申请》，证明四川省监狱管理局凉山监狱管理处参与了两被告对原告的融资活动。 12．西昌市昌贸物业管理有限公司账户交易明细，证明二被告通过所谓经营权转让的融资行为，获得85950000元（含原告缴纳的款项）；四川省监狱管理局凉山监狱管理处从中获得 29200000元，被告西昌市昌贸物业管理有限公司法定代表人陈亮获得17600000元，何丽获得500000元；剩余款项由被告西昌市昌贸物业管理有限公司以出借给个人、支付工程价款、转款给无关联单位等方式使用完毕。 13．《BOT项目审计报告书》，证明工程资金实际使用5400余万元，融资资金剩余3100余万元；被告和四川省监狱管理局凉山监狱管理处均对BOT项目综合楼建设未投入资金，建设资金来源是以转让经营权的方式向原告等人融资。 14．银行卡交易明细，证明回报由公司监事何丽个人银行卡支付；何丽个人与被告西昌市昌贸物业管理有限公司财产混同，存在应与被告承担连带责任的情形。 15.《补充协议》，证明原告在和被告签订合同时，合同约定的回报较高，后面重新签订了《补充协议》。 二、被告重庆承誉德实业有限公司提交证据及证明目的如下： （2019）川民申5465—5526号《再审案件受理通知书》、（2019）川民辖56号《民事裁定书》，证明本案与四川省高级人民法院受理的62件再审案件和（2019）川民辖56号《民事裁定书》涉及案件的基本法律关系相一致，在四川省高级人民法院尚未裁定是否再审之前，应当对本案中止审理。 三、被告西昌市昌贸物业管理有限公司未提交证据。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 依照法律规定，当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。 《中华人民共和国民法通则》 第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。 书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。 委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。