山西省太原市中级人民法院执行裁定书（2019）晋01执异323号异议人（案外人）：刘晓军，男，1990年5月18日出生，汉族，住吕梁市方山县。委托诉讼代理人：刘新玲（系刘晓军母亲），女，1962年4月1日出生，汉族，住吕梁市方山县。原案申请人：渤海银行股份有限公司太原分行，住所地太原市小店区长治路308号。法定代表人：侴宇明，行长。委托诉讼代理人：韩璐，山西宾利律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，山西宾利律师事务所律师。原案被执行人：太原市旭海水产有限公司，住所地太原市小店区北营北路6号。法定代表人：赵海莲，执行董事兼总经理。原案被执行人：赵海莲，女，1959年10月1日出生，汉族，太原市旭海水产有限公司执行董事兼总经理，住太原市北营北路6号。本院在执行原案申请人渤海银行股份有限公司太原分行与原案被执行人太原旭海水产有限公司、赵海莲借款合同纠纷一案中，异议人刘晓军向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行听证，异议人刘晓军的委托诉讼代理人刘新玲，原案申请人渤海银行股份有限公司太原分行的委托诉讼代理人韩璐、王晶参加听证。现已审查终结。刘晓军异议请求：1、请求法院依法中止对被执行太原市旭海水产有限公司所属的位于北营北路6号的旭海农副产品贸易大厦第14层1403号（约100平米）房屋的拍卖，并返还给异议人。如果请求1无法实现。请求2判令太原市旭海水产有限公司偿还异议人的购房款57万元以及从签订合同起的利息和违约金。事实和理由：一、涉案房屋14层1403房屋系属异议人所有。2015年8月23日，太原市旭海水产有限公司刘晓军与、张志强三方签订购房协议。该协议实则为以物抵债协议。张志强曾在2013年1月5、14日先后向刘新玲（异议人的母亲）借款30万元，经多次催要无果。最后为了以物抵债，2015年8月23日向刘新玲又向太原市旭海水产有限公司交了20万元与太原市旭海水产有限公司、张志强在太原市旭海水产有限公司楼里三方签订了一份太原市旭海水产有限公司开发的楼盘（旭海银座）14层1403号存量房买卖协议，房价每平米6500元，房屋面积大约100平米。为解决张志强欠刘新玲37（本金30万元，利息7万元）万元，旭海水产公司欠张志强37万元问题，刘新玲愿将37万元转作刘晓军儿子的购房价款。因刘新玲转作购房价款产生的问题，由张志强负责处理。余款8万元约定在领取房屋钥匙时付清。太原市旭海水产有限公司财务给出具了20万元的收款收据，当时答应签订协议四个月内再签购房合同，预期不签，按日向刘晓军支付已交购房价款万分之一的违约金。异议人与太原市旭海水产有限公司、张志强签订的购房协议合法有效，应法律的保防。因合同签订之时，该房屋仍然在建设中，直至现今仍未竣工验收，无法进行办理登记。二、太原市中级人民法院（2019）晋01执206号的执行，损害了异议人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。异议人刘晓军在执行人和被执行人生效判决之前已订立合法有效的购房协议，且欠款地全部房款及商铺款，因被执行人的原因，异议人未能办理过户登记。综上，法院在执行（2019）晋01执206号涉及的房产楼房的14层1403房时损害了异议申请人的合法权益，恳请法院终止对该房产的执行。渤海银行股份有限公司太原分行辩称，本案所涉的标的为在建工程，故1、异议人与被执行人太原旭海水产有限公司签订的存量房房屋买卖合同无效。太原旭海水产有限公司不是开发商，因此其自建房屋不能作为商品房而进行预售，其仅能以存量房方式买卖，而合同签订之间，签订至今工程尚未竣工验收，仍是在建工程，没有产生房屋所有权这一物权，更不可能在不动产管理中心进行房屋所有权的登记，因此基于该房屋所有权存量房房屋买卖合同是无效的。2、被申请人不可能实际占有，不具备适用相关法律规定的情形。3、因本案所涉在建工程是一个整体，无法分割，因此异议请求不具备显示可操作性。二、太原旭海水产有限公司与渤海银行股份有限公司太原分行与2015年针对本案所涉在建工程签订抵押贷款合同，并办理登记，且承诺未处置全部或部分抵押物，且承诺未经渤海银行股份有限公司太原分行书面同意，太原旭海水产有限公司不得将抵押物进行全部或部分销售。现太原旭海水产有限公司直接的纠纷经法院审理，对被异议人所享有的债权及抵押权的合法性作出了确认，渤海银行股份有限公司太原分行针对本案所涉标的申请评估拍卖，符合相关法律规定。本院查明，位于太原市小店区北营北路6号的旭海农副产品贸易大厦在建工程，系由太原市旭海水产有限公司投资建设。该项目已办理国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。该工程规划建筑功能为：商业、商务公寓，土地用途为商务金融用地。2012年1月5日，张志强、张志林向刘兴林借款25万元整，每月付息3000。2012年1月24日，张志强、张志林向刘兴林借款10万元整。2015年8月23日，刘晓军与太原市旭海水产有限公司、张志强签订购房协议书，约定由刘晓军以65万元的价款购买太原市旭海水产有限公司正在建设中的位于太原市小店区北营北路6号旭海农副产品贸易大厦14层1403面积约100平方米商用房。其中37万元应付款由张志林借款转为购房款，四个月内签订正式购房合同。刘晓军提供的收据显示：太原市旭海水产有限公司于2015年8月23日收到20万元。2015年5月14日，太原市旭海水产有限公司与渤海银行股份有限公司太原分行签订借款合同，由渤海银行股份有限公司太原分行向太原市旭海水产有限公司提供不到3000万元的贷款，贷款用途为用于旭海农副产品贸易大厦项目建设。同日，渤海银行股份有限公司太原分行与太原市旭海水产有限公司签订不动产抵押协议，约定由太原市旭海水产有限公司将位于北营北路6号的在建工程3158.2㎡和土地使用权抵押给渤海银行股份有限公司太原分行（在建工程计价2999万元，土地10000元），用以向渤海银行股份有限公司太原分行贷款3000万元。抵押期间为2015年6月16日至2018年6月。该抵押权已于2015年6月25日在太原市房地产产权登记中心办理抵押登记。于2015年7月17日，在国土资源管理部门办理了国有土地使用权抵押登记。渤海银行股份有限公司太原分行于2015年6月16日向太原市旭海水产有限公司发放贷款2999万元。2018年10月30日，因太原市旭海水产有限公司到期不能还贷，经本院审理，本院于2018年11月30日作出（2018）晋01民初814号民事调解书，该调解书确认由太原市旭海水产有限公司应付渤海银行股份有限公司太原分行本息33031542.67元，及从2018年6月25日之后按借款协议应付的利息、罚息和复利。因太原市旭海水产有限公司未按调解书规定清偿贷款本息，渤海银行股份有限公司太原分行于2019年3月8日向本院申请执行，本院予以立案执行。2019年4月9日，本院对位于上述在建工程进行查封，查封期限至2022年3月28日。在执行中，本院依法委托评估机构对上述在建工程进行了评估，评估价值为12528.26万元。本院于2019年10月20日作出执行裁定书，裁定拍卖太原市旭海水产有限公司所抵押的上述在建工程。以上事实有不动产抵押协议、抵押登记证明、民事调解书、执行裁定书、购房协议、收款收据及当事人陈述等证据在案为证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。太原市旭海水产有限公司于2015年5月14日将涉案在建工程抵押给渤海银行股份有限公司太原分行并已办理抵押权登记，故其依法对涉案在建工程享有优先受偿权。刘晓军与太原市旭海水产有限公司签订合同时，其所购房屋尚属在建工程，并未办理商品房预售许可证。该房屋至今未经验收。再者，刘晓军所购房屋系商业用房，非个人住宅。故不属消费者权益保护范畴。刘晓军的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定之情形，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本院对刘晓军的排除执行的异议不予支持。刘晓军书面异议中的其他主张因未经裁判故不能在执行程序中处理，其应依法另行解决。综上所述，因渤海银行股份有限公司太原分行对涉案在建工程依法享有抵押权，故刘晓军提出的排除执行的异议不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十七条第（一）项、和第二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人刘晓军的异议请求。如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审判长 梁锡文审判员 王润树审判员张玉根 二〇一九年十二月九日书记员 张秀清