海南省海口市中级人民法院民事裁定书（2019）琼01民申56号再审申请人（原审第三人）：张彪，男，汉族，1963年2月16日出生，住海口市。公民身份号码：×××。再审申请人（原审第三人）：张禅，男，汉族，1964年12月3日出生，住海口市。公民身份号码：×××。再审申请人（原审第三人）：张团英，女，汉族，1956年3月17日出生，住海口市。公民身份号码：×××。再审申请人（原审第三人）：张秀文，女，汉族，1961年12月23日出生，住海口市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李湘峰，海南商汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伯安，男，汉族，1965年10月12日出生，住海口市龙华区义龙西路7-4号人大宿舍。公民身份号码：×××。被申请人（原审原告）：邵静，女，汉族，1988年10月11日出生，住海口市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：贺飞飞，海南天泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭健君，海南天泽律师事务所律师。被申请人（原审被告）：海南省国际信托投资公司，住所地：海口市滨海大道国信大厦。统一社会信用代码：914600002012458134。法定代表人：王建成，总经理。被申请人（原审第三人）：海南产权交易所有限公司，住所地：海口市国兴大道61号盛达商务广场18楼。统一社会信用代码：91460000767456441Q。法定代表人：李建林，总经理。二被申请人共同委托诉讼代理人：刘启亮，北京大成（海口）律师事务所律师。再审申请人张彪、张禅、张团英、张秀文因与被申请人邵静、海南省国际信托投资公司（以下简称海南省信托公司）、海南产权交易所有限公司（以下简称交易所公司）合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初82号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。张彪、张禅、张团英、张秀文申请再审称，一、涉案房产已分别被广东省广州市中级人民法院、海口市中级人民法院查封，至今仍然属于查封状态，依法不能再进行公开拍卖转让交易。原审法院却视而不见，作出认定买卖行为合法有效的错误判决。二、邵静作为现役军人，名下已有别墅等多套房产，涉案房屋不是作为唯一住房而购买，纯属炒房谋取暴利，依法不具有购买资格，但原审法院视而不见，故意隐瞒客观事实，作出认定买卖行为合法有效的错误判决。三、邵静仅缴纳了竞拍保证金、尚未与海南省信托公司签订任何的房屋买卖合同，也并未支付购房款，并且海南省信托公司已发函给邵静终止拍卖涉案房产，其房屋买卖合同尚未成立，原审法院作出认定买卖行为合法有效的判决错误。四、原审法院认定海南省信托公司对涉案房屋享有完全权属，可以处置涉案房产，行为合法有效错误，同时也没有任何的事实与法律依据。（一）海南省信托公司对涉案房屋不享有完全权属，不享有完全处分权。第一，虽然涉案房产登记张彪、张禅、张团英、张秀文的父亲张荣光名下，但房屋的权属仍然是夫妻和家庭共同财产；第二，张荣光未经其他共有人同意擅自将涉案房产抵押给海口市信托投资公司的抵押行为无效；第三，原海口市振东区人民法院（1997）振经初字第163号民事判决只是判令张荣光承担连带清偿责任，而不是判令海口市信托投资公司对涉案房产享有优先受偿权；第四，涉案房产是张彪、张禅、张团英、张秀文4人家庭生活所必需的居住房屋，人民法院采取执行措施时，可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。因此，原海口市振东区人民法院（1998）振执字第57号和第57-1号民事裁定将涉案房产抵债给海口市信托投资公司也是错误的；第五，根据《房屋抵押贷款合同》、原海口市振东区人民法院（1997）振经初字第163号民事判决书、原海口市振东区人民法院（1998）振执字第57号民事裁定书、海南瑞衡房估报字【2016】第0314号《房地产估价报告》以及海南产权交易网发布的有关涉案房产权益公开挂牌转让公告，均涉及或处分的房产是涉案房产第一至四层，并不含第五层（面积93.375平方米）。第五层房产的所有权人仍然是张彪、张禅、张团英、张秀文；第六，海南省信托公司故意隐瞒该房产已办理《国有土地使用权证》等事实，邵静明知该房产现为原业主居住，在未清楚了解该房屋权属的情况下参加竞买，两被申请人恶意串通，损害了张彪、张禅、张团英、张秀文对涉案房产享有的合法权益；第七，张彪、张禅、张团英、张秀文及其父母一直居住于涉案房屋内。（二）海南省信托公司挂牌转让涉案房产的民事行为应为无效。第一，原海口市振东区人民法院（1997）振经初字第163号民事判决只是判令张荣光对其所担保的债务承担连带清偿责任，因此，执行法院也只能执行张荣光享有份额内的部分涉案房产，而不是全部涉案房产。在海南省信托公司不享有全部涉案房产的所有权的情况下，其挂牌转让涉案房产的民事行为应当无效。第二，涉案房产第五层是抵押后新增的建筑物，既不属于抵押物，也不是张荣光个人财产，海南省信托公司挂牌转让涉案房产第五层的民事行为也因损害了共有人的合法权益而应当无效。第三，依照《物权法》的相关规定，享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。在没有登记的情况下，海口市信托投资公司将涉案房产抵债转让给海南省信托公司的行为也不发生物权效力，海南省信托公司挂牌转让涉案房产也是无权处分行为，应当无效。五、一审、二审法院均判决邵静和海南省信托公司涉案房屋的买卖行为有效错误，同时也没有任何的事实与法律依据。六、原审判决认定张彪、张禅、张团英、张秀文对涉案房屋不享有优先购买权错误。第一，张彪、张禅、张团英、张秀文父母及张彪、张禅、张团英、张秀文的家庭一直租住于涉案房产内，挂牌交易前张彪、张禅、张团英、张秀文与海南省信托公司之间就使用涉案房产而言是合法的租赁关系，张彪、张禅、张团英、张秀文享有优先购买权；第二，海南省信托公司对涉案房产不享有所有权，第五层房产仍然由张彪、张禅、张团英、张秀文享有所有权，作为按份共有人的张彪、张禅、张团英、张秀文对涉案房产也有优先购买的权利。第三，海南省信托公司原总经理黄云清出具的证言证实海南省信托公司之前也同意将涉案房屋出租给张彪、张禅、张团英、张秀文使用；第四，张彪、张禅、张团英、张秀文一家的家庭成员自涉案房屋建成以来至今一直占有使用涉案房屋，海南省信托公司从未向张彪、张禅、张团英、张秀文主张过权利。因此，邵静的民事行为必然会损害张彪、张禅、张团英、张秀文享有的占有涉案房产及优先购买权等合法权益，依法应认定张彪、张禅、张团英、张秀文享有合法的优先购买权。邵静提交意见称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决无误。张彪、张禅、张团英、张秀文所提出来的再审理由均不成立，本案不存在民事诉讼法规定应该再审的理由。邵静与海南省信托公司买卖涉案房产的行为合法有效，不存在法律禁止的情形。涉案房屋的查封与否以及邵静本人的身份和邵静名下是否有房产均不影响民事行为的法律效力。此外，张彪、张禅、张团英、张秀文不是一审的原告、被告，也不是一审有独立请求权的第三人，也不是一审确定要承担义务的第三人，所以张彪、张禅、张团英、张秀文没有权利申请再审。综上，请求法院驳回张彪、张禅、张团英、张秀文的申请。海南省信托公司、交易所公司共同提交意见称，一、原审判决查明事实清楚，海南省信托公司依法取得涉案房屋所有权，有权对涉案房屋进行处分。二、海南省信托公司与张彪、张禅、张团英、张秀文之间就涉案房屋不存在租赁关系，张彪、张禅、张团英、张秀文对涉案房屋不享有优先购买权。三、海南省信托公司在委托交易所公司公开挂牌转让涉案房屋的过程中依法依规，不存在隐瞒涉案房屋真实情况或损害张彪、张禅、张团英、张秀文合法权益的情形。综上，请求法院根据法律与事实作出公正判决，维护海南省信托公司管理、处置国有资产的合法权益。本院经审查认为，第一，根据已生效的海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初116号及本院（2019）琼01民终3134号民事判决认定的事实，涉案的海口市××村房屋的相关权益经原海口市振东区人民法院及本院一系列已生效的判决及裁定，确认为归属于海南省信托公司所有，因此，海南省信托公司有权处置上述涉案房屋。第二，海南省信托公司取得涉案房屋的权益后，通过法定机构采取公开挂牌的方式转让涉案房屋，邵静作为竞买人参与竞买并竞得涉案房屋，整个拍卖程序符合法律规定。海南省信托公司与邵静之间转让涉案房屋的行为合法有效。第三，张彪、张禅、张团英、张秀文主张其4人系涉案房屋的共有人，对房屋享有优先购买权。如前所述，涉案房屋经司法确认由海南省信托公司享有权益。现有证据无法证实海南省信托公司与张彪、张禅、张团英、张秀文就租赁涉案房屋达成过合意，而张彪、张禅、张团英、张秀文也未向海南省信托公司缴纳过房屋租金，海南省信托公司对与张彪、张禅、张团英、张秀文之间存在房屋租赁关系的事实亦不予认可。因此，张彪、张禅、张团英、张秀文主张对涉案房屋享有优先购买权的主张无事实与法律依据。综上，本院对张彪、张禅、张团英、张秀文关于原审判决错误的主张不予采纳，故张彪、张禅、张团英、张秀文的再审申请主张不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、第六项规定的应当再审的情形，其申请再审的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回张彪、张禅、张团英、张秀文的再审申请。审判长 林志勇审判员 杨 曦审判员 王春芬 二〇一九年十二月十二日书记员 吴 钰附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。