湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3971号上诉人（原审被告）：桂阳众一房地产开发有限公司，住所地湖南省桂阳县龙潭街道园艺路65-1-3号。法定代表人：刘平东,该公司执行董事。委托诉讼代理人：王信学，湖南瀛森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋兆林，男，1988年7月23日出生，汉族，湖南省桂阳县人，住湖南省桂阳县委托诉讼代理人：刘鸿，湖南指点律师事务所律师。上诉人桂阳众一房地产开发有限公司（以下简称众一公司）因与被上诉人蒋兆林房屋买卖合同纠纷一案，不服桂阳县人民法院（2019）湘1021民初2159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。众一公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回蒋兆林的诉讼请求；二、案件受理费由蒋兆林负担。事实和理由：一、众一公司已按《商品房买卖合同》约定的方式电话通知了蒋兆林收房，并在小区大门口张贴了公告，电话记录因时间太久未保存，但房屋已经验收合格，众一公司作为开发商不可能不通知购买人收房，且大部分业主都在2016年9月28日之前收房，可以推断众一公司不可能不通知蒋兆林收房。二、蒋兆林在一审庭审中提交的证据证明2016年10月1日蒋兆林已经开始计算物业管理费，一审将违约期间计算至2017年3月8日处理不公；三、一审判令所有诉讼费用由众一公司负担，判决不公。蒋兆林辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。蒋兆林向一审法院起诉请求：1、请求法院判决众一公司支付蒋兆林逾期交房违约金104280元；2、请求法院判决本案诉讼费用由众一公司承担。一审法院认定事实：2015年10月30日，众一公司与蒋兆林双方签订《商品房买卖合同》，蒋兆林购买众一房产在桂阳县旁君悦华府1幢Ｂ701号房，合同约定该商品房建筑面积共112.40平方米，单价为每平方米2620元，总金额为人民294488元，第六条约定了付款方式及期限，买受人按下列第1种方式按期付款：3、其他方式：于2015年10月30日前付清首付款94488元（大写）：玖万肆仟肆佰捌拾捌元整，余款20000元（大写）：贰拾万元整于2015年12月10日前办理银行按揭。第八条约定了交付期限，出卖人应当在2016年9月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1和5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；…5、按附件相关条款执行。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。附件四“合同补充协议”中房屋交付约定：1、出卖人以信函或公告或广播电视或数字通讯等有效媒介告知买受人收楼并以《商品房买卖合同》确定的通讯地址、联系方式等信息通知买受人且给予反馈确定，出卖人按约定的交付时间之日起一个月内交付买受人。买受人应按出卖人指定的时间限制和交付方式办理房屋交接手续，交付之日起发生的物业管理及房屋毁损风险等由买受人承担…合同签订后，蒋兆林依约向众一公司支付了购房款294488元，因阳台增加面积，蒋兆林另支付众一公司阳台增加面积款6388元。2018年6月11日，蒋兆林在查知政府相关部门测绘的案涉房产总面积后，经核算，又向众一公司补交增加面积款24549元。2016年9月30日君悦华府工程统一进行了竣工验收，2018年6月11日蒋兆林到众一公司处及君悦华府物业处交纳所购房屋装修防盗门款、装修服务费及补交了2016年10月1日至2018年6月11日前的物业费等费用。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约定履行。本案的争议焦点主要为众一公司是否构成逾期交房及如果构成逾期交房违约金如何计算的问题。首先，蒋兆林按合同约定履行了交付购房款的义务，众一公司应按合同约定在2016年9月8日前将验收合格的商品房交付蒋兆林，但众一公司于2016年9月30日才对包含案涉商品房在内的君悦华府工程统一进行竣工验收，已属逾期交房，即便是众一公司主张已在2016年9月8日进行了公告通知蒋兆林交房，也不符合双方合同约定的交房条件。另外双方合同明确约定了交付须以合同确定的通讯地址、联系方式等信息通知买受人且给予反馈确定，众一公司辩称已通知蒋兆林收房但是蒋兆林恶意拖延收房，当事人对自己提出的主张应提供相应证据，现众一公司未能向提供该主张的证据，应承担相应举证不能的后果。其次，对违约金的计算问题，双方合同约定，逾期交付房屋的，逾期交房违约金应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。现蒋兆林主张逾期交房违约金自2016年9月9日起算6至2018年6月11日止，按已付房款万分之五计算，众一公司提出违约金过高，请求减少的答辩意见，一审法院认为对违约金的认定应在尊重合同约定的前提下，结合蒋兆林的实际损失，从制裁违约和利益平衡原则出发，基于公平原则，酌情将违约金标准调整为参照从2016年9月9日至2018年6月11日按中国人民银行同期贷款利率（一年以内的贷款基准利率为4.35%）计算蒋兆林的损失较为合适，经核算该段时间的利息为25136元（301326元×4.35%÷365天×641天），故众一公司应向蒋兆林支付逾期交房违约金25136元。综上，一审作出如下判决：“一、被告桂阳众一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋兆林支付逾期交房违约金25136元；二、驳回原告蒋兆林的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2386元，减半收取1193元，由被告桂阳众一房地产开发有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。众一公司提交了两份新证据，证据一、客户表，拟证明众一公司在合同约定的交房时间内电话通知蒋兆林收房；二、朱小波前期物业服务协议和装修资料表，拟证明朱小波与蒋兆林同一小区，2016年9月已经收房入住；三、情况说明，拟证明大部分业主已经在2016年9月收房入住，房屋符合交房条件。蒋兆林质证认为，证据一、真实性、合法性、关联性有异议，客户表未附电话记录清单，不能证实拨打蒋兆林电话通知收房；证据二、与本案无关；证据三、证据形式不合法，证人未出庭作证。本院对众一公司提交的三份证据认证如下：证据一、虽客户表未附电话记录清单，但是业主出庭证实众一公司通过拨打电话通知业主收房，本院予以采信；证据二、具有真实性，本院予以采信；证据三、不符合证据的形式要件，不予采信。众一公司申请朱小波、邓觉伟两名证人出庭作证，拟证明2016年9月众一公司开发的商品房已具备交房条件，电话通知、公告通知业主收房。蒋兆林质证认为两位证人与本案无关，众一公司交房时未提交质量保证书、住宅使用说明书，涉案房屋未达到交房条件。本院认为，众一公司申请证人出庭作证，可以证明众一公司张帖了收房公告并通知了业主收房，同一小区的部分业主也已经收房，对该证人证言予以采信本院二审查明，2016年9月，众一公司在小区售楼部张贴了收房公告，并通知了业主收房，部分业主在2016年9月收房，并开始装修。众一公司在2016年9月通过拨打蒋兆林的电话，通知蒋兆林收房，但是未拨通。本院二审查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点是：逾期交房的违约金应如何计算。根据双方2015年10月30日签订的《商品房买卖合同》的约定，众一公司应在2016年9月8日前将验收合格的房屋交付蒋兆林，但众一公司直至2016年9月30日才竣工验收合格，众一公司在2016年9月8日未能交付经竣工验收合格的房屋构成违约，应支付蒋兆林逾期交房违约金。关于逾期交房违约金应支付至何时的问题。蒋兆林主张应支付至其实际收房日，即2018年6月11日，但本案中，众一公司在2016年9月份已在小区售楼部张贴了收房公告，大部分业主已经知悉众一公司交付君悦华府给业主，也已经进行了收房。众一公司拨打了蒋兆林在《商品房买卖合同》中预留的电话号码通知蒋兆林收房，但电话未接通。众一公司通过两种方式通知业主收房，已经履行了通知义务。蒋兆林直至2018年6月11日才收房，自竣工验收合格之后延期收房的原因，不能归责于众一公司，涉案违约金应计算至2016年9月30日。众一公司关于违约金应支付至竣工验收日的上诉理由成立，本院予以支持，逾期违约金应计算为790元（301326元×4.35%÷365天×22天＝790元）。综上所述，桂阳众一房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，本院予以纠正。考虑众一公司对本案纠纷的引发有责任，故双方分别对一、二审预交的案件受理费各自承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省桂阳县人民法院（2019）湘1021民初2159号民事判决；二、由桂阳众一房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付蒋兆林790元；三、驳回蒋兆林其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的义务。一审案件受理费2386元，减半收取1193元，由蒋兆林负担；二审案件受理费2386元，由桂阳众一房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 军审 判 员  杨利平审 判 员  林海波二〇一九年十二月十三日法官助理  韩淑静书 记 员  邓 婕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。