北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终14465号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市嘉祥工贸公司，住所地北京市丰台区右外大街162号。法定代表人：赵志生，董事长。委托诉讼代理人：李法增，北京市华洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢青，北京市华洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：嘉视动感传媒科技（北京）有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：杨占山，总经理。委托诉讼代理人：甄晶晶，北京市墨风律师事务所律师。上诉人北京市嘉祥工贸公司（下称嘉祥公司）因与被上诉人嘉视动感传媒科技（北京）有限公司（下称嘉视动感公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初24499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人嘉祥公司的委托诉讼代理人李法增、卢青，被上诉人嘉视动感公司的委托诉讼代理人甄晶晶到某应诉。本案现已审理终结。嘉祥公司上诉请求：1.请求依法改判或发回重审；2.变更一审判决第一项为解除双方所签《商铺租赁合同》、《补充协议》、《补充协议贰》；3.撤销一审判决第二项；4.变更一审判决第三项，电费支付增加370614.1元。事实和理由：一、一审判决认定的迟延交付租金的日期和天数有误。我公司认为交租日期应是：第二季度为3月16日之前，第三季度应为6月15日之前，第四季度应为9月15日之前。以此推算承租人迟延交租第二季度是41天、第三季度是12天、第四季度是33天。二、承租人迟延交租的事实已经认定，已经构成违约，应当依约承担违约责任。合同中违约责任是当事人意思自治的表示，只要不违法就应当依约履行。出租人依约追究承租人违约责任理应被确认。三、判决认定出租人对合同解除权归于消灭没有法律依据，出租人有单方解除合同的权利。1.判决对于承租人违约的事实已经认定，都已经满足了出租方可以单方行使解约权，而且解约的方式也完全符合约定。2.出租人收取了承租人延期交付的2016年第二、三季度的租金，不能说明是放弃了追究承租人的违约责任。正如收取了延期交纳的租金不能说明就放弃了要求滞纳金一样；收取延期交纳的租金仍然不是放弃解约权，解约权没有消灭。收取租金和追究违约责任是两回事，收取租金是房屋占用的对价；违约责任是违约行为代价。两个事项不应相互抵消。3.判决认为承租人支付后期租金且出租人同意，解除权消灭，这一认定没有法律依据，而且认定的事实有误。事实是承租人在2016年第二、三、四季度连续迟延交付租金，而且第二、四季度都达到了约定的解除条件，而且是在出租人发函事前提醒、事后催促的情况下，仍然迟延支付。另承租人在2016年第四季度迟延交租金仍然满足了合同约定的解约条件。出租人发出解约函后，没有再收取租金，而是收取承租人在此之前发生和拖欠的房屋占用费、水、电费及各项滞纳金。承租人虽然认为交付的是租金，但出租人并未出具收到租金的票据。而且存在原有拖欠债务同时又产生新的应付款时，债权人收到的款项应当首先抵扣原拖欠债务。故出租人在扣除承租人拖欠款之后从2017年2月6日以后就将承租人再交付的款项全部退回，即发出《解约函》之后没有收取租金。一审法院仅以承租人提交的付款凭证上单方记载的款项性质就认定承租人后来交付的款项是租金，出租人仍与其继续履行合同缺乏依据，并据此认定《解约函》发生变更也是错误的。4.出租人行使解除权完全符合合同约定的方式，应该是有效的。5.一审判决认为我公司发出解除函后未收回房屋并继续履行合同与事实不符。出租人发出《解约函》到实际收回房屋需要一个过程，且需要双方配合才能完成。实际情况是：承租人收到《解约函》后不配合做交接，出租人后来采取强制方式才逐渐收回房屋，并将房屋出租给新的承租人，并于2016年11月22日签订新的租赁合同。出租人与新承租人的合同已经顺利履行近三年时间，租赁房屋面积从8300平米扩大至10251.64平米。四、一审判决对于水电费的事实没有查清，少计算电费370614.1元。2016年5月6日至10月31日，水电部门查表计费，承租人应交1107773.8元，实际缴纳775233.5元，尚欠332540.3元。2016年11月1日后占用22%面积的房屋没有退还，计算至2017年4月14日，按房屋面积推算承租人应交水电费为214292元。扣除一审判决认定的176218.2元电费，还应补交370614.1元。嘉视动感公司辩称，同意一审判决，不同意嘉祥公司的上诉请求。一、嘉祥公司已经以自己的实际行为，否定并变更了2016年10月26日做出的《解约函》的内容，因此，该《解约函》现不再具有解除合同的效力，合同应继续履行。1.如若2016年10月1日即可解除，但实际上对方10月18日仍收取我公司租金，次日向我公司发出书面《通知函》，函上无任何租金欠缴及合同解除事宜，我公司有理由相信嘉祥公司不再行使解除权，嘉祥公司实际已丧失解除权。2.2018年2月2日一审开庭时，嘉祥公司提交证据12《通知函》，将日期从10月19日篡改为10月12日，意图掩盖当时其并无解除租赁合同意思表示的真实状态。3.到2017年4月13日，嘉祥公司还继续收取我公司租金及其他费用，以实际行动、书面函件等方式表达了要求继续履行合同的意思表示，否定并变更了已发出的解除合同的意思表示，使其已不能产生解除合同的效力。嘉祥公司在10月26日发出《解约函》，但采取邮寄方式寄送，在此前双方长达七年合作中，所有函件往来均为当面直接送达签收，其邮寄行为导致我公司未收到该《解约函》。此后，嘉祥公司还正常收取我公司租金，并且在2017年4月13日还出书面《通知函》要求我公司继续交纳2017年第二季度的房租租金、物业空调费等。4.嘉祥公司辩称收取的我公司租金及物业空调费性质为滞纳金，与我公司付款凭证上的备注不符且数额不对应。5.根据法院生效裁判文书确认，涉案房屋实际使用人永辉超市与我公司仍存在租赁合同关系，嘉祥公司无权主张其与永辉超市之间建立了租赁合同关系。二、诉讼阶段，嘉祥公司和永辉超市恶意串通，在我公司继续正常履行租赁合同毫不知情的情况下，伪造证据，并进行虚假诉讼，陈述虚假事实。1.嘉祥公司在诉讼中多次变更诉讼请求，前后陈述存在严重矛盾。2.嘉祥公司和永辉超市在诉讼阶段恶意串通，根据案件审理情况了，不断编造对其有利的事实，并伪造相关证据。3.嘉祥公司与永辉超市签订的租赁合同，将与争议无关场地，未履行解除手续就租赁给永辉超市，时至今日，案外人朱宏伟与我公司租赁合同关系未解除。三、本案并非简单的逾期支付租金违约个案，而是嘉祥公司与北京永辉超市有限公司（以下简称永辉超市）恶意串通，故意制造事端，意图设局陷害我公司违约，以达到排挤我公司出局的不良目的。综上，即便在以上情形下，我公司仍然按期足额支付租金至今，且嘉祥公司还收取了我公司2019年11月交纳的水电费。即使我公司存在违约行为，该违约行为仅为2016年第四季度一期租金迟延交付三天，情节极其轻微，根据九民会议纪要意见，不足以构成合同解除。法院若判决解除合同，不仅要进行大量财物上的清算工作，增加各方成本，还不能切实解决实际问题。故希望二审法院依法维护我公司合法权益，保护合同关系公平公正履行，驳回嘉祥公司上诉请求，维持一审判决。嘉祥公司向一审法院起诉请求：1．确认双方签订的合同及补充协议于2016年10月31日解除；2．嘉视动感公司支付嘉祥公司合同解除违约金2121000元，逾期占用房屋违约金692455元；3．嘉视动感公司给付嘉祥公司因合同提前解除应支付的免租期的房租1061918元；4．嘉视动感公司支付嘉祥公司2016年10月1日到2016年10月31日的房租353500元、物业费及空调费41667元、水电费332540．3元；5．嘉视动感公司支付嘉祥公司租金滞纳金445410元、物业费及空调费滞纳金117500元、水电费滞纳金4734751．4元、电费补贴滞纳金115875元；6．嘉视动感公司支付嘉祥公司2016年11月1日至2017年4月30日止的房屋使用费461637元、物业费及空调费54413元、水费49790元、电费182757元；7．本案诉讼费由嘉视动感公司承担。嘉视动感公司向一审法院反诉请求：1.请求法院确认嘉祥公司于2016年10月26日作出的《解约函》无效；2.双方于2009年12月16日签订的《商铺租赁合同》、2010年1月14日签订的《补充协议》、2010年3月4日签订的《补充协议贰》继续履行。一审法院认定事实：2009年12月16日，出租方（甲方）嘉祥公司与承租方（乙方）嘉视动感公司签订《商铺租赁合同》（合同编号2009第JX-18号），约定：第一条房屋基本情况：甲方房屋坐落在丰台区北甲地路10号院商业楼负一至三层部分（不含迪亚天天超市、一品三笑餐厅、星光永恒台球厅、北京神箭鸿翼上网服务中心已承租面积），建筑面积约8000平方米。第四条租赁期限：该房屋租赁期限自2009年12月20日起至2019年12月31日止。第五条租金及支付方式：1.该房屋租金自2010年4月1日起至2015年3月30日止年租金为人民币380万/年；自2015年4月1日起至2019年12月31日止年租金为人民币399万/年。2.房屋租金支付方式如下：乙方应于本合同签字生效当日，向甲方交付第一笔租金（2010年4月1日至2010年6月30日租金）人民币95万元。承租期内租金每三个月支付一次，采取先付后租的方式，乙方需在上一笔租金到期前15日内向甲方缴纳下一笔租金（遇节假日则相应提前）。甲方所收取费用应向乙方开具正式发票。3.付款方式：押三付三。第十条房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付。收费标准如下：1.水费：商业标准收取。2.电费：1．1元每度。3.物业费、空调费：50万每年。4.物业费及空调费乙方应与租金一并按季支付。第十二条合同的变更、解除与终止：3.乙方有下列情形之一时，甲方可以不经任何督促，而以书面通知乙方的方式解除本合同，通知送达乙方之日即为合同解除日。造成甲方的损失，由乙方负责赔偿：……（4）未按约定提前交付租金超过15日以上的。第十三条违约责任：3.在租赁期间，乙方有本合同第十二条“合同的变更、解除与终止”第3条的任一行为时，造成合同解除或终止时，应向甲方支付相当于6个月租金的违约金，同时甲方所收取的押金不予退还。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。4.乙方未按约定逾期交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1．5%向乙方加收滞纳金。5.乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的其他费用，每逾期一日，甲方有权按欠缴金额的1．5%向乙方加收滞纳金。6.本合同期满或合同解除、终止之日，如乙方未按约定交还所租房屋，除仍应按本合同规定的标准交付租金和其他费用外，每逾期一日，还需向甲方支付月租金5%的违约金。第十九条其他约定事项：3.签约日后，自2009年12月20日起至2010年3月31日止为乙方的装修准备期，在准备期内乙方可对该房屋进行装修布置，甲方在此期间免收房屋租金，但乙方仍需按合同规定向甲方交纳在免租期内实际发生的其他费用。在免租期内或在合同履行期间因乙方原因致使合同提前解除或者终止的，免租期将被视为正式租期，乙方必须按第一年的租金水平支付租金。5.甲乙双方在本合同中载明的地址及其联络方式为合法有效之联系方式，双方送达文书、函件均以此联系方式为准。该合同附件二为《关于转租的补充协议》，双方约定甲方同意乙方对部分场所进行转租或以其他方式与第三方共同使用。2010年1月15日，甲乙双方签订《关于北甲地路10号院商业楼补充协议》，约定：1.甲方将坐落于丰台区北甲地路10号院商业楼位于地上一层西侧（原迪亚天天超市租用面积）建筑面积约为300平方米的房屋出租给乙方使用。2.租赁期限自2010年4月1日起至2019年12月31日止。3.房屋租金自2010年4月1日起至2015年3月31日止年租金为人民币24万元/年；自2015年4月1日起至2019年12月31日止年租金为人民币252000元/年。4.甲乙双方约定，乙方应于本补充协议签字生效之日起15日内，向甲方交付第一笔租金（为2010年4月1日至2010年6月30日的租金）即人民币60000元。2010年6月15日之前向甲方交纳第二笔租金（为2010年7月1日至2010年9月30日的租金）即人民币60000元。从2010年7月1日起至2019年12月31日止，承租期内租金每三个月支付一次，采取先付后租的方式，乙方需在上一笔租金到期前15日内向甲方交纳下一笔租金（遇节假日则相应提前）。2010年3月4日，甲乙双方签订《关于北甲地路10号院商业楼补充协议贰》，约定将《商铺租赁合同》租期顺延五年，即自2020年1月1日起至2024年12月31日止，期间年租金为人民币524万元/年，租金包含所有承租面积内的物业费及空调费。双方亦对租金交纳时间和方式进行了约定。2011年12月13日，甲乙双方签订《协议》，约定甲方同意将涉诉房屋的用电使用人名称变更为乙方。双方确认：1.由甲方支付电费的电表包括：一品三笑餐厅（电表号10011851）、台球厅（电表号10011852）、网吧（电表号10011850）、空调机组一（电表号014331）、空调机组二（电表号000983）、泵组（电表号000894）、供暖公司锅炉（电表号000031）。2.上述电表产生的电量，甲方将以每月供电局提供的电费单为依据，计算其均价向乙方支付。计算方式为当月供电局提供电费单上所记电费总金额与当月供电局提供电费单上所记用电总量的比值为本月均价，计算到小数点后2位，小数点后第三位四舍五入。另乙方需向甲方提供每月供电局总电费单复印件。3.乙方每年向甲方支付总计为15万元/年的电费补贴，支付方式为乙方在每季度的第一个月向甲方支付3．75万元。5.用电使用人变更后，变、配电室及其他相关用电管理工作仍由甲方委托的物业管理公司负责。7.如出现下列情况，甲方有权将商城电力使用权收回，并将商城用电使用人即商城用电缴费户名变更为甲方且无需乙方同意：③因甲方或乙方原因，双方签署的租赁合同不能继续正常履行；④在甲乙双方签署的租赁合同履行期间，乙方的行为严重影响到甲方的利益等。9.甲方有权要求乙方出示当月缴纳电费发票后，向乙方缴纳应当由甲方承担的相关电费。2016年4月8日，嘉祥公司向嘉视动感公司发出《通知书》，要求嘉视动感公司交纳2016年第二季度的租金和物业、空调费，并要求嘉视动感公司自2016年3月17日起按日7177．5元交纳上述费用的滞纳金。2016年6月22日，嘉祥公司向嘉视动感公司发出《通知函》，要求嘉视动感公司交纳2016年第三季度的租金和物业、空调费，交纳第二季度的滞纳金及第一、二季度的电费补贴。2016年10月19日，嘉祥公司向嘉视动感公司发出《通知函》，要求嘉视动感公司交纳：1．第二季度租金和物业、空调费滞纳金1557517．50元；2．第四季度租金和物业、空调费滞纳金236857．50元；3．2016年5月至2016年9月水费144723元及滞纳金161963元；4．2016年6月至2016年9月电费682860元及滞纳金499685元。2016年10月26日，嘉祥公司向嘉视动感公司发出《解约函》，其上载明：“鉴于贵司严重违反双方租赁合同的约定，且在2016年10月20日收到我方《通知函》后，仍旧拖欠我公司相关费用不予交纳。现我公司正式通知贵司解除双方租赁合同，终止租赁关系，通知送达贵司之日即为合同解除日”。后，嘉祥公司向嘉视动感公司邮寄送达《解约函》，均被退回。2016年10月30日，嘉祥公司以张贴的形式发出《公示》，称其公司正式于2016年10月31日与嘉视动感公司解除租赁合同、终止租赁关系。2017年4月13日，嘉祥公司向嘉视动感公司发出《通知函》，要求嘉视动感公司在收到此通知函后12日内交纳2017年4月1日至2017年6月30日期间的房租及物业空调费用、水电费及相关滞纳金。2017年4月20日，嘉祥公司向嘉视动感公司发出《通知函》，继续催缴水电费及相关滞纳金，并声明取消要求嘉视动感公司交纳2017年4月1日至2017年6月30日期间的房租及物业空调费用的催缴通知。另查一，关于涉案房屋的使用和转租情况：（一）嘉视动感公司承租涉案房屋后，于2010年1月13日与永辉超市签订《租赁合同》，将涉案房屋中负一层、一层、二层商场出租给永辉超市作商业经营之用，租赁面积按7080平方米计算，租赁期限12年（含装修免租期），租期自2010年1月15日起至2022年1月14日止。嘉视动感公司于2010年1月16日与朱洪伟签订《租赁合同》，将涉案房屋中地上三层加门市房二间，租赁面积1000平方米左右+18平米左右门面出租给朱宏伟使用，租赁期限10年，自2010年4月1日至2020年3月30日；双方于2012年6月28日签订《补充协议一》，将租赁面积调整为：1000平米左右+门市房两间18平方米+三层西楼梯至楼体顶层之间的夹层的153平方米+门市房一间20．47平方米。（二）嘉祥公司向嘉视动感公司发出《解约函》后，于2016年11月16日与永辉超市签订《房屋租赁意向协议》。双方于2016年11月22日签订《租赁合同》，约定将位于丰台区北甲地路10号院商业的负一、地上一、二、三、四层及丰台区北甲地路10号院1号楼、丰台区北甲地路10号院2号楼的负一、地上一、二、三层，建筑面积共约10251．64平方米出租给永辉超市使用，租期120个月，自2017年5月1日起至2027年4月30日止。同日，双方办理房屋交接。同日，永辉超市将涉诉房屋中的部分面积出租给北京咏汇鑫实物业管理有限公司（以下简称咏汇鑫实公司）。案件审理中，法院进行现场勘验，涉诉商业楼中的负一、地上一、二层由永辉超市使用，三层由咏汇鑫实公司转租，现经营网吧、台球和宾馆等项目。另查二，关于各项费用交纳情况：（一）关于租金和物业、空调费的交纳情况。庭审中，双方认可在2016年4月1日前对租金和物业、空调费的交纳时间和金额均不存在争议。2016年4月26日，嘉视动感公司向嘉祥公司交纳2016年4月1日至2016年6月30日期间的租金1060500元和物业、空调费125000元；2016年6月29日交纳2016年7月1日至2016年9月30日期间的租金1060500元和物业、空调费125000元；2016年10月18日交纳2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金1060500元和物业、空调费125000元；2016年12月14日交纳2017年1月1日至2017年3月31日期间的租金1060500元和物业、空调费125000元。其后，嘉视动感公司向嘉祥公司依约转账支付了2017年4月1日至2018年3月31日期间的租金和物业、空调费，均被嘉祥公司退回。庭审中，嘉祥公司称嘉视动感公司在交纳2016年第二季度租金时晚交40天，第三季度租金晚交12天，第三季度租金晚交32天，并主张双方合同自2016年10月26日解除，其后向嘉视动感公司收取的第四季度租金实为10月份租金和逾期支付费用的滞纳金。嘉视动感公司对此不予认可，认为双方合同并未解除。嘉视动感公司主张因永辉公司晚交租金导致其无法向嘉祥公司按期支付费用，并提交入账凭证在案佐证。对此，嘉祥公司认为与本案无关。嘉视动感公司亦主张双方在争议发生前一直以转账支票的形式交纳租金和物业、空调费，2016年9月30日其向嘉祥公司开出转账支票两张，嘉祥公司以放假为由要求其收回，后该支票因逾期作废，后其以电汇方式支付费用。为证明其主张，嘉视动感公司提交上海浦东发展银行转账支票在案佐证。对此，嘉祥公司不予认可。（二）关于水费的交纳情况。经查，双方自2012年起就对水费屡有争议，嘉视动感公司多次向嘉祥公司发出工作联系单，要求双方核实水量。自2016年6月24日开始，嘉祥公司向嘉视动感公司发出多份《工作联系单》，要求于2016年6月30日前交纳水费57997．5元，嘉视动感公司于2016年11月11日交纳水费26695元；要求于2016年8月5日前交纳水费29592．5元，嘉视动感公司于2016年11月11日交纳水费25460元；要求于2016年8月30日前交纳水费30219．5元，嘉视动感公司于2016年11月11日交纳水费26429元；要求于2016年10月1日前交纳水费26913．5元，嘉视动感公司于2016年11月11日交纳水费30685元；要求于2016年10月25日前交纳水费22420元，嘉视动感公司于2016年11月11日交纳水费26875．5元；要求于2016年11月23日前交纳水费22847．5元，嘉视动感公司于2016年11月11日交纳水费30257．5元。此外，嘉视动感公司于2017年2月6日向嘉祥公司交纳水电费100000元。以上费用均以银行转账形式支付，附言部分均明确载明费用性质和费用期间。另查，自2017年5月23日起，嘉视动感公司多次向嘉祥公司按每月50000元的标准转账支付2017年2月份至2017年11月份的水电费，均被嘉祥公司退回。庭审中，嘉祥公司提交工作联系单、北京市自来水集团有限责任公司缴费通知单、自行制作的收费明细表、水表表底（包括网吧、台球厅、一品三笑餐厅）在案佐证。嘉视动感公司按照自行确定数额交纳费用，但对费用的计算方式未作出说明，亦未提交证据证明。（三）关于电费的交纳情况。经查，嘉视动感公司承租涉诉房屋后，依据《协议》约定，将用电户名变更至自己名下，嘉视动感公司按照1．2元/度向嘉祥公司收取其应当承担的电费。2016年7月，嘉祥公司将用电户名变更至自己名下，并向嘉视动感公司发送《工作联系单》，要求嘉视动感公司承担其承租面积产生的电费。具体情况为：要求于2016年8月5日前交纳电费217864．8元，嘉视动感公司于2016年11月11日交纳电费153494；要求于2016年8月30日前交纳电费234944．4元，嘉视动感公司于2016年11月11日交纳电费168971元；要求于2016年10月1日前交纳电费230050．8元，嘉视动感公司于2016年11月11日交纳电费180279元；要求于2016年10月25日前交纳电费190650元，嘉视动感公司于2016年11月11日交纳电费136345元；要求于2016年11月23日前交纳电费142717．2元，嘉视动感公司于2016年12月14日交纳电费150920元。以上费用均以银行转账形式支付，附言部分均明确载明费用性质和费用期间。庭审中，嘉祥公司提交工作联系单、国家电网用电客户电费交费通知单、自行制作的收费明细表、电表抄表单在案佐证。嘉祥公司亦申请证人莘继承出庭，证人到某陈述其系涉案房屋的物业管理公司的配电室电工，证明嘉祥公司与嘉视动感公司的工作人员共同去配电室抄表的事实。嘉视动感公司对此不予认可，并主张按照其自行确定数额交纳电费，但对费用的计算方式未作出说明，亦未提交证据证明。（四）关于电费补贴的交纳情况。2016年6月28日，嘉视动感公司向嘉祥公司交纳了2016年第一、二季度的电费补贴合计75000元。另查三，2016年9月5日，永辉超市以租赁合同纠纷为由将嘉视动感公司诉至我院，要求：1．赔偿未如期供冷和供冷不达标而产生的销售额损失、货品折价损失、采购供冷设备支出、商户索赔损失、防暑降温费、制冷设备维修费共计296．1456万元；2．退还制冷费用7．5万元；3．支付违约金300万元；4．在营业时间内供冷；5．更换已过使用年限的电梯；6．嘉视动感公司承担本案诉讼费用。北京市丰台区人民法院作出（2016）京0106民初19222号民事判决书，驳回永辉超市的全部诉讼请求。后该案经北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）发回重审和我院一审，2018年6月14日，二中院作出（2018）京02民终1794号民事判决书，认定嘉视动感公司未依约制冷，判决：一、撤销北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初18196号民事判决；二、判决生效之日起七日内，嘉视动感公司赔偿永辉超市销售额损失、货品折价损失、采购供冷设备支出、商户索赔损失共计20万元；三、判决生效之日起七日内，嘉视动感公司退还永辉超市制冷费3万元；四、驳回永辉超市的其他诉讼请求。2017年1月19日，嘉视动感公司将永辉超市诉至我院，要求：1．支付2016年10月15日至2018年1月14日期间的租金6941055元；2．支付租金滞纳金1120257．78元；3．支付水费滞纳金362735．6元和电费滞纳金1980439．2元；4．支付违约金3000000元；5．嘉视动感公司承担本案诉讼费。北京市丰台区法院作出（2017）京0106民初4012号民事判决书，部分支持了嘉视动感公司的诉讼请求。后该案我院发回重审，尚未审结。再查，涉案房屋产权登记人为北京玺萌房地产开发有限公司（以下简称玺萌公司）。2008年1月3日，玺萌公司与嘉祥公司签订《房屋交接单》，将涉诉房屋交付嘉祥公司管理及使用。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有拘束力，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。本案中，嘉祥公司与嘉视动感公司签订的《商铺租赁合同》、《关于北甲地路10号院商业楼补充协议》、《关于北甲地路10号院商业楼补充协议贰》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据租赁合同的约定“承租期内租金每三个月支付一次，采取先付后租的方式，乙方需在上一笔租金到期前15日内向甲方缴纳下一笔租金（遇节假日则相应提前）”，即嘉视动感公司应当在15日或16日至30日或31日期间向嘉祥公司交纳租金。本案中，双方均对2016年第二季度前的租金不存在争议，嘉视动感公司应当在2016年3月16日至2016年3月31日期间交纳2016年第二季度的租金，在2016年6月15日至2016年6月30日期间交纳2016年第三季度的租金，以此类推。事实上，嘉视动感公司于2016年4月26日交纳了第二季度的租金，迟延支付26天；于2016年10月18日交纳了第四季度的租金，迟延支付18天。嘉祥公司对租金交纳期间理解有误，对其主张的迟延履行天数，法院不予采信。经查，双方在租赁合同中约定，嘉视动感公司未按约定提前交付租金超过15日以上，嘉祥公司可以以书面通知的方式解除本合同。法院认为，由于未按时支付租金而使出租人具有合同解除权，但承租人支付后期租金而出租人同意的，解除权消灭。嘉祥公司在嘉视动感公司迟延支付2016年第二季度租金后，又向嘉视动感公司收取了第二季度和第三季度的租金，嘉祥公司因嘉视动感公司第一次迟延支付租金的解除权归于消灭。此外，嘉祥公司在2016年10月26日向嘉视动感公司发出《解约函》后，于2016年12月14日向嘉视动感公司收取了2017年第一季度的租金及物业、空调费，并在2017年4月13日向嘉视动感公司发出《通知函》，要求其交纳2017年第二季度的房租及物业、空调费。庭审中，嘉祥公司解释称其向嘉视动感公司收取的是2016年10月份租金和逾期支付费用的滞纳金，并非2017年第一季度租金和物业、空调费，但嘉视动感公司提交的付款凭证上载明其支付的款项性质为租金和物业、空调费。法院认为，嘉祥公司在发出解除通知后未收回房屋并与嘉视动感公司继续履行合同，应视为嘉祥公司已经以自己的行为变更了《解约函》的内容，嘉视动感公司由此对双方租赁合同可以继续履行的信赖应当予以保护。故法院对嘉祥公司主张的确认双方签订的合同及补充协议于2016年10月31日解除及嘉视动感公司支付嘉祥公司合同解除违约金、逾期占用房屋违约金、免租期的房租的诉讼请求，均不予支持。嘉视动感公司反诉要求确认嘉祥公司于2016年10月26日作出的《解约函》无效，考虑到嘉祥公司已经以自己的行为变更了《解约函》的内容，该解约函已经不再具有解除合同的法律效力，故法院对嘉视动感公司要求确认解约函无效的反诉请求，不予支持。经查，在双方合同履行期间，嘉祥公司将部分面积出租给嘉视动感公司，嘉视动感公司承租后再转租给永辉超市和朱宏伟。现涉案房屋虽由嘉祥公司全部出租给永辉超市，永辉超市承租位置未发生变化，双方间的租赁合同不属于在法律上或者事实上不能履行，故法院对嘉视动感公司主张的继续履行双方于2009年12月16日签订的《商铺租赁合同》、2010年1月14日签订的《补充协议》、2010年3月4日签订的《补充协议贰》的诉讼请求，予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。对于嘉祥公司主张的各项费用，法院分而论之：一、租金和物业、空调费。经查，嘉视动感公司已经向嘉祥公司支付了2017年3月31日前的租金和物业、空调费，故对嘉祥公司主张的2017年4月1日至2017年4月30日的租金和物业、空调费，均予以支持。二、水电费。庭审中，嘉祥公司向法院提交工作联系单、国家电网用电客户电费交费通知单、北京市自来水集团有限责任公司缴费通知单、自行制作的收费明细表、电表抄表单、水表表底在案佐证。嘉视动感公司虽对嘉祥公司计算数额不予认可，但未提交其自行交纳水电费的计算依据和相关证据，故法院对嘉祥公司主张的水电费金额予以确认。经核对，嘉视动感公司不欠付嘉祥公司水费，欠付嘉祥公司电费176218．2元。嘉祥公司主张的2016年11月1日至2017年4月30日的水电费为估算数值，且未提交证据证明，法院难以支持。三、各项费用的滞纳金。经查，嘉视动感公司逾期支付租金和物业、空调费以及电费补贴，应当承担违约责任。嘉祥公司主张的滞纳金标准过高，嘉视动感公司要求降低，法院予以支持。综合考虑嘉祥公司的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，法院酌情按照中国人民银行同期贷款利率的两倍计算各项费用的滞纳金。双方未在合同中明确约定水电费的交纳时间，法院认为，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。故嘉视动感公司应当在嘉祥公司向其发送的工作联系单中载明的期限内足额交纳水电费，逾期交纳应当承担违约责任。嘉祥公司主张的水电费滞纳金过高，法院亦按照上述标准酌减。经查，自2017年5月23日开始，嘉视动感公司向嘉祥公司按月交纳水电费均被嘉视动感公司退回，故法院对于逾期交纳的水电费违约期间计算至2017年5月23日。据此，一审法院于2019年9月判决：一、继续履行北京市嘉祥工贸公司与嘉视动感传媒科技（北京）有限公司于2009年12月16日签订的《商铺租赁合同》、2010年1月14日签订的《补充协议》、2010年3月4日签订的《补充协议贰》；二、嘉视动感传媒科技（北京）有限公司于判决生效后十日内向北京市嘉祥工贸公司支付2017年4月1日至2017年4月30日的租金353500元及物业、空调费41667元；三、嘉视动感传媒科技（北京）有限公司于判决生效后十日内向北京市嘉祥工贸公司支付电费176218．2元；四、嘉视动感传媒科技（北京）有限公司于判决生效后十日内向北京市嘉祥工贸公司支付租金滞纳金3759元、物业费及空调费滞纳金1329元、水费滞纳金6120元、电费滞纳金26706元、电费补贴滞纳金1885元；五、驳回北京市嘉祥工贸公司的其他诉讼请求；六、驳回嘉视动感传媒科技（北京）有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有拘束力，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。本案中，嘉祥公司与嘉视动感公司签订的《商铺租赁合同》、《关于北甲地路10号院商业楼补充协议》、《关于北甲地路10号院商业楼补充协议贰》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于嘉祥公司所提确认双方签订的租赁合同及补充协议于2016年10月31日解除的诉请，现嘉祥公司主张嘉视动感公司具有迟延交付租金的情形，且迟延交付日期已经满足合同约定的单方解除条件，因此自其2016年10月31日向嘉视动感公司发出解除通知之日合同解除。根据已查明的事实，双方租赁合同约定“承租期内租金每三个月支付一次，采取先付后租的方式，乙方需在上一笔租金到期前15日内向甲方缴纳下一笔租金（遇节假日则相应提前）”，根据上述合同约定，嘉视动感公司应当在15日或16日至30日或31日期间向嘉祥公司交纳租金。本案中，双方均对2016年第二季度前的租金不存在争议，嘉视动感公司应当在2016年3月16日至2016年3月31日期间交纳2016年第二季度的租金，在2016年6月15日至2016年6月30日期间交纳2016年第三季度的租金，以此类推。嘉视动感公司于2016年4月26日交纳了第二季度的租金，迟延支付26天；于2016年10月18日交纳了第四季度的租金，迟延支付18天。因此嘉视动感公司客观上确实存在迟延交付租金的情形，至于嘉祥公司是否可以据此主张单方解除问题，虽然合同中约定承租方未按照约定交付租金，出租方有权解除合同，但是还应该注意到，当合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则确定合同应否解除。具体到本案中，首先，嘉视动感公司第二季度租金迟延交付26天，此时嘉祥公司并未及时主张解除合同；第四季度租金迟延交付18天，但嘉祥公司发出解除通知时嘉视动感公司已经足额支付了租金。其次，嘉视动感公司迟延交付租金时间较短，并未实质影响嘉祥公司合同目的的实现。综合上述因素，一审法院驳回嘉祥公司要求确认合同解除的诉请并判决继续履行租赁合同并无不当。关于嘉祥公司所提，合同约定的租金支付日期有笔误，双方签约时真实意思为“乙方需在上一笔租金到期15日前向甲方交纳下一笔租金”。嘉视动感公司对嘉祥公司此项主张不予认可，认为合同约定没有错误。现嘉祥公司虽然主张合同约定系笔误但未能提供证据证实其主张，因此嘉祥公司此项上诉主张本院不予支持。关于嘉视动感公司欠付租金和物业、空调费问题，根据已查明的事实，自2017年4月1日嘉视动感公司未支付租金和物业、空调费。因此一审法院判决嘉视动感公司给付2017年4月1日至2017年4月30日租金及物业、空调费是正确的。关于嘉视动感公司欠付电费问题，嘉祥公司关于电费的诉请分为2016年11月1日之前部分和2016年11月1日至2017年4月30日期间。关于2016年11月1日之前欠付电费，一审法院经审核认定嘉视动感公司欠付电费176218.2元是正确的。关于2016年11月1日至2017年4月30日电费问题，现嘉祥公司未能提供该期间欠付电费的具体数额，而是根据欠付电费的建筑物面积所占总面积比例计算，因此该段时间欠付电费数额仅仅是估算值。一审法院未支持嘉祥公司2016年11月1日至2017年4月30日电费的诉请并无不当。关于滞纳金问题，嘉视动感公司逾期支付租金和物业、空调费以及电费补贴，应当支付滞纳金。一审审理中，嘉祥公司主张的滞纳金标准过高，嘉视动感公司要求降低。一审法院综合考虑嘉祥公司的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定租金和物业、空调费滞纳金以及水电费滞纳金、电费补贴滞纳金并无不妥。综上所述，嘉祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费248850元，由北京市嘉祥工贸公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇一九年十二月二十五日法官助理  冯海鑫书 记 员  房依彤