广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20497号上诉人（原审原告、反诉被告）：周伟明，男，1966年12月29日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：李丽，广东舜华律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：曾令本，男，1964年10月13日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：陈志锷，广东颜伊泰律师事务所律师。上诉人周伟明、曾令本因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初7242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。周伟明上诉请求：1.改判一审判决第二项，判决周伟明不予支付曾令本场地使用费135671.08元；2.改判一审判决第三项，判决周伟明不予支付曾令本水费1885.7元；3.改判一审判决第四项，判决周伟明不予支付曾令本电费8501.06元；4.改判一审判决第五项，判决周伟明不予支付曾令本维修费129717.63元；5.改判一审判决第六项，判决周伟明不予支付曾令本电动门费用8000元；6.由曾令本承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）一审认定周伟明于2018年7月15日将涉案厂房交付给曾令本，未全面清理涉案场地仍遗留有部分废弃物与事实不符，周伟明不应承担7月1-15日的场地占用费和水电费。周伟明已于2018年6月30日前彻底搬离涉案厂房并已清理干净，并提供了大量证据证明，证据充分，事实清楚。一审仅凭曾令本提供的几张照片上拍摄的非常少量的垃圾废弃物图片就认定涉案场地仍有大量废弃物遗漏，却对周伟明提供的大量证据视而不见，是认定事实错误，且显失公平。（二）一审认定周伟明未与曾令本办理交接即搬离，致使涉案厂房的状况和损坏原因不明，应由周伟明对此承担举证不能的不利后果，承担全部厂房维修费129717元，与事实不符，也与涉案合同约定不符。涉案合同第十九条已约定，双方应共同配合检查，办理交接是双方共同的责任，不是周伟明单方的责任，一审认定未办理交接是周伟明的单方责任，由周伟明承担举证不能的不利后果，明显与涉案合同的约定不符，认定错误。周伟明已提供了大量证据证明没有办理交接完全是曾令本故意而为，一审法院对周伟明提供的证据视而不见，双方已于6月26日解除涉案合同，曾令本当时已知解除合同的事实，因此曾令本应该按照合同约定承担办理交接的责任。周伟明于2018年6月17日、6月30日、7月2日发给曾令本3份《通知函》，周伟明已尽到要求对方办理交接的通知义务，证人证言可证明周伟明要求曾令本到场检查交接，曾令本故意不予配合。周伟明在二审补充的涉案厂房原行政经理肖燕与代理律师李丽的微信聊天记录截图也可证明，周伟明已于涉案合同到期（6月17日）前就已起草协议及到期验厂通知函并与房东协商过办理交接事宜，但曾令本故意不予配合交接，还在场阻拦周伟明的工作人员拆除广告牌。（三）一审法院判决周伟明承担全部厂房维修费用129717元和更换电动门费用是认定事实不清，证据不足。让周伟明承担举证不能的不利后果也违反了谁主张、谁举证的原则。涉案租赁合同第19条约定了门、窗、电线、自来水、消防设备等在租用期满时“应保持原好”，曾令本反诉要求周伟明赔偿厂房维修费用，一要证明厂房的门、窗、电线、自来水、消防设备设施的原状是什么样，二要证明上述设施有损坏，三要证明上述设施损坏是周伟明所造成的，只有同时证明了以上三点，才能有充分的理由要求周伟明赔偿。但是曾令本提供的证据显然并不能证明以上三点。法院仅凭曾令本发的《律师函》和与第三方签订的《厂房维修合同》就要周伟明承担全部的厂房维修费用是认定事实不清，证据不足。曾令本二审答辩称，不同意周伟明的上诉请求，周伟明在上诉状中所主张的并非事实，是其为了逃避责任单方面的说法。曾令本上诉请求：1.撤销一审判决第一项关于滞纳金的内容；2.改判一审判决第二项：自判决生效之日起三日内，周伟明支付曾令本场地使用费349000元；3.改判一审判决第三项：自判决生效之日起三日内，周伟明支付曾令本水费3771.4元；4.改判一审判决第四项：自判决生效之日起三日内，周伟明支付曾令本电费17002.12元；5.改判一审判决第六项：自判决生效之日起三日内，周伟明支付曾令本电动门费用26000元；6.一、二审诉讼费均由周伟明承担。事实和理由：（一）一审法院仅仅认定周伟明于2018年7月15日将涉案厂房交付给曾令本，与事实不符，周伟明占用涉案厂房直至2018年7月31日，所以周伟明必须足额向曾令本支付2018年7月的场地使用费（按当时市场价）及水电费，一审法院仅支持了2018年7月一半的使用费及水电费，严重侵害了曾令本的合法利益。一审法院认定曾令本未采取积极措施防止损失扩大而负有责任，与事实不符，属于事实认定错误。曾令本在2018年6月、7月期间多次积极主动要求周伟明立即腾退场地，但周伟明均未交还场地，且场地由周伟明聘请的保安看守，作为出租人曾令本已采取积极的作为减少损失产生，且因周伟明拒不交还场地，导致曾令本与新的租户直至2018年7月31日才签订租赁合同。（二）一审法院认定周伟明与曾令本签订的厂房租赁合同无效，曾令本无异议，但对于合同无效后的处理，曾令本仅需退回保证金，但不需支付滞纳金。一审法院判令曾令本支付滞纳金没有依据，显失公平。本案曾令本不存在过错，周伟明并无按照租赁合同、保证书、承诺书的约定修复涉案场地及配套设施，周伟明有过错。一审法院没有足额支持曾令本向周伟明主张电动门费用，属于事实认定不清，曾令本与周伟明签订的合同明确约定，周伟明需保证大门正常使用，曾令本更换电动门是真实发生的，一审法院酌定电动门的费用没有保证曾令本的合法利益。周伟明二审答辩称，答辩意见与上诉状一致，二审庭询时另补充：导致合同无效是曾令本的过错，曾令本未办理报建手续，将没有经规划验收的厂房租给周伟明，导致合同无效，如果合同无效每日是1%的滞纳金，由于曾令本的过错，导致周伟明不能得到高额滞纳金的赔偿，对周伟明已经很不公平，况且曾令本占用周伟明的资金长久，其利息也应该支付，一审判决1年多的贷款利率滞纳金已经非常低。曾令本一审提供的证据证明周伟明缺乏诚信，周伟明作为法定代表人在执行案件已经全额支付了执行款，目前已经不是失信人员了。周伟明向一审法院起诉请求：1.曾令本退还保证金488000元及滞纳金1171200元（滞纳金一直计至曾令本退还保证金之日，现按照每日1%从2018年7月4日暂计至2019年2月28日），合计1659200元给周伟明；2.曾令本承担本案诉讼费用。曾令本向一审法院反诉请求：1.周伟明向曾令本支付涉案厂房2018年7月份场地占用费349000元（参照涉案场地2018年7月份的市场价）；2.周伟明向曾令本支付涉案厂房2018年7月份电费17002.12元；3.周伟明向曾令本支付涉案厂房2018年7月份水费3771.4元；4.周伟明向曾令本支付涉案厂房维修费用129717.63元；5.周伟明向曾令本支付更换涉案厂房电动门费用26000元；6.周伟明承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2012年6月18日，周伟明与曾令本签订了《厂房租赁合同》，合同约定：甲方（即曾令本，下同）将坐落于五龙岗村派出所后面的厂房（建筑面积19375.3平方米，空地面积5167.3平方米）出租给乙方（即周伟明，下同）使用，租赁期限从2012年6月18日至2018年6月17日止，共计六年；建筑物面积12元/每平方米，空地面积3元/每平方米，每月合计248000元，甲方实收乙方每月租金244166元，满三年后厂房租金提高10%；合同签订后，乙方即支付488000元给甲方作为房屋租赁保证金；乙方要按时缴交租金，不得拖欠，乙方每月5日前未交付租金的，甲方有权停水停电，逾期30天未交的，甲方有权单方终止合同，收回房屋，保证金及租金不予退还；甲方在2012年7月10日前负责安装两道电动大门；租期届满，甲方如不继续承租，在此之前乙方投资及装修的不动产不得拆除，全归甲方所有，但全部机械及能移动的设备除外；租期届满后，双方应共同配合检查门、窗、电线、自来水、消防设备等应保持原好，如有损失，乙方负责修好，否则按价赔偿；乙方交清本合同约定应由乙方承担的费用后，甲方全额退还乙方保证金（不计息），保证金应在乙方交清应承担的费用后三日内返还乙方，否则每逾期一日向乙方支付1%的滞纳金。合同签订后，周伟明向曾令本支付了保证金488000元，曾令本将涉案厂房交付给周伟明，由周伟明经营的企业使用。一审法院另查，涉案厂房未办理报建手续。2018年1月至5月，周伟明每月实际向曾令本支付租金268583元。周伟明支付了2018年6月的租金289332元，但曾令本对2018年6月的租金标准有异议。2018年8月2日，曾令本与案外人广州长弓建筑劳务有限公司签订房屋维修合同，合同约定由该公司对涉案厂房进行维修，维修期限从2018年8月2日至2018年8月30日，维修单价按房屋总建筑面积计价，每平方米6.5元，工程完工后二天内付清工程款。2018年8月31日，曾令本与广州长弓建筑劳务有限公司进行结算，并于同年9月3日向广州长弓建筑劳务有限公司支付了维修费用共129717.63元。2018年8月10日，曾令本与广州山加三发机电设备有限公司签订了合同，以26000元的价格向广州山加三发机电设备有限公司购买两道电动门，由广州山加三发机电设备有限公司负责安装调试。2018年9月5日，曾令本向广州山加三发机电设备有限公司支付了款项26000元。2018年7月31日，曾令本与案外人青岛中企达物流有限公司签订了仓库租赁合同，将涉案厂房出租给青岛中企达物流有限公司，租赁期限从2018年8月1日至2020年7月30日，每月租金349000元。同日，曾令本将涉案厂房交由青岛中企达物流有限公司使用管理。2018年8月11日，曾令本支付了涉案厂房2018年7月份电费17002.12元、水费3771.4元。一审诉讼中，周伟明与曾令本对周伟明交付涉案厂房的时间及周伟明是否对涉案厂房进行全面清理存在争议。为证实各自主张，周伟明提交了搬家公司合同、场地搬运方案及报价、出车明细、垃圾清扫协议、电子回单、EMS快递单及邮件查询记录、离职申请表、行政处罚决定书予以证实。搬家公司合同、场地搬运方案及报价、出车明细显示，广州市大起众搬运服务有限公司提供车辆，负责将广州诺维家衣柜厂的一批办公家具、机械设备、电器、资料文件等从广州市白云区钟落潭至清远市清城区，搬运时间从2018年6月11日至2018年6月18日，搬运费用共408000元。垃圾清扫协议显示，广州市白云区钟落潭维家家具制品厂委托张瑞彻底拆除并运输实木车间油漆房设备，并清除厂内废料和垃圾，费用共15700元，限时于2018年6月30日完成。电子回单显示，周伟明于2018年7月17日向张瑞支付了费用15700元。EMS快递单及邮件查询记录显示，2018年7月3日，曾令本收到周伟明的通知，通知称周伟明已交清截止至2018年6月30日的费用，且于2018年6月30日搬离租赁场所，并要求曾令本返还保证金488000元。离职申请表显示，王世强、刘桂芬分别于2018年6月30日、7月1日申请离职。行政处罚决定书显示，清远市清城区环境保护局于2018年7月8日对周伟明位于清远市清城区高新区百嘉工业园华兴二路6号进行现场检查，认为家具制造项目的环境影响评价文件未经审批部门审查批准的情况下，擅自租用厂房开办家具制造建设项目，并要求周伟明改正其违法行为。曾令本对行政处罚决定书的关联性有异议，对上述其他证据均不予认可。曾令本提交了保证书、场地交接确认书、律师函、房屋维修合同、发票、图片予以证实。保证书显示，2015年1月10日，周伟明出具保证书，并表示因对油漆房北门改建，若日后不再续租，由诺维家工厂负责原状。场地交接确认书显示，王世强、刘桂芬由周伟明聘请负责看管钟落潭镇广从八路210号厂房，该场地于2018年7月31日交还给曾令本；厂房地面因搬迁遗留大量固定钢筋头、屋顶穿漏、大量广告牌未拆除、电动门已损坏无法使用、大量生活废弃场未清理；广州市白云区钟落潭维家家具制品厂于2018年7月1日以扣压工资为由强迫上述二人签订了辞职申请书，确认书上有王世强、刘桂芬的签名。律师函显示，曾令本委托律师于2018年6月25日向周伟明发函称，周伟明已将厂房内的生产线机械设备搬至清远组装调试，但仍在占用涉案厂房，且遗留大量生产生活废弃物，并要求周伟明履行修复赔偿义务和清理现场，腾退厂房并办理交接手续。图片显示，涉案场地仍有大量废弃物遗留。周伟明对保证书的真实性予以确认，但对其他证据均不予认可。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”曾令本未办理相应的房屋报建手续，其与周伟明签订的厂房租赁合同无效。厂房租赁合同无效，曾令本因合同而取得的保证金488000元应当返还给周伟明。至于滞纳金，应按中国人民银行同期贷款利率从曾令本收到周伟明退还保证金的通知之日即2018年7月3日起计至清偿之日止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据上述法律规定，周伟明应当支付占用涉案厂房的使用费。对于周伟明交付涉案厂房的时间，根据曾令本在2018年6月26日发给周伟明的律师函中所陈述“你方已将厂房内的生产线机械设备搬至清远高新区园区内组装调试，但你方仍占用上述涉案厂房”的内容，结合双方提交的证据可见，周伟明于2018年6月30日前已搬离涉案厂房但仍遗留有部分废弃物在涉案场地，曾令本明知上述事实却未采取积极措施防止损失扩大，双方对此均负有责任，从公平的角度出发，一审法院认定周伟明于2018年7月15日将涉案厂房交付给曾令本。因此，周伟明应当支付2019年6月1日至7月15日期间的场地使用费。对于2019年6月1日至6月17日的场地使用费，一审法院按实际标准即268583元计算，为152197.03元（268583元÷30天×17天）。对于2019年6月18日至7月15日的场地使用费，一审法院参照厂房租赁合同约定的标准272806.05元（19375.3平方米×12元/每平方米×1.1＋5167.3平方米×3元/每平方米×1.1）计算，为254618.98元（272806.05元÷30天×28天）。扣减周伟明已支付的289332元，周伟明仍需支付曾令本场地使用费135671.08元（152197.03元＋272806.05元－289332元）。至于场地交接确认书，从该确认书的内容可见，王世强、刘桂芬自称已于交接前一个月被迫离职，其无权代表周伟明办理场地交接，故一审法院对场地交接确认书不予采信。对于2018年7月的水电费用，周伟明应当支付一半的水电费用即水费1885.7元（3771.4元÷2）、电费8501.06元（17002.12元÷2）。对于维修费，周伟明未全面清理涉案场地，也未与曾令本办理交接即搬离，致使周伟明搬离时涉案厂房的墙面、门窗、地面、水电设施及电动门等设备的状况和损坏的原因不明，周伟明对此应承担举证不能的不利后果，因此，对曾令本因维修房屋所产生的维修费129717.63元以及更换两道电动门的费用，应当由周伟明承担。考虑到电动门的品牌、型号及用料均会对电动门的价格产生影响，结合电动门长度和市场价格，一审法院酌定周伟明支付更换两道电动门的费用共8000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，于2019年9月12日作出如下判决：一、自本判决生效之日起三日内，曾令本退还周伟明保证金488000元并支付滞纳金（按中国人民银行同期贷款利率从2018年7月3日起计至清偿之日止）；二、自本判决生效之日起三日内，周伟明支付曾令本场地使用费135671.08元；三、自本判决生效之日起三日内，周伟明支付曾令本水费1885.7元；四、自本判决生效之日起三日内，周伟明支付曾令本电费8501.06元；五、自本判决生效之日起三日内，周伟明支付曾令本维修费129717.63元；六、自本判决生效之日起三日内，周伟明支付曾令本电动门费用8000元。本诉受理费19732.8元，由周伟明负担13745.3元，曾令本负担5987.5元；反诉费4527.5元，由曾令本负担2082.6元，由周伟明负担2444.9元。二审期间，周伟明向本院提交：1.涉案厂房原行政经理肖燕与代理律师李丽的微信聊天记录截图，拟证明周伟明已于涉案合同到期前就与房东协商过办理交接事宜，曾令本每日在涉案厂房看守，但故意不配合交接，且周伟明已于6月30日前搬迁完毕，曾令本对该搬迁事实非常清楚，未交接不是周伟明的责任；2.涉案厂房原行政经理肖燕与代理律师李丽的微信聊天记录截图，拟证明曾令本曾在2018年7月初到周伟明的清远新厂房拍照并去举报投诉，导致环保局到新厂房现场检查并作出行政处罚，曾令本明知周伟明已于6月底搬迁至清远；3.入职申请表、身份证复印件、任命书、离职申请表，拟证明微信聊天记录中的肖燕为诺维家工厂的人事部主管及管理者代表（对外）；4.微信实名认证的验证页面，拟证明肖燕的微信号已实名认证，确实为肖燕本人。曾令本质证认为：对证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，肖燕是周伟明聘请的员工，其作出的和代理律师的聊天记录没有任何证明力。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明：涉案《厂房租赁合同》签订后，周伟明在接收涉案租赁物时，租赁双方并无对租赁物以及设施设备的状况进行拍照或者书面的方式记载留存。周伟明确认其接收涉案租赁物时，场地完好平整，电动门是后来安装好的，门窗除了要安装玻璃外完好。周伟明未在使用涉案租赁物期间对曾令本提供的场地、设施设备、物品不能正常使用提出过异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于周伟明占用场地期间的问题。根据本案查明的事实以及现有证据，周伟明在2018年6月30日已经搬离租赁场所，双方争议在于周伟明搬离之后有无将租赁物交还给曾令本。涉案《厂房租赁合同》约定：“租期届满后，双方应共同配合检查门、窗、电线、自来水、消防设备等应保持原好”，由此可见，租赁双方均负有查验租赁物是否完好的义务。本案中，周伟明、曾令本为证明涉案租赁物未能及时办理交还的责任在于对方，各自提供了证人证言、与案外人签订的合同、双方往来函件等证据。周伟明的证据虽能反映出周伟明已经于2018年6月30日之前搬离租赁场地，亦曾和案外人签订合同要求案外人对租赁场地进行清理，但并无充足证据证明租赁场地在2018年7月1日之前已全部清理完毕，事实上，租赁场地仍有广告牌等物品尚未拆除，不足以证明租赁场地具备交还的条件。周伟明并无充分证据证明曾令本阻扰其搬迁或者清理场地，周伟明主张租赁场地未能清理完毕的责任在于曾令本，依据不足，本院不予采信。曾令本在明知周伟明已经搬离租赁场地且周伟明多次发函要求办理租赁物交接的情况下，应及时与周伟明查验租赁场地的状况、收回租赁物。曾令本提供的证据虽然能证明曾令本委托律师在2018年6月25日向周伟明发函，要求周伟明腾退厂房并办理交接手续，但并不足以证明曾令本在2018年7月1日之后已及时履行查验租赁物是否具备交还条件的义务，故曾令本主张未办理租赁物交接手续的责任在于周伟明同样依据不足。周伟明于2018年6月30日前搬离租赁场地，曾令本自认于2018年7月31日收回租赁场地，故涉案租赁物在2018年7月1日至2018年7月31日期间因空置产生损失。如前所述，租赁双方对于租赁物未办理交还手续均有责任，故该部分空置损失应由双方共同承担。周伟明关于无须承担2018年7月1日至7月31日期间的场地使用费、水电费的主张以及曾令本关于该期间的场地使用费、水电费均应由周伟明承担的主张，均不能成立，本院均不予支持。根据周伟明使用场地以及缴费的情况，一审法院认定周伟明应支付给曾令本的场地使用费共计135671.08元，并无不当，本院予以认同。同理，一审法院判令周伟明向曾令本支付水费1885.7元、电费8501.06元，并无不妥，本院予以维持。关于厂房维修费以及更换两道电动门的问题。曾令本与周伟明签订租赁合同后未曾对涉案租赁物的状况进行登记和留存，但周伟明确认其接收租赁物时场地平整、完好，确认曾令本加装了电动门，结合周伟明在使用期间并无就曾令本交付的租赁物、设施设备存在损坏情况提出过异议，可推定曾令本提供的租赁物以及设施设备均为完好、可正常使用。现周伟明未与曾令本就租赁物办理交接以及共同进行查验的情况下即搬离，对于租赁物返还时的墙面、门窗、地面、水电设施、电动门等设备是否完好，周伟明负有举证责任。曾令本提供了《房屋维修合同》、更换电动门的合同书以及相应付款凭证证明其实际支出厂房维修费、更换电动门费，周伟明并无提供足以反驳的相反证据，一审法院认定周伟明对此应承担举证不能的不利后果，并无不当。一审法院判令周伟明承担曾令本支出的厂房修复费用129717.63元，本院予以认同。一审法院鉴于电动门的品牌、型号、用料会影响电动门的价格，结合电动门的长度以及市场价格，酌定周伟明需支付电动门的费用为8000元，并无不当，本院予以认可。周伟明主张不应承担厂房维修费用以及更换电动门费用的上诉理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。曾令本收取周伟明保证金488000元，现涉案《厂房租赁合同》因涉案租赁物无合法建设的相关证据而无效，一审法院判令曾令本向周伟明返还保证金488000元，并无不当。合同无效，周伟明要求曾令本按照合同约定支付滞纳金，依据不足。但鉴于曾令本未及时返还保证金，确实造成周伟明资金被占用期间的利息损失，一审法院酌定判令曾令本按照中国人民银行同期贷款利率计付从2018年7月3日起至清偿之日止的滞纳金，实则是对周伟明因资金被占用损失所作的补偿，虽然表述为滞纳金欠妥，但实体处理相对公平、合理，故二审对一审判决不作调整。综上所述，周伟明、曾令本的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10482.63元，由上诉人周伟明负担5556.63元、曾令本负担4926元。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十二月三十日书记员  贾妍胡秀红