湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13408号上诉人（原审原告）：彭文君，女，1969年3月20日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：王朗，湖南立华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐炼，男，1978年7月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：任珊，湖南竞茂律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陈卫东，男，1971年12月20日出生，汉族，住湖南省平江县。被上诉人（原审第三人）：湖南华银汽车贸易有限公司，住所地：湖南省长沙市开福区三一大道269号。法定代表人：陈卫东，该公司经理。上诉人彭文君因与被上诉人徐炼、陈卫东、湖南华银汽车贸易有限公司（以下简称华银公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初7742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭文君向本院提出上诉请求：1、依法撤销湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2018）湘0111民初7742号民事判决，发回重审或查清事实后改判支持上诉人彭文君的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、彭文君与华银公司之间签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同依法成立并生效，对双方均有约束力。签订合同时，彭文君已向房产局查明涉案房屋产权明晰无任何抵押，尽到了注意义务，且彭文君也按合同约定支付了全部房款。2、合同签订后，彭文君于当日对房屋进行了交接验收，一直实际占有、使用、管理标的房屋，并按期支付了使用房屋所需的物业管理费、水电费等生活费用，房屋所在地的物业公司和居委会对彭文君系房屋业主亦表示认可。3、彭文君在合同签订后，依约支付相应房款，且华银公司也出具了相应的收据。4、涉案房屋未办理过户登记手续系因华银公司未履行《房地产买卖合同》约定的义务所致，彭文君对此并无过错，且彭文君已将其诉至湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院，要求判令华银公司履行《房地产买卖合同》约定的义务，为彭文君办理过户登记手续。被上诉人徐炼辩称：1、彭文君是以买受人的身份对作为被执行人的华银公司名下房产提出执行异议之诉，但其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，不能排除强制执行。且涉案门面属于华银公司名下房产，一审法院对该房屋的保全措施合法有效，应当予以强制执行来偿还华银公司对徐炼所负的债务。2、彭文君主张其与华银公司合同签订时间为2010年12月24日，约定合同签订时付款16.53万元，余款10.67万元在办产权证时付清，产权证在合同签订后一年内办理，如延长不超过6个月，但彭文君在办理产权证之前就将第二笔尾款付清。且在合同签订后三年内，彭文君都未向华银公司主张办理过户手续，直至2014年徐炼起诉华银公司后其才向法院起诉主张过户手续，同时华银公司也未在2013年通知其去办理房屋过户。3、彭文君提供的两张收据没有付款凭证可以佐证，且收据金额与合同约定的金额不符。彭文君向一审法院起诉请求：1、判决立即停止对彭文君购买的位于岳阳市岳阳楼区站前路办事处连云社区商业用房一间（房屋所有权证号：335846）135号房屋的强制执行，并解除对上述门面的查封；2、一审诉讼费由徐炼、陈卫东以及华银公司分担。一审法院认定事实：1、徐炼诉华银公司、陈卫东民间借贷纠纷一案,一审法院依据徐炼的财产保全申请，于2013年11月20日查封了华银公司名下位于岳阳市岳阳楼区站前路办事处连云社区商业用房（房屋所有权证号：335846）135号房屋，并于2014年3月17日作出（2013）雨民初字第3724号民事判决书，判决华银公司、陈卫东偿还徐炼借款本金600万元及其利息。因华银公司、陈卫东未履行上述生效法律文书确认的给付义务，徐炼向一审法院申请强制执行。一审法院依法受理后，于2015年10月14日依据（2014）雨执字第00871-3号执行裁定书,继续查封华银公司名下前述涉案房屋，并拟对该房屋进行评估拍卖。2、彭文君曾于2013年12月12日向湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院起诉华银公司要求其履行《房地产买卖合同》约定的义务，即办理前述房屋的过户手续，湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院告知其应向一审法院提出执行异议；彭文君于2018年5月19日向一审法院提出执行异议，请求依法撤销一审法院（2014）雨执字第00871号执行裁定书，解除对前述涉案房屋的查封，一审法院于2018年8月15日裁定驳回了彭文君的异议请求，彭文君遂于2018年8月30日向一审法院提起执行异议之诉。3、涉案房屋整体坐落于湖南省岳阳市岳阳楼区居委会，登记时间为2004年7月29日，登记房屋所有权人为湖南华银汽车贸易有限公司，丘地号为511432030，栋号为004（又称图书城ＥＦ栋），房屋用途为商业，总面积为4301.36平方米，原产权证号为岳房权证岳阳楼区字第××号，其中彭文君主张的135号房屋属于该房屋登记权属范围内，面积为36.17平方米。2013年7月30日湖南华银汽车贸易有限公司对房屋进行了变更登记，整栋房屋坐落位置改为岳阳楼区站前路办事处连云路社区，新的所有权证证号之一为335846，建筑面积为1070.33平方米，重新登记后，彭文君主张的135号房屋属于该新的房屋登记权属范围内。4、彭文君向一审法院提交了《房地产买卖合同》一份，合同卖方为湖南华银汽车贸易有限公司，买方为彭文君，买卖标的为岳阳楼区站前路图书城Ｅ栋135号房屋，落款签订时间为2010年12月24日；合同约定成交价为27.2万元，签订合同时付16.53万元，余款10.67万元在办理产权证时付清，产权证在一年内（如延长最长不超期6个月）办理。彭文君主张已于2010年10月24日和2011年10月26日分别向华银公司支付了16.53万元和9万元，并提供了盖有华银公司财务专用章的收据两张，拟证明已付款的事实；彭文君还提供了岳阳市图书城市场小区业主委员会和岳阳奇玉物业有限公司共同加盖公章的证明一份、水电费收据四份及岳阳图书城物业管理办公室出具的收款收据十二份，拟共同说明彭文君实际占有使用了图书城Ｅ栋135号房屋。上述证据，徐炼质证认为因华银公司未到庭，无法核实《房地产买卖合同》的真实性，且付款数额与合同约定不符；水电费收据、物业费收据不是正规收据，且与涉案房屋房号不符，对其证明力也不应采信。5、彭文君提供其于2016年5月20日与邹红斌签订的《个人房屋租赁合同》一份、个人业务存款凭证、存折明细、微信转账记录、收款证明，拟证明图书城Ｅ栋135号房屋由其占有、管理及收益。上述证据，徐炼质证认为彭文君与邹红斌于2016年5月签订的租赁合同，其提供的2013年的个人业务存款凭证与事实不符，也与其主张的涉案房屋系2010年购得自相矛盾，无法达到彭文君的证明目的。一审法院认为，根据法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。这四种情形是指在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；且非因买受人自身原因未办理过户登记。本案需要解决的纠纷就是要判断彭文君的主张是否符合上述情形。彭文君向一审法院提交了其与华银公司于2010年12月24日签订的《房地产买卖合同》，针对房款支付情况，彭文君虽提供了收据，但其未提供的对应的银行流水记录，且支付价款数额与合同约定的情况不符，不足以认定购房款已付清；且《房地产买卖合同》约定签订合同一年内（如延期最长时间不超过6个月）办理房地产产权证时付清剩余购房款10.67万元，现华银公司并未办理产权过户，彭文君称已付清9万元也与常理相悖。华银公司早在2004年即已完成产权登记，对产权过户并不存在障碍，但彭文君2010年签订合同，迟至2013年一审法院对房屋采取查封措施时一直未办理过户手续，彭文君自身怠于行使权利，对房屋未及时过户也存在过错。彭文君提供的《个人房屋租赁合同》、物业费收据等证据，不足以证明其占有、使用该房屋。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回彭文君的诉讼请求。案件受理费80元，公告费560元，合计640元，由彭文君负担。二审双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，彭文君在本院二审中主张其于2010年12月24日和2011年10月26日通过银行转账两次向华银公司支付房款165300元和90000元，后其又将22000元房款以现金方式交至卓元章。其虽提供了华银公司的收据，但未提交相应的银行转账付款凭证或者现金来源的证据予以佐证交付房款的事实，亦为提交证据证明卓元章与华银公司的身份关系或有无授权。同时，彭文君陈述其已付房款总价277300元与合同约定金额272000元不符。综上，彭文君提交的证据尚不足以证明其已按合同约定履行了全部房款义务，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项规定的情形，不能排除强制执行，本院对其上诉请求不予支持。综上所述，上诉人彭文君的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费80元，由上诉人彭文君承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  叶子龙审判员  谢 晋二〇一九年十二月二十七日书记员  胡颖超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。