湖南省邵阳市双清区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0502民初2412号 原告：福州泰禾新世界文化发展有限公司，住所地：福建省福州市晋安区岳峰镇化工路198号东二环泰禾广场东区5号楼2层。 法定代表人：金宁盛，系公司总经理。 委托诉讼代理人：曹辉，天津津泓雅威律师事务所律师。 被告：邵阳市志成置业有限公司，住所地：邵阳市双清区佘湖新城（湖南建筑装修机具总厂内）。 法定代表人：杨开成，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：许婷，湖南东放明律师事务所律师。 原告福州泰禾新世界文化发展有限公司与被告邵阳市志成置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福州泰禾新世界文化发展有限公司特别授权委托代理人曹辉，被告邵阳市志成置业有限公司特别授权委托代理人许婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州泰禾新世界文化发展有限公司请求判令：1、解除原、被告于2016年12月27日签定的《房屋租赁合同》；2、被告向原告返还100万元；3、被告向原告支付违约金200万元；4、本案诉讼费由被告承担。 被告邵阳市志成置业有限公司辩称：本案原告提供的设计方案在合同履行中不断变更，导致本案被告在履行合同过程给其造成了巨大损失，现合同无法履行，原告存在违约，又因原告是专业的电影公司，其设计要求实际上违反了电影院的规定，损失现在另案中申请鉴定。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 查明的事实 经审理查明，本院确认如下法律事实： 福州泰禾新世界文化发展有限公司与邵阳市志成置业有限公司于2016年12月27日签订《房屋租赁合同》，合同约定：商铺租赁面积：[附件图纸粗红线框内建筑面积]计4510平方米（最终以当地房产部门测绘结果的产权面积为准，面积差异部分在±1%（含）的范围内双方认可不调整租金，而超过±1%的范围以按实际面积按本合同2.6.1条月基本租金相应调增或调减月租金、物管支付额），超过±3%（含）的，低于3%（含）则按实际面积计算，高于3%（含）则按最高3%计算），但前述面积差异不得影响本合同已确定的影厅红线范围、布局、结构等。租赁期：乙方（福州泰禾新世界文化发展有限公司）租用该商铺的租赁期限自该商铺交付之次日起15年。保证金：乙方在签署本合同之日起根据意向书约定已经支付的定金100万元中的30万元自动转为本合同的履约保证金。剩余的70万元在第一次支付租金时逐月抵扣租金，抵扣后乙方持原保证金收据与甲方换领新的保证金收据；履约保证金在租赁期满后由甲方按照本合同2.5.2条的规定退还乙方。12.2.7.1甲方保证租赁场地已经通过一次消防审核验收，达到开办本合同约定的租赁面积的多厅影院的消防要求，并取得了开办本合同约定的租赁面积的多厅影院所需的消防审批文件。2.6.2双方确认：乙方有权选择在本商业广场全面对外营业之前开业，在本商业广场全面对外营业前，乙方免交租金和物业管理费。如甲方在2019年12月31日前仍未能实现本商业广场的全面对处营业，乙方有权选择解除本合同。14.2.2乙方进场装修前，甲方单方终止本合同，甲方除应双倍返还保证金之处，还须向乙方支付200万元作为违约金。 另查明，原被告双方于2016年12月27日签订补充约定，甲方应提前90日书面通知乙方正式交付时间，交付时间最迟不得晚于2018年3月30日（最迟交付日），交付时，双方应派代表共同验看租赁场所状况。变更为交付时间最迟不得晚于2018月6月30日（最迟交付日）。交付时，双方应派代表共同验看租赁场所状况。 另查明，原、被告于2017年7月11日就租赁物工程技术对接相关事宜的工作联系沟通函；2017年8月5日双方原补充协议一约定的交付时间最迟不得晚于2018年6月30日的工作联系函；2017年10月18日双方对《泰禾影院志成新世界商业广场工程设计图纸及相关施工技术问题沟通对接会议》形成会议纪要，被告新修改的图纸与会议内容有出入，被告增加修改的图纸内容已无法再修改的工作联系函。2018年4月12因被告最新设计图纸的变动，要求被告派设计师来现场进行技术对接的工作联系函；2018年5月7、8日双方对新世界泰禾影院项目前期设计对接沟通会会议纪要（一）、（二）；2018年5月31日双方关于将租赁物业交付时间比原补充协议规定时间预计推迟2个月左右，即物业交付时间2018年6月30日推迟为2018年8月30日的工作联系函；2018年8月2日对2018年6月24日再次修改的图纸等相关问题由于双方存在的问题反复沟通，导致从5月7日至7月15日左右停工，已影响到工程交付等问题工作联系函；2018年8月30日双方关于要求被告派驻专人到施工现场进行现场指导对接的工作联系函。双方多次协商未能达成一致意见，故酿成本案纠纷。 判决的理由与结果 本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原、被告双方的合同是否能够予以解除；2、原、被告双方的合同保证金是否应该返还；3、被告是否应赔偿原告损失。故原、被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据原、被告陈述和提交证据可以证明双方租赁合同已无履行之可能，庭审中，双方也明确表示同意解除合同，故原、被告于2016年12月27日签订的《租赁合同》应当予以解除。合同解除后，没有履行的应终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张要求被告返还100万元的诉请，被告提出原告违约应承担前期施工损失的抗辩理由，因其不能提供完整的资料证明其实际损失，故该抗辩意见本院不予采纳，被告应当向原告返还100万元保证金。原告主张被告支付200万元违约金的诉请，结合本院审理查明，可知双方为了合同的履行多次召开会议，频繁联系，屡次修改图纸，变更设计，致使双方商定的交付时间一再延期，同时原告也一直未进驻场进行装修，本院考虑到当前商铺租借的市场情况，双方的注意义务程度，兼顾公平原则等因素及原告未提供证据证明自己的实际损失，酌情确定本案的违约金为20万元。被告提出在履行合同中由于原告的原因造成了被告巨大损失，现合同无法履行，原告应赔偿其损失的主张，因该主张超过本案的审理范围，本院在此不做处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告福州泰禾新世界文化发展有限公司与被告邵阳市志成置业有限公司于2016年12月27日签订《租赁合同》于2019年11月12日予以解除。 二、被告邵阳市志成置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告福州泰禾新世界文化发展有限公司保证金100万元； 三、被告邵阳市志成置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告福州泰禾新世界文化发展有限公司违约金20万元。 四、驳回原告福州泰禾新世界文化发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费15,400元，由被告邵阳市志成置业有限公司承担6674元，由原告福州泰禾新世界文化发展有限公司承担8726元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员 殷飞龙 二〇一九年十二月二十八日 法官助理 郭 京 书 记 员 刘 敏 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。