湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民终1478号上诉人（一审被告）：黄石市白鸭食品有限公司，住所地：黄石市沈下路578号。法定代表人：郑天吉，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：余泰福，系湖北维佳律师事务所律师。委托诉讼代理人:郭小林，系该公司职工。被上诉人（一审原告）：黄石市土地储备中心，住所地：黄石市颐阳路593号。法定代表人：潘宪章，系该中心主任。委托诉讼代理人：周江龙、王惠婷，均系湖北易圣律师事务所律师。上诉人黄石市白鸭食品有限公司（以下简称白鸭食品公司）因与被上诉人黄石市土地储备中心返还原物纠纷一案，不服黄石市下陆区人民法院（2019）鄂0204民初279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白鸭食品公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判黄石市土地储备中心补偿其代垫代支的费用。事实和理由：1.黄石市土地储备中心不是本案适格原告。本案中诉争的地块使用权登记在案外人华新陶瓷有限公司名下，黄石市市政府专题会议纪要也明确黄石市土地储备中心的原债权债务等历史遗留问题由黄石市城发土地资产运营有限公司承接和负责。2.一审中对租金进行评估，该评估报告书结果明显不符合市场行情，其对该报告书提交书面异议，要求重新评估，一审判决对此不予同意。3.其承租后对租赁厂房及厂区环境持续改造，花费大量人力物力，支出了各项费用数百万元。按照黄石市土地储备中心与华新陶瓷有限公司签订的《国有建设用地使用权收回（收购）合同》的约定，黄石市土地储备中心应当补偿其上述费用。黄石市土地储备中心辩称：1.其依约从华新陶瓷有限公司受让收储涉案土地，受让土地仍登记在华新陶瓷有限公司名下，但并不影响其是涉案土地实际使用权人的事实。2.评估报告结果正确。起诉前其委托评估公司对涉案土地厂房的市场租金进行评估。白鸭食品公司对评估的市场租金标准提出异议后，其同意由一审法院委托其他评估机构重新评估，但白鸭食品公司因考虑评估费用承担的问题，拒签评估委托书。在经法院释明后，白鸭食品公司仍不同意，况且白鸭食品公司也未提供证据证明其评估报告不当的证据。故一审判决在此情形下采信其提供的评估报告正确。3.白鸭食品公司要求其承担租赁期间代垫代支的费用与其无关，也未提出反诉，且不属同一法律关系，该项上诉理由不成立。4.其在与白鸭食品公司协调中已对租金计算作出极大让步。白鸭食品公司上诉是为拖延时间，占用租赁物。故一审判决事实清楚，证据充分，请求维持原判。黄石市土地储备中心的诉讼请求：1.白鸭食品公司立即腾退土地和房屋；2.白鸭食品公司支付房屋占有使用费160000元（自2014年6月1日至2018年12月1日）并支付自2018年12月2日起至房屋腾退之日止期间的房屋占有使用费；3.本案诉讼费用由白鸭食品公司承担。一审法院认定事实：2011年5月24日，白鸭食品公司（乙方）与华新陶瓷有限公司签订《租赁合同》（甲方），约定甲方将位于沈下路××号的部分厂房租赁给乙方，用于食品加工，租赁期从2011年6月1日至2014年5月31日止，暂定三年，租金为36000元/年，还约定甲方整体土地转让或出卖、甲方或其主管单位因招商引资需要乙方所租的厂房、场地等情况发生时，甲、乙双方租赁合同随之终止，并要求乙方在一个月之内从甲方辖区内搬迁他处。《租赁合同》到期后，白鸭食品公司与华新陶瓷有限公司没有续签合同。2011年12月27日，黄石市土地储备中心与华新陶瓷有限公司签订《国有建设用地使用权收回（收购）合同》，约定由黄石市土地储备中心收购华新陶瓷有限公司位于开发区的土地，面积79886.89㎡，合119.83亩，土地使用权证号为黄石国用（2002）字第09314号，土地类型为划拨土地使用权，土地用途为工业用地，收购土地范围内共有单位职工住房158户，建筑面积约5000㎡，房改房土地面积1881.31㎡（合2.82亩）不纳入本次收购范围。并约定本次采用实物收购方式，考虑到该地块和相邻地块需成片开发，整体对外出让，收购范围内地面建筑物、附着物及其他设施暂不拆除，收购方委托被收购方暂时代为管理，收储范围内现由被收购方对外出租的房屋，继续由被收购方对外出租，所得全部收入由被收购方用于158户单位职工住房日常维修和物业管理费用支出，收购方不再承担此项费用。本次收购连同地面建筑物、附着物及其他设施一并收购（机器设备除外），并由收购方负责拆除，收益或费用由收购方享有或承担。收购方需进行收购土地开发时，应提前60天书面通知被收购方，被收购方则应无条件腾空对外出租房屋或场地交给收购方，并拆除搬迁机器设备。上述合同签订后，黄石市土地储备中心与华新陶瓷有限公司未就收购地块的使用权进行变更登记。2018年1月3日，黄石市人民政府办公室《关于市土地储备中心体制调整移交工作的专题会议纪要》中载明：市政府决定将市土地储备中心成建制划转市国土资源局管理。从2017年12月28日起，市国土资源局全面履行市土地储备中心的管理主体责任，市土地储备中心原债权债务等历史遗留问题由市城发集团承接和负责。2018年3月13日，黄石市城发土地资产运营管理有限公司对华新陶瓷有限公司发出《关于收回华新陶瓷公司土地、建筑物及附属设施管理权的函》（黄城土管函[2018]2号）载明：土地储备中心于2011年12月27日与贵公司签署《国有建设用地使用权收回（收购）合同》（以下简称《收购合同》），合同中明确将华新陶瓷有限公司被收购方土地上的建（构）筑物、附着物及其他设施交由贵公司进行代管。根据市政府专题会议要求，市城发土地资产运营管理有限公司于2017年12月28日正式行使对市土地储备中心原已收储土地的管理权。为进一步整合土地资源，更好的发挥土地资源的作用，我公司决定收回该上述土地上的建（构）筑物、附着物及其他设施的管理权。请贵公司接函后参照《收购合同》中第三条、第四条、第五条内容作好安排，并于2018年3月18日前针对管理权移交事宜起草公告并在地块内进行张贴。2018年10月18日，华新陶瓷有限公司出具《华陶公司原租赁单位缴费情况》载明：白鸭食品公司每月租金3000元，其中，2012年初至2017年12月欠租金110000元未缴纳。2018年12月18日，黄石市城发土地资产运营管理有限公司向白鸭食品公司送达《关于再次要求贵司腾退沈下路××号土地厂房的通知》，载明：因贵司经营需要，承租了华新陶瓷有限公司租赁沈下路××号土地的部分厂房用于贵司食品加工，2011年5月24日贵司与华新陶瓷有限公司签订的《租赁合同》租赁期限至2014年5月31日止，租赁期早已届满，双方没有续签租赁合同，合同权利义务早已终止。2011年12月27日黄石市土地储备中心收购华新陶瓷有限公司土地，该土地相关权利转让给黄石市土地储备中心，根据2018年1月3日黄石市人民政府89号《专题会议纪要》的内容我公司于2017年12月28日正式行使对黄石市土地储备中心原收储土地的管理权。在我公司接管后已多次口头通知贵司应当清场退出，并在该土地上张贴了相关公告，告知贵司尽快办理清场腾退的工作，但截止至2018年12月8日仍然没有清场腾退该租赁的土地厂房且未按租金交纳至今的场地占用费，拖欠租金共计146000元。基于贵司严重的违约行为，我公司现依法书面通知贵司：一、自本通知函发之日起，请贵司在收到本通知书后五日内开始办理腾退沈下路××号土地厂房的相关事宜，交纳拖欠的租金以及该场地占用期间的占有使用费，并书面回复本公司。二、若贵司未在上述期限内书面回复，我公司将通过法律途径予以解决，并要求贵司承担相应的经济损失。另认定，1.截至2018年12月，白鸭食品公司拖欠租金146000元；2.2018年6月25日，白鸭食品公司向华新集团有限公司支付款项40000元；3.2019年1月5日，湖北永信行房地产土地资产评估咨询有限公司接受黄石市城发土地资产运营有限公司的委托，对位于团城山开发区沈下路××号的场地及建筑物的房地产市场租金进行评估，并于2019年4月11日出具《报告书》，载明：在价值时点2018年5月8日，白鸭蛋厂厂房租金为8.16元/㎡·月，白鸭蛋厂办公楼租金为8.12元/㎡·月，在价值时点2019年1月8日，白鸭蛋厂厂房租金为8.19元/㎡·月，白鸭蛋厂办公楼租金为8.15元/㎡·月。一审法院认为：关于黄石市土地储备中心是否为本案的适格原告。《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力”等相关法律规定，只是赋予了不动产物权登记的权利推定效力，土地使用权证书的登记与实际权利状况不一致时，应以实际权利人为准。白鸭食品公司辩称本案诉争地块的使用权登记在华新陶瓷有限公司名下，且黄石市政府的专题会议纪要中也载明黄石市土地储备中心的原债权债务等历史遗留问题由黄石市城发土地资产运营有限公司承接和负责，黄石市土地储备中心不是本案的适格主体。本案土地使用权证书登记的使用权人虽为华新陶瓷有限公司，但黄石市土地储备中心与华新陶瓷有限公司于2011年12月27日签订的《国有建设用地使用权收回（收购）合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，黄石市土地储备中心应系诉争地块的实际使用人。另，黄石市土地储备中心的原债权债务等历史遗留问题虽由黄石市城发土地资产运营有限公司承接和负责，但黄石市城发土地资产运营有限公司是根据市政府的决定行使相关的管理职能，其并非诉争地块的实际使用人，故黄石市土地储备中心为本案的适格原告，可对诉争地块主张权利。关于《国有建设用地使用权收回（收购）合同》是否合法。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。白鸭食品公司虽辩称《国有建设用地使用权收回（收购）合同》侵害了其优先购买权，系非法合同，但根据前述法律规定，华新陶瓷有限公司出让诉争地块是否侵害白鸭食品公司的优先购买权不影响《国有建设用地使用权收回（收购）合同》的效力，故对该辩解意见不予采纳。关于白鸭食品有限公司是否应腾退诉争租赁地块及房屋。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。白鸭食品公司与华新陶瓷有限公司签订《租赁合同》后，黄石市土地储备中心与华新陶瓷有限公司签订《国有建设用地使用权收回（收购）合同》，收购了诉争地块及地面建筑物、附着物、其他设施等，此时《租赁合同》尚未到期，且白鸭食品公司（乙方）与华新陶瓷有限公司（甲方）签订《租赁合同》虽约定甲方整体土地转让或出卖、甲方或其主管单位因招商引资需要乙方所租的厂房、场地等情况发生时，甲、乙双方租赁合同随之终止，并要求乙方在一个月之内从甲方辖区内搬迁他处，但黄石市土地储备中心与华新陶瓷有限公司签订《国有建设用地使用权收回（收购）合同》后至黄石市城发土地资产运营管理有限公司于2018年12月18日向白鸭食品公司送达《关于再次要求贵司腾退沈下路××号土地厂房的通知》前，白鸭食品公司并未收到搬迁通知，故《租赁合同》效力不受影响，继续有效。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2014年5月31日，《租赁合同》到期，白鸭食品公司未搬离租赁地块且继续交纳租金，黄石市土地储备中心未提出异议且继续收取租金，根据上述规定，《租赁合同》继续有效，双方为不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因黄石市城发土地资产运营管理有限公司已根据黄石市政府的决定承接和负责黄石市土地储备中心的原债权债务等历史遗留问题，故黄石市城发土地资产运营管理有限公司于2018年12月18日直接向白鸭食品公司送达《关于再次要求贵司腾退沈下路××号土地厂房的通知》，要求白鸭食品公司收到通知后五日内开始办理腾退事宜。故黄石市土地储备中心已在合理期限内通知白鸭食品公司腾退，符合上述法律规定，白鸭食品公司应腾退诉争租赁地块及地面建筑物、附着物、其他设施。关于白鸭食品公司是否应向黄石市土地储备中心支付占有使用费及占有使用费是否应以《报告书》中评估的租金数额为标准。因黄石市城发土地资产运营管理有限公司于2018年12月18日直接向白鸭食品公司送达再次要求腾退涉案土地厂房的通知，《租赁合同》实际于2018年12月18日终止，白鸭食品公司应腾退诉争租赁地块及地面建筑物、附着物、其他设施，但至今未腾退，黄石市土地储备中心可以依法主张占有使用费。经庭审查明，双方已确认截至2018年12月，白鸭食品公司欠缴租金146000元白鸭食品公司虽辩称其于2018年6月25日向华新集团有限公司支付租金40000元，应冲抵上述欠缴租金，但其提交的转账凭证显示该笔款项的收款方户名为华新集团有限公司，既不是黄石市土地储备中心，也不是黄石市城发土地资产运营管理有限公司，且该笔款项的汇款时间在华新陶瓷有限公司于2018年10月18日出具《华陶公司原租赁单位缴费情况》之前，而该证据已明确白鸭食品公司截至2017年12月欠租金110000元，白鸭食品公司对此并不持异议，故对白鸭食品公司的辩解意见不予采纳。白鸭食品公司虽辩称对评估报告有异议，认为该报告不客观、不真实，但在一审开庭前询问白鸭食品公司是否申请由法院委托鉴定机构对诉争地块及地面建筑物、附着物、其他设施的价格进行评估时，白鸭食品公司拒绝签字，且未提交任何证据证明本案的评估报告存在不客观、不真实和无效的相关情形，黄石市城发土地资产运营管理有限公司作为黄石市土地储备中心原债权债务等历史遗留问题的承接和负责方亦有权对本案诉争地块及地面建筑物、附着物、其他设施申请进行评估，故对白鸭食品公司的辩解意见不予采纳。因《租赁合同》于2018年12月18日终止，终止后五日内白鸭食品公司应办理腾退事宜，且截止2018年11月30日的欠缴租金为143000元，为便于计算，欠缴租金计算至2018年12月为146000元，从2019年1月1日起按照评估报告的市场价格标准13557元/月计算至白鸭食品公司实际腾退之日止期间的占有使用费。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，判决：一、白鸭食品公司于判决生效之日起十五日内腾退本案诉争地块及地面建筑物、附着物、其他设施；二、白鸭食品公司于判决生效之日起十五日内向黄石市土地储备中心支付租金146000元，并按照13557元/月的标准继续支付自2019年1月1日至本案诉争地块及地面建筑物、附着物、其他设施实际腾退之日止的土地、房屋占有使用费；三、驳回黄石市土地储备中心的其他诉讼请求。二审期间，当事人均未提交改变一审判决认定事实的新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：根据当事人诉辩意见，本案争议的焦点为1.黄石市土地储备中心是否有权主张白鸭食品公司腾退涉案土地和房屋并支付相应场地占用费；2.一审判决采信黄石市土地储备中心提供的房地产评估报告书中租金标准计算场地占用费是否正确；3.白鸭食品公司主张黄石市土地储备中心支付其租赁期间代垫代支相关费用的诉请应否支持。关于黄石市土地储备中心诉权问题。本案中，白鸭食品公司租赁的场地使用权系登记于华新陶瓷有限公司名下，而2011年12月27日黄石市土地储备中心依约收储华新陶瓷有限公司除房改房土地外的全部土地及收购地面建筑物、附着物及其他设施，对收购范围内暂不拆除的地面建筑物、附着物及其他设施委托华新陶瓷有限公司代管。该约定足以表明黄石市土地储备中心实际成为涉案场地及地面建筑物、附着物及其他设施的权利主体。尽管白鸭食品公司称黄石市人民政府2018年1月3日专题会议纪要中明确由黄石市城发土地资产运营有限公司承接和负责黄石市土地储备中心原债权债务等历史遗留问题，但该项收储土地管理措施的调整系基于黄石市人民政府将黄石市土地储备中心成建制划转黄石市国土资源局所致，属于政府内部行政管理职能调整，而并没有变更或撤销黄石市土地储备中心的机构设置。故黄石市土地储备中心作为涉案《国有建设用地使用权收回（收购）合同》签订的主体，按照合同相对性原则，向该合同的另一方当事人白鸭食品公司主张相关权利符合法律规定，白鸭食品公司关于黄石市土地储备中心原告主体不适格的主张，理由不成立，本院不予支持。关于采信涉案评估报告书租金标准的问题。该评估报告书系黄石市土地储备中心一审中提交的证据，根据一审庭审记录，该证据经过双方当事人举证质证，白鸭食品公司对该证据提出质疑，理应提出相应反驳的证据。嗣后，白鸭食品公司虽提交重新鉴定书面申请，但因考虑重新评估租金价格很可能对其不公，最终未进行重新鉴定。一审判决在评估报告内容真实、评估机构合法，且白鸭食品公司未提出反驳证据的情形下，对该报告书形成的租金标准予以采信合乎法律程序，并无不当。故白鸭食品公司一审中出于自身主观因素考虑，在对方当事人也同意重新鉴定时放弃重新鉴定，在二审中又以其曾书面申请过重新鉴定为由不认同一审判决对相关证据的采信，理由不能成立，本院不予支持。关于白鸭食品公司代垫代支费用的承担问题。本案系返还原物纠纷，白鸭食品公司所主张的代垫代支费用属金钱之债，二者并非同一法律关系，即便白鸭食品公司主张以此抵偿应付黄石市土地储备中心租金或场地使用费，一审中白鸭食品公司也未对此提出反诉请求。故白鸭食品公司二审中该项上诉请求理由不能成立，本院亦不予支持。一审判决在认定双方租赁合同相关事实的基础上，并支付租金及腾退之日的场地占用费，并无不当，但由于白鸭食品公司处于正常生产状态，判令其判决生效后十五日内腾退涉案场地缺乏现实可能性，故参照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》关于出租人出卖出租房屋需提前三个月通知承租人的规定，确定白鸭食品公司腾退的合理期限为三个月。综上所述，白鸭食品公司的上诉请求均不成立，一审判决认定事实清楚，部分处理结果适当，但确定腾退涉案场地时间欠当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持黄石市下陆区人民法院（2019）鄂0204民初279号民事判决第二、三项；二、变更黄石市下陆区人民法院（2019）鄂0204民初279号民事判决第一项为“黄石市白鸭食品有限公司于判决生效之日起三个月内腾退本案诉争地块及地面建筑物、附着物、其他设施”。二审案件受理费3500元，由黄石市白鸭食品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡志刚审判员  乐 莉审判员  南又春二〇一九年十二月十六日法官助理周希书记员田梦