山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终9776号上诉人（原审被告）：济南亿家安悦物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：高云，经理。委托诉讼代理人：岳玉友，山东龙奥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄卫东，男，1968年12月29日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：杨瑛，女，1972年7月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：黄卫东（系杨瑛之夫），男，1968年12月29日出生，汉族，住济南市。上诉人济南亿家安悦物业管理有限公司（以下简称亿家物业公司）因与被上诉人黄卫东、杨瑛排除妨害纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初5528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亿家物业公司上诉请求：1.请求撤销济南市历城区人民法院作出的（2019）鲁0112民初5528号民事判决书，依法改判或将案件发回重审；2.一审、二审诉讼费用由黄卫东、杨瑛承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误，理由如下：一审法院在送达传票程序上存在严重瑕疵导致亿家物业公司被缺席本案审理。一审判决书第三页第二段载明“审理中，亿家物业公司拒不接收本院邮寄送达的诉讼材料。经直接送达，亿家物业公司仍拒不配合签收诉讼材料，一审法院予以留置送达”。首先，一审法院送达一审传票时没有采取合法的“直接送达”方式。依据《民诉法》第85条之规定，受送达人是法人的应当由法人的法定代表人或者该法人负责收件的人签收。亿家物业公司单位法定代表人高云以及负责收件人员并没有接收到法院任何的接收传票信息，并不存在一审法院声称的拒不配合签收诉讼材料的问题。其次，留置送达应当是在受送达人拒绝接收诉讼文书时，把送达文书留在受送达人的住所，也可以把送达文书留在受送达人的住所并采用拍照、录像等方式记录送达过程。很显然，留置送达时送达文书应留置在受送达人的住所地，黄卫东、杨瑛一审诉讼民事诉状中已经明确列明亿家物业公司住所地济南市'style='cousor:pointer'>位于济南市，留置送达应留置于此处才合理合法。山东省济南市历城区洪家楼南路44号汇科旺园小区只是亿家物业公司承接的物业服务管理活动中众多小区中的一个小区，小区物业所在的办公室，也只是亿家物业公司在履行汇科旺园物业活动时的办公用房，该地点并不是亿家物业公司的主要办事机构所在地以及登记注册地，即使留置此处也不符合《民诉法》之相关规定。在一审法院无视送达程序不合法的情况下，黄卫东、杨瑛巧妙利用了亿家物业公司未能参与庭审的漏洞，蒙蔽一审法院导致一审法院出具不合法、不合理的判决书。二、黄卫东、杨瑛完全可以自行打开供水阀，并不存在无法自行打开的情形。2004年汇科旺园小区正式交房，时至今日已15年有余，黄卫东、杨瑛购买的3号楼1单元302室供水阀管道井门锁已经损坏，并不需要亿家物业公司员工的协助开启，二审法院可对此进行现场勘验并予以实际落实。因小区开发商牵涉刑事案件等问题，该小区业主在办理房产证时部分业主未缴纳房屋维修基金，黄卫东、杨瑛购买的302室房屋维修基金也一直在拖欠中至今都未缴纳。房屋维修基金缺失，导致该栋楼公共设施维修举步维艰。涉案302室入户自来水管道有一定的损坏，因该处管道属于302室业主专属供水设施，需由业主自行承担维修义务。原房主关闭水阀时也是为了防止不必要的事故发生。现阶段黄卫东、杨瑛收房后，在并没有维修该处自来水管道的情况下，而是一再要求亿家物业公司员工打开水阀的行为，其目的无非是将漏水的风险及责任转移给亿家物业公司。亿家物业公司本着对3号楼全体业主负责的态度，没有权利也没有义务直接听从黄卫东、杨瑛的这一无理要求。三、黄卫东、杨瑛一方擅自诉至法院，属于滥用司法资源，依法应予训诫。事情发生后亿家物业公司一方积极与黄卫东、杨瑛进行沟通协调。因黄卫东、杨瑛利用自己的职业优势，在有问题可以充分协商解决的情况下，一直不予正面回应，导致事情迟迟不能解决，亿家物业公司一方本着对小区全体业主负责的态度，无法按照黄卫东、杨瑛的要求作出损害全体业主利益的事情，反而被诉至法院，黄卫东、杨瑛的行为严重浪费了司法资源，应予以必要的训诫，以儆效尤。四、基于黄卫东、杨瑛一方作为律师的职业敏感性而言，黄卫东、杨瑛购买涉案房产时应更为谨慎，更为全面的注意潜在的风险。二手房买卖过程中，原房主、现房主到小区所在物业办理水电等的交接是必不可少的一项活动。黄卫东、杨瑛与原房主一直未到小区物业办理房屋交接事宜，同时涉案302房产房屋维修基金未缴纳，黄卫东、杨瑛对此不闻不问，房屋维修基金缺失致使公共设施的维修不及时，其损害的是3号楼1单元全体业主的利益，更有甚者损害的是本小区全体业主的权益。缴纳房屋维修基金是原房主的义务，通过房屋交接物业也将义不容辞的敦促原业主缴纳房屋维修基金，但是黄卫东、杨瑛的这种行为无疑助长了小区不缴纳维修基金的业主们的嚣张气焰。除却维修基金外，此房尚拖欠部分电费不予处理。黄卫东、杨瑛一方从事律师行业，谨慎应是最基本的要求，在这种情况下，是黄卫东、杨瑛对自己的切身利益太过关心？还是针对原房主的所作所为置若罔闻？亿家物业公司一方不得而知。亿家物业公司只是希望黄卫东、杨瑛本着对自己利益负责，也要对本小区全体业主利益负责的态度，谨慎处理涉案房屋交接事宜，不要置小区全体业主利益于不顾。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，严重侵害了亿家物业公司以及汇科旺园小区全体业主的合法权益，请求二审法院查明事实，依法改判或将案件发回重审。黄卫东、杨瑛辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄卫东、杨瑛向一审法院起诉请求：1.判令亿家物业公司打开历城区洪楼南路44号汇科旺园小区3号楼1单元302室的自来水阀门，以后不得妨碍黄卫东、杨瑛对自来水的使用；2.判令亿家物业公司向黄卫东、杨瑛赔偿因无法用水造成的一切损失（自2019年6月11日起至实际供水日止，按照每月租金损失2000元主张）；3.亿家物业公司承担本案诉讼费及产生的其他费用。一审法院认定的事实：黄卫东、杨瑛系夫妻关系。杨瑛购买位于汇科旺园小区3号楼1-302号的存量房屋，并于2019年5月22日办理了上述房产的不动产权证书，证号为鲁（2019）济南市不动产权第0107083号，房屋建筑面积96.62平方米。2019年6月11日，黄卫东因打开涉案房屋的自来水控制阀门问题去亿家物业公司物业办公室办理更名并要求恢复供水，亿家物业公司工作人员以涉案房产的住房维修基金未交为由予以拒绝。经交涉未果，黄卫东拨打110报警电话报警。经济南市公安局巡警支队历城区大队一中队处警，双方未能协商一致。黄卫东因此向一审法院提起诉讼。审理中，亿家物业公司拒不接收一审法院邮寄送达的诉讼材料。经直接送达，亿家物业公司仍拒不配合签收诉讼材料，一审法院予以留置送达。一审法院认为，黄卫东、杨瑛夫妻二人通过买卖方式购得涉案房屋并取得不动产权证书，系涉案房屋的合法所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权益。亿家物业公司系涉案房屋所在小区的物业公司，与业主之间系物业服务合同关系。亿家物业公司以涉案房产的住房维修基金未交纳为由拒绝打开涉案房产的自来水供水阀门，无事实和法律依据。该行为妨害了黄卫东、杨瑛对涉案房产的使用，侵犯了两人的合法权益。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”黄卫东、杨瑛作为所有权人，要求亿家物业公司打开历城区洪楼南路44号汇科旺园小区3号楼1-302的自来水供水阀门，以后不得妨碍黄卫东、杨瑛对自来水的使用，符合法律规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”因亿家物业公司拒绝打开自来水供水阀门，导致黄卫东、杨瑛无法正常居住和出租房屋，黄卫东、杨瑛有权主张损害赔偿。其要求亿家物业公司按照房屋租赁损失2000元/月的标准赔偿损失，不高于涉案房产所在地段的房屋租赁市，一审法院对此予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第三十七条、第七十条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、亿家物业公司于判决生效之日起三日内打开济南市历城区洪楼南路44号汇科旺园小区3号楼1-302的自来水阀门，以后不得妨碍黄卫东、杨瑛对该房产自来水的使用；二、亿家物业公司于判决生效之日起三日内赔偿黄卫东、杨瑛经济损失（按照2000元/月的标准，自2019年6月11日起至实际恢复供水日止）；三、驳回黄卫东、杨瑛的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由亿家物业公司负担（限于判决生效之日起三日内向一审法院交纳）。二审期间，亿家物业公司提交以下三份证据：证据一、提交光盘一份，光盘中有两份影像资料，证实亿家物业公司代理人多次到三号楼1单元三楼的管道井处落实客观情况，并在2019年8月22日以及2019年11月7日现场录像，通过录像可以看出，管道井门锁已坏，业主是可以自行打开的，不存在黄卫东、杨瑛一审庭审主张的“物业公司加的门锁，业主个人无法打开的情形”。证据二、三份小区的3号楼1单元3层住户填写的调查问卷，证实住户长期居住在小区1号楼1单元3层，对3层的管道井是否损坏以及是否锁住的问题更有说服力。通过问卷调查可以证实，该管道井门锁损坏已长达半年以上，业主是可以自行打开的，不存在物业公司妨碍业主使用的情形。证据三、三份小区3号楼1单元302的房产权属信息，证实小区3号楼1单元302房产第一任房主孙老师，时间2005年12月8日—2008年6月2日，第二任房主杨老师，时间2008年6月3日至2019年5月21日；第三任房主杨瑛，时间是2019年5月22日至今，涉案房产在第一任房主和第二任房主之间过户时，并不存在本案一审时黄卫东出具的《原告对情况的说明》，亿家物业公司以妨碍其使用自来水来达到逼迫其交纳物业基金的问题，这也可以说明亿家物业公司并不存在以妨碍业主对房产的居住使用，来达到催收任何款项的问题。亿家物业公司不存在妨碍黄卫东、杨瑛用水的动机。黄卫东、杨瑛对证据一的形成时间有异议，认为物业可自行修改门口显示屏的时间，与其在一审中出具的报警记录相互矛盾，管道问题是后来出现的，存在亿家物业公司恶意毁坏的可能性，且管道问题与供水是否给黄卫东、杨瑛供水不是同一法律问题也不是同一事实；对证据二不予认可，认为该证据属于证人证言，应当到庭作证。本院经审查，对证据一的光盘，其录制时间与黄卫东、杨瑛主张权利的时间不能对应，不能证明在黄卫东、杨瑛起诉时的就已经毁坏，黄卫东、杨瑛对其真实性未提异议，本院对该证据的真实性予以确认。证据二的调查问卷，并未有人出庭作证，本院对该证据不予采信。双方当事人对证据三房屋产权登记信息的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。经审理，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，争议供水阀到黄卫东、杨瑛室内的水管有漏水现象，该漏水处的维修责任属于黄卫东、杨瑛，即入户管道以水表处为分界点，水表处以里连接室内的部分属于业主的负责维修部分，业主有义务进行维修，亿家物业公司可提供有偿维修服务。本院认为，亿家物业公司在一审庭审时并未出庭，一审法院根据黄卫东、杨瑛提交的证据、陈述及全案情况，认定亿家物业公司控制争议水阀的开关并无不当。亿家物业公司二审主张物涉案的供水阀门所在的管道井并未上锁，不存在妨碍情形，但其提交的证据形成于一审法院判决之后，无法证明黄卫东、杨瑛起诉时涉案供水阀的开关状态。因涉案供水阀与用户室内连接部分的水管有漏水的部位，且该部位由业主负责维修，故亿家物业公司将涉案供水阀开关设置为黄卫东、杨瑛可自行打开状态即视为履行了打开供水阀的判决义务。法院在向法人送达时，可向法人的营业场所、办公场所送达。本案中，汇科旺园小区的物业办公室，是亿家物业公司的主要办公场所之一，一院法院向此处送达并无不当。综上，一审法院的判决，符合法律规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由济南亿家安悦物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇一九年十二月七日书记员  韩 笑