云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终5135号上诉人（原审被告）：云南御行中天房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市嵩明职教基地御景新城。法定代表人：单丽华，董事。委托诉讼代理人：杨超，女，系该公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：周王巧，女，1982年8月28日出生，汉族，住云南省昆明市东川区。委托诉讼代理人：杨树春，男，系周王巧的丈夫，特别授权代理。上诉人云南御行中天房地产开发有限公司（以下简称“御行中天公司”）因与被上诉人周王巧买卖合同纠纷一案，不服云南省嵩明县人民法院（2019）云0127民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人御行中天公司上诉请求：1、撤销原判；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要上诉事实和理由：一审法院确定的违约金标准过高，应予以调低。一审判令上诉人承担的违约金远远超出了当地人均收入水平和房屋租金水平，也超出了被上诉人的损失。请求二审依据被上诉人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错及预期收益、上诉人债务负担过重的实际困难等因素，根据公平原则、诚实信用原则，对于约定过高的违约金进行调低。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人周王巧辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人全款购房，上诉人至今未交房，已构成违约。请求驳回上诉，维持原判。周王巧向一审法院起诉请求：1、被告御行中天公司支付逾期60天交房违约金5259.12元（2191304元×0.004%×60天)，合同继续履行；2、被告御行中天公司支付自2015年11月1日起至2016年7月31日止逾期交房违约金59871.74元(2193104元×0.01%×273天)，合同继续履行；3、被告御行中天公司支付自2016年8月1日起至2019年1月1日止逾期交房违约金193651.08元（2193104元×0.01%×883天），合同继续履行；4、被告御行中天公司支付自2016年8月1日起至2019年1月1日止逾期交房违约金968255.41元(2193104元×0.05%×883天），合同继续履行；5、被告御行中天公司支付自2019年1月2日起至实际交房之日止的违约金（按已付款2193104元的0.01%乘以逾期天数加按已付款2193104元的0.05%乘以逾期天数计算）合同继续履行；6、本案诉讼费由被告御行中天公司承担。一审法院经审理确认以下事实：2013年10月19日，原告周王巧与被告御行中天公司签订了《商品房购销合同》（合同登记号：SM2013102301667），约定原告向被告购买位于御景新城第三期二标段B-9幢1-2层房，房屋总价款为2191304元，原告应于2013年10月19日一次性付清全部房款，被告应于2015年8月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告；被告未按合同约定时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告每天按原告已付款的0.004%向原告支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。原告于2013年10月19日向被告付清全部房款2191304元（包含定金50000元，剩余款项2141304元），但被告未按约向原告交付所购买房屋。2015年11月9日，被告向原告出具《承诺书》一份，承诺：1、因被告原因，原告所购房产延期至2016年7月31日交房；2、2016年7月31日前，按原、被告签订的《商品房购销合同》赔付违约金；3、2016年7月31日被告仍未能交房，被告承诺自2016年8月1日起，除执行承诺书第2条外，另按原告已交纳房款金额的每日万分之五计算违约金……。2017年3月6日，被告向原告出具《证明》一份，证实被告于2015年11月9日出具的前述承诺真实有效。现被告仍未向原告交付所购房屋。庭审中，原告认可房屋的总价款为2191304元。一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告按照约定付清全部房款，但被告并未按约定如期交付房屋给原告，被告的行为已经构成违约，应在法律允许的范围内按照合同及承诺书约定承担违约责任。因原告自认房屋总价款为2191304元，对原告主张被告支付逾期60天交房违约金5259.12元（2191304元×0.004%×60天)，合同继续履行的诉讼请求，于法有据，予以支持。对原告主张被告支付自2015年11月1日起至2016年7月31日止逾期交房违约金59871.74元(2193104元×0.01%×273天)，合同继续履行的诉讼请求，支持59822.6元（2191304元×0.01%×273天）。上述违约金共计65081.72元（5259.12元+59822.6元）。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告诉请除按照《商品房购销合同》赔付违约金外，还应按原告已交纳房款金额的每日万分之五计算违约金，被告主张该违约金过高，请求法院予以调整，经审查，一审法院认为该违约金约定过高，违约金应以原告的实际损失加上30%计算，实际损失以中国人民银行的同期同类贷款基准利率计算。故一审酌情认定原告的损失以原、被告约定的违约责任0.01%上浮50%即0.015%计算违约责任，该违约金的计算方式与中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%大致相当。故对原告主张被告支付自2016年8月1日起至2019年1月1日止逾期交房违约金193651.08元（2193104元×0.01%×883天）、自2016年8月1日起至2019年1月1日止逾期交房违约金968255.41元(2193104元×0.05%×883天）及自2019年1月2日起至实际交房之日止的违约金（按已付款2193104元的0.01%乘以逾期天数加按已付款2193104元的0.05%乘以逾期天数计算），合同继续履行的诉讼请求，一审法院支持由被告向原告支付自2016年8月1日起至房屋实际交付之日止以2191304元按日0.015%计算的违约金，合同继续履行。对被告辩称，《承诺书》出具时被告已无继续履行合同的能力，故《承诺书》的出具有违公平原则的意见，因被告未据此提供相关证据予以证实，故不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：由被告云南御行中天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告周王巧违约金65081.72元及自2016年8月1日起至房屋实际交付之日止以2193104元按日0.015%计算的违约金，原告周王巧与被告云南御行中天房地产开发有限公司于2013年10月19日签订的《商品房购销合同》继续履行。二审中，双方当事人均未提交新证据，且双方对于一审法院审理确认的案件事实均无异议，故本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一审判令由上诉人御行中天公司向周王巧承担的违约金标准是否过高？本院认为，本案《商品房购销合同》系当事人自愿订立，双方意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订当日，被上诉人已按约向上诉人付清全部购房款，上诉人本应于2015年8月31日前交付符合双方约定的房屋，但至今未能交房，已构成违约。根据双方合同约定及2015年11月9日上诉人自愿作出的承诺，逾期交房60天内，上诉人应按已付款的0.004%支付违约金；逾期60天后，应按已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金；自2016年8月1日起，除执行合同约定的违约金外，还须按已付款金额每日万分之五计算违约金。因上诉人在一审中提出违约金约定过高，一审综合考虑上诉人的违约事实给被上诉人造成的损失、上诉人承诺的违约责任承担方式，依据相关法律规定酌定将2016年8月1日后应付违约金计算标准调减为按已付款金额每日0.015%计算，该调整公平合理，处理恰当。上诉人逾期交房达4年多，并长期占有被上诉人支付的全部购房款2191304元，在一审已酌情调减违约金的情况下，上诉人仍认为调减后的违约金标准过高，其主张无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。综上，上诉人御行中天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15843元，由上诉人云南御行中天房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 杨 艳审判员 朱 欢审判员 符圆圆二〇一九年十二月二十日法官助理仝倩华书记员陈俊宇