湖南省芷江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1228民初1479号 原告：杨顺炎，男，1948年1月5日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。 原告：肖正元，女，1952年10月30日出生，汉族，住湖南省芷江侗族自治县。 二原告共同委托诉讼代理人：杨秋菊，系杨顺炎、肖正元之女，1977年9月26日出生，侗族，住湖南省芷江侗族自治县。 被告：杨光芝，女，1952年12月1日出生，汉族，住湖南省芷江侗族自治县。 被告：杨昌群，男，1982年9月22日出生，汉族，住湖南省芷江侗族自治县。 原告杨顺炎、肖正元与被告杨光芝、杨昌群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖正元及原告杨顺炎、肖正元的共同委托诉讼代理人杨秋菊、被告杨光芝、被告杨昌群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨顺炎、肖正元向本院提出诉讼请求：一、判决确认杨顺炎、肖正元与杨光芝、肖秋凌就芷江侗族自治县芷江镇东门口村坡头界房屋买卖及其土地使用权转让签订的协议有效；二、判令杨光芝、杨昌群限期协助杨顺炎、肖正元办理上述房屋所有权及其土地使用权的过户手续。事实和理由：2000年7月19日，杨顺炎、肖正元夫妇与杨光芝、肖秋凌（二人系姑嫂关系）签订房屋买卖《草契》，杨光芝、肖秋凌将共同所有的位于芷江侗族自治县芷江镇东门口村坡头界房屋（房产证号：房权证建字第3946号）以40800元出卖给杨顺炎、肖正元夫妇，当天，杨顺炎、肖正元夫妇将全部买房款40800元及土地使用权转让的相关费用15000元共计55800元付清给了杨光芝、肖秋凌，为便于以后办理产权过户手续，当天在房屋买卖《草契》上没有签署日期。2000年7月24日杨顺炎、肖正元夫妇与杨光芝、肖秋凌又就上述房屋所占用的土地使用权签订了《转让住宅基地的协议书》，就办理土地使用权过户进行了相应约定，杨光芝、肖秋凌将上述土地使用权的所有手续、缴费票据交给了杨顺炎、肖正元夫妇，杨光芝、肖秋凌并书写向国土局申请转让土地使用权的报告、填写了《城乡土地变更登记申请书》交给了杨顺炎、肖正元夫妇。之后，杨光芝、肖秋凌一直未配合杨顺炎、肖正元夫妇办理产权过户手续。2006年12月8日，杨顺炎、肖正元夫妇为了办理产权过户手续，又去缴纳了契税。为了顺利缴纳契税和办理产权过户手续，杨顺炎、肖正元夫妇于2006年12月5日携房屋买卖《草契》到原芷江侗族自治县垅坪乡东门口村村民委员会（现为芷江侗族自治县芷江镇东门口村村民委员会）由该村民委员会在“监证机关”栏签署意见盖了公章，同时，杨顺炎、肖正元夫妇也补填写了房屋买卖《草契》上的日期，具体填写为当日的日期即“2006年12月5日”。杨顺炎、肖正元夫妇缴纳了契税后由一直找杨光芝、肖秋凌要求配合办理产权过户手续，但杨光芝、肖秋凌未予配合。2009年3月3日，肖秋凌因病去世注销了户口后，肖秋凌之子杨昌群是其唯一的第一顺序继承人，杨顺炎、肖正元夫妇遂要求杨光芝、杨昌群协助配合办理产权过户手续，但至今未得到杨光芝、杨昌群同意及配合。杨顺炎、肖正元夫妇现万般无奈，为维护自身合法权益，依照相关法律规定，特提起诉讼。 杨光芝辩称，原告的起诉不属实，杨光芝没有参与这个房屋的买卖。建房及卖房时，杨光芝一直忙于工作，家中事情都是母亲唐金玉说了算，杨光芝并不知情。杨光芝的工资收入都是交到母亲唐金玉手中，建房是由杨光芝的弟弟杨光明（杨昌群的父亲）经手的，杨光芝该出的钱，都由杨光明（杨昌群的父亲）从母亲唐金玉手里拿的钱，卖房是由母亲唐金玉和杨昌群的母亲肖秋凌一起办理的，杨光芝卖房得的钱也是由母亲唐金玉收的。杨顺炎、肖正元所出的钱，应仅仅是房屋的出卖的钱，不包括地基的钱，杨顺炎、肖正元把地基的钱付了，杨光芝、杨昌群才可能协助办理过户登记。 杨昌群辩称，房屋买卖时杨昌群在部队服役，不知情。根据事后了解，当时杨昌群母亲肖秋凌是不想卖这个房子的，这个房子没有办理过户，肯定是因为当时有部分内容没有谈妥。杨昌群的母亲肖秋凌去世后，没有人找过杨昌群要求办手续，房屋的交易发生在2000年，民事案件的诉讼时效只有2年，这个事情这么久了，现在提起诉讼已经超过时效了。另外，1.虽然当时家里是杨昌群的祖母唐金玉说了算，杨昌群的母亲肖秋凌和姑姑杨光芝没有发言权，但房屋的产权是归杨昌群的母亲肖秋凌和姑姑杨光芝，杨昌群的祖母唐金玉无权处理；2.虽然当时杨昌群的祖母唐金玉确实有心要卖房，也确实收了钱，但是应当由杨昌群的母亲肖秋凌和姑姑杨光芝本人到场办理，杨光芝确认没有到场，原告方提供相关资料中的肖秋凌的签名为“肖秋玲”，与事实不符，因此，这个合同没有效；3.相关办证费用（产权过户登记费用）现也不应由卖方负担。 杨顺炎、肖正元围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.收条三张（2000年7月5日、2000年7月19日、2000年7月24日）、房屋买卖《草契》；2.转让住宅基地协议、报告、城乡土地变更登记申请书各一份；3.房权证建字第3945号房屋所有权证、建设用地规划许可证及相关征地、建设审批等资料（国家建设征用土地审批单、建设用地规划审批单、建设工程规划许可证、建筑施工通知单、征地协议书等），杨光芝、杨昌群未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，杨光芝、杨昌群对杨顺炎、肖正元提交的证据3房屋所有权证、建设用地规划许可证及相关征地、建设审批等资料（国家建设征用土地审批单、建设用地规划审批单、建设工程规划许可证、建筑施工通知单、征地协议书等）无异议，本院依法予以确认并在卷佐证。杨光芝、杨昌群对杨顺炎、肖正元提交的证据1、2即收条三张（2000年7月5日、2000年7月19日、2000年7月24日）、房屋买卖草契、转让住宅基地协议、报告、城乡土地变更登记申请书各一份的真实性提出异议，认为：1.唐金玉不会写字，2000年7月5日、2000年7月19日的收条上唐金玉的签名不真实；2.杨光芝未参与卖房，2000年7月24日的收条以及房屋买卖草契、转让住宅基地协议、报告、城乡土地变更登记申请书上杨光芝的签名不真实，同时这些证据资料上肖秋凌的签名为“肖秋玲”，与肖秋凌的名字不符。本院经审查认为，杨光芝、杨昌群对房屋买卖的事实予以认可、对已收款项未予否认，只是对收条以及房屋买卖草契、转让住宅基地协议、报告、城乡土地变更登记申请书等证据资料上的签名提出异议，该异议不影响上述证据资料作为本案认定事实的依据，故本院对杨顺炎、肖正元提交的证据1、2即收条三张（2000年7月5日、2000年7月19日、2000年7月24日）、房屋买卖草契、转让住宅基地协议、报告、城乡土地变更登记申请书各一份予以确认，作为本案认定事实的依据。根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年7月5日，就杨光芝、肖秋凌（二人系姑嫂关系）所有的位于湖南省芷江侗族自治县芷江镇东门口村八组坡头界的房屋（房屋所有权证证号：房权证建字第3945号，以下称为案涉房屋）由杨光芝的母亲、肖秋凌婆母唐金玉与杨顺炎、肖正元的女儿杨秋菊达成买卖房屋意向，杨秋菊向唐金玉交了1000元定金，约定无论谁反悔需按定金双倍赔偿。2000年7月19日，杨顺炎、肖正元夫妇及女儿杨秋菊与唐金玉、肖秋凌就案涉房屋签订了买卖《草契》，《草契》由杨顺炎、肖正元及肖秋凌签名按了手印，《草契》上亦有杨光芝的签名和手印，但具体是谁代签名及按了手印现无法查明。该《草契》约定杨光芝、肖秋凌将案涉房屋以40800元出卖给杨顺炎、肖正元夫妇，为便于以后办理产权过户手续，当天在房屋买卖《草契》上没有签署日期。因案涉房屋土地使用权证尚未办妥，双方商定由杨顺炎、肖正元补偿杨光芝、肖秋凌土地征用相关费用15000元。当日，杨顺炎、肖正元夫妇将购房款40800元及补偿的土地征用相关费用15000元共计55800元交给了唐金玉、肖秋凌，唐金玉签署了收条，收条上载明房地产款共计55800元，其中肖秋凌收29400元、杨光芝母亲唐金玉代杨光芝收26400元。同时，唐金玉、肖秋凌将案涉房屋以及案涉房屋的房屋所有权证、建设用地规划许可证及相关征地、建设审批等资料（国家建设征用土地审批单、建设用地规划审批单、建设工程规划许可证、建筑施工通知单、征地协议书等）全部交给了杨顺炎、肖正元。2000年7月24日，上述人员又就案涉房屋的土地使用权签订了一份《转让住宅基地的协议书》，约定由杨光芝、肖秋凌将书写好的“土地变更、转让申请书”、填写好的“城乡土地变更申请书”交予杨顺炎、肖正元后，杨顺炎、肖正元退还原收取杨光芝、肖秋凌办理土地使用权证的费用，并不再向杨光芝、肖秋凌收取转让土地使用权的手续费用。当日，肖秋凌书写了用于向国土管理部门提交的申请转让土地使用权的“报告”，填写了用于向国土管理部门提交的“城乡土地变更申请书”一式两份交给了杨顺炎、肖正元及其女儿杨秋菊，杨秋菊退还了杨光芝、肖秋凌办理土地使用权证的费用各1000元。之后，杨顺炎、肖正元及其女儿杨秋菊要求杨光芝、肖秋凌协助办理产权过户登记手续，杨光芝、肖秋凌却未予配合。2006年12月5日，为了顺利缴纳契税和办理产权过户登记手续，杨顺炎、肖正元夫妇携房屋买卖《草契》到原芷江侗族自治县垅坪乡东门口村村民委员会（现为芷江侗族自治县芷江镇东门口村村民委员会）由该村民委员会在“监证机关”栏签署意见盖了公章，同时，杨顺炎、肖正元夫妇也补填写房屋买卖《草契》上的日期，具体填写为当日的日期即“2006年12月5日”。2006年12月8日，杨顺炎、肖正元缴纳了案涉房屋买卖契税后，再次要求杨光芝、肖秋凌协助办理产权过户登记手续，杨光芝、肖秋凌仍未予配合，至今尚未办理产权过户登记手续。另查明：1.案涉房屋系杨光明（系肖秋凌之夫、杨昌群之父）、杨光芝申请建设用地于1993年7月14日获得《建设用地规划许可证》并办理相关建房手续后，于1994年间修建好的，1995年底杨光明因病去世，2000年5月24日，案涉房屋取得了《房屋所有权证》（证号：房权证建字第3945号），《房屋所有权证》载明的房屋所有权人为“肖秋凌、杨光芝”，2009年初肖秋凌因病去世，现杨昌群为肖秋凌唯一第一顺序法定继承人；2.庭审中，杨光芝陈述，其母亲唐金玉执意要出卖案涉房屋是因为，案涉房屋于1994年间建好后，1995年底杨光芝的弟弟因杨光明因病去世了，1997年杨光芝的父亲又去世了，其母亲唐金玉觉得该房屋不吉利；3.杨顺炎、肖正元夫妇及其家人于2000年间入住案涉房屋至今。 本院认为，本案系因房屋买卖后未履行产权过户登记手续产生的争议，立案案由定为所有权确认纠纷不当，应确定案由为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：一、双方当事人就案涉房屋签订的房屋买卖《草契》及《转让住宅基地的协议书》是否合法有效；二、本案是否适用诉讼时效的规定。关于焦点一，1.杨光芝的母亲、肖秋凌的婆母唐金玉与杨顺炎、肖正元夫妇及其家人就案涉房屋达成买卖意向后，双方又签订了房屋买卖《草契》及《转让住宅基地的协议书》，杨光芝虽没有参与，但庭审中杨光芝认可当时建房卖房均由其母亲唐金玉做主，由此可见，作为购房人的杨顺炎、肖正元夫妇及其家人当时有理由相信唐金玉完全能够代理杨光芝出卖案涉房屋，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。因此，唐金玉代理杨光芝出卖案涉房屋的行为属于表见代理，本院依法确认其代理行为有效。2.肖秋凌本人参与了房屋买卖《草契》及《转让住宅基地的协议书》的签订并写了用于向国土管理部门提交的申请转让土地使用权的“报告”及填写了用于向国土管理部门提交的“城乡土地变更申请书”，虽在申请转让土地使用权的“报告”中肖秋凌书写了“因杨光芝要卖房被迫我转让给肖正元”且事后也不愿协助办理产权过户登记手续，但其“被迫”系来自其家庭即其婆母，也即是杨光芝的表见代理人唐金玉，并非购房人杨顺炎、肖正元夫妇一方的胁迫，因此，肖秋凌本人参与签订房屋买卖《草契》及《转让住宅基地的协议书》是自己对财产权益的处分，合法有效，同时，通过肖秋凌书写的“因杨光芝要卖房被迫我转让给肖正元”，可进一步证实，杨光芝是同意卖房的，作为购房人的杨顺炎、肖正元夫妇及其家人当时有理由相信唐金玉完全能够代理杨光芝。同时，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条的规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”因此，综合上述评判，双方当事人就案涉房屋签订的房屋买卖《草契》及《转让住宅基地的协议书》合法有效。关于焦点二，本案系因房屋买卖后未履行产权过户登记手续产生的争议，其实质内容涉及不动产物权的归属，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条的规定，确认物权请求权不适用诉讼时效的规定，因此，本案不适用诉讼时效的规定。基于上述认定，本案中，涉房屋所有权人杨光芝、肖秋凌作为出卖方元与作为购买方的杨顺炎、肖正元就案涉房屋和该房屋占用范围内的土地使用权达成的转让协议符合法律规定，应受法律保护，双方的权利和义务应受协议约束，双方应当按照协议各自履行自己的义务，杨顺炎、肖正元已履行了支付价款的义务，杨光芝、肖秋凌虽履行了交付房屋及相关权属凭证的义务，但房屋和该房屋占用范围内的土地使用权属于不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，……”,因此，杨光芝、肖秋凌还有协助购房人杨顺炎、肖正元办理产权过户登记手续的义务。肖秋凌生前未履行该义务，因上述协议是财产性质的合同，肖秋凌去世后合同效力并不终止，杨昌群作为肖秋凌的法定继承人参与本案诉讼，在诉讼中其未表示已放弃继承权，实际上已继承了上述合同（协议）的相关财产权利，因此，杨昌群应履行该合同（协议）确定的义务。 综上所述，本案中，案涉房屋买卖（含土地使用权转让）合同已成立多年，房屋和价款都已交付，且买受方已居住多年，但并不意味着房屋的所有权（含土地使用权）发生转移，房屋所有权（含土地使用权）的移转应以物权法上规定的变更登记的完成为要件，未办理产权变更登记，仅仅意味着房屋的所有权（含土地使用权）尚未转移，出卖方的义务尚未履行完毕，对合同效力无任何影响，买受人有权基于有效的买卖合同要求出卖人继续履行合同，完成产权变更登记。因此，对于杨顺炎、肖正元要求确认与杨光芝、肖秋凌就芷江侗族自治县芷江镇东门口村坡头界房屋买卖及其土地使用权转让签订的协议有效以及要求杨光芝、杨昌群限期协助办理案涉房屋产权过户登记手续的诉讼请求，本院依法予以支持，另外，由于案涉房屋交易至今时间跨度较长，期间产权过户登记规则、费用缴纳标准等发生了较大变化，此与杨顺炎、肖正元未及时行使权力有较大关系，因此，现办理案涉房屋产权过户登记手续的相关费用应由杨顺炎、肖正元负担为宜。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、第一百七十九条第一款第（七）项、第一百九十六条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，判决如下： 一、确认杨顺炎、肖正元与杨光芝、肖秋凌就芷江侗族自治县芷江镇东门口村坡头界房屋（房屋所有权证证号：房权证建字第3945号）买卖及其土地使用权转让签订的协议有效，即双方签订的房屋买卖《草契》及《转让住宅基地的协议书》有效； 二、杨光芝、杨昌群应于本判决生效之日起三十日内按照不动产登记部门的规定协助杨顺炎、肖正元办理上述房屋所有权及其该房屋占用范围内的土地使用权的产权过户登记手续。 案件受理费80元，减半收取计40元，由杨顺炎、肖正元负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  李建华 二〇一九年十二月二十五日 书记员  唐一超