湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11956号上诉人（原审被告）湖南嘉宇房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市望城区丁字湾街道兴城社区官山组罗家坡安置小区1栋1-3楼。法定代表人：卜波。委托诉讼代理人：张贝贝，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：周井运，男，1988年3月28日出生，汉族，住湖南省宁远县，系该公司营销部员工。被上诉人（原审原告）刘明辉，男，1975年2月4日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人王海君，湖南弘一律师事务所律师。原审被告熊江建，男，1984年7月11日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人湖南嘉宇房地产开发有限公司（以下简称嘉宇地产公司）因与被上诉人刘明辉、原审被告熊江建商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初1677号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉宇地产公司向本院提出上诉请求：1.撤销湖南省长沙市望城区人民法院(2019)湘0112民初1677号民事判决书,改判驳回被上诉人刘明辉的全部诉讼请求；2.由刘明辉承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、案涉《商品房买卖合同》系被上诉人刘明辉为达到违反网签限价政策购买商品房以及少交契税的目的而与上诉人嘉宇地产公司采取虚假价格方式签订，损害了国家利益、社会公共利益，故案涉网签《商品房买卖合同》的价格条款应依法认定为无效。二、案涉《嘉宇银杉认购书》、《工程抵款房源》属于双方真实意思表示，合法有效，认购书中约定的总价款为房屋的真实交易价格，双方已对此价格达成合意并完成交易，上诉人并无任何退款义务。被上诉人刘明辉在案涉交易完成后又要求上诉人嘉宇地产公司退回房款的行为，违背契约精神，严重违反诚实信用原则，上诉人嘉宇地产公司并无任何退款义务。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人刘明辉辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘明辉向一审法院提出诉讼请求：1.判令嘉宇地产公司、熊江建立即支付40670元及银行同期贷款利息；2.判令嘉宇地产公司、熊江建承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月21日，刘明辉（认购方）与嘉宇地产公司（出售方）就认购望城区银杉路与金潇路交汇处的嘉宇西苑小区（以下简称嘉宇银杉）3栋二单元2407号房屋签订了《嘉宇银杉认购书》，合同约定认购单价8000元/㎡，建筑面积75.2㎡，认购总价601600元，同时备注“该房源为中智建筑工程房源，抵款单价8000元/㎡，抵款总价601600元，抵款金额从出售方一次性抵扣，经双方协商该房源以6845元/㎡签订商品房买卖合同”。当日，刘明辉向嘉宇地产公司支付定金2万元，另与嘉宇地产公司达成了《工程抵款房源》，约定“经与施工方中智建筑协商同意工程抵款房源嘉宇银杉3栋2407房以总价554744元，7376.91元/㎡出售给认购方刘明辉”。2017年9月19日，刘明辉通过银行转账向嘉宇地产公司支付了165414元，另向嘉宇地产公司员工熊江建支付4万元，加上支付的定金2万元，以上共计225414元。后刘明辉又通过银行按揭贷款向嘉宇地产公司支付了33万元。以上共计555414元（其中购房款554744元，办证费用670元）。2017年9月20日，刘明辉与嘉宇地产公司就上述房屋签订《商品房买卖合同》，合同约定商品房单价6845元/㎡，建筑面积75.2㎡，总房价为514744元。2017年10月11日，刘明辉按《商品房买卖合同》约定就上述房屋缴纳契税4902.32元、物业专项维修资金9024元。之后，嘉宇地产公司分别于2017年9月19日、10月20日向刘明辉开具了金额184744元、33万元的发票。2019年4月2日，刘明辉以嘉宇地产公司多收其房款40670元为由提起本案诉讼。一审法院认为：第一，住房是一种基本生活资料，是一种特殊商品，事关千家万户安居乐业和社会稳定，事关社会公共利益，故住房的销售既要符合法律、行政法规的相关规定，又要符合社会公共利益。《中华人民共和国民法通则》第五十八条“下列民事行为无效。…（五）违反法律或者社会公共利益的；…”。《中华人民共和国价格法》第十三条第一款“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况”；第十三条第二款“经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”。2017年4月1日，中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）“…二、科学把握住房建设和上市节奏。…（五）加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产企业合理定价。…”。2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函[2017]38号）“…三、加强房地产市场监管。（一）严格价格备案制度。建立市发展改革部门牵头，住房城乡建设、国土资源、规划、统计、税务等部门和区县（市）人民政府参与的房地产价格会商机制，凡销售商品房须到价格主管部门备案。（二）严格预售审批。凡涨价、未进行价格备案的项目不批准预售。（三）严格交易网签备案。期现房交易未经网签备案不得办理登记、转让、抵押、租赁、贷款、完税等手续。（四）严格执法检查。继续开展房地产市场秩序专项整治，依法打击哄抬房价、捂盘惜售、违规销售、中介违规等行为。…”。2017年3月20日，长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价控[2017]96号）“…二、进一步规范商品房销售明码标价行为。…（三）商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售后24小时之前，按照“一套一标”的方式明码标价，表示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。房地产开发企业在销售前应完善经营场所的房屋销售信息公示栏及长沙市商品房预售系统有关房屋价格信息。…”。本案中，刘明辉与嘉宇地产公司签订了《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同约定的房屋单价为6845元/平方米，总价为514744元，且已通过网签备案，故该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也未违反国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，合法有效。双方当事人应当按照该合同约定全面履行各自的义务，刘明辉向嘉宇地产公司实际支付了购房款554744元，与合同约定价格不符，嘉宇地产公司应当将刘明辉多支付的购房款4万元退还给刘明辉，故对刘明辉主张退还40670元的诉讼请求予以部分支持。嘉宇地产公司抗辩双方签订了《嘉宇银杉认购书》、《工程抵款房源》，嘉宇地产公司无须再退款给刘明辉。《嘉宇银杉认购书》、《工程抵款房源》中约定的房屋单价高于《长沙市商品房买卖合同》中约定的单价，高出部分属于在公示的房屋价格基础上收取额外费用的行为，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，嘉宇地产公司在公示房屋价格的基础上收取额外费用的行为违反了国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，即违反了社会公共利益，应被认定为无效民事行为，故对嘉宇地产公司的抗辩意见不予采纳。第二，关于刘明辉主张嘉宇地产公司支付银行同期贷款利息的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。第三，关于熊江建的责任，鉴于熊江建的行为系职务行为，嘉宇地产公司亦予以认可，故对刘明辉的该项诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国价格法》第十三条之规定，判决如下：一、嘉宇地产公司于判决生效后五日内向刘明辉退还4万元；二、驳回刘明辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费816元，适用简易程序减半收取408元，由嘉宇地产公司负担380元，刘明辉负担28元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为诉争房屋总价应以《嘉宇银杉认购书》、《工程抵款房源》载明的总价款金额为准，还是以《商品房买卖合同》载明的总价款金额为准。根据《中华人民共和国价格法》第十三条“经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况；经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用”及中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发的《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）“（五）加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产企业合理定价”、长沙市人民政府办公厅《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（长政办函[2017]38号）“三、加强房地产市场监管。（一）严格价格备案制度。建立市发展改革部门牵头，住房城乡建设、国土资源、规划、统计、税务等部门和区县（市）人民政府参与的房地产价格会商机制，凡销售商品房须到价格主管部门备案。（二）严格预售审批。凡涨价、未进行价格备案的项目不批准预售。（三）严格交易网签备案。期现房交易未经网签备案不得办理登记、转让、抵押、租赁、贷款、完税等手续。（四）严格执法检查。继续开展房地产市场秩序专项整治，依法打击哄抬房价、捂盘惜售、违规销售、中介违规等行为”和长沙市发展和改革委员会、长沙市住房和城乡建设委员会联合下发的《关于进一步规范我市商品房销售价格行为的通知》（长发改价控[2017]96号）“二、进一步规范商品房销售明码标价行为……（三）商品房销售明码标价的要求。1、房地产开发企业在取得预售许可后10日内须一次性公开全部销售房源对外销售，并在公开销售后24小时之前，按照“一套一标”的方式明码标价，表示价格需与监制价格保持一致，且成交价格不得高于标示价格。房地产开发企业在销售前应完善经营场所的房屋销售信息公示栏及长沙市商品房预售系统有关房屋价格信息”的法律规定及政策精神，嘉宇地产公司在《嘉宇银杉认购书》及《工程抵款房源》中对在公示的房屋价格基础上加价收取额外费用的行为，违反了《中华人民共和国价格法》和涉及公共利益的房地产行业的相关政策，依法应当认定为无效民事行为。嘉宇地产公司与刘明辉签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同约定的房屋单价为6845元/平方米，且已通过网签备案，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，合法有效。双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。刘明辉按照该合同的约定支付房款后，其付款义务就已经履行完毕。对于嘉宇地产公司在网签备案价格之外加价销售房屋多收取的购房款，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，应予以返还。综上，嘉宇地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费816元，由上诉人湖南嘉宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴树兵审判员  陈丽琛审判员  傅美容二〇一九年十二月十九日书记员  刘 哲附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。