广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28866号上诉人（原审原告、反诉被告）：何新明，男，汉族，1963年6月17日出生，身份证住址：深圳市南山区，委托诉讼代理人：柯健，广东华商律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：施元秀，女，汉族，1964年12月31日出生，身份证住址：深圳市南山区，委托诉讼代理人：王林欣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。上诉人何新明与上诉人施元秀因房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初2807号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何新明上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判支持何新明的全部诉讼请求或发回重审；3、全部诉讼费用均由施元秀承担。事实和理由：一、一审法院的判决回避房产买卖合同纠纷，未实际解决纠纷。一审法院驳回何新明的请求，又没查明及认定应如何履行房屋买卖合同，即并未实际解决房屋买卖合同纠纷，变相支持施元秀只支付600万元购得涉案房产。何新明与施元秀亲笔签订了2600万的购房合同，并在银行备案。一审法院判决仅简单地认定何新明依据该合同起诉要求支付剩余购房款及税费没有依据，但又未查明及认定何新明及施元秀应按哪一份合同来履行，径行判决驳回何新明请求，属于回避事实回避纠纷。二、《借款合同》并未实际履行，双方应当按照《二手房买卖合同》履行。如果施元秀坚持认为《借款合同书》约定的出借已履行，1100万系施元秀出借给何新明的借款，那么施元秀仅支付600万购房款项，按二手房合同约定，施元秀仍有2000万购房款未支付给何新明。三、如果一审法院判决不支持按2600万的合同来履行，又没其他合同或方式履行，则属于双方没有合约，双方应当各自原物返还。施元秀辩称，一、2600万的房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，该份合同双方均没有原件，实际并不是按2600万合同的约定履行，在一审法庭调查当中以及何新明的起诉状当中可以看出，2600万合同的付款方式很多均是围绕取得银行贷款而进行的走账，在签署2600万合同时及之后银行办理按揭过程中，双方均是围绕银行贷款而签署的合同并进行的相关活动。二、1100万的借款合同是何新明亲自签署，且签署的时间在1700万银行贷款放款的当日，此时能清楚的反映在签署该借款合同时双方真实的款项往来情况，且何新明签署了1100万的收款收据，此后在2016年12月份至2018年1月份的合同履行过程中，何新明均是按照该份借款合同履行还款义务，这表明1100万的借款合同才是双方真实的意思表示。三、2016年的市场价格并不能说明涉案房产的真实成交价格，施元秀在2014年即已与何新明达成了交易房产的合意，成交价格是800万元，且在2015年3月何新明实际交房给施元秀，2015年8月至2015年9月施元秀向何新明支付了定金200万元，这均表明双方在实际按照双方的约定价格履行合同。同时，施元秀和何新明是多年的朋友关系及合作伙伴，何新明在2014年以低于市场价的价格向施元秀出售涉案房产是合乎情理的。施元秀上诉请求：1、撤销一审判决第二项；2、何新明向施元秀返还款项10365463.75元；3、何新明向施元秀支付自2018年2月起至还清之日止因多付房款而产生的银行贷款利息，暂计至2019年4月1561037.35（利率以银贷款基准利率下浮10%）；4、何新明向施元秀支付自2017年2月19日起直至上述1、2项之款项付清之日止、以1100万为基数按日万分之五计算的滞纳金，暂计至2019年3月18日止为2156000元；5、何新明承担本案一、二审的所有诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对涉案房产的交易价格认定非800万元是错误的。1、施元秀所提交的银行流水能表明：2015年8月19日、8月28日、9月2日，施元秀向何新明支付了购房款200万元，2016年11月份，施元秀通过银行贷款的方式贷款1700万元，支付了尾款600万元，剩余1100万元由何新明以借款合同的方式向施元秀借款并承担每月月供和利息，关于该笔交易用于走账的其他流水部分，施元秀及被上施元秀均进行了自认，故而可以得出涉案房产的成交价格即800万元。2、施元秀与何新明基于非常特殊的私人关系，而并非正常的买卖关系。一审施元秀所提交的证据及证人证言能证明施元秀与何新明曾经是初恋关系，同时在2014年、2015年，2016年期间是紧密的合作关系，本次房产的交易不能以正常市场行为来判断，其中包含了何新明对施元秀，在合作经营当中的补偿以及因为其特殊初恋关系而产生的补偿行为，因而800万元的成效价是符合常理的。二、施元秀提出的反诉申请符合民事诉讼法及其司法解释关于法诉反诉的规定，人民法院应当与本诉合并审理。三、本案反诉当中施元秀已提供了充分的证据证明1100万借款的存在以及何新明尚未偿还其中绝大部分的借款及利息，且施元秀举出了充分的证据来证明何新明的还款记录以及欠款余款。施元秀已承担了充分的举证责任，法院应当支持施元秀的反诉请求。何新明辩称，一、《二手房买卖合同》真实有效，交易价为2600万，双方未签订交易价为800万的房屋买卖合同，该房屋买卖合同是经过评估并且进行银行备案的合同，符合市场价格，应以此来履行。二、11月18日双方签订的借款合同书并未实际履行，施元秀无权主张该1100万，何新明收到施元秀所贷出的1700万的性质是购房款，其是偷换概念，把1700万中的1100列为借款，借款合同并未成立生效。三、2009年何新明购价房款的价格是898万元，2016年是历年来房产交易均价最高的一年，其不可能以800万出售给施元秀，况且涉案房产当时欠银行的贷款1200万元，如果交易价格为800万元，并且需要向施元秀借款1100万来偿还房屋抵押贷款的1200万元，根本与正常交易背离，不是事实。本案是房屋买卖合同纠纷，非民间借贷纠纷，施元秀主张的违约金及损失过高，其诉求应予以驳回。何新明向一审法院起诉请求：1、施元秀向何新明支付购房余款900万元；2、施元秀向何新明支付房屋过户时何新明垫付的税费等911408.1元；3、施元秀向何新明支付违约金（以房屋成交价2600万元为基数，按日万分之四为标准，自违约日2016年8月13日起计算计至施元秀付清全部款项之日止）；4、施元秀承担本案全部诉讼费。施元秀反诉请求：1、何新明向施元秀返还款项10365463.75元；2、何新明向施元秀支付自2018年2月起至还清之日止因多付房款而产生的银行贷款利息，暂计至2019年4月1561037.35元(利率以银行贷款基准利率下浮10%)；3、何新明向施元秀支付自2017年2月19日起直至上述1、2项之款项付清之日止、以1100万为基数按日万分之五计算滞纳金，暂计至2019年3月18日止为2156000元。4、何新明承担本案本诉、反诉的所有诉讼费用。一审法院认定事实：位于深圳市南山区××大道以东××城××）澳城花园A栋1-11c房，建筑面积263.23平方米，于2010年3月25日登记在何新明名下，登记价为898万元。2016年11月10日，涉案房产转移登记至施元秀名下，登记价为15754579元。2016年11月4日，何新明（卖方）与施元秀（买方）签订深（南）房买字（2016）第20812号《深圳市二手房买卖合同》，约定：卖方将涉案房产转让给买方转让总价款为15754579元，买方须于2016年12月30日前将上书房款支付至双方约定的银行第三方监管账户；税费均由买方承担，及其他内容。为证明何新明以2600万元的价格将涉案房产转让给施元秀，何新明提交了一份落款日期为2016年8月12日、何新明为卖方、施元秀为买方的《二手房买卖合同》复印件，该合同约定：转让成交价为2600万元；定金260万元，买方于签署本合同时支付定金5万元，于签署本合同之日起十五日内支付定金余额255万元；剩余购房款采用银行按揭付款，买方应于前述本合同之日起45日（含当日）内付清首期款540万元，并于前述日起届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料；买方支付所有税费；及其他内容。施元秀对前述合同的真实性不予认可，但表示2016年9月19日为了配合何新明做1700万元的贷款，何新明、施元秀是在银行签署过一份2600万元的合同，合同具体内容施元秀记不清楚了，施元秀也没有该合同的原件，2600万元的合同纯粹是为了贷款用途，并非双方真实的交易价格，双方的真实交易价格为800万元。为证明何新明仅收到施元秀申请贷款的1700万元购房款，施元秀实际未支付首期款520万元，何新明提交了以下证据：1、何新明在平安银行深圳新城支行、卡号为62×××10的银行流水，显示：2016年11月11日，施元秀向何新明转账520万元，摘要注明为“监管转账”；同日，该账户向罗海涛转账520万元，摘要注明为“往账受理”；2016年11月18日施元秀转账1700万元，摘要注明为“委托转账”。2、彭晶出具的《还款支付说明》，内容为：彭晶系深圳市万通融资担保有限公司（以下简称万通公司）员工，接受公司安排，于2016年11月11日将何新明名下平安银行62×××10账户转出520万元至公司指定的罗海涛名下账户，用于归还施元秀向公司所借的赎楼融资借款520万元。3、平安银行转账凭证、平安银行联网核查单复印件（客户签名为彭晶、时间为2016年11月11日），何新明表示系彭晶操作何新明的银行账户，将520万元过桥资金转至万通公司指定的罗海涛名下。4、万通公司于2016年11月21日向施元秀出具的《声明书》，内容为：该公司接受施元秀委托提供赎楼融资居间服务，施元秀于2016年10月18日通过该公司服务借到520万元，现已归还，双方债权债务已结清。何新明表示施元秀系委托万通公司提供钜建服务，借520万元过桥资金用于存入监管账户做贷款用途，何新明账户收到该过桥资金后由万通公司员工彭晶操作转走归回款项，该资金系过桥用途，施元秀实际未支付房屋首期款。施元秀对何新明在平安银行的流水予以认可，对万通公司出具的声明书形式上的真实性予以认可，对其他证据不予认可，施元秀表示，涉案房产的赎楼金额是1200万元，赎楼的义务是何新明；施元秀通过万通公司贷款走账了520万元，施元秀已还清了万通公司的款项。为证明何新明、施元秀之间交易涉案房产的价格为800万元，且施元秀已向何新明支付了购房款800万元、何新明提交的2600万元的合同仅是为了办理抵押贷款之用等内容，施元秀提交了以下证据：1、收款收据5张，载明施元秀于2016年8月12日收到何新明支付的定金5万元、于8月16日收到房款250万元、于9月19日收到房款5万元和520万元、于11月9日收到房款120万元，合计900万元。何新明表示其出具的五张收款收据都是为了配合施元秀去申请1700万元的贷款而办理的手续，8月12日的5万元何新明未收到；520万元系万通公司出借给施元秀的过桥资金，且款项都是走账，资金均来自何新明。2、中国银行存款历史交易明细单，显示：施元秀于2016年9月19日向何新明转账5万元、于11月9日转账120万元（注明为首付款）。3、工商银行转账凭证，显示姚人峰代理施元秀转款250万元（摘要注明为澳城花园A1-11c购房款）。4、房地产买卖抵押贷款合同、个人贷款出账凭证及特种转账借方传票，显示施元秀向银行申请的贷款1700万元转入何新明账户。5、施元秀平安银行个人账户交易明细清单，显示：梁利华于2016年10月18日向施元秀转账520万元，施元秀于2016年11月11日向何新明账户转账520万元（摘要为“监管转账”）；何新明表示520万元系梁利华转给施元秀的，与何新明提交的证据不一致。6、中国银行存款历史交易明细清单，显示：施元秀于2015年8月19日向韶关市逸升置业有限公司转账30万元，于2015年8月28日向何新明转账70万元（分14笔，均注明订金），于2015年9月2日向何新明转账100万元（分11笔）；施元秀表示前述期间共向何新明支付了购房款200万元。7、姚人峰出具的事实陈述、姚人峰的证人证言、中介吴引其出具的《施元秀看房过程》、何新明、施元秀及案外人共同签订的《深圳市澳城酒店管理有限公司股权利润分配协议》，拟证明双方的交易价格为800万元，2600万元的合同仅因何新明的需求用于办理银行贷款，且1700万元银行的贷款包括了何新明、施元秀双方对房产交易税费的分配。8、何新明（甲方）与施元秀（乙方）于2016年11月18日签订的《借款合同书》，何新明于当日向施元秀出具的收到借款1100万元的收款收据；《借款合同书》约定：甲方因扩大生产经营活动向乙方借款，借款金额为1100万元；借款期限从2016年11月18日至2021年11月18日止；乙方于2016年11月18日以房产交易方式向银行贷款，总贷款金额为1700万元，银行于11月18日当日放款至甲方平安银行账户，贷款金额扣除乙方应付甲方房产交易约定金额600万元，剩余款项1100万元乙方以借款方式借予甲方；经双方约定甲方每月17日前支付与乙方1700万元本金加利息106727元至乙方指定账户；及其他内容。何新明表示从该合同的约定可以看出，何新明在收到银行放款1700万元后，扣除施元秀应付给何新明的约定金额600万元，剩余的款项1100万元由施元秀以借款方式借给何新明，可见2600万元的房产交易价格是不真实的；何新明已归还部分本金（何新明向施元秀转账14笔，每月106727元），尚欠10365463.75元。施元秀对前述证据中吴引其出具的《看房过程》、电视安装服务工作单、快递单、何新明出具的1100万元的收据的真实性不予认可，对其他证据的真实性予以认可，但对证明内容不予认可；何新明表示前述证据不能证明双方的真实交易价格为800万元，而《借款合同书》实际上并没有履行，双方本来协商由施元秀以其他方式付清2600万元购房款，因此施元秀申请出来的1700万元中的1100万元由施元秀出借给何新明，但施元秀始终没有结清2600万元的房款，施元秀贷款出来的1700万元至始至终性质属于购房款。为证明何新明、施元秀为涉案房产支付相关税费的情况，施元秀提交了房地产税费申请表、地税局电子缴款凭证、重庆拓畅贸易有限公司的银行交易流水、中国银行存款历史交易明细清单、蒋艳开具的收据、姚人峰制作的税费情况表、刷卡单等，以证明涉案房产的交易税费为825408.2元，何新明支付了705408.2元、施元秀支付了12万元；此外施元秀支付了咨询费共计30万元。何新明确认相关税费的金额及支付情况，但表示咨询费与本案无关。为证明施元秀自2015年3月即已入住涉案房产，双方真实的买卖成交于2014年底，施元秀提交了电视安装服务工作单、施元秀儿子东西给施元秀的快递单、购机证明、澳城花园一期停车场管理系统数据等。何新明对前述证据不予认可，并表示施元秀是2016年才入住涉案房产的。一审庭审中，何新明表示其只收到1700万元（即贷款）；施元秀表示就购房款来说，何新明收到了1900万元，施元秀出具的900万元的收据中895万元有转账记录，但这895万元是何新明、施元秀的其他款项往来；施元秀实际上转账支付的涉案房产的款项为200万元，剩余600万元是银行贷款。一审法院认为，本案中，何新明、施元秀均确认双方存在涉案房产的买卖合同关系，但双方主张的交易价格不同，何新明主张涉案房产的交易价格为2600万元，施元秀则主张交易价格为800万元。对此，该院分析如下：首先，何新明提交的双方于2016年8月12日签订的交易价格为2600万元的《二手房买卖合同》系复印件，虽然施元秀对该合同不予认可，但施元秀亦确认双方为获取银行贷款曾签订过2600万元的合同，故该院确认双方曾签署过交易价格为2600万元的买卖合同。对于该买卖合同是否双方的真实意思表示或双方是否实际按该合同履行的问题，该院认为，从何新明、施元秀提交的转账记录、收款收据及双方的陈述均可看出，双方均未按该合同的约定履行赎楼、支付定金及首期款等义务，而首期款系何新明同意施元秀采用走账及过桥资金等方式支付，故可确认双方签订该合同实际是为了获取1700万元的贷款，该合同并非双方真实履行的合同；而且，结合何新明收到贷款1700万元后与施元秀签订的《借款合同书》的内容可以看出，双方约定的真实成交价并非2600元，否则何新明不可能将1700万元中的1100万元作为向施元秀的借款。故何新明主张涉案房产交易价格为2600万元，依据不足。因此，何新明以该2600万元的合同为依据，要求施元秀支付除1700万元贷款以外的剩余购房款及相关税费，缺乏事实依据，该院不予支持。其次，施元秀虽主张涉案房产的交易价格为800万元，并提交了相关证人证言、转账记录等，但何新明并不认可，且施元秀并未提交双方约定购房款为800万元的合同或其他书面证据；同时，双方签订的《借款合同书》中仅约定“扣除乙方应付甲方房产交易约定金额600万元”，该约定亦不能推论出双方约定的购房款总额为800万元；而且800万元的购房价格远低于市场价，也低于何新明2010年购买涉案房产时的登记价，并不符合常理，故对于施元秀的主张该院亦不予采信。施元秀反诉要求何新明返还款项10365463.75元的反诉请求，系基于双方签订的《借款合同书》的约定，即施元秀要求返还的系借款，该借款合同与本案房屋买卖合同不属于同一法律关系，而且何新明是否已还清该借款或双方是否还存在其他借款和合同关系，在何新明、施元秀并未进一步举证的情况下无法确定，双方可另循法律途径解决，施元秀依此要求何新明返还款项及利息，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回何新明的全部诉讼请求；二、驳回施元秀的全部反诉请求。本诉案件受理费137178.84元、保全费5000元，由何新明负担；反诉案件受理费53147.5元，由施元秀负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是双方就涉案房产交易的真实交易金额应如何确定。何新明上诉称根据双方于2016年8月12日签订的《二手房买卖合同》，涉案房产的交易金额应为2600万元。施元秀上诉称基于双方特殊的私人关系，涉案房产在2015年口头达成的交易金额为800万元，其中2015年已经支付了200万元，2016年11月通过银行贷款的方式支付了尾款600万元。对此，本院认为，首先，2016年8月12日何新明与施元秀签订的《二手房买卖合同》约定的首期款为540万元，2016年11月11日施元秀向何新民转账520万元，该款项于当日转给罗海涛，担保公司万通公司及其员工彭晶分别出具了《声明书》和《还款支付说明》，称转回的520万元是用于归还施元秀的过桥费，施元秀实际未支付首期款。该事实表明，双方实际并未履行2016年8月12日签订的《二手房买卖合同》。其次，2016年11月18日何新明与施元秀签订的《借款合同书》载明“何新明因扩大生产经营活动向施元秀借款，借款金额为1100万元…总贷款金额为1700万元，贷款金额扣除施元秀应付何新明房产交易约定金额600万元，剩余款项1100万元以借款方式借予何新明，何新明每月17日前支付施元秀1700万元本金加利息106727元至施元秀指定账户”，在此之后，何新明连续14个月每月向施元秀转账106727元。从上述内容可以看出，截至签订该合同时，施元秀尚欠何新明房款600万元；如果涉案房产的实际交易为2600万元，施元秀尚欠2000多万元房款，何新明无需与施元秀签订借款合同，无需持续14个月按照合同约定向施元秀转账106727元。综合以上分析，并结合何新明与施元秀存在股权、借款、房屋买卖多重法律关系的事实，本院认定施元秀已经付清房款。至于施元秀主张何新明拖欠借款，系属于民间借贷法律关系，本案不予处理，其可另寻途径解决。综上，何新明和施元秀的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费137178.84元，由何新明负担。施元秀预交的二审案件受理费106295.01元，由本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇一九年十二月十八日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。