河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终22052号上诉人（原审被告）：河南省军安实业服务中心有限公司，住所地郑州市金水区民航路15号17层1709室。法定代表人：蔡进生，经理。委托诉讼代理人：张文明、张鹏杰（实习），河南良仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南大成新能源科技有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区创业中心2号一楼B61。法定代表人：孙召宇，执行董事。委托诉讼代理人：王明明，河南铭高律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柳（实习），河南铭高律师事务所律师。上诉人河南省军安实业服务中心有限公司（以下简称军安公司）因与被上诉人河南大成新能源科技有限公司（以下简称大成公司）确认合同无效纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初23180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。军安公司上诉请求：撤销一审判决，改判确认双方签订的《租赁合同》无效，被上诉人向上诉人支付自2019年2月1日至其实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费（按照约定租金标准）或发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案房屋至今没有取得建设工程规划许可证，双方签订的《租赁合同》无效，双方租赁关系事实上无法在继续进行下去，但一审法院对此均未依法查明。被上诉人应按照合同约定的租金标准向上诉人支付房屋占有使用费。上诉人已按照合同约定履行了义务，一审法院不应驳回上诉人要求支付租金的诉请。大成公司辩称，军安公司上诉请求超过原审反诉请求，不属于二审法院审理范围，《租赁合同》系双方真实意思表示，且已实际履行，不存在合同法规定的无效的情形。大成公司在完全善意的情况下，相信军安公司对案涉房屋具有合法的所有权及出租权、且相信军安公司案涉房屋手续齐全，并不知晓军安公司是否取得建设工程规划许可证，不应为此承担合同无效的法律责任。军安公司应举证证明其至今未取得建设工程规划许可证，其上诉称《租赁合同》无效和其发出的解除租赁合同无效通知书及索要租金的主张相互矛盾。因军安公司出租的房屋不符合合同约定的标准，大成公司有权暂不支付房租。军安公司的行为涉嫌诈骗。大成公司向一审法院起诉请求：判令被告向原告发出的《解除合同通知书》无效。军安公司反诉称:判令反诉人向被反诉人发出的《解除合同通知书》有效，确认双方签订的租赁合同已解除；请求判令被反诉人向反诉人支付租金24万元及违约金21.6万元；反诉诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2017年12月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》一份，主要约定：乙方承租甲方位于郑州市未来大道西、城北路南，地号为JS1-463-3上的福苑首府8号楼全部1-4层的裙楼，租赁期限为15年，自2018年2月1日至2033年7月31日（6个月免租期）。甲方应于2018年2月1日前将出租房屋交付乙方使用。租金为每月每平方米12元，每两年上浮一次，每两年上浮5元每月每平方米；该租金每半年支付一次，于2018年2月1日支付第一次房屋租金，房屋租金押金10万元，在支付第一次租金时一并支付，合同履行完毕后三日内甲方无息退还乙方押金。以后租金乙方应于每年2月1日、8月1日分别向甲方支付半年度租金（甲方实际交付房屋之日与本协议约定的房屋交付期限不一致的，租金支付时间相应顺延）。双方一致同意，为给乙方装修留足时间，甲方免除乙方半年租金，免租期为2018年2月1日至2018年7月31日（该期限不包含在上述15年租赁期限内，甲方实际交付房屋之日与本协议约定的房屋交付期限不一致，免租期起算时间相应顺延）。甲方负责对租赁房屋做定期安全检查，保证消防、供电、给排水系统能正常投入使用。甲方交付房屋时应完成一至四层步梯和电梯等公共区域的装修并完成电梯的工程安装。甲方为乙方第四层办公区单独安装一部观光电梯供办公区专用，费用由甲方承担。租赁期间，甲方免费向乙方提供地上40个房屋门前车位的排他使用权；预留地下30个车位出租给乙方。经甲乙双方协商一致，可解除、变更、终止合同。乙方有下列情况之一的，甲方可单方解除合同，收回房屋。（1）乙方利用房屋进行非法活动，损害公共利益的；（2）乙方拖欠租金3个月以上的（含三个月）；（3）未经甲方同意，擅自改变房屋主体结构的；（4）未经甲方同意，擅自进行转租、分租的。如甲方负责的公共部分、基础设施部分消防、供电、给排水系统到房屋交付时仍达不到正常供应乙方承租房屋的使用标准，则免收乙方不能正常使用期间的租金。合同还有其他约定。2018年2月2日，原告向被告交纳了租金36万元，同时交纳押金10万元，被告向原告出具了相应收据。2018年8月27日，河南省郑州市黄河公证处经原告申请，对涉案房屋状况进行了证据保全公证，并出具了公证书，公证书载明，2018年8月24日涉案房屋的状况为：屋内一层地面有积水，三层放有建筑材料，四层铺设的木质地板部分地方凸起，房顶、墙体部分地方有水渍，四楼洗手间无水，一至四层消防设施未完全安装、无消防水带，电梯不能正常使用且电梯厅公共区域未进行装修，涉案房屋门前堆放有建筑垃圾。2019年6月4日，被告向原告发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《租赁合同》，原告补交2019年2月1日至2019年6月1日的租金24万元，并腾空承租房屋。一审法院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。《租赁合同》约定，被告负责的公共部分、基础设施部分消防、供电、给排水系统到房屋交付时仍达不到正常供应原告承租房屋的使用标准，则免收原告不能正常使用期间的租金，逾期两个月仍不能正常使用的，则视为被告违约，原告有权单方解除合同。原告提交的公证书及后期拍摄的视频显示，案涉房屋至今无正常的水电供应，无消防设施，被告也未按照合同约定为原告安装观光电梯，未提供门前车位。按照双方合同的约定，被告向原告交付的房屋不符合合同约定的使用标准，应免收原告不能正常使用期间的租金。被告向原告发出的《解除合同通知书》没有事实和法律依据，对原告要求确认《解除合同通知书》无效的诉讼请求，该院予以支持。对被告的反诉诉讼请求，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认被告河南省军安实业服务中心有限公司向原告河南大成新能源科技有限公司的《解除合同通知书》无效。二、驳回被告河南省军安实业服务中心有限公司的反诉诉讼请求。案件受理费100元，反诉费4070元，由被告河南省军安实业服务中心有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于双方签订的《租赁合同》效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。双方于2017年12月20日签订《租赁合同》，约定军安公司（甲方）将位于郑州市未来大道西、城北路南，地号为JS1-463-3上的福苑首府8号楼全部1-4层的裙楼租赁给大成公司（乙方），并对租赁期限、价格、租金支付方式、房屋交付条件等进行了约定，该租赁合同第一条明确约定军安公司合法拥有或有权出租案涉房屋。现军安公司以涉案房屋至今没有取得建设工程规划许可证为由要求确认合同无效缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被上诉人大成公司是否应按照合同约定的租金标准向上诉人军安公司支付房屋占有使用费的问题。根据双方签订的《租赁合同》约定，军安公司负有案涉出租房屋消防、供电、给排水系统、电梯及门前停车位等保障义务，但据前上述条件均不具备，故军安公司并未按照合同约定交付房屋，其亦无证据证明大成公司对案涉房屋占有使用且取得收益，故其要求收取占有使用费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，河南省军安实业服务中心有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4170元，由河南省军安实业服务中心有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 朱 梅审判员 刘泽军审判员 黄跃敏二〇一九年十二月九日书记员 张惠晓