广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20453号上诉人（原审被告）：周德贞，女，1940年1月21日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：萧志坚，广东合众拓展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市房屋安全管理所，住所地广东省广州市中山四路246号信德商务大厦四楼。法定代表人：蒋祖生，所长。委托诉讼代理人：邓国锐，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张绮仪，广东君厚律师事务所实习律师。上诉人周德贞因与被上诉人广州市房屋安全管理所（以下简称房屋安全管理所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初8901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。周德贞上诉请求：撤销一审判决，改判涉案房屋由周德贞继续承租使用。事实和理由：涉案房屋是当年周德贞房改时期因房改房面积太小，未达到周德贞的房改所应享有的待遇标准，而由当时的产权单位（即周德贞的工作单位）批准把涉案房屋以租代购作为对周德贞的住房福利补偿，该房屋的租赁是周德贞福利分房权利的一部分，不应因政策的变更而被剥夺。周德贞名下的其他房屋，现由前夫及其子女实际使用，周德贞不便与他们同住，故涉案房屋是周德贞的唯一住房。而且周德贞年事已高，身体欠佳，居住于涉案房屋方便周德贞就医。故周德贞坚决要求并确实需要继续在涉案房屋居住，恳请二审法院采纳。房屋安全管理所辩称：1.关于本案房屋的性质，我方认为应当以房产证上载明的所有权性质为公产为认定的依据，而本案涉案房屋属于公房，分配对象为无房户、拥挤户以及按照政策应优先照顾的住户；2.周德贞其名下共计有五处房产共370多平方米的建筑面积，很明显并不符合公房住宅租赁的规定。一审法院认定事实清楚，判决正确，因此请求二审法院驳回上诉，维持原判。房屋安全管理所于2019年2月19日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除房屋安全管理所与周德贞双方关于广州市越秀区某某房的房屋租赁合同关系；2.周德贞及同住人员立即搬出广州市越秀区某某房，将该房屋交还房屋安全管理所；3.周德贞向房屋安全管理所支付房屋使用费（参照原租金标准128.20元/月计，从2019年6月1日起计至周德贞实际交还房屋之日止）。一审法院经审理认定事实如下：广州市越秀区某某房是房屋安全管理所管理的公房。上述房屋由周德贞承租使用，租赁合同租期至2010年6月。合同期满后，房屋安全管理所与周德贞双方无续签租赁合同。周德贞按128.20元/月标准继续向房屋安全管理所交租。2017年12月8日，房屋安全管理所委托律师向周德贞发出《律师函》，要求解除与周德贞的房屋租赁关系等。另查明，据房管部门于2018年1月9日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载，周德贞名下有越秀区XXX房（住宅，建筑面积15.01平方米）、705房（住宅，建筑面积88.6085平方米），越秀区XX2房（住宅，建筑面积75.4425平方米），与徐某某名下共同有越秀区XX3房（住宅，建筑面积127.09平方米）、2902房（住宅，建筑面积63.85平方米）的房产。因本案纠纷，房屋安全管理所于2019年2月19日向一审法院提起诉讼。一审诉讼过程中，房屋安全管理所确认其继续向周德贞收取租金至2019年7月，故其第三项诉讼请求调整为：周德贞向房屋安全管理所支付房屋使用费（参照原租金标准128.20元/月计，从2019年8月1日起计至周德贞实际交还房屋之日止）。一审法院认为：公房住宅租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。本案中，周德贞名下有越秀区XXX房（住宅，建筑面积15.01平方米）、705房（住宅，建筑面积88.6085平方米），越秀区XX2房（住宅，建筑面积75.4425平方米），与徐某某名下共同有越秀区XX3房（住宅，建筑面积127.09平方米）、2902房（住宅，建筑面积63.85平方米）的房产，已不符合承租公房的条件，理应将承租的公房腾空交还房屋安全管理所，以便分配给其他更需要承租公房的住户。而且，房屋安全管理所与周德贞之间的租赁合同租期已于2010年6月届满，双方没有续签合同，周德贞继续使用承租房屋并缴纳租金给房屋安全管理所，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，双方均可随时解除合同。故房屋安全管理所现要求解除双方之间的租赁合同关系、收回房屋，合法合理，一审法院予以支持。周德贞及同住人员应尽快将承租的房屋腾空交回房屋安全管理所。在双方的租赁合同关系解除前，周德贞向房屋安全管理所支付的应为租金而非房屋使用费，且应按照原约定标准计算。解除后至房屋交回房屋安全管理所前，周德贞仍使用了涉案房屋，房屋安全管理所要求参照原合同约定的租金标准计付房屋使用费，公平合理，一审法院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，一审法院于2019年8月6日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日，解除广州市房屋安全管理所与周德贞之间关于广州市越秀区某某房的租赁合同关系。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，周德贞及同住人员迁出广州市越秀区某某房，并将该房屋交还广州市房屋安全管理所。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，周德贞将2019年8月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按128.20元/月计）支付给广州市房屋安全管理所；自本判决发生法律效力之次日起，周德贞参照原租金标准（按128.20元/月计）逐月支付房屋使用费给广州市房屋安全管理所，至交还上述房屋之日止。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由周德贞负担。本院二审期间，双方均没有提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。周德贞称，涉案房屋是其工作单位以以租代购的形式对周德贞的住房福利补偿，不应因政策的变更而被剥夺，其名下虽有住房，但都由前夫和子女实际使用，其请求继续承租涉案房屋。故本案二审的争议焦点为房屋安全管理所是否有权要求周德贞腾空交还涉案房屋。周德贞承租的涉案房屋为房屋安全管理所管理的直管公房，该房屋具有一定社会福利性质。现查明周德贞名下有五处自有房产，远远超出满足其居住的基本需求，周德贞已不符合承租公房的条件，理应腾空交还涉案房屋给房屋安全管理所。加之周德贞、房屋安全管理所签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定租赁期限至2010年6月届满，此后双方未续签租赁合同，周德贞继续承租使用涉案房屋，双方仍正常交收租金，双方形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人。”之规定，本案房屋安全管理所要求解除双方的租赁关系、收回房屋并计付房屋使用费，合法合理，一审法院予以支持并无不妥。周德贞上诉主张涉案房屋是其单位以以租代购的形式对周德贞的住房福利补偿，但并未提供证据予以证明，退一步讲，即便涉案房屋是周德贞单位当时对其的住房福利补偿，也是单位为了满足周德贞的基本居住需求。现周德贞名下有五处房产，远远超出其自身的基本居住需求，故对于周德贞的上诉请求，本院不予支持。综上所述，周德贞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人周德贞负担。本判决为终审判决。审判长  赵琦铭审判员  黄春成审判员  柳玮玮二〇一九年十二月十六日书记员  陈婷婷郭蔚琳