大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初10153号原告大连富嘉物业管理有限公司，统一社会信用代码91210200773031423G，住所地大连市西岗区白云新村北二街24号。法定代表人：吴茜，系经理。委托诉讼代理人：门文妍，女，系该公司员工，住址大连市沙河口区。委托诉讼代理人：孙婷，女，系该公司员工，住址大连市甘井子区。被告：楚娟，女，1967年5月20日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连富嘉物业管理有限公司与被告楚娟物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连富嘉物业管理有限公司的委托代理人门文妍、被告楚娟均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费4,680元及违约金（违约金从欠付之日起至实际付清之日止，截至2018年12月31日违约金50元）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年6月1日，原告与大连恒新房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，原告接受委托对“福佳·华东人家”项目实行前期物业管理。被告系该小区祥龙街1号4-5-2号房屋业主，面积85.50平方米。2008年1月1日，被告与大连恒新房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，约定案涉小区物业费收费标准为每月每平方米1元，电梯费每月每户12元，每季度收取一次。原告根据约定为案涉小区提供物业服务，但被告未按约定交纳物业费，原告多次催收无果，故诉至法院。被告辩称，对物业费收费标准、房屋面积均没有异议；电梯费计算标准被告不清楚。2018年之后的物业费被告没有交，但是2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业费和电梯费被告已经交纳，票据找不到了。经审理查明，被告系大连市甘井子区祥龙街1号4-5-2号房屋的业主，该房屋建筑面积85.50平方米。2007年6月1日，原告与大连恒新房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对福佳·华东人家实行前期物业管理；委托管理期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；乙方依据《前期物业管理服务协议》的约定向产权人或使用人收取物业管理费用及其他费用；住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元；电梯费按大连市物价部门批复标准执行，于交纳物业费时一并交纳。另查明，2008年1月1日，被告与大连恒新房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，约定：案涉小区物业费收费标准为每月每平方米1元，每季度收取一次。乙方办理房屋交接手续时一次性预交一年物业管理费，以后每季度交纳一次物业管理费，交费时间为上一次费用截止日前十个工作日前。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求乙方补交并从逾期之日起按日0.3%交纳滞纳金并可向物业所在地人民法院起诉。被告未交纳2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费4,104元（1元/月/平×85.50平方米×48个月）、电梯费576元（12元/月/户×48个月），合计4,680元。被告辩称2015年1月1日至2017年12月31日期间物业费及电梯费已交纳，但未举证证明。因被告欠缴上述物业费，原告自行进行了催缴，未果。本院确认的上述事实，有前期物业管理委托合同、前期物业服务协议、催费通知函、EMS快递单及跟踪查询、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，关于原告要求被告支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费、电梯费合计4,680元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第八条及第六十条之规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与大连恒新房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》及大连恒新房地产开发有限公司与被告签订的《前期物业服务协议》均是当事人的真实意思表示，亦未违反法律、法规的规定，应认定为合法有效，对原、被告均具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在的小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区的业主理应按照合同约定的价格标准交纳物业服务费及电梯费。现被告拖欠2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费4,104元、电梯费576元，其虽辩称2018年之前的物业费及电梯费已交纳，但未举证证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，应承担对己方不利的诉讼后果，被告此节辩称意见，因无证据证明，本院不予采纳。故原告此项诉讼请求，于法有据，理由正当，予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费、电梯费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现仍是案涉小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方应加强沟通、履行各自的义务，综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化。故本案不予支持原告的违约金主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告楚娟向原告大连富嘉物业管理有限公司支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费4,104元、电梯费576元，合计人民币4,680元；二、驳回原告大连富嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交），已减半收取，由被告楚娟负担，于本判决生效之日起十日内给付原告大连富嘉物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为两年。审判员  富国周二〇一九年十二月十二日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。