河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初12181号原告：陈世友，男，1987年2月14日出生，汉族，住郑州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：王小波。被告：河南成益置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路北心怡路东2号楼1单元23层2310号。法定代表人：李青显，董事长。委托诉讼代理人：张海峰，河南昭惠律师事务所律师。原告陈世友诉被告河南成益置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈世友的委托诉讼代理人王小波，被告河南成益置业有限公司的委托诉讼代理人张海峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈世友向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期办理房屋产权权属登记违约金5796.52元；2、依法判令被告在30日内向所属房地产行政管理部门递交并办理完成所有相关房屋产权首次登记手续：逾期的，按日以合同违约房屋总价款为基数，按照银行同期贷款利率计算，每月支付利息至原告取得房地产权属证书止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月3日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由被告将其开发的龙湖镇龙泊南路北侧北卡风情，维也纳小区房产一套出售给原告，其中合同约定，被告应于房屋交付使用后480日内，持办理权属登记的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，被告按房款的1％向原告支付违约金。合同签订后，原告依约交付了全部房款，履行了全部合同义务。被告于2016年6月实际交房，但未在约定期限内完成向房地产权属管理部门办理权属登记的全部资料，也未实现约定的市政供水供电方式，导致原告至今不能取得该房屋产权证书，给原告造成了巨大的经济损失。原告收房后多次和代表们以及其他业主向被告询问办理不动产证的情况及何时移交正式水电的问题，但被告态度强硬对所问问题拒绝回答，其拖延办证及拒不移交正式水电的行为严重损害了原告的权益，给原告生活带来了不便，被告拒不履行承诺向物业公司缴纳水电费物业费，还指使纵容物业停了原告家的水电还偷取了原告家的水管，失信的被告不遵守承诺的行为给原告的生活造成了巨大的困扰，移交给原告一个不合格的忽高忽低的电表来糊弄原告不懂水电，现要求被告对水电进行整改并移交给电业部门。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是依法成立的合同，对原被告均具有法律约束力并受法律保护。合同签订后原告依约交付了全部房款，履行了全部合同义务，但被告未按照约定日期办理房屋产权属登记及为原告办理商品房转移登记，也未将水电正式移交，原告曾多次要求被告遵守合同、履行承诺，被告态度蛮横、拒不履行，无奈，原告为维护自己的合法权益，依法诉至法院，望判如所请。河南成益置业有限公司辩称，一、成益公司未能在合同约定时限内向主管行政机关办理产权登记备案，是因为国家政策变化所致，为情势变更，成益公司的行为不应当认定为违约。本案当事人双方在签订合同时虽然约定了“办理产权登记提交资料备案时间”，但是在具体履行过程中，国家政策产生变化，房屋产权登记部门由房管局办理初始登记一道程序，变更为房管局进行初始登记和不动产中心进行首次登记两道程序，两部门所审核的资料并不一致，相应审理流程也进行了增加。因此，是政府部门的权责调整致使产权登记备案时间的增长，成益公司对此并无过错，不应当因此承担违约责任和支付违约金。二、原告关于要求成益公司限期办理首次登记和转移登记不具备客观履行条件和可执行性，要求支付逾期利息，没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。1、关于首次登记办理的事宜，原被告双方在《商品房买卖合同》中并没有约定。2、根据郑州市现有政策，办理不动产证需要首先在房管局进行初始登记，然后在不动产中心进行首次登记，在上述两项登记完成之后，还需要原告的配合，才能向不动产登记中心申请办理转移登记，为原告办理不动产证。在办理上述手续时，所需要的手续和资料，应当由住房保障和房地产管理局、不动产登记中心来确定，同时还需要原告予以配合。因此，成益公司愿意在产权登记资料具备提交条件后及时向上述两个主管行政机关提交，但是否能够受理、需要多长时间能够办理完毕、原告本身是否符合办理转移登记条件等均属于行政机关事务，并非成益公司所称掌控。因此，原告的该项诉请并不明确，客观上也不具备限期办理完毕的履行条件，该诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。3、本案当事人双方签订的《商品房买卖合同》中对于逾期办证违约金有明确约定，即为合同总金额的1%，原告也没有证据证明其存在高于这一合同约定金额的实际损失，因此，原告要求成益公司另行按照其他计算方式累计向其支付利息，没有事实和法律依据，依法应当驳回。综上所述，请求法院依法查明本案事实，综合考虑本案客观情况发生的变化以及成益公司对上述变化无法掌控的事实，依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月3日，河南成益置业有限公司（出卖人）与陈世友（××）签订《商品房买卖合同》，约定陈世友购买河南成益置业有限公司建设的位于新郑市××镇龙泊××魏庄村××东北卡?风情二期21幢2单元5层501号房，房屋总价款为579652元整。其中，《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款1%向××支付违约金。合同附件四合同补充协议第15条约定：双方对合同第十五条关于产权登记备案约定的理解为，出卖人在商品房交付使用后480天内由出卖人将办理产权登记提供的资料递交到产权登记机关备案，并非是由出卖人为××取得《房屋所有权证》，最终取得《房屋所有权证》的时间以产权登记机关发证时间为准。合同履行中，原告陈世友向被告支付了购房款，约定的交房时间在2016年3月31日前。合同中约定的商品房现已建成，原告认可房屋已在2016年6月实际交付使用。另查明，1、2012年1月1日施行的《郑州市房屋登记条例》第二十四条规定：新建商品房竣工验收合格后，房地产开发企业应当向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，申请新建商品房所有权初始登记，应当提交下列材料：（一）企业法人营业执照和资质证书；（二）国有土地使用证；（三）建设工程规划许可证及附图；（四）房屋竣工验收备案证明；（五）房屋测绘报告；（六）法律、法规、规章规定的其他材料。2、2016年8月20日起，郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记，郑州市住房和房地产管理局不再办理房屋所有权初始登记业务。3、2016年12月27日，郑州市国土资源局郑州市住房保障和房地产管理局会议纪要郑国土联会纪〔2017〕1号文件第十项关于首次登记的流程问题记载：对于办理房屋所有权首次登记（含对首次登记的变更）的，由房管部门前置办理，生成楼盘表并出具确认单后，再由房屋建设单位前往市不动产登记中心申请办理首次登记。4、郑州市不动产登记中心作出的《郑州市不动产登记业务指南》（2017修订版）第五项国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权首次登记显示，首次登记提交资料及要求为：1、不动产登记申请审批表后附清册；2、申请人营业执照，法定代表人身份证明及身份证号或其他有效身份证件；3、授权委托书及受托人身份证明；4、不动产权属证书或者土地权属来源材料；5、建设工程规划许可证；6、规划核实意见书；7、房屋竣工验收备案证书；8、公安机关出具的项目地址及房屋地址门牌证明；9、权籍调查表、不动产测量报告、房屋面积实测报告书；10、国有建设用地尚未办理首次登记的，还应当提供契税等相关税费。以上事实，有当事人陈述，商品房买卖合同，购房发票等证据予以证明。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自的义务。该合同第十五条约定被告应在商品房交付使用后480日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款1%向××支付违约金。原告认可被告已于2016年6月实际交房，被告未提交相关证据反驳该主张，本院对此予以采信。原告购买商品房应当取得相应的产权证书，现据合同约定的期限已逾期1年以上，原告至今未取得房屋权属证书，考虑合同本身约定的办理房屋所有权登记的期限较长，被告亦未举证证明其已依约为原告履行了提供相关资料到产权登记机关备案的义务，属被告过错，故被告应当承担相应的违约责任。郑州市不动产登记中心成立后登记备案的机构发生了变更，被告需要提交办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案也发生了变化，客观上增加了办证的难度，但被告作为专业的房地产开发、销售企业，在新政策实施后，应积极为涉案房屋权属登记材料的报送工作做充分准备，完成报送义务，配合业主办理产权登记，以实现合同目的，不能因为登记备案机构及内容发生变化就产生合同约定登记备案条件不存在的情形，现距离郑州市不动产登记政策实施已近3年，据合同约定的提交办证备案材料时间已逾期1年以上，被告未有任何证据证明其已履行了相关权属登记资料备案的报送义务，其仅以受理机构发生变化，新政策实施给其报送工作带来迟延抗辩不应支付违约金不应成立。被告应按照合同约定按已付房价款1%向原告支付违约金。原告请求被告在30日内向住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心递交并办理完毕首次登记，所有手续具体有哪些，应由住房保障和房地产管理中心、不动产登记中心来确定。该项诉讼请求并不明确，且原告要求被告办理完毕首次登记，但被告仅能报送相关资料向不动产中心申请办理首次登记，首次登记能否被受理及能否办理完毕属不动产登记机关的行政事务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对房屋的首次登记（原为初始登记）未有约定，但房屋的首次登记有关房屋产权登记的办理，被告有义务为原告购买的房屋向不动产登记机构办理不动产首次登记。在不动产首次登记办理条件已经成就的情形下开发商拒不办理的，法院应判令其在期限内及时办理。但本案中，原、被告也未提交相关证据证明该涉案楼栋符合了办理不动产首次登记的条件，故在办理不动产首次登记的条件尚未成就期限下，被告履行上述义务的期限尚不能确定，原告要求限期办理不动产首次登记，因客观上不具备办证条件，应不予支持。待办理不动产首次登记的条件成就后，被告应履行办理案涉不动产的首次登记义务，原告可另行主张。原告要求被告自30日之内未完成首次登记之日起，按照银行同期贷款利率标准，按日计算违约金，至原告取得不动产权属登记证书为止，且应按月支付。但双方对逾期办理首次登记未有违约金的约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原告并未提交相关证据证明因被告违约给原告造成的损失高于合同约定的违约金，证据不力。因此，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、被告河南成益置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈世友支付违约金5796.52元；二、驳回原告陈世友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告河南成益置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  郭磊二〇一九年十二月十七日代理书记员  聂颖