河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终24606号上诉人（原审被告）：杨理义，男，汉族，1970年11月2日出生，住河南省叶县。委托诉讼代理人：时建辉，河南融业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南永丰粮油储备有限公司，住所地新郑市新村镇。法定代表人：蔡吉平，总经理。委托诉讼代理人：郭启龙，河南郑韩大有律师事务所律师。上诉人杨理义因与被上诉人河南永丰粮油储备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初22290号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨理义的委托诉讼代理人时建辉，被上诉人河南永丰粮油储备有限公司的委托诉讼代理人郭启龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨理义上诉称，被上诉人未依约向上诉人交付租赁房屋，存在重大违约行为，一审法院关于双方之间的房屋租赁合同解除的判决错误，该合同应当继续履行，上诉人未向被上诉人支付租金是在行使合同履行抗辩权，并非违约行为，请求依法驳回被上诉人诉讼请求或发回一审法院重审；上诉费由被上诉人承担。河南永丰粮油储备有限公司辩称，其在租赁合同履行过程中并不存在违约行为，上诉人拒不支付租金的行为系恶意躲避债务，与合同履行不安抗辩权无关，其行为已严重侵犯了上诉人的财产权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人诉讼请求。河南永丰粮油储备有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原被告之间的房屋租赁合同；2、被告支付原告五个月房租175000元，并自2019年6月1日起按照35000元每月的标准支付房租直至被告搬离租赁原告的房屋之日止；3、本案的一切诉讼有关费用由被告承担。一审法院认定事实，1、2018年10月1日，原告出具《委托书》一份，内容为：“兹委托史官峰，身份证号：410123195704090016.代理我公司位于：郑州市金水区东三街79号1号楼的临街房产租赁事宜。”2、2018年11月26日，史官峰（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于郑州市××区××街××楼的一楼1-7共2间、2-5层共4层房屋出租给乙方；租赁期限共5年，自2019年1月1日至2024年12月31日；房屋租金每年420000元，付款期限为每季度提前一月交房租；如遇特殊情况，经甲乙双方同意可以转租；因承租人违约导致合同解除，承租人除补交租金外，还应承担相应的经济损失，等等。3、上述合同签订后，原告未将合同中约定的郑州市××区××街××楼1层最南侧房屋交付给被告，被告占用使用涉案合同中约定的其他房屋。4、2018年11月1日，史官峰向原告出具《收据》一份，载明：“今收到居家宾馆杨理义交来定金人民币壹万元整￥10000.00元”。2018年11月26日，被告妻子高军娜向史官峰转账40000元。5、2019年3月2日，原告出具《授权委托书》一份，主要内容：“原告与被告关于金水区南阳路东三街79号1号楼上部分房屋租赁合同纠纷一事，特委托河南郑韩大有律师事务所郭启龙律师与杨理义进行商谈接洽。”2019年3月13日，河南郑韩大有律师事务所向被告邮寄《律师函》一份，主要内容：“由于您长期未缴纳金水区南阳路东三街79号1号楼上部分房屋租金已严重侵犯委托人合法权利，限您在2019年3月18日以前腾空搬出该房屋，若未按时腾空，委托人将通过诉讼渠道解决纠纷。”6、位于郑州市××区××街××楼的房屋（不动产权证号：1001103204，面积：1638.86平方米）登记在原告名下。7、诉讼中，经被告申请，本院依法委托河南正达房地产评估测绘咨询有限公司对郑州市××区××街××楼1层居家快捷酒店大厅面积、郑州市××区××街××楼1层最南侧房屋面积及该最南侧房屋的租赁价格进行鉴定，该公司于2019年11月13日作出【2019】110110号测绘成果报告，测绘成果为金水区南阳路东三街79号1号楼1层南侧房屋鸿基豆业建筑面积为44.63㎡；该评估公司于当日作出豫郑正达评字【2019】112321B号房地产估价报告，估价结果为房地产租金评估单价为4.70元/平方米·日（以建筑面积计）。被告为此次鉴定花费鉴定费5000元。8、庭审中，被告称除涉案1层南侧房屋，从2008年被告一直租赁使用合同中约定的其他房屋。一审法院认为，原告委托史官峰与被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，原告未将合同约定的1层南侧房屋交付被告使用，根据鉴定结果，可以计算出来该南侧房屋的年租金为76562.77元（44.63㎡×4.70元/平方米/日×365日），扣除该租金后，被告应每年支付原告其余房屋的租金343437.23元（420000元-76562.77元）。根据《房屋租赁合同》约定，支付租金的期限为每季度提前一个月支付，但被告仅向原告支付50000元，并未按照上述约定的期限向原告支付足额房租。虽原告未将涉案房屋一楼南侧房间交付给被告使用，但相比《房屋租赁合同》中约定的租赁房屋，该南侧房屋面积所占比例较小，且被告亦正常使用其余房屋，原告的上述行为尚未构成根本违约，被告以此拒绝向原告缴纳其所占有使用房屋的租金实属不当。被告未缴纳房租的行为已构成违约，现原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，于法有据，该院予以支持。被告应当向原告支付2019年1月至2019年5月期间的剩余房租共计93098.85元（343437.23元/年÷12个月×5个月-50000元）。原告主张的从2019年6月1日至被告搬离涉案房屋之日的租金，应按照每月28619.77元的标准计算。原告主张的过高部分，该院不予支持。原告称被告已支付的50000元系押金，不是租金，证据不力，该院不予采信。被告辩称应将实际使用的房屋租金降低至30万元/年，依据不足，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除史官峰代原告河南永丰粮油储备有限公司与被告杨理义于2018年11月26日签订的《房屋租赁合同》；二、被告杨理义于本判决生效后十日内支付原告河南永丰粮油储备有限公司2019年5月31日之前的租金93098.85元，并按照每月28619.77元的标准支付自2019年6月1日至被告实际搬离涉案房屋之日的租金；三、驳回原告河南永丰粮油储备有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1900元，由原告河南永丰粮油储备有限公司负担889元，由被告杨理义负担1011元。鉴定费5000元，由原告河南永丰粮油储备有限公司负担。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。”本案中，上诉人杨理义与被上诉人河南永丰粮油储备有限公司之间签订的《房屋租赁合同》，被上诉人按照合同约定将涉案房屋一楼南侧房间以外的其他房屋交付上诉人，上诉人在正常使用涉案房屋后，以被上诉人未按照合同约定交付全部房屋成为其拒绝支付剩余房屋租金的理由不成立，故经被上诉人催告后，上诉人拒不交付房租的行为已构成违约，且符合合同解除的条件。合同解除后，根据双方合同履行情况，上诉人应将欠交的租金支付被上诉人。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人杨理义的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元，由上诉人杨理义负担。本判决为终审判决。审判长  李伟审判员  任璐审判员  周蕾二〇一九年十二月十八日书记员  高凯