湖南省隆回县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0524民初3898号 原告：尹华龙，男，1967年3月29日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。 委托诉讼代理人：王今，湖南鎏芳律师事务所律师。 被告：梁玉春，男，1955年10月27日出生，汉族，湖南省隆回县人，住武冈市。 委托诉讼代理人：陈立阳，湖南远达律师事务所律师。 被告：丁加廷，男，1962年11月11日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。 原告尹华龙诉被告梁玉春、丁加廷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹华龙特别授权的委托诉讼代理人王今、被告梁玉春及其委托诉讼代理人陈立阳、被告丁加廷均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告尹华龙向本院提出的诉讼请求：1、判决两被告偿还原告购房款100000元并赔偿原告相失80000元共计180000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年12月22日在被告处购买了一处商品房，地址位于湖南省隆回县，双方签订了购房合同，原告于当天便将一期费用10万元全部缴清。购房合同中约定了交房条件。合同中约定的交房条件早已符合，但被告迟迟不肯将房屋交付给原告。近期原告才得知，被告竟将该房屋另卖他人并已经办理房屋过户手续。为此，原告为维护自身的合法权益，恳请法院判准原告所请。 被告梁玉春辩称，1、对原告尹华龙的诉讼请求，如果尹华龙交了10万元，交给谁，由谁退还。2、请求人民法院驳回对我的起诉。理由如下：原告诉称其于2013年12月22日在被告处购买了一处商品房。对原告是否在桃洪镇白里村九组购买了附层02号房，我不知情。原告购房的事未与原告谈过购房价款，也未与原告一起去看过白里村九组附层02号房屋，我未收过原告的购房款。原告诉称的“双方签订了购买合同”，我未曾与原告签订过购房合同，就是我将签有自己的名字的合同交给了他人，不等于就是要他人私自去卖房屋、讲价钱和收购房款。我也相信，原告要买房子，应询问房屋的所有权人是谁的，并还要问明房屋是否合法，是否是可以出售的房屋，从而保护自己交了钱能得到房屋的权利实现。原告2013年购买的房屋，至今已有6年之久了，原告未向我主张过任何权利，岂能是与我签订了购房合同？原告诉称是我迟迟不肯交房，原告没有主张要我交房的口头或书面的证据，其诉称的是我迟迟不肯交房的事实就不能成立。《合同法》第48条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权限终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”我没有委托他人卖房，也没有委托任何人收取出售房屋的款项。《合同法》第4条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得干预。”这里指的当事人是签订合同的当事人。我未与原告面对面谈过买卖房屋的事，又怎能体现是自愿订立的合同？《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”合同生效的前提条件就是要依法成立。本案中，签订合同的双方当事人未曾见面，合法性从何谈起。从原告的起诉状看，原告没有提及要履行合同，这就证明该合同在原告心目中也早已消失了。事实上，该合同在签订合同的相对人之间，自始至终就没有履行过。现在的房屋早已是他人的房屋了，原告请求返还其所交的钱，谁收了钱，由谁返还，是符合法律规定的。从上述事实及法律依据看，原告没有直接与我签订过购房合同，原告与我之间也就不存在购房合同关系。正因为如此，原告也没有追究我不履行合同的责任，只提出了退还其购房款。为此，在查明我没有直接收取原告购房款的情况下，驳回原告对我的诉讼请求，以保证法律的正确实施。 被告丁加廷辩称，钱是梁玉春让我代收并委托我给房子办证的，钱我已经交到打非办了，他也承认的，发票我也给了梁玉春的，而且有银行转账记录。 本院经审理认定事实如下：被告梁玉春与被告丁加廷系舅甥关系。2013年12月16日，被告梁玉春因在武冈市工作，向被告丁加廷出具委托书，内容为：因业务需要，特委托外甥女婿丁加廷全权办理隆回县廖阿桥住宅用地土地使用权证及有关规划手续，原土地使用权证号隆国用（2009）第××号，地号××号。特此委托，请有关单位接洽办理为感，此前的一切授权都自行终止，此委托书一底两份，委托人、被委托人各一份。有关单位和部门如需要留底用同式复印件，有关手续办理完后一切授权自行终止。同时，被告梁玉春将自己在合同上签了名字的购房合同交给丁加廷，口头委托被告丁加廷卖房。2013年12月22日，被告丁加廷代表被告梁玉春以被告梁玉春为（卖方）甲方、原告尹华龙为（买方）乙方签订《购房合同》，合同约定，甲方自愿将位于本县恒丰宾馆附近新建住房附层02号预售给乙方，该房建筑面积为125.14平方米，每平方米为人民币1600.00元，合计人民币200224.00元，购房总金额人民币大写贰拾万零贰佰贰拾肆元整。乙方不能一次性付清的必须先交定金100000元，余款到交房时（除留20000元待办好房产证付清外）交清；双方未约定交房时间。违约责任：合同生效后，乙方未在合同规定的时间内付清全部购房款项，甲方即时取消其购房资格，并从预付款中扣除2万元作为违约乙方金，余款在三个月内退还，并不计利息。合同签订后的当日，原告尹华龙按约一次性交定金100000元，被告丁加廷出具收款收据，载明，尹华龙交用于购买附层02号100000元整；被告梁玉春于2014年2月17日在上述收据上注明此方付款由被告丁加廷办证用。被告丁加廷为被告梁玉春办证也已经交款到打非办。后被告梁玉春该房因存争议，一直未交房给原告，但处理好争议后，被告梁玉春于2019年8月15日将房屋另行出售给他人，现被告梁玉春、原告尹华龙签订的购房合同无法继续履行，故原告诉至我院。 上述事实有原、被告提交的原、被告身份资料、购房合同、收据、转办单、不动产权证、委托书、转账记录、发票及原、被告庭审陈述予以佐证，足以认定。 本院认为，原、被告签订的《购房合同》，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当切实全面履行合同约定的义务。合同签订后，原告尹华龙按合同约定向被告梁玉春支付10万元购房款定金，双方虽对交房时间未进行明确约定，但被告梁玉春于2019年8月15日将房屋另行出售，致使合同无法继续履行，致使原告尹华龙不能实现合同目的；现原告尹华龙与被告梁玉春签订的《购房合同》应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告尹华龙要求被告梁玉春返还购房款10万元，于法有据，予以支持。双方合同未约定交房时间，也未对违约金进行约定，对于原告的损失，确定由被告梁玉春承担支付原告尹华龙所交购房款10万元为基数按年利率6%计算的利息损失，超过部分不予支持。被告丁加廷作为被告梁玉春的代理人，是以被告梁玉春的名义收款，被告梁玉春亦在收款收据上注明此方付款由被告丁加廷办证用，被告丁加廷实施的代理行为应由被告梁玉春承担民事责任；原告要求被告丁加廷偿还原告购房款并赔偿原告相关损失，本院不予支持；被告丁加廷持被告梁玉春签了名的购房合同与原告签订购房合同并收取定金明显使被告梁玉春获得利益，被告梁玉春对被告丁加廷收款知情，且没有提交证据证明被告丁加廷超越代理权损害被告梁玉春的利益，故被告梁玉春以未直接与原告签订购房合同为由，不承担偿还责任的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告梁玉春于本判决生效后十日内返还原告尹华龙购房款10万元并支付利息损失（利息计算方式为：自2013年12月22日起以10万元为基数按年利率6%计算至实际给付之日止）； 二、驳回原告尹华龙要求被告丁加廷承担偿还责任等其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1950元，由原告尹华龙负担440元，被告梁玉春负担1510元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  陈杰军 二〇一九年十二月二十三日 代理书记员  罗 娴 附相关法条： 《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。