广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终3691号 上诉人(原审原告)：桂林樱特莱庄园业主管理委员会，住所地桂林市七星区穿山东路11号樱特莱庄园蓝天花园14号。 负责人：杨美春，该业委会副主任。 委托诉讼代理人：林洁皓，该业委会委员。 委托诉讼代理人：周海鹏，广西君健律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：桂林市鼎力物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市七星区七星路89号后座仓库，统一社会信用代码：91450305340437620D。 法定代表人：蒋水莲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎振宇，广西桂宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王良森，该公司员工。 上诉人桂林樱特莱庄园业主管理委员会因与被上诉人桂林市鼎力物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初2834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人桂林樱特莱庄园业主管理委员会的委托诉讼代理人林洁皓、周海鹏，被上诉人桂林市鼎力物业服务有限公司的委托诉讼代理人黎振宇、王良森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人桂林樱特莱庄园业主管理委员会上诉请求：一、撤销桂林市七星区人民法院(2019)桂0305民初2834号《民事判决书》；二、判决解除上诉人与被上诉人签订的物业服务合同；三、判决被上诉人立即从上诉人所在小区撤离，并移交相关资料、财物、物业用房；四、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为原审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应予撤销并改判支持上诉人的原审诉请。一、原审判决认定事实错误。原审法院认定：“2019年4月至5月间，原告向小区业主发放《樱特莱小区业主大会及鼎力物业服务投票》，其内容为：1、您对目前鼎力物业服务水平总评价；2、您是否同意与鼎力物业继续签订物业服务合同。”属认定事实错误及遗漏关键事实。由于该次业主大会的唯一议题即为不允许被上诉人继续为小区提供服务，因上诉人当时认为合同期限已届满，故在投票内容一栏措辞为“您是否同意与鼎力物业续签物业服务合同。”但在投票说明处明确写明“本次投票结果将作为各位尊敬的业主对鼎力物业服务水平的评价以及是否与鼎力物业续订合同、或直接解聘鼎力物业、授权业委会选聘新物业公司提供物业服务的最终依据，请广大业主认真填写。”因此，投票业主的真实意思即为不同意被上诉人继续为小区提供物业服务，包括但不限于不同意续签、解聘及选聘新的物业公司等意思表示，原审判决以偏概全，曲解了广大业主的真实意思，属认定事实错误。二、原审判决适用法律错误。l、原审判决以问卷未提及是否解除与被告签订的物业服务合同，且发放的问卷调查是以(2019)桂03民终2014号民事判决书尚未生效作出为由，直接不采纳本案超过小区总业主人数三分之二的375位业主投票这一关键证据属适用法律错误。首先，基于召开业主大会收集业主签名投票存在巨大的困难，该投票的内容包括但不限于不同意续签、解聘及选聘新的物业公司，原审法院置绝大多数业主的意见于不顾，直接否认375份投票的三性，属适用法律错误。其次，没有哪一条法律强制性规定业主召开业主大会行使自己的权利，必须以哪个生效判决为基础，原审判决以此作为裁判依据属适用法律错误。2、原审判决依据《合同法》第九十三条、第九十四条的规定，以上诉人解除物业服务委托合同，应当按照合同约定限期整改，逾期未整改，上诉人才享有解除权为由直接驳回上诉人的诉请属适用法律错误。首先，双方签订的是《樱特莱庄园物业服务委托合同》，基于《合同法》第四百一十条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”的规定，双方签订的委托合同随时可以解除，不需要任何先决条件。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”业主通过召开业主大会，达到法定的人数及面积双过半的要求解聘物业公司是业主的权利，也没有任何的先决条件。综上，原审判决认定事实及适用法律错误，上诉人作为小区业主的自治组织，为维护小区业主的权利，特向贵院提起上诉，望判如所请。 被上诉人桂林市鼎力物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 上诉人桂林樱特莱庄园业主管理委员会，向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告签订的物业服务合同；2、判令被告立即从原告所在小区撤离，并移交相关资料、财物、物业用房；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年7月31日，原告选聘被告作为樱特莱庄园小区的物业服务企业，并与其签订《樱特莱庄园物业服务委托合同》，约定：甲方（即原告）委托乙方（即被告）对樱特莱庄园提供物业服务，乙方提供服务的受益人是甲方及本合同物业范围内的全体业主和物业使用人，受益人应履行本合同并承担各自的相应责任；委托服务期限：自2015年7月31日起至2025年7月31日0：00时本合同自然终止，或当出现本合同规定的其它终止条款时，本合同自然终止；同时合同第四十条还约定：如乙方违反本合同的约定，未能完成约定的管理目标即本合同第四章约定，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济补偿。合同签订后，被告向桂林市七星区人民政府住房和城乡建设局提交《樱特莱庄园物业服务委托合同》进行备案。2015年8月17日，桂林市七星区人民政府住房和城乡建设局和桂林市七星区漓东街道办事处发函给樱特莱庄园小区业主委员会，载明：“经小区业主大会会议和业主委员会会议选举产生以司翔为主任，王良森、杨美春、武杰文、彭春荣为副主任，汤四妹、陈虹先、林洁皓、胡土祥、何小平、聂华为委员的第五届樱特莱庄园小区业主委员会，任期五年。本局和本处审核后同意备案。”被告在提供物业服务过程中，原告认为被告提供的物业服务不到位，加之被告鼎力物业公司的原股东王良森，又在原告处担任副主任之职，而引发原告与被告之间的纠纷。2019年4月至5月间，原告向小区业主发放《樱特莱小区业主大会及鼎力物业服务投票》交由业主签字，其内容为：1、您对目前鼎力物业的服务水平总评价；2、您是否同意与鼎力物业继续签订物业服务合同。2019年2月18日，被告曾向法院提起诉讼，要求确认2015年7月31日签订的《樱特莱庄园物业服务委托合同》有效并继续履行；同时，原告向法院提起反诉，要求确认双方签订的《樱特莱庄园物业服务委托合同》无效，并要求被告从原告所在小区撤离，并移交相关资料、财物、物业用房。2019年7月17日，桂林市中级人民法院以（2019）桂03民终2014号民事判决书，判决确认“鼎力物业公司与业主委员会于2015年7月31日签订并备案的《樱特莱庄园物业服务委托合同》有效并继续履行；驳回业主委员会的反诉请求”。判决生效后，原告遂向一审法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条的规定：“有下列情形之一，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”据此，合同的解除必须具备合同约定的解除条件和法定解除条件方能解除合同。本案属物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决议后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”又根据《物权法》第七十六条的规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”为此，业主委员会解聘物业企业必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意这一程序。然而，原告虽以问卷调查的方式征求业主的意见，但该问卷调查的内容仅针对被告服务质量的评价和是否同意续签物业服务合同，并未提及是否解除与被告物业签订服务合同，且发放的问卷调查是在（2019）桂03民终2014号民事判决书尚未生效前作出的，故一审法院对原告提交的《樱特莱小区业主大会及鼎力物业服务投票》有业主签名的证据，一审法院不予采纳。原告要求解除与被告签订的物业服务合同，应当按照合同约定限期整改，逾期未整改，原告享有解除权，但原告未按合同约定给予被告整改期限，也未按照《物权法》第七十六条规定的程序召开业主大会以集体讨论的形式或者以书面征求意见的形式，解除与被告签订的物业服务委托合同，故原告要求解除与被告签订的《樱特莱庄园物业服务委托合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。鉴于双方当事人之间的物业服务委托合同的期限尚未届满，双方当事人应按照合同继续履行各自的义务，原告要求被告立即从原告所在小区撤离，并移交相关资料、财物、物业用房的诉讼请求，一审法院不予支持。被告的辩解理由成立，一审法院予以采信。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条第一款之规定，判决如下：驳回原告桂林樱特莱庄园业主管理委员会的诉讼请求。本案收取本诉案件受理费100元，因适用简易程序减半收取50元（原告已预付一审法院），由原告负担。 本院二审期间，上诉人桂林樱特莱庄园业主管理委员会围绕上诉请求依法提交了新证据如下：证据一，上诉人桂林樱特莱庄园业主管理委员会重新召开业主大会的投票345份，同意解聘被上诉人；证据二，上诉人统计的表决赞同解聘鼎力物业服务公司业主的名单；以上证据证实上诉人召开业主大会，超过半数业主同意解聘被上诉人的事实；证据三，工商登记资料，证明被上诉人的代理人王良森从公司成立之日起就是被上诉人的股东，王良森同时也是业主委员会的副主任，证明他是自己与自己签合同，有恶意串通业主签订物业合同的意思；证据四，光碟一份，证明被上诉人阻止业主进入小区，小区业主自发的维权集会，以及被上诉人辱骂业主，晚上拦截业主回家的车辆，小区的卫生状况等事实。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人桂林市鼎力物业服务有限公司质证意见如下：对证据一、二的真实性以及合法性不认可，无法核实是业主本人所为，王良森他也是业主，但是并没有看到过2019年10月26日要召开业主大会的公告，即便签名有部分真实，但是由于没有第三方的见证以及政府部门的指导，所以对其合法性有异议，业主即便签字要求解聘被上诉人，但是否达成解聘的条件即人数是否过半，建筑面积是否过半，从投票不能反映已经符合条件；对于证据三，企业信息公司与本案没有关联性；对于证据四，对证据的真实性认可，对证据的合法性不予认可，从视频中可以看出有些的表述是不客观真实的，例如说被上诉人侵占业主20多万元的租金，这个还没有判决下来，还有王良森篡改合同以及说被上诉人是黑物业，关于合同效力等有生效判决的确认，对方相关人员混淆视听，蒙蔽业主，不能代表业主的真实意思，也不能代表业主解聘鼎力物业公司的合法性。 本院对新证据的认定：对新证据一没有其他证据佐证，对证据的真实性、合法性、与本案关联性不予认可；证据二系上诉人单方统计，没有其他证据佐证，对证据的真实性、合法性、与本案关联性本院亦不予以认可；证据三与本案没有关联性；对证据四的真实性予以认可，与本案没有关联性。 综上，一审认定事实属实，本院依法予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人桂林樱特莱庄园业主管理委员会主张解除与被上诉人的物业服务合同以及要求被上诉人立即从涉案小区撤离，并移交相关资料、财物、物业用房有无充分的事实和法律依据。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”依据上述法律法规规定，业主委员会提出解除物业服务合同的请求必须以业主大会的决定为依据，业主大会必须依照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的程序作出，即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解除物业服务合同。关于专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主如何计算，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，“物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”以及该解释第九条关于“物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。”之规定，专有部分面积应按照不动产登记簿记载的面积计算，尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算，尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。解除物业服务合同是事关全体业主利益的重大事项，如未经业主大会讨论即可诉请解除物业服务合同，势必严重损害业主的权利，也将导致物业服务秩序混乱。上诉人在一审提交的《樱特莱小区业主大会召开通知》内容，系上诉人以投票形式组织召开业主大会征询全体业主关于对被上诉人服务总体评价以及物业服务合同到期，是否与被上诉人延续、解聘、选聘事宜；从上诉人提交的《樱特莱小区业主大会及鼎力物业服务投票》内容看，是以问卷调查的方式征求小区业主对被上诉人服务质量的评价以及物业合同到期后是否同意续签物业服务合同的问题。而涉案物业合同效力已经本院生效判决确认，并不存在投票上所说的物业服务合同到期是否续聘的问题，而选票上并无就是否解除与被上诉人签订的物业合同内容进行投票，故上诉人依据上述证据证明召开业主大会解除涉案物业服务合同，证据不足，一审法院不予采信，依据充分。上诉人在二审庭审提交的《桂林樱特莱庄园关于解聘桂林市鼎力物业服务有限公司业主大会之表决票》，虽有业主签名，但未进一步提交证据佐证投票人数是否符合法律规定经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，即按照不动产登记簿记载的专有部分面积计算占建筑物总面积过半数的业主同意，以及按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，超过代表过半数专有部分面积的业主同意。而且上述投票发生在本案一审法庭辩论终结后，二审法庭辩论终结前投票尚未结束。上诉人提起本案诉讼显然不符合上述法律规定，故对其请求判令解除与被上诉人签订的物业服务合同以及判令被上诉人立即从小区撤离，并移交相关资料、财物、物业用房不予支持的上诉请求本院依法予以驳回。如前所述，依据法律规定，在业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应当支持，故涉案小区依法召开业主大会并按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会可另案起诉解除涉案物业服务合同。关于上诉人提出被上诉人未完全履行物业服务义务，对公共设施、公共绿地未进行必要的维护，对公共秩序和安全疏于管理，小区卫生环境脏乱以及业主电动车被盗等问题，对此，本院认为，上诉人提供的照片、光盘等证据证明了被上诉人提供的物业管理服务确实存在不完善之处，导致被上诉人与业主之间产生较大对抗情绪，作为物业服务企业的被上诉人在履行物业服务的过程中，应积极与业主沟通交流，听取业主、业主委员会的意见，对物业服务不足之处及时做出整改，共同维护好小区秩序和环境。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果准确，故对上诉人桂林樱特莱庄园业主管理委员会的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人桂林樱特莱庄园业主管理委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 霞 审判员 刘媛媛 审判员 丁 勇 二〇一九年十二月二十五日 书记员 粟建玉