广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2552号上诉人（原审原告）：锁金成。委托诉讼代理人：何刚、廖燕虹，均系广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳、丘文杏，均系广东君信律师事务所律师。原审第三人：黄浩斌。原审第三人：黄志加。上述两原审第三人共同委托诉讼代理人：罗裕敏，广东创展律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行。负责人：谢宇。原审第三人：广州市锐捷合盛物业管理有限公司。法定代表人：周华英，该公司总经理。委托诉讼代理人：卢绮婷、严天麟，均系广东安华理达律师事务所律师。上诉人锁金成因与被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）及原审第三人黄浩斌、黄志加、中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）、广州市锐捷合盛物业管理有限公司（以下简称锐捷公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初22393号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。锁金成在原审的诉讼请求：1.国龙公司继续履行商品房买卖合同；2.国龙公司立即为锁金成办理广州市环市中路276号国龙大厦泰兴阁25G房的房产证，并将房产证后立即交付给锁金成。原审法院判决如下：驳回锁金成的诉讼请求。一审案件受理费9740元，由锁金成负担。判后，上诉人锁金成不服，上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判，判决在上诉人交付剩余房款后，涉案房屋为上诉人所有；2.判令国龙公司协助上诉人办理涉案房屋的确权登记手续和房产证。上诉的主要理由及答辩意见：1.一审判决认定事实不清。（1）上诉人在2006年向被上诉人购买了4套房屋（泰兴阁24A、24G、24H和25G），已支付房款合计为3894800元，未付款合计为1288801.15元。除了一套房屋24A在诉前已办理房产证外，其他三套房屋泰兴阁24G、24H、25G均因国龙公司一房多卖案发而未办证。首先，上诉人与被上诉人购买案涉房屋25G的约定实际上是24A等三套房屋的《国龙大厦认购书》的补充协议。上诉人主张的涉案房屋总价是依据《国龙大厦认购书》得出的。其次，在一审法院作出的有关上诉人泰兴阁24H、24G房屋的判决﹝（2016）粤0104民初39210号、（2017）粤0104民初22375号﹞中，已认定根据《国龙大厦认购书》，房屋单价为5500/平方米。再次，一审法院不能因国龙公司的破产管理人对案涉房屋的总价不予认可而否定上诉人的主张。国龙公司的破产管理人在房屋销售时并不在场，他们并不清楚上诉人与国龙公司销售代表对房屋单价和总价所作的约定内容。（2）上诉人订立合同在先，支付大部分房款后已实际占有和适用涉案房屋长达11年。黄浩斌和其配偶虽支付了全部房款，但其并没有作预售登记，因此其不享有优先权。2.本案原审判决与上诉人其他的国龙大厦房屋所有权判决相互矛盾。（1）上诉人在国龙的大厦一共购买的4套房屋，现能获得房屋所有权已有三套，24A已在早年获得房产证，24G和24H可依据前述（2016）粤0104民初39210号和（2017）粤0104民初22375号判决获得所有权。如果法院认为上诉人不能获得案涉房屋25G的所有权，则与前述判决相矛盾。（2）如果判决上诉人不能获得案涉房屋25G的所有权，为购买案涉房屋所支付的20万元房款的作为破产债权处理的话，将与前述24G、24H房屋的判决相互矛盾。3.一审法院事实未查清，遗漏主体陈利怡，黄浩斌、黄志加对涉案房屋没有占有，有名无实。4.一审判决认定黄浩斌、李瑛对案涉房屋享有优先权是没有依据的，真正的依据应当是权利保护顺位作为裁判的视角。5.上诉人与黄浩斌、黄志加享有的合同债权是相互平行的，与国龙公司之间成立买卖合同关系早于黄浩斌、黄志加，且上诉人合法占有案涉房屋，享有物权的基础，黄浩斌称上诉人是非法占有房屋，但却没有向法院提供证据予以证明，上诉人的权利不能因黄浩斌和其配偶缴纳了全款而被剥夺。被上诉人国龙公司的主要答辩意见：我方同意原审判决。本案一审判决后，广东省高级人民法院根据广东省人民检察院的抗诉书，作出了（2018）粤民抗196号民事裁定书，裁定指令广州市中级人民法院对（2015）穗中法金民终字第523号民事判决进行再审，并中止原判决的执行。希望二审法院慎重处理。原审第三人黄浩斌、黄志加的陈述意见：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院维持原判。1.一审判决没有遗漏主体，上诉人的陈述不属实。2007年1月黄浩斌夫妇进入房屋居住，有判决书为证，证明我方是房屋的所有人，锁金成没有实际占有房屋，其是非法占有的。2.上诉人缴纳的20万元是定金，没有认购书，只有收据，没有签订任何购房合同，房价多少没有约定。3.关于我方接受涉案房屋的证据在一审期间已经提交，在（2009）越法刑初字第769号刑事判决也有认定。原审第三人锐捷公司的陈述意见：1.原判决关于锐捷公司依法享有涉诉房屋抵押权的认定事实清楚，证据充分，应予维持。本案一审已经查明锐捷公司是涉案房屋的合法抵押权人，亦查明了上诉人所谓与国龙公司购买涉案房屋的时间以及原审第三人黄浩斌、李瑛与国龙公司签订《商品房买卖合同》的时间均要晚于锐捷公司享有的抵押权设立时间。上诉人在所谓与国龙公司购买涉案房屋时以及原审第三人黄浩斌、李瑛与国龙公司签订《商品房买卖合同》时均未尽到应有的审慎义务，未对涉案房屋是否存在抵押状况予以核实，存在一定的过失。因此，不能将上诉人以及原审第三人黄浩斌、李瑛的过错责任交由依法办理抵押权登记在先的抵押权人来承担，抵押权人锐捷公司对涉案房屋所享有的抵押权应该受到法律的充分保护。2.上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。根据当时适用的《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者告知受让人的，转让行为无效”。因此，上诉人与国龙公司之间以及原审第三人黄浩斌、李瑛与国龙公司的房屋买卖行为均应为无效。综上所述，若抵押在先，有一定过失的上诉人或原审第三人黄浩斌、李瑛仍可主张变更办理产权登记，这必将使抵押权人基于审慎审查之后依法设立的抵押权仍然要面临重大的风险，势必损害抵押权人的合法利益，损害法律的公平正义。故上诉人的上诉请求不应获得支持。原审第三人农行淘金支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院二审期间，国龙公司提交了以下证据材料：1.粤检民（行）监〔2017〕44000000187号民事抗诉书；2.（2018）粤民抗196号民事裁定书，拟证明本院（2015）穗中法金民终字第523号案已进入再审，东方资产对该案黄丹霞的涉案房屋享有抵押权。锁金成的质证意见：与本案没有关联性，不在举证期限内，不予认可。黄浩斌、黄志加的质证意见：由法院认定。锐捷公司的质证意见：对真实性没有异议，对该证据不发表意见。本院认为，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，并无不当，本院予以确认。上诉人锁金成虽向本院提起上诉，但本院审理期间，各方当事人提交的新证据，不足以改变本案基本事实的认定，尚不能充分证明其主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人锁金成的上诉请求，不予支持。原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9740元，由上诉人锁金成负担。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  肖逸思审判员  杨晓航二〇一九年十二月二十日书记员  苏宏榴廖玉萍