广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20196号上诉人（原审原告）：陈晨，女，1989年10月22日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审原告）：马君，男，1984年10月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上列上诉人共同委托诉讼代理人：陈双，广东丰信律师事务所律师。上列上诉人共同委托诉讼代理人：林盛佳，广东丰信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁时春，女，1976年6月3日出生，汉族，住湖北省荆门市东宝区。上诉人陈晨、马君因与被上诉人袁时春房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初10345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈晨、马君上诉请求：撤销一审判决，改判袁时春支付延期交付房屋的违约金50890元（以房屋总价款363.5万元为本金，按照每日0.05%的利息计算标准，自2019年2月1日至2019年3月1日共计28天），及返还2019年2月份所收取租金4700元。事实和理由：一、一审判决基于实际损失对双方约定的违约金进行调整，忽略了民事主体的契约性及违约金除了具有补偿性还兼具惩罚性。从双方权利义务看，双方关于违约责任的承担均对等，该约定对双方均具有约束力。从设立违约金条款的目的和功能看，陈晨、马君主张的延期交房违约金具有惩罚性，不能单纯以陈晨、马君是否已经发生实际损失进行判断。从袁时春违约的主观过错看，袁时春理应为其过错按约定方式承担延期交房的违约金。房屋买卖与其他货品交易不同，房屋价款会受到非常多的因素影响，应当综合考量违约金条款。但一审法院简单地按照房屋租金比例采取一刀切的做法，明显忽视双方的实际履约情况和违约情况。陈晨、马君并非仅有租金的实际损失，也有房款被占用的费用损失。二、合同约定房款交齐当日完成房屋交付，即按照合同约定2019年2月份租金应当由陈晨、马君收取，且在一审庭审中袁时春亦同意向陈晨、马君返还2月份租金4700元，故一审法院调整返还该租金数额，违背权利处分原则。三、一审法院认为2月23日收到房屋钥匙即视为完成交付，属于事实认定错误。交钥匙是交付完成的必要条件而非充分条件。履行交付义务应该包括交付时间、标准、主体、履行对象等约定全面履行。陈晨、马君是在3月1日之后才具备实际控制房屋的权利，2月23日是陈晨、马君到现场查看房屋状态以及是否符合交付标准。袁时春至今仍未与陈晨、马君办妥交接手续，包括收楼确认书提及的房屋毁损情况亦未协助处理。袁时春辩称，答辩意见按照一审的答辩意见。一审时，陈晨、马君说袁时春已经在卖房了还背着陈晨、马君去出租房屋，但袁时春签订的租赁合约是8月25日，陈晨在8月12日时是知道袁时春要出租房屋的。陈晨、马君向一审法院起诉请求：1、袁时春支付延期交付房屋的违约金50890元（以房屋总价款363.5万元为本金，按照每日万分之五的标准计算，自2019年2月1日计至2019年3月1日，共计28天）；2、袁时春返还2019年2月份所收租金4700元。一审法院查明事实：2018年7月27日，陈晨、马君（乙方、买方）、袁时春（甲方、卖方，联系地址天河区黄埔大道中翠湖街8号1006房）及案外人广东合富房地产置业有限公司（丙方，房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为广州市天河区黄埔大道中翠湖街8号1006房（以下简称涉案房屋）；该房地产按整套出售并计价，总金额3635000元，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过5日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自合同约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款的0.05%的标准向乙方支付违约金等。《存量房买卖合同》签订后，袁时春于2019年2月1日收到购房款尾款118万元，双方均确认袁时春于该日收齐全部购房款。同日，袁时春收到案外人杨景支付的涉案房屋2月份租金4700元。2019年2月15日，陈晨以EMS全球邮政特快专递的方式向袁时春发出《催告函》，要求袁时春在2019年2月17日将涉案房屋交付陈晨、马君并将2月份的房租和租客押金交付陈晨、马君等。该邮件的收件地址为涉案房屋（亦为袁时春于《存量房买卖合同》中预留地址），后该邮件于2019年2月18日因收件人拒收被退件。2019年2月23日，陈晨签署《收楼确认书》，确认已检查并同意以涉案房屋之现状收楼，乙方（陈晨）确认已收到甲方（袁时春）交来该物业之全部锁匙（共两套）。同日，陈晨（出租方）与杨景（承租方）签署《房地产租赁合同》，约定租赁房产为涉案房屋，租期从2019年3月1日至2020年2月29日，租赁双方同意出租方交付该物业予承租方使用之日期为2019年2月23日等。陈晨、马君认为因合同约定房屋交付时须签署房地产交接确认书，可袁时春至今仍未出具，因陈晨、马君与租客签订的租赁合同所约定的起租日期为2019年3月1日，故陈晨、马君认为涉案房屋的交付时间为2019年3月1日。袁时春则表示虽双方未办理交接手续，但其已口头向中介表示全权委托中介方工作人员代其向陈晨、马君交付房屋，另陈晨、马君与租客签订的租赁合同中明确载明租赁双方交付物业使用日期为2019年2月23日，故房屋交付时间为2019年2月23日。关于袁时春上述陈述，陈晨、马君回应称其在2019年2月23日到现场是为了查看房屋，因袁时春未到场所以无法完成现场的交付确认，中介方工作人员当时表示没有收到袁时春出具的授权委托书，故中介方无权代理袁时春向陈晨、马君交付房屋。一审中，袁时春为证明其辩称向一审法院提交如下证据：1、火车票（打印件）及支付单（手机截图），拟证明袁时春于2019年1月31日购买高铁票于2月2日返回老家过春节；2、借记卡明细（手机截图），拟证明袁时春于2019年2月1日上午10:51分收到租客支付的2月租金，于2019年2月1日晚上18:21分收到袁时春支付的购房款尾款。经质证，陈晨、马君对火车票的真实性不予确认，对其他证据的真实性予以确认，但对关联性存在异议。一审法院认为：陈晨、马君与袁时春签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据《存量房买卖合同》的约定及陈晨、马君支付购房款的情况，袁时春应于2019年2月1日向陈晨、马君交付涉案房屋，袁时春迟延交付涉案房屋的应承担相应的违约责任。陈晨、马君虽主张中介方无权代理袁时春向其交付房屋，且其与租客就涉案房屋签订的租赁合同的起租日期为2019年3月1日，故应以2019年3月1日作为袁时春交付房屋的日期。但陈晨、马君已于2019年2月23日出具《收楼确认书》，明确载明已于当日收取涉案房屋的钥匙，且其与租客签订的租赁合同亦载明房屋交付使用日期为2019年2月23日，故一审法院认定袁时春实际交付涉案房屋予陈晨、马君的日期为2019年2月23日，袁时春应向陈晨、马君承担自2019年2月2日起至2019年2月23日期间的迟延交付房屋的违约责任。至于违约金计付标准，袁时春抗辩称陈晨、马君主张的违约金标准过高，在陈晨、马君未证明其实际损失的情况下，一审法院酌情调整违约金计付标准为中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，袁时春主张的违约金计付标准缺乏事实依据，一审法院不予采纳。结合袁时春迟延交付涉案房屋给陈晨、马君带来的主要是租金损失，上述违约金总额应以上述期间涉案房屋的租金总额3692.86元（4700元÷28日×22日）为限，即袁时春应向陈晨、马君支付迟延交付涉案房屋的违约金（以363.5万元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，自2019年2月2日起计至2019年2月23日止，违约金总额以不超过3692.86元为限）。至于陈晨、马君第二项诉讼请求，陈晨、马君自2019年2月23日接收涉案房屋，自该日起涉案房屋的租金应由陈晨、马君收取，现袁时春确认其已收取涉案房屋的2月租金4700元，陈晨、马君要求袁时春返还涉案房屋2019年2月23日至2019年2月28日期间租金1007.14元（4700元÷28日×6日）并无不当，一审法院予以照准，对于陈晨、马君超出上述部分的诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、袁时春于该判决发生法律效力之日起10日内，向陈晨、马君支付迟延交付广州市天河区黄埔大道中翠湖街8号1006房的违约金（以363.5万元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，自2019年2月2日起计至2019年2月23日止，违约金总额以不超过3692.86元为限）；二、袁时春于该判决发生法律效力之日起10日内，向陈晨、马君返还上述房屋2019年2月23日至2019年2月28日期间租金1007.14元；三、驳回陈晨、马君的其它诉讼请求。案件受理费1200元，由陈晨、马君负担1100元，袁时春负担100元。本院二审期间，袁时春提交以下证据：1、其与陈晨的聊天记录截图，拟证明陈晨、马君知道涉案房屋要出租，出租合同是8月25日签订，8月12日陈晨、马君要求其提高租金，方便后面收高租金；2、其与郑志恒的聊天记录截图，拟证明中介知道其要回去老家，也事先问过中介陈晨、马君的价款何时到。陈晨、马君对上述证据的意见为：不确认其真实性、合法性、关联性；证据1现场无法辨认是否当事人，即使真实，与是否出租没有联系，无法看出出租的人及期限；证据2的聊天对象郑志恒不是本案当事人，与本案没有联系，袁时春是以回家过春节来推脱交付房屋。经审查，上述证据与本案讼争基本事实没有关联性，本院不予采纳。本院除对一审法院查明的事实予以确认外，根据陈晨、马君向袁时春支付购房尾款的日期2019年2月1日接近春节的事实，结合袁时春一审中提交的火车票和票款支付单及袁时春的户籍所在地等证据，可以确信袁时春于2019年1月31日购买火车票并乘坐2019年2月2日上午6:50出发的火车返回老家过春节的事实存在具有高度可能性，本院认定该事实存在。此外，袁时春于一审答辩时同意陈晨、马君要求其返还2019年2月份所收租金4700元的诉讼请求。本院认为，关于迟延交房违约金的讼争问题。袁时春迟延交付涉案房屋给陈晨、马君的事实清楚，双方当事人均不持异议，故袁时春应当承担相应的违约责任。陈晨、马君于2019年2月23日向袁时春出具《收楼确认书》并收取涉案房屋的钥匙，且陈晨、马君与涉案房屋承租人签订的租赁合同亦载明涉案房屋交付使用日期为2019年2月23日，故袁时春实际交付涉案房屋给陈晨、马君的日期及承担迟延交房违约责任的截止日期为2019年2月23日。一审法院对上述事实及责任的认定正确。陈晨、马君认为袁时春实际交房日期为2019年3月1日的上诉理由不能成立，本院不予采纳。在袁时春提出双方约定的迟延交房违约金计算标准过高的抗辩，陈晨、马君未能证明其实际损失的情况下，一审法院调低双方约定的违约金计算标准，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于当事人可以请求人民法院调整约定违约金的规定。一审法院将迟延交房违约金计算标准调整为按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，并无不当，本院予以认同。陈晨、马君认为一审法院不应调整双方约定的违约金计算标准的上诉理由不能成立，本院不予采纳。但一审法院将迟延交房违约金的数额限制在违约期间的租金数额内，未考虑袁时春迟延交房视为占用了陈晨、马君的购房资金，造成了购房资金的利息损失，也未考虑违约金除了赔偿性外还有惩罚性，可以适当高于损失的性质，故陈晨、马君对一审法院确定的迟延交房违约金上限提出异议成立，本院予以采纳。因此，本院根据袁时春迟延交房造成陈晨、马君的购房资金利息损失和租金损失的事实，及违约金兼顾赔偿和惩罚的性质，并考虑袁时春违约期间不长，袁时春在陈晨、马君支付购房尾款前已购火车票准备回老家过春节，对支付购房尾款当天不能交付涉案房屋没有主观故意的具体情况，酌情确定袁时春向陈晨、马君支付的迟延交房违约金以购房款363.5万元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，自2019年2月2日起计至2019年2月23日止。一审法院对迟延交房违约金数额设置的上限，依据不足，本院予以撤销。关于涉案房屋2019年2月份租金的讼争问题。袁时春于一审答辩时同意陈晨、马君要求其返还2019年2月份所收租金4700元的诉讼请求，于二审答辩时亦作同样意见，且袁时春承认陈晨、马君该项诉讼请求的行为并无违反法律、行政法规的规定，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款关于当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利的规定，陈晨、马君提出袁时春返还2019年2月份所收租金4700元的上诉主张成立，本院予以支持。一审法院对陈晨、马君诉请袁时春返还该租金的数额予以调整不当，本院予以纠正。综上所述，陈晨、马君的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初10345号民事判决第三项；二、变更广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初10345号民事判决第一项为袁时春于本判决发生法律效力之日起10日内，向陈晨、马君支付迟延交付广州市天河区黄埔大道中翠湖街8号1006房的违约金（以363.5万元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，自2019年2月2日起计至2019年2月23日止）；三、变更广东省广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初10345号民事判决第二项为袁时春于本判决发生法律效力之日起10日内，向陈晨、马君返还上述房屋2019年2月份租金4700元；四、驳回陈晨、马君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1190元，由陈晨、马君共同负担783元，袁时春负担407元。二审案件受理费1072元，由陈晨、马君共同负担693元，袁时春负担379元（二审案件受理费已由陈晨、马君预交，陈晨、马君同意袁时春应负担部分本院不作退还，由袁时春向其迳付，故袁时春应当在履行本判决的同时向陈晨、马君迳付二审案件受理费379元）。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  茹艳飞二〇一九年十二月二十日书记员  江亭利林美欣