江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏10民终3417号上诉人（原审被告）：扬州锦昊宾馆管理有限公司，住所地扬州市运河东路8号。法定代表人：陈宁，该公司总经理。委托诉讼代理人：卜一川，该公司副总经理。被上诉人（原审原告）：扬州华亭置业有限公司,住所地扬州市运河东路（大桥东首100米处）。诉讼代表人：扬州华亭置业有限公司管理人江苏政泰律师事务所。委托诉讼代理人：吴向凤，江苏政泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞飞，江苏政泰律师事务所律师。原审第三人：徐德阳，男，1979年6月12日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：李显，江苏朱玉明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浩宇，江苏朱玉明律师事务所律师。上诉人扬州锦昊宾馆管理有限公司（以下简称锦昊公司）因与被上诉人扬州华亭置业有限公司（以下简称华亭公司）、原审第三人徐德阳房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。锦昊公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回华亭公司诉讼请求；2.上诉费由华亭公司负担。事实和理由：一审法院认为锦昊公司拖欠华亭公司租金事实清楚，但关于拖欠租金的具体金额，因本案中租赁房屋的所有权已经变更，可能涉及案外人的利益，致拖欠租金金额尚不确定，可将案外人列为第三人后另行起诉主张。既然认定本案中租赁房屋的所有权己经变更，可能涉及实际所有人肖某的利益，涉案房屋不属于破产财产，华亭公司无权行使处分权，更无权接收该房产。且锦昊公司已与肖某就涉案房产确立了租赁关系，涉案租赁房屋与华亭公司已无关系。华亭公司辩称，一审判令解除《租赁协议》并要求锦昊公司、徐德阳腾空房屋正确。华亭公司是解除2007年3月18日的《租赁协议》的适格主体，根据合同的相对性可以看出，有权解除《租赁协议》的只能是华亭公司。锦昊公司的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。徐德阳述称，根据2010年1月18日锦昊公司与徐德阳签订的《租赁协议》第一条、第二条约定，旅馆（现状）租赁给徐德阳经营，租赁租期18年，从2010年2月1日至2028年1月31日止，所有权的转移不影响租赁关系。华亭公司向一审法院起诉请求：1.判令解除华亭公司、锦昊公司签订的《租赁协议》；2.判令锦昊公司及徐德阳返还租赁房屋；3.判令锦昊公司支付2018年1月1日起至2019年9月30日的租金101.25万元；4.本案诉讼费用由锦昊公司负担。一审法院认定事实：锦昊公司原名为扬州华亭宾馆投资管理有限公司（以下简称华亭宾馆投资公司），于2018年11月20日变更登记。2007年3月18日，华亭公司与华亭宾馆投资公司签订《租赁协议》，约定：华亭公司同意将其建筑面积约5100m2的加盟上海锦江之星旅馆的“锦江之星华亭店”（现状）租赁给华亭宾馆投资公司经营，租赁期限20年，从2007年10月1日起至2027年9月30日止，年租金75万元，先交钱后经营。租赁期间，锦江之星华亭店与上海锦江之星旅馆的加盟关系及运作模式不变，企业名称不变，经营范围不变。同时约定租赁期内在不违背本协议基本原则的前提下，华亭宾馆投资公司可以转租。租赁期满，华亭宾馆投资公司可以续租，租金另行商定。无论哪方违约，由违约方支付对方违约金50万元。双方并对其他事项作了约定。之后，华亭宾馆投资公司经营了“锦江之星华亭店”。2010年1月18日，华亭宾馆投资公司与徐德阳签订《租赁协议书》，约定：华亭宾馆投资公司将其加盟上海锦江的旅馆（现状）租赁给徐德阳经营，租期18年，从2010年2月1日起至2028年1月31日止，经双方评估，徐德阳承认华亭宾馆投资公司出租场所装潢及设备设施费用580万元。双方商定租金为2010－2014年年租金100万元，2015－2019年年租金120万元，2020－2028年年租金双方随行就市重新商定。租金解缴办法为：分月解缴，先交钱后使用。徐德阳承担华亭宾馆投资公司领导工资每月0.5万元，午休房两间，公司招待按成本计收费用。装修改造须经华亭宾馆投资公司认可，租期结束保证装潢设施完好，无偿移交华亭宾馆投资公司所有。徐德阳交押金50万元，租期结束结清账目，押金全额退还徐德阳。无论哪方违约，违约方需支付对方违约金50万元，并承担因违约给对方造成的一切经济损失和改造装潢等费用。双方并对其他事项作了约定。另查，一审法院于2017年3月3日作出（2017）苏1002破1号民事裁定，依法受理肖某对华亭公司的破产清算申请，并依法指定江苏政泰律师事务所担任华亭公司的管理人。另查：坐落于扬州市运河东路77号AB-201(4476.29m2)、AB-301(5813.44m2)、AB-401(4361.64m2)、AB-501(1646.26m2)、AB-601(1633.06m2)、AB-701(1536.63m2)、AB-801(302.75m2)房屋原系华亭公司所有。2014年8月11日，广东省汕头市中级人民法院作出（2013）粤05执26－4号执行裁定，上述运河东路77号AB-501、AB-601、AB-701、AB-801房屋归案外人肖某所有，肖某可持该裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。审理中，华亭公司陈述房屋租赁范围（5100m2）为运河东路77号AB栋2－5楼。锦昊公司陈述租赁范围（5100m2）为运河东路77号AB栋501-801。徐德阳则陈述其租赁范围为运河东路77号1楼一部分（大厅），2楼一部分（茶餐厅），3－6楼客房，4楼有一部分作为会议室和办公室，楼顶上有几个仓库，3楼客房南面也有几个仓库。华亭公司则表示以徐德阳陈述为准。对此，锦昊公司陈述其转租给徐德阳的房屋除本案涉案租赁范围（5100m2）外，徐德阳租赁的其他部分系华亭公司与华亭商贸公司间租赁合同中的部分房屋，由华亭商贸公司交由锦昊公司转租给徐德阳的。一审法院认为，华亭公司与锦昊公司于2007年3月18日签订的《租赁协议》系当事人真实意思表示，事实清楚，予以认定，双方应当按照合同约定全面履行义务。锦昊公司对华亭公司主张的拖欠租金事实，其抗辩已与肖某确立租赁合同关系并向其缴纳租金，但其提供的证据并不能证明其已足额向华亭公司或肖某缴纳租金，且根据其陈述，如其已与肖某建立租赁合同关系，则应当首先解除其与华亭公司间的租赁合同关系。综上，锦昊公司拖欠华亭公司租金事实清楚，华亭公司以锦昊公司拖欠租金构成违约要求解除双方间签订的《租赁协议》并返还租赁房屋的诉讼请求并无不当，予以支持。本案中，锦昊公司将租赁房屋转租给徐德阳使用，因华亭公司、锦昊公司间租赁合同关系解除，故锦昊公司与徐德阳间的租赁合同也应予解除并返还房屋。关于本案租赁范围，审理中，因华亭公司不能提供确切证据予以证明或加以陈述，而锦昊公司陈述的为运河东路77号AB栋501-801（建筑面积为5118.7m2）的租赁范围符合合同约定，故对锦昊公司陈述的租赁范围予以确认。至于徐德阳陈述的租赁范围由锦昊公司与徐德阳在另案中处理。关于锦昊公司拖欠华亭公司租金的具体金额，因本案中租赁房屋的所有权已经变更，可能涉及案外人的利益，致拖欠租金金额尚不确定，华亭公司可将案外人列为第三人后另行起诉主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除华亭公司与锦昊公司于2007年3月18日签订的《租赁协议》；二、锦昊公司及徐德阳于判决生效后十日内将坐落于扬州市运河东路77号建筑面积约5100m2的“锦江之星华亭店”的租赁房屋腾空并返还给华亭公司；三、驳回华亭公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，保全费5000元，合计5100元，由锦昊公司负担。二审中，华亭公司提交的证据是：1.由陈某和李某在场的一份无锡中院执行局的谈话笔录复印件，证明锦江之星使用的房屋与汕头中院裁定给肖某的房屋并不吻合，其没有原件，也无当事人签名，华亭公司也未能说明证据来源。2.在扬州市不动产登记中心查询的运河东路77号AB栋501-801房产登记资料，目前仍登记在华亭公司名下，证明华亭公司仍未向肖某交付房屋。锦昊公司质证认为，对证据1三性不予认可。一审判决第二项返还的房屋是5100m2，汕头市中级人民法院裁定给肖某的房屋就是指该房屋，准确面积为5118.7m2，华亭公司提出面积不符，没有任何道理，法院也没有判决5100m2以外的面积是多少和如何处理，现阶段提出的问题不属于本次审查的范围。对证据2真实性无异议，关于关联性，根据《物权法》第二十八条规定和最高院关于民事执行中关于拍卖的规定，尽管由于种种原因未办理权属登记，也不能否认涉案财产归肖某所有，不能确定华亭公司享有对该财产的占有、使用、处分、收益的权利。徐德阳质证认为，对证据1谈话笔录的真实性可以确认，可以看出锦昊公司与华亭公司存在租赁合同关系。对于证据2三性予以认可，可以看出运河东路77号AB栋501-801以及301室均属华亭公司所有，华亭公司已提供了对该不动产有物权的证明。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。另查明，一审中，锦昊公司提交了肖某在2007年3月18日的《租赁协议》复印件中签名的证据及锦昊公司向肖某转账部分租金的证据，华亭公司质证不予认可。二审争议焦点为：华亭公司要求解除2007年3月18日的《租赁协议》及返还租赁房屋的诉讼请求是否应当支持？本院认为，华亭公司要求解除2007年3月18日的《租赁协议》及返还租赁房屋的诉讼请求不应支持。理由如下：其一，华亭公司基于与锦昊公司2007年3月18日的《租赁协议》提起本案诉讼，协议约定的租赁范围为“建筑面积约5100m2的加盟上海锦江之星旅馆的‘锦江之星华亭店’（现状）”。对于该约定的5100m2的房屋，华亭公司未能提供确切证据予以证明或加以陈述，而锦昊公司陈述其为运河东路77号AB栋501-801（建筑面积为5118.7m2），与华亭公司的房产登记资料吻合，一审法院采信锦昊公司的意见，认定租赁范围为运河东路77号AB栋501-801（建筑面积为5118.7m2），并无不当。其二，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》法释〔2004〕16号第二十九条第二款规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。2014年8月11日，广东省汕头市中级人民法院作出（2013）粤05执26－4号执行裁定，上述运河东路77号AB-501、AB-601、AB-701、AB-801房屋归肖某所有，尽管尚未办理过户登记，上述财产的权利人已不是华亭公司，而是肖某。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故华亭公司与锦昊公司之间的《租赁协议》继续有效，肖某替代华亭公司出租人的地位，且锦昊公司一审已举证证实其已开始向肖某直接交纳租金。综上，华亭公司要求解除《租赁协议》并由锦昊公司、徐德阳返还租赁房屋，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人锦昊公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初395号民事判决；二、驳回扬州华亭置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费，保全费5000元，合计5100元，由扬州华亭置业有限公司负担；二审案件受理13912元，由扬州华亭置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇一九年十二月十六日书记员  蔡瑾文