辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽民初147号原告：刘恩田，男，1963年6月2日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：罗曦，辽宁大宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海英，辽宁大宸律师事务所律师。被告：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地辽宁省沈阳市大东区小二台子二号。负责人：李晓峰，该行行长。委托诉讼代理人：刘思慧，该行工作人员。委托诉讼代理人：李璀，该行工作人员。被告：辽宁北方建设（集团）有限公司，住所地辽宁省抚顺市望花区工农街黑山路2号。法定代表人：鄂宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：张伟，该公司工作人员。委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。被告：辽宁宏缘商业地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市大东区观泉路50号。法定代表人：郑宝信，该公司总经理。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。原告刘恩田诉被告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）、辽宁北方建设（集团）有限公司(以下简称北方公司)、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）执行异议之诉一案,本院于2018年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘恩田的委托诉讼代理人罗曦、张海英，农商行大东支行的委托诉讼代理人刘思慧，北方公司的委托诉讼代理人古赛男，宏缘公司的委托诉讼代理人解子玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘恩田向本院提出诉讼请求：1.不得执行宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产（以下简称案涉房产）；2．确认刘恩田就案涉房产享有所有权；3．判令宏缘公司为刘恩田办理案涉房产的备案登记手续；4．判令由农商行大东支行、北方公司、宏缘公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：辽宁省高级人民法院（以下简称辽宁高院）在审理农商行大东支行与宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案中，于2014年10月23日作出了（2014）辽民二初第54号民事裁定，查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产（含案涉房产），查封期限自2014年10月29日至2016年10月29日；在该案执行程序中于2016年10月25日作出了（2015）辽执65号执行裁定，再次查封了上述房产，查封期限自2016年11月15日至2019年11月14日。2017年5月2日，沈阳市中级人民法院（以下简称沈阳中院）因北方公司申请执行宏缘公司建设工程施工合同纠纷一案函请辽宁高院，执行依据为（2016）辽民终610号民事判决书，该判决确认北方公司对宏缘公司欠付其工程款50,345,316元，就宏缘50号公馆第四标段项目建设工程（含案涉房产）折价或拍卖的价款享有优先受偿权，欲对轮候查封的宏缘公司位于沈阳市大东区项目）进行处置。2017年5月16日，辽宁高院回函同意沈阳中院的函请。2018年1月2日，刘恩田对执行标的提出书面异议，请求作为第三人参与审查。辽宁高院于2018年9月25日作出（2018）辽执异8号执行异议裁定，驳回刘恩田的异议。刘恩田认为辽宁高院作出的（2018）辽执异8号执行裁定书适用法律错误，请求不得执行案涉房产，同时，请求确认刘恩田就上述房产享有所有权，并判令宏缘公司为刘恩田办理案涉房产的备案登记手续。1.执行异议裁定认定事实错误，刘恩田与宏缘公司签订《房屋买卖合同》的时间在人民法院查封案涉房产之前。（1）关于案涉房产的查封起始日期。案涉房产的首次预查封期限自2014年10月29日起至2016年10月29日止，因农商行大东支行未在本次查封期限届满前申请续封，故首次查封于2016年10月29日失效。进入执行程序后，案涉房产的再次查封期限自2016年11月15日起至2019年11月14日止，因本次查封并非首次查封的续封，故本案中案涉房产的查封起始日期应为2016年11月15日，而非2014年10月29日。（2）刘恩田在人民法院查封之前就已经签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，并合法持续占有该不动产至今。刘恩田与宏缘公司于2014年7月31日签订了正式的《商品房买卖合同》，约定购买案涉房产，建筑面积为91.54平方米，房屋总价款为322,816元整；刘恩田于2011年1月31日通过转账的方式支付了购房款343,000元，宏缘公司于2015年11月28日为刘恩田办理了入住手续，上述各时间节点均在案涉房产被人民法院查封起始日2016年11月15日之前。2.执行异议裁定适用法律错误，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的立法原意旨在保护消费者买受人物权期待权，其中消费者是相对于“投资性购房”的炒房者而言的，出于改善居住条件目的而购买“二套房”的普通购房者依法应认定为消费者。（1）对于案外人异议之诉案件不能简单照搬《执行异议和复议规定》，且对于“是否构成消费者”的审查，也不应简单机械地仅用房屋套数来界定。该司法解释的主要起草人王毓莹法官认为，《执行异议和复议规定》系针对执行异议程序的司法解释，解决的多为程序问题，是执行程序中针对执行异议的审查标准，而非执行异议之诉这一审判程序的审查标准。目前最高人民法院正在起草的执行异议之诉司法解释重点解决的是执行过程中实体权利冲突时所确立的裁判规则问题，在该解释未出台前，在办理执行异议之诉案件过程中可参照适用《执行异议和复议规定》，但不能完全依照该规定适用。特别强调的是，该规定第二十九条的立法原意是基于生存权至上的考虑设置的特别规定，目的是保护消费者购房人的权利。而是否构成消费者对于只有十五天审查期的执行异议来讲，只能从形式上进行判断，其标准必须简单直接明确，因此执行异议确立的审查标准就是买受人名下是否有其他房屋。但若在执行异议之诉中不区分情况完全照搬，则不合适，应综合案件的实际情况、利益衡量作出取舍和判断，不能做过于机械的理解。“购房人囿于经济原因，开始仅购买了30平米的开间，后由于添丁进口，又购买了一处30平米的开间，此时，不宜认定第二套房不符合用于居住的目的。再比如，涉案的购房人早在诉讼几年前已经将名下的原有房屋转让，因为各种原因未办理过户，现又只购买了一套房，此时认定其名下有房，而不能阻却执行，亦有失公允”（引自最高人民法院民一庭法官王毓莹发表的《起草人详析如何区分执行异议与执行异议之诉》）。（2）在司法实践中，由最高人民法院通过再审程序审理的、案件争议焦点和关键事实均与本案极为相似的一系列案件，均采纳了王毓莹法官的上述观点，并纠正了原终审法院对该条款的错误理解与适用。在审理广西恒冠建设集团有限公司与石维科申请执行人执行异议之诉纠纷再审审查与审判监督一案中，最高人民法院认为：“石维科购买涉案商品房系用于居住，其目的属于满足家庭生活的合理消费。虽然原审查明石维科名下已有一套用于居住的房屋，但是对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的‘买受人名下无其他用于居住的房屋’，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴之内。本案根据已查明的事实，可以认定石维科购买涉案商品房是用于居住的改善型消费之需，并非用于商业性投资。”（引自（2018）最高法民申1969号民事裁定书）最高人民法院作出的以下十六份再审民事裁定书中，一致引用了上述裁判观点：（2018）最高法民申1966号、（2018）最高法民申1967号、（2018）最高法民申1968号、（2018）最高法民申1969号、（2018）最高法民申1971号、（2018）最高法民申1972号、（2018）最高法民申1974号、（2018）最高法民申1976号、（2018）最高法民申1978号、（2018）最高法民申1980号、（2018）最高法民申1981号、（2018）最高法民申1988号、（2018）最高法民申1999号、（2018）最高法民申2001号、（2018）最高法民申2002号、（2018）最高法民申2004号。综上，现阶段审理案外人执行异议之诉案件不应完全依照《执行异议和复议规定》来适用，虽然目前关于审理执行异议之诉案件的司法解释尚在起草中，但最高人民法院已在其发布的一系列类似案例中明确了法律不予保护的对象并非是仅限于“二套房”，而是“投资性购房”这一重要裁判观点。本案刘恩田出于满足家庭生活合理消费目的而购买的案涉房产是典型的“改善型购房”，因此，应依法认定刘恩田属于《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条所界定的“消费者”。（3）仅以买受人在本地区登记有其他房屋不能否认其购买涉案房屋的目的是为了消费需要。同时，本案北方公司应就刘恩田购买案涉房产系为了经营需要或者其从事投资房地产相关业务承担举证责任。江苏省南通市中级人民法院在江苏张家港农村商业银行股份有限公司通州支行与南通中瑾置业有限公司破产债权确认纠纷一案二审审理中认为：“在对‘消费者’的界定上，宜根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《优先权批复》)的本意，采取保护相对弱势的购房者的生存权和居住权的解释。本案中，虽然宋华、白玉华在本地区登记有三套房屋，但并不能由此否认其购买涉案房屋的目的是为了消费需要（如为改善居住条件或购买学区房等），亦不能改变其在本案中作为购房人的相对弱势地位，其在涉案享有的购房权益应当给予优先保护。根据‘谁主张，谁举证’的民事证据规则，由于张家港农商行未能提供证据证明宋华、白玉华购买涉案房屋系为了经营需要或者其从事投资房地产相关业务的事实，故就两种权益的保护顺序而言，应优先保护宋华、白玉华的房屋购买权，张家港农商行要求确认其抵押权优先的理由不能成立”（引自（2018）苏06民终2623号民事判决书）。3.刘恩田购买案涉房产的性质属于改善型消费需求，依法享有消费者买受人物权期待权，足以排除人民法院的强制执行。如前所述，刘恩田在人民法院查封之前就已经与宏缘公司签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款，并合法持续占有该不动产至今，购买该不动产系用于居住，属于满足家庭生活的合理消费，依法应认定为消费者。因此，依据《优先权批复》第二条以及《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，刘恩田所享有的消费者买受人物权期待权足以排除人民法院的强制执行。北方公司辩称：1.刘恩田未在法院查封前合法占有案涉房产。刘恩田与宏缘公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年7月31日，但依据刘恩田主张，其于2015年11月28日才办理入住实际占有房屋，从时间上看，刘恩田不满足在法院查封前（即2014年10月前）合法占有案涉房产的法定情形，因此不符合《执行异议和复议规定》第二十八条（二）项之规定。2.刘恩田并未向宏缘公司支付案涉房产购房款。首先，通过刘恩田提供的银行流水可以看出，刘恩田于2011年1月31日支付的34.3万元的收款方为谷实个人而不是宏缘公司，刘恩田并未对此说明理由，亦未能举证证明转给谷实的34.3万元已计入宏缘公司的收款账目，何况该付款金额与《商品房买卖合同》第四条合同总价款数额不符。故北方公司认为该笔款项的支付与本案无关，不能当然的仅凭此转款记录证明刘恩田履行了给付案涉房产房款的义务。其次，按刘恩田所述其与宏缘公司签订《商品房买卖合同》时间既然在2014年，为何刘恩田提前三年即2011年1月31日就向宏缘公司支付了款项。该笔款项究竟是否为案涉房产房款不得而知。再次，据刘恩田提供的收据内容可以看出，该收据的出具时间为2012年12月2日，距离刘恩田举证的转账34.3万元款项的时间相隔近2年之久。另刘恩田提供购房发票中并未体现该发票对应的具体收款房屋地址，税率一栏记载着“不征税”，且开票时间为2016年11月2日，以上种种均不符合常理。还需注意的是，该收据收款事由一项记载的是*#*-*-*，而刘恩田与宏缘公司签订《商品房买卖合同》购买的房屋为*幢*-*-*，二者并非同一处房屋。且该收据载明的结算方式为“现金”，这与刘恩田提供的银行转账支付房款的证据亦相矛盾。因此，该收据无法证明刘恩田向宏缘公司支付了案涉房产全额购房款项。3.刘恩田未能办理过户登记自身存在过错。首先，案涉房产在2012年9月就已抵押给了农商行大东支行，刘恩田在与宏缘公司签订《商品房买卖合同》时候对该权利障碍应当知晓，但刘恩田作为买受人没有履行合理的注意义务，导致因案涉房产存在他人抵押权而无法登记，对此刘恩田自身存在过错。其次，刘恩田既然早在2011年1月31日支付了房款，那么从2011年1月31日至2012年9月前，刘恩田有充足的时间可以与宏缘公司协商选房购房事宜，但刘恩田并未在此期间主张权利，即便在2014年7月31日，刘恩田已经与宏缘公司签订了《商品房买卖合同》，此时案涉房产并未被辽宁高院司法查封，但刘恩田仍然没有及时要求进行登记备案，而在刘恩田之后与宏缘公司签订买卖合同的四标段300多真实购房者均完成了《商品房买卖合同》的签署及登记备案。由此可见，刘恩田没有积极主张权利，自身存在严重过错，因此不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（四）项之规定。4.刘恩田名下现有其他用于居住的房屋。刘恩田现名下有一处位于沈阳市皇姑区的房屋，登记日期为2009年8月12日，建筑面积143.41平米。因此,刘恩田的情形不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）项之规定，其主张排除案涉房产执行的主张不应得到支持。刘恩田现名下房屋地处比邻北行繁华商业街区，143.41平米的大小足以满足基本家庭生活需要，因此刘恩田主张案涉房产的买卖属于居住改善型消费之需的主张并不成立。5.刘恩田权利不应优先于建设工程优先权、抵押权予以保护。法律明文规定建筑工程价款优先受偿，有其深刻的社会基础，建筑工程价款多为“农民工”工资性质，作为承包人的“民工”性质群体相对发包人而言处于弱势地位，对建设工程价款优先权做出明确规定，意在保障“民工”基本生活，从而推动建筑工程市场良性发展。而《优先权批复》中之所以强调建筑工程价款优先权不能对抗购房消费者是因为消费者的物权期待权涉及生存利益，涉及其基本生存权和基本生活需求。安身立命之所对于此类消费者而言是刚需，但对于那些并不是没有该房屋就没有栖身之所赖以生存的人而言，并不需要赋予其优于建筑工程价款优先权的特殊保护地位。结合本案而言，刘恩田已有足够大小住房一处，且其未在合理期限内积极行使权利办理房屋登记备案，对此存在重大过错。因此不涉及法律优先保护的消费者的基本生存权，对于刘恩田权利的保护应劣后于农商行大东支行的抵押权，更不用说北方公司的建筑工程价款优先权了。综上所述，无论是适用《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条规定，刘恩田就案涉房产均不享有足以排除法院强制执行的权利，其提供的证据无法证明案涉房产应归其所有，故请求依法驳回刘恩田全部诉讼请求，维护北方公司合法权益。农商行大东支行辩称：同意北方公司的意见。宏缘公司辩称：同意刘恩田的意见。本院经审理查明：农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173,353,460.86元；三、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33,353,460.86元（5000万元扣除已还本金16,646,539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。宏缘公司提出上诉，最高人民法院以(2015)民二终字第127号民事判决驳回上诉，维持原判。本院在该案审理中，于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189,105,832.69元的财产,并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产。2016年11月15日，本院作出（2015）辽执二字65号执行裁定，再次查封了上述房产。另查明：2018年1月2日，刘恩田作为案外人对案涉房产提出了书面执行异议，本院于2018年9月25日作出（2018）辽执异8号执行裁定，认定虽然刘恩田在本院查封案涉房产前与宏缘公司签订书面买卖合同，且支付全部购房款，但其名下另有用于居住的房屋，故裁定驳回刘恩田的异议请求。刘恩田不服，提起本案诉讼。再查明：中国建设银行沈阳中山支行个人活期明细信息载明,刘恩田于2011年1月31日向谷实个人账户转款343,000元。2014年7月31日，刘恩田与宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定刘恩田购买由宏缘公司开发的位于沈阳市大东区产，建筑面积91.54平方米，房屋价款322,816元。合同载明刘恩田已一次性交齐全款。2016年11月2日,宏缘公司向刘恩田开具了322,816元的发票。宏缘公司向刘恩田出具《宏缘地产50号公馆入住通知书》,载明宏缘地产50号公馆已通过竣工验收,请刘恩田于2015年11月28日到50号公馆15-14号网点办理入住手续。2015年11月28日，沈阳盈德物业管理有限公司向刘恩田开具了收款收据，收款事由为建筑垃圾清运费、预收电费、水费,并陆续开具了2015年之后的物业费发票。沈阳华瑞供热有限责任公司向刘恩田开具了2015-2019年度的采暖费发票。还查明：房屋电子登记（簿）查询证明记载，刘恩田名下另有位于沈阳市皇姑区房屋一处，面积143.41平方米，设计用途为“普通住宅”,登记日期为2009年8月12日。上述事实，有（2014）辽民二初字第00054号民事判决、（2015）民二终字第127号民事判决、（2014）辽民二初字第00054号民事裁定、（2015）辽执二字65号执行裁定、（2018）辽执异8号执行裁定、《商品房买卖合同》《补充协议》《宏缘地产50号公馆入住通知书》、转款凭证、收款收据、发票、房屋电子登记（簿）查询证明等证据及庭审笔录在卷佐证，相关证据业经质证，足资认定。本院认为,《民诉法司法解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。刘恩田在本案中提起的是案外人执行异议之诉，故应当对刘恩田就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。刘恩田和宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的时间为2014年7月31日，而本院查封案涉房产的时间分别为2014年10月23日及2016年11月15日，故参照《执行异议和复议规定》第二十九条第（一）项关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，可以认定刘恩田在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。刘恩田于2011年1月31日向谷实转款343,000元,虽然刘恩田与宏缘公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》几年前即支付全部房款不符合常理,且该款项支付给谷实个人而非宏缘公司，但结合《商品房买卖合同》载明刘恩田已一次性交齐全款以及宏缘公司向刘恩田开具发票、办理入住的事实,可以认定刘恩田已于案涉房屋被查封前即交付了全部房款。虽然如此，刘恩田并非《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者。《优先权批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百六十八条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗买受人”。故交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。农商行大东支行与宏缘公司签订《最高额抵押合同》，并就案涉房产办理了他项权利证，农商行大东支行为案涉房产的抵押权人。但刘恩田在案涉《商品房买卖合同》签订时名下还有一处面积为143.41平方米的房产，案涉房产在面积上不属于满足生存权的合理消费范畴，故刘恩田不属于《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者,其提出的异议不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定。此外，本院于2014年10月23日首次查封案涉房产后即对外产生法律效力，刘恩田主张的办理入住及交纳物业费等各种费用的时间均在2015年11月之后,无法证明其在本院查封前实际占有案涉房屋。综上所述，刘恩田就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益,对于其不得执行案涉房产以及确认对案涉房产享有所有权、判令宏缘公司为其办理案涉房产备案登记手续的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回刘恩田的诉讼请求。案件受理费6142.24元（刘恩田已预交），由刘恩田负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 蒋 策审判员 张秀军审判员 苏本营二〇一九年十二月二十三日法官助理赵明娇书记员张博涵