甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0103民初4105号原告：潘某某，男，汉族，1980年出生，住成都市天府新区。委托诉讼代理人：杨耀东，甘肃正峰律师事务所律师。被告：刘某，女，汉族，1970年出生，住兰州市七里河区。原告潘某某诉被告刘某租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘某某的委托诉讼代理人杨耀东，被告刘某，到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。潘某某向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告腾房并按照《商铺租赁合同》约定的月租金承担租赁费用直至腾房之日止；3、判令被告承担违约金15000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告诉称，2016年11月27日，原被告签订了一份《商铺租赁合同》，该合同第一条约定：甲方将位于兰州市七里河区某小区＊号楼＊-＊＊＊号商铺出租给被告。第二条约定：该商铺租期为三年，自2016年12月1日至2019年11月30日。第三条第2款约定：乙方每半年缴纳一次租金，其中第六期租金为90668元，付款时间为2019年5月26日之前。第五条约定：租赁期间，乙方不得转租该商铺。如乙方确需转租，需征得甲方同意。如乙方在未征得甲方同意的情况下，私自将房屋转租他人，则甲方有权单方面终止该合同，并有权将房屋收回另租他人。而乙方所交的押金（即作为违约金，备注：15000元）不予退回。第七条第二款第1项约定：乙方如期缴纳房屋租金，拖欠房租超过10天，甲方有权利终止合同，并不退还押金。租赁合同签订后，原告如约向被告交付了出租的房屋，但被告一直未按照合同约定的时间及金额支付房屋租赁费用。截止起诉之日，经原告多次催要，被告才分四次支付了第六期房租54332元，至今仍拖欠原告房屋租赁费用36336元。2019年7月份，原告经过该商铺时发现，被告已经将该商铺改造并分割后予以出租。经向次承租人核实，被告已经将分租出去的房屋出租到了2021年4月1日，并且已经收取了一年的房租。原告遂向被告提出纠正意见，但被告却拒不改正。原告认为被告违反租赁合同约定未经原告同意擅自将房屋分割后出租，已经构成根本性违约，符合租赁合同约定的解除条件。为此，原告诉至法院，请求判如所请。刘某辩称，1、2019年3月底左右宋某某到其方经营商铺，提出她原在万辉广场的经营商铺由于房费过高不能负担已退租，想租赁其方部分场地继续经营。其当时明确告知宋某某，其也是租赁的，房屋所有权不是其的。该宋若想经营，其方需征得房东同意后，只有转让经营权并收取转让费10万元。期间宋某某多次与其协商租赁事宜，并恳请其体谅一下原告资金紧张，拿不出10万元转让费，能否采取合作经营、共享双方会员以此达到双赢的方式进行合作。遂后，其第一时间就将此事电话告知了潘某某的妻子赵某某（因为商铺租赁费用的一直都是与赵某某收取，该商铺的具体事宜也为赵某某负责），后赵某某到其方店里商谈。经过商谈，赵某某同意其方与第三方合作，她到时候只与其联系收取房费租金。在征得同意后其遂与宋某某签订了分割40平方米的《租赁合同》，其只收取了场地租金，暂时没有收取转让费，在洽谈以上事宜时其方店长石某某在场。2、原告诉状中提出潘某某于2019年7月经过该商铺时才知道其方擅自将该商铺分割后并出租，遂向其方提出纠正意见，但其方拒不整改做如下说明：其是在征得房屋所有权人潘某某妻子赵某某同意后才与宋某某签订的《租赁合同》，不存在原告所诉的未征得房屋所有权人意见的情况，且房屋所有权人潘某某是国家公务人员，该房屋一切事宜都是其妻赵某某与其联系。3、2019年7月初，因其方个人原因不能坚持继续经营，遂与房屋所有权人潘某某妻子赵某某联系其现经营的商铺转让事宜。在征得赵某某同意后，其方第一时间找宋某某、王尧夫妻二人把其准备转让的事情进行告知，并商讨宋某某是否愿意接手其方现有经营场地的转让，宋某某夫妻一口否决不愿考虑。其方告知宋某某把其后续经营，房费及转让费等一系列问题找个时间进行协商。期间其多次找宋某某想协商此事，但宋某某丈夫王某以宋某某出差、处理医疗事故为由拒绝与其当面协商，导致一直协商未果。8月份末，其找到转让方与赵某某联系时，赵某某、潘某某夫妻二人却因其欠交房费为由切断了和其所有的联系。直至9月25日，因其与宋某某纠纷，敦煌路派出所处理纠纷时才见到潘某某夫妇，这时其才明白，这是宋某某与潘某某合谋，把其赶出去不想让其拿转让费，故恳请法院驳回原告的起诉。原告、被告围绕诉讼请求提交了相关证据，经庭审举证、质证，本院认定事实如下：2016年11月27日，原告潘某某（出租方、甲方）与被告刘某（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲乙双方协定，将甲方房产出租给乙方；甲方出租的商铺地址位于兰州市七里河区某小区＊号楼＊-＊＊＊号商铺，建筑面积88.89平方米；租期三年，自2016年12月1日起至2019年11月30日止；甲乙双方商定商铺租金为建筑面积每平方米每月人民币170元（大写壹佰柒拾元整），月租金为人民币15111.3元，以上租金为不含税价，如有关部门检查需办理出租手续等应交缴的一切税费由乙方缴纳（即开发票的税费），但甲方需协助乙方办理相关的手续；乙方每半年缴纳一次租金，付款期限及金额约定如下：第一期：租金为90668元，付款时间为本合同签订之日付清；第二期：租金为90668元，付款时间为2017年5月26日之前；第三期：租金为90668元，付款时间为2017年11月26日之前；第四期：租金为90668元，付款时间为2018年5月26日之前；第五期：租金为90668元，付款时间为2018年11月26日之前；第六期：租金为90668元，付款时间为2019年5月26日之前；乙方以转账的方式支付租金；甲方开户银行：建设银行光明支行；收款人名称：赵某某；账号：62×××＊＊；本合同一经签署，乙方即应向甲方缴纳押金15000元；合同到期或终止，乙方交清租金及水、电、煤气、电话、物业等相关费用后，甲方需退还乙方押金；若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用；租赁期间，乙方不得转租该商铺。如乙方确需转租，须征得甲方同意；如乙方在未征求甲方同意的情况下，私自将房屋转租他人，则甲方有权单方面终止该合同，并有权将房屋收回另租他人。而乙方所交的押金（即作为违约金），不予退回；甲方须于2016年12月1日将改该商铺交付乙方使用；合同期满时，乙方须在租约期满之日退还房屋，同时经甲方验收该商铺无设备损坏及欠缴的相关费用后，十天内退还乙方缴纳的保证金；乙方如期缴纳房屋租金，拖欠房租超过10天，甲方有权利终止合同，并不予退还押金。2019年9月2日，被告刘某收到赵某某微信发送的《限期履行告知函》，内容：本人潘某某与你于2016年11月27日签订了一份将位于兰州市七里河区某小区＊号楼＊-＊＊＊号商铺出租给你的《商铺租赁合同》，该合同第二条约定：该商铺租期为三年，自2016年12月1日至2019年11月30日。第三条第2款约定：乙方每半年缴纳一次租金，其中第五期租金为90668元，付款时间为2018年11月26日之前。但你方一直拖欠第五期租金668元一直到第六期房租到期后才支付。第六期租金为90668元，付款时间为2019年5月26日之前。但截至发函之日，你方分四次仅支付了55000元，目前，还欠付房租36336元。该合同第七条第1款约定：乙方如期缴纳房屋租金，拖欠房租超过10天，甲方有权利终止合同，并不退还押金。根据我国《合同法》以及我本人与你签订的《商铺租赁合同》的约定，你方已经构成严重违约。现限你在接到本函之日起三日内，即在2019年9月4日前立即支付欠付的剩余房租36336元。逾期，本人将采取法律手段予以追缴，届时，你将承担违约金及诉讼费等费用。特此函告。2019年9月5日，被告刘某收到赵某某微信发送的《解除协议告知函》，内容：本人潘某某与你于2016年11月27日签订了一份将位于兰州市七里河区某小区＊号楼＊-＊＊＊号商铺出租给你的《商铺租赁合同》，该合同第五条约定：租赁期间，乙方不得转租该商铺。如乙方确需转租，需征得甲方同意。如乙方在未征得甲方同意的情况下，私自将房屋转租他人，则甲方有权单方面终止该合同，并有权将房屋收回另租他人。而乙方所交的押金（即作为违约金，备注：15000元），不予退回。2019年7月份，本人在经过该商铺时发现，你方已经将该商铺改造并分割后予以出租。经过向次承租人核实后，对你提出了纠正意见，但你方拒不改正。根据我本人与你签订的《商铺租赁合同》的约定，你方已经严重违约。现正式函告你方：自你方接到本告知函之日起，解除双方签订的《商铺租赁合同》，解除后续事宜我方将通过法律途径解决。特此函告。审理中，争议双方均认可被告刘某向原告交纳保证金1.5万元，租金已支付至2019年9月15日，尚欠租金36336元未支付；对双方无争议的事实，本院予以确认。另查明，2019年11月30日，争议双方签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限届满。上述事实，有当事人提交的《商铺租赁合同》、《不动产权证书》、《限期履行告知函》、《解除协议告知函》及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告潘某某与被告刘某签订《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，本院予以确认。签订合同后，双方应遵循诚实信用的原则，全面履行合同义务，达成合同的目的。审理中，被告刘某对自2019年9月15日起未缴纳租金的事实无异议，但辩称其已于2019年8月31日微信通知原告的妻子赵某某交接涉案承租房屋钥匙，原告未答复；被告刘某就其辩称意见向法庭提交了其与原告的妻子赵某某的微信聊天记录；原告潘某某对此不予认可，但未提交反证佐证。本院认为，原告潘某某虽对被告刘某的辩称意见不予认可，但原告向法庭提交的其妻子赵某某向被告刘某发送《限期履行告知函》、《解除协议告知函》的微信与被告刘某提交的微信相吻合，且原告潘某某对其妻子赵某某在涉案租赁合同中的收款、沟通、通知的行为予以确认；由此，被告刘某辩称交钥匙的意见具有证据佐证，本院予以确认。本院认为，原告潘某某已通过微信收到被告刘某退还房屋钥匙的通知，后原告的妻子赵某某于2019年9月5日向被告微信发送《解除协议告知函》；据此，争议双方签订的《商铺租赁合同》于2019年9月5日已予以解除。关于违约金15000元的问题；依据双方合同约定“承租方私自将房屋转租他人，出租方有权单方面终止该合同，并有权将房屋收回另租他人，承租方所交的押金（即作为违约金）不予退回”。经询问，争议各方对涉案房屋转租的事实无异议，但就涉案房屋的转租是否得到潘某某的同意各执一词。对此，本院认为，被告刘某就其辩称主张向法庭提交了微信聊天记录、涉案房屋的图片，但该微信聊天记录、房屋图片无法印证潘某某同意刘某分割转租的事实；根据举证责任的原则，被告的该辩称意见缺乏证据印证，本院不予采信。由此，被告刘某将涉案承租房屋分割转租违反了合同约定，构成违约，其应当承担相应的违约责任。依据双方合同的约定，被告刘某所交的押金15000元折抵作为违约金。关于原告要求腾房并按照约定的月租金承担租赁费用直至腾房之日止的问题；本院认为，依据前述认定意见，争议双方签订《商铺租赁合同》于2019年9月5日予以解除，原告要求被告承担2019年9月5日后的租金缺乏法律依据，本院不予支持；原告的该诉请与本案租赁纠纷不属统一法律关系，原告对此有异议，应另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条规定，判决如下：一、原告潘某某与被告刘某签订的位于兰州市七里河区某小区＊号楼＊-＊＊＊号的《商铺租赁合同》于2019年9月5日予以解除。二、被告刘某于本判决生效之日起三十日内支付原告潘某某违约金15000元（押金已折抵）。三、驳回原告潘某某的其他诉讼请求。案件受理费减半收取188元，由刘某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  贾新玲二〇一九年十二月五日书记员  柳 祎