贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔06民终1907号上诉人（原审被告）：铜仁佳诚置业有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区九龙大道7号笑哈哈中国中西部国际商贸物流城A区（3.4.6号楼）4-2。法定代表人：曹小顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：秦会江，贵州锦江河律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋大坤，贵州锦江河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马正喜，男，1979年10月19日出生，苗族，住贵州省思南县。被上诉人（原审原告）：罗单单（马正喜之妻），女，1985年11月29日出生，汉族，住贵州省思南县。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：王茂，贵州献才律师事务所律师。上诉人铜仁佳诚置业有限公司（以下简称佳诚置业公司）因与被上诉人马正喜、罗单单商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2019）黔0602民初2255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭于2019年12月13日公开开庭进行了审理。上诉人佳诚置业公司的委托诉讼代理人蒋大坤、被上诉人马正喜、罗单单的共同委托诉讼代理人王茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳诚置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：合同中约定的交房日期为2014年10月31日，被上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效应至2016年10月30日止，其主张已超过诉讼时效，应依法予以驳回。马正喜、罗单单当庭辩称，案涉合同有明确约定诉讼时效的计算应当从实际交房开始，上诉人到现在都还没有交房，本案违约金以日计算是持续在进行，一审法院对诉讼时效的认定正确。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。马正喜、罗单单向一审法院起诉请求：1.判令当事双方继续履行签订的《商品房买卖合同》；2.判令佳诚置业公司支付逾期交房违约金按照购房款237,716元为基数以每日万分之五计算，暂从2014年11月1日起计算至2019年7月1日止，违约金为202,639.25元；3.本案诉讼费由佳诚置业公司承担。审理过程中，马正喜、罗单单变更其第二项诉讼请求为：判令佳诚置业公司支付逾期交房违约金，违约金以购房款437,716元为基数，按照每日万分之五计算，暂从2014年11月1日起计算至2019年7月1日止，违约金为386,284元。一审法院认定事实：马正喜、罗单单系夫妻关系。2013年10月19日，马正喜、罗单单与佳诚置业公司签订两份《商品房买卖合同》（合同编号：2014000902、2014000904），约定马正喜、罗单单购买佳诚置业公司开发建设的位于铜仁市碧江区××大道××号“笑哈哈中国中西部国际商贸物流城”第B幢13单元一层B13-1-8号、B13-1-9号门面；该门面的规划用途为商业用房，建筑面积分别为40.68㎡、40.68㎡，套内建筑面积分别为33.74㎡、33.74㎡，房屋单价分别为6,487元/㎡、6,487元/㎡，房屋价款分别为218,858元、218,858元，两套面门购房总价款合计437,716元；买受人（马正喜、罗单单）应于合同签订之日向出卖人（佳诚置业公司）支付首期房款237,716元，余款200,000元以银行按揭贷款支付；出卖人应在2014年10月31日前向买受人交付该商品房；该门面房交付时应当符合下列条件：1、该门面房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该门面房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；逾期交房超过60日的，买受人有权退房；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。2013年10月19日，马正喜、罗单单向佳诚置业公司支付首期房款237,716元，通过银行按揭贷款方式支付房款200,000元，共计支付房款437,716元。2019年3月初，马正喜、罗单单实际占有使用案涉房屋。另查明，2013年11月1日，佳诚置业公司开发建设铜仁市碧江区××大道××号笑哈哈中国中西部国际商贸物流城1,13～15,16～19,2,20～23,3,4,5～7,8～12幢取得了《商品房预售许可证》。一审法院认为，本案争议的焦点是：1.当事双方签订的《商品房买卖合同》是否合法有效，该合同应否继续履行；2.佳诚置业公司是否存在逾期交房的行为，应否承担相应的违约责任；3.马正喜、罗单单主张的违约金是否超过诉讼时效；4.马正喜、罗单单主张的违约金计算标准是否明显过高，是否属于法院依法调整的范围。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案中当事双方在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或解除。故，对马正喜、罗单单要求佳诚置业公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，依法予以支持。马正喜、罗单单向佳诚置业公司支付了首期购房款，佳诚置业公司则应当按照合同约定的时间于2014年10月31日前向马正喜、罗单单履行交房义务。佳诚置业公司未能如约履行交房义务，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，佳诚置业公司理应向马正喜、罗单单承担逾期交房的违约责任。庭审中，佳诚置业公司辩称马正喜、罗单单主张逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”之规定，本案中双方签订的《商品房买卖合同》对逾期交房的违约责任进行了明确约定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同对逾期交房违约金的计算方式、支付期间及支付期限进行了明确约定，即逾期交房违约金的支付期间为合同约定的商品房交付期限届满之次日（2014年11月1日）起至实际交付之日止，该支付期间的约定未违反法律禁止性规定，也符合当事人意思自治原则。对支付期限约定为商品房实际交付之日起30日内予以支付，该支付期限应为本案诉讼时效的起算时间。马正喜、罗单单于2019年3月初实际占有使用案涉房屋，马正喜、罗单单于2019年6月12日诉至法院，主张逾期交房违约金，没有超过诉讼时效。故，对佳诚置业公司提出诉讼时效的抗辩理由，不予采纳。佳诚置业公司应当按照法律规定和双方合同约定向马正喜、罗单单承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人一方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，双方在合同中对违约金的计算方法进行了约定，即逾期超过60日，按照马正喜、罗单单已付款每日万分之五的标准计算违约金，根据约定，佳诚置业公司应以马正喜、罗单单已付房款437,716元为基数，按照每日万分之五的标准，支付从2014年11月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，马正喜、罗单单称2019年3月占有使用案涉房屋，则逾期交房违约金计算至2019年3月1日止较为合理。故，佳诚置业公司承担的逾期交房违约金为437,716元×1582天×0.0005=346,233元。马正喜、罗单单主张的该部分违约金，于法有据，予以支持，超过部分不予支持。庭审中，佳诚置业公司主张案涉合同约定的违约金计算标准过高，请求人民法院予以调整。根据“谁主张，谁举证”的原则，佳诚置业公司应对此承担举证证明责任，但至本案作出判决前，佳诚置业公司未能提交证据证明案涉合同约定的违约金过分高于马正喜、罗单单造成的损失，佳诚置业公司应承担举证不能的不利后果。况且，对逾期交房违约金的约定，未违反法律禁止性规定，也符合当事人意思自治原则，双方应当按约履行。因此，佳诚置业公司的辩解理由不能成立，不予采纳。综上所述，对马正喜、罗单单要求佳诚置业公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，并要求佳诚置业公司以购房款437,716元为基数，按照每日万分之五的标准支付从2014年11月1日起至2019年3月1日止该日期间的逾期交房违约金346,233元的诉讼请求，于法有据，予以支持，超过部分不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、马正喜、罗单单与铜仁佳诚置业有限公司继续履行双方于2013年10月19日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号：2014000902、2014000904）；二、铜仁佳诚置业有限公司于判决生效之日起十日内向马正喜、罗单单支付逾期交房违约金346,233元；三、驳回马正喜、罗单单的其他诉讼请求。案件受理费3,547元，已减半收取计1,774元，由马正喜、罗单单负担174元，铜仁佳诚置业有限公司负担1,600元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，佳诚置业公司上诉主张马正喜、罗单单关于逾期交房违约金的诉请超过诉讼时效，应予驳回。经查，双方在合同中约定交房时间为2014年10月31日，未按期交付的，按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于商品房实际交付之日起30日支付。双方在合同中对违约金的计算及支付时间进行了明确的约定，案涉房屋于2019年3月实际交付，在房屋交付前，佳诚置业公司的违约行为持续发生，佳诚置业公司上诉所称的诉讼时效应至2016年10月30日止的理由明显不能成立，本院不予支持。综上，佳诚置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,493元，由上诉人铜仁佳诚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张金勇审判员  唐正洪审判员  吴爱民二〇一九年十二月十三日法官助理陆茜书记员刘鹏