天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0105民初5100号原告：吕军，男，1960年1月28日出生，住天津市河北区。委托诉讼代理人：田更，天津维钧律师事务所律师。被告：周桂珍，女，1962年2月20日出生，住天津市河北区。委托诉讼代理人：尹娜，天津德唯律师事务所律师。被告：崔茂玉，男，1960年3月1日出生，住天津市河北区。委托诉讼代理人：尹娜，天津德唯律师事务所律师。第三人：天津通信广播集团有限公司，住所地天津市河北区新大路185号。法定代表人：李琦，董事长。委托诉讼代理人：高升，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧，天津四方君汇律师事务所律师。第三人：天津通广集团振宇工贸有限公司，住所地天津市河北区靖江路金沙江里（第七供热站内）法定代表人：吕继发，董事长。委托诉讼代理人：梁田，员工。第三人：赵金普，男，1974年10月3日出生，住天津市和平区。委托诉讼代理人：贾俊鹏，天津世林律师事务所律师。第三人：天津市鑫顺宇房产经营有限公司，住所地天津市和平区成都道165号。法定代表人：倪征，董事长。委托诉讼代理人：姒元宇，员工。原告吕军与被告周桂珍、崔茂玉及第三人天津通信广播集团有限公司（以下简称“通广集团”）、天津通广集团振宇工贸有限公司（以下简称“振宇公司”）、赵金普、天津市鑫顺宇房产经营有限公司（以下简称“鑫顺宇公司”）返还原物纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕军的委托诉讼代理人田更，被告周桂珍及委托诉讼代理人尹娜，被告崔茂玉的委托诉讼代理人尹娜，第三人通广集团的委托诉讼代理人高升，第三人振宇公司的委托诉讼代理人梁田，第三人赵金普的委托诉讼代理人贾俊鹏，第三人鑫顺宇公司的委托诉讼代理人姒元宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕军向本院提出诉讼请求：1.依法判令二被告将坐落河北区靖江路xx号房屋腾交原告；2.依法判令二被告向原告支付2019年1月至2019年9月期间的房屋使用费22500元；3.依法判令二被告向原告支付2019年10月至实际腾房之日止的房屋使用费；4.本案诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2015年10月，原告成为坐落河北区靖江路金沙江里xx号房屋的承租人，承租期限自2015年10月8日至2025年10月7日。原告自取得房屋合法使用权之日起，二被告一直霸占该房屋。原告多次交涉要求腾退房屋，均遭二被告拒绝且拒绝向原告支付房屋使用费。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，望判如所请。被告周桂珍、崔茂玉辩称，首先，涉案房屋系第三人通广集团建设的职工宿舍，通广集团仅有涉案房屋所在土地的使用权证，并无房屋所有权证书。该房屋属于单位内部建房，根据最高院关于房地产受理案件的相关规定，明确因单位内部建房而引起的占房、腾房纠纷，均不属于人民法院的受案范围，就此提起的诉讼应不予受理或驳回起诉。其次，原告对涉案房屋没有合法权利，原告不能仅凭托管的租赁合同即证明其为合法权利人，还需提供房屋的所有权登记情况，托管单位与所有权人是否存在委托合同等相关书证以证实原告具有合法使用权。据调查得知，房屋托管单位为鑫顺宇公司，该公司没有托管资质，其营业执照中列明的经营范围中涉及房屋的仅有房屋租赁一项内容，该公司自行拟制的租赁合同不具有合法性，因此原告不能以此证实其为该房屋的合法权利人。第三，即使原告是合法权利人，双方曾对该房屋的承租问题已进行约定，原告自认与涉案房屋无任何关系。综上，不应支持原告的诉讼请求。第三人通广集团述称，我方服从法院裁决。第三人振宇公司述称，我方服从法院裁决。第三人赵金普述称，涉案房屋在2014年7月由赵金普通过与振宇公司签订合同取得，2015年与鑫顺宇公司办理托管手续，此后于同年将该房屋出售给原告吕军，因此我方同意原告的诉讼请求。第三人鑫顺宇公司述称，我方服从法院裁决。本院经审理认定事实如下：周桂珍与崔茂玉系夫妻关系，通广集团系振宇公司的控股股东。涉案房屋系坐落河北区xx一侧的门面房，该房屋为1989年第二批住宅配套工程中的一部分，属于通广集团的固有资产。该住宅配套工程房屋经通广集团申请规划设计管理部门审核并取得建筑工程施工执照后建设，施工单位为天津三建建筑工程有限公司。1990年房屋竣工后，因通广集团拖欠工程款，房屋未办理交接并留置在天津三建建筑工程有限公司，由该公司进行管理出租，以出租收益冲抵工程款。2013年9月16日，通广集团与天津三建建筑工程有限公司签订《留置房屋交接协议》，主要内容为：“遗留的房屋未交接、拖欠工程款和房屋出租问题双方互不追究，房屋及承租户按现状由天津三建建筑工程有限公司一分公司移交通广集团，协议签订前一分公司与承租户的债务自行解决，协议签订后通广集团即接管全部房屋及承租户，一分公司不再承担任何责任。”通广集团接收房屋后即将房屋委托振宇公司进行日常管理、使用并允许对外出租，且不收取费用，但至今未办理房屋的所有权登记手续。2014年1月8日，振宇公司与崔茂玉签订《房屋出租合同》，约定将河北区靖江路xx门面房2间出租给崔茂玉，面积80平方米，租期自2014年1月1日至2014年12月31日，月租金2400元。次日，双方对上述合同予以补充并签订补充材料一份，约定崔茂玉租赁房屋租期自2014年1月1日至2018年12月31日，租期内不涨房租，同时要求崔茂玉不得对外泄露该补充内容。上述租赁合同履行期间，振宇公司与赵金普于2014年7月25日签订《借款协议》，约定振宇公司以河北区靖江路xx门面房作为抵押从赵金普处借款450万元，借款期限自2014年8月1日至2014年12月1日，如借期届满两天内不能一次性偿还借款，则抵押物的所有权及处置权归赵金普所有，赵金普有权对抵押物自行处置，振宇公司积极配合办理过户手续等。另查，2014年10月15日，天津市洪强房屋信托有限公司和平区分公司（该公司对河北区靖江路xx门面房自行编订号码，涉案房屋编号为20号）与振宇公司法定代表人吕继发就涉案的20号房屋及相邻编号为21号房屋分别签订自制《天津市非住宅房屋租赁合同》，将上述两间房屋出租给吕继发，房屋产别记载为托管产，用途为工商业，租期均为2012年5月1日至2017年4月30日，其中涉案20号房屋计租面积为21.64平方米，月租金60.80元；21号房屋计租面积为21.26平方米，月租金59.70元。2014年12月14日，天津市洪强房屋信托有限公司和平区分公司分别与赵金普签订就涉案的20号房屋及相邻编号为21号房屋分别签订自制《天津市非住宅房屋租赁合同》，将上述两间房屋的承租人变更为赵金普，租期均为2014年12月14日至2017年4月30日，计租面积及租金标准未变更。2015年9月1日，天津市洪强房屋信托有限公司和平区分公司与鑫顺宇公司签订《单位产房屋委托管理协议书》，约定自2015年9月1日起将河北区靖江路xx号门面房（计租面积773.66平方米）全部委托鑫顺宇公司代管，协议有效期为10年。此后，赵金普将涉案的20号房屋及相邻编号为21号房屋有偿转让给吕军。2017年10月10日，鑫顺宇公司与吕军就涉案20号房屋于签订自制《天津市非住宅房屋租赁合同》，租期自2015年10月8日至2025年10月7日。原告与赵金普就上述两间房屋办理有偿转让后，周桂珍、吕军及案外人姜长福于2016年5月18日签订《协议书》一份，主要内容为“周桂珍将租赁振宇公司包括涉案20号房屋在内的19号、20号、21号、26号、27号门面房租赁合同及期限为2014年1月1日至2018年12月31日的补充协议终止，由现房屋承租方吕军和案外人姜长福一次性赔偿周桂珍30万元作为终止租赁合同赔偿款，从2016年6月1日起上述房屋由现租赁合同的承租方承租，与周桂珍再无任何关系。”2017年6月1日，上述三人再次签订《协议书》，主要内容为：“从今日起，吕军自愿撤出20号、21号房屋，补偿款8万元由周桂珍退还吕军，退还后吕军不再参与周桂珍、崔茂玉关于与振宇公司门面房的任何关系，由周桂珍、崔茂玉继续履行与振宇公司之间的租赁合同。”当日，周桂珍、崔茂玉将80000元退还吕军。再查，2018年4月18日，周桂珍、崔茂玉之女崔倩倩与鑫顺宇公司就22号、23号房屋分别签订自制《天津市非住宅房屋租赁合同》，租期均为2015年4月1日至2020年3月31日，两间房屋计租面积均为27.26平方米，月租金均为76.60元。现20号、21号、22号、23号房屋内部已连通，由周桂珍、崔茂玉用于烟酒经营。庭审中，鑫顺宇公司提交盖有振宇公司、该公司法定代表人吕继发及天津市洪强房屋信托有限公司印章的《单位自管产房屋委托管理协议书》，主要内容为：“振宇公司自2014年9月21日起，将河北区靖江路xx号等处单位自管产房屋计773.66平方米全部委托天津市洪强房屋信托有限公司代管，有效期为5年。”振宇公司表示该协议上签章真实性无法确认，同时表示对本案相关的20号、21号、22号、23号四间房屋的产权、建设及后续管理等问题均已无法核实。通广集团表示涉案房屋并非单位内部建房或分配住房，虽属其固有资产但未办理所有权登记和国有资产登记手续，同时认可振宇公司与赵金普签订《借款协议》中符合法律规定的相关内容，但表示振宇公司对涉案房屋只有代为管理、使用和出租的权利，并无处置权。赵金普表示2015年振宇公司因未清偿借款，因此将与本案相关的20号、21号等房屋用于抵偿债务，抵债后其将20号、21号房屋有偿转让给吕军，应付的转让费已向其结清。上述事实，有各方提交、本院调取的相关证据材料，证人证言及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，涉案房屋为1989年第二批住宅配套工程中的一部分，虽系通广集团的固有资产但并未办理所有权登记手续，且原、被告亦非通广集团的员工，因此本案并不属于因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房纠纷范围，二被告提出本案不属于人民法院受案范围的意见，本院不予采纳。本案纠纷的起因系振宇公司到期未向赵金普清偿债务，故以包括涉案房屋在内的相关房屋进行抵债，后由赵金普有偿转让给原告而引发，但振宇公司与赵金普签订的《借款协议》中关于“如借期届满两天内不能一次性偿还借款，则抵押物的所有权及处置权归赵金普所有，赵金普有权对抵押物自行处置，振宇公司积极配合办理过户手续”的约定不符合让与担保的规定，应认定无效，且振宇公司的权限仅为代管房屋，并无处置权，因此赵金普并非通过合法形式取得涉案房屋，当然亦无权将涉案房屋进行有偿转让。现原告吕军并未合法取得涉案房屋承租权，其向二被告提出的相关腾房及给付房屋使用费的主张，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条和《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决如下：驳回原告吕军的诉讼请求。案件受理费362.5元，由原告吕军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  王 盛审 判 员  苑治臣人民陪审员  刘丽丽二〇一九年十二月三十日法官助理张金改书记员王杰附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。