北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京03民终16779号上诉人（原审原告）：张如莹，女，1984年6月27日出生，回族，住河北省三河市燕郊开发区。被上诉人（原审被告）：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：卢承书，女，1989年5月7日出生，住天津市河西区。上诉人张如莹因与被上诉人绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初22850号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张如莹上诉请求：1.撤销一审判决第四项和第五项,依法改判支持张如莹一审诉讼请求的第三项和第五项，绿地公司向张如莹支付逾期交付市政基础设施违约金14512.17元；绿地公司向张如莹支付逾期办理房屋权属证书损失（按每套100元/天计算，自2017年11月28日起至2019年7月29日）；2.一、二审诉讼费用由绿地公司承担。事实及理由：一、交房前后五年间，张如莹曾多次与绿地公司交涉房本延期、面积补差以及支付违约金、补偿金等问题；二、张如莹多次要求绿地公司尽快办理面积补差抵扣契税的事宜，但绿地公司一直故意拖延时间，造成张如莹无法使用现有房产申请抵押贷款，绿地公司应对张如莹的经济损失承担赔偿责任；三、绿地公司强行交付未达合同标准的房屋，长期非法占用张如莹的面积补差款拒不归还，后提出把张如莹的面积补差款抵扣契税代缴，再次以各种理由推诿拖延；四、其他业主已在类似案件中胜诉，根据人民法院判决的既判力原则，这些裁判的结论适于本案。绿地公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意张如莹的上诉请求及理由，请求驳回张如莹的上诉请求。张如莹向一审法院起诉请求：1.判令绿地公司按照合同约定为张如莹办理3号楼××室房屋权属证书；2.判决绿地公司向张如莹退返多收取的××室购房款21521元并承担延迟退款赔偿（按年息4.75%利率计算，自2015年11月30日起至绿地公司实际退返日止）；3.判决绿地公司向张如莹支付逾期交付市政基础设施违约金14146.31元；4.判决绿地公司向张如莹支付逾期交付房屋权属证书违约金4160.68元；5.判决绿地公司向张如莹支付逾期办理房屋权属证书造成的损失60700元（按每套100元／天计算，自2017年11月29日起至双方在微信中确认多收的房款不再抵扣契税之日止即2019年7月29日，逾期607天，之后的不再主张);6.诉讼费由绿地公司承担。一审法院认定事实：2015年11月9日，张如莹（买受人）与绿地公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1803816），合同约定：……第三条、基本情况。该商品房房屋坐落为顺义区后沙峪镇火神营村火寺路东侧6#办公用房11层××……预测建筑面积共40.65平方米。其中，套内建筑面积28.53平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.12平方米……第五条、计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米29889.94元，总价款852760元……第六条、付款方式及期限。买受人采取第4种其他方式付款。具体付款方式及期限的约定见附件五。第十二条、交付条件。（一）出卖人应当在2015年9月30日向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……第十三条、市政基础设施和其他设施的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）上水、下水：于该商品房实际交房之日达到开通条件；（2）市政双路供电：于该商品房实际交房之日达到开通条件；（3）供暖：于该商品房实际交房后第一个采暖季起始日时达到开通条件；（4）燃气；（5）电话通信线：于该商品房实际交房之日，敷设到户；（6）有线电视线：于该商品房实际交房之日，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）每逾期一日，出卖人向买受人支付相当于全部房价款万分之壹的违约金……第十五条、面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。1、根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款：（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人……第十六条、交接手续……（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，与该房有关的风险责任随之转移到买受人……（五）……2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费；（4）办理产权手续需交纳的印花税、工本费、贴图费，以及国家规定需要买受人交纳的其他税费；（5）买受人未将上述费用全额交给出卖人的，出卖人有权顺延交付该商品房直至买受人交齐上述费用……第二十一条、产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2017年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如未因此影响买受人在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任；如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第（二）款第2项第（2）条目承担责任。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受人退房的，出卖人应当自收到买受人发出的退房通知之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。合同还约定了其他权利义务。合同附件五付款方式及期限的约定。一、买受人选择下列第1种方式向出卖人支付《北京市商品房预售合同》第五条约定合同总价款：……1、一次性付款：买受人应于签署《北京市商品房预售合同》当日向出卖人支付首付款计852760元（含已付定金）。当日，双方还签订了一份《商品房预售合同联机备案表》，记载合同网上签约日期为2015年11月9日。2013年11月29日，张如莹分别刷卡支付352511元及105000元，绿地公司为张如莹出具房款为457511元的收据一张。2015年11月9日，张如莹刷卡支付395249元，绿地公司为张如莹出具房款为395249元的收据一张。2016年1月22日，绿地公司为张如莹出具房款金额为853657元的发票一张。2015年11月24日，绿地公司向张如莹发出《绿地顺义【启航中心】入住通知书》，主要内容为：“……为了您能顺利办理入住手续，我们将于2015年11月28日至2015年11月30日成立联合收房中心，开始集中为客户办理入住手续，由于此次办理入住户数较多，我们友情建议您于11月28日，上午9:30至12:00、下午13:00至16:30前来办理手续。入住手续地点：绿地启航国际售楼处一层……三、若因为您的原因未能前来办理入住手续，根据贵我双方的《商品房买卖合同》第十六条第四款的相关规定，视同我公司已按期交付……”。张如莹于2016年1月22日收房，并在收房当天填写了《绿地顺义启航中心业主入住房屋验收表》一张。绿地公司认可张如莹收房是2016年1月22日，但表示根据合同约定，入住通知书规定的期限届满即视为绿地公司已经交付房屋，如绿地公司未按入住通知书收房，迟延交房的责任不在绿地公司，绿地公司均已履行完毕相应违约金的付款。绿地公司于2016年12月23日就涉诉房屋所在楼栋办理了初始登记。2017年12月26日，张如莹与绿地公司签订《面积确认及房款结算协议》，约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市顺义区后沙峪镇裕曦路××号楼11层××室房屋，该涉诉房屋实测建筑面积为40.36平方米，实测套内建筑面积27.84平方米，该房屋实测总价应为832136元，经买卖双方同意，最终以832136元作为《房屋所有权证》立契价款。2017年12月26日，绿地公司为张如莹出具房款为832136元的发票一张，原有房款为853657元的发票被绿地公司收回。绿地公司认可未退张如莹面积补差款21521元。经一审法院与北京歌华有线电视网络股份有限公司顺义分公司核实，该公司就涉诉小区有线电视工程建设情况出具了说明：经我单位核实，裕曦路11号院小区属于红线内（小区内）有线电视由开发商自行建设，歌华有线负责政府机房至小区机房光缆接入建设。机房光缆接入工程于2016年5月15日竣工，2016年5月18日开通光信号。裕曦路××11层××室有线电视分配网敷设入户是由开发商建设，我单位无法确定具体时间。特此说明。2019年8月27日，税务局为张如莹出具金额为25380.18元的税收完税证明一张。张如莹表示面积补差款21521元一直没有退还，2018年11月绿地公司方工作人员赵煜庭和黄斌找到张如莹说用面积补差款抵扣契税，张如莹表示同意，但是绿地公司一直没有办理下来，面积补差款也没有退，张如莹因此一直没有交税，2019年7月份绿地公司又联系张如莹表示不再抵扣，退还张如莹面积补差款。为此张如莹提交微信聊天记录予以证明，但表示只有2019年3月之后的微信聊天记录，之前的没有了。微信聊天记录是张如莹与绿地公司工作人员黄斌的聊天记录，张如莹的微信号为×××,黄斌的微信号为×××，微信聊天记录显示：2019年3月14日，张如莹询问“怎么样了？我一会儿过去找你吧？”，黄斌回复“钱没抵扣过”，张如莹问“契税多少”，黄斌回复“我问了下财务”，“需要走手续”，张如莹问“手续多久”，黄斌回复“契税总房价/1.05*3%”，“我问问赵煜庭”，“没走过”，“你也可以直接问他”，张如莹回复“帮我问一下，谢谢”，“着急，你问他吧”，“你让财务现在算一下吧？上午来得及，我就穿衣服去找你？来不及，你吃完午饭通知我过去也行，谢谢”,“我过去还需要带什么”，黄斌回复“你现在过来没用”，“没人确认手续”，张如莹问“下午呢”，黄斌向张如莹发送截图一张，截图显示“煜庭，启航有一个去年去建委投诉的公寓客户6-××张如莹，她想把面积补差款抵到契税里去，这个是直接抵还是怎么着”，并表示“没人回复”，2019年5月29日，张如莹问“我的面积差抵个税，你们申请下来了吗？”“这都多久了，到底弄完吗？到哪一步了呢”，2019年6月15日，张如莹问“黄斌，我的面积补差款抵扣契税，上次在建委你们答应好的，你给我申请了整整半年了，公司流程到底啥时候能批下来？”，黄斌回复“我周一给你确认一下吧”，“上次跟赵煜廷说过啊”，“你也跟他联系过”，张如莹表示“他总不接电话，还拉黑是什么意思”，黄斌回复“那我是不知道他干嘛这样”，“周一我给你问问”，张如莹表示“尽快吧”，黄斌回复“OK”，2019年6月17日，黄斌询问“我们同事说，你的面积差给你退完了？”，2019年6月18日，张如莹问“退了？退到哪个卡了？”，黄斌回复“昨天确认了，还没有”，2019年7月8日，黄斌表示“你的钱，我给你催下来了”，张如莹问“什么意思，你是说我的面积补差款抵扣契税的事吗？”2019年7月8日。张如莹问“黄斌，就麻烦你问清楚你们公司，去年，你们公司自己说要我的面积补差款抵扣契税，然后，就这么一个申请流程，你们竟然申请了快一年了，这期间，我多次微信和打电话问你进展，都说还没申请下来，再等等，而且赵玉霆把我的手机号都拉黑，拒绝我电话。你说你申请了，一直没批下来，让我等，一等就是快一年，现在又告知说给我退款。那因此影响办理房本，这个责任应该谁来承担？请你们公司给我一个合理的答复。”2019年7月15日，黄斌表示“你卡号发我吧”，“面积差退款已经申请下来了，你把本人银行储蓄卡卡号、开户行发我”。针对张如莹提交的微信聊天记录，绿地公司表示真实性无法确认，黄斌是绿地公司的员工，但其之前的手机已损坏，无法核实聊天内容，其也回忆不起来聊天内容，张如莹提交的聊天记录无法看出绿地公司同意折抵契税，关联性和证明目的均不予认可，与本案无关。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。根据合同第二十一条的规定，买受人应当在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。根据双方陈述以及提交的证据材料，可以确认张如莹实际收房时间为2016年1月22日，但根据双方合同第十六条的约定，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，该房有关风险责任随之转移到买受人。结合张如莹提交的《入住通知书》记载办理入住手续的时间为2015年11月28日至2015年11月30日，故虽张如莹实际收房时间是2016年1月22日，但依据合同约定，2015年11月30日已视为房屋交付给张如莹。根据权利义务对等原则，张如莹应当于2017年11月29日前取得房屋所有权证书。张如莹已经履行了缴纳全部房款、契税等合同义务，涉诉房屋于2016年12月23日初始登记至绿地公司名下，已具备为张如莹办理房屋所有权证的条件，绿地公司应当为张如莹办理房屋所有权证。张如莹第一项诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。根据合同第二十一条第（一）款第2项及第（二）款第2项第（2）条目的约定，张如莹主张的关于延迟办理房屋所有权证书的违约金请求，有事实和法律依据，且绿地公司亦表示同意，故对张如莹该项请求，一审法院予以支持。关于市政基础设施违约金，依据查明的事实，根据北京歌华有线电视网络股份有限公司顺义分公司出具的有线电视工程建设情况说明，张如莹购买的房屋于2015年11月30日已交付，而有线电视在红线外（小区外）的光缆接入工程是2016年5月15日竣工，2016年5月18日光信号开通，上述有限电视在房屋交付时未达到约定条件，绿地公司构成违约，现张如莹请求绿地公司支付违约金，绿地公司主张张如莹之请求已超过诉讼时效，因张如莹并未就该主张诉讼时效发生过中止或中断举证，故对于张如莹该项请求，因已超过三年的诉讼时效，法院无法支持。关于张如莹主张的应退面积补差款21521元，绿地公司予以认可，对此一审法院不持异议。关于张如莹主张的延迟退款赔偿，因绿地公司于2017年12月26日与张如莹签订最终的《面积确认及房款结算协议》，张如莹应缴房款及契税金额均已确定，签订该协议后，绿地公司即应退还张如莹多收取的费用，张如莹该项请求的计算时间有误，一审法院予以调整，对于张如莹该部分请求的合理部分，予以支持。关于张如莹主张的逾期办理房产证损失问题，因房产证是不动产所有权的唯一凭证，根据标的物产权性质，涉诉房屋系办公用房，房产证未能取得，势必会对张如莹的使用权造成不便和限制，故此结合本案基本情况，对于张如莹主张的损失，绿地公司应予适当赔偿，2017年11月30日至2017年12月26日的损失，一审法院予以确认，对于张如莹主张的2017年12月26日至2019年7月29日期间的损失，由于张如莹在签订最终结算协议后未及时缴纳契税，其自身存在一定过错，张如莹表示绿地公司承诺以面积补差款抵扣契税，但其提交微信聊天记录不足以证明其主张，绿地公司对此亦不予认可，故张如莹该主张一审法院无法认定，该部分损失，一审法院不予确认。一审法院判决：一、绿地集团北京京坤置业有限公司于判决生效之日起七日内协助张如莹办理位于顺义区裕曦路××号楼11层××室房屋的过户手续；二、绿地集团北京京坤置业有限公司于判决生效之日起七日内向张如莹退还房屋面积补差款二万一千五百二十一元，并支付迟延退还面积补差款利息（以二万一千五百二十一元为基数，自二〇一七年十二月二十七日起至实际退款之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、绿地集团北京京坤置业有限公司于判决生效之日起七日内向张如莹支付迟延办理房屋所有权证书的违约金四千一百六十元六角八分；四、绿地集团北京京坤置业有限公司赔偿张如莹损失二千七百元，于判决生效之日起七日内执行；五、驳回张如莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理期间，张如莹提交了以下证据：证据一、张如莹与黄斌的电话录音；证据二、张如莹等业主与绿地公司在建设会员会达成的协调单。上述证据综合证明张如莹已与绿地公司达成协议，将房屋面积补偿款协商抵扣契税。绿地公司的质证意见为：证据形式要件以法庭核实为准，录音证据真实性很难核实。本院认为，张如莹已提交录音证据原件，本院对其真实性予以确认，对其证明目的综合全案评判；张如莹提交的协调单，未显示张如莹与绿地公司就面积补差款抵扣税款的合意，对该份证据证明力本院不予确认。二审中，绿地公司未提交新证据。二审中，绿地公司认为双方签署面积补偿协议之后，张如莹未及时交纳契税，导致产权证没有及时办理与绿地集团无关。不认可同意相关税款由绿地公司替张如莹交纳。张如莹认为契税缴纳前提为大产权证已经办理完毕，张如莹称2017年12月双方签订面积补偿协议后，因未得到绿地公司通知可以缴纳契税，后续绿地公司同意用面积补差款直接代张如莹交纳契税，故相关损失应当由绿地公司负担。本院二审经审理认定的其他事实与一审法院查明一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于一、绿地公司是否应当给付逾期交付市政基础设施违约金；二、绿地公司应当支付的因逾期办理房屋权属证书产生的损失数额？关于焦点一，依据查明的事实，张如莹购买的房屋于2015年11月30日已交付，有线电视在红线外（小区外）的光缆接入工程是2016年5月15日竣工，2016年5月18日光信号开通，上述有限电视在房屋交付时未达到约定条件，绿地公司构成违约，但绿地公司主张张如莹之请求已超过诉讼时效，因张如莹并未就该主张诉讼时效发生过中止或中断举证，故对于张如莹该项请求，因已超过三年的诉讼时效，本院无法支持。关于焦点二，张如莹二审中提交的录音证据与其一审中提交的微信证据相吻合，本院认为，绿地公司认可黄斌系其公司职员，但以手机损坏无法核实聊天内容为由拒绝核实真实性，应由其承担不利的法律后果。结合张如莹二审中提交的录音证据，可以证明绿地公司曾允诺以面积补差款代张如莹交纳契税款。因房产证是不动产所有权的唯一凭证，根据标的物产权性质，涉诉房屋系办公用房，房产证未能取得，势必会对张如莹的使用权造成不便和限制，绿地集团拖延未退还面积补差款、未代缴契税款，对于张如莹房产证迟延办理负有责任。张如莹与绿地公司签订的《北京市商品房预售合同》约定由张如莹自行交纳税费、自行办理房产证，其对契税缴纳、房产证的迟延办理亦负有一定过失。故本院综合本案案情，由绿地公司对张如莹迟延办证的损失给予适当赔偿。综上，张如莹的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初22850号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初22850号民事判决第四项、第五项；三、绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿张如莹损失二万元；四、驳回张如莹的其他诉讼请求。一审案件受理费1155元，由张如莹负担900（已交纳），由绿地集团北京京坤置业有限公司负担255元（于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院）。二审案件受理费1671元，由张如莹负担1371元（已交纳），由绿地集团北京京坤置业有限公司负担300元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 妍审 判 员  薛 妍审 判 员  杨 路二〇一九年十二月十二日法官助理  吴 琳书 记 员  卢园园