湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12427号上诉人（原审原告）：邓红明，男，汉族，1975年7月29日出生，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：霍欣，广东庄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭琳，广东庄阳律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：长沙金鹏房地产开发有限责任公司，住所地湖南省长沙市开福区湘江中路一段168号。法定代表人：彭纯其。委托诉讼代理人:袁爱军，女，汉族，1959年9月19日出生，住湖南省长沙市开福区，系长沙金鹏房地产开发有限责任公司员工。上诉人邓红明因与被上诉人长沙金鹏房地产开发有限责任公司（以下简称金鹏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初3133号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓红明向本院提出上诉请求：1.撤销（2019）湘0105民初3133号民事判决第二项；2.判令被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金769529.25元；3.本案一、二审诉讼费用及其他费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定诉讼时效起算点错误，本案逾期办证行为一直处于连续状态，违约事实为一个整体，诉讼时效应自实际办理房屋产权证（即2019年6月6日）之日起计算。2.一审认定事实与实际情况不符，原告占有使用涉案房屋并非通过强行占有手段。原告提交的物业公司关于2011年6月7日房屋被强占的报告系物业公司单方出具，证明力低，真实性无法确定，即使报告真实，其内容仅仅反映了梁平（湖南特地投资有限公司法定代表人）强行占有房屋的事实，与上诉人无关。金鹏公司辩称：1.一审认定上诉人通过强行手段占有、使用涉案房屋，事实清楚，证据充分。2.涉案房屋产权未按期登记至上诉人名下，是因为与另一案件的审理结果相关，被上诉人依法不应承担违约责任。上诉人购房款中有30万元存在质疑，即表述为“消防工程款30万元（冲抵1127房款）”，对于该款支付的真实性，在被上诉人与湖南特地投资有限公司诉讼纠纷中存在分歧，湖南特地投资有限公司法定代表人梁平对此始终态度不明确，直至2018年底法院终审判决确定归特地公司承担后，该30万元房款才最终确认作为上诉人的房款。于是，被上诉人就专门安排工作人员与上诉人就办理产权证事宜进行联系，上诉人也答应一同去办理。3.本案已过诉讼时效，一审法院依法驳回上诉人的该项诉讼请求是正确的。邓红明向一审法院起诉请求：1.判令金鹏公司履行合同义务，立即协助将位于开福区南侧大地金墅项目中的第一栋11层1127号房产权过户登记至邓红明名下；2.判令金鹏公司自2012年1月27日起至大地金墅项目第一栋11层1127号房产权实际登记至金鹏公司名下之日止，每日按已交付房款的万分之三向邓红明支付违约金（暂计至2019年3月22日，共751118元）；3.邓红明承担本案一切诉讼费。一审法院认定事实：2008年3月29日，邓红明与金鹏公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，约定邓红明向金鹏公司购买位于开福区南侧大地金墅项目中的第一栋11层1127号房，总价款为人民币958915元。该合同第六条约定，买受人于2008年3月21日一次性支付首付款420000元，余款538915元于2008年4月10日前支付。并在合同第七条约定了逾期付款的违约责任。合同第十条约定，出卖人应当在2009年4月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准条件的商品房交付买受人使用。第十七条约定，出卖人在交付商品房180日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后180日内申请办理买受人的房屋所有权证,取得栋产权证后180日内申请办理买受人的土地使用权证。如出卖人违约，买受人选择不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。邓红明向该院提交了958915元购房款发票，拟证明其已按合同约定于2008年4月10日前付清了所有购房款。金鹏公司辩称其只收到邓红明658915元购房款，还有30万元并未收到，直至2018年10月31日金鹏公司与案外人湖南特地投资有限公司另案关于该楼盘合资、合作开发房地产合同纠纷一案，长沙市中级人民法院作出的民事判决书生效后，金鹏公司才最终依据该判决书确认邓红明付清了购房款。邓红明、金鹏公司未正式办理房屋交付手续，2011年6月7日，邓红明通过其他手段强行对涉案房屋进行了占有使用。金鹏公司于2011年8月12日取得涉案房屋栋证，涉案房屋登记在金鹏公司名下，权证号码为711136129，登记描述为“开福区湘江中路一段168号金鹏金树大厦1127”。一审法院认为，一、邓红明、金鹏公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规，合法有效，双方应当依照约定履行自己的义务。邓红明已按合同约定履行了支付全部购房款的合同义务，金鹏公司亦同意为邓红明办理变更登记手续，因此，该院对于邓红明要求金鹏公司协助将位于开福区南侧大地金墅项目中的第一栋11层1127号房产权过户登记至邓红明名下的请求，予以支持。二、本案中，邓红明诉请逾期办证违约金应属于债权请求权，适用诉讼时效的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。邓红明、金鹏公司签订的《长沙市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2009年4月28日前，向邓红明交付房屋；并在交房后180日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记；在取得栋产权证后180日内申请办理邓红明的房屋所有权证和土地使用权证。邓红明、金鹏公司一直未正式办理房屋交付手续，但邓红明通过其他手段自行占有并使用了涉案房屋。金鹏公司于2011年8月12日取得了涉案房屋栋产权证后，未给邓红明办理房屋所有权证和土地使用权证，邓红明也未提起诉讼，直至2019年3月22日，方诉至该院。因此金鹏公司提出诉讼时效的抗辩，认为邓红明的违约金请求已经超过诉讼时效，该院予以认可。故对邓红明要求金鹏公司承担违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、金鹏公司在本判决生效之日起五日内协助邓红明办理长沙市开福区房屋的产权登记；二、驳回邓红明的其他诉讼请求。本案一审受理费11311元，因适用简易程序减半收取5655.5元，由金鹏公司承担2827元，邓红明承担2828.5元。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。另查明：1.邓红明于2011年6月7日至今占有、使用涉案房屋并未收到金鹏公司的收房通知，亦未与金鹏公司办理交房手续，邓红明并未向法院提交其支付全部房款的银行转账凭证。2.本院（2016）湘01民再91号民事判决生效后，金鹏公司于2019年5月22日向邓红明通过ＥＭＳ专递邮寄了《办证通知》。3.长沙市开福区房屋的产权已于2019年6月6日登记至邓红明名下。本院认为，本案的争议焦点为：一、邓红明的诉讼请求是否已过诉讼时效；二、金鹏公司应否承担逾期办证的违约责任。关于焦点一。本院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，金鹏公司与邓红明于2008年3月29日签订《长沙市商品房买卖合同》后，未将涉案房屋产权登记至邓红明名下的客观事实处于持续状态，该状态直至2019年6月6日实际为邓红明办理不动产登记证书时方停止，而邓红明于2019年3月22日向一审法院起诉要求金鹏公司承担履行办证义务及违约责任，其主张并未超过诉讼时效，一审法院认定邓红明的诉请超过诉讼时效，与《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定相悖，本院予以纠正。关于焦点二。金鹏公司与邓红明签订《长沙市商品房买卖合同》的目的在于获得房屋的对价，而邓红明的合同目的系获取合同项下房屋的所有权。经查实，涉案房屋的总价为958915元，金鹏公司仅认可收取了邓红明658915元，另有300000元由案外人湖南特地投资有限公司（涉案楼盘的合作开放商）申请确定用消防工程款冲抵，而金鹏公司与湖南特地投资有限公司关于涉案楼盘合资、合作开发房地产合同纠纷案件由本院于2018年10月31日作出（2016）湘01民再91号民事判决，亦即对涉案房屋剩余300000元房款的支付问题（消防工程款支付的义务主体）作出最终认定；邓红明虽提交了958915元的购房发票，但未提交与之数额相同的转账支付凭证，因此，虽然《长沙市商品房买卖合同》约定金鹏公司应在取得栋产权证后180日内申请办理买受人的房屋所有权证，否则应按日支付已交付房价款万分之三的违约金，但邓红明有权获取逾期办证违约金应以其按时足额支付合同项下的房款为前提，在其房款未全部支付完毕或者双方对支付事宜存在分歧未达成一致合意之前，作为出卖人的金鹏公司可用拒绝交房、不予办证等方式行使抗辩权，故邓红明要求金鹏公司支付迟延办证违约金的诉请缺乏事实与法律依据。同时，邓红明于2011年6月7日在未收到交房通知、未办理交房手续的前提下，通过非正常手段占有、使用房屋至今，其行为亦不为法律所倡导；（2016）湘01民再91号民事判决生效后，金鹏公司亦及时协助为邓红明办理了涉案房屋的产权证书，故本院综合考虑上述情况，对邓红明要求金鹏公司支付迟延办证违约金的诉请不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用部分法律错误，本院予以纠正，但一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费11311元，由邓红明负担6311元，长沙金鹏房地产开发有限责任公司负担5000元。本判决为终审判决。审判长 何 鑫审判员 戴 静审判员 叶子龙二〇一九年十二月二十三日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。