浙江省缙云县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙1122民初3194号 原告：浙江亿鸿物业管理有限公司，住所地：浙江省金华市婺城区宾虹西路华鼎公馆1幢101室，统一社会信用代码：91330702586253012C。 法定代表人：杨传辉，公司董事长。 委托诉讼代理人：胡君敏，浙江十全律师事务所律师。 被告：缙云县鸿鑫房地产开发有限公司，住所地：浙江省缙云县五云街道碧街村新华西路南1号，统一社会信用代码：91331122581693131P。 法定代表人：章常义，公司总经理。 委托诉讼代理人：胡忠高，浙江浙合律师事务所律师。 原告浙江亿鸿物业管理有限公司（以下简称亿鸿公司）与被告缙云县鸿鑫房地产开发有限公司（以下简称鸿鑫公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2019年9月26日，被告鸿鑫公司以9月19日才收到副本等材料，本案原定开庭时间2019年9月23日，未保障其享有不少于15日的答辩期、举证期限为由申请延期审理。2019年10月17日，本案进行了第一次公开开庭审理。同日，原、被告双方申请庭外和解二个月。2019年11月28日，本案进行了第二次公开开庭审理。两次开庭，原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亿鸿公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付其拖欠的物业费287942.46元、车位费50700元、公摊电费20747.10元和电梯费49440元，总计人民币408829.56元，并且按照合同约定支付滞纳金（从2019年5月27日起按应缴费用408829.56元的每日千分之三计算至实际履行之日止）；2.判令被告立即向原告支付合同约定的物业补贴费人民币100000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。在第一次庭审中，原告对第2项诉讼请求进行变更：即增加要求按中国人民银行同期贷款基准利率从2019年5月27日起计算100000元利息损失至实际履行之日止；在第二次庭审中，将第1项诉讼请求中公摊电费变更为17835.99元。事实与理由：2018年5月27日，原、被告签订了《鸿鑫-尚品家园前期物业服务合同》一份，合同约定：原告为被告开发的“鸿鑫-尚品家园”项目提供物业服务，服务期限为2018年5月2日至2019年5月26日，且被告自愿额外补贴原告150000元，该笔补贴款分两次支付，即被告于2018年12月31日前支付50000元，2019年5月26日之前支付100000元。合同签订后，原告按照约定履行了物业管理职责，并于2019年5月26日合同到期后退场，与被告顺利完成交接。但是直到服务合同期满，被告既未按约定支付剩余的100000元补贴款，也未将合同约定的部分房屋的相关费用支付给原告，按照合同约定，该相关费用包括了总面积为6915.70平方米的48户高层住宅未售房源的物业费53942.46元（0.65元/月-平方米×6915.70平方米×12个月）、13000平方米未售商铺物业费234000元（1.5元/月-平方米×13000平方米×12个月）、169个未售车位的管理费50700元（25元/月×169个×12个月）、公摊电费17835.99元（总电费146744.02元/12个月/56898.30平方米×未售房源面积）、电梯费49440元。原告正常交接退场之后，曾多次向被告催收相关全部款项，但都遭到了被告的无故推脱，至今分文未付。综上所述，被告无故拖欠物业费等费用的行为已经严重违反了原、被告之间的合同约定和契约精神，给原告造成了严重的损失。 原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据材料： 1.原告营业执照复印件、法定代表人身份证明原件各一份，待证原告及法定代表人的身份情况； 2.被告营业执照复印件一份，待证被告的身份情况； 3.前期物业服务合同原件二份、被告提供给原告的未售房源、车位明细各一份，待证原告用以计算被告应交物业费、公摊电费、电梯费、车位费等费用的依据； 4.律师函打印件、快递查询单复印件二份，待证原告向被告催收物业费及补贴款，被告签收了律师函件的事实； 5.电费发票原件13张，待证2018年5月27日开始原告为被告垫付总电费为146744.02元，该费用系用以计算公摊电费的依据； 6.尚品家园（保障房）物业服务合同原件一份，待证原告退场为止，尚品家园只有12幢房子政府完成了回购，被告就该12幢房子签订了物业服务合同，其他房子和商铺政府和被告之间都未完成回购的事实； 7.依原告申请，法院向缙云县国有资产投资经营有限公司（以下简称国资公司）调取的回购协议复印件一份，待证在政府完成回购之前包括商业部分所有的物业费都是由被告支付的事实； 8.尚品壹号物业管理之费用年度测算，待证在2018年5月27日签订合同前一个月，原告对未来一年的物业费做了合理预算，双方就此预算所产生的差额达成了由被告支付原告150000元补贴款的意向的事实。 被告鸿鑫公司辩称，一、原、被告之间约定的150000元补贴属于被告应当支付原告一年全部物业管理费用。首先，从双方于2013年11月27日签订的前期物业服务合同可以看出，之前的做法就是以一年整体补偿形式向原告支付物业管理费用，双方之间于2018年5月27日签订的前期物业服务合同属于对之前合同的延续，也是按照之前的操作模式继续订立合同，并且在小区入住率日渐增加的情况下，双方约定从年补贴200000元调整为150000元，完全符合客观情形；其次，原告于2019年5月31日出具的《情况说明》中表述“应物业公司要求在开发商未支付尾款100000元（壹拾万元整）中抵扣”，说明原告在退场后，也是认为被告未支付的物业管理费用尾款是100000元，并不存在还需另行支付其他费用，且该《情况说明》系原告制作出具，出具时间系原告物业管理整体已经退场之后，如果还存在其他费用按照物业管理行业的惯例早就算好物业管理费用。二、原告主张的具体项目存在部分不合理，且请求中第一项内容已经全部包含在150000元的金额中，不存在另行主张的情形。对于原告主张的被告未售商品房48套及对应面积6915.70平方米，物业费用53942.46元、电梯费用49440元没有异议，但该二笔费用已经包含在150000元物业补贴之内，不应当另行计算；对于原告主张的总车位169个没有异议，但是从《房产回购协议书》第一条可以看出，其中有80个车位已经由政府部门回购，该部分车位不应当计算到被告身上，同时人防车位16个也并非被告所有，因此计算被告停车费用的实际车位应当为73个，该部分的费用21900元（25元/月×73个×12个月）也已包含在150000元补贴之内，不应当另行计算。对于公摊电费，原、被告双方在合同中没有约定，原告主张该部分费用缺乏相应的事实依据，同时公共部分的电费支出属于原告的成本支出或者摊派到电梯的费用中，不应当再另行收取，另外原告也没有提供向其他住户存在收取公摊电费的依据。三、被告尚欠原告多少物业管理费用及是否需支付的问题。首先，通过上述第一、二点分析，被告尚欠原告的物业管理费用为100000元，由于被告前期为原告垫付水费9147.05元，原告在其出具的《情况说明》中也已经明确在未支付的尾款100000元中抵扣，经抵扣之后尚未支付的款项应当为90852.95元；其次，由于被告的物业管理存在严重的服务质量服务问题，对于剩余的物业管理费用，被告无需支付。四、对于原告主张支付滞纳金及利息损失的问题。第一、原告长期以来没有按照合同约定履行物业管理业务，违约在先，才导致被告对其物业管理费用进行抵扣，并不存在被告违约逾期支付的情形；第二、双方之前在合同中约定的每日千分之三违约金显然过高，存在违法属于无效，不应予以支持或者应当予以降低；第三、原告在庭审中增加利息损失的请求，缺乏相应的事实依据，不应当支持；第四、原告提供的证据不足以证实向被告进行催讨过。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告为支持其辩称的事实，向本院提交如下证据材料： 1.尚品家园业主委员会于2019年4月29日对小区原告的物业管理情况巡查形成的书面汇报打印件一份（附照片复印件若干），待证原告在小区的物业管理过程中存在诸多问题，包括15项内容，对其管理费用应当予以扣减的事实； 2.原告出具的《情况说明》原件一份，待证原告同意在剩余款项100000元中抵扣被告垫付的水费9147.05元的事实。 对上述证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证： 对原告提供的证据，被告经质证，对证据1、2三性无异议；证据3真实性、合法性无异议，待证事实有异议。两份物业合同针对前期未售房源的物业管理费均是以一次性包干的形式支付原告，不存在再按照面积或车位另行结算的情形。对于政府回购部分的商品房，原、被告双方已明确约定由原告自行和政府协商，将政府回购部分排除在双方的协议之外。合同第二章对服务内容与质量予以了约定。原告以未缴纳物业清单来证明费用拖欠的情况，没有依据；证据4真实性、合法性都有异议，对待证事实不认可。该物业工作联系函系原告自行制作不是律师函，且不是通过律师事务所寄售，没有发函日期，对寄售内容和签收人没有办法确认；证据5真实性无异议，合法性、关联性有异议，该电费支出是否系公共部分、是否属于需要公摊的范围、具体费用无法确认；证据6真实性、合法性无异议，可以与证据3印证，即政府回购部分物业费应由原告与政府自行协商，这部分不是被告的承担范围；证据7真实性、合法性无异议，待证事实有异议，原、被告双方就政府回购部分的物业费在合同中进行了约定，回购部分由原告与政府协商洽谈；证据8三性均有异议，该物业管理费用年度测算没有经过相关部门的盖章确认，无法知道测算单位是谁，要被告承担相应责任，无事实依据。 对于被告提交的证据，原告经质证，对证据1三性均有异议，原告在退场之前没有接到过任何反应和投诉，其中部分问题不是物业管理问题，而是被告与业委会的纠纷；证据2真实性无异议，待证事实有异议，剩余的100000元补贴是被告另行给原告的补偿款，与物业费无关，物业费还要另行清算。 对原、被告提交的证据，本院作如下认证： 原告出示的证据1-2能证实原、被告双方身份情况，予以认定；证据3可以证实双方就物业管理约定相关事项、未售房源套数、未售房屋总面积、未售车位个数等事实，予以认定；证据4无法证实签收人与被告间的关系，不足以证实原告曾发过律师函，且被告已签收的事实，不予认定；证据5不足以证实该些电费应由被告分担，不予认定；证据6能证实尚品家园12幢的物业费由缙云县保障性住房管理办公室向亿鸿公司交纳的事实，予以认定；证据7证实国资公司向鸿鑫公司回购商铺的范围、面积，回购房屋位置、套数、面积，回购车位数量等及对物业管理费的约定，予以认定；证据8的真实性无法确认，不予认定。 被告提供的证据1不足以证实照片中所反应的问题应由原告承担，不予认定；证据2原告予以确认，可证实被告垫付水费9147.05元且原告愿意在100000元剩余补贴款中予以抵扣的事实，予以认定。 本院根据双方当事人的当庭陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：尚品壹号房产坐落于缙云县新碧街道新华西路和碧华路口，鸿鑫公司系尚品壹号房产开发商。2011年7月6日，国资公司（乙方）向鸿鑫公司（甲方）回购缙云工业园区中心花苑地块（暂名）开发建设的房屋签订《房屋回购协议书》。协议约定：乙方向甲方全部回购沿新达路和碧华路一层、二层商业用房（沿新华西路四层商业用房除外），建筑面积不少于7700㎡。部分回购坐落本地块西南角的单元式住宅，建筑面积不少于2400㎡，套数为20-24套。全部回购坐落本地块西北角的公寓式住宅，建筑面积不少于14000平方米。回购地下小车停车位共80个。实行零价款回购；物业专项维修基金、保修金由甲方负责。物业管理费在乙方未对房产处置前由甲方垫付。 2013年11月27日，原、被告签订《鸿鑫-尚品壹号前期物业服务合同》，合同期限为2013年11月22日至2017年12月30日。合同约定：被告选聘原告对位于缙云县新碧镇新华西路和碧华路口鸿鑫-尚品壹号高层、小高层、商业、酒店公寓提供前期物业管理服务，建筑面积约130000多平方米。其中政府回购部分商品房和商业由原告自行与相关政府部门协商，不包括在此协议内；物业服务费用由业主按其拥有物业的建设面积交纳。具体标准，高层住宅0.65元/月-平方米、酒店公寓1.2元/月-平方米、商业1.5元/月-平方米、停车位服务费25元/个.月；根据目前资料及当地物业服务费价格的测算，尚品壹号项目物业公司每年经营存在亏损，维持小区高标准服务的正常运作，该亏损合同期内部分由被告予以补贴，被告应在交房后一个月内付给原告200000元，自交房日起第二年开始后的第一个月内付给原告200000元。2018年5月27日，原、被告再次签订《鸿鑫-尚品家园前期物业服务合同》，合同期限为2018年5月27日至2019年5月26日，物业费收费标准与前一份合同基本一致，另约定：电梯费用按一楼20元/户/月起步计算，每增高一层按5元/户/月递增；根据该项目的物业实际情况，尚品家园项目物业公司每年经营存在亏损，为维持小区高标准服务的正常运作，被告愿意补贴原告150000元/年；该笔补贴款分两笔支付，被告应在2018年12月31日前支付原告50000元，2019年5月26日前支付原告100000元。目前被告已支付原告补贴款50000元。 2018年8月1日，亿鸿公司（甲方）与缙云县保障性住房管理办公室（乙方）就尚品家园12幢，建筑面积12869㎡签订《尚品家园（保障房）物业服务合同》。依据本协议甲方向乙方收取物业管理费及其他服务费用。 在庭审中，经双方认可，现尚品家园房产未销售房屋有48套，总面积为6915.7平方米、未售车位169个、电梯费49440元。经计算，48套未销售房屋的物业费为53942.46元（0.65元/月.㎡×6915.7㎡×12月）、未售车位169个，扣除国资公司回购车位80个，车位服务费为26700元（25元/个.月×89个×12月）。2018年2月至2019年5月由绿化和消防产生的水用量合计2559吨，水费计9147.05元，已由被告垫付，原告同意在100000元补贴款中抵扣。 本院认为，本案的主要争议焦点是：一、原告要求被告支付国资公司回购商铺的物业费、车位费、公摊电费是否合理，被告尚需支付多少物业费；二、150000元补贴是否属于一年的物业管理费；三、原告的物业服务是否存在严重的质量问题。 针对第一个争议焦点，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与被告签订的前期物业服务合同系依法成立的有效合同，对双方具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。在本案中，原、被告签订的前期物业服务合同第一条约定，其中政府回购部分商品房和商业由亿鸿公司自行与相关政府部分协商，不包括在此协议内。按照此约定，原告要求被告支付未售商铺即政府回购部分商铺的物业费无事实依据，本院不予支持。原告要求被告支付169个未售车位的停车服务费，因其中有80个车位被国资公司回购，按合同约定被回购的80个车位，属于原告与政府相关部门自行协商范围，被告不承担该部分费用。被告辩称16个人防车位的费用亦不应由被告承担，但其未提供证据证明双方对人防车位有另行约定，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。原告未能提供证据证明原、被告对公摊电费的计算标准进行约定，且被告对原告的电费提出异议，故本院对原告该部分诉请不予支持。经计算，被告需支付的费用：物业费53942.46元、车位费26700元、电梯费49440元。原告主张按照合同约定按应缴纳费用每日千分之三（月利率9%）加收滞纳金的主张，本院认为该滞纳金计算标准约定过高，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，将合同约定的滞纳金由月利率9%调整为月利率2%。 针对第二个争议焦点，两份前期物业服务合同第八条均约定，因尚品家园项目物业公司每年经营存在亏损，为维持小区高标准服务的正常运作，被告对原告予以补贴。被告辩称150000元补贴属于被告支付原告的一年物业费的意见，与双方实际约定不符，本院不予采纳。被告已支付补贴费用50000元，原、被告双方约定被告先行垫付的水费9147.05元在剩余的100000元补贴费用中予以扣除，故被告还应支付原告补贴90852.95元。被告未按时履行给付义务，给原告造成相应的损失，应承担违约责任。现原告要求被告支付相应利息损失的请求，本院予以支持。 针对第三个争议焦点，被告辩称原告在物业管理中存在严重的服务质量问题，无需再支付物业管理费的意见。本院认为，被告提供的证据尚不足以证明其主张，故对被告的该抗辩意见亦不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告缙云县鸿鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江亿鸿物业管理有限公司物业费53942.46元、车位费26700元、电梯费49440元，共计130082.46元，并按月利率2%支付从2019年5月27日起至款项付清之日止的滞纳金； 二、被告缙云县鸿鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江亿鸿物业管理有限公司补贴90852.95元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算从2019年5月27日起至款项付清之日止的利息损失； 三、驳回原告浙江亿鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7432元，减半收取3716元，由原告浙江亿鸿物业管理有限公司负担2103元，被告缙云县鸿鑫房地产开发有限公司负担1613元。被告负担的费用限于本判决生效后即向本院缴纳，逾期本院将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 钦建丽 二〇一九年十二月三十一日 代书记员 朱泳信 附：裁判文书适用法律条文依据 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。 缙云县人民法院