河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初21964号原告郑州市高择置业有限公司，住所地郑州市郑东新区夏令街6号龙之梦东苑19号楼1层102号。法定代表人徐春元，总经理。委托代理人王盼龙，男，1989年10月6日出生，汉族，住河南省滑县，该公司员工。被告王瑞辉，女，1986年7月29日出生，汉族，住河南省沈丘县。委托代理人高翔宇，河南中赢旗晟律师事务所律师。原告郑州市高择置业有限公司诉被告王瑞辉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王盼龙，被告委托代理人高翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2016年1月11日签订了《商品房买卖合同》，由被告购买原告位于郑东新区××中××、××街东××单元××房屋住宅一套，房屋总价人民币7399008元，付款方式为签约当日支付总房款的32.56%（2409008元）作为首付款，剩余67.44%的购房款以商业贷款方式支付，贷款金额为4990000元。2016年2月24日，被告与交通银行签订《个人房产抵押贷款合同》（以下简称贷款合同），原告为被告提供阶段性担保。2018年5月29日至2019年5月32日期间，原告已代被告归还个人贷款共计453580.43元，其中一笔代偿款134102.73元已起诉并经法院判决生效，但被告始终未履行付款义务，剩余代偿款319477.7元经多次催要未果。数月以来，原告多次致电被告，被告始终未按合同约定向原告支付代偿款及补偿金，迟延已达30日，构成根本违约。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条至约定，原告有权选择立即解除合同并要求被告支付违约金。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号D16002275878）于2019年4月18日解除；2、被告协助原告办理《商品房买卖合同》的备案登记撤销和预告登记撤销手续；3、被告偿还原告为其垫付的按揭款项319477.7元，并向原告支付合同违约金（违约金以319477.7元为基数，其中107021.78元自扣款日2018年9月30日起、53139.54元自扣款日2018年11月27日起、53177.68元自扣款日2019年1月30日起、53128.91元自扣款日2019年3月29日起、26499.48元自扣款日2019年4月29日起、26510.31元自扣款日2019年5月31日起，按日万分之五标准计算至实际支付之日止）；4、被告向原告支付解除合同违约金73990元；5、被告承担本案的诉讼费、保全费。被告辩称，1、原、被告双方的《商品房买卖合同》没有达到解除条件，也未实际解除，被告与案外人马芳龄因本案的涉案房屋产权纠纷目前正在郑州市中级人民法院正在诉讼中，对本案买卖合同是否解除应当以被告与马芳龄之间的判决为依据，故本案应当中止审理。2、由于郑州市房价一直处于上涨中，原告作为开发商此时提起解除合同诉讼，违背诚实信用原则，是一种毁约行为，其解除合同目的不正当不合法。3、原告与交通银行之间是借款担保的关系，原告作为担保人进行的代偿，应当提起追偿权诉讼，其无权提出解除合同，且原告要求解除合同的目的在于规避税费，其解除合同目的非法。正常情况下房产重新过户到原告名下需要产生两次税费，而原告通过本次诉讼是为了逃避该两次税费，此行为对于国家税收存在损害国家利益，故不应解除合同。4、原告要求支付违约金标准为日万分之五远超其受到的实际损失。标准过高不应支持。其主张两部分违约金，属于重复主张，不应支持。5、该房产由于与案外人之间存在纠纷，被高新区法院进行查封，目前不具备撤销预告登记和合同备案登记的条件。经审理查明：2016年1月11日，原、被告签订了合同编号为D16002275878的《商品房买卖合同》一份，合同约定被告购买原告位于郑东新区××中××、××街东××单元××房，总价款为7399008元，签约当日支付首付款2409008元，下余4990000为商业贷款。《商品房买卖合同》附件四合同补偿协议第6条载明，如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人未按第（1）小项向约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。（3）如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止借款合同并要求出卖人承担担保责任，则买受人处应按照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。2016年2月24日，被告作为借款人、原告作为担保人与交通银行股份有限公司河南省分行签订了《贷款合同》一份，约定被告向交通银行股份有限公司河南省分行贷款499万元用于购房，贷款期限360个月，贷款资金以被告购房款名义支付至原告账户；原告对贷款承担连带责任保证。原告提交的交通银行郑州农业路支行还款凭证及回单显示郑州市高择置业有限公司于2018年5月29日代王瑞辉偿还逾期贷款134102.73元、于2018年9月30日偿还107021.78元、于2018年11月27日偿还53139.54元、于2019年1月30日偿还53177.68元、于2019年3月28日偿还53128.91元、于2019年4月29日偿还26499.48元、于2019年5月31日偿还26510.31元。其中第一笔代偿款134102.73元已由法院另案判决处理，本案中原告仅起诉剩余319477.7元及相应损失。庭审中，就涉案房屋问题，原告称房屋已经交付被告；被告称暂未居住，因涉其他案件被法院预查封，若最终判决房屋归其所有，愿意在两个月内将所欠款全部归还完毕。以上案件事实由《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、（2018）豫0191民初22494号民事判决书、不动产登记资料查询结果证明、还款凭证、交通银行业务回单及庭审笔录予以证明。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告于2016年1月11日签订《商品房买卖合同》，约定涉案房屋总价款为7399008元。合同签订后，被告按照约定支付首付款2409008元后，下余4990000元通过贷款方式支付原告，同时，原告亦已将涉案房屋交付被告。关于是否解除涉案《商品房买卖合同》问题，因被告未按时偿还建设银行贷款，原告代垫逾期贷款453580.43元（第一笔代偿款134102.73元已由法院另案判决处理，本案中原告仅起诉剩余319477.7元及相应损失）。就涉案《商品房买卖合同》，被告已支付全部购房款，原告也已将房屋交付被告使用，合同已基本履行完毕，虽被告存在违约行为，但原告代垫款项仅占总房款的6.1%，且承诺若最终判决房屋归其所有，愿意在两个月内将所欠款全部归还完毕，根据合同权利义务的一致性及结合鼓励交易、维护合同稳定性的原则，本院认为涉案《商品房买卖合同》不宜直接解除。故对原告解除合同，撤销登记的诉请，本院不予支持。关于垫付款319477.7元及违约金（以代垫款项为基数，其中10721.781元自2018年9月30日起，53139.54元自2018年11月27日起，53177.68元自2019年1月30日起，53128.91元自2019年3月28日起，26499.48元自2019年4月29日起，26510.31元自2019年5月31日起，按照日万分之五标准计算至实际付款之日），根据合同约定，该笔款项应由被告支付，本院予以支持。对解除合同违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王瑞辉于本判决生效后十日内支付原告郑州市高择置业有限公司垫付款319477.7元及违约金（以319477.7元为基数，其中10721.781元自2018年9月30日起，53139.54元自2018年11月27日起，53177.68元自2019年1月30日起，53128.91元自2019年3月28日起，26499.48元自2019年4月29日起，26510.31元自2019年5月31日起，均按日万分之五计算至实际支付之日）；二、驳回原告郑州市高择置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3796元，由原告郑州市高择置业有限公司负担555元，被告王瑞辉负担3241元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇一九年十二月二十五日书记员  杜敏敏