北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初72947号原告：李某1，男，1946年1月22日出生，汉族，现住北京市朝阳区。原告：李某2，男，1951年2月4日出生，汉族，现住北京市顺义区。原告：李某3，女，1954年7月9日出生，汉族，现住北京市朝阳区。被告：李某4，女，1962年1月23日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙婉，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉琼，北京大成律师事务所律师。被告：尹某，男，1961年6月24日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孙婉，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉琼，北京大成律师事务所律师。原告李某1、原告李某2、原告李某3与被告李某4、被告尹某继承纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李某1，李某2，李某3，李某4和尹某的共同委托诉讼代理人孙婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某1、李某2、李某3向本院提出诉讼请求：要求依法继承北京市朝阳区静安东里102号房屋（以下称102号房屋），该房屋归李某4和尹某所有，李某4和尹某向李某1、李某2、李某3各支付房屋价值八分之一的折价款。事实和理由：李某与齐某某系夫妻关系，二人育有李某1、李某2、李某3、李某4四个子女，尹某与李某4系夫妻关系。李某、齐某某与李某1、李某2、李某3、李某4从上世纪五十年代起住在北京市东城区地安门东大街105号院（以下称105号房屋），该房屋的承租人是李某。1987年，因李某单位分了楼房，全家人搬离了105号房屋。1991年10月18日，105号房屋被邻居用北京市东城区29号一间平房（以下称29号房屋）做了调换，29号房屋的承租人是李某。由于全家人陆续在其他地方有了住所，29号房屋一直空置，只有李某的户口落在里面。1993年4月27日，29号房屋被李某4和尹某瞒着全家人上交到北京市汽车修理公司（该公司后来被北京祥龙瑞博汽车服务集团有限公司兼并，即尹某现在的工作单位），因而换到该公司的一间房屋，并与尹某当时分到的一间房屋合并，成为尹某当时承租的102号房屋（两居室）。1998年8月房改时，在未经过李某1、李某2、李某3同意的情况下，102号房屋被尹某买到自己名下，成为其私有财产，但该房屋50%的面积是用李某承租的29号房屋换来的，也就是说，尹某通过公房出售，用很少的钱将29号房屋转换成了他的私有财产。据此可以看出，承租的公有住房是有财产属性的，可以通过买卖转化为私有财产或现金，根据这个属性和事实可以确定，29号房屋是李某留下的遗产。102号房屋50%的面积是尹某用李某承租的29号房屋换来的，按照国家售房政策，102号房屋50%的面积应由李某或其继承人购买，所有权应属李某及其家庭成员。尹某不是29号房屋的承租人，也不是李某家庭成员，不能对用29号房屋换来的房屋主张权利，也无权享受公房出售优惠政策，其支付购房款的行为应认定为代李某付款。因102号房屋50%的面积是用29号房屋换来的，故102号房屋中一半的份额应属于李某和齐某某所有。齐某某于1995年12月29日死亡，李某于1998年4月18日死亡，二人均未留有遗嘱，二人的父母均先于二人死亡。李某和齐某某对102号房屋享有的一半的份额应作为二人的遗产由李某1、李某2、李某3、李某4四人继承，每人继承八分之一的份额，102号房屋另外一半份额属于尹某和李某4所有。李某4、尹某共同辩称，不同意李某1、李某2、李某3的全部诉讼请求。一、102号房屋并非遗产，是尹某的个人财产，李某1、李某2、李某3无权对102号房屋主张权利。102号房屋是尹某承租的单位公有住房，租赁期间产权属于北京市汽车修理公司，尹某基于与北京市汽车修理公司签订的租赁合同享有对102号房屋的承租权。根据合同相对性原则，尹某是唯一合法的承租人，不与他人共有承租权。1995年7月，北京市汽车修理公司与尹某签订《房改售购房合同》，将102号房屋以标准价出售给尹某。1998年8月8日，尹某取得102号房屋的所有权证。北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初36081号民事判决书、北京市第三中级人民法院（2016）京03民终13098号民事裁定书、北京市第三中级人民法院（2017）京03民申24号民事裁定书均已认定《房改售购房合同》合法有效。二、李某1、李某2、李某3对29号房屋不享有任何权利。第一，李某在世时上交29号房屋合法有效，系李某夫妇的真实意思表示，房屋上交后李某夫妇对29号房屋享有的承租权消灭，此后北京市汽车修理公司对29号房屋如何处置分配不再受李某夫妇约束。第二，李某1、李某2、李某3并未在29号房屋居住过，并且户籍亦未在29号房屋内，三人也不是29号房屋公有住宅租赁合同的相对方。第三，29号房屋属于北京市东城区房屋土地经营管理二中心永外分中心（以下称永外分中心）管理的直管公房，李某在世时上交29号房屋征得了永外分中心的同意。永外分中心作为出租人，有权决定公房的租赁事宜，在29号房屋被上交后，永外分中心变更了承租人。三、李某1、李某2、李某3应对其诉讼请求承担举证责任，现三人未提供证据证明其主张，故其主张不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李某与齐某某系夫妻关系，二人育有李某1、李某2、李某3、李某4四个子女。李某4与尹某系夫妻关系。齐某某于1995年12月29日死亡，李某于1998年4月18日死亡。102号房屋原系北京市汽车修理公司的自管公房，该房屋原由尹某承租。1995年7月，北京市汽车修理公司作为卖方与尹某作为买方签订《房改售购房合同》，约定北京市汽车修理公司以标准价将102号房屋优惠出售给尹某。1998年8月8日，102号房屋转移登记至尹某名下，建筑面积为61.01平方米。另查，2015年12月，李某2以房屋租赁合同纠纷为由将北京市东城区房屋土地经营管理二中心、永外分中心、北京祥龙博瑞汽车服务（集团）有限公司（以下称祥龙公司，系北京市汽车修理公司与其他公司整合重组成立的公司）、李某4、尹某诉至北京市东城区人民法院，要求确认祥龙公司将29号房屋承租人李某变更为其他人的行为无效。北京市东城区人民法院经审理认为，李某2不是涉诉合同的利害关系人，其并非永外分中心与李某签订的《公有住宅租赁合同》的合同相对方，且其并不在29号房屋内居住，户籍亦不在29号房屋内，同时，29号房屋已拆除，故李某2的诉讼请求缺乏事实及法律依据。据此，北京市东城区人民法院于2016年5月作出（2015）东民初字第19081号民事判决，驳回李某2的诉讼请求。2016年6月，李某2以确认合同无效纠纷为由将尹某和祥龙公司诉至本院，要求确认北京市汽车修理公司与尹某于1995年7月签订的《房改售购房合同》无效。在该案中，李某2与尹某一致确认，105号房屋原由李某承租，该房屋后调换为29号房屋（当时的公房管理单位是永外分中心），仍以李某名义承租，后尹某向北京市汽车修理公司上交29号房屋，北京市汽车修理公司将102号房屋交由尹某承租使用，29号房屋承租人变更为王宝怀，后29号房屋被拆除。本院经审理认为，李某2现有证据不足以证明《房改售购房合同》存在法定无效事由，李某2并非29号房屋的承租人，其主张优先购买权于法无据。据此，本院于2016年10月作出（2016）京0105民初36081号民事判决，驳回李某2的诉讼请求。李某2不服，上诉至北京市第三中级人民法院，后李某2于2016年11月24日申请撤回上诉，北京市第三中级人民法院裁定准许李某2撤回上诉。后李某2因不服（2016）京0105民初36081号民事判决，向北京市第三中级人民法院申请再审，申请再审理由为，一是原审判决认定“李某2并非29号房屋的承租人，其主张优先购买权于法无据”系认定事实错误，适用法律不当；二是尹某和北京市汽车修理公司签订的《房改售购房合同》是恶意串通行为。北京市第三中级人民法院经审查认为，现有证据不能证明李某2系《房改售购房合同》的利害关系人，尹某在李某在世时将29号房屋上交其单位，并分配两居室楼房，并于1995年7月与单位签订《房改售购房合同》，取得102号房屋所有权，故李某2的第一点再审申请理由不成立；对李某2的第二点再审申请理由，依据现有证据无法认定《房改售购房合同》存在合同无效的法定事由。据此，北京市第三中级人民法院于2017年3月作出（2017）京03民申24号民事裁定，驳回李某2的再审申请。庭审中，李某1、李某2、李某3提交证明信，用以证明李某原是105号房屋的承租人，后105号房屋调换为29号房屋，李某成为29号房屋的承租人，李某的户口自1991年10月至1993年4月在29号房屋内，尹某不是李某的家庭成员，对29号房屋不享有权利，无权上交29号房屋。李某4、尹某对该组证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示该组证据仅能证明李某是105号房屋和29号房屋的承租人，与李某1、李某2、李某3无关。李某1、李某2、李某3提交分户房屋收租记录，用以证明李某自1992年1月1日至1993年4月期间是29号房屋的承租人，并交纳了租金，自1993年5月起29号房屋的承租人变更为王宝怀。李某4、尹某对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示该证据恰好可以证明李某上交29号房屋的行为已经过产权人永外分中心的同意。李某1、李某2、李某3提交谈话笔录及情况说明，用以证明因上交29号房屋，尹某才获得了面积更大的房屋。李某4、尹某对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的。关于29号房屋的上交情况，李某1、李某2、李某3表示，上交时间为1991年10月，但不清楚上交主体；李某4、尹某表示系李某和齐某某在世时将29号房屋上交给北京市汽车修理公司。李某4、尹某称，尹某已将102号房屋出售给案外人。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，李某1、李某2、李某3主张102号房屋中一半的份额属于李某和齐某某的遗产，故三人对此负有举证责任。所谓遗产，是指公民死亡时遗留的个人合法财产。但根据本案查明的事实可知，102号房屋原由尹某承租，后由尹某出资购买，并登记在尹某名下，故102号房屋并不属于李某和齐某某的遗产。李某1、李某2、李某3主张102号房屋中一半的份额系用29号房屋上交所得，但上交29号房屋的行为发生在李某和齐某某在世期间，二人有权处分对29号房屋享有的权利，29号房屋也不属于李某和齐某某的遗产。综上，102号房屋不属于李某和齐某某的遗产，李某1、李某2、李某3要求依法继承102号房屋的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国继承法》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李某1、原告李某2、原告李某3的全部诉讼请求。案件受理费30800元，由原告李某1、原告李某2、原告李某3共同负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  柯 岩审 判 员  刘 鹏审 判 员  谷培培二〇一九年十二月十七日法官助理  王贺情书 记 员  徐梦桥