湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘01民初2502号原告：温锐华，男，汉族，1948年4月1日出生，户籍所在地香港，身份证号码：Ｋ10739。委托诉讼代理人：陈骥，广东骏道律师事务所律师。被告：周春花，女，汉族，1983年2月18日出生，户籍所在地湖南省衡山县。原告温锐华与被告周春花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告温锐华的委托诉讼代理人陈骥、被告周春花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温锐华向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告温锐华与被告周春花于2018年3月8日签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》及《房屋出租出售委托书》；2、依法判令被告周春花承担违约责任，其所付定金25万元不予退还；3、判令被告周春花返还房屋；4、判令本案诉讼费由被告周春花承担。事实与理由：原告温锐华于2018年3月8日经湖南旺家房地产经纪有限公司居间撮合，与被告周春花签订编码为：3600818《房地产买卖合同》，合同约定原告温锐华向被告周春花转让其长沙市开福区，转让款为133万。在房地产买卖合同签订的同时，被告周春花要求与原告温锐华签订《房屋出租出售委托书》、《房屋买卖合同补充协议》。上述合同协议签订后，被告周春花向原告温锐华支付购房定金25万，原告温锐华也履行合同的约定向被告周春花交付了悦江苑房屋。根据合同约定，被告周春花应于2019年3月1日前向原告温锐华支付剩余购房款108万，但被告周春花迟迟未按约定履行义务。原告温锐华多次向被告周春花催告，要求其支付剩余购房款。2019年4月25日被告周春花以委托律师发函的形式，给予原告温锐华答复，大致内容如下：一、被告周春花认为原告温锐华要求其在2019年3月15日前支付剩余房款不符合合同约定，买方不应提前要求支付剩余购房款；二、因长沙房屋买卖的新政策，使房屋买卖合同无法履行；三、合同继续履行或接触应当由原告温锐华主动联系被告周春花，协商解决。此后，原被告双方就房屋买卖一事，始终无法达成一致的意见，时至起诉之日，被告既未支付剩余购房款108万，也未退还房屋。2019年5月25日，原告委托律师向被告发函，明确告知被告：“一、原被告双方签订的《房屋买卖合同》于2019年5月31日之日解除；二、请被告收到本函后10日内退出房屋，并向原告办理交接房屋手续。”原告温锐华认为，一、被告周春花拒绝按照合同约定支付购房款，违反合同约定，致使本次房屋买卖交易无法履行，原告温锐华的合同目的不能实现，原告有权解除合同，被告周春花应当承担违约责任，其所付定金原告有权不予退还。二、被告周春花与原告温锐华签订房屋买卖合同，实质上是为先占房屋的购买机会，以买房为名，炒房为实，故该买卖合同不成立。三、因限购政策导致被告周春花不能办理网签及过户的，责任完全由被告周春花自行承担，故理应由被告周春花承担合同解除的不利后果。综上，请求法院依法裁判，判如所请。被告周春花辩称，一、双方签订的《房地产买卖合同》当属无效合同，原告温锐华应返还被告周春花购房定金25万元。二、退一万步说，如果原告温锐华与被告周春花签订的《房地产买卖合同》合法有效，但因政策原因导致合同无法如预期履行（即能够于2019年11月4日过户）导致合同目的无法实现，原告温锐华与被告周春花双方应当协商解除合同，并由原告温锐华返还被告周春花购房定金25万元。本院经审理认定事实如下：2018年3月8日，原告温锐华经湖南旺家房地产经纪有限公司居间介绍其与被告周春花签订了《房地产买卖合同》（编码：3600818），合同约定：（一）买卖双方交易的房地产位于开福区，建筑面积为130.36平方米，不动产权证号为湘（2016）长沙市不动产权第××号，房地产性质用途为住宅；（二）卖方（温锐华）自愿将该房屋转让给买方（周春花），转让成交价为人民币133万元；（三）买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金人民币25万元整；（四）经买卖双方协商一致，买方须于2019年11月8日之前将除定金以外的全部房款人民币108万元整支付至买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款……（十）如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；（十一）如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15日，买方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；（十五）备注：1、买卖双方协商并达成一致卖方第二笔房款于2019年3月1日前支付人民币80万元整，卖方温锐华收到第二笔房款的当天办理产权个人抵押手续给买方，第三笔房款人民币28万元于2019年11月9日前支付；2、卖方无条件配合买方办理过户或者做委托公证手续，交易方式由买方确定，卖方承诺无条件配合，卖方收到全部房款当天办理手续。在签订房地产买卖合同的同时双方又签订了《房屋出租出售委托书》和《房屋买卖合同补充协议》，《房屋出租出售委托书》约定温锐华将涉案房屋的一切租赁及出售事宜委托周春花代为管理，拥有包括代理出租及出售该房屋、收取押金及全部租金、收购房屋定金及全部购房款等有关该房屋的一切租赁权及出售权。《房屋买卖合同补充协议》内容为：温锐华同意周春花合同期内将此房屋面向社会推广及销售，认可周春花的各种销售方式，销售中如需温锐华配合，温锐华承诺无条件配合。上述合同协议签订后，被告周春花向原告温锐华支付购房定金25万，原告温锐华向被告周春花交付了涉案房屋。2019年3月1日后，原告温锐华多次向被告周春花催告要求其支付剩余购房款，2019年4月25日被告周春花委托律师向原告温锐华发函，内容为：一、基本事实：2018年3月8日，温锐华与周春花签订《房地产买卖合同》，温锐华将位于开福区房屋出售给周春花，房屋售价133万元，签订合同时支付15万元定金，2019年11月8日前一次性支付余款108万元。现温锐华提出要求在2019年3月15日前支付款项，并称逾期要解除合同，没收定金。三、律师建议：1、温锐华未按双方协议约定向周春花主张权利，要求购买人周春花提前支付购房款，与合同约定不符；2、根据长沙市2018年6月前的房市新政策，温锐华方房屋未满四年，不符合长沙市房屋交易的地方政府政策，无法进行正常交易，双方合同无法继续履行。基于上述情况，请求温锐华收到函后速与周春花联系协商处理涉案房屋买卖有关的事宜。逾期，将按法律法规之规定依法办理，因此给温锐华造成的不利后果将由温锐华自行负担。2019年5月25日，原告温锐华委托律师向被告周春花发函，内容如下：温锐华与周春花虽已于2018年3月8日签订房地产买卖合同，并与周春花办理房屋的交付使用，根据合同的约定，周春花应于2019年3月1日前一次性支付剩余购房款80万元整，但周春花并未按合同约定支付购房款，经温锐华多次催告，要求周春花履行合同的剩余房款的支付义务，2019年4月25日收到周春花的函件，不仅拒绝履行剩余房款的支付，而且已表明不再购买温锐华房屋的意思表示。因此郑重致函如下：1、周春花与温锐华签订的《房屋买卖合同》于2019年5月31日解除；2、请周春花收到本函后10日内退出房屋，并向温锐华办理交接房屋手续。若周春花未按温锐华方要求履行上述义务，则委托律师将通过法律手段追究周春花的违约责任，以维护温锐华的合法权益，届时一切后果以及与此相关的一切费用都一并由周春花承担。被告周春花的户籍为湖南省衡山县，其在2015年2月3日取得开福区湘江北路三段奥城5栋2702房的不动产登记证，该房屋为民生银行长沙市分行设定抵押权。开福区（不动产权证号为湘（2016）长沙市不动产权第××号），发证日期为2016年11月4日。另查明，2017年9月22日公布实施的（长住建发[2017]151号）《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》第四项规定：“在本市无住房的非本市户籍家庭，凭在长沙市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房”。2018年6月25日，长沙市政府印发了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（长政办函〔2018〕75号）第六项规定：“在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易”。以上事实，有原、被告的身份资料，《房地产买卖合同》、房产证复印件、《房屋出租出售委托书》、《补充协议》、律师函、致周春花律师函、《不动产登记情况表》、长沙市不动产信息查询证明及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：合法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中原告温锐华与被告周春花签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制规定，合法有效，原告温锐华与被告周春花应严格履行合同义务。根据2017年9月22日出台的《长住建发[2017]151号关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》第四项的规定，被告周春花非长沙本地户籍，且在2015年2月3日已取得开福区湘江北路三段奥城5栋2702房的不动产登记证，在签订合同时其已经不具备购房资格。被告周春花作为一个成年人，具有完全民事行为能力，其在进行房产购买等重大支出时应知晓房产的相关政策，其在2018年3月8日与原告温锐华签订《房地产买卖合同》时知道或者应当知道自己无购房资格，但其仍与原告温锐华签订《房地产买卖合同》并要求同时签订《房屋出租出售委托书》和《补充协议》，表明其自愿接受该合同各项条款约束，因此由于其不具备购房资格的原因导致无法办理该房产产权过户的后果应由其自己承担。2018年6月25日后，在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。故，虽在合同签订时该房屋能够进行产权过户交易，但周春花在2019年3月1日前支付第二笔购房款时，该房屋的产权因未满4年已经不能够正常进行产权过户交易。此时，该房屋不能够进行产权过户交易非周春花个人的全部原因所致，部分系国家政策因素所致。原告温锐华与被告周春花签订合同的目的是出售该房屋并依法办理产权过户，但由于周春花的购房资格和房屋产权证出证时间的原因导致合同无法履行，购房目的无法实现，故对原告温锐华请求解除与被告周春花签订的《房地产买卖合同》《补充协议》及《房屋出租出售委托书》的请求，本院予以支持。周春花隐瞒自己不具有购房资格签订无法自行办理产权过户的《房地产买卖合同》，导致合同目的无法实现，其具有重大过错。2018年6月25日后，因国家政策的原因，该房屋已经不能正常进行产权过户交易，周春花亦无法依据《补充协议》及《房屋出租出售委托书》的约定将该房屋转卖给第三人，故诉争合同的无法履行并非周春花的全部过错。《房地产买卖合同》第十条规定，“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。”根据合同约定，逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金，现被告周春花已逾期付款超过15日，存在违约行为。综上，原告温锐华享有解除权，对原告温锐华诉请的被告周春花承担违约责任，对其所付定金25万元不予退还，本院参照周春花导致合同无法履行的过错程度，酌情认定温锐华对于周春花支付的定金25万元中的20万元不予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告温锐华与被告周春花于2018年3月8日签订的《房地产买卖合同》（编码：3600818）、《补充协议》（2018年3月8日签订）及《房屋出租出售委托书》（2018年3月8日签订）解除；二、原告温锐华于本判决生效之日起二十日内向被告周春花返还定金50000元；三、被告周春花于本判决生效之日起二十日内向原告温锐华返还房屋；四、驳回原告温锐华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5050元，由被告周春花负担4000元，原告温锐华负担1050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十二月十日书记员  张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条【结算、清理条款效力】合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。