海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5007号上诉人（原审原告）：张世书，男，1984年5月20日出生，汉族，住海南省万宁市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李轩，海南法立信（琼海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡业密，男，1980年5月26日出生，汉族，住海南省琼海市，公民身份号码×××。上诉人张世书因与被上诉人蔡业密房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张世书上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持张世书的全部请求；2.本案一、二审诉讼费全部由蔡业密承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清、法律适用错误，依法应予改判。张世书与蔡业密于2018年9月7日签订了《房地产买卖契约》，该契约第十条“双方约定的其他事项：……②乙方（买方）向银行申请商业贷款，接到通过后，待甲、乙双方办理完土地出让金后就去过户。③如果乙方在两个月时间内（即签合同之日算起）出让金没有办理下来，甲、乙双方就去公证部门做公证委托买卖，并当天付完购房全款给甲方。”从以上两点可看出，在签订合同时，双方对涉案房屋须补交土地出让金的事实是知情的，都认为补交手续的办理是没有障碍的。否则，按照常理张世书绝不会明知无法补交土地出让金而无法过户还签订《房地产买卖契约》进行房屋买卖，更不会承诺如果补交土地出让金手续办理不成，蔡业密可以扣掉张世书3万元定金。因为补交不了出让金的原因是两位土地使用权人拒绝配合办理手续，出乎双方的意料之外，由此可见，涉案房产补交不了出让金而无法过户的过错不在张世书，且双方在办理补交土地出让金手续不成后，对该事实都知情。为了证明张世书没有过错，张世书一审提供了《微信聊天记录》作为证据，证明因签订合同时双方无法预料的原因导致涉案房产交易无法进行，合同根本目的无法实现的事实。从聊天内容可以判断出双方身份，一审判决对该证据不予采信不正确。蔡业密一审未到庭质证，应承担不利后果。二、一审判决仅根据双方签订的《房地产买卖契约》第十条就驳回张世书的所有诉讼请求，系适用法律错误。双方签订的《房地产买卖契约》第五条“违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起3日内将定金退还乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。”张世书向蔡业密实际转账支付定金3万元，如果按以上违约责任设定条件来适用定金罚则，则只有张世书中途悔约才能受定金罚则扣除定金的处罚，然而在整个涉案房屋交易过程中，张世书一直积极履行合同义务，办理相关手续，并未违约。虽然双方签订的《房地产买卖契约》第十条：“①买方已了解房屋的过户手续及流程，如未能过户至乙方名下，乙方自愿付甲方3万元的定金作为违约金。”但未交土地出让金的房产买卖，涉及“补交土地出让金”和“过户”两个步骤，张世书只是了解房屋的过户手续及流程，并未预料到补交土地出让金手续办理不了，若以《房地产买卖契约》签订之初双方预料之外的原因导致合同根本目的无法实现，就对作为买方的张世书课以定金罚则的处罚明显不公。另外，不应对“房屋的过户手续及流程”扩大解释为包括了“补交土地出让金和过户两个步骤”，否则明显超出该条约定内容，对张世书不公平。综上，一审判决直接根据双方签订的《房地产买卖契约》第十条驳回张世书的所有诉讼请求，无法实现案结事了，张世书没有过错却要承担定金罚则的惩罚后果，明显不公，请求二审法院支持张世书的上诉请求。蔡业密未发表答辩意见。张世书向一审法院起诉请求：1.判令解除张世书、蔡业密双方签订的《房地产买卖契约》；2.判令蔡业密向张世书返还定金3万元；3.本案诉讼费全部由蔡业密承担。一审法院认定事实：2018年9月7日，张世书（乙方，买方）与蔡业密（甲方，卖方）签订了《房地产买卖契约》，由于甲方已收到乙方预付的购房定金3万元，约定蔡业密将其名下所有的位于海口市××区幢第5层504房（建筑面积为63.35㎡）出售给张世书，成交价格为59.8万元，张世书于2018年11月7日前一次付清购房款给蔡业密，购房定金将在最后一次付款时冲抵。合同第十条双方约定的其他事项：1.张世书已了解房屋的过户手续及流程，如未能过户至张世书名下，张世书自愿付蔡业密3万元的定金作为违约金。2.张世书（买方）向银行申请商业贷款，接到通过后，待张世书、蔡业密双方办理完成土地出让金后就去过户。3.如果张世书在两个月时间内（即签合同当日算起）出让金没有办理下来，张世书、蔡业密双方就去公证部门做公证委托买卖，并当天付完购房全款给蔡业密，但蔡业密须开张空的银行卡给乙方作为银行按揭放款使用，它用无效……。合同签订当天，张世书依约向蔡业密支付购房定金3万元，蔡业密向张世书出具了内容为“今收到张世书交来购房定金3万元”的收款收据。涉案的海口市××村幢第5层504房的所有权人系蔡业密，房产证号为海口市房权证海房字第XXXX号，登记的时间为2009年9月15日，规划用途为住宅，建筑面积63.35平方米，套内建筑面积53.74平方米。张世书以无法办理涉案房屋土地出让金缴纳手续，造成涉案房屋无法过户为由，要求解除双方签订的《房地产买卖契约》并返还3万元购房定金，遂成讼。一审法院认为，2018年9月7日，张世书与蔡业密签订的《房地产买卖契约》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法、有效，应受法律保护，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，按照张世书、蔡业密双方签订的《房地产买卖契约》第十条“张世书已了解房屋的过户手续及流程，如未能过户至张世书名下，张世书自愿付蔡业密3万元的定金作为违约金。”的约定，该条足以证明张世书对涉案房屋情况的了解，同时也预见到未能过户而要承担的不利后果，张世书提供的证据不足以证明其事实主张，其应承担举证不能的不利后果。因此，张世书主张解除双方签订的《房地产买卖契约》及返还定金3万元，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回张世书的全部诉讼请求。本案受理费550元，由张世书负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，张世书与蔡业密签订的《房地产买卖契约》为有效合同，受法律保护。本案中，涉案房产登记在蔡业密名下，张世书与蔡业密在《房地产买卖契约》中约定，张世书已了解房屋的过户手续及流程，如未能过户至张世书名下，张世书自愿付蔡业密3万元的定金作为违约金。从以上约定内容可知，张世书对涉案房屋的情况已经了解，也预见到未能过户所要承担的风险。张世书以涉案土地使用权人拒绝配合办理土地出让金手续为由，要求解除其与蔡业密签订的《房地产买卖契约》及要求蔡业密返还定金3万元，理据不足，本院不予支持。综上，张世书的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人张世书负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈桂华审 判 员 陈杰林审 判 员 韩 芬 二○一九年十二月九日法官助理 汪 伟书 记 员 陆 云速 录 员 杨建悦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（3原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（4原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。