贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终8293号上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅舒（该公司法务），男，1987年8月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：郑小凤，女，1971年10月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：杨恩国，贵阳市云岩区延中法律服务所法律工作者。上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）因与被上诉人郑小凤商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初889号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。宏益公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案房屋预告登记在被上诉人名下，上诉人已向被上诉人交付房屋，因此双方签订《商品房买卖合同》的主要合同目的已经实现，合同双方的主要义务已经履行。虽然本案中上诉人存在逾期协助被上诉人办理转移登记的行为，但该义务属于合同附随义务，合同附随义务履行的延迟，并不构成合同目的的根本性违约；2、逾期办理转移登记未给被上诉人造成实际损失，并不会影响被上诉人对房屋的占用、使用和收益，即使解除合同，利息也不应当从付款之日起算，而应当从起诉之日起计算，否则显失公平；3、一审法院在判决解除合同的同时，未判决双方应当在判决生效后相互配合办理注销预抵押登记、预告登记、备案登记，属于增加双方当事人的诉累，且与合同补充协议第20.2条约定的内容矛盾。综上，请求二审法院予以纠正，支持上诉人的上诉请求。被上诉人郑小凤答辩称：1、上诉人未按合同约定的日期办理产权证已构成根本性违约，被上诉人要求解除合同符合合同约定和法律规定，同时上诉人应支付违约金；2、上诉人所称办理涉案房屋注销登记问题，不属于上诉审理范围，但本着实事求是原则，被上诉人愿意积极配合上诉人办理注销登记、预告登记和备案登记相关事宜。郑小凤向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；二、判决被告返还原告购房款2328292元、赔偿原告利息806409元（暂计截止至2018年12月22日，详见计算标准清单）、违约金69849元、维修基金23282元、物业管理费1076元、装修费3万元，判令被告支付逾期利息直至被告履行全部本金时止；三、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2015年4月22日，原告郑小凤（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买出卖人宏益房开开发建设的南明区花果园彭家湾花果园项目C区第12栋1层3号房屋一套，该商品房规划用途为商业，建筑面积43.04平方米，房款按套计算，总房款2328292元；买受人采取分期付款方式，应当在2015年5月21日前分期付清，预付款699292元，第二次房款466000元于2015年4月22日付清，剩余房款人民币1163000元于2015年5月21日付清；出卖人应当在2015年5月21日前向买受人交付商品房；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务；出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人在约定期限内不能交付商品房转移登记的有关文书，双方按照以下约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第20.2条约定：无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。……。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告于2015年4月22日前向被告支付了两笔购房款466000元、699292元（共计1165292元），于2015年5月18日向被告支付购房款1163000元，被告于2015年5月19日将合同约定房屋交付给原告使用。因被告在2018年6月30日前未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告于2018年10月20日向被告邮寄了《法律告知函》，要求被告按合同约定的时间与原告办理相关退房手续，并要求退还全部购房款及赔偿由此带来的相应损失；该邮单于2018年10月21日投递并签收。此后，因被告未予答复原告，原告诉到一审法院，诉请如前。审理中，原告表示收房后对房屋进行了简单装修，并将房屋出租，租期于2019年3月到期后原告将收回该房，现该房处于空置状态。审理中，原告表示上述《商品房买卖合同》中约定的因被告逾期将办理商品房转移登记的相关文书交付原告导致原告要求解除合同，被告按银行同期存款利率标准向原告支付利息过低，原告要求调整，主张利息应按原告向被告分期缴纳购房款之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至购房款退清之日止。被告认为应按合同约定计算利息，并认为原告已主张利息不应再计算违约金。原告对其诉请的房屋维修基金23282元、物业管理费1076元，向一审法院提交了原告于2017年8月29日交纳维修基金23282元的收据一张、2016年10月18日向贵州宏立城物业服务有限公司交纳商铺物管费1076元的收据一张。被告宏益房开表示维修基金、物管费等不是其收取的，不同意退还。原告表示经向相关房产部门查询上述房屋维修基金23282元已交至相关房产部门。原告对装修费3万元向一审法院提交商铺照片，并表示该费用是其自估算折旧后的费用，原告于审理中对装修残值表示不申请评估；被告对此不予认可。在本案审理过程中，被告答辩中涉及有解除合同后法律后果的处理包含返还房屋、相关预告登记和备案登记的注销以及恢复房屋原状的意见，该部分已经构成反诉，一审法院已向被告释明，如坚持注销备案登记和返还恢复房屋原状，是否提出反诉，被告宏益房开表示注销备案登记、返还并恢复房屋原状等系合同约定内容，在本案中对该部分不提出反诉。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告宏益房开签订的上述《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应按约履行合同权利义务。合同签订后，原告已履行了支付购房款的义务，按合同约定，被告承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告在2018年6月30日前仍未将交付办理商品房转移登记有关文书交付给原告，被告行为已构成违约，按合同约定原告有权退房，故原告诉请要求解除商品房买卖合同，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，被告宏益房开应当将收取的购房款全部退还给原告。对原告要求被告赔偿利息的诉请，双方合同约定出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款并按照同期银行存款利率支付利息，故原告主张按中国人民银行同期贷款利率计算利息不符合合同约定，一审法院认为应按合同约定的同期存款利率计算利息。对原告要求被告支付违约金的诉请，双方在合同中对此没有约定，一审法院对该项诉请不予支持。对于原告诉请要求被告退还房屋维修基金，因原告表示该款已交至相关房产部门，在原、被告双方的商品房买卖合同解除后，原告可向相关房产部门申请退还，故对原告的该诉请一审法院依法不予支持。对原告要求被告支付物业管理费、装修费的诉请，物业管理费、装修费系原告在使用房屋过程中的正常开支，对此双方在因被告逾期办理产权证书而致合同解除应承担的违约责任中没有约定，原告对装修费损失未向一审法院申请评估亦未提交相关证据予以证实，故对原告要求被告支付物业管理费、装修费的诉请一审法院应予驳回。对被告称如合同解除原告还应当配合被告办理完毕房屋的预告登记、商品房买卖合同备案登记注销手续，原告交还房屋应将房屋恢复交付房屋时的状态，并要求原告将获得的租金等收益并返还给被告的主张，因被告在本案未对此提出反诉，在本案中一审法院对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告郑小凤与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年4月22日就购买位于本市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第12栋1层3号房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内返还原告郑小凤购房款2328292元。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告郑小凤利息，该利息计算方式如下：以该购房款1165292元为基数按照中国人民银行同期存款利率标准，从2015年4月22日起计算至2015年5月17日止；以购房款2328292元为基数按照中国人民银行同期存款利率标准计算，从2015年5月18日起计算该2328292元退还原告郑小凤之日止。四、驳回原告郑小凤的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费30472元，减半收取15236元,由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。二审中上诉人明确表示涉案房屋至今未取得初始登记的有关文书。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，关于合同解除问题，《商品房买卖合同》约定宏益公司应于2017年12月31日前取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。但涉案房屋至今未取得初始登记的有关文书，已远远超过合同约定逾期180日的条件，被上诉人主张解除合同符合合同约定，原判按合同约定计算利息亦无不当，本院予以维持。至于上诉人称协助办证仅是合同附随义务的辩称，明显没有依据，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定，产权证系房屋所有权归属的证明文书，上诉人作为出卖人具有转移标的物所有权的义务，故对该主张本院不予采信。关于利息的起算时间，《商品房买卖合同》中仅对退还房款的时间进行了约定，并未就利息的起算时间予以约定，现因被上诉人逾期办证的违约行为导致双方签订的合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同的违约方为上诉人，被上诉人有权就利息部分的损失要求赔偿，被上诉人分两次支付房款的时间分别为2015年4月22日和5月18日，故其利息损失的起算时间应从2015年4月23日和5月19日分别开始计算，原判从2015年4月22日和5月18日分别起算错误，本院予以纠正。而上诉人认为应从起诉之日开始计算没有依据，对该主张本院不予支持。关于配合办理涉案房屋注销登记的问题，根据合同附件十二补充协议第20.2条“无论双方因何种原因解除合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。……”的规定，上诉人要求明确由被上诉人配合办理涉案房屋注销登记手续的主张符合合同约定，虽然上诉人在本案中未提起反诉，但鉴于二审中被上诉人明确表示愿意配合办理相关注销手续，从减少讼累角度考虑，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初889号民事判决第一项、第二项，即：一、解除郑小凤与贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年4月22日就购买位于本市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第12栋1层3号房屋签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内返还郑小凤购房款2328292元；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初889号民事判决第四项；三、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初889号民事判决第三项为：贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内支付郑小凤利息，该利息计算方式如下：以该购房款1165292元为基数按照中国人民银行同期存款利率标准，从2015年4月23日起计算至2015年5月18日止；以购房款2328292元为基数按照中国人民银行同期存款利率标准计算，从2015年5月19日起计算该2328292元退还原告郑小凤之日止。四、郑小凤在本判决生效之日起十日内配合贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第12栋1层3号房屋的商品房买卖合同备案登记注销手续；五、驳回郑小凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15236元,由贵阳宏益房地产开发有限公司承担；二审案件受理费30472元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十二月九日书记员 曹 然