江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣07民终3838号上诉人（原审原告）：谢五香，女，1974年2月3日生，汉族，住江西省赣州市南康区。委托诉讼代理人：彭润林，男，1972年10月1日生，汉族，住江西省赣州市南康区，系上诉人谢五香丈夫，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：赣州市恒臣置业有限公司，住所地江西省赣州市南康区东山街道办事处泰康东路建材大市场（鑫信广场）A区11号。法定代表人：罗荣祥，总经理。委托诉讼代理人：张志余，男，1991年8月23日生，汉族，住江西省上饶市余干县，系被上诉人恒臣公司员工，特别授权代理。上诉人谢五香因与被上诉人赣州市恒臣置业有限公司（以下简称恒臣公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省赣州市南康区人民法院(2019)赣0703民初3077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢五香上诉请求：撤销一审判决，撤销双方争议合同，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方争议的购房合同应为非法、无效合同。被上诉人明知涉案房屋优惠政策变更的情况下，仍然与上诉人达成口头优惠协议，欺骗上诉人签订房屋买卖合同，不是上诉人的真实意思表示，依据合同法第四十二条、第五十四条的规定，被上诉人隐瞒事实真相，违反诚实信用原则，所签合同系非法、无效，应予撤销。二、一审判决适用法律不当。由于被上诉人对口头协议的违约，及在违背上诉人真实意思表示的情况下订立合同，决定了买卖合同非法性，双方约定的合同条款没有任何约束力。一审判决违背了合同法的立法宗旨，主观臆断，有法不依。被上诉人恒臣公司辩称：双方所签合同是双方真实意思表示，不存在任何无效或者需要解除的情形。上诉人一直认为的被上诉人以莫须有的优惠政策诱导其购房，这个事实是不存在的。本案实际情况是被上诉人定期、不定期会针对已经签订了分期付款合同的业主，根据被上诉人集团公司的相关指令和政策，在征询业主的意见下，会给予一定的提前还款的优惠。这个前提是要有集团公司的政策，并不是在签署合同的时候被上诉人就会给予客户的承诺。另外该政策具体的优惠金额也是根据业主的签约时间、提前还款时间予以变化。这是被上诉人不定期的内部政策，从来不会在签署合同时以此承诺业主。所以，上诉人以该理由要求解除合同没有事实依据。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审原告谢五香向一审法院起诉请求：1、判令被告立即退还购房定金及首期房款共计人民币61766元；2、判令被告承担原告已支付房款的利息损失(按人民银行同期贷款利率分段计算)及赔偿人民币6000元；3、判令被告承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2019年3月4日，原告谢五香欲购买被告恒臣公司开发的赣州恒大城一期14栋1-2004号商品房，签订了《赣州恒大城商品房认购书》一份，认购书约定：该商品房建筑面积共128.66平方米，单价为9601.48元/平方米，总金额为1235327元。乙方（原告）同意签署本认购书时，支付人民币10000元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），甲方（被告）在认购书第三联加盖财物收款专用章作收款凭据。乙方须于2019年3月6日前支付首期房款51766元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年6月4日前付清123533元；于2019年9月4日前付清123533元；于2019年12月4日前付清123533元；于2020年3月4日前付清123533元；于2020年6月4日前付清123533元；于2020年9月4日前付清123533元；于2020年12月4日前付清185299元；于2021年3月4日付清247064元。乙方必须在约定的付款方式和期限内到赣州恒大城营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。当日，原告向被告交纳了61766元，原告还向被告出具了《还款承诺书》一份，承诺的内容与上述认购书一致。超过承诺付款期限赣州市恒臣置业有限公司有权解除商品房买卖合同，对房源另行处理，所付房款不予退还。如因逾期未付款造成的一切后果由本人承担。2019年3月7日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》一份，合同就商品房买卖作了详细的约定，分期付款、付款期限与认购书、承诺书一致。合同还约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。2019年3月4日，原告支付给被告案涉房屋首期房价款61766元，但《赣州市商品房买卖合同》签订后，原告未按合同约定在2019年6月4日前支付第二期房价款123533元。2019年6月3日，原告以被告置业顾问以莫须有的优惠诱导其签约为由诉至法院要求被告退还购房定金及首期房款共计人民币61766元，并要求被告承担原告已支付房款的利息损失及赔偿人民币6000元。本案诉讼过程中，被告庭审陈述不同意解除双方合同，并保留追究原告违约责任的权利。一审法院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行相关义务，不得擅自变更或者解除合同。合同约定了案涉房屋价款的支付和处理方式，原告应按照合同约定履行自己支付房款的义务。原告至今未按照合同约定履行义务，并在庭审中明确表示要求被告退还首付款，已构成违约，现原告以被告置业顾问以莫须有的优惠诱导其签约为由诉至法院要求被告退还购房定金及首期房款共计61766元，并不属于解除该商品房买卖合同的法定或约定事由，故原告的该项主张，于法无据，一审法院不予支持。原告主张被告承担原告已支付房款的利息损失及赔偿人民币6000元，庭审中，原告未能提供相关证据证明被告的某种行为对其造成的实际损失，故原告的该项诉请，于法无据，理由不充分，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告谢五香的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1494元，减半收取747元，由原告负担。本院二审期间，上诉人谢五香向本院提交了以下新证据：一、《郭红提前支付房款优惠确认函》（以下简称《确认函》）及提前还款房源清单20181008（1）打印件。二、赣州市南康区房地产管理局2019年7月1日出具的《关于彭润林信访事项处理意见书》。上述证据欲证明被上诉人的置业顾问向上诉人承诺提前支付房款可以给予一定优惠。被上诉人对证据一的真实性、合法性、关联性持有异议。本院认为，证据一系复印件，且《确认函》与清单所涉及的均为案外人，并非上诉人本人，故本院对证据一的“三性”不予认定。被上诉人对证据二的真实性、合法性不持异议，本院予以认定。被上诉人对其关联性持有异议。本院认为，证据二能够证明上诉人主张的证明对象，本院对其关联性予以认定。二审经审理查明：2019年7月1日，赣州市南康区房地产管理局出具了《关于彭润林信访事项处理意见书》（以下简称《处理意见书》），其内容为：“我局在接到区信访局转来的信访件后，非常重视，立即联系恒臣公司负责人了解情况。经我局调查了解到，信访人此前交了六万余元的首期购房款，置业顾问答应可以享受优惠，后因政策改变，优惠幅度由13%降至5%，信访人不同意，要求退还首期款”。二审认定的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：上诉人谢五香在二审时提交的赣州市南康区房地产管理局于2019年7月1日出具的《关于彭润林信访事项处理意见书》可以证明，被上诉人恒臣公司的置业顾问曾答应上诉人谢五香可以享受付款优惠，后因政策改变，优惠幅度由13%降至5%。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，被上诉人恒臣公司的置业顾问与上诉人谢五香达成的口头协议亦为合同的组成部分，后因政策改变，导致上诉人谢五香支付购房款的优惠幅度下降，致使上诉人谢五香不能实现预期的优惠购房的合同目的，故双方所签合同应当予以解除，被上诉人恒臣公司应当将收取的购房定金及首期款共计61766元返还给上诉人谢五香。综上所述，上诉人谢五香的上诉请求成立，本院予以支持；因上诉人谢五香二审提交了新的证据，故一审判决认定部分事实不清，适用法律错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省赣州市南康区人民法院(2019)赣0703民初3077号民事判决；二、被上诉人赣州市恒臣置业有限公司应当在本判决生效之日起五日内返还上诉人谢五香购房定金及首期款共计61766元；三、驳回上诉人谢五香的其他诉讼请求。一审案件受理费1494元，减半收取计747元，二审案件受理费1494元，合计2241元，由上诉人谢五香负担198元，被上诉人赣州市恒臣置业有限公司负担2043元。本判决为终审判决。审 判 长  傅 忠审 判 员  罗 宁审 判 员  王阿婷二〇一九年十二月二日代理书记员  钟 琳代理书记员  姚冰霞