上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终13130号上诉人（原审被告、反诉原告）：万仁善，男，1973年10月28日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡立少（曾用名：胡立晓），男，1965年7月1日生，汉族，户籍地浙江省文成县，住上海市静安区。委托诉讼代理人：程青慧（系胡立少妻子），住同胡立少。委托诉讼代理人：胡丽妹，上海明伦律师事务所律师。上诉人万仁善因与被上诉人胡立少房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初13740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万仁善上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请，支持上诉人一审第二项反诉请求。事实和理由：一、一审判决隐掉上诉人一审答辩核心要点：1.2018年12月13日双方确认根据买卖合同总价为人民币（下同）800万元，上述付款和买卖是双方自愿行为；2.上诉人支付了600万元外，银行还以房屋为抵押贷款200万元拟付给被上诉人，满足买卖合同规定的800万元；3.被上诉人在2019年1月19日带6人中有疑似黑社会人员进行恫吓、威胁，长久对峙后还坐在上诉人一旁给上诉人施加压力；4.被上诉人不但经催告后不过户，在一审诉讼中虚构其与上诉人协商解约事实，企图诱骗其他购房者。二、一审判决关于证据认定不符客观事实、违背社会基本公序良俗和证据规则。1.2018年10月6日房屋买卖合同上的胡立晓和胡立少无法匹配，不能作为证据认定；2.一审判决书形式采信涉暴、挟制在先且有意回避上诉人主张的视频不仅违背证据规则，也违背社会公序良俗；3.被上诉人为举证其“遭受实际损失”，将他人之间往来款举证为自身借款，是伪证行为，一审法院却刻意回避；4.被上诉人以1,149万元偷卖合同下的房产属实，上诉人二审提交证据予以补强。三、一审判决查明事实部分遗漏可确证的法律事实、错误记载事实、核心内容和事实被隐匿。关于2018年10月6日房屋买卖合同主体认定不当；遗漏签署备案合同居间方；上诉人收到房地产交易中心“已变更确认”短信通知而不是“确认短信”；一审判决关于双方最后签署的文件即二手房首付款资金交割书核心内容不完整；一审判决遗漏与本案房产有直接关联证据内容；上诉人庭审答辩对被上诉人涉暴的威胁强烈愤慨，一审判决隐匿该答辩内容，反而采信涉暴威胁的视频证明双方就税费分担进行讨论；律师函和对律师函的回函是被上诉人提供的，只是双方的各自说辞；2019年7月16日前后上诉人将鉴于贷款过期的客观事实要求解除房屋买卖合同并向被上诉人索赔违约金的通知交给一审法院，一审法院转达到被上诉人律师，一审法院遗漏该核心事实。四、如果认为补充约定中的装修补偿款是对房价的修改，一是不符合原来通过网上备案提供达成的规则，未进行网上变更确认，二是明显与房地产买卖合同（附件二）的具体约定、二手房交割书的确认不符，三是该补偿性质的费用以一方履行过户为条件，被上诉人作为卖方不愿过户、不应享有装修补偿，而与本案处理没有必然关系。五、被上诉人及其家庭多次在上海炒作房产，也应对房产的装修补偿款的费用性质进行说明、对合理金额进行举证。综上，请求支持上诉人的上诉请求。胡立少辩称，不同意上诉人的上诉请求，不认可上诉人陈述的事实和理由。请求驳回上诉，维持原判。胡立少向一审法院起诉请求：1.确认胡立少、万仁善就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订的买卖合同及补充协议于万仁善收到本案起诉状副本之日解除；2.判令万仁善支付赔偿金202万元（总房价款1,010万元×20%）、违约金151,500元（总房价款1,010万元×0.5‰×30天），合计2,171,500元；3.判令万仁善承担律师费97,000元（根据实际产生的损失主张，合同未约定）。万仁善向一审法院提起反诉请求：1.判令胡立少按合同编号为3476XXX的《上海市房地产买卖合同》办理房地产过户手续；2.判令胡立少自应当过户之日即2019年1月15日起按每日4,000元的标准支付万仁善违约金至实际过户日止。一审法院认定事实：胡立少为系争房屋产权人，“胡立晓”系其曾用名。2018年10月6日，经居间方居间介绍，胡立少以其曾用名“胡立晓”作为出卖方（甲方）与万仁善（买受方、乙方）就买卖系争房屋事宜签订《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》。其中《房地产买卖居间协议》第二条约定，总房价款（含车位价格）为1,010万元。第三条约定，乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金60万元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。《房屋买卖合同》第2条约定，该房地产转让价款为1,010万元。第4条约定，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日内，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含甲方已实际收到的定金）600万元；乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款300万元，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续；乙方应于2019年1月15日前支付甲方房价款100万元。第6条约定，双方应于2019年1月15日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款10万元。第7条约定，双方应于2019年1月15日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续。第12条约定，甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。上述两份合同落款处甲方签名均为“胡立晓（胡立少）”。2018年10月26日9时42分，胡立少（出卖方、甲方）、万仁善（买受方、乙方）网签《上海市房地产买卖合同》（合同编号：3476XXX）。该合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计800万元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。第六条约定，甲、乙双方确认，在2019年1月15日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理……（三）乙方未按本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的违约金，并应继续履行。逾期超过三十日后乙方仍未消除违约情形的，除乙方应向甲方支付三十日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。合同附件二（随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理）约定，关于设备及装饰费用按以下第（一）款办理：（一）以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。附件三（付款协议）约定，1.待甲、乙双方签订本合同后当日内，乙方应直接支付给甲方首期房价款560万元，其中包括本合同签订前乙方已支付定金60万元；2.甲方同意乙方通过向贷款银行申请240万元贷款的形式支付第三期房价款……若乙方之贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，乙方应于办理产权过户手续当日内将第三期房价款全额或差额补足并支付甲方；3.待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后七个工作日内，且最晚不得超过本合同正文第六条约定日期，甲、乙双方应赴上海市该房地产所在区不动产登记事务中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），并取得收件收据，待可交税之日起五个工作日内，甲、乙双方需共同前往该区不动产登记事务中心完税。待上海市该房地产所在区不动产登记事务中心出具以乙方为所有权人的不动产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，乙方应支付给甲方第三期房价款，该期房价款应于借款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付给甲方；4.待甲方收到除尾款以外的所有房价后三日内，对该不动产进行验看、清点，甲方应将该不动产交付乙方并签署《房屋交接书》。当日9时44分，万仁善收到房地产交易中心发送的网签确认短信。《上海市房地产买卖合同》签订当日，胡立少（甲方）、万仁善（乙方）另行签订一份《不动产买卖合同之补充协议》约定，甲、乙双方已于2018年10月26日就系争房屋签订了合同编号为3476XXX的买卖合同，现双方就以下条款达成一致，作为原买卖合同的补充协议：……2.在交易过程中所有税、费均由乙方承担。3.双方本次成交价为1,010万元，其中买卖合同定价为800万元，乙方应按照买卖合同附件三约定的付款方式付款。乙方应另行向甲方支付装修及搬迁补偿款210万元，于签订本合同当日支付40万元、于双方办理产权交易过户当日支付160万元、于交房当日支付10万元。4.若乙方通过贷款形式支付第二期房价款，则过户日期最晚不迟于2019年1月15日；若乙方一次性付款，则过户日期最晚不迟于2019年2月28日，乙方于过户当日支付甲方除尾款外的所有房价款及装修搬迁补偿款。5.买卖合同其他条款保持不变，若本补充协议与买卖合同冲突，以本补充协议为准。2018年10月6日，万仁善向胡立少支付定金60万元。2018年10月26日，万仁善向胡立少分别支付购房款500万元、40万元。以上共计600万元。2018年12月23日，胡立少、万仁善签署《二手房首付款资金交割书》（原件留存在贷款银行处），主要内容为“根据双方签订的《房屋买卖合同》……房屋买卖总价800万元。根据约定乙方（万仁善）已于2018年10月26日足额支付给甲方（胡立少）购房首期款560万元……本确认书仅为甲乙双方购房首付款交割证明的书面确认，不作其他之用”。2019年1月7日，万仁善分别与中国农业银行股份有限公司上海南汇支行、上海市公积金管理中心签署《个人购房担保借款合同》《住房公积金个人住房抵押借款合同》，约定借款金额分别为161万元、39万元，共计200万元。同时，贷款银行出具委托书，委托万仁善办理抵押登记、领取不动产登记。2019年1月18日，万仁善通过中介通知胡立少，要求按网签合同办理过户手续，2019年1月19日，胡立少、万仁善双方至中介处商谈，万仁善对合同约定的税费分担问题以及装修补偿款数额提出异议。2019年1月20日，胡立少向万仁善发送《律师函》称，2019年1月14日，万仁善以正在筹款为由致无法按约付款及办理过户手续，之后又以房价下跌为由要求居间方重新找胡立少一方沟通，并要求变更合同关于税负之约定。万仁善不按合同约定履行已构成违约，要求立即依约全面履行合同义务，否则应承担不利后果。2019年1月23日，万仁善回函称，双方另行约定的装修款与实际装修款或合法评估装修款差额巨大，依据《上海市房地产买卖合同》及双方对买卖价款800万元的确认，要求胡立少立即赴交易中心办理系争房屋过户事宜。一审另查，一审法院于2019年3月21日将胡立少要求解除双方房屋买卖合同的起诉状副本送达万仁善。一审审理中，胡立少称，本案合同解除后，在扣除万仁善应承担的违约金后，同意将余款退还万仁善。系争房屋目前市场价与原来差不多。若万仁善反诉主张成立，则认为违约金标准过高，请求调整为银行存款利息标准。万仁善称，系争房屋系万仁善购买的第二套房屋，按政策规定应首付7成，若补充协议成立，则560万元或600万元不能满足贷款条件。根据《上海市房地产买卖合同》附件二第（一）款约定，装修款包含在了房价款800万元中，若法院认定房价款为1,010万元，则万仁善要求解除合同。系争房屋目前市场价在950万元左右。若胡立少诉请成立，则违约金基数应以800万元为准，且计算标准过高，应调整为10%左右。对于万分之五的标准，则认为应调整为万分之二、三。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，万仁善坚持认为本案应按网签备案合同约定的800万元房价款过户，对此，一审法院认为：其一，2018年10月6日双方签订的《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》中明确房屋转让价款为1,010万元；其二，2018年10月26日双方网签合同及《补充协议》，将总房价款分割成两部分，即网签合同定价800万元及装修、搬迁补偿款210万元，与之前所签合同一致；其三，万仁善依据网签合同及《补充协议》的付款约定支付了前期房款600万元，说明补充协议系双方真实意思表示；其四，从《二手房首付款资金交割书》的内容及用途来看，胡立少签署该材料仅是为了配合万仁善办理贷款手续，不能证明双方变更了房屋交易价格。基于以上事实和情节，足以认定本案真实的房屋成交价为1,010万元，对此不应存有分歧。《补充协议》第3条约定的装修、搬迁补偿款210万元同为房屋转让对价，该约定并未违反法律、行政法规禁止性规定，万仁善认为该条款无效、本案应以网签备案合同约定价款完成过户交易的意见，没有事实和法律依据，亦有违诚信，一审法院不予采信。另，从本案总成交房价构成来看，存在避税之嫌疑，但这并不能否定买卖双方对房屋转让价的真实合意，若存在房屋买卖当事人违反行政管理规定的违法行为，不影响行政主管机关作出处理。本案中，万仁善明确表示不同意按照1,010万元的价格履行付款义务，致合同无法履行，其已构成根本性违约。本诉部分。胡立少基于万仁善的根本性违约诉请要求确认双方之间的房屋买卖关系于诉状副本送达之日（2019年3月21日）解除并要求万仁善承担违约责任的诉讼请求，均具有事实与合同依据，一审法院予以支持。关于违约金数额，网签合同第九条第（三）款约定由两部分金额构成，第一部分为每日按照总房价款万分之五计算三十天的逾期付款违约金；第二部分为解约产生的总房价款20%的赔偿金。在万仁善主张过高的前提下，一审法院以胡立少的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，再结合万仁善对违约金的调整意见，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，分别将两部分金额调整为72,000元、80万元。对于胡立少主张律师费的诉请，缺乏合同依据，一审法院不予支持。对于万仁善已付购房款600万元，根据合同约定以及胡立少的庭审意见，在扣除万仁善应付违约金和赔偿金后，余款5,128,000元返还万仁善，一审法院作为合同解除法律后果在本案判决中予以明确。反诉部分。涉案买卖合同因万仁善根本性违约而解除，万仁善要求胡立少办理过户手续并支付违约金的反诉请求均无事实依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、胡立少与万仁善之间就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的房屋买卖合同（网签合同编号为3476XXX）及补充协议于2019年3月21日解除；二、万仁善应支付胡立少违约金72,000元、赔偿金80万元，合计872,000元（以万仁善已付购房款直接抵扣，万仁善无需再另行支付）；三、胡立少于判决生效之日起十日内返还万仁善购房款5,128,000元；四、驳回胡立少的其余诉讼请求；五、驳回万仁善的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费24,948元，由胡立少负担12,428元，万仁善负担12,520元；反诉案件受理费33,900元，由万仁善负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供两份新证据：1.2019沪张江证字第8382号公证书，证明被上诉人在2019年5月7日披露一审法官指导被上诉人从第三人处取证的事实，而上诉人要求一审调取的事实一审法院却不办理，还证明被上诉人在2019年6月初通过中介出售房屋价格是1,149万元。2.图片1张，欲证明上诉人左侧的黑衣男子暴力威胁上诉人后仍强行坐在上诉人左侧，挟持控制上诉人，同时被上诉人等5人与上诉人开始谈判。被上诉人质证后认为这些证据并非二审新证据，对公证书真实性没有异议，但上诉人称一审法官指导被上诉人取证是不存在的，不认可与本案的关联性；对照片的真实性无异议，坐在上诉人旁边的男士是房产中介。本院认为，上诉人提供的两份证据，均不能得出上诉人的证明目的，故本院对此不予采纳。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。就上诉人对一审法院认定事实部分提出的异议，不能成立，理由将在下文中评述。本院认为，上诉人的上诉理由主要集中于三方面：即胡立少的主体、真实的房屋价款、上诉人是否遭受暴力威胁，故本院围绕这三个问题予以评述。关于主体问题，上诉人认为《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》上的“胡立晓”与网签备案《上海市房地产买卖合同》上的“胡立少”并非法律上的同一个人，对此本院认为，根据查明的事实，胡立晓系胡立少的曾用名，本案系争房屋的房地产权证上登记的权利人为胡立晓，在《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》上出卖方（甲方）一栏签字均为“胡立晓（胡立少）”，居间协议上胡立少的身份证号码少了一位显属笔误，因此上诉人关于胡立少主体方面的异议，本院不予采纳。关于双方真实房价款的问题，《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、网签备案的《上海市房地产买卖合同》以及《不动产买卖合同之补充协议》均系上诉人与被上诉人签订。双方在前两份合同中约定的房屋转让价款为1,010万元，而同一日签订的网签合同结合《补充协议》补偿款的总价款亦为1,010万元，因此综合双方签订的这四份协议，系争房屋的真实价款应为1,010万元，一审法院对此认定正确，本院予以认同。至于《二手房首付款资金交割书》系为办理贷款而另行签订，并不能以此证明房屋总价变更为800万元。上诉人认为《补充协议》中装修补偿款并非房价必然组成部分以及被上诉人应就装修费用举证的观点，系割裂了《补充协议》与买卖合同的整体性。上诉人认为系争房屋交易价款应为800万元的观点，本院亦不予采纳。双方就系争房屋买卖的意思表示是真实的，即使双方存在做低房价、逃避国家税收的行为，其所产生的民法上的法律后果不过为合同相关条款无效，不影响合同其他条款的效力及合同整体效力，合同其余条款对当事人仍有约束力，应予恪守。上诉人现认为房屋的总价款为800万元明显有悖于双方的约定，致使买卖合同不能继续履行，构成违约。一审法院根据本案的实际情况酌情确定的违约金和赔偿金亦无不当，本院予以确认。至于上诉人所称其被暴力威胁一节，首先，法律已明文规定了当事人以被胁迫的手段订立合同的救济途径，然上诉人并未行使，时隔近半年才报警亦有违常理；其次，上诉人亦未提供相应的证据支撑，在缺乏证据的情况下应就此承担相应的不利后果，故上诉人称被上诉人存在暴力威胁的观点，本院亦不予采信。综上所述，上诉人万仁善就事实部分的异议和上诉请求均不能成立，上诉人的上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19,200元，由上诉人万仁善负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  娄永审判员  刘佳二〇一九年十二月九日书记员  刘羽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……