湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂02民终2089号上诉人（一审被告）：万恒贵，男，1964年6月11日出生，汉族，住黄石市。被上诉人（一审原告）：黄石市众邦城市住房投资有限公司，住所地黄石市黄石港区磁湖路55号仁智山水S03栋。法定代表人：张国胜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张博亮，湖北元初律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小玲，湖北元初律师事务所实习律师。上诉人万恒贵因与黄石市众邦城市住房投资有限公司（以下简称黄石众邦公司）租赁合同纠纷一案，不服黄石市下陆区人民法院（2019）鄂0204民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日受理后，依法组成了合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。万恒贵上诉请求：撤销黄石市下陆区人民法院（2019）鄂0204民初782号民事判决，依法改判支持其一审期间的抗辩意见，一、二审案件受理费由黄石众邦公司承担。事实与理由：第一，截至2019年5月19日，应交房屋租金为6297.04元。第二，政府面向城镇住房困难的居民政策性住房存在同小区价格不同的现象。黄石众邦公司口头答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄石众邦公司向一审法院起诉请求：1、判令解除其与万恒贵于2015年5月20日签订的黄石市公共租赁住房《租赁合同》（以下简称涉案《租赁合同》）；2、判令万恒贵立即腾退承租其所有的坐落于黄石市金广厦8栋8-2-1804号房屋（以下简称涉案房屋），并支付拖欠的房屋租金10542.10元（暂计算至2019年5月19日，此后租金计算至实际腾退之日）、滞纳金4931.20元（暂计算至2019年5月19日，此后滞纳金计算至全部拖欠的房屋租金支付之日）；3、本案受理费由万恒贵承担。一审法院认定事实：2015年5月20日，出租人黄石众邦公司（以下简称甲方）与承租人万恒贵（以下简称乙方）签订了涉案《租赁合同》，合同约定：1、甲方将坐落在开发区金广厦8栋8-2-1804号，建筑面积51.39平方米的住房，有偿提供给乙方租住使用；2、月租金为￥373元。乙方应先缴纳租金后租住使用。乙方可提前缴纳房屋租金，不得延迟缴纳房屋租金。租金实行按季度或年度结算。除在办理入住手续时缴纳的本季度或本年度房屋租金外，下季度或下年度租金应提前15日到甲方营业大厅窗口缴纳；3、租期为一年，即从2015年5月20日起至2016年5月19日止。租赁期限届满，乙方符合公共租赁住房条件需继续承租的，应在租约期限满三个月前向市住房保障部门重新申请；4、乙方应按照本租约规定的时间和方式支付租金，逾期未支付租金的，甲方除补收欠租外，自规定的缴租时间第二日起，向乙方收取滞纳金（日滞纳金为未付租金的千分之三）；5、乙方若拖欠租金，则须向甲方缴纳滞纳金，滞纳金按日计算，日滞纳金为未付租金额的千分之三。若乙方累计六个月拖欠租金或未居住的，甲方有权解除合同，收回房屋并追缴所欠费用；6、甲、乙双方同意，乙方逾期不支付租金累计超过6个月的。甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失并退出该租赁房屋。2015年，万恒贵向黄石市住房保障中心等部门提交《黄石市公共租赁住房租金减免申请审批表》（以下简称《黄石市公租房租金减免表》），申请减免其承租的公共租赁住房的租金，该表载明：“租金减免情况：市场租金373元/月、减免租金202元/月、实缴租金171元/月；公租房产权单位意见：该户家庭租赁公租房信息属实，根据相关政策同意实行租金减免，按实缴租金收租。2016年2月4日；市住房保障部门审核意见：经复审，该户家庭符合保障条件，同意办理。2016年2月4日。”2017年，万恒贵再次向黄石市住房保障中心等部门提交了《黄石市公租房租金减免表》，申请减免其承租的公共租赁住房的租金，该表载明：“租金减免情况：市场租金373元/月、租金减免100.8元/月、实缴租金272.2元/月；公租房产权单位意见：该户家庭租赁公租房信息属实，根据相关政策同意实行租金减免，按实缴租金收租。2017年10月30日；市住房保障部门审核意见：经复审，该户家庭符合保障条件，同意办理。2017年11月3日。”另认定，1、2015年5月起，万恒贵开始承租涉案房屋。万恒贵向黄石众邦公司支付了2015年5月-7月的房屋租金1119元；2、2016年5月20日，涉案《租赁合同》约定的租赁期限届满，万恒贵、黄石众邦公司没有续签或订立新的租赁合同，但万恒贵继续占用涉案房屋。万恒贵占用涉案房屋期间，房屋租金仅交至2015年8月19日，万恒贵再未向黄石众邦公司支付房屋租金。后黄石众邦公司多次要求万恒贵退出涉案房屋并补缴拖欠的房屋租金未果，故而成讼。一审法院认为：黄石众邦公司与万恒贵签订的涉案《租赁合同》体现了签约当事人真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，涉案《租赁合同》合法有效，签约当事人应信守履行。涉案房屋的租赁期限届满后，万恒贵继续占用涉案房屋，根据相关法律规定，涉案房屋的租赁期限届满后，双方之间应视为不定期租赁，涉案《租赁合同》继续有效。1、根据涉案《租赁合同》的约定“乙方若累计六个月拖欠租金或未居住的，甲方有权解除合同”。本案中，截至黄石众邦公司向法院起诉之日，万恒贵已累计拖欠房屋租金超过六个月以上，依据上述合同约定，黄石众邦公司有权解除涉案《租赁合同》，故法院依法对黄石众邦公司要求解除双方于2015年5月20日签订的涉案《租赁合同》的诉请依法予以支持；2、公共租赁住房是政府面向城镇住房困难的居民或家庭出租的政策性住房，涉案房屋属于公共租赁住房。根据《公共租赁住房管理办法》第二十九条的规定“承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房”，且根据涉案《租赁合同》的约定“甲、乙双方同意，乙方逾期不支付租金累计超过6个月的，甲方可书面通知乙方退出该租赁房屋”。本案中，截至黄石众邦公司向法院起诉之日，万恒贵已累计拖欠房屋租金超过6个月以上，根据上述法律规定及合同约定，黄石众邦公司有权要求万恒贵腾退涉案房屋，故法院对黄石众邦公司要求万恒贵腾退涉案房屋的诉请依法予以支持；3、①根据涉案《租赁合同》的约定：“乙方应按照规定的时间和方式支付租金，逾期未支付租金的，甲方补收欠租”。依据上述合同约定，万恒贵应当向黄石众邦公司按约定或减免后实缴租金标准分段补缴拖欠的涉案房屋租金，结合万恒贵自2015年8月20日开始拖欠房屋租金及黄石众邦公司分别于2016年2月4日及2017年11月3日减免了房屋租金的情况，经核算，法院对黄石众邦公司要求万恒贵支付拖欠的房屋租金10542.10元（暂计算至2019年5月19日，此后租金计算至实际腾退之日）的诉请依法予以支持。②对于涉案《租赁合同》的约定“乙方若拖欠租金，则须向甲方缴纳滞纳金，滞纳金按日计算，日滞纳金为未付租金额的千分之三”。涉案《租赁合同》中约定的“滞纳金”属于违约金性质，黄石众邦公司认为该约定过高，自愿要求按月利率2％计算滞纳金符合法律规定，依法予以支持，经核算，法院对黄石众邦公司要求万恒贵支付滞纳金4931.20元（暂计算至2019年5月19日，此后滞纳金计算至全部拖欠房屋租金支付之日）的诉请依法予以支持；4、对于万恒贵辩称“我申请的是廉租房，我是拿低保，不可能高价租房。而且我住的房子楼下油烟都往上走，我家不能居住。还建房价格都比我这低”。由于万恒贵提交的证据不足以证实上述辩称，且该辩称亦不足以成为其不缴纳房屋租金行为的理由，故依法对该辩称不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十七条、第二百三十六条及《公共租赁住房管理办法》第二十九条的规定，判决：一、解除黄石市众邦城市住房投资有限公司与万恒贵于2015年5月20日签订的黄石市公共租赁住房《租赁合同》；二、万恒贵于本判决生效之日起七日内腾退坐落于黄石市金广厦8栋8-2-1804号房屋；三、万恒贵于本判决生效之日起五日内向黄石市众邦城市住房投资有限公司支付拖欠的房屋租金（分段计算方法为：①截至2019年5月19日止拖欠的房屋租金为10542.10元；②后续房屋租金按272.20元/月的标准，计算自2019年5月20日起至房屋实际腾退之日止）、滞纳金（分段计算方法为：①截至2019年5月19日止滞纳金为4931.20元；②后续滞纳金以拖欠的房屋租金数额为基数，按月利率2％的标准，计算自2019年5月20日起至全部拖欠的房屋租金清偿之日止）。经审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。另查明：二审过程中，本院专门到涉案房屋进行了现场察看，发现确因涉案房屋烟道设计的问题，导致涉案房屋存在窜烟问题，在一定程度上影响居住，对此，黄石众邦公司亦予认可。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，黄石众邦公司与万恒贵签订涉案《租赁合同》后，亦按照约定向万恒贵交付了涉案房屋，但万恒贵只向黄石众邦公司交纳租金至2015年8月19日，从2015年8月20日到现在的租金分文未付，不管是根据双方签订的涉案《租赁合同》的约定，还是根据法律的规定，万恒贵的行为都构成违约。黄石众邦公司有权解除双方签订的涉案《租赁合同》，要求万恒贵腾退涉案房屋，并补交拖欠的租金。但考虑到万恒贵没有房屋居住的实际情况，立即腾退出涉案房屋，将对万恒贵的生活造成现实困难，应当给万恒贵一定时间寻找新的房源，本院酌定万恒贵三个月内腾退涉案房屋。同时，考虑到涉案房屋的确存在窜烟影响居住的实际情况，应当适当减少万恒贵的租金，对此，本院酌定万恒贵按照每月171元的租金标准支付拖欠的租金，滞纳金不予支持。另外，万恒贵上诉提出政府面向城镇住房困难的居民政策性住房存在同小区价格不同的现象的理由，一方面，同一小区不同方位、不同楼层的房屋租金标准本就有差异，另一方面，不同居民的租金减免数额也不相同，故万恒贵的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，鉴于二审中出现了新的事实，本院对一审判决依法予以变更，对万恒贵的上诉请求和理由，本院据实予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持黄石市下陆区人民法院（2019）鄂0204民初782号民事判决主文第一项；二、变更黄石市下陆区人民法院（2019）鄂0204民初782号民事判决主文第二项为：万恒贵于本判决生效之日起三个月内腾退坐落于黄石市金广厦8栋8-2-1804号房屋；三、变更黄石市下陆区人民法院（2019）鄂0204民初782号民事判决主文第三项为：万恒贵于本判决生效之日起十五日内向黄石市众邦城市住房投资有限公司支付拖欠的房屋租金（从2015年8月20日起，按照每月171元的标准支付租金至万恒贵实际腾退涉案房屋之日止）。四、驳回黄石市众邦城市住房投资有限公司的其他诉讼请求和万恒贵的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取93元，由万恒贵负担63元，由黄石市众邦城市住房投资有限公司负担30元；二审案件受理费50元，由万恒贵负担30元，由黄石市众邦城市住房投资有限公司负担20元。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二〇一九年十二月二十五日书记员  田 梦