河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终24711号上诉人（原审原告）：费梅方，女，1977年2月9日出生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：董辉，河南嵩华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莹莹，河南嵩华律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：郑州密登堡实业有限公司，住所地河南省新密市袁庄乡小台沟村，统一社会信用代码：914101835698074310。法定代表人：赵振超，该公司总经理。委托诉讼代理人：段颖杰，河南得益律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘大鹏，河南天新律师事务所律师。上诉人费梅方因与被上诉人郑州密登堡实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2019）豫0183民初6700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。费梅方上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原判决证据不足、认定事实不清、适用法律错误，极大损害了上诉人的合法权益。一、被上诉人逾期交房并非政府原因，不应扣除因环境治理、扬尘防控等因素造成的停工期间，更不应因此对商品房买卖合同中逾期交房的违约金进行核减。在政府有关部门进行环境治理、扬尘防控等之前逾期交房已经客观存在，被上诉人提交的证据与本案无关联性，无法将其作为被上诉人逾期交房的原因。被上诉人不能将逾期交房的原因归结于不可抗力或政府行为。二、一审法院对违约金核减20%既不合法也不合理，原因有以下四点：（一）在本案中，被上诉人提交的各项证据不能据实地证明工程在施工期间是否收到政府停复工通知及由此导致的具体停复工时间，且被上诉人在约定交房日期时也应当对此项因素予以充分考虑和预判。（二）被上诉人向一审法院提交的118份文件内容真实性、合法性以及是否与本案存在关联未经查证属实。（三）若要认定政府原因导致涉案工程停工数日进而影响按约交房，还应对此118份文件作用时间以合同约定的交房日期进行划分，确认政府原因产生于被上诉人违约前或是违约后。（四）政府文件并不能确认为被上诉人逾期交房的原因，更不能据此对商品房买卖合同中逾期交房的违约金进行核减。三、在被上诉人没有主张降低违约金标准的情况下，原审法院主动将违约金标准核减20%，违反了“不告不理”原则。四、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金数额过低，依法应予适当提高至日万分之一。（一）按照当地行业惯例，买受人与房地产开发企业签订商品房买卖合同，出卖人逾期交房的日违约金数额应至少为万分之一。被上诉人逾期交房需要支付的违约金数额极低，不符合当地行业惯例，不能弥补上诉人的损失。（二）在对违约金标准进行调整时，还应当考虑到在被上诉人逾期交房期间上诉人因此产生的租房损失。被上诉人对于上诉人已逾期交房过久，给上诉人造成了巨大的租金损失。仅就房租来看，按照合同约定的日万分之0.2的标准，每月应当赔付的违约金仅300-500元左右，而同样地段相似面积的房屋租金在1000-2000元左右。另外，涉案房屋还承载着户口、孩子教育等实际功能，被上诉人逾期交房给上诉人带来的教育方面的损失也是客观存在的。（三）上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同中约定的违约金过分低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，明显不足以弥补上诉人的经济损失，依法应当予以调整。（四）案涉商品房买卖合同中关于被上诉人逾期交房违约金标准等条款是被上诉人提供的格式条款，该格式条款不符合我国《合同法》“维护公平、保护弱者”的相关原则，依法应当认定无效。上诉人已在一审中以充分的证据和论述证明自己的实际损失，但一审法院不予支持上诉人提高违约金数额的请求，而被上诉人提交的证据并未经证实、是否因政府原因停工及因政府原因停工天数未经精确计算，法院即酌定核减违约金，一审判决显然有失偏颇。综上，请求依法撤销一审判决，维护上诉人的合法权益。郑州密登堡实业有限公司辩称：双方在商品房买卖合同签订过程中不存在隐瞒、欺诈、胁迫，该合同系双方真实意思表示，内容合法，为有效合同。商品房买卖合同中对违约责任有明确的约定，证明双方对逾期交房违约责任的承担有预判并形成合意。其他房屋买卖合同对违约金的约定标准对本案不具有约束力和参考性。一审法院对违约责任划分适当，适用法律正确，请求予以维持。费梅方向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告交付房屋；2、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金，被告按原告已付购房款492889元，从2018年9月30日起按日万分之一计算违约金至房屋达到法定交付条件办理房屋交接之日止（暂计算至2019年6月15日共计258天为12716.54元）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份（编号为17316157），合同约定原告购买被告开发的位于新密市城区××路北侧××单元××房屋××套，合同总价款为492889元。合同同时约定被告应当在2018年9月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。合同第八条交付期限还约定：“……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、由于政府有关部门行为或者由于相关政策、法律、法规、规章等影响交房的，交房日期顺延……。”合同签订后，原告依约向被告支付购房款492889元，但被告在施工期间因政府有关部门环境治理、扬尘防控等原因存在停工情形，至今未向原告交付房屋。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是其真实意思表示，符合法律规定，应当全面履行。原告按约向被告支付了全部购房款，被告应按合同约定于2018年9月30日前向原告交付涉案房屋，而被告至今仍未向原告交付房屋，其行为已构成违约。原告要求被告按每日万分之一支付逾期交房的违约金，因合同约定的是每日万分之0.2，原告提交的证据不足以证明因被告逾期交房而给原告造成了实际损失，因此，对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。考虑到涉案工程在施工过程中，因政府有关部门环境治理、扬尘防控等原因，确实存在停工多日的情形，因此一审法院酌定在合同约定的逾期交房违约金的基础上，对违约金核减20%，即被告以购房总价款为基数按日利率0.0016%从逾期交房的次日即2018年10月1日起向原告支付逾期交房违约金暂计算至2019年9月30日为2878.47元（492889元×0.0016%×365天），之后的违约金继续计算至实际交房之日止，原告诉请中超出部分，一审法院不予支持。关于原告诉请被告交付房屋的问题，因房屋的交付需在符合交付条件下才能交付，而达到交付条件是由多种因素决定，故在诉讼中无法确定具体交付时间，被告应积极处理相关事务，尽快使房屋达到交付条件，期间应继续支付逾期违约金。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告郑州密登堡实业有限公司于本判决生效后十日内向原告费梅方支付逾期交房违约金2878.47元（暂计算至2019年9月30日，之后的违约金以492889元为基数按日利率0.0016%从2019年10月1日起计算至房屋实际交付之日止）；二、驳回原告费梅方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费118元，减半收取为59元，由被告郑州密登堡实业有限公司负担。本院二审期间，郑州密登堡实业有限公司未向本院提交新证据。费梅方向本院提交以下证据：1.河南恒兆业置业有限公司商品房买卖合同。拟证明新密当地房地产开发企业在出售商品房时，与买受人关于逾期交房违约金的约定多为日万分之三，而案涉合同中约定的万分之0.2明显偏低，不足以弥补上诉人的损失，依法应予提高。2.郑州市中级人民法院（2018）豫01民终10513号民事判决书、漯河市中级人民法院（2018）豫11民终3035号民事判决书。拟证明在商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金过低的情况下，若因约定标准过低不能弥补买受人因不能正常使用该房屋所造成的损失，买受人请求调整，法院可酌定提高违约金标准。在本案中，法院应依法对违约金予以提高。3.（2018）豫0183民初2001号民事判决书、(2018）豫01民终9156号民事判决书、（2018）豫01民终9176号民事判决书。拟证明在出卖人不能按期交房并辩称因政府环保措施导致逾期交房的情形下，法院不应对出卖人的此项答辩意见予以采纳。在本案中，被上诉人是因其自身原因导致逾期交房进而给上诉人造成巨大损失，被上诉人应依法承担违约责任；新密当地其他开发商商品房买卖合同关于逾期交房违约金的约定多为万分之二或万分之三，而案涉合同中约定的万分之0.2明显偏低，不足以弥补上诉人的损失，依法应予提高。4.卫星图片八张。拟证明案涉房屋在约定的交房日期前楼栋主体已完工，大气管控等环保措施并不影响被上诉人对案涉房屋进行室内施工。被上诉人不能按期交付房屋并非受大气管控、环保文件等因素影响，被上诉人是因其自身因素导致逾期交房，应当承担违约责任。郑州密登堡实业有限公司针对费梅方提交的上述证据认为：证据1合同与本案没有关联性；证据2、3判决书因个案情况不同，对本案不具有参考价值。双方对违约责任有明确约定，上诉人要求调高违约金，但截止到目前并没有向法院提供自己存在实际损失的证据。针对证据4，案涉工程不仅涉及到主体的建筑，还涉及到内部的粉刷、安装等事项，对本案的违约责任，应以政府大气管控、扬尘治理来客观划分。本院经审查认为，上诉人二审中提交的证据1-3不能证明与本案具有关联性，证据4不能充分证明上诉人的主张，故对上诉人二审中提交的证据本院均不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，上诉人费梅方与被上诉人郑州密登堡实业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人已按约定向被上诉人支付了购房款，被上诉人应按约定向上诉人交付案涉房屋，但被上诉人至今未向上诉人交付案涉房屋，被上诉人已构成违约，应当承担相应的违约责任。被上诉人一审中所提供的证据可以证明案涉工程在施工过程中，因政府有关部门环境治理、扬尘防控等原因，确实存在停工多日的情形，按照双方合同的约定，交房日期可以顺延。一审法院综合考虑案情，酌定在合同约定的逾期交房违约金的基础上，对违约金核减20%并无不当。上诉人称双方签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金数额过低，要求提高至每日万分之一，但上诉人没有充分证据证明逾期交房给其造成了实际损失，因此，一审法院对上诉人该项请求不予支持亦无不当。综上所述，费梅方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费118元，由上诉人费梅方负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇一九年十二月二十五日书记员  白雪岩