江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初4396号原告：肖友保，男，1957年11月2日生，汉族，江苏省溧阳市人，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：姜秋林、狄蓉，江苏麒凯律师事务所律师。被告：王小飞，男，1976年9月5日生，汉族，江苏省溧阳市人，住江苏省溧阳市。被告：葛雪军，男，1974年12月8日生，汉族，江苏省溧阳市人，住江苏省溧阳市。以上两被告共同委托诉讼代理人：陈建国，男，1966年9月23日生，汉族，安徽省郎溪县人，住安徽省郎溪县。被告：溧阳市社渚镇姚巷村陈家组，住所地江苏省溧阳市社渚镇姚巷村委陈家村。负责人：陈贵平，该村民小组组长。被告：溧阳市社渚镇姚巷村窑上一组，住所地江苏省溧阳市社渚镇姚巷村委窑上一村。负责人：王喜伢，该村民小组组长。被告：溧阳市社渚镇姚巷村新北组，住所地江苏省溧阳市社渚镇姚巷村委新北村。负责人：杨海根，该村民小组组长。第三人：溧阳市社渚镇姚巷村村民委员会，住所地江苏省溧阳市社渚镇S239西侧姚巷村。法定代表人：尹洪发，该村委会主任。委托诉讼代理人：陈志刚，男，1987年11月14日生，汉族，江苏省溧阳市人，住江苏省溧阳市。原告肖友保与被告溧阳市社渚镇姚巷村村民小组、王小飞、葛雪军、第三人溧阳市社渚镇姚巷村村民委员会（以下简称姚巷村委）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案。审理中，原告肖友保向本院申请撤回对被告溧阳市社渚镇姚巷村村民小组的起诉，本院口头裁定予以准许，并根据原告申请追加溧阳市社渚镇姚巷村陈家组、溧阳市社渚镇姚巷村窑上一组、溧阳市社渚镇姚巷村新北组（以下分别简称陈家组、窑一组、新北组）为被告参加诉讼。本案先适用简易程序后组成合议庭，三次公开开庭进行了审理。原告肖友保及其委托诉讼代理人姜秋林，被告王小飞及其委托诉讼代理人陈建国到庭参加了诉讼。原告肖友保的委托诉讼代理人狄蓉参加了第一、第二次庭审，被告葛雪军参加了第一次庭审，第三人姚巷村委法定代表人尹洪发参加了第一、三次庭审、其委托诉讼代理人陈志刚参加了第二、三次庭审。被告陈家组、窑一组、新北组经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖友保向本院提出诉讼请求：1、请求撤销三被告于2018年10月30日签订的三份土地租赁协议书；2、本案诉讼费用由被告承担。（后原告将诉讼请求变更为：1.确认被告王小飞、葛雪军与被告陈家组、窑一组、新北组签订的土地租赁协议无效；2.确认原告在同等条件下享有优先承租权；3.本案诉讼费用由被告承担）。事实和理由：2009年4月18日，第三人姚巷村委应三个村民小组的要求与原告签订了一份土地租赁协议，协议约定原告租赁姚巷村的部分土地共计100.14亩从事农业生产经营活动，租赁期限为十年，自2009年5月30日起至2019年5月30日止。租赁期满后，在同等条件下原告享有优先租赁权。2010年11月21日，原告又与第三人签订了一份土地租赁协议，协议约定原告租赁姚巷村的土地共计31.6亩，从事水产养殖经营，租赁期限为十年，租赁期满后，在同等条件下原告享有优先租赁权。2019年4月，原告突然收到第三人的通知，通知原告租赁到期后搬离，才知道原告承租的100.14亩土地已经在原告不知情的情况下租给了两被告王小飞、葛雪军。虽然原告与第三人的租赁协议是快到期了，但是原告自租下这些田亩后一直从事水产养殖工作，虾塘也是原告一点点挖出来的，原告投入了大量的成本。且签订合同时，也正是双方约定了优先租赁权，原告才与第三人签订了该租赁协议。现被告和第三人在完全没有通知原告的情况下，就剥夺了原告的优先租赁权，损害了原告的合法权益。被告王小飞、葛雪军辩称：一、2009年4月18日、2010年11月21日肖友保与姚巷村委签订的《土地租赁协议》是无效合同，土地租赁协议中实质性条款无法律约束力，不具备法律规定或当事人约定的生效要件，而不能发生当事人预期的法律后果。首先，这两份土地租赁协议所涉及的131.74亩（100.14亩+31.6亩）土地属陈家组、新北组、窑一组三个村民小组农户在蓬（冯）家圩范围内经营的土地，土地承包经营权属该三村民小组农户所有。根据2005年颁布的《农村土地承包经营权流转管理办法》第八条第二款规定，没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。从原告肖友保提供的证据材料看，并没有该三村民小组农户对外租赁的书面委托，姚巷村委与原告肖友保签订的两份《土地租赁协议》违反法律、行政法规的强制性规定。其次，肖友保与姚巷村委签订的两份《土地租赁协议》没有经过民主议定，没有经过村民会议三分之二以上村民代表同意，未经此程序则合同无效。因此，肖友保与姚巷村委签订的两份《土地租赁协议》属无效合同，无效合同中实质性条款则无法律约束力。二、2018年10月份，王小飞、葛雪军与三村民小组各农户签订的土地租赁协议主体资格正确，既真实有效，又符合法律规定。首先，土地租赁协议中的承包经营权都属三村民小组农户，并且早在1998年农户已全部取得土地承包经营权证书。根据《农村土地承包法》第五条第二款和第九条，任何组织和个人不得剥夺和非法限制该三村民小组各农户承包土地的权利。承包方承包土地后享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以流转他人经营。2018年10月该三村民小组全部农户与王小飞、葛雪军分别签订了土地租赁协议书后，领取了2019年度的土地租赁费10多万元。其次，王小飞属姚巷村窑一组村民，依据《农村土地承包法》第三十八条第五款的规定，王小飞作为集体经济组织成员，在同等条件下享有优先权。三、肖友保与姚巷村委签订的土地租赁协议中约定的租赁费450元/年，现在100.14亩土地租期已经期满，而王小飞、葛雪军与三村民小组全部农户签订的土地租赁协议中约定的租赁费为800元/年，且全部农户已经领取了2019年度的全部租赁费。王小飞、葛雪军给农户的租赁费高于肖友保近一半，很显然肖友保非同等条件下租赁了该三村民小组各农户在蓬（冯）家圩内的土地。四、本案中所涉及的标的物是131.74亩土地，承包经营权均属吴振华、陈火生、陈花志等众多农户所有，土地承包经营权并非属于三村民小组集体所有，肖友保将该三村民小组追加为被告属于主体不当。五、肖友保与姚巷村委签订的100.14亩土地租赁协议已经于2019年5月30日期满，如今肖友保已经将该100.14亩土地交付王小飞、葛雪军经营管理。其余31.6亩土地于2021年1月期满，现在该31.6亩土地仍由肖友保继续经营。综上，请求法庭查明事实真相，依法驳回肖友保的诉讼请求。被告陈家组、窑一组、新北组未作答辩。第三人姚巷村委述称：一、2009年4月18日和2010年11月21日村委与肖友保分别签订土地租赁协议，合计131.74亩，这片土地位于冯家圩范围内，土地属陈家组、新北组、窑一组三个村民小组所有，承包经营权归该三村民小组各农户，且各农户都取得土地承包经营权证书。二、由于原村主任龚国强在签订土地租赁协议后病逝，对于2009年和2010年签订该二份土地租赁协议历史背景不详，村委没有查找到相关村民或村民代表会议记录，该两份土地租赁协议内容也没有进行任何形式的公示，因此该三村民小组绝大部分农户对条款内容并不十分清楚。三、现在新一届村委班子依据相关法律规定和镇政府相关部门要求，村民委员会未经农户书面授权委托决不允许与任何单位或个人代签土地流转协议。2018年10月份三村民小组各农户分别与王小飞、葛雪军签订了三份土地租赁协议书，将肖友保原租赁即将期满的冯家圩内的131.76亩土地租赁王小飞、葛雪军经营，村委事先不知情也无权干涉，该三村民小组各农户具有完全自主流转权。四、100.14亩土地租赁期限已经到期，期满后村委没有和任何人签订协议，土地返还三个村民小组各农户，如果村委和其他人签订了100.14亩土地的承包协议，没有和肖友保签订，那么是剥夺了肖友保的优先承包权，并且在合同到期前，村委已经通知肖友保必须和三村民小组农户签订协议，但肖友保至今没有和一户村民签到协议，村委认为，也就不存在什么优先权。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认定事实如下：2009年4月18日，第三人姚巷村委作为出租方（甲方）与承租方（乙方）即原告肖友保签订土地租赁协议一份，协议书载明：按照姚巷村窑上等三个村民小组部分村民要求，经甲方研究同意将冯家圩100.14亩（含塘2亩）土地租赁给乙方从事农业生产经营。租赁期限为10年，即自2009年5月30日至2019年5月30日。租金标准为每年每亩450元，租金为45063元；另有内塘每年租金为500元，合计年租金为45563元。在签订协议时乙方须一次性交清第一年租金，以后各年度租金须在5月30日前交清下年度租金；以此类推。在租赁期内，乙方的生产经营风险自负，与甲方无关。按国家政策粮食直补经费均归甲方所有。在租赁期满后，乙方应将所租土地上的所有资产处理干净，其原基础设施不准损坏（一旦损坏，乙方必须在租赁期满后恢复原状），完好无损向甲方移交所租土地。在租赁期满后，在同等条件下乙方享有优先租赁权。本协议双方要自觉遵守，如一方违约，应向另一方支付违约金4万元。协议签订后，原告肖友保已经付清案涉100.14亩土地10年的租金，其将租金交到第三人姚巷村委，由姚巷村委通过各村民小组长转发给各农户。2018年10月30日起，被告王小飞、葛雪军陆续与被告陈家组、窑一组、新北组的部分农户签订土地租赁协议，由各农户在三份土地租赁协议书上签名，约定将其享有承包经营权的上述2009年4月18日土地租赁协议内的冯家圩土地及其他部分土地合计180.79亩租赁给王小飞、葛雪军使用，主要从事农业生产经营、水产养殖等。土地租赁期限为10年，即自2019年6月1日至2029年5月30日。土地租金为800元每年每亩，每年租金在5月30日前一次性付清下年度全部租金。被告王小飞、葛雪军支付了上述租赁土地的第一年度租金，并将土地重新布局后已经从事水产养殖。2019年4月30日，第三人姚巷村委向原告肖友保发送通知一份，通知内容为：“肖友保，您好：姚巷村委2009年4月28日与您签订了一份《土地租赁协议书》，将本村陈家、新北、窑上村小组在冯家圩100.14亩土地租赁予您使用，截止2019年6月1日租赁期满，现在陈家等三村小组已将该区域内土地经营权收回，并重新租赁予他人。为此，自2019年6月1日起请您终止该片区域土地的承包经营，并将您在该区域的建筑物、构作物等固定资产搬迁、拆除或变价处理，否则一切法律后果自负。特此通知！”。庭审中，原告认为案涉日期2018年10月30日的三份土地租赁协议书系被告陈家组、窑一组、新北组与被告王小飞、葛雪军签订，五被告等恶意串通，损害了原告的利益。本院认为，第三人姚巷村委将案涉冯家圩土地出租给原告肖友保使用，双方之间的土地租赁协议已经签订多年，且涉及租赁土地的农户已经领取了相应的租金，应视为对该租赁协议的认可。因此，第三人姚巷村委与原告肖友保签订的土地租赁协议成立，且合法有效。被告王小飞、葛雪军提出上述土地租赁协议没有农户对外租赁的书面委托，及未经民主议定程序从而合同无效的辩解意见，本院不予采信。原告肖友保要求确认被告王小飞、葛雪军与被告陈家组、窑一组、新北组签订的土地租赁协议无效，本院认为该请求不能成立。理由如下：首先，案涉2018年10月30日的三份土地租赁协议书抬头出租方处虽然载明“溧阳市社渚镇姚巷村村民组”，但是从协议落款签字看，都是由涉及土地的各农户签字，协议书后所附的明细表显示租金也是由各农户领取，而且涉及土地（除窑一组鱼塘2亩外）的承包经营权由签字农户享有。因此，原告肖友保称日期为2018年10月30日的三份土地租赁协议书系由被告陈家组、窑一组、新北组与被告王小飞、葛雪军签订与事实不符。其次，原告肖友保认为系被告王小飞、葛雪军与被告陈家组、窑一组、新北组等恶意串通，损害了其利益。对此，原告肖友保未能提供证据予以证实，应由其承担相应的不利后果。从该三份土地租赁协议书的内容及履行情况看，土地租金每年每亩为800元，也远高于肖友保原先支付的450元。故原告肖友保要求确认被告王小飞、葛雪军与被告陈家组、窑一组、新北组签订的土地租赁协议无效的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告肖友保要求确认其在同等条件下享有优先承租权。本院认为，原告肖友保与第三人姚巷村委签订的土地租赁协议，约定租赁期满后，在同等条件下肖友保享有优先租赁权。该优先承租权是由协议当事人约定产生的同等条件下优先缔约请求权，不具备对抗第三人和物权的效力，也不具备单方形成新合同关系的效力。因上述租赁协议涉及的土地已由被告王小飞、葛雪军用于水产养殖。因此，原告要求确认对上述土地在同等条件下享有优先承租权已经无法实现，其如果认为因优先承租权受到侵犯而造成了经济损失，可以另行主张权利。故本院对原告的该项诉讼请求，也依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告肖友保的诉讼请求。案件受理费9539.5元，由原告肖友保负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。在递交上诉状之日起7日内须向该院预交上诉案件受理费9539.5元。审 判 长  黄松伟人民陪审员  史林君人民陪审员  沈建新二〇一九年十二月二十五日法官 助理  赵海良书 记 员  姜丽君