海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5287号上诉人（原审被告）：新世界中国地产（海口）有限公司，住所地：海口市，统一社会信用代码：91460100780702440P。法定代表人：林业高，董事长。委托诉讼代理人：黄勇兵，男，该公司法务。被上诉人（原审原告）：郭宝宝，女，1989年12月9日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。上诉人新世界中国地产（海口）有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人郭宝宝房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2019）琼0108民初3563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新世界公司的上诉请求：一、判令撤销(2019)琼0108民初3563号民事判决，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉人新世界公司上诉的事实和理由：一、原审法院认为上诉人作为施工方对于维修时间和工期负有举证责任，其对此未举证证明，依法釆信被上诉人关于维修时间的意见，属于适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，被上诉人主动起诉，主张上诉人维修时间和工期影响其居住，应当承担相应赔偿责任，则被上诉人应对上诉人维修时间和工期承担举证责任，如举证不能，应当承担不利后果。但在被上诉人未提供任何证据证明维修时间和工期的情况下，原审法院直接认定应由上诉人承担举证责任，并据此认定在上诉人未提供证据的情况下，由上诉人承担举证不能的责任，直接采信被上诉人的意见，明显违反上述规定。根据上述规定，在被上诉人举证不能的情况下，应由被上诉人承担举证不能的后果，依法驳回被上诉人的诉讼请求。二、原审法院认定被上诉人收房后于2018年7月发现装修设施缺陷并向上诉人反映，上诉人承担了维修、釆取补救措施的义务，维修工程至2018年10月竣工，属于事实认定错误。在被上诉人未提供任何证据，事实未能查清的情况下，原审法院直接采信被上诉人的主张，直接作出上述认定属于事实认定错误。三、原审法院认定同地段同类房屋租金标准3000元/月，没有事实依据。被上诉人主张同地段同类房屋租金标准3000元/月，所依据的是一份2019年1月的网络租房广告截图，显示美丽沙小区各类房型的租金标准为3100元/月。但该截图的真实性无法核实。上诉人当庭申请法院调查租金标准，但法院未经调查，便直接认可被上诉人的主张，将租金标准认定为3000元/月，没有任何事实依据。四、原审法院在没有任何证据的情况下，认定上诉人应赔偿被上诉人3000元，没有事实和法律依据。原审判决书明确载明，被上诉人并没有证据证明燃气管道的安装方法不能使用或者存在安全隐患导致须釆取修复措施甚至重新装修厨房，故被上诉人在没有修复燃气管道或重新装修厨房的情形下，要求上诉人全额赔偿其将来修复燃气管道和重新装修厨房的费用，于法无据，应予以驳回。但同时又认为该安装方案确实有存在前述的影响美观和清洁问题，也不是目前通常使用的安装方法，根据公平合理的原则，酌情确定上诉人赔偿被上诉人3000元。该认定缺乏事实依据。因被上诉人无法提供证据证明燃气管道的安装方法不能使用或者存在安全隐患，在上诉人证明燃气管道打孔直径仅为6cm，被上诉人没有任何证据证明该孔影响美观的清洁的情况下，法院直接认定该安装方案存在影响美观和清洁问题，缺乏事实依据。综上所述，特提出上诉，请求二审法院支持上诉人认定上诉请求。被上诉人郭宝宝答辩称：一、关于维修时间和工期的举证责任问题。被上诉人在原审时已经向法庭提交维修施工照片（上面有记载时间）和与工程部微信截图（也有记载时间），且在原审庭审中上诉人代理人也承认维修时间为2018年7月起，结合被上诉人提供的相关证据可以证明，直至2018年10月底维修时间才完成。二、关于租金的问题。被上诉人提供房屋的租金标准均是网络官网的租房截图，任何人都可以上网查询，真实性可以核实。此外，被上诉人还提供了海口市公共租赁住房标准，参照该标准，被上诉人的房屋在同地段中属于高档住宅，3000元的标准符合事实依据。三、关于赔偿被上诉人3000元的问题。燃气管道破损是既定事实，且无法恢复，上诉人为了节省成本，在被上诉人的厨房台面上钻了一个孔，房屋交付时燃气管从墙内暗装。因此，原审法院判令上诉人应承担相应的赔偿符合事实和法律依据。被上诉人郭宝宝的原审诉讼请求：一、判令新世界公司因未按合同装修标准交付房屋导致在房屋整改期间给郭宝宝造成的租金损失，按同地段同类房屋租金标准3000元／月，从2018年1月1日起直至完全履行赔偿郭宝宝损失之日止的租金损失，暂计至2019年2月份为3000元／月×14个月=42000元；二、判令新世界公司向郭宝宝支付修复燃气管道和重新装修厨房的费用，其中装修厨房费用35458元、修复燃气管道等工费、材料费等合计50000元；三、判令新世界公司向郭宝宝支付因房屋修复期间造成的物业费损失，从2018年1月1日起直至完全履行赔偿郭宝宝损失之日止的物业管理费，暂计至2019年2月份共14个月的物业管理费为3.8元／平方米×98.26平方米×14个月=5227元；四、判令新世界公司向郭宝宝交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及主要装修装饰材料的出厂合格证书或产品质量保证书；五、本案的诉讼费由新世界公司承担。原审审理过程中，郭宝宝申请撤回判令新世界公司向郭宝宝交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求。原审法院查明：2016年4月15日，郭宝宝（买受人）与新世界公司（出卖人）签订《海口市商品房买卖合同》，合同约定：郭宝宝购买新世界公司开发建设的海口市××道房，建筑面积98.26平方米；新世界公司应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付郭宝宝使用；在双方进行验收交接时，新世界公司应当向郭宝宝出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单，新世界公司还应向郭宝宝提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同补充条款、补充协议与本合同条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同附件三“装饰、设备标准”约定了住宅室内装修及配套设施的标准，其中对给排水和燃气项目的约定是：每户设独立水表，水管暗装；每户独设立燃气表，燃气管道入户（由用户自行申请开通）。2017年12月31日，新世界公司向郭宝宝邮寄交楼通知书，通知郭宝宝前来办理收房手续。2018年3月，郭宝宝办理收房手续，接收涉案房屋，但当时郭宝宝未收取《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。郭宝宝收房后，在厨房安装墙上橱柜和灶台橱柜。之后郭宝宝发现房屋的厨房和卫生间未安装热水进水管道，于2018年7月向新世界公司反映。新世界公司为此加装了热水进水管道。郭宝宝在申请开通燃气时得知新世界公司铺设的燃气管道破损而无法接通燃气。新世界公司接到反映后前来处理，由于原管道系在瓷砖后暗埋，如按原位置重装燃气管道须打掉瓷砖，新世界公司便另外接设一条燃气管道，在郭宝宝安装的灶台橱柜台面靠墙位置钻一小孔，将燃气管道接入。新世界公司安装热水进水管道和新装燃气管道均自行负担费用，并已将房屋内的设施修复。该两处管道均能正常使用。郭宝宝于2018年3月19日向物业公司缴纳物业服务费用1120.20元。庭审中，新世界公司当庭向郭宝宝交付涉案房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，郭宝宝收件后撤回相应的诉讼请求。郭宝宝提出：1.其购房是用于自己居住，但由于涉案房屋未能开通热水和燃气，该房屋处于空置状态，新装的燃气管道是外接，并未如合同的约定暗埋在墙砖内，郭宝宝认为不安全，故现仍居住于父母家中，由于上述问题，郭宝宝因此不能居住而产生租房的损失，即便房屋不自住而出租，也因此无法出租而产生不能获得租金收益的损失；2.郭宝宝请求的修复燃气管道和重新装修厨房的费用，是指以后郭宝宝如果重新安装燃气管道即把管道埋到墙砖后而产生的重装燃气管道的费用，装修厨房费用35458元包含在5万元范围内；3.郭宝宝因新世界公司不合格装修导致无法正常居住房屋，在无法居住期间所产生的物业管理费应当由新世界公司承担，郭宝宝已按照3.8元/平方米/月标准支付了2018年1月-3月的物业管理费1120.20元，因没有实际居住，郭宝宝没有再支付之后的物业管理费；4.郭宝宝请求的主要装修装饰材料的出厂合格证书或产品质量保证书主要是指三个房间和两个卫生间的房门的证书。新世界公司承认其确实没有向郭宝宝交付装修材料的合格证书，因为合同并未约定应当交付该证书。另查，涉案房屋的项目领取了海口市建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、有机房曳引驱动电梯定期检验报告、建筑工程竣工验收备案证，并由海口市公安消防支队美兰区大队出具建设工程竣工验收消防复查合格的备案复查意见书。2019年2月网络租房广告中美丽沙小区各类房型的租金标准为3100元/月（房屋面积不超过90平方米）。对于双方当事人有争议的事实，原审法院认定如下：新世界公司提出其于2018年7月份给郭宝宝加铺了厨房和卫生间的热水管道，工期为2～3周；2018年10月份修复燃气管道，维修工期也是2～3周。郭宝宝则主张新世界公司在2018年7月受理郭宝宝的投诉后，于10月份才进行维修，工期为一个月；燃气管道也是在2018年10月维修的，工期也是将近一个月，两次维修时间总共接近2个月。原审法院认为，新世界公司作为施工方对于维修时间和工期负有举证责任，其对此未举证证明，原审法院依法采信郭宝宝关于维修时间的意见，认定热水管道和燃气管道于2018年10月31日维修竣工。原审法院确认的上述事实，有《海口市商品房买卖合同》、照片、橱柜价格表、《海口市人民政府关于印发公共租赁住房租金标准的通知》、网络租房广告、物业服务费收费收据、海口市建设工程规划许可证副本、建筑工程施工许可证、有机房曳引驱动电梯定期检验报告、海口市公安消防支队美兰区大队建设工程竣工验收消防备案复查意见书、建设工程竣工验收备案证、交楼通知书、收楼流程表、收楼流程办理单、收楼物品确认书、收楼业户回访记录表以及双方当事人的陈述等在案为凭，上述证据经庭审质证和原审法院审查，可以采信。原审法院认为：郭宝宝与新世界公司自愿签订的《海口市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋属精装修房，出卖方交付的房屋除了须经验收合格，装修标准也须符合合同约定及具备日常生活功能。合同约定“水管暗装，燃气管道入户”，该房屋在交付后发现存在有未安装热水进水管道和燃气管道破损的问题。虽然合同没有明确给排水设施包括热水进水管道，但是该房屋属住宅楼，住户在生活中使用热水器是日常生活所需，特别是燃气的使用更是生活中不可或缺。因此，新世界公司虽然向郭宝宝交付房屋，并交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但因其装修配套设施不符合约定，导致所交付的房屋影响正常使用，新世界公司应承担相应的违约责任。郭宝宝收房后于2018年7月发现装修设施缺陷并向新世界公司反映，新世界公司承担了维修、采取补救措施的义务，维修工程至2018年10月竣工。在该4个月期间，由于房屋不便居住使用，客观上造成郭宝宝不能正常使用或者对外出租，郭宝宝请求新世界公司按月租金3000元标准赔偿房屋空置的租金损失，合法合理，应予以支持。租金数额计为12000元。但是，在2018年7月郭宝宝发现进水管道缺失之前，不使用房屋是其个人原因；在设施维修完毕之后，房屋已能正常使用。故2018年7月之前与同年10月之后的租金损失，新世界公司无须承担。新世界公司在重装燃气管道中，为节省时间和经济成本，没有打掉墙砖按原路线暗道铺设管道，而是另外接设一条燃气管道，在郭宝宝安装的灶台橱柜台面钻一小孔，将燃气管道接入。该做法并不是最优化的安装方案，相对于暗埋管道而言确实影响美观和清洁，但是并不影响正常使用，合同中也没有约定燃气管道是暗装，若郭宝宝坚持按原路线暗装，应在施工中提出，然而没有证据证实郭宝宝当时提出异议，可视为其认可该安装方案。同时，没有证据证明该安装方法不能使用或者存在安全隐患导致须采取修复措施甚至重新装修厨房，故郭宝宝在没有修复燃气管道或重新装修厨房的情形下，要求新世界公司全额赔偿其将来修复燃气管道和重新装修厨房的费用，于法无据，应予以驳回。但是该安装方案确实有存在前述的影响美观和清洁问题，也不是目前通常使用的安装方法，根据公平合理的原则，原审法院酌情确定新世界公司赔偿郭宝宝3000元。缴纳物业服务费用是业主应履行的合同义务。新世界公司已针对房屋装修缺陷承担了修复和赔偿租金损失的责任，郭宝宝要求新世界公司支付其物业服务费用，无事实与法律依据，原审法院不予支持。合同约定交付房屋时应交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，庭审中新世界公司已向郭宝宝交付上述证书，郭宝宝因此申请撤回相关诉讼请求，系依法行使其诉讼权利，应予照准。至于郭宝宝要求新世界公司交付房间和卫生间房门等主要装修装饰材料的出厂合格证书或产品质量保证书，合同中对此并无约定，实践中亦无此惯例，故原审法院对该项请求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、新世界公司须于原审判决发生法律效力之日起十日内赔付郭宝宝租金损失12000元；二、新世界公司须于原审判决发生法律效力之日起十日内赔付郭宝宝重装燃气管道的损失3000元；三、驳回郭宝宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2230.68元（郭宝宝已预交），由郭宝宝负担1886.68元，新世界公司负担344元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：本案二审争议的焦点问题为：一、新世界公司是否应向郭宝宝赔付租金损失，如果应当赔付，具体的数额如何确定；二、新世界公司是否应向郭宝宝赔付重装燃气管道的损失，如果应当赔付，具体的数额如何确定。本案中，新世界公司与郭宝宝签订的涉案《海口市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。新世界公司未按照合同约定的“水管暗装，燃气管道入户”向郭宝宝交付涉案房屋，涉案房屋在交付后存在未安装热水进水管道和燃气管道破损的问题，新世界公司已构成违约，应承担相应的违约责任。新世界公司对于原审法院认定的其进场维修的工期、房屋的租金标准以及重装燃气管道未进行暗装的赔偿有异议。郭宝宝主张从其向新世界公司投诉反映问题至房屋维修完毕的时间为2018年7月至2018年10月，新世界公司对从2018年7月起算维修时间无异议，但未能举证证明维修的起止时间，原审法院因此采信郭宝宝的陈述并无不当，新世界公司关于其对维修工期不应分担举证责任的意见没有法律依据，本院不予采信；郭宝宝根据网络租房信息等资料主张租金损失为3000元/月，新世界公司予以否认但亦未提供反驳证据予以证明，原审法院按照3000元/月的标准计付租金损失亦无不当；新世界公司在重装燃气管道时，未采用目前通常使用的暗装方式，势必会一定程度上影响居住感受和使用感受，原审法院酌情确定新世界公司向郭宝宝赔偿3000元并无不妥。综上，上诉人新世界公司的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2230.68元，由上诉人新世界中国地产（海口）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 娜审判员 王法坚审判员 周慧娟 二〇一九年十二月二十三日书记员 王 震速录员 杨建悦附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。