大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初11742号原告：大连运达物业管理有限公司，统一社会信用代码912102047478981975，住所地大连市沙河口区宏业街59号。法定代表人：姚运善，系董事长。委托代理人：钟积生，系辽宁乾均律师事务所律师。被告：马志强，男，1974年12月14日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连运达物业管理有限公司与被告马志强物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连运达物业管理有限公司的委托诉讼代理人钟积生、被告马志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连运达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所欠物业费8,366元；2、判令被告按逾期每日0.3%支付滞纳金2,937元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告受开发商大连运达置业有限公司委托，自2013年起服务于大连市甘井子区辛寨子街道运达·诺维溪谷小区，被告与该小区开发商签订《临时管理规约》等，约定物业费每月每平方米2元，电梯费每年48元，双方还约定不按时间交纳有关费用从逾期之日起按日0.3%交纳滞纳金。被告系大连市甘井子区辛寨子街道由家村诺维溪谷辛博园C10号楼2—3—2号房屋业主，房屋建筑面积91.66平方米，物业费每月每平方米2元。原告向被告提供了物业服务，但被告未交纳2015年10月12日至2019年7月31日期间的物业费。经原告多次催要，被告始终未履行付款义务，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告马志强辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是案涉房屋的业主，对房屋面积、拖欠物业费的期间均没有异议，对物业费收费标准不了解。被告购买房屋后，准备作为婚房使用，入住时发现卫生间棚顶出现严重漏点四处，被告向原告报修，二天后来人修理，发现是下水主管道的问题，原告对主管道进行了更换，漏点就没有了，维修过程中卫生间的污水、粪便等垃圾弄得到处都是，原告只进行了下水主管道的维修，因维修给被告家的卫生间造成了损失，原告都不负责，导致案涉房屋被告一直没有居住。经审理查明，2013年10月20日，“运达·诺维溪谷”项目的开发商大连运达置业有限公司与原告签订了《前期物业管理委托合同》，委托原告为“运达·诺维溪谷”小区提供物业管理服务，委托管理期限合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；物业管理服务费收取标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米2元。《运达·诺维溪谷临时管理规约》第八章第（一）条1.1约定，物业服务费收取标准为多层、小高层住宅按建筑面积每月每平方米2元。第1.2约定，住宅物业服务费按季度预收，物业服务企业于一个支付期间届满前15天以前，向相关业主/物业使用人发出下季度物业服务费缴款通知书，业主或物业使用人须在接到通知后15日内缴清应缴费用。2013年5月11日，原告在承诺书上签字确认已详细阅读运达物业管理有限公司制定的“运达·诺维溪谷临时管理规约”，并同意遵守临时规约及前期物业服务合同。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。另查明，被告马志强系大连市甘井子区运达诺维溪谷小区辛博园C10号楼2—3—2号房屋业主，房屋建筑面积91.66平方米，物业费是每月每平方米2元。被告未交纳2015年10月12日至2019年7月31日期间的物业服务费8,361.76元（91.66平方米×2元/月/平×45个月＋91.66平方米×2元/月/平÷31天×19天）。因被告拖欠物业服务费，原告进行了自行催缴，未果，遂诉至本院。本院所确认的上述事实，有原告提供的《前期物业管理委托合同》、《运达·诺维溪谷临时管理规约》、照片、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，大连运达置业有限公司与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，被告也已签署承诺书同意遵守前期物业合同。原告依法为被告所在小区提供物业服务，被告作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。根据原告提供的《前期物业管理委托合同》及《临时管理规约》，案涉房屋的物业费标准为按建筑面积每月每平方米2元，2015年10月12日至2019年7月31日期间，被告应向原告交纳的物业服务费8,361.76元，借故拖欠不妥。原告此项诉讼请求中的超额部分，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现仍是案涉小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方应加强沟通、履行各自的义务，综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化。故本案不予支持原告的滞纳金的主张。关于被告辩称因原告维修下水管道给案涉房屋卫生间造成损失的问题。本院认为，原告依据物业服务合同的约定履行对公共设施的维修义务，如因此给被告房屋造成了损失，属于侵权纠纷，与本案并非同一法律关系，被告可另行主张权利，不应依此拒交物业服务费，故被告的此节辩称意见，于法无据，理由不当，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马志强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连运达物业管理有限公司支付2015年10月12日至2019年7月31日期间的物业服务费人民币8,361.76元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连运达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币41元（原告已预付），已减半收取，由原告大连运达物业管理有限公司负担11元、由被告马志强负担30元，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇一九年十二月三十日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。