贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8631号上诉人（原审原告、反诉被告）:刘辉辉，女，1987年9月10日生，汉族，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：张林，贵州恒商律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：祝勇勇，男，1984年10月2日生，苗族，住贵阳市南明区。原审第三人：贵州达昌隆不动产经纪有限公司，住所地贵阳市白云区中环路281号1层11号。法定代表人：刘凡仙，该公司总经理。委托诉讼代理人：张兴明，系该公司员工。原审第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行，住所地贵阳市云岩区中山西路30号。负责人：饶陨年，该支行行长。上诉人刘辉辉因与被上诉人祝勇勇、原审第三人贵州达昌隆不动产经纪有限公司（以下简称达昌隆公司）、中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行（以下简称达工行中西支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初5387号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。刘辉辉提出上诉请求：一、依法撤销原审判决，并改判解除上诉人与被上诉人签订的《不动产买卖（居间）合同》，被上诉人向上诉人支付28000元违约金；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审事实认定不清，被上诉人应当在2018年2月28日前向上诉人支付30万元用以清偿房屋贷款，被上诉人因其自身资金原因，至今未向上诉人支付30万元，其行为已经构成根本违约，上诉人与被上诉人之间签订的《买卖合同》符合解除条件。二、一审对“先过户后付款”的交易规则认定错误，被上诉人应于2018年7月30日过户前支付全部剩余购房款以及补偿费，其行为已经构成根本违约，上诉人与被上诉人之间签订的《买卖合同》符合解除条件。被上诉人答辩认为：1、案涉房屋未能于2018年2月28日前完成抵押注销系因刘辉辉未履行合同义务，而非其所述被上诉人资金不足。2、祝勇勇未于2018年7月30日过户前支付全部剩余购房款及补偿费，属于合理的不安抗辩。3、没有证据证实双方就合同履行内容及履行顺序作出了与原合同不一致的约定，双方应当按照原合同约定履行义务。刘辉辉向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除与被告签订的《不动产买卖（居间）合同》；2.依法追究被告的违约责任，违约金28000元；3.本案诉讼费用由被告承担。祝勇勇提出反诉请求：1.依法判令被反诉人继续履行《不动产买卖（居间）合同》；2.判令被反诉人向银行提交提前还款及抵押注销申请；3.判令被反诉人配合办理房屋产权过户；4.本诉及反诉案件受理费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：原告刘辉辉是（2017）云岩区不动产权第0044987号《不动产权证书》的权利人，该证书记载的房屋位于云岩区××桥××、××住宅小区××单元××号，房屋建筑面积122.7㎡。2012年10月19日，刘辉辉（借款人、抵押人）与中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行（贷款人）、贵阳三力房地产开发有限责任公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，为上述房屋设定了抵押权预告登记。2018年1月4日，刘辉辉作为卖方（甲方）、祝勇勇作为买方（乙方）、第三人达昌隆公司作为经纪方共同签订《不动产买卖（居间）合同》（合同编号1611753），合同约定：刘辉辉将其所有的上述房屋以598000元出售给祝勇勇，祝勇勇先向刘辉辉支付定金28000元，产权过户日期为2018年3月5日之前，逾期视为违约。双方选择银行贷款的付款方式，即产权过户当日，祝勇勇通过产权处资金监管中心支付首期款（含定金）共158000元，尾款440000元于双方到不动产局办理《抵押登记》后39个工作日之内由银行直接划入刘辉辉账户。刘辉辉应于2018年1月30日前向相关机构提交还款、抵押注销申请，并于2018年2月28日之前完成抵押注销。交房日期为收到尾款3日内，另外还补充约定，刘辉辉所欠银行贷款由祝勇勇出资还款约为30万元，祝勇勇所贷款多出房款总价部分由刘辉辉返还给祝勇勇，该房在交房之前所欠物管费由刘辉辉支付完成后交房。其中该合同第十条约定“如乙方未能履行本合同之条款以致本合约不能顺利完成，则其支付的定金将由甲方按违约金收取不予返还且甲方有权再将该不动产转让予他人；如甲方在收取定金后不依本合约条款将该不动产转让予乙方，则甲方须返还双倍定金给甲方。甲、乙双方如有一方违约，收取违约金一方须向经纪方付所得违约金的一半的金额（最高为成交金额的3%）即人民币（大写）壹万元整作为佣金。”2018年1月4日，祝勇勇向刘辉辉支付了上述合同约定的定金28000元，刘辉辉并向祝勇勇出具了《收条》一份。在签订上述《不动产买卖（居间）合同》后，被告称从原告丈夫刘国处获得了房屋钥匙并已对房屋进行了部分装修。原告称并未到合同约定的交房日期，故未将钥匙交付给被告，不知被告从何处获得的房屋钥匙。2018年１月底，祝勇勇与达昌隆公司工作人员前往涉案房屋抵押银行拟办理房贷还清手续，因刘辉辉未到场而未能办理成功。2018年2月13日，祝勇勇通过其尾号为9623的账户向刘辉辉尾号为1715的账户转账100000元。2018年1月30日至2018年2月28日期间，原告并未明确要求被告向银行支付具体金额的款项以便还清涉案房屋所欠银行贷款。原告至今亦未向涉案房屋抵押贷款的银行即本案第三人工行中西支行提交过提前还贷申请及办理相关提前还贷手续。在原审庭审中，第三人工行中西支行亦表示未收到刘辉辉提前还款的申请，也未收到刘辉辉注销抵押权的申请。另查明，2018年2月20日，被告通过其名下银行账户向原告名下中国工商银行尾号为8354（即原告归还银行贷款账户）转款2400元，3月15日转款2400元，4月13日转款2500元，5月18日转款2450元，6月27日转款2500元，7月15日转款2500元，8月17日转款2450元，9月16日转款2420元，10月26日转款1998元，11月18日转款2402元，12月19日转款2402元，2019年1月19日转款2402元，2月19日转款2402元，3月19日转款2402元，4月19日转款2402元，但因转款账户不存在的原因而转账失败，5月19日转款2402元，但因账号不存在或账号有误的原因转账失败。经查明，2019年4月至5月期间，因原告将该尾号为8354的银行卡挂失，导致被告无法向该账户转款。庭审中，原告称因为避免逾期归还银行贷款导致影响征信，故原告在被告未及时支付房屋按揭贷款的情况下，先行归还了银行按揭贷款。另查明，庭审中原被告双方对在履行合同过程中，口头变更合同的情况及对方存在的违约情形表述为：原告称双方签订书面合同后，2018年2月，双方达成口头协议，约定变更付款方式为扣除涉案房屋所欠银行贷款30万元后，剩余29.8万元由被告一次性支付给原告，欠银行的贷款由被告按时偿还。后由于被告未按约定支付购房款及归还银行贷款，双方于2018年5月27日又达成口头协议，约定被告在2018年7月30日一次性支付房款59.8万元加6.6万元补偿款给原告，并在一周内拟定书面补充协议，但被告既未在一周内拟定补充协议亦未在约定的时间内支付全部房款。故被告在履行合同过程中存在以下三次违约的情况：一、根据双方签订的书面合同第七条和第十六条的约定，被告未在2018年1月30日前向银行清偿房屋剩余贷款，导致房屋贷款未结清无法办理产权过户手续；二、2018年2月，双方口头约定变更付款方式后，被告只支付了10万元购房款，亦未按时归还银行贷款；三、2018年5月27日，双方再次口头约定变更付款时间及金额后，被告未按口头约定在2018年7月30日支付购房款。被告称双方签订书面合同后，2018年2月7日，因原告未到银行办理提前还贷手续，双方经协商后，原告的丈夫刘国要求被告先支付10万元，并且之后房屋银行贷款由被告每月按原告要求转款给原告还贷至双方正式办理产权过户。被告考虑到房屋已经交付，就按原告要求转款10万元，并每月根据原告要求于15日左右向原告账户转入还贷款项。后由于原告还款账户的问题，导致被告有两个月无法转入款项。2018年5月7日，双方再次达成口头协议，原告在2018年7月30日前将房屋过户给被告，被告在2018年7月30日支付房屋应得款并再加6.6万元的补偿金给被告。后由于2018年7月1日在与原告的谈话中，原告已明确表示不卖房屋，被告才行使不安抗辩权，未在2018年7月30日向原告支付购房款。因此，原告在履行合同过程中存在以下两次违约行为：一、根据双方签订的书面合同第七条，原告未在2018年1月30日前提交还款、抵押注销申请，也未在2018年2月28日前完成抵押注销；二、原告未根据2018年5月7日达成的口头协议，在2018年7月30日前将房屋过户给被告。庭审中，经当庭询问，原被告双方均认可在2018年2月及2018年5月两次协商中，均未约定如一方违约，另一方可解除合同的条款。庭审中，经释明，被告表示因双方签订的合同具备履行条件，故在本案中要求原告继续履行合同，不同意解除合同。后被告提交书面意见中表示愿意先行代原告还清涉案房屋所欠银行贷款。一审判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告、被告及第三人达昌隆公司共同签订《不动产买卖（居间）合同》是双方真实意思表示，内容、形式合法，为有效合同，双方均应按合同约定履行义务。由于庭审中，原被告双方对2018年2月、2018年5月双方达成的口头协议各执一词，亦无法提供证据对口头协议的内容进行佐证，且均主张对方违约。因此，本案的争议焦点为：一、原被告双方在履行合同过程中是否存在违约行为；二、该违约行为是否足以导致合同解除；三、被告祝勇勇能否要求继续履行《不动产买卖（居间）合同》并过户房产。关于争议焦点一，原被告双方在履行合同过程中是否存在违约行为的问题。关于原告主张的被告在履行合同中存在违约行为：首先，原告以银行提前还贷为随贷随还为由，称被告未按双方签订的书面合同第七条及第十六条的约定，于2018年1月30日前向银行清偿房屋剩余贷款，导致房屋贷款未结清而无法办理产权过户手续，构成违约。双方签订的书面合同第七条约定为“……甲方（即原告）应于2018年1月30日之前向相关机构提交还款、抵押注销申请，并于2018年2月28日之前完成抵押注销”，第十六条约定为“甲方（即原告）所欠银行贷款由乙方出资还款约为叁拾万元。……”，上述条款已明确约定了向银行提交还款、抵押注销申请的义务人为原告，被告只负有提供还贷资金的义务。而原告至今从未向银行方（即第三人工行中西支行）提交还款及抵押注销申请，就算现工行中西支行对贷款实行随贷随还政策，也需要原告向工行中西支行办理相应的手续，但原告至今亦未明确指示被告向工行中西支行还款，以明确要求被告履行提供还款资金义务。因此，涉案房屋未能在合同约定的2018年2月28日完成抵押注销不能归责于被告，且原告本就有义务保证涉案房屋在合同约定的过户时间前符合过户条件，而涉案房屋完成抵押注销系保证房屋能如约过户的前提条件，故被告并未违约。其次，原告称2018年2月，双方口头约定变更付款方式后，被告只支付了10万元购房款，且未按时归还银行贷款，已构成违约。对该次口头约定双方均认可被告需为原告支付涉案房屋每月按揭贷款，但对于支付时间原告主张被告需在每月15日按时归还，还款义务人为被告，而被告主张系按原告通知向原告还贷账户转入相应资金，还款义务人为原告，被告只是将原告每月归还的资金转给原告。根据被告与原告丈夫刘国的微信聊天记录，2018年2月18日晚21点03分，刘国发送给被告的“那我把房贷的卡号给你，你从这个月开始往里面打钱了勇哥，从这个月我们不再负责房贷的还款了哈”信息及当日刘国发给被告的工行关于贷款需在2018年2月19日17：00前还款，还款金额本息合计2374.32元的聊天记录来看，被告负有为原告归还银行贷款的义务，且也知晓应于每月19日前应向原告还贷账户存入足额资金。结合被告向原告还贷账户转款情形，其第一期在2018年2月20日转款，虽超过了当月还款日期，但被告在微信中将转款信息发送给原告丈夫刘国时，原告方并未提出异议，故当期被告并未违约。之后，被告在2019年4月、5月期间因原告将还款账户挂失，导致被告不能正常还款，因原告将该账户挂失并未通知被告，故无法存入还贷资金，并不能归责于被告。最后，原告称2018年5月27日，双方再次口头约定变更付款时间及金额后，被告未按口头约定在2018年7月30日支付购房款，已构成违约。对于该次口头协议，原告称于2018年7月30日先付款后过户，被告称先过户后付款，但均未能提供证据予以佐证，但均认可有在2018年7月30日付款的约定。现被告确未在2018年7月30日支付相应房款及补偿费6.6万元，但根据原告丈夫刘国与被告的微信聊天记录，2018年6月27日刘国称“现在我老婆也不打算卖这个房子了，直接把钱退给你勇哥，确实我很难和她沟通现在，抱歉了”，原告在被告付款前告知被告现不打算卖房，被告为了保证交易安全，行使不安抗辩权，未在约定的期限内支付房款，符合法律规定，不存在违约行为。关于被告主张的原告在履行合同中存在的违约行为：首先，被告称根据双方签订的书面合同第七条，原告未在2018年1月30日前提交还款、抵押注销申请，也未在2018年2月28日前完成抵押注销，已构成违约。如前所述，根据双方合同的约定，被告只负有提供还贷资金的义务，而原告至今从未向银行方（即第三人工行中西支行）提交还款及抵押注销申请，亦未明确指示被告向工行中西支行还款，以明确要求被告履行提供还款资金义务，故原告的行为导致涉案房屋未能在2018年2月28日前完成抵押注销登记，进而无法办理房屋过户手续，已构成违约。其次，被告称2018年5月7日双方达成口头协议，原告应在2018年7月30日前将房屋过户给被告，现房屋未能过户，原告已违约。现双方对是否应在2018年7月30日进行产权过户均无法提供证据证明各自的主张，但双方均认可当日只是就付款时间和金额进行了约定，并未涉及对主合同进行更改。因此，在双方均未能提供证据证明当日双方对于产权过户和支付房款的履行顺序有变更的情况下，对过户和付款顺序应以主合同的约定为准。根据双方签订的书面合同第四条第2项关于付款方式“产权过户当日，乙方通过产权处资金监管中心支付首期款……”的约定，该约定并未失效，因此履行顺序应为先过户后付款。因涉案房屋至今未能结清银行抵押贷款，房屋一直无法办理过户手续，故原告已违约。关于争议焦点二：违约行为是否足以导致合同解除的问题。首先，关于被告的违约行为，根据前述，被告在履行合同过程中并不存在违约行为。因此，原告以被告违约为由，要求解除合同、承担违约责任的诉请，于法无据，不予支持。其次，关于原告的违约行为，根据前述，原告未能根据合同约定在2018年1月30日前提交还款、抵押注销申请，也未在2018年2月28日前完成抵押注销，致使房屋至今未能办理房屋过户手续，已构成违约。该违约行为已足以导致双方签订的房屋买卖合同的根本目的无法实现，在此情况下，被告有权提出解除合同。但庭审中，经释明，被告称本案《不动产买卖（居间）合同》有履行条件，并不主张解除合同。关于争议焦点三：被告祝勇勇能否要求继续履行《不动产买卖（居间）合同》、过户房产的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，在原告构成违约的情况下，被告有权要求原告继续履行合同。但本案中，涉案房屋现未能还清银行按揭贷款，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，因抵押而产生的债务被清偿后，涉案房屋就不存在转让限制，现被告表示愿意代替原告支付剩余房屋贷款并愿意承担办理涉案房屋产权过户的一切税费，在被告代替原告归还第三人工行中西支行剩余房屋贷款及承担办理涉案房屋产权过户的一切税费后，办理产权过户就不存在权利障碍。因此，被告反诉要求继续履行合同并由原告配合办理房屋产权过户的反诉请求合理合法，应予支持。上述清偿的贷款应在未支付的房款余款中扣除，如有剩余房款原告可另案起诉被告予以支付。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及第一百四十四条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、在本判决生效之日起十日内，反诉原告祝勇勇直接向第三人中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行清偿云岩区二桥后冲路8号贝地·卢加诺住宅小区40栋1单元4层4号房屋尚欠的抵押贷款本金及利息（以中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行于祝勇勇实际履行当日出具的还款明细清单为准）；二、在反诉原告祝勇勇清偿上述费用后的三十日内，第三人中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行和反诉被告刘辉辉协助办理云岩区二桥后冲路8号贝地·卢加诺住宅小区40栋1单元4层4号房屋的抵押登记注销手续；三、在云岩区二桥后冲路8号贝地·卢加诺住宅小区40栋1单元4层4号房屋的抵押登记注销手续办妥后三十日内反诉被告刘辉辉将上述房屋产权过户至反诉原告祝勇勇名下，所产生的税费由祝勇勇承担；四、驳回本诉原告刘辉辉全部诉讼请求；五、驳回反诉原告祝勇勇其余诉讼请求。本诉案件受理费500元，减半收取250元由刘辉辉负担；反诉案件受理费60元，减半收取30元由刘辉辉负担。二审审理中，双方当事人未提交新证据。经本院审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。二审另查明，上诉人与被上诉人均认可被上诉人祝勇勇已经支付的款项为：28000元定金、10万元购房款、已归还的银行贷款33628元，故被上诉人还应支付上诉人的购房款为59.8万元扣除上述费用为436372元再扣除祝勇勇实际归还的银行欠款。另二审中上诉人认可一审判决，并愿意继续履行双方签订的房屋买卖合同，协助被上诉人办理相关手续。被上诉人亦同意在原购房款598000的基础上,再支付上诉人补偿款23000元。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案在二审审理过程中，上诉人与被上诉人对一审的判决没有意见，一审判决妥当本院予以维持。二审中对双方认可的已付款情况及款项支付方式双方无异议，本院从其自愿，并一并判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初5387号民事判决；二、刘辉辉将云岩区二桥后冲路8号贝地.卢加诺住宅小区40栋1单元4层4号房屋过户给祝勇勇的当日，祝勇勇向刘辉辉支付购房尾款（购房尾款为436372元扣除祝勇勇实际归还的银行欠款，以实际履行当日出具的还款明细清单为准），并于当日祝勇勇支付刘辉辉补偿款2.3万元，祝勇勇支付上述款项之后，刘辉辉将上述房屋交付给祝勇勇。一审案件受理费按一审判决确定执行；二审案件受理费500元，由上诉人刘辉辉负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇一九年十二月二十七日书记员  潘星宇