湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终2763号上诉人（原审被告）：鄢虹，女，1968年10月22出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托代理人胡少清，株洲市芦淞区金达法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉，进行和解等。被上诉人（原审原告）：易任凯，男，1974年10月10日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。上诉人嫣虹因与被上诉人易任凯租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2019）湘0203民初2483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。2019年12月16日上诉人鄢虹的委托诉讼代理人胡少清，被上诉人易任凯均到本院接受了询问。本案现已审理终结。上诉人鄢虹上诉请求：撤销（2019）湘0203民初2483号民事判决，改判上诉人承担租金45500元。事实与理由：1.本案系租赁合同纠纷，上诉人与被上诉人均同意解除合同，但一审法院未给予上诉人合理搬迁期，加重了上诉人的负担；一审法院不应采信株洲市湘安物业管理有限责任公司单方出具的催款通知；3.本案租赁合同系上诉人与任细纯合伙租赁，应由合伙人按比例分担。被上诉人易任凯辩称:1.解除合同是因为上诉人拖欠房租造成的，并且拖欠物业费也达三年时间，对方违约在先，不存在给予合理搬迁期；2.上诉人在此租赁经营已达9年多，非常清楚物业费的缴纳规定；3.合伙租赁可以另案起诉，与本案无关。易任凯向一审法院起诉请求：1.解除双方的租赁合同关系；2.判令被告支付2018年9月1日至2019年7月30日房屋租金11万元及滞纳金4万元（暂计算至2019年7月1日），之后的按每日400元标准向原告支付房屋占用费至被告返还房屋之日止；3.判令被告支付物业管理费、水费、停车费3万元；4.判令被告未履行合同责任，原告不予退还押金；5.判令被告向原告出具租赁税发票；6.被告承担本案诉讼、保全、律师费等费用。一审法院认定事实：2010年7月26日，易任凯（出租方甲方）与鄢虹（承租方乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方中旺锦安城C栋二期二楼房屋，面积约400㎡，用于茶餐厅经营，合同期限自2010年9月1日起至2015年8月30日止；合同签订时，乙方向甲方一次性交纳房屋租赁押金3万元整，合同期内押金不计息，合同到期凭押金收据和合同原件及本人身份证及相关费用清缴凭证办理退押金手续；房屋年租金为税后12万元，甲方按季度向乙方收取，乙方必须在每个季度前10日交纳房屋租金，第二年起按半年交纳租金，乙方必须在每半年之前30日交纳租金；水、电、物业管理费、空调使用、消防、卫生等费用由乙方按时向有关部门缴纳，逾期不交，后果由乙方自行承担；如乙方未按时交纳租金，本合同自动失效，甲方有权提前解除合同收回房屋并不退还租金和押金等。合同签订后，鄢虹向易任凯交纳押金3万元，易任凯向鄢虹交付了涉案房屋，双方各自按合同约定履行义务无异议。2015年8月30日合同到期后，双方没有续签合同，被告继续租赁，原告亦默许。2018年被告开始拖欠租金和物业管理费等，庭审中双方确认，自2018年8月开始租金降为9500元/月，2019年7月的租金被告已支付，电、气费亦已结清，至今被告共拖欠原告10个月租金95000元，并欠付2017年1月至2019年6月物业管理费共计29808元，欠付水费212.22元。原、被告于2019年8月19日对涉案租赁场地进行了清点和交付。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。2015年8月30日合同到期后，双方没有续签合同，但承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。现原告提出解除合同，被告亦同意解除，且双方于2019年8月19日对涉案租赁场地进行了清点和交付，且当天涉案租赁场地已由原告控制，故本院认定原、被告之间的《租赁合同》于2019年8月19日解除。庭审中，原、被告双方确认，自2018年8月开始，月租金降为9500元，且2019年7月的租金已付，截止到合同解除之日2019年8月19日，被告尚欠原告10个月零19天的租金，即为100822.58元，被告理应支付给原告。关于物业管理费及水费，合同中约定水、电、物业管理费等由乙方鄢虹向有关部门缴纳，现根据原告提交的物业公司出具的《催款通知》，被告租赁期间2017年1月至2019年6月期间的物业管理费没有交纳，共欠付物业管理费29808元及水费212.22元，被告理应按约交纳。至于滞纳金和律师费，因双方在合同中没有约定，原告也没有提交证据证明被告拖欠租金给其造成了其他损失，并因主张租金而实际支付了律师代理费，故对原告的滞纳金和律师费请求，一审法院不予支持。至于押金30000元，虽然双方在合同中约定如乙方鄢虹未按时交纳租金，本合同自动失效，甲方有权提前解除合同收回房屋并不退还租金和押金。但本案被告于2019年6月还交纳了7月份的租金，原告亦接收租金并未提出违约解除合同，且之后原、被告双方系协商一致合意解除的租赁合同，不是违约解除，故对原告提出的押金不予退还的请求，本院不予支持。至于租赁税发票的出具，被告租赁原告的房屋，并向原告交纳租金，且租赁税由税务机关收缴，故原告要求被告出具租赁税发票，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告辩称被告欠付原告的租金应由被告和合伙人共同承担，本案租赁合同系原、被告签订，根据合同相对性，原告可直接要求被告鄢虹支付租金，至于租金是否应由被告与合伙人共同承担，属于被告与合伙人之间的内部约定，并不影响原告向被告主张租金权益。综上，被告鄢虹尚欠原告易任凯房屋租金100822.58元、物业管理费29808元、水费212.22元，合计为人民币130842.8元，扣除押金30000元，被告还需向原告支付100842.8元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：1.被告鄢虹于本判决生效之日起十日内向原告易任凯支付房屋租赁欠款人民币100842.8元；2.驳回原告易任凯的其他诉讼请求。案件受理费人民币3900元，减半收取1950元，保全费1420元，合计为人民币3370元，由原告易任凯承担1486元，被告鄢虹承担1884元。二审中，上诉人向本院提交2019年9月29日缴纳物业费、水电费的收条，拟证明一审判决以后上诉人缴纳了物业费给被上诉人，并将水、电、煤气费交清。被上诉人质证无异议。本院审查认为，上诉人在一审判决以后向被上诉人支付物业费6000元，并将水、电、煤气费结清的事实双方当事人均无异议，本院予以采信，但该两笔款项可以在履行本判决时予以冲减。本院对一审采信的证据和查明的事实，予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：1.是否应当给予上诉人合理的搬迁期；2.是否应当判决上诉人支付欠缴的物业费；3.租赁费是否应当由任细纯分摊。现分析如下：关于焦点1，上诉人与被上诉人已于2019年8月19日对案涉租赁房屋进行了清点并交付给被上诉人，不再需要时间搬迁，该房屋一直由上诉人占有、使用至2019年8月19日，故一审法院没有给予搬迁时间并判决上诉人支付租金至2019年8月19日正确；关于焦点2，双方当事人签订的租赁合同约定，物业管理费由上诉人向有关部门缴纳，且上诉人在租赁期间缴纳过物业管理费，一审判决根据物业公司出具的《催款通知》判决上诉人支付物业管理费并无不当；关于焦点3，本案租赁合同系上诉人与被上诉人签订，被上诉人作为出租人可直接要求上诉人支付租金，至于租金是否应由上诉人与合伙人共同承担，属于上诉人与合伙人之间的内部约定，上诉人可另行向其合伙人主张权利。综上所述，上诉人嫣虹的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1184元，由上诉人嫣虹负担。本判决为终审判决。审 判 长  羊 敏审 判 员  卢飞虎审 判 员  曹 阳二〇一九年十二月二十四日法官助理  李 艳书 记 员  郭敏慧