上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终11470号上诉人(原审被告)：周涛，男，1986年1月3日生，汉族，户籍地山东省。被上诉人(原审原告)：张松令，男，1960年2月9日生，汉族，户籍地浙江省台州市。委托诉讼代理人：张媚(系张松令之女)，女，1987年10月6日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。上诉人周涛因与被上诉人张松令房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初12567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周涛上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张松令的一审诉请或发回重审。事实与理由：第一，周涛已于2019年3月15日将上海市嘉定区宝安公路3799弄A区47幢706-709室房屋(以下简称“系争房屋”)的2楼和3楼归还张松令。房屋内的空调未搬走是因为双方达成协议由张松令折价买下空调自用，现一审法院以尚有物品未搬离为由认为房屋未返还不存在合理性。第二，1楼房屋2019年3月15日至2020年3月14日的租金为人民币(以下币种均为人民币)7万元是双方重新协议的结果，但对于2楼和3楼双方没有协商具体的租金金额，且2楼和3楼不能与1楼门面房价值等同，故一审法院不应以每年14万元的标准计算2楼和3楼的房屋使用费。即使未有证据能证明房屋已返还张松令，周涛支付的房屋使用费也应为109元/天，并且张松令未退还周涛的3,000元押金也应从中抵扣。被上诉人张松令辩称：不同意周涛的上诉请求。首先，周涛并未于2019年3月15日将系争房屋2楼和3楼返还张松令，周涛所述遗留的空调是要折价卖给张松令无任何证据可予以证明。周涛在一审中自认尚有个人物品未搬离系争房屋2楼和3楼，且遗留的物品是其想要收回或保留的。直至2019年4月18日张松令指派的施工队在尝试进入系争房屋2楼和3楼时仍受到了周涛的阻挠。2019年4月22日2楼和3楼房屋仍被反锁，张松令至今未收到周涛移交的房屋钥匙。其次，一审法院所判定的383.56元/天的房屋使用费计算标准能够客观反映房屋的市场价格，公平合理，应予以采纳。再次，周涛所提及的3,000元押金为系争房屋的水电费押金。截止至2018年5月11日，周涛应向张松令缴纳的水费已计至120,488元。故押金应在周涛归还房屋且付清截止到房屋归还日止的水电费后无息退还，而不应在房屋使用费中抵扣。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判，并明确水费结算金额。张松令向一审法院起诉请求：一、确认张松令、周涛签订的房屋租赁合同解除；二、周涛搬离系争房屋并恢复原状、付清水费；三、周涛支付自2019年3月21日起至实际搬离之日的租金(按每年14万元的标准计算)及利息(按银行同期存款利率为标准，自2019年3月21日起计算至实际搬离之日止)；四、周涛赔偿因阻挠施工导致工期延误的损失(按每天50元的标准计算，自2019年3月21日起计算至实际搬离之日止)；五、周涛支付违约金17,500元。一审法院认定事实：2014年3月13日，张松令、周涛签订一份《合同书》，约定张松令将系争房屋出租给周涛。租赁期限为1年，自2014年3月15日至2015年3月14日。租金每套为16,000元，共4套，合计年租金为64,000元。租赁期限届满后，双方每年以口头形式达成续租协议。2019年3月18日，双方口头协议，约定周涛承租的系争房屋的2楼和3楼租赁合同终止，周涛承诺于2019年3月20日前搬离2楼和3楼区域，并将房屋完整归还给张松令验收。周涛继续承租1楼部分，租金为每间每年17,500元。2019年3月18日，周涛向张松令支付了租金7万元(2019年3月15日至2020年3月14日)。一审庭审中，周涛表示，其承租系争房屋后将2楼和3楼进行了装修，并转租给了案外人使用。现案外人已搬离，但物品尚未搬离。1楼部分其在继续使用，年租金为7万元。张松令表示，系争房屋共4套，每套1至3楼各1间，共12间，每间格局一致，周涛现使用的为1楼4间，周涛对此无异议。一审法院认为：根据查明的事实，可以确认张松令、周涛于2019年3月18日协商一致解除了系争房屋2楼和3楼部分的房屋租赁关系，周涛理应于2019年3月20日前将该部分房屋归还于张松令。现周涛无证据证明其已搬离了系争房屋2楼和3楼部分，且其在一审庭审中亦确认尚有物品未搬离，故对周涛关于其已搬离该部分房屋的抗辩，一审法院不予采纳，周涛应搬离该部分房屋并向张松令支付自2019年3月21日至实际搬离之日止的房屋使用费，房屋使用费的标准按照每年14万元的标准计算，即每天383.56元。关于恢复原状问题，根据张松令提供的《房屋租赁合同》(未签字)，双方在2019年3月18日达成口头协议的内容与该合同的内容基本一致，而双方对恢复原状问题并无约定，张松令亦确认周涛应完整地将该部分房屋归还予张松令，对此应理解为周涛按房屋的现状进行归还，故对张松令要求周涛恢复原状的诉讼请求，一审法院不予支持。关于水费，一审庭审中，周涛确认未支付相应水费，但张松令现无证据证明水费的具体金额，该水费可待周涛搬离时一并予以结算。至于工期延误损失和利息问题，张松令提出的该诉讼请求，均无合法依据，一审法院均不予支持。关于解除系争房屋1楼部分租赁关系问题，根据查明的事实及张松令的陈述，现周涛已支付该部分房屋的租金至2020年3月14日，张松令对此亦不表异议，故可认定张松令同意周涛继续承租该部分房屋，张松令以周涛未按约搬离2楼和3楼部分房屋为由要求解除1楼部分房屋的租赁关系、搬离1楼部分房屋并支付违约金的诉讼请求，理由不成立且无合法依据，一审法院对此均不予支持。据此，一审法院作出判决：一、周涛应于判决生效之日起十日内搬离位于上海市嘉定区宝安公路3799弄A区47幢706-709室房屋2楼和3楼部分，该将部分房屋返还予张松令；二、周涛应于判决生效之日起十日内向张松令支付自2019年3月21日起至实际搬离之日止的房屋使用费(按照每天人民币383.56元的标准计算)；三、张松令的其余诉讼请求，均不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：关于系争房屋2楼和3楼部分是否已经返还的问题，周涛虽主张其已于2019年3月15日将2楼和3楼房屋返还张松令，但首先，周涛未提供证据证明其已与张松令办妥房屋交接手续；其次，周涛在一审庭审中自认其仍有物品遗留在房屋内，故对于周涛所称其已在约定日期前搬离的意见，本院无法采纳。关于周涛应支付的房屋使用费的计算标准，一审法院根据案件具体情况确定系争房屋2楼和3楼的房屋使用费按照每年14万元的标准计算，尚属合理，本院予以认同。周涛称该计算标准导致系争房屋2楼和3楼的房屋使用费均与双方约定的系争房屋1楼租金一致，故明显不合理的意见，因双方约定的系争房屋1楼租金标准未必如实反映租金的市场价格，故周涛的该项意见，依据不足，本院难以采纳。因周涛目前仍未归还房屋，其应付水费的金额尚不能确定，故一审法院认为该水费可待周涛搬离时一并结算，并无不当。因周涛尚未结清相关费用，故其主张以3,000元押金抵扣房屋使用费于法无据，本院不予支持。综上所述，周涛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费237元，由周涛负担。本判决为终审判决。法官助理陈雅葳审判长  余艺审判员  姚跃审判员  徐江二〇一九年十二月十九日书记员  倪晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……