河北省保定市清苑区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0608民初2333号原告陈剑宇，男，1992年8月17日出生，汉族，住清苑区。委托代理人李素珍，河北辅仁律师事务所律师。委托代理人林洁，河北辅仁律师事务所律师。被告河北喜谦房地产开发有限公司，住所地定州市自来佛街，统一社会信用代码91130682568921670C法定代表人刘莉霞：公司执行董事。委托代理人李庆波，公司副总经理。委托代理人马季，公司员工。原告陈剑宇与被告河北喜谦房地产开发有限公司（以下简称“喜谦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法适用组成合议庭于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告陈剑宇及其委托诉讼代理人李素珍、林洁，被告喜谦公司委托诉讼代理人李庆波、马季到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈剑宇向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方的《预定商业房协议书》合法有效。2、依法确认原告陈剑宇对位于清苑区公园风景城小区323-55室的房屋享有所有权。3、依法判令被告喜谦公司为原告办理上述房屋的产权登记手续。4、本案诉讼费用由被告喜谦公司承担。事实与理由：2018年7月19日，原、被告签订《借款合同》，由原告陈剑宇向被告喜谦公司出借款150万元，借款期限自2018年7月19日至2018年9月19日止，月利率2.5%。当日原告陈剑宇将上述款项打到被告喜谦公司帐户上，但被告喜谦公司未能按约定归还全部本息。2019年5月15日，被告喜谦公司提出以其公司开发的保定市清苑区公园风景城项目商品房住宅323-55室予以抵顶上述借款本息和原告陈剑宇好友郭雨佳的工程款本息共计2794560元，并于当日签订了《以房抵顶借款协议》，并已实际占有了房屋，但被告喜谦公司至今为止未对该房屋办理产权登记手续，原告陈剑宇诉至法院，请求依法支持原告陈剑宇的诉讼请求。被告喜谦公司辩称，被告喜谦公司同意为原告陈剑宇购买的位于公园风景城小区323-55室办理产权登记手续。认可原告陈剑宇对上述房屋的所有权。原告陈剑宇围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、原告陈剑宇身份证复印件一份、被告喜谦公司营业执照副本一份。证明：原、被告主体资格。2、原告陈剑宇与被告喜谦公司的借贷合同一份、被告喜谦公司出具的收条和原告陈剑宇的中国建设银行的流水明细。证明：原告陈剑宇与被告喜谦公司签订的《借贷合同》，合同约定贷款金额1500000元，借款期限为两个月；陈剑宇于2018年7月19日通过建行卡打款1500000元给付康大帅和喜谦公司收到出借人陈剑宇款1500000元的收条，原告陈剑宇履行了发放借款的义务。3、被告喜谦公司与案外人郭雨佳关于清苑公园风景城四期项目土石方开挖及外运工程补充协议和公园风景城四期项目土石方开挖及外运工程的证明。证明：2019年7月15日喜谦公司与郭雨佳关于清苑公园风景城四期项目土石方开挖及外运工程补充协议，内容为“根据甲乙双方协商，清苑公园风景城四期项目土石方开挖及外运工程2019年4月至2019年7月22日发生的工程量按固定单价壹拾捌/平方米，实际挖方量41350.23㎡，金额合计744304元”；2019年9月9日喜谦公司出具关于公园风景城四期项目土石方开挖及外运工程的证明，内容为“由郭雨佳负责公园风景城三、四期项目土石方开挖及外运工程，目前截止至2019年7月22日三、四期项目开挖土石方工程量268803.83立方米，预计后期土石方开挖工程量100000立方米”。4、《以房抵顶借款协议》一份和《预定商品房协议书》一份、房款收据一张。2019年5月15日，原告陈剑宇、郭雨佳与被告喜谦公司签订《以房抵顶借款协议》,确定了陈剑宇的借款本金1500000元，至2019年5月15日利息372500元共计1872500元，抵顶郭雨佳四期土方款922060元，本次抵顶房源为保定市清苑区公园风景城项目商品房住宅323-55室房屋一套，面积为174.66平方米，单价16000元每平米，合同价款为2794560元。证明以房抵顶相关款项的过程。4、被告喜谦公司为原告陈剑宇出具的购房收据一张。证明：原告陈剑宇于2019年6月10日交纳房款2794560元，履行了支付购房款的义务。5、本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件各一份。证明：原告陈剑宇所购房屋的合法性。6、被告喜谦公司出具的《入住签单》证明：原告已依约向被告喜谦公司支付了购房款，并自2019年6月21日开始已实际占有了房屋。被告喜谦公司发表质证意见：对原告陈剑宇提交的证据均无异议，《借贷合同》、《以房抵顶借款协议》是原告陈剑宇与被告喜谦公司签订的，郭雨佳的开挖土石方的工程量及欠其工程款是由被告喜谦公司出具的真实结算，被告喜谦公司为原告陈剑宇开具收据也证明原告按协议将相关款项抵顶了房款，《入住签单》也是与各购房户共同办理的。经庭审审核、质证，对原告陈剑宇提供的本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件，因其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，被告喜谦公司无异议，予以采信。对原告陈剑宇提交的《借贷合同》、《以房抵顶借款协议》、购房收据一张、《入住签单》、工程量及欠款证明，被告喜谦公司无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年5月2日，原告陈剑宇与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》，协议主要内容，原告陈剑宇预定购买被告喜谦公司位于公园风景城的323-55号商业用房，建筑面积为174.66平方米（以实际测量为准，房款多退少补），单价为每平方米16000元，总房款为2794560元，付款方式为一次性付款。2018年7月19日，原告陈剑宇与被告喜谦公司签订的《借贷合同》，合同约定贷款金额1500000元，借款期限为两个月，合同签订当日，原告陈剑宇打款1500000元给付康大帅（喜谦公司职工），并由被告喜谦公司收到出借人陈剑宇款1500000元的收条。2019年5月15日，原告陈剑宇、郭雨佳与被告喜谦公司签订《以房抵顶借款协议》,确定了由原告陈剑宇出借给被告喜谦公司的借款本金1500000元，至2019年5月15日利息372500元共计1872500元，和被告喜谦公司所欠案外人郭雨佳三、四期土方款922060元，本次抵顶房源为保定市清苑区公园风景城项目商品房住宅323-55室房屋一套，面积为174.66平方米，单价16000元每平米，合同价款为2794560元。至此原告陈剑宇依约向被告喜谦公司支付了购房款2794560元，并自2019年6月21日开始已实际占有了房屋，但被告喜谦公司未对上述房屋办理产权登记手续。本院认为，原告陈剑宇与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》包含了买卖合同的主要条款，如原告陈剑宇购买被告喜谦公司位于公园风景城的323-55号商业用房，建筑面积为174.66平方米（以实际测量为准，房款多退少补），单价为每平方米16000元，总房款为2794560元，付款方式一欠性付清等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原告陈剑宇于2018年7月19日将1500000元出借给被告喜谦公司，有《借贷合同》和相关银行流水予以证实，双方当事人无异议，本院予以认可。案外人郭雨佳在为被告喜谦公司施工后，因被告喜谦公司经济困难，由被告喜谦公司为郭雨佳出具证明的事实，被告喜谦公司无异议，本院予以确认。在借款到期后，被告喜谦公司为了履行还款义务，与原告陈剑宇签订《以房抵顶借款协议》，用原告陈剑宇所购买的公园风景城的323-55号商业用房折顶所欠原告陈剑宇的借款本息即本金1500000元、利息372500元和所欠案外人郭雨佳四期土方款922060元，并出具了相应的房款收据（付清全款）。此行为，是在被告喜谦公司未偿还借款及给付工程款折抵的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系和建设工程欠款转变为商品房买卖合同关系，将借款本息和工程款转为已付购房款，并对房屋交付、付款方式、违约责任等权利义务作出了约定，系实现双方权利义务平衡的一种交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应予以准许。原告陈剑宇按照合同约定支付被告喜谦公司购房款2794560元，有原告陈剑宇提交的被告喜谦公司出具的购房收据一张为证，系履行了全部合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的预定住宅房协议书的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。涉案房屋具有国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、保定市商品房预售许可证，具备国家规定的商品房出售的条件，故原、被告之间的商品房买卖关系成立并合法有效，公园风景城小区325-7号商业用房应归原告陈剑宇所有。原告陈剑宇按照合同约定将被告喜谦公司所欠自己的债务转为已付的购房款，系履行了全部合同义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。被告喜谦公司已于2019年6月21日将位于公园风景城小区323-55号商业用房交付于原告陈剑宇，被告喜谦公司应当按照法律规定及合同约定为原告陈剑宇办理产权登记手续。综上，原告陈剑宇的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告陈剑宇与被告河北喜谦房地产开发有限公司签订的《预定商业房协议书》合法有效。二、清苑区公园风景城小区323-55号商用房屋归原告陈剑宇所有。三、被告河北喜谦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告陈剑宇位于保定市清苑区公园风景城小区323-55号商用房屋办理产权登记手续。案件受理费80元，由被告河北喜谦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长  吴玉纯审判员  沈丽梅审判员  赵木强二〇一九年十二月三十日书记员  王 娜