云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初7670号原告何志刚，男，汉族，1976年5月26日生，身份证登记住址浙江省义乌市。委托代理人龙云升、朱桃青，云南晨晓律师事务所律师。特别授权代理。被告李增田，男，汉族，1975年3月18日生，身份证登记住址江西省上饶市余干县。委托代理人司佐洋、高美玲，云南博政律师事务所律师。特别授权代理。第三人云南中豪置业有限责任公司。住所昆明市官渡区彩云北路5151号。法定代表人崔庆鹏。委托代理人李顺燕，女，汉族，1995年1月16日生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。系公司法务，特别授权代理。第三人昆明某商贸城市场管理有限责任公司。住所昆明市官渡区彩云北路5151号（宏仁片区地块）。法定代表人李琦。委托代理人满馨，女，满族，1991年1月9日生，身份证登记住址云南省文山壮族苗族自治州砚山县。系公司法务，特别授权代理。原告何志刚诉被告李增田租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月25日受理后，被告李增田申请追加云南中豪置业有限责任公司、昆明某商贸城市场管理有限责任公司作为第三人参加诉讼，本院同意追加后依法组成合议庭，于2019年10月25日、12月2日公开开庭进行了审理。原告何志刚的特别授权代理人龙云升、朱桃青，被告李增田的特别授权代理人司佐洋、高美玲，第三人云南中豪置业有限责任公司的特别授权代理人李顺燕，第三人昆明某商贸城市场管理有限责任公司的特别授权代理人满馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何志刚诉称：2017年7月14日，原告委托胡康康与被告签订《租赁合同》，当中约定：1、被告向原告承租位于昆明某商贸城一期市场内：五楼第十街道第⑥号门对应的通道处，三楼第十街道第①、②、③、④、⑤、⑥号门对应的通道处的7处摊位，用于经营副食、饮料、烤肠、金银包等；2、租赁期为12个月，自2017年8月20日起至2018年8月19日；3、整年租金为47万元整；4、租赁期满，被告应如期交还该租赁物。被告逾期归还，则每逾期一日应向原告支付原日租金5倍的滞纳金。被告还应承担因逾期归还给原告造成的损失。合同签订后，原告按照约定将租赁摊位交付被告经营使用，全面履行了合同义务。租赁期间，被告正常经营使用。现租赁期限早已届满，但被告却依然占用着承租摊位，正常经营使用，拒不向原告返还，严重违约。后原告多次向被告催收，被告均拒不履行返还义务，严重侵害原告的合法权益。无奈，为维护原告的合法权益，故原告提起诉讼诉请判令：1、被告立即将其向原告承租的位于昆明某商贸城一期市场内的7个摊位（具体位置为：1、一期市场内五楼第十街道第⑥号门对应的通道处；2、一期市场内三楼第十街道第①②③④⑤⑥号门对应的通道处）腾出并返还给原告；2、被告向原告支付自2018年8月20日起至摊位实际返还之日止的摊位占用费（占用费按照约定年租金470,000元标准计算，暂计算至2019年6月19日止的摊位占用费为391,666.66元；3、被告向原告支付因租赁期限届满但未按照合同约定将承租摊位交还原告而产生的违约金141,000元。被告李增田辩称：一、原告请求被告立即将7个摊位腾出返还给原告并支付自2018年8月20日起的摊位占用费的诉讼请求不成立。（一）原告转租给被告的租赁物为“场地”，双方签订的转租合同中并不包含售卖车，售卖车是被告自行制作的。从原告与第三人签订的协议第一条可以看出，第三人出租给原告的租赁物为螺蛳湾国际商贸连廊中指定的一个“场地”，并非是一个摊位，第三人以每个摊位每月840元的租金将摊位出租给原告，而原告则以每个摊位每月5595.2元的租金转租给被告，其中近7倍的差价，原告承租前述场地并非是用来经营的，只是转租给被告从中赚取差价，并且原告只是将场地转租给被告使用，并未提供售卖车给被告。虽原告庭审中陈述是提供了售卖车，所以摊位使用费才上涨，经被告翻阅定做售卖车的收据，被告李增田与张玉英共定制了30辆售卖车，共计33,000元，每辆售卖车1100元，售卖车的价值并没有原告所说的那么高。事实上，正是因为双方已经在签订合同时达成售卖车由被告自己制作提供的合意，才未在签订转租合同时对售卖车的问题进行约定。（二）被告已于2018年8月20日将涉案的7个摊位腾出并返还给原告，并不存在拖欠租金的问题。原、被告签订的租赁合同第二条第一款约定租赁期限于2018年8月20日到期，第七条第三款第7项约定被告拖欠租金累计1个月的，原告有权解除合同，收回租赁物。原告起诉的时间为2019年2月26日，按原告所述，原告在被告拖欠租金超过6个月（租金累计近23.5万元）后才起诉，并且这6个月中原告及代理人胡康康从未打过电话给被告，也未发短信给原告主张权利。根据合同约定，累计拖欠一个月租金的原告可以解除合同，收回租赁物，但本案中原告不仅没有行使权力，也未向被告主张权利，原告的说法不符合常理。原、被告签订的租赁合同中第三条第2款、第七条第4款约定租赁期限届满，被告要继续租赁的，需要租赁期限届满前2个月书面通知原告，并且在租赁期限届满前一个月付清租金。本案中，原告并未提交证据证明被告向其出具书面通知要继续租赁场地以及在租赁期限届满后继续使用租赁物，并且原告转租给被告的并不是摊位或铺面，而是在商场连廊中的一个“场地”，该租赁物的性质与摊位、商铺不同，属于特殊租赁物，被告只需将售卖车推走，原告就可以正常使用租赁物，并不需要被告交接钥匙才能使用，原告应当对其主张被告2018年8月20日后继续使用涉案场地并且拖欠租金承担举证不能的责任。二、原告请求被告支付因租赁期限届满并交还摊位的违约金168,000元的诉讼请求不成立。被告并未占用租赁场地，也未拖欠原告租金。租赁合同关于违约责任的约定并没有任何一款是关于因租赁期限届满未交还摊位的违约责任的约定。因此原告主张没有事实依据、合同依据和法律依据。三、原告才是本案租赁合同的违约方，被告保留向法院起诉的权利。虽然合同中没有明确说明用电问题，但是从原告与被告2017年7月14日签订的《租赁合同》中可以看出，原告将涉案的摊位租赁给被告使用，双方摊位的经营范围明确为：副食品、饮料、烤肠、金银包以及商场餐厅经营以外的任何吃的副食品。根据生活常识以及交易习惯，被告经营范围是需要用电的。合同第十四条约定被告在经营过程中的防火及用电安全问题应当遵守《螺蛳湾物业管理公司社会治安综合治理与消防安全目标管理责任书》、《云南小吃一条街管理制度暨经营户责任书》。被告提交的电话录音中也可以看出，从被告承租摊位以后，到商场停止供应用电之前，被告一直使用商场发放的电卡正常充卡用电。在被告承租6个月后，商场就对原告转租的空地进行断电，导致被告营业额大幅降低，一度处于亏损状态，原告才是租赁合同的违约方。合同期满后，双方未能协商达成一致，被告已经退出，未在上述场地经营。请求驳回原告的诉请。第三人云南中豪置业有限责任公司述称：云南中豪置业有限责任公司不是适格的第三人，经营管理是昆明某商贸城市场管理有限责任公司。第三人昆明某商贸城市场管理有限责任公司述称：一、根据第三人与原告签署的《昆明某商贸城售卖车协议》第一条约定三人提供场地给原告，供原告以售卖车形式在市场内售卖商品。第三条约定售卖车经营行为包括饮料、副食品、卫生纸、牛奶，禁止经营盒饭、快餐等与业态。协议中并未约定第三人须向原告供电。协议提供的是场地，场地不同于商铺，本身不带电，如果原告确有用电需要，对于该重要事项双方应在协议中或以补充协议的形式明确约定，但事实协议未约定用电，结合双方协议约定的经营行为来看原告经营行为是不需要用电的，且庭审中原告也自认其转租给被告的场地是不提供用电的。二、协议第四条约定售卖车不得对外转租，如有违反，第三人有权清退原告出场，且场地使用费不予退还。本案中，第三人对原告的违约行为不作处理，但保留追究原告违约责任的权利。三、原、被告之间的《租赁协议》于2018年8月19日到期后，被告是否继续使用场地及使用至何时，第三人认为根据谁主张谁举证的原则，应由原告提供证据证实是被告存在继续使用的行为，第三人无义务代为举证，也无法辨识和确认有关人员属于原告还是被告的员工。四、不认可被告证据二中购电卡、电费收款收据的关联性和证明目的。第三人在与原告的协议履行过程中，是对原告临时性用电要求的满足，双方未书面协议，仅是口头、临时的。且从被告提交的证据一中的录音材料，胡康康自认第三人在停电前已经通知了胡康康。原、被告之间的纠纷与第三人无关。原告何志刚为证明自己的主张提交以下证据:1、身份证复印件，欲证明原告的主体资格。2、身份证复印件、（2018）云0111民初6005号民事调解书，欲证明被告的主体资格。3、昆明某商贸城售卖车协议、授权委托书，欲证明位于昆明市某商贸城一期市场内的18辆售卖车摊位由原告向昆明某商贸城市场管理有限责任公司承租，租赁期限自2017年9月1日起至2020年8月31日止。原告委托胡康康对昆明某商贸城一期市场内的18辆售卖车摊位进行租赁。4、租赁合同，欲证明2017年7月14日，被告李增田与原告受托人胡康康签订《租赁合同》约定：被告向原告承租位于昆明螺蛳湾一期市场内的七个（售卖车）摊位，租赁期限为12个月，自2017年8月20日至2018年8月19日。租金一年一付，整年租金为47万元。被告如要求续租，则必须在租赁期满2个月之前书面通知原告，经原告同意后，重新签订租赁合同，被告至今仍未将租赁摊位（售卖车）交还原告，其行为已构成违约，被告除应当按照合同约定向原告支付违约金外，还应按超期使用的天数向原告支付相应的占有使用费。5、（售卖车）现场图片、视频光盘、昆明某商贸城市场管理监控中心监控视频，欲证明租赁期限早已届满，但被告未将向原告承租的（售卖车）摊位交还给原告，目前仍在正常经营，仍为被告所使用，其行为已严重损害原告利益和正常的经营规划。原告庭审中补充证据：1、民事起诉状，欲证明原、被告关于昆明某商贸城一期市场一楼18个玻璃房的租赁纠纷，被告于2018年6月21日向官渡区法院提起民事诉讼。2、证据清单及租赁合同，欲证明双方关于昆明某商贸城一期市场一楼18个玻璃房的租赁关系及被告李增田提交的证据。玻璃房的经营范围是饮料、副食品等。3、昆明某商贸城违规通知书，欲证明2018年2月28日，昆明某商贸城向承租的玻璃房出具了违规整改通知，其整改要求主要是“请您在2018年3月5日之前把店外物品全部收至店内”、“你所经营的面积不得超出门市”等，这与本案被告提交的录音材料所记录的聊天内容相吻合，说明本案的录音记录所述事项系一楼的玻璃房，与本案无关。4、（2018）云0111民初6005号民事调解书，欲证明关于昆明市某商贸城一期市场一楼18个玻璃房的租赁纠纷已经处理完毕。被告李增田质证认为：对证据1、2没有意见，认可证明目的。认可证据3中的昆明某商贸城售卖车协议，认可授权委托书的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，原告无权转租。认可证据4，不认可证明目的。不认可证据5，被告向原告承租的是摊位，不是售卖车，售卖车是被告自己统一制作的。认可补充证据1至4的真实性、合法性，不认可关联性、证明目的，玻璃房租赁纠纷与本案无关。被告李增田为证明其辩解向法庭提交以下证据：1、租赁合同（附《云南小吃一条街管理制度暨经营户责任书》、《流动售货车管理制度暨经营户责任书》），欲证明2017年7月14日，被告与原告代理人胡康康签订《租赁合同》约定被告承租某商贸城一期的8个摊位（售卖车）用于经营副食品、饮料、烤肠、金银包以及除餐厅销售以外的吃的东西，租赁期限为一年，每年租金47万元，支付方式为年付，租赁期届满，如若要续租，需提前2个月书面通知原告，经原告同意重新签订租赁合同，并且一次性缴纳一年的租金才能续租。双方约定被告在经营过程中用电及防火等问题需遵守《云南小吃一条街管理制度暨经营户责任书》及《流动售货车管理制度暨经营户责任书》，特殊情况引起被告停业，五天内不管，超出几天补几天或补钱。2、录音材料、录音页面截图、购电卡、电费收款收据，欲证明被告承租涉案摊位后一直正常用电经营。但是自2018年3月7日开始，第三人昆明俊奥商业有限公司作为某商贸城新的管理者对商贸城进行新的规划及整顿，暂停向被告承租的摊位供应用电，导致被告不能继续销售烤肠等，被告多次与原告沟通断电问题，原告均表示让被告无需担忧继续经营，并承诺对于停电期限的损失会以给被告延长租赁期限的方式进行补偿。3、解除租赁合同告知函、EMS邮政特快专递面单、中国邮政速递物流信息，欲证明原、被告双方签订的《租赁合同》于2018年8月20日解除。原告何志刚质证认为：认可证据1，不认可证明目的，对于特殊情况引起停业的处理，是需要达到停业的标准，超出5天才存在补天数或补钱，而被告一直使用着摊位，进行正常的经营活动。不认可录音材料及页面截图，通话录音未明确通话人的主体身份，所说内容比较繁杂、混乱。录音内容与本案无关。认可购电卡、电费收款收据的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的。不认可证据3。第三人云南中豪置业有限责任公司质证认为原、被告提交的证据与其无关，不予质证。第三人昆明某商贸城市场管理有限责任公司对原告提交的证据质证认为：认可证据1、2的真实性。认可昆明某商贸城售卖车协议，不认可授权委托书。不认可证据4。认可证据5的真实性、关联性，不认可关联性。补充证据：认可证据1的真实性、合法性，不认可关联性。不认可证据2、3。认可证据4的真实性、合法性，不认可关联性。对被告提交的证据质证认为：不认可证据1，不认可转租行为。不认可证据2中录音材料、录音页面截图。认可购电卡、电费收款收据的真实性、合法性，但不认可关联性和证明目的。不认可证据3中解除租赁合同告知函，认可EMS邮政特快专递面单、中国邮政速递物流信息的真实性、合法性，但是不认可关联性、证明目的。原告提交的证据（除补充证据外）形式合法，内容能够反映本案案件事实，本院确认证据的真实性。庭审中，原告提交的补充证据系另一案件的证据，与本案不具有关联性，本院不予采信。被告提交的证据形式合法，内容能够反映本案案件事实，本院确认证据的真实性。根据原、被告举证、质证及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：原告何志刚从第三人昆明某商贸城市场管理有限责任公司以每辆售货车的场地使用费840元/月租得售货车的场地，用于经营饮料、副食品、卫生纸巾、牛奶等。2017年7月14日，胡康康作为原告何志刚的代理人与被告李增田签订《租赁合同》约定：被告以每年租金47万元从原告处租赁7个铺面（一期三楼①②③④⑤⑥号门十街，五楼⑥号门十街），租期为12个月，自2017年8月20日至2018年8月19日止。被告承租该租赁物仅只能作为经营副食、饮料、烤肠、金银包等。被告需在签订本合同时一次性向原告交纳保证金及押金35,000元。保证金及押金用于原告因被告原因或行为导致的第三人损害而承担的赔偿责任，如赔偿超出保证金限额的，原告有权向被告追偿。如被告在经营过程中无违法行为或造成第三人损害的，保证金在合同期满后退还原告。租赁期满，原告有权收回租赁物，被告应如期交还。凡涉及因租赁物使用而产生的相关费用由被告自行承担。合同还约定了其他权利义务，被告实际向原告支付了47万元。在合同履行过程中，因用电、整改等原因，被告经营产生困扰，合同到期后双方曾有沟通，但最终就合同是否继续履行、如何履行产生了纠纷，原告起诉称被告继续使用租赁物并未退还，要求解除合同并赔偿占用期间的费用，被告辩称如上。审理中，被告于2019年6月17日向原告发函称双方合同已于2018年8月20日正式解除。庭审中，原告不能指证所提图片和视频中的人物为本案被告。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案原告通过与第三人签订《售卖车协议》，实质为向第三人租赁场地作为售卖车固定或流动经营，原告又将这些场地转租给被告用作售卖车经营。原、被告在《租赁合同》中约定租赁物为场地并作为售卖车经营烤肠等用途，虽未明确约定是否供电，但双方约定的租赁物用途及被告提交用电卡确定的被告确实在经营过程中用电事实。原告交付场地给被告时应保证在租赁期间符合约定用途。因用电问题，原、被告产生纠纷，被告辩称其已于租赁期满便退还了租赁物，原告则主张被告未退还租赁物“售货车”，被告继续使用应承担支付费用的责任。此处出现的争议为原、被告约定的租赁物是否包含“售货车”，本院认为，原、被告约定的租赁物“铺面”其中并未包含“售货车”，原告对其主张的其租赁给被告的租赁物包含了“售货车”，原告作为主张人，未举证证明其交付“售货车”给被告的依据以及未能举证证明其制作、提供售货车给被告的依据，对于原告主张，被告抗辩，原告主张无充分证据证明，本院不采纳原告主张。原告主张被告未退还租赁物，被告辩称其已于期满便退还租赁物，被告抗辩使原告主张事实处于真伪不明，原告作为主张者应对其主张承担举证责任，但庭审中原告所举证据不能证明租赁物场地在合同期满后仍由被告占用、经营使用。对于原告主张，因无证据证明，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、第二百一十二条、第二百一十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告何志刚的全部诉讼请求。案件受理费9127元，由原告何志刚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  林胜华人民陪审员  周蓓蕾人民陪审员  吴兰珍二〇一九年十二月十二日书 记 员  李彦霈