四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川05民终1053号 上诉人（原审原告）：毛勇，男，1977年2月10日生，汉族，住四川省泸县。 上诉人（原审原告）：杨力霓，女，1979年9月21日生，汉族，住四川省泸县。 二位上诉人的共同委托诉讼代理人：张志强，四川康乾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川科茂房地产开发有限公司，住所地四川省泸县玄滩镇玄毗街村，统一社会信用代码91510521551002846C。 法定代表人：易定渊，总经理。 委托诉讼代理人：陈国伦，男，汉族，1975年11月4日生，住四川省叙永县，系公司员工。 上诉人毛勇、杨力霓因与被上诉人四川科贸房地产开发有限公司（以下简称科贸房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省泸县人民法院（2019）川0521民初975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月2日立案受理后，依法组成合议庭于2019年9月23日组织双方当事人听证。上诉人毛勇及其与杨力霓的共同委托诉讼代理人张志强，被上诉人科贸房地产公司的委托诉讼代理人陈国伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人毛勇、杨力霓上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持毛勇、杨力霓一审时的诉讼请求。事实和理由如下：一、合同对实际面积超出约定面积的处理方式予以约定，但并未对实际面积少于约定面积的情形予以约定。合同无约定的情况下，面积绝对值超出3%的部分应按双倍单价予以返还。一审却对合同条款作出不利于上诉人的扩大解释，二审应依法纠正；二、司法解释中规定，因出卖人的原因，买受人未能如期取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，双方约定的“继续办证”并非违约责任的承担方式，不属于上述司法解释规定的“特殊约定”；三、双方在合同中约定“如果所购商品房为住房，两管三线的安装费已包含在房价款内。”按照合同约定，水和天然气入户费用不应当由上诉人承担。被上诉人主张其代缴，但一直不能出示代缴依据。被上诉人应当返还上诉人水和天然气的入户费共计5500元。因此，上诉人认为原判错误，请求二审法院支持其上诉请求。 被上诉人科贸房地产公司辩称，一、双方合同约定，对于面积差异的处理按照合同中第3种方式处理，而放弃第1、2种双倍赔偿的方式。即双方自行约定，以房监所实测面积为准，面积超出部分仍执行本合同单价，交房时按实际面积据实结算。双方有约定应当从约定；二、关于逾期办证的问题，办证并非被上诉人的法定义务，且双方合同也约定了逾期办证的处理方式，就是“由出卖人继续办理该商品房的权属证明”或“由出卖人继续办理该商品房权属转移登记”，双方有约定应当从约定；三、关于水和天然气入户费用由谁承担的问题，合同也有明确约定，即市政基础设施，上水、下水、燃气的入户和室内由买受人负责。因此，被上诉人认为原判正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 毛勇、杨力霓一审起诉时请求判令：一、由科贸房地产公司退还毛勇、杨力霓少面积购房款11415元，双倍退还少面积购房款35082元，合计46497元，并按年利率6%支付利息；二、科贸房地产公司赔偿毛勇、杨力霓迟延办理房产证违约金71401元；三、科贸房地产公司退还毛勇、杨力霓水入户费700元、天然气入户费4800元，合计5500元，并按年利率6%支付利息。 原判认定，毛勇、杨力霓系夫妻。2011年2月28日，毛勇与科贸房地产公司签订《房屋转让合同》约定：科贸房地产公司将其开发的位于泸县，面积131.5㎡的住房一套出售给毛勇、杨力霓。2012年11月28日，毛勇与科贸房地产公司签订《商品房买卖合同》约定：科贸房地产公司将其开发的位于泸县，面积138.39㎡的住房一套出售给毛勇、杨力霓，单价2749.48元／㎡，总价款为380500元，于2013年4月30日前交房；第十二条约定了房子竣工交付时出卖人将水管安装到户，入户及室内由买受人负责，由天然气公司统一安装，入户及室内由买受人负责；第十四条约定了面积差异处理方式：以房监所终测面积为准，面积超出部分仍执行本合同单价，交房时按终测建筑面积据实结算；第二十条约定了如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理，2、由出卖人继续办理该商品房权属转移登记。合同签订后，科贸房地产公司按约交付房屋给毛勇、杨力霓使用，于2018年7月3日科贸房地产公司为毛勇、杨力霓办理了产权证，所载明的面积为127.86㎡。毛勇、杨力霓按约于2013年10月17日向科贸房地产公司缴纳天然气和水入户费5500元，毛勇、杨力霓按约缴纳购房款11.45万元，毛勇、杨力霓于2013年2月25日办理其余26.6万元购房款的按揭手续。 原判认为，本案争议焦点如下： 一是毛勇、杨力霓所购买房屋的实际面积比合同约定面积少10.53㎡，对超出3%部分科贸房地产公司是否应双倍返还毛勇、杨力霓，科贸房地产公司是否应按年利率6%向毛勇、杨力霓支付利息。毛勇、杨力霓及代理人认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定：房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，因此，对面积误差超出3%部分科贸房地产公司应当双倍返还毛勇、杨力霓，并按年利率6%向毛勇、杨力霓支付利息。科贸房地产公司及代理人认为，双方于2011年2月28日签订《房屋转让合同》第一条第2款约定：建筑面积131.5㎡，具体面积以产权证面积为准。双方2012年11月28日签订《商品房买卖合同》第十四条约定，面积差异处理方式为房屋实际面积与该合同第三条约定面积发生误差的，双方同意按第3种方式处理，即双方自愿约定，以房监所实际面积为准，面积超出部分仍执行本合同单价，交房时按实测面积据实结算，故毛勇、杨力霓的该项请求违反了合同诚信原则，依法应当不予支持。原判认为，双方所签订的《房屋转让合同》及《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应切实遵照履行，意思自治是合同的基本原则，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条明确规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，双方当事人约定以房监所实际面积为准，面积超出部分仍执行本合同单价，交房时按实测面积据实结算，故一审法院对毛勇、杨力霓主张面积误差超过3%部分双倍返还不予支持。毛勇、杨力霓所购房屋实际面积较合同约定面积少10.53㎡，单价为2749.48元/㎡，科贸房地产公司应退还毛勇、杨力霓28952元，因科贸房地产公司无偿占用毛勇、杨力霓资金，应当向毛勇、杨力霓支付资金占用利息，故一审法院对毛勇、杨力霓要求按年利率6%支付利息予以支持。 二是科贸房地产公司迟延办证是否承担违约责任，科贸房地产公司是否支付违约金及违约金如何计算。毛勇、杨力霓及代理人认为，科贸房地产公司未能在商品房交付之日起365日内办理产权登记，属于科贸房地产公司违约，应当承担违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十八条规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，因此，违约金的计算方式为已付房款38.05万元以年利率6%计算。科贸房地产公司及代理人认为，科贸房地产公司虽未在约定的期限内为毛勇、杨力霓办理房屋转移登记，但合同约定了未按期办证的处理方式即由出买人继续办理该商品房权属转移登记，现科贸房地产公司已于2018年7月3日为毛勇、杨力霓办理了产权证，故应驳回毛勇、杨力霓的该项请求。原判认为，科贸房地产公司未在约定的期限内为毛勇、杨力霓办理房屋转移登记，科贸房地产公司存在违约行为。庭审中，审判人员要求毛勇、杨力霓明确是主张由科贸房地产公司赔偿损失还是由科贸房地产公司支付违约金，科贸房地产公司坚持要求科贸房地产公司支付违约金。原判认为，支付违约金只有两种方式，即约定违约金和法定违约金，本案中，双当事人既未约定违约金，又不存在法律规定的违约金情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，双方约定了违约责任的承担方式，即由科贸房地产公司为毛勇、杨力霓继续办理该商品房权属转移登记，应视为是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定中的特殊约定，故不能认定当事人对逾期办证的违约责任没有约定，而是毛勇、杨力霓在签订合同时对逾期办证违约金约定为由科贸房地产公司继续办理产权转移登记，现毛勇、杨力霓又诉请科贸房地产公司支付逾期办证违约金，无法律和事实依据，故一审法院对毛勇、杨力霓的该项请求不予支持。 三是科贸房地产公司是否应退还毛勇、杨力霓代收的水、气入户费5500元。毛勇、杨力霓及代理人认为，合同虽约定该项费用由毛勇、杨力霓负担，但该约定违反了《四川省物价局、建设厅〈关于新建商品房价格构成有关问题的通知〉》第一条、第三条、第五条规定，即水气入户费已包含购房款内，该约定无效，应由科贸房地产公司退还5500元，并按年利率6%计付利息。科贸房地产公司及代理人认为，四川省物价局、建设厅的通知是地方性规章，试行期为2年，现已过有效期，没有法律效力，应以双方约定为准。原判认为，四川省物价局、建设厅的通知是地方性规章规定了试用期为2年，现没有新的规定出台，应以双方的约定为准，且科贸房地产公司是代其它单位收取，毛勇、杨力霓要求科贸房地产公司退还没有法律和事实依据，故一审法院对毛勇、杨力霓的该项请求不予以支持。 综上所述，原判认为双方签订的《房屋转让合同》，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定全面履行自己的权利义务。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、被告四川科茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内退还原告毛勇、杨力霓购房款28952元及利息(利息计算方式为以28952元为基数从2013年2月26日起至该款付清之日止按年利率6%计算)；二、驳回原告毛勇、杨力霓的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1405元，由被告负担。” 本案二审审理过程中，双方当事人均无新证据向法庭提交。本院二审经审理查明的案件事实与一审法院经审理查明的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于：一、房屋减少面积超过百分之三的部分被上诉人应否向上诉人双倍返还购房款；二、被上诉人逾期办理房产证应否向上诉人支付违约金及违约金标准如何确定；三、水管和天然气管道入户的费用应当由谁承担。 第一，关于房屋减少面积超过百分之三的部分应否双倍返还的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条对面积差异的处理作出明确约定，双方选择第3项处理方式，即由双方自行约定，以房监所终测面积为准，面积超出部分仍执行该合同单价，交房时按终测建筑面积据实结算。虽然双方未就面积减少部分作出明确约定，但双方未选择第1、2项关于超出3%部分双倍返还的约定，而选择第3项按房监所终测面积据实结算的方式，应视为双方认可面积减少的情况下也按房监所终测面积据实结算。而该约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，双方当事人应当按照约定履行合同义务。被上诉人交付的房屋实际面积为127.86平米，比合同约定面积少10.53平米，被上诉人则应按合同约定单价返还上诉人该部分房款，原判并无不当。 第二，被上诉人逾期办理房产证应否向上诉人支付违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，如因出卖人的责任，买受人未能在2013年12月31日前取得房屋权属证明的，双方同意按第2种方式处理，即由出卖人继续办理该商品房在楼栋的权属证明。双方未选择第1种关于支付违约金的责任方式，而选择由出卖人继续办理权属证明，应视为双方已经对违约责任的方式作出明确约定，即继续履行合同。该约定系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当依照合同约定履行义务。现科贸房地产公司已为上诉人办理了房屋权属证书，按照上述合同约定，科贸房地产公司已经履行了合同义务，上诉人要求科贸房地产公司支付违约金的主张，本院不予支持。 第三，关于水管、天然气管入户费用应当由谁承担的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水达到房屋竣工交付时，出卖人将水管安装到付，入户及室内由买受人负责；天然气由天然气公司统一安装，入户及室内由买受人负责。虽然，上诉人认为《四川省物价局、建设厅〈关于新建商品房价格构成有关问题的通知〉》第一条、第三条、第五条规定，水气入户费已包含在购房款内。但该通知的试行期为2年，现已过有效期，而没有新的规定出台，应以双方的约定为准。因此，原审法院按双方合同约定的内容，判令水管、天然气管入户费用由上诉人承担，驳回上诉人要求返还的主张，并无不当。 综上所述，上诉人毛勇、杨力霓的上诉理由不成立。原审院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2810元，由毛勇、杨力霓负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 平 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇一九年十二月二十三日 书记员 唐 繁