甘肃省秦安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0522民初1936号 原告：陈某。 委托诉讼代理人：崔某。 被告：乔某。 原告陈某与被告乔某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某委托诉讼代理人崔文丽，被告乔某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陈某向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除陈某、乔某之间的房屋租赁合同；2.依法判令乔某向陈某支付租金及违约金40000元；3.判令本案诉讼费用由乔某承担。诉讼中，陈某变更第二项诉讼请求为：依法判令乔某向陈某支付租金40000元。增加诉讼请求：4.依法判令乔某向陈某支付占用使用费（自2019年10月31日至乔某搬离房屋之日）；5.依法判令乔某立即搬离房屋并将房屋返还于陈某。事实与理由：2016年12月6日，陈某与乔某签订《房屋租赁合同》，约定由乔某租赁陈某位于秦安县成纪大道国土资源局楼从西至东5号铺面，面积50.49平方米，年租金34000元（叁万肆仟元整），合同期限为一年，自2016年12月10日至2017年12月9日。合同签订后，乔某向陈某支付了年租金34000元，陈某将铺面交付乔某用于经营百货。2018年6月5日，乔某向陈某支付24000元（陈某减免了10000元）后继续租赁该铺面，2019年9月7日，陈某要求乔某解除双方的房屋租赁合同并付清剩余租金，乔某同意解除合同，并向陈某出具保证书，保证于同年10月31日搬离铺面，否则，愿意承担剩余租金及违约金共40000元，双方约定期限已到，陈某要求乔某搬离铺面并支付剩余租金和违约金，但乔某态度强硬，行为蛮横，既不搬离铺面，也不支付剩余租金和违约金，直至今日，乔某仍然强行占用原告的铺面，既不搬离铺面，也不支付剩余租金和违约金。为此，为维护陈某的合法权益特诉至法院。 乔某辩称：2018年11月31日，陈某说他的铺面给乔某不租了，要买里。乔某说不租也行，乔某就和陈某商量买铺面的事情，后商量这个铺面以700000元给陈某买下，陈某和乔某商量好了，但乔某没有付钱。2017年12月9日到2018年12月9日的租金是3.4万元，由于惠园宾馆拆迁给陈某减免了10000元，2016年12月9日到2017年12月9日的租金是34000元，2018年12月10日至2019年12月9日乔某只付了15000元。2018年之前的租金乔某已付清。保证书上的租金40000元是陈某逼乔某写的，不符合实情。现在房子都掉价了，现在根据乔某周边的铺面市场行情，参照“卡索造型”的铺面租金计算，陈某的铺面现在的租金是16290元，所以乔某只欠陈某1290元。由于其他铺面的租金都降了，我们协商没有协商成，我就把租金没有付。陈某如果给乔某赔偿经济损失620000元，乔某就搬迁了，否则乔某不搬。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。法庭组织当事人进行了质证。对本案的证据和事实，本院认定如下： （一）陈某提供的证据及证明的事项： 1.陈某与天水嘉威建筑安装工程有限公司的商铺买卖合同和天水嘉威建筑安装工程有限公司出具的商铺转让款收据复印件各1份，拟证明陈某是商铺的所有人； 2.双方签订的房屋租赁合同复印件1份，拟证明双方签订了合同，主体合适，合同合法有效，受法律保护。 3.乔某向陈某出具的付款凭条1份，拟证明欠租金的数额。 4.乔某向陈某出具的保证书一份，拟证明乔某欠租金4万元，乔某也同意解除合同。 5.陈某要求乔某搬离铺面的通知书复印件各1份，拟证明陈某有权解除合同，乔某拒不搬出。 经质证，乔某对1、2没有异议；3.真实性认可，条子是乔某写的，但8000元乔某已经付清了，乔某给陈某打到工行卡上了。4.真实性认可，保证书是乔某写的，但不符合事实，上半年租金乔某交了，现在根据市场行情，铺面都掉价了，乔某只交1290元。5.通知书乔某收到了，收到后陈某和乔某就商量买商铺的事情，协商成了，但没有付款。 （二）乔某提供的证据及证明的事项 6.照片2张，拟证明2019年2月房租租金掉价了一半 7.转让协议1份，拟证明该铺面乔某是从叶宝生手里转让的来的，转让费2万元。 8.铺面租赁合同复印件3份，拟证明2013年12月10日到2014年12月9日的租金是2.9万元、2014年12月10日到2015年12月9日的租金是3.2万元、2016年12月10日到2017年12月9日租金是3.4万元，根据之前的租金是根据市场行情涨价，那么现在的房价都掉了，应该房租也降。 9.营业执照，证明乔某经营商铺是合法的。 经质证，陈某对证据6不认可，认为与本案无关，是乔某的主观臆断；证据7不认可，认为与本案无关；证据8真实性认可，目的不认可，合同是双方当事人自愿达成的，与市场行情无关；证据9真实性认可，认为与本案无关。 本院对上述证据综合评判如下： 对当事人无异议的证据1、2来源合法，内容真实，与本案有关联性对其证据效力予以确认；对证据3经审核，该证据为乔某给陈某出具的借条，其上有乔某的亲笔签名，对该证据证明2017年12月10日至2018年12月9日的商铺租金由34000元减免至24000元以及合同到期日2018年12月9日合同终止的证据效力予以确认，对陈某欲用该证据证明乔某尚欠2018年租金8000元的证明目的结合陈某诉状中关于“2018年6月5日，乔某向陈某支付年租金24000元（陈某减免了10000元）”的陈述及乔某称8000元已支付，2018年12月9日之前的租金已付清的陈述一致，能够证明2018年12月9日之前的租金乔某已经付清，故对其证明目的不予确认。对证据4经审核，系乔某亲笔书写的保证书一份，乔某对真实性无异议，对该证据证明2019年9月7日乔某承诺于2019年10月31日前搬离铺面，如逾期不搬，则补交2019年的租金40000元的事实的证据效力予以确认；对陈某欲用该证据证明乔某尚欠其租金40000元的证明目的结合乔某已支付上半年租金15000元的陈述及陈某庭后的补充陈述乔某已付15000元租金的事实基本一致，能够确认乔某已支付了2018年12月10日至2019年12月9日期间的租金15000元的事实，故对该证据欲证明乔某尚欠租金40000元的证明目的与查明事实不符，不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 从2013年12月10日开始乔某从陈某处承租陈某位于秦安县成纪大道国土资源局楼从西至东5号铺面用于经营五金百货，一直使用至今。期间，乔某与陈某于2013年11月27日签订《房屋租赁合同》，约定合同期限为1年，自2013年12月10日至2014年12月9日，租金为每年29000元；于2014年11月日又重新签订了《房屋租赁合同》，约定合同期限为1年，自2014年12月10日至2015年12月9日，租金为每年32000元；后于2016年12月6日，双方又签订了《房屋租赁合同》，约定合同期限为1年，自2016年12月10日至2017年12月9日，租金为每年34000元。合同到期后，乔某继续使用该铺面，2018年6月5日，乔某给陈某出具《凭条》1份，内容为：“今租陈某铺面，租金34000元，由于慧园宾馆拆修，人流量少，无法正常经营，减免10000元，已交16000元，再付8000元，此（自）2017年12月10日，到期至2018年12月9日，终止合同。乔某2018年6月5日。”约定合同期限届满后，乔某继续使用该铺面，乔某又于2019年9月7日给陈某出具保证书1份“保证书于2019年10月31日前，把陈某的铺面清理干净，归还给陈某本人，到期如没有搬干净，补交今年租金4万元（大写肆万元正），特以此为凭。乔某电话：18394787671,2019年9月7日”。约定的期限到期后，乔某未依约搬离该铺面，亦未支付剩余租金，为维护陈某的合法权益特诉至法院。 另查明，2013年12月10日至2014年12月9日，2014年12月10日至2015年12月9日、2015年12月10日至2016年12月9日、2016年12月10日至2017年12月9日、2017年12月10日至2018年12月9日期间的租赁费乔某已给陈某支付完毕，2018年12月10日至2019年12月9日期间的租金乔某于2019年2月支付给陈某15000元，剩余至今未付。 本院认为，乔某于陈某之间签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律规定，双方之间形成房屋租赁合同关系，依法应予保护。陈某依约交付商铺后，乔某应依约支付租金。关于乔某与陈某约定的房屋租赁合同何时到期，是否应当解除的问题。2018年12月9日双方约定的房屋租赁合同到期后，乔某继续使用该铺面，陈某于2018年12月25日书面通知乔某2018年12月30日前搬离铺面，2018年12月30日乔某未搬离铺面。2019年9月7日陈某再次要求解除合同时，乔某给陈某作出了2019年10月31日前搬离陈某铺面，逾期不搬则补交一年租金40000元的保证，乔某出具保证且陈某接受该保证的行为，应视为陈某与乔某就铺面租赁问题达成了新的约定。从本案查明事实来看，乔某于其保证搬离铺面的时间未搬离，故双方对乔某补交今年租金40000元的约定发生法律效力。而2019年9月7日出具的保证书中“今年的租金”结合双方当事人的陈述能够认定为2018年12月10日至2019年12月9日的租金。故本案中乔某与陈某最后约定的房屋租赁合同到期日为2019年12月9日。陈某起诉时合同期限虽未届满，但现在已届满，故陈某与乔某于2019年9月7日签订的房屋租赁合同应在2019年12月9日终止。之后因在诉讼过程中，导致了乔某至今使用租赁物的现状。故该案不符合不定期租赁合同的条件，故乔某在租赁合同到期后，应向出租人返还租赁物，故对陈某请求乔某返还涉案租赁物的请求，依法应予以支持，但考虑到乔某在租赁房屋内实际经营的情况，搬迁需要时间，故对其腾房应留一定的宽限期。 关于陈某主张乔某支付尚欠租金40000元能否得到支持的问题。从本案查明事实来看，2018年12月10日之前的租金乔某已付清，而2018年12月10日至2019年12月9日期间的租金为40000元，乔某已支付陈某15000元，故乔某尚欠陈某房屋租金25000元。故对陈某主张乔某支付尚欠租金25000元的请求法庭予以支持，对超过部分不予支持。 对于陈某主张乔某支付自2019年10月31日至实际搬出铺面之日房屋占用期间的费用问题，因2019年10月31日至2019年12月9日在房屋租赁期限内，故对该部分请求不予支持，对2019年12月10日至实际搬出铺面之日止产生的铺面占用期间的费用应予支持（占用费的计算参照2018年12月10日至2019年12月9日期间租金40000元的约定即每天为109.58元）。 关于乔某辩称2019年6月7日出具的保证书系陈某胁迫的问题，除其陈述外未举证证明，应承担不利后果，对此抗辩主张不予支持。 关于乔某抗辩现在房子都掉价了，现在根据乔某周边的铺面市场行情，参照“卡索造型”的铺面租金计算，陈某的铺面现在的租金是16290元，所以乔某只欠陈某1290元的主张能否成立的问题，根据合同的相对性原则，意思自治原则，乔某与陈某达成的合意系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人理应诚实守信，全面履行合同义务，故对其抗辩主张于法无据不予支持。 据此，依照《中华人民共合同合同法》第四十五条、第四十六条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，判决如下： 一、解除陈某与乔某之间的房屋租赁合同； 二、乔某在本判决生效之日起十五日内腾退秦安县成纪大道国土资源局楼从西至东5号铺面，交付给陈某； 三、乔某在本判决生效之日起十五日内一次性向陈某付清房屋租金25000元及商铺占用期间的费用（按109.58元/天，自2019年12月10日起，计算至铺面实际交付之日止）； 四、驳回陈某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，减半收取400元，陈某负担187元，乔某负担213元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审判员  尹慧赟 二〇一九年十二月二十九日 书记员  刘 璐