辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0603民初4014号 原告：徐宁,女,汉族,1958年8月8日出生,住辽宁省丹东市振兴区。 委托代理人：胡乙娟，辽宁乾朗律师事务所律师。 被告：刘俊敏,女，汉族，1955年2月2日出生，住辽宁省丹东市振兴区。 委托代理人：孙晓坤，女，汉族，1981年11月14日出生，住辽宁省丹东市元宝区。 原告徐宁诉被告刘俊敏合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理，依法由审判员王晓丹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐宁及其委托代理人胡乙娟、被告刘俊敏的委托代理人孙晓坤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：1996年7月1日，被告向原告借款本金135000元，约定利息年息20%，借期一年。同日双方签订协议，约定若被告到期不能偿还借款，则以被告所有的坐落于九街*号楼*室房屋抵偿欠原告借款本金及利息合计162000元，若原告要求变更承租权登记，被告应协助办理。上述借款到期后，被告分文未向原告偿还，并再次表示自愿将九街*号楼*室房屋以上述借款本金利息合计价格162000元卖给原告，原告表示同意，被告当即将房屋租赁契约交付原告。多年来，原告一直连续管理、使用该房屋至今，相关费用也一直由原告方支付。近期，原告欲办理上述房屋承租权变更登记手续，联系被告未果。故原告诉至法院，请求判令被告协助原告办理坐落于丹东市振兴区九街*组*号*单元*室（产籍标出：28X宅地X栋）公产房屋的承租权变更手续。 被告辩称：《协议书》中关于房屋使用权转让的条款属于让与担保性质，该条款违反物权法定原则应为无效。根据双方于1996年7月1日签订的《协议书》第2条：“到97年7月1日刘俊敏如不能按期偿还徐宁借款，愿将坐落在九街*号楼*室门市营业用房归徐宁永久使用，并将房屋租赁契约交给徐宁作为使用凭证。”另根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。本案案涉房屋的性质是公产房，根据我国法律规定，公产房的所有权归国家，房屋权属人只享有承租权而不享有所有权，公产房只能转移使用权而不能进行买卖。被告认为，《协议书》第2条关于房屋使用权转让的约定相当于以物抵债，可以参照适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十四条规定，即让与担保。让与担保是指债务人为担保债务人的债务，将其自有财产通过签订合同的形式让与债权人，债权人并不实际支付合同对价，在债权受偿后应当返还担保财产，未受偿的就该财产受偿的非典型担保制度。最高法院纪要类文件《关于当前商事审判工作中的若干具体问题》中指出：“债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。所以在处理上一般认为应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。在后果处理上：如果此时抵债物尚未交付给债权人，而债权人请求确认享有抵债物所有权并要求债务人交付的，不予支持。………如果此时抵债物已交付给债权人，参照《物权法》中质押的有关规定，债务人请求债权人履行清算义务或主张回赎的，法院应予支持。”另外，我国也已有判例指出，让与担保是一种非典型性的担保物权形式，我国法律并无明文规定，根据物权法定原则，让与担保不能发生物权效力，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律问题的规定》第二十四条的规定，若借款人未履行生效判决确定的金钱给付义务，出借人有权申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。根据双方于1996年7月1日签订的《协议书》第五条：“如刘俊敏违约，按借款期年息20%计算除还给甲方本息之外，同时赔偿徐宁损失费捌万元整”其捌万元违约金不受国家利息法规保护，不予支持。20多年来徐宁将该公产门市房的收益（即房租）和借款年息20%和本金相抵扣，被告刘俊敏不同意将此公产房继续给徐宁使用。综上，被告认为《协议书》中关于以物抵债的条款无效，原告根据抵债协议要求被告履行房屋承租权变更登记的请求，人民法院应不予支持。根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告占用被告享有使用权的公产房长达20余年，且该房屋为学区房，房屋价值已经增值较多，被告丧失了20年来向原告收回该房屋出租给他人获取收益的权利。因此，原告应当向被告返还涉案房屋。 经审理查明：1996年7月1日，原、被告双方达成借款协议，约定：1、刘俊敏(乙方）向徐宁(甲方）一次性借款人民币壹拾叁万伍仟元，借期96年7月1日—97年7月1日止，年息按20%计算，到期归还本息为壹拾陆万贰仟元整。2、到97年7月1日刘俊敏如不能按期偿还徐宁借款，愿将座落在九街*号楼*室门市营业用房归徐宁永久使用，并将房屋租赁契编000515311607XXXX号交给徐宁(甲方）做为使用凭证。3、甲方在使用该营业房期间，如要求变更房屋使用权，乙方应提供证明、协助办理更户手续。4、甲方有权出租、转让、其乙方无权干预。5、如刘俊敏违约，按借款期年息20%计算除还给甲方本息之外，同时赔偿徐宁损失费捌万元整。6、此协议经双方签字后，方可生效，并共同遵守，具有法律效力，双方各持一份，同时报市房产管理局一份备案。同日，被告给原告出具借据一份，载明：“因经营急需向徐宁借款人民币壹拾叁万伍仟元，1997年7月1日归还，年息按20%计息，到期归还本息壹拾陆万贰仟元整。借款人-刘俊敏。1996年7月1日”。被告收到人民币135000元。1997年5月4日，被告给原告出具收条一份，载明：“收到徐宁贰万伍仟元房子定金（*号*单元*号）。刘俊敏”。 案涉房屋坐落于丹东市振兴区X街X组XXX号X单元XXX室（使用面积20．51平方米、居住面积13．58平方米、产籍标出：2XX宅地X栋））房屋系公产房屋，房屋承租方：刘俊敏。原告从1996年7月1日起就在该涉案房屋内居住使用至今，且原告长期持有涉案房屋《公有住宅租赁契约》原件至今。 被告对其1997年5月4日给原告出具的收条不予认可，并且不申请进行笔迹鉴定。 本院所确认的上述事实，有《协议书》、《借据》、《收条》及原、被告的陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案原、被告双方在平等自愿、协商一致的基础上口头达成《房屋使用权买卖协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应确认有效。被告作为涉案房屋的出卖人，应当按照约定协助原告就该房屋办理公产房屋的承租权变更手续。原告诉请被告协助其办理公产房屋，有事实根据和法律依据，本院予以支持。关于被告提出本案系借款合同纠纷，涉案房屋的使用权转让的条款属于让与担保性质，根据《物权法》的相关规定，该让与担保应属无效，应驳回原告诉讼请求的辩解意见，经审查，本院认为，1996年7月1日双方签订借款协议，形成借款合同关系，原告将135000元出借给被告，被告亦收取了借款135000元，但1997年5月4日被告向原告出具收条载明其收到原告给付的房子定金25000元，这时双方的借款合同关系转变为房屋使用权买卖关系，且从1996年7月1日起至今原告居住使用该涉案房屋，并持有涉案房屋《公有住宅租赁契约》原件至今，另外，被告至今未偿还过原告借款135000元及利息，也未向原告主张过倒房，现原告要求被告按协议约定变更房屋使用权，协助办理过户手续，被告应予以配合，故被告的辩解主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下： 被告刘俊敏于本判决生效后5日内协助原告徐宁办理坐落于丹东市振兴区*街*组*号*单元*室（产籍标出：2XX宅地X栋）公产房屋的承租权变更手续。 案件受理费减半收取900元，由被告刘俊敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。同时预交上诉费。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。 审判员  王晓丹 二〇一九年十二月五日 书记员  田 湘