湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初2452号原告：中国银行股份有限公司武汉青山支行，住所地武汉市青山区和平大道1284号（中银大厦1-5楼）。负责人：夏静，该行行长。委托诉讼代理人：陈汉云，湖北瑞通天元律师事务所律师（一般代理）。被告：石全宏，女，1981年11月17日出生，汉族，住湖北省黄梅县。被告：湖北省建工房地产开发有限公司，住所地武汉市青山区建设一路31号武汉宝业中心A栋23层。法定代表人：高纪明，该公司总经理。委托诉讼代理人：乐庆峰，男，1977年7月31日出生，汉族，该公司员工（一般代理）。原告中国银行股份有限公司武汉青山支行（以下简称中国银行）与被告石全宏、湖北省建工房地产开发有限公司（以下简称建工房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国银行的委托诉讼代理人陈汉云，被告建工房地产公司的委托诉讼代理人乐庆峰到庭参加诉讼。被告石全宏经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。按法律规定本案公告期间不计入审限，已扣除。本案现已审理终结。原告中国银行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告石全宏于2011年11月30日签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：QS2011年XX字第1205号）；2、被告石全宏立即向原告偿还截止至2019年3月25日的借款本金、利息、罚息共计660,945.55元，及从2019年3月25日起至前述款项实际付清之日止的利息、罚息（按双方签订的《个人一手住房贷款合同》约定标准计算）；3、原告对坐落于洪山区武昌区杨园街徐东路23号宝业?徐东雅苑1号栋B单元1层12、13室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在被告石全宏不能清偿前述债务及原告垫付的诉讼费用范围内享有优先受偿权；4、被告建工房地产公司对被告石全宏所欠借款本金、利息、罚息承担连带偿还责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年10月13日，石全宏就购买杨园街徐东路23号宝业?徐东雅苑1号栋B单元1层12室及13室房屋，与建工房地产公司分别签订了2份《武汉市商品房买卖合同》，合同约定石全宏购买的为预售商品房，其中1层12室房屋购房总款为920,986元，1层13室房屋购房总款为1,102,185元，合计购房总款为2,023,171元。2011年11月30日，原告与石全宏签订《个人一手住房贷款合同》，约定：贷款金额1,010,000元，贷款期限120个月，自贷款人实际放款日起算；贷款用途为借款人支付购买前述房产的购房款，购房总价款2,023,171元；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次；第一个浮动周期内，贷款月利率为7.05‰；贷款偿还方式为按月等额本息还款；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；借款人未按期归还贷款本息构成或视为借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任；争议解决方式为协商不成时，依法向贷款人所在地人民法院起诉。石全宏在该合同借款人处签名并捺印，原告在贷款人处加盖公章予以确认。2012年1月6日，原告与石全宏办理了其所购房屋的抵押权登记手续，武汉市洪山区住房保障和房屋管理局分别出具了编号为武房期洪字第2012000094号及武房期洪字第××号的《武汉市期房抵押证明》，载明：抵押人石全宏，抵押权人中国银行股份有限公司武汉青山支行，抵押物坐落于洪山区武昌区杨园街徐东路23号宝业?徐东雅苑1号栋B单元1层12室、洪山区武昌区杨园街徐东路23号宝业?徐东雅苑1号栋B单元1层13室，权利价值分别为460,000元和550,000元。前述期房抵押证明上还载明“本证明书具有与房屋他项权证的同等效力，受国家法律保护”。2012年1月9日，建工房地产公司向原告出具了《不可撤销连带责任担保函》，担保函明确同意愿为石全宏向原告所贷上述款项提供不可撤销连带责任担保，借款合同双方解除合同或借款合同提前到期，本担保仍然有效。担保范围为借款本金101万元、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等），因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。保证期间为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付贵行之日止。建工房地产公司还在该保函第4条承诺：在保证期间内，若借款人拖欠贵行任一期贷款本息，则本公司立即履行保证义务。2012年1月11日，原告依约向石全宏指定的建工房地产公司账户发放了贷款1,010,000元，放款时贷款月利率为7.05‰。截至2019年3月25日，石全宏还款62期，逾期24期，已还本金429,857.48元，未到期本金360,001.02元，逾期本息300,944.53元（其中拖欠本金220,141.50元、利息56,088.85元、本金的罚息19,299.44元、利息的罚息5,414.74元），未到期本金及逾期本息合计660,945.55元。原告就石全宏拖欠的本息多次催要无果，石全宏所购房屋他项权证正本至今亦未交付原告。故原告诉至法院，请求判如所请。被告石全宏未到庭参加诉讼，亦未提交证据。被告建工房地产公司辩称，原告所述属实，确实签订了不可撤销担保函，但建工房地产公司已履行了通知交房义务，交付了办证的相关资料，是否承担担保责任由法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了《武汉市商品房买卖合同》两份及发票、《个人一手住房贷款合同》、武汉市期房抵押证明两份、不可撤销连带责任担保函、借据存根、贷款已还款明细清单及逾期未还款查询单。被告建工房地产公司提交三张明细表。本院认为原告及被告提交的证据均客观真实，与本案有关联，本院予以采信。经审理查明：2011年10月13日，石全宏与建工房地产公司分别签订了2份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号分别为洪100800136、洪100800137），购买杨园街徐东路23号宝业?徐东雅苑1号栋B单元1层12室及13室房屋，合同约定石全宏购买的为预售商品房，其中1层12室房屋购房总款为920,986元，1层13室房屋购房总款为1,102,185元。两套房屋合计购房总款为2,023,171元。建工房地产公司向石全宏出具了460,986元及552,185元的首付款发票，约定余款以贷款方式支付房款。2011年11月30日，原告与石全宏签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号：QS2011年XX字第1205号），约定：贷款购买杨园街徐东路23号宝业?徐东雅苑1号栋B单元1层12室及13室房屋，贷款金额1,010,000元，贷款期限120个月，自贷款人实际放款日起算；贷款用途为借款人支付购买前述房产的购房款，购房总价款2,023,171元；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次；第一个浮动周期内，贷款月利率为7.05‰；贷款偿还方式为按月等额本息还款；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，按罚息利率计收利息的公式为，利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360；担保方式为，借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，借款人应在合同签署后30日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内办理正式抵押登记；借款人未按期归还贷款本息构成或视为借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任；争议解决方式为协商不成时，依法向贷款人所在地人民法院起诉。石全宏在该合同借款人处签名并捺印，原告在贷款人处加盖公章予以确认。2012年1月6日，原告与石全宏办理了其所购房屋的期房抵押登记手续，武汉市洪山区住房保障和房屋管理局分别出具了编号为武房期洪字第2012000094号及武房期洪字第××号的《武汉市期房抵押证明》，载明：抵押人石全宏，抵押权人中国银行股份有限公司武汉青山支行，抵押物坐落于洪山区武昌区杨园街徐东路23号宝业?徐东雅苑1号栋B单元1层12室、洪山区武昌区杨园街徐东路23号宝业?徐东雅苑1号栋B单元1层13室，权利价值分别为460,000元和550,000元。2012年1月9日，建工房地产公司向原告出具了《不可撤销连带责任担保函》，载明建工房地产公司同意为石全宏向原告所贷购房款项提供不可撤销连带责任担保，借款合同双方解除合同或借款合同提前到期，本担保仍然有效。担保范围为借款本金101万元、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等），因债务人违约给债权人造成的损失和其他所有应付费用。保证期间为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付贵行之日止。2012年1月11日，原告依约向石全宏指定的建工房地产公司账户发放了贷款1,010,000元，放款时贷款月利率为7.05‰。在合同履行的过程中，被告石全宏未按合同约定的还款金额和期限还款，截至2019年3月25日，石全宏还款62期，逾期24期，已还本金429,857.48元，未到期本金360,001.02元，逾期本息合计300,944.53元（其中拖欠本金220,141.50元、利息56,088.85元、本金的罚息19,299.44元、利息的罚息5,414.74元），未到期本金及逾期本息合计660,945.55元。现原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告与被告石全宏签订的《个人一手住房贷款合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律规定，该合同合法有效。原告依约向被告石全宏发放了贷款1,010,000元，但被告石全宏未按约定向原告偿还贷款，其行为已构成违约，原告有权依据《个人一手住房贷款合同》的约定解除合同，并要求被告石全宏立即清偿借款本息及相关费用。被告石全宏除应如数归还借款本金外，还应支付利息、罚息。截止2019年3月25日，根据原告电脑系统显示尚未到期本金360,001.02元，已逾期合计300,944.53元（拖欠本金220,141.50元、利息56,088.85元、本金的罚息19,299.44元、利息的罚息5,414.74元）。现原告要求石全宏提前偿还尚未到期本金360,001.02元，逾期本息300,944.53元（截止2019年3月25日）及此后的利息、罚息，本院予以支持。原告对《个人一手住房贷款合同》约定的抵押物仅办理了期房抵押，属抵押预告登记，双方至今未办理正式房屋抵押登记手续，原告亦未取得房屋他项权证。原告作为案涉两套房屋抵押预告登记的权利人，在房屋抵押权设立登记前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满时要求办理抵押权登记的请求权，并非对房屋享有现实的抵押权，故原告主张对案涉两套房屋享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。建工房地产公司出具的《不可撤销连带责任担保函》载明，建工房地产公司对石全宏的案涉贷款承担连带责任保证，保证期间为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付贵行之日止。如前述，因本案涉诉房产至今尚未办理正式房屋抵押登记，故建工房地产公司承诺的保证期间尚未届满，建工房地产公司主张其已履行通知交房义务，交付了办证的相关资料，但不能证明原告存在阻止办证的过错。故建工房地产公司应承担连带保证责任。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司武汉青山支行与被告石全宏于2011年11月30日签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：QS2011年XX字第1205号）；二、被告石全宏于本判决生效之日起10日内向原告中国银行股份有限公司武汉青山支行返还截止2019年3月25日的借款本金、利息、罚息共计660,945.55元及从2019年3月25日起至借款还清之日止的利息、罚息（按《个人一手住房贷款合同》的约定计算）；三、被告湖北省建工房地产开发有限公司对被告石全宏的上述第（二）项债务向原告中国银行股份有限公司武汉青山支行承担连带清偿责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司武汉青山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10,409元、保全费3,825元，由被告石全宏负担。第一次公告费260元及第二次公告费（以实际发生为准），均由被告石全宏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  施 义人民陪审员  张春华人民陪审员  王庆钢二〇一九年十二月二十六日书 记 员  张 强