山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0681民初4797号原告：龙口东海房地产开发有限公司，住所地龙口市东江镇南山工业园，统一社会信用代码91370681561423695K。法定代表人：吕明坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙晓玮，该公司法律顾问。被告：孙全富，男，1980年11月23日出生，汉族，居民，住黑龙江省尚志市。原告龙口东海房地产开发有限公司（下称东海房地产公司）诉被告孙全富商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东海房地产公司的委托诉讼代理人孙晓玮到庭参加了诉讼。被告孙全富经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东海房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年5月12日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并由被告协助办理该合同的备案撤销手续；2、判令被告给付逾期付款违约金（自2017年10月29日始至合同解除之日止，以未付款额15864元为基数；自2018年4月29日始至合同解除之日止，以未付款额15864元为基数，按中国人民银行确定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原、被告于2017年5月12日签订《商品房买卖合同》及商品房购房首付分期付款协议书，由被告购买原告开发的位于龙口东海黄金海岸海涛新都V区11-2-302号房，约定楼房总价款为308588元，于2017年5月12日支付首付款62588元，余款246000元于2017年8月30日前付清。合同同时约定，如买受人逾期达30日，出卖人有权解除合同，买方按累计应付款的5%支付违约金。合同签订后，被告仅支付了部分首付款30859元，首付款余款31729元及按揭贷款至今未交清，致原告合同目的不能实现。故原告特诉至法院，请求查明事实，判如所请。被告孙全富经本院依法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭，视为其放弃了举证和质证权利。对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月12日，原告东海房地产公司与被告孙全富签订《商品房买卖合同》及补充协议，由被告购买原告开发的位于龙口市东海黄金海岸海涛新都V区11-2-302号房，合同约定房屋总价款为308588元。合同第六条“付款方式及期限”约定，首付款62588元，于2017年5月12日前付清；按揭贷款246000元，于2017年8月30日前付清；第七条“买方逾期付款的违约责任”约定，逾期超过30日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方按累计应付款的5%向卖方支付违约金。后双方签订《商品房购房首付分期付款协议书》，第一条“欠款原因”约定，乙方（被告）申请由甲方（原告）先行垫付首付款项仅限于购买怡海嘉苑的房屋11-2-302号房之用，所欠款项全部直接用于支付该房屋首付款，乙方无权要求甲方提供现金用于他途；第二条“欠款金额”第二款约定，乙方按《商品房买卖合同》中约定已交纳人民币为30859元后，剩余人民币为31729元乙方申请甲方代为垫付；第三条“还款期限及方式”约定，还款期限自2017年4月28日至2018年4月28日，期限一年，第一次于2017年10月28日还款15864元整，第二次于2018年4月28日还款15864元；第五条“欠款利息”约定，乙方在本合同约定的还款期限到期前偿清全部欠款的，不必向甲方支付利息，欠款期限到期后乙方逾期未还款的，从逾期还款之日起开始计算按逾期尚欠款项的日息千分之一向甲方支付利息；第六条“违约责任”第二款约定，乙方逾期还款超过三十日的，甲方有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，甲方有权直接从乙方已交纳的款项中扣除违约金及利息，已交房款的余款退给乙方。且甲方有权另行出售此房屋，且无需承担任何责任。合同签订后，被告分两笔缴纳首付款共计30859元，由原告出具收款收据1张。剩余首付款31729元至今未付清，亦未按约办理246000元按揭贷款。另查明，涉诉购房合同在房管部门办理了备案手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《商品房购房首付分期付款协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同依法成立并有效，双方均应信守履行。双方约定“房款支付方式为按揭贷款，其中首付款62588元，被告先行支付30859元，余款31729元的还款期限自2017年4月28日至2018年4月28日止”，但被告支付了30859元后，余款31729元至今尚未偿还给原告。《商品房购房首付分期付款协议书》第六条第二款约定“乙方逾期还款超过三十日的，甲方有权解除双方签订的《商品房买卖合同》”，据此，被告未按约还款，原告即自2018年5月29日享有合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”。据此，原告享有的约定解除权行使期间应为2018年5月29日至2019年5月28日，原告未在该期间行使解除权，其约定解除权即归于消灭。本院于2019年9月13日依法向被告公告送达本案起诉状、应诉通知书及开庭传票。但直至法庭辩论结束前，被告仍未到庭参加诉讼，亦未向原告履行缴纳剩余房款义务，其迟延履行行为致双方签订的商品房买卖合同不能继续履行，故依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，原告依法享有法定解除权。综上，原告在约定解除权归于消灭的情况下，仍享有法定解除权，故其主张解除合同及补充协议的请求，于法有据，应予支持。《商品房预（销）售合同》解除后，基于该合同所设立的合同备案手续亦应一并撤销，故被告应协助原告到龙口市房产管理部门办理合同备案的撤销手续。关于原告主张的违约金诉请，因被告的违约行为致合同解除，故被告应当承担违约金。原告自愿降低违约金的计算标准为按中国人民银行确定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，系原告对自身权利的处分，且不违反法律规定，本院予以照准。被告孙全富经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告龙口东海房地产开发有限公司与被告孙全富针对龙口市东海黄金海岸海涛新都V区11-2-302号房签订的《商品房买卖合同》及补充协议。二、被告孙全富于本判决生效之日起十日内协助原告龙口东海房地产开发有限公司到龙口市房产管理部门办理合同备案的撤销手续。三、被告孙全富于本判决生效之日起十日内给付原告龙口东海房地产开发有限公司逾期付款违约金（自2017年10月29日起至合同解除之日止，以15864元为基数；自2018年4月29日起至合同解除之日止，以15864元为基数，按中国人民银行确定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由被告孙全富负担。公告费750元，由被告孙全富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李 杰人民陪审员  郑桂珍人民陪审员  唐万程二〇一九年十二月十六日书 记 员  邹向东附：限期缴纳上诉费及办理网上上诉立案通知书如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。同时，应按照不服一审判决部分的上诉请求数额向本院立案庭交纳上诉费并在山东法院电子诉讼服务平台办理网上上诉立案事宜。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳上诉费或仍未办理网上上诉立案事宜的，按自动撤回上诉处理。（案件登记号：190400000176870；上诉费交纳开户行：中国农业银行股份有限公司龙口市支行；户名：龙口市人民法院；账号：15×××21；立案庭电话：0535-8778270；法官办公室电话：0535-8778770）