云南省泸水市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云3321民初1437号 原告：段春财，男，1981年4月21日生，傈僳族，大学本科学历，云南省兰坪县人，现住泸水市。 被告：怒江州中启房地产开发有限公司，住所地泸水市六库镇新城区滨江郦景一期A区5栋5S-0205号商铺。 统一社会信用代码：91533321584823309C。 法定代表人：李昭友，系公司总经理。 委托诉讼代理人：卢向黎，男，汉族，1974年6月13日生，中专文化，系该公司职工，现住泸水市，特别授权代理。 原告段春财诉被告怒江州中启房地产开发有限公司（以下简称“中启公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月23日在本院第三审判法庭公开开庭进行了审理。原告段春财、被告中启公司的委托诉讼代理人卢向黎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告段春财向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付按照每月租金2500元计算的逾期交房违约金87583元（时间暂计2016年12月29日起至2019年11月15日止共1051天的违约金），及其直至符合交房条件为止的违约金；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原告于2015年11月16日与被告怒江中启房地产开发有限公司签订了合同编号为ZQ1-1703的《商品房购销合同》，购买被告所开发的位于泸水市赖茂新城区滨江郦景1栋第17层1703号房，购房金额为585715元，并己经按照合同约定履行付款义务。按照合同第七条约定，被告应于2016年12月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条约定，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。愈期超过30天后，甲方向乙方按每天30元支付违约金。截至起诉日，原告仍未收到被告的接房通知书，被告也未向原告书面说明不能按期交房的原因，原告要求被告出示商品房交付所需的“三书一证一表”，即“《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》及《竣工验收备案表》，但被告迟迟都未能提供。原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第七条、第九条之约定，判令被告履行支付逾期交房违约金的义务。 被告中启公司辩称，一、原告的诉讼主张对违约交房时间的计算无依据以及对交付合格房屋的事实认定不清，违反了双方签订的《商品房购销合同》的约定。双方签订的合同编号为ZQ-1703的《商品房购销合同》第七条约定:甲方应于2016年12月28日将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方，第十条约定了甲方应当以媒体公告的形式通知乙方办理交接手续，甲方发布媒体公告后视为交接通知送达乙方。同时，双方签订的《商品房购销合同》附件三补充协议第三条第一款约定:“建设单位”组织验收合格是指建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、和勘察单位共同对乙方所购房屋单体工程验收合格，即具备向乙方交付使用补充协议第三条第二款约定:该条约定的交房日期，如遇特殊原因，甲方可据实予以延期:1.政府或公用事业行为；3.乙方逾期付款。(备注:“政府行为”是指政府部门延迟有关文件或证件的批准，“公用事业部门行为”是指由于水电等公用事业部门的原因使该商品房的基础配套设施不能如期完成影响工期的；“乙方逾期付款”是指乙方未按合同约定交齐全部房款，含按揭贷款到账、配套费、房屋维修资金、和按照国家规定应缴纳的包括契税在内的全部税费等全部应交款);5.《商品房购销合同》补充协议第五条约定:乙方应按照甲方的交房公告要求到甲方处办理交房手续，乙方单方拒绝收房，不造成甲方对该商品房逾期交付的责任；6.《商品房购销合同》补充协议第七条约定:按照现行有关规定，乙方应于交房前缴纳总房款2%的房屋维修基金和总房款1.5%的契税。本合同约定的第七条和第九条约定的“交付期限”和甲方逾期交房的违约责任是以乙方交清全部房价款，含银行按揭款项到账，房屋维修基金，和契税等为前提。以上款项乙方应于甲方交房前全部交清，如乙方未全部交清上述款项，则甲方不予办理交房手续，且甲方不承担逾期交房的违约责任。根据以上合同条款，被告于2017年6月28日组织云南世博建设监理有限责任公司项目监理部、中国有色金属工业第十四冶金建设公司、十四冶建设云南勘察设计有限公司滨江郦景项目部对涉案房屋所在的项目主体进行了主体验收，并共同出具了《工程竣工验收证明书》，2017年6月30日被告在《怒江报》第4206期刊登了“滨江郦景交房公告”，虽然按照《商品房购销合同》的约定，交房时间延误了185天，但被告在双方签订的《商品房购销合同》补充协议第二条第二项确有特殊免责约定，推迟交房是因为政府行政机关的原因导致，被告并无违约情况:1.2016年12月22日，泸水县环境保护局向怒江中启房地产开发有限公司发布了《泸水县环境保护局关于撤销滨江郦景建设项目环境保护行政许可决定的函》，撤销了滨江郦景项目环境影响评价行政许可的决定。由于受泸水市污水处理厂与滨江郦景防护距离不够，物理、生化防护措施不足造成对滨江郦景项目建设的影响，造成暂时停工，延误交房时间到2017年7月1日。被告作为无过错一方受到政府部门延迟有关文件或证件的批准和水电等公用事业部门的原因使该商品房的基础配套设施不能如期完成影响工期；2.到目前为止，原告仍然未按照《商品房购销合同》补充协议第五条约定办理接房手续。乙方应按照甲方的交房公告要求到甲方处办理交房手续，乙方单方拒绝收房，不造成甲方对该商品房逾期交付的责任；3.到目前为止，原告仍然未按照《商品房购销合同》补充协议第七条约定部分未完成交清全部房价款的义务，未缴纳总房款2%的房屋维修基金和总房款1.5%的契税，合计欠缴21670.95元；4.到目前为止，原告欠缴被告委托的物业公司2017年下半年物业费1042.99元，2018年、2019年物业费4329.14元，合计欠缴物业费5372.13元。由于原告及部分业主欠缴物业费，己严重影响了交房后物业公司的正常运营，并严重损害了己经缴纳物业费的其他业主的正当利益。二、双方签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定:该商品房验收合格、备案并交房后180工作日内，乙方产权登记手续可以委托甲方代为办理，在同时满足相关条件的情况下，甲方承诺在90个工作日内向产权登记机关递交办理产权登记资料。在《商品房购销合同》附件补充协议当中，第六条对“满足相关条件”做了详细阐述:1.该商品房验收合格、备案并交房后180个工作曰;2.乙方己付清全部房款;3.乙方己交清设施配套费、契税、维修基金、印花税及办证相关费用;4.甲乙双方己办理完毕房屋交接手续;5.乙方向甲方出具代为办理房产证的书面委托；6.乙方交齐办理产权证所需的有效书面文件和资料；7.政府相关主管部门的审批手续完毕，若因产权登记机关的原因导致产权证办理逾期，甲方有权据实延期并不承担违约责任。被告于2017年6月28日就滨江郦景项目涉案房屋所在的项目主体进行了主体验收，并获得了《工程竣工验收证明书》完成了项目初验，2017年7月1日在《怒江报》第4206期刊登了4滨江郦景交房公告。被告完成了对原告的交房义务，虽交房时间按照《商品房购销合同》的约定计算延误了185天，但受政策，政府主管部门以及泸水市污水处理厂物理、生化防护措施不足造成的原因，被告属于无过错一方，而《商品房购销合同》及其附件《商品房购销合同补充协议》约定的原告的相关内容:办理完毕房屋交接手续、交清设施配套费、契税、维修基金、印花税及办证相关费用、缴纳相关物业费，办理代为办理房产证的书面委托、交齐办理产权证所需的有效书面文件和资料，原告均未承担相应义务和责任。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 针对以上争议，原告段春财为证明自己的诉讼主张向本院提交了如下证据材料： 一、居民身份证，用于证明原告的基本情况及主体适格。 二、判决书，用于证明对违约金因证据不足暂未作判决。 三、《商品房购销合同》一份，用于证明开发商未按合同约定履行交房义务，逾期交房给原告的权益受到侵害。 四、首付款收据三份、银行借款借据一份、消费信贷转账传票一张，用于证明原告通过合法方式向被告支付了购房款。 五、泸住建发【2018】35号文件，用于证明开发商违约事实明显，发布媒体公告不合法。 六、地产公司收费明细，用于证明房款总价及非法收取物业管理费用。 七、缴纳水费清单、缴纳个人所得税清单，用于证明被告对原告进行欺诈、坑害、得寸进尺。 八、云南泸水县六库城区污水处理厂项目中标公示、污水处理厂运行情况、被告方注册信息和购地信息详情、滨江郦景项目开工建设简报，用于证明污水处理厂的建设在滨江郦景建设之前。 经质证，被告对原告的证据一、二、四均无异议，对证据三的三性无异议，对证明目的有异议，认为合同里明确约定了交房的时间和条件，被告并没有违反合同的相关约定；对证据五的真实性和关联性无异议，对合法性和证明目的有异议，认为该文件是对滨江郦景项目调查取证后确认的基本属实，该文件为住建局回复泸水市委市政府信访局的文件，非针对滨江郦景项目或中启公司的强制性行政处罚文书，其原因也是因为滨江郦景项目“环境影响评价行政许可”非中启公司主观造成，属于无过错一方；另一方面，有关滨江郦景项目办证验收的相关问题，2019年5月25日泸水市融媒体中心推出的《问政时刻》第二期，也在“泸水时政”微信公众号以及泸水电视台播出过，其中对泸水市环保局，自然资源局，住保局的主要时任负责人和相关领导做了电视采访，就滨江郦景项目的验收办证等问题都做了公开解释阐明原因，截止2019年12月23日，滨江郦景项目已经办理接房手续收房的业主己经达到226户，占总户数的78.5%，由于政府政策原因暂时无法办理竣工验收的情况已经获得了大多数业主的谅解，公司也在积极协调各方面的条件，争取早日获批相关手续；对证据六的三性均不予认可，认为这只是原告去被告处咨询，被告工作人员给的一个核对表，尚未履行，原告可以提出异议；对证据七的真实性认可，对关联性、合法性和证明目的不予认可，认为个人所得税是针对所获得的积分赠送部分应上税数额的一个通知，与本案并无关联；水费是因为每户都有的一个水表，根据水表显示的使用量来计算，且水费这块也并非中启在管；对证据八的三性不予认可，认为与本案无关联。 被告中启公司为证明自己的答辩意见向本院提交了如下证据： 一、《商品房购销合同》和《补充协议》，用于证明原被告双方约定的交房标准、交房时间和交房责任以及相关的违约责任。 二、工程竣工验收证明书，用于证明被告按合同约定，履行了交房的条件。 三、怒江日报发布的滨江郦景交房公告一份，用于证明被告方按照合同约定向业主交房。 四、泸水县环境保护局关于撤销滨江郦景建设项目环境保护行政许可决定的函一份、泸水市住房和城乡建设局会议纪要一份、泸水市住房和城乡建设局关于《泸水市污水处理厂除臭降噪工程技术改方案》的公示一份，用于证明被告在履行合同的过程中，无过错逾期交房。 经质证，原告对被告证据一的三性和证明观点都予以认可，对补充协议不予认可，认为其违反了竣工验收的相关规定；对证据二的真实性认可，对证明观点不认可，认为竣工验收记录并不代表商品房已经达到了交付标准，这是一种自检自证的行为，违背了建设工程施工合同验收标准；对证据三的真实性认可，但认为交付的房屋根本达不到交付条件就擅自交付，被告是在逃避相应的法律责任；对证据四的三性认可，对证明目的不予认可，认为该组证据说明被告逾期交房，要求被告限期整改，被告存在过错行为，且并不是不可抗拒原因导致的逾期交房，而是可以事先预知导致的逾期交房。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告的证据三和被告证据一是同一份证据，结合被告的证据三，原被告双方合同约定的交房时间是2016年12月28日，被告在媒体公告接房的时间是2017年7月1日，能够证明原被对该组证据各自的证明观点，故对其均予以采信；2.对原告提交的证据五、六、七、八，从其内容看均与本案无关联，本院均不予采信；3.对被告提交的证据二、三，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够证明其证明观点，本院均予以采信。4.对被告的证据四，从其内容看不能证明被告的证明观点，本院不予采信。 根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2015年11月16日，原、被告双方签订了合同编号为ZQ1-1703的《商品房购销合同》及《商品房购销合同》补充协议，原告向被告购买位于泸水市商品房，合同约定房屋总价585715元，首付款为175715元，余款41万元采取银行按揭贷款方式支付。原、被告合同签订后，原告按照双方实际的约定支付了首付款19913元，并办理了按揭贷款41万元，全额履行了付款义务，但被告未按照合同约定按期交付房屋。双方合同第七条约定：“甲方（被告）应于2016年12月28日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方（原告）。”、合同第九条约定：“自本合同约定的交房时间届满的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按30元每天支付违约金。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按本合同第九条规定处理，甲方发布媒体公告后，视为交接通知已经送达乙方。”2017年6月28日，被告中启公司组织云南世博建设监理有限责任公司、中国有色金属工业第十四冶金建设公司怒江滨江郦景项目工程项目部、十四冶建设云南勘察设计有限公司对涉案房屋所在的项目主体进行了验收，且共同出具了《工程竣工验收证明书》；2017年6月30日，被告在第4206期怒江报上刊登了“交房公告”，公告交房的时间自2017年7月1日起。 另查明，原告至今未办理接房手续，被告的滨江郦景项目至今未办理竣工验收备案手续。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均具有约束力。现原告已按照约定支付了全部购房款，被告应当履行按期交付房屋的义务，根据原被告双方合同第七条“甲方（被告）应于2016年12月28日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方（原告）。”、合同补充协议第三条第一款““建设单位组织验收合格”是指由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位和勘查单位共同对乙方（原告）所购房屋单体工程验收合格，即具备向乙方（原告）交付使用条件。”的约定，及《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”的规定，本案中，原告购买的房屋于2017年6月28日经被告组织验收合格，2017年6月30日被告在媒体上发布了接房公告，公布接房日期自2017年7月1日起，因此被告按照合同约定达到交房条件交付原告房屋的时间是2017年7月1日，按照合同约定计算已逾期185天，故被告应向原告承担逾期交房的违约责任；其次，对于原告要求按照2500元/月的租金支付违约金的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”的规定，本案中，《商品房购销合同》第九条明确约定了逾期交房违约金按照30元/天计算，原告要求按照月租金2500元计算其损失，但并没有提供证据加以证明，因此对原告的该项主张本院不予支持，综上，对原告要求被告支付2016年12月29日起至2019年11月15日止共1051天按照月租金为2500元计算的违约金87583元及其直至实际达到交付条件为止的违约金的主张，本院支持被告支付原告自2016年12月29日起至2017年6月30日止共计185天的违约金5550元，超出部分本院不予支持；对于原告提出按照相关法律规定，交付条件应当为取得竣工验收备案，双方合同约定的交付条件违反相关法律规定的主张，于法无据，本院不予支持；对被告提出自己逾期交房的原因非主观过错造成，不应承担逾期交房责任的答辩意见，被告没有提供有利的证据加以佐证，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下： 一、被告怒江中启房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告段春财逾期交房违约金5550元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告段春财的其他诉讼请求。 案件受理费1989元，减半收取994.5元，由原告承担930元，被告承担64.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院。 审判员  和晓霞 二〇一九年十二月二十五日 书记员  杨丽萍