湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13353号上诉人（原审被告）：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路8号。法定代表人：张波。委托诉讼代理人：陈龙，男，汉族，1988年9月30日出生，住长沙市天心区。被上诉人（原审原告）：徐斌，男，汉族，1985年3月13日出生，住江西省抚州市东乡县。委托诉讼代理人：黄友，湖南同湘律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行，住所地长沙市芙蓉中路二段109号。负责人：王闯。委托诉讼代理人：雷峚，该公司工作人员。上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）与被上诉人徐斌、原审第三人中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行商品房销售合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初5657号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人橘郡公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在2012年就办理了建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，建设施工手续均合理合法，并非自身违法建设行为导致。涉案房屋早已竣工且达到验收标准，但因城市绿心问题致使上诉人至今迟迟无法交付，造成房屋至今未交付，不是上诉人的原因，而是市政规划改变等原因。根据合同约定，交房应暂截止2018年4月23日，而合同约定的交房日期为2018年6月30日前，达不到合同解除的条件。二、一审判决上诉人支付被上诉人违约金6600元以及损失费用没有事实和法律依据。根据合同约定，因不可抗力、国家政策调整原因解除合同的，上诉人不承担违约责任。一审判决与双方约定不符。综上，一审判决解除合同和附件，没有事实根据和法律依据。被上诉人徐斌的答辩意见与一审的意见一致。原审第三人中国银行股份有限公司长沙市蔡锷支行未陈述意见。徐斌向一审法院提起诉讼，请求判令：一、判决解除原、橘郡公司签订的《长沙市商品房买卖合同》；二、橘郡公司向徐斌退还购房款2200000元及利息（利息以购房款2200000元为本金，按年利率6%自2017年10月17日起计算至全部购房款退还之日止）；三、橘郡公司向徐斌退还因购房产生的团购款20000元、契税41904.76元、维修基金30216元、公证费200元、产权登记费160元及抵押登记费80元，共计92560.76元；四、橘郡公司向徐斌赔偿因购房贷款产生的利息损失（截至2019年4月的利息总额为110539.08元，具体金额应计算至全部贷款还清止）；五、橘郡公司向徐斌支付违约金6600元；六、橘郡公司向徐斌赔偿购房资格损失50000元；七、橘郡公司办理合同备案、预告登记注销等手续；八、橘郡公司承担本案的诉讼费。一审法院查明，2017年8月17日，橘郡公司（出卖人）与徐斌（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：Ｃ0140152107）及附件。约定：由买受人购买橘郡公司开发的位于长沙市天心区，建筑面积共251.80平方米，总金额2200000元。买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人支付首期房款770000元，剩余房屋1430000元向银行申请贷款。买卖合同第七条规定，出卖人应当在2018年6月30日前，将验收合格的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收），出卖人在交付房屋时还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。买卖合同第十条规定，由于出卖人原因逾期交房的，逾期超过180日，买受人选择退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的千分之三向买受人支付违约金。出卖人逾期交房超过360日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行本商品房买卖合同，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买卖合同第十八条规定，买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案。从标的房屋交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记；自办妥房屋初始登记后180日内，买受人与出卖人共同配合到房产主管机关申请办理房屋产权分户登记手续，自房屋产权分户登记（即买受人个人的房产证）办妥之后365日内，出卖人与买受人共同配合到土地主管机关办理业主个人的国有土地使用证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意如下处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。合同第二十一条规定，因国家政策调整的原因，导致不能按照本合同的约定履行合同的，双方可以解除合同，且都不承担违约责任。自合同解除30日内，买受人配合出卖人办理房屋登记撤销手续，同时，出卖人应将已付购房款全部退还买受人。徐斌、橘郡公司签订买卖合同后，徐斌依约履行义务。并支付因购房产生的团购款20000元、契税41904.76元、维修基金30216元、公证费200元、产权登记费160元及抵押登记费80元，共计92560.76元。根据买卖合同约定，橘郡公司应当在2016年6月30日前将验收合格的商品房交付给徐斌使用(即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收)，但橘郡公司至今未书面通知徐斌收房。另查明，2018年4月，政府有关部门因发现涉案项目在绿心边界禁止开发范围内存在违规建设行为，违反《湖南省长株潭生态区绿心保护条例》，对橘郡公司进行查处，要求停止施工。2019年7月4日，长沙市天心区人民政府办公室向长沙县住房和城乡建设局、自然资源局发函称C2区所有住宅已经达到竣工验收标准要求支持办理验收手续。2019年7月18日长沙县住房和城乡建设局回函称因项目处在绿心禁止开发区域，暂缓办理项目规划验收手续。一审法院认为，《长沙市商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。徐斌依约支付购房款、税费等相应款项后，橘郡公司应依约交付房屋，否则应承担违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。橘郡公司未依约在2018年6月30日前交付房屋，且现已经超过180日，合同约定的解除条件成就，徐斌有权要求解除合同，故对徐斌要求解除合同的诉讼请求予以支持。至于橘郡公司所辩称的系不可抗力的主张，因涉案项目在绿心边界禁止开发范围内存在违规建设行为被查处时间系2018年4月份且属于橘郡公司自身违法建设行为导致，并不属于不可抗力。此外，交房时间为2018年6月30日前，被查处不是导致橘郡公司无法按期交房的根本原因，不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故对徐斌要求橘郡公司退还购房款的诉讼请求予以支持。关于利息部分，因双方没有约定，不予支持。关于团购款20000元、契税41904.76元、维修基金30216元、公证费200元、产权登记费160元及抵押登记费80元，因团购款系向案外人交付，徐斌应该另行举张权利，维修基金以及契税系向有关部门缴纳，徐斌可在合同解除向有关本门申请后办理退税、退费手续。公证费、产权登记费以及抵押登记费系由橘郡公司收取，应该予以返还。关于违约金部分，双方合同有约定，依法予以支持。关于徐斌损失部分，徐斌要求赔偿利息损失以及购房资格损失，考虑徐斌确实存在损失，但无法准确核算，故参照逾期还款利率标准，按照年利率6%来计算确定。关于协助办理房屋登记撤销手续的诉讼请求，予以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除徐斌与湖南橘郡城镇置业有限公司于2017年8月17日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：C0140152107）及附件；二、限湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向徐斌返还购房款2200000元；三、限湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向徐斌支付违约金6600元；四、限湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向徐斌返还公证费、产权登记费以及抵押登记费440元；五、限湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向徐斌赔偿损失费用（以2200000元为基数，其中770000元自2017年7月28日开始计算，1430000元自2017年9月22日开始计算，按照年利率6%标准计算至清偿之日止）；六、限湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后三十日内协助徐斌办理房屋登记撤销手续；七、驳回徐斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26476元，减半收取13238元，保全费5000元，共计18238元，由湖南橘郡城镇置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院认为，被上诉人以逾期交房为由请求解除合同，上诉人则主张其未按约定时间交房，是由于市政规划改变的原因，按约定可顺延交房时间，故目前还未到交房时间，合同不应解除。对于双方是否存在市政规划改变时可顺延交房时间的约定，以及本案是否存在规划改变的情况、改变是否发生在合同履行期间等问题，一审未予查明，属基本事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，裁定如下：一、撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初5657号民事判决；二、本案发回长沙市天心区人民法院重审。上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司预交的二审案件受理费予以退回。审判长 周 永审判员 傅美容审判员 黄 姝二〇一九年十二月二十五日书记员 杨月婵附相关法律条文：中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。