山西省朔州市朔城区人民法院民事判决书（2019）晋0602民初2171号原告（反诉被告）：朔州市万鑫房地产开发有限公司，住所地朔州市朔城区振华西街大运路5号。法定代表人：孙治，职务，总经理。委托诉讼代理人：张帅，山西朔风律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄海涛，男，1976年5月1日出生，汉族，内蒙古自治区呼和浩特市人，现住朔州市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：姚文涛，山西业盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚卓飞，山西业盛律师事务所实习律师。原告（反诉被告）朔州市万鑫房地产开发有限公司与被告（反诉原告）黄海涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朔州市万鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张帅、被告（反诉原告）黄海涛及其委托诉讼代理人姚文涛、姚卓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朔州市万鑫房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令黄海涛向朔州市万鑫房地产开发有限公司支付购房款750000元，并支付截止2019年7月23日违约金363450元，2019年7月24日起以750000元为基数，按照日万分之二支付朔州市万鑫房地产开发有限公司逾期付款利息至实际清偿房款之日止，合计1113450元；2.判令黄海涛承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年12月3日，朔州市万鑫房地产开发有限公司与黄海涛签订《商品房买卖合同》，合同约定，黄海涛购买朔州市万鑫房地产开发有限公司开发建设的位于朔州市朔城区鄯阳街沿线金沙国际小区5幢1单元901号房屋一套，建筑面积215.74平方米，单价为每平方米4978元，房屋总价1073954元，付款方式为其他方式，黄海涛应在2012年12月3日支付首期购房款323954元，剩余购房款银行按揭。黄海涛只支付朔州市万鑫房地产开发有限公司首期购房款323954元后，对其他房款不予支付，既不办理银行按揭也不全款购房。经过朔州市万鑫房地产开发有限公司多次催促，黄海涛均不履行合同义务。另根据《商品房买卖合同》第七条第二款的约定，黄海涛逾期付款应当按照日万分之二支付朔州市万鑫房地产开发有限公司逾期付款违约金。经朔州市万鑫房地产开发有限公司测算，截止到2019年7月23日，黄海涛逾期付款共计2423天，合计违约金为363450元。现朔州市万鑫房地产开发有限公司房屋已建成，并已交付购房者居住，但黄海涛既未履行支付购房款，也不领取房屋钥匙，其行为系严重的违约行为，恳请人民法院支持朔州市万鑫房地产开发有限公司的全部诉讼请求。黄海涛辩称，朔州市万鑫房地产开发有限公司请求支付剩余购房款没有根据。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第三款规定及朔州市万鑫房地产开发有限公司销售副总乔寅萍的承诺，如黄海涛的按揭贷款未被银行及公积金中心核准，且未在十日内补齐房款，视为放弃房屋购买权，朔州市万鑫房地产开发有限公司应无条件退还黄海涛首付购房款，合同解除条件已经成就。故朔州市万鑫房地产开发有限公司以《商品房买卖合同》继续履行为基础，主张支付剩余房款没有根据。朔州市万鑫房地产开发有限公司要求黄海涛按照《商品房买卖合同》第七条第一款第二项的相关约定支付违约金之诉求不能成立。《商品房买卖合同》第七条第一款第二项的适用，是在房屋买受人没有选择按揭贷款的情况下，迟延支付房屋价款超过120天，且朔州市万鑫房地产开发有限公司选择解除合同时方可适用。本案中，黄海涛剩余房屋价款的支付方式恰恰是银行按揭，而朔州市万鑫房地产开发有限公司不仅没有主张解除合同，且要求合同继续履行。显然，本案没有满足《商品房买卖合同》第七条第一款第二项的适用的条件。故朔州市万鑫房地产开发有限公司适用《商品房买卖合同》第七条第一款第二项的相关约定，主张违约金的诉求不能成立。综上，朔州市万鑫房地产开发有限公司请求黄海涛支付购房款、违约金及利息之诉求不能成立，请人民法院应依据本案事实及法律，驳回朔州市万鑫房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案在审理过程中，被告黄海涛向本院提出反诉请求：1.依法判令解除朔州市万鑫房地产开发有限公司与黄海涛签订的《商品房买卖合同》，朔州市万鑫房地产开发有限公司退还黄海涛购房款323954元，并承担黄海涛自2013年1月1日始至2019年9月30日止的利息损失150457.2元；2.2019年9月30日至实际返还购房款之日的利息损失仍由朔州市万鑫房地产开发有限公司承担；3.判令朔州市万鑫房地产开发有限公司承担全部诉讼费用。事实与理由：2012年12月3日，朔州市万鑫房地产开发有限公司与黄海涛签订了《商品房买卖合同》，合同约定黄海涛购买朔州市万鑫房地产开发有限公司开发的金沙国际小区住宅一套，房价为1073954元，首付323954元，剩余房款通过银行按揭贷款支付。黄海涛按照合同约定将办理银行按揭所需资料提供给了朔州市万鑫房地产开发有限公司，并积极配合办理银行按揭贷款手续，但银行按揭贷款最终未能办理成功。按照合同约定及朔州市万鑫房地产开发有限公司当时的销售经理乔寅萍的承诺，“按揭贷款不成，则出卖人无条件退款”。时至今日朔州市万鑫房地产开发有限公司不仅没有将黄海涛的购房首付款退还给黄海涛，反而将黄海涛诉至法院，要求支付其全部房屋价款及承担违约责任。为此，黄海涛特提出反诉，请求人民法院判令解除双方的《商品房买卖合同》，朔州市万鑫房地产开发有限公司立即返还黄海涛购房款并承担黄海涛的利息损失。朔州市万鑫房地产开发有限公司辩称，合同条款没有这一约定，黄海涛陈述乔寅萍承诺与事实不符，乔寅萍不是朔州市万鑫房地产开发有限公司员工，而是销售公司的员工，朔州市万鑫房地产开发有限公司不会授权销售人员作出承诺，乔寅萍也无权作出承诺，黄海涛的行为已经构成违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.朔州市万鑫房地产开发有限公司向本院提交《商品房买卖合同》和收据两支，证明黄海涛以1073954元的价格购买朔州市万鑫房地产开发有限公司开发的坐落于朔州市朔城区鄯阳街沿线金沙国际小区5幢1单元901号房屋一套，付款方式为其他方式，即黄海涛应在2012年12月3日支付首期购房款323954元，余款作银行按揭，黄海涛已支付购房款323954元。黄海涛提出质证意见，其认为合同第七条第三款即是对办理不成银行按揭贷款时作出的专门约定，应当按照约定解除合同。本院认为，《商品房买卖合同》第七条第三项规定，“凡违未被银行及公积金贷款核准的客户，十日内到出卖人售楼部补齐剩余房款，否则可视为该买受人自动放弃该房屋的购买权并违约，出卖人有权另行出售，并按总房款的5%予以处罚”。该条款约定了买受人的付款义务，并约定了出卖可以选择解除合同的权利，故对黄海涛的质证意见，本院不予采纳。对于该组证据的真实性、合法性及其与本案的关联性，本院依法予以确认。2.黄海涛向本院提交乔寅萍书写的承诺书一份及通话录音内容记录一份，证明朔州市万鑫房地产开发有限公司销售副总乔寅萍承诺如果违法办理银行按揭贷款，朔州市万鑫房地产开发有限公司将全额退款；乔寅萍身份不明且未出庭作证，该组证据不具有证明效力。本院认为，证人应当出庭作证，接受双方当事人的质询。故对该组证据的真实性、合法性及其与本案的关联性，本院均不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月3日，朔州市万鑫房地产开发有限公司与黄海涛在金沙国际售楼部签订《商品房买卖合同》，合同约定，黄海涛购买朔州市万鑫房地产开发有限公司开发建设的位于朔州市朔城区鄯阳街沿线金沙国际小区5幢1单元901号房屋一套，建筑面积215.74平方米，房屋单价为每平方米4978元，房屋总价为1073954元，付款方式为其他方式，即黄海涛应在2012年12月3日支付首期购房款323954元，剩余房款黄海涛将办理银行按揭贷款来付清。黄海涛支付朔州市万鑫房地产开发有限公司首期购房款323954元后，未能顺利完成办理银行按揭贷款事宜。朔州市万鑫房地产开发有限公司开发建设的金沙国际小区5幢1单元901号房屋已经具备交付条件，黄海涛一直未履行付款义务。本院认为，本案的争议焦点在于：一、朔州市万鑫房地产开发有限公司与黄海涛哪一方存在违约行为；二、朔州市万鑫房地产开发有限公司与黄海涛之间签订的《商品房买卖合同》应当继续履行还是应当解除。对于争议焦点一：即朔州市万鑫房地产开发有限公司与黄海涛哪一方存在违约行为。朔州市万鑫房地产开发有限公司与黄海涛签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价为1073954元，黄海涛在2012年12月3日支付首期购房款323954元，剩余房款黄海涛将办理银行按揭贷款来付清。但黄海涛仅支付了首期购房款323954元，之后未能成功办理银行按揭贷款，且未能办理银行按揭贷款的原因系黄海涛个人原因而非朔州市万鑫房地产开发有限公司之原因，故相应的后果亦不应当由朔州市万鑫房地产开发有限公司承担。黄海涛未能支付剩余购房款的行为已经构成违约，朔州市万鑫房地产开发有限公司并不存在违约行为。对于争议焦点二：即朔州市万鑫房地产开发有限公司与黄海涛之间签订的《商品房买卖合同》应当继续履行还是应当解除。朔州市万鑫房地产开发有限公司向本院提交的证据足以证实朔州市万鑫房地产开发有限公司与黄海涛之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思之表示，且不违反法律法规的禁止性规定，故双方之间签订的《商品房买卖合同》成立，双方应当遵循诚实信用原则积极全面履行合同义务。朔州市万鑫房地产开发有限公司主张黄海涛应当继续履行合同义务，支付购房款；而黄海涛则提出反诉要求解除合同，并返还购房款。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了合同的法定解除条件，包括当事人可以解除合同的五种违约解除权，但该条规定主要是指守约方对违约方的解除权，故黄海涛不享有法定的合同解除权；朔州市万鑫房地产开发有限公司与黄海涛之间签订的《商品房买卖合同》中约定的买受人黄海涛享有的约定解除权是“出卖人交付房屋逾期超过120日，买受人有权解除合同”，既然朔州市万鑫房地产开发有限公司不存在逾期交房的违约行为，故黄海涛亦不享有约定的解除权。朔州市万鑫房地产开发有限公司享有法定的和约定的合同解除权，但其选择不解除合同并要求黄海涛继续履行合同并不违反法律规定，故即朔州市万鑫房地产开发有限公司与黄海涛之间签订的《商品房买卖合同》应当继续履行。故黄海涛应当按照合同约定向朔州市万鑫房地产开发有限公司支付购房款750000元及违约金，违约金计算方式为以750000元为基数，从2014年10月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期付款利息（即违约金）至实际付清房款之日止，但违约金总额不应超过225000元（75000元×30%＝225000元）。综上所述，对于朔州市万鑫房地产开发有限公司的诉讼请求，本院依法予以支持；对于黄海涛的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条规定，判决如下：一、黄海涛于本判决生效后十五日内支付朔州市万鑫房地产开发有限公司购房款本金750000元及违约金（违约金计算方式：以750000元为基数，从2014年10月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清全部购房款本金之日止，但违约金总额不应超过225000元）；二、驳回黄海涛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14822元（朔州市万鑫房地产开发有限公司已预交7411元），由黄海涛负担；反诉案件受理费4208元（黄海涛已预交），由黄海涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于朔州市中级人民法院。审 判 长 李  成审 判 员 司徒雪原人民陪审员 孙 向 梅 二〇一九年十二月二十三日书 记 员 王 学 良