天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终6766号上诉人（原审被告）：天津德信敬雅房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区宾水西道与凌宾路交口西南侧奥城商业广场20-101。法定代表人：高岩，经理。委托诉讼代理人：刘田禄，天津云汉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市工商业用房经营管理中心，住所地天津市和平区重庆道124号。法定代表人：刘文浩，主任。委托诉讼代理人：刘会云，天津华盛理律师事务所律师。上诉人天津德信敬雅房地产经纪有限公司因与被上诉人天津市工商业用房经营管理中心房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2019）津0101民初385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天津德信敬雅房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人刘田禄、被上诉人天津市工商业用房经营管理中心的委托诉讼代理人刘会云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津德信敬雅房地产经纪有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1．上诉人与被上诉人系房产租赁关系。被上诉人没有按照（2016）津0101民初901号民事判决书确认“双方应重新签订合同作为收取租金及违约金的依据”。上述判决生效后，被上诉人没有按照判决内容履行签订合同，一审法院推翻了（2016）津0101民初901号民事判决书确定的房租收取的程序和方式，主观认为上诉人继续使用租赁房屋，被上诉人没有提出异议，应确认租赁合同继续有效。一审判决否定之前判决书确定的事项属于程序违法。2．上诉人在（2016）津0101民初901号民事判决书生效后，在未重新签订合同前，按照原合同约定租金标准，主动向被上诉人履行交纳租金义务，说明上诉人没有逾期交纳房租的故意，上诉人在此期间没有违约和过错行为，一审法院判决上诉人支付违约金55272.4元缺乏合同及法律依据。天津市工商业用房经营管理中心辩称，1．被上诉人与上诉人之间的租赁合同关系合法有效，一审判决上诉人应按照生效判决确定的租金标准履行支付义务，事实认定清楚，适用法律正确。双方未重新签订租赁合同的原因为上诉人拒绝，被上诉人并无过错。被上诉人多次通过邮寄租金催缴函至涉案房屋所在地、上诉人的住所地、联系涉案房屋实际使用人等方式联系上诉人，均因上诉人拒绝沟通失败，签订合同系自愿行为，被上诉人无法强迫上诉人重新签订合同。2．一审判决上诉人向被上诉人支付违约金的事实认定清楚，适用法律正确。综上，上诉人的上诉请求无任何事实及法律依据，故请求维持原判，驳回上诉人全部上诉请求。天津市工商业用房经营管理中心向一审法院起诉请求：1．判令天津德信敬雅房地产经纪有限公司向天津市工商业用房经营管理中心支付拖欠的2017年3月至2018年11月租金合计895098.9元，违约金55272.4元（按照银行同期贷款利率的1.3倍计算，未按合同约定的5%比例计算），共计950371.3元；2．诉讼费用由天津德信敬雅房地产经纪有限公司承担。一审法院认定事实：天津市和平区xxxx房产使用权面积为2152.80平方米，建筑面积为2833.68平方米（其中，平房砖木结构824.08平方米，平房混合结构174.88平方米，楼房混合结构1834.72平方米）。产别为国有自管产，权利人为天津住宅建设发展集团有限公司，并经登记机关颁发房地证。该房屋由天津住宅建设发展集团有限公司授权天津市工商业用房经营管理中心负责经营管理。2013年3月11日，天津市工商业用房经营管理中心（承租人/甲方）与天津德信敬雅房地产经纪有限公司（承租人/乙方）签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》约定，天津市工商业用房经营管理中心将坐落于和平区xxxx号计租面积2833.68平方米房屋出租给天津德信敬雅房地产经纪有限公司使用，租赁期限自2012年5月1日至2017年4月30日，月租金47290.7元，每月25日之前交付租金。逾期未交纳租金的，自交租日起每月加收5%的违约金，连续拖欠租金满一年，经甲方催告后仍不支付房租的，天津市工商业用房经营管理中心有权解除租赁合同并收回房屋。关于非住宅房屋基本情况中记载，房屋结构、计租面积、租金单价为：钢混一等、1834.72（平方米）、17.880（元）；砖混一等、998.96（平方米）、13.650（元）；地段等级为甲级；暖气附加金为850.1（元）。一审庭审中天津市工商业用房经营管理中心表示，按照《天津津国土房管（2014）294号》文件规定，自2015年1月1日起，本市城镇范围内，执行政府定价租金标准的公有非住宅房屋调整租金标准，天津德信敬雅房地产经纪有限公司租用天津市工商业用房经营管理中心的房屋，应按照工商业租金类别履行向天津市工商业用房经营管理中心支付实际使用房屋的租金。月租金构成应按照津发改价管（2014）1079号文件、津国土房管（2014）294号文件相关规定计算：1．砖混面积998.96平方米，月租金单价12.45元（砖混结构、砖木一等、甲级地段），计998.96×12.45=12437.1元；2．钢混面积1834.72平方米，月租金单价16.3元（钢混结构、甲级地段），计1834.72×16.3=29905.9元；3．暖气附加金每月850.1元；合计月租金：12437.1＋29905.9＋850.1=43193.1元。天津德信敬雅房地产经纪有限公司自2015年1月至2016年12月，应向天津市工商业用房经营管理中心交付租金为43193.1元×24个月=1036634.4元。天津德信敬雅房地产经纪有限公司于2015年12月、2016年12月各支付了一笔金额为567488.4元的款项，合计1134976.8元，实际多支付了1134976.8元-1036634.4元=98342.4元。自此后，天津德信敬雅房地产经纪有限公司未再向天津市工商业用房经营管理中心交纳租金。自2017年1月至2018年11月，租金为43193.1元×23个月=993441.3元，扣除天津德信敬雅房地产经纪有限公司多支付的款项98342.4元后，天津德信敬雅房地产经纪有限公司尚欠天津市工商业用房经营管理中心租金895098.9元。一审庭审中，天津德信敬雅房地产经纪有限公司表示确实未向天津市工商业用房经营管理中心交纳租金。但表示未重新签订合同没有交纳租金的依据；《天津津国土房管（2014）294号》文件，不能代替双方合同约定租金标准和计租面积，也不能抵销签订租赁合同的法定义务；涉讼房屋有一处地下室约12平方米，依据房管部门规定地下室具体面积纳入为计租面积。涉讼房屋四层楼计租面积实际测量为1700平方米，合同计租面积为1834平方米，二者存在误差134平方米；涉案房屋自承租后没有暖气及供暖设备，如不能提供供暖应在签订合同时将不该收取每月850.1元暖气附加金。故天津市工商业用房经营管理中心应与天津德信敬雅房地产经纪有限公司重新按照实际面积签订合同，扣除暖气附加金。现天津德信敬雅房地产经纪有限公司不同意向天津市工商业用房经营管理中心支付租金和违约金的诉讼请求。对此，天津市工商业用房经营管理中心则表示，法院生效判决只确认了计租标准，并未确定应重新签订合同；只确认了天津德信敬雅房地产经纪有限公司对房屋进行过修缮，对其他内容未予以确认。一审法院经查：1．（2015）和民二初字第0240号民事判决书第8页记载，“关于讼争房屋状况，按原告提供的房屋产权证记载临南京路一侧为混合结构4层楼房，建筑面积1834.72平方米，其余部分为砖木结构平房1层，建筑面积824.08平方米；混合结构平房1层，建筑面积174.88平方米。经原告申请，本院前往天津市和平区房地产管理局调取讼争房屋图纸，该图纸显示状况与原告提交的房屋产权证相符，经质证，被告对此无异议。”2．（2016）津0101民初901号民事判决书记载，因天津德信敬雅房地产经纪有限公司仅按照调租前标准向天津市工商业用房经营管理中心支付了2015年度租金，按照《天津津国土房管（2014）294号》文件规定，天津德信敬雅房地产经纪有限公司尚欠天津市工商业用房经营管理中心2015年度租金55832.4元未予支付，故天津市工商业用房经营管理中心起诉。天津德信敬雅房地产经纪有限公司反诉天津市工商业用房经营管理中心，要求天津市工商业用房经营管理中心返还天津德信敬雅房地产经纪有限公司每月850.1元的租赁房产暖气附加金，自2011年4月1日至2016年2月29日止，共59个月合计50155.9元、恢复安装供暖设施、返还天津德信敬雅房地产经纪有限公司代为交纳的应交税金15000元、重新签订非金融性质房产的租赁合同等。经一审法院审理认为，天津市工商业用房经营管理中心与天津德信敬雅房地产经纪有限公司签订的《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法成立、有效。当事人应按照约定履行自己的义务。天津市工商业用房经营管理中心依照合同约定和调整租金的相关文件规定，要求天津德信敬雅房地产经纪有限公司依照调整后的租金金额交纳租金差额及支付违约金。而调租文件通知要求，双方一律重新签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，调整后的租金标准应当记载在双方新签的合同中，而不是原合同约定的将调整后的租金填写在《非住宅房屋租金变动情况》（附件3）中。因此，调整租金不仅应该以调整文件作为依据，还应该以重新签订的合同作为收取租金及违约金的合同依据。现因天津市工商业用房经营管理中心、天津德信敬雅房地产经纪有限公司尚未重新签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，天津市工商业用房经营管理中心要求天津德信敬雅房地产经纪有限公司按照调整后的租金金额交纳租金及违约金的诉讼请求，尚缺乏合同依据，不予支持。依照双方签订的《房屋使用权买卖协议》和《承诺书》约定，房屋原承租人搬离所造成的房屋结构、设施等损坏，由天津德信敬雅房地产经纪有限公司负责落地大修恢复原状并承担一切费用。据此，天津德信敬雅房地产经纪有限公司要求天津市工商业用房经营管理中心立即按照合同确定的租赁标准恢复安装供暖设施的反诉请求，因天津德信敬雅房地产经纪有限公司负有恢复涉案房屋暖气设施的责任，一审法院不予支持。天津德信敬雅房地产经纪有限公司要求天津市工商业用房经营管理中心返还自2011年4月1日至2016年2月29日期间涉案房屋每月850.1元的房屋暖气附加金的反诉请求，一审法院亦不予支持。天津德信敬雅房地产经纪有限公司要求天津市工商业用房经营管理中心按照租赁工商业用房有关规定，确认其承租房产为非金融性质重新签订租赁合同的反诉请求，按照调租文件的规定，《工商业用房月租金单价》适用于工业、商业等行业的用房，天津德信敬雅房地产经纪有限公司单位性质为工商业，按照文件规定天津市工商业用房经营管理中心使用的涉案房屋租金类别应为工商业租金类别，双方重新签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》时，合同中的租金类别应为工商业租金，天津德信敬雅房地产经纪有限公司的上述反诉请求，一审法院予以支持。该判决确定：一、驳回天津市工商业用房经营管理中心的诉讼请求；二、确认天津市工商业用房经营管理中心、天津德信敬雅房地产经纪有限公司之间租赁天津市和平区南京路238号房屋的租赁合同中，自2015年1月1日起按照工商业租金类别履行；三、天津德信敬雅房地产经纪有限公司的其他反诉请求均予以驳回。其后，因天津市工商业用房经营管理中心、天津德信敬雅房地产经纪有限公司均不服提起上诉，经二审法院审理判决，驳回上诉维持原判。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。（2016）津0101民初901号民事判决书确认的天津市工商业用房经营管理中心、天津德信敬雅房地产经纪有限公司之间天津市和平区南京路238号房屋的租赁合同，自2015年1月1日起按照工商业租金类别履行，系对租金标准的变更。现双方虽尚未重新签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，但天津德信敬雅房地产经纪有限公司仍然使用涉案房屋，因此亦应按照判决确认的租金标准，履行支付租金的义务。天津德信敬雅房地产经纪有限公司已分两次向天津市工商业用房经营管理中心支付了高于2015年度和2016年度按照工商业租金类别标准计算的房屋租金，天津市工商业用房经营管理中心按照工商业租金类别标准计收两年房屋租金后，自愿将超出的款项转结为2017年1-3月的部分租金，现天津市工商业用房经营管理中心按照工商业租金类别标准，主张自2017年3月至2018年11月所欠租金895098.9元，有事实及法律依据，予以支持。关于违约金部分，天津市工商业用房经营管理中心认为合同约定的违约金5%比例过高，因而要求按照同期银行贷款利率的1.3倍的标准计收违约金55272.4元，系其对自身权利的处分，一审法院予以照准。（2016）津0101民初901号民事判决书中已查明：“依照双方签订的《房屋使用权买卖协议》和《承诺书》约定，房屋原承租人搬离所造成的房屋结构、设施等损坏，由天津德信敬雅房地产经纪有限公司负责落地大修恢复原状并承担一切费用”。因此对于天津德信敬雅房地产经纪有限公司在本案中以没有暖气设施，应免除房屋暖气附加金的抗辩意见，不予支持。至于天津德信敬雅房地产经纪有限公司提出增加计租面积的抗辩主张，因权利人取得登记机关颁发的房地证中确切记载了涉讼房屋的使用权和建筑面积等相关内容，此房地证系登记机关颁发，故天津德信敬雅房地产经纪有限公司的抗辩主张不属于本案审理的民事诉讼范围。判决：一、天津德信敬雅房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内向天津市工商业用房经营管理中心支付自2017年3月至2018年11月的租金895098.9元；二、天津德信敬雅房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向天津市工商业用房经营管理中心支付违约金55272.4元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13304元，由天津德信敬雅房地产经纪有限公司负担（于判决生效之日起十日内直接给付天津市工商业用房经营管理中心）。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《天津市公有非住宅房屋租赁合同》的租赁期间于2017年4月30日届满后，上诉人继续使用涉案房屋，被上诉人未提出异议，则原租赁合同继续有效，因此，上诉人继续占有使用涉案房屋，应向被上诉人履行支付租金的义务。生效的（2016）津0101民初901号民事判决书已确认上诉人与被上诉人之间租赁天津市和平区南京路238号房屋的租赁合同中，自2015年1月1日起按照工商业租金类别履行，因此，被上诉人以工商业用房租金标准要求上诉人支付租金并无不当。上诉人未及时支付租金，应承担相应的违约责任。一审法院判令上诉人支付被上诉人违约金及其数额是适当的，本院予以确认。综上所述，天津德信敬雅房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13303.71元，由天津德信敬雅房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇一九年十二月十九日法官助理梁菁菁书记员陈瑾附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……