西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初7281号 原告（反诉被告）西安德西帝商务信息咨询有限公司。住所地：陕西省西安市碑林区南关正街以西中贸广场第15幢1单元6层10605号房。统一社会信用代码91610103MA6UALE65H。 法定代表人张楠，经理。 委托代理人刘军键，陕西德迈律师事务所律师。 委托代理人杨静，陕西德迈律师事务所律师。 被告（反诉原告）德商时代网络信息发展有限责任公司。住所地：陕西省西安市未央区凤城二路10号天地时代广场1幢12001号。统一社会信用代码9161000076630303XB。 法定代表人沈峰，董事长。 委托代理人林曾智，西安市碑林区长乐坊法律服务所法律工作者。 原告西安德西帝商务信息咨询有限公司与被告德商时代网络信息发展有限责任公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘军键、杨静、被告委托代理人林曾智到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，2017年12月11日，其根据被告的要求将自己购买的位于凤城七路赛高广场的四套房屋出租给被告使用,合同约定月租金12万元,租期18个月,合同自房产交付乙方使用之日为起租日,同年12月15日其将钥匙交付乙方完成了房屋交付义务。 租赁合同生效后，被告根据约定支付首次6个月租金72万元和房屋押金12万元后进驻使用,又于2018年6月12日依约支付了6-8月份租金36万元,但是自2018年9月15日起被告违反合同约定的付款期限,拒绝支付相应期间的租金,截至目前累计拖欠租金108万元,拖延期间长达六个月之久,给其造成了巨大经济损失。在此期间其多次电话及发函催讨,但被告拒付,致使问题一直未能解决。目前双方合同难以履行,并且被告拒绝支付拖欠租金,更不返还房屋,造成其经济损失进一步加大。综上所述,其与被告签订的租赁合同依法有效,合同履行期间被告拒绝支付租金显属违约,双方合同目的难以实现,为维护其合法权益,诉讼请求解除双方房屋租赁合同,判令被告返还房屋,支付拖欠租金96万元,承担违约金43.2万元,合计139.2万元；判令被告支付自起诉之日起至实际交付房屋期间的占用费，诉讼期间发生的诉讼费、律师费由被告承担。案件审理过程中原告变更解除合同为确认双方《房屋租赁合同》终止，同时放弃自起诉之日至2019年6月14日期间的房屋占用费。 被告辩称，其不同意原告诉讼请求。其已向原告支付148万元（包含12万元押金）租金，如不包含12万元押金，136万元是11个月的租金，是租期开始至2019年元月的租金，在这期间其未违约，原告无故锁被告大门3个月，造成违约并给其带来损失，其不应支付房租，原告应向其赔偿损失，为此提出反诉，请求判令原告承担因违约造成的经济损失2216581.97元，反诉费用由原告承担。理由如下：2017年12月11日，其与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于西安市未央区凤城七路赛高城市广场17层的四套房屋出租给其办公使用，月租金12万元，租期18个月，同年12月15日双方完成房屋交付。 其根据该《房屋租赁合同》约定，累计向原告共计支付148万元，但是自2018年9月1日开始原告无故将其公司大门上锁，并要求物业公司断电，导致其无法正常经营办公长达3个月。严重影响其公司的正常经营，致使其公司在此期间遭受了重大经济损失(详见损失表)，共计2216581.97元。在此期间其也曾多次与原告进行沟通协调但一直未能有效解决。综上，双方租赁合同依法有效，合同履行期间原告私自锁门、断电的行为致使其遭受重大经济损失，故提出上述反诉请求，请人民法院判如所诉。 原告针对被告反诉辩称，被告的反诉法院不应受理，反诉请求应子以驳回。一、本案本诉为房屋租赁合同纠纷，反诉系因侵权而产生的损害赔偿，两者法律关系明显不同，不符合《民事诉讼法》关于反诉提起的条件。另外，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(法释(2001)33号)第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，贵院应该审查反诉人的举证期限的限制，进而决定反诉期限是否超限的问题。二、其在主张房租过程中均依法行使权利，没有采取锁门断电等违法措施，即使中途存在被告由于停电不能经营，被告自行安排工作人员陆续撤离，前台留有工作人员看守，此后一段时间被告一直没有安排工作人员复工，直至2018年11月底。但是，造成这一切的责任在于被告拖欠物业公司相关费用(物业费、电费、采暖费等)所致以及自身工作安排等因素。三、被告的反诉请求缺乏事实依据，反诉不能成立，反诉请求也应依法驳回。1、被告故意回避其与其他公司或者案外人之间存在的服务合同关系，曲解所支付的服务费用性质，将服务费与房屋租金性质混为一谈，甚至张冠李戴，虚假营造自己付清甚至超付房屋租金的情形，进而掩饰自己在租赁合同履行过程中的严重违约情况，但是，即使这样也不能掩盖长期拖欠房屋租金构成违约的客观事实。2、反诉请求中罗列的“人员工资”、“办公费用”、“物业费用”、“电费”等项目，属于公司经营的正常合理开支，属于合法经营中不可缺少的成本，暂不考虑这些费用的发生是否合理、客观，而且费用支出与所谓“侵权行为”之间也不存必然的因果关系，因此，其反诉没有法律依据。3、反诉中提出的36万元房租赔偿请求没有依据，正是因为被告拖欠房屋租金造成违约，其在协商无果后才依法向贵院起诉主张债权，可见，反诉人使用房屋却不缴纳租金明显违反合同约定，目前，竟然要求其赔偿尚未繳纳的房屋租金，显然没有事实依据。4、反诉中主张的公司利润赔偿完全是被告一方的杜撰，被告证据明显存在造假的嫌疑，据其获悉，被告长期以来经营持亏损状态，根本未曾盈利，何来利润可谈，其认为在没有提交相关部门认可的财务凭证、报表、账本等进行佐证，被告所谓利润完全是虚假捏造，自欺欺人。总之，被告反诉不仅没有事实依据，而且缺乏必要的法律依据，反诉请求不能成立，望依法驳回反诉请求。 经审理查明，2017年12月11日，原告西安德西帝商务信息咨询有限公司(甲方、出租方)与被告德商时代网络信息发展有限责任公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定，甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》等有关规定，在平等、自愿、互利、公平原则基础上，以甲方为乙方提供房屋服务为目的，经协商订立本《房屋租赁合同》。合同约定，甲方根据乙方对租赁房屋开发商、租赁房屋的选择，购买经乙方选定并确认的租赁房屋，出租给乙方使用。甲方与开发商签订的房屋买卖合同项下之房产，即为租赁房屋。有关本合同项下的租赁房屋的交易所需的各项手续，由甲方负责办理。乙方选定的租赁房屋详情如下:开发商：陕西赛高投资管理有限公司。房屋坐落：西安市未央路与凤城七路十字西北角赛高广场。房屋所在楼层为17楼，建筑面积1200平方米，合同备案号Y17204734、Y17204733、Y17204735、Y17204736。乙方在租赁期内享有占有、使用、收益权。乙方不得将房屋以销售、转让、转租、抵押、投资和采取其它侵犯甲方所有权的行为，否则，甲方有权解除本合同，收回租赁房屋并要求承租人赔偿损失。 关于租期及租金，合同约定，本合同约定房产交付乙方使用之日为正式起租日。期限为18个月。本合同租金价格为每月人民币12万元，租金总额为人民币216万元。本合同附表(一)为《租金支付明细表》，乙方需按照附表(一)所载明的租金金额和支付日期付款。如租金偿付日遇法定节假日，则租金偿付日提前至节假日前的第一个工作日。乙方需按如下约定向甲方支付房屋租金：1、本合同约定房产交付乙方使用之日(交钥匙之日)，首次支付首期六个月房租72万元和房屋押金12万元，合计人民币84万元。2、自正式起租日累计六个月后，即乙方租赁房屋第七个月起，乙方向甲方按季度支付租金，每季度初10日前将次季度租金汇至本合同约定的甲方银行账户。3、甲乙双方同意将乙方交付的押金冲抵租赁期最后一个月房屋租金，不再退还。4、如乙方出现延迟支付租金，则其后乙方付给甲方的款项，甲方有权先扣收违约金、经济损失赔偿金，再按租金到期的先后顺序依次扣收租金及其它应付款项。乙方若延迟支付租金，应按合同租赁期内租金总额的万分之五，即人民币1080元每日向甲方支付违约金。乙方若有一期租金拖欠达30日以上或出现第二次租金延付，甲方可以要求乙方立即支付全部到期、未到期租金、违约金及其它应付款项;甲方也可以解除本合同，收回租赁房屋，并要求乙方立即支付到期租金、违约金和经济损失赔偿金。乙方如有侵犯甲方租赁房屋所有权的行为，甲方可以立即要求乙方支付全部到期、未到期租金，并要求乙方赔偿经济损失。一方如有违约或侵权行为，须承担另一方为实现债权而支出的差旅费、公证费、诉讼費、评估拍卖费用、律师费和其它费用。乙方不得单方面解除本合同，若因乙方原因导致合同被解除，甲方有要求乙方支付全部到期租金及其它应付款项，收回租赁房屋，要求乙方支付相当于合同租赁期内租金总额的20％的违约金。 上述合同签订后，原告于2017年12月15日向被告交付涉案房屋钥匙后被告即入住使用所租房屋。同日，被告法定代表人沈峰通过个人账户给原告法定代表人张杨转账支付费用100万元，其中72万元系首期房屋租金，12万元为房屋押金，15万元为案外人塔城市德鑫创业投资管理有限公司收取的咨询服务费，另外1万元于同年12月16日通过转账还给沈峰。2018年6月16日，被告又向原告缴纳三个月租金36万元（2018年6月15日-2018年9月15日期间），之后被告再未支付租金，以18个月总租金216万元计算，被告至2019年6月14日租期届满时尚欠原告租金96万元未付，原告催要未果遂诉至本院要求判如所诉。 另查，自2019年6月15日至2019年12月15日期间，因被告未向原告交付房屋，参照合同约定，6个月期间的房屋占用费应为60万元。 同时查明，2017年12月15日，被告法定代表人沈峰通过个人账户给原告法定代表人张杨转账支付费用100万元中有15万元系案外人塔城市德鑫创业投资管理有限公司收取的咨询服务费这有2019年4月23日被告向西安仲裁委申请仲裁时的申请书可以证实。 与此同时，原告为实现债权，于2019年3月23日与陕西德迈律师事务所签订《委托代理合同》，原告为此支出代理费4.1万元。 上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、《房屋租赁合同》、《委托代理合同》及增值税发票、《咨询服务合同》、被告提交的《仲裁申请书》、《西安仲裁委受理通知书》及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，原、被告经协商签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合同合法有效。各方当事人均应严格遵守合同约定，自觉履行合同义务。本案原告依约向被告交付涉案房屋，被告理应按时足额向原告支付租金而未支付，其行为违约，原告请求被告支付租期内租金96万元的请求有合同依据，本院依法予以支持。对于原告主张确认双方签订的租赁合同终止一节，因合同到期后，双方未继续续签合同，其权利义务自然终止，故本院确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年6月14日合同期限届满之日终止。对于原告主张解除合同违约金一节，因合同履行期限届满，不存在提前解除，故原告此项请求因无事实依据本院不予支持。对于原告按照合同约定租金标准主张自2019年6月15日至2019年12月15日期间房屋占用费一节，因被告违约未在租期届满时向原告交付涉案房屋，被告占用原告房屋期间原告房屋租金损失客观存在，故原告该项请求于法有据，本院对此予以支持。对于原告主张律师费一节，合同第五条有明确约定，故原告该项请求有合同依据，本院依法予以支持。对于被告的反诉请求，因本案本诉属于合同之债，反诉属于侵权之债，反诉与本诉非基于同一法律关系，被告可以另案主张，故对被告基于租赁合同所提出的侵权赔偿反诉请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告西安德西帝商务信息咨询有限公司与被告德商时代网络信息发展有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于2019年6月14日终止； 二、被告德商时代网络信息发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安德西帝商务信息咨询有限公司房屋租金96万元； 三、被告德商时代网络信息发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安德西帝商务信息咨询有限公司未返还租赁房屋期间的占用费60万元。 四、被告德商时代网络信息发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安德西帝商务信息咨询有限公司律师费4.1万元； 五、驳回原告其余诉讼请求； 六、驳回被告的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17328元(原告已预交)，其中原告承担3738元，其余13590元由被告承担，由被告承担部分于上述款项支付时一并给付原告；反诉费12266元（被告已预交），由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  宋爱玲 人民陪审员  刘春莲 人民陪审员  樊魁元 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  郝 娜