山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终2325号上诉人(原审被告)：大同市正泰物业管理有限责任公司，住所地大同市开发区湖东片。法定代表人：代某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：丰某，山西阳和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：马某，住大同市。原审被告：大同市正宏房地产开发有限公司，住所地大同市云冈区平旺乡煤峪口村峪旺苑B区2号办公楼。法定代表人：李某，系该公司董事长。上诉人大同市正泰物业管理有限责任公司（以下简称正泰物业）因与被上诉人马某、原审被告大同市正宏房地产开发有限公司（以下简称正宏地产）物业服务合同纠纷一案，不服山西省大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初1841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。正泰物业上诉请求：1.请求人民法院撤销一审判决第一项,依法改判驳回马某的此项诉求;2.本案的全部诉讼费用由马某承担。事实和理由：一、原审法院审查事实不清,本案实系马某违约,原审支持其诉求明显不当。正泰物业在物业服务中与业主们事实上已经建立了物业合同关系,也履行了合同义务,马某接受了正泰物业的物业服务后,理应按照合同约定履行义务。一审法院支持马某的物业费发生在2014年10月-2015年10月,不应当参照大同市人民政府办公厅于2018年11月13日发布《关于进一步规范大同市物业服务收费管理的通知》。正泰物业服务质量没有与其收费标准相适应，因为大多数人像马某一样不交物业管理费,限于人力、物力、财力,难免存在工作上的疏漏,但个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主意见,不足以作为不缴纳物业费的理由。如果大家对我们的工作不满意,可以成立业主委员会,由业主委员会推选出新的物业管理公司来。二、本案已过诉讼时效。2014一2016年度交的物业管理费，2019年主张退还,明显已过诉讼时效。一审认为C曾因物业合同纠纷于2017年对部分业主提起诉讼,此时诉讼时效中断,但正泰物业并未向马某提起诉讼，且马某提交的民事裁定书中的被告是郭亮,与马某无关。马某向一审法院起诉请求：1、正泰物业、正宏地产返还多收取马某2014年1月至2014年11月的物业费449元；2、正泰物业、正宏地产返还马某2015年至2018年物业费2056元；3、诉讼费由正泰物业、正宏地产承担。一审法院认定事实：因“城中村”改造，马某被拆迁安置于大同市云冈区口泉乡高庄村怡景小区道北8号楼3单元201号楼房，面积85.6平方米，物业费标准为0.5元／平方米·月，小区由正泰物业负责物业服务。2014年11月17日，马某交纳了2014－2015年度一年的物业费514元，后原告马某按照514元／年的标准向正泰物业又交纳了三年的物业费。另查，2017年7月，正泰物业作为原告向大同市原南郊区人民法院对欠交物业费的相关业主提起诉讼，后撤诉。大同市云冈区口泉乡高庄村怡景小区（以下简称高庄怡景小区）内存在部分区域杂草丛生、楼区外围堆放大量垃圾等情形，曾有部分业主因为小区存在的问题向大同市12345政府服务热线反映。一审法院认为，物业费是物业服务企业依据物业服务合同为物业使用人或所有人提供物业服务，物业使用人或所有人依据物业服务合同应当付出的费用。根据马某提交的物业费票据所载，马某2014年11月17日交纳的是2014－2015年度一年的物业费，马某无证据证实交纳了此前的物业费，应承担举证不能的责任，对其返还之前物业费449元的诉讼请求依法不予支持。对马某返还2015年至2018年物业费的主张，正泰物业作为高庄怡景小区的物业管理单位，虽未与包括马某在内的业主订立物业服务合同，但其已履行了一定的物业管理、服务职能，小区业主入住后，一直向正泰物业交纳物业费，应视为双方以其他形式订立了物业服务合同。该案中，马某、正泰物业没有就物业服务的范围、标准明确约定，正泰物业应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定物业费标准。正泰物业收取的物业费为0.5元／平方米·月，依据大同市人民政府办公厅《关于进一步规范大同市物业服务收费管理的通知》及大同市普通住宅物业服务收费指导价标准，该收费属于第五级（0.6元／平方米·月）、第六级收费（0.4元／平方米·月）之间（共七级）。现有证据可以证实正泰物业履行物业服务职责期间，存在不完全履行相关行业规范确定的养护、管理和维护义务的情形，服务质量没有达到与其收费标准相适应的水平，鉴于马某已接受了正泰物业一定的物业服务，对马某返还已收取物业费的主张，酌情部分予以支持，具体数额现按大同市物业费收取标准的第七级0.3元／平方米·月计价，多收取的部分，予以退还。待物业服务水平改进后，可区别不同物业的性质和特点，按政府有关部门制定的物业服务收费办法，由马某、正泰物业在物业服务合同中约定。关于正泰物业所提已超诉讼时效期间的问题，根据马某、正泰物业一致的陈述，马某等业主因该案纠纷事项一直向正泰物业及各级政府部门反映主张权利，存在诉讼时效中断情形，尚未超过法律规定的诉讼时效期间，对正泰物业该抗辩理由不予采纳。正宏地产经一审法院传票传唤未到庭，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、正泰物业退还马某物业费822.4元，于该判决生效之日起三日内履行完毕；二、驳回马某的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由正泰物业负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。本案在二审中的争议焦点为：1.本案是否以超过诉讼时效？2.正泰物业是否应退还马某物业管理费？本院认为，其一、诉讼时效制度是民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，即丧失了请求人民法院依法强制义务人履行义务权利的制度。正泰物业曾经向法院起诉个别业主，请求判决其缴纳拖欠的物业费的行为，只能引起主张权利的正泰物业的诉讼时效的中断，并不能引起没有主张退费的业主诉讼时效的中断。个别业主去云冈区市场监督管理局调解、向其他部门投诉的行为也非代表其他业主的行为，并不能引起其他业主诉讼时效中断。《中华人民共和国民法总则》规定的诉讼时效期间为三年，而马某于2019年9月3日向一审人民法院起诉，其主张的退还2016年9月4日前物业费的主张已经超过诉讼时效期间，人民法院依法不予保护。其二、关于未超过诉讼时效期间的物业费应否退还问题。正泰物业是具有物业管理经营范围的企业，在小区建成交付后一直提供物业服务，小区业主也向其缴纳了部分或全部物业管理费，正泰物业和小区业主形成了事实上的物业服务合同关系。正泰物业虽未将物业服务合同向管理部门备案，但不影响合同的效力。业主应当按照约定缴纳物业管理费，正泰物业也应当履行管理和提供服务的义务。正泰物业按照每平米0.5元的标准收费，但该收费水平的服务标准并没有明确的规定，按照通常理解，小区保洁、基本的安防、供水加压以及设施维护等是物业服务应当包含的内容，正泰公司也履行了相应的义务。物业管理服务水平的高低，和业主能否按时足额交费是一个良性互动。小区业主既是单独的个体，也是利益共同体。处理物业服务纠纷既要保护合同当事人利益，更要兼顾小区物业服务能否良性发展。管理费取之于业主用之于物业管理。诉争小区很大部分业主不按时足额交费，必然导致物业公司经费不足，管理难以维系，因此物业服务不完善，责任不完全在于物业公司。正泰物业应当积极清收物业费，改进服务质量，提高管理水平。如果正泰物业不能履行相应的服务管理义务，业主可以依照相关物业管理条例的规定，决定是否继续让该公司管理小区物业。但马某请求退还物业管理费，无事实和法律依据。本院不予支持。物业费的收取标准应由物价行政部门确定，一审法院为小区物业服务费定价明显不妥，且超越了民事案件审理范围，应予纠正。综上所述，正泰物业的上诉请求成立，予以支持。一审判决适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，判决如下：一、撤销山西省大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初1841号民事判决；二、驳回马某的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，均由马某负担。本判决为终审判决。审判长 梁明柱审判员 王艳宏审判员 赵学姑 二〇一九年十二月二十六日书记员 樊 璇