湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘07民终2548号上诉人(原审第三人)：何俊，男，1978年9月15日出生，汉族，居民，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：孟献彪，汉寿县奋进法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：范贤福，男，1964年11月20日出生，汉族，村民，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：童中崃，汉寿县顺通法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：黄政，男，1994年7月23日出生，汉族，村民，住湖南省汉寿县。上诉人何俊因与被上诉人范贤福、黄政房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省汉寿县人民法院(2019)湘0722民初1455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何俊上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判黄政支付门面租金10668元；2.范贤福承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由:1.一审判决认定事实不清；2.一审判决适用法律明显错误。范贤福辩称，1.何俊在上诉状中所述的事实与理由，与客观实际不符；2.本案范贤福享有涉案房屋六间中的四间房屋占有权；3.黄政应将四间房屋的租金支付给范贤福。黄政提交书面答辩意见称，1.黄政已经按照《房屋租赁合同》足额向何俊支付了房屋租金；2.何俊未提供足够证据证明2019年4月后黄政还占有使用涉案房屋的事实；3.一审判决认为黄政可以减少支付租金的法律适用正确。故请求驳回上诉。范贤福向一审法院起诉请求：要求黄政向范贤福支付2019年度租金21334元。一审法院认定事实：罗永贵与连拥军系合伙从事崔家桥镇瑜景苑工程房地产开发项目。2013年至2015年期间，何俊租赁汉寿县崔家桥集镇瑜景苑(原崔家桥粮站临319国道旁)房屋从事家具零售业务。2015年5月28日，范贤福与汉寿县崔家桥瑜景苑项目部签订《商品房买卖合同》，约定范贤福购买崔家桥瑜景苑项目部(位于汉寿县××家桥粮站××国道旁)109、110、111、112号四间门面，门面价款为1180000元。2016年1月31日，何俊与汉寿县崔家桥瑜景苑项目部签订《商品房买卖合同》，约定何俊购买崔家桥瑜景苑项目部(位于汉寿县××家桥粮站××国道旁)107、108、109、110、111、112号六间门面，何俊向连拥军支付1100000元。2018年1月18日，黄政通过银行转账的方式向何俊支付租金30000元。当日，何俊向黄政出具收条，载明已收取黄政2018年至2019年2月15日门面租金32000元。2018年2月15日，何俊与黄政签订《房屋租赁合同》，约定何俊将汉寿县崔家桥瑜景苑107、108、109、110、111、112号六间门面及停车坪出租给黄政。租赁期限为5年，即2018年2月15日起至2023年2月15日。免租金期限为装修期即20天。每年租金为32000元，每年按照5%租金递增。此后黄政开始对涉案门面进行装修，装修期间案外人向黄政主张产权，范贤福要求黄政支付租金。因门面存在产权纠纷，黄政无法正常经营。黄政将涉案门面受干扰情况向何俊反映。后范贤福向黄政主张涉案门面产权并要求支付租金，黄政(乙方)于2018年4月4日与范贤福(甲方)签订《协议书》，约定“……甲方暂时承认乙方门面租赁合同附条件的有效，其矛盾未经合理解决前，甲方暂时不要求终止该租赁合同的履行。若矛盾解决后，甲方取得该门面所有权，甲方须保证乙方5年的承租权……”。2019年1月3日，何俊起诉至一审法院，要求罗永贵对何俊合法占有的门面停止侵害、消除危险。2019年3月23日，一审法院作出(2019)湘0722民初19号民事判决书，因何俊未提交充分有效的证据证明罗永贵对涉案六间门面存在侵害的行为，驳回何俊的诉讼请求。因涉案房屋存在权属争议，范贤福、何俊均向黄政主张租金，黄政于2019年3月停业。2019年4月，黄政告知何俊解除租赁合同，并于2019年5月5日与案外人刘艳红签订租赁合同。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续等手续生效的，依照其规定”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)第九条“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力……”的规定，范贤福于2015年5月28日与汉寿县崔家桥瑜景苑项目部签订《商品房买卖合同》，何俊于2016年1月31日与汉寿县崔家桥瑜景苑项目部签订《商品房买卖合同》，均系合同各方自愿签订，属真实意思表示，未违反法律法规的规定，该两份合同合法有效。关于黄政是否应向范贤福支付2019年度的租金的问题。一审法院认为，范贤福在明知黄政未与何俊解除《房屋租赁合同》且涉案门面存在产权纠纷的情况下，与黄政签订《协议书》，有违诚实信用。范贤福与黄政于2018年4月4日签订《协议书》，此时黄政与何俊就涉案门面已经签订《房屋租赁合同》，且正在履行期间，范贤福与黄政签订的《协议书》实际上并未得到履行，故范贤福要求何俊支付租金缺乏事实和法律依据。且根据《协议书》约定，在房屋权属问题未经解决前，范贤福暂时不要求黄政终止与何俊签订的房屋租赁合同的履行，待涉案门面权属争议解决后，范贤福取得门面所有权，范贤福应保证黄政承租权。该份协议书属于附生效条件的合同，即涉案门面权属问题确认后，黄政再按照该《协议书》履行义务。附生效条件的合同，自条件成就时生效。但截至本案庭审辩论终结，涉案门面权属问题争议尚未解决，应认定条件未成就，《协议书》未生效，故何俊不应向范贤福支付2019年度租金，对范贤福提交的《协议书》及黄政出具的书面情况说明的证明目的亦不予采信。关于黄政是否应向何俊支付租金的问题。何俊将涉案门面租赁给黄政，并于2018年2月15日与黄政签订《房屋租赁合同》，但何俊在一审辩论终结前未提交有效的建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定，认定租赁协议无效。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，房屋出租人何俊有权要求黄政参照协议约定的租金标准支付房屋占有使用费。因汉寿县崔家桥瑜景苑项目部将涉案门面一房两卖，导致何俊租赁给黄政的门面产生权属争议。黄政在使用涉案门面期间，范贤福、案外人向黄政主张产权并要求支付租金。黄政将门面受干扰情况告知何俊，但因涉案门面权属问题一直未予解决，导致黄政无法正常经营并于2019年3月停业。故2019年4月至2019年6月16日的房屋占有使用费黄政无需支付。2019年2月16日至2019年3月(停业之前)的房屋占有使用费，因涉案房屋权属一直存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。且黄政已向何俊支付一年租金32000元，而根据合同约定黄政应当享受何俊承诺的20天免租，故黄政无需支付2019年2月16日至2019年3月(停业之前)的房屋占有使用费。综上，对何俊要求黄政支付2019年2月16日至2019年6月16日租金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第二百一十二条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条规定，判决：一、驳回范贤福的诉讼请求。二、驳回何俊的诉讼请求。本案受理费333元，由范贤福负担。本院二审期间，何俊围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下，对于何俊申请的证人刘某的证人证言，因其不能全面客观反映案涉门面的使用情况，不能达到何俊拟证明于2014年1月上旬至2018年2月中旬期间使用案涉门面的事实，故不予采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点：何俊要求黄政支付门面租金10668元的上诉请求是否应予支持。本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，何俊与黄政就案涉租赁物签订租赁合同，但何俊并未向法院提供案涉租赁物的产权证明或者建设工程规划许可证来佐证案涉租赁物的合法性，违反了法律的强制性规定，故双方签订的租赁合同无效。关于租赁合同的效力问题，何俊在本案审理过程中，未变更诉讼请求。合同无效是自始无效，何俊要求按照租赁合同支付租金的主张缺乏法律依据，不予支持。从现有证据看，本案中涉案房屋至今未取得房屋所有权证事实存在，而且在发生房屋权属纠纷后，何俊亦认可黄政将门面受干扰影响其租赁的情况及时告知何俊，但该问题一直未予解决。且何俊未提交黄政2019年2月16日至2019年6月16日一直占用门面的证据，故一审判决未予支持该期间的占有使用费，并无不当。综上所述，何俊的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费333元，由何俊负担。本判决为终审判决。审 判 长 卜玉苹审 判 员 李 冲审 判 员 周立军二〇一九年十二月九日法官助理 彭珊珊书 记 员 杨昇婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。