四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川16民终1939号 上诉人（原审原告）：四川省亿龙物业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区富源街58号60号。 法定代表人：王进宇，总经理。 委托诉讼代理人：何勇，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：周勇，四川圣梓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广安中正房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区万新二街100号。 法定代表人：兰华，董事长。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师。 上诉人四川省亿龙物业管理有限公司（以下简称亿龙公司）因与被上诉人广安中正房地产开发有限公司（以下简称中正公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初4886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，因双方没有提出新事实不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 亿龙公司的上诉请求：1.撤销四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初4886号民事判决，改判支持亿龙公司一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由中正公司承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决认定双方的《前期物业管理服务合同》的合同本意是亿龙公司应从中正公司向房屋买受人实际交房之日起并只仅能向实际接收房屋的业主收取前期物业管理费，是对相关合同条文文义的错误认定。一是交房通知是中正公司交给亿龙公司的，其中手书内容应是中正公司授权的人所为；二是即使合同条文存在歧义，亦应按合同条文文义和合同目的理解，亿龙公司签订《前期物业管理服务合同》是提供中正公司向业主交付房屋前的物业服务，合同首页约定的服务时间也是“自房屋出售之日起”，虽然因合同第七条的约定对此有不同理解，也应按合同目的解释；三是依据《四川省物业管理条例》第五十二条的规定，竣工验收尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。2.中正·天下豪庭项目从预售起亿龙公司就开始进行物业，从受益的角度和公平原则，中正公司也应支付亿龙公司主张的物业管理服务费。 中正公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。双方《前期物业管理服务合同》约定是明确的，此时间段的物业管理服务费从实际交房之日由亿龙公司向实际接房的业主计收。本案亦不存在亿龙公司提出的公平问题，亿龙公司为了签下案涉前期物业服务业务，是提前将房屋钥匙保管于亿龙公司处，所以才出现中正公司向亿龙公司发出交房通知，亿龙公司应遵守合同诚实信用原则。 亿龙公司向一审法院起诉请求：1.判令中正公司立即支付亿龙公司物业管理服务费1,067,474.77元；2.判令中正公司向亿龙公司支付逾期支付物业管理服务费滞纳金320,242.43元：3.本案诉讼费由中正公司承担。 一审法院认定事实：中正公司（甲方）与亿龙公司（乙方）签订了《前期物业管理服务合同》，合同首页载明前期物业管理是指：自房屋出售之日起至本物业规划区域内专有部分占建筑总面积过半且总人数过半的业主与选聘的物业服务公司签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。合同主要约定：1.甲方将中正·天下豪庭高层建筑和商业区域委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，乙方参与本物业的竣工验收；委托管理服务事项为共用部位及设施设备的运行、维修、养护和管理等；2.委托管理期限定为叁年（不超过含3年），自房屋交付使用即交房之日起生效，至本合同法定期满，即2013年12月30日起至2016年12月30日。本物业2013年12月30日止为开发建设期不计算在本合同服务期内。(中正公司自2011年4月1日起至2013年12月31日止，在开发建设阶段的物业管理服务，为前期物业委托管理费用，应计算在物业资产交接内）合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；3.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅每月每平方米1.20元，商业物业每月每平方米1.50元，公共服务每月每平方米1.20元，中正·天下豪庭物业每月每平方米1.50元；4.业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳，本物业管理费用由业主或物业使用人在每年的1月履行缴纳义务；5.甲方、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天每平方米1.00元交纳滞纳金；……等等。2017年1月1日，广安市广安区天下豪庭小区业主委员会（甲方）与亿龙公司（乙方）签订了《物业服务合同》，主要约定：乙方为甲方全体业主提供，物业服务期限为3年，即自2017年1月1日起至2019年12月31日止，并约定了服务费及酬金的收取、双方的权利义务、违约责任、争议解决方式等等。 同时查明，中正公司开发建设的天下豪庭项目至今未取得竣工验收备案表。项目的1号楼、7号楼房屋买卖合同约定的交房时间为2013年12月31日，其他楼栋约定交房时间为2014年6月30日。2016年至2017年间，中正公司先后向亿龙公司开具交房通知“广安市亿龙物业管理有限公司：中正·天下豪庭#幢#单元#号房业主#已在我公司办结相关手续，请予交房。特此通知”。由张某某（项目负责人）签名并加盖中正公司公章，亿龙公司接通知后即向买受人交付了房屋。该通知上另有他人手写内容“物管费从接房之日起计算，之前的全由开发商负责”，中正公司对手写内容不予认可。另：2015年7月7日，中正公司向亿龙公司出具通知“请给予*-*-*号、*-*-*号的刘某某、贺某某优惠壹年物管费，待今后与我公司清算。”，中正公司对此予以认可，并同意与亿龙公司进行清算，审理中，亿龙公司依据合同中“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用自甲方全额交纳”的约定，主张中正公司承担物业服务费，并提供计算出从房屋买卖合同约定交房时至买受人实际接房期间的物业服务费为1,067,474.77元，中正公司对此不予认可，认为该期间并非前期物业，按合同约定不应当收取物业服务费。 一审法院认为，亿龙公司与中正公司签订的《前期物业管理服合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 合同载明前期物业管理是指：“自房屋出售之日起至本物业规划区域内专有部分占建筑总面积过半且总人数过半的业主与选聘的物业服务公司签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理”。该内容阐明了前期物业管理的期间，结合合同约定“委托管理期限定为叁年（不超过含3年），自房屋交付使用即交房之日起生效，至本合同法定期满，即2013年12月30日起至2016年12月30日。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳……业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用”。本案前期物业期间应为房屋实际交付之日起至2016年12月31日止。从合同的约定可以明确，合同生效条件为房屋向业主实际交房时合同生效，此时亿龙公司履行服务的义务，才开始计收服务费，服务费由业主向亿龙公司交纳。合同并没有约定前期物业是以买受人与中正公司签订的买卖合同约定的交房时间为生效条件，更没有约定服务费由中正公司交纳。 亿龙公司以合同约定“纳入物业管理范围的巳竣工但尚未出售，或者固甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳”，要求中正公司以买卖合同约定的交房时间为前期物业服务费起算点承担物业服务费，是不能成立的。亿龙公司断章取义，忽略该约定的前提是“业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用”。在业主接房这个前提下，房屋才纳入物业管理范围，如果业主接房时因中正公司原因而延迟交房，则中正公司才承担服务费，审理查明亿龙公司收到中正公司的交房通知均向业主交付了房屋，并没有因中正公司的原因而延迟交房，并且部分房屋系2016年12月31日之后交付，已不在前期物业管理的范围。因此，由中正公司承担物业服务费的情形不存在，亿龙公司以买卖合同约定的交房时间为前期物业服务费起算点，仅是主观臆想，违背了合同约定。 亿龙公司提供的交房通知上另有他人手写内容，中正公司不予认可，亿龙公司未提供证据证明此手写内容系何时何人书写，因此不能对中正公司产生约束力，亿龙公司以此要求中正公司承担物业服务费，不符合合同约定，不予采信。 综上，对亿龙公司诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告四川省亿龙物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费17,280元，减半收取8,640元，由亿龙公司负担。 本院二审期间，亿龙公司提交如下证据：1.亿龙公司在广安市城市管理行政执法局和广安市发展和改革委员会的《物业收费备案表》；2.亿龙公司在对案涉物业服务合同期间对天下豪庭物管处职工的工资发放表；3.亿龙公司对天下豪庭物管处添置设备、用具的报销单。拟证明，亿龙公司收取本案物业管理服务费合法且做了实际工作并有支出。中正公司质证意见为，1号证据真实性无异，2、3号证据真实性无法核实，但三组证据不能达到亿龙公司的证明目的，与本案争议事实无关。中正公司没有提交新证据，本院对亿龙公司提交证据认证如下：双方争议的事实是案涉《前期物业管理服合同》约定合同期间和此期间支付物业管理服务费的主体，亿龙公司提交新证据与双方争议事实没有关联，不作为本案认定案件事实依据。至此，本院对一审判决认定事实予以确认。 本院二审查明：双方《前期物业管理服合同》第十二条第二款第3项约定：空置、空关房屋的物业管理服务费用，分别由其拥有建筑面积的×每月每平方米1.20元向亿龙公司交纳。该合同没有解释空置、空关房屋含义，没有明确是交付前的空置、空关房还是交付后的空置、空关房，也没有明确支付空置、空关房物业服务费的主体。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”和《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，建设工程需经竣工验收合格方可交付使用。对此，国务院《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”和四川省人大常委会《四川省物业管理条例》第三十六条“住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，建设单位应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，提供前期物业服务。……”规定的前期物业服务合同的期间应是建设工程经竣工验收合格可交付后至业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与前期物业服务企业可在此法定期间约定具体前期物业服务期间。本案中，双方《前期物业管理服合同》第一条载明“自房屋出售之日起至本物业规划区域内专有部分占建筑总面积过半且总人数过半的业主与选聘的物业服务公司签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理”的内容，虽不符合前述法律规定，也不符合该业务本身内在规律，但却是双方真实意思表示。而双方同时明确约定了“委托管理期限定为叁年（不超过含3年），自房屋交付使用即交房之日起生效，至本合同法定期满，即2013年12月30日起至2016年12月30日。本物业2013年12月30日止为开发建设期不计算在本合同服务期内。(中正公司自2011年4月1日起至2013年12月31日止，在开发建设阶段的物业管理服务，为前期物业委托管理费用，应计算在物业资产交接内）合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；”的合同条文，即双方签订案涉《前期物业管理服合同》时对法律规定前期物业服务期间是明知的，亿龙公司愿意提供中正公司在建设、销售阶段的物业服务，并将应收物业服务费计入交接物业资产内，而具体的前期物业服务期间为在2013年12月30日起至2016年12月30日时间段内从交房之日至合同法定期满。 根据《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”和《四川省物业管理条例》第三十七条“建设单位在申请房屋预售许可或现房销售前，应当参照省住房城乡建设行政主管部门制作的示范文本，制定临时管理规约、前期物业服务合同和房屋使用说明书，作为房屋销售合同的附件，……”及第三十八条第一款“建设单位与物业买受人签订房屋买卖合同时，应当向买受人明示前期物业服务合同、临时管理规约等内容。”的规定，建设单位与前期物业服务企业的前期物业服务合同应形成于售房期间或之前，但约定服务期间应是在建设工程经竣工验收合格可交付后至业主、业主大会选聘物业服务企业之前，并在建设工程竣工验收合格可交付后，还存在有房地产行政主管部门参加的查验、承接工作。亿龙公司主张从中正公司与买受人约定交房日计算，在工程竣工验收合格的情况下，亿龙公司的该主张亦可能成立，且在前述的正常合同履行流程下，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”和《四川省物业管理条例》第五十二条“已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主承担。建设单位与业主另有约定的从其约定。”的规定，亦不应存在本案的争议。但本案的事实是，案涉工程未经最终竣工验收，亿龙公司就按双方的《前期物业管理服合同》进行了服务，而此事实下适用《物业管理条例》第四十一条、《四川省物业管理条例》第五十二条缺乏事实基础，应按双方的合同约定调整双方的争议。双方的合同对前期物业服务期间和此期间前的物业服务虽约定比较明确，但对涉及未竣工验收而又在实际部分交付对未交付部分房屋的物业服务费的问题约定并不明确，亿龙公司主张对未实际交付房屋物业服务费由中正公司承担，合同中没有明确约定。而一审判决依据双方《前期物业管理服合同》多条条文的综合理解适用符合《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的规定，亦符合上述法律规定的前期物业服务期间，亿龙公司应对自己的商业行为承担责任。 亿龙公司主张在交房通知中对争议问题进行了明确，但亿龙公司仍未举证证明交房通知的手写内容为谁所为，且并不是每张交房通知均载明了“之前物业费由开发商承担”的内容，亿龙公司应承担举证不能的责任。 综上，亿龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17,280元，由亿龙公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨昌礼 审 判 员 黄 平 审 判 员 冯 文 二〇一九年十二月十八日 法官助理 彭 曦 书 记 员 王诗雨 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……