海南省五指山市人民法院民事判决书（2019）琼9001民初809号原告：朱碧云，女，1990年12月1日出生，黎族，现住五指山市。委托代理人：熊承维，北京京师（三亚）律师事务所律师。委托代理人：何汝富，系原告朱碧云的丈夫。被告：五指山鑫泰实业开发有限公司，住所地五指山市海渝南路丰乐园度假公寓408房。法定代表人：董显然，该公司执行董事。原告朱碧云与被告五指山鑫泰实业开发有限公司（以下简称鑫泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，并于2019年10月18日公开庭审理，原告朱碧云的委托代理人熊承维、何汝富，被告鑫泰公司的法定代表人董显然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱碧云向本院提出诉讼请求：1、解除原告朱碧云与被告五指山鑫泰实业开发有限公司于2018年12月10日签订的《五指山丰乐园度假公寓认购合同》；2、请求判令被告五指山鑫泰实业开发有限公司返还原告朱碧云购房款514150元及利息，利息以514150为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年8月3日起暂计至2019年9月3日，利息共计26932元，实际应计算至返还购房款之日止。3、请求判令被告五指山鑫泰实业开发有限公司赔偿原告朱碧云一倍的购房款，即514150元；4、判令本案的全部诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年6月初，原告朱碧云计划在五指山丰乐园小区购买一套79.11平方的房子（513房，房产证号为：五指山市房权证五字第XXXX号），并和小区的销售人员谈妥了价格。但因该小区的开发商即被告鑫泰公司的法定代表人董显然当时正在外办事，要年底才回五指山，原告遂与销售人员口头约定先转房款，待董显然回来后，再补签购房合同。原告于2018年6月3日转账购房定金20000元，2018年7月9日合计转账购房款300000元，2018年8月3日合计转账购房款194150元。前后转出笔数共6笔，转出金额合计514150元，以上房款均按照销售人员的要求转入董显然的尾号为3011的账户。涉案房屋建筑面积79.11㎡，房价514215元，但被告实际是按79.1㎡计算房价，房屋实际成交总价为514150元。2018年8月4日，被告向原告交付了房屋钥匙并开具了收据。2018年10月中旬，丰乐园小区的另一名业主告知原告涉案房屋已经于2016年8月11日被海口市龙华法院查封，查封裁定为（2016）琼0106民初7246号。原告得知该消息后，立即找被告的销售人员，要求退还全部房款，但销售人员否定涉案房屋被查封一事。原告随即打电话给被告的法定代表人董显然，董显然拒绝退还房款，并声称此事并不影响原告购房，同时向原告承诺，如果涉案房屋的官司输了，被告无条件把涉案房屋买回来交给原告并办证。原被告在补签合同时，将以上承诺作为附注写进了认购合同中。2019年6月13日，海口市龙华法院作出了（2019）琼0106执52号之一文书，对涉案房屋进行了续封。2019年8月8日，海口市龙华法院发布了（2019）琼0106执52号公告，以涉案房屋即将被评估、拍卖为由，要求原告于2019年9月15日前迁出涉案房屋。为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求法院依法解除《认购合同》，并判决被告返还购房款及利息，并承担已付购房款一倍的赔偿责任。被告鑫泰公司辩称：被告同意解除合同，退还购房款并赔偿利息，但不同意再赔偿一倍购房款。为了证明其主张，原告朱碧云向本院提交如下证据：证据1、《五指山丰乐园度假公寓认购合同》，证明：1、原告向被告买房的事实；2、附注条款证明被告在买房时向原告隐瞒了涉案房屋被查封的事实；证据2、《银行转账流水》，证明原告已经全部付清购房款；证据3、《收据》，证明：1、与证据2一并证明原告已经全部付清购房款；2、根据《五指山丰乐园度假公寓认购合同》第8条“房屋交付后，甲方应开具购房收据给乙方”，从而证明2018年8月4日被告已经向原告交付了房屋；证据4、民事裁定书、协助执行通知书、公告，证明涉案房屋已于购房前就被查封，目前正被海口市龙华法院评估拍卖。被告鑫泰公司对原告朱碧云提交的证据发表如下质证意见：对证据的真实性均无异议，但对证据4的证明内容有异议，该房只是查封并没有拍卖。被告鑫泰公司未向本院提交证据本院认证情况如下：对原告提交证据被告对真实性无异议，本院对证据的真实性予以采信。根据当事人的陈述、举证、质证以及本院对上述证据的分析认证，可以确定如下事实：2018年12月10日，原、被告补签了《五指山丰乐园度假公寓认购合同》，内容为原告向被告购买坐落于海南省五指山市××里房，建筑面积79.11㎡，单价6500元/㎡，总价514215元。合同还约定，协议签订起双方不得反悔，如原告反悔所付购房款不予退还，如被告反悔所付购房款两倍归还。合同附注：由于被告在出售此房时未告知原告此房正与银行担保抵押牵涉官司现正在打官司，被告承诺官司结束以后，马上办理房产证，若官司输了，被告必须无条件把此房买回来并给原告办理房产证，届时因房价因素皆与原告无关，但最长期限不得超过2年，即2020年8月4日止，如逾期被告承担一切法律责任。该合同约定的购房款，在合同签订之前原告已分6次向被告的法定代表人董显然账户转账共计514150元，其中2018年6月3日转账20000元，2018年7月9日转账2笔，分别为200000元、100000元，2018年8月3日转账3笔，分别为70000元、70000元、54150元。被告于2018年8月4日向原告出具《收据》，内容为确认收到原告交来丰乐园小区513房购房款514150元。2016年8月11日，海口市龙华区人民法院作出（2016）琼0106民初7246号民事裁定书，查封鑫泰公司位于五指山市××路的23套房产查封期限为3年，并于当日向五指山市住房保障与房产管理局发出协助执行通知书。2019年6月4日，海口市龙华区人民法院作出（2019）琼0106执52号执行裁定书，继续查封鑫泰公司上述房产的18套房产，上述查封均包含原告向被告购买的513房。2019年8月8日，海口市龙华区人民法院发出公告，内容为该院拟对被告名下18套房产进行评估、拍卖，责令住户在2019年9月15日前迁出房屋，逾期不履行将于2019年9月16日强制执行，该公告包含原告向被告购买的513房。2019年8月29日，原告对执行查封涉案的513房提出书面执行异议，请求停止查封。海口市龙华区人民法院2019年9月23日作出（2019）琼0106执异420号执行裁定书，驳回原告的异议请求。海口市龙华区人民法院已对上述包含涉案513房在内的17套房产进行评估、拍卖，定于2020年1月6日在淘宝网进行司法拍卖，根据淘宝网公开的网拍信息，涉案的513房评估价为755421元，起拍价为605000元。本院认为，关于原告请求解除原、被告2018年12月10日签订的《五指山丰乐园度假公寓认购合同》的诉求，原告认为因涉案房产已进入司法拍卖程序，合同已无法继续履行，被告构成违约。被告认为约定的最后期限未到之前仍有履行的可能，其并未违约。根据审理查明的情况，本案中双方在合同附注中约定“若官司输了，被告必须无条件把此房买回来并给原告办理房产证”的条件已经成就，被告因其不作为，造成涉案房产进入司法拍卖程序，目前虽然还没有到被告承诺的2020年8月4日最后办证期限，但根据该房的查封、拍卖情况以及被告目前的负债情况，合同目的已难以实现，原告的权益将遭受损失，被告已构成预期违约，现原告为挽回损失，希望在房产拍卖款分配之前取得经生效法律文书所确认的债权而主张解除合同，是为避免损失扩大所采取的救济行为，且被告对原告要求解除合同的诉求并无异议，对原告要求解除合同的诉求，本院予以支持。关于原告请求判令被告向原告返还购房款514150元的诉求，因合同解除原告未能取得涉案房产，被告收取的购房款应予返还，对原告的该项诉求，本院予以支持。原告还要求被告支付占用购房款期间的利息，该利息也是因解除合同而产生的实际损失，应从资金占用之日起支付，原告分6笔转账，最后1笔付款时间在2018年8月3日，现原告主张全部从该日期起计算利息，本院予以照准。关于利息利率，参照未约定还款期限及利率的逾期还款利息计算，现原告主张按同期贷款利率计算利息，根据中国人民银行2015年10月24日公布的沿用至今的1-3年期贷款年基准利率为4.75%，对原告的该项诉求，本院予以支持。关于原告请求判令被告向原告赔偿一倍的购房款514150元的诉求，因被告预期违约的行为，给原告造成了损失，被告应予补偿。原告认为，根据合同的约定，如被告违约将双倍返还购房款，且被告的违约行为，原告目前已无法再按原价购买涉案房产或相似房产，给原告造成了重大的损失，应当参照约定赔偿一倍购房款。被告认为约定的最后期限未到之前仍有履行的可能，其尚未构成违约，不同意支付双倍返还购房款。本院认为，双方在合同中的约定双倍返还购房款，实际上是合同中对违约金的约定，违约金应以实际损失为准，原告要求被告赔偿的损失为房屋增值部分的差价损失，根据海口市龙华区人民法院在淘宝网公布的网拍信息，涉案房产的评估价为755421元，房屋增值部分的差价为房屋现有市场价值减去合同约定的房价，即755421元-514215元=241206元。对原告的该项诉求，本院支持241206元。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、解除原告朱碧云与被告五指山鑫泰实业开发有限公司2018年12月10日签订的《五指山丰乐园度假公寓认购合同》。二、被告五指山鑫泰实业开发有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告朱碧云退还已支付的购房款本金514150元，并以514150元为基数，按年利率4.75%向原告支付从2018年8月3日起至欠款全部还清之日止的利息。三、被告五指山鑫泰实业开发有限公司在本判决生效之日起时日内，向原告朱碧云赔偿241206元。四、驳回原告朱碧云的其他诉讼请求。如不按判决书指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7148.5元（已按简易程序减半收取，原告已预缴），由原告朱碧云负担1000元，被告五指山鑫泰实业开发有限公司负担6148.5元，诉讼保全申请费5000元（原告已预缴），由被告五指山鑫泰实业开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审判员 符旭辉 二〇一九年十二月一日书记员 胡穗晶附：适用本案的法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。