海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5475号上诉人（原审被告）:周乃隆，男，1991年8月11日出生，汉族，住定安县，现被羁押在海口市海口监狱。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：周岱庆，系上诉人的父亲。上诉人（原审被告）:肖艳，女，1972年7月30日出生，汉族，住湖北省天门市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：杨勤飞，海南川合律师事务所律师。委托诉讼代理人：金晓葵，湖北鹰之歌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邝银珠，女，1978年8月26日出生，汉族，住址海口市。公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）：梁锋，男，1978年5月29日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。共同委托诉讼代理人：龚春枝，海南法立信律师事务所律师。原审被告：刘雅文，女，1990年9月25日出生，住海口市美兰区美舍小区省，公民身份号码：×××。上诉人周乃隆、肖艳因与被上诉人邝银珠、梁锋，原审被告刘雅文房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初9677号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周乃隆上诉请求：1.请求二审法院撤销海南省海口市美兰区人民法院作出的（2017）琼0108民初9677号民事判决书，依法改判驳回邝银珠的诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由邝银珠承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，证据不足。周乃隆与邝银珠于2017年7月19日签订的《房地产买卖契约》是事实，《房地产买卖契约》第三条约定：“甲、乙双方同意于甲方（周乃隆）收到乙方（邝银珠）支付的全部房款完，甲方将上述房地产正式交付给乙方。”也就是说，周乃隆至今尚未取得全部房款，房屋仍登记在周乃隆名下：另外，第四条约定：“①甲、乙自愿并同意以税务部门认可之价格进行评估、报税、缴税、完税。②上述房地产买卖办理产权过户手续中双方所产生的税费、中介服务费及相关的费用约定由邝银珠承担。”由此可见，要办理过户登记手续是双方共同配合完成，邝银珠也可以自己到税务机关报税，不能据此认定周乃隆单方违约。如今周乃隆与邝银珠尚未办理房产过户登记手续，与肖艳也尚未办理房产过户登记手续，根据我国《合同法》的规定，参照情景变迁的原则，周乃隆完全有权决定不再出卖上述房屋，如周乃隆的反悔行为属于违约，应按违约责任承担偿还购房款的义务。二、原审法院适用法律不当。原审法院依据上述错误认定所作出的判决属于适用法律不当。根据我国《物权法》的规定，不动产所有权人为登记在不动产权证名下的持有人，周乃隆有权反悔，不再出卖自己的房屋，但原审法院仍判决周乃隆承担继续履行房屋买卖义务，属于适用法律不当。三、原审法院违反《民诉法》规定，不通知周乃隆参与开庭，属于程序违法。原审法院第三次开庭时，没有依法送达传票通知周乃隆开庭时间，造成周乃隆不能依时到庭参与诉讼，违反民诉法规定，属于程序不合法。综上所述：原审法院认定事实错误，证据不足，适用法律不当。为此，恳请二审法院撤销海口市美兰区人民法院作出的（2017）琼0108民初9677号民事判决，依法改判驳回邝银珠的诉讼请求。肖艳答辩称：同意周乃隆的上诉事实和理由。邝银珠、梁锋答辩称：1.邝银珠、梁锋与周乃隆签订定的《房地产买卖契约》是双方真实意思表示，内容不违法，各方均应按照合同约定履行。《房地产买卖契约》签订后，邝银珠、梁锋已按约履行支付首付款的义务，但周乃隆未在约定期限内解押取得房产证并办理过户给邝银珠、梁锋，因此周乃隆构成违约，其应按契约约定承担相应的违约责任。2.周乃隆对物权法存在错误理解。涉案房屋至今仍登记在周乃隆名下，其为登记的物权所有人，邝银珠、梁锋对此并无异议，一审法院对该事实也予以查明。根据《合同法》第八条以及第一百零七条的规定，邝银珠、梁锋有权要求周乃隆继续按照《房地产买卖契约》履行合同义务并承担相应的违约责任。综上，邝银珠、梁锋认为，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。周乃隆违约在先，邝银珠、梁锋有权要求其继续履行合同并承担相应的违约责任，其上诉请求缺乏事实与理由，请求二审法院依法驳回其上诉请求。刘雅文未作陈述。肖艳上诉请求：一、依法撤销海口市美兰区人民法院作出的（2017）琼0108民初9677号民事判决书第一、二、三、五条判项，并改判驳回邝银珠、梁锋的全部诉讼请求；二、请求依法改判支持肖艳的全部诉讼请求；三、全部诉讼费由周乃隆、刘雅文承担。事实与理由：一、一审判决本院认为部分，认定了“在一房数卖纠纷中，一般按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”，然后在没有任何直接证据的情况下，否认肖艳已实际合法占有案涉房屋这一重要事实，属证据采信违规，事实认定严重错误。一审时，肖艳是作为等同于原告地位的有独立请求权的第三人参加诉讼，其在一审时提交了大量确凿的书面证据，确实充分的证明从2017年7月与周乃隆签订租赁合同开始，至其知道案涉房屋被法院查封的2018年1月止，肖艳一直在合法占有使用该房屋，直至现在仍在合法占有使用。一审法院仅截取周乃隆无任何证据证明的对肖艳不利的几句辩解，以及邝银珠聘请的中介公司员工所作的证词，就彻底否定肖艳合法占有案涉房屋，应优先履行的重要事实，严重违反了证据采信规则，导致事实认定严重错误。首先，周乃隆（判决书16页第7行-9行）已当庭承认支付的租金11万元是事实，是在2017年7月4日签订的房屋租赁合同，并由刘雅文（系周乃隆配偶）承认的事实。周乃隆的这些陈述，肖艳均提交了相关书面证据予以佐证，这是不可更改的事实。后周乃隆为混淆视听，改口房屋租赁并不真实存在而是借贷关系，并称有转账记录可供法庭核实，但从始至终，一审法院没有要求其提交过所谓的转账记录进行核实，周乃隆本人也没有提交过任何书面的证明其所述的房屋租赁为借贷关系的证据。依据>（以下简称《证据若干规定》）第七十四条“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”,以及第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持”等相关规定可知，周乃隆陈述的对肖艳不利的但没有任何证据证明的陈述，是不应该得到法院支持的。一审法院却在判决时违反最基本的证据采信规则，否认肖艳合法占有事实的理由竟然只是“庭审中被告明确租赁合同所涉十年租金实质为借款”，明显事实认定严重错误。其次，依据《证据若干规定》第六十五条“审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定:证人或者提供证据的人，与当事人有无利害关系”，第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言”，一审法院再次违反证据规则，采信几张邝银珠聘请的中介人员不知何时拍的，且无法判断是否为案涉房屋内部的模糊不清的照片，及其所述的（判决书23页第19行-22行）“在2017年7月初其带原告去看案涉房屋时，房屋状态为精装修，截止7月中旬其前后共3次带原告去看房均无人居住”，就认定2017年整个7月份这段时间，周乃隆并未租住于案涉房屋内，明显证据采信错误，导致事实认定不符。依据前述规定，该证词一无法单独作为认定案件事实的证据，二即使邝银珠能提供其他证据予以佐证，使该证词能作为证据采信，也只能认定2017年7月中旬以前的事实，而无法证明整个7月份案涉房屋的状态。再次，邝银珠提交的几张其与周乃隆微信聊天截图，内容为“周乃隆发送‘我去你家洗澡’，邝银珠回复‘现在还是你家，你随便’，周乃隆再回复‘你都付钱了，我老婆说你可以搬过去了’”，一审法院第三次违反证据规则，据此认定“截止2017年9月28日，案涉房屋亦未被第三人（即周乃隆）占有使用”，这一认定纯属无稽之谈。周乃隆是整个纠纷的始作俑者，其从2017年7月开始，就一直在欺骗隐瞒各方，说谎毫无底线，为达到一房二卖之目的，长时间哄骗欺瞒肖艳，并成功骗取巨额财产。其在2017年9月时已知邝银珠按揭申请没有通过银行审批是因为在海口市有其他房产，购买案涉房屋实为投资，所以明知邝银珠不会去居住才故意如此戏谑，其在几次庭审答辩时多处表述亦自相矛盾，主审法官还再三警告其须诚信诉讼，仍毫无悔改之心。现一审法院凭几句无上下文联系、无任何其他证据佐证的周乃隆聊天内容，就认定2017年9月28日以前肖艳未实际占有使用房屋，属于证据采信严重违规，导致判决显失公平。二、一审判决认定第三人在房屋查封期间的占有使用，其权利不能对抗已申请查封房屋的买受人，属法律适用与理解错误。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结”，以及第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”等相关规定可知，肖艳即一审第三人为善意无过错方，且在2017年10月20日前已经支付完绝大部分购房价款，在租赁居住时已对案涉标的进行了完善和修缮，即深度履行了合同，如开通天然气、安装阳台防风铝合金窗户，更换已被白蚁损毁的门框、卫生间设施等，并实际居住使用至今。依据以上规定，一审法院根本无权查封、扣押、冻结涉案房屋，即法院的该查封行为本身是违法错误的，理应立即解除，何来此查封权利能对抗肖艳实际占有的效力。一审法院错误适用理解法律规定，违法查封，并因此认定“本案应以买卖合同成立的先后顺序确定权利保护顺位”，导致判决严重不公，侵害肖艳合法权利。如一审法院在作出查封决定时，能做到程序合法，在查封案涉房屋时，去实地张贴封条或者公告，可避免出现本案错误查封行为，也可及时发现案件事实，给肖艳公平合理的判决。三、一审法院错误理解“合同履行情况”的界定，由此否定肖艳的主张，属事实查明不清，法律理解错误。依据《最高人民法院第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》中关于二手房买卖合同纠纷履行顺位的相关规定可知，肖艳享有绝对的优先履行权。该指导意见明确规定在数个买卖合同均可以继续履行的情况下，要确定优先履行顺位应当综合考虑以下因素：1、买受人是否已经办理所有权变更登记；2、买受人是否已经实际居住；3、买受人是否已经实际付清房款；4、房产是否有买受人附加的价值，即对该房屋有装修、修缮等增加房产价值的行为；5、履行成本问题，应当优先考虑履行成本最低的一方买受人。该指导意见的第3、4、5小点的规定，才是“合同履行情况”的界定范围，肖艳除符合第2点实际居住以外，更符合该3、4、5的规定，因此肖艳才是拥有绝对优先履行顺位的权利人，而不仅仅是一审法院认为的“因两份合同约定的付款条件不相同，且原告已按合同约定履行支付首期款的义务”，又再次否定了肖艳合同履行情况优于邝银珠的抗辩，导致判决严重不公。综上，一审法院证据采信违规，事实认定错误，法律理解与适用错误，严重侵害了肖艳的合法权利，请求依法予以改判。据此，肖艳特向贵院提出上诉，恳请判如所请一审在审理查明的过程中，对邝银珠的诉求没有进行明确的释明，邝银珠的诉求明显是不符合法律规定的，在过户之后第二项应该明确为继续履行合同，而不是如其所述的仅是过户和赔偿违约金，依据邝银珠一审诉求和一审判决可以得知邝银珠仅仅花8万元就取得了涉案房屋的所有权明显与事实不符和判决有失公平，但是一审法院没有释明要求邝银珠、梁峰更改诉讼请求，完全依照邝银珠、梁峰的诉求来进行判决显失公平。周乃隆未作答辩。邝银珠、梁锋答辩称：一、肖艳称其自2017年7月即合法占有涉案房屋，缺乏事实根据。（一）肖艳称与周乃隆签订的《房屋租赁合同》存在诸多违背常理之处。具体如下：1.周乃隆于2017年7月4日将涉案房屋委托给海口宏兴红房地产经济有限公司独家代理出售，但却在次日即2017年7月5日与肖艳签订长达10年的《房屋租赁合同》，显然不符合常理。2.肖艳与周乃隆之间的《房屋租赁合同》约定的租金远远低于市场价格，涉案房屋面积为91.65平方米，且为精装修房屋（答辩人向法院提交的证据可以证实），但是年租金却仅有11000元，即月租金才916元，明显低于市场价格。3.肖艳称涉案房屋价格低于市场价是由于房屋为毛坯房，该理由与事实不符，房屋租赁合同漏洞百出，肖艳为了弥补这些漏洞，又提出毛坯房一说，简直是荒谬。这也证明肖艳并未到过房屋现场，否则怎么会将精装房屋说成是毛坯房。而且，肖艳连涉案房屋是精装修的现状都不清楚，又何来的已经合法入住的事实。4.房屋租赁合同约定了10年的租期，而涉案房屋为周乃隆的唯一住房，且周乃隆已经委托中介出售该房屋，在房产价格飙涨的当时，以远远低于市场价的标准出租，不符合常理。5.房屋租赁合同中关于房屋现状、租金支付、保证进等主要条款缺失，不符合常理。在租赁关系中出租人通常会要求承租人支付一定的押金或保证金，而《房屋租赁合同》中却没有该约定。周乃隆将其房屋出租10年，且急需资金的情形下，却连保证金都未收取，且10年租期，租金却保持不变，而且还一次性支付10年租金，这些显然不符合常理。6.肖艳称先租后买涉案房屋，目的是为了给刚进行了大手术的父母养老，但是涉案房屋所处地段并不适合年老孤独的老人居住，附近并无医院、大型超市等。肖艳不在海口工作，不能近身照顾老人，按理说应当是为老人选择生活方便、靠近医院、超市等的地段居住，但是肖艳却选择了对老人而言相对不方便的涉案房屋处所，这显然不符合常理。7.肖艳并未提供11万元租金的银行转款凭证，也没有居住期间的水电费缴纳凭证，不能证明租赁关系真实存在。在一审法院组织调解时，肖艳曾经出示过一份收据，载明“周乃隆收到肖艳现金支付的10年租金11万元”，但是肖艳正式以第三人身份加入本案后，却隐瞒了该份证据。肖艳也聘请了代理律师，应当知道，租金支付凭证是证明其所谓的租赁关系真实存在的关键证据。但是，肖艳为何不提交。这恰恰说明，收据是为应付该案而伪造的。11万元租金，并不是一个小数目，在网络支付如此发达的当下，肖艳不是省内常住居民，其千里迢迢而来，却随身携带十几万元现金，并选择现金支付租金，这显然不符合常理。实际上，一审法院组织调解时，邝银珠、梁锋看到该份收据就提出了质疑，也正是因为如此，所以肖艳才心虚，肖艳内心非常清楚，这样一份伪造的收据是经不起法院的审查，经不起邝银珠、梁锋的质证。因此，其才不敢将该收据作为证据提交给法院。8.肖艳与周乃隆签订房屋租赁合同后不到2个月又签订房地产买卖契约，这显然与肖艳为老人养老的陈述相矛盾。周乃隆急于通过出售房屋获取资金，肖艳也有经济实力全额购房为老人养老，为何二人接洽之初却完全没有透露买卖意思表示，却还订立一份租赁合同。直到2个月后，肖艳才从中介处得知周乃隆欲出售该房屋，双方才达成合意。这显然不符合常理。（二）肖艳与周乃隆之间并未真实发生房屋租赁关系，涉案房屋一直是周乃隆个人居住使用，所谓的11万元租金实际上是借款。一审判决书第16页，周乃隆针对肖艳的诉求抗辩到，其与肖艳之间并不存在真实的房屋租赁合同，涉案房屋是其个人在居住使用；所谓的房屋租金11万元实际上是肖艳出借给周乃隆的款项，并不是真的租金，并且该11万元并未足额出借给周乃隆。综上，肖艳诉称其在2017年7月即通过租赁关系合法占有涉案房屋，不是事实。二、肖艳与周乃隆之间的房屋买卖关系并未真实存在，所谓的《房地产买卖契约》是肖艳与周乃隆为应付本案而补签、伪造的。理由如下：（一）《房地产买卖契约》关于房款支付的约定与肖艳的陈述相矛盾。1.《房地产买卖契约》第十一条约定“肖艳先支付10万元定金，且肖艳代周乃隆偿还银行的按揭贷款”，但是关于该10万元定金何时支付、肖艳何时代周乃隆偿还银行按揭贷款均未约定。肖艳一审称双方约定将已支付的10万元租金作为购房定金，但是协议中并无该约定，而且《房屋租赁合同》中的租金是11万元，而非10万元，数额也对不上。2.肖艳没有证据证明其已经支付了10万元定金，也没有证据证明其已支付647000元购房款。3.肖艳配偶王某的付款凭证并未备注购房款，且金额也与合同约定的房款金额不一致，该凭证仅能证明王某与周乃隆之间有资金往来，但是不能证明该款项是购房款。相反，该大额资金往来，恰恰证明肖艳、王某与周乃隆关系匪浅，印证了邝银珠、梁锋关于肖艳与周乃隆恶意串通，订立虚假的租赁合同、房屋买卖合同，以达到争夺涉案房屋权属的非法目的，损害原告的利益。4.王某的付款时间是2017年10月20日，距离肖艳与周乃隆签订《房地产买卖契约》间隔一个月，周乃隆急须资金，肖艳也有经济能力支付房款，为何还会拖延到一个月才支付。而且，该付款凭证显示转付款银行为“建行海口新海航支行”，根据肖艳一审时的陈述，其与王某均是在省外工作，为何王某特意到海南转付房款。上述不符合常理、矛盾之处，肖艳均未能进行合理的解释。因此，邝银珠、梁锋关于肖艳与周乃隆恶意串通、订立虚假合同以达到非法目的、损害邝银珠、梁锋合法权益的怀疑是合理的，依法成立。根据《合同法》第五十二条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定，肖艳与周乃隆之间订立的《房屋租赁合同》、《房地产买卖契约》均为无效。三、退一步讲，即使肖艳与周乃隆之间存在真实的房屋买卖关系，肖艳的上诉请求也无法律根据。1.根据法律规定，一房二卖中，数份房屋买卖协议均为有效协议，不存在效力高低之别。各个买受人基于房屋买卖协议所享有的是平等债权。邝银珠、梁锋基于合同约定对涉案房屋采取保全措施，有事实和法律依据；同样肖艳基于房屋买卖合同享有的是债权请求权，而非物权，其无权要求解除对涉案房屋的查封。2.在合同均有效且各个买受人均要求履行合同的情形下，因涉案房屋有且仅有一个买受人可以取得，但另一买受人的权益可以通过解除合同、主张出卖方赔偿来实现。本案中邝银珠、梁锋与周乃隆的合同签订在先，且邝银珠、梁锋也有履约能力，因此，在均未办理产权过户、亦无合法占有涉案房屋的情形下，应当优先履行先订立的合同。综上，邝银珠、梁锋认为，肖艳的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持一审判决。刘雅文未作陈述。邝银珠、梁锋向一审法院起诉请求：一、请求判令刘雅文、周乃隆限期协助邝银珠、梁锋将位于海口市××区房（房产证号：海房字第XXXX号）及相应土地使用权过户至邝银珠、梁锋名下；二、请求判令刘雅文、周乃隆限期向邝银珠、梁锋支付逾期过户违约金24万元；三、请求判令刘雅文、周乃隆承担本案诉讼费用、保全费用和维权费用。一审法院认定的事实：2017年7月8日，邝银珠与海南宏兴红房地产经纪有限有限公司（以下简称宏兴红公司）签订了一份《房地产中介服务合同（买方）》，约定：邝银珠委托宏兴红公司协助购买海口市美兰区琼山大道9号海涛花园2号楼3层3B房，房产建筑面积为91.65平方米（以房产证面积为准）；房屋所有权证号为：HK433997；该房地产按套包干售价为人民币84万元；邝银珠承诺系全国无房贷记录，为海南省首次购房（家庭为单位），如邝银珠海南省有二次购房及全国有二次房贷记录，则按首套房政策多出的部分契税和购房首付款比率由邝银珠自行承担；邝银珠按按揭贷款的方式分两次付清房款，第一次：买卖双方在2017年8月30日之前签订《房地产买卖契约》当日，买方给卖方支付人民币28万元整定金此次冲抵。第二次：买方通过银行按揭贷款直接支付给卖方人民币56万元整，若贷款金额不足，邝银珠在办过户之前补齐余款；邝银珠签订本合同时向宏兴红公司支付人民币5万元预购订金，达成本协议后，并转为购房款；签订本合同后，宏兴红公司将在2017年7月12日18:30点之前以书面形式通知卖方，取得卖方同意并签署了出售房地产的书面文件，宏兴红公司不需邝银珠另行指示，再将购房定金转交给卖方，并以卖方出具定金收据为准；邝银珠在2017年8月30日之前等候宏兴红公司通知前来公司与卖方签订该房地产的《房地产买卖契约》合同，本定金与买卖双方签订买《房地产卖契约》合同时转为购房款；等等。同日，海口宏兴红房地产经纪有限公司振兴路分公司向邝银珠出具《收据》，确认收到邝银珠支付的购房定金5万元。2017年7月10日，周乃隆与宏兴红公司签订《房地产中介服务合同（卖方）》，约定：周乃隆委托宏兴红公司协助出售海口市美兰区琼山大道9号海涛花园2号楼3层3B房，建筑面积为91.65平方米（以房产证面积为准）；房屋所有权证号为：HXXXX号；房屋产权人为周乃隆；该房地产按套售价为人民币80万元整；该房产证在银行抵押按揭中，抵押款由周乃隆自行解压，周乃隆在2017年8月30日内解压并取得房产证；邝银珠按按揭贷款的方式分两次付清房款，第一次：买卖双方在2017年8月30日之前签订《房地产买卖契约》，买方给卖方支付人民币24万元整，定金此次冲抵。第二次：买方通过银行按揭贷款直接支付给卖方人民币56万元整，若买方贷款金额不足，买方在办理过户之前补齐余款；宏兴红公司与周乃隆签订本合同时，宏兴红公司依据与周乃隆之前所签署的委托代理合同取得代收购房定金的权利，已代收到买方支付的购房定金人民币5万元整，达成本协议后，转为购房款；等等。合同签订当日，周乃隆出具《收据》，载明：“今收到海口宏兴红房地经纪有限公司转交来购买海口市美兰区琼山大道9号海涛花园2号楼3层3B房的购房定金人民币伍万元整（50000.00元整）”。上述两合同抬头名称处和落款甲方签章处打印为海口宏兴红房地产经纪有限公司，但合同抬头和落款处甲方的印章为海口宏兴红房地产经纪有限公司振兴路分公司合同专用章。海口宏兴红房地产经纪有限公司振兴路分公司为海口宏兴红房地产经纪有限公司的分公司。2017年7月19日，邝银珠与周乃隆签订《房地产买卖契约》，约定：周乃隆收到邝银珠预付的购房定金人民币5万元；周乃隆自愿将坐落在海口市××区房，第3层，共1套的房地产（房屋建筑面积为91.65平方米）出售给邝银珠，房屋所有权证号为海房字第XXXX号，产权人为周乃隆；双方约定的上述房地产成交价格为人民币80万元整。按揭支付分两次，购房定金在第一次付款时冲抵。付款方式：第一次：卖方在申请银行提前还款可扣款当日，买卖双方签订《房地产买卖契约》，邝银珠给周乃隆支付人民币24万元整，周乃隆在50天内解压取得房产证，取得房产证之日起5个工作日内办理过户手续给邝银珠。第二次：邝银珠通过银行按揭贷款直接支付给周乃隆人民币56万元整，邝银珠取得房产证之日起3日内办理抵押手续；双方同意于周乃隆收到邝银珠支付的全部房款完，周乃隆将上述房地产正式交付给邝银珠；邝银珠中途悔约，邝银珠不得向周乃隆索还定金。周乃隆中途悔约，周乃隆应在悔约之日起叁日内将定金退还给邝银珠，另付给邝银珠相当于定金数额的违约金。邝银珠不能按期向周乃隆付清购房款，或周乃隆不能按期办理过户给邝银珠并交付该房地产，由违约一方向对方支付相当于上述房地产成交价款百分之三十违约金，如双方有一方中途违约，导致此次交易纠纷产生的诉讼费、律师服务费、查封担保费及相关的费用均由违约方承担；交付的房屋是空房；卖方收到买方支付的第一笔购房款当日，卖方把该房的水电费、物业费、燃气费及相关费用结清，卖方收到买方的全部房款完3日内把该房的水电费、物业费、燃气费及相关费用结清并交房给买方使用；等等。同日，邝银珠通过银行转账的方式向周乃隆支付购房首付款19万元整。2017年9月28日，邝银珠通过银行转账的方式向周乃隆支付购房首付款8万元整，周乃隆出具《收据》，载明：“现收到邝银珠（身份证号码：×××）购买本人周乃隆（身份证号码：×××）名下的位于海南省海口市××区的首付款（含定金）人民币32万元整（其中，于2017年7月8日通过现金方式支付定金5万元，2017年7月19日通过银行转账方式支付首付款19万元，2017年9月28日通过银行转账方式支付首付款8万元）。”2017年9月28日，中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部向邝银珠发送信息，载明：“已按省行要求整改，在补交首付8万元的前提下，同意在办妥合法、合规的所购房产所有权过户手续及合法、有效、足值的正式抵押登记等其他相关手续后发放个人二手住房贷款48万元，期限25年，年利率4.9%(按人民银行公布的同期基准利率执行)。”2018年1月25日，中国工商银行股份有限公司海南省分行营业部向邝银珠发送个人住房贷款放款承诺函，载明：“借款人邝银珠（身份证号码：×××）因购买位于海南省海口市××区房的房产向我行提出贷款申请。根据我行有关规定现已审批通过，并拟向借款人发放贷款。现就有关贷款发放事项承诺如下：借款人在签署正式《购房合同》并缴纳首付款后，经我行审核，如借款人所提供的购房资料与申请贷款时所提供的购房信息无误，借款人信用状况无重大不利变化，我行将按约定发放贷款人民币（大写）肆拾捌万元整（小写480000.00元）用于支付购房款。”另查，周乃隆、刘雅文与肖艳签订的落款日期为2017年7月5日的《房屋租赁合同》约定：周乃隆、刘雅文将位于海南省海口市××区房的房屋出租给肖艳；产权面积91.65㎡；产权证号：HK433997；租赁期自2017年7月5日至2027年7月4日止；年租金为1.1万元；肖艳按年支付。一次性向周乃隆支付10年房租，共计人民币11万元；合同未约定承租人肖艳需向出租人周乃隆、刘雅文缴纳履约保证金、租金等等。周乃隆出具的日期为2017年7月5日的《收条》载明：“兹有本人周乃隆，身份证号码：×××于2017年7月5日收到转账或现金借款，人民币小写110000.00元整，大写：拾壹万元整，特立此据。”周乃隆、刘雅文与肖艳签订的落款日期为2017年9月20日的《房地产买卖契约》约定：周乃隆自愿将坐落在海南省海口市××区房的房地产（房屋建筑面积91.65平方米）出售给肖艳；双方议定的上述房地产成交价格为人民币826470元；付款方式为一次性支付；肖艳先支付周乃隆10万元作为该定金，此笔定金用于肖艳帮周乃隆偿还欠开发商之前买房的尾款，以便拿出此房土地分割证（已拿出土地证）；由于此房还在银行按揭，周乃隆欠银行人民币647000元整，双方协商由肖艳帮周乃隆偿还此笔贷款，（周乃隆承诺出钱加快，提前拿出房产证），余下尾款人民币79470元整过户当天支付；拿到房产证后5个工作日内双方去办理产权过户手续；等等。周乃隆出具的日期为2017年10月17日的《收据》载明：“今收到程某购房定金（壹拾万元整）100000.00”。2017年10月20日，案外人王某通过银行转账向周乃隆转账653220元。再查，涉案房产于2015年2月13日登记在周乃隆名下，共有情况为单独所有。周乃隆与刘雅文于2015年9月25日登记结婚。肖艳与案外人王某于1992年10月1日登记结婚。另，庭审中邝银珠提交网站照片截图，证明截止2017年6月27日，涉案房屋状态为精装修，周乃隆对该照片的真实性无异议。邝银珠并申请证人朱培丰到庭作证，证明在2017年7月初其带邝银珠去看涉案房屋时，房屋状态为精装修，截止7月中旬其前后共3次带邝银珠去看房均无人居住。邝银珠、周乃隆之间的微信聊天记录显示，在2017年9月29日，周乃隆向邝银珠表示“我去你家洗澡”，邝银珠回复“现在还是你家，你随便”，周乃隆回复“你都付钱了，我老婆说，你可以搬过去了，也没有什么收拾的”。肖艳向一审法院出示日期为2017年12月29日的燃气设备销售单据、燃气安装费发票；日期为2018年1月3日的涉案房屋物业管理费及水电费（缴纳物业管理费、水电公摊费的区间为2016年1月1日至2018年12月31日）的发票；日期为2017年12月25日的装修费5万元的收款收据；定货落款日期为2017年11月2日的订购合同及送货单、日期为2018年1月10日的装饰材料清单。拟证明肖艳于2017年7月已合法占有使用涉案房屋。邝银珠对此有异议，并认为肖艳证据所体现时间为2017年12月至2018年1月初，此时涉案房屋已经产生争议。复查，2017年10月20日，邝银珠因本案向法院提出诉前财产保全申请，请求查封涉案房产，并由中国太平洋财产保险股份有限公司海甸支公司出具保单保函，中国太平洋财产保险股份有限公司海南分公司同日向邝银珠开具一张为2000元的诉讼财产保全责任保险的海南增值税电子普通发票。2017年10月23日，邝银珠向一审法院申请诉前财产保全并缴纳保全费用4520元，一审法院于当日作出（2017）琼0108财保99号民事裁定书，对涉案房产及相应的土地使用权予以查封，查封期限为三年。海口市不动产登记中心出具的房产查封信息情况说明显示，涉案房产查封起始时间为2017年11月2日。2017年12月13日，邝银珠与海南法立信律师事务所签订《法律事务委托合同》，由海南法立信律师事务所为邝银珠提供本案的法律服务。根据邝银珠提交的《法律事务委托合同》显示，本案律师服务费共5000元。海南法立信律师事务所于2017年12月13日向邝银珠开具一张为5000元的律师服务费的海南增值税普通发票。一审法院确认的上述事实有《房地产中介服务合同（买方）》、《房地产中介服务合同（卖方）》、《房地产买卖契约》、《房屋租赁合同》、《收据》、《收条》、《个人住房贷款放款承诺函》、《法律事务委托合同》、银行客户回单、结婚证、房屋所有权证、房产信息查询单、中国太平洋财产保险股份有限公司保担保函、海南增值税普通发票、诉讼费缴费凭据、照片、微信聊天记录、贷款申请审核通过记录、银行转账单据、燃气设备销售单据、燃气安装费发票、物业管理费及水电费发票、订购合同及送货单、装饰材料清单、（2017）琼0108财保99号民事裁定书以及庭审笔录等在案为凭。这些证明材料经庭审质证和一审法院的审查，可以采信。一审法院认为，第一，关于周乃隆在履行与邝银珠签订的《房地产买卖契约》的过程中是否存在违约及邝银珠相关损失的认定问题。邝银珠与周乃隆签订的《房地产买卖契约》是双方之间的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行各自义务，即先期邝银珠负有支付首期房款之义务，周乃隆负有在邝银珠缴清首付款后50天内解除房产抵押并在取得房产证之日起5日内将涉案房产过户至邝银珠名下之义务。之后邝银珠以按揭贷款方式向周乃隆付清剩余房款，周乃隆在收到全部款项后履行实际交付房产的义务。本案中，双方于2017年7月19日签订合同后，邝银珠已向周乃隆支付首付款24万元（含定金5万元），周乃隆依约应在55天之内即2017年9月12日前办理完毕房产过户，逾期则需按照合同约定承担违约责任，即该《房地产买卖契约》第六条所约定的“甲方不能按期办理过户给乙方并交付该房地产，由违约一方向对方给付相当于上述房地产成交价款百分之三十违约金，如甲乙双方有一方中途违约，导致此次交易纠纷产生的诉讼费、律师服务费、查封担保费及相关的费用均由违约方承担。”经法庭调查，周乃隆自述本案房产证取得时间为2017年11月13日，早已超过双方约定的过户日期，另2017年9月20日周乃隆与肖艳就同一房产签订《房地产买卖契约》并于2017年10月20日收取肖艳配偶王某转账的653220元，之后其在2018年1月份与肖艳去办理房产过户网迁时，才发现涉案房屋已经被法院查封无法办理过户，可知周乃隆存在一房二卖的行为，违背了民事活动诚实信用的原则。综上一审法院认定周乃隆违约，须按其与邝银珠的合同约定承担支付购房款30%即24万元的违约责任,并协助邝银珠办理涉案房屋的过户手续。周乃隆抗辩邝银珠个人贷款未及时通过审批亦存在过错，在本案中这属于房屋买卖交易活动中第二阶段邝银珠所须履行义务部分，与周乃隆办理房产过户并不存在冲突，故周乃隆的抗辩意见一审法院不予采信。在涉案房屋过户办理完毕后，依据合同约定邝银珠负有向周乃隆支付剩余全部购房款项的义务，周乃隆可就此向邝银珠进行主张。因涉案房屋系周乃隆婚前购买，属婚前个人财产，对该房屋的买卖行为系周乃隆对个人财产的处置，故邝银珠主张周乃隆的配偶刘雅文须承担相应民事责任的诉求，一审法院不予支持。由于周乃隆违约，造成邝银珠实现债权需要花费一定的费用，该费用应由周乃隆承担。邝银珠诉请周乃隆支付律师服务费（5000元）、诉前保全担保费（2000元）及诉前保全费用（4520元），在双方的合同第六条违约责任中亦有相关约定，有事实及法律依据，一审法院亦予以支持。第二，关于本案中两份《房地产买卖契约》的效力认定及权利保护顺位问题。经庭审调查，肖艳与周乃隆在2017年9月20日签订的《房地产买卖契约》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合同约定的房屋价款并未偏离市场价，也无证据显示肖艳在签订房屋买卖合同时与周乃隆恶意串通损害邝银珠利益，故一审法院认为该份《房地产买卖契约》与邝银珠同周乃隆签订的《房地产买卖契约》均属合法有效合同。一审法院认为，在一房数卖纠纷中，一般按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，双方均未办理房屋所有权变更登记。肖艳主张其已合法占有房屋及支付绝大部分购房款，经法庭调查，肖艳主张其与周乃隆2017年7月5日即签订《房屋租赁合同》并一次性支付十年租金，但庭审中周乃隆明确租赁合同所涉十年租金实质为借款，且经周乃隆上传于房产交易网站的照片截图、证人证言证实，2017年7月肖艳并未租住于涉案房屋内。截止2017年9月28日，根据邝银珠与周乃隆的聊天记录可知，涉案房屋亦未被肖艳占有使用。而肖艳向一审法院提交的燃气设备销售单据、燃气安装费发票（日期为2017年12月29日）、涉案房屋物业管理费及水电费的发票（开票日期为2018年1月3日）、装修费5万元的收款收据（日期为2017年12月25日）、定货订购合同及送货单（日期为2017年11月2日）、装饰材料清单（日期为2018年1月10日），绝大部分单据的开票日期为2017年12月至2018年1月，此时涉案房屋已被法院查封。即使是最早的落款日期为2017年11月2日的定货订购合同及送货单，亦未早于涉案房屋被查封的日期（2017年10月23日一审法院已作出查封裁定，海口市不动产登记中心出具的房产查封信息情况说明显示，涉案房产查封起始时间为2017年11月2日），综上可知，即使肖艳占有使用涉案房产，亦属于在房屋查封期间占有使用，其权利不能对抗已申请查封房屋的买受人，故本案应以买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。邝银珠与周乃隆在2017年7月19日即签订房屋买卖契约，早于肖艳与周乃隆签订房屋买卖契约的日期2017年9月20日，肖艳抗辩其以支付绝大部分购房款进而主张优先权利保护，因两份合同约定的付款条件并不相同，且邝银珠已按合同约定履行支付首期款的义务，银行亦已对合同剩余按揭款项所涉额度作出说明，故肖艳的该抗辩主张一审法院不予采纳。综上，对于邝银珠主张继续履行合同并请求周乃隆协助办理涉案房屋过户的请求，一审法院予以支持。庭审中一审法院已就此作出释明，肖艳仍坚持其诉求不予变更，故一审法院对其诉求予以驳回。肖艳因此收到的损失，可另行向周乃隆主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、周乃隆须于本判决生效之日起十日内协助邝银珠、梁锋将位于海南省海口市××区房（产权证号：海房字第XXXX号）的不动产权过户至邝银珠、梁锋名下。二、周乃隆须于本判决生效之日起十日内向邝银珠、梁锋支付逾期过户违约金24万元。三、周乃隆须于本判决发生法律效力之日起十日内向邝银珠、梁锋支付律师服务费5000元、诉讼保全担保费2000元。四、驳回邝银珠、梁锋的其他诉讼请求。五、驳回肖艳的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7080元及诉讼保全费4520元（邝银珠、梁锋已预付），由周乃隆负担。二审期间，肖艳提交新证据，一、房产登记信息查询情况说明（两张），证明肖艳在签订房地产买卖契约时已经尽到审查注意义务，当时该房屋没有被法院查封，也没有任何其他阻碍过户登记的情形。二、短信信息，证明肖艳配偶王某在支付房屋的转让款时特意过来海南进行公证委托，让肖艳全权负责涉案房屋过户事宜。周乃隆质证称：对证据1的真实性没有异议。对证据2的真实性没有异议，但是对证明内容有异议，王某过来海南办什么事情我不清楚。邝银珠、梁锋质证称：对证据1核对原件对真实性没有异议，对关联性和证明内容有异议，周乃隆在2017年7月4日委托中介公司独家代理销售该房屋，按照肖艳所称是在2017年7月5日承租涉案房屋，而根据租赁的交易习惯并不需要打印查询房产是否存在抵押查封情况，肖艳出示该份证据不能达到其证明目的。第二张房产登记表仅能证明在2017年10月16日涉案房屋存在抵押未被查封的情形，但是不能证明是肖艳未支付剩余购房款而持有该份证据，向法庭说明一点：在刚刚的答辩中，邝银珠、梁锋多次强调房屋租赁合同和买卖契约存在多处违背常理的地方，肖艳和周乃隆之间的关系匪浅，肖艳想拿到这两份证据的原件轻而易举。对证据2的真实性没有异议，但是对证明内容和关联性不认可。首先，根据肖艳所称，王某在湖北工作，但是机票起飞地方却是从珠海。其次，该行程记录也仅能证明王某定有2017年10月19日的机票，但是是否成行无法确定，没有打印相应的行程单，而且即使王某确实搭乘当日航班到达海口，也无法证明是为了购买涉案房屋而来，因此该证据与本案不具有关联性。刘雅文未作质证。本院认证认为，肖艳二审中提交的两份证据均非一审之后产生的新证据，而且对本案的基本事实认定并无实质影响。一审法院已经认定并无证据证明肖艳与周乃隆签订涉案房屋买卖合同时恶意串通损害邝银珠、梁锋利益。故对肖艳二审提交证据本院不予采纳。本案二审查明，一审法院于2019年9月8日向本案一审被告周乃隆送达预缴上诉费通知书，于2019年9月26日查询，周乃隆未缴纳上诉费用。本院二审查明的其他事实与一审查明一致。本院认为，周乃隆与邝银珠及肖艳签订的两份《房地产买卖契约》均系当事人真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，均属有效合同。参照《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》关于一房数卖的合同履行问题的处理意见：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”本案中，涉案房屋仍登记在周乃隆名下。因此本案应当从合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。一、关于合法占有房屋的问题。首先，肖艳主张其与周乃隆于2017年7月5日签订《房屋租赁合同》并一次性支付十年租金11万元。一方面该租赁合同价款与海口市房屋租赁市场价格有较大差距，另一方面周乃隆出具的日期为2017年7月5日的《收条》注明周乃隆当日收到转账或现金借款11万元。因此，上述租赁合同的真实性存疑，即肖艳主张其于2017年7月入住涉案房屋的依据存疑。其次，肖艳主张其于2017年7月即入住涉案房屋，但其所提交的燃气设备销售单据、燃气安装费发票、涉案房屋物业管理费及水电费发票、装修费收款收据、订货订购合同及送货单、装饰材料清单等单据开票日期最早一张为2017年11月2日，其余均为2017年12月至2018年1月，与其所称2017年7月即入住涉案房屋存在较大矛盾。由肖艳提供的单据可知，其占有使用涉案房屋的时间晚于房屋被查封的起始时间，更晚于一审法院作出查封涉案房屋民事裁定书的时间及邝银珠申请查封涉案房屋的时间。因此其权利不能对抗已申请查封涉案房屋的买受人。二、关于合同履行情况。依据周乃隆与邝银珠签订的房屋买卖契约可知，邝银珠于2019年7月19日支付给周乃隆24万元后，周乃隆应当在2017年9月7日前解压取得房产证，并在取得房产证之日起5个工作日内办理过户手续给邝银珠。邝银珠在上述约定时间依约足额支付价款后，又于2017年9月28日向周乃隆支付房屋首付款8万元，并于当日得到工行海南省分行营业部满足相关手续后可以发放贷款的消息。周乃隆于肖艳签订的房屋买卖契约约定，涉案房屋作价826470元，肖艳先付定金10万元，代偿银行贷款647000元，尾款79479元过户当天支付。周乃隆出具日期为2017年10月17日收据，载明其收到程某购房定金10万元。2017年10月20日，案外人王某转账给周乃隆653220元。一方面，周乃隆出具的前后两份收据，即前述以房屋租赁名义向肖艳借款11万元以及向案外人程某收取购房定金10万元，存在矛盾。另一方面，肖艳所支付的款项与约定不符。因此，肖艳在履行与周乃隆签订的房屋买卖合同中存在瑕疵。三、关于买卖合同成立先后的问题。本案中，邝银珠与周乃隆签订房屋买卖合同的日期为2017年7月19日，肖艳与周乃隆签订房屋买卖合同的日期为2017年9月20日。邝银珠与周乃隆成立房屋买卖合同的时间早于肖艳与周乃隆房屋买卖合同成立的时间。综上，一审法院支持邝银珠主张的继续履行合同并请求周乃隆协助办理涉案房屋过户并无不妥，本院予以维持。肖艳的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。肖艳因其诉请被一审法院驳回而受到的损失可另行向周乃隆主张。一审法院于2019年9月18日向周乃隆送达了本案预缴上诉案件受理费通知书，周乃隆逾期未缴纳上诉案件受理费，亦未提交关于减、免、缓交上诉案件受理费的申请，因此本院依法按其自动撤回上诉处理。综上所述，肖艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13112元，由上诉人肖艳负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄玉臣审 判 员 王法坚审 判 员   周慧娟 二〇一九年十二月十九日法官助理 李 亮书 记 员 张 洁速 录 员 符雪梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。