辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终1892号上诉人（原审被告）：肇平，男，1957年10月1日出生，汉族，住抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：葛杰，抚顺市东洲区民生法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：刘延峰，男，1983年3月27日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：刘平平（刘延峰姐姐），1978年4月15日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被上诉人（原审原告）：徐福滨，男，1964年9月18日出生，汉族，住抚顺市顺城区。上诉人肇平因与被上诉人刘延峰、徐福滨买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初743号民事判决，向本院提出上诉，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人肇平及其委托诉讼代理人葛杰、被上诉人刘延峰及其委托诉讼代理人刘平平、被上诉人徐福滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肇平上诉请求：撤销一审判决；依法改判2014年10月30日及2017年2月10日签订的土地买卖协议有效，刘延峰继续履行协议并支付剩余转让费用；一、二审诉讼费由刘延峰、徐福滨承担。事实及理由：2014年10月30日，双方签订土地买卖协议，在协议履行中，肇平向刘延峰交付房产证7个，土地证1个，刘延峰只支付转让费100万元，没有按约定在一个月内再次支付100万元，也没有替肇平偿还欠孟某的欠款200万元及剩余款200万元。至2017年2月10日期间，刘延峰多次推脱、搪塞，并编造我方房产、土地被封为由，拒不支付转让费用，事实上新抚区法院查封的时间为2010年4月20日至2013年4月29日期间，肇平与刘延峰签订的协议时间是2014年10月30日。顺城区法院查封的时间为2018年8月7日至2021年8月6日，故其查封时间与协议签订后办理土地房产过户的时间不冲突，且时间有余。因此刘延峰方说违约没有任何事实根据，而是刘延峰没有按约支付转让费，是构成违约的基本事实。2017年2月10日，双方再次签订协议，刘延峰、徐福滨仍不履行协议，不按约定支付转让费。刘延峰辩称，我方拿着肇平提供的相关手续到顺城区土地局、房产局、城建局、河北乡、方晓村多方查证发现其土地及房产手续没有更换新证不具备交易条件。我方与孟某多次找肇平协商，肇平初时说他自己换，后来又说他办不了，我们办证费用他认可。在办理过程中又发现肇平在政府修路过程中为得到国家赔偿6.5万元已经使690.10平方米门市成了悬空房，另外其购买的土地出让金在土地局找不到底案，土地局视为未交，存在巨额滞纳金，这诸多问题使合同无法完成。在两份合同签订后我方积极办理相关事宜，在两个月内代缴了肇平拖欠的土地出让金及滞纳金，并代肇平退还了他骗取的修路补偿款，更换了土地所有权证。在更换房屋产权证时发现该处房产被新抚、顺城两区法院查封，是因为肇平欠金融机构贷款并已经进入到执行阶段，房产证无法更换。徐福滨辩称，答辩意见同刘延峰。刘延峰、徐福滨向一审法院起诉请求：1、肇平给付刘延峰、徐福滨已付的土地、门市、厂房转让费人民币300万元；2、肇平给付该转让土地的换证等费用214260.66元；3、肇平给付买卖合同违约赔偿金200万元；4、肇平给付刘延峰、徐福滨自刘延峰、徐福滨付给肇平土地出让金至今的4倍银行利息；5、解除刘延峰、徐福滨与肇平之间签订的买卖协议;6、肇平负担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：刘延峰、徐福滨、肇平经朋友介绍相识。2014年10月30日刘延峰与肇平签订土地买卖协议，主要内容：刘延峰购买肇平位于顺城区的一块土地（面积8.7亩）及地上附着物厂房、门市房（8个房屋有房照，使用土地面积6210平方米，一个大厂房没有房照），总价款600万元，同日支付给肇平100万元现金；肇平欠孟某的200万元债务同时转让给刘延峰，不动产更名费用由刘延峰负担，肇平积极配合办理过户手续。刘延峰、肇平、中间人孟某在协议上签字。双方在履行协议过程中，刘延峰发现肇平的土地证未换新证，土地不能过户，门市房下土地肇平已经没有使用权，也没有缴纳土地出让金等问题，导致交易无法继续进行。后双方又多次协商，肇平与徐福滨（刘延峰代理人）于2017年2月10日签订了一份补充协议，主要内容：不动产转让总价款由600万元降到500万元；肇平积极配合办理过户等相关手续，如造成合同不能进行，肇平退还初期购款壹佰万元，另赔偿徐福滨贰佰万元；相关换证手续费由乙方徐福滨承担，因办理房产土地所发生任何费用与肇平无关，乙方负责；2017年前的土地使用税由徐福滨与孟某承担；肇平欠孟某贰佰万元由乙方徐福滨负责；如果由于肇平不真实表述造成土地交易不能完成按第一条执行。徐福滨、肇平、担保人孟某在协议上签字。补偿协议签订后，刘延峰、徐福滨在后续的手续办理过程中，发现肇平的房产现正处于被法院查封状态，使交易又一次无法进行。刘延峰、徐福滨认为肇平的行为，给刘延峰、徐福滨造成巨大经济损失，故来院告诉，要求实现诉请。另查，刘延峰、徐福滨在办理交易手续过程中，于2017年1月6日为肇平向政府土地部门退还占地费60000元，于2017年2月8日为肇平缴纳土地出让金158550元，于2017年2月24日为肇平缴纳印花税6421.66元，合计224971.66元。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据。本案中，2017年2月10日签订的协议书，因是徐福滨代理刘延峰与肇平签订，故协议书约定的权利义务应由刘延峰行使，此协议是对2014年10月30日刘延峰与肇平签订土地买卖协议的补充。由于肇平的土地证未更换新证，及地上附着物的房产处于被法院查封状态，使双方交易无法进行，土地房产在约定的期限内不能过户，肇平存在违约行为，致使双方不能实现合同目的，故双方签订的二份协议应予解除。肇平应将得到的出售土地房屋的一百万元款项返还刘延峰、徐福滨。刘延峰、徐福滨为了顺利交易，向土地管理部门退还了占地费及缴纳了土地出让金、印花税，受到的经济损失，肇平应当予以赔偿。因双方约定肇平欠孟某贰佰万元债务转让给刘延峰，由于肇平的违约行为，致使合同目的不能实现，故肇平应向刘延峰履行200万元债务。关于肇平造成合同不能进行另赔偿刘延峰、徐福滨贰佰万元，应视为对违约金的约定，但显失公平，明显过高，且刘延峰、徐福滨已主张具体损失，故刘延峰、徐福滨要求肇平赔偿违约金200万元的请求，不予支持。肇平占用刘延峰、徐福滨购买土地房产资金，刘延峰、徐福滨要求肇平给付逾期利息损失，法院支持，利息按法律规定计算。因协议未具体明确履行期限，利息从刘延峰、徐福滨主张权利后本院受理之日计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除刘延峰与肇平于2014年10月30日签订土地买卖协议。二、解除徐福滨代刘延峰与肇平于2017年2月10日签订的协议。三、肇平返还刘延峰购买土地房屋款100万元。四、肇平偿还刘延峰债务200万元。五、肇平赔偿刘延峰经济损失214260.66元（刘延峰、徐福滨请求）。六、肇平赔偿刘延峰利息损失，利息以100万元为本金从2019年2月18日开始，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付本息之日止。七、驳回刘延峰、徐福滨的其他诉讼请求。上述款项义务人于本判决生效后三十日内履行。案件受理费24150元（已减半收取），刘延峰、徐福滨负担9293元，肇平负担14857元。如果赔偿人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据，本院认定的事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。因一方当事人原因造成合同无法履行时，另一方当事人亦可主张解除。本案中，肇平与刘延峰签订买卖协议及徐福滨代刘延峰与肇平签订的买卖协议均为当事人真实意思表示，该协议有效。在协议履行过程中，因肇平提供的房屋及土地手续问题，致无法办理过户登记。后因肇平其他欠款无法清偿，相关标的物被人民法院查封，买卖合同已无法实际履行，故一审判决解决双方协议并无不当。肇平请求继续履行协议，由刘延峰支付剩余款项，本院无法支持。刘延峰为积极履行该协议，先后支出土地出让金、退还占地费等20余万元确为实际损失，一审判决由肇平予以赔偿亦无不当。肇平、刘延峰及孟某间有债务转让约定，一审判决肇平支付刘延峰200万元，未损害债务人肇平权益，因其对孟某所欠等额债务同时免除，该债务转让约定亦非以刘延峰向孟某实际履行为条件。综上所述，肇平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人肇平负担。本判决为终审判决。审判长  孙晓龙审判员  张 秦审判员  张庆敏二〇一九年十二月二十日书记员  王 炜