鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0611民初4637号原告：杨贵喜，男，1968年6月19日出生，汉族，住河南省浚县。原告：刘玉珂，女，1966年12月15日出生，汉族，系杨贵喜妻子，住址同上。被告：鹤壁建业住宅建设有限公司，住所地鹤壁市淇滨区天山路与九江路交叉口西北角（建业森林半岛商铺31号楼二楼南）。法定代表人：康晓敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢向涛，金博大律师事务所律师。原告杨贵喜、刘玉珂与被告鹤壁建业住宅建设有限公司（以下简称建业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨贵喜、刘玉珂，被告建业公司委托诉讼代理人谢向涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨贵喜、刘玉珂向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告的补交款9843元；向原告交付所购房屋；被告承担交房之前所产生的物业费；2、判令被告向原告当庭出示与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，废止该协议按1.58元/㎡收取物业费条款；超出物价部门规定的收取物业费标准0.35元/㎡的以上部分由被告承担；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年6月24日，二原告购买被告房屋，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋建筑面积共259.11平方米，按套计算总价款为173万元整。2012年交房时，被告以房屋实测面积多为由让二原告另补交款9843元，如果原告不补交款被告就不交房不提供办证手续。二原告提出异议认为购房合同约定的是套价，不应该再加价。2016年底，被告通知原告说该项目部将撤销再不补交款就无法办证了，原告被迫于2017年1月16日通过银行向被告又交款9843元，被告才给原告出具了办证手续。后二原告到小区物业接房时，该物业公司让原告交纳以前的物业费，且按每平方1.58元收取，原告拒交并要求他们提供合法的收费依据，但该物业公司以不交费为由拒绝交房。经了解，被告选聘河南建业物业管理有限公司鹤壁分公司从事该小区物业管理没有在政府主管部门备案，物业收费也没有经价格主管部门审批，双方签订的《前期物业管理服务协议》以每平米1.58元收取物业费违反相关规定，侵害原告的合法权益，故诉至法院。建业公司辩称，1、二原告请求被告返还补交款9843元，根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条中的双方自行约定对于面积差价款，按照附件四第十三条第2款约定计算，被告是根据该计算公式所计算得出面积差价款为9843元，并且多次催促二原告向被告交纳，后二原告交纳了该款项，原告主张的该项请求没有事实根据，也不符合合同的法律规定，依法不应支持；2、二原告第一项请求后半部分交房问题和物业费问题，请求不明确，没有标准，物业费收取也没有实际发生，且本案不属于同一法律关系，依法应驳回二原告的该项请求；3、关于二原告诉讼请求第二项，对于被告与物业公司签订的《前期物业服务协议》是依法为整个小区提供公共服务所产生的，有事实根据且有法律规定，二原告无权主张废止该协议，并且关于前期物业费收费标准问题属于市场经济行为，由行政部门予以指导，并不属于法院受案审理的范围，对此依法应当驳回二原告的诉讼请求；4、本案的产生根源是因为物业公司已向贵院起诉了二原告，追讨物业费用，该案件已经在贵院立案，并且在2019年9月18日已向贵院缴纳了诉讼费用，只是目前尚未通知开庭，而本案是二原告为了对抗物业费收费的案件才提起诉讼的，并且所提的诉讼请求也没有事实根据和法律依据，所有本案的诉讼费用应由二原告承担，请求依法驳回二原告的全部诉讼请求。审理过程中，建业公司向本院提交《前期物业管理服务协议》，原告查阅后，撤回被告向原告当庭出示与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》的诉请，本院予以准许。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2011年6月24日，杨贵喜、刘玉珂购买建业公司位于森林半岛第15幢东单元1-2层东户房屋一套并签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容为“该商品房（合同约定）建筑面积共259.11平方米，车库及地下室面积57.25平米。四、计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款，……3、按套计算，该商品房总价款为壹佰柒拾叁万元整。五、面积确认及面积差异处理：当事人选择按套计价的，不是适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意按第1种方式进行处理。1、双方自行约定：见附件四第十三条第2款。附件四：合同补充协议，出卖人、买受人双方在签订《商品房买卖合同》的基础上，就买受人向出卖人购买商品房未尽事宜，达成如下补充协议：……第十一条：前期物业服务，买受人承诺在小区业主管理委员会成立前，接受出卖人选聘的物业管理顾问公司及物业服务公司。本小区由出卖人委托委托河南建业物业管理有限公司鹤壁分公司管理，买受人应当遵守该公司制订的有关物业管理规定。出卖人在交付商品房的同时，买受人应与河南建业物业管理有限公司鹤壁分公司签订《前期物业管理服务协议》。买受人应遵守业主临时公约，履行出卖人与物业服务公司签订的前期物业服务合同约定的业主义务。第十三条：建筑面积、面积差处理、产权登记、地下室/地下车库特别约定：2、《商品房买卖合同》第四条约定本合同房产按套计价，房屋产权登记面积与合同约定建筑面积存在面积差的按以下方式进行处理：【（本合同约定总价款）÷（本套房产合同约定面积+本合同约定的地下室、车库面积之和）】后的面积平均单价×面积差，据实结算，多退少补。第十六条：本协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效，《商品房买卖合同》约定与协议不一致的，以本协议为准。合同第八条：交付期限，出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经五大责任主体验收后交付。第十一条：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证金》和《住宅使用说明说》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”2017年1月16日，建业公司以房屋实测面积多为由让原告补交房款9843元，原告按该金额交纳后，建业公司在《商品房买卖合同》空白处标明：实测面积260.91平方，应补房款9843元，实际总房款1739843元整，加盖鹤壁建业住宅建设有限公司公章。另查明,涉案鹤壁市淇滨区长江路南侧、天山路西侧森林半岛15号楼10号（东单元1-2层东户）房屋，建筑面积260.91平方米,由杨贵喜、刘玉珂共同所有。原告对补交房屋面积差价款及物业费收取有异议，认为侵害其合法权益，故诉至法院。本院认为，二原告作为买受人与建业公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反国家法律强制性规定，真实、有效，双方应依约履行各自的义务。虽然双方在《商品房买卖合同》第四条约定计价方式按套计算，第五条约定“当事人选择按套计价的，不适用本条约定。”但补充协议第十三条对面积差处理特别约定，同时，第十六条约定“如《商品房买卖合同》约定与协议不一致的，以协议为准。”故对二原告要求被告退还其补交款9843元的诉讼请求，本院不予支持。关于二原告要求被告向其交付所购房屋的诉讼请求，被告已向二原告书面通知了办理交房手续，在符合条件的情况下，原告应当按照双方约定的交接手续办理房屋的交接，被告不存在未交房的违约行为，因交付房屋的行为系双务法律行为，故原告应当积极配合接收房屋。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。对于二原告要求被告承担交房之前所产生的物业费的请求，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中，对前期物业服务进行了约定“出卖人在交付商品房的同时，买受人应与物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，履行协议约定的业主义务。”但涉案房屋未交付，前期物业费用并未产生，且该小区物业并非被告管理，原告要求被告承担交付房屋之前的物业费用于法无据，本院不予支持。对于原告要求废止协议按1.58元/㎡收取物业费条款及超出物价部门规定的收取物业费标准0.35元/㎡的以上部分由被告承担的诉请，本院认为，物业费定价标准由物价部门批准，不属于民事纠纷解决范围。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定,判决如下:驳回杨贵喜、刘玉珂的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由杨贵喜、刘玉珂负担。本判决为终审判决。审判员  郝付勇二〇一九年十二月九日书记员  陈飞飞