上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终11984号上诉人（原审原告）：上海虹正资产经营有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区芳春路400号1幢一层。法定代表人：潘尧波，董事长。委托诉讼代理人：刘志强，上海君澜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海懿叶投资管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区芳春路400号2幢300室。法定代表人：叶丽娟，执行董事。委托诉讼代理人：武传华，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人（原审被告）：叶丽娟，女，1985年9月22日生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：武传华，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海虹正资产经营有限公司（以下简称虹正公司）、上海懿叶投资管理有限公司（以下简称懿叶公司）、叶丽娟因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初17124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人虹正公司上诉请求：撤销一审判决第三、五、七项，改判懿叶公司支付上海市浦东新区XX路XX号XX幢4-7层，一层102、103室房屋自2018年10月21日起按照每日人民币（下同）5,600元标准计算至2019年4月30日的房屋使用费，自2019年5月1日起按照每日12,000元标准计算至懿叶公司实际迁出之日止的房屋使用费及物业费，承担律师费120,000元，叶丽娟对懿叶公司全部付款责任承担连带责任。事实和理由：《续租协议》约定甲方如对房屋另有用途时，提前一个月通知乙方终止合同即可，懿叶公司对此应为明知；懿叶公司拖延归还房屋，应予以惩罚；房屋交接应有正式手续，双方就300室于2018年11月交接；懿叶公司曾起诉要求合同继续履行，后又撤诉，律师费包含该案费用及本案一审费用；比照畅玄物业和比诺公司的投标价，懿叶公司未能返还房屋已给虹正公司造成损失。上诉人懿叶公司、叶丽娟上诉请求：撤销一审判决第一、三、四、五项，改判双方就上海市浦东新区XX路XX号XX幢4-7层，一层102、103室的房屋租赁合同关系于判决生效之日解除，懿叶公司支付上海市浦东新区XX路XX号XX幢4-7层，一层102、103室房屋自2019年5月1日起按照每日6,400元标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费及物业费，叶丽娟对懿叶公司自2019年5月1日起至实际迁出之日止按照每日6,400元标准支付的房屋使用费及物业费付款责任承担连带责任。事实和理由：《续租协议》约定另有用途可终止合同，但虹正公司系将房屋出租于案外人，其行使约定解除权有瑕疵；如虹正公司系行使法定解除权，则不应以《续租协议》约定的一个月通知期限为准；2018年9月29日，懿叶公司要求归还办公房，虹正公司表示国庆假期后再说，10月8日，懿叶公司通知验收，但虹正公司没有验收，故延迟交接300室的责任在于虹正公司；律师费不是一定发生的费用，且对方未提供支付凭证。上诉人虹正公司与上诉人懿叶公司、叶丽娟互不认可对方的上诉请求。一审法院认定事实：2014年8月28日，虹正公司与懿叶公司签订《厂房租赁合同》，约定虹正公司将位于上海市浦东新区XX路XX号XX幢4-7层、一层102、103室厂房出租给懿叶公司使用，建筑面积4,000平方米，租赁期限三年，自2014年9月1日至2017年8月31日。合同第4.1条约定，本合同的租赁保证金为127,750元。合同第十二条约定，本合同有效期届满，双方未达成续租协议的，懿叶公司应于租赁期限届满之日或之前迁离租赁物，并将租赁物恢复至本合同签订后移交租赁物时原状后返还虹正公司。懿叶公司不迁离或不返还租赁物的，应按房屋同期租金的两倍标准向虹正公司支付房屋占用费。2014年9月1日，虹正公司将系争厂房交付给懿叶公司。2014年10月11日，虹正公司（甲方）与懿叶公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定虹正公司将位于上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX室房屋出租给懿叶公司使用，建筑面积20平方米，租赁期限三年，自2014年9月1日至2017年8月31日。合同第十一条第2款约定，在租赁期内，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用，每逾期一天，应按上述费用总额的0.3%支付甲方滞纳金。第5款约定，租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金。同日，虹正公司将系争办公房交付给懿叶公司使用。原审另认定，2017年8月15日，虹正公司（甲方）与懿叶公司（乙方）、叶丽娟（丙方）签订《续租协议》，约定甲乙丙方曾于2014年10月11日签订过两份《房屋租赁合同》，甲方向乙方出租上海市浦东新区XX路XX号XX幢4-7层、一层102、103室、2幢300室作宿舍使用，两份《房屋租赁合同》期限均自2014年9月1日至2017年8月31日止，现就到期后的续租事宜，达成如下协议：一、两份《房屋租赁合同》到期后，甲方继续向乙方出租上述房屋，但租赁期限不固定，如甲方需要对房屋另有用途时，提前一个月通知乙方终止合同即可。乙方必须在接到通知后的一个月将房屋交还甲方。二、本续租协议期限内租金及物业费标准为：租金1.4元/平方米/天，物业服务费0.2元/平方米/天。三、本续租协议期限内，甲方不再给予免租期，乙方交纳租金及物业费时间为每月10日前。四、除本续租协议中与原两份《房屋租赁合同》中的条款约定不一致之处外，甲乙丙三方在本续租协议期限内，仍按照原两份《房屋租赁合同》中的其他条款约定的内容履行。五、本续租协议期限内，全部保证责任均由保证人叶丽娟承担。原审再认定，2018年9月20日，虹正公司通知懿叶公司在寄到通知后一个月终止租赁合同，懿叶公司于当日收到该份通知。懿叶公司于2018年11月7日返还系争办公房。懿叶公司先后共交给虹正公司租赁保证金168,000元。2019年5月1日起，懿叶公司拖欠使用费。一审法院认为：虹正公司与懿叶公司签订的《厂房租赁合同》、《房屋租赁合同》以及《续租协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据《续租协议》约定，如虹正公司对房屋另有用途时，提前一个月通知懿叶公司终止合同即可。根据法律规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。2018年9月20日，虹正公司书面通知懿叶公司一个月后终止合同，符合协议和法律规定，懿叶公司于当日收到该份通知，故虹正公司与懿叶公司之间就上海市浦东新区XX路XX号XX幢4-7层，一层102、103室以及300室的房屋租赁合同关系于2018年10月20日解除。房屋租赁合同关系解除后，懿叶公司理应从系争厂房中迁出。根据《厂房租赁合同》约定，懿叶公司逾期不迁离或不返还房屋，应按房屋同期租金的2倍标准支付房屋占用费，懿叶公司认为该标准过高，要求一审法院予以调整，本院综合考虑虹正公司的实际损失、兼顾合同的履行情况、懿叶公司的过错程度等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌定懿叶公司按照房屋同期租金的1.3倍标准支付房屋占用使用费。虹正公司要求懿叶公司按照房屋同期物业服务费的2倍标准支付物业费缺乏依据，一审法院难以支持。懿叶公司自2019年5月1日起欠付使用费和物业费，故懿叶公司支付XX路XX号XX幢4-7层，一层102、103室房屋自2018年10月21日起按照每日1,680元标准计算至2019年4月30日的占有使用费，自2019年5月1日起按照每日8,080元标准计算至懿叶公司实际迁出之日止的房屋使用费及物业费。根据《房屋租赁合同》约定，懿叶公司逾期归还系争办公房，则每逾期一日应向虹正公司支付原日租金3倍的滞纳金。懿叶公司主张其于2018年10月1日要将系争办公房返还给虹正公司，虹正公司对此予以否认，懿叶公司对其主张未提供相关证据予以佐证，故对懿叶公司主张，一审法院难以采信。懿叶公司于2018年11月7日将系争办公房钥匙邮寄给虹正公司，故懿叶公司应承担自2018年10月21日起计算至2018年11月7日期间的使用费。懿叶公司认为按照租金3倍标准过高，要求一审法院予以调整，一审法院综合考虑虹正公司的实际损失、兼顾合同的履行情况、懿叶公司的过错程度等综合因素，调整为房屋同期租金的1.3倍，物业费按实结算，故懿叶公司应支付给虹正公司系争办公房自2018年10月21日起按照每日40.4元标准计算至2018年11月7日期间房屋使用费。虹正公司要求懿叶公司承担逾期支付水电费的违约金，懿叶公司称虹正公司从未告知过应缴水电费金额，懿叶公司于2019年3月在诉讼中才知道，虹正公司称曾催讨过，懿叶公司予以否认，虹正公司未能提供书面证据予以佐证，故对虹正公司要求懿叶公司承担逾期支付水电费违约金的诉请，一审法院难以支持。虹正公司要求懿叶公司支付律师费12万元，缺乏合同和法律依据，一审法院难以支持。叶丽娟同意对懿叶公司的付款责任承担连带责任，一审法院依法予以准许。本案在审理过程中，虹正公司表示同意将收取的押金168,000元返还给懿叶公司，系对自身诉讼权利的处分，一审法院依法予以准许。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十二条之规定，于二〇一九年七月十六日作出判决：一、虹正公司与懿叶公司就上海市浦东新区XX路XX号XX幢4-7层，一层102、103室以及300室的房屋租赁合同关系于2018年10月20日解除；二、懿叶公司于判决生效之日起十日内从上海市浦东新区XX路XX号XX幢4-7层，一层102、103室房屋中迁出，并将上述房屋返还给虹正公司；三、懿叶公司于判决生效之日起十日内支付虹正公司上海市浦东新区XX路XX号XX幢4-7层，一层102、103室房屋自2018年10月21日起按照每日1,680元标准计算至2019年4月30日的房屋使用费，自2019年5月1日起按照每日8,080元标准计算至懿叶公司实际迁出之日止的房屋使用费及物业费；四、懿叶公司于判决生效之日起十日内支付给虹正公司上海市浦东新区XX路XX号XX幢XX室房屋自2018年10月21日起按照每日40.4元标准计算至2018年11月7日房屋使用费；五、叶丽娟对懿叶公司上述第三、四项主文的付款责任承担连带责任；六、虹正公司于判决生效之日起十日内返还给懿叶公司租赁保证金人民币168,000元；七、驳回虹正公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21,270元，减半收取计10,635元，保全费5,000元，上述共计15,635元，由虹正公司负担3,545元，由懿叶公司、叶丽娟负担12,090元。二审中，虹正公司出示下列证据材料：1、投标报价表一组，旨在证明其遭受的实际损失；2、起诉状、传票等，旨在证明其已被比诺公司起诉。懿叶公司发表如下质证意见：证据1：不属于新证据，认可形式真实性，但不认可合法性及关联性；证据2：与本案无关，证据三性均不认可。本院认为，证据1：不能证明虹正公司之主张，不予采信；证据2：与本案争议事实无关，在本案中不具有证据效力。二审中，双方一致确认300室租金已支付至2018年10月20日。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，虹正公司、懿叶公司、叶丽娟签订的《续租协议》约定租赁期限不固定，如甲方需要对房屋另有用途时，提前一个月通知乙方终止合同即可。懿叶公司、叶丽娟主张虹正公司仍要将房屋出租案外人，不能据此约定行使解除权。本院认为，合同关于“另有用途”的表述虽不明确，但并不排斥将房屋通过招投标方式另行出租，并且，鉴于双方间建立的系不定期租赁关系，考虑懿叶公司对房屋的利用情况，虹正公司提前一个月通知解约亦属合理。因此，懿叶公司关于合同解除日之异议，本院不予采纳。鉴于懿叶公司未能返还房屋，故原审法院考虑当事人过错程度、合同履行状况等酌定之房屋使用费和物业费，合理妥当，可予维持。关于双方就300室返还日期之争议，本院认为，懿叶公司关于返还房屋的情况说明等尚不足以作为其已向虹正公司返还房屋之依据，原审庭审中，懿叶公司确认其于2018年11月7日邮寄返还300室的钥匙，故原审判决其支付相应房屋使用费亦无不妥。关于律师费之争议，鉴于双方间合同对此并无约定，懿叶公司关于律师费不是一定发生的辩解理由，本院予以采纳。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人虹正公司关于撤销一审判决第三、五、七项，改判懿叶公司支付上海市浦东新区XX路XX号XX幢4-7层，一层102、103室房屋自2018年10月21日起按照每日5,600元标准计算至2019年4月30日的房屋使用费，自2019年5月1日起按照每日12,000元标准计算至懿叶公司实际迁出之日止的房屋使用费及物业费，承担律师费120,000元，叶丽娟对懿叶公司全部付款责任承担连带责任的上诉请求，懿叶公司、叶丽娟关于撤销一审判决第一、三、四、五项，改判双方就上海市浦东新区XX路XX号XX幢4-7层，一层102、103室的房屋租赁合同关系于判决生效之日解除，懿叶公司支付上海市浦东新区XX路XX号XX幢4-7层，一层102、103室房屋自2019年5月1日起按照每日6,400元标准计算至实际迁出之日止的房屋使用费及物业费，叶丽娟对懿叶公司自2019年5月1日起至实际迁出之日止按照每日6,400元标准支付的房屋使用费及物业费付款责任承担连带责任的上诉请求均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16,040元，由上诉人上海虹正资产经营有限公司负担11,399.11元，上海懿叶投资管理有限公司、叶丽娟负担4,640.89元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇一九年十二月十二日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……