辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽06民终2020号 上诉人（原审被告）：凤城爱琴海商业管理有限公司，住所地凤城市凤凰城区振兴街20-3号唯郡商业广场3#楼601、602、603室。 法定代表人：王东，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张春微，北京大成（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙宇阳，北京大成（沈阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘中元，男，1982年12月24日出生，满族，凤城市凤凰城经济管理区欧罗巴西餐厅经营者，住凤城市凤凰城区。 上诉人凤城爱琴海商业管理有限公司（以下简称凤城爱琴海公司）因与被上诉人刘中元物业服务合同纠纷一案，不服凤城市人民法院（2019）辽0682民初1707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人凤城爱琴海公司的委托诉讼代理人张春微与被上诉人刘中元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凤城爱琴海公司上诉请求：1.撤销凤城市人民法院（2019）辽0682民初1707号民事判决；2.依法改判驳回刘中元的全部诉讼请求；3.一审诉讼费用由刘中元承担。事实和理由：一、一审判决基本事实认定不清。第一，刘中元拖欠物业服务费等费用已超过15日，凤城爱琴海公司有权停止提供物业管理服务。故凤城爱琴海公司发出关于停止提供物业服务的告知函，并无不妥。第二，凤城爱琴海公司未有单方解除合同的意思表示，且不存在该可能性。凤城爱琴海公司仅表示暂停提供物业服务，即便凤城爱琴海公司与案外人丹东唯郡置业有限公司存在纠纷，凤城爱琴海公司与丹东唯郡置业有限公司的委托管理关系也并未结束，故凤城爱琴海公司也不存在单方解除《物业服务合同》的可能性。且凤城爱琴海公司现无法提供物业服务是因丹东唯郡置业有限公司违约所致，一审判决认定凤城爱琴海公司单方提前解除《物业服务合同》，构成违约是错误的。二、一审判决部分事实认定有误。案外人丹东唯郡置业有限公司与刘中元间的“履约保证金”并非本案法律关系所涉事宜，不属于刘中元诉讼请求范围之内，一审判决主动处理该项事宜，违反“不告不理”的基本原则。三、原判决适用法律有误。第一，一审判决认定双方约定的含共用设施用电分摊的电费价格高于政府定价，即为违法加收其他费用，系适用法律错误。双方就电费的约定，系双方真实意思表示，该电费是商铺区域用电及共用设施用电分摊等的统称，为便于双方对相关费用的计算进行的处理，不属于《中华人民共和国电力法》第四十四条规定的情形。因为刘中元不仅需承担商铺区域用电，还需对共用设施等处的用电承担责任。第二，一审判决仅因双方确认合同为“非格式条款文本”，即认定合同为格式条款合同，且与合同法相抵触，适用法律有误。格式条款是指免除或限制己方的责任，加重对方责任或排除对方主要权利的条款。双方在《物业服务合同》中仅对于刘中元（乙方）违约时，凤城爱琴海公司（甲方）行使合同解除权并由乙方向甲方支付1万元违约金的约定，并没有免除或加重任何一方的责任，或排除其权利；且本条第二款是对于甲方解除合同时，乙方需承担的违约金数额的兜底性约定，并不存在“两种理解”之歧义。况且，双方在合同第十一条已经约定“不属于格式条款”。因此，一审判决认定该条款为格式条款系错误。综上所述，一审判决在电费和格式条款等认定上存在法律适用错误。 刘中元辩称，不同意凤城爱琴海公司的上诉请求。原审判决正确，应当予以维持。 刘中元向一审法院起诉请求：1、依法判定凤城爱琴海公司返还原告押金、保证金、店铺物业减平合计21561.09元；2、依法判定凤城爱琴海公司支付违约金10000元；3、依法判定凤城爱琴海公司退还为原告提供物业服务期间多收的电费9512.40元。4、本案诉讼费用全由凤城爱琴海公司自行承担。 一审法院认定事实：2018年3月15日，原告刘中元(乙方)与被告凤城爱琴海公司(甲方)签订《商户物业服务合同》，双方约定：鉴于丹东唯郡置业有限公司(下称“出租人”)委托甲方提供出租人拥有的位于凤城市地址的商业(下称“商业广场”)物业管理服务，同时出租人与乙方签订了租赁合同(下称“《租赁合同》”)，乙方承租使用商业广场其中的四层部分区域(详见《租赁合同》约定，下称“租赁场所”)，乙方将在租赁场所以欧罗巴品牌统一对外经营。 甲、乙双方根据《物业管理条例》等有关法律法规及《租赁合同》的有关约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方向乙方提供商业广场的公共物业管理服务、乙方向甲方支付物业服务费等事宜达成一致，特订立本合同。除特别约定之外，本合同项下甲方向乙方收取的包括但不限于物业服务费等收费都为含税费额。 第一条物业基本情况及物业服务范围 1.物业基本情况 1.1物业名称：凤城爱琴海城市广场 1.2座落位置：丹东凤城市凤凰城区20-3号 1.3物业类型：商业物业 1.4总建筑面积：共75146.54平方米；其中：地上建筑 面积：53708.54平方米；地下建筑面积：21438平方米 1.5乙方计租面积174平方米 2.物业服务范围 2.1甲方物业服务区域 甲方的物业服务区域为乙方租赁区域所在商业广场的全部公共区域及附属公共设施及设备系统，包括商业广场的红线内外围广场。 2.2乙方自行管理区域 乙方租赁区域内属于与商业广场公共物业工程系统一部分但由乙方单独使用的以及乙方区域内乙方独立安装或使用的设备设施均由乙方负责使用管理及维护保养。 2.3物业界面划分 对于本合同所述涉及乙方的物业服务范围与甲方的管理界面划分详见本合同附件部分。 2.4乙方缴纳物业服务费范围 正常情况下甲方按乙方租赁区域合同计租面积收取物业服务费，如果乙方区域内建有夹层，则夹层按实际夹建筑面积的50%计收物业服务费。夹层面积以甲方依据为准，不因与实测面积有差异而调整。 2.5除非另有约定，从计租日开始直至租赁期满乙方均应缴纳物业服务费。计租日为《租赁合同》约定最后装修日的次日。 第二条物业服务费及其他相关费用 1.费用类别及内容 1.1物业服务费 根据甲、乙双方明确，物业服务费包括： 1.1.1甲方物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 1.1.2商业广场共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 1.1.3商业广场公司区域清洁卫生、绿化养护费用； 1.1.4商业广场整体区域秩序维护费用； 1.1.5甲方办公费用的分摊； 1.1.6甲方所管辖或所有固定资产折旧； 1.1.7物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 1.1.8甲方服务过程中产生的法定税费； 1.1.9与物业管理服务相关的其他费用。 以上物业服务费不包括物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用。 1.2公用事业费 1.2.1乙方因其使用公用事业设施设备所产生的全部费用，包括但不限于乙方独立使用的水、电(含乙方独立使用的室外广告、泛光照明等用电)、燃气、热力(采暖)等费用，乙方应按本合同及《租赁合同》的有关约定，以及甲方要求及时支付； 1.2.2甲方代收代缴的公用事业(水、电、燃气等)费，甲方向乙方提供法律认可的收据，如乙方坚持要求开具发票，则甲方可向乙方开具发票，由此产生的税费由乙方承担。 1.3能源损耗分摊费 因公共事业部门计量方式、能源使用机输送过程中系统本身消耗等原因，会造成实际使用量和计量表值的差异，即能源损耗费用，乙方需按自身实际用量分摊能源损耗费用，该费用已包含在乙方支付的物业服务费中，甲方不得将自身使用的共用事业(水电燃气等)能源费用不计入总费用而分摊给乙方。 …… 2.物业相关费用标准 2.1物业服务费标准 2018年7月21日至2023年7月20日，物业服务费标准50元/月.平方米，每月服务费8700元。 2.2公共事业费标准 根据商业广场所在地政府主管部门规定的分时计算标准及能源损耗综合测算，确认能源费标准为电费1.2元/度，水费6.9元/吨。 2.4能源损耗费用分摊标准 能源损耗费用分摊标准以甲方测算为准，为便于计量，能源费用损耗已计入能源单位收费标准。 3.费用支付日期 3.1物业服务费支付 3.1.1第一期物业服务费应于本合同签订生效后5个工作日内支付，收费期间为2018年7月21日至2018年10月31日，应缴物业服务费29290.00元。 3.1.2除第一期物业服务费外，其他物业服务费均按三个自然月为一个缴费周期缴纳，乙方应在每个缴费周期首个月份20日前(若支付日为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下个缴费周期的物业服务费。 甲方在收到物业服务费后向乙方提供发票。 …… 第九条违约责任 1、若任何一方违反本合同项下的任何权利和义务，均应向另一方承担违约责任，赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的除外。 2、因甲方未履行或未及时履行物业管理责任，导致甲方负责的设备、设施出现故障、损害或其他原因造成乙方的损失，甲方应予以赔偿。因乙方未对其负责的设备和设施履行维修维护责任，导致设备和设施出现故障、损害或其他问题造成甲方或第三者损失的，乙方应予以赔偿。 3、如果乙方违约延迟支付物业服务费、空调服务费、超时服务费或水、电、热力、燃气等公用事业费(在乙方己与公用事业部门签订供应合同应由乙方向其直接付费的除外)的，每延迟1日，乙方应向甲方支付应付而未付金额的千分之三作为逾期付款违约金；延迟达15日的，甲方除收取违约金外，还有权停止提供物业管理服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担；延迟达30日的，甲方有权解除本合同。 4、除本合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、责任、义务、确认等，甲方有权书面通知其限期改正：经甲方书面通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日应当向甲方支付相当于届时月物业费标准的10%的延迟履行违约金，直至乙方改正为止。在此种情况下，如乙方延迟纠正超过15日，则甲方有权单方解除合同。如甲方书面通知乙方解除本合同的，乙方应向甲方支付违约金人民币10000元。 本合同项下甲方依约定情形行使合同解除权或提前终止合同的，如相关条款未明确约定合同解除或提前终止的违约金(具体金额)责任的，均适用本条约定。 第十条合同终止 本合同于《租赁合同》终止时同时终止。 第十一条其他约定 2、双方一致确认并认可：本合同的谈判、签署及合同内容确定均是双方经过反复协商一致确定的，并非合同法规定的格式条款(文本)，在解释上不适用合同法及相关司法解释规定的格式合同解释原则。 6、本合同有关物业服务事项，若有与《租赁合同》不一致的约定，应以本合同的约定为准。本合同未约定事宜，乙方同意遵守甲方制定的运营管理协议及相关规章制度。…… 原、被告签订的《商户物业服务合同》每页均印有爱琴海的标识，且系填充式。被告与另案马婉婷等人签订的《商户物业服务合同》也每页均印有爱琴海的标识，除1.3能源损耗分摊费内容外，其它填充式的合同格式及内容与本案的合同一致。 2018年3月15日，原告与凤城爱琴海城市广场的产权人丹东唯郡置业有限公司签订了《丹东凤城爱琴海城市广场租赁合同》。 2018年7月2日，原被告签订《补充协议书》，双方约定：甲方和乙方于2018年4月12日共同签署了《丹东凤城爱琴海城市广场物业合同》，双方本着互利互惠的原则，经友好协商，就原合同中未尽事项特订立以下补充协议。一、合同补充部分：1.F407铺位签约面积174平方米，由于上线间管井占用乙方铺位租赁面积，经测算双方确认租赁面积在原基础上核减4平方米。核减后面积变更为170平方米。二、本协议生效后，即为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所增加修改的条款外，原合同的其余部分应完全继续有效。三、本合同一式捌份，甲、乙双方各执叁份，另两份用于租赁登记或备案，具有同等法律效力。 2018年4月16日，原告向被告交纳2018年7月21日至2018年10月31日的首期物业费29290.00元。2018年3月12日，原告向被告交纳履约保证金31320元(物业保证金17000元+租金保证金14320元)。2018年8月10日，原告向被告交纳质量保证金5000元。 上述合同签订后，原告注册成立凤城市凤凰城经济管理区欧罗巴西餐厅，进驻爱琴海城市广场四层407号经营期间，原告向被告交纳电费21000元。凤城爱琴海城市广场2018年7月至2018年12月用电量2165280度，电费总额1833382.02元，平均每度电费0.85元。 由于被告与丹东唯郡置业有限公司产生纠纷，被告于2018年12月31日离开凤城爱琴海城市广场，自2019年1月1日起不再对凤城爱琴海城市广场进行物业管理。被告向该院提供(2019)沪徐证经字第307号公证书，证明被告于2019年1月5日在凤城爱琴海城市广场内外张贴公告。公告内容“尊敬的各合作商户：因丹东唯郡置业有限公司向我司及我司爱琴海集团总部(上海爱琴海商业集团股份有限公司)单方面提出终止合作，并于2018年12月31日单方面派人强行接管商场办公场所、物业及一切运营管理工作，阻拦我司工作人员入场并对商场提供管理服务，显已构成根本违约。故我司及爱琴海集团总部将依法向唯郡置业主张包括损失赔偿在内的一切合法诉求。鉴此，我司与各商户物业服务等合同已客观上处于无法正常履行之状态，故为了防止各商户的损失进一步扩大，我司将在法律框架允许的范围内与各位商户协商相关善后事务，以尽可能维护自身及各商户的合法权利不被唯郡置业的毁约行为所侵害。最后，感谢各位商户一直以来对爱琴海品牌的信任和支持，对于无法再继续为各位商户提供服务我们深表遗憾!特别声明：本函内容不代表我公司及爱琴海集团放弃自身基于法律所享有的任何权利，以及基于任何一方违约违法行为所享有的追偿，索赔权利。” 2019年3月7日，被告以微信方式通知原告相应的退款金额明细，其中有质量保证金5000元、POS机使用费剩余费用-1100.00元、物业保证金17000元、物业费剩余费用-16326.67元、租金保证金14320元、水费-190元、电费1657.76元，实际应退款20361.09元。同时，被告在微信中陈述“这是面积减完后物业和相关的退还费用”等内容。 2019年4月1日，被告向原告发出书面通知“尊敬的商户刘中元：因丹东唯郡置业有限公司原因终止委托上海爱琴海商业集团股份有限公司(简称“爱琴海集团”)及我司对凤城市爱琴海城市广场进行经营管理，贵我双方签署的《商户物业服务合同》以及贵方与丹东唯郡置业有限公司签订的《租赁合同》项下涉及我司及爱琴海集团的权利义务均无法继续履行。针对上述合同善后事宜，我司已多次催告贵方办理结算工作，但贵方始终未予有效回应。基于此，我司并代表上海爱琴海商业集团股份有限公司特致函明确如下：1、《商户物业服务合同》各项费用结算至2018年12月31日，且丹东唯郡置业有限公司已授权我司向贵方退还履约保证金(14320元)。贵方支付的履约保证金(14320元)、物业服务费保证金(17000元)、质量保证金(5000元)、装修押金以及公共事业费(1467.76元)、物业费结余8500元等费用与贵方之欠款(POS机使用费1100.00元)，相互抵扣后，贵方应当向我司取回款项45187.76元。请贵方立即与我司接洽办理结算。逾期7日仍不办理的，一切法律后果自行承担。2、《POS专用收银系统管理服务协议》同样结算至2018年12月31日。贵方应按协议约定交还收银系统(POS机)，并领取押金0元；贵方欠付的合同款项可由我司以前述保证金/押金直接抵扣。3、贵方及商场今后均不得继续使用任何与“爱琴海”注册商标、标识、代言人形象等有关的无形资产。贵方应立即自查整改，否则严格予以追究法律责任。4、特别说明：《租赁合同》项下的与我司及上海爱琴海商业集团股份有限公司对应的权利义务同样于2018年12月31日终止。5、除上述事项外，爱琴海集团及我司与贵方再无其他争议。 2019年5月7日原告诉至该院。庭审中，原告陈述其认为2019年4月1日被告所发通知中的退款金额与2019年3月7日微信通知中的退款金额不一致，本次诉讼是以被告微信通知中的20361.09元的退款金额为依据，加上物业减平款1066.60元，合计21427.69元，为原告第一项诉讼请求中请求被告返还的金额。同时，原告认可微信通知中载明的剩余电费1657.76元。及尚欠有2018年11月和12月的两个月物业费17000元(170平方米50元/平方米月×两个月)、POS机使用费1100.00元、水费190元。 一审法院认为，原、被告于2018年3月15日签订的《商户物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。被告于2018年12月31日离开凤城爱琴海城市广场，自2019年1月1日起不再对原告提供物业服务。被告举证于2019年1月5日发布公告，通知各商户无法提供服务，系被告单方提前解除原、被告签订的《商户物业服务合同》，原告对解除合同无异议，原、被告签订的《商户物业服务合同》已经解除。原告依据《商户物业服务合同》提起诉讼，符合合同相对性的原则，上海爱琴海商业集团股份有限公司与丹东唯郡置业有限公司之间的纠纷是否仲裁并不影响本案的审理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告同意向原告退还相关费用，该院予以支持。原告向该院提供了2019年3月7日的被告微信退款通知及2019年4月1日的被告书面通知，该退款通知内容与被告向其他商户发出的通知相互认证，可以确认，其退款金额因存在差异，可依原告自认的2019年3月7日的被告微信退款明细为计算依据。根据微信通知被告确认应退还质量保证金5000元、POS机使用费剩余费用-1100.00元、物业保证金17000元、物业费剩余费用-16326.67元、租金保证金14320元、水费-190元、电费1657.76元，实际应退款20361.09元。原告的陈述与被告的通知相互认证，该院予以确认。同时，原告对尚欠两个月物业费17000元及POS机使用费1100.00元、水费190元，亦予以认可，应予抵顶。由于被告单方提前解除合同，违反物业服务合同的约定，构成违约，应当承担违约责任。根据《商户物业服务合同》第九条违约责任4的约定，被告应当支付原告违约金10000元。被告因与丹东唯郡置业有限公司产生纠纷而解除物业服务合同，并非原告未按期交纳物业服务费造成，被告也没有以原告未按期交纳物业服务费停止物业服务，通知原告解除合同。故被告以原告违约拒付违约金的抗辩主张，该院不予支持。关于对《商户物业服务合同》第九条违约责任的理解一节，根据原、被告签订的《商户物业服务合同》每页均印有爱琴海标识，且填充式的格式与被告与他人签订的《商户物业服务合同》均一致，可以认定该合同为被告提供的格式条款合同。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”物业服务合同第九条4包括两款，第一款是对乙方违约应当支付违约金10000元的约定；对于第二款，原告理解为被告违约解除合同应当支付10000元违约金，符合通常理解，且在原被告理解不一致时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。《商户物业服务合同》第十一条其他约定2、“双方一致确认并认可：本合同的谈判、签署及合同内容确定均是双方经过反复协商一致确定的，并非合同法规定的格式条款(文本)，在解释上不适用合同法及相关司法解释规定的格式合同解释原则。”该约定恰恰证明双方签订的物业服务合同系格式条款合同，且与合同法的规定相抵触，故应当适用法律的规定。 关于原告请求物业减平一节，原被告于2018年7月2日签订补充协议，对物业合同中原告租赁的物业面积重新确认为170平方米，被告应当按照双方重新确认的面积收取物业服务费，对原告请求返还多收的物业服务费的主张该院予以支持。被告依据《租赁合同》的约定提出的抗辩，没有事实和法律依据，该院不予支持。被告依据物业面积174平方米收取原告2018年7月21日至2018年10月31日物业服务费29290.00元，实际物业面积170平方米，上述期间的物业服务费应当为28616.67元(170平方米×50元/平方米月×3个月+170平方米×50元/平方米月：30天×11天)。被告多收取原告物业服务费673.33元(29290.00元-28616.67元)应当返还。 关于原告请求返还多收的电费一节。双方约定根据商业广场所在地政府主管部门规定的分时计算标准及能源损耗综合测算，确认能源费标准为电费1.2元/度，水费6.9元/吨。《中华人民共和国电力法》第四十四条规定“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用”。《辽宁省物价局关于降低一般工商业电价有关事项的通知》辽价发(2018)17号规定“商业综合体等经营者应按国家规定销售电价向非直抄用户收取电费，相关共用设施用电及损耗通过租金、物业费、服务费等方式协商解决，并将结果向用户公布，不得以提高用户电价标准的方式向用户捆绑收取；或者按国家规定销售电价向电网企业缴纳电费，由所有用户按各分表电量公平合理分担”。被告向原告收取1.2元/度电费，违反《中华人民共和国电力法》和辽宁省物价部门的相关规定，属于以提高用户电价标准的方式向用户捆绑收取电费，对于超出国家规定的电价部分应当返还原告。对于能源损耗，原、被告在《商户物业服务合同》第一条1.3能源损耗分摊费中约定：“因公共事业部门计量方式、能源使用机输送过程中系统本身消耗等原因，会造成实际使用量和计量表值的差异，即能源损耗费用，乙方需按自身实际用量分摊能源损耗费用，该费用已包含在乙方支付的物业服务费中，甲方不得将自身使用的共用事业(水电燃气等)能源费用不计入总费用而分摊给乙方。”故被告提出的能源损耗分摊费是公共区域费用分摊、共用设施用电及损耗等各类费用的统称的抗辩主张，与物业服务合同的约定不相符，该院不予支持。根据原告提供的向被告交纳电费记录，原告交电费21000元，剩余电费1657.76元，被告自2018年7月至2018年12月收取原告电费19342.24元(21000元-1657.76元)，按照双方约定每度电费1.2元计算，原告用电量为16118.53度(19342.24÷1.2元)，根据国网辽宁省电力有限公司凤城市供电分公司提供的凤城爱琴海城市广场2018年7月至12月平均每度电费0.85元计算，被告应当向原告代收电费13700.75元(16118.53度×0.85元/度)，被告多收原告电费5641.49元(19342.24元-13700.75元)，应当返还。 关于租金保证金14320元，系包含在原告所交付的31320元履约保证金内，属被告应收款项，亦在被告微信退款明细中，应予返还。综上所述，被告应当返还原告保证金19687.76元(质量保证金5000元+物业保证金17000元+租金保证金14320元+剩余电费1657.76元-尚欠POS机使用费1100.00元-尚欠两个月物业费17000元-尚欠水费190元)及物业减平673.33元，计20361.09元；被告应返还原告电费5641.49元；被告应给付原告违约金10000元。判决：一、被告凤城爱琴海商业管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告刘中元保证金和物业减平款合计20361.09元(19687.76元+673.33元)；二、被告凤城爱琴海商业管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告刘中元违约金10000元；三、被告凤城爱琴海商业管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告刘中元电费5641.49元。四、驳回原告刘中元其他诉讼请求。案件受理费830元，减半收取415元，由原告承担50元，被告凤城爱琴海商业管理有限公司承担365元。 本院二审期间，凤城爱琴海公司围绕上诉请求依法提交如下证据：上海国际经济贸易仲裁委员会（上海国际仲裁中心）裁决书。证明案外人丹东唯郡置业有限公司对凤城爱琴海公司承担违约责任并支付违约金，凤城爱琴海公司不存在对业主单方解约行为，发生凤城爱琴海公司不能继续向刘中元提供物业服务的根本原因在于案外人丹东唯郡置业有限公司强制接管商场，并将上诉人驱逐，故上诉人并未违约。 刘中元的质证意见为，对该证据无异议，但这是凤城爱琴海公司与丹东唯郡置业有限公司之间的纠纷，与刘中元无关。 综合双方的举证、质证意见，本院的认证意见为，该证据与本案不具有关联性，本院对该份证据不予确认。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人凤城爱琴海公司与被上诉人刘中元签订的《商户物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应为合法有效,对双方具有法律上的拘束力。 关于凤城爱琴海公司是否构成违约的问题。凤城爱琴海公司主张其停止物业服务系因刘中元欠付物业费及案外人丹东唯郡置业有限公司存在违约行为导致其无法继续提供物业服务。首先，从凤城爱琴海公司停止物业服务的过程及向各业户发布的停止物业服务的公告来看，凤城爱琴海公司单方解除物业服务合同前，从未向刘中元催缴过物业费也未向其通知未按期交纳物业费停止物业服务，故可以认定凤城爱琴海公司单方解除物业服务合同并非因刘中元未按期交纳物业费所致。所以，凤城爱琴海公司提前解除物业服务合同，构成违约。其次，虽凤城爱琴海公司提出单方解除物业服务合同的原因系与案外人丹东唯郡置业有限公司发生纠纷所致，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，即使凤城爱琴海公司违约系因案外人丹东唯郡置业有限公司所致，但并不影响其向刘中元承担相应的违约责任。 关于凤城爱琴海公司是否应承担10000元违约金的问题。双方主要争议在凤城爱琴海公司是否应以《商户物业服务合同》中第九条违约责任中约定的10000元标准承担违约责任。虽然双方在合同中约定该合同无格式条款，但通过与其他商户持有的《商户物业服务合同》内容相比较，并结合案涉《商户物业服务合同》的书写格式，根据《中华人民共和国合同法》中对格式条款的定义，一审法院认定该合同第九条系格式条款正确。在双方对该条第二款中凤城爱琴海公司应承担违约金数额理解存在争议的情况下，刘中元主张凤城爱琴海公司承担的违约金数额应以该合同第九条第一款中约定的刘中元承担违约金的数额10000元为准，本院认为此种理解符合通常理解。故一审法院以此标准确认凤城爱琴海公司承担10000元违约金，有事实及法律依据。 关于履约保证金是否属于刘中元诉讼请求范围的问题。刘中元在一审的诉讼请求中包括该项诉请，且凤城爱琴海公司在发给刘中元的函和通知中均提出丹东唯郡置业有限公司授权凤城爱琴海公司向刘中元退还履约保证金。故一审法院判决凤城爱琴海公司返还刘中元保证金并无不当。 关于凤城爱琴海公司是否应返还电费的问题。《中华人民共和国电力法》第四十四条规定“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用”。《辽宁省物价局关于降低一般工商业电价有关事项的通知》规定“商业综合体等经营者应按国家规定销售电价向非直抄用户收取电费，相关共用设施用电及损耗通过租金、物业费、服务费等方式协商解决，并将结果向用户公布，不得以提高用户电价标准的方式向用户捆绑收取；或者按国家规定销售电价向电网企业缴纳电费，由所有用户按各分表电量公平合理分担”。本案中，双方约定根据商业广场所在地政府主管部门规定的分时计算标准及能源损耗综合测算，确认能源费标准为电费1.2元/度，凤城爱琴海公司也按此电费标准向刘中元收取了电费，而凤城爱琴海公司的该行为违反了《中华人民共和国电力法》和辽宁省物价部门的相关规定，属于以提高用户电价标准的方式向用户捆绑收取电费。故一审法院判令凤城爱琴海公司向刘中元返还多收取的电费具有事实和法律依据。 综上所述，凤城爱琴海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费830元，由凤城爱琴海商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 姝 审判员 张峻峰 审判员 康 璐 二〇一九年十二月十六日 书记员 张东明