浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终6222号 上诉人（原审被告）：何伟毅，男，1965年9月3日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被上诉人（原审原告）：谢乐鑫，男，1971年9月5日出生，汉族，户籍地福建省建瓯市，现住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：李子辉，浙江商城天马律师事务所律师。 委托诉讼代理人：厉方平，浙江商城天马律师事务所律师。 上诉人何伟毅因与被上诉人谢乐鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初14607号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何伟毅的上诉请求：撤销原判，依法改判驳回谢乐鑫的诉讼请求。事实和理由：一、本案何伟毅与谢乐鑫签订的《协议书》部分无效。理由如下：1、涉案房屋系何伟毅与案外人何震雷按份共有。2014年3月20日，何伟毅未经何震雷同意擅自与谢乐鑫签订《协议书》，将涉案房屋包括何震雷享有的份额一并出租给谢乐鑫经营使用，事后亦未取得何震雷的追认。2、案外人何震雷至今未同意将其享有的房屋出租给谢乐鑫经营，且多次要求谢乐鑫返还共有的房屋。故，何伟毅与谢乐鑫签订的《协议书》涉及案外人何震雷部分的房屋出租行为是无效的。二、一审法院认定谢乐鑫已按约支付房租，从而认定双方2014年至2019年的房屋租赁合同已经履行完毕是错误的。首先，《协议书》明确何伟毅在2014年8月16日之前把全部房屋交与谢乐鑫；付款方式在正式签订租赁合同，谢乐鑫以现金方式支付给何伟毅第一年租金；以后每年租金于每年每届满一年提前一个月支付。根据谢乐鑫提供的证据，只有2019年房租系按约支付，2014年至2018年7月之间每年的房屋租金均在何伟毅多次催讨后才陆续支付。更何况，何伟毅至今未同意变更房屋租金的支付时间，也未同意可分期支付。因此，谢乐鑫未按《协议书》约定支付房屋租金，已构成违约。其次，在租赁期限内房屋与门面的2019年7、8月份的水电费由谢乐鑫收取，但谢乐鑫并未向相关水电部门缴纳2019年7、8两个月的水电费，该费用由何伟毅支付，故谢乐鑫存在违约。综上，一审法院认定事实错误，谢乐鑫延期支付租金及拒付部分水电费的违约行为，导致何伟毅无法实现合同目的，应予以解除。 谢乐鑫辩称：一、本案《协议书》合法有效。谢乐鑫租赁何伟毅、何震雷所有的房产，租赁合同的发布人及留下的联系方式是何震雷老婆；租赁合同签订时，何震雷和其老婆、何伟毅和其老婆、谢乐鑫和其妹夫均在现场；合同打印出来后，何震雷还做了部分修改，之后部分租金也按照何伟毅的要求向何震雷账户支付，何震雷还为其同学向谢乐鑫帮助租一间单间。因此，从始至终，何震雷均未对谢乐鑫承租的房子提出过异议，合同的签订及履行完全是何伟毅家事代表，不存在未经过另一产权人何震雷同意的问题。二、谢乐鑫始终按时缴纳水电费，从未拖欠。谢乐鑫承租的19栋1-2单元的水电户，一直由谢乐鑫缴纳和预存费用，何伟毅为应诉才去缴纳几千元费用。至今，该水电账户谢乐鑫仍预存留有各1000元予以代扣，期间从未发生拖欠水电费事宜。何伟毅称谢乐鑫拖欠水电费，不是事实。综上，何伟毅的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 谢乐鑫向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的《协议书》合法有效。二、请求继续履行租赁协议。三、请求何伟毅将承租门面总电表移回原址，房屋及门面的水电费由谢乐鑫收取。一审诉讼过程中，谢乐鑫撤回了第三项诉讼请求。 一审法院认定事实：2014年3月20日，谢乐鑫（乙方）与何伟毅（甲方）签订《协议书》一份，约定了以下主要内容：“甲方将坐落于何麻车一区19幢1-2号租给乙方转租使用，单间10间房，一房一厅10间房，乙方预付订金为人民币壹万给甲方，待正式签订租赁合同时扣除。第一条：租赁期限与租金交纳：1、房屋交付时间：按照甲方原住户退一间交一间，甲方提供10天的时间作为房屋装修，筹备期限为免租期。2、租赁期限为10年，租赁期限以甲方交清房间，正式签订租赁合同为准。每年租金合计为人民币￥12.5万元，租金前三年不变，在2017年-2019年每年租金13.5万元，在2020-2023年间，每年租金14.5万元。3、付款方式在正式签订租赁合同，乙方以现金方式支付给甲方第一年租金。以后每年租金于每年每届满一年提前一个月支付。4、甲乙双方正式签订租赁合同，甲方向乙方收取合同押金壹万元人民币（即为水电押金）。合同期满后，乙方在合同内水电费付清，甲方所收押金退还乙方。第二条：水电费缴纳方式：1、在租赁期间房屋与门面的水电费由乙方收取并由乙方上交水电部门，甲方需配合乙方，但不得干涉。2、甲方五楼水电费使用，乙方于每年给予甲方电免费用6000度，水免费用200吨，如所超出均以水电部门清单平均价收取。……第五条：在租赁期间，如乙方有违租赁法规，甲方有权收回房屋并不退回押金。甲方应在2014年8月16日之前把全部房间交与乙方”。后谢乐鑫期付清了2019年之前的房租。按《协议书》应于2019年支付的房租也已按期付清。另查明，涉案出租房屋何麻车一区19幢1、2号系何伟毅与儿子何震雷共有，谢乐鑫所付租金中有部分直接支付给了何震雷。2019年，何伟毅以解决母亲的居住问题为由欲解除本案《协议书》并通知了谢乐鑫。另双方还因水电费的收取问题发生纠纷，遂成讼。 一审法院认为，双方签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行合同义务。基于何伟毅与何震雷的父子关系，谢乐鑫有理由相信何伟毅对签订本案《协议书》有代理权；何震雷之前也收到了相应的房租，没有证据证明其有异议；故何伟毅提出的涉何震雷房产部分出租行为无效的主张不能成立。虽然2019年之前的房租谢乐鑫有分期支付的情况，但在租金已付清，何伟毅也已收取的情况下，应视为双方2014-2019年的房屋租赁合同已经履行完毕。谢乐鑫已按约支付房租，何伟毅提出的合同目的无法实现的主张不能成立。对水电费，谢乐鑫作为转租方，停水停电将导致其对各承租户违约，对谢乐鑫影响更大，本案也没有证据证明谢乐鑫拒绝缴纳水电费。并且根据《协议书》约定，水电费的缴纳何伟毅需配合谢乐鑫。综上，谢乐鑫提出的诉讼请求，合法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条的规定，判决：一、谢乐鑫与何伟毅于2014年3月20日签订的《协议书》合法有效；二、谢乐鑫与何伟毅于2014年3月20日签订的《协议书》继续履行。案件受理费4700元，由何伟毅负担。 二审中，何伟毅未提供证据。谢乐鑫向本院提供如下证据： 1、微信聊天记录一份，用以证明：何伟毅的儿子何震雷要求谢乐鑫向其转账支付房屋租金，谢乐鑫按照何震雷的要求支付了房屋租金的事实；何震雷向谢乐鑫要求一间单间出租给其同学的聊天记录，证明何震雷知晓房屋被出租且未提出异议的事实；一审开庭后，谢乐鑫质问何伟毅不敢承认要求违法解除租赁事实，并质问何伟毅利用老母亲干违法干扰谢乐鑫的事实。 2、光盘一张，用以证明：何伟毅违法让其母亲多次骚扰谢乐鑫承租的301室，对租客多次骚扰，公安制止无效，造成谢乐鑫的租客逃离、精神崩溃等经济和精神损失。 3、支付宝转账记录一组，用以证明：至今为止水电费都是由谢乐鑫缴纳的事实。 对谢乐鑫提供的证据，何伟毅发表如下质证意见：对证据1，何伟毅在向其儿子何震雷电话核实后，确认是何震雷与谢乐鑫的聊天记录，其把房子租给谢乐鑫没有与何震雷商量过，但何震雷作为儿子也不好说什么，何伟毅也跟谢乐鑫讲过一部分房租支付到何震雷的账户，微信里是何伟毅让何震雷去向谢乐鑫催房租的。对证据2，视频里是何伟毅的母亲，5月份何伟毅和谢乐鑫协商，何伟毅的母亲要住过来由何伟毅照顾抚养，要谢乐鑫把301室退出来，但谢乐鑫一直没有把房子退出来，所以出现了何伟毅母亲去骚扰房客的事情。对证据3，夏天7-10月份用电高峰期，两个电表最起码7、8千元左右电费，谢乐鑫提供的缴费记录只有3000元左右一个月的电费，是不符合事实情况的。因为谢乐鑫没有支付全部的电费，不足的电费是何伟毅支付的，9月份垫付了6500元，10月份垫付了2000元，都是从何伟毅的银行卡直接划扣的。 对谢乐鑫提供的证据，本院认定如下：证据1、2，何伟毅对真实性均无异议，故本院对真实性予以确认；证据3，关于是否存在谢乐鑫未按期缴纳水电费导致何伟毅垫付水电费的问题，双方存在争议，本院要求何伟毅从供电局调取水电费缴纳清单后提交，但何伟毅至今未提供，故对于水电费的争议，本院不作认定，双方可另行解决。 本院对原审判决认定的事实予以确认。 本院认为：一、关于谢乐鑫和何伟毅签订的《协议书》的效力问题。案涉房屋系何伟毅和何震雷共有，虽然何震雷未在《协议书》中签字，但何伟毅与何震雷系父子关系，何伟毅也确认其将案涉房屋出租给谢乐鑫之后何震雷知晓该事实；且部分租金也是直接支付至何震雷的账户，何震雷收取后未提出异议，何震雷还曾向谢乐鑫催讨租金；也无其他证据表明何震雷对《协议书》的效力问题提出过异议。故何伟毅以其将案涉房屋出租给谢乐鑫未经何震雷同意属于无权代理为由主张《协议书》无效，不能成立。二、何伟毅关于解除《协议书》的理由是否成立的问题。虽然2019年之前的房租谢乐鑫存在逾期支付的情况，但租金均已付清，何伟毅也已收取，现何伟毅以之前的租金存在逾期支付情形作为其解除合同的理由，依据不足，本院不予采纳。三、关于是否存在谢乐鑫未按期缴纳水电费导致何伟毅垫付水电费的问题。对此，双方存在争议，何伟毅也未在本院限定的期限内提供供电部门的电费缴纳清单，故对水电费的问题双方可另行解决。综上，何伟毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9400元，由上诉人何伟毅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 晋 审 判 员  金 莹 审 判 员  张淑英 二〇一九年十二月十日 代书记员  张青青