广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22014号上诉人（原审原告）：广州市宏宪房地产开发有限公司，住广东省广州市广花二路238号首层。法定代表人：孔宪桥，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁伟生，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨天柱，广东红棉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘钢，男，1971年6月7日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：杨恒勤，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宛洁，广东广信君达律师事务所实习律师。原审原告：广东长城建设集团有限公司，住所地广东省广州市越秀区寺右新马路4号之8。法定代表人：何绍文。上诉人广州市宏宪房地产开发有限公司（以下简称宏宪公司）因与被上诉人刘钢、原审原告广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初27088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏宪公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持宏宪公司的全部诉讼请求，或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由刘秉忠、刘钢承担。事实和理由：（一）刘秉忠、刘钢以房屋未取得相关证照、控制风险为由，不支付购房款的行为构成根本违约。首先，刘秉忠、刘钢并未提供证据证明案涉房屋存在上述问题。其次，案涉合同是双务合同，没有履行上的先后顺序，即使宏宪公司未及时办理上述证照，但此不属于不能办理的情形，不影响合同的继续履行。只要宏宪公司办妥房产证则不属于违约。刘秉忠、刘钢在无证据的情况下，不继续交付房款，属于根本性违约。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，刘秉忠、刘钢已经不享有合同权利。其一，刘秉忠、刘钢未付清全部楼款；其二，其并未实际占有案涉房屋；其三，刘秉忠、刘钢违反合同约定断供，属于过错方。刘秉忠、刘钢现要求按原房价履行合同，显失公平。签订合同至今长达21年，房价早已大幅度上涨。（二）宏宪公司作为守约方，有权选择解除或继续履行《房屋合建合同》。宏宪公司将案涉房屋另行出售给孔宪桥即为宏宪公司行使合同解除权的结果，也符合行业惯例。据此，刘秉忠、刘钢与宏宪公司、长城公司之间的《房屋合建合同》已经解除，刘秉忠、刘钢已经丧失了《房屋合建合同》项下的关于房屋产权的权利，其仅享有合同项下的债权，其仅能依据案涉合同第六条第3款的约定主张返还已付房款的50%，因另外已付房款的50%将根据合同的约定作为对宏宪公司的经济损失赔偿。（三）双方签订的《房屋合建合同》事实上已经解除，宏宪公司有权提起确认解除之诉且并无诉讼时效的限制。刘秉忠、刘钢若不支付剩余房款的行为可以理解为是“自动退房”，若刘秉忠、刘钢主张房屋质量问题不支付剩余房款，则其可以通过法律途径解决。宏宪公司将案涉房屋出售给孔宪桥的行为即为行使解除权的结果。宏宪公司请求法院解除其与刘秉忠、刘钢的《房屋合建合同》，是确认之诉而非解除之诉，故本案不适用一年的解除时效限制。综上，恳请二审法院判如所请。刘钢二审辩称，不同意宏宪公司、孔宪桥的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。宏宪公司、孔宪桥对一年诉讼时效的解释是错误的，确认解除的解除行为本身也未合法行使。长城公司未到庭发表意见，亦未向本院提交书面意见。宏宪公司、长城公司向一审法院起诉请求：1．请求依法判决确认刘秉忠、刘钢与宏宪公司、长城公司综合处房地产开发部签订的《房屋合建合同》于2000年12月31日解除；2．请求依法判决解除刘秉忠、刘钢与宏宪公司、长城公司签订的《房屋合建合同》并判决刘秉忠、刘钢依合同承担违约金37788元；3．判决刘秉忠、刘钢承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1998年5月26日，宏宪公司（原名称为广州市银宇房地产开发有限公司）与长城公司综合处房地产开发部（原名称为广东长城建设总公司综合处房地产开发部）（共同作为甲方），刘秉忠、刘钢（共同作为乙方）签署了《房屋合建合同》，约定：一、房屋地址、工期。乙方参与广州市xx路xx花园x座四梯八楼xx单元（以下简称案涉房屋）投资，建筑面积71.92平方米。本单元房于一九九七年五月二十八日前完工。二、投资额。乙方以建筑面积每平方米2510元作为该楼东南北方向801单元的结算价，共计人民币176909元。三、付款方式。乙方须于本合同签订之日立即向甲方支付首期总房款70764元，余下60%房款106145元，在交付首期房款次月起，带息分六十期供楼，年息7.2%，每月一期，月供2406元（含息，每月二十日前将该期房款交到甲方指定的账号）。四、双方责任。其中第一款甲方责任d项约定：甲方负责为乙方办理由市国土房管局核发的有效产权证明手续。第二款a项约定：乙方必须保证按期付款。e项约定：逾期付房款或交房期限不来签收房屋，而又未征得甲方同意的，则作自动退房处理按第六条第三款处理。F项约定：乙方入住后，必须向甲方缴付380元/平方米（住宅）的办证费，甲方自收到乙方办证费次日起两年内负责为乙方办妥该房屋的房产证手续，而此费用由甲方统一代乙方向国土局、房管局支付办理该单元的房地产证（按市府及市房管局、国土局办证细则及要求办理）所需费用。六、违约责任。如乙方支付全部或部分房款后终止履行本合同义务，只能取回已付给甲方总款项的50%，其余50%作为赔偿甲方经济损失。七、合同生效及其他。第2款约定：为保证合同的顺利履行，乙方未付清房款之前，不得向甲方领取房地产证，最后双方的结算面积以房管局测量审定的面积为准。等等。上述合同签订当日，刘秉忠、刘钢向宏宪公司和长城公司支付了首期购房款70764元，代办产权费14000元。1998年6月12日，宏宪公司和长城公司将案涉房屋交付给刘秉忠、刘钢使用。1998年6月22日，刘秉忠、刘钢向宏宪公司和长城公司支付了第一期供楼款2406元和代办证费9094元。1998年7月21日，刘秉忠、刘钢向宏宪公司和长城公司支付了第二期供楼款2406元。此后，刘秉忠、刘钢未再支付过供楼款。2001年4月18日，宏宪公司（甲方）与孔宪桥（乙方）签订了《房屋合建合同》，约定：乙方参与案涉房屋投资，乙方以建筑面积每平方米2100元作为该楼东南北方向801单元的结算价，房款共计142359元，付款方式为本合同签订之日向乙方一次性付款142359元。等等。上述合同签订后，双方在房管部门办理了产权转移登记手续。案涉房屋现门牌地址为广州市白云区黄石西路黄石西街30号801房，房屋登记查册资料显示，该房屋于2002年12月31日登记于孔宪桥名下，登记附注处注明：已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从2000年9月20日起；“集资房”自1996年5月1日起，五年内不准进入二级市场交易流通，五年后，如要进入二级市场交易的，必须按照国家有关法律、法规再补交有关税费。为证明自宏宪公司和长城公司于1998年6月12日将案涉房屋交付给刘秉忠、刘钢后，该房屋一直由刘秉忠、刘钢实际占用，刘秉忠、刘钢向一审法院提交了以下证据：1.案涉房屋所在小区的物业公司广州市白云区友诚房地产物业公司（以下简称友诚物业公司）出具的物业费收据，显示刘钢于1998年5月和6月期间向友诚物业公司支付了案涉房屋的公共设施维修分摊、防盗门、对讲机、出入证工本费、防盗网预收款等费用，以及1998年7月至2006年3月的物业管理费。2.广州市自来水公司于2018年11月13日出具的自来水费和污水处理费发票，该发票显示计费时段为2014年4月29日至2014年6月27日，广州市自来水公司在上述发票上加盖“遗失补印，与原件相符”章。另查明，刘秉忠、刘钢曾于2019年3月11日以宏宪公司、长城公司、孔宪桥为被告，诉至一审法院，要求判令宏宪公司、长城公司、孔宪桥协助其办理案涉房屋的过户手续。该案案号为（2019）粤0111民初6944号。该案审理过程中，刘秉忠、刘钢申请了证人钱某到庭作证，证人陈述：“我是广州市白云区黄石西路黄石西街30号801房的业主，住在案涉房屋对面门，我是1997年居住进去801房，刘钢是1998年居住进案涉房屋。刘钢入住案涉房屋后，由于房屋出现质量问题，当时电视台和新闻都有报道过，我还带他们去楼顶看过漏水问题，后来刘秉忠、刘钢一直跟开发商、物业公司协商，一直到现在。后来物业公司有叫保安上去赶刘秉忠、刘钢离开，不清楚有无刘秉忠、刘钢被人赶走而不在案涉房屋居住的情况，刘秉忠、刘钢现在没有在案涉房屋居住，物业公司在2019年4月17日派人来焊死案涉房屋。刘秉忠、刘钢一直都有钥匙进入案涉房屋，2016年我家里装修，我借过刘秉忠、刘钢钥匙然后开门进去放东西，我放东西时案涉房屋内的家具是刘秉忠、刘钢的。我从未见过孔宪桥进去案涉房屋内居住过”。刘秉忠、刘钢于2019年6月5日撤回该案起诉，一审法院于2019年6月6日裁定准许刘秉忠、刘钢撤回起诉。宏宪公司陈述其曾于2008年4月份将案涉房屋焊死，刘秉忠、刘钢对此予以否认。2019年4月17日，宏宪公司将案涉房屋铁门焊死，后刘秉忠、刘钢自行将房门打开。宏宪公司提交孔宪桥与案外人冯东明签订的《房屋租赁合同》，拟证明孔宪桥于2019年6月18日将案涉房屋出租给冯东明使用。孔宪桥在上述合同签订后，并未能将案涉房屋交付给冯东明。本案审理过程中，宏宪公司和长城公司主张，若法院经审查后认为双方合同尚未解除，则其在本案中要求解除其与刘秉忠、刘钢之间的《房屋合建合同》。另查明，2019年7月2日，刘秉忠、刘钢以宏宪公司、孔宪桥为被告，诉至一审法院要求确认：1.确认宏宪公司与孔宪桥签订的《房屋合建合同》无效；2.请求判决宏宪公司与孔宪桥将案涉房屋产权在房管局恢复登记到宏宪公司名下。该案中刘秉忠、刘钢向一审法院申请查封案涉房屋，该案审理过程中，为防止双方在诉讼过程中冲突升级，并经各方当事人同意，一审法院采用在案涉房屋房门上张贴封条的方式对房屋进行查封。一审法院于2019年9月24日作出（2019）粤0111民初23963号民事判决书，判决：一、确认宏宪公司与孔宪桥于2001年4月18日签订的《房屋合建合同》无效；二、在本判决生效之日起十五日内，宏宪公司与孔宪桥将案涉房屋在房管部门恢复登记至宏宪公司名下。一审法院认为，宏宪公司、长城公司与刘秉忠、刘钢签署的《房屋合建合同》实为农村“集资房”买卖合同，但案涉房屋所在的土地已办理土地征用手续转为国有土地，且案涉房屋现已经核发产权证，双方合同的法律障碍已经消除，故上述《房屋合建合同》应认定为有效合同。上述合同签订后，宏宪公司、长城公司已于1998年6月12日将案涉房屋交付给刘秉忠、刘钢使用。本案争议的焦点是上述《房屋合建合同》是否已于2000年12月31日解除。宏宪公司、长城公司与刘秉忠、刘钢之间的《房屋合建合同》中约定乙方（即刘秉忠、刘钢）“逾期付房款或交房期限不来签收房屋，而又未征得甲方同意的，则作自动退房处理按第六条第三款处理”，由于该条款约定的解除条件涉及合同履行行为，故该条款的约定并不属于《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定的附解除条件合同，而是属于《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定解除条件合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同解除的效力”的规定，即使《房屋合建合同》中约定解除条件成就（即未征得甲方同意逾期支付房款）时视为即合同自动解除（即自动退房），合同也不能自动解除，解除权人还需要发出解除通知，合同在解除通知到达对方当事人时才能解除。本案中，并无证据证实宏宪公司、长城公司在2000年12月31日前（含当日）曾向刘秉忠、刘钢发出过解除合同的通知，故现有证据不足以证实双方合同已于2000年12月31日解除。对于宏宪公司、长城公司提出的案涉房屋自2003年以后由孔宪桥管用，刘秉忠、刘钢在2000年以后即已不再管用案涉房屋，可视为放弃相关的房屋权益，双方均以实际行动终止并解除《房屋合建合同》的主张，一审法院认为，刘秉忠、刘钢提交的物业费收据、水电费发票以及证人钱某的证言均可以证实案涉房屋自交付后一直由刘秉忠、刘钢实际控制，即使刘秉忠、刘钢曾有一段时间并未在案涉房屋内实际居住，亦不妨碍刘秉忠、刘钢对案涉房屋实际占用的事实，并无证据证实孔宪桥曾占用及控制过案涉房屋，因此宏宪公司、长城公司主张双方以实际行动终止并解除了双方之间的《房屋合建合同》依据不足，一审法院不予确认。至于宏宪公司、长城公司提出若法院不确认其与刘秉忠、刘钢的《房屋合建合同》于2000年12月31日解除，则要求法院判决解除双方《房屋合建合同》，该诉求能否成立的问题，一审法院分析如下：其一，根据案涉房屋的查册资料显示，案涉房屋于2000年9月20日才办妥国有土地出让金补交手续，且自2001年5月1日以后才能进入二级市场交易，由此可知案涉房屋在双方约定的办证期限内并不具备办理房地产证的条件，刘秉忠、刘钢暂停支付购房款理据充分，并无证据证实宏宪公司、长城公司在案涉房屋具备办证条件后及时将该情况告知刘秉忠、刘钢，故刘秉忠、刘钢至今未付清购房款存在合理的抗辩理由。其二，即使刘秉忠、刘钢的行为不存在合理的抗辩理由，宏宪公司、长城公司行使合同解除权也已经超过解除权的除斥期间。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，对方未催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，根据《房屋合建合同》的约定，刘秉忠、刘钢应当在2003年6月前付清购房款，即刘秉忠、刘钢违约的事实发生在2003年6月前，宏宪公司、长城公司直到现在才提出解除合同已经超过了解除权的行使期限。综上，宏宪公司、长城公司在本案中要求解除与刘秉忠、刘钢之间的《房屋合建合同》依据不足，一审法院不予支持。宏宪公司、长城公司要求刘秉忠、刘钢支付已付房款50%的违约金，该违约金的约定属于解约违约金，由于双方合同并未解除，故宏宪公司、长城公司的该项诉讼请求依据不足，一审法院亦不支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，于2019年9月24日判决如下：驳回宏宪公司、长城公司的全部诉讼请求。一审案件受理费1919元，由宏宪公司、长城公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。另查，一审被告刘秉忠于2019年9月9日死亡，其法定继承人李荣香、刘丹、刘锐、刘鑫向本院提交放弃继承权的《公证书》，其中载明：刘秉忠生前与刘钢共同购买了广州市黄石路榕溪花园D座四梯八楼801单元私产房一套。刘秉忠生前未设立遗嘱或与他人签订遗赠抚养协议，我们是其法定继承人之一，享有刘秉忠的继承权，决定自愿放弃上述遗产的继承权。2019年12月5日，上述法定继承人向本院递交放弃参与本案诉讼的说明。二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.宏宪公司没有书面证据证明其向刘秉忠、刘钢行使解除权；2.宏宪公司与孔宪桥签订的《房屋合建合同》没有约定房屋的交付时间，孔宪桥未提交催告房屋交付的依据，未提交房款支付的银行凭证。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：宏宪公司主张确认合同于2000年12月31日解除是否成立。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”据此可知，无论约定解除还是法定解除，解除权的行使采取的是通知程序，实行通知到达主义。本案中，宏宪公司即使依据出现的约定事由或者法律规定的情形行使解除权的，也应当将解除合同的决定通知刘秉忠、刘钢，现从案件查明事实审查来看，宏宪公司并没有书面证据证明其向刘秉忠、刘钢发出过解除合同通知，故其主张确认合同于2000年12月31日解除，缺乏法律依据，本院不予采信。一审法院处理并无不当，本院予以维持。宏宪公司上诉提出其享有合同解除权以及刘秉忠、刘钢存在根本性违约的抗辩理由，均不能支持其主张确认合同解除的事实依据，本院对此不予采信。综上所述，宏宪公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3838元，由广州市宏宪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月二十四日书记员  杨希曾龙辉