湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初2453号原告：中国银行股份有限公司武汉青山支行，住所地武汉市青山区和平大道1284号（中银大厦1-5楼）。负责人：夏静，该行行长。委托诉讼代理人：陈汉云，湖北瑞通天元律师事务所律师（一般代理）。被告：涂虎，男，1986年2月6日出生，汉族，住武汉市青山区。被告：武汉市金诺房地产开发有限公司，住所地武汉市武昌区丁字桥路108号。法定代表人：梁洁华，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜忠旋，男，1990年1月9日出生，汉族，该公司员工（特别授权代理）。原告中国银行股份有限公司武汉青山支行（以下简称中国银行）与被告涂虎、武汉市金诺房地产开发有限公司（以下简称金诺房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国银行的委托诉讼代理人陈汉云，被告金诺房地产公司的委托诉讼代理人杜忠旋到庭参加诉讼。被告涂虎经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。按法律规定本案公告期间不计入审限，已扣除。本案现已审理终结。原告中国银行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告涂虎于2010年12月30日签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2010年JLYY字第035号）；2、被告涂虎立即向原告偿还截止至2019年3月25日的借款本金、利息、罚息共计492,290.63元，及从2019年3月25日起至前述款项实际付清之日止的利息、罚息（按双方签订的《个人一手住房贷款合同》约定标准计算）；3、原告对坐落于武昌区丁字桥路108号武汉?金诺雅苑1栋2层1室房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在被告涂虎不能清偿前述债务及原告垫付的诉讼费用范围内享有优先受偿权；4、被告金诺房地产公司对被告涂虎所欠借款本金、利息、罚息承担连带偿还责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年11月3日，涂虎就购买武昌区丁字桥路108号武汉?金诺雅苑1栋2层1室房屋，与金诺房地产公司签订了1份《武汉市商品房买卖合同》，合同约定涂虎购买的为预售商品房，购房总款为806,469元。2010年12月30日，原告与涂虎签订《个人一手住房贷款合同》，约定：贷款金额560,000元，贷款期限300个月，自贷款人实际放款日起算；贷款用途为借款人支付购买前述房产的购房款，购房总价款806,469元；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次；第一个浮动周期内，贷款月利率为3.8375‰；贷款偿还方式为按月等额本息还款；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；借款人未按期归还贷款本息构成或视为借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任；争议解决方式为协商不成时，依法向贷款人所在地人民法院起诉。涂虎于2010年10月24日在该合同借款人处签名并捺印，原告于2010年12月30日在贷款人处加盖公章予以确认。2010年11月25日，原告与涂虎办理了其所购房屋的抵押权登记手续，武汉市武昌区住房保障和房屋管理局分别出具了编号为武房期昌字第××号的《武汉市期房抵押证明》，载明：抵押人涂虎，抵押权人中国银行股份有限公司武汉青山支行，抵押物坐落于武昌区丁字桥路108号武汉?金诺雅苑1栋2层1室房屋，权利价值为560,000元。前述期房抵押证明上还载明“本证明书具有与房屋他项权证的同等效力，受国家法律保护”。2010年10月24日，金诺房地产公司向原告出具了《不可撤销连带责任担保函》，担保函明确同意愿为涂虎向原告所贷上述款项提供不可撤销连带责任担保，借款合同双方解除合同或借款合同提前到期，本担保仍然有效。担保范围为借款本金56万元、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等），因债务人违约给债权人造成的损失和其他所有应付费用。保证期间为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付贵行之日止。金诺房地产公司还在该保函第4条承诺：在保证期间内，若借款人拖欠贵行任一期贷款本息，则本公司立即履行保证义务。2011年1月6日，原告依约向涂虎指定的金诺房地产公司账户发放了贷款560,000元，放款时贷款月利率为3.8375‰。截至2019年3月25日，涂虎还款81期，逾期18期，已还本金95,077.04元，未到期本金438,908.01元，逾期本息53,382.62元（其中拖欠本金26,014.95元、利息24,935.64元、本金的罚息1,202.47元、利息的罚息1,229.56元），未到期本金及逾期本息合计492,290.63元。原告就涂虎拖欠的本息多次催要无果，涂虎所购房屋他项权证正本至今亦未交付原告。故原告诉至法院，请求判如所请。被告涂虎未到庭参加诉讼，亦未提交证据。被告金诺房地产公司辩称：1、金诺房地产公司提供的系阶段性担保，在金诺房地产公司办理完相关手续，房屋具备办理房产证条件后的一段合理期间内，应视为已完成阶段性的担保而无需再承担担保责任。2、即使根据《中华人民共和国物权法》第176条的规定，金诺房地产公司应承担补充担保责任，而非连带担保责任。金诺房地产公司已帮涂虎代偿12,290.63元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了《武汉市商品房买卖合同》及发票、《个人一手住房贷款合同》、武汉市期房抵押证明、不可撤销连带责任担保函、借据存根、贷款已还款明细清单及逾期未还款查询单。被告金诺房地产公司提交了房屋查封信息单、转账凭证。本院认为原告及被告提交的证据均客观真实，与本案有关联，本院予以采信。经审理查明：2010年11月3日，涂虎与金诺房地产公司签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：昌100503839），购买武昌区丁字桥路108号武汉?金诺雅苑1栋2层1室房屋，合同约定涂虎购买的为预售商品房，购房总款为806,469元。金诺房地产公司向涂虎出具了246,469元的首付款发票，约定余款以贷款方式支付房款。2010年12月30日，原告与涂虎签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2010年JLYY字第035号），约定：贷款购买武昌区丁字桥路108号武汉?金诺雅苑1栋2层1室房屋，贷款金额560,000元，贷款期限300个月，自贷款人实际放款日起算；贷款用途为借款人支付购买前述房产的购房款，购房总价款806,469元；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次；第一个浮动周期内，贷款月利率为3.8375‰；贷款偿还方式为按月等额本息还款；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，按罚息利率计收利息的公式为，利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；借款人未按期归还贷款本息构成或视为借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任；争议解决方式为协商不成时，依法向贷款人所在地人民法院起诉。涂虎于2010年10月24日在该合同借款人处签名并捺印，原告于2010年12月30日在贷款人处加盖公章予以确认。2010年11月25日，原告与涂虎办理了其所购房屋的期房抵押登记手续，武汉市武昌区住房保障和房屋管理局出具了编号为武房期昌字第××号的《武汉市期房抵押证明》，载明：抵押人涂虎，抵押权人中国银行股份有限公司武汉青山支行，抵押物坐落于武昌区丁字桥路108号武汉?金诺雅苑1栋2层1室房屋，权利价值为56万元。同时，金诺房地产公司向原告出具了《不可撤销连带责任担保函》，载明金诺房地产公司同意为涂虎向原告所贷上述款项提供不可撤销连带责任担保，借款合同双方解除合同或借款合同提前到期，本担保仍然有效。担保范围为借款本金56万元、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权费用（包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等），因债务人违约给债权人造成的损失和其他所有应付费用。保证期间为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付贵行之日止。2011年1月6日，原告依约向涂虎指定的金诺房地产公司账户发放了贷款560,000元，放款时贷款月利率为3.8375‰。在合同履行的过程中，被告涂虎未按合同约定的还款金额和期限还款，截至2019年3月25日，涂虎还款81期，逾期18期，已还本金95,077.04元，未到期本金438,908.01元，逾期本息53,382.62元（其中拖欠本金26,014.95元、利息24,935.64元、本金的罚息1,202.47元、利息的罚息1,229.56元），未到期本金及逾期本息合计492,290.63元。现原告诉至本院，请求判如所请。2019年11月13日，金诺房地产公司向原告代偿了12,290.63元，转款单载明用途为“金诺代涂虎还房贷利息”。本院认为，原告与被告涂虎签订的《个人一手住房贷款合同》，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律规定，该合同合法有效。原告依约向被告涂虎发放了贷款560,000元，但被告涂虎未按约定向原告偿还贷款，其行为已构成违约，原告有权依据《个人一手住房贷款合同》的约定解除合同，并要求被告涂虎立即清偿借款本息及相关费用。被告涂虎除应如数归还借款本金外，还应支付利息、罚息。截止2019年3月25日，根据原告电脑系统显示未到期本金438,908.01元，逾期本息53,382.62元（其中拖欠本金26,014.95元、利息24,935.64元、本金的罚息1,202.47元、利息的罚息1,229.56元）。金诺房地产公司帮涂虎代偿的12,290.63元利息，扣除后，涂虎应向原告提前偿还尚未到期本金438,908.01元，逾期本息41,091.99元（截止2019年3月25日）及此后的利息、罚息。原告对《个人一手住房贷款合同》约定的抵押物仅办理了抵押预告登记，双方至今未办理正式房屋抵押登记手续，原告亦未取得房屋他项权证。原告作为案涉房屋抵押预告登记的权利人，在房屋抵押权设立登记前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满时要求办理抵押权登记的请求权，并非对房屋享有现实的抵押权，故原告主张对案涉两套房屋享有优先受偿权，无法律依据，本院不予支持。金诺房地产公司出具的《不可撤销连带责任担保函》载明，金诺房地产公司对涂虎的案涉贷款承担连带责任保证，保证期间为借款合同生效之日开始至借款人所购房屋他项权证正本交付贵行之日止。如前述，因本案涉诉房产至今尚未办理正式房屋抵押登记，原告对涉诉房产不享优先受偿权，故金诺房地产公司关于只对抵押物不足以清偿的部分债务承担保证责任及已经完成了阶段性的担保无需再承担担保责任的抗辩理由不能成立。金诺房地产公司主张案涉房屋具备办证条件，但未能证明原告存在阻止办证的过错。故金诺房地产公司应承担连带保证责任。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司武汉青山支行与被告涂虎于2010年12月30日签订的《个人一手住房贷款合同》（合同编号：2010年JLYY字第035号）；二、被告涂虎于本判决生效之日起10日内向原告中国银行股份有限公司武汉青山支行返还截止2019年3月25日的借款本金、利息、罚息共计480,000元及从2019年3月25日起至借款还清之日止的利息、罚息（按《个人一手住房贷款合同》的约定计算）；三、被告武汉市金诺房地产开发有限公司对被告涂虎的上述第（二）项债务向原告中国银行股份有限公司武汉青山支行承担连带清偿责任；四、驳回原告中国银行股份有限公司武汉青山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8,684元、保全费2,981元，由被告涂虎负担。第一次公告费260元及第二次公告费（以实际发生为准），均由被告涂虎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  施 义人民陪审员  张春华人民陪审员  王庆钢二〇一九年十二月二十六日书 记 员  张 强