四川省江安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1523民初1168号 原告：成勇，男，1974年2月6日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 原告：黄敏，女，1976年6月22日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 原告成勇、黄敏的共同委托诉讼代理人：廖道远，四川舟度律师事务所律师。执业证号：15115201810046142。 被告：黄生良，男，1963年9月12日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 被告：熊中琼，女，1963年4月23日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：黄生良（系被告熊中琼前夫），男，1963年9月12日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 被告：黄某2，女，1984年12月23日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 被告：曹应楷，男，1981年8月15日出生，汉族，居民，住四川省遂宁市安居区。 被告：曹某，男，2009年3月8日出生，汉族，居民，住四川省遂宁市安居区。 法定代理人：黄某2（被告曹某之母），女，1984年12月23日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 被告：黄某3，男，1987年2月21日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 被告：王英，女，1985年11月20日出生，汉族，居民，住四川省简阳市。现羁押于四川省女子监狱。 被告：黄某1，男，2009年8月16日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 法定代理人：黄某3（被告黄某1之父），男，1987年2月21日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 第三人：张正荣，男，1961年4月5日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 第三人：李孝珍，女，1963年6月17日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：张正荣（系李孝珍之夫），男，1961年4月5日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 第三人：贺乾楷，男，1952年9月8日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：王晓刚，四川酒都律师事务所律师。执业证号：15115200810964759。 第三人：邱茂才，男，1949年3月7日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 原告成勇、黄敏与被告黄生良、熊中琼、第三人张正荣、李孝珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，原告于2019年7月3日申请追加贺乾楷、邱茂才为无独立请求权的第三人，于2019年10月13日申请追加黄某2、曹应楷、曹某、黄某3、王英、黄某1为本案被告参加，本院依法予以准许。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告成勇、黄敏及其委托诉讼代理人廖道远，被告黄生良（同时也是熊中琼的委托诉讼代理人），第三人张正荣（同时也是李孝珍的委托诉讼代理人）、贺乾楷及其委托诉讼代理人王晓刚、邱茂才到庭参加诉讼。被告黄某2、曹应楷、曹某、黄某3、王英、黄某1经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告成勇、黄敏向本院提出诉讼请求：1、确认原告成勇、黄敏与被告黄生良、熊中琼、第三人张正荣、李孝珍分别于2015年3月23日、2015年10月31日、2015年11月7日签订的关于江安县江安镇竹苑小区1栋1单元11楼2号房屋（面积120.75平方米）的《房屋买卖合同》《房屋转让协议书》《三方协议》合法有效，并由各被告协助原告成勇、黄敏办理不动产权证书；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告黄生良、熊中琼原系夫妻关系，二人将案涉拆迁安置房屋于2015年3月23日出售给第三人张正荣、李孝珍；2015年10月31日，第三人张正荣、李孝珍将案涉房屋转让给原告；2015年11月7日，各方达成《三方协议》。此后，原告按约定支付了房屋价款，被告黄生良、熊中琼于2017年2月9日将案涉房屋交给原告占有使用。被告黄生良、熊中琼因其他经济纠纷致案涉房屋被查封，原告得知后提出执行异议，法院审理后中止了对案涉房屋的执行。现原告为维护合法权益诉至法院，提出如上诉讼请求。 被告黄生良、熊中琼辩称，二被告曾系夫妻关系，现已离婚。对原告的诉讼请求及陈述的事实均无异议，但因案涉房屋被查封无法为原告办理过户登记手续。 被告黄某2书面辩称，本人系黄生良之女，对卖房一事知晓，并同意黄生良、熊中琼卖拆迁安置房，具体需要什么补充全权由黄生良作主。 被告曹应楷书面辩称，本人系黄生良的女婿，全权支持黄生良处理变卖拆迁安置的房屋。 被告曹某未作答辩。 被告黄某3书面辩称，本人系黄生良之子，对卖房一事知晓，并同意黄生良、熊中琼卖拆迁安置房，具体需要什么补充全权由黄生良作主；与王英已离婚，关于拆迁安置房屋，王英不干涉，也未作为夫妻财产分配。 被告王英未作答辩。 被告黄某1未作答辩。 第三人张正荣、李孝珍陈述，二人系夫妻关系，对原告的诉讼请求及陈述的事实均无异议。 第三人贺乾楷陈述，黄生良、熊中琼处理的拆迁房屋系家庭共有财产，未经其他家庭成员同意相关合同无效；案涉房屋在处分时未建好，且至今也未取得权属，其处分行为无效；案件遗漏了其他共有权人，损害了其他共有权人的利益。 第三人邱茂才陈述，对房屋在没有修成之前就卖了的事实无异议，但相关买卖合同是否合法需要审查。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明以下事实：被告黄生良、熊中琼在合同签订前系夫妻关系，二人于2015年10月15日在江安县民政局协议离婚；被告黄某2是黄生良、熊中琼之女，与被告曹应楷系夫妻关系，被告曹某是黄某2、曹应楷之子；被告黄某3是黄生良、熊中琼之子，与王英于2016年1月15日在江安县民政局协议离婚，该协议载明无夫妻共同财产，有夫妻共同债务120万元（王英承担其中的40万元，黄某3承担熊中琼处的80万元），被告黄某1是黄某3、王英之子。2013年11月20日，被告熊中琼（乙方）与江安县土地收购储备交易中心（甲方）签订《征收土地拆迁房屋安置补偿合同书》，载明：乙方本居在籍人口熊中琼、黄某3、黄某2、黄某1，常住人口黄生良、王英、曹应楷、曹某；被拆迁房屋位于，砖瓦结构，乙方应享受换房建筑面积240平方米；乙方自愿选择以房换房、领取社会保障的安置方式；乙方申请安置房2套，每套120平方米。 2015年3月23日，熊中琼、黄生良（出卖人）与张正荣、李孝珍（买受人）签订《房屋买卖合同》，其内容：经出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就买卖事宜达成协议如下：一、出卖人的房屋取得：出卖熊中琼系被征收土地的拆迁户，根据安置补偿规定于2013年11月20日同江安县土地收购储备交易中心签订的Ａ地块肆号合同，得到以房换房住宅两套，面积共240平米（即120平米、120平米）及优惠门市一个约40平米。安置房位于六社区竹院子安置点（即现正施工中的竹苑小区）。房屋共有权人已全部同意卖房，若因签名不齐备而造成法律责任后果由出卖方承担，并赔偿买受人本息85万元（大写捌拾伍万元正）。二、出卖人和买受人达成协议，买受人购买的住宅具体楼层待工程竣工，在被拆迁户按拆迁合同选房时请买房人共同参加选房，确定买受人的住宅位置、楼层。三、计价与价款：建筑面积按实际面积计算。买受人住宅为出卖人两套住宅中的一套，其面积为120平米，议定单价为每平米2233元人民币。按120平米计算，总金额为人民币267960.00元整。四、买受人首付200000.00（近期陆续付，以收条为准）作为买受人的购房款支付出卖人的卖房款；余款在交付两证（土地证、房产证）时付清。五、由于竹苑小区正在建设中，竣工后选房时面积可能有出入，出卖人和买受人议订，按选定房的实际面积计算总金额，届时多退少补。其单价不变。六、买受人取得的住宅享受拆迁户的同等设施，不再计价付款。若房屋出现重大质量问题（如裂口、深陷、倾斜）买售方有权要求退房和赔偿，出卖人应全部退款，及时还清本息（利息按月息1.5%计）。七、办理过户手续房产证，土地使用证及税费由出卖人负担；“水、电、气”户头费和安装费由出卖人承担。八、交房时间：以被拆迁户选房时为准。九、违约责任：出卖人和买受人均不得违反合同，任何一方违反合同均应负法律和为此而造成的损失责任。十、其它：附（一）出卖人《征收土地拆迁房屋安置补偿合同书》复印件。十一、本合同一式四份，出卖人两份，买受人一份，见证人一份，从签字之日起生效。十二、补充：本合同买受人具有唯一合法性，出卖人不能将本房出售给其它人，若发现卖给其它人，出卖人赔偿本合同买受人50万元（大写伍拾万元）。双方当事人及见证人张某在协议上签名捺印。同日，黄生良尾号为3888的手机显示一条短信“同意卖拆迁房、黄某2”，时间为21：36；手机尾号4267显示短信“同意卖拆迁房黄某3”，时间为21：49，该短信内容与张正荣当庭提交的手机储存信息完全一致。合同签订后，黄生良先后出具了3张收条，金额共计20万元，分别为：2015年3月23日“今收到张正荣、李孝珍交来购房款陆万元正（60000.00元）”；2015年3月25日“今收到张正荣、李孝珍交来购房款（50000.00元），大写：伍万元正”；2015年4月7日“今收到张正荣、李孝珍交来购房款玖万元正（90000.00元）［其中捌万柒仟元是江安东街农行转账］此条”，该收条与8.7万元的存折转账一致。 2015年10月31日，张正荣（甲方）与成勇、黄敏（乙方）签订《房屋转让协议书》，约定：甲方有位于县城竹苑小区在建住房一套（张正荣原向黄生良、熊中琼购买），现转让给乙方，有关事项协议如下：一、面积：120平方米左右（最后依竣工确定面积结算）。二、有关约定内容与原合同（张正荣与黄生良签订）相同。三、张正荣与黄生良签订的原合同单价2233元/米，120平方米，合计267960元。乙方按此原价支付甲方，支付方式（时间、数量等）与原合同相同。 2015年11月7日，甲方：张正荣（早签合同人），乙方：成勇（买房人），丙方：黄生良（卖房人），签订《三方协议》：“早签合同人张正荣将房屋购买权转让成勇，黄生良同意成勇为买房人，买房人和卖房人责、权、利按照张正荣同黄生良2015年3月23日签订的《房屋买卖合同》履行。附《房屋买卖合同》。”2015年11月16日，成勇之父成学国向李孝珍位于中国农业银行的账户转款20万元。 2017年2月9日，原告黄敏向江安县土地收购储备交易中心转账3.5万元；同日江安县土地和房屋征收征用工作服务中心收取了竹苑小区熊中琼（1-7-2和1-11-2）的房屋维修基金等费用共计103804元。 2017年2月9日江安县土地和房屋征收征用工作服务中心向四川恒志物业服务有限公司发出《住房移交通知》：竹苑小区回迁安置户：熊中琼，安置住房贰套，住房编号：1栋1-7-2号，房屋面积120.75平方米、1栋1-11-2号，房屋面积120.75平方米，在我中心已缴清安置住房房款，请你公司（小区物管处）及时为安置户办理房屋移交等相关手续，特此通知。通知手写注明的内容有：熊中琼备注1栋1-11-2号交成勇；黄生良于2019年3月21日备注“我于2017年2月9日将房屋交给了成勇（1栋11-2号）”；成勇于2019年3月21备注“2017年2月9日，我和黄敏接到1-1-11-2号房并已使用”。 2017年2月24日，黄生良出具收条一张：“收条收到成勇、黄敏竹苑小区（第11楼）购房款（120.7平方米左右，每平方米2233元）269600元及大修基金0.4万元，至此，己完清购房款和大修基金，办理房产证和土地使用证由我承担，买房人不再承担任何费用……” 原告提交的物业收款收据显示：2017年2月9日预交了案涉房屋2017年3月至2018年2月期间的物业费1394元，黄生良备注“已交房给成勇，此款由成勇交黄生良”；2019年3月12日收据显示户名为成勇，2018年3月至2019年2月期间的物业费为1394元。 2017年邱茂才在起诉黄生良、熊中琼民间借贷纠纷一案中申请财产保全，本院于2017年7月31日作出（2017）川1523民初1202-1号民事裁定，查封了黄生良、熊中琼所有的位于社区竹苑小区的案涉安置房；贺乾楷申请执行黄生良民间借贷纠纷一案中，本院于2019年2月26日作出（2018）川1523执恢419号执行裁定，查封了案涉安置房屋。成勇、黄敏得知案涉房屋被查封的情况后，以系善意购买查封侵害其合法权益为由向本院提出执行异议；本院分别以（2019）川1523执异22号、21号立案受理，并于2019年5月6日作出执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行，执行裁定书已于2019年5月22日生效。 另查明，2019年4月8日张正荣的手机短信显示：手机尾号5045的信息“黄某2申明：江安竹苑小区回迁安置房是全家共有房产，我只同意卖出，从未同意抵押”；手机尾号3177号的信息“黄某3申明：我从未同意将江安竹苑小区全家共有住房抵押给别人，只同意合法卖出。” 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。2015年3月23日，张正荣、李孝珍与被告黄生良、熊中琼在签订房屋买卖合同的过程中，被告黄生良、熊中琼征求了子女的意见；黄某2、黄某3、曹应楷的书面答辩意见也表明各自对卖房一事是知晓、认可的；在合同签订时黄某3、王英是夫妻关系，对案涉房屋出售的事实应当知晓。因此，张正荣、李孝珍在购房的过程中已尽到了合理的注意义务。黄某3、王英协议离婚时并未提及案涉安置房屋，诉讼中王英放弃答辩是其民事诉讼权利的行使，不利后果应由王英自行承担。合同签订后，张正荣、李孝珍按合同约定支付了被告黄生良、熊中琼房屋价款20万元。2015年10月31日，张正荣又将案涉房屋转让给了成勇、黄敏，并于2015年11月7日签订《三方协议》得到了被告黄生良的认可。李孝珍收取价款20万元对房屋转卖行为进行了追认；熊中琼在住房移交通知中备注案涉房屋交由原告，该行为视为其对《三方协议》的追认。原告黄敏在2017年2月9日向江安县土地收购储备交易中心转账3.5万元，并向被告黄生良、熊中琼支付全部购房款，履行了合同义务。由于《房屋买卖合同》《房屋转让协议书》《三方协议》均不违反法律强制性规定，购房人已尽到合理注意义务，按合同约定履行了全部义务，故上述合同均合法有效。 关于房屋查封的问题，案涉房屋在买受人成勇、黄敏已履行全部义务并实际占有一段时间后，有权国家机关对房屋采取查封的强制措施，查封行为不影响已成立的房屋买卖合同的效力。各被告均应协助原告办理不动产权登记。根据约定，过户费由被告黄生良负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国物权法》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、2015年3月23日熊中琼、黄生良与张正荣、李孝珍签订的《房屋买卖合同》、2015年10月31日张正荣与成勇、黄敏签订的《房屋转让协议书》、2015年11月7日张正荣、成勇、黄生良的《三方协议》均合法有效； 二、被告黄生良、熊中琼、黄某2、曹应楷、曹某、黄某3、王英、黄某1于本判决生效之日起十五日内协助原告成勇、黄敏办理位于江安县房屋的不动产权登记。 案件受理费5344元，由被告黄生良负担；此款原告成勇、黄敏已预交，由被告黄生良于本判决生效后十五日内一次性支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  刘作强 人民陪审员  周乾高 人民陪审员  张 金 二〇一九年十二月二十七日 法官 助理  罗登虎 书 记 员  周五一 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。