河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终24936号上诉人（原审被告）：刘英霞，女，1974年3月12日出生，汉族，住河南省浚县。委托诉讼代理人：张景伟，河南裕?律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：智文生，男，1967年1月23日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：聂军政，河南荣康律师事务所律师。委托诉讼代理人：林彬，河南荣康律师事务所实习律师。上诉人刘英霞因与被上诉人智文生排除妨害纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初7070号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘英霞上诉请求：1.撤销原判发回重审或者依法改判驳回原审判决第一项、第二项；2.本案一、二审诉讼费均由被上诉承担。事实和理由：一、一审法院程序违法。根据合同相对性原则，被上诉人将上诉人列为本案唯一被告，主体不适格，被上诉人应当将陈富文与上诉人刘英霞列为共同被告。二、上诉人对涉案房屋构成善意取得。三、陈富文与被上诉人之间是否存在租赁关系存疑。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。智文生辩称：一、原审程序合法，本案不存在追加被告的法定情形。原审诉讼的提起是基于上诉人无权占有被上诉人的房屋，妨碍被上诉人智文生的物权相关权利的行使，并非是基于合同法律关系提起。上诉人与被上诉人之间没有签订任何合同，没有任何金钱交易，不存在合同法律关系，被上诉人提起排除妨碍事实而非合同纠纷相关诉讼，有明确事实和法律依据，合法合理。虽然被上诉人与案外人陈富文之间存在房屋租赁合同关系，但是占有房屋拒不归还、侵害物权的并非陈富文而是上诉人，原审无需也不应起诉陈富文返还房屋，至于陈富文是否违约以及违约金赔付问题，属于另案解决的范围，与本案无关。二、原审认定事实清楚，适用法律正确。原审提交的证据已经足以证明上诉人无权占有被上诉人房屋拒不归还的事实，被上诉人没有也未授权任何人与上诉人签订任何房屋买卖合同。上诉人提交的借条以及银行转账能证明其与案外人陈富文之间存在纠纷，其与陈富文的纠纷不影响本案妨碍物权占有房屋的情况。综上，原审认定事实清楚，程序合法，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。智文生向一审法院起诉请求：1.被告立即搬离房屋,排除妨害；2.被告依照每月3000元的标准支付自起诉之日至实际搬离之日的房屋占有使用费；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告分别于2010年6月18日、2011年2月15日、2011年12月29日向案外人河南晟烨置业有限公司（以下简称晟烨公司）交纳房款80000元、100000元、100000元。2012年7月13日，原告（××）与晟烨公司（出卖人）签订《车位、储藏室买卖合同》，约定××购买出卖人开发的旭日龙园小区E6-54号车位，价款115000元。同日，原告支付车位费115000元。2012年6月17日、2015年1月23日，原告分别向案外人河南金地置业有限公司（以下简称金地公司）旭日·龙园项目部交纳房款103243元、67631元。2012年4月29日，原告签署《旭日龙园选房确认单》，载明：房号为6号楼西单元31层西南户，车位号为E6-54号。2015年1月，金地公司将涉案房屋交付原告。2015年10月30日，原告（出租方、甲方）与案外人陈富文（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将旭日龙园6号楼西单元31层西南户3102号房屋（面积126㎡）出租给乙方使用，出租期限自2016年1月1日起至2021年1月1日止（2015年11月、12月为装修期）；每月租金为3000元，每季度提前10天支付等。原告分别于2016年11月8日、2017年1月3日、2017年5月22日、2017年9月12日、2018年5月2日、2019年2月27日收到陈富文汇款18000元、18000元、3000元、18000元、18000元、18000元，分别于2015年11月11日、2016年5月12日收到案外人陈巧玲汇款12000元、9000元。2016年2月，被告开始装修涉案房屋，并居住至今。2019年3月19日，郑州万嘉物业管理有限公司出具《证明》，载明：“智文生为郑东新区商都路北康平路西福禄街39号旭日龙园6号楼2单元31层3102(247)号业主”。2019年3月21日，原告以未及时收到房租为由，要求被告刘英霞搬离涉案房屋。未遂后，向郑东分局商都路派出所报警。派出所民警到现场后，认定属于经济纠纷，要求双方自行协商解决。另查明，1.晟烨公司、金地公司向原告出具的购房款收据原件均由原告保存。2.涉案房屋未办理产权登记手续。3.已生效的（2016）豫01民终507号民事判决查明以下事实：金地公司与晟烨公司签订《房地产合作项目开发协议书》，约定金地公司愿以位于郑东新区商都路北康平路西面积约50亩的土地作为投资与晟烨公司共同合作从事房地产开发，项目名称为旭日龙园，合作开发项目拟成立“河南金地置业有限公司”项目部，以金地公司名义进行……。诉讼过程中，原告称，其共收到陈富文支付的2016年1月至2019年2月期间房租114000元（通过陈富文账户支付93000元、通过陈巧玲账户支付21000元）；被告称，其共向原告的委托人陈富文支付全部购房款559800元，其中房款501421元，其余为过户费、维修基金及好处费，并提交银行流水明细单及陈富文出具的《借条》。银行流水明细单显示：被告分别于2014年4月29日、2014年5月6日、2015年9月23日、2015年9月24日、2015年12月29日、2016年2月1日、2016年4月5日、2017年4月19日向陈富文转款220000元、15000元、80000元、20000元、20000元、40000元、75000元、29000元，以上共计499000元。《借条》载明：“今借刘英霞223800元，定于2014年7月1日前还清。陈富文，2014年5月14日”。一审法院认为，公民、法人和其他组织的财产所有权受法律的保护。本案中，原告提交的《旭日龙园选房确认单》、《车位、储藏室买卖合同》、《收据》、银行流水明细单，能够证明其于2012年购买了河南金地置业有限公司开发的旭日龙园6号楼2单元31层3102号房屋。该房屋虽未办理产权登记手续，但原告领取房屋钥匙后，将涉案房屋租赁给案外人陈富文并收取租金，应视为原告已取得对涉案房屋的占有、使用和收益的权益。被告称其通过陈富文购买原告房屋并装修入住，虽提交其向陈富文汇款的银行凭证、陈富文出具的借条及被告装修入住的物业收据等证据，但上述证据不能证明其向原告交付了购房款或原告委托陈富文售房及收取购房款，亦不能证明其与原告之间存在房屋买卖关系，故被告居住、使用涉案房屋无相关法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”及第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”之规定，原告要求被告搬离涉讼房屋并支付相应房屋占有使用费的诉请，于法有据，一审法院予以支持。一审法院结合涉讼房屋的状况、地段、租赁市场等相关情况，酌定房屋占有使用费按2000元/月的标准计算。被告的相关权益可另行通过其他渠道解决。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告刘英霞于判决生效之日起三十日内将位于郑州市郑东新区商都路北、康平路西、福禄街39号旭日龙园6号楼2单元31层3102(247)号的房屋腾空并交还给原告智文生；二、被告刘英霞按照2000元/月的标准向原告智文生支付房屋占有使用费（自本判决确定的腾房义务期限届满次日起至实际腾退上述房屋之日止）；三、驳回原告智文生的其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告刘英霞负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，公民、法人和其他组织的财产所有权受法律的保护。被上诉人一审提交的《旭日龙园选房确认单》、《车位、储藏室买卖合同》、《收据》、银行流水明细单，能够证明其于2012年购买了河南金地置业有限公司开发的旭日龙园6号楼2单元31层3102号房屋。上诉人上诉称其通过陈富文购买涉案房屋并装修入住，但不能证明被上诉人向其交付了房屋或被上诉人委托陈富文售房及收取购房款，无法证明双方之间存在房屋买卖关系,故上诉人的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，刘英霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由刘英霞负担。本判决为终审判决。审判长  黄跃敏审判员  刘泽军审判员  贾建新二〇一九年十二月三十日书记员  侯志鹏