山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终5448号 上诉人（原审被告）：临商银行股份有限公司东岳支行，住所地：山东省临沂市兰山区开源路与水田路交汇处安康小区沿街楼。 负责人：朱孟君，行长。 委托诉讼代理人：孙堃，山东沂景律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：临沂啤酒厂青年路家属院业主委员会，住所地：山东省临沂市兰山区青年路与开源路交汇处安康小区3号楼3楼办公室。 负责人：王恩德，主任。 原审第三人：临沂东岳房地产开发有限公司，住所地：山东省临沂市兰山区金雀山路26号齐鲁大厦2102室。 法定代表人：陈延峰，总经理。 上诉人临商银行股份有限公司东岳支行（以下简称临商银行东岳支行）因与被上诉人临沂啤酒厂青年路家属院业主委员会（以下简称啤酒厂家属院业委会）、原审第三人临沂东岳房地产开发有限公司（以下简称东岳公司）车位纠纷一案，山东省临沂市兰山区人民法院于2018年3月29日作出（2016）鲁1302民初9114号民事判决，临商银行东岳支行不服，上诉至本院。本院于2018年10年18日作出(2018)鲁13民终6154号民事裁定，撤销原审判决，将该案发回重审。原审法院经审理后作出（2018）鲁1302民初20721号民事判决，临商银行东岳支行不服，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 临商银行东岳支行上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、涉案车位已明确为上诉人所有，一审判决曲解协议用语含义，认定事实错误。二、上诉人行为不构成侵权，不应承担相应的侵权责任。 啤酒厂家属院业委会辩称，一审认定事实正确，判决正确，上诉人的上诉理由不成立。 东岳公司未到庭辩称。 啤酒厂家属院业委会向一审法院提出诉讼请求：1、被告立即停止违法圈占业主共有停车位建设停车场的行为，恢复业主停车位原状，并赔偿损失35000元；2、本案诉讼费用由被告承担。重审过程中，啤酒厂家属院业委会将损失数额变更为102800元，其他诉讼请求未变更。 一审法院认定事实：原临沂啤酒厂青年路家属院位于兰山区以西，医专家属院以东。2009年，该家属院被列入临沂城区内需拆迁改造的棚户区之一，并进行棚户区旧城拆迁改造。2009年10月6日，本案原告啤酒厂家属院业委会作为协议一方，与临沂东岳房地产开发有限公司就该棚户区改造工程签订《协议书》一份，协议约定：东岳公司负责该项目的开发、还建工程；本案原告参与工程质量、安全及工期监督，代表业主反馈意见和建议等。2010年，东岳公司就该项目向相关部门进行了报批，报批的项目名称为安康小区，并于2010年8月9日取得临沂市建设用地规划审批表，审批表中载明的项目用地性质为商住，用地位于兰山区开源路中段西侧，东至开源路，南至青年路，西邻临沂医学高等专科学校，北至水田路，主要建设内容包括1#、2#、3#住宅楼及1#、2#公建楼，建设期自2010年1月30日起至2011年4月30日止。该项目规划总平面图显示，安康小区1#商业楼以东，至开源路西侧人行道，除楼前、入口道路及地下室车库出入口外，均系小区绿化，该绿化面积应属于该小区建筑区划内的绿地。安康小区划总平面图显示该小区共规划地下车位161个，地上车位46个，临商银行东岳支行门前原规划有12个停车位，均系利用规划内的绿地在地面上铺设绿化草坪砖建成。 2015年1月27日，东岳公司作为出卖人，本案被告临商银行东岳支行作为买受人，签订一份《商品房现房买卖合同》。合同约定，被告购买东岳公司建设的涉案项目安康小区1A号楼104号、102号、103号、202号、204号、203号商品房现房；出卖人应当于2015年1月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同亦对价款、付款方式及期限、违约责任等进行了约定。该合同附件二合同补充协议第十四条第二项还约定：门前车位由业主自主使用。2015年11月，临商银行东岳支行将门前的12个停车位另加部分绿化带重新铺设成14个停车位，停车位系先将地面硬化，然后在硬化路面上再铺设草坪砖，然后将14个停车位予以围挡，专供临商银行东岳支行使用。现原告以楼前车位被临商银行东岳支行违法圈占为由诉至法院。 另查明，啤酒厂家属院业委会系于1996年经临沂市兰山区兰山街道办事处安康社区组织，由原临沂啤酒厂家属院全体业主选举成立，后于2013年、2018年经过两次改选。被告虽对原告的主体资格有异议，但未能提供反驳证据予以证明。 庭审中原告主张其诉求所主张的损失具体包括：停车使用费100800元（按12个停车位计算，每个停车位计算标准为240元/月，计算时间为35个月）及损害绿化产生的费用2000元。原告庭审中提供了临沂市区普通住宅小区停车服务费、车位租赁费政府指导价格表及安康小区物业公司2017年、2018年部分沿街商铺业主交纳停车位租赁费的收据，临沂市区普通住宅小区停车服务费、车位租赁费政府指导价格表显示车位租赁费普通停车场每车位每月收费基准价格为200元，高级停车场每车位每月收费基准价格为300元，均可上浮20%，下浮不限；安康小区物业公司2017年、2018年部分沿街商铺业主交纳停车位租赁费的收据显示部分车位收费标准为每个每月100元。临商银行东岳支行认为原告提供的该二份证据系单方证据，不予认可；对于损坏绿化产生的费用2000元，原告未提交证据予以证实。 一审法院认为，本案争议的焦点问题为：一、原告啤酒厂家属院业委会是否具备诉讼主体资格；二、被告是否存在侵权行为；三、如被告存在侵权行为，应如何承担侵权责任。 关于焦点问题一，《中华人民共和国物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助；《物业管理条例》第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。本案原告系在所处街道办事处相关组织的指导和协助下，经原临沂啤酒厂家属院全体业主选举并经多次改选；在该小区进行棚户区改造时，亦系本案原告与建设单位签订涉案项目工程的协议。庭审中，被告虽对原告的主体资格不予认可，但未能提供反驳证据予以证实。故啤酒厂家属院业委会作为原告提起本案诉讼并无不当，对被告主张的原告不具备诉讼主体资格的答辩主张，本院不予采信。 关于焦点问题二，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，根据安康小区规划总平面图及现场照片显示，涉案车位占用的是涉案小区公共绿地的面积，其本质上属于业主共有的公共绿地。涉案车位在该小区建筑区划内，属于安康小区全体业主共有的绿地之上，应当认定归全体业主共有。另一方面，东岳公司与临商银行东岳支行签订的《商品房现房买卖合同》中东岳公司为出卖人，临商银行东岳支行为买受人，合同中对于双方的称呼均以出卖人、买受人代替，唯独在补充协议的最后对楼顶广告牌和车位的使用上约定由业主自主使用。如果东岳公司有意将涉案车位附赠给临商银行东岳支行使用的话，合同中对于门前车位的使用上应当约定由“买受人”自主使用才符合常理，而事实上使用了“业主”一词，因此“由业主自主使用”中的“业主”不能理解为临商银行东岳支行，而应理解为全体业主。临商银行东岳支行将涉案车位予以改造并圈占的行为损害了安康小区全体业主的合法权益，构成侵权，对被告提出的依据《商品房现房买卖合同》的约定，涉案车位由其自主使用，不存在侵犯他人权益的答辩主张，本院不予采信。另外，临商银行东岳支行将部分绿化带改造成两个停车位，占用了业主共有的公共绿地，同样侵害了全体业主的合法权益，构成侵权。 关于焦点三，侵害他人民事权益，应当承担相应的侵权责任。被告临商银行东岳支行将涉案停车位及部分绿化带重新改造为停车位并圈占的行为侵害了安康小区全体业主的合法权益，应当停止侵害，并将车位及绿化带恢复原状。临商银行东岳支行将涉案12个停车位予以圈占，影响了全体业主的合法权益，造成了一定的损失，应当予以赔偿。原告啤酒厂家属院业委会提交的临沂市区普通住宅小区停车服务费、车位租赁费政府指导价格表及安康小区物业公司2017年、2018年部分沿街商铺业主交纳停车位租赁费的收据，可以证实与涉案车位相类似的车位每月每车位收费100元的情况，且收费标准不超过政府指导价格，比较合理，本院予以认定，因此对于啤酒厂家属院业委会要求的车位损失本院酌情认定按照每月每车位100元予以计算。临商银行东岳支行自2015年11月开始圈占涉案12个停车位，至今已40个月，啤酒厂家属院业委会只要求临商银行东岳支行赔偿35个月损失，诉求合理，本院予以支持，临商银行东岳支行应赔偿啤酒厂家属院业委会占用车位损失42000元（100元/车位/月*35*12）。对于啤酒厂家属院业委会主张的损坏绿化产生的费用2000元，因其未提交证据予以证实，本院不予支持。 综上所述，对于原告啤酒厂家属院业委会所提诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条第一款（一）项、（六）项、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条第三款之规定，判决：一、被告临商银行股份有限公司东岳支行立即停止圈占其门前12个停车位的行为，并将12个停车位和利用绿化带改造的2个停车位恢复原状，于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告临商银行股份有限公司东岳支行赔偿原告临沂啤酒厂青年路家属院业主委员会占用停车位损失42000元；三、驳回原告临沂啤酒厂青年路家属院业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2356元，由原告负担1393元，由被告负担963元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题为上诉人临商银行股份有限公司东岳支行与东岳公司2015年1月27日签订的《商品房现房买卖合同》附件二合同补充协议第十四条第二项约定“门前车位由业主自主使用”中的“业主”应如何认定。根据合同的相对性原则，上述合同的买卖双方为上诉人与东岳公司，无论在该合同中所用名称为“出卖人”“买受人”，还是“业主”，均应为本合同的双方，而不是合同以外的其他人员。如果同原审法院所认为的使用了“业主”一词，因此“由业主自主使用”中的“业主”不能理解为临商银行东岳支行，而应理解为全体业主，则上述《商品房现房买卖合同》无需加入“门前车位由业主自主使用”的约定，根据上诉人作为银行的工作需要，原审法院的上述认定有悖上诉人购买涉案商品房用于营业的初衷。结合上述补充协议第十四条第一项约定“楼顶广告牌由业主自主使用”，该项中“业主”如理解为全体业主，也会影响上诉人对所购楼房的正常经营使用，故原审法院对上述补充协议第十四条中“业主”认定为“全体业主”错误。被上诉人临沂啤酒厂青年路家属院业主委员会主张上诉人对业主共有停车位构成侵权，无事实及法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下： 一、撤销山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初20721号民事判决。 二、驳回被上诉人临沂啤酒厂青年路家属院业主委员会的诉讼请求。 一、二审案件受理费各2356元，均由被上诉人临沂啤酒厂青年路家属院业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨华雁 审判员  陈 芳 审判员  范宗芳 二〇一九年十二月十七日 书记员  张 薇