河北省海兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0924民初1103号 原告：衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司。 负责人：曹文占，任总经理。 委托诉讼代理人：刘阿凤、王艳翠，河北恭惠律师事务所律师。 被告：李金瑞，女，1962年5月6日出生，汉族，住河北省沧州市海兴县。 委托诉讼代理人：刘华中，男，1965年3月2日出生，汉族，住址同上。系被告之丈夫。 原告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司与被告李金瑞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司的委托诉讼代理人刘阿凤、王艳翠，被告李金瑞及委托诉讼代理人刘华中到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即给付原告剩余房屋价款153537元及违约金（违约金自2013年5月1日起按照日千分之三计算至实际执行完毕之日止）；2、诉讼费、保全费用等均由被告承担。事实与理由：2010年8月20日，原告与被告签订了两份海兴中学南院房屋拆迁改造安置协议，并于2010年8月20日签订了两份海兴中学南院拆迁改造安置补充协议。协议约定被告用自己拥有产权的房屋置损甲方改造的位于6幢1单元302号楼房和6幢A2单元202号新楼房、建筑面积分别为89.26平方米和148.2平方米。后原告于2013年5月1日通知被告交房并办理交款。但被告迟迟未将剩余的房屋价款153537元交付原告，并于2013年9月1日强行入住案涉楼房。后经原告向被告多次催收，被告拒不偿还，以上事实有录音为证。现原告无奈诉至贵院，请求法院依法判如所请。在庭审过程中，原告将诉讼请求第一项的数额变更为174309.36元及违约金，第二套房屋建筑面积为148.2平方米变更为131.82平方米。对诉状中的事实理由部分进行补充，称被告签订协议后，被告购买了两个车库，分别为6-9（面积为18.56平方米）和6-3（面积为30.22平方米）。 李金瑞辩称，1、原告诉讼请求已超过法定诉讼时效 根据《民法总则》第188条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。答辩人于2014年7月27日还清所欠房款至原告起诉立案时，早已超过三年的诉讼时效。答辩人还清房款后，多次催促原告办理房产证，原告均未提出答辩人欠款一事，并一直拖延，至今未办理房产证。答辩人方提出抗辩，原告的起诉超诉讼期限，不应得到法院支持。2、原告诉答辩人欠交房款与合同事实不符，2010年8月20日，答辩人与原告签订了海中南院房屋拆迁改造安置协议，置换新建楼房面积148.2平方米。因新建楼房单套无如此大面积，且答辩人是六户二层楼房主中第一个带头签字的，经双方协商，原告答应答辩人置换两套回迁房，分别为89.26平方米和131.82平方米房屋（即6号楼A2单元202室）于2014年6月18日签订合同，总房款为242319元。按合同规定，答辩人于2014年6月21日给付原告房款11万元整，2014年7月27日又给予原告房款169268元，已超过总房款36949元。根本不存在欠原告房款153537元的情况。3、原告和答辩人双方已签订无任何经济纠纷的协议原告和答辩人双方于2014年6月18日签订了合同内容全部履行完毕、无任何经济纠纷的协议。在答辩人诉原告交付房屋超期一案中，该协议已被城关法庭存档，时间为2015年5月，该协议具有法律效力。4、原告存丰虚假诉讼行为按合同回迁房第二套131.82平方米总价款242319元，答辩人已交付原告279268元，原告诉答辩人还欠153537元，捏造事实，企图诱导法院做出违背合同事实的判决，直接侵害答辩人利益。5、原告应承担未办理房屋产权证书的违约责任按合同约定，答辩人已于2014年7月27日交清房款，原告至今不能为答辩人购买的楼房办理不动产权证书，应当以合同房款为基数按照人民银行规定贷款利率支付违约金，起算时间从2014年7月27日开始。以上五条都表明，原告所诉讼不存在法律依据，且与合同事实明显不符，恳请贵院核查，依法驳回其诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2010年8月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《海兴中学南院房屋拆迁改造安置协议》及《海兴中学南院拆迁改造安置补充协议》，协议约定：乙方置换新楼房的建筑面积为148.2平方米。2014年6月份双方签订了两份《回迁户商品买卖合同》，协议分别约定被告用自己拥有产权的房屋置换甲方改造的位于6幢1单元302号楼房（合同号017）和6幢A2单元202号（合同号018）楼房，建筑面积分别为89.26平方米（6号楼1单元302室）和131.82平方米（即6号楼A2单元202室）。其中6幢1单元302号楼房（合同号017）包括车库6-3号（面积为30.22㎡）已按照合同约定，双方均履行完毕，并办理了不动产登记。 6幢A2单元202号（合同号018）楼房，包括6+-9号车库（面积为18.56㎡）现已入住，但双方价款存在纠纷，未办理不动产登记。《回迁户商品买卖合同》（合同号018）约定：“第三条买受人置换面积和所购商品房的基本情况……1、买受人按原拆迁协议约定其置换楼房建筑面积58.94平方米。2、买受人回迁房建筑面积131.82平方米，其中套内建筑面积112.22平方米。3、买受人在回迁房面积中置换面积131.82平方米，超出其总置换面积72.88平方米……。第四条计价方式与价款1、在回迁房中置换面积58.94平方米，每平方米1020元，合计60119元。2、超出其总置换面积72.88平方米，每平方米2500元，合计182200元。3、总计房款242319元。第六条……①买受人于2014年6月18日向出卖人交纳首付款人民币大写捌万贰仟叁佰壹拾玖元整②买受人人公积金贷款金额为人民币（大写）壹拾陆万元整。第七条逾期付款的违约责任如未按本合同规定的时间付清欠款或余款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累计）”①逾期在30日之内，自本合同规定的应付请欠款或余款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，违约方按日向对方支付逾期应付欠款或余款千分之3的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之3（该比率应不小于第①项中的的比率）的违约金。本条中的逾期应付款欠款或余款指依照本合同第六条规定的到期应付欠款或余款与该期实际已付款的差额。同时查明，6+-9号车库（面积为18.56㎡),价值为18.56㎡*3500元=64960元。合计价款：307279元。 另查明，衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司出示证明，内容为：李金瑞所置换兴海花园6-1-302车库6-3剩余房款壹拾陆万玖仟贰佰陆拾捌元已转交到6+A2-202室。车库6+9号予付款(章：衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司财务专用章范连水2014.7.27日）。衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司出具的证明：“今收到李金瑞交来房款壹拾壹万元整范连水2014.7.27”并有李金瑞交到海兴县农村信用社户名为范连水的银行转账回单。 以上事实由原被告陈述、房屋拆迁改造安置协议、拆迁改造安置补充协议、回迁户商品房买卖合同二份、衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司出具的证明、转账回单等证据为证，并已开庭质证。 本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原、被告签订的海兴中学南院房屋拆迁改造安置协议及补充协议，回迁户商品房买卖合同，均是双方在平等、自愿的基础上达成的，是双方真实意思表示，亦不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方应恪守履行。因李金瑞所置换兴海花园6-1-302及车库6-3号剩余房款壹拾陆万玖仟贰佰陆拾捌元（169268元）已转交到6+A2-202室。同时，2014年6月21日被告通过转账交付给原告110000元，故被告6幢A2单元202号（合同号018）楼房包括6+-9号车库，剩余未付房款为：307279元-110000元-169268元=28011元。被告应按照合同约定予以交纳。被告在开庭审理中提出反诉，要求原告应承担未办理房屋产权证书的违约责任，但未在规定的期限内交纳诉讼费，对此本院不予理涉。关于原告要求被告承担违约金的问题，依照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中“人民法院根据合同法第124条第2款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否使用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单的采用固定比例等‘一刀切的做法’”的规定，本院认为，原、被告提供的回迁户商品房买卖合同中关于违约金约定比例过高，故依法对违约金的计算予以调整，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件使用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，原告应以28011元为基数，自2014年7月19日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算给付被告违约金。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告李金瑞于本判决生效后十日内给付原告剩余房款28011元及违约金（自2014年7月19日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1685元，由原告承担1384元，由被告承担251元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  张汝辉 二〇一九年十二月四日 书记员  李青岭