湖南省常德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘07民终2451号 上诉人（原审被告，反诉原告）：符华瑛，女，1974年11月2日出生，住湖南省桃源县。 委托诉讼代理人：刘飞南，桃源准绳法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：程继军，男，1978年11月24日出生，住湖南省桃源县。 委托诉讼代理人：何力均，湖南凌风律师事务所律师。 上诉人符华瑛因与被上诉人程继军物权保护纠纷一案，不服湖南省桃源县人民法院（2019）湘0725民初1894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人符华瑛，被上诉人程继军的委托诉讼代理人何力均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程继军向一审法院起诉请求：1.判令符华瑛停止对程继军房屋的侵占，判令符华瑛立即将所占房屋返还给程继军；2.判令符华瑛向程继军补缴占用费7000元；3.判令符华瑛赔偿程继军征收补偿款利息损失17130元。 符华瑛向一审法院反诉请求：1.判令程继军返还给符华瑛一个月租金583元；2.判令程继军向符华瑛支付为其垫付给原承租人聂香玲的水电费押金1000元；3.判令程继军支付符华瑛承租门面期间经营性征收补偿款14165元。 一审法院认定事实：2016年8月13日，程继军之父程道炎与符华瑛签订《店面租赁合同》，约定将纺城社区（博爱幼儿园附近）门面出租给符华瑛经营使用，租期3年，从2016年7月8日至2019年7月8日止，年租金7000元，租金交至2018年7月8日。 因桃纺片区棚户区改造（二期）建设需要，桃源县人民政府作出房屋征收决定并发布了房屋征收公告（桃征决【定2017】6号），2018年6月4日，桃源县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室与程继军签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，协议约定：将程继军所有的坐落于桃源县漳江镇纺城路社区中区***、房屋产权证号桃房权证177**号、土地使用权证（2003）字第15**号、房屋产权面积91.24㎡的房屋决定征收，补偿总额为1878844元；补偿款分三次支付，第一次双方签订时支付补偿款900000元，第二次在程继军腾空房屋并移交房屋钥匙时，付清剩余房屋征收补偿款968844元，第三次所属片区所有被征收人协议签订完毕领取整体配合奖10000元。协议签订后，程继军领取第一笔补偿款900000元。双方因房屋补偿发生争议。程继军曾委托其父程道炎与符华瑛协商补偿事宜，未达成一致协议，故符华瑛一直未将房屋钥匙交付给程继军，程继军尚未领取剩余补偿款项。 一审法院认为，本诉争议焦点：一、符华瑛是否应当返还所占程继军的房屋；二、符华瑛是否应当向程继军补缴门面占用费；三、符华瑛是否应当支付程继军征收补偿款利息以及应当如何计算。 关于争议焦点一，程继军与符华瑛签订房屋租赁合同，程继军交付房屋由符华瑛从事个体经营，符华瑛支付房屋租金至2018年7月8日，双方的租赁合同合法有效。虽然房屋租赁合同约定租期至2019年7月8日止，但该房屋被依法征收，系因客观原因导致合同无法继续履行，且符华瑛未支付2018年7月8日之后的房屋租金，表明双方认可房屋租赁合同终止。庭审中，符华瑛抗辩其在2018年6月4日后未使用该房屋，但至今未向程继军交付房屋钥匙，应认定符华瑛占有该房屋至今。程继军虽已与桃源县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室签订房屋征收补偿协议，但程继军至今未按协议约定腾空房屋并交付钥匙，程继军也未全额领取补偿款，该协议也尚未履行完毕，根据“先补偿、后搬迁”原则，程继军仍是房屋所有人，其主张要求符华瑛返还超出租期的房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。 关于争议焦点二，程继军与桃源县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室签订房屋征收补偿协议后，领取了补偿款900000元，该征拆房屋已无法取得其他收益，故对其主张符华瑛补缴房屋占用费的诉讼请求不予支持。 关于焦点三，符华瑛在房屋租赁期满后应当及时向程继军交付房屋，即使双方因征收补偿费用分配发生纠纷，也不能因此持续占有房屋，由此造成程继军无法及时领取第二期征收补偿款968844元，对程继军主张符华瑛赔偿利息损失的诉讼请求予以支持。关于利息损失可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定按年利率6%标准计算，程继军主张按年利率3.5%为标准计算一年，符合法律规定，予以支持。 反诉争议焦点：一、程继军是否应当返还符华瑛租金；二、程继军是否应当支付符华瑛为其垫付给聂香玲的水电费押金1000元；三、程继军是否应当支付符华瑛承租门面期间经营性征收补偿以及应当如何计算。 关于焦点一，对符华瑛要求程继军返还房屋租金的反诉请求，虽然符华瑛在2018年6月4日开始停止经营活动，未实际使用该房屋，但未将程继军的房屋实际交付，而是持续占有至今，并超过租赁期限，故其主张退还门面租金的反诉请求无法律依据，不予支持。 关于焦点二，对符华瑛要求程继军退还所垫付给聂香玲的押金1000元的反诉请求，程继军对该事实不知情，亦不认可符华瑛的垫付行为。程继军未委托符华瑛向聂香玲垫付应退还的押金1000元，即使程继军有义务退还聂香玲押金，也与本案无关，亦不应由符华瑛向聂香玲垫付，对符华瑛的反诉请求不予支持。 关于焦点三，对符华瑛要求程继军支付租赁门面被征收经营性补偿款的反诉请求，因与桃源县国有土地上房屋征收与补偿工作办公室签订房屋征收补偿协议的合同相对方系程继军，所补偿的费用系程继军个人所有，且符华瑛提交的证据不能证明双方就征收补偿款分配达成一致意见，亦不能证明房屋内已列入补偿明细表的设施的产权归属，故对该反诉请求不予支持。 综上，对程继军的诉讼请求予以部分支持，对符华瑛的反诉请求不予支持。遂判决：一、符华瑛于判决生效之日起十日内将位于桃源县漳江镇纺城路社区的桃纺中区***号门面房[房产证号为桃房权证漳江字第177**号、国有土地使用证号为桃国用（2003）字第15**号]返还给程继军；二、符华瑛于判决生效之日起十日内赔偿程继军征收补偿款利息损失17130元；三、驳回程继军的其他诉讼请求；四、驳回符华瑛的反诉请求。本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由符华瑛负担；反诉案件受理费40元，由符华瑛负担。 符华瑛上诉请求：撤销一审判决，改判程继军返还一个月租金583元及门面押金1000元，支付电器设备、装修等补偿款14165元。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。一审法院对符华瑛支付给前承租人聂香玲押金的证据不予采信错误。征收补偿协议中对电器设备、室内装修等的补偿款14165元，以及预付的征收之前的一个月租金583元，应当支付给符华瑛。2.一审判决符华瑛赔偿程继军未领取的征收补偿款利息无事实和法律依据。 程继军辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判决。 本院二审期间，符华瑛提交了新的证据。本院认定如下：1.微信记录、居委会证明，均真实、合法，双方对内容无争议且与待证事实有关联性，予以采信。2.证人郭桂林、周农佳当庭作证的证言真实、合法，与符华瑛正常经营需要相符，予以采信。 经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 另查明：1.租赁合同还约定：符华瑛应按时足额支付租金，逾期未付清租金的，程继军有权单方终止合同，并收回店面，没收押金；租赁期间，符华瑛如需装修，在不影响整体结构和外观的前提下，必须征得程继军同意后方可进行，所需费用由符华瑛支付；如符华瑛向他人转租，必须先经程继军同意，由程继军与他人签订合同后再退还押金。符华瑛向其前手承租人聂香玲支付了1000元押金，并已持有押金条据。2.符华瑛为满足其经营需要，在租赁案涉门面后加装了铝合金隔断、空调、热水器，并进行了墙面粉刷。3.双方就腾退门面发生争议后，符华瑛仍占有使用该门面至2019年11月12日才将钥匙交给桃源县漳江镇纺城路社区居委会。 本院认为，程继军与符华瑛就案涉桃源县漳江镇纺城路门面订立的《店面租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，属有效合同，双方应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除。在合同履行期内，虽然案涉门面被征收，程继军不再享有该门面所有权。但是，程继军并未向征拆部门交付门面并领取剩余补偿款，对该门面仍依法有权占有使用，并享有占有利益。因此，双方订立的《店面租赁合同》并未陷于履行不能，符华瑛依据合同约定实际占有使用门面至合同期满，理应按约支付租金7000元。在租赁合同期满后，程继军请求符华瑛返还门面于法有据。一审法院认定双方租赁合同已经因门面被征收而终止履行，缺乏事实和法律依据，本院依法予以纠正。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”；第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”符华瑛基于其对案涉门面正常经营活动需要而加装隔断和进行墙面粉刷，程继军在3年租赁期内应当明知，但并未表示异议，可视为同意装饰装修。符华瑛加装的隔断，未与该门面构成附合，可以自行拆除；其进行墙面粉刷，已与该门面构成附合，在租赁合同期满后无权要求费用补偿。此外，符华瑛在租赁其间安装的空调、热水器均系独立之物，可以自行取走，其请求程继军进行补偿并无法律依据。 双方当事人在《店面租赁合同》中约定了有关押金的条款，虽然双方未对押金的数额和具体支付方式进行约定，但符华瑛从该门面之前手承租人处直接受让押金并持有1000元的押金收据，符合房屋租赁中交易简便的通常做法，应当认定符华瑛已向程继军支付了约定的押金，租赁到期可以从符华瑛应付租金中扣减。 综合考虑案涉房屋在决定征收后营商环境发生变化，且双方因腾房问题发生争议，均会对门面经营产生影响。故对租赁合同到期后，符华瑛继续占用该门面给程继军造成的损失不再赔偿。 综上所述，符华瑛的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持湖南省桃源县人民法院（2019）湘0725民初1894号民事判决第一、四项； 二、撤销湖南省桃源县人民法院（2019）湘0725民初1894号民事判决第二、三项； 三、符华瑛于本判决生效之日起十日内支付给程继军租金6000元； 四、驳回程继军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费80元，减半收取40元，由程继军负担；反诉费40元，由符华瑛负担。二审案件受理费324元，由符华瑛负担150元，程继军负担174元。 本判决为终审判决。 审判长  钟科见 审判员  朱梅安 审判员  刘爱华 二〇一九年十二月十六日 书记员  梅梦莎