辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民初55号原告：鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司。住所地：台安县台安镇繁荣街副食品市场二楼大厅。法定代表人：贾季，该公司经理。诉讼代表人：辽宁成金律师事务所。（鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司破产管理人）委托诉讼代理人：崔莹，辽宁成金律师事务所律师。被告：台安大市场。住所地：台安县台安镇繁荣街东。投资人：梁士兴。原告鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司（以下简称安赛特超市）与被告台安大市场租赁合同一案，本院于2019年8月2日立案后，依法组成合议庭于2019年11月14日公开开庭进行了审理。原告安赛特超市的委托诉讼代理人崔莹到庭参加诉讼，被告台安大市场经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安赛特超市向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2016年6月26日签订的房屋租赁合同；2、请求判令被告给付租金3,742,491.63元（截止至2018年11月9日）、违约金300,000元，合计：4,042,491.63元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月26日原、被告签订房屋租赁合同一份，合同约定原告将位于台安县网点租赁给被告，面积约为6435.18平，租期为2016年7月1日至2026年6月30日止，年租金为330万元。合同签订后，原告依约履行将租赁物交付给被告使用，但被告在履行过程中未足额支付租金已构成违约。故原告向贵院提起诉讼，请求支持我方全部诉讼请求。台安大市场未到庭亦未提交答辩意见。原告安赛特超市围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：房屋租赁合同以及结算明细表、已收租金的收款收据8份、情况说明、储值卡支付明细表、（2018）辽03破申3号民事裁定书、（2018）辽03破3号民事裁定书、（2018）辽03破3-4号、3-5号、3-6号民事裁定书、鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司破产清算债权表、2018年11月9日拍卖成交确认书，上述证据经本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。被告台安大市场未向本院提交任何证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月26日原告安赛特超市与被告台安大市场签订房屋租赁合同。合同第一条约定：安赛特超市将位于台安县，面积为6435.18平方米的网点出租给被告台安大市场。第二条约定：租赁期十年，自2016年7月1日至2026年6月30日止。第三条约定：1、该房屋租赁期共十年，年租金330万元，由租赁产生的税费按税法规定执行。2、房屋租金支付方式如下：上打租，首期台安大市场须一次性交纳两年的房租给安赛特超市。3、安赛特超市前欠人员工资、原储值卡、以前双方的往来账务款项及现外铺管理费未到期款及履约保证金和鞋城管理费未到期款（以上内容均见明细报表）双方约定在首期房租中扣除。4、台安大市场按照本合同第三条2、3款应向甲方交纳260万元，台安大市场支付100万元给安赛特超市方能签署合同；实际支付超市前欠人员工资后方能办理移交手续。其余160万元租金于2016年9月1日前支付50万元；于2016年10月1日前支付50万元；于2016年11月1日前将剩余的60万元一次性支付。如签订合同后乙方将超市部分转租给第三方，乙方保证第三方将剩余的160万元直接一次性支付给甲方。另查，2018年6月，被告台安大市场分八次共计向原告安赛特超市支付租金121万元。再查，2018年6月13日原告安赛特超市以资不抵债、无法清偿到期债务为由，向本院申请破产清算。本院于2018年6月29日作出（2018）辽03破申3号民事裁定，受理原告安赛特超市的破产清算申请。2018年7月2日，本院作出（2018）辽03破3号决定书，指定辽宁成金律师事务所为管理人。还查，2018年11月9日，安赛特超市（面积为6435.18平方米）的房产经鞍山天鑫拍卖有限公司拍卖，成交价格为肆仟壹佰叁拾万元。2019年8月2日，原告安赛特超市诉至本院，以原告安赛特超市依约履行将租赁物交付给被告台安大市场使用，但被告在履行过程中未足额支付租金已构成违约为由，要求解除与被告台安大市场签订的房屋租赁合同，并要求判令被告台安大市场给付租金3,742,491.63元（截止至2018年11月9日）、违约金300,000元，合计：4,042,491.63元。本院认为，本案的争议焦点为：1、是否应解除原、被告签订的房屋租赁合同，2、被告台安大市场是否应向原告安赛特超市支付租金、违约金，以及如应支付租金、违约金的数额如何确定。关于争议焦点1，是否应解除原、被告签订的房屋租赁合同。本案中，原、被告于2016年6月26日签订了房屋租赁合同，该合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效。原、被告签订的房屋租赁合同中，第三条关于租金及支付方式的约定为：被告台安大市场应采取上打租的方式，首期一次性向安赛特超市交纳两年的房租260万元。该条中还约定台安大市场支付100万元给安赛特超市方能签署合同；实际支付超市前欠人员工资后方能办理移交手续。其余160万元租金于2016年9月1日前支付50万元；于2016年10月1日前支付50万元；于2016年11月1日前将剩余的60万元一次性支付。该合同签订后，虽然被告台安大市场没有按合同约定及时支付租金，但原告仍然履行了交付租赁物的义务，直至原告起诉到本院时止，被告台安大市场仅于2018年6月分八次向原告支付了租金121万元。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，被告台安大市场未按合同约定支付租金，且原告安赛特超市因资不抵债、无法清偿到期债务已于2018年6月13日向本院申请破产清算。本院于2018年6月29日作出（2018）辽03破申3号民事裁定，受理原告安赛特超市的破产清算申请。本案的租赁标的物已于2018年11月9日，经拍卖交付案外人所有。原、被告签订的房屋租赁协议已无继续履行的可能，故原告起诉要求解除房屋租赁合同的请求，本院予以支持。关于争议焦点2，被告台安大市场是否应向原告安赛特超市支付租金、违约金，以及如应支付租金、违约金的数额如何确定。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。如前所述，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效。虽然双方签订的租赁合同约定被告台安大市场支付100万元给安赛特超市方能签署合同；实际支付超市前欠人员工资后方能办理移交手续。但原告安赛特超市在上述条件未成就时，已经履行了交付租赁物的义务，被告台安大市场理应按合同约定支付租金。现原告安赛特超市自认已收到被告台安大市场支付的租金共计121万元。依据原、被告签订的房屋租赁合同中第三条关于租金及支付方式的约定，2016年7月1日至2018年6月30日，被告台安大市场应支付原告租金2,600,000元。2018年7月1日至2018年11月8日，共计131天，被告台安大市场应支付原告租金1,184,383元（3,300,000元÷365天×131天）。合计应付租金为：3,784,383元（2,600,000+1,184,383元）。扣除已支付的1,210,000元租金，实际应付租金为：2,574,383元。关于原告安赛特超市主张被告应代其支付的储值卡金额为总计1,919,000元，实际只支付1,427,755.72元，外铺未到期及保证金583,497.88元未支付、鞋城未到期129,542.47元未支付，以上未支付的费用均应以租金方式返还一节。经查，原、被告签订的房屋租赁合同第三条租金及支付方式中约定：1、该房屋租赁期共十年，年租金330万元，由租赁产生的税费按税法规定执行。2、房屋租金支付方式如下：上打租，首期台安大市场须一次性交纳两年的房租给安赛特超市。3、安赛特超市前欠人员工资、原储值卡、以前双方的往来账务款项及现外铺管理费未到期款及履约保证金和鞋城管理费未到期款（以上内容均见明细报表）双方约定在首期房租中扣除。4、台安大市场按照本合同第三条2、3款应向甲方交纳260万元，台安大市场支付100万元给安赛特超市方能签署合同；实际支付超市前欠人员工资后方能办理移交手续。其余160万元租金于2016年9月1日前支付50万元；于2016年10月1日前支付50万元；于2016年11月1日前将剩余的60万元一次性支付。如签订合同后乙方将超市部分转租给第三方，乙方保证第三方将剩余的160万元直接一次性支付给甲方。以上约定说明，原告安赛特超市拖欠的人员工资、原储值卡、以前双方的往来账务款项及现外铺管理费未到期款及履约保证金和鞋城管理费未到期款，即原告上述前期拖欠款均由被告台安大市场代为偿还，代偿的费用均用于折抵被告台安大市场应支付的首期两年房租。据此，双方经结算后确定被告首期两年的租金为260万元。原告安赛特超市向本院提交的结算明确明细表中记载：甲方即安赛特超市应付前期欠工资款及保证金397,742元、储值卡款总计1,919,000元、外铺未到期及保证金583,497.88元、鞋城未到期129,542.47元、三楼租金350,000元、物业费5月1日前1,180,000元，总计4,559,782.35元。乙方即台安大市场应付款总计7,263,503元。扣除原告安赛特超市应付款，被告台安大市场仍应向原告支付2,703,720.65元（7,263,503元-4,559,782.35=2,703,720.65元）。原告安赛特超市主张，双方实际结算金额为2,703,720.65元，经协商，在合同中约定被告台安大市场扣除上述费用后，仍须向安赛特超市支付两年租金260万元。原告安赛特超市提交的结算明细表中往来应付的项目与房屋租赁合同所列内容相符，原告关于结算总金额为2,703,720.65元，经协商后确认首期两年租金扣除合同约定的相关费用后为260万元的主张，亦符合民商事活动中的一般交易习惯，且在原、被告签订的房屋租赁合同中亦写明“安赛特超市前欠人员工资、原储值卡、以前双方的往来账务款项及现外铺管理费未到期款及履约保证金和鞋城管理费未到期款（以上内容均见明细报表）……”。另查，原告安赛特超市提交的上述结算明细表中有原、被告公司加盖的公章及法定代表人签字，被告台安大市场经本院依法传唤未到庭参加诉讼亦未向本院提交答辩意见，故本院对原告安赛特超市提交的结算明细表予以采信。原告安赛特超市提交的结算明细表显示，被告应代原告支付储值卡1,919,000元。一审期间，原告安赛特超市向本院提交了偿还购物卡明细表，明细表显示截止2018年6月30日止，被告台安大市场实际替原告支付的购物卡金额总计1,427,755.72元，尚余491,244.28元（1,919,000元-1,427,755.72元=491,244.28元）购物卡款未予支付，原告关于未支付的购物卡款应以租金方式返还的主张，本院予以支持。关于原告主张被告未支付外铺未到期费用以及保证金、鞋城未到期费用一节。原告提供的鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司破产清算债权表中，仅记载了鞋城业主徐焕鹏向破产管理人申报债权32,816元，但未能举证证明被告尚拖欠其他费用未予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，原告应承担举证不能的法律后果，故本院对原告安赛特超市此项诉讼请求中合理部分予以支持，即被告台安大市场未按合同约定代原告支付的前期欠款524,060.28元（491,244.28元+32,816元=524,060.28元）属于拖欠租金应予返还。关于原告安赛特超市主张被告台安大市场应向其支付违约金一节。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同第十条乙方违约责任中，第1条约定：乙方有下列行为之一的，甲方有权和终止租赁合同，收回该房屋，乙方应按照年租金10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。……（4）拖欠租金3个月以上的。第3条约定：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的10%支付滞纳金。逾期超过三个月未交租金的视为乙方违约，甲方有权单方解除合同并有权要求乙方承担违约责任及由此给甲方造成的经济损失。如前所述，被告台安大市场逾期未向甲方支付租金已超过三个月，现双方签订的租赁合同已无继续履行的可能，原告安赛特超市要求被告依合同约定支付违约的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的数额问题，依据双方签订的合同约定，被告台安大市场应按年租金330万元的10%向原告支付违约金，现原告主张仅要求被告支付违约金30万元，既不违反法律强制性规定，也不违反双方之间的合同约定，原告有权对自己的民事权益进行处分，故原告安赛特超市的此项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司与被告台安大市场签订的房屋租赁合同解除；二、被告台安大市场于本判决生效后10日内向原告鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司支付租金合计3,098,443.28元（2,574,383元+524,060.28元=3,098,443.28元）、支付违约金300,000元；三、驳回原告鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费39140元，由被告台安大市场负担33000元，由原告鞍山市安赛特超市连锁经营有限公司负担6140元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 罗 林审判员 闫相夷审判员 吴红娜二〇一九年十二月三日书记员 王天琪