广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终1138号 上诉人（原审原告）：广西龙运房地产投资开发有限公司，住所地广西北海市站北路10号华澳花园沿街商铺Al号，统一社会信用代码：91450500075222361P。 法定代表人：毛洪亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈丽萍，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李小芳，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：广西凯旭投资有限公司，住所地广西防城港市防城区防城镇群里大道城南小区，统一社会信用代码：91450600574573916H。 法定代表人：陈雄庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李倩，广西维冠律师事务所律师。 上诉人广西龙运房地产投资开发有限公司（以下简称龙运公司）因与上诉人广西凯旭投资有限公司（以下简称凯旭公司）、委托合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月26日召集双方当事人到庭质证、调解审理了本案。上诉人龙运公司的委托诉讼代理人陈丽萍、李小芳，上诉人凯旭公司的委托诉讼代理人李倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人龙运公司上诉请求：一、撤销防城区人民法院（2019）桂0603民初96号民事判决第一项，改判凯旭公司向龙运公司支付销售佣金人民币983012元，并支付违约金（违约金以代理销售佣金983012元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年1月29日计算至清偿之日止）。二、撤销防城区人民法院（2019）桂0603民初96号民事判决第二项，改判凯旭公司返还龙运公司驻场人员工资17000元及占用资金利息2179.47元（利息以17000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年1月29日计算至清偿之日止）。事实和理由：一、一审判决认定龙运公司代销售的“江畔水晶国际”项目中的76套房屋，每平方50元的交付条件尚未成就存在错误。1．龙运公司代理凯旭公司销售“江畔水晶国际”项目的房屋，根据双方达成的《江畔水晶国际部分合同条款如下》：“佣金：客户交完首付7日内即结佣”的约定，凯旭公司应当在客户交完首付7日内计算全部销售佣金给龙运公司，而龙运公司代销售的“江畔水晶国际”项目的76套房屋，客户已经全部支付首付款，故龙运公司请求支付每平方50元销售佣金的交付条件已经成就。2．虽然《江畔水晶国际部分合同条款如下》约定按揭客户扣除每平方米50元，银行面签通过既可以返还给龙运，但龙运公司代销售的“江畔水晶国际”项目的房屋不都是通过按揭方式支付购房款，有部分客户是全款支付购房款，故凯旭公司以上述条款约定为由拒绝付款给龙运公司不能成立。且龙运公司作为中介公司，对凯旭公司与客户之间履行合同的情况并不了解，龙运公司也无法掌控客户按揭贷款的相关材料，根据公平原则，如果凯旭公司主张客户银行面签未通过，应由凯旭公司举证证实，否则，凯旭公司应将扣除的每平方米50元返还给龙运公司。3．防城港市防城区房屋交易管理中心出具查询结果显示的房屋房号、产权人与上诉人提交的认购协议书、收据显示的房屋房号、客户姓名基本上是一致的，也就是说凯旭公司已经为客户办理了房屋产权证书，否则交易中心不会显示客户为产权人。而凯旭公司为客户办理房屋产权证书的前提是客户已经付清了购房款。由此可以说明，即便客户是通过银行按揭方式支付购房款，客户也已经通过银行面签且银行已经放款给凯旭公司。因此，龙运公司要求凯旭公司返还每平方米50元具有充分的事实和法律依据。二、一审法院认定龙运公司没有证据证实付晓丹在凯旭公司处工作，应承担举证不能的责任，对于龙运公司的第二项诉讼请求不予支持存在错误。2015年4月22日，凯旭公司向龙运公司发出《关于江畔水晶国际项目销售退场的通知》，要求龙运公司安排2个客服工作人员到二楼办公室处理龙运公司已经销售的房源面签、交款手续等工作。为此，龙运公司安排付晓丹到凯旭公司处工作，工作时间为2015年4月22日至2016年2月止。上述工作安排是基于凯旭公司的要求，凯旭公司才是付晓丹的实际用人单位，结合《劳动合同法》第三十条的规定，龙运公司要求凯旭公司返还其垫付给付晓丹的劳动报酬共计17000元并支付利息合法有据。综上所述，一审判决认定事实不清，实体处理不当，请求依法改判并支持龙运公司的上诉请求。 上诉人凯旭公司针对上诉人龙运公司的上诉答辩称，一、龙运公司主张其应得销售佣金983012元并支付违约金的证据不足，应驳回其诉讼请求。二、龙运公司需要协助客户办理完毕所有面签相关手续并交纳款项后才能结算佣金。关于员工工资，付晓丹是龙运公司的员工，应由龙运公司来支付其工资，即使付晓丹是协助办理凯旭公司的销售事宜，也是履行龙运公司指派的职务工作，应由龙运公司支付付晓丹工资。因此，龙运公司的上诉主张没有事实依据，应予驳回。 上诉人凯旭公司上诉请求：撤销防城区人民法院(2019)桂0603民初96号民事判决，改判驳回龙运公司的全部诉讼请求。 事实和理由：一审法院未查明案件基本事实，认定事实依据不足。一、一审判决认定龙运公司代理销售巳付部分提成的房屋56套依据不足。龙运公司提供的证据并不足以证明该56套房屋为其所销售，双方从未对该部分房屋是龙运公司销售予以确认。龙运公司提交的六份请款单、奖金明细均无原件核对，在凯旭公司不予认可的情况下一审法院仍然予以采信并以此认定事实错误，请二审法院予以纠正。二、一审法院认定龙运公司代理销售末付提成房屋20套依据不足。同样，双方从未对该部分房屋为龙运公司所销售予以确认，龙运公司提供的证据并不足以证明该20套房屋为其所代理销售。另外，凯旭公司已提交证据证明其中的5-1010、5-1515、5-915、5-1531、4-3-1206、5-602、5-605号房的购买人与龙运公司所主张的买受人并不一致，即可证明这些房屋并非龙运公司所销售，但一审判决完全没有关注凯旭公司提交证据是否采信的描述，这些证据真实合法有效，一审法院故意避开完全不提，反而采信了龙运公司所提交的没有原件的复印件证据，这是明显的偏袒与不公，应予以纠正。三、一审判决从2016年1月29日起按贷款利率支付违约金错误。首先，双方从未对逾期付款的违约责任有任何明确的约定，在此情况下判决凯旭公司承担违约责任没有依据，且从2016年1月29日起计算违约金错误。本案并无证据证实凯旭公司应向龙运公司支付佣金的具体时间，及逾期付款的起始时间无法确定，一审判决自2016年1月29日开起计算违约金没有依据。退一步讲，即使凯旭公司应该支付佣金，在双方没有明确约定违约金起算时间的情况下，也只能从龙运公司主张权利之日开始计算。请求二审依法审理并纠正。 上诉人龙运公司针对上诉人凯旭公司的上诉答辩称：凯旭公司上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。一、一审法院认定龙运公司代理销售已付提成的房屋56套正确，应当予以维持。根据凯旭公司出具给龙运公司的授权书，龙运公司是独家代理凯旭公司开发的江畔水晶国际房屋，凯旭公司在没有证据证明其委托第三人销售的情况下，应当承担举证不能的责任。龙运公司持有客户购买房屋的认购协议书，收据原件，如果房屋不是龙运公司代理销售，龙运公司不可能持有上述材料原件，且材料原件显示的房号、买受人姓名与房屋交易中心查询的结果基本一致。二、一审法院认定龙运公司销售未付提成20套房屋正确，应予以维持。龙运公司是独家代理，如果凯旭公司认为龙运公司没有销售代理其房屋，应当由其提供证据证实，而非龙运公司证明。虽然部分房屋的购买人和龙运公司主张的买受人不一致，但龙运公司仅提供居间服务，当龙运公司促成凯旭公司和买受人签订房屋买卖合同后，居间服务已经完成。凯旭公司和买受人之间合同履行的问题是另一法律关系，与龙运公司无关，凯旭公司上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。三、一审判决凯旭公司从2016年1月29日支付逾期付款违约金正确，请求予以维持。 上诉人龙运公司一审诉讼请求：1、判令凯旭公司向龙运公司支付代理销售佣金983012元，并支付违约金126026.23元（违约金按以代理销售佣金983012元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年1月29日暂计至2018年12月25日，以后另计）；2、判令凯旭公司返还龙运公司驻场人员工资17000元及占用资金利息2179.47元（利息按人员工资17000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年1月29日暂计至2018年12月25日，以后另计）；3、本案诉讼费用由凯旭公司负担。 一审法院经审理查明，龙运公司是有限责任公司，经营范围有房地产开发、经营、房地产商品交易居间、代理等。2014年9月12日，毛洪亮与陈雄庆达成会议纪要：1.“水晶国际”的写字楼不带卫生间合同价每平方米4980元、带卫生间包装修合同价5180元、水晶酒店包装修5480元；2.保证金50万元，由龙运公司的佣金中扣除（销售超过30套房是再行扣除保证金），跟完售后服务；3.扣除保证金后，所卖房子的佣金全部结算；4.佣金每平方米1050元（不含税）。 2014年9月13日，凯旭公司向龙运公司出具《授权书》，授权事项为：兹授权龙运公司为凯旭公司所开发项目“江畔水晶国际”独家代理权，授权权限及范围以双方约定的销售合同范文之内为准。2014年9月13日，龙运公司与凯旭公司达成部分合同条款：1.5#楼写字楼的销售价每平方米5980元、5#楼酒店每平方米6100元，现场折扣的按揭为9.8折、一次性付款9.5折；2.5#楼写字楼一口价每平方米4980元、带卫生间写字楼合同一口价5180元等；3.客户交完首付7日内即结佣，原定每平方米1050元（不含税），现暂定1030元（不含税）；4.凡龙运销售的房子每套暂扣1万元作为保证金，共计50万元，待龙运完成80%的销售量后并完全做完售后服务，银行面签通过，即可以返还给龙运；5.按揭客户扣除每平方米50元，银行面签通过即3至7日内计算给龙运。2015年4月22日，凯旭公司向龙运公司发出《关于江畔水晶国际项目销售退场的通知》，要求龙运公司于次日完成售楼部的交接退场工作，同时要安排2名客服人员到二楼办公室处理龙运公司已销售房源的面签交款手续等工作。2015年11月30日，凯旭公司员工吴春与付晓丹签订手机交接协议，约定因业务需要,由凯旭公司提供手机一台（号码181××××2038）给龙运公司联系客户使用，要求龙运公司把所有客户联系电话输入手机，联系客户的信息不能删除，留底佐证。自2014年1月17日起，龙运公司与付晓丹签订《劳动合同书》，约定由付晓丹担任龙运公司的房产售后管理工作，由龙运公司支付付晓丹月工资1700元，如果龙运公司安排付晓丹到凯旭公司处工作的，劳动报酬由开发商承担（具体由凯旭公司与龙运公司商定）。接受委托后，龙运公司先后为凯旭公司代理销售4#、5#楼盘，其中已付部分提成的房屋共计56套（列表1共计12户，均为5#楼，分别为：1113号刘生、50.98平方米，1115号许成龙、50.98平方米，1201号姜秀岩50.98平方米，1207号上官晓羽50.98平方米，1610号毕薇50.98平方米，1911至1913号潘孝琴、各50.95平方米，1915号潘孝琴、50.95平方米，811号邹明福50.98平方米，822号唐志英50.22平方米，1909号秦秀杰50.95平方米；列表2共13户，均为5#楼，分别为：1112号戴佩华50.98平方米，1202号、1205号罗永珍各50.98平方米，1222号、1227号陈瑜金各50.22平方米，1520号史国良50.22平方米，1523号肖光珍50.22平方米，1715号姜亭旭50.98平方米，1802号、1805号张成河各50.98平方米，1807号高春玲50.98平方米，1916号叶茂全51.91平方米，701号任志英50.98平方米；列表3共6户，均为5#楼，分别为：1010号霍明娟50.98平方米，1015号马高峰50.98平方米，1406号韩静宇50.98平方米，1411号霍明芝50.98平方米，1528号史军50.22平方米，912号张俊50.98平方米；列表4共8户，均为5#楼，分别为：1201号王晓娜50.98平方米，1403号马非50.98平方米，1515号左娟50.98平方米，1530号刘凤金50.22平方米，601号、603号杨洪霖各50.98平方米，702号李静50.98平方米，915号秦发照50.98平方米；列表5共7户，为4#、5#楼，分别为：1201号王春英、任晓君52.6平方米，1521号肖光珍50.22平方米，1527号李宝辉50.22平方米，1917号莫秋惠51.91平方米，1919号翁进升51.91平方米，609号王桂清50.98平方米，710号吴春芳50.98平方米；列表6共4户，为4#、5#楼，分别为：4-1203号谢清润47.34平方米，5-1407号于娥50.98平方米，5-1615号刘雪玲50.98平方米，5-802号张四虎50.98平方米；列表7共4户，为5#楼，分别为：1531号吴传兰50.22平方米，1918号孟庆国51.91平方米，602号、605号刘会宾各50.98平方米；列表8共2户，4#5#楼，分别为：1301号姚萍52.6平方米，918号董凤君50.98平方米。未付提成的房屋共计20套，总面积1082.32平方米（3号楼1503号张成河92.5平方米，4号楼1206号曹新庚81.42平方米，1209号郝奇50.98平方米，1503号、1505号倪金其各50.98平方米，1506号米志勇50.98平方米，1512号陈细香50.98平方米，1525号王小利50.22平方米，1526号闫文娇50.22平方米，1532号翟秀琴50.22平方米，1609号林帝华50.98平方米，1920号、1922号鲍华各50.19平方米，1932号周政50.19平方米，1935号陈安琳50.19平方米，715号李雯50.22平方米，717号梁艳春50.22平方米，719号银红梅50.22平方米，721号文海50.22平方米，816号许雪梅50.22平方米。 另查明，龙运公司提供的六份请款单、奖金明细表显示：双方在结算佣金（奖金）时，由龙运公司制作请款单及明细表，并附注指定账号、户名（薛静）成交的套数、面积及总金额送交被告，由凯旭公司的总经理、副总经理等在明细表下签字，由凯旭公司相关人员核对后向龙运公司付款，但双方均没有在请款单及明细表上盖章。凯旭公司已支付部分佣金，余下部分经龙运公司催缴未果后诉至一审法院。 一审法院审理认为，一、本案的定性。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”。根据双方达成的会议纪要、凯旭公司出具的授权书及本案的实际情况，确认双方形成了委托合同关系，双方应按照约定全面履行合同义务。二、关于佣金及违约金问题。（一）关于佣金问题。《中华人民共和国合同法》第四百零五条规定：“受托人完成委托事务的，委托人应向其支付报酬”。经查明，龙运公司属于凯旭公司的开发项目“江畔水晶国际”的独家代理权人，龙运公司主张代理销售佣金，提供了六份奖金明细表、请款单、认购协议书、首付或定金收据及POS打印凭条等予以证实，并按照约定履行了代理销售行为，因此，凯旭公司应履行支付龙运公司代理销售佣金的约定义务。1.佣金的支付标准。2014年9月12日的会议纪要中约定“佣金每平方米1050元（不含税）”，2014年9月13日达成的合同条款约定“客户交完首付7日内即结佣，原定每平方米1050元，现暂定1030元（不含税）”。本案中，龙运公司主张按照每平方米1050元计算佣金，凯旭公司就此仅抗辩余下50元的给付条件尚未成就，而未对佣金标准的具体适用数额提出异议，且合同约定“按揭客户扣除每平方米50元，银行面签通过即3至7日内计算给龙运。”故佣金的计算标准应以每平方米1050元计算。2.佣金的具体计算。经查明，龙运公司主张其代理销售的房子为佣金列表1至8的房子，但经双方签字确认的由龙运公司代理销售的房子仅有六份“奖金明细表”中注明的37套，该37套房每平方米1000元的佣金，凯旭公司已给付龙运公司；该六份“奖金明细表”中均注明“首付已交”，合同条款约定“按揭客户扣除每平方米50元，银行面签通过即3至7日内计算给龙运。”鉴于合同未对结算佣金的条件作细化约定，综上，双方的交易惯例应当为龙运公司与客户洽谈、客户交付首付款后凯旭公司即应当向龙运公司结算佣金。龙运公司未能提供证据证实银行面签通过的事实存在。因此，对于龙运公司代销售的“江畔水晶国际”项目中的76套房子，每平方米50元的交付条件尚未成就，对相应的销售佣金部分请求，该院不予支持；对于未付提成的20套房子，总面积为1082.32平方米，应当按照每平方米1000元的标准计算佣金，合计1082320元，减除已付的30万元，被告尚应支付原告佣金782320元。（三）违约金的计算标准及起止日期。鉴于凯旭公司逾期付款，造成龙运公司一定的经济损失，应当承担违约责任，参照《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，龙运公司可以主张凯旭公司按照佣金的基数及中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期违约金，并从2016年1月29日起计算至实际付清之日止。（四）关于凯旭公司是否承担龙运公司垫付的工资并计算占用资金利息的问题。《中华人民共和国合同法》第三百九十八条规定：“委托人应当预付处理委托事务的费用，受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还该费用及其利息”。自2014年1月17日至2018年1月16日，龙运公司与付晓丹签订劳动合同，由付晓丹担任龙运公司售后管理工作，并约定付晓丹的月工资为1700元，合同还约定，如龙运公司安排付晓丹到凯旭公司处工作的，报酬由凯旭公司承担（具体由原告与被告商定）。经查明，自与龙运公司签订合同至2016年初，付晓丹在处理销售的相关工作，但凯旭公司否认付晓丹在凯旭公司处工作，相反是龙运公司安排人员在处理销售的后续工作，且凯旭公司不认可龙运公司提出的付晓丹工资由其支付的主张。龙运公司应承担举证不利的责任。对龙运公司该诉讼请求，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，第四十五条第一款，第六十条第一款，第三百九十六条，第四百零五条，第一百零七条，第一百零九条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、凯旭公司于本判决生效之日起十日内支付龙运公司代理销售佣金782320元，并以此为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年1月29日起计算违约金至实际履行完毕之日止）；二、驳回龙运公司的其余诉讼请求。本案受理费3204元，由龙运公司承担641元、凯旭公司承担2563元。 上诉人凯旭公司在二审向本院提供以下新证据：1.（2019）桂0103民初12121号民事调解书；2.和解协议；3.水晶国际佣金兑付明细表；4.江畔水晶营销策划及销售代理合同，上述证据证明水晶国际5号楼1527号、1506号房（该房屋面积分别为50.22平方米、50.98平方米）为南宁市中和富天房地产营销代理有限公司(以下简称富天公司）代理销售，凯旭公司与该公司已就销售佣金进行结算并达成协议；5.《水晶国际项目销售合作协议书》，证明2014年7月9日，富天公司与龙运公司签订合作协议，由龙运公司为该项目全国独家分销。 上诉人龙运公司在二审没有向本院提供新证据，其对凯旭公司在二审提供的证据认为，证据1的真实性没有异议，对证明内容有异议，调解书的内容没有体现富天公司销售的房号；证据2-4的真实性、合法性、关联性不予认可，凯旭公司主张5号楼1527、1506号房是富天公司销售，但其认购时间为2014年9月11日、6月27日，这段时间由龙运公司独家代理销售，且1527号房屋的销售已经凯旭公司签字认可;对证据5，龙运公司并没有签订该协议，与富天公司不存在任何法律关系，与本案无关。 本院对事实和证据的分析与认定:对凯旭公司二审提供的证据证明5-1527、1506号房不是龙运公司销售，但龙运公司主张的其销售的房屋不包括该两个房号，不能证明龙运公司已经主张该房屋的销售代理费，该对凯旭公司的证明目的本院不予采信。对一审凯旭公司提供的证据1,即4份民事判决书，证明5-1911、1912、1913、1915、1411、1919、1209号房的买受人未按合同约定办理银行贷款、逾期支付房款构成违约，凯旭公司起诉解除购房合同得到法院支持，本院予以确认，一审不予认可不当，本院予以纠正。证据2-4，证明5-1917、601、603号房的买受人未付清房款，已经申请退房退款，本院予以确认，一审不予认可不当，本院予以纠正，5-1210号房不在龙运公司申请的销售房源之中，本院不予认定；证据5，5-1932、717、721、816、1526的实际买受人与龙运公司提供的买受人不符，证明上述房源不是龙运公司代理销售，二审凯旭公司承认5-1932、721、816号房与龙运公司提供的买受人不符，本院予以确认。证据6,5-1010、1515、915、1531、602、605、4-3-1206号房的买受人至今尚未付清房款，凯旭公司多次通知买受人办理按揭、支付房款。该证据中只有5-1010、1515、915、1531、602、605、4-3-1206号房在龙运公司主张支付代理费的房号中，本院予以确认。其余不在龙运公司主张范围内，本院不予确认。 综上分析，一审判决认定部分事实不清，本院予以纠正。 本院另查明，在龙运公司主张由其销售的房源中均为支付首付款50%的方式购买，其余部分采取按揭贷款方式支付。在龙运公司代理销售的房源中，存在17套房屋至今未交清剩余房款的情况，其中：5-1911、1912、1913、1915（四套面积均为50.95平方米、单价为4980元）、1411（面积为50.98平方米，单价为4980元）、1919（面积50.19平方米，单价为5180元）、1209号房（面积为50.98平方米、单价为3150元）的买受人未按合同约定办理银行贷款、逾期支付房款构成违约，凯旭公司起诉解除购房合同，并由买受人支付总房价20%的违约金，该判决已经发生法律效力。5-1917（51.91平方米）、601（50.98平方米）、603（50.98平方米）的买受人未付清房款，已经申请退房退款，凯旭公司已经同意退房，并在扣除相应的首付款分别为：4万元，50776元、50776元，本院予以确认。5-1010（50.98平方米）、1515（面积50.98平方米）、915（50.98平方米）、1531（面积50.22平方米）、602（面积50.98平方米）、605（面积50.98平方米）、4-3-1206号房（面积81.42平方米），虽然买受人交付首付，经凯旭公司多次催告，买受人目前至今尚未支付剩余房款，也未与凯旭公司签订购房合同。5-1932、721、816号房的买受人与龙运公司提供的买受人不一致。 本院归纳本案争议焦点为：1.凯旭公司是否尚欠龙运公司销售佣金，龙运公司主张凯旭公司支付佣金数额是多少；2.龙运公司要求从2016年1月29日计算违约金有无事实和法律依据；3.龙运公司要求凯旭公司返还工资17000元及利息有无事实和法律依据。 本院认为，关于第一个争议焦点问题。凯旭公司出具的授权书，委托龙运公司代理销售涉案房屋，双方形成了委托合同关系。龙运公司主张代理销售佣金，提供了六份奖金明细表、请款单、认购协议书、首付或定金收据及POS打印凭条等予以证实，并按照约定履行了代理销售行为，因此，凯旭公司应履行支付龙运公司代理销售佣金的约定义务。2014年9月12日的会议纪要中约定“佣金每平方米1050元（不含税）”，2014年9月13日达成的合同条款约定“客户交完首付7日内即结佣，原定每平方米1050元，现暂定1030元（不含税）”。但此后经双方对佣金的单价进行约定，故本案销售佣金应按每平方米1030元计算。因此龙运公司主张支付暂扣的佣金按每平方米1050元计算，一审判决予以确认错误，本院应予纠正，龙运公司主张其代理销售76套房屋，提供了相应的证据予以证实，本院予以采信。凯旭公司主张未结算佣金的二十套房屋不是龙运公司销售，没有提供证据予以反驳，本院不予采信。对于凯旭公司主张其中三套房屋（5-1932、721、816号房）与备案登记的权利人不一致，不是龙运公司销售。虽然该三套房屋与龙运公司提供的买受人不一致，该三套房屋是龙运公司在本案代理期间销售，且原买受人已经支付首付款，凯旭公司又没有证据证明该三套房屋是其他人销售，应认定为龙运公司销售，故本院对凯旭公司的主张不予支持。关于已经销售的76套房屋是否能够按照约定全部支付佣金的问题。根据《授权书》“按揭客户扣除50元/㎡,银行面签通过即在3-7内内结算给龙运公司”的约定，结合本院认定的销售佣金应按每平方米1030元计算，在已经支付佣金的56套房屋每平方米1000元的情况下，未支付的暂扣佣金为每平方米30元，龙运公司主张未支付的销售佣金应按每平方米50元计算，本院不予全部支持，应按每平方米30元。由于龙运公司代理的17套房屋，买受人没有通过银行面签提供贷款，买受人也没有全额付款，且凯旭公司也要求龙运公司提供售后服务代理有关按揭手续，但龙运公司没有履行该义务，造成部分房屋没有形成最终的买卖合同关系，合同目的不能实现，即不能达到凯旭公司出售房屋的意图。根据双方达成的“龙运销售的房子每套暂扣1万元作为保证金，共计50万元，待龙运完成80%的销售量后并完全做完售后服务，银行面签通过，即可以返还给龙运”，故本院对于龙运公司履行合同应按每套房屋扣除1万元。凯旭公司主张该部分房屋的佣金不予支付，但凯旭公司已经收取了该部分房屋的首付款，产生按照《商品房买卖合同》中买受人违约收取违约金的方式取得违约金的结果，故对该部分房屋所产生的佣金应按合同约定每套扣减1万元外由凯旭公司支付，凯旭公司主张不支付该部分房屋的佣金本院不予采信。且该部分房屋，根据双方合同约定，也不符合按每平方米30元的支付条件，本院亦应予扣减。故龙运公司主张的凯旭公司未支付983012元（其中龙运公司计算的未付50元每平方米的佣金146576元），应扣除17套17万元外，未支付的暂扣佣金146576元，扣除未最终成交的17套房屋896.36平方米后，该部分佣金为101755元，由于未付50元每平方米佣金，本院认定为30元每平方米，为61053元，故未支付的暂扣佣金146576元中应扣除85823元，故本院认定凯旭公司尚欠佣金为727189元，一审判决认定为782320元不当，本院予以纠正。上诉人龙运公司主张尚欠983012元，本院不予采信。上诉人凯旭公司上诉主张其不存在尚欠佣金，理由不成立，本院不予采信。 关于第二个争议焦点问题。由于双方没有对龙运公司销售代理的佣金进行最终结算，且双方没有就逾期付款违约责任进行约定，故龙运公司主张从销售工作完成的2016年1月29日起计算违约金证据不足，一审判决从此时计算违约金不当，本院予以纠正。本案应从龙运公司主张权利的时间开始计算，即龙运公司主张权利之日即2019年1月22日起开始计算。龙运公司主张按照中国人民银行同期贷款利率计算正确。但由于从2019年8月20日起，中国人民银行对于贷款利率按照全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率确定，故本院从2019年8月20日起的利率亦作相应的调整。 关于第三个争议焦点问题。自2014年1月17日至2018年1月16日，龙运公司与付晓丹签订劳动合同，由付晓丹担任龙运公司涉案楼盘的售后管理工作，并约定付晓丹的月工资为1700元，双方之间存在劳动合同关系。2015年4月22日，凯旭公司要求龙运公司退场并安排2名工作人员到凯旭公司处理龙运公司已销售房源的面签交款工作，该业务属于龙运公司为了履行代理销售合同的合同义务，所产生的工人工资应当由龙运公司承担，不能因为付晓丹在凯旭公司处工作就认定凯旭公司是用人单位，一审判决对龙运公司要求凯旭公司支付付晓丹工资17000元的诉请不予支持正确，本院予以维持。上诉人龙运公司该上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，一审判决认定部分事实不清，实体处理不当，本院予以纠正。上诉人龙运公司和上诉人凯旭公司的上诉主张部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初96号民事判决第二项； 二、变更防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初96号民事判决第一项为：上诉人广西凯旭投资有限公司支付上诉人广西龙运房地产投资开发有限公司代理销售佣金727189元及逾期付款违约金（违约金计算方法：以本金727189元为基数，从2019年1月22日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）。 本案一审案件受理费14953.96元（上诉人广西龙运房地产投资开发有限公司已预交1602元），由上诉人广西龙运房地产投资开发有限公司负担3000元，上诉人广西凯旭投资有限公司11953.96元；二审案件受理费14953.96元（上诉人广西龙运房地产投资开发有限公司、广西凯旭投资有限公司各预交14953.96元），由上诉人广西龙运房地产投资开发有限公司负担3000元，上诉人广西凯旭投资有限公司11953.96元。 上述应负金钱义务，限义务人于本案判决生效后十日内履行完毕。逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期的最后一日止两年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 陈 雁 审判员 宋丞致 审判员 潘云燕 二〇一九年十二月三十日 书记员 黄柳斌