江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9711号上诉人（原审原告）：杨贵川，男，1983年4月18日出生，汉族，住江苏省无锡市北塘区。委托诉讼代理人：旷峰，湖南八方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：白帅，男，1987年7月28日出生，汉族，住河南省汤阴县。上诉人杨贵川因与被上诉人白帅房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初19421号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。杨贵川上诉请求：1.请求撤销一审判决第三项，依法改判白帅向杨贵川支付租金和赔偿损失合计7978元；2.请求依+法改判白帅向杨贵川承担本案律师费4000元；3.请求撤销一审判决第四项，依法改判杨贵川不予向白帅退还押金2100元；4.请求撤销一审判决第五项，依法改判杨贵川不予向白帅返还美的1.5匹空调一台。事实和理由：一、一审判决遗漏了杨贵川代缴的水电煤气费用1528元，以及白帅应承担的更换门锁费用750元。1.白帅以及次承租人均未缴纳房屋水电煤气费用，而是杨贵川代为缴纳。一审中杨贵川提交了相应缴费凭证，以上费用应由白帅承担。2.白帅未经杨贵川许可私自更换房屋门锁。在租赁合同终止情形下，杨贵川在民警见证且同意下处置更换门锁，该笔费用应由白帅承担。二、本案律师费己完成支付，有委托代理合同和律师费发票。杨贵川与聘请律师签订有《委托代理合同》，杨贵川所聘律所在结案后出具律师费发票并无不妥。三、白帅的房屋押金无须返还。白帅对房屋造成损害，需要修缮房屋，杨贵川有权保留房屋押金直至白帅修缮完毕后退还。四、根据杨贵川提供的《报案回执》，白帅所谓“遗失的空调”系白帅破坏门锁后拆除带走，与杨贵川无关。被上诉人白帅辩称，对一审判决退租客费用部分不予认可，其他都予以认可。原审原告杨贵川向一审法院起诉请求：1.判令白帅修缮房屋，恢复原状；2.判令白帅向杨贵川按照70元/日支付房租2800元直至白帅搬离(自2018年8月10日起算，暂算至起诉日2018年9月18日共计40天)；3.判令白帅向杨贵川赔偿7278元（包括承租人拖欠水电煤费用1528元、杨贵川退还转租房屋租客的租金和押金共5000元、更换门锁750元）；4.判令白帅承担本案律师费4000元以及诉讼费用。一审庭审中，杨贵川增加一项诉请：要求解除租赁合同。反诉原告白帅向一审法院反诉请求：1.判令杨贵川支付白帅转租房屋损失，按1300元/月，从2018年8月起计算至双方解除房屋租赁合同止，暂算到白帅提起反诉时为6500元；2.杨贵川返还白帅一台美的1.5匹空调（价值2500元）；3.杨贵川退还白帅押金2100元；4.本案诉讼费用由杨贵川承担。一审法院认定事实：2017年5月2日，杨贵川与白帅签订一份《昆山市房屋租赁合同》，约定杨贵川将昆山市玉山镇江南春天8号楼102室的房屋出租给白帅，租期自2017年5月10日至2018年5月9日，租金为每月2100元，每3个月支付一次租金，每次应于相应租期开始前7日支付。保证金（押金）2100元，于合同期满白帅办理退租时返还白帅。上述合同第十一条约定，如因合同纠纷诉至人民法院，违约方应承担守约方其他合理支出费用（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、误工费、申请财产保全费、执行费等等）。涉案房屋的所有权人为杨贵川。白帅支付房租至2018年8月9日，之后的房租未再支付。一审另查明：2018年4月16日，白帅的妻子翁丹丹与次承租人王海斌签订租房协议，约定翁丹丹将涉案房屋的3号出租给王海斌，房租900元/月。2018年7月29日，翁丹丹与次承租人齐兆林签订租房协议，约定翁丹丹将涉案房屋的大阳台出租给齐兆林，房租1200元/月。2018年8月12日，翁丹丹与次承租人刘维签订租房协议，约定翁丹丹将涉案房屋的大主卧出租给刘维，房租1300元/月。2018年8月5日、8月7日，白帅的妻子翁丹丹和杨贵川的姐姐王慧的微信聊天中，王慧说到：你们还续约吗？租金2300每月，三个月一付，要解约提前一个月通知就行。你们把房子弄成现在的合租，不能人再多了，找人把里面打扫干净，14号前拍照片给我。今天确定的话就把租金转给我，本来要提前15天的，尽快确定吧。我跟你老公说得很明白，我弟弟派出国了，房子的事情都交给我了，我给你老公看了房产证原件，也有你们的租赁合同。你们不用联系他。2018年8月9日，杨贵川委托律师向白帅发送律师函一份，告知白帅其租金交至2018年8月9日，现因双方合同到期，及贵方存在转租、“群租”违约情形，故要求终止《房屋租赁合同》。白帅称未收到该律师函。2018年8月19日，杨贵川将次承租人清退并和次承租人之间进行了费用的结算。同日，次承租人王海斌出具承诺书，载明：本人收到江南春天8号楼102室房东杨贵川退租900元，自愿放弃2018年8月19日之前签约的任何租赁合同，并承诺从2018年8月19日搬出。2018年8月19日，次承租人齐兆林出具承诺书，载明：本人收到江南春天8号楼102室房东杨贵川退租1600元，自愿放弃2018年8月19日之前签约的任何租赁合同，并承诺从2018年8月19日搬出。2018年8月19日，次承租人刘维出具承诺书，载明：本人收到江南春天8号楼102室房东杨贵川退租2500元，自愿放弃2018年8月19日之前签约的任何租赁合同，并承诺从2018年8月19日搬出。2018年8月19日，杨贵川更换了涉案房屋的门锁，花费750元。一审再查明：2018年8月7日，杨贵川与湖南八方律师事务所签订委托代理合同，由该所指派旷峰律师担任杨贵川的代理人，参加本案的诉讼活动。双方约定的律师费为4000元，但杨贵川未向一审法院提供律师费发票或交费凭证。上述事实，有租赁合同、产权证明、租房协议、律师函、承诺书、委托代理合同以及当事人庭审陈述等予以证实。一审法院认为：杨贵川和白帅签订的《昆山市房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行义务。关于合同的解除，杨贵川发送的律师函白帅称未收到，在案证据也无法证明白帅收到该函，故不能以白帅收到律师函的时间作为合同的解除时间。鉴于杨贵川于2018年8月19日更换了涉案房屋的门锁，换锁后白帅未再实际居住，故双方的租赁合同于2018年8月19日解除。关于恢复原状的诉请，白帅称承租后确实更改了户型、并装了空调的分表，故白帅应将房屋恢复原状。关于杨贵川诉请的租金，一审法院认为，自2018年8月10日起，白帅未再支付租金，直至2018年8月19日换锁，白帅未再居住，期间的租金700元白帅应该支付（70元/天*10天=700元）。关于杨贵川诉请的损失，杨贵川所称退还次承租人的水电煤费用1528元，杨贵川未提供证据，一审法院不予支持。杨贵川所称退还次承租人的租金和押金，有次承租人出具的承诺书予以证明，按照白帅的妻子翁丹丹和次承租人签订的租赁协议，次承租人是把租金和押金支付给白帅的，故杨贵川退还的租金和押金5000元应由白帅承担。关于杨贵川换锁的费用750元，一审法院认为，换锁是在杨贵川和白帅产生纠纷的情况下，杨贵川自行、单方所为，故杨贵川要求白帅承担换锁费无依据，一审法院不予支持。关于杨贵川诉请的律师费，一审法院认为，杨贵川委托律师代理本案诉讼，其和律所之间签订的委托代理合同约定律师费为4000元，但杨贵川未提交律师费发票或律师费交费凭证，不能证明该费用已实际产生，故对杨贵川诉请的律师费损失不予支持。关于白帅反诉的转租损失，因在案证据并不能证明杨贵川对转租一事知情且同意转租，故白帅诉请转租损失无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于返还空调的诉请，杨贵川称同意退还空调一台，故对于白帅的该项诉请予以支持。关于退还押金的反诉诉请，双方通过本案诉讼对所有费用和损失进行了结算，押金应一并处理，杨贵川应将押金退还白帅。综上，白帅应向杨贵川支付租金和赔偿损失共计5700元，杨贵川应向白帅退还押金2100元，两者相抵后，白帅应向杨贵川赔偿损失3600元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、杨贵川与白帅签订的《昆山市房屋租赁合同》于2018年8月19日解除；二、白帅将涉案房屋恢复原状，于判决生效之日起十日内履行；三、白帅向杨贵川支付租金和赔偿损失共计5700元，于判决生效之日起十日内履行；四、杨贵川向白帅退还押金2100元，于判决生效之日起十日内履行；（上述第三、第四项相互抵销后，白帅向杨贵川赔偿损失3600元，白帅于判决生效之日起十日内履行）；五、杨贵川向白帅返还美的1.5匹空调一台，于判决生效之日起十日内履行；六、驳回杨贵川的其他诉讼请求；七、驳回白帅的其他诉讼请求。本诉受理费232元，由杨贵川负担116元，白帅负担116元。反诉受理费39元，由白帅负担。二审中，杨贵川提交以下证据：一、律师费发票一份，用于证明杨贵川已向代理人支付一审律师费4000元；二、2019年5月6日报警记录一份，报警人是杨贵川的表姐王慧，用于证明白帅自行将本案诉争空调拆走，因此杨贵川无法将空调返还给白帅。白帅质证认为：证据一与其无关；证据二真实性不予认可，不清楚王慧是否报过警，其多次要求取回空调及屋内其他物品，但杨贵川不同意。二审中，杨贵川陈述，合同到期后他仍然让白帅使用。2018年8月9日他发函给白帅，因发现群租、转租，对房屋有损害，要求终止租赁并要求白帅限期退房、承担违约责任。白帅陈述，合同到期后，杨贵川说按照原合同继续租赁，他也继续付房租给杨贵川，付了三个月房租。2018年8月初，有个叫王慧的人，自称是杨贵川的表姐，要求他继续付房租给王慧，并提供了一个银行卡号。王慧说杨贵川在美国，不方便处理。当时他让王慧叫杨贵川给他确认，王慧是否是杨贵川的表姐，但杨贵川一直没有回应。后来他的租客打电话称，有人把他们强行赶出去了。他曾于2018年8月19日微信转给杨贵川三个月的租金6300元。对此，白帅向本院提交两张微信付款截图，一张截图显示2018年5月25日微信转账给“无绪”6300元；另一张截图显示2018年8月19日微信转账给“无绪”6300元，过期已退还。杨贵川则称，其本人当时被刑事拘留，无法使用微信，因此不可能通过微信收到白帅的所谓租金。关于杨贵川主张白帅拖欠的水、电、煤气费用1528元，一审中杨贵川提交一张其自行制作的汇总单，其中煤气费为1021元、电费为288元、水费为924元。二审中杨贵川明确，该部分费用没有发票，只有相应的支付宝付款截图，支付宝付款截图金额与其主张金额不一致的，以支付宝付款截图金额为准。白帅认为，对该部分费用不予认可，这些费用发生的时间段不能确定，租客交的水、电、煤气押金已被杨贵川退还，这些费用其无法承担。以上事实，由本院调查笔录予以证明。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，杨贵川与白帅签订的房屋租赁合同合法有效。合同约定的租期已于2018年5月9日届满，之后白帅继续使用租赁房屋，并支付租金给杨贵川，杨贵川未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。杨贵川于2018年8月9日发函给白帅，要求终止合同。虽然白帅称未收到该函，但杨贵川于2018年8月19日将次承租人清退，更换了租赁房屋的门锁，故应认定双方的租赁合同已于2018年8月19日解除。关于杨贵川主张白帅拖欠的水、电、煤气费用1528元，相关金额系杨贵川单方统计，与杨贵川提交的支付宝付款截图金额也不相符，且杨贵川未提交证据证明该部分费用发生于白帅租赁房屋期间，故本院碍难支持。关于杨贵川主张的换锁费用750元，因换锁属于杨贵川收回租赁房屋时的个人行为，杨贵川要求白帅承担该部分费用，缺乏依据，故本院亦不予支持。关于杨贵川主张的律师费，本案合同解除系杨贵川行使不定期租赁合同中出租人的随时解除权所致，杨贵川以白帅违约导致合同解除为由要求白帅承担本案律师费，依据不足，本院不予支持。关于白帅要求杨贵川返还的空调，一审中杨贵川同意返还空调，二审中杨贵川又称空调已被白帅拆走，故无法返还。对此本院认为，二审中杨贵川提交的报警资料仅能证明其怀疑白帅拆走空调而报警，并无证据证明其怀疑属实，故对二审中杨贵川的该项主张，本院不予采信。双方租赁合同项下的权利义务在本案诉讼中应一并处理，杨贵川主张其不应返还白帅押金2100元，于法无据，本院不予支持。综上，杨贵川的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费232元，由上诉人杨贵川负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇一九年十二月十七日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。