湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘05民终2847号上诉人（原审原告）：邵阳市宝庆建筑工程有限公司，住所地邵阳市大祥区。法定代表人：黄勋锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾丽梅，该公司项目经理。委托诉讼代理人：魏更祥，湖南湘华源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李亚宁，女，1989年4月21日出生，汉族，住洞口县。委托诉讼代理人：杨银华，住洞口县。被上诉人（原审被告）：洞口县立新物业发展有限公司，住所地洞口县。法定代表人：陈立新，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈芳，该公司总经理。上诉人邵阳市宝庆建筑工程有限公司（以下简称宝庆建筑公司）因与被上诉人李亚宁、洞口县立新物业发展有限公司（以下简称立新物业公司）执行异议之诉一案，不服湖南省洞口县人民法院（2019）湘0525民初717号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宝庆建筑公司上诉请求：1、撤销湖南省洞口县人民法院（2019）湘0525民初717号民事判决；2、准许并恢复对洞口县西城公馆12栋*号房的执行；3、本案一、二审诉讼费由李亚宁和立新物业公司负担。事实与理由：洞口县人民法院依法查封的洞口县西城公馆12栋*号房，在查封时没有进行交易，查封后依法不能进行交易；李亚宁与立新物业公司之间以房抵债协议，因未进行网签，未产生物权期待权；本案中的以房抵债协议，因未办理产权过户，未发生实际的物权转移，对宝庆建筑公司无效；李亚宁应承担违反行政管理法规，不进行网签和预告登记的责任。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，李亚宁对案涉房屋不享有所有权。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，李亚宁与立新物业公司之间以房抵债行为不享有排除强制执行的民事权益，人民法院对洞口县西城公馆12栋*号房的查封合法有效。李亚宁的委托诉讼代理人答辩称：2012年至2014年期间李亚宁的婆母杨银华与刘海石合伙借款给立新物业公司修建西城公馆，因立新物业公司到期不能还本付息，经双方平等协商，立新物业公司同意以房抵债，双方遂于2015年1月23日依法订立书面合同，将西城公馆12栋*号房转让至李亚宁名下；网签不是房屋交易的前置程序，登记也不是合同生效的前置条件，立新物业公司和李亚宁之间的合同合法有效；李亚宁早已合法占有了房屋，不能办理过户手续不是李亚宁的过错所致，不影响李亚宁享有对抗执行的民事权益。请求二审驳回上诉，维持原判。立新物业公司答辩称：立新物业公司与李亚宁之间签订购房合同是合法有效，不进行网签不影响合同的效力，且房屋交易行为发生在宝庆建筑公司对涉案房屋申请财产保全之前，房屋已经交付给李亚宁。请求二审驳回上诉，维持原判。宝庆建筑公司向一审法院起诉请求：1、判令准许并恢复对洞口县西城公馆12栋*号房的执行；2、本案诉讼费由李亚宁和立新物业公司承担。一审法院认定事实：2015年1月23日，李亚宁与立新物业公司签订《商品房买卖合同》，立新物业公司将洞口县城西大道西城公馆12栋*号房以总价款340000元出售给李亚宁。付款方式是以李亚宁之婆母杨银华享有的立新物业公司债权折抵房款；李亚宁按约定完成了付款义务后立新物业公司出具了收据并交付了房屋，债权人与立新物业公司进行了债务清算。房屋已由李亚宁实际占有并使用，但因立新物业公司原因未能办理过户登记手续。2016年6月23日，宝庆建筑公司以立新物业公司拖欠其工程款677万余元提起诉讼，2016年6月28日，洞口县人民法院根据宝庆建筑公司申请作出（2016）湘0525民初1156号民事裁定书对洞口县西城公馆12栋*号房进行查封。2018年10月22日，原告向洞口县人民法院申请执行。2019年1月9日，洞口县人民法院根据（2016）湘0525民初1156号和（2018）湘05民终1335号民事判决书发出（2019）湘0525民执30号执行通知书。2019年1月22日，案外人李亚宁对洞口县人民法院执行洞口县西城公馆12栋*号房提出执行异议。洞口县人民法院于2019年2月19日作出（2019）湘0525民执异5号裁定书中止对洞口县西城公馆12栋*号房的执行。一审法院认为：本案系执行异议之诉。本案的争议焦点是被告（执行案件案外人）李亚宁就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益及二被告之间房屋买卖合同是否真实、有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据审理查明的事实，本案李亚宁与立新物业公司签订了买卖合同，已经支付全部价款，并实际占有该房屋，因立新物业公司原因而无法办理过户登记手续，故李亚宁购买房屋的行为符合上述规定的条件，其对该房屋权利能够排除执行，对原告诉请不予支持。对于原告主张合同不真实、双方恶意串通，但原告无法提供相应证据反驳及李亚宁不是善意第三人的证据，故对原告意见不予采纳；原告提出李亚宁并未实际支付价款，但双方约定以偿还债务形式抵付房屋价款行为符合法律规定，债权债务双方当事人经协商一致，终止债权债务合同关系，建立商品房买卖合同关系，将债权债务关系转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力；转化为已付购房款的债权及利息数额经立新物业公司、李亚宁及债权人结算并确认，并无证据证明其数额不真实，故对原告主张该房屋买卖合同不真实、不合法的主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，判决：驳回原告邵阳市宝庆建筑工程有限公司的诉讼请求；案件受理费6400元，由原告邵阳市宝庆建筑工程有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审认定的一致，对一审认定的事实本院予以确认。本院认为：本案系执行异议之诉。本案的争议焦点是1、李亚宁与立新物业公司签订《商品房买卖合同》是否真实合法有效；2、李亚宁对洞口县西城公馆12栋*号房是否享有足以排除强制执行的权利。2015年1月23日，李亚宁与立新物业公司签订《商品房买卖合同》，立新物业公司将洞口县城西大道西城公馆12栋*号房以总价款340000元出售给李亚宁，李亚宁按照约定用婆母杨银华享有的立新物业公司债权折抵房款，立新物业公司交付了房屋。未办理预售登记、变更登记不影响《商品房买卖合同》的效力，不影响李亚宁购买房屋的事实。虽该房屋未办理不动产变更登记至李亚宁名下，但依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条的规定，李亚宁在本案中的举证能够证明其为洞口县西城公馆12栋*号房的实际权利人。李亚宁与立新物业公司购房交易及交房行为履行完毕后，宝庆建筑公司才向人民法院申请财产保全查封案涉房屋。李亚宁作为房屋的实际权利人在本案中享有排除人民法院强制执行的权利，一审据此驳回宝庆建筑公司要求准许并恢复对涉案房屋执行的诉讼主张并无不当。宝庆建筑公司上诉称《商品房买卖合同》对其无效、涉案房屋没有进行网签和预购登记未产生物权期待权及李亚宁不是涉案房屋实际权利人等上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人宝庆建筑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费6400元，由上诉人宝庆建筑公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  姚 云审 判 员  罗俊辉审 判 员  李习生二〇一九年十二月十八日法官 助理  邵宣霖代理书记员  李宗珉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……