云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初3505号原告昆明市金马寺升华小区业主委员会负责人张汝泉，业委会主任。住所地昆明市金马寺升华小区内委托代理人廖思阳，仲法法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告云南民办科技园开发总公司负责人唐俊、刘毅、徐思杰、崔丽萍住所地昆明市长春路美亚大厦写字楼15楼。原告昆明市金马寺升华小区业主委员会与被告云南民办科技园开发总公司物权确认纠纷一案，本院于2019年3月26日立案。经依法适用普通程序，于2019年12月4日公开开庭进行审理。原告昆明市金马寺升华小区业主委员会及委托代理人廖思阳到庭参加诉讼，被告云南民办科技园开发总公司经本院公告送达传票传唤，未到庭参加诉讼。本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告昆明市金马寺升华小区业主委员会诉称：原告系2015年3月23日依法成立的昆明市金马寺升华小区业主委员会。被告于1993年开发建设了位于昆明市官渡区金马寺升华小区并同时在小区大门两侧建盖了房屋（共计12间）面积约220平方米的公共设施房屋及小区单车棚面积约250平方米属业主的公共配套设施，但小区建成交付后，被告将公共附属设施小区大门两侧的房屋及单车棚占为已有并出租、承包给他人经营餐馆、燃气、超市、麻将室、停放电动车等，从中谋利中饱私囊，导致整个小区被外来人员经营管理使用后内外环境遭到严重破坏，现已将小区内部绿化带内的树木砍伐无数改种各类蔬菜，堆放各种杂物等，整个效区的绿化环境已经面目全非。由于部分商铺由外而内直通小区内部鱼龙混杂，管理混乱，电缆电线象蜘蛛网一样乱搭线，小区内脏乱差经常出现偷盗、火灾等恶劣情形，严重影响小区业主的正常生活、学习工作并且危及到业主的生命安全。被告的行为已严重损害业主的合法使用权及管理权。现请求判令：一、确认位于昆明市官渡区金马寺升华小区大门两侧的房屋（共计12间）面积约220平方米的公共设施房屋由原告管理使用；二、确认位于昆明市官渡区金马寺升华小区内单车棚面积约250平方米的公告设施房屋由原告管理使用；三、本案诉讼费、公证费等费用由被告承担。被告云南民办科技园开发总公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票后，期间届满未到庭进行答辩，也未向法庭提交书面答辩意见，本院视其自动放弃答辩权利。在审理过程中，原告昆明市金马寺升华小区业主委员会针对其诉讼主张及诉讼请求提交下列证据：一、《业主委员会备案单》、《内资企业登记基本情况表》各一份。欲证明原、被告主体情况，均系本案适格主体。二、《情况说明》、《关于升华小区修建单车棚的情况说明》各一份。欲证明单车棚由昆明局集团有限公司昆明东站及昆钢凉亭轧钢厂为解决金马寺升华小区内职工停放单车难的问题于1996年共同出资修建。三、《（2019）云昆真元证字第2060号公证书》、《保全证据公证费》各一份。欲证明原告于2019年2月28日向昆明市真元公证处提出申请对涉案标的物位于昆明市官渡区金马寺升华小区外围及内部环境的客观现状进行证据保全，用于证明被告作为开发商疏于管理的恶劣行为导致整个小区管理混乱、鱼龙混杂、偷盗、火灾、内外部环境脏乱差，业主多次投诉无果。被告还将诉争的公告设施小区大门两侧的房屋及单车棚占为己有并出租、承包给他人经营餐馆、燃气、超市、麻将室、停放电动车等，导致整个小区被外来人员经营管理使用，内外环境遭到严重破坏。原告为维权支付证据保全费6000元应由被告承担。四、（2016）云0111民初4420号《民事判决书》、（2017）云01民终7792号《民事判决书》各一份。欲证明2016年4月19日原告起诉被告物权确认纠纷一案，经两级人民法院审理后均判决争议标的物由原告管理使用。该两审判决与本案有直接的因果关系，应作为本案的定案依据。五、交款单二份、房租通知一份。欲证明小区大门两侧的房屋自2016年起均由被告云南民办科技园开发总公司及升华物业管理处出租收取租金并管理使用。被告云南民办科技园开发总公司未到庭对原告所提供的上述证据进行质证，也未向法庭提供证据。本院视其自动放弃举证、质证权利。综上原告举证意见，本院运用证据规则综合分析后认为，对原告所提供的证据一、二为真实、合法、有效的证据，本院对证据三性予以确认。对原告所提供的证据三，因与本案不具有关联性，本院不予确认，对原告主张的公证费1000元不予支持。对原告所提供的证据四，因系生效判决文书，本院对证据三性予以确认。对原告所提交的证据五，真实、合法、有效的证据，本院对证据三性予以确认。综上所述，本院确认本案法律事实如下：位于昆明市官渡区云南民办科技园马军场小区（亦称为昆明市金马寺升华小区）原系云南升华房地产公司于1993年开发建设的住宅小区，云南升华房地产公司于2003年4月26日被吊销营业执照，其主管部门为云南升华科技股份有限公司。云南升华科技股份有限公司企业状态也属于吊销未注销的状态，其主管部门为本案被告云南民办科技园开发总公司。被告云南民办科技园开发总公司企业状态亦属于吊销未注销的状态。云南民办科技园马军场小区建盖时间较早，小区住宅房屋因土地性质问题一直未办理房屋产权登记，后经小区业主多次反映，在多级相关部门配合的情况下直至2010年才取得房屋产权登记，现本案诉争的位于小区内的单车棚系1996年昆明局集团有限公司昆明东站及原昆钢凉亭轧钢厂共同修建供居住在小区内的职工使用。小区大门两侧的房屋自1996年起均由被告出租管理使用。民办科技园马军场小区现属于老旧小区，之前小区由升华房地产公司进行管理，并无专门的物业服务公司进行管理。升华房地产公司未正常经营后，被告民办科技园总公司成立五人善后工作小组对民办科技园马军场小区收取一些水电费、垃圾清运费等。2015年3月，民办科技园马军场小区成立业主委员会。2015年12月，因小区业主、业主委员会与被告民办科技园总公司善后小组发生纠纷，小区管理工作即由业主委员会接替管理至今。现原告认为本案诉争的上述房屋按照物权法的规定应当由小区全体业主共同管理使用，故诉至本院，提出上述诉请。本案的焦点问题为：本案诉争的位于云南民办科技园马军场小区（即位于昆明市官渡区金马寺升华小区）大门两侧房屋（12间）及小区内的单车棚是否属于小区共有部分，应不应当由业主委员会享有管理使用的权利？本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。本案中，上述诉争房屋及单车棚并未办理过任何产权登记，本案诉争房屋及单车棚应当由谁管理使用系本案焦点，而针对该焦点，本院认为确认上述诉争房屋及单车棚应当由谁管理使用应当结合诉争房屋一直以来的实际使用用途及小区业主实际需要综合进行考虑。首先民办科技园马军场小区属于老旧小区，在小区建盖尹始并未留有专门的物业服务用房，也未聘请专业的物业服务公司为小区提供物业管理服务，而是由民办科技园下属企业职工对小区进行管理，在管理过程中一直使用诉争的单车棚供小区业主使用，在升华小区成立业主委员会后，因双方发生矛盾纠纷被告工作人员撤出小区后，小区即由业主委员会及小区业主自发共同进行管理。在被告撤出小区管理后，小区的单车棚一直属于小区公共设施，为全体小区业主提供设施保障，应当属于全体小区业主共同管理使用的范畴。而就原告主张的小区大门两侧的12间房屋，因原告所提供的证据证明了2016年该房屋系被告出租管理使用，被告也未提供证据证明该房屋不属于业主专有部分，并且属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等，故本院在本案中对原告所主张的小区两侧的12间房屋系小区的公共设施用房，本院不予确认。本案原告昆明市金马寺升华小区业主委员会是经小区业主纸质表决票选举产生，并经过备案登记，业主委员会对小区物业管理区域内的事项，可以依法履行自治管理职责，故在小区业主未选聘相应物业服务企业之前，对小区内公共管理设施业主委员会可以进行管理使用，但不得擅自改变公共管理设施的使用性质。被告经本院公告送达后，期间届满未到庭参加诉讼，依法应承担不利的法律后果。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、位于昆明市官渡区金马寺升华小区大门两侧的12间房屋由原告昆明市金马寺升华小区业主委员会管理使用；二、位于昆明市官渡区金马寺升华小区内单车棚公共设施由原告昆明市金马寺升华小区业主委员会管理使用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2950元，由被告云南民办科技园开发总公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  唐建芳人民陪审员  王晓云人民陪审员  申祖硕二〇一九年十二月十二日书 记 员  徐 兴