湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终4258号上诉人（原审原告）：熊昌义，男，1964年2月4日出生，汉族，住湖南省道县乐福堂乡土桥村1组。委托诉讼代理人：李德珠（系上诉人熊昌义之妻），女，1964年3月4日出生，汉族，住湖南省道县。委托诉讼代理人：李念庆，湖南弘一律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审被告）：永州市和壹房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区。法定代表人：周方军,该公司董事长。委托诉讼代理人：杨俊荣，男，1954年7月20日出生，汉族，该公司副董事长，住湖南省永州市冷水滩区（特别授权）。委托诉讼代理人：曾广度，男，1954年6月19日出生，汉族，住湖南省东安县。上诉人熊昌义因与被上诉人永州市和壹房地产开发有限公司（以下简称“和壹公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初3315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。熊昌义上诉请求：1、请求撤销一审民事判决第四项，改判按上诉人所购房屋现价50万*30%=15万元承担赔偿责任；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人并没有违约行为，上诉人未能办理银行按揭贷款是被上诉人的违约行为造成的，被上诉人变更公司名称和办公地点却没有通知上诉人。被上诉人迟延交房五年之久才是导致合同不能顺利进行的根本原因；二、被上诉人登报通知交房的行为并不能起到通知的作用，不能视为已通知上诉人交房，合同约定的是通讯方式履行通知义务，登报通知不符合合同约定；三、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百二十条是错误。和壹公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。1、上诉人称其未能办理银行按揭贷款是被上诉人的违约行为造成的，没有事实依据，且推脱自己责任的目的。双方称签订合同到向法院诉讼，长达九年，上诉人都未曾主动向被上诉人提出申请或支付剩余房款；2、在本次诉讼前，上诉人根本不需要通知，上诉人早已经知道被上诉人交房是事实。上诉人不交房款，被上诉人逼不得已才将该房出售给他人。熊昌义向一审法院起诉请求：一、请求判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；二、判令被告退还原告已交购房款52,719元及利息（利息以每月2%计算）；三、按原告所购房屋市场现值的一倍承担赔偿责任；四、本案诉讼费由被告承担。原告将第二项诉讼请求变更为：退还原告已交购房款52,719元及利息（52,719元×95个月，从2011年8月1号到2019年7月2号止）100,166元。原告将第三项诉讼请求变更为：被告按原告房屋现价50万×30%=15万元承担赔偿责任。一审法院认定事实：2010年10月3日，原告与永州市皇冠房地产开发有限公司（被告和壹公司前身）签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的皇冠壹号西南花园C2-B3栋601号房，该商品房建筑面积为116.14平方米，单价每平方米1513元，总购房款为175,719元。被告应在2011年8月1日前交房，原告首付全部购房款的30%（含定金）计人民币52,719元，余款123,000元采取银行按揭付款的方式。原、被告签订合同以后，原告依约向被告支付52,719元购房款，但一直未办理银行按揭。2015年12月17日，被告通过永州新报生活周刊刊登交房公告，其主要内容为：西南花园C2-B3栋号房屋已经通过政府相关部门的验收，准予交付使用。交付时间为2015年12月10日至2016年1月10日止，速来本栋楼21楼办公室办理，逾期一切法律后果自负。原告于2016年12月与被告沟通协商未果。2017年被告将涉案房屋出卖给予第三人，后双方经多次协商未达成一致意见，原告遂诉之法院。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原告与永州市皇冠房地产开发有限公司（后变更为永州市和壹房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应按约定履行义务。被告辩称被告没有代理权，其签订的合同无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追人的，对被代理人不发生效力。原、被告双方签订的合同合法有效，只是对被代理人不发生效力。被告应按照合同约定履行义务。本案争议的焦点在于违约责任的认定。原、被告在合同中约定了双方的权利义务，银行按揭为合同第五条付款方式及期限包含的内容，属买受人即原告的主要义务。按照合同目的及交易习惯，原告应主动提供按揭贷款资料，前往约定地点办理按揭手续，履行合同的义务，以促成交易。办理按揭手续系原告的主要义务，并非被告的义务，且被告提供了办理按揭手续的地点，原告完全可以在合理期限内前往约定地点办理按揭手续，但原告从合同签订至今将近九年仍未办理按揭手续，也没有用其他方式支付下欠的购房款，已构成违约。双方约定2011年8月1日前交房，但被告房屋2015年12月才通过政府相关部门验收，被告逾期交付房屋，已构成违约。被告辩称经被告多次催促，原告无接受房屋的意愿，原告没有证据证实。被告在刊登公告后，解除了《商品房买卖合同》，且将原告所要购买的房屋出卖给了第三人，导致商品房买卖合同的目的不能实现，原告请求解除原、被告证之间签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，法院依法予以支持。合同解除后，原告请求判令被告退还已交购房款的诉讼请求，符合法律规定，能够成立，法院依法予以支持。因原告没有按合同通过银行按揭贷款支付下欠的购房款，也没有现金支付下欠的购房款或解除合同，原告应依法承担主要违约责任。对原告请求判令被告支付已交购房款利息的诉讼请求，被告应从约定交付房屋时起，按中国人民银行活期存款利率酌情支付利息。关于赔偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案原告未按照合同约定办理按揭手续，已构成违约，应当承担相应的责任。原告请求判令被告承担原告所购房屋市场现值30%赔偿责任的诉讼请求，不符合法律规定，法院依法不予支持。关于诉讼时效问题。原告一直与被告协商沟通房屋交付问题，形成诉讼时效中断事由，本案未过诉讼时效。综上所述，该院对原告的诉讼请求依法予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百七十一条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十条之规定，判决：一、解除原告熊昌义与被告永州市和壹房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、限被告永州市和壹房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内返还原告熊昌义已经支付的购房款人民币52,719元；三、限被告永州市和壹房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内酌情支付原告熊昌义已付购房款的利息，利息计算以购房款人民币52,719元为基数，按中国人民银行活期存款利率从2011年8月1日起计算到购房款返还完毕时止；四、驳回原告熊昌义的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5843元，减半收取2921.50元，由原告熊昌义负担1461.50元，被告永州市和壹房地产开发有限公司负担1460元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。二审另查明，双方当事人在《商品房买卖合同》第五条3、中约定“……并在签署《商品房买卖合同》接到甲方通知后七日内，送交办理银行按揭所需的按揭资料到皇冠一号营销中心并配合办理银行按揭手续……”。本院认为，本案谁违约是双方当事人争执的主要焦点：依据双方在《商品房买卖合同》第五条3、中的约定“……并在签署《商品房买卖合同》接到甲方通知后七日内，送交办理银行按揭所需的按揭资料到皇冠一号营销中心并配合办理银行按揭手续……”。办理银行按揭的主动权掌握在被上诉方，被上诉人未提交已通知上诉人办理按揭的证据，不能证明上诉人在办理银行按揭的过程中存在违约行为；且被上诉人变更公司名称、办公地点亦未通知上诉人，导致未能办理按揭手续的责任在于被上诉人；原判认定上诉人应承担主要违约责任，属责任划分不当。双方约定2011年8月1日前交房，但被上诉人房屋2015年12月才通过政府相关部门验收，被上诉人逾期交付房屋，已构成违约。被上诉人在刊登公告后，解除了《商品房买卖合同》，且将上诉人所要购买的房屋出卖给了第三人，导致商品房买卖合同的目的不能实现，上诉人请求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，应依法予以支持。合同解除后，被上诉人应退还上诉人购房款并赔偿相应的损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第七项、第一百零七条、第一百一十条；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项之规定，判决如下：一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初3315号民事判决第一、二、三项，即“一、解除原告熊昌义与被告永州市和壹房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、限被告永州市和壹房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内返还原告熊昌义已经支付的购房款人民币52,719元；三、限被告永州市和壹房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内酌情支付原告熊昌义已付购房款的利息，利息计算以购房款人民币52,719元为基数，按中国人民银行活期存款利率从2011年8月1日起计算到购房款返还完毕时止”；二、被上诉人永州市和壹房地产开发有限公司赔偿上诉人熊昌义损失费52719元；三、驳回上诉人熊昌义的其他诉讼请求。一、二审案件受理费6222元，由上诉人熊昌义负担1222元，被上诉人永州市和壹房地产开发有限公司负担5000元。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇一九年十二月二十四日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。