江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0612民初7468号原告：邱毅，男，1966年9月27日出生，汉族，住南通市通州区。被告：汤林烽，女，1992年10月14日出生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：管有兵，南通市通州区十总法律服务所法律工作者。第三人：魏芳，女，1990年10月19日出生，汉族，住南通市通州区。原告邱毅与被告汤林烽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月15日公开开庭进行了审理，原告、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。后依法追加魏芳作为第三人参加诉讼，于2019年12月5日公开开庭进行了审理，原告、被告及其委托诉讼代理人、第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱毅向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告的租赁房屋（金沙镇城中花苑41号楼201室车库）；2.判令被告支付自2019年9月16日起至房屋实际退还之日止的租金，以45000元/年计算；3.判令被告支付套表抄见底度1086.2至房屋实际退还之日所产生的电费，以峰电0.5583元/度计算；4.判令被告支付违约金100000元；5.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2017年3月22日签订房屋租赁合同，原告将金沙镇城中花苑41号楼201室车库出租给被告使用，原告同时收到被告两年房租金的提前支付部分36000元。合同第二条约定2019年9月15日到期，现租赁期限已到，被告仍违约占用租赁房屋，原告不得不起诉被告希望尽早收回出租房屋，并由被告支付自2019年9月16日起至实际退还之日止的房屋租金（以原先实际租金45000元/年计算）。原告为被告用电装设了套表，抄见底度为1086.2，被告使用的电费虽催要但至今未支付。根据合同第六条约定“甲乙双方如有一方违约，除赔偿另一方损失外，另加违约金拾万元整”，原告因此要求被告支付违约100000元。被告汤林烽辩称，1.案涉房屋另有权利人汪涛没有参加诉讼，汪涛也应作为权利人参加诉讼。2.对于原告诉被告退还原告的租赁车库，被告认为案涉车库由第三人魏芳在使用，并且2018年9月15日至2019年9月15日的租金也是由魏芳交纳给原告。因此，被告认为，原告收了租金是知道案涉车库由第三人在使用，不存在违约。3.被告认为原告起诉的45000元/年没有任何法律依据，因为原、被告双方在签订合同后约定车库年租金是27000元/年，不存在按照45000元/年计算。即使以现在租用的第三人租金计算，也是按照27000元/年计算。4.关于第3项诉讼请求，应按照实际使用的电费由现在租用人魏芳给付。5.关于第4项诉讼请求，无法律依据，虽然在合同上约定如违约承担违约金100000元，明显显失公平、公正，被告没有违约。即使违约，违约金应按合同法的规定，按总租金的20%计算。第三人魏芳述称，2018年3月26日我向季如接房子的时候，与原告联系过，当时是27000元一年的房租。但是今年过完年之后，原告打电话给我说房子不租给我了。我问原告为何不租了，原告说房租一直是45000元。2018年6月15日我转了27000元房租给原告的，但是原告一直强调说他房租一直是45000元。且原告告诉我他与前面的承租户签的是阴阳合同，合同签的是27000元，另外收取了承租户20000元，原告现在要把房租涨到48000元一年。现在原告突然涨房租，我肯定做不了。本院经审理认定事实如下：坐落于南通市通州区车库（即案涉租赁车库金沙镇城中花苑41号楼201室车库）权利人为汪涛与邱毅，汪涛与邱毅系夫妻关系。2017年3月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租房合同》一份，约定：一、甲方将金沙镇城中花苑41号楼201室车库租赁给乙方使用，乙方必须合法使用。租赁期限为2017年3月2日至2019年9月15日（其中2017年3月2日至2017年9月15日为前承租人陈龙转租于乙方，房租金至2017年9月15日陈龙已结清）。三、车库年租金为27000元，乙方分别于2017年和2018年6月15日前一次性支付27000元给甲方。四、甲方收到乙方的保证金叁仟元整，作为房屋及装修无损坏的保证，合同到期若房屋及装修无损坏，保证金全部退还。五、在合同期内乙方有权转让车库的使用权以及店铺内乙方添置的可移动物。六、合同到期乙方有优先租赁权。甲乙双方如有一方违约，除赔偿另一方损失外，另加违约金拾万元整。七、如遇拆迁等情况，甲方不赔偿乙方损失。八、本合同一式两份，双方签字生效。被告已向原告支付2017年9月5日至2018年9月15日租金27000元。2017年9月5日，被告（甲方）与李洁（乙方）签订《店面转租合同》一份，约定甲方将金沙镇城中花苑41号楼201室车库租赁给乙方使用；租赁期为2017年9月5日至2019年9月15日（其中2017年9月5日至2018年9月15日已与甲方结清），2018年9月16日至2019年9月15日乙方可直接与房东交接（房租提前3个月交清）；车库年租金为27000元，乙方分别于2017年9月和2018年的6月15日以前一次性支付27000元给甲方或房东；在合同期内乙方有权转让车库的使用权以及店铺内乙方添置的可移动物；合同到期乙方可直接与房东续租。2018年3月20日，第三人魏芳（乙方）与季如（甲方）签订《店面转租合同》一份，约定甲方将金沙镇城中花苑41号楼201室车库租赁给乙方使用，转让期为2018年3月20日至2019年9月15日（其中2018年3月20日至2018年9月15日已与甲方结清）；车库年租为27000元；在合同期内乙方有权转让车库的使用权以及店铺内乙方添置的可移物品；合同到期乙方可直接与房东续租。合同签订后，季如向第三人出具收条一份，载明收转让费42000元、收房屋保证金3000元。第三人魏芳于2018年6月15日通过工商银行向原告转账27000元，案涉商铺现由第三人魏芳使用经营。另查明，季如与李洁系婆媳关系。第三人魏芳营业时间为上午10点左右开门，晚上5点半关门。审理中，原告提供电表套表抄见底度为1086.2的照片一张，拟证明李洁（季如）已将电费缴至该度数。以上事实，有当事人陈述及相关书证在卷为证。本院认为，原、被告之间签订的《租房合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效。双方在合同中约定，被告在合同期内有权转让案涉车库的使用权，故被告与李洁签订的《店面转租合同》为有效合同。被告与李洁之间约定李洁在合同期内有权转让车库的使用权，李洁与季如系婆媳关系，转让的系同一案涉车库，故季如与第三人魏芳签订的《店面转租合同》亦为有效合同，且租赁期限未超过原、被告签订的租赁合同期限。原告在审理中明确其诉讼请求的履行主体均为被告，未要求第三人承担责任，系其对自己诉讼权利的处分，且系基于租赁合同的相对性主张权利，本院照准，被告与李洁（季如）、季如与第三人魏芳之间的租赁合同纠纷，双方可另行处理。租赁期限届满后，原告与被告没有签订新的租赁合同，并提起诉讼要求被告返还案涉租赁车库，原告该请求有事实与法律依据，本院予以支持，并由被告承担自2019年9月16日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。原告主张房屋占有使用费按45000元/年计算，被告及第三人均不予认可，认为应按27000元/年计算。本院认为，根据原告与被告之间、被告与李洁（季如）之间、季如与第三人魏芳之间租赁合同的约定，案涉车库的年租金均为27000元，原告主张45000元/年无事实依据，本院不予支持，应按27000元/年计算。原告为案涉车库专门安装了套表计录用电量，被告予以认可，故本院以电表套表抄见底度1086.2作为起算度数，至实际返还之日止的电费应由被告支付给原告，根据第三人魏芳的营业时间，以峰电0.5583元/度计算。关于原告主张的违约金100000元，原告在审理中认为被告的违约行为在于到期不交房。本院认为，根据原、被告签订的租赁合同，原告同意被告在租赁期间转租案涉车库，在实际租赁过程中，案涉车库几经转租，现实际使用人为第三人魏芳，原告与第三人魏芳就案涉车库的续租问题亦进行过协商，只是因租金标准问题未达成一致意见，双方未能签订新的租赁合同。原告上述行为的本意是继续向承租人及次承租人出租案涉车库，而非收回，且租赁合同中约定的违约责任并不明确。因此，原告主张被告支付违约金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。被告辩称，汪涛作为权利人应该参加诉讼。本院认为，与被告签订租赁合同的主体为原告，原告与汪涛系夫妻关系，汪涛不是必须参加诉讼的当事人，被告该辩称无法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十六条的规定，判决如下：一、被告汤林烽于本判决生效后十日内将原告邱毅名下位于南通市通州区车库（金沙镇城中花苑41号楼201室车库）腾空后返还给原告；二、被告汤林烽于本判决生效后十日内支付原告邱毅自2019年9月16日起至实际返还案涉车库之日止按27000元/年计算的房屋占有使用费；三、被告汤林烽于本判决生效后十日内支付原告邱毅按电表套表抄见底度1086.2至案涉车库实际返还之日止按0.5583元/度计算的电费；四、驳回原告邱毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1190元，由原告邱毅承担1000元，由被告汤林烽承担190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费2380元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审判员  季敬飞二〇一九年十二月二十日书记员  俞慧慧