广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22883号上诉人（原审被告）：广州澳美房地产开发有限公司，住所地：广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智。委托诉讼代理人：徐颖斯，北京市盈科（广州）律师事务所律师被上诉人（原审原告）：徐贤实，男，汉族，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：徐良思，女，汉族，住广州市越秀区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：孙发林、邢雅茵，均系广东润科律师事务所律师。上诉人广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）因与被上诉人徐贤实、徐良思房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2019）粤0112民初2622号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人澳美公司代理人徐颖斯、被上诉人徐贤实、徐良思代理人孙发林、邢雅茵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。澳美公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.一、二审诉讼费用均由徐贤实、徐良思承担。事实和理由：一、涉案房屋不能办理房产证的责任不在澳美公司，而是有关部门无理地拒绝办证，设置行政许可障碍，才导致澳美公司无法为业主办理房产证，因此，本案应当将广州开发区房地产管理所追加为第三人。二、澳美公司不存在违约行为，即使存在法庭认定澳美公司违约也不属于恶意违约，无法办证的责任不应由澳美公司承担。三、合同签订后，因发生了情势变更，为案涉房屋办理房产证在法律和事实上已经无法继续履行，一审法院要求澳美公司支付违约金缺乏事实和法律依据，应当予以纠正。首先，案涉房屋所在地块原属增城区，当时已经具备《房屋质量认定书》的单栋楼，业主根据澳美公司的要求提交相关的资料可以向增城市国土局申请办理房产证，澳美公司当时也据此办理了两栋楼的房产证。后来案涉地块因行政区域调整到了萝岗区，萝岗区国土局以刚接手要熟悉情况为由没有及时为业主办理房产证，之后澳美公司多次向萝岗区人大、政协等区领导反映情况，但是消防主管部门以房屋不符合现在的消防验收标准为由，拒绝办理消防验收，导致澳洲山庄现在大部分的房屋无法办理房产证。故一审判决澳美公司支付迟延办证违约金不符合《合同法》关于违约金补偿性原则的规定。徐贤实、徐良思二审共同答辩称其不同意澳美公司的上诉请求，请求二审法院维持原判。1.涉案房屋无法办理产权证的责任在于澳美公司。因澳美公司开发的楼盘不具备消防验收条件、开发商资金断裂，无新的资金进入、以及项目土地红线重合等多种因素，导致现绝大部分的业主无法办理房产证，其中包括徐贤实、徐良思。2.澳美公司提出情势变更的理由不成立，涉案楼盘并没有发生房产证无法办理的情势变更法定缘由，均是澳美公司内部原因导致。徐贤实、徐良思于2019年4月2日向一审法院起诉请求：1.判令澳美公司立即向徐贤实、徐良思支付自2001年1月28日起至办证之日止的迟延办证损失，损失以已付购房款总额266468元为基数，按年利率6%的标准计算，以不超过已付购房款一倍为限，暂截至2019年3月25日为266468元；2.本案诉讼费由澳美公司承担。一审法院认定事实：1996年9月21日，澳美公司（甲方、卖方）与徐贤实、徐良思（乙方、买方）签订《房地产预售契约》（以下简称买卖契约），约定甲方经增城市国土局房地产管理局批准，取得位于增城市镇龙镇金坑村广汕公路旁，用地面积7560亩的土地使用权。甲方在上述土地兴建商品楼宇，定名澳洲山庄，由甲方预售。《增城市预售商品房许可证》编号：增预许字第0078号。乙方向甲方预购上述房地产属聚龙居区第A0座第2层201号，该房地产的建筑面积为87.28平方米。第四条4-4约定，该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。乙方在未付清全部房价之前无权办理上述手续。附件一约定乙方同意以二十年免息分期付款方式向甲方支付房款，本房屋购置价款合计266468元，签约首期38000元于1996年9月21日支付，剩余房款以免息分期240期支付，每期缴款952元。双方确认澳美公司于2000年10月29日将涉案房屋交付徐贤实、徐良思使用。徐贤实、徐良思提交澳美公司开具的若干张收据，1996年9月21日的收据载明收到徐贤实购房首期款38000元;1996年10月16日的收据载明收到徐贤实十月份供楼款952元;1997年8月3日的收据载明收到徐贤实1996年11月至1997年7月供楼款8568元;2000年4月22日的收据载明收到徐贤实1999年3月至2000年4月供楼款13328元;2000年5月9日的收据载明收到徐贤实2000年5月至2001年1月及2月545元供楼款共9113元;2004年7月15日的收据载明收到徐贤实2004年1月至2004年7月供楼款6664元;2009年12月6日的收据（两张）分别载明收到徐贤实2001年2月至2008年12月供楼款90440元、2009年1月至12月供款楼11424元;2017年2月19日的收据载明收到徐贤实2010年1月至2016年9月供楼款77112元。徐贤实、徐良思还提交徐贤实的银行存折显示1998年3月至1999年7月期间，有多笔金额为952元的支取及交费记录。庭审中，徐贤实、徐良思主张全部购房款于2016年9月付清，澳美公司则表示根据其开具的最后一张收据的时间可以确定徐贤实、徐良思付清全部款项的时间为2017年2月19日。以上事实，有《房地产买卖契约》、收款收据、银行存折、收楼回执以及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：澳美公司与徐贤实、徐良思签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于涉案房屋逾期办证损失的问题。涉案房屋于2000年10月29日交付使用，徐贤实、徐良思主张根据《房地产买卖契约》第四条4-4的约定，在房屋交付使用后九十天内即2001年1月28日前应办理产权过户手续，但该条款同时约定“乙方在未付清全部房价之前无权办理上述手续”，由于2001年1月28日前徐贤实、徐良思并未付清全部房款，因此，徐贤实、徐良思主张澳美公司应于2001年1月28日前办其办理产权过户手续，与合同约定不符，一审法院不予支持。徐贤实、徐良思主张已于2016年9月付清全部房价款，但其未提交充分证据予以证实，故一审法院采纳澳美公司关于全部购房款于2017年2月19日付清的意见，澳美公司应在2017年2月19日为徐贤实、徐良思办理产权过户手续和房地产登记手续。涉案房屋至今未取得房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成，澳美公司应向徐贤实、徐良思赔偿其因此遭受的损失。由于双方在合同中并未约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，徐贤实、徐良思主张按年利率6%的标准计算损失未超出上述法律规定的范围，一审法院予以支持，故澳美公司应按年利率6%的标准向徐贤实、徐良思支付从2017年2月20日起至实际办证之日止的损失，损失的总金额以购房款总金额266468元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2019年7月26日作出判决：一、被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐贤实、徐良思支付逾期办证的损失（损失以266468元为本金，按照年利率6%的标准计算，从2017年2月20日起计算至实际办证之日止，损失总金额以不超过购房款266468元为限）；二、驳回原告徐贤实、徐良思的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5297元，由原告徐贤实、徐良思承担4820元，由被告广州澳美房地产开发有限公司承担477元。缴费义务人于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。另查明，二审期间，澳美公司二审陈述涉案楼盘存在项目土地红线重叠、不符合现行消防验收条件亦是徐贤实、徐良思购买涉案房屋未能办理不动产权证的原因之一。二审期间，澳美公司向本院提交：证据一、《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》穗建开【2013】491号，证明原澳洲山庄房屋办理房产证已无可能性，该通知明确写明，将不符合规划的房屋整体拆除重建，即拆旧楼建新楼安置原澳洲山庄业主，原合同已无法继续履行。证据二、《关于“富璟名邸”项目（原澳洲山庄盘活重建项目）修建性详细规划方案的审查意见》穗规批【2015】140号，证明广州市规划局萝岗分局对旧楼换新楼作出审查意见，所涉及的土地有涉案房屋对应的土地。证据三、《广州市规划局审批咨询服务意见反馈表》穗规咨询（2016）19号、（2018）315号，证明澳美公司在变更后两次履行旧楼换新楼报建的主要义务的事实。徐贤实、徐良思质证意见：对澳美公司提交的三份证据的真实性、合法性均认可，对关联性不认可。澳美公司提交的这三份证据正好证明了澳洲山庄目前无法办理房产证的原因是该项目土地红线重叠、消防验收条件不合格、开发商资金断裂后无新资金进入导致楼盘烂尾，所有购房人无法办理产权证，小业主长期上访，成为广州市的重大隐患问题，正好是澳美公司违约的表现，并不能说明符合情势变更的情形。二审期间，澳美公司申请追加广州开发区房地产管理所作为本案第三人。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对澳美公司的上诉请求与徐贤实、徐良思的答辩意见，分析如下：澳美公司提出涉案房屋不能办理房产证的原因是涉案楼盘由原来增城市管辖划入萝岗区管辖，萝岗区不动产登记部门无理地拒绝办证。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”澳美公司对此并未提交证据证明，且澳美公司二审陈述涉案房屋未能办证还存在其他原因，故本院不予采信。为此，对澳美公司要求追加广州开发区房地产管理所为第三人的申请，本院不予照准。因涉案房屋至今未取得房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成，澳美公司应向徐贤实、徐良思赔偿其因此遭受的损失。根据查明的事实，一审采信澳美公司关于全部购房款于2017年2月19日付清的意见并无不妥，澳美公司应在2017年2月19日为徐贤实、徐良思办理产权过户手续和房地产登记手续。由于双方在合同中并未约定办证时间和逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，一审判处澳美公司应按年利率6%的标准向徐贤实、徐良思支付从2017年2月20日起至实际办证之日止的损失，损失的总金额以购房款总金额266468元为限并无不当，本院予以维持。综上所述，澳美公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费477元，由广州澳美房地产开发有限公司负担477元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇一九年十二月二十八日书记员  颜旭怀徐毅敏