江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2××9）苏07民终4031号上诉人（原审原告）：郁开田，男，1985年1月11日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。被上诉人（原审被告）：连云港澳洋置业有限公司，住所地江苏省连云港市海州区花果山北路26号，统一社会信用代码91320700089337004A。法定代表人：姚建国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢源，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。上诉人郁开田因与被上诉人连云港澳洋置业有限公司（以下简称澳洋公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2018)苏0791民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2××9年10月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人郁开田上诉请求：一、撤销（2018)苏0791民初428号民事判决，支持上诉人的一审请求或将本案发回重审；二、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.原判对证人、证据的分析认定存在巨大错误及遗漏，事实因果认定错误。（1）“被告不具备企业资质，影响原告贷款”这一关键因素，一审法院没有做出依法调查，并做了忽略。（2）一审判决对首次按揭贷款失败原因认定错误。（3）一审判决对澳洋公司违约责任的赔偿金按“日万分之一计算”，明显偏低。（4）一审法院没有对合同交房日期的可能性做核查。（5）—审中，提交的光盘视频资料证明房产证的办理已经延期。（6）澳洋公司第二次违法的“交房通知书”，推卸其延期交房责任，一审法院没有认清并做出合法判定。（7）一审判决忽略了澳洋公司违法侵权本质，关于诉讼费及财产保全费判决上诉人承担绝大多数部分错误。（8）案件受理费用、保全费用、交通费、误工费等问题判决有误。2.原判适用法律错误。（1）一审法院没有对物业费做出判断明显错误。（2）一审法院不考虑延期贷款五个月的根本原因在澳洋公司，以延期办理贷款的客观事实为由，认为澳洋公司不存在违约问题，因果倒置，事实认定不清，适用法律不当。（3）一审法院以交房日贷款未办理完毕为由，认定澳洋公司可以延期，因果认定错误。澳洋公司提供的合同系格式合同，应认定无效。（4）一审判决忽略了澳洋公司恶意采用多版本格式合同的事实及应承担的违法责任。被上诉人澳洋公司答辩称：被上诉人系依法登记成立并取得房地产开发销售所需的各项资质及许可证书，并且一审法院对被上诉人的相应资质已经做出充分调查并在一审判决书予以明确，上诉人并无任何证据证明其主张，支付购房款是上诉人的合同义务，其无法获得银行贷款责任在其本身与被上诉人无关，一审中上诉人既主张了违约金又主张赔偿损失不符合相关法律规定，两者不可同时主张，一审判决中违约金足以弥补上诉人的损失，虽然被上诉人认为按照双方签订的商品房买卖合同约定应当视为被上诉人已经履行了交房义务，被上诉人不应再承担违约责任，但是被上诉人尊重一审法院作出的判决没有提起上诉，被上诉人同意按照一审判决履行相应付款义务，综上，被上诉人认为上诉人的上诉请求及事实理由均没有任何事实和法律依据，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。郁开田向一审法院起诉请求：1.请求依法判决澳洋公司交付房屋，并支付延期交房违约金共计96345元（按日万分之五计算，每日526.47元，从约定交房日2018年8月30日起计算至实际交房日止）；2.请求依法判决澳洋公司支付延期办理房地产权证的损失，按合同约定即1052946元×0.1%=1053元；3.判令澳洋公司赔偿按合同约定的交房期2018年8月30日至合格交房期间的租房费用，按市场价评估每月2000元，共计12000元；4.判令澳洋公司赔偿违约期间的看房车马费、误工费、交通费等4000元；5.判令澳洋公司赔偿郁开田精神损失费5000元；6.判令澳洋公司赔偿延期交房期间装修价格上涨给郁开田带来的损失20000元；7.判令澳洋公司承担延期交房期间的物业费用；8.判令澳洋公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年1月15日,郁开田与澳洋公司签订一份《商品房买卖合同》,合同约定：澳洋公司向郁开田出售位于连云港市高新区房屋，房屋建筑面积100.09平方米，总价1052946元。第六条：付款方式为按揭付款，合同签订之日支付首付款322946元，余款730000元须在合同签订之日起30日内办理完毕银行按揭申请手续，并确保银行贷款到账，如若买受人贷款不能到账，买受人须在本合同签订起一个月内付清全部余款，否则视同买受人违约。第八条：商品房交付期限为2018年8月31日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因买受人违反合同约定引起的延期交付；3、政府部门对市政配套安装延误或验收延期的。第九条：出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条：由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并视同出卖人已实际交付该房屋。第十五条：关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。附件四合同补充协议约定：买受人在合同约定交房之日之前，买受人贷款金额未到账或余款未付清的，交房期限顺延。合同还对其他事项进行了约定。郁开田于2018年1月8日向澳洋公司支付定金10000元，1月14日支付312896元，共计交纳首付款322896元。在办理银行按揭贷款过程中，因首付款中有170236元系用郁开田亲属郁刘芳银行卡支付，没有通过银行贷款审批。澳洋公司于2018年5月24日将该款退回付款人郁刘芳账户，郁开田随即以本人名义重新支付该款，后继续申请贷款。2018年7月23日，江苏银行通过贷款审批，与郁开田签订个人借款合同，于2018年11月6日、15日向澳洋公司发放贷款合计73万元。一审法院另查明，2018年7月18日，澳洋公司向郁开田送达港城一品商品房交付通知书，通知郁开田其购买的12-1-902室商品房已全面竣工并顺利通过验收，已符合交付使用条件，建议于2018年8月1日到港城一品售楼中心办理交付手续。澳洋公司在交付前又告知郁开田，贷款未办理完毕前不予交房。按揭贷款放款后，郁开田于2018年12月15日再次到澳洋公司处办理交付手续，双方因物业费缴纳问题产生纠纷，涉案房屋未办理交付。本案审理过程中，澳洋公司于2××9年5月1日再次向郁开田发出交房通知，告知郁开田于2××9年5月6日到售楼中心办理交付手续，郁开田仍未受领房屋。一审庭审中，澳洋公司表示随时能交房。一审法院再查明，澳洋公司于2017年12月29日取得港城一品12号楼商品房预（销）售许可证，有效期至2××9年12月28日。2018年8月10日重新换证，有效期至2××9年8月9日。澳洋公司在2018年8月14日向连云港市不动产登记中心递交港城一品12号楼办证申请材料，郁开田已于2××9年7月21日领取不动产权登记证书。一审法院认为，郁开田、澳洋公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应履行合同约定的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议焦点之一，澳洋公司是否应当承担逾期交房的违约责任。郁开田、澳洋公司双方合同约定交房日为2018年8月31日前，因银行按揭贷款未在交房日前到账，郁开田也未自筹资金付清余款，根据合同第八条及附件四补充协议约定，在合同约定交房之日前，买受人贷款金额未到账或余款未付清的，出卖人交房期限顺延。该合同约定也是遵循《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定,出卖人行使的先履行抗辩权。因此，在郁开田履行缴齐全部购房款的先义务之前，澳洋公司有权延期交房，不构成违约。郁开田辩称贷款迟延办理的主要原因系澳洋公司未取得房屋预售资质导致，经查，澳洋公司与郁开田签订商品房销售合同时已取得涉案楼号的商品房预（销）售许可证，郁开田的辩解无事实依据，一审法院不予采纳。2018年11月15日，银行按揭贷款已向澳洋公司发放到位，郁开田已履行缴清购房款义务，并于2018年12月15日到售楼中心办理交房手续。过程中，澳洋公司以交纳物业费作为交房的附加条件，并要求从合同约定交房日2018年8月31日起算物业费，双方产生争议，导致房屋未实际交付。一审法院认为，郁开田缴清购房款，主合同义务已经履行完毕，澳洋公司应当履行交付房屋的义务，物业费是基于物业服务合同关系产生，与商品房买卖合同属于不同的法律关系，未交纳物业费，不能成为不交付房屋的理由。澳洋公司作为房屋出卖人，应当承担此日以后逾期交房的违约责任。2××9年5月1日，澳洋公司再次向郁开田发出交房通知，告知郁开田于2××9年5月6日到售楼中心办理交付手续，且未设置附加条件，郁开田仍然拒绝受领房屋。一审法院认为，郁开田无正当理由拒绝受领房屋，自2××9年5月6日以后房屋未交付的责任不应再由澳洋公司承担。根据合同约定，逾期交房违约金按照已付房款的日万分之一计算，该违约金标准约定合理，不明显偏低，郁开田主张该格式条款显失公平，应按照日万分之五比例调高违约金支付标准的理由不能成立。澳洋公司逾期交房时间从2018年12月16日计算至2××9年5月5日，共计141天，违约金为1052946元×141天×0.1‰=14846.54元。本案争议焦点之二、澳洋公司应否承担逾期办证违约责任。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。经查，澳洋公司已在2018年8月14日向连云港市不动产登记中心递交办证申请材料，且郁开田亦认可已于2××9年7月21日领取不动产登记证书。澳洋公司未违反“在商品房交付使用后90日内”提供办证备案资料的合同义务，不构成违约。对郁开田该项诉讼请求，一审法院不予支持。本案争议焦点之三、郁开田主张因逾期交房造成的租房损失、精神损失、交通费、误工费、装修损失、物业费等损失赔偿金能否支持。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，澳洋公司应承担的逾期交房违约金足以弥补郁开田因延期交房产生的租金损失，郁开田另行主张的租金损失依据不足，不予支持。关于精神损失及交通费、误工费、装修损失，无事实及法律依据；物业费是基于物业合同产生，与郁开田、澳洋公司之间的商品房买卖合同纠纷不属于同一法律关系。故对郁开田提出的该几项诉讼请求，一审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、澳洋公司于判决生效后十五日内支付郁开田逾期交房违约金14846.54元。二、驳回郁开田其他诉讼请求。一审案件受理费3068元，保全费1520元，合计4588元，郁开田已预交，由郁开田负担4096元，澳洋公司负担492元。二审期间，上诉人郁开田向本院提供：1.证据一网查按揭准入流程（复印件），证明：农业银行对开发商贷款准入资质要求具备房地产开发资质证书；2.证据二网查房地产备案、按揭流程细节及各银行准入(复印件)，证明：中国人民银行、建设银行、农商行、工商银行等对开发商准入资质要求具备房地产开发资质证书；3.证据三开发商企业暂定资质证书、首付款发票、销售许可证、施工许可证（复印件），证明：被上诉人预售房屋时，不具备开发商企业资质，不满足各大银行贷款准入要求，无法给上诉人办理贷款，与被上诉人销售人员所述一致，直接造成延期交房，首次贷款失败是被上诉人的责任；4.证据四一审第一次开庭传票及其快递包装（复印件），证明：2××9年3月13日收到一审一次开庭传票，文件签署时间是3月13日，开庭时间是4月29日；5.证据五简易转普通裁定书及其快递包装（复印件），证明：一审法院文书造假，晚收到一个多月，一审法官严重偏袒被上诉人，其所述“你不拿房我给你转普通开庭，还要好几个月才能判决的言语；6.证据六快递来房产证及快递包装（复印件），证明：被上诉人快递来房产证2××9年9月4日收到，房产证显示时间是2018年11月；7.证据七一审裁定书及快递包装（复印件）证明：法院发来裁定书2××9年9月4日收到；8.证据八被上诉人第二次交房通知书及快递包装，证明：被上诉人发出违法交房通知书，把不交房责任推卸给上诉人未能付清该全部购房款并未前来办理商品房交付手续，2××9年5月1日收到，文件日期4月30日；9.证据九银行贷款要求的视频说明，证明：银行贷款要求被上诉人具有企业资质才能贷款。被上诉人澳洋公司质证称：上诉人提交的证据材料并不属于二审新证据，二审法院不应对其提交的证据再进行审查。本院结合双方的质辩意见，对郁开田提交的证据一、二，因系其从网络下载，真实性无法核实，本院对其真实性不予确认。对于郁开田提交的证据三、八，因一审已经提交过，故不能作为新证据使用。对于郁开田提供的证据四、五、六、七的真实性予以确认。对于郁开田提供的证据九，因无法核对真实性，故对其真实性不予确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，经本院调解，双方于本院2××9年11月6日开庭期间当庭完成房屋交接手续，双方均予以确认。还查明，澳洋公司的房地产开发企业资质为暂定贰级，证书编号为连云港KF14073，分别于2016年2月3日、2017年2月14日、2018年5月7日获得暂定资质证书，有效期为1年。本案二审争议焦点：1.上诉人主张的逾期办证违约金是否成立，如果成立，其主张的按日万分之五的逾期交房违约金标准计算能否成立。2.上诉人主张逾期办证违约金能否成立。3.上诉人主张租房费、车马费、误工费、交通费、精神损失费、装饰价格上涨费用能否成立。4.上诉人主张物业费用能否成立。本院认为，关于第一个争议焦点，郁开田主张澳洋公司违约主要表现在：一是涉案《商品房买卖合同》系格式合同，银行放款需要周期，郁开田对交房日银行放款未完成并无过错，交房日期不应顺延。本院经审查后认为，郁开田的该两点理由只要一点理由成立即产生由澳洋公司承担逾期交房违约金的法律后果；二是因澳洋公司开发企业资质过期，导致郁开田迟迟未能办理银行按揭。对于涉案的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议约定：买受人在合同约定交房之日之前，买受人贷款金额未到账或余款未付清的，交房期限顺延。本院经审查后认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议即符合重复使用、预先拟定、未与对方协商三个要件，应认定为格式条款。其次，依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定:格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。市场经济活动中，全额付款买房一般会有不同比例的优惠，此即为房地产开发企业为了降低财务成本以让利的形式换取买房人一次性付款。本案中，上述补充协议条款将银行放款周期的财务成本转移给了买房人，属于加重对方责任，应认定为无效。再次，依据现有查明的事实，2018年7月23日，江苏银行通过贷款审批，与郁开田签订个人借款合同。本院认为，至2018年7月23日，郁开田已完成了其交款义务。因此，澳洋公司应按照合同约定在2018年8月31日前向郁开田交付房屋。最后，因郁开田的两项上诉理由已有一项获得本院支持，故对于澳洋公司开发企业资质是否影响银行按揭办理的问题，本院不做认定。对于交房时间问题，本院经审查后认为，澳洋公司在2××9年5月1日向郁开田再次发出交房通知，且并未附加交房条件，而郁开田以物业费收取不合理为由拒绝收房，一审法院认定郁开田对此承担主要责任并无不当，本院依法予以维持。因此，澳洋公司逾期交房时间从2018年9月1日计算至2××9年5月5日，共计246天，一审法院对此认定错误，本院依法予以纠正。对于逾期交房违约金的标准，郁开田主张按照日万分之五的标准计算违约金。本院经审查后认为，涉案的《商品房买卖合同》为有效合同，该合同中约定的逾期交房违约金标准为日万分之一，双方均应予以遵照执行。郁开田以同小区其他业主的《商品房买卖合同》约定的日万分之五为标准计算违约金缺乏事实与法律依据，本院对此不予支持。结合上述几点，澳洋公司应向郁开田承担的逾期交房违约金为1052946元×246天×0.1‰=25902.5元。关于第二个争议焦点，本院经审查后认为，根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。由此可以认定，澳洋公司的办证义务应为在交房后90内提交办证所需的资料。本案中，澳洋公司已在2018年8月14日向连云港市不动产登记中心递交办证申请材料，且一审法院认定的交房时间为2××9年5月5日，故本院认为，澳洋公司已完成了其办证义务，并不存在逾期办证的违约行为，对郁开田的该项上诉请求不予支持。关于第三个争议焦点，本院经审查后认为，上诉人郁开田主张的租房费、车马费、误工费、交通费、精神损失费、装饰价格上涨费用均应包含在逾期交房违约金范围内，仅当逾期交房违约金不足以弥补实际损失时，守约方才可以另行主张增加部分。本案中，郁开田主张的误工费并不能将其原因全部归结于澳洋公司延期交房；其主张的精神损失费无法律依据；其主张的装修价格上涨费用并未实际发生；其余费用没有证据证明其高于逾期交房违约金，结合上述几点，本院对郁开田的该项上诉理由不予支持。关于第四个争议焦点，本院经审查后认为，物业费是基于物业服务合同产生，与郁开田、澳洋公司之间的商品房买卖合同纠纷不属于同一法律关系。一审法院对此认定并无不当，本院对郁开田的该项上诉请求不予支持。因涉案双方在本院二审庭审期间当庭交接房屋钥匙，如在后续验房过程中出现需要维修的事项，澳洋公司仍应按照合同约定履行维修义务。另外，对于诉讼费以及保全费用的负担，本院根据判决结果依法予以调整。综上，上诉人郁开田的上诉请求及理由部分能够成立。因二审出现新证据，致使一审判决事实认定不清，适用法律错误，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2018)苏0791民初428号民事判决第二项；二、变更江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2018)苏0791民初428号民事判决第一项为：连云港澳洋置业有限公司于本判决生效后十五日内支付郁开田逾期交房违约金25902.5元。一审案件受理费300元，保全费1520元，合计4588元，由郁开田负担3000元，连云港澳洋置业有限公司负担1588元。二审案件受理费3068元（郁开田已预交），由郁开田负担2000元，由连云港澳洋置业有限公司负担1068。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇一九年十二月十八日法官助理 蒋 寻书 记 员 仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。