河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终8354号上诉人（原审被告）：王伟，男，1990年12月1日出生，汉族，农民，现住乐亭县。委托诉讼代理人:田长亮，唐山市路南区文北法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李阳，男，1990年9月9日出生，汉族，农民，住乐亭县。委托诉讼代理人：潘劲冬，河北鸿祥律师事务所律师。上诉人王伟因与被上诉人李阳确认合同无效纠纷一案，不服河北省乐亭县人民法院（2019）冀0225民初2188号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人王伟及其委托诉讼代理人田长亮、被上诉人李阳委托诉讼代理人潘劲冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王伟上诉请求：撤销一审判决，改判或发还重审；上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：依法成立的合同自成立时生效。本案中上诉人与被上诉人签订厂房转让协议符合合同法的规定应为有效合同。本案中不存在合同法第五十二条规定的情形，一审法院认定合同无效是错误的。合同法第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但是，本案中，一审法院认定出租人庞大汽贸集团股份有限公司乐亭分公司不同意转租，就此认定合同无效完全是适用法律错误。补充意见：1、上诉人与被上诉人签订的转让协议已经到期，双方签订的转让协议包含两个部分，即买卖合同与场地租赁合同，上诉人已将买卖合同的标的物也就是上诉人所建厂房交付被上诉人，上诉人已按转让协议履行了合同的义务，交付了厂房及土地使用权，被上诉人已按合同约定支付了购买厂房的费用及土地使用权转让费用，被上诉人接受厂房和土地使用权后一直使用该场地，因被上诉人在租赁的土地内自己建汽车修理厂，亦无相关环保审批手续，导致环保局多次找被上诉人，最终无法继续经营，基于此，被上诉人才起诉上诉人要求解除合同。2、上诉人与被上诉人签订的厂房转让协议及土地转让合同合法有效，不存在合同法定的无效情形。原出租方庞大汽贸乐亭分公司也知道上诉人将厂房卖给被上诉人及将场地租赁给被上诉人，并也没有提出过任何异议，如果原出租方庞大汽贸不同意的话，被上诉人在租赁的场地无法建设修理厂。庞大汽贸乐亭分公司在6个月法定期间内未向上诉人提出过任何书面异议，而且庞大公司也未起诉要求确认上诉人与被上诉人转租合同无效，因此，上诉人与被上诉人签订的转租合同合法有效。3、被上诉人主张解除双方签订的转让协议无法律依据，一审法院判决确认2018年签订的转让协议无效明显适用法律错误，而且认定双方签订合同由上诉人承担90%责任明显显失公正。即使双方签订的转让协议未经原出租方庞大汽贸同意，并不影响双方签订合同的合法有效性，上诉人至多承担违约责任而已，而不是合同效力无效。4、2019年11月21日我方到庞大汽贸找到该公司负责人，相关负责人说没有给被上诉人出具过证据，所以，我方对该证据提出异议，并且该证据上没有相关负责人的签字，证据不合法，法庭不应采信。李阳答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人王伟将自己没有处分权的场地和厂房转租给被上诉人，根据合同法第51条规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认后合同有效，如果未追认，则无效。本案中王伟并非争议场地厂房的所有人，出租人庞大汽贸集团股份有限公司乐亭分公司和承租人董文胜在《场地租赁合同》中明确约定转租须经出租人书面同意，而出租人在得知出租事实后明确反对。因此，上诉人与被上诉人的转租合同无效。另外，上诉人援引合同法224条，承租人未经同意转租，出租人可解除合同与本案事实无关。该条款仅适用上一个承租人董文胜和出租人之间，与本案无关。合同无效后，王伟应将收取的费用返还，李阳将场地返还。目前，李阳已将场地返还。王伟的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。李阳向一审法院起诉请求：一、要求确认原被告签定的厂房转让协议无效；二、被告退还原告租金和土地转让费12万元；三、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告李阳向本院提交2018年8月31日案外人庞大汽贸集团股份有限公司乐亭分公司作为出租方（甲方）与案外人黄文胜作为承租方（乙方）签订的场地租赁合同复印件一份，该合同第一页下端空白处由被告王伟签字并标注：此合同原件已丢失，此复印件与原件有同等法律效应。其中该合同约定：乙方租用甲方坐落于××县以东（庞大汽贸乐亭分公司院内原锅炉房东侧），面积总计400平方米，作为家具库房经营使用，未经甲方书面同意，乙方不得变更经营用途；租赁期限自2018年9月1日起至2019年8月31日止，租金人民币20000元；乙方实施装修改造行为的，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）在所租场地新建的厂房和附属设施无偿归甲方所有，（2）要求乙方恢复原状，（3）由甲方负责恢复原状，所发生的费用由乙方承担；乙方需要对租赁物进行装修改造的，应提前将施工方案提供给甲方，获得甲方书面确认后方可施工，相关费用由乙方承担；租赁期间，乙方未经甲方书面确认，不得将租赁物转租、转借给第三方。被告王伟向本院提交2018年9月12日黄文胜作为转出租方（甲方）与被告王伟作为受转租方（乙方）签订的协议原件一份，约定黄文胜将租用的上述场地转租给被告王伟，双方分别在转出租方（甲方）与受转租方（乙方）一栏后签字，但未约定租赁期限及租金等权利义务，合同虽加盖有庞大汽贸集团股份有限公司乐亭分公司公章并在公章上标注有“同意转租”四字，但无法核实“同意转租”为哪一方所标注书写。另经查：2018年11月28日，被告王伟为转让方（甲方）与原告李阳作为受让方（乙方）签订厂房转让协议书，其中该协议书约定：甲方将乐亭县金融街北侧乐兴路以东庞大汽贸院内厂房永久转让给乙方，土地500平方米土地使用权转让给乙方，厂房转让费100000元，土地租赁费20000元。原被告签订该协议次日，原告向被告交付款项人民币120000元，后被告退还原告款项30000元。庭审中，原告提交庞大汽贸集团股份有限公司乐亭分公司于2019年8月30日出具的证明原件一份，内容为：黄文胜在2018年8月31日与我公司签订场地租赁合同，合同约定租赁期间乙方未经甲方书面确认不得将租赁物转租给第三方；在2018年12月份李阳在黄文胜租赁我公司的场地内对厂房进行装修，想从事修理行业，我公司及时对李阳进行制止，并告知李阳未经我公司书面允许，该场地不得转租，李阳在这种情况下就停止了装修，未使用该场地和厂房。一审法院认为，双方当事人订立、履行合同，应当遵守法律，行政法规，不得损害他人合法权益，更应当遵循诚实信用原则。当事人对合同是否有效存在争议的，应当对自己的主张负有举证责任。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，原告李阳与被告王伟虽然签订有书面的厂房转让协议书，但被告王伟是否有权对外转租尚不确定，且庞大汽贸集团股份有限公司乐亭分公司出具的证明中明确表示转租行为未经其书面允许该场地不得转租，故导致原告李阳无法经营。被告王伟未经庞大汽贸集团股份有限公司乐亭分公司同意对外转租违反了相关法律规定而导致原告李阳停止装修，不能使用该场地和厂房，原告李阳在没有尽到合理的审核注意义务而租用该场地，故原、被告双方均存在过错，对此造成的后果应当由原、被告分别承担10%、90%的责任为宜。关于原告向被告已经交纳的费用120000元，被告已经返还30000元，被告应再予向原告返还78000元。遂判决：一、原告李阳与被告王伟于2018年11月28日签订的厂房转让协议书无效。二、被告王伟于本判决生效后五日内返还原告李阳款项人民币78000元。三、驳回原告李阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由被告王伟负担878元，限判决生效后五日内交至本院。余款607元由原告李阳自行负担。本院二审查明的事实与一审认定一致。本院认为，未经出租人同意的转租破坏了原有的出租人和承租人的信任关系，减弱了出租人对于出租房屋的控制，承租人未经出租人同意其转租行为无效。2019年8月30日庞大汽贸集团股份有限公司乐亭分公司出具的证明证实，上诉人王伟在将涉案场地转租给被上诉人李阳时未经庞大汽贸集团股份有限公司乐亭分公司允许。故，一审法院认定上诉人王伟与被上诉人李阳签订厂房转让协议书无效并无不当。综上所述，王伟的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,750.0元，由上诉人王伟负担。本判决为终审判决。审判长 徐万启审判员 沈 军审判员 毕雪维 二〇一九年十二月五日书记员 房善忠