安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1204民初5496号原告：赵义超，男，汉族，1977年11月8日出生，住安徽省阜阳市阜南县。委托诉讼代理人:陈胜友，安徽颍州律师事务所律师。被告：梅艳伟，男，汉族，1977年4月6日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。被告：艾纪云，女．汉族，1976年10月23日出生，住址同上，系梅艳伟妻子。被告：阜阳市华中房产信息服务有限公司，住所地阜阳市颍泉区界首路与古泉路交汇处万霖郡都东门S01号，统一社会信用代码91341204MA2P0395XB。法定代表人：申光飞，该公司经理。委托诉讼代理人:张大伟，该公司员工。委托诉讼代理人:亓雪健，该公司员工。原告赵义超与被告梅艳伟、艾纪云、阜阳市华中房产信息服务有限公司买卖合同纠纷一案，本院2019年11月4日受理后，依法由审判员王甫成适用简易程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告赵义超及其委托代理人陈胜友、被告梅艳伟、艾纪云、被告阜阳市华中房产信息服务有限公司及其委托代理人张大伟、亓雪健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵义超向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的合同，判决被告返还原告购房款27万元、贷款费4900元、中介服务费及贷款代办费10000元，以上共计284900元及利息（自2019年1月29日起至清偿时止，按同期人民银行贷款利率计算利息）；2、判决被告赔偿原告违约金12万元。3、本案诉讼费被告承担。事实与理由：2019年1月13日，原、被告通过被告阜阳市华中房地产信息服务有限公司签订《二手房买卖及居间服务合同》，合同约定被告将位于阜阳市颍泉区光华路197号翡翠华庭1#住宅楼802室房产以总价88万元卖给原告。合同签订后，被告收取原告购房款27万元后没有偿还涉案房产银行按揭房款，反而在2019年5月16日又用该房产向贷款公司抵押贷款20万元，且办理他权78万元。被告违约行为导致原、被告无法办理房产过户手续，进而导致原告购房的房产过户合同目的无法实现。另外被告收取原告贷款费4900元、中介服务费10000元，但是被告没有履行义务，没有给涉案房产办理网签手续（如果办理网签，被告也就无法用涉案房产贷款），也没有给原告办理贷款手续。如今被告失去信用，原告要求被告协助原告办理涉案房产过户手续，但是被告说没有钱偿还借款来解除房产抵押，因为被告出售的房产先后办理抵押他权且被告没有能力偿还贷款，房产抵押无法解除，导致房产无法过户到原告名下，合同目的进而无法实现。原告被迫向贵院起诉，请求支持原告的请求。被告梅艳伟、艾纪云辩称：2018年12月份，我们在金豆子公司贷了15万元，过了6个月因为没有钱还贷款，又贷了20万元，把上次贷款的15万元还上了。被告阜阳市华中房产信息服务有限公司辩称：首先，请求法院驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益，我方对于发生在原告身上的此事深表同情，但是对于原告的诉状部分内容不符合事实作出澄清，以便人民法院作出公正判决：1、卖方违约，卖方应承担违约责任，居间方无任何过错，居间方不承担责任。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原、被告及梅艳伟签署的《房地产买卖及经纪合同》，系各方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。此合同系房屋买卖居间合同，买方、卖方及经纪方应当按合同约定全面履行各自的义务。卖方未按约定在规定时间内将该房屋名下所有贷款结清，构成违约，卖方梅艳伟应当承担全部违约责任。但就经纪方而言，忠实义务、负担居间费用的义务以及保密义务等三方居间合同并未约定经纪方应对卖方的违约行为向买方承担直接或连带责任，法律规定了经纪方应当承担忠实义务、损害赔偿责任、负担居间费用的义务以及保密义务等，并无经纪方应对买方或卖方的违约行为向卖方或买方承担连带责任的规定，且原、被告及梅艳伟签署的《房地产买卖及经纪合同》中第十二条居间服务内容（详见内容）中“居间方促成买卖双方订立本合同即视为完成居间义务”，本条中己明确我方义务，因此我方己完成居间服务，收取买卖双方居间服务费用也在合理范围之内：其次鉴于原告诉及我方未履行义务，没有给涉案房产办理网签手续以及贷款手续，才使得被告梅艳伟有机会做了二次抵押。一、原告与被告签订《房地产买卖及经纪合同》时，原告与被告经友好协商约定待该房产契税满二年（即2019年9月30日）后办理该房网签以及过户手续，是原、被告真实意思的表达，而非我方未履行义务（这里有原、被告签订的补充协议佐证），二、在该房产契税尚未满两年之前以及满两年之后，我方已通过各种方式告知卖方继续履行合同，但卖方仍以各种借口推脱，并且以无资金解决此事为由不直面此事，我方也多次约其双方协商解决，但卖方梅艳伟数次拒绝联系，也找不到此人（此事，原告是当事人，皆知晓），我方一直在积极约原、被告协商处理此事，所以非我方未履行义务。2、关于该房的定金，首期款等购房款我方没有收取更没有转出，我方对于在房地产买卖行为中仅作为居间方，仅收取了我们的居间费用，至于双方在居问服务外另行委托我方的，我方另行收取（详见《房地产买卖及经纪合同》第十二），其他款项均是买卖双方真实意思表达才做出的收取与转出行为（该项由买卖双方转账记录以及收据佐证），我们理解原告的心情，但是原告把我方同列为被告，我方深感不解，且原告诉讼请求内容，1、2、3要求被告承担的购房款，违约金、中介服务费、贷款代办费、诉讼费，应由违约方承担（详见《房地产买卖及经纪合同》第十三条），而不能模糊事实把我方列为被告共同承担，应由违约方自行全部承担。根据以上的事实与理由，被答辩人的诉讼请求不符合事实与法律，答辩人请求人民法院依法判决，驳回被答辩人的诉至我方的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。本院经审理认定的事实如下：2019年1月13日，原、被告通过被告阜阳市华中房地产信息服务有限公司签订一份《二手房买卖及居间服务合同》，合同载明“卖方：梅艳伟、艾纪云，…买方:赵义超…第一条（转让标的）买卖双方交易的房产位于阜阳市颍泉区光华路197号翡翠华庭1#住宅楼802室（皖2018阜阳市不动产权第0223626号）…第二条（转让价款）卖方自愿将该房屋转让给买方，转让成交价为人民币捌拾捌万捌仟元，…第三条（交易定金）买方同意自本合同生效之日起1日内向卖方支付定金人民币肆万元，在本合同生效后20日内再向卖方支付定金人民币贰拾叁万元整。…第十一条，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返回买方已支付的定金，因此给居间方造成损失的，由卖方承担赔偿责任。…第十二条…居间方促成买卖双方订立本合同即视为完成居间义务，如买卖各方需委托居间方提供代办赎楼、资金监管、按揭贷款、递件过户、收楼等其他服务的，居间方应向为托方说明服务内容、收税标准等情况，经委托方同意后、另行签订合同。…第十三条[居间服务佣金及违约责任]基于居间方已为买卖双方提供订立本合同的居间服务，买卖双方应向居间人支付居间服务佣金，具体金额、支付期限及相应的违约责任依据买卖各方另行签署的《佣金支付承诺书》履行。如因买卖任意一方违约或过错，致买卖双方未能签订《阜阳市存量房网签合同》的，违约方或过错方仍须向居间方支付相当于买卖双方总佣金额的违约金…”合同签订后，当日，被告梅艳伟给原告出具收条一张载明：“收条，今收到赵义超购买翡翠华庭1栋802室定金40000元正，肆万元整，梅艳伟，2019、1、13号”。2019年1月29日原告通过中国邮政储蓄银行支付给被告艾纪云帐户23万元。合计被告收取原告购房款27万元。被告梅艳伟、艾纪云又给原告出具收条一张载明：“收据，今收到赵义超购买翡翠华庭1栋802室首付款贰拾柒万元整（￥270000.00）收款人，艾纪云、梅艳伟，日期：2019、1、29号”。2019年1月13日，原告赵义超与被告梅艳伟、艾纪云签订了一份《补充协议（翡翠华庭1栋802室）》内容为：“1．该房产成交价（捌拾捌万捌仟捌佰元整），双方协商于2019年2月30日前支付给甲方共计（贰拾柒万元整）作为首付款。2．因该房产契税未满两年，经双方协商待该房产契税满两年时过户（时间2019年9月30日），过户时甲方负责解除房产抵押，乙方所付首付款由甲方打入资金监管账户，若任意一方要求提前过户时，所产生的增值税由提出提前要求过户方负责承担。3．交房时间定为2019年5月1日前，违约责任见买卖合同11条。交房前所产生的任何费用由甲方承担结清，交房后所有费用由乙方承担结清。甲方：艾纪云、梅艳伟，日期：2019.1.13，乙方：赵义超，日期：2019.1.13。”2019年3月3日，被告阜阳市华中房产信息服务有限公司收取原告贷款费4900元，为原告出具收款收据一份。2019年11月2日，被告阜阳市华中房产信息服务有限公司收取原告中介服务费8800元及贷款代办费1200元，为原告出具收款收据一份。2019年5月16日，被告艾纪云、梅艳伟向案外人张秀丽借款20万元。同日，被告梅艳伟、艾纪云把涉案房产抵押他权给张秀丽，又以78万元抵押给张秀丽，不动产登记证明（20190190645号）。2019年8月4日，案外人张秀丽向颍州区人民法院起诉被告梅艳伟、艾纪云。张秀丽申请财产保全、颍州区人民法院(2019)皖1202民初7937号民事裁定书，查封涉案房产。颍州区人民法院(2019)皖1202民初7937号民事判决书判决被告梅艳伟、艾纪云于本判决生效之日起十日内偿还原告张秀丽借款200000元及利息、逾期罚息（利息和逾期罚息总计按月利率2%计算，自2019年6月17日起计算至款还清之日止）。被告艾纪云、梅艳伟至今没有偿还涉案房产银行按揭房款，被告艾纪云、梅艳伟说没有钱偿还借款来解除房产抵押，因被告出售的房产先后办理抵押他权又无能力偿还贷款，房产抵押无法解除。被告阜阳市华中房产信息服务有限公司没有给涉案房产办理网签手续及办理贷款手续。本院认为：原告赵义超与被告梅艳伟、艾纪云通过被告阜阳市华中房地产信息服务有限公司签订一份《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议（翡翠华庭1栋802室）》，系双方真实意思表示，原、被告双方具有民事行为能力，且该合同不违反法律的强制性规定，该合同依法有效。合同签订后，即对双方具有法律效力。合同生效后，原、被告双方均应当按照合同履行。本案中，被告艾纪云、梅艳伟因无钱偿还借款无法解除房产抵押，涉案房产不能办理网签手续及办理贷款手续。现原告要求被告艾纪云、梅艳伟协助原告办理涉案房产过户手续，导致房产无法过户到原告名下，合同目的无法实现，被告艾纪云、梅艳伟已构成违约，合同已不能继续履行，庭审中，原、被告三方均同意解除合同，故对原告要求解除原、被告签订的《二手房买卖及居间服务合同》、《补充协议（翡翠华庭1栋802室）》及要求被告艾纪云、梅艳伟返还原告购房款27万元的诉求，本院予以支持。关于原告要求被告返还贷款费4900元、中介服务费及贷款代办费10000元的问题。被告阜阳市华中房产信息服务有限公司收取原告贷款费4900元、中介服务费8800元及贷款代办费1200元，根据合同第十三条约定，居间方已为买卖双方提供订立本合同的居间服务，买卖双方应向居间人支付居间服务佣金，如因买卖任意一方违约或过错，致买卖双方未能签订《阜阳市存量房网签合同》的，违约方或过错方仍须向居间方支付相当于买卖双方总佣金额的违约金，本案因被告艾纪云、梅艳伟违约，应由被告艾纪云、梅艳伟承担违约责任，故被告阜阳市华中房产信息服务有限公司收取原告贷款费4900元、中介服务费8800元及贷款代办费1200元应退还给原告，被告阜阳市华中房产信息服务有限公司退还后可另案向被告艾纪云、梅艳伟主张权利。关于原告要求被告艾纪云、梅艳伟支付284900元的利息（自2019年1月29日起至清偿时止，按同期人民银行贷款利率计算利息）及赔偿原告违约金12万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告与被告艾纪云、梅艳伟在合同中没有约定违约方向原告支付利息，且违约金已足以弥补原告的损失，同时原告在本案中即要求被告支付利息又要求支付违约金，无事实和法律依据，故对原告要求被告支付利息诉求，本院不予支持。由于被告艾纪云、梅艳伟违约，根据合同第十一条如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任的规定，被告艾纪云、梅艳伟应支付原告违约金为177600元（888000元×20%），现原告要求被告艾纪云、梅艳伟支付12万元系其合理、合法的范围内，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下：一、解除原告赵义超与被告梅艳伟、艾纪云、阜阳市华中房产信息服务有限公司于2019年1月13日签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议（翡翠华庭1栋802室）》。二、被告梅艳伟、艾纪云于本判决生效之日起三十日内返还给原告赵义超购房款27万元。三、被告阜阳市华中房产信息服务有限公司于本判决生效之日起三十日内退还给原告赵义超贷款费4900元、中介服务费8800元及贷款代办费1200元。三、被告梅艳伟、艾纪云于本判决生效之日起三十日内返还给原告赵义超违约金12万元。四、驳回原告赵义超其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3687元，保全费1870元，合计5557元，由被告阜阳市华中房产信息服务有限公司负担136元，被告梅艳伟、艾纪云负担5421元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  王甫成二〇一九年十二月二十五日书记员  张 翔附：（2019）皖1204民初5496号民事判决书适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。赔偿标的款请按以下名称汇入：开户银行：徽商银行阜阳科技支行收款单位：阜阳市颍泉区人民法院账号：20×××08。