广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤01民终22011号上诉人（原审原告）：广州高新供应链管理服务有限公司，住所地广东省广州市天河区新岑四路2号（科研办公室）佳都智慧大厦606房。法定代表人：刘伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：欧阳美美，广东浩瀚明扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：简伟立，广东浩瀚明扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州天河科技园工业园区业主委员会，住所地广东省广州市天河区中山大道建中路28号四楼。负责人：钦宇，该委员会主任。委托诉讼代理人：徐孟强，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁结明，广东四端律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市天河科技园物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道建中路28号二、三楼。法定代表人：何永强，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴瀚，广东德良律师事务所律师。上诉人广州高新供应链管理服务有限公司（以下简称高新公司）因与被上诉人广州天河科技园工业园区业主委员会（以下简称天河科技园业委会）、广州市天河科技园物业管理有限公司（以下简称天河科技园物管公司）确认合同效力纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初26521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。高新公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持高新公司的诉讼请求，即：判令天河科技园业委会、天河科技园物管公司签订的《广州天河科技园工业园区物业管理委托合同》第五章第二十一条中“经营性收入，经甲方同意许可后可用部分补贴物业管理服务费的不足，包括用于购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支，实行财务核算，账目公开”无效；2.改判本案全部上诉费用以及一审受理费由天河科技园业委会、天河科技园物管公司负担。事实和理由：一审法院认定事实错误。根据《物业管理条例》第十五条及《第六届天河科技园工业园区业主大会议事规则》第二条约定可知，业主委员会是根据业主大会授权对外代表业主进行民事活动，未经业主大会决议和授权，业主委员会不得对外执行，否则应属无效法律行为。再根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，凡涉及全体业主共有和共同管理权力的重大事务的处理，只有通过业主大会表决后，业主委员会才能代为执行。天河科技园业委会与天河科技园物管公司签订的《广州天河科技园工业园区物业管理委托合同》（以下简称案涉物管委托合同）第五章第二十一条中“经营性收入，经甲方同意许可后可用部分补贴物业管理服务费的不足，包括用于购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支，实行财务核算，账目公开”的内容涉及外围区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、经营、管理等方案和收益分配及使用方式的问题，天河科技园业委会未经业主大会表决，擅自与天河科技园物管公司进行约定，应属无效民事法律行为。且天河科技园业委会仅就选聘天河科技园物管公司作为园区的物业管理公司的事项发出通知并经由各业主表决，但其并未公示过案涉物管委托合同，其更没有将案涉物管委托合同的第五章第二十一条的内容要求各业主进行表决，故天河科技园业委会与天河科技园物管公司约定该条内容未经法定程序，应属无效。一审法院仅以上述条款中涉及“经甲方同意许可后”的表述即认为该条内容并未实质性处分经营性收入，属于事实认定错误。据此，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》，案涉物管委托合同的第五章第二十一条应属无效。天河科技园业委会二审辩称，不同意高新公司的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。天河科技园业委会认为高新公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回高新公司的全部上诉请求。天河科技园物管公司二审辩称，不同意高新公司的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决，天河科技园物管公司同意天河科技园业委会的意见。高新公司向一审法院起诉请求：一、天河科技园业委会、天河科技园物管公司签订的案涉物管委托合同第五章第二十一条中“经营性收入，经甲方同意许可后可用部分补贴物业管理服务费的不足，包括用于购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支，实行财务核算，帐目公开”无效；二、本案诉讼费由天河科技园业委会、天河科技园物管公司承担。一审法院认定事实：根据高新公司提交的粤房地权证穗字第××号房地产权证显示，广州市天河区建中路64,66号西307的房地产权属人为高新公司。2018年5月25日，天河科技园业委会（甲方）与天河科技园物管公司（乙方）签订案涉物管委托合同（2017年11月1日至2022年10月31日），约定甲方将广州天河科技园工业园区内建筑物滴水线以外区域委托于乙方实行物业管理，委托管理期限为五年，自2017年11月1日至2022年10月31日止等。其中，该合同第五章第二十一条约定，“经营性收入，经甲方同意许可后可用部分补贴物业管理服务费的不足，包括用于购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支，实行财务核算，帐目公开。”现高新公司向一审法院提起诉讼，要求确认案涉物管委托合同的第五章第二十一条无效。诉讼过程中，高新公司认为根据《物业管理条例》第十二条第三款的规定，业主大会作出决定应当经与会业主所持投票权1/2以上投票通过，业主大会作出制定及修改业主公约、业主大会议事规则、选聘及解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上投票通过；案涉物管委托合同的第五章第二十一条实际上涉及的是全体业主共同利益共有事项的处理，但天河科技园业委会没有召开业主大会对该事项进行表决，就在案涉物管委托合同中直接进行了相关约定；园区2017年度的停车费高达700多万元，但天河科技园业委会、天河科技园物管公司均未对停车费的归属及使用作出合理解释，天河科技园业委会明知各业主对停车费的归属问题相当关心，但并没有在业主大会中就此提出议题，也没有就停车费的归属及使用问题召开过业主大会；因此，案涉物管委托合同的第五章第二十一条违反了相关的议事规则及法定表决的程序，天河科技园业委会作为各业主的代表无权直接与天河科技园物管公司在案涉物管委托合同中就经营性收入进行相应约定。为予证明，高新公司提交了《第六届天河科技园工业园区业主大会议事规则》《天河科技园工业园区管理规约（外围）》《关于对“签订园区外围物业管理委托合同”进行表决的通知》《关于签订园区外围表决结果情况的通报》（上述证据均为复印件）。其中，《关于对“签订园区外围物业管理委托合同”进行表决的通知》显示由天河科技园业委会于2018年3月8日发出，表示就“签订园区外围《物业管理委托合同》”事项提请全体业主进行书面表决，表决票派发时间为2018年3月9日，投票截止时间为2018年3月30日下午15:00。《关于签订园区外围表决结果情况的通报》显示由天河科技园业委会于2018年3月30日发出，表示本次表决选择“赞成与天河科技园物业公司签订园区外围物业管理合同”意见的业主的建筑面积占园区总建筑面积的88.49%，且业主人数占园区总人数的86.21%；本次表决符合《中华人民共和国物权法》的规定，获得工业园区业主大会通过；天河科技园业委会将会代表园区业主与天河科技园物管公司签订工业园区外围《物业管理合同》，并严格按照《中华人民共和国物权法》等有关规定和要求，监督和促进天河科技园物管公司做好各项管理服务工作。天河科技园业委会、天河科技园物管公司均确认上述证据的真实性。天河科技园业委会认为，其是按照相关法律规定召开业主大会并向全体业主发出公示，由业主自愿作出赞成、反对或弃权的表决；2018年3月30日，天河科技园业委会对发出及收回的表决票进行统计，结果是发出的表决票是145票、收回的表决票是126票，其中赞成的是125票、反对是0票、弃权是1票，赞成票占总投票比是86.21%，已达到《中华人民共和国物权法》关于双过半的要求；案涉物管委托合同是续签的合同，与原来的物管委托合同的条款是一致的；在召开业主大会过程中，天河科技园业委会向包括高新公司在内的所有业主对合同条款进行了解释，高新公司称不清楚案涉物管委托合同的内容是不属实的；案涉物管委托合同没有侵害园区内业主的利益或者是其他第三方的利益，合同内容也符合国家强制性规定，不符合合同无效或部分条款无效的情形。为予证明，天河科技园业委会提交了《广州天河科技园工业园区物业管理委托合同》（下简称《2012年物管委托合同》）等证据。一、《2012年物管委托合同》，显示由天河科技园业委会（甲方）与天河科技园物管公司（乙方）于2012年10月18日签订，约定甲方将广州天河科技园工业区内建筑物滴水线以外区域委托于乙方实行物业管理，委托管理期限为五年，自2012年10月1日起至2017年9月30日止等。其中，该合同第五章第二十一条约定，“经营性收入，用于补贴物业管理服务费，购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支。”二、《“是否同意与广州市天河科技园物业管理有限公司续签物业管理合同”表决票现场点票、统计情况及表决结果》（下简称《表决结果》），显示时间为2018年3月30日15:00时，天河科技园工业园区业主情况为业主总个/人数145、建筑面积352041.56平方米、建筑面积投票权352042；发出表决票352042，收回表决票312412、未收回表决票39630；建筑面积投票权表决情况为赞成票数311537、反对票数0，赞成票数占总投票权的88.49%；业主人数投票权表决情况为赞成票数125、反对票数0，赞成票数占总投票权的86.21%；表决结果为，本次表决赞成同意与天河科技园物管公司签订物业管理合同的业主建筑面积占总建筑面积的88.49%，且人数占总人数的86.21%，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定；表决结果表明，本次“是否同意与广州市天河科技园物业管理有限公司续签物业管理合同”的表决获得工业园业主大会通过，同意与天河科技园物管公司续签物业管理合同。三、126户表决票。高新公司确认证据一的真实性，但认为《2012年物管委托合同》与案涉物管委托合同并非同一份合同，与本案无关；高新公司对证据二的真实性予以确认，但认为《表决结果》并没有将案涉物管委托合同公示给各业主，且没有将案涉物管委托合同第五章第二十一条相关内容经过业主大会的投票表决；高新公司对证据三的真实性不予确认，认为其并不清楚其他业主的表决情况。一审法院认为，《物业管理条例》第十二条规定，“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”现高新公司认为案涉物管委托合同的第五章第二十一条违反了相关议事规则及法定表决程序，并以此为由起诉要求确认该条款无效。对此，天河科技园业委会则提交了126户表决票等证据以证明上述合同是依法经业主大会表决通过的，应属合法有效。对此争议，一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，根据已查明的事实可知，天河科技园业委会早已于2012年10月18日与天河科技园物管公司签订《2012年物管委托合同》，约定相关物业管理服务事宜，该合同第五章第二十一条已明确约定“经营性收入，用于补贴物业管理服务费，购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支。”该合同已履行完毕。现就与天河科技园物管公司续签物管委托合同的问题，天河科技园业委会已依法通过业主投票的方式征求园区业主的意见，而本次表决赞成同意与天河科技园物管公司签订物业管理合同的业主建筑面积占总建筑面积的88.49%，且人数占总人数的86.21%，符合法律的相关规定。另外，案涉物管委托合同的第五章第二十一条约定“经营性收入，经甲方同意许可后可用部分补贴物业管理服务费的不足，包括用于购置物业管理须增添的设施、设备及加强安全防范的费用开支，实行财务核算，帐目公开。”上述条款约定的内容仅是约定经天河科技园业委会同意许可后可用部分经营性收入补贴物业管理费的不足，并非实质性处分经营性收入。而且，上述条款的约定内容明显是在《2012年物管委托合同》第五章第二十一条约定的基础上，加上了“经甲方同意许可后”的条件，更为保障了业主利益。综上，高新公司的诉讼请求明显缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年8月22日判决如下：驳回高新公司的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，由高新公司负担。二审中，双方当事人共同确认高新公司提起本案诉讼未取得案涉小区双过半业主同意。高新公司表示：主张确认无效的理由是天河科技园业委会与天河科技园物管公司签订的物业管理委托合同未经双过半的法定程序。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”根据前述法律规定，业主大会或者业主委员会所作决定往往是涉及全体业主共同利益的事项，具有约束全体业主的特殊性，故在业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益而产生争议时，及时定纷止争，更有利于保障广大业主的合法权益和维护小区的稳定、和谐，因此，业主应当依法、合理、及时行使法律所赋予的撤销权。本案中，高新公司主张天河科技园业委会与天河科技园物管公司签订的案涉物管委托合同未经双过半的法定程序，实质上是认为天河科技园业委会侵害其合法权益，理应依照前述《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定申请人民法院予以撤销，然而，高新公司并无证据证明其在法律规定的期限内行使撤销权。其次，案涉物管委托合同是否有效，涉及到案涉小区全体业主的权益，其后果亦约束全体业主，须依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项的规定，经过全体业主讨论决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。高新公司以单个业主的身份要求确认涉及全体业主权益的合同无效，亦不具有诉讼主体资格。据上，高新公司提起本案诉讼不符合法律规定，本院对高新公司的起诉予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（三）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初26521号民事判决；二、驳回广州高新供应链管理服务有限公司的起诉。一审案件受理费100元，退还广州高新供应链管理服务有限公司；上诉人广州高新供应链管理服务有限公司预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月二十四日书记员  杨希曾龙辉