河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终8641号上诉人（原审被告）：遵化市黎河建筑安装工程有限公司，住所地：遵化市遵化镇北二里村路西侧。法定代表人：王艳东，公司经理。委托诉讼代理人：蔡雨君，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：遵化首印房地产开发有限公司，住所地：遵化市建南大街锦秀花园小区5号楼底商。法定代表人：刘凤芹，公司董事长。委托诉讼代理人：杨印，该公司经理。委托诉讼代理人：高纯常，河北昊晟律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：遵化市商业资产经营管理处，住所地：遵化市健康道4号。法定代表人：张贻，管理处主任。上诉人遵化市黎河建筑安装工程有限公司（以下简称黎河公司）与被上诉人遵化首印房地产开发有限公司（以下简称首印公司）、遵化市商业资产经营管理处（以下简称商业资产管理处）排除妨害纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院（2019）冀0281民初979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黎河公司的委托诉讼代理人蔡雨君，被上诉人首印公司的委托诉讼代理人杨印、高纯常到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎河公司上诉请求：1.依法撤销遵化市人民法院（2019）冀0281民初979号民事判决书或改判；2.诉讼费等相关费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人首印公司虽然签订购买土地买卖合同，但涉案土地未交付，首印公司从来没有实际占有涉案土地。根据合同相对性，首印公司应向土地出售方要求交付土地。首印公司向上诉人请求排除妨害，于法无据，应当依法予以驳回。排除妨害纠纷，是指因为物权受到他人的现实妨害而引发以排除这种妨害为目的的纠纷。排除妨害请求权，是对物权的享有和行使受到占有以外的方式侵害时物权人对妨害人享有请求排除妨害，使自己的物权恢复到圆满状态的权利。排除妨害纠纷的构成要件包含：1.被妨害的标的物仍然存在并由所有人占有；2.妨害人以占有以外的方法妨害权利人行使权利且这种行为是持续进行的；3.妨害必须是不正当的。本案中，2010年5月10日，上诉人依据与商业资产管理处签订的租赁合同，合法占有使用涉案土地。2010年9月，商业资产管理处签订合同，将涉案土地出让给遵化市燕山房地产开发有限公司（以下简称燕山公司）；2014年3月，燕山公司签订合同，将涉案土地转让给首印公司，但涉案土地始终未交付，燕山公司、首印房地产公司，从来没有占有过涉案土地。也就是说，首印公司从来没有实际占有过涉案土地，上诉人合法占有土地，不存在不正当行为，首印公司不符合排除妨害纠纷的法律要件，应当依法予以驳回。二、上诉人黎河公司与商业资产管理处系基于租赁关系，合法占有使用土地，不存在侵权行为，不适用排除妨害。因商业资产管理处拖欠上诉人工程款，无能力偿还，找上诉人黎河公司协商，2010年5月10日，商业资产管理处与黎河公司签订《土地使用协议》，将涉案土地租赁给上诉人，抵顶了部分工程款311.34万元。此外，商业资产管理处至今下欠工程款173万元未还。签订协议时，商业资产管理处是涉案土地使用权人，商业资产管理处与黎河公司签订土地使用协议合法有效，黎河公司不存在任何违法或侵权行为，不适用排除妨害。三、本案是排除妨害纠纷，不是合同纠纷，一审法院审理上诉人与商业资产管理处签订的租赁合同，并对合同效力进行认定，判决上诉人在使用20年后向首印公司交付土地，超出了诉讼请求。民事诉讼实行“不告不理”的原则，法院审理民事纠纷的范围即诉讼内容与标的由当事人确定，法院无权变更、撤销当事人的诉讼请求。本案中，被上诉人以其因买卖合同取得了土地使用证为由，提起排除妨害之诉，一审法院应当审理被上诉人是否符合妨害的事实与法律要件。《国有土地使用证》办理程序：受理申请材料、审核材料、校准登记、颁发证书。土地登记申请人（使用者）应持有关土地权属来源证明相关材料，向国土资源局提出申请。1.土地登记申请因买卖、继承、赠与等形式取得土地使用权的提交买卖、继承、赠与土地使用权转让协议书和公证书，原土地使用的国有土地使用证书。2.地籍调查对土地登记申请人的土地采取实地调查、核实、测量、绘制宗地草图及红线图。查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土地使用者的有关情况。并要求宗地四周邻居界线清楚，无争议，确认后签字盖章。3.土地权属审核土地登记机关对土地使用者提交的土地登记申请书、权属来源材料和地籍调查结果进行审核，决定对申请土地登记的使用者土地权属是否准予登记的法律程序。4.颁发国有土地使用权证书。通过一审审理查明，燕山公司与商业资产管理处签订买卖合同，取得土地使用权属证明，被上诉人与燕山公司签订买卖合同，取得土地使用权属证明，但商业资产管理处的土地始终未交付，原土地使用证仍在商业资产管理处手中，至今没有被国土部门收回。自2010年5月，上诉人因与商业资产管理处签订租赁合同，合法占有使用涉案土地，从来没有相关部门进行过实地测量，审核土地权属事宜。被上诉人办理土地使用证不符合法律程序，其办理变更土地使用证时，土地即存在争议，登记时称无争议与事实不符。此外，在一审质证时，被上诉人也承认商业资产管理处应当交付土地而没有交付。依据合同相对性，被上诉人应当向出售方要求交付土地，而不是向上诉人请求交付土地。首印公司辩称，被上诉人系案涉土地的合法所有权人，享有占有、使用、收益、处分权，不动产物权的生效要件是登记生效，上诉人占用案涉土地即侵害了被上诉人的不动产物权，应当予以腾退，而且案涉土地早在2006年的政府会议纪要即决定肉联厂搬迁，2009年的会议纪要再次明确了收回商业资产管理处原土地使用证，限期搬迁，所限定的最后搬迁日期为2009年10月31日，而且国有土地的收储、转让需要过程和时间，不能以遵国用（2010）第170-2号土地使用证取得的日期确定为商业资产管理处对案涉土地失去权利的时间，商业资产管理处在政府正在办理土地收储、转让手续时用案涉土地抵顶工程款违反法律规定，上诉人与商业资产管理处签订的土地协议自始无效。首印公司向一审法院起诉请求：一、判令黎河公司立即腾清、退还占用首印公司的土地使用权证号为遵国用（2014）第050号土地中的8.55亩土地；二、判令黎河公司、商业资产管理处连带赔偿首印公司自2014年6月5日至起诉之日的损失768015元，并按170670元/年承担赔偿责任承至腾清、退还之日止；三、本案全部诉讼费用由黎河公司、商业资产管理处连带承担。一审法院认定事实：2006年12月7日，遵化市人民政府（2006）13号市长办公会议纪要，主要内容为：“对建龙公司职工之家项目二期工程涉及8家企业搬迁方案进行了研究。会议认为：全力支持建龙公司职工之家项目建设。会议议定：1.关于征地费用。建龙公司职工之家项目二期工程所需123亩土地，由市土地收储中心负责收储后，再整体定向转让给建龙公司，土地征用转让的原则是收支平衡。……搬迁企业新址征地以及改制企业改制等所有相关成本和费用，统一由建龙公司负责支付。……3.……华昌大街征地建设所需费用由建龙公司负责。4.涉及8家企业的处置问题：……（2）同意……市商业总公司下属的生猪定点屠宰厂，采取等面积置换的方式进行迁建；……。”时任商业资产管理处原商业总公司的法定代表人黄新合参加了会议。2008年3月14日上午，遵化市人民政府（2008）19号会议纪要，主要内容为：“对建龙公司综合办公楼和职工宿舍楼工程建设有关问题进行了研究。会议议定：……3.由国土资源局负责，对建龙综合办公楼和职工宿舍楼所涉及的手工业联社、交通局、市社、商业、遵化镇土地进行统一收储，收回原有土地使用证，并按按照程序出让给建龙公司下属企业燕山公司，为其办理新的土地使用证……。”时任商业资产管理处原商业总公司的法定代表人黄新合参加了会议。2008年8月27日上午，遵化市人民政府（2008）19号建龙公司宿办楼建设市长办公会议纪要，主要内容为：“对建龙公司行政办公和职工宿舍楼项目进展情况进行了研究。会议认为：职工宿舍楼涉及部分企业搬迁问题，需要及时解决。会议议定：……5.由建设局负责，将东二环北通燕山钢材市场北侧排污管道向北延伸，保证市社所属安顺鞭炮公司和商业总公司所属屠宰厂搬迁新建排污需要。6.关于市社所属安顺鞭炮公司和商业总公司所属屠宰厂新建所需费用，由财政局结合国土资源局抓紧筹措资金，……。”时任商业资产管理处原商业总公司的法定代表人黄新合参加了会议。2009年4月20日下午，遵化市人民政府（2009）27号会议纪要，主要内容为：“协调建龙公司职工宿舍区建设有关问题。会议认为：企业搬迁问题需要及时解决……。会议议定：……3.关于商业总公司所属屠宰厂迁建问题。由市财政局负责安排适当资金，启动工程建设。由商业总公司负责协调施工单位迅速进场施工，加快建设，确保屠宰厂8月31日前迁建完毕，并配套建设污水处理设施。4.……。”时任商业资产管理处原商业总公司的法定代表人贾伯生参加了会议。2009年9月21日下午，遵化市人民政府（2009）54号会议纪要，主要内容为：“对建龙公司职工住宅小区建设涉及的市供销社盐业公司、市商业总公司屠宰厂搬迁问题进行研究。会议认为：……由于建设区域内盐业公司、屠宰厂尚未全部实施搬迁，……影响了工程建设总体进程，必须迅速解决……。会议议定：1.盐业公司和屠宰厂务于2009年10月31日前全部完成搬迁，腾清场地，确保能够进场作业。此事分别由市供销社和商业总公司负责。2.在已拨付企业新址建设资金300万元（盐业公司200万元、屠宰厂100万元）的基础上，市政府近期将安排资金500万元，用于2个企业新址建设，同时根据2个企业建设进展情况，市政府还将于国庆节后再筹措500万元建设资金。3.……。”时任商业资产管理处原商业总公司的法定代表人贾伯生参加了会议。2010年5月10日，遵化市商业总公司（即本案商业资产管理处）作为甲方与黎河公司作为乙方签订了《土地使用协议》，协议约定：“为筹集资金加快第一定点屠宰厂的建设，经双方协商，甲方同意将原遵化市食品公司肉类联合加工厂靠南侧一宗土地交与乙方有偿使用，有关事宜达成如下条款：一、土地的坐落及基本情况：该宗土地属遵化市商业总公司原遵化县食品公司肉类联合加工厂（甲方下属企业），四至：北临建龙钢铁厂职工宿舍楼街道、西临钟馗门业、东临亚太食品加工厂、南临钟馗门业，总面积5701.46㎡，8.55亩。（以评估报告为准，详见附图。）二、使用期限：2010年5月11日起至2050年5月10日止。三、土地使用费：双方约定土地使用费按评估价格39.91万元/亩，合计折款341.34万元，实际收款311.34万元（说明：东侧路边属规划道路用地控制范围，少收30万元）。如乙方办理土地使用证，土地使用费可转为价款。（附土地评估报告）四、付款方式：乙方使用甲方应付工程款对上述款项进行抵顶，由甲方直接从应付工程款中扣除，多退少补。五、……七、违约责任：签订协议，乙方付清土地使用费后30日内，甲方将土地交与乙方，双方若有一方违约或反悔，违约方须向另一方支付100万元的违约金。八、若因不可抗力事件或法律障碍导致协议不能履行时，双方应服从国家法律和有关方针政策，并互不承担责任。九、……。”落款处甲方法定代表人贾伯生签字并加盖了遵化市商业总公司印章，乙方法定代表人王艳东签字并加盖了黎河公司印章。2013年5月23日，燕山公司作为转让人甲方，与首印公司作为受让人乙方签订了《土地使用权转让合同》，合同约定：“甲方拥有位于遵化市建昌大街西段南侧占地面积为7408.74平方米的土地使用权，甲方拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。第一条，转让土地基本情况：1.土地坐落位置：遵化市建昌大街西段南侧。2.土地使用权面积：7408.74平方米。5.地类（用途）：住宅。6.土地使用期限：至2080年9月17日止。7.使用权类型：出让土地使用权。8.国有土地使用证号：遵国用（2010）第170-2号。第二条，转让价格：甲乙双方确认上述土地使用权的转让价格为人民币728万元。第三条，……”。合同落款甲方处加盖了唐山建龙实业有限公司、燕山公司印章，乙方处加盖了首印公司印章。2015年5月28日，首印公司作为甲方与侯志田作为乙方，签订了房地产转让协议书，主要内容为：“甲方依法取得了原首印公司的土地使用权和地上的房产等附着物，甲方自愿整体转让给乙方，为此，双方自愿达成协议如下：一、甲方转让土地、房产的坐落及四至范围（以土地证复印件尺寸为准）……二、转让价款合计为1500万元。三、付款方式为：乙方一次性用借款付清全款。（注：甲方从乙方借款中扣留）。四、甲方保证转让给乙方的房地产产权清晰、来源合法，与他人没有任何经济纠纷，不存在抵押、担保、出租、法院查封等纠纷。……十、本协议三个月内，甲方可按原价购回……”。遵化市住房和城乡规划建设局遵规条字[2018]第64号东二环北路东侧、海志大街北侧地块规划条件记载：东二环北路东侧、海志大街北侧，规划用地面积16428.71平方米。冀（87）证字0268号国家建设用地使用证，记载用地单位为遵化县食品公司肉类联合加工厂，建设项目为厂址，建设地点为上台子南，发证时间为1987年6月15日。遵国用（2010）第170-2号土地使用证记载：2010年10月16日，燕山公司以出让方式取得了座落于华明路南通段东侧、沙河南侧面积为7408.74㎡的土地使用权，地类（用途）为住宅，终止日期为2080年9月17日。该土地出让档案记载有2010年9月21日遵化市人民政府作出的“遵政字[2010]86号遵化市人民政府关于收回市供销合作社市商业总公司4宗国有土地使用权的决定”，决定依法收回坐落在华明路南通东侧涉及市供销合作社、商业总公司4宗国有划拨土地使用权，并注销其国有土地使用权证书。其中包括商业资产管理处下属一宗企业用地，即原遵化县食品公司肉类联合加工厂用地，占地面积34.27亩，土地证号：冀遵（87）证字0268号。2014年6月5日，上述土地使用权人变更为首印公司，系燕山公司转让，国有土地使用证号变更为遵国用（2014）第050号。上述土地使用证均包含涉案争议的8.55亩土地。一审法院经向侯志田核实，其称2015年首印公司开发向其借款，用诉争的土地抵押，其与首印公司签订的转让协议实为抵押协议，因该土地有纠纷，2018年底其已与首印公司解除了该转让协议。一审法院认为，依冀（87）证字0268号国家建设用地使用证、遵国用（2010）第170-2号土地使用证、遵国用（2014）第050号土地使用证及该三份土地证涉及的地籍档案可以证实商业资产管理处下属单位原遵化县食品公司肉类联合加工厂在1987年登记为涉案土地使用权人，2010年9月由遵化市政府决定收回并出让给燕山公司，2010年10月16日涉案土地登记使用权人为燕山公司，2013年5月23日燕山公司将涉案土地转让给首印公司，2014年6月5日涉案土地登记使用权人为首印公司，且三方当事人对首印公司诉请的土地现由黎河公司占用均无异议，一审法院对此予以确认。一、关于首印公司诉讼主体资格问题。首印公司于2014年6月5日取得涉案土地使用权证书，土地使用权人至今登记在首印公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，经依法登记的不动产物权，发生效力，即物权登记具有公示效力，黎河公司无证据证明首印公司的不动产权属证书记载的事项与不动产登记薄记载的事项不一致，且在黎河公司与首印公司及商业资产管理处在场的情况下，一审法庭向案外人侯志田核实，侯志田确认因首印公司转让的土地存在纠纷，其已与首印公司解除了涉案土地的转让协议，故首印公司具有诉讼主体资格。二、关于首印公司请求对象问题。首印公司系涉案土地登记使用权人，依据物权法的相关规定，对自己所有的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其基于物权请求权，可以直接要求占有人排除妨碍、腾退土地。三、黎河公司与商业资产管理处签订的《土地使用协议》效力问题。该土地使用协议签订于2010年5月10日，虽然在该协议签订前，政府召开多次会议研究讨论涉案土地上的屠宰厂搬迁问题，决议收回原土地证，出让给燕山公司，而案外人燕山公司于2010年10月16日取得的涉案土地使用证，晚于该协议签订时间，依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。在该协议签订之前，案外人燕山公司未取得的涉案土地使用权，而商业资产管理处作为当时的涉案土地权利人，对其不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利；另从协议内容上看，是商业资产管理处为筹集资金加快第一定点屠宰厂的建设，将涉案土地交由黎河公司使用，土地使用费由商业资产管理处应付黎河公司承建其屠宰厂的工程款抵顶，该协议实为租赁协议，但该协议约定土地使用期限自2010年5月11日起至2050年5月10日止，即40年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定，黎河公司与商业资产管理处签订的该份协议约定的土地使用期限超过20年的部分无效，有效租赁期间为2010年5月11日至2030年5月10日。四、赔偿损失问题。根据法律规定，土地使用权可以依法转让、出租，对于存在土地使用权之上的租赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应有效。本案中商业资产管理处依据其当时持有的有效的土地使用证书与黎河公司签订的《土地使用协议》在首印公司取得涉案土地使用权之前，涉案土地仍在黎河公司租赁期内，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，黎河公司在合法的租赁期内享有承租权，首印公司要求黎河公司现在腾清、退还涉案土地，理据不足，一审不予支持；首印公司于2014年6月5日取得了涉案土地使用权，其应享有自取得土地使用权后该土地产生的收益，现因黎河公司占用该土地，首印公司主张损失按黎河公司与商业资产管理处签订的《土地使用协议》中约定的土地使用费为计算标准，经查，黎河公司与商业资产管理处签订的《土地使用协议》中记载东侧路边属规划道路用地控制范围，少收30万元，商业资产管理处实际收款311.34万元，故以实际收款数额计算，涉案8.55亩土地年租金为77835元，商业资产管理处作为出租方依其与黎河公司签订《土地使用协议》享有了收益，其应将自2014年6月5日至2030年5月10日期间的涉案土地收益给付首印公司作为首印公司的损失，首印公司主张加倍赔偿损失，理据不足，一审法院不予支持；黎河公司使用土地租赁期届满后即2030年5月11日向首印公司交付涉案土地。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、由商业资产管理处于判决生效后十日内给付首印公司自2014年6月5日至2030年5月10日期间案涉土地损失1239954.8元；二、黎河公司租赁期届满后，即2030年5月11日向首印公司交付涉案土地；三、驳回首印公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延期履行的债务利息。案件受理费11480元，减半收取5740元，由首印公司负担4000元，商业资产管理处负担1740元。二审中，当事人没有向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据一审查明的事实，燕山公司以出让方式取得了涉案土地使用权后，将土地使用权转让给了首印公司，土地使用权人亦变更为首印公司，登记的国有土地使用证号为遵国用（2014）第050号。首印公司系涉案土地的合法使用权人，有权要求占有人排除妨碍、腾退土地。鉴于燕山公司在取得涉案土地使用权之前，商业资产管理处将涉案土地出租给黎河公司使用，商业资产管理处与黎河公司签订了《土地使用协议》，一审法院认定该协议实际为租赁协议，判令黎河公司使用20年后向首印公司交付涉案土地并无不当。因黎河公司为使用涉案土地，以工程款311.34万元抵顶了40年的租赁费用，而黎河公司只能够使用该土地20年，多抵顶的工程款部分可以向商业资产管理处主张返还。综上所述，黎河公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人黎河公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐志辉审判员 刘 岩审判员 孙 丰 二〇一九年十二月二十三日书记员 胡 琛