广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终26080号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市宝安区任达居家养老服务中心，住所地：深圳市宝安区石岩街道洲石公路任达山庄内，统一社会信用代码：524403063429419868。法定代表人：蔡华新。委托诉讼代理人：朱海强，广东金段律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市银座贸易有限公司，住所地：深圳市南山区留仙大道和西丽路交界西南众冠西郡园02层201号，统一社会信用代码：91440300670008466A。法定代表人：张桂芳。委托诉讼代理人：熊立满，广东君强律师事务所律师。原审第三人：詹远军，男，汉族，1974年1月8日出生，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：林俊福，广东金地律师事务所律师。原审第三人：张春扬，男，汉族，1975年11月3日出生，住所地：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：谢斐，广东谢斐律师事务所律师。委托诉讼代理人：于宁，广东谢斐律师事务所实习律师。上诉人深圳市宝安区任达居家养老服务中心（任达服务中心）因与被上诉人深圳市银座贸易有限公司（以下简称银座公司）、原审第三人詹远军、张春扬房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初13441号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。任达服务中心的上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判银座公司返还任达服务中心租赁合同押金84000元、租金399000元，赔偿任达服务中心损失469392元（其中装修工程及消防工程损失273360元，装修转让费193800元，水电费和商业专项维修基金2232元），归还被封在租赁房屋内的全部设施、设备、家具；2.银座公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定任达服务中心租赁涉案商业用途房屋从事居家养老服务属于不按照约定使用涉案房产，属于认定事实及适用法律错误。涉案房产登记用途为商业用途，系根据国家质量技术监督局制定的国家标准《房产测量规范》（GBT17986.1-2000）中A6《房屋用途分类》标准进行登记的，根据该标准房屋用途分类包括住宅、工业交通仓储、商业金融信息、教育医疗卫生科研、文化娱乐体育、办公、军事、其他（即涉外、宗教、监狱）共八大类，并非简单分类为商业和非商业或者营利和非营利，更没有单独分类为居家养老用途。根据该标准，商业用途中的商业服务“指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋”。任达服务中心从事的居家养老服务正是居民生活服务之一，任达服务中心使用涉案租赁房屋并没有违反登记为商业用途的使用目的。一审判决以《民办非企业单位单位登记管理暂行条例》中非营利规定否定国家标准《房产测量规范》中商业用途规定属适用法律及认定事实有误。二、银座公司不能保障租赁房屋在登记范围内正常使用，违反出租人义务。银座公司在出租房屋时明确知晓任达服务中心从事居家养老服务，任达服务中心之前的承租方梦溪居家社一直从事居家服务，其转让租赁权利给任达服务中心时，银座公司也在《收据撤销转移协议》中签名确认。银座公司没有向涉案房屋业主、二手房东、物业管理公司、小区业主作出任何说明以保障租赁合同正常履行。甚至在任达服务中心通知解除租赁合同后，银座公司封锁租赁房屋拒不归还也没有通知归还被封闭在屋内的全部设施、设备、家具，至今仍非法占有。银座公司答辩称，任达服务中心是非盈利的公益性企业，其经营范围与深圳市南山区梦溪居家养老服务社是不一样的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合理，请求驳回上诉，维持一审判决。詹远军答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉，维持一审判决。张春扬答辩称，一、张春扬在涉案合同履行过程中没有过错，任达服务中心无法继续使用涉案房产，无法继续经营居家养老服务中心，是由于自身的经营内容导致小区大量业主的反对及抵制，该原因属于经营风险，应由任达服务中心自行承担，不可归责于银座公司及张春扬。二、在合同期内，任达服务中心单方提出解除合同，拒绝支付租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。任达服务中心向一审法院起诉请求：1.确认任达服务中心、银座公司的房屋租赁合同于2016年10月8日解除；2.判令银座公司返还房屋租赁合同押金84000元；3.判令银座公司返还任达服务中心已付租金399000元；4.判令银座公司赔偿任达服务中心的损失463442元（其中，装修工程及消防工程损失267410元、装修转让费193800元、水电费和商业专项维修基金2232元）；5.判令银座公司归还被封在租赁房屋内的全部设施、设备、家具；6.判令银座公司承担本案的全部诉讼费。一审庭审中，任达服务中心变更诉讼请求第四项装修工程及消防工程损失为273360元。银座公司向一审法院反诉请求：1.确认任达服务中心、银座公司的房屋租赁合同解除；2.判令任达服务中心给付2016年9月至11月房屋租赁租金126000元；3.判令任达服务中心的租赁押金84000元不予返还；4.判令任达服务中心承担反诉费用等。一审法院认定事实：2015年9月15日，任达服务中心（乙方）与银座公司（甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市××后海滨大道××××号商铺出租给乙方作商业使用，乙方必须按国家政策法规合法使用该房屋，如乙方需转变使用用途须经甲方同意（本租赁房屋仅限作商业用途）；本合同下房屋租赁限期为五年，即从2015年9月15日起至2020年9月14日止（含2个月装修期在内）；经双方一致同意，租赁房屋的装修期为2个月，从2015年9月15日至2015年11月14日止，起租日（即2015年11月15日），由起租日开始计收租金；经双方认可，乙方应于本合同签订之日，一次性向甲方缴纳3个月款项126000元的租赁房屋保证金（简称：按金），其中包含2个月押金84000元和1个月的租金42000元，作为首月租金，对公账号：银座公司，光大行高新技术园支行，3902XX200；2015年9月15日至2017年9月14日止每月租金为42000元（免租期2个月：从2015年9月15日至2015年11月14日），合同期内每满2年递增10%，即：2017年9月15日至2019年9月14日，每月租金为46200元，2019年9月15日至2020年9月14日，每月租金为50820元，以上租金均不含税，乙方每月5号之前向甲方支付当月租金；乙方逾期支付租金，按日收取滞纳金，滞纳金金额为当月租金的千分之五；乙方在租赁期内使用的水费、电费按每月所使用按时缴费；双方确认，该保证金由甲方在租赁合同期满后无息返还给乙方，租赁合同期满时，涉及到本合同违约责任、损害赔偿等其他责任事实的发生，而使甲方利益受损时，甲方首先就该保证金进行赔偿处理，并就未能赔偿部分保留追究权；在租赁期限内如乙方未按合同约定日期缴纳租金或其他费用超过15天，甲方有权对乙方采取停水、停电措施或停止乙方使用该租赁房屋，由此造成乙方经济损失的甲方不给予赔偿，发生一切后果由乙方全权负责，如欠缴租金和其他费用超过30天，乙方与甲方签订的房屋租赁合同自动终止，按金不返还，并立即迁离该租赁房屋范围；未经甲方同意，乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，必须提前五个月通知甲方，而且履行完成以下协议，方可提前解约：a.向甲方交回租赁房屋并恢复原貌，房屋内的消防设施应当恢复至起租时的原貌或甲方认可，b.交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用，按金不返还，c.固定的装修及资产不得搬迁，无偿归还甲方所有，按金不返还；本合同有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于合同期限届满之日迁离租赁房屋，并将房屋恢复原貌交还甲方，同时，所有固定物（如装修水、电、电梯、消防等不动产设备）乙方不得拆除，并无偿归甲方所有，甲方需在合同有效期届满后的二个月内将合同按金84000元无息返还乙方，及其他约定。该租赁合同落款处加盖任达服务中心、银座公司公章及代表签名，其中银座公司代表签名显示为“何某”。2015年9月30日，银座公司向任达服务中心出具收款收据，载明已收到涉案物业租赁押金84000元。任达服务中心另提交了收（付）款凭证（客户回单）及收款收据，证明其已向银座公司支付2015年11月至2016年8月的房租，每个月42000元（其中2015年11月月租为21000元），合计399000元，银座公司对上述凭证及收款收据的真实性均予以确认。2015年12月11日，任达服务中心（丙方）、银座公司（甲方）与案外人梦溪养老社（乙方）签订了《合同撤销转移协议》，约定：“根据三方协议，原甲乙双方签署的位于深圳市××后海滨大道××××号商铺的租赁合同作废，并以甲方与丙方重新签署的合同为准有效。”任达服务中心主张其与梦溪养老社签订了协议，受让租赁物承租权益，支付了整体转让费57万元，本案中银座公司出租的面积占总体面积的34%，故转让费合计193800元（57万元×34%）；并为经营涉案物业进行了工作投入，包含消防施工、装修施工、安装空调等。任达服务中心提交了协议书、名称预先核准通知书、消防设计备案、建设工程消防设计备案表、后海前期投入表格、装修施工合同、后海增加工程验收结算、后海日照装修施工补充协议、工程增加清单、消防工程施工合同、收（付）款凭证（客户回单）、XX雅园管理处收据予以证明。其中，收（付）款凭证（客户回单）和XX雅园管理处收据显示，任达服务中心已于2015年12月25日向梦溪养老社支付了转让费和两个月押金及一个月租金57万元；于2016年1月26日、3月17日分别向XX雅园管理处缴纳了电费及商业专项维修资金1598.56元、634.28元，共计2232.84元；于2016年6月21日向深圳市华富电器有限公司支付了二期货款57533元，任达服务中心称该笔款项系空调安装尾款。装修施工合同、后海日照装修施工补充协议和收（付）款凭证（客户回单）显示，任达服务中心委托深圳市中升鸿云装饰设计工程有限公司进行深圳市南山区后海社区老年人日间照料中心装修工程及装修增加工程，装修工程的工程地点为深圳市南山区后海大道2017号XX雅园103A号商铺与XX雅园C座裙楼二层，装修增加工程的工程地点为深圳市南山区后海大道2017号XX雅园130号商铺与XX雅园C座裙楼二层，工程款总额分别为45万元和26450元。任达服务中心已于2016年1月22日、2月22日、3月17日、4月18日、8月11日分别向深圳市中升鸿云装饰设计工程有限公司支付了一期工程款135000元、装修补充预付款36000元、二期款36000元、后海装修二期工程款95000元、货款170717元，共计472717元。消防工程施工合同及收（付）款凭证（客户回单）显示，任达服务中心委托广东深华消防设备工程股份有限公司承包深圳市南山区后海社区老年人日间照料中心消防工程，工程地点为深圳市南山区后海大道2017号XX雅园103A号商铺与XX雅园C座裙楼二层，工程造价为75000元（含税）。任达服务中心已于2016年2月24日、7月12日分别向广东深华消防设备工程股份有限公司支付了消防工程预付款22500元、后海日期照工程款22500元，共计45000元。另查，2015年3月28日，第三人詹远军（承租人，乙方）与深圳市常源实业股份有限公司（出租人，甲方）签订了《商品房租赁合同》，约定：甲方同意将其合法拥有的位于深圳南山区招商东路的商品房房地产名称为XX雅园裙楼103房（建筑面积1072.72平方米，套内面积937.91平方米，房地产权证号：深房地字第××号）双方约定按建筑面积计算租金出租给乙方作商业用途；租赁期限为15年（即：2015年4月1日至2030年3月31日止）；及其他条款。该租赁合同最后有手写“注：此复印件于原件一致，仅供银座公司使用及转租之证明”，并加盖常源公司公章。2015年5月6日，詹远军（出租人，甲方）与张春扬（承租人，乙方）签订了《商品房租赁合同》，约定：甲方同意将其合法拥有的位于深圳南山区招商东路的商品房房地产名称为XX雅园裙楼第一层（房地产权证号：深房地字第××号）出租给乙方作商业用途；本合同的租赁期限为6年，即2015年5月6日至2021年5月5日（自租赁房屋实际交付之日起计算，含免租装修期）；及其他条款。2015年5月8日，张春扬出具《授权委托书》，载明：“张春扬从詹远军处承租了XX雅园裙楼第一层（深房地字第××号），期限从2015年5月6日至2021年5月5日。现特委托将所租物业委托由银座公司出租，所收租金向詹远军交纳。特此授权，张春扬承担因此所产生后果。”一审庭审中，银座公司确认张春扬系银座公司的实际经营者，詹远军确认其同意张春扬转租涉案物业。2016年9月9日，涉案房产小区物业公司及管理处张贴《关于C栋103商业租赁情况的说明》，称2016年9月8日对涉案房产停水停电，并将继续采取停水停电处理，直至伴奏为止。2016年10月8日，任达服务中心向银座公司出具了《房屋租赁合同解除通知书》，载明：“任达服务中心、银座公司双方于2015年9月15日签订了《房屋租赁合同书》，约定银座公司将深圳市××后海滨大道××××号商铺（下称‘租赁房屋’）租给任达服务中心……但是，正如银座公司所知，租赁房屋所处的XX雅园小区业主强烈阻挠任达服务中心在该小区开办居家养老服务中心，于是任达服务中心于2016年9月8日，向物业管理公司申请，希望约见业主代表，向其解释任达服务中心拟从事的实际经营业务（养老服务中心）并非该等业主所想，但是当晚，XX雅园小区几百名业主坚决拒绝选出业主代表听任达服务中心解释，并强烈要求任达服务中心无条件从XX雅园小区清退。鉴于事态紧急，任达服务中心当即报警，政府各相关部门派人当即前来协调未果。当晚，XX雅园小区物业管理公司在XX雅园小区上百名业主的强烈要求下，当即就任达服务中心租赁的商铺采取了强制停水、停电措施，导致任达服务中心至今一直无法进入该商铺。此外，该群体性事件已由电视台作了报道。2016年9月9日，物业管理公司又在XX雅园小区内多处贴出公告（详见附件），称租赁房屋的实际业主坚决反对任达服务中心开设家养老服务中心，并称双方签订的租赁合同为银座公司单方行为，不承认任达服务中心有合法租赁权……有鉴于此，上述群体性事件以及银座公司无法保证任达服务中心有合法租赁权，己导致房屋租赁合同无法再继续履行，任达服务中心现不得不正式通知银座公司，自2016年10月8日起解除房屋租赁合同，自物业停水停电查封商铺之日（2016年9月8日起停付租金，并请银座公司在3日内：（1）全额返还押金；（2）配合任达服务中心与物业管理公司、小区内其他业主、租赁房屋实际业主协调，尽快解除对租赁商铺的查封后，任达服务中心会及时取出相关物品、设施设备等腾房清退，并办理房屋交接手续（交还钥匙等）；（3）补偿任达服务中心固定装修残值损失，具体补偿金额另行协商；（4）鉴于第三方主张权利导致任达服务中心无法对租赁物使用和收益，请返还任达服务中心已支付的租金。”一审庭审中，任达服务中心称其没有进行实际的经营活动，前期主要是装修，任达服务中心刚装修完，名称刚核准完，受到业主的反对无法实际经营下去。诉讼过程中，任达服务中心申请法院委托评估机构对位于深圳市南山区招商路XX雅园C座裙楼2层及深圳市南山区后海大道2017号XX雅园103A号商铺的装修工程及消防工程损失进行评估。一审法院依法委托深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称中项公司）进行评估。2018年9月13日，中项公司向一审法院出具了《关于（2016）粤0305民初13440-13441号案件的说明》，载明：“评估人员现场勘察时发现案件涉及两处物业均已重新出租，其中：……2.涉案消防工程为整包合同，包含C座裙楼2层和103A商铺，由于C座裙楼2层主要工程项目被覆盖，现场无法确定消防工程的工程量，两处物业的消防工程也无法区分开，因此中项公司无法对涉案物业的消防工程进行测量及评估；3.XX园103A商铺已分拆两间分别出租，但主要装修工程可以辨认，对于未经拆除或覆盖部分的涉案装修项目，中项公司可以进行评估。现场经过与申请人和银座公司方确认后，中项公司评估人员仅对XX园103A商铺装修项目进行测量及评估（详见《室内二次装修勘察表》）。特向一审法院作出说明。”2018年9月19日，中项公司出具了《装饰装修项目资产评估报告书》，载明：“评估对象及范围为深圳市××后海滨大道××××号商铺一层（含隔层）装饰装修项目价值（详见《装饰装修评估明细表》）；评估基准日为2016年10月28日；评估方法为成本法；评估结论为：根据中项公司评估人员对委估资产的现场实地察看，清查核实及市场调查，结合该资产状况，在评估基准日2016年10月28日，经评定估算，委估资产评估值224115元整。”另查，任达服务中心系民办非企业单位。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。詹远军与常源公司签订《商品房租赁合同》租赁涉案房产，虽该合同未约定詹远军可转租涉案房产，但亦未禁止转租，在纠纷发生后，常源公司亦未对该转租行为提出异议，要求解除合同或者认定转租合同无效，故应当认定常源公司同意詹远军转租。后詹远军将该房产转租给张春扬，张春扬又将涉案房产委托银座公司出租，故银座公司有权将涉案房产出租给任达服务中心，任达服务中心、银座公司间签订的《深圳市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律规定，任达服务中心、银座公司双方均应按约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为银座公司有无义务保障任达服务中心开办居家养老服务中心及银座公司是否应当承担赔偿损失责任。首先，任达服务中心属民办非企业单位，根据《民办非企业单位登记管理暂行条例》的规定，民办非企业单位是指企业事业单位、社会团体和其他社会力量以及公民个人利用非国有资产举办的，从事非营利性社会服务活动的社会组织，民办非企业单位不得从事营利性活动。任达服务中心、银座公司签订的《深圳市房屋租赁合同》明确约定任达服务中心应按涉案房产的登记用途使用涉案物业，即商业用途，商业用途应以营利为目的，而任达服务中心开办的居家养老服务中心并不属于商业用途，任达服务中心的行为属于不按照合同约定使用涉案房产。其次，在履约过程中，任达服务中心向银座公司支付2015年11月至2016年8月的房租，涉案合同能够正常履行，导致任达服务中心无法使用涉案房产继续运营居家养老服务中心的原因在于涉案小区大量业主反对及抵制，该原因无法归责于银座公司未履行相关合同义务，银座公司的义务系将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，而非保障任达服务中心开办居家养老服务中心，故银座公司未违约，不应承担赔偿责任。关于任达服务中心要求银座公司返还已付租金的诉请请求。一审法院认为，合同在未解除前，任达服务中心仍应承担支付租金的义务，任达服务中心的该诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。关于任达服务中心主张银座公司应归还被封在租赁房屋内的全部设施、设备、家具的诉请。任达服务中心未提供证据证明涉案房产内被封设备清单及相关证据，故一审法院不予支持。关于确认解除任达服务中心、银座公司之间合同的诉请请求及反诉请求，因任达服务中心、银座公司均要求确认解除涉案房屋租赁合同，一审法院予以照准，涉案《房屋租赁合同》于2016年10月8日已解除。关于银座公司主张任达服务中心应给付2016年9月至11月房屋租赁租金的反诉请求。一审法院认为，涉案房产于2016年9月8日已被停水停电导致无法正常使用，但至2016年10月8日合同解除前，任达服务中心仍应按合同约定支付1个月租金，即42000元。银座公司主张的2016年10月、11月的房屋租赁租金，一审法院不予支持。关于押金的问题。一审法院认为涉案合同约定履约过程中，任达服务中心违约导致银座公司产生损失时，银座公司可先从押金中予以扣除，即银座公司可先自押金中扣除上述1个月租金即42000元，扣除后，剩余42000元应予返还任达服务中心。任达服务中心的相关诉讼请求，一审法院部分予以支持。银座公司请求不予退还押金的反诉请求，一审法院不予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、任达服务中心与银座公司签订的《深圳市房屋租赁合同》于2016年10月8日已解除；二、银座公司于判决生效之日起十日内向任达服务中心返还押金42000元；三、驳回任达服务中心其他诉讼请求；四、驳回银座公司其他反诉请求。一审本诉受理费13264.42元，由任达服务中心负担12675.79元，银座公司负担588.63元；案件反诉受理费4450元，由任达服务中心负担890元，银座公司负担3560元。本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。各方对于涉案房屋租赁合同未能继续履行是因任达服务中心使用涉案房产经营居家养老服务中心受到小区业主阻挠的事实均予以确认，现争议的焦点在于：银座公司是否应为此承担责任。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在承租期间保持租赁物符合约定的用途。任达服务中心与银座公司签订的租赁合同约定任达服务中心按照商业用途使用涉案房产，故银座公司应保障任达服务中心在承租期间可以商业用途使用涉案房产。根据查明的事实，任达服务中心为民办非企业单位，民办非企业单位是从事非营利性社会服务活动的社会组织，不得从事营利性活动。一审据此认定任达服务中心使用房产不属于商业用途，本院不予认可。关于“非营利”和“营利”的含义，法律上有明确的界定。根据《中华人民共和国民法总则》第七十六条第一款、第八十七条第一款的规定，以取得利润并分配给股东等出资人为目的成立的法人，为营利法人；为公益目的或其他非营利目的成立，不向出资人、设立人或者会员分配所取得利润的法人，为非营利法人。由此可知，“非营利”并非经济学意义上的无利润，也不是不从事经营活动，而是指这种组织的运作目的不是为了向出资人分配利润。“营利”法人与“非营利”法人的区别不在于是否从事获取利润的经营性行为，而在于是否以分配利润为经营目的。该两款虽是对于法人的规定，但其对于“营利”及“非营利”的定义，亦可适用于非法人组织。任达服务中心作为民办非企业单位的性质，与其经营养老服务中心提供商业服务，二者并不冲突。一审法院以任达服务中心不得从事营利性活动为由，认定其使用涉案房产经营养老服务中心非为商业用途，进而认定任达服务中心违约，事实和法律依据不足，本院予以纠正。任达服务中心名为居家养老服务中心，其此前的承租人亦经营养老服务，银座公司在签订合同之时即应知道且认可任达服务中心承租房产用于提供养老服务。银座公司并未在合同中对于养老服务的具体项目进行排除约定，从经营范围看，任达服务中心将涉案房产用于运营居家养老服务中心并未违反合同约定及法律规定，银座公司未能保障任达服务中心正常使用房产，其行为已构成违约。虽阻碍任达服务中心使用房产的行为人系小区业主，但根据合同法第一百二十一条的规定，银座公司不得以此主张免责，其仍应向任达服务中心承担违约责任。关于押金及转让费。合同因银座公司违约导致解除，任达服务中心诉请银座公司退还已收取的租赁押金，本院予以支持。任达服务中心为承租涉案房产而向深圳市南山区梦溪居家养老服务社支付的转让费并非银座公司收取，任达服务中心亦未举证证明该费用的构成及是否属履行涉案租赁合同的必要支出，其主张银座公司赔偿此款，理据不足，本院不予支持。关于租金。合同法第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案虽非第三人主张权利，但系因第三人原因导致承租人不能对租赁物使用、收益，故参照前述规定，任达服务中心请求银座公司退还已支付租金，本院予以部分支持，酌定任达服务中心按照合同约定标准的一半支付占用期间的租金，故银座公司应退还已收取租金的一半199500元（399000元÷2）。涉案房产于2016年9月8日已被停水停电无法正常使用，任达服务中心亦非无理强占，在此情形下，一审仍判令任达服务中心支付该月租金，明显有违公平，本院予以纠正，任达服务中心无需支付该月租金。电费及商业专项维修资金是任达服务中心占用期间产生的实际费用，任达服务中心要求银座公司赔偿，于法无据，本院不予支持。关于装修及消防工程。虽涉案房产已不具备鉴定条件，但承租人为使用涉案房产进行了装修并安装了消防设备为客观事实，其损失客观存在。因本案承租面积与（2018）粤03民终26079号承租面积的装修费用及消防工程均一并约定及支付，分项金额难以区分，任达服务中心根据面积的大致比例，在本案主张前述费用总额的34%，本院予以认可。任达服务中心主张已支付装修款472717元、消防费用45000元，金额合理，且有相应支付凭证，本院予以采信。银座公司在本案应赔偿任达服务中心前述款项总额的34%，计176023.78元。任达服务中心主张空调款57533元，因该项显示为货款，而空调为可拆除的动产，依据现有证据无法确认空调是否灭失，任达服务中心要求银座公司予以赔偿，事实依据尚不充分，本院不予支持。至于租赁房屋内设施及物品的归还问题，因任达服务中心未能提交证据证明涉案房产被银座公司控制之时内部的物品情况，其诉请银座公司返还，事实依据不足，本院予以驳回。综上所述，任达服务中心的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持。一审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初13441号民事判决第一项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初13441号民事判决第三、四项；三、变更深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初13441号民事判决第二项为：深圳市银座贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市宝安区任达居家养老服务中心返还押金84000元；四、深圳市银座贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市宝安区任达居家养老服务中心退还租金199500元、赔偿损失176023.78元；五、驳回深圳市宝安区任达居家养老服务中心其他诉讼请求；六、驳回深圳市银座贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13264.42元，由深圳市宝安区任达居家养老服务中心负担6264.42元，深圳市银座贸易有限公司负担7000元，反诉受理费4450元由深圳市银座贸易有限公司负担；深圳市宝安区任达居家养老服务中心已预交13264.42元，由一审法院退回7000元；深圳市银座贸易有限公司应在本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳案件受理费7000元，拒不缴纳的，法院依法强制执行。二审案件受理费13323.92元，由深圳市宝安区任达居家养老服务中心负担63323.92元，深圳市银座贸易有限公司负担7000元；深圳市宝安区任达居家养老服务中心已预交13323.92元，由本院退回7000元；深圳市银座贸易有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费7000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 曹 静审判员 蔡妍婷二〇一九年十二月二日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。