浙江省金华市金东区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0703民初2306号原告：陈志高，男，1978年8月1日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。委托诉讼代理人：洪友红、陈巧烨，浙江金奥律师事务所律师。被告：金华胜城房地产开发有限公司，住所地浙江省金华市金东经济开发区法华街888号。法定代表人：徐国平，执行董事。被告：徐国平，男，1964年9月19日出生，汉族，住金华市金东区。共同委托诉讼代理人：陆云英，浙江金兰律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：钱海燕，浙江金兰律师事务所实习律师。原告陈志高与被告金华胜城房地产开发有限公司（以下简称胜城房产公司）、徐国平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法适用普通程序分别于2019年7月12日和2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告陈志高及其委托诉讼代理人陈巧烨、被告胜城房产公司、徐国平的共同委托代理人陆云英、钱海燕两次开庭均到庭参加诉讼，原告陈志高的委托诉讼代理人洪友红第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志高向本院提出诉讼请求：一、判令依法解除原告与被告一于2017年12月10日签订的《胜城.东塘湖畔花园商铺租赁合同》；二、判令被告一赔偿原告装修、设施、经营损失等合计240万元；三、判令被告二在上述第二项损失范围内承担连带赔偿责任；四、本案诉讼费由二被告承担；五、解除合同后，被告一返还押金80000元。事实与理由：2017年12月10日，原告陈志高与被告胜城房产公司签订了《胜城东塘湖畔花园商铺租赁合同》，约定被告胜城房产公司将位于浙江省金义都市新区法华街以东、东塘路以南东塘湖畔花园小区1#118-12号商铺出租给原告用于经营超市，商铺交付日期为2017年12月15日，自实际交付之日起原告享有6个月的装修期，装修期间免租金，租期10年，自装修期满起至2028年6月14日止，合同12条第3款约定，在合同期内被告胜城房产公司不得将其他商铺租金给第三方经营超市，合同还约定了其他内容。合同签订后，原告开始装修并按约定支付租金，原告于2018年4月10日取得营业执照，于2018年6月15日正式开业。2018年11月份，被告胜城房产公司将东塘湖畔花园商业楼102-105号商铺租赁给第三方经营超市，2019年5月，被告胜城房产公司将东塘湖畔花园商业楼另一处租赁给第三方经营超市。原告认为，双方签订的合同合法有效，被告胜城房产公司将其他商铺租赁给第三方经营超市构成违约，致使原告合同目的不能实现，原告根据《合同法》规定有权解除合同并要求被告承担违约责任，合同解除后被告一应退还押金80000元。被告徐国平作为被告胜城公司股东，将个人财产和公司财产混同，按照《公司法》规定应承担连带清偿责任。为证明上述事实，原告陈志高向本院提交了如下证据：1、《胜城.东塘湖畔花园商铺租赁合同》1份，证明原告与被告一之间存在租赁关系以及明确约定被告一不得将其他商铺租赁给第三方经营超市的事实。2、原告营业执照、转账凭证、开业照片复印件各1份，证明原告按被告要求将租金支付给被告二，原告于2018年4月10日取得营业执照、于6月15日正式开业的事实。3、全函超市营业执照、谢德宁超市营业执照、超市外观照片、（2016）浙0703民初5723号判决书，《胜城.东塘湖畔花园商铺租赁合同》、《租房协议》、住所（经营场所）产权证明各1份，证明：被告一将其他商铺出租给第三方经营超市构成违约的事实。4、水泥、油漆工、木工、水电工结算清单；地砖销货清单、照明电器销货单、广告装饰清单、设备清单、空调购物单、制冷设备保修单、门窗订货单、办公用品清单、收据等、货架清单、升降机购销合同、电梯买卖合同及安装合同各1份，证明被告一违约致使合同目的无法实现，原告存在装修损失及设备浪费的事实。5、原告陈志高与被告胜城房产公司于2017年12月1日签订的租赁合同一份，证明原告据此合同向工商部门办理登记备案。经原告陈志高的申请，本院委托金华市华成房地产估价有限公司对案涉租赁房屋剩余租赁期内装修装饰物残值进行了评估，该公司于2019年10月10日出具《评估报告》一份。被告胜城房产公司、徐国平辩称，被告胜城公司要求驳回原告的起诉，被告徐国平要求驳回原告诉请。原告陈志高是超市协会的副会长，其承租房屋并提供了房屋的租赁合同范本。2017年12月10日，原告陈志高和被告胜城公司签订房屋租赁合同并交了5万元的保证金。当天原告提出要和股东联系，要求和徐国平个人签订合同。因从2013年到2017年，房地产市场低迷，胜城房产公司经营状况不好，原告担心胜城公司的合同履行能力，当天，胜城公司和徐国平签订了房屋租赁合同，徐国平和原告签订了房屋租赁合同，该合同的范本是原告提供的。合同签订后，原告将第一年的房租37.5万元打入徐国平个人账号，将保证金3万元也打入徐国平个人账号。2018年3月，原告要办理工商执照，因原告和胜城公司签订合同已经作废，因此为了方便办理执照，原告又和胜城公司签订合同用于办证。当天，原告出具承诺书，确认双方租赁事宜以徐国平和陈志高于2017年12月10日签订的租赁合同为准。原告和胜城公司的合同是作废的合同，对双方不具有法律约束力，胜城公司的被告主体不适格，要求驳回原告对胜城公司的起诉。徐国平和胜城公司个人和公司不存在混同。如果存在混同的，就没有必要两个单独主体和原告另行单独签订合同。原告出具的承诺书已经明确其是和徐国平签订的合同。原告是和徐国平个人发生的租赁合同关系，后面房屋的租金以及保证金原告也是交给徐国平的，合同的实际履行也是跟徐国平二个人进行履行的，本案事实是清楚的，胜城公司和徐国平是单独的法律主体关系，不存在混同，因此原告以其和胜城公司签订的房屋租赁合同主张，要求徐国平承担责任是不成立的。原告主张的合同本身就是作废的，不存在解除，因此也要求驳回原告对徐国平的诉讼请求。另外要说明的是，其他超市不是徐国平出租的，徐国平没有违反合同约定，不承担违约责任。原告和徐国平签订的合同范本是原告提供的，合同12.3条依据合同法第三十九条的规定，是格式条款，因此依据合同法第四十条的规定，该条规定加重徐国平的责任是无效的条款，对徐国平也没有法律约束力。即使该条款有效、其他超市由徐国平出租，当然这两种情况是都不存在的，那徐国平也不构成根本违约。如果原告开了超市，那其他人也不可能来到这周边开超市，其他人能来周边开超市也证明了，根本不属于根本违约问题，而是超市经营问题。如果你前面开了一家商店，旁边又开了一家相同产品的店，我这里说相同产品是说相同品牌的产品，就是根本违约的话，就不存在中国有大量的具体市场存在，比如说义乌的小商品市场、永康的五金市场，所以原告在这里开了超市，其他人能到旁边来开超市，也不属于根本违约。押金是要水电费和物业管理费各项费用结清后、确实解除合同的前提下才好退，本案胜城公司和原告没有合同关系的，原告本次庭审主张的是和胜城公司的合同关系。综上，要求驳回原告的诉讼请求。为证明其主张，被告胜城房产公司、徐国平向本院提交以下证据：1、胜城房产公司和徐国平于2017年12月10日签订的《胜城.东塘湖畔花园商铺租赁合同》1份，证明胜城房产公司于2017年12月10日将浙江省金义都市新区法华街以北、东塘路以南东塘湖畔花园小区1#118-129号商铺租赁给徐国平经营使用的事实。2、徐国平和陈志高于2017年12月10日签订的《胜城.东塘湖畔花园商铺租赁合同》1份，证明徐国平于2017年12月10日将浙江省金义都市新区法华街以北、东塘路以南东塘湖畔花园小区1#118-129号商铺租赁给陈志高经营使用的事实。3、陈志高于2018年3月27日出具的《承诺书》1份，证明陈志高确认：双方租赁事宜以徐国平与陈志高于2017年12月10日签订的租赁合同为准的事实。证据1、2、3共同证明陈志高承租的东塘湖畔花园小区1#118-129号商铺系徐国平出租，不存在陈志高主张的公司人格混同的事实。4、徐泽民和詹伟美于2018年10月15日签订的《胜城.东塘湖畔花园商铺租赁合同》1份，证明徐泽民于2018年10月15日将浙江省金义都市新区法华街以东、东塘路以南东塘湖畔花园小区商业楼商铺102-105号租赁给詹伟美经营使用的事实，这个房子不是两被告出租的。5、胜城.东塘湖畔花园小区1#楼第118-129号商铺的不动产权证书各1份，证据1、5共同证明陈志高承租的东塘湖畔花园小区1#楼118-129号商铺的房屋所有权归胜城房产公司，胜城房产公司将涉案商铺租赁给徐国平租赁使用，徐国平已依法享有对涉案商铺的处置权的事实。6、照片12张，证明原告承租之前跟原告同一条路的延伸150米左右共有12家同类型超市的事实。经庭审质证，对原告陈志高提交的证据，被告胜城房产公司、徐国平对证据1三性均有异议，陈志高自己的承诺书已经确定，双方的租赁合同关系是以和徐国平签订的租赁合同为准的，所以这个合同对双方没有法律约束力，是已经作废的合同；对证据2中的营业执照、打款凭证均无异议，打款凭证进一步证明了双方实际履行是和徐国平履行的合同，开业照片是复印件，三性均有异议；对证据3中的工商信息真实性无异议，对证明目的有异议，这个房子不是两被告出租的，跟本案无关；对谭雪峰的这个工商信息真实性没有异议，关联性和合法性都有异议，这个企业所在地并不是原告提供的，这份合同是其他商铺的范围，而且出租方也不是徐国平，与本案无关；对照片三性均有异议，不能达到原告证明目的；对判决书三性均有异议，看不出来是网上拉的，这个房屋租赁合同是跟施有玉签订的，前面的租赁合同是由胜城房产公司出租的，不等于现在也是胜城房产出租的，不具有关联性，不能达到原告的证明目的；租赁合同以及租房协议实际约束的并不一定是真实的，只是为了办理工商执照用，谭雪峰超市的地址是徐泽明出租的，与二被告没有关联性，不能达到原告的证明目的，而且所在地也不在原告主张的这份合同的商铺范围内，詹伟美的这份合同也是徐泽明出租的，与二被告没有关系，也不能达到原告证明目的；对证据4三性均有异议，原告装修的东西被告没有经手，无法确认真实性，两被告也没有根本违约，跟本案不具有关联性，不能达到原告需要证明的目的；对证据5，两被告认为备案的确实是这份合同，但是签订的时间要去明确下。对被告胜城房产公司、徐国平提交的证据，原告陈志高对证据1三性均有异议，这份证据是事后伪造的，我们要求追究在诉讼中提供虚假证据的责任，合同的标的物所有权是胜城公司的，徐国平是股东和法人，是为了本案而签订的，另外从胜城公司向金东法院提出反诉这个事实也可以得到证实；对证据2，原告认为该份证据是为了避税而签订的，并非实际双方履行的合同；对证据3真实性无异议，关联性有异议，这份承诺书是写在2017年12月1日胜城公司与陈志高签订的商铺租赁合同背面的，这个承诺书说的是两个意思：一、这份合同是办理营业执照用的，不具备法律效力，牵涉到使用的面积和租金与原告主张的法律关系的合同的内容是不一样的，双方不以这份内容为准，但是该协议能证明商铺是胜城公司是租给原告的，而不是徐国平租给原告的；二、2017年12月10日这里的徐国平实际就是胜城公司，否则这个承诺书是相互矛盾的，可以清楚表明这份合同是办营业执照的，不具有法律效力，但是租赁合同是存在的，是胜城公司租给陈志高，徐国平与陈志高于2017年12月10日签订的合同为准；对证据4三性有异议，我们提供的证据是清楚的，是胜城公司租给詹伟美的，所以这份证据从签字盖章看是之后补的；对证据5无异议，恰恰说明胜城公司拥有房屋的产权，由产权人租给了原告；对证据6真实性无异议，确实前期知道周边有厂房的超市，对我们经营的影响都评估在里面了，这不是合同里面的，后期我们也无法控制，当初签这个条款，就是因为他们招商的时候，里面空在那里，想把我们引到里面去，把他们这个比较难租的商铺消化掉，也承诺在他们区域内不再做超市，这份合同就是在以前的售楼部签订的，明明确确都已经包含这个区域的，因为就这个面积最大，我们当时也想租个场地，因为他还没腾空，如果售楼部这块地方不在里面，我们签的合同是没有意义的，他们都是偷偷梁换柱，在换这个概念绕来绕去，实际情况完全跟他讲的相反，该证据跟我们这合同上面这个条款完全是两个概念，没有一点点关联性。对评估报告，原告陈志高对该报告无异议；被告胜城房产公司、徐国平对评估报告三性均有异议，清单的内容未经被告确认，法院的委托书写的没有要求评估设备和工具，设备和工具原告还是可以再次使用的，不具有合法性，是原告经营不善导致的一个结果，并不是被告违约导致他经营不下去的，所以和本案也没有关系，原告对第二被告没有提出主张，也不具有关联性。经审核，对原告陈志高提交的证据1、2、5本院依法予以确认；证据3能够证明被告胜城公司将其他商铺租赁第三方经营超市的事实，对该证据本院予以确认；对证据4本院不予确认。对被告胜城房产公司提交的证据1、4，结合案涉其他证据，对该证据本院依法不予确认；对证据2、3的真实性本院予以确认，对其证明目的不予确认；对证据5、6本院依法予以确认。评估报告系本院依法委托专业评估机构出具，对该报告被告虽有异议但未提交相反证据予以推翻，对该评估报告本院依法予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年12月1日，陈志高与胜城房产公司签订《胜城东塘湖畔花园商铺租赁合同》，胜城房产公司将位于浙江省金义都市新区法华街以东、东塘路以南东塘湖畔花园小区1#楼118-129号商铺（建筑面积约1000㎡）出租给陈志高经营使用，租期10年，自装修期满起至2028年6月14日止，前3年即从2018年6月15日至2021年6月14日为20万元/年，2021年6月15日至2024年6月14日为22万元/年，2024年6月15日至2027年6月14日为25万元/年，2027年6月15日至2028年6月14日为28万元/年，以上租金不含税。2017年12月10日，陈志高（乙方）与胜城房产公司（甲方）签订了《胜城东塘湖畔花园商铺租赁合同》，甲方将位于东塘湖畔花园小区1#楼118-129号商铺（建筑面积约1800㎡）出租给乙方用经营使用，双方确认以乙方办理装修手续之日即2017年12月15日为商铺交付日，自实际交付之日起与乙方可享有6个月的装修期，装修期间免租金，租期10年，自装修期满起至2028年6月14日止，乙方租赁该商铺用于经营超市（包括日用品、化妆品、生鲜、水果等），乙方如有变更，必须经过甲方书面同意，否则按乙方违约处理。租金不包括乙方需要交纳的管理费、推广费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用，前3年租金即2018年6月15日起至2021年6月14日为37.5万元/年，2021年6月15日至2024年6月14日为39.375万元/年，2024年6月15日至2027年6月14日为41.344万元/年，2027年6月15日至2028年6月14日为43.411万元/年，租金按一年一交的原则，在每年5月15日前支付下一年的租金，乙方应在签订本合同时向甲方交纳保证金80000元，本合同终止，乙方应办理书面撤场手续，结清各项费用并经甲方验收同意后方可撤场，自办理撤场手续后甲方一个月内无息退还保证金；合同期满或合同提前解除终止时，乙方应在合同终止日前及时清场，将商铺交还甲方，乙方清场时可搬走租赁内的商品、货物及办公设备等；合同违约责任和协议解除部分均是乙方违约情况；合同最后双方约定其他事项载明：在合同期内甲方不得将其他商铺租赁给第三方经营超市；合同还约定了其他内容。陈志高与徐国平在合同上签名，胜城房产公司加盖公章。同日，陈志高向胜城公司缴纳了保证金5万元，陈志高和徐国平签订《胜城东塘湖畔花园商铺租赁合同》，除主体不同和约定以上租金不含税外，其余内容均与前合同相同。2018年3月27日，陈志高在草拟的到工商部门备案合同的背面写下《承诺书》，本合同作为承租方办理证照所用，不具备法律效力，双方租赁合同以徐国平与陈志高于2017年12月10日签订的租金合同为准。2018年1月18日，原告陈志高向被告徐国平转账支付405000元租金。后，陈志高开始进场装修，花费较多费用。2018年4月10日，金华市金东区市场监督管理局向陈志高颁发《营业执照》，超市名称为金华市金东区高润超市，在办理营业执照中，陈志高提供的合同为其与胜城房产公司于2017年12月1日签订的《商铺租赁合同》。6月15日，陈志高超市开业。2018年10月15日，胜城房产公司与詹伟美签订《租房协议》，将位于东塘湖畔商业楼102-105商铺（建筑面积295㎡）租给詹伟美经营超市，租期自2018年10月15日至2024年10月14日，租金28万元整。2018年11月21日，金华市金东区市场监督管理局向詹伟美颁发营业执照，名称为金华市金东区全涵超市，经营场所为东塘湖畔商业楼102-105铺，经营范围为：食品经营、烟草制品零售、日用杂品、水果、蔬菜、鲜猪肉、水产品零售。2018年11月30日，徐泽民（被告徐国平儿子）与谭雪峰签订《胜城、东塘湖畔花园售楼部租赁合同》，徐泽民将售楼部（建筑面积约2000㎡）租赁给谭雪峰，租期10年，该合同上亦加盖被告胜城房产公司公章。2019年1月29日，金华市金东区市场监督管理局向谭雪峰颁发了营业执照，名称为金华市金东区谢德宁超市，地址为鞋塘办事处胡塘村法华北街与03省道交叉口，经营范围为：食品经营、烟草制品、日用品百货、家用电器、生鲜肉、水果、水产品、服装零售。以上两超市均已开业经营。另查明，案涉商铺所有权归胜城房产公司所有，东塘湖畔花园售楼部系胜城房产公司从金华市金东区孝顺镇胡塘村村民委员会租赁，该村委会同意转租。陈志高经营的超市系该区块第一家大型超市，位置在最里面，其他两家超市位置较好，陈志高超市开业之前，该区块有多家小超市经营。徐国平在庭审中提交了两被告之间的租赁合同，称胜城公司将商铺租给徐国平，徐国平又租给陈志高，詹伟美和谭雪峰的商铺都是徐泽民租赁的，与两被告无关。经原告陈志高的申请，本院委托金华市华成房地产估价有限公司对案涉租赁房屋剩余租赁期内装修装饰物残值进行了评估，该公司于2019年10月10日出具《评估报告》，经分析与估算，在本报告揭示的假设前提条件基础上，陈志高持有的位于金华市金东区东塘湖畔花园大润发超市装饰装修、设备及用具，在评估基准日2019年9月11日的市场价值为人民币1749861元，其中装饰装修评估值为899267元，设备评估值为850594元，为此次评估，原告陈志高支付评估费12500元。本院认为，原告陈志高于2017年12月10日分别与被告胜城房产公司及徐国平签订了两份《商铺租赁合同》，双方权利义务以哪份为准系本案首要争议焦点。案涉商铺系被告胜城房产公司所有，保证金亦付给胜城房产公司，办理工商登记备案的合同亦与胜城房产公司所签，原告陈志高承诺书中载明“本合同作为承租方办理证照所用，不具备法律效力，双方租赁合同以徐国平与陈志高于2017年12月10日签订的租金合同为准”。被告徐国平作为被告胜城房产公司法人，其亦在公司与原告陈志高签订的合同上签字，结合承诺书签在备案合同背面的事实，不能得出双方权利义务以原告陈志高和被告徐国平签订的合同为准的结论。原告陈志高陈述为了避税，其将租金支付给被告徐国平，与徐国平又单独签订了一份合同，该陈述较为可信。本院确认双方权利义务以原告陈志高与被告胜城房产公司签订的《商铺租赁合同》为准。本案的第二个争议焦点为被告胜城房产公司是否违约。商铺租金合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行。从合同约定内容来看，两被告认为合同系原告陈志高提供依据不足，本院不予采纳。合同约定“合同期内甲方不得将其他商铺租赁给第三方经营超市”，该约定未明显加重被告责任，免除原告责任，该约定有效。被告胜城房产公司将商业楼102-105商铺租给詹伟美经营超市、徐国平儿子又将售楼部租赁给潭雪梅经营超市构成违约。本案的第三个争议焦点为原告陈志高是否有权单方解除案涉《商铺租赁合同》。原告陈志高开办超市位置较偏且系该区域第一家大型超市，该区域人气不旺，为了保证独家经营才在租赁合同中特别约定被告胜城房产公司不能将其他商铺租给他人开超市，另外两家超市开业后影响了原告超市的客户资源，导致原告陈志高合同目的不能实现，现超市也已经停止经营，合同继续履行亦不现实，对原告陈志高要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。本案的第四个争议焦点为原告陈志高的损失数额如何确定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。经本院委托专业估价公司进行评估，剩余租赁期限内装饰装修物残值为899267元，对该部分损失被告胜城房产公司应予赔偿。对设备及用具损失850594元，该部分设备及用具可移动，不属于装饰装修物残值，原告陈志高可自行搬离使用，对原告陈志高认为大部分都是定做的，其他地方用不上的意见，因未提交足够证据予以证明，对该意见本院不予采纳，对原告陈志高该部分诉讼请求本院不予支持。本案的第五个争议焦点为保证金是否应当退还。合同约定保证金在原告陈志高撤场并结清水费、电费、物业费等各项费用后才退还，现上述条件未成就，对原告陈志高该项诉请，本院不予支持。原告要求被告徐国平个人承担连带赔偿责任依据不足，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈志高与被告金华胜城房地产开发有限公司于2017年12月10日签订的《胜城东塘湖畔花园商铺租赁合同》。二、被告金华胜城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陈志高剩余租赁期内装饰装修残值损失人民币899267元。三、驳回原告陈志高的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27800元（原告陈志高已预交），由被告金华胜城房地产开发有限公司负担10080元，由原告陈志高负担17720元。保全费5000元（原告陈志高已预交），由被告金华胜城房地产开发有限公司负担。鉴定费12500元（原告陈志高已预交），由被告金华胜城房地产开发有限公司负担6250元，由原告陈志高负担6250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  丁丽娜审 判 员  荆笑言人民陪审员  贾玲娜二〇一九年十二月二十六日代书 记员  戴梦恬