广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22269号上诉人（原审被告）：广州恒展房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城朱村街朱村大道西88号。法定代表人：刘本恒，职务总经理。委托诉讼代理人：林志鹏，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈东升，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹久盼，男，1990年8月18日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：黄诗丽，女，1993年8月12日出生，汉族，住广东省廉江市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：傅杰，广东海印律师事务所律师。上诉人广州恒展房地产开发有限公司（以下简称恒展公司）因与被上诉人尹久盼、黄诗丽商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初2917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人恒展公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项及受理费负担，改判驳回尹久盼、黄诗丽要求返还定金50000及利息的诉讼请求；2.判决尹久盼、黄诗丽承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决恒展公司退还50000元定金并支付利息所依据的事实认定错误，造成法律适用错误，应予改判。一审法院认定双方关于装修款的实质性质、支付期限等产生分歧的事实是错误的。无论是签订《江山时代花园认购书》（以下简称认购书）时，还是恒展公司通知尹久盼、黄诗丽付款及签订《商品房买卖合同》之后，尹久盼、黄诗丽均清楚知道装修款是购买案涉房屋必须支付且应在支付房价首期款时一并支付，双方对此并无分歧。尹久盼、黄诗丽不履行签约及付款义务，原因是其自身信贷问题贷款无法获批，故尹久盼、黄诗丽构成违约，恒展公司不予退还购房定金符合双方签订的认购书约定。二、根据承诺函的内容，装修协议是独立于认购书与商品房预售合同的一份协议，双方约定在签订商品房预售合同时一并签订装修协议，而装修协议的合同相对方是尹久盼、黄诗丽与案外人湖南省湘天建设工程有限公司。故此，本案双方均清楚装修款的实质性质、支付期限，双方签订的认购书合法有效，应全面履行，现尹久盼、黄诗丽违约，其定金应不予返还。一审认定事实错误，请求二审依法予以改判。被上诉人尹久盼、黄诗丽辩称：同意一审判决认定的事实及法律适用，请求维持原判，驳回恒展公司的上诉请求。尹久盼、黄诗丽向一审法院起诉请求：1.解除尹久盼、黄诗丽与恒展公司2018年7月29日签订的《江山时代花园认购书》；2.恒展公司返还尹久盼、黄诗丽已付购房款定金、服务费共计人民币12万元及按照同期银行贷款利率计算，自2018年7月31日起至付清之日止的利息暂计至2019年3月14日为3291.5元；3.恒展公司赔偿尹久盼、黄诗丽因贷款产生的手续费、利息等损失14884元；4.本案诉讼费由恒展公司负担。一审法院认定事实：2018年7月29日，尹久盼、黄诗丽（买受人，乙方）与恒展公司（出卖人，甲方）签订编号1000977号《江山时代花园认购书》，内容为：第一条认购的商品房乙方自愿认购甲方江山时代花园项目中的xx栋xx号x房……该商品房总价为1414040元。第二条付款方式乙方应于签订本《认购书》时给付甲方购房定金5万元，选择按揭付款方式支付购房款。……乙方应在签订本《认购书》之日起日内即《商品房买卖合同》签订网上备案的同时给付总房款30%，即434040元。按揭首付比例以银行信贷政策为准，若发生政策变动需提高首期款支付比例，乙方同意支付调整后的首期款数额。乙方就全部房款70%，即980000元申请办理银行按揭贷款。乙方应于签订本《认购书》之日起7日内到甲方位于增城市朱村街凤岗村江山时代销售中心办理银行按揭贷款申请……第三条甲乙双方约定1、甲乙双方确定甲方已将《江山时代花园商品房买卖流程》、《江山时代花园项目商品房买卖有关收费标准》、《商品房买卖合同》及其补充协议……在销售中心公示。在本认购书签订前，乙方确认已详细阅读并充分理解上述文件，同意并接受上述文件中的全部条款及内容、双方不存在任何异议，乙方承诺不再就前述文件的条款提出任何异议。……4、若因乙方原因导致乙方逾期未按本认购书确定日期签订《商品房买卖合同》等法律文件或未按本认购书约定的付款方式和时限支付房款；或逾期未按甲方要求办理按揭手续，或因提交资料不合格、资信状况或其他乙方原因导致按揭贷款未获批准……若发生上述事项，则自发生之日起，本人购书效力即行终止，甲方无需事先通知乙方且有权单方将本房产收回另行出售，乙方所交定金不予退还。5、如因甲方原因导致本认购书无法履行且双方未能在本认购书约定的时间内签订《商品房买卖合同》的，则甲方须将乙方已付定金如数返还。……补充：该商品房达到约定的支付标准时是否选择委托精装修施工。签订本认购书同时签订《装修协议书》，该物业装修协议中的装修款为324409元（不包含已付定金）。尹久盼、黄诗丽提供日期为2017年7月29日，编号为1000969号《江山时代花园认购书》，该认购书只有恒展公司加盖印章，尹久盼、黄诗丽并未签名。与编号为1000977号《江山时代花园认购书》核对发现区别在于：编号1000969号《江山时代花园认购书》商品房总成交价为1396120元，装修款为342329元。首付金额为419120元，按揭贷款为977000元。第二条第3项第（1）点乙方应在签订本《认购书》之日起7日内即《商品房买卖合同》签订网上备案的同时给付总房款的30%。2018年7月29日，恒展公司出具《收款收据》给尹久盼、黄诗丽收执，内容为收到尹久盼、黄诗丽交来涉案房屋定金2万元。2018年7月31日，恒展公司出具《收款收据》给尹久盼、黄诗丽收执，内容为收到尹久盼、黄诗丽交来的涉案房屋定金3万元。2018年7月29日，尹久盼、黄诗丽通过pos机向东莞市喜达星实业投资有限公司支付3万元，并取得《收据》。2018年7月31日，尹久盼、黄诗丽通过pos机向东莞市喜达星实业投资有限公司支付4万元，并取得《收据》尹久盼、黄诗丽提供借款利息计算方式，拟证明其向华夏银行借款15万元，产生利息4884元。向广州银行借款20万元，产生利息10000元。恒展公司提供一份《国内挂号信收据》，拟证明向尹久盼、黄诗丽发出解除合同通知书。一审审理中，尹久盼、黄诗丽恒展公司双方确认如下事实，在签订正式《商品房买卖合同》的同时，还需签订相应的装修协议。尹久盼、黄诗丽陈述以下事实，1、没有收到恒展公司所陈述的律师函。2、之所以出现两份认购书，是因为第一份签字的认购书，恒展公司不能确定《认购书》中约定的涉案房屋单价符不符合政府限价数额，所以认购书中也没有约定签订正式合同的日期。之后恒展公司说编号1000977号《江山时代花园认购书》中合同单价不符合政府限价数额，因此才通知尹久盼、黄诗丽过来重新签订，降低房屋价格，提高装修价格。3、签订完合同后，恒展公司让尹久盼、黄诗丽办理装修贷款，尹久盼、黄诗丽在8月到9月办理好装修贷款后，因为有了贷款记录，无法再办理房屋按揭贷款。因为无法办理房屋按揭，所以尹久盼、黄诗丽将装修贷款已经还给银行并向银行支付了利息。4、因为贷款的装修贷导致无法办理按揭贷款，所以尹久盼、黄诗丽与恒展公司协商，还没有到向恒展公司提交按揭资料的步骤。5、在现场的工作人员是第三方提供有偿服务，收定金的财务和收服务费的人坐在一起，收取服务费是受恒展公司方委托，因此收取服务费代理人的行为应由被代理人承担，尹久盼、黄诗丽认为恒展公司方存在欺诈行为，销售人员是受恒展公司委托，这是符合房地产销售常规。恒展公司陈述以下事实，1、虽然恒展公司没有存档在庭审中所陈述的向尹久盼、黄诗丽发出的《律师函》，但尹久盼、黄诗丽在起诉状中陈述双方沟通解除合同，恒展公司不予退还定金。这说明恒展公司已经口头行使了解除权。2、编号为1000969号《江山时代花园认购书》中恒展公司的印章是真实的，至于为什么出现两份《认购书》，编号为1000969号《江山时代花园认购书》是双方在协商合同约定时候产生的，但是尹久盼、黄诗丽并未在该认购书上签名，甲方也没有复核人签字，上述认购书未生效。3、恒展公司不清楚装修款是否属于房价款的一部分，即使存在装修款是房价款一部分的情况，也不影响双方认购书的效力。4、没有向尹久盼、黄诗丽发出签署正式商品房买卖合同的通知，认购书上没有约定通知形式，甲方通知乙方签订合同是通过电话形式，并不是必须以书面形式双方在庭审中已经确认恒展公司有通知尹久盼、黄诗丽签订《商品房买卖合同》。5、尹久盼、黄诗丽没有证据证明存在所谓的装修贷，即使尹久盼、黄诗丽所言属实，也是尹久盼、黄诗丽与华夏银行签订的贷款合同，与恒展公司无关。尹久盼、黄诗丽说办理装修贷导致商品房的贷款下不来，这是两笔不同的贷款，恒展公司认为尹久盼、黄诗丽就是不想贷款买房了。6、恒展公司没有委托第三人收取服务费。7、房屋的单价是每平方米19496元。一审法院认为：尹久盼、黄诗丽向恒展公司交付定金50000元，对此双方均无异议，予以确认。现尹久盼、黄诗丽要求恒展公司返还50000元定金的请求能否得到支持的问题。根据编号1000977号《江山时代花园认购书》的内容，并结合庭审中双方陈述的在签订正式《商品房买卖合同》的同时应签署装修协议，可知购买涉案房屋所需支付的对价为房价款和装修款两部分。现尹久盼、黄诗丽对购房款和装修款支付产生争议，而在编号1000977号《江山时代花园认购书》中只是约定了装修款的金额，但现在尹久盼、黄诗丽和恒展公司双方对于该笔装修款的实质性质、支付期限等均产生了分歧，未能达成一致意见。故双方未能签订正式商品房买卖合同不能归责于双方。因此，尹久盼、黄诗丽请求解除《江山时代花园认购书》并要求恒展公司返还定金5万元，于法有据，予以支持。至于尹久盼、黄诗丽要求恒展公司支付50000元的利息，理据充分，予以支持。故利息应从2018年7月31日开始，以50000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至返还之日止。至于尹久盼、黄诗丽要求恒展公司返还7万元服务费和利息的诉讼请求能否支持的问题。因尹久盼、黄诗丽所提供证据显示其并非向本案恒展公司支付上述服务费，且无证据证明是恒展公司授权委托收取，故对尹久盼、黄诗丽的该项主张不予支持，尹久盼、黄诗丽应另循途径解决。至于尹久盼、黄诗丽要求恒展公司赔偿贷款产生的手续费、利息等损失14844元的诉讼请求能否得到支持的问题。因尹久盼、黄诗丽所提供的证据不足以证明上述损失的具体金额，故对此不予支持。综上，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除尹久盼、黄诗丽与恒展公司签订的编号1000977号《江山时代花园认购书》；二、恒展公司在本判决发生法律效力之日起十日内，返还尹久盼、黄诗丽50000元定金及利息（利息从2018年7月31日开始，以50000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计至返还之日止）；三、驳回尹久盼、黄诗丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8763.18元，由尹久盼、黄诗丽负担5515.18元，恒展公司负担3248元。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，恒展公司向本院提交了由尹久盼签名捺指模确认的落款日期为2018年7月29日《承诺函》一份。在该《承诺函》中，尹久盼承诺其将在恒展公司发出买卖合同网签登记备案通知后5日内完成网签登记备案手续，具体网签登记备案时间以恒展公司通知为准；同时承诺其将在成功认购签订商品房买卖合同后当日签订授权委托书、房屋装修协议及其他相关文件。尹久盼、黄诗丽认为该承诺函不属于二审新证据，故不同意质证。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：恒展公司是否应退还尹久盼、黄诗丽购房定金50000元及利息。首先，恒展公司主张尹久盼、黄诗丽不履行认购书已构成违约，为此向本院提供了尹久盼签署的《承诺函》。但该《承诺书》形成于双方签订认购书时，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条规定的新证据，恒展公司至二审才提交已过举证期限，且尹久盼、黄诗丽二审时亦不同意质证，故本院不予接纳。退一步讲，即使根据该《承诺函》的约定，双方签订买卖合同或者进行网签备案登记的前提是恒展公司向尹久盼、黄诗丽发出通知，而恒展公司在本案中未能提交证据证明其已向尹久盼、黄诗丽发出通知，且双方签订的认购书也没有关于签订正式购房合同和装修协议时间的约定，故不能证明尹久盼、黄诗丽违反承诺。其次，双方签订的认购书补充条款中约定了签订该认购书同时签订装修协议书。但认购书并无对装修协议书的具体内容进行约定，且就一个买卖房屋的行为，恒展公司要求尹久盼、黄诗丽同时签订买卖合同和装修协议书，却不能证明具体的装修协议内容和该款项支出的必要性，该情况存在以签订双合同形式规避政府限价政策的高度可能性。在此情形下，尹久盼、黄诗丽对此提出异议，双方就装修款的性质、支付金额等不能协商一致而未能签订正式买卖合同的责任不能归责于尹久盼、黄诗丽，故双方解除认购书后，恒展公司应将已收取的定金退还给尹久盼、黄诗丽，并支付占用资金期间的利息。一审对此处理并无不当，本院予以维持。综上所述，恒展公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人广州恒展房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年十二月二十八日书记员 王 敏彭诗敏