广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0310民初314号原告（反诉被告）：深圳瑞森金属制品有限公司，住所地深圳市坪山区碧岭街道沙湖社区新屋龙湖工业区D栋，统一社会信用代码91440300665881551C。法定代表人：田玉凡，该公司总经理。委托诉讼代理人：杭德斌，广东广和（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊卫国，广东广和（龙岗）律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭新哲，男，汉族，1971年3月4日出生，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：高荣顺，广东朗迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶海生，广东朗迪律师事务所律师。第三人：深圳市坪山安田股份合作公司，住所地深圳市坪山区坪山办事处碧岭安田田村路安田办公楼，统一社会信用代码91440300779850761G。法定代表人：廖志聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：李明清，广东恒港律师事务所律师。原告深圳瑞森金属制品有限公司诉被告彭新哲及第三人深圳市坪山安田股份合作公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深圳瑞森金属制品有限公司（以下简称“瑞森制品公司”）的委托诉讼代理人杭德斌、熊卫国，被告彭新哲及其委托诉讼代理人高荣顺、叶海生，第三人的委托诉讼代理人李明清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告在2016年12月21日签署的《租赁合同书》以及《超群路15号工业厂房租赁合同补充条款》；2.判令被告返还原告租赁押金29万元；3.判令被告赔偿原告装修损失1956047元；4.判令被告赔偿原告搬迁费237289元；5.判令被告赔偿原告变压器安装工程损失490000元（庭审中变更）;6.判令被告赔偿原告空压机、真空泵管道工程安装损失744800元；7.判令被告赔偿原告停业损失5252680元；8.判令被告赔偿原告行政罚款损失12万元；9.案件受理费、保全费、公告费等其他诉讼费用由被告承担。以上合计:9090816元。事实和理由：2016年12月21日，原、被告签署了《租赁合同书》以及《超群路15号工业厂房租赁合同补充条款》。合同约定被告将位于深圳市××区××社区××路××号工业厂房出租给原告使用，租赁期限为三年，从2016年12月22日至2019年12月22日（其中2016年12月22日至2017年2月28日为免租期）；租金为每月135000元；租赁押金为29万元。签署完合同后，原告依照合同的约定向被告支付了租赁押金以及第一个月租金。承租厂房后，为满足生产需要，原告于2016年12月25日委托了深圳市豪堂装饰工程有限公司对涉案物业进行了装饰装修，支付装修费用1956047元；由深圳市晨弘水电工程有限公司对变压器进行了改造安装，原告支付安装费用518000元；另于2017年3月8日由东莞市塘厦伟捷机电设备行进行了空压机、真空泵管道工程安装，支付工程安装费用744800元。2017年5月2日，环保部门以涉案物业位于一级水源保护区为由，要求原告停产搬迁，导致原告无法正常生产经营。5月20日，环保、安监、工商、中央督察等政府联合执法部门再次督促原告搬迁。原告在5月底停止生产，开始准备搬迁工作，并于2017年8月底完成搬迁。原告自2017年5月底至2017年8月底期间停产时间长达3个月，给原告造成人工及停产利润损失，经初步核算停业与人工与停产利润损失金额为5252680元。后坪山区人民政府决定征收该厂房土地并拆除该厂房，并告知瑞森制品公司将对相关损失和费用进行补偿，核定补偿的搬迁费为237289元。2017年7月28日，因涉案物业位于一级水源保护区内，深圳市坪山区环境保护和水务局作出深坪环罚(2017)62号《行政处罚决定书》，以原告的生产行为违反了《深圳经济特区建设项目环境保护条例》的规定，决定对原告罚款12万元，原告履行了行政处罚决定书确定的罚款义务。原告认为，被告作为涉案物业的出租方，应当保证涉案物业能够正常使用，满足原告签署租赁合同目的，但涉案物业位于一级水源保护区，属于《中华人民共和国水污染防治法》明确规定需要拆除或关闭的物业，被告将无法正常使用的物业出租给原告使用，导致原告遭受重大经济损失，合同目的无法实现，已构成根本违约，由此产生的相关装修损失、搬迁费、变压器、空压机与真空泵的工程安装费用、停产停业期间的利润损失以及行政罚款损失均应当被告承担，且被告应当立即退还租赁押金。原告与被告经多次沟通未果，为维护自身合法权益，特向贵院依法提起诉讼，望判如所请。被告彭新哲答辩称：一、答辩人不存在任何违约行为或过错，原告以合同目的不能实现为由，请求解除双方签署的租赁合同，没有事实依据。首先，双方的租赁关系己于2017年9月21日在原告搬离租赁场地之时自然终止，而且终止原因并非答辩人的违约行为引起的，而是因为政府征收所致。因此，在双方租赁合同关系已实际终止的情况下，原告以答辩人存在根本性违约行为导致合同目的不能实现为由，请求解除双方租赁关系既没有事实依据，也没有实际意义。其次，原告租赁厂房并将工厂开设在一级水源保护区是原告未经环评考察、盲目错误选址造成，答辩人对此不存在任何过错。原告成立于2007年8月22日，其作为从事五金制品生产的企业，对租赁场地是否适合其生产经营、能否通过环保审批等问题，比答辩人更为清楚、更为专业。答辩人并未向原告承诺能够为其提供环保批文，而且根据双方签订的《租赁合同书》第十一条的约定，环保申报审批是由原告自行负责的。另外，答辩人也未强迫原告租赁该场地，原告当初租赁该场地只是作为分厂，具体是否用于需要环保批文的生产活动，答辩人是完全不清楚的。因此，答辩人认为，将工厂错误开设在一级水源保护区内完全是原告过错、错误选址造成的，答辩人对此不存任何过错，也不构成违约；二、原告要求答辩人赔偿其装修费、搬迁费、工程安装费损失、停业损失以及行政罚款等诉讼请求缺乏事实和法律依据。首先，租赁关系的终止是政府征收行为不可抗力因素引起的，并非答辩人违约行为导致的，被答辩人主张合同目的不能实现的理由不成立，答辩人对此不负任何赔偿责任。其次，答辩人不是本次损失的赔偿义务主体。双方签订的《租赁合同》第十一条第1点约定：“合同履行期间，如遇国家建设需要或开发商征用，则由甲方配合乙方取得对不动产装修及动产搬迁费补偿，不动产补偿归甲方”。由此可见，双方对于征收的补偿事先是有明确约定的，答辩人的义务是协助原告取得其依法应得的补偿，而不是由答辩人向原告进行赔偿。在本案中，原告主张的诉求，除装修补偿和搬迁费项目外，其他无合同依据。实际上，原告的装修、空压机等工程项目己由政府部门委托估价机构进行现场查勘并作出估价，且己由政府作出相关补偿，包括装修、搬迁费以及停业损失补偿等。至于原告所主张的其他装修或工程建设损失，之所以未得到政府补偿，是因为原告在委托估价机构进行现场查勘之前自行拆除搬离，导致无法评估造成的。答辩人己经在评估申报过程中积极配合原告向政府部门主张权利，完全尽到了合同约定义务和善意提醒义务。最后，即便答辩人是赔偿义务主体，但相关损失均不是因答辩人的原因造成的，答辩人也无须承担任何赔偿责任。根据《租赁合同书》第十一条的约定，环保申报审批是由原告自行负责的，但原告却在尚未取得建设项目影响审查批复等手续之前，擅自建设并投入生产。答辩人认为，原告存在重大过错，应自行承担全部过错责任，答辩人无须赔偿原告任何损失。综上，答辩人认为，双方租赁关系的终止是因政府征收行为导致，答辩人对此不存在任何违约行为或过错，不应对原告的损失承担任何赔偿责任。即使存在原告损失没有得到政府完全补偿的情形，亦是原告自己过错（自行拆除，导致未被评估确认）所致。因此，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人深圳市坪山安田股份合作公司述称，原告请求解除原被告之间的合同，是建立在合同有效的基础上，合同效力由法院认定。原告的其他诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。被告彭新哲提出反诉，向本院提出诉讼请求：1.判令瑞森制品公司立即向彭新哲支付2017年6月22日至2017年9月21日期间的租金（占用费）435000元；2.判令瑞森制品公司立即向彭新哲支付2017年4月24日至2017年9月22日期间的污水处理费、垃圾处理费、水费以及滞纳金等合计27938.74元；上述金额合计：462938.74元；3.判令由瑞森制品公司承担本案诉讼费。事实和理由：2016年12月21日，彭新哲与瑞森制品公司签订一份《租赁合同书》，约定由瑞森制品公司租赁彭新哲位于深圳市××社区××路××号工业区的工业厂房，约定租赁期限3年，自2016年12月22日起至2019年12月22日止，租金每月145000元。彭新哲向瑞森制品公司交付了厂房之后，在瑞森制品公司使用厂房期间，因政府征收的征收行为导致双方租赁关系提前终止，瑞森制品公司最终使用厂房至2017年9月21日止。在政府启动征收工作之后，瑞森制品公司就开始未及时缴纳租金及水费，因此，在瑞森制品公司搬离租赁场地之后，瑞森制品公司还拖欠彭新哲2017年6月22日至2017年9月21日期间的租金（占用费）435000元以及2017年4月24日至2017年9月22日期间的污水处理费、垃圾处理费、水费以及滞纳金等合计27938.74元。因涉及政府征用拆除补偿问题，双方同意在政府支付补偿款后，一并结算租金以及水费等费用。随后，双方就补偿款以及租金分担问题争执不下，无法达成一致意见。因此，瑞森制品公司拖欠的上述费用均由彭新哲在代收的部分政府补偿款中暂扣着。综上所述，为维护彭新哲的合法权益，特提起反诉，请求判如所请。原告瑞森制品公司答辩称：一、针对彭新哲第一项诉求，由于涉案物业属于一级水源保护区范围内，导致瑞森制品公司无法办理正常的环境评估手续，最终被行政机关责令停产停业，自2017年5月底原告已全面停产，此时瑞森制品公司租赁该厂房的合同目的已经不能实现，彭新哲要求瑞森制品公司支付租金的前提应当是该厂房可以正常使用，由于彭新哲原因导致厂房无法投入生产，彭新哲不应当收取相关的租金或占用费，瑞森制品公司是在2017年8月底完成搬迁，所以不存在9月份占用厂房的情况，因此第一项诉求缺少事实依据；二、针对第二项诉求，彭新哲所主张的相关费用及滞纳金没有相关事实与法律依据，综上所述，请求法院驳回彭新哲的全部反诉请求。第三人深圳市坪山安田股份合作公司述称，因反诉涉及的权利义务不涉及第三人，对彭新哲的反诉没有异议。经审理查明，2016年12月21日，原告瑞森制品公司（乙方）与被告彭新哲（甲方）签署了《租赁合同书》。合同约定被告将位于深圳市××区××社区××路××号工业厂房面积约7500平方米出租给原告使用，租赁期限为三年，从2016年12月22日至2019年12月22日止（其中2016年12月22日至2017年2月28日为免租期）；租金为每月145000元；租赁押金为29万元，租赁期限届满，在乙方已向甲方缴清了全部应付的租金，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后10日内，甲方将向乙方无条件退还租赁押金。租赁期间，乙方应按照有关规定支付水费、电费、卫生费、工商、税收等合理费用。《租赁合同书》的第二条第2款约定：甲方提供高压线路及自来水至厂区范围内，厂区内低压线路及自来水安装由乙方负责、第3款约定：在租赁期限内如一方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修改建设计方案，并经甲方书面同意，同时须向政府有关部门申报同意；第三条：甲方负责安装200KW变压器及过户给乙方使用。如需增容变压器由乙方自行负责；第十一条第1款约定：合同履行期间，如遇国家建设需要征用或开发商开发征用，则由甲方配合乙方对取得不动产装修费补偿及动产搬迁费补偿，不动产补偿归甲方；第2款：甲方负责主体消防设施的安装，由甲方配合乙方提供租赁厂房的主体消防批文审核及提供主体消防批文的复印件给乙方留存，二次消防安装、环保申报审批（及污水处理）由乙方负责。同日，双方还签订了《超群路15号工业厂房租赁合同补充条款》，约定内容如下：彭新哲（甲方）同意瑞森制品公司（乙方）自行报装800KW变压器，甲方同意出资15万元，在租金中每月扣除1万，扣完为止，乙方搬迁时需将变压器无条件转让给租方。甲方同意在不改变原有格局的前提下可对空地进行修缮；甲方同意乙方拆除厂房内部楼梯，乙方须在搬迁时恢复原貌；甲方同意将油漆房前面两棵树砍掉。甲方同意乙方自行加高加固围墙。甲方同意乙方自行在厂房内部两端装修洗手间；同意由甲方负责墙面和楼顶的补漏；等等。2016年12月21日，原告瑞森制品公司缴纳了29万元租赁押金。2017年5月11日，瑞森制品公司支付了一个月租金135000元及水电费13762元，合计148762元。承租厂房后，原告于2017年4月15日委托江苏久力环境工程有限公司就深圳市××区××街道××社区××路×号进行环境影响评价报告表的编制工作。4月29日，江苏久力环境工程有限公司对原告作出《关于深圳瑞森金属制品有限公司建设项目选址合理性的函》，认为经过审核，项目所在地属于炳坑水库饮用水源保护区一级保护区。由于项目属于工业类项目，不属于保护水源项目，选址不符合《中华人民共和国水污染防治法》的相关要求，项目选址不合理，我司认为应进行重新选址，方可再进行环境影响评价。原告为此支付了咨询费3000元。2016年12月25日，原告瑞森制品公司签订《装饰工程施工合同》委托深圳市豪堂装饰工程有限公司对涉案物业进行了装饰装修，支付装修费用1956047元。后，又签订《一台800KW变压器高安装工程施工合同》委托深圳市晨弘水电工程有限公司对一台800KW变压器进行了改造高安装，支付了安装费用518000合同（2018年12月27日，原告瑞森制品公司将上述800KW变压器一台、高压配电柜一套、低压配电柜一套以及配套电缆以总价28000元的价格出售给案外人东莞市禾立机械设备有限公司，仅诉请490000元）。2017年3月8日，原告签订《变压机、真空泵管道工程安装合同》委托东莞市塘厦伟捷机电设备行进行了空压机、真空泵管道工程安装，为此支付工程安装费用728336元，查，此项费用合同约定及发票款项均为一致，但实际转账数额为744800元，对此，瑞森制品公司未对多支付的16464元作出合理说明与证实，法庭采信728336元。另查明，环保主管执法部门于2017年5月2日开始对涉案物业进行现场检查，发现存在未经环保部门批准擅自生产的违法行为，并于2017年5月18日，发出《责令改正违法行为决定书》要求原告停止违法行为。后于5月24日作出《行政处罚告知书》，拟对原告违反《深圳经济特区建设项目环境保护条例》第八条“建设单位应当按照国家规定对建设项目进行环境影响评价，并报环境保护部门审批”的规定，属于违法行为，应依法承担相应的法律责任，拟进行处罚：一、责令立即停止未经环保审批的生产行为；二、处以人民币12万元的罚款。5月20日，环保、安监、工商、中央督察等政府联合执法部门再次督促原告搬迁。原告于5月底停止生产，开始搬迁准备工作，并于2017年8月底完成搬迁。2017年7月28日深圳市坪山区环境保护和水务局作出深坪环罚[2017]62号《行政处罚决定书》，责令原告开办的分公司停业，处以罚款12万元。瑞森制品公司缴纳了罚款12万元。原告主张自2017年5月底至2017年8月底完成搬迁期间停产时间长达3个月，给原告造成人工及停产利润损失，经初步核算停业造成原告2017年6、7、8月份支付工人工资损失金额为5252680元。原告又称：因委托鹰潭吉佳物流有限公司搬迁工厂，为此支付180422元。后坪山区人民政府决定征收涉案物业厂房土地并拆除该厂房。深圳市坪山区碧岭街道办事处（甲方）与深圳市坪山安田股份合作公司（乙方）、彭新哲（丙方）于2018年9月27日签订《深圳市坪山区炳坑水库一级水源保护区工程项目房屋补偿协议书（货币补偿）》，载明：房屋未进行产权登记，占地面积4159.83元，建筑面积5932.25平方米。核定补偿合计28736671元，其中，补偿款由甲方支付给乙方26864195元，由甲方支付给丙方1872476元（包括构筑物14700元、室内自行装修装饰808745元、临时建筑396485元、停产停业补偿款415257元、搬迁补助费237289元）。被告称：“愿意支付原告68861.8元的装修补偿款，其他部分系原告承租之前就已经存在的，故该部分的赔偿款应归被告所有。原告在选址时未事先进行环境影响评价，就擅自投入建设装修并生产，原告对此负有完全的过错责任，该部分损失也应由原告自行承担。”还查明，原、被告双方确认案涉租赁房屋没有取得房地产权权属证明，也无建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，确认该区域为炳坑水库水源保护区中的一级保护区，确认涉案租赁房屋与《深圳市坪山区炳坑水库一级水源保护区工程项目房屋补偿协议书（货币补偿）》中指向的房屋面积一致，有部分空地不属于原告承租范围。本院认为，原告瑞森制品公司与被告彭新哲所签订的《租赁合同书》和《补充条款》，均违反法律法规的强制性规定，即被告租赁物在出租时未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，且在法庭辩论终结前仍未取得，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定为无效合同。无效合同自始无效，原告诉请解除与被告之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》，于法无据，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告瑞森制品公司请求被告退还租赁押金29万元，于法有据，本院予以支持。由于案涉租赁合同无效，原、被告双方对此均有过错，被告作为涉案房产的出租人，负有提供合法房产的合同义务。涉案房产没有相关的报建报批手续，属于违章建筑，导致涉案租赁合同无效。因此，被告对于合同无效负有主要过错。原告作为承租人，未尽审慎审查义务，对合同无效亦应承担相应的过错责任。原告未经环保部门审批即擅自建设投产，由此产生的12万元行政处罚的法律责任应自行承担。考虑到涉案租赁合同履行期间较短，涉案房屋已被政府依法征收，补偿协议也已签订，相关补偿项目及金额已经明确，原告在补偿谈判过程中亦有参与，且原、被告在庭审中，确认了涉案房屋与《深圳市坪山区炳坑水库一级水源保护区工程项目房屋补偿协议书（货币补偿）》中指向的房屋的面积均为一致，仅有部分空地不属于原告承租范围，因此，在处理原告的赔偿时应以补偿协议中相应的项目及金额为准。原告诉请被告赔偿搬迁费237289元，本院予以支持。原告诉请被告赔偿停产停业损失5252680元，本院支持415257元。原告诉请被告赔偿装修损失1956047元，本院支持808745元。原告诉请被告赔偿变压器安装工程损失490000元及空压机、真空泵管道工程安装损失744800元，因上述机器已被原告自行拆除搬走，导致政府在征收补偿中无法进行评估及补偿，司法评估亦无法进行，并且设备使用时间较短、折旧率低，有其自身价值，结合原、被告双方对合同无法履行的过错程度，本院酌定被告赔偿原告50000元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原、被告双方均已确认原告已缴清2017年5月的使用费等。对于被告所主张原告支付2017年6月22日至2017年9月21日期间的租金（占用费）435000元，本院认为，依照现有证据，表明自2017年5月2日起环保执法部门已开始对原告的涉案物业进行现场检查，直至7月28日才执法部门才作出行政处罚要求原告停止生产。原告自认在8月底前完成了搬迁，故本院确认原告应支付7、8两个月的占有使用费290000元。对于被告彭新哲主张2017年9月份的占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。被告彭新哲诉请支付2017年4月24日至2017年9月22日期间的污水处理费、垃圾处理费、水费以及滞纳金等合计27938.74元，基于上述分析，彭新哲主张9月份起的污水、垃圾处理费等无事实根据，本院不予支持。鉴于被告彭新哲提交的发票无法区分具体计算区间及费用明细，本院酌定支持4月22日至8月30日期间的污水、垃圾处理费等18000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条，第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳瑞森金属制品有限公司与被告彭新哲于2016年12月21日签署的《租赁合同书》以及《超群路15号工业厂房租赁合同补充条款》无效；二、被告彭新哲于本判决生效之日起五日内退还原告深圳瑞森金属制品有限公司租赁押金290000元；三、被告彭新哲于本判决生效之日起五日内赔偿原告深圳瑞森金属制品有限公司工厂搬迁损失237289元；四、被告彭新哲于本判决生效之日起五日内赔偿原告深圳瑞森金属制品有限公司装修损失808745元；五、被告彭新哲于本判决生效之日起五日内赔偿原告深圳瑞森金属制品有限公司变压器安装工程损失、空压机、真空泵管道工程安装损失50000元；六、被告彭新哲于本判决生效之日起五日内赔偿原告深圳瑞森金属制品有限公司停产损失415257元；七、原告深圳瑞森金属制品有限公司于本判决生效之日起五日内支付被告彭新哲房屋占有使用费290000元；八、原告深圳瑞森金属制品有限公司于本判决生效之日起五日内支付被告彭新哲污水处理费、垃圾处理费、水费以及滞纳金等18000元；九、驳回原告深圳瑞森金属制品有限公司的其他诉讼请求；十、驳回被告彭新哲的其他反诉请求。上述付款义务人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75632元、保全费5000元，由原告承担64582元，被告彭新哲承担16050元；反诉费4122元，由被告彭新哲承担1380元，原告瑞森制品公司承担2742元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  阳云其人民陪审员  郭 毅人民陪审员  张 帆二〇一九年十二月二日书 记 员  刘容峥