湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3954号上诉人（原审被告）：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路29号郴建集团19栋204号。法定代表人：曾楷峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓伍军，男，该公司法务。委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李永伟，男，1971年11月20日出生，汉族，住湖南省永兴县。委托诉讼代理人：侯锦琼，湖南天地人（郴州）律师事务所律师。上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）因与被上诉人李永伟商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初4658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美世界公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由李永伟承担。事实与理由：一、美世界公司不能按时交房是不可抗力因素造成，依据双方合同约定遭遇不可抗力时美世界公司可以据实顺延交房，且不承担责任，一审对该事实不予采信属认定事实错误。工程自开工就遭遇强降雨雪等恶劣天气导致工期延误，又因工程报价增加延误了工期；因创建文明城市需要，政府只允许在晚上10点至次日凌晨5点外运土方，致使只要4个月就可以完工的工程拖延至14个月才完成。二、一审认定“双方合同约定的违约金不存在过高”是适用法律错误，李永伟依据《商品房买卖合同》诉请的违约金过分高于实际造成的损失；涉案商品房价格大幅上涨，涉案房屋延迟交付确实是因客观因素、不可抗力因素造成，一审判决没有综合考虑客观原因、不可抗力因素及李永伟的实际损失程度核减违约金，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，请求二审法院依法予以核减。李永伟辩称：一、施工期间的天气情况和政府城市管理原因都不属于不可抗力因素；二、美世界公司认为违约金过高是错误的，其违约金在合同中针对双方为统一标准，是公平的约定，而美世界公司无证据证实违约金已过分高于所造成的损失。因此，一审判决正确，请求驳回上诉。李永伟向一审法院起诉请求：一、美世界公司自起诉之日起半年内办理好房屋验收合格等相关法律手续，并将合格的郴州市美美世界城市商业广场楼盘C栋13C02号房交付给李永伟；二、美世界公司支付逾期交房违约金176,517.73元给李永伟（违约金暂算至起诉之日2019年7月31日，后续违约金算至美世界公司实际具备合法交房条件之日止）；三、本案诉讼费等费用由美世界公司承担。一审法院认定事实：2014年10月18日，李永伟与美世界公司于签订一份合同编号为2013020313Ｃ02的《郴州市商品房买卖合同》，李永伟购买美世界公司开发的位于郴州市郴州市美美世界城市商业广场项目中的13Ｃ02号房，建筑面积124.12平方米，单价每平方米5436.37元，房屋总价款674762元。合同第五条约定：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首付房款（含定金）204762元，余款470000元向中国邮政储蓄银行股份有限公司郴州市分公司申请贷款；第六条约定：买受人未按照合同约定时间付款，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第九条“交房期限及条件”约定：出卖人应当在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用”；第十条中对房屋交接及违约处理方式作出约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后,李永伟已将房屋全款674,762元支付给了美世界公司。至一审庭审时，诉争房屋的综合验收尚未通过，至今未交房。根据上述合同约定，美世界公司逾期交房三年，美世界公司提出诉讼时效抗辩，一审法院仅对李永伟起诉前三年的违约金给付请求予以保护，李永伟向一审法院提交起诉状之日为2019年9月2日，至李永伟主张的2019年7月31日共逾期1062天。一审法院对本案争议评述如下：1.李永伟要求美世界公司承担逾期交房违约责任的诉请是否符合合同约定和法律规定。美世界公司诉称的施工期间天气状况和政府对城市的管理工作是工程建设中应当考虑的因素而非不可抗力。本案中，美世界公司提交的证据不足以证明至今尚未交房是因为天气状况不良所致，且并未提交任何因遭遇不可抗力曾告知买受人需延期的证据（商品房买卖合同第九条第二款第一项的约定），对美世界公司辩称的逾期交房是不可抗力所致的理由，一审法院不予采信。2.美世界公司是否有权据实延期交房的问题。经查明，合同第九条约定为：如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项，出卖人可据实予以延期。该条款在合同约定的商品房交付内容中，是指约定的商品房交付期限届满，买受人仍未能依约向买受人支付全部到期款项时，出卖人依法行使的不安抗辩权。本案中，买受人在商品房交付期限届满前已向出卖人支付了全部购房款，故美世界公司所称可据实延期交房的抗辩没有事实和法律依据，一审不予采信。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。李永伟、美世界公司签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应依法履行。关于逾期交房违约金数额的确定，本案中李永伟已按合同约定向美世界公司支付了全部购房款，而美世界公司至今未交房。截至李永伟向一审法院提交起诉状之日即2019年9月2日止，逾期交房已逾三年多，故美世界公司应承担逾期交房的违约责任。美世界公司提出诉讼辩称李永伟诉请部分逾期交房违约金超过诉讼时效，因李永伟未能提供充分有效证据证实其曾多次催促过美世界公司交房，发生过中止中断事由，且合同约定的逾期交房违约金为按日累计的违约金，即每天产生的违约金是固定的且一直延续至今，属于继续性债权，故该违约金的诉讼时效应当自每天违约金产生之日起算。因此，一审法院仅对李永伟起诉前三年的违约金给付请求予以保护，美世界公司应当支付李永伟逾期交房违约金为143,319.44元（674,762元×日万分之二，从2016年9月2日计算至2019年7月31日止。之后违约金按照相同标准计算至实际交房之日止）。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“被告郴州市美世界房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十五日内支付原告李永伟逾期交房违约金143,319.44元（从2016年9月2日计算至2019年7月31日止，之后违约金按照相同标准计算至实际交房之日止）。二、驳回李永伟的其他诉讼请求。如被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取1915元，原告李永伟负担200元，被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担1715元。”二审中双方当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、美世界公司逾期交房是否存在不可抗力因素；二、李永伟主张的违约金计算是否过高。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”美世界公司未提供证据证明合同签订后郴州遭遇了与其他年份不一样的极端天气情况，其提出的造成逾期交房的两个不可抗力原因，即施工时遭遇强降雨雪等恶劣天气及郴州市政府因创建文明城市严格限制其外运土方的时间，均非上述规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，美世界公司以其遭遇不可抗力为由，主张可据实延期交房，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。美世界公司未按合同约定向李永伟交付房屋，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”美世界公司提出逾期交房的其中一个原因是工程报价增加，根据上述法律规定，美世界公司因第三人原因不能在合同约定的期限内向李永伟交付房屋，应向李永伟承担违约责任。据此，美世界公司逾期交房构成违约，应承担违约责任。关于争议焦点二。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”双方签订的《商品房买卖合同》明确约定，若李永伟逾期付款，则李永伟应按日支付逾期应付款万分之二的违约金，若美世界公司逾期交房，则美世界公司应按日支付已交付房价款万分之二的违约金，合同约定的违约金条款对双方公平一致，即任何一方违约均应按日支付已付或应付购房款万分之二的违约金。签订合同时，双方对购房款进行了明确约定，双方对违约方应承担的违约金的数额具有明确认识，违约金数额并未超出双方签订《商品房买卖合同》时应预见的范围。美世界公司未按合同约定及时向李永伟交付房屋，应依约承担违约责任，向李永伟支付逾期交房违约金。美世界公司未提供充分证据证明李永伟主张的逾期交房违约金已超过李永伟实际损失的30%，故美世界公司主张核减逾期交房违约金的证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人美世界公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3830元，由上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蒋 伟审判员 林海波审判员 杨利平二〇一九年十二月九日法官助理李敏书记员梁俊雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。