辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终10220号上诉人（原审被告）：甘井子区友谊灯饰批发市场宏兴灯饰经销部，经营场所大连市甘井子区华北路194号（大连友谊灯饰批发市场内）。统一社会信用代码92210211MA0XK9HM9E。经营者：王阳，1977年4月13日生，汉族，住址黑龙江省大庆市红岗区。被上诉人（原审原告）：大连友谊灯饰批发市场，住所地大连市甘井子区华北路194号。统一社会信用代码91210211711328846A。法定代表人：唐多默，该公司总经理。委托诉讼代理人：申扬，辽宁恒信律师事务所律师。上诉人甘井子区友谊灯饰批发市场宏兴灯饰经销部（以下简称“宏兴灯饰经经销部”）因与被上诉人大连友谊灯饰批发市场（以下简称“友谊批发市场”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宏兴灯饰经销部上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的上诉请求，同意上诉人申请测量租用店面面积，减免一个半月房租，去除不合理收费（所谓物业费）。结合上诉状及二审补充意见，其提起本案上诉的主要事实和理由如下：1、被上诉人的法定代表人从2017年开始对市场租金实行年租金免两个月的政策。市场工作人员下来口头传达，交满六个月可以享受免除一个半月租金优惠（这些年市场实行的一直是口头传达的方式跟业户沟通，这一点所有业户可以作证）。对于被上诉人否认行为，所有业户是心寒的。这其中有些业户是交到六个月没有被起诉，足以证明交六个月免除一个半月的事实是存在的。火灾后因为赔偿问题，导致房租收缴比较困难，这也是被上诉人提出一个半月减免的原因。从2012年起被上诉人强迫每个业户为被上诉人法定代表人在大连银行用店面抵押、办理信用卡，承诺不涨租金，不同意办理的业户涨了租金。事实证明没有办理的业户租金疯涨，办理信用卡的也在两年后涨租金，与被上诉人理论也没有用。2、上诉人在经营期间，被上诉人不经过所有业户同意，私自改变市场格局，强行由被上诉人的保安引导消费者车辆进市场大门后，不能在前院停车，只能一下开车到被上诉人的法定代表人个人的新建精品馆，消费者下车后，只能进入后院新楼店铺，客观上造成了对消费者的垄断。这种违约行为，断了上诉人的客户来源，造成前院业户步履艰难。3、电费充电问题，由于被上诉人不给充电费（2018年2月7日至2018年8月15日）造成店面不能正常经营，除了星期六、星期日能点亮一个灯外，其余时间不能够营业，造成恶性循环和基本不卖货。被上诉人没有权利对上诉人进行限电，因为被上诉人不是合同的主体。被上诉人在接手市场管理时，违法违规加价收取电费，每度电加收5角钱，如果不按照这个价格交钱，被上诉人就给店铺停电、停业，如果按照每年1.5万度电量计算，那么2年就相差1.4万余元的电钱，因此，上诉人恳请法庭追讨多余的加收款项。4、由于上诉人商铺后门是简易厕所，厕所不能够按时清理，异味严重，多次与被上诉人协商未果。既然不能提供整洁干净的卫生环境，收取物业费意义何在？2017年火灾后因为消防不合格，对区域与区域之间的大棚进行拆除，影响以前店铺的面貌，在这种情况下，拒付物业费理由充分。5、一审驳回申请测量面积的请求，实属不公。上诉人不是第一个承租人去被上诉人处承租，被上诉人说这个店是多少平就多少平，没有进行测量，也不给测量。上诉人与被上诉人签订的合同条款是经营面积137平方米，经营面积应当是建筑内的使用面积，是经营场地实际的面积，应减去墙体、立柱的占地面积。室内的面积是内棚的面积，不包括走廊，更不包括上诉人所说的公摊面积。案外人接手后当面测量是126平方米，比案涉租赁合同少11平方米，造成2016年1月1日至2018年8月15日面积差的租金数额39,325元。请求人民法院判还给上诉人多缴的款项及利息。友谊批发市场辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。主要理由如下：首先，案涉商铺的原始状态是用活动板房间隔出来的，上诉人承租之后在租赁区域内进行了装修，其自行测量的面积与被上诉人测量面积的前提条件不同，被上诉人出租时面积是按照间隔墙中线的位置测量并包含对公共区域的公摊，上诉人如果仅仅测量套内面积则有可能会小于合同约定的面积。而且上诉人没有提供任何证据证明面积存在误差。其次，上诉人在承租该案涉店铺时，该店铺已经是一个被间隔出来的特定区域，因为上诉人是从上一个承租人处转手租赁的，其承租时店铺就已经存在，上诉人认为该店铺的大小符合其经营要求才实际承租的。虽然租赁合同约定的租金是按照每月每平方米单价计算，但是店铺的月租金总额与所租赁的房屋面积都是特定的，上诉人在承租店铺之时对店铺的大小和租金都是认可的。本案中双方对于承租之前就已经存在特定租赁房屋的认可，与那种承租人先要求一定面积，然后根据其所要求的面积再间隔出特定的房屋的方式存在本质的区别，后一种方式是要满足特定面积的要求才行，而前一种是特定的租赁物已经存在，承租人认为该特定房屋能够满足要求才进行租赁。再次，上诉人承租该店铺后实际使用多年，对该店铺的面积和租金均未提出异议，证明面积符合其经营要求，租金也是其接受的标准。现上诉人以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金，不应予以支持。关于上诉人提出的免租承诺，被上诉人对于2018年度租金的减免条件为：一次性交纳六个月租金的租户，即对其7、8月份的租金给予减免（因场地在2018年8月15日即归还大商，被上诉人不再享有出租权）。市场中的部分租户于2018年1月一次性交纳了6个月的租金，被上诉人对该部分租户7、8月的租金依据约定给予了减免。对于市场租金减免的政策上诉人十分清楚。2018年度因上诉人未于2018年1月31日前一次性交纳六个月的租金，因此其不符合减免租金的条件，被上诉人没有给其进行租金减免。友谊批发市场向一审法院起诉请求：被告向原告支付欠付的房屋租金102,750元、物业费988元,合计103,738元。一审法院认定事实：2018年,原告(出租人)与被告(承租人)签订《柜台租赁经营合同》,约定原告将位于166号,经营面积为137平方米的柜台租赁给被告使用,租赁期限自2018年1月1日起至2018年8月15日止,租金标准100元/月/平,支付方式为月付款,租金总额13,700元×8月=109,600元。截至2018年8月21日,被告拖欠原告柜台租金102,750元(自2018年1月起至2018年8月15日止,每月13,700元,共计7.5个月)、物业费988元(自2018年2月起至2018年8月15日止,每月152元,共计6.5个月)。被告未按时交纳租金,原告自2018年2月起对被告进行了限电。被告提供了2004年2月25日的摊位押金的收款发票,金额为5000元。原告同意以押金5000元抵扣等额欠付租金。一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《柜台租赁经营合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应遵守。结合原被告的诉辩意见,本案的争议焦点有三:第一、关于被告承租的柜台租金如何确定;第二、没有书面合同,被告是否应当支付物业费;第三、限电问题、市场改造是否影响租金的交纳和租金数额。关于第一个争议焦点,被告承租的柜台租金如何确定的问题。一审法院认为,双方对租赁场地面积的分歧在于双方对于租赁面积计算的方式、范围不一致,现双方对测绘范围无法达成一致,因此不具备测绘的基础,故对于被告提出的测绘申请,不予准许。关于租赁面积的确定问题,双方形成租赁关系多年,形成的书面合同中确认的面积为137平方米,被告也一直按面积137平方米标准交纳租金,现双方对面积的计算范围发生分歧,在双方均未提供证据证明面积的计算方式的情况下,合同中记载的租赁面积应当认定为双方共同确认的计算租金的租赁面积。故被告应当按照约定,在租赁期间按照面积137平方米每月支付租金13,700元。现被告拖欠原告租金102,750元,扣除押金5000元,被告应当向原告支付拖欠的租金97,750元。原告主张超出部分,不予支持。关于第二个争议焦点,虽《柜台租赁经营合同》并未对物业费进行约定,但被告已按照152元每月的标准向原告支付了2018年2月份之前的物业费,说明双方已就物业费的交纳事项达成一致意见,且由承租方承担物业费用,也符合案涉合同交易惯例。关于被告辩称原告的保洁工作不到位,导致其不能开门一节,被告对此并未提交证据,且物业费包含很多服务项目,被告的该项抗辩理由不予采纳。因此,原告要求被告支付物业费988元的诉讼请求,予以支持。关于被告辩称原告改造市场结构影响被告客流量一节,被告未就市场改造及具体影响提供证据,该项辩称因证据不足,不予采纳。关于被告辩称原告恶意限电给被告造成损失、无法正常经营的意见，一审法院认为,双方之间形成的系租赁合同关系,交纳租金是被告作为承租人的主要合同义务,在其长期拖欠租金的情况下,原告作为出租人采取限制用电措施的催缴行为并不能认定为违约行为,也不构成被告拒交拖欠租金的理由,故被告的该项辩称意见,不予采纳。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,一审法院判决:一、被告甘井子区友谊灯饰批发市场宏兴灯饰经销部自判决发生法律效力之日起十日内向原告大连友谊灯饰批发市场支付拖欠的柜台租金97,750元、物业费用988元。二、驳回原告大连友谊灯饰批发市场的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2370元(原告已预付),由原告大连友谊灯饰批发市场负担114元,由被告甘井子区友谊灯饰批发市场宏兴灯饰经销部负担2256元,被告负担部分,于判决发生法律效力之日起十日内给付。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：案涉租赁合同第三条第4款约定租金支付期限为“1-3日付当月租金”。在二审期间，双方当事人均认可双方自2016年开始签订租赁合同，每年签一次且在案涉2018年租赁合同之前的租赁合同履行过程中，上诉人不欠被上诉人租金及物业费。上诉人认可其系从上一承租人处转手租赁案涉租赁场地并持有2004年2月25日押金收据，其在履行此前租赁合同时向被上诉人交纳过物业费，但称把物业费收据弄丢了，且认可被上诉人限电系因其未交纳租金。本院确认上述事实有柜台租赁经营合同、二审询问笔录及当事人陈述在卷为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”规定的要旨，出租人向承租人交付符合约定的租赁物，承租人向出租人交纳租金是合同项下双方最基本的义务。本案中，依据已查明的事实，双方均认可自2016年开始每年签订一次租赁合同，在履行此前租赁合同过程中，上诉人均已向被上诉人交纳了租金及物业费。然而，双方在履行案涉2018年租赁合同时，上诉人未依约于每月1至3日向被上诉人交纳当月租金，亦未按双方履行此前租赁合同形成的物业费标准向被上诉人交纳相应物业费。现被上诉人一审诉请上诉人依约交纳2018年1月至8月15日期间租金及2018年2月至2018年8月15日期间物业费，有事实和法律依据，一审判决如是处理，并无不妥，本院予以维持。关于上诉人宏兴灯饰经销部上诉称案涉租赁场地实际使用面积与案涉租赁合同约定面积相差11平方米且申请重新测绘、被上诉人曾承诺“交满六个月免一个半月租金”、被上诉人限电影响经营以及未提供整洁干净的卫生环境等物业服务等，并以前述问题作为拒付、减付租金及物业费理由一节，本院认为，首先，如前所述，上诉人认可系从上一承租人处转手租赁案涉场地并持有该承租人的2004年2月25日押金收据，即被上诉人就案涉租赁场地最早的租赁合同关系形成于2004年，上诉人和被上诉人之间租赁合同关系形成于2016年。上诉人在承租时，案涉店铺作为一个特定的区域已存在，上诉人是在对案涉店铺进行实地考察，对店铺的大小及租金总额均无异议的情况下与被上诉人签订的租赁合同，且在上诉人实际使用多年期间，从未对店铺的面积和租金提出过异议，证明案涉店铺的面积符合其经营要求，租金亦是上诉人认可的标准。现上诉人主张对其使用了多年的店铺进行重新测绘，但双方当事人对测绘标准和范围无法达成一致意见，即丧失了测绘的前提条件。另，虽然案涉租赁合同约定按照租赁面积及每平方米的租金标准确定的租金总额，但从上诉人陈述及双方对案涉租赁合同的履行可见，该约定只是一种支付租金的形式上的体现，实际仍是以上诉人对案涉店铺的实地考察及在此基础上双方形成的租赁合同载明的租金总额为准。基于以上因素，一审法院对上诉人关于鉴定的申请未予准许正确，上诉人现以面积不符为由申请测量面积，并拒付及减付租金，无事实和法律依据，有违诚信原则；其次，上诉人未交纳自2018年1月至8月15日期间的七个半月租金，则其已不符合被上诉人承诺的“一次性交纳六个月租金，对7、8月份的租金给予减免”减免条件。故上诉人的此项上诉理由，本院不予采纳；再次，上诉人依约本应在2018年1月1日至3日向被上诉人交纳当月租金13,700元，但却未按时交纳，被上诉人于2018年2月采取限制用电的方式督促上诉人按时交纳租金，并无明显不妥且上诉人亦认可被上诉人系因其未交纳租金才限电，却仍未依约足额交付租金。故上诉人此项上诉理由，本院亦不予采纳。至于上诉人提出被上诉人未提供整洁干净的卫生环境等物业服务，因上诉人未能提供相应证据予以证明，依法应承担举证不能的法律后果。据此，上诉人宏兴灯饰经销部的上诉理由，均无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人宏兴灯饰经销部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2370元（甘井子区友谊灯饰批发市场宏兴灯饰经销部已预交），由甘井子区友谊灯饰批发市场宏兴灯饰经销部负担。本判决为终审判决。审判长  侯学枝审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇一九年十二月二十五日书记员  王丽秋