云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2503民初2904号原告：赵晓东，男，1965年6月20日生，汉族，居民，住蒙自市。被告：蒙自帝锋房地产开发有限责任公司。住所地：蒙自市凤凰路北段东侧红河商城1-11幢。法定代理人：张云，职务：董事长。委托诉讼代理人：谢礼章，云南力远律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告赵晓东与被告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司（以下简称为帝锋公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵晓东、被告帝锋公司的委托诉讼代理人谢礼章到庭参加诉讼。因原告申请调取新的证据，本案延期审理一个月。本案现已审理终结。原告赵晓东向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因延误办理不动产权证给原告造成的损失自2017年3月24日起至2019年6月11日办完房产证7××天，按中国人民银行同期贷款利率日万分之1.319计算，共7××天×1.3‰×270828元购房款=28480元。2.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年12月24日，原告与被告签订购房合同，原告一次性缴纳270828元购买被告开发的蒙自市景观河小区D幢三单元602室，同日办理了商品房交付手续。该房为已竣工现房，购房合同第十二条约定，自商品房交付之日起90天内即2017年3月24日前办下不动产权证书，但被告于2019年6月11日才给原告办下不动产权证书。被告于2018年5月29日在蒙自市景观河小区物业传达室门窗上粘贴给小区业主的通告，要求业主于2018年6月1日至9日提交办理不动产权证资料。从蒙自市房地产管理处留存的备案资料可查证购房合同备案时间为2017年1月3日，即在商品房交付后15天内原告已向被告提交了办理不动产权证书的个人资料。被告因自身原因于2017年9月30日才取得《建设项目竣工规划核实备案证》，2018年1月2日取得《云南省建设工程档案合格证》，不能满足蒙自市不动产登记中心对开发商办理不动产权证的要求。根据相关法律规定，购买的商品房为竣工房屋的，以签订购房合同日期后的90天内为办下产权证的时间，购房合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，提起诉讼。被告帝锋公司辩称，原告于2018年8月27日向被告提交由赵晓东亲笔签名的身份证复印件，2018年11月12日赵晓东自行交付税款，并于2019年5月20日提交赵晓东亲笔签名的不动产登记申请书，2019年6月21日被告短信通知原告领取不动产权证书。根据《商品房购销合同》第十二条约定的办理房屋所有权登记的期限，原告提供相关办证资料后90天内，被告已为其办理完毕房屋所有权证，原告诉请被告赔偿延误办证损失28480元无事实依据。被告于2015年12月31日收到蒙自市城建档案室核发的《云南省建设工程档案初验认可证》，没有影响按期办理产权登记。请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告赵晓东提交的《商品房购销合同》复印件各一份；被告帝锋公司提交的《商品房购销合同》、《原告缴税书》、《不动产登记申请书》、《（2019）云2503民初1636号民事裁定书》、《领取钥匙证明》复印件一份、《短信通知截屏》打印件一份。本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：原告提交的《通知》、《商品房办理不动产权证一次性告知单》复印件各一份；被告提交的《云南省建设工程档案初验认可证》、《工程竣工验收证明》、《原告亲笔签名的身份证》、《通知》复印件各一份。本院认为，上述证据具有客观真实性、来源合法，与本案有关，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订合同编号：10011611的《商品房购销合同》，原告向被告购买由被告开发位于蒙自市朝阳路以南景观河小区D幢3单元6层602号房屋，购房总价款270828元。《商品房购销合同》第七条约定“甲方应于2017年1月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”第十二条约定“1.产权登记手续乙方委托甲方代办，乙方应在商品房交接后15天内，向甲方提供办理产权登记所需要资料，甲方收到乙方提供的相关资料后90天内，为乙方办理完毕房屋所有权证。2.在办理产权登记过程中所产生的税费由甲乙双方按规定各自承担，甲方不收取代办费用。”原告向被告支付购房款共计270828元，原、被告双方按《商品房购销合同》第七条、第十条的规定，于2016年12月24日进行了商品房交接，原告于2017年1月1日领取钥匙。原告自行缴纳契税2579.31元，并向被告提供了办证所需资料。2018年5月29日，被告帝锋公司在蒙自市景观河小区张贴《通知》，内容为“尊敬的景观河小区业主：根据国家产权制度改革政策和上级主管部门的要求，现准备为景观河小区业主办理《不动产权证书》。请各位业主于2018年6月1日至2018年6月9日，将办理《不动产权证书》所需的资料交到景观河小区中门物业管理办公室……附：需要提供的资料清单:1.所有买受人身份证复印件三份……”。2018年3月27日，景观河小区业主向蒙自市人民政府网留言，称蒙自市帝锋房地产开发公司开发的景观河小区楼盘，多次找开发商办理房产证事宜，总是以正在申报资料为由拖延产权过户时间，请政府负责监管的部门帮助解决。2018年3月16日蒙自市人民政府办公室作出回复，回复内容为：“根据《国土资源部住房和城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》，房屋登记等不动产登记职责统一整合到不动产登记机构，2016年8月20日不动产登记中心向社会发布公告，告知已停止办理房屋所有权初始登记发证，正式开展把房屋不动产登记发证业务办理工作。为配合做好相关工作，市房管处随即停止办理房屋所有权初始登记业务，并将相关职能划至不动产登记中心，该项目应由帝锋地产向不动产登记中心申请办理房地产初始登记证。经市房管处向帝锋地产了解，现正与市不动产登记中心对接，准备相关办证资料，计划于2018年12月31日前为业主办理完结。为有效督促帝锋地产尽快为业主办理不动产登记证，市房管处要求帝锋地产必须于2018年7月1日前为业主办理完毕。”2018年4月25日，蒙自市人民政府办公室作出回复，回复内容为：“经市房管处向帝锋地产了解，2018年3月与鸿源土地事务所签订合同，委托该事务所进行景观河小区权籍调查工作，计划于2018年4月完成数据整合后提交市不动产登记中心为小区业主办理不动产权证，帝锋地产已通知业主提前上税，准备办证资料，待数据整合后在小区门卫室收取资料”。2018年11月12日，景观河小区业主向人民网－领导留言板给红河州委书记留言，称蒙自市景观河小区于2016年下半年在延期半年后仍在消防设施、人防设施、监控设备等未配套，未验收的情况下开发商进行交房，截止目前为止，不具备办理不动产证的条件，请督促有关部门帮助解决。2018年12月6日，蒙自市住房和城乡建设局针对原告的信访作出回复，回复内容为“一、关于反映项目验收问题：该项目于2016年1月21日取得《建设工程竣工验收备案表》，2016年11月14日通过环卫验收，2017年2月13日取得《建设工程消防验收意见书》，2017年9月20日取得《人防工程竣工验收备案表》，2017年9月30日取得《建设项目竣工规划核实备案证》，2018年1月2日取得《云南省建设工程档案合格证》。二、关于办证问题：该项目应由帝锋房地产向不动产登记中心申请办理房地产初始登记；向不动产登记中心了解到，景观河小区已具备办证条件，待帝锋房地产至市房管处提取《商品房购销合同》后方可办理不动产权证书……”。2018年11月12日，原告赵晓东向税务部门缴纳了购房契税。2018年8月27日，原告向被告提交了身份证复印件，并于2019年5月20日，填写了《不动产登记申请书》。2019年6月11日，原告所有坐落于蒙自市学海路与朝阳路交叉口景观河小区D幢3单元6层602号的《不动产权证》办理完毕，产权证（2019）蒙自市不动产权第0013761号。2019年6月21日，被告以短信方式通知原告领取不动产权证书。本院认为，原告赵晓东与被告帝锋公司签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效。关于被告帝锋公司是否违约的问题。原告与被告签订的《商品房购销合同》第十二条明确约定，产权登记手续由原告委托被告代办，原告在商品房交接后15天内，向被告提供办理产权登记所需要资料，被告收到原告提供的相关资料后90天内，为原告办理完毕，但被告向原告交付房屋后，于2018年5月29日才向景观河小区业主发出《通知》，通知业主现准备为景观河小区办理不动产权证书，并告知业主提供办理产权登记事宜所需资料，被告超过合同约定期限代办产权证的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于违约金的计算。首先，对违约金计算标准的认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条仅约定了双方对产权登记应互负的履行义务，并未明确约定若逾期办理房屋权属证书违约方应承担的违约金或违约金的计算方式，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中规定的“出卖人的原因”，具体指开发商土地手续暂时不合法、未取得土地使用权证书、未完全缴纳土地出让金、未能及时取得房地产调查或测绘报告、未能及时缴纳相关建筑土地税费、未能及时将商品房的抵押权注销或未能及时解除人民法院对商品房的查封等情形，根据蒙自市人民政府于2018年3月6日、2018年4月25日及2018年12月6日，蒙自市住房和城乡建设局针对小区业主所作的回复，被告不存在上述情形，故原告赵晓东主张以房屋总价款为基数，按中国人民银行同期贷款利率日万分之1.319的标准计算违约金的理由，缺乏适用该条的事实基础，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案违约金计算应体现以补偿性为基础、以惩罚性为补充、以担保性为实效的原则，本院对原告主张的逾期办证违约金酌情以购房总价款为其数，按每日0.05‰的标准计算。其次，对违约金计算期间的认定。根据原告领取钥匙的时间、双方约定的代办证期限及被告帝锋公司通知景观河小区业主办证的时间，本院认定违约金计算期间为2017年4月17日至2018年5月28日（406天）。综上，本院认定被告帝锋房地产公司因逾期办证应承担的违约金为5497.8元（270828×0.05‰×406）。被告已于2018年5月29日通知景观河小区全体业主于2018年6月1日至2018年6月9日，提交办理《不动产权证书》所需的资料，已尽到在办理产权证过程中通知原告提交所需资料的附随义务，但原告未按时提交，因其未及时提交所扩大的损失应自行承担。故对原告请求2018年5月29日至2019年6月11日期间违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：被告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告赵晓东违约金5497.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费512元，减半收取计256元，由原告赵晓东负担231元,由被告蒙自帝锋房地产开发有限责任公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  梁旭娇二〇一九年十二月十日书记员  白梦婷