重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终7946号上诉人(原审被告)：张礼涛，女，汉族,1963年5月31日生，住重庆市九龙坡。委托诉讼代理人：马明珠，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周汇子，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李彦，男，汉族，1981年8月14日生，住重庆市南川区。被上诉人(原审原告)：刘世宇，女，汉族，1988年2月9日生，住重庆市南川区。共同委托诉讼代理人：贺奥梦，重庆扬华律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：秦怡，重庆扬华律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审第三人）：重庆新贵坊房地产经纪有限公司，住所地重庆市北部新区龙展路73号，统一社会信用代码91500000MA5UT1485U。法定代表人：宋长红，总经理。委托诉讼代理人：杨吉，该公司员工。被上诉人（原审第三人）：重庆中环互联房地产顾问有限公司，住所地重庆市江北区建新北路38号2幢26-3，统一社会信用代码91500105MA5UK3CW90。法定代表人：腾聪，总经理。委托诉讼代理人：章椿苹，该公司员工。原审第三人：重庆三峡银行股份有限公司九龙坡支行，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊路三村1号1栋1-1、1-2号，统一社会信用代码91500000693941427A。负责人：蒋政。委托诉讼代理人：彭玥，该公司员工。原审被告：李图学，男，汉族，1963年9月18日生，住重庆市大渡口区。上诉人张礼涛因与被上诉人李彦、刘世宇、重庆新贵坊房地产经纪有限公司（以下简称“新贵坊公司”）、重庆中环互联房地产顾问有限公司（以下简称“中环公司”）、原审被告李图学、原审第三人重庆三峡银行股份有限公司九龙坡支行（以下简称“三峡银行九龙坡支行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初26100号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张礼涛上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：1.一审法院错误认定本案行为性质，错误适用法律。无权代理指无权代理人代理他人从事民事行为，无权处分指行为人没有处分权，却以自己的名义实施对他人财产的处分行为。无权处分与无权代理的区别在于在没有处分权的情形下，用什么名义实施处分行为。以自己的名义实施的处分行为构成无权处分，而以他人名义实施的处分行为构成无权代理。上诉人未经授权，以共有人李图学的名义，代理处分与李图学共有房产的行为不是无权处分，而是无权代理。双方签订的《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》为效力待定的合同。事后未得到李图学的追认，合同无效。而一审法院认为上诉人处分共有人财产的行为构成无权处分，适用《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，认定合同有效错误。2.上诉人的行为不构成表见代理，被上诉人应承担主要过错责任。双方签订合同之时，李图学并未到场，上诉人也未出示过授权委托书。合同中明确载明：乙方已知晓产权人为张礼涛、李图学，并自愿与产权人之一的张礼涛签署本合同，”落款处李图学的签字也是写明“张礼涛代”，被上诉人明知上诉人的处分的是其与李图学的共有房产，而未尽审慎义务。在没有任何授权证明的情况下仍与上诉人签订合同，存在明显过错，应承担主要过错责任。上诉人的行为也不构成表见代理，双方签订的合同为无效合同。3.被上诉人三、四作为从事商品房买卖的专业机构，对造成合同无效存在过错。被上诉人三、四熟悉房屋交易流程以及相应手续，但未尽基本的审查义务，在明知案涉房屋为上诉人与李图学共有，不仅未要求上诉人提供授权委托书，也未向被上诉人告知由上诉人代共有人签订合同的后果。应承担相应的过错责任。上诉人擅自处分共有房产对造成合同无效有过粗哦，应承担缔约过失责任。被上诉人并未举示因其不能买房而遭受的损失的证据。其所付定金由中介方收取，中介愿意归还，应驳回被上诉人的全部诉请。被上诉人李彦、刘世宇答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人新贵坊公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人中环公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告李图学二审未作答辩。李彦、刘世宇向一审法院起诉请求，1、解除买卖双方的房屋买卖合同关系；2、张礼涛、李图学共同返还李彦、刘世宇定金5万元；3、张礼涛、李图学支付李彦、刘世宇违约金29万元（成交价的20%）；4、张礼涛、李图学赔偿李彦、刘世宇已支付的中介费2.7万元；5、张礼涛、李图学支付李彦、刘世宇的律师费5000元；6、本案诉讼费及保全担保费等由张礼涛、李图学承担。审理中，李彦、刘世宇陈述解除合同的理由和依据：张礼涛、李图学违约行为导致合同无法继续履行，根据合同约定李彦、刘世宇有解除权，并有权主张违约金。2018年5月26日，在第三人居间下，李彦、刘世宇与张礼涛、李图学签订房屋买卖合同，约定李彦、刘世宇购买张礼涛、李图学所有的房屋一套，合同就坐落、价款和违约责任等进行了约定。签约后，2018年7月，张礼涛、李图学明确表示不履行合同不出售房屋，致使李彦、刘世宇的购房目的无法实现。张礼涛、李图学已构成根本违约，应当承担相应的法律责任。张礼涛辩称，1、同意解除房屋买卖合同关系，但不同意其他诉讼请求。2、张礼涛、李图学系朋友关系，房屋为张礼涛、李图学共有，张礼涛未征得李图学的同意擅自处分该房屋构成无权处分；合同无法履行是由李彦、刘世宇和中介公司导致的，在合同中已经明确告知李彦、刘世宇产权为张礼涛、李图学所有，但并未要求张礼涛出具书面的授权委托手续，李彦、刘世宇存在过错。中介公司作为居间服务的提供方，对房屋交易行为有清晰的认知，其明知但并未告知及监督张礼涛及李彦、刘世宇完善相应手续导致交易产生问题，应当承担责任；故在李图学不同意的情况下，本案合同无法履行。综上，请求依法判决。李彦、刘世宇主张的违约金过高，请求法院依法调低。李图学辩称，对本案买卖合同自始至终不知情，对张礼涛单方处分行为事先不知情，事后也不追认，李图学无过错。请求驳回李彦、刘世宇全部诉讼请求。第三人新贵坊公司、中环公司述称，1、两第三人之间系合作关系。买卖合同的居间方是新贵坊公司，是买卖合同的实际经办人。居间合同是由中环公司提供，由新贵坊公司将合同带至中环公司签署，但相应的居间服务费由新贵坊收取并出具新贵坊加盖印章的收据。2、2018年5月26日，张礼涛与李彦、刘世宇签订买卖合同，张礼涛代李图学签的名字。李图学未到场，中介公司也无李图学的联系方式。张礼涛称可以代表李图学签字，并提供了身份证、户口本等相应资料，但无委托手续。中介公司没有与李图学联系过，均是张礼涛与李图学联系的。3、我方要求张礼涛去打产调，但是张礼涛也未将产调交给中介公司，并且拒绝到中介公司收取李彦、刘世宇在中介公司托管的5万元定金。4、后张礼涛于2018年7月18日在微信上表示不出售房屋了。第三人重庆三峡银行股份有限公司九龙坡支行未到庭，亦未提交书面答辩意见。一审经审理查明，2018年5月26日，李彦、刘世宇（乙方、买方）与张礼涛、李图学（甲方、卖方）签订《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》，其中，张礼涛在甲方处另外签署了“李图学”的名字，并注明“张礼涛代”字样。合同约定：1、甲方及产权共有权人同意，自愿将拥有的坐落于重庆市北部新区X号21幢1单元22-1出售给乙方，证书编号2016-X，建筑面积94.91平方米，甲方保证对房屋拥有完全的处分权；2、约定交易价款145万元整，签约日支付购房定金5万元，付款方式（定金除外）：约定于甲方完成解押手续后于2018年8月26日内办理过户手续，乙方于过户当日将购房款一次性支付给甲方；3、本合同订立后，甲乙双方同意向新贵坊公司支付房产信息咨询服务费，并约定由乙方支付27000元；4、违约责任：若甲、乙双方任何一方违反约定，对方可以解除合同，并可以选择定金责任或者要求按照成交价20%支付违约金。5、其他约定：乙方已知晓产权人为张礼涛、李图学，并自愿与产权人之一张礼涛签署本合同，张礼涛承诺已取得产权共有人李图学授权代为出售上述房产，否则视其根本违约；乙方同意在甲方提供产调后，由丙方新贵坊公司退还给甲方购房定金。2018年5月26日，李彦通过母亲张定学向第三人中环公司账户转账支付了代管定金5万元、解押费300元、公证代收费880元、过户代办费2000元和佣金27000元，新贵坊公司出具了30180元的收款收据，张礼涛出具了50000元的定金收据。对于定金50000元的收取，第三人新贵坊公司认可该50000元实际是由新贵坊公司收取的，并同意在本案判决后退还给李彦、刘世宇。关于信息咨询服务费（佣金）27000元，新贵坊公司称已经收取且合同已经签订，不予退还。审理中，李彦、刘世宇举示了委托代理合同、发票、转账记录；证明李彦、刘世宇已经支付律师费5000元。李彦、刘世宇举示了房屋产权登记信息表、保函费票据、诉讼费、保全费票据，拟证明李彦、刘世宇已经申请诉讼保全，支付保全担保费5000元。李彦、刘世宇因诉讼产生诉讼费17850元，诉讼保全费7520元（另案保全费5000元，本案保全费2520元）。李彦、刘世宇举示了张礼涛“常住人口登记卡”，拟证明在张礼涛携带房屋产权资料及产权人身份证件原件到场的情况下，李彦、刘世宇充分信任张礼涛是经过李图学授权的。李彦、刘世宇举示了微信聊天记录（张礼涛与新贵坊公司），拟证明张礼涛对外和李图学称夫妻关系，且一再表示已经取得另一产权人的同意，但后来明确表示不卖了。张礼涛、李图学举示了张礼涛结婚证及张礼涛丈夫死亡证明，李图学结婚证及离婚证，拟证明张礼涛、李图学系朋友关系，各自单身。审理中各方发表了以下意见：1、审理中各方确认：产权人系张礼涛、李图学，合同中李图学的签字系张礼涛代李图学签的。李彦、刘世宇与张礼涛确认：李彦、刘世宇与张礼涛之间的房屋买卖合同关系于2019年2月28日解除。李彦、刘世宇称：中介公司向李彦、刘世宇表示该房屋在中介公司挂出时间已久，产权人均认可出售，再加上张礼涛也持有李图学的身份证及房屋相关资料的原件，所以李彦、刘世宇相信其有权出售。张礼涛称：李彦、刘世宇明知产权人系张礼涛、李图学，但未要求张礼涛出示李图学的授权手续，李彦、刘世宇存在过错。李图学称：签约不知情，事前无授权，事后不追认。新贵坊公司及中环公司称：二产权人在之前都表示过出售。但中介方持有的证据也只有与张礼涛之间的聊天记录，从挂出房屋出售到签约均未与李图学联系过。审理中，各方陈述目前房屋市场价值：李彦、刘世宇:170万元。张礼涛、李图学:145万元。第三人:168万元。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用的原则。依法成立的合同受法律保护。根据现有证据不能证明张礼涛出售案涉房屋前取得李图学的同意或授权，事后李图学对张礼涛出售案涉房屋的行为也未追认。因此，张礼涛系在未取得案涉房屋共有产权人李图学授权或同意的情况下与李彦、刘世宇建立的房屋买卖合同关系。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，此协议亦系房屋买卖合同双方的真实意思表示，未损害国家、集体或社会公共利益，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。故李彦、刘世宇与张礼涛之间因签订的《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》建立的房屋买卖合同关系系有效合同关系，对合同当事方产生约束力，张礼涛应承担作为卖方的义务，该合同对李图学不产生约束力，李图学对此不应承担责任。故，对李彦、刘世宇对李图学的请求，该院不予支持。本案中，李彦、刘世宇与张礼涛双方于2018年5月26日签订的《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》中涉及的房屋买卖合同关系系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律规定，对双方均产生法律约束力，双方当事人应当严格依照合同约定，全面行使权利并履行义务。基于上述房屋买卖合同，李彦、刘世宇与张礼涛、李图学建立了房屋买卖关系，买卖双方应当积极、善意地行使和履行各自的权利义务。但张礼涛、李图学未经共有人同意处分共有财产，构成无权处分，因共有人不同意而导致合同无法履行，现李彦、刘世宇购房目的不能实现，有权解除合同，并可依照根据合同约定或法律规定主张张礼涛支付违约金或赔偿损失。审理中，李彦、刘世宇与张礼涛、李图学双方表示房屋买卖合同关系于2019年2月28日解除，该院予以确认。关于李彦、刘世宇主张的29万元违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现张礼涛、李图学未经共有权人的同意出售房屋的行为，导致合同无法履行，根据约定张礼涛、李图学应向李彦、刘世宇支付违约金。现李彦、刘世宇未提交相关证据证明其具体实际损失，张礼涛、李图学亦要求对违约金进行调低。综合考虑李彦、刘世宇明知张礼涛并非涉案房屋的完全产权人，仍轻信张礼涛有处分权，对合同不能履行应负担一定责任,以及案涉房屋的市场价格、因购买案涉房屋支付的中介费、因提起诉讼产生的律师费等情况。故该院酌情认定张礼涛、李图学给付李彦、刘世宇违约金20万元。李彦、刘世宇主张的中介费、律师费、保全担保费等共计3.7万元属于损失的范畴，李彦、刘世宇未举证证明约定的违约金低于造成的损失，此项内容已被违约金涵盖吸收。故对李彦、刘世宇上述主张，该院不予支持。关于李彦、刘世宇主张的返还定金。张礼涛、李图学未收取，系中介方收取，且中介方愿意返还。故对李彦、刘世宇的该项诉请，该院不予支持。关于保全费7520元，其中5000元系其他案件产生，与本案无关联，故本案的财产保全费用为2520元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李彦、刘世宇与张礼涛、李图学之间因2018年5月16日签订《重庆市城市房屋存量房买卖居间合同》建立的房屋买卖合同关系于2019年2月28日解除。二、张礼涛、李图学于本判决生效之日起10日内支付李彦、刘世宇违约金20万元。三、驳回李彦、刘世宇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费17850元、保全费2520，由李彦、刘世宇负担5850元，张礼涛、李图学负担14520元。二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，张礼涛与李彦、刘世宇签订的《买卖居间合同》载明，甲方张礼涛，共有人李图学。甲方处有张礼涛签字，李图学由张礼涛代签。据此，张礼涛在该合同甲方处签名，其一是以自己的名义处分案涉房屋；其二，以代理人的身份代共有人李图学处分案涉房屋。无论张礼涛基于上述何种意思表示，其均应向李彦、刘世宇承担该合同项下的责任。首先，张礼涛与李彦、刘世宇订立《买卖居间合同》，出售案涉房屋是其真实意思表示，不违反法律法规规定，虽未经共有人李图学同意，该合同无法继续履行，但不影响该合同对张礼涛及李彦、刘世宇具有约束力，该合同合法有效。其次，张礼涛代李图学签字，属于无权代理。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。据此，无权代理人实施的法律行为对被代理人发生效力，应由被代理人进行追认。就本案而言，《买卖居间合同》是否约束被代理人李图学，取决于李图学是否追认张礼涛的代理行为。在其追认前，《买卖居间合同》对李图学及李彦、刘世宇处于效力待定的状态。李图学未予追认，该合同在李彦、刘世宇与李图学之间归于无效。未被追认的无权代理行为仅仅是对被代理人李图学不发生效力，但在代理人张礼涛与相对人李彦、刘世宇之间发生代理实施的法律行为的法律效果。换言之，《买卖居间合同》对李图学不发生效力，并不等同于该法律行为即双方签订的《买卖居间合同》在代理人张礼涛与相对人李彦、刘世宇之间不发生法律效力。张礼涛与李彦、刘世宇签订《买卖居间合同》时，出具了李图学的身份证及房屋相关资料的原件，虽无李图学的书面授权，不足以认定张礼涛构成表见代理，但可以认定李彦、刘世宇不知晓张礼涛系无权处分，李彦、刘世宇属于善意相对人，其有权依据上述法条规定，基于《买卖居间合同》的内容，请求无权代理人张礼涛履行债务或赔偿损失。因张礼涛无法履行合同义务，理应向李彦、刘世宇赔偿损失，而一审法院依据合同约定由张礼涛向李彦、刘世宇支付违约金20万元亦未超过被代理人李图学追认时相对人李彦、刘世宇所能获得的利益。故张礼涛认为《买卖居间合同》无效，李彦、刘世宇系恶意相对人，应承担相应责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。另外，对于张礼涛要求新贵坊公司、中环公司承担过错责任的请求，因其在一审中未提出相应的诉请，二审不予审理。综上，张礼涛要求撤销原判，驳回李彦、刘世宇诉讼请求的上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审法院认定事实清楚，法律适用虽有不当，但处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费17850元，由张礼涛承担。本判决为终审判决。审 判 长 钱  昳  心审 判 员 吴杰审判员于利二〇一九年十二月三日法官助理 岳     林书 记 员 曾     燕