河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终7542号上诉人（原审原告）：泊头市曲美家居商城，经营场所：河北省沧州市泊头市工业区。经营者：倪永庆，该公司经理。委托诉讼代理人：安宝生，河北博海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青县苏宏物业服务有限公司，住所地：河北省青县新华西路北侧文教小区西侧。法定代表人：吴玉智，该公司总经理。委托诉讼代理人：张恒台（该公司办公室主任），男，1964年11月10日出生，汉族，住河北省沧州市青县。委托诉讼代理人：刘景臣，河北精忠致远律师事务所律师。上诉人泊头市曲美家居商城（曲美家居城）因与被上诉人青县苏宏物业服务有限公司（以下简称苏宏物业公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省青县人民法院（2019）冀0922民初1356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曲美家居城的上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人（一审反诉原告）诉讼请求；3.被上诉人退还原告租金154178元及利息4.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实、适用法律错误。1.一审判决认为：“因此可以认定原被告双方约定的租赁期限并非2017年3月30日至2018年10月30日，而是租赁合同补充协议载明的至2018年10月31日。双方订立的《铺位租赁及物业管理合同》（以下简称“合同”）第一条第一款约定“房号详见租赁合同补充协议”。可见，双方在订立“合同”时其补充协议其实就已存在。双方应同时签订的“合同”和补充协议，或者先签订的补充协议。在这种情况下，双方仍然在“合同”中约定租赁管理期限自2017年3月30日起至2018年10月30日止，这是双方对租赁期限的明确约定。虽然双方在补充协议中约定与“合同”发生冲突时以补充协议为准，但补充协议没有另行约定租赁期限，不存在“合同”与补充协议发生冲突的问题。补充协议中的租金计算及支付方式中，2018年10月31日至2028年10月31日租金概况；物业收取方式2018年10月31日至2021年10月31日，2021年10月31日以后三个阶段的物业费收取规定，也并未明确将租赁合同期限修改、延长。这样的约定应视为双方的预约，即双方届时如果继续承租应适用的条件。也就是说，2017年3月30日起至2018年10月30日是双方明确约定的固定租赁期限，之后为不固定的租赁期限。2、一审判决认为：“原告主张被告要求另行订立新合同，妨碍原告正常经营，证据不足，不予采信，故对原告要求解除合同、被告退还租金及利息并赔偿损失的主张，本院不予支持。”被上诉人在反诉状中称：自2019年春节前，上诉人对货物陆续打包撤离。被上诉人在和上诉人交涉时，上诉人以重新装修为名，停止经营。一审庭审时，被上诉人辩解时称上诉人未经书面申请擅自退场，直接影响了整个市场所在的区位，给市场造成不安定因素，被上诉人在交涉过程中，上诉人要强行拉走并报警……可见，被上诉人实际强行干预了上诉人的正常经营，上诉人无法正常进出货物，上诉人所述事实清楚、证据充分。上诉人因被上诉人的无理干涉已无法正常经营，再继续履行租赁合同只能给上诉人造成更大的经济损失。因此，上诉人要求解除租赁合同，退还上诉人没有实际承租期间的租金，符合实际情况与法律规定。依法应得到支持。3、一审判决认为：“因原告未按协议约定在2019年2月28日前支付2019年5月1日至2019年10月31日期间的租金154178元，已逾期交费超过一个月，被告有权要求原告支付逾期利息（因约定的日利率1‰过高，应按同期人民银行贷款利率上浮30%计算为宜）及违约金30835.6元（154178元×20%），并支付物业费3096.2元（0.49/㎡/月×1053.13㎡×6个月）。”如前所述，双方在2018年10月30日之后为不定期的租赁关系，被上诉人无权强迫上诉人承租。退一步讲，即使双方约定的租赁期限是从2017年3月30日至2028年10月31日，因被上诉人无理干涉上诉人的自主经营，致使上诉人无法经营，上诉人也有权要求解除合同，而无需承担任何违约责任。苏宏物业公司辩称，1.一审判决认定双方之间的合同自2017年3月30日至2028年10月31日，事实清楚，证据充分。被上诉人仅是物业服务公司，在2017年的春节后，有意在被上诉人所服务的皇室家居博览城二期租赁商铺，开办曲美品牌的家居销售业务。经协商，由被上诉人负责，对其选择的区域，业主进行洽商，先有业主22户，共计24套商铺，委托给被上诉人，由被上诉人以自己的名义和上诉人签订租赁合同，对价格、租期、付款时间节点三方分别达成共识后，被上诉人又和业主签订委托协议，租期就是十年，然后再有被上诉人和上诉人之间再统一签订书面合同。一审时，被上诉人提供了和22户业主签订的商铺委托协议，协议的内容和租期能够表明是十年，同时也提供了上诉人和被上诉人之间签订的租赁及物业管理合同，和租赁合同补充协议，从这两方面的合同可以看出是一致的。没有上诉人要求租期十年的前提，那么被上诉人也不会和业主签订那么长时间的委托，这是相对应的。为什么超过十年，是按照租赁的交易习惯，由于租期较长，加之实际签订合同到真正的交付经营，这里面有一个免租期，装修时间要免除，属于优惠的部分，因此，在关于给付租金部分分了阶段，也就是上诉人在强调的那一年半的时间，起算时间和收费标准都是低的，优惠的措施，而且由于被上诉人对整个物业租赁关系适用的是制式文本，所以从租赁物业管理合同的内容上没有办法把他写的比较详细，同时签订了一份补充协议，补充协议很明显租期是截止到2028年10月31日，从双方租赁的这种性质来看，需要把22套房子内部的结构打开，不可能仅租一年半；2、一审法院判令的要求继续履行，也是尊重事实，上诉人主张是由于被上诉人阻挠导致其无法正常经营，毫无事实依据。在一审中我方提供的证4，能够说明当时上诉人向被上诉人发出通知，因产品升级、门店需要重新装修，他们自己申请的歇业，而且证5、证6、录音光盘，证实上诉人一方认可拖欠租金，但再三推脱，很明显是上诉人拒不履行合同，属于严重违约。曲美家居城向一审法院起诉请求：1.解除原被告租赁合同；2.被告退还原告租金154178元及利息；3.被告赔偿原告损失100000元；4.案件受理费由被告承担。苏宏物业公司向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人履行租赁物业合同，向反诉人支付2019年5月1日至2019年10月31日的租金154178元、物业费3096元，并按日利率千分之一计算利息损失和综合费率20%的比例承担违约金；2.反诉案件受理费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2017年4月，原被告签订了甲方为青县苏宏物业公司、乙方为曲美家居城的《铺位租赁及物业管理合同》，合同约定：甲方租赁管理的铺位位于沧州市青县家居装饰商贸城二期内B1-2幢2层整栋（除11号外），建筑面积为1053.13㎡；租赁管理期限自2017年3月30日起至2018年10月30日止（含装修期天）；乙方应缴纳给甲方租赁铺位期间的租金、推广、运营等费用合计人民币97134元（以下简称为综合费用）；物业费（包括但不限于秩序维护、卫生管理费、公用设施使用费等）0.7元/㎡/月；乙方须按照本合同约定及时向甲方支付综合费用及相关费用；若乙方未能按本合同约定按时向甲方交付综合费用，乙方应按逾期交付综合费用总额1‰的日利率向甲方支付实际逾期日的逾期利息；若乙方逾期交付综合费用超过一个月的，乙方应除按逾期交付综合费用总额1‰的日利率向甲方支付实际逾期日的逾期利息外，还须按逾期交付综合费用总额的20%向甲方支付违约金；乙方应交纳的物业管理费等各项费用如有拖延，甲方参照上述标准加收延期付款利息和违约金。2017年3月30日，原被告签订了甲方为苏宏物业公司、乙方为曲美家居城的《租赁合同补充协议》，合同约定：1.此补充协议作为曲美家居入驻皇室家居装饰商贸城二期项目《商品房租赁合同》补充协议；2.租赁面积为1053.13㎡，租金标准0.8元/㎡/天，并对2017年3月30日至2018年10月30日、2018年10月31日至2028年10月31日期间租金概况及应支付日期分别进行了约定，其中：2017年3月30日至2018年10月31日租金为97134元，应支付日期为2017年3月28日；2018年10月30日至2019年4月30日租金为154178元，应支付日期为2018年7月30日；2019年5月1日至2019年10月31日租金为154178元，应支付日期为2019年2月28日；3.物业费收取方式：（1）2017年4月1日至2018年10月31日租赁期间，甲方承诺减免乙方此租赁期间全部物业费用；（2）2018年10月31日至2021年10月31日租赁期间，甲方承诺给予乙方物业费标准0.49元/㎡/月；（3）2021年10月31日后，物业费按物业公司规定收取。同时查明，2017年3月至8月，苏宏物业公司分别与青县皇室家居装饰商贸城B1幢2层1-10号、12-23号商铺业主签订青县皇室家居装饰商贸城商铺委托经营管理协议，合同均约定：委托代理期限为十年，自2018年10月31日起至2028年10月31日止；苏宏物业公司有权直接以自己名义与第三方（人）签订租赁商铺协议。另查明，2017年3月14日，原告向被告支付租房定金10000元；2017年4月12日，原告向被告支付租金87134元；2018年9月3日，原告向被告支付租金154178元。原告至今仍未支付2019年5月1日至2019年10月31日租金的154178元。以上事实由铺位租赁及物业管理合同、租赁合同补充协议、收款收据、沧州银行电子回单、青县皇室家居装饰商贸城商铺委托经营管理协议、皇室国际博览城二期宣传彩页及当事人的陈述予以证实。一审法院认为，原、被告签订的铺位租赁及物业管理合同、租赁合同补充协议均系双方真实意思的表达，不违反法律、行政法规的强制性规定，故该两份合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。租赁合同补充协议中租金计算及支付方式约定了2017年3月30日至2018年10月30日和2018年10月31日至2020年10月31日两个阶段的租金概况；物业收取方式约定了2017年4月1日至2018年10月31日、2018年10月31日至2021年10月31日、2021年10月31日以后三个阶段的物业费收取规定；且该协议约定，本协议与商品房租赁合同发生冲突时，以本协议为准。因此可以认定原被告双方约定的租赁期限并非2017年3月30日至2018年10月30日，而是租赁合同补充协议载明的至2028年10月31日。原告主张被告要求另行订立新合同、妨碍原告正常经营，证据不足，不予采信，故对原告要求解除租赁合同、被告退还租金及利息并赔偿损失的主张，本院不予支持；因原告未按协议约定在2019年2月28日前支付2019年5月1日至2019年10月31日期间的租金154178元，已逾期交费超过一个月，被告有权要求原告支付逾期利息（因约定的日利率1‰过高，应按同期人民银行贷款利率上浮30%计算为宜）及违约金30835.6元（154178元×20%），并支付物业费3096.2元（0.49元/㎡/月×1053.13㎡×6个月）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十一条第一项及相关民事法律政策之规定，遂判决：一、原告(反诉被告)泊头市曲美家居商城于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）青县苏宏物业服务有限公司租金154178元、物业费3096.2元、违约金30835.6元，共计188109.8元，并支付逾期利息（以154178元为基数，按同期人民银行贷款利率上浮30%计算，自2019年3月1日起计算至实际给付之日止）；二、驳回原告(反诉被告)泊头市曲美家居商城的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2560元、反诉费1720元，均由原告(反诉被告)泊头市曲美家居商城负担。本院二审期间，双方当事人均未提价新证据。经本院审理查明，双方当事人于2017年4月30日分别签订了《铺位租赁及物业管理合同》（以下简称租赁合同）、《租赁合同补充协议》（以下简称补充协议）。租赁合同明确约定租赁自2017年3月30日至2018年10月30日。该租赁合同第八条第（二）约定：合同续订1.在本合同租赁期届满时，乙方若有意续订合同的，应在本合同租赁期满前一个月以书面形式通知甲方，双方协商一致后另行签订合同。2.乙方未能在租赁期届满前一个月向甲方提出书面续订合同的申请或虽提出申请，但在租赁期满前一周内未能续订合同的，视为乙方自行放弃续租，则甲方有权在租赁期满后将本合同约定的租赁物另行出租给任何第三方使用。乙方物权向甲方或甲方铺位产权人索要装潢费或其他费用。补充协议第四条其他事项说明第2.约定：本协议与租赁合同发生冲突时，以本协议为标准；第3.除本协议明确标注的条款外，租赁合同内容应完全继续有效。上述事实由租赁合同、补充协议为证。上诉人于2018年9月3日向被上诉人支付租期至2019年4月30日的租金154178元，双方当事人对此无异议。2018年12月18日，上诉人与物业发生纠纷并报警，青县公安局出警，由出具证明为据。2018年12月上诉人撤货关门，2019年4月10日起诉至一审法院。另查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”关于双方当事人合同约定的履行期限及租金。补充协议约定了2017年3月30日至2028年10月31日期间的租赁面积、租金数额、支付日期等,但并未明确约定租赁期限。结合租赁合同第一条第3.约定：租赁期限自2017年3月30日至2018年10月30日止，第八条第（二）合同续租的约定、补充协议第四条其他事项说明“第3.除本协议明确标注的条款外，租赁合同内容应完全继续有效。”，由此可以认定补充协议未对租赁期限明确标注，在2017年3月30日至2018年10月30日租赁期届满后，双方续租应按租赁合同关于续租的约定另行签订合同。补充协议亦系双方当事人的真实意思表示，合法有效。故如续租之后关于租赁面积、租金数额、支付日期应适用补充协议。一审法院以补充协议约定的租金计算及支付方式推定租期有误，本院予以纠正。租赁合同届满后，双方未再签订新的书面租赁合同，但上诉人又向被上诉人支付租金154178元，被上诉人对此亦认可，故应视为双方以实际行为继续履行合同。由于双方未明确租赁期限，故为不定期租赁。二、双方的租赁关系是否应予解除。上诉人交纳的154178元，结合被上诉人的陈述及补充协议约定的租金计算，系2018年10月31日至2019年4月30日的租金。上诉人虽于2019年4月10日向一审法院起诉请求解除租赁合同等，但并未向被上诉人交接租赁标的，故其诉求被上诉人退还其租金及利息、赔偿其损失，于法无据，本院不予支持。但由于双方形成的系不定期租赁，故上诉人请求解除双方的租赁关系，本院予以支持。被上诉人向一审法院反诉请求被上诉人履行租赁合同，本院不支持。关于被上诉人反诉请求支付2019年5月1日至2019年10月31日的租金154178元、物业费3096元及承担违约金的问题，虽依法解除双方的不定期租赁合同，但鉴于2019年5月1日至2019年10月31日，上诉人未向被上诉人交接且实际占有租赁标的，给被上诉人造成相应损失，参照补充协议约定的租金计算数额，上诉人应向被上诉人支付该期间的损失154178元；但被上诉人主张该期间的物业费，没有物业管理事实，本院不予支持；被上诉人主张上诉人承担违约金没有事实基础，本院不予支持。综上所述，一审认定基本事实错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下一、解除双方之间的租赁关系；二、维持河北省青县人民法院（2019）冀0922民初1356号民事判决第二项；三、变更河北省青县人民法院（2019）冀0922民初1356号民事判决第一项为：上诉人泊头市曲美家居商城于本判决生效之日起十日内给付被上诉人青县苏宏物业服务有限公司损失154178元；四、驳回青县苏宏物业服务有限公司的其他的反诉请求；一审案件受理费2560元，由泊头市曲美家居商城负担，一审反诉费1720元，由青县苏宏物业服务有限公司负担；二审案件受理费5454元，由泊头市曲美家居商城、青县苏宏物业服务有限公司各自负担2727元。本判决为终审判决。审判长  胡希荣审判员  范秉华审判员  王兰英二〇一九年十二月十一日书记员  苏虹文