海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5362号上诉人（原审被告）：海南盛世开泰房地产开发有限公司，住所地海口市龙华区椰海大道316号椰海雅苑小区1号商铺，统一社会信用代码914600006872606414。法定代表人：何开喜，总经理。委托诉讼代理人：李传申，海南上哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李正军，男，1982年9月29日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：吴宇，海南大兴天泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴英伟，海南大兴天泰律师事务所律师。上诉人海南盛世开泰房地产开发有限公司（以下简称盛世开泰公司）因与被上诉人李正军房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初3974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛世开泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李正军的起诉；2.诉讼费由李正军承担。事实和理由：1非普通住宅土地增值税问题。（一）一审法院没有查明非普通住宅土地增值税的来源。1.由于房屋面积增加，增加盛世开泰公司房屋开发的巨额成本，导致产生非普通住宅土地增值税。海南省人民检察院第一分院（以下简称检察院）强制将团购房由单套普通住宅100平方米、130平方米、150平方米更改为非普通住宅150平方米、180平方米、200平方米，导致需要缴纳非普通住宅土地增值税。依据《土地增值税缴纳办法的规定》，凡是面积超过144平方米的房屋视为非普通住宅，需要缴纳土地增值税，按购房款的5%征收。如果不修改户型，此部分税费根本不需要缴纳。因检察院单方面变更户型原因，也造成盛世开泰公司承担了本不该有的土地增值税1000万元，非普通住宅土地增值税依法应由享受优惠待遇的购房者承担。2.配套费增加。因检察院原因，导致配套费由每平方米70元，增加到240元，每平方米多交170元，即配套费多了40747.7平方米×170元=6927109元。3.因检察院要求，修改电梯，增加太阳能，增加费用680多万元。4.因检察院修改房屋面积，导致重新设计，设计费增加共计20万元。以上总计多出的费用成本，按照《海口市商品房买卖合同》第十六条的约定，均应由购房者承担。（二）检察院决定非普通住宅土地增值税由购房者承担。房屋建设完工之后，检察院专门派人去税务部门交涉、谈判，均没有解决减免非普通住宅土地增值税问题，盛世开泰公司为了合作愉快、办理房屋产权证，于2013年1月4日缴纳非普通住宅土地增值税1000万元。2017年2月12日，盛世开泰公司就非普通住宅土地增值税问题专门发函给检察院，检察院于2017年5月5日作出《关于《关于椰海雅苑干警团购房情况的说明》的复函》，盛世开泰公司于2017年5月28日对复函提出非普通住宅土地增值税问题。2017年6月，检察院经过开会，再次明确干警住了大房子，土地增值税无法减免的话，谁购房，谁受益，土地增值税应该由购房者承担。本着谁受益谁承担的原则，检察院决定由购房干警自行承担非普通住宅土地增值税。（三）根据合同约定，非普通住宅土地增值税应由购房人自己承担。《海口市商品房买卖合同》第十六条约定：“买受人委托出卖人代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后，土地增值税清算时由于售价偏低调增价格，超过合同售价部分产生的各种税金由乙方承担。”根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，购房者应根据该条合同约定承担增加的非普通住宅土地增值税。（四）双方合同约定非普通住宅土地增值税属于购房干警承担的原因。非普通住宅土地增值税是因为检察院团购房价格每平方米2500元，低于建筑成本价格。房屋销售时，由于房屋价格偏低，盛世开泰公司没有赚取任何利润，而且因检察院的原因，各项费用成本增多，已在开发中承担巨额损失，因此，约定由购房者承担这部分的非普通住宅土地增值税。（五）非普通住宅土地增值税已全额缴纳给税务局，购房者应起诉税务机关退还，盛世开泰公司并没有占有该税款。2016年10月31日，经海口市地方税务局第一税务分局核定，盛世开泰公司已将非普通住宅土地增值税全额缴纳给税务局，该税款系因购房者的房屋面积超过144平方米才产生的，购房者是房屋面积的受益人，盛世开泰公司也没有接到税务机关退还非普通住宅土地增值税的任何通知，如果检察院干警认为自己可以不缴纳非普通住宅土地增值税，可以请求检察院继续协调税务机关免除非普通住宅土地增值税。二、一审程序严重违法。首先，一审中，盛世开泰公司对购房者偷税漏税的行为申请鉴定、调取证据，法院均不予准许，程序违法。其次，本案涉案房屋系盛世开泰公司与检察院合作开发的项目，应追加检察院作为当事人参加诉讼，一审法院未追加检察院作为当事人参加诉讼属于程序违法。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予改判。李正军辩称，缴纳土地增值税是盛世开泰公司的法定义务。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应按照本条例缴纳土地增值税。”第三条规定：“土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。”因此，土地增值税是按照盛世开泰公司销售房产取得的增值额（即利润）的一定比例征收，而不是按房屋大小征收。盛世开泰公司所谓“按《土地增值税缴纳办法的规定》，凡是面积超过144平方米的房屋视为非普通住宅，需要额外缴纳土地增值税，按购房款的5%征收”没有事实和法律依据。《海口市商品房买卖合同》第十六条约定：“买受人委托出卖人代缴税款，土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由买受人承担。”依据该条款，购房者只需承担超出合同售价部分产生的土地增值税，但本案并不存在该情形。购房者既没有缴纳土地增值税的法定义务，也不存在依合同约定承担超出合同售价部分产生的各种税金的情形，盛世开泰公司以代收费名义收取的土地增值税，没有事实和法律依据，应予以返还。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。李正军向一审法院起诉请求：1判令盛世开泰公司向李正军返还土地增值税19903.45元；2.案件受理费由盛世开泰公司承担。一审法院认定事实：2012年10月28日，李正军与盛世开泰公司签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：李正军购买盛世开泰公司开发的位于海口市××区房；建筑面积149.65平方米，每平方米2660元，总金额398069元；李正军委托世开泰公司代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由李正军承担。合同签订后，李正军依约向盛世开泰公司付清全部购房款。2018年5月7日，李正军为了办证并依据盛世开泰公司通知向盛世开泰公司缴纳了由于团购房面积改变而造成土增税代收代付费19903.45元。盛世开泰公司于2018年5月14日为李正军办理涉案房屋的《不动产权证书》[证号：琼（2018）海口市不动产权第XXXX号]。另查明，2016年10月31日，海南省海口市地方税务局第一税务分局作出《椰海雅苑项目土地增值税清算核定征收审核报告》，载明：椰海雅苑项目按普通住宅和非普通住宅分别缴纳土地增值税，核定征收率均为5%；盛世开泰公司开发的椰海雅苑项目应缴土地增值税17876578.9元，已缴土地增值税10826382.27元，应补缴土地增值税7050196.63元。一审法院认为，李正军、盛世开泰公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李正军、盛世开泰公司双方在《海口市商品房买卖合同》中约定：“李正军委托被告代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由李正军承担。”由于该条款未明确约定“相关税款”是否包含非普通住宅土地增值税，且盛世开泰公司未能提供证据证明其向李正军收取的非普通住宅土地增值税系椰海雅苑项目调增价格超出合同售价部分产生的各种税金。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”第三条规定：“土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。”故涉案房地产项目的非普通住宅土地增值税应由盛世开泰公司缴纳。盛世开泰公司收取了李正军非普通住宅土地增值税19903.45元没有事实和法律依据，李正军主张盛世开泰公司返还该土地增值税19903.45元，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：盛世开泰公司于本判决生效之日起十日内向李正军返还土地增值税19903.45元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298元，减半收取计149元，由盛世开泰公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明：2016年10月31日，海南省海口市地方税务局第一税务分局针对盛世开泰公司开发的椰海雅苑项目出具了一份《土地增值税清算核定征收审核报告》，该报告第三条审核情况第（一）条转让房地产收入：写明企业申报转让房地产收入总计357531577.91元，其中普通住宅收入231298273.51元，非普通住宅收入126233304.4元，审核无价格偏低调整。第（二）条转让房地产面积：写明企业申报转让房地产面积总计73149.14平方米，其中普通住宅面积31050.46平方米，非普通住宅面积42098.68平方米，审核无调整。除上述查明的事实外，本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，盛世开泰公司与李正军签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，故一审法院认定该合同合法有效并无不当，本院予以确认。关于盛世开泰公司是否应向李正军返还土地增值税的问题。双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十六条约定：“李正军委托盛世开泰公司代缴相关税款，同时椰海雅苑项目完工后土地增值税清算时由于售价偏低，调增价格超出合同售价部分产生的各种税金由李正军承担。”根据2016年10月31日海南省海口市地方税务局第一税务分局针对盛世开泰公司开发的椰海雅苑项目出具了一份《土地增值税清算核定征收审核报告》第三条审核情况明确写明对于房地产收入部分，经审核无价格偏低调整。故盛世开泰公司主张其向李正军收取的“代收代付税费”属于双方《海口市商品房买卖合同》第十六条因约定的“因售价偏低，调整价格超出合同售价部分产生的税金”，应由李正军承担的理由不成立，本院对其主张不予支持。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”涉案房地产项目的非普通住宅土地增值税应由盛世开泰公司负责缴纳。盛世开泰公司无权向李正军收取土地增值税，故一审判决盛世开泰公司向李正军返还土地增值税19903.45元并无不当，本院予以维持。综上所述，盛世开泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费298元，由海南盛世开泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈桂华审 判 员 陈杰林审 判 员 韩 芬 二○一九年十二月十三日法官助理 汪 伟书 记 员 陆 云速 录 员 吴虹瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（3原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（4原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。