文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘13民终2267号上诉人（原审被告）：吴亮，男，1985年12月1日出生，汉族，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：李文其，山西得民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李斌，男，1974年11月5日出生，汉族，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：王梦飞，冷水江市正为法律服务所法律工作者。上诉人吴亮因与被上诉人李斌房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省冷水江市人民法院（2019）湘1381民初2026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴亮的上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决,依法改判上诉人不赔偿被上诉人经济损失,或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决认定事实不清,证据不足,适用法律错误,故意偏袒被上诉人一方。1、本案上诉人与被上诉人及冷水江市百业房地产经纪有限公司所签订的百业地产经纪有限公司房屋买卖(居间）合同是一份附条件的合同,待条件成立时合同才产生法律效力,而不是一份房屋买卖合同,该居间合同约定双方订立房屋转让协议书的时间为2019年8月15日前,而一审法院对此认定错误。2、上诉人与被上诉人没有签订《房屋转让协议书》的原因是因为双方没有约定具体办理时间,且该居间合同约定被上诉人向上诉人支付购房款的方式为银行按揭贷款,但这一条件永远无法成就,其间上诉人多次要求去银行办理银行按揭贷款手续,但对方不予理会,要求房产先过户,才去办理贷款。这一要求不符合按揭贷款的实质条件,其实就是将上诉人房屋过户到被上诉人后去银行办理抵押贷款,上诉人的交易安全得不到保证,该合同明显损害了上诉人的利益,是一份无效合同,一审法院将双方没有办理房屋转移登记的行为认定上诉人违约,属于认定事实不清,证据不足。3、退一步讲,即便上诉人存在违约行为,一审法院判决被上诉人违约损失过高,应依法予以纠正,判决书中一审法院认定被上诉人的实际损失为支付给经纪方的中介费10000元,而判决书由上诉人赔偿被上诉人经济损失30000元,属于适用法律错误。二、一审判决违反法定程序,因程序违法导致实体判决不公,本案一审开庭审理前上诉人因为百业房地产经纪有限公司违反《湖南省房地产经纪人管理办法实施细则》中有关规定,强制托管交易资金,并欺骗上诉人在房产过户前不去办理银行按揭贷款,而是要求房产过户后,由被上诉人支办理房屋抵押贷款,损害上诉人的利益,要求追加冷水江市百业房地产经纪有限公司为第三人参加诉讼,被一审法院裁定驳回,庭审中上诉人又要求追加百业房地产经纪有限公司为被告参加本案的诉讼,而一审法院又当庭口头驳回,上诉人认为上诉人的请求符合法律规定,一审法院口头驳回,违反法定程序。被上诉人李斌辩称：一、上诉人吴亮不遵守合同约定，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判；二、上诉人吴亮与被上诉人李斌房屋买卖合同合法有效，系双方真实意思表示，应当予维护；三、一审程序合法；四、上诉人的上诉状前后矛盾，既然说合同无效，就不存在违约行为，但上诉状的第三点提到违约金计算过高。若改判，请求二审法院按照合同约定的购房款的百分之二十计算违约金。原告李斌向一审法院起诉请求：判决被告吴亮赔偿经济损失63960元。一审法院认定的事实：2019年7月15日，原告李斌（买方）、被告吴亮（卖方）通过冷水江市百业房地产经纪有限公司（经纪方）签订了《百业房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》。合同主要内容为：1、买方通过经纪方购买卖方住房一套（产权证号为冷房权证冷办字第××号），建筑面积124.55平方米（以房屋所有权证上记载为准）。2、该房屋转让成交价为319800元。3、付款时间及方式：买方在签订本合同时支付购房定金20000元（定金由经纪方托管）。买卖双方定于2019年8月15日前在房产局签署《房屋转让协议书》，并办理过户递件手续后当天买方应付房款49800元给卖方，由经纪方代为托管。剩余房款250000元按银行按揭贷款方式付清。4、如买方未能履行本合同条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方所有或买方按该房屋成交价格的20%赔偿给卖方；如卖方在收取定金后不履行合同条款将该房屋售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方或按房屋成交价的20%赔偿给买方。5、中介费10000元由买方承担。合同签订当天，李斌将定金20000元、中介费10000元支付给冷水江市百业房地产经纪有限公司。吴亮于当日出具了收到定金20000元的收据，但冷水江市百业房地产经纪有限公司没有将20000元定金支付给吴亮，而是由冷水江市百业房地产经纪有限公司另外出具了一张内容为“今收到吴亮出售冷办建新居委会3-802室房屋托管金20000元”的收据。此后，吴亮认为办理过户递件手续后只能办理房屋抵押贷款，而不是按约定的按揭贷款方式给付购房款，交易安全得不得保证，不同意办理房屋转移登记，导致上述合同无法履行。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告李斌与被告吴亮通过冷水江市百业房地产经纪有限公司订立的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，李斌与吴亮均应按约定履行各自的义务。本案争议焦点为：1、吴亮是否存在违约行为；2、如果吴亮存在违约行为，则李斌的损失应如何认定与承担。针对以上争议焦点，一审法院认为：1、合同签订当日，李斌已按合同约定将定金20000元支付给了经纪方，虽吴亮未收到此定金，但双方明确约定定金由经纪方托管，李斌已依约履行了合同义务。吴亮认为递交过户递件手续后，不能再通过办理按揭贷款的方式支付购房款，因而不再同意于2019年8月15日前办理房屋的转移登记，其行为已构成违约。吴亮认为按揭贷款是合同生效所附的条件，但根据双方的约定，按揭贷款是双方对购房款付款方式的约定，而不是对生效条件的约定，吴亮的此答辩意见与事实不符，一审法院不予采纳。2、吴亮的行为已构成违约，现李斌主张吴亮应按约定的“房屋成交价的20%赔偿给买方”方式来承担责任。双方在合同中约定“如卖方在收取定金后不履行合同条款将该房屋售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方或按房屋成交价的20%赔偿给买方”，双倍返还定金及“按房屋成交价的20%赔偿”均是双方对违约责任的约定，李斌作为守约方，有权选择对其有利的条款主张权利。现吴亮认为李斌主张的金额过高，要求适当减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，李斌的实际损失为支付给经纪方的中介费10000元，考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，一审法院认定李斌的损失为30000元，故吴亮应赔偿李斌经济损失30000元。对吴亮提出的要求驳回李斌诉讼请求的答辩意见，一审法院不予采纳。由经纪方托管的定金20000元，因经纪方未付给吴亮且在李斌购房目的已无法达成的情况下，李斌可以要求冷水江市百业房地产经纪有限公司予以退回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：限被告吴亮于本判决生效之日起三日内赔偿原告李斌经济损失30000元。案件受理费1399元，减半收取699.5元，由原告李斌负担371.5元，被告吴亮负担328元。二审中，被上诉人李斌为证明其主张，向本院提交如下证据：冷水江合创房地产经纪有限公司房屋买卖合同、房屋平面图、房产证、卖方承诺书、税务发票复印件各1份共计12张（与原件核对无异议），拟证明吴亮不愿意卖房后，李斌夫妇重新买了一套二手房，梁细文（李斌老婆）与段意娇签订的房屋买卖合同和原先与吴亮签订的基本相似，付款流程也相似，所有的手续都已经办理完成，也已经过户，并不像上诉人吴亮所称的二手房不能办理按揭。上诉人吴亮经质证认为，梁细文不是本案的当事人，与本案没有关联。证据不能达到其证明目的，只能证明另外有一套房屋经过交易，不能证明系按揭贷款，也没有房屋相关按揭贷款资料。对于这组证据不予以认可。经审查，被上诉人李斌提交的证据均不属于二审程序中的新证据，将结合一审查明的事实及其他证据予以综合认定。本院确认原审查明的案件事实。本院认为，本案二审中涉及的争议焦点问题：（一）案涉《百业房地产经纪有限公司房屋买卖（居间）合同》是否生效的问题。上诉人吴亮主张案涉合同系附条件的合同，在条件成就时合同才生效。双方约定是银行按揭方式支付购房款，但这一条件至今未成就。经查，李斌与吴亮通过冷水江市百业房地产经纪有限公司订立的房屋买卖合同在各方签字或盖章时合同成立。根据《合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。吴亮主张按揭贷款是合同生效所附的条件，但根据双方的约定，按揭贷款是双方对购房款付款方式的约定，而不是对生效条件的约定，吴亮的此上诉主张与事实不符，本院不予采纳。（二）上诉人吴亮是否违约、一审认定被上诉人李斌的损失金额是否正确的问题。本案中，李斌已依合同支付购房定金，履行了合同义务。吴亮认为递交过户递件手续后，不能再通过办理按揭贷款的方式支付购房款，因而不再同意于2019年8月15日前办理房屋的转移登记，其行为已构成违约。关于李斌损失金额的认定，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素认定3万元并无不当。（三）本案是否遗漏当事人的问题。上诉人吴亮主张一审遗漏当事人冷水江市百业房地产经纪有限公司，程序违法。经查，一审未追加冷水江市百业房地产经纪有限公司并无不当。综上所述，上诉人吴亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人吴亮负担。本判决为终审判决。审判长  胡春贤审判员  赵永安审判员  李 琛二○一九年十二月十七日代理书记员李奥琦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。