湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘07民终2190号上诉人（原审被告）：胡文利，女，1968年2月29日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：袁宜寿，汉寿县奋进法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：毛光煌，汉寿县龙阳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：常德市有美堂置业有限公司，住所地湖南省常德市汉寿县龙阳街道办事处护城社区辰阳南路233号（有美小镇内）。法定代表人：陈雪莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：周建新，湖南周建新律师事务所律师。原审被告：秦俊清，男，1967年3月29日出生，汉族，居民，住湖南省汉寿县。上诉人胡文利因与被上诉人常德市有堂美置业有限公司（以下简称有美堂公司）及原审被告秦俊清商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省汉寿县人民法院（2019）湘0722民初1651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡文利上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回有美堂公司的诉讼请求；2、由有美堂公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审未依法通知胡文利参加诉讼，程序严重违法。二、一审判决不公，严重侵犯了胡文利合法权益。三、一审判决认定事实错误。购房余款300000元在不能按揭贷款的情况下，并未就余款如何给付进行协商；律师事务所的律师函没有约定具体支付款项日期，没有逾期付款远超30日之说；一审判决对有美堂公司的违约行为视而不见，有美堂公司未按合同约定交房，并一房两卖；一审判决认定双方签有补充协议错误。三、一审判决适用法律错误。请求二审法院依法改判。有美堂公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。秦俊清述称，同意胡文利的上诉意见。有美堂公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除有美堂公司与胡文利、秦俊清于2017年11月27日签订的合同编号为208118的《汉寿县商品房买卖合同》；2、胡文利、秦俊清赔偿有美堂公司损失21087元（421740.00元×5%）；3、由胡文利、秦俊清承担本案诉讼费。一审法院认定事实：秦俊清与胡文利系夫妻关系。2017年11月27日，有美堂公司与胡文利、秦俊清签订合同编号为208118的《汉寿县商品房买卖合同》，约定有美堂公司将其建设的有美小镇商品房项目第10幢22层2202号房出卖给秦俊清、胡文利，房价款总金额421740元，胡文利、秦俊清应当于2017年11月27日前支付首付款121740元，余款300000元申请贷款支付。如不能按时办理按揭手续，则自动转为一次性付款。胡文利、秦俊清仅支付首付款121740元和维修基金5353元，余款300000元未付。2018年12月5日，有美堂公司委托四川兴蓉律师事务所向胡文利、秦俊清发出律师函，催促胡文利、秦俊清办理商品房公积金按揭手续。2019年1月9日，四川兴蓉律师事务所再次向胡文利、秦俊清发出律师函，告知如果截止到2019年1月15日前，胡文利、秦俊清仍未按约定支付房款，根据合同条款约定，有美堂公司将解除与胡文利、秦俊清签订的商品房买卖合同。一审法院认为，有美堂公司与秦俊清、胡文利签订《汉寿县商品房买卖合同》合法有效，双方应当依约履行合同义务。胡文利、秦俊清仅支付房屋首付款，余款300000元在不能办理贷款的情况下应按照合同约定转为一次性付款，而胡文利、秦俊清至今未付余款已构成违约。按照双方签订的《汉寿县商品房买卖合同》约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人自合同解除之日起15日内将买受人已付价款退还给买受人。本案中，双方虽未约定300000元的具体付款时间，但在有美堂公司两次发律师函催告胡文利、秦俊清办理300000元贷款，而胡文利、秦俊清未办理的情况下，可以认定胡文利、秦俊清履行不能，有美堂公司有权解除合同。故对有美堂公司要求解除与胡文利、秦俊清签订的编号为208118的《汉寿县商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持，有美堂公司应向胡文利、秦俊清返还已支付的购房款121740元。关于胡文利、秦俊清是否应支付违约金的问题。有美堂公司与胡文利、秦俊清双方未在合同中约定剩余房价款300000元具体的付款时间，不能认定胡文利、秦俊清逾期付款的时间。有美堂公司要求胡文利、秦俊清支付违约金没有事实和法律依据，对有美堂公司要求秦俊清、胡文利支付违约金的诉讼请求不予支持。遂判决如：一、解除常德市有美堂置业有限公司与秦俊清、胡文利于2017年11月27日签订的合同编号为208118的《汉寿县商品房买卖合同》，秦俊清、胡文利于本判决生效后15日后协助常德市有美堂置业有限公司办理上述合同的解除及注销备案登记相关手续；二、常德市有美堂置业有限公司于本判决生效后15日内返还秦俊清、胡文利已付购房价款121740元；三、驳回常德市有美堂置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7942元，减半收取3971元，由常德市有美堂置业有限公司负担1000元，由秦俊清、胡文利共同负担2971元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。胡文利提交四份新的证据材料。1、秦俊清的门诊诊断书，拟证明秦俊清耳朵有疾病，听力存在障碍，在一审庭审中的有关陈述不准确。秦俊清质证认可该证据。有美堂公司质证认为一审法院法官庭审时充分考虑了秦俊清的情况，提问都是在秦俊清听清问话后再进行下面提问，不存在听力障碍，也不存在表述不准确。本院认为，该证据只能证明秦俊清患有耳疾，并不能证明完全失聪，影响庭审及本案查明事实，不予认定。2、居住证明，拟证明胡文利与秦俊清虽是夫妻，但并未居住在一起，一审法院送达的文书胡文利未收到。秦俊清质证认可该证据。有美堂公司质证认为法院文书送达到秦俊清就说明送达了胡文利，因两人是合法夫妻，是家庭成员，对该证据不予认定。本院认为，该证据不能证明两夫妻未居住在一起，不予认定。3、胡文利的中国银行流水清单，拟证明胡文利有足够资金交纳购房款。秦俊清质证认可该证据。有美堂公司质证认为与本案不具有关联性，本案的事实是胡文利没有交纳购房款，存在违约，不予认定。本院认为，该证据并不能得出交纳购房款的结论，不予认定。4、补充合同，拟明合同双方并未约定购房款的付款时间。秦俊清质证认可该证据。有美堂公司质证认为不是新证据，不予认定。本院认为，该补充合同是当事人双方签订，可结合购房合同综合认定。有美堂公司提交了两份新的证据材料。1、汉寿县房管局房屋登记信息，拟证明诉争房屋已备案登记，不存在一房多卖。胡文利质证认为，诉争房屋已实际卖给他人，不予认定。本院认为，该证据不能达到未将房屋出售他人的目的，不予认定。2、微信聊天记录，拟证明有美堂公司向秦俊清发出信息，告之来公司办理贷款事宜。秦俊清质证认为没有收到该短信。胡文利质证认为，该信息胡文利本人并不知道，也并不是通知交购房款，不予认定。本院认为，该证据不能证明对交购房款进行了约定，达不到其证明目的，不予认定。秦俊清未提交新的证据材料。二审查明，2019年1月9日，四川兴蓉律师事务所通过顺丰速运向胡文利、秦俊清发出律师函，经查证该速递并没有送达到胡文利、秦俊清手中的信息。本案诉争房屋在房产管理机关预登记信息权利人仍为秦俊清、胡文利。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点：1、一审法院程序是否违法。2、有美堂公司是否具备单方面解除《商品房买卖合同》的理由。关于第一个焦点问题。秦俊清与胡文利是合法夫妻。民事诉讼法关于送达的法律条款有明确规定，法院在送达相关法律文书时，将文书送达给共同居住的成年家属即为送达，秦俊清虽与胡文利居住地不同，收到文书后，秦俊清作为胡文利的丈夫，可告知胡文利，秦俊清未告之不影响其送达效力。因此，胡文利该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于第二个焦点问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案有美堂公司提出解除合同是以上述第（三）项的理由提出。经本院审查，有美堂公司与秦俊清、胡文利签订的购房合同及补充合同中并未约定具体的最终房款的交付时间，在本案按揭贷款的房款无法到位的情况下，合同的双方应进行友好协商，对剩余房款怎样交纳、何时交纳进行讨论，并达成一致意见。有美堂公司并未协商而是通过律师事务所向秦俊清、胡文利发出律师函，告知如果截止到2019年1月15日前，胡文利、秦俊清仍未按约定支付房款，根据合同条款约定，有美堂公司将解除与胡文利、秦俊清签订的商品房买卖合同。但经查证，该律师函并没有送达到胡文利、秦俊清手中，且有美堂公司与秦俊清、胡文利所签合同并未约定具体付款时间，即不存在秦俊清、胡文利迟延履行协议的事实。上诉人胡文利要求继续履行协议的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，上诉人胡文利上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实和适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省汉寿县人民法院（2019）湘0722民初1651号民事判决；二、驳回常德市有堂美置业有限公司诉讼请求。一审案件受理费7942元，减半收取3971元，二审案件受理费7942元，合计11913元，由常德市有美堂置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  涂江波审判员  严钦华审判员  谭洪妮二〇一九年十二月九日书记员  宋金灵附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。