大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初10653号原告：大连万科物业服务有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区新生路万客园150号，统一社会信用代码91210200242395981T。法定代表人：张会，系总经理。委托诉讼代理人：牟春桥，男，1990年10月27日生，汉族，系该公司员工，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：宫静，女，1984年10月12日生，汉族，系该公司员工，住址大连市沙河口区。被告：项春杰，女，1966年7月31日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：江轲夫，男，1988年11月30日生，汉族，系被告儿子，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连万科物业服务有限公司与被告项春杰物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人牟春桥、宫静，被告项春杰及其委托诉讼代理人江轲夫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连万科物业服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠交的2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3,083.04元；2、判令被告按应付款项的日万分之五的标准向原告支付自2018年1月1日起至2019年12月31日的违约金585.78元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告所购买的大连市甘井子区房屋（即假日风景6#1—501），已于2008年办理入住，该房屋系由原告负责物业管理。但被告未能按时向原告交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3,083.04元、违约金585.78元。虽经原告多次催要，被告始终以各种理由加以拒绝，严重侵害了全体业主及原告的共同利益。根据《物业服务合同》第五章第十七条规定：业主办理入住手续时需预付物业服务费，此后物业服务资金按半年交纳，业主或者物业使用人应于每半年度最后一个月的25日前向乙方交纳下期的物业服务资金，在所交半年度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。为维护原告自身及全体业主的合法权益，特提起诉讼，恳请依法给予支持。被告项春杰辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：对欠费时间、收费标准、房屋面积没有异议。我是案涉房屋的房主。我家房屋从2011年开始漏水至今，2019年7月我自己重新装修了房屋，2019年8月又漏雨了，墙体都漏了，原告只是把外墙修复了，室内的损失没有赔付给我。我没有享受被告的物业服务和安全防范，物业门岗无人值守、小区垃圾随意堆放、报箱维修拖延、园区公共位置的墙体外观未进行维修和养护等，原告没有尽到职责，所以我拒交物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：1、2017年3月，大连万科假日风景小区第二届业主委员会与原告签订《物业服务合同》，其中合同对物业服务费标准及交纳方式部分的约定是：多层住宅的物业服务费标准为每月每平方米1.5元，业主或者物业使用人逾期交纳物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。合同期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止。2、被告系案涉小区业主，房屋位于甘井子区，建筑面积是85.64平方米，属于多层住宅的顶层。3、原告曾将被告诉至本院，要求被告支付自2016年1月1日起至2017年12月31日止拖欠的物业服务费及违约金。本院作出（2017）辽0211民初9696号民事判决，判令被告向原告支付拖欠的物业费3,083.04元。现被告拖欠原告2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3,083.04元未付。4、针对上述房屋出现的渗漏问题，原告曾联系开发单位并与开发单位相关人员一同到被告处进行过现场查看，2013年11月期间，开发单位针对房屋渗漏问题进行了相关维修。2017年11月12日，被告再次以房屋仍有渗漏问题向原告报修。2019年8月，因台风降雨，被告家又发生渗漏，原告对被告家顶棚、屋面以及外墙进行了维修。被告主张原告未对室内损失进行赔偿或维修，不同意交纳物业费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业服务企业已经按照上述合同履行了为小区全体业主提供物业服务与管理的相关义务，被告作为业主在接受物业公司提供的各方面服务的同时，理应按照合同约定的每月每平方米1.5元的标准及时足额交纳物业费，借故拖欠无理。现原告请求被告立即给付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费3,083.04元，理由正当且证据充分，本院予以支持。至于原告请求的违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，被告并非恶意拖欠物业费不支付，被告家房屋一直存在外墙渗漏等问题，虽然经过多次维修，但2018年期间又发生渗漏给被告家造成损失。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。关于被告辩称家中房屋渗漏不同意交纳物业费的意见，本院认为，房屋漏雨主要是房屋质量存在问题，并非原告的物业服务直接造成，且原告也多次进行了维修，可以看出原告一直积极履行维修义务，虽未达到被告满意，但原告已尽到物业服务的责任。现被告以房屋漏雨拒交物业费，没有依据，本院不予采纳。关于被告辩称室内损失赔偿问题，其与本案并不是同一法律关系，被告可另行主张解决。关于被告辩称物业门岗无人值守、小区垃圾随意堆放、报箱维修拖延、原告未对公共墙体及时维修等物业服务未达到相关标准的问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项规定，判决如下：一、被告项春杰自本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连万科物业服务有限公司物业服务费3,083.04元（2018年1月1日至2019年12月31日）。二、驳回原告大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告预交），由被告担负。被告负担部分，应于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  李晓男人民陪审员  王景华人民陪审员  赵 洋二〇一九年十二月九日书 记 员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。