安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终10133号上诉人（原审被告）：刘长荣，女，1975年12月6日出生，汉族，住河南省商城县。委托诉讼代理人：夏斌，安徽世邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晨，安徽世邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪春莲，女，1978年2月22日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：马茂磊，北京尚公（合肥）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥罗兰酒店管理服务有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区长江东路1068号和平大厦四层。法定代表人：刘长荣，总经理。上诉人刘长荣因与被上诉人汪春莲、合肥罗兰酒店管理服务有限公司（以下简称罗兰酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初7054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘长荣上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判汪春莲与罗兰酒店的房屋租赁合同有效，刘长荣无需返还房屋。事实与理由：1.一审法院认定事实不清。罗兰酒店成立于2008年12月19日，住所地是和平大厦四楼，而非七楼，刘长荣也并未与七楼的房东签订租赁合同，刘长荣并不是涉案房屋的事实承租人，实际承租人和使用人都是罗兰酒店。瑶海国资委向一审法院出具的情况说明内容与事实不符，刘长荣一直代罗兰酒店直接向瑶海国资委缴纳房租，瑶海国资委开具的收据中，已明确注明了刘长荣的名字，瑶海国资委不可能不知道转租一事。2.一审法院适用法律错误。罗兰酒店是实际承租人，而罗兰酒店现由案外人史斌经营控制。刘长荣与汪春莲之间的房屋租赁关系不应认定为无效。首先，刘长荣一直在代罗兰酒店缴纳房租，瑶海国资委对转租一事知情，且从未提出异议。其次，本案一审判决之日，瑶海国资委与罗兰酒店的事实租赁合同已经履行完毕，双方均没有要求确认合同无效，一审法院不能主动确认合同无效。再次，刘长荣与史斌的经营权转让案件正在瑶海法院审理，罗兰酒店的实际经营权掌握在史斌手里，此时判决刘长荣返还房屋，根本无法实现。一审法院在未查明事实的情况下判决，显失公平。另外，汪春莲与瑶海国资委的租赁合同已经解除，再判决将房屋返还给汪春莲没有法律依据。如果法院认定合同无效，史斌要返还案涉房屋给瑶海国资委，汪春莲或瑶海国资委返还出租房屋所得，而不是仅仅判定刘长荣返还房屋。综上，请求二审法院依法判决。汪春莲辩称，1.双方签订的房屋租赁合同有效，刘长荣和汪春莲存在事实上的房屋租赁合同关系，刘长荣需返还房屋并支付拖欠的房租；2.应由刘长荣承担一审及二审诉讼费。罗兰酒店未作书面答辩。汪春莲向一审法院起诉请求：1.解除汪春莲与刘长荣的房屋租赁合同，刘长荣、罗兰酒店自合同解除之日立即将涉案房屋腾空并归还汪春莲；2.刘长荣、罗兰酒店立即支付拖欠的房租，并按银行同期贷款利率支付逾期利息（截止2019年6月26日，被告共拖欠房租31446元）；3.本案诉讼费用由刘长荣、罗兰酒店承担。一审法院认定事实：2016年7月11日，汪春莲与刘长荣签订《宾馆转让协议书》一份，汪春莲将位于罗兰酒店（面积约1100多平方米）转让给刘长荣使用，转让时间2016年7月11日，共计转让款为580280元，转让费450000元，该转让费包括汪春莲对宾馆的装饰装修费用及设备、设施费用。（注：转让款加房租加押金）7月底付120000元，余款在2016年8月30日前一次性付清……。该宾馆房屋租赁合同由汪春莲协助刘长荣与房东重新签订《房屋租赁合同》，租赁期限：该宾馆七楼为三年，四楼为六年。汪春莲主张与刘长荣、罗兰酒店存在事实转租合同关系。另查明，2016年8月26日，瑶海资产管理公司（甲方）和汪春莲签订了一份《房屋租赁合同》，将坐落于长江东路1068号和平大厦七楼（建筑面积为309㎡），租赁给汪春莲作为商业用途使用。租赁期限自2016年8月27日起至2019年8月26日止，计叁年整。汪春莲对于房屋装修、改造后不可移动的建筑和设施设备，须按照当时的状况完好无偿地移交给甲方。2019年3月5日，一审法院受理了瑶海资产管理公司诉汪春莲房屋租赁合同纠纷，于同年7月26日作出（2019年）皖0102民初3514号一审民事判决：解除瑶海资产管理公司与汪春莲于2016年8月26日签订的《房屋租赁合同》；汪春莲于判决生效后十日内将合肥市瑶海区长江东路1068号和平大厦七楼的房屋腾空后返还给汪春莲……。再查明，合肥罗兰酒店管理服务有限公司于2008年12月19日成立，住所地为安徽省合肥市瑶海区长江东路1068号和平大厦四楼，2017年6月5日法定代表人由汪春莲变更为刘长荣。又查明，2019年8月20日，瑶海资产管理公司向一审法院出具情况说明：汪春莲所述将涉案房屋转租一事，我单位并不知情，也没有任何追认行为。一审法院向汪春莲释明，汪春莲明确表示不变更诉请。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，涉诉房屋所有权人系案外人瑶海资产管理公司，汪春莲与案外人系房屋租赁合同关系，在承租房屋期间，汪春莲作为出租人将涉案房屋对外转租，未经瑶海资产管理公司同意，至今，对于汪春莲的转租行为瑶海资产管理公司也不予追认，瑶海资产管理公司与汪春莲的租赁合同已经一审法院一审判决解除，故汪春莲主张与刘长荣存在事实房屋转租合同关系，应为无效。汪春莲请求返还涉案房屋应予以支持。汪春莲要求解除合同、支付租金及逾期利息的诉请，不予支持。汪春莲就无效合同产生的赔偿损失可另案诉讼。汪春莲主张由刘长荣、罗兰酒店返还涉案房屋，因汪春莲与刘长荣签订了《宾馆转让协议书》，汪春莲将罗兰酒店（罗兰酒店的经营场地含有涉案房屋）转让给刘长荣经营，刘长荣至今仍然担任罗兰酒店的法定代表人，按照合同相对性原则，应由刘长荣将涉案房屋返还给汪春莲。汪春莲主张缺少相关有效证据证明，不予支持。罗兰酒店经一审法院传票传唤未到庭参加诉讼，视为对其抗辩权利的放弃。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百一十二条、第二百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、刘长荣于判决生效后十日内将合肥市瑶海区长江东路1068号和平大厦七楼的房屋腾空后返还给汪春莲；二、驳回汪春莲的其他诉讼请求。案件受理费590元，减半收取285元，由汪春莲负担。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。本院认为，汪春莲将从瑶海资产管理公司承租而来的涉案房屋转租给刘长荣使用，双方由此订立《宾馆转让协议书》。然而汪春莲与瑶海资产管理公司之间的《房屋租赁合同》并未约定汪春莲具有转租权，汪春莲在未征得瑶海资产管理公司同意的情况下将房屋转租给刘长荣，属于无权处分。刘长荣称其代汪春莲缴纳房租，但瑶海资产管理公司出具的收据上载明的交款人仍为汪春莲，而非刘长荣，刘长荣以此来主张瑶海资产管理公司对转租事宜知情，缺乏依据。且瑶海资产管理公司在本案一审期间向一审法院出具了情况说明，明确表示对转租一事不知情且不予追认。因此，汪春莲的无权处分行为因未得到权利人的追认，其与刘长荣的事实租赁合同关系应为无效，刘长荣应当向汪春莲返还涉案房屋，双方就合同无效所导致的法律后果可依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定另案处理。刘长荣作为原审被告，在本案二审中要求确认汪春莲与罗兰酒店房屋租赁合同有效，属于原审被告二审新增诉请，不属于本案审理范围，本院不予处理。综上所述,刘长荣的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费586元，由刘长荣负担。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月二十五日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。