湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终3150号上诉人（原审原告）：李小军，男，1979年4月26日出生，汉族，湖南省嘉禾县人，住湖南省嘉禾县。上诉人（原审原告）：向东珍，女，1981年11月8日出生，汉族，湖南省嘉禾县人，住址同上。系李小军之妻。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：张勋兵，湖南德建律师事务所律师。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：李瑞琦，湖南德建律师事务所律师。上诉人（原审被告）：嘉禾县嘉瑞置业有限公司，住所地湖南省嘉禾县珠泉镇东塔商贸小区鑫源小区B座402房。法定代表人：陈建柏，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曾文斌，湖南广济律师事务所律师。上诉人李小军、向东珍因与上诉人嘉禾县嘉瑞置业有限公司（以下简称嘉瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服湖南省嘉禾县人民法院（2019）湘1024民初253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月28日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。李小军、向东珍上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判嘉瑞公司承担逾期交房违约金20,334元（在一审判决数额上增加15,270元，自2017年1月1日按房屋价款380,782元的0.02%计算日息至2017年9月24日）；2、本案所有的诉讼费用由嘉瑞公司承担。事实和理由：1、一审法院在未认定李小军、向东珍损失的基础上，认为逾期交房违约金万分之五过分高于损失，属认定事实不清。嘉瑞公司提交的《房屋租金合同》双方当事人均未到场，无法证明该合同的真实性。即便合同是真实的，也不能视为嘉禾县租房市场的普遍价格，房屋租金可能由于亲属、朋友关系等原因产生巨大变化，只有调查嘉瑞景程周边租房市场租金的普遍情况才能认定该片区域内同等类型、同等面积房屋的一般租赁价格。李小军、向东珍的损失还包括因延期交付造成装修成本的增加，影响房屋处分利益损失等，按照万分之二主张逾期交房违约金合理合法。2、《商品房买卖合同》是基于双方真实意思表示而签订，合法有效，一审法院擅自将逾期交房违约金降低至万分之0.5，侵害了李小军、向东珍的合法权益，属适用法律错误。嘉瑞公司处于强势地位，为销售房屋违约金高于买受人的违约金是正常现象，如认为依照日息万分之五计算数额过高，依据郴州市类似的判决，应认定日息万分之二的违约金。违约金既有补偿性质也有惩罚性质，如按照每日万分之0.5的标准，年利率仅为1.8%，远低于银行的同期贷款利率，且李小军、向东珍在签订合同前已经付清了全部房款，嘉瑞公司的合同利益和开发楼盘的利润已经提前兑现，过低的违约金对嘉瑞公司没有惩罚作用。综上，请求将本案发回重审或予以改判。嘉瑞公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回李小军、向东珍的全部诉讼请求；2、李小军、向东珍承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院关于嘉瑞公司违约的认定缺乏事实依据和法律依据，更与双方签订的《商品房销售合同》约定严重不符。《商品房销售合同》及《补充协议》中关于水、电、燃气开户费等费用属于李小军、向东珍要积极履行的合同义务，而不是一审法院认定的嘉瑞公司应由通知的附随义务。合同约定交房时间为2016年12月31日前，李小军、向东珍应在此之前积极缴纳水、电、燃气开户费等费用，李小军、向东珍延迟至2017年9月24日才缴纳，嘉瑞公司可以拒绝交付而不承担违约责任。2、一审法院关于政策原因及不可抗力认定错误。政府逾期交地13个月，虽然该事实在签订《商品房销售合同》之前，但不能否认给嘉瑞公司开发建设造成较大的影响，构成合同约定的不可预测且不可控制的政策性因素。2015年7月至2016年12月，嘉禾县累计有效降水天数为273天，比往年多出近三个月，嘉瑞公司不冒雨施工是为了保证工程质量，符合不可抗力的法定情形。一审法院忽略了雨水天气对建筑施工行业的影响，要求嘉瑞公司能预测未来一年的天气情况，加重了嘉瑞公司的合同责任。综上，嘉瑞公司在合同履行过程中没有故意损害李小军、向东珍合法权益的违约行为，延期交房合理、合法，应依法裁判。针对李小军、向东珍的上诉，嘉瑞公司辩称，一审法院关于违约金的调整是依据合同法的相关规定作出，嘉瑞公司不认可在合同履行过程中存在违约行为，是否应当支付违约金，由二审法院依法处理。针对嘉瑞公司的上诉，李小军、向东珍辩称，1、关于相关费用的代缴，嘉瑞公司没有明确通知如何缴纳、缴纳多少，其具有通知义务。签订合同时，嘉瑞公司已收取了部分契税、维修基金，并告知业主剩余费用在交房时一并收取，但在约定交付时间没有拿出达到交房条件的相关文件，造成业主拒绝收房。我国相关法律法规没有预交房概念，嘉瑞公司至今都没有拿出综合验收合格的备案登记。2、关于不可抗力情形的问题，根据合同约定，如发生不可抗力，开发商应在三十日内书面告知买受人，而本案中，买受人从未收到过任何存在不可抗力的书面通知。土地交付时间是2013年12月31日，合同签订时间是2015年到2016年，不影响合同签订的内容，如因第三方引起开发商违约，则是开发商与第三者的法律关系，而不能突破合同相对性影响本案合同。嘉瑞公司提交的气象局资料无法反映降水量是否达到足以影响施工的情形，其作为工程建设主体，应当考虑天气因素，合理安排施工任务。李小军、向东珍向一审法院起诉请求：1.判令嘉瑞公司承担逾期交房违约金人民币57,117元（自2017年1月1日起按每日万分之5计算至2017年9月24日）；二、本案诉讼费用由嘉瑞公司承担。一审法院认定事实：2015年10月7日李小军、向东珍（买受人）与嘉禾县嘉瑞置业有限公司(出卖人)签订《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，双方约定：买受人购买的商品房为嘉瑞景程项目中的第1栋20层1单元2003号房，按建筑面积单价2688元/㎡，房款总金额为380,782元，付款方式为银行商业贷款（2015年10月7日前首付款120,782元，余额260,000元向银行申请贷款支付）。出卖人交房期限为2016年12月31日前。交房条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。商品房基础设施设备：供水、供电出卖人负责办理开通手续；燃气、电话通信、有线电视、宽带网络、供暖由买受人自行办理开通手续。商品房达到交付使用条件后,出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。出卖人有权据实予以延期交房的情形：1）.遭遇不可抗力,或因政策性因素引起导致无法正常施工的，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2).买受人逾期支付房款的；3）.至约定交付之日，买受人应付代收代缴费用仍未交清的。出卖人逾期交房违约责任：逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。诉讼中，双方一致确认李小军、向东珍已支付完毕购房款。2017年9月23日李小军、向东珍向嘉瑞公司交纳自来水开户费、燃气开户费并接收涉案房屋。另查明，案涉楼盘于2019年1月才进行工程竣工验收。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依据上述合同的约定全面善意地履行各自承担的义务。李小军、向东珍已按照双方合同的约定履行了交付房款的义务。关于嘉瑞公司是否承担逾期交房的违约责任。本案双方有三个争议的焦点。一、关于嘉瑞公司主张李小军、向东珍于2017年9月23日才向嘉瑞公司交纳自来水开户费、燃气开户费，且契税至今未交，故依据合同嘉瑞公司可拒绝交房，不构成逾期交房违约行为。双方签订合同后，李小军、向东珍已履行交清全部房款的主要义务。关于其他代收代缴费用应当在案涉房屋符合交房条件后，由嘉瑞公司向李小军、向东珍履行通知义务进行缴纳。因嘉瑞公司在合同约定交房日，案涉楼盘尚未竣工验收，不具备交房条件，嘉瑞公司也未通知李小军、向东珍缴纳代收代缴费用，因此嘉瑞公司违约在先，故对嘉瑞公司此抗辩理由，不予采纳。二、关于嘉瑞公司主张存在不可抗力和政策性因素，不应承担延期交房的违约责任。在诉讼过程中嘉瑞公司提交《关于国有土地实际使用情况的请求报告》，拟证实因政府原因延期交地导致影响工期。因该事实发生在本案双方签订合同之前，嘉瑞公司在签订合同时已对工期的完成进行了合理的预估，在合同中承诺了交房期限，嘉瑞公司以合同之前的政府行为进行抗辩，其理由不成立，不予采纳。关于嘉瑞公司提交气象资料，拟证明嘉禾有效降水达到273天，影响工程施工，属于不可抗力的抗辩主张。关于天气原因，属于嘉瑞公司在计算交房期限时可预见范畴，对该抗辩主张不予支持。三、双方约定的逾期交房违约金为全部房价款的日万分之5是否过高。该违约金比例过分高于李小军、向东珍的损失，应当依法予以调整。鉴于本案系一审法院受理的业主起诉开发商商品房销售合同纠纷系列案之一，在系列案中对逾期交房违约金的约定不一，为统一尺度，酌情统一调整为日万分之0.5。综上，李小军、向东珍要求判令嘉瑞公司承担逾期交房违约金，对其合理合法的诉讼请求部分，依法予以支持。李小军、向东珍已付房款380,782元，嘉瑞公司应按日万分之0.5从2017年1月1日始至2017年9月23日向李小军、向东珍支付违约金5064元（即380,782元×0.00005×266天=5064元）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：“一、被告嘉禾县嘉瑞置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李小军、向东珍支付违约金5046元。二、驳回原告李小军、向东珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费614元，由被告嘉禾县嘉瑞置业有限公司负担54元，由原告李小军、向东珍负担560元”。二审中双方当事人均未提交新的证据，且对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院另查明，双方合同第十一条“交付时间和手续”中约定：至约定交付之日，买受人应付代收代缴费用仍未交清的，出卖人可据实予以延期。附件九补充协议的二、房屋交付及使用4、因买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款等相关手续，或买受人未付清房款、相关税费、维修基金、合同约定的违约金、出卖人代收代缴的有关费用等，出卖人有权拒绝交付房屋，不承担任何违约责任。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，焦点在于：一、涉案商品房交付时间如何确定；二、嘉瑞公司是否存在免责情形；三、违约金如何计算。关于焦点一。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。作为商品房开发企业，房屋应当验收合格是商品房买卖合同关系中交付的前提。本案中，至2019年1月嘉瑞公司建设的一期项目验收合格，故应当认定至2019年1月嘉瑞公司建设的一期项目才符合交付条件。一审法院以后面的验收合格，倒推追溯并认可嘉瑞公司于2017年12月底发出的《预交房通知书》的效力、认为2017年12月底已经符合交付条件，上述认定没有法律依据，也与客观实际不符。关于焦点二。根据以上分析，嘉瑞公司存在延期交付行为是客观事实。嘉瑞公司主张延期交付的原因是存在降水天气过多等天气异常的不可抗力因素以及政府迟延供地的政策性因素导致，本院认可一审法院的分析，嘉瑞公司上述理由不能成立。但是，双方在合同中明确约定了“买受人未付清房款、相关税费、维修基金、合同约定的违约金、出卖人代收代缴的有关费用等，出卖人有权拒绝交付该房屋，不承担任何违约责任。”本案中，购房户李小军、向东珍尚未交清契税，嘉瑞公司可以根据上述合同条款的约定延期交房。关于焦点三。由于嘉瑞公司存在延期交房的违约行为，而购房户存在未交清契税情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，结合本案实际情况，应互不追究违约责任。综上所述，嘉瑞公司的上诉理由成立，李小军、向东珍的上诉理由不能成立，一审认定事实基本清楚，适用法律不当，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖南省嘉禾县人民法院（2019）湘1024民初253号民事判决；二、驳回李小军、向东珍的诉讼请求。一审案件受理费614元，二审案件受理费，上诉人李小军、向东珍预交的308元和上诉人嘉禾县嘉瑞置业有限公司预交的50元，由李小军、向东珍负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 蒋 伟审判员 刘 军审判员 罗燕青审判员 林海波审判员 杨利平二〇一九年十二月二日法官助理韩淑静书记员邓婕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。