湖北省武汉市江岸区人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂0102执异445号异议人（案外人）卞祥平，男，1963年10月15日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人国字建（特别授权代理）湖北珞珈律师事务所律师。申请执行人钟儒波，男，1976年12月19日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，被执行人罗义，男，1982年12月9日出生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市黄陂区，被执行人郭苏慧，女，1985年7月25日出生，汉族，户籍所在地河南省林州市，本院在执行申请执行人钟儒波与被执行人罗义、郭苏慧民间借贷纠纷一案中，案外人卞祥平对执行标的提出异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人卞祥平称，请求解除郭苏慧名下位于武汉市武昌区万达御湖世家5栋2单元3902室房屋（以下简称涉案房屋）及相应土地的查封并中止对该标的的执行。2015年11月我通过房屋中介机构武汉百易居房地产咨询有限公司（以下简称百易居公司）与郭苏慧商谈房屋买卖事宜。2015年11月25日三方签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，我以总价3,900,000元购买涉案房屋，此后还就购买配套车位、款项支付等事项签订《补充协议》、《补充协议二》。合同签订当日我向郭苏慧支付定金100,000元，12月3日我追加支付定金900,000元，另在购房款外额外支付家具费用、维修基金、封阳台费用和物业费合计128,000元，并向百易居公司支付中介费3万元。当日，郭苏慧将房产交付给我，此后我对房屋进行装修后一直居住使用，并自行缴纳物业管理费、广电网络数字电视服务费等费用。自2016年1月至12月，我依约向郭苏慧支付购房款516,000元。因房屋尚不具备过户条件，我与郭苏慧暂未办理房屋转移登记手续。2016年12月，郭苏慧涉及多起债务纠纷，涉案房屋被多家法院查封，我不得已与郭苏慧、百易居公司签订《补充协议三》、《补充协议四》，并根据约定向贷款银行工商银行江岸支行偿还按揭贷款125,133.02元。涉案房屋在2017年2月28日才具备过户条件，此时房屋已被查封。首封法院为黄陂法院，我提起执行异议，黄陂法院裁定中止执行涉案房屋，后黄陂法院的债权人提起执行异议之诉，法院作出（2017）鄂0116民初5627号民事判决，确认了房屋归我所有，驳回了该债权人的诉讼请求，判决已经生效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定和黄陂法院已作出的生效判决，请求法院支持我的执行异议。申请执行人钟儒波述称，案外人的执行异议没有事实和法律依据，法院不应中止对涉案房屋及土地的的执行。一、涉案房屋买卖合同无效，涉案房屋系罗义与郭苏慧夫妻共同财产，即便两人在离婚协议中约定了财产分割，但协议不能对抗债权人，且该房屋尚未办理物权确认的手续，郭苏慧物权处置涉案房屋，更不能与卞祥平签订买卖合同。即郭苏慧与卞祥平签订买卖合同时，该房产并未登记在郭苏慧名下，不能使用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条规定。二、涉案房屋买卖合同，不能排除是郭苏慧为了逃避债务而与卞祥平虚构订立，该房屋买卖合同损害了我的合法权益，不得作为排除涉案执行的依据。三、卞祥平作为买受人并非善意的。卞祥平所述的房屋买卖中案外人是否有真实付款不能确定，卞祥平没有尽到合理的审查义务。卞祥平作为买受人，没有对涉案房屋的涉诉情况尽到合理的注意义务，房屋于2016年4月、5月、6月分别被三家法院查封，而在此期间，卞祥平仍然向郭苏慧支付了516,000元房款。卞祥平得知房屋被查封，明知买卖合同无法继续履行，仍然支付房款，属于自行扩大风险，应当承担不利后果。四、即使房屋买卖合同是真实的，案外人提出排除执行的理由也不能成立。案外人对房屋没有合法占有，房屋交易价格明显低于市场价，卞祥平将部分房款直接交给被执行人，致使我方债权无法获得清偿。本院查明，钟儒波与罗义、郭苏慧民间借贷纠纷一案,钟儒波于2016年6月6日起诉至武汉市洪山区人民法院。审理中，武汉市洪山区人民法院作出（2016）鄂0111民初2629号民事裁定书，轮候查封了涉案房屋。罗义、郭苏慧在答辩期内对管辖权提出异议，武汉市洪山区人民法院作出（2016）鄂0111民初2629号之一民事裁定书，裁定案件移送本院处理。罗义、郭苏慧不服该裁定提起上诉。武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01民辖终254号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院立案受理后于2018年6月6日作出（2017）鄂0102民初4686号民事判决书，判决如下：一、被告罗义于本判决生效之日起七日内向原告钟儒波返还借款300万元；二、被告罗义于本判决生效之日起七日内向原告钟儒波支付资金占用期间的利息（以300万元为本金，自2016年6月6日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，但不得超过年利率6%）；三、被告郭苏慧对上列第一、二项判项承担共同还款责任；四、被告罗义于本判决生效之日起七日内向原告钟儒波返还借款370万元；五、被告罗义于本判决生效之日起七日内向原告钟儒波支付资金占用期间利息（以370万元为本金，自2016年6月6日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，但不得超过年利率6%）；六、在计算最终利息时，以754,650元进行冲抵，超过部分冲抵第一判项的本金；七、驳回原告钟儒波的诉讼请求。案件受理费58,700元、保全费5,000元、邮寄费40元，合计63,740元，由被告罗义负担，被告郭苏慧对案件诉讼费28,683元承担共同责任。（2017）鄂0102民初4682号民事判决发生法律效力后，因义务人未履行义务，权利人钟儒波向本院申请强制执行，本院于2018年10月30日立（2018）鄂0102执2515号案件执行。执行中，本院以（2018）鄂0102执2515号之二执行裁定续封了涉案房屋，查封期限为2019年5月10日至2022年5月9日。由于首轮查封的武汉市黄陂区人民法院和第一轮轮候查封的武汉市武昌区人民法院对涉案房屋在查封到期后未采取续封措施，故本院的查封顺位现为首轮查封。另查明，2014年12月10日郭苏慧与武汉万达东湖置业有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，以总价3,814,545元购买涉案房屋，付款方式为首付款加贷款的方式，房屋备案登记在郭苏慧名下。2015年10月22日郭苏慧与罗义在民政部门签订《离婚协议书》约定涉案房屋归郭苏慧所有。再查明，2015年11月25日郭苏慧（卖方）、卞祥平（买方）与百居易公司（经纪代理方）签订《存量房居间（买卖）合同》，约定郭苏慧将涉案房屋出售给卞祥平，房屋总价3,900,000元，采取商业贷款方式结算房款。付款方式：签订合同当天支付定金100,000元，2015年12月5日追加支付定金900,000元，买方每月支付20,000元给卖方，此款从总房款中冲抵购房款，卖方将此款用于还贷；270,0000元于房屋可以办理交易的同时，由经纪代理方协助买方办理商业贷款，银行一次性将房款打入卖方账户。合同还就税费承担、违约责任等内容进行了约定。合同签订当日，卞祥平向郭苏慧支付定金100,000元，2015年12月3日卞祥平向郭苏慧支付102,8000元，其中包括定金900,000元及购房其他费用128,000元。2015年12月2日郭苏慧、卞祥平、百易居公司签订《补充协议》，就购买涉案房屋配套的车位进行约定，还约定将双方签订的《存量房居间（买卖）合同》中每月支付20,000元改为每月支付30,000元。2016年8月20日郭苏慧、卞祥平、百易居公司签订《补充协议二》，约定因郭苏慧无法偿还其牡丹卡信用卡分期贷款部分，卞祥平代郭苏慧偿还每月34,000元。2016年12月21日郭苏慧、卞祥平、百易居公司签订《补充协议三》，载明因郭苏慧出现债务纠纷导致涉案房屋被法院查封，卞祥平暂停支付居间买卖合同、补充协议、补充协议二中的款项，待郭苏慧债务纠纷解决后再继续支付有关款项。2016年12月26日，郭苏慧出具收条，确认截止2016年12月收到卞祥平购房款（含定金）1,516,000元。2017年4月27日郭苏慧、卞祥平、百易居公司签订《补充协议四》，载明郭苏慧对贷款银行工行江岸支行构成逾期，该协议签订之日起七日内卞祥平向工行江岸支行支付50,301.52元，用于支付郭苏慧所拖欠的按揭贷款本息，该款项在结算购房款时予以抵扣。若再发生拖欠按揭贷款本息的情况，卞祥平可自行决定以本协议相同的方式继续代郭苏慧向工行江岸支行偿还相关款项。此后，卞祥平按照《补充协议四》的约定代郭苏慧向工行江岸支行偿还涉案房屋的部分贷款。卞祥平自2015年12月起缴纳涉案房屋的物业费、燃气费等，占有使用涉案房屋。又查明，因涉案房屋的首封权利人黄军胜申请武汉市黄陂区人民法院处置涉案房屋，2017年11月10日卞祥平将其应付的剩余购房款2,258,866.98元支付给了武汉市黄陂区人民法院。该院将其中的1,185,519.88元支付给工行江岸支行，用于优先受偿抵押贷款的债权，余款发还债权人黄军胜1,068,669.51元。2017年11月22日工行江岸支行出具《关于郭苏慧贷款结清的情况说明》，载明2017年11月21日工行江岸支行收到武汉市黄陂区人民法院支付的款项，结清郭苏慧所欠涉案房屋的欠款本息。由于卞祥平对武汉市黄陂区人民法院的执行提出异议，2017年11月23日武汉市黄陂区人民法院作出（2017）鄂0116执异21号执行裁定书，认定卞祥平已向武汉市黄陂区人民法院缴存剩余购房款225.9万元（含应付银行按揭贷款117.9万元），裁定中止对涉案房屋的执行。后案件债权人黄军胜提起执行异议之诉，请求准予执行涉案房屋。2018年5月3日武汉市黄陂区人民法院作出（2017）鄂0116民初5627号民事判决，驳回黄军胜诉讼请求，该民事判决已于2018年6月11日发生法律效力。以上事实有《武汉市商品房买卖合同》、《离婚协议书》、《存量房居间（买卖）合同》、银行流水、《合计总收条》、《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》、《补充协议四》、《关于郭苏慧贷款结清的情况说明》、武汉市黄陂区人民法院作出的（2017）鄂0102执异21号执行裁定、（2017）鄂0116民初5627号民事判决、物业费、燃气费票据若干等证据证明。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，卞祥平在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，按照合同约定支付房款，并已实际占有使用涉案房屋。卞祥平在武汉市黄陂区人民法院的案件执行中，已按照法院要求将剩余房款交付执行。因房屋先因存在抵押不具备过户条件，后因郭苏慧涉诉，涉案房屋被法院查封无法办理过户登记，故房屋未能办理过户登记至卞祥平名下并非卞祥平的自身原因。卞祥平主张中止对涉案房屋的执行于法有据，并且得到了生效法律文书的支持，案外人的异议请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于武汉市武昌区万达御湖世家5栋2单元3902室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。审判长 王 芹审判员 王国林审判员 王丽娜二〇一九年十二月九日法官助理文娟书记员丁雯雯