广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1322民初3085号原告：李国清，男，汉族，1981年1月13日出生，身份证住址：江西省丰城市，委托诉讼代理人：邓日云，广东正觉律师事务所律师。被告：博罗美田义乌小商品投资有限公司，住所地：博罗县园洲镇兴园五路257号，统一社会信用代码：91441322084459803Q。法定代表人：邓素红，该公司经理。委托诉讼代理人：王强文，广东臻善律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢淑琪，广东臻善律师事务所实习律师。原告李国清诉被告博罗美田义乌小商品投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告在答辩期内向本院提起管辖权异议，本院经审查后作出（2019）粤1322民初3085号民事裁定，驳回被告提出的管辖权异议。被告不服裁定上诉，广东省惠州市中级人民法院作出（2019）粤13民辖终336号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告李国清的委托诉讼代理人邓日云，被告博罗美田义乌小商品投资有限公司的委托诉讼代理人王强文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李国清向本院提出诉讼请求：1.解除被告与原告2016年10月17日签订的《商铺使用权转让合同》；2.被告返还原告已付购房款30万元；3.被告支付原告违约金68310元（购房款30万元×0.3‰×759天）；4.被告承担本案原告律师费15000元；5.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年10月17日，原告与被告就位于惠州市××号义乌休闲服装批发城第一层A01号铺的使用权转让签订了《商铺使用权转让合同》，约定商铺的有偿使用年限38年，使用费合计30万元，分二期支付，各15万元，根据合同第八条第一款之约定，被告应于2017年5月1日前交付案涉商铺。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同约定时间交付房屋，原告多次到原购房地均无法找到被告踪迹，合同中约定的联络方式也无法联系。截至今日，争诉房屋尚未完工且一直处于停工状态。被告迟迟无法交楼给原告造成很大损失。庭审中原告变更第三项诉讼请求为以已付购房款为基数，按每日0.3‰的利率，从2017年5月2日起计算至款项付清之日止，暂计至2019年5月31日。原告为其主张向本院提交如下证据：一、《商铺使用权转让合同》。证明原告向被告购买商铺。二、收款收据。证明原告已全部付清购房款。三、律师费发票。证明原告为维权支付律师费15000元。被告博罗美田义乌小商品投资有限公司辩称，案涉物业未取得预售许可证及建设工程规划许可证，案涉合同应认定为无效合同。被告同意返还原告已付款项30万元，但不同意向原告中方其请求的违约金及律师费，因为合同被认定无效后，要求被告支付违约金及律师费就丧失了合同依据。被告为其辩称未向本院提交任何证据。经开庭质证，被告对原告提交的证据一、二真实性无异议；对证据三真实性无异议，但关联性有异议，该证据不能证明原告实际为本案维权而实际发生费用。本院经审理查明，2016年10月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺使用权转让合同》，主要约定：甲方将位于博罗县园洲镇兴园五路257号“园洲义乌休闲服装批发城”第一层A01号建筑面积23.5平方米的商铺的使用权转让给乙方；商铺使用期限为38年，自2017年5月1日起至2054年5月1日止；该商铺按套转让使用权，单价为每平方米16159元，按建筑面积计算，该商铺转让总价款为379746元，实际成交价为30万元；甲方应在2017年5月1日前将符合本合同约定的商铺交付给乙方使用。其中合同第九条“逾期交付责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，超过约定期限60天开始，甲方应按已付转让款的每日0.3‰向乙方支付违约金，合同继续履行；超过120天的，甲方应按已付转让款的每日0.3‰向乙方支付违约金，且乙方有权要求解除合同；甲方应在乙方要求解除合同的通知到达之日起30天内向乙方无息退还全部已付款，乙方未主张解除合同的，合同继续履行。合同还约定其他事宜。上述合同签订前后，原告分别于2016年10月14日、24日各向被告支付15万元，被告分别向原告出具相应的《收款收据》予以确认。原告主张被告未按约定时间交付商铺，故向本院起诉，提出前述诉讼请求。原告提供一张由广东正觉律师事务所于2019年6月24日开具的金额为26000元的律师费增值税普通发票，主张其为维护权利提起两次诉讼，本案所涉律师费为15000元。庭审中，被告陈述案涉物业部分有国有土地使用权证，但未取得建设工程规划许可证，也未将案涉商铺交付给原告使用。经本院当庭释明，如认定双方签订的《商铺使用权转让合同》无效，原告是否需要相应变更诉讼请求。原告表示不变更诉讼请求，但陈述如法院认定合同无效，被告应承担合同订立给原告造成的全部损失，包括资金占有使用费以及原告为主张权利而支付的律师费。另查明，被告系于2013年11月26日登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为实业投资、物业管理、房地产中介、销售代理、小商品批发零售等。本院认为，原告与被告于2016年10月17日签订的《商铺使用权转让合同》约定被告将案涉商铺使用权转让给原告，期间原告享有该商铺的使用、收益权利。《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”本案中，双方当事人约定被告提供案涉物业给原告有偿使用，并且具体约定了使用的期限，双方当事人设定的是商铺用益物权，而非所有权。结合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条关于租赁合同的规定，案涉《商铺使用权转让合同》符合租赁合同的定义，原告为承租人，被告为出租人，合同应定性为房屋租赁合同。关于《商铺使用权转让合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”的规定，案涉商铺未取得建设工程规划许可证，该事实被告也已当庭认可，因此被告就该商铺与原告签订的《商铺使用权转让合同》依法认定为无效合同。原告请求解除该合同，本院不予支持。关于原告的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因双方合同无效，原告主张被告返还其收取的30万元，被告亦无异议，本院予以支持。被告拟将未取得建设工程规划许可证的商铺出租给原告，而原告未尽到审慎审查义务，双方签订的合同无效，均具有过错，应根据各自过错承担相应责任。因无效的合同自始没有法律约束力，结合原告的诉请和实际损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，本院酌情认定被告以150000元为基数，自2016年10月14日起;以150000元为基数，自2016年10月24日起；均计至款项付清之日止，按照年利率6%向原告计付资金占用期间的利息。原、被告双方并未约定律师费的负担，委托律师代理并非原告解决本案争议的必然损失，原告主张被告承担其因在本案主张权利产生的律师费15000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认原告李国清与被告博罗美田义乌小商品投资有限公司于2016年10月17日签订的《商铺使用权转让合同》无效。二、被告博罗美田义乌小商品投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李国清一次性返还使用费300000元，并支付资金占用期间利息（其中以150000元为基数，自2016年10月14日起;以150000元为基数，自2016年10月24日起；均计至款项付清之日止，按照年利率6%计算）。三、驳回原告李国清的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3525元（适用简易程序已减半收取），由原告李国清承担300元，被告博罗美田义乌小商品投资有限公司承担3225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  黄利仁二〇一九年十二月五日法官助理林瑞菁书记员叶振康