湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12013号上诉人（原审被告）：唐超，男，1971年9月18日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：王书文，湘潭县天易法律服务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙市岳麓区天顶街道永燕新村村民委员会，地址：湖南省长沙市岳麓区枫林三路142号。法定代表人：彭冬泉。委托诉讼代理人：李雨林，湖南越一律师事务所律师。上诉人唐超因与被上诉人长沙市岳麓区天顶街道永燕新村村民委员会（以下简称永燕新村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（以下称原审法院）（2019）湘0104民初7862号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。唐超上诉请求：撤销（2019）湘0104民初7862号民事判决，依法将本案发回重审或改判。事实与理由：一、原审判决基本事实不清，在合同履行过程中，被上诉人没有依照合同约定履行相关的义务，是导致上诉人没有及时缴纳租金的原因之一。同时，由于政策的约束以及其他合伙人意见不统一，导致合同没有及时履行。二、原审判决适用法律依据不充分，由于基本事实无法认定，被上诉人提供的证据也没有质证，故不能作为原审判决的定案依据。三、关于房屋使用费，上诉人是从2018年4月实际停止经营，上诉方只需要支付租金到2018年10月。同时，上诉方还有财产在被上诉人处。被上诉人长沙市岳麓区天顶街道永燕新村村民委员会未向本院提交书面的答辩意见。长沙市岳麓区天顶街道永燕新村村民委员会向一审起诉请求：1.唐超立即腾退长沙市岳麓区天顶街道永燕新村村民委员位于7门面；2.唐超向长沙市岳麓区天顶街道永燕新村村民委员支付自2018年2月1日起至2019年1月31日止的租金180000元；3.唐超按照年租金180000元的标准向长沙市岳麓区天顶街道永燕新村村民委员支付自2019年2月1日起至2019年7月31日的房屋占用费9万元；4.唐超向长沙市岳麓区天顶街道永燕新村村民委员支付逾期付款的违约金（按银行同期贷款利率计算至唐超付清租金之日止，现暂计至2019年5月1日为人民币14464.73元）；5.唐超向长沙市岳麓区天顶街道永燕新村村民委员支付水费48285元，电费6111元，共计54396元；6.唐超承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月2日，原告永燕新村村委会（甲方）将其位于长沙市岳麓区燕山大厦的门面出租给唐超（乙方）经营ＫＴＶ，并签订《房屋门面租赁合同》约定：“一、租赁及使用范围7门面，包括管理好门面前坪，保证门面前后走廊通道畅通，共同打扫出入道卫生，禁止任何人在出入口堆放杂物。二、租赁时间从2017年2月1日起至2019年1月31日止，有效期二年，乙方继续租用，必须在到期前一个月签订好租约并协商好租金（按同等条件从优的原则优先续租）……三、租金及付款方式甲方本着先收款后交房的原则，每年度租金为180000元整，甲方凭收款收据收款并签订合同，租金按半年度缴纳……八、租期满后，乙方必须立即搬走，否则甲方将扣押财产作租金……”上述租赁合同签订后，永燕新村村委会依约将涉案门面交付给唐超使用，后唐超分别于2017年12月15日、2018年2月8日向永燕新村村委会支付了租金共计180000元，后未再支付租金。后永燕新村村委会多次催促唐超缴纳剩余180000元房租，然唐超一直未履行付租义务。2018年10月，唐超停止经营，亦未与永燕新村村委会办理退租手续。2019年8月1日，永燕新村村委会将门面收回并另行出租给他人。一审法院认为，永燕新村村委会与唐超签订的涉案《房屋门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，双方均应本着诚实信用的原则履行各自的义务。本案中，永燕新村村委会依约向唐超交付了涉案门面，然唐超仅向永燕新村村委会支付了180000元租金，对2018年2月1日之后的租金未再支付，现租赁期已届满，唐超亦未履行交租义务，亦未与永燕新村村委会办理退租手续，其行为构成违约，理应承担相应的民事责任。现永燕新村村委会要求唐超支付2018年2月1日至2019年1月31日期间欠付的租金180000元，并要求唐超按180000元/年的租金标准支付2019年2月1日至2019年7月31日的房屋占有使用费90000元的诉请，理由正当，一审法院予以支持。至于永燕新村村委会要求唐超退还涉案门面的诉请，因永燕新村村委会已自行收回涉案门面并另行出租，已不存在返还的事实基础，故对其该项诉请，一审法院不予支持。对永燕新村村委会要求唐超按银行同期借款利率支付逾期付款违约金的诉请，因无合同约定，且无法律依据，故一审法院不予支持。关于永燕新村村委会要求唐超支付其水费48285元、电费6111元的诉请，因永燕新村村委会未提供相应的正规发票证明其已替唐超垫付，故对其该项诉请，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限唐超于本判决生效之日起十日内支付长沙市岳麓区天顶街道永燕新村村民委员会房屋租金180000元；二、限唐超于本判决生效之日起十日内向长沙市岳麓区天顶街道永燕新村村民委员会支付自2019年2月1日至2019年7月31日期间的房屋占有使用费90000元；三、驳回长沙市岳麓区天顶街道永燕新村村民委员会的其他诉讼请求。本案受理费减半收取3192元，由长沙市岳麓区天顶街道永燕新村村民委员会负担1092元，由唐超负担2100元。上诉人、被上诉人在二审中均未提交新证据,二审查明的事实与一审查明的事实无异,本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的涉案《房屋门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应本着诚实信用的原则履行各自的义务。被上诉人依约向上诉人交付了涉案门面，履行了合同约定的义务，上诉人依约也应向被上诉人支付相应的租金。本案中，上诉人仅向被上诉人支付了180000元租金，对2018年2月1日之后的租金未再支付，其行为已构成违约。被上诉人要求其支付2018年2月1日至2019年1月31日期间欠付的租金180000元，有事实和法律依据，本院予以支持。现租赁期已届满，上诉人未支付租金，亦未与被上诉人办理退租手续，被上诉人要求其按180000元/年的租金标准支付2019年2月1日至2019年7月31日的房屋占有使用费90000元的诉请，理由正当，本院予以支持。上诉人主张其从2018年4月就实际停止经营，其租金不应支付到被上诉人主张的日期，其财产在租赁门面里，被上诉人应返还或抵扣租金。本院认为，上诉人虽主张其2018年4月就停止经营，但其并未与被上诉人办理退租手续，且未自行腾退门面里的财产，其实际占用涉案门面，理应支付相应的房屋占有使用费。上诉人的该项主张本院不予支持。关于上诉人财产的问题，因上诉人在一审中未提反诉，本案不予审查，上诉人可另行起诉。综上所述，唐超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3192元，由上诉人唐超负担。本判决为终审判决。审判长  罗柏寒审判员  周 永审判员  黄 姝二〇一九年十二月二十四日法官助理刘璋书记员杨月禅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。