黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑10民终1534号上诉人（原审被告）：华长奎，男，1971年7月4日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：陈志国,黑龙江盛世律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张淑洁，女，1959年5月22日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市日照街。委托诉讼代理人：綦振东，黑龙江宇通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牡丹江市阳明住宅建设开发公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。法定代表人：张国华，董事长。委托诉讼代理人：张红伟，男，该公司经理。上诉人华长奎因与被上诉人张淑洁、牡丹江市阳明住宅建设开发公司（以下简称阳明开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院（2019）黑1003民初515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人华长奎及其委托诉讼代理人陈志国，被上诉人张淑洁的委托诉讼代理人綦振东、阳明开发公司的委托诉讼代理人张红伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华长奎上诉请求:1.请求撤销黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院（2019）黑1003民初515号民事判决，依法确认华长奎与阳明开发公司签订的商品房买卖合同合法有效，对案涉01X3号房屋的占有合法、有权占有；2.张淑洁、阳明开发公司承担一、二审诉讼费用。事实及理由：1.一审法院认定事实错误。华长奎与阳明开发公司的销售人员签订房屋买卖合同，就是与阳明开发公司签订合同，购房者在签订合同时没有能力核实开发商在销售合同中加盖的公章、财务专用章的真伪，也没有义务核实阳明开发公司对其销售人员梁茂文的内部职权限定事项，职权限定事项仅约束阳明开发公司内部，对外不发生效力。梁茂文是阳明开发公司的销售科长，其与华长奎签订房屋买卖合同的行为是职务行为，构成表见代理。2.一审时，华长奎提交了调取阳明开发公司在安康小区2004年至2011年期间的房屋销售台账申请，一审法院未调取该房屋销售台账属程序违法，也不利于认定梁茂文的表见代理行为。3.一审时，华长奎举示的证据足以证明华长奎交付了全部房款，阳明开发公司交付了案涉房屋，双方签订的房屋买卖合同合法有效。张淑洁与阳明开发公司的房屋买卖合同对华长奎没有对抗效力，华长奎占有、使用案涉房屋是合法、有权占有，应予以保护。一审法院认定华长奎与阳明开发公司不具有直接的房屋买卖合同关系，未形成具有法律效力的商品房买卖合同关系错误。张淑洁辩称，1.阳明开发公司的委托诉讼代理人在一审庭审中明确表述梁茂文不是阳明开发公司的职工，其办公地点也不在阳明开发公司的办公室，梁茂文与华长奎签订房屋买卖合同的行为不构成表见代理。阳明开发公司的法定代表人张国华于2011年5月16日为梁茂文出具授权委托书，授权内容仅为办理房照。华长奎与梁茂文于2011年1月10日签订房屋买卖合同，此时梁茂文未取得张国华的授权，其行为不构成表见代理。2.张淑洁与阳明开发公司于2004年3月签订房屋买卖合同，当时的《城市房地产抵押管理办法》没有要求购买商品房办理预告登记，2008年实施的《房屋登记办法》中要求购买商品房办理预告登记。华长奎购买房屋时间是2011年1月，应按照《房屋登记办法》的要求办理预告登记，但其未办理预告登记，不能对抗张淑洁对案涉房屋的权利。3.张淑洁2004年签订房屋买卖合同时在房屋产权登记机关办理了抵押登记，以贷款方式购买房屋并支付全额购房款，张淑洁是案涉房屋的合法产权人。华长奎占有案涉房屋不合法，侵害了张淑洁的合法权利。请求二审法院依法查清事实，驳回上诉，维持原判。阳明开发公司辩称，1.2004年3月29日阳明开发公司与张淑洁签订了商品房买卖合同，张淑洁购买案涉房屋后办理了抵押权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。商品房预告登记与商品房抵押权预告登记为从属关系，具有排他性。2.阳明开发公司与华长奎没有房屋买卖关系。2010年7月6日，阳明开发公司的法定代表人张国华被羁押，自羁押之日起公司的所有经营活动停止，公司账目、公章、财务章等都被牡丹江市阳明区人民政府专案组收缴。阳明开发公司再没有经营行为和经营人员从事经营活动，因此华长奎于2011年1月10日签订的商品房买卖合同与阳明开发公司无关，且阳明开发公司没有收到任何购房款。张淑洁向一审法院起诉请求：1.判令阳明开发公司继续履行与张淑洁于2004年3月29日签订的《商品房购销合同》；2.阳明开发公司按商品房现有使用条件向张淑洁交付牡丹江市阳明区安康小区1号楼01X3号门市房；3.华长奎从占有的牡丹江市阳明区安康小区1号楼01X3号门市房搬出，将该房屋归还张淑洁；4.由阳明开发公司、华长奎负担诉讼费用。一审法院认定事实：2004年3月29日张淑洁与阳明开发公司签订了《商品房购销合同》，协商购买阳明开发公司开发的位于牡丹江市安康小区综合楼、房图号395-500-1／1-6-00011X、建筑面积为143.80平方米的房屋。2004年3月30日张淑洁交纳了首付款253000元，2004年5月21日张淑洁通过银行抵押贷款的方式支付了剩余购房款250000元，合计交付购房款503000元。2013年7月22日牡丹江房地产产权市场管理处为张淑洁出具了抵押权预告登记注销通知。经牡丹江市房地产产权市场管理处认定，房图号为395-500-1／1-6-00011X的房屋，包括了张淑洁与阳明开发公司签订《商品房购销合同》中的01X2号、01X3号两处房屋，总建筑面积为143.80平方米，系合并办理不动产登记的房产图号。阳明开发公司至今未向张淑洁交付0113号房屋。2011年1月10日案外人梁茂文以阳明开发公司委托代理人的名义与华长奎签订了《商品房买卖合同》，以211650元价格买卖6栋1层0113号房屋。2010年12月7日华长奎实际占使用该房屋至今。张淑洁与阳明开发公司签订的《商品房购销合同》中体现的1号楼，即为华长奎的《商品房买卖合同》中体现的6号楼，现双方诉争的即房图号为395-500-1／1-6-00011X中的01X3号房屋。2011年5月16日阳明开发公司法定代表人张国华为梁茂文出具《授权委托书》，授权其“全权处理阳明安居小区、安康一期、1529片、0921片、2308片，所有房屋办照事宜。”一审法院认为，阳明开发公司与张淑洁签订了《商品房购销合同》，购买房图号为395-500-1／1-6-00011X中的01X3号房屋，该合同符合法律规定，具有法律效力。张淑洁通过抵押贷款完成了购房款的全额支付，阳明开发公司至今未交付房屋，构成了违约，现张淑洁申请继续履行合同，阳明住宅公司应予履行。在案涉房屋被张淑洁依法抵押期间，华长奎于2010年12月7日实际占有使用案涉房屋。2011年1月10日案外人梁茂文以阳明开发公司的名义与华长奎签订了《商品房买卖合同》，华长奎于合同签订之日向梁茂文交付了购房款，华长奎占有使用该诉争房屋至今。经庭审质证，各方当事人均认可华长奎签订的《商品房买卖合同》及获得的房款收据与张淑洁签订的《商品房购销合同》及获得的房款收据中的阳明开发公司的合同章、财务专用章均不一致，阳明开发公司对华长奎所举证据中体现的阳明开发公司合同章和财务章的真实性不予认可，故华长奎与阳明开发公司之间不具有直接的房屋买卖合同关系。2011年5月16日阳明开发公司法定代表人张国华才为梁茂文出具《授权委托书》，但华长奎2010年12月7日即占有使用案涉房屋，2011年1月10日就已与梁茂文签订《商品房买卖合同》，故华长奎关于梁茂文买卖房屋构成表见代理的抗辩主张不能成立。当事人对自己的诉讼主张负有举证义务，华长奎未能举证证明其与阳明开发公司之间形成了具有法律效力的商品房买卖合同关系，故其不具有占有该诉争房屋的合法性，应将房屋退还给阳明开发公司，阳明开发公司应按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定向张淑洁交付房屋。综上所述，判决：一、华长奎于本判决生效之日起三十日内从其占有的房产图号为395-500-1／1-6-00011X、位于牡丹江市阳明区安康小区1号楼的01X3号房屋中迁出；二、牡丹江市阳明住宅建设开发公司于华长奎履行上述搬迁义务后十日内按照商品房现有使用条件向张淑洁交付牡丹江市阳明区安康小区1号楼01X3号房屋；三、驳回张淑洁的其他诉讼请求。案件受理费5050元，由华长奎负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.华长奎证据一组，华长奎所持622208090300028012X号工商银行锦江支行银行卡的银行流水明细、银行的出卡证明，证明：1.自2010年12月27日至2011年1月11日期间，华长奎累计取款350061元，其中211650元用于交付案涉房屋购房款。2.华长奎已按购房合同约定履行了交付购房款义务，对案涉房屋是合法占有。张淑洁质证认为，对该组证据的形式要件无异议，对证明问题有异议。银行卡明细只能显示华长奎在此期间的银行交易记录，证明不了款项的用处及将款项交付给阳明开发公司用于购房，亦证明不了华长奎对案涉房屋是合法占有。无论华长奎是否交付购房款，都与合法占有房屋没有关联性。阳明开发公司质证认为，同意张淑洁的质证意见。本院认证认为，对证据的形式要件予以确认。该组证据可以证明华长奎自2010年12月27日至2011年1月11日期间在银行取款的情况，但不能证明其将该款项作为购房款交付阳明开发公司的事实，故对证明问题不予采信。2.张淑洁证据，牡丹江市不动产登记中心数字房产综合管理平台中显示的案涉房屋相关的登记情况，证明：案涉房屋已经办理预告登记，预告人为张淑杰，有案涉房屋产籍图号显示为已经预告。华长奎质证认为，对证据的形式要件有异议，该证据并非是不动产登记机关出具的公文文书，而是手机拍照的方式提供的，证据来源不合法。2.该份电子查档无法证明案涉房屋是否预告登记，应由预告登记机关提供预告登记相应的合同原件及预告登记的其他材料，并由预告登记机关对上述预告登记的材料予以证明核实。阳明开发公司质证认为，该证据与工作组及阳明开发公司到产权处统一调档所掌握的信息一致。张淑洁这户房屋包含在已经预告登记房屋的名单中。本院认证认为，该证据未加盖不动产登记中心的印章，不能确定真实性，故对该证据不予采信。本院认为，关于华长奎主张其与梁茂文签订的房屋买卖合同合法有效，其对案涉房屋系合法占有的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”据此，表见代理是代理人虽不具有代理权，但具有代理关系的某些表面要件，足以使无过错的第三人相信其具有代理权。本案中，2011年5月16日，阳明开发公司法定代表人张国华在被羁押期间为梁茂文出具《授权委托书》，授权梁茂文全权处理阳明安居小区、安康一期、1529片、0921片、2308片所有房屋办照事宜，且一审时，张淑洁陈述在梁茂文主持工作期间，张淑洁找梁茂文索要房屋。结合上述事实，可以认定梁茂文曾在阳明开发公司法定代表人被羁押期间管理公司事务，其于2011年1月10日与华长奎签订的案涉房屋《商品房买卖合同》，系以阳明开发公司名义订立，足以使合同相对人华长奎相信其有代理权限，故梁茂文的行为构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”据此，房屋买卖合同的双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务，即出卖方负有交付房屋的义务，买受方负有支付房屋合理对价的义务。本案中，华长奎于2010年12月7日实际占有使用案涉房屋至今，即出卖方已履行了交付房屋的义务，华长奎应举证证实其已支付了全部购房款，此时举证责任在华长奎。在本案审理期间，华长奎虽举示了自2010年12月27日至2011年1月11日期间，其取款的银行流水明细，但该证据系间接证据，不足以证明其取款系交付案涉房屋的购房款，且阳明开发公司称从未收到华长奎交付的案涉房屋购房款，故在华长奎未能提供直接证据证实其已将全部购房款交付阳明开发公司的情况下，无法认定其已按照合同约定全面履行了合同义务，无法认定其占有案涉房屋系合法占有，对此华长奎应承担举证不能的法律后果。一审法院结合本案事实及当事人提供的证据，认定华长奎不具有占有案涉房屋的合法性并无不当。华长奎关于其对案涉房屋系合法占有的主张因缺乏证据证实，本院无法支持。关于华长奎主张一审法院程序违法的问题。一审时，华长奎虽提交了调取证据申请，但阳明开发公司陈述该公司的账本部分丢失，自2010年公司账本被收缴后，阳明开发公司未从事奎申请调取据事实上已无法调取。一审法院结合本案证据和事实，未依华长奎的申请调取证据不属于程序违法。华长奎的该项主张于法无据，本院不予支持。综上所述，华长奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由华长奎负担。本判决为终审判决。审 判 长  杜 敏审 判 员  周晓光审 判 员  钱大龙二〇一九年十二月二十日法官助理  原 帅书 记 员  卫小雨附：本案涉及相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全责履行自己的义务。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；