江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏13民终3679号 上诉人（原审被告）:蒋保东，男，1966年11月25日出生，住沭阳县。 委托诉讼代理人：张瑜，江苏义扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:泗阳县运河新城投资开发有限公司，统一社会信用代码913213236967079512，住所地泗阳县众兴镇北京东路（建设局院内）。 法定代表人：石剑锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许强风，江苏八面锋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江苏朗润置业有限公司，统一社会信用代码91321323697892861P，住所地泗阳县众兴镇文成东路。 法定代表人：许海军，该公司董事长。 上诉人蒋保东因与被上诉人泗阳县运河新城投资开发有限公司（以下简称运河公司）、江苏朗润置业有限公司（以下简称朗润公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泗阳县人民法院（以下简称泗阳法院）（2018）苏1323民初6380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 蒋保东与朗润公司、张某借款合同纠纷一案，泗阳法院于2016年1月7日作出（2015）泗商初字第00609号民事判决：一、朗润公司于判决生效后十日内归还蒋保东借款本金1000万元及利息；二、张某对朗润公司上述还款义务承担连带清偿责任。 根据蒋保东的申请，泗阳法院于2016年3月31日立案执行，案号为（2016）苏1323执825号。该案在执行过程中，泗阳法院于2017年11月7日作出（2016）苏1323执825号执行裁定，查封了朗润公司开发的泗阳县众兴镇XXX花园21号楼201、202、203、204、205、207、208、209、210、211号，30号楼203号和41号楼202、206、207、208号共计15套商铺。 运河公司对上述执行行为提出异议，主张朗润公司已于2016年3月将包括泗阳法院查封的15套商铺在内的合计30套商铺向运河公司出售，运河公司已于2017年5、6月将购房款合计1405万元根据朗润公司的委托分别支付朗润公司下欠的电费及房屋维修资金，蒋保东申请泗阳法院查封案涉15套商铺无法律依据。泗阳法院经审查，于2018年4月28日作出（2018）苏1323执异0030号执行裁定：驳回运河公司的异议请求。 运河公司不服该裁定，遂向泗阳法院提起案外人异议之诉，请求：1.确认运河公司与朗润公司签订的关于泗阳县众兴镇XXX花园21号楼201、202、203、204、205、207、208、209、210、211号，30号楼203号，41号楼202、206、207、208号的房屋买卖合同有效；2.停止对上述房产的执行；3.本案诉讼费由蒋保东负担。 泗阳法院经审理查明：2016年3月16日，运河公司与朗润公司就泗阳县众兴镇XXX花园21号楼201、202、203、204、205、207、208、209、210、211号，30号楼203号，41号楼202、206、207、208号共计15套商品房签订房屋买卖合同，总房款1405万元。受朗润公司委托，运河公司于2017年5月18日至2017年6月22日将购房款1305万元汇入国网江苏省泗阳电力公司泗阳县供电公司账户，于2017年5月16日将购房款100万元汇入泗阳县财政局国库股住宅专项维修资金账户，用于偿还朗润公司所欠的电费及房屋维修资金。2016年3月16日，案涉房屋合同备案于运河公司名下。 泗阳法院认为，本案的争议焦点为：1.运河公司与朗润公司在案涉房屋查封前，是否已经签订了书面买卖合同。运河公司提供的商品房买卖合同可以证实案涉房屋在2016年3月16日已经备案。对于蒋保东提出合同打印的时间为2017年11月11日、2017年11月13日的问题，泗阳县房地产管理处已出具情况说明，证实涉案房屋于2016年3月16日备案于运河公司名下，商品房买卖合同于2017年6月1日打印，因合同条款及金额有误进行调整，后于2017年11月11日打印。而泗阳法院于2017年11月7日对案涉房屋进行查封。因此，运河公司与朗润公司在法院查封前已经订立了书面的商品房买卖合同。 2.运河公司是否在查封之前占有案涉房屋。运河公司提供的朗润花园小区交房接收表、交房通知书真实、合法，与本案具有关联性，对其证明效力应予认可。2017年7月1日，朗润公司已通知运河公司交付案涉房屋，运河公司已于2017年8月25日办理了房屋交接手续，该交付时间在查封之前，故确认运河公司在查封前已占有案涉房屋。 3.运河公司对案涉房屋未办理过户登记手续有无过错。2018年3月30日，案涉房屋完成竣工验收，此前并不具备过户条件，故运河公司对案涉房屋未办理过户登记手续无过错。 综上，运河公司与朗润公司关于案涉房屋的买卖合同不违反法律、法规禁止性规定，应为合法、有效，运河公司在案涉房屋被查封前已支付全部价款并实际占有，未办理过户登记手续并非运河公司过错，人民法院不得对案涉房屋查封。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、运河公司与朗润公司签订的关于泗阳县众兴镇XXX花园21号楼201、202、203、204、205、207、208、209、210、211号，30号楼203号，41号楼202、206、207、208号房屋买卖合同有效；二、停止对泗阳县众兴镇XXX花园21号楼201、202、203、204、205、207、208、209、210、211号，30号楼203号，41号楼202、206、207、208号房屋的执行。 蒋保东不服该判决，向本院提出上诉称，1.案涉房屋于2017年11月7日被法院查封，二被上诉人签订的房屋买卖合同打印时间为2017年11月11日、2017年11月13日，故合同签订时间在法院查封之后，属于无效合同。泗阳县房地产管理处出具的证明载明，案涉商品房的合同曾于2017年6月1日、2017年11月11日打印，根本没有2016年3月16日打印记录，一审认定合同签订时间为2016年3月16日没有依据。2.二被上诉人之间应为借贷关系，不存在房屋买卖关系。2017年5月27日，泗阳法院至泗阳县房地产管理处查封案涉房屋时，案涉房屋虽签约在运河公司名下，但未能出示商品房买卖合同，且该签约的原因是为了推动工程项目的开展，将案涉房屋作为借款的担保，并不存在商品房买卖合同的法律关系。3.运河公司并未实际支付案涉房屋价款。一审提供的转账凭证系代朗润公司支付工程款、维修费及电费，均不能证明其支付的是购房款。4.运河公司未合法占有案涉房屋，一审中提供的交付手续系虚假材料。请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回运河公司一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。 运河公司辩称，1.二被上诉人签订合同时间为2016年3月16日，合同签订于上诉人保全之前，不能将合同打印时间认定为签订时间。2.上诉人主张二被上诉人之间是借贷关系没有事实依据，朗润公司因资金紧张与运河公司沟通将案涉15套房屋出售给运河公司，购房款为其代付部分款项，二被上诉人之间形成的是买卖关系。3.关于房屋交付问题，因案涉房屋于2018年3月30日才竣工验收，上诉人于2017年11月申请保全，至今未办理过户登记非运河公司责任。综上，上诉人的上诉请求无事实与法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人朗润公司未作答辩。 围绕其答辩意见，运河公司二审中提供如下新证据： 1.运河公司2017年度账册原件1本，主要内容为运河公司2017年5月借方金额为1405万元，科目为投资性房地产，并附有30页明细账。拟证明运河公司支出的1405万元系购买朗润公司30套商铺。 2.扬州大自然网络信息有限公司（以下简称大自然公司）出具的朗润花园小区相关楼幢合同备案情况的说明1份，主要内容为泗阳县商品房买卖网上备案系统是由大自然公司开发并负责系统的正常运行和功能性维护，该系统主要实现商品房买卖合同网上签约、网上备案功能，备案后的买卖合同系统会自动生成合同备案号和备案时间（服务器时间）。朗润花园小区10#、12#、21#、22#、30#、41#楼备案号、备案时间未修改。其中10#楼201-209，12#401-404，21#楼201-205、207-209、211,22#楼101、201,30#楼203,41#楼202、206-208户室备案时间为2016年3月16日，21#楼210户室备案时间为2016年3月17日。该说明另附上述30套房屋销售明细统计表1份。拟证明案涉15套房屋网签时间在泗阳法院查封前。 上诉人蒋保东对上述证据质证意见为：对证据1，即运河公司2017年度账册原件的三性不予认可，因运河公司在款项支付时，二被上诉人之间尚未签订书面的买卖合同，亦未对房款如何支付何时支付进行约定，此时支付房款不符合常理；运河公司隶属于泗阳县住建局，其在做账时已经知道泗阳法院对案涉房屋保全未果且即将成功保全，因此将款项记账为支付购房款，目的在于逃避法院执行案涉房产。对证据2，即大自然公司出具的说明及销售明细统计表的三性不予认可，该说明及统计表载明的内容与事实不符。 被上诉人朗润公司对上述证据质证意见为：对证据1、证据2无异议，因朗润公司没有钱支付供电材料费用，经研究决定把包括案涉15套商铺在内的合计30套商铺抵给运河公司，由运河公司代付供电材料款，案涉商铺网签备案时间为2016年3月16日、17日，早于蒋保东申请查封日期。 本院对上述证据的认证意见如下：证据1系运河公司提供，该证据系正式账簿，其记载的内容与运河公司一审时提供的银行业务回单、收据、委托书等证据相互印证，能够证明运河公司向朗润公司支付购房款1405万元的事实。证据2系大自然公司出具，大自然公司系泗阳县商品房买卖网上备案系统的开发和维护者，该说明能够证实案涉15套商铺的系统备案时间分别为2016年3月16日和3月17日。 本院另查明：运河公司现已于2019年8月16日更名为泗阳县城市建设投资集团有限公司。 经双方当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：1.案涉15套商铺买卖合同签订时间如何确定；2.运河公司对案涉15套商铺是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。 关于争议焦点1，根据被上诉人运河公司在一审中提供的买卖合同、泗阳县房管处出具的情况说明以及大自然公司出具的说明，可以认定案涉15套商铺中的14套于2016年3月16日网签至运河公司名下，剩余1套于2016年3月17日网签至运河公司名下。案涉15套商铺的网签时间早于泗阳法院查封时间，第一次打印时间2017年6月1日亦早于泗阳法院查封时间，故应认定运河公司与朗润公司在人民法院查封前已就案涉商铺买卖事宜已经订立房屋买卖合同。上诉人蒋保东有关运河公司提供的15套合同与事实不符、案涉房产实际备案时间为2017年11月11日等上诉主张，因其未提供证据证明，本院对该主张依法不予支持。 关于争议焦点2，根据运河公司提供的银行业务回单、朗润公司出具的收据、委托书等证据，可以证实运河公司在案涉15套房产被查封前已通过代为支付电费和房屋维修资金的方式向朗润公司支付了合计30套商铺的购房款1405万元。根据运河公司提供的朗润花园小区交房接收表，可以认定案涉15套商铺已于2017年8月向运河公司交付，该日期早于泗阳法院查封日期。根据泗阳县房地产管理处出具的建筑工程竣工验收备案表，包括案涉15套商铺在内的XX花园21号楼、30号楼、41号楼于2018年4月经竣工验收合格，该日期在泗阳法院对案涉房产查封之后，故案涉15套商铺未能办理过户登记非因运河公司自身原因。 综上，蒋保东的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费62225.9元，由上诉人蒋保东负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐淮成 审 判 员 吴军良 审 判 员 陈 鹏 二〇一九年十二月三日 法官助理 丁涛涛 书 记 员 于 青 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。