江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10766号上诉人（原审原告）：韩其举，男，1977年12月3日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。上诉人（原审原告）：齐春梅，女，1978年3月1日生，汉族，住安徽省桐城市。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐志洪，江苏吴越律师事务所律师。上诉人（原审被告）：华润置地(苏州)开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇长安村14组、21组。法定代表人：郁文杰，总经理。委托诉讼代理人：方赞，江苏良翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋文文，江苏良翰律师事务所实习律师。上诉人韩其举、齐春梅、华润置地(苏州)开发有限公司(下称华润公司)因商品房预约合同纠纷一案，均不服苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初8460号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。韩其举、齐春梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判；由华润公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.韩其举、齐春梅多次催促华润公司签约，是华润公司拒绝签约，并在韩其举、齐春梅不知情的情况下，将涉案房屋另售他人。2.韩其举、齐春梅的征信没有问题，在本案一审判决之前，韩其举、齐春梅已经通过中国银行贷款购得同样位于吴江区的房产。3.选房结果已经明确了韩其举、齐春梅所购房产的具体单元、房号、房屋面积和总价，双方成立买卖合同关系，华润公司在韩其举、齐春梅不同意解除合同的前提下将房屋另售他人不合法。4、韩其举、齐春梅作为购房者有权自行选择贷款银行，华润公司作为出卖人为买受人贷款加盖担保章是其应承担的合同义务。房屋买卖合同是双务合同，双方均有配合义务，在中国银行愿意发放贷款的情况下，华润公司拒不配合，构成违约。5、签订贷款合同不是签订商品房买卖合同的前提，贷款不能，购房人可通过其他方式支付购房款，华润公司无权以银行贷款为由拒绝与韩其举、齐春梅签约。华润公司答辩理由同其上诉理由。华润公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；由韩其举、齐春梅承担本案全部诉讼费用。事实和理由：韩其举、齐春梅虽然在约定的时间到售楼处洽谈签约事宜，但是因其自身的贷款问题导致未能签署正式的商品房买卖合同，在华润公司给予的宽限期内，韩其举、齐春梅未到售楼处洽谈签约事宜。在本次交易中，华润公司合作的三家银行有两家拒绝为韩其举、齐春梅提供担保，有一家银行需要上浮利率才能贷款，韩其举、齐春梅有权选择其他银行进行贷款，但其可自行提供贷款担保，华润公司既无法定义务也无约定义务为其贷款提供担保，故正式的商品房买卖合同未能签订，责任在于韩其举、齐春梅自身。韩其举、齐春梅答辩称：华润公司作为出卖人为买受人贷款加盖担保章是其法定合同义务，在中国银行愿意发放贷款的情况下，华润公司拒不配合并拒绝签订商品房买卖合同，其应承担相应责任。韩其举、齐春梅向一审法院起诉请求：1.判令华润公司返还韩其举、齐春梅购房认筹金2万元。2.判令华润公司赔偿韩其举、齐春梅损失(房价上涨损失)50万元。3.华润公司承担本案诉讼费。一审法院认定如下事实：韩其举、齐春梅欲购买华润公司开发的华润万象汇房产。2018年12月15日，韩其举、齐春梅在华润公司提供的《认筹申请书》上作为申请人在上签名。《认筹申请书》特别事项约定：“1、本申请书一旦获准，本人保证将严格遵守贵司有关规定，同时，本人自愿在提交本申请书时交付人民币20000元整(大写人民币贰万圆整)作为意向金。如本人认购成功，该款项自动转入认购商品房定金，在签订《苏州市商品房买卖合同》则该等款项自动转为所购商品房的房款。如认购成功后三日内未按贵司要求签订《苏州市商品房买卖合同》的，本人同意贵司可将本人已认购之物业另行出售，且无需退还前述款项…”。同日韩其举、齐春梅支付华润公司认筹金2万元。同年12月16日，韩其举、齐春梅通过摇号签购方式选得8幢801室房产，房产单价16249元/平方米，总价为1949068元。《选房结果》明确：请认购人于2018年12月19日24：00前，携带《认筹申请书》、意向金收据、首付款项(储蓄卡)、购房人资料及相关贷款资料、意向登记人身份证原件到华润置地万象汇花园售楼处(具体签约地点以案场置业顾问通知为准)支付相应款项，并签订纸质的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》及相关签约或贷款资料。2018年12月19日，韩其举、齐春梅携带相关证件材料至华润置地万象汇花园售楼处准备与华润公司签订《商品房买卖合同》，韩其举、齐春梅要求以支付首付款，其余部分房款贷款支付的方式购买房屋，但因韩其举征信有问题，华润公司指定的三家合作银行中吴江建行、吴江农行不肯放贷给韩其举、齐春梅。另一家合作银行吴江招商银行同意以贷款利率上浮45%放贷给韩其举、齐春梅，因韩其举、齐春梅不能接受，故当日韩其举、齐春梅没有与华润公司签订《商品房买卖合同》。2018年12月20日，华润公司邮寄《华润置地客户签约催函》给韩其举、齐春梅，主要内容为：韩其举、齐春梅就华润万象汇花园房地产项目已签订《商品房认购书》，因未能按照认购书约定的时间内办理《苏州市商品房买卖合同》签订事宜，华润公司再次通知韩其举、齐春梅于2018年12月23日前至江苏省苏州市吴江区松陵镇冬梅街万象汇花园售楼处签约，并携带相关文件。并告知如未能按上述要求与华润公司签订《苏州市商品房买卖合同》，华润公司将解除《认购协议书》，没收定金。该《华润置地客户签约催函》韩其举、齐春梅于12月22日签收。2018年12月22日，华润公司工作人员发微信及短信告知韩其举、齐春梅“尊敬的客户，您好!由于您未能在约定时间内前来签约，我司将根据约定发起挞定流程，您将不再对此房源拥有唯一认购权，感谢您的配合，祝您生活愉快!”。同日，韩其举、齐春梅向华润公司邮寄联系函，主要内容为：2018年12月15日韩其举、齐春梅与华润公司签订了关于华润房产的认购协议书，并按照华润公司要求于2018年12月23日前到华润公司售楼处签订购房合同，但因华润公司原因导致合同尚未正式签订。韩其举、齐春梅通过首付+按揭的方式购买房屋，但鉴于华润公司指定的银行贷款利率上浮比例达45%，韩其举、齐春梅家庭不能接受与承受。韩其举、齐春梅联系到有正常贷款利息的银行为其提供按揭贷款，请求华润公司予以配合办理。韩其举、齐春梅不认可由华润公司没收定金。从购房资格审查至今，韩其举、齐春梅一直配合办理交款签字认真履约，促进合同的正式签订，并无任何违反合同约定的行为，华润公司没有理由没收韩其举、齐春梅所交的购房款项。请求华润公司配合及早签订商品房买卖合同。2018年12月27日，华润公司邮寄《解除认购书通知函》给韩其举、齐春梅，主要内容为：根据认购书的约定，如韩其举、齐春梅未在认购书约定时间内与华润公司签订正式的《商品房买卖合同》及相关协议并支付房款，华润公司有权解除该认购书，韩其举、齐春梅所交定金不予退还，华润公司有权将该物业单位另行出售并无需另行通知。韩其举、齐春梅自签署认购书后，至今尚未与华润公司签订《商品房买卖合同》，华润公司已于2018年12月20日向韩其举、齐春梅发送《客户签约催告函》，催促及时履行合约义务，韩其举、齐春梅已收悉，但至今仍未能履行签约义务。华润公司认为韩其举、齐春梅的行为已经构成了违约，华润公司有权行使单方解除权。并告知：1、签署的关于［华润万象汇花园］项目8栋801号物业单位的认购书于2018年12月28日解除。2、华润公司有权将该物业单位另行出售并无需另行通知韩其举、齐春梅，韩其举、齐春梅所交定金2万元不予退还。该《解除认购书通知函》特快专递面单上收件人地址同《华润置地客户签约催函》特快专递面单上收件人地址，但收件人联系电话写成了寄件人的联系电话，该《解除认购书通知函》于12月29日被退回。2019年1月6日，华润公司将涉案房屋另售他人。2019年1月17日，韩其举、齐春梅向华润公司邮寄《关于催促签订的函》，该函载明“请贵司配合我方及早签订8幢801房产商品房买卖合同，我方遵守认购协议，通过首付+按揭方式购买该房产，联系到正常贷款利息的银行为我们提供贷款，请予以配合办理。贵司如有任何违反合同约定侵害我方权益的行为，作为购房人，我方必依法追究并维护自己的合法权益。”2019年4月26日，韩其举、齐春梅通过区长信箱投诉：1、银行垄断。认为华润公司强制客户在指定银行消费，若华润公司合作银行以相同的银行利率放贷，客户不会投诉；华润公司称客户征信不好，但客户通过中国银行审查，可见征信好的，华润公司称中国银行不好贷。2、挞定流程违规：华润公司说客户未按时签约，客户于2018年12月22日回函且在12月23日去售楼处商谈，华润公司不同意更换银行，说银行同意贷款是在撒谎，2019年1月17日购房人发催办签订函，当时未知开发商于2019年1月6日另售，2019年2月23日客户又发催办签订函，华润公司仍未回复，华润公司到住建局陈述挞定函已发，实际情况未发此函件。3、一房两卖查处：从华润公司流程来讲，涉案房屋走了挝定流程，但是挞定函没发出，从客户来讲，因为挞定函没发，所以涉案房屋还是属于客户的，华润公司这样做形成事实一房两卖。华润公司针对投诉予以回复：华润公司并未强制客户在指定银行消费，开发商选择跟哪家银行合作，银行是否与华润公司签订贷款合作协议，是双方的考量，基于该银行是否有额度放款，放款时间长短等各项因素综合评判。韩其举提供的征信好不好，不是由华润公司判断，而是根据其提供的征信记录显示，华润公司当时合作的三家银行（吴江农行、吴江建行、吴江招商银行），吴江建行、吴江农行在审查韩其举提供的征信记录后，表示逾期34次的情况是不给贷款的，吴江招商银行表示需要利率上浮45%方可办理贷款，韩其举表示不能接受，故自行找了吴江中行，对于韩其举选择吴江中行办理贷款，只要其自行把该贷款办理下来，吴江中行能放款，华润公司是接受的，但是因为吴江中行没有来华润公司办理准入手续，华润公司不可能在手续不全的前提下给其盖担保章，故吴江中行因为没有担保章所以没有给韩其举放款。华润公司已与韩其举说明情况，但其坚持只做吴江中行并且也未协调三方就担保事宜进行沟通，要求华润公司在手续不全的情况下给中行盖担保章，多次与其沟通无果。开发商的审查是审查客户是否具有购房资格，客户的征信好坏是由客户提供自己的征信记录经银行的系统来进行判定。华润公司在客户未能履行按时签约的前提下于2018年12月20日给客户寄出催签函，12月22日客户签收，但客户仍不履约，且催签函已经明确约定时间，也说明未能按要求与华润公司签订《苏州市商品房买卖合同》，华润公司将解除《认购协议书》，没收定金。12月27日寄出挞定函，2019年2月1日发现挞定函被退回，但在挞定该套房源之前华润公司于2018年12月22日将逾期挞定该套房源的情况以短信、微信以及电话的方式告知客户，客户表示不相信同时还要寄函件给华润公司。客户始终不相信开发商会挞定该套房源，始终不予认可。因客户未在规定时间内办理签约手续，该套房源于2019年1月6日挞定另售。庭审中，韩其举、齐春梅陈述，2019年2月1日，其了解到华润公司将涉案房屋转售他人时房价已上涨超过50万元，故向华润公司主张损失50万元。以上事实，有韩其举、齐春梅提供的收据、认筹申请书、网络认购登录信息确认函、选房结果、联系函、运单详情、信箱投诉及回复打印件、微信聊天、关于催促签订《商品房买卖合同》的函，华润公司提供的客户签约催告函、解除认购书通知函、网上查询投递记录打印件及当事人陈述等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为，韩其举、齐春梅和华润公司双方为订立本约而签订预约合同，认筹申请书约定：如认购成功后三日内未按华润公司要求签订《苏州市商品房买卖合同》，韩其举、齐春梅同意华润公司可将韩其举、齐春梅已认购之物业另行出售，且无需退还前述款项”，韩其举、齐春梅于2018年12月16日在网上认购成功,其应于三日内按华润公司要求签订《苏州市商品房买卖合同》，但因贷款银行事宜未能签订《苏州市商品房买卖合同》。按照双方约定，华润公司有权将涉案房屋另行出售，华润公司在解约条件成就的情况下于2018年12月22日向韩其举、齐春梅发送了微信、短信，告知韩其举、齐春梅将发起挞定流程，不再拥有唯一认购权，可以认定华润公司行使了约定解除权。预约合同明确约定韩其举、齐春梅按照华润公司要求签订《苏州市商品房买卖合同》，但考虑到双方签订预约合同时未涉及贷款银行事宜，后续双方在贷款银行问题上未能达成进一步合意，现预约合同已解除，涉案房屋又被出售，因不可归责于当事人双方的事由致使《苏州市商品房买卖合同》未能签订，现韩其举、齐春梅要求华润公司返还购房认筹金2万元，一审法院予以支持，对赔偿损失的诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、华润置地(苏州)开发有限公司返还韩其举、齐春梅意向金20000元，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回韩其举、齐春梅其他诉讼请求。案件受理费减半收取4500元，由韩其举、齐春梅负担4327元，华润置地(苏州)开发有限公司负担173元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实相一致。本院认为，韩其举、齐春梅于2018年12月15日签订的《认筹申请书》明确韩其举、齐春梅向华润公司交纳2万元意向金，如认购成功则自动转入认购定金，在签订《苏州市商品房买卖合同》时转为房款，如认购成功后三日内未按华润公司要求签订《苏州市商品房买卖合同》，华润公司有权另行出售并不退还该款项。之后韩其举、齐春梅成功认购涉案房屋，则2万元按约自动转为双方签订本约合同的担保定金。韩其举、齐春梅于认购成功后三日内携带相关证件材料至华润置地万象汇花园售楼处准备与华润公司签订《商品房买卖合同》，因贷款银行问题上双方最终未能达成合意，应认定双方已尽到了善意磋商义务，仍无法订立本约合同，属不可归责于当事人双方的事由，互不承担违约责任，一审判决华润公司返还韩其举、齐春梅定金2万元，依据充分，本院予以维持。综上，上诉人韩其举、齐春梅和华润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18000元，由上诉人韩其举、齐春梅负担9000元，上诉人华润置地(苏州)开发有限公司负担9000元。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十二月二十五日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。