湖南省耒阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）湘0481执异25号 案外人：杨某某，女，1970年1月30日出生，汉族，江苏省溧阳市人。 案外人：陶某，男，1963年10月8日出生，汉族，江苏省溧阳市人（系杨某某之夫） 申请执行人：吴某某，女，1964年10月25日出生，汉族。 被执行人：耒阳市中顺房地产开发有限公司。 法定代表人：龙某，该公司执行董事。 在本院执行吴某某与耒阳市中顺房地产开发有限公司（以下简称中顺公司）民间借贷纠纷一案中，案外人杨某某、陶某于2019年8月12日对本院查封被执行人中顺公司名下中星时代广场7012、7013、7014、7015、7016、7017、8013、14013、14014号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人杨某某、陶某称，陶某与杨某某系夫妻关系，双方于2010年3月26日登记结婚（结婚证字号：苏溧阳结字011002379）。2010年12月10日，杨某某与中顺公司签订中星时代广场7012、7013、7014、7015、7016、7017号房屋认购协议，用于开设耒阳蝴蝶秀美容会所用房。2012年8月20日，因中顺公司暂不具备办理上述6套住房房产证条件，故中顺公司出具证明为杨某某开设的耒阳蝴蝶秀美容会所到耒阳工商局城南工商所办理营业执照。2012年9月16日，陶某与中顺公司签订中星时代广场8013号房屋认购协议，用作耒阳蝴蝶秀美容会所职工宿舍。2016年5月3日，陶某与中顺公司签订了中星时代广场14013、14014号房屋认购协议，作为陶某与杨某某之间的家庭住房。2016年11月19日，耒阳法院在执行吴某某与中顺公司民间借贷纠纷一案的过程中，共查封被执行人中顺公司名下房产29套，其中案外人杨某某、陶某购买的上述9套房屋也在查封范围。案外人杨某某、陶某认为，其于2010年12月10日至2016年5月3日购买的9套房屋和吴某某与中顺公司之间的诉讼无任何关系，为维护案外人合法权益，提起本案执行异议，请求法院撤销（2016）湘0481执908号执行裁定书，解除冻结中星时代广场7012、7013、7014、7015、7016、7017、8013、14013、14014房产的执行措施。 本院查明，原告吴某某诉被告中顺公司民间借贷纠纷一案本院作出（2016）湘0481民初1516号民事判决，判决被告中顺公司返还原告吴某某借款4729707元，支付原告吴某某欠付利息525.8万元。判决生效后，被告中顺公司未履行还款义务，吴某某于2016年10月17日向本院申请执行。2016年11月19日，本院作出（2016）湘0481执908号执行裁定书，查封中顺公司名下在耒阳中星时代广场的房产29套（耒预许字（2011）第001号）。其中9套房屋（7012、7013、7014、7015、7016、7017、8013、14013、14014号）为本案涉案房屋。 案外人杨某某、陶某系夫妻关系，双方于2010年3月26日登记结婚（结婚证字号：苏溧阳结字011002379）。2010年12月10日，杨某某与中顺公司签订中星时代广场7012、7013、7014、7015、7016、7017号6套房屋认购协议，认购价格分别为419979元、499540元、263165元、308330元、314878元、421772元。2012年9月16日，陶某与中顺公司签订中星时代广场8013号房屋认购协议，认购价格为534292元。2016年5月3日，陶某与中顺公司签订了中星时代广场14013、14014号2套房屋认购协议，认购价格分别为659680元、407782。9套房屋价款总计3829418元。经案外人杨某某、陶某与被执行中顺公司协商，上述9套房屋以总价3770532元成交。其中案外人杨某某、陶某以银行转账方式向中顺公司共支付购房款2185937元，具体转款明细如下：2010年12月4日杨某某从中国银行账户向中顺公司转款10万元；2011年11月29日陶某从中国银行账户向中顺公司转款50万元；2012年2月27日杨某某从中国银行账户向中顺公司转款40万元；2012年8月17日杨某某从中国银行账户向中顺公司转款8万元；2012年9月29日杨某某从中国银行账户向中顺公司转款30万元；2014年9月5日杨某某从中国银行、建设银行、民生银行账户分别向中顺公司转款10万元、15万元、5万元；2014年9月10日杨某某从民生银行账户向中顺公司转款12万元；2014年9月12日杨某某从民生银行账户向中顺公司转款3万元；2014年9月16日杨某某从民生银行账户向中顺公司转款30.5937万元。剩余购房款1584595元，杨某某、陶某与中顺公司以以物抵债的方式进行抵扣。抵扣的房款中30万元系中顺公司、中顺公司股东梁新中、陶某之间借款，302018元系中顺公司所交付的7楼6套房屋未完工部分的工程款，上述602018元购房款于2014年9月30日前完成抵扣。另982577元抵扣房款系中顺公司欠付衡阳广申电梯有限公司的电梯款，经中顺公司、衡阳广申电梯有限公司、陶某（衡阳广申电梯有限公司原股东）三方协商一致，于2016年5月31日前完成抵扣。案外人杨某某、陶某提供的证据有：1.中星时代广场商品房认购协议书；2.中顺公司出具给耒阳市工商局城南工商所的证明；3.陶某与杨某某的结婚证；4.耒阳市人民法院（2016）湘0481执908号执行裁定书；5.杨某某房款付款明细；6.中顺公司章程修正案；7.湖南广申电梯有限公司股权变更信息；8.中顺公司记账凭证、领条、收据、同意书、证明、员工工资表；9.衡阳广申电梯有限公司电梯设备制作、安装合同；10.中星时代广场7楼住宅未完成工程统计清单；11.中国建设银行、中国银行、中国民生银行转款记录；12.湖南广申电梯有限公司股东陶某退股协议；13.水电费、燃气费、停车费交纳凭证。 本院调取的证据有：1.（2016）湘0481民初1516号民事判决书;2.案涉房屋未办理产权证情况说明。 本院认为，本案的争议焦点为：异议人杨某某、陶某对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。根据案外人杨某某、陶某提供的证据并结合本案查明的事实，本院认为案外人杨某某、陶某享有的民事权利能够排除强制执行。理由为：一、案外人杨某某、陶某在执行查封前已与被执行人中顺公司签订了全部9套房屋的书面购房合同；二、案外人杨某某、陶某提供的证据能够充分证明其在本院查封前已实际占有并使用涉案房屋；三、案外人杨某某、陶某已支付购买涉案房屋的全部价款；四、案涉房屋至今尚未办理过户登记系被执行人中顺公司无力缴纳相关税费原因所致，杨某某、陶某对此并无过错。综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人耒阳市中顺房地产开发有限公司名下中星时代广场（耒预许字（2011）第001号）7012、7013、7014、7015、7016、7017、8013、14013、14014号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  杨 波 审 判 员  谷莉萍 审 判 员  资永平 二〇一九年十二月九日 代理书记员  贺泽平 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。