北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终12098号上诉人（原审被告、反诉原告）：郝亚涛，女，1962年3月13日出生，汉族，无业，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人：李波，浙江天册（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘好璐，浙江天册（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京庚午兄弟餐饮管理有限公司，主要办事机构所在地北京市朝阳区呼家楼北里9楼北侧1栋平房。法定代表人:孟昭平，总经理。委托诉讼代理人：毛成林，北京市大洋律师事务所律师。上诉人郝亚涛因与被上诉人北京庚午兄弟餐饮管理有限公司（以下简称庚午兄弟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初45507号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝亚涛上诉请求：撤销一审判决，改判支持郝亚涛一审全部反诉请求，本案诉讼费用由庚午兄弟公司承担。事实和理由：涉案房屋未通过消防验收，庚午兄弟公司没有做到消防验收需要的前提条件，所以郝亚涛后面自然没有办法完成验收，且庚午兄弟公司没有向郝亚涛进行到合理的提示，没有向郝亚涛披露真实情况，违反诚实信用原则。庚午兄弟公司辩称，同意一审判决，不同意郝亚涛的上诉请求和事实理由。庚午兄弟公司向一审法院提出起诉，但经一审法院依法传唤无正当理由拒不到庭，一审法院裁定本诉按撤诉处理。郝亚涛向一审法院提出反诉请求：1.请求确认我与庚午兄弟公司签订的租赁合同于2016年1月30日解除；2.请求判令庚午兄弟公司返还保证金20000元；3.请求判令庚午兄弟公司返还租金582429.5元，是按照庚午兄弟公司已经收取金额的一半主张，按照公平原则估算；4.判令庚午兄弟公司赔偿装修损失683080.4元，以本案评估报告结果价格为准。一审法院认定事实：位于朝阳区广渠路×号楼-1层207-北B120、朝阳区广渠路×号楼-1层207-北B121两套房屋（以下分别简称为B120房屋、B121房屋，合称时为涉案房屋）之所有权人均系案外人北京弘朝伟业国有资产经营有限责任公司（以下简称弘朝伟业公司），共有情况均为单独所有，房屋性质均为商品房，规划用途均为商业。2014年10月9日，弘朝伟业公司出具《授权委托书》，载明将包括涉案房屋在内的产权面积共计714.38平方米的商业房产授权庚午兄弟公司管理、转租等，期限自2014年1月1日至2018年12月30日。2013年6月30日，庚午兄弟公司（出租方、甲方）与郝亚涛（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：租赁标的为涉案房屋，建筑面积总计562.92平方米（实际测量为准，其房产证注明的面积为306.71平方米，256.21平方米），甲方按现状将房屋出租，乙方自行经营，自行办理营业执照，自负盈亏，独立承担租赁期间发生的债权债务关系。租赁用途：商业用房。租赁期限2013年7月1日起至2017年6月30日止，2017年7月1日至2017年7月30日止为乙方的免租期用于装修期补偿。租金数额：2013年7月1至2015年6月30日-1层按2.2元每天每平方米，每年租金为452024.76元（手写：半年付，每年7月1日、元月1日，提前10天给付），2015年7月1日起-1按2.5元每天每平方米，自2016年起每年累计递增5%；租赁期内乙方使用的物业费等费用由乙方自行负担，由甲方垫付的各项费用，乙方应在甲方垫付后5日内将垫付款一次性付给甲方，租赁期结束前一个月结清相关费用；合同生效之时，乙方交付甲方保证金2万元，本保证金不计息，待合同到期，乙方结清各项费用后，如数归还乙方。甲方的权利义务：按期足额收取资金；为乙方办理营业执照提供房产证明等手续（该房屋的所有权证、营业执照、法人代码证书；其他手续不提供）；甲方不承担乙方任何债权债务；甲方应于签约三日内向乙方交付房屋，由双方清点财产交接租赁标的物，制定交接清单。乙方的权利与义务：乙方按期足额向甲方交纳租金及各种应交费用，乙方缴纳此房产的房屋所有税费及发生的相关费用；如对该房屋进行装修改造，须保证不对房屋主体结构安全性造成损害或改变，并按以下步骤办理：（1）事先向甲方提出工程设计，施工方案及对房屋主体影响情况说明，经甲方现场勘查书面确认，（2）乙方将装修方案报经规划，防火，环保及辖区办事处主管部门审核批准，（3）乙方向甲方交纳装修工程预算总额的10%作为装修工程保证金，甲乙双方在乙方交纳装修工程保证金的同时签订装修工程协议书，（4）申报和施工费用由乙方自理，……（7）装修工程竣工，乙方将正式竣工图及有关资料交给甲方，装修工程经主管部门及甲方验收合格，并确认在装修过程中未发生安全环保及扰民等问题，甲方将装修安全保证金无息全额退还乙方。如乙方违反本合同约定施工，或因施工给甲方造成损失，或未在上述约定的时间内将全部有关报批文件，正式竣工图及有关技术资料交付甲方存档，则甲方有权扣留装修工程保证金，单方解除本合同并要求乙方承担违约责任，无条件腾退该房屋及赔偿因此给甲方造成的经济损失，并承担其他法律责任；租赁期满或按本约定解除，终止租赁合同，乙方应在5日内迁出，将所租房屋及附属设备设施完好无损地交还给甲方，甲方进行验收，乙方进行装修装饰及改造所增加的房屋设备，其不可移动部分无偿归甲方所有，可移动部分在付清所有应付租金及费用后由乙方带走，并保证其不可移动部分使用状况良好，不对甲方的房屋及设备造成损害，否则承担相应赔偿损失50万元；乙方对房屋所进行的装修装饰，改造扩大的房屋面积不得作为乙方的债务补偿。违约责任：1.甲方如在合同生效期内单方面提出终止合同，属于单方违约行为，除退回乙方已支付未使用期间的房租外，甲方赔偿责任未尽之前乙方有权继续使用该房屋；2.乙方如在合同生效期内单方面提出终止合同，属单方违约行为，甲方不退还乙方已交纳的租金，同时乙方另行支付两年租金作为经济补偿，乙方单方违约必须在合同终止后的15日内搬出退房，否则甲方视为乙方自动放弃承租期内所有权利，有权自行处理乙方在租赁标的内的所有物品；3.乙方未按协议的约定交付租金，每逾期一天，应按逾期租金的万分之三点一向甲方支付违约金，逾期15日，本协议自行终止；4.甲方未按协议的约定交付房屋，每拖延一天，甲方应按年租金万分之三点一向乙方支付违约金，逾期30日，本协议自动终止。合同期满后，乙方在租赁期间添置的财产，在租赁合同期满后可自行带走，但依附于房屋等主体建筑物上，已与原建筑物形成一体的不可移动的财产不能拆除（含装修及附属设备），和新增加扩建的建筑面积，留给甲方。本协议中甲乙双方的权利义务和一切约定，只在本合同有效期内有效；在本协议履行过程中发生争议，应通过友好协商解决，协商不成的，任何一方可向朝阳区法院提起诉讼。本协议自双方法定代表人或授权代表签字或加盖公章后生效；本协议一式肆份，甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。同一日，双方签订《补充约定》，1.装修保证金免收（指合同约定10%内容），2.造成违装建筑50万元处罚，免约定，3.甲方同意乙方开门、隔断房间、装新风空调等，4.2017年7月30日以后，根据孟总与政府租赁合同，按增长金额优先租赁给乙方，房租递增比例不超5%。庚午兄弟公司法定代表人孟昭平出具书面材料，认可收到郝亚涛交来的房屋保证金20000元。经询，关于租金租金交付，双方一致认可郝亚涛向庚午兄弟公司共支付租金1164859元。庚午兄弟公司表示上述租金系支付至2015年年底，而郝亚涛表示系支付至2016年1月31日。关于房屋交接，双方认可庚午兄弟公司依约向郝亚涛交付涉案房屋，庚午兄弟公司表示此后涉案房屋一直系郝亚涛在实际控制使用，郝亚涛表示双方已经口头办理了房屋交接，其已将钥匙交还给庚午兄弟公司法定代表人孟昭平。庭审中，为证明郝亚涛欠交物业费，庚午兄弟公司提交北京珠江世纪物业管理有限公司帝景家园物业服务中心2016年10月17日出具的《缴费通知书》3份，载明B121房屋2014年1月-6月（上方手写1-2月）本期应交费用2551.8元，2015年1月-6月本期应交费用7655.4元，2015年7月-12月应交费用7655.4元；B120房屋在2016年1月-6月本期应交费用9164.4元，2016年7月-12月应交费用9164.4元。郝亚涛不认可上述证据，表示交纳时间不符合租赁合同的期限，并且合同解除前超额交纳的费用中包含了物业费，另缴费通知书的发放不符合物业催费规则，缴费通知书都是2016年10月17日发的，不是正常物业催缴的通知单。庭审中，为证明租赁合同解除时间，郝亚涛提交《解除合同通知》及单号为307666240527的顺丰快递底单，《解除合同通知》显示郝亚涛通知孟昭平，其因发现涉案房屋没有通过消防验收，属于不合格商铺用房，不适合出租，且房屋已于2016年1月30日交付并收回钥匙，现解除租赁合同，通知即日生效。投递结果反馈为交单，郝亚涛表示与顺丰快递核实交单即对方已签收。庚午兄弟公司对上述证据真实性不予认可，表示没有收到过郝亚涛的解除通知。为证明涉案房屋消防不合格，签约时庚午兄弟公司并未告知郝亚涛此情况，庚午兄弟公司存在违约导致租赁合同目的无法实现，郝亚涛提交《消防告知单》及2005年北京市公安局消防局向北京合生北方房地产开发有限公司出具的《北京市公安局消防局建筑工程消防验收意见书》（以下简称《消防验收意见书》），其中《消防验收意见书》载明，关于珠江帝景B区×号楼工程（不含地下部分）位于朝阳区西大望路，建筑面积23879米，建筑高度75.7米，地上26层，我局消防抽查验收结论为合格。此次验收首层商业部分为粗装修验收，该部分工程精装修应报朝阳消防监督处审核、验收，验收合格后方可投入使用。庚午兄弟公司认可其真实性，但认为合同中并没有约定消防设施的验收由庚午兄弟公司承担，庚午兄弟公司没有义务为郝亚涛完成消防验收及获得有关认可。诉讼过程中，郝亚涛为证明装修损失，申请对涉案房屋的装修造价及设备设施造价进行鉴定，一审法院对此予以准许，经摇号确定中建精诚工程咨询有限公司为本项目之鉴定机构。2018年4月24日，该机构出具《关于“2016京0105民初45507号案”案件终止工程造价鉴定函》，载明：鉴定机构在收到委托函后致电当事人了解案件情况，本案涉及隐蔽工程较多，但郝亚涛只提供平面图，不能提供完整施工图纸，鉴定工作无法正常开展，终止本次造价鉴定工作。庚午兄弟公司表示未被鉴定机构通知到场。郝亚涛表示即使有隐蔽工程，鉴定机构也应该对显性工程估价，并且不能在没有到现场的情况下就说隐蔽工程不具备鉴定条件，郝亚涛提交的隐蔽工程的图纸也没有被鉴定机构认可。经询，郝亚涛继续就涉案房屋显性施工部分的价值申请鉴定，一审法院对此予以准许，经再次摇号确定北京华建审工程造价咨询事务所有限公司为本项目之鉴定机构。2018年9月25日，该机构出具《造价鉴定意见书》[档案编号：华建审鉴字（2018）第385号]，载明涉案房屋装修工程及设备设施造价鉴定结果为鉴定金额683080.4元，其中装修工程造价344016.7元，设备设施造价339063.7元。庚午兄弟公司不认可《造价鉴定意见书》，认为：1.《造价鉴定意见书》中鉴定依据并没有经过其认可，2.鉴定结果683080.4元包含了装修工程造价和设备设施造价，不认可设备设施造价部分，因为空调内外机等设备是可以移动的。郝亚涛对《造价鉴定意见书》表示认可，并表示设备设施都是郝亚涛添附不可拆卸移动的。郝亚涛就此支出鉴定费28224元。一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应依约行使各自权利并履行各自义务。本案中之《租赁合同》系庚午兄弟公司与郝亚涛自愿订立，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应履约。郝亚涛承租涉案房屋用于经营商业，其作为经营者应对租赁房屋是否具备商业经营条件进行审核，其与庚午兄弟公司签订《租赁合同》之前应对涉案房屋情况有所了解。同时《租赁合同》中并未约定庚午兄弟公司负有提供消防验收证明材料的义务。故对于郝亚涛所述庚午兄弟公司就此节存在违约行为之主张，一审法院不予确认。因无法认定庚午兄弟公司履行合同过程中存在违约之处，且郝亚涛提交之邮寄解除合同通知的快递未显示庚午兄弟公司已签收，庚午兄弟公司亦否认收到过该份邮寄材料，故对郝亚涛要求确认《租赁合同》于2016年1月30日解除之反诉请求，一审法院不予支持。关于保证金，根据《租赁合同》之约定，待合同到期，郝亚涛结清各项费用后，庚午兄弟公司应如数无息归还郝亚涛保证金。但现根据合同履行程度及庚午兄弟公司另案起诉郝亚涛房屋租赁合同纠纷一案的审理情况，双方之间对各项费用的结算仍存在纠纷，故对于郝亚涛要求庚午兄弟公司在本案中直接退还保证金之反诉请求，一审法院不予支持。关于租金，根据双方当事人当庭陈述及《租赁合同》之约定，现租赁期已届满，郝亚涛并未交纳租期内的全部租金。虽郝亚涛称已将涉案房屋钥匙交还庚午兄弟公司之法定代表人孟昭平，但双方并未就此办理涉案房屋的书面交接手续，庚午兄弟公司对此亦未予认可，故难以认定郝亚涛已将涉案房屋交还庚午兄弟公司。故郝亚涛要求庚午兄弟公司返还已收取租金的一半的反诉请求，并无合同及法律依据，一审法院不予支持。关于装修损失，《租赁合同》约定：租赁期满后郝亚涛应在5日内迁出，将所租房屋及附属设备设施完好无损地交还给庚午兄弟公司，郝亚涛进行装修装饰及改造所增加的房屋设备，其不可移动部分无偿归庚午兄弟公司所有，可移动部分在付清所有应付租金及费用后由郝亚涛带走。庭审中郝亚涛明确表示涉案房屋内的装修和设施设备都是不可拆卸的，因此上述装修和物品依约应无偿归庚午兄弟公司所有。对于郝亚涛要求庚午兄弟公司赔偿装修损失之反诉请求，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回郝亚涛的全部反诉请求。本院二审期间，郝亚涛提交证据1：解除合同通知和快递底单微信截图，证明庚午兄弟公司直到2015年底都无法解决涉案房屋的竣工消防验收问题，双方协商一致解除合同，并在2016年1月30日在房屋现场进行交接，同一天又通过微信和顺丰快递的方式向庚午兄弟公司法定代表人孟昭平发送了解除合同通知书，孟昭平在收到解除合同通知书后，也未向郝亚涛提出异议；证据2：视频截图，证明郝亚涛的朋友于2017年底到涉案房屋发现有人在涉案房屋里面售卖衣服，庚午兄弟公司关于郝亚涛至今未腾房的主张完全没有依据；证据3：3张照片，证明涉案房屋目前处于空置状态，大门上有庚午兄弟公司加上的链条锁；证据4：市公安局（2019）第400号-回《登记回执》、市公安局（2019）第356号-答复告《政府信息答复告知书》，证明涉案房屋未取得消防验收手续；证据5：顺丰快递公司于2019年11月21日回复郝亚涛代理人的电话录音资料，证明307666240527号顺丰快递已经由庚午兄弟公司签收。庚午兄弟公司对郝亚涛提交的上述证据1、证据2、证据3的关联性均予认可、证明目的均不予认可；对证据4的真实性予以认可，证明目的不予认可，主张系因郝亚涛在登记回执上登记地址不详故无法查到相关信息；对证据5的真实性不予认可，认为不属于二审新的证据，快递是否签收仅为外在形式，并未表达出其内容。庚午兄弟公司提交涉案房屋所有权证、市公安局（2019）第102号-回《登记回执》、市公安局（2019）第117号-答复告《政府信息答复告知书》及京消验字（2005）第0010501173190号《北京市公安局消防局建筑工程消防验收意见书》，证明涉案房屋已通过北京市消防局初装修验收，时间是2005年1月31日。郝亚涛对涉案房屋所有权证不持异议，对庚午兄弟公司提交的上述其他证据的真实性及合法性均予认可、对关联性不予认可，主张该份消防验收意见书指的是珠江帝景B区会所工程，并非案涉房屋所在的珠江帝景B区7号楼地下一层。关于庚午兄弟公司提交的京消验字（2005）第0010501173190号《北京市公安局消防局建筑工程消防验收意见书》是否为涉案房屋的消防验收手续以及郝亚涛提交的《消防告知单》是否代表涉案房屋没有经过消防验收手续，本院向北京市朝阳区消防救援支队联系调查，北京市朝阳区消防救援支队向本院作出《回函》，回复如下：一、经核实该单位消防行政许可行为非我单位作出；二、消防告知单不代表该房屋经过消防验收。郝亚涛、庚午兄弟公司对此《回函》均予认可。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，涉案《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。关于合同解除一节，郝亚涛虽主张其以涉案房屋未经消防验收，无法办理营业执照、无法经营为由，向庚午兄弟公司送达解除合同通知书，但并未提供证据证明庚午兄弟公司同意解除，且双方《租赁合同》约定由郝亚涛自行经营、自行办理营业执照，其无法办理营业执照、无法继续经营并不能成为其有权解除《租赁合同》的合法理由，其主张已交回涉案房屋及钥匙，但其并未提交充分证据予以佐证，故本院对郝亚涛所主张的涉案租赁合同已于2016年1月30日解除及其已于2016年1月30日将涉案房屋交还庚午兄弟公司之意见难以采信。因双方签订的《租赁合同》明确约定每年1月1日提前10天给付半年租金，逾期交纳租金15日，合同自动终止，而郝亚涛在2016年1月1日前10天并未交纳半年租金，故一审法院于另案中将其逾期交纳租金15日的当天确认为合同终止之日，并据此判决驳回郝亚涛要求确认《租赁合同》于2016年1月30日解除之反诉请求，并无不妥。关于保证金一节，在庚午兄弟公司另案起诉郝亚涛房屋租赁合同纠纷一案中，已判令庚午兄弟公司退还郝亚涛保证金20000元，故本案中对郝亚涛该项反诉请求不再重复处理。关于租金一节，根据双方当事人当庭陈述及《租赁合同》之约定，现租赁期已届满，郝亚涛并未举证证明其已交回涉案房屋及钥匙，涉案房屋还处于郝亚涛掌控之中，郝亚涛并未交纳租期内的全部租金，且郝亚涛在承租期间亦实际使用涉案房屋进行了经营，其此前亦未就其交纳过的租金提出过异议，故其再要求庚午兄弟公司返还已收取租金的一半的反诉请求，并无合同及法律依据，一审法院对此不予支持，并无不当。关于装修损失一节，《租赁合同》约定：租赁期满后郝亚涛应在5日内迁出，将所租房屋及附属设备设施完好无损地交还给庚午兄弟公司，郝亚涛进行装修装饰及改造所增加的房屋设备，其不可移动部分无偿归庚午兄弟公司所有，可移动部分在付清所有应付租金及费用后由郝亚涛带走。郝亚涛在一审庭审中明确表示涉案房屋内的装修和设施设备都是不可拆卸的，故依据合同约定上述装修和物品应无偿归庚午兄弟公司所有，一审法院对郝亚涛要求庚午兄弟公司赔偿装修损失之反诉请求不予支持，亦无不当。综上所述，郝亚涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16365元，由郝亚涛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 贵审 判 员  邓青菁审 判 员  张清波二〇一九年十二月十七日法官助理  刘佳钰书 记 员  左培懿书 记 员  卢园园