湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12455号上诉人（原审被告）：栗奕兴，男，1962年9月14日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被上诉人（原审原告）：长沙定王物业管理有限责任公司，住所地:湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路388号颐美会现代城-101号。法定代表人：王军林，总经理。委托诉讼代理人：文钰，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐达，湖南湘军麓和律师事务所律师。上诉人栗奕兴因与被上诉人长沙定王物业管理有限责任公司（以下简称定王公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初4409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。栗奕兴上诉请求：一、依法撤销长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初4409号民事判决书，依法改判驳回定王公司的诉讼请求。二、一、二审诉讼费由定王公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清、证据不足，事实认定错误。栗奕兴在收到一审法院传票前未看到定王公司在一审中提供的《颐美园小区物业委托服务合同》和《补充协议》的原件和复印件，且在法庭当庭质证《颐美园小区物业委托服务合同》和《补充协议》的原件与复印件不一致。对于上述合同真实性存在异议。二、定王公司变相违规向全体业主重复收费，显失公平。定王公司辩称：一、定王公司与颐美园小区业委会签订《颐美园小区物业委托服务合同》，系当事人的真实意思表示，内容合法，该合同合法有效。定王公司依约提供物业服务后，栗奕兴应当按照该合同约定及时支付物业费，并承担逾期支付的违约金。二、定王公司提供的物业服务合同符合合同约定，对非物业服务范围内的问题积极向业委会及有关部门进行了反映与报告。三、定王公司在后续物业服务过程中将加强与业主的沟通交流，减少误会的产生，形成良性发展。四、住宅房屋1.5元每月每平方的收费价格是2015年小区业主委员会与定王公司在《颐美园小区物业委托服务合同》约定的。综上，一审法院作出的判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。定王公司向一审法院起诉请求：一、判令栗奕兴支付物业管理费5541.8元；二、判令栗奕兴支付自2016年5月至实际清偿之日的违约金，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算；三、判令栗奕兴承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，栗奕兴系位于长沙市雨花区业主，定王公司系该小区物业服务单位，自2008年1月开始为该小区提供物业管理服务。2009年7月17日，定王公司（乙方）与颐美园小区业主委员会（甲方）就物业服务事项签订《颐美园小区物业委托服务合同》及《补充协议》，后又于2011年12月25日及2015年7月3日两次续签《颐美园小区物业委托服务合同》，续签后的合同约定的服务期限至2019年12月31日，合同主要内容如下：甲方委托乙方实行物业服务，坐落位置：长沙市雨花区人民中路29号王公塘内；物业类型：住宅、部分商业用房；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任；服务期限为5年，自2015年1月1日至2019年12月31日；本物业的服务费，住宅房屋现按建筑面积每月每平方米1.50元向全体业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方现按建筑面积每月每平方米2.4元向业主或物业使用人收取，但属于颐美园小区有产权的临街门面由乙方现按建筑面积每月每平方米3.0元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人应于当月25日至下月25日付当月费用，业主和物业使用人逾期交纳物业相关费用的，从逾期之日起每天按欠费总额的同期银行贷款利率四倍支付违约金；本合同自签字或盖章之日起生效，鉴于颐美园小区第三届业主委员会任期满后未能及时完成换届，甲方对2014年1月1日至本合同签订前乙方已经提供的物业服务进行追认，同意乙方按原合同内容向业主收取物业服务费。另查明，因栗奕兴欠交物业费双方发生争议，定王公司向栗奕兴发出《欠费通知书》及《律师函》等文件进行催收，要求栗奕兴支付欠交的物业费未果，定王公司遂诉至一审法院。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。定王公司与颐美园小区业主委员会于2015年7月3日签订的《颐美园小区物业委托服务合同》及《补充协议》均系双方真实意思是表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照约定全面履行各自的义务。栗奕兴作为颐美园小区业主，接受了定王公司的物业服务，应当按照约定向定王公司交纳相应的物业管理费。栗奕兴对定王公司主张的欠付2016年5月至2018年10月期间的物业管理费5541.8元未提供反证，一审法院对此予以认定，栗奕兴应当向定王公司履行支付义务。对于定王公司主张的违约金，因《颐美园小区物业委托服务合同》约定的违约金计算标准过高，定王公司也未提交证据证明损失具体情况，且栗奕兴拒交物业费系基于对定王公司的服务质量有异议，故一审法院基于公平原则并考虑利息损失的客观存在，确认定王公司可要求栗奕兴以欠费金额为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付自定王公司起诉之日即2019年4月25日起至实际清偿之日止的违约金，定王公司诉请的超过部分，一审法院不予支持。栗奕兴关于定王公司服务质量与合同约定标准不符、对公共设施收益未公开等抗辩意见，一审法院认为虽然定王公司物业服务质量与栗奕兴的主观预期存在一定程度差距，但栗奕兴可通过业主委员会要求定王公司加强物业管理，提高服务质量，而不能以此为由拒交物业费，且拒付物业费亦将对其他众多已经交费的业主的合法权益造成损害，故一审法院对栗奕兴上述抗辩意见依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、栗奕兴应于本判决生效之日起7日内支付长沙定王物业管理有限责任公司2016年5月至2018年10月期间的物业服务费5541.8元及支付逾期付款违约金（以欠付物业服务费5541.8元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准，自2019年4月25日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回长沙定王物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由栗奕兴负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，定王公司与颐美园小区业主委员会于2015年7月3日签订的《颐美园小区物业委托服务合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，对包括栗奕兴在内的小区业主均具有约束力。关于栗奕兴提出的定王公司服务质量与合同约定标准不符的上诉意见，本院认为，栗奕兴未提交证据证明定王公司存在重大服务瑕疵以免除支付物业服务费的合同义务。故对栗奕兴以定王公司存在违约行为拒付物业服务费的上诉理由，本院不予采纳。对于栗奕兴主张对定王公司的收费标准有异议，认为定王公司变相违规向全体业主重复收费，显失公平。本院认为，定王公司主张物业管理费标准依据为2015年7月3日其与颐美园小区业主委员会签订的《颐美园小区物业委托服务合同》及《补充协议》中的约定，而该合同对本案双方当事人具有约束力。故栗奕兴该上诉理由，无事实与法律依据，本院不予采纳。须指出的是，一审法院考虑到栗奕兴对定王公司的物业服务质量问题存在异议，对定王公司主张的违约金进行了调整，并指出栗奕兴可通过业主委员会要求定王公司加强物业管理，提高服务质量，而不能以此为由拒交物业费，且拒付物业费亦将对其他众多已经交费的业主的合法权益造成损害，本院认定意见与一审法院该意见一致。对于双方当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对双方的其他诉辩主张的分析本院在此不再赘述。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人栗奕兴负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  叶子龙审判员  谢 晋二〇一九年十二月九日书记员  胡颖超附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。