广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23346号上诉人（原审被告）：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松，该公司经理。委托诉讼代理人：沙奇林，广东南国德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区住房和建设水务局，住所地广州市海珠区新港中路472号。负责人：陈伟锋，该局局长。委托诉讼代理人：黄晓民，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉晓欢，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓物业公司）因与被上诉人广州市海珠区住房和建设水务局（以下简称海珠住建局）委托合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初5182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东晓物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回海珠住建局的全部请求；3.本案一、二审诉讼费用由东晓物业公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清。本案存在两个法律关系，海珠住建局在起诉时隐瞒双方的租赁法律关系和租金金额，仅表明双方存在委托合同法律关系，但这个关系规定的是双方委托受托进行物业管理的合意，并没有关于双方之间具体标的物租赁承租的约定，其不能作为合同或者替代租赁合同主张租金。一审法院判决东晓物业公司返还的金额是东晓物业公司向第三人收取的市场管理费，该管理费是东晓物业公司与第三人之间的法律关系，且一审法院判决涉及的返还市场管理费的房屋，在原委托合同或租赁合同签订时并不存在，不是该两合同的调整对象。因此，在有具体的租赁关系和有签署时间在后的租赁合同存在的情况下，一审法院将委托合同作为本案索求租金的依据，没有法律和事实依据。（二）一审法院适用法律错误。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，普通诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。依据《中华人民共和国民法通则》现行有效，属于民法总则所称的另有规定，且目前尚未有关于租金诉讼时效的相应司法文件出台。据此，出租人追讨租金的诉讼时效期间仍为一年。（三）一审法院程序错误。一审法院审理本案超出审限，且对于东晓物业公司提供的证据无理由不予取证，忽略东晓物业公司的诉讼权利。另，一审法院对于海珠住建局主体状况未予查明，导致判决履行对象不清，东晓物业公司履约存在困难。综上，恳请二审法院判如所请。海珠住建局二审辩称，不同意东晓物业公司的上诉请求、事实和理由。关于东晓物业公司的上诉主张，广州市海珠区人民检察院作出的《检察建议书》已经查明相关事实，一审法院按照书面证据证实东晓物业公司需要返还的租金金额，依法有据。海珠住建局向一审法院起诉请求：1.东晓物业公司支付从2002年4月1日至2012年12月31日期间非法占有海珠区江南大道中163号直管房租金共计人民币930270.6元及利息约29183.74元；2.本案诉讼费由东晓物业公司负担。一审法院认定事实：2002年4月28日、2005年3月28日、2010年4月13日、2011年4月15日，广州市海珠区国土资源和房屋管理局（以下简称区国土局）与东晓物业公司先后签订两份《直管房物业管理委托合同》及两份《广州市政府采购合同》，上述四份合同均约定：区国土局受广州市国土资源和房屋管理局的委托，行使产权人的职责，委托东晓物业公司对包括案涉房屋在内的直管房进行房屋租金收缴及物业管理等工作；东晓物业公司不得以其他各种收费名义收取租金费用，在直管房实物上收取的所有费用必须纳入租金管理，不得出现收入不入账或少入账的情况；等。上述四份合同的委托起止时间按合同签订顺序分别为：自2002年4月1日起至2005年3月31日止，自2005年4月1日起至2008年3月31日止，自2009年1月1日起至2010年12月31日止,自2011年1月1日起至2013年12月31日止。2017年3月20日，广州市海珠区人民检察院向海珠住建局发出《检察建议书》{编号：穗海检民（行）行政违监[2017]44010500004号}，认为东晓物业公司利用负责直管房租金收缴的便利条件，以市场管理费的名义，非法占有海珠区江南大道中163号直管房房屋租金，同时，该直管房的房屋租金明显低于广州市房屋租金标准。经统计，2002年4月至2012年12月期间，东晓物业公司非法占有上述直管房租金共计人民币930270.6元，已造成国有资产损失。广州市海珠区国土资源和房屋管理局作为原经营管理本辖区内直管房的行政主管部门，负有对辖区内直管房租赁工作的监督管理职责。鉴于原属广州市海珠区国土资源和房屋管理局的直管房管理职责已划入海珠区住房和建设水务局，故建议：一、依法履行直管房管理职责，足额收取海珠区江南大道中163号直管房的应收租金及利息。二、依法履行直管房管理职责，及时调整海珠区江南大道中163号直管房的租金标准。上述《检察建议书》发出后，广州市海珠区人民检察院向广州铁路运输第一法院提起行政公益诉讼，因部分诉讼请求与本案存在重合，故一审法院以本案审理需等待该公益诉讼案件的审理结果作为依据为由，于2017年9月20日裁定中止本案诉讼。上述公益诉讼经过一审及二审，广州市铁路运输中级法院于2018年7月18日作出（2018）粤71行终27号行政判决书，查明东晓物业公司曾多次与案外人陈敏莹签订租赁合同，将案涉房产出租给陈敏莹作餐饮用途使用，租赁期限自2002年1月1日起，经多次续租，租期截至2012年12月31日止。其中2002年1月1日至2009年12月31日的月租金额为3090.6元，2010年1月1日至2012年12月31日的月租金额为3152.4元。从2003年11月起至2007年12月止，期间的绝大多数月份，东晓物业公司向广州市海珠区愉园美食店每月收取租金人民币3090.6元及市场经营管理费人民币7211.4元；从2010年10月起至2011年12月止，东晓物业公司每月向广州市海珠区愉园美食店收取市场经营管理费人民币10363.8元；从2012年1月起至2012年12月止，东晓物业公司每月向广州市海珠区愉园美食店收取市场经营管理费人民币10363.8元（分别开具3090.6元和7273.2元的发票各一张）；等。一审诉讼中，海珠住建局提交自2002年至2012年的房屋租赁专用发票、发票等证据，以证实东晓物业公司收取的租金及市场管理费的情况。一审另查，位于广州市海珠区江南大道中163号房（以下简称案涉房屋）登记在广州市房地产管理局名下。一审再查，广州市海珠区人民政府办公室于2016年6月25日以海府办[2016]23号文件将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的物业管理和直管房管理等职责划入区海珠住建局。一审法院认为，海珠住建局向一审法院提起民事诉讼以解决其与东晓物业公司之间的委托合同纠纷问题。民事诉讼调整的是平等主体之间的财产及人身关系，并适用“谁主张、谁举证”的证据规则。故一审法院对本案的审理旨在遵守民事诉讼法律法规并适用民事诉讼证据规则的情况下予以处理。本案中，海珠住建局、东晓物业公司先后签订的《直管房物业管理委托合同》及《广州市政府采购合同》没有违反法律、法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立，对双方当事人均具有约束力。东晓物业公司虽表示其与海珠住建局另行签订租赁合同对租金做出约定，但租赁合同的签订并不意味着对上述合同的替代，在上述四份合同未被撤销或被宣告无效的情况下，依然对双方发生法律效力。东晓物业公司对163号直管房并无所有权，其对该房屋收取相关费用的权利来源于上述四份合同，故而应遵循上述合同所约定的“东晓物业公司不得以其他各种收费名义收取租金费用，在直管房实物上收取的所有费用必须纳入租金管理，不得出现收入不入账或少入账的情况”。根据海珠住建局提交的收费发票及海珠住建局、东晓物业公司在庭审中的陈述，均可证实东晓物业公司除房租之外，还对163号直管房另行收取市场管理费，东晓物业公司未将该费用上缴海珠住建局，违反了上述四份合同的约定，现海珠住建局起诉要求东晓物业公司返还该部分费用符合双方合同的约定，一审法院予以支持。对于返还金额，根据海珠住建局向一审法院提交的发票与已生效的（2018）粤71行终27号行政判决书查明的事实，一审法院核算自2002年4月1日至2012年12月31日东晓物业公司除向海珠住建局交纳的租金之外另行向案外人收取市场管理费597124.2元，该金额与海珠住建局主张的金额930270.6元不符，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，海珠住建局对于己方的主张有义务提供证据予以证实，现海珠住建局提交的证据无法证实其主张，海珠住建局因此应承担举证不能的不利后果，一审法院依照现有证据对返还金额予以认定，若海珠住建局日后有其他证据对不足部分予以证实，则可另循法律途径解决。至于东晓物业公司提出的诉讼时效问题，依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百七十条“未授权给公民、法人经营、管理的国家财产受到侵害的，不受诉讼时效期间的限制”之规定，如前所述，双方签订的委托合同及政府采购合同并未授权东晓物业公司有额外收取市场管理费的权利，故由此造成的国家经济损失并不受诉讼时效的限制。东晓物业公司以海珠住建局的主张已超过诉讼时效的抗辩意见于法不符，一审法院不予采信。至于利息，基于前述对诉讼时效问题的阐释，海珠住建局在本案中提出的诉求虽未超过诉讼时效，但多年来，海珠住建局并未就其与东晓物业公司之间签订的合同提出异议，现海珠住建局基于检察机关的司法建议提出本案诉讼，且在诉讼中双方就该项纠纷各执一词，故而海珠住建局要求自拖欠之日起算利息于理不合，宜调整自起诉之日，即2017年6月12日至实际清付之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计付欠款利息。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百七十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年8月12日判决如下：一、东晓物业公司在判决生效之日起十五日内返还款项597124.2元给海珠住建局，并从2007年6月12日起至实际清付之日止按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计付欠款利息给海珠住建局；二、驳回海珠住建局的其他诉讼请求。一审案件受理费13395元，由海珠住建局负担5058元，东晓物业公司负担8337元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，东晓物业公司为证明其上诉主张，向本院提交了《广州市直管房租赁合同（非住宅）》《关于万松园、南园市场历史遗留问题的处理意见》《协议书》《关于解决“江南大道中163号房屋租赁经营关系”的方案》等证据。双方当事人均同意本案书面审理。本院认为，本案二审当事人争议的焦点为：（一）双方当事人之间的法律关系定性；（二）争议费用应否给付。关于双方当事人之间的法律关系定性问题。《中华人民共和国合同法》第三百九十七条规定：“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。”本案中，根据双方先后签订的两份《直管房物业委托合同》以及两份《广州市政府采购合同》内容，可知东晓物业公司接受房管部门委托对于争议的房屋进行房屋租金收缴及物业管理工作。因此，双方当事人之间符合委托合同的法律特征，一审法院定性为委托合同正确，本院予以确认。东晓物业公司上诉提出一审法院定性错误，缺乏事实依据，本院不予采信。关于争议费用应否给付的问题。《中华人民共和国合同法》第三百九十九条规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。”第四百零四条规定：“委托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”本案中，双方签订的案涉合同约定，东晓物业公司不得以其他各种收费名义收取租金费用，在直管房实物上收取的所有费用必须纳入租金管理，不得出现收入不入账或少入账的情况。现根据司法机关向海珠住建局发出的《检察建议书》以及行政诉讼查明的事实，一审法院认定东晓物业公司对于案外人另行收取了市场管理费597124.2元正确，本院予以确认。依据上述合同约定以及法律约定，东晓物业公司理应向海珠住建局返还上诉争议费用及利息。一审法院实体处理正确，本院予以维持。东晓物业公司上诉提出诉讼时效的抗辩问题，为防止国有资产的流失，一审法院论述详尽且并无不当，东晓物业公司对此提出的上诉，本院不予采信。东晓物业公司二审提交的证据因不足以支持其上诉主张，本院均不予采纳。综上所述，东晓物业公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8337元，由广州市东晓物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月三十日书记员  杨希曾龙辉