江苏省无锡市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏02执复108号复议申请人(原异议人、申请执行人)：穗甬融信资产管理股份有限公司，统一社会信用代码91330212MA282GKF2K，住所地吉林省延吉市国际空港经济开发区法定代表人：郝光辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：温馨，该公司资产经理。被执行人：江苏永隽环境建设集团有限公司，统一社会信用代码91320282767391254U，住所地江苏省宜兴市。法定代表人：钱京丹，该公司执行董事。被执行人：宜兴市建工建筑安装有限责任公司，统一社会信用代码91320282142812119G，住所地江苏省宜兴市。法定代表人：张亚义，该公司董事长。被执行人：宜兴亚泰科技有限公司，住江苏省宜兴市西郊工业集中区。法定代表人：沈奕廷，该公司总经理。被执行人：宜兴市讯天通信器件有限公司，住所地江苏省宜兴市。法定代表人：王福泉，该公司总经理。被执行人：钱京丹，女，1979年5月18日出生，汉族，住江苏省宜兴市。被执行人：吴正辉，男，1978年12月28日出生，汉族，住江苏省宜兴市。被执行人：邵永军，男，1966年6月5日出生，汉族，住江苏省宜兴市。被执行人：庄桂元，女，1968年9月13日出生，汉族，住江苏省宜兴市。复议申请人穗甬融信资产管理股份有限公司（以下简称穗甬公司）不服宜兴市人民法院（以下简称宜兴法院）（2019）苏0282执异72号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。宜兴法院查明：广发银行股份有限公司宜兴支行（以下简称广发银行）与江苏永隽环境建设集团有限公司（以下简称永隽公司）、宜兴市建工建筑安装有限责任公司（以下简称建工公司）、宜兴亚泰科技有限公司（以下简称亚泰公司）、宜兴市讯天通信器件有限公司（以下简称讯天公司）、钱京丹、吴正辉、邵永军、庄桂元金融借款合同纠纷一案，该院于2016年1月14日作出（2015）宜商初字第657号民事判决：一、永隽公司于本判决发生法律效力之日起10日内偿还广发银行借款本金2000万元及利息，以及他行因本案需支付的律师费损失41万元。二、对永隽公司的上述第一项债务及本案应承担的诉讼费，广发银行有权以邵永军、庄桂元提供的抵押财产即坐落于宜兴市××街道××室、××室、××室的房产（房屋所有权证号分别为：1000072886、1000072888、1000072889）及该房产对应的土地使用权（土地使用权证号分别为：宜国用2××2第41603456号、41603458号、41603457号）折价或拍卖、变卖所得价款分别在登记记载的债权金额1122700元、1112900元、1105000元、13万元、13万元、13万元范围内优先受偿。三、建工公司、亚泰公司、讯天公司、钱京丹、吴正辉、邵永军、庄桂元对永隽公司上述第一项债务承担连带清偿责任。2015年5月6日，该院根据广发银行的申请，作出（2015）宜商初字第657号民事裁定：查封邵永军、庄桂元名下位于宜兴市××街道××室、××室、××室的房产（房屋所有权证号分别为：1000072886、1000072888、1000072889）。2015年7月1日，广发银行股份有限公司南京分行将该笔债权转让给中国东方资产管理有限公司杭州办事处。根据中国东方资产管理有限公司杭州办事处的申请，该院立案强制执行，案号为（2016）苏0282执4612号。2017年2月7日中国东方资产管理有限公司杭州办事处经工商核准变更为中国东方资产管理有限公司浙江分公司，同年3月31日，中国东方资产管理有限公司浙江分公司将其取得上述债权转让给穗甬公司，该院于2018年3月6日作出（2016）苏0282执4612号执行裁定：变更第三人穗甬公司为本案申请执行人。在该案执行过程中，申请执行人穗甬公司于2018年5月17日向该院提出撤销执行申请。同日，该院裁定终结(2016)苏0282执4612号案件的执行。2019年1月28日，穗甬公司向该院申请恢复执行，该院于当日立案执行，案号为（2019）苏0282执恢122号，在执行过程中，该院对涉案房产进行了评估。2019年4月20日，案外人江苏万源房屋拆迁有限公司（以下简称万源公司）向该院提交带租拍卖申请书，要求对三套涉案房产实行带租拍卖。万源公司并向该院提交下列证据：证据一、租赁合同一份，载明，2008年5月28日，邵永军、庄桂元将上述查封房产401、402、403室出租给万源公司，租赁期限自2008年6月1日至2022年12月31日止，每年租金3万元。2013年2月28日，双方再次签订补充协议将租赁期限延长至2028年5月31日。证据二、宜兴市宜城街道新华社区出具情况说明：2008年5月28日万源公司承租邵永军、庄桂元坐落在宜兴市××茶局路××（××）与××交叉口××大厦××室作为办公地址。该院对该租赁关系审查后，于2019年5月21日作出（2019）苏0282执恢122号执行裁定：一、负担租赁拍卖宜兴市××街道××室、××室、××室的房产（房屋所有权证号分别为：1000072886、1000072888、1000072889）及该房产对应的土地使用权（土地使用权证号分别为：宜国用2××2第41603456号、41603458号、41603457号）用以清偿债务。二、租赁合同期限至2028年5月31日届满，租赁合同在有效期内对受让人继续有效。异议人穗甬公司提出异议称，1、万源公司以租赁为由要求带租拍卖证据不足。万源公司仅提供租赁合同，仅凭租赁合同的复印件，无法确认租赁关系的真实性、合法性，且万源公司没有其他证据证明其真实性，应要求万源公司提供租金支付凭证等证据；万源公司仅提供宜城街道新华社区出具的情况说明证明涉案房屋为其办公场地，证据不充分。2、被执行人的出租行为未向原债权人和抵押权人披露，存在骗贷的可能性，异议人保留向公安机关追溯相关人员刑事责任的权利。3、万源公司提供的租赁合同、补充协议存在倒签的可能性，法院应依法审查签订时间、签名的真实性。如确为倒签，则根据中华人民共和国物权法相关规定，万源公司与邵永军、庄桂元的租赁关系不得对抗异议人已登记的抵押权。因涉案金额较大，异议人享有合法的抵押权，执行标的上存在长期的租赁关系，司法拍卖存在极大的流拍可能性，因此请法院充分考虑异议人的意见，查清租赁事实。请求法院撤回（2019）苏0282执恢122号民事裁定，涤除万源公司对被执行人名下位于宜兴市××街道××室、××室、××室房产的租赁后，对前述房产进行评估、拍卖。穗甬公司并向该院提交下列证据：证据1：万源公司工商登记档案一份，证明该公司在2014年之前的实际控制人、负责人就是本案的被执行人邵永军。即使现在已经变更，但是邵永军与万源公司之间还是存在关联关系。现邵永军将涉案房屋出租给万源公司，显然属于内部操作，租赁关系不能成立。证据2：涉案房屋在2017年的评估报告一份，该份评估报告上有显示涉案房屋当时的状态（以照片为准），可以看出涉案房屋实际是住宅，而并非万源公司陈述的是其用于办公的场所，可以看出租赁协议是造假的。如果其认为是用于办公，社区的证明没有任何证明力，应提供工商注册登记资料。证据3：广发银行最高额抵押合同，根据合同约定，被执行人作为房屋抵押人，如将房屋对外出租应向本案的异议人进行披露，而被执行人并未履行该项义务，存在骗贷的可能性。穗甬公司并称涉案房屋产权证是2××2年颁发的，而万源公司签订的租赁合同，是从2008年-2022年，其并没有证明2008年-2××2年直接涉案房屋的产权归属，且房屋租赁合同的期限尚未至2022年，万源公司就与邵永军、庄桂元在2013年签订了补充协议，直接将房屋租赁期限延长至2023-2028年，明显是为了规避某些法律责任，而故意签署的协议，其除了提供租赁合同外，并没有提供其交付租金的依据、正常的水电费交付依据，且根据当时的市场交易价格，该租赁价格也明显存在不合理，所以万源公司仅凭租赁合同认定租赁关系，没有事实与法律依据。宜兴法院另查明，案涉房屋由邵永军、庄桂元于2014年3月6日抵押给广发银行，双方办理了抵押登记手续。万源公司向该院提交了邵永军出具的收到其公司房屋租金收条4张，证明其公司已按合同交纳了租金。以及万源公司交纳案涉房屋电费的发票，证明万源公司实际占有并使用租赁物。宜兴法院认为，承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，实际占有使用租赁物的，原租赁关系不受抵押权的影响；承租人在设立抵押权之后，与被执行人签订房屋租赁合同，抵押权设立后抵押财产出租的，承租人不得以其租赁权对抗申请执行人。本案中，申请执行人穗甬公司的抵押权设立于2014年3月6日，万源公司与邵永军、庄桂元签订租赁合同发生在案涉房屋被法院查封和设定抵押之前，现有证据也能证明万源公司实际占有并使用租赁物。因此，穗甬公司的异议请求于法无据，法院不予支持。据此裁定：驳回穗甬公司的异议请求。穗甬公司向本院复议称：请求撤销宜兴法院（2019）苏0282执异72号执行裁定。事实和理由为：一、租赁合同真实性存疑；二、租金支付真实性存疑；三、租金水平存在不合理性。本院认为，本案系因宜兴法院在执行被执行人邵永军名下位于宜兴市××街道××室、××室、××室的房产时，万源公司作为上述房产的承租人提出的阻碍执行的异议，虽然宜兴法院的（2019）苏0282执恢122号执行裁定书裁定对涉案房屋采用“带租拍卖”，但在申请人穗甬公司提出执行异议后，是否继续维持“带租拍卖”的裁定，涉及万源公司的实体权益，而本案执行异议裁定漏列了万源公司作为利害关系人的主体资格，影响了其公司提出执行异议和执行复议的权利，故宜兴法院违反了法定程序。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项的规定，裁定如下：一、撤销宜兴市人民法院（2019）苏0282执异72号执行裁定。二、发回宜兴市人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审判长 俞 彤审判员 刘永刚审判员 秦小兵二〇一九年十二月二日书记员 王雪婷