湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂13民终931号上诉人（原审被告）：余唐，男，1969年11月9日出生，汉族，住随州市曾都区。被上诉人（原审原告）：熊明贵，男，1966年1月10日出生，汉族，住随县。委托诉讼代理人：郭传明，随县高城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：余功付，男，1964年6月14日出生，汉族，住随州市曾都区。原审被告：胡红涛，男，1980年9月24日出生，汉族，住随县。委托诉讼代理人：李关海（胡红涛之岳父），男，1961年2月10日出生，汉族，住随县。上诉人余唐因与被上诉人熊明贵、余功付及原审被告胡红涛房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随县人民法院（2019）鄂1321民初792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余唐上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误。2012年1月17日，余唐将位于随县××街××楼××单元靠××层住房一套以抵债的形式交付给熊明贵，并将房屋钥匙交付给了熊明贵，熊明贵已实际取得上述房屋所有权。双方合同已经履行完毕，余唐对熊明贵不存在债务关系及违约责任。2.余唐与余功付签订《抵偿协议》约定将余唐开发的位于随县××街××层的另外两套房屋抵偿给余功付，余唐已向余功付交付两套房屋。目前该层楼房仍有两套房屋空置。熊明贵诉称其购买的涉案房屋被占用，系余功付侵犯了熊明贵的权利，应当由侵权人余功付承担赔偿责任。余唐并未损害熊明贵的权利，一审判决余唐承担赔偿责任错误。熊明贵辩称，余唐将涉案房屋抵偿给熊明贵后，又将该房屋抵偿给余功付，余功付又转卖给胡红涛，导致合同目的不能实现，余唐应当返还熊明贵购房款并支付违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。余功付辩称，余唐与熊明贵之间的纠纷与余功付没有关系。余功付从余唐处以抵偿的方式合法获得位于随县××街××楼××楼的两套房屋，余唐向余功付交付了两套房屋钥匙。后余功付将其中一套房屋转让给胡红涛，胡红涛至今持有并使用的仍是余唐最初交付给余功付的房屋钥匙。余唐认为余功付系侵权人，没有事实与法律依据，请求二审法院查明事实后依法判决。胡红涛述称，位于随县××街××楼××单元靠××套住房系胡红涛于2015年11月从余功付处以50000元的价格购买。胡红涛收到房屋及钥匙后即对涉案房屋简单装修入住至今。2018年，熊明贵突然诉讼主张涉案房屋系其购买，后熊明贵对该案撤诉，并于2019年4月再次诉讼对涉案房屋主张权利。熊明贵在第一次诉讼庭审中明确承认，余唐向其交付了房屋钥匙，现熊明贵又称其未收到房屋钥匙，陈述前后矛盾。胡红涛至今仍然在使用余功付从余唐处领取的房屋钥匙，证实余功付没有卖错房屋。请求二审法院查明事实后依法判决，维护胡红涛的合法权益。熊明贵向一审法院起诉请求：判令余唐返还随××××街5号楼四单元靠南第五层房屋；若不能返还房屋，由余唐返还本金80000元及利息，并支付违约金20000元。一审法院认定事实：2011年，余唐在随××殷店镇进行商品房开发时，将房屋发包给熊明贵施工。余唐欠熊明贵劳务款70000元，于2012年1月17日以房屋买卖（双方签订了《房屋买卖合同书》）的形式，委托余林波将位于随县××街××单元××住宅××套以80000元价格抵偿给熊明贵，熊明贵向余林波支付现金10000元，但余林波未交付房屋钥匙。2015年8月15日，余唐因下欠余功付工程款150000元，又将位于随县××街××单元××层住宅两套以150000元价格抵偿给余功付，并将两套房屋钥匙交付给余功付。后余功付委托他人于2015年11月5日将随县××街××单元××住宅××套（该套已经抵偿给熊明贵）以50000元价格出售给胡红涛，并交付房屋钥匙，后胡红涛将该房屋装修居住至今。该房屋在转让过程中，均未办理房屋产权登记手续。一审法院认为，熊明贵与余唐委托的余林波所签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。但因余林波未向熊明贵交付房屋钥匙，故该合同一直未履行完毕。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同”。本案中，诉争房屋后又被余唐抵偿给余功付，余功付又将房屋卖于胡红涛，现已经由胡红涛居住至今，致使熊明贵与余唐签订的房屋买卖合同目的不能实现，该合同应予解除。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，合同解除后，余唐应返还熊明贵80000元购房款并承担相应的违约责任。关于违约金，熊明贵与余唐签订的《房屋买卖合同书》中第七条明确约定若一方违约，违约方支付对方违约金20000元，符合法律规定，予以认可。关于熊明贵请求的利息，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，熊明贵向余唐主张逾期付款损失的，须以买卖合同没有约定违约金或违约金的计算方法为前提，而熊明贵与余唐已经约定了违约金，因此，对熊明贵主张的利息不予支持。关于诉讼时效，熊明贵与余唐签订的房屋买卖合同未约定余唐向熊明贵交付房屋及钥匙的履行期限，熊明贵可以随时要求余唐履行义务，故余唐辩称熊明贵起诉已过诉讼时效不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、九十七条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：一、解除熊明贵与余唐签订的房屋买卖合同；二、余唐于判决生效之日起十五日内返还熊明贵购房款80000元，并支付违约金20000元；三、驳回熊明贵的其他诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由余唐负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，除了“2015年8月15日，余唐因下欠余功付工程款150000元，又将位于随县××街××单元××层住宅两套以150000元价格抵偿给余功付”外，本院经依法核实确认的其他事实和一审认定的事实一致。另查明，2015年8月15日，余唐因下欠余功付工程款150000元，又将位于随县××街××楼两套房屋以150000元价格抵偿给余功付，并将两套房屋钥匙交付给余功付。又查明，2018年11月21日，熊明贵在随县人民法院（2018）鄂13民初2123号其就涉案房屋起诉胡红涛、李关海侵权纠纷一案庭审中陈述：熊明贵在随××××街工地干活，开发商余唐欠熊明贵的工资，余唐用涉案房屋抵偿后熊明贵支付了余唐10000元现金。双方《房屋买卖合同书》签订后，熊明贵在工地照场人员手中拿了一套房屋钥匙。熊明贵每年去看几次涉案房屋，涉案房屋内堆放有砂石等建筑材料，但未实际使用。开始熊明贵不清楚涉案房屋卖给他人，后来胡红涛搬进去住后才知道。同时，证人吕某在该案庭审中陈述：余唐哥哥余林波和纪昌明找到吕某，称余唐欠纪昌明的账用两套房屋抵偿，请求吕某联系卖房，纪昌明在领吕某看房后将两套房屋钥匙交给吕某，吕某在看房时发现涉案房屋内堆放有砂。还查明，随××××街5号楼共有两个单元，分别系3单元和4单元，每个单元各有两套房屋。本院认为，关于余唐是否向熊明贵交付了涉案房屋钥匙的问题。余唐上诉称其已向熊明贵交付位于随县××街××楼××单元××楼靠南的房屋钥匙。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”本案中，熊明贵已在随县人民法院（2018）鄂13民初2123号民事案件中自认，其在与余唐签订《房屋买卖合同书》后，从随××××街工地照场人员手中领取了一套房屋钥匙，并每年实地查看涉案房屋几次，且上述案件中证人吕某亦证实涉案房屋内堆放有砂，与熊明贵的陈述相吻合，能够证实熊明贵领取了涉案房屋钥匙。现熊明贵反悔称其未收到涉案房屋钥匙，但其未提供相反证据反驳，本院对熊明贵已领取涉案房屋钥匙的事实予以确认。关于余唐对熊明贵是否存在违约行为及其责任承担的问题。余唐上诉称其抵偿并交付给余功付的系位于随县××街××楼××楼另外两套房屋，涉案房屋被占用系余功付侵权。本院认为，余唐作为随××殷店镇商住街开发商在欠付熊明贵劳务费及余功付工程款的前提下，先于2012年1月17日将涉案神龙商住街5号楼4单元5楼靠南一套房屋抵偿给了熊明贵，并向熊明贵交付房屋钥匙。余唐又于2015年8月15日将神龙商住街5号楼5楼两套房屋抵偿给余功付，并向余功付交付两套房屋钥匙。余唐抵偿给熊明贵的房屋位置明确唯一，但其抵偿给余功付的两套房屋位置并不明确。余功付二审中称其根据余唐交付的两套钥匙打开了5号楼4单元靠南的涉案房屋和5号楼3单元的一套房屋，余唐二审中亦认可其曾向余功付承诺能打开的房屋即视为出售。证实余唐将已出售给熊明贵的涉案房屋再次出售给了余功付。余唐称其交付给余功付的是与涉案房屋不重合的另外两套房屋，既与本案客观事实不符，也无相应证据佐证。余唐在向余功付抵偿房屋和交付钥匙时均未尽到审慎注意义务，导致其一房二卖，余唐对此存在过错。现涉案房屋已被余功付转卖给胡红涛，胡红涛已装修入住多年。熊明贵已无法实际占有使用涉案房屋，其合同目的已不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”据此，余唐将同一套房屋先后抵偿并交付给熊明贵和余功付，导致熊明贵无法占有使用涉案房屋，余唐的行为已构成违约，其应当根据双方合同约定承担违约责任。故一审法院对熊明贵解除合同和返还购房款80000元及赔偿违约金20000元的诉请予以支持，符合法律规定。余唐认为应由余功付对熊明贵承担侵权责任的上诉请求，于法无据，不予支持。综上所述，余唐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由余唐负担。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 李 超审判员 周 鑫二〇一九年十二月二十五日书记员 朱玉玲