安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖16民终2937号上诉人(原审被告):杨晓洁,女,1994年3月4日出生,回族,住所地:宁夏回族自治区贺兰县,经常居住地安徽省毫州市经济开发区万达华府2号楼2单元3105室。上诉人(原审被告):亳州市谯城区张万和中医诊所,住所地安徽省毫州经济开发区国购名城商业街B区129-130铺。法定代表人：张万和。上诉人(原审被告):亳州市御世同堂商贸有限公司,住所地安徽省亳州经济开发区国购名城商业街B区129、130铺，统一社会信用代码91341600336718032X。法定代表人:杨晓洁。上诉人(原审被告):亳州市经济开发区千寻寿司店,住所地安徽省亳州经济开发区国购名城商业街B区130铺,统一社会信用代码:92341600MA2RMRGC9T。经营者:张小霞。上述四上诉人的共同委托诉讼代理人：张素文，女，1966年3月20日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。被上诉人(原审原告):张驰,男,1971年8月2日出生,汉族,住安徽省亳州市谯城区。被上诉人(原审原告):李艳,女,1971年8月9日出生,汉族。住安徽省亳州市谯城区,上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡景中，安徽公德律师事务所律师。上诉杨晓洁、亳州市御世同堂商贸有限公司（以下简称御世同堂公司）、亳州市经济开发区千寻寿司店（以下简称千寻寿司店）、亳州市谯城区张万和中医诊所（以下简称张万和诊所）因与被上诉人张驰、李艳房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民初1094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨晓洁、御世同堂公司、千寻寿司店、张万和诊所的共同委托诉讼代理人张素文、被上诉人张驰、李艳及其委托诉讼代理人胡景中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨晓洁、御世同堂公司、千寻寿司店、张万和诊所上诉请求：1.依法撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民初1094号号民事判决，依法改判张驰、李艳继续履行与上诉人之间的房屋租赁协议；2.诉讼费用由张驰、李艳承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人杨晓洁于2015年1月16日和张驰、李艳签订《房屋租赁协议》,租期为3年,并口头协议租期满后继续长期租赁,租赁商铺主要用于和其外公张万和共同经营的张万和中医诊所以及和张小霞合伙经营的千寻寿司店。租赁协议到期后,张驰、李艳要求收回房屋,由于张万和中医诊所营业执照上住址变更期限审批的特殊性,上诉人杨晓洁托出中间人李涛出面调解,双发口头达成房价随行就市的长期租赁协议,后张驰、李艳因其他目的,反悔毁约要求收回房屋。一审法院判决没有考虑到中医诊所营业地变更审批的特殊性,如解除合同,会导致张万和中医诊所无法营业,给诊所造成巨大损失。二、原审法院适用法律错误。原审法院不应当判决解除上诉人杨晓洁与张驰、李艳之间签订的《房屋租赁协议》,而应当根据合同法的规定,判决张驰、李艳继续履行合同。上诉人同意按原协议约定及时向被上诉人支付房屋租金。张驰、李艳答辩称，一、杨晓洁与答辩人签订的《房屋租赁合同》到期后，答辩人只允许杨晓洁再使用一年，租金为12万元。于2019年1月16日答辩人收回房屋，不再租赁，没有同意上诉人长期使用房屋，至2019年1月15日双方租赁关系已经解除，当天上诉人就应当返还房屋。在杨晓洁租赁期间，在没有经过答辩人同意的情形下，又将房屋转租给千寻寿司店。一年到期答辩人通过不同方式通知要收回房屋，所以一审认定事实清楚。二、无论上诉人主张的长期租赁是否依法成立，都不存在具体的租赁期限，双方也未签订书面租赁协议，根据《合同法》第二百一十五条、第二百三十二条规定，2018年1月16日以后的租赁应为不定期租赁，答辩人有权随时解除合同，收回房屋。张驰、李艳向一审法院起诉请求：1.判令解除张驰与杨晓洁签订的《房屋租赁合同》；2.判令杨晓洁、御世同堂商贸公司、千寻寿司店、张万和中医诊所返还张驰、李艳房屋，并恢复原状；3.判令杨晓洁、御世同堂商贸公司、千寻寿司店、张万和中医诊所支付张驰、李艳房屋租金及占用费1万元（自2019年1月17日起，计算至2019年2月16日，其后计算至实际返还房屋之日止）；3.案件受理费由杨晓洁、御世同堂商贸公司、千寻寿司店、张万和中医诊所负担。一审法院认定事实：李艳系亳州经济开发区国购名城商业街B区129铺房屋的所有权人、张驰亳州经济开发区国购名城商业街B区130铺房屋的所有权人。2015年1月16日，张驰与杨晓洁签订《房屋租赁协议》，协议约定：张驰、李艳将位于亳州经济开发区国购名城商业街B区129、130铺房屋租赁给杨晓洁使用，租期3年，自2015年1月16日起至2018年1月16日。三年期满后，张驰、李艳想收回房屋，经中间人协商，杨晓洁仅支付一年的租金11.5万元。杨晓洁租赁房屋后，开办了张万和中医诊所、御世同堂商贸公司，又与张小霞的千寻寿司店合作使用129铺的部分房屋。张驰、李艳要求解除房屋租赁合同，返还房屋未果，即提起了诉讼。一审法院认为，1.关于租赁合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，张驰与杨晓洁签订的《房屋租赁协议》，约定：租期3年，自2015年1月16日起至2018年1月16日，张驰、李艳认可续租一年，期限至2018年1月16日，故双方之间的房屋租赁为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2.关于合同解除的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，房屋租赁合同解除后，杨晓洁、御世同堂商贸公司、千寻寿司店、张万和中医诊所应返还房屋，恢复原状，并应支付房屋租金以及房屋占有费用。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，杨晓洁、御世同堂商贸公司、张万和中医诊所辩称：租赁合同期满后，张驰、李艳打者自用的旗号去毁约，由中间人李涛出面调解，调解的结果就是房价随行就市长期租赁，因其未提交相关证据加以证明，故其应承担不利的法律后果。综上所述，张驰与杨晓洁签订的《房屋租赁协议》，约定：房屋租期3年，3年到期后，张驰、李艳认可续租一年，故双方之间的房屋租赁为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。房屋租赁合同解除后，杨晓洁、御世同堂商贸公司、千寻寿司店、张万和中医诊所应返还房屋，恢复原状，并应支付房屋租金以及房屋占有费用。房屋租金自2019年1月16日至2019年2月16日为1万元。杨晓洁、御世同堂商贸公司、张万和中医诊所辩称：租赁合同期满后，张驰、李艳打折自用的旗号去毁约，由中间人李涛出面调解，调解的就是房价随行就市长期租赁，因其未提交相关证据加以证明，其应承担不利的法律后果，故对其该辩称不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除张驰与杨晓洁之间签订的《房屋租赁合同》，杨晓洁、亳州市御世同堂商贸有限公司、亳州市经济开发区千寻寿司店、亳州市谯城区张万和中医诊所于本判决生效之日起三十日内，将位于亳州经济开发区国购名城商业街B区129、130铺房屋返还给李艳、张驰，并恢复原状。二、杨晓洁、亳州市御世同堂商贸有限公司、亳州市经济开发区千寻寿司店、亳州市谯城区张万和中医诊所于本判决生效之日起三十日内，支付李艳、张驰房屋租金及占用费1万元（2019年2月16日之后的房屋租金及占用费，仍按照房屋租赁合同约定的计算方式，计算至房屋返还之日止）。案件受理费210元，由杨晓洁、亳州市御世同堂商贸有限公司、亳州市经济开发区千寻寿司店、亳州市谯城区张万和中医诊所负担。二审中，当事人围绕诉讼请求提交了证据。对于当事人无争议的在卷佐证，对于双方有争议的事实，认定如下：上诉人举证两份证人证言，因证人未出庭接受质询，对于该证言不能单独作为定案依据，上诉人也未提供其他证据予以印证，故对该份证据不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人双方诉辩意见，本案争议焦点为：一审判决解除双方的房屋租赁合同是否正确。2015年1月16日，张弛、李艳与杨晓洁签订房屋租赁合同，约定杨晓洁租赁案涉房屋，租赁期限自2015年1月16日至2018年1月16日，并约定如杨晓洁继续承租的，应提前向张弛、李艳提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租赁合同到期后，双方并未续签租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。案涉房屋的租赁期限为不定期租赁，双方均可随时解除合同，张弛、李艳认可同意续租一年（2018年1月17日至2019年1月16日），张弛、李艳一审举证在合同期满前已通知上诉人案涉房屋不再租赁，故一审认定解除双方的租赁合同关系正确，上诉人并未提供书面证据证明其与张弛、李艳达成长期租赁案涉房屋的合意，故对其上诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费210元，由上诉杨晓洁、亳州市御世同堂商贸有限公司、亳州市经济开发区千寻寿司店、亳州市谯城区张万和中医诊所共同负担。本判决为终审判决。审判长  沙启峰审判员  王艳东审判员  黄战营二〇一九年十二月二十三日法官助理孙曼书记员刘明明