湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0881民初3115号原告：刘永国，男，1954年9月28日出生，汉族，住钟祥市.委托诉讼代理人：张芳梅，钟祥市郢中法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：代兵，男，1966年10月12日出生，汉族，住钟祥市.委托诉讼代理人：邓香梅（系代兵妻子），汉族，住钟祥市.原告刘永国诉被告代兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘永国及其委托诉讼代理人张芳梅、被告代兵及其委托诉讼代理人邓香梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永国向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即返还原告房屋，并支付占有房屋期间费用（按每年20500元的标准，自2019年8月11日至交房之日止）；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年将位于钟祥市××××门面房一间出租给被告做生意，双方于2014年8月10日签订书面房屋租赁合同一份，约定租赁期限为2014年8月10日至2018年8月10日，其中2014年至2015年每年租金17000元，2015年至2018年租金为每年18000元。合同到期后，双方口头约定被告继续租赁一年，年租金20500元，到期后被告自动搬离。被告支付15000元租赁费后，对后期房租费一直拖欠。为此，原告多次要求被告付清余款交回房屋，被告置之不理。2019年8月19日，原告发出限期腾房通知书，被告仍不搬离。原、被告间租赁合同已经到期，且被告不完全支付房屋租金，违约在先，原告有权收回房屋。原告刘永国为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据A1、原告的身份证复印件一份，拟证明原告的身份信息；证据A2、钟祥市郢中码头街××房屋产权证一份，拟证明原告对该房产享有所有权；证据A3、2014年8月双方签订的房屋租赁合同一份，拟证明租赁合同在2018年8月10日到期；证据A4、限期腾房通知书及邮政快递回单一份，拟证明原告于2019年8月25日书面通知被告交房；证据A5、微信聊天记录一份，拟证明被告未经原告同意向原告账户上打款，原告在2019年8月16日就已经口头通知被告收回房屋不再出租，在微信上及时回信要求被告退房。被告代兵辩称，原告要求返还租赁房屋的理由不成立，请求驳回原告的起诉。一、被告自2008年8月10日与原告签订租赁合同后，被告一直在经营。2019年8月19日，被告通过手机银行向原告转款14500元，加上此前代替原告交的水改费用500元，被告合计已经支付2019年9月15日至2020年9月14日间的租赁费15000元。原告收到该租赁费后，虽未与被告继续签订书面租赁合同，但是没有提出异议和退款的行为，事实上是对被告继续租赁房屋的默认和许可；二、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”原告发出的到期腾房通知书事实上是法律规定的解除房屋租赁合同通知书，被告于2019年8月27日才收到该通知书，而本案自收到原告解除合同通知书后的三个月到期时间为2019年11月27日，原告在2019年9月18日就到法院起诉，其下达的解除租赁合同通知书因未达到三个月而未生效，故被告在2019年11月27日前享有继续租赁房屋的权利。被告代兵为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：证据B1、被告之妻邓香梅手机银行截图一份，拟证明邓香梅于2019年8月19日向原告银行账户转款14500元，被告2018年房租15000元已经交清；证据B2、租房合同11份、刘某1证明1份，拟证明被告租赁的房屋价格比周边房屋每年每平方米高500元，原告没有按照合同约定的价格即市场价要租金；证据B3、水费收据四份、钟祥市恒旺宾馆证明一份，拟证明被告租赁的房屋从2014年、2015年水费只有几十元，到2017年有一千多元，2018年有3000多元，差距较大，该租赁房屋漏水；证据B4、照片四张，拟证明被告租赁的房屋漏水给被告造成损失，同时原告维修水管时在门口挖了大坑达十天，给被告的经营造成损失；证据B5、刘某2出具的证明一份，拟证明原告的母亲及爱人经常干扰被告营业。经本院审查核实，被告对原告提交的证据A1、证据A3、证据A4真实性无异议，原告对被告提交的证据B1真实性无异议，本院对上述证据真实性予以确认。被告对原告提交的证据A2有异议，认为被告租的房屋门牌号是××，而原告房产证登记的门牌号是××，号码不相符，且房屋面积实际只有17平方米。本院认为，原、被告对被告租赁原告位于钟祥市郢中镇码头街门面房屋一间的事实均予以认可，该房屋门牌号码是否与房产证一致并不影响租赁关系的成立，且被告并未提交证据证明原告房屋产权证书不属实，对该证据真实性本院予以确认。被告对原告提交的证据A5有异议，认为被告没有收到该通知。本院认为，原告提交的微信聊天记录截屏真实性不能确认，且不能证明聊天对象是被告，故对该证据本院不予采信。原告对被告提交的证据B2有异议，认为租房合同是复印件，证明需要证人出庭作证，不能达到被告的证明目的。本院认为，被告未能提供租房合同证据原件以供核对真伪，出具证明的证人刘某1亦未能出庭作证，对上述证据真实性本院不予采信。原告对被告提交的证据B3有异议，认为水费收据只能证明被告的水费使用情况，被告租金房屋是做干洗店的，不能证明水管有问题，钟祥市恒旺宾馆证明没有证明人签字，且应出庭作证。本院认为，被告提供的钟祥市恒旺宾馆证明没有证明人签字，真实性无法确认，水费收据只能证明用水量变化的情况，不能证明该用水量变化是因为水管漏水导致，该证据与本案缺乏关联性，对上述证据本院不予采信。原告对被告提交的证据B4有异议，认为照片不能看出房屋漏水，挖了大坑是事实，但不能证明给被被告造成损失，与本案无关。本院认为，上述照片与本案缺乏关联性，原告异议理由有理，本院不予采信。原告对被告提交的证据B5有异议，认为证人应出庭作证，即使造成损失，被告也没有提出并续租了一年。本院认为，出具证明的证人刘某2未能依法出庭作证，对上述证据真实性本院不予采信。结合相关证据及原、被告陈述，本案基本事实为：原告有位于钟祥市××××门面房一间。原、被告于2014年8月10日签订《房屋租赁合同》一份，主要内容为：原告将码头街房屋一间租赁给被告使用；租赁期限为2014年8月10日至2018年8月10日，其中2014年至2015年租金17000元，2015年至2018年租金为每年18000元；房租费每年一次性交清。此后，原告将该房屋交付给被告使用，被告依约支付了2014年8月10日至2018年8月10日房租费。2018年合同到期后，双方口头约定被告继续租赁一年至2019年8月10日，被告向原告交付房租15000元（其中于2018年8月21日交付10000元，于2018年9月20日交付5000元）。2019年8月19日，被告通过银行向原告账户转款14500元。同日原告向被告邮寄《限期腾退房屋通知书》一份，通知被告租赁的房屋已经到期，原告需收回房屋，要求被告于2019年8月30日前将房屋腾空交房，被告于2019年8月27日签收该通知书。本院认为，原、被告于2014年8月10日签订的《房屋租赁合同》及在书面约定的租赁期满后，双方口头约定续租一年，均系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”被告在2019年8月10日租赁期满后未及时返还租赁物属违约行为，应承担相关违约责任，除应返还租赁房屋外，还应向原告赔偿逾期占用租赁物期间损失。该占有期间损失标准参照双方租赁合同约定的2015年至2018年租金金额确定为每年18000元。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据该条规定，即使根据被告认识，原告发出的《限期腾退房屋通知书》系解除租赁合同通知，该通知也从被告收到之日起即生效，双方租赁关系解除。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条是针对收到解除合同通知书的当事人对解除合同通知书本身提出异议期限的规定，被告对该法律规定理解有误，对其相关抗辩理由本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”据上述规定，即使根据被告认识双方形成不定期租赁关系，原告于2019年8月19日向被告发出《限期腾房通知书》，给了被告腾退房屋的合理期限，双方租赁合同也已经解除。被告抗辩其已经于2019年8月19日通过手机银行向原告转款14500元，加上此前代替原告交的水改费用500元，被告合计已经支付2019年9月15日至2020年9月14日间的租赁费15000元，双方继续形成租赁合同的理由，于法无据，本院不予支持。被告主张于2019年8月19日向原告所转款项14500元及代替原告交水改费用500元，因被告未提起反诉主张返还，本案中不予审理，被告可另案起诉进行处理。综上，原告要求被告返还房屋并支付房屋占用期间费用的诉讼请求有理，本院予以支持，但对其过高请求部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告代兵返还原告刘永国租赁房屋一间（房屋登记位置为钟祥市郢中镇码头街20号），限本判决生效之日起十日内履行；二、被告代兵赔偿原告刘永国占用房屋期间损失（按每年18000元标准计算，自2019年8月11日起至房屋返还之日止），限本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告刘永国其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行给付其他义务，应当支付迟延履行金。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告刘永国负担50元，被告代兵负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  阳剑二〇一九年十二月十八日法官助理彭宣明书记员赵品