湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民12353号上诉人（原审原告）:周融，男，1972年7月12日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人:马晓斌，上海市汇业（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋岭峰，上海市汇业（长沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：长沙金华康房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市天心区黄兴中路62号。法定代表人：曾志成。被上诉人（原审被告）:长沙市鑫和物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区坡子街黄兴中路33号。法定代表人：康武。两被上诉人共同委托诉讼代理人：缪先进，湖南金顺达律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：袁晓霞，湖南金顺达律师事务所实习律师。上诉人周融因与被上诉人长沙金华康房地产开发有限公司（以下简称金华康公司）、长沙市鑫和物业管理有限公司（以下简称鑫和公司）排除妨害纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（以下称一审法院）（2019）湘0103民初4813号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周融上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判两被上诉人停止侵权行为，恢复供水供电，并共同赔偿上诉人经营损失5000元；2、由两被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:一、一审法院认定事实错误，唐安（香港）娱乐投资管理集团有限公司（以下简称唐安公司）将涉案一楼大厅电梯入口处场地转租给上诉人系有权处分。2018年1月2日，金华康公司与唐安公司签订《租赁合同》，约定金华康公司将位于长沙市天心区房屋出租给唐安公司，租赁期为九年，自2018年1月15日起至2026年12月31日止。2018年3月23日，金华康公司向唐安公司出具一份《授权委托书》，载明：现因我司位于湖南省长沙市业态发生改变，兹委托我司合资、入股公司：唐安公司负责此项目的各项工作。该《授权委托书》上载明的授权处分的楼层位置即王府井商业广场ＢＣ座二层、三层、四层，本身包含了涉案一楼大厅电梯入口处场地，该场地是王府井商业广场ＢＣ座二层、三层、四层正常开展经营活动的必经之处，更是不可分割的一部分，与王府井商业广场ＢＣ座二层、三层、四层构成一个整体。因此，金华康公司对唐安公司的授权是对王府井商业广场ＢＣ座二层、三层、四层和涉案一楼大厅电梯入口处场地的整体授权。从周融与唐安公司于2018年12月10日签订的《商铺使用合同》来看，其中约定“乙方自愿租赁甲方位于长沙市天心区内的商铺作商业经营，并接受甲方全权的统一管理”，以及“长沙市天心区：甲方已依法获取本商场的相关物业权利，包括占有、使用、收益、转租等权益”。这表明《商业使用合同》中明确了唐安公司依法取得长沙市天心区王府井广场ＢＣ座二层、三层、四层的占有、使用、收益和转租等收益，包括上诉人租赁的涉案一楼大厅电梯入口处场地。因此，唐安公司将涉案一楼大厅电梯入口处场地转租给周融系有权处分。二、唐安公司与周融签订《商铺使用合同》的行为构成代理，金华康公司与周融之间构成直接承租关系。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，即使唐安公司系无权处分，但唐安公司基于《授权委托书》的授权与周融签订《商铺使用合同》的行为构成表见代理，周融有理由相信唐安公司有代理权。三、鑫和公司对王府井商业广场ＢＣ栋一楼大厅电梯入口处的商铺进行断水断电等侵权行为，造成周融无法正常经营，严重侵犯了其合法权益。金华康公司、鑫和公司辩称：一、唐安公司将涉案房屋转租给周融是无权处分，金华康公司与唐安公司存在二、三、四层房屋的租赁关系，租赁的范围并不包括一楼，唐安公司对一楼商铺没有转租的权利。二、周融与金华康公司之间也并不构成直接转租关系，授权委托书并不能表明金华康公司与唐安公司存在委托关系，而是租赁关系，授权委托书的出具目的，是因为金华康公司将二、三、四层整体出租给唐安公司时已经将四楼的部分场地对外出租，为了让四层原有的承租人与唐安公司直接形成转租关系。周融向一审法院起诉请求：1、判令金华康公司、鑫和公司停止侵权行为，恢复供水供电；2、判令金华康公司、鑫和公司共同赔偿周融经营损失5000元；3、判令金华康公司、鑫和公司承担全部诉讼费。一审法院认定事实：2018年1月2日，金华康公司（出租方）与案外人唐安公司签订《租赁合同》，约定金华康公司将位于长沙市天心区房屋出租给唐安公司用于酒吧、餐吧业态等服务行业经营使用，打造娱乐新地标，命名为夜界。2018年3月23日，金华康公司向唐安公司出具一份《授权委托书》，载明：现因我司位于湖南省长沙市业态发生改变，兹委托我司合资、入股公司：唐安公司负责此项目的各项工作。原4楼商户已与我司签订《租赁合同书》将与唐安公司重新签订，《租赁合同书》中所有的权利与义务一并转交唐安公司，所有合同条款不变，新合同签订后，原与我司签订的《租赁合同书》作废并收回。2018年12月10日，周融作为承租方（乙方），案外人唐安公司作为出租方（甲方），签订一份《商铺使用合同》，主要约定：长沙市天心区：甲方已依法获取本商场的相关物业权利，包括占有、使用、收益、转租等权益；商铺坐落于王府井商务广场ＢＣ栋一楼大厅电梯入口处（案涉商铺），建筑面积为7.5平方米；合同期限为8年，即2018年12月10日起至2026年12月10日止；每月租金4000元／月，每半年支付一次；除使用期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起补偿过2日内交还该商铺；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，周融向唐安公司支付租金至2019年6月10日。2019年4月1日，金华康公司向唐安公司发出《解除合同通知函》，载明：因唐安公司仅缴纳第一季度的租金，后续再未交纳任何租金，多次口头、书面等形式要求唐安公司交纳租金未果，自即日起，解除双方于2018年1月2日签订的《租赁合同》，在收到本函后30日内将前述租赁房屋腾退并交付，立即支付拖欠的所有租金等。金华康公司将该函件微信送达给唐安公司相关负责人，并将该函件张贴在唐安公司夜界招商筹备办公室门口。2019年4月10日，金华康公司因要求周融腾退位于王府井商务广场ＢＣ栋一楼大厅电梯入口处的案涉商铺遭拒，对该商铺采取了停水停电措施，以致成诉。一审法院认为:本案的争议焦点在于周融与金华康公司之间是否构成直接承租关系。周融主张是依据唐安公司出具的《授权委托书》才与唐安公司签订的《商铺使用合同》，认为唐安公司是金华康公司的受托人，代表金华康公司与之签订合同，产生的效力应由金华康公司承担，但唐安公司是以自己的名义直接与周融签订的《商铺使用合同》，而非以周融主张的被代理人即金华康公司的名义签订合同，故唐安公司的行为不构成代理行为，其法律后果不应由金华康公司承担，周融与金华康公司之间不成立承租合同关系。因《授权委托书》上载明的授权处分的楼层位置是王府井商业广场BC座二层、三层、四层，未包含商业广场的一楼，且唐安公司与金华康公司签订租赁合同租赁场地是王府井商业广场BC座二层、三层、四层，另唐安公司与周融签订的《商铺使用合同》上明确了唐安公司依法取得王府井商业广场BC座二层、三层、四层的占有、使用、收益转租等权益，亦未包括周融租赁的场地，故唐安公司对案涉一楼大厅电梯入口处场地系无权处分，金华康公司作为该场地的所有权人，并不同意追认唐安公司与周融签订的《商铺使用合同》，故周融对该场地系无权占有。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。金华康公司作为所有权人，对案涉场地具有直接支配和排他的权利，对无权占有人周融可以行使返还原物请求权，周融拒绝返还案涉租赁场地无法律依据，所有权人金华康公司在周融拒不返还场地情况下，采取断水断电等合理措施系维护其所有权的合法行为，并未侵犯周融合法权益。故，周融诉求停止侵权行为、恢复供水供电及赔偿经营损失，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条之规定，一审法院判决：驳回周融的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由周融负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明：一、周融在本案二审过程中承认其在与唐安公司签订《商铺使用合同》之前，并未查看唐安公司的证照资料和权属资料。二、各方当事人均一致确认，周融已腾退出涉案商铺。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据本案事实和各方当事人发表的论辩意见，本案争议焦点为：周融的诉请应否得到支持。对此，本院分析如下：《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。该法第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。经审查，本案中，金华康公司作为涉案商业广场BC座的权利人，其仅将涉案商业广场BC座二、三、四层房屋出租给案外人唐安公司经营使用，并委托唐安公司收取四层原有租户的租金。唐安公司的租赁范围及授权范围并不包含涉案商业广场BC座一楼即诉争商铺所在区域。唐安公司未经金华康公司同意出租诉争一楼铺面的行为属于无权处分行为。周融未经华安公司追认而租赁、经营诉争一楼铺面的行为系无权占有行为。在周融拒绝腾退铺面的情况下，金华康公司、鑫和公司采取断水断电等合理措施系合法维权行为，并未侵犯周融的合法权益。周融提出的要求鑫和公司、金华康公司停止侵权行为、恢复供水供电及赔偿经营损失的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由周融承担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 黄红萍审判员 戴 静二〇一九年十二月二日书记员 刘 超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。