广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终28513号上诉人（原审原告）：张冰，男，汉族，1972年10月7日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：邱石清，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张培达，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：都颖，女，汉族，1981年3月27日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：郑红丽，北京市世联新纪元（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，北京市世联新纪元（济南）律师事务所律师。上诉人张冰因与被上诉人都颖房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初14062号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张冰上诉请求：1、撤销原审判决第二项，依法改判都颖向张冰支付违约金（违约金按1410万元的日万分之五的标准，自2018年4月30日起支付至涉案房产过户至张冰名下之日止，暂计至2019年8月8日为3285300）；2、都颖承担张冰额外支出的利息及税费1085802.9元；3、本案一、二审费用由都颖承担。事实和理由：一、原审法院关于违约金计算标准的认定没有事实及法律依据。首先，张冰与都颖就《二手房买卖合同》中约定的违约金条款是基于双方充分的意思自治而产生，是双方真实的意思表示，张冰与都颖就违约金标准为以转让成交价为基数按每日万分之五计算是同意并认可的。在都颖因自身原因未能按期履行办理递件过户手续的义务后，都颖应该按照双方合同约定承担违约责任并支付相应的违约金，原审法院应充分尊重双方的真实意思表示，保护民事行为的意思自治。张冰因都颖的违约行为已经遭受了巨大的损失。一是资金占用成本的损失，张冰为购买都颖的该处房产，在监管账户中存入首付款656万元后由贷款银行兴业银行对前述款项进行冻结，而由于都颖的违约行为，致该笔款项目前仍处于被冻结状态，其冻结时间已远远超过张冰所预期的时间，张冰因此遭受了资金占用成本的损失，且该损失业已发生。二、张冰与都颖签订的《二手房买卖合同》约定张冰以向银行办理按揭贷款的方式支付约定价款。张冰在向银行提交办理按揭贷款材料后，2018年4月26日，兴业银行深圳分行同意发放贷款并向张冰请人发出了二手房按揭贷款意向书，该意向书有效期至2018年7月25日，到期自动失效，此时兴业银行的按揭贷款利率为贷款基准利率上浮10%，张冰需支付的按揭贷款总利息为8408400元。此后，由于都颖逾期交房等违约行为导致还贷时间一再迟延，期间兴业银行将按揭贷款利率调整为贷款基准利率上浮20%，需支付的按揭贷款总利息增加至9172800元，张冰将因此多承担共计764400元的利息支出。该部分费用应由都颖负担。三、双方《二手房买卖合同》第八条约定，张冰需承担全部实际发生的税费。都颖逾期交房期间，二手房交易税费计算方式变更为“三价合一”的计算方式，因此该房屋在税费计算方式变更前按照房屋市场评估价9346858.4元所计算的过户税费为539942.33元，在税费计算方式变更后按照成交价1410万元所计算的过户税费为861345.23元，前述税费差额共计321402.9元。原审法院认为该两项诉讼请求尚未发生且银行利率调整与税费计算方式变更并非都颖原因所致是没有事实依据的。虽然上述两请求尚未发生，但是由于张冰与都颖都有继续履行该二手房买卖合同的意愿，张冰为此额外支出的按揭贷款利息是在将来办理递件过户和发放贷款过程中必然发生的。都颖辩称，一审法院认定事实清楚，请求二审法院予以维持。张冰向一审法院起诉请求：一、都颖继续履行合同，将价值1410万元的涉案房屋过户至张冰名下，并按期交房；二、都颖自逾期过户之日起以转让成交价1410万元为基数，按日万分之五向张冰支付违约金（截至2018年7月4日，违约时间达66日，违约金共465300元，违约金计算至都颖履行全部合同义务之日止）；三、本案诉讼费、保全费、保全担保费由都颖承担。一审庭审中，张冰增加诉讼请求：一、都颖承担张冰因兴业银行按揭贷款利率上浮而支出的额外利息764400元（即贷款金额6500000元×贷款期限24年×贷款基准利率4.9%×利率差额10%）；二、都颖承担张冰因深圳市税费计算方式变更而支出的额外税费321402.9元。一审法院认定事实：位于深圳市××滨海大道红树××红树西岸花园××4-14Ｂ（涉案房产）于2009年5月18日核准登记至都颖名下，建筑面积为116.96平方米，不动产证号为4000395659，房屋性质为商品房。2018年4月2日，都颖（卖方）与张冰（买方）签订《二手房买卖合同》（NO.960749），约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价为1410万元，该转让成交价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第八条之约定各自承担；买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金100万元；经买卖双方协商一致，约定买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款，买方须于2018年4月10日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款656万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2018年4月10日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；在买方按照本合同约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于2018年4月29日（含当日）。在收文回执载明答复日期届满之日起两个工作日内，买卖双方须办理交纳税费的手续。该房地产证由买方配合领取，买方负有抵押义务的，买方须在领取新房地产证当天办理抵押登记手续；按政府及有关规定，买卖双方需支付税费，经双方协商，其中：买方自愿支付全部项；卖方应当于收到全部房款3日内将该物业交付予买方；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他条款。同日，张冰通过银行转账方式向都颖支付定金100万元，都颖出具《收款收据》。张冰向该院提交其名下的兴业银行借记卡交易明细，该明细表显示张冰于2018年4月2日至4月10日期间分别向其62×××13的账号内汇入6689671.76元，截止2018年11月29日该账户余额有6820249.19元；向该院提交《二手房交易结算资金监管通知书回执》，该回执载明：编号为N320180004《二手房交易资金监管通知书》项下的监管资金已监管、买房人张冰、监管资金控制金额陆佰陆拾万元、会计经办人陈晓玲、2018年4月12日等。都颖对于上述两项证据三性不予认可。2018年4月26日，兴业银行股份有限公司深圳分行出具《二手房按揭贷款意向书》，内容为：经我行初步审查，买房人张冰符合本行个人按揭贷款借款人基本条件。本行在买房人与卖房人已在国土局办理完毕涉案房产的过户手续，核发了以购房人为权利人的《房地产证》，且该《房地产证》记载的有关内容与房地产买卖合同及原房地产证一致，以及按揭申请人与我行办妥按揭相关手续、抵押房产保险和以我行为抵押权人的抵押登记等其他必要手续，并经我行审查无误后，向按揭申请人发放期限为24年，金额为650万元的按揭贷款；本意向书至2018年7月25日前有效，到期自动失效；及其他内容。张冰向该院提交《深圳增值税电子普通发票》，证明其为了保全涉案房产向平安保险公司深圳分公司支付保险费14565.30元。都颖对于该项证据真实性不予认可。张冰向该院提交《二手房买卖合同补充协议》，证明张冰与都颖对于涉案房屋的过户事宜商议以国土局过户指导价过户，后深圳市职能部门发布政策文件，导致涉案房屋张冰过户时税金差额321402.9元。都颖对于该项证据真实性不予认可。都颖向该院提交《微信聊天记录》，证明都颖被限制人身自由后第一时间告知张冰，且双方顺延了办理过户的时间。张冰对其真实性无法确认，且认为该证据无法达到都颖的证明目的；都颖提交《银行承诺函》，证明张冰所提交的承诺函时间有问题，双方在顺延之后，后续有人填写。张冰对其真实性无法确认。一审庭审中，张冰同意合理期限内一次性向都颖支付购房款；另查，涉案房产现无登记抵押情况。一审法院认为，张冰与都颖签订的买卖涉案房产的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。从张冰与都颖双方的履约情况来看，签订合同后，张冰已依约向都颖支付了100万元的购房定金，并有银行交易明细、二手房交易结算资金监管通知书回执及兴业银行于2018年4月26日出具的《二手房按揭贷款意向书》用于证明其已完成资金监管及已取得银行贷款承诺函。双方依约最晚不得迟于2018年4月29日（含当日）办理递件过户手续。而都颖并未按合同约定办理递件过户手续，故都颖的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，因都颖违约的，张冰可要求都颖承担继续履行或赔偿损失等违约责任，张冰在庭审中已表明愿意依约购买涉案房产，并一次性向都颖支付购房款，且张冰具备购房资格，都颖亦同意继续履行该合同，故一审法院认为上述《二手房买卖合同》仍具备继续履行的条件。因此，对于张冰要求都颖继续履行《二手房买卖合同》的诉讼请求，该院依法予以支持。对于张冰要求都颖自逾期之日起以转让成交价1410万元为基数按日万分之五向张冰支付违约金的诉讼请求。该院认为，依据涉案买卖合同的约定，卖方未按本合同约定期限履行义务的，每延迟一日办理，须按房产转让价格日万分之五的标准向买方支付违约金。本案中，都颖提交的《微信聊天记录》无法证明张冰与都颖协商一致,顺延了办理过户手续的时间，且都颖因自身原因于2018年5月8日被刑事拘留，该时间点已经晚于双方约定的办理过户手续的时间，都颖对这一结果具有过错，并非都颖答辩所称不可抗拒的事由，故都颖未按合同约定时间办理递件过户手续，应自合同约定的办理递件过户手续的次日起，即自2018年4月30日起计算违约金。关于违约金的标准。合同约定的违约金标准为转让价的日万分之五，但违约金旨在补偿非违约方的损失，张冰未提交充分证据证明其损失数额，综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度及张冰的损失，该院酌情调整违约金的计算标准为以涉案房产转让总价款为基数按日万分之一计算，综上，都颖应向张冰自2018年4月30日起以转让成交价1410万元为基数按日万分之一向张冰支付违约金至该判决确定的涉案房产过户至张冰名下之日止。张冰要求都颖支付因本案诉讼保全而支出的担保费14565.30元，于法无据，该院不予支持。张冰要求都颖支付因兴业银行按揭贷款利率上浮而支出的额外利息764400元及因深圳市税费计算方式变更而支出的额外税费321402.9元的诉讼请求，因该项诉讼请求尚未发生，且银行利率调整与税费计算方式变更并非都颖原因所致，张冰与都颖双方在合同中亦约定，买卖双方所需支付税费全部由张冰支付，故对于张冰的此项诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、张冰和都颖继续履行双方于2018年4月2日签订的《二手房买卖合同》，具体包括：1、张冰于该判决生效之日起的三十日内一次性向都颖支付除定金以外的剩余购房款1310万元；2、都颖在张冰付清购房余款1310万元之日起的三个工作日内配合张冰办理位于深圳市××滨海大道红树××红树西岸花园××房产权登记至张冰名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由张冰自行负担；3、都颖于张冰付清购房余款1310万元之日起三日内将位于深圳市××滨海大道红树××红树西岸花园××房交付给张冰；二、都颖于该判决生效之日起十日内向张冰支付违约金（违约金按1410万元的日万分之一的标准，自2018年4月30日起支付至该判决确定的涉案房产过户至张冰名下之日止）；三、驳回张冰的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115706.61元，由张冰负担10779.13元，都颖负担104927.48元。财产保全费5000元，由张冰负担465.80元，都颖负担4534.20元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，张冰与都颖签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。一审认定都颖在履行合同过程中存在违约行为，该认定正确。本案二审的争议焦点是：一、一审将违约金标准从约定的日万分之五调整为日万分之一是否妥当；二、张冰关于都颖应当承担其额外支出的利息和税费1085802.9元的主张是否成立。关于第一个争议焦点，合同签订后，张冰依约支付了定金，办理了首期款资金监管，还取得了银行贷款承诺函，但都颖未按约定配合办理过户手续，因此，本案中违约责任清晰明确。双方合同约定违约金以成交价为基数，每日万分之五计算，该约定并不过高，一审认定张冰没有提交充分证据证明其损失，举证责任分配错误，本院认定违约金应按双方约定的日万分之五标准计算。关于第二个争议焦点，因张冰未提交其额外支出的利息和税费的充分证据，且违约金亦有弥补损失的功能，故本院对其该请求不予支持。综上，张冰的部分上诉请求成立，本院予以支持。原审判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初14062号民事判决第一项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初14062号民事判决第三项；三、变更深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初14062号民事判决第二项为：都颖应于本判决生效之日起三十日内向张冰支付违约金（以1410万元为基数，按每日万分之五的标准，自2018年4月30日起计至涉案房产过户至张冰名下之日止）；四、驳回张冰的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费115706.61元，由张冰负担8232元，都颖负担107474.61元。财产保全费5000元，由都颖负担。二审案件受理费41768.82元，由张冰负担10375元，由都颖负担31393.82元。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇一九年十二月十二日书记员 郭有志（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。