山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终4057号上诉人（原审被告）：河北万宏长基房地产开发有限公司，住所地：河北省廊坊市经济技术开发区金源道艾力枫社高尔夫花园F幢1单元1209室。法定代表人：马拥军，经理、执行董事。委托诉讼代理人：阎欣，北京市天铎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄书斌，男，1965年8月18日出生，汉族，个体，住山东省宁津县城区。委托诉讼代理人：郑永锋，山东正敏律师事务所律师。上诉人河北万宏长基房地产开发有限公司因与被上诉人黄书斌商品房预售合同纠纷一案，不服山东省宁津县人民法院（2019）鲁1422民初2045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河北万宏长基房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、2018年12月8日被上诉人与上诉人签订了《万宏国际城28号楼地下储物间认购书》，该认购书约定交房时间是2020年11月10日，现商品房和所附地下车位（库）、储物间还没有建成交付，被上诉人主张认购的地下储物间面积没有18.09平米完全是其凭空想象，没有任何事实依据。上诉人是有资质的地产开发商，被上诉人认购的“万宏国际城”地产项目由优质的设计单位设计，具有良好资质的建筑企业依建筑设计图纸建设施工，整个建设施工过程由有资质的建筑工程监理单位负责质量监理，地下车位（库）、储物间的面积是否符合合同面积，只有竣工交付后经实际测量才能知道。本案约定交房期限未至，上诉人尚没有交付商品房，被上诉人就起诉上诉人开发的商品房所附地下储物间面积不确定，这严重损害了上诉人的商业信誉，上诉人将适时起诉被上诉人，要求其赔礼道歉、赔偿损失。二、本案一审判决解除涉案地下储物间认购书没有任何事实依据。一审判决书第5页第4行判词称：“但涉案储藏间尚未向原告交付，其实际面积是否与预测面积相符，尚不明确。在签订储物间使用权协议后，如原告对储藏间面积有异议，将给其维权带来不便。”上述一审判决的说法是把可能违约认定为已经发生的实际违约。第一、涉案的储物间认购书是预售方式，这是房地产行业基本的销售方式，不违反法律的强制性规定，应当受到法律的保护。第二、如果建成的储物间的面积确有异议，被上诉人就在当地生活和工作，在当地法院起诉维权，无任何不便。三、被上诉人在一审的庭审过程中没有向法庭陈述任何与上诉人没有签订购房合同的理由，没有提交任何证明其与上诉人不能签订购房合同的证据。被上诉人说不能与上诉人签订购房合同，只能证明其不想签约购房，恰恰证明是被上诉人有意违约放弃合同。综上所述，一审判决认定被上诉人认购的储物间面积不足没有任何证据，认定因上诉人的原因而不能签订购房合同没有任何事实依据，支持解除认购书并判决上诉人向其支付双倍定金，没有任何事实和法律依据，故请求二审法院支持上诉人的上诉请求。黄书斌辩称，上诉人陈述的上诉理由和事实与本案的被上诉人黄书斌诉讼的事实和理由不一致。黄书斌要求解除合同的事实是因为被上诉人改变合同的条款并非房屋实际面积的大小，被上诉人在混淆整个的事实。一审法院认定事实正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄书斌向一审法院起诉请求：1.请求判决解除原、被告之间签订的《万宏国际城地下储藏间认购书》，并由被告双倍返还原告储藏室定金40000元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月8日，原告黄书斌与被告万宏房地产公司签订《万宏国际城28楼地下储藏间认购书》约定：黄书斌自愿定购万宏房地产公司开发的“万宏国际城”住宅小区地下储藏间2-109号，面积约18.09平方米，单价为人民币115000元／个（以“个”为单位出售，面积差不再退补）；黄书斌预定的该地下储藏间总价为人民币115000元，该储藏间不予办理产权；黄书斌在签订本协议之日所交纳20000元为定金，定金为定购以上建筑物；签订《使用权协议》时本协议收回作废。同日，原告交纳储藏间定金20000元。经山东德通地理信息有限公司出具房屋面积预测报告，涉案28#-2层2-109号储藏间预算产权面积为18.09平方米，套内建筑面积为7.81平方米，共有分摊面积为10.28平方米。涉案储藏间尚未竣工。原、被告尚未签订涉案商品房预售合同。原告在庭审中明确，对储物间使用权的性质不再有争议，如果被告与其签订使用权协议书时储物间面积不变，原告仍同意与其继续缔约。被告万宏房地产公司认可与业主签订的的储物间使用权协议书中约定，储物间是以“个”为单位进行出售的。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，原、被告签订的《万宏国际城28楼地下储藏间认购书》明确约定了储藏间面积约18.09平方米，单价为115000元/个（以“个”为单位出售，面积差不再退补）。原、被告对此理解有争议。原告认为该储藏间有明确的面积约定，面积约为18.09平方米。被告解释为该储藏间按“个”出售，面积差不再退补。对此，应作出不利于提供格式条款的被告方的解释，对原告的解释予以认定。《中华人民共和国合同法》第三十九条，采用格式款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。原、被告方签订的《万宏国际城28楼地下储藏间认购书》明确约定了储藏间的面积，而双方将进一步签订的储物间使用权协议中将不再注明。在签订储物间使用权协议后，涉案储藏间认购书将作废。被告提交的山东德通地理信息有限公司《房屋面积预测报告》（[28#楼]），虽注明涉案储藏间预算产权面积与认购书中注明的储藏间的面积一致。但涉案储藏间尚未向原告交付使用，其实际面积是否与预测面积相符，尚不明确。在签订储物间使用权协议后，如原告对储藏间面积有异议，将给其维权带来不便。被告万宏房地产公司作为提供储物间使用权协议格式条款一方，不注明合同主要内容“面积”，对原告有失公平。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，当事人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，由于被告一方原因，致使双方无法进一步签订协议。被告方应当按照定金罚责向原告双倍返还定金。判决：解除原告黄书斌与被告河北万宏长基房地产开发有限公司签订的《万宏国际城28楼地下储藏间认购书》，并由被告河北万宏长基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告黄书斌定金40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取400元，由被告河北万宏长基房地产开发有限公司负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。上诉人提交本院作出的（2019）鲁14民终2899号和（2019）鲁14民终3633号民事判决书两份，证明生效判决对撤销购房协议及确认购房协议无效的诉讼请求均予以驳回，本案只是诉求发生了变化，但依据的事实一样。被上诉人质证意见为：对两份判决的真实性无异议，但内容与本案审理的内容事实是不一样的。本院对上诉人提交的证据认定如下：上诉人提交民事判决书的诉讼请求与本案不同，诉讼请求所依据的事实和理由也不相同，且该两案系他人同上诉人之间的纠纷，与本案无关联性，对本案事实认定无证明效力，本院依法不予采信。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，当事人争议的焦点问题为：上诉人关于驳回被上诉人全部诉讼请求的上诉主张是否应予支持。被上诉人解除认购书并双倍返还定金的诉讼请求是否应予支持，关键在于上诉人要求被上诉人签订不载明储藏间面积使用权协议的行为是否属于双方未能订立买卖合同的原因。本案中，被上诉人购买储藏间的主要目的是用来储藏物品，而决定被上诉人购买储藏间的合同目的能否实现的一个重要因素就是储藏间面积的大小，因此，认购书中载明的储藏间面积是认购书的主要内容，也是影响被上诉人是否签订认购书或正式买卖合同的重要因素之一，在认购书双方未协商一致的情况下，任何一方不应任意对储藏间面积的约定内容作出实质性变更。根据诉讼中的证据及上诉人陈述可知，上诉人在诉讼前要求被上诉人签订的是不载明储藏间面积的使用权协议，这种协议实际对认购书内容作出了实质性变更，直接影响被上诉人合同目的能否实现，上诉人这一行为是导致双方未能签订储藏间使用权协议的直接原因，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，应当由上诉人承担双倍返还定金的法律责任。因此，被上诉人要求解除认购书并由上诉人双倍返还定金40000元于法有据，上诉人关于驳回被上诉人全部诉讼请求的上诉主张不应予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人河北万宏长基房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨贵孚审判员  温 颖审判员  王子超二〇一九年十二月二十六日法官助理王善文书记员周杰