广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21940号上诉人（原审原告）：广州万力集团有限公司，住所地：广州市海珠区工业大道金沙路9号。法定代表人：付守杰，职务：董事长。委托代理人：陈滨宏，广东圣和胜律师事务所律师。委托代理人：梁剑标，广东圣和胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市绿诚物业管理有限公司，住所地：广州市天河区大观南路26号B321。法定代表人：喻和平，职务：总经理。委托代理人：梁国锋，该司员工。被上诉人（原审被告）：广州广电城市服务集团股份有限公司，住所地：广州市天河区高唐路230号（自编物业大楼）。法定代表人：裴佳敏，职务：总经理。委托代理人：金添，该司员工。委托代理人：何怡玉，该司员工。被上诉人（原审被告）：广州市番禺区大石街怡景花园业主委员会，住所地：广州市番禺区大石街怡景花园。负责人：唐军，职务：主任。上诉人广州万力集团有限公司（下简称万力公司）因与被上诉人广州市绿诚物业管理有限公司（下简称绿诚公司）、广州广电城市服务集团股份有限公司（下简称广电公司）、广州市番禺区大石街怡景花园业主委员会（下简称怡景花园业委会）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人万力公司上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判绿诚公司立即向万力公司返还位于广州市番禺区大石街礼村路口怡景花园A幢首层自编8号商铺南边房屋(现由绿诚公司用作小区监控室，建筑面积18.3156平方米)；2、广电公司立即向万力公司支付自2015年2月1日起至2015年6月30日期间的占用费计人民币10073.58元(占用费按元/平方米/月的标准计算)；3、绿诚公司立即向万力公司支付自2015年7月1日起至向万力公司移交上述房屋之日止的占用费暂计人民币79656.37元(占用费按114元/平方米/月的标准计算，暂计至2018年8月31日)；4、怡景花园业委会对上述第l项、第2项、第3项请求承担连带责任；5、由绿诚公司、广电公司和怡景花园业委会（下简称绿城公司等）承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由如下：一、万力公司为涉案房屋的合法产权人，要求绿城公司等返还涉案房屋和支付占用费具备充分事实和法律依据。其一，万力公司为涉案房屋产权人的事实清楚，证据充分。根据万力公司原审提交的《关于无偿划转橡胶集团部分资产问题的批复》以及《房地产权证》，包括涉案房屋在内的怡景花园A幢首层物业由广州市国资委于2009年10月28日无偿划拨给万力公司所有，并由万力公司于2015年6月23日取得产权登记。由此，万力公司为涉案房屋的合法产权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。其二，绿城公司等违法占有使用万力公司享有合法产权的房屋没有法律依据，其行为已经构成违法侵占。绿城公司等虽主张占有使用涉案房屋多年，但未能提出任何合法占有使用涉案房屋的证明文件，故其构成侵占的事实清楚，依法应向万力公司承担本案责任。其三，绿城公司等虽否认万力公司对涉案房屋享有的合法产权，但却未能提出相反证据予以推翻，依法应承担举证不能的不利后果。绿城公司等虽主张万力公司的产权证附图记载有误，但却未能提出相反证据予以推翻，并向广州市国土资源和房屋管理局申请撤销(纠正)登记，故其主张并不能对抗万力公司的合法物权。其四，万力公司要求绿城公司等返还涉案房屋具备充分事实和法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的相关规定，万力公司要求绿城公司等返还涉案房屋及支付占用期间的使用费具备的充分事实和法律依据；二、原审判决以万力公司未另外为涉案小区配备相同功能的物业管理用房以及作为国有企业应有的社会责任为由，否定万力公司的合法物权权利，属于认定事实和适用法律严重错误，据此未支持万力公司主张腾退房屋及占用费的主张显然已经严重损害万力公司合法权益。首先，万力公司非涉案小区的建设单位(开发商)，没有为小区配备管理用房的法律义务。其次，万力公司只是涉案房屋的所有权人，只是涉案小区所有业主的其中一员，对涉案小区并不负有安全管理义务，更不能将万力公司的产权物业擅自作为小区公共配套用房使用。最后，无论是任何第三方占有使用以及无论其是用于何种用途，均应不能以其违法侵占行为对抗万力公司的合法物权；三、万力公司对外出租物业时，租赁合同上所约定的面积仅为按所持有的产权证面积进行标示和说明，与本案所涉物权纠纷并无任何关联性，原审判决引用租赁合同中有关租赁面积的记载作为裁判的理由，是将毫无关联的事实混淆，并作出了不恰当的判决；四、万力公司要求广电公司支付占有使用涉案房屋期间使用费的请求权并未超过诉讼时效，原审判决查明事实错误，应予纠正。万力公司自获得涉案房屋产权后，一直通过下属物业公司向绿城公司等追讨占用费及/或要求返还涉案房屋，并不存在超过诉讼时效的问题。此外，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条及第十七条的规定，万力公司多次向绿诚公司、怡景花园业委会发函追讨涉案房屋占有使用费的事实也可产生诉讼时效中断的法律效力并及于广电公司；五、万力公司作为广州市国有全资企业，无可否认具有维护社会稳定，构建和谐社会的担当与情怀，同时也负有国有资产增值保值的义务。为此，从获得涉案房屋产权开始，万力公司即己通过下属物业管理公司多次与绿城公司等沟通，要求其向万力公司支付占有使用费或另行搬迁至小区内其他用房，并多次通过居委会等机构进行会议沟通，为和谐收回房屋一直付出努力，但无奈绿城公司等既不愿意支付占有使用费，也不返还涉案房屋，也没有另行搬迁至其他用房的计划，万力公司不得已才向法院提起诉讼。被上诉人绿诚公司、广电公司和怡景花园业委会均表示答辩意见与原审一致。万力公司于2019年1月7日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、绿诚公司立即向万力公司返还位于广州市番禺区大石街礼村路口怡景花园A幢首层自编8号商铺南边房屋(现由其作为小区监控室，建筑面积18.3156平方米)；2、广电公司向万力公司支付自2015年2月1日起至2015年6月30日期间的占用费计人民币10073.58元（占用费按110元/平方米/月的标准计算）；3、绿诚公司立即向万力公司支付自2015年7月1日起至向万力公司移交上述房屋之日止的占用费共计人民币79656.37元（占用费按114.45元/平方米/月的标准计算，暂计至2018年8月31日）；4、怡景花园业委会对上述第1项、第2项、第3项诉讼请求向万力公司承担连带责任；5、本案的诉讼费由绿诚公司、广电公司和怡景花园业委会共同承担。原审法院经审理查明：怡景花园小区原由广州广兴地产置业有限公司开发建设。万力公司是广州市国资委独资的国有独资企业，广电公司原名广州广电物业管理有限公司，广电公司与绿诚物业公司先后为涉案的怡景花园小区提供物业管理服务，现为怡景花园小区提供物业管理服务的是绿诚公司。广州市番禺区大石街礼村路口怡景花园A栋首层由广州广兴地产置业有限公司开发建成，并于1998年12月30日办理房地产权证。2000年11月24日，广州广兴地产置业有限公司将广州市番禺区大石街礼村路口怡景花园A栋首层转让给广州轮胎厂。广州轮胎厂后更名为广州广橡轮胎企业集团有限公司。2009年10月38日广州市人民政府国有资产监督管理委员会同意在处理好相关债权债务的条件下，将权属人为广州橡胶企业集团有限公司及其所属独资公司的合计面积299382.72平方米（包括涉案物业）的房地产物业资产无偿划转给万力公司。万力公司并于2015年6月23日办理产权登记，房地产权证载明广州市番禺区大石街礼村路口怡景花园A幢首层的建筑面积为3092.8平方米，套内建筑面积为3062.78平方米，共用面积为3976.7平方米，宗地图的测量日期为2012年6月2日，由广州奥格智能科技有限公司测绘、广州市四维城科技信息工程有限公司审核。后万力公司将怡景花园A幢首层进行分割，自编1号至自编8号的主要功能为（商业），并保留原有的3个梯间及3个卫生间，另分割出1个监控室、其中自编8号的套内建筑面积为461.4988平方米，分面积为10.4524平方米，总面积为471.9512平方米，功能名称为（商业）；监控室的套内面积为17.91平方米，分摊面积为0.4056平方米，总面积为18.3156平方米，功能名称为（值班室）；梯间3的套内建筑面积为36.4000平方米，分摊面积为0.8244平方米，总面积为37.2244平方米，功能名称为（其他），本案诉争物业为怡景花园A栋首层的监控室，位于自编8号商铺靠内街一侧、地下车道上方，其门口朝向小区的内街。2015年6月15日，怡景花园业委会与绿诚公司签订《怡景花园物业服务合同》，委托绿诚物业公司为怡景花园提供物业服务；合同第二条约定，怡景花园位于广州市番禺区大石街105国道大石段，总用地面积62454.7平方米，总建筑面积133208.5平方米，其中住宅面积102791.08平方米，商业建筑面积31700.98平方米（以产权证明标注为准），……设备设施：1、监控系统2、消防报警系统和设施3、电梯4、柴油发电机组5、供水设备6、给排水系统7、公共照明系统8、其他公用设备设施；第三条约定委托管理期限为24个月，自2015年7月1日起至2017年6月30日止，如合同届满时业主不满意率未超过30%，则按原合同的基础上续约36个月。2017年7月11日，怡景花园业委会与绿诚公司又签订《怡景花园物业服务合同（补充合同一）》约定将物业服务期限延续36个月，至2020年6月30日止。上述《怡景花园物业服务合同》及补充合同还就其他相关事项进行了约定。2017年3月17日，广州万力集团物业管理有限公司向怡景花园业委会发送《关于小区占用房屋的告知函》，称诉争监控室一直被占用作为小区的安全监控室，先后提供给广州广电物业管理有限公司、绿诚公司使用。并提出以下请求：一、请贵方补偿我方自2015年2月1日（南润公司与我方合同开始日）至实际退出日的占用费（按照南润公司的承租单价，2015年2月至2016年1月为11元/月/平方，2016年2月至2017年1月为112.2元/月/平方，2017年2月至2018年1月为114.45元/月/平方）。二、如贵方需继续使用该物业，请在互利互惠、有偿使用的基础上，尽快与我司协商解决。三、如贵方决定不再使用该物业，请在2017年3月31日前结清费用并退出该物业，并负责清理房屋内的设施、物品等，但不得对房屋造成任何损害。广州万力集团物业管理有限公司并将该告知函抄送“广州市番禺区大石街富庭居民委员会”及绿诚公司。2017年7月11日，万力公司委托律师向绿诚公司发送《关于：要求立即退还物业及清偿物业占用费的律师函》并抄送怡景花园业委会。2017年7月16日，绿诚公司向万力公司发送《关于“要求立即退还物业及清偿物业占用费的函”的回函》，回复称：“一、我司为怡景花园业主委员会按照正常招标程序选聘的物业公司；二、贵司所提的物业在我司进驻前已作为监控管理用房使用长达数年。我司从2015年7月1日正式进驻怡景花园小区，怡景花园业主委员会将监控室等物业管理用房移交给我司，并在物业管理合同中约定不得擅自改变使用功能；三、关于贵司所提监控管理用房属贵司物业，我司及怡景花园业主委员会多次配合贵司展开协调会议，并协调贵司一期在富庭居委会协调过此事。综上所述，我司作为怡景花园小区物业服务公司，不可能连基本的监控管理用房都没有，监控用房是怡景花园业主委员会按照小区物业管理用房现状移交给我司，我司并未改变使用功能。如贵司对现有监控用房存在疑议，建议贵司就此事与怡景花园业主委员会沟通解决。”万力公司并称其将涉案物业的自编8号商铺租赁给案外人广州南润物业租赁公司。2011年4月26日，万力公司作为甲方与广州国际集团物业管理有限公司（现广州万力集团物业管理有限公司）作为乙方签署《委托经营管理协议书》，约定甲方将租赁收入的30%支付给乙方作为代理费用。为方便收支，原则上将租赁收入分割为房屋租金（70%）与管理费（30%），并按上述分配比例，分别由甲方与承租方签订房屋租赁合同，由乙方与承租方签订综合服务协议书。房屋租金由甲方收取，可由乙方代收。万力公司提交了广州万力集团物业管理有限公司与广州南润物业租赁有限公司签订的《综合服务协议书》及万力公司与广州南润物业租赁有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》，其中《综合服务协议书》约定广州南润物业租赁有限公司向广州万力集团物业管理有限公司租赁广州市番禺区大石镇李村路口怡景花园A幢首层自编8号物业，权属万力公司的房屋，建筑面积516.50平方米。管理费用为2015年2月1日至2015年3月31日期间每月8532元，2015年4月1日至2016年1月31日期间每月17054元，2016年2月1日至2017年1月31日期间每月17386元，2017年2月1日至2018年1月31日期间每月17734元，2018年2月1日至2019年1月31日期间每月18089元，2019年2月1日至2020年1月31日期间每月18451元。《广州市房屋租赁合同》约定广州南润物业租赁有限公司向万力公司租赁广州市番禺区大石镇李村路口怡景花园A幢首层自编8号物业，权属万力公司的房屋，建筑面积516.50平方米。租金标准为2015年2月1日至2015年3月31日期间每月19886元，2015年4月1日至2016年1月31日期间每月39772元，2016年2月1日至2017年1月31日期间每月40567元，2017年2月1日至2018年1月31日期间每月41378元，2018年2月1日至2019年1月31日期间每月42206元，2019年2月1日至2020年1月31日期间每月43050元。万力公司主张绿诚公司、广电公司和怡景花园业委会应当按照上述《综合服务协议书》、《广州市房屋租赁合同》的租金标准自2015年2月1日起向万力公司支付租金至绿诚公司搬离并交还物业之日止。绿诚公司提交了其与怡景花园业委会签订的《怡景花园物业服务合同》及消防系统的工程验收记录，并称其按照原有现状接受该物业，其并无改变共有部分用途的权利。广电公司并未提交证据，但其在庭审过程中表示其已经于2015年6月30日撤场，涉案物业现在与其无关，且万力公司对其主张已超过诉讼时效。怡景花园业委会提交了怡景花园首层商铺的原产权人广州广兴地产置业有限公司与广州轮胎厂的房产证复印件及涉案物业的原始房地产权图纸及首层平面图，该两份房产证中的房地产权图纸一致，均未对涉案物业进行分割，图纸上标注了现分割后的梯间及卫生间，但分割后的监控室及地下车道并未在该图纸上标注，其中广州轮胎厂的房产证的房地产权图纸上仅标注建筑面积为3092.75平方米，未确定套内建筑面积。怡景花园业委会并自行对原广州轮胎厂房产证复印件的房地产权图纸及现万力公司房地产权证的房地产查丈图进行测量，测量部位为自编8号物业监控室内街一侧的长度，拟证明万力公司所主张的监控室并非首层业主部分。怡景花园业委会并提供了涉案监控室内的设备图片，监控室现为小区的监控设备中心，另放置了消防联动设备，消防设备的主、备供电源开关亦设置在该监控室内。原审庭审过程中，万力公司向原审法院表示“涉案物业的用途是商铺，我方想收回重新出租。”、“如果我方收回监控室，可以由被告进行迁移，并由被告恢复原状。”。询问万力公司：“你方为何不将三处走火通道一并收回？”，万力公司答称：“我方不需要收回，因为三处走火通道本来是公共区域，也没有被侵占，我们在涉案小区裙楼一楼除了监控室以外都是由万力公司使用的，所有权也是万力公司的，裙楼2、3楼是小区的原开发商在使用，三处走火通道现在能正常使用，我方虽然不用该三处走火通道，但是我们也不会让裙楼的2、3楼业主不使用该三处走火通道，且走火通道是建筑公有部分，不是自有部分，也没有计入房产证面积。”原审法院认为：当事人对自己提出的主张所依据的事实及反驳对方主张所依据的事实均有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。根据《物业管理条例》第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”建设单位有为物业小区配备监控室等物业管理用房的义务，涉案监控室系原物业建设单位规划并建成，在万力公司受让取得怡景花园A栋首层产权前即为该小区的唯一监控用房，已正常使用二十余年，其功能是用于整个小区的安全监控管理及消防联动设备的存放，监控室内配备的均是业主共用设施设备，该房屋的性质如同小区的公共梯间、垃圾间、门卫房、物业管理中心等物业管理用房。根据万力公司及绿诚公司、广电公司和怡景花园业委会提交的证据及庭审陈述，怡景花园A栋首层物业经多次转让后，现登记在万力公司名下，对怡景花园A栋首层物业而言，万力公司事实上承继了原物业开发商的相关权利义务，怡景花园A栋首层物业在前任业主名下期间并未进行分割，万力公司受让取得怡景花园A栋首层后将其进行分割仍保留原有的梯间，并重新分割出诉争监控室，该监控室的功能在分割后的面积表中表明为值班室，该监控室为涉案物业小区所必需，应当予以保留。万力公司主张绿诚公司返还监控室，并要求将监控室内的设施设备搬离，但万力公司并未另外配备相同功能的物业管理用房，绿诚公司若将监控室内的共用设施设备搬离后将无处存放、使用，涉案小区也将会存在极大的安全隐患。因监控室内设备搬离事关小区全体业主的相关权益，涉及公共利益，万力公司在受让取得包含涉案监控室的怡景花园A栋首层物业后也有义务保持涉案监控室的正常运行。退一步分析，万力公司作为一家大型国有独资企业，构建和谐社会、文明小区也是其应有的担当与情怀。故在万力公司未提供其他相同性质的物业管理用房并配合将监控室内的共用设施设备重新安装之前，对于万力公司主张绿诚公司返还涉案监控室的诉讼请求，不予支持。此外，万力公司将怡景花园A栋首层物业的自编8号出租，分割后的套内面积为461.4988平方米，万力公司与案外人签订的《广州市房屋租赁合同》中的自编8号物业的建筑面积为516.50平方米，大于自编8号物业的套内面积（461.4988）与梯间的套内面积（36.4000平方米）及监控室的套内面积（17.9100平方米）之和。万力公司与案外人签订租赁合同时明知监控室及梯间均已经存在，仍将监控室及梯间的套内面积计入与案外人签订租赁合同的建筑面积，且监控室朝向小区内街开门，万力公司主张按照其与案外人签订的《广州市房屋租赁合同》计算监控室的租金并无依据。广电公司及绿诚公司仅与怡景花园业委会存在物业服务合同关系，且自广电公司及绿诚公司进驻时监控室及相关设备已经存在，万力公司一直知晓涉案监控室的使用情况并直至2017年才向绿诚公司及怡景花园业委会提出异议，万力公司向广电公司主张占用费的诉讼时效期间也已经过。虽万力公司提供的房产证建筑面积包含涉案监控室，但万力公司自2015年至2017年期间并未向绿诚公司、广电公司和怡景花园业委会提出过异议，在将自编8号物业出租时亦未要求返还诉争监控室，其理应知晓涉案监控使用性质为物业管理用房性质，参照《物业管理条例》第三十七条：“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”，广电公司及绿诚物业公司基于与怡景花园业委会的物业服务合同关系合法占有并使用涉案监控室为涉案小区提供物业管理服务并无不妥，故万力公司主张绿诚公司、广电公司和怡景花园业委会向其支付占用费并无法律及实施依据，亦不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《物业管理条例》第三十条、第三十七条规定，于2019年9月11日判决如下：驳回广州万力集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2044元，由广州万力集团有限公司承担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为：本案的争议焦点是绿城公司等是否对万力公司构成侵权，是否应向万力公司承担返还原物及支付占用费的民事责任。万力公司以其已取得广州市番禺区大石街礼村路口怡景花园A幢首层物业的所有权，而讼争监控室部位属于该物业产权范围，绿城公司等一直占用该部位为由，主张绿城公司等构成侵权，但依据已查明的事实，讼争部位自涉案小区建成开始即一直被用作涉案小区的唯一监控用房，至今已长达二十几年，而万力公司直至2015年6月23日方通过行政划拨方式无偿取得涉案怡景花园A幢首层物业的所有权，无证据反映该首层物业的上一手产权人广州广兴地产置业有限公司及广州广橡轮胎企业集团有限公司曾以侵权为由向绿城公司等主张返还物业及支付使用费。且，万力公司与原产权人即广州广兴地产置业有限公司及广州广橡轮胎企业集团有限公司就涉案怡景花园A幢首层物业取得的产权证附图均未明确标示讼争监控室，而万力公司所提交的查丈原图所示监控室系万力公司取得产权证之后自行分割并标示所致，该查丈原图所标注的监控室连同首层物业在内的界址数据与怡景花园业委会所提交的产权档案资料所反映的首层物业的界址数据并非完全吻合，双方就讼争监控室是否属于万力公司享有所有权的范围存在争议。据此，万力公司主张讼争监控室属其所有，并据此诉请绿城公司等返还该部分物业并支付相应的使用费，依据不充分，原审判决对此予以驳回并无不当，可予维持。综上所述，上诉人万力公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2044元，由上诉人广州万力集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇一九年十二月二十七日书记员  王文杰唐颖琪