江苏省常州市天宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0402民初5317号 原告：吕江，男，1974年3月6日生，汉族，住江苏省常州市。 委托诉讼代理人：陈涛，江苏青森律师事务所律师。 被告：李恩艳，女，1971年8月1日生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 第三人：常州新鸿瑞置业有限公司，住所地江苏省常州市天宁区郑陆镇焦溪西街红光河北，统一社会信用代码913204025691851348。 法定代表人：黄黎萍，董事长。 委托诉讼代理人：柳宝玲，江苏法德东恒（南通）律师事务所律师。 原告吕江与被告李恩艳、第三人常州新鸿瑞置业有限公司（以下简称新鸿瑞公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吕江的委托代理人陈涛、第三人新鸿瑞公司的委托代理人柳宝玲到庭参加诉讼，被告李恩艳经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕江向本院提出诉讼请求：1、停止执行常州市天宁区舜溪荣府1幢102室商业用房；2、确认常州市天宁区舜溪荣府1幢102室商业用房产权归原告所有。事实及理由：2016年12月13日，贵院对被告诉第三人民间借贷纠纷一案作出（2016）苏0402民初371号民事判决：1、新鸿瑞公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李恩艳偿还借款本金6816220元及暂计至2016年1月20日的利息2674070元，并支付自2016年1月21日起至借款全部清偿之日止按照年利率12%计算的利息；2、驳回李恩艳的其他诉讼请求；3、案件受理费78308元，保全费5000元，合计83308元，由李恩艳负担100元，由新鸿瑞公司负担83208元。后新鸿瑞公司不服该判决，上诉于常州市中级人民法院，该院审理后驳回上诉维持原判。 根据被告的申请，贵院于2017年6月13日立案强制执行，案号为（2017）苏0402执1664号。在本案的执行过程中，贵院于2017年8月9日作出（2017）苏0402执1664号之一执行裁定：冻结、划拨新鸿瑞公司名下的银行存款9573498元或查封、扣押其相应价值的财产。依据该裁定，贵院于2018年4月10日查封了新鸿瑞公司名下的坐落常州市天宁区舜溪荣府1幢102号商业用房的房屋。 原告向贵院提出书面执行异议，贵院于2019年9月2日作出（2019）苏0402执异57号执行裁定书，驳回原告的异议请求。 原告于2014年7月3日与第三人签订《商品房买卖合同》，购买常州市天宁区舜溪荣府1幢102号商业用房，该房屋为商铺，合同约定首付732000元（已由原告妻子是晓清于2014年6月27日支付）。剩余488000元为商业贷款。原告及其妻子是晓清于与2014年7月22日与中国银行股份有限公司常州延陵支行（以下简称中国银行）签订《个人商业用房贷款合同》，约定向中国银行贷款488000元用于购买上述房屋，中国银行审批后予以放款，款项直接打入新鸿瑞公司账户。原告及其妻子是晓清一直在还贷。常州市天宁区舜溪荣府1幢102号商业用房房屋已在合同网上备案后办理了预告登记，因新鸿瑞公司经营、人员调动等原因，未办理相应的不动产登记手续，至今仍登记在新鸿瑞公司大产权项下。 原告认为在法院查封涉案房屋前原告已与新鸿瑞公司签订合法有效的书面买卖合同，原告已占有涉案房屋，原告已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，非因原告自身原因未办理过户登记，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定能够排除执行。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。 被告李恩艳未出庭答辩。 第三人新鸿瑞公司述称：原告的诉讼请求有事实和法律依据，案涉的常州市天宁区舜溪荣府1幢102室商业用房系原告向第三人合法购买的房屋。原告目前正常归还银行贷款，第三人已将房屋钥匙交付给原告，目前产权证因第三人的原因未能办理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，本院在事实认定部分和本院认为部分进行相应的说明和分析。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2016年12月13日，本院对李恩艳诉置业公司民间借贷纠纷一案作出（2016）苏0402民初371号民事判决：1、新鸿瑞公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李恩艳偿还借款本金6816220元及暂计至2016年1月20日的利息2674070元，并支付自2016年1月21日起至借款全部清偿之日止按照年利率12%计算的利息；2、驳回李恩艳的其他诉讼请求；3、案件受理费78308元，保全费5000元，合计83308元，由李恩艳负担100元，由新鸿瑞公司负担83208元。后新鸿瑞公司不服该判决，上诉于常州市中级人民法院，该院审理后驳回上诉维持原判。 判决生效后，新鸿瑞公司未履行债务。李恩艳于2017年6月13日向本院申请强制执行，案号为（2017）苏0402执1664号。在本案的执行过程中，本院于2017年8月9日作出（2017）苏0402执1664号之一执行裁定：冻结、划拨新鸿瑞公司名下的银行存款9573498元或查封、扣押其相应价值的财产。依据该裁定，本院于2018年4月10日查封了新鸿瑞公司名下的坐落于常州市天宁区舜溪荣府1幢102号商业用房的房屋。 案外人吕江对上述查封提出异议，认为本案所涉及的常州市天宁区舜溪荣府1幢102号商业用房系吕江购买，吕江通过其妻子是晓清于2014年6月27日支付首付款800000元，于2014年7月3日与新鸿瑞公司签订《商品房买卖合同》且进行了备案登记，并因购房于2014年7月7日向中中国银行申请贷款，后中国银行发放贷款488000元，款项直接打入新鸿瑞公司，吕江至今仍在还贷，只是由于新鸿瑞公司的原因导致房屋未能办理不动产登记，事实上房屋已经归吕江所有。综上，吕江请求法院中止对常州市天宁区舜溪荣府1幢102号商业用房的执行并解除对该房屋的查封。2019年9月2日，本院作出（2019）苏0402执异57号民事裁定书，裁定驳回吕江的异议请求。吕江不服该裁定，遂提起本案执行异议之诉。 2014年7月3日，吕江与新鸿瑞公司签订《商品房买卖合同》一份，约定吕江购买新鸿瑞公司开发的常州市天宁区舜溪荣府1幢102号房屋，该房屋用途为商业用房（商铺）；房屋总价款为1220000元，首付款732000元自本合同签订之日起3日内支付，剩余房款488000元应于合同网上备案之日起7日内申请办理银行贷款手续，按贷款方式付款。2014年6月27日，是晓清（吕江妻子）从其农行金穗借记卡（尾号8611）上以转账方式向新鸿瑞公司汇款800000元。 2014年7月3日，新鸿瑞公司与吕江签订《购房补充协议》一份。该补充协议约定：吕江购买舜溪荣府41-02室商铺，因市场形势不好，影响新鸿瑞公司回款及施工进度，签到合同总价为122万元，鸿瑞公司同意在合同价基础上优惠30万元，以每月支付吕江按揭还款的方式体现，还款达到30万元后由吕江自行缴纳剩余按揭款。 2014年7月22日，吕江、是晓清与中国银行签订《个人商业用房贷款合同》一份，约定向中国银行贷款488000元用于购买上述房屋，贷款期限为120个月。中国银行审批后予以放款，款项直接打入新鸿瑞公司账户。吕江、是晓清至今仍在偿还该贷款。 另查明，常州市天宁区舜溪荣府1幢102号商业用房的房屋至今仍未办理相应的不动产登记手续，仍登记在置业公司的大产权项下。 再查明，经查询吕江、是晓清的相关银行交易明细，2014年6月27日，黄黎萍从其卡号为6226……12180的银行卡上以转账方式分两笔向是晓清的农行金穗卡（尾号8611）上汇款80万元（每笔40万元）。当日，是晓清转账支付给新鸿瑞公司。户名为吕江的中国银行卡（尾号为1068）交易明细显示：2014年7月-2018年5月1日期间，季威或葛俊杰每月以汇款的方式向吕江的上述银行账户汇入按揭还贷金额，然后贷款银行再从吕江账户（卡）上扣划每月还贷金额。2018年5月30日-2019年12月1日期间，每月按揭还贷金额由ATM上存入，然后再从吕江账户上扣划；ATM存款备注栏显示收单机构010430400000，商户或网店0735000000000，中编44470684，商户类型6011…… 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”据此，本案审理的焦点问题是，吕江对案涉舜溪荣府1幢102号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。因案涉房屋系登记在房地产开发企业新鸿瑞公司大产权项下，故吕江主张的实体权利是否足以阻却执行，应当根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十九条的规定进行判断。《异议复议规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。从上述规定可以看出，能够排除执行的条件之一就是所购商品房系用于居住。本案中，涉案房屋的用途为商业用房（商铺），而非用于居住的房屋，故吕江的诉请请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回吕江的诉讼请求。 案件受理费25200元，由吕江负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长 吴 光 前 人民陪审员 王 来 明 人民陪审员 沈  晶 二〇一九年十二月三十日 法官 助理 凌 琎 琎 书 记 员 周陈幸幸