广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21949号上诉人（原审被告）：漆玉霞，女，1978年6月4日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：曹永康，广东润科律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟远杰，男，1977年8月9日出生，汉族，住江西省赣州市赣县。委托诉讼代理人：李久禄，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王媛，广州金鹏律师事务所律师。原审第三人：仲恺农业工程学院，住所地广东省广州市海珠区纺织路东沙街24号。法定代表人：程萍，该学院院长。委托诉讼代理人：胡东，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李绿雄，该学院职工。上诉人漆玉霞因与被上诉人钟远杰及原审第三人仲恺农业工程学院（以下简称仲恺学院）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初5119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。漆玉霞上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项；2.一、二审诉讼费由钟远杰承担。事实和理由：（一）关于租赁合同转租、分租或承担过错问题的认定。一审判决没有查明漆玉霞与钟远杰签订分租合同的过程，错误认定漆玉霞未遵循诚实信用原则。漆玉霞与钟远杰于2017年1月25日洽谈分租事宜，当时漆玉霞的复印店已经开始营业，钟远杰清楚知道涉案商铺的用途，且漆玉霞已明确告知钟远杰正常情况下学院不同意分租，但现实中大多数铺面都存在分租的情况，对于是否要分租由钟远杰自行决定，钟远杰在得知后仍然有承租意愿，并缴纳了诚意金。在之后签订合同时，漆玉霞又再次强调了铺面的用途是复印，钟远杰在明知上述情况下坚持承租涉案商铺。根据上述事实，违背诚实信用原则的是钟远杰。钟远杰没有提供证据证明漆玉霞隐瞒不可分租、不可经营奶茶店的情况，且漆玉霞与仲恺学院签订的《租赁合同》约定了在事先征得仲恺学院的情况下可以分租、转租，并非是不可分租、转租。（二）一审判决漆玉霞赔偿装修款、物料损失、停业损失证据不足。首先，对于装修补偿的问题，分租合同明确约定对装修款不补偿，钟远杰除了一张自制的支付凭证外未提供其他与装修有关的有效凭证，且钟远杰支付给漆玉霞的费用都是通过微信支付，装修款6-7万元却是现金支付，不符合钟远杰的支付习惯；其次，对于物料损失，漆玉霞于2018年5月1日将钟远杰设备搬离时，除了机器设备外没有其他的原材料，设备搬离时学院保安及后勤人员均在现场；再次，对于停业损失问题，奶茶店是先买后做，无从产生损失，且钟远杰提供的是自制的报表，没有公章也未申报纳税，不符合关于证据的要求，不能作为定案依据。（三）一审判决回避分租合同的合法性、有效性的认定，漆玉霞与仲恺学院签订的租赁合同约定，经过仲恺学院同意可以分租、转租，虽然漆玉霞将涉案商铺分租给钟远杰事先未征得仲恺学院同意，但仲恺学院知道漆玉霞将商铺分租给钟远杰经营奶茶店的事实，在一年多的时间内没有提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，分租合同不能认定为无效。既然分租合同有效，漆玉霞收回涉案商铺符合法律规定及双方约定，一审判令漆玉霞赔偿钟远杰的相关损失有悖于当事人真实意思。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应依法纠正。钟远杰二审答辩称，（一）一审判决漆玉霞对分租合同的解除负有过错，应对钟远杰所产生的损失承担赔偿责任的事实认定正确，适用法律准确。根据漆玉霞一审提交的证据，漆玉霞未告知钟远杰涉案商铺不得转租或分租的事实，钟远杰提交的微信聊天记录、强制搬离事件发生后的交涉录音录像，以及钟远杰与仲恺学院相关管理部门的工作人员沟通的录音等证据充分显示，漆玉霞未告知钟远杰涉案商铺不得转租或分租的事实，钟远杰对于涉案商铺不可分租、转租并不知情。在钟远杰要求提供原租赁合同的情况下，漆玉霞以不方便为由予以拒绝，明显是漆玉霞刻意向钟远杰隐瞒不得分租或转租的事实。漆玉霞认为涉案商铺是否可以进行转租或者分租需要由钟远杰自行判断、自行进行尽职调查，否则由此产生的风险由钟远杰自行承担显属不当。在原房屋租赁合同已经约定涉案商铺不可以转租或者分租的情况下，漆玉霞为牟利进行分租的行为已经构成了对原租赁合同的重大违约，在漆玉霞单方面违约行为的基础上签署的分租合同无法继续履行，造成了钟远杰的损失；此外，漆玉霞作为分租人有义务向钟远杰告知是否可以转租或者分租，漆玉霞对分租合同的解除负有直接的过错；漆玉霞未经钟远杰同意，擅自搬离经营设备，对钟远杰产生的损失同样负有过错。（二）钟远杰因漆玉霞的过错产生的装修损失、物料损失、停业损失系客观事实，一审法院已经依法综合考量并酌情确定，不仅如此，对于漆玉霞依法应当承担的赔偿责任，一审判决已经给予了减轻。此外，对于钟远杰确有产生的加盟管理服务费损失、开业宣传损失、仓库租赁费损失、设备折旧款、补发的工人工资等，一审法院已经对漆玉霞进行了减免。（三）关于分租合同的免责条款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条是关于出租人请求解除或认定转租合同无效不应获得支持的规定。实际上，一审法院于本案中并未认定分租合同无效，这一条款的规定与漆玉霞是否具有合同单方面解除权无关联。分租合同第二条第4款属于免责条款，一方面漆玉霞违反原租赁合同的约定违约转租、分租，另一方面漆玉霞未告知钟远杰不得转租或者分租的事实，在此基础上的免责约定，属于《中华人民共和国合同法》第五十三条第二款规定的因故意或者重大过失给钟远杰带来财产损失的情形。一审法院关于分租合同第二条第4款属于免责条款的事实认定清楚，适用法律准确。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律准确，请求二审法院依法维持一审判决，驳回漆玉霞全部上诉请求。仲恺学院述称，本案是漆玉霞和钟远杰之间的关系，其双方的租赁合同没有经仲恺学院同意，对于其二人之间的损失赔偿等诉求仲恺学院尊重法院的判决。事实方面另补充：仲恺学院在收到本案受理通知书之前不知道涉案商铺有分租给钟远杰的情况，仲恺学院只是在检查的时候得知和仲恺学院签订合同的承租方杰信公司有超过合同约定的经营范围，仲恺学院也有向广州市杰信印刷商务有限公司（以下简称杰信公司）发出整改通知书，要求其整改，漆玉霞与钟远杰认为仲恺学院知道分租并不是事实。仲恺学院只是知道杰信公司有超范围经营，但对于漆玉霞与钟远杰之间的租赁合同关系、损失过错与仲恺学院无关，由法院依法裁决。钟远杰向一审法院起诉请求：1.漆玉霞立即退还钟远杰租赁押金人民币12400元；2.漆玉霞赔偿因违法解除房屋租赁合同给钟远杰造成的经济损失合计人民币160320.9元（含装修款37111元、加盟管理服务费17284元、开业宣传费7431元、仓库租赁损失费2500元、仓库物料损失费4000元、店铺物料损失费3000元、设备折旧款26271.4元、补发的工人工资14100元、停业损失12623.5元、进场费损失36000元）；3.漆玉霞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年1月12日，仲恺学院与案外人杰信公司签订了仲恺农业工程学院白云校区商铺租赁合同，商铺租赁合同约定，仲恺学院将白云校区学生公寓第2栋北面（由东至西）1室建筑面积为48.96平方米的房屋出租给杰信公司作文印摄影店使用，租赁期限为三年，从2017年2月1日至2019年12月31日，每月租金9889.43元；杰信公司将房屋改变经营项目或者转租、转让、分租或者和他人互换房屋使用或者与他人合作、联合经营应事先征得仲恺学院书面同意和订立书面协议，并按规定重新约定房租，否则仲恺学院可以随时中止合同，收回房屋。商铺租赁合同签订后，杰信公司的法人代表胡环华将涉案商铺交给其配偶即漆玉霞经营。2017年2月5日，漆玉霞与钟远杰签订了分租合同，分租合同约定，漆玉霞将涉案商铺2/5建筑面积分租给钟远杰作休闲吧使用，租期从2017年3月1日起至2019年12月30日，每月租金6200元；分租合同生效后，钟远杰应向漆玉霞交付两个月租金作为押金，共12400元；租赁期内，因学校原因要收回的，钟远杰无条件退出并退回钟远杰押金，漆玉霞不补偿钟远杰的装修费用。分租合同签订后，钟远杰向漆玉霞交纳了押金12400元，并对其所占用的商铺部分进行了装修用于经营奶茶店。2018年4月17日，仲恺学院向杰信公司发出整改通知书，认为杰信公司私自改拆、转租并擅自改变经营项目，并要求杰信公司拆除现有装修、招牌，按合同约定的经营范围进行经营。2018年4月24日，漆玉霞要求钟远杰暂停营业并搬走原材料和小的机器设备等一切可以拿走的物品，钟远杰亦将部分财物搬走。2018年4月30日，漆玉霞要求钟远杰撤场，但钟远杰以未协商好赔偿金额为由予以拒绝。2018年5月1日，在仲恺学院保安人员的见证和监督下，漆玉霞将钟远杰商铺的财物（其中包括两台穗凌大冷柜、一台小冷柜、一台封口机、一台奶茶搅拌机、一台柜式冰柜、一个灯箱、两个保湿桶、一个电热桶、一台池水池、一台汇佳打蛋器、一台收银机）搬走并保管。后钟远杰于2019年8月将上述设备取回。一审诉讼中，钟远杰提交了装修施工及收款证明、营业统计表、物料统计明细予以证实其装修费、停业损失和物料损失，并主张装修费损失按总装修费66800元÷约定的租赁期共36个月×未履行的租赁期20个月计算，停业损失按2018年4月的总营业额43311.5÷当月实际经营24天×7天计算。漆玉霞对此均不予认可。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，漆玉霞与钟远杰签订了分租合同，将涉案商铺分租给钟远杰经营使用，但漆玉霞既未告知钟远杰涉案商铺不得转租或分租的事实，该分租行为也未经出租方仲恺学院的同意，最后导致分租合同无法继续履行，漆玉霞对分租合同的解除负有过错，其应对钟远杰所产生的损失承担赔偿责任。对于收取的押金12400元，漆玉霞同意退还，一审法院予以采纳。对于装修费，钟远杰承租商铺后进行了装修，并提交了装修施工及收款证明予以证实，其主张装修费37111元合理，一审法院予以支持。虽然分租合同约定因学校原因收回商铺不予补偿装修费，但漆玉霞在未告知涉案商铺不得转租或分租的情况下将商铺分租给钟远杰，最后导致钟远杰损失，根据《中华人民共和国合同法》第五十三条的规定，该免责条款应属无效。对于仓库物料损失费、店铺物料损失，奶茶店一般会备有部分物料用于经营，物料均有一定的保质期限且难以流转，钟远杰主张合同解除后存在物料损失具有合理性，一审法院予以支持。因双方均无证据证实物料的数量和价值，故一审法院酌定物料损失为3000元。对于停业损失，钟远杰主张12623.5元，考虑到钟远杰另行寻找替代房屋的合理周转期间和租金标准，其主张停业损失12623.5元合理，一审法院亦予以支持。对于加盟管理服务费、开业宣传费、仓库租赁费、设备折旧款、补发的工人工资，因钟远杰已实际开业经营一年有余，上述费用是钟远杰经营所支出的成本，且钟远杰可另寻场地进行经营，并不必然产生上述损失，故一审法院对上述费用均不予支持。对于进场费，钟远杰无证据证实，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十三条、第九十七条之规定，于2019年9月30日作出如下判决：一、自本判决生效之日起三日内，漆玉霞返还钟远杰押金12400元；二、自本判决生效之日起三日内，漆玉霞赔偿钟远杰装修费损失37111元；三、自本判决生效之日起三日内，漆玉霞赔偿钟远杰物料损失3000元；四、自本判决生效之日起三日内，漆玉霞赔偿钟远杰停业损失12623.5元；五、驳回钟远杰的其他诉讼请求。案件受理费3754元，由钟远杰负担2338元，漆玉霞负担1416元。二审期间，漆玉霞向本院提交了：1.微信聊天记录和在仲恺学院下载的内容，拟证明学校进行食品安全检查，发现钟远杰奶茶店经营一年多来均无任何证件经营，存在严重的食品安全隐患，于是责令奶茶店限期停止经营，2017年6月及9月漆玉霞两次提醒钟远杰办理奶茶店证件，但都未得到对方的积极回应；2.微信聊天记录，拟证明双方当事人有当面谈到租赁条款以及租赁范围、期限等要求，并于当晚双方协商在分租协议上加条款，加的条款内容证明漆玉霞和钟远杰已经达成一致意见，如果因为仲恺学院转租要解除合同导致分租合同无效，对钟远杰的装修费是不予赔偿的；3.图片，拟证明一审判决漆玉霞承担3000元赔偿是错误的；4.涉案商铺的现状，拟证明钟远杰装修的费用6680元有夸大成分，并且钟远杰的装修费是手写的，没有发票也没有支付凭证。钟远杰发表质证意见认为：1.对证据1微信聊天记录的真实性予以确认，关联性不予确认，证明内容不予确认，该聊天内容无法反映涉案奶茶店存在食品安全问题，漆玉霞一审中提交的整改通知书可以充分证实涉案店铺未能继续经营的原因在于漆玉霞私自转租、擅自改变经营项目、未按照合同约定的经营范围进行经营；对于证据1中的网站信息，因漆玉霞未当庭展示，钟远杰对真实性、关联性不予确认，与本案无关；2.对证据2中微信聊天记录的真实性予以确认，证明内容不予确认，该两张聊天记录无法反映、也无法证实漆玉霞主张的内容；3.对证据3的真实性、合法性和关联性均不予确认，该图为2019年9月由漆玉霞单方拍摄，钟远杰一审提交了详细的物料损失清单以证明钟远杰的损失；4.对于证据4的真实性、合法性和关联性不予确认，该图片形成于2019年12月23日，不是涉案店铺在搬离前正常经营的状态，同时从该鱼眼图根本无法确认所拍场所在何处，根据漆玉霞与仲恺学院签署的租赁合同可以看出涉案店铺面积多达40多平方米，其中钟远杰承租的面积为整个店铺的五分之二，由此计算至少是20多平方米，明显不是漆玉霞主张的场所。仲恺学院发表质证意见认为：对证据1、2、3、4的真实性予以确认，对其证明内容和证明效力由法院认定。钟远杰向本院提交了：1.关于奶茶店收到通知的情况说明，拟证明2017年4月中旬收到学校物业的口头通知，称收到学生投诉，由于涉案店铺小吃产生油烟，对学生宿舍产生不好的影响，要求漆玉霞停业整顿改造，该投诉内容与涉案店铺是否分租、是否超范围经营无关；2.仲恺学院关于食品安全专项检查的通知，拟证明2017年4月6日漆玉霞通过微信告知钟远杰关于学校开展商铺超市食品安全专项检查工作的事宜；3.钟远杰的配偶与漆玉霞关于奶茶店小吃的微信聊天记录；4.奶茶店收到投诉后整改施工图，拟证明钟远杰收到投诉后对奶茶店进行油烟管道埋藏施工。漆玉霞质证认为：1.对证据1，仲恺学院是因为钟远杰经营奶茶之外的食品导致投诉，学校要求停业整顿，仲恺学院在2017年4月已经知道超经营范围，但直到2018年4月才要求不能超范围经营，钟远杰在其他学校有分租经营奶茶，知道分租经营奶茶的风险；2.对证据2，在签订分租合同时已告知钟远杰可能因为超范围经营奶茶店可能被仲恺学院禁止，故在分租合同第二条第4款约定只退租金，其他损失不予补偿；3.对证据3，钟远杰对语音文字的整理不能确定真实性，但可以确定钟远杰是知道分租风险的；4.对证据4，仲恺学院是因为钟远杰经营奶茶而取缔钟远杰经营活动，并非漆玉霞分租原因取缔钟远杰的经营，且不是漆玉霞要解除与钟远杰的分租合同。仲恺学院质证认为：对漆玉霞提交的微信记录的真实性无法确认，仲恺学院不清楚；对梁丽婷出具的说明中提及的2017年4月6日学校发出对超市食品安全检查的事情代理人不清楚，但是应该有这项工作；对整改施工图我方也不清楚，对整改通知书确认真实性，整改汇总表也是学院出具，真实性予以确认。经审理查明，漆玉霞、钟远杰确认分租合同的租赁期限共为34个月，除此之外，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。仲恺学院与杰信公司所签订的《商铺租赁合同》约定“杰信公司将房屋改变经营项目或者转租、转让、分租或者和他人互换房屋使用或者与他人合作、联合经营应事先征得仲恺学院书面同意和订立书面协议，并按规定重新约定房租”，否则仲恺学院“可以随时中止合同，收回房屋”。杰信公司的法定代表人胡环华系漆玉霞的配偶并将涉案商铺交给漆玉霞经营，故漆玉霞在经营过程中对涉案商铺转租、分租亦须按照《商铺租赁合同》的约定事先征得仲恺学院书面同意和订立书面协议。漆玉霞未经仲恺学院同意擅自分租涉案商铺，显然与《商铺租赁合同》约定不符。钟远杰作为承租人，理应谨慎审核漆玉霞的出租权限以及涉案商铺是否符合其合同目的，其在漆玉霞未事先征得仲恺学院同意的情况下与漆玉霞签订涉案分租合同，显然未尽缔约审慎义务。根据仲恺学院于2018年4月17日向杰信公司发出整改通知书的事实以及整改通知书的内容来看，涉案分租合同因出租人仲恺公司不认可漆玉霞的分租行为且钟远杰经营项目超出合同约定经营范围而不能继续履行，对此，漆玉霞、钟远杰均有过错，均应对合同的解除承担责任。钟远杰作为承租人，明知漆玉霞并非涉案房屋的产权人，理应知道其与漆玉霞就涉案房屋签订分租合同应征得仲恺学院的同意，在漆玉霞并无提供仲恺学院同意分租、转租的证明材料的情况下，应当对分租合同履行过程中所存在的风险有预见。在此情况下，钟远杰与漆玉霞在涉案分租合同中仍约定“租赁期内，因学校原因要收回的，乙方（钟远杰）无条件退出并退回乙方押金，甲方（漆玉霞）不补偿乙方的装修费用”，系双方对相应责任分担协商一致的合意，并不属于《中华人民共和国合同法》第五十三条所规定的“合同中的下列免责条款无效：……（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的”情形，对漆玉霞、钟远杰均具有约束力。一审法院认定该条款无效不当，二审予以纠正。现涉案分租合同因出租人仲恺公司不认可漆玉霞的分租行为且钟远杰经营项目超出合同约定经营范围而不能继续履行，漆玉霞依约无须补偿钟远杰的装修费用，一审法院判令漆玉霞向钟远杰赔偿装修损失，处理不当，二审予以纠正。钟远杰主张的物料损失，该部分费用系钟远杰出于经营之需而产生的投入，属于钟远杰经营成本，且钟远杰本身对合同的解除负有过错，一审法院认定该部分损失应由漆玉霞承担不当，二审予以纠正。如前所述，钟远杰作为承租人，其在未取得出租人同意的情况下签订分租合同，其应当预见到该合同不能继续履行的风险，其要求漆玉霞赔偿停业损失，依据不足，本院亦不予支持。据上，漆玉霞关于其不应承担钟远杰物料损失、停业损失的上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，漆玉霞的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初5119号民事判决的第一项；二、撤销广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初5119号民事判决的第二项、第三项、第四项、第五项；三、驳回钟远杰的其他诉讼请求。一审案件受理费3754元，由漆玉霞负担110元，由钟远杰负担3644元；二审案件受理费283元，由钟远杰负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十二月三十日书记员  贾妍胡秀红