山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0781民初5272号原告：贾文蕾，女，1964年10月16日出生，汉族，居民，住青州市。委托诉讼代理人：吴本涛，山东万信（青州）律师事务所律师。被告：山东银泉置业有限公司，住所地青州市旗城慧博园小区。法定代表人：田承永，董事长。委托诉讼代理人：王学军、魏丽华，山东衡源律师事务所律师。原告贾文蕾诉被告山东银泉置业有限公司（以下简称银泉置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告贾文蕾的委托诉讼代理人吴本涛、被告银泉置业公司的委托诉讼代理人王学军、魏丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾文蕾向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即办理交房手续并支付逾期交房违约金1000000元（具体数额自2016年10月15日计算至实际交付之日）；2.依法判令被告立即办理产权登记手续并支付逾期办证违约金3885732.18元（具体数额自2016年10月15日起计算至办理完毕之日止）；3.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确诉讼请求：1.依法判令被告协助原告办理不动产权证书；2.依法判令被告支付原告逾期办理不动产权证书违约金（以购房款18178864元为基数，自2016年10月15日起至被告将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案及协助原告办理不动产权证书之日止，按照中国人民银行公布同期同类逾期贷款利率计算）；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年10月份，原告与被告签订《商品房买卖合同书》十五份。合同约定：原告购买被告开发的青州市旗城慧博园小区3栋住宅、10栋商铺及2栋公寓，共计价款18178864元，约定被告应于2014年6月30日前将上述房屋交付原告使用，并在交付后90日内办理产权登记手续。合同签订后，原告依约全面履行了合同规定的义务，被告仅交付3栋住宅及2栋公寓，至今未交付10栋商铺及按约为原告办理15栋房屋的产权登记手续。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所诉。被告银泉置业公司辩称，1.原、被告之间不存在真实的房屋买卖交易行为，虽然双方曾经签订过十五套商品房买卖合同，原告也曾经于2013年10月9日支付购房款18178864元，但答辩人已分别于2013年10月10日、11日退还购房款16200000元及1978864.46元；2.基于上述事实，双方不存在真实的交易买卖行为，因此，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了《商品房买卖合同书》十五份及商品房预售款缴款通知单、农商行现金交款单、购房款地税机打发票、青州市房地产管理局维修基金发票、印花税发票、契税发票、《解除开发合作协议书》、（2017）鲁07民初200号民事判决书、（2019）鲁民终1353号民事判决书、刘芳转款《说明》，被告提交的被告在农商行昭德支行活期存款对账单查询打印件。上述证据已经开庭质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经开庭质证确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月9日，原告与被告签订合同编号为213100022、23、29、31、33、36、38、39、40、41、42、43、44、46、47的《商品房买卖合同书》各一份。合同约定：原告购买被告开发的青州市旗城慧博园小区（住宅）5号楼1单元302室、2单元101室及102室，建筑面积222.58平方米、133.59平方米及133.59平方米，购房款1139894.46元、1116790.83元及981168.83元；（公寓）沿街A段508室及521室，建筑面积31.05平方米及59.85平方米，购房款114481.35元及190741.95元；（商铺）沿街C段C1、C4、C5、C7、C8、C9、C10、C11、D段D7及D8室，建筑面积284.58平方米、206.07平方米、206.07平方米、206.07平方米、206.07平方米、206.07平方米、206.07平方米、288.48平方米、206.22平方米及206.22平方米，购房款为1874528.46元、1357383.09元、1357383.09元、1357383.09元、1357383.09元、1357383.09元、1357383.09元、1900217.76元、1358371.14元及1358371.14元。被告应当在2014年6月30日前将验收合格的商品房交付原告使用，并应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，同时约定了其他条款。合同签订当日，原告作为预购人、被告作为预售人、青州市房地产管理局作为预售款监管机构、山东青州农村商业银行股份有限公司作为监管银行，共同签订《青州市商品房预售款缴款通知单》，原告按照合同约定及通知单要求，将上述全部购房款18178864元转入被告的商品房预售款监管账户90×××40。2008年12月29日，被告作为甲方、案外人山东华龙工程有限公司（以下简称华龙工程公司）作为乙方，签订《开发项目合作协议书》一份，2009年11月7日双方签订《建设工程施工合同》一份，2013年9月28日双方签订《解除开发合作协议书》一份，解除了双方于2008年12月29日签订的合作开发慧博园小区项目协议书，银泉置业公司最终应付华龙工程公司工程款1989633.27元，同时约定：双方同意将该项目的部分房屋（价值2000万元，按照现行房屋价格100%作价抵顶，详见抵顶房屋明细附表一）归乙方所有，甲方负责为乙方或乙方指定的第三方主体办理房屋产权手续。乙方负责按照房管局有关程序筹集房款打入房管局指定的银行账户，房管局同意支付该款时从甲方把该款退给乙方。抵顶房屋明细附表一具体情况为：5-1-302、5-2-101、5-2-102（以上三套房款为3260054.12元），C段C1：284.58*6587（房款1874528.46元），C6：311.88*6587（房款2054353.56元），C段（4、5、7、8、9、10）206.07*6587*6（房款8144298.54元），C11：288.48*6587（房款1900217.76元），D7、D8：206.22*6587*2（房款2716742.28元）。《解除开发合作协议书》签订后，被告银泉置业公司为案外人华龙工程公司和华龙工程公司指定的第三方办理房屋抵顶手续。同时查明，2009年9月1日，被告以出让方式取得位于青州市××山路以东，北城大街以南，土地面积为34236平方米的青国用（2009）第02070号国有土地使用权，涉案楼房占用土地在其范围内，该土地建设工程规划许可证证号为建字第3707812010Q0151号，建筑工程施工许可证证号为2011-002，商品房预售许可证证号为青房注字第2010102号。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同书》十五份，均是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。双方应全面履行各自的合同义务，否则即构成违约，须承担相应的违约责任。本案中，原告已按合同约定及商品房预售款缴款通知单的要求，将全部购房款打入被告购房款监管账户，全面履行了合同义务，被告也应按照合同约定于2014年6月30日商品房交付后90日内将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理不动产权证书，现涉案房产中尚有十套被告至今未交付，被告也未将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，协助原告办理不动产权证书，已经构成违约，应承担违约责任。因此，对原告要求被告协助原告办理不动产权证书的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限内未能取得房屋产权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同的约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案原、被告未约定违约金计付标准，因此，原告主张逾期办证违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，有事实及法律依据，本院予以支持。被告辩称已向原告退还购房款16200000元及1978864.46元，双方不存在真实的交易买卖行为，该辩解意见与《解除开发合作协议书》的约定不符，本院不予采信。综上所述，原告的合理诉讼请求，应当依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告山东银泉置业有限公司于本判决生效之日起30日内履行协助原告贾文蕾办理不动产权证书；二、被告山东银泉置业有限公司支付原告贾文蕾逾期办证违约金（以购房款18178864元为基数，自2016年10月15日起至被告将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案及协助原告办理不动产权证书之日止，按照中国人民银行公布同期同类逾期贷款利率计算），于本判决生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45886元，减半收取22943元，由被告山东银泉置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员  李荣江二〇一九年十二月十日法官助理徐铭利书记员李建慧