辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽06民终1721号 上诉人（原审原告）：凤城市北山机动车检测有限公司。住所地：凤城市凤凰城区凤山路136号。 法定代表人：孙玉成，经理。 被上诉人（原审被告）：凤城市公安局凤城交警队。住所地：凤城市凤凰大街31号。 代表人：安云松，队长。 委托诉讼代理人：朱艳辉，辽宁精华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：凤城市公安局，住所地凤城市邓铁梅路22号。 代表人：李伟，局长。 委托诉讼代理人：周远鹏，男，该局工作人员。 上诉人凤城市北山机动车检测有限公司（以下简称北山检测公司）因与被上诉人凤城市公安局凤城交警队（以下简称凤城交警队）、凤城市公安局合同纠纷一案，不服辽宁省凤城市人民法院（2018）辽0682民初2453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人北山检测公司的法定代表人孙玉成、被上诉人凤城交警队的委托诉讼代理人朱艳辉，凤城市公安局的委托诉讼代理人周远鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北山检测公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判解除上诉人与被上诉人于2015年1月12日、2015年3月15日签订的购买凤凰城区检测线和车辆管理所资产、房屋及土地使用权转让协议；3、改判被上诉人返还上诉人竞买房屋及土地款2145万元；4、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人拍卖的资产，包括凤城市公安局机动车检测线和车辆管理所资产、房屋及土地使用权，竞拍总价为2145元。上诉人通过竞拍取得了被上诉人的上述全部资产，支付了全部价款。上诉人作为商人，自然以营利为目的，上诉人出资2145万元不只是为了检测车辆，竞买取得涉案的房屋及土地使用权主要目的是为了投资。一审法院擅自认为上诉人竞买的目的主要是为了检测车辆，进行营利活动，明显认定事实错误。2、被上诉人迟延履行合同约定的主要债务。根据双方于2015年签定的协议书内容，对于没有房照的房屋，被上诉人应协助上诉人办理过户手续；对于没有土地使用证的土地，被上诉人应协助上诉人办理过户。从2015年起至2018年上诉人起诉时止，被上诉人也没有能将涉诉房屋及土地过户至上诉人名下。一审法院认为，上诉人交付拍卖价款，被上诉人交付土地、房屋及设备，合同已经履行。但却忽略了房屋、土地是不动产，不动产所有权的移转以产权过户登记为要件。因此，房屋的交付只是房屋买卖合同履行行为的一部分，完整的履行行为应当包括出卖人交付房屋于买受人并使其取得该物所有权的行为。被上诉人交付了房屋及土地，只是履行本合同中转移标的物的次要义务，其房屋、土地所有权转移的主要义务在经过买受人多次协调、申请、催告后，至今仍在办理当中，尚未履行完毕。被上诉人延迟履行房屋、土地所有权转移给上诉人的主要原因是：第一，根据2015年3月5日协议内容第二条规定：甲方协助乙方办理土地过户手续，对无土地使用证5089平方米，在过户中所产生的费用由甲方负责。第二，根据2014年12月24日凤城市国土资源局《关于凤城市交警队检车线土地使用手续的情况说明》和2014年11月26日凤城市财政局《关于凤城交警队检车线整体出售的论证意见》内容得知，无证土地属于集体所有，所有权的转让首先需经省政府批准为国有后再进行征地才能办理过户手续。第三，根据北山村村长的通话录音内容得知，征地首先需经村民的民主议定，也就是每一亩土地需要给村民交纳补偿款，如不交纳补偿款，土地将永远不能过户。以上证据形成证据链条，由此推定被上诉人至今仍未履行主要债务，其原因是：第一、征地工作很繁琐。第二、需要交纳大额土地补偿款。由于被上诉人迟延履行债务，致使上诉人合同目的不能实现，故上诉人申请解除合同。3、上诉人要求解除协议符合法律规定，法院应予以支持。从2015年起，被上诉人就承诺协助上诉人办理房屋及土地使用权的过户手续，但时至今日，因种种原因也未能办理过户。虽然双方的合同未约定履行期限，但上诉人己经于2018年5月向被上诉人送达要求被上诉人协助办理过户的通知，被上诉人收到通知后，仍未在规定期限内履行，应属被上诉人违约，上诉人要求解除协议合理合法。综上所述，被上诉人违约在先，上诉人己经给付被上诉人合理的履行期，但被上诉人在履行期内仍未能办理，属于延迟履行合同主要债务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三)项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍不能履行的，另一方有权解除合同，本案具备解除合同的法定条件。故上诉人主张解除协议的要求有法可依，请求法院依法予以解除。 凤城交警队辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人未违约，已严格按照协议约定履行，双方约定上诉人交付拍卖价款，被上诉人交付土地、房屋和设备，双方合同已经履行，符合法律规定，应认定合同有效。2、双方本次交易的产生是根据公安部、国家质量监督检验检疫总局《关于加强改进机动车检验工作的意见》（公交管〔2014〕138号）文件精神，关于严禁政府部门办检验机构等企业的规定，公安局报请市人民政府批准，将凤城市公安局机动车检测线和车辆管理所资产、土地整体公开向社会拍卖出售。上诉人对拍卖标的情况是明知的，被上诉人不存在欺诈和隐瞒相关事实，上诉人竞买也是自愿的，上诉人竞买的目的主要是为了检测车辆并进行营利活动，至今上诉人的经营活动没有受到影响。双方在协议书中约定被上诉人配合上诉人办理过户手续，被上诉人始终在积极配合办理。综上，上诉人上诉请求没有依据，请求驳回。 凤城市公安局辩称，同意凤城交警队的意见。买卖协议的纠纷与凤城市公安局无关，是上诉人与凤城交警队签订的协议，凤城交警队是独立机构，不应将凤城市公安局列为当事人参加诉讼。 北山检测公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告于2015年1月12日、2015年3月15日签订的购买凤凰城区检测线和车辆管理所资产、房屋及土地使用权转让协议；2、判令被告立即返还原告竞买房屋及土地款2145万元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月15日，凤城市拍卖行受凤城交警队的委托，拍卖凤城市交警队检测线土地使用权、房屋产权及设备，原告通过竞买的方式购买了被告凤城交警队位于凤凰城区检车线土地使用权、房屋产权及设备。以人民币2145万元竞买成交，成交价款已全部交齐，可以转移标的，拍卖终结。凤城市拍卖行向凤城交警队出具拍卖终结报告。2015年1月12日，原告北山检测公司作为乙方、凤城交警队作为甲方签订《协议书》，协议书写明：乙方于2014年12月15日通过凤城市拍卖公司拍卖取得了凤城交警队位于凤凰城区检测线的购买权，为了明确双方权利和义务，特制定如下协议：1、甲方土地价格1398万元，房屋价格533万元，构筑物56.5万元，设备157.5万元，共计人民币2145万元。2、甲方在乙方全部款项交清后一个月内，将检测线内房屋产权及设备移交给乙方，并协助乙方办理土地、房屋过户手续及检测线资质手续。甲方应保证设备完好，明确周边界线。3、甲方评估报告中不含的房屋、设备，经双方协商或评估定价，由甲乙双方协商解决。4、检测线乙方购买后，在经营期间甲方应在乙方设纠正违章处罚窗口。甲方车管所在北山检测线工作期间，所产生的相关费用，如水、电、气等，由乙方承担。乙方应协助甲方办理车辆落户前期工作。2015年1月27日，凤城交警队、北山机动车检测公司，经双方现场实地检验，交接如下资产：1、土地4747平方米；2、土地5089平方米；3、机动车检测线设备一条；4、机动车检测线厂房525平方米；5、车库220平方米；6、办证大厅300平方米；7、修配厂综合楼1120平方米；8、临街门市房348平方米；9、守卫室32.64平方米；10、外检室16平方米；11、卫生间37.52平方米；12、修配厂院内地沟一个；13、检测线铁大门2个；14、围墙90平方米；15、动力电16kva。 2015年3月5日，原告北山检测公司作为乙方、凤城交警队作为甲方再次签订了《协议书》，协议约定：根据公安部，国家质量监督检验检疫总局《关于加强改进机动车检验工作的意见》（公交管〔2014〕138号）文件精神，关于严禁政府部门办检验机构等企业的规定，公安局报请市人民政府批准，将凤城市公安局机动车检测线和车辆管理所资产、土地整体公开向社会拍卖出售。2014年11月28日，凤城交警队同凤城市拍卖行签订产权交易委托书。凤城市拍卖行于2014年12月4日在《丹东日报》刊登拍卖公告，定于2014年12月15日上午9时，在市拍卖行大厅面向社会公开拍卖。2014年12月15日，凤城市拍卖行在宣读拍卖规则第八条中提出，凤城交警队检测线土地使用面积9836平方米，其中5089平方米没有土地使用证，有证土地4747平方米。拍卖成交后凤城交警队协助买方办理土地使用证。房屋面积2599.16平方米，其中无照房屋1554.16平方米，有照房屋1045平方米。2014年12月15日，北山检测公司法定代表人孙玉成以2145万元竞买成交，成交价款全部交齐。此款上缴市财政。经双方协商特制定如下协议：1、甲方协助乙方办理有房照房屋过户手续。2、甲方协助乙方办理土地过户手续，对无土地使用证5089平方米，在过户中所产生的费用由甲方负责。3、乙方在竞买前已了解拍卖规则和拍卖细表的内容，自愿竞买凤城交警队机动车检测线及车管所房屋、土地资产。4、协议自双方签字后生效，签字后双方永不反悔。协议签订后，原告经营检测线至今。原、被告双方多次到凤城市国土资源局咨询、办理。 2014年12月24日，凤城市国土资源局给原告出具了《关于凤城市交警大队检车线土地手续的情况说明》，根据凤城市政府2014年12月15日常务会议纪要，凤城交警队委托凤城市拍卖行对检测线进行公开拍卖。北山检测公司中标，根据丹东辽东房地产土地评估事务所土地评估报告，土地面积为9836平方米，其中有证面积为4747平方米（证号为：凤城国用[2010]第0967号），无证面积为5089平方米。有证部分面积土地使用权类型为国有划拨，根据土地管理的相关规定，划拨土地使用权转让需要补缴土地出让金后，方可办理过户手续；无证部分土地需要经省政府批准征为国有后，才能办理土地出让手续，现正在办理过户手续。2018年4月17日，原告以特快专递方式向被告邮寄告知书，要求协助公司办理土地和房屋过户手续。2018年9月10日，凤城市国土资源局给被告出具《凤城市交警队汽车检测线办理用地过户手续必须提供的相关材料》，包括申请书、市政府批准出售划拨土地使用权相关文件、拍卖成交确认书、竞买人缴纳款项收据、国有土地使用证、地上建筑物、构筑物及其他附属物的产权证明、原土地使用权人有效身份证明文件、竞买人有效身份证明文件、规划部门关于该项目用地符合城市规划相关批复文件、法律、法规、行政规定明确应提交的其他材料（如共有房地产，应提供共有人书面同意意见等）。2018年8月31日，北山村委员证明：凤城交警队检车线于2000年左右占用北山村集体土地7.634亩（5089平方米）。现该检车线已转让给北山检测公司，正在办理相关土地手续。2018年9月11日，凤城市城乡规划局出具情况说明：原凤城交警队所属的检车线，该地块在《凤城市城市总体规划》中用地性质为其他服务设施用地（即检车线用地）。根据凤城交警队提供的勘测定界图计算用地规模14083平方米（约合21.12亩）。本案所涉及的土地、房屋在开庭前尚未办理过户手续。 一审法院认为，原、被告双方按照签订的两份协议约定，原告方交付拍卖价款，被告交付土地、房屋及设备，合同已经履行，应确认合同有效。本次交易的产生是根据公安部，国家质量监督检验检疫总局《关于加强改进机动车检验工作的意见》（公交管〔2014〕138号）文件精神，关于严禁政府部门办检验机构等企业的规定，公安局报请市人民政府批准，将凤城市公安局机动车检测线和车辆管理所资产、土地整体公开向社会拍卖出售。对于拍卖资产的现状原告是明知的，原告竞买的目的主要是为了检测车辆，进行营利活动，至一审法院判决前，原告的经营活动没有受到影响。双方在协议中约定被告配合原告办理过户手续，被告始终积极配合办理。故原告的诉讼请求没有依据，不予支持。 一审法院判决：驳回原告凤城市北山机动车检测有限公司的诉讼请求。案件受理费149050元，由凤城市北山机动车检测有限公司承担。 二审中，各方当事人均未提供新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：一、上诉人与被上诉人凤城交警队于2015年1月12日、2015年3月15日签订的两份协议书应否予以解除；二、被上诉人是否应向上诉人返还竞买房屋及土地款2145万元。 关于第一个焦点问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，上诉人与被上诉人凤城交警队于2015年1月12日、2015年3月15日签订了两份协议书，协议书主要约定上诉人北山检测公司通过拍卖以2145万元取得了被上诉人凤城交警队位于凤凰城区检测线的购买权。被上诉人凤城交警队检测线土地使用面积9836平方米，其中5089平方米没有土地使用证，有证土地4747平方米。拍卖成交后凤城交警队协助买方办理土地使用证。房屋面积2599.16平方米，其中无照房屋1554.16平方米，有照房屋1045平方米。被上诉人凤城交警队在上诉人北山检测公司全部款项交清后一月内，将检测线内产权及设备交给上诉人，并协助上诉人办理土地、房屋过户手续及检测线资质手续。协议签订后，上诉人交付拍卖价款，被上诉人凤城交警队交付土地、房屋及设备。上诉人主张因被上诉人未将协议书涉及的房屋及土地过户到上诉人名下，属于迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行，故两份协议书应当予以解除。经审查，首先，从两份协议书签订的背景及履行情况看，上诉人完全了解拍卖规则第八条内容，对涉案拍卖资产的现状是明知的，协议书对有产权证书的房屋、土地与没有取得房屋产权证书的房屋、土地进行了区分，且上诉人与被上诉人凤城交警队签订的两份协议书中，对涉案房屋土地的过户时间未作明确约定，仅约定被上诉人凤城交警队协助上诉人办理过户手续。从各方当事人提供的证据及陈述看，被上诉人凤城交警队的相关负责人在签订协议书后多次到国土资源局等部门进行询问和办理，积极协助上诉人办理相关手续，从未作出不履行合同内容的意思表示，故不能认定存在被上诉人迟延履行债务的情况。其次，从两份协议书签订主要目的看，上诉人与被上诉人凤城交警队的协议书签订于2015年，上诉人自拍卖取得涉案检车线后一直从事车辆检测业务，经营至今。合同的主要目的得以实现，未受到影响。凤城市城乡规划局出具的情况说明亦载明，涉案的检车线地块用地性质为其他服务设施用地（即检车线用地），故一审认定上诉人拍卖取得涉案资产的主要目的是经营检测线并无不当。通过上述事实可见涉案的两份协议书尚不具备解除条件。故一审判决驳回上诉人的诉讼请求，并无不当。本院对上诉人主张应解除涉案两份协议书的上诉请求，不予支持。 关于第二个焦点问题。因涉案的两份协议书尚不具备解除条件，故上诉人请求返还涉案交付的2145万元拍卖款的上诉请求无相关的事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，北山检测公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费149050元，由凤城市北山机动车检测有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄日宏 审判员  姜淇瀚 审判员  关 爽 二〇一九年十二月二十日 书记员  王晓宇