海南省高级人民法院   民事判决书   （2019）琼民初55号   原告（执行案外人）：孙明暄，女，2012年11月28日出生，蒙古族，住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区永安街永安小区二号楼2单元402号。   法定代理人：孙剑，男，1982年7月3日出生，蒙古族，住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区永安街永安小区二号楼2单元402号，系孙明暄之父。   委托诉讼代理人：杜鹏程，内蒙古大法扬律师事务所律师。   被告（申请执行人）：王一萍，女，1967年10月13日出生，汉族，住山西省大同市。   委托诉讼代理人：梁民生，北京东卫（洋浦）律师事务所律师。   第三人（被执行人）：海南博海投资咨询有限公司。住所地：海南省澄迈县金江镇华成路46号。   法定代表人：郭忠，该公司董事长。   第三人：澄迈皓垄装饰设计工程有限公司。住所地：海南省澄迈县金江镇文化北路澄城商住区。   法定代表人：徐洋，该公司经理。   原告孙明暄诉被告王一萍、第三人海南博海投资咨询有限公司（以下简称博海公司）、澄迈皓垄装饰设计工程有限公司（以下简称皓垄公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告孙明暄的委托诉讼代理人杜鹏程，被告王一萍的委托诉讼代理人梁民生到庭参加诉讼。第三人博海公司、皓垄公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   孙明暄向本院提出诉讼请求：1.停止执行位于海南省××县地坡岭东侧“逸海华庭”六号楼1005号房（以下简称案涉房屋）；2.请求确认原告与博海公司签订的《澄迈商品房买卖合同》合法有效，皓垄公司与博海公司签订的《房产抵偿工程款协议》合法有效，并确认案涉房屋归原告所有；3.本案的案件受理费用由被告承担。事实和理由：2014年5月28日，博海公司与皓垄公司签订《房产抵偿工程款协议》，将其名下的包括案涉房屋在内的70套房产抵偿给皓垄公司。2014年6月2日，原告向皓垄公司购买案涉房屋，面积92.17平方米，房款为人民币69万元。同时，原告与皓垄公司签订《车辆换购房屋合同书》，原告之父孙剑将其名下的三辆车作价69万元交付皓垄公司，该公司向原告出具了《车辆交付折抵现金收据》。双方约定皓垄公司协助将案涉房屋网签至原告名下，其所有权为原告所有。随后，原告与皓垄公司办理了网签手续，但因不可归责于原告的原因，案涉房屋一直未办理过户手续。2018年2月9日，原告向物业公司交纳了物业服务费、公摊水电费等费用后，领取了案涉房屋的钥匙，装修并入住该房屋。海南省高级人民法院（以下简称海南高院）在执行王一萍与博海公司民间借贷纠纷一案中，查封了包括案涉房屋在内的逸海华庭343套房屋所有权，并于2019年7月16日作出(2018)琼执5号之一公告，征询异议。原告看到公告后才知道自己购买的案涉房屋被查封，即提出书面异议，但海南高院裁定驳回了原告的执行异议。原告不服该裁定。原告认为，其对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。原告与博海公司签订的《澄迈商品房买卖合同》，是双方真实意思的表示，该合同不违反国家法律法规的强制性规定，且签订合同时案涉房屋已取得《商品房预售许可证》，该合同合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原告取得案涉房屋后，未登记只是物权未设立，但不影响合同的效力，且原告并无过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告与博海公司在法院查封之前，已签订合法有效的书面合同，且皓垄公司向原告交付了案涉房屋，原告已对案涉房屋进行装修并实际居住。海南高院查封案涉房屋于法无据，侵害了原告的合法权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条的规定，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。   王一萍辩称，一、案涉《房产抵偿工程款协议》是虚假的，所谓孙明暄与皓垄公司签订的一系列合同亦是虚假的，孙明暄对案涉房屋不享有任何权利，无权阻却人民法院执行。海南高院（2019）琼民初36号皓垄公司诉王一萍案外人执行异议之诉一案中，已经认定皓垄公司提交的证据不能形成完整的证据链证明其与博海公司之间存在真实的工程施工关系且双方已对工程进行了结算。现有证据不足以证明皓垄公司与博海公司已签订真实的《房产抵偿工程款协议》。“皮之不存，毛将焉附”，依据《房产抵偿工程款协议》所产生的一系列合同没有任何事实和法律依据，均是虚假的。二、案涉《澄迈商品房买卖合同》是虚假的。孙明暄提交的证据显示，2014年5月28日，博海公司与皓垄公司签订《房产抵偿工程款协议》，博海公司将包括案涉房屋在内的70套房产抵偿给皓垄公司，孙明暄又于2014年6月2日向皓垄公司购买案涉房屋。但孙明暄提交的与博海公司签订《澄迈商品房买卖合同》上落款的时间却是在此前的2014年2月12日，时间顺序明显不对，有悖常理。另，2014年间，案涉小区房产的价格约在3000-4000元/平方米，而案涉《澄迈商品房买卖合同》约定的房价却高达7578元/平方米，明显不合常理。三、退一步说，即使案涉《车辆换购房屋合同书》是真实的，孙明暄也无权阻却人民法院对案涉房屋的强制执行。（一）孙明暄不是直接向被执行人博海公司购买房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的买受人在人民法院查封房屋之前已与被执行人签订合法有效书面买卖合同的法定条件，不能阻却人民法院对案涉房屋的强制执行。（二）孙明暄在案涉房屋被查封之后才占有该房屋，不符合在查封之前占有该房屋的法定条件。（三）孙明暄对案涉房屋未能办理过户登记存在过错。（四）孙明暄提交的证据不足以证明其已支付案涉房屋的购房款。孙明暄主张其父孙剑将其名下的三辆车作价69万元交付皓垄公司，作为支付案涉房屋的购房款。但其提交的证据显示，案涉车辆至今仍登记在孙剑的名下。自2014年签订《车辆换购房屋合同书》至今已5年多时间，未办理过户手续不符合《机动车登记规定》第十八条的规定，也明显不符合常理，不足以证明孙剑已将案涉车辆交付皓垄公司。四、即使本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，孙明暄也未举证证明其名下无其他用于居住房屋的情况，其诉讼请求也不应得到支持。综上，孙明暄的诉讼请求没有任何事实和法律依据，应当依法驳回。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。   原告孙明暄为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：第一组证据：孙明暄与博海公司签订的《澄迈商品房买卖合同》，拟证明2014年2月12日，原告已与博海公司签订书面的房屋买卖合同；第二组证据：1.博海公司与皓垄公司签订的《房产抵偿工程款协议》；2.《“逸海华庭”室内外装饰工程合作合同》；3.皓垄公司与孙剑签订的《车辆换购房屋合同书》；4.皓垄公司出具的《授权委托书》；5.《车辆交付折抵现金收据》；6.车牌号码为×××、×××、×××机动车的车辆信息登记表。拟证明原告已经支付了购房款，履行了购房的付款义务。第三组证据：物业费交纳收据。拟证明原告已实际占有使用案涉房屋。   针对原告孙明暄提交的证据，王一萍质证认为：对第一组证据的真实性、合法性、关联性及证明力均不予认可。原告起诉状称2014年6月2日从皓垄公司购买案涉房屋，但《澄迈商品房买卖合同》的签署日期却是2014年2月12日，明显不合常理，是虚假的，不能证明原告在案涉房屋被查封之前签订购房合同。对第二组证据中的证据1.博海公司与皓垄公司签订的《房产抵偿工程款协议》的真实性、合法性、关联性及证明力均不予认可。认为《房产抵偿工程款协议》所确定的工程款，没有工程款结算书，无已付、未付工程款等证据证明欠款的事实，且海南高院（2019）琼民初36号民事判决已认定皓垄公司提交的证据不能证明该协议的真实性。对证据2.《“逸海华庭”室内外装饰工程合作合同》的关联性及证明目的均不认可，因其不是合同的当事人，无法确认其真实性，由法院审查认定。对证据3.皓垄公司与孙剑签订的《车辆换购房屋合同书》的真实性、合法性、关联性及证明力均不予认可。首先，《房产抵偿工程款协议》是虚假的，故车辆换购房屋的基础不存在；其次，协议对案涉房屋单价的约定明显高于当时的市场价，不合常理。对证据4.皓垄公司出具的《授权委托书》及证据5.《车辆交付折抵现金收据》的真实性、合法性、关联性及证明力均不予认可，因《房产抵偿工程款协议》是虚拟的，故这些证据也是不真实的。对证据6.三份车辆信息登记表的真实性予以认可，但对其关联性及证明目的均不认可。该登记信息显示，截止2019年10月8日，孙剑仍是该三辆车的所有权人，该证据不能证明三辆车已交付给予皓垄公司。对第三组的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，即使这些证据是真实的，也只能证明原告是在案涉房屋被法院查封后的2018年2月份才实际占有的，并不能阻却案涉房屋的执行。   对原告孙明暄提交的证据，结合被告的质证意见，本院认定如下:对孙明暄提供的三组证据形式上的真实性、合法性、关联性均予以采信，对其证明内容以及证明力，本院将结合案件的其他事实进行综合分析认定。   被告王一萍为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1.海南高院（2019）琼民初36号民事判决书，拟证明海南高院已经认定，皓垄公司提交的证据不能证明《房产抵偿工程款协议》的真实性；证据2.案外人潘某与博海公司签订的《澄迈商品房买卖合同》，拟证明2014年间，“逸海华庭”小区房屋的价格约3000元-4000元/平方米，孙明暄提交的合同房价高达7578元/平方米，明显不合常理。   针对被告王一萍提交的证据，孙明暄质证认为：证据1.的证明目的不予认可，如果被告认为《房产抵偿工程款协议》是虚假的，完全可提出撤销之诉，若未在法定期限提出，该协议应是有效的；证据2.与本案无关。   对原告王一萍提交的证据，结合原告的质证意见，本院认定如下:对王一萍提交的证据1.真实性、合法性、关联性均予以采信；证据2.形式上的真实性、合法性予以确认，但该证据与本案无关联性，不予采信。   博海公司及皓垄公司均未提交证据。   本院经审理查明：经王一萍的诉前保全申请，本院于2014年9月1日依法作出（2014）琼民保1号民事裁定，查封博海公司名下的位于海南省××县地坡岭东侧的“逸海华庭”[预售许可证号为（2013）澄房预字026号]343套房产所有权，其中包括案涉房屋。2014年9月2日，本院向澄迈县住房保障与房产管理局送达（2014）琼民保1号民事裁定及协助执行通知书。2014年10月11日，本院立案受理原告王一萍诉被告博海公司、第三人郭忠民间借贷纠纷一案。2016年8月23日，本院作出（2016）琼民初31号民事裁定续封上述“逸海华庭”343套房产。2016年12月29日，本院做作出（2016）琼民初31号民事判决，判令：限博海公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还给王一萍借款本金6900万元及其利息（利息计算方法：2000万元本金自2014年10月16起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计付至实际偿还之日止；4700万元本金自2014年1月14日起、200万元本金自2014年1月16日起按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率的四倍计付到实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费315981.3元，诉前保全费5000元，由博海公司承担。博海公司不服，向最高人民法院提起上诉，最高人民法院于2017年12月29日作出（2017）最高法民终字第769号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。博海公司未主动履行生效判决确定的义务，本院于2018年4月20日立案强制执行，并于2018年8月20日作出（2018）琼执5号执行裁定，对上述“逸海华庭”343套房产进行了再续封。2018年11月28日，本院作出（2018）琼执5号《公告》，公示查封上述“逸海华庭”343套房产的房号，并对拟处置查封财产征询异议。2019年7月16日，本院作出（2018）琼执5号之一《公告》，公示拟评估、拍卖上述“逸海华庭”86套房屋，并对拟处置查封财产征询异议。孙明暄对拟评估、拍卖房屋中的案涉房屋向本院提出书面执行异议。本院于2019年8月26日作出（2019）琼执异170号执行裁定，裁定：驳回孙明暄的异议请求。孙明暄不服，向本院提起执行异议之诉。   本院另查明：根据孙明暄提供的证据表明，2014年5月28日，皓垄公司与博海公司签订《房产抵偿工程款协议》，双方约定：皓垄公司与博海公司于2014年2月23日签订了《“逸海华庭”室内外装饰工程合作合同》，截止到2014年5月10日，皓垄公司已完成工程量合计7132平方米的装修，人民币15690400元；完成电梯井门套共计738个，合计人民币123.99万元，总计工程款人民币16930300元，按照工程合作合同约定博海公司已支付皓垄公司工程预付款人民币200万元，现因公司资金紧缺，博海公司无力支付剩余工程款人民币14930300元，皓垄公司提出终止合同，博海公司同意将“逸海华庭”部分房产以每平方米3200元抵偿给皓垄公司，不足部分另行解决。双方约定了以下具体内容：一、博海公司以“逸海华庭”项目住宅70套（包含案涉房屋），面积4651.31元平方米房产，合计14884192元抵偿皓垄公司工程款；二、双方在协议签订后，博海公司向皓垄公司交付抵偿工程款的房产，并办理物业交房手续，协助博海公司办理备案等所有手续；三、抵偿给皓垄公司的所有房产，所产生的税费按照法律规定缴纳；四、皓垄公司接收上述房产后，即拥有房产所有权，有权自行转让、出租和自用等。抵偿工程款的房产，皓垄公司须自行承担物业费等费用；五、博海公司不能按照约定交房时，给皓垄公司造成的经济损失，由博海公司全部承担。皓垄公司将抵偿的房产自行转让时，没有按照合同约定缴纳税费，给博海公司造成损失，由皓垄公司全部承担。博海公司与皓垄公司并就争议的解决方式等内容进行了约定。   还查明，2014年6月2日，皓垄公司与孙剑签订《车辆换购房屋合同书》，约定：皓垄公司将案涉房屋，面积92.17平方米，以折合人民币69万元的价格出售给孙剑，经皓垄公司同意，孙剑愿意以其名下的三辆小型轿车换购案涉房屋的所有权及土地使用权。车牌号码为×××英菲尼迪FX35白色越野车价值人民币25万元；车牌号码为×××宝马X3越野车价值人民币25万元；车牌号码为×××奔驰S350轿车价值人民币19万元。总价值人民币69万元。还约定三辆车均于2014年6月2日交付皓垄公司。同一天，皓垄公司与孙剑签订《车辆交付折抵现金收据》，约定：孙剑将其名下的上述三辆车价值共人民币69万元，折抵皓垄公司拥有的案涉房屋，现将车辆交付皓垄公司，皓垄公司收到该三辆车，认定案涉房屋款项全部结清。孙明暄还提交了其与博海公司就案涉房屋于2014年2月12日签订的《澄迈商品房买卖合同》，约定案涉房屋建筑面积92.17平方米，每平方米人民币10382.66元，总金额人民币698649元。孙明暄还提交了海南凯铭物业管理服务有限公司于2018年2月9日出具的交纳物业服务费、公摊水电费等的收款收据，以证明其对案涉房屋已装修并入住。   经本院现场查看，案涉房屋已装修使用。   本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，原告孙明暄主张不应对案涉房屋进行执行，故本案的争议焦点为原告孙明暄对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。   本案涉及的系金钱债权的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条均规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则。本案可参照该规定进行分析判断，又因孙明暄主张其购买案涉房屋系用于居住，故本案可参照该规定的第二十九条来判断孙明暄对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。从本案现有证据来分析，孙明暄所提执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。   首先，签订合法有效的书面买卖合同是判断孙明暄是否购买案涉房屋的基础。本案中，根据已查明的案件事实，孙明暄提交的其与博海公司签订的《澄迈商品房买卖合同》落款时间为2014年2月12日，但其说理中又称其购买案涉房屋是基于博海公司与皓垄公司签订的《房产抵偿工程款协议》，而该协议的落款时间为2014年5月28日。故孙明暄提交的证据在时间顺序上不符合逻辑，亦不符合常理，在博海公司与皓垄公司均没有参加诉讼且未提交相关书面陈述意见的情况下，依据现有证据无法判断孙明暄所提交《澄迈商品房买卖合同》的真实性。   其次，从孙明暄主张其已购买案涉房屋的事实与理由来分析。孙明暄主张其从皓垄公司处购买案涉房屋，是基于皓垄公司与博海公司达成的《房产抵偿工程款协议》。故分析判断皓垄公司与博海公司达成《房产抵偿工程款协议》的真实性及合法性系判断孙明暄购买案涉房屋真实性及合法性的前提。孙明暄提交的证据显示，2014年5月28日，皓垄公司与博海公司签订《房产抵偿工程款协议》。本院曾立案审理的（2019）琼民初36号皓垄公司诉王一萍案外人执行异议之诉一案中，皓垄公司提交的其与博海公司签订的《房产抵偿工程款协议》内容与孙明暄于本案中提交的完全一致，但落款时间并不是2014年5月28日，而是2014年5月22日。因博海公司及皓垄公司均未参加本案诉讼，也未提交书面陈述意见，故无法判断孙明暄提交该份证据的真实性。但从该证据的内容来看，与本院已审理的（2019）琼民初36号案件中皓垄公司向法院提交的《房产抵偿工程款协议》内容完全一致。基于此，可以推断孙明暄从皓垄公司处购买的案涉房屋与本院已审理的（2019）琼民初36号案件中《房产抵偿工程款协议》约定抵偿给皓垄公司的房屋是一致的。在该案中，本院认定，虽然《“逸海华庭”室内外装饰工程合作合同》《“逸海华庭”室内外装饰工程结算审核书》在形式上符合真实合法有效的要件，但皓垄公司与博海公司的工程结算时间存在不符合常理之处，且皓垄公司的施工情况并无充分的证据予以证实，没有证据证明皓垄公司的具体工程量，亦无证据证明博海公司按照合同约定向皓垄公司支付了工程预付款。因此，皓垄公司所提交的证据不能形成完整的证据链证明其与博海公司之间存在真实的工程施工关系且双方已对工程进行了结算，即皓垄公司不能证明《房产抵偿工程款协议》存在实质上真实的事实基础。故现有证据不足以证明皓垄公司与博海公司已签订真实的《房产抵偿工程款协议》。本案中，孙明暄购买案涉房屋以皓垄公司与博海公司达成真实有效的《房产抵偿工程款协议》为前提，在该协议被认定不真实的情况下，足以认定孙明暄在本院查封案涉房屋之前并未签订合法有效的书面买卖合同。基于此，在案涉房屋仍登记在被执行人博海公司名下的情况下，孙剑与皓垄公司是否就案涉房屋签订《车辆换购房屋合同书》，孙剑是否已通过车辆折抵案涉房屋购房款以及是否将车辆交付皓垄公司等事实已无继续审查分析的必要，本院对孙明暄主张的这些事实不再进行审查。   综上所述，原告孙明暄提起的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，孙明暄对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：   驳回原告孙明暄的全部诉讼请求。   案件受理费10700元，由原告孙明暄负担。   如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于最高人民法院。   审 判 长 汪忠学   审 判 员 赵 晖   审 判 员 夏伟伟     二○一九年十二月九日   法官助理 徐欣瑞   书 记 员 庞 馨   附相关法律法规条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用   民事诉讼法>的解释》   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件   若干问题的规定》   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。