广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤01民终22928号上诉人（原审原告）：李振峰，男，汉族，1980年1月8日出生，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：苏萍、杜营营，分别系北京市盈科（广州）律师事务所律师、律师助理。被上诉人（原审被告）：广东中人企业（集团）有限公司，住所地广东省广州市天河区上元岗中成路300号。法定代表人：何黎明，董事长。委托诉讼代理人：习江玲，广东习法律师事务所律师。委托诉讼代理人：李刚，广东习法律师事务所律师。上诉人李振峰因与被上诉人广东中人企业（集团）有限公司（以下简称中人公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初13729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李振峰上诉请求判令：1.撤销一审判决；2.中人公司为李振峰办理位于广州市天河区上元岗中成路3xx号6xx房（自编15605房）的房屋权属证书。一审诉请由逾期办证违约金，此不涉及金额；3.本案诉讼费用由中人公司负担。事实和理由：一、一审判决事实不清，所作推断没有事实依据，并且超出了判决范围。1.中人公司已自认“李振峰所购房屋属于企业内部或相关下属企业、军队转业等的福利购房，并不属于商品房，其价格按照成本价出售给军队转业和企业内部人员”。故涉案房屋的价格不能参照同地段同类型市场价格或商品房价格。根据房地一体原则，建筑物和建筑用地一起出售，故出售价格是经双方协商一致达成的房屋价格，不存在仅为上盖建筑物价格，不含土地使用权的价格这一说法；2.李振峰购买的是整个房屋所有权，中人公司作为出售人负有将房屋及其对应土地使用权一并转让的义务。李振峰已向中人公司付清了房款及办证费，中人公司应及时在当年为购房人办房产证。签订合同中约定的价格是241218元，而李振峰支付款项中除了合同约定房款241218元，还有145775.4元款项，该145775.4元款项性质是领取房产证所需全部办证费用且还有剩余，即在2005年中人公司已明确购房人取得房产证需要承担的全部费用。2009年5月22日，中人公司出具《证明》给李振峰称：“因该房属单位自建住房，其个人房产证集中由单位统一办理，现该房产证的过户手续正在办理之中”。可见，李振峰早已完成交齐房款义务，中人公司正在为李振峰办理房产证；3.在十多年前，中人公司出售房屋给李振峰时，整块土地出让金不高。故认定李振峰已付购房款包含了土地使用权的费用是合理合法的，也符合房屋交易规则和习惯。本案系因中人公司没有及时缴纳土地出让金和办证，导致随着土地出让金日益增长，中人公司不愿意再支付所致。从一审法院向广州不动产登记中心调取查册表可知，从2005年起，涉案的整栋物业(元岗中成路319号即15-16栋)因其他案件原因被查封到2013年。而中人公司于2004年将涉案物业首层、二层出售给关联企业广东中人集团建设有限公司，也于2003年至2005年期间，将其开发的元岗中成路314-322号出售给企业员工并为其办证，已办理过户的有100多户，后面没有办理过户均是因为他案查封所致。解封后因土地出让金日益增长，中人公司不愿意承担才停止办证。由此可见，中人公司由此至终非常清楚需要缴纳土地出让金以及土地出让金的金额，因查封导致办证被拖延十多年也是中人公司原因所致，中人公司作为土地出让金的缴纳义务人，应至始至终承担应尽义务，若期间土地出让金有所增长，也应由其来承担。况且，涉案的地块属原军用土地向地方移交，广州军区土地管理局在2001年9月21日去函广州市国土房管局时在【2001】广军地字第22号文中已明确：“上元岗中成路产权归个人所有，请给予住户办理个人产权登记手续”。故，对由军用地移交给地方，作为受让方的中人公司本应在2001年全额缴纳土地出让金，并且完善用地手续后才出售房屋，而作为买受人的李振峰由此至终都无法得知中人公司是否己完善用地手续，也从没有收到任何补交费用通知，李振峰一直认为交齐房款及办证费即可领取房产证。综上，一审判决认为双方并未对土地出让金的负担问题作出明确约定，并以此推断中人公司并非专业房地产开发企业为由，认为其建造时不清楚需缴纳土地出让金，完全是查明事实不清。中人公司原为军企后改制为国企，办事均依规依章。而且军队土地移交地方并由军区土地管理局去函房管局办理个人产权登记的时间早在2001年，出售给李振峰时间为2005年，中人公司在2003年至2005年期间，已办理了100多户房产证。中人公司不可能不清楚需要缴纳土地出让金，也不可能在出售房屋时不把土地使用费一并纳入房价中。本案与贵院陆作恒与广东省粮油进出口公司房屋买卖合同纠纷（案号：2012穗中法民五终字第2670号民事书）属于同类型纠纷，也应同案同判。二、一审判决引用《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，是适用理解法律错误。1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、第四十条的规定，建设用地使用权人无论是通过划拨方式或者出让方式取得土地使用权，均应缴纳土地使用权出让金。可见，缴纳土地使用权出让金是建设用地使用权人的义务。中人公司为地块的土地使用权人，应负担涉案房屋的土地使用权出让金，而非购房人缴纳。对此可参考案例：广州市越秀区人民法院(2012)穗越法民三初字第1268号《民事判决书》关于土地出让金性质认定；2.国家土地管理局关于执行《城市房地产管理法》和国务院55号令有关问题的批复(国地批(1996)89号)第三条《城市房地产管理法》第三十九条第一款所称“受让方”，应是指原划拨土地使用权人即转让方的对应方。本案中，土地原来是属于军队，无偿给予中人公司使用，虽然没有办理划拨手续，但性质上属于划拨，军队为原划拨土地使用权人即转让方，中人公司作为对应方，即为“受让方”，受让方应办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。从开发建设角度出发，无论用何种方式取得土地的，均是由建设用地使用人去完善用地及土地出让金手续。三、一审判项阻碍李振峰办证权利行使。土地使用权出让金办理手续及缴纳金额，均是房管部门的法定权利和义务，属行政法律关系，不属于民事案件调处范围。而本案为房屋合同纠纷，是民事诉讼，应审理李振峰是否履行完交房款义务，中人公司是否履行完交付房屋及为李振峰办证义务。至于缴纳土地出让金多少，及不缴纳是否能办证均属于房管部门职权范围，一审判决在审理民事办证纠纷中，擅自并且错误认定李振峰应缴纳土地出让金，并以李振峰不同意缴纳为由驳回李振峰办证的合法权利，显然是越权行为，阻碍并剥夺了李振峰应有的合法办证权利行使，四、中人公司单方违约事实确凿。如前所述，是因为中人公司被其他案件查封原因导致无法为李振峰办证。广东省广晟资产经营有限公司作为上级单位，去函中人公司的托管企业广东省广晟建设投资集团有限公司，同意采取存量公房出售方式办理产权登记，有关费用(含土地出让金)由购房人承担。该广晟字【2018】54号文件是在2018年3月20日才发出的，也就是说直到2018年，中人公司发现土地出让金巨增而不想承担后，向上级企业报告，要求上级部门发文。由此更可反映出中人公司存在单方违约行为，且中人公司上述做法显然有违诚实信用原则，其单方变更房价的行为也没有经李振峰同意，对李振峰不发生效力。综上所述，一审判决事实认定错误，适用法律错误，并超越了职权范围，导致李振峰合法权利受阻碍，请求二审依法纠错，支持李振峰的上述请求。被上诉人中人公司答辩称：一审判决认定事实基本清楚，说理充分，判决结果合乎法律规定、符合公平合理的民法原则。李振峰的上诉请求及事实理由与实际情况不符，也不符合相关法律法规，应当驳回。理由为：一、本案不属于人民法院民事案件的受理范围，应当驳回李振峰的起诉。根据《最高人民法院研究室关于人民法院是否受理涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件的答复》、《关于房地产案件受理问题的通知》、《最高人民法院关于因体制变动引起的房地产纠纷案法院不应受理的复函》的相关规定，涉案土地原属于广州军区的军事划拨用地，而中人公司前身隶属于广州军区管理的军队企业。90年代中央政策改革，军队企业移交地方政府管理。广州军区根据上述政策将中人公司移交广东省人民政府管理，变为省属国有独资企业，涉案军事划拨用地也由广州军区一并移交中人公司。中人公司根据原军区及上级管理部门的要求建成涉案房产作为安置军队转业人员、军人家属及集团内部职工的宿舍使用，后根据军区及上级部门要求作为福利房按照成本价出售给上述人员。中人公司在2000年以后才通过广东省政府和广州军区的协助向房管部门办理到案涉房产的权属证明书。因此，涉案房产纠纷属于军企改制而引发的历史遗留落实政策性质的房地产纠纷，依法不属于人民法院主管工作范围，应当根据前述最高人民法院的答复及规定不予受理或驳回起诉。二、一审判决认定关于“土地出让金”由李振峰承担的考量因素是符合公平合理原则及客观实际的，适用法律也是正确的，涉案房产的土地出让金应该由李振峰承担合理合法，李振峰主张应由中人公司承担于法无据。三、涉案房产至今未能办理房产证并非中人公司的过错，中人公司也并没有任何违约行为。本案无法顺利办证是由于军企改制的历史遗留问题以及政府房地产政策的不断变化、和李振峰不愿意缴纳土地出让金等多种因素共同导致的。四、涉案地块的房产目前还有400多户由于土地出让金未缴纳或者不具备广州市购房资格条件而无法办理。该房产纠纷是由于军企改制所发生，依法不属于人民法院受理范围。五、案涉房屋出售给李振峰为建筑成本价，成本价中不包括土地出让金及其他税费。李振峰出资购买时对该情况及房产证办理需要额外缴纳出让金和税费是明知的，也愿意缴纳的。只是由于政策变动太大导致土地出让金太高，李振峰不愿意负担。李振峰占有使用房屋至今，实际享受房屋收益和增值部分，由其支付土地出让金合情合理合法。案涉房屋出售全部以《住房缴款情况》为准，公司原则上不与职工签订买卖合同，少数李振峰能够签订买卖合同，也是通过非正常渠道获取。且相关合同中并未约定办理过户时间以及违约责任。李振峰虽交齐了房款，但是并未缴纳土地出让金和税费，无法办理房产证。李振峰向一审法院起诉请求判令：一、中人公司为李振峰办理位于广州市天河区上元岗中成路3xx号北梯6xx房（现址：上元岗中成路321号601房）的房屋权属证书；二、中人公司向李振峰支付逾期办理房屋权属证书的违约金（自2015年5月8日起，按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；三、本案诉讼费用由中人公司负担。一审法院认为：本案审查调处的是李振峰、中人公司之间的房屋买卖合同关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，该解释所指的商品房系由房地产开发企业开发建设且向社会销售，而本案中人公司并非上述条款中所述的“房地产开发企业”，因此涉案房屋的买卖不适用上述《解释》的规定，李振峰依据《解释》的规定主张权利缺乏依据，一审法院不予支持。房屋买卖合同关系中，作为出卖人的主要义务是交付房产、协助办理产权过户登记手续；买受人的主要义务是支付房款。本案中，双方虽然未对作为出卖人的中人公司何时协助办理过户手续作出约定，但在作为买受人的李振峰已履行支付全部房款的主要义务之后，作为出卖人的中人公司显然理应在合理期限内履行协助办理过户手续的义务。根据行政主管部门的复函，涉案房屋所在地块属原军用土地向地方移交的历史用地，查无相关划拨用地手续，该土地未办有偿使用手续，需按规定计收土地出让金后，方可转为出让用地，涉案房屋所在地块部分房屋已取得房地产权属证书并已缴交相关土地出让金，不影响涉案地块的性质。由此可见，涉案房屋所在地块若需转为出让用地、办理涉案房屋的产权过户和房地产登记手续，必须先行缴交土地出让金。但李振峰、中人公司双方在买卖房屋时并未对土地出让金的负担问题作出明确约定，现双方亦未能就此协商一致。在此情形下，考虑到：1.中人公司本身并非专业以房地产开发销售为业的企业；2.中人公司建造涉案房屋之时尚无需缴纳土地出让金，且以明显低于同地段同类型房屋的市场价格向特定的主体即其内部职工及家属出售房屋，而非以市场价格面向社会销售；3.李振峰购得房屋后占用、使用房屋至今，实际享受涉案房屋的收益及增值部分；4.房管部门虽称涉案房屋所在地块查无划拨用地的手续，但该地块系原军用土地移交地方的历史用地且未办理土地有偿使用手续，涉案房屋办证的前提是所在地块转为出让用地，该地块情形实际上与划拨用地办证时需转为出让用地的情形是一致的；而依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。综合上述因素，结合公平合理的民法原则，参照《中华人民共和国城市房地产管理法》的上述规定，本案应由李振峰承担土地出让金更为妥当、合理。综上，因办理产权过户和房地产登记手续需以缴交土地出让金为前提，而负有缴纳土地出让金的义务的李振峰明确拒绝缴纳该部分款项，因此李振峰要求产权过户和房地产登记手续的诉请存在事实上的履行障碍，一审法院不予支持。涉案房屋至今未能办理过户手续的障碍在于李振峰、中人公司双方均不同意承担土地出让金，如前所述中人公司并不负有承担土地出让金的义务，因此上述手续至今未能办理并不能归责于中人公司，李振峰要求中人公司支付迟延办证违约金缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年7月31日作出如下判决：驳回李振峰的全部诉讼请求。一审案件受理费7100元，由李振峰负担。本院经审查认为：李振峰以房屋买卖合同纠纷为由起诉中人公司请求办理房屋权属证书等。中人公司原系军区直属企业，后移交地方政府管理。根据中人公司本案提交的《中国人民解放军广州军区中人企业（集团）有限公司元岗基地房屋内部购买规定》、《中国人民解放军广州军区土地管理局关于广州市天河区伍仙桥街等三宗房地产产权变更事》、《中人集团售房收款情况表》等证据及当事人相关陈述反映，涉案房屋是中人公司在改制前利用原属军区划拨的历史用地所建，按照该司内部购房方案，依据职工效益高低、工龄长短、有无房产等情况排序，以明显低于同地段同类型房屋的市场价格向其内部职工出售的房屋，而非以市场价格面向社会销售。李振峰系通过中人公司对外销售时购得涉案房屋，故双方买卖涉案房屋的前提在于中人公司职工住房优惠政策，本案纠纷实质源于职工与用人单位内部认购政策性福利房所衍生的房屋纠纷，属于最高人民法院法发[1992]38号《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的“不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”范围内的不动产纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。故一审法院对于本案纠纷进行实体审理不当，本院依法驳回李振峰本案起诉。本案当事人之间的纠纷，可通过原分房单位中人公司商请上级主管单位协调解决。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初13729号民事判决；二、驳回李振峰的起诉。一审案件受理费7100元，退还给李振峰；李振峰预交的二审受理费7100元亦予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 黄 嵩二〇一九年十二月二十七日书记员 张冰玲李逸丹