浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0602民初7775号 原告（反诉被告）：浙江实力高空广告股份有限公司，住所地嘉兴市秀洲新区瑞安广场1404室。 法定代表人：吴良清。 被告（反诉原告）：绍兴市越城区孙端镇三条溇村民委员会，住所地绍兴市越城区孙端镇三条溇村。 法定代表人：许加兴。 委托诉讼代理人：何正祥、何正桥,浙江中绍律师事务所律师。 原告（反诉被告）浙江实力高空广告股份有限公司诉被告（反诉原告）绍兴市越城区孙端镇三条溇村民委员会土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月6日立案受理后，依法由审判员裘彬彬适用简易程度独任审判，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何正桥、被告法定代表人吴良清到庭参加诉讼。本案双方当事人申请庭外和解2个月。本案现已审理终结。 原告浙江实力高空广告股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即返还原告租赁费21.5万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年12月16日原告与被告(原绍兴县孙端镇三条溇村民委员会)及第三人台州朝辉广告装潢有限公司签订《广告位转让合同》一份，约定：朝辉广告公司将宁波方向227K+900、227K+750、227K、226K+850、杭州方向226K+750五座广告牌转让给原告，上述广告牌所属用地系朝辉广告公司向被告租赁取得，租赁期限为10年，合同期限为两座从2008年2月8日至2018年2月7日、两座从2008年5月8日至2018年5月7日、一座从2007年4月27日至2017年4月26日，租赁费为3500元/年/座，共计175000元；2013年1月9日，原告与被告签订《土地租赁合同》一份，约定：宁波方向228K+100壹座广告牌位置向被告租赁土地，租赁期限为10年，合同期限为2006年12月8日至2016年12月7日，上述壹座广告牌租赁费为4000元/年/座，共计40000元。以上两份合同共六座广告牌10年的土地总租赁费为215000元，原告在取得广告位转让时转让方已经一次性支付给被告全部租赁费，原告取得土地租赁权益。2014年10月涉案四座广告牌因涉嫌未履行土地使用和规划许可审批，被相关行政部门认定违法予以强制拆除。原告认为，原被告之间土地租赁关系因违反土地使用相关规定，土地租赁关系属于无效，被告应当将相关租赁费全部返还给原告。 被告绍兴市越城区孙端镇三条溇村民委员会辩称，原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。理由如下：1、原告与被告及其他第三人当时是签订了土地租赁的合同，被告也将土地交付给原告，原告租赁土地在使用什么跟被告没有关系。被告认为合同是有效的。案涉合同租赁时间远远到期了，而且原告还占用这个土地，不但租赁费用不应付，原告还应支付占有期间的的使用费。二、即使原告认为合同无效，无效的原因也是原告引起。被告把土地租赁给原告，并且交付给原告，原告使用广告位必须进行审批，原告没有进过审批自行搭建广告牌，被告没有过错。作为原告及第三人已经使用土地很多年，到现在还在使用，租赁费也折价完了，另外还产生了一些使用费用。 反诉原告绍兴市越城区孙端镇三条溇村民委员会向本院提出诉讼请求：1、反诉被告将租赁的六座广告牌对应的土地恢复原状（清桩、复耕）并返还给原告；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2011年12月27日，反诉原告(原绍兴县孙端镇前双盆村民委员会)与反诉被告、台州朝辉广告装潢有限公司(以下简称朝辉广告公司)签订《广告位转让合同》一份，约定：朝辉广告公司将杭州方向226K+750、宁波方向227K+950、227K+750、227K、26K+850五座广告牌转让给反诉被告，上述广告牌所属地系朝辉广告公司向反诉原告租赁所得，租赁期限为10年。现反诉被告要求返还租赁费，反诉原告认为反诉被告应当将租赁的土地恢复原状(清理干净桩基、恢复耕种)，返还给反诉原告后才有条件来讲返还费用。 反诉被告浙江实力高空广告股份有限公司辩称，1、原告另案起诉被告的涉案广告牌案已由绍兴市越城区人民法院及绍兴市中级人民法院依法作出判决，根据判决内容显示，广告牌已经由政府部门负责拆除及善后处理，并酌定对原告按每座3万元进行损失赔偿。法院在判决酌定每座损失3万元时，已经充分考虑到广告的拆除和复耕等合理费用支出，故广告牌拆除后的土地恢复原状（清桩、复耕）责任属于越城区所辖乡镇人民政府负责，与被告无关。2、涉案广告牌经政府部门强制拆除后，实际上政府部门已经复耕完毕。3、被告说广告牌由原告承租，需要原告审批，原告法人并不清楚这个情况，因为广告牌早于2007年建好，原告承租是在2011年，当时国家没有规划审批的相应强制性规定。原告承租的时候也觉得有问题，但村里告知说没问题的，转让以后会盖章确认，所有原告才承租。请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。 原告向本院提交证据：1、广告转让合同1份、土地租赁合同1份，要求证明原告取得涉案广告所有权及土地使用权、租赁期限及租赁费金额；2、（2016）浙06行终90号行政判决书复印件1份，要求证明涉案广告牌因涉嫌未履行土地使用和规划许可审批，被相关行政部门认定违法予以强制拆除。被告质证对证据1、2的真实性没有异议，但认为广告位转让合同里面有注明租赁期满后若乙方不愿意续租按原合同第九条执行；同时恰恰可以说明被告提起的反诉及本诉的答辩意见是成立的，原告认为拆除费已经包括在行政诉讼的赔偿里面，这样说的话，原告更应拆除，给被告恢复原状。本院对上述证据真实性予以确认。 被告及反诉原告提交证据：3、照片4张，要求证明广告位没有完全拆除；4、用地合同2份，要求证明被告曾与浙江朝辉广告有限公司签订合同第九条约定过，合同期满清理基础，恢复原耕地，原告本诉起诉的条件不成立。原告质证认为证据1不能证明是被告租赁的广告牌，只能证明政府强拆没有执行到位；证据2因原告没有看到过合同内容，不清楚，也不能证明案涉合同就是后来转让给被告的广告牌。本院对上述证据的本身真实性予以确认。 经审理查明，2011年12月16日，原告（乙方，受让方）、被告（丙方，土地出租方）和案外人（甲方，转让方）浙江朝辉广告有限公司签订两份《广告位转让合同》，约定甲方拥有的在杭甬（绍兴段）高速公路，桩号宁波方向227K+900、227K+750、227K、226K+850、杭州方向226K+750，均已建设五座广告牌，广告位所属用地系甲方向丙方租赁取得；租赁费为3500元/年/座。甲方已向丙方支付了一次性青苗补偿费，租赁费用甲方已支付至合同期满，已全部付清（具体期限2008年2月8日至2018年2月7日，2座；2008年5月8日至2018年5月7日，2座、2007年4月27日至2017年4月26日，1座）。现甲方将上述广告位及已建广告牌均转让给乙方……丙方同意甲、乙双方之间的广告位转让，租赁期满后，乙方对该广告位有优先续租权。租赁期满后若乙方不愿续租，按原合同第9条执行。2013年1月9日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订一份《土地租赁合同》，约定甲方将位于杭甬高速，桩号宁波方向228K+100的一块广告牌出租给乙方，租赁期限为拾年，自2006年12月8日至2016年12月7日；租赁费用为4000元/年/座，拾年租赁费已付清；在广告牌施工结束后乙方负责场地清理和土地平整工作。2014年9月11日，绍兴市越城区孙端镇人民政府作出《责令限期拆除决定书》，责令原告于2014年9月18日前自行拆除19座（包括本案四座广告牌在内）广告牌。原告未在指定的期限内自拆。2014年10月，原告发现19座广告牌已被拆除。原告曾对绍兴市越城区孙端镇人民政府拆除19座广告牌的行政行为提起行政诉讼。本院于2016年2月17日作出（2016）浙0602行初20号行政判决，认为上述19座广告牌未经用地审批，土地管理部门也确认其涉嫌违法建设需拆除，故不能视为架设广告牌的行为合法。原告不服该行政判决，向绍兴市中级人民法院提起上诉，该院于2016年6月21日作出（2016）浙06行终90号行政判决，维持本院（2016）浙0602行初20号行政判决。 本院认为，关于本诉部分。案外人浙江朝辉广告有限公司将自有的广告牌、广告位转让给原告，并经土地出租人被告在转让合同上盖章确认，故原告与浙江朝辉广告有限公司的转让行为应为有效，且原、被告曾签订一份土地租赁合同，故原、被告存在土地租赁合同关系。土地管理法第十一条第二款规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。《浙江省村镇规划建设管理条例》第二十条规定：村镇新建、扩建、改建任何建筑物、构建物，应当安排在村镇规划区内。新建项目确需安排在村镇规划区外的，其选址必须由县级以上村镇建设行政管理部门会同土地管理等有关行政管理部门确定，并按照本条例规定的程序办理规划建设审批和用地审批手续。严禁未批先建。该条例第二十二条第二款、第三款规定：在村庄、集镇规划区内建设公共设施、公益事业设施和生产经营性设施的，按照国家有关规定，办理村镇规划选址意见书和用地审批手续。在建制镇规划区内进行上述建设的，在申请办理用地审批手续前，必须依法办理建设用地规划许可证。本案被告将村级集体土地出租，用于搭建广告牌（构筑物），未办理相应的审批手续，土地管理部门确认广告牌涉嫌违法建筑需拆除，故原、被告之间的土地租赁合同关系因违反国家强制性法律规定，应认定无效。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案土地租赁需办理相应的审批手续，相应的法律、规定系向所有不特定的公民、组织、法人公开，故造成本案合同无效，原、被告均有过错。原告的广告牌实际已使用了被告的土地七年有余，其实际使用的土地租赁费不宜再返还，被告已收原告因广告牌被拆除而无法使用土地的租赁费，应予以返还。因案涉广告牌被强制拆除后被告已实际不再使用，被告抗辩原告至今仍在占有使用，应继续支付使用费的答辩意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。 关于本案反诉部分。因本案原、被告之间的土地租赁合同关系无效，虽案涉广告牌于2014年被拆除后被告已不再占有使用，但其仍应将租赁土地返还原状。反诉被告抗辩（2016）浙0602行初20号及（2016）浙06行终90号行政判决中在判决赔偿被告每座广告牌3万元损失时已考虑了土地恢复原状及复耕的费用，本院经审查，前述两份行政判决中所认定的3万元为租赁广告牌残存构件的价值，并未涉及清桩、复耕的费用。另反诉被告抗辩原告提供的证据无法证明系被告租赁的广告牌桩基，经庭后本院勘察现场，案涉的广告牌经政府强拆后遗留现状与原告提交照片一致，且反诉被告亦未能提交证据证明已对案涉广告牌进行恢复原状并返还给反诉原告。故反诉被告的上述抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。因双方未就返还时是否需复耕进行过书面约定，且反诉原告主张合同中曾“租赁期满后若乙方不愿续租，按原合同第9条执行”，现反诉原告亦未能举证证明已将原合同的内容披露给反诉被告，且该条款运用前提系合同有效，故不应将其与案外人的合同约定约束反诉被告。考虑原、被告对本案土地租赁合同无效的造成均存在过错，本院确定由反诉被告将案涉广告牌桩基清桩，土地复耕由反诉原告负责。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告绍兴市越城区孙端镇三条溇村民委员会返还给原告浙江实力高空广告股份有限公司土地租赁费64650元，于本判决生效之日起一个月内履行； 二、反诉被告浙江实力高空广告股份有限公司应将位于绍兴市越城区孙端镇三条溇村民委员会分别位于宁波方向227K+900、227K+750、227K、226K+850、228K+100、杭州方向226K+750的六座广告牌桩基清桩，并返还给原告绍兴市越城区孙端镇三条溇村民委员会，于本判决生效后一个月内履行； 三、驳回原告浙江实力高空广告股份有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告绍兴市越城区孙端镇三条溇村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取2263元，由原告浙江实力高空广告股份有限公司1583元，被告绍兴绍兴市越城区孙端镇三条溇村民委员会负担680元；反诉案件受理费减半收取40元，由反诉被告浙江实力高空广告股份有限公司负担，于本判决生效之日起七日内结清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  裘彬彬 二〇一九年十二月十八日 书记员  沙利君 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。