山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终3599号 上诉人（原审被告）：宁阳县宏达置业有限公司，住所地宁阳县海力大道南段路东。 法定代表人：张瑞华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马海锋，山东锦春律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵玉森，山东锦春律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：薛银朋，男，1988年6月2日出生，汉族，山东晋煤明升达有限公司员工，住宁阳县。 上诉人宁阳县宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）因与被上诉人薛银朋商品房预售合同纠纷一案，不服宁阳县人民法院（2018）鲁0921民初230号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 宏达公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、办理不动产证是一项复杂的工作,涉及政府部门众多以及被上诉人的积极配合。按照房产开发的实际情况,办理程序复杂，涉及多方面因素。另外,没有业主的积极协助,办理不动产大证的进度也会受到影响，比如办理大证需要进行房屋面积测绘，如果业主不及时开门，宏达公司就无法进行测绘，现实情况是宏达公司积极联系业主进行测绘，有些业主以各种理由拒绝配合，导致宏大公司不能进入业主房屋进行面积测绘，这些都严重影响不动产大证办理。办证过程中的每一步都需要业主的积极配合,不能办理不动产大证的责任不能全部归责于宏达公司。二、对于宏达公司的原因导致拖延办证,宏达公司已经采取了积极的补救措施,即对一二期业主按照房屋建筑面积20元/平方米进行一次性补偿，补救措施已经取得了广大业主的理解和支持(包括因此诉讼后又撤诉的业主)，大多数业主办理了放弃追究违约责任的手续、领取了一次性补偿金。三、合同第二十条(一)的约定,是指“出卖人应当在商品房交付使用后90日内,保证买受人办理该商品房的所有权转移登记”,并非指“在90日内办理完毕”,也不是指“买受人在90日内取得房屋权属证书”。合同第二十条(二)的约定,申请登记的方式为第三种,即“买受人自己办理所有权转移登记和土地出让,出卖人提供相应证件,按国家规定各自承担相应费用”。所以,延期办证不能证明是宏达公司的责任。四、被上诉人将办证的费用交纳给了物业公司,而非上诉人,这说明被上诉人是委托物业公司办理证件,属于被上诉人自己办理所有权转移登记的方式。五、延期办理完毕不动产证的违约金明显偏高,应当予以调整并降低。综上,请求发回重审或依法改判。 薛银朋辩称：一审判决正确，请求驳回上诉、维持原判。 薛银朋向一审法院起诉请求：1.支付逾期交房违约金3165元（违约期间为2015年6月30日至2015年9月20日，共计82天，赔偿标准房屋总价的万分之一/天，房屋总价38.6万元）；2.支付逾期办理房屋产权证违约金39758元（违约期间为2015年7月30日至2018年5月25日，共计1030天，赔偿标准房屋总价的万分之一/天，房屋总价38.6万元）；两项合计42923元。 一审法院认定事实：2014年6月25日，原告薛银朋（为买受人）与被告宏达公司（为出卖人）签订合同编号为YS00007746的《商品房预售合同》一份，交易房屋代码55015。合同主要内容：土地使用权证号：宁国用2011第092号，建设工程规划许可证号：建字第37092120130000018号，施工许可证号：14-05-32，商品房预售许可证号：宁房宁预字第××号。买受人购买出卖人金阳?御景花园第26幢1单元1层102室住宅，建筑面积109.45平方米，单价每平方米3370元，附属设施储藏室14.31平方米，单价每平方米1200元，以上合计价款386019元；贷款方式付款，已付清首付款126019元，剩余房款260000元办理按揭贷款。交付期限：出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房；交付条件：1.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；2.该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案证明；以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等；同时水、电、暖、燃气、通信电视等基础设施、公共配套建筑达到交房标准。第十一条逾期交房责任，除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过陆拾日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房之日起叁拾日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起叁拾日内向买受人支付违约金。第二十条产权登记部分约定：“（一）出卖人应当在商品房交付使用后90日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第2、3种方式处理：1.买受人有权退房……2.买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。3.出卖人协助买受人办理产权证费用由买受人承担。如因买受人的责任造成买受人未能办理房屋所有权转移登记的，由买受人承担责任。（二）申请登记方式：商品房交付使用后，双方同意按照下列第3种方式办理房屋所有权转移登记：……(3)买受人自己办理房屋所有权转移登记和土地证并承担全部费用，出卖人只提供相应证件。”合同还对逾期付款、逾期交房责任等相关事宜进行了约定。合同签订后，原告办理了按揭贷款手续，缴纳了购房款，被告向原告出具山东增值税普通发票一张，内容显示收到原告购房款386019元。诉讼中原告认可被告于2015年9月20日交房，期间原告向宁阳宏远物业管理有限公司（以下简称宏远公司）缴房产证办理费15000元。原告认为被告未履行合同约定的为其办理房产证的义务，遂起诉至本院。 庭审时原告承认起诉前未向被告主张过逾期交房违约金。 又查明，被告宏达公司成立于2010年12月1日，经营范围为：房地产开发经营；物业管理；宏远公司是被告宏达公司于2014年7月2日设立的一人有限责任公司，经营范围为：物业管理；保洁服务、清洁服务、园林绿化施工；房屋修缮。诉讼中原告递交宏远公司制作的《交房通知书》一份，没有制作的具体时间，主要内容为：涉案的26幢楼的交房时间为2015年9月20日，房源为1单元、2单元东户，业主将办房产证的费用15000元汇入其公司在山东宁阳农村商业银行股份有限公司信合苑支行开设的账号：9090109043742050000673内；原告据此主张两公司是一家，宏远公司是被告宏达公司选聘的，并且全额出资控制，在交房时，原告应被告宏达公司的要求将办理房产证的费用及材料费用打入了宏远公司，宏达公司应承担为原告办理房产证的责任。被告提出有异议，主张与原告交房时，原告委托案外人代办房产登记，并未委托被告予以办理，仍属于原告自身办理的方式。 在上述《交房通知书》中还写有“办证资料费（房产证、土地证)：200元(此费用由康园房产代办收取)”，被告称“康园房产”全称为“宁阳县康园房地产营销策划有限公司”，他们主要负责向社会销售楼房，该公司在被告开发过程中，熟悉一些行政许可审批的程序、流程，包括准备的一些资料，所以他们为业主有偿提供服务，业主委托该公司办理房产登记转移手续，是一种自愿行为，业主和该公司之间是委托代理行为。 诉讼中，被告主张2017年12月4日宁阳县国土资源局为被告办理了鲁（2017）宁阳县不动产权第0003343号证书，后其公司于2017年12月5日在金阳御景小区张贴了公告，内容为：相关业主在15日内持办理不动产权证的手续材料到御景花园售楼处申请办理不动产登记证，公告上加盖了被告及宁阳县康园房地产营销策划有限公司的公章;原告对被告张贴公告的事实没有异议，但主张公告张贴在小区的东门，他购买的是26号楼，平时上班和下班都走小区的西门，所以没有见到该公告。2018年4月份之前，他多次给售楼处打电话，催促其帮忙办证，但是一直说让他等，直到5月份的时候，最后一次打电话，才说可以办证，他才联系售楼处办理了不动产权证。 诉讼中原告递交了已经办理的涉案楼房的鲁（2018）宁阳县不动产权第0002068号不动产权证书，该不动产权证书未载明办证时间。原告又递交了宁阳县国土资源局于2018年5月8日出具的票据一张，显示该局收取薛银朋不动产登记费80元。被告对两份证据的真实性未提出异议。 关于延期办证的原因，被告主张为原告办理房产证涉及到的材料至少27份，比如:住建局质检站出具的竣工验收备案表、竣工验收证明、竣工验收报告、节能验收报告，要有设计单位、建设、施工单位的验收、盖章；住建局监管科要对建设单位、施工单位调查核实是否拖欠农民工工资，然后再出具无拖欠农民工工资证明；由规划局进行现场测绘来确认是否是按照规划设计进行的施工，予以规划验收等，未能及时办理房产证被告没有过错，不应承担违约责任。 被告还主张违约金计算方法和计算标准过高，称房子是用来住的，房子已经交付，原告也进行了入住，双方之间合同的主要义务已经履行完毕，办理房产证应属于辅助义务，合同中延期交房违约责任与延期办证的违约责任相比较基本对等，表明了从义务即延期办理房产证的违约责任明显过高；根据现实情况看，造成延期办证的主要原因是原、被告之外的政府有关部门的工作导致的，不应让被告承担过高的违约责任；其公司已将上述事由通过张贴告知书、温馨提示等方式告知了全体业主，内容中公司还表示按照房屋建筑面积20元/平方米时行补偿，通过物业服务费的方式进行办理，没有购买车库的，也可部分折抵车库价款，部分业主也已接受了其公司的一次性补偿。原告对被告的上述主张不予认可，不同意被告的补偿意见。 一审法院认为：被告宏达公司具有房地产开发经营的资质，其开发建设的住宅楼项目取得建设规划许可，预售商品房取得了商品房预售许可，被告售房具有合法的主体资格；原告薛银朋向被告购买商品房的意思表示真实合法；故原被告签订的《商品房预售合同》合法有效，原被告均应按照合同约定全面履行约定的义务。本案中原告已全面履行了合同约定的义务；被告未履行合同约定的部分义务，即未按约定时间向原告交付楼房；虽然原告已经办理了不动产权证，但被告并未按约定时间向原告提供办理房产证的相应材料、证件，协助买受人在商品房交付使用后90日内办理商品房所有权登记的事实清楚，被告的行为一审法院依法认定为违约。关于原告主张的违约金能否得到支持，具体分析如下： 首先，关于原告主张的逾期交房违约金，被告主张已过诉讼时效，本院予以支持，理由是：原、被告双方均认可实际交房时间为2015年9月20日，而双方在合同中约定的交房时间为2015年4月30日，被告逾期交房的事实清楚，至2017年9月20日原告向被告主张逾期交房违约金的权利已满2年的诉讼时效，庭审时原告承认起诉前未向原告主张过该项权利，故原告向被告主张逾期交房违约金已过诉讼时效，原告的该项诉讼请求一审法院依法予以驳回。 其次，关于原告主张的逾期办理房产证违约金，审理的焦点主要有两个，一是被告宏达公司主张的没有及时办理房产所有权转移登记的免责事由是否成立；二、双方在合同中约定的违约金计算方法和计算标准是否过高。具体分析如下：一、被告宏达公司在答辩状及庭审中主张的没有及时办理房产所有权转移登记的免责事由不成立。被告宏达公司是依法设立的房地产开发企业，具有合法的资质，开发的涉案房产也取得了预售许可，因此，其对办理房产所有权转移登记所需要的手续、资料及所需要的时间应是能预料的、熟悉的，被告提出的事由即为原告办理房产证涉及到的材料至少27份，属于办理房产证的正常手续、资料，不属于《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力情形，也不是不能预见、不可避免的突发情况，因此，被告提出的免责事由不成立，被告的主张一审法院依法不予支持。二、双方在合同中约定的逾期办证的违约金计算方法和计算标准依法应予支持。被告虽然主张在合同中约定的违约金计算方法和计算标准过高，但并未提供相应的法律规定和依据，被告也未举证证明其是在违背真实意思的情况下约定的该条款，因此，被告的主张一审法院依法不予支持，被告应按照约定的计算方法和计算标准支付违约金。被告还主张已通过张贴告知书、温馨提示等方式告知全体业主，愿按照房屋建筑面积20元/平方米补偿全体业主的损失，因是被告的单方行为，对原告不具有约束力，庭审中原告明确表示不同意该补偿意见，一审法院对原告的上述主张依法不予支持。 综上，被告逾期办证的行为违反双方在合同中的约定，应承担违约责任，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求一审法院依法予以支持。被告于2015年9月20日将房屋交付原告，根据合同约定，计算违约金的起始时间应为2015年12月19日，原告要求自2015年7月30日起计算违约金，与合同约定相悖，一审法院不予支持，被告于2017年12月5日通过张贴公告的方式告知原告及其他业主已具备办理房产证的条件，违约金应计算至2017年12月5日止，原告主张的2017年12月5日后的违约金，因被告与原告在合同中约定的义务是“出卖人只提供相应证件”，被告已经履行完毕合同义务，故原告相应的诉讼请求一审法院不予支持。被告应支付违约金的期间为716日，被告应支付原告的违约金为27638.96元（386019元×万分之一×716天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告宁阳县宏达置业有限公司支付给原告薛银朋违约金27638.96元。于本判决生效后十日内通过本院一次性付清。二、驳回原告薛银朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费873元，原告薛银朋负担311元，被告宁阳县宏达置业有限公司负担562元。 二审中，当事人没有提交新证据。 对一审判决认定的事实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩意见，二审焦点为宏达置业公司是否应承担逾期办理房屋产权证的违约责任、一审判决认定的违约金是否适当。宏达公司并未按合同约定向被上诉人提供办理房屋产权证书的相应证件、协助被上诉人在商品房交付使用后90日内办理商品房所有权登记，宏达公司存在违约行为，应承担相应违约责任，其主张的免责事由均不能成立，一审判决宏达公司承担逾期办理房屋产权证的违约责任正确。宏达公司主张双方合同约定每日万分之一的违约金过高，其并未提交证据证实，该约定并不违反法律规定，一审判决按双方合同约定计算违约金正确，本院予以维持。综上所述，宏达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费873元，由上诉人宁阳县宏达置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  刘增凯 二〇一九年十二月十二日 书记员  李丹丹