安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖05民终1452号 上诉人（一审被告）：胡正山，男，1984年10月3日出生，汉族，户籍地安徽省霍邱县，现住安徽省马鞍山市雨山区。 委托诉讼代理人：杜浩瀚，安徽浩谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑磊，安徽浩谦律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：侯麒麒，男，1992年6月3日出生，汉族，户籍地甘肃省渭源县，现住安徽省当涂县。 委托诉讼代理人：王帮银，安徽铭心律师事务所律师。 上诉人胡正山因与被上诉人侯麒麒房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省当涂县人民法院（2019）皖0521民初1755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡正山上诉请求：撤销原判第一项、第三项，查清事实后依法改判或者经本案发回重审，本案一、二审诉讼费均由侯麒麒负担。事实和理由：一、双方于2018年8月21日签订的《租赁合同》不应解除。侯麒麒称2019年4月1日、4月10日蜀湘阁火锅店大门两次被原出租方锁住，导致房屋租赁合同目的不能实现。但是，其与侯麒麒及房屋的原出租方一直在积极沟通，试图解决问题，且其于2019年4月底筹集资金支付了房租，蜀湘阁火锅店完全可以继续经营。2019年3月10日，其出具了承诺书，明确表示如不能正常营业，一切损失由其负责。其因资金链断裂延期支付房租，导致蜀湘阁火锅店歇业20天左右，其愿意承担因此给胡正山造成的停业损失。一审认定房屋租赁合同目的不能实现是错误的。二、侯麒麒早已另行选址开了一家火锅店，案涉房屋的店内装饰装修、设备及其他物品均被其拆除移至该店，实际上并未造成损失，一审判决其赔偿侯麒麒136817元损失是错误的。 侯麒麒辩称，一、因为胡正山没有交房租，导致蜀湘阁火锅店在两个月内多次被锁门，对蜀湘阁火锅店的声誉造成极大影响，无法继续经营，符合解除合同的条件。尽管胡正山称其于2019年4月30日交了房租，但此时蜀湘阁火锅店已无法经营。二、案涉房屋原来是一个普通的毛坯房，但火锅店经营对环境要求很高，侯麒麒为了经营火锅店对房屋进行了装修。170平方米的装修，花费14万元，费用是合理的，有合同报价单和收条，可以证明该事实。2019年4月30日后，双方产生纠纷进行诉讼，胡正山已经对案涉的房屋进行了管理和控制。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回胡正山的上诉。 侯麒麒向一审法院起诉请求：1、依法解除双方之间签订的租赁合同；2、判令胡正山赔偿因其违约给侯麒麒造成的经济损失565346元；3、诉讼费用由胡正山承担。 一审法院认定事实：2017年11月16日，胡正山作为承租方与出租方成思福、沈有才签订《租赁合同》，租赁当涂县姑孰镇东营南路340、342、344号上下六间门面（建筑面积约540平方米），用于经营美发美容，租赁期限共四年，自2017年6月1日至2021年5月31日；租金每年33万元，第一年租金分四次支付，以后租金每年分两次支付，分别于每年的5月1日、11月1日支付。合同还约定可在不改变房屋用途的情况下，以承包方式变更实际承租人。 2018年8月21日，胡正山作为出租方（甲方）与承租方（乙方）侯麒麒签订《租赁合同》，主要约定：甲方愿意将产权属于自己的商铺出租给乙方，甲方出租的商铺位于姑孰镇东营门面，建筑面积约170平方米；乙方租赁上述房屋用于经营火锅店，非经甲乙双方共同书面同意，不得擅自变更用途；租赁期限共三年，即2018年8月25日起至2021年8月24日止，每年房屋租金按15万元计算，租金一年一付，乙方必须按照约定向甲方提前三十日缴纳租金；在签署本合同时，乙方向甲方缴纳1万元的保证金。合同期满或终止，在乙方交清房租、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方无息退还乙方剩余保证金；甲方将房屋交给乙方后，商铺的装修及修缮由乙方负责，乙方不得破坏已装修部分及房屋结构，所有可以搬动如空调、沙发，电器等动产设备和用具可带走；物业管理费由乙方向物业管理公司交纳，水电费由乙方自行缴纳。合同签订的当天，侯麒麒按约定将保证金1万元以及2018年8月25日至2019年8月24日的房屋租金15万元支付给了胡正山。2018年8月25日，侯麒麒以全包的形式委托当涂笑然装饰有限公司对店面进行装修，为此支付装修工程款14万元。2018年8月29日，侯麒麒在市场监督管理部门注册登记了当涂县姑孰镇蜀湘阁火锅店，并在装修结束后开始营业。2019年2月，因胡正山未按约向原出租方成思福、沈有才交纳房租，原出租方称要侯麒麒经营的蜀湘阁火锅店停止营业。侯麒麒要求胡正山解决纠纷，保证火锅店正常经营，后胡正山为此于2019年3月10日向侯麒麒出具承诺书，内容为“在和房东没有谈成的情况下，保证侯麒麒火锅店正常营业，如不能正常营业，一切损失由胡正山负责。”2019年4月1日早上，侯麒麒发现火锅店大门被锁住，随即联系了胡正山，2019年4月4日，胡正山电话通知侯麒麒，称火锅店明天可以营业，但到了2019年4月10日，原出租方再次将蜀湘阁火锅店大门锁住，以致成讼。 一审法院认为，该案系一起因房屋租赁引发的纠纷，就同一商铺存在多重租赁关系，原出租方成思福、沈有才与胡正山之间的商铺租赁合同关系，胡正山就其承租的部分商铺又与侯麒麒之间形成转租合同关系。侯麒麒与胡正山签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。合同签订后，侯麒麒按约向胡正山一次性支付了第一年的租金，胡正山有义务和责任保证侯麒麒能够正常使用租赁房屋，但因胡正山欠付原出租方的房租，导致侯麒麒租赁案涉房屋经营的火锅店大门屡次被锁，无法正常经营，故胡正山的违约行为已致使侯麒麒不能实现租赁合同目的，现侯麒麒据此要求解除其与胡正山之间的租赁合同，符合法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，故侯麒麒与胡正山签订的《租赁合同》应自一审法院2019年4月30日送达侯麒麒诉请解除合同的民事起诉状时解除。即使胡正山在2019年4月30日向原出租方交纳了部分房屋租金，并不影响案涉租赁合同解除的效力。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对侯麒麒要求赔偿的损失，具体分析如下： 1、关于侯麒麒主张返还租金和保证金16万元的问题。租赁合同约定租金为15万元/年，合同解除之前，侯麒麒应按合同约定的标准支付租赁费用，故对侯麒麒要求胡正山返还支付的全部租金15万元，不予支持。至合同解除的2019年4月30日，侯麒麒租赁房屋的时间为8个月，因2019年4月火锅店大门被锁无法经营，故其应就实际使用租赁房屋的7个月支付租赁费用87500元（15万元÷12个月×7个月），其余胡正山已收取的租金62500元（15万元-87500元）、保证金1万元应予退还侯麒麒。 2、关于侯麒麒主张赔偿装修损失14万元的问题。侯麒麒提交的相关证据可相互印证，证实其经营的蜀湘阁火锅店装修费用为14万元，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租方同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，如因出租方违约导致合同解除，承租人请求出租方赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持，故对侯麒麒要求胡正山赔偿全部装修费用14万元，不予支持。双方合同约定的租赁期限自2018年8月25日至2021年8月24日，共计36个月，至合同解除的2019年4月30日，侯麒麒租赁案涉房屋的时间为8个月，剩余租赁期限内的火锅店装修残值108889元（14万元÷36个月×28个月），依法应由胡正山承担赔偿责任。 3、关于侯麒麒主张的赔偿购置设备费用9万余元的问题（防盗窗、货架3200元；厨房油烟机、净化器11000元；监控等设备3200元；不锈钢电器4666元；收银机3300元；空调4600元；子母锅1060元；密胺餐具2150元；桌椅19000元；不锈钢餐具5522元；冰箱、工作台、点菜柜等13600元；不锈钢烟罩、管道等19850元）。租赁合同签订后，侯麒麒为经营需要购置了一定的设备，合同提前解除，必定产生设备损失。但侯麒麒主张的厨房油烟机、净化器、监控、不锈钢电器、收银机、空调、子母锅、密胺餐具、桌椅、不锈钢餐具、冰箱、工作台、点菜柜等设备，并未与房屋形成附合，属于可拆卸、可移动的设备，且具有可重复使用性，相关设备可自行处理，对侯麒麒主张的该部分购置设备费不予支持。侯麒麒主张的防盗窗、货架、不锈钢烟罩、管道等属于根据案涉租赁房屋的相关尺寸专门定制的设备，拆卸后也无法用于他处，故胡正山应对防盗窗、货架、不锈钢烟罩、管道等部分设备剩余租赁期内的残值承担赔偿责任。关于购置时的价格：侯麒麒提交的购买防盗窗、货架的收款收据（金额为3200元）虽没有收款人签字或盖章，但该费用实际发生，且3200元亦属正常市场价格，购置不锈钢烟罩、管道等设备的销售单据（金额为19850元）下方加盖了出卖方的公章，故对上述设备的购置价格23050元（3200元+19850元）予以认定。双方签订的租赁合同期限是36个月，从合同签订之日至合同解除之日的时间为8个月，故胡正山应对剩余租赁期内设备的残值17928元（23050元÷36个月×28个月）承担赔偿责任。 4、关于侯麒麒主张其他损失8万余元的问题（购买的酒水饮料48000元、干货14500元、鸡肉4000元、买鱼费用1900元、广告费1225元、液化气1260元、一次性餐具2450元、蔬菜2419元、豆腐210元、虾和牛蛙960元、4个员工一个月的工资11700元）。虽然侯麒麒未能举证证实，但按照一般生活常识，火锅店突然被锁门而停业，客观上必定会有菜品及员工工资等方面的损失，酌定该部分损失为10000元。 综上，胡正山应退还侯麒麒租金、保证金72500元，赔偿损失136817元（108889元+17928元+10000元）。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、侯麒麒与胡正山在2018年8月21日签订的《租赁合同》于2019年4月30日解除;二、胡正山于判决生效后十日内退还侯麒麒租金、保证金72500元；三、胡正山于判决生效后十日内赔偿侯麒麒损失136817元；四、驳回侯麒麒的其他诉讼请求。案件受理费4262元（已减半收取），保全费3020元，合计7282元，由胡正山负担3787元，侯麒麒负担3495元。 二审中，胡正山提交2019年8月11日拍摄的照片一组，另申请证人张某出庭作证，以证明案涉房屋在2019年8月11日之前不在胡正山的控制之下，室内大部分的装饰装潢已经被侯麒麒拆除损坏，实际的装潢损失没有一审认定的那么多。 侯麒麒质证认为，照片的拍摄时间是2019年8月，侯麒麒早已搬走，不能证明装潢拆除的主体和拆除原因，证人与胡正山有利害关系，其证言不应被采信。 侯麒麒未提交新证据。 对胡正山在二审中提交的证据，本院认证如下：照片拍摄时间在本案一审判决之后，达不到胡正山的证明目的，不予认定；证人与胡正山之间有利害关系，对证人证言的证明效力不予认定。 二审查明的事实与一审一致。 综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、双方于2018年8月21日签订的《租赁合同》是否应予解除；二、一审对损失的认定是否适当。 本院认为，一、关于案涉《租赁合同》是否应予解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方可以解除合同。本案中，双方于2018年8月21日签订《租赁合同》，侯麒麒支付了保证金及一年的房屋租金，其目的在于使用案涉房屋经营火锅店。根据《租赁合同》的约定，胡正山有义务保证侯麒麒在合同期限内的房屋使用权，但是，从已查明的事实来看，因胡正山未能向原出租方交纳房屋租金，导致案涉房屋大门屡次被锁，火锅店无法正常经营，虽经协调，但并未妥善解决问题，在此情形下，案涉的《租赁合同》已无法实现正常使用之目的，故侯麒麒起诉要求解除合同，符合前述法律规定，该《租赁合同》应予解除。 二、关于损失认定问题。关于租金及保证金问题，双方均无异议，本院予以确认。侯麒麒在一审中提交的装修施工合同、装修项目清单、装修工程款收条、火锅店设备购买收据等证据，足以证明装潢损失及购买设备的费用，一审按照案涉房屋的实际使用时间与承租期限的比例确定残值，较为合理。对火锅店库存的食物、餐具等物品以及人员工资等损失，属于应当支持的合理损失，一审酌情确定10000元，并无不当。 综上所述，胡正山的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8524元，由胡正山负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  陈广金 二〇一九年十二月二十日 法官助理陈婷婷 书记员易莉