河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书(2019)冀0681民初4665号原告：郑新富，男，汉族，1980年１2月16日出生，户籍河北省唐河县，现住北京市丰台区。委托代理人：窦利涛，女，北京市华泰律师事务所律师。被告：涿州市联合房地产开发有限公司，地址涿州市双塔区范阳西路129号，统一社会信用代码：91130681667715290E。法定代表人：韩联合，公司董事长。委托代理人：杨微，河北博典律师事务所律师。被告：北京东方鼎石科技发展有限公司，地址北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街1号－2839，统一社会信用代码：91110111335465870A。法定代表人：赵林英，公司董事。委托代理人:徐晓艳，女，汉族，1986年10月23日出生，住址辽宁省北票市，该公司员工。原告郑新富与被告涿州市联合房地产开发有限公司（以下简称联合房地产公司）、被告北京东方鼎石科技发展有限公司（以下简称东方鼎石公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑新富之委托代理人窦利涛与被告联合房地产公司委托代理人杨微及被告东方鼎石公司委托代理人徐晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑新富向本院提出诉讼请求：一、依法判令确认原告与被告一于2017年1月15日签订的《商品房买卖协议》(协议编号:0306)无效，并返还原告已支付购房款人民币384375及相应利息:二、依法判令确认原告与被告二于2017年1月15日签订的《金域中央项目团购优惠告知书》无效，并返还原告已支付的治商中介服务费人民币40000元:三、诉讼费用由被告一、二共同承担。事实和理由:2017年1月15日，原告与被告二签订了《金域中央项目团购优惠告知书》、与第一被告签订了《商品房买卖协议》(协议编号:0306)。主要内容为:原告参与被告二主办的团购活动，购买被告一位于涿州市开发的“金域中央”项目房产。同日，原告向被告二支付了治商中介服务费40000元，向被告一交付了购房首付款384375元。合同签订后，原告得知被告一所销售的房屋为非法建设，并没有经过相关部门的审批，亦未取得所销售房屋所在项目商品房预售许可证明，而被告二在该销售房屋所在项目没有取得商品房预售许可证明的情况下开展组织商品房团购活动，故原告与被告一、被告二签订的(商品房买卖协议》(协议编号:0306)、《金域中央项目团购优惠告知书》因违反法律性强制性规定而应认定为无效，原告向被告一、被告二交付的相关款项应予以返还。但原告多次与被告一、被告二协商均未果，原告无奈之下，特诉至贵院，望判如所请。被告联合房地产公司辩称：核实证据原件后，同意返还原告已付的首付款，不同意支付利息，我方在原告购房时已明确告知原告未取得商品房预售许可证，原告自愿购买，本身存在过错，主张利息缺乏事实及法律依据。被告东方鼎石公司辩称：我方同意退还原告治商服务费3万元(因为需要扣除1万元的成本)，退还时间按照(购优惠告知书》约定自首付款退还后1个月内。理由如下:1、我方已经履行了义务。我方与原告是委托代理关系，是在原告确定购买涉诉房屋后，委托我方就房屋价格与开发商进行洽谈。原告与联合公司于2017年1月9日签订《金城中央认购定单》，约定原告以15061.20元/平米、总价1450695元购买涉诉房屋，后原告于2017年1月15日参加我方组织的团购活动，委托我方就房屋价格与联合公司进行治谈。此时原告早已认购涉诉房屋，因此足以证明我方的义务并非是促成原告与联合公司的房屋买卖协议成立。我方接受原告委托后，积极履行义务，最终将房屋价格为原告争取为13023元/平米、总价1254375元，使原告房款得到将近20万元的优惠。我方履行了义务，提供了治商服务，不论原告与联合公司的《商品房买卖协议》是否无效，均不能导致我方与原告的代理关系无效，更不能否认我方提供了服务的事实。2、我方为履行合同义务，支付了大量的成本。根据行业性质及常识可知，组织团购优惠活动必然支出包括场地租赁费用、人工成本、宣传成本及其他费用等必要费用，而这些成本及所签署的合同基于合同的相对性及公司商业秘密考虑，无法在本个案中提供，但不能否认成本存在的必要性及客观事实。因此，即便如原告所说合同无效，合同无效的法律后果是双方返还，原告也应就我方提供的服务进行折价补偿。既然是折价补偿，就是在服务原有价值的基础上核定补偿数额。依据原告与我方签署的《金城中央项目团购优惠告知书》可以得知我方提供的服务市场价值为4万元。故我方综合考虑成本支出，以客观及最大程度实现双方公平的角度请求法院核定由原告折价补偿我方1万元，在我方向原告返还的服务费中相应扣除，剩余3万元返还给原告。3、原告存在过错。原告明知房屋未取得商品房预售证，仍自愿购买，存在过错，原告得到团购服务后又以事先明知的理由要求我方退还服务费用，但我方提供团购服务的成本已经发生，退费会使我方遭受损失，原告应就该损失承担责任。本院经审理认定事实如下：原告郑新富对其主张提供证据有：1、金域中央项目团购优惠告知书原件1份。证明原告与第二被告于2017年1月15日签订了团购优惠告知书，原告通过第二被告的团购活动，购买第一被告所销售房产，约定了中介服务费4万元。2、收据一张，时间2017年1月15日，证明原告向第二被告交纳中介服务费4万元的事实。3、商品房买卖协议一份，时间2017年1月15日，证明原告与第一被告签订商品房买卖合同，后原告得知该房屋没有取得商品房预售许可证。4、购房款收据一张，时间2017年1月15日，证明原告向第一被告支付购房首付款384375元。5、（2019）冀06民终902号民事判决书，（2019）冀06民终2440号民事判决书，证明第一被告所销售的项目已经被生效的法律文书确认为非法建设，没有取得商品房预售许可。被告联合房地产公司质证意见：对证1、2不予质证，与我公司无关。对证3、4没有异议。对证5不认可，与本案无关。被告东方鼎石公司质证意见：对证1、2真实性认可。其他证据不予质证，与我公司无关。被告东方鼎石公司提供证据有：认购定单，证明认购定单签署时间早于团购优惠告知书及商品房买卖协议，原告在参加我方组织的团购活动前，已确定购买标的房屋，仅为获得房款优惠才参与我方组织的团购活动。认购定单金额大于商品房买卖协议，我方履行了团购优惠告知书约定的义务，提供了团购优惠活动服务。购房声明，证明原告明知房屋未取得预售证仍自愿购买，存在过错。原告郑新富质证意见：对二份证据不能质证，需要和当事人本人核实，庭后提交书面质证意见。被告联合房地产公司质证意见：没有意见。另查明，至本案庭审结束，被告联合房地产公司未取得含涉案房屋在内的房地产项目商品房预售许可证明。本院认为，原告与被告联合房地产公司于2017年1月9日签订《商品房买卖协议》后，原告向被告支付购房首付款384375元，向被告东方鼎石公司缴纳40000元中介服务费用。被告联合房地产公司未取得含涉案房屋在内的房地产项目商品房预售许可证明，该《商品房买卖协议》为无效协议。原告作为买受人支付的购房款及中介服务费应予返还。原告购买商品房这种大宗交易，应当尽到自己注意责任。原告明知该楼房未办理商品房预售许可证而购买。固导致涉案合同无效双方均有过错，且过错程度相当，原告主张的利息，本院不再支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告郑新富与被告涿州市联合房地产开发有限公司于2017年1月9日签订的《商品房买卖协议》无效。二、被告涿州市联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郑新富购房首付款384375元。三、被告北京东方鼎石科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郑新富中介服务费40000元。四、驳回原告的其它诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7666元，减半收取3833元，由被告涿州市联合房地产开发有限公司负担3433元。被告北京东方鼎石科技发展有限公司负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  张凌涛二〇一九年十二月二日书记员  单克斯注：递交上诉状之日起七日内交纳上诉费（交纳方式：银行转账；账户：河北省保定市中级人民法院；开户行：中国银行保定市西城支行10×××071607），并向本院递交转账凭证。逾期，视为不上诉。