浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7748号 上诉人（原审被告）：杭州集鱼物业管理有限公司。住所地：杭州市江干区盈澜商务中心1幢145室。统一社会信用代码：91330104328182581H。 法定代表人：董苗。 被上诉人（原审原告）：闵雪，女，1990年2月2日出生，汉族，住杭州市下城区。 上诉人杭州集鱼物业管理有限公司（以下简称集鱼公司）因与被上诉人闵雪因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初5091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2018年7月15日，集鱼公司（甲方）与闵雪（乙方）签订《集鱼投资房屋租赁合同》，约定甲方出租位于石桥路90号克拉公寓4幢1318室房屋给乙方使用；租赁期限一年，自2018年7月15日至2019年7月14日；每月租金为3750元，第一期租金为11250元，签约当日支付，第二期租金11250元，支付日期2018年9月30日，第三期租金11250元整，支付日期为2018年12月31日，第四期租金11250元，支付日期为2019年3月31日，以后每期租金提前15天支付；合同期内退租押金不退。合同第六条第一款约定：“若甲方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人视为出租方违约负责赔偿违约金为年租金8%”；合同第七条第一款约定：“租赁期内未经双方同意并出具纸质证明的，单方面解除合同的需按年租金的8%赔偿对方”。上述合同签订后，闵雪于2018年7月15日、2018年10月1日、2018年12月30日共支付三期租金35550元。 2019年3月12日，集鱼公司法定代表人董苗微信通知闵雪案涉房屋被卖掉了，闵雪可以搬到自己公司提供的其他3套房屋内，否则只能在4月15日搬掉；闵雪问：“3个房间有照片可以看看么”，董苗发送了若干张照片给闵雪，闵雪回复“好的我看下”。 2019年4月12日，闵雪发微信给董苗：“姐，我已经搬出来了，您看您什么时候有空我把钥匙给您”，董苗回复“好的，先帮我放楼下超市，我明天下午送孩子上学可以路过一下”。 同日，双方在微信聊天中闵雪提出赔偿金问题，董苗表示押金该退的退，搬家费可以出，自己没有找上家要其提前收房的违约金，不同意支付违约金给闵雪。 2019年4月17日、4月21日，董苗通过微信两次向闵雪的丈夫退还押金2708元，均没有被收取。 原审法院另查明：经过双方庭审中确认，闵雪搬离房屋时尚欠的水电费以及遗失物品费用共计1042元。 闵雪于2019年5月23日提起本案诉讼，诉请判令：1、集鱼公司向闵雪支付违约金7200元；2、集鱼公司退还押金3750元。 原审法院审理认为：闵雪与集鱼公司签订的《集鱼投资房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行义务并享受权利。本案中，双方的微信聊天记录显示，因案涉房屋被所有权人处分，集鱼公司向闵雪表示可以更换到其他3处住房，否则要在4月15日前必须搬离，该行为实质是在不能变更合同的情况下要求提前解除合同，闵雪在2019年4月15日前搬离了案涉房屋，该行为是基于集鱼公司在3月12日的通知，并没有证据表明集鱼公司提出变更、解除合同过程中闵雪表示放弃追究集鱼公司的违约责任；且集鱼公司退还押金的行为亦被闵雪拒绝，也证明双方对于解除合同的违约责任并没有协商一致，故对于集鱼公司抗辩意见，原审法院不予采纳。 集鱼公司要求提前解除合同，构成违约，应当根据合同承担相应违约责任。双方合同的第六条和第七条两个条款对要求提前解除合同这一违约行为均约定应支付年租金8%的违约金，现闵雪主张按照该两条约定追究集鱼公司违约责任，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。闵雪在集鱼公司处的押金3750元在合同解除后，应当退还闵雪；原审庭审中双方确认应当扣除的水电费和物品费用是1042元，故集鱼公司应当返还剩余押金2708元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2019年8月12日判决：一、集鱼公司支付闵雪违约金7200元，于判决生效之日起十日内付清；二、集鱼公司返还闵雪押金2708元，于判决生效之日起十日内付清；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回闵雪的其他诉讼请求；案件受理费74元，减半收取37元，由闵雪负担4元，由集鱼公司负担33元；闵雪于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费，集鱼公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，集鱼公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人自行搬离案涉房屋后提出赔偿，上诉人不认可，后双方协商一致后完成退房，合同终止。原审判决认定事实错误。请求二审法院撤销原判第一项，改判上诉人不承担违约责任。 闵雪辩称：原审判决系正确。双方当事人应当依照合同的约定履行。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 双方当事人在二审诉讼中均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉房屋租赁合同明确约定未经双方书面同意单方解除合同的构成违约并需承担违约责任。现集鱼公司因故单方提出解除案涉房屋租赁合同或者变更房屋租赁合同，闵雪据此搬离案涉房屋。集鱼公司不能举证证实其与闵雪系协商一致解除该房屋租赁合同、且闵雪放弃追究其违约责任，依法应自担举证不能的不利后果。原审判决据此认定集鱼公司构成违约并判令集鱼公司承担违约责任有其事实及法律依据。集鱼公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杭州集鱼物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇一九年十二月九日 书记员 赖雪珂 浙江省杭州市中级人民法院 合议庭评议笔录 案由：房屋租赁合同纠纷 评议时间：2019-12-9 地点：本院民五庭 参加人：审判长胡宇审判员张一文、秦海龙 记录人：书记员赖雪珂 评议记录： 上诉人（原审被告）：杭州集鱼物业管理有限公司。住所地：杭州市江干区盈澜商务中心1幢145室。统一社会信用代码：91330104328182581H。 法定代表人：董苗。 被上诉人（原审原告）：闵雪，女，1990年2月2日出生，汉族，住杭州市下城区西子铭苑4幢1单元703室。公民身份号码：321081199002027843。 胡（承办人）：介绍案情（略）。 承办人意见：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉房屋租赁合同明确约定未经双方书面同意单方解除合同的构成违约并需承担违约责任。现集鱼公司因故单方提出解除案涉房屋租赁合同或者变更房屋租赁合同，闵雪据此搬离案涉房屋。集鱼公司不能举证证实其与闵雪系协商一致解除该房屋租赁合同、且闵雪放弃追究其违约责任，依法应自担举证不能的不利后果。原审判决据此认定集鱼公司构成违约并判令集鱼公司承担违约责任有其事实及法律依据。集鱼公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杭州集鱼物业管理有限公司负担。 张：同意承办人意见。根据案涉房屋租赁合同的约定和举证责任分配原则，应驳回上诉人的诉讼请求。 秦：同意承办人意见。驳回上诉，维持原判。 合议庭一致决议： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杭州集鱼物业管理有限公司负担。