江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终2652号上诉人（原审原告、反诉被告）：彭雪锦，男，1972年10月27日出生，汉族，住江西省永修县新城区。委托诉讼代理人：彭铭群，男，1954年12月10日出生，汉族，住江西省永修县，系永修县涂埠镇富民社区推荐。委托诉讼代理人：卢全，江西法正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王伟，男，1964年9月4日出生，汉族，住江西省永修县。被上诉人（原审被告）：汪航玲，女，1964年10月29日出生，汉族，住江西省永修县。上述两被上诉人的委托诉讼代理人：汪斌（系王伟内弟），男，1973年10月25日出生，汉族，住江西省永修县。原审第三人：汪斌，男，1973年10月25日出生，汉族，住江西省永修县新城新华路王伟住宅楼602号，居民身份证号码：360425197310250519。原审第三人：姜静，女，1973年3月29日出生，汉族，住江西省永修县。上诉人彭雪锦因与被上诉人王伟、汪航玲、原审第三人汪斌、姜静房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省永修县人民法院（2019）赣0425民初159号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人彭雪锦的上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项关于由被上诉人承担以2009年4月底的过户评估价格为基数，按相关规定计算的应当由卖方承担的各项税费的内容，并改判被上诉人承担以实际过户之日评估价格为基数，按相关规定计算的应当由卖方承担的各项税费12850元；2、请求依法撤销原审判决第二项关于以27693.8元为基数自2009年5月1日起按年利率6%的标准支付利17194.44元；3、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案一审法院已严重超过审限，且一审法院依职权调查不符合相关法律规定，故一审判决存在程序严重违法。2、一审判决上诉人支付被上诉人自2019年5月1日起按年利率6%计算至款项付清之日止的利息请求，无事实及法律依据，且该判决超出了被上诉人的反诉请求，另，该反诉请求亦超过了诉讼时效，应依法予以驳回。3、一审判决以高度盖然性的理论，推定被上诉人于2009年初通过电话、上门等方式，告知了上诉人可以办理房产过户手续等事宜，从而认定以2009年4月底为时间节点，过户评估价格为基数，按相关规定计算的应由被上诉人承担的各项税费，该推定极不客观，无任何事实及法律依据。4、一审判决适用法律错误，本案系商品房买卖合同纠纷，并非民间借贷纠纷，一审法院适用民间借贷案件审理的司法解释属适用法律错误，应予更正。被上诉人王伟、汪航玲答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。原审第三人汪斌、姜静同意被上诉人的上述意见。原审本诉原告彭雪锦向一审法院起诉请求：1.依法判令两被告立即履行责任和义务，为原告办理房屋产权、土地使用权过户手续，并承担卖方应承担的过户费用，房屋按144㎡计算，评估单价2750元/㎡，总价39600元：①．增值税5%，应交税款19800元；②．个人所得税1%，税费3960元；③.城建，教育、附加税0.5%，税费1980元；④.商业土地出让金二类土地（住宅）超出51平方米按1640元/㎡计算，税费8364元；⑤.土地出让金契税4%，税费334.56元；⑥.评估费500元/户，测量费500元/户，两项合计：1000元；⑦.房屋测量评估费:1440元,上述7项房屋过户卖方应交税、费合计36878.56元；2.本案诉讼费由被告承担。原审反诉原告王伟向一审法院起诉请求：1.依法判令反诉被告归还拖欠房款及水电开户费30640元；2.依法判令反诉被告支付因拖欠房款及水电开户费导致的利息58829元；3.反诉费由反诉被告承担。一审法院审理查明，2006年12月21日，本诉原告彭雪锦与被告王伟、汪航玲的委托人即第三人姜静签订《房屋认购协议书》，双方约定：彭雪锦购买本诉被告王伟位于永修县新城开发区新华路的住宅楼502号房屋，建筑面积135㎡，单价为860元/㎡，储藏室建筑面积10㎡，认购单价400元/㎡，认购总价120100元，另外水电开户费、房产证及土地证过户费等一切费用约7800元，上述事宜由甲方（第三人姜静）统一办理，到时以实际发生费用进行结算；原告认购该房屋于签署本认购协议书时，必须向被告付定金100000元，余下约贰万捌仟元作为押金，待第三人办好房产证等证件时一次性缴清。原告于签署房屋认购协议书的次日交付100000元于第三人汪斌。该房屋于2007年2月交付原告，原告彭雪锦共交付房款100000元。2009年4月涉案房屋可以办理产权变更登记手续，且其中五户（李福春、邓小燕、张林英、熊小珍、汪斌）已办理了房屋产权过户手续，李福春办理房屋过户手续前由第三人汪斌打电话并上门通知可以办理产权过户。本案审理过程中，当事人均同意按办理房产证的实际建筑面积乘以房屋认购协议上载明的单价计算房屋的总价并以此作为房屋的结算价格，根据本院在永修县房地产管理局档案室调取的已备案并办理产权登记的同一单元、相同房屋建筑面积均载明建筑面积为143.83㎡，故本案诉争房屋的实际建筑面积为143.83㎡，单价为860元/㎡，另储藏室价款4000元，本案房屋的总价应为127693.80元，扣除反诉被告已支付的100000元，反诉被告尚欠反诉原告购房款27693.80元。另查明，被告王伟和被告汪航玲系夫妻关系，第三人汪斌、和第三人姜静系夫妻关系，被告汪航玲与第三人汪斌系同胞姐弟关系。被告王伟、汪航玲委托第三人姜静办理涉案住宅楼的出售、过户事宜，且双方就委托事宜办理公证。一审法院认为，原、被告之间所签订的房屋认购协议，是双方在自愿平等的基础上签订的，尽管双方未在该认购协议后另行签订房屋买卖合同，但原告已按该协议书的约定缴纳了大部分购房款，被告亦按该协议书的约定将原告所认购的房屋于2007年2月15日交付给原告，因而该认购协议合法、有效，应受法律保护，双方当事人均应全面履行各自的义务。对本诉部分，因双方在认购协议中，未对房屋过户产生的税费等由谁承担作明确的约定，因而双方应按相关税费收取规定各自承担自己的义务。从本案查明的事实上看，2009年初被告通过电话、上门通知等方式，告知了各购房户可以办理房屋产权过户手续等事宜，其中有5户已经办理了产权过户手续，而此时原告亦居住在该住宅楼中，因而可以推定办证之事被告当时已通知原告，此时原、被告双方应当互相配合办理房屋产权过户手续。案件审理过程中，原告未提交充分的证据予以证明，诉争房屋至今未办理产权变更登记是被告或第三人不配合办理过户手续所致，且被告已在2009年4月与购买该住宅楼的其他5位购房户办理了产权过户手续。因而可以认定，本案房屋在2009年4月就可以完成产权转移手续。虽因当时原告的过户手续未及时办理，导致现时因房屋增值引起税费增加，而涉案房屋已于2007年2月由原告实际占有、使用，故增加的税费应由原告自行承担。综上所述，原告要求被告办理房屋产权过户手续的诉讼请求，因根据现行不动产登记相关法律规定，房屋产权登记现已规范为不动产登记，故支持被告王伟、汪航玲协助原告彭雪锦办理诉争房屋的不动产权属过户手续；对于办理过户手续所需要支出的费用，以2009年4月底为时间节点，以涉案房屋评估过户的价格为基数，按法律规定应由本诉原告（买受人）承担的税费由其自行承担，应由本诉被告（出卖人）承担的费用由被告承担，因房屋增值部分导致增加的税费，由原告自行承担。关于反诉部分，虽双方约定剩余房款反诉被告应按合同的约定在办好房产证时一次性缴清房款，但原告未提交充分证据证明未办好房产证的原因系反诉原告与第三人过错导致。参照已办理房屋过户手续的完成时间等因素，反诉被告所欠购房款27693.80元最晚应当在2009年4月底前缴清，逾期支付购房款，应当按年利率6%承担利息。故对反诉原告要求按月利率2%计算逾期付款的利率之诉请，仅支持自2009年5月1日起按年利率6%计算至款项实际付清之日止的利息。对反诉原告主张的水电开户费用，因不属本案法律关系调整的范畴，本案不作处理，对此可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限被告王伟、汪航玲于本判决生效之日起一个月内协助原告彭雪锦办理位于江西省永修县新华路王伟住宅楼502号房屋的不动产权属证书过户手续，并承担该房屋以2009年4月底的过户评估价格为基数，按相关规定计算的应由出卖方承担的房产交易各项税费；二、限反诉被告彭雪锦于本判决生效之日起10日内支付反诉原告王伟购房款27693.80元，并以27693.80元为基数自2009年5月1日起按年利率6%支付逾期利息至付清之日止；三、驳回本诉原告彭雪锦的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王伟的其他诉讼请求。本诉案件受理费7793元，由原告彭雪锦负担5058.25元，被告王伟、汪航玲承担2734.75元；反诉案件受理费1019元，由反诉被告彭雪锦负担503.65元，由反诉原告王伟负担515.35元。二审中，双方均未提交新的证据。上诉人对于一审认定被上诉人于2009年4月告知了可以办理产权变更登记手续有异议，对于其他查明的事实双方均无异议，二审对于双方均无异议的事实予以确认。本院认为，关于上诉人提出的被上诉人是否于2009年告知了其可以办理房屋产权过户手续的问题。依据审理查明被上诉人与本案诉争的王伟住宅楼中的另5户购房户已于2009年4月办理了房屋产权过户手续的事实，结合上诉人于此时亦居住在该住宅楼中及尚欠部分购房款的事实，在上诉人无证据证明被上诉人拒不配合办理产权变更登记手续的情形下，原审推定上诉人于2009年4月知晓了办证之事及涉案房屋在2009年4月即可完成产权过户手续，有事实及法律依据，本院予以确认。故此，原审判决以2009年4月底为时间节点，由被上诉人承担该房屋以2009年4月底的过户评估价格为基数，按相关规定计算的应由被上诉人承担的各项税费，有事实及法律依据，本院予以确认。关于所欠购房款是否应支付利息的问题，上诉人逾期支付购房款，一审判决按年利率6%承担利息，有法律依据，并无不当，本院予以支持。综上，上诉人彭雪锦的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费551元，由上诉人彭雪锦负担。本判决为终审判决。审判长  罗柳军审判员  单伶俐审判员  张洪清二〇一九年十二月九日书记员  陈 昕