上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终9351号上诉人(原审被告)：上海瑞琳进出口有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：沈爱玉，总经理。委托诉讼代理人：王乔军，上海市广海律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海海御实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：许新华，总经理。委托诉讼代理人：张凌，上海筑业律师事务所律师。上诉人上海瑞琳进出口有限公司(以下简称“瑞琳公司”)因与被上诉人上海海御实业有限公司(以下简称“海御公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初5115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人瑞琳公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回海御公司一审时的诉讼请求。事实与理由：1、合同约定，承租方必须与出租方签订消防安全协议书和治安管理协议书才能行使承租权和转租权，海御公司未签订该两份协议，故不能行使相关权利；2、双方就返还保证金已经达成一致，原租赁合同已经依法解除，合同解除的根本原因是海御公司不能履行合同，故海御公司没有主张违约金的法律依据；3、租赁合同约定的300万元违约金过高，应对予以调整。被上诉人海御公司辩称：1、合同已经生效，两份协议的签订与否不影响合同效力；2、海御公司完成了合同主义务，而瑞琳公司连交付房屋的主义务都没有履行；3、违约金数额远低于瑞琳公司给海御公司造成的实际损失。请求本院驳回上诉，维持原判。海御公司向一审法院提起诉讼，请求判令：瑞琳公司支付违约金300万元。一审法院经审理查明事实如下：2017年8月18日，海御公司与瑞琳公司签订《租赁合同》，约定瑞琳公司将上海市宝山区杨南路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)出租给海御公司，租赁期限为10年，自2017年9月1日起至2027年8月31日止；第一年租金460万元，平均月租金为383,333元，按两年递增6%计算；承租方向出租方支付履约保证金383,333元，租金按每六个月支付一次；因出租方违约导致承租方不能继续使用厂房或不能继续履行本合同，视为出租方违约，出租方负责赔偿承租方违约金300万元；因承租方在出租方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金300万元。合同签订后，海御公司向瑞琳公司支付了保证金383,333元、六个月租金2,299,998元，共计2,683,331元。后双方就房屋交付及清退租户事宜发生纠纷。2017年11月26日，瑞琳公司向海御公司发《合同终止通知函》：合同约定2017年9月1日办理交接手续，因贵方要求我方将仓库全部清空于2017年12月底再办理交接手续。由于许多原租户租赁合同尚未到期，我方与原租户协商未成，无法在2017年12月底全部清空仓库。现我公司决定终止与贵司的合同，预收的租金和押金2,683,331元将退回。退回日期及费用另行商谈。2017年12月6日，海御公司向瑞琳公司回函：不同意终止租赁合同，要求贵司继续履行租赁合同，向我司交付房屋。后海御公司向公安机关报案。公安机关立案后对双方进行了讯问。在公安机关侦查期间，瑞琳公司于2018年6月将2,683,331元退给了海御公司的法定代表人许新华，公安机关予以撤案处理。关于房屋交付，海御公司表示，签约时发现A幢厂房有人使用，瑞琳公司告知租户合同9月份到期，不知道还有其他租户。后来迫于无奈，海御公司提出尽可能清退租户，如清退不了可以接收租户。但海御公司要求瑞琳公司办理三方交接时，瑞琳公司一直回避，不配合办理交接和结算。瑞琳公司表示，其与多家商户的租赁合同至2017年12月31日到期，但海御公司要求在到期前提前清退承租户，双方产生纠纷。瑞琳公司通知租户从2017年9月1日起的租金支付给海御公司，后来合同解除，实际由瑞琳公司收取。但瑞琳公司无法提供通知租户的证据，也没有就租户的租金与海御公司进行过结算。一审审理中，一审法院调取了公安机关的笔录。许新华在笔录中表示收到了瑞琳公司退还的2,683,331元租金，向公安机关申请撤销刑事案件，并表示要提起民事诉讼，起诉瑞琳公司追讨租金利息。笔录中并未有过双方关于纠纷已经解决的表述。海御公司为证明其损失，提供了与案外人签订的三份租赁合同、租金损失计算表、工资表，证明海御公司将系争房屋转租给案外人，由于瑞琳公司违约导致无法继续履行转租合同，给海御公司造成巨大的损失。其中租金收益损失13,534,437.5元，工资损失340,100元。瑞琳公司对上述证据不予认可，认为与瑞琳公司无关。海御公司还提供了瑞琳公司于2017年8月8日与案外人上海嘉濑国际贸易有限公司签订的租赁合同，将系争房屋的一部分出租给上海嘉濑国际贸易有限公司，证明瑞琳公司在明知无法履行合同的情况下，仍与海御公司签订租赁合同。瑞琳公司对该合同真实性无异议，但表示在签约时已将情况告知了海御公司。一审法院认为，海御公司与瑞琳公司就系争房屋签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。由于系争房屋内还存在其他承租户，作为出租方瑞琳公司应如实告知海御公司相关承租户的情况。即便无法清退原承租户，也应及时与海御公司对原有承租户的租金进行结算，由海御公司接收该部分承租户。但根据查明的事实，瑞琳公司并没有配合海御公司解决上述问题，反而单方解除了合同。因此，瑞琳公司抗辩海御公司违约在先的抗辩意见，不予采纳。至于瑞琳公司认为双方的争议在公安机关已全部解决的意见，根据法院向公安机关调取的笔录，并没有双方纠纷已全部解决的记录，而海御公司在公安机关明确表示要追究瑞琳公司的民事责任。瑞琳公司单方终止合同，已构成根本违约，应当承担违约责任。海御公司要求瑞琳公司支付违约金300万元，符合合同约定及法律规定，予以支持。据此判决：上海瑞琳进出口有限公司于判决生效之日起十日内支付上海海御实业有限公司违约金300万元。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，各方当事人未提供新证据。本院认为，海御公司与瑞琳公司于2017年8月18日就系争房屋签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同约定租赁期限为10年，自2017年9月1日起至2027年8月31日止，按常理双方应在2017年9月1日或之前办理交接手续。但海御公司签约时即知道厂房内有人使用，只是要求尽可能清退租户，并表示如清退不了可以接收租户，故可认定双方变更了交接方式，并不以清退原租户为房屋交接的前提。但从通知函及回函可知，之后海御公司仍纠缠于租户清退、何时交付房屋问题上，致双方无法协商一致，故导致合同不再履行的责任不在瑞琳公司。海御公司诉请瑞琳公司支付违约金，于法无据，本院不予支持。瑞琳公司愿意补偿海御公司支付的保证金383,333元及六个月租金2,299,998元，共计2,683,331元，自2017年8月18日至2018年6月14日止的利息26,833.10元，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初5115号民事判决；二、上海瑞琳进出口有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海海御实业有限公司人民币26,833.10元；三、对上海海御实业有限公司要求上海瑞琳进出口有限公司支付违约金人民币300万元的诉讼请求，不予支持。一审案件受理费30,800元，减半收取15,400元；二审案件受理费30,800元，共计46,200元，均由上海海御实业有限公司负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本判决为终审判决。法官助理何倩审判长 陈 俊审判员 邬海蓉审判员 王晓梅二〇一九年十二月十日书记员 卞耀辉附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……