辽宁省开原市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1282民初3909号原告（申请执行人）：刘宪，女，1954年8月8日出生，满族，住开原市解放路199号楼。身份证号：211222195408081820委托诉讼代理人：杨瑞华，系开原市华瑞法律服务所法律工作者。被告（案外人）：胡东宇，女，1991年2月24日出生，满族，住开原市。现住开原市。委托诉讼代理人：王春刚，系开原市众诚法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：周宇，男，1981年10月13日出生，满族，住开原市。原告刘宪与被告胡东宇、第三人周宇申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告刘宪及其委托诉讼代理人杨瑞华、被告胡东宇委托诉讼代理人王春刚到庭参加诉讼，被告周宇经传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘宪向本院提出诉讼请求：1.要求依法撤销辽宁省开原市人民法院（2019）辽1282执异231号执行裁定；2.依法继续执行将已经查封的开原市新城街开原大街272号楼212室楼房执行给原告。3.被告承担诉讼费。事实和理由：原告刘宪与第三人周宇民间借贷纠纷一案，开原市人民法院于2019年4月17日作出（2019）辽1282执恢93号执行裁定，对已查封的房屋拍卖。被告胡东宇提出执行异议，原告主张其异议不成立，被告胡东宇与第三人周宇在法院查封之前无合法有效的房屋买卖合同；被告周宇称其没有办理产权过户手续是因由贷款未还清，这不是法律规定的非本人原因；被告未实际交付房款，且未实际居住，在法院于2018年查封该楼时，被告未提出异议。被告胡东宇辩称，开原市人民法院（2019）辽1282执异231号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应驳回原告诉讼请求。被告胡东宇与第三人周宇通过中介签订了《房屋买卖协议》，已交付了房款，并已入住，因有贷款未还清未办理过户登记。第三人周宇未答辩未举证。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告刘宪举证：1.执行裁定书(2019)辽1282执异231号，证明该裁定认定事实错误，房产中介协议书系复印件，没有提供收取购房款和中介费的收据等，该协议应是虚假的，收款收条出现两张，一张是收款人史菲菲，另一张是周宇和史菲菲，是虚假行为，被告说月月还款，但记录只有8000元，证明不了已经还贷，缴电费、物业费、取暖费收据名字是崔勇男，证明被告没有实际居住，该裁定中本院认为存在错误，因争诉房屋系婚前所欠的债务，应当属于共同财产共同偿还。被告质证：对真实性无异议，认定事实适用法律正确，并不能证明原告所述的观点。2.(2018)辽1282执异813号执行裁定，证明2018年8月6日已经将该房屋查封，被告没提出任何异议。被告质证：对真实性无异议，但该裁定不能证明被告没提出异议，通过该裁定可以证明原告诉请债务履行人仅为周宇个人，裁定查封日期是2018年8月6日，而被告同第三人史菲菲的房屋买卖发生在2016年2月1日，该买卖合法有效。3.收据两张，证明第一张是史菲菲个人收款，另一张是周宇和史菲菲二人签字，同一天出现两个收据，证明房屋买卖协议是假的，收款也是假的，不是真实给付。被告质证：通过该证据能证明案外人史菲菲收取原告的房款，被告用其证明是虚假的，不可采信。被告胡东宇举证：1.开原法院（2015）开民三初字第00428号调解书，证明诉争房屋归史菲菲所有。原告质证：对调解书无异议，对证明目的有异议，不能证明涉诉房屋是史菲菲名下，周宇和史菲菲是2015年1月向原告借的钱，借款10万元，期间还款1万，还剩9万元，2015年12月25日双方到法院调解离婚，该行为是规避法律，逃避债务行为，调解书是双方自愿达成，不是法院判决，所以该证据不能对抗婚姻存续期间的债务。2.房产中介协议书原件一份，证明被告胡东宇通过开原市房产中介中心从史菲菲处购买涉案房屋，约定房屋价款为40万元，被告给付房款22万元，其余18万元是银行贷款。且贷款由被告胡东宇偿还。原告质证：对真实性有异议，如在中介机构房屋买卖，应当提交买方支付的款项，及在银行变更所有权人还款的其他证据，该中介应提供其服务费收据，中介机构应提供营业执照，该买卖协议是虚假的。第12条补充条款记录，银行剩余18万贷款由乙方接着还贷等，只是写在纸上，没有其他证据来证明该房屋买卖合法有效。3.收条一张，证明被告胡东宇交付购房首付款22万元现金。原告质证：该收条与原告提交的复印收条是一致的，恰恰证明该收条是补写的，该收条没写是收的现金还是转账，证明不了实际交付房款22万元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘宪诉第三人周宇民间借贷纠纷一案，本院于2018年5月3日作出（2018）辽1282民初820号民事判决，判令周宇偿还原告刘宪借款9万元，已发生法律效力。在执行该判决过程中，本院于2018年8月6日作出（2018）辽1282执813号执行裁定，查封了第三人周宇名下的位于开原大街272号楼212室（开原市。另查明，史菲菲与第三人周宇离婚纠纷一案，本院于2015年12月29日作出（2015）开民三初字第00428号民事调解书，协议如下：一、史菲菲与周宇自愿离婚，准予离婚；二、婚生女周芷琪由周宇抚养，暂不要求史菲菲给付抚养费；三、共同财产贷款购买的开原大街272号楼212室（开原市，归史菲菲所有并偿还贷款。登记在周宇名下的奥德赛客车（辽Ｍ×××××号）、起亚轿车（辽Ｍ×××××号）归史菲菲所有，登记在史菲菲名下东风客车（辽Ｍ×××××）归史菲菲所有。开原市喜庆工厂礼仪庆典中心经营权、所有设设备及物品归史菲菲所有，开原市简爱睡眠主体宾馆经营权及物品归周宇所有。四、婚姻关系存续期间所有债务归周宇偿还。调解协议生效后，史菲菲并未对诉争房屋过户到其名下。仍登记在周宇名下。2016年2月1日，被告胡东宇经开原市鑫淼宜家房屋信息服务中心与史菲菲、周宇签订一份房屋买卖协议，被告胡东宇购买诉争房屋，价款40万元，已交付22万元，余款18万元为银行贷款，由被告胡东宇偿还。后双方未进行过户登记。又查明，本院于2018年8月6日查封了第三人周宇名下的位于开原大街272号楼212室（开原市。第三人周宇、案外人被告胡东宇均未提出异议。2019年4月17日，本院作出（2019）辽1282执恢93号执行裁定，对上述房屋公开拍卖，2019年9月1日拍卖成交。现拍卖房款在开原市人民法院执行局账户。案外人胡东宇获悉后于2019年10月25日以其买卖系善意取得为由向本院提出执行异议，本院于2019年11月8日作出（2019）辽1282执异231号执行裁定，中止对开原大街272号楼212室（产权证号211282-045834-2）房屋的执行。原告不服此裁定而提起诉讼。本院认为，本案争议焦点为被告（案外人）胡东宇是否具有排除执行的民事权益。《物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。虽然史菲菲与第三人周宇的离婚调解协议约定涉案房产归史菲菲所有，但双方未进行不动产物权的转让登记，该房屋物权的转让不发生效力，故该房屋仍属于史菲菲、周宇共同财产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定，对被执行人与其他共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结。故人民法院可以执行该房屋。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。被告胡东宇主张其已购买诉争房屋，但并未提交其已合法占有该房屋的证据，亦未及时办理产权过户登记，对其辩称因有贷款未偿还为由未进行过户登记的理由本院不予支持。故被告胡东宇不具有排除执行的民事权益，对被告胡东宇的异议请求本院不予支持。对原告刘宪主张继续执行的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：准予执行开原大街272号楼212室，产权证号211282-045834-2（开原市顺祥二期鑫畅家园小区北区F座6号楼2单元102室）。案件受理费2050元，由被告胡东宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。上诉人须于递交上诉状次日起7日内交纳上诉费，汇至建行沈阳崇宁支行，收款单位：辽宁省财政厅非税收入财政专户，账号21×××27-2027，逾期按撤回上诉处理。本院（2019）辽1282执异231号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  佟 伟人民陪审员  王琬鹭人民陪审员  杨大鹏二〇一九年十二月二十四日书 记 员  王 琪