四川省筠连县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1527民初919号 原告：陈卓，男，1989年4月15日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：叶碧容（系原告陈卓之母），女，1963年3月7日出生，汉族，住四川省筠连县。特别授权代理。 委托诉讼代理人：刘孝彬，四川玉壶律师事务所律师。 被告：四川晨晖房地产开发有限公司筠连分公司。住所地：四川省筠连县筠连镇筠州南路8号。 负责人：刘勇,总经理。 委托诉讼代理人：戴家彬，四川博胜律师事务所律师。特别授权代理。 原告陈卓与被告四川晨晖房地产开发有限公司筠连分公司（以下简称晨晖公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理。本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈卓的委托诉讼代理人叶碧容、刘孝彬，被告晨晖公司的负责人刘勇及其委托诉讼代理人戴家彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈卓向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于筠连县门面房一间的产权登记手续办理至原告名下，并将产权证书交付给原告；2.判令被告支付原告上述门面房迟延交付的违约金193180元（从2013年12月15日至2016年1月19日止按139980元／年计算，扣减已支付100000元）；3.由被告承担本案诉讼费用。审理中，原告增加了一项诉讼请求，即请求判令被告从2016年1月19日起，按银行同期贷款利率支付未付租金的利息。事实与理由：因旧城改造，晨晖公司决定对陈卓家人所有的位于筠连镇筠州南路的房屋予以拆迁。双方于2011年12月15日就拆迁安置补偿达成如下协议：1.被拆迁房屋地处筠连镇，房屋为砖混结构，土地性质为国有，面积为61.43㎡，房屋土地使用证号为200××52，产权证号为2××3；2.拆迁补偿方式为产权调换，旧门面贰个换新门面贰个，置换的门面房一个位于1号楼下，面积不能少于35㎡，一个位于3号楼下，面积不少于40㎡，不补差价；3.晨晖公司在签订协议之日起二年内将验收合格房屋交付陈卓使用，房屋权证由晨晖公司办理后交给陈卓，费用由晨晖公司承担，逾期未交付房屋及产权证书，每月给付违约金按同期房屋租金计算。协议签订后，原告陈卓将房屋及权属证书交付被告晨晖公司，随后被告将房屋予拆迁修建，工程名称为“晨晖商城”，该工程于2015年10月27日竣工。房屋竣工后被告晨晖公司于2016年1月19日将所开发的位于的门面房交付给原告，但至今未将该房屋的产权登记手续办理至原告名下并交付原告。被告交付房屋后，原告将该门面房出租给张剑，租期60个月（五年），租金为每年139980元。根据原、被告签订的拆迁安置补偿协议，被告逾期向原告交付门面房，每月给付违约金按同期房屋租金计算，被告共计迟延向原告交付房屋时间为两年一个月零四天，按此计算：139980元／年×2年＋139980元／年÷12×34÷30＝293180元，即被告应当支付原告违约金293180元，扣减已经支付的100000元，被告还应向原告支付193180元。综上，为维护陈卓的合法权益，故向人民法院提起诉讼。 被告晨晖公司辩称，1.原告陈述的事实和请求与客观事实不符，原告存在篡改证件，骗取补偿的嫌疑。其原因是被告为开发“晨晖商城”，与原告多次协商，对陈卓家人所有的位于筠连镇筠州南路的房屋予以拆迁，被告根据原告提交的房屋所有权证上面载明的房屋面积26.9㎡，和原告向周小兵等人购买的房屋协议书载明的面积34.53㎡，确认原告共有房产面积61.43㎡，双方于2011年12月15日签订了《房屋拆迁置换协议书》，即称“二换二协议”。被告工作人员核实原告提交资料时，发现原告自行将其持有的房产证上面积16.9平方米篡改为26.9平方米，当天被告便告知原告该事实错误，经再次与原告协商，于同日双方又签订了《房屋拆迁置换协议书》即称“一换一协议”，双方均签字确认，对第一份协议书口头约定作废不再履行。在签订《房屋拆迁置换协议书》（一换一协议）后，双方已经按合同约定实际履行。之后，原告强行要求被告按“二换二协议”履行《房屋拆迁置换协议书》，否定一换一协议，并提起诉讼，造成在（2017）川1527民初1684号案件中对被告作出不利的判决，被告对该案已经向四川省高级人民法院申请再审；2.原告单方主张的《房屋拆迁置换协议书》（二换二协议），有悖客观事实，因原告方的旧门面仅有一个，与二换二协议内容相矛盾，故《房屋拆迁置换协议书》（二换二协议）不成立，且与原告情况相同的拆迁人都是按实际门面进行一换一，不能因为原告有特权就进行二换二，不能违背公平原则；3.原告将自己的原有房屋财产权中16.9平方米篡改成26.9平方米，其行为涉嫌骗取拆迁款，其行为已经涉嫌犯罪；4.被告现有证据证明，两份协议均属双方签订，被告有证据显示原告以非法占有为目的，占有他人财产，请求法庭予以核实。对于原告的第一项诉讼请求，被告已于2016年1月19日将门面移交给原告，原告也陈述接收了该门面，逾期办证的原因是原告背离诚信，以欺骗的手段欲还要占有被告的另一间门面房，从而引发争议才没有及时办理；对于原告的第二项诉讼请求，原告方并无损失，而被告方也已经支付了100000元违约金，按每年50000元支付给原告，之前的判决中已经证实，足以证明2016年以前的违约金已经付清，因此原告的第二项诉求不成立。综上，请求驳回原告的诉求。 原告陈卓为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.当事人双方的身份信息，拟证明双方基本情况及诉讼主体资格。 2.双方于2011年12月15日签订的《房屋拆迁置换协议书》（二换二协议）1份，拟证明双方约定置换方式为二间旧门面换二间新门面，以及对具体置换门面位置、面积、宽度、交付时间、产权办理时间等约定。 3.民事判决书两份，拟证明原告曾就另一间门面房的安置起诉被告，判决书对争议的事实已经认定，且该判决书已经生效，说明被告辩称的一换一协议不是事实，双方只签订了一份协议； 4.房屋租赁协议两份，拟证明原告将房屋出租给张剑，租赁期60个月，从2016年1月15日至2021年1月15日，租金按每年139980元计算，租金每年递增5%，从2013年12月15日起至2016年1月11日止，按原告租金139980元每年计算，被告应当支付293180元，扣减已经支付的10万元，还应支付193180元；与原告的门面情况相同的杨文聪的门面，租金为120000元一年，租金每年仍以5%递增的事实。 5.叶碧容借记卡账户历史明细清单，证明被告只向原告支付了租金100000元，还应支付193180元的事实。 被告晨晖公司对原告提交的第1组证据无异议，对第2组证据真实性无异议，但是该“二换二协议”双方没有实际履行，即已经被之后重新签订的“一换一协议”取代，因其内容不真实，协议第一条中载明“面积：61.43平方米”，实际面积只有51.43平方米，是原告在篡改房产证基础上形成的不真实面积，原告的旧门面只有一个，与协议内容中旧门面二个换新门面两个相互矛盾，在无其他证据相印证的情况下，不能作为定案证据；对第3组证据真实性无异议，但是在前诉案件认定事实上出现了差错，“一换一协议”上叶碧容的签字被法院委托的鉴定机构否定了，但被告始终认为鉴定结论与客观事实不符，背离了真实性原则，且被告方有证据证明该鉴定协议有问题；对第4组证据房屋租赁合同真实性无异议，但是被告没有违约，且相关违约金被告已经支付，没有办证原因是原告背离诚信，以自己的行为欺骗占有他人财产，造成诉讼，后果只能由行为人承担；对第5组证据质证意见与第4组一致。 被告晨晖公司为反驳原告的主张，向本院提交了以下证据： 1.被告工商营业执照复印件，拟证明被告公司基本信息及主体资格； 2.《房屋拆迁置换协议书》（“一换一协议”），拟证明原告与被告之间签订的“一换一协议”，是对双方履行房屋置换的合同文本，该协议已取代了原有作废的“二换二协议”； 3.房屋所有权证书，拟证明原告向被告提交的拆迁房屋，实际面积是16.9平方米，但所有权证书上被原告篡改为26.9平方米； 4.房管部门登记资料，拟证明原告拆迁的房屋登记面积为16.9平方米，原告单方篡改了产权证，变为26.9平方米； 5.《房屋买卖协议》（陈卓、叶碧容与周小兵、秦运梅、刘谋远签订）、《房屋买卖合同》（邓鹏与黄义前签订）、《房屋买卖补充合同》、收条两张、邓鹏、邓光均身份证复印件，拟证明原告家人自有的房屋面积为16.9平方米，加上向周小兵、秦运梅、刘谋远购买的34.53平方米，合计面积应当是51.43平方米，而原告与被告签订的《房屋拆迁置换协议书》中载明的面积是61.43平方米，原告涉嫌诈骗10平方米的门面房面积；邓鹏与黄义前签订的房屋买卖合同可以证明案涉门面房每间的价值是每平方米80000元，10平方米合计金额80万元，属于诈骗金额特别巨大； 6.《拆迁安置补偿协议书》（被告与母先明签订），拟证明母先明与原告情况相同的房屋签订的均是“一换一”协议，原告主张“二换二”协议不符合常理； 7.《拆迁安置补偿协议书》（二换二），拟证明该协议是原告与被告之前的旧协议，该协议不符合原告只有一间门面的客观事实，且当天双方签订了新协议否定了旧协议，故该“二换二”协议不成立； 8.成都联合鉴定中心出具的《鉴定意见书》一份，拟证明新协议和旧协议均是原、被告双方当事人所签订，不存在虚假伪造，一换一协议是客观存在的； 9.西南政法大学司法鉴定中心出具的《鉴定意见书》一份，拟证明新协议和旧协议均是原、被告双方当事人所签订，一换一协议客观存在的事实； 10.晨晖商城返安门市房验收交接单，拟证明2016年1月19日，被告已将景阳路86号门面房移交给了原告，未造成原告的任何损失，未办理产权证不是被告的责任。 原告陈卓对被告提交的第1组证据三性无异议，对第2组证据，二换二协议在前诉案件中，已经进行了鉴定，“一换一”协议已经认定为虚假协议，双方并未签订一换一协议，故不能达到被告的证明目的；对第3组证据真实性不持异议，原告也未对该房产证进行篡改，发证机关交付给原告时就是房产证上的登记面积；对第4组证据真实性不持异议，但是被告要证明原告进行篡改不成立，原告并未进行篡改；对第5组证据，对房屋买卖协议真实性无异议，被告证明原告交付面积改为61.43平方，达不到其证明目的，现目前房屋已经拆迁，标的已经不存在，当时是双方签字确认的面积，该面积已经过“二换二”协议确认，实际原告拆迁的门面是里外两个门面，房屋拆迁补偿不论企业与个体还是国家与个体都是有差异的，被告所述的诈骗、犯罪需要证据证明；对第6组证据的三性均有异议，被告与他人签订的“一换一”协议，实际不能否定与原告签订了“二换二”的协议的真实性；对第7组证据真实性无异议，但对其证明目的有异议；对第8、9组证据，该鉴定意见书是被告的单方行为，不能作为证据使用；对第10组证据，被告认为没有给原告造成损失是不符合客观事实的，协议约定是两年内交房，即2013年12月15日交房，之后就应当按约定支付违约金，约定的违约金按同期门面的租金计算，支付的10万元与原告同期门面租金损失远远不够，迟交房子后，也未及时办理产权证，也是给原告造成的损失，因此达不到被告的证明目的。 经本院审查，对原告提交的第1、2、3、4、5组证据真实性予以采信，对被告提交的第1、3-10组证据的真实性予以采信。 根据以上举证、质证及认证，结合双方在庭审中的陈述，本院经审理认定本案事实如下：原告陈卓系陈正明、叶碧容的儿子。陈正明、叶碧容在有房屋产权证号为“房权字第××号”的房屋一处面积为16.9平方米，以及另一处向周小兵、秦运梅、刘谋远购买的面积34.53平方米的房屋。2011年12月15日，晨晖公司作为拆迁人，陈卓作为被拆迁人签订了《房屋拆迁置换协议书》，该协议的主要内容是：晨晖公司对陈卓所有的位于筠连镇筠州南路的房屋予以拆迁，被拆迁房屋为砖混结构，面积61.43平方米，房屋土地使用证号为200601152，产权证号为2973；拆迁补偿方式为产权调换，旧门面贰个换新门面贰个，置换门面房分别为晨晖公司将建设的1号楼临筠州南路从北向南第3号底层门面房，面积不少于35平方米，另一间门面房位于3号楼底层临景阳路任选面积不少于40平方米，上述两间房屋宽度不少于3.5米，陈卓一方不补任何差价；晨晖公司应在双方签订协议之日起二年内将验收合格的房屋交付陈卓使用，土地使用权证及房屋产权证由晨晖公司办理后交给陈卓，费用由晨晖公司承担。逾期未交付房屋及产权证书，每月给付陈卓违约金按同期房屋租金计算。协议上甲方处加盖有晨晖公司印章，法定代表人处签字为刘勇，乙方处有签字“陈卓、叶碧容”。陈正明、叶碧容确认，系自愿将拆迁房屋置换到儿子陈卓名下，故签订协议时签字署名为陈卓、叶碧容。协议签订后，陈卓按约定将房屋及相应产权证书等交付被告晨晖公司，随后被告将房屋予拆迁修建，建设工程名称为“晨晖商城”，该工程于2015年10月27日竣工。2013年12月15日，晨晖公司未能按约交房。2016年1月19日，被告晨晖公司向原告交付了位于筠连县间，但未将该门面房产权登记至原告名下。2016年1月19日，叶碧容将该门面房出租给了张剑，并签订了《房屋租赁合同》，合同约定，租赁期限共60个月（五年），自2016年1月15日至2021年1月15日，第一年租金139980元，之后租金每年递增5%。其间，晨晖公司于2013年12月至2016年1月19日因此间门面房迟延交付，两年期间共计转账100000元给原告母亲叶碧容作为违约金。本案因被告对已交付的1号楼底层86号门面房至今未办理产权登记至原告名下和逾期交房的违约金发生争议，引发本案诉讼。 另查明：1.庭审中，被告晨晖公司作为拆迁人，原告陈卓作为被拆迁人于2011年12月15日同一天签订了两份《房屋拆迁置换协议书》，一份为《房屋拆迁置换协议书》即称“二换二协议”，另一份为《房屋拆迁置换协议书》即称“一换一协议”。“二换二协议”主要内容与前述认定事实相同，另一份《房屋拆迁置换协议书》即称“一换一协议”，主要内容为：晨晖公司（甲方）对陈卓（乙方）所有的位于筠连镇筠州南路的房屋予以拆迁，被拆迁房屋为砖混结构，面积61.43平方米，房屋土地使用证号为200××52，产权证号为2××3；拆迁补偿方式为产权调换，旧门面壹个换新门面壹个。原告主张只与被告签订了“二换二协议”，对“一换一协议”不予认可；被告主张两份协议都是原、被告于2011年11月15日同一天签订的，双方先签订了“二换二协议”后，经被告审查原告提交的房屋所有权证，发现登记面积存在错误，于当日再次与原告协商后达成新的意见，才又重新鉴定了“一换一协议”，对第一份“二换二协议”口头约定作废不再履行。2017年8月31日，原告陈卓因被告未向其交付另一间门面房，要求被告按“二换二协议”履行，遂向筠连县人民法院提起诉讼，要求被告立即交付位于晨晖商城3号楼下的门面一间，本院受理后，对该案的审理中，原告对被告提供的“一换一协议”上“陈卓”“叶碧容”两人的签名是否为第三人叶碧容所写申请进行笔迹和指纹鉴定，经本院依法委托四川求实司法鉴定所进行鉴定，该所作出川求实鉴（2018）文鉴18号《鉴定意见书》及退案函一份，鉴定意见为被告提供的“一换一协议”上“陈卓”“叶碧容”两人的签名字迹不是叶碧容所书写，对指纹鉴定因鉴定材料缺乏鉴定条件，不能进行指印鉴定，作退案处理，于是本院于2018年12月29日作出（2017）川1527民初1684号《民事判决书》，对被告提供的“一换一协议”予以了否认，确认了《房屋拆迁置换协议书》“二换二协议”的效力，判决晨晖公司将所开发的筠连县筠连镇景阳路晨晖商城3号楼底层102号的门面交付给陈卓，并为其办理产权登记手续。被告上诉至宜宾市中级人民法院，该院二审驳回了上诉，维持原判，本院（2017）川1527民初1684号《民事判决书》已发生法律效力。 2.晨晖公司现持有的原告所提交的被拆迁房屋房权证载明面积从16.9平方米改动为26.9平方米，本院（2017）川1527民初1684号《民事判决书》证实无证据证明该改动系何人所为。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案争议焦点为：1.对原告陈卓要求被告晨晖公司将晨晖商城1号楼底层86号门面房一间的产权登记手续办理至原告名下的主张，是否应该支持？2.原告陈卓主张要求被告交付晨晖商城1号楼底层86号门面房并支付逾期交付房屋违约金的合法性与计算方式。 对焦点1，根据本院已生效的（2017）川1527民初1684号《民事判决书》，对被告提供的“一换一协议”已经进行了否认，确认了《房屋拆迁置换协议书》“二换二协议”的效力，原被告双方应当依照该协议的约定全面履行各自的义务，对原告陈卓要求被告晨晖公司将晨晖商城1号楼底层86号门面房一间的产权登记手续办理至原告名下的主张，本院依法予以支持。 对焦点2，根据双方签订的置换协议约定，晨晖公司应于协议签订之日起两年内交付房屋，产权证书由晨晖公司办理后交给陈卓，逾期未交付房屋及产权证书，每月给付违约金按同期房屋租金计算。双方于2011年12月15日签订房屋置换协议，被告晨晖公司应于2013年12月15日前交付房屋，并办理产权证书交付原告。被告逾期未交付房屋，违约金应当从2013年12月16日开始计算。本案原告于2016年1月19日将本案晨晖商城1号楼底层86号诉争门面房交付原告，实际迟延交付房屋的时间为两年一个月四天。结合房屋交付原告后出租他人的租金计算方式为第一年139880元，逐年递增5%的情况以及当时案涉房屋所处地段的租金行情，本院确定2013年12月15日至2016年1月19日间案涉房屋的租金计算方式为以2016年1月为节点每年139880元基础上，向前每年递减5%计算，即2015年1月20日至2016年1月19日，租金为139880元/年×95%=132886元；2014年1月20日至2015年1月19日，租金为139880元/年×90%=125892元；2013年12月16日至2014年1月20日为34天，租金为139980元/年×85%÷12÷30×34=11237元，以上共计270015元，扣除被告已经支付给叶碧容的100000元，被告晨晖公司共计需补偿原告170015元。 对原告要求被告从2016年1月19日起，按银行同期贷款利率支付未付租金的利息的请求，因双方协议没有明确的约定，原告的该请求，本院不予支持；对被告晨晖公司辩称原告的行为涉嫌骗取拆迁款，其行为已经涉嫌犯罪，因未提交其他相关证据，本院不予采信；对被告晨晖公司提交的成都联合鉴定中心出具的《鉴定意见书》一份，西南政法大学司法鉴定中心出具的《鉴定意见书》一份，系被告单方面自行委托作出的鉴定，原告也不予认可，与本院（2017）川1527民初1684号案件中依法委托四川求实司法鉴定所作出的川求实鉴（2018）文鉴18号《鉴定意见书》不符，本院不予采信。 综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第五十五条第（一）项、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告四川晨晖房地产开发有限公司筠连分公司于本判决生效之日起十日内将所开发的位于筠连县的门面房产权登记手续办理至原告陈卓名下，并将产权证书交付给原告陈卓； 二、被告四川晨晖房地产开发有限公司筠连分公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈卓逾期交付房屋违约金170015元； 三、驳回原告陈卓的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4164元，由被告四川晨晖房地产开发有限公司筠连分公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  刘 勇 审 判 员  邓培刚 人民陪审员  廖加明 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  叶晋甫