广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17830号上诉人（原审被告）：珠海市天鹅之家通航联盟航空服务有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室-26296（集中办公区）。法定代表人：闫学军。委托诉讼代理人：郭力达，该公司股东。被上诉人（原审原告）：广州市富腾房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区南沙街进港大道245号201房。法定代表人：陈寰柯，该公司经理。委托诉讼代理人：陈浩，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人珠海市天鹅之家通航联盟航空服务有限公司（以下简称天鹅之家公司）因与被上诉人广州市富腾房地产开发有限公司（以下简称富腾公司）返还原物纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初3181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。天鹅之家公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判驳回富腾公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由富腾公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院认为天鹅之家公司和富腾公司之间未就涉案物业签订租赁合同，但天鹅之家公司自2017年9月10日起开始使用该物业至今，引发本案纠纷。但真实情况是富腾公司故意造成天鹅之家公司对涉案物业没有合同支撑的状态，然后以非法占用为名起诉天鹅之家公司，达到侵吞天鹅之家公司在涉案物业实际投入的装修款二百六十多万元的目的（富腾公司的行为是否构成犯罪，天鹅之家公司已经到公安机关报案）。富腾公司至今没有提供涉案物业的合法有效的产权证明。富腾公司所谓的自编*栋101—111号商铺指的是一楼商铺，并不是二楼的商铺号，二楼在2017年9月10日天鹅之家公司进场装修前是毛坯状态，五面断墙，地面上有六处大洞，根本构不成商铺状态。富腾公司故意扣留本应该出具给第三方神州酒店管理（广州）有限公司（以下简称神州酒店）的租赁合同，才导致涉案物业处于没有合同支撑的悬空状态，天鹅之家公司跟第三方神州酒店解除合同是在富腾公司威逼利诱情况下做出的决定，且解除合同的文件是富腾公司常年聘请的律师拟定的，天鹅之家公司的公章当时在珠海，富腾公司让天鹅之家公司加盖财务专用章，而根据《中华人民共和国合同法》规定，严禁财务专用章签约合同，故解除合同无效，天鹅之家公司与神州酒店的合同依然有效，天鹅之家公司依然拥有涉案场地使用权。当时天鹅之家公司相信了富腾公司在两周内解决装修款问题的许诺，没跟富腾公司写下新的书面协议，导致天鹅之家公司彻底陷入既没有合同，又没有人接手和赔偿损失的局面。富腾公司与广州加曼酒店管理有限公司签署的租赁合同里面写明物业用途是酒店、酒店公寓，实际物业只是公寓规划，消防安全等级差别很大，不仅违规加建，且顶层没有消防管道，欺骗租户，获得带租约销售的高额利润，导致广州加曼酒店管理有限公司转移物业经营权给神州酒店，进而继续转让给新接手公司，全过程均是欺骗，相关的所有投资人全部亏损惨重。富腾公司的律师故意做伪证，从富腾公司与天鹅之家公司谈话录音中证实：“富腾公司跟第三方广州神州酒店管理有限公司就涉案物业有租赁合同，遇到小业主闹事，便通知物业管理公司把租赁合同扣下，怕影响富腾公司的利益”，一审核实真实，律师就做伪证说公司没有卢姓工作人员，明显是躲避责任，干扰法庭判断。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判，维护天鹅之家公司的合法权益。富腾公司二审答辩称，1.同意一审判决，虽然一审没有判决占用费，由于天鹅之家公司没有实际偿还的能力，天鹅之家公司在多个案件中已经被列为失信人员，所以富腾公司也不追究。根据天鹅之家公司第一上诉理由，其认为富腾公司没有提供有效的产权证明不是事实，天鹅之家公司一审中没有对富腾公司是产权人提出过质疑，富腾公司是涉案物业的开发商，天鹅之家公司是没有提出异议的；该产权证明富腾公司在一审证据1、2中可以看出，涉案商铺是有一楼和二楼的，并非天鹅之家公司所述的二楼产权不属于富腾公司；2.针对天鹅之家公司提出富腾公司扣留租赁合同的问题，该情况即使是事实，也说明富腾公司和神州酒店的租赁合同最终没有达成，并非所谓的扣留，该合同没有达成的原因是因为神州酒店经营出现了巨大问题，无法支付业主的租金，经营不善无法支付租金，这也是导致神州酒店退出的原因；3.天鹅之家公司第三个上诉理由也不是事实，天鹅之家公司和神州酒店的股东当时已经无法经营该项目，并且拖欠了200个业主的租金，已经引发了社会群体情况，如果当时没有新的人接手，可能出现大问题。天鹅之家公司说富腾公司为了侵占其装修款，其实天鹅之家公司一直拿该项目对外签约经营，根本没有交过装修款，天鹅之家公司和装修公司也有诉讼，判决天鹅之家公司要给装修款；4.天鹅之家公司所述的录音问题，这是富腾公司和天鹅之家公司协调工作，并非是承诺，天鹅之家公司无因占有富腾公司的场地应该交还，目前天鹅之家公司和新的经营者就会议室应该给多少钱无法达成一致。富腾公司向一审法院起诉请求：1.天鹅之家公司立即将位于广州市南沙区进港××××号自编*栋（即南沙富宏国际公寓*栋）101-111号商铺二楼场地（面积为918.82平方米）腾空交还给富腾公司；2.天鹅之家公司立即支付富腾公司占用费[按每月占用费45941元的标准（每月每平方米50元×918.82平方米），自2017年12月1日起计至天鹅之家公司腾空交还场地之日止]；3.天鹅之家公司立即支付富腾公司管理费[每月管理费为4594.1元（每月每平方米5元×918.82平方米），自2017年12月1日起计至天鹅之家公司腾空交还场地之日止]；4.本案诉讼费用由天鹅之家公司承担。一审法院认定事实：2017年9月10日，天鹅之家公司（乙方）与案外人神州酒店就乙方出资装修和出资购买家私方式入股神州酒店南沙涉外公馆项目签订《神州酒店与天鹅之家通航联盟股权投资合同书》，内容为：“一、甲方南沙涉外公馆店目前拥有公寓经营权210套房及二楼会议室。双方友好协商并一致认同，神州酒店南沙涉外公馆店目前有形资产无形资产合计估值1500万元，乙方承担部分装修、部分家私的投资，按照实际价格计算投资入股比例。二、乙方参与投资入股的资金和产品来源由乙方负责，乙方投入装修、家私债权债务的偿还由乙方独自全部承担、与甲方无关，甲方有义务获利后及时给予乙方利益分配，便于乙方收回投资；初步预计酒店二年内乙方收回全部投资；三、乙方作为股东，既有权利也有义务，但不直接参与酒店经营管理，拥有知情权、分红权，运用智能化办公，随时了解经营及财务报表情况；乙方有举荐能人，罢免开除不称职员工的建议权利。甲方拥有的所有连锁酒店客房收费给予乙方股东待遇。四、经营过程中任何股东将酒店经营权放弃或者转让给第三方，必须经过其他股东书面同意，方可转让使用权和所有权。……。生效日期：2017年9月10日。”签约后神州酒店将涉案物业交付天鹅之家公司使用。2018年2月24日，天鹅之家公司与神州酒店就解除上述《神州酒店与天鹅之家通航联盟股权投资合同书》签订《解除投资合同协议》，内容为“：一、双方经平等协商自愿解除该合同书，在签订本协议当天该合同书解除。二、解除该合同书后确认以下事项：1.双方确认该合同书中第一条约定的公寓219套经营权归于甲方。在签订本协议次日乙方应该无条件将219套公寓清理完毕交给甲方经营。乙方对于该公寓的经营权不参与，也不承担任何义务和享有权益。2.双方确认该合同书中第一条约定的二楼会议室是乙方投资以及经营权归于乙方，该会议室甲方不享有任何权益和承担任何义务，由乙方独自承担。……。五、本协议自甲方和乙方签署之日起生效。”天鹅之家公司提交载明出具日期为2017年11月3日，出具人为案外人神州酒店的《权益关系阐述》证明其与神州酒店享有包括涉案物业在内的涉外公馆*栋B栋的公寓使用权和利益分配权。该《权益关系阐述》载明：“广州加曼酒店管理有限公司的高管层与其他投资人共同成立神州酒店管理（广州）有限公司。原来属于广州加曼酒店管理有限公司租赁广州市富宏物业管理有限公司*栋、富腾公司B栋的位于广州市南沙区进港大道中***号的南沙涉外公馆做公寓酒店的物业权益转移给神州酒店管理（广州）有限公司，特此证明。”富腾公司对该证据不予确认，并陈述该《权益关系阐述》相关方无权约定富腾公司物业的情况。2017年12月29日，天鹅之家公司、广东鼎创建筑工程有限公司向广州市富宏物业管理有限公司发出《申请书》，内容为“关于南沙涉外公馆*栋二楼夹层会议室装饰工程，先期在贵司备案的施工单位已完成室内拆除工作并撤场。后期装饰工作我司于广东鼎创建筑工程有限公司签订施工合同，目前该公司已完成室内装饰工程、我司已经通过验收。”2018年1月8日，天鹅之家公司向广州富宏物业管理有限公司出具《关于南沙涉外公馆*栋二楼夹层办公室室内装修筹备及组织实施的情况说明》，内容为“……*栋二楼夹层原建筑平面、有很多红砖隔间及楼面空洞、装修前必须予以拆除及楼板空洞处捣仝补平……郭力达女士聘请的装修公司为：广东鼎创建筑工程有限公司、该公司已接纳流转的装修押金、并已承担与物业沟通及相关事宜，目前、该装修项目已于2017年12月10日完工。”2019年3月7日，天鹅之家公司就案外人广州富宏物业管理有限公司富宏国际公寓服务中心的缴费通知书向该中心出具《回函》，内容为“涉外公馆*栋二楼会议室属于历史遗留问题至今没有解决的悬案，本公司至今并没有跟开发商就*栋二楼会议室达成共识，签署承租合同。因为2017年本公司投资装修二楼会议室是受邀入股神州酒店管理有限公司的，神州酒店缴纳18万保证金给开发商，但是开发商并没有给神州酒店二楼和一楼大堂的租赁合同是本公司事先不清楚的，存在商业欺诈问题，由于神州酒店出事，开发商主导神州将酒店经营权转手给鼎禾公司，开发商的陈董事长和卢副总做主让本公司跟神州酒店解除合同，并担保一周内将本公司投资的二楼会议室260万和254张香港海马牌床垫26万转手给鼎禾，结果时至今日没有收到转手费，……。本公司相续找开发商多次，开发商回避，所以物业管理费和租金都处于免收状态，本公司只缴纳水电费。……。”2019年3月12日，广州市丰诚房地产代理有限公司、万商汇（广州）地产代理有限公司分别出具《房地产租赁价格评估报告》，内容均为：估价日期为2019年3月12日，评估对象为坐落于进港××××号富宏国际公寓*栋二层商铺，确定评估对象在评估时点2019年3月12日的房产租金为每平方米50元。天鹅之家公司对该租金标准不予确认；富腾公司确认上述两公司为中介代理公司不具备相应的评估资质。2019年3月15日，富腾公司向天鹅之家公司及郭力达（天鹅之家公司委托代理人）邮寄《关于催交占用费及交还占用物业的通知书》，内容为“贵方自2017年9月13日起占用我司位于广州市南沙区富宏国际公寓*栋101-111商铺二楼的物业（占用面积918.82平方米），至今没有向我司缴纳过任何占用费。我司认为，贵方在未征得我司同意并且未向我司支付任何费用的情况下占用我司前述物业，已严重侵犯我司的合法权益，现特发函通知贵方，请贵方立即返还占用的我司全部物业，并按以下标准支付占用我司物业期间的占用费及占用物业的管理费：1.贵方占用物业面积918.82平方米，同地段物业租金单价：50元/平方米，即贵方每月应付我司占用费45941元/月。自2017年9月17日起至2019年3月15日，贵方应付占用费为872879元。2.根据物业管理公司的通知，截止2019年3月15日，贵方尚欠占用物业的占用期间物业费59723.3元。……如贵方在我司通知发出后7天内期限内付清全部占用费及物业管理费并将占用物业完好交还给我司的，则我司可免除占用期间的滞纳金。……”天鹅之家公司确认于3月20日收到该通知书。为证明因为富腾公司原因其才与案外人神州酒店签约，天鹅之家公司提交了其员工郭力达与卢健、陈寰柯之间在2019年3月13日的录音，并陈述陈寰柯为富腾公司董事长、卢健为富腾公司副总经理，该录音中载明：“郭：‘我有一事不明，当初神州酒店缴纳了18万押金，你们为什么不给租赁合同呢？’卢：‘我们其实合同已经盖章好了，准备给他们，出事后我第一时间让物业管理把这个合同扣下。’郭：‘为什么不给呢？卢：‘不讨论，我们保护好我们自己的一个利益，第一个是这个，第二个你们之间的关系。我开发商，我没有妨碍你在我的物业的一丝自由。您继续推进您的东西’……。陈：‘……，第二个环节在你现在实际投入的这个前提下，我们作为业主方也是甲方尽量帮你协调能够让新的经营方能够去把你这个一块也接下来，不会让你血本无归。……，我们也让卢总跟你对接之前呢，也有跟那边也要大量沟通，始终还是要数据来说话，……。至于我们开发商站在这个立场上呢，虽然我们对装修是没有合同关系，但是我们都希望说，既然前期的大问题都已经解决了，神州的问题解决了。新的接手人他也进来了，通过我们的沟通，他也有这个意向来给你接受一块，……，如果是价格大同小异或者低点，只要是合理的，……，我们想办法都来促成这个事。因为我们从第一天接触你的时候，我们就已经表达我们积极的态度在我们的地盘，我们的项目，我们希望尽量能够做到对接你去处理各方面关系，……。”富腾公司对该录音的真实性确认，并陈述卢健并非其公司员工，其只是在富腾公司、天鹅之家公司之间进行协调。一审法院另查明，2015年5月20日、2018年5月21日，富腾公司与广州富宏物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，内容均约定：物业名称南沙富宏国际公寓；物业类型：写字楼，办公；坐落位置南沙区进港××××号；办公楼：3.8元/月/平方米；商业物业：5.0元/月/平方米。2016年8月4日，富腾公司（甲方）与广州加曼酒店管理有限公司签订《项目物业合作协议》，内容为：甲方将位于广州市南沙区进港××××号富宏国际公寓项目进行对外销售后，为向买受人提供经营管理渠道，特此引进乙方作为该物业的合作运营商，让买受人在购房的同时可选择与乙方签署《房屋经营托管合同》（见附件一），将其所购买的物业交给乙方经营管理。合作物业名称为富宏国际公寓（南沙涉外公馆），物业地址为南沙区进港××××号，经营楼栋为B栋拟租赁100套公寓，该物业用途为商业用途。本次甲乙双方合作项目，甲方委托乙方经营管理的期限为五年。乙方经营管理时间自2017年7月1日起至2022年6月30日。乙方租赁期为五年，具体期限以买受人与乙方签订的（即《房屋经营托管合同》）为准。甲方同意在合作期间提供下述场地给予乙方使用，用途为接待中心，但乙方不得将该接待中心用于与本项目租赁经营无关的用途，乙方应当严格按照甲方提供的场地面积以及场地用途使用，否则甲方有权提前收回该场地。合同签订后，乙方必须在3个工作日内向甲方交付履约保证金100000元，待乙方开业后如无违约，甲方在开业后的7天内将履约保证金无息退回给乙方指定账户。附件二《租赁房屋范围及租金表》约定：甲乙双方约定：均价按建筑面积45元/平方米/月计算。买受人公寓室内软装标准由乙方设定并代为配置，费用由买受人支付。但事前与甲方协定。富腾公司一审当庭陈述为支持广州加曼酒店管理有限公司的管理，其同意对方使用进港××××号自编*栋一楼大厅作为酒店大堂，该大厅与涉案物业无关，其也未将涉案物业出租给他人使用。天鹅之家公司则认为涉案的***号自编*栋101-111号打开门后做成了大堂。2018年1月5日，广州市南沙区不动产登记中心向富腾公司出具《广州市首次登记告知通知书》，告知富腾公司对其所申请的位于南沙区进港××××号自编*栋、自编B栋地下室不动产的首次登记，该中心立案受理，现已核准登记并已记载于不动产登记薄，该通知书所附的《房屋清单》载明进港××××号自编*栋101-111号等登记字号分别为17登记04451206、04451208-04451215、04451225、04451236。一审庭审中，富腾公司、天鹅之家公司确认涉案物业为上述101-111号商铺二楼，该物业面积为918.82平方米。一审法院认为：就涉案物业，富腾公司、天鹅之家公司之间并未签订租赁合同，但天鹅之家公司自2017年9月10日起开始使用该物业至今，引发本案纠纷，结合富腾公司、天鹅之家公司诉辩意见，一审法院争议的焦点为：1.天鹅之家公司是否有权使用涉案物业；2.天鹅之家公司是否应向富腾公司支付其主张的使用费。对此一审法院阐述如下：对于第一个争议焦点：其一，根据广州市南沙区房地产交易中心向富腾公司发出《广州市不动产首次登记告知通知书》，结合富腾公司、天鹅之家公司确认涉案物业为富腾公司所建，位于进港大道××自××号××楼，面积为918.82平方米，可以认定富腾公司是涉案物业的权利人。其二，根据天鹅之家公司证据《神州酒店与天鹅之家通航联盟股权投资合同书》、《解除投资合同协议》内容，可知天鹅之家公司与案外人神州酒店就神州酒店南沙涉外公馆项目存在合同关系，但上述证据仅能证明二者之间的合作关系，不能证明神州酒店有权处分涉案物业的使用权。其三，根据天鹅之家公司提供的录音内容：“卢健：‘我们其实合同已经盖章好了，准备给他们，出事后我第一时间让物业管理把这个合同扣下。’及‘……。我开发商，我没有妨碍你在我的物业的一丝自由。您继续推进您的东西’陈寰柯：‘……，第二个环节在你现在实际投入的这个前提下，我们作为业主方也是甲方尽量帮你协调能够让新的经营方能够去把你这个一块也接下来，不会让你血本无归。……，至于我们开发商站在这个立场上呢，虽然我们对装修是没有合同关系，但是我们都希望说，既然前期的大问题都已经解决了，神州的问题解决了。新的接手人他也进来了，通过我们的沟通，他也有这个意向来给你接受一块，……。”可以认定富腾公司对天鹅之家公司使用涉案物业是知情并同意的，且就天鹅之家公司退出问题愿意进行协调。富腾公司否认卢健的身份，但根据录音内容，陈寰柯的所述内容能印证卢健的身份，一审法院对其该抗辩意见不予采信。其四，根据富腾公司、天鹅之家公司自认，双方并未就涉案物业签订过租赁合同，结合天鹅之家公司自认涉案物业系案外人神州酒店交付给其使用，其亦未举证证明该案外人与富腾公司之间就涉案物业有签署租赁合同，应承担举证不能的法律后果。据此，天鹅之家公司占有使用涉案物业缺乏依据，富腾公司要求天鹅之家公司返还涉案物业合理有据，一审法院予以支持，但应给予天鹅之家公司30天的时间进行搬离为宜。天鹅之家公司与案外人之间所签署的上述协议属于另一法律关系，本案不予审查，当事人可另循合法途径解决。关于第二个争议焦点。天鹅之家公司占有使用涉案物业，其理应支付占用期间的使用费，但富腾公司、天鹅之家公司对涉案物业的使用费标准并未有约定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。”富腾公司对占用期间的使用费标准负有举证义务。根据富腾公司自认，其所提交的《房地产租赁价格评估报告》出具单位并不具备相应的鉴定资质，故一审法院对该报告所出具的租金标准不予采信，富腾公司所主张的使用费依据不足，一审法院不予支持。另富腾公司所主张的物业管理费属于另一法律关系，且考虑到富腾公司并未提交其支付所主张的管理费凭证，故一审法院对其主张的该项费用亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2019年7月26日作出如下判决：一、珠海市天鹅之家通航联盟航空服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市南沙区进港××××号自编*栋商铺二楼的物业（面积为918.82平方米）腾空交还给广州市富腾房地产开发有限公司；二、驳回广州市富腾房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费5943元，由广州市富腾房地产开发有限公司承担5843元，珠海市天鹅之家通航联盟航空服务有限公司负担100元。二审期间，天鹅之家公司提供《广州市公安局接收刑事复议/复核/申诉控告材料回执》，拟证明该公司以富腾公司涉嫌欺诈为由向公安机关报案，该公司因不服南沙区公安局不予立案的刑事复议向广州市公安局申请复核。富腾公司对上述证据的真实性无异议，认为天鹅之家公司向公安机关申请复议已经说明富腾公司不涉及任何犯罪行为，如果确实有立案，本案才能中止审理。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，一审期间，富腾公司提供了登记字号：17登记04450922《广州市不动产首次登记告知通知书》，所附房屋清单载明南沙区进港××××号自编*栋101-111房尚未出售，权属人为富腾公司。富腾公司提供的时间为2017年3月30日的测字400104719《房屋面积统计表》载明：南沙区进港××××号自编*栋101-111房为“复式单元”。富腾公司称该公司提供的涉案物业属于南沙区进港××××号自编*栋101-111复式的二楼。天鹅之家公司称：天鹅之家公司接手的一楼为单层建筑，没有复式建筑，认为涉案物业只是夹层；确认涉案物业的产权归属于富腾公司，但其公司未看过产权登记；没有其他人对涉案物业主张过权利，涉案物业仍然由该公司继续使用，主要做办公室，个别时候出租给他人作会议室使用；该公司实际使用期间没有因富腾公司的原因无法正常使用。天鹅之家公司确认其公司在与神州酒店签订《神州酒店与天鹅之家通航联盟股权投资合同书》之前并无看过神州酒店和富腾公司签订的租赁合同，神州酒店称和富腾公司约定的租赁期限为5年，并且称二层是免费使用，当时合同还没有下来，但是很快会下来，神州酒店当时已经在涉案场地经营，是既成的事实。富腾公司称：该公司当时准备将涉案物业租赁给神州酒店，租赁合同已经准备好了，神州酒店有在合同上盖章，但是其盖章后交给富腾公司就出现神州酒店停止向业主支付租金的问题了，富腾公司就没有再盖章了；发展商把物业基本出售完了，只剩下一些商铺，其公司就涉案场地没有太多管理，神州酒店想着已经和富腾公司磋商合同了就自行使用了涉案场地，没有征得富腾公司同意；由于时间太久，富腾公司无法提供神州酒店盖章的租赁合同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：富腾公司要求天鹅之家公司腾空交还涉案物业的主张是否成立。根据登记字号：17登记04450922《广州市不动产首次登记告知通知书》所附房屋清单、2017年3月30日的测字400104719《房屋面积统计表》关于南沙区进港××××号自编*栋101-111房的记载以及双方当事人的陈述，可以确认涉案物业实则为南沙区进港××××号自编*栋101-111房复式房的二层部位，权属人为富腾公司。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，富腾公司作为涉案物业的权属人，依法对登记在其名下的房产享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。如前所述，涉案物业实为南沙区进港××××号自编*栋101-111房复式房的二层部位，本案中，富腾公司只是自认同意广州加曼酒店管理有限公司使用进港××××号自编*栋一楼大厅作为酒店大堂，现并无证据证明富腾公司承诺将涉案物业即***号自编*栋101-111房复式房的二层部位一并交付给广州加曼酒店管理有限公司使用，故天鹅之家公司仍应举证证明其对涉案物业享有合法的使用权。天鹅之家公司称富腾公司与神州酒店之间就涉案物业签订了租赁合同，但并无充足证据证明富腾公司与神州酒店就涉案物业签订了租赁合同或者就涉案物业已达成由神州酒店承租五年的合意，一审法院认定天鹅之家公司应承担举证不能的法律后果，并无不当，本院予以认同。天鹅之家公司并无充足的证据证明其与富腾公司存在租赁合同关系，其占有使用涉案物业缺乏合同依据以及法律依据，一审法院判令天鹅之家公司返还涉案物业正确，本院予以维持。至于天鹅之家公司对涉案物业进行装修等实际投入以及天鹅之家公司与神州酒店之间的协议等，天鹅之家公司可另循合法途径解决，本案不作调处。综上所述，天鹅之家公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由珠海市天鹅之家通航联盟航空服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十二月二十五日书记员  贾妍胡秀红