北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终15398号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京继海龙国际贸易有限公司，住所地北京市石景山区苹果园北大街甲2号楼2层209室。法定代表人：熊海果，经理。委托诉讼代理人：李继旭，男，北京继海龙国际贸易有限公司员工。委托诉讼代理人：薛晶，北京市海嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京金美伟业商贸有限公司，住所地北京市丰台区大红门东后街143。法定代表人：余言明，总经理。上诉人北京继海龙国际贸易有限公司(以下简称继海龙公司)因与被上诉人北京金美伟业商贸有限公司（以下简称金美伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初32541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人继海龙公司之法定代表人熊海果及委托诉讼代理人李继旭、薛晶，被上诉人金美伟业公司之法定代表人余言明，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。继海龙公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金美伟业公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.我公司与金美伟业公司签订《房屋租赁合同》后，依约交纳了租金和押金共计340000元，但金美伟业公司却未按合同约定提供北京市丰台区菜户营桥北鹏润家园空中酒廊静苑A、B座号楼顶加盖的房屋（以下简称涉案房屋）的合法审批手续，更不能提供正常的水电。涉案房屋因没有消防验收合格证就无法装修，我公司也就无法正常使用，一审判决我公司承担占用费并以我公司没有提供证据为由，对我公司的合理抗辩不予采信，是错误的。2.金美伟业公司并未向我公司交付涉案房屋中A座楼顶加盖的房屋的钥匙和门禁，双方就涉案房屋也未办理交接手续，涉案房屋中A座部分的占用费不应由我公司承担。3.北京万盛源物业管理有限公司（以下简称万盛源公司）提供的证言与事实不符，也自相矛盾，我公司不予认可。4.涉案房屋没有合法手续，导致双方所签租赁合同无效，金美伟业公司对此负有责任，不应让我公司承担损失。金美伟业公司辩称，我公司同意一审判决，不同意继海龙公司的上诉请求。继海龙公司上诉状所述不实，我一直在向其主张欠付的租金，且我起诉请求租金数额为2000000余元，一审判决仅支持我958500元，我服从，请求二审法院维持原判。金美伟业公司向一审法院起诉请求：判令继海龙公司给付我公司租金2197500元，并承担诉讼费由。继海龙公司向一审法院反诉请求：判令金美伟业公司退还我公司押金30000元、租金310000元，并承担反诉费。一审法院认定事实：2017年1月16日，甲方金美伟业公司与乙方继海龙公司签订《房屋租赁合同》，主要内容为：乙方自愿租赁涉案房屋，建筑面积约为1700平方米，租赁期10年，自2017年1月16日至2027年5月15日止（免租期4个月），租金每年1050000元，租金每5年支付1次，下次租金提前12个月支付。甲乙双方从签订之日乙方交甲方押金30000元，乙方第一次租金在2017年1月22日交甲方500000元，第二次乙方交甲方租金在2017年3月15日交甲方2000000元，第三次乙方交甲方租金在2017年5月15日交甲方2720000元，第四次乙方交甲方租金在2021年1月15日交5250000元整（10年租金分4次交齐，押金抵租金），如乙方未按时上交租金本合同自然作废，一切损失由乙方负责……等等。2017年1月12日，继海龙公司于向金美伟业公司交纳押金30000元。此后，继海龙公司先后分5次共计向金美伟业公司交纳租金共计310000元，其中于2017年4月25日交纳租金50000元、于2017年4月26日交纳租金20000元、于2017年5月27日交纳租金90000元、于2017年6月17日交纳租金100000元、于2017年7月11日交纳租金50000元。继海龙公司在2017年7月11日以后，未再交纳其余租金。另查，静苑A、B座楼顶加盖房屋系金美伟业公司自万盛源公司处承租；涉案房屋无房产证，亦无规划审批手续。一审审理中，继海龙公司称金美伟业公司未向其交付涉案房屋中A座楼顶加盖房屋，B座楼顶加盖房屋虽然交付但不具备正常使用条件，无法进行装修，也一直没有实际使用，且因万盛源公司于2018年1月对涉案房屋进行查封，导致其不能再使用该房屋。金美伟业公司主张其已经按约交付涉案房屋，且房屋不存在不能正常使用情况。经一审法院向万盛源公司调查，万盛源公司称：金美伟业公司确实拖欠我公司租金，但我公司没有因为其拖欠租金张贴封条。因为房屋位于二环边上，政府要求在重大活动期间楼顶不能有人，我们就在消防门上张贴封条，前面的门由使用人管理，不影响正常使用。因金美伟业公司拖欠租金，我公司于2018年4月给该公司发送解除函，收回了房屋，于2018年下半年把房屋出租给其他公司。继海龙公司不认可万盛源公司的上述意见，主张涉案房屋自2018年1月就因该公司封门而未再使用，但并未就其主张提供证据。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋无规划审批手续，故金美伟业公司与继海龙公司于2017年1月16日签订的《房屋租赁合同》无效。继海龙公司主张金美伟业公司未向其交付A座楼顶加盖房屋，B座楼顶加盖房屋不具备使用条件，未提交相关证据，法院不予采信。根据法院与万盛源公司核实情况，该公司于2018年4月收回房屋，故对继海龙公司称因万盛源公司张贴封条导致其已于2018年1月不能再使用涉案房屋，法院不予采信。故继海龙公司应向金美伟业公司交纳自2017年5月16日至2018年4月的房屋占有使用费。关于房屋占有使用费，法院参照合同约定的租金标准酌情确定。关于免租期使用费，继海龙公司认为4个月的免租期间不应计算使用费，但是合同约定免租期的前提是继海龙公司租满约定的10年租赁期，虽然合同为无效，但是考虑到金美伟业公司给予免租期优惠时考虑了长期租赁的租金利润对于免租期间租金损失的分摊，因此法院参照合同以每月84000元的标准计算占有使用费，不再扣除4个月的免租期。继海龙公司交纳的押金及租金340000元应先行抵扣其应交纳的房屋使用费，故对继海龙公司要求金美伟业公司退还押金、租金的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京继海龙国际贸易有限公司于判决生效之日起七日内给付北京金美伟业商贸有限公司占有使用费958500元。二、驳回北京金美伟业商贸有限公司的其他诉讼请求。三、驳回北京继海龙国际贸易有限公司全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方对一审判决认定的事实并无异议，且均未提交新证据，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。双方一致认可涉案房屋中A座楼顶加盖的房屋与B座楼顶加盖的房屋不直接相通，但均可以从楼里到达。另，继海龙公司庭审中认可涉案房屋于2018年4月被收回；对于其为何一方面主张金美伟业公司没有将涉案房屋全部交付，且其在签订《房屋租赁合同》后半个月左右就已得知金美伟业公司不能提供涉案房屋的合法审批手续，一方面却在签订合同前后的半年时间里分5次向金美伟业公司交纳了部分租金，解释为其曾多次要求金美伟业公司提供相关证照，金美伟业公司一直拖延，但并未就其所述提供证据。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋无规划审批手续，故金美伟业公司与继海龙公司于2017年1月16日所签《房屋租赁合同》，当属无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方争议的焦点问题是继海龙公司在已支付押金和租金共计340000元后，是否应再向金美伟业公司支付占有使用费及支付标准问题。因金美伟业公司拖欠租金，案外人万盛源公司称已于2018年4月将涉案房屋收回，现已另行出租给他人，且继海龙公司二审期间自认涉案房屋于2018年4月被收回，故金美伟业公司虽有权要求继海龙公司支付占有使用费，但其无权要求继海龙公司支付2018年4月以后的部分。至于占有使用费的起算点，因合同无效，双方约定的免租期条款显然也应归于无效，且确定继海龙公司应当承担的占有使用费时，应当考虑导致合同无效的责任，继海龙公司是否正常使用涉案房屋，金美伟业公司的获益情况，以及双方迟迟未有效解决纠纷以致损失扩大的责任等诸多因素。关于合同无效的责任，因涉案房屋无规划审批手续导致本案合同无效，金美伟业公司作为出租人应付主要责任；继海龙公司在缔约时未对租赁标的物的合法性尽审查义务，也应承担一定的责任。因涉案房屋没有合法手续，继海龙公司无法进行装修，也不能办理注册地址变更手续，显然不能按照约定的用途正常使用涉案房屋；但继海龙公司所述金美伟业公司经交付部分涉案房屋一节，因其并不能提供证据证实其已就此向金美伟业公司主张过权利，同时也不能就其为何在此情况下还持续向金美伟业公司支付租金一事作出合理解释，故本院对其此项主张难以采信。本案双方均指责对方未履行合同义务，继海龙公司称其在签约半月后向金美伟业公司索要涉案房屋合法手续，金美伟业公司始终未能提供；而金美伟业公司也明知继海龙公司应于2017年1月22日支付的500000元租金并未付清，已构成违约，但直至2018年4月涉案房屋被案外人要求收回前，双方均未采取积极有效的措施，通过合法途径解决纠纷，以期减少各自的损失，故双方就对2018年4月前占有使用费损失扩大的部分，均负有一定责任。由于一审判决未全面考虑上述因素，按照每月84000元标准计算占有使用费，明显使金美伟业公司基本上按照合同取得了约定的收益，而继海龙公司在不能正常使用涉案房屋的情况下，还需支付巨额占有使用费，产生损失，明显欠妥，本院对此予以变更，综合考虑上述因素及本案实际情况，将继海龙公司已付租金、押金共计340000元折抵其应付的占有使用费后，酌情确定继海龙公司还需向金美伟业公司支付占有使用费600000元。基于上述论述，继海龙公司不同意支付占用涉案房屋期间的占有使用费，缺乏事实及法律依据，本院实难支持。综上所述，继海龙公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初32541号民事判决第三项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初32541号民事判决第二项；三、变更北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初32541号民事判决第一项为：北京继海龙国际贸易有限公司于本判决生效之日起后7日内支付北京金美伟业商贸有限公司占有使用费600000元；四、驳回北京金美伟业商贸有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费12190元，由北京金美伟业商贸有限公司负担7290元（已交纳），由北京继海龙国际贸易有限公司负担4900元（于本判决生效之日起7日内交纳），反诉案件受理费3200元，由北京继海龙国际贸易有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费13385元，由北京继海龙国际贸易有限公司负担9800元（已交纳），由北京金美伟业商贸有限公司负担3585元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  白 松审 判 员  刁久豹审 判 员  刘慧慧二〇一九年十二月二十日法官助理  张增彬书 记 员  韩 铮