甘肃省兰州市安宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0105民初1366号 原告（反诉被告）：甘肃社会主义学院，住所地兰州市安宁区安宁西路818号，统一社会信用代码12620000438002801D。 法定代表人：尚勋武，系该单位院长。 委托诉讼代理人：田国平，甘肃致中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张姣婷，甘肃致中律师事务所律师。 被告（反诉原告）：单爱辉，男，汉族，1970年6月3日出生，住甘肃省兰州市安宁区。 委托诉讼代理人：马志勇，甘肃王力律师事务所律师。 原告甘肃社会主义学院与被告单爱辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，被告单爱辉在举证期内提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人田国平，被告（反诉原告）单爱辉及其委托诉讼代理人马志勇均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 甘肃社会主义学院向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告的《房屋使用合同》，被告腾房向原告交回房屋；2、判令二被告立即向原告支付拖欠的各项费用共计323482.8元；3、判令被告承担自2016年6月14日至2019年6月17日期间欠费323482.8元的同期银行贷款利息46864.57元；4、判令被告承担自2019年6月17日至实际清偿欠费期间的同期银行贷款利息；5、判令被告承担违约金26022.75元；6、本案诉讼费及律师费由被告承担。事实和理由：2015年6月8日原告与被告签订《房屋使用合同》，约定被告承租位于安宁区用于商店经营，租期自2015年6月15日至2020年6月14日，使用费缴纳方式为：第一年至第二年年使用费为96084元；第三年至第五年年使用费为104091元；逾期缴纳，每天加收0.1%的滞纳金，拖欠使用费累计达90天，原告有权解除合同。合同签订后，被告支付了租金80070元及半年物业费、水电费、垃圾清运费2192元。2016年6月14日至今，被告一直以出租条件不当为由未按约支付房屋使用费等各项费用，原告催要无果故诉至法院。 单爱辉辩称，一、因原告改造原因，导致合同的履行实际处于中止状态，被告未构成违约，原告无权主张解除《房屋使用合同》。二、被告现拖欠的费用应与原告补偿费用进行抵充；三、原告主张利息无事实依据，因原被告互负债务，被告因原告未履行义务而行使同时履行抗辩权不构成违约。 单爱辉向本院提出反诉请求：1、请求依法判令原告向被告支付停业损失费用共计369600元、经营损失207408元，共计577008元；2、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2015年6月8日原被告签订房屋租赁合同，合同履行过程中，原告因管理需要，对被告承租的商铺进行施工改造，双方于2016年8月16日签订了《教职工周转房1#楼1单元101室门头改造协议》。但原告未在协议约定的2016年8月22日完成施工改造，实际施工时间长达462天。按照改造协议的约定，原告应以800元/天的标准向被告支付补偿费用，即共应补偿369600元，但原告至今未付，且在2017年5月在被告承租的商铺门口左侧修建了一堵墙严重影响被告的经营，原被告协商多次均无果，故提起反诉。 甘肃社会主义学院辩称，1、被告要求原告支付停业损失、经济损失没有事实和法律依据，应当驳回；2、被告在门头装修期间的损失，双方已达成了补偿协议，原告在本诉中已做核减，不存在另行赔偿的事实依据；3、被告的经营损失于法无据，任何经营都会有损失，被告的反诉请求没有事实依据。 本院经审理认定事实如下：原告甘肃社会主义学院与被告单爱辉于2015年6月8日签订《房屋使用合同》一份，约定：一、原告将位于兰州市安宁区㎡的房屋提供给被告用于商业经营，租期自2015年6月15日至2020年6月14日共5年；二、房屋押金为8007元，第一年至第二年每年使用费为96084元，第三至第五年为每年104091元，支付方式为按年支付，于每年5月18日至5月28日期间缴纳，若无故拖欠，原告有权向被告每天按实欠使用费的0.1%加收滞纳金；三、被告拖欠使用费累计达90天的，视为违约，原告有权终止合同，被告应向原告赔偿相当于三个月使用费总额的违约金。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，被告亦向原告缴纳了2015年6月15日至2016年6月14日的房屋租金80070元及房租押金16014元，并实际使用案涉房屋至今。 2015年6月15日，原告甘肃社会主义学院的后勤服务中心又与被告签订《周转房物业服务合同》，约定原告向被告提供物业管理服务，并可代收代缴水电费等，物业服务期限为2015年6月15日至2020年6月14日，被告向原告支付物业管理费的标准为2元/月·㎡，物业服务费从交付钥匙之日起二个月后收取。被告亦向原告缴纳了半年即2015年8月15日至2016年2月15日的水电费、物业服务费、垃圾清运费共计2192元及装修保证金3000元。 2016年8月16日，原告后期服务中心又与被告单爱辉签订《教职工周转房1#楼1单元101室门头改造协议》对案涉房屋部分区域进行施工改造，并在协议中约定施工期间商铺可以营业、但对正常营业状态有影响的情况下补偿费用为500元/天，施工期间需要关门歇业的情况下补偿费用为800元/天，补偿期限以实际施工天数为主，双方签字确认，补偿费用将以物业费（暖气费）的方式抵扣，如原告在2016年8月22日晚6点前没有完成相关工作，由此给被告造成的损失另行协商。2016年8月17日原告进行施工，但截至2017年5月15日，案涉房屋店面由于施工影响一直处于被封堵状态，原告亦未按照协议约定向被告补偿费。 结合法庭调查与当事人质证，对原告提供的《房屋使用合同》、《周转房物业服务合同》、《教职工周转房1#楼1单元101室门头改造协议》、收据、催缴通知书，被告提供的《教职工周转房1#楼1单元101室门头改造协议》、照片4张，本院予以采信；对原告提供的《周转房装修规定》因与本案无关，本院不予采信；对原告提供的欠费清单因系原告单方出具，缺乏证据客观性，本院不予采信。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告甘肃社会主义学院与被告签订的《房屋使用合同》是否可以解除；二、原被告各自主张的各项金额的确认以及能否折抵的问题。 一、关于原告甘肃社会主义学院与被告单爱辉签订的《房屋使用合同》是否可以解除 原被告签订的《房屋使用合同》系双方当事人真实意思表示，合同第四条第3项明确约定若被告拖欠使用费累计达90天，视为违约，原告有权终止合同，且被告应向原告赔偿相当于三个月使用费总额的违约金，因此原告主张解除合同符合约定解除条件，本院予以支持。被告辩称未按时交纳房租原因系原告按照《教职工周转房1#楼1单元101室门头改造协议》改造案涉房屋门头造成被告停业且未依约支付补偿费，被告未支付房租是行使同时履行抗辩权不属于违约。因原告对被告关于补偿金的约定基于《教职工周转房1#楼1单元101室门头改造协议》，独立于《房屋使用合同》，其拒付房租的行为不符合同时履行抗辩权属于同一双务合同的成立要件，同时被告亦认可2017年11月21日改造工程已结束，故对该答辩意见本院不予采纳。 二、原被告各自主张的各项金额的确认以及折抵 被告单爱辉实际使用该房屋至今，作为承租人应按约交纳租金，但其仅交纳2015年6月15日至2016年6月14日的房租，原告诉请中仅主张2016年6月15日至2019年6月17日期间的各项费用，故本院对房屋租赁费以及物业费按照该期间实际发生金额予以支持。被告应交租金为96084元+104091元÷365天×732天=304836.36元（2016年6月15日至2019年6月17日），应付物业使用费为2元/月·㎡×133.45㎡÷31天×1217天=10478元（2016年2月16日至2019年6月17日）。原告主张的采暖费24554.8元因未向法庭提交证据证实其有权收取该笔费用，故本院不予支持。对原告要求被告承担欠费同期银行贷款利息的诉请，因缺少事实及法律依据，本院不予支持。对原告诉请要求被告承担违约金的诉请，按照合同约定被告应向原告赔偿相当于三个月使用费总额的违约金，被告未交租金的行为发生于2016年6月15日后，但原告直至起诉才按照合同约定主张解除合同并要求被告承担违约金，故应按照2016年至2017年度年租金96084元作为基数计算违约金，被告应负担违约金为96084÷12×3=24021元。 租赁期内，针对原告自2016年8月17日开始的门头改造施工行为，原被告又通过签署《教职工周转房1号楼1单元101室门头改造协议》约定就被告承租该房屋的损失予以补偿，该协议对关门停业的情形约定补偿费为每天800元。双方对2016年8月22日晚6点后的损失亦未做协商。但被告提供的照片拍摄时间显示，自原告施工日起至2017年5月15日，案涉房屋一直处于门口被封堵不能经营的状态，且原告未就相反主张提供证据予以证实，亦不能证明对应付补偿金已在诉请前予以扣减，故本院以关门停业每天补偿800元予以计算原告应付补偿费至被告提供的证据能证明的最后日期，即原告应支付被告补偿费为800元/天×271天=216800元（自2016年8月17日至2017年5月15日）。另外，被告要求原告承担经营损失，但并未提供证据证明其经营损失与原告另修建墙面的行为之间存在因果关系，且经本院告知后就该事件之间是否存在因果关系亦不申请司法鉴定，故本院不予支持。 综上，原告应付补偿费与被告应付各项费用相互折抵后，被告还应向原告支付304836.36+10478+24021-216800=122535.36元。另外关于房租押金、装修保证金以及2019年6月17日之后的房租费用，原被告均未做主张，本院不予裁判，原被告可另行协商解决。被告单爱辉未能按时缴纳房屋使用费及物业费的原因为使用期间就双方改造门头的补偿未达成一致，故双方对酿成本案纠纷均有过错，故诉讼费应由原被告按照本诉与反诉部分各自负担。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条，判决如下： 一、确认甘肃社会主义学院与单爱辉于2015年6月8日签订的《房屋使用合同》于2019年12月5日解除，单爱辉于本判决生效之日起十日内向甘肃社会主义学院腾交位于兰州市安宁区的房屋； 二、单爱辉于本判决生效之日起十日内向甘肃社会主义学院付清拖欠的截至2019年6月17日的房屋使用费、物业服务费、违约金共计122535.36元，以上费用为其应付房屋使用费、物业服务费、违约金与甘肃社会主义学院应付补偿费相互折抵后剩余费用； 三、驳回甘肃社会主义学院的其他诉讼请求； 四、驳回单爱辉的其他反诉请求。 如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6580元,减半收取3290元，由原告甘肃社会主义学院自行负担，反诉案件受理费4785元由被告单爱辉自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  刘惠娟 二〇一九年十二月五日 书记员  赵雅丽