河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终6963号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州潮钜发投资有限公司，住所地广州市天河区华就路12号1102房自编之二（仅限办公）。法定代表人：魏木华，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑镇茂，广州粤通律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：涞水聚亨房地产开发有限公司，住所地涞水县宋各庄乡龙安村。法定代表人：陈凯芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李宝义，河北平一律师事务所律师。上诉人广州潮钜发投资有限公司（以下简称潮钜发公司）因与被上诉人涞水聚亨房地产开发有限公司（以下简称聚亨公司）合同纠纷一案，不服河北省涞水县人民法院（2018）冀0623民初984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。潮钜发公司上诉请求：1、请求依法撤销河北省涞水县人民法院（2018）冀0623民初984号民事判决书第三项判决内容，改判上诉人与被上诉人签订的《房地产项目开发权益转让协议书补充协议（一）》及九份《商品房买卖合同》（合同编号LW-1-0021至0029）有效，并驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、请求依法改判被上诉人支付赔偿款2150000元给上诉人；3、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《房地产项目开发权益转让协议书补充协议（一）》（以下简称“补充协议一”）及九份《商品房买卖合同》，均系对被上诉人就《房地产项目开发权益转让协议书》向上诉人提供的责任保证，不存在法定无效情形，应属合法有效，该系列买卖合同不应因《房地产项目开发权益转让协议书》的解除而无效。1、案涉《房地产项目开发权益转让协议书补充协议（一）》及九份《商品房买卖合同》共同构成了对被上诉人在《房地产项目开发权益转让协议书》的履约保证。根据补充协议一第三条约定：案涉九份《商品房买卖合同》对应的九套别墅系作为被上诉人就上诉人履行《房地产项目开发权益转让协议书》及补充协议投资款提供的对应保证责任，如果因被上诉人的其他债权债务纠纷、股权纠纷及其他状况，致使不能顺利开发运作及收益分配的，被上诉人同意将该九套别墅折价补偿上诉人投资款的损失。双方是基于上述事实而订立的九份《商品房买卖合同》，并且进行了备案。该合同均为双方的真实意思表示，没有违反任何法律或者行政法规的强制性规定，相反得到相关政府部门的认可，故不能认定为无效。一审法院作出的判决无事实和法律依据，应予以改判。补充协议一的该项约定明确、清晰地表明了案涉九份《商品房买卖合同》的性质系履约保证，一审法院判定无效合同也没有法律依据。2、一审法院判决《房地产项目开发权益转让协议书补充协议（一）》及九份《商品房买卖合同》（合同编号LW-1-0021至0029）无效客观上导致上诉人难执行的状况。上诉人认为，一审法院仅以物权法中没有明确规定即认定合同无效，严重偏离了法律的规定，属于裁判错误。而且，被上诉人当前因开发一渡龙湾项目失败欠下巨额债务，已是众所周知的事实（有多个诉讼在多个法院进行，法定代表人陈凯芳也被列为失信被执行人）。在被上诉人极大可能不具有履行能力的情况下，双方签订的《商品房买卖合同》可能是上诉人将来实现债权唯一的保证，如果一审法院认定合同无效，将会给上诉人带来巨大经济损失。3、一审法院没有考虑到被上诉人根本违约的事实，作出不当判决，驳回上诉人要求被上诉人支付赔偿款2150000元的诉讼请求是错误的，请求二审法院予以改判。根据双方于2015年12月13日订立的《房地产项目开发权益转让协议书》第三条第一点、第四条第一点约定，合同的目的就是上诉人在取得案涉房地产项目开发权利后，开展房地产业务，被上诉人及时提供相关的政府文件是必不可少的，但时至今日，虽经上诉人多次催促，被上诉人一直没有提供，也没有将项目开发权利移交给上诉人行使，上诉人订立合同的目的无法实现，直接原因就是被上诉人的根本违约行为。一审法院虽认定案涉合同无法继续履行，被上诉人要返还全部投资款，但驳回上诉人要求赔偿款的请求，变相地鼓励了被上诉人的违约行为，不符合诚实信用原则。上诉人提出的请求也是有理有据，是根据双方合同第五条第一点“任何一方违反协议约定应负责的义务和事项……则另一方有权要求赔偿损失”，提出的损失数额也是上诉人实际发生的，恳请二审法院支持上诉人的该项请求。聚亨公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人要求撤销一审判决第三项内容，于法无据，被上诉人认为上诉人与被上诉人之间关于九套别墅的约定，符合全国法院民商事审判工作会议纪要第七十一条让与担保的法律特征，一审法院认定让与担保协议无效合法有据。潮钜发公司向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告于2015年12月13日签订的《房地产项目开发权益转让协议书》及于2015年12月23日签订的《房地产项目开发权益转让协议书补充协议》；二、被告返还原告的开发权益转让价款3961000元；三、被告赔偿原告损失2150000元；四、本案诉讼费、律师费由被告承担。聚亨公司向一审法院反诉请求：1、解除原被告签订的《房地产项目开发转让协议书补充协议（一）》；2、解除2015年12月30日反诉原告与反诉被告签订的在涞水县住房保障和房产管理局备案的《商品房买卖合同》共九份；3、判令反诉被告支付违约金83.9万元；4、本案全部费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：原告潮钜发公司与被告聚亨公司于2015年12月13日签订了《房地产项目开发权益转让协议书》，双方约定将被告在涞水一渡龙湾二期项目中的开发权益转让给乙方，转让价款3800万元。原告与被告又于2015年12月23日签订《房地产项目开发权益转让协议书补充协议》，约定潮钜发公司对于本项目的开发运作实际投资金额确定为1000万，如有其他资金需求，双方另行协商。同时约定聚亨公司以其尚未销售的九套别墅（03A、03B、06A、12A、12B、13A、15A、16A、16B）作为履行该项目协议的担保。同日，潮钜发公司法人代表魏木华与被告公司的陈明松签订合作协议一份，协议约定：扣除本项目工程款、开发销售等税费后的项目开发收益由魏木华享有66%，陈明松享有34%。聚亨公司作为见证方在协议上盖章确认。同年12月30日，原、被告签订九份商品房买卖合同（合同编号LW-1-0021至0029），12月31日，原、被告再次签订房地产项目开发权益转让协议书补充协议（一），协议约定：聚亨公司同时将一渡龙湾一期尚未销售的九套别墅（别墅号：1012B、1028A、1013A、1015B、1035B、1040A、1041A、1040B、1015A）打折销售给潮钜发公司，潮钜发公司的投资款视同购房款分期分批进入潮钜发公司账户。聚亨公司同意于2016年1月4日前完成该九套别墅转让给潮钜发公司的房管局登记备案。原、被告就该九套别墅在涞水县住房保障和房产管理中心存在备案登记。另查明：被告聚亨公司于2016年1月26日为原告潮钜发公司出具收款确认书显示：2015年8月7日郑友潮向陈凯芳农行北京白纸坊支行4379转账50万，8月10日转账100万，8月12日转账50万，8月19日转账100万，共计300万元。上列款项在潮钜发公司与聚亨公司签订转让协议书之日起自动转化为潮钜发公司付给聚亨公司的二期50亩土地开发的投资款，我公司已全部收到。后双方又针对潮钜发公司投资款到位明细进行确认：2015年12月8日200000元、2015年12月21日100000元、2015年12月19日161000元、2015年12月22日500000元。合计金额961000元。李鹏作为原告公司代表签字确认。2016年4月13日，原、被告公司以及北京华美伍峻房地产经纪有限公司三方公司召开会议，会议纪要显示：由于相关股东及合作伙伴的因素，项目长时间处在缺乏资金不能正常运营状态，面临激烈的市场竞争形势，必须抢时间保进度，相关股东及合作伙伴应继续投入资金，为了公平公正，依据实际情况综合考虑，各相关投资人员按实际投资额计算权益比例并以2016年4月20日为最后截止日。原告公司李鹏、郑德友、被告公司陈凯芳等、北京华美伍峻房地产经纪有限公司黄磊等参会并签字。一审法院认为，第一，原、被告于2015年12月13日签订的转让协议书中约定项目转让款为3800万元，同年12月23日签订补充协议，双方将转让款变更为投资款1000万元，结合魏木华与陈明松签订的合作协议以及原、被告公司和第三方公司召开会议所作的会议纪要内容，能够认定原、被告签订的补充协议是将原转让合同关系变更为合作合同关系。故被告未在转让协议十五日内转交审批手续等相关材料并不必然导致合同目的无法实现，且原告未能举证证明被告已将该项目交与第三方开发，故原告主张被告的行为构成根本违约的主张不能成立。根据双方确认的转账明细来看，在签订转让协议后，原告仅向被告支付投资款三笔共计761000元，但双方未在协议中约定具体明确的交付投资款时间，被告亦未能提交证据证明，故被告主张原告未能按协议约定交付投资款构成违约的主张亦不能成立。综上，原、被告均不存在根本违约行为，原告提出解除转让协议书和补充协议，被告亦同意解除，系双方协议解除，根据法律规定，合同解除后，被告应返还原告投资款3961000元以及资金占用期间的利息。对于原、被告主张的其他损失包括律师费，因双方均不能认定违约行为，应各自承担。第二、反诉中，关于双方签订的补充协议（一）的效力问题，原、被告以房屋买卖合同的形式作为被告履行合同义务的担保，对此担保形式法律没有规定，根据物权法定原则，以签订商品房买卖合同的形式提供的担保合同以及双方签订的九份商品房买卖合同应认定为无效合同。综上所述，经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第五条的规定，判决：一、原告广州潮钜发投资有限公司与被告涞水聚亨房地产开发有限公司签订的《房地产项目开发权益转让协议书》及《房地产项目开发权益转让协议书补充协议》协议解除；二、被告涞水聚亨房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告投资款3961000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算自2015年12月22日至本判决执行完毕之日止）；三、确认原告广州潮钜发投资有限公司与被告涞水聚亨房地产开发有限公司签订的《房地产项目开发权益转让协议书补充协议（一）》及九份《商品房买卖合同》（合同编号LW-1-0021至0029）无效；四、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54570元，原被告各负担27285元，反诉案件受理费6095元，由被告负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于上诉人主张的215万元损失问题。上诉人主张被上诉人违约导致合同不能履行，应赔偿其资金占用损失65万元及项目投入运营成本150万元，共计215万元。一审法院根据双方举证、质证情况，结合查明的事实，确认上诉人投资款396.1万元，因双方均同意解除转让协议书及补充协议，故判令被上诉人返还该投资款及相应利息，已对上诉人主张的资金占用损失予以支持。因被上诉人不构成根本违约，故上诉人主张的其他损失应自行承担，一审法院未予支持并无不当。关于上诉人主张与被上诉人签订的《房地产项目开发权益转让协议书补充协议（一）》及九份《商品房买卖合同》（合同编号LW-1-0021至0029）应属有效问题。该补充协议（一）及九份《商品房买卖合同》，名为房屋买卖合同，实为对履行《房地产项目开发权益转让协议书》、《房地产项目开发权益转让协议书补充协议》的担保，本意是为了促使双方积极履行，保证案涉项目顺利开发运作及收益分配，且不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，亦是当事人的真实意思表示，不违反公序良俗原则，故《房地产项目开发权益转让协议书补充协议（一）》及九份《商品房买卖合同》应属有效。上诉人向一审法院诉请解除转让协议书和补充协议，被上诉人亦同意解除，双方已无再继续合作的可能，故《房地产项目开发权益转让协议书补充协议（一）》及九份《商品房买卖合同》所承担的担保功能已无履行基础，且被上诉人在一审中反诉要求予以解除，对该诉请应当支持。一审法院以物权法定原则否定合同效力，不符合区分原则，论述欠妥，本院予以纠正。因上诉人在一审中并未诉请确认《房地产项目开发权益转让协议书补充协议（一）》及九份《商品房买卖合同》的效力问题，且其在上诉状中称认定无效会导致难以执行的问题，其可在被上诉人不主动履行法院生效判决的情况下，依法向法院申请强制执行，以确保被上诉人能够履行给付金钱义务，故上诉人该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，广州潮钜发投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决第三项内容有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省涞水县人民法院（2018）冀0623民初984号民事判决第一项、第二项及诉讼费负担；二、撤销河北省涞水县人民法院（2018）冀0623民初984号民事判决第三项、第四项；三、解除广州潮钜发投资有限公司与涞水聚亨房地产开发有限公司签订的《房地产项目开发权益转让协议书补充协议（一）》及九份《商品房买卖合同》（合同编号LW-1-0021至0029）；四、驳回广州潮钜发投资有限公司、涞水聚亨房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费30712元，由上诉人广州潮钜发投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘克伟审判员  康珍惠审判员  王明生二〇一九年十二月十九日法官助理沈飞书记员李思奇