重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终8145号上诉人（原审被告）：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号2-1号，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。法定代表人：周燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙艳红，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：冯秉艳，女，1986年12月2日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：丁成琼，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢彬，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆到家了网络科技有限公司（以下简称到家了公司）因与被上诉人冯秉艳居间合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初4700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。到家了公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审诉讼费用由冯秉艳承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。到家了公司从签订合同开始就录制了卖方签订合同的整个过程，并且以视频方式发送给冯秉艳，并且到家了公司还建立了微信群，卖方与冯秉艳从签订合同开始就已经取得了直接联系。卖方也向到家了公司提交了产权证明原件、身份证原件等证明资料，且冯秉艳也是在核实签约视频无误后，通过微信群与卖方联系，卖方亲自告知了冯秉艳收款账户和银行，冯秉艳才向卖方本人支付的购房定金。到家了公司在整个居间服务过程中，不存在故意隐瞒或者故意提供虚假情况的行为。卖方签约人不是真正的卖方本人，也只能说明到家了公司存在审查过失，但到家了公司并不存在任何故意的行为。且签约时卖方提供产权证明原件、身份证原件等证明资料，到家了公司已经尽到了合理的审查义务，有理由相信卖方是产权人本人。二、一审法院认定事实错误且认定事实不全。1.冯秉艳并未向到家了公司支付给中介费，到家了公司也未收到过冯秉艳支付的中介费，一审法院认定到家了公司收到5000元中介费是错误的。2.一审法院依据冯秉艳提供的网络截图认定房屋溢价损失为20万元，没有任何事实依据，是错误的。房产网站的价格大多都是虚假报价并且报最高的价格以便卖方和中介公司和买方争取利益空间，因此不具备任何真实性和参考性。认定溢价损失应当严格按照相关规定，以具备公信力的法院指定的专业房产评估机构，参考同户型、同地段、同小区、同装修的房屋，并且按照房产评估机构的专业标准对涉案房屋进行专业评估，而不是一审法院没有任何依据的主观判断。3.一审法院认定冯秉艳距签订《房屋买卖（居间）合同》两年后才知道权利被侵害是错误的。本合同在履行过程中，到家了公司于2017年9月就已经明确告知冯秉艳，卖方要求涨价5万元，不同意出售房屋。冯秉艳自己与卖方通过电话、微信和WhatAPP聊天，卖方也明确告知冯秉艳，涉案房屋不再出售，且卖方于2017年11月通过律师事务所发送《律师函》再次明确告知冯秉艳交易房屋不再出售。因此从签订合同开始至冯秉艳明确知晓卖方不再出售交易房屋，权利被侵害，时间最多也只有6个月的时间，而不是一审法院认定的两年后才知道。冯秉艳二审答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。到家了公司作为专业从事房屋买卖经纪的公司，在本次居间行为中存在严重过错。冯秉艳在本次房屋买卖过程中不存在任何过错，已经履行了作为买方的善意无过失审查义务，到家了公司作为一家专门从事房屋买卖经纪公司接受冯秉艳的委托，将其房源平台上向不特定方出售的房屋代为出售给冯秉艳，并组织冯秉艳签署了相应的《房屋买卖（居间）合同》，冯秉艳根据到家了公司提供的银行卡号向案外人裘文波支付了5万元的定金，冯秉艳履行了作为买方的全部义务，不存在任何过错。冯秉艳向一审法院起诉请求：1.到家了公司向冯秉艳赔偿房屋溢价损失40万元；2.到家了公司向冯秉艳赔偿冯秉艳另案起诉裘文波产生的诉讼费、保全费、律师费合计25853元；3.到家了公司向冯秉艳退还已支付中介费5000元。事实及理由：冯秉艳于2017年3月26日委托到家了公司为代理人，代为发出购房要约，并支付了5000元作为到家了公司代理冯秉艳购买房屋的诚意金（后转为中介费）。冯秉艳与到家了公司和案外人裘文波于2017年3月26日在到家了公司的组织下签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定冯秉艳购买裘文波位于重庆市渝中区永嘉路45号2幢7-5号房屋，购买价格为695000元，约定的付款方式为首付加银行按揭，合同中对房屋的基本情况、付款约定、违约责任、争议管辖等进行了明确约定。合同签订后，冯秉艳根据到家了公司的指示向裘文波的银行账户支付了5万元，裘丈波于2017年3月28日向冯秉艳出具了《收条》。后因到家了公司经纪人杨恩杰告诉冯秉艳裘文波要求涨价5万元，冯秉艳方不同意涨价并要求裘文波继续履行《房屋买卖（居间）合同》，双方多次协商来果，且期间多次联系裘文波其均不予以回复，因没有裘文波的配合导致冯秉艳无法向银行申请房屋按揭贷款，双方多次协商未果。冯秉艳于2018年1月提起诉讼，要求解除与裘文波签署的《房屋买卖（居间）合同》，并要求其按照该合同约定的违约责任向冯秉艳支付违约金并赔偿冯秉艳遭受的损失。诉讼过程中，裘文波出庭应诉，提出其从未委托到家了公司对其位于重庆市渝中区永嘉路45号2幢7-5号房屋进行销售，也没有向冯秉艳出售过该房屋，同时其主张《房屋买卖（居间）合同》和《收条》上的“裘文波”的签字及手印并非其本人签章并提出司法鉴定申请，经过西南政法司法鉴定中心鉴定（鉴定意见书编号：西政司法鉴定中心【20181文鉴字第3397号），鉴定结论显示：《房屋买卖（居间）合同》和《收条》上的“裘文波”的签名指印均不是“裘文波”本人所留。冯秉艳认为到家了公司在本次居间服务过程中存在严重过错，到家了公司作为专业从事房屋买卖经纪的公司，在没有取得位于重庆市渝中区永嘉路45号2幢7-5号房屋所有权人的授权的前提下，擅自将该房屋公示在其向不特定方出售的房源平台上，并将该房屋代为出售给冯秉艳（包括但不限于：带领冯秉艳至现场查看房屋，代冯秉艳进行房屋价款磋商、指令冯秉艳支付了5万元的购房定金等等），组织冯秉艳及裘文波、到家了公司三方签署了《房屋买卖（居间）合同》，属于无权代理并误导冯秉艳作出错误的决定，因此给冯秉艳造成了巨大损失。冯秉艳与裘文波之间在签署《房屋买卖（居间）合同》前双方互不认识，也没有进行任何联络，一直是通过到家了公司进行联系，到家了公司作为专业从事房屋买卖经纪的公司，在没有核实清楚裘文波身份的情况下，让他人代替裘文波在《房屋买卖（居间）合同》和《收条》上签字盖手印，并指示冯秉艳将购房定金5万元支付至裘文波的账户，属于严重失职。因为到家了公司的严重失职，导致冯秉艳无法根据《房屋买卖（居间）合同》向裘文波主张继续履行合同或主张违约损失的赔偿，且现该房屋因为房价上涨，相比于冯秉艳签署《房屋买卖（居间）合同》时的售价（695000元）已涨价约40万余元，冯秉艳因此遭受了巨额的损失。综上，因为到家了公司的居间服务严重失职，导致冯秉艳无法根据《房屋买卖（居间）合同》和《收条》向裘文波主张违约责任及损失赔偿，现该房屋市场溢价已达40万余元，到家了公司应对冯秉艳遭受的全部损失承担赔偿责任。冯秉艳在本次房屋买卖过程中不存在任何过错，已经履行了作为买方的善意无过失审查义务，到家了公司作为一家专门从事房屋买卖经纪公司接受冯秉艳的委托，将其房源平台上向不特定方出售的房屋代为出售给冯秉艳，并组织冯秉艳签署了相应的《房屋买卖（居间）合同》，冯秉艳根据到家了公司提供的银行卡号向案外人裘文波支付了5万元的定金，冯秉艳履行了作为买方的全部义务，不存在任何过错。一审法院认定事实：2017年3月26日，冯秉艳与到家了公司签订《房屋买卖承诺书（买方）》，载明：“冯秉艳是坐落于雍江翠湖2栋7-5#房屋的意向购买人。现本人委托贵公司作为本人的代理人，于2017年3月26日代本人发出要约，拟购买该房屋，现本人确认同意按下述条件的约定购买该房屋。1.购房价格：人民币695000元；2.付款方式：本人于2017年3月26日向贵公司支付人民币5000元，作为贵公司代理本人购买该房屋的诚意金，本人选择按揭方式购买该房屋；3.交房日期：于签订《房屋买卖（居间）合同》时约定；……6.中介服务费：本人须于签订《房屋买卖（居间）合同》当日向贵公司支付中介服务费人民币10425元；”等内容。同日，到家了公司组织裘文波（甲方）、冯秉艳（乙方）与到家了公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，主要约定：裘文波将其所有的坐落于渝中区X房屋（建筑面积60.88平方米）出售给冯秉艳，冯秉艳对该房屋已作充分了解并实地看房，接受该房屋现状无异议，自愿购买该房屋。成交价格为695000元。冯秉艳于签订合同当日交付5万元给裘文波作为定金，同时裘文波将该房屋权属相关资料交由到家了公司托管；冯秉艳须于过户当日见回执单时交付145000元给裘文波；冯秉艳委托到家了公司向银行申请个人二手房按揭贷款人民币50万元用于支付房款；双方须于接到家了公司通知十个工作日之前备齐办理按揭贷款所需相关资料及费用交予到家了公司并办理相关手续，如银行实际贷款金额低于冯秉艳申请贷款金额，不足部分由冯秉艳于过户之前支付给裘文波。冯秉艳须于签订合同时，向到家了公司支付中介服务费10425元、权证代办费500元，于办理按揭申请手续当日向到家了公司支付按揭服务费7500元、评估费1580元等内容。签订上述合同时，到家了公司与冯秉艳先签字，冯秉艳离开后，到家了公司再与裘文波签字，并将裘文波签合同时的过程拍摄视频传给冯秉艳，冯秉艳看完视频后，通知其丈夫余群彗向裘文波转账支付定金5万元，并向到家了公司支付中介费5000元。2018年1月18日，冯秉艳以裘文波违约为由将裘文波列为被告、到家了公司列为第三人向一审法院提起诉讼，要求解除双方于2017年3月26日签订的《房屋买卖（居间）合同》，并请求裘文波返还定金5万元，支付违约金139000元，支付律师费22000元。一审法院受理后，于2018年3月13日公开开庭进行了审理，审理中，裘文波虽承认收到过5万元，但否认其与冯秉艳及到家了公司签订过《房屋买卖（居间）合同》，并请求对《房屋买卖（居间）合同》中裘文波的签名及其签名上的指印、定金收条上裘文波的签名及其签名上的指印进行鉴定。一审法院委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，2018年11月19日，该中心出具西政司法鉴定中心[2018]文鉴字第3397号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1．售房方为“裘文波”、购房方为“冯秉艳”的《房屋买卖（居间）合同》第二联复写原件上落款“甲方（签章）”部位的红色指印不是裘文波指纹所留。2.标称时间为“2017.3.26”、售房方为“裘文波”、购房方为“冯秉艳”的《房屋买卖（居间）合同》第一联原件上“售房方”和“甲方（签章）”部位“裘文波”署名字迹与供检的裘文波签名样本字迹不是同一人书写；其上“甲方（签章）”部位裘文波押名指印不是裘文波指纹所留。3.标称时间为“2017年3月28日”的《收条》原件上落款“收款人：”部位的“裘文波”署名字迹与供检的裘文波签名样本字迹不是同一人书写；同部位押名指印不是裘文波指纹所留。2019年1月17日，冯秉艳向一审法院申请撤回起诉，一审法院裁定准许冯秉艳撤回起诉，案件受理费4466元，减半收取计2233元，财产保全措施申请费1620元，合计3853元，由冯秉艳负担。鉴定费7300元，由裘文波负担。审理中，裘文波向冯秉艳退还了5万元定金。一审另查明，冯秉艳因与裘文波房屋买卖合同纠纷一案，于2017年11月3日与上海锦天城（重庆）律师事务所签订法律服务合同，并支付律师费22000元。一审审理中，冯秉艳为证明房屋溢价损失，向一审法院提交了房天下官方网站截图显示，案涉渝中区X房屋所在雍江翠湖小区截止至2019年2月的二手房参考均价为19122元/平方米，化龙桥片区参考均价为16452元/平方米；到家了网站截图显示2019年5月二手房参考均价为17686元/平方米；安居客网站截图显示2019年5月二手房参考均价为20020元/平方米，链家网站截图显示雍江翠湖小区均价为18374元/平方米。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，到家了公司作为居间方，在组织冯秉艳与裘文波签订《房屋买卖（居间）合同》时，未认真核实卖方裘文波的身份。该合同经一审法院委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，并非裘文波本人所签，致使《房屋买卖（居间）合同》未成立，冯秉艳的购房目的不能实现，亦不能向裘文波主张赔偿损失，故到家了公司应当退还向冯秉艳收取的中介费5000元，并赔偿冯秉艳因此而产生的损失。冯秉艳签订《房屋买卖（居间）合同》后，未能实现合同目的，现该合同载明的雍江翠湖小区及所在的化龙桥地区房屋价格上涨，给冯秉艳造成房屋溢价损失，到家了公司应当赔偿。冯秉艳自西南政法大学司法鉴定中心作出司法鉴定意见书后才知道权利受到侵害，距签订《房屋买卖（居间）合同》时已有近两年，期间，房地产市场价格上涨。由于合同未成立，不宜将合同约定出售的房屋进行价格评估，综合《房屋买卖（居间）合同》约定的房屋价格以及目前雍江翠湖小区及所在的化龙桥地区房屋价格的实际情况，一审法院酌定房屋溢价损失为20万元。冯秉艳以为该合同系裘文波本人签名，而向一审法院提起诉讼，因此负担的案件受理费2233元，财产保全措施申请费1620元，合计3853元，属冯秉艳的合理损失，应由到家了公司赔偿。至于律师费，双方没有约定，也并非必然产生的费用，一审法院不予主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、到家了公司在该判决生效之日起十日内赔偿冯秉艳房屋溢价损失20万元；二、到家了公司在该判决生效之日起十日内赔偿冯秉艳案件受理费2233元，财产保全措施申请费1620元，共计3853元；三、到家了公司在本判决生效之日起十日内退还冯秉艳中介费5000元；四、驳回冯秉艳的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取计3881元，由冯秉艳负担1681元，到家了公司负担2200元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。到家了公司向本院举示以下证据：1.2019年12月3日从各房产网站获取的重庆市2019年2月至5月的二手房房价截图3张，拟证明：一审判决载明的2019年2月至5月的房价结果是错误的，一审判决在没有经过第三方权威机构对案涉房屋价格进行评估的情况下，依据房产网站价格信息，滥用自由裁量权径行判决到家了公司赔偿20万元房屋溢价损失是错误的。2.到家了公司工作人员杨恩杰与裘文波母亲的通话记录的文字整理资料，拟证明：卖家要求涨价（裘文波母亲要求涨价5万元），是卖方恶意涨价违约。3.《律师函》，拟证明：裘文波知晓通过到家了公司居间达成了协议。4.起诉书、撤诉申请书、裁定书、和解协议、和解询问笔录，拟证明：冯秉艳起诉主张权利、撤诉处分权利，冯秉艳与裘文波达成和解，互不追究，冯秉艳接受裘文波退还5万元定金，撤回起诉，三方合同已经解除。裘文波作为违约方，在该案中承担鉴定费7300元。冯秉艳发表如下质证意见：1.对证据1的真实性认可，对其证明目的不认可，房屋价格的决定因素与房屋的地理位置、坐落、小区品质等相关，该证据载明的本案涉案房屋所在小区截止2019年11月1日的房屋价格为18790元每平方米，该房屋所在化龙桥片区价格为16769元每平方米，与冯秉艳在签订居间合同时的差距是40万元，一审法院综合认定溢价损失20万元符合情理。2.对证据2的真实性无法核实，对其真实性、关联性、合法性均不认可，且裘文波已经陈述从未委托任何人代为出售涉案房屋。3.对证据3的真实性无法确认，冯秉艳从未收到过该《律师函》，对其证明目的不认可，该《律师函》明确表明了裘文波只是听闻了到家了公司将涉案房屋擅自出售，并没有提及本案居间买卖协议事项。4.对证据4中撤诉申请、裁定书、和解询问笔录的真实性认可，对和解协议的真实性不予认可，对该组证据的证明目的不认可，对裘文波而言居间协议没有成立，冯秉艳也是基于居间协议等一系列证据无法追究裘文波本人的责任，不得已才选择撤诉，且撤诉的对等条件是不用申请执行直接拿回错误支付的5万元，在该案中本应由冯秉艳成的鉴定费用也不应承担，以上方式对冯秉艳而言是及时止损，不代表冯秉艳放弃对到家了公司主张损害赔偿的权利。经审查，本院对到家了公司举示的证据2的真实性、合法性及关联性均不予确认，对其余证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性及证明力将结合对事实的认定进行综合判定。本院二审对一审认定的事实予以确认。二审另查明，到家了公司在二审中举示的2017年11月10日北京盈科（重庆）律师事务所律师陈梓烽受裘文波委托向到家了公司及冯秉艳发送的《律师函》中载明，裘文波单独对坐落于重庆市渝中区X的房地产拥有所有权，从未委托任何人出卖该房地产，但近期听闻了到家了公司将该房屋出卖给了冯秉艳，裘文波自己从未委托任何人出卖涉案房地产的情况下，其他方没有权利擅自处分自己的私有财产，到家了公司将该房屋出卖给了冯秉艳的行为不能对裘文波产生任何法律效力。律师意见为：第一、裘文波从未委托任何人出卖自己单独所有权的房地产。第二，到家了公司将该房屋出卖给了冯秉艳的行为不能对裘文波产生任何法律效力。第三，到家了公司及冯秉艳应立即终止与裘文波买卖有关全部非法行为，裘文波保留追究其法律责任的权利。一审法院于2019年4月18日对到家了公司工作人员杨恩杰进行了询问，杨恩杰陈述，在2017年3月26日，杨恩杰和冯秉艳先签合同，签完后冯秉艳就回北京去了，杨恩杰再和裘文波签的合同，签合同时杨恩杰拍摄了签合同过程的视频，并且传给冯秉艳，冯秉艳看完后，冯秉艳老公就给裘文波支付了5万元定金，在杨恩杰送裘文波去轻轨的途中，杨恩杰看到裘文波收到了5万元定金。由于时间久远，杨恩杰没有保存裘文波签合同时的视频。冯秉艳向到家了公司支付了5000元中介费，是支付给店长王强的，先是交的5000元诚意金，用现金交的，后来转成的中介费，杨恩杰不清楚店长有没有把5000元交给到家了公司。到家了公司在二审中陈述，本案所涉5万元的收条是“裘文波”当面签字之后，由到家了公司交给冯秉艳的。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.到家了公司是否应当向冯秉艳赔偿损失以及房屋溢价损失的认定；2.到家了公司是否应向冯秉艳退还5000元中介费。针对上述争议焦点，本院逐一评述如下：一、关于到家了公司是否应当向冯秉艳赔偿损失以及房屋溢价损失认定的问题。到家了公司上诉称，到家了公司在整个居间服务过程中不存在故意隐瞒或者提供虚假情况的行为，不应当向冯秉燕赔偿损失；一审法院依据冯秉艳提供的网络截图认定溢价损失20万元没有事实依据。本院认为，到家了公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。首先，本案的《房屋买卖（居间）合同》中所涉的房屋为裘文波所有的坐落于渝中区X的房屋，根据到家了公司在二审中举示的裘文波发送的《律师函》，裘文波称其从未委托任何人出卖自己单独所有权的房地产，到家了公司将该房屋出卖给了冯秉艳的行为不能对裘文波产生任何法律效力，同时要求到家了公司及冯秉艳应立即终止与裘文波买卖有关全部非法行为。其次，在《房屋买卖（居间）合同》的签署过程中，冯秉艳、裘文波以及到家了公司并非同时在该合同上签字、盖章，而是由冯秉艳先签字离开后，再由“裘文波”签字，到家了公司将“裘文波”签字的视频发送给冯秉艳，冯秉艳再向裘文波账户转账支付5万元定金。到家了公司在二审中陈述，5万元定金收条也是由到家了公司转交给冯秉艳的。但根据审理查明的事实，本案所涉《房屋买卖（居间）合同》以及5万元定金收条上“裘文波”的签名、纳印并非是裘文波本人的。到家了公司作为该《房屋买卖（居间）合同》的经纪方，在组织买、卖双方签署合同的过程中，未认真核实在合同上签字的卖方的真实身份，从而造成了并非裘文波本人在合同上签字的情况发生，导致冯秉艳签订该合同的目的无法实现。到家了公司作为居间人，在居间活动中存在重大过错，给委托人冯秉艳造成了经济损失，到家了公司应承担赔偿责任。最后，关于赔偿金额的认定的问题，冯秉艳在一审中举示证据证明涉案房屋的市场价格，与到家了公司在二审中举示的证据证明的该房屋的市场价格相差并不大。一审法院根据《房屋买卖（居间）合同》中约定的房屋价格以及该房屋所在小区及所在地区的房屋价格的实际情况，酌情认定该房屋的溢价损失为20万元，并无不当。二、关于到家了公司是否应向冯秉艳退还5000元中介费的问题。到家了公司上诉称，冯秉艳并未向到家了公司支付过中介费。本院认为，到家了公司的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据到家了公司的工作人员杨恩杰的陈述，冯秉艳向到家了公司的工作人员缴纳了5000元中介费。如前所述，到家了公司在本案所涉《房屋买卖（居间）合同》的签署过程中存在过错，到家了公司并未完成中介事务，其收取的5000元中介费应予退还。综上所述，上诉人到家了公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7762元，由上诉人重庆到家了网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 娟审 判 员  夏东鹏审 判 员  郝绍彬二〇一九年十二月二十四日法官助理  程 婷书 记 员  母雪桥