宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初7275号原告：卢让虎，男，汉族，群众，宁夏回族自治区贺兰县人，中专文化，务工人员，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。被告：宁夏亘元房地产开发有限公司，统一社会信用代码xxx，住所地位于银川德胜工业园区。法定代表人：马金明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑文刚，宁夏天盛律师事务所律师。原告卢让虎与被告宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告请求判令：1、被告向原告支付逾期办理土地证违约金9900元；2.由被告承担本案诉讼费。被告答辩要点：1.逾期办理土地证实际由于原告的原因所致，具备办证条件，不存在任何违约的行为；2.原告关于逾期办证违约金的主张已经过了诉讼时效；3.原告关于违约金的计算金额过高，具体损失应依据原告方的实际损失来计算；4.涉案土地一直可以办理土地证，没有任何权利限制。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：原告卢让虎所购买的贺兰县望都太阳城A区15-4-102室房屋系拆迁安置所得并于2009年8月6日签订涉案《银川市商品房买卖合同》，面积为84.22平米，房屋单价为936.63元/每平米，总房款为78883元，约定2009年7月31日前交付房屋，并应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记证书需由被告提供的资料报市房屋产权部门备案，并取得初始登记证，如因被告责任造成不能办理房屋权属证书的，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算，向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告实际支付了购房款78883元，被告向原告交付了涉案房屋。被告于2018年3月1日在涉案小区张贴办证通知书。原告于2018年9月10日换发涉案房屋不动产权证书。判决的理由与结果本院认为，本案中双方争议焦点为：1.原告所购涉案房屋是否属于经济适用房？2.原告的诉讼请求是否已过诉讼时效？3.被告主张违约金过高请求降低是否成立？本院认为，原告当庭自认其通过拆迁安置方式自被告处取得涉案房屋并签订《银川市商品房买卖合同》，并陈述其知晓拆迁安置房屋属于经济适用房自购买之日起五年内不能上市交易。因此结合庭审，涉案房屋应受经济适用房五年办证条件限制，涉案房屋买卖合同于2009年8月6日签订，自签订之日起至2014年8月6日涉案房屋购房满五年，故原告自2014年8月7日起有权主张涉案房屋完全产权。结合庭审查明的事实，在合同约定期限内涉案房屋不具备办理国有土地使用权证的条件，原告居住的A区于2018年3月1日才具备办理完整产权证书的条件，该期间内致使原告无法取得完整的产权，被告的行为应属违约，应当承担违约责任。关于诉讼时效，根据合同约定，逾期办理产权证书违约金以日为单位计算，属继续性债权，诉讼时效计算应自原告知道或者应当知道被告逾期之日起计算，而在原告接收涉案房屋90日后其已经知晓涉案房屋不具备办理国有土地使用权证的条件，应当按照约定按日向被告主张违约金责任，并自可以主张违约金之日起开始按日分别计算诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日前诉讼时效为两年，在此之前已超过诉讼时效的请求权不因《中华人民共和国民法总则》施行而重新得到法律的保护。被告亘元公司抗辩原告卢让虎的诉请过诉讼时效，原告卢让虎亦未向本院提交证据证明存在诉讼时效发生中止或中断的事由，故对原告卢让虎主张的2016年11月24日之前的违约金，本院不予支持。根据被告亘元公司涉诉的同一区域多件逾期办证案件已生效认定事实及被告当庭所举证据来看，涉案房屋于2018年3月1日后经被告亘元公司及业委会通知即可以办理不动产权证书，故本院综合各方因素认定被告亘元公司应支付违约金的期间为2016年11月25日起至2018年3月1日止，共461天。对于原告主张的违约金数额，被告抗辩违约金标准过高，对于该抗辩，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，从实际损失方面看，原告未提供证据证明其因逾期办证给其造成了实际损失；从合同的履行情况方面看，涉案房屋已具备办理不动产权证的条件且原告也已实际办理。综合以上情形，考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，引导当事人积极履行合同义务，本院酌情将违约金调整为按原告已付房屋价款的日万分之零点三计算逾期办证违约金。综上，对原告主张涉案房屋逾期办理土地证违约金的诉讼请求，本院以已付房价款78883元为基数，支持1091元（78883元×0.03‰×461天≈1091元），超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告宁夏亘元房地产开发有限公司支付原告卢让虎逾期办理土地证违约金1091元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告卢让虎的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(已减半收取)，由原告卢让虎负担22元，由被告宁夏亘元房地产开发有限公司负担3元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 李 瑞 二〇一九年十二月十八日法官助理 张红梅书 记 员 蔡嘉彬附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期分批履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。