江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏08民终3637号上诉人（原审被告）：朱苏永，男，1974年9月20日出生，汉族，无业，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：郭永军，淮安市清江浦区闸口法律服务所。被上诉人（原审原告）：袁小丽，女，1972年2月1日出生，汉族，个体工商户，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：徐正昆，江苏腾泽律师事务所律师。上诉人朱苏永因与被上诉人袁小丽排除妨害纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初5989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱苏永上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审法院因认定事实不清，从而导致适用法律错误。虽然涉案拆迁安置协议上只有朱云凯一人签名，但是涉案房屋应为朱云凯与其母亲余正红共有。案外人朱云凯与余正红将位于淮安市清江浦区房屋出售给上诉人，购房款为25万元。合同签订后，朱云凯按照合同约定向上诉人交付了房屋钥匙、水电卡等，上诉人也依约陆续向朱云凯支付了购房款25万元。朱云凯在2015年7月6日向朱苏永出具了收到购房款25万元的收条。本案属于一房多卖的情况，上诉人是善意的相对人，该《房屋买卖合同》是合法有效的，朱云凯与多人签订关于涉案房屋买卖的合同，该涉案房屋买卖中的几个债权人都没有办理房屋产权变更登记手续，因此各债权人的地位是平等的，各债权人均享有既有的权利。按照法律规定，一房多卖的，确定买方取得所有权应做综合考虑，现在所有购买者中，上诉人已付清房款且已实际合法取得占有该房屋。朱苏永入住涉案房屋之前是朱云凯出租出去的，证明该房没有实际交付给袁小丽。被上诉人以和朱云凯先签订合同为由认定自己是涉案房屋的所有权人无事实和法律依据。一审中，袁小丽陈述是袁小兵发现涉案房屋有人居住，依据常理，应当是袁小丽关注，而不应由袁小兵关注。综上，一审法院在审理中认定事实不清，适用法律错误。被上诉人袁小丽辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。袁小丽向一审法院起诉请求：1、要求原审被告立即搬出位于淮安市清江浦区房屋，将房屋交付给原审原告；2、诉讼费由原审被告承担。一审法院认定事实：淮安市清江浦区房屋（即涉案房屋）系案外人朱云凯拆迁安置所得。2013年11月，朱云凯与案外人袁小兵（袁小丽之兄）签订房屋买卖合同，以30万元的价格将涉案房屋出售给袁小兵。在收到袁小兵支付的款项后，朱云凯将涉案房屋的拆迁补偿安置协议书原件及钥匙交付给袁小兵，并约定等该房屋产权证办理好后，将房屋过户给袁小兵。因袁小兵购房资金是从原审原告处所借，到期后无法偿还，袁小兵、袁小丽与朱云凯协商重新签订房屋买卖合同，将房屋买主变更为原审原告。2013年11月28日，朱云凯与袁小丽重新签订房屋买卖合同，朱云凯将涉案房屋出售给袁小丽，同时朱云凯向袁小丽出具收条一份，载明：“今收到袁小丽购房款（淮三路运河上城三区601室）30万元整，此处房款已结清。此房已售于袁小丽，如有其他变故我愿承担一切法律后果。”2014年3月，朱云凯又与案外人王海博签订房屋买卖协议，约定以32万元的价格将涉案房屋卖给王海博。王海博取得涉案房屋后入住使用。2015年5月，朱云凯再次与原审被告朱苏永签订房屋买卖协议，约定朱云凯以25万元的价格将涉案房屋出售给朱苏永，朱苏永通过银行转账方式向朱云凯支付9万元，代朱云凯向他人偿还赌债8万元，合计17万元。后朱云凯将房屋交付给朱苏永使用。袁小丽发现朱云凯将涉案房屋又出售给他人后，找到朱云凯协商，朱云凯于2016年2月22日向袁小丽出具承诺书一份，载明：“本人售于袁小丽房产（淮三路运河上城三区601号）一套，此处房产全部房款已结清，房产证办理好后交此处房产过户给袁小丽，若有变化本人承担所有后果，以此为据。”2018年3月6日，朱云凯因涉嫌诈骗罪被淮安市公安局清江浦分局刑事拘留。2019年5月27日，一审法院作出（2018）苏0812刑初659号刑事判决书，判决朱云凯犯合同诈骗罪，判处有期徒刑一年六个月并处罚金人民币二万元，责令朱云凯退赔被害人朱苏永人民币17万元。该判决已生效。袁小丽要求朱苏永搬离涉案房屋未果，遂诉至一审法院。一审法院认为：排除妨害纠纷是指因物权受到他人的现实妨害而引发以排除妨害为目的的纠纷，包括占有排除妨害纠纷、所有权排除妨害纠纷。本案中，争议房屋至今未办理过产权登记，在“一房多卖”的情况下，应优先考虑合法占有房屋及买卖合同成立先后顺序。从合同的签订时间来看，原审原告与朱云凯签订《房屋买卖合同书》的时间为2013年11月28日，原审被告与朱云凯签订《房屋买卖合同》的时间为2015年5月1日，《房屋买卖合同书》的签订时间明显早于《房屋买卖合同》的签订时间；从合同的履行情况来看，原审原告在与朱云凯签订《房屋买卖合同书》后便支付了全部合同价款，朱云凯也将拆迁协议原件及房屋钥匙交付给了原审原告，除办理过户手续外的其他合同义务已经履行完毕。原审被告与朱云凯签订《房屋买卖合同》后仅支付了部分购房款。因原审原告与原审被告均无房屋产权登记证书，故双方均不具备认定涉案房屋所有权的条件，但涉案房屋的占有使用权应认定为合同合法成立在先且已占有房屋的原审原告一方。另外，原审被告在与朱云凯签订《房屋买卖合同》时，朱云凯已将拆迁协议原件交付给原审原告，原审被告未见到拆迁协议原件即签订购房合同，自身存在明显过错。法院生效的刑事判决书也已认定原审被告为朱云凯合同诈骗案的受害人，并责令朱云凯退赔朱苏永17万元，在此情况下，原审被告可向朱云凯要求退赔。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害占有的行为占有人有权请求损害赔偿。原审原告基于占有已经取得排除妨害的物权请求权，其要求原审被告搬出涉案房屋的请求符合法律规定，一审法院予以支持。一审法院判决：原审被告朱苏永于该判决生效之日起30日内从淮安市清江浦区中搬出，并将房屋交付给原审原告袁小丽。一审案件受理费40元（已减半收取），由原审被告朱苏永负担。二审中，当事人未提交新的证据。本院经审理确认一审法院查明的事实。本院认为：涉案拆迁安置协议书上被拆迁人为朱云凯一人，上诉人主张涉案房屋所有权人应为案外人朱云凯与余正红，未提供充分证据证明。本案中，上诉人与被上诉人均未办理涉案房屋的所有权过户登记手续，而被上诉人与案外人朱云凯签订房屋买卖合同时间在先；被上诉人在与朱云凯签订房屋买卖合同后便支付了全部合同价款，支付合同价款的时间也在先；朱云凯将拆迁协议原件及房屋钥匙交付给了被上诉人，被上诉人受领涉案房屋交付的时间也在先，因此，一审法院认定被上诉人已经取得涉案房屋占有使用权并无不当。案外人朱云凯又将涉案房屋出售并交付给上诉人的行为，属于无权处分的行为，该行为并未得到被上诉人的追认，案外人朱云凯在与上诉人订立房屋买卖合同后亦未取得涉案房屋的处分权，因此，上诉人关于其合法占有涉案房屋的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人可向案外人朱云凯主张相关权利。即使存在在上诉人入住涉案房屋前朱云凯将涉案房屋出租的情形，亦属于朱云凯无权处分的行为，亦不能证明涉案房屋没有实际交付给被上诉人。案外人袁小兵与被上诉人系兄妹关系，案外人袁小兵关注涉案房屋的状况，亦符合情理。综上所述，上诉人朱苏永的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人朱苏永负担。本判决为终审判决。审判长 华 林审判员 李前兵审判员 马作彪二〇一九年十二月十七日书记员 孙 欣