山东省菏泽市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁17执异66号案外人：赵忠良，男，1957年2月13日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。申请执行人：菏泽城建工程发展集团有限公司。住所地：菏泽经济开发区岳程办事处徐河村。统一社会信用代码：913717006906200702。法定代表人：晋卫兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵建刚，山东君诚仁和律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡倩倩，山东君诚仁和律师事务所实习律师。被执行人：菏泽鹏远置业有限公司。住所地：菏泽经济开发区广州路鹏远华府8＃楼一楼。统一社会信用代码：913717006680980522。法定代表人：黄海军，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋金朋，男，1990年7月18日出生，汉族，该公司职员，住菏泽市。在本院执行菏泽城建工程发展集团有限公司（以下简称城建公司）与菏泽鹏远置业有限公司（以下简称鹏远公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人赵忠良于2019年12月3日对本院执行菏泽鹏远华府小区14号楼1单元14001室（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。案外人赵忠良称，其于2010年4月2日向鹏远公司交纳购房首付款80000元并签订编号为04××37的鹏远华府住宅认购意向书；2010年4月8日，与鹏远公司签订了编号为275的鹏远华府房屋位置确认单，选定案涉房产；其后分别于2015年5月13日和2015年5月15日交纳了房款167976元及储藏室款55675.8元，合计共交纳房款247976元及储藏室款55675.8元。在办理交房手续时，另交纳各项开户费用4238元。鹏远公司已将案涉房产交付其使用。案涉房产现剩余100000元房款未交清，赵忠良同意将剩余房款交付法院执行，请求解除对案涉房产的查封。为支持其异议主张，赵忠良提交了以下证据：一、签订人为鹏远公司和王臣，签订时间分别为2010年3月27日和2010年4月8日的鹏远华府住宅认购意向书、鹏远华府房屋位置确认单各一份；二、王臣与赵宗玺结婚证复印件、王臣死亡注销证明及2019年12月5日赵宗玺出具的证明各一份；三、鹏远公司开具的购房款收款收据三份，合计交纳购房款247976元；鹏远公司开具的储藏室款55657.8元收款收据一份；鹏远公司于2017年2月17日开具的天然气开户费、暖气开户费、有线电视开户费收款收据一份；菏泽天海物业有限责任公司于2016年8月31日开具的垃圾清运费、电梯维护费、装修保证金及物业服务费收费单据各一份；2017年2月20日菏泽中石油昆仑燃气有限公司的业务登记表及此后的天然气管道安装费发票、燃气费票据；四、鹏远公司于2019年12月8日出具的情况说明一份。上述证据拟证明购买案涉房产时，其弟妹王臣代其办理了前期认购、选房手续，代其交纳了首付款80000元，其后赵忠良本人又陆续交纳了剩余购房款并办理了入住手续，其对案涉房产已实际占有、使用；因2015年5月25日，鹏远公司原法定代表人去世，公司经营混乱，故未能签订正式合同及办理后续手续。城建公司称，对赵忠良提交的赵宗玺所出具的证明的真实性存疑，不能证明案涉房产为王臣代其购买；赵忠良办理各项开户手续的时间为2016年，其实际占有案涉房产是在法院查封后，且尚有100000元房款未交清；赵忠良所举证据不足以支持其异议主张。请求驳回其异议请求。被执行人鹏远公司对赵忠良的异议主张及上述证据无异议。本院查明，城建公司与鹏远公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年6月1日作出（2015）菏民三初字第74号民事裁定，裁定查封鹏远公司开发的包括案涉房产在内的房产一宗。2015年11月27日，本院作出（2015）菏民三初字第74号民事调解书，确认：一、鹏远公司于2015年12月26日之前支付城建公司保证金50万元及鹏远华府一期工程款17465833.01元、鹏远华府二期小区道路工程款17483.77元，并自2012年12月8日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率1.3倍支付违约金和利息；二、鹏远公司于2015年12月26日之前支付城建公司鹏远华府二期工程款30356455.98元，并自2014年11月24日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率1.3倍支付违约金和利息；三、鹏远公司支付城建公司案件受理费140264.5元及保全费5000元。因鹏远公司未按期履行义务，城建公司向本院申请强制执行，本院于2017年1月12日立案执行，案号为（2017）鲁17执8号。执行过程中，本院于2018年5月9日作出（2017）鲁17执8号之二执行裁定，裁定继续查封鹏远公司开发建设的包括案涉房产在内的房产144套，案涉房产为住宅房。审查期间，鹏远公司于2019年12月10日向本院出具情况说明称，赵忠良所购买的案涉房产总价款为347976元，现已交纳247976元房款，尚欠100000元房款未交清。2015年5月15日，通过公司领导协调，赵忠良领取了案涉房产的钥匙。2015年5月25日，鹏远公司原法定代表人顾金星去世，公司陷入混乱，暂停了相关业务，后案涉房产又被法院查封，导致未能与赵忠良签订正式合同及办理后续手续。王臣与赵宗玺之女赵静文向本院陈述称，曾听其母亲王臣在世时提起，帮赵忠良选购了鹏远华府的房屋并代为交纳了定金80000元，其后就没有再参与案涉房产后续的交款及手续办理。经查，赵宗玺现在山东省鲁宁监狱服刑；本院于2019年12月11日到山东省鲁宁监狱向赵宗玺核实，赵宗玺称，其于2019年12月5日出具的案涉房产为其家属王臣代其大哥赵忠良办理的证明属实，该证明上的签字、按印均为其本人所签、所按。另查明，赵忠良于2019年12月15日将剩余房款100000元交至本院执行专用账户。本院认为，本案审查的重点为赵忠良对案涉房产是否享有足以排除强制执行的权益。城建公司申请执行鹏远公司建设工程施工合同纠纷一案，属于金钱债权的执行，赵忠良作为案外人以买受人的身份对被执行人鹏远公司开发的案涉房产提出异议，对于该种异议能否成立的判断标准，应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据对赵忠良所提交证据形式上的审查以及鹏远公司的陈述，在案涉房产被查封前，赵忠良与鹏远公司签订有住宅认购意向书及房屋位置确认单，赵忠良已交纳房款247976元并实际占有了案涉房产，现赵忠良已将剩余房款100000元交付执本院执行专用账户，未办理过户登记非赵忠良自身原因所致，赵忠良对案涉房产所提异议情形，符合上述法律规定，应中止对案涉房产的执行。对于城建公司所提赵忠良实际占有案涉房产是在法院查封后的主张，根据本院（2015）菏民三初字第74号民事裁定及鹏远公司出具的情况说明，案涉房产交付赵忠良使用的时间为2015年5月15日，本院裁定查封的时间为2015年6月1日，赵忠良在案涉房产被本院查封前已实际占有、使用，故城建公司的该项主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对菏泽鹏远华府小区14号楼1单元14001室的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  曹肖冰审判员  李玉广审判员  徐建林二〇一九年十二月十五日法官助理文广源书记员马文君