北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终10699号上诉人（原审被告）：罗洪涛，男，1977年5月24日。委托诉讼代理人：赵建宇，北京赵建宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：车英，男，1950年2月7日出生。被上诉人（原审原告）：陈凤玲，女，1949年4月17日出生。被上诉人（原审被告）：王铁雄，男，1975年5月31日出生。被上诉人（原审被告）：高雪飞，女，1975年10月16日出生。上诉人罗洪涛因与被上诉人车英、陈凤玲、王铁雄、高雪飞农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初1392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。罗洪涛上诉请求：撤销原判，改判驳回车英、陈凤玲的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审案件中有村委会的证明等材料,证明王铁雄属于王庄村村民，迁户口经过了王村村委会的许可，而且户口落在诉争院落。王铁雄迁入户口后，享有选举权、交纳过村内建设的集资款。2.王铁雄购买了车英的院落后进行了翻建，原有的房屋已经不存在了。车英是居民户口，车英将房屋出卖后，自身也不是王庄村村民，车英对院落享有的权利已经灭失，没有权利提起诉讼。3.本案房屋买卖是连环买卖，罗洪涛从王铁雄手中购买诉争房屋时，已经是高于市价，是王铁雄欠付罗洪涛债务160万，拿房屋抵债的。罗洪涛把房屋全部拆除盖了别墅，投入了巨资，包括最初的地上物已经不存在了，王铁雄盖的房屋也不存在了。房屋的记载人车英是居民，对宅基地没有相应的权利。车英和陈凤玲辩称，不同意罗洪涛的上诉请求，请求法院驳回上诉，维持原判。1.派出所出具证明，证明王铁雄是非农业户口，所以王铁雄不能成为集体经济组织成员。2.调查是在原始资料灭失的情况下出具的，是口头会议作出的，属于伪证不具有法律效力。3.房屋翻建不能改变合同无效的法律后果。4.车英在诉争房屋院内建房的时候是农民户口，后来接班时才成为居民户口。陈凤玲是农业户口，也是集体经济组织成员，陈凤玲在国庆节享受发一袋米、发一袋面、发一桶油的待遇，陈凤玲也有承包地。5.选举时没有找到王铁雄的名字，选民榜都是车英用毛笔抄写，从来没有写过王铁雄。6.车英和陈凤玲要求王铁雄返还集体土地建设用地使用证，但是王铁雄说把集体土地建设用地使用证交给拆迁办了，但是拆迁办并没有收到。高雪飞辩称，同意维持一审法院判决。罗洪涛所述王铁雄欠款160万，高雪飞不清楚其中的情况。车英、陈凤玲向一审法院起诉请求：1.确认陈凤玲与王铁雄签订的房屋买卖协议无效；2.确认王铁雄、高雪飞与罗洪涛签订的房屋买卖协议无效。一审法院认定事实：车英与陈凤玲系夫妻关系，二人均系北京市延庆区延庆镇王庄村村民，陈凤玲系农业户口，车英系非农业户口。车英名下在王庄村29号拥有宅基地一处，该宅基地西邻车某1、东邻车某2。2002年1月26日，陈凤玲与王铁雄签订了《契约》，载明：今有延庆镇王庄村陈凤玲自有瓦房四间，西邻车某1、东邻车某2，房屋东西13.53米，南北5.72米，院落南北14.43米，现将出售给延庆镇解放街新村6176号王铁雄，成交额叁万元整。自即日起房屋所有权、水电和其他生活设施及院落使用权归王铁雄所有，其税费及过户手续费由王铁雄担负，如有违约行为其经济费用由自己负担。成交后如发生纠纷，通过法律手段解决，成交后卖方一周内将房屋腾清。交款日期2002年元月26日，本协议自交款之日起生效。空口无凭，立字为证。上有卖方（即陈凤玲）及买方（王铁雄）的签字，时间为2002年1月26日。契约签订后王铁雄将房款付给车英、陈凤玲，车英、陈凤玲将本案诉争宅院及集体土地建设用地使用证交给王铁雄并腾退了相关物品。2014年8月14日，王铁雄、高雪飞与罗洪涛签订了《房屋买卖合同》，约定将位于延庆区延庆镇王庄村29号的本案诉争房屋及宅院以160万元的价格卖与罗洪涛。王铁雄为罗洪涛出具了收条，并将本案诉争宅院的集体土地建设用地使用证交给了罗洪涛。之后罗洪涛将原有房屋全部拆除，建成了二层楼房，该房屋于2018年3月份被拆迁。王铁雄与高雪飞原为夫妻关系，2000年4月28日登记结婚。后因王铁雄自2014年离家出走，高雪飞于2016年3月诉之法院要求与王铁雄离婚，法院于2016年10月14日判决二人离婚。王铁雄于2002年11月25日将户口迁至北京市延庆区延庆镇王庄村29号，户口性质为非农业。王庄村村委会出具的《证明》称，王铁雄在购买本案涉诉宅院后已成为王庄村集体经济组织成员。一审法院认为，车英与陈凤玲将诉争房屋卖与王铁雄，当时王铁雄并非王庄村集体成员，该买卖合同应属无效。其后王铁雄将户口迁入王庄村，但其户籍仍为非农业性质，且综合本案的全部证据，难以充分证实王铁雄取得王庄村村民资格，故王铁雄户籍的变化难以改变其与车英与陈凤玲之间房屋买卖合同无效的结果。该买卖合同无效后，进而影响到王铁雄、高雪飞与罗洪涛之间买卖合同的效力，而三人均非王庄村集体成员，其就诉争房屋所签订的买卖合同亦属无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决：一、陈凤玲与王铁雄就北京市延庆区延庆镇王庄村29号房屋及院落签订的买卖协议无效；二、王铁雄、高雪飞与罗洪涛就北京市延庆区延庆镇王庄村29号房屋及院落签订的买卖协议无效。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，高雪飞、罗洪涛均不是王庄村集体经济组织成员。2018年7月9日，一审法院对村民陈文林进行询问并作出《调查笔录》，陈文林表示王铁雄是王庄村集体经济组织成员。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。农村宅基地上房屋的买卖涉及宅基地的流转。农村宅基地上的房屋，依法出售给本集体经济组织成员时，合同有效；如果出售给宅基地所在集体经济组织成员以外的人员，因违反了法律、行政法规的强制性规定，合同原则上无效，只是在特定情形下合同有效。比如：1.诉讼时买受人已经成为宅基地所在集体经济组织成员；2.买受人的配偶为宅基地所在集体经济组织成员；3.多次买卖后最终买受人为宅基地所在集体经济组织成员；4.1999年1月1日《土地管理法》修订之前回乡落户的干部、职工、退伍军人、华侨以及港澳台同胞购买农村房屋；5.1999年1月1日《土地管理法》修订之前，买受人符合《土地管理法》及实施条例规定的条件并办理了相关审批手续。本案中，陈凤玲与王铁雄签订的《契约》和王铁雄、高雪飞与罗洪涛签订的《房屋买卖合同》，签订时间分别在2002年和2014年，不符合上述合同有效的第4种和第5种特定情形。在两次买卖后最终买受人罗洪涛不是宅基地所在集体经济组织成员，不符合上述合同有效的第3种特定情形。陈凤玲与王铁雄签订《契约》时，高雪飞作为王铁雄的配偶，亦不是宅基地所在集体经济组织成员，不符合上述合同有效的第2种特定情形。单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。王庄村村委会出具《证明》称王铁雄在购买诉争院落后已成为王庄村集体经济组织成员，但是《证明》仅加盖了王庄村民委员会的印章，无单位负责人和制作证明材料的人员的签名或者盖章，不符合证据的法定形式要件。陈文林接受法院询问时表示王铁雄是王庄村集体经济组织成员。但是，村民之间可能存在复杂的利益冲突或恩恩怨怨，客观上有亲疏远近之分，受此影响，证明某人是否为某集体经济组织成员，不能单凭村民委员会提出的书面证明材料或个别村民的证人证言，而应看是否有能够证明该人实际享受了集体经济组织成员权益的客观证据，比如领取分红款、大米等的账目凭证；是否有能够证明该人加入该集体经济组织的相关记载或文件，比如村民会议记录；是否有能够证明该人成为该集体经济组织成员的特定事实，比如与某集体经济组织成员结婚。因此，在无其他证据佐证王铁雄系王庄村集体经济组织成员的情况下，本院对《证明》和陈文林的证言均不予采信，认定王铁雄不是王庄村集体经济组织成员，不符合合同有效的第1种特定情形。罗洪涛亦未提供证据证明案涉合同存在其他有效的特殊情形。综上所述，陈凤玲与王铁雄签订的《契约》和王铁雄、高雪飞与罗洪涛签订的《房屋买卖合同》应属无效，一审法院判决陈凤玲与王铁雄签订的买卖协议以及王铁雄、高雪飞与罗洪涛签订的买卖协议无效正确，本院予以确认。罗洪涛有关高于市场价格购买、投入巨资翻建、原有房屋已不存在、车英是居民户口等上诉理由，均不影响案涉合同的效力，本院均不予采信。综上所述，罗洪涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由罗洪涛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 辛 荣审 判 员 范 磊二〇一九年十二月十八日法官助理 张宏宇法官助理 张 超书 记 员 杨梓薇