湖北省武汉市青山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0107民初1806号原告：张振国，男，1955年7月16日出生，汉族，中国一冶建设电气安装公司退休职工，住武汉市青山区（户籍地武汉市青山区），委托诉讼代理人：于文秋，湖北联正律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：耿剑波，湖北联正律师事务所律师（特别授权代理）。被告：翟菁，女，1984年7月1日出生，汉族，户籍地武汉市江岸区，委托诉讼代理人：曾旭东，湖北安怀信律师事务所律师（特别授权代理）。第三人：李蓓，女，1983年8月1日出生，汉族，户籍地武汉市江岸区，委托诉讼代理人：曾旭东，湖北安怀信律师事务所律师（特别授权代理）。原告张振国与被告翟菁、第三人李蓓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张振国及其委托诉讼代理人于文秋，被告翟菁和第三人李蓓的共同委托诉讼代理人曾旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张振国向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告就位于武汉市青山区45街1号楼12号商铺签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付截至2019年5月1日拖欠的房屋租金49500元并按16500元/月标准继续支付房屋占用费至其腾退时止；3、判令被告腾退上述租赁房屋；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2014年3月起将位于武汉市青山区45街1号楼面积为500㎡的自有房屋（以下简称案涉房屋）出租给第三人李蓓使用，约定租期至2019年3月1日止。2018年12月，第三人李蓓经原告同意将案涉房屋承租权转让给被告翟菁。原、被告另行签订了新的租赁合同。合同签订后，被告翟菁仅向原告支付了2019年1月份的房租15000元，此后再未支付任何费用。经原告多次催要租金，被告拒不回应，至今未履行付款义务，恶意占用原告房屋，致使原告合法权益受到侵害。原告为维护自身合法财产权利，故诉至法院请求判如所请。被告翟菁辩称：1、第三人李蓓于2018年12月将诉争房屋承租权转让至被告，被告遂与原告预签了租赁合同但未实际使用该房屋，双方合同关系并未即时成立；2、第三人李蓓实际承租使用案涉房屋期间已向原告缴纳押金并与原告约定退租后以此押金冲抵一个月房租，故截至2019年3月1日即第三人原承租期限届满，被告和第三人并未拖欠原告房租；3、被告早在2019年年初即已向原告提出不续租房屋的主张，但原告仍要求被告支付房租，双方未能达成一致后原告自行封锁了案涉房屋大门，致使被告无法使用、腾退该房屋。第三人李蓓述称：第三人在承租案涉房屋期间，经原告同意将承租权利及义务全部转让至被告，此行为系原告与第三人间即存合同关系的概括转移而并非第三人向被告转租。第三人不应对本案纠纷承担法律责任。本院经审理认定事实如下：自2014年3月起，原告张振国将其所有的位于武汉市青山区45街1号楼（建筑面积705.09㎡，房屋所有权证号：武房权证青字第××号）其中部分区域出租给第三人李蓓用以商业经营。同年10月11日，原告张振国与第三人李蓓补签《房屋租赁合同》一份（以下简称原合同），明确约定承租面积500㎡，租期自2014年3月1日至2019年3月1日，租金按季度缴纳，其中前三年租金标准为150000元/年，第四年租金为180000元，此后租金逐年增加10%。该合同签订后，原告张振国和第三人李蓓均按约定履行了各自义务。2018年12月，第三人李蓓经原告张振国同意将其对案涉房屋所享有的承租权利义务让渡于被告翟菁。原、被告于当月另行签订《房屋租赁合同》一份（以下简称诉争合同），在原合同所确定租赁区域面积不变的基础上对租赁期限及租金标准进行了重新约定，该合同载明“租赁期限自2019年3月1日至2024年3月1日，房屋第一年租金为人民币19.8万元，此后逐年在上年度基础上增加10%，租金按季度交纳，乙方（翟菁）须每季度末前将下季度房租按时交给甲方（张振国）。在签订合同初期，由承租方向出租方支付房屋押金壹万元，合同期满如不再续租，此押金从最后季度房租里扣除。如无故拖欠租金，出租方给承租方30天的宽限期。”经原、被告一致确认，第三人李蓓承租案涉房屋期间曾向原告张振国支付押金10000元，至其向被告转让该房屋承租权时，此款转化为诉争合同项下押金，被告张振国未向被告翟菁另行收取。诉争合同签订后，被告翟菁仅于2019年1月5日通过第三人李蓓向原告支付当月房租15000元，此后再未向原告付款。自2019年3月11日起，被告翟菁在案涉房屋处经营的“武汉市青山区金伯乐米乐可教育咨询中心”闭门停业，但该中心办公设施及用品仍留存于该房屋内。此后原告张振国与被告翟菁失联。2019年5月初，原告张振国自行前往案涉房屋处并在门口张贴租金催收告示，但被告翟菁仍未作答复。原告催款未果，故诉至本院主张判如所请。本案审理期间，被告翟菁委托其代理人应诉后，自行去往案涉房屋提取了部分用品及文件资料，但未将其留置于房屋内的桌椅教具等办公设施迁出。原告张振国自认已自行将案涉房屋门锁更换，并告知被告及时与其联系房屋腾退及物品交接事宜，但被告至今仍未作回应。上述事实，有原告张振国提交的案涉房屋“两证”、其与翟菁、李蓓分别签订的《房屋租赁合同》、租金付款记录、短信截图、催款告示照片等书证以及当事人的陈述等证据在案佐证。此外，被告翟菁向本院提交了武汉市青山区劳动人事争议仲裁委员会青劳人仲裁字[2019]141号仲裁裁决书，拟证明原告张振国自2019年3月阻碍被告使用案涉房屋，致使被告在此经营的“武汉市青山区金伯乐米乐可教育咨询中心”停业。本院认为，此仲裁所针对的劳动报酬争议与本案所涉房租租赁合同关系并无关联，并无原告对被告翟菁的经营行为进行了妨害的相关事实认定，反而可印证被告翟菁对案涉房屋实际占有使用的情况，故本院对此证据的真实性予以采信，对被告所主张的证明目的不予采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，原告张振国与第三人李蓓签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，在该合同关系存续期间，第三人李蓓经原告张振国同意将其合同项下权利义务一并转让被告翟菁，即已构成合同的概括转让。被告翟菁自2018年12月起作为承租人占有使用案涉房屋，其与原告张振国间针对该房屋的租赁合同关系自此即已成立并实际履行。原、被告在此基础上签订的《房屋租赁合同》应理解为双方对即存合同关系的确认以及对后期租金计付方案的调整，而并非预签意向性协议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告双方已明确约定租金支付期限及金额,并已在合同中载明承租人拖欠租金的不利后果，而被告翟菁经原告多次催要，至今仍未按约定足额履行租金支付义务，显然已超出合理期限，故原告张振国主张解除房屋租赁合同并要求被告翟菁支付欠缴房屋租金的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。本案庭审中，原告张振国同意将第三人李蓓实际缴纳并由被告翟菁继受相关权利的履约押金10000元冲抵欠缴的房租，故被告翟菁实际应支付其自2019年2月1日至2019年4月30日期间所欠房屋租金38000元（15000元/月×1个月＋16500元/月×2个月－押金10000元）。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，被告翟菁于承租期间置办投放的经营、办公物品留置于案涉房屋内，经原告明示催告至今仍未迁出，其行为确已构成占有妨害，故其应承担腾退义务并向原告支付相应的房屋占用费。同时，考虑到原告张振国已于本案诉讼期间自行将案涉房屋封门上锁，客观上导致该房屋无法正常使用，若参照租金标准要求被告承担其后至实际腾退期间的房屋占用费，显然有失公平。综上，本院根据诉争租赁房屋实际使用状况酌定被告翟菁按合约租金标准的30%即4950元/月标准向原告张振国支付2019年5月至其实际腾退期间房屋占用费。被告翟菁辩称其曾于2019年年初向原告张振国提出终止合同的主张，但在本院给予宽延的举证期限内，其仍未能就此补充提交相关证据，故应承担举证不能的不利后果，本院对其所述事实不予采信，对其抗辩意见不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告张振国与被告翟菁针对武汉市青山区45街1号楼的房屋租赁合同关系解除；二、被告翟菁于本判决生效之日起10日内向原告张振国支付房屋租金38000元；三、被告翟菁于本判决生效之日起30日内腾退位于武汉市青山区45街1号楼的房屋，并按4950元/月的标准向原告张振国支付房屋占用费（自2019年5月1日起计算至其实际腾退之日止）；四、驳回原告张振国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14156元、公告费260元，由被告翟菁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长 刘 洋人民陪审员 桂 英人民陪审员 白 琳二〇一九年十二月三十一日书 记 员 胡小雨