河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫05民终6017号上诉人（原审原告）：明自立，男，1976年10月13日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：翁德清，河南商歌律师事务所律师。上诉人（原审被告）：赵雷，男，1984年1月23日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：蔡志猛，河南彪炳律师事务所律师。上诉人明自立因与上诉人赵雷房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市北关区人民法院（2019）豫0503民初2430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。明自立上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：根据双方2019年4月7日双方签订的《房屋买卖定金协议》第五条约定，本案中因被上诉人拒绝出卖标的房屋而违约，导致房屋最终未能如约出卖给上诉人。被上诉人的违约行为严重违反诚信原则，导致上诉人因此损失了16000元中介费。该16000元的中介费用为上诉人履行定金合同而产生的合法合理损失，按照合同约定理应由被上诉人承担，一审中上诉人提交相应支付中介费的凭证和中介出庭证言均可以证实上诉人已经实际交纳。赵雷辩称，买卖没有成交，按行业惯例，根本不需支付中介费，该中介费涉嫌虚假诉讼。赵雷上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：双方目前还没有解除合同，目前双方既没有双方协商，也没有单方解除。赵雷并没有表示不履行合同且一直在做妻子工作，并且在2019年4月10日、11日以后继续和被上诉人及中介联系，有录音为证。根据定金合同约定，被上诉人应在2019年4月20日把房款结清给上诉人，被上诉人并未履行。此后被上诉人在未告知上诉人的情况下匆忙把自己的房屋卖掉，而上诉人的房屋保留至今。合同并没有生效，认定合同已经生效错误。定金合同为实践合同，定金条款不生效。定金应为实际交付，一审审理的是被上诉人的卖方合同，而上诉人的卖方合同属于另案，并非一审审理的对象，不应把另案的不确定的结果予以抵消，被上诉人分文未付却需要双倍返还，违背了立法本意。明自立辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回其上诉请求，维持原一审判决。一、上诉人赵雷将自己所有的位于四季花都的房屋出卖给上诉人明自立，后上诉人赵雷又购买上诉人明自立所有的位于桂花苑的房屋，双方就购买对方房屋签订了定金合同，定金合同对双方房屋地址、面积、价格、签订正式合同时间均有明确的约定。因上诉人赵雷出售的四季花都房屋价格80万高于上诉人明自立出售的桂花苑房屋73.5万元，所以双方签订正式合同后，上诉人只用补齐差价6.5万元即可。因双方互相签订了购买房屋的定金合同后，上诉人赵雷以其妻子嫌出售价格低，不愿意出售而拒绝签订正式房屋买卖合同，经过中介多次提醒和告知后果仍不按照定金合同履行后续义务，其行为已经违约，按照定金罚责，对于上诉人赵雷出卖四季花都房屋应当双倍返还购买方支付的定金。二、双方互相购买对方房屋，已经签订定金合同，并且根据合同约定互相具有给付对方5万元定金义务，双方实际交付中，因互付给付义务，所以在双方互相同时出具收到条时，互相给付定金的义务已经实际履行完毕，双方定金合同生效。三、通过中介与上诉人赵雷通话录音、中介的证人证言和上诉人明自立实际到四季花都看房后确定买该房屋的事实，均可以证实上诉人赵雷的妻子是知道出售该四季花都的房子事实，上诉人赵雷的妻子不出面签订正式合同，按照上诉人赵雷说法只是嫌价格过低想反悔而抬价，所以双方定金合同不能继续履行的过错不能归责于善意购买方上诉人明自立一方。综上，赵雷的上诉请求没有事实和法律依据。明自立向一审法院起诉请求：1、依法判令被告赵雷双倍返还原告定金10万元；2、依法判令被告支付原告居间费用16000元；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2019年4月7日，通过中介机构安阳市合家房产中介有限公司（以下简称合家房产中介），原告明自立作为买方，被告赵雷作为卖方，签订一份房屋买卖定金协议，约定的主要内容为：被告将其所有的安阳市北关区洹滨北路与邺城大道交叉口四季花都小区37号楼3单元501号房屋出售给原告，房款总价80万元。原告于协议签订当日向被告支付5万元定金。如被告的原因导致该房产无法达成交易，则所交定金双倍返还；如原告的原因不购买该房产，则定金不予返还。原告于2019年4月10日前付清全部房款，被告于2019年4月20日前结清房屋所有费用，将该房交付给原告。原告、被告在该协议上签字，并分别代签了各自配偶的姓名。同日，通过合家房产中介，原告作为卖方，被告作为买方，签订另外一份房屋买卖定金协议，约定原告将其所有的安阳市北关区桂花苑小区8号楼2单元801号房屋出售给被告，房款总价为735000元。其他内容除买方和卖方的身份在原、被告之间互换外，与前述协议相同。原告、被告在该协议上签字，并分别代签了各自配偶的姓名。同日，原、被告双方分别向对方出具收到5万元定金的收条，但未实际向对方支付款项。2019年4月10日、11日，被告在与合家房产中介工作人员的通话中表示，被告的爱人认为被告的售价低，所以不同意卖房，被告需要再与家人商量一下。但是，之后被告未再与原告、合家房产中介联系有关本案所涉的房屋买卖事宜。一审法院认为，关于原告明自立作为买方、被告赵雷作为卖方签订的房屋买卖定金协议，内容包括房屋的具体坐落位置、面积、单价、交款时间、房屋交付时间、定金等，故该协议是约定了定金的房屋买卖合同，而不仅仅是定金合同。该房屋买卖合同自原告、被告于2019年4月7日签字时生效。被告辩称其代签配偶的姓名未经配偶的同意，没有征得共有权人即配偶的同意，故合同无效。但是，依照法律规定，即使被告所述属实，也不影响该房屋买卖合同的效力。被告在与合家房产中介的通话中称其配偶不同意卖房，而且被告之后未再与原告、合家房产中介联系有关本案所涉的房屋买卖事宜，故被告以自己的行为表明不履行合同约定的义务。原告向法院提起诉讼，要求被告双倍返还定金10万元，则可以认定双方之间的房屋买卖合同已经解除，且原告的上述主张于法有据，法院予以支持。本案中，原、被告双方仅分别向对方出具5万元收条，而未实际交付该款项。但是，由于原、被告系相互买卖对方的房屋，且均需于同日向对方支付5万元定金，故上述行为与实质上已经分别向对方交付5万元定金的行为并无差别。被告对此的辩称理由不能成立，法院不予采纳。原告称其向合家房产中介支付了居间费用16000元，但其未提供正规发票，且未提供证据证明该款的来源，故原告要求被告向其支付该款的主张不能成立，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，判决：一、被告赵雷于本判决生效后十日内双倍返还原告明自立定金合计10万元；二、驳回原告明自立的其他诉讼请求。案件受理费2620元，减半收取1310元，由原告明自立负担180元，由被告赵雷负担1130元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵雷提交：1、2019年4月12日下午赵雷和明自立的录音，用于证明在一审明自立提供的录音之后双方还在洽谈合同，并没有终止，双方约定晚上见面继续协商；2、2019年4月12日晚上录音，证明明自立同意不再坚持互换房屋，同意履行明自立购买赵磊的房屋协议；3、2017年8月30日安阳市建源房地产开发公司开具的赵雷购买地下室的收据，金额是20616元，用于证明双方第二份录音中合同80万元变更为82万元，是增加了地下室。明自立方认为：该证据不是新证据，该录音也间接证实双方定金合同签订后赵雷方想涨价由80万提升到82万，关于地下室收据是在2017年出具，所以在80万购房款包括地下室在内。本院认为，明自立与赵雷之间签订的房屋买卖定金协议，约定内容已超越了定金合同的范畴，内容包括房屋的具体位置、面积、单价、交款时间、交付时间、定金等，涵盖了房屋买卖合同的主要条款，应视为约定了定金的房屋买卖合同。赵雷与明自立于2019年4月7日签订房屋买卖定金协议，2019年4月10日、11日，赵雷与安阳市合家房产中介有限公司工作人员的通话中表示不再卖房，并请中介通知明自立，赵雷已表明不履行合同义务，合同解除，赵雷应当双倍返还定金。赵雷主张定金未实际交付，定金条款不生效，虽明自立与赵雷之间未实际交付定金，由于双方相互买卖对方的房屋，且均需于同日向对方支付5万元定金，同日分别向对方出具5万元收条，与实际交付并无区别。明自立主张因赵雷违约损失16000元中介服务费，但其未提供正规发票，无法证实其实际损失，不应予以支持。一审法院据此判决赵雷双倍返还明自立定金10万元，并驳回明自立的其他诉讼请求，并无不当，应予维持。综上所述，明自立、赵雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2820元，由明自立负担200元，由赵雷负担2620元。本判决为终审判决。审判长 王 冰审判员 毛晓燕审判员 刘永刚二〇一九年十二月十七日书记员 段韶聪