安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖08民终2950号 上诉人（原审）原告）：方俊，女，1995年8月14日出生，汉族，住安徽省枞阳县。 委托诉讼代理人：贾智宇，安徽益上律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宋道珍，女，1954年6月27日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 委托诉讼代理人：郭川安，安徽甄昭律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：安庆市大观区东南房产经纪服务部，住所地安徽省安庆市大观区集贤路89号军供大厦沿街4号。 经营者：王谊民，1967年8月9日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 委托诉讼代理人：黄改娉，系安庆市大观区。 被上诉人（原审第三人）：史良科，男，1964年8月18日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。 上诉人方俊因与被上诉人宋道珍、安庆市大观区东南房产经纪服务部（以下简称东南服务部）、史良科房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省安庆市大观区人民法院（2019）皖0803民初2091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人方俊及其委托诉讼代理人贾智宇、被上诉人宋道珍及其委托诉讼代理人郭川安、被上诉人东南服务部的委托诉讼代理人黄改娉、被上诉人史良科到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 方俊上诉请求：一、撤销原判，改判支持方俊的诉讼请求或发回重审；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：第一，双方签订《房屋买卖合同》时并无口头约定“宋道珍十日内未答复则合同生效”史良科在一审庭审时说的很清楚，签订合同之时宋道珍确实说10日内给答复，是答复如何支付房款，是全款还是按揭，简单地说是答复如何买的问题，而不是买不买的问题。买卖双方签订了书面的买卖合同，如果真有如宋道珍、东南服务部所称的口头约定，如此重大的条款应当在合同中备注清楚，而买卖合同第二条说得很清楚，甲乙双方仅是约定合同5月12日生效，并没有约定合同不生效的情况，另合同第十三条明确约定，口头承诺无效，一切条款以书面文字为准。基于保护交易的安全稳定性，应当认定已经合同生效。第二，原审法院认定2019年5月4日早上东南服务部工作人员黄改娉联系史良科，告知史良科宋道珍不买房子也不是事实，原审法院仅凭黄改娉的陈述及通话记录就认定该事实显然过于武断，首先黄改娉和宋道珍本就是亲友，其陈述采信度不高，在该次交易中黄改娉都没有收取宋道珍一万元的购房押金。其次，黄改娉提交的通话记录仅仅能证明黄改娉与史良科联系过，但无法反应联系内容是什么。史良科也作出了陈述，黄改娉联系他是商讨中介费的问题，而并非告知他宋道珍不买房子了。最后，如此重大的问题如果宋道珍及东南服务部要告知史良科应当通过书面的方式告知，最不济也应当发送短信，黄改娉称5月2日下午五点签订了合同，5月4日上午就告知合同不能履行明显不符合常理，也不是事实。对于购房这样的大事，哪有如此儿戏的说法?第三，宋道珍、东南服务部明显违反了民法诚实信用原则，结合安庆今年的房屋市场行情，2019年5月之后房屋价格开始下降，宋道珍看房屋降价了，就以各种理由推脱，不出面解决这一问题，既不愿意购房，也不愿意支付违约金。导致方俊的房屋长达半年时间无法处置，现在房产证原件还在东南服务部。宋道珍、东南服务部百般推脱的行为无契约精神，也违反了民法的基本原则。 宋道珍辩称，上诉人的上诉请求不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确。1.合同已经对给付房款进行了约定，上诉人称是双方是对购房款如何支付与条款约定不符，进一步证明双方并不是对购房款进行答复；2.东南服务部的工作人员黄改娉在5月12日前与史良科进行了电话联系，告知史良科，宋道珍因为家庭经济问题不购买案涉房产；3.宋道珍在2019年5月12前通知了东南服务部，东南服务部也在5月12日前通知了史良科不购买涉案房屋。我方认为原判认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院在查明事实的基础上，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 东南服务部辩称，1.合同第四条中明确约定是银行按揭方式支付房款，不存在上诉人所述的口头约定房屋支付方式的问题，应该是口头约定是否购房的问题；2.上诉人称东南服务部与史良科的通话是关于服务费的问题与事实不符，因为在合同中已经对中介服务费进行了明确约定，所以应当是对案涉房屋的是否购买问题电话通知的史良科的，正是因为该合同尚未生效所以1万元的定金没有收取；3.双方口头约定在5月12日前答复是否购买案涉房屋，我已经电话通知了史良科宋道珍不购买案涉房屋，所以就没有短信通知。综上，我方认为原判认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院在查明事实的基础上，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 史良科辩称，同意上诉人的上诉意见。 方俊向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行与原告签署的《房屋买卖合同》；2.如被告无法履行合同，判令被告承担违约责任，支付原告违约金65000元；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：方俊口头委托史良科代其出售位于安庆市大观区房屋。2019年5月2日，史良科以方俊的名义与宋道珍以及第三人东南服务部在东南服务部门店里签订了一份《房屋买卖合同》，签订合同时在合同上注明了方俊和宋道珍的身份证号码，合同约定方俊将位于安庆市大观区珍，房（地）产权证号0016377，成交总价为65万元整，包含水电、固定装潢。合同签订后，双方不履行合同规定或履行合同不符合约定的，应当承担违约责任，违约方应向守约方赔付违约金，并承担双方的中介服务费，东南服务部有权在保证金中优先收取，违约金为总房款的10%。2019年6月30日为履约最后期限。合同约定口头承诺无效，一切条款以书面文字为准。合同还特别约定，合同于2019年5月12日正式生效。宋道珍、史良科口头谈好若签订合同后十日内宋道珍不做答复，那么合同即生效。当天，史良科将房产证原件交给了黄改娉。2019年5月3日，东南服务部的工作人员黄改娉在与宋道珍电话沟通后得知，宋道珍要等6月份女儿婆婆回家才能办理，为了不耽误方俊，让方俊自行出售房屋。如果房子有人买就卖了，不能影响房主。如果女儿离婚办妥了，房子还在，就愿意办理过户。2019年5月4日，黄改娉电联史良科，将宋道珍的意思转达给了史良科。2019年5月11日，黄改娉再次电话联系宋道珍，宋道珍的回复和5月3日的一样。2019年5月12日，黄改娉电话联系史良科，告诉史良科合同暂时还不能履行，房子继续卖，如果6月房子还在，宋道珍女儿离婚了，就办理过户。2019年7月11日，方俊本人致电宋道珍，要求宋道珍履行合同支付购房款，宋道珍表示合同已经作废。2019年8月8日，方俊诉至法院要求判如所请。 一审法院认为，本案的争议焦点为1.《房屋买卖合同》是否成立；2.《房屋买卖合同》是否生效。关于焦点一，方俊没有向史良科出具书面授权委托书，但方俊认可史良科代理其出售房屋，方俊和史良科之间成立委托代理关系。史良科出生于1964年，方俊出生于1995年，签订《房屋买卖合同》时合同注有方俊本人的身份证号码，宋道珍和黄改娉应当知道史良科并非房主仍与史良科签订合同，视为认可史良科的代理身份，故合同成立。关于焦点二，《房屋买卖合同》特别约定，合同于2019年5月12日正式生效。双方还口头约定，宋道珍十日内未答复则合同生效。合同签订后，宋道珍即通过中介告知史良科无法履行合同，故该合同自始未生效。方俊称，合同特别约定口头承诺无效，一切条款以书面文字为准，即使被告称合同无效，但无事实和法律依据，不应采信。本案中，《房屋买卖合同》在签订后并未生效，故该条款也未生效，宋道珍通过中介告知无法履行合同的方式并不受该条款约束，故对该意见不予采纳。综上所述，因《房屋买卖合同》并未生效，对原告方俊的诉讼请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告方俊的诉讼请求。案件受理费1425元，减半收取计712.5元，由原告方俊负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对一审证据亦未提出复核意见，本院认证意见同于一审。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：原判决以上诉人方俊与被上诉人宋道珍签订的房屋买卖合同未生效驳回方俊的诉讼请求是否正确。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。四十六条规定，当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。具体到本案，双方签订合同的时间为2019年5月2日，按一般原则，合同签订之日合同即发生法律效力，但双方当事人在房产价格处约定“此合同2019年5月12日正式生效”，故可以认定该合同在签订时双方均认可尚未发生法律效力，属未生效合同，此时间差结合宋道珍及东南服务部提供的证据材料，可以认定双方就合同生效条件进行了口头约定。现作为中介的东南服务部及合同当事人一方宋道珍均认定双方约定内容为待宋道珍答复来确订合同是否生效，由于在合同约定生效时间前，宋道珍即通过中介告知史良科无法履行合同，故可以认定涉案合同尚未生效，故对方俊的上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，方俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1425元，由方俊负担。 本判决为终审判决。 审判长  周大庆 审判员  马 骥 审判员  崔 智 二〇一九年十二月十九日 法官助理严正 书记员王丹红 附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；