河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终4660号上诉人（原审原告）：刘严，男，汉族，1984年11月16日出生，住上蔡县。被上诉人（原审被告）：郑州心怡房地产开发有限公司,住所地郑州市二七区陇海中路53号1号楼。法定代表人：许雪来,该公司经理。委托诉讼代理人：吴飘香，河南博建律师事务所律师。上诉人郑州心怡房地产开发有限公司因与被上诉人刘严房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省上蔡县人民法院(2019）豫1722民初4365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘严,被上诉人郑州心怡房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴飘香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘严上诉请求:1、撤销河南省上蔡县人民法院(2019）豫1722民初4365号民事判决,改判支持其一审诉讼请求,或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定“违约金应按273天（自2015年11月1日起至2016年7月31日止）计算”错误，案涉房屋至今未验收合格，依法不应交付使用，其拒绝接收房屋的行为符合法律的规定，被上诉人因不能提供验收合格的房屋，违约行为一致持续，应当承担持续违约的法律责任。二、房屋验收合格的证据应当由被上诉人提交，一审将举证责任分配给其错误。郑州心怡房地产开发有限公司辩称，在双方签订合同之前，其所建房屋已经五证齐全，在签订合同时，案涉房屋主体已完成了验收工作，仅消防、人防等未完工。目前其所建房屋已达到入住条件，入住率目前达90%以上，刘严在2016年5月就接到了其交房通知但拒不接受交房，请求的违约金数额明显超出其应承担的数额。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘严向一审法院起诉请求：1、依法判决被告继续履行合同；2、判决被告支付原告违约金65243.2元（以全部购房款242000元为基数，按每日万分之二自2015年11月1日计算至2019年8月13日止），并判决被告支付原告自2019年8月14日起至被告实际交房之日止继续以全部购房款为基数按每日万分之二的标准计算的违约金。一审法院认定事实：2015年6月23日，原告刘严与被告郑州心怡房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同载明：“商品房买卖合同（合同编号：上201506230002）出卖人：郑州心怡房地产开发有限公司买受人：刘严……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第5#【幢】【单元】【层】702号房。该商品房的用途为成套住宅，属钢筋混凝土结构，层高2.9米，建筑层数地上21层，地下1层。该商品房阳台是全封闭。该商品房合同约定建筑面积共96.06平方米。其中，套内建筑面积75.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.99平方米。……第四条计价方式与价款……1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2519.26元.总金额（大写）贰拾肆万贰仟元整。……第六条付款方式及期限3、其他方式买受人于2015年6月23日付清首付款壹拾壹万柒千零百零拾零元整（小写：117000），余款壹拾贰万伍千元整（小写：125000）作为公积金按揭贷款，如因买受人原因，未能办理公积金按揭贷款的处理见附件四第八条交付期限出卖人应当在2015-10-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第九条出卖人逾期交房的违约责任……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（……）的违约金第二十四条本合同自双方签订之日起生效。第二十五条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向上蔡县房地产管理所申请登记备案出卖人（签章）：郑州心怡房地产开发有限公司【法定代表人】：张金锁印2015年6月23日（郑州心怡房地产开发有限公司印章）买受人（签章）：刘严2015年6月23日”。合同签订后，原告按约定向被告支付购房款242000元。2016年7月，被告电话通知原告领取房屋钥匙向原告交房，原告拒绝接收房屋。为此，引起本案纠纷。一审法院认为，原告刘严与被告郑州心怡房地产开发有限公司在平等自愿基础上签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，因此该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。原告已按照合同约定交付全部购房款，被告应按约定向原告交付房屋，而被告逾期交房，其应继续履行合同。关于原告请求被告支付违约金的诉请，被告未按合同约定时间交付房屋，其应承担相应的违约责任,鉴于被告已于2016年7月电话通知原告向其交房，原告拒绝接收房屋，因此违约金应按273天（自2015年11月1日起至2016年7月31日止）计算，即242000元×2/10000×273=13213元。庭审时原告称被告未提供房屋验收手续，房屋未达到合同约定的交房条件，因此拒绝领取钥匙，拒绝接收房屋，但原告未提供证据予以证实，对其该陈述不予采信。原告请求被告支付2016年8月1日以后的违约金，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、原告刘严与被告郑州心怡房地产开发有限公司继续履行2015年6月23日签订的《商品房买卖合同》；二、被告郑州心怡房地产开发有限公司给付原告刘严违约金13213元。于本判决生效后十日履行完毕；三、驳回原告刘严的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定应当加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费766元，原告负担651元，被告负担115元（此款原告已交纳，限被告郑州心怡房地产开发有限公司于本判决生效后10日内将其负担的费用支付给原告）。二审中，当事人未提供新证据。经审理查明，郑州心怡房地产开发有限公司所开发的包括案涉房屋在内的房屋主体工程已验收合格，但消防、人防工程尚未完成验收工作。二审查明的其他事实与一审法院判决认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为双方诉争的违约金应如何确定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定,房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定,交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。依上述规定,本院认为,建筑工程竣工验收应当包括主体工程、配套设施等在内的综合竣工验收。郑州心怡房地产开发有限公司认可案涉房屋主体工程已验收合格，但消防、人防工程尚未完成验收工作。因此，案涉房屋尚不符合交付的条件，刘严拒绝接收房屋并不违反法律规定和合同约定。郑州心怡房地产开发有限公司应当自违约之日（即自2015年11月1日）起至交付符合条件房屋（房屋综合验收后）之日止承担逾期交房的违约责任。一审法院以郑州心怡房地产开发有限公司已于2016年7月电话通知刘严交房，刘严拒绝接收房屋为由，不予支持2016年7月31日之后的违约金不当，本院予以纠正。综上所述，刘严的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省上蔡县人民法院(2019）豫1722民初4365号民事判决第一项；二、撤销河南省上蔡县人民法院(2019）豫1722民初4365号民事判决第二项、第三项及诉讼费负担部分；三、郑州心怡房地产开发有限公司按下列方式向刘严支付违约金（2015年11月1日至2019年8月13日的违约金，以全部购房款242000元为基数，按每日万分之二，于本判决生效后十日内支付完毕；2019年8月14日至案涉房屋实际交付之日的违约金，以全部购房款242000元为基数，按每日万分之二支付，于房屋实际交付之日前支付完毕）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费766元，由郑州心怡房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1532元，由郑州心怡房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇一九年十二月二十三日书记员  邱营峥