广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19303号上诉人（原审原告）：广州市宏锦房地产开发有限公司，住所地广州市白云区汇岭街2号之四自编3栋负1层。法定代表人：吴炜。委托诉讼代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴相茂，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王明杰(曾用名：王垭富)，男，1988年12月20日出生，汉族，身份证住址广东省化州市。上诉人广州市宏锦房地产开发有限公司（以下简称宏锦公司）因与被上诉人王明杰房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初5606号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人宏锦公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判王明杰支付违约金暂计64368元(以1341000元为基数，按每日0.05%，自2018年9月26日计至王明杰实际付清借款之日，暂计至2018年12月31日)；2.本案一、二审受理费由王明杰负担。事实与理由：一、宏锦公司追究王明杰违约责任，与向王明杰追偿借款并行不悖。一方面，基于双方之间的借款担保关系，王明杰逾期还房贷导致宏锦公司承担保证责任，宏锦公司有权向王明杰追偿全部借款本息。另一方面，基于双方之间的房屋买卖关系，宏锦公司有权就王明杰的违约行为主张承担违约责任。两种法律责任是基于不同的法律关系产生，宏锦公司有权同时、分别主张。二、根据双方《补充协议》第1.6条约定，供款过程中，如王明杰逾期供款导致宏锦公司承担回购责任的，自宏锦公司代王明杰清偿欠款本息之日起，宏锦公司有权以任何方式处分该商品房。宏锦公司现已就王明杰逾期还款承担了保证责任，宏锦公司有权以任何方式处分涉案商品房。因此，宏锦公司在未完成法律交付之前，该买卖合同仍在履行期，在王明杰出现断供导致宏锦公司承担担保责任的根本性违约情形时，宏锦公司仍有权主张王明杰返还涉案商品房，该请求权的实质相当于解除房屋买卖合同，且有权追究其承担导致合同解除严重后果的违约责任。现宏锦公司选择继续履行合同，王明杰理应按《补充协议》第13.7条支付违约金。综上，请求二审法院维护宏锦公司的合法利益。被上诉人王明杰经本院公告依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。宏锦公司于2019年2月19日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.王明杰支付违约金暂计64368元(以1341000元为基数，按每日0.05%，自2018年9月26日计至王明杰实际付清借款之日，暂计至2018年12月31日)；2.王明杰承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2014年7月9日，宏锦公司（甲方、卖方）与王明杰（乙方、买方）签署了合同编号为2014071312号《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的星汇金沙花园1—8栋XX房，房屋地址:白云区汇岭街8号XX房（以下简称涉案房屋）；该商品房合同约定建筑面积共79.26平方米，其中，套内建筑面积64.57平方米，共有分摊面积约14.69平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米20768.16元，总金额1341000元；付款方式：（1）第一期：自本预售合同网上签订之日起2日内支付全部房价款的10%，金额134100元。（2）第二期：在2014年8月9日前支付全部房价款的10%，金额134100元。（3）第三期：在2014年9月9日前支付全部房价款的24%，金额332800元。（4）余下房款（即按揭款）:金额740000元，乙方须于2014年09月09日前向广州银行股份有限公司华师大支行办妥银行按揭申请手续，并按照按揭贷款方式付款。按揭款：在2015-03-09前支付740000元。合同附件七《补充协议》第1.6条：“供款过程中，如乙方逾期供款导致甲方承担回购责任的，自甲方代乙方清偿欠款本息之日起，甲方有权以任何方式处分该商品房，包括但不限于以乙方名义出售。甲方对该商品房进行处分后所得价款，在扣除所有回购及处置所发生的相关费用、已发生的费用（包括税费、装修投入等）及违约金后的剩余部分不计息退回乙方；如所得价款不足清偿上述费用的，甲方有权向乙方追索。”合同附件七《补充协议》第13.7条：“乙方确认，如乙方违反买卖合同及本补充协议约定或违反任一保证或承诺的，导致甲方有权解除买卖合同的情形出现的，则：（1）甲方解除买卖合同；或（2）甲方选择继续履行合同。如甲方选择继续履行合同的，则合同继续履行，自违约情形发生之日起，乙方应每日向甲方支付该商品房交易总价的0.05%的违约金。”甲方应当在2015年11月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方应当在该商品房交付之日起/个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；等。合同签订后，王明杰向宏锦公司付清了全部购房款1341000元；宏锦公司依约向王明杰交付涉案房屋。2015年4月9日，王明杰因购买涉案房屋，以借款人、抵押人身份与广州住房公积金管理中心（委托贷款人）、刘惠风华（抵押人）、宏锦公司（保证人）及广州银行股份有限公司天河支行（受托贷款人）签订了《住房公积金抵借款款合同》。2015年6月5日，广州银行股份有限公司天河支行依约向王明杰发放贷款500000元，王明杰借款后，从2016年12月开始未依约偿还借款本息，截止至2018年6月5日，尚欠借款本金486308.7元、逾期利息23345.39元、罚息1328.86元，上述事实在广州市天河区人民法院作出的（2017）粤0106民初25546号民事判决书的审理查明部分予以确认。宏锦公司作为王明杰的保证人，依据该生效裁判文书承担连带清偿责任，已代王明杰偿还广州住房公积金管理中心的贷款537267.10元。一审诉讼中，宏锦公司陈述涉案房屋已经广州市天河区人民法院依法拍卖，其作为保证人在承担了保证责任以后，已就承担的金额向王明杰及刘惠风华追偿并向广州市天河区人民法院申请强制执行。一审法院认为：宏锦公司与王明杰签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。上述合同签订后，王明杰已依约向宏锦公司支付了合同约定的全部购房款，宏锦公司亦已将涉案房屋交付王明杰使用，该合同约定的双方合同主要义务已履行完毕。王明杰因逾期偿还房贷，导致宏锦公司作为保证人承担连带清偿责任，此为宏锦公司依据《住房公积金抵押借款合同》而承担的保证责任，其可向王明杰进行追偿，但不属于宏锦公司、王明杰所签订商品房买卖合同中约定的违约事由，故宏锦公司据此要求王明杰承担违约责任缺乏事实和法律依据，不予支持。王明杰经一审法院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，于2019年6月25日判决如下:驳回广州市宏锦房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本案受理费1409.2元，由广州市宏锦房地产开发有限公司负担。经二审审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审中，宏锦公司确认广州市天河区人民法院已拍卖了涉案房屋，其已分配取得544939.1元。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对宏锦公司上诉请求，认定如下：宏锦公司与王明杰之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人之间的银行贷款担保保证合同关系。在商品房预售合同关系中，宏锦公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；王明杰作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，王明杰已依约支付了全部购房款，宏锦公司作为卖方的商品房预售合同目的已经实现。宏锦公司也已将涉案房屋实际交付给王明杰使用，双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中王明杰不存在违约行为。至于王明杰未按期偿还银行贷款致使宏锦公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，属于宏锦公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人王明杰进行追偿的权利。宏锦公司以王明杰违反商品房预售合同为由，诉请要求王明杰承担违约责任，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人宏锦公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1409.2元，由上诉人广州市宏锦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  韩志军审判员  谭红玉二〇一九年十二月二十七日书记员  郭 俏黄晶晶