贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终8362号上诉人（原审原告）王贵，男，1989年6月2日出生，汉族，住贵州省开阳县。委托诉讼代理人：李泽超，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王维，贵州贵达律师事务所律师。上诉人（原审被告）陈朝军，男，1978年9月28日出生，汉族，住贵州省织金县。委托诉讼代理人：丁书俊，贵州挈山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）贵阳西南林城房地产经纪有限公司，住所贵州省贵阳市乌当区新添寨镇温泉路E2、E3商品房1楼。法定代表人：王子国。上诉人王贵、陈朝军因与被上诉人贵阳西南林城房地产经纪有限公司（以下简称西南公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服贵阳市乌当区人民法院（2019）黔0112民初1543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人王贵的委托诉讼代理人丁书俊，上诉人陈朝军及委托诉讼代理人李泽超，被上诉人西南公司到庭参加诉讼，现已审理终结。陈朝军上诉请求：一、撤销原判第二项，改判陈朝军返还王贵定金及购房款130000；二、一审、二审案件受理费由王贵承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，王贵在购买房屋时，必会先查看相关交易合同及产权凭证，也会查看房屋现状，《商品房买卖合同》上登记的是陈朝军、蒋运程的名字，王贵及西南公司均应知晓，房屋产权的变更登记需要共有人全部到场，陈朝军如实披露相关情况，但王贵和西南公司仍抱侥幸心理，西南公司还出具承诺书，承诺不需要蒋运程到场也能办理房屋变更登记，甚至在办理变更手续齐全过程中，伪造虚假公证书、委托书等，该责任应该当由王贵和西南公司承担；2、《房屋买卖居间合同》没有蒋运程的配合无法履行，属于法律上和事实上的履行不能，陈朝军对此尽到了注意义务，从未有任何违约行为，一审却参照适用案涉合同第十条第一款第①项，并适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决陈朝军支付王贵26万元，该认定属于适用法律错误；3、一审审理过程中，一审法院违法作出与本案审理无关的释明，要求陈朝军起诉蒋运程，强迫当事人提起与本案无关的诉讼，超越人民法院的审判职能，将带来极其不良的法律和社会效果。王贵辩称，云岩区人民法院2019黔0112民初1543号判决已经确认案涉房屋买卖合同有效，根据合同法60条的规定，依法成立并生效的合同受法律保护，合同当事人应依法遵守；2、在涉案合同中，相关条款明确载明陈朝军在出售案涉房屋时，保证房屋权属无争议，如存在争议一切后果由其负责；3、即使直到今天，陈朝军依然可以通过采取诉讼或其他方式将涉案房屋的权属变更登记到陈朝军个人名下，但通过一审开庭，陈朝军系主观上不愿意解决此问题，其存在严重违约行为，依法应当承担违约责任；4、西南林城公司单方面向陈朝军出具前期不需蒋运程配合过户也能办理权属变更的承诺，该行为对王贵的损失也存在一定的过错，依法应当判决其与王贵承担责任。西南公司辩称，出具承诺书是因在2017年3月12日签合同，出具承诺书是在2017年4月9日，在出具承诺书时，因住建局过户时只要有离婚协议上有产权归属的一方到场即可，不需要另一方到场，在过户时政策改变才未办理过户，所以需要蒋运程配合过户才导致。王贵上诉请求：一、撤销原判第二项、第三项，改判支持上诉人一审诉讼请求第二项（依法判决两被告连带向原告返还购房款130,000元并分别支付资金占用利息至偿清之日止，其中：1、以30,000元为基础，从2017年3月12日起至偿清之日止；2、以100,000元为基础，从2017年4月10日起至偿清之日止。本息暂计至起诉之日：145,226.39元）、第三项（依法判决两被告连带赔偿原告经济损失628100（122.41平×暂按10,000元/平方米－596,000元＝628,100元）；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三之规定，陈朝军因房价上涨，违反合同诚实信用原则，在收到上诉人交付的定金及首付款后，擅自终止合同的履行，给王贵造成巨大损失，一审仅依据《房屋买卖居间合同》中关于双倍返还定金及购房款的条款作出判决不公；2、在签订《房屋买卖居间合同》时，陈朝军已告知西南公司案涉房屋的产权状况，但西南公司仍促使交易成立，并向陈朝军出具承诺书，故对王贵损失，西南公司应当承担连带责任；3、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条之规定，案涉房屋差价628,100元为王贵的实际损失，陈朝军应对王贵的实际损失进行补偿。陈朝军辩称，根据双方签订的合同第十条规定，双方未就该项约定违约责任，我方不存在违约行为，不应当就此承担违约责任，根据云岩区2017黔0103民初7814判决书房屋过户属于法律和事实上的履行不能，故陈朝军不存在违约，应当驳回王贵的上诉请求，其余意见与上诉状一致。西南公司辩称，根据合同规定，说明我方只是居间服务，不应当承担连带责任。王贵向一审法院起诉请求：一、判决解除原告与被告陈朝军、西南公司于2017年3月12日签订的《房屋买卖居间合同》；二、判决两被告连带向原告返还购房款130,000元并支付计算到起诉之日的利息共计142,533.4元；三、判决两被告连带赔偿原告经济损失628,100元；四、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，被告陈朝军与案外人蒋运程原系夫妻关系。双方婚姻关系存续期间共同购买了位于贵阳市未来方舟。2015年8月3日，双方协议离婚，约定共同购买的涉案房屋归陈朝军所有，陈朝军于2018年8月3日前给予蒋运程100,000元经济补偿。由于涉案房屋系按揭贷款方式购买，双方未办理房屋的变更登记手续。2017年3月11日，原告王贵与被告西南公司签订《居间代理合同》，约定原告委托西南公司居间购卖贵阳市未来方舟F6组团2栋2单元1802号房屋。合同同时对付款方式佣金支付及违约责任等进行了约定。合同签订后，经西南公司居间撮合，原告王贵、被告陈朝军及西南公司于2017年3月12日签订《房屋买卖居间合同》，约定陈朝军自愿将位于贵阳市××区未来方舟F6组团2栋2单元18楼2号房屋号（证号F1984、产权建筑面积122.41㎡、产权性质私产、户型3室2厅）出售给原告王贵，成交价为596,000元，付款方式为原告于合同签订之日交纳购房定金30,000元作为过户税费，同时由于涉案房屋是以按揭付款方式取得，产权手续抵押于银行，王贵同意于2017年7月10日前将首期房款100,000元支付陈朝军账户。该款用于归还陈朝军的银行剩余贷款，待陈朝军注销抵押取得《房屋所有权证》、《完税凭证》、《土地证》时，双方办理产权过户登手续，余款人民币466,000元，王贵办理按揭贷款后支付给陈朝军。合同签订当日，原告王贵按约定向被告陈朝军支付了购房定金30,000元。合同签订时，陈朝军向西南公司提供了房屋涉案房屋的《商品房买卖合同》及离婚协议书，告知西南公司涉案房屋系其与蒋运程共同购买及双方离婚时约定房屋归其所有的事实。2017年4月9日，被告西南公司的法定人表人王子国向被告陈朝军出具《承诺书》一份，内容为“今向陈朝军承诺办理产权手续时因女方不能到场签名，可以过户给买方，如果办不到所产生的损失由贵阳西南林城房地产经纪有限公司负责。……”。2017年4月10日，原告按约定向陈朝军支付了购房首付款100,000元。陈朝军按约定办理了房屋产权证后，因陈朝军的前妻蒋运程不配合签字办理涉案房屋的过户手续，致使涉案房屋无法正常过户给原告。经西南公司法定代人多次与其沟通未果后，原告以陈朝军、蒋运程为被告、西南公司为第三人向贵阳市云岩区人民法院提起诉讼，请求判决1、确认王贵与陈朝军及西南公司签订的《房屋买卖居间合同》有效；2、判决陈朝军立即向原告交付房屋；3、判决陈朝军与蒋运程立即将涉案房屋过户到王贵名下；4、诉讼费用由被告陈朝军承担。蒋运程收该案应诉通知书后，就该案提起反诉，以涉案房屋系双方的夫妻共同共有为由，请求判决确认陈朝军与王贵及西南公司签订的《房屋买卖居间合同》无效并要求王贵承担反诉费。2018年10月8日，贵阳市云岩区人民法院作出（2017）黔0103民初7814号民事判决书，判决确认陈朝军与王贵及西南公司签订的《房屋买卖居间合同》有效；同时以王贵要求陈朝军和蒋运程协助办理涉案房屋过户具有事实上不能履行的情形为由判决驳回王贵对陈朝军和蒋运程的其余诉讼请求。并告知王贵可依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定另行主张权利。王贵、蒋运程不服该判决向贵阳市中级人民法院提起上诉后，又分别于2018年12月17日、12月20日以需要另案主张为由撤回上诉。贵阳市中级人民法院于2018年12月20日作出（2018）黔01民终9611号民事裁定书准予王贵、蒋运程撤诉后，原告王贵遂诉至一审法院，请求判决准予其如前诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方当事人可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，本案中，陈朝军与案外人蒋运程是涉案房屋登记共有人，根据《房屋登记管理办法》第十三条“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记，应由共有人共同申请。”的规定，涉案房屋变更产权登记须经陈朝军与蒋运程共同申请办理。由于案外人蒋运程在贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初7814号案件审理过程中明确要求确认合同无效，拒绝配合办理涉案房屋的产权变更登记手续，且该判决中已明确认定原告王贵与被告陈朝军、西南公司签订的《房屋买卖居间合同》具有法律上和事实上不能履行的情形，故对原告要求解除该合同的诉请，本院予以支持。对于原告要求两被告连带赔偿其经济损失628,100元的诉请。虽其未提交证据证明其损失情况，但考虑到陈朝军经一审法院释明其可向蒋运程主张权利以实现涉案房屋买卖目的的情况下，其明确表示不愿意向蒋运程主张权利，应视为其怠于履行合同义务，存在违约行为。参照涉案《房屋买卖居间合同》第十条第一款第①项“甲方中途毁约不卖，甲方应在违约之日双倍返还定金和双倍返还已收房款给乙方；……”的规定，应由被告陈朝军双倍返还其收取原告王贵的定金及购房款共计260,000元为宜。对于原告要求被告陈朝军与西南公司连带返还其购房款130,000元的诉请，因本案中的两笔购房款项均系按《房屋买卖居间合同》的约定由王贵直接支付给被告陈朝军，西南公司作为居间人，并未经手王贵与陈朝军之间的付款行为，也未实际占有该购房款，故被告西南公司不应对被告陈朝军收取的定金和购房款与陈朝军承担连带责任。对于原告要求被告陈朝军支付购房款利息的诉请，因原告与两被告签订的《房屋买卖居间合同》中并无关于利息的约定，本院不予支持。对于被告陈朝军关于其在涉案《房屋买卖居间合同》签订时已告知西南公司涉案房屋产权状况，系在西南公司承诺可以不经其前妻蒋运程到场签字也可以办理涉案房屋产权过户的情况下才签订涉案《房屋买卖居间合同》，其不存在违约行为的抗辩，因西南公司系向其单方作出的承诺，不能对抗不知情的原告，故对陈朝军的该抗辩，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、解除王贵与陈朝军、贵阳西南林城房地产经纪有限公司于2017年3月12日签订的《房屋买卖居间合同》。二、陈朝军于本判决生效之日起十日内双倍返还王贵定金及购房款共计人民币260,000元。三、驳回王贵的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5,753元由原告王贵负担3,812元，由被告陈朝军负担1,941元。二审期间，王贵提交房屋现值单价10,000元的中介售房广告照片，陈朝军、西南公司对此不予认可。上述事实，有当事人的陈述、身份证复印件，西南房产公司的工商登记信息、西南公司《居间代理合同》、《房屋买卖居间合同》、房屋不动产产权证书、离婚协议书及微信聊天记录、微信转账凭证、收条、结算业务申请书（农村商业银行）、（2017）黔0103民初7814号《民事判决书》、（2018）黔01民终9611号《民事裁定书》、承诺书等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案三方当事人于2017年3月12日签订的《房屋买卖居间合同》，系各方真实意思表示，内容亦未违反法律规定，合法有效，各方均应按约履行自己的义务。王贵作为买受人按约支付了定金30,000元及首期房款100,000元。陈朝军作为出卖人应履行义务，协助办理房屋过户手续。本案中，由于陈朝军未及时清结其与蒋运程的债务，致使合同无法继续履行，其应承担违约责任。按照《房屋买卖居间合同》的约定，陈朝军应双倍返还其收取的定金及购房款260,000元。陈朝军上诉主张其并未怠于履行合同义务，与事实不符，本院不予支持。王贵上诉主张西南公司应承担连带返还责任，因西南公司仅系房屋买卖的中介，王贵主张其承担连带返还责任，无事实及法律依据，本院不予支持。西南公司的法定人表人王子国出具《承诺书》“今向陈朝军承诺办理产权手续时因女方不能到场签名，可以过户给买方，如果办不到所产生的损失由贵阳西南林城房地产经纪有限公司负责。”明确载明西南公司系针对陈朝军进行的承诺，陈朝军与西南公司籍此承诺书建立担保法律关系，如陈朝军认为西南公司应为此承担法律义务，其可另行向西南公司主张权利。王贵上诉主张违约方应赔偿其经济损失628,100元，因其对此仅提交了两份中介售房广告，不足以证明其损失金额，且一审按照合同约定判令陈朝军双倍返还其收取的定金及购房款260,000元，已对其损失予以弥补，故本院对此上诉主张不予支持。王贵上诉主张违约方应支付购房款利息的诉请，因各方签订的《房屋买卖居间合同》中并无关于利息的约定，本院对此不予支持。综上所述，两上诉人的上诉请求均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用10,400元，由王贵负担5,200元，陈朝军负担5,200元。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十二月三十日书记员 王 飘