海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5181号上诉人（原审被告）：朱亚轩，男，1961年1月10日出生，汉族，住海南省海口市。上诉人（原审被告）：杨翠娟，女，1961年6月23日出生，汉族，住海南省海口市。俩上诉人共同委托诉讼代理人：刘春生，海南中辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海南柏斯物业服务有限公司，统一社会信用代码91460100693155469U，住所地海南省海口市秀英区长信路10号柏斯观海台一号。法定代表人：张劲松，该公司总经理。委托诉讼代理人：周兰芳，海南瑞来律师事务所律师。上诉人朱亚轩、杨翠娟因与被上诉人海南柏斯物业服务有限公司（以下简称柏斯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初2448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。朱亚轩、杨翠娟上诉请求：1、撤销一审民事判决第一项；2、一、二审诉讼费由柏斯物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认为《前期物业管理服务协议》以及《附件四：前期物业服务内容的约定》对朱亚轩、杨翠娟具有约束力。属认定事实不清，适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《前期物业管理协议》不是建设单位依法与物业服务企业签订的，前期物业服务合同依法对朱亚轩、杨翠娟不具有约束力。《附件四：前期物业服务内容的约定》是2010年12月15日开发商海口苏格兰柏斯房地产开发有限公司与朱亚轩、杨翠娟签订的《商品房买卖合同》的附件，不是柏斯物业公司与朱亚轩、杨翠娟签订的《前期物业服务合同》合同附件，依法不能是柏斯物业公司向朱亚轩、杨翠娟收取物业服务费、车位管理费的依据。一审法院认为朱亚轩、杨翠娟应当依照《前期物业管理协议》以及《附件四：前期物业服务内容的约定》的约定向柏斯物业公司交纳物业管理费、车位管理费。属认定事实不清，适用法律错误。二、柏斯物业公司违规收费，有事实依据、法律依据。1、柏斯物业公司提交的证据《关于观海台1号物业管理收费备案的请示》，证实柏斯物业公司物业收费未备案。依据海南省物价局、省住房和城乡建设厅关于印发《海南省普通住宅物业服务等级收费标准的通知》琼价费管[2017]155号，一级收费等级、一级服务等级、多层1元/平方米/月，柏斯物业公司向朱亚轩、杨翠娟每月收取的物业费每月每平方米2.10元，超出政府指导价，每月多收1.00元。依据《海南经济特区物业管理条例》第39条“未成立业主委员会的住宅区物业服务收费，不得超过政府指导价的基准价标准”，柏斯物业公司违规收费有事实依据、法律依据。柏斯物业公司向朱亚轩、杨翠娟主张物业费每月每平方米2.1元。无法律依据。2、依据柏斯物业公司提交的证据《海南柏斯物业服务有限公司关于观海台1号物业管理收费备案的请示》，证实停车管理费有车位产权50元/月，柏斯物业公司2010年12月至2015年2月，每月向朱亚轩、杨翠娟收停车管理费129.38元，属提高收费标准。柏斯物业公司应向朱亚轩、杨翠娟返还2010年12月停车管理费。柏斯物业公司向朱亚轩、杨翠娟主张每月129.8元停车管理费无法律依据。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。故请求二审法院在充分查清事实的基础上正确适用法律，依法纠正一审错误判决，维护朱亚轩、杨翠娟的合法权益。被上诉人柏斯物业公司答辩称，一、涉案前期物业管理服务协议是朱亚轩、杨翠娟与柏斯物业公司双方真实意思表示，该协议没有违反法律既主性的规定，协议合法有效，依法应当受法律保护。关于附件四前期物业服务内容的约定，这里面关于车位管理费的问题自2010年以来柏斯物业公司与朱亚轩、杨翠娟之间都是依照附件四中约定的标准进行收缴车位管理费，朱亚轩、杨翠娟对于协议约定的内容从未提出异议，其也以其实际行动去履行了协议，所以这份协议本身对双方之间具有法律约束力。二、关于朱亚轩、杨翠娟主张柏斯物业公司的收费没有备案的问题，首先我们需要强调的是，物业收费是否备案并不是朱亚轩、杨翠娟可以拒缴物业费的理由，而事实上柏斯物业公司自从通过招投标方式被选聘为柏斯观海台壹号的物业服务企业之后，就已经从2010年2月在海口市住房和城乡建设局依法办理了备案手续，由于住建局档案管理对接的原因，我们在一审期间并没有办法调取到原备案档案，但是基于朱亚轩、杨翠娟一方一直强调这个问题，我们也为了协助法庭查明案件事实，在一审开庭之后经与海口市住建局申请交涉，住建局方面经过查实，最终出具了关于柏斯物业公司备案情况的复函，我们也在稍后的举证环节提交这份证据。综上，我们认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。柏斯物业公司向一审法院起诉请求：1、朱亚轩、杨翠娟向柏斯物业公司支付自2015年12月1日起至2019年3月31日期间的物业服务管理费共计23456.11元；2、朱亚轩、杨翠娟向柏斯物业公司支付前述所欠物业服务管理费的逾期缴纳违约金（以2015年12月1日起至2019年3月31日期间朱亚轩、杨翠娟每月欠缴的最低数额575元为本金，按每月3‰标准自欠缴之日起计算至朱亚轩、杨翠娟缴清之日止），截止2019年3月31日朱亚轩、杨翠娟应支付柏斯物业公司违约金共计40579.72元；3、朱亚轩、杨翠娟承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：柏斯物业公司系三级资质物业服务企业，具备从事物业服务活动的资质。朱亚轩、杨翠娟系涉案海口市秀英区长信路10号柏斯·观海台1号33幢4-102房的业主。2010年1月2日，柏斯物业公司与杨翠娟签订《前期物业管理服务协议》，协议约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时止的物业管理服务活动。情景洋房、小高层按建筑面积每月每平米2.1元，联排别墅按建筑面积每月每平米3.1元，独幢别墅按建筑面积每月每平米4.2元，电梯费根据有关规定，按月按各单元电梯实际用电等费用核算，按每户建筑面积分摊。朱亚轩、杨翠娟办理入住手续时预交三个月物业服务费，以后按月或约定交纳，每月十日前交清上月各项费用。自购车位按照50元/月/位收取服务费，其他收费项目（含水、电费、宽带等），按相关规定执行。朱亚轩、杨翠娟违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，柏斯物业公司有权要求朱亚轩、杨翠娟补交并从逾期之日起按每日欠交数额的3‰交纳违约金。2010年1月，柏斯物业公司通过招投标的方式被选聘为涉案柏斯·观海台一号小区的前期物业服务企业。柏斯物业公司为涉案柏斯·观海台一号小区提供了电梯日常维护、智能化系统维保相关设施设备清洗消毒、公共设施设备维修养护等物业管理服务。柏斯物业公司于2010年4月就涉案柏斯·观海台一号小区的物业收费标准向海口市物价局提交备案材料，于2010年5月向海口市物价局提交《关于观海台1号物业管理收费备案的请示》，向该物价局报请物业管理收费备案。但最终并未备案成功。自2015年6月1日起，海南省物价局及海南省住建厅放开非保障性住房物业服务价格，物业服务收费标准实行市场调节价，无需再向所在地价格主管部门备案。涉案4-102房于2011年8月25日登记在杨翠娟名下，房屋建筑面积为194.72平米。朱亚轩、杨翠娟于2010年12月15日购买了涉案柏斯·观海台一号小区的车位，该车位物业管理费从2010年12月15日开始计收，每月物业管理费计收标准按车位建筑面积每平米2.1元的标准收取，车位建筑面积为61.61平米。2010年12月15日，柏斯物业公司和朱亚轩、杨翠娟签订《附件四：前期物业服务内容的约定》，再次约定情景洋房、小高层按建筑面积每月每平米2.1元收费，自购车位按照车位建筑面积每平米2.1元的标准收取。朱亚轩、杨翠娟按照房屋每平米2.1元的标准和车位每平米2.1元的标准向柏斯物业公司交纳了2015年12月1日之前的物业费，朱亚轩、杨翠娟未按时向柏斯物业公司交纳2015年12月-2019年3月的房屋、车位及公摊部分的物业管理费共计23456.11元。2018年9月25日，柏斯物业公司向朱亚轩发出《物业费催缴通知书》，要求朱亚轩、杨翠娟接到该通知书之日起七个工作日内交纳物业费及违约金。2018年11月7日，柏斯物业公司再次向朱亚轩发出《物业费催缴通知书》，要求朱亚轩、杨翠娟接到该通知书之日起三个工作日内交纳物业费及违约金。朱亚轩、杨翠娟一直未按时交纳物业费及违约金，因此，柏斯物业公司向一审法院提起诉讼，要求朱亚轩、杨翠娟支付2015年12月-2019年3月的物业费23456.11元及违约金，由于2015年12月-2019年3月期间每个月的物业费数额均不相等，为了方便违约金的计算，柏斯物业公司同意以最底月份的物业费575元作为每月的物业费计算违约金。朱亚轩、杨翠娟不同意支付物业费和违约金，并辩称双方签订的《前期物业管理服务协议》无效，柏斯物业公司物业管理服务收费未备案，普通住宅前期物业收费超出政府指导价，且柏斯物业公司未尽到相应的物业服务义务，存在物业服务收费标准与服务水平不相适应的情形，并提供了《海南省普通住宅物业服务收费政府指导价标准》、《海口市秀英区综合行政执法局关于观海台壹号1栋、2栋、34栋、35栋、36栋停车库违反规划用途的核处情况》等证据予以证明。双方协商不下，遂成讼。一审法院认为，柏斯物业公司系涉案柏斯·观海台一号小区的物业服务企业，朱亚轩、杨翠娟系涉案小区4-102房的业主，双方签订的《前期物业管理服务协议》以及《附件四：前期物业服务内容的约定》对朱亚轩、杨翠娟具有约束力。柏斯物业公司依约履行协议约定的相关义务，为朱亚轩、杨翠娟提供物业服务后，朱亚轩、杨翠娟应当按照《前期物业管理服务协议》以及《附件四：前期物业服务内容的约定》的约定按时向柏斯物业公司交纳物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，朱亚轩、杨翠娟经柏斯物业公司催缴后，仍未交纳物业管理费，应承担相应的法律责任。本案中，《前期物业管理服务协议》以及《附件四：前期物业服务内容的约定》约定的房屋和车位均按照每平米2.1元的标准收费，该收费标准虽然没有在海口市物价局进行备案，但朱亚轩、杨翠娟自2010年开始一直按照该标准交纳物业费，而且之后物价局也不再要求进行备案，应视为双方同意按照房屋和车位均每平米2.1元的标准进行交费。因此，朱亚轩、杨翠娟应按照房屋和车位均每平米2.1元的标准进向柏斯物业公司交纳物业费。朱亚轩、杨翠娟应向柏斯物业公司支付2015年12月-2019年3月的物业管理费共计23456.11元。朱亚轩、杨翠娟关于双方签订的《前期物业管理服务协议》无效，柏斯物业公司物业管理服务收费未备案，普通住宅前期物业收费超出政府指导价的抗辩没有事实和法律依据，一审法院不予采信。由于协议约定的日千分之三的违约金计算标准过高，一审法院酌情将违约金的计算标准调整为日万分之二，朱亚轩、杨翠娟应向柏斯物业公司支付2015年12月-2019年3月的物业费的违约金为以每月的物业费575元为本金，按照每日万分之二的标准，自次月11日起计算至该月物业费实际付清之日止。朱亚轩、杨翠娟关于柏斯物业公司未尽到相应的物业服务义务，存在物业服务收费标准与服务水平不相适应的情形，并提供了《海口市秀英区综合行政执法局关于观海台壹号1栋、2栋、34栋、35栋、36栋停车库违反规划用途的核处情况》等证据予以证明，由于该核处情况不能证明涉案小区管理的常态，且柏斯物业公司同样提供了相关的证据证明其为涉案柏斯·观海台一号小区提供了电梯日常维护、智能化系统维保相关设施设备清洗消毒、公共设施设备维修养护等物业管理服务。因此，一审法院对朱亚轩、杨翠娟的相关抗辩不予采信。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：1、朱亚轩、杨翠娟于本判决发生法律效力之日起五日内向柏斯物业公司支付海口市秀英区长信路10号柏斯·观海台1号33幢4-102房2015年12月-2019年3月期间的物业管理费共计23456.11元及上述2015年12月-2019年3月共计40个月的每月物业管理费的违约金（以每月的物业费575元为本金，按照每日万分之二的标准，从次月计算至该月物业费实际付清之日止）。2、驳回柏斯物业公司的其他诉讼请求。本案受理费1401元，由朱亚轩、杨翠娟承担。二审中，柏斯物业公司提交一份《海口市住房和城乡建设局关于观海台壹号小区前期物业招标备案问题的复函》，证明：柏斯物业公司是通过招投标方式被选定为观海台壹号的物业企业，并且已经于2010年2月5日在住建局办理了备案手续。朱亚轩、杨翠娟质证称，这份证据即使是住建局出具的，但有违它的真实性，柏斯物业公司称因为档案缺失的原因没有查阅到当时备案的原始档案，只是出具了复函，现在的档案管理比较严格，2010年的档案应该是具备的，因此，这份证据不真实，不能够证明缺失档案，并且这份证据没有在举证期限内提交。本院经审查认为，朱亚轩、杨翠娟对该份证据的真实性有异议，但该份证据加盖了住建局分章，对其真实性本院予以确认，因该份证据仅是对物业公司的备案，并非是对物业收费价格的备案，与本案没有关联性，故对该份证据的证明内容本院不予采信。朱亚轩、杨翠娟没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，本案争议的焦点是，朱亚轩、杨翠娟应按何标准向柏斯物业公司支付物业管理费。朱亚轩、杨翠娟上诉主张其应按海南省政府规定的物业收费指导价即1元/平方米/月收取物业和按50元/月收取有车位产权的停车管理费。理由是涉案小区的物业收费标准没有经过政府职能备案，柏斯物业公司按涉案合同规定收取物业费违法，且涉案合同对其没有约束力。根据已查明的案件事实可知，柏斯物业公司系涉案小区的物业服务企业，朱亚轩、杨翠娟系涉案小区4-102房的业主，双方签订的《前期物业管理服务协议》以及《附件四：前期物业服务内容的约定》是双方真实意思表示，其内容不违反法律的强制性效力性规定，为有效合同。双方就严格按照合同约定履行各自的合同义务。柏斯物业公司按照合同约定为朱亚轩、杨翠娟提供物业服务后，朱亚轩、杨翠娟也应当按照约定按时向柏斯物业公司交纳物业管理费。因朱亚轩、杨翠娟未按时交纳物业费且经书面催交后仍未交纳，构成违约，应承担相应违约责任。柏斯物业公司诉请朱亚轩、杨翠娟支付拖欠的物业费和违约金符合合同约定，一审判决支持柏斯物业公司的诉讼请求并无不当。对于物业费的收费标准，双方合同明确约定，房屋和车位均按照每平米2.1元的标准收费。柏斯物业公司按此标准收取物业费和车位费符合合同约定。虽然该合同约定的收费标准未经政府备案，但政府部门于2015年之后不再要求对物业收费标准进行备案，且柏斯物业公司主张的也是2015年12月之后的物业费。因此柏斯物业公司按合同约定向朱亚轩、杨翠娟收取物业费有事实和合同根据。朱亚轩、杨翠娟的上诉主张无事实根据，本院不予支持。综上所述，朱亚轩、杨翠娟的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1401元，由朱亚轩、杨翠娟负担。本判决为终审判决。审判长 李玉民审判员 符玉梅审判员 谢焕怡 二〇一九年十二月二十日书记员 柯小莉速录员 黄晓霞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。