湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘01民终11484号上诉人（原审被告）：现想商贸（上海）有限公司，住所地上海市静安区长寿路1111号1504室。法定代表人：方仁傑，该公司董事长。委托诉讼代理人：程爱霞，湖南五之律师事务所律师。委托诉讼代理人：张荣光，湖南五之律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南盈富置业有限公司，住所地长沙市天心区坡子街168号。法定代表人：蔡育杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：任崇明，湖南金州律师事务所律师。上诉人现想商贸（上海）有限公司（以下简称现想公司）与被上诉人湖南盈富置业有限公司（以下简称盈富公司）租赁合同纠纷一案，湖南省长沙市天心区人民法院（以下称一审法院）于2017年6月5日作出（2016）湘0103民初6606号民事判决，已发生法律效力。现想公司不服，向本院申请再审。本院于2018年6月5日作出（2018）湘01民申71号民事裁定，提审本案。2018年8月13日，本院作出（2018）湘01民再108号民事裁定，撤销一审法院（2016）湘0103民初6606号民事判决，将该案发回重审。2019年5月8日，一审法院作出（2019）湘0103民初2602号民事判决。现想公司仍不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。现想公司上诉请求：一、撤销一审法院（2019）湘0103民初2602号民事判决，改判驳回盈富公司全部诉讼请求；二、改判盈富公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定双方《商铺租赁合同》于2016年7月18日解除错误。双方就租赁合同的解除早在2016年6月初就进行了沟通，认可解除时间为2016年6月30日。2、一审判决认定现想公司2016年7月19日至8月16日占用盈富公司错误。现想公司已于2016年6月30日撤场闭店，根本不存在逾期占用不交房的事实。二、一审判决故意遗漏现想公司的核心抗辩意见。1、盈富公司扣留了现想公司52万元押金，一审刻意回避了该事实。2、现想公司在一审中请求查明盈富公司主张的高达近300万元违约金损失基础，一审判决对此未作任何查明。三、一审判决适用法律不当。即使现想公司存在违约，盈富公司没有任何证据证明违约造成的损失，房屋空置2个月即要求支付近300万元的违约金，明显过高。现想公司在一审中已明确提出违约金过高，一审仍判决2970408.6元违约金，适用法律不当。盈富公司答辩称：一、盈富公司认可的租赁合同解除时间为2016年7月18日，即盈富公司向现想公司发出解除函的时间。现想公司主张的解除时间盈富公司不认可，现想公司违约后无权解除合同。现想公司于2016年6月30日撤场系单方违约撤场，未经盈富公司同意。二、关于占用费问题。根据合同约定，盈富置业有权收取占用费。2016年7月19日到8月16日是现想公司擅自撤场且没有按照约定恢复商铺，导致盈富公司不得不自行出资恢复商铺，该期间商铺处于无法使用的状态，应当由现想公司按照约定承担相关费用。三、关于押金问题。根据合同22条约定，如果现想公司违约，盈富公司有权扣除押金。四、关于违约金。第一、双方在合同中明确约定了违约金的计算方式。第二、一审法院已酌情考虑了将相关的一些复原费用在违约金中进行了抵扣，同时由于涉案商铺属于盈富公司的主力店，承租面积非常大，现想公司擅自撤场导致盈富公司花费大量时间进行善后及再租赁，导致后期空置时间长达6个月，按照约定租金标准计算，一个月租金大概50万左右，盈富公司光是租金损失就已经达到了300万元，故一审判决支持的违约金并不存在过高的情形。盈富公司向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2016年7月18日解除；二、判令现想公司支付欠付租金等费用808811.32元；三、判令现想公司支付场地占用费966528.46元；四、判令现想公司支付违约金29770408元；五、判令现想公司支付商铺恢复原状等费用728825.96元；六、本案诉讼费用由现想公司承担。一审法院认定事实如下：2012年3月29日，盈富公司（出租方）与现想公司（承租方）签订了一份合同号为ＣＣ-ＣＳＩ-Ｌ120-20120329《商铺租赁合同》，主要内容为：出租方将其所有的位于长沙市天心区，编号为Ｌ120＋Ｌ213＋Ｌ217的商铺出租给承租方，出租面积为2152.47平方米；租赁期限为10年，自交付之日起连续计算；双方同意租金按该商铺可出租面积计算如下：第一至第三个租赁年每月租金为该月营业额8%（“提成租金”）；第四个租赁年每月租金为200元／平方米／月（合计430494元／月）（“保底租金”），或该月营业额9%，以较高者为当月适用租金；第五个租赁年每月租金210元／平方米／月（合计452018.70元／月），或该月营业额9%，以较高者为当月适用租金；第六个租赁年每月租金220.50元／平方米／月（合计474619.64元／月），或该月营业额9%，以较高者为当月适用租金；第七个租赁年每月租金250元／平方米／月（合计538117.50元／月），或该月营业额10%，以较高者为当月适用租金；第八个租赁年每月租金262.50元／平方米／月（合计565023.38元／月），或该月营业额10%，以较高者为当月适用租金；第九个租赁年每月租金275.60元／平方米／月（合计593.220.73元／月），或该月营业额10%，以较高者为当月适用租金；第十个租赁年每月租金289.40元／平方米／月（合计622924.82元／月），或该月营业额10%，以较高者为当月适用租金；上述保底租金和提成租金均不包括物业管理费，每月保底租金须于每月第15日前支付；如结算出的提成租金数额多于保底租金的，则月租金以提成租金为准，承租方应于该月第15日前向出租方补足提成租金多于保底租金部分的款项；租赁期内，承租方应向出租方或其指定的管理公司按30元／平方米／月支付当月物业管理费，合计64571.10元／月，首月管理费于商铺交付之日支付，其余月份管理费于上月第15日前支付；在本合同期满或因任何原因终止时，承租方应在本合同期满／终止当日或按出租方通知的日期将该商铺恢复原状后交还给出租方，恢复该商铺原状所产生的费用由承租方承担；若该商铺交还时之状况不符合前述规定，出租方有权要求承租方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前述规定，由此而产生的一切费用和开支由承租方负担，但出租方书面同意该商铺不需恢复原状的情形除外；除非由于不可抗力原因，若承租方出现下列情形之一的，出租方有权不经承租方同意立即解除本合同，承租方无权要求出租方退还已付之保证金或其他费用，且承租方还应向出租方支付相当于6个月保底租金和物业管理费总和的违约金：逾期未足额支付租金、物业管理费或其他费用累计超过30日；除因出租方违约外，承租方未经出租方同意擅自不开业、或中断营业、或未按照购物中心正常营业时间营业的；承租方未经出租方书面同意逾期占用该商铺的，每逾期1日承租方应按合同终止日前日租金和物业管理费之和的2倍向出租方支付逾期占用费，并承担逾期占用期间所发生的一切费用。该合同附件二《悦方ＩＤＭＡＬＬ普商铺交房标准》中关于电梯约定为：悦方ＩＤＭＡＬＬ负责安装1-2楼扶手电梯一组。上述合同签订后，现想公司于2012年7月9日接收并开始使用承租的商铺。2016年6月12日，现想公司以下属长沙第一分公司的名义向盈富公司发函，主要内容为：感谢贵司一直以来对ＮＯＶＯ的认可和支持，ＮＯＶＯ新概念商场为配合悦方项目于2012年9月28日正式开业；步入2016年以来，整体零售市场环境不景气，与公司期望目标相差甚远。现双方友好协商，本公司提出申请：1、贵司于2016年6月份免除ＮＯＶＯ二个月租金和管理费；2、本公司于2016年6月30日进行闭店，提前结束经营，恢复商铺原状由贵司安排，所产生的费用由贵司在本公司的合同保证金中直接扣除，多出部分退还本公司。2016年6月15日，盈富公司向现想公司发出《回复函》，主要内容为：本公司于2016年6月12日通过ｌｕｃ×××＠ｎｏｖｏｃｏｎｃｅｐｔ.ｃｏｍ.ｃｎ邮件收到现想商贸（上海）有限公司长沙第一分公司发来的联络函，由于该联络函并未盖贵司公章，且发函主体也并非《商铺租赁合同》签订主体，故现特向贵司确认，该联络函内容的真实性，如贵方在本函发出后三日内未做答复的，则该联络函视为贵方的真实意思表示。针对该联络函内容，本公司现回复如下：1、双方已签订一份《商铺租赁合同》，约定由贵司承租悦方ＩＤＭＡＬＬ购物中心商铺，租期为10年。本公司已依约向贵司交付了商铺并履行了合同义务，不存在任何违约行为，本公司不同意贵司的提前闭店申请，同时也无法再给予相应的租金减免政策；２、根据《商铺租赁合同》第6.2条的约定，贵司每月的保底租金应在每月15日之前支付，而贵司2016年6月的保底租金至今未付，在此也提醒贵司依约支付租金、管理费等相关费用，否则，根据《商铺租赁合同》第20.2条的约定，本公司将不排除行使停止提供物业服务、解除合同等权利，并向贵司追究违约责任。后因现想公司未能按约缴纳租金及物业管理费等相关费用，且自2016年6月30日起撤场闭店，盈富公司于2016年7月15日向现想公司发出一份《关于解除合同并要求追究租赁费用及违约金的函》，通知解除《商铺租赁合同》，并要求现想公司承担违约责任。2016年7月18日，盈富公司通过公证方式完成了对编号为Ｌ120＋Ｌ213＋Ｌ217商铺的清场工作。另查明，为便于再次出租，盈富公司于2016年8月23日与长沙市建筑安装工程公司签订了一份《NOVO商铺电梯拆除及结构工程施工合同》，委托该公司对编号为L120+L213+L217商铺内电梯进行拆除，并对楼板结构恢复原状，合同价款205000元。2016年11月24日，盈富公司与湖南威迪建材机电贸易有限公司签订了一份《悦方购物中心NOVO商铺拆铺工程合同》，委托该公司对编号为L120+L213+L217商铺内地砖、装饰、柜台、天花、电线及灯具等进行拆除恢复原状，合同价款153190元。为完成上述复原工程，盈富公司委托湖南锦伦装饰展览工程有限公司制作围挡、委托湖南晋湘广告传媒有限公司制作围挡画面，共计价款20534元。上述工程均已于2016年8月16日完成。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。盈富公司与现想公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约享有自己的权利并履行相应的义务。上述合同签订后，盈富公司按约将编号为L120+L213+L217商铺交付现想公司使用，现想公司在未与盈富公司协商一致的情况下，因自身原因自行撤场闭店，且未缴纳租金及物业管理费，其行为已构成违约，符合约定的合同解除条件，盈富公司有权行使合同解除权，根据盈富公司提供的解除合同通知送达及清场公证等证据所载明的时间，一审法院确认合同于2016年7月18日解除。由于现想公司单方违约，依法应当承担违约责任，即应向盈富公司支付自2016年6月1日起至2016年7月18日止的租金及物业管理费为（租金200元/平方米/月+物业管理费30元/平方米/月）×2152.47平方米÷30天×38天+（租金210元/平方米/月+物业管理费30元/平方米/月）×2152.47平方米÷30天×10天＝799283.86元；根据约定，现想公司应支付自2016年7月19日起至2016年8月16日止的场地占用费为（租金210元/平方米/月+物业管理费30元/平方米/月）×2152.47平方米÷30天×29天×2倍＝998746.08元，盈富公司仅主张场地占用费966528.46元，一审法院予以支持；根据约定，现想公司应支付的违约金为（租金210元/平方米/月+物业管理费30元/平方米/月）×2152.47平方米×6个月＝3099556.80元，盈富公司仅主张违约金2970408.60元，一审法院予以支持。关于盈富公司要求现想公司支付商铺恢复原状等费用728825.96元的问题，盈富公司已主张违约金，该违约金兼具赔偿与惩罚双重性质，足以弥补因现想公司违约导致盈富公司进行商铺恢复原状所支出的费用，因此，对该诉讼请求一审法院不予支持。现想公司的辩称意见理由不能成立，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认盈富公司与现想公司签订的《商铺租赁合同》于2016年7月18日解除；二、现想公司于判决生效之日起10日内向盈富公司支付从2016年6月1日起至2016年7月18日止的租金及物业管理费合计799283.86元；三、现想公司于判决生效之日起10日内向盈富公司支付从2016年7月19日起至2016年8月16日止的场地占用费966528.46元；四、现想公司于判决生效之日起10日内向盈富公司支付违约金2970408.60元；五、驳回盈富公司的其他诉讼请求。本案受理费50125元，由现想公司负担43365元，由盈富公司负担6760元。本院二审查明：在签订商铺租赁合同后，现想公司向盈富公司支付保证金50万元，装修押金2万元。双方在商铺租赁合同中约定，若现想公司违反合同任何约定，包括但不限于拖欠其根据本合同应向盈富公司支付的任何款项或其他违约情形，盈富公司有权但无义务从保证金中扣除所欠款项、相应滞纳金及由于现想公司违约而导致盈富公司遭受的全部损失。若盈富公司按约定从保证金中进行扣款而导致保证金少于约定金额50万元，现想公司须在接到盈富公司通知后5日内补足该差额。盈富公司向现想公司交付的商铺为毛坯房。再审庭审中，现想公司陈述盈富公司在租赁合同解除后，2016年8月开始改装，11月、12月就重新开业了，盈富公司陈述其重新开业的时间为2017年1月初，但认可现想公司主张的12月份开业时间。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩，本案二审的争议焦点在于：一、租赁合同解除的时间认定；二、合同解除后现想公司是否还占用房屋；三、违约金是否过高,是否应当减少；四、保证金、押金的处理。关于焦点一。现想公司以整体零售市场环境并不景气，与公司期望目标相差甚远为由，向盈富公司申请解除合同，并在盈富公司明确表示不同意的情况下，于2016年6月30日撤场闭店，其解除合同的行为系单方行为，且未达到合同约定或法定的解除条件，其主张2016年6月30日为租赁合同的解除时间没有依据，本院不予支持。因现想公司逾期未足额支付租金、物业管理费等费用累计超过30日，且未经盈富公司同意擅自中断营业，撤场闭店，其行为已构成违约，盈富公司通知现想公司于2016年7月18日解除合同符合合同约定，且及时有效地防止了双方损失的进一步扩大，原审判决确认涉案租赁合同解除时间为2016年7月18日正确，本院予以维持。据此，盈富公司要求现想公司支付2016年6月1日至7月18日期间欠付的租金及物业管理费理由成立，本院予以支持。关于焦点二。现想公司已于2016年6月30日撤场闭店，涉案租赁合同已于2017年7月18日被解除，虽然现想公司未能恢复商铺原状，但并不影响盈富公司清理场地和重新招租，且与合同约定的逾期占用商铺的情形不同，故盈富公司主张现想公司在解除合同后仍占用场地，并要求现想公司按租赁合同约定的租金和物业管理费标准的2倍向其支付逾期占用费理由不成立，本院不予支持。关于焦点三。现想公司未经盈富公司同意擅自中断营业，撤场闭店，其行为已构成违约，应当承担相应违约责任。双方在合同中约定了违约金，盈富公司要求现想公司支付违约金理由成立，应予支持。现想公司认为盈富公司未提供证据证明其实际损失，双方约定违约金过高，请求减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，虽然双方对盈富公司重新开业的时间陈述不一，但盈富公司认可现想公司陈述的2016年12份，本院根据双方解除合同的时间、盈富公司恢复商铺原状的时间及合理的装修、招商时间，结合双方陈述，酌情认定盈富公司商铺闲置时间为5个月，据此，盈富公司因现想公司提前解除合同，导致其商铺闲置5个月所造成的租金及物业管理费损失大约为250万元。另外，因现想公司未按合同约定恢复商铺原状（毛坯），盈富公司为恢复原状所支付的拆除电梯费用205000元，拆除原装修地砖、装饰、柜台、天花、电线及灯具费用153190元，为完成复原工程的围挡费用20534元共计378724元也应予认定为盈富公司的损失。由此，盈富公司因现想公司违约所造成的损失约2878724元。盈富公司主张的违约金为2970408.60元，未超过造成损失的百分之三十，根据以上规定，现想公司主张约定违约金过高并请求减少理由不成立，本院不予支持。关于焦点四。盈富公司与现想公司在合同中既约定了违约金又约定了保证金50万元，且约定如现想公司违约，达到合同约定解除的条件，盈富公司就有权解除合同，现想公司无权要求退还已付保证金，且还应支付相当于6个月保底租金和物业管理费总和的违约金。本院认为，虽然双方在合同中既约定了违约金，又约定了保证金，但盈富公司并未起诉主张保证金不予退还，且根据双方约定，涉案保证金除具有上述惩罚性外，还具有履约保证金性质，即现想公司拖欠租金或其他应付费用时，盈富公司有权从保证金中扣除所欠款项，据此，现想公司抗辩主张将保证金抵扣其欠付的租金和物业管理费符合合同约定，本院予以支持。盈富公司没有占有装修押金2万元的依据，现想公司抗辩要求以此抵扣其欠付的租金和物业管理费理由成立，本院予以支持。综上所述，现想公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实部分有误，导致处理结果部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2602号民事判决第一项、第四项；二、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2602号民事判决第三项、第五项；三、变更湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初2602号民事判决第二项为：现想商贸（上海）有限公司应向湖南盈富置业有限公司支付从2016年6月1日起至2016年7月18日止的租金及物业管理费合计799283.86元，扣除保证金50万元、装修押金2万元之后，还应支付279283.86元，限现想商贸（上海）有限公司于本判决生效之日起10日内支付；四、驳回湖南盈富置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费50125元，二审受理费50125元，共计100250元，由现想商贸（上海）有限公司负担60150元，湖南盈富置业有限公司负担40100元。本判决为终审判决。审判长 杨 雅审判员 易 颖审判员 肖志维二〇一九年十二月九日法官助理王聪书记员刘胜附本案相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。