河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23172号上诉人（原审原告）：邬某，女，1969年2月17日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：朱新鲜，河南豫上律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱某某，男，1981年1月13日出生，汉族，住住河南省民权县。上诉人邬某因与被上诉人朱某某房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初8234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邬某上诉请求：1、依法撤销河南省新郑市人民法院（2019）豫0184民初8234号民事判决书第二、三项，将本案发回重审或改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人朱某某承担。事实和理由：一审认定部分事实不清，被上诉人朱某某经常拖欠房租，不交物业费，并且用实际行为无故解除合同，构成重大违约，一审对违约金的计算标准和计算基数自相矛盾。被上诉人朱某某无故解除合同，拒不搬离给上诉人邬某造成了巨大损失。朱某某辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。自己存在逾期交租情况，但一审中提供了相应证据证明逾期交租是经上诉人邬某同意的。邬某向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原被告双方于2016年8月27日签订的租赁协议；2、依法判令被告向原告支付违约金50000元；3、依法判令被告支付2019年4月1日至2019年5月27日房租28000元；4、依法判令被告支付2018年1月至2019年5月27日物业费共计13011.8元；5、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月27日，邬某（租方、甲方）和朱某某（赁方、乙方）签订《租赁协议》一份，约定将邬某所有的位于新郑市龙湖镇学府路北侧规划道路东侧康桥九溪郡209幢102号的门面房出租给朱某某，合同约定：一、租期自2016年10月1日至2019年10月1日，月租金￥14000元整……二、乙方必须在合同签订之日起交齐3月＋1月的房屋租金及合同保证金，以后为房租到期的10日前交清下3个月的房租，依次类推，逾期后每推后壹天，加交10％的滞纳金，逾期15日甲方有权解除本协议；三、乙方在租赁期间，需交给甲方￥14000元整作为合同保证金，租赁期满后，乙方交接完毕，若没有其他遗留问题，甲方将退还保证金给乙方……七、协议的解除1、乙方逾期15日不足额交纳租金，甲方有权解除本协议。2、乙方未经甲方同意擅自转租，甲方有权解除本协议……落款处邬某在甲方签名按指印、朱某某在乙方处签名并按指印，日期为2016年8月27日。另查明，1、朱某某交付房租到2019年3月31日；之后在原告催收无果的情况下，邬某于2019年4月7日将涉案租赁房屋的门锁了；2019年5月5日邬某以及郭荣年以微信形式通知朱某某搬家；2、朱某某承租涉案房屋用于超市经营；2019年4月7日，邬某擅自将涉案租赁房屋门上锁之后，未提供证据证明其开门之后朱某某又继续进行经营；3、2019年3月31日，朱某某应邬某要求将出租广告贴于涉案房屋门口。以上事实，有双方当事人陈述、《租赁协议》及本案的庭审笔录等相关证据可以证实。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。原告邬某与被告朱某某签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律法规的规定，系有效合同，合同双方均应按照合同的约定行使权利，履行义务。本案中，邬某将其所有的涉案房屋出租给朱某某使用，朱某某应当按照合同约定支付相应数额的租金，租金付至2019年3月31日，之后的租金未再支付，构成违约，双方约定的合同解除条件已经成就，故邬某请求解除双方租赁协议的诉讼请求本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，邬某向朱某某提供房屋，已经履行了合同义务，朱某某也应当向邬某支付欠付租金。因合同解除，朱某某应当支付的租金以其实际使用期间计算租金。关于朱某某应支付租金的起止日期及数额。双方签订的《租赁协议》约定房屋租期为“2016年10月1日至2019年10月1日”，双方约定租金支付方式为“乙方必须在合同签订之日起交齐3月＋1月的房屋租金及合同保证金，以后为房租到期的10日前交清下3个月的房屋租金，依次类推，逾期每推后壹天加交10％的滞纳金，逾期超过15日甲方有权解除合同”。本案中，朱某某交纳的房租于2019年3月31日到期，在合同没有解除的情况下，邬某于2019年4月7日，擅自将涉案房屋的门锁上，应视为双方合同的终止；同时，涉案房屋朱某某是用于超市经营，邬某也未提交证据证明其在开锁后朱某某又进行了经营活动，故朱某某应支付房租期限为2019年4月1日至2019年4月7日，数额为3266.67元（14000元÷30天×7天）。关于物业费，邬某与朱某某签订的《租赁协议》约定水电费、物业管理费由朱某某按月足额缴纳，本院认为，物业费应由物业公司收取，本案中，邬某并未提供证据证明其已经向物业公司交付了涉案房屋的物业费，故邬某要求朱某某向其支付物业费的诉讼请求，本院不予支持。关于朱某某是否应当承担违约责任。双方签订的《租赁协议》约定朱某某应于房租到期前10日交清下3个月的房租，但朱某某未能按照约定的期限交付房租应当承担相应的违约责任。根据合同约定朱某某应当在房租到期的10日前交清下个月的房租，本案中朱某某已交付的房租于2019年3月31日到期，即应交房租日期为2019年3月21日，截止2019年4月7日，朱某某共逾期交付房租17天。合同约定“逾期每推后一天加交10％的滞纳金”。双方在合同中约定的逾期付款滞纳金即违约金的性质，因逾期付款邬某产生的损失即利息损失，双方在合同中约定违约金过高，本院适当予以调整，应当按照月2％的标准，向邬某支付逾期付款违约金，自2019年3月21日起至付清之日止。综上所述，邬某的诉讼请求合理部分应当予以支持，超出部分的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决：一、解除原告邬某与被告朱某某于2016年8月27日签订的《租赁协议》；二、被告朱某某应于本判决生效后十日内支付原告邬某自2019年4月1日起至2019年4月7日的租金3266.67元，并支付逾期付款违约金（以3266.67元为基数，按照月2％的标准计算，自2019年3月21日起计算至实际付清之日止）；三、驳回原告邬某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2075，减半收取1038元，由被告朱某某负担25元，由原告邬某负担1013元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审查明相一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人邬某与被上诉人朱某某签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。上诉人邬某将其所有的涉案房屋出租给被上诉人朱某某使用，被上诉人朱某某应当按照合同约定支付相应数额的租金，租金付至2019年3月31日，之后的租金未再支付，构成违约，被上诉人朱某某应当向上诉人邬某支付违约金。一审法院根据案件事实，结合在案证据，对被上诉人朱某某占用涉案房屋天数及租金和违约金标准的认定、计算均无不当。关于上诉人邬某上诉称涉案房屋物业费应由被上诉人朱某某承担并出具了物业费缴纳发票，因物业费缴纳发生在一审判决之后，故其该项诉讼请求，本院不予处理，上诉人邬某可另行主张。综上所述，邬某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2075元，由邬某负担。本判决为终审判决。审判长  李伟审判员  周蕾审判员  任璐二〇一九年十二月十日书记员  纪东