云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书(2019云0102民初11469号原告：昆明裕雄物业管理有限公司，住所云南省昆明市人民东路135号裕雄大厦101、102、105号，实际住址盘龙区天宇花园2705号，统一社会信用代码915301007343093227。法定代表人：吴曼菱，系该公司总经理。被告：欧根能，男，1982年7月8出生，土家族，户籍地址云南省昆明市五华区，现住址昆明市。第三人：昆明景秀山庄小区第二届业主委员会，住所昆明市长虹路68号。负责人：徐立灿。委托诉讼代理人：杨映菊，女，白族，1975年4月8日出生，户籍住址云南省昆明市五华区，现住云南省昆明市五华区，系景秀山庄业主，特别授权代理。原告昆明裕雄物业管理有限公司（以下简称裕雄物业）诉被告欧根能、第三人昆明景秀山庄小区第二届业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告裕雄物业法定代表人吴曼菱、被告欧根能、第三人昆明景秀山庄小区第二届业主委员会委托诉讼代理人杨映菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裕雄物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付自2018年1月1日起至2018年12月31日所欠物业管理费1053.1元；滞纳金572元；2.依法判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2015年4月15日原告与景秀山庄业委会双方签订了《物业管理服务合同》，合同约定缴费时间为每年的7月1日前，逾期欠费的业主按每天应缴费用千分之三的标准计算滞纳金。原告作为合法经营的物业管理企业，一直以来在昆明市五华区长虹路68号景秀山庄小区认真履行物业管理服务，但被告在已经享受物业管理服务的同时却拒绝履行缴纳物业管理费的义务，原告多次催缴，没有效果。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告欧根能辩称，一、原告不具备主体资格，我不承认他是我们小区的物业管理公司；二、2018年12月31日裕雄物业撤出景秀山庄小区，2019年1月1日，景秀山庄小区第二届业主委员会发出《业主告知书》，其中关于“2018年欠缴物业费的清收安排”中明确了“根据住建局的指导意见，景秀山庄小区需在30天内协助裕雄物业收取2018年欠缴物业费，为方便推进收费工作，特委托新聘的昆明鸿基恒泰物业服务有限公司代为收取景秀山庄小区2018年欠缴物业费，并出具加盖“景秀山庄小区第二届业主委员会的印章的收据”，我于2019年1月4日已经交纳了2018年全年的物业服务费；3.物业服务合同我也不认可，是2010年的授权，2015年才签的合同；4.2018年5月我还向裕雄物业缴纳截至2019年5月27日止的停车管理费1320元，我2018年应缴物业费1053元，扣除原告裕雄物业应退597元占道停车费，剩余456元景秀山庄第二届业委会已多轮催促原告进行物业交接及清算无果。第三人昆明景秀山庄小区第二届业主委员会辩称，景秀山庄小区第二届业主委员会于2018年12月29日曾发出《关于新旧物业交接的告知函》，在承诺“确保新旧物业公司有序交接的情况下，景秀山庄业委会将全力协助贵司即日起至2019年1月底前完成2018年欠缴物业费的追缴”；裕雄物业自2018年12月31日下午15时撤离时，未与新物业公司及业委会办理物业信息与账务交接，还卷走了景秀山庄小区的公共建设基金、租房押金及部分业主2019年的停车费及装修押金等近20万元。2019年1月1日、1月6日景秀山庄小区第二届业主委员会发出要求《移交小区物业信息并结清账务的告知函》，根据五华区住建局物管局发出的《关于景秀山庄小区住宅物业项目交接问题的指导意见》中明确“业主委员会应该在原物业管理企业撤离30日前配合原物业企业收回在管理期间欠交的物管费用”。为此，景秀山庄小区第二届业主委员于2019年1月1日给裕雄物业发函的同时，在《业主告知书》中明确“2018年欠缴物业费的清收安排”，明确了协助裕雄物业收取2018年欠缴物业费并出具加盖第二届业委会印章收据的安排。多次沟通无果的情况下，景秀山庄于1月24日向五华区住建局求助，并提交《关于敦促裕雄物业完成物业资料移交的求助函》，求助司法所，并于2月25日发出《关于景秀山庄物业管理交接的会议通知》，裕雄物业仍未出席会议。截止2019年7月12日，景秀山庄小区第二届业主委员会再次向裕雄物业发出《关于尽快对接景秀山庄业委会代收物业费退回小区预收费用并结清双方账务的告知书》，将代收物业费、业主及租户预交裕雄物业租金及费用明细表明确告知了裕雄物业，要求裕雄物业于2019年7月20日前与业委会核对、结清账务，并就继续清收2018年欠缴物业费确定具体的措施与办法。被告欧根能于2019年1月4日即交纳了2018年1月1日起至2018年12月31日的物业服务费，同时还提交了裕雄物业于2018年5月份收取的有效期截止2019年5月27日止的停车管理费1320元的收据，欧根能2018年应缴物业费1053元，扣除原告裕雄物业应退597元占道停车费，余456元景秀山庄第二届业务会已多轮催促原告与景秀山庄新物业公司交接及清算无果，被告欧根能不存在欠缴物业费，更不存在滞纳金问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认以下事实：被告欧根能系云南省昆明市五华区长虹路68号景秀山庄1期5栋3单元501号房屋的业主，建筑面积125.37平方米。原告自2003年开始在景秀山庄进行物业管理，并于2015年1月30日再次与昆明景秀山庄业主委员会签订《景秀山庄物业服务合同书》，约定住宅物业每建筑平方米0.7元/月、车库每建筑平方米0.35元/月。还约定自2014年1月1日起收费周期调整为按半年收取，每年7月1日前为全年收费期。逾期欠费业主将按每日千分之三的标准计算缴纳滞纳金。原告于2018年12月31日撤出景秀山庄小区。庭审中，原、被告均认可被告欧根能2018年的物业服务费为1053元，截止2019年5月27日的车辆占道费为1320元。另查明，被告于2018年5月25日向原告裕雄物业缴纳自2018年5月24日起至2019年5月27日的车辆占道费1320元；2019年1月4日，昆明景秀山庄小区第二届业主委员会代收了被告欧根能自2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费1053元。本院认为，昆明景秀山庄业主委员会代表被告欧根能与原告签订的《景秀山庄物业服务合同书》，被告及第三人抗辩称《景秀山庄物业服务合同书》为无授权的昆明景秀山庄业主委员会与原告签订，系无效合同，但被告、第三人未举证证明昆明景秀山庄业主委员会签订《景秀山庄物业服务合同书》时无授权，且被告及第三人均认可原告自2003年起至2018年止为景秀山庄提供了物业服务，原告已按合同约定履行了主要义务，被告也接受了原告提供的物业服务，依照《中华人民共和国物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用”，故被告应当按合同约定向原告支付物业服务费。庭审中，原、被告均认可被告每年应支付的物业管理服务费为1053元、停车占道费为1320元，本院予以确认。被告已向原告缴纳自2018年5月24日起至2019年5月27日的停车占道费1320元，但原告已于2018年12月31日撤出景秀山庄小区，故应向被告退还5个月的车辆占道费即550元。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”本案中，被告主张将其欠原告的物业管理费与原告应退还给他的停车占道费予以抵消，有事实及法律依据，本院予以支持。故被告还应向原告裕雄物业支付的物业管理费为人民币503元。本案中，因被告欧根能已将欠缴的2018年物业管理服务费1053元向第三人景秀山庄小区第二届业主委员会交纳，故应当由第三人景秀山庄小区第二届业主委员会直接向原告支付被告欧根能尚欠的2018年的物业管理服务费人民币503元。关于违约金，虽然《景秀山庄物业服务合同书》约定收费周期调整为按半年收取，每年7月1日前为全年收费期。逾期欠费业主将按每日千分之三的标准计算缴纳滞纳金。但庭审中，原景秀山庄服务处主任张祖寰陈述物业费一整年中交纳都可以，且2018年7月1日前原告尚未提供2018年整年的物业服务，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十九条、第一百条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条之规定，判决如下：第三人景秀山庄小区第二届业主委员会于本判决生效后十日内支付原告昆明裕雄物业管理有限公司物业管理服务费人民币503元；二、驳回原告昆明裕雄物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由原告昆明裕雄物业管理有限公司负担人民币25元，由被告欧根能、第三人景秀山庄小区第二届业主委员会负担人民币25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  马海翠人民陪审员  李贵宝人民陪审员  赵芸平二〇一九年十二月十日书 记 员  高 颖