湖南省衡阳市珠晖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0405民初2223号 原告：陆媛，女，1985年10月9日出生，汉族，住衡阳市石鼓区。 委托诉讼代理人：李英杰，衡阳市珠晖区求是法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：赵奇志，女，1976年7月16日出生，汉族，住衡阳市蒸湘区。 委托诉讼代理人：雷一思，湖南居安律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：刘纯，湖南居安律师事务所律师，一般授权。 原告陆媛与被告赵奇志租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月26日公开开庭进行审理。原告陆媛委托诉讼代理人李英杰，被告赵奇志委托诉讼代理人雷一思、刘纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆媛向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认2013年7月16日《租赁合同》无效；2、判令被告向原告返还转让款210000元；3、判令被告向原告返还因无效租赁合同而取得的租金126800元；4、涉案诉讼费用以及其他费用由被告承担。 事实和理由：2013年7月16日，被告与原告签订《幼儿园转让合同书》和《租赁合同》。合同约定被告作为出租人同意将自己位于湖南省衡阳市珠晖区北极村2号的房屋转让给原告使用，其面积为约1000平方米，并保证原告享有房屋租赁合中所享有的权利与义务；承租期限为四年五个月，从2013年7月20日起至2017年3月3日止；约定了租金。被告并于2013年7月16日将所谓的建筑面积1000平方米和陈旧破损的幼儿园以238000元，整体转让给原告。2017年7月16日被告与原告签订了2018年1月1日至2018年12月31日止的《租赁合同》。2017年8月3日，衡阳市珠晖区教育局同意原告开办衡阳市珠晖区北级星幼儿园，并依法取得了“中华人民共和国民办学校办学许可证”。原告对被告所转让的陈旧破损的幼儿园进行全面装修，重新购置幼儿园的家具设备、设施以及办公用品。2017年12月27日，中国铁路广州局集团有限公司株洲机务段（以下简称株洲机务段）向被告赵奇志送达“函告”。要求被告腾房，终止租赁合同。原告得知这一情况后，即向株洲机务段的负责人了解到“湖南省衡阳市珠晖区北极村2号的房屋”并非被告所有。被告于2006年5月1日与株洲机务段签订了“房屋出租协议书”，“房屋出租协议书”明确了租用标的物为房屋共9间约300平方米，大院面积约200平方米，月租金为800元。乙方(被告)不得别作他用或出租。但被告采取对株洲机务段隐瞒，对原告进行欺骗的手段非法将“湖南省衡阳市珠晖区北极村2号的房屋”转租。被告非法转租的事实，根据《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，非法转租的租赁合同属于无效合同。根据《民法通则》第61条的规定，民事行为被确认为无效后，当事人应该行为取得的财产应当返还给受损的一方因此，原告请求贵院依法查明事实、判决支持原告的请求。 被告赵奇志作出以下答辩：2013年7月16日双方签订的《租赁合同》合法有效，被告无需返还原告转让款210000元和其所取得的租金126800元。1、株洲机务段早已知道被告转租的行为，但基于其当初租给被告也主要是考虑到该片地区办学需要，限于办学使用。而被告将租赁物转租给原告也是用来办学，并未与其初衷相违背；2、被告对原告从未有过欺诈行为，《租赁合同》的签订系双方真实意思表示。被告从未向原告说过该租赁物系被告所有，且在租赁期间，被告与原告共签订两份租赁合同，都均已经载明“如遇到甲方上级部门或机构需要收回该出租房屋”，“在一年租期内如遇到有关部门或机构需要拆迁、收回该出租房屋”这足以证实原告系知道该房屋并非为被告所有，且原告系在明知租赁物并非被告所有仍然选择去承租；3、《租赁合同》效力与否均不影响原告支付转让款和租金的义务的履行，转租人处分权的缺失并不影响合同效力，而是仅仅影响合同的履行，原、被告所签租赁合同已实际履行完毕，双方应遵循诚实信用原则依约履行合同义务。 原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查后认为可以作为本案认定事实的依据，本院予以认定。 经审理查明：2006年5月，被告赵奇志与株洲机务段签订房屋租赁合同，合同约定被告租用株洲机务段退管会场所兴办幼儿园，租期从2006年5月1日起至2018年12月31日止。2013年7月16日，原告与被告签订一份租赁合同，双方约定将被告用于兴办幼儿园位于衡阳市珠晖区北极村2号房屋转让给原告使用，租赁期为4年5个月。同日，原、被告双方另签订了一份“幼儿园转让合同”，合同约定被告将自己位于衡阳市珠晖区北极村2号的幼儿园转让给原告经营，被告将幼儿园现有的装修、装饰及设备全部无偿交由原告使用，原告支付转让费238000元给被告。该合同对该幼儿园经营场地、租赁期限、租金再次予以确认。2017年7月16日，双方租赁合同期限届满，原告丈夫彭智强与被告签订一份租赁合同，双方约定租赁期限为1年，从2018年1月11日止2018年12月30日止，租金每半年交清，每半年租金为20000元。双方同时约定，在1年租期内如遇有关部门或机构需要拆迁、收回该出租房屋，彭志强享有知情权、参与权，所有赔偿归彭志强所有。2017年12月29日及2018年9月17日，株洲机务段两次函告被告赵奇志及彭志强，表示其与赵奇志所签房屋出租协议到期后，不再与彭志强签订租赁合同，并要求其按期搬迁。彭志强向株洲机务段承诺在2019年7月30日前将所租赁房屋和院落腾空交回。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告与原告于2013年7月16日签订转让衡阳市珠晖区北极村2号的《租赁合同》为当事人意思真实表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人未经出租人同意转让的，出租人可以解除合同。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案原、被告签订《租赁合同》后，出租人株洲机务段在长达4年多的转租合同期间内从未向被告提出过解除其与被告签订的租赁合同，也从未干预过原告对该房屋的使用。原告在合同实际履行届满后要求确认该租赁合同无效，并要求被告退还原告租金126800元于法无据，本院不予支持。原、被告于2013年7月16日签订的幼儿园转让合同，是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法应认定为有效。原告要求被告返还转让款210000元的请求没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 驳回原告全部诉讼请求。 案件受理费减半收取3176元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员  田 军 二〇一九年十二月十日 法官助理  帅 亚 书 记 员  杨丽萍 附法律条文： 《合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。