昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初3145号原告(反诉被告)：徐明开，男，1962年12月21日出生，汉族，户籍登记地云南省昆明市五华区。委托代理人：王小涛，系云南曲直律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：李永春,男,1971年10月16日出生,汉族,户籍登记地云南省昆明市官渡区。委托代理人：陈艳萍，系云南迪恒律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：李绍亮，男，1969年5月30日出生，彝族，户籍登记地云南省昆明市盘龙区。委托代理人：陈艳萍，系云南迪恒律师事务所律师，特别授权代理。第三人：西南林业大学。住所：昆明市白龙寺300号。法定代表人：郭辉军，系该校校长。委托代理人：王东，系云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：杨微，系云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）徐明开诉被告（反诉原告）李永春、李绍亮、第三人西南林业大学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日受理后，依法适用普通程序于2019年8月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐明开委托代理人王小涛，被告（反诉原告）李永春、李绍亮委托代理人陈艳萍，第三人西南林业大学委托代理人王东、杨微到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐明开诉称：2012年10月19日，原告与第三人西南林业大学签订《合同书》，约定原告承租西南林业大学所有位于校区中央原微生物场的三幢房屋、新校区驾校房屋及场地。2013年3月12日，原告另与两被告签订《土地有偿有期使用合同书》，约定原告将其所承租的西南林业大学驾驶培训站全部土地及房屋转租给两被告；转租期限为7年；每年租金810000元，由两被告在签订《土地有偿有期使用合同书》后五个工作日内先支付两年租金，从第三年起，每年的3月12日前，两被告应将下一年租金一次性支付给原告。合同履行过程中，两被告自2016年3月12日起便拖欠原告租金未付，且于2016年4月22日私下与第三人西南林业大学签订名为保证实为租赁的《保证金协议书》，最终因两被告不当使用涉案场所，导致原告被第三人西南林业大学诉讼解除合同，并产生违约金116100元。原告为维护合法权益，多次要求两被告支付租金及赔偿损失未果，故诉至法院，请求判令：一、确认原、被告签订的《土地有偿使用合同书》已于2017年1月26日解除；二、两被告连带支付原告自2016年3月12日至2017年1月25日共计320天的租金631232.88元（按年租金720000元计算）及该款项从2016年3月12日至实际给付日按同期人民银行贷款利率计算的利息（暂计算至2019年3月15日，计82676.8元）；三、两被告连带偿还原告所受损失116100元；四、由两被告承担本案本诉案件受理费12100元、保全费4670元及保全担保费2490.03元、反诉费11910元。被告（反诉原告）李永春、李绍亮答辩并反诉称：2012年10月19日反诉被告徐明开与第三人西南林业大学签订了《合同书》约定西南林业大学驾驶培训站的全部土地及简易房屋由反诉被告徐明开使用。租期自2012年12月16日起至2019年12月15日止,租金为320000元/年。2013年3月12日反诉被告徐明开与反诉原告签订了《土地有偿有期使用合同书》,约定将第三人西南林业大学驾驶培训站的土地及房屋出租给反诉原告使用,合同约定租期为2013年3月12日至2020年3月12日,租金为810000元/年(后实际调整为720000元/年)。2013年4月22日,第三人西南林业大学向反诉原告出具证明,认可“向阳坡驾训站场地产权属于西南林业大学,于2011年出租给反诉被告徐明开、反诉原告李永春、李绍亮经营云轻驾校”。此后的供水、电协议书一直由反诉原告与第三人西南林业大学签订,并向其直接支付。2016年第三人西南林业大学向昆明市盘龙区人民法院提起诉讼,请求人民法院解除反诉被告徐明开与其签订的《合同书》,并要求反诉被告徐明开返还租赁房屋、场地并拆除所有地上建筑，最终获得法院支持，解除该《合同书》的判决于2017年1月25日生效。因反诉被告徐明开的原因，导致其与反诉原告签订的《土地有偿有期使用合同书》不能继续履行,致使反诉原告的合同目的不能实现,给反诉原告造成不可逆转的投资和装修损失。现反诉被告提出要求确认双方签订的《土地有偿有期使用合同书》已于2017年1月26日解除，反诉原告予以认可，至于反诉被告诉述的损失与反诉原告无关，不应由反诉原告来承担。第三人西南林业大学同意涉案场地及房屋由反诉被告徐明开转租，并对反诉原告的次承租权给予了认可，在明知反诉原告已投入巨大成本费用的情况下,仍然单方解除其与反诉被告徐明开之间的租赁合同，致使反诉原告的次承租权随之消灭，理应承担赔偿责任，故向法院提出反诉请求。反诉原告当庭降低诉讼请求为：一、反诉被告与第三人连带赔偿反诉原告投资损失2044689.98元及自起诉之日起至实际赔偿之日止的资金占用费（按中国人民银行同期贷款利率计）；二、由反诉被告及第三人承担反诉诉讼费。原告（反诉被告）徐明开针对反诉答辩称：一、盘龙区人民法院（2016）云0103民初362号《民事判决书》及昆明市中级人民法院（2016）云01民终4875号《民事判决书》中均明确认定，因反诉原告经营的云轻驾校未经第三人同意，便在涉案租赁场地上加盖临时建筑，存在安全隐患。第三人西南林业大学国有资产处向其下发整改通知书后，反诉原告拒不整改，最终导致反诉被告徐明开与第三人之间的《合同书》被法院解除，故不能归责于反诉被告。二、在反诉被告徐明开与第三人西南林业大学之间的《合同书》尚未被解除的情况下，反诉原告擅自终止与反诉被告徐明开的租赁关系，另行与第三人西南林业大学签订租赁合同，反诉原告与第三人之间是否继续履行租赁合同，以及反诉原告因此产生的损失均与反诉被告无关。三、按照反诉被告与反诉原告签订的《土地有偿有期使用合同书》约定，反诉原告应于2016年3月12日以前将第四年的租金支付给反诉被告徐明开，但反诉原告至今未向反诉被告支付，其已构成违约。四、反诉被告徐明开与反诉原告之间约定的租赁期届满之日为2020年3月12日，然而反诉原告至今依然在占用该租赁场地，因此反诉原告并无任何实际损失。综上，请求法院驳回反诉原告的所有反诉请求。第三人西南林业大学辩称：首先，原、被告之间签订的《土地有偿有期使用合同书》既不对第三人产生法律效力，也不能约束第三人，根据合同相对性原则，第三人无义务负担被告的损失。其次，原告将涉案产地及房屋转租给被告，而被告未经第三人书面同意或认可，擅自在场地内建盖临时建筑，并用于仓储及汽车修理，其行为已改变了租赁房屋的结构和用途，在第三人向其下发整改通知后，被告仍未拆除临时建筑物，已构成违约，法院据此于2017年1月25日判令解除原告与第三人签订的租赁合同。最后，第三人与被告之间仅签订《保证金协议书》，在第三人与原告解除合同后，第三人根据《保证金协议书》约定继续提供场地给被告使用，并将协议中的保证金转为一年租金，已全面履行了《保证金协议书》中的租赁义务，故第三人不存在任何违约行为，被告明确知晓合同期限，理应预见租赁期限届满后的法律后果。综上所述，原、被告之间的合同不能继续履行，主要是因被告违章建盖及改变场地用途所致，与第三人无关，被告应自行承担由此造成的损失，请法院依法裁判。原告（反诉被告）徐明开为证明其诉讼主张及反诉辩称，向本院提交如下证据材料：一、《土地有偿有期使用合同书》，证明原、被告之间存在租赁关系；二、《民事判决书》两份，证明因两被告的原因，导致原告与第三人西南林业大学之间的租赁关系被解除，原告承担了违约金116100元；三、《保证金协议书》、《民事判决书》，证明两被告擅自与第三人西南林业大学签订名为保证实为租赁的协议书，经法院确认两被告向第三人西南林业大学支付了自2017年1月26日起的一年租金。经庭审质证，被告李永春、李绍亮对原告徐明开提交的证据一、二、三的真实性、合法性、关联性均予以认可，但对证据二、三的证明目的不予认可，原告所承担的违约金与被告无关，被告是为了减少损失而与第三人签订《保证金协议书》。第三人西南林业大学对原告所提交的全部证据真实性、合法性、关联性均予以认可。被告（反诉原告）李永春、李绍亮为证实其本诉答辩意见及反诉主张，向本院提交如下证据材料：一、《土地有偿有期使用合同书》，证明反诉原告与反诉被告之间建立了租赁关系。二、（2016）云01民终4875号《民事判决书》，证明反诉原告建盖临时建筑是原告同意及认可的。三、《保证金协议书》、资金往来结算票据，证明反诉原告为减少损失与第三人签订《保证金协议书》，并按约交付保证金。四、（2018）云01民终8094号《民事判决书》，证明反诉原告与第三人签订的《保证金协议书》合法有效。五、证明、《转供水电协议书》，共同证明第三人认可反诉原告为驾驶培训站实际承租人，并默认了反诉原告的建盖行为。六、房地产估价报告，证明反诉原告基于对《土地有偿有期使用合同书》的信赖，而进行了大量的投资，经评估机构评估总价为4519841元。原告（反诉被告）徐明开对被告（反诉原告）李永春、李绍亮提交的反诉证据一、二、三、四、五的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不予认可；对证据六的真实性、合法性予以认可，但证明目的及关联性不予认可。第三人西南林业大学对被告（反诉原告）李永春、李绍亮提交的反诉证据一、二、三、四、五的真实性、合法性、关联性均予以认可，但对证明目的不予认可；对证据六的真实性、合法性予以认可，但证明目的及关联性不予认可。第三人西南林业大学为证实其答辩意见，向本院提交如下证据材料：一、西南林业大学事业单位法人证书，二、法定代表人身份证明，三、法定代表人身份证复印件，共同证明第三人的主体身份。四、第三人与原告签订的《合同书》，五、（2016）云01民终4875号《民事判决书》，共同证明原告与第三人之间的租赁关系已于二审判决生效后自动解除。六、《保证金协议书》，七、（2018）云02民终8094号《民事判决书》，共同证明第三人根据《保证金协议书》约定继续提供场地给被告李永春、李绍亮使用，并自动将保证金转为一年租金，经生效判决确认该协议已于2018年1月25日履行完毕。八、2017年1月至12月被告缴纳的水电费结算《票据》，九、2017年1月至12月水电抄表卡，共同证明被告按照《保证金协议书》已实际使用场地，并向第三人支付水电费。原告（反诉被告）徐明开对第三人西南林业大学提交的全部证据真实性、合法性、关联性均予以认可。被告（反诉原告）李永春、李绍亮对第三人西南林业大学提交的全部证据真实性、合法性、关联性均予以认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原、被告所提交证据真实性双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；原、被告及第三人对证明目的不予认可的证据，本院将在综述部分结合案情一并进行阐述。综合上述证据和原、被告及第三人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2012年10月19日，原告与第三人签订《合同书》，约定第三人西南林业大学将其拥有的位于校区中央原微生物厂的三幢房屋和新校区驾校房屋及场地出租给原告使用；原微生物厂房屋租期为五年，自2012年12月16日起至2017年12月15日止；驾校房屋及场地租期七年，自2012年12月16日起至2019年12月15日止；原微生物房屋租金三幢房屋租金670000元/年，五年共计3350000元；驾校320000/年，七年共计2240000元。2013年3月12日，原告与被告签订《土地有偿有期使用合同书》约定原告将西南林业大学(原理工大学)驾驶培训站的全部土地及房屋有期有偿与被告联营，土地由被告使用；有期有偿使用权年限为七年；自2013年3月12日至2020年3月12日止；双方测量确认总面积为27.12亩；土地联营使用费单价为30000元/亩，二年一付，年度使用费为810000元；双方签订合同五个工作日内，被告一次性缴纳两年（2013年3月12日—2015年3月11日）土地联营使用费，合计1620000元；从第三年度起，每年度的3月12日前，被告将下一年土地使用费810000元一次性支付给原告。上述合同签订后，原、被告及第三人均分别履行了各自应负义务。合同履行过程中，第三人于2016年1月18日向昆明市盘龙区人民法院提起诉讼，以原告擅自改变租赁房屋结构用途为由，诉请解除合同，后经（2016）云01民终4875号《民事判决书》确认，解除原告与第三人签订的《合同书》，并由原告向第三人承担116100元的违约赔偿责任，该判决已于2017年1月25日生效。2016年4月22日，被告与第三人签订《保证金协议书》约定保证金为720000元，被告应于2016年4月29日前一次性向第三人支付；因第三人正在与原告解除租赁合同，被告与第三人协商一致，同意自第三人与原告解除租赁合同后，被告按每月60000元的租金承租第三人场地，已经交纳但未使用的保证金转为租金，并根据租金计算承租期。该《保证金协议书》经昆明市中级人民法院（2018）云01民终8094号生效判决确认，自2017年1月26日起，被告向第三人缴纳的保证金720000元按每月60000元租金标准全部扣减完毕至2018年1月25日止，被告与第三人的《保证金协议书》已经履行完毕，合同的权利义务终止。现原告以被告未按合同约定支付2016年度租金及原告与第三人解除合同系因被告在场所内不安全操作所导致为由诉至法院，提出前述诉讼请求。被告以原告与第三人解除合同，致使《土地有偿有期使用合同书》不能继续履行，给其造成投入损失为由，提出前述反诉请求。另查明，原告及第三人均认可2016年3月12日至2017年1月25日涉案场地的租金原告已按约向第三人足额交纳。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《土地有偿有期使用合同书》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方在合同履行过程中发生的争议，本院作以下归纳：本案争议焦点之一：原告所诉自2016年3月12日至2017年1月25日涉案场地使用费是否由被告承担。根据本院所查明事实，2016年3月12日至2017年1月25日涉案场地的租金，原告已按约向第三人足额交纳，虽被告辩称其已按约原告交纳过该期间的土地使用费，但庭审中其并未提交证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本案关于是否已按期交纳土地使用费的举证不利后果应由被告承担，对其辩称本院不予采信，被告应依据与原告约定的年土地使用费720000元，承担2016年3月12日至2017年1月25日期间的土地使用费627287.67元（计算方式：720000365天X318=627287.67元），原告计算有误，本院依法予以支持该部分诉讼请求。关于原告主张上述款项从2016年3月12日至实际给付之日按同期人民银行贷款利率计算的利息亦应由被告承担的诉请，该利息费用系因被告逾期交纳土地使用费而导致原告产生实际损失，理应由被告承担，因2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），故本院依法认定被告所承担的利息计算方式应为2019年8月20日以前按中国人民银行贷款利率计算；2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。现原、被告均同意双方签订的《土地有偿有期使用合同书》已于2017年1月25日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除”之规定，本院依法确认双方合同关系终止。原告所主张的保全担保费并不属于法定费用，本院不予支持。本案争议焦点之二：原告向第三人支付的违约金116100元是否应由被告承担。根据（2016）云01民终4875号生效判决书确认的事实，原告因违反与第三人签订的《合同书》而被判令承担116100元的违约金，原告认为其之所以被判令解除《合同书》并承担违约金，全系被告违规搭建建筑物所致，故应由被告承担赔偿责任。本院认为，原告作为向第三人承租房屋及场地的承租人，负有妥善看管和维护租赁物的法定义务，其在享受转租所带来的利益的同时依然负有监督和管理租赁物的责任，并不能因转租而转嫁该责任，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”及第二百二十三条第二款“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”之规定，被告在租赁场地上搭建建筑物时，原告本有权积极主张并进行制止，但因其疏于管理，漠视被告搭建行为，在原、被告签订的《土地有偿有期使用合同书》中，双方也未就违规搭建责任的承担进行过约定，故由此产生的法律后果应由其自行承担，对原告的该项诉请，本院不予支持。本案争议焦点之三：两被告因建盖建筑物所投入的成本费用，是否应由原告及第三人承担。根据本院查明的事实，原、被告签订的《土地有偿有期使用合同书》，约定被告所租用的涉案场地及房屋租赁期为2013年3月12日至2020年3月12日止，在租赁期内因原告与第三人签订的《合同书》被解除，被告重新于2016年4月22日，被告与第三人签订了名为保证实为租赁的《保证金协议书》，经（2018）云01民终8094号生效判决确认，被告与第三人均已按协议书履行完义务，至此被告的租期已经届满。庭审中，被告亦认可其建盖建筑物的行为并未经过原告或第三人的同意，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，对被告的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，国务院《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条第二款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)徐明开与被告（反诉原告）李永春、李绍亮于2013年3月12日签订《土地有偿有期使用合同书》于2017年1月25日解除；二、被告（反诉原告）李永春、李绍亮于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)徐明开支付2016年3月12日至2017年1月25日期间的土地使用费人民币627287.67元及利息（利息以土地使用费627287.67元为基数，自2016年3月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告(反诉被告)徐明开的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李永春、李绍亮的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费12100元、保全费4670元，共计人民币16770元，由原告(反诉被告)徐明开承担1694元，被告（反诉原告）李永春、李绍亮承担15076元；反诉受理费人民币11910元，由被告（反诉原告）李永春、李绍亮承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 员  范文敏人民陪审员  陈金芝人民陪审员  李 波二〇一九年十二月二十六日书 记 员  张 棵