贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7932号上诉人（原审被告）：谭以农，男，1970年8月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：郑强，贵州千载律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙国庆，贵州千载律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈晓琴，女，1985年7月1日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：徐境超，贵州证道律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄小波，贵州证道律师事务所律师。原审被告：刘泽芳，女，1938年12月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原审第三人：贵阳幸福树不动产经纪有限公司，住所地：贵州省贵阳市经济技术开发区清水江路榕筑花园B幢1层11号。法定代表人：薛怀琴，职务：总经理。委托诉讼代理人：尤发明，系该公司员工。上诉人谭以农与被上诉人沈晓琴以及原审被告刘泽芳、原审第三人贵阳幸福树不动产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初6190号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谭以农上诉请求：1.请求撤销原判第(一)、(二)项，依法发回重审或者改判上诉人返还被上诉人定金20000元，驳回被上诉人不合理的诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院混淆《合同法》第51条与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的适用范围，认定《房屋买卖三方合同》有效，判令上诉人承担违约责任系事实认定错误。(一)本案所涉《房屋买卖三方合同》系无效合同。涉案房屋的产权登记人为一审被告刘泽芳，上诉人签订买卖合同时并未取得刘泽芳的房屋出售授权委托手续，且被上诉人、一审第三人均知晓该事实。上诉人的出售行为属于无权代理，此时买卖合同为效力待定合同，而刘泽芳对涉案房屋出售事宜并未追认，依据《合同法》第51条规定该合同无效。本案并不适用《买卖合同司法解释》第3条的规定。首先，该条文仅适用买受人善意的情形。本案中，被上诉人在签订买卖合同时明知上诉人没有代理权限，仍与上诉人签订合同，不符合善意买受人条件，合同应为无效。其次，被上诉人与无权代理人签订买卖合同，并未办理过户，仍属于债权。刘泽芳为涉案房屋的产权所有人，对涉案房屋享有物权。若是机械理解买卖合同有效，则买受人享有涉案房屋的权利，致使房屋实际产权人合法权利受损，且将会使债权优于物权，违背我国“物权优于债权”的一般规定。故买卖合同依法适用无权代理的法律规定，在未追认情况下为无效的合同。(二)被上诉人沈晓琴在合同的签订过程中也存在过错，应当承担相应的责任。上诉人已经向沈晓琴说明了房屋产权情况、代理情况(暂未取得代理权)。被上诉人应当知道上诉人系无权代理，三方签订的买卖合同是一份效力待定的合同。在该情况之下，被上诉人仍然选择签署三方合同，故被上诉人沈晓琴在合同的签订过程中也存在明显的过错，应当承担相应的责任。(三)被上诉人无权要求上诉人返还双倍定金40000元。买卖合同因刘泽芳并未进行追认，为无效合同，则合同条款对合同各方均没有约束力。上诉人对被上诉人仅负有返还20000元定金的义务，而非双倍定金40000元。(四)被上诉人无权要求上诉人承担9000元的居间费用。首先，合同因刘泽芳并未追认而无效，涉案房屋的买卖关系并未生效，一审第三人未完成居间义务，无权收取9000元居间费用。其次，上诉人承担居间费用无依据。买卖合同为无效合同，合同中的该条文不具有效力，上诉人不应承担居间费。最后，买卖合同的无效，被上诉人、一审第三人均具有过错。根据合同法的规定，合同无效后责任的承担是依据合同各方的过错程度来进行划分。上诉人明确告知没有代理权，故对《房屋买卖三方合同》的无效不存在过错。被上诉人作为完全民事行为能力人，对无权代理行为产生的法律后果具有知晓性，一审第三人作为专业机构，对此更是具有较高的审查、注意义务，在明知上诉人没有代理权限的情况下，仍与上诉人签订无效的《房屋买卖三方合同》，故本案中，一审第三人存在重大过失。2.一审判决基于错误的事实认定，判令上诉人向被上诉人返还双倍定金、承担居间费用，系法律适用错误。买卖合同为无效合同，被上诉人、一审第三人对买卖合同无效存在过错，但一审法院基于事实认定错误，适用《合同法》第四十四条第一款、六十条第一款、《买卖合同司法解释》第三条第一款、第二款、《民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出《房屋买卖三方合同》有效，上诉人向被上诉人返还双倍定金、承担居间费用的判决，系适用法律错误，依法应当对此予以纠正。被上诉人沈晓琴答辩称，一审判决没有扩大适用范围，上诉人已出示相关证件，已尽到审查义务，一审判决正确。原审第三人贵阳幸福树不动产经纪有限公司答辩称，《房屋买卖三方合同》系各方真实意思表示，合同内容于法不悖，应为有效合同。答辩人已履行居间合同所约定的义务，应当按照约定支付相应居间服务费。原审被告刘泽芳未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。沈晓琴向一审法院起诉请求：1、被告刘泽芳、谭以农按照签署房屋买卖三方合同约定双倍赔偿购房定金4万元；2、被告刘泽芳、谭以农支付原告已支付第三人的居间服务费9000元；3、被告刘泽芳、谭以农支付市场房价涨幅对原告造成的经济损失20000元；4、案件受理费由被告刘泽芳、谭以农承担。一审法院认定事实：2019年4月，被告谭以农拟出售刘泽芳名下位于“云岩区贵乌中路220号1单元12号”房屋，持有该房屋产权证书及刘泽芳身份证原件通过幸福树公司发布该房屋出售信息。2019年4月30日，被告谭以农代表刘泽芳（甲方）与原告（乙方）、幸福树公司（丙方）签订一份《房屋买卖三方合同》，主要约定：甲方所售房屋坐落于云岩区××路××单元××号，建筑面积39.87平方米，该房屋产权人为刘泽芳，产权证编号为筑云岩字第G14238号，甲乙双方一致同意，交易房屋及装饰装修、设施总成交价款为30万元（含定金）；第四条、乙方签约当日向甲方支付定金2万元，甲方与乙方办理完毕该房屋权属转移登记后定金自动转为购房款，乙方向甲方交纳定金后，若甲方不按本合同约定出售该房屋，将双倍返还乙方所支付的全部定金，若乙方不按本合同约定购买该房屋，乙方已支付的定金不退。乙方于2019年5月10日前将购房总款30万元（含定金）一次性直接支付给甲方。第五条、乙方向丙方支付居间服务费9000元。第六条、甲方保证所提供的该房屋权属情况及相关证明材料的真实、合法、有效，无产权纠纷，符合房屋交易标准且出售该房屋已取得了产权共有人的同意，因甲方出售的该房屋有产权纠纷或债务纠纷，不能实现本合同目的，乙方有权解除本合同，甲方除退还乙方所交购房款外，并按照乙方所支付的定金双倍赔偿给乙方，同时乙方可追究甲方给乙方造成的一切损失（包含应支付给丙方的居间服务费）。同时，原告与被告谭以农还签订一份《签约声明书》，载明：出售方谭以农出售产权人刘泽芳位于云岩区××路××单元××号的房屋，出售方（代理人）谭以农承诺已经取得该房产权人及共有人同意出售该房并签署买卖相关文件、收取房款及定金，且该情况已告知购买方知晓，如有不实及隐瞒，由出售方及其代理人承担因签署相关文件带来的一切经济及法律责任。购买方知晓该情况，同意购买该房并签署买卖相关文件，支付房款及定金。合同签订当日，原告向被告谭以农支付购房定金20000元，向幸福树公司支付居间服务费9000元。同年5月9日，幸福树公司工作人员向被告谭以农发送一条《情况说明》称“刘泽芳（代理人：谭以农）与沈晓琴于2019年4月30日在贵开路幸福树不动产贵开路店签署位于云岩区××路××单元××号（合同编号0419348）（产权证编号：筑云岩字第G14238号）；合同约定2019年5月10日前办理过户手续，现因刘泽芳（代理人：谭以农）（产权证编号：筑云岩字第G14238号）产权证附属准入许可证及土地证遗失，需房改办办理准入许可证及土地证遗失补办手续。沈晓琴现能提供办理过户时合同约定剩余房款，配合办理全产权过户手续，因刘泽芳（代理人：谭以农）需办理（产权证编号：筑云岩字第G14238号）所署房产准入许可证及土地证遗失补办方能办理过户手续，超出合同双方约定时间，无法配合沈晓琴办理过户手续，为本合同（合同编号0419348）能继续履行双方约定条例、事项特幸福树不动产贵开路店约双方于2019年5月11日上午9点在贵开路店办理过户时间推移手续。刘泽芳（代理人：谭以农）您是否同意。”被告谭以农回复称“同意。”后被告谭以农以其未取得刘泽芳委托、刘泽芳未追认其与原告签订的《房屋买卖三方合同》、《房屋买卖三方合同》系无效合同拒绝履行《房屋买卖三方合同》，双方发生争议，原告遂诉至一审法院，诉请如前。一审法院认为，本案争议焦点在于《房屋买卖三方合同》效力问题，经查，《房屋买卖三方合同》签订时被告谭以农虽未取得刘泽芳授权，且之后被告刘泽芳亦未对该合同进行追认，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，一审法院不予支持。”规定，被告谭以农未取得授权及刘泽芳未进行追认，并不影响《房屋买卖三方合同》效力，《房屋买卖三方合同》应系原告与被告谭以农真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效协议，各方当事人应按协议内容履行各自义务。现原告已按约向被告谭以农支付购房定金2万元，被告谭以农以其未取得刘泽芳授权委托为由不能出售涉案房屋，明显与协议约定第六条及《签约声明书》承诺内容相悖，违反了双方约定，应承担相应违约责任；根据《房屋买卖三方合同》第四条第一款、第六条第（一）款约定，原告有权主张被告谭以农双倍返还购房定金4万元、承担居间服务费9000元，故对原告该诉请，于事实法律有据，一审法院予以支持。对于被告谭以农辩称原告及第三人存在过错的辩解意见，经查，合同签订前，谭以农已向第三人出示产权所有人刘泽芳身份证原件及不动产权证书原件，并承诺取得产权人同意，原告及第三人已尽审慎审查义务，被告该辩解理由不充分，一审法院不予采纳。对原告要求被告谭以农赔偿经济损失20000元的诉请，原告对其损失并未举证证明，应承担举证不能后果，故对原告该诉请，于事实法律无据，一审法院不予支持。对原告针对被告刘泽芳所提出的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”规定，《房屋买卖三方合同》系由原告与被告谭以农签订，且被告谭以农未取得刘泽芳授权、刘泽芳事后未进行追认，相应法律后果由谭以农承担；故对原告向被告刘泽芳提出的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”第四十八条第一款、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，一审法院应予支持。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、被告谭以农于本判决生效之日起十日内一次性双倍退还原告沈晓琴定金40000元；二、被告谭以农于本判决生效之日起十日内一次性支付原告沈晓琴居间服务费9000元；三、驳回原告沈晓琴其余诉讼请求。案件受理费762.5元（已减半收取），由原告承担221元，由被告谭以农承担541.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，当事人在签订《房屋买卖三方合同》时，被上诉人沈晓琴与原审第三人贵阳幸福树不动产经纪有限公司知晓上诉人谭以农未取得原审被告刘泽芳授权，且之后原审被告刘泽芳亦未对该合同进行追认，导致《房屋买卖三方合同》无效，但因上诉人谭以农向被上诉人沈晓琴出具《签约声明书》，载明：出售方（代理人）谭以农承诺已经取得该房产权人及共有人同意出售该房并签署买卖相关文件、收取房款及定金，且该情况已告知购买方知晓，如有不实及隐瞒，由出售方及其代理人承担因签署相关文件带来的一切经济及法律责任。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”上诉人谭以农未取得原审被告刘泽芳授权、原审被告刘泽芳事后未进行追认，相应法律后果由上诉人谭以农承担，故原审判决上诉人谭以农双倍返还购房定金4万元并无不当，本院予以维持。对于上诉人谭以农主张9000元的居间费用负担问题，房屋中介的责任就是提供与订立合同有关的真实情况，上诉人未提供刘泽芳授权凭证，原审第三人贵阳幸福树不动产经纪有限公司明知上诉人谭以农不是合法代理人，就介绍给被上诉人，导致三方签订的《房屋买卖三方合同》无效具有一定责任。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”故原审第三人贵阳幸福树不动产经纪有限公司不应当收取居间费用，原审判决上诉人谭以农支付被上诉人沈晓琴居间服务费9000元不当，本院予以纠正。综上所述，原判认定事实清楚，但适用法律部分欠妥，判决部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省云岩区人民法院(2019)黔0103民初6190号民事判决的第一项；二、撤销贵州省云岩区人民法院(2019)黔0103民初6190号民事判决的第二、三项；三、驳回沈晓琴其余诉讼请求。一审案件受理费762.5元，二审案件受理费为1525元，共计2287.5元，由上诉人负担900元，由被上诉人沈晓琴负担387.5元，由原审第三人贵阳幸福树不动产经纪有限公司负担1000元。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  邹爱玲审判员  罗晓珊二〇一九年十二月十日书记员  潘星宇