辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽06民终2003号 上诉人（原审第三人）：中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地大连市中山区金城街25号1-4层。 负责人：赖永革，总经理。 委托诉讼代理人：管苏祥，辽宁万鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张淑珍，女，1939年11月6日出生，汉族，农民，住宽甸满族自治县。 委托诉讼代理人：林军(系张淑珍儿子)，住宽甸满族自治县。 原审被告：宽甸满族自治县中祥物资贸易中心，住所地宽甸满族自治县宽甸镇中祥小区。 法定代表人：马逛，经理。 原审第三人：赵玉宝，男，1951年12月9日出生，满族，农民，住宽甸满族自治县。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司宽甸支行，住所地宽甸满族自治县宽甸镇左子元街1号。 负责人：王传日，行长。 委托诉讼代理人：李昕光，男，1968年11月23日出生，系建设银行丹东分行风险部副主任，住丹东市元宝区。 上诉人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司与被上诉人张淑珍、原审被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心、原审第三人赵玉宝及中国建设银行股份有限公司宽甸支行房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2018）辽0624民初3662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司上诉请求：撤销一审判决，1、请求撤销（2019)辽0624民初3662号民事判决书，依法发回重审或改判；2、请求判令上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院证据不足，认定事实错误，被上诉人提交的证据不能证明其已经实际履行了购房合同。被上诉人当庭仅提交了一张由原审被告出具的97000元的收据用于证明其已经实际支付了购房款。大额款项的支出应结合银行流水、购房发票、完税证明等其他证据加以佐证，形成完整的证据链，来综合认定被上诉人是否真实地履行了付款义务。被上诉人仅提交一张收据，不能迖到高度盖然性的证明标准，不应作为认定事实的证据。且原审被告系合法成立的有限公司，应有完备的财务账薄，通过原审被告的银行对账单及财务报表等，也可以清楚地查明被上诉人是否已经实际支付了购房款。被上诉人提供的证据不能证明待证事实，应承担举证不能的败诉后果。恳请二审法院查明事实真相，维护上诉人的合法权益。二、原审判决适用法律错误，本案应适用《合同法》《物权法》《担保法》等法律法规，而非《最高法关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。原审法院所依据的《最高法关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》调整的是建设工程施工领域的法律问题，而本案的案由为商品房买卖合同纠纷，不是建设施工合同纠纷，亦不属于该批复调整的范围，不应适用该批复。三、上诉人作为债权人及抵押权人，其合法登记的抵押权应受法律保护。上诉人已通过合法程序在案涉房屋上设立了抵押登记，抵押合法有效，上诉人享有对抵押房屋优先受偿的权利。原审法院认为上诉人依法享有的抵押权不得对抗被上诉人的买受权，继而判决原审被告协助被上诉人办理案涉房屋的所有权变更登记不符合法律规定。 张淑珍辩称：没有新的答辩意见。 宽甸满族自治县中祥物资贸易中心辩称：同一审意见一致。 中国建设银行股份有限公司宽甸支行辩称：同一审答辩意见。 原审第三人赵玉宝未出庭答辩。 张淑珍向一审法院起诉请求：确认原告与被告中祥物资中心签订的商品房买卖合同有效，被告中祥物资中心协助原告办理房屋所有权登记手续。 一审法院认定事实：2002年10月14日，原告与被告中祥物资中心签订商品房买卖合同，约定原告以97000元的价格购买被告开发建设的中祥小区4幢1单元201号房。合同签订当日，原告将购房款交付被告。嗣后，原告在案涉房屋居住至今，并交纳案涉房屋水费、电费、有线电视费等。另查，2000年10月10日，第三人赵玉宝作为甲方，第三人建行宽甸支行作为乙方，被告中祥物资中心作为丙方，三方签订个人住房借款合同，约定第三人赵玉宝购买案涉房屋，并以其作为抵押物向第三人建行宽甸支行贷款87000元，贷款期限为10年，贷款月利率为4.55%o。嗣后偿还部分本金及利息，尚有部分未予偿还。2004年，建行宽甸支行将包含第三人赵玉宝以案涉房屋抵押贷款的不良资产剥离给中国信达资产管理公司，2004年11月29日，中国信达资产管理公司将该部分不良资产剥离给第三人东方资产公司。庭审中，被告中祥物资中心称，第三人赵玉宝与第三人建行宽甸支行之间系非真实的贷款关系，当时是以第三人赵玉宝的名义实际贷款使用于被告的在建工程，已偿还的本金及利息也是由被告支付，类似此种情况还有几十户。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告中祥物资中心签订的商品房买卖合同，原告支付涉案房屋的全部款项，并占有使用涉案房屋至今，客观事实证明涉案房屋买卖行为系双方真实意思表示，涉案房屋买卖合同合法有效。涉案房屋现登记在被告中祥物资中心名下，原告请求被告中祥物资中心协助办理涉案房屋所有权登记应予支持。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》精神，虽然涉案房屋之上设定了抵押权，但同一物权上有多个权利人时，已经交纳全部购买房屋款项后的房屋买受人优先于抵押权人取得物权。综上所述，原告的诉讼请求有事实和法律依据，予以支持。 一审法院判决：一、原告张淑珍与被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心于2002年10月14日签订的商品房买卖合同有效；二、被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心于本判决发生法律效力后十日内协助原告张淑珍办理涉案房屋(中祥小区4号楼1单元201室)的所有权变更登记。 案件受理费2430元，由被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心负担。 二审中，当事人均未提供新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，关于涉案房屋买卖合同的效力问题。其一，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。根据上述法律规定，被上诉人张淑珍与被上诉人宽甸满族自治县中祥物资贸易中心签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，虽未办理物权变更登记，但并不影响合同效力。其二，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。该规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定。抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押物所有权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后，可以向抵押人追偿。根据上述规定，故涉案房屋买卖合同有效。对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。 关于本案应否判决办理过户手续问题。本案中，被上诉人宽甸满族自治县中祥物资贸易中心将诉争房屋转让给被上诉人张淑珍并签订房屋买卖合同时，因诉争房屋已在第三人中国建设银行股份有限公司宽甸支行设定抵押权，而签订合同并未征得作为债权人及抵押权人即第三人中国建设银行股份有限公司宽甸支行同意，作为出卖人的被上诉人宽甸满族自治县中祥物资贸易中心在合同约定的履行期限届满时，并未履行消灭抵押权的义务，被上诉人张淑珍作为买受人亦没有代为清偿债务消灭抵押权，且到庭审时该银行贷款并未还清，抵押权并未消灭。现诉争房屋的债权人及抵押权人为上诉人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司，在上诉人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司的债权及抵押权消灭之前，被上诉人张淑珍并不具备对诉争房屋办理过户手续的条件。因此，目前被上诉人张淑珍主张被上诉人宽甸满族自治县中祥物资贸易中心协助办理房屋的过户手续，本院不予支持。故对上诉人的该项上诉主张，本院予以支持。 综上，一审判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2018）辽0624民初3662号民事判决第一项； 二、撤销辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2018）辽0624民初3662号民事判决第二项； 三、驳回被上诉人张淑珍的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司的其他上诉请求。 一审案件受理费2430元，二审案件受理费2430元，均由被上诉人宽甸满族自治县中祥物资贸易中心负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  张峻峰 审判员  孔亮亮 二〇一九年十二月十六日 书记员  宋 鹤