广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终23109号上诉人（原审原告）：刘汛云，女，汉族，1954年8月24日出生，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：史超，广东百椹律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄发瑞，广东百椹律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘德君，男，汉族，1969年8月4日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审被告）：汪春晖，女，汉族，1980年3月24日出生，住所地：湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：陈杰，广东开野律师事务所律师。上诉人刘汛云因与被上诉人刘德君、汪春晖确认合同无效纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初510号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘汛云上诉请求：1.撤销一审判决，改判汪春晖与刘德君签订的编号为深（南）房现买字（2015）第2XX0号《二手房买卖合同》无效；2.汪春晖将登记在其名下的深圳市XX区XX路XX苑第1层102号商铺恢复登记至刘汛云名下;3.由刘德君、汪春晖承担本案受理费、保全费。上诉理由：一、一审判决认定事实不清，本案确系代理人与第三人恶意串通损害被代理人利益的情形。首先，被代理人行使代理权限的结果违背了签订代理合同时设定的宗旨并损害了被代理人的合法权益。刘汛云与刘德君在2015年7月6日签订了委托书，赋予了刘德君全权代理刘汛云处置其名下涉案商铺的权限。2015年8月25日刘德君向刘汛云出具的借据载明涉案商铺的出售价格应不低于400万元。根据我国法律规定，代理权的行使必须以能够达到被代理人所希望的法律后果或者客观上符合被代理人的利益为目的，本案中刘德君的代理权限应以确保涉案商铺成交价格不低于400万元为限额行使。然而刘德君与汪春晖签订的《深圳市二手房买卖合同》转移价款仅为2593101元，远远低于当时的市场价400多万元，违背了刘汛云与刘德君签订委托书时设定的宗旨和基本行为准则，严重损害了刘汛云的财产权益。其次，汪春晖系恶意串通的第三人。2015年9月28日，刘德君与汪春晖签订《深圳市二手房买卖合同》，双方约定转移价款仅为2593101元，远远低于当时的市场价格，明显存在问题。同时根据汪春晖与刘德君招商银行往来汇总表明细来看，双方在合同签订之前已经有8笔转账，显然违背合同签订的常理。且从汪春晖转账的备注用途来看，部分款项明显非购房款，而是汪春晖借给刘德君的个人财产，例如：2015年9月2日，汪春晖转账给刘德君，备注了“哥记得8号前转给我啊，感谢”;2016年4月17日，汪春晖转账79000元给刘德君并备注“借来给哥救急记得下周还给我”。由此可见，双方在签订合同前已经认识，汪春晖一审庭审中隐瞒了双方熟识的事实。在完成房屋交易后，汪春晖对于涉案商铺每月租金都交给刘汛云也没有丝毫表示不满，反而伙同刘德君一同隐瞒房屋已经过户的事实，显然汪春晖知晓实情，也知道自己购买的商铺存在问题，且非系代理人所有。一审中汪春晖主张其与刘德君还签订了一份真实交易价格为342万元的合同，却并未提交证据证明，显然是虚构事实以逃脱法律的追究，即使存在这份合同，成交价格也远远低于市场价格，严重损害了刘汛云的财产利益。综上，汪春晖在明知涉案商铺非刘德君所有，且买卖成交价格明显不合理的情况下，仍购买涉案房屋，不属于法律保护的善意第三人，而是恶意串通的第三人，刘德君、汪春晖实际上是通过恶意串通而进行的虚假买卖。二、一审判决适用法律错误，应适用民法总则第一百六十四条，代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。一审判决认为刘汛云向刘德君出具全权委托公证书，应对自身的行为负责，由此产生的法律后果应由自身承担，这显然是不合理的。出具全权委托书只是证明了刘汛云基于对刘德君的信任才将涉案商铺交给其代为处置，且双方明确设立了代理权行使应达到涉案商铺成交价格不少于400万元的目标结果。如果仅因刘汛云出于诚实信用原则以及对刘德君的信赖而出具的委托书，就认定刘汛云应为代理人与他人恶意串通损害其利益的后果承担责任是违背法律规定及法律精神的。同时根据刘德君与汪春晖之间的转账明细，在汪春晖注明款项是暂时借给刘德君需其归还，且刘德君也向汪春晖转账92000元的情况下，认定汪春晖支付的款项为购房款也是不符合事实的，汪春晖实际并未支付一审认定的342万元的购房款项。根据合同法第五十二条第二款，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。刘德君与汪春晖恶意串通，通过房屋买卖的形式，违背刘汛云与刘德君签订《委托书》的宗旨，严重损害了刘汛云的财产权益，依法应当确认合同无效。刘德君辩称：涉案交易是真实的，刘汛云也同意出售涉案商铺，现在又拒绝认可，出尔反尔，其诉讼请求不应得到支持。汪春晖辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回刘汛云的上诉请求。刘汛云向一审法院起诉请求：1.撤销编号为深（南）房现买字（2015）第2XX0号《二手房买卖合同》；2.汪春晖将登记在其名下的深圳市XX区XX路XX苑第1层102恢复登记到刘汛云名下；3.刘德君、汪春晖承担本案受理费、保全费、评估费等诉讼费用。在一审庭审中，一审法院要求刘汛云明确其第一项诉讼请求是请求撤销合同还是请求确认合同无效。刘汛云诉讼代理人表示庭后回复法庭。在一审庭后，刘汛云书面回复一审法院表示其系主张确认房屋买卖合同无效。一审法院认定事实：位于深圳市XX区XX路XX苑102商铺于2013年7月31日登记在刘汛云名下，份额为100%，建筑面积40.32平方米，涉案商铺于2015年8月21日过户登记至汪春晖名下，份额为100%。2015年7月6日，刘汛云对刘德君出具了公证授权委托书，委托刘德君办理包括出售涉案商铺等相关的事宜。为证明刘汛云于2013年6月22日以320万元的价格购得涉案商铺，当时涉案商铺就已出租给案外人使用，租赁期限到2019年12月7日，且直到2015年10月27日涉案商铺过户到汪春晖名下后，承租人还一直向刘汛云交纳租金至2016年7月份，可见刘德君、汪春晖之间的房屋交易不正常，而汪春晖在过户完成之后也没有收取涉案商铺的租金，是不合理的。刘汛云提交了买卖合同、银行流水、转账单、租赁合同、银行明细等。为证明刘德君、汪春晖之间的买卖关系不真实，刘汛云提交了刘德君出具的借据、电话录音、承诺书等，其中借据上载明：罗湖一套住宅进行置换，价格与商铺价格相等，420万元左右，置换房款转入刘汛云账户，不得少于400万元，刘汛云在没有收到款项之前，算刘德君借刘汛云400万元等，借款人刘德君，2015年8月25日。另借据下方还载明：刘汛云购买后海公馆二套，总价6122200元，已付330万元，尚欠280万元，认可，刘德君，2015年8月25日。而承诺书上载明：刘德君因承诺替刘汛云购买深圳湾1号公馆两套公寓，从2012年-2015年先后从刘汛云收到现金380万元（其中包括50万元的理财款），同时，代理刘汛云卖掉其名下一套商铺，刘汛云应实收房款420万元，现上述款项共计800万元，都存在本人账号上，本人承诺于2016年11月23日前将深圳湾1号公馆的购房手续还办理中，考虑到刘汛云的实际情况，本人承诺于9日内向刘汛云的美国账号打140万元美金，该笔资金暂由刘汛云保管，待深圳湾1号公馆正式过户至刘汛云名下后，作为购房款使用。承诺人，刘德君，2016年5月22日。刘汛云表示其被刘德君诈骗已向公安机关报案，深圳市公安局南山分局已于2017年8月22日立案。刘德君、汪春晖所签订的备案的《深圳市二手房买卖合同》的成交价为2593101元。汪春晖为证明其已通过刷信用卡和转账的形式向刘德君支付了全部购房款342万元，提交了银行流水、信用卡账单、信用卡四张、情况说明、亲属关系证明。刘汛云不予认可，认为汪春晖刷卡记录和转账记录不能证明与本案有关联，所支付的款项零散，不符合房地产的交易规律。一审庭审中，汪春晖表示其与刘德君因买房才认识，且未通过中介，双方签订了两份买卖合同，一份是真实交易价格342万元的合同，但刘德君未将该份合同给汪春晖，且刘德君表示只要汪春晖付清款项就与其没有关系了；另一份是备案合同。一审庭后，一审法院依法调取了刘德君的银行流水，各方当事人对于该证据的真实性均认可，但刘汛云认为汪春晖的转款并非涉案商铺的购房款，汪春晖则认为该证据恰好证明了汪春晖支付了涉案商铺的购房款。一审法院认为：首先，刘汛云作为理性成年人向刘德君出具全权委托公证书，应对自身的行为负责，由此产生的法律后果应由其自行承担。其次，根据刘汛云提交的借据，可以证明刘汛云已认可刘德君将涉案商铺出售给汪春晖，而售房款作为刘德君向刘汛云的借款。最后，虽然汪春晖支付的款项较为零散，但毕竟支付了342万元的款项给刘汛云的代理人刘德君，且涉案商铺也过户登记至汪春晖名下，至于刘汛云称其未收到房款，其可向刘德君追偿。至于刘汛云认为涉案商铺的真实交易价格高于汪春晖所述的342万元，刘汛云可另行向汪春晖主张合同权利。综上，刘汛云提交的证据不足以证明刘德君代理刘汛云与汪春晖签订的买卖合同属于《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十四条规定的合同无效和合同可撤销的情形。故，刘汛云请求撤销编号为深（南）房现买字（2015）第2XX0号《二手房买卖合同》及恢复登记，无法律依据，一审法院均不予支持。刘德君经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃对刘汛云的抗辩权，一审法院依法缺席判决。一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回刘汛云的全部诉讼请求。一审案件受理费13921.3元，保全费5000元，共计18921.3元，由刘汛云负担。本院经审理查明：一、涉案房屋交易的签约情况。刘德君与汪春晖均确认涉案房屋交易并未通过房产中介，而是双方自己达成。刘德君和汪春晖均称除备案合同外，双方还签订有房屋买卖合同，但在本案中均未提交该合同。汪春晖在一审庭审中称其与刘德君在2015年5、6月份左右签订房屋买卖合同，刘德君没有将合同交给她，所以无法提交该合同，双方的真实交易价为342万元；而刘德君二审称该合同在汪春晖手上，该合同的价款为380万元。在一审庭审中，刘汛云问汪春晖，汪春晖与刘德君当时就付款方式和付款时间是如何约定的，汪春晖未作回答，称具体情况要找刘德君查实。涉案房屋交易的备案合同落款时间为2015年9月28日，涉案房屋于2015年10月27日过户至汪春晖名下。二、涉案房屋的租约及交房情况。涉案房屋附有租约，租期至2019年12月7日。刘德君与汪春晖并未提交证据证明双方在交易时对租约如何处理有过约定。汪春晖称刘德君承诺每个月加3000元月租金给她，但也未说明双方与租户有无办理租约交接。在房屋于2015年10月27日过户至汪春晖名下后，涉案房屋租金直至2016年7月仍由刘汛云收取。汪春晖在本案中未提交证据证明其在房屋过户后及时向卖方要求过交房或收取租金。三、汪春晖支付购房款及与刘德君的资金往来情况。（一）刘德君与汪春晖未就购房款办理资金监管手续。（二）汪春晖称其在2015年10月27日房屋过户前向刘德君支付了108万元，在过户后支付了234万元，合计支付342万元。具体包括：1.2015年7月22日，汪春晖在邱X才经营的商行刷卡支付139999元，再由邱X才转账给刘德君14万元。2.2015年8月6日至9月2日分8笔向刘德君转账89万元。3.2015年9月10日，其弟汪X晖在张X希经营的商店刷信用卡50500元，张X希再向刘德君转账支付5万元。4.2015年11月3日至2016年1月28日，分10笔向刘德君转账234万元。（三）在汪春晖主张的上述转账款项中，只有2015年8月6日转账的20万元、2015年8月10日转账的15万元和2015年8月11日转账的5万元的交易摘要为购房款。2015年9月2日转账3万元的交易摘要为“哥记得8号前转给我啊感谢”，2015年11月3日转账2万元的交易摘要为“四处借来给你救急救急”，2015年11月16日转账10万元的交易摘要为“订金”，2015年11月29日转账10万元的交易摘要为“余下30万元转吴”，同日转账30万元的交易摘要为“自用”。对于上述款项的用途和由来，汪春晖解释称，备注“哥记得8号前转给我啊感谢”是因为其卡里没有多少钱了，急需用钱；备注“订金”的转账并非涉案交易订金，而是其将罗湖的房子卖了后收到的订金；备注“余下30万元转吴”，是因为刘德君给了她一个姓吴的人的账号，让她转给姓吴的人，但后来没有转；备注“自用”的意思是我自己买房子用。（四）汪春晖在2016年4月17日向刘德君转账79000元，交易摘要为“借来给哥救急请哥下周记得转给我”。刘德君分别在2016年4月22日、5月6日、5月11日、5月29日、6月3日、和6月8日向汪春晖转账4万元、2000元、5000元、2万元、15000元和5000元。此外，刘德君在2015年11月24日还曾向汪春晖转账5000元。对于上述款项的用途和由来，汪春晖解释称，都是刘德君还她的钱，之所以没有从未付房款中直接抵扣，是因为其生活困难，需要生活开支，所以就让刘德君把欠她的钱先还给她。四、刘德君与汪春晖的关系。（一）刘德君称其在与汪春晖交易前与汪春晖已经认识了一个多月，双方是朋友关系；汪春晖则称其系在购买涉案商铺时才认识刘德君，在2016年7、8月份左右就没有再联系过刘德君，其与刘德君之间的经济往来仅限于购买涉案商铺。（二）在蓝X诉汪春晖、魏X民间借贷纠纷一案中，魏X称其以前不认识汪春晖，是汪春晖的男朋友刘德君过来找他。在2015年11月23、24日左右，刘德君跟他说要借钱周转，之后刘德君就跟他女朋友即汪春晖找到他朋友蓝X，而后，刘德君、蓝X、汪春晖去做了房产抵押。汪春晖在2015年12月1日左右通过刷POS机向其支付20万元，该款是汪春晖替刘德君还车款十几万，并预留了两个月利息7.6万元叫其代交给蓝X，魏X准时打给了蓝X。2016年1月26日，汪春晖、刘德君到其公司，并在其隔壁的公司通过POS机刷卡，在之前刘德君叫他代收下80万元，为此他还出具了收条，2016年1月27日实际到账金额只有79万元，之后他就一直代汪春晖、刘德君向蓝X支付利息。2016年1月27日，刘德君与汪春晖到他公司，因2016年2月5日是春节，汪春晖、刘德君没车用，就在他这里买了一台路虎吉普车（车牌号粤Ｂ×××××），并开回四川。该车是由汪春晖买给刘德君使用（因刘德君年后将有2000万欧元从香港那边打过来，汪春晖一高兴就为刘德君买了这部车），该车于2016年4月22日过户给刘德君。2016年8月11日，刘德君、汪春晖及汪春晖的弟弟过来，叫魏X先代收41万元（因魏X帮汪春晖垫付了利息），就由汪春晖的弟弟写好收据，魏X签了名。当时说好等刘德君的2000万欧元到账后就把车款全部结清，利息也支付给魏X。该案一、二审查明魏X向汪春晖所出具收据的内容为“今收到汪春晖归还借款41万元整，所有欠款全部还清，本次借款利息由刘德君支付，与借款人汪春晖无关，我负责配合找刘德君支付余下利息”。后因魏X的要求，汪春晖2016年11月8日在上述收据中“我负责配合找刘德君支付余下利息”的“我”前增加“汪春晖2016.11.8”。对于上述情况，汪春晖解释称，其并不知道刘德君跟魏X是怎么介绍其与刘德君的关系，不知道魏X为什么要说她出钱给刘德君买车，完全是魏X编造出来的话。五、本院已于2019年11月4日就刘德君诈骗罪一案进行了开庭审理，案号为（2019）粤03刑初515号，在庭审最后陈述阶段，刘德君对公诉机关起诉的诈骗罪表示认罪，该案尚未审结。除以上事实外，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为确认合同无效纠纷案件。刘德君接受刘汛云的委托出售涉案房屋，但刘德君以低于刘汛云指令的最低价格将涉案房屋出售给汪春晖，且未将房款交给刘汛云，导致刘汛云房钱两空，损害了被代理人刘汛云的合法权益。在刘德君诈骗罪一案中，刘德君也表示认罪。刘德君的行为构成代理权滥用，应当承担相应民事责任。本案的争议焦点为：一、刘德君与汪春晖是否存在恶意串通；二、涉案房屋买卖合同的效力如何认定，该合同对刘汛云是否发生效力，汪春晖是否应当将涉案房屋返还给刘汛云。关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。在本案中，综合各方当事人的陈述及其他相关证据，刘德君、汪春晖的交易方式违背常理，两人对部分事实的说法互相矛盾，两人的陈述缺乏可信度。本院认为，刘德君、汪春晖恶意串通的可能性能够排除合理怀疑。具体理由如下：一、刘德君、汪春晖所陈述的签约过程不符合交易习惯，两人就谁持有合同及合同价款的说法不一致。（一）涉案房屋买卖并未通过房产中介促成，而是刘德君、汪春晖自己成交。刘德君称其在交易前一个多月已经认识汪春晖，双方是朋友关系。而汪春晖称其是在买房时才认识刘德君。双方均确认除备案合同外还签过买卖合同，按常理，买卖双方均会持有一份合同，但两人在本案中均未提交该份合同。刘德君称合同由汪春晖持有，而汪春晖则称刘德君并未给她合同。关于交易价款，刘德君称是380万元，而汪春晖称是342万元，两人说法也不一致。在本案一审庭审中，就该合同所约定的付款方式、付款期限等基本内容，汪春晖甚至不能作答，而是表示要问刘德君。（二）涉案房屋附有租约，按照交易习惯，买卖双方会对租约如何处理进行约定，并与承租人办理租约交接手续。而在本案中，刘德君、汪春晖既未说明两人在交易时就租约交接有过何种安排，也未举证证明曾办理过租约交接手续。二、涉案交易的履约过程不符合交易习惯，有违常理。（一）按照交易习惯，交易双方会就房款办理资金监管，在办理过户后才会放款给卖方。而在本案中，按两人的说法，汪春晖在过户前就陆续将108万元房款直接付给刘德君，而刘德君在仅收到108万元房款的情况下，就配合办理了过户手续，在过户后才陆续收取剩余234万元房款。而不论是按照刘德君还是汪春晖的陈述，双方在达成涉案交易前并不熟识，双方的上述做法有违常理。（二）按照汪春晖的主张，342万元房款系分20笔支付。从支付明细来看，房款的支付非常零散，多笔转账的金额只有2万元、3万元或5万元，有两笔还是在他人处刷信用卡后由他人转付。在转账的款项中，只有三笔合计40万元备注的用途是购房款，其余转账要么没有备注，要么备注的用途与购房无关，汪春晖对于备注的其他用途也未作出合理解释。三、刘德君与汪春晖之间存在高度信任关系，除涉案交易外还有其他往来。（一）如前文所述，刘德君与汪春晖未就房款办理资金监管。如果不是双方之间存在高度信任关系，很难对上述交易方式作出合理解释。（二）从双方的转账明细来看，除涉案购房款外，双方之间还有其他资金往来。（三）从蓝X诉汪春晖、魏X民间借贷案件中魏X的陈述及该案认定的事实来看，虽然魏X有关刘德君与汪春晖系男女朋友关系、汪春晖买车给刘德君使用的陈述并无证据证明，但该案所认定的事实也反映出汪春晖与刘德君除涉案交易外还有其他往来。关于第二个争议焦点。我国民法通则第六十六条规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。民法总则第一百六十四条规定，代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。合同法第三百九十九条规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意。本院认为，在代理人违反义务滥用代理权的情况下，如果相对人与代理人恶意串通，则其理应知晓代理人的代理行为系无权代理。在此情况下，如果仍坚持要求被代理人对代理行为承担责任，保护相对人的信赖利益，则不仅会纵容恶意串通的不当行为，也有违诚信原则和公平原则。根据上述法律规定，在相对人与代理人恶意串通的情况下，应当认定代理行为为无权代理。民法总则第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。合同法第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。如果被代理人对代理行为不予追认，则代理行为对被代理人不发生效力，给被代理人合法权益造成损害的，相对人与代理人应当承担连带责任。在本案中，刘德君与汪春晖恶意串通买卖涉案房屋，刘德君与汪春晖就涉案房屋所签订的买卖合同即使真实，在刘汛云拒绝追认的情况下，对刘汛云不发生效力。刘汛云有权要求汪春晖返还房屋，包括将涉案房屋过户回刘汛云名下。至于汪春晖与刘德君之间的房屋买卖合同是否真实有效、汪春晖能否要求刘德君承担民事责任，系汪春晖与刘德君之间的民事关系，不属于本案处理范围，本院不作评判。因此，对于刘汛云要求确认刘德君与汪春晖签订的涉案房屋备案买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持；对于刘汛云要求汪春晖将涉案房屋恢复登记至其名下的诉讼请求，本院予以支持。综上，刘汛云的上诉请求部分成立，应予相应支持。一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条、第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第三百九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条、第一百零九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款、第七十四条、第七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初510号民事判决；二、汪春晖应于本判决生效之日起三十日内将深圳市XX区XX路XX苑102房屋转移登记至刘汛云名下；三、驳回刘汛云的其他诉讼请求。一审案件受理费13921.3元，财产保全费5000元，二审案件受理费26951.94元，以上合计45873.24元(均已由刘汛云预交)，由刘德君、汪春晖负担。本判决为终审判决。二〇一九年十二月五日书记员 马雪梅（兼）附相关法条：《中华人民共和国民法总则》：第一百六十四条：代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。第一百七十一条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《中华人民共和国民法通则》第六十六条：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。《中华人民共和国合同法》第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第三百九十九条：受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零五条：人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。第一百零九条：当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条：一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力。一方当事人提出的证据，另一方当事人有异议并提出反驳证据，对方当事人对反驳证据认可的，可以确认反驳证据的证明力。第七十四条：诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据人民法院应当予以确认。但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。第七十五条：有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供。如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。