广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终19305号上诉人（原审原告）：广州万力集团物业管理有限公司（原名广州国际集团物业管理有限公司），住所地：广东省广州市海珠区金沙路9号大院自编7栋106-109室。法定代表人：石凤喜，职务：董事长。委托代理人：陈滨宏，广东圣和胜律师事务所律师委托代理人：朱春容，广东圣和胜律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广州南润物业租赁有限公司，住所地：广东省广州市海珠区昌岗中路74号首层101房自编A16铺。法定代表人：张昌益，职务：经理。上诉人（原审被告）：王翼翔，男，1973年1月8日出生，汉族，住江西省湖口县。上诉人（原审被告）：王彩虹，女，1975年5月27日出生，汉族，住江西省九江市湖口县。上诉人（原审被告）：张昌益，男，1979年9月20日出生，汉族，住广西壮族自治区灵山县。上列四上诉人共同委托代理人：刘浩扬，广东诺臣律师事务所律师。上列四上诉人共同委托代理人：刘晓东，广东诺臣律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王君，男，1975年9月18日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。上诉人广州万力集团物业管理有限公司（下简称万力公司）、广州南润物业租赁有限公司（下简称南润公司）、王翼翔、王彩虹、张昌益因与被上诉人王君合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。万力公司上诉请求判令：1、变更原审判决第二项，改判南润公司每逾期一日按月管理费金额2％的标准向万力公司支付逾期付款违约金；2、撤销原审判决第四项，改判南润公司应于2017年7月1日起继续向万力公司支付案涉物业的综合服务费直至办理回租赁物业交接手续时为止(综合服务费的计算标准为：2017年7月1日至2018年6月30日按37378元／月、2018年7月1日至2019年6月30日按38873元／月)，并按月管理费金额2％的标准向万力公司支付逾期付款违约金；3、变更原审判决第三项，改判王翼翔、王彩虹、张昌益、王君就南润公司在判决确定债务范围内承担连带清偿责任；4、改判由南润公司等四人共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：一、原审判决认定万力公司解除《租赁合同》且收回租赁物业，属事实认定和法律适用上的双重错误，且判决结果严重损害万力公司的合法权益。其一，南润公司违约事实清楚且持续违约至今。南润公司于2013年6月14日与广州市橡胶集体联社（下简称橡胶联社）签署《广州市房屋租赁合同》，并与万力公司签署《综合服务协议书》，承租位于广州市海珠区昌岗中路74号首层101、102房的物业，租赁面积为1939.48平方米，赁期限为自2013年5月1日起至20l9年6月30日止。《租赁合同》签署后，南润公司未取得万力公司许可，将物业分租予相关分租商户进行经营，并向分租商户收取高于应付租金标准的租赁费用，从中赚取收益。自2015年起，南润公司己发生不能及时足额支付的情形，经万力公司及橡胶联社多番催促后才断断续续支付部分租金，且拖欠自2017年2月1日起的租金至今未支付，其违约行为清楚明确。原审判决对南润公司的违约事实未作认定，存在严重的错误。其二，南润公司并未向万力公司主张解除租赁合同，也未向万力公司移交租赁物业，应认定《租赁合同》及《综合服务协议》持续履行。第一，依据《租赁合同》第七条约定：“租期内不得单方面提前解除租赁合同。如乙方(承租人)需提前解除租赁合同，则乙方应提前两个月通知甲方，保证金不予退回”。《租赁合同》履行期间，南润公司为谋取收益，虽发生拖欠租金的违约行为，但从未向万力公司及橡胶联社作出解除《租赁合同》的意思表示，双方也从未签署确认解除《租赁合同》的法律文件。第二，万力公司于原审期间提交的《催租函》、《律师函》可反映，万力公司及橡胶联社持续向南润公司要求支付拖欠的租金及综合服务费用，期间南润公司并未提出解除合同的抗辩理由，可以反映南润公司也并未认为双方的租赁合同关系己解除。南润公司在原审期间出于逃避责任而提出该主张，依法应当不予认可其抗辩理由。第三，依据《租赁合同》第二条约定，南润公司承租的是租赁物业的整体，如主张解除《租赁合同》，理应按《租赁合同》第十条的约定，将全部租赁物业按原状移交给万力公司及橡胶联社，但南润公司既无向万力公司提出移交租赁物业的主张，也无具体的移交行为，证实《租赁合同》并未解除，南润公司应继续向万力公司及橡胶联社支付租金及综合服务费用，直至向万力公司履行交回全部租赁物业的义务时止。在万力公司及橡胶联社主张解除《租赁合同》及《综合服务协议书》后，南润公司仍应按约定的标准支付物业占用费，直至移交回租赁物业之日止。其三，《关于海珠区××房、××房物业的无缝衔接的函》不构成双方确认解除《租赁合同》的依据。第一，万力公司及橡胶联社均未收到《关于海珠区××房、××房物业的无缝衔接的函》，故对该证据的真实性不予认可，原审判决采信该份证据并无法律依据。第二，原审判决认定《租赁合同》解除的时间为“2017年6月30日”，但《关于海珠区××房、××房物业的无缝衔接的函》的落款时间却为“2017年11月25日”，原审判决将在后发出的文件作为确认合同在先解除的证据，显然存在严重的谬误。第三，因南润公司收取分租户的租金后未向万力公司缴付租金，分租户出于担心南润公司挪用租金以及租赁物业可能被收回而影响经营的考虑，主动与万力公司联系请求将租金交由万力公司代管，避免在万力公司针对南润公司发起法律行动时需承担连带支付租金的责任，万力公司出于保护自身合法权益的考虑同意了分租户的请求，其行为符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”的规定，不应以此否认南润公司的违约行为并免除其责任。第四，根据万力公司于原审期间提交的《催租函》、《律师函》，万力公司持续向南润公司发出催租文件主张权利，从未认可南润公司关于无缝衔接的观点。南润公司虽发出《关于海珠区××房、××房物业的无缝衔接的函》，但针对万力公司持续的催租行为，却从未提出《租赁合同》己解除的主张，也未按《租赁合同》约定将租赁物业交回给万力公司，故该份函件不能免除南润公司的违约责任。第五，将租金交由万力公司代管的仅为小部分分租户，大量的租赁面积仍由南润公司掌握，该场地的经营管理权事实上也从未移交给万力公司，原审判决片面地减轻了南润公司应当承担的合同责任，对万力公司极不公平，也将导致逾百万元的国有资产流失。第六，分租户虽将租金交由万力公司代管，但万力公司已将该租金抵扣了南润公司应支付的租金和综合服务费，属于继续履行《租赁合同》、《综合服务协议书》的行为，与南润公司解除《租赁合同》的主张不相符。其四，即使《租赁合同》解除，因南润公司未向万力公司移交租赁物业，故应继续向万力公司支付租赁物业的综合服务费，并承担逾期付款的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，万力公司己依据《租赁合同》的约定将租赁物业交付给南润公司，如南润公司主张解除《租赁合同》及《综合服务协议》，则应按《租赁合同》第十条的约定“乙方(承租人，南润公司)应到甲方(出租人，万力公司)处办理房屋交回手续，由双方签字盖章确认”，如南润公司主张双方的《租赁合同》己解除，则应履行租赁房屋的移交义务，未履行移交义务之前，仍应按《租赁合同》第十条的约定，承担每日按月租金10％的标准支付物业占用费的合同责任。其五，原审判决片面地免除了南润公司应负担的法律责任，将产生鼓励任意违约的不良社会效果。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁合同为双务合同，且承租方于租赁合同期满、解除或终止之时，应当承担付清租金及交回物业的法律责任。本案中，南润公司违约拖欠租金在先，其后又拒不将租赁物业交回给万力公司，导致万力公司及橡胶联社无法将租赁物业重新招租，期间产生重大损失，理应判令南润公司承担支付租金及占用费、违约金等法律责任。原审判决仅凭一份未经万力公司确认的《关于海珠区××房、××房物业的无缝衔接的函》，直接免除了上百万的租金、占用费及违约金的支付义务，其处理结果让人无法接受，也将导致逾百万元的国有资产流失；二、原审判决调整合同违约金属于适用法律错误，应予改判。本案中，南润公司既存在逾期支付租金的违约行为，又同时存在经万力公司主张解除合同后拒不交回物业的违约行为，其多重的违约行为理应承担多重的违约责任。即使南润公司主张违约金过高，依据证据规则也应由南润公司承担举证责任，但南润公司根本未履行举证责任，原审判决擅自大幅度调减其违约责任毫无依据；三、原审判决适用法律错误，应改判王翼翔等就南润公司的债务承担连带清偿责任。王翼翔和王彩虹未履行出资义务的事实清楚，张昌益和王君违法减资的事实也清楚，原审判决仅支持王翼翔、王彩虹、张昌益和王君承担补充责任，违反了现行法律规定和最高人民法院公报案例，应予改判为连带责任承担方式。第一，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》(法释[2008]6号))第二十二条第二款规定：“公司财产不足以清偿债务时，债权人主张未缴出资股东，以及公司设立时的其他股东或者发起人在未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持”，现南润公司早己变更股东试图逃避债务，公司注册地址已空无一人，属于停止经营的状态，根本不具备债务清偿能力，故应判决其原股东(即王翼翔、王彩虹)在未履行出资义务的金额范围内，承担债务的连带清偿责任。第二，最高人民法院公报案例(2010)民提字第79号“某信用社与某煤电公司等借款合同纠纷案”，其裁判要旨指出：减资行为虽不属于抽逃出资，但因公司资产减少降低了公司承担责任能力，直接影响到公司债权人利益，故法律对公司减少注册资本规定了比增加注册资本更加严格的法律程序。股东违反《中华人民共和国公司法》规定的减资程序，应认定为名为减资，实为抽逃出资性质，减资股东应在其出资范围内对公司债务承担连带责任。因此，原审判决仅判决王翼翔、王彩虹、张昌益和王君承担补充清偿责任是错误的。南润公司、王翼翔、王彩虹、张昌益对万力公司上诉请求答辩称：与原审答辩意见一致。南润公司、王翼翔、王彩虹、张昌益共同上诉请求判令：l、撤销原审判决第二、三、四、五项；2、改判驳回万力公司对南润公司等四人的全部诉讼请求。事实与理由如下：一、关于违约责任及没收保证金问题。如原审认定，在2017年7月起，“万力公司以其实际行动对解除其与南润公司租赁合同关系及接收涉案房屋作出意思表示”，南润公司与万力公司的租赁关系因万力公司的实际行动而自行解除。可见，对于涉案租赁合同的解除，南润公司并无违约、更无过错，是双方以实际行动表明协商一致解除合同。原审上述认定是正确的，也符合当时的实际情况。即使南润公司存在未准时缴纳租金的情况，双方合同约定，对于逾期缴纳租金应适用按日计算违约金的方式计算逾期违约金。原审要求南润公司承担没收保证金的责任，既无合同依据，更是严重高于万力公司的实际损失。二、关于股东的责任问题。王翼翔、王彩虹股东将股权转让给张昌益及王君，张昌益、王君将公司注册资本进行变动的行为合法有效，没有违反法律法规的强制性规定，各方也完成了工商变更手续，上述行为均应受法律保护。根据《中华人民共和国公司法》及相关司法解释的规定，股东承担责任的前提是公司债务不能清偿，本案中，所谓的债务并未得到生效法律文书的认可，案件也没有进入执行阶段，现阶段没有任何证据证明南润公司没有所谓的清偿债务能力，导致债务不能清偿。也就是说，南润公司是否需要承担责任、承担多少责任、有无能力承担责任、未能承担责任的范围是多少，等等，都没有任何证据支持。另，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款认定四名自然人股东承担补充赔偿责任，但适用该条款需同时满足三个要件，一是股东必须未履行或者未全面履行出资义务，二是公司对其债务不能清偿，三是承担补充清偿责任的主体必须是股东。对于第一项，四个自然人股东的出资期限均未届满，不应认定为未履行或者未全面履行出资义务。公司法是保护股东出资的期限利益，也就是说在出资期限届满之前股东不需要履行出资义务，故原审判决要求股东承担补充赔偿责任，实质上是加速了股东出资的期限，没有法律依据。关于第二项，公司债务不能清偿是指公司进入了破产清算程序，或者是人民法院穷尽执行措施而无财产可供执行的情况，但南润公司具备履行债务能力，故该条件不符合。关于第三项，王彩虹和王翼翔在万力公司起诉时已经不是南润公司的股东，也就是说，即使要求南润公司的股东承担补充清偿赔偿责任，也跟该两人无关。在此情况下，原审法院直接判令要求股东承担责任，没有事实依据。万力公司对南润公司、王翼翔、王彩虹及张昌益的上诉请求答辩称：其一，关于股东责任问题。原审判决股东承担补充清偿责任是错误的，应当改判承担连带清偿责任。在本案诉讼之前，南润公司早已不在注册登记地址办公，其实际上处于没有经营的状态，也不持有任何资产，其股东实际上是利用南润公司的有限责任制度来逃避债务。其二，无论是公司法的司法解释还是最高人民法院的公报案例，对股东未足额出资的责任都有明确的规定，特别是《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二十二条第二款，强调了设立公司的发起人以及公司的股东应当对公司债务承担连带清偿责任。鉴于南润公司的现状，本案判决由股东承担连带清偿责任更为符合法律的规定。其他意见与上诉意见一致。被上诉人王君经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院书面陈述意见。万力公司于2018年1月10日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：l、解除万力公司与南润公司之间的物业服务合同关系；2、南润公司立即向万力公司支付广州市海珠区昌岗中路74号首层101,102号房屋自2017年2月1日起至南润公司实际搬离上述房屋之日止的物业服务费及逾期付款违约金（违约金计算标准：2017年2月1日至2017年6月30日期间的违约金分别以35940元基数，分别自2017年2月11日、2017年3月11日……以此类推起计；2017年7月1日至2017年12月31日期间的违约金分别以37378元基数，分别自2017年7月11日、2017年8月11日……以此类推起计；上述违约金均按每逾期一日，按当月应付欠付物业服务费额2%的标准计算至付清之日止）；3、王翼翔、王彩虹、张昌益、王君在其未出资本息范围内对上述第2项诉请债务承担连带清偿责任；4、本案所有诉讼费用由南润公司等四人共同承担。原审法院经审理查明：2013年6月14日南润公司向橡胶联社承租坐落在海珠区××房、××房房屋作商业用途使用，双方并签订《广州市房屋租赁合同》，并约定橡胶联社授权广州国际集团物业管理有限公司（本案万力公司）对南润公司承租房屋进行租赁及管理，南润公司在履行租赁合同的同时，需与橡胶联社授权的广州国际集团物业管理有限公司签订《综合服务协议书》，依时缴交管理费。租赁合同与《综合服务协议书》具有同等法律效力。同日，万力公司（甲方）与南润公司（乙方）签订《综合服务协议书》，约定：从2013年5月1日起，乙方履行与橡胶联社签署的涉案房屋租赁合同的同时，还须向甲方缴交管理费。服务期限……2016年7月01日至2017年6月30日月管理费37306元；2017年7月1日至2018年6月30日月管理费38798元；2018年7月1日至2019年6月30日月管理费40350元。管理费按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行转账付款方式缴付管理费给甲方。逾期交付管理费的，甲方除追缴管理费，每逾期一日，乙方须按当月管理费金额的2%向甲方支付违约金。逾期支付管理费超过60日的，甲方可解除本协议，同时会同出租方收回房屋，没收租赁保证金，并要求赔偿损失。2013年7月30日万力公司（甲方）与南润公司（乙方）又签订《补充协议》订明：因橡胶联社与乙方就出租物业面积进行了调整，故双方对涉案房屋的综合服务管理费调整变更为：……2016年7月01日至2017年6月30日月管理费35940元；2017年7月1日至2018年6月30日月管理费37378元；2018年7月1日至2019年6月30日月管理费38873元。……。上述合同签订后，南润公司将涉案房屋分割成15间商铺分别转租给次承租人使用。2017年7月起万力公司以代南润公司名义向次承租人收取租金。2016年4月--2017年11月期间万力公司多次向南润公司及其股东发出催缴管理费等欠费的通知书。南润公司向万力公司支付管理费至2017年1月。2017年11月25日南润公司向万力公司及橡胶联社发出《关于海珠区××房、××房物业的无缝衔接的函》，载明“经友好协商广州南润物业租赁有限公司同贵司于2017年6月30日已正式终止了双方的租赁合同，并将该物业整体退回给贵司，贵司也于2017年7月1日起正式直接收取了南润公司的分租户的租金及水电费等费用。既然贵司已实际接收了原南润公司的各分租户，贵司应按南润公司与分租户的协议履行，现各分租户请贵司办理好原协商好的无缝衔接的交接手续，即按南润公司与分租户的协议约定的原租金及合同期顺延，合同期至原合同的2019年6月30日止。期满后，合同期满各分租户有优先承租权。希望贵司尽快同各分租户办理好相关手续。”该函件附有包括黄贤卫、陈绮媚、文均绍、曾正谷、雷秀军、广州市淼贤口腔门诊部（承租人张陆贤）、张元淑在内的各分租户签名，最后有“已收原件，王某东”字样。万力公司对该函件的真实性有异议，不确认抗辩租赁合同解除及已交还涉案房屋的事实。万力公司向南润公司追索管理费无果，遂于2018年1月10日提起本案诉讼。同时，橡胶联社以南润公司拖欠租金为由，对其提起诉讼【（2018）粤0105民初710号】，橡胶联社要求解除与南润公司之间的租赁合同关系并承担违约责任等。该案诉讼期间经原审法院到涉案房屋现场核查，涉案房屋除由该案的分租户使用外，其余商铺的租户已搬离。原审另查：根据工商登记资料反映，南润公司成立于2006年5月9日，公司注册资本是10万元，原股东是王翼翔、王彩虹，两人对南润公司各认缴出资5万元；2015年2月5日王翼翔、王彩虹将南润公司增资至500万元，两人各登记增资245万元，但王翼翔、王彩虹均未实际缴付出资；2017年9月22日经股东会决议，王翼翔、王彩虹各人将原出资250万元的50%股权以转让金为0元分别转让给王君、张昌益，并经核准南润公司股东变更为张昌益、王君；2017年12月20日张昌益、王君将南润公司注册资本减资至10万元。原审法院认为：万力公司与南润公司签订的《综合服务协议书》及《补充协议》为有效合同。当事人约定该合同同时与橡胶联社和南润公司之间签订的租赁合同具有同等法律效力。南润公司抗辩其与橡胶联社的租赁合同关系在2017年6月30日已解除并交还涉案房屋事实，提交《关于海珠区××房、××房物业的无缝衔接的函》证据证明，虽然该证据为复印件且万力公司表示有异议，但从（2018）粤0105民初710号案次承租人陈述的意见，结合涉案场地现场使用状况及橡胶联社已向各次承租人收取租金事实来看，2017年7月起涉案房屋租赁经营权已由橡胶联社实际控制，故可认定橡胶联社以其行动对解除其与南润公司租赁合同关系及接收涉案房屋作出意思表示，因此对南润公司抗辩的该事实，予以采信。南润公司在承租涉案房屋期间，万力公司向其提供了合同约定的服务义务，南润公司理应依约向万力公司支付管理费。万力公司主张南润公司从2017年2月起没有支付管理费，南润公司抗辩已支付至2017年6月，但南润公司没有提交证据证明该事实，故对万力公司要求南润公司按约定标准支付2017年2月1日至2017年6月30日期间管理费的请求，予以支持。如前所述，橡胶联社从2017年7月起已实际控制并收回涉案房屋经营权，之后没有出租商铺是橡胶联社出于自身原因考虑所致，故万力公司要求南润公司支付2017年7月1日起至实际搬离涉案房屋之日止的管理费及违约金请求，依据不足，不予支持。南润公司逾期支付管理费超过60日，万力公司要求解除双方之间的服务合同关系及南润公司支付违约金的请求，予以支持，但违约金标准依法调整为参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，并以所欠管理费本金为限。王翼翔、王彩虹、张昌益、王君分别是南润公司的原股东及现任股东。经查王翼翔、王彩虹、张昌益、王君对公司均存在未全面履行出资义务情形，南润公司从2017年2月起欠管理费，2017年9月张昌益、王君受让原股东王彩虹、王翼翔未足额出资的股权，在未通知万力公司情况下，又将南润公司注册资本减资。因此，王翼翔、王彩虹、张昌益、王君应在未出资本息范围内对南润公司上述确定债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。对万力公司要求该王翼翔、王彩虹、张昌益、王君承担连带责任不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款之规定，于2019年2月22日判决如下：一、解除广州国际集团物业管理有限公司与广州南润物业租赁有限公司签订的《综合服务协议书》；二、广州南润物业租赁有限公司在本判决生效之日起十日内，向广州万力集团物业管理有限公司清付2017年2月-2017年6月管理费179700元，并按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算欠款违约金（其中从2017年2月11日起至2017年3月10日以本金35940元计；2017年3月11日起至2017年4月10日以本金71880元计；2017年4月11日起至2017年5月10日以本金107820元计；2017年5月11日起至2017年6月10日以本金143760元；2017年6月11日起至清还之日止以本金179700元计；违约金总额以本金179700元为限）；三、王翼翔、王彩虹、张昌益、王君在未出资本息范围内对广州南润物业租赁有限公司在本判决主文第一项确定债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；四、驳回广州万力集团物业管理有限公司的其它诉讼请求。本案受理费5806.6元，由广州万力集团物业管理有限公司负担1806.6元、广州南润物业租赁有限公司负担4000元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明：在（2018）粤0105民初710号案审理过程中，涉案场地的其中一户次承租人张陆贤述称：2017年7月左右，橡胶联社的工作人员与其沟通协商撤场事宜，那时南润公司已经不管了，南润公司也让小租户将租金交给橡胶联社……2017年7月起，橡胶联社以代收名义向各小租户收取租金等费用，其均按时交纳租金给橡胶联社。二审庭询中，南润公司提交网上公开招租信息，以证明：万力公司在2018年至2019年期间多次对涉案租赁物进行公开招租，证实万力公司已实际控制涉案租赁物。万力公司庭后提交书面质证意见称：对其三性均不予确认，万力公司并未在广东招标网、海珠招标网上发布有关涉案租赁物的招租信息。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，南润公司应向万力公司支付物业服务费至何时止；其二，南润公司应按何种标准向万力公司支付逾期支付物业服务费的违约金；其三，王翼翔、王彩虹、张昌益是否应就南润公司在本案中所负债务承担赔偿责任。关于南润公司应向万力公司支付物业管理费至何时止的问题。万力公司称南润公司一直未将涉案租赁场地交还出租人橡胶联社，并据此诉请南润公司支付物业服务费至南润公司实际搬离涉案租赁物之日止，南润公司则辩称其与出租人橡胶联社已于2017年6月30日办理涉案租赁场地的移交手续，双方之间的租赁关系就此解除。对此，本院认为：依据已查明的事实及原审法院在（2018）粤0105民初710号案审理期间经现场勘查查明的实际情况，涉案租赁场地部分由南润公司出租给次承租人，部分空置，对于南润公司已出租的部分物业，橡胶联社已委托万力公司自2017年7月1日开始即以代收名义向次承租人直接收取租金，对于空置的部分物业，虽南润公司在本案及另案中均未提交充分证据证明其有与橡胶联社或万力公司办理交接手续确认移交事实，但在南润公司拖欠租金已构成违约的情况下，作为守约一方的橡胶联社亦负有及时采取合理措施避免损失进一步扩大的义务，但无充分证据反映橡胶联社因单独归责于南润公司的原因而无法收回租赁物，结合橡胶联社事实上已委托万力公司直接收取已出租部分物业租金的事实，可认定，涉案场地的经营管理权自2017年7月1日开始即已由橡胶联社实际控制。据此，原审判决南润公司向万力公司支付物业服务费至2017年6月止，并无不当，可予维持。万力公司上诉请求改判南润公司支付2017年7月起的物业服务费，缺乏合同依据，本院不予采纳。关于南润公司应按何种标准向万力公司支付逾期支付物业管理费的违约金的问题。因南润公司未充分举证证明其已向万力公司支付2017年2月至6月期间的物业服务费，故万力公司诉请南润公司支付相应的逾期付款违约金符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。关于违约金的支付标准，原审法院根据本案实际情况，酌情将合同约定的每日按当月管理费金额的2%计付的标准调整为以欠款金额为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，并无不妥，可予维持。因此，无论是南润公司上诉请求改判其无需支付违约金，还是万力公司上诉请求改判按合同约定的标准计算违约金，均缺乏充分的事实根据与法律依据，本院均不予采纳。关于王翼翔、王彩虹、张昌益是否应就南润公司在本案中所负债务承担赔偿责任的问题。依据已查明的事实，王翼翔与王彩虹作为南润公司的原股东，在未对南润公司实际出资且明知南润公司对橡胶联社及万力公司负有债务未清偿的情况下，向张昌益、王君无偿转让股权，而张昌益、王君在无偿受让南润公司的股权后，未对南润公司实际出资并决议大额减资，王翼翔、王彩虹、张昌益及王君的行为降低了南润公司的对外偿债能力，导致万力公司对南润公司的物业服务费及违约金债权面临无法清偿的风险，故万力公司诉请王翼翔、王彩虹、张昌益及王君作为南润公司的原股东及现股东承担相应的赔偿责任，合法有据。鉴于南润公司实际偿债能力及偿债情况尚不确定，原审判决王翼翔、王彩虹、张昌益及王君在本案中在未出资范围内对南润公司无法清偿万力公司的物业服务费及违约金债权承担补偿赔偿责任，未违反相关法律及司法解释的规定，可予维持。因此，无论是王翼翔、王彩虹、张昌益上诉请求改判其无需承担赔偿责任，还是万力公司上诉请求改判王翼翔、王彩虹、张昌益及王君与南润公司承担连带清偿责任，均缺乏充分法律依据，本院均不予采纳。综上所述，上诉人万力公司与南润公司、王翼翔、王彩虹、张昌益及王君的上诉请求均不成立，本院均予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5806.6元，由广州万力集团物业管理有限公司负担1806.6元，广州南润物业租赁有限公司、王翼翔、王彩虹、张昌益共同负担4000元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇一九年十二月二十七日书记员  王文杰唐颖琪