湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12650号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖南耀隆新材料科技有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路589号开福万达广场B区商业综合体39005房。法定代表人：蒋宝强。委托代理人：张憬，湖南联合天成律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）浏阳市永安油脂化工厂，住所地湖南省浏阳市永安镇永明村。投资人:王文轩。委托诉讼代理人:蒋仲义，湖南金凯华律师事务所律师。上诉人湖南耀隆新材料科技有限公司（简称耀隆公司）因与被上诉人浏阳市永安油脂化工厂（简称永安油脂厂）租赁合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初5973号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人耀隆公司向本院提出上诉请求：撤销浏阳市人民法院（2019）湘0181民初5973号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求，驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定被上诉人按约定交付房屋错误，被上诉人未证明其已尽交付义务，应当按照上诉人主张的2019年3月2日作为房屋交付之日。一审判决认定根据双方证据和租赁合同履行的惯例，认定对方按约定交付了房屋，属于认定不当，认定出租人是否已尽交付房屋义务，应当由出租人举证，如举证不能则承担不利后果。上诉人与被上诉人于2019年1月2日签订《厂房租赁合同》，合同约定租赁期限自2019年1月18日起至2021年1月17日，合同自上诉人支付第一个月租金即时生效，2019年1月4日上诉人支付了第一个月租金，该合同生效。被上诉人作为出租人应当履行交付房屋的义务，房屋交付的举证责任在于被上诉人。被上诉人仅举证上诉人在2019年1月14日雇佣工人进行施工为公司搬迁进来做准备，是不足以认定出租人已经履行了房屋交付义务的，因此应由被上诉人承担举证不能的不利后果。上诉人举证证明了原租户直到2019年2月底仍在厂房进行木工加工，直至3月日才搬出，上诉人2019年3月2日才收房，请求二审法院依法认定该交房日期，并判决无需承担此期间的租金123984元。2.一审法院未在判决结果中明确合同解除的时间，请求二审法院依法确认双方之间的合同已于2019年6月8日解除，并依法确认被上诉人对本案合同解除承担主要责任。（1）关于合同解除时间。上诉人委托律师于2019年6月3日向被上诉人发送《关于解除厂房租赁合同的律师函》，被上诉人于6月5日签收，《律师函》载明自2019年6月8日解除双方之间的租赁合同。即使不认可上诉人有权行使单方解约权，被上诉人于2019年6月29日向上诉人发送短信要求上诉人腾空厂房并交还，租赁合同也于该日经双方合意解决，一审判决认定合同解除时间应纠正。（2）上诉人认为双方对本案租赁合同的解除均存在过错。被上诉人明知上诉人租赁厂房用于开展化工材料生产，为赚取租金，仍恶意隐瞒，被上诉人的过错更大，应承担主要责任。经计算后，请求二审法院酌情判决由被上诉人承担上诉人300000元损失。（3）关于合同解除后的法律责任承担。根据上诉人提交的证据，即使认定阻拦出入厂房的起因与上诉人有关，也应当由被上诉人承担主要责任，而非一审判决认定的各承担一半责任。合同解除后未腾退的责任应当由被上诉人全部承担，上诉人无需承担。3.一审判决上诉人承担2000元卫生费没有事实依据。被上诉人提交的环境卫生费收据、垃圾处理费收据的抬头均为“金意油脂厂”，而非上诉人，与本案无关，被上诉人未举证该费用的分摊，对2000元卫生费应当不予支持。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求依法查明事实，依法改判。被上诉人永安油脂厂辩称:1.被上诉人一审中申请了证人作证，可证明被上诉人如期交付了租赁房屋。2.上诉人强调无法办理环评手续是导致合同解除的原因，但是环评手续应当由项目的主体来申请办理，不应由出租方来办理，被上诉人在2019年6月29日发函要求上诉人尽快搬走设备、原材料是有法定理由的，一审判决认定上诉人构成违约，被上诉人发函的时间为合同解除之日是有事实和法律依据的。3.被上诉人并未恶意阻拦上诉人的货物出入厂房，是因为上诉人没有缴纳物业费、卫生费，单位门卫不愿意加班提供服务。被上诉人要求对方搬离，不可能阻拦，一审判决认定6月29日后至一审判决前的两个多月里，一审判决认定双方都有责任，要求上诉人承担一个月的租金已经考虑了双方的责任，上诉人要求承担更大的责任，没有依据。请求维持原判。耀隆公司向一审法院起诉请求：1.请求法院确认当事人双方于2019年6月8日解除双方签订的《厂房租赁合同》；2.请求法院判令永安油脂厂赔偿原告损失30万元；3.本案诉讼费由永安油脂厂负担。永安油脂厂提出反诉请求如下：1.请求法院判令耀隆公司支付所欠租金至租赁合同实际解除之日止，计算至2019年6月8日尚欠154224元，并承担逾期支付租金违约金10万元；2.请求法院判令耀隆公司支付所欠电费11040元，水费180元，卫生费2000元，三项合计13220元；3.请求判令耀隆公司承担提前解除租赁合同违约金453600元；4.反诉费由耀隆公司负担。一审法院认定事实：2019年1月2日，当事人双方签订《厂房租赁合同》，永安油脂厂为甲方、出租方，耀隆公司为乙方、租赁方。双方约定：1.甲方出租给乙方的厂房坐落在浏阳市境内，租赁建筑总面积为6480平方米，2.租赁期限从2019年1月18日至2021年1月17日止。租赁期满前三个月，如乙方续租或退租需向甲方提出书面要求，经双方协商后重新签订租赁合同或终止合同。3.租金支付方式，自合同签订之日由乙方向甲方支付第一个月租金90720元，之后每个月付租金。4.租赁期间，使用该厂房所发生的水电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，并由其自行缴纳。5.租赁期间，乙方应及时支付房租，如拖欠不付一个月，甲方有权增收所拖欠房租千分之三的滞纳金。若乙方无正当理由超过一个月，甲方有权单方解除合同，并有权要求一次性支付10万元违约金。签订合同后，耀隆公司于2019年1月4日支付永安油脂厂租金90720元，于2019年4月12日支付永安油脂厂93300元（其中租金90720元，水电费2580元），于2019年5月5日支付永安油脂厂97950元（其中租金90720元，电费7260元）。2019年6月3日，耀隆公司委托湖南联合天成律师事务所向永安油脂厂发出《关于解除〈厂房租赁合同〉的律师函》，其内容为：1.要求自2019年6月8日起解除双方于2019年1月2日签订的《厂房租赁合同》；2.要求房租自2019年3月2日起计算至2019年6月8日，扣除已经支付的272160元租金，还应向永安油脂厂支付租金18144元，在律师函送达后5个工作日内支付；3.送达律师函后，耀隆公司会将租赁厂房内的生产设备及原材料等属于耀隆公司的物品全部搬迁至新的生产地点，请永安油脂厂予以配合放行。2019年6月29日，永安油脂厂的工作人员通知耀隆公司，要求耀隆公司尽快付清租赁费用，尽快腾空厂房交还给永安油脂厂。由于耀隆公司未能交清所欠房租及物业费等相关费用，永安油脂厂便不准耀隆公司搬离机械设备及原材料。此后，双方因租赁合同发生争执，耀隆公司遂诉至该院。另查明，因耀隆公司的设备搬迁问题该院于2019年8月13日组织双方进行调解。耀隆公司愿意提供30万元作为本案担保，同时其法定代表人个人愿意对本案的保全措施进行担保，要求搬迁设备和原材料。永安油脂厂同意耀隆公司的和解方案并要求耀隆公司离场前交清水电费及物业费。后因耀隆公司不同意交清水电费而没有达成一致意见。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的有效的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，耀隆公司是承租人，永安油脂厂是出租人。双方应当按照《厂房租赁合同》的约定行使权利、履行义务。关于耀隆公司要求解除《租赁合同》的问题。合同解除权属于形成权。所谓形成权就是权利人依据自己的单方意思表示就可以使民事法律关系发生变更或消灭的权利，可以分为约定解除权和法定解除权。法律赋予当事人在一定条件下享有解除合同的权利，其目的在于当客观原因导致合同目的无法实现、合同无法继续履行或者因当事人一方违约达到一定程度，合同已经没有继续存在的必要、合同目的即将落空时，允许当事人按照法律的规定启动解除程序，从而摆脱合同的束缚，不再履行合同的相关义务。本案中，耀隆公司在履行租赁合同的过程中，认为永安油脂厂违约有两点：1.永安油脂厂延迟交付厂房；2.厂房不能办理环境评估手续导致耀隆公司无法生产。对于延迟交付厂房的问题。耀隆公司提交了与案外人的手机短信文字记录，拟证明永安油脂厂没有及时交付厂房。永安油脂厂提交了证据证明耀隆公司于2019年1月11日雇佣工人进行施工为其搬迁设备作准备。该院综合双方证据的效力以及租赁合同履行的惯例，认定永安油脂厂按约交付了厂房。关于耀隆公司声称无法办理环境评估手续的问题。耀隆公司未提交任何申报环境评估的证明材料而申请一审法院对永安油脂厂的厂房是否能办理环境评估进行调查取证，系将其举证责任推诿至法院的行为，该院不能代替耀隆公司进行举证。况且在双方的租赁合同上没有关于办理环境评估手续的约定，该院无法确定所谓的环境评估手续究竟是何种手续，究竟对涉案的租赁合同有何影响。因此，该院对耀隆公司的该项申请不予准许，亦对耀隆公司认为不能办理环境评估手续系永安油脂厂违约行为的意见不予采信。综上，永安油脂厂在履行租赁合同时没有违约，耀隆公司无权单方解除租赁合同。永安油脂厂因耀隆公司拖欠厂房租金一个月以上，涉案合同租赁期限为两年，自2019年1月18日开始。耀隆公司却于2019年6月3日无合理合法依据函告永安油脂厂要求解除租赁合同属违约行为，对因其违约行为造成永安油脂厂的经济损失应当予以赔偿。因此，对耀隆公司要求永安油脂厂赔偿损失的诉讼请求，该院不予支持。关于耀隆公司要求永安油脂厂支付逾期支付房租的违约金和提前解除租赁合同违约金的问题。永安油脂厂在收到耀隆公司的解除租赁合同通知后于2019年6月29日通过电话短信的形式通知耀隆公司，要求耀隆公司尽快缴清欠付的房租，并腾空厂房交还被告。其意思表示可以认定为行使解除权。故该案的租赁合同应认定为自2019年6月29日解除。租赁合同解除后，永安油脂厂应当给予耀隆公司合理的搬迁期限，耀隆公司应当缴清欠付的租金、水电费等费用以及协商处理违约赔偿问题。但实际上，耀隆公司不愿支付欠付的租金，永安油脂厂便阻止耀隆公司搬迁，导致了本案纠纷的产生，双方在处理本案的过程中均有过错，耀隆公司应当承担主要责任。永安油脂厂要求耀隆公司支付逾期支付租金的违约金10万元，同时又要求耀隆公司承担提前解除租赁合同的损失453600元，属于重复计算违约金。考虑到本案租赁合同解除的主要过错在耀隆公司，永安油脂厂重新将厂房出租需要一定的期限，该院酌定耀隆公司赔偿永安油脂厂两个月的租金。故对永安油脂厂要求耀隆公司承担逾期支付租金违约金及提前解除租赁合同违约金一并支持为两个月的厂房租金即181440元（90720元×2）。永安油脂厂反诉要求耀隆公司支付实际占用厂房期间厂房租金及欠付租金的问题。从耀隆公司支付租金的时间点来看，耀隆公司仅支付了2019年1月、4月、5月，共计支付租金272160元。双方签订《厂房租赁合同》生效至永安油脂厂同意解除合同的期间为2019年1月18日至2019年6月29日，此期间的租金为489888元（计算期限为5个月12天，每月按30日计算）。耀隆公司还应当支付永安油脂厂租金217728元。在《厂房租赁合同》解除后，耀隆公司未将设备及原材料搬迁，没有及时将厂房交还永安油脂厂，双方均有过错，耀隆公司占用永安油脂厂厂房的两个月租金应当各自承担一半的损失。耀隆公司应承担此期间的租金90720元。综上，耀隆公司应支付永安油脂厂厂房租金为308448元。关于永安油脂厂反诉要求耀隆公司支付所欠电费，水费，卫生费的问题。耀隆公司租赁厂房期间的水电费应由相关部门直接收取，永安油脂厂没有垫付水电费的情况下，不能向耀隆公司主张权利。故该院对永安油脂厂要求耀隆公司支付水电费的反诉请求不予支持。耀隆公司已经代永安油脂厂支付的卫生费30000元是2019年4月15日至2020年4月5日的费用，耀隆公司在此期间承租了永安油脂厂的厂房，故永安油脂厂可向耀隆公司主张其垫付的卫生费。因此，该院对永安油脂厂反诉要求耀隆公司支付卫生费2000元的诉讼请求予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除耀隆公司与永安油脂厂于2019年1月2日签订的《厂房租赁合同》；二、耀隆公司于本判决生效之日起五日内支付永安油脂厂厂房租金181440元并赔偿永安油脂厂租金损失308448元；三、耀隆公司于本判决生效之日起五日内支付永安油脂厂卫生费2000元；四、限耀隆公司于本判决生效之日起十日腾空厂房并交付永安油脂厂;逾期腾空，耀隆公司应承担占用厂房期间的费用（参照《厂房租赁合同》约定的标准,每月90720元），如永安油脂厂阻止耀隆公司腾空厂房，则自行承担房租损失；五、驳回耀隆公司的其他诉讼请求；六、驳回永安油脂厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5800元，减半收取2900元，反诉受理费5016元，财产保全申请费3636元，合计11552元，由耀隆公司负担10000元，由永安油脂厂负担1552元。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。根据上诉人的上诉请求及理由、被上诉人的答辩意见及本案的庭审情况，本院对本案的争议焦点分析如下：一、关于被上诉人永安油脂厂交付涉案房屋的时间认定问题。本院认为，上诉人耀隆公司与被上诉人永安油脂厂于2019年1月2日签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依照约定履行合同。合同约定交房时间为2019年1月18日，合同签订后，上诉人耀隆公司于2019年1月4日即支付了租金，被上诉人永安油脂厂于2019年1月11日雇佣工人进行施工为其搬迁作准备，一审法院结合双方举证及合同履行惯例认定交房时间为合同约定的2019年1月18日，具有事实和法律基础。上诉人耀隆公司主张交房时间是2019年3月2日，但该收房时间未获出租人认可，亦无其他有效证据予以支持，故本院对上诉人耀隆公司的该项上诉主张不予支持。二、关于涉案合同解除的时间认定问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。本案中，上诉人耀隆公司于2019年6月3日向被上诉人永安油脂厂发出解约函，主张自2019年6月8日解除涉案合同，被上诉人永安油脂厂提供证据证明其在收到上诉人的解除通知后于2019年6月29日通知原告尽快交清房租，并腾空厂房，可认定为同意解除合同。一审法院据此认定合同解除的时间是2019年6月29日，并判定上诉人耀隆公司应支付此期间租金，符合法律规定，并无不当。三、关于责任承担问题。对合同履行期间的责任承担，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，上诉人耀隆公司认为涉案合同的解除双方均存在过错，并认为是被上诉人恶意隐瞒涉案厂房无法办理环保评估的事实，主张被上诉人承担主要责任，被上诉人永安油脂厂对此不予认可。本院认为，合同解除的通知系由上诉人耀隆公司发出，涉案合同未约定厂房具体用途及办理环评的事宜，故无法办理环评的责任不能归咎于厂房出租方，且无法办理环评的事实亦无证据佐证。因此，一审法院认定被上诉人永安油脂厂无违约行为，进而无需承担合同解除的责任，具有事实和法律依据。因合同解除的过错在于上诉人耀隆公司，故一审法院酌定上诉人赔偿被上诉人相应的损失符合合同履行的客观事实。关于合同解除后的法律责任承担。本院认为，根据查明的事实，解除合同的通知系上诉人耀隆公司发出，并要求提前解除合同，被上诉人永安油脂厂并未提出解除合同，在同意解除后，确实存在上诉人耀隆公司未及时将设备、原材料等及时搬出，进而未及时将厂房交还被上诉人，被上诉人永安油脂厂未及时提供交房的便利。因此，一审法院据此认定双方均存在过错，并判定各自承担占用厂房期间租金的一半损失，其认定符合合同履行的客观事实，符合公平原则。关于上诉人耀隆公司承担的2000元卫生费问题。本院认为，上诉人耀隆公司在承租被上诉人永安油脂厂厂房期间应当支付其应当承担的卫生费，因被上诉人已提供相关证据证实其确实代为支出了相关费用，而上诉人并未提供证据证明其支付了该费用，故上诉人耀隆公司应支付上述2000元卫生费。因此，一审法院的处理并无不当，故对上诉人耀隆公司主张合同解除及责任承担的上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人耀隆公司的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费5800元，由上诉人湖南耀隆新材料科技有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 何 鑫审判员 戴 静审判员 叶子龙二〇一九年十二月三日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。