湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终4041号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄辉，男，1985年1月22日出生，汉族，湖南省新田县人，居民，住新田县。委托诉讼代理人：肖知富，新田县法律援助中心律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑动立，男，1954年9月20日出生，汉族，湖南省新田县人，居民，住新田县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑仕军，男，1965年3月25日出生，汉族，湖南省新田县人，居民，住新田县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王永泉，湖南超创律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：傅发旺，湖南超创律师事务所律师。原审被告、反诉原告：何楚兵，男，1984年11月3日出生，汉族，湖南省新田县人，居民，住新田县。原审被告：田宇，男，1984年10月22日出生，汉族，湖南省新田县人，居民，住新田县。上诉人黄辉因与被上诉人郑动立、郑仕军及原审被告、反诉原告何楚兵、原审被告田宇房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省新田县人民法院（2019）湘1128民初955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。黄辉上诉请求：1、请求二审法院依法撤销湖南省新田县人民法院（2019）湘1128民初955号民事判决书，改判驳回被上诉人的请求，依法支持上诉人的反诉请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，本案的事实是被上诉人将同一房屋、同一时间出租给不同的人，且未将房屋收回交付给上诉人，明显存在违约行为；2、一审法院适用法律错误，本案应当适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条之规定进行审理和判决；3、一审时，双方律师为同一律师事务所的律师，在先受理了我的案子后又同时受理对方，且开庭时法官也未明示。郑动立、郑仕军辩称，1、一审判决认定事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决；2、上诉人的上诉理由与法律相悖，合同系双方真实意思表示，不存在胁迫和威胁的情况，双方应履行义务，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持一审判决。何楚兵、田宇未予述称。郑动立、郑仕军向一审法院起诉请求：1、判令被告黄辉履行约定义务暨2019年5月1日至2020年4月30日门面租金85,000元；2、诉讼费用和其他费用由被告承担黄辉、何楚兵向一审法院提出反诉请求：1、请求解除二原告与被告黄辉于2018年5月1日签订的《租赁协议》；2、请求判令二原告因违约向被告黄辉、何楚兵支付经济损失9000元。一审法院认定事实：2018年5月1日，原告郑动立、郑仕军为出租方（以下简称甲方）与被告黄辉为承租方（以下简称乙方）签订了《租赁协议》，协议约定：“甲方将位于新田县双碧广场A11号门面一、二层出租给乙方；合同租赁期限为2018年5月1日至2021年4月30日，第一、二年租金为85,000元，第三年租金为86,000元，第一年租金为2018年5月1日前一次性付清，第二年租金为2019年5月1日前一次性付清，第三年租金为2020年5月1日前一次性付清；合同还约定乙方将房屋转租、转让或借给第三方的，需告知甲方进行参考，达成一致意见方可转租等内容。甲方：郑动立、郑仕军，乙方：黄辉，2018年5月1日”。协议签订当日被告黄辉向二原告交纳了第一年的租金。被告黄辉租房后，将承租的房屋第二层转租给他人，租赁的第一层用于与被告田宇及案外人谷建飞合伙经营香槟树冷饮店。2018年11月1日，被告黄辉与被告何楚兵签订《补充转让协议》，将其合伙经营香槟树冷饮店的股份转让给了被告何楚兵。2019年5月1日，当二原告向被告黄辉收取第二年租金时，被告黄辉以已实际退出经营且二原告不同意转租第二层房屋为由拒不交付租金。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告郑动立、郑仕军与被告黄辉于2018年5月1日签订的《租赁协议》未违反法律规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。根据合同约定，被告黄辉应当于2019年5月1日前交纳第二年租金85,000元，被告黄辉应当按照合同约定履行自己的义务，故二原告请求法院判令被告黄辉履行约定义务暨2019年5月1日至2020年4月30日门面租金85,000元的诉讼请求，符合法律的规定，法院予以支持；被告黄辉提出已退出经营，不交纳租金的辩解意见，现无证据证实被告黄辉已与二原告达成合意其不用交纳租金，故该辩解意见法院不予采纳；被告黄辉、何楚兵提出二原告不同意其转租第二层房屋，致使租金未交纳的辩解意见，现无证据证实二原告不同意转租的事实，且根据合同约定，被告黄辉转租是需要与二原告达成一致意见方可转租，故该辩解意见法院不予采纳；被告黄辉、何楚兵、田宇之间的合伙事务与本案无关；反诉原告黄辉、何楚兵提出租赁的二层房屋，反诉二被告未交付构成违约的事实，反诉原告黄辉、何楚兵在答辩时已认可2018年5月1日反诉原告黄辉在与反诉二被告签订《租赁协议》后将租赁的二层转租他人的事实，可见反诉二被告已将出租的二层房屋交付的事实；反诉原告黄辉、何楚兵提出因暂缓缴纳第二年租金，反诉二被告多次到反诉原告经营的店里吵闹，致使店铺停业至今，导致合同无法履行的事实，未提供证据证实，故反诉原告黄辉、何楚兵提出的反诉请求，不符合客观事实，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告黄辉在本判决发生法律效力后十日内一次性支付原告郑动立、郑仕军租金85,000元；二、驳回反诉原告黄辉、何楚兵的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1920元，减半收取960元，由被告黄辉负担；反诉费50元，减半收取25元，由被告黄辉、何楚兵负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。2018年5月1日上诉人与被上诉人签订了房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规，是真实有效的，双方当事人应按合同履行义务。双方在合同中约定自2018年5月1日至2021年5月1日三年的租赁期，其中第一、二年的租金分别为85,000元，第三年租金为86,000元，分三年在每年的5月1日一次性付清。合同签订当时上诉人于2018年5月1日支付了第一年的租金85,000元，同时约定如上诉人要将二楼转租，需双方达成一致意见。但到2019年5月1日，上诉人未按约定支付第二年的租金85,000元，上诉人实际违约，应当承担违约责任，一审法院判令上诉人支付被上诉人第二年的租金并无不当。对于上诉人要求解除与被上诉人之间的房租租赁合同并要求被上诉人支付经济损失的主张，上诉人没有证据证实被上诉人的行为导致双方签订的《房屋租赁合同》的目的不能实现。故，对于上诉人的上诉请求，本院不予支持。同时，对于上诉人上诉称在一审过程中双方律师为同一律师事务所的律师，而一审法院未予提示的问题。本院认为，虽然同一律师事务所的律师同时代理双方并不恰当，但也并未违反法定程序，且上诉人在一审庭审中也没有提出异议。综上，黄辉的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1920元，由上诉人黄辉负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  魏 蓉二〇一九年十二月十六日书记员  伍世兴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。