云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云31民终639号 上诉人（原审被告、反诉原告）：何浩，男，汉族，1968年8月21日生，瑞丽市利剑保安服务有限公司职工，身份证住址：云南省瑞丽市。 委托诉讼代理人：陈冉，云南和序律师事务所律师,代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李维山，男，汉族，1969年8月9日生，经商，现住云南省瑞丽市。 委托诉讼代理人：毕玉明，云南智诚律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 上诉人何浩因与被上诉人李维山房屋买卖合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2019）云3102民初1177、1218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人何浩上诉请求：1.撤销瑞丽市人民法院（2019）云3102民初1177、1218号民事判决第一项、第三项，依法改判被上诉人补偿上诉人房款差价53,920元；2.依法判决由被上诉人承担土地使用权过户的全部税费；３．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：１．一审判决认定《房地产买卖契约》系双方恶意串通，损害国家利益属无效合同符合法律规定，但一审又依据契约认定上诉人对转让价格认可系认定事实错误。该契约第一条约定上诉人出售的房屋面积为124.6平方米.而非111.12平方米。上诉人不认可124.6平方米下的转让价格，一审判决认定该契约第一条合法有效，则应支持上诉人主张补偿53,920元的诉请；２．2014年8月办理土地证后，双方因补偿差价协商未果，过户条件直至2014年8月15日才成就，上诉人的请求权应当从该条件成立时起算，五年中被上诉人多次不同意补差价而导致不能过户，上诉人诉讼时效反复中断；３．本案中的相关税费已变更为被上诉人承担，应当由被上诉人继续承担后续土地过户的相关税费。 被上诉人李维山答辩称:１．双方房屋转让协议合法有效，上诉人应为被上诉人办理土地使用权过户手续；２．上诉人以《购房协议书》约定房屋面积为111.12平方米，而房产证登记面积为124.6平方米，超出合同约定面积13.48平方米，要求被上诉人补偿房款差价53,920元没有事实和法律依据。双方2000年2月23日签订《购房协议书》上诉人2004年12月29日为被上诉人办理房产证，确定该房面积为124.6平方米，至今已过15年，期间上诉人未提出超面积事实，也未主张权利，上诉人请求已超过诉讼时效；３．《购房协议书》第一条、第三条约定购房款已包含一切税费，上诉人要求被上诉人全额承担土地过户相关税费，没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人李维山向一审法院起诉请求：１．依法判令何浩立即为其办理土地使用权过户手续，并由何浩承担相关过户费用（预估过户费用为15,000元）；２．由何浩承担本案的诉讼费用。 上诉人何浩向一审法院反诉请求：１．由李维山补偿其房屋差价53,920元；２．驳回李维山的其他诉讼请求；３．由李维山承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2000年初，李维山与何浩协商一致，由何浩将其自有的一套原德宏州瑞丽保安服务公司单位集资房出售给李维山。双方于2000年2月23日签订《购房协议书》约定：经甲、乙双方协商，达成如下协议：１．甲方（何浩）将自有位于瑞丽市保安公司住宅楼3-1号房三室二厅，共计111.12㎡一套（含水电设施、电视线、电话线），以人民币捌万伍仟元整（￥85,000元），于2000年2月23日出售给乙方（李维山）（本价格含乙方购买房屋的一切税费）。由乙方自行安装门窗及其他装修，乙方在装修时必须遵守保安公司的总体要求；２．乙方认可甲方所提出的价格，并于协议签订时付定金人民币叁万元整（￥30,000元），于2000年4月1日付甲方壹万伍仟元，其余人民币肆万元（￥40,000元）待甲方为乙方办理完一切手续后一次性付给甲方；３．甲方应在本合同签订生效后的40日内为乙方办理房产过户手续。因特殊情况延误的，以实际办理完毕过户手续交付乙方为准；４．甲方有意拖延乙方房产过户手续的办理，承担违约责任，应赔偿总价款（含装修费）40%，解除合同。如因政策或其他不可抗力，导致房产证的延期或不能办理手续及合同无法履行，甲方不承担违约责任。乙方不按合同协定的时间或方式支付购房款，乙方构成违约责任，应赔偿总价款的40%，解除合同，装修的费用乙方自负。已经装修的设施不能拆除；５．以上协议双方协商商定，若有不足之处，协商处理；６．甲、乙双方如果出现违约情况，中介方的费用由违约方赔偿；７．本合同自签订之日起生效。甲方：何浩，乙方：李维山，中介方：瑞丽市迅达信息服务中心。协议签订后，李维山如约向何浩支付了全部购房款85,000元，何浩亦将该房屋完全交付李维山占有使用。2004年12月29日，李维山在何浩的协助下办理了案涉房屋的房屋所有权证，房屋所有权人为李维山，双方并于当日再次对案涉房屋签订《房地产买卖契约》，约定：甲方（卖方）何浩，乙方（买房）李维山，由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币肆万元整。双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐落于瑞丽市瑞江路栋17#的房地产（房屋建筑面积124.60平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币肆万捌仟元，￥48,000元。乙方于2004年12月31日前分二次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；三、双方同意于2004年12月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方……七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担……。该《房地产买卖契约》由双方签字确认并用于产权机关备案登记。2014年8月15日，德宏州瑞丽保安服务公司改制，对单位集资房的土地划分到户，并按原单位集资名单办理了土地使用权证，将本案案涉房屋土地使用权证办理至何浩名下。后何浩将该土地使用权证原件交付李维山，但未办理土地使用权过户手续，双方发生纠纷，向一审法院提起诉讼，请求解决。 一审认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。关于何浩应否协助李维山办理土地证过户手续并承担相关过户费用的问题，一审认为，双方就本案案涉房屋签订的两份合同，即2000年2月23日《购房协议书》及2004年12月29日《房地产买卖契约》，两份合同对购房价格及过户税费的承担均有不同的约定。双方于2004年12月29日签订的《房地产买卖契约》所约定的价格条款系为了达到少缴税费的目的而恶意串通虚构，因此，该条款无效，其他合同主要内容并不违反法律的效力性强制性规定，且系当事人之间的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分依然有效”的规定，该合同的其余条款依然有效。《房地产买卖契约》第三条约定：房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条亦规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。故李维山诉请何浩协助其办理土地使用权过户手续的诉讼请求成立，予以支持。关于过户费用的承担问题，双方签订的《房地产买卖契约》第七条约定：上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。故相关过户税费，应当按国家行政法规规定各自承担。李维山诉请由何浩承担的诉讼请求不能成立，不予支持。 关于李维山应否补偿何浩房屋面积不足部分的损失，损失如何计算的问题。一审认为，双方签订的《房地产买卖契约》已经明确房屋建筑面积为124.60平方米，何浩对实际建筑面积是知情且对转让价格是认可的，故其反诉请求补偿房屋面积不足部分的损失无事实及法律依据，不予支持； 关于何浩的反诉请求是否已超过诉讼时效，应否得到支持的问题，一审认为，何浩于2004年12月29日即知晓案涉房屋的建筑面积为124.60平方米，其于开庭之日2019年8月20日变更反诉请求主张补偿差价款53,920元，已经超过诉讼时效，且无时效中止或中断的证据证明，故何浩的反诉请求不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定判决：一、被告（反诉原告）何浩于判决生效后十日内协助原告（反诉被告）李维山办理位瑞丽市路（保安公司家属区）01幢3-1号（建筑面积为124.60平方米）的房屋的土地使用权过户手续，将上述房屋的土地使用权过户至原告（反诉被告）李维山名下；二、驳回原告（反诉被告）李维山的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）何浩的反诉请求。本诉案件受理费175.00元、反诉案件受理费963.00元，由被告（反诉原告）何浩负担。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。双方当事人对一审法院认定事实均无异议的，本院予以确认。 根据双方当事人的诉、辩主张，本院归纳本案争议的焦点为：１．何浩应否协助李维山办理涉案土地的变更登记手续？２．上诉人何浩反诉请求是否已超过诉讼时效？李维山应否补偿何浩涉案房屋面积差价款53,920元？３．办理涉案土地变更登记的税费应如何承担？ 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人于2000年2月23日签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。一审判决认定双方于2004年12月29日签订的《房地产买卖契约》第二条关于价格的约定属无效条款并无不当，本院予以确认。 关于何浩应否协助李维山办理涉案土地的变更登记手续的问题。本案中，被上诉人李维山已履行支付房款的义务，并支付土地出让金，上诉人何浩理应承担协助李维山办理涉案土地变更登记手续的责任。 上诉人何浩反诉请求是否已超过诉讼时效及李维山应否补偿何浩涉案房屋面积差价款53,920元的问题。上诉人何浩认为《购房协议书》约定房屋面积为111.12平方米，而房产证登记面积为124.6平方米，超出合同约定面积13.48平方米，被上诉人李维山应补偿其房款差价53,920元。被上诉人认为其不应补偿，且上诉人何浩请求已超过诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中双方当事人于2004年12月29日办理《房地产买卖契约》及房产登记手续时，上诉人何浩已明知涉案房屋的面积是124.6平方米，其于2019年才向人民法院主张权利，已超过诉讼时效，并且上诉人何浩也未向本院提交证据证实本案存在诉讼时效中止、中断的事由，因此，上诉人何浩认为本案未超过诉讼时效，李维山应补偿其差价款53,920元的主张，本院不予支持。 关于办理涉案土地变更登记的税费应如何承担的问题。本院认为，双方于2000年2月23日签订的《购房协议书》虽约定已付房屋价款包含税费，但双方于2004年12月29日签订的《房地产买卖契约》变更了该约定，双方应依约定履行。一审判决依据《房地产买卖契约》第七条认定变更登记税费应当按国家行政法规规定各自承担并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人何浩上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币1,138元，由上诉人何浩承担。 本判决为终审判决。 审判长 高  立 审判员 包  洋 审判员 王  军 二〇一九年十二月十七日 书记员 格任相伴