广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22035号上诉人（原审原告）:广州市翠源物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇群星村富源街8-10号三楼。法定代表人：洪永豪；职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：符安娜，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州金慧谷水业有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街新街大道5号泓辉银座6楼6007室。法定代表人：郭雪花，职务：总经理。委托诉讼代理人：文香玉，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何拥平，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州瑾洋化妆品有限公司，住所地广东省广州市白云区江高镇江石路何布19号B3幢。法定代表人：王玉林，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨兆前，广东君南律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉亮，广东君南律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：彭兴娟，女，1976年1月19日出生，汉族，住河北省张家口市桥东区。委托诉讼代理人：杨兆前，广东君南律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉亮，广东君南律师事务所实习律师。原审第三人：广州泓辉盈泰投资有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街建设北路184号之五。法定代表人：茹智栋，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈敬，广东天环律师事务所律师。原审第三人：广州皓晟置业有限公司，住所地广东省广州市花都区花东镇吉星村八巷4号之一。法定代表人：冯树洲，职务：执行董事。委托诉讼代理人：曹恒峰，广东法则明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建华，广东法则明律师事务所律师。上诉人广州市翠源物业管理有限公司（以下简称翠源公司）因与被上诉人广州金慧谷水业有限公司（以下简称金慧谷公司）、广州瑾洋化妆品有限公司（以下简称瑾洋公司）、彭兴娟、原审第三人广州泓辉盈泰投资有限公司（以下简称泓辉公司）、广州皓晟置业有限公司（以下简称皓晟公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初1267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人翠源公司向本院上诉请求：1.撤销广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初1267号民事判决；2.改判金慧谷公司、瑾洋公司、彭兴娟将编号为“花国用（2005）第721058号”土地南区场地包括地上建筑物、临街商铺、停车场腾空并交还给翠源公司使用；3.改判金慧谷公司、瑾洋公司、彭兴娟向翠源公司支付自2018年7月1日起至场地实际交还给翠源公司使用之日止的场地占用费（场地占用费按19.25万元/月计算）；4.本案原审、二审全部诉讼费用由金慧谷公司、瑾洋公司、彭兴娟承担。事实和理由：一、翠源公司刑事报案与本案民事诉请不存在矛盾，原审法院对于该项事实的认定及法律适用显属错误。原审法院在审理过程中并未就刑事报案的相关事实进行调查，更未出示翠源公司报案的相关证据，却迳行对翠源公司的报案事由及过程作出与事实不符的认定。根据2018年12月20日翠源公司法定代表人在广州市公安局花都分局经济犯罪侦查大队报案的《询问笔录》可知，翠源公司仅以享有合法承租权的涉案土地被广州华洋生物科技有限公司（以下简称华洋公司）、皓晟公司霸占从而导致翠源公司租金损失为由报案，希望收回场地并追回被霸占期间的租金损失，其后公安机关立案侦查，即翠源公司从未在刑事案件提出撤销或解除涉案《租赁权益转让协议》，仅希望通过刑事报案的方式针对合同履行过程中的涉案场地被霸占且无法收租的合法权益被侵害的问题得到保护。因此，原审法院对于翠源公司以泓辉公司既与翠源公司签订合同将《土地租赁合同》的权利义务概括转让给翠源公司又与皓晟公司签订合同转让给皓晟公司，故以合同诈骗罪向公安机关报案的相关认定无证据证明，且与事实不符。原审判决基于上述错误认定的事实，错误推定翠源公司有违诚实信用原则，显然属于认定基本事实和适用法律错误。承前所述，翠源公司的报案行为恰恰是行使要求保护作为善意方的合同一方当事人继续履行合同的合法权益，且目前该刑事案件尚未审结，对于涉案主体犯罪行为尚未作出最终的定罪量刑。因此，原审法院在无任何事实及法律依据的情况下，将该报案行为推定为翠源公司要求解除或撤销与泓辉公司之间的《租赁权益转让协议》明显属于认定事实错误。退一步说，即使本案审理的事实与刑事报案的事实相关联，因翠源公司在本案主张的承责主体与涉嫌刑事犯罪的主体并不一致，本案也应当继续审理。根据法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第128条关于刑民交叉纠纷案件的处理，翠源公司认为在本案中其属于该条规定第5条请求涉及刑事犯罪的行为人之外的其他主体承担民事责任，故本案所涉的刑事犯罪与民事纠纷应当分别审理。因此，在《租赁权益转让协议》合法有效的情形下，翠源公司基于该协议取得涉案土地的承租权益及建筑物的出租权益等合同权益，进而对无权占有涉案场地的金慧谷公司、瑾洋公司、彭兴娟而非涉嫌刑事犯罪主体华洋公司、皓晟公司提出本案民事诉求，与刑事案件处理并不矛盾，更不存在原审判决所述的违反诚实信用原则的情形。二、翠源公司根据《租赁权益转让协议》合法取得了涉案土地的承租权益及建筑物的出租权益等合同权益，金慧谷公司作为场地次承租人、彭兴娟及瑾洋公司作为场地的实际使用人，依法应向翠源公司返还场地并支付场地占用费。翠源公司、泓辉公司与广州市花都区花东镇竹湖经济联合社于2017年3月15日签订的《租赁权益转让协议》合法有效，不存在法律所规定的合同无效情形；且翠源公司已支付该协议约定的全部转让款，转让方泓辉公司也进行了书面确认。因此，翠源公司已合法取得涉案土地的承租权益及建筑物的出租权益等合同权益。2018年5月29日，翠源公司与金慧谷公司成立新的租赁关系，故次承租人变更成金慧谷公司。金慧谷公司承租涉案场地后，未经翠源公司同意，将涉案土地南区交给彭兴娟实际使用，金慧谷公司应当按照租赁合同约定支付场地占用费用。本案原审期间，法院依职权向广州市规划和自然资源局花都区分局调取涉案土地的地上建筑物的建设规划手续，根据该局于2019年4月18日出具的《关于广州市花都区人民法院调查函（2019）粤0114民初1267号的复函》，彭兴娟承租的涉案地上建筑物未办理《建设工程规划许可证》。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》第二条的规定，彭兴娟与泓辉公司签订的租赁合同应认定为无效，根据合同法第五十八条之规定，彭兴娟应将涉案场地返还给翠源公司。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定及彭兴娟与泓辉公司签订的《租赁合同》第三、四条的约定，彭兴娟预付的600万款项自2015年7月1日开始抵扣场地占用费，按照19万/月标准不预留押金计算，于2018年3月1日已经抵扣完毕。退一步说，即使如彭兴娟所述尚未达到计租条件，也系其与泓辉公司之间的债权债务，应由其另案主张，故自2018年3月1日起翠源公司即有权要求彭兴娟支付场地占用费。根据翠源公司原审提交的证据21现场照片可证明彭兴娟占有涉案场地后，同时将场地交由瑾洋公司使用，故瑾洋公司作为涉案场地的实际共同使用人，也应共同向翠源公司支付场地占用费。三、退一步说，即使原审法院认定本案诉求与刑事案件系基于同一事实，在刑事案件尚未审结的情况下，根据民事诉讼法第一百五十条第（五）项的规定，本案也应当依法中止审理，待刑事案件审结后再恢复审理，现原审法院迳行作出判决违反了法定程序且因此导致判决错误。另外，在提起本案原审诉讼时，翠源公司就涉案土地北区被皓晟公司及广州佰豪投资有限公司霸占一事同时向原审法院提起诉讼，案号为（2019）粤0114民初1268号（以下简称1268号案），要求该案被告返还涉案土地北区场地并支付场地占用费。在原审审理过程中，两案也是合并审理。1268号案翠源公司诉请的权利来源同样是基于《租赁权益转让协议》取得涉案土地的承租权益及建筑物的出租权益等合同权益，但原审法院于本案判决同日作出1268号案《民事裁定书》，以1268号案须以本案的认定事实及审理结果作为依据为由，裁定中止审理1268号案。也就是说，在同一法院受理的由同一法官经办的合并审理案件，一案作出判决，一案以另一案判决未生效为由中止，这明显不符合司法裁判常理及逻辑。四、1.翠源公司已根据《租赁权益转让协议》合法取得了涉案土地的承租权益及建筑物的出租权益等合同权益。《租赁权益转让协议》合法有效且已实际履行。首先，根据《租赁权益转让协议》的约定可知，该协议所指向的合同标的为土地承租权及地上建筑的全部权益，本质上是合同权利义务的概括转让而非房屋租赁，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的适用范围，更不受该解释第二条规定的约束。其次，翠源公司已按照《租赁权益转让协议》第二条的约定及泓辉公司实际控制人的指令，在2018年6月6日前付清了全部转让款2000万元，泓辉公司也根据翠源公司的付款进度在相应的时间内出具了收据进行结算确认，故翠源公司已履行了合同约定全部付款义务。2.翠源公司与泓辉公司之间的法律关系是权利义务的转让关系。《租赁权益转让协议》中无任何内容证明该协议属于借贷，双方也未另行签署过任何借贷协议。在翠源公司向泓辉公司或其指定收款人支付款项的银行转账凭证中可看出翠源公司均备注了款项用途为转让款而非借款，泓辉公司也根据翠源公司的支付情况出具了收据结算。涉案纠纷发生之后，泓辉公司在无任何证据证明的情况下多次辩称本案实为借贷关系甚至声称“被套路”，其行为严重违反了诚实信用原则。3.皓晟公司与泓辉公司签订的《及附属建筑物转让协议书》是名为转让，实为民间借贷及让与担保的协议，该协议属于虚假的意思表示，应认定无效。首先，皓晟公司与泓辉公司签订的《及附属建筑物转让协议书》未约定标的物的交付条款，即该协议无转让合同中关于标的物交付的必备条款；且该协议第七条还约定了“赎回”条款，该条款仅存在于民间借贷当中。由此可充分证明转让标的物并不是双方的真实意思表示，双方的真实意思表示应当是借款担保，即在2017年5月借款2500万元，在2018年12月还款4000万元，共计借款时间为20个月，利息为1500万元，月息3%左右，与民间借贷交易习惯和利率行情完全相符。其次，皓晟公司的付款亦存在多种问题。其委托的付款人冯树礼既非皓晟公司股东或法定代表人，款项由其支付不符合常理，且其中2250万元付款时间在皓晟公司成立前就已支付，有1170万元是支付给常泽通，而常泽通为皓晟公司员工，泓辉公司并未对常泽通有负债，不可能会委托常泽通代为收款。另所有付款也皆没有注明是转让款，泓辉公司也在庭审中陈述实际仅收到皓晟公司借款600万元，故皓晟公司支付的时间、人员、金额、用途均存在问题。最后，泓辉公司在庭审时也承认与皓晟公司之间并非转让关系而是借贷关系，其陈述与本案皓晟公司提交证据存在的疑点可以相互印证。因此，皓晟公司与泓辉公司的真实意思表示并非转让，而是民间借贷及让与担保，根据民法总则第一百四十六条的规定，该协议中的转让行为应认定无效。故皓晟公司并未向泓辉公司受让涉案场地的承租权及建筑物的使用权，非涉案场地的权利人，其无权阻碍翠源公司行使权利。综上，翠源公司认为原审判决存在事实认定及法律适用错误，且存在违反法定程序的情形。被上诉人金慧谷公司辩称，其二审答辩意见与原审答辩意见一致，另补充如下：翠源公司第二点上诉理由认为是经金慧谷公司同意所以才将涉案场地交给彭兴娟实际使用是不符合事实的。彭兴娟实际使用涉案物业并非基于金慧谷公司的授意，金慧谷公司并不知情。本案原审中彭兴娟自认其于2013年11月21日与泓辉公司签订租赁合同及其后签订租赁合同补充协议，因泓辉公司未完善交房设施，故由彭兴娟先免租金使用涉案物业，该事实也已经原审法院查明认定，故彭兴娟使用涉案物业与金慧谷公司无关，金慧谷公司无需因此支付场地占用费。被上诉人瑾洋公司答辩称，其未使用涉案物业，原审判决也查明了该事实。翠源公司的上诉理由无事实依据，故其不同意翠源公司的上诉请求。被上诉人彭兴娟答辩称，其不同意翠源公司的上诉请求，理由是：1.彭兴娟不承认翠源公司享有收取物业收益的权益，彭兴娟是最早承租涉案物业的。其已缴纳了租金，且涉案物业不具备相应的承租条件，故仍未起算租金。翠源公司主张其有租赁权益转让的说法是无法律依据的。翠源公司一边认为彭兴娟的租赁合同无效，同时又认为其享有租赁权益的受让，本身是自相矛盾的，翠源公司的法律逻辑错误，说法自相矛盾。2.翠源公司所谓的霸占的说法彭兴娟也不同意，因为彭兴娟也是受害者。彭兴娟在2013年其他当事人还未出现时便交付了600万元租金，后场地无法正常使用，经常受到骚扰，钱又退不回来。在本案中还冻结了彭兴娟的个人账户，导致彭兴娟的钱拿出不来。故彭兴娟保留追究翠源公司造成彭兴娟经济损失的权利。原审第三人泓辉公司述称，与原审意见一致，另补充如下：不同意翠源公司的上诉请求，要求法庭直接驳回上诉，维持原判。意见如下：1.泓辉公司的实际控制人由于翠源公司的报案已被刑事羁押，检察院认为目前案件仍需补充一些证据，便作出不批捕决定，但是目前为止公安机关仍对实际控制人进行关押，这就暴露出很多问题了，就不展开。翠源公司提及刑事犯罪的主体不一致，因为若是公司犯罪，则会根据刑法及刑事诉讼法的规定，对公司的控制人进行刑事追究，故其提出的该点是不成立的。2.整个案件的来龙去脉是泓辉公司跟村里面拿了涉案地块，需要建物业，在建设过程中出现资金短缺，陈则宏就找到泓辉公司称泓辉公司还有工程款未结算。其实做空调工程才两三百万元，但是为了套取泓辉公司的利益，陈则宏便引进了翠源公司的法定代表人洪永豪说要投资进来，投资要达到几千万。之后便签订了本案的一系列协议，实际上款项并未给付到翠源公司。本案实际上是一种套贷的体现，翠源公司一边作为刑事案件进行处理，另一边作为民事案件进行起诉，目的在于套取泓辉公司的物业。故泓辉公司希望法庭将本案直接转为刑事案件一并处理，一并查清事实。因为本案的物业根据市场的均价来计算，其价值足以达到1.7个亿，1个多亿的价值不可能以2000万的价钱转让给翠源公司。泓辉公司认为本案的相关协议都是无效的，实际上是借款协议，以合法形式掩盖非法目的签订的协议都是无效的，只能是按照借款关系进行处理，且原审时泓辉公司也提出该问题。原审第三人皓晟公司述称，首先，不同意翠源公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。上诉状第一和第三点是针对程序方面的，对于第二部分上诉事实和理由的答辩意见皓晟公司在原审已充分发表，现二审不进行发表。现二审针对上诉状第一和第三部分的事实和理由进行答辩如下：当时翠源公司向花都区公安分局报案时，申请公安查处华洋公司或彭兴娟及皓晟公司所谓的霸占场地的问题，其认为其报案的理由与原审判决认定的理由不一致，故翠源公司认为一审判决对相关事实的认定错误及法律适用错误。对此，皓晟公司认为：在原审开庭后原审法院组织了各方进行了质证，质证的内容是原审法院向花都区公安分局调取的相关材料，主要是两份司法鉴定书。该两份鉴定书中对刑事案件的案情进行了阐述，很清楚地表明刑事案件就是作为一个合同诈骗案进行侦查的，而非针对如翠源公司所述的场地霸占进行查处。公安既然是以泓辉公司的实际控制人涉嫌合同诈骗立案查处的，故皓晟公司认为原审法院的认定是正确的。即使真如翠源公司所述，其当时报案时是以彭兴娟或华洋公司及皓晟公司存在所谓场地霸占的问题申请公安立案查处，则事实上在刑事案件中其诉求就是要求公安机关介入案件的查处以便这些所谓的实施场地霸占的相关主体将涉案场地交还给翠源公司，该诉求是与翠源公司在本案原审的诉求是完全一致的。翠源公司在本案中就是要求各被告将涉案场地交回翠源公司，该诉求与其在公安机关报案的诉求是一致的。既然翠源公司已经通过刑事报案的形式主张要求保护权利，则应该等待刑事案件侦查结束、审查起诉、审判等出具结果后再决定是否需要另外提起民事诉讼，但翠源公司在报案后另案提起民事诉讼，故皓晟公司认为翠源公司存在重复主张权利的行为。按照相关法律规定，法院应驳回其起诉。事实上，通过鉴定书可看出公安是在2018年委托鉴定，而本案起诉是在2019年年初，即翠源公司是在刑事案件立案查处的情况下再提起本案的诉讼。根据泓辉公司代理人二审庭询时的陈述，若翠源公司当时是以所谓场地霸占进行刑事报案，则公安实际上后来是改变了侦查方向，故翠源公司应是清楚的。既然翠源公司清楚该情况，但是其对公安的该做法未提出任何异议而是予以配合，说明翠源公司认可公安将刑事案件作为合同诈骗案处理的话，即其认可其是被骗的，则其诉求就不是继续履行合同，这种诉求与原审法院认定的翠源公司行为背后的动机或目的是一致的，故原审法院的处理是没有问题的。翠源公司向原审法院起诉请求：一、金慧谷公司、瑾洋公司、彭兴娟将编号为“花国用（2005）第721058号”土地南区场地包括地上建筑物、临街商铺、停车场腾空并交还给翠源公司使用；二、金慧谷公司、瑾洋公司、彭兴娟共同向翠源公司支付自2018年7月1日起至场地实际交还之日的场地占用费（场地占用费按19.25万元/月计算，暂计至起诉之日为2019年1月8日为1232000元）；三、金慧谷公司、瑾洋公司、彭兴娟承担本案全部诉讼费用。原审法院认定事实：涉案土地位于广州市花都区花东镇永星路旁南侧的建筑物，土地使用权人为广州市花都区花东镇竹湖经济联合社，土地用途为工矿仓储用地。泓辉公司通过招投标的形式，中标取得了广州市花都区花东镇机场高速北延线以南、永星路段西面，面积共22.09亩土地的承租权，并于2010年8月4日作为承租人、乙方与广州市花都区花东镇竹湖经济联合社（甲方、出租方）签订土地租赁合同，约定租赁年限为38年，租赁期满20年后自动续期至2048年12月31日，租金每年每亩7100元，每五年在上一周期租金的基础上递增5%、乙方必须在每年的1月5日前向甲方一次性付清当年应付的租金。合同期满后，地上建筑物及其附属设施无偿归甲方所有。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。泓辉公司承租涉案场地之后在未取得建设工程规划许可证的情况下在涉案土地的南北两侧兴建了厂房、商铺、停车场等建筑物。2017年3月15日，泓辉公司（甲方、转让方）与翠源公司（乙方、受让方）以及竹湖经济联合社（丙方、土地出租方）签订《租赁权益转让协议》，约定：鉴于：一、甲方与丙方于2010年8月4日签订《土地租赁合同》。甲方租用位于花都区××机场××北延线××、××路段西面（即金谷工业区内）的地块一宗（以下简称“租赁土地”），性质为工厂、工矿、仓储用地。地块面积28.35亩减去规划预留公路退缩和高压线面积6.25亩后实际出租面积为22.10亩。该地块的国有土地使用权证号为花国用（2005）第721058号（该证项下核实面积为19.52亩）。建设用地规划许可证【编号：穗花规地证（2005）053号】。……四、甲方经丙方同意，将上述土地的承租权益及建筑物出租权益等合同权益按现状全部转让给乙方。现甲乙丙三方经友好协商，就上述土地使用权承租权及地上建筑物出租权等相关的合同权益转让事项签订本协议，共同遵守执行。第一条转让标的，一、甲方与丙方于2010年8月4日签订的《土地租赁合同》约定的土地承租权及相关土地上全部建筑物的权益；二、甲方与华洋公司于2013年11月15日签订的《租赁合同》约定的出租权益及相关权益；三、乙方从甲方受让上述权益后，取得并享有上述原有甲方享有的土地出租权及相关权益和土地上建筑物的出租权及相关权益，并取代甲方享有向华洋公司收取租金的权利。第二条转让价格及支付方式：一、转让价格2000万元。二、付款方式：1.乙方代甲方向阳江市中达节能设备有限公司支付泓辉商业中心中央空调工程款、合同价款、相应滞纳金合计15575484元，该款项自本协议生效后直接在转让金里扣除；2.乙方代甲方向阳江市中达节能设备有限公司退还甲方在2015年9月收取的合同保证金200万元。3.扣回出租保证金70万元。甲方将出租土地的地上建筑物出租给华洋公司时，已收取出租保证金70万元，因此甲方将该出租权益转让给乙方时，应当在转让款里扣除该出租保证金。4.余款1724516元，由乙方在2018年6月30日前付清给甲方。第三条转让标的的债权债务处理：二、在本协议签订前，承租方华洋公司尚未向甲方支付的租金，由甲方向华洋公司收取。签订本协议后的租金，由乙方向华洋公司收取。三、甲方与丙方，甲方与华洋公司之间的一切纠纷由甲方自行处理，概与乙方无关。四、甲方应在转让标的交付前，将应付给丙方的租金及相应的费用全部付清。在转让标的交付后，乙方开始按照甲方与丙方签订的《土地租赁合同》向丙方支付受让标的后产生的租金及相应的费用，丙方予以确认。第四条转让标的交付：一、本协议约定的转让标的于2017年7月1日交付。转让标的交付之日，甲方与丙方于2010年8月4日签订的《土地租赁合同》，转由本协议的乙方和丙方继续履行。二、转让标的交付之日起，与华洋公司的《租赁合同》由乙方履行。第十一条排他性：甲方保证在签订本协议前没有就本协议转让标的于他人签订协议，在本协议签订后，也无权将本协议转让标的转让给任何第三方，本协议具有绝对排他性。合同还对其他事项进行了约定。合同落款处丙方除了有竹湖经济联合社的盖章还有竹湖第一至第五经济社的盖章。签订上述转让协议时，泓辉公司向翠源公司提交了一份泓辉公司于2013年11月15日与“华洋公司”签订的《租赁合同》，合同约定出租方将包括涉案场地在内的所有建筑物、临街商铺、停车场出租给华洋公司，租赁期限自2014年1月1日至2024年6月31日止。免租期为6个月，由交楼之日算起。每月租金为35万元；承租方预付二个月租金作押金。合同还对其他事项进行了约定。合同落款处承租方加盖了“华洋公司”的公章，承租人代表处有“彭兴娟”的签名。2017年3月15日，竹湖经济联合社及一至五经济社向翠源公司、泓辉公司出具了《租赁权益转让同意书》，表示自愿与翠源公司按《土地租赁合同》及泓辉公司与翠源公司签订的《租赁权益转让协议》的约定继续履行合同。2017年3月15日，陈则宏代表翠源公司（甲方）、张湘北代表“华洋公司”（乙方）与泓辉公司（丙方）签订了《见证书》《租赁合同》《补充合同》。《见证书》的内容为：鉴于丙方将位于花都区花东镇××西“泓辉物流仓储”转让于甲方，丙方不再享有该物业产权和相关权益，乙方与丙方签订的相关合同无效。乙方与甲方另行签定相关合同视为该“泓辉物流仓储”之有效合同。《租赁合同》内容与原泓辉公司与华洋公司之间于2013年11月15日签订的合同内容一致。《补充合同》，约定：一、乙方因提前支付泓辉公司租金于2017年12月15日，故合同签订后，乙方支付现甲方租金时间实际从2017年12月15日开始计算租金。二、因合同规定满三年增加10%租金，甲乙双方原则上没有异议。三、除本协议约定的变更事项外，租赁合同的其余条款维持不变。四、原甲方（泓辉公司）收取乙方的押金现甲方（翠源公司）接收，并出具新的凭证。上述《见证书》及两份合同的落款处，出租方加盖有翠源公司的公章，并有陈则宏的签名；承租方加盖有“华洋公司”的公章，并有张湘北的签名。2017年9月7日、9月8日、12月22日，翠源公司的法定代表人洪永豪通过银行转账的方式分别向陈则宏支付了200万元、500万元、200万元，合计900万元。翠源公司表示，上述900万元系代泓辉公司向阳江市中达节能设备有限公司支付的工程款，阳江市中达节能设备有限公司指定陈则宏收款。2017年9月1日、2018年4月14日、2018年4月20日、2018年6月1日，翠源公司的法定代表人洪永豪通过银行转账的方式分别向泓辉公司指定的财务人员赖济惠支付了100万元、100万元、100万元、100万元、50万元，共计450万元。翠源公司称除了上述款项之外，在2018年4月20日将本应向阳江市中达节能设备有限公司支付的400万元，后各方口头约定，用作陈则宏入股翠源公司的资金。2018年6月6日，洪永豪向张湘北指定的收款人郭雪花支付了51.468万元。该笔款项是泓辉公司对张湘北的欠款180万元与张湘北代翠源公司支付的土地租金164680元，华洋公司欠付的租金145万元相抵扣后所得的款项。另外70万元，则是扣除华洋公司的保证金。为此，翠源公司提交了泓辉公司出具的两张收据、阳江市中达节能设备有限公司出具的《关于我司收取翠源公司款项的说明》、阳江市中达节能设备有限公司出具的收款收据、公证书予以证明。2018年4月28日，泓辉公司出具的收据，内容为：今收到翠源公司转让款1770万元（含70万元），余款230万元未付清。2018年6月7日，泓辉公司出具的收据，内容为：今收到翠源公司支付的租赁权益转让协议转让款230万元。本司确认翠源公司的转让款已经支付完毕。2018年12月17日，阳江市中达节能设备有限公司出具的《说明》内容为：根据泓辉公司与翠源公司于2017年3月15日签订的《租赁权益转让协议》的约定，翠源公司同意代泓辉公司向我司支付泓辉公司的欠付工程款共计17575784元，用于抵扣其应向泓辉公司支付的转让价款。后经工程核算，泓辉公司欠付我司款项共计为1300万元，未达1757.5784万元，现我司确认通过委托陈则宏代为收取了上述1300万的款项，具体收取情况如下：1.2017年9月7日，我司收取了200万元；2017年9月8日，我司收取了500万元；2017年12月22日，我司收取了200万元；2018年4月20日，我司收取了400万元，该笔款项全部用于陈则宏入股翠源公司；其余457.5784万元因未实际产生，我司并未收取，而是由翠源公司直接向泓辉公司进行了支付。2018年6月6日，张湘北与洪永豪的聊天记录中，张湘北向洪永豪发送信息：“180万（茹总还款）+30万（已付）+16.468万（村里租金）-175万（五个月）=51.468万。老板，你看对不对？”洪永豪以“ok”表情回复。翠源公司表示陈则宏是挂靠阳江市中达节能设备有限公司承接了泓辉公司的工程，所以款项指定支付给陈则宏。陈则宏入股的400万元，实际是抵扣了陈则宏向翠源公司股东的借款。泓辉公司确认翠源公司陈述的陈则宏与阳江市中达节能设备有限公司之间的关系，由于泓辉公司拖欠陈则宏工程款无力支付，陈则宏便引荐了洪永豪与茹智军认识，最后达成向洪永豪借款清偿空调款的协议，因此泓辉公司与翠源公司是借贷合同关系而非转让合同关系。确认翠源公司向张湘北支付了180万元，是翠源公司代泓辉公司向张湘北支付的欠款。对于翠源公司向郭雪花支付的51.468万元以及抵扣保证金70万元，不予确认。原审诉讼中，翠源公司称其与华洋公司之间的租赁合同于2018年5月29日解除，并向原审法院提交了落款人为“王丽杰”，落款时间为2018年5月29日的《解除租赁合同申请》以及翠源公司与“华洋公司”签订的《解除租赁协议书》予以证明。《解除租赁合同申请》内容为：现本司因自身发展原因，特向贵司申请解除双方于2017年3月15日签订的《租赁合同》。同时，我司将2018年5月29日前的租金及各项费用、税费等缴付完毕。《解除租赁协议书》的内容为：一、甲、乙双方一致同意，自2018年5月29日起解除上述《租赁合同》。2、乙方须于2018年5月29日前，将租赁物（包括乙方承租该租赁物后对其进行的装修等）无条件交回给甲方，并同时归还租赁房屋的全部钥匙。乙方须于租赁合同解除之日前将属于自己的物品搬出。3.关于乙方向甲方缴付的保证金70万元，双方同意按以下方式处理：乙方将该保证金70万元的返还请求权直接转让给金慧谷公司，由甲方按照与金慧谷公司签订的租赁合同的约定待返还保证金条件形成时向金慧谷公司返还。2018年5月29日，翠源公司（甲方、出租方）与金慧谷公司（乙方、承租方）签订租赁合同一份，约定甲方将涉案土地上的建筑物、临街商铺、停车场出租给乙方使用。租赁期限自2018年5月29日至2024年6月31日止。租金标准：2018年5月29日至2019年12月31日，每月租金385000元……。租金支付时间为每月5号前。履约保证金70万元，该款项以华洋公司将保证金70万元的返还请求权转让给乙方的方式支付，合同期限届满后，如乙方不再承租的，在不存在任何违反本合同约定行为，且已缴清水电费、物业管理费及其它费用并办妥房屋交接手续之日起5日内，甲方将履约保证金全部无息退回给乙方。2018年6月20日，金慧谷公司的法定代表人郭雪花向翠源公司的法定代表人洪永豪支付了35万元。由于翠源公司一直未将场地交付给金慧谷公司使用，双方于2018年7月份解除了双方之间的租赁合同。2018年12月，翠源公司认为泓辉公司既与翠源公司签订合同将《土地租赁合同》的权利义务概括转让给翠源公司又与皓晟公司签订合同转让给皓晟公司，故以合同诈骗罪向公安机关报案，公安机关已经立案侦查。广州市公安局花都区分局因查明翠源公司被合同诈骗案需要，委托广东通基司法鉴定中心对翠源公司提交的2017年3月15日的《租赁合同》《补充合同》上的印文“华洋公司”与样本印文“华洋公司”是否为同一枚印章进行鉴定，以及对落款日期为2018年5月29日的《解除租赁合同申请》上法定代表人处“王丽杰”的签名字迹、2013年11月15日的《租赁合同》承租方代表彭兴娟的签名字迹进行鉴定，鉴定结果为2017年3月15日的《租赁合同》《补充合同》上的印文“华洋公司”与样本印文“华洋公司”不是同一枚印章。2018年5月29日的《解除租赁合同申请》上法定代表人处“王丽杰”字迹不是王丽杰所写。2013年11月15日的《租赁合同》承租方代表处“彭兴娟”的字迹不是彭兴娟所写。翠源公司表示在与“华洋公司”签订合同时，泓辉公司称其已经将涉案场地出租给了华洋公司，张湘北是华洋公司的负责人，让翠源公司与张湘北对接。在签订合同前查实了华洋公司的股东及法定代表人，但因张湘北持有华洋公司的营业执照及公章，故翠源公司相信其有权签订合同。原审另查明，2013年11月21日，泓辉公司（出租方）、彭兴娟（承租方）签订租赁合同，约定出租方将涉案土地上的建筑物、临街商铺、停车场出租给彭兴娟。租赁期限自2014年3月1日起至2025年6月30日止。（其中有16个月为免租期，正式计算租金时间为2015年7月1日起至2025年6月30日止）。每月租金为19万元，签订本租赁合同三日内承租方向出租方预付部分租金共计600万元，从计算租金日开始抵扣，直至剩余2个月租金止，作为按金使用，后续租金每月交纳；承租方需每月三号前交纳当月租金给出租方。免租期为16个月，由交楼之日算起。交楼时间：签订本租赁合同之日起四个月内交楼，如遇不可抗因素顺延。交楼标准：…3）消防按要求安装，取得土建消防验收，安装好电梯并交付使用；2013年11月18日、2013年11月22日，彭兴娟分两期，每次向钟晓梅支付300万元，共计600万元租金。后因泓辉公司消防证未能成功办理，电增容问题也没办妥，2015年3月18日钟晓梅与彭兴娟为此签订了《租赁合同补充协议》，对相关事宜进行了约定，并约定彭兴娟在签订本补充协议之日即可安排进场。2015年10月19日，泓辉公司与彭兴娟再次签订《补充协议》，约定：1.出租方向承租方借款20万元用于支付花都区花东镇永星路69、71号物业电梯货款尾款，以确保该物业电梯于借款到账当日能正常使用，并要求电梯公司免费维修保养至2015年12月31日。3.上述物业的免租期起算时间从出租方归还承租方借款次日开始计算，以双方书面确认为准。2015年10月20日，彭兴娟向泓辉公司的财务人员赖济惠支付了补充协议中约定的20万元。彭兴娟表示虽然合同约定的租赁范围包括南北两区，但是由于场地一直未达到交付标准，其仅使用了南区的建筑物用作仓库。泓辉公司表示其在签订合同后即将涉案场地交付给了彭兴娟使用。原审再查，2017年5月9日，泓辉公司（甲方、转让方）与皓晟公司（乙方、受让方）及竹湖经济联合社（丙方、出租方）签订《转让协议书》，约定：一、甲方同意自2017年5月9日起将与丙方签订的《土地租赁合同》及与该合同相关的（包括但不限于）补充协议、其他相关合同协议、押金、往来文件（以下统称原合同）等所产生的承租方的全部权利义务全部转让给乙方，乙方同意受让。原合同承租方的全部权利义务全部转让给乙方，乙方同意受让。原合同承租方的权利义务转让前全部由甲方承担及享有，自转让之日起全部由乙方享有及承担。二、丙方作为原合同出租方同意甲、乙双方的上述转让。三、甲、乙双方转让原合同的具体事宜及相关的交接转移等具体手续由甲、乙双方自行协商及办理，须丙方协助办理的事项由丙方提供相应的协助。同日，泓辉公司（甲方、受让方）与皓晟公司（乙方、受让方）签订《及附属建筑物转让协议书》，约定：一、转让标的：1.甲方与竹湖经济联合社签订的《土地租赁合同》中承租方的全部合同权利义务；2.《土地租赁合同》项下承租土地上的全部建筑物及配套设备设施；3.甲方与华洋公司签订的《租赁合同》中出租方的全部合同权利义务。三、转让：1.甲方自愿将本协议项下的转让标的作价2500万元，乙方同意按以上价格受让。2.甲方向土地出租方交纳的保证金10万元及向物业承租方收取的押金70万元由乙方依照租赁合同约定收回及退回。四、转让款支付：1.乙方于本协议签订之日向甲方支付定金250万元；2.乙方于甲方会同乙方与竹湖经济联合社办妥《土地租赁合同》转让手续及见证手续（由原合同见证方见证）后天内向甲方支付转让款1500万元；3.乙方于甲方会同乙方与华洋公司办妥《租赁合同》出租方变更手续后三天内向甲方支付转让款500万元；4.乙方于甲方向乙方移交与转让标的相关全部资料后一天内向甲方支付转让款250万元；5.甲方应于收取乙方每一笔转让款的同时向乙方开具等额的收款收据，如需开具发票，所产生的税费由甲方承担。五、转让手续的办理：1.甲方应于本协议签订及收到乙方定金之日起三天内会同乙方与竹湖经济联合社共同签订《土地租赁合同》转让协议书及办理见证手续。甲方应于《土地租赁合同》转让协议书签订之日将《土地租赁合同》的全套原件保证金收据原件转交给乙方。2.甲方应于办妥《土地租赁合同》转让手续及见证手续后十五天内会同乙方与华洋公司共同签订《租赁合同》变更协议书，该协议书为本协议附件；甲方应于《租赁合同》变更协议书签订之日将《租赁合同》的全套押金手续存根原件转交给乙方。七、赎回：甲方有权于2018年12月前以人民币4000万元的价格向乙方赎回转让标的。甲方行使赎回权时应提前15天书面向乙方提出，赎回手续的办理参照本协议第五条的约定，具体事宜在书面提出赎回后天内由甲乙双方另行协商签订协议。超过上述期限，除经乙方同意并双方协商一致，否则甲方无权再行要求赎回。泓辉公司表示双方之间并不存在真实的租赁合同关系，而是借款合同关系。首先是泓辉公司向曾庆立借款1500万元，后皓晟公司承接了该债务，并表示愿意多借1000万元，便形成了2500万元的债权债务关系，即合同约定的转让金额。翠源公司对上述转让协议的真实性、合法性及关联性提出异议，认为：皓晟公司申请登记的时间为2017年5月15日，核准成立时间是2017年5月31日，协议书签订时皓晟公司尚未申请注册、更未成立，是不可能刻印公章。且协议抬头与落款的乙方处皆没有同时打印皓晟公司的名称，而是手写添加的，由此可以证明，该协议是三方事后串通倒签的假协议。其次，该协议未约定标的物的交付时间，同时约定“赎回”条款，由此可以充分证明转让标的物不是双方的真实意思表示，双方的真实意思表示应当是借款或担保，即在2017年5月借款2500万元，在2018年12月还款4000万元，共计借款期限为30个月，利息为1500万元，月息3%，与民间借贷交易习惯和利率行情完全跟相符。根据法律规定，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效，故该协议书无效。2017年5月10日，张湘北代表“华洋公司”（乙方、承租方）与泓辉公司（甲方、原出租方）、皓晟公司（丙方、新出租方）签订《变更协议书》，约定：一、甲、乙、丙三方一致同意：自2017年6月1日起，甲乙双方于2013年11月15日所签订的《租赁合同》中的出租方由甲方变更为丙方，上述合同出租方的权利义务变更前全部由甲方承担及享有，自变更之日起全部由丙方享有及承担。二、除本协议约定的变更事项外，《租赁合同》的其余条款维持不变。三、乙方向甲方支付的押金70万元由丙方根据《租赁合同》的约定承担返还的义务及享有相应的合同权利。合同落款处乙方加盖了“华洋公司”的公章，法定代表人处有张湘北的签名。合同还对其他事项进行了约定。2017年5月18日，华洋公司出具租金收款收据：本公司租赁泓辉公司竹湖村的场地的租金，经三方协商一致通过，此租金于2017年6月1日起直接转入皓晟公司指定账号。彭兴娟表示上述合同中“华洋公司”的公章均为虚假的公章。2017年5月5日，冯树礼向赖济惠支付了250万元，泓辉公司出具定金单，确认收到冯树礼交来涉案地块及建筑物的转让订金250万元，指定收取订金的账号为赖济惠的账号。2017年5月9日，泓辉公司出具收款收据：今收到冯树礼交来涉案土地及建筑物的转让款，指定收款账号为曾庆立和常泽通。同日，冯树礼分两次共向曾庆立支付了1000万元。2017年5月9日、2017年5月10日、2017年5月15日、2017年5月20日、2017年5月22日、2017年6月1日，冯树礼分六次共向常泽通转账1170万元。2017年6月1日，皓晟公司出具确认书，委托冯树礼代为向泓辉公司指定收款人曾庆立、赖济惠、常泽通合计支付转让款2420万元。2017年6月2日，泓辉公司出具收款收据确认收到皓晟公司交来花东镇永星路段西面地块面积22.09亩的（土地租赁合同和地上建筑物的）转让款2500万元。2019年3月11日，泓辉公司出具情况说明，表明：由于场地中的供电变压器暂时未能办理过户更名手续，我司同意该司应付我司的转让款中留下80万元，待供电变压器过户更名手续后再行支付给我司，我司实已收该司转让款2420万元整。翠源公司认为常泽通是皓晟公司的员工，该款项并不是真实支付给泓辉公司。2017年12月8日、2018年10月31日，皓晟公司分别向竹湖经济联合社转账164680.95元。皓晟公司称该两笔款项是向竹湖经济联合社支付2017年7月至2019年7月的土地租金。翠源公司认为2017年8月1日至2018年7月31日期间的土地租金是由泓辉公司代其支付的，为此提交了编号为0219884的专用收据照片打印件及泓辉公司于2018年10月25日出具的《证明》予以证明，证明内容为：上述租金已由洪永豪先生转款至张湘北租户，并由泓辉公司代翠源公司租用物流地块租金，已交予竹湖经济联社。泓辉公司认为土地租金是其支付的，翠源公司无法提供竹湖经济联合社的收款专用收据的原件可以说明该事实，而《证明》是被逼无奈的情况下签订的。2017年9月29日，皓晟公司向华洋公司发送催缴租金通知：贵司于2017年6月1日承租皓晟公司位于花都区花东镇××村的物业，按合同规定于每月底前缴清当月的租金方能使用，现2017年7月至9月的租金经我司相关人员多次催缴，贵司都未有缴纳，严重影响我司合同的执行，根据合同的相关规定及实际情况，我司要求贵司必须在2017年9月30日前清偿所欠我司全部租金及滞纳金，否则我司将采取相关的必要措施，由此而造成的后果由贵司承担。2017年10月18日，华洋公司向皓晟公司回函，不确认与皓晟公司之间存在租赁合同关系。2018年4月份，皓晟公司聘请人员对涉案房屋的消防工程进行报建、施工、报验，及对涉案厂房的天面、墙体和电线线路进行维修更换。2018年9月19日，皓晟公司（甲方、出租方）与广州佰豪投资有限公司（乙方、承租方）签订厂房租赁意向书，约定乙方拟承租涉案建筑物，甲方应于完成消防报建、验收、备案及与现承租人解除租赁合同收回房屋后5天内与乙方签订正式的《房屋租赁合同》。同日，双方还签订一份房屋租赁委托书，约定甲方委托乙方对广州市花都区花东镇机场高速北延线以南、永星路段西面（金星工业区）的房屋进行出租和经营管理。现涉案场地的南区仍由彭兴娟使用，北区由皓晟公司控制，现处于空置状态。原审还查明，翠源公司成立于2017年3月23日，注册资金100万元，陈则宏为翠源公司的监事和股东。金慧谷公司成立于2017年3月15日，股东包含广东金慧谷农业有限公司、陈经尚。广东金慧谷农业有限公司的股东为茹智栋、茹智军。皓晟公司于2017年5月15日向工商部门提出公司登记备案申请，于2017年5月31日成立。华洋公司的法定代表人为王丽杰，股东为王丽杰、彭兴娟。原审诉讼中，翠源公司表示2017年3月15日签订的所有合同是洪永豪作为公司发起人签订的，其企业名称于2017年3月14日核准登记，2017年3月23日公司成立之后再补盖的公章。翠源公司与华洋公司签订相关合同，则视为场地的交付手续已经办理，且事后有向华洋公司以抵扣租金的方式收取租金，并向竹湖经济联合社支付了土地租金，说明翠源公司已经实际占有了涉案场地。原审诉讼中，皓晟公司表示其与华洋公司签订租赁合同以及向竹湖经济联合社支付两年的土地租金即视为泓辉公司与皓晟公司进行了场地交接。涉案场地南北区原由彭兴娟在使用，在其向彭兴娟提出消防设施整改后，彭兴娟将北区的场地交付给皓晟公司，故涉案场地的北区现由皓晟公司控制，南区由彭兴娟使用。2018年9月19日开始，皓晟公司委托佰豪公司对北区的房屋进行出租和经营管理。原审诉讼中，泓辉公司表示华洋公司与泓辉公司之间不存在租赁合同关系，华洋公司对涉案场地不享有任何权利，系彭兴娟与张湘北同意用华洋公司的名义分别与翠源公司、皓晟公司签订合同，配合办理借款手续。原审法院认为：翠源公司在向原审法院提起诉讼之前认为泓辉公司既与翠源公司签订合同将《土地租赁合同》的权利义务概括转让给翠源公司又与皓晟公司签订合同转让给皓晟公司，故以合同诈骗罪向公安机关报案，公安机关已经立案侦查。翠源公司的该报案行为相当于翠源公司要求解除或者撤销其与泓辉公司之间的《租赁权益转让协议》，退还其支付的款项。但是在本案中翠源公司的诉讼请求却是建立在要求继续履行其与泓辉公司之间的《租赁权益转让协议》基础上，说明翠源公司对涉案场地的主张是相矛盾的，该行为有违诚实信用原则，因此，原审法院对翠源公司的所有诉讼请求均不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款之规定，判决如下：驳回翠源公司的全部诉讼请求。原审案件受理费15888元、诉保全费5000元，均由翠源公司负担。二审查明的事实与原审查明的事实一致。二审另查明，本院于二审庭询时询问翠源公司是否同意原审法院对泓辉公司与其签订合同将《土地租赁合同》中的权利义务进行概括转让的认定，其答复称同意原审法院的该认定。二审还查明，翠源公司确系以涉案场地被案外人华洋公司及皓晟公司霸占为由于2018年12月20日向公安机关报案，原审法院对该报案缘由的认定有误，本院对此予以纠正。本院认为，根据本案已查明的事实及翠源公司的表述，本案泓辉公司与翠源公司签订的合同系将《土地租赁合同》的权利义务概括转让给翠源公司，属于合同概括转让的内容。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”根据该条规定，合同权利义务的概括转让需经原合同相对方同意方可转让于第三人。本案中，现有证据证明在泓辉公司与翠源公司签订合同前涉案土地上存在泓辉公司与彭兴娟、泓辉公司与案外人华洋公司的两个租赁关系，故泓辉公司与翠源公司签订合同将《土地租赁合同》中的权利义务概括转让给翠源公司应当经过案外人华洋公司及彭兴娟的同意。现彭兴娟主张其不认可翠源公司享有租赁收益的权利，即彭兴娟并不同意泓辉公司将《土地租赁合同》中的权利义务概括转让给翠源公司。换言之，在本案中，泓辉公司与翠源公司的概括转让并未事先经过彭兴娟的同意，亦未事后得到彭兴娟的追认，故泓辉公司与翠源公司所签订的合同对彭兴娟并不生效，故翠源公司主张要求彭兴娟交还场地及支付场地占用费缺乏法律依据，本院不予支持。翠源公司未举证证明其已将涉案场地交付给金慧谷公司控制，且二者均确认于2018年7月份翠源公司与金慧谷公司解除了双方的租赁合同。彭兴娟在翠源公司与泓辉公司签订合同前便已与泓辉公司就涉案场地确立了租赁关系，现翠源公司主张彭兴娟系通过金慧谷公司使用涉案场地的观点有悖于本案已查明的事实，故其请求金慧谷公司交还场地及支付场地占用费的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。翠源公司亦未举证证明瑾洋公司实际使用涉案场地，仅因现场贴有“瑾洋公司”的封条，及现场管理人员称涉案场地为彭兴娟与瑾洋公司实际使用而请求瑾洋公司返还涉案场地及支付场地占用费缺乏事实和法律依据，本院亦不予采纳。翠源公司上诉主张刑事案件与民事纠纷应当分开审理的理由于法于理均有据可循，本院予以采纳。因泓辉公司与皓晟公司是否构成合同诈骗已有公安机关立案侦查，所涉及的合同效力问题本院不做评价，待该刑事案件处理完毕后，所涉合同的相关利益人若认为其利益受损，可另行主张权利。但该刑事案件的处理结果并不影响本案民事纠纷的实体审理。综上所述，一审判决认定事实部分有误，但该事实并不影响本案的实体处理，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15888元，由上诉人广州市翠源物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩 方审判员 丁阳开审判员 刘 欢二〇一九年十二月二十日书记员 林丽敏吴煜伦