湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12910号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南百家汇投资有限公司，住所地长沙市望城经济技术开发区普瑞大道一段1555号。法定代表人：付胜龙。委托诉讼代理人：王铀林，男，汉族，1979年10月12日出生，住湖南省双峰县，系湖南百家汇投资有限公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周玲，女，1986年9月29日出生，汉族，住湖南省沅江市。上诉人湖南百家汇投资有限公司（简称百家汇公司）因与被上诉人周玲商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省望城区人民法院（2019）湘0112民初5097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人百家汇公司向本院提出上诉请求：1.依法改判一审法院判决书第一项：驳回被上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实不清，且未考虑权利义务对等的原则。依据合同约定，上诉人可以顺延商品房交付，不应承担任何逾期交房责任。2.一审判决对违约金的计算也存在错误，“所有违约金相加才谓违约金总额”，违约金总额不应超过已付房款的2%，一审判决不应超出被上诉人请求而额外支持违约金。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，请求依法查明事实，依法改判。被上诉人周玲辩称：1.上诉人没有发送任何通知，贷款没有放下来，被上诉人按照置业顾问的要求提交的资料，置业顾问让一直等消息。关于诉讼时效，贷款放下来已经超过了三年，超过了诉讼时效。2.违约金不应超过限额，故请求维持原判。周玲向一审法院起诉请求：1.百家汇公司向周玲支付逾期交房违约金5795元；2.由百家汇公司承担本案诉讼费用。百家汇公司提出反诉请求如下：1.判令周玲支付百家汇公司逾期付款违约金8955元；2.本案全部诉讼费用由周玲承担。一审法院认定事实：2015年7月5日，百家汇公司与周玲签订《望城区商品房买卖合同》（合同编号为201501211902），周玲以181095元购买百家汇公司开发建设的位于望城区房屋。合同约定：周玲应于本合同签订时向交付首期房款91095元，剩余房款90000元以按揭贷款方式支付，周玲应在本合同签订后七日内将办理银行按揭贷款资料提交，并在百家汇公司或贷款银行通知后五日内办理贷款相关手续。百家汇公司应于2016年12月31日前向周玲交付房屋，房屋交付条件为已经竣工验收备案。如不能满足约定交付条件，周玲有权拒绝接收房屋。合同还约定，周玲未按合同约定时间付款，逾期未超过120日，应按日支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过120日，买受人继续履行合同的，应按日支付逾期应付款万分之五的违约金。百家汇公司未能按合同约定的时间和条件交付房屋的，违约责任为逾期在120日之内，自合同约定的最后交付期限（2016年12月31日）之次日起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人同意不解除合同，自逾期第121日起，按日支付已交付房价款万分之三的违约金，违约金总额不超过已付房价款的2%。合同签订后，周玲按约支付了房屋首付款91095元，2016年3月23日通过银行按揭贷款支付了剩余房款90000元。2017年5月12日周玲收到百家汇公司发出的入伙通知书，并于2017年6月11日领取房屋钥匙及办理了收房手续，并已装修使用。周玲收房时，涉案房屋已通过勘察、设计、施工、监理、建设单位的住宅工程质量分户验收，至今尚未取得涉案房屋项目的竣工验收备案手续。一审法院认为，周玲与百家汇公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点：一、在不符合合同约定交房条件的情况下，周玲收房并进行装修，百家汇公司逾期交房违约金应如何计算；二、百家汇公司主张周玲支付逾期付款违约金是否超过了诉讼时效。对于争议焦点一，虽案涉房屋尚未具备合同约定的交房条件竣工验收备案，但周玲未依据合同约定拒绝收房，而是于2017年6月11日办理了收房手续，且该房屋已通过勘察、设计、施工、监理、建设单位住宅工程质量分户验收，水、电已达到接通条件，周玲已对房屋进行了装修，已基本符合入住条件，故周玲办理收房的行为应视为对交房条件的变更，该变更行为的后果是案涉房屋转移给周玲占有使用，应视为房屋的交付使用，2017年6月11日应视为周玲的收房日。百家汇公司交付房屋的时间未在合同约定期限内，已构成违约，应依合同约定向周玲支付2017年1月1日至2017年6月11日计161天的逾期交房违约金。依合同约定违约金分段计算为2173.1元（181095元×0.1‰/日×120天）和2227.5元（181095元×0.3‰/日×41天），以上合计4400.6元。百家汇公司辩称因周玲存在逾期付款其有权拒绝交房或顺延交房时间，不应承担逾期交房违约责任，但双方并未约定逾期付款可以交房顺延，且在合同约定的交房时间之前周玲已付清全部房款，百家汇公司应履行交房义务，因此，百家汇公司的抗辩理由不能成立。对于争议焦点二，百家汇公司主张周玲银行按揭贷款90000元于2016年3月23日交付，存在逾期付款，其主张逾期付款违约金的诉讼时效应从2016年3月23日起开始计算，但百家汇公司没有提交曾向周玲主张权利的证据，计算至百家汇公司起诉之日2019年9月16日，百家汇公司的诉讼请求已超过法律规定的三年诉讼时效期间，百家汇公司因此已依法丧失胜诉权，对于百家汇公司的反诉请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，一审法院判决如下：一、百家汇公司于本判决生效之日起十日内向周玲支付逾期交房违约金4400.6元；二、驳回周玲的其他诉讼请求；三、驳回百家汇公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费50元，适用简易程序减半收取25元，反诉受理费25元，共计50元，由百家汇公司负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为延期交房的违约责任如何承担。本院认为，上诉人百家汇公司与被上诉人周玲于2015年7月5日签订的《望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应依照约定履行合同。根据约定，涉案房屋应当于2017年1月1日起交付给周玲，因不符合合同约定的收房条件，被上诉人周玲于2017年6月11日才领取房屋钥匙并办理了收房手续，并已经实际装修使用，故可认定该日期为周玲的收房日。因此，上诉人百家汇公司违约期间为2017年1月1日至2017年6月11日，依据合同约定计算违约金共计4400.6元，一审法院的认定具有事实和法律依据。上诉人百家汇公司主张其未违反约定，且违约金计算有误，对此，上诉人未提供证据证明被上诉人在涉案合同履行时存在过错和违约行为，而上诉人确实存在延期交房的客观违约行为，本院认为，一审判决对违约金的计算亦符合双方合同约定，并未超过周玲的诉请。另，上诉人百家汇公司的反诉请求已过诉讼时效，一审判决的认定符合法律规定。因此，上诉人百家汇公司的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人百家汇公司的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人湖南百家汇投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 何 鑫审判员 戴 静审判员 叶子龙二〇一九年十二月三日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。