湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘03民终2146号上诉人（原审原告）：湖南大凯楼商务有限责任公司，住所地湖南省湘潭市九华经开区滨湖名苑6号楼2301号。法定代表人：李蔚，公司总经理。委托诉讼代理人：李罗桥，男，1957年7月29日出生，汉族，户籍地为湖南省湘乡市，系公司顾问。委托诉讼代理人：李志伟，湖南湘孟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏秀萍，女，汉族，1957年1月22日出生，现住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：卢松林，男，汉族，1953年3月23日出生，现住湘潭市雨湖区，系夏秀萍之夫。上诉人湖南大凯楼商务有限责任公司（下称大凯楼公司）因与被上诉人夏秀萍物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302民初1878号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。大凯楼公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判夏秀萍支付大凯楼公司物业服务费2710元；2.本案一、二审的诉讼费用由夏秀萍承担。事实和理由：一、原判决认定事实错误。原审法院认定新景家园业主委员会（下称新景家园业委会）在2017年5月18日作出不与大凯楼公司续签合同的事实错误，新景家园业委会并无作出解聘续聘的权利，该决定应当由业主大会作出，夏秀萍提交的该证据无事实依据，而且是违法作出的。大凯楼公司并未收到该决定，直到一审时才知晓存在该决定。一审法院认定，2018年1月新景家园业委会在小区张贴公告决定恢复招聘物业服务企业，由于小区业委会已于2017年7月10日由三义井社区代管，该届业委会资格终止，且至今新一届业委会仍未成立，因此2018年1月业委会的决议无效。一审判决认定大凯楼公司未获得业委会认可，属认定事实错误。大凯楼公司提交证据《关于由三义井社区代行新景家园小区业委会职责的函》，证实由三义井社区代行小区业委会资格，业委会已不存在，不存在大凯楼公司服务未获得业委会认可的说法。大凯楼公司受街道、三义井社区委托，为新景家园小区提供物业服务至今，且小区内并无其他物业服务企业提供服务，大凯楼公司与夏秀萍之间构成事实物业服务合同关系，而夏秀萍未提供证据证实大凯楼公司的服务存在质量问题或瑕疵。夏秀萍未按期足额缴纳物业费，应当履行缴纳物业费的义务。二、原审判决适用法律错误。依据《湖南省实施办法》第三十九条规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前3个月告知对方当事人。合同到期时，新景家园小区业主大会并未作出选聘新物业服务企业的决定，大凯楼公司因此继续为该小区提供物业服务。虽然2017年5月新景家园业委会在小区张贴公告决定不再与大凯楼公司续签物业服务合同，但依据《物业管理条例》第十一条第四款的规定，选聘与解聘物业服务企业应由全体业主共同决定，该公告决定是在没有经过业主大会的情况下由业委会作出，不符合法律规定。夏秀萍答辩称：一、新景家园业委会从未与大凯楼公司的法定代表人吴辉娥签订任何合同，也无其他民事法律关系，不存在欠交物业费的问题，吴辉娥作为本案大凯楼公司的诉讼主体不适格，应驳回其全部诉讼请求。二、新景家园业委会与大凯楼公司的李罗桥签订的物业服务合同已于2017年7月31日期满终止，双方此后不再存在任何关系，物业服务合同是业主交纳物业服务费的唯一依据，也不存在收、交物业费的问题，李罗桥作为本案诉讼主体亦不适格。三、合同期满前3个月，业委会依法召开了业主大会临时会议，仅有4%的业主同意与大凯楼公司续签合同。因此，业主委员会决定向社会另行招聘物业服务公司。但大凯楼公司拒不撤离小区，非法霸占物业26个月零12天，由此造成的后果均应由大凯楼公司承担，与答辩人无关。四、2019年10月13日零时，大凯楼公司突然宣布罢管小区物业，给小区造成巨大的物业损失，答辩人将呼吁业主委员会或业主联名诉请法院判决赔偿损失。五、合同期内的物业费，答辩人已经缴纳完毕，2017年8月1日至2019年10月13日期间系大凯楼公司霸道经营，答辩人不可能也不应该缴纳这段时间内的物业费用。六、倘若业主明知大凯楼公司违法霸道经营，还要交纳物业费用，既是亵渎法律，也是支持和恶化违法行为。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。大凯楼公司一审诉讼请求：1.判令被告向大凯楼公司支付新景家园文昌苑6-1-102号房的物业管理服务费2710元；2.本案诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：原告大凯楼公司自2015年9月1日开始进入新景家园提供物业服务。2016年8月8日，新景家园业委会与大凯楼公司签订《新景家园小区物业服务合同》（下称物业服务合同），新景家园业委会委托大凯楼公司管理新景家园小区，合同有效期限为2015年9月1日至2017年7月31日，约定如业主和物业使用人逾期未足额交纳物业管理费的，大凯楼公司可以采用各种合法手段催收，收费标准为多层为0.8元每月每平方、高层1.45元每月每平方、商铺及幼儿园1.6元每月每平方，物业服务费由大凯楼公司自行向业主收取。合同第十条第7小条约定，合同期满，经甲方或业主大会多数认可，合同顺延。合同还对其他事项进行了约定。被告夏秀萍是新景家园文昌苑6-1-102号房的业主，缴纳物业费至2017年6月底。2017年5月18日，新景家园业委会作出（2017）新业决字第04号决定，内容是：与大凯楼商务有限责任公司所签的物业服务合同于今年7月底到期后不再续签，将选聘其他物业服务单位。2018年1月，新景家园业委会在小区公告栏张贴公告，告知新景家园全体业主，决定恢复向社会招聘物业服务企业。2017年7月11日，湘潭市雨湖区城正街街道办事处向大凯楼公司发出《关于做好合同到期相关工作的函》，要求大凯楼公司在合同到期后继续履行合同，物业服务标准不降，直至新一届业委会选聘出新的物业。大凯楼公司凭此函继续留在新景家园，但是一直得不到新景家园业委会及业主（物业使用人）的认可，双方一直纠纷不断。原审法院认为：本案中双方当事人存在如下争议焦点，即大凯楼公司与夏秀萍之间在2017年7月31日以后是否还存在物业服务合同关系，大凯楼公司向夏秀萍主张2017年7月31日以后的物业费是否具有事实与法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利。本案中，大凯楼公司与新景家园业委会签订的物业服务合同已于2017年7月31日到期，根据合同第十条第7小条的约定，合同期满，经新景家园业委会或业主大会多数认可，合同顺延。但是新景家园业委会在2017年5月18日就已作出不再与大凯楼公司续签合同，将另外选聘其他物业服务单位的决定，而且在合同到期后一直未与大凯楼公司续签合同，也未与大凯楼公司进行过续签合同的磋商，仅凭大凯楼公司提交的《关于做好合同到期相关工作的函》不足以认定新景家园业委会同意续签合同的事实，故大凯楼公司无法证明大凯楼公司与被告在2017年7月31日以后还存在物业服务合同关系。虽然大凯楼公司在2017年7月31日以后还继续留在新景家园小区，但是其身份、其服务一直得不到业主委员会的认可，其实际提供的物业服务（服务内容、服务工作量、服务品质）并无证据证明，故大凯楼公司向被告主张2017年7月31日以后的物业费缺乏事实与法律依据，不予支持。综上所述，依法成立的合同，受到法律保护，对双方当事人均有法律约束力。本案中，大凯楼公司与新景家园业委会签订的物业服务合同合法有效，被告依法应当受到该合同的约束。大凯楼公司在合同期内按约定提供了物业管理服务，已经履行了合同义务，被告应当支付费用。大凯楼公司向被告主张2017年7月31日以后的物业费缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第十二条第四款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、夏秀萍在本判决生效之日起三日内向湖南大凯楼商务有限责任公司支付物业管理服务费123.2元；二、驳回湖南大凯楼商务有限责任公司其他诉讼请求。如未按照指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由夏秀萍负担。二审诉讼期间，大凯楼公司提交了如下新证据：证据一、物业服务企业资质证书，拟证明大凯楼公司系二级物业服务企业。证据二、质量管理体系认证证书、环境管理体系认证证书、职业健康安全管理体系认证证书，拟证明大凯楼公司通过了中国质量认证中心的质量管理体系认证、环境管理体系认证、职业健康安全管理体系认证。证据三、大凯楼公司与三义井社区居委会移交表，拟证明大凯楼公司于2019年10月31日撤出新景家园小区，2019年11月1日与三义井社区进行了交接。证据四、电费付款记录，拟证明大凯楼公司在服务期间2016年1月至2019年10月，大凯楼公司共计支付新景家园小区公用电费91万多元。证据五、水费票据，拟证明：1.服务期间，大凯楼公司履行代收水费职责；2.大凯楼公司承担了公用部分的水费。证据六、新景家园小区消防组织结构图、岗位职责规定等，拟证明大凯楼公司的新景家园小区项目，岗位健全、管理规范。证据七、工资表，拟证明大凯楼公司服务期间，新景家园小区配置的物业服务人员75人左右，每月不含保险的工资就达16万元左右。证据八、来访登记本、巡逻登记本，拟证明大凯楼公司服务期间（包括合同期满后的服务期间）实行严格的来访登记制度，每天对来访人员、事由及处理都有全面登记并且大凯楼公司实行分三班24小时巡逻，将巡逻情况作了记录。证据九、岗位值班表，拟证明小区岗位人员交接班时，对小区状况都有全面记录。证据十、湖南富菱电梯工程有限公司电梯维修保养合同，拟证明大凯楼公司服务期间，聘请专业公司对小区电梯进行维护，每年承担4.9万元的维修费用。证据十一、大凯楼公司与长沙澳斯凯智能科技有限公司合同书，拟证明大凯楼公司服务期间，增加了小区三个大门的门禁及人行道闸系统，花费12.4万元。证据十二、产品购销合同、收据、压缩式垃圾站设备交付通知暨压缩式垃圾站设备验收书，拟证明物业服务合同到期后，大凯楼公司仍花费近17.8万元左右在小区安装了压缩式垃圾站。证据十三、新景家园2017年9月收支明细及收据，拟证明小区每个月都有维修，2017年9月，大凯楼公司在新景家园小区维修方面的支出就超过了17万元。证据十四、启动维修资金的资料，拟证明大凯楼公司服务期间，启用维修资金上十次，为避免证据太多，大凯楼公司提交了三次启用维修资金的资料。证据十五、经社区及小区部分工作人员证实的大凯楼公司工作人员履行清洁、维修、防汛抢险、绿化维护等工作的照片。证据十六、收费统计表，拟证明新景家园小区物业费缴费率2017年为87%，2018年为79%，绝大部分业主认可大凯楼公司提供的物业服务。证据十七、业主送的锦旗图片，拟证明部分业主为肯定大凯楼公司的物业服务特送锦旗。证据十八、业主的联合证明，拟证明2017年物业服务合同风波后，即物业服务合同期满后，大凯楼公司一直按原合同履行服务义务，许多方面甚至比之前还有所提高。证据十九、三义井社区居民委员会关于大凯楼物业小区服务的说明，业主、社区证实的大凯楼公司提供物业服务的照片，拟证明2019年10月代行业委会职责的社区证实，大凯楼公司的服务自入住以来得到了大多数业主的认可，在历次的评比检查中，政府对小区的评价较高；连续几年创文创卫工作中，大凯楼公司对小区的付出较大。证据二十、业委会2017年作出期满不续聘后，业主微信群的聊天记录，拟证明业委会作出期满不续聘决议后，小区业主仍然认可大凯楼公司提供的服务。证据二十一、2019年10月大凯楼张贴退场公告后业主微信群的聊天记录，拟证明大凯楼公司作出退场决定后，小区业主在微信群认可大凯楼公司提供的服务。夏秀萍质证称：大凯楼公司的这些证据都只能说明2017年7月31日以前的事实，与本案无关。夏秀萍向本院提交证据：湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302行初11号行政判决书、本院（2019）湘03行终228号行政判决书，拟证明：2017年7月31日后，大凯楼公司在新景家园小区继续提供物业服务属于违法经营。大凯楼公司质证称：对夏秀萍提交的证据的真实性、合法性没有异议，但与本案无关。本院经审查认为，对大凯楼公司提交的证据一、二的真实性予以确认，但与本案无关联；证据三至证据十五、证据十七至证据十九的真实性予以确认；对证据十六、二十、二十一的真实性无法核实。对夏秀萍提交的证据的真实性、合法性予以确认，但能否达到其证明目的，需结合案件事实再行阐述。经审理查明，2017年7月10日，湘潭市雨湖区城正街街道办事处向新景家园业委会作出雨城处函[2017]1号《关于由三义井社区代行新景小区业委会职责的函》，认为新景家园业委会11位成员，自2017年1月5日起陆续有贺浩、胡自祥、刘华军、陈建辉、郭金明、甘辽湘六位委员因故辞职，业主委员会委员人数不足总数的二分之一，从即日起至新一届业主委员会产生之前，暂由湘潭市雨湖区三义井社区代行小区业主委员会职责。新景家园业委会不服，于2017年7月11日向湘潭市雨湖区人民政府申请行政复议并受理。2017年9月21日，新景家园业委会向湘潭市雨湖区人民法院提起行政诉讼。2017年10月16日，湘潭市雨湖区人民政府向新景家园业委会作出潭雨复决字[2017]03号《行政复议决定书》，维持湘潭市雨湖区城正街街道办事处作出的雨城处函[2017]1号《关于由三义井社区代行新景小区业委会职责的函》。2019年7月22日，湘潭市雨湖区人民法院作出（2019）湘0302行初11号行政判决书，撤销湘潭市雨湖区城正街街道办事处作出的雨城处函[2017]1号《关于由三义井社区代行新景小区业委会职责的函》以及湘潭市雨湖区人民政府作出的潭雨复决字[2017]03号《行政复议决定书》。湘潭市雨湖区城正街街道办事处、湘潭市雨湖区人民政府、湘潭市雨湖区城正街道三义井社区居民委员会不服该行政判决，向本院提起上诉。2019年12月6日，本院作出（2019）湘03行终228号行政判决书，驳回上诉，维持原判，其主要理由是：胡自祥、甘辽湘2名委员以书面形式向三义井社区居委会提出辞职申请，不能证实胡自祥、甘辽湘2名委员以书面形式向新景家园业委会提出了辞职申请并已获得新景家园业委会同意，所以不能认定胡自祥、甘辽湘2名委员辞职的事实，因此湘潭市雨湖区城正街街道办事处和湘潭市雨湖区人民政府确认新景家园业委会组成人员人数不足总数的二分之一的证据不足；同时，由湘潭市雨湖区三义井社区代行新景小区业委会的职责，不符合《业主大会和业主委员会知道规则》第五十八条的规定。2017年7月31日，大凯楼公司与新景家园业委会签订的《新景家园小区物业服务合同》到期后，大凯楼公司继续按照之前的合同为新景家园小区提供包括小区公用部分水费电费缴纳、人员来访登记、小区值班巡逻以及共用设施、绿化等维护在内的物业管理服务，直至2019年10月31日撤离小区。2019年9月30日，夏秀萍向大凯楼公司补交了2017年7月1日至同年7月31日期间的物业服务费123.2元。另查明，2019年9月25日，大凯楼公司法定代表人吴辉娥变更为李蔚。对于原审判决查明的其他案件事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为2017年7月31日至2019年10月31日期间，大凯楼公司与夏秀萍之间是否存在物业服务合同关系，夏秀萍是否应当向大凯楼公司支付物业服务费用。2017年7月31日，大凯楼公司与新景家园小区业委会签订的《新景家园小区物业服务合同》到期后，因新景家园小区未召开业主大会作出选聘或者续聘物业服务企业的决定，大凯楼公司继续在新景家园小区提供物业服务。根据《湖南省实施办法》第三十九条规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，合同当事人一方提出终止合同的，应当提前3个月告知对方当事人。因此，大凯楼公司与夏秀萍之间存在物业服务合同关系。从大凯楼公司提交的众多证据也可证实，2017年7月31日至2019年10月31日期间，大凯楼公司一直在新景家园小区提供物业服务，而夏秀萍也未能举证证明有其他物业服务企业在上述期间为新景家园小区提供物业服务。因此，虽然双方未续签书面的物业服务合同，但形成了事实物业服务关系，夏秀萍仍应向大凯楼公司支付相应的物业服务费用。根据双方之前的物业服务合同的约定，多层住宅物业服务费的收费标准为0.8元/平方米/月，夏秀萍的住宅面积为154平方米，故夏秀萍在2017年7月1日至2019年4月30日期间应当向大凯楼公司缴纳的物业服务费为2710.4元。大凯楼公司主张夏秀萍应缴纳的物业服务费为2710元，未超出原合同约定的费用，予以支持。因夏秀萍在一审判决后缴纳了2017年7月1日至同年7月31日期间的物业费123.2元，应予扣除，则夏秀萍还需向大凯楼公司支付物业费2586.8元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，夏秀萍提出2017年7月31日后双方之间不存在物业服务合同、无需交纳物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。虽然湘潭市雨湖区城正街街道办事处作出的雨城处函[2017]1号《关于由三义井社区代行新景小区业委会职责的函》已被法院撤销，但并不能否定大凯楼公司在2017年8月1日后继续在新景家园小区提供物业服务的事实，也不能认定大凯楼公司在上述期间提供物业服务属非法经营。因此，夏秀萍提出大凯楼公司在新景家园小区非法经营物业管理、夏秀萍无需支付上述期间物业服务费的意见，本院不予支持。由于本案系大凯楼公司起诉夏秀萍，而非吴辉娥或李罗桥起诉夏秀萍，故对于夏秀萍认为吴辉娥或李罗桥诉讼主体不适格的意见，本院不予采纳。综上，上诉人湖南大凯楼商务有限责任公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持；原审判决认定事实错误，适用法律错误，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2019）湘0302民初1878号民事判决；二、夏秀萍在本判决生效之日起十日内向湖南大凯楼商务有限责任公司支付物业管理服务费2586.8元。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由夏秀萍负担；二审案件受理费50元，由夏秀萍负担。本判决为终审判决。审判长  贺卫平审判员  颜文军审判员  周 尧二〇一九年十二月二十四日法官助理周成锋书记员肖元普附本案法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规整制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修基金；（五）安置缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。