山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初3083号 原告：山东双创人孵化器有限公司，住所地威海市环翠区张村镇庐山路52号A3栋303室，统一社会信用代码：91371002MA3C9GN02Y。 法定代表人：李小红，总经理。 委托诉讼代理人：毕明科，山东泰祥律师事务所律师。 被告：山东牵互网络科技有限公司，住所地威海市环翠区科技路975－5号、975－6号，统一社会信用代码：91371000MA3DKX0A5N。 法定代表人：毕力兵，总经理。 委托诉讼代理人：李海铭，山东东方未来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王传生，山东东方未来律师事务所律师。 原告山东双创人孵化器有限公司与被告山东牵互网络科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山东双创人孵化器有限公司之委托诉讼代理人毕明科，被告山东牵互网络科技有限公司之委托诉讼代理人李海铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东双创人孵化器有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议；2、判令被告支付原告截至2019年3月31日的租赁费178850.8元、物业费56833.3元、水电费4004.6元，以上合计239688.7元；3、判令被告自2019年3月31日至实际搬出A1楼五楼两间房屋之日按每日54.6元支付原告实际占用费。4、判令被告自2017年8月1日起，以所拖欠费用239888.7元为基数，按每日千分之三向原告支付滞纳金。事实与理由：2017年5月27日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于张村镇沈阳中路577B号A1座一至五屋、附楼一至四层，建筑面积5688平方米。租期自2017年6月15日至2026年3月31日。合同签订后，原告如约交付房屋。但被告经营不善，将A1座二层、三层、四层、A1－A2附楼二层、三层、四层归还原告，双方并签订了补充协议。后被告自2017年8月1日起无故拖欠原告各项费用，故起诉。 山东牵互网络科技有限公司辩称，本案的租赁标的物至今仍未通过工程质量整体验收及消防整体验收，违反了《建筑法》及《消防法》的强制性规定，故双方签订的租赁合同及补充协议无效。并且，本案的原告亦并非租赁标的的所有人，是将涉案房屋转租给被告，如原告并未取得房屋所有权人的同意而进行转租，上述租赁合同及补充协议也应为无效合同。关于原告主张的欠付租金的问题，首先，原告应举证证实提供的涉案A1及副楼的实际面积达到了合同约定的面积，应按照有效证明文件的实用面积计算相应的租金。而且该合同约定的面积将公共的门卫室及整个厂区水泵室的面积也计算在内，对该两间公共用房的面积应当扣除。第二，原告并未按照合同约定的2017年6月15日向被告交付房屋，因原告与暖气安装公司产生纠纷，致使涉案房屋的暖气工程迟迟不能安装，2017年7月15日原告才将涉案房屋交付给被告，让被告先行装修，故原告计算租金的起算点应按合同约定的2017年8月1日向后推迟一个月至2017年9月1日起算。在被告对涉案房屋装修完毕入住办公后，原告于2017年9月28日才安排建筑公司对房屋进行暖气工程的安装，直至2017年12月19日才安装完毕，造成被告在此期间无法正常办公，该期间的租金应当予以扣除。双方签订的补充协议中明确约定，因被告对A1的三层进行装修，应当按照0.2/平方/天的标准对被告进行补偿，补偿费用可以抵消一层和五层的租金，也就是说自退还A1楼3层之日起，可以免除1层或5层的租金费用。在租赁期间，双方协商一致不再履行合同，被告实际于2019年1月4日前已将所有楼层归还给原告，因被告装修A1整栋楼及附楼花费180余万元的装修费用，双方协商由原告继续利用被告进行的装修，被告也无需支付尚未支付的租金及其他费用，双方无需另找差价。现原告继续主张剩余租金，被告对涉案房屋进行装饰装修的残值也足以弥补原告的损失。关于原告主张的物业费及水电费，原告自2017年11月1起，只安排人员对A1楼的五层进行打扫，其他楼层从未进行打扫，因而原告实际也仅仅按照5层的面积进行收取物业费用。且自2018年8月10日起，再未安排过人员进行任何打扫及清理，因此应当按照实际打扫清洁的面积及时间支付相应的物业费。原告并未在合同中约定有代收水电费的权利，不应再本案中予以主张。因为被告已与2019年1月4日前将楼层全部交还原告，并不存在实际占用费。原告主张的滞纳金也因合同无效而对被告不产生效力，即使合同有效，作为平等民事主体的双方也无权约定滞纳金。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于威海市张村镇沈阳中路577B号A1座一至五层、附楼一至四层出租给乙方，建筑面积为5688平方米，租赁期自2017年6月15日至2026年3月31日，甲方于2017年6月15日向乙方交付房屋，乙方自行装修；前三年乙方享受优惠租金为每天0.2元/平方米，每年租金金额为415224元；租金每半年支付一次，从2017年8月1日起算，2017年7月31日前交纳租金207612元、保证金69204元，保证金在乙方合同到期后或特殊情况下退租，在乙方办完交接手续后退还给乙方；合同签订之日交纳定金50000元，2017年6月2日交纳定金50000元，乙方入住后转为租金；物业费每月1.5元/平方米，2020年12月前优惠价格为每月1元/平方米，2017年7月31日之前支付2017年8月1日至2018年1月30日的物业费34128元；房屋租赁期间因乙方使用所产生的一切费用（物业费、水电费等）均由乙方承担；乙方未按约定时限和方式支付租金、物业管理费和各项应缴纳费用的，每逾期一天，则按上述费用总额的3‰按日向甲方支付滞纳金；A1及附楼的暖气和消防由甲方负责安装，其他所有工程为乙方负责施工；A1及副楼入驻企业数不能少于20家。 上述合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告共计向原告支付租金200000元，并未支付保证金。 后原告（甲方）与被告（乙方）又签订一份《房屋租赁合同补充协议》，约定因乙方经营不善，现将威海市张村镇庐山路52号A1座二层、三层、四层、A1-A2附楼二层、三层、四层归还甲方，乙方继续租赁A1一层、五层及A1附楼一层，面积2142平方米，保留原合同期限；2017年8月1日至2020年7月29日乙方享受优惠租金每日每平方米0.2元，即每年租金156366元；原租赁合同中2017年8月1日至2018年1月31日应缴纳房租207612元，目前欠费7612元，将承接入本协议补缴；物业费2020年12月前优惠价格为1元每月每平方米，第一次收取时间自2017年11月1日起；乙方原合同保证金未交纳，现保证金为26061元；A1三楼由于乙方装修，甲方需改造电和消防通道后即可出租，在租金中拿0.2元每平方米补偿乙方，补偿费用可以抵消一楼和五楼租金。原告手中的该补充协议落款时间为2018年6月27日，被告手中的该补充协议则没有落款时间。原告自认被告退还上述部分楼层的时间为2018年3月12日，被告主张其在2018年3月16日前退还，本院采纳原告自认的时间即2018年3月12日。 另查，位于威海市庐山路-52-4号（不动产权证登记的建筑面积为888.16平方米，一至四层每层建筑面积为222.04平方米）、威海市庐山路-52-5号（不动产权证登记的建筑面积为4865.68平方米，第一层至第四层每层面积为974.4平方米，第五层建筑面积为968.08平方米）厂房均系威海鸿祥永利建筑安装工程有限公司所有，威海鸿祥永利建筑安装工程有限公司向本院出具证明，内容为环翠区张村镇庐山路52号（亦为沈阳中路577B号）房产所有权为其所有，该房产出租给张村镇政府，由原告负责招商运营，其有权对外出租。 庭审中，被告还向本院提交以下证据：1、工程装修合同一份及收款收据1张、收条4张，拟证实被告为A1楼的4、5层及附楼的装修工程已支付装修费56.5万元。2、工程装修合同一份及收款收据7张、收条1张；拟证实被告为A1楼1、2、3层装修工程支出装修费58.5万元。3、威海富饶建筑工程安装有限公司出具的证明一份，内容为其公司于2017年9月28日进入涉案房屋安装暖气工程，于2017年12月19日安装完毕。4、2018年12月20日原告工作人员签字确认：双创人A1楼5楼除贰个防盗门和副总经理室三把钥匙外，其余共7把钥匙交于甲方；2018年3月12日，原告工作人员签字确认取走3楼所有房间钥匙一套（共14把）；2018年3月16日，原告工作人员签字确认取走4楼附楼钥匙5把。5、原告于2018年4月24日向被告出具的物业费收据一份，金额为5760元，事由为：A1五楼物业费2017年11月1日至2018年4月24日。原告质证称，对证据1、2的真实性不能确认，因装修公司的身份信息无法确认，无法证明被告主张的工程装修款的数额；对于证据3，因其属于单位的证明，应出庭接收质询；对于证据4的真实性无异议，但认为交钥匙的时间并非实际退租的时间；证据5仅能证明被告缴纳了部分物业费，不能证实被告的主张。 案件审理过程中，原告自认被告已经于2019年11月初左右搬离A1楼五楼的两间房屋，被告则主张其系于2019年10月7日搬出上述两间房屋，但未提供证据予以证实，本院采纳被告于2019年11月1日搬出。 本院认为，由原告提供的房屋产权证明以及产权人出具的证明可以认定，原告有权对涉案房屋进行出租，依法享有诉权。原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容也未违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务，补充协议系对租赁合同的部分变更和补充，双方不一致的部分以补充协议为准。被告主张租赁合同无效，但未能提供证据证实其存在法律规定的合同无效的情形，故其该抗辩主张，本院不予采纳。由于截至本判决之日，被告已经将搬出全部租赁房屋，双方明确不再继续履行合同，故原告要求解除上述租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于被告欠付租金的数额，按照双方补充协议的约定，双方确认截至2018年1月31日被告尚欠原告租金7612元，应当认为双方对于之前的租金等费用的欠付情况进行了明确，故被告对于早期暖气装修等问题对租金的抗辩，本院不予采纳。对于2018年1月31日以后的租金数额，根据被告提供的原告工作人员收取钥匙的证明可以确认原告将除A1一层、五层及附楼一层外的房屋钥匙收回的时间为2018年3月12日和3月16日，原告自愿将房租计算至2018年3月12日，系对自己权利的处分，不损害被告利益，本院予以确认，故该段时间的租金计算为：5688平方米×0.2元/平方米×40天，即45504元。对于2018年3月13日以后A1楼一层、五层的租金，根据钥匙交接证明可以确认租金应当计算至2018年12月20日，该部分租金计算为：2×960平方米×0.2元/平方米×283天，即108672元。对于A1附楼一层的租金，原告自认被告于2018年10月21日交还，该部分租金自2018年3月13日起计算为222平方米×0.2元/平方米×223天，即9901.2元。对于五楼两个房间的租金，应当自2018年12月21日计算至2019年11月1日，计算为273平方米0.2元/平方米×306天，即16707.6元。根据双方补充协议的约定，被告对A1楼3层的装修，可以享受每每天平方米0.2元的租金补偿，故该部分面积对应的租金应当予以扣除，即按照960平方米按照每天0.2元，自2018年3月13日计算至2018年12月20日为283天，租金数额为54336元。综上，被告应当支付的租金计算为：7612元+45504元+108672元+9901.2元+16707.6－54336元＝134060.8元。被告辩称合同中约定的面积数额与房屋实际面积不符，应当按照实际面积计算租金，但是按照房屋租赁的交易习惯，合同中的面积一般按照建筑面积计算，而非实测面积，涉案租赁合同中约定的面积略小于建筑面积，在计算租金时按照该数额计算不损害被告利益，被告未能提供证据证实双方约定的为实测面积，故其该辩称理由不当，本院不予采纳。 对于原告主张的物业费，根据合同约定，物业费由被告承担，但原告并非物业服务的提供者，亦未能证实其已经代被告交纳了物业费用，故该部分诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告支付水电费的主张，虽然合同约定了水电费应当由被告承担，但原告未提供证据证实其已经实际支付了该笔费用，故其该部分诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 对于原告主张的滞纳金，实际属于违约金的性质，根据双方租赁合同约定，被告未按约定时限和方式支付租金、物业管理费和各项应缴纳费用的，每逾期一天，则按上述费用总额的3‰按日向原告支付滞纳金，被告主张该违约金过高，本院经审查认为该计算标准过高，降低为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为宜，根据租赁合同约定，租金每半年付一次，到期后提前一个月交下次租金，而补充协议系双方对于欠款和租金的变更和修改，对于该协议之前应当支付的违约金因双方并未约定，故不应再予计算，对于补充协议达成后应当支付租金的时间为2018年7月1日，故违约金的起算时间为每笔租金应当缴纳的时间，故原告主张的违约金的合理部分，本院予以支持。 综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》； 二、被告支付原告租金134060.8元； 三、被告支付原告违约金（以117353.2元为基数，自2018年7月1日起；以9882.6元为基数，自2019年1月1日起；以5023.2元为基数，自2019年7月1日起；均计算至实际履行之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 四、驳回原告其余诉讼请求。 上述付款内容于本判决生效后十日内履行完毕。 如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4896元，由原告负担2158元，由被告负担2738元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长 刘 晓 娟 人民陪审员 黄 爱 琴 人民陪审员 荣 志 敏 二〇一九年十二月二日 书 记 员 张瑛（代）