江西省寻乌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0734民初1370号原告：赣州银信置业有限公司，住所地：寻乌县新罗新东新区，统一社会信用代码：91360734568670904Q。法定代表人：陈春华，职务：经理。诉讼代表人：江西理公律师事务所，系赣州银信置业有限公司管理人。诉讼代表人：郭国龙，系赣州银信置业有限公司管理人工作组成员，江西理公律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄芸如，女，系该公司员工。被告：吴洪聪，男，1984年3月2日出生，汉族，居民，住寻乌县。被告：潘梅，女，成年，汉族，居民，住址同上。原告赣州银信置业有限公司（以下简称银信公司）诉被告吴洪聪、潘梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银信公司的诉讼代表人郭国龙及其委托诉讼代理人黄芸如、被告吴洪聪到庭参加诉讼，被告潘梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赣州银信置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付剩余购房款100000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月25日，原告与被告吴洪聪签订了《赣州市商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告银河湾小区1#1-2001号房屋，建筑面积为136.35㎡，单价为4597.26元/㎡，总价款为626836元，付款方式为按揭付款，即首付188836元，剩余438000元在签订本合同后7日内向银行申请办理按揭支付等等内容；2017年12月5日，原告与被告潘梅、吴洪聪签订了协议书，协议约定：对于被告所欠购房款100000元，原告办理被告所购买的上述房屋的《不动产权证书》后，被告于领证当日付清。后原告多次催促，被告未按协议约定配合办理不动产权证书及付清购房款，仍欠100000元；综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告吴洪聪辩称，欠100000元购房款是事实，但要先开发票，且小区没有完善，房屋面积应以产权证登记面积为准，核减差价，不同意差价进行债权申报。被告潘梅未作答辩。本院经审理认定事实如下：2012年11月25日，原告与被告吴洪聪、潘梅签订了《赣州市商品房买卖合同》，合同主要载明：买受人购买的商品房为1#1-2001号房屋，面积为136.35㎡，套内面积109.5㎡，单价4597.26元/平方米，总价626836元，付款方式为按揭付款，买受人在本合同前付清购房款188836元，438000元由买受人办理银行按揭贷款；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权面积为准；1、当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，如产权登记面积与合同约定面积存在差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款等等内容，原告在出卖人处加盖公章确认，被告吴洪聪、潘梅在买受人处签名、捺印确认。2017年12月5日，原告与被告潘梅、吴洪聪签订了一份《协议书》，协议书主要载明：“乙方于2011年11月25日购买了甲方开发的银河湾1号楼1单元2001室住宅，房屋总价合计为626836元，按照合同约定，乙方已在合同签订时付清首付款188836元，并于2017年12月5日交购房款338000元（此款转入甲方建行赣州银信置业有限公司管理人账户），尚欠100000元购房款，对于上述欠款，甲方办理出《中华人民共和国不动产权证书》后，乙方于领证当日交清，否则，甲方有权扣留不动产权证。”原告在甲方处加盖公章确认，被告吴洪聪、潘梅在乙方处签名、捺印确认。2019年5月10日，寻乌县不动产登记局颁发了案涉房屋的不动产权证书，权利人为潘梅、吴洪聪，房屋建筑面积为133.82㎡。诉讼过程中，原告与被告吴洪聪均认可案涉房屋的不动产权证书办好的第二天，原告的工作人员曾电话通知被告吴洪聪领取，被告吴洪聪以人在外地为由未予领取。同时查明，2017年12月12日，原告主要人员（董事会成员、监事、经理变更）变更为陈春华，职务经理，曾长发，职务执行董事，孙小强，职务监事，法定代表人变更为陈春华。本院认为，原告与被告吴洪聪、潘梅签订的《赣州市商品房买卖合同》、《协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约享受权利、履行义务。现案涉房屋的合同约定面积为136.35㎡，不动产权证书登记面积为133.82㎡，按照合同约定，应据实结算房价款。故案涉房屋的总价款应为615205.33元（133.82㎡×4597.26元/㎡），因被告吴洪聪、潘梅已支付526836元，被告吴洪聪、潘梅尚欠原告88369.33元，被告应按实欠数额承担付款责任。双方就剩余购房款在《协议书》中约定“上述欠款，甲方办理出《中华人民共和国不动产权证书》后，乙方于领证当日交清”，即原、被告双方就支付剩余购房款约定了条件，诉讼过程中原告与被告吴洪聪均认可案涉房屋的不动产权证书办好后，原告已通知被告吴洪聪领取产权证书，被告吴洪聪、潘梅因故未领取，应视为付款条件已成就，被告吴洪聪、潘梅应当向原告支付剩余购房款88369.33元。原告要求被告支付100000元购房款的意见，本院予以部分支持；原告提出案涉房屋的面积误差产生的差额不能在购房款中扣减，对差额已进行债权申报，清算时会按破产法的规定进行补偿，没有合同和法律依据，本院不予支持。被告吴洪聪提出房屋合同面积和产权登记面积存在差异，要求扣减差价的意见，本院予以采纳。被告吴洪聪提出小区没有完善和开具发票的问题，没有合同和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告潘梅、吴洪聪应在本判决生效之日起五日内向原告赣州银信置业有限公司支付购房款88369.33元；二、驳回原告赣州银信置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告赣州银信置业银信公司负担133.8元，由被告吴洪聪、潘梅共同负担1016.2元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  华运萍二〇一九年十二月二日书记员  王丽娟附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第8诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；当事人在场但对其代理人的承认不作否认表示的，视为当事人的承认。当事人在法庭辩论终结前撤回承认并经对方当事人同意，或者有充分证据证明其承认行为是在受胁迫或者重大误解情况下作出且与事实不符的，不能免除对方当事人的举证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。