江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初2281号原告：无锡众智商业管理有限公司，统一社会信用代码91320206338821527A，住所地江苏省无锡惠山经济开发区智慧路1号清华创新大厦B2216（开发区）。法定代表人：廖春华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王丹彤，北京德恒（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮文婷，北京德恒（无锡）律师事务所律师。被告：无锡赫尔墨斯营销策划有限公司，统一社会信用代码91320213354953976T，住所地江苏省无锡市梁溪区红星路216号内1013。法定代表人：邓示洋，该公司经理。委托诉讼代理人：何叶丹，该公司职员。原告无锡众智商业管理有限公司（以下简称众智公司）与被告无锡赫尔墨斯营销策划有限公司（以下简称赫尔墨斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案受理后，依法由审判员张凌彦适用简易程序公开开庭进行审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告众智公司的委托诉讼代理人王丹彤和阮文婷、被告赫尔墨斯公司的法定代表人邓示洋及其委托诉讼代理人何叶丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告众智公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的两份租赁合同于2019年1月15日解除；2、被告支付租金及物业费98221.8元（自租赁期间开始之日至合同解除之日抵扣保证金后的欠付金额）、逾期付款违约金43080元、提前解约违约金71800元；3、被告支付租赁合同解除前欠付的水费7625.69元（截止到2019.1.20）；4、被告支付租赁合同解除后的房屋占有使用费43080元（自2019年1月27日起至实际返还房屋之日止，每逾期一日按房屋月租金十分之一的金额计算占有使用费，最高不超过43080元）、水费374.17元（2019.1.20—2019.2.20）；5、上述款项合计264181.66元，扣除被告抵偿给原告的空调、热水器抵偿款86800元，被告需支付原告177381.66元；6、诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年7月、2018年10月，原告与被告签订两份《梦享城市公寓租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于无锡惠山经济开发区间，并就租期、租金、物业费、水电费、违约责任及解除权的行使进行了约定。合同签订后，原告根据合同约定交付了房屋，但被告一直拖欠租金及物业费，经原告多次催告，被告仍拒不履行付款义务。现诉至法院，请求判如所请。被告赫尔墨斯公司辩称：1、同意双方签订的两份租赁合同于2019年1月15日解除；2、对原告主张的提前解约违约金71800元没有异议；3、对原告主张的水费7625.69元没有异议，对原告主张的水费374.17元不予认可；4、被告支付给原告的款项应优先用于支付租金，而不是优先用于支付保证金，且原告已承诺不收取物业费，故对原告主张的租金及物业费98221.8元不予认可，对原告主张的逾期付款违约金43080元也不予认可；5、被告工作人员已于2019年1月底和原告工作人员进行了交接，将所有钥匙交给了原告，返了还房屋，履行完了移交房屋的交接手续，故对原告主张的租赁合同解除后的房屋占有使用费不予认可。本院经审理认定事实如下：2018年7月，众智公司（甲方）与赫尔墨斯公司（乙方）签订《梦享城市公寓租赁合同》，由众智公司将位于梦享城市商业广场D幢的42间公寓出租给赫尔墨斯公司。双方约定房屋租赁期共24个月，自2018年8月1日起至2020年7月31日止。每间房每月费用为1200元（租金1060元/月，物业费140元/月），租金每三个月支付一次，每季度租金151200元。保证金为三个月的租金，共计151200元，乙方在签订本合同时一次性支付给甲方。违约责任：1、租赁期满后，乙方逾期向甲方交还房屋的，自租期届满之日或本合同解除、提前终止之日后的第一天起至房屋实际归还之日止，每逾期一天，乙方按该房屋月租金的十分之一的金额向甲方支付该房屋的占用使用费，但最高不超过未归还房屋年租金总额的5%；2、租赁期间，乙方提前终止合同，需提前7个工作日提出，并支付一个月的违约金……4、租赁期间，乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方须按本合同项下逾期月租金的十分之一的金额支付滞纳金，但最高不超过逾期支付部分房屋年租金总额的5%；5、若乙方产生违约金或赔偿金，甲方无需通知乙方，可直接从保证金中扣除相应金额，保证金不足三个月房租租金时，乙方应于10日内补齐差额。2018年7月19日，赫尔墨斯公司向众智公司银行转账100800元，同日，赫尔墨斯公司向众智公司支付现金50400元，合计151200元。对于该151200元，众智公司认为系交纳的42间房屋的保证金，赫尔墨斯公司认为系交纳的42间房屋的租金。2018年10月，众智公司（甲方）与赫尔墨斯公司（乙方）签订《梦享城市公寓租赁合同》，由众智公司将位于梦享城市商业广场D幢的15间公寓出租给赫尔墨斯公司。双方约定房屋租赁期共2年，自2018年10月22日起至2020年10月21日止。1702-1705、1731-1739每间房每月费用为1400元（租金1260元/月，物业费140元/月），1701、1740每间房每月费用为1600元（租金1360元/月，物业费240元/月）。租金每三个月支付一次，每季度租金64200元。保证金为三个月的租金，共计64200元，乙方在签订本合同时一次性支付给甲方。违约责任：1、租赁期满后，乙方逾期向甲方交还房屋的，自租期届满之日或本合同解除、提前终止之日后的第一天起至房屋实际归还之日止，每逾期一天，乙方按该房屋月租金的十分之一的金额向甲方支付该房屋的占用使用费，但最高不超过未归还房屋年租金总额的5%；2、租赁期间，乙方提前终止合同，需提前7个工作日提出，并支付一个月的违约金……4、租赁期间，乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方须按本合同项下逾期月租金的十分之一的金额支付滞纳金，但最高不超过逾期支付部分房屋年租金总额的5%；5、若乙方产生违约金或赔偿金，甲方无需通知乙方，可直接从保证金中扣除相应金额，保证金不足三个月房租租金时，乙方应于10日内补齐差额。2018年11月21日，赫尔墨斯公司向众智公司银行转账90000元。对于该90000元，众智公司认为其中64200元系交纳的15间房屋的保证金，余下25800元系交纳的15间房屋的租金；赫尔墨斯公司认为该90000元系交纳的15间房屋的租金。2018年11月30日，众智公司向赫尔墨斯公司发送两份《催告函》，要求赫尔墨斯公司缴纳欠缴的42间房屋的租金（含物业费）302400元（2018年8月1日至2019年1月31日）、15间房屋的租金（含物业费）38400元（2018年10月22日至2019年1月21日）。2018年12月3日，赫尔墨斯公司向众智公司回函，内容为：由于入住前未就押金问题协商完成，本公司已于2018年7月付款151200元作为一季度房租先期汇入贵公司账户，我公司承诺在2019年1月15日前补齐租房押金151200元。关于17楼15间公寓欠缴的38400元和42间公寓欠缴的151200元，我公司承诺于2018年12月15日完成补缴。2019年1月6日，赫尔墨斯公司向众智公司发送《关于提前解除合同通知函》，内容为：本公司与贵公司签订的梦享城商业广场D栋57间房屋的两份租赁合同，由于本公司业务调整，现书面形式向贵单位提出解除合约，望贵公司同意。2019年1月17日，众智公司向赫尔墨斯公司发送《关于贵公司要求提前解除租赁合同书的回函》，内容为：根据两份租赁合同约定，贵司应缴纳保证金共计215400元，并于合同签订起3个工作日内向我司支付第一期三个月租金。合同实际履行过程中，贵司虽全额支付保证金，但租金仅支付25800元，此后再无支付任何租金、物业费。截止2019年1月15日，贵司欠付租金及物业费合计339421.8元……我司郑重函复如下：1、贵我双方42间公寓租赁合同及15间公寓租赁合同自2019年1月15日解除。2、贵司在收到此函三日内向我司补缴结欠的租金及物业费合计98221.8元，违约金合计114880元。3、望贵司在结清上述费用后，于2019年1月27日前完成租赁区域内滞留物品的迁出工作。赫尔墨斯公司提交2018年6月21日蒋某(甲方)与何叶丹（乙方）签订的《协议》，证明众智公司承诺在租赁期内不收取物业费，赫尔墨斯公司陈述蒋某为众智公司员工，何叶丹为赫尔墨斯公司员工。《协议》内容为：1、甲方承诺乙方租赁期内物业费不另收，如后期另收，甲方按比例退还；2、乙方支付甲方佣金20万元，于2018年7月15日前支付10万元，2018年12月30日前支付完毕。赫尔墨斯公司提交转账凭证打印件2张，证明何叶丹于2018年7月19日转账给蒋某2万元，何叶丹于2018年7月23日转账给蒋某3万元，《协议》中约定的款项，目前已付5万元。经质证，众智公司对《协议》的真实性、合法性、关联性均不予认可，众智公司认为：《协议》并未经众智公司盖章，对众智公司不产生法律效力，转账凭证与本案无关，蒋某是众智公司前员工，已于2019年2月离职，其无权代表众智公司进行任何承诺。赫尔墨斯公司陈述其工作人员于2019年1月底与众智公司工作人员进行了交接，将案涉房屋钥匙全部交还给众智公司。众智公司陈述只收到部分房屋的钥匙，但房屋内有赫尔墨斯公司的空调、热水器等设备，双方一直未能办理交接手续，现认可57套房屋是在2019年6月15日收回的，因为2019年6月15日后众智公司进入房屋后将部分房屋另行出租给他人了。审理中，赫尔墨斯公司未能提交向众智公司交还房屋的交接手续材料。众智公司提交赫尔墨斯公司遗留设备清单，证明赫尔墨斯公司遗留在案涉房屋内的空调有44台、热水器有56台。经本院组织双方交接，双方于2019年11月14日达成一致意见，确认：赫尔墨斯公司遗留在案涉房屋内的空调、热水器及双方存在争议的空调由赫尔墨斯公司抵偿给众智公司，折价共计86800元，该86800元在本案中赫尔墨斯公司需要支付给众智公司的款项中予以扣除。审理中，众智公司提交案涉57套房屋的不动产权登记簿证明、委托管理经营合同，证明57套房屋的业主将该57套房屋委托给众智公司经营管理，众智公司有权向赫尔墨斯公司出租房屋并收取租金、物业费等费用。赫尔墨斯公司对此无异议。以上事实，由上述所列各项证据及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：双方签订的两份《梦享城市公寓租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。赫尔墨斯公司在履行合同过程中提出解除合同，众智公司予以同意。现众智公司请求确认两份租赁合同于2019年1月15日解除，并由赫尔墨斯公司支付提前解约违约金71800元，赫尔墨斯公司对此无异议，本院予以确认。众智公司要求赫尔墨斯公司支付租赁合同解除前欠付的水费7625.69元（截止到2019.1.20），赫尔墨斯公司对此无异议，本院予以确认。众智公司要求赫尔墨斯公司支付水费374.17元（2019.1.20—2019.2.20），赫尔墨斯公司对此不予认可，众智公司未提供相应证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，对众智公司主张水费374.17元的诉讼请求不予支持。关于赫尔墨斯公司支付给众智公司的款项，是否应优先作为保证金使用。赫尔墨斯公司并未提交其在支付款项时关于款项用途的证据，众智公司也未提交收取款项时关于款项用途的证据，现也无相关证据证明双方对具体款项支付时对于用途的合意。因《梦享城市公寓租赁合同》中约定赫尔墨斯公司在签订合同时将保证金一次性支付给众智公司，故在就具体款项用途无其他合意的情况下，根据合同约定，赫尔墨斯公司支付众智公司的款项，应优先作为保证金使用。关于赫尔墨斯公司是否需要向众智公司支付物业费。蒋某与何叶丹签订的《协议》中，虽然承诺租赁期内不另收取物业费，蒋某也曾经是众智公司的员工，但众智公司并未在《协议》上盖章，众智公司陈述其并未收到何叶丹支付给蒋某的5万元。且《协议》签订时间在先，《梦享城市公寓租赁合同》签订时间在后，而《梦享城市公寓租赁合同》中明确约定了物业费，因此对赫尔墨斯公司辩称其不需要向众智公司支付物业费的意见不予采信。对于42间房屋的租赁合同，赫尔墨斯公司向众智公司支付的151200元，应优先作为保证金。对于15间房屋的租赁合同，赫尔墨斯公司向众智公司支付的90000元，其中64200元应优先作为保证金，余下25800元作为租金、物业费。经计算，截止2019年1月15日，57间房屋的租金、物业费合计339421.8元，扣除上述保证金、已付租金、物业费，赫尔墨斯公司需向众智公司支付租金、物业费98221.8元。由于赫尔墨斯公司逾期支付租金、物业费，根据《梦享城市公寓租赁合同》第十条第四款的约定，其应向众智公司支付最高不超过根据房屋年租金总额的5%计算的滞纳金，且根据合同上下文义理解，该年租金是包括物业费的。因赫尔墨斯公司违约，故对众智公司参照滞纳金的约定要求赫尔墨斯公司支付违约金的请求予以支持。现众智公司要求赫尔墨斯公司支付的违约金43080元【71800元/月（57间房屋的月租金）×12个月×5%】在合理范围内，本院予以支持。关于众智公司主张的租赁合同解除后的房屋占有使用费43080元（自2019年1月27日起至实际返还房屋之日止，每逾期一日按房屋月租金十分之一的金额计算占有使用费，最高不超过43080元）。因赫尔墨斯公司并未提交57间房屋交还众智公司的交接手续材料，其应承担举证不利的法律后果，且其遗留在房屋内的空调、热水器等设备，在2019年11月14日本院主持交接时才达成抵偿的一致意见，故对赫尔墨斯公司认为其已在2019年1月底将房屋全部交还给众智公司、履行完移交房屋交接手续的意见不予采信，而众智公司自认已于2019年6月15日收回房屋。故众智公司要求赫尔墨斯公司支付房屋占有使用费符合法律规定，现众智公司根据租赁合同的约定主张的占有使用费43080元【71800元/月（57间房屋的月租金）×12个月×5%】在合理范围内，本院予以支持。综上，赫尔墨斯公司合计需支付众智公司263807.49元，扣除其抵偿空调、热水器的款项86800元，赫尔墨斯公司还需支付众智公司177007.49元。众智公司超出合理范围的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认无锡众智商业管理有限公司与无锡赫尔墨斯营销策划有限公司签订的两份《梦享城市公寓租赁合同》于2019年1月15日解除；二、无锡赫尔墨斯营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内向无锡众智商业管理有限公司支付租金、物业费、违金金、水费、占有使用费合计177007.49元；三、驳回无锡众智商业管理有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3848元(该款已由无锡众智商业管理有限公司预交)，由无锡众智商业管理有限公司负担8元，由无锡赫尔墨斯营销策划有限公司负担3840元。该3840元由本院退还无锡众智商业管理有限公司，无锡赫尔墨斯营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内将其应负担部分交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张凌彦人民陪审员  叶剑军人民陪审员  张耀霞二〇一九年十二月十日书 记 员  邹迪凡