浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终7666号 上诉人（原审被告）：杭州余杭四维股份经济合作社，住所地浙江省杭州市余杭区崇贤街道四维村。 法定代表人：俞晓辉。 委托诉讼代理人：邱大为，浙江杰嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：易宏良，男，1973年1月22日出生，汉族，户籍所在地河南省商城县。 委托诉讼代理人：凤恺，浙江择木律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵佳珍，女，1988年6月13日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：余朋，浙江天复律师事务所律师。 上诉人杭州余杭四维股份经济合作社（以下简称四维经合社）因与被上诉人易宏良、赵佳珍房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初2356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2016年7月6日，赵佳珍作为乙方（承租人），四维经合社作为甲方（出租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落在维综合楼一层、四层、五层的房屋出租给乙方，房屋建筑面积2180㎡，租金为580900元/年（不含税）；乙方承诺租赁房屋仅作为商业经营（办公、娱乐、住宿、餐饮、健身、保健服务）之用，未经甲方书面同意或双方另行约定，乙方不得改变租赁房屋的用途；上述房屋租赁期限为十年，时间自2016年7月6日起至2026年7月6日止。 2017年4月16日，易宏良作为乙方（承租人），赵佳珍作为甲方（出租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方房屋坐落于维综合楼，位于第一层，屋内设施为毛坯房，一楼建筑面积700㎡；乙方承诺租赁该房屋用途为商业经营（住宿）之用，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；该房屋租赁期限自2017年4月16日至2022年4月15日止，租金为300000元/年（不含税）；乙方须在支付租金的同时向甲方支付保证金100000元，作为乙方履行本合同的担保，如出现本合同规定的乙方应付而未付的款项（包括但不限于租金、水电费、乙方违约应承担的违约金、损害赔偿金以及因此造成甲方诉讼而支付的诉讼费、律师费等合同规定的一切费用），甲方有权直接从保证金中扣除，并有权要求乙方在3日内将保证金补足。该合同末页有四维经合社盖章，并手写“同意转租”。 2017年4月10日，易宏良向赵佳珍转账400000元。 2017年4月20日，易宏良与杭州鲁鸿建筑装饰工程有限公司签订装修合同书一份，就余杭区崇贤水韵四维综合楼的装修进行约定，其中工程期限90天，合同价款1388000元。 2017年8月24日，易宏良与沈阳安吉消防安装工程有限公司杭州分公司签订消防工程及验收合同一份，就余杭区崇贤水韵四维综合楼一楼的消防工程安装及验收进行约定，工程施工面积1300㎡，工程预算按300元/㎡实际计算，总工程款为390000元。 2018年7月18日，崇贤街道居住出租房屋“旅馆式+星级化”管理工作领导小组办公室出具告知书一份，载明：根据《杭州市加强与完善现有建筑物临时改变使用功能规划管理规定（试行）》（杭政办函｛2008｝425号）、《杭州市居住住房房屋出租安全管理若干规定》（2015年10月29日杭州市政府第287号）、《浙江省居住出租房屋消防安全要求》（浙公办｛2017｝144号）、《余杭区企业等其他用房临时改变用途为租赁住房的管理办法（试行）》（余租房办｛2018｝2号）文件精神，你单位房屋（厂房）改建为租赁住房不符合相关要求，须立即停止出租，具体告知如下：1.即日起至7月30日，请房东单位、经营单位、租户积极配合，加快腾空居住出租房；2.7月30日后，对拒不腾空的单位，将采取断电、断水措施，后果自负。 2019年4月2日，杭州众诚价格评估有限公司出具评估报告书一份，载明：杭州市余杭区崇贤街道维综合楼一层易宏良装修的现有价值为834524元。易宏良支付评估费15000元。 2019年7月5日，易宏良与杭州崇盛土石方有限公司签订装饰装修拆除工程合同一份，就余杭区崇贤街道四维村四维综合楼一楼的装饰装修拆除工程进行约定，工程工期自2019年7月5日至2019年7月20日，拆除费用149876元。 另查明，案涉房屋系杭州市余杭区崇贤街道崇贤新城四维杨家浜农居安置配套用房工程，其已取得相应的建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证，并经竣工验收合格。 庭审中，四维经合社陈述其对赵佳珍将案涉房屋转租给易宏良的事实知晓且同意。 易宏良诉至原审法院，请求判令：1.解除易宏良与赵佳珍之间的房屋租赁合同；2.赵佳珍、四维经合社赔偿易宏良损失共计1492384元，其中装修费834524元、消防工程费390000元、装修采购物品182260元（不包含评估）、易宏良支付租客的违约金85600元；3.赵佳珍、四维经合社退还保证金100000元及支付的租金90000元；4.本案评估费（15000元）由赵佳珍、四维经合社承担；5.本案诉讼费由赵佳珍、四维经合社承担。第二次庭审中，易宏良变更诉讼请求为：1.解除易宏良与赵佳珍之间的房屋租赁合同；2.赵佳珍、四维经合社赔偿易宏良损失共计1173400元（其中装修费834524元，消防工程费130000元，装修采购物品费59000元，装修拆除费149876元）；3.赵佳珍退还扣除水电费后的保证金62029元；4.本案诉讼费、评估费（15000元）由赵佳珍、四维经合社承担。 原审法院认为：易宏良与赵佳珍之间及赵佳珍、四维经合社之间签订的房屋租赁合同均系双方当事人真实意思表示，其内容未违反相关法律法规的规定，应认定为合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。案涉两份租赁合同虽约定租赁房屋可以用作商业经营（住宿）之用，但因案涉房屋系崇贤新城四维杨家浜农居安置配套用房，若改变用途则需经过审批。现易宏良改建的租赁住房因不符合规定而被要求停止经营，致使合同目的无法实现，四维经合社、赵佳珍同意易宏良将未办理相应审批手续的房屋改建为租赁用房，存在过错，易宏良作为经营者，在签订合同之前，并未尽到合理的注意义务，其自身亦存在一定的过错，三方过错均等，故对易宏良的损失各承担三分之一的责任。关于具体损失数额，因赵佳珍、四维经合社对其中的装修费834524元，消防工程费130000元，装修采购物品59000元无异议，原审法院予以确认；装修拆除费149876元，赵佳珍无异议，四维经合社答辩称该笔费用过高，但未提供证据予以反驳，亦明确表示不申请鉴定，故对其答辩意见不予采信；关于保证金，易宏良认可扣除欠缴的水电费37971元后，尚余62029元，赵佳珍答辩称案涉房屋实际符合交付条件的时间为2019年7月20日，故剩余的保证金应扣除相应的租金，原审法院认为，因案涉房屋已于2018年8月1日被停水停电，易宏良已无法对案涉租赁物正常使用、收益，故赵佳珍要求其支付相应租金的答辩意见，不予采信，剩余的保证金应予退还；因本案诉讼而支付的评估费亦属易宏良的损失，原审法院确定由三方各承担三分之一。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2019年7月15日判决：一、解除易宏良与赵佳珍于2017年4月16日签订的房屋租赁合同；二、赵佳珍于判决生效后十日内赔偿易宏良损失396133.33元；三、四维经合社于判决生效后十日内赔偿易宏良损失396133.33元；四、赵佳珍于判决生效后十日内退还易宏良保证金62029元；五、驳回易宏良的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16053.6元，减半收取8026.8元，由易宏良负担2675.6元，赵佳珍负担2675.6元，四维经合社负担2675.6元。 宣判后，四维经合社不服，向本院提起上诉称：一、一审法院遗漏案件事实。涉案出租房屋产权并非四维经合社所有，而是属于杭州余杭新农村建设有限公司。该房屋由杭州余杭新农村建设有限公司无偿提供给四维经合社使用，四维经合社有权对外出租。上述房屋即便变更产权人，依据规定，该房屋的产权人也应当是崇贤街道，而非四维经合社名下。一审法院未依法查明认定本节事实，遗漏重要案件事实。二、一审法院未对崇贤街道居住出租房屋“旅馆式+星级化”管理工作领导小组办公室出具的《告知书》进行审查。法律法规对于涉案房屋能否对外出租没有限制，四维经合社的出租行为合法；赵佳珍转租给易宏良之后，易宏良对涉案房屋改建成为对外经营的旅馆。由此，是由于易宏良的改建行为违法而被处罚，四维经合社对此并没有任何过错。三、一审法院认定，四维经合社同意易宏良将未办理相应审批手续的房屋改建为租赁用房，存在过错，进而判令四维经合社承担三分之一责任，属认定错误。1.对外出租的行为不需要审批。一审法院认定需要相应审批手续，但并未明确该审批手续的法律依据。2.涉案租赁房屋本身具备建设工程规划许可证，属于合法建筑，无需再次办理相应的审批手续。3.涉案租赁房屋出租给赵佳珍之后，对于赵佳珍再次转租给易宏良，由易宏良对房屋进行改建。四维经合社当时出租给赵佳珍以及赵佳珍转租给易宏良完全符合法律规定，同时，四维经合社仅是同意转租，对于赵佳珍的转租行为是同意的，四维经合社与赵佳珍的合同中有关于承租人不得改建的约定。四维经合社同意赵佳珍转租，而非同意易宏良进行违法改建。故此，一审法院认定四维经合社存有过错并据此判令承担三分之一责任，没有任何事实和法律依据。四、易宏良已经成功办理用于住宿的杭州余杭区崇贤街道易宏良旅馆营业执照并且通过了消防审批手续，一审法院认定合同目的不能实现的原因是易宏良改建的租赁住房因不符合规定而被要求停止经营。1.四维经合社认为，易宏良的旅馆被要求停止经营的原因在于其违法改建，而非四维经合社的房屋不得改为商业用途。2.四维经合社与赵佳珍以及赵佳珍与易宏良分别签订《房屋租赁合同》时，法律或者政策并没有限定涉案房屋的经营用途，也没有规定需要办理相应的审批手续，只要承租人合法经营即可。对此，赵佳珍提交的杭州周易实业有限公司企业信息内档资料中的合法住所(经营场所)使用证明可以证实，涉案工商行政部门只要确认涉案房屋是合法建筑，就可以作为经营场所使用，并且易宏良成功办理了营业执照并通过了消防审批，也正常经营了几个月。五、四维经合社认为关于装修拆除费用149876元，不属于易宏良的损失。各方之间的合同均合法有效，导致易宏良无法正常经营的原因也并非四维经合社、易宏良、赵佳珍任何一方，既然易宏良、赵佳珍之间均同意解除房屋租赁合同，那么拆除改建的建筑就是易宏良应尽的合同义务，拆除费用是易宏良或者赵佳珍应当承担的，而非四维经合社应当承担的责任范围。六、一审法院适用法律错误。一审法院一方面认定各方之间的《房屋租赁合同》合法有效，另一方面认定涉案房屋出租“改变用途则需经过审批”，明显相互矛盾。1.一审法院认定四维经合社具有过错，进而判定四维经合社承担三分之一的责任。对此，一审法院列明的合同法第九十三条、二百一十二条、二百一十六条、二百二十四条均非相应的法律依据。2.依据合同法第五十八条规定，合同一方或者双方有过错导致合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，本案四维经合社需要承担赔偿责任的前提是：一有过错，二该过错导致合同无效或者被撤销。但本案，各方之间的合同均合法有效，并非无效或者可撤销，并且四维经合社本身也没有任何过错。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，并依法改判驳回易宏良针对四维经合社的全部诉讼请求或发回重审；2.判令易宏良、赵佳珍承担一、二审全部诉讼费用。 针对四维经合社的上诉，易宏良答辩称：一、四维经合社作为案涉房屋出租人应当履行出租人的基本义务，与其是否为房屋所有人无关。易宏良租赁案涉房屋的目的是经营住宿之用，四维经合社与赵佳珍签订的《房屋租赁合同》中明确约定了房屋可以用于住宿，易宏良与赵佳珍签订的《房屋租赁合同》中亦明确规定了案涉房屋为经营住宿之用，且四维经合社同意了赵家珍的转租行为。故四维经合社、赵家珍作为出租人，应当在租赁期间保证案涉房屋符合约定经营住宿的用途，这是出租人的义务，与其是否为案涉房屋所有权人无关。二、四维经合社未办理完临时改变建筑物用途手续，擅自将案涉房屋用途改为商业经营，并对外出租的行为是造成易宏良合同目的不能实现的根本原因。根据2008年杭州市人民政府办公厅作出《关于印发杭州市加强与完善现有建筑物临时改变使用功能规划管理规定(试行)的通知》第三条规定，任何党委和个人都应当按照规划部门批准的建筑物功能使用建筑物，未经同意不得擅自改变建筑物的使用功能；因地区规划功能变化，公共配套服务设施不足，或其他原因确需对现有建筑物临时改变使用功能的，应按本规定办理相关手续。2018年6月6日，杭州市余杭区租房办印发《余杭区企业等其他用房临时改变用途为租赁住房的管理办法(试行)》第二条，建筑物产权人应当按照《国有土地使用证》和《房屋使用证》(或《不动产权证》)所确定和记载的用途使用房屋，确需临时改变现有建筑物用途的，应当依法经城乡规划主管部门、土地资源部门批准，并按规定缴纳土地收益金或土地年租金。本案中，四维经合社填写过“企改租”单位负责人承诺书、余杭区临时改变用途申报表，说明四维经合社明知其需将案涉房屋的用途进行变更，其在未经审批的情况下，将原本系农居安置配套用房的案涉房屋出租给赵佳珍用于商业经营(含住宿)之用，是造成易宏良无法经营住宿的根本原因。三、易宏良是在四维经合社同意的情况下，将案涉房屋用于租赁用房，造成损失惨重的后果，四维经合社对此存在过错，应当承担责任。首先，易宏良出于对出租人的信任，租赁了案涉房屋，认为案涉房屋符合租赁合同约定，可用于经营住宿。其次，在易宏良收到告知书时，方知案涉房屋的用途系农居安置配套用房，如欲将之作为商业用途(住宿)之用，应按照规定申请办理临时改变建筑物使用功能的手续。四维经合社在未办理审批手续的情况下租赁给赵佳珍用于商业经营，且同意赵佳珍转租给易宏良，允许易宏良用于经营住宿。再次，四维经合社在一审中出具的建设工程规划许可证，仅能证明案涉房屋为合法建筑，但是并不能证明案涉房屋的用途，即在租赁期内可用于经营住宿。根据四维经合社填写的临时改变用途申报表中申请改变房屋用途期限为5年的记录，可证明四维经合社无法在租赁期内保持案涉房屋用于住宿，但四维经合社却签署了长达20年的《房屋租赁合同》，并约定在租赁期内，承租人可以用于商业经营(住宿)。由此可看出，四维经合社违反了诚信原则及出租人的出租义务。最后，四维经合社所称的其仅同意转租行为，并未同意易宏良违法改建行为，则完全曲解了《告知书》的原意。案涉房屋之所以被要求停止出租，并非因为认定改建行为违法，而是因为案涉房屋改变了用途，即将农居安置配套用房改建为租赁房屋。故，四维经合社认为其并无过失，不应承担责任完全是无稽之谈。四、案涉房屋的装修拆除费用149876元，属于易宏良的损失。易宏良装修案涉房屋的目的在于经营住宿，现因案涉房屋改建为租赁住房不符合相关要求，无法继续经营租赁。根据易宏良第二条的陈述，四维经合社未办理完临时改变建筑物用途手续，擅自将案涉房屋用途改为商业经营，并对外出租的行为系造成易宏良合同目的不能实现的根本原因，亦系易宏良与赵佳珍解除房屋租赁合同的根本原因之一。那么，为拆除装修建筑物的损失应当由四维经合社一并承担。五、《房屋租赁合同》合法有效与案涉房屋改变用途需经审批并不矛盾。《房屋租赁合同》属于民事范畴，受合同法、民事诉讼法等法律的约束，只要符合合同法的规定，且不违反相关法律法规，即可认定有效；而临时改变建筑物使用功能需要有关部门审批则属于行政法的范畴，受行政法律法规或行政管理规定的约束，两者不是一个范畴，矛盾之说无从谈起。 针对四维经合社的上诉，赵佳珍答辩称：一、四维经合社与赵佳珍以及易宏良、赵佳珍之间存在合法有效的租赁关系。2016年7月6日，四维经合社与赵佳珍签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁房屋可作为商业经营(住宿)之用。2017年4月16日，经四维经合社同意之后，赵佳珍将租赁房屋(一层)转租给易宏良作为商业经营(住宿)使用。四维经合社以自己的名义通过公开发广告的形式向社会不特定群里招租，赵佳珍基于信任与四维经合社签订了《房屋租赁合同》。四维经合社在合同中保证其拥有租赁房屋的所有权及土地使用权，并将建设规划许可证、竣工验收备案表交给了赵佳珍。为此，赵佳珍也向四维经合社支付了租金。易宏良在办理营业执照、消防工程的过程中，四维经合社也予以了配合，在审批材料加盖单位公章予以确认，最终通过了审批。在本案一审过程中，四维经合社表示对案涉租赁房屋享有合法的出租权。四维经合社作为基层经济合作社组织比一般的企业和个人拥有更高的信誉度、诚信度，为此，赵佳珍有理由相信四维经合社是合法的出租方，其有权将房屋出租给赵佳珍。四维经合社上诉状称，该房屋由新农村建设有限公司无偿提供给四维经合社使用，其有权对外出租。即四维经合社承认其对该租赁房屋有合法的占有、使用、收益和处分权，其作为出租人与赵佳珍签订的租赁合同合法有效。四维经合社作为收益一方，当然应当对其过错承担责任。易宏良的装饰装修方案事前得到四维经合社的认可，不属于违约行为。易宏良在申请消防验收过程中，四维经合社积极予以配合。二、赵佳珍在本案当中不存在过错，不应当承担责任。赵佳珍从四维经合社承租房屋时，合同约定的房屋使用用途包括商业经营(住宿)。赵佳珍在合法转租房屋时，所承诺的房屋用途与其一致并不存在承诺或扩大房屋使用用途的行为。赵佳珍的转租行为经过了出租方的认可，转租行为合法有效。作为转租方，赵佳珍对次承租人所有的承诺都是基于与出租方的合同约定，签订的合同主条款也沿用同个版本。赵佳珍已经尽到了自己应当注意的义务，所以赵佳珍在本案中没有过错，不应当承担赔偿责任。三、租赁房屋已经实际拆除。虽然易宏良对原装修进行了拆除，但是仍然没有恢复原状，导致一直不能再对外进行出租。综上，四维经合社系合法的出租方，赵佳珍在本案中不存在过错，不应承担责任。另外，易宏良尚未将租赁房屋恢复原状，给赵佳珍造成额外的损失。 二审期间，四维经合社、易宏良均未向本院提交新的证据材料。 二审期间，赵佳珍向本院提交证据材料如下：照片6页（打印件），用以证明涉案租赁物拆除后的情况。 赵佳珍提供的证据经四维经合社质证：真实性、关联性及合法性没有异议，但拆除费用不应当作为易宏良的损失。上述证据亦经易宏良质证：真实性、关联性及合法性没有异议，房屋已经基本恢复原状了。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据四维经合社的上诉请求与赵佳珍、易宏良的答辩意见，本案二审的争议焦点为四维经合社是否应当向易宏良承担相应损失赔偿责任。本案中，赵佳珍与易宏良之间的《房屋租赁合同》关于房屋用途明确约定为商业经营（住宿）。同时，四维经合社在该《房屋租赁合同》上盖章确认同意转租。也即，四维经合社对赵佳珍将涉案房屋转租给易宏良并由易宏良进行住宿经营之用，是明确知晓且同意的。而四维经合社作为将涉案房屋出租给赵佳珍的出租人，其在赵佳珍与易宏良之间的《房屋租赁合同》上盖章确认同意转租的行为，在一定程度上增强了易宏良对合同顺利履行的信心。也即，不能当然排除四维经合社上述同意转租的行为，对易宏良签订该《房屋租赁合同》所产生的积极影响；同时，四维经合社作为涉案房屋出租人，其理应保证涉案房屋按照合同约定的用途进行使用，亦不能当然排除四维经合社对房屋用途的保障责任。现崇贤街道相关部门认定涉案房屋不得用于租赁住房的经营，即无法按照《房屋租赁合同》约定的用途进行使用。因此，涉案《房屋租赁合同》之合同目的无法实现，而导致《房屋租赁合同》解除。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，综前所述，在涉案《房屋租赁合同》解除后，易宏良有权基于四维经合社在本案中的相关行为而要求四维经合社赔偿损失。而原审法院所认定的由四维经合社承担的损失数额，已适度平衡了各方当事人之间的利益，尚在合理范围内，故应予以确认。综上，四维经合社的上诉请求依据不足，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7242元，由杭州余杭四维股份经济合作社负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一九年十一月二十七日 法官助理秦海龙 书记员董悦