安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖16民终3006号 上诉人（原审被告）：亳州市谯城区皖北外国语学校，住所地安徽省亳州经济开发区S307省道东侧（原S307省道收费站南500米）。 法定代表人：王志（曾用名王丹一），校长。 委托诉讼代理人：王书春，安徽国琛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张振坤，男，1962年10月1日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 被上诉人（原审被告）：郭海良，男，1973年6月24日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 上诉人亳州市谯城区皖北外国语学校因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人法院（2018）皖1602民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 皖北外国语学校上诉请求：1.撤销亳州市谯城区人民法院(2018)皖1602民初454号民事判决，发回重审或改判；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：郭海良无权对外出售上诉人的房屋,其行为属于无权代理行为。第一,郭海良处分的房产不属于郭海良所有，该房产登记在皖北外国语学校名下，依法属于皖北外国语学校的房产；第二，上诉人并没有给被上诉人郭海良签发售房授权委托书；第三，郭海良和上诉人签署的《关于代建皖北外国语学校教师宿舍楼的合同》已经被安徽省亳州市中级人民法院(2017)皖16民终198号判决书判决为无效合同；第四，郭海良处分房产的行为具有明显的恶意。被上诉人提供的房地权证是郭海良私刻上诉人公章骗取亳州市房地产管理局办理的，该房地产证已被上诉人补发更换新证。以上事实足以说明,郭海良属于典型的无权代理。张振坤的购房行为具有虚假性,两被上诉人存在恶意串通的行为。第一，张振坤据以起诉的郭海良出具的房屋押金条据清楚记载房价每平方米1800元，而张振坤与郭海良签订的房屋订购合同却是每平方米2000元，二者存在矛盾；第二，二被上诉人之间均没有合法的房款交款转账凭证，仅凭收条不足以说明购房的真实性；第三，二被上诉人房屋订购合同的签订日期被郭海良篡改。原审法院适用合伙的的法律规定,属于对法律认知的错误。第一，我国法律规定的合伙,只存在于个人之间；第二，上诉人属于法人单位，与郭海良之间无法建立合伙关系，原审法院按照合伙关系，判令上诉人与郭海良承担连带责任，实属错误。本案基于合同无效而应承担返还责任的是被上诉人郭海良，上诉人没有返还的责任。第一，现行法律明确规定，无权代理是由行为人承担责任。我国《合同法》第48条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中,郭海良的行为未经皖北外国语学校认可，且合同无效，所以只能由行为人郭海良承担责任。第二，上诉人没有收到房款，如果判令上诉人承担返还责任，实质是在鼓励违法者在以法律的名义实现恶意的目的，这背离了法律维护公平正义的基本价值标准，也背离了公序良俗原则。综上所述,请二审法院依法支持上诉人的上诉。 张振坤辩称，购房属实，已经足额支持购房款，请二审法院维持原判。 郭海良没有答辩。 张振坤一审诉讼请求：1、解除张振坤与皖北外国语学校、郭海良签订的《皖北外国语学校教师公寓（名师家佳苑）定购合同》；2、皖北外国语学校、郭海良返还张振坤购房款30.158万元，并支付利息183964元（利息自交付房款之日起按照月利率1%计算至退回全部房款之日止）；3、诉讼费由皖北外国语学校、郭海良负担。 一审法院认定事实：2010年11月26日，皖北外国语学校与郭海良签订《关于代建皖北外国语学校教师公寓的合同》，合同约定：皖北外国语学校与郭海良共同出资联合在皖北外国语学校建造楼房，所建楼房的1至3层属于皖北外国语学校所有。后皖北外国语学校与郭海良共同出资在皖北外国语学校院内靠近Ｓ307省道的位置建造了楼房。2013年2月23日，张振坤与郭海良签订《皖北外国语学校教师公寓（名师家佳苑）订购合同》，合同约定：皖北外国语学校将位于亳州市经济技术开发区，皖北外国语学校内教师公寓一套，建筑面积约为145.79平方米，位于东楼第一层户号为101号教师公寓出售给张振坤所有，房屋单价每平方米2000元，房款总额29.158万元等内容，该合同上加盖了“亳州市谯城区皖北外国语学校”的印章。合同签订后，张振坤将购房款29.158万元及房产过户费1万元交给了郭海良。但皖北外国语学校、郭海良一直未交付房屋和办理房屋产权过户手续。后来，才知道，皖北外国语学校、郭海良隐瞒了事实，该房屋不能办理过户登记手续。 张振坤于2015年7月21日向一审法院提起诉讼，要求皖北外国语学校、郭海良履行合同交付房屋，并协助办理过户登记，该院经审理后作出（2015）谯民一初字第03462号民事判决，因合同的标的物（房屋）所占用的土地系国家划拨的教育用地,原告张振坤不具有皖北外国语学校教师的身份签订该合同，购买该块土地上的房屋并使用该块土地，该合同违反国家法律、行政法规的强制性规定，故该合同应属无效合同；在诉讼过程中，因原告张振坤主张的合同的效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，告知原告张振坤可以变更诉讼请求，但原告张振坤未予变更，故对原告张振坤关于：“被告皖北外国语学校、郭海良履行合同义务，交付原告张振坤购买的房屋，并协助办理房屋过户登记手续”的诉讼请求，不予支持，故判决驳回张振坤的诉讼请求。后张振坤不服该民事判决，并提起上诉，诉讼期间张振坤申请撤回上诉，亳州市中级人民法院作出（2017）皖16民终650号民事裁定，裁定准予张振坤撤回上诉。因协商未果，张振坤即提起了诉讼。 另查明，房屋买卖合同所涉房屋，办理了房地权证亳字第××号房地产权证，该房地产权证载明规划用途：教育。 一审法院认为，1.关于本案买卖合同效力的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，张振坤与皖北外国语学校、郭海良签订的《皖北外国语学校教师公寓（名师家佳苑）定购合同》，张振坤购买皖北外国语学校、郭海良合伙建设的房屋，因该房屋房地产权证载明规划用途：教育，故该合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。 2.关于合同无效的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，张振坤与皖北外国语学校、郭海良签订的《皖北外国语学校教师公寓（名师家佳苑）定购合同》后，张振坤将购房款29.158万元及房产过户费1万元交给了郭海良，该买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，故皖北外国语学校、郭海良应返还张振坤购房款29.158万元及房产过户费1万元。 3.关于当事人的举证责任的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，张振坤诉求皖北外国语学校、郭海良支付利息，因其未能提交出合法、有效的证明予以证明，故其应承担对其不利的法律后果。 4.关于本案是否符合缺席判决条件的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”。本案中，皖北外国语学校、郭海良经本院传票传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼，对其缺席判决符合民事诉讼法的有关规定。 综上所述，张振坤与皖北外国语学校、郭海良签订的《皖北外国语学校教师公寓（名师家佳苑）定购合同》，张振坤购买皖北外国语学校、郭海良合伙建设的房屋，因该房屋房地产权证载明规划用途：教育，故该合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，故皖北外国语学校、郭海良应返还张振坤购房款29.158万元及房产过户费1万元。张振坤诉求皖北外国语学校、郭海良支付利息，因其未能提交出合法、有效的证明予以证明，故对其该诉讼请求，本院不予支持。皖北外国语学校、郭海良经本院传票传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼，对其缺席判决符合民事诉讼法的有关规定，故本案可以依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、亳州市谯城区皖北外国语学校、郭海良于本判决生效之日起七日内连带返还张振坤购房款29.158万元及房产过户费1万元。二、驳回张振坤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8663元，由亳州市谯城区皖北外国语学校、郭海良负担5904元，由张振坤负担2759元。 本院查明的事实与一审无异。 本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为，皖北外国语学校应否承担购房款返还责任。关于房款交付事实的问题，生效的亳州市谯城区人民法院（2015）谯民一初字第03462号民事判决已经认定张振坤关于购房款的支付事实，张振坤也举证了郭海良出具的收条在卷佐证，上诉人称张振坤的购房行为虚假，与郭海良之间恶意串通，但无充分的反驳证据予以证明，就该项上诉理由，本院不予支持。关于款项返还责任的承担问题，根据查明的事实，案涉合同的缔约主体系皖北外国语学校与张振坤，合同上加盖有皖北外国语学校的公章，该校对合同的真实性并无异议。根据皖北外国语学校庭审陈述，郭海良之所以持有该合同，系基于其与皖北外国语学校之间合作建房，因房子在学校名下，分给郭海良的房子由其以学校的名义出售。另，本院已经生效的（2017）皖16民终198号民事判决已经就郭海良与皖北外国语学校之间关于房屋代建合同的问题定性并裁判。基于上述事实，本院认为，学校将加盖公章的空白合同交给郭海良，由郭海良以学校名义处分房屋的行为构成实质上的授权，表明学校是房屋买卖合同的缔约主体以及郭海良有权以学校名义处分，购房者基于对上述外观行为的信赖签订购房合同，主观上并无过错。现案涉合同因违反法律规定无效，作为合同相对人的皖北外国语学校依法应当承担购房款的返还责任。皖北外国语学校承担责任后，依法可以向郭海良追偿。综上，皖北外国语学校的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5824元，由皖北外国语学校负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘秋菊 审判员  王艳东 审判员  黄战营 二〇一九年十二月三十日 法官助理孙曼 书记员李遨宇