山西省忻州市中级人民法院民事判决书（2019）晋09民终1820号上诉人(原审原告):山西省阳方口汽车运输有限责任公司宁武汽车站，住所地宁武县滨河南大街。法定代表人：周某，该站站长。委托诉讼代理人：刘某，山西省阳方口汽车运输有限责任公司法律顾问室副主任。委托诉讼代理人：李某，山西省阳方口汽车运输有限责任公司法律顾问。被上诉人(原审被告)：陈某，男，1964年6月30日生，汉族，宁武县人，农民，住宁武县。委托诉讼代理人：侯某，山西台峰律师事务所律师。上诉人山西省阳方口汽车运输有限责任公司宁武汽车站（以下简称“宁武汽车站”）因与被上诉人陈某房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省宁武县人民法院(2019)晋0925民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人宁武汽车站法定代表人周某及其委托诉讼代理人刘某、李某、被上诉人陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宁武汽车站的上诉请求：一、请求撤销宁武县人民法院（2019）晋0925民初538号民事判决书；二、依法判决解除上诉人与被上诉人双方房屋租赁合同，被上诉人立即腾房；三、判令被上诉人支付上诉人拖欠租金1万元；四、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。2017年9月1日，上诉人与被上诉人双方签订了房屋《租赁合同》后，上诉人按合同约定向被上诉人交付12间房屋，由被上诉人管理使用，有当时宁武县汽车站站长及部分职工见证佐证，并且有现在房屋情况照片证明，一审法院认定仅向被上诉人交付2楼11间房屋，于法无据。事实是一楼实际交付1间，二楼交付11间，一审法院在未调查落实清楚就枉下裁判，实属认定事实错误。二、一审法院判决租金支付不公。一审法院在12间房屋交付事实认定错误的情况下，按12间房屋，租金50000元平均每间4166元，判决原告应退付被告2年租金8332元，实际是原告与被告的纠纷发生于2018年9月1日到2019年9月1日期间欠交1年房租1万元的纠纷，2017年9月1日到2018年9月1日的房租双方不管是抵顶还是交付，已经交割清楚。况且现任站长2019年2月21日上任，2019年2月21日-2019年9月1日期间，现任站长可以证明1楼房屋也一直没有人占用和管理，一审法院在审理时，被告也承认他没有对1楼房屋管理过，有一审法院录音为证。所以法院判决不应该判令原告退付被告两年房屋租金8332元。三、一审法院适用法律错误。因被上诉人未按《租赁合同》约定支付上诉人租金，已构成违约。2019年6月6日上诉人向被上诉人送达催缴租金通知书，限期5日内交清房租，否则上诉人有权终止合同，被上诉人置之不理，再次构成违约。根据《合同法》第227条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内交付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据《城市房屋租赁管理办法》第22条的规定:“承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。”该法第24条第四项也规定，拖欠租金累计达6个月以上的，出租人有权终止合同，回收房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿。一审法院认为上诉人主张解除《租赁合同》不存在解除的法定条件，适用法律错误。陈某答辩称，被答辩人违约在先，未完全按照双方签订的《租赁合同》向答辩人交付房屋，现在答辩人与被答辩人双方签订的《租赁合同》完全可以继续履行，不存在《合同法》第94条规定的解除合同的情形。本来答辩人与答辩人于2017年9月1日签订的《租赁合同》约定，答辩人承租被答辩人车站2楼宾馆房屋11间及1楼房屋一间，租赁期限为6年（自2017年9月1日起至2023年8月31日止），每年租金50000元，签订合同之日起需交清1年的租金，1年期满后，需交清下一年的租金。合同签订后，答辩人即依约向被答辩人支付了第1年的房租50000元，被答辩人却未依约向答辩人交付12间房屋，1楼的1间房屋一直未交付答辩人承租使用。本案争议的1楼的1间房屋根本不是答辩人不愿意接收使用，而是被答辩人拒绝交付答辩人。本来是被答辩人违约在先，致使作为守约方的答辩人利益受损，答辩人欠付的极小部分房租，尚未构成根本违约。现在只要被答辩人依约向答辩人交付1楼房屋，租赁合同完全可以继续履行，合同目的完全可以实现，不存在合同法第94条规定的解除合同的情形。从维护社会稳定及诚实守信的原则考虑，答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》也不宜解除。二、本来答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》约定，1楼的1间房屋与2楼的11间房屋一年的租金为50000元，由此可以计算出一间房屋的价格为4166元，被答辩人未按《租赁合同》的约定向答辩人交付的1楼的1间房屋的租金4166元，应当退还答辩人。被答辩人实际交付答辩人房屋11间，因此答辩人每年应向被答辩人支付11间房屋的租金，被答辩人应当退还的房屋租金与第二年答辩人应付的房屋租金相抵，答辩人现欠付房租1668元。三、一审判决依照《合法法》第60条第一款、第94条、120条、212、216条、《最高人民法院关于关于民事诉讼证据的若干规定》第2条、《民事诉讼法》第64条第1款的规定，判决答辩人支付被答辩人房屋租金1668元，驳回被答辩人的其他诉讼请求，适用法律正确、判决适当，依法应予维持。宁武汽车站一审的诉讼请求：1.判令解除原、被告双方房屋租赁合同，被告立即腾房；2.判令被告向原告支付租金10000元，迟延支付利息100元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月1日，原、被告双方协商签订了房屋租赁合同，约定由被告承租原告车站二楼宾馆房屋11间及一楼房屋1间，租赁期限为6年(自2017年9月1日起至2023年8月31日止)租金50000元/年，同时双方约定在签订租赁合同之日起，需交清一年的租金，一年期满后，需交清下年租金，以此类推，确保年年清。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告无视法律规定及房屋租赁合同约定，被告第二年租金在原告多次催要下才分批支付了40000元，截止目前，被告仍久10000元租金，经原告多次催要并书面通知被告，被告置之不理，既不支付租金，又拒绝腾房，给原告造成了经济损失，被告应依法给付原告所欠租金10000元及逾期支付房租所产生的利息100元，并承担违约责任。一审法院认定事实：2017年9月1日，原、被告签订《租赁合同》，该合同约定：由被告承租原告车站2楼宾馆房屋11间及1楼房屋1间，租赁期限为6年(自2017年9月1日起至2023年8月31日止)，每年租金50000元，在签订租赁合同之日起需交清1年的租金，1年期满后，需交清下年租金，以此类推，确保年年清。合同签订后，原告向被告交付房屋，被告按约向原告交付第1年的房租50000元。第2年的房租，即2018年9月1日至2019年8月31日的房租，被告于2018年7月、10月分别向原告支付20000元，共计40000元，尚欠房租10000元。一审法院认为，原、被告自愿签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律规定，本院依法予以认可。合同签订后，原告未提供证据证明其已向被告交付房屋12间，且被告在庭审中认可原告向其交付2楼房屋11间，1楼房屋1间未交付，故本院依法认定原告向被告交付2楼房屋11间，1楼房屋1间未向被告交付。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告在签订《租赁合同》后，原告未按合同约定向被告交付12间房屋，仅向被告交付1楼11间房屋，已构成违约，原告应向被告退付未占用房屋第1年的房租，第2年未占用房屋的房租应予扣除。因原被告对1楼和2楼的房屋租金未作约定，本院依法按照12间房屋，每年租金50000元，平均计算每间房屋的价格，即1间房屋每年租金4166元，故原告应退付被告第1年租金4166元，扣除第2年租金4166元，共计8332元。被告未按合同约定足额向原告支付房租，已构成违约，被告应向原告支付所拖欠房租10000元，扣除8332元后，被告应向原告支付拖欠的房租1668元。对于原告主张解除原、被告签订的《租赁合同》，因不存在合同解除的法定条件，亦不存在合同解除的约定条件，且被告不同意解除合同，故本院依法不予支持。对于原告主张支付利息100元，于法无据，本院依法不予支持。对于被告主张原告欠其4000元应抵顶房租，因其未提供证据予以证明，且原告不予认可，故本院依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告陈某应于判决生效之日起十五日内支付原告山西省阳方口汽车运输有限责任公司宁武汽车站房屋租金1668元。二、驳回原告山西省阳方口汽车运输有限责任公司宁武汽车站的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26元，由被告陈某负担。本院二审期间，宁武汽车站所举证据有：1、6份证人证言，证明一楼一间房间已经交付被上诉人；2、5支财务凭证，证明2017年签订合同时，房租交付了3万，剩下2万是2018年4月9日用其他款项抵顶的，如果上诉人没有交付一楼房间，被上诉人不可能用2万抵顶全部款项。被上诉人陈某对上述证据的质证意见为：1、对证人证言不予认可，因为证人是上诉人曾任站长和公司员工，与上诉人均为利害关系人，其证言不能作为认定案件事实的依据，根据法律规定，证人应当出庭作证，未出庭的证人证言应当不予以采信。2、关于财务凭证，因为上诉人欠被上诉人钱，被上诉人没办法才用上诉人的房屋租金来抵顶。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应恪守诚实信用原则，自觉履行合同义务。非依合同约定和法律规定，当事人不得随意解除合同。宁武汽车站于2017年9月1日与陈某签订的《租赁合同书》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应依约履行各自的合同义务。双方签订的《租赁合同》第二条第一项约定，合同从2017年9月1日起至2023年8月31日止，租期六年，每年租金五万元。陈某未交清第二个租赁年度费用是由于宁武汽车站未按合同约定将1楼房屋1间交付使用，宁武汽车站违约在先，且陈某按照合同约定的年租金五万元，已交付四万元，已经履行了主要债务，并未构成根本违约，导致合同目的不能实现的严重后果，不符合解除合同的法定条件，故对上诉人宁武汽车站的上诉请求不予支持。关于上诉人主张的剩余租金1万元，因上诉人未将1楼房屋1间交付被上诉人管理使用，双方租赁合同亦未约定每间房的租赁费，属于约定不明，一审法院按照平均价格计算并无不当。综上，上诉人宁武汽车站的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中花人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元，由上诉人山西省阳方口汽车运输有限责任公司宁武汽车站负担。本判决为终审判决。审判长 樊永生审判员 何蔚英审判员 李小荣 二〇一九年十二月十二日书记员 王娅婕