山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁04民终4015号上诉人(原审被告)：滕州瑞源置业发展有限公司。住所地滕州市春藤东路899号。统一社会信用代码91370400694418080W。法定代表人：裴青，执行董事。委托诉讼代理人：高源，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：唐传法，山东真谛律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：费耀，男，1971年3月6日出生，汉族，居民，住滕州市。委托诉讼代理人：彭承涛，山东光复律师事务所律师。原审被告：枣庄江宇电气能源有限公司，住所地滕州市春藤路南侧(山东滕远电力有限公司七楼)。法定代表人：龚亚军，经理。上诉人滕州瑞源置业发展有限公司（以下简称瑞源公司）因与被上诉人费耀、原审被告枣庄江宇电气能源有限公司（以下简称江宇公司）承租人优先购买权纠纷一案，不服山东省滕州市人民法院（2019）鲁0481民初2430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞源公司上诉请求：1.撤销（2019）鲁0481民初2430号判决，依法改判驳回费耀针对瑞源公司的全部诉讼请求。2.一审、二审案件受理费由费耀承担。事实理由:一、在租赁协议期满后，双方之间根本不存在不定期租赁关系，原审判决认定存在不定期租赁既是认定事实错误、也属适用法律错误；该案争议的焦点之一就是双方在租赁协议期满后是否存在不定期租赁，费耀主张存在不定期租赁，瑞源公司认为不存在不定期租赁。事实上，在租赁期限期满后，双方均没有继续出租、承租的合意。理由为：1.作为瑞源公司，在原一审、二审及该案重审过程中，已经提交了众多证据证明在租赁期满后，已经明确不再出租涉案房屋。2.作为费耀，在租赁期满后，也没有继续承租的想法及意思表示。双方于2016年3月9日签订了具有租赁性质的《协议》，费耀当天就向瑞源公司交纳了租金20000元。假如费耀有继续承租的想法，会于2017年4月10日或某一合理的时间向瑞源公司继续交纳租金，费耀始终没有交纳租金的行为说明，其根本没有继续承租的想法。费耀在原二审庭审时的回答足以说明被上诉人没有继续承租的意思。当二审主审法官问：“这期间是否缴纳合同期满后使用费。费耀一方回答说：没有缴纳使用费，对方没有提出缴纳”。假如存在不定期租赁，主动交纳租金是费耀的义务。费耀在二审时的回答说明，瑞源公司没有继续出租的意思，费耀也没有继续承租的想法。3.所谓不定期租赁这个结论是费耀推测、想象的，根本没有什么根据。费耀在原一审庭审过程中，对所谓的不定期租赁这个结论的由来进行了说明，其四次陈述说租赁期限自动延续、一次陈述说租赁期限自动顺延，不论是自动延续还是自动顺延，这就是费耀所说的不定期租赁的依据，既然费耀认可自动，说明自动的背后并没有瑞源公司的意思表示参与其中，瑞源公司根本没有继续出租的意思，费耀是根据自己的想象得出的不定期租赁这一结论。在二审庭审时，费耀多次以瑞源公司没有提出异议来得出不定期租赁的结论，同时还强调说费耀仍然可以基于法律的规定合理信赖租赁协议处于不定期租赁期间，费耀的以上说法及主张仍然建立在推测的基础上。4.从2017年4月9日租赁期限期满后看，费耀从4月10日至5月20日无根据的继续占有涉案房屋；退一步讲，假如存在不定期租赁，瑞源公司也应该交纳在此期间的租金，费耀截止今日也没有交纳，更表明其所主张的不定期租赁不成立。5.协议期满后，瑞源公司不同意费耀继续占有涉案房屋，对费耀继续占有涉案房屋是有异议的，不是没有异议。综上、租赁协议期满后，假如费耀继续交纳租金，瑞源公司收取了租金，双方虽然没有签订书面合同，但瑞源公司对费耀继续占有租赁物没有提出异议，在这种情况下才可能形成不定期租赁关系，该案不存在不定期租赁的基础、前提。二、费耀确认享有优先购买权的请求已被原审法院驳回，一审判决瑞源公司承担责任，既自相矛盾又违反法律规定：该判决第2页记载了费耀的诉讼请求，其内容为：1.依法确认瑞源公司出售涉案租赁房屋时，侵犯了费耀的优先购买权；2.判令瑞源公司赔偿原告损失房屋差价1383300元及鉴定费用45120元(补充鉴定意见的2523300元减去市场交易价1140000元，即1383300元)；3.判令瑞源公司负担本案诉讼费用。在该判决第7页，费耀再次确认了自己的诉讼请求，其内容为：“1.依法确认瑞源公司出售涉案租赁房屋时，侵犯了费耀的优先购买权；2.判令瑞源公司赔偿费耀损失房屋差价1383300元及鉴定费用45120元；3.判令瑞源公司负担本案诉讼费用”。原审法院一审判决内容为：“一、滕州瑞源置业发展有限公司于本判决生效后10日内赔偿费耀经济损失1383300元及鉴定费用45120元；二、驳回费耀的其他诉讼请求。案件受理费17656元，由滕州瑞源置业发展有限公司负担。”通过对费耀诉讼请求内容与该判决内容进行比较看出，费耀有3项诉讼请求，其中第2、3项诉讼请求已经得到原审法院的支持，那么被驳回的就是第1项诉讼请求，即“依法确认瑞源公司出售涉案租赁房屋时，侵犯了费耀的优先购买权”的诉讼请求。综上、既然费耀优先购买权的诉讼请求已被原审法院驳回，原审法院再判决瑞源公司赔偿费耀损失就缺乏事实根据及法律依据。三、2019年7月19日山东众合土地房地产评估有限公司(以下简称评估公司)出具的《房地产估价报告》不应该作为认定案件事实的根据；理由为：1.评估公司已经丧失中立性，所出具的估价报告不具有真实性、合法性。二审法院原将该案发回重审的主要原因之一就是评估公司出具的评估报告存在问题。该评估公司作为备案的评估机构，在进行评估时，应遵照有关法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则进行分析、测算和判断，本着对事实负责、对法律负责的态度进行评估，出具客观、真实、经得起检验的评估报告。在原一审时，虽然价值时点是法院确定的，但作为评估机构，应该能够发现委托进行评估的价值时点不正确，应该及时向法院反映，而不是一味迎合法院的错误做法，一味迎合本身就说明缺乏原则性。该案在重审阶段，原审法院再次委托不负责的评估公司进行评估，本身就是错误，所其出的评估报告根本没有什么真实性、合法性可言。2.原审法院委托评估程序违法。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条规定：当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。当事人申请鉴定的，由双方当事人协商确定具备资格的鉴定人；协商不成的，由人民法院指定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第26条规定：当事人申请鉴定经人民法院同意后，由双方当事人协商确定有鉴定资格的鉴定机构、鉴定人员，协商不成的，由人民法院指定。《最高院关于人民法院对外委托司法鉴定管理办法》第10条规定：人民法院司法鉴定机构依据尊重当事人选择和人民法院指定向结合的原则，组织诉讼双方当事人进行司法鉴定的对外委托。诉讼当事人协商不一致的，由人民法院司法鉴定机构在列入名册的、符合鉴定要求的鉴定人中，选择受委托人鉴定。第12条规定：遇有鉴定人需要回避等情形时，有关人民法院司法鉴定机构应当重新选择鉴定人。一审判决判决记载：“此案发回重审后，原告申请法院委托原鉴定机构对涉案的房屋在2017年5月21日两被告签订买卖合同的日期的市场价值进行鉴定。该院又委托山东众合土地房地产评估有限公司对该商业房2017年5月21日的价值进行评估。”以上判决内容说明，原审法院已经认可在该案发回重审阶段，对涉案房屋进行鉴定的参与人只有二方，即费耀、评估公司。在重新鉴定前，瑞源公司根本不知道鉴定问题，在鉴定机构的选择问题上，也没有与瑞源公司协商。原审法院已经认可，在鉴定机构的选择问题上，是根据费耀的指定，也就是说该鉴定机构是费耀指定的，原审法院只是根据费耀的指定而进行委托。因此、该案在重审时，针对鉴定问题，瑞源公司既不知情、也没有参与，事实上剥夺了瑞源公司的诉讼权利。四、机械的加减乘除得出的结论，无法让瑞源公司服判息诉：对于1383300元的由来、计算方式、方法及依据，一审判决用了简短的4行字进行了叙述，该判决记载：“评估机构评估案涉商业房2017年5月21日(签订涉案房屋买卖合同之日)的价值为2523300元，结合瑞源公司所出卖的涉案房屋的价值，费耀的经济损失数额为：2523300元-1140000元=1383300元。”以上记载的内容不能让人信服。退一步讲，假如费耀享有优先购买权，费耀只是在同等条件下享有优先购买涉案房屋的资格，其并不必然购买涉案房屋，费耀丧失的仅是进行交易的机会，丧失交易机会并不必然转化为经济损失；假如瑞源公司侵害了费耀优先购买权，在赔偿方面，应综合考虑损失是否发生、过错情况，租赁期限的长短、所交租金的数额、是否为购买涉案房屋而准备资金、所准备资金的数额多少等因素综合考量，费耀主张以涉案房屋差价为损失依据，原审法院尊重费耀的计算方式而机械地予以支持的做法，无法让人服判息诉。五、瑞源公司出售涉案房屋的价格，是建立在9套房屋整体出售的基础上；如单独销售涉案房屋，价格要高于1140000元：瑞源公司为了尽早将房屋变现，采取了将包含涉案房屋在内的9套房屋整体出售的销售策略，将9套房屋整体出售给江宇公司。在确定销售价格时，9套中每套房屋的销售价格与1套房屋单独销售的价格是有区别，既然江宇公司愿意一次购房9套房屋，每套房屋的销售价格必然要低于当时的市场价格，因此、涉案房屋以1140000元进行出售，该价格低于当时的市场价格。在该案重审阶段，瑞源公司提交9套房屋整体销售的相关证据，就是想证明以上内容，一审判决没有充分考虑瑞源公司提交证据的证明目的及该案客观事实，机械以加减乘除认定费耀损失的做法，与法律规定相悖。六、一审判决对费耀所谓“权益”保护过度，已经达到显失公平的程度；费耀通过该判决能达到谋取非法利益的目的：瑞源公司将涉案房屋出租给费耀使用，目的是收取一点租金，双方签订的协议期限为一年，租金20000元。通过履行、瑞源公司仅收到费耀交付的20000元租金，而一审判决瑞源公司赔偿费耀1383300元及评估费45120元，还要负担案件受理费17656元。瑞源公司所获得的20000元租金与该判决认定的赔偿数额严重不对称，判决内容导致双方利益严重失衡，根本不符合公平原则，该判决对费耀“权益”的保护异常过度。在整个诉讼过程中，费耀没有提供一份证据证明自己损失的客观存在，所谓损失事实上是虚拟的。七、费耀存在以诉讼为手段谋取不当利益的情形：租赁协议2017年4月9日期满，瑞源公司与江宇公司签订《商品房预(销)售合同》的时间为2017年5月21日，江宇公司取得涉案房屋不动产权证书的时间为2017年6月1日，费耀于2018年4月23日因所谓优先购买权问题向滕州法院提起诉讼。江宇公司取得案涉房屋不动产权证书的时间为2017年6月1日，由于物权登记具有公示性原则，费耀应在该时间知道涉案房屋由瑞源公司出售，如果费耀原有购买涉案房屋的想法，会在该时间后的某一合理时间行使权利，不应该等待2018年4月23日才起诉。从其种种不正常的行为可以得出以下结论：一是费耀原来根本没有购买涉案房屋的想法及能力；二是受利益的驱使，为了取得不当利益，在涉案房屋交易之后将近一年的时间，于2018年4月23日才产生了通过向法院提起虚假诉讼，通过法院审判来取得不当利益的念头，费耀的所作所为是标准的违背诚实信用原则的体现，其主张不但不应支持，而且应该予以谴责。八、一审判决漏列当事人：根据相关证据及已经查明的案件事实说明，瑞源公司与江宇公司签订《协议》后，存在着费耀擅自将案涉房屋转租给孔令芝的情形，涉案房屋的实际使用人为孔令芝，原审法院应该通知孔令芝以有独立请求权的第三人身份参加诉讼而没有通知，违反了《民事诉讼法》有关程序方面的规定。综上、一审判决既存在认定事实错误问题，又存在适用法律错误及诉讼程序违法的情形，请求贵院在查清事实的基础上，支持瑞源公司的上诉请求。费耀答辩称，一、涉案房屋租赁合同期满后，其作为承租人继续占有使用租赁物，瑞源公司作为出租人对此没有提出异议，双方依法形成不定期租赁关系，原审判决认定的事实清楚，证据充分，瑞源公司的上诉理由依法不能成立。涉案房屋租赁合同于2017年4月9日期满后至2017年5月21日瑞源公司将房屋出卖前，费耀作为承租人仍继续使用该房屋，瑞源公司作为出租人亦未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，可以认定本案租赁合同期限届满后，双方形成不定期租赁关系。另外，滕州市人民法院作出的(2018)鲁0481民初254号生效民事判决亦确认涉案房屋租赁合同于一年期限届满后至2017年5月21日出卖前，出租人瑞源公司与承租人费耀之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。瑞源公司以租赁期限届满后费耀未向其继续交纳租金为由，认为费耀默认不再继续租赁之主张，缺乏法律依据。根据法律规定，民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，默示的意思表示只有在法律有明确规定或当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力，不宜在无明确约定或者法律无特别规定的情况下，推定当事人对权利进行了放弃。故上诉人的前述主张，缺乏法律根据，且有悖《合同法》第236条关于不定期租赁的立法宗旨，故其主张依法不能成立。综上，费耀主张租赁期限届满后至瑞源公司出卖租赁房屋前，双方已形成不定期租赁关系，有事实根据和法律依据，故请求二审依法予以确认。二、瑞源公司将租赁房屋出卖给江宇公司前，并未在合理期限内通知费耀，侵害了费耀同等条件下的优先购买权，瑞源公司依法应承担侵权赔偿责任，原审判决适用法律正确。根据《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。承租人的优先购买权是法律赋予承租人的优先缔约请求权，它要求出租人在出卖租赁房屋前，应当在合理期限内通知承租人，以满足承租人在同等条件下行使优先购买的权利；在出租人履行通知义务后，如承租人明确表示放弃优先购买或者在十五日内未明确表示的，则应认定承租人放弃优先购买权(前述关于合理期限的规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三项规定：具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的)。双方在房屋不定期租赁期间，因瑞源公司于出卖租赁房屋前并未依照法律的规定向费耀履行通知义务，依法应认定侵害了费耀的优先购买权。虽然瑞源公司出卖租赁房屋时处于不定期租赁期间，但现行法律及司法解释均未明确禁止或限制在此情形下承租人行使优先购买权，如认定承租人在不定期租赁期间不能行使或限制其行使优先购买权，不仅缺乏法律依据，而且有悖“法无禁止即自由”之民法法理。根据《租赁合同司法解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持”之规定，费耀诉请瑞源公司承担侵犯优先购买权的赔偿责任，于法有据，故原审判决适用法律正确。瑞源公司还主张费耀的优先购买权已被原审法院驳回，显然与事实不符，系故意错误地解读原审判决确认的事实。虽然原审法院在民事判决书的具体判项部分未有列明瑞源公司侵害了费耀的优先购买权，但在判决书的主文部分已经确认费耀的该项诉讼请求，故瑞源公司的该主张系错误地进行解读。三、原审据以定案的《房地产估价报告》，是鉴定机构依法接受人民法院的委托，依照法定程序作出的，瑞源公司对此虽有异议，但没有提供足以反驳的相反证据或理由予以推翻，应当作为定案的根据，瑞源公司认为《房地产估价报告》不应作为定案的根据，其理由不能成立。四、原审认定瑞源公司应承担的赔偿金额为1383300元，属于期待利益损失，即房屋差价机会成本损失，既有法律依据，也被当前的民事审判实践所确认。承租人优先购买权的赔偿责任不仅包括对承租人的实际损失予以赔偿，还包括对承租人在期待利益方面损失的赔偿。所谓期待利益损失就是指当事人预期可以得到的利益因违约或侵权行为的发生而使对方当事人未能实际得到该利益。因为优先权是一种机会权益，而这种机会权益所代表的是未来可预测的获取利益机会。侵权者破坏的不仅仅是守约人行使优先权的条件，而且也使得守约人通过行使优先权获得相关利益的信赖和期待消失。在侵犯承租人优先购买权的案件中，即是出租人的侵权或违约行为致使承租人在以同等于第三人的条件优先获取承租物的机会丧失。五、瑞源公司提出的其他上诉理由如瑞源公司系整体对外出售房屋，费耀不应享有优先购买权以及原审漏列当事人等等，均无事实根据和法律依据。即便是瑞源公司对外整体出售房屋，根据《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》中也规定了承租人对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，采信证据适当，上诉人的各项上诉理由均不能成立，故请求二审依法驳回上诉，维持原判。江宇公司未陈述意见。费耀向一审法院起诉请求：1.确认瑞源公司出售涉案租赁房屋时，侵犯了费耀的优先购买权；2.判令瑞源公司赔偿费耀损失房屋差价1383300元及鉴定费用45120元（补充鉴定意见的2523300元减去市场交易价1140000元，即1383300元）；3.判令瑞源公司负担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2016年3月9日，费耀（乙方）与瑞源公司（甲方）签订协议1份，约定：甲方将开发建设的滕州市青啤大道东路123号优品天地小区东门102号商业房交给乙方用于经营烟酒糖茶及办公，面积321.20㎡，期限1年，自2016年4月9日起至2017年4月9日止，使用费为每年20000元，乙方应于签订本协议之日向甲方交纳保证金20000元。使用期间或期满，乙方终止本协议，装修乙方应当予以保留，如若损毁，乙方应给予甲方相应金额的赔偿。乙方需自行装修并承担费用，不得改变商业结构、用途，并不得从事违反国家相关法律法规的经营活动；乙方在使用期间不得将使用权转与其他第三方。乙方在使用期未满之前若放弃，已交保证金甲方不予退还。同日，费耀向瑞源公司交纳了使用费及保证金各20000元。之后，费耀对该商业房进行了装修，同年5月5日，瑞源公司收取了费耀102车位锁押金500元。2016年5月12日费耀之母孔令芝领取了个体工商户营业执照（名称为：滕州市城郊仁客副食商行），在该营业房从事相关经营活动。该协议到期后，瑞源公司并未向费耀收取涉案商业房的租金亦未退还保证金，费耀亦未向瑞源公司交纳租金，但其仍继续使用租赁商业房。案涉租赁商业房由滕州市优品天地1-102室更名为滕州市香江名邸1号楼102铺。2017年5月21日，瑞源公司（××）与江宇公司（××）签订商品房预（销）售合同1份，约定：××将其开发建设的坐落于滕州市青啤大道东路123号香江名邸1号楼102铺以1140000元的价格出卖给××，实测建筑面积321.20㎡。之后，江宇公司将购房款1140000元支付给瑞源公司，瑞源公司亦于5月25日给江宇公司出具了山东增值税普通发票。6月1日，江宇公司对案涉商业房在滕州市国土资源局不动产登记中心进行了登记，取得了不动产权证书，证号为鲁（2017）滕州市不动产权第0003571号。2018年4月23日费耀以瑞源公司侵害其优先购买权为由，诉至法院，请求判令瑞源公司关于滕州市青啤大道东路123号优品天地小区102号的《商品房买卖合同》无效并赔偿损失160万元；判决费耀优先购买该商品房。后费耀选择了损害赔偿请求权，主张瑞源公司、江宇公司赔偿损失1600000元，其中包括318010.56元的装修费用及至起诉之日的房屋差价1281989.44元。2018年5月20日，费耀申请对案涉商业房的价值及装修投资价款进行评估，该院委托山东众合土地房地产评估有限公司对该商业房2018年4月23日（本院受理原告费耀起诉之日）的价值进行评估。该公司经过实地查勘于同年8月10日出具了房地产估价报告：估价对象总价值2824600元，单位价值8794元/㎡，并收费耀评估费28200元。庭审中，瑞源公司申请证人党某、董某1出庭作证，以证明在案涉租赁房屋到期时已通知费耀行使优先购买权被其拒绝。证人党某（负责销售）证明：费耀房屋到期的时候，瑞源公司负责人董某2让我通知102商铺到期了，我去了两三次。第一次没见到他们负责人，只见到他们员工了。第二次见到费总的员工徐哥了。我是第三次碰到费总了。我还问费总还买吗？我还说如有什么想法就找我们老总谈去。我还劝他买呢，他说位置远不买，谁买谁就亏了。我给他说，房屋到期了，无论是租还是买，得找我们老总谈去。当时费耀有优先购买权，费耀明确说不买，我也给领导如实汇报了。证人董某2证明：我们是搞房产开发的，剩了十来套门头房，到了收尾阶段相尽快清盘，卖掉门头房。我们是搞的试用，觉得好就买。不只费耀这一家，前面几家都这样。到了一年试用期满后，我们给费耀说了想买就买，我们不租了。……我们负责销售的，通知费耀是否还买？门头房谁买都可以。但是费耀试用一年有优先购买权。合同到期后费耀也没来找我。我就让销售的通知费耀不买就搬，费耀也说搬。费耀认为二名证人分别为瑞源公司的经理和销售职工，与本案有利害关系，对其证言不予认可。此案发回重审后，费耀申请法院委托原鉴定机构对涉案的房屋在2017年5月21日签订买卖合同的日期的市场价值进行鉴定。该院又委托山东众合土地房地产评估有限公司对该商业房2017年5月21日的价值进行评估。该公司于2019年7月19日作出众合评（鉴）字（2019）第424号房地产估价报告，估价结果为：估价对象总价值2523300元，单位价值为7856元/平方米。费耀支出鉴定费用16920元。费耀并变更诉讼请求要求：1.依法确认瑞源公司出售涉案租赁房屋时，侵犯了费耀的优先购买权；2.判令瑞源公司赔偿费耀损失房屋差价1383300元及鉴定费用45120元；3.判令瑞源公司负担本案诉讼费用。另查明：瑞源公司提交了2017年5月21日其与江宇公司签订的八份商品房预（销）售合同，其他七份合同分别是滕州市香江名邸1号楼1层103号铺、104、105（建筑面积285.25平方米）、105（建筑面积286.73平方米）、106、107、108。瑞源公司还提交了该几间商铺的销售发票。以证明其开发的位于“香江名邸”的九间商业用房是捆绑式销售（含涉案商业用房及101房），费耀所主张的优先购买权，在数量、价格上与瑞源公司所出售的条件不是同一条件。瑞源公司称九间商铺捆绑式销售的条件已向费耀告知，费耀不予认可。一审法院认为，费耀与瑞源公司于2016年3月9日签订的协议，双方出于自愿，经过平等协商，意思表示真实，权利义务关系明确，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效协议，费耀与瑞源公司均应当按照该协议的约定全面履行自己的义务。双方争议的焦点是租赁合同到期后，费耀与瑞源公司是否构成不定期租赁、费耀是否享有优先购买权？1.关于是否构成不定期租赁的问题。费耀与瑞源公司的租赁合同于2017年4月9日到期。合同到期后，费耀仍继续使用所承租的商铺。费耀未继续向被告交纳房租，瑞源公司没有提出异议，亦未向费耀退还租房的保证金。此时一般应认定原租赁房屋协议继续有效，作为租赁双方的费耀与瑞源公司仍应按原租赁协议的约定行使权利、承担义务。因双方对租赁期限没有约定，通常推定为不定期租赁。瑞源公司作为出租人在租赁期届满后没有收取租金，不能认为已有默示反对续租的意思。瑞源公司辩称，合同到期后，费耀未交纳租金，瑞源公司已表明不再出租的情况下，双方不存在不定期租赁的问题。瑞源公司申请两证人出庭作证，以证明合同到期后已告知费耀只卖不租的事实。瑞源公司的工作人员党某证明已向原告告知涉案房屋要出卖，不再续租了，费耀表示不买。董某1证明“合同到期后原告也没来找我，我就让销售的，通知原告不买就搬，原告也说搬。”实质只有证人党某证明与费耀见面，告知了相关事情。董某1并未证明其与费耀交涉的事情。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条：下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言。费耀对于证人证言并不认可，认为证人系被告单位职工，存在利害关系。证人证言的内容相当于瑞源公司的陈述，无其他证据与证人证言相印证，对该证人证言，该院不予采信。瑞源公司主张合同到期后其已表明不再出租，该院不予认定。2.费耀是否享有优先购买权？优先购买权是指特定人依法律规定或约定而享有的，于××出卖其标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障，但并不意味着购买条件上的优惠。最高人民法院《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》中规定：从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。…….该复函针对的是承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的情形，解决的是整体房屋优先购买权的问题，该答复并未否定承租人对其承租部分的优先购买权。瑞源公司称费耀存在着擅自将涉案商铺转租给孔令芝的情形。因孔令芝是费耀母亲，即使转租的事实存在，也不影响费耀作为承租人的地位。在租赁合同关系中，只有承租人才能享有优先购买权，次承租人并不享有该权利。瑞源公司辩称其向江宇公司出卖商铺，是九间商铺在一起的捆绑式销售，并不是费耀所认为的销售条件。因费耀所承租的房屋与其他商铺是可分的、独立的，故费耀针对其所承租的商铺享有优先购买权。3.瑞源公司是否已在合理期限内通知费耀？《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。瑞源公司辩称，租赁合同到期后，已口头通知费耀是否购买涉案房屋，并申请两证人出庭作证。上述法律规定及最高人民法院关于《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的司法解释中，对于在“合理期限内通知”，“通知”的形式并未进行明确规定。关于瑞源公司的两位证人证言的内容等同上述内容。瑞源公司无其他证据与证人证言相印证，对该证人证言，该院不予采信。故该院认定，瑞源公司并不存在在合理期限内告知费耀享有优先购买权的事实。综上，费耀与瑞源公司的租赁合同到期后，双方形成了不定期租赁合同关系。瑞源公司在出卖涉案的房屋前，无充分有效的证据证明已通知了费耀，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，瑞源公司应承担对其不利的诉讼后果。故瑞源公司将涉案房屋出卖于江宇公司，侵害了费耀的优先购买权。费耀诉求瑞源公司赔偿侵害优先购买权所造成的经济损失及评估费，事实清楚，证据充分，于法有据，予以支持。评估机构评估案涉商业房2017年5月21日（签订涉案房屋买卖合同之日）的价值为252330000元，结合瑞源公司所出卖的涉案房屋的价值，费耀的经济损失损失数额为：2523300元-1140000元=1383300元。由于费耀费耀未能举出瑞源公司、江宇公司恶意串通、侵害其优先购买权的证据，费耀诉求江宇公司亦承担赔偿责任，无事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第二百三十条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条、第一百零五条之规定，判决：一、滕州瑞源置业发展有限公司于判决生效后10日内赔偿费耀经济损失1383300元及鉴定费用45120元；二、驳回费耀的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17656元，由滕州瑞源置业发展有限公司负担。二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，根据瑞源公司的上诉请求和费耀的答辩理由，本案争议焦点是一、瑞源公司是否侵犯了费耀就案涉房屋出卖时享有的优先购买权，二、一审判决瑞源公司赔偿费耀的损失数额是否公平。关于焦点一，首先应确定本案是否构成不定期租赁的问题。费耀与瑞源公司的租赁合同于2017年4月9日到期。合同到期后，费耀仍继续使用所承租的商铺，其未继续向瑞源公司交纳房租，瑞源公司没有提出异议，亦未向费耀退还租房的保证金。应认定双方在租赁合同到期存在不定期租赁关系。其次，费耀是否享有优先购买权问题。优先购买权是指特定人依法律规定或约定而享有的，于××出卖其标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障，但并不意味着购买条件上的优惠。《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》中规定：从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。…….该复函针对的是承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的情形，解决的是整体房屋优先购买权的问题，该答复并未否定承租人对其承租部分的优先购买权。瑞源公司辩称其向江宇公司出卖商铺，是九间商铺在一起的捆绑式销售，并不是费耀所认为的销售条件。因费耀所承租的房屋与其他商铺是可分的、独立的，故费耀针对其所承租的商铺享有优先购买权。再者，瑞源公司是否已在合理期限内通知费耀？《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。瑞源公司辩称，租赁合同到期后，已口头通知费耀是否购买涉案房屋，并申请两证人出庭作证。上述法律规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的司法解释中，对于在“合理期限内通知”，“通知”的形式并未进行明确规定。关于瑞源公司的两位证人证言的效力问题。瑞源公司无其他证据与证人证言相印证，对该证人证言，本院不予采信。综上，费耀与瑞源公司的租赁合同到期后，双方形成了不定期租赁合同关系。瑞源公司在出卖涉案的房屋前，无充分有效的证据证明已通知了费耀，故瑞源公司将涉案房屋出卖于江宇公司，侵害了费耀的优先购买权。关于焦点二，本院认为，一审判决瑞源公司赔偿费耀经济损失1383300元及鉴定费用45120元显失公平，原因是：承租人的优先购买权是隶属于租赁权的从权利，为了平衡出租人与承租人之间的利益，确定本案赔偿责任应当考虑以下因素。1.不定期租赁可以随时解除，具有不稳定性，故本案赔偿责任应当远小于定期租赁情况下的赔偿责任。2.瑞源公司侵犯费耀优先购买权的后果是使费耀丧失同等条件下的优先购买案涉房屋的机会。但这种机会的丧失并不一定转化为经济损失。假设瑞源公司出卖涉案房屋时通知费耀，费耀可能在同等条件下优先购买，也可能不购买。如其购买，则能够得到因房屋升值所带来的利益；如不购买，则不能得到因房屋升值带来的利益。故费耀所丧失的这种优先购买权的机会并不必然给其带来房屋差价损失。另外，还存在因费耀与涉案房屋的其他购买人竞价导致的房屋实际出售价格提高等不确定因素。3.瑞源公司出售案涉房屋的价款为1140000元，而一审判决瑞源公司赔偿的损失是1383300元，该判决致使瑞源公司与费耀双方的权利义务关系严重失衡。综合上述三个因素，费耀的经济损失应当以案涉房屋交易之日实际价值与瑞源公司出售价值的差价损失1383300元为基础计算，结合本案不定期租赁的特殊情况和机会利益的特殊性，本院酌情认定瑞源公司赔偿费耀涉案房屋差价损失的20%，即1383300元×20%=276660元。本案的鉴定费用亦应按此比例由双方分担。瑞源公司关于一审判决显失公平的上诉理由成立，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第二百三十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省滕州市人民法院（2019）鲁0481民初2430号民事判决；二、滕州瑞源置业发展有限公司侵犯了费耀对案涉租赁房屋出卖时同等条件下的优先购买权；三、滕州瑞源置业发展有限公司于本判决生效后10日内赔偿费耀经济损失276660元及鉴定费用9024元；四、驳回费耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各17656元，由滕州瑞源置业发展有限公司各负担3531元，费耀各负担14125元。本判决为终审判决。审判长  段修排审判员  王 丹审判员  刘广芳二〇一九年十二月三十日书记员  高 天