广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初11822号原告：伦结洪，男，1979年11月30日出生，汉族，住广东省高要市，原告：陈婷，女，1983年9月26日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：伦结洪，系陈婷的丈夫。被告：梁凯，男，1989年6月20日出生，汉族，住广州市白云区，原告伦结洪、陈婷与被告梁凯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月28日在广东省乐昌监狱进行审理。原告伦结洪以及原告陈婷的委托诉讼代理人伦结洪，被告梁凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伦结洪、陈婷向本院提出诉讼请求:1.请求法院判决被告继续履行《存量房买卖合同》，将广州市花都区镜湖大道2号4区7栋1102房过户给原告；2.本案诉讼费及其他相关费用由被告梁凯负担。诉讼中，伦结洪、陈婷变更诉讼请求为：1.解除原、被告于2017年1月15日签订的《存量房买卖合同》（合同编号穗存量房合字××号）；2.请求被告返还购房款本金98万元以及利息共计988125元，利息以70万元为本金从2017年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付清款日止；以28万元为本金从2017年9月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计至付款之日止；3.被告支付中介费23400元；4.被告支付违约金156000元；5.被告支付罚金600元；6.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2017年1月15日在中介公司（广东中原地产代理公司）的介绍下，就原告购买被告的涉案房屋达成一致意见，于当日三方签订了《中介服务三方协议》。于2017年2月17日原告与被告网签订《存量房买卖合同》。合同约定总房款156万元，合同签订支付定金5万元，后支付首期款70万。现原告共计已经支付了被告98万元，但是被告拒绝履行过户手续，导致原告无法办理银行按揭。2017年8月19日，被告出具书面说明，同意提前将该房产交付原告，但是却拒绝办理相关交付手续。综上，原告认为：原被告所签《存量房买卖合同》为合法有效的合同，双方均应严格遵守。被告在收取了原告大部分购房款后拒绝继续履行合同，显属严重违约，现原告为维护合法自身权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告梁凯辩称，对原告的诉请没有意见，但希望利息仅计算到我被羁押之日即2017年8月19日。经审理查明，涉案房屋位于广州市花都区镜湖大道2号4区7栋1102房于2016年设定抵押权登记于广发银行股份有限公司广州花都支行名下，债权数额为75万元。伦结洪与陈婷为夫妻关系。2017年1月15日，梁凯（甲方、卖方）与伦结洪（乙方、买方）、广东中原地产代理公司（丙方、经纪方、以下简称中原公司）签订《中介服务三方协议》，约定甲方向乙方出售涉案房屋，物业的买卖市场参考价为156万元，该价格仅供参考，最终以甲乙双方签署合同的实际成交价格为准。丙方向甲乙双方提供交易信息、市场行情咨询、协助察看物业，最终促成双方签署合同，甲乙双方需在签署合同当天乙方需支付的咨询及中介服务费为23400元。如甲方或乙方签署合同后违约，合同另一方的咨询及中介服务费需由违约方支付。2017年2月17日，梁凯（甲方、卖方）与伦结洪、陈婷（乙方、买方）、中原公司（丙方、中介方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方向乙方出售涉案房屋，总金额156万元。三、甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款。签订本合同时，乙方向甲方支付5万元作为购房定金，并按照按揭付款方式按期付款。首期款乙方应在合同签订后向甲方支付房款70万元，剩余房款86万元由乙方在签到本合同后5天内，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为公积金、商业组合贷款。四、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。五、甲乙双方约定按本合同有关规定执行方式办理产权转移登记。七、乙方应向丙方支付中介服务费23400元。十、甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。合同还就双方其他权利义务进行了约定。关于付款情况，伦结洪、陈婷向梁凯分别在2017年1月16日支付定金5万元，2017年2月10至2月22日期间分四笔共支付18万元，2017年5月19日支付47万元，共计70万元。此时，梁凯表示交易价格偏低不愿意出售涉案房屋，后经协商双方同意继续合同。此时，涉案房屋仍未办理涂销抵押手续，当时梁凯表示收取的70万元用于另行购买了其他房屋，梁凯提出需找垫资公司融资用于偿还涉案房屋的按揭贷款，为核实情况，伦结洪、陈婷在2017年7月25日左右跟随梁凯到广州市天河区一家垫资公司办理手续，当时梁凯表示涉案房屋的按揭贷款还有40几万元，因此融资40几万元。办完垫资手续之后，梁凯以家人出事等理由表示急需用钱，要求伦结洪、陈婷将剩余房款86万元由按揭付款变更为一次性支付，伦结洪、陈婷处于对梁凯的信任，在梁凯的催促下，分别在2017年7月27日、7月27日、7月28日及7月29日向梁凯支付2万元、18万元、5万元及3万元，合计28万元。伦结洪、陈婷表示梁凯在2017年8月还私自向伦结洪、陈婷借款1万元。在2017年8月，梁凯表示垫资公司不同意向梁凯融资，此后，梁凯到公安机关投案自首，伦结洪、陈婷接到派出所的电话才知道梁凯一房二卖的事实。另，2017年8月1日，伦结洪、陈婷向中原公司支付中介费23400元。经查，广州市花都区人民检察院以穗花检公刑诉[2018]635号起诉书指控被告人梁凯犯合同诈骗罪，于2018年4月17日向本院提起公诉，本院以（2018）粤0114刑初744号案立案受理，并于2019年6月3日作出（2018）粤0114刑初744号刑事判决，判决中认定如下事实，2017年1月15日，被告人梁凯与被害人伦结洪约定，被害人伦结洪以156万元购买涉案房屋。二人于2017年2月17日办理了上述房屋的网签手续。至2017年5月19日，梁凯共收取伦结洪70万元购房款,并于7月27日至8月3日，继续收取伦结洪购房款29万元。2017年5月30日，被告人梁凯隐瞒已与伦结洪签订上述房屋买卖合同并已办理网签的事实，与被害人张某另行签订上述房屋买卖合同，收取100万元购房款后用于网络赌博，挥霍一空，……本院作出判决如下：一、被告人梁凯犯合同诈骗罪，判处有期徒刑六年十个月（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2017年8月19日起至2024年6月18日止），并处罚金五万元（罚金自本判决发生法律效力之次日起十日内向本院缴纳。期满不缴纳的，强制缴纳）。二、责令被告人梁凯退赔违法所得100万元给被害人张某。判后梁凯不服上述刑事判决书，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2019年8月30日作出（2019）粤01刑终1374号刑事判决书，载明，上诉人梁凯无视国家法律，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额巨大，其行为已构成合同诈骗罪。上诉人梁凯主动投案，并如实供述主要犯罪事实，系自首，依法可以从轻或者减轻处罚。鉴于上诉人梁凯没有实际退赔以弥补被害人经济损失，本院决定对上诉人梁凯从轻处罚。原审判决认定的事实清楚，证据确实、充分，适用法律正确，审判程序合法；唯认定上诉人梁凯不构成自首不当，本院依法予以纠正……判决如下：一、维持广州市花都区人民法院（2018）粤0114刑初744号刑事判决第一项对上诉人梁凯的定罪部分；二、撤销广州市花都区人民法院（2018）粤0114刑初744号刑事判决第一项对上诉人梁凯的量刑部分；三、上诉人梁凯犯合同诈骗罪，判处有期徒刑五年，并处罚金人民币四万元（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2017年8月19日起至2022年8月18日止。罚金自本判决生效第二日起十日内缴纳，上缴国库）。因梁凯涉嫌犯罪及其他诉讼纠纷，涉案房屋分别在2017年8月24日至2019年9月3日期间被多个法院进行查封，截至本案庭审辩论终结时仍未解封。本院认为，伦结洪、陈婷与梁凯及中原公司签订的《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。《存量房买卖合同》因梁凯一房二卖且涉案房屋存在多个司法查封的原因导致未能继续履行，伦结洪、陈婷因此受有损失，梁凯应当承担违约责任，且梁凯于诉讼中表示同意向伦结洪、陈婷返还房款及支付利息、赔偿违约金及支付中介费，故伦结洪、陈婷请求解除《存量房买卖合同》、梁凯返还房款98万元及支付利息、赔偿违约金156000元、中介费23400元，理据充分，本院均予以支持，利息分段计算：以70万元为本金，从2017年6月1日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至付清款之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算；以28万元为本金，从2017年9月1日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至付清款之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。梁凯抗辩利息仅计至2017年8月19日，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。伦结洪、陈婷请求梁凯支付罚金600元，本案为民事纠纷，伦结洪、陈婷未举证证明上述违约金及赔偿损失的金额未能弥补其实际损失，故对于伦结洪、陈婷主张的该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告伦结洪、陈婷与被告梁凯于2017年2月17日签订的《存量房买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告梁凯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告伦结洪、陈婷返还购房款98万元；三、被告梁凯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告伦结洪、陈婷支付违约金156000元；四、被告梁凯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告伦结洪、陈婷赔偿中介费23400元；五、被告梁凯于本判决发生法律效力之日起十日内向原告伦结洪、陈婷支付购房款98万元的利息，利息分段计算：以70万元为本金，从2017年6月1日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至付清款之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算；以28万元为本金，从2017年9月1日至2019年8月19日的利息按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至付清款之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算；六、驳回原告伦结洪、陈婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9420元，由被告梁凯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  吴海萍二〇一九年十二月六日书记员  邓国靖