浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初7835号 原告：余尧，男，汉族，1992年7月13日出生，住浙江省淳安县。 原告：刘军，男，汉族，1989年7月20日出生，住安徽省临泉县。 原告：余其伟，男，汉族，1992年11月22日出生，住浙江省淳安县。 三原告共同委托诉讼代理人：魏操，浙江金麟律师事务所律师。 被告：汪喜发，男，汉族，1981年10月25日出生，住江西省上饶市婺源县。 委托诉讼代理人：张雪娟，浙江浙杭律师事务所律师。 原告余尧、刘军、余其伟与被告汪喜发（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理后，依法适用普通程序进行审理。三原告及其委托诉讼代理人魏操、被告及其委托诉讼代理人张雪娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三原告起诉称：2018年3月23日，三原告与被告签订《房屋租赁合同》(以下简称合同)一份，合同约定被告将位于杭州市余杭区余杭街道金星工业园华一路2号3号宿含楼(以下简称租货物)出租给三原告用于公寓出租。租期自2018年3月15日起至2023年4月14日止。第一年租金为698400元，以后租金每年递增，租金每半年支付一次，支付日期分别为每年的4月15日前及10月15日前。租赁保证金50000元，租货期限届满后，被告向三原告返还。三原告应在合同签订之后5个工作日内，一次性向被告支付200000元租赁定金，2018年4月1日前支付剩余的装修配置680000元。合同第六条约定了被告的维修义务，即“6.1租赁期间，乙方发现该承租部分物业及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的一周内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担;6.3租货期间甲方保证该承租部分物业及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。”合同第七条约定了被告对租赁物负有保证消防审批通过的义务，即“7.1乙方在租货期间须严格遵守《中华人民共和国消防条例》以及杭州市有关制度，积极配合甲方做好消防工作;7.5乙方在承租过程中甲方需确保相关的消防审批已通过。”另外合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 合同签订后，三原告按照约定履行了其应当履行的义务。2018年7月3日，杭州市公安局余杭区分局余杭派出所作出余公余责通字(2018)第1337号《责令限期改正通知书》(以下简称通知)，通知内容为租赁物存在未按规定对每一承租户配备口罩、报警哨、手电筒、灭火器(三公斤及以上干粉灭火器)、非居住空间出租等违法行为，要求在2018年7月10日前整改完毕。原告将此事第时间反馈给被告，要求被告进行整改，以确保消防审批通过，但被告并未整改。2018年11月27日，杭州市公安局余杭区分局余杭派出所再次作出余公余责通字(2018)第2571号《责令限期改正通知书》，认为租赁物存在未按规定对每一承租户配备口罩、报警哨、手电简、灭火器(三公斤及以上干粉灭火器)等违法行为，要求被告在2018年12月3日前整改完毕，但被告仍未整改。2019年1月14日，三原告发函通知被告，要求被告对杭州市公安局余杭区分局余杭派出所两次提出的整改项目进行整改，但被告对原告的诉求置之不理。2019年3月29日，三原告再次针对整改事宜通知被告，被告直接拒收了三原告的书面通知。 三原告认为，被告将涉案租货物出租给三原告用于公寓出租，双方签订了《房屋租货合同》。关于被告的合同义务已经在合同中进行了明确约定，即被告应保证租货物处于正常的可使用状态，并应确保相关消防审批通过。但是在合同具体履行过程中，被告并未按约履行租货物的维修义务及装修配置义务，导致租赁物无法处于正常的可使用状态。租货物规划用途为宿含楼，但被告将宿舍楼出租给三原告作为公寓出租使用。根据法律规定，依法应当进行申报消防设计审核或者备案;根据合同约定，被告应确保相关的消防审批已通过。无论根据法律规定还是合同约定，被告均应该对杭州市公安局余杭区分局余杭派出所所提出的整改项目负有整改义务，但经过三原告多次催告，被告均置若罔闻。为此，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，三原告特诉至法院，诉讼请求：1.确认三原告与被告于2018年3月23日签订的《房屋租赁合同》解除于2019年4月17日解除;2.被告退还三原告租货保证金50000元；3.请求判令被告赔偿给三原告装修损失734123.48元；4.被告承担本案的诉讼费及财产保全费。 被告答辩称：三原告在诉状中提到的公安局改正通知书，事实上已经改正完毕了，一部分是原告，一部分是被告，这并不影响房屋租赁合同的继续履行。三原告是根据改正通知书来主张，被告认为是不存在的。另外三原告是因为生意不好，在2019年4月没有经过被告书面通知的情况下自己撤离，也是原告主动违约。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对双方没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：对原告提交的证据淘宝订单记录、收款收据各1份，被告对三性均有异议，认为不能确定是否是租赁物所使用的，也不能确定总金额，且这些东西被告要求原告拿走，原告一直不拿，导致原告也承担了其他费用；对原告提供的第6-8组证据，被告认为真实性合法性无异议，关联性有异议。原告单方面提交的渗水问题等，是因为原告自己造成的，原告经营是持续性的，被告也进行的维修。对被告提交的证据金星工业园华一路2号3号苏这楼消防验收合格通知书1份，原告认为没有原件，三性均不予认可。三原告表示即使是真实的，意见书中描述的建筑是针对宿舍楼的验收，用途变更需要再一次报备消防备案，这个验收的责任在于被告，但被告并未备案。对被告提交的证据水电费统计表，原告认为水电费表这是被告单方面制作的表格，三性均不予认可。经审查，本院认为原、被告提供的证据均符合证据的形式要件，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月23日，三原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于杭州市余杭区余杭街道金星工业园华一路2号三号宿含楼出租给三原告；租赁物功能为出租公寓用房；租期期限自2018年3月15日起至2023年4月14日止；租赁保证金为50000元；第一年租金为698400元，分别为2018年3月15日至2018年10月14日，租金为349200元；2018年10月15日至2019年4月14日，租金为349200元；以后租金每年递增，租金每半年支付一次，支付日期分别为每年的4月15日前及10月15日前;三原告应在合同签订5个工作日内，一次性向被告支付200000元租货定金，剩余装修配置费680000元于2018年4月1日前支付；另外还对专用设施、场地的维修、保养及防火安全、环境保护和解除合同条款等内容进行了约定。 2018年3月23日，被告出具收到三原告200000元租房定金的收条。2018年4月11日和4月13日，被告出具收条2份，分别收到三原告支付的装让费520000元及140000元，并在4月13号的收条中载明，转让费已全部付清。2018年4月16日，原告余其伟通过支付宝转账给被告76067元。同日原告通过浙江省农村信用社转账给被告共计180067元，并于备注处载明华一路2号楼宿舍半年房租。2018年4月17日，原告刘军转账给被告133067元。2018年11月13日，三原告向被告分别转账149200元及200000元，备注为华一路2号3号楼半年房租。租赁合同约定的付款金额，原告均予以足额支付，庭后被告也予以确认。 2019年1月14日，三原告向被告邮寄通知函，通知被告15天内对余杭派出所所做的两次通知整改的项目进行积极整改，以通过余杭派出所的检查，否则将解除《房屋租赁合同》，被告未收到该通知函。2019年3月28日，原告律师向被告发律师函，通知被告7天内对余杭派出所所做的两次通知整改的项目进行积极整改，以通过余杭派出所的检查，否则将解除《房屋租赁合同》，被告于2019年4月1日收到该通知函。2019年4月15日，三原告向被告邮寄解除合同通知函，通知原、被告之间于2018年3月23日签订的《房屋租赁合同》解除，被告于2019年4月17日收到该通知函，庭后，被告确认该租赁合同于收到日即2019年4月17日解除。 2018年7月3日，杭州市公安局余杭区分局余杭派出所作出余公余责通字(2018)第1337号《责令限期改正通知书》(以下简称通知)，通知对象为余其伟，违法行为主要为租赁物存在未按规定对每一承租户配备口罩、报警哨、手电筒、灭火器(三公斤及以上干粉灭火器)，非居住空间出租，出租房间10间或床位10个以上未按规定安装探测报警器及视频监控和智能门禁装置，并对违法处罚依据进行说明，要求在2018年7月10日前整改完毕。2018年11月27日，杭州市公安局余杭区分局余杭派出所作出余公余责通字(2018)第2571号《责令限期改正通知书》，通知对象为汪喜发，发现的违法行为主要是租赁物存在未按规定对每一承租户配备口罩、报警哨、手电简、灭火器(三公斤及以上干粉灭火器)等违法行为，要求被告在2018年12月3日前整改完毕。2019年1月14日，三原告发函通知被告，要求被告对杭州市公安局余杭区分局余杭派出所两次提出的整改项目进行整改，但被告对原告的诉求置之不理。2019年3月29日，三原告再次针对整改事宜通知被告，被告拒收了三原告的书面通知。 另查明，三原告目前已搬离案涉租赁物，被告也已经将案涉租赁物收回。装修中的床、衣柜、沙发等软装部分，被告自行处理了一部分，获得收益共计3600元，三原告经庭后核实，对这一部分予以认可。至于软装的其他部分，除去灯具、镜子、毛巾架、晾衣杆、窗帘等仍在案涉房屋内使用外，其他在被告的商铺里，三原告对仍在案涉房产里的部分财产估值为15000元，对在商铺里的部分的估值为40000元，被告对三原告的这两部分财产的估值无异议。被告为三原告装修公寓，但装修存在防水不到位、瓷砖脱落等质量问题及存在后续维修服务质量差等问题。根据原、被告核实，房租定金200000元和装修配置费680000元，共计880000元，实际是被告为原告对所租赁公寓的装修费用，双方均予以确认实际装修金额为865000元。 本院认为，三原告与被告之间的房屋租赁关系合法有效，有房屋租赁合同为凭。原告足额支付了一年的房屋租赁款698400元、租赁保证金50000元、实际装修款865000元。原告因被告提供的租赁物不符合消防安全标准及承揽装修的质量存在问题为由，提出解除该租赁合同。本院认为，根据公安部门的责令限期整改责任通知书，违法内容一部分应由被告实施整改，一部分应由三原告自身整改。被告为三原告案涉租赁物进行装修，存在质量问题，影响了三原告正常出租，使得租赁利益受损，但具体受损金额原告未举证证明。三原告提出解除租赁合同，被告同意解除，双方确认租赁合同于2019年4月17日解除，双方均存在过错。综上，被告要求三原告退还租赁保证金50000元，有事实和法律依据，本院予以支持；至于原告主张的装修损失，本院认为实际应为剩余租赁期限内装饰装修残值损失692000元（865000元除以五年租期为每年的装修残值173000元，除去第一年三原告租赁时间，剩余的四年租期乘以17300元为692000元）除去软装中已得利益3600元和预期可得利益55000元，应为633400元。根据原、被告之间的合同履行情况、过错程度及剩余租赁期限装修利益处分收益等实际情况，本院酌情认定，原告自身承担60%的装修损失为380040元，剩余的253360元装修损失由被告承担。被告处理软装部分商品收益3600元，应给予原告，一并计入装修损失。软装的其他未实际处理商品应归原告所有。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、确认三原告余尧、刘军、余其伟与被告汪喜发于2018年3月23日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月17日解除; 二、被告汪喜发退还原告余尧、刘军、余其伟租赁保证金50000元； 三、被告汪喜发赔偿原告余尧、刘军、余其伟装修损失256960元； 四、驳回原告余尧、刘军、余其伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费16784元，由原告余尧、刘军、余其伟负担10215元，由被告汪喜发负担6569元；财产保全申请费5000元，由被告汪喜发承担。 原告余尧、刘军、余其伟于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告汪喜发于本判决书生效后七日内向本院交纳应负的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长 王 孟 人民陪审员 李 华 人民陪审员 李明达 二〇一九年十二月三日 本书与原件核实无异 法官助理吴宁 书记员马鑫彬