广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23855号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏春梅，女，汉族，1978年11月9日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：孙春风，广东启兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市厨房设备用具工业公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：郭健华，职务：董事长。委托诉讼代理人：谢冰蓉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州市荔湾区通成服装店，住所地广州市荔湾区。经营者：苏春梅。上诉人苏春梅因与被上诉人广州市厨房设备用具工业公司（以下简称厨房设备公司）、原审第三人广州市荔湾区通成服装店（以下简称通成服装店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初2798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人苏春梅上诉请求：1.撤销一审判决，驳回厨房设备公司全部诉讼请求；2.判令厨房设备公司返还苏春梅多收的租金共60726.6元；3.判令厨房设备公司补偿苏春梅案涉房屋装修费50000元；4.判令厨房设备公司返还苏春梅租赁保证金24000元；5.上诉费用由厨房设备公司承担。事实及理由如下：一、据厨房设备公司称，房管部门已经与其解除了案涉房屋的租赁合同，故厨房设备公司无权再向苏春梅收取租金，但事实上厨房设备公司一直按合同标准收取租金至2019年4月，每月赚取差价10121.1元，2018年11月至2019年4月共非法赚取差价60726.6元，该部分款项属于不当得利，应当返还给苏春梅。二、由于案涉房屋过于陈旧破烂，严重影响苏春梅经营，故苏春梅于2018年7月对案涉房屋进行装修，共耗资50000元。厨房设备公司单方中止合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，厨房设备公司应赔偿苏春梅的装修残值损失。三、苏春梅一直依照合同履行，按时足额交租，没有任何违约行为，反而厨房设备公司一方面收取租金，一方面又赶走苏春梅，其存在违约行为，故依法应返还租赁保证金给苏春梅。被上诉人厨房设备公司二审辩称：一、双方租赁合同解除后，苏春梅拒不交还房屋，应当按照原合同约定的租金标准支付房屋占用费。1.厨房设备公司于2018年10月23日向苏春梅发出《关于收回房屋的函》，书面通知苏春梅需在2018年11月1日前搬离案涉房屋并交还给厨房设备公司，苏春梅已经收到该通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，双方的不定期租赁合同已经解除。厨房设备公司多次要求苏春梅交还房屋无果，故提起本案诉讼要求苏春梅交还房屋。2.参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，双方不定期租赁关系已经解除，但苏春梅仍一直占用案涉商铺，应参照原合同租金标准支付房屋占用费。3.双方之间的租赁合同关系与厨房设备公司与房管部门的租赁关系不属于同一法律关系，苏春梅要求按照房管部门计收的租金标准支付使用费并要求返还多收的租金60726.6元缺乏事实及法律依据。二、苏春梅主张房屋装修费缺乏事实依据，即使存在相关的装修行为，但该行为也未征得厨房设备公司的同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，即使发生相关的装修费用，也应由苏春梅自行负担。原审第三人通成服装店经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。厨房设备公司于2019年3月26日向一审法院起诉，请求：1.判令苏春梅、通成服装店及共同使用人立即腾空迁出广州市荔湾区和xx号首层房屋，并将前述房屋交还给厨房设备公司；2.判令苏春梅按照房管部门公布的同期同地段商业用房租金参考价的标准向厨房设备公司支付自2018年11月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用使用费（13572元/月）及逾期支付违约金（违约金按欠缴金额按日1%标准从逾期之日计算至实际付清之日，厨房设备公司起诉前己支付的房屋占有使用费可予扣除）；3.判令苏春梅向厨房设备公司支付从2018年11月1日起至实际交还房屋之日止的水电费（水电费按苏春梅实际用水电量，按照供水供电部门公布的单价计算）；4.判令苏春梅交付的租赁保证金24000元由厨房设备公司没收，归厨房设备公司所有；5.判令苏春梅向厨房设备公司支付厨房设备公司因本案支出的律师费8000元；6.本案全部诉讼费用由苏春梅承担。苏春梅向一审法院提出反诉请求：1.判令厨房设备公司返还苏春梅自2018年11月至2019年4月期间多收的租金共60726.6元；2.判令厨房设备公司补偿苏春梅案涉房屋装修费50000元；3.判令厨房设备公司返还苏春梅租赁保证金24000元；4.诉讼费用由厨房设备公司承担。一审法院经审理查明：门牌显示为广州市荔湾区xx号首层房屋属于广州市荔湾区住房和建设局的直管公房。2006年7月1日，厨房设备公司和广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局签订《广州市荔湾区直管房（非住宅）租赁合同》，约定由广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局将广州市荔湾区xx号首层房屋出租给厨房设备公司，作为商业用途，建筑面积46.80平方米；租赁期限为2006年7月1日至2009年6月30日等。2011年12月28日，厨房设备公司（甲方、出租人）与苏春梅（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方同意将位于广州市荔湾区xx号首层的房地产出租给乙方作经营服装使用，租赁期限从2012年9月1日至2015年8月30日，其中2014年9月1日至2015年8月30日月租金为12000元。合同期满后，乙方可顺延租期两年至2017年，租金由双方另行定。租金按月结算，由乙方在每月的第25日前按人民币付款方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳24000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金24000元无息退回给乙方。乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金。乙方应负除甲方应负的修缮责任之外的修缮责任。租赁期届满，乙方应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同。如果需要进行装修，有关报建手续及费用由乙方负责。租赁期内若政府征用、拆迁该房屋时，乙方应无条件按通知期限退出。甲方对乙方的损失不予任何补偿等。合同签订后，厨房设备公司将案涉房屋交付给苏春梅使用；苏春梅向厨房设备公司支付了保证金24000元，并向厨房设备公司支付租金/房屋占用费至2019年4月份，其中2018年11月至2019年4月份期间仍按12000元/月的标准支付。2018年10月23日，厨房设备公司向苏春梅发出并送达《关于收回房屋的函》。该函内容载明：根据贵方与我司共同签订的位于广州市荔湾区xx号首层物业的《房屋使用协议》《补充协议》约定，房屋使用期限于2018年9月30日届满，双方房屋使用合同关系依法终止。为维护双方的合法权益，妥善做好搬迁、移交、结算等事宜处理，我公司现正式通知贵方，从2018年11月1日起，我公司将收回房屋。请贵方提前做好安排，依约按时搬迁并办理移交手续。厨房设备公司解释函件中提及的《房屋使用协议》和《补充协议》是当时出具函件经办人套用的格式版本，本案厨房设备公司、苏春梅并没有签订《房屋使用协议》和《补充协议》，只签订了《房屋租赁合同》。苏春梅当庭确认大约在2018年10月23日收到该函件。2019年2月18日，厨房设备公司与北京市盈科（广州）律师事务所签订《民事委托代理合同》，载明厨房设备公司因与苏春梅、通成服装店租赁合同纠纷一案，聘请北京市盈科（广州）律师事务所提供法律服务，并委派谢冰蓉、李琦律师担任厨房设备公司的委托代理人，代理该案一审、二审法律程序。2019年5月13日，北京市盈科（广州）律师事务所向厨房设备公司开具增值税专用发票，服务名称显示为“签证咨询服务*法律服务”，价税合计8000元。一审庭审中，厨房设备公司申请撤回关于判令苏春梅向厨房设备公司支付从2018年11月1日起至实际交还房屋之日止的水电费的第三项诉讼请求，苏春梅对此表示同意。同时明确第二项诉讼请求为判令苏春梅按照12000元/月标准向厨房设备公司支付自2019年5月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用使用费及逾期支付违约金（违约金分期计算，以每月为1期，每期违约金按欠缴金额按日1%标准从次月1日计算至实际付清之日）；并认为厨房设备公司、苏春梅的租赁合同已于2018年11月1日解除。苏春梅称案涉房屋由其和通成服装店使用，没有其他共同使用人，认为租赁合同因厨房设备公司在2019年5月份明确不收取租金而解除。一审另查，2018年10月11日，广州市荔湾区住房和建设局起诉至一审法院，案号为（2018）粤0103民初7261号，要求解除广州市荔湾区住房和建设局与厨房设备公司之间就广州市荔湾区xx号地下房屋的不定期租赁关系，厨房设备公司及共同使用人腾空上述房屋交还广州市荔湾区住房和建设局等。之后，广州市荔湾区住房和建设局申请撤回该案。厨房设备公司表示其现与房管部门的租赁合同关系仍存在，仍在向房管部门交租，房管部门亦清楚厨房设备公司将案涉房屋转租给苏春梅。苏春梅表示房管部门在其承租期间未对其使用案涉房屋提出过异议；清楚知道房管部门曾在2018年起诉厨房设备公司要求解除租赁关系并收回房屋，苏春梅在该案中为第三人，且也知道该案已撤诉。苏春梅为证明厨房设备公司不同意收取2019年5月以后的租金，苏春梅不存在违约行为，另提交了其于2019年1月25日与“公司邓生肥仔”的微信聊天记录，上面记载：“哎呀，都说了暂时不用交了先了”，厨房设备公司确认“公司邓生肥仔”为其商铺管理人员，对真实性、合法性予以确认，但对关联性及内容不予确认。苏春梅为证明装修费用另向一审法院提交了收据及材料单7份并向一审法院提交了对案涉房屋装修工程项目及装修残值进行评估的《评估鉴定申请书》；厨房设备公司对收据及材料单7份均不予确认，不同意苏春梅的装修评估申请，认为该票据是单方手写，无法确认其真实性，苏春梅也没有相应的装修报批记录，也未向厨房设备公司申请，其装修缺乏事实依据；认为苏春梅未经厨房设备公司同意发生的装饰装修费用应由苏春梅自行承担，苏春梅装修时双方的租赁合同期限已届满，处于不定期租赁状态，应对自己的行为负责。一审法院认为：厨房设备公司、苏春梅签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。在原约定的租赁期限届满后，双方未再明确约定租赁期限，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。厨房设备公司在2018年10月23日发出《关于收回房屋的函》明确解除租赁关系并要求苏春梅在2018年11月1日腾空交还房屋，苏春梅确认在2018年10月23日有收到该函，因此，一审法院依法确定双方的租赁合同关系在2018年11月1日起解除。苏春梅主张厨房设备公司一直要求其交纳租金及水电费，厨房设备公司认可双方租赁合同继续履行；但厨房设备公司发出《关于收回房屋的函》向苏春梅表示要求收回案涉房屋的行为与厨房设备公司提起本案诉讼要求解除合同、收回房屋的行为相一致，也与广州市荔湾区住房和建设局起诉厨房设备公司、苏春梅的（2018）粤0103民初7261号案的情形相吻合。苏春梅关于双方合同继续履行至2019年5月的主张，依据不充分，一审法院不予采信。合同解除后，苏春梅仍一直占用案涉商铺，理应按照合同约定的租金标准支付占用费并将案涉房屋交还给厨房设备公司；通成服装店为苏春梅经营的个体工商户，经营场所为案涉场地，其亦负有腾空迁出的义务。故一审法院对厨房设备公司要求苏春梅、通成服装店及共同使用人腾空迁出案涉房屋，要求苏春梅按每月12000元支付2019年5月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求，依法予以支持。考虑苏春梅服装经营的实际，应给予苏春梅合理的搬迁期限，一审法院酌定苏春梅的搬迁期限为60日。厨房设备公司、苏春梅之间的租赁合同关系与厨房设备公司和房管部门之间的租赁关系不属同一法律关系，苏春梅要求按每月1878.9元的标准支付租金的答辩意见及要求厨房设备公司返还2018年11月至2019年4月期间多收租金的反诉请求不符厨房设备公司、苏春梅之间租赁合同的约定，一审法院不予采纳。因厨房设备公司的工作人员曾在2019年1月份向苏春梅表示先不要交租金，苏春梅仍按时足额支付房屋占用费至2019年4月，加之厨房设备公司主张租赁关系已于2018年11月1日解除，厨房设备公司、苏春梅之间在租赁合同解除后已不存在租赁合同关系，现厨房设备公司要求按租赁合同中逾期支付租金的违约金标准要求苏春梅支付逾期付款违约金，没有事实根据，理由不成立，一审法院不予支持，依法予以驳回。因合同并没有约定厨房设备公司可以没收保证金的情形及条款，在租赁合同解除后，厨房设备公司应将保证金返还给苏春梅；故对厨房设备公司要求没收苏春梅保证金的诉讼请求，一审法院不予支持，厨房设备公司应向苏春梅返还保证金24000元。有关律师费问题，在厨房设备公司、苏春梅所签订的协议中并无关于此项费用的明确约定，且该费用并非双方案涉房屋纠纷解决的必要费用，厨房设备公司要求苏春梅支付其因本案支出的律师费8000元，理由并不充分，一审法院不予支持。对于苏春梅要求厨房设备公司补偿房屋装修费50000元的诉讼请求，苏春梅仅提供了手写单据，未能提供汇款凭证证明其实际支付了该笔费用；同时苏春梅在租赁合同期限届满后厨房设备公司、苏春梅之间为不定期租赁合同关系的情况下对案涉商铺进行装修，理应合理预见到合同可能会被随时解除，装修存在风险，但苏春梅未就装修事项提前告知厨房设备公司和得到厨房设备公司的同意。因此，苏春梅在未征得厨房设备公司同意的情况下进行装修产生的费用，依法应由苏春梅自行承担，故一审法院对苏春梅要求对装修残值补偿的反诉请求不予支持，依法予以驳回；同理，对苏春梅要求对案涉商铺装修项目的造价和装修残值进行评估的申请亦不予接纳。本案一审诉讼中，厨房设备公司申请撤回有关水电费的诉讼请求，苏春梅表示同意，一审法院予以照准。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，于2019年10月28日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起六十日内，苏春梅、广州市荔湾区通成服装店（含其他共同使用人）腾空迁出广州市荔湾区xx号首层房屋并交还房屋给广州市厨房设备用具工业公司；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，苏春梅按每月12000元的标准向广州市厨房设备用具工业公司支付从2019年5月1日起至苏春梅、广州市荔湾区通成服装店（含其他共同使用人）实际交还房屋之日止的房屋占用费；三、自苏春梅、广州市荔湾区通成服装店（含其他共同使用人）腾空迁出广州市荔湾区xx号首层房屋并交还房屋给广州市厨房设备用具工业公司之日起十日内，广州市厨房设备用具工业公司向苏春梅返还保证金24000元；四、驳回广州市厨房设备用具工业公司的其它诉讼请求；五、驳回苏春梅的其它反诉请求。苏春梅如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1720元，由广州市厨房设备用具工业公司负担870元，由苏春梅负担850元；反诉费1497元，由广州市厨房设备用具工业公司负担200元，由苏春梅负担1297元。二审中，当事人未提交新证据。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。据此，针对苏春梅的上诉主张，认定如下：苏春梅主张撤销一审判决，驳回厨房设备公司全部诉讼请求的问题。由于苏春梅与厨房设备公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限已经届满，双方形成不定期租赁合同关系，厨房设备公司已经发函解除，一审法院判决苏春梅、通成服装店（含其他共同使用人）腾空迁出案涉房屋并交还房屋给厨房设备公司合法有据，应予维持。合同解除后，苏春梅仍一直占用案涉房屋，一审法院判决苏春梅按每月12000元的标准向厨房设备公司支付从2019年5月1日起至苏春梅、通成服装店（含其他共同使用人）实际交还房屋之日止的房屋占用费并无不当，应予维持。苏春梅主张厨房设备公司返还苏春梅多收的租金共60726.6元的问题。厨房设备公司、苏春梅之间的租赁合同关系与厨房设备公司和房管部门之间的租赁关系不属同一法律关系，苏春梅已依照其与厨房设备公司之间租赁合同的约定标准缴纳租金，现主张厨房设备公司返还2018年11月至2019年4月多收的租金60726.6元缺乏依据，一审法院不予支持苏春梅该反诉请求合法有据，应予维持。苏春梅主张厨房设备公司补偿苏春梅案涉房屋装修费50000元的问题。一审法院对苏春梅该反诉请求在一审判决书中已进行充分的论述，一审法院不予支持苏春梅要求对装修残值补偿的反诉请求合法有据，应予维持。苏春梅主张厨房设备公司返还苏春梅租赁保证金24000元的问题。一审法院已对租赁保证金问题进行处理并判决自苏春梅、通成服装店（含其他共同使用人）腾空迁出广州市荔湾区xx号首层房屋并交还房屋给厨房设备公司之日起十日内，厨房设备公司向苏春梅返还保证金24000元，该判项并无不当，本院对该判项不做调整。综上所述，苏春梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4294元，由苏春梅负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇一九年十二月二十七日书记员 冯 韵彭诗敏