内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民终606号上诉人（原审原告）：内蒙古安普消防工程有限责任公司。法定代表人：王桂林，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘新平，内蒙古义盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵志杰，内蒙古义盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贾云清，1969年7月10日出生，汉族，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：云万，内蒙古久晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：云五清，内蒙古久晖律师事务所律师。原审第三人：鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司。法定代表人：张秋旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：邬有万，男，该公司员工。上诉人内蒙古安普消防工程有限责任公司（以下简称安普公司）与被上诉人贾云清及原审第三人鄂尔多斯市集泰房地产开发有限公司（以下简称集泰公司）执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2019）内06民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人安普公司的委托诉讼代理人刘新平、赵志杰，被上诉人贾云清的委托诉讼代理人云五清，原审第三人集泰公司的委托诉讼代理人邬有万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安普公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持安普公司的诉讼请求；2.本案上诉费用由贾云清承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。1.2012年8月8日，安普公司与集泰公司签订《康雅欣项目B-7地块消防工程施工协议》，由安普公司完成集泰公司康雅欣项目B-7地块消防工程，约定付款方式为合同价款的50%抵顶房屋，但在施工一个月后，因集泰公司未支付工程款，后安普公司与集泰公司签订《补充协议》，约定合同价款全部抵顶东胜区康雅欣小区7套房产及7个车位，总价约为741万元。该《补充协议》只是改变约定付款方式，安普公司在未做出产值之前，集泰公司不可能将约定房产给付安普公司。安普公司认为《补充协议》是对原协议的补充或改变，符合常理。2.安普公司出具书面工程项目授权委托书，委托内容明确，授权郭建军与集泰公司签订书面《康雅欣认购书》合法有效，郭建军的行为产生的权利与义务由委托人享有与承担。3.安普公司授权郭建军与集泰公司签订《康雅欣认购书》，约定了房屋认购的坐落、面积、价格、付款方式等，内容具备房屋买卖的基本条款，是合法有效的合同。一审认定安普公司未与集泰公司签订合法有效的书面合同错误。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院予以纠正。贾云清辩称，1.安普公司陈述的事实与客观事实不符，集泰公司与安普公司签订的协议均表明集泰公司不承担任何责任，因此安普公司无权向集泰公司主张权利，更没有优先受偿权。2.康雅欣认购协议书认购人的主体是郭建军，安普公司不得以郭建军的合同主张执行异议。集泰公司述称，2013年的工程真实存在，当时公司没钱，就用房屋来抵顶消防工程款。安普公司一审起诉请求：停止执行鄂尔多斯市中级人民法院（2018）内06执异328号执行裁定书，解除对位于鄂尔多斯市××区房产的查封。一审法院认定事实：贾云清与集泰公司合同纠纷一案，因集泰公司未履行已经发生效力的（2013）鄂仲字第191号仲裁裁决书裁决的给付义务，贾云清向一审法院申请强制执行，该院于2016年6月24日作出（2015）鄂执行字第158号执行裁定书，裁定查封被执行人集泰公司所有的位于鄂尔多斯市××区房产一处。另查明，2012年8月7日，安普公司向郭建军出具工程项目授权委托书，授权郭建军以个人名义进行康雅欣B-7项目地块的消防工程施工、消防工程房屋抵顶、工程款结算以及合同谈判过程中一切文件和处理与之有关的事务。2012年8月8日，安普公司与集泰公司签订《康雅欣项目B-7地块消防工程施工协议》，约定安普公司承包集泰公司发包的康雅欣项目B-7地块消防工程，承包方式为包工包料，合同价款为760万元，并约定以工程合同价款的50%以房抵顶工程款，顶房款以实际顶房款为准，顶房协议另定。工期为2012年8月20日至2012年11月20日。2012年9月8日，康雅欣项目部作为甲方与安普公司作为乙方签订《补充协议》，约定集泰公司开发的位于鄂尔多斯市东胜区康雅欣商住小区的七套住宅面积共计1043.21平方米，单价6300元，总价6572223元及七个地下停车位，单价120000元，总价840000元，共作价7412223元抵顶安普公司的工程款。同时，约定合同在履行过程中发生任何法律纠纷及经济纠纷均由康雅欣四位股东（樊志刚、邬成义、袁限均、鲁金铠）负全责，集泰公司不承担任何责任。又查明，2013年9月26日，郭建军作为认购方与集泰公司签订《康雅欣认购书》，认购6号楼3单元706室；2013年9月26日，郭建军与集泰公司签订《康雅欣认购书》，认购6号楼1单元1002室；2013年11月6日，郭建军与集泰公司签订《康雅欣认购书》，认购6号楼3单元506室；2014年6月26日，郭建军与集泰公司签订《康雅欣认购书》，认购6号楼1单元602室；2014年10月26日，郭建军与集泰公司签订《康雅欣认购书》，认购6号楼3单元906室；2014年10月26日，郭建军与集泰公司签订《康雅欣认购书》，认购6号楼3单元605室；2016年5月22日，郭建军与集泰公司签订《康雅欣认购书》，认购5号楼2单元605室。以上七份认购书中约定，“出售方通知签署《商品房买卖合同》三日内，付清余款并签署《商品房买卖合同》；如认购方未能在本认购书规定的日期内向出售方缴付首期购房款和签署《商品房买卖合同》，即视为认购方违约并放弃本认购书中规定的所有权益，出售方有权不予退回认购方已缴付的意向金及其他费用，并有权将该物业另行出售，无须通知认购方。”认购书中认购方签署处无安普公司签名或加盖公章。一审法院认为，本案的争议焦点为安普公司作为案外人对案涉执行标的是否享有足以阻却强制执行的实体权益。案外人执行异议之诉，是指案外人对执行依据所确定的执行标的物主张自己享有实体上的权利，而请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院对执行标的物进行强制执行的一种救济方法，其目的在于排除法院对执行标的物的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人基于对执行标的实体民事权益而阻却执行，需同时满足以上四点。本案中，首先，安普公司与集泰公司是否形成以房抵债的关系存疑。安普公司主张与集泰公司通过签订《补充协议》，用以房抵顶的形式抵顶工程款。虽安普公司提供了工程项目授权委托书，载明了郭建军为其公司代理人，授权郭建军以个人名义进行项目施工、房屋抵顶、工程款结算及合同谈判过程中签署的一切文件和处理相关的一切事物，认为郭建军是康雅欣项目负责人，但未提供郭建军与安普公司形成雇佣关系的其他证明，无法排除郭建军为该项目实际施工人的可能性。另外，安普公司与集泰公司于2012年8月8日签订《康雅欣项目B-7地块消防工程施工协议》中明确约定：工程价款的50%以房抵顶，同时工程竣工经当地消防主管部门、质量监督部门、甲方、监理方验收合格决算审计后，甲方支付合同价款的95%。而双方却在2012年9月8日签订了《补充协议》，即仅在工程进行了一个月尚未完工，且未经过相关部门竣工验收的情况下，用康雅欣的商住小区七套及车位七个抵顶作价7412223元抵顶了部分工程款，抵顶价款约达到总工程款的97%。《补充协议》的内容与《康雅欣项目B-7地块消防工程施工协议》中约定的内容矛盾，与常理相悖。其次，签订《康雅欣认购书》的认购方为郭建军，并非安普公司。郭建军签订房屋认购书的行为并未明确授权。在认购书中明确约定认购方与出售方需要签订正式的商品房买卖合同，如未签订，出售方有权不予退回认购方已缴付的意向金及其他费用，并有权另行出售。安普公司并未与集泰公司另行签订商品房买卖合同。因此，无论从主体还是形式上均无法证实安普公司与集泰公司签订合法有效的书面买卖合同。第三，经庭审查明，集泰公司未向安普公司交付房屋，安普公司亦未提供其对案涉房屋享有实际占有支配权的证据。至于安普公司认为其对案涉房屋享有阻却执行的理由之一为其享有建设工程价款优先受偿权，一审法院认为，建设工程价款优先受偿权的本质是以建设工程的交换价值担保工程款债权的实现，也就是说，建设工程价款优先受偿权只是一种顺位权，不能达到阻却执行的效果。案外人只能在执行程序中提出优先受偿的主张。安普公司既未提供其享有建设工程价款优先受偿权的依据，亦无法仅因此而阻却执行。综上所述，安普公司对案涉房屋并不享有足以阻却强制执行的民事权益，故对其停止执行案涉房屋的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回安普公司的诉讼请求。案件受理费9800元，由安普公司负担。二审期间，安普公司提交两组新证据：证据一为B7地块消防已完成工程量清单5份、B7地块消防工程量确认单5份，欲证明安普公司实施了具体的消防工程，集泰公司对安普公司的产值予以确认并进行了结算，安普公司与集泰公司签订的康雅欣认购书中约定的认购价款，安普公司以消防工程的产值予以抵销，实际已支付了全额的购房款；证据二为康雅欣物业项目前期物业服务合同1份、康雅欣小区交房通知1份、照片6张，欲证明案涉房屋所在的康雅欣商住小区是于2019年6月19日后进驻物业服务公司，集泰公司康雅欣项目部2019年7月14日通知所有业主可以办理领房手续及签订正式的商品房买卖合同，安普公司客观上无法占有案涉房屋，也非安普公司的原因未办理房屋产权。贾云清质证称第一组证据不属于新证据，且真实性无法确认，与本案执行异议之诉无关，执行异议之诉是对执行标的物，并不是工程。交房通知不能够证明所要证明的问题，却能证明安普公司至今没有占有使用房屋，因此不能阻却执行程序。物业服务合同以及交房通知的真实性无法确认，两份证据的盖章均是康雅欣项目部，并非集泰公司，证据不具有合法性。对照片的三性均不予认可。集泰公司质证称工程量清单、物业合同、交房通知真实有效，照片确实是在小区大门口拍摄。被上诉人提供一组新证据：《康雅欣项目B-7地块消防工程施工协议》《补充协议》《消防合同补充协议》，欲证明1.安普公司与集泰公司于2012年8月8日、2012年9月8日、2014年7月20日签订的三份协议多次表述“本合同在履行中发生任何法律纠纷和经济纠纷均由康雅欣项目四位股东（樊志刚、邬成义、袁限均、鲁金凯）负全责，集泰公司不承担任何责任”，该三份证据足以证明集泰公司不承担支付安普公司工程价款义务，安普公司无权向集泰公司主张权利。2.2014年7月20日补充协议是对前二份协议的变更，“甲方签于乙方的房屋经协调可灵活调换”，证明抵顶安普公司工程款的房屋不具有特定性，安普公司可以与集泰公司调换其他房屋来抵顶工程款，安普公司不得以可调换的不特定房屋提起执行异议之诉。安普公司质证称对于补充协议，四个股东应该担保合同真实履行，合同履行不下去，四位股东要承担责任。郭建军只是作为公司的代理人签订合同，安普公司与集泰公司均认可郭建军的委托代理行为，认购书的签订主体实际为安普公司与集泰公司，非郭建军个人。集泰公司质证称证据是真实的，房屋未实际占有，认可安普公司的观点。本院对以上证据进行综合认证。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为案外人安普公司是否享有足以阻却执行措施的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，安普公司在尚未办理案涉房产产权变更登记的情况下，必须同时满足上述四个条件，才能产生阻却人民法院强制执行的法律效果。根据本案查明的事实，安普公司与集泰公司在庭审中均认可案涉房产尚未交付使用。因此，安普公司在法院查封前未实际占有使用案涉房产的情况下，主张对案涉房产享有足以阻却执行的实体权利，缺乏相应的事实和法律依据，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，安普公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人内蒙古安普消防工程有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  王乔莉审判员  周 波审判员  牛瞳哲二〇一九年十二月十六日书记员  李 龙