广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初34528号原告：黎小凤。委托代理人：胡从辉，广东胡从辉律师事务所律师。委托代理人：郑隽苗，广东文宁律师事务所律师。被告：深圳西部义乌小商品城有限公司,住所地深圳市宝安区沙井街道西环路中段马安山商业城1-4楼，统一社会信用代码91440300075822578T。法定代表人：邓伟康。原告黎小凤与被告深圳西部义乌小商品城有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人郑隽苗到庭参加了诉讼，被告深圳西部义乌小商品城有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告在2014年签订《商铺租赁合同》，原告支付16年租金为231800元和押金2000元，前三年的租金79000元以原告无偿委托被告经营进行抵扣。现在原告发现被告出租的商铺无产权证和建筑许可证，属于违法租赁，因此，双方签订的《商铺租赁合同》自始无效。因合同无效，所以被告应返还原告铺位租金231800元和2000元押金，原告退回商铺给被告。被告把商铺租给原告并收取全部租金，后又与原告签订委托经营协议进行返租。2017年5月1日至2020年4月30日期间协议约定，被告按每月1782.6元支付铺位经营费给原告。2019年1月份开始，被告就不履行付款义务。被告的违约损害了原告的逾期利益，应支付给原告1至9月的铺位经营费以及违约金100000元。综上所述，为维护自身的合法权益，原告特依法提起诉讼，敬请判准请求事项为谢。诉讼请求如下：1.被告与原告签订《商铺租赁合同》无效；2.被告支付原告租赁金额233800元；3.被告赔偿违约金100000元；4.被告支付2019年1月至9月的铺位经营费16043元；5.被告承担本案一切诉讼费用被告深圳西部义乌小商品城有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2014年6月21日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》（合同编号NO.16-SXYC13110009），约定原告向被告一次性支付铺位使用费152800元，租赁被告位于深圳宝安区沙井街道西环路2009号的深圳西部义乌小商品批发城贰层E区2537号铺位，租赁期限为2014年5月1日至2030年4月30日，共计16年，其中免租期3年。原告同意于合同签订时，一次性向被告支付履约保证金2000元。2016年11月22日，双方签订了《委托经营协议》，约定原告委托给被告经营位于深圳市××××西部义乌小商品批发城贰层E区2537号铺位，委托期限为2017年5月1日起至2020年4月30日止；委托经营期间，被告每月支付原告租金1782.6元，每月的10日前支付当月费用；协议约定任何一方均不得单方终止协议，在本协议执行过程中，双方任何一方违约，违约方应向守约方支付违约金人民币100000元，同时守约方可单方解除本协议，另向违约方追究违约责任和相关损失。2014年6月21日，被告向原告出具两张收款收据，内容为“今收到黎小凤人民币152800元，此款为E2537铺位16年租赁经营费用”、“今收到黎小凤人民币2000元，此款为E2537铺位长租经营保证金”。此后，被告按合同约定的每月1782.6元的标准向原告支付了经营费用。庭审中，原告自认收到被告2017年5月1日至2018年12月31日期间的经营费用，之后的经营费用没有支付。另查明，涉案商铺是被告深圳西部义乌小商品城有限公司承租而来，无证据证实该房产取得房产证和建设工程规划许可证。以上事实，有《商铺租赁合同》、《委托经营协议》、刷卡记录、收款收据等及庭审笔录附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，放弃答辩以及质证的权利，视为是对原告的证据以及主张的认可，本院根据原告提供的证据认定本案相关事实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，被告未提交证据证明涉案房产为可出租的合法房产以及已取得建筑规划许可证。因涉案房产未取得相关产权证或建设工程规划许可证，故双方就涉案房产签订的租赁合同应属无效。原告关于确认涉案合同无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告深圳西部义乌小商品城有限公司基于涉案合同收取的铺位使用费152800元、履约保证金2000元，应返还原告。原告虽未实际使用涉案商铺，但其于2016年11月22日与被告签订的《委托经营协议》约定将租赁的涉案商铺返租给被告，被告按1782.6元/月的标准向原告支付委托经营费用，原告收到委托经营费用起视为对涉案商铺已实际享有使用权，原告应当按照合同约定租金标准向被告支付房屋占有使用费。因被告最后一次向原告支付返租“委托经营费”的时间为2018年12月31日，应视为原告在此之后不再享有涉案商铺的使用权，则原告应当向被告支付的房屋占有使用费应计算至2019年1月1日止，其自2014年5月1日承租，免租期3年，实际租赁期为2017年5月1日至2018年12月1日，共计20个月。经核算，原告应支付费用为19589.74元【152800元÷（13年×12月/年）×20月】。该费用可从被告应返还原告的铺位使用费152800元中扣除，扣除后被告尚应返还原告费用133210.26元【152800元-19589.74元】。因此，对于原告主张被告返还预付的剩余年限租金中合理部分即人民币133210.26元及履约保证金2000元，本院予以支持。关于原告主张被告违约金。本院认为，涉案租赁合同为无效合同，故原告诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告2019年1月至9月的铺位经营费16043元。本院认为，由于原、被告双方签订的《委托经营协议》以《商铺租赁合同》的存在为前提，系《商铺租赁合同》的从合同。现主合同《商铺租赁合同》因违反法律强制性规定而无效，从合同《委托经营协议》亦自始无效。由于涉案《商铺租赁合同》自始无效，原告应向被告返还涉案商铺。在被告未依约支付“委托经营费”时，应视为原告在此之后不再享有涉案商铺的使用权，即在此之后视为原告已向被告返还涉案商铺，因此，原告不再享有处分该商铺的收益及《委托经营协议》约定的权益，因此，原告主张被告支付铺位占用费，于法无据，本院不予支持。关于被告已支付的“委托经营费”。由于该费用可视为被告实际占有租赁铺位期间的房屋占有使用费，故该费用原告无需再退还被告。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告黎小凤与被告深圳西部义乌小商品城有限公司于2014年6月21日签订的《商铺租赁合同》（合同编号NO.16-SXYC13110009）无效；二、被告深圳西部义乌小商品城有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告黎小凤返还剩余年限租金人民币133210.26元及履约保证金人民币2000元；三、驳回原告黎小凤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3274元，原告已预缴，由原告黎小凤承担2008.64元，被告深圳西部义乌小商品城有限公司承担1265.36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 李  海  波二〇一九年十二月二日书记员 吴晓航（兼）书记员 张    培附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。