黑龙江省北安市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）黑1181执异6号 案外人：刘建军，男，1963年8月1日出生，汉族，住黑龙江省北安市。 申请人：张厚深，男，1959年9月10日出生，汉族，住黑龙江省北安市。 申请人：杨玉娥，女，1960年1月8日出生，汉族，住黑龙江省北安市。 被申请人：和丰，男，1965年9月19日出生，汉族，住黑龙江省北安市。 本院在执行申请人张厚深、杨玉娥与被申请人和丰、王秀艳民间借贷纠纷一案中，案外人刘建军对查封位于北安市希望二期3号楼4单元403室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘建军称，案外人刘建军于2015年9月26日与被申请人和丰自愿签订房屋买卖合同，刘建军购买了和丰所有坐落于北安市希望二期3号楼4单元403室，面积为73.68平方米（商品房预告登记号：YG201307034）的住宅楼房一处。双方签订合同之日，刘建军付清房屋全款，和丰将房屋交付，刘建军实际居住至今，有房屋左右邻居证明。因其他原因，该小区均不能办理房屋所有权登记手续。因此上述房屋系申请人刘建军的合法财产，与和丰、王秀艳夫妻无任何关系。故案外人提出异议，要求解除对坐落于北安市希望二期3号楼4单元403室，面积为73.68平方米房屋的查封。 申请人张厚深、杨玉娥称，一、案外人刘建军对涉案执行房产主张享有所有权缺乏事实及法律依据。案外人刘建军提出异议，向法院提交了2015年9月26日的《买卖合同》，该买卖合同不真实。首先，从房屋买卖价款数额上看虚假：买卖合同载明的内容刘建军购买位于北安市新希望小区二期3号楼4单元403室，购买价款为23万元，而根据刘建军出具的《收到房子押金款收条》及《收到条》足以证实，房屋价款为22万元。《收到房子押金款收条》上载明：“贰万元整，现欠房款20万元”根据该条足以证实房屋价款为22万元。为进一步作证房款为22万元，2015年10月10日和丰、王秀艳出具收条，证明收到20万元，加之2万元的定金，共计22万元。由此，和丰出具收条的款项22万元与合同约定的价款23万元，明显不一致。显然买卖合同为虚假；其次，从房款的交付时间上看，根据《买卖合同》约定：“签订合同当日一次性以现金形式交付房款。合同签订时间为2015年9月26日，因此根据合同签订时间交付全部房款的时间应为2015年9月26日。而根据收条显示的时间，和丰收款时间为2015年10月10日，明显不一致；第三，从房款交付的方式上看，合同约定，以现金形式一次性交付全部房款。而根据和丰出具的收条，显示22万元房款是分二次支付，一次交付2万元定金，没有时间；一次交付20万元，时间为2015年10月10日。明显交付的次数及时间均与合同不符。综上，根据上述异议人提交的收条上面载明的交房款数额及时间与《买卖合同》载明的内容存在诸多的矛盾之处，且异议人所谓的交付全部房款后，至今已4年未办理过户，该事实明显违背常理，明显异议人出示的买卖合同系虚假的，其无权对案涉执行房产主张任何权利。二、被答辩人不是执行房屋的合法所有权人。根据《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”；《城市房屋管理法》第五十九条：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”；《城市房屋权属登记管理办法》第五条：“权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益、处分权利的唯一合法凭证，依法登记的房屋权利受国家法律保护”。依据以上法律规定，只有在不动产管理部门登记并取得权属证书的人，才是房屋的所有权人，本案中被执行财产现在房产部门登记在被执行人和丰名下，故被执行财产的所有权人为和丰。三、异议人并未实际占有、使用该房屋。异议人出具的2018年8月17日的水费票据上面明确载明用户地址为希望三期3号4-403，交费人为任淑萍，而房屋买卖合同中载明的房屋地址为希望小区二期3号楼4单元403室，二者地址明显不一致，交费人亦不是异议人，该水费票据的交付与本案案涉房屋无任何关系，不能证实异议人实际使用该房屋。更为重要的是，房屋买卖合同约定的是合同签订当日交付房屋即2015年9月26日交付房屋，但自2015年9月26日-2018年8月，3年时间无一张异议人交付的水费票据。且根据票据显示2015年11月17日电费及水费票据的交款人均为和丰，进一步证实至2015年11月17日房屋仍没有出卖，更不存在实际居住。物业费票据既无房屋地址，也无实际交付时间、交款人姓名。明显虚假。四、异议人并无证据证实已实际交付房款。异议人提交2015年10月10日中国银行客户回单，该证据只能证明异议人在该日取款，但不能证实此款就是交付的购房款。且交付款的时间与合同约定的时间亦不符，数额不符。因此，仅凭该证据不能证实已实际交付房款。 综上，异议人刘建军对执行标的提出异议没有事实及法律依据，明显是帮助被执行人和丰拖延执行，逃避债务的行为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定，应驳回异议人的申请。 被申请人和丰称：将位于北安市希望二期3号楼4单元403室，面积为73.68平方米房屋卖给刘建军属实。 本院查明，申请人张厚深、杨玉娥与被申请人和丰、王秀艳民间借贷纠纷一案，申请人张厚深、杨玉娥于2017年4月12日向本院申请财产保全，要求查封和丰名下的房产。本院于2017年4月12日作出（2017）黑1181民初606号民事裁定书，查封了坐落于北安市希望二期3号楼4单元403室，面积为73.68平方米（商品房预告登记号：YG201307034）的房屋。 另查明,2015年9月26日，和丰与刘建军签订《房屋买卖契约书》一份，主要约定：“甲方为和丰，乙方为刘建军。甲方自愿将座落在北安市希望二期3号楼4单元403室房产，产权证号为：YG201307034，房屋建筑面积为73.68平方米房屋出售给乙方；甲乙双方议定上述房产成交价为人民币23万元，乙方必须于本协议签订之日将购房款以现金形式一交性付清给甲方；双方同意于2015年9月26日，由甲方将上述房产正式交付给乙方，……”。协议签订后，刘建军先交付房屋押金款2万元。2015年10月10日，刘建军又在中国银行支取现金20万元给付和丰购房款，2015年11月14日，刘建军又给付和丰购房款5000.00元。因和丰没有按约定时间将房屋交付给刘建军，和丰书面承诺支付违约5000.00元，从购房款中扣除。刘建军付清购房款后，和丰将上述房屋交付给刘建军。刘建军称，当时因北安市希望二期小区整体房屋不能办理房屋产权证照，故未到房产部门办理过户手续。以上事实，案外人提供了《房屋买卖契约书》1份、中国银行客户回单1份、和丰的收到条3张、北房预和平区字第YG201307034号房屋预告登记证明1份及本院调查刘建军的邻居的执行笔录等证据予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人刘建军于2015年9月26日与和丰签订《房屋买卖契约书》，购买了登记在和丰名下坐落于北安市希望二期3号楼4单元403室房屋，刘建军分三次向和丰交付购房款共计225000.00元，之后，和丰将房屋交给刘建军，刘建军实际占有了上述房屋。案外人购买上述房屋时间发生在法院查封之前。故案外人的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对坐落于北安市希望二期3号楼4单元403室房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向北安市人民法院提起诉讼。 审判长 胡 伟 审判员 杨亚新 审判员 印文军 二〇一九年十二月二十四日 书记员 邢可心