河南省信阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）豫15执异16号案外人：马万良，男，1974年11月18日出生，汉族，住信阳市。委托诉讼代理人：韩静秋，河南晓燕律师事务所律师。申请执行人：信阳市新鑫农业生产资料有限公司。住所地：河南省信阳市新华西路164号。法定代表人：孙建军，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王海亮，该公司职工。委托诉讼代理人：胡明才，河南信申律师事务所律师。被执行人：河南盛弘地产有限公司，住所地：河南省郑州市金水区农业路29号海特大厦12楼。法定代表人：王荣敏，该公司经理。委托诉讼代理人：刘威丽，女，该公司员工。被执行人：河南盛弘地产有限公司信阳分公司。住所地：河南省信阳市新华西路164号。法定代表人：王荣敏，该公司经理。委托诉讼代理人：刘威丽，女，该公司员工。本院在执行信阳市新鑫农业生产资料有限公司（以下简称新鑫公司）与河南盛弘地产有限公司（以下简称盛弘公司）及河南盛弘地产有限公司信阳分公司（以下简称盛弘公司信阳分公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案中，案外人马万良对执行信阳市浉河区新华西路164号盛弘.朗庭小区6号楼104/203/204号商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。马万良向本院异议称，一、申请人于2015年购买盛弘.朗庭小区6号楼104/203/204号商铺，购房及交付在先，查封在后，贵院查封、处置上述商铺是错误的。2015年3月13日、3月20日向盛弘公司支付购房定金200万元。同年4月9日与盛弘分公司签订三份《商品房买卖合同》，由申请人购买盛弘.朗庭小区6号楼104、203、204号商铺，同日支付购房款198.8万元，共计支付398.8万元。因盛弘公司原因不能办理按揭，双方同日签订《商铺返租协议》。盛弘公司将前排商铺整体装修用于酒店经营。2018年7月30日在具备开票条件后，盛弘公司给申请人开具增值税发票6张。二、盛弘分公司先收到河南省高级人民法院再审及中止执行裁定，该裁定生效在先，法院裁定查封、处置、终结行为在后，继续执行申请人财产显然不合法。新鑫公司辩称，一、答辩人依据信阳市中级人民法院裁定书，依法取得涉案房屋的物权并实际占有使用，被答辩人主张执行错误没有事实和法律依据。二、信阳中院依据生效判决执行涉案房屋程序合法。信阳中院的执行裁定时间是在其收到省高院的中止执行裁定日期前。三、涉案房屋不符合排除执行的四个条件。涉案房屋房款没有付清，被答辩人可以办理预先登记或者向按揭银行设定他项权利，其主张因开发公司原因不能办理按揭无事实和法律依据。四、从房屋被法院查封至今，答辩人面对自己存在严重风险的房产不积极行使法定权利，只能从逻辑上反推被答辩人的真实意思表示不是购房，而是变相抵押形式的民间借贷。盛弘公司对马万良提出的异议申请认可。本院查明，新鑫公司与河南盛弘地产有限公司（以下简称盛弘公司）及河南盛弘地产有限公司信阳分公司（以下简称盛弘公司信阳分公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，信阳市中级人民法院于2017年12月8日作出（2016）豫15民初55号判决书，判决：一、原告信阳市新鑫农业生产资料有限公司与被告河南盛弘地产有限公司、河南盛弘地产有限公司信阳分公司继续履行2010年8月26日签订的合作开发协议；二、被告河南盛弘地产有限公司、河南盛弘地产有限公司信阳分公司于本判决生效后三十日内对合作开发的项目与原告信阳市新鑫农业生产资料有限公司进行盈余清算，如不按期清算完毕，双方按照合同约定原告48%、被告52%的比例分配已建好的房屋；三、驳回原告信阳市新鑫农业生产资料有限公司的其他诉讼请求。判决生效后，新鑫公司于2018年6月12日向本院申请执行，本院于同日立案，执行案号为（2018）豫15执133号。后盛弘公司申请再审，河南省高级人民法院于2018年12月26日作出（2018）豫民申8669号民事裁定，指令本院再审。2019年6月27日，本院作出（2019）豫15民再32号民事判决书，判决：一、维持本院（2016）豫15民初55号判决的第一、三项。即：原告信阳市新鑫农业生产资料有限公司与被告河南盛弘地产有限公司、河南盛弘地产有限公司信阳分公司继续履行2010年8月26日签订的合作开发协议；驳回原告信阳市新鑫农业生产资料有限公司的其他诉讼请求。二、撤销本院（2016）豫15民初55号判决的第二项。三、被告河南盛弘地产有限公司、河南盛弘地产有限公司信阳分公司于本判决生效后三十日内与原告信阳市新鑫农业生产资料有限公司对已完成的合作开发项目按照合同约定原告48%、被告52%的比例分配已建好的房屋产生的利润；盛宏公司应向新鑫公司支付已建好的房屋产生的利润42673291元。信阳市浉河区人民法院于2015年11月17日作出（2015）信浉民初字第2628号民事裁定书：对盛弘公司在信阳市浉河区新华西路164号盛弘.朗庭小区3号楼1801号、1802号、6号楼102、103、104、201、203、204等44套房屋予以查封或冻结。2018年9月18日，本院作出（2018）豫15执133号之一执行裁定书，对以上房屋进行了续查封，并对盛弘.朗庭小区6号楼301、302等15套房屋进行了预查封。2018年12月25日，本院作出（2018）豫15执133号之三执行裁定书，认为判决内容与《合作开发协议》的分配原则一致。根据信阳万象会计师事务年做出的万象专审字【2017】第036号司法鉴定审核报告、司法鉴定审核报告补充报告及审核报告中房屋单价的说明等审核结论，合作开发的盛弘.朗庭小区项目销售房屋总面积34360.73㎡，销售收入扣减建筑成本及各项费用税金后的净利润为88902690.05元，按照48%：52%比例分配已建房屋产生的利润，申请执行人应分得利润为：42673291.224元（88902690.05元×48%）。上述59套（间）房屋面积合计3849.36㎡，计算价值为39436948.7592元，在申请执行人应分得48%份额范围之内，该被查封房屋系申请执行人与被执行人合作开发项目范围，申请执行人向本院申请强制执行上述房屋，并愿意提供担保，裁定：一、将被执行人盛弘信阳分公司名下财产位于河区××.××小区××套房屋作为申请执行人应分得48%份额的一部分抵偿给申请执行人新鑫公司；上述房产所有权归属于申请执行人新鑫公司。二、解除对上述房屋的查封。2018年12月26日，本院作出（2018）豫15执133号之四执行裁定书，终结本次执行程序。另查明，盛弘公司于2012年12月24日取得盛弘.朗庭小区3号楼、6号楼的商品房预售许可证。2015年4月9日，案外人马万良与盛弘公司签订三份商品房买卖合同，双方约定：马万良购买盛弘.朗庭6幢108、204、205、206、207、208号房，并于签订合同之日付清首付款共计3988000元，剩余房款共计3278000元以银行按揭方式支付。同日，双方签订商铺返租协议，约定马万良将以上房屋出租给盛弘公司用于经营，租赁期为5年（2015年4月10日起至2020年4月10日止）。2015年3月13日、20日及4月9日，马万良通过银行转帐，共向盛弘公司支付3988000元。盛弘公司于2015年4月9日出具收据一张，并于2018年7月30日开具了增值税普通发票。盛弘公司出具说明，原预售许可房号104、202、203、204在实际销售时为108、203、204、205、206、207、208。本院认为，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。本案案外人马万良异议指向的执行标的由当事人受让，且执行程序尚未终结，故案外人马万良的异议符合法定受理条件。异议人马万良作为买受人对登记在被执行的房地产开发企业盛弘公司名下的商品房提出异议，在查封前已签订合法有效的书面买卖合同，并按照合同约定支付部分价款且愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。在法院查封之前与盛弘公司签订商铺返租协议，应视为对房屋的合法占有，且非因马万良原因未办理过户登记。以上情形表明案外人马万良对涉案房屋享有的权利可以排除执行。故马万良的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十八条规定，裁定如下：中止对信阳市浉河区新华西路164号盛弘.朗庭小区6号楼104、203、204号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  付晓虎审判员  刘建文审判员  周林凤二〇一九年十二月二十六日书记员  郑辉辉