广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初27478号原告:曾庆筠，男，1978年6月15日出生，汉族，身份证住址广东省揭西县，委托诉讼代理人：郑滨锐，广东沁森律师事务所律师。被告：广州中恒科技发展有限公司，住所地广州市白云区石槎路398号。法定代表人：王会元。委托诉讼代理人：骆星宇，女，1997年1月30日出生，汉族，系公司员工。原告曾庆筠与被告广州中恒科技发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑滨锐；被告的委托诉讼代理人骆星宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.要求被告退还押金10000元。2.被告赔偿原告装修损失197736元。3.被告赔偿原告加盟管理费10000元、设备及管理费31848.08元、律师费20000元、搬迁费20000元。4.诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2018年9月1日，原告作为甲方与乙方被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将广州市白云区新市街道石槎路398号中恒广场首层、铺位号A107的商铺出租给原告使用，原告根据合同约定加盟喜市多便利店，并按照加盟要求对商铺进行装修。2019年4月1日，原告收到广州市白云区人民政府新市街道办事处下发的《告知书》，告知涉案商铺属于违法建设须限期拆除，并责令限期自行整体拆除。原告遂了解涉案商铺无产权及报建手续。被告未如实告诉涉案商铺情况，导致原告投入大量资金对涉案商铺进行装饰装修，现已不能再继续经营，应由被告承担全部过错，赔偿原告全部损失。被告辩称：我不认同原告的意见，理由如下：1.原告作为喜市多加盟店，理应对经营场所的合法性进行审查，原告在办理工商登记时已清楚知晓涉案商铺不具备相应行政许可，在此情况下原告仍执意与被告签订租赁合同，原告存在重大过错，故原告的损失应由原告自行承担。2.原告所主张的装修损失、加盟管理费等无法律依据，对应证据多为伪造，且装修时有许多非附和物品，不应计入装修损失；原告为加盟支出的管理费、保证金也不应计入损失范围。3.原告在知悉拆迁事宜后，便停止向被告支付相应租金及水电费，根据相关法律规定，原告应当向被告支付剩余的场地占有使用费。综上，恳求法院驳回原告的诉讼请求。当事人为证明自己的主张依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。本院对当事人提交的商铺租赁合同、告知书、征收土地预公告及附图、照片、收据、施工图、送货单、订购合同、发票、喜市多特许加盟合同、委托代理合同、微信聊天记录、价格评估结论书予以确认并附卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2016年1月8日，原告与案外人曾瑞军（乙方）与案外人广州喜市多便利连锁有限公司（甲方）签订《喜市多便利连锁有限公司特许加盟合同》，约定乙方愿意加盟喜市多便利店，有效期自2016年1月8日起至2019年1月7日，加盟店地址为广州市海珠区石基村新屋二巷1号之一，乙方于签订合同之日一次性向甲方支付加盟金10000元，甲方为乙方经营该喜市多便利店提供咨询辅导，每月对该加盟店只收取咨询管理之人力成本费1500元，该咨询管理费将于双方每月往来账中扣除；等等。2018年9月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将广州市白云区新市街道石槎路398号中恒广场中首层A107商铺出租给乙方使用，乙方加盟经营喜市多便利店，租期自本合同之日起算36个月，商铺交付日暂定为2018年9月1日，第一租赁年度租金为4800元/月，第二租赁年度租金为4800元/月，第三租赁年度租金为5088元/月；乙方应于签署本合同之日起两个工作日缴纳租赁保证金10000元，以及提前支付一个月租金4800元；若任何一方作出任何虚假陈述或违反或未能全面履行本合同项下的义务，除非对方以书面形式豁免其有关义务的履行，违约的一方应对对方因其违约产生的全部损失包括调查费用及律师和会计师收费，或任何其他形式的损失作出全额赔偿；等等。2018年9月8日，原告向被告支付押金10000元，被告开具收据予以确认。2019年1月16日，原告（乙方）与广州喜市多便利连锁有限公司（甲方）签订《喜市多便利连锁有限公司特许加盟合同》，约定乙方加盟喜市多便利店，加盟店地址为广州市白云区石槎路398号A107，有效期自2019年1月18日至2024年1月17日；乙方于签订合同之日一次性向甲方支付加盟金10000元，甲方为乙方经营该喜市多便利店提供咨询辅导，每月对该加盟店只收取咨询管理之人力成本费1500元，该咨询管理费将于双方每月往来账中扣除；本合同期间内，如喜市多便利商店租约到期或其他原因无法续租或因续租条件变动，经甲方评估，不宜特许乙方经营时，双方同意终止本合同；此时乙方应于三十天前通知甲方，甲方可视具体情况处理，如因租赁合同期满或不可抗力造成本合同无法履行的，双方互不承担赔偿责任；如因租赁条件变动、乙方单方解除等原因造成租赁合同终止而影响到本合同履行的，乙方须赔偿甲方因此而遭受的损失；乙方拟继续加盟喜市多便利店的，经甲方同意，双方可依加盟条件重新签订加盟合同；等等2019年4月1日，广州市白云区人民政府新市街道办事处作出告知书，记载石槎路398号的违法建设须限期拆除；请接到本《告知书》后，于2019年4月15日前自行拆除；等等。2019年7月9日，原告（甲方）与广东沁森律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定甲方因与广州中恒科技发展有限公司租赁合同纠纷一案，聘请乙方的律师作为委托代理人，乙方委派郑滨锐律师作为甲方的委托代理人，甲方同意先期于签订本合同三日内向乙方一次性支付律师费20000元，后期根据本案生效法律文书实际取得数额的10%向乙方支付律师代理费；等等。2019年7月16日，广东沁森律师事务所向原告开具发票，记载金额为20000元。2019年7月18日，广州喜市多便利连锁有限公司向原告开具发票，记载为加盟管理费，金额为10000元。2019年7月24日，广州喜市多便利连锁有限公司向原告开具发票，记载为设备及管理费，金额为31848.08元。2019年8月9日，原告委托诉讼代理人向广州市规划和自然资源局依申请公开政府信息，项目名称为广州市白云区石槎路398号A107建设工程规划许可证。2019年9月3日，广州市规划和自然资源局向郑滨锐出具政府信息公开申请告知书，记载根据本次申请公开政府信息提供的内容描述，未查到相关“建设工程规划许可证”信息。原告为证实其存在装修损失，出示施工图、送货单、收据、装修合同、订购合同，被告仅对施工图予以确认，对其余证据均不予确认。经原告申请，被告配合，本院摇珠选定广州市安衡价格事务所有限公司对原告在涉案商铺内的大门、招牌及内部装修进行价格评估。2019年11月23日，广州市安衡价格事务所有限公司做出穗安价鉴[2019]ZC077号装修价格评估结论书，记载评估基准日为2019年7月29日，评估方法为成本法，评估结论197736元；其中可移动可拆除物品价格为25068元，装修附和物价格为172668元。被告对评估报告认定为装修附和物的暖色灯带、吸顶空调、吸顶风扇、隐藏门、趟门、风幕冷藏柜、艾默生2匹机组、订制收银台、大招牌、小招牌、配电系统、给排水系统、弱电系统、监控系统均主张为可移动拆除物品，对应价格分别为2220元、10175元、1388元、740元、925元、17575元、9250元、12950元、11100元、555元、17562元、11709元、7400元、18500元。2019年9月23日，广州市安衡价格事务所有限公司出具收费函，记载本案应收评估费5000元。该费用已由原告通过中国建设银行账户缴纳。审理中，原告称设备及管理费是指2018年10月至2019年7月期间，广州喜市多便利连锁有限公司向原告收取的每月咨询管理费1500元及原告使用喜市多便利店财务收银系统中银联卡消费服务费、支付宝微信的支付服务费、门店POS机的维护费、羊城通消费服务费、银联扫码支付维护费等；另，原告认为其不应承担2019年8月1日至2019年11月30日的租金，也不同意在本案中抵扣。本院认为：依据政府信息公开申请告知书，本院认定涉案房屋未取得合法报建手续，为违法建筑。故原、被告就违法建筑所签订的《商铺租赁合同》应属无效合同。关于押金，合同无效，因无效合同所取得的财产应当相互返还，故原告要求返还押金10000元合法合理，本院予以支持。关于装修损失，双方的租赁合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案商铺属于违法建筑，而原告签订租赁合同时亦未尽到谨慎审查的义务，原被告双方均有过错，双方应各自承担相应的责任，本院酌情调整为原被告双方各自承担50%的责任。现评估得出原告的装修价格为197736元，但其中有可移动可拆除物品，价格为25068元，该部分应予以扣减；关于被告主张存在暖色灯带、吸顶空调、吸顶风扇、风幕冷藏柜、艾默生2匹机组、监控系统属于可拆除物品，考虑上述物品均为可移动的电器，虽需固定位置安装，但确属可拆除物品，故上述物品的价格59108元（2220元+10175元+1388元+17575元+9250元+18500元）亦应予以扣减；同时考虑上述物品在安装拆除时需产生相应人工、材料损耗，该部分损失应属于原告的装修损失中的一部分，故本院酌情认定为30000元。经核算，被告应向原告赔偿50%的装修损失71780元[（197736元-25068元-59108元+30000元）×50%]。被告主张仍存在其他可拆除物品需扣减，考虑其他物品多为涉案商铺定制物品，拆除后必然减损价值，被告主张扣减理据不足，本院不予采纳。关于原告主张的加盟管理费，根据特许加盟合同的约定，加盟期限未届满经营地址发生变更，可另寻商铺继续经营，并非必须终止合同产生损失，故原告要求被告赔偿加盟管理费理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于设备及管理费，该费用是属于原告的经营成本，原告要求被告承担无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。关于律师费，因合同无效，故合同中关于律师费的约定亦属无效，故原告要求被告支付律师费于法无据，本院不予支持，予以驳回。关于搬迁费，原告并无证据证实已实际产生，且即使租赁合同期满，原告仍需进行搬迁，该搬迁费并非合同无效导致的额外损失，故原告要求被告承担理据不足，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起五日内，被告广州中恒科技发展有限公司向原告曾庆筠返还押金10000元；二、自本判决生效之日起五日内，被告广州中恒科技发展有限公司向原告曾庆筠赔偿装修损失71780元；三、驳回原告曾庆筠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2822元，由原告曾庆筠负担2025元，由被告广州中恒科技发展有限公司负担797元。本案评估费5000元，由原告曾庆筠负担3588元，由被告广州中恒科技发展有限公司负担1412元。被告负担的受理费、评估费应于本案判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇一九年十二月二十五日书记员  蔡佳丽