山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终7291号上诉人（原审原告）：山西美特好连锁超市股份有限公司，住所地太原市迎泽区太榆路2号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：储德群，职务：董事长。委托诉讼代理人：卢怡莹，女，该单位法务。被上诉人（原审被告）：山西意洋策划有限公司，住所地太原市万柏林区千峰路58号西北，统一社会信用代码：×××。法定代表人：赵心爱，职务：总经理。委托诉讼代理人：张国祥，太原市万柏林区神堂沟法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张存海，太原市万柏林区神堂沟法律服务所法律工作者。上诉人山西美特好连锁超市股份有限公司（以下简称为美特好公司）与被上诉人山西意洋策划有限公司（以下简称为意洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初2046号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人美特好公司委托的诉讼代理人卢怡莹，被上诉人意洋公司委托的诉讼代理人张国祥、张存海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人美特好公司上诉请求：1、撤销原审第一项判决，改判支持上诉人原审第一项诉讼请求，即支持三个月租金补偿146.94535万元；2、本案一、二审诉讼费、保全费等全部费用由被上诉人承担。事实与理由：涉案《房屋租赁合同》第十九条约定“因市政建设需要拆除租赁物的，甲方在乙方撤场时退还未使用期间的租金。如甲方实际取得的政府补偿款大于当年全年租金的，甲方按三个月租金计算给予乙方补偿”，美特好超市认为，本案情形符合上述第十九条约定，本案属于“因市政建设拆除租赁物”，属于“意洋策划取得的政府补偿款大于当年全年租金”，故意洋策划应按三个月租金146.94535万元给予美特好超市补偿。本案拆迁属于市政建设，一审法院认定“不属于市政建设”、“属于情势变更”，事实认定错误，市政建设是城市政府根据市政规划的总体部暑所主办的各种公共性设施和事业的建设，太原城中村改造是太原市政府主导的农村城市化进程，本案拆迁工程即属于太原市政府主导的市政工程。同时依据《太原市人民政府办公厅关于印发太原市住房和城乡建设“十三五”（2016-2020年）规划的通知》第三条、《太原市人民政府关于印发太原市城中村改造实施计划的通知》第三条、太原市政府办公室新闻及太原市万柏林区城中城改造工作协调领导组文件《关于同意后王社区城中村改造拆迁补偿安置方案的批复》，可以证明涉案租赁房屋属于太原市政府主导下的后王社区城中城改造标的物，系太原市政府的重大民生工程、重大发展工程和重大战略工程，该拆迁行为明显属于太原市市政建设。本案情形不属于情势变更，依据《合同法解释二》第二十六条及最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第一条规定，情势变更的前提必须是当事人在订立合同之初无法预见，且依据《关于正确适用（中华人民共和国合同法）》若干问题的解释（二）》、《服务党和国家工作大局的通知》（法【2009】165号）的规定，变更原则的适用应当由高级人民法院审核。本案中，双方当事人对本案发生的政府拆迁可能性早有预见，体现在《房屋租赁合同》第九条中，且对市政建设导致的拆迁违约赔偿行为进行了明确约定，故不可能属于“无法预见”。更为重要的是，一审法院认定“情势变更”未由山西省高院审核，程序违法。本案意洋策划实际取得的政府补偿款约为2000万元，远大于当年全年租金应当赔偿美特好超市，一审法院未对上述事实查明，属于事实认定不清，依据美特好超市提交的新证据《录音材料》，确认太原市政府支付的涉案房屋拆迁款为2000万元，除美特好已冻结的400余万元，其余款项均通过太原市万柏林区后王社区支付至意洋策划公司。因此，该事实符合《房屋租赁合同》第十九条约定，为查明本案事实，美特好超市多次向一审法院提交《追加第三人申请书》、《调查取证申请书》，为的是取得意洋策划公司与万柏林后王社区的《拆迁补偿协议》，明确意洋策划公司取得的实际拆迁补偿款数额，但一审法院均不予回应。追加万柏林区后王社区为第三人或获取万柏林区与意洋策划签订的《拆迁补偿协议》对本案认定具有至关重要作用，有利于查明案件事实。被上诉人意洋公司辩称：涉案房屋属于后王社区133工程拆迁改造工程的拆迁范围，而133工程由村委会成立开发公司针对本村拆迁村民而进行自主开发经营并进行土地转性的相关工程建设，因建设开发主体及针对的主体不一致，本案拆迁不属于市政建设工程。答辩人与被答辩人之间签订的涉案《房屋租赁合同》因城中村改造及拆迁的事实客观上导致上述合同的目的无法实现，双方对城中村改造行为并未作出相应的预见性措施，上述合同无法履行的事实均不可归责于双方，双方之间不存在违约行为，合同相应的权利义务终止，双方之间互不承担责任。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，答辩人认为被答辩人的上述主张没有事实和法律依据，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一审法院认定事实：2007年1月16日，山西美特好连锁超市有限公司企业名称经核准变更为原告山西美特好连锁超市股份有限公司。2004年10月12日，原被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告租赁被告兴建的位于太原市万柏林区千峰南路的商业用房（建筑面积约为14507.75平方米）作为超市经营场所；租赁期限为20年，自租赁物交付之日起计算至期满为止；定金、租金及支付方式为：定金在合同签订后三日内原告交付定金2000000元；租金标准为：第一年、第三年、第四年、第五年租金为每年人民币5666001元，第二年租金为人民币4249500元，第六年至第十年租金为每年人民币5824861元，第十一年至第十五年租金为每年5877814元，第十六年至第二十年租金为每年5930768元；租金的支付方式：由山西美特好连锁超市股份有限公司在2004年10月15日前先行支付山西意洋策划有限公司第一年第一笔租金人民币1500000元；2004年11月30日前山西意洋策划有限公司完成主体工程，山西美特好连锁超市股份有限公司支付山西意洋策划有限公司2166001元，第二年山西美特好连锁超市股份有限公司应在租赁房屋交付之日起七日内，预付第二年前三个月的租金为人民币1416500元，并于2005年10月15日前一次性足额预付因免去三个月租金剩下的六个月租金，第三年至租赁期满的租金方式经双方协商约定，每年10月15日一次性足额预付次年度的租金；租期内，乙方（山西美特好连锁超市股份有限公司）不得将所投资的配套设施、设备转让抵押或移走，租期届满或合同终止的，乙方按附件七所投资的配套设施、设备及其他附属物、附着物等全部归甲方所有，无偿留归甲方，乙方不得损坏，其余乙方可以搬走。同时约定，因市政建设需要拆除租赁物的，甲方在乙方撤出时退还未使用期间的租金，如甲方实际取得的政府补偿额大于当年全部租金的，甲方按三个月租金计算给予乙方补偿，如需要改造拆除租赁物的，双方按改造后的实际租赁面积另行签订合同，互不承担责任。合同签订后，原被告就房屋的交付签订了《租赁物交房标准》。2005年1月30日，原被告签订《移交协议书》按照《租赁物交房标准》交接租赁物。2005年6月23日，原告开始营业。2005年12月19日，原被告签订《补充协议书》，将交纳电费的电户名变更为原告。被告出资建设的高低压设施，产权归被告所有。由原告支付人员工资50000元，高、低压设施的维护维修、更换费用由原告承担。合同签订后，原被告双方依约履行合同义务。原告交纳房屋租赁费至2019年3月31日；原告认可欠付2017年至2019年3月动力电源飞112500元。2018年2月6日，原被告签订《使用合同》，内容为原告租赁被告位于太原市千峰南路58号“麒麟广场”内，东楼（临建）一层181平方米，二层为从南面起五间384平方米，共计565平方米；租赁期限为5年，从2018年3月1日至2023年2月28日止；年租金为500000元，采用一年一付方式；租赁物使用性质为办公。双方均按照合同内容履行。东楼租赁费原告支付至2019年2月底。2019年3月31日原告超市停止营业。《太原市万柏林区下元街道办事处后王社区城中村改造拆迁补偿安置方案》对后王社区城中村改造范围内的建筑物、构筑物和附属物进行拆迁。方案中载明“133范围内集体土地上建筑物拆迁补偿标准：与社区居委会签有土地租赁协议的（如：意洋策划有限公司的美特好、新杰公司的检测线等），原有公建部分一律不予补偿；经社区居委会同意的自建部分按照租赁合同的相关条款双方协商处理；未经社区居委会同意擅自自建的部分一律不予补偿”。2019年4月8日，太原市万柏林区下元街道办事处发出通知“山西意洋公司：按照太原市城中村改造相关政策，你单位租赁下元街道后王社区的土地，属于后王社区133改造用地拆迁范围。现要求你单位在2019年4月10日前做好拆迁相关事宜，否则一切后果由你单位自行承担”。2019年4月15日，被告以《告知函》通知原告搬迁。原告《回函》要求就合同的解除与补偿事宜进行协商。2019年4月16日，租赁物进行拆迁。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。原被告均应严格按照合同约定的内容履行各自的义务。合同签订后，原被告均按照合同约定履行各自的义务。原告支付租赁费用，被告交付适租的租赁物。原被告双方长期履行租赁协议内容无争议。本案中，城中村改造后原被告产生争议，焦点是城中村的拆迁改造是否构成合同的违约行为及城中村的拆迁改造的后续处理。城中村改造是政府主导的农村城市化进程。依照合同的赔偿约定内容，原告主张城中村改造为市政建设项目，市政建设是指在城市范围内政府设置公用设施的和事业的建设。被告辩称该合同的不可抗力因素，其特征不符合不可抗力的特性，不是不可预见、不可避免、不可克服的行为。《太原市万柏林区下元街道办事处后王社区城中村改造拆迁补偿安置方案》确定涉及拆迁范围内的建筑物为133工程，133范围由村委会成立开发公司进行自主开发经营并进行土地转性的相关工程建设。因建设开发主体的不一致，133范围内工程建设不属于市政建设工程。故原被告的观点，不予采纳。原被告之间合同成立后，城中村改造的事实客观上导致合同的目的无法实现，从商业习惯及合同约定内容上双方对城中村改造行为未做出相应预见性措施，合同无法进行履行的事实不可归责于双方，故原被告双方不存在违约行为。原被告所签订的《房屋租赁合同》因拆迁无法履行实际已解除，合同的权利义务终止。原告依照合同约定市政建设赔偿条款的诉讼请求，因不属于市政建设项目内容，不予支持。根据合同终止被告所投资的配套设施、设备及其他附属物、附着物应归被告所有的合同约定内容，且现租赁物已拆除，无法确认其装修等损失，原告诉请损失依据不足，不予支持。反诉原告反诉请求中所涉及东楼和库房房屋租赁费，与原告本诉中的房屋租赁不是同一租赁物，不是同一的法律事实，其反诉请求不成立。因不可归责于原被告租赁合同履行的事实，双方均已造成损失，依法应由原被告各自承担。综上所述，原告、反诉原告的诉请因情势变更合同终止，双方诉请不予支持。据此原判决如下：一、驳回原告山西美特好连锁超市股份有限公司的诉讼请求。二、驳回反诉原告山西意洋策划有限公司的反诉请求。案件受理费20276元，由原告山西美特好连锁超市股份有限公司负担。反诉费11567元，由反诉原告山西意洋策划有限公司负担。双方当事人在二审时均没有提交新的证据，原判查明的事实存在。在二审时，经被上诉人意洋公司申请，本院对太原市万柏林区下元街道办事处进行了调查，该办事处以【2019】60号下元办函给本院进行了书面回复：太原市万柏林区下元街道后王社区城中村改造过程中对山西意洋策划有限公司拆迁补偿款来源于开发商应支付后王社区的“城中村改造资金”，在上述过程中政府没有对山西意洋策划有限公司补偿。本院认为，上诉人美特好公司主张补偿款的依据为2004年10月12双方签订的《房屋租赁合同》第十九条的约定“因市政建设需要拆除租赁物的，甲方在乙方撤出时退还未使用期间的租金，如甲方实际取得的政府补偿额大于当年全部租金的，甲方按三个月租金计算给予乙方补偿”。故本案争议的焦点问题是被上诉人意洋公司在后王社区拆迁改造过程中是否取得了政府补偿。根据太原市万柏林区下元街道办事处的书面答复可知，政府没有对被上诉人意洋公司进行补偿，其补偿款来源于开发商应支付后王社区的“城中村改造资金”。上诉人美特好公司原审时举出的太原市万柏林区城中城改造工作协调领导组《关于同意后王社区城中村改造拆迁补偿安置方案的批复》的文件以及《安置方案》中均没有体现政府补偿的内容，上诉人美特好公司也没有证明政府对意洋公司进行了补偿的其他证据。依据合同相对性原则，上诉人美特好公司于后王社区无合同法律关系，其主张追加后王社区为第三人参加本案诉讼无实际意义，本院对此不予支持。综上，上诉人美特好公司的主张不符合合同的约定，其主张无事实依据，其上诉请求本院不予支持。原判认定的“情势变更”表述不符合本案的情况，应予纠正，但不影响本案的处理结果。原判认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条第（二）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审上诉费18025元由上诉人山西美特好连锁超市股份有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 涛审判员 李国虎审判员 武 涛 二〇一九年十二月十八日书记员 张 宇