山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终2728号上诉人（原审被告）：邹平新纪元置业有限公司，住所地邹平市黛溪办事处。法定代表人：胡宝正，总经理。委托诉讼代理人：杜晓栋，山东振民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾成洋，男，1994年6月14日生，汉族，居民，住山东省邹平市。委托诉讼代理人：孙婷婷，山东元序律师事务所律师。上诉人邹平新纪元置业有限公司（以下简称新纪元公司）因与被上诉人贾成洋房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省邹平市人民法院(2019)鲁1626民初311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新纪元公司上诉请求：1.请求贵院撤销（2019）鲁1626民初311号判决，并依法改判上诉人支付被上诉人自2017年11月30日至2018年10月17日期间逾期交房违约金（按每月1000元计算）；2.一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律错误。一、被上诉人已经于2018年10月17日领取了涉案房屋的入户门钥匙一把，楼宇门钥匙一把，并同时出具了收楼声明书，认为物业符合购房合同的标准，同意收楼。上述事实表明被上诉人认可涉案房屋已达到入住标准，应视为被上诉人实际接收了房屋，即上诉人逾期交房的截止日期为2018年10月17日。虽然上诉人交付房屋时未达到双方签订的《商品房预售合同》中所约定商品房交付条件，但被上诉人以自己收房的实际行为对该约定做了变更。因此，上诉人支付被上诉人逾期交房违约金的期间应为2017年11月30日至2018年10月17日。二、一审法院认定的违约金标准过高。因上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系房屋主管部门提供的制式合同，合同中关于逾期交房的违约金计算标准并非是双方真实意思表示。在一审过程中，上诉人以明确提出双方约定的违约金过高，请求法庭调整违约金数额，减少至5000元以下。并且依上诉人申请鉴定，山东天衡价格评估有限公司出具鉴定报告认定2018年涉案房屋周边同地段、同类型房屋月平均租金为1000元。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第16、17条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。基于上述事实及法律规定，一审法院酌定上诉人按照被上诉人已付房款的日万分之一点五标准支付违约金过高，不仅与法律规定相悖，也对上诉人一方是极不公平的。因此，上诉人认为应以涉案房屋同地段同类房屋租金标准来支付违约金。贾成洋辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉。一、涉案房屋没有通过竣工验收合格，也没有达到合同约定的交付条件。1.《商品房预售合同》第十条约定“交付房屋的条件为向韩秋颖交付该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、《住宅工程分户验收表》等相关文件。”上诉人自始至终没有向答辩人提供以上文件，也没有提交房屋经过竣工验收证明的证据，即使答辩人领取了装修钥匙、楼宇钥匙，但房屋不能达到交付条件，该房屋的交付视为不完整交付，严格意义上讲，开发商在没有通过竣工验收合格之前，是不允许交付的，我国《建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。因此，如果房地产公司将尚未竣工验收合格之房屋交付使用，其行为违反了法律的禁止性规定，上诉人之所以不完整交付，显然是为了逃避合同中的违约责任，如果这种行为能够得到法律的支持，将有悖于公平正义。2.根据《建设工程质量管理条例》第五十八条，违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款，造成损失的，依法承担赔偿责任；（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。因此，上诉人擅自交付房屋的行为应当受到相应的行政处罚，更不能因为答辩人实际拿到装修钥匙即视为交房。3.从答辩人提交的《承诺书》可知，截止到2018年11月，涉案小区还在施工，燃气未通、暖气未通，直到2019年4月份上诉人在一审法院的主持调解下给付的正式钥匙。之所以不给正式钥匙的原因系答辩人没有签订《入伙证明书》（该协议可以很大程度上减轻逾期交房的违约责任），即使案件已经进入法庭审理阶段，但上诉人无视法律威严的猖狂气焰丝毫未减，甚至在2019年8月份，上诉人向业主给付水电卡的前提条件也是签订《入伙证明书》。综上可知，上诉人为了减轻逾期交房的违约责任，步步为营，从交付不具备验收条件的涉案房屋，到拿钥匙、水电卡均需签订《入伙证明书》这样的霸王协议，可以看出，上诉人的行为存在恶意违约，有逃避责任之嫌，其行为应当受到法律的制裁。二、一审法院已经将违约金予以调整，但主张按照涉案房屋同地段同类房屋租金标准计算违约金没有法律依据。1.双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，应当认定为有效。上诉人称合同中约定的违约金计算标准并非真实意思表示，没有事实和法律依据。《商品房买卖合同》为开发商订立的格式合同，应当作出对于提供格式合同一方不利的解释，上诉人此项辩称与法律相悖，不应采信。2.上诉人一审中提出违约金过高的主张，一审法院根据《合同法》以及司法解释的相关规定，予以适当调整，将双方约定的违约金标准由按日支付已付房款的万分之三，调整为按日支付已付房款的万分之一点五。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者赔偿损失额计算方法，违约金数额或者赔偿损失额可以参照以下标准…….”,因此，适用同地段同类房屋租金标准确定违约金的前提条件为合同中没有约定违约金数额或者赔偿损失数额，本案合同中明确约定逾期交房的违约金数额的计算方法，因此不能使用该条司法解释作为定案的依据。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉。贾成洋向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付逾期交房违约金暂计89367.012元（2017.11.30-起诉日2018.12.30），实际至交房之日止；2.被告向原告返还暖气开口费8058.6元；3.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月6日，贾成洋（买受人）与新纪元公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，约定由贾成洋购买新纪元公司开发的邹平市黛溪街道办事处南营村黛溪湾8甲幢2单元2-301号房屋一套，建筑面积为134.98平方米；附属物为储藏室23号，建筑面积为23.44平方米；商品房总价款为754152元。合同第十条约定：出卖人应当在2017年11月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十一条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人如未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：。逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同附件六约定供水、排水、供电、供暖、燃气由出卖人负责办理开通相关手续并承担相关费用。合同签订同日，贾成洋又与新纪元公司签订《合同签订所需资料表》，在该资料表中载明“小区内部燃气配套费4680元，电话、电视、宽带开通费540元由买受人自付，小区内部供暖配套以市政接入为准，经业主同意后予以接入，供暖配套费用根据实际发生由买受人自付，上述各项费用不计入销售房价内。”贾成洋在该资料表中写明“同意支付以上配套费用”，并签名捺印。上述合同及资料表签订后，贾成洋依约支付了购房款754152元，其中550000元系银行贷款。2018年9月17日，贾成洋向新纪元公司招聘的山东铉丰物业服务有限公司邹平分公司缴纳暖气开口费8058.6元。2018年10月17日，贾成洋领取了涉案房屋入门户钥匙（装修钥匙）一把、楼宇门钥匙一把暂2把，并同时出具了收楼声明书，认为该物业符合购房合同的标准，同意收楼。在交付房屋过程中，新纪元公司要求贾成洋签订入伙声明书未果。由于新纪元公司逾期交房，致贾成洋向本院提起诉讼，要求新纪元公司支付违约金。新纪元公司抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。诉讼中，新纪元公司提出鉴定申请，要求对贾成洋购买房屋相同地段房屋租金进行鉴定。一审法院通过技术室委托山东天衡价格评估有限公司对2018年涉案房屋周边同地段、同类型房屋平均月租金进行了评估，评估结论为2018年涉案房屋周边同地段、同类型房屋平均月租金为1100元。贾成洋对鉴定结论不予认可，但对新纪元公司因逾期交房的违约事实给其造成的实际损失未向一审法院提供相关证据。一审法院认为，贾成洋与新纪元公司签订的《商品房预售合同》及《合同签订所需资料表》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。贾成洋按合同约定支付了全部购房款，新纪元公司应依照合同约定于2017年11月30日前将符合合同约定条件的房屋交付于贾成洋。贾成洋虽然领取了涉案房屋的入门户钥匙一把（装修钥匙）、楼宇门钥匙一把暂2把，并同时出具了收楼声明书，但其领取的只是涉案楼房的部分钥匙，并非全部钥匙（包括正式钥匙），且新纪元公司也未按双方签订的《商品房预售合同》第十条的约定向贾成洋交付该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、《住宅工程分户验收表》等相关文件，故新纪元公司的交付系不完整的交付，不符合双方合同约定的交付条件，至贾成洋提起诉讼之日，新纪元公司仍未提交证据证实其已按合同约定条件向贾成洋全面履行了交付房屋的义务，其行为构成违约，应向贾成洋支付逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”本案中，双方约定的违约金标准为按日支付已付房款的万分之三，在贾成洋未举证证明其实际损失的情况下，参照山东天衡价格评估有限公司对2018年涉案房屋周边同地段、同类型房屋平均月租金为1100元的评估结论，双方合同约定的违约金数额过高，对新纪元公司要求对违约金予以适当减少的主张予以采纳。综合新纪元公司违约事实、违约时间及贾成洋所购房屋的价格及其交付的房款大部分来源于贷款等各项因素，一审法院酌情确定新纪元公司按贾成洋已付房款的日万分之一点五的标准支付违约金，自2017年11月30日起至其实际交付符合合同约定条件的房屋之日止。双方虽在《商品房预售合同》附件6中约定涉案房屋的供暖、燃气等由出卖人负责办理开通相关手续并承担相关费用，但双方签订的《合同签订所需资料表》载明“小区内部燃气配套费4680元，电话、电视、宽带开通费540元由买受人自付，小区内部供暖配套以市政府接入为准，经业主同意后予以接入，供暖配套费用根据实际发生由买受人自付，上述各项费用不计入销售房价内。”，贾成洋在该资料表中写明“同意支付以上配套费用”，并签名捺印，上述事实表明贾成洋对《合同签订所需资料表》载明的由其自付费用的事项有进行充分的了解，其签名捺印行为应系其真实意思表示，且自付上述费用亦不违反法律强制性规定，上述《合同签订所需资料表》应视为双方对《商品房预售合同》附件6中约定的供暖配套费用承担主体的变更，故涉案房屋暖气开口费应由贾成洋自行负担，其要求新纪元公司退还暖气开口费无事实及法律依据，不予支持。综上所述，贾成洋部分诉讼请求符合法律规定，予以支持，新纪元公司应支付贾成洋自2017年11月30日起至2018年12月30日期间（395天）违约金44683.51元（以754152元为基数，按日万分之一点五计算）及以后违约金（以754152元为基数，按日万分之一点五，自2018年12月31日起至实际交付符合双方签订的合同约定条件的房屋之日止）。贾成洋其他诉讼请求证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、邹平新纪元置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付贾成洋2017年11月30日至2018年12月30日期间逾期交房违约金44683.51元及以后违约金（以754152元为基数，按日万分之一点五，自2018年12月31日起至实际交付符合双方签订的合同约定条件的房屋之日止）；二、驳回贾成洋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1117.82元，由贾成洋负担605.14元，邹平新纪元置业有限公司负担512.68元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，涉案房屋未达到合同约定的交付标准，上诉人主张交付钥匙即交付房屋，与合同约定不符，不能成立。其次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第十七条规定，参照同地段同类房屋租金标准确定违约金，适用于商品房买卖合同没有约定违约金数额或者赔偿损失额计算方法的情形，本案《商品房预售合同》约定了逾期交房违约金，上诉人主张参照同地段同类房屋租金标准确定违约金，无法律依据。上诉人主张逾期交房违约金过高，一审法院综合考量多方面因素予以适当调整，并无不当。综上所述，邹平新纪元置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1117.82元，由上诉人邹平新纪元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇一九年十二月十七日法官助理徐丽萍书记员王楠