宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0213民初4589号 原告：宁波市奉化区裘村镇人民政府。住所地：宁波市奉化区裘村镇银河路86号，统一社会信用代码：11330283002982626L。 法定代表人：陈璟，任该镇镇长。 委托诉讼代理人：黄云翔，北京德恒（宁波）律师事务所律师。 被告：严恋，女，1971年8月29日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：谢银忠，浙江正清和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙维波，浙江正清和律师事务所律师。 原告宁波市奉化区裘村镇人民政府（以下简称裘村镇政府）与被告严恋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案后，依法适用简易程序于2019年11月28日公开开庭审理了本案。原告裘村镇政府的委托诉讼代理人黄云翔、被告严恋的委托诉讼代理人谢银忠、孙维波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告裘村镇政府起诉称：2018年，原告根据上级政府政策精神将黄贤小区农居房分配给村民后剩余房屋委托宁波众瑞置业有限公司（以下简称众瑞公司）向社会公开出售。2018年10月24日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，合同中约定：原告将位于14幢A2幢201室房屋出售给被告，房屋价款合计521845元，2018年10月24日被告支付给原告首付款321845元，余款20万元，被告在接到办理按揭通知7天内向按揭银行提供完整的按揭贷款申请并办妥按揭手续，如遇国家或银行政策变动，或被告原因未能发放银行贷款或未足额发放银行贷款的，被告在接到原告通知后15天内足额支付余款，逾期未支付则视为放弃对此房屋的购买权，已支付的房款不予退还。合同签订后，被告支付了房屋首付款，但剩余房款20万元既不办理按揭，也不缴纳房款。原告遂于2019年7月30日委托众瑞公司向被告发出催告函，要求被告按合同的约定缴纳剩余房款，但被告拒不履约。原告认为，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任，故请求法院判令：1.解除原告与被告之间签订的“梅鹤新村”房屋买卖合同，原告不退还被告已经交付的购房款；2.诉讼费由被告承担。 被告严恋答辩称：被告于2019年8月1日只收到众瑞公司邮寄的快件，快件中并没有函件，快件单子中只写了催款函，具体内容被告并不清楚，被告只与众瑞公司签订过房屋装修合同，购房款由众瑞公司催告没有依据，被告收到法院的法律文书后向法院提出要求协商解决，被告一直在积极履行合同义务并没有违约，也愿意继续履行合同，支付剩余购房款。为此，被告要求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己的诉讼主张，提供了下列证据材料： 1.原告法定代表人证明和身份证各一份，用以证明原告有主体资格的事实； 2.服务合同一份，用以证明众瑞公司受原告委托销售涉案房屋的事实； 3.房屋产权证一份，用以证明原告拥有涉案房屋产权的事实； 4.房屋买卖合同一份，用以证明原被告之间存在涉案房屋买卖关系以及被告违反合同约定的事实； 5.催告函及快递回执一份，用以证明原告委托众瑞公司向被告催告交付购房余款的事实； 6.举报处理结果通知书一份，用以证明被告的姐姐知晓涉案房屋由众瑞公司代为销售的事实。 被告为证明自己的诉讼主张，向本院提供了下列证据材料： 1.房屋买卖合同、购房协议书、装修合同各一份，用以证明原被告存在房屋买卖关系、被告与众瑞公司存在装修合同关系、众瑞公司无权催款的事实； 2.发票、银行交易记录一组，用以证明被告已支付购房首付款321845元和装修款219740元的事实； 3.原告起诉时提供的108室不动产产权证一份，用以证明原告起诉的房屋产权与合同约定不符的事实。 对原告提供的证据1、3、4、5、6，被告对证据的真实性无异议，经审查，本院认为上述证据与本案具有关联性，故确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。 对原告提供的证据2，被告认为在购买房屋时对该份服务合同不知情，众瑞公司没有催款的权利。本院将结合其他关联证据对众瑞公司有无催款权利在下文一并论证，经审查，原告提供的证据2真实、合法，且与本案有关联性，故确认该证据作为认定本案相关事实的依据。 对被告提供的证据1、2，原告对真实性没有异议，但认为关于装修合同和装修款与本案无关，认为证据3应根据事实认定。本院认为，装修合同、装修款与涉案房屋买卖合同存在关联性，但证据3与涉案房屋买卖没有关联性，不予采纳，故本院确认证据1、2作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理，认定事实如下：案外人严娜系本案被告姐姐，2018年5月12日，原告委托案外人严娜与众瑞公司签订一份购房协议书，由严娜认购位于奉化区“黄贤.明珠院”A2号楼一单元201号房屋（产权证名称“”），并于同日，由案外人严娜和严忠德替被告支付给众瑞公司5万元。2018年6月18日，被告与众瑞公司就上述房屋签订一份工程装修合同，双方约定装修工程总价款为215780元，工程竣工时间为2018年10月30日。装修合同签订当日，被告支付给众瑞公司房屋装修款165780元。2018年8月17日，原告与众瑞公司签订了一份《裘村镇黄贤农居房剩余房源销售策划、代理服务合同》，双方约定原告委托众瑞公司销售“黄贤.明珠院”的房屋，其中包含涉案房屋。2018年10月24日，原告与被告签订了一份《房屋买卖合同》，合同中双方约定：原告出售给被告位于的房屋，房屋和杂物间共计价款521845元，被告于2018年10月24日应支付给原告首付款321845元，被告在接到办理按揭通知7天内向按揭贷款银行提供完整的按揭贷款申请并办妥按揭手续，如遇国家或银行政策变动，或被告原因未能发放银行贷款或未足额发放银行贷款的，被告在接到原告通知后15天内应足额支付余款20万元，逾期未支付则视为放弃对此房屋的购买权，已支付的房款不予退还，另约定，原告在被告支付完房款后交付房屋。合同签订后，被告于同日支付给原告购房首付款321845元。2018年10月24日，被告支付给众瑞公司房屋装修款3960元，当日，原告开具给被告购房金额为321845元的发票，众瑞公司开具给被告房屋装修费金额合计为219740元的发票。2019年7月30日，因被告逾期未支付购房余款，众瑞公司向被告邮寄催告函，要求被告按合同的约定缴纳剩余房款20万元，但被告在2019年8月1日收到邮件后仍未缴纳余款。现涉案房屋登记于原告名下。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属合法有效的合同，双方应按照约定全面履行自己的权利义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告提供的购房协议书中已明确知晓涉案房屋由众瑞公司销售，但其仍然与原告签订涉案房屋的买卖合同，应当视为对原告委托众瑞公司售房一事的知晓和认可，被告不知晓该委托关系以及众瑞公司无权催款的辩解意见，本院不予采纳。众瑞公司受原告委托向被告寄送邮件进行催款，被告辩称该邮件系空件，但缺乏相关证据佐证，且明显有悖常理，对被告的该辩解意见亦不予采纳，故本院确认原告已向被告就未付购房款进行过催告。被告在收到众瑞公司邮寄的催款函后应当按合同要求及时支付剩余购房款，而被告未按约履行，显属违约，但被告逾期未支付剩余房款的行为并未构成导致合同目的不能实现的根本违约，从被告收到催款函之日至原告向本院提起诉讼不到一个月时间，被告延迟支付剩余购房款的时间较短，且被告已支付大部分购房款，现被告愿意继续履行付款义务，并已将剩余购房款20万元汇入本院案款账户，本案的合同目的仍然可以实现。再者，考虑到被告已支付涉案房屋的全部装修款，且早已过约定的房屋装修竣工日期，如解除房屋买卖合同将产生后续更多纠纷，不利于保护市场交易安全。 为维护社会经济稳定有序发展，鉴于被告的违约行为不足以致使合同目的无法实现，若双方继续履行合同更有利于纠纷的化解，故对原告要求与被告解除涉案房屋买卖合同的请求，本院不予支持。因被告违约行为造成原告损失的，原告可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 驳回原告宁波市奉化区裘村镇人民政府的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告严恋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 （此页无正文） 审判员  朱海南 二〇一九年十二月十七日 法官助理沈文达 书记员章倩炜 附：一、本判决依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。