湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初16313号原告（反诉被告）：蔡伦委托诉讼代理人：李凡，湖南君见律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：陈康，湖南君见律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈荣委托诉讼代理人：彭元，湖南云天律师事务所律师。原告蔡伦与被告陈荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，被告陈荣在诉讼过程中提起反诉，依法适用简易程序，于同年11月13日、12月10日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈康，被告陈荣及其委托代理人彭元均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蔡伦向本院提出诉讼请求：1、陈荣返还蔡伦房屋租赁保证金即押金60000元并支付占用期间利息（按中国人民银行同期贷款利率标准自2016年11月1日计算至实际返还之日止）；2、陈荣承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年10月27日，陈荣（甲方）与蔡伦（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定陈荣将坐落在长沙市芙蓉区的房屋租赁给蔡伦作客房使用，租赁期为八年，自2008年11月1日至2016年10月31日止。月租金为30000元，按季度结算。合同同时约定蔡伦缴纳60000元保证金（押金）。合同签订后，蔡伦于2008年10月28日向陈荣缴纳了60000元现金作为保证金，陈荣向蔡伦出具了保证金收条。2008年至2015年，双方按照合同约定履行了自己的义务，2015年10月16日，陈荣向蔡伦出具收条，内容为收到五楼房租2015年10月1日至12月31日租金108000元，2015年度结清。2016年1月，陈荣将该房屋转租给案外人钟声并与钟声、夏兵签订《房屋租赁合同》，蔡伦得知此情况后，委托蔡斌（蔡伦之兄）与钟声签订《协议书》，约定2016年1月至10月31日的房租、物业、水电等费用由钟声全额支付。综上，蔡伦与陈荣签订的《房屋租赁合同》本应于2016年10月31日才到期，陈荣提前将该房屋租赁给他人，理应将60000元保证金退还给蔡伦，但蔡伦多次催讨，陈荣均拒绝退还，为此诉诸法院，请求判如所请。陈荣辩称：1、蔡伦未按合同约定全额缴纳租金，并自2013年元月开始未经陈荣同意，私自将房屋转租他人，损害了陈荣的权益；2、蔡伦的转租行为给陈荣造成了巨大损失，其中租金损失36万元。综上，陈荣有权提前收回房屋并不予退还保证金，请求驳回蔡伦的诉讼请求。陈荣向本院提出反诉诉讼请求：1、蔡伦支付陈荣房屋租金480000元，违约金60000元；2、蔡伦承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2008年10月27日，陈荣（甲方）与蔡伦（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定陈荣将坐落在长沙市芙蓉区的房屋租赁给蔡伦作客房使用，租赁期为八年，自2008年11月1日至2016年10月31日止。月租金为30000元，按季度结算。合同同时约定蔡伦缴纳60000元保证金（押金）。合同第四条约定：乙方（承租方）擅自将房屋转租、转让或转借、转包的、乙方拖欠租金超过延付期15个工作日的，视为乙方违约，甲方（出租方）可解除本合同，收回房屋，且不退还保证金。合同第九条约定：如一方违约，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担，并赔偿违约金60000元。合同签订后，蔡伦2011年至2013年间以各种理由少交租金120000元，并自2013年元月将房子转租他人，拖欠2014年租金后又转租给夏兵，由于夏兵无力经营，又准备将房屋转租给钟声，在此情况下，陈荣与钟声于2016年1月24日签订《房屋租赁合同》，将房屋租赁给钟声，并由夏兵见证，同时免除夏兵2016年1-2月的租金并给予钟声3-10月的装修期租金减免，造成陈荣租金损失10个月共计360000元。综上，蔡伦应支付陈荣拖欠租金12万元，赔偿租金损失36万元并支付违约金60000元，请求法院判如所请。蔡伦针对反诉辩称：1、蔡伦已按合同约定足额支付了2016年之前全部房屋租金，2016年租金因陈荣已与钟声签订合同，与蔡伦无关，陈荣主张蔡伦拖欠租金无事实依据；2、合同履行过程中，蔡伦并未违约，因此无需支付违约金。综上请求驳回陈荣的诉讼请求。经审理查明：2008年10月27日，陈荣（甲方）与蔡伦（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定陈荣将坐落在长沙市芙蓉区的房屋租赁给蔡伦作客房使用，租赁期为八年，自2008年11月1日至2016年10月31日止。月租金为30000元，按季度结算。房租逐年递增。合同同时约定蔡伦缴纳60000元保证金（押金）。合同第四条约定：乙方（承租方）擅自将房屋转租、转让或转借、转包的、乙方拖欠租金超过延付期15个工作日的，视为乙方违约，甲方（出租方）可解除本合同，收回房屋，且不退还保证金。合同第九条约定：如一方违约，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担，并赔偿违约金60000元。合同签订后，2013年以前双方均按约履行了合同义务。2013年元月蔡伦将房子转租他人，并由他人代缴房租，陈荣未予反对并收取了房租。2014年蔡伦以承包方式将房屋转由夏兵经营，并由夏兵代缴房租，2015年10月16日，陈荣出具收条，写明“今收到五楼房租租金2015年10月1日至2015年12月31日止，计人民币拾万捌仟元整（108000.00元），2015年度结清”。由于夏兵无力经营，又准备将房屋转租给钟声，在此情况下，陈荣提前收回房屋，与钟声于2016年1月24日签订《房屋租赁合同》，将房屋租赁给钟声，并由夏兵见证，免除夏兵2016年1-2月的租金并给予钟声3-10月的装修期租金减免。同时陈荣收取了钟声保证金100000元、签约费200000元。2016年7月1日，陈荣收取了钟声当年7月1日至9月30日的临时租金108000元。2016年7月18日，蔡伦委托人蔡斌与钟声签订协议，约定由钟声缴纳房租、物业费及水电费。以上事实，有蔡伦与陈荣2008年10月27日签订的《房屋租赁合同》，陈荣与钟声2016年1月24日签订的《房屋租赁合同》、蔡伦委托人蔡斌与钟声2016年7月18日签订的《协议书》，陈荣出具给蔡伦的保证金收条，陈荣出具给钟声的签约费、保证金收条，蔡伦银行交易流水、钟声银行交易流水及当事人陈述等证据予以证实，有开庭笔录附卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点一是蔡伦是否拖欠房租；二是蔡伦是否违约以及应否承担违约金及租金损失；三是蔡伦缴纳的保证金60000元应否退还。关于第一个争议焦点，陈荣当庭陈述系蔡伦以房屋维修等名义扣减了房租，但多年来陈荣并未主张蔡伦拖欠租金，且未能提交证据证实蔡伦拖欠2011年至2013年间的租金120000元，因此陈荣要求蔡伦支付拖欠租金120000元的诉请，本院不予支持；关于第二个争议焦点，陈荣在收取他人代缴租金时，明显知道蔡伦已将涉案房屋转租的事实，但未在6个月内提出异议，并收取了他人代为缴纳的房屋租金，因此其现在以未经本人同意为由要求蔡伦承担违约责任的诉请，本院不予支持。至于陈荣诉请的2016年租金损失360000元，因陈荣已于2016年元月收回房屋，并另与钟声签订了租赁合同，其减免夏兵1-2月的租金及给予钟声3-10月的装修免租期系其对自身权利的处分，与蔡伦无关，因此陈荣要求蔡伦赔偿租金损失360000元的诉请，本院不予支持；关于第三个争议焦点，基于蔡伦不存在违约事实，且未拖欠房屋租金，因此蔡伦缴纳的房屋租赁保证金60000元，陈荣应予退还并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担占用期间的利息。综上，蔡伦要求陈荣退还保证金并承担占用期间利息的诉请，本院予以支持；陈荣反诉要求蔡伦支付拖欠租金120000元、赔偿租金损失360000元并承担违约金60000元的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决如下：一、陈荣在本判决生效后十日内退还蔡伦房屋租赁保证金60000元并承担资金占用期间利息(利息以60000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2016年11月1日计算至清偿之日止)；二、驳回陈荣的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1513元，反诉案件受理费4600元，合计6113元，因适用简易程序减半收取3056.5元，由陈荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖安定二〇一九年十二月十六日法官助理王琳书记员欧阳笠附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。