广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21538号上诉人（原审被告）：范楚君，女，1991年3月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘亚萍，广东海建律师事务所律师。委托诉讼代理人：周崇宇，广东海建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市粤平物业管理有限公司。住所地：广州市天河区天河路351号1901单元11房。法定代表人：陈建伟，执行董事。委托诉讼代理人：胡堉颖，广东粤通律师事务所律师。上诉人范楚君因与被上诉人广州市粤平物业管理有限公司（以下简称粤平公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范楚君上诉请求：撤销一审判决；改判驳回粤平公司的全部诉讼请求；粤平公司承担一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：（一）一审法院程序错误。根据广州市发展和改革委员会、广州市住房和城乡建设委员会《关于规范我市住宅物业服务收费管理的通知》第七条的规定，广东华盛建设有限公司（以下简称华盛公司）应是案涉小区承担物业管理费的主体，范楚君已经向一审法院申请追加华盛公司为本案共同被告，一审法院未依法追加，严重违反法定程序，应依法予以纠正。（二）一审法院认定事实不清，粤平公司无权收取物业管理费。合法招标是粤平公司向范楚君收费的前提条件。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，只有建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同才对业主有约束力，即粤平公司与华盛公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力的前提条件是该合同必须依法签订。首先，粤平公司与华盛公司属于同一股东控制的关联公司，根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第三十四条规定，粤平公司无权参加投标，其投标是无效的。其次，华盛公司采取资格预审办法对投标人进行资格审查，但其并未对外发布资格预审公告和编制资格预审文件，故其招投标程序违法。最后，华盛公司发布的《大学小筑前期物业管理招标公告》违反了法律强制性规定，因其发布的招投标文件的发售期仅半小时，并未达到规定的五天。另，广州市番禺区发展和改革局已经确认其2011年的价格批复仅适用新建住宅的招标，华盛公司无权在物业已经投入使用后再适用该收费标准批复进行招标。故华盛公司与粤平公司签订的《前期物业服务合同》收费约定对范楚君不具有约束力。（三）一审法院适用法律错误。粤平公司提供的物业服务不符合物业合同的约定，粤平公司未能举证证明其已经按照承诺的服务标准履行合同，故其应当承担举证不能的责任。范楚君已经提供政府物价部门的调查笔录，证明粤平公司提供的物业服务不符合政府备案的服务标准，一审法院认定范楚君未举证证明粤平公司的服务质量存在问题，显属不当。且，对于粤平公司是否已经按照承诺的服务标准履行了合同，应由负有履行义务的粤平公司承担举证责任。但一审法院认为由范楚君举证证明，属于适用法律错误。即使其有权收取物业管理费，也不能超过政府规定的最高指导价即2.8元/平方米。（四）华盛公司与范楚君之间的房屋买卖合同没有前期物业费用收费的约定，按照政府的规定，应由粤平公司向华盛公司收取。范楚君也发律师函给粤平公司及华盛公司，告知其物业管理费应由粤平公司向华盛公司交纳，但未得到回复。范楚君按照政府规定办事，不存在过错，更没有违约。即使业主需要支付物业费，法院也不应对滞纳金予以支持。综上，恳请二审法院判如所请。粤平公司二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意范楚君的上诉请求。粤平公司于2019年1月7日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.范楚君向粤平公司支付自2017年8月至2018年12月的物业管理费；暂计至起诉之日止为人民币17332.69元；2.范楚君按协议约定向粤平公司支付滞纳金，以拖欠的物业管理费为基数，按日0.2%计；暂计至起诉之日止为人民币9341.31元；3.范楚君承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：关于涉案物业大学小筑小区物业管理公司选聘的问题查明。华盛公司为涉案物业大学小筑小区的开发建设单位。根据华盛公司提交的关于核定“大学小筑”前期物业服务收费标准的申请资料，广州市番禺区物价局于2011年12月20日向华盛公司出具《关于大学小筑住宅前期物业服务收费标准的批复》，核定大学小筑住宅小区前期物业服务最高收费标准为每月每平方米6.2元（不含水电公摊），具体收费标准及服务内容由华盛公司与中标物业服务企业根据招标结果确定，并与物业买受人在商品房买卖合同或物业服务协议中约定。2012年2月7日，华盛公司通过招投标方式选聘了第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司作为前期物业管理公司，并进行了行政备案。随后，华盛公司与第一太平戴维斯公司签订了《前期物业服务合同》，双方就物业基本情况、物业内容与质量、服务收费等内容进行了约定，其中物业服务费为住宅每平方米每月5.5元；合同期限自从本物业交付使用日（以发出第一份入伙通知书约定时间为准）起后三年止（约从2013年7月1日起至2016年6月30日止）。2013年12月4日，粤平公司成立，粤平公司具有物业管理的经营范围。2013年12月9日，华盛公司与粤平公司签订了《大学小筑前期物业服务合同》一份，合同约定将涉案大学小筑小区的物业管理另行委托给粤平公司，其中约定服务期限为2013年12月9日至2018年12月8日，本合同的期限未满，本物业成立业主委员会且业主委员会重新与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止；物业服务费为本物业管理区域物业服务收费采取包干制的计费方式，盈余或者亏损均由粤平公司自行承担。但该合同中并未就物业收费标准进行约定。自2013年12月9日起，粤平公司对涉案大学小筑小区提供物业服务，并按照华盛公司与上述第一太平戴维斯约定的物业服务收费标准即每月每平方米5.5元的标准向小区业主收取物业服务费至今。2017年5月8日，华盛公司委托广州市番禺区物业管理协会通过公开招标方式选聘了粤平公司为大学小筑项目整体前期物业服务单位。2017年5月9日，华盛公司与粤平公司签订了《大学小筑前期物业服务合同》一份，合同约定：本合同华盛公司与粤平公司通过缔结本物业的前期物业服务合同，为提高本物业的物业管理水平，确定委托粤平公司利用其在物业管理专业的经验、管理模式、管理制度为华盛公司大学小筑项目提供物业管理服务；服务期限为2017年5月9日至2022年5月8日，本合同的期限未满，本物业成立业主委员会且业主委员会重新与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止；物业服务费为本物业管理区域物业服务收费采取包干制的计费方式，盈余或者亏损均由粤平公司自行承担。2017年5月17日，华盛公司将前期物业管理中标情况向广州市番禺区住房和建设局备案。涉案物业广州市番禺区小谷围街大学城广工一路XX房的权属人为范楚君，建筑面积为185.3755平方米。2013年6月14日，范楚君与华盛公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号2013XXX553）一份，合同约定：范楚君所购商品房为华盛公司销售的大学小筑项目中门牌地址为广州市番禺区小谷围岛街大学城广工一路XX房的商品房，该合同约定华盛公司选聘了第一太平戴维斯物业顾问（广州）有限公司天河分公司进行小区前期物业管理服务，但未约定收费标准。2014年10月20日，粤平公司向范楚君发出《收楼通知书》，范楚君确认办理了涉案物业的收楼手续。2015年1月18日，范楚君与粤平公司签订了《前期物业服务协议》一份，协议约定由粤平公司向业主范楚君提供前期物业服务，范楚君所购房屋类型为住宅，建筑面积为185.3755平方米；物业管理服务费方面为按建筑面积每月每平方米5.50元收取，应在当月5日前交纳，逾期缴费的，每逾期一日，按应缴物业管理服务费0.2%缴纳滞纳金。另查明，涉案小区业主因对粤平公司提供的物业服务和物业服务费定价不满意曾向广州市番禺区住房和建设局和广州市番禺区发展和改革局信访，广州市番禺区住房和建设局回复部分业主表示粤平公司从2014年1月开始至今，从事大学小筑小区的物业管理服务，大学小筑小区擅自变更在管物业公司的情况属实。并于2017年3月27日、2017年3月30日分别向粤平公司、第一太平戴维斯公司发出整改通知，要求其在收到通知书后30日内予以整改。2018年2月6日，广州市番禺区发展和改革局针对涉案小区部分业主提出的关于大学小筑前期物业服务再次招标适用定价问题答复如下称，该局批准的《关于大学小筑住宅前期物业服务收费标准的批复》（番价费[2011]70号）只作为该小区新建住宅前期物业服务公开招标的最高收费标准依据，前期物业的招标投标活动的监督管理属于住建部门的职能，大学小筑前期物业服务再次招标的公告内容的审核工作及能否再次进行招标程序的解释属于区住建部门的职能。该局批准的《关于大学小筑住宅前期物业服务收费标准的批复》（番价费[2011]70号）是根据建设单位提交的书面申请、招标公告、招标文件中有关物业服务内容及要求材料，按相关文件规定作出的批复，该批复只作为该小区新建住宅前期物业服务公开招标的最高收费标准依据。2017年7月19日，广州市番禺区发展和改革局工作人员向粤平公司的涉案小区物业中心项目经理和客服主任（管家）调查涉案小区高层住宅的管家服务问题，涉案小区物业中心项目经理和客服主任（管家）表示涉案小区的高层住宅均设有管家服务，每幢住宅设有2名管家，但管家不是固定在大堂值班，而是流动式为业主提供服务，管家服务实行24小时制，两班制，上午9时至下午6时在楼层值班，其他时间是“电话岗”，业主可通过电话或微信方式联系提供服务，目前有8名管家，4名固定管家，另外4名属于流动用于顶岗。为此，范楚君及涉案小区业主认为粤平公司没有按照华盛公司在政府备案文件中承诺大堂设置管家服务（二班制）、物业经理的资历没有5年以上等服务标准。再查明，2017年5月3日，范楚君以华盛公司没有通过招投标的方式选聘物业管理企业为由，将粤平公司和华盛公司列为共同被告向一审法院提起诉讼，请求确认华盛公司与粤平公司分别于2013年12月9日和2017年5月9日签订的《大学小筑前期物业服务合同》以及范楚君与粤平公司于2015年1月18日签订的《前期物业服务协议》（即涉案物业合同）无效[案号：(2017)粤0113民初3895号]，一审法院经审理认为虽然华盛公司在已经与中标的第一太平戴维斯公司签订《大学小筑前期物业服务合同》的情况下，未经法定程序又选聘与其公司具有关联关系的粤平公司作为大学小筑小区的物业服务企业有违规，但不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于合同无效的规定，故确认华盛公司与粤平公司分别于2013年12月9日和2017年5月9日签订的《大学小筑前期物业服务合同》以及范楚君与粤平公司于2015年1月18日签订的《前期物业服务协议》合法有效，判决驳回范楚君的诉讼请求。一审法院一审判决作出后，范楚君不服上诉于广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2018年9月20日作出（2018）粤01民终13564号民事判决，认为范楚君的上诉理由不成立，故判决驳回范楚君上诉，维持一审法院一审判决。粤平公司主张范楚君自2017年8月起拖欠涉案物业的物业服务费，故曾多次向范楚君邮寄《物业管理费催缴通知书》及《律师函》催缴2017年8月起欠缴的物业服务费。针对粤平公司发出的《物业管理费催缴通知书》，范楚君委托本案代理律师向粤平公司和华盛公司发出《律师函》，表示由于粤平公司非法进驻涉案小区，且服务质量存在问题，无权向涉案小区业主收取物业服务费。范楚君在诉讼中确认自2017年8月起因发现粤平公司服务存在问题开始没有缴纳物业服务费，之前缴纳的物业服务费是按照1019.57元/月的标准支付的。一审法院认为：范楚君与华盛公司签订的商品房买卖合同中虽未约定物业服务费标准，但范楚君后与粤平公司重新签订《前期物业服务协议》确定前期物业服务事项，关于该合同的效力问题已有生效判决予以确认，该合同合法有效，粤平公司实际提供了物业服务，范楚君也接受了物业服务，应向粤平公司支付物业服务费。故范楚君以粤平公司应向华盛公司主张物业服务费、华盛公司选聘物业管理公司的程序违法等理由抗辩粤平公司无权向范楚君收取前期物业服务费的理由不成立，一审法院不予采纳。关于物业服务费定价的问题。华盛公司已经得到物价部门关于涉案小区物业服务费最高定价6.2元/平方米的批准，且范楚君与粤平公司签订的《前期物业服务协议》双方已经约定物业服务费的标准为5.5元/平方米，并未超过物价部门批准的最高限额标准，双方当事人应当按照合同约定履行。范楚君抗辩粤平公司的服务质量存在问题，不符合华盛公司2011年备案的服务质量承诺要求，但粤平公司履行物业服务的依据是与范楚君签订的物业服务合同，服务标准和服务质量应以双方签订的物业服务合同为准，范楚君未提供充分证据予以证明粤平公司的服务质量存在问题，不符合双方合同的约定，故范楚君据此拒缴物业服务费依据不足，一审法院不予采纳。粤平公司已按照合同约定向范楚君提供了物业管理服务，粤平公司有权向范楚君收取物业服务费。粤平公司主张物业服务费的收费标准为每月5.5元/平方米，该标准符合双方签订的物业服务合同的约定，涉案物业每月的物业服务费为1019.57元（185.3755平方米×5.5元/平方米），粤平公司主张范楚君拖欠2017年8月至2018年12月期间共17个月的物业服务费合计17332.69元（1019.57元/月×17个月），范楚君未就该期间费用提出合理抗辩，故一审法院对于该主张予以支持。关于滞纳金的支付问题。范楚君未按合同约定支付对价给粤平公司，已构成违约，除清偿拖欠的物业服务费外，还应按照约定支付滞纳金给粤平公司。粤平公司主张按合同约定从逾期当月6日起按照每日0.2%的标准计算滞纳金，一审法院认为该标准过高，故予以调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算滞纳金。因此，范楚君向粤平公司支付的滞纳金应以每月交纳物业服务费用1019.57元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从所欠费用当月6日起计至实际清偿所欠物业服务费之日止，每月应交纳费用的滞纳金分期计算，但各月所计付滞纳金数额不得超过该月应交的物业服务费1019.57元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第三十五条第一款、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年7月22日作出一审判决：一、范楚君于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市粤平物业管理有限公司支付2017年8月至2018年12月期间的物业服务费17332.69元及滞纳金（滞纳金以每月应交纳的物业服务费1019.57元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准，从所欠费用当月6日起计至实际清偿所欠物业服务费之日止，每月应交纳费用的滞纳金分期计算，上述各月所计付滞纳金数额不得超过该月应交的物业服务费1019.57元）；二、驳回广州市粤平物业管理有限公司的其余诉讼请求。本案受理费466元，由广州市粤平物业管理有限公司负担200元，范楚君负担266元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本案二审诉讼中，范楚君提交了五份证据材料：材料一是大学小筑物业管理服务投标书，材料二是企业信用信息公示系统网页截图，材料三是2019年广东省物业管理示范项目名单公示，材料四是2019年广州市物业管理示范名单，材料五是广州市包干制、酬金制普通住宅物业服务收费标价牌，拟予证明粤平公司所提供的物业服务不能达到其承诺的标准。粤平公司表示：范楚君提交的材料是一审诉讼时已经存在的，不属于新的证据材料。范楚君还提出调查取证申请，请求法院到粤平公司调取以下材料：1.“大学小筑”前期物业服务项目2017年1月-2019年12月期间的物业管理档案；2.“大学小筑”前期物业服务项目参加广州市、广东省和全国物业管理示范项目考评评比的评比结果；3.粤平公司ISO质量管理体系认证证书。本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为：粤平公司是否有权收取物业管理费，范楚君应否支付争议期间的物业管理费及滞纳金。关于粤平公司是否有权收取物业管理费的审查问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。本案中，范楚君上诉提出因华盛公司违法招投标，故粤平公司无权依据违法的前期物业服务合同收取物业管理费，对此，本院已经生效的（2018）粤01民终13564号民事判决认定案涉前期物业服务合同合法有效，因此，根据生效判决认定的事实，粤平公司有权依据合法有效的合同收取物业管理费。范楚君主张合同无效以及追加华盛公司的上诉理由，均缺乏理据，本院不予采信。关于范楚君应否支付争议期间的物业管理费及滞纳金的问题。双方签订的《前期物业服务协议》约定，物业管理费按建筑面积每月每平方米5.50元收取，应当在当月5日前交纳，逾期缴费的，每逾期一日，按应缴物业管理服务费0.2%缴纳滞纳金。粤平公司本案主张范楚君拖欠2017年8月至2018年12月的物业管理费，一审法院判令范楚君支付2017年8月至2018年12月的物业管理费及滞纳金，符合合同约定，本院予以维持。范楚君上诉提出粤平公司的物业服务质量与其承诺完全不符，对此，由于物业服务是一个动态的长期的过程，物业服务合同本身具有长期性和综合性的特性，由多项服务内容组成，如清洁服务、保安服务、绿化养护服务等。本案中，范楚君提交物价部门的调查笔录等证据仅能证明粤平公司在部分服务期间的某项服务存有瑕疵，因此，范楚君所提交的部分期间的瑕疵履行依据，并不足以证实粤平公司提供的全部物业管理服务均存在重大瑕疵，因此，范楚君拒绝缴纳物业管理费不具有正当合理理由，其上诉主张缺乏事实依据，本院亦不予采信。范楚君二审诉讼中所提交的证据材料，因不属于新的证据、不影响本案的处理，本院不予采纳。至于范楚君二审诉讼中提交的调查取证申请，未在举证期限届满前提出，本院不予准许。综上所述，范楚君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费266元，由范楚君负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇一九年十二月二十七日书记员  吴敏玲熊盈颖