江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏04民终3050号上诉人（原审原告）：常州市武进区湖塘海炯棉花加工厂，住所地常州市武进区湖塘镇龙潭村。代表人：潘海炯，该厂厂长。委托诉讼代理人：张明，江苏名友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:吴焕清，男，1950年11月11日出生，住常州市武进区。委托诉讼代理人：陈轶斌，江苏东鼎律师事务所律师。上诉人常州市武进区湖塘海炯棉花加工厂（以下简称海炯加工厂）因与被上诉人吴焕清房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2018）苏0412民初4181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海炯加工厂上诉请求：撤销一审判决，依法改判吴焕清支付海炯加工厂搬迁费381822元（545460元×70%），海炯加工厂支付吴焕清租金从2015年5月计算至2016年4月22日（一审多算了8个月），一、二审诉讼费由吴焕清承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一审判决认定机器设备搬迁费为545460元，是搬出、搬入两次搬迁的费用，依据“从涉案房屋搬出并非海炯加工厂所为”而认定机械设备搬迁费只按照搬入计算，即搬迁费减半计算。海炯加工厂认为：首先，因为案涉房屋被强制拆迁，是案外人将海炯加工厂的机器设备搬到了龙潭村委仓库去的，而非吴焕清所为，在庭审中吴焕清也对此事实予以确认。其次，海炯加工厂与吴焕清之间签订的《租房协议》也明确了，安装设备补偿款按吴焕清30%、海炯加工厂70%分割。再次，设备搬出补偿款不仅仅包括搬迁的运费，还包括机器设备的拆除费、检查费、临时厂房的安置费、临时厂房内的安装费等各项费用，本案中案外人仅将机器搬到了仓库，海炯加工厂要重新投入使用不仅要支出安装费、检查费等等费用，还要另行支出搬机器的费用和保管费，这些费用都应纳入机器搬迁费的范畴。因此吴焕清应当按照协议约定将按照面积计算后的机器设备搬迁费334888元支付给海炯加工厂，至于搬离的费用，应当由海炯加工厂与案外人另行结算，与本案无关，吴焕清没有任何理由扣押该部分款项。房屋租金应当计算至拆迁协议签订日止，一审多计算了八个月。吴焕清辩称，虽然拆迁协议签订时间为2016年4月22日，但案涉房屋实际拆除的时间为2016年12月底，所涉的机器设备搬出时间是2016年12月底，所以一审法院租金计算到2016年12月20日是正确的。对于海炯加工厂主张的搬迁费用，一审法院认定了545460元，包含了2次搬迁，即搬出与搬入，海炯加工厂在该部分费用中仅享受搬入费用也是合理的，所以一审法院对于该部分判决是正确的。请求驳回海炯加工厂的上诉。海炯加工厂向一审法院起诉请求：1.判令吴焕清支付海炯加工厂房屋拆迁补偿费用共计1129423.10元；2.本案诉讼费用由吴焕清承担。一审庭审中，海炯加工厂增加诉请金额至1244408.10元，即增加主张提前腾空奖励114985元。一审法院认定事实：海炯加工厂系个体工商户，其经营者为潘海炯。2012年11月1日，吴焕清作为甲方、潘海炯作为乙方签订《租房协议》1份，主要约定：今有甲方租房给乙方，经甲乙双方协商，园区内除去三间甲方住宅楼外，其余房屋全部租给乙方，占地面积2000平方米，共计房租金每年65000元，用电暂时80千瓦，如乙方超千瓦用电造成一切经济损失与甲方无关；房租金从2012年阳历11月1日开始付百分之50，后每半年付一次，不得拖欠，逾期不交，甲方有权采取措施直至终止协议；本协议租用期5年，如租房期内，政府部门需要拆迁，乙方所有安装设备补偿款甲方按百分之30、乙方按百分之70进行补偿；本协议甲乙双方签字生效，此厂房不得转租。2016年3月，因永安河整治工程项目建设需要，常州市武进区人民政府（以下简称湖塘镇政府）张贴拆迁通知，因需拆迁吴焕清的位于龙潭社区房屋（以下简称案涉房屋）即2012年11月1日《租房协议》所涉房屋，经协商，2016年4月22日，湖塘镇政府作为甲方、吴焕清作为乙方签订《武进区房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《拆迁协议》）1份，《拆迁协议》主要载明：被拆迁房屋经认定有效建筑面积3832.84㎡、其他建筑面积252㎡；甲方应付乙方补偿费和补助及奖励费用，吴焕清拆迁房屋作价补偿费1860537元（详见房屋评估报告）、装修及附属设施作价补偿费227751元（详见附属设施情况调查表及报告）、家庭作坊、机械设备等搬迁费545460元、腾空让房奖励费114985元、企业停工停产损失补偿费137982元、企业货币化安置奖励费181820元、签约奖励费114985元、提前腾空奖励114985元、综合补助147493元，合计金额3445998元。后因海炯加工厂不自行搬迁，湖塘镇政府、司法办、龙潭村委找潘海炯和吴焕清协商未成，2016年12月30日，湖塘镇政府对案涉房屋进行拆迁，将海炯加工厂的机器设备搬至龙潭村委。一审另查明，因本案纠纷未解决，湖塘镇政府暂扣30万元，其余补偿费和补助及奖励费均已支付给吴焕清。一审还查明，就装修及附属设施，海炯加工厂、吴焕清当庭协商同意按3万元作价补偿给海炯加工厂；就海炯加工厂结欠吴焕清的租金，双方均同意与吴焕清应支付给海炯加工厂的安装设备补偿款等进行抵销。一审法院认为，本案主要争议:一、海炯加工厂欠付租金的数额；二、装修及附属设施、机械设备搬迁费、停工停产损失、腾空让房奖励、提前腾空奖励、综合补助的70%是否应由海炯加工厂享有。关于争议一，吴焕清陈述，海炯加工厂租金只付至2015年4月，自同年5月份起海炯加工厂就没付过租金，截至2016年12月20日，海炯加工厂欠付的租金数额为105625元。海炯加工厂抗辩，这个租金计算是对的，但海炯加工厂曾在2016年春节前以现金形式付给吴焕清租金1万元，且吴焕清口头同意租金结算到2016年5月止，因为要拆迁了，海炯加工厂没有证据；吴焕清不认可收到过租金现金1万元，也不认可曾答应租金结算到2016年5月止。一审认为，因海炯加工厂无证据佐证其抗辩，加之吴焕清不认可，故依法认定海炯加工厂欠付吴焕清2015年5月份起至2016年12月20日止的租金数额为105625元。关于争议二中的装修及附属设施补偿费问题，因双方已当庭自愿协商一致，吴焕清愿意按3万元补偿给海炯加工厂，一审予以确认；关于机械设备搬迁费也即《租房协议》第5条涉及的安装设备补偿款，双方均认可该费用即为《拆迁协议》中的家庭作坊、机械设备等搬迁费计545460元，拆迁结算单中明确该545460元是两次（即搬出和搬入）的搬迁费用，海炯加工厂、吴焕清也认可该545460元包含两次搬迁即搬出和搬入，其一，从涉案房屋搬出并非海炯加工厂所为，其二，《租房协议》中约定安装设备补偿款按吴焕清30%、海炯加工厂70%分割，其三，《租赁协议》中约定园区内除三间吴焕清住宅楼外、其余房屋全部租给海炯加工厂、占地面积2000平方米，而根据《评估对象房屋情况调查表》记载海炯加工厂租赁的实际面积为3582.73㎡、吴焕清三间住宅楼实际面积为502.11㎡，故海炯加工厂应得的机械设备等搬迁费应为3582.73÷4084.84（有效建筑面积3832.84＋其他建筑面积252)×545460元×70%÷2＝167444元；关于停工停产损失，《租房协议》中虽未约定，但案涉房屋的拆迁必然导致海炯加工厂产生停工停产损失，根据海炯加工厂租赁案涉房屋所占比例，参考《租房协议》中双方关于安装设备补偿款的分割份额，一审认定应补偿海炯加工厂停工停产损失3582.73÷4084.84×137982元×70%＝84715元；关于腾空让房奖励、提前腾空奖励、综合补助费用，根据武政发【2009】95号、96号和【2017】5号关于常州市武进区中心城区征地房屋拆迁货币补偿安置办法、常州市武进区征地房屋拆迁补偿和安置办法、关于调整征地房屋拆迁补偿安置有关政策的通知，是征地拆迁人对被征地拆迁人进行的补偿和安置，而海炯加工厂非案涉房屋的被征地拆迁人，仅为承租人，且海炯加工厂作为案涉房屋的承租人，并没有在规定时间内腾空让房，另海炯加工厂就增加提前腾空奖励114985元这一诉请也未在一审限令期限内补缴相关案件受理费，故该三块费用海炯加工厂无权主张。综上，吴焕清应当支付海炯加工厂装修及附属设施费用3万元、机械设备搬迁费167444元、停工停产损失84715元，三项合计282159元，鉴于双方均同意将欠付租金予以抵销，故从282159元中扣除海炯加工厂欠付吴焕清的租金106525元，余款175634元吴焕清应予支付，海炯加工厂诉请吴焕清支付该175634元有事实和法律依据，一审予以支持，超出该部分的其余诉请因无事实和法律依据，一审不予支持。综上，一审认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。海炯加工厂系个体工商户，潘海炯作为海炯加工厂的经营者有权代表海炯加工厂与吴焕清签订《租房协议》，故海炯加工厂诉讼主体适格。关于吴焕清提出的因海炯加工厂不付租金致吴焕清多次函告海炯加工厂解除《租房协议》之问题，因案涉房屋已于2016年12月30日被拆迁，故《租房协议》因不可抗力而解除。判决：一、由吴焕清支付常州市武进区湖塘海炯棉花加工厂机械设备搬迁费167444元、停工停产损失84715元、装修及附属设施费用3万元，扣除常州市武进区湖塘海炯棉花加工厂欠付吴焕清的租金106525元，余款计175634元由吴焕清于判决生效之日起十日内支付完毕；二、驳回常州市武进区湖塘海炯棉花加工厂的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14965元，由常州市武进区湖塘海炯棉花加工厂负担12638元，吴焕清负担2327元。二审中，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。本院认为，机械设备搬迁补助费是对被拆迁房屋内确因需要搬迁机械设备而产生的费用及损失给予的补偿。本案依据吴焕清与湖塘镇政府签订的《拆迁协议》，涉及海炯加工厂的机械设备等搬迁费为3582.73平方米÷4084.84平方米（有效建筑面积3832.84＋其他建筑面积252)×545460元=478412元，又依据吴焕清与海炯加工厂业主潘海炯签订的《租房协议》，安装设备补偿款按吴焕清30%、海炯加工厂70%分割，故海炯加工厂应获得机械设备搬迁费478412元×70%=334888元。吴焕清认为该款包括了搬出、搬入两次费用，因海炯加工厂未自觉履行搬出机械设备的义务，致使相关机械设备由案外人代为搬迁，故应当按单次即167444元计算机械设备搬迁费。本院认为，不论是否存在搬出、搬入两次费用，海炯加工厂均可按《租房协议》享有334888元的设备拆迁份额，在实际拆迁过程中，海炯加工厂未自觉履行搬迁义务，而由案外人为其搬迁机械设备，所发生的相关费用应由案外人与海炯加工厂进行结算，吴焕清按单次搬迁与海炯加工厂结算机械设备的搬迁费无事实依据。海炯加工厂主张房屋租金计算至2016年4月22日即《拆迁协议》签订日，因海炯加工厂在此之后仍使用涉案房屋，直至2016年12月底才腾空交房，故海炯加工厂的该上诉意见不能成立。一审在计算上述期间的租金时确认租金数额为105625元，但在判决主文中抄数为106525元，存在错误，本院一并予以纠正。综上，海炯加工厂的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销常州市武进区人民法院（2018）苏0412民初4181号民事判决；二、由吴焕清支付常州市武进区湖塘海炯棉花加工厂机械设备搬迁费334888元、停工停产损失84715元、装修及附属设施费用3万元，扣除常州市武进区湖塘海炯棉花加工厂欠付吴焕清的租金105625元，余款计343978元由吴焕清于本判决生效之日起十日内支付完毕；三、驳回海炯加工厂的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14965元，由常州市武进区湖塘海炯棉花加工厂负担10407元，吴焕清负担4558元；二审案件受理费14965元，由海炯加工厂负担5908；吴焕清负担9057元。本判决为终审判决。审判长  沈秋云审判员  卢文忠审判员  周韵琪二〇一九年十二月二十四日书记员  邹 静