昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初1850号原告（反诉被告）：云南浙商投资开发有限公司,住所地：云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。法定代表人：洪月琴。委托诉讼代理人：马配娟，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：周林超，云南瀛滇律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：蔡春蓉，女，汉族，1975年2月5日出生，住四川省南部县。委托诉讼代理人：刘丹，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。原告云南浙商投资开发有限公司（以下简称：浙商投资公司）与被告蔡春蓉商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，被告蔡春蓉于2019年8月28日提起反诉，经审查，反诉符合起诉条件本院予以受理，并依法适用普通程序，对本反诉公开开庭合并审理，原告（反诉被告）浙商投资公司的委托诉讼代理人马配娟、周林超到庭参加诉讼，被告（反诉原告）蔡春蓉的委托诉讼代理人刘丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）浙商投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并由被告立即配合原告办理购房合同备案登记注销手续，向原告返还房屋（后撤回返还房屋请求）；2.判令被告向原告支付违约金92061.6元；3.判令被告向原告支付为实现债权、解除合同等产生的费用，暂计律师费5000元；4.判令被告承担诉讼过程中实际产生的公告费、保全担保费（当庭放弃）；5.判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：根据原告与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，以及原被告与贷款银行签订的《贷款合同》：被告作为购房人向原告购买昆明市呈贡洛羊物流片区东盟森林小区房，应按约向原告支付购房总价款920616元，并按期向银行清偿房屋按揭贷款；原告作为保证人，为被告向贷款银行承担保证责任；若被告自约定的应付款时限届满60天后仍未付清，视为被告单方解除合同，原告有权自行处置该房屋，且被告应按购房总价款的10%向原告支付违约金；合同中，同时对各方的权利义务进行了明确。合同签订后，原告按约办理了该房屋的备案登记。但是，因被告未及时履行付款义务，原告作为保证人为其向银行代偿房屋按揭贷款。被告的严重违约行为导致原告遭受巨额损失，且双方合同目的己无法实现。故向贵院提起诉讼。被告（反诉原告）蔡春蓉辩称，同意解除合同，配合办理手续，房屋车位也同意返还。违约金不认可，原告也存在逾期办证和逾期交房的情况。违约金实际上是代偿的资金占用费，10%的违约金标准过高。律师费我看对方的证据只产生了2500元，而不是5000元，我们愿意承担已实际支付的部分。诉讼费由原告承担。没有按期还款的事实认可，出现逾期不是我方单方面造成的，双方都有责任。被告（反诉原告）蔡春蓉向本院提出反诉诉讼请求：1.请求反诉被告向反诉原告支付购房首付款和按揭款共计544934.36元；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金7880元；3.案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：原被告双方于2013年8月9日签订了《商品房购销合同》，反诉原告向反诉被告购买位于昆明市呈贡洛羊物流片区东盟森林小区房屋，购房价款为920616元，首付款为280616元，按揭贷款64万元。合同约定反诉被告应在2017年6月30日将所购房屋的产权证办理完毕，逾期未办理房屋产权证的，反诉被告应每日按照10元的标准支付逾期办证违约金。购房合同签订后，被告逾期办证且房屋达不到交付标准，导致原告无法使用该房屋，也无法通过市场交易该房屋，从而造成贷款的逾期。反诉被告在本诉中要求解除商品房购销合同。反诉原告为维护自身合法权益，特向贵院提起反诉。双方当事人依法提交了证据材料，本院组织了证据交换和质证，经审查，本院认为双方提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以认定并在卷佐证，至于证明力将在后评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：浙商投资公司（甲方）、蔡春蓉（乙方）于2013年8月9日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定：蔡春蓉向浙商投资公司购买昆明市呈贡洛羊片区东盟森林小区房，房屋总价款920616元，首付款280616元，向银行贷款640000元。《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，于2017年6月30日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，如因甲方原因导致乙方在以上期限届满未办理房屋产权证的，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。蔡春蓉未办理接房，亦未交纳办证相关费用。浙商投资公司尚未将蔡春蓉办理产权证所需的资料递交产权登记机关。《合同补充协议》第一条第3项约定：若因乙方原因，导致银行从甲方账户中扣款，乙方必须在接到甲方通知之日起5日内归还甲方代垫款项，并按中国人民银行公布的同期贷款利率支付代垫期间的利息以及代垫金额10%的违约金；如因乙方原因，导致银行解除与乙方的按揭贷款协议，并要求甲方承担连带清偿责任时，甲方有权解除合同；若甲方解除合同，甲方可在合同解除后30日内从应退还乙方的房款中扣除甲方代乙方清偿银行同等金额的款项，和乙方应承担总房款10%的违约金后，退款给乙方。《合同补充协议》第一条第6项约定：因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，甲方有权解除商品房购销合同，并有权凭银行相关证明文件，单方到有关部门办理合同登记注销手续，甲方有权将所涉房屋另行处置，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。蔡春蓉支付了首付款280616元，并与中国建设银行股份有限公司云南省分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，就其购买的本案住房及另案涉及的地下车库向该银行贷款，浙商投资公司为贷款合同提供阶段性连带责任保证。后蔡春蓉连续逾期未偿还银行贷款，根据《个人住房（商业用房）借款合同》，浙商投资公司作为保证人承担了连带保证责任，多次替蔡春蓉代偿本金及利息，并于2019年1月29日向银行全部偿还了贷款本金、罚息及利息。现案涉房屋的贷款已经结清。案涉房屋的购销合同于2013年8月17日办理了登记备案手续。浙商投资公司于2014年5月31日登报公告交房。本院认为：关于合同应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》合法有效，双方约定了解除合同的条件及违约责任。蔡春蓉未能按时偿还银行贷款，致浙商投资公司承担了连带担保责任，依合同约定视为蔡春蓉的违约行为使得浙商投资公司具备合同的单方解除权，对于解除合同蔡春蓉也不持异议，故本院对浙商投资公司要求解除与被告蔡春蓉签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》的本诉诉请予以支持。解除合同的时间认定为浙商投资公司向银行代偿贷款本金、罚息、利息的时间即2019年1月29日。关于违约责任及律师费的问题。因蔡春蓉未按时支付银行按揭贷款，而导致浙商投资公司承担担保责任，浙商投资公司主张的合同总金额10%的违约金有相应的合同依据，且案涉房屋至今备案登记仍在蔡春蓉名下，浙商投资公司无法使用或另行出售，给浙商投资公司造成了实际损失，本院结合违约金的补偿性质、蔡春蓉的抗辩意见以及本案浙商投资公司损失的情况，酌情调整违约金为60000元。浙商投资公司主张的律师费本院结合律师费目前仅支付2500元的事实，支持2500元。关于浙商投资公司要求蔡春蓉立即配合其办理购房合同备案登记注销手续的诉请，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。按照上述法律规定，浙商投资公司有权要求蔡春蓉配合办理涉案房屋的备案登记注销手续，蔡春蓉对该项请求不持异议，因此本院支持由被告蔡春蓉配合办理涉案房屋的备案登记注销手续，但原告浙商投资公司应给予被告蔡春蓉必要的履行准备时间，该时间本院确定为本判决生效之日起十日内。关于蔡春蓉反诉的逾期办证违约金问题，双方在《商品房购销合同》中约定甲方（浙商投资公司）协助乙方（蔡春蓉）办理房屋产权登记手续，于2017年6月30日前将乙方所购房屋的产权证办理完毕，但蔡春蓉在2016年即发生了逾期还贷，也未接房及交纳办证费用，其主张浙商投资公司承担逾期办证违约责任及依据不足，本院不予支持。至于蔡春蓉反诉的返还购房首付款及按揭款，有相应的合同依据，本院结合蔡春蓉首付280616元及偿还按揭款本金70938.83元（与（2019）云0114民初1851号案件共计偿还按揭本金80914.56元）的情况，支持浙商投资公司返还蔡春蓉首付款及按揭款共计351544.83元。综上，原告（反诉被告）浙商投资公司、被告（反诉原告）蔡春蓉诉讼请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）云南浙商投资开发有限公司与被告（反诉原告）蔡春蓉于2013年8月9日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》于2019年1月29日解除；二、由被告（反诉原告）蔡春蓉于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）云南浙商投资开发有限公司支付违约金60000元、律师费2500元，上述费用合计62500元；三、由被告（反诉原告）蔡春蓉于本判决生效之日起十日内配合原告（反诉被告）云南浙商投资开发有限公司到相应国家机关办理《商品房购销合同》备案的注销手续；四、由原告（反诉被告）云南浙商投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）蔡春蓉支付购房首付款及按揭款合计351544.83元；五、驳回原告（反诉被告）云南浙商投资开发有限公司的其他本诉诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）蔡春蓉的其他反诉诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2226元，由被告（反诉原告）蔡春蓉负担；反诉案件受理费减半收取4664.07元，由原告（反诉被告）云南浙商投资开发有限公司负担2985元，由被告（反诉原告）蔡春蓉负担1679.07元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  刘春浩人民陪审员  高思聪人民陪审员  尹荣娣二〇一九年十二月十日书 记 员  庄 城