湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2579号上诉人（原审被告、反诉原告）：宜昌长楹置业有限公司，住所地宜昌市东山大道109号B栋1904、1905号，统一社会信用代码91420500585454349P。法定代表人：江妍萱，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹金华，湖北楚贤（点军）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：湖北三峡职业技术学院，住所地宜昌市体育场路31号，统一社会信用代码124205007391408883。法定代表人：邓曦东，该学院院长。委托诉讼代理人：张剑生，湖北楚鼎律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：陈发云，湖北楚鼎律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：龚建华，男，汉族，1973年10月8日出生，住仙桃市。被上诉人（原审被告）：湖北三峡职业技术学院工会委员会，住所地宜昌市体育场路31号，统一社会信用代码81420500MC2130830F。法定代表人：吴建勋，该工会主席。二被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡光元，湖北瀛沧律师事务所律师。特别授权代理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：覃梦华，湖北瀛沧律师事务所实习律师。特别授权代理。龚建华与宜昌长楹置业有限公司（以下简称长楹公司）房屋买卖合同纠纷一案，宜昌市点军区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鄂0504民初235号民事判决。长楹公司不服该判决，向本院提起上诉，二审中，双方就购房本金问题达成和解，本院于2018年7月6日作出民事调解书，并于2018年12月20日作出（2018）鄂05民终411号民事裁定，对一审判决除案涉本金之外的事项裁定发回重审。宜昌市点军区人民法院重审时追加湖北三峡职业技术学院工会委员会（以下简称三峡职院工会）、湖北三峡职业技术学院（以下简称三峡职院）为共同被告，并于2019年6月26日作出（2019）鄂0504民初18号民事判决，长楹公司、三峡职院均对该判决不服向本院提起上诉，本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人长楹公司的委托诉讼代理人邹金华，上诉人三峡职院的委托诉讼代理人张剑生、陈发云，被上诉人龚建华和三峡职院工会的共同委托诉讼代理人蔡光元、覃梦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案因案情复杂，延期一个月。长楹公司上诉请求：撤销原判，改判驳回龚建华全部诉讼请求并支持长楹公司反诉请求，或发回一审法院重审。事实和理由：一、本案的主要事实依然未予查明。一审法院并未对《团购意向协议》约定以及双方的往来函件和实际履行行为进行全面审查，尤其对长楹公司与三峡职院工会签订的是否解除问题不予查明和错误认定，将长楹公司2014年11月26日要求三峡职院工会对未付款房源确认的往来函曲解为合同解除通知，与事实严重不符。二、一审法院审判程序依然违法。一审法院应当依法将三峡职院工会的团购参与人起诉长楹公司的关联案件与本案合并审理，以利于审判程序合法适当，以利于查明事实，而一审法院不予采纳，导致本案重审程序依然违法。综上，本案在发回重审后，一审法院的判决仍然事实不清、程序违法、适用法律错误。上诉人恳请二审人民法院在纠正一审审判违法程序前提下，查明本案事实，还原事实真相，依法支持上诉人的全部上诉请求。三峡职院对长楹公司的上诉辩称，一、三峡职院工会与42个个人是委托关系，并且是无偿代理，依法不应当承担责任，更谈不上由三峡职院承担替代责任。根据当事人提供的证据及一审法院查明的事实可以确认委托关系，长楹公司给每个购房人开具了收据，知悉了委托人，因此三峡职院工会与长楹公司签订的协议直接约束职工和长楹公司。三峡职院工会在组织过程中并无不当，依法不应承担责任。二、三峡职院工会是依法成立的社团法人，自成立之日起即有独立的法人资格，可以独立承担民事责任，不应由三峡职院承担替代责任。龚建华对长楹公司的上诉辩称，一、长楹公司在收到龚建华退房后拒不退钱也不支付利息的行为已经构成违约，长楹公司应当承担违约责任。二、根据长楹公司的违约行为应当判决长楹公司承担给付全部利息的责任，但一审法院只判决其承担一半的利息。三、三峡职院工会在本案中不构成违约，不应当承担责任，长楹公司的反诉请求不能成立。综上所述，请求二审法院依法改判长楹公司承担给付全部利息的损失。三峡职院工会对长楹公司的上诉辩称，同意三峡职院的答辩意见。如果法院认为三峡职院工会在本案中存在责任，应当判决三峡职院工会承担责任，而不应判决三峡职院承担责任。三峡职院工会可以独立承担民事责任。三峡职院上诉请求：撤销一审判决，改判三峡职院不承担利息损失责任，不负担案件受理费。事实和理由：一、原审判决追加三峡职院为共同被告，程序违法。龚建华与长楹公司之间的法律关系系房屋买卖合同关系，龚建华与三峡职院工会之间的法律关系是委托合同关系，龚建华与三峡职院之间未发生委托合同纠纷，三峡职院不是本案的适格被告。本案不属必要的共同诉讼，原审追加三峡职院为共同被告缺乏事实根据和法律依据。二、原审判决三峡职院承担龚建华利息损失的一半，事实不清，证据不足。根据合同相对性原则，三峡职院在买卖合同中既不对龚建华构成违约，也不对长楹公司构成违约，三峡职院在本案中没有任何义务承担责任。龚建华的购房款是长楹公司收取的，由长楹公司占有并使用多年，利息损失应该由长楹公司全部承担。长楹公司对三峡职院的上诉辩称，长楹公司不应承担支付龚建华利息损失的责任，法院判决其他主体是否承担责任与长楹公司无关。龚建华对三峡职院的上诉述称，一、利息应全部由长楹公司承担，不应由三峡职院工会或者三峡职院承担。二、一审程序存在瑕疵。龚建华未起诉三峡职院、三峡职院工会，但一审追加其为被告，违反了不告不理原则。同意三峡职院的上诉意见。三峡职院工会对三峡职院的上诉述称，同意三峡职院的上诉意见。龚建华向一审法院起诉请求：判令长楹公司按银行同期贷款利率支付购房款利息（其中20万元自2012年2月9日起，5万元自2013年4月9日起，计算至2018年7月6日止）。长盈公司向一审法院反诉请求：1、判令龚建华向长楹公司支付违约金（以未签订商品房买卖合同的77套房屋中未支付的购房款19276943元为基数分段计算贷款利息，分摊到77户，从2014年10月16日起至2017年5月10日止计算为49484.79元，从起诉之日起至本判决生效之日按每日53.15元计算）；2、本案反诉费用由龚建华承担。一审法院认定事实，2012年1月16日，三峡职院工会作为甲方，长楹公司作为乙方，签订一份《团购意向协议》。该协议主要约定：1、甲方意向购买的房屋位于宜昌市城东大道××（××以北地××）××区。2、甲方意向在A区购买房屋350套。3、甲方意向购买的房屋价格由土地出让金＋建筑开发总价组合而成（土地出让金以实际摘牌价格为准，建筑开发总价双方确认后据实结算）。房屋价款分三期支付，首期20万元于该地块成交后7天内交付；二期房屋价款在该地块成交后120天内交付；三期房屋价款在该地块项目办理预售许可证后45天内办理完银行按揭或交清余款。4、甲方有权了解施工单位、设计单位的资质，督促施工质量和施工进度；参与修订相关户型的调整，设备设施的品牌选择。5、双方约定，如该地块的实际成交价款，即最终确定每平方米土地出让金价格超过并且包括（）元，则甲方放弃本次团购，解除本协议，退回首期房屋交付款。如甲方单位职工未按时足额交付房屋价款，则乙方在7个工作日内退还其已交房款，协议解除。6、甲方系受职工委托，全权处理意向团购房屋的相关事宜等内容。2012年1月30日，长楹公司在宜昌市国土资源交易中心举行的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竞得挂牌编号为g（2011）46号地块（即拟建团购房地块）的国有建设用地使用权。2013年5月31日，长楹公司向龚建华出具收据，证明：龚建华（三峡职院）预交款250000元。长楹公司在该收据上盖章，三峡职院工会在该收据上盖章。2014年7月14日、15日，长楹公司分别取得《湖北省商品房预售许可证书》《中华人民共和国建设工程规划许可证书》。2014年8月18日，长楹公司发出《团购房选房公告》，就有关选房事项通知各团购房单位。2014年8月21日，三峡职院工会向长楹公司发出《关于团购房选房函的复函》，表示长楹公司定价4300元每平方米的价格过高，部分职工难以接受，但为了将此项目工作继续往前推进，决定把价格的协商与选房分开进行，即既参加单位集体选房又同时与长楹公司继续协商房价。2014年8月30日，三峡职院等四家单位派出代表参与选房摇号，其中三峡职院摇出348套房屋房号。宜昌市西陵区公证处出具了（2014）鄂西陵证字1351号《公证书》。2014年9月16日，长楹公司向三峡职院工会送达《关于履行团购意向协议的函件》，内容包括：1、三峡职院选取的房源销售均价约为4500元。2、长楹公司对于签订商品房买卖合同的价款约定拟采取两种方式。对于三峡职院职工退出团购的，按照其已经交纳的款项，将本金和其交款时的银行同期存款利率退至团购单位账户（按其缴款时间分段计算），或经团购单位和退出人同意，退至退出客户个人账户。3、对于既不签订书面约定也不退出团购的客户，长楹公司将依法行使合同解除权等。2014年10月29日，三峡职院工会向长楹公司送达《三峡学院团购房退房户名单》，并注明：原348个团购房户主中共109户因价格及户型面积退房。长楹公司在该退房户名单上盖公司财务专用章。2014年11月26日，长楹公司向三峡职院发出《确认函》，请求确认：截止2014年11月26日，三峡职院未签订商品房买卖合同的房屋为149套。一审法院同时查明：1、本案在原二审审理过程中，经宜昌中院主持调解，双方于2018年7月6日达成部分调解协议，由长楹公司先退还龚建华等42名购房户的本金。目前本金已经退还到位。2、本案重审过程中，经法院释明，龚建华明确表示，其不要求三峡职院工会及三峡职院向其支付利息损失；如果法院经审理认为三峡职院工会及三峡职院在本案中应承担责任，其自愿放弃对该部分的诉讼请求。一审法院认为，三峡职院工会与长楹公司签订的《团购意向协议》，是当事人双方真实意思的表示，并不违反法律规定，依法成立，对双方当事人均具有法律约束力，法院予以确认。龚建华在交纳250000元购房款后，因房屋价格和房屋户型等原因，未与长楹公司签订购房合同，即双方未形成房屋买卖关系。根据《团购意向协议》第五条约定，龚建华在退回预选房屋后，长楹公司应依约退回250000元购房款，龚建华诉请长楹公司退还购房款并承担利息损失的诉请合法有据，法院予以支持。关于龚建华诉请的利息损失，考虑到当事人双方关于购房有较长的磋商时间，而到2014年11月26日长楹公司才最后明确龚建华为未签订购房合同人员，因此法院从2014年11月27日开始计算利息，以250000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息至2018年7月6日止。关于龚建华诉请长楹公司返还购房本金问题，因在二审时长楹公司已经返还，故法院不予处理。长楹公司有关本诉部分的答辩意见因缺乏事实依据，法院不予采纳。长楹公司反诉龚建华因未支付购房余款而要求其承担违约责任的请求，无事实依据和法律依据，法院不予支持。关于三峡职院工会和长楹公司责任分担问题。三峡职院工会作为团购意向协议签订的甲方，在组织团购活动过程中，应主动作好沟通协商工作，但三峡职院工会没有履行好义务，工作存在瑕疵，对龚建华的利息损失的产生也有一定责任，法院酌情考虑三峡职院工会承担龚建华利息损失的一半。同时，三峡职院工会在组织团购房屋时并未到相关机关登记，当时尚不具备法人资格，相关责任应由三峡职院承担。因龚建华在庭审时已明确表示不要求三峡职院工会及三峡职院承担赔偿责任，法院尊重龚建华对自己民事权利的处分。长楹公司在明确龚建华不购房后，本应及时返还龚建华购房款，但长楹公司怠于履行义务，依法应承担龚建华的利息损失的50%。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百零二条的规定，判决：一、宜昌长楹置业有限公司自2014年11月27日起至2018年7月6日止，以250000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息，向龚建华支付该利息的一半，上述款项于本判决生效后三十日内付清；二、驳回龚建华的其他诉讼请求；三、驳回宜昌长楹置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6072元，由宜昌长楹置业有限公司负担3036元，湖北三峡职业技术学院负担3036元。反诉受理费1037元，由宜昌长楹置业有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，一、关于本案能否与另外41个房屋买卖合同纠纷案件以及长楹公司诉三峡职院工会、三峡职院商品房预售合同纠纷案合并审理的问题。合并审理的条件之一，必须是几个诉讼标的由同一原告或同一被告在同一诉讼程序中提出。本案与另外41个房屋买卖合同纠纷案件的原告各不相同，则当然不能合并审理，与长楹公司诉三峡职院工会、三峡职院商品房预售合同纠纷案亦不符合合并审理的条件。长楹公司主张一审没有将43个案件合并审理程序违法，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于龚建华主张利息损失负担问题。根据《团购意向协议》约定，龚建华在退回预选房屋后，长楹公司应退回购房款，长楹公司未依约退还购房款应向龚建华支付逾期退款期间的利息。长楹公司关于一审查明事实不清的主张，本院不予采纳。而三峡职院工会作为团购意向协议签订的甲方，在组织团购活动过程中未正确履行职责和未充分履行好沟通协商协助义务，对龚建华利息损失的产生有一定责任，一审法院追加三峡职院、三峡职院工会为被告正确。因此，三峡职院称其不是本案适格被告，本院不予支持。一审法院酌定由长楹公司、三峡职院工会各负担一半利息，处理妥当，三峡职院工会在当时尚不具备法人资格，相关责任应由三峡职院承担。三峡职院上诉关于三峡职院工会可独立承担民事责任的主张，本院不予支持。长楹公司、三峡职院上诉请求不承担利息损失的上诉理由，均不能成立，本院不予支持。三、关于长楹公司的反诉请求是否应当支持的问题。长楹公司认为龚建华未足额支付购房款构成违约，应承担违约责任。但根据查明的事实，双方并没有关于逾期付款责任进行约定，因此，一审法院以长楹公司反诉主张的违约责任的请求，无事实依据和法律依据为由不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人长楹公司、三峡职院的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1991元，由上诉人宜昌长楹置业有限公司负担1514元，由上诉人湖北三峡职业技术学院负担477元。宜昌长楹置业有限公司预缴案件受理费7109元，湖北三峡职业技术学院预缴案件受理费6072元，多缴纳部分均予以退还。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 唐兆勇审判员 赵春红审判员 王瑞菊审判员 肖小月二〇一九年十二月二十六日法官助理李丹法官助理张俊保书记员张萍书记员熊芳园