江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终2845号上诉人（原审原告）：张道荣，男，1969年7月15日生，汉族，住修水县。上诉人（原审原告）；方红梅，女，1968年10月12日生，汉族，住修水县马坳镇黄溪村凤凰坪移民扶贫1号，公民身份号码36042419681012362X。以上两上诉人共同委托诉讼代理人樊建新、肖凌，江西法启律师事务所律师。上诉人（原审被告）：修水县龙兴置业有限公司，住所地修水县渣津镇广场西路67号，统一社会信用代码913604240814740204。法定代表人冷冰。委托诉讼代理人丁瑛睿，该公司管理人员。委托诉讼代理人饶小群，江西问章律师事务所律师。上诉人张道荣、方红梅、修水县龙兴置业有限公司（以下简称龙兴公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服江西省修水县人民法院（2019）赣0424民初3575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张道荣、方红梅上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项,维持第一项:判令龙兴公司在一审判决基础上向上诉人增加支付逾期办证违约金200676元(自2016年9月22日起至2019年10月23日止按日万分之二计算);后续违约金以105万元为基数按日万分之二支付至实际办理房屋不动产权证书时止。2、由龙兴公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由:本案应当按照合同约定日万分之二的标准计算逾期办证违约金。依合同约定逾期办证的起算点为2016年9月22日，一审法院确定为2016年12月21日缺乏事实和法律依据。龙兴公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由:一、一审法院对上诉人与张道荣、方红梅之间法律关系认定事实错误。2015年6月25日上诉人与案外人平国福等人签订了一份《承包建房合同》。上诉人作为发包人将修水县渣津镇津龙华府小区3号楼发包给平国福等人承建，双方约定上诉人以建好的商铺和住房抵除工程款(具体抵除金额双方至今尚未结算完毕)，涉案的2号楼106号商铺在上诉人抵给平国福等人工程款之内。2016年5月，平国福与张道荣、方红梅达成房屋买卖合意,平国福等人将涉案的2号楼106号商铺卖给张道荣,房价为105万元。2016年6月22日交付商铺后，张道荣对商铺进行了装修并出租给万小华开设酒楼。由此可见,本案存在两种不同的法律关系:1、上诉人与平国福等人为建设工程施工合同关系;2、平国福等人与张道荣为房屋买卖合同关系。而上诉人与张道荣、方红梅之间没有任何实质意义的法律关系,一审法院认定上诉人应为被上诉人办理不动产权证书并承担逾期办证的违约责任混淆了上述两者的法律关系,属于认定事实错误。二、一审法院认定上诉人与张道荣、方红梅签订房屋买卖合同有效实属错误。由于该售房合同是张道荣、方红梅要向银行贷款52万元给平国福等人而要求上诉人与其签订的一份不真实的合同,合同约定张道荣、方红梅向上诉人支付购房款105万元,及上诉人于何时交付涉案商铺给被上诉人等内容都不存在,该合同是无法履行的,而一审法院仅凭合同的表面形式而认定合同有效,判决上诉人承担违约责任是错误的。鉴于平国福等人从未向上诉人主张过要求办理涉案商铺的房屋产权证书,如上诉人越过平国福等人直接为张道荣、方红梅办理房屋产权证书势必损害了平国福等人的利益。因此,上诉人有理由不为张道荣、方红梅办理房屋产权证书。张道荣、方红梅向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理位于修水县渣津镇津龙华府小区2栋106号房屋不动产权证书；2.判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金231549.78元（1102618元×0.6%×35月＝231549.78元，暂计算至2019年5月22日止），并支付至办理完不动产权证书时止的后续违约金；3.判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年1月7日，原、被告签订了购买被告开发的坐落于修水县渣津镇渣津大道西侧津龙华府小区2栋106号商铺的置业计划书，该房屋面积110.3㎡，约定商铺单价为每平米9520元，总价款1050000元，其中首付530000元，银行按揭贷款520000元，税费共计52562元由被告代收。2016年9月21日，原告与被告就该商铺签订商品房买卖合同（预售），合同备案号为201604430。被告于2016年6月22日将商铺交付给原告，但被告至今未为该商铺办理不动产权证书。合同第二十条房屋登记规定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同在其他方面亦作了相应的约定。置业计划书签订当日，案外人平国福、王虎育、平新斯、平拥军、平伟星等五人以其在被告龙兴公司的工程款1050000元为原告冲抵了购买津龙华府小区2栋106号商铺的购房款；2016年9月29日，原告与修水农村信用联社渣津信用社签订了个人住房借款合同，按揭贷款520000元，该520000元按揭款最终由被告龙兴公司转交给了案外人平国福、王虎育、平新斯、平拥军、平伟星等五人；被告还代收了原告各种税费52562元。原告从修水农村信用联社渣津信用社贷款520000元后，因未及时偿付银行按揭款，被告作为担保人先后为原告向修水农村信用联社渣津信用社偿还了按揭款65974.47元。2016年6月22日，被告将商铺交付给原告，原告将商铺以2000元/月的租金出租给案外人万小华至今。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同（预售）经审查属有效合同，具有法律约束力，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。合同中已对房屋的付款方式、交付时间、办证时间以及逾期办证将承担的违约责任等进行了明确的约定，应当根据尊重当事人意思自治原则，优先适用合同的约定。原、被告就买卖被告开发的坐落于修水县渣津镇渣津大道西侧津龙华府小区2栋106号商铺事宜已于2016年1月7日原、被告签订置业计划书时即已达成一致。2015年年底,案外人平国福等五人与原告达成一致，案外人平国福等五人用其在被告处的工程款1050000元来冲抵原告购买津龙华府小区2栋106号商铺的购房款，且在2016年1月7日由案外人平新斯、王虎育带领原告到被告处签订了置业计划书，亦以明确约定涉案商铺抵扣工程款1050000元，应视为案外人平国福等五人已用自己的工程款冲抵原告购买商铺的购房款，原告无需再向被告支付任何购房款，原告虽与修水农村信用联社渣津信用社签订的个人住房借款合同，按揭贷款520000元，但该520000元按揭款并非支付给被告，而是由被告转交给了案外人平国福、王虎育、平新斯、平拥军、平伟星等五人。故被告主张原告未支付购房首付款、未取得涉案商铺的所有权与事实不符。涉案房屋的交付时间应认定为2016年6月22日。在被告向原告交付涉案房屋后，2016年9月21日，原告与被告就涉案商铺签订商品房买卖合同（预售），根据合同约定，被告应当为原告办理不动产权证书并承担逾期办证的违约责任。关于违约金标准问题。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方在合同中约定了违约金的计算方法，对于原告要求的赔偿，因涉案商铺在2016年6月22日交付原告后，原告即将商铺以2000元/月的租金出租给案外人万小华至今，故被告逾期办证的行为并未给原告造成任何实际损失。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少。对此，本院认为，因原告未提供任何证据证实因被告的逾期办理不动产权证书的行为给原告造成的实际损失，本院综合考虑本案合同履行情况以及被告在履行合同过程中的违约程度等因素，根据公平合理的原则，适当将逾期交房违约金计算标准由日万分之二下调为日万分之零点三。被告虽于2016年6月22日履行交房义务，但直至2016年9月21日，原、被告才就涉案商铺签订商品房买卖合同（预售），逾期办证违约金应自签订商品房买卖合同（预售）之日起90日后起算即自2016年12月21日起算至2019年10月23日止，被告应当支付逾期办证违约金32634元（1050000元×0.003%×1036天）；此后的违约金计算至实际完成房屋所有权登记之日止，但如因被告一次性如实通知原告在合理期限内提交办理产权登记手续所需的证件资料，原告未能及时提供的，则办理产权登记手续的时间相应顺延，后续违约金应自原告提交办证所需证件资料之次日起开始计算至实际完成房屋所有权登记之日止。原告从修水农村信用联社渣津信用社贷款520000元后，被告作为担保人为原告偿还的按揭款65974.47元，因被告并未提出反诉，而是仅作为答辩理由向本院提出，故不宜在本案中予以处理，双方可自行协商或另行主张。根据合同约定，双方并未签订补充协议对保修范围、保修期限及保修责任等内容进行详细约定，原告亦未提供充分确凿证据证明涉案商铺漏水原因，且不属本案审理范围，故本院对此不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告修水县龙兴置业有限公司在本判决生效后十五日内为原告张道荣、方红梅办理坐落于修水县渣津镇渣津大道西侧津龙华府小区2栋106号商铺的不动产权证书。二、由被告修水县龙兴置业有限公司在本判决生效后十五日内向原告张道荣、方红梅支付逾期办证违约金32634元，并以1050000元为基数按日万分之零点三计算自2019年10月24日起至实际完成修水县渣津镇渣津大道西侧津龙华府小区2栋106号商铺所有权登记之日止的后续违约金。三、驳回原告张道荣、方红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4773元，减半收取2386.50元，由原告张道荣、方红梅负担2078.50元，由被告修水县龙兴置业有限公司负担308元。本院二审期间，上诉人龙兴公司提交江西省修水县人民法院（2019）赣0424民初3650号民事判决书对张道荣、方红梅与案外人平国福等五人之间民间借贷纠纷予以说明。本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点：一、龙兴公司与张道荣、方红梅之间是否存在商品房买卖合同（预售）关系；二、一审对逾期办证违约金的处理是否得当、逾期办证期间如何计算。关于焦点一，经查，龙兴公司与案外人平国福等人签订的《承包建房合同》约定，龙兴公司将修水县渣津镇津龙华府小区3号楼发包给平国福等人承建，龙兴公司以建好的商铺和住房抵工程款，龙兴公司负责平国福等人所销售住房、商铺房产证、土地使用证办理并交付给购房者，购房者负责契税等费用，在平国福等人如期完工并验收的情况下，龙兴公司应在2017年10月份办好房产证，因房产证逾期造成的经济损失由龙兴公司负责。龙兴公司将包含案涉商铺在内的房屋作为工程款抵给平国福等人时，双方并未办理房屋过户登记手续，案涉商铺的产权仍然登记在龙兴公司名下，后平国福等人将案涉商铺卖给张道荣、方红梅，虽然购房款由平国福等人收取，但商品房买卖合同（预售）仍由龙兴公司与张道荣、方红梅签订，故龙兴公司与张道荣、方红梅之间成立商品房买卖合同（预售）关系。龙兴公司负有办理所销售房屋的不动产证书的义务，既是其与张道荣、方红梅签订的商品房买卖合同（预售）的约定，也是其与平国福等人签订的《承包建房合同》的约定。一审据此认定龙兴公司与张道荣、方红梅之间商品房买卖合同（预售）关系成立并合法有效正确，有事实依据和法律依据，龙兴公司此项上诉理由不能成立。关于焦点二，一审法院综合考虑本案合同履行情况以及龙兴公司在履行合同过程中的违约程度等因素，根据公平合理的原则，适当将逾期交房违约金计算标准由合同约定的日万分之二下调为日万分之零点三，属一审法院行使自由裁量权，并无明显不当，可不予调整。鉴于案涉商铺先交付后签约的实际，基于公平原则，龙兴公司办证的期限应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项规定确定为“自合同订立之日起90日内”，故一审法院按照自商品房买卖合同订立之日起第91日起算逾期办证违约金，符合本案实际。张道荣、方红梅此项上诉理由不能成立。综上所述，张道荣、方红梅、修水县龙兴置业有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费5026元，由上诉人张道荣、方红梅负担4310元，由上诉人修水县龙兴置业有限公司负担716元。本判决为终审判决。审判长 李 庐审判员 郑敏红审判员 曹 琛二〇一九年十二月三十日书记员 余 程