抚顺市顺城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）辽0411执异53号 案外人杨淑萍，女，1971年6月12日出生，汉族，住抚顺市顺城区。 申请人执行人闫威，男，1978年1月31日出生，汉族，住抚顺市望花区。 被执行人王振刚，男，1978年3月26日出生，汉满族，住抚顺市清原满族自治县。 被执行人肖红，女，1977年2月1日出生，汉族，住抚顺市清原满族自治县。 被执行人清原满族自治县浩丞木材加工有限公司，住所地抚顺市清原满族自治县。 法定代表人王振刚，系该公司董事长。 三被执行人委托代理人白银东、腾飞，系辽宁煤都律师事务所律师。 本院在执行本院（2016）辽0411民初2293号民事调解一案，即申请执行人闫威与被执行人王振刚、肖红、清原满族自治县浩丞木材加工有限公司民间借贷纠纷（即本院（2017)辽0411执133号）一案执行过程中，异议人（案外人）杨淑萍不服本院（2018）辽0411执异118号裁定，向抚顺市中级人民法院（以下简称“中院”）申请复议，中院复议审查后裁定撤销本院（2018）辽0411执异118号执行裁定书并指令本院进行审查，本院受理后依法另行组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。 案外人杨淑萍称；贵院受理的申请执行人闫威与被执行人王振刚、肖红申请强制执行一案中，所涉及的房屋及土地（坐落于抚顺市清原满族自治县红透山镇北杂木村，房屋所有权证号：01020800317）系案外人早在2015年12月17日在红透山村镇建设办办理了抵押手续的财产，案外人对案涉房屋、土地有优先受偿权。事实和理由是：贵院的司法查封是在抵押之后，该查封应属无效查封，该财产应属案外人抵押权范围之内，案外人作为抵押权人，具有优先受偿权（且案外人在该房屋土地设置抵押权之后，又和被申请人王振刚、肖红形成了房屋土地的转让协议，案外人作为受让人已经实际取得了案涉房屋、土地的所有权和使用权，为办理过户手续，我已经交完房屋买卖的所有的税，取得完税证明，交税之后没有及时办理过户手续，是因为王振刚跑了，找不到他）。我和王振刚、肖红是同行，都是干木材生意的，认识很多年了。2015年7月23日，一共分三笔，我借给王振刚大概240万元左右，具体多少钱我忘了，2015年12月17日，我、王振刚、肖红先到的清原城建局，但是城建局说抵押不归他们管，城建局说我们的房产证都是在村镇建设办，所以我们就回到了红透山村镇建设办，在红透山村镇建设办办理了案涉房产、土地的抵押。办理抵押之前王振刚、肖红给了我一部分钱，以具体明细为准。因为欠钱这个事儿，2016年我在清原红透山法院提起过诉讼。我认为涉案的房屋、土地我有优先受偿权，政府部门出具的证据以及我缴税的行为，足以证明涉案的土地、房屋不应该被查封，因为已经有政府给我出具的房屋抵押的担保，法院不应该查封这些财产。 申请执行人闫威经本院两次依法传唤未到庭，但其在本院原审时称；案外人与王振刚、肖红签订的《房屋及土地使用转让合同》无效，不动产所有权变更以产权变更登记为准，双方未办理产权过户手续，且杨淑萍也未实际占有涉案房屋及土地，双方约定如王振刚、肖红还款，杨淑萍将涉案房屋及土地归还王振刚、肖红，说明双方无买卖房屋的真实意思表示，买卖房屋非双方期待的法律后果，因此案外人与王振刚、肖红签订的《房屋及土地使用转让合同》无效。申请执行人申请查封涉案房屋合法。闫威与王振刚、肖红的债权债务关系明确，已有法院生效法律文书予以确认，查封符合法律规定合法有效。闫威与王振刚、肖红签订的《房屋租赁协议》合法有效，协议签订时涉案房屋登记在王振刚、肖红名下，且由闫威与王振刚、肖红占有使用，现协议已实际履行，房屋已由闫威实际占有使用。杨淑萍的异议没有事实和法律上的依据，故请求法院驳回案外人的异议。 被执行人王振刚、肖红、清原满族自治县浩丞木材加工有限公司称，王振刚与案外人事实上有过借款关系，但是双方对这个房屋曾经有过口头约定，房屋、土地以担保的形式更名为杨淑萍名下，我们同意担保框架内将房屋过户给杨淑萍，事实上双方已经作过相关的工作，交过了过户的相关费用，当时为了节省过户的费用把价值定为50万元，但是实际上的价值是400万左右，杨淑萍对王振刚的债权是200多万元，具体数额不了解，事实上房屋的价值大于杨淑萍的债权，王振刚同意在房屋解封的情况下把房屋过户给杨淑萍。杨淑萍与王振刚有债务关系，基于债务关系涉及抵押权，这个事实成立，但是数额不确认，确实有一个200多万元的借款。办理抵押登记时王振刚、肖红与杨淑萍是否一起去村镇办办理，具体情况不了解，但认可抵押事实。王振刚现在被关押在清原县看守所，涉嫌诈骗罪，诈骗行为曾经使用过假的房产证，房产证是他找人伪造的，这个房产证是否是本案涉案的房产不清楚。刑事案件先是在清原县法院一审，二审被发回重审，现在第三次在清原县法院走一审程序，目前没有结论。对杨淑萍提交主张对案涉房产、土地权利无异议。现向法庭提交清原满族自治县法院判决书一份，证明申请人与被申请人之间是担保关系，不是房屋买卖关系。涉案的房屋、土地被申请人方在一定程度上完成了部分过户手续，包括相关的过户税费已经交纳过了，没有过户的原因是因为房屋被多重查封。在被查封之前被申请人是配合申请人的，申请人和被申请人之间有过口头约定，是让与担保的约定，因为房屋、土地的价值是大于借款的数额的，过户的时候房屋定价为50万元，是为了减少过户的税费。 本院重审查明；本院在审理（2016）辽0411民初2293号民间借贷纠纷一案（即原告闫威诉王振刚、肖红、清原满族自治县浩丞木材加工有限公司民间借贷纠纷）中，依法查封了位于清原满族自治县北杂木村肖红名下房产一处（房屋所有权证北杂木村房字第01020800317）、集体土地使用权（土地使用者俆文珍）一宗。庭审中，原、被告达成协议：被告王振刚、肖红、清原满族自治县浩丞木材加工有限公司于2016年8月31日前偿还原告闫威借款5000000元及逾期利息（从2016年9月1日起至三被告实际付清日止按照5000000元本金月息2分计算。该协议生效后，被告王振刚、肖红、清原满族自治县浩丞木材加工有限公司没有自动履行协议内容。2017年1月9日，闫威向本院申请强制执行，本院依法立案（案号：本院（2017)辽0411执133号），在执行过程中，本院对案涉房屋、土地进行了续封，案外人杨淑萍以异议理由向本院提出执行异议，要求本院解除查封，停止执行。 另查，2015年12月17日杨淑萍与肖红、王振刚到清原满族自治县红透山镇村镇建设办公室办理了《房地产抵押还款登记证明书》，载明：抵押人姓名：肖红，配偶：王振刚，于2015年12月17日以自有房产（执照）北杂木村房字第××号，房产执照一本，面积200平方米，为肖红、配偶王振刚作抵押，向杨淑萍作为还款抵押，经欠贷双方协商，欠款人愿将房屋资产和土地使用证作为抵押担保，现已在我处做好登记，期限由杨淑萍做决定（有双方欠款内容为准）。房产证由杨淑萍保管。王振刚、肖红和案外人分别在该证明书上签字捺印，清原满族自治县红透山镇村镇建设办公室在“同意将以上房权及土地使用证抵押给杨淑萍，在未经杨淑萍同意不得另行办理房屋权变更。”字样处签章，村镇建设办经办人签字。落款时间为2015年12月17日。同年12月27日杨淑萍与肖红、王振刚签订《房屋及土地使用转让合同》，肖红将上述房产和土地等以50万元价格一次性转让给杨淑萍。2016年1月4日杨淑萍与肖红分别缴纳了转让房屋相关的税费，取得完税证明，尚未办理房屋所有权变更登记。王振刚因涉嫌刑事犯罪，于2016年9月30日被逮捕，该刑事案件现在尚未审结。 再查，2016年案外人杨淑萍与王振刚、肖红、第三人闫威买卖合同纠纷一案，案外人提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2015年12月27日签署的房屋及土地使用转让合同合法有效；2.判令被告方协助原告办理涉案房屋及土地的产权过户手续；3.判令被告与第三人之间的租赁合同无效。2017年8月2日清原满族自治县人民法院作出（2016）辽0423民初1007号民事判决：驳回原告杨淑萍的诉讼请求。杨淑萍不服，上诉到抚顺市中级人民法院，抚顺市中级人民法院于2018年10月作出（2018）辽04民终1130号终审裁定：一、撤销辽宁省清原满族自治县人民法院（2016）辽0423民初1007号民事判决；二、驳回杨淑萍的起诉。 本院认为：本案焦点问题是，一、案外人杨淑萍对涉案房屋（房屋所有权证北杂木村房字第01020800317）是否享有抵押权；二、案外人杨淑萍对涉案房屋的抵押权，是否可以排除法院的保全措施。 一、关于案外人杨淑萍对涉案房屋（所有权证北杂木村房字第01020800317）是否享有抵押权。《中华人民共和国担保法》第33条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第34条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”本案中，王振刚、肖红与案外人于2015年12月17日到清原满族自治县红透山镇村镇建设办公室办理了《房地产抵押还款登记证明书》，记载抵押人肖红用自有房屋即第01020800317号房屋为自身和王振刚向杨淑萍借款作为抵押担保。该抵押设定符合法定要求，且已在房产相关管理部门办理了抵押物登记手续，结合案外人的异议请求与被执行人在庭审中陈述的意见，可以确认其登记效力，案外人对案涉房屋享有抵押权。 二、关于案外人杨淑萍对涉案房屋的抵押权，是否可以排除法院的保全措施。本案中，案外人与肖红对于2015年12月27日签订的《房屋及土地使用转让合同》，双方虽缴纳了转让房屋相关的税费，取得完税证明，但尚未办理房屋所有权变更登记。根据我国《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，该《房屋及土地使用转让合同》仅对签署的双方具有法律约束力，不具有对抗第三人的法律效力。现案涉房屋的所有权人仍然是被执行人肖红，并非案外人，本院依法查封被执行人名下财产符合法律规定。根据最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第55条规定：“已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零八条第二款之规定：“对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。”最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第40条规定：“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或者留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”据此，本院查封案涉房屋、土地有充足的法律依据，案外人享有的抵押权不具有排除法院保全措施的效力。抵押权是指抵押权人对设定抵押的财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利，是抵押财产变价款分配顺位上的优先权利，不能达到阻却执行的效果。本院对涉案房屋、土地采取的保全措施，执行标的为案外人抵押财产的执行行为并不当然侵害案外人的抵押权，案外人不能以其对该房屋享有抵押权为由要求解除查封，停止执行，而只能在符合抵押权实现条件时向执行法院提出优先受偿的主张。 综上，案外人杨淑萍依据《房屋及土地使用转让合同》、《房地产抵押还款登记证明书》、《中华人民共和国税收完税证明》等证据要求解除案涉房屋、土地查封的异议请求于法无据，案外人杨淑萍的异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人杨淑萍的异议。 案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理,与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  俞明录 人民陪审员  程 路 人民陪审员  肖 阳 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  杨志爽