浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0782民初21361号 原告：吴广南，男，1962年8月25日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：楼剑君、柯炜康（实习），浙江嘉图律师事务所律师。 被告：吴益群，男，1967年10月21日出生，汉族，住义乌市 被告：吴祥晨，女，1991年6月8日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：何忆禄，义乌市商城法律服务所法律工作者。 原告吴广南为与被告吴益群、吴祥晨宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年12月10日立案后，依法适用简易程序，由审判员张婷独任审判，于2019年12月26日公开开庭进行了审理。原告吴广南的委托诉讼代理人楼剑君、被告吴祥晨及其委托诉讼代理人何忆禄到庭参加了诉讼，被告吴益群经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告吴广南向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告于2006年6月30日签订的名为房屋买卖、实为农村建房土地使用权买卖的《房屋绝卖契约》合法有效；2、请求判令二被告限期办理坐落于义乌市中占地36平米房产不动产权初始登记，并协助原告办理过户转移登记手续；现价值约为108万元。事实与理由：原被告系同村村民，被告一和被告二系父女关系。原被告所在村于2006年进行旧村改造。二被告在旧村改造过程中获批108平米的农村建房用地使用权，经原告与被告一协商，被告同意将其中的36平米以438000元的价格转让给原告，双方签订《房屋绝卖契约》一份。为防止被告反悔，双方在签订《房屋绝卖契约》时，将转让价格写为86万元。原告于合同签订之日将438000元以现金方式交付给被告一，被告一在《房屋绝卖契约》上写明“款已全部收到”。原告受让被告转让的建房用地使用权后，与从他人处受让的建房用地使用权一起进行定位投标、建成房屋并一直使用至今。现在原被告所在的义乌市已经统一进行办理不动产产权登记，原告多次与被告协商，要求被告办理案涉不动产的初始登记，并协助办理过户转移登记，但被告均拒绝，现更拒接原告电话。为维护原告的合同权利，现原告起诉。 被告吴祥晨辩称，1、主体问题，因为第二被告不是案涉房屋绝卖契约的当事人，也没有享受到房屋绝卖契约的权利，因此也不承担该房屋绝卖契约的相关义务。所以根据合同相对性原则，第二被告的诉讼主体资格是不适格的。2、本案所涉的房屋绝卖契约的无效的，该绝卖契约的买卖标的是土地使用权，由于该土地使用权是第一被告和第二被告共同审批获得的，该权利属于第一被告和第二被告共同共有，在原告和第一被告签署房屋绝卖契约的时候，第二被告尚未成年，就是说第二被告是第一被告的被监护人，根据签订合同时候的民法通则的相关规定以及现在民法总则的相关规定，监护人是无权处分被监护人的财产或者财产性权利的。除非是为了维护被监护人的合法利益，但是鉴于原告和第一被告签署房屋绝卖契约的时候，并不存在维护第二被告合法权益的正当理由，就是说该房屋绝卖权益侵犯了未成年人第二被告的合法权益。根据合同法的相关规定，侵犯第三人的行为，是依法应当确认为无效的。3、受让主体，就是本案的原告，按照目前义乌市关于农村宅基地转让的政策性规定，本案原告在其户籍所在地就是已经拥有两处以上的住宅，购买案涉土地使用权违反了一户一宅的规定。 被告吴益群未作答辩。 原告为证明其主张，向本院提供如下证据： 证据1、农村私人建房建设用地审批呈报表核对件一份，证明二被告在旧村改造中获批108平方米农村建房用地使用权。 证据2、房屋绝卖契约一份，证明（1）、被告将36平方米建房用地使用权转让给原告；（2）、原告已经支付了转让款。 证据3、交易明细一份，证明原告从银行中取出438000元用于支付转让款。 证据4、股权证一份（已与原件核对），证明原告系东新屋村集体经济组织成员，具备受让案涉建房用地使用权资格。 证据5、建设工程规划许可证核对件一份，证明涉案宅基地经合法审批，由原告建成房屋。 被告吴祥晨质证意见： 对证据1、三性均无异议。 对证据2、真实性无法确定，合法性有异议，该份房屋绝卖契约侵犯了第二被告的权益，不合法。关联性无异议，证明目的有异议，这份协议无法证明第二被告将相关的土地使用权转让给原告。 对证据3、真实性无异议，证明目的有异议，无法证明是交付给第二被告的。 对证据4、三性均无异议，证明目的有异议，原告具有东新屋村集体经济组织成员资格被告是认可的，但是有资格不代表就可以不受其他条件的限制购买案涉土地。 对证据5、三性均无异议。 被告吴益群经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。对原告提供的证据1、3、4、5，因被告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定；对原告提供的证据2，因其系原件，且无相反的证据推翻，本院对该证据的真实性予以认定。 经审理查明：2006年6月30日，原告吴广南（乙方）与被告吴益群（甲方）签订《房屋绝卖契约》一份，该《房屋绝卖契约》载明：“一、甲方自愿将位于旧村改造拆迁安置所得的房屋（占地面积36平方米）及占用范围内的土地使用权连同房产权，以人民币捌拾陆万元整的价格绝卖给乙方，甲方不得以任何理由调升售价和变相收取费用。……五、本协议生效后，甲方将办妥的用地审批资料交给乙方保管，甲方必须无条件配合乙方为抽签投标、产权证过户等一切事项提供方便，房屋建好后在办理过户手续中的出让金、契税、过户手续所需费用由乙方承担，甲方给予配合……”。同日，原告交付款项共计人民币438000元，吴益群在《房屋绝卖契约》上写明：“款已全部收到”。2007年12月3日，被告吴益群、吴祥晨户审批取得义乌市108平方米的建房用地。2009年6月19日，涉案建房用地取得了建设工程规划许可证。后原告出资在涉案建房用地上建造了房屋并占有使用至今，该房屋现坐落于义乌市。两被告至今尚未办理涉案不动产的初始登记及协助办理转移变更过户给原告的手续。 另查明，原告吴广南系义乌市股份经济合作社成员。被告吴祥晨系被告吴益群之女。 本院认为，虽本案的《房屋绝卖契约》中载明的建房指标转让价格为86万元，但真实交易价格为438000元，对该事实本院予以认定。原告与被告均系同一集体经济组织成员，原告吴广南与被告吴益群于2006年6月30日签订的《房屋绝卖契约》，该合同除载明的86万元数额有虚假记载以外，其他内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。因被告吴祥晨系被告吴益群之女，故原告有理由相信被告吴益群有代理权，依法本案《房屋绝卖契约》对被告吴祥晨具有法律上的约束力。原告吴广南已付清转让款，履行了本方合同义务，且在涉案建设用地上已出资建造房屋并居住使用，被告作为转让方按双方《房屋绝卖契约》约定负有协助原告办理过户手续的义务。对被告吴祥晨提出的其未成年人的合法权益受损，合同应当是无效的主张，本院认为，结合本案的实际情况，原告与被告吴益群的交易行为是有对价的，本案无证据证明被告吴祥晨的合法权益因此受损，故对被告的该主张，本院不予支持。被告吴益群经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其对本案相关诉讼权利的放弃，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告吴广南与被告吴益群于2006年6月30日签订的《房屋绝卖契约》部分有效； 二、被告吴益群、吴祥晨于本判决生效后十五日内协助原告吴广南办理将坐落于义乌市房屋中占地36平方米的不动产过户到原告吴广南名下的转移登记手续； 三、驳回原告吴广南的其他诉讼请求。 案件受理费7260元，由被告吴益群、吴祥晨负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  张婷 二〇一九年十二月二十六日 书记员  金丽