浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初14575号 原告（反诉被告）：孟迪，男，1988年3月7日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：盛建坤、潘晴,浙江富奥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵洪建，男，1981年5月14日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：董叶刚、缪沈靓，浙江钱江律师事务所律师。 原告(反诉被告)孟迪诉被告（反诉原告）赵洪建租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理，在诉讼过程中，赵洪建提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年9月30日一并公开开庭进行了审理。孟迪的委托诉讼代理人盛建坤、潘晴，赵洪建及其委托诉讼代理人缪沈靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟迪起诉称：孟迪、赵洪建于2018年3月29日签订《档口租赁合同》，约定孟迪（出租方）交付档口时，赵洪建（承租方）一次性支付给孟迪100000元房租。后孟迪于2018年9月12日交付档口后，赵洪建一直拖欠租金，经数次催讨，赵洪建至今仍欠付50000元，对双方签订的租赁合同构成违约。另，孟迪租期届满后，以行为表示不再续租，但至今尚未将其营业执照地址迁出，为孟迪再次出租造成障碍，影响了孟迪再次出租的租金收益权，对原告造成了经济损害。为维护自身合法权益，故诉至法院，诉讼请求：1.解除孟迪、赵洪建之间的《档口租赁合同》;2.赵洪建支付给孟迪50000元租金及逾期付款违约金（按照央行同期同类贷款利率加收50%的标准计算至实际付款之日止），现暂算至起诉之日为1631.25元，合计51631.25元；3.赵洪建赔偿孟迪再次出租的租金应得收益100000元；4．判令本案诉讼费由赵洪建承担。 赵洪建答辩称：请求法院判决解除孟迪、赵洪建之间的《档口租赁合同》，同时，驳回孟迪的其他诉讼请求。孟迪、赵洪建于2018年3月29日签订《档口租赁合同》，而孟迪存在延迟交付的情况，且案涉档口交付后基础设置不完善、经常性断水断电，为此赵洪建与孟迪协商确认延迟支付剩余半年租金。但在正常租赁期间，孟迪未经赵洪建同意，私自将赵洪建档口中的餐饮设备搬离，并至少在2019年3月6日已将案涉档口出租给第三方使用，侵犯了赵洪建的合法权益，故赵洪建认为并未拖欠孟迪租金，且对孟迪要求赔偿再次出租的租金应得收益的请求不予认可。 本诉部分，孟迪围绕诉讼请求依法提交了证据，赵洪建未提供证据，视为放弃举证权利。对双方无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对孟迪提供的证据4，赵洪建认为关联性及证明对象有异议，餐饮店的实际经营者系高晓翔，变更注册地第一事项与被告无关，即便其未将工商注册地址进行变更，也并未影响原告将档口出租给第三方，实际上，原告至少早在2019年3月6日就将案涉档口强制腾空，并出租给第三方“鬼记”使用，且“鬼记”也一直租赁使用档口至今。对孟迪的证据5，赵洪建认为没有收到过该律师函。经审查，本院认为，孟迪提交的证据4，符合证据的形式要件，本院予以确认并在卷佐证，对证据5，因赵洪建不予认可，且孟迪未举证证明赵洪建收到过该律师函，故本院不予确认。 赵洪建反诉称：赵洪建与孟迪于2018年3月29日签订《档口租赁合同》，孟迪承诺2018年4月1日交付档口，要求赵洪建支付20000元押金及半年租金50000元。故赵洪建于2018年3月31日支付60000元，加之签订合同前支付的10000元，已完成付款义务。然孟迪直至2018年9月12日方与赵洪建办理交接手续，2018年9月18日实际交付档口供赵洪建使用。2019年3月6日，赵洪建发现档口招牌被拆除，且档口中的餐饮设备被搬离，且另一商户正在档口准备开业，故委托律师发出律师函，要求解除合同、退还押金及剩余租金、返还餐饮设备。并于2019年3月7日委托档口负责人高晓翔因餐饮设备遗失向五常派出所报案。经赵洪建核实，上述商户自2019年3月7日起一直营业至今。赵洪建认为，孟迪在租赁期间强行腾空档口，出租给第三方的行为已构成严重违约，故请求解除双方间的《档口租赁合同》，要求孟迪返还押金20000元，并按档口使用期限（2018年9月12日起至2019年3月6日止，共计5个月零23天）减去2个月的免租期后，以3个月零23天计算档口租赁费用31301元，退还剩余租金18699元。综上，赵洪建为维护自身合法权益，根据相关法律法规的规定，特提起反诉,反诉请求：1.解除赵洪建与孟迪之间的《档口租赁合同》；2.孟迪退还赵洪建押金20000元；3.孟迪退还赵洪建租金18699元；4.本案诉讼费用由孟迪承担。 反诉中，孟迪答辩称：一、反诉的事实理由不成立。理由是：1.根据签订的租赁合同内容来看，租金是第一年是100000元，第一年租金100000元是提前予以支付，或合同签订当日支付，而赵洪建支付的租金是50000元，没有支付剩余的租金50000元，赵洪建在反诉状中也说双方达成合意，对剩余50000元租金迟延支付，这是赵洪建的单方说法，没有相应的事实和法律依据。显然赵洪建没有按照协议内容足额支付租金，已构成违约。2.孟迪认为单方解除合同，事实上针对赵洪建的违约行为，不交付租金的事实和行为，孟迪委托律师在2019年1月30日发了一份律师函给赵洪建，明确要求其支付租金和相应的拖欠的水电费，该律师函也明确要求赵洪建在收到函后在10内答复，就是说在2019年2月11日之前给孟迪明确答复履行合同的一种说法，但赵洪建对该律师函置之不理，到2019年3月12日孟迪收到赵洪建邮寄的律师函，说解除合同。针对赵洪建的违约行为，针对赵洪建对解除和要求其支付租金的事实行为，赵洪建不予理会的情况下，孟迪将案涉的档口转租给第三人，是2019年4月份转租给第三人的，孟迪转租给第三人的行为既有事实依据，也有法律依据，因为已经告知赵洪建，孟迪为最大限度的减少损失，将案涉的档口转租给第三人，这符合事实和合同约定。3.针对赵洪建的违约行为，孟迪要求主张相应的100000元的租金，租赁合同没有对违约责任的具体约定，孟迪要求按年租金或要求赵洪建支付剩余租金来替代或追究赵洪建的违约责任，符合法律的基本规则。4.赵洪建也以律师函形式要求解除合同，同时赵洪建的反诉状也是要求解除合同，但赵洪建一直占有案涉档口的地址，案涉的房屋是一个经营餐饮性质的房屋，都必须要办理相应的营业执照，因为赵洪建一直没有把先前的营业执照地址迁出，导致后面经营者无法办理营业执照，虽然孟迪已经将案涉房屋在2019年4月份转租给第三人，但第三人到现在都一直以没有办法办理营业执照为由，拒绝支付租金。故针对赵洪建的违约行为，导致孟迪无法向案外人收取租金，相应的损失应由赵洪建来承担。综上，请求法庭驳回赵洪建的反诉请求。 反诉中，赵洪建围绕反诉请求依法提交了证据，孟迪未提供证据，视为放弃举证权利。对双方无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对赵洪建提供的证据2，孟迪认为因为微信的截图是赵洪建和赵红洪建代理人之间形成的聊天记录，聊天过程中所载明的图片没有任何的出处，也没有任何的说明，不能证明真实反映案涉图片和案涉档口之间的关联性。对证据4，孟迪认为从真实性角度说，这是赵洪建与其代理人之间的聊天，照片的聊天记录是在2019年9月3日生成，这与“鬼记”在2019年3月7日就开始营业是不成立的，照片截图的形成假如真实，并不是赵洪建所说的2019年3月7日，赵洪建陈述的“鬼记”是在2019年3月7日营业的不符合事实。对证据5，孟迪对三性均有异议。对证据6，孟迪认为报警的情况公告并没有通知或告知过孟迪，孟迪对报警的具体情况原告始终不知情。经审查，本院认为，孟迪提交的证据2、4、6，符合证据的形式要件，本院予以确认并在卷佐证。 根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：孟迪、赵洪建于2018年3月29日签订《档口租赁合同》，合同约定租赁期自2018年4月1日（具体以实际交付时间为准，交付时书面确认）起至2021年6月1日止；免租期2个月；租金第一年为100000元、第二年为110000元、第三年为110000元；水电煤气押金20000元，每月单独结算；孟迪交付档口时，赵洪建一次性支付孟迪当年房租，第二年起房租提前一个月支付；赵洪建按时交纳水、电、卫生等费用；双方并对其他事项进行了约定。2019年1月30日，孟迪委托诉讼代理人盛建坤拟写一份律师函，主要就所欠款项、违约事项及2个月免租期作废等内容，要求赵洪建在收到函后在10内答复。赵洪建称未收到该律师函，孟迪也未举证证明赵洪建收到过该律师函。2019年3月7日赵洪建委托诉讼代理人缪沈靓拟写关于《档口租赁合同》相关事宜的律师函，主要就解除合同、租金、押金及免租期等内容告知孟迪，并于2019年3月8日邮寄给孟迪，该律师函于2019年3月12日被签收。庭后，双方均确认合同于2019年3月12日解除。赵洪建于2018年3月31日支付半年租金50000元，水电煤气押金20000元也已交付，庭后孟迪也予以确认。 另查明，2019年9月23日，杭州市公安局余杭分局五常派出所出具出警情况说明，载明案外人高晓翔的设备因纠纷被孟迪搬走。目前案涉房产已经由孟迪收回，赵洪建的部分经营设备由孟迪放在他处，赵洪建的营业执照目前仍注册在案涉店铺内。根据赵洪建提供的证据，无法确定“鬼记”开业的具体时间。孟迪与案外人王佳东于2019年6月1日签订档口租赁合同，孟迪将案涉店铺出租给王佳东，租赁期为2019年6月1日（具体以实际交付时间为准，交付时书面确认）起至2021年5月31日。 本院认为，孟迪与赵洪建之间的租赁关系有档口租赁合同为凭，本院予以确认。孟迪于2018年9月18日将案涉店铺交付给赵洪建，赵洪建目前只支付半年房租50000元，未按合同约定一次性支付全年租金，应当承担相应的违约责任。双方均认为租赁合同已于2019年3月12日解除，本院确认双方于2018年3月29日签订的租赁合同已于2019年3月12日解除。合同解除后，赵洪建无需再向孟迪支付拖欠的50000元房租，但应承担未向孟迪全额支付租金的损失。因租赁合同中未对此项违约情形作相应约定，故本院酌情考量，计算标准为：以50000元为基数，自2018年9月18日起算至2019年3月12日止，以年利率6.525%计算，所得金额为1564元。赵洪建交付半年租金，租金对应期限应为2018年9月18日至2019年3月18日，故孟迪应退还赵洪建自2019年3月13日起至2019年3月18日止的租金，数额为1667元。双方约定免租期为2个月，合同约定的租赁期为3年，但双方实际只履行了1年，结合合同实际履行情况、解除合同原因等因素，故免租期本院酌情定为20天，孟迪另行支付赵洪建20天免租期的租金5556元，一并计入退还租金内。赵洪建主张孟迪退还20000元水电燃气押金，孟迪未举证证明该该押金应当扣除赵洪建水电煤气的事实，故赵洪建主张的金额本院予以支持。案涉店铺能否顺利办理营业执照，是后续承租人承租案涉店铺的考虑因素之一，双方租赁合同解除后，赵洪建未在孟迪要求迁出营业执照的合理期限内将营业执照迁出，会在一定程度上影响到孟迪的出租利益，结合双方的主观原因、营业执照占据的时间、类似市场影响等因素，本院酌情认定：赵洪建赔偿孟迪案涉店铺再次出租的损失为10000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）孟迪与被告（反诉原告）赵洪建于2018年3月29日签订的《档口租赁合同》已于2019年3月12日解除； 二、被告（反诉原告）赵洪建支付原告（反诉被告）孟迪逾期支付租金损失1564元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告（反诉原告）赵洪建赔偿原告（反诉被告）孟迪案涉店铺再次出租的损失10000元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、原告（反诉被告）孟迪退还被告（反诉原告）赵洪建水电煤气押金20000元，于本判决生效之日起十日内付清； 五、原告（反诉被告）孟迪退还被告（反诉原告）赵洪建租金7223元，于本判决生效之日起十日内付清； 六、驳回原告（反诉被告）孟迪本诉的其他诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）赵洪建反诉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费1666元，由原告（反诉被告）孟迪负担1539元，被告（反诉原告）赵洪建负担127元；本案反诉受理费384元，由原告（反诉被告）孟迪负担270元，由被告（反诉原告）赵洪建负担114元。 原告（反诉被告）孟迪、被告（反诉原告）赵洪建于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；原告（反诉被告）孟迪、被告（反诉原告）赵洪建于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  王孟 二〇一九年十二月三日 本书与原件核实无异法官助理吴宁 书记员  钱玲