河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终3293号上诉人(原审原告):南阳市古代建筑保护研究所，住所地河南省南阳市宛城区工农北路117号。法定代表人：张朝霞，任该所所长。委托诉讼代理人：文献宇，男，汉族，1963年4月10日出生，住河南省南阳市宛城区。任该所办公室主任。委托诉讼代理人：秦泰，河南达圣律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：河南省惠裕房地产开发有限公司，住所地河南省南阳市新华西路739号（格林大酒店）。法定代表人:尹得兴，任该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴海军，男，汉族，1962年8月7日出生，住河南省南阳市卧龙区。任该公司经理。原审第三人：马申，男，满族，1974年10月15日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：张磊，河南大为律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫明阳，河南大为律师事务所律师。上诉人南阳市古代建筑保护研究所因与被上诉人河南省惠裕房地产开发有限公司（以下简称惠裕房地产公司）、原审第三人马申合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2018）豫1303民初8217号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南阳市古代建筑保护研究所上诉请求：1.撤销一审判决第二条，判决确认惠裕房地产公司与第三人所签订的《商品房买卖合同》无效，网签合同依法予以撤销；2.判决南阳市古代建筑保护研究所依据《房屋产权置换协议》享有优先取得补偿权，惠裕房地产公司对协议涉及的房屋为南阳市古代建筑保护研究所办理网签登记及相关产权手续。事实和理由：1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”案涉《房屋产权置换协议》中明确显示惠裕房地产公司以位置、用途特定的房屋对南阳市古代建筑保护研究所予以补偿安置，因此，南阳市古代建筑保护研究所对本案涉及的格林豪泰国际商务酒店（现更名为华宝酒店）的五楼房屋具有优先取得权。2.马申提供的银行卡交易信息不能证明其已经支付800万元的购房款，马申也未实际占有华宝酒店（501）1650平方米的房屋，该房屋一直由华宝酒店占有使用，华宝酒店的股东与惠裕房地产公司的股东同为白松杨和河南城乡小康实业公司。因此，马申和惠裕房地产公司是虚假交易，具有恶意串通损害南阳市古代建筑保护研究所合法权益的主观故意，所签订的《房屋买卖合同》应认定为无效，网签备案登记依法应予撤销。惠裕房地产公司辩称，因农运会原因，酒店规划发生变更，五楼变更为商业用途，后惠裕房地产公司与南阳市古代建筑保护研究所达成协议，将置换房屋变更到六楼。马申述称，1.根据南阳市古代建筑保护研究所与惠裕房地产公司的约定，补偿安置房屋已经由格林豪泰国际商务酒店（现华宝酒店）五楼房屋变更为六楼房屋，且六楼房屋已经转移给南阳市古代建筑保护研究所占有、使用、收益。如存在未办理网签备案或产权登记事项，属于其与惠裕房地产公司之间的附随合同义务，不应否定马申对五楼的权益。2.马申与惠裕房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，马申已经支付800万元对价，合同签订后，惠裕房地产公司将五楼进行返租，后因经营不善，无力支付租金，马申将五楼房屋收回，自行管理使用，并对外租赁。综上，马申善意、合法取得所购房屋，权益应当得到保护。南阳市古代建筑保护研究所向一审法院起诉请求：1.依法确认南阳市古代建筑保护研究所、惠裕房地产公司双方所签订的《房屋产权置换协议》有效；惠裕房地产公司与第三人马申所签商品房买卖合同无效，网签合同依法予以撤销；2.依法判令惠裕房地产公司按照《房屋产权置换协议》，将格林豪泰国际商务酒店五层北侧临新华路的830平方米的房屋，为南阳市古代建筑保护研究所办理网签及产权登记的相关手续；3.诉讼费用由惠裕房地产公司承担。一审法院认定事实：2008年11月11日，南阳市古代建筑保护研究所、惠裕房地产公司签订《房屋产权置换协议》一份。该协议第一条约定：“南阳市古代建筑保护研究所（乙方）同意由惠裕房地产公司（甲方）按协议拆除位于该区域办公楼四层国有房产，并以原地置换的形式置换830平方米甲方所开发建设的房屋。”第二条约定：“乙方置换房屋方位为五层北侧临新华路户型。”该协议签订后，按照协议约定南阳市古代建筑保护研究所的四层国有房屋被拆除，在该位置上建设了格林豪泰国际商务酒店（现更名为华宝酒店）。该项目于2012年底竣工。项目竣工后，惠裕房地产公司并未按双方约定将五层北侧临新华路830平方米的房屋交付给南阳市古代建筑保护研究所，为南阳市古代建筑保护研究所办理产权登记的相关手续。2014年1月，惠裕房地产公司、南阳市古代建筑保护研究所双方签订房屋租赁合同，该租赁合同约定：“南阳市古代建筑保护研究所在新西的办公楼（房权证号：30××04），经南阳市惠裕房地产开发有限公司开发，在原地暨格林大酒店五楼置换给南阳市古代建筑保护研究所房屋830平方米（现暂改为6层）。南阳市古代建筑保护研究所拥有该房屋完全所有权和使用权。现经单位集体研究决定，将新华西路格林大酒店6层、写字楼，面积830平方米的房屋租赁给南阳市惠裕房地产开发有限公司使用。该房屋租赁期自2013年元月1日起至2014年12月30日止。年租金（含税）总额为250000元（大写贰拾伍万元整）。”协议签订后，2013年8月29日，南阳市古代建筑保护研究所委托惠裕房地产公司将250000元汇入南阳市文华古建工程有限公司的账户，南阳市文华古建工程有限公司向惠裕房地产公司出具收款收据：“收款收据今收到河南省惠裕房地产开发有限公司房屋租金人民币贰拾伍万元￥250000.00系付2013年全年租金经手人张玲”。该收据加盖南阳市文华古建工程有限公司财务专用章。2018年3月22日，南阳市古代建筑保护研究所、惠裕房地产公司双方签订《关于解决南阳市古代建筑保护研究所原新华西路办公楼有关问题的会议纪要》，双方均加盖公章。该会议纪要载明：“根据2008年11月11日双方签订的房屋产权置换协议第二条：市古建所置换房屋方位为五层北侧临新华路户型，面积830平方米，但惠裕房地产开发公司称由于设计变更，5层顺延至6层，即置换房屋换成六层北侧临新华路户型。市古建所认为：由于惠裕房地产开发有限公司房屋建成后，未及时将置换房屋交付古建所，双方于2014年1月签订了房屋租赁合同，但房屋交付手续一直未履行。惠裕房地产开发有限公司于2016年12月3日将（格林酒店现更名为华宝酒店）六楼房屋交付古建所，但只有房屋统计表，无惠裕房地产签章和法人代表的签字，移交手续不完善。……经过协商，达成如下协议：①由惠裕房地产开发有限公司出具五楼变六楼的规划许可变更证明。②拟聘请双方认可的评估机构，对五层北侧临新华路户型（面积830平方）及六层北侧临新华路户型进行价值评估（时间点为2012年），评估后差价由货币形式或房产形式进行补偿。③……④在房产证未办出之前，双方配合并各自明确专项负责人尽快将置换房屋产权网签给南阳市古代建筑保护研究所。”该协议签订后，一直未履行。双方协商未果，故南阳市古代建筑保护研究所诉至一审法院，并坚持其诉讼请求。另查，协议置换给南阳市古代建筑保护研究所的五层北侧临新华路830平方米的房屋现为南阳市华宝假日酒店会议厅。惠裕房地产公司卖给第三人马申的建筑面积为1650平方米的新华西路106号1号楼5层501房屋（包含协议置换给南阳市古代建筑保护研究所的五层北侧临新华路830平方米的房屋）已于2013年10月9日办理了网签登记备案手续。一审庭审中，南阳市古代建筑保护研究所称，惠裕房地产公司对所开发的六楼的房屋已无处置权，其辩称将置换给南阳市古代建筑保护研究所的五楼房产调换到六楼的理由不成立，且无法实现。惠裕房地产公司所称调换到六楼的房屋，早已被惠裕房地产公司出售，并同他人办理合同网签备案登记。且部分房屋被法院查封，惠裕房地产公司对此房已无处置权。在此情况下，惠裕房地产公司无法将六楼的房屋交付南阳市古代建筑保护研究所由南阳市古代建筑保护研究所占有使用。故此惠裕房地产公司所称的南阳市古代建筑保护研究所已实际占有六楼房屋的客观事实不存在。以上事实由当事人举证的土地使用权证、房权证、房屋产权置换协议、关于解决南阳市古代建筑保护研究所原新华西路办公楼有关问题的会议纪要、政府办公会议纪要、合同备案信息、房屋租赁合同、租金收据及当事人庭审陈述予以证实，经庭审举证、质证，并记录在卷。一审法院认为，南阳市古代建筑保护研究所、惠裕房地产公司双方签订的《房屋产权置换协议》是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为有效协议。但该协议惠裕房地产公司并未按约定履行，鉴于目前协议置换给南阳市古代建筑保护研究所的五层北侧临新华路830平方米的房屋已实际为南阳市华宝假日酒店及会议厅，南阳市古代建筑保护研究所签订置换协议的目的实际上已无法实现，该房屋已卖与第三人马申且办理了网签登记备案手续，故南阳市古代建筑保护研究所要求惠裕房地产公司为南阳市古代建筑保护研究所办理涉案房屋的网签及产权登记相关手续，一审法院不予支持。关于南阳市古代建筑保护研究所请求确认惠裕房地产公司与第三人所签商品房买卖合同无效，网签合同依法予以撤销的问题。因庭审中南阳市古代建筑保护研究所不能证明惠裕房地产公司与第三人恶意串通签订《房屋买卖合同》，未能举证证明惠裕房地产公司与第三人在房屋买卖过程中存在恶意串通、损害国家、集体或第三人利益和惠裕房地产公司与第三人在房屋买卖过程中违反了法律、行政法规的强制性规定的情形，故南阳市古代建筑保护研究所该项请求因证据不足，缺乏事实依据，理由不能成立，一审法院不予支持。经一审法院释明，南阳市古代建筑保护研究所仍坚持其诉讼请求，故南阳市古代建筑保护研究所若认为其权益受到侵害可另行主张赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、南阳市古代建筑保护研究所、河南省惠裕房地产开发有限公司双方于2008年11月11日签订的《房屋产权置换协议》为有效协议。二、驳回南阳市古代建筑保护研究所其他诉讼请求。诉讼费100元，由河南省惠裕房地产开发有限公司负担。本院二审期间，马申提交如下证据：1.银行卡照片一组，以证明中国建设银行账号为43×××16的银行卡为马申的银行卡；2.南阳市文华古建工程有限公司的企业信用信息公示报告一组，以证明南阳市古代建筑保护研究所与南阳市文华古建工程有限公司是母子公司；3.惠裕房地产公司企业信用信息公示报告一组，以证明白松杨在2017年4月12日前持有95.5%的股份，是惠裕房地产公司的实际控制人，马申是基于惠裕房地产公司的要求汇的款；4.2013年10月9日惠裕房地产公司出具的800万元收据一份，以证明其已实际支付5楼的购房款；5.中国建设银行客户交易明细清单两组，以证明中国建设银行62×××97、43×××16的账户均为马申本人的账户；6.2016年—2019年的租赁合同及部分转账凭证，以证明马申对五楼房屋实际管理、使用，收取有租金。经质证，南阳市古代建筑保护研究所认为，马申提交的证据均不属于新证据，对证据1没有中国建设银行出具的证明作为印证，不能确定真实性；对证据2的真实性及证明方向无异议；对证据3的真实性无异议，对证明方向有异议，马申所汇款项不能证明是购房款，也有可能是借款或其他款项；对证据4、5、6的真实性均不予认可，认为银行交易信息不能反映马申与白松杨之间的真实交易关系，租赁合同和租金转账不对照，且约定的租金每月50000元与市场价不符，有恶意串通嫌疑。惠裕房地产公司对马申提交的证据均无异议。结合各方举证、质证情况，合议庭经评议认为，对马申提交的证据1、2、3、4、5的真实性予以认可，对证据6中转账凭证的真实性予以认可，对马申购买、使用案涉五层房屋的事实予以确认。本院经审理对一审查明的事实予以确认。另查明，2014年1月，南阳市古代建筑保护研究所与惠裕房地产公司签订的《房屋租赁合同》第三条约定：“出租房屋概况：新华西路格林大酒店6层、写字楼，面积：830平方米。……”2014年的租金南阳市古代建筑保护研究所已收取。再查明，2014年12月1日，南阳市古代建筑保护研究所与惠裕房地产公司再次签订《房屋租赁合同》，约定内容为:惠裕房地产公司租赁南阳市古代建筑保护研究所位于格林国际大酒店五楼房屋（暂改为6层），房屋租赁期自2015年1月1日——2015年12月31日，年租金为35万元，一次性付清全年租金。因惠裕房地产公司未按时支付租金，南阳市古代建筑保护研究所向一审法院提起诉讼，要求惠裕房地产公司支付2015年租金、逾期支付租金的违约金以及逾期交还房屋的违约金。一审法院于2016年6月25日作出（2016）豫1303民初字1248号民事判决，判决：一、河南省惠裕房地产开发有限公司支付南阳市古代建筑保护研究所2015年租金350000元及违约金35000元；二、河南省惠裕房地产开发有限公司支付南阳市古代建筑保护研究所2016年1月1日—2月29日逾期交房两个月的违约金75833元；三、驳回南阳市古代建筑保护研究所的其它诉讼请求。本院认为，南阳市古代建筑保护研究所与惠裕房地产公司于2008年11月11日签订的《房屋产权置换协议》是双方真实意思表示，合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。南阳市古代建筑保护研究所与惠裕房地产公司签订的房屋租赁合同显示，南阳市古代建筑保护研究所返租的房屋为格林豪泰国际商务酒店六楼房屋，租期自2013年元月1日开始，且南阳市古代建筑保护研究所实际收取了2013年、2014年的租金。其后，南阳市古代建筑保护研究所因租金问题又提起诉讼。2016年12月3日，南阳市古代建筑保护研究所与惠裕房地产公司又对案涉的六楼房屋进行了验收交付，该事实亦显示在双方2018年3月22日签订的《关于解决南阳市古代建筑保护研究所原新华西路办公楼有关问题的会议纪要》中。综上，可以认定，在案涉《房屋产权置换协议》履行过程中，南阳市古代建筑保护研究所、惠裕房地产公司已经对该协议约定的标的物进行了变更。因案涉《房屋产权置换协议》已经发生变更，现南阳市古代建筑保护研究所仍要求对案涉五楼房屋享有优先权，缺少事实及法律依据，本院不予支持。南阳市古代建筑保护研究所主张第三人马申与惠裕房地产公司签订的合同应认定为无效，但南阳市古代建筑保护研究所未能提供充分证据证明马申与惠裕房地产公司存在恶意串通行为，亦未能提供证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效情形，一审法院不予支持符合法律规定，本院予以维持。经调解，南阳市古代建筑保护研究所、惠裕房地产公司未能达成一致意见。南阳市古代建筑保护研究所如认为其权益受到侵害可另行主张赔偿。综上所述，南阳市古代建筑保护研究所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由南阳市古代建筑保护研究所负担。本判决为终审判决。审判长 卢国伟审判员李锡敏审判员周杰二〇一九年十二月二十五日书记员 侯            通