吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉07民终2047号 上诉人（原审原告）：前郭尔罗斯蒙古族自治县文化广播电视和旅游局。 法定代表人：鞠志坚，局长。 委托诉讼代理人：张文山，该局副局长。 委托诉讼代理人：石磊，该局综合科科员。 上诉人（原审被告）：前郭县前郭镇晟宏汽车养护中心。 经营者：吴振宇，男，汉族，1974年7月10日出生，住吉林省松原市宁江区。 委托诉讼代理人：赵云峰，吉林良佐律师事务所律师。 上诉人前郭尔罗斯蒙古族自治县文化广播电视和旅游局（以下简称前郭县文旅局）因与上诉人前郭县前郭镇晟宏汽车养护中心房屋租赁合同纠纷一案，不服前郭县人民法院（2019）吉0721民初4205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人前郭县文旅局委托诉讼代理人张文山、石磊，上诉人前郭县前郭镇晟宏汽车养护中心委托诉讼代理人赵云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 前郭县前郭镇晟宏汽车养护中心上诉请求：要求二审法院撤销前郭县人民法院（2019）吉0721民初4205号民事判决，依法改判。事实与理由：原审法院认定事实错误，2017年9月1日，上诉人与被上诉人签订《楼房租赁合同书》，约定被上诉人将民族歌舞团楼文广新局所属一、二层，共计430平方米及楼后车库租给上诉人，用于汽车养护、维修等服务。房屋租赁期间，该楼房供暖主管道爆裂、自来水管道爆裂，上诉人对该事实提供了证人证言予以证实。《合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人有义务保证该房屋符合承租人汽车养护、维修等用途，但由于被上诉人的原因，导致供热主管道爆裂，无法正常供暖，已经无法达到约定的使用用途。故原审法院判决上诉人承担租赁费用不符合事实。 前郭县文旅局辩称，原审判决给付租赁费正确，该项应予以维持。 前郭县文旅局上诉请求：请求二审法院撤销前郭县人民法院(2019)吉0721民初4205号民事判决，依法改判前郭县前郭镇晟宏汽车养护中心给付搬迁过程中产生的各项费用63,550元及供热取暖费18397.08元。事实与理由：被上诉人在房屋租赁合同期内，先后二年(2017-2018、2018-2019)欠缴松原市供热公司供暖费计18,397.08元，按照房屋租赁合同的约定，此笔款项应由被上诉人缴纳。目前，松原市供热公司已多次向我局素要该款项，特请二审法院对此项诉求给子支持。上诉人在对被上诉人进行依法搬离过程中产生的劳务费、房屋租赁费、录像费等费用计63,550元，为实际产生的费用，特请求二审法院对此项诉求给予支持。 前郭县前郭镇晟宏汽车养护中心辩称，不同意给付取暖费，因为租赁的房屋供暖主管道爆裂，没有进行供热。所以不应给付。搬迁费未有实际发生，故不应给付。 前郭县文旅局提出诉讼请求：一、判令解除原被告的租赁合同；二、被告给付尚欠的5个月房屋租金50,000元；三、被告给付欠供热公司2017-2018年度取暖费15,330.90元；2018-2019年度取暖费的20%余热费3,066.18元；四、被告给付搬迁过程中产生的劳务费、房屋及场地租赁费（租赁库房及场地费用暂时以一个月计算）、录像费等费用28,000元；五、被告公开赔礼道状、澄清事实，消除其言行所造成的恶劣影响。 事实和理由：一、原被告于2017年9月1日签订房屋租赁合同，约定原告将位于前郭县民族歌舞传习中心楼下的一二层共430平方米房屋及楼房车库租给被告1年（2017年9月1日至2018年9月1日），房屋租金为110,000元，被告承担取暖费、水费、电费、卫生费。该年度租金已全部交纳，但被告仍欠缴供热公司2017--2018年度取暖费15,330.90元。二、原被告于2018年9月1日续签房屋租赁合同，租期1年（2018年9月1日至2019年9月1日），约定房屋租金为110,000元，分两期交付（半年一交，1期支付50,000元，2期支付60,000元）。被告交付1期租金后，对2期租金拒绝交付，已超期3月，构成违约，应解除租赁合同，给付房屋租金27,500元，欠缴供热公司2018--2019年度取暖费的20%余热费3,066.18元。三、2019年5月24日，县民族歌舞传习中心办公楼经吉林省建筑工程质量检测中心鉴定为D级危楼。经县政府多次召开协调会议研究决定，该楼将于6月末前进行拆除，重新建设。原告分别于6月3日和6月26日先后两次向被告送达搬迁告知书，同时电话通知其搬迁，其拒不搬迁。7月2日下午14时，原歌舞团办公楼危楼强拆组成员单位：县政府办公室、县文旅局、县公安局、县执法局、县司法局、县拆迁办公室、县公证处等多部门到达现场，由原告单位副局长张文山当场给吴振宇打电话，对方拒绝接听电话。后由公证处负责同志联系，被告方到场的两位人员仍拒绝搬迁，于是联合工作组开始开门清点物品、搬东西并录像，县联合拆迁组研究决定租用临时仓库存放所搬迁的相关物资，县联合拆迁组共利用两天半时间对晟宏汽车养护中心进行了拆除搬迁，产生租车费、工人伙食费、工人工时费、氧气代工人费、叉车费、租赁库房场地费（暂计一个月）、录像费等搬迁费用合计31,150元。四、被告经营者吴振宇于7月3日、7月8日，先后两次在其微信朋友圈中公开诽谤侮辱原告，不负责任的公开散布不实言论，歪曲事实，黑白颠倒，故意抹黑政府机关形象，造成了极其恶劣的影响。故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 晟宏车护中心辩称，被告系汽车维修、洗车、保养等多项服务于一体的综合性汽车养护中心，在生产经营过程中购置大量高精密仪器产生大量装修费用，在此费用没有得到合理的赔偿的前提下，不应与被告解除合同。租赁期间，该房屋供热主管道因年久失修无法达到供热条件，且原告未尽到租赁物维修的义务，致使供热主管道因年久失修而爆裂，导致冬天无法供暖，二楼无法使用，被告多次要求原告进行维修，原告置之不理，故要求被告给付房屋租金的请求不符合公平原则，不同意给付租金。原告系涉案房屋出租人，取暖费应由供热相关部门收取，原告要求被告向其支付取暖费没有法律依据，不同意交纳。强制拆迁没有法律依据，不同意承担搬迁费用，我方已向松原市中级人民法院提起行政诉讼，要求确认强制拆迁行为违法并赔偿我方经济损失。原告要求被告公开赔礼道歉、澄清事实、消除影响的诉讼请求系侵权责任纠纷，本案案由系房屋租赁合同纠纷，原告诉请与本案没有任何关联，若原告想主张此项诉讼请求，应另案告诉。 一审法院认定事实如下：2017年9月1日，原、被告签订《楼房租赁合同书》，约定原告将民族歌舞团（已更名为前郭县民族歌舞传习中心）楼文广新局（已更名为文旅局）所属一、二层，共计430平方米及楼后车库租给被告，用于汽车养护、维修等服务。主要内容为：租期1年（2017年9月1日至2018年9月1日），租金110,000元；由被告承担取暖费、水费、电费、卫生费；如因全县规划或其他政策原因，该楼房拆除或被政府征用，被告无条件搬出该楼房，原告按日返租金，不承担被告装修和经营的损失；如因不可抗力的原因造成合同不能履行，按法律规定办理；租金采取“上打房银”方式交纳，逾期缴纳租金，按中国人民银行同期贷款利率计付利息，逾期超过一个月，原告可以解除合同。合同签订后，被告按约定交付了租金，原告按约定将房屋交付被告经营使用。2018年9月1日，原、被告双方续签租赁合同，租期1年（2018年9月1日至2019年9月1日），租金110,000元，上打房银，房租分两期交付，半年一交，第一次支付50,000元，第二次支付60,000元，使用用途增加保险代理业务项，其他内容同原合同。被告按约定交付了50,000元租金。经原告索要，被告拒付剩余租金。 由于受地震影响，经前郭县民族歌舞传习中心委托，吉林省建筑工程质量检测中心于2019年5月24日出具鉴定报告【吉建质检（结构）字2019第0204号】，涉案租赁房屋所在前郭县民族歌舞传习中心办公楼的安全性鉴定结论：该建筑上部承重结构的安全性等级被评定为Du级，即安全性极不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）对Au级的规定，严重影响整体承载。抗震鉴定结论：该建筑承重墙体的砌筑砂浆抗压强度、部分墙体抗震承载力不满足《建筑抗震鉴定标准》（GB-50023-2009）对8度区丙类抗震设防B类砌体结构建筑的要求。 2019年6月3日，原告向被告送达《告知书》，告知被鉴定为D级危楼的事宜，并载明涉案楼房建于1993年，近日地震频发，存在极大安全隐患，经县政府研究决定该楼将于十日内进行拆除，限被告于6月6日前搬出。被告于6月4日接到告知书后，未予搬迁，于6月15日停止营业。2019年6月26日，原告向被告发出《再次告知书》，并张贴于被告门市前，告知经县委、县政府研究决定于2019年6月29日对危楼进行拆除，限于拆除前搬出，如不搬出，相关部门将按照有关规定对危楼进行强拆，拆除过程中所造成的一切后果和损失自行负责。逾期被告未搬迁。2019年7月1日，前郭县人民政府办公室召开专题会议，研究讨论对民族歌舞传习中心办公楼个体工商户拆迁事宜有关问题，会议确定：由县政府办公室牵头，县文旅局、县公安局、县城市管理行政执法局、县司法局、县土地征收工作领导小组办公室、县公证处等多部门联合行动，如被告拒不搬离，联合行动组将依法对其室内物品进行清点、公证并全程录像，然后强制搬迁并保全证据。2019年7月2日开始，相关部门对前郭县民族歌舞传习中心办公楼进行拆除，因被告拒不搬离，相关部门对被告营业场所内的物品进行清点、公证并全程录像，产生搬迁费用和录像费用，涉案房屋已被拆除。原告提交前郭县土地征收领导小组办公室出具的书面证明，证实搬迁费用为19,800元。原告提交的松原市聚新文化传媒有限公司出具的书面证明，证实录像费用为3,750元。在庭审中，原告表示搬迁产生的费用和录像费用并非原告支付。被告认为系强制拆迁属违法拆迁，对因此造成的损失另案诉讼。 另查明，涉案前郭县民族歌舞传习中心办公楼原系吉林省戏曲学校于1993年建设，于1998年取得土地审批手续，未办理房屋产权登记，后卖给前郭县人民政府，前郭县人民政府将该楼房交由原告管理和使用，原告将该楼一二层及楼后车库用于出租，三至六层由前郭县民族歌舞传习中心办公使用。 在诉讼过程中，被告经营者吴振宇删除微信朋友圈发表的信息，原告撤回第五项诉讼请求，并变更第二项诉讼请求为要求被告给付3月、4月、5月三个月租金合计27,500元。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告在平等协商基础上自愿签订的《楼房租赁合同书》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚实守信依约履行。被告未按约定于2019年3月1日交纳第二期租金，已超过一个月，构成根本违约，原告要求解除合同，行使约定解除权，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，被告于2019年3月1日至2019年7月1日实际占有承租房屋，故应按实际使用租赁物期间支付租金，原告要求被告交纳3个月租金27,500元（计算公式：110,000元/年÷12月/年×3月），不违反法律规定和合同约定，该诉讼主张未超过被告使用租赁物期限，租金计算正确，故对该项请求，本院予以支持。因涉案承租房屋已被有关行政机关强制拆除，故不涉及被告返还租赁房屋问题。被告虽辩称曾发生暖气主管道爆裂、自来水管爆裂，但未提交因爆裂造成歇业及其他损失的证据，亦不提起反诉，故被告不能以此对抗给付原告租金的义务。如被告确有损失存在，在本案中，应提交证据、提起反诉或另案告诉。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。”原告要求被告给付欠缴的供热费及余热费，应提交原告向供热公司缴纳供热费数额或其他有效证据，因其未提供任何证据予以证明，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张的强制搬迁费用、录像费用和存放被告物品租用场地费用的问题，首先，原告未提供租用场地使用费的证据，其次，搬迁费用、录像费用并非原告支付，且该相关费用属行政执法范畴，不属民事争议审理范围，故对该项请求，本院不予支持。原告撤回第五项诉讼请求，是其对诉讼权利的行使，不违反法律规定，本院已准予撤回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告前郭尔罗斯蒙古族自治县文化广播电视和旅游局与被告前郭县前郭镇晟宏汽车养护中心于2018年9月1日签订的《楼房租赁合同书》；二、被告前郭县前郭镇晟宏汽车养护中心于判决生效后立即给付原告前郭尔罗斯蒙古族自治县文化广播电视和旅游局尚欠租金27,500元；三、驳回原告的其他诉讼请求。 经本院审理查明，查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，一审法院认为双方当事人签订的《楼房租赁合同书》系有效合同是正确的。前郭镇晟宏汽车养护中心构成违约判决解除合同符合法律规定，双方对此并未提出上诉，应予以维持。前郭镇晟宏汽车养护中心上诉称发生暖气主管道爆裂致使租赁房屋无法正常供暖，已经无法达到约定的使用用途，因未提供充足证据予以证明，对其主张，本院不予支持。一审法院判决前郭镇晟宏汽车养护中心给付租赁费是正确的。 关于前郭县文旅局上诉请求前郭镇晟宏汽车养护中心给付搬迁过程中产生的各项费用63,550元及供热取暖费18397.08元问题。经查，前郭县文旅局该两项费用截止现在实际并未有支出。该两项费用待实际已经支出，前郭县文旅局又认为符合《民诉法》第一百一十九条起诉条件，可另行主张。本案对前郭县文旅局该两项请求不予处理。 综上、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持前郭县人民法院（2019）吉0721民初4205号民事判决第一项、即“解除原告前郭尔罗斯蒙古族自治县文化广播电视和旅游局与被告前郭县前郭镇晟宏汽车养护中心于2018年9月1日签订的《楼房租赁合同书》”；第二项、即“被告前郭县前郭镇晟宏汽车养护中心于判决生效后立即给付原告前郭尔罗斯蒙古族自治县文化广播电视和旅游局尚欠租金27,500元”。 二、撤销前郭县人民法院（2019）吉0721民初4205号民事判决第三项、即“驳回原告的其他诉讼请求”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审诉讼费1,150元、二审诉讼费4600元，计5750元前郭县前郭镇晟宏汽车养护中心负担1617元，前郭尔罗斯蒙古族自治县文化广播电视和旅游局4133元。 本判决为终审判决。 审判长  牟凤桐 审判员  魏 巍 审判员  王丽丽 二〇一九年十二月二十日 书记员  宁宏权