新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终3606号上诉人（原审原告）：新疆秦基房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区卫星路499号秦基大厦16楼。法定代表人：陈志魁，该公司董事长委托诉讼代理人：刘轩，新疆天阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨春珍，女，1963年11月25日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：段真真，新疆仕诚律师事务所律师。原审第三人：新疆东瀚科技发展有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济开发区卫星路513号秦郡二期2-1栋9层办公8。法定代表人：卫月莉，该公司经理。原审第三人：新疆鑫恒融资担保有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）苏州东街568号金邦大厦7-A6室。法定代表人：梁赞东，该公司总经理。委托诉讼代理人：冀晋新，男，该公司职员。上诉人新疆秦基房地产开发有限公司（以下简称秦基房产公司）因与被上诉人杨春珍、原审第三人新疆东瀚科技发展有限公司（以下简称东瀚科技公司）、原审第三人新疆鑫恒融资担保有限责任公司（以下简称鑫恒担保公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2019）新0103民初2842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人秦基房产公司的委托诉讼代理人刘轩、被上诉人杨春珍的委托诉讼代理人段真真到庭参加诉讼，原审第三人东瀚科技公司、原审第三人鑫恒担保公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦基房产公司上诉请求：撤销一审民事判决书，依法改判停止对乌鲁木齐市经济技术开发区写字楼第9层906、907、908、909、910、911、912号房屋（以下简称涉案房屋）的执行。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、一审法院认为本案涉案房屋的网签备案行为导致东瀚科技公司直接取得了涉案房屋所有权的观点是错误的。涉案房屋至今仍登记在我公司的名下，房屋所有权仍属于我公司，不因网签备案行为转移至东瀚科技公司所有。二、我公司与东瀚科技公司在法院查封之前就签订了《解除协议书》和《解除协议书（一）的补充协议》，并向市房屋产权交易管理中心退还了契税财政补贴，撤销网签备案合同的条件已经达成，但2017年5月12日，在等待房产局、地税局确认退款时，一审法院就将涉案房屋查封，导致我公司无法提交撤销网签备案的申请。我公司认为，一审判决没有对上述证据尤其是退还契税补贴款的银行回单等关键证据的真实性、合法性及关联性作出认定，违反了《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于不动产物权的转让经依法登记发生效力的规定，导致判决严重偏离事实。三、《解除协议》及《解除协议书（一）的补充协议》的签订真实有效，且无违法之处，不能因第三方债权执行查封而否定它的法律效力。我公司的财务经理于芳对《解除协议》及《解除协议书（一）的补充协议》的签订和履行情况并不知情，不能以其在乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院执行笔录中的陈述来否定以上协议的真实有效，亦不能否定我公司为履行协议而收回涉案房屋、将房款转为解押保证金并代为退还契税补贴款的事实。另外，2017年5月12日一审法院查封涉案房屋后，东瀚科技公司承诺协调解封事宜，以尽快与我公司共同申请撤销网签备案。但是由于东瀚科技公司的拖延和隐瞒，导致我公司提出执行异议的时间严重滞后。但是，在涉案房屋被查封前，东瀚科技公司已经与我公司、新疆浦曌科技发展有限公司签订了《解除协议》及《解除协议书（一）的补充协议》，同意解除涉案房屋的《商品房预售合同》，自愿将房款转为新疆浦曌科技发展有限公司的解押保证金，并申请我公司代垫契税财政补贴款以撤消网签备案，这一系列行为证实了上述协议是客观存在并且真实有效的。虽然法院的查封行为导致无法申请撤销网签备案，但是并不能否定上述协议的合法有效并且已经实际履行的事实。因此，东瀚科技公司对涉案房屋已经没有占有的合法依据，更没有所有权。综上，请求二审法院依法维护我公司的合法权益。杨春珍辩称，不同意秦基房产公司的上诉请求以及依据的事实和理由。东瀚科技公司购买的涉案房屋已经付清全部房款，而且已经由其实际占有使用，房屋所有权已经发生了转移，根据法律规定，对东瀚科技公司已经全部支付房款的房屋是可以查封的。而秦基房产公司所说的《解除协议》及《解除协议书（一）的补充协议》的真实性、合法性均无法确认，因而不能排除秦基房产公司和东瀚科技公司串通的可能性。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人东瀚科技公司、原审第三人鑫恒担保公司未到庭陈述意见亦未提交书面意见。秦基房产公司向一审法院起诉请求：对乌鲁木齐市经济技术开发区写字楼第9层906、907、908、909、910、911、912号房屋停止执行。一审法院认定事实：杨春珍于2016年10月10日给东瀚科技公司分别借款6000000元和3000000元，总计9000000元，并由鑫恒担保公司为东瀚科技公司借款担保。新疆维吾尔自治区公证处出具（2015）新证经字第2832号、2833号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2016年11月30日，新疆维吾尔自治区公证处出具（2016）新证经字第16042号、16043号《执行证书》。杨春珍于2017年1月5日向乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院申请强制执行。乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院于2017年1月8日分别作出执行裁定，依法冻结、扣划、扣留、提取被执行人新疆东瀚科技发展有限公司、新疆鑫恒融资担保有限公司的存款、收入6228000元和3114000元或者查封、扣押、变卖、拍卖其同等价值的财产。执行中，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院于2017年5月12日依法查封了网签在东瀚科技公司名下位于乌鲁木齐市经济技术开发区间写字间的房产登记手续。2017年10月26日，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院裁定两案终结本次执行程序，申请执行人发现被执行人有可供执行财产的，可以再次申请执行。2018年5月9日，经杨春珍申请，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院依法恢复执行程序。2018年5月30日，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院对涉案房产启动评估程序，经评估公司作价涉案房屋价值为1019.28万元。2018年9月19日，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院将涉案房产委托拍卖，在拍卖过程中，秦基房产公司作为案外人向乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院提出异议。乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院审查认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，根据房产部门的登记，涉案房产登记在被执行人东瀚科技公司名下，案外人秦基房产公司不符合上述规定中关于提出案外人异议的权利人的条件。据此，乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院于2019年3月4日作出（2019）新0103执异4号执行裁定：驳回案外人新疆秦基房地产开发有限公司的异议请求。秦基房产公司不服裁定于2019年3月18日提起执行异议之诉。另查，2015年12月25日，秦基房产公司（甲方）与东瀚科技公司（乙方）签订《秦基房产·秦郡二期产品认购协议书》。约定，乙方购买甲方开发的位于秦郡二期写字间1栋9层906、907、908、909、910、911、912室写字间；写字间面积共计880.28平方米（最终面积以实际测绘为准）；写字间单价为10000元／平方米，总价为8802800元……。2015年12月26日，秦基房产公司与东瀚科技公司签订《商品房预售合同》并预购双方于《秦基房产·秦郡二期产品认购协议书》中约定的房屋。当日，东瀚科技公司在乌鲁木齐市房屋产权登记管理中心办理了涉案房屋的网签登记。秦基房产公司开发建设的秦基房产·秦郡二期竣工后，秦基房产公司将涉案房屋交付给了东瀚科技公司。在本案审理中,秦基房产公司提交了秦基房产公司（甲方）、新疆宏发投资集团有限公司（甲方）与新疆浦曌科技发展有限公司（乙方）、东瀚科技公司（丙方）于2017年10月9日签订的《协议书》。该《协议书》约定，甲方同意将秦郡一期1号楼2层及16层房产证为乙方抵押贷款（秦郡一期1号楼2层及16层抵押贷款金额乙方只能用于支付丙方所购写字间房款使用），待丙方所购写字间房产证办理完毕后两个月内将抵押房产证退还给甲方。丙方预购甲方开发的秦郡二期写字间，在签订《商品房预售合同》前，与甲方先签署本协议，待《商品房预售合同》签订后，将本协议作为合同附件，并将双方权利义务转化为《商品房预售合同》条款中的一部分继续履行。秦基房产公司又提交秦基房产公司（甲方）、新疆宏发投资集团有限公司（甲方）与新疆浦曌科技发展有限公司（乙方）、东瀚科技公司（丙方）于2017年4月26日签订的《解除协议》，该协议约定，2015年10月9日，三方签订协议书生效执行，甲方积极为乙方替丙方购买写字间办理房产等相关手续，后得知，乙方将甲方秦郡一期1号楼2层及16层的房产证联合其他财产共同打包抵押给银行进行最高额抵押贷款。这一行为导致甲方如约为丙方办理房产证后，乙方根本无法对甲方进行抵押的房产证单独解押。一、甲方同意乙方、丙方提议，解除2015年10月9日三方签订的商品房所有预售合同，将其购置的秦郡二期写字楼1＃楼9层6间写字间（906、907、908、910、911、912室，面积880.28平方米，单价10000元／平方米，总价8802800元）全部做退房处理，原购房款8802800元暂不予退还，转为其向甲方缴纳的按期解押保证金。二、乙、丙两方承诺，本协议签订后，在2017年9月之前将2015年10月甲方作为抵押的秦郡一期1号楼2层及16层的房产证全部解押……六、乙、丙两方承诺，全力配合甲方办理解除秦郡二期1栋9层在交易中心备案手续……。同时，秦基房产公司提交了秦基房产公司（甲方）、新疆宏发投资集团有限公司（甲方）与新疆浦曌科技发展有限公司（乙方）、东瀚科技公司（丙方）于2017年5月10日签订的《解除协议（一）的补充协议》，其中约定，根据三方《解除协议》将秦郡二期写字楼1＃楼9层6间写字间全部做退房处理，但丙方于2016年8月8日已缴纳相关契税264084元，并享受了当年财政补贴，2016年8月8日收到财政退税264084元。按照相关规定，丙方需将此税补足，才能办理退房手续。现乙、丙方申请甲方代为垫付。乙、丙方承诺，甲方代为垫付此税款264084元，甲方有权直接从其预留的解押保证金中扣回。6月11日，秦基房产公司通过招商银行向乌鲁木齐市房屋产权交易中心缴纳了共计264084元退税款。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，同时满足以下条件时，房屋买受人可排除金钱债权的申请执行人对房屋的强制执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据以上法律规定，不动产登记只是物权公示，不动产物权的变动从根本上是取决于关于物权变动的原因行为即基础法律关系，而非唯一不动产登记。因此，除法律另有规定，对不动产物权归属的终局性判断，应当依赖于原因行为或基础民事法律关系的审查判断结果。本案秦基房产公司与东瀚科技公司签订《秦基房产·秦郡二期产品认购协议书》及《商品房预售合同》后，双方均履行了各自义务，并将涉案房屋网签在东瀚科技公司名下，完成了初始变更登记，不动产物权发生了实质性的变动。乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院在执行杨春珍到期债权时，已于2017年1月8日分别作出执行裁定书，裁定依法冻结、扣划、扣留、提取被执行人东瀚科技公司、鑫恒担保公司的存款、收入6228000元和3114000元或者查封、扣押、变卖、拍卖其同等价值的财产。但在东瀚科技公司和鑫恒担保公司未履行执行债务的情况下，确与秦基房产公司、新疆宏发投资集团有限公司和新疆浦曌科技发展有限公司签订《解除协议》和《解除协议（一）的补充协议》。通过一审法院在执行时的调查证实，该协议签订后直至2018年3月21日，涉案房屋仍由东瀚科技公司实际占有使用，至今仍网签在该公司名下。因此，该《解除协议》和《解除协议（一）的补充协议》未产生物权再次变动的效力。现秦基房产公司请求对涉案房屋停止执行，无事实和法律依据，其诉讼请求不予支持。判决：驳回新疆秦基房地产开发有限公司的诉讼请求。本案二审期间，秦基房产公司围绕其上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。秦基房产公司向法庭提交了商业承兑汇票5张，托收凭证3张、进账单3张及进账业务凭证3张，证明案外人新疆浦曌科技发展有限公司与东瀚科技公司没有按照约定的方式和时间支付购房款，直至合同约定的付款期限十个月后才将房款支付完毕，构成违约的事实。杨春珍发表质证意见认为，商业承兑汇票5张均为复印件，真实性、合法性及关联性均不予认可。托收凭证、进账单及进账业务凭证的真实性、合法性认可，但与本案的关联性不予认可，不能证明是东瀚科技公司向秦基房产公司支付购房款的事实。本院经审查认为，秦基房产公司向法庭出示的商业承兑汇票系复印件，且杨春珍对该证据不予认可，故对该证据的真实性、合法性及关联性，本院不予确认。对托收凭证及进账单和进账业务凭证的真实性、合法性，杨春珍均予认可，本院予以确认，但本案为案外人执行异议之诉，需要审查的是秦基房产公司对执行标的的权利是否优于杨春珍的权利，而东瀚科技公司是否逾期支付房款与本案并无关联，故本院对该证据的关联性不予确认。对秦基房产公司提交的上述证据，本院均不予采纳。二审庭审中，经本院审查秦基房产公司通过招商银行向乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心缴纳264,084元退税款的时间为2017年5月11日。本院对一审查明的其他事实及所依据的证据予以确认。二审另查明，2016年3月18日，涉案房屋办理了不动产预告登记，预告登记人为东瀚科技公司。本院认为，本案争议焦点为：秦基房产公司要求不得执行乌鲁木齐市经济技术开发区写字楼第9层906、907、908、909、910、911、912号房屋的依据能否成立。本案为案外人执行异议之诉，判断案外人提出的执行异议能否成立的标准，是案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。本案中，涉案房屋虽在不动产登记部门办理了网签备案手续和预告登记，且预告登记人为东瀚科技公司，但房地产管理部门对商品房销售合同办理登记备案，只是将商品房开发企业与承购人之间签订的商品房预售合同予以登记、存档备查，这种登记备案行为是房地产管理部门基于管理的需要对商品房开发企业设定的一项程序性义务，是一项行政管理措施，不具有审查、批准的性质，亦不能产生物权变动的效力。因此，一审法院认定涉案房屋网签在东瀚科技公司名下，不动产物权发生了实质性的变动属认定事实错误，本院予以纠正。另外，涉案房屋虽于2016年3月18日办理了不动产预告登记，预告登记人为东瀚科技公司，但《中华人民共和国物权法》第二十条的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”由此可见，预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记，其实质作用是为了限制显示登记的权利人行使处分权。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。因此，本案中，东瀚科技公司虽是涉案房屋的预告登记人，但该预告登记并不发生不动产物权设立或变动的效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”现涉案房屋仍登记在秦基房产公司的名下，且无证据证明涉案房屋的不动产物权已经发生了变动，故，杨春珍基于其对东瀚科技公司享有的债权，申请执行秦基房产公司所有的涉案房屋，无事实及法律依据，不应予以支持。秦基房产公司上诉要求不得执行乌鲁木齐市经济技术开发区写字楼第9层906、907、908、909、910、911、912号房屋的理由成立，本院予以支持。综上，秦基房产公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院(2019)新0103民初2842号民事判决；二、不得执行位于乌鲁木齐市经济技术开发区写字楼第9层906、907、908、909、910、911、912号的房屋。一审案件受理费82,956.8元（秦基房产公司已预交），二审案件受理费82,956.8元，均由杨春珍负担。本判决为终审判决。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院作出的（2019）新0103执异4号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  董慧审判员  卫杨审判员  庞艳二〇一九年十二月十三日书记员  刘杨