广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0203民初5038号 原告：柳州市泓福物业服务有限责任公司，住所：广西壮族自治区柳州市雅儒路西四巷6号,统一社会信用代码:914502007087609028。 法定代表人：林宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐智斌，广西永维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃益飞，广西永维律师事务所律师助理。 被告：伍某，女，1983年8月12日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 被告：余某，女，2010年6月13日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 法定代理人：伍某，女，1983年8月12日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市，系被告余某的母亲。 原告柳州市泓福物业服务有限责任公司（以下简称泓福物业公司）与被告伍某、余某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告泓福物业公司的委托诉讼代理人徐智斌、覃益飞，被告伍某，被告余某的法定代理人伍某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泓福物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业费6965.4元；2.被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2008年9月30日,原告与柳州市和佳房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同为“大美?天第”小区提供物业管理服务。2016年6月12日（实际交房入住时间2015年7月23日）,原告与被告签订前期物业服务管理协议，被告系柳州市龙潭路22号“大美?天第”小区23栋1单元602号房屋业主,房屋建筑面积119.06平方米，物业费收取标准为1.5元/月/平方米，协议中约定了相关的权利义务和违约条款。合同签订后，原告依约为被告提供了物业服务，但被告从2016年2月1日至2019年5月1日期间，未向原告支付物业费,累计为39个月，拖欠物业费6965.4元。期间经原告多次催收未果，为此，原告诉至法院,请求人民法院依法裁判。 被告伍某、余某辩称，被告已支付2016年6月份之前的物业费，且该房屋户主是余某，被告伍某不是该房屋的户主，原告不应该起诉伍某。原告按照1.5元的收费标准收取物业费过高，但是原告并未提供相应的服务。本案的涉案房屋被告伍某、余某并没有装修，也没有入住，而原告对已入住的业主收费比未入住的业主收费低，所以原告收费不合理。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市的“大美·天第”小区由柳州市和佳房地产开发有限公司开发建设。原告系1998年9月22日依法成立、经营范围包括物业服务的企业法人，于2011年5月27日、5月31日分别取得柳州市住房和城乡建设委员会物业服务等级标准和收费标准备案以及柳州市物价局价格管理科备案，有资格对“大美·天第”小区提供物业服务并收取相应的物业服务费用。被告伍某、余某系柳州市鱼峰区龙潭路22号“大美·天第”小区23栋1单元6-2号房屋业主。2008年9月30日，柳州市和佳房地产开发有限公司与原告签订《“大美·天第”高尚住宅小区前期物业服务合同》，选聘原告对“大美·天第”住宅小区提供前期物业管理服务事宜。被告余某系未成年人,被告伍某为余某的母亲。2015年7月，被告伍某代余某与原告签订《［大美天第］前期物业服务协议》。该协议主要载明：1．自建设单位公告（或通知）交房之日起，按全额计收物业服务费，每季度第一个月10日前预先缴纳当季应付的物业服务费；2．收费标准（按建筑面积）：住宅（含储藏室）1.2元／平方米，带电梯住宅另加收电梯日常维护保养费0.3元／平方米·月；3．被告违反协议，不按照约定缴纳物业服务费的，原告可以按照合同约定收取违约金，有权要求被告按日（标准为3‰）计算，从到期之日起至实际缴纳之日止；4．协议自双方签字或盖章之日起生效，至小区依法成立业主大会，业主委员会与新物业签订《物业服务合同》生效时止。2016年6月13日，被告伍某签收《房屋交接书》，其上载明涉诉房屋建筑面积为119.06平方米。二被告还签署了《承诺书》，认可遵守《大美·天第住宅小区业主临时管理规约》，同意接受柳州市和佳房地产开发有限公司委托的原告对本小区实行物业管理服务。被告自2016年2月1日起至2019年5月1日期间未缴纳物业服务费。原告通过书面方式向被告催收，被告仍未交纳，故酿成本案纠纷。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与柳州市和佳房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，以及原告与被告签订的前期物业服务协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。原告主张的物业费按1.5元月/平方米的标准收取，本院予以支持。故被告应向原告支付自2016年2月1日起至2019年5月1日止期间拖欠的物业服务费6965.01元（119.06平方米×1.5元／平方米·月×39个月）；原告主张的超出部分，本院不予支持。关于被告伍某认为其不是本案适格主体，本院认为，被告余某系案涉房屋登记的业主，原告与伍某代余某在2015年7月签署的《前期物业服务协议》,以及伍某代余某在《承诺书》中所作出的表示,因余某不满18周岁为未成年人,其母亲作为法定代理人代其签署上述合同及文件符合法律规定。且从原告提供的证据来看，被告伍某在《房屋交接书》、《住户登记表》上均以业主的名义签字确认，可以说明被告伍某作为余某的母亲，与余某是共同使用案涉房屋的实际业主，亦应受物业服务合同的约束。故被告的上述抗辩的理由，本院不予采纳。关于被告认为原告未按物业服务合同要求尽到相应的物业管理服务，但被告提供的证据未足以证实原告在小区服务管理上的瑕疵达到予以减免的条件，故对被告的该辩解意见,本院亦不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 被告伍某、余某于本判决生效之日起十日内支付原告柳州市泓福物业服务有限责任公司物业服务费6965.01元。 案件受理费50元（原告柳州市泓福物业服务有限责任公司已预交），减半收取25元，由被告伍某、余某负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 审判员  覃汉云 二〇一九年十二月十六日 书记员  吴心雨 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。