广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂06民终1194号 上诉人（原审被告）:防城港广隆置业房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区渔洲城龙山北路清华蓝湾4栋2单元3B号房。统一社会信用代码：91450600672469629T。 法定代表人：王术文，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林智岳，男，该公司综合文员。 被上诉人（原审原告）：黄建春，女，1963年3月9日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。 上诉人防城港广隆置业房地产开发有限公司（以下简称广隆公司）因与被上诉人黄建春商品房预售合同纠纷一案，不服民事判决书广西壮族自治区防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初1780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广隆公司上诉请求：1、撤销原审判决，驳回黄建春的诉讼请求，黄建春承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定上诉人行为构成欺诈错误。1、2018年5月16日上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》合同编号：GL1-1603是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规规定。上诉人不存在欺诈被上诉人行为。2、2019年6月26日，防城港市住房保障中心出具的《房屋信息查询证明》只能证明该案涉诉房产于2015年5月14日备案到他人名下，不能证明该房产不能买卖，上诉人的行为构成欺诈。3、本案涉诉房产于2015年5月14日备案在栗磊名下不是买卖合同关系，是非典型抵押担保合同关系。2014年9月10日，王术文向栗磊借款500万元，签订了《借款协议》。2015年5月14日，经王术文、栗磊、广隆公司三方协商一致，签署《情况说明》、《商品房买卖合同》签收表。广隆公司自愿以位于防城港市港口区的房产，签订《商品房买卖合同》设定抵押担保；同时约定：只作为借款合同的抵押担保物，债务人王术文还清相应数额债务后，栗磊应无条件解除相应债务的抵押。本案涉诉房屋在抵押物之列。4、借款后，王术文按时支付利息、陆续归还了部分本金。2018年2月16日王术文归还栗磊本金80万元，栗磊同意解除（注销）涉诉房屋抵押登记。故上诉人于2018年5月16日上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》合同编号：GL1-1603。为此，2018年5月31日王术文又归还栗磊本金120万元。期间，上诉人及王术文多次与栗磊沟通协商，其不守诚信，未履行承诺解除对涉案房产的非典型抵押担保的登记。2019年4月30日，王术文与栗磊经对账签订《协议书》，双方确认王术文在2019年5月15日一次性支付580万元，双方债权债务清结完毕。栗磊承诺3个工作日内将本借款项下担保物—该担保物登记在出借方栗磊名下房产全部解押。现王术文已于2019年5月6日前全部履行《协议书》约定的580万元支付义务。至今，栗磊仍不守诚信未予以解押，但在督办中。可见，上诉人在本案涉诉房产买卖过程中没有过错，不存在欺诈行为。二、一审法院适用法律错误。根据《物权法》第191条第1款抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》第22条规定，受让人请求转让人承担相应民事责任的，应当综合考虑当事人过错程度等因素处理。综上所述，上诉人在本案涉诉房产买卖过程中没有过错，不存在欺诈行为，一审法院判决错误。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 黄建春辩称，本案一审判决对上诉人出具的二份承诺书自认的赔偿款都不支持，实属地方保护，违背司法基本的公平正义。被上诉人基于无力缴纳上诉费，同时对司法公平不敢抱有希望等原因才没有提出上诉。请求二审法院主持公道，发回重审。 黄建春向一审法院起诉请求：1．撤销双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，广隆公司退还黄建春已付购房款663,893元及其他预收费用94,507元，合计758,400元，并支付暂计至2019年5月15日利息损失34,139元，以后另计至广隆公司偿还全部款项之日止（利息以第一次交的房款数285,088元＋94,507元为基数，按年利率6％从2018年5月3日起算；以第二次所交房款378,805元为基数，按年利率6％从2018年11月15日起算）；2．广隆公司赔偿黄建春已付购房款一倍的经济损失663,893元。 一审法院经审理认定事实如下：2018年5月16日，黄建春（买受人）与广隆公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（编号：GL1-1603），约定黄建春向广隆公司购买防城港市港口区渔洲城龙山北路清华蓝湾1幢1单元16层1603号房，房屋建筑面积156．21平方米，单价为每平方米4,250元，总房款计663,893元；买受人采取分期付款的方式付款，第一期购房款285,088元应该口口在2018年5月16日前交清，第二期购房款378,805元应该在2018年11月15日前交清；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人，选择分期付款的客户需付完全部房款后，才能达到备案条件；合同还约定了交房条件、双方的违约责任等事项。同日，广隆公司向黄建春出具了一张《收据》，表明收到黄建春交来1栋1603号房款285,088元。广西福尔绅房地产代理有限公司（以下简称福尔绅公司）向黄建春开具了一张《收据》（编号：0411467），表明收到黄建春交来清华蓝湾1栋1603号房活动款93,726元。2018年11月15日，广隆公司向黄建春出具了一份《协议书》，载明：今收到黄建春元总价663,893元，已交285,088元，剩余378,805元，今天全部交完。因开发商不能按时打印商品房买卖合同导致客户无法正常签订商品房买卖合同，因此开发商特此承诺伍个月内打印出商品房买卖合同交付于黄建春，如有违约开发商愿意负责赔偿总房款的20%”。同日，广隆公司向黄建春出具了两张《收据》（编号分别为：216667、1103353），表明收到黄建春交来1栋1603号房款378,805元、1栋1603号装修垃圾清运费781元。2019年4月24日，广隆公司作为承诺人向黄建春出具了一份《承诺书》，载明“因承诺人作为开发商不能按时签订黄建春购买位于防城港市渔洲城清华蓝湾小区1幢1603号商品房买卖合同，现开发商承诺：到2019年5月8日前落实商品房买卖合同签订事宜并正式签订商品房买卖合同，交付于业主黄建春，如有违约承诺人即退即付购房全款，并赔偿全房款50％给黄建春”。 一审法院认为，黄建春、广隆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按照合同约定全面履行各自的义务。根据诚实信用原则及交易习惯，在签订《商品房买卖合同》时广隆公司负有如实告知黄建春案涉房屋真实情况的附随义务，但广隆公司故意隐瞒了涉案房屋已经备案给第三人的事实与黄建春签订合同，其行为已构成欺诈，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，且黄建春已在撤销权的行使期限内主张撤销案涉《商品房买卖合同》，故一审法院予以支持黄建春该项诉请。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，广隆公司应退还黄建春已付的全部购房款并赔偿黄建春利息损失。关于广隆公司收取黄建春的款项问题，根据黄建春向一审法院提供的《收据》可知，广隆公司共收取黄建春购房款663893元（285088元＋378805元）及装修垃圾清运费781元，合计664674元，该笔款项应由广隆公司遐还给黄建春。关于福尔绅公司收取的93726元，因黄建春未能提供证据证明广隆公司与福尔绅公司之间的关系或广隆公司曾授权福尔绅公司收款，故黄建春请求由广隆公司返还该93726元没有事实和法律依据，该笔款项应由黄建春另行向福尔绅公司主张。关于利息的问题，广隆公司应按中国人民银行同期同类贷款利率自收款之日起向黄建春支付利息，即：以285088元为基数，自2018年5月16日起计算至实际清偿完毕之日止；以379586元为基数，自2018年11月15日起计算至实际清偿完毕之日止。关于黄建春请求广隆公司赔偿已付购房款一倍的经济损失的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，广隆公司在房屋备案给他人后又与黄建春签订《商品房买卖合同》并收取黄建春的购房款，理应向黄建春承担惩罚性的赔偿责任。因黄建春未提供证据证明广隆公司的行为给其造成的实际损失，综合考虑合同的履行情况、双方当事人的过错程度等因素，一审法院酌情支持10万元。关于黄建春主张的《协议书》及《承诺书》中的赔偿金，因一审法院已支持黄建春诉请的惩罚性赔偿责任，黄建春的损失已得到相应的补偿，故一审法院不再支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、撤销黄建春与广隆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：GL1-1603）；二、广隆公司在本判决生效之日起十日内向黄建春返还购房款、垃圾清运费共计664674元并支付利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算：以285088元为基数，自2018年5月16日起计算至实际清偿完毕之日止；以379586元为基数，自2018年11月15日起计算至实际清偿完毕之日止）；三、广隆公司在本判决生效之日起十日内赔偿黄建春10万元；四、驳回黄建春的其他诉讼请求。案件受理费17600.64元，减半收取计8800.32元，保全费5000元，两项合计13800．32元（黄建春已预交），由黄建春负担6178.57元，广隆公司负担7621.75元。 本案二审期间，上诉人广隆公司向本院提交如下证据：1.借款协议，证明2014年9月10日王术文向栗磊借款500万元；2.《情况说明》、《商品房买卖合同》签收表，证明2015年5月14日王术文将涉诉房产约定为抵押担保物，不作为买卖合同关系；3.协议书，证明2019年4月30日王术文与栗磊进行对账、结算及约定注销《商品房买卖合同》登记；4.付张丽华本金、利息款（栗磊）统计表、转账凭证，证明2014年9月11日至2019月5月6日王术文向栗磊共支付本息合计1195.7万元，债权债务结清的事实。被上诉人黄建春不同意质证，认为广隆公司提交上述证据已超过举证期限，且不属于新证据。本院认为，上诉人广隆公司提交的上述证据不属于新证据，且不能证明其可以免责，故不予采纳。 一审判决查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，黄建春与广隆公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，一审判决认定该合同合法有效正确，本院予以确认。根据诚实信用原则及交易习惯，在签订《商品房买卖合同》时广隆公司负有如实告知黄建春案涉房屋真实情况的附随义务，但广隆公司与黄建春签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：GL1-1603）时，故意隐瞒了涉案房屋已经备案给案外第三人的事实，不论广隆公司是将涉案的房屋真实的销售备案给了案外第三人，还是作为抵押物以买卖的形式备案给了案外第三人，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，黄建春均有权要求撤销涉案的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：GL1-1603），并要求广隆公司返还已付购房款及利息、赔偿损失以及要求广隆公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，一审判决撤销双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，广隆公司向黄建春返还购房款、垃圾清运费共计664674元并支付利息正确，本院予以维持。关于赔偿金的数额问题，黄建春未提供证据证明广隆公司的行为给其造成的实际损失，综合考虑合同的履行情况、双方当事人的过错程度等因素，一审法院酌情支持10万元，尚属合理，本院予以维持。 综上所述，广隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17907.89元，由上诉人防城港广隆置业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇一九年十二月二十日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪