河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终8062号上诉人（原审被告）：沧州市合富房地产经纪有限公司，住所地河北省沧州市运河区华西小区10号楼底商3号门市。法定代表人：姜建达，该公司经理。被上诉人（原审原告）：孙文翔，男，1992年9月6日出生，汉族，住沧州市海兴县。被上诉人（原审被告）：杨森，男，1997年11月15日出生，汉族，住沧州市沧县。原审被告：沧州市合富房地产经纪有限公司第二分公司，住所地沧州市新华区南环中路北侧青春家园10号商业楼101铺。负责人：姜建达，该公司经理。上诉人沧州市合富房地产经纪有限公司因与被上诉人孙文翔、杨森、原审被告沧州市合富房地产经纪有限公司第二分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2019）冀0902民初871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人沧州市合富房地产经纪有限公司委托诉讼代理人吴志彪、被上诉人孙文翔、被上诉人杨森到庭参加诉讼，原审被告沧州市合富房地产经纪有限公司第二分公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。沧州市合富房地产经纪有限公司上诉请求：撤销沧州市新华区人民法院（2019）冀0902民初871号民事判决书，驳回被上诉人的起诉或改判被上诉人杨森承担责任。1、原审法院受理程序违法。违反一事不再理原则，依法应当驳回被上诉人的起诉。根据被上诉人提供的判决书可以认定，被上诉人孙文翔在与杨森的另外一个案件审理时，提出过该诉求，且驳回了该诉求，因此，被上诉人孙文翔再次起诉属于重复起诉，不应受理。2、原审法院判决前后矛盾，依法应予纠正。沧州市新华区人民法院以（2018）冀0902民初1342号民事判决书判决杨森支付违约金4万元，而当初孙文翔交付的定金是2万元，如果杨森没有过错或违约，法院就不能判决杨森支付违约金，而判决支付违约金有前提是必须有违约行为，既然存在违约行为，那么就应当由违约方承担责任，即应当由杨森承担相应的赔偿责任。同时，根据两级法院的判决可以确定被上诉人孙文翔在本案中也存在过错，且该过错直接影响到交易的正常履行，本案涉及的合同并不是根本不能履行，而是当事人双方故意不去履行，因此，原审法院在上诉人没有过错的情况下判决上诉人完全退还中介费没有事实和法律依据。3、上诉人就是利用自己的信息为当事人双方提供服务，赚取服务费，本案中上诉人的义务已经按合同约定和法律规定履行了自己的义务，促成双方达成意向并签订合同，上诉人在义务完成后，有权利取得相应的报酬，而根据本案的事实，本案不能履行的责任并不是上诉人，且本案并不是法律意义上根本不能履行，而是可以履行，当事人自己不再要求履行，无论根据合同约定还是法律规定，上诉人在签订合同和履行过程中没有任何过错，要求上诉人退还没有依据。且如果法院支持被上诉人这种做法，那么，上诉人退还中介费后，被上诉人完全可以私下与被上诉人杨森再次达成房屋买卖协议而不通过上诉人，从而达到不交纳中介费的目的，这样反而纵容了一部分人在套取了上诉人信息资源后达到非法获利的目的，扰乱市场不说，严重违背了诚实信用原则，违反了合同约定和法律规定。4、原审法院判决认定上诉人没有尽到相应义务，与事实不符，与合同约定不符，根据双方合同的约定可以确定上诉人在交易过程中尽到了相应的义务，原审法院所称的风险是否足以造成合同不能履行以及具有严重的过错，否则，不能以此作为判决的依据。综上，原审法院判决程序违法、认定事实和适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上予以改判。孙文翔答辩称，上次取消合同，是因为中介方的责任导致合同没有履行，去年3月21日签订的合同，3月25日我已经把所有需要的材料提交了，中介没有规定具体履行时间，导致杨森没有积极配合，沧州市合富房地产经纪有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。杨森答辩称，对上诉人的第一条意见，孙文翔是没有违约的，我也没有违约和过错，当时拟定合同时候，业务员与我达成协议的时候是有问题的，我当时因为工作耽误过一段时间，我认为中介存在很大的过错，因为合同上确实没有规定履行时间。中介与我达成的协议，中介方都没有完成。沧州市合富房地产经纪有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。沧州市合富房地产经纪有限公司第二分公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩。孙文翔向一审法院起诉请求：1、请求三被告连带给付原告中介费23600元。事实和理由：原告孙文翔与被告杨森、沧州市合富房地产经纪有限公司第二分公司于2018年3月21日签订了《房屋买卖合同》。后因该合同约定不明，以及被告杨森的不适当履行合同，造成交易未完成。原告已于2018年6月向法院提起诉讼请求要求解除合同并要求被告杨森支付违约金。贵院已作出（2018）冀0902民初1342号民事判决书支持了原告的诉讼请求。该判决已生效。判决已确认原告不存在过错，过错方在于被告杨森和沧州市合富房地产经纪有限公司第二分公司，又因被告沧州市合富房地产经纪有限公司与沧州市合富房地产经纪有限公司第二分公司系总公司与分公司的关系，故三被告应当对返还原告23600元中介费承担连带责任。原告故诉至法院，请求判如所请。一审法院认定事实：2018年3月21日，原告与被告杨森及被告沧州市合富房地产经纪有限公司第二分公司签订了《房屋买卖合同》一份，合同内容为：售房人为被告杨森（甲方）；购房人为原告孙文翔（乙方）；中介方为被告沧州市合富房地产经纪有限公司第二分公司（丙方）。第一条、1、甲方自愿将坐落在新华区建北街土产宿舍5-4-501的房屋出售给乙方……第二条、甲方保证对所出售的房屋具有完整的所有权、已经征得其他共有人的同意。并根据国家及本地区的相关政策能够上市交易，该项房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权……第三条、甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币84.5万元……第五条、1、（1）在本合同签订的同时，甲方向丙方交付房屋产权证书，乙方向甲方交付定金人民币2万元，此后甲、乙双方准备办理房屋贷款、产权过户手续所需的全部材料，有丙方协助双方办理该项手续。（2）乙方支付其余房款的具体方式：乙方向甲方交付购房定金2万元整，甲乙双方积极配合备件办理贷款审批手续，具体贷款数额以银行审批额度为准，该房屋有银行贷款由甲方负责解压（押），甲乙双方积极配合办理过户手续，因乙方征信不太良好，此房屋过户到指定人名下。第七条、1、甲方违反本合同第二条的约定，无论新的房屋产权证书是否已经下发均由甲方负责解决纠纷或争议，并向乙方支付本合同第三条约定成交价格的20%作为违约金，另外再赔偿给乙方及丙方造成的全部经济损失，乙方有权解除合同，要求甲方退还所收取的全部购房款，丙方所收中介费用不退。……4、甲、乙任何一方擅自解除、拒绝履行本合同，或发生违反本条2、3款的违约责任，均由违约方向守约方支付本合同第三条约定的房屋实际成交价的12%作为违约金（违约金双方自行交接）。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。……第九条、在签定（订）合同当日生效，甲乙双方如若擅自违约则赔偿总房款市值的20%，中介费由违约方负责承担，如若遇到国家政策的变动则三方无责。上述合同签订后，因在履行过程中产生纠纷，原告将被告杨森诉至法院。本院于2018年7月16日作出了（2018）冀0902民初1342号民事判决书，判决如下：一、解除原、被告之间的《房屋买卖合同》；二、被告杨森于本判决生效后十日内向原告孙文翔支付4万元违约金。原告对上述判决不服提起了上诉，河北省沧州市中级人民法院于2019年3月22日作出了（2019）冀09民终1344号民事判决书，判决内容为：本院认为，按照合同是否履行及履行情况，违约行为可分为合同的不履行和不适当履行。合同的不履行，指当事人不履行合同义务，包括拒不履行和履行不能，拒不履行指当事人能够履行合同却无正当理由而故意不履行。合同的不适当履行，指当事人履行合同义务不符合约定的条件，不适当履行又分为一般瑕疵履行和加害履行，一般瑕疵履行又包含迟延履行。本案中，在双方合同对解压费用负担等事项未明确约定的情况下，被上诉人（杨森）理应积极与上诉人（孙文翔）协商达成一致，以完成合同约定的“积极配合协助办理贷款审批手续”义务，而其却以无时间为由迟延办理，其行为构成不适当履行合同，并非拒不履行合同或擅自违约。同时，上诉人（孙文翔）订立合同时对房屋存在贷款事实即被上诉人（杨森）对案涉房屋不具有完全所有权系明知。故，本案并不属于双方合同第七条、第九条所约定的违约情形，一审法院对上诉人（孙文翔）以上述合同约定为据计算违约金的主张未予支持，同时酌情支持被上诉人向上诉人支付违约金四万元，不违反法律规定，并无不妥。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。2018年3月25日，被告沧州市合富房地产经纪有限公司收取了原告孙文翔23600元的中介费。现原告要求三被告连带返还该费用。另经审理查明，沧州市合富房地产经纪有限公司第二分公司为被告沧州市合富房地产经纪有限公司的分公司。以上事实有《房屋买卖合同》、本院作出的（2018）冀0902民初1342号民事判决书、河北省沧州市中级人民法院作出的（2019）冀09民终1344号民事判决书、收据及开庭笔录等证据予以证实。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。同时根据本院作出的（2018）冀0902民初1342号民事判决书及河北省沧州市中级人民法院作出的（2019）冀09民终1344号民事判决书的内容，本案案涉《房屋买卖合同》已经解除，故原告现有权要求被告中介公司返还中介费。二被告中介公司辩称，根据《房屋买卖合同》第七条、第九条的约定，中介费应由违约方承担，不应退还。但根据沧州市中级人民法院作出的（2019）冀09民终1344号民事判决书，原告与被告杨森的行为不属于《房屋买卖合同》第七条、第九条所约定的违约情形，故被告中介公司辩称的法律依据并不成立，本院不予采纳。另，该判决中明确表明案涉《房屋买卖合同》对解压费用负担等事项未明确约定是导致合同无法继续履行的根本原因。且根据《房地产经纪管理办法》第二十一条的规定，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（四）、提供中介服务时告知房屋交易的一般程序及可能存在的风险。而被告中介公司并未提供证据证明其告知了双方当事人存在的风险。故二被告中介公司应当返还原告中介费23600元。因被告沧州市合富房地产经纪有限公司第二分公司为被告沧州市合富房地产经纪有限公司的分公司，故中介费应由总公司被告沧州市合富房地产经纪有限公司予以返还。遂判决如下：一、被告沧州市合富房地产经纪有限公司于本判决生效之日后十五日内返还原告中介费23600元；二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195元，由被告沧州市合富房地产经纪有限公司承担。本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十七条规定了构成重复起诉的要件，需要同时满足“后诉与前诉的当事人相同、后诉与前诉的诉讼标的相同、后诉与前诉的诉讼请求相同或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”三个条件，本案中，上诉人所称孙文翔与杨森的另一个案件当事人与本案并不相同，因此不能构成重复起诉，一审法院依照程序审理并无不当。合同解除的后果是使合同关系消灭，对于已经履行的合同，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状或采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中上诉人收取被上诉人孙文翔中介费用23600元，其收取中介费用所依据的合同已经解除，一审法院判决由上诉人返还被上诉人孙文翔中介费用正确。综上所述，沧州市合富房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费390.0元，由上诉人沧州市合富房地产经纪有限公司负担390.0元。本判决为终审判决。审判长  孙广贞审判员  张兆阳审判员  毕文娟二〇一九年十二月十八日法官助理刘倩书记员于萍萍