河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫11民终2625号上诉人(原审被告):王东升，男，汉族,1971年8月9日生，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人:刘文奇，河南长风律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：谢桂花，女，汉族，1955年2月16日生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人:赵恒奎，漯河市源汇区嘉诚法律服务所法律工作者。被上诉人(原审第三人)：艾现忠，男，回族，1963年7月21日生，住漯河市源汇区。委托代理人:王亚辉，河南银海律师事务所律师。上诉人王东升因与被上诉人谢桂花、艾现忠执行异议纠纷一案，不服源汇区人民法院（2019）豫1102民初2202号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王东升及其委托诉讼代理人刘文奇，被上诉人谢桂花及其委托诉讼代理人赵恒奎，被上诉人艾现忠的委托诉讼代理人王亚辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王东升上诉请求：一、请求发回重审或改判撤销一审判决，驳回被上诉人谢桂花的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决查明谢桂花艾现忠住所地错误。一审判决按照原告的起诉状出具判决书，将被上诉人的住所地认定错误。谢桂花没有住漯河市××区大学路××村委会20幢4层25号，2019年7月12日一审法官调查笔录显示艾现忠没有住漯河市××区大学路××村，不是丁湾村村民。原告的起诉状故意写住漯河市××区大学路××村，是有意隐瞒谢桂花与艾现忠双方恶意串通合同无效的事实。二、一审判决没有查明谢桂花与艾现忠恶意串通，认定事实错误。一审判决查明：“原告谢桂花购买第三人艾现忠名下的房产，双方于2018年8月1日、2018年10月l1日签订了两份协议书，且2018年10月11日签订的协议书上加盖有丁湾村委会的公章。”谢桂花与艾现忠为什么要签订两份协议书还要加盖有丁湾村委会的公章，谢桂花在民事起诉状上自认，“我们咨询房管部门后得知，该房产属集体土地，且在规划拆迁范围之内，暂不办理过户，只要双方同意就行。我也在有关部门查证该房屋没有抵押、查封和其它纠纷。同时又有丁湾村委盖章见证，我才同意购买该套房产。”谢桂花与艾现忠签订的第二份协议书目的就是加盖丁湾村委会的公章掩盖其交易的非法性。三、一审判决认定谢桂花已经支付艾现忠全部购房款，认定事实错误。一审判决查明：“2018年8月1日、2018年10月11日，原告谢桂花通过其儿媳朱春丽账户向艾现忠分别转款190000元、100000元，共计290000元。2018年9月19日、2018年9月29日，艾现忠分两次向原告出具收条，载明收到谢桂花交房款50000元、60000元，以上，原告谢桂花共向艾现忠付款400000元，双方之间的购房款已经全部结清，上述证据之间可以相互印证，本院予以认定。”上诉人认为，原告谢桂花的付款不真实。尤其是50000元、60000元没有转款凭证不能认定。四、一审判决没有认定谢桂花与艾现忠签订房屋转让合同无效，认定事实错误。目前我国对于集体土地上房屋转让没有规定登记制度，该原因来源于集体土地禁止转让的规定，《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”。目前的法律法规也不允许在集体土地上进行房地产开发，禁止集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。同时对集体土地上房屋转移登记做出了严格限制。《房屋登记办法》第八十九条规定，房屋登记结构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明：“集体土地”字样。谢桂花与艾现忠签订的房屋转让合同，根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定，恶意串通且违反法律的强制性规定，合同无效。五、一审判决认定谢桂花非因自身原因未办理过户登记，认定事实错误。一审判决认为：“涉案房屋于2018年10月25日前已交付，2018年11月30日，本院作出(2018)1102民初4549号-1民事裁定书，查封艾现忠名下的房产，在房产被查封之前，谢桂花与艾现忠之间的协议已履行完毕并已交付，至于案涉房产未办理过户登记，非原告原因所致。”不是事实，谢桂花在民事起诉状上自认，“我们咨询房管部门后得知，该房产属集体土地，且在规划拆迁范围之内，暂不办理过户。”谢桂花购买了“小产权房”不能过户，谢桂花与艾现忠不是丁湾村本集体经济组织成员，签订合同无效，第二份协议书加盖丁湾村委会的公章目的就是掩盖其交易的违法性，谢桂花明知道购买艾现忠的该套房产不能办理过户登记却依然购买，充分证明是因自身原因不能办理过户登记，一审判决却认定谢桂花非因自身原因未办理过户登记，认定事实错误。六、一审判决适用法律错误。1、2018年8月1日谢桂花与艾现忠签订了一份协议书时，谢桂花已经知道艾现忠的房产证不在手中，该房不能办理过户登记；2、第二天即2018年8月2日艾现忠明明知道房产证在上诉人手中抵押，却欺骗公告原房产证丢失，在漯河日报登报声明，骗取漯河市房管部门于2018年9月4日为其办理了不动产权证书；3、为掩盖非法目的2018年10月11日谢桂花与艾现忠签订了第二份协议书并加盖有丁湾村委会的公章，第二份协议书的内容与事实严重不符，2019年5月29日丁湾村委会的证明与事实严重不符，艾现忠不是漯河市××区大学路××村居民，也不是在村书记的见证下商谈，丁湾村委会涉嫌作伪证，应当依法制裁，一审法院却采信证明，没有道理，严重违法；4、为造成既有事实，谢桂花在民事起诉状上自称2018年10月5日开始整修改造，与证人作证时间不一致，谢桂花害怕购买的该房有风险，只是简单改造且没有花费太多也没有证据；为造成既有事实，谢桂花将家具搬进该房，2018年10月25日至今仅仅交纳99.12元电费，50元水费；5、艾现忠借款上诉人30万元分文不还，法院强制执行后拒不露面，执行房产恶意转移，到手的购房款也不偿还上诉人，一审法院判决上诉人败诉，没有诚信。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。”对谢桂花与艾现忠的不诚信行为，一审判决定依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款之规定，判决上诉人败诉，严重违反法律规定及诚实信用原则，适用法律错误。为维护上诉人的合法权益不受侵害，上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款的规定，提起上诉，请求人民法院依法撤销一审判决，判决发回重审或者改判支持上诉人的上诉请求。谢桂花辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。应予维持原审判决。上诉人上诉的六条理由均不能够成立。1、答辩人本身就是丁湾村村民（详见户口本、身份证），此房购房装修后，答辩人及爱人早已入住至今。根据《中华人民共和国民法通则》第十五条之规定：居住地居住一年以上的地方视为住所地，因此，答辩人的住所地是丁湾村委会20幢4层25号符合法律规定，原审第三人的原户籍所在地是丁湾村委会20幢4层25号没有错，是本村的合法村民。集体成员之间转让房产符合《中华人民共和国村民委员会组织法》的相关规定，合同合法有效。因此，上诉人的第一个观点是错误的。2、上诉人为答辩人与第三人恶意串通，纯属上诉人单方之词，没能任何证据证明双方有串通之嫌疑。答辩人与原审第三人签订一份意向合同及一份正式合同，是很正常的事。现在开发公司售房均是先签意向合同，后签订正式合同。签两份合同有何错，上诉人的这一上诉理由让人费解，况且正式合同经集体组织村委会盖章同意。因此，二份房屋买卖合同合法有效，不存在掩盖非法交易。3、答辩人已支付给原审第三人全部购房款，事实清楚，证据确凿。总价款40万元有转款凭证290000元上诉人认可，两笔现金50000元及60000元上诉人认为付款不真实。这个在原审庭审中，上诉人提供的有原审第三人亲笔写的收到条，证实收到了该款，原审第三人的代理人也均已认可。上诉人的该理由没有证据加以证明。仅是其一面之词，没有提供反证推翻答辩人已付款这一客观事实。况且，第三人欠钱欠那么多，如果答辩人欠其房款，他会不要吗？因此，上诉人的这一观点不成立、不客观。4、答辩人与原审第三人均是丁湾村村民。集体土地上开发的房屋禁止向本集体经济组织以外的成员转让销售。而答辩人与原审第三人均是本组织成员，而内部成员组织是可以流转交易的。因此，上诉人引用该条款针对答辩人之间的交易行为显然是错误。依据错误的事实所适用的法律条规显然无效。5、原审认定答辩人非因自身原因未办理过户登记，原审认定事实正确。该房屋所在位置是在规划拆迁范围，政府职能部门停办过户的行为不是答辩人所能左右的事。该房屋不属于“小产权房”，小产权房是不能办房产证的。本案涉案房产是有房产证的，因此不是上诉人诉称的小产权房。答辩人与第三人均是本村组织村民，本村村委会盖章并同意双方转让是合法的。因此，原审认定非自身原因未办理过户这一事实，是认定正确的。6、原审认定的事实正确、适用法律适当。①双方签订了意向合同及正式合同并经集体组织同意，房屋买卖合同约定条款合法有效。②原审第三人丢失补办不动产登记证的程序及行为符合法律规定，政府职能部门才补发不动产登记证，原审第三人原房产证怎么到上诉人手中不得而知。有N种解释，上诉人辩称是抵押给上诉人的，理由不能够成立。不动产权属抵押的是依登记为准，假设上诉人有抵押权，但也不能够对抗买受人的权利。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条第二款：权利对抗原则而言，在已经支付全部或大部分购房款的特定房屋买受人的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护房屋买受人的权利。也就是说，买受人的权利优于抵押权人，因此，原审认定事实正确，适用法律适当。③答辩人装修、整改居住是客观事实。原审认定答辩人所提供的一组相关证据均能佐证。④原审第三人欠上诉人的借款该还，但与本案答辩人无因果关系。综上所述，答辩人认为，原审认定事实清楚，适用法律适当、程序合法。请求贵院查明事实、分清是非，裁决驳回上诉人的上诉请求，维护答辩人的合法权益。艾现忠辩称，被答辩人上诉称理由，均不能构成对本案即成事实的否认。被答辩人上诉称主要有5个理由：答辩人住所地错误；答辩人与一审原告所签订两份协议属恶意串通；五万、六万付款没有转款凭证；集体土地房屋所签转让合同无效；一审原告是因自身原因导致房屋未办理过户登记等理由。以上理由均不能构成对本案即成事实的否认和对抗。在该涉案房产被查封之前，一审原告与答辩人为了慎重，不但签订两份协议，而且依照该协议内容已履行完毕并已实际交付入住。对涉案房屋颁发的不动产登记证书显示：该土地为集体土地。且该房屋所在区域政府早已规定，涉及整体棚户区拆迁，所有房屋停止办理所有手续。此行为非一审原告所能左右。本案属金钱债权执行案件，最高法《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，被答辩人所诉称的理由与该规定的四项情形均不相符，上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持一审判决。谢桂花向一审法院起诉请求：1、依法确认原告购买第三人位于丁湾村××号房屋拥有所有权及集体土地使用权；2、确认被告申请执行第三人名下的房产系原告合法所有的房产，并判令停止执行；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年8月1日，谢桂花与艾现忠签订房屋转让协议，协议约定转让房屋的价款为400000元，首付人民币200000元于2018年8月1日交付，下余房款在艾现忠拿到房产证并交予谢桂花后，全部结清；当日，谢桂花通过儿媳朱春丽向艾现忠转款190000元。2018年10月11日，谢桂花与艾现忠签订房屋转让协议，协议约定双方一致同意转让费400000元由谢桂花一次性支付，艾现忠于2018年10月11日将该房屋交付于谢桂花，协议上丁湾村委会作为见证方加盖有漯河市源汇区干河陈乡丁湾村民委员会的公章；当日，谢桂花通过儿媳朱春丽向艾现忠转款100000元。2018年9月19日，艾现忠为谢桂花出具收条，载明收到谢桂花交房款50000元；2018年9月29日，艾现忠为谢桂花出具收条，载明收到谢桂花交房款60000元。2018年8月2日，漯河市不动产登记中心在漯河日报刊登公告，公告载明：根据房屋产权人艾现忠的申请，房屋权属证书丢失，现声明挂失，有异议者自公告发布之日起15个工作日内将书面材料报至该中心，逾期将根据申请人的申请注销原证，补发不动产权证，房屋坐落于源汇区××路丁湾村委会，面积141.03㎡。2018年9月4日，漯河市国土资源局不动产登记中心为艾现忠颁发证书，附注：该土地为集体土地。原房产权证书由王东升持有。2018年10月25日，谢桂花的儿子杜广辉通过其支付宝交纳艾现忠名下的电费99.12元、艾现忠妻子名下的水费50元。另查明，王东升与艾现忠民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月28日立案受理，案号（2018）1102民初4549号，2018年11月30日，本院作出（2018）1102民初4549号-1民事裁定书，查封艾现忠名下不动产证号为20180015875的房屋一套。该案进入执行阶段后，本院于2019年4月3日作出（2019）豫1102执374号执行裁定书，裁定拍卖艾现忠所有的房屋一套。案外人谢桂花提出异议，2019年4月16日，本院作出（2019）豫1102执异29号执行裁定书，驳回异议人谢桂花的执行异议。2019年4月24日，谢桂花起诉来院。一审法院认为，本案涉及的执行案件系金钱债权执行案件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告谢桂花购买第三人艾现忠名下的房产，双方于2018年8月1日、2018年10月11日签订了两份协议书，且2018年10月11日签订的协议书上加盖有丁湾村委会的公章，2018年8月1日、2018年10月11日，原告谢桂花通过其儿媳朱春丽账户向艾现忠分别转款190000元、100000元，共计290000元。2018年9月19日、2018年9月29日，艾现忠分两次向原告出具收条，载明收到谢桂花交房款50000元、60000元，以上，原告谢桂花共向艾现忠付款400000元，双方之间的购房款已经全部结清，上述证据之间可以相互印证，本院予以认定。涉案房屋于2018年10月25日前已交付，2018年11月30日，本院作出（2018）1102民初4549号-1民事裁定书，查封艾现忠名下的房产，在房产被查封之前，谢桂花与艾现忠之间的协议已履行完毕并已交付，至于案涉房产未办理过户登记，非原告原因所致。综上，原告谢桂花于人民法院查封房产前已签订购房合同并已支付全部价款，合法占有该不动产，且非因自身原因未办理房产过户登记，故本院认定原告谢桂花的异议符合法律规定的情形，其享有足以排除强制执行的民事权益，原告谢桂花要求停止执行上述房产的诉讼请求依法成立。原告诉请确认其购买艾现忠名下的房屋有使用权及集体土地使用权的诉请，系行政行为，本案中不予处理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款之规定，判决：一、原告谢桂花所提异议成立，停止漯河市源汇区人民法院（2019）豫1102执374号执行裁定书对艾现忠名下（不动产证号为20180015875）房产的拍卖。本判决生效后应依法解除对上述案涉房产的查封、扣押等措施。本院（2019）豫1102执异29号执行裁定书于本判决生效时自动失效。二、驳回原告谢桂花的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由被告王东升负担。二审审理查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的是对无过错不动产买受人期待权的保护。根据一审查明的事实，本案中，谢桂花为购买艾现忠案涉房产，签订了书面的购房合同，将购房款支付完毕，在法院查封扣押该房产前已合法占有该不动产，且非因谢桂花自身原因未办理过户，因此原审法院认为本案符合上述法律规定，可以排除执行并无不当，本院予以维持。关于谢桂花与艾现忠是否恶意串通致使案涉房屋买卖合同无效问题：1、关于王东升上诉称“艾现忠及谢桂花均不是丁湾村村民故双方恶意串通”的问题，本案中，案涉房产证登记在艾现忠名下，根据物权法的规定，作为房屋所有权人，可以对案涉房产进行处置，其将房产卖给谢桂花并不因为双方住址而无效。同时谢桂花庭审中提交的身份证显示其住址为丁湾村××号，且丁湾村村委会出具证明，证明其是该村村民，因此上诉人的该上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。2、关于上诉人上诉称“谢桂花与艾现忠签订的第二份协议书目的就是加盖丁湾村委会的公章掩盖其交易的非法性”的上诉理由，法律并不禁止在房屋买卖合同上加盖村委会公章，因此该上诉理由无事实根据和法律依据，本院不予支持。3、关于购房款问题，上诉人认为付款不真实，在谢桂花提交的有转账付款凭证、收款收条等证据而上诉人未提交相反证据的情形下，本院对其该上诉理由不予支持。4、关于合同效力问题，谢桂花作为丁湾村村民，购买在丁湾村土地上建设的有房产证的房屋，并不违反法律规定，上诉人认为购房合同无效，由于无事实和法律依据，本院不予支持。5、关于是否是谢桂花自身原因未办理过户登记问题，案涉房产有产权证，不能办理过户并非因为谢桂花自身原因，同时其购房也是善意，因此，上诉人上诉称不能过户时谢桂花自身原因的上诉理由，由于未有充分证据证明，本院不予支持。上诉人王东升的其他上诉理由，由于均未提供充分的证据证明且无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人王东升的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人王东升负担。本判决为终审判决。审判长 刘 超审判员 缑兵伟审判员 曹光辉二〇一九年十二月九日书记员 张 鹏