海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4909号上诉人（原审原告）：陈海静，女，1986年12月24日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：刘凯，男，住海口市，系陈海静丈夫。被上诉人（原审被告）：夏宇，男，1980年7月2日出生，汉族，住海口市。被上诉人（原审第三人）：黄奕文，男，1985年3月18日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：周文红，海南威盾律师事务所律师。原审第三人：海南瑞吉艺房地产经纪有限公司，住所地海口市美兰区美祥横路2号和风江岸小区1号楼1-2层1-7号商铺，统一社会信用代码：91460100MA5RDQKL1L。法定代表人：蔡亲蒋,总经理。委托诉讼代理人：曾德坤，该公司经理。原审第三人：海南凯尔特实业有限公司，住所地海南省海口市国贸大道56号北京大厦8层G房，统一社会用信用代码：9146010MA5T24NB06。法定代表人：蓝星，总经理。上诉人陈海静与被上诉人夏宇、黄奕文及原审第三人海南瑞吉艺房地产经纪有限公司（以下简称瑞吉艺公司）、海南凯尔特实业有限公司（以下简称凯尔特公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初9504号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈海静上诉请求：1.撤销海口市龙华区人民法院（2018）琼0106民初9504号民事判决书，改判夏宇履行与陈海静之间订立的购房合同，并判令夏宇协助陈海静限期办理海秀中路116号成信景苑A栋海景阁D301房产过户给陈海静等相关手续；2.确认夏宇与黄奕文及案外人海南盛家房地产营销策划有限责任公司签订的《房地产买卖三方协议书》属恶意串通损害陈海静利益的违法合同无效，请求人民法院依法撤销与该合同相关的（2018）琼0106民初11402民事判决书；3.由夏宇、黄奕文承担本案一审诉讼费、财产保全费，二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，让夏宇、黄奕文及案外人海南盛家房地产营销策划有限责任公司，案外人黄某等人恶意串通损害陈海静权益的阴谋得逞，将上述人策划串通签订的涉及陈海静所购房屋的虚假购房合同、违法合同认定为有效合同，使陈海静合法有效的合同不能履行，严重损害了陈海静的合法权益和法律的尊严。一审判决认定，陈海静与夏宇之间签订的房屋买卖合同有效，但因夏宇又将房屋另行又卖给了与黄奕文，且黄奕文已交付买房全款给夏宇,造成陈海静与夏宇之间的房屋买卖合同不能实现，因而判决驳回陈海静要求夏宇履行合同的请求。一审法院没有查明事实，夏宇、黄奕文之间的房屋买卖合同及付款行为属于案外人黄某作为主谋，恶意串通、有预谋的合同诈骗行为。与本案相关的（2018）琼0106民初11402案及类似多起案件均牵涉到主谋黄某，虽然黄某在（2018）琼0106民初11402案中为被告，但实际上是虚假合同、诈骗合同的总策划人和实施者，其行为不仅违法且已构成犯罪。其合同诈骗的违法事实已被多人在公安机关举报。一审法院应该采信陈海静陈述的以上事实，认定黄某主谋策划，夏宇与黄奕文等签订的《房地产买卖三方协议书》符合合同法第五十二条规定的合同无效情形，即恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益并以合法形式掩盖非法目的。而陈海静与夏宇之间签订的合同是双方真实意思表示，不违反国家的相关法律法规，人民法院应当支持。综上，陈海静的上诉理由充分，有事实和法律依据，请求二审人民法院支持。夏宇辩称，涉案房产是卖给陈海静，当时由夏宇、陈海静和瑞吉艺公司还有黄某一起签的合同。签下《海南瑞吉艺房地产经纪有限公司房地产买卖三方合同》之后，由于涉案房屋是按揭房需要解押，但我不了解房屋解押程序，就委托黄某办理卖房需要的手续。黄某让夏宇办理公证书，公证的全部资料都由黄某持有。后来夏宇回老家，催黄某要房款，黄某总是拖。直到陈海静起诉，夏宇才知道黄某又把涉案房屋卖给了黄奕文。和陈海静的买卖合同夏宇知情，但从未委托黄某与其他人交易。夏宇亦没有委托黄某做一审的诉讼代理人，夏宇从未见过黄奕文。一审时夏宇没有出庭，也没有答辩过。黄某合伙黄奕文、黄达龙做的虚假买卖合同夏宇不知情，也就是说黄奕文购买涉案房屋夏宇不知道。夏宇没有收到一审通知，都是黄某代签，已经去派出所报案。黄某把涉案房屋卖给黄奕文之后，房款未支付给夏宇。黄奕文辩称：首先，陈海静错列黄奕文为被上诉人。根据陈海静的上诉请求，其仅要求夏宇履行与陈海静之间的合同，并且由夏宇协助陈海静办理过户，与黄奕文无关，不应将黄奕文列为被上诉人。其次，陈海静称夏宇与黄奕文之间签订的购房合同是串通签订不成立，因为已经发生法律效力的（2018）琼0106民初11402号民事判决已经认定黄奕文和夏宇之间签订的购房合同是合法有效的，且陈海静没有提供恶意串通的相关证据，应承担举证不能的后果。事实上，陈海静在（2018）琼0106民初11402号案中为第三人，根据民事诉讼法的相关规定陈海静如果认为该案中的购房合同无效，有异议，其应当提起上诉，但陈海静并未在该案中提起，以至该判决书已发生法律效力。再次，黄奕文与夏宇之间签订的购房合同虽然由黄某代为签订，且夏宇认可其作过购房授权的公证书（即（2017）椰海证字第6616号公证书），该公证书第二项委托事项明确了由夏宇委托黄某全权负责办理转让房屋事宜，且黄某有权收取相应的购房款。黄奕文正是基于该份公证书与夏宇签订购房合同，且向黄某支付了40万元首付款，余下的989000元购房款通过银行转账直接打入夏宇名下的账户，全部购房款已支付完毕。同时在购房款支付完毕后黄某将涉案房屋交付给了黄奕文，2018年6月黄奕文已实际取得、占有涉案房屋，提供了相应的物业缴费发票作为证据，黄某作为代理人也陈述涉案房屋已交付黄奕文。最后，关于陈海静与夏宇之间签订的合同已依法解除，根据黄某及原审第三人凯尔特公司提供的证据来看，已将收取的陈海静购房款11万元退给陈海静，并且在退款备注当中明确注明了是退解除合同的款项。夏宇是以丧失定金或者承担违约金的方式提出解除合同。瑞吉艺公司述称，夏宇和陈海静与瑞吉艺公司签的《房地产买卖三方合同》是真实有效的，瑞吉艺公司把购房款18万元转给了夏宇。涉案房屋一直没有成交，瑞吉艺公司一直催促黄某去解押，但黄某没有解押，因为黄某有全权代理解押的公证书。当时一直没有解押的理由她也说得不太清楚，就拖了很长的时间。2017年11月，庄国强将备注“退还定金”的11万元转到瑞吉艺公司账户，但瑞吉艺公司并不同意，也不认识庄国强。而且瑞吉艺公司实际支付了18万元，庄国强只转了11万元。凯尔特公司未陈述意见。陈海静向一审法院起诉请求：1.请求判令夏宇继续履行陈海静、夏宇之间订立的购房合同，并判令夏宇协助陈海静限期办理海秀中路116号成信景苑A栋海景阁D301房产过户给陈海静等相关手续；2.请求判令夏宇承担本案诉讼费用和保全费用。一审法院认定的事实：2017年6月26日，陈海静经第三人瑞吉艺公司介绍，购买夏宇名下的涉案房屋，三方签订了《房地产买卖三方合同》，合同约定涉案房屋买卖总价为1370000元，签订合同当天陈海静需支付定金70000元，待陈海静申请银行按揭贷款审批通过后，过户当天支付首期购房款170000元（含定金），余款1200000元由陈海静银行贷款按揭支付。上述按揭贷款方式由瑞吉艺公司代办，陈海静、夏宇须于2017年6月30日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，若按揭金额不足或因陈海静征信原因办理不了按揭，合同终止，买卖双方互不追究对方责任，夏宇在接到瑞吉艺公司通知后三日内退还所收款项给陈海静。此外，三方还约定了瑞吉艺公司收取中介信息费、过户代办费、银行按揭服务费等共计38000元，费用由陈海静支付给瑞吉艺公司；如因夏宇反悔不卖导致交易不成功的，夏宇应当在五日内返还全部购房款，另支付该房屋总额的10%作为违约金赔偿给陈海静，并向瑞吉艺公司支付该房总价的3%作为代理佣金。当天下午，三方又签订一份《补充协议》，约定因陈海静首付金额不足，未能获批贷款1200000元，故陈海静增付首付款30000元。并由陈海静委托瑞吉艺公司法人代表蔡亲蒋存入夏宇账户。陈海静向银行贷款1200000元，其余房款由陈海静现金支付给夏宇；若贷款金额不足或因陈海静征信原因办理不了按揭，合同终止，双方互不追究责任；并载明因夏宇本人未能亲自办理，委托黄某代为办理相关事宜。上述合同及补充协议签订前后，陈海静分别于2017年6月19日、2017年8月5日向瑞吉艺公司支付了100000元；其中瑞吉艺公司2017年6月19日出具的收据写明收到成信景苑A栋海景阁D301房诚意金20000元，2017年8月5日出具的两份收据写明收到刘凯成信景苑301房定金共80000元。瑞吉艺公司收款后再替陈海静垫付80000元付给了凯尔特公司，凯尔特公司再转付给夏宇。2017年11月28日，凯尔特公司股东庄国强通过其本人中国银行账户分三次转账给瑞吉艺公司法人代表蔡亲蒋账户110000元，在银行的交易流水明细清单的附言中载明该三笔款项为“退夏宇房子解除合同款”，其中100000元是退还陈海静首付款，10000元是支付给瑞吉艺公司的服务费，另70000元因凯尔特公司与瑞吉艺公司法人代表蔡亲蒋尚有其他债权债务故未付。另查明，2017年11月17日，第三人黄奕文与夏宇以及海南盛家房地产营销策划有限责任公司签订了《房产买卖三方协议书》，约定夏宇将涉案房屋卖给了第三人黄奕文，购房总价款为1400000元。三方协议书签订后，截止2018年7月16日，黄某代夏宇收取黄奕文支付的首付款400000元，黄奕文委托黄达龙向夏宇转账支付989000元、委托黄达龙代夏宇偿还银行贷款54399元，合计1443399元。2018年7月后，夏宇已将涉案房产交付给黄奕文，目前由黄奕文居住使用。2018年7月6日，经陈海静向一审法院申请财产保全，一审法院作出（2018）琼0106民初9504号民事裁定书，查封涉案房屋，查封期限三年。一审法院认为，关于夏宇是否应当承担违约责任的问题。陈海静与夏宇签订房屋买卖合同后，向夏宇支付了部分购房款，履行了合同部分义务。虽然双方约定若贷款金额不足或因陈海静征信原因办理不了按揭，合同终止，双方互不追究责任，但夏宇并未提供相应证据证明在与陈海静的房屋买卖交易过程中，存在上述约定合同解除的事实。双方当事人亦没有提供协商一致解除合同的相关证据。故夏宇违反合同将涉案房屋另外转卖给黄奕文，已构成违约，应当承担违约责任。其次，关于夏宇是否能继续履行合同为陈海静办理房屋过户的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据庭审查明的事实，夏宇后与黄奕文签订涉案房屋的买卖协议后黄奕文已经全部付清了购房款，并于2018年6月已经将涉案房屋交付第三人黄奕文实际占有、使用，黄奕文为合法占有涉案房屋，陈海静买卖合同目的已不能实现，故陈海静主张夏宇继续履行合同为其办理涉案房屋的过户手续的合同目的亦无法实现。第三，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定，当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。本案中，陈海静仅主张夏宇承担继续履行合同义务的违约责任，并未在举证期限届满前提出要求夏宇赔偿损失等其他违约责任，故陈海静主张合同继续履行、夏宇协助其办理涉案房屋过户手续的诉求，事实和法律依据不足，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A191925&tiao=93“”http://192.0.100.105/lib/Zyfl/_blank“”“”释义)规定，一审法院判决：驳回陈海静的诉讼请求。案件受理费17130元、财产保全申请费5000元，合计22130元，由陈海静负担。二审期间，陈海静提交（2018）琼0106民初11104号民事判决书，用于证明夏宇的代理人黄某涉嫌诈骗。经质证，夏宇认可该证据。瑞吉艺公司对该证据的真实性和证明内容均无意见。黄奕文对该证据的真实性、合法性没有异议，但对其证明内容和关联性有异议，没有提供生效证明，无法证明其是否被撤销，且与本案的审理无关联。本院认为，由于（2018）琼0106民初11104号民事判决书与本案审理的法律关系没有关联，亦不足以证明黄某涉嫌诈骗，对该证据不予采信。夏宇提交证据1《房产买卖三方协议书》、证据2收条，共同证明其未在合同上签字，也未收到房款；证据3公证书用于证明其未授权黄某将房屋一房二卖，签订公证书是为了将房屋卖给陈海静。经质证，陈海静对证据1的证明内容予以认可，上面只是黄某代签，对证据2的真实性不予认可，对证据3的真实性和证明内容认可。瑞吉艺公司对证据1不认可，对证据2收条有异议，对证据3公证书的真实性、合法性、关联性、证明内容均予以认可。黄奕文对证据1的真实性、合法性均无异议，但对其证明内容有异议，该合同是经夏宇委托黄某全权代理签订的；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明内容有异议，根据夏宇委托黄某的公证书黄某有权收取涉案房款；对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议，对其证明内容有异议，该公证书中并非仅委托黄某与陈海静处理涉案房屋事宜，恰说明黄某是夏宇处理涉案房屋的合法代理人。本院认为，由于生效判决已认定相关事实，对证据1、2、3的真实性予以确认，证据1能证明夏宇未在合同上签字，但证据2尚不足以证明夏宇未收到房款，证据3公证书的内容是夏宇授权黄某售房，未显示仅将涉案房屋卖给陈海静，亦不足以证明夏宇未授权黄某将房屋一房二卖。黄奕文提交证据1（2017）椰海证字第6616号公证书，用于证明黄奕文是根据该份公证书与黄某签署了购房合同，黄某经过夏宇本人合法授权；证据2（2018）琼0106民初11402号民事判决书及海口市龙华区人民法院裁判文书生效证明，用于证明生效判决认定夏宇与黄奕文签订的购房合同合法有效，且判决涉案房屋归黄奕文所有，限夏宇协助办理过户手续，因此本案中的购房合同已无法实际履行。陈海静对证据1公证书的真实性予以认可，但黄某跟黄奕文之间签订的三方买卖合同是否经过夏宇授权其不清楚；对证据2判决书的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，对生效证明的真实性、关联性均没有异议，对其合法性有异议。夏宇对证据1公证书的真实性没有异议，对其证明内容有异议；对证据2判决书有异议，对生效证明不予认可，未收到过该判决，对黄某与黄奕文之间的房屋交易不知情。瑞吉艺公司对证据1真实性予以认可，对证明内容有意见；对证据2判决书的真实性予以认可，对其证明力不予认可，对生效证明的真实性、证明内容没有异议。本院认为，证据1由夏宇本人提交原件，能够证明黄某经过夏宇本人合法授权；证据2的判决书和生效证明有原件核对，本院确认真实性，能够证明生效判决已认定夏宇与黄奕文签订的购房合同合法有效并判决夏宇协助黄奕文办理涉案房屋过户手续。二审补充查明：一审法院于2019年3月29日作出（2018）琼0106民初11402号民事判决，该判决认定：黄奕文自2018年6月起入住涉案房屋，自2018年8月起，黄奕文向涉案房屋的海南成信物业管理有限公司缴交物业管理费；判决：一、夏宇应当继续履行2017年11月17日与黄奕文签订的《房产买卖三方协议书》；二、限夏宇于判决生效之日起十日内协助黄奕文将涉案房屋的过户登记手续办理至黄奕文名下；三、限夏宇于判决生效之日起十日内返还黄奕文43399元；四、限夏宇于判决生效之日起十日内向黄奕文支付公告费780元；五、驳回黄奕文的其他诉讼请求。该判决已于2019年6月13日发生法律效力。本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，首先，陈海静的上诉请求第二项是请求确认夏宇与黄奕文及案外人海南盛家房地产营销策划有限责任公司签订的《房地产买卖三方协议书》属恶意串通损害陈海静利益的违法合同无效，并请求依法撤销与该合同相关的（2018）琼0106民初11402民事判决书。该上诉请求已超出陈海静的一审诉讼请求，不属于二审法院的审理范围，本院不予审理。其次，关于陈海静上诉主张夏宇履行其与夏宇之间订立的购房合同并协助陈海静限期办理涉案房屋过户给陈海静等相关手续的问题。陈海静与夏宇、瑞吉艺公司三方签订的《房地产买卖三方合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效。诉讼中，并无证据证明在履行《房地产买卖三方合同》过程中，夏宇与陈海静达成解除《房地产买卖三方合同》的合意。在未解除上述合同的情况下，夏宇又与他人签订购房合同，将涉案房屋交付他人，构成违约，应当承担违约责任。但由于业已生效的（2018）琼0106民初11402号民事判决书判决夏宇继续履行与黄奕文签订的《房产买卖三方协议书》并协助黄奕文将涉案房屋过户登记至黄奕文名下，陈海静与夏宇签订的《房地产买卖三方合同》实际已经履行不能。因此，陈海静关于要求夏宇继续履行合同并为其办理涉案房屋的过户手续的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。陈海静可另行提起诉讼，要求夏宇承担退还房款、赔偿损失等其他违约责任。综上所述，陈海静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17130元，由上诉人陈海静负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 璐审 判 员 刘思其审 判 员 林 梅 二〇一九年十二月十七日法官助理 姜 倩书 记 员 张 洁速 录 员 李萍]附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。