广东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤执监149号申诉人（被执行人）：广州怡丰房地产发展有限公司。住所地：广州市花都区新华镇秀全大道39号。法定代表人：范记顺，董事长。委托诉讼代理人：仲文辉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。申请执行人：广州市玉律投资咨询有限公司。住所地：广州市花都区新华街红棉大道东与永祥路交汇处自编2号1-6楼4B05A。法定代表人：温绍生。被执行人：范记顺，男，1958年12月9日出生，汉族，香港特别行政区居民。被执行人：方婉明，女，1958年4月22日出生，汉族，香港特别行政区居民。广州怡丰房地产发展有限公司（下称怡丰公司）不服广东省广州市中级人民法院（以下简称广州中院）（2019）粤01执复115号执行裁定，向本院申诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。广州市花都区人民法院（下称花都法院）在执行广州市玉律投资咨询有限公司（下称玉律公司）申请执行怡丰公司、范记顺、方婉明借款合同纠纷一案中，拍卖了广州市花都区新华镇秀全大道39号地段的土地使用权（证号花国用（1999）字第11033549号）。怡丰公司、范记顺对此不服，提出书面异议。怡丰公司、范记顺提出异议称，请求撤销本次司法拍卖。理由为：《拍卖公告》（第一次）中的容积率与《评估报告》所使用的容积率不同；粤诚估字[2018]第BT(估)YC0702号《土地估价报告》以设定容积率对案涉土地使用权进行评估，没有任何法律依据，属于评估程序严重违法；评估结果远远低于评估对象的市场价值，严重损害了怡丰公司、范记顺利益；怡丰公司、范记顺对评估及拍卖程序提出了多次异议，花都法院在未对异议进行回复的情况下，强行拍卖，显属程序违法。花都法院查明，广州农村商业银行花都支行（原名称为广州市新华农村信用合作社）与怡丰公司、范记顺、方婉明抵押担保借款合同纠纷一案，广州中院于2006年2月21日作出（2005）穗中法民三初字第331号民事判决，判决：一、解除原告与被告怡丰公司签订的《抵押担保借款合同》及原告与被告怡丰公司、范记顺、方婉明签订的《保证合同》；被告怡丰公司向原告偿还拖欠的到期贷款利息、复息及罚息（合同期内的利息按照合同约定计算，逾期的按照中国人民银行关于对农村信用社逾期贷款利率标准计算复息和罚息，截止2005年6月20日为68442.98元）；被告怡丰公司提前偿还未到期贷款本金1500万元。二、原告有权对位于广东省广州市花都区新华镇秀全大道39号国有土地使用权行使优先受偿抵押权；三、被告范记顺、方婉明对原告行使抵押权后未受清偿之上债务承担连带清偿责任。因被告未能履行上述生效法律文书确定的义务，原告申请强制执行，肇庆铁路运输法院以（2008）肇铁法执字第2号案立案执行。2010年8月25日，广州中院依据广东省高级人民法院（2010）粤高法执指字第8559号指定执行决定书，以（2010）穗中法执字第2072号案立案执行。2012年9月4日，花都法院依据广州中院（2010）穗中法执字第2072号指定执行书以（2012）穗花法执字第3328号案立案执行。执行过程中，花都法院依法查封了被执行人怡丰公司名下位于广州市花都区新华镇秀全大道39号地段土地使用权，并于2012年11月29日将该案终结本次执行。2017年7月8日，花都法院作出（2017）粤0114执异字第56号执行裁定书，变更玉律公司为（2012）穗花法执字第3328号案申请执行人。玉律公司向花都法院申请恢复执行，花都法院以（2017）粤0114执恢802号立案恢复执行。执行过程中，花都法院依法委托广东广信粤诚土地房地产与资产评估有限公司对上述涉案土地使用权进行评估，评估总价为2304.83万元。怡丰公司对评估报告提出异议，评估公司针对怡丰公司的异议进行了答复。花都法院于2018年10月11日作出（2017）粤0114执恢802号之一执行裁定书，裁定公开拍卖怡丰公司上述涉案土地使用权。怡丰公司多次就花都法院拍卖行为向执行部门提出异议，花都法院执行部门也多次同被执行人沟通协调，但被执行人均未提出切实可行的偿还欠款方案，且被执行人有多宗欠款案件在执行中。花都法院于2018年10月20日发布拍卖公告，告知花都法院将于2018年11月21日上午10时至2018年11月22日上午10时对上述土地使用权以16133810元为拍卖保留价在淘宝网进行拍卖。2018年11月21日，广州和旺投资有限公司以41173810元的价格拍卖成交。花都法院另查明，2009年5月6日，广州市城市规划局花都区分局作出《关于延续友和广场建筑设计要点的复函》称涉案土地根据现行城市规划要求，用地规划为体育设施用地，建设商住综合楼项目已不符合城市规划要求。该局并于2012年11月5日函复花都法院称涉案地块属于友和广场二期工程用地，由于友和广场一期工程已建成，且建筑面积超出一、二期工程总建设规模，导致二期工程已无可批的建设量，故我分局目前无法提供该地块规划条件。2018年8月23日，广州市花都区国土资源和规划局函复花都法院称涉案地块现行控规为商业商务用地，容积率3.5，建筑密度40%，绿地率30%；土规为城乡建设用地，未查询到该地块取得规划条件、《建设工程规划许可证》及《建筑工程规划验收合格证》的记录，具体建设总量以规划许可文件为准。怡丰公司尚欠缴土地出让金及转让管理费……花都法院认为，花都法院依据已经发生法律效力的（2005）穗中法民三初字第331号民事判决书，对异议人（被执行人）怡丰公司名下位于广州市花都区新华镇秀全大道39号地段土地使用权采取强制措施符合法律规定。异议人认为评估报告错误，应当向评估公司提出，且评估公司已对异议人的异议进行了答复。经审查，花都法院执行部门评估、拍卖并无不当之处。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。”涉案土地使用权拍卖措施已经完成，拍卖程序已经终结，异议人要求撤销拍卖的请求不能成立。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，花都法院于2018年12月17日作出（2018）粤0114执异462号执行裁定：驳回怡丰公司、范记顺的异议。怡丰公司、范记顺对上述异议裁定不服，向广州中院申请复议，请求撤销花都法院（2018）粤0114执异462号执行裁定，并撤销对新华镇秀全大道39号地段“花国用（1999）字第11033549号”《国有土地使用证》商业服务用地的土地使用权的司法拍卖。理由为：1.《拍卖公告》（第一次）中的容积率与《评估报告》所使用的容积率不同。容积率的确定对拍卖标的的价值影响巨大，从而也直接关系到申请人的利益。2.粤诚估字[2018]第BT(估)YC0702号《土地估价报告》以设定容积率对案涉土地使用权进行评估，没有任何法律依据，属于评估程序严重违法；3.评估结果远远低于评估对象的市场价值，严重损害了申请人的利益；申请人对评估及拍卖程序提出了多次异议，花都法院在未对异议进行回复的情况下，强行拍卖，显属程序违法。4.花都法院异议裁定称“涉案土地使用权拍卖措施已经完成，拍卖程序已经终结，异议人要求撤销拍卖的请求不能成立。”这与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定的“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外”不符，依法应予撤销。广州中院对花都法院查明的事实予以确认。广州中院另查明，2019年1月7日，花都法院作出（2017）粤0114执恢802号、（2018）粤0114执恢758号执行裁定，裁令：位于广州市花都区新华镇秀全大道39号地段的土地使用权[证号：花国用（1999）字第11033549号]的所有权及相应的其他权利归买受人广州和旺投资有限公司所有；上述土地使用权的所有权自本裁定送达买受人广州和旺投资有限公司时起转移；买受人广州和旺投资有限公司可持本裁定书到房屋管理部门办理相关产权过户登记手续，上述土地使用权过户手续按有关规定办理。广州中院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。”该条款是对当事人、利害关系人提出执行行为异议的期限规定。本案中，执行标的广州市花都区新华镇秀全大道39号地段土地使用权的拍卖成交裁定已经生效，该土地权属已移转到买受人。也就是说，对上述执行标的拍卖程序已经终结。被执行人怡丰公司现对拍卖行为提出执行异议，已超过上述司法解释规定的期限，不符合执行异议的受理条件。花都法院裁定驳回怡丰公司异议申请的处理正确。怡丰公司在相关评估公司已就其对土地估价报告的异议进行复核后，现又以估价报告低估涉案土地使用权市场价值为由，要求撤销花都法院异议裁定的复议请求不成立，广州中院不予支持。综上所述，花都法院驳回怡丰公司异议请求的处理正确，广州中院予以维持；怡丰公司复议申请的理由不能成立，广州中院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项的规定，广州中院于2019年3月14日作出（2019）粤01执复115号执行裁定：驳回广州怡丰房地产发展有限公司、范记顺的复议申请，维持广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114执异462号执行裁定。怡丰公司、范记顺不服广州中院复议裁定，向本院申诉，请求：1.撤销复议裁定和异议裁定。2.撤销对广州市花都区新华镇秀全大道39号地段“花国用（1999）字第11033549号”《国有土地使用证》商业服务用地的土地使用权的司法拍卖。理由为：1.《拍卖公告》（第一次）中的容积率与《评估报告》所使用的容积率不同。容积率的确定对拍卖标的的价值影响巨大，从而也直接关系到我方利益。2.粤诚估字[2018]第BT(估)YC0702号《土地估价报告》以设定容积率对案涉土地使用权进行评估，没有任何法律依据，属于评估程序严重违法；3.评估结果远远低于评估对象的市场价值，严重损害了我方利益；我方对评估及拍卖程序多次提出异议，花都法院在未对异议进行回复的情况下，强行拍卖，显属程序违法。4.花都法院异议裁定称“涉案土地使用权拍卖措施已经完成，拍卖程序已经终结，异议人要求撤销拍卖的请求不能成立。”这与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定的“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外”不符，依法应予撤销。本院经审查，对花都法院和广州中院查明的事实予以确认。本院认为：本案争议的焦点问题是，花都法院拍卖涉案房产的行为是否应予撤销。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，必须符合法定情形，人民法院才应当支持。怡丰公司、范记顺申诉所提《拍卖公告》（第一次）中的容积率与《评估报告》所使用的容积率不同、《土地估价报告》以设定容积率对案涉土地使用权进行评估没有任何法律依据、评估结果远远低于评估对象市场价值等申诉理由，均不属于前述法律第三十一条规定的撤销网络拍卖的法定情形，故广州中院复议裁定和花都法院异议裁定均不支持怡丰公司、范记顺要求撤销本次拍卖的异议请求，并无不当。综上所述，广州中院复议裁定和花都法院异议裁定认定事实清楚，驳回异议、复议申请正确，本院予以维持；怡丰公司、范记顺的申诉请求理由不能成立，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条规定，裁定如下：驳回广州怡丰房地产发展有限公司、范记顺的申诉请求。审判长  杨明哲审判员  李焱辉审判员  张 磊二〇一九年十二月十一日书记员  陈佩珊