黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终9551号上诉人（一审被告）：刘江，男，1955年12月15日出生，汉族，中国兵器工业公司建成集团退休职工，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（一审原告）：哈尔滨先锋物业服务有限公司，住所地哈尔滨市道里区福民街82-8号。法定代表人：张军,该公司董事长。委托诉讼代理人：杨博，男，哈尔滨先锋物业服务有限公司职员。上诉人刘江因与被上诉人哈尔滨先锋物业服务有限公司（以下简称先锋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初5749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月30日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。上诉人刘江、被上诉人先锋物业公司的委托诉讼代理人杨博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘江上诉请求：确认物业服务合同无效，驳回物业公司诉讼请求。事实和理由：一、原物业合同是无效合同。根据国家相关法律、法规要求，物业服务合同的订立要由业主大会决议,或授权业主委员会与物业单位签订合同，并订立合同后要公示合同内容，该合同方能生效。原物业合同是建成家园小区与香坊物业第一公司订立，没有履行这一法定程序,没有业主大会授权,是签订合同的业主委员会领导越权所为，所以该合同属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定:无效合同订立之时就不具有合法性，不应受到法律支持。希望人民法院依据法律、法规,在事实清楚的情况下,认定上述物业合同为无效合同。二、香坊物业第一分公司进入建成家园小区的服务是建设单位哈尔滨央企建成集团有限公司聘用，而不是业主聘用的。原业主委员会的成员是原建设单位建成集团有限公司聘用,他们的个人费用是建设单位支付。《中华人民共和国物权法》第七十六条第四款、第八十一条，《哈尔滨物业管理条例》第三十一条,《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第三条[（2011）17号文]《哈尔滨市关于进一步规范物业服务收费工作通知》第九条，国务院三部委文件，最高人民法院审判委员会第1466次会议第二条:业主委员会或者业主请求确认合同效力，人民法院应予支持;第三条:并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持，包括中央企业规定的很明确，即已房改过的小区业主经过业主大会选聘物业。所以香坊物业一公司的物业服务是受到质疑的。一个强行进场服务的物业公司的行为在法律上程序不合法。没有进入市级物业招聘平台进行招投标活动，也与规定不符、不合法。不合法的服务、无效合同产生的收费行为是违法收费，请人民法院按法律要求给予制止与纠正。三、香坊物业供暖集团第一分公司以此理由多次上诉维权，均在无理由的情况下撤诉，主要的是各种证据没有，所以撤诉。2017年9月27日（2017）黑0110民初6412号案、2018年6月20日（2018）黑0110民初99号案，香坊物业一公司均败诉，说明收费的法律依据没有、不存在。四、原物业合同约定三年期，即到2016年6月30日合同到期。原来业主委员会是2011年成立，那么香坊物业供暖第一分公司应停业，不该在该小区存在,新的业主委员会在筹备期间没有人进行物业招聘活动。2013年10月小区召开业主大会，在新城办赵主任参加指导下,小区业主联名后交到新成办，因原业主委员会联合香坊物业一公司出卖业主利益，于2013年12月13日由新城办安排辞职（因罢免影响不好），在小区公示后按《物权法》、《物业管理条例》程序选举业主大会换届筹备组，选举业主大会代表，产生了业主委员会，并且在建成家园小区多次公告。《民法》第六章第一百三十九条,以公告方式作出的意思表示,公告发布时生效。业主委员会备案是公示性的，不具有行政许可性质，根据《黑龙江省物业管理条例》第九条已报新成办、区建委。因此业主委员会备案与否不影响其在业主大会授权范围内行使的其他民事权利（当时新成办同意交业委会公章，因为没有其它材料和账目我们没有接)。因原业主委员会和物业一公司收物业费的权利已被联名(56张名单）罢免了，但仍非法侵占，强占不走，违法收费。根据规定，物业服务合同应由所在区的行政主管部门保管备案。2014年去香坊区建委查看,当时主管领导讲他手里没有备案件,后于2014年5月4日将无效合同的复印件从物业公司或其他什么人的手上要出来，进行了复印，由此该合同的真实性存疑。原业主委员会的业务费用及人员工资是原建设单位建成集团有限公司支费，这就更说明了物业服务是由建设单位聘用，而非业主大会的选聘雇用。五、原香坊物业一公司没有资质、资格,是国企、法人独立、股份制、独资，就是破产企业违法收费并接连败诉。先锋物业公司与案涉小区没有任何业务关系,所以也就没有形成相关的法律关系,没有任何法律资格作为先锋物业公司参与法律诉讼活动。先锋物业公司应在法律上取得必须的法律资格，进场服务后才能产生与业主们的法律关系，才能有资格参与业主们的法律活动。六、2018年11月10日（2018）黑0110民初7114号案先锋物业公司败诉，2019年8月13日香坊法院作出的（2019）黑0110民初5749号民事判决书适用法律不当，原业主委员会主任私自签合同行为违法，请求哈尔滨市中级人民法院依法纠正。原业主委员会主任私自签的合同没有经过业主大会授权是不合法的。七、先锋物业公司不到2年时间起诉刘江4次，（2015）香民一初字第672号刘江起诉物业公司却被驳回，明显不公。先锋物业公司辩称，不同意刘江的上诉请求和上诉理由，因为经过2018年8月国企改革，先锋物业公司已经接管了香坊物业供暖集团第一分公司所有物业管理区域的物业服务，并且履行相应的责任，开始了物业服务，这已经是既成的物业服务的事实。所以先锋物业公司有权依法收取对方的物业费。先锋物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘江支付先锋物业公司2014年7月1日至2018年12月31日物业费1536.84元及违约金1000元，合计2536.84元;2.判令刘江承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2010年8月10日,哈尔滨建成集团有限公司与哈尔滨物业供热集团有限公司签订哈尔滨建成集团有限公司家属区物业、供热、供水主辅分离移交协议，将先锋物业公司所在小区在内的家属区物业供热移交给哈尔滨物业供热集团有限公司。2013年7月10日，刘江所在小区建成家园业主委员会与香坊物业供热有限责任公司第一分公司签订了建成家园物业服务合同，约定住宅物业费0.42元/月每平方米，期限自2013年7月1日至2016年6月30日止。2018年6月起，原香坊物业供热有限责任公司将所管辖的物业小区（建成家园小区）交由先锋物业公司管理。2018年11月20日,哈尔滨物业供热集团有限责任公司出具关于哈尔滨物业供热集团有限责任公司物业项目重组后香坊区域收费纠纷问题责任单位的确认说明，由哈尔滨先锋物业服务有限公司香坊公司接管原哈尔滨物业供热集团有限责任公司下属哈尔滨香坊物业供热有限公司等公司全部物业管区，原由上述公司负责收取的物业费等各项费种的陈欠收费工作自交接之日均由哈尔滨先锋物业服务公司负责收取,交接重组后涉及收费诉讼问题的责任单位均为哈尔滨先锋物业服务有限公司香坊公司负责。另查明，哈尔滨先锋物业服务有限公司香坊公司为哈尔滨先锋物业服务有限公司内设机构。一审法院认为，关于先锋物业公司是否具备物业服务的资质及双方之间是否存在物业服务关系问题，根据先锋物业公司举示的营业执照、哈尔滨建成集团有限公司家属区物业、供热、供水主辅分离移交协议、建成家园物业服务合同、关于哈尔滨物业供热集团有限责任公司物业项目重组后香坊区域收费纠纷问题责任单位的确认说明，证实哈尔滨建成集团有限公司是按照《国有企业家属区供水、供电、供暖和物业分离移交工作方案》文件要求对供热、物业进行移交，先锋物业公司系有合法经营资质的物业服务企业并接管了建成家园小区的物业管理、物业费收缴以及物业费清欠，涉案房产所在的小区由先锋物业公司提供物业服务，双方形成事实物业服务合同关系，刘江以其没有选聘先锋物业公司、其并非合同当事人为由提出的抗辩，不予支持。关于先锋物业公司主张的物业费合法与否及刘江所欠数额问题，先锋物业公司主张的物业费标准符合哈尔滨市物业费定价,先锋物业公司举示了欠缴明细予以证明,刘江并不否认欠缴数额，故对刘江欠缴数额予以确认。关于先锋物业公司主张的违约金1000元,因建成家园物业服务合同中约定了业主未按时足额交纳物业服务费的，应按每日物业服务费千分之三的标准向乙方支付违约金，先锋物业公司主张的违约金不超过该合同约定，对该项诉讼请求，予以支持。判决:一、刘江于本判决生效后立即给付哈尔滨先锋物业服务有限公司物业费1536.84元;二、刘江于本判决生效后立即给付哈尔滨先锋物业服务有限公司违约金1000元。本诉案件受理费50元（先锋物业公司预交)，本院减半收取25元，由刘江负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘江二审提交证据一、原建成家园业主委员会《公告》一份（复印件1页）。拟证明：原业委会主任梁宝正未经过业主大会同意授权自己签的合同。证据二、由刘江签名的关于物业费《情况说明》一份（复印件1页）。拟证明：处理完毕物业费相关事宜后，由刘江负责将物业费缴齐。证据三、《关于哈尔滨市香坊区建成家园小区业主大会成立暨首次业主大会会议决定的公告》一份（复印件1页）。证据四、《业主代表授权委托书》一份（复印件1页）附身份证复印件四份和业主联名（复印件56页）。证据三、四拟证明：原业务会主任梁宝正没经过授权签的物业合同无效，所以业主联名没聘先锋物业公司。先锋物业公司质证意见：上述证据没有任何真实性，因为到现在也没有业主委员会。上述文件没有公章，真实性无法核实。本院认证意见为：证据一是2015年12月13日原业主委员会七名委员辞职，将重新选举业主委员会的《公告》，与原业主委员会2013年7月10日签定的《建成家园物业服务合同》无关，该证据不能证明刘江要证明的问题，本院不予采信。证据二是本案当事人刘江出具的《情况说明》，属于当事人陈述，不能单独作为证据使用，故本院不予采信。证据三是复印件，且没有建成社区的印章，《业主代表授权委托书》不是原件，身份证件均为复印件，真实性无法核实，所谓业主联名实为房屋产权人签名，没有其他证明意向，上述证据均不能证明刘江要证明的问题，故本院不予采信。先锋物业公司二审未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是建成家园业主委员会2013年7月10日签订的《建成家园物业服务合同》是否有效，案涉物业费、违约金刘江是否应当交纳。经查，案涉《建成家园物业服务合同》经甲、乙双方单位加盖印章，并经双方法定代表人签字，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。该物业服务合同第四条约定了物业服务收费方式和标准，第十五条约定了支付违约金的标准。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。故刘江应当根据《建成家园物业服务合同》第四条、第十五条的约定交纳物业服务费用的违约金。刘江主张《建成家园物业服务合同》无效的理由不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故刘江的该项主张不成立，本院不予支持。刘江的其他上诉理由没有新的事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘江负担。本判决为终审判决。审判长  郑兴华审判员  张 宇审判员  王梦薇（）二〇一九年十二月十二日法官助理张恭允书记员张春天