北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终11123号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭晓利，男，1972年11月4日出生。委托诉讼代理人：朱育娟，黑龙江夙生律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京中关村国际商城发展有限公司，住所地北京市昌平区北清路1号院1号楼。法定代表人：翟学军，董事长。委托诉讼代理人：侯嘉庚，男，北京中关村国际商城发展有限公司职员。被上诉人（原审被告）：北京伟励投资管理有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇北清路1号院3号楼1单元214。法定代表人：刘建东，经理。委托诉讼代理人：安二明，北京市致宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。法定代表人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：张丹丹，女，广东康景物业服务有限公司北京分公司职员。上诉人郭晓利因与被上诉人北京中关村国际商城发展有限公司（以下简称商城公司）、北京伟励投资管理有限公司（以下简称伟励公司）、广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初7968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭晓利上诉请求：撤销一审法院判决第三、四、五、六项，改判支持我方一审诉讼请求，驳回商城公司反诉请求。事实和理由：第一、一审法院对于本案事实认定事实错误，本案中所涉及的房屋租赁、经营管理、物业服务三个合同互相补充，不可或缺，应当一并处理。第二、一审法院对于本案中的违约方的归属认定错误。商城公司违反合同约定，为郭晓利提供的办理经营证照用的材料不符合法律规定，导致合同目的无法实现，构成违约。第三、郭晓利提出的鉴定请求事项无法进行的原因并非是郭晓利所致，一审法院认定郭晓利举证不能是错误的。郭晓利在一审立案时就对实际租用房屋面积与合同面积不符申请鉴定，一审法院未及时委托鉴定，导致现场已进行二次划分；无法进行装修鉴定并非因郭晓利未提供装修图纸，而是伟励公司、康景公司的原因导致现场房门无法开启。第四、本案审理程序严重违法，超过审理期限，给郭晓利造成了严重的经济损失。商城公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。伟励公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。康景公司书面辩称，认可一审判决。郭晓利向一审法院起诉请求：1.判令商城公司返还多收取的租金13041.05元、租赁保证金10431元，共计23472.05元；2.判令商城公司赔偿经济损失278987.93元；3.判令伟励公司返还多收取的综合管理费6250.45元、综合管理费保证金4999.48元，共计11249.9元；4.判令康景公司返还多收取的物业费8488.26元、装修押金5000元、装修许可证50元、装修配合费2500元、水电周转金2000元，共计18038.26元。诉讼过程中，郭晓利增加诉讼请求：1.判令伟励公司向我出具的《解除合同书》无效；2.判令解除我与商城公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》、与伟励公司签订的《经营管理合同》、与康景公司签订的《物业服务合同》。郭晓利并变更原第2项诉讼请求为：判令商城公司赔偿经济损失367185.93元；变更原第4项诉讼请求为：判令康景公司返还多收取的物业费8488.26元、装修押金5000元、装修许可证80元、装修配合费2500元、水电周转金2000元，共计18068.26元。商城公司向一审法院反诉请求：1.确认我公司与郭晓利签订的《珠江摩尔时尚谷物业租赁合同补充协议》于2016年6月25日正式解除，要求郭晓利立即完成涉案房屋的腾退工作；2.判令郭晓利支付租金及延期交付租金的违约金共计31762.4458元，其中租金31293.05元（2016年6月16日至2016年9月15日第二期租金）、违约金469.39575元（从2016年6月10日起至2016年6月25日止）；3.判令郭晓利支付解除协议违约金31293.05元；4.判令郭晓利补交免租期的租金31293.05元。5.判令郭晓利支付延期腾退违约金556320.96元（自2016年7月1日起，按3.38元/天/平方米的5倍暂计至2017年5月17日，实际以郭晓利完成腾退房屋工作之日止）。一审法院认定事实：2015年1月9日，商城公司（甲方）与郭晓利（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市昌平区北清路1号院珠江摩尔大厦8号楼8-1-103号商铺出租给乙方。同日，双方又签订《珠江摩尔时尚谷物业租赁合同补充协议》。该补充协议第一条约定：乙方确认在签订原合同及本补充协议时已知悉该物业的现状及相关证照、手续的情况，同意按现状接收物业，并不向甲方表示任何异议。第二条约定：该物业的建筑面积为102.87平方米。若每层租赁面积增加或减少比例不超过3%（含3%），租赁面积及租金标准仍按本合同双方约定标准执行。若每层租赁面积增加或减少比例超过3%，甲乙双方按实际测量的租赁面积签订补充协议并重新计算乙方应付租金。第四条约定：甲方向乙方出租该物业的总期限为60个月（含免租期），暂定自2015年9月1日起至2020年8月31日止。第六条约定：乙方在该物业经营的店铺名称为：螺蛳粉，经营类别为：餐饮，经营者为：郭晓利。乙方如改变店铺名称和经营范围，须经甲方的书面同意及按规定经相关部门审批核准。乙方保证遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方需按国家相关法律法规和政策规定自行办理与其经营范围有关的所有审批手续，因审批及使用该物业导致的一切问题及纠纷由乙方自行处理，与甲方无关。第七条约定：该物业的日租金以建筑面积计算，租金递增标准为每年5%。第一、二、三、四、五个租赁年度的日租金标准分别为每平方米3.38元、3.55元、3.73元、3.92元、4.12元。每三个月为一个付款周期，全部按照30日/月标准核算折合日租金。第八条约定：乙方在签署本补充协议之日起5日内，向甲方交纳首期租金31293.05元。此后乙方应在每个付款周期到期10日前，向甲方支付下一个付款周期的租金，以此类推，直至合同期届满。第十条约定：乙方在签署本合同之日起5日内与首期租金同日，按首年1个月租金标准向甲方指定的运营管理公司交付租赁保证金，合计10431元。第十三条约定：乙方确认并理解，为了保证该物业的正常、有效运营，乙方同意由甲方指定的经营管理公司统一负责该物业的运营管理服务，并与该经营管理公司签订综合管理服务合同。第十九条约定：经双方确认，乙方租赁该物业的免租期为3个月。自物业实际交付日起算，即首个租赁年度2015年9月1日至2015年11月30日。第二十五条约定：若在租赁期间内因乙方原因解除本补充协议，乙方应按涉及年度的当年租金标准及综合管理费标准补交免租期的租金和综合管理费。第六十三条约定：乙方承租后，自行办理营业执照、二次消防、特种经营等相关证照及审批手续，自负盈亏，一切债权债务均自行负责，与甲方无关。第六十八条约定：乙方应在签订本补充协议的同时，与甲方指定的物业管理公司签订物业管理合同，与甲方指定的经营管理公司签订综合管理服务合同。第七十二条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本补充协议，收回物业：（1）不按照约定支付租金达15日的；（2）逾期欠缴各项费用达15日的……第七十四条约定：无论何种原因，原合同、本补充协议、物业管理合同、综合管理服务合同任一合同解除的，其余所有合同同时解除。第七十五条约定：按照双方约定，甲方最迟应提前10日向乙方发出进场的书面通知。甲方未能按约定日期向乙方交付房屋的，以实际交房日期为准，免租期及租期等与实际交房日期相关的均相应顺延。第八十二条约定：乙方如无正当理由而未支付或者迟延支付租金/补足租金、保证金或者其他应缴之费用，每逾期一天，乙方须按应付未付金额的0.1%的标准向甲方支付违约金；若逾期超过15日，或累计30日未能按时缴足租金或其他应缴之费用，甲方有权解除合同，收回该物业。第八十三条约定：如因乙方过错，甲方解除本补充协议的，乙方的租赁保证金不予退还，同时乙方向甲方另外支付相当于3个月租金的违约金。第九十条约定：在本补充协议解除或终止时，乙方须于解除或终止之日起15日内将物业全部腾空，将租赁物业按交场时的状态交还甲方（自然损耗除外），并保证租赁物业大门及所有的钥匙、设立的固定装置及甲方其他添置的附属设备设施等处于可继续正常使用的状态。第九十一条约定：如甲方未要求乙方按物业原交付状态恢复原状的，乙方对于嵌入墙体、天花板、地面的固定装修，应按照经甲方同意施工的施工图纸标准及结构原状交付于甲方，不得予以拆除。甲方对其装修不予补偿。除上述固定装修之外的乙方设于租赁物业内的装饰、家具、设施、货物、商品以及其自费增设的设施、设备，乙方有权搬离租赁物业。第九十三条约定：乙方未按约定交还该物业的，占用物业一天或延迟交付一天，则每天应按上月该物业日租金总额的5倍向甲方承担违约金；乙方逾期15日向甲方交还物业的，甲方有权采取任何必要措施收回该物业，同时有权处置该物业内的所有物品，并不予乙方补偿，由此造成甲方的损失的，甲方有权向乙方追偿。第一百零一条约定：经营管理公司有权利督促乙方履行本补充协议项下的义务，如乙方出现本协议约定甲方可以解除本协议的情形，经营管理公司有权代表甲方解除本补充协议，乙方对此表示理解并予以确认。第一百零二条约定：本补充协议与物业管理合同、综合管理合同同时生效、解除，乙方不会也不得单独就上述三份合同中的一份单独解除、变更、撤销。物业管理合同、经营管理合同解除，本协议随之解除。乙方违反其中任意一份合同，视为违反上述三份合同，乙方应根据本补充协议承担违约责任。第一百零三条约定：甲乙双方确认本补充协议与原合同不一致的，以本补充协议为准。如任何一方解除或终止本补充协议，则原合同同时解除或终止。该补充协议附件三明确约定了各期租金的应付款日期、金额及对应租期等内容。2015年1月9日，伟励公司（甲方）与郭晓利（乙方）签订《珠江摩尔时尚谷商铺综合管理服务合同》，约定：基于项目投资方与乙方的共同利益，为了保证物业运营管理正常性、有效性，提高承租该物业的价值，乙方在签订《租赁合同》的同时，接受项目投资方指定，与甲方签订本综合管理服务合同，同意甲方作为项目运营管理公司统一为乙方承租的该物业及项目提供综合管理及服务，并向甲方支付综合管理服务费；本合同期限与《租赁合同》中约定的租赁期限一致；甲方提供服务的对象是项目及全体经营者，乙方是否直接享受到甲方的服务，不影响甲方对本合同的履行，也不影响甲方向乙方收取综合管理费用；甲方按本合同、《租赁合同》及其他补充协议及项目相关制度规定解除本合同的，自甲方的书面解约通知送达乙方时，本合同即告解除；本合同与《租赁合同》及其他补充协议互为不可或缺之组成部分，乙方同意在签订《租赁合同》及其他补充协议的同时签订本合同，接受甲方统一管理和所提供的综合服务，如任何一方解除或终止本合同或《租赁合同》及其他补充协议中的任何一份，则视为该方同时解除或终止本合同或《租赁合同》及其他补充协议等全部相关文件。该合同还对综合管理服务内容、综合管理费标准及支付方式、综合管理保证金、双方权利及义务、违约责任等进行了约定。2015年9月18日，康景公司与郭晓利签订《物业管理服务协议》，约定郭晓利接受康景公司为涉案房屋的物业服务公司，并对物业管理服务事项、双方权利义务、物业管理费用和维修费用、违约责任等进行了约定。2015年1月，郭晓利向商城公司支付租金31293.05元，向伟励公司支付综合管理保证金4999.48元、租赁保证金10431.02元、综合管理服务费14998.45元。2015年9月18日，郭晓利申请对涉案房屋进行装修。同日，郭晓利向康景公司支付装修配合费2500元、装修押金5000元、物业管理费20368.26元、水电周转金2000元、装修许可证工本费及装修出入证工本费80元。2015年12月20日，伟励公司向郭晓利送达《店铺交付通知及起租日期确认的函》，确认商铺免租期为3个月，商铺租期从2016年3月15日开始计算。2016年5月3日，北京市工商行政管理局昌平分局作出《企业名称预先核准通知书》，准予预先核准由郭晓利出资设立的企业名称为北京利洋餐饮有限公司。本案诉讼过程中，郭晓利称为办理环保审批手续，伟励公司向其提供了《排水管理协议》，郭晓利于2016年6月17日、2016年6月23日先后两次到北京市昌平区环境保护局办理环保审批手续，因在其提供的申报材料中，《排水管理协议》的有效期为2015年4月1日至2016年3月31日，故郭晓利未能办理环保审批手续。诉讼过程中，商城公司、伟励公司向法庭提交载明合同起止时间为2016年4月1日至2017年3月31日的《排水管理协议》，并主张已将该协议提供给郭晓利，郭晓利对此不予认可。2016年6月24日，伟励公司向郭晓利发送《解除合同通知书》，以郭晓利拖欠第二期（2016年6月16日至2016年9月15日）的租金31293.05元、综合管理服务费14998.45元及滞纳金为由，通知郭晓利其拟于即日起解除商铺租赁关系，并将于2016年6月30日正式收回商铺，要求郭晓利腾空并返还商铺。郭晓利于2016年6月25日收到该解除合同通知，但否认解除合同的效力。本案诉讼过程中，郭晓利向法庭提交照片，主张涉案房屋于2016年7月1日被封锁并张贴封条，现房屋内尚存放有郭晓利的部分物品。商城公司、伟励公司认可郭晓利于2016年3月至2016年6月30日实际经营，涉案房屋现处于闲置状态，但否认其封锁房屋并张贴封条的事实。本案诉讼过程中，郭晓利主张涉案房屋的实际建筑面积与合同约定面积不符，并申请对该房屋的建筑面积进行鉴定。法院依法委托北京市测绘设计研究院进行此项鉴定工作。2019年9月16日，北京市测绘设计研究院作出终止司法鉴定函，以现场已进行二次划分，故需进行二次分摊，且现场鉴定及分摊工作需要相关业主配合，根据现有材料并结合现场实际情况，经该院相关技术人员分析研究，现有的鉴定材料仍不足以完成相关鉴定工作为由，终止本案的司法鉴定工作。本案诉讼过程中，郭晓利申请对涉案房屋的装修现值进行鉴定。经北京市高级人民法院摇号，法院依法委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司进行此项鉴定工作。2019年9月24日，北京华建审工程造价咨询事务所有限公司作出造价鉴定退回函，以郭晓利没有提供装修图纸，当事人打不开涉案现场门锁，导致无法进行鉴定现场勘查及测量，更无法核实实际工程量及做法，此鉴定无法进行为由，退回鉴定。本案诉讼过程中，郭晓利选择以房屋租赁合同关系提起本案诉讼，但坚持要求就其诉请的经营管理费、物业费等在本案中一并处理。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，郭晓利与商城公司签订的《北京市房屋租赁合同》及其补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据房屋租赁合同的约定，涉案房屋租金以每三个月为一个付款周期，郭晓利应在每个付款周期到期10日前支付下一期租金，现郭晓利逾期未支付自2016年6月16日起的租金，应当承担相应的违约责任。郭晓利主张商城公司交付的房屋实际建筑面积与合同约定面积不符，并据此认为商城公司违约在先，其拒付租金系行使合同履行抗辩权，但就其主张的事实，郭晓利并未提供相应证据加以证明，且合同明确约定郭晓利在签约时已知悉该房屋的现状，同意按现状接收房屋，并不向商城公司表示任何异议，故对于郭晓利的辩解理由，法院不予采信。根据本案查明的事实，伟励公司向郭晓利提供了办理环保审批手续所需的《排水管理协议》，现有证据无法证明环保审批手续未能办理系因伟励公司、商城公司的原因所致，故郭晓利辩称伟励公司、商城公司构成违约，并以此抗辩商城公司支付租金的主张，事实及法律依据不足，法院不予采信。根据房屋租赁合同的约定，逾期支付租金的，应按每日0.1%的标准支付违约金，逾期超过15日后，商城公司有权解除合同，郭晓利并应向商城公司支付相当于3个月租金的违约金，且伟励公司有权代表商城公司解除房屋租赁合同。伟励公司于2016年6月24日向郭晓利发送解除合同通知，以郭晓利逾期未支付租金等为由，通知郭晓利解除房屋租赁合同，其所持理由符合合同约定，该解除合同通知于2016年6月25日到达郭晓利，故法院认定房屋租赁合同已于2016年6月25日解除。郭晓利请求确认该解除合同行为无效，法院不予支持。房屋租赁合同解除后，郭晓利应将涉案房屋腾退给商城公司。商城公司要求郭晓利支付欠付的合同解除日之前的租金，并承担迟延付款违约金、解除合同违约金，于法有据，法院应予支持。但合同约定的违约金过高，法院酌情予以适当减少。根据房屋租赁合同的约定，若因郭晓利的原因导致合同解除，郭晓利应补交免租期内的租金，故商城公司要求郭晓利补交免租期内的租金，理由正当，法院应予支持。根据当事人陈述及郭晓利提供的照片等证据，法院对郭晓利主张的涉案房屋于2016年7月1日被封锁并张贴封条的事实予以认定。故此，商城公司要求郭晓利支付延期腾房违约金，法院不予支持。郭晓利以商城公司构成违约为由，要求商城公司退还多收取的租金，并赔偿装修损失及房屋内电器、餐具等物品损失，事实及法律依据不足，法院不予支持。因郭晓利分别与伟励公司、康景公司之间成立的合同关系与本案房屋租赁合同关系并非同一法律关系，故郭晓利在本案中诉请解除经营管理合同、物业合同，并要求伟励公司返还综合管理费、综合管理保证金，要求康景公司返还物业费、装修押金等费用，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认郭晓利与北京中关村国际商城发展有限公司于2015年1月9日签订的《北京市房屋租赁合同》及《珠江摩尔时尚谷物业租赁合同补充协议》于2016年6月25日解除；二、郭晓利于本判决生效后十日内将位于北京市昌平区北清路1号院珠江摩尔大厦8号楼8-1-103号的商铺腾退给北京中关村国际商城发展有限公司；三、郭晓利于本判决生效后十日内给付北京中关村国际商城发展有限公司租金3477元，并向北京中关村国际商城发展有限公司支付迟延付款违约金（以3477元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍自2016年6月10日起计算至2016年6月25日止）；四、郭晓利于本判决生效后十日内给付北京中关村国际商城发展有限公司解除合同违约金10431元；五、郭晓利于本判决生效后十日内给付北京中关村国际商城发展有限公司免租期内的租金31293.05元；六、驳回郭晓利的全部诉讼请求；七、驳回北京中关村国际商城发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，郭晓利与商城公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。有关涉案房屋的实际面积是否与合同约定面积存在较大差异这一问题，《珠江摩尔时尚谷物业租赁合同补充协议》约定：“乙方确认在签订原合同及本补充协议时已知悉该物业的现状”，且郭晓利自接收房屋后未在合理期限内向商城公司就面积不符提出过异议。现郭晓利主张商城公司交付给其的房屋面积与房屋租赁合同约定的面积有较大差距，缺乏依据，本院不予采信。故郭晓利要求商城公司退还其多支付的租金的诉讼请求，本院不予支持。关于郭晓利上诉主张商城公司未提供办理营业执照所需材料而构成违约，根据本案查明的事实，伟励公司向郭晓利提供了办理环保审批手续所需的《排水管理协议》，现有证据无法证明环保审批手续未能办理系因伟励公司、商城公司的原因所致，故对郭晓利的该项上诉主张，本院不予支持。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2016年6月24日，伟励公司以郭晓利未交纳2016年6月16日至2016年9月15日期间的租金及管理费为由，向郭晓利发出解除合同的通知，郭晓利于2016年6月25日收到该通知，故合同于2016年6月25日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。郭晓利与商城公司房屋租赁合同解除后，郭晓利应将涉案房屋腾退返还给商城公司，一审法院判决其腾退房屋正确，本院对此予以确认。郭晓利未按时支付房屋租金构成违约，商城公司据此要求其承担给付租金及违约金的请求，有相应的事实及法律依据，一审法院判决其给付欠付的租金，给付延迟付款违约金、解除合同违约金及免租期内租金的认定正确，本院对此予以确认。郭晓利上诉要求商城公司赔偿其经济损失，证据不足，本院不予支持。郭晓利要求伟励公司、康景公司返还综合管理费、物业费并赔偿经济损失，但郭晓利与伟励公司、康景公司之间与本案房屋租赁合同并非同一法律关系，且郭晓利明确表示本案基于房屋租赁合同提起诉讼，故郭晓利的上述请求，本院不予处理。综上所述，郭晓利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7599元，由郭晓利负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘新泉审 判 员 朱文君二〇一九年十二月十六日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌