广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终12855号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈斌，男。委托诉讼代理人：陈炼华，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏展飞，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗娟，女。委托诉讼代理人：李光清，广东律参律师事务所律师。原审第三人：深圳市恒基房地产经纪有限公司。法定代表人：徐伟。上诉人陈斌因与被上诉人罗娟、原审第三人深圳市恒基房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初48694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。陈斌上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项；2、判决被上诉人双倍返还押金14400元；3、被上诉人因违约向上诉人支付损失7416元；4、诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由如下：（一）本案系被上诉人违约在先，而非上诉人。本案为被上诉人于2017年8月3日对涉案房屋停水停电，以此逼迫上诉人搬离房屋，后上诉人在涉案房屋无法居住的情况下搬离涉案房屋。明显系被上诉人违约在先，被上诉人不仅不支付上诉人双倍押金，居然还要扣留上诉人押金。一审法院未查明本案被上诉人违约的基本事实，明显系事实认定不清，错误裁判。2017年4月3日，上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁（居间）合同》，租期为2017年4月5日至2018年4月4日，租金为3600元/月，押金为7200元。2017年8月3日，被上诉人直接采取对房屋停水停电的方式逼迫上诉人搬离涉案房屋，上诉人在涉案房屋无法满足居住条件的情况下先后寄宿于朋友家、宾馆。2017年8月17日，上诉人将所有私人物品搬离涉案房屋，放置于小区物业一处闲置房屋。2017年9月5日，上诉人找到新的住房后，将放置于小区物业的私人物品搬离至新的住房。上述事实清楚，系被上诉人为一己私利，枉顾契约精神，在《房屋租赁（居间）合同》租期、租金交付日未到期之前对涉案房屋停水停电，该行为明显系被上诉人恶意违约，而一审法院对上述事实置之不理，不调查案件实际情况，未查明被上诉人停水停电导致房屋不能居住的违约事实，明显系事实认定不清，错误裁判。（二）上诉人不应支付被上诉人租金2671元。按照《房屋租赁（居间）合同》约定，2017年8月5日才应缴纳房租，而被上诉人于2017年8月3日对涉案房屋停水停电，导致被上诉人无法居住。按照惯例，房租到期后房东应给予租客合理的时间搬离房屋。上诉人在被上诉人恶意违约导致合同目的无法实现的情况下，于2017年8月17日将私人物品放置于小区物业一处闲置房屋。一审法院未查明2017年8月3日被上诉人对涉案房屋停水停电，2017年8月17日上诉人被迫搬离涉案房屋的基本事实，判决被上诉人支付租金，明显系事实认定不清，裁判错误。2017年8月3日，被上诉人对涉案房屋停水停电，导致涉案房屋无法满足居住的需求。上诉人质询被上诉人停水停电的理由，被上诉人声称上诉人未缴纳房租，上诉人向被上诉人解释，按照合同约定应在2017年8月5日缴纳房租，在此之前被上诉人均无理由要求上诉人缴纳房租。2017年8月3日后，上诉人多次要求被上诉人恢复供水供电，但被上诉人不予理会。后上诉人基于涉案房屋无法居住，于2017年8月17日将其私人物品放置于小区物业一处闲置房屋。2017年9月5日，上诉人找到新的住房后，将放置于小区物业的私人物品搬离至新的住房。上述事实清楚，其并非被上诉人主张的2017年9月5日上诉人将私人物品搬离涉案房屋，而系上诉人于2017年9月5日将其私人物品搬离小区。被上诉人恶意篡改基本事实，企图逃避法律责任，一审法院也未严谨核实相关证据的真实性，径行断定上诉人系2017年9月5日搬离涉案房屋，明显系事实认定不清，错误裁判。（三）上诉人未拖欠被上诉人电费555.34元。被上诉人持有一尾号为5368建设银行的银行卡，该卡定期扣减涉案房屋的电费、煤气费、有线电视费、物业管理费，上诉人定期向该储蓄卡存入费用，并未拖欠被上诉人电费。一审法院未结合银行卡的存入、扣费记录、电费扣缴频率进行核查事实，明显系事实认定不清，错误裁判。被上诉人持有一尾号为5368建设银行的银行卡，该卡定期扣减涉案房屋的电费、煤气费、有线电视费、物业管理费。上诉人定期向该储蓄卡存入费用，以支付涉案房屋电费、煤气费、有线电视费、物业管理费，上诉人从未拖欠上诉人电费。被上诉人在一审时诉请2017年6月4日至2017年8月3日的电费，但根据被上诉人的手机扣费短信可知，2017年4月13日、2017年6月15日，供电公司均通过该建设银行的银行卡代扣了电费，上诉人并不存在从2017年6月4日开始拖欠电费的事实。根据扣缴记录可知，电费扣缴系每2个月进行代扣一次，第3次代扣电费应为2017年8月15日左右，而原告2017年8月3日就对上诉人采取停水停电措施。一审法院未结合银行卡的存入、扣费记录、电费扣缴频率进行核查事实，明显系事实认定不清，错误裁判。（四）被上诉人对涉案房屋停水停电，已构成单方违约，根据《房屋租赁（居间）合同》第5条第1款，被上诉人应向上诉人双倍返还租赁押金，共计14400元。被上诉人对涉案房屋停水停电，导致上诉人无法正常居住，违反《房屋租赁（居间）合同》第3条第2款第2项的约定，已构成单方违约，被上诉人行为已严重损害上诉人的合法权益，根据《房屋租赁（居间）合同》第5条第1款，被上诉人违约或单方提前解除合同，应向上诉人双倍返还租赁押金，共计14400元。（五）被上诉人对涉案房屋停水停电，已构成单方违约，应就违约行为对上诉人造成的损失（住宿费、差旅费、中介费）承担赔偿责任，共计7416元。被上诉人对涉案房屋停水停电，该房屋无法满足正常的房屋居住环境，导致上诉人无法正常居住，搬离涉案房屋，在旅馆居住，根据《房屋租赁（居间）合同》第4条第2款，被上诉人系过错方，上诉人有权向被上诉人追偿已付佣金造成的损失以及住宿费、差旅费，共计7416元。综上所述，一审判决认定事实不清，于基本事实不顾，错误裁判，依法应当予以撤销。现上诉人特依据《民事诉讼法》的相关规定提起上诉，望准予所请。罗娟辩称，意见与罗娟的一审起诉状一致，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。深圳市恒基房地产经纪有限公司未陈述意见。陈斌向一审法院起诉请求：1、解除房屋租赁合同；2、被告双倍返还押金14400元；3、被告因违约向原告支付损失7416元。以上合计21816元。罗娟向一审法院提起反诉请求：1、判决解除房屋租赁合同（编号：HJ60101）；2、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金3600元、电费672.91元；3、判令反诉被告向反诉原告支付6000元；4、判令反诉被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年4月3日，在第三人的居间下，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订了一份《房产租赁（居间）合同》（合同编号HJ60101），约定甲方将位于深圳市××区××2502的房屋出租给乙方，租赁期自2017年4月5日至2018年4月4日止，租金每月3600元，按月支付，每月5日之前支付，第一个月租金支付时间为2017年4月3日，双方约定在2017年4月5日之前，乙方向甲方支付押金7200元，物业租赁期间产生的物业管理费、水、电、燃气、电话、有线电视等相关费用由乙方承担。合同还约定，乙方延期交付租金达10天，或欠交管理费、水电费等达伍佰元的，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。若因乙方违约甲方单方解除合同的或者租赁期届满，乙方应在被告通知后2日内搬离，乙方拒绝搬离的，甲方有权在物业管理人员或者警察的协助下收回该房屋并且将原属于乙方的物品搬离。如甲方违约或单方提前解除合同的，应双倍返还租赁押金。房产交付后，乙方单方违约或擅自解除合同的，甲方有权没收乙方支付的租赁押金并解除合同，乙方应付清所欠租金、水电费、物业管理费等应付费用，并赔偿甲方损失。上述合同签订后，原告当日向被告支付了押金7200元和第一个月租金3600元。被告反诉称原告自8月5日起开始拖欠房租，共拖欠8月5日-9月5日的租金3600元及电费672.91元。xx园物业服务中心2017年8月21日出具的《情况说明》称，租户陈斌先生承租x栋2502房，至2017年8月x栋2502房未拖欠我物业管理费及水费。2017年8月17日，业主罗娟自行对上述物业停水，停电，导致租户无法居住。深圳市xx区xx街道办事处xx社区工作站2017年9月8日出具的《情况说明》称2017年7月18日，陈斌到社区就房屋租住期间与业主罗娟产生的纠纷问题向社区申请协商解决，社区在了解基本情况后先后两次联系业主罗娟到社区进行调解，但罗娟均未到社区参与调解。至此，该纠纷问题仍未解决。一审另查，xx园物业服务中心2017年12月15日出具的《物业证明》称，xx园x栋2502房租客陈斌在2017年9月5日取走自己的生活用品，即日退房。一审法院认为，关于本诉，原告主张判决解除房屋租赁合同的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，当事人有权自行决定是否行使合同解除权，无须向人民法院请求解除,故原告的这一请求应当是主张确认其行使合同解除权的效力。原告在本案中没有明确向被告发出解除租赁合同的意思表示，故原告的诉讼请求理由不成立，法院不予支持。关于原告主张被告双倍返还押金14400元的诉讼请求，其理由为被告多次要求其搬离租赁房屋，并对房屋停水停电，被告构成根本违约。对此，法院查明的事实是：原告于2017年8月5日应当支付被告租金而未支付，导致被告于2017年8月17日对租赁房屋停水停电，并于2017年8月30日通过微信通知原告解除租赁合同。可见，原告应当支付被告租金时间在前，应当认定原告首先违约，被告随后对租赁房屋停水停电，属于自我救助行为，并不构成根本违约。故原告主张被告双倍返还押金14400元的诉讼请求，理由不成立，法院不予支持。关于原告主张被告赔偿损失7416元的诉讼请求，原告主张该损失由住宿费、差旅费、中介费等构成。对此，法院认为，前述第二点理由已认定原告首先违约，被告不构成违约，故原告主张被告赔偿损失的诉讼请求，理由不成立，法院不予支持。关于反诉，被告主张判决解除房屋租赁合同的诉讼请求，同理，当事人有权自行决定是否行使合同解除权，无须向人民法院请求解除,故被告的这一请求应当是主张确认其行使合同解除权的效力。原告于2017年8月5日应当支付被告租金而未支付，根据双方签订的《房产租赁（居间）合同》第三条（三）2项的约定，原告延期交付租金达10天，被告即有权解除租赁合同。被告于2017年8月30日通过微信通知原告解除租赁合同，符合合同约定，发生了合同解除的法律效力。法院确认双方的租赁合同于2017年8月30日解除。关于被告主张原告支付2017年8月份租金3600元的诉讼请求，原告拖欠被告租金虽然构成违约，但被告对对租赁房屋停水停电，必然影响原告对租赁房屋的正常使用，应当减免部分租金，法院7年8月17日至31日期间租金的一半，即871元（3600÷31×15÷2），原告尚应支付被告2017年8月份租金2729元（3600÷31×16+3600÷31×15÷2）。被告主张超过上述数额部分的诉讼请求，理由不成立，法院不予支持。关于被告主张原告支付2017年6月4日至8月3日电费672.91元的诉讼请求，对此，被告提供了手机上显示的深圳市供电局的短信，记载了租赁房屋在计费时段2017年6月4日至8月3日期间电费555.34元的内容，被告的证据已经具有优势，法院予以认定。原告应当支付被告电费555.34元。被告主张超过上述数额部分的诉讼请求，没有证据证明，法院不予支持。关于被告主张原告赔偿损失6000元的诉讼请求，原告主张该损失是因被告违约而聘请律师支出的费用。对此，法院认为，原告聘请律师处理双方租赁纠纷而支出的费用，不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定的“因违约所造成的损失”的范围，法院对被告的这一诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二的规定，判决：一、确认原告（反诉被告）陈斌与被告（反诉原告）罗娟于2017年4月3日签订的《房产租赁（居间）合同》于2017年8月30日解除；二、原告（反诉被告）陈斌应于判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）罗娟支付2017年8月份租金2729元；三、原告（反诉被告）陈斌应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）罗娟支付2017年6月4日至8月3日期间电费555.34元；四、驳回原告（反诉被告）陈斌的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）罗娟的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费元345元（已由原告预交），由原告（反诉被告）陈斌负担；反诉案件受理费57元（已由被告预交），由原告（反诉被告）陈斌负担50元，由被告（反诉原告）罗娟负担7元。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查，上诉人在一审提交了xx园物业服务处出具的《情况说明》载明：“2017年8月17日，业主罗娟自行对上述物业停水，停电，导致租户无法居住。”再查，在一审庭审中，法官问上诉人具体的停水停电期间，上诉人明确回答是自2017年8月17日起至上诉人搬走。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审主要争议焦点为哪方违约，被上诉人是否应当双倍返还押金，是否应赔偿上诉人住宿费、差旅费、中介费的损失，上诉人是否应当支付租金、电费。关于违约，上诉人在上诉中主张被上诉人于2017年8月3日停水停电，但上诉人提交的xx园物业服务处出具的《情况说明》载明：“2017年8月17日，业主罗娟自行对上述物业停水，停电，导致租户无法居住。”印证了被上诉人于2017年8月17日停水停电的主张。而在一审庭审中，法官问上诉人具体的停水停电期间时，上诉人明确回答是自2017年8月17日起至上诉人搬走。故上诉人上诉否认其在一审提交的上述证据证明的以及其在一审确认的停水停电时间，又未提交足以推翻上述证据和陈述的证据，其该上诉主张，本院不予采信。上诉人在2017年8月5日应当交纳租金，但一直未支付，合同约定延期交付租金达10天，被上诉人有权解除合同，并追究违约责任，合同并约定承租人单方违约的，出租人有权没收押金。故上诉人超过10日未支付租金，构成违约，除了应当支付租金外，被上诉人有权没收押金。故上诉人上诉请求双倍返还押金，请求赔偿上诉人住宿费、差旅费、中介费的损失，缺乏依据，本院不予支持。关于电费，被上诉人手机接收的供电局用电信息，记载计费时段2017年6月4日至8月3日电费555.34元，该段期间属上诉人租赁使用房屋期间，应由上诉人支付电费，上诉人并无证据证明其已支付上述电费，一审予以支持，并无不当。综上，上诉人的上诉缺乏证据和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定的基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费426元，由上诉人陈斌负担，该款已由上诉人预交。本判决为终审判决。审判长  黎康养审判员  李东慧审判员  陈俊松二〇一九年十二月二十日书记员  陈 嘉附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。