山西省高级人民法院   民事裁定书   （2019）晋民申367号   再审申请人（一审原告、二审上诉人）：梁某。   委托诉讼代理人：闫某，山西刘芳华律师事务所律师。   被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张某1。   委托诉讼代理人：王某，山西中都律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张某2，系张某1之子。   再审申请人梁某与被申请人张某1确认合同无效纠纷一案，山西省晋中市中级人民法院于2018年3月28日作出（2018）晋07民终316号民事判决，已发生法律效力。梁某不服向本院申请再审，本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。   再审申请人梁某的再审请求:1、请求撤销山西省晋中市中级人民法院（2018）晋07民终316号民事判决；2、改判维持晋中市榆次区人民法院（2017）晋0702民初3147号民事判决；3、一、二审诉讼费用由被申请人承担。   事实与理由：（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.原审法院认定再审申请人与被申请人签订的《房产转让买卖协议书》有效缺乏证据证明。申请人与被申请人签订的《房产转让买卖协议书》明显损害社会公共利益，损害国家、第三人利益，应属无效合同。一是原审法院认定本案涉及的房产系经济适用房，而经济适用住房是国家在政策上给予特定人群的优惠待遇和扶助，其性质决定了其购买资格和转让的权利是受到限制的，结合《晋中市委政府机关西宿舍经济适用住房出售办法》的规定可知，享有本案涉及房屋购买权首先需要符合特定身份，其次需要根据个人工作情况打分，即只有符合特定身份的高分者才有权利申请购买，享受该经济适用房的优惠待遇，而很明显被申请人是没有这个资格和权利的。再审申请人与被申请人签订的《房产转让买卖协议书》明显就是以协议的形式变相出售国家的优惠待遇，此行为一旦被认可将严重影响国家政策的执行，损害社会公共利益。二是本案涉及房产系晋中市委政府机关西宿舍经济适用住房106套中的一套，被申请人本身不符合购买条件，却因与申请人之间的《房产转让买卖协议书》变相、实际取得了该经济适用住房的实际利益，该行为严重损害了其他符合条件的轮候申请人的权利。三是再审申请人无权处分本案涉及的经济适用房，其处分行为明显是不合法的。根据《晋中市经济适用住房出售审核表》可知，其出售单位盖章处的时间为2004年4月20日，审核时间为2005年6月6日，而再审申请人与被申请人签订《房产转让买卖协议书》的时间为2004年1月14日，也就是双方签订《房产转让买卖协议书》时再审申请人并没有资格出售该经济适用房。经济适用房管理办法等规定可知，国家对经济适用房的出售条件有明确的规定和限制，而再审申请人与被申请人签订的《房产转让买卖协议书》明显违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。虽然再审申请人与被申请人签订了《房产转让买卖协议书》，但在之后的购房、审核时均是以再审申请人的名义进行，双方的这种行为明显是不合法的。四是原审法院认定再审申请人与被申请人之间《房产转让买卖协议书》的交易价格与同期、同地段商品房价格基本一致，明显混淆了二者无类比性的概念。再审被申请人主张其按市场价购买本案涉及的经济适用房，对此再审被申请人负有举证责任，而被申请人并未提供相关证据。同期、同地段商品房的购买价格应由有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定意见来确定，原审法院未经鉴定就认定再审申请人与被申请人之间的交易价格与同期、同地段商品房价格基本一致缺乏证据证明。支付购房款与是否有权取得经济适用房的购房资格，享受经济经济适用房的待遇并不存在必然关系。五是经济适用房的购买对象是特定人群，被申请人张某1不具备购买经济适用房的条件，无购买权，也无资格接受转让。《晋中市经济适用房出售审核表》对有权购买人有明确的资格审核认定。根据两审均认定的基本事实是：申请人具有购买涉案经济适用房的购房资格，被申请人并不具备购买涉案经济适用房的资格。然而，原审判决却表述为“双方当事人对梁某原经所在单位全额集资购房，取得了诉争房产的购房资格”，似乎被申请人也具有涉案经济适用房的购房资格。而这种似是而非的“认为”，恰恰成为认定申请人与被申请人双方所签《房屋转让买卖协议书》有效的重要支撑。经济适用房土地实行划拨的方式，享受国家扶持政策，实行申请、审批制度，经济适用住房购买有严格的条件限制，在购买后一定年限内不得出售，随着经济适用住房的不断完善，这些条件还将更加严格。被申请人没有权利本案涉及房产的购买权。原审法院该认定显然缺乏证据支持，不能成立。六是原审判决认为经济适用住房在缴纳土地收益价款后，可以取得完全产权可以处分房屋。众所周知，经济适用房办了产权证，产权证所注明经济适用房划拨土地性质，五年后方可上市交易，但必须经过相关部门审批，原单位同意出售，在缴纳土地收益价款和相关契税后，才能取得产权而处分房屋。原审认定本案该房不以事实为依据，颠倒该涉案房实际性质，玩起了时空腾挪大法！显然缺乏证据支持，不能成立。七是本涉案房屋土地性质系国家划拨土地，尚未缴纳土地转让金以及政府合法征收的相应税款，房产法第五条：房地产权利人应遵守法律和行政法规，依法纳税，房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。申请人与被申请人签订的《房屋转让买卖协议》侵害了政府轮候享有购买该经济适用房人员的优先购买权。损害了第三人的合法权益，侵害了政府的优先回购权。原审法院认定再审申请人与被申请人签订的房屋转让买卖协议未损害国家利益，社会公共利益，未损害第三人利益缺乏证据证明。八是原审法院认为涉案房产是申请人单位全额集体购房，回避使用经济适用房概念。单位全额集资房属于合作建房或房改房性质，与全款购买的经济适用房完全是两个概念。山西省人民政府关于加强经济适用房建设的通知2003年12月23日，五，规范集体建房和合作建房行为（十二）单位集资、合作建房是经济适用住房的组成部分。原审判决将两个概念混淆使用，是在混淆历史形成的房改概念。就是混淆视听起到葫芦僧判葫芦案的奇效，同时单位全额集体购房缺乏证据证明不能成立。（二）原判决适用法律确有错误。1.原审法院认为“梁某在涉案房产诉讼补偿后提起诉讼，既未做出对张某1诚信不欺，也未对自己的承诺信守不怠，违背了民事活动应遵守的诚实信用原则”，而事实与原审法院的认定相去甚远恰恰相反。事实是：申请人将房产转让给被申请人后，双方一直就房款支付、产权办理、欠款追要、主张协议无效等纠纷不断。而是至今张某1并未履行协议中所承诺的付清房款12万元。纠纷由来已久是不争的事实，申请人起初只是碍于战友情分，欲求通过协商解决纠纷而未提起诉讼。在纠纷争议过程中，申请人在房屋拆迁之前的2017年4月1日对房产进行了诉前保全，有《榆次区人民法院民事裁定书》(2017晋0702财保75号为证）。之后恐房屋被拆再主张困难，不得以才诉至法院。而原审法庭于双方均承认的纠纷事实而不顾，把诉讼起因归于拆迁补偿后，并作出申请人是见财起意的错误认定，显然有悖于事实，申请人主张协议无效并未违反诚实信用原则。更有铁证证明申请人提交的高继才、曹双祥、白晋阳、刘虎的情况说明；程秀文出具的情况说明；足以证明申请人与被申请人就上述经济适用房转让纠纷由来已久。申请人在被申请人张某1未能出据梁某收房款11.5万元字据的情况下，申请人坦然承认该款项已收，足以说明申请人的诚实、信用品德。恰恰相反的是，被申请人在申请人出据张某1亲笔书写的5000元欠条的铁证等前却不予认账，又足以证明被申请人的不诚无信，违反了民事活动的诚实信用原则。2.原审法院的判决是适用法律错误所导致，应予改判。从物权法登记的角度看，申请人梁某并未取得该房屋的有权登记，该房属行政审批制的有限产权，原审该判决从实质上将经济适用房建设单位仍在法律上享有所有权的房屋直接判给了被申请人张某1，直接代表政府将诉争的该经济适用房处分给了被申请人张某1，代表了不动产登记部门的登记行为，直接取消了申请人梁某夫妇双方工作一生应享有的福利。直接代表政府部门处分决定，取消政府应增收的划拨土地转化为商品房的转让金。直接代表了国家税务部门免除了应缴的房产契税。政府的决策、政府的行为享有法律的保驾护航，这是宪法明确了的。原审法院依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条诚信原则判决申请人与被申请人签署的协议有效，适用法律明显错误。基于本案房产性质、诉讼起因等关键问题，法院应当对申请人当庭所提交的六个国家法律法规条款的强制性规定作出明确解释，以及适用《中华人民共和国合同法》第五十一条，第五十二条认定双方签署协议无效。3.原审判决对申请人在一审、原审主张的未取得产权证书基本事实不予审查，也不予认定，而这一基本事实关系到申请人是否具备首次上市出售经济适用房的强制性规定。在本案中申请人私自转让经济适用房一事被单位发现后未能取得房产证书。房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则房屋买卖合同不能生效，也不能发生房屋所有权转移的法律效果。该诉争经济适用住房只拥有有限产权，经济适用住房有强制性规定，不能随意公开出售。4.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第四条规定，《合同法》实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此，在合同效力的认定上，不应以行政规章的规定为认定依据。但在法律、行政法规没有规定，而相关行政主管部门制定的经济适用住房管理办法经国务院同意修订的行政规章涉及到社会公共利益保护的情形下，应以参照适用其规定，若违反其效力性禁止性规定，应以违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，以损害社会公共利益为由确认合同无效。5.原审审判长违规开庭，导致原审判决错误。被申请人张某1的代理人是原审法院某法官之子，无“资格”出庭应予回避，审判长胡睿知情，庭审应严格审查。依据《最高人民法院关于审判人员严格执行回避制度的若干规定》第五条“审判人员及法院其他工作人员的配偶、子女或父母，担任其所在法院审理案件的诉讼代理人或者辩护人的，人民法院不予批准”的规定，原审法庭审判长在知情的情况下，未执行严格回避制度，而在被申请人未出庭、身份不符的代理人全权代理出庭即作出判决，显然是知法违法。被申请人的代理人的亲属身份，决定了原审判决庭审程序的不合法性，因此所作出的判决因前提就违规而不能成立，原审判决无效是显而易见的，应予改判。再则，原审法院当庭告知本案全程录制直播，但根本没有兑现全部过程播出，客观上回避了本案审理违规代理、身份不符的实质问题，属有意而为、为亲相隐。所以，代理人违规、审判长知情的前提，决定了原审判决是违规之判。确认合同是否有效应根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，而申请人与被申请人签订的《房产转让买卖协议书》明显违反法律、法规的强制性规定，明显损害社会公共利益、损害国家、第三人的利益，系变相转让国家优惠待遇，应属无效合同，故本案不应直接依据《中华人民共和国民法总则》和《中华人民共和国合同法》中诚实信用条款来确认合同的效力。（三）有新的证据，足以推翻原判决。本案涉及房产系夫妻共同财产，再审申请人无处分权，房产共有人明确表示拒绝承认，应适用物权法规定确认合同无效。申请人获得经济适用房时间是2002年，属于夫妻共有财产，申请人未经妻子同意将房产出售于张某1，属典型的无权处分行为，申请人之妻没在协议上签字，明显侵犯了其配偶的合法权益。涉案房产包含着申请人及妻子的福利于其中，妻子所占有的福利份额，申请人是无权出卖的。而且在申请人妻子获知房产被卖之后，曾多次当面向张某1表明过坚决不同意出售的意愿。再则，申请人与被申请人是战友关系，双方对各自家庭情况十分清楚，对房产是夫妻共同财产的性质是知情的，故其对申请人无权处分的行为并非善意，因此不符合善意取得的法律构成。申请人妻子对尚未取得房产权证的经济适用房的交易行为拒绝追认，是对自己合法权益的正当主张和维护。此新证据足以推翻原审法院的错误判决。按照《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分人将不动产或者动产转让给受让人的，使有权人有权追回。”因此再审被申请人并未依法取得涉案房的所有权。应适用物权法确认合同无效。综上所述，再审申请人的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（一）、（二）、（六）项的规定，请求人民法院对本案进行再审并依法改判，以维护再审申请人的合法权益。   张某1辩称：（一）原审判决认定事实清楚，适用法律正确。申请人主张答辩人与其签订的房产转让买卖协议书无效是依据《合同法》第五十二条第五项之规定，认为上述转让协议违反法律和行政法规，但整个诉讼过程中，申请人从未向法庭提供相应的法律或行政法规依据。仅向法庭提供的是晋中市政府机关事务管理局出台的一个住房出售办法，这显然不能认定为是《合同法》中所载明的法律、行政法规。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释一第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”原审终审判决依据《合同法》和最高法的上述司法解释一的相关规定判决驳回申请人的诉讼请求完全符合法律规定。（二）申请人主张自己无权处分讼争房屋，因为出售单位在审核表上盖章的日期后于申请人将房屋出售给答辩人的日期，纯属歪曲事实。申请人自己在申请书中的陈述显示，申请人获得讼争房屋的时间是2002年，并且一、二审证据显示申请人向出售单位交纳房款的日期也是在向答辩人出售房屋之前，申请人在当时是自认有权向答辩人出售房屋的，而且在答辩人买到该房屋之后从来没有收到晋中市机关事务管理局关于申请人无权处分房屋并要求答辩人腾房的任何通知，显然申请人的这一理由不能成立。而且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中第三条也规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”退一步讲如果申请人真的对房屋无处分权又怎么有权利要求答辩人将房屋拆迁款交给申请人所有，要交也是交给有处分权的权利人。申请人的主张岂不是自相矛盾。其二、申请人主张自己无处分权的第二个理由是该房屋属于夫妻共同财产，申请人妻子不同意卖房。答辩人认为申请人在卖房时与其妻子是婚姻存续期间，答辩人有理由认为申请人能够代理其妻子，卖房是其夫妻二人共同的意思表示，否则申请人的妻子又怎么会在申请人向答辩人交房时和答辩人买房之后的十几年内都没有向答辩人有过任何不同意卖房的主张。（三）申请人认为与答辩人的房屋买卖协议侵犯了社会公共利益，损害了国家、第三人利益，应属无效合同。答辩人认为首先如果损害了社会公共利益应当由代表社会公共利益的相关政府机关或社会团体作为原告，如果损害了第三人利益则应由被损害利益的第三人作为原告，申请人既不是权利被损害的一方，又不是有资格代表社会公共利益的机关、团体，无权以此为理由向人民法院提起合同无效的诉讼。第二，所谓社会公共利益是社会大多数人的公共利益，是社会重大且根本的利益，申请人向答辩人出售的是单位全额集资房，申请人交纳房款后便取得全部产权，申请人出售该房屋只需向土地部门交纳土地出让金即可，完全没有损害社会公共利益的可能性。申请人根本是为自己的见利背信寻找借口，否则申请人如此的大公无私又怎么会要求答辩人将房屋拆迁款交由申请人所有。（四）讼争房屋在拆迁前一直由答辩人居住，使用、维护，拆迁时答辩人已在该房屋内居住十几年，早已超过所谓的经济适用房五年交易限制期，早己符合交易条件，最重要的是七部委发部的经济适用住房管理办法是在2007年12月1日实施的，而申请人向答辩人出售房屋是在2004年，根据法不溯及既往的法律适用原则，申请人与答辩人签订房屋转让协议时还没有经济适用房五年内不能交易的规定，而且上述规定也明确经济适用房五年后可以交易，只需出售人向土地部门交纳土地出让金即可，申请人与答辩人签订的房屋转让协议是有效的，申请人应当尽快向土地部门交纳土地出让金，完成应尽义务。（五）原审审理程序合法，并未有任何违反程序之处，申请人再审申请书中的所谓理由纯属无稽之谈，引用的所谓回避制度的规定甚至都是己经废止的规定。答辩人将会向法庭提供相应的证据和法律依据。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求法院驳回申请人的再审申请。   本院经审查认为，关于再审申请人梁某提出的原判决认定的基本事实缺乏证据证明、原判决适用法律确有错误，梁某认为其与张某1签订的《房产转让买卖协议书》损害社会公共利益，损害国家、第三人利益，应属无效合同。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益……”。社会公共利益一般是指关系到全体社会成员或者社会不特定多数人的利益，主要包括社会公共秩序以及社会善良风俗等，就梁某处分案涉房屋而言，并没有损害全体社会成员或者社会不特定多数人的利益，也没有证据证明案涉房屋的处分影响了正常的社会公共秩序。案涉房屋虽系经济适用房，从《经济适用住房管理办法》规定来看，并不完全禁止经济适用房的交易，仅仅从物权变动层面对经济适房的买卖作出一定的限制，经济适用房如进行流转，需要一定的时间限制并且补交建设用地使用权出让金和相关税费等。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，梁某将案涉房屋出卖给张某1，是作为平等的民事主体在平等协商的基础上自愿进行的房屋有偿买卖，双方是以合同的形式转移房屋的占有，案涉房屋物权是否变动并不影响协议的效力。所以，申请人梁某的此项申请主张不能成立，原二审判决认定合同效力以及适用法律并无不当。关于梁某提出的有新的证据足以推翻原判决，其提供了晋中市老干部局出具的情况说明、李彩萍的声明，李彩萍的证人证言等用以证明其未经配偶同意擅自处分共同财产，属于无权处分行为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十八条规定：“再审申请人证明其提交的新的证据符合下列情形之一的，可以认定逾期提供证据的理由成立：（一）在原审庭审结束前已经存在，因客观原因于庭审结束后才发现的；（二）在原审庭审结束前已经发现，但因客观原因无法取得或者在规定的期限内不能提供的；（三）在原审庭审结束后形成，无法据此另行提起诉讼的。”经审查，梁某提供的证据均不符合上述规定情形，不属于新证据范畴。综上所述，再审申请人梁某的申请再审事由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：   驳回再审申请人梁某的再审申请。   审 判 长 王国平   审 判 员 殷 泽   审 判 员 韩德荣     二〇一九年五月七日   法官助理 李燕华   书 记 员 程晓美