江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9984号上诉人(原审原告)：马雅楠，女，1980年7月2日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：赵毅，上海宝申律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：昆山市城市建设综合开发总公司，住所地江苏省昆山市玉山镇昆城中欣广场2号楼54、55室，统一社会信用代码913205832512534164。法定代表人：张雪良，该公司副总。委托诉讼代理人：钱文强，北京盈科(昆山)律师事务所律师。上诉人马雅楠因与被上诉人昆山市城市建设综合开发总公司（以下简称城建开发公司）商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初11030号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人马雅楠上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审；由被上诉人承担上诉费用。事实和理由：1.双方所签协议书明确约定了房屋的价款、支付方式、地址、面积，且上诉人已支付了部分房款，即使不签订正式买卖合同，合同依然可以履行。2.协议书未约定上诉人催告的起算时间，被上诉人无证据证明上诉人应当知晓涉案房屋已另售他人，被上诉人起诉未过诉讼时效。3.一审法院庭审时询问上诉人是否需鉴定涉案房屋现值，上诉人明确表示需鉴定，一审法院未处理鉴定事宜径行判决，程序错误。被上诉人城建开发公司答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。马雅楠向一审法院起诉请求：1、请求判令城建开发公司继续履行合同，与马雅楠签订正式售房合同；2、本案诉讼费由城建开发公司承担。庭审中，马雅楠变更第1项诉讼请求为：请求判令城建开发公司违约并赔偿违约损失（按房屋2004年6月9日的价格与2019年8月5日之间的差额计算，具体以评估鉴定为准）。一审法院认定以下事实：2004年6月9日城建开发公司（甲方）与马雅楠（乙方）签订《协议书（大订）》，约定乙方自愿购买甲方位于昆山地区巴解路28号8幢商品房，面积约271.51平方米，价格3590元/平方米，特付定金5000元（房屋交付结算时并入房款计算）。在签订本协议时，乙方应同时支付预订房屋总价的30%（8万元）给甲方。在甲方取得该房屋的预售许可证时，甲方以电话方式通知乙方签订正式售房合同。若乙方接通知后一星期内未能履约，则视为乙方违约，所付定金作为违约金甲方有权不予退还，仅退还预付款（无利息），并可将该房屋另售给他人。在此期间，甲方承诺该房价格不再变动，并保证不将该房屋售予他人。若甲方违约，则除退还乙方定金、预付款外，另赔偿乙方违约金5000元及预付房款的同期银行存款利息。本协议一式四份，甲方执三份，乙方执一份，经双方签字盖章付款后即生效。一旦甲乙双方签订正式售房合同，此协议自行失效，以正式售房合同为准。协议签订后，马雅楠向城建开发公司支付80000元。2004年12月24日城建开发公司就昆山市巴城镇巴解路400弄28号房屋第一期21幢房屋取得商品房屋销售证书。2010年1月7日城建开发公司与索璟丽签订《昆山市商品房购销合同》，约定该公司将位于昆山市出售给索璟丽，单价为3750元/平方米。庭审中，马雅楠陈述每年都去查看房屋现状，因城建开发公司的地址以及联系方式发生变更，已经尽到了合理的催告义务。城建开发公司陈述，该公司以电话或短信方式通知马雅楠解除该协议。现在马雅楠提起诉讼，已经超过诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求。一审法院认为：马雅楠与城建开发公司之间的商品房预约合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。预约合同的履行只是发生订立本约合同的行为，没有生成任何经济利益。若未达成本约，仅是丧失一次订立合同的机会，并无可得利益损失。因此，对于双方仅处于预约阶段的违约赔偿损失的范围，应以信赖利益为限。本案中，马雅楠主张的房屋差价为履行利益，即使城建开发公司存在违约行为，该部分损失也不应当予以支持。另外，城建开发公司已于2004年12月24日就涉案房屋办理商品房屋销售证书，并于2010年1月7日将该房屋出售他人，双方之间的预约合同已无法履行。马雅楠陈述每年都去了解涉案房屋状况，知道或应当知道涉案房屋已经出售的事实，但其未及时向城建开发公司主张权利。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。现城建开发公司在庭审中提出了诉讼时效的抗辩，马雅楠未提供证据证明存在诉讼时效中止或中断的情形，马雅楠的主张已经超出诉讼时效。综上，对马雅楠要求城建开发公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回马雅楠的诉讼请求。案件受理费减半收取2600元，由马雅楠负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。另查明：城建开发公司于2004年12月14日取得涉案房屋商品房屋销售证书。本院认为，2004年6月9日城建开发公司与马雅楠签订的《协议书（大订）》系为双方就涉案昆山地区巴解路28号8幢商品房签订正式售房合同所作的担保，属预约合同。协议约定城建开发公司在取得该房屋的预售许可证时，以电话方式通知马雅楠签订正式售房合同。城建开发公司于2004年12月14日取得涉案房屋商品房屋销售证书，于2010年1月7日将该房屋出售他人，诉讼中未举证其电话通知过马雅楠签订正式售房合同，但根据马雅楠一审庭审中陈述，其每年都去查看房屋现状，则其在涉案房屋另售他人后就应知道其权利受损，而其迟至2019年5月23日才提起本案诉讼，已过法定诉讼时效期间，城建开发公司一审中提出了诉讼时效抗辩，且马雅楠以城建开发公司违反预约合同主张房屋差价损失缺乏法律依据，一审法院据此驳回马雅楠诉讼请求并无不当。综上，马雅楠的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人马雅楠负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇一九年十二月二十三日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。