大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初11963号原告：大连腾辉物业管理有限公司，统一社会信用代码91210204588093470D，住所地辽宁省大连市沙河口区西南路499号3单元8层3号。法定代表人：牟世敏，系该公司总经理。被告：董大舜，男，1959年11月15日生，住址大连市甘井子区。原告大连腾辉物业管理有限公司（以下简称原告）与被告董大舜物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了审理，原告的法定代表人牟世敏、被告董大舜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：判令被告支付原告物业管理费人民币4,320元、违约金3,000元。事实与理由：2016年4月25日被告所住小区产权单位营房处92538部队后勤部军港与原告大连腾辉物业管理有限公司签订《大连甘井子杨柳街107号109号楼物业管理服务合同》约定，原告提供物业的受益人为本物业的全体住户及物业使用人，物业服务费由小区住户按照其拥有物业的建筑面积交纳，标准为每平方米1元，物业服务费采取按年交方式，每次交纳时间为物业服务费到期前一个月内，逾期交费的从逾期之日起按欠交额每日2‰收违约金。合同签订后，原告己经按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行合同约定的交费义务，从未交纳物业管理费。原告虽多次催促，但被告始终不履行合同义务。故向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，被告并未与原告签订物业服务合同，被告也不认可原告是案涉小区的物业服务企业，且原告未履行物业服务公司应当履行的职责，尤其是电梯的问题，电梯没有进行质量检测，导致业主被困，原告为了收费，限制业主的进出权限，损害业主的利益，鉴于以上情况，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2016年4月25日，原告（乙方）与92538部队后勤部军港营房处（甲方）签订了《大连甘井子杨柳街107号109号楼前期物业管理服务合同》，约定由原告对坐落于大连甘井子杨柳街107号、109号楼提供物业服务，物业服务期限为自2016年4月25日起至2017年4月24日止。物业费收费标准为按建筑面积每月每平方米1元，物业服务费用按年交纳。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期之日起每日千分之二的标准承担相应的滞纳金。该合同同时还约定了原、被告的其他相关权利及义务。原告自2016年4月25日开始一直在案涉小区服务至今。另查，被告董大舜系大连市甘井子区杨柳街107-3-13-1房屋的业主，房屋面积119.52平方米。被告自2016年6月30日起至2019年6月29日没有交纳物业费。上述事实，有原告提供的落款日期为2016年4月25日的《大连甘井子杨柳街107号109号楼前期物业管理服务合同》、被告提供的《大连甘井子经纪适用住房出售协议》、住房分配确认单、原被告陈述及庭审笔录在卷为凭，以上证据业经本院审查，应予采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。92538部队后勤部军港营房处作为案涉小区的建设单位，与原告签订的前期物业服务合同对全体业主有约束力，原告可以依据合同向被告主张权利。但原告向本院提供的两份合同均存有严重瑕疵，落款日为2016年4月25日的前期物业管理服务合同在合同期限处有明显将2017涂抹为2019的痕迹，且和庭前交给本院的复印件存在出入，故本院作出对原告不利的认定，认定服务期限至2017年4月24日。原告向本院提交的另一份合同，落款处印章被撕毁，无法查明落款日期，且撕毁的部位齐整，系整个纸张笔直撕毁，且原告对此无法做出合理说明，故本院对于原告递交的该份合同不予采信。为查明案件事实，本院于2019年12月20日到中国人民解放军92538部队军港营房处进行了调查，军港营房处对于原告系案涉小区物业服务企业予以认可，表示原告自2016年4月25日之后至今都在案涉小区服务。据此，因案涉小区并未成立业主委员会，建设单位亦认可原告一直在该小区进行服务，其亦从未作出过更换物业服务企业的决定或公示，故被告作为居住在案涉小区的业主，客观上接受了原告为广大业主所提供的服务，应当参照合同的标准向原告缴纳物业费。综上，被告应交纳的逾期物业费计算如下：2016年6月30日至2019年6月29日，物业费1元/月/平方米×119.52平方米×36个月=4,302.72元，原告诉请合理部分本院予以支持。关于原告所提违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。关于被告提出的原告的在服务方面存在的瑕疵，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告的物业服务中存在的瑕疵，应当通过及时整改予以纠正，被告以此拒缴物业费无法律依据。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告董大舜向原告大连腾辉物业管理有限公司支付拖欠的2016年6月30日至2019年6月29日止的物业服务费4,302.72元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连腾辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预付，已减半收取），由被告负担，被告负担部分自本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇一九年十二月二十四日书记员 修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。