贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终7092号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨建，男，1966年10月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：刘家福，贵州民贵律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张智鹏，男，1988年1月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：陈明凤，贵州合敬律师事务所律师。原审第三人：樊宇，男，1967年2月27日出生，汉族，住贵阳市花溪区。上诉人杨建因与被上诉人张智鹏、原审第三人樊宇房屋买卖合同纠纷一案，不服贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初330号民事判决，于2019年9月21日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人杨建的委托诉讼代理人刘家福，被上诉人张智鹏的委托诉讼代理人陈明凤，原审第三人樊宇到庭参加诉讼，现已审理终结。杨建上诉请求：1．撤销原判；2．改判支持上诉人的诉讼请求；3．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认定樊宇收取张智鹏支付的35万元房款的行为构成表见代理明显错误，张智鹏支付款项给樊宇时对其代理权限未尽审慎注意义务，存在明显过错；2、原审认定张智鹏已经履行房款支付义务，并不存在违约行为，没有证据支撑，适用法律错误，本案并没有证据证明上诉人收到被上诉人房款；3、被上诉人存在严重违约行为，其违反合同约定，未履行付款义务，没有向银行一次性归还按揭，损害上诉人的合法权益，上诉人有权依法依诉讼方式解除合同。张智鹏辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。原审认定的表见代理正确，根据一审出示的证据，我方已将房款交付给樊宇，樊宇也将房款转付给杨建，有银行转账为证，且杨建在一审对其调查笔录中自认知晓该款项有樊宇收取并未提异议，上诉人主张以诉讼解除合同已经超过诉讼时效，故一审法院判决正确。樊宇辩称，上诉人的上诉请求及理由均是虚假陈述，无事实依据，其称我借72万是没有证据，卡里面的4万元是张宇恒多存入，被杨建私自取出，房屋卖了之后的钱35万作为借款给我，本案是张宇恒和我处理的，签订的借款协议借款期限为4年，还款在2015年2月17日，包含35万元都已经还了。协议签订之后房屋已经交付给张智鹏，且房款已经还清，是上诉人有悖诚信，杨建和张智鹏的买卖协议是我全权代理的，综上，房款已经交给房款已经给了杨建，若其没有收到，长达五六年不可能不追索，请求法院依法裁判。张智鹏向一审法院起诉请求：1．请求确认位于花溪区小河××大厦××号房屋所有权归原告；2．判令被告从房屋开发商办理房屋产权证的税费由被告承担；3．判令被告返还原告多存入的房屋按揭款人民币47,760元；4．诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为判令被告协助原告将位于花溪区小河××大厦××号房屋过户至原告张智鹏名下。杨建向一审法院反诉请求：1、依法解除反诉原告与反诉被告于2013年4月20日签订的房屋转让协议书；2、案件受理费由反诉被告承担。一审法院认定事实，2007年9月10日，杨建与贵阳小河区玉宇房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定杨建以510,252元的价格购买该公司开发的位于贵阳市花溪区××大厦××号房屋（以下简称案涉房屋），房屋面积151.5平方米，首付款210,252元，按揭贷款30万元，双方进行了商品房预售合同备案登记，登记号为Y0028540。2013年4月20日，杨建与张智鹏签订了协议书，主要约定杨建将上述房屋转让给张智鹏，转让款为70万元，双方同意在扣除20万元首付款以及未还完的银行按揭贷款约人民币15万元后，张智鹏再支付杨建房款35万元，该房屋未还完的银行按揭贷款由张智鹏向银行一次性归还后，杨建配合张智鹏办理房屋产权过户手续，张智鹏同意杨建全权委托樊宇办理该房屋转让中的一切手续。同日，杨建向樊宇出具授权委托书，委托樊宇全权代理处理案涉房屋转让给张智鹏一事。上述协议书和委托书中并未约定房款的支付时间和收款人。同日，张智鹏通过银行转账方式向樊宇支付了20万元，樊宇出具了收条，载明收到张智鹏交来购房转让款20万元。协议签订后，杨建将还按揭贷款的银行卡拿给了张智鹏，由张智鹏偿还剩余贷款，在张智鹏将贷款还清之后，杨建注销了银行卡，注销时卡内剩余47,760元，杨建陈述愿意将该笔款退还给张智鹏。在协议履行过程中，张智鹏将35万元房款陆续支付给了樊宇，樊宇在2018年12月16日出具收条一张，载明“杨建与张智鹏签订房屋买卖协议中的转让款35万元，张智鹏已分四次即20万元、5万元、5万元、5万元支付给樊宇，樊宇已于2015年2月16日将上述转让款35万元支付给杨建。”2015年2月17日，樊宇向杨建转账支付487,461.19元，樊宇陈述该款中有35万元即为张智鹏支付的给自己的35万元房款，其余为双方争议的其他款项，杨建则陈述该笔还款系樊宇偿还自己的其他欠款，与本案的房款无关。另查，杨建与樊宇系亲戚关系，杨建系樊宇姐姐的丈夫，双方存在其他债权债务纠纷，2012年12月30日，杨建与樊宇签订协议书，约定樊宇向杨建借款55万元，借款分四年还清，樊宇以位于朝阳洞路××商务公寓××、××室房屋作为抵押，该抵押房屋在借款期限内被拆迁，如拆迁款超过55万元，则超过部分，樊宇将超出部分的一半分与杨建。杨建未举证证明已经履行该协议，樊宇陈述杨建仅支付35万借款，即自己替杨建收取张智鹏支付的房款。2018年5月22日，樊宇和杨建签订欠款归还协议书，约定双方进行账目核对，樊宇共欠杨建23万元，杨建就该23万欠款已在一审法院另案提起诉讼。杨建在2019年3月12日接受一审法院调查时陈述，借钱给樊宇是在卖方协议签订前四个月，有借款55万元给樊宇的意愿，但当时并没有这么多钱，实际借给樊宇的是15万元，在暴露出樊宇和张智鹏私下交付房款后，双方进行了结算，杨建总计借给樊宇72万余元，樊宇支付给杨建48.7万元，最终樊宇还欠杨建23万元，在借款72万当中包含张智鹏支付给樊宇的35万元，但樊宇已经支付的48.7万元并不包含争议的35万元房款在内。但在一审法院第二次开庭审理时，杨建则陈述争议的35万房款并未结算到杨建借给樊宇的72万元借款中，杨建对此进行解释为双方之间的债务混在了一起，前后陈述可能存在误差。就案涉房屋首付款问题，该房屋的开发建设单位贵阳小河玉宇房地产开发有限公司于2019年1月21日向一审法院起诉杨建，要求杨建支付该房屋的首付款210,252元，经一审法院（2019）黔0111民初1581号民事判决书，判决杨建向该公司支付首款款210,252元和利息，杨建不服该判决上诉到贵阳市中级人民法院，在二审审理期间，杨建撤回上诉，贵阳市中级人民法院以（2019）黔民终3261号民事裁定书裁定准予杨建撤回上诉，原审判决生效。就案涉房屋的产权登记事宜，杨建并未从贵阳小河玉宇房地产开发有限公司处办理不动产转移登记手续，该公司出具书面证明材料，证明该房屋具备办理房产证的条件。该房屋按揭贷款银行贵阳银行股份有限公司花溪支行出具证明，证明该房屋的贷款本息于2019年4月2日已结清，同意办理抵押权注销。一审法院认为，原被告签订的卖房协议书系双方当事人真实表示，不违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，对合同双方具有约束力，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。关于本案双方争议的35万元房款是否支付的问题，张智鹏已经将该房款支付给了杨建的卖房代理人樊宇，樊宇以自己的名义向张智鹏出具了收到房款的收条。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，表见代理属于无权代理，但因本人与无权代理人之间的关系，具有外观授权的特征，致使相对人有理由相信行为人有代理权而与其进行民事法律行为，法律赋予其与有权代理相同的法律效果。本案中，原被告签订的协议书和杨建出具给樊宇的授权委托书中均未明确约定樊宇是否有权代理收取房款，即便樊宇收取房款的行为超越了代理权限，但在卖方协议书中约定“张智鹏同意杨建全权委托樊宇办理案涉房屋转让中的一切手续”，在授权委托书中载明“委托樊宇全权代理处理房屋转让给张智鹏一事”，上述“一切手续”“全权代理”的文字表述具有外观授权的特征，且根据杨建与樊宇之间的亲戚关系，樊宇的收款行为已足以引起张智鹏的信赖，张智鹏的付款行为已尽善意，没有明显过失。而且在2013年合同签订后至本案发生已有六年的时间，杨建未向张智鹏催要35万元房款也有违常理。因此，一审法院认为樊宇收取原告张智鹏支付的35万元房款的行为具备表见代理的构成要件，该行为效力及于作为被代理人的被告杨建，樊宇收取房款视为杨建收取了房款。在杨建和樊宇之间关于债务结算时，杨建对樊宇收取张智鹏的35万房款是否计算在72万（杨建自述金额）借款当中前后陈述意见矛盾有悖诉讼诚信，故一审法院对被告杨建辩称未收到35万元房款的意见，不予采信，就该35万房款杨建可与樊宇另行处理。因此，一审法院认定原告张智鹏已经按照协议约定向被告杨建支付了购房款35万元，张智鹏虽未按照合同约定一次性归还房贷，但截至本案诉讼时，张智鹏已经清偿完该房屋的按揭贷款，双方约定的由杨建协助办理房屋产权过户手续的条件已经成就，故对原告张智鹏起诉要求被告杨建协助将案涉房屋产权过户至张智鹏名下的请求，一审法院予以支持，但因履行产权过户的前提是先办理房屋产权登记手续、注销预抵押登记，故杨建应首先从房屋开发单位办理该房屋的产权登记手续、注销预抵押登记，并承担办理转移登记手续所产生的税费后，再将房屋过户至张智鹏名下。关于张智鹏起诉要求杨建返还其在偿还房贷期间多存进还款账户的47,760元的诉讼请求，因杨建表示愿意退还该款，故一审法院对原告张智鹏的该请求予以支持。根据前述认定，反诉被告张智鹏已经履行了房款支付义务，并不存在违约行为，故对反诉原告杨建要求解除双方签订的卖方协议书的请求，一审法院不予支持。关于反诉原告杨建提出的20万元首付款最终并未由房屋公司进行折抵的意见，杨建可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决：一、被告杨建于本判决生效后六十日内协助原告张智鹏将位于贵阳经济技术开发区长江路宏宇商住大厦15层1号房屋过户登记至原告张智鹏名下，在协助过户之前被告杨建应先办理该房屋的产权登记手续、注销预抵押登记，并自行承担由此产生的税费。二、被告杨建于本判决生效后十内向原告张智鹏退还多存入的银行按揭贷款47,760元。三、驳回反诉原告杨建的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11,278元（已减半收取），由被告杨建负担；反诉案件受理费100元（已减半收取），由反诉原告杨建负担。二审期间，上诉人杨建提交（2019）黔0111执2134号案件的结案证明，拟证明杨建已将房屋首付款支付给房开，若杨建和张智鹏的首付款交易成立，房开公司就不应向杨建要首付款，如果要办理产权过户，张智鹏应当支付70万给杨建；被上诉人张智鹏质证称，协议约定扣除20万元就是免除的意思，故我方只需要支付35万元，至于首付款20万元与我方无关；原审第三人樊宇质证称，达不到证明目的，结案证明是房开和上诉人关于首付款的争议，上诉人说20万首付款没有支付，是房开垫付的是事实。本案事实，有商品房买卖合同及备案登记表、双方当事人签订的协议书、授权委托书、银行转账凭证、收条、欠款归还协议书，证明、结清证明、民事判决书等证据在卷佐证，并经庭审质证、核实，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案双方当事人通过签订协议书进行房屋买卖，双方均应按照约定履行各自义务。按照协议书的约定，房屋转让款为70万元，双方同意在扣除20万元首付款以及未还完的银行按揭贷款约人民币15万元后，张智鹏再支付杨建房款35万元。也就是说转让款70万元的构成，分为首付款20万元、未还完的银行按揭贷款约人民币15万元以及35万元共三部分。对第一部分银行按揭贷款是否支付，双方均已确认：协议签订后，杨建将还按揭贷款的银行卡拿给了张智鹏，由张智鹏偿还剩余贷款，在张智鹏将贷款还清之后，杨建注销了银行卡，注销时卡内剩余47,760元，杨建陈述愿意将该笔款退还给张智鹏。对第二部分35万元是否支付，樊宇出具收条确认收款，杨建虽对樊宇代理的收款行为不予认可，但协议书中约定“张智鹏同意杨建全权委托樊宇办理案涉房屋转让中的一切手续”，而在杨建出具的授权委托书中也载明“委托樊宇全权代理处理房屋转让给张智鹏一事”，加之樊宇系杨建妻弟，合同签订后至纠纷发生六年的时间里杨建并未向张智鹏催要35万元房款，故一审法院认为樊宇收款35万元的行为构成表见代理，并无不当。但对首付款20万元这部分是否支付，双方存在争议，张智鹏主张约定扣除即免除支付，杨建主张其现已支付贵阳小河区玉宇房地产开发有限公司首付款，故张智鹏亦应支付其首付款。本院认为，买卖合同是双务合同。出卖人与买受人互为给付，双方都享有一定的权利，又都负有相应的义务。卖方负有交付标的物并转移其所有权于买方的义务，买方负有向卖方支付价款的义务。现张智鹏不能举证证明其已按约支付足额价款70万元，故其主张杨建协助将位于花溪区小河××大厦××号房屋过户至张智鹏名下的诉讼请求亦不能支持，一审对此适用法律错误，本院予以纠正。至于杨建反诉主张解除合同，鉴于协议签订以后，张智鹏已履行部分付款义务，案涉房屋亦由其实际占有使用，杨建诉请解除合同不符合法定解除条件，一审法院对此不予支持，并无不当。关于张智鹏存入办理按揭贷款的银行卡里剩余的47,760元，双方可在结算购房款时一并处理。综上所述，上诉人杨建的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初330号民事判决第三项，即“驳回反诉原告杨建的诉讼请求”；二、撤销贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初330号民事判决第一项“被告杨建于本判决生效后六十日内协助原告张智鹏将位于贵阳经济技术开发区长江路宏宇商住大厦15层1号房屋过户登记至原告张智鹏名下，在协助过户之前被告杨建应先办理该房屋的产权登记手续、注销预抵押登记，并自行承担由此产生的税费”、第二项“被告杨建于本判决生效后十内向原告张智鹏退还多存入的银行按揭贷款47,760元”；三、驳回张智鹏的全部诉讼请求。一审本诉案件受理费5,639元，由张智鹏负担；反诉案件受理费100元，由杨建负担。二审案件受理费11,478元，由杨建负担200元，由张智鹏负担11,278元。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十二月三十日书记员 王 飘