大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初9595号原告：大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码91210211554984603N，住所地辽宁省大连市甘井子区汇信街16号。负责人：王立峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李威，系辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：史晓丹，系辽宁利金律师事务所律师。被告：吴南旗，男，1973年10月5日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：张小梅，1983年11月2日生，住址大连市甘井子区。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司与被告吴南旗物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的委托诉讼代理人李威，被告吴南旗的委托诉讼代理人张小梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业服务费14840.80元；2、判令被告给付拖欠该物业费的违约金4452.24元。事实和理由：原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业服务费交纳方式为每年预交纳四次，第一年的物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或者按半年、一年期预交纳。逾期交纳服务费的，逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。被告是远洋钻石湾小区业主，自2016年11月16日起至2019年3月31日止拖欠物业服务管理费及违约金未交纳。虽经原告多次催缴，被告拒不交纳。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：物业在我们买房子做装修期间的时候多次干扰，明里暗里问我们要好处费，为了摆脱这个困境，给管家和其他人进行了打点。因支付排渣费的问题，物业派人把所有排出去的渣子堆到我们门口，我们进不去门，孩子吓的大哭，我们报警了。在施工期间，物业派人把我家门砸了，至今未处理好。地基下沉严重，窗户漏水，壁纸墙体长毛，全部脱落，报了也不给维修。物业帮邻居改下水管道，导致水逆流到我家，至今没处理。期间，我购买了管件，物业经理挑拨邻居制造矛盾，所有的管件都放在物业那面去了。绿化不好、外面墙体设计都改了。关于天然气，物业让我跟天然气公司联系，我感觉这个应该是物业管的，他们也没有管。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，为被告所居住的大连市甘井子区远洋钻石湾小区提供物业管理服务。被告系大连市甘井子区远洋钻石湾小号业主，房屋面积148.78平方米。原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定高层住宅的物业服务费收费标准为3.5元/月/平方米；物业费起算日以入伙通知约定时间为准；交纳方式为每年预交纳四次，第一年物业服务费业主于房屋交付时交纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月前十日或半年、一年期预缴纳；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日加收应交费用的千分之三的违约金。《前期物业服务协议》签订后，原告按约为案涉小区提供了物业服务，被告未交纳自2016年11月16日起至2019年3月31日的物业费14840.80元。本院认为，业主和物业单位之间是平等主体，原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按照《前期物业服务协议》的约定交纳物业费。被告现尚未支付自2016年11月16日起至2019年3月31日止的物业费，借故拖欠无理，故原告主张被告支付物业费14840.80元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于被告抗辩意见中提到的种种问题，被告仅提供了有关管道漏水的照片及对话截屏，如被告认为他人有侵权行为给其权益造成损害，可另行向侵权人主张，被告在本案中以此对抗物业费用，缺乏事实及法律依据。物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。因此，对于被告的抗辩意见本院依法不予支持。但是，对于被告在本案中提出的各种问题情形，原告应在今后的物业管理服务中、在己方义务范围内特别注意并且尽量避免，以提升业主对物业服务的满意度。关于逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，原告也主动调低了违约金的请求标准，但原告在履行物业服务合同的过程中有需要完善之处，应承担一定的责任，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告吴南旗于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司物业服务费人民币14840.80元（自2016年11月16日起至2019年3月31日止）。二、驳回原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币142元（原告已预交），由原告大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司负担57元，由被告吴南旗负担85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  郝姝妮二〇一九年十二月十七日书记员  矫文艳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百四十四条人民法院审理民事案件，发现当事人之间恶意串通，企图通过和解、调解方式侵害他人合法权益的，应当依照民事诉讼法第一百一十二条的规定处理。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。