湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0704民初3074号原告鄂城区凤凰街道莲花第九股份经济合作社，住所地：湖北省鄂州市鄂城区凤凰街道凤凰路74-23号。代表人熊克云，系该单位负责人。委托代理人左娜，系湖北高照律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人郑本立,男,1953年9月16日出生,汉族,鄂州市人,住湖北省鄂州市鄂城区,系莲花第九股份经济合作社的小组长，代理权限为特别授权。被告周秋荣，女，1975年9月25日出生，汉族，鄂州市人，身份证登记地址：湖北省鄂州市鄂城区，原告鄂城区凤凰街道莲花第九股份经济合作社（以下简称莲花第九合作社）诉被告周秋荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鄂城区凤凰街道莲花第九股份经济合作社的委托代理人郑本立、被告周秋荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鄂城区凤凰街道莲花第九股份经济合作社向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即腾退位于湖北省××城区凤凰街道××号门面房，将该房屋交还给原告；二、判令被告自行拆除房屋增加部分，将上述房屋恢复至原状；三、判令被告向原告支付房屋租金48300元（自2015年1月1日起计算至2018年12月31日止）；四、判令被告向原告支付房屋占有使用费，按照每年12300元的标准计算，自2019年1月1日起至房屋腾退之日止；五、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于湖北省××城区凤凰街道××门面房××城区凤凰街道××组的集体资产，后鄂城区凤凰街道莲花村九组经合法变更登记为原告鄂城区凤凰街道莲花第九股份经济合作社。自2002年1月1日至今，被告周秋荣一直租用原告所有的上述房屋用于经营美发业务。双方约定按年支付租金，2014年至2017年期间每年房租为12000元。2018年5月1日，双方签订房屋租赁协议，约定房屋租金为12300元，租赁期限为2018年1月1日至2018年12月31日。自2015年1月1日起，被告周秋荣一直未支付租金，且其在未经原告同意下自行在上述房屋外增建面积。在2018年12月31日房屋租赁合同期满后，被告一直占用该房屋至今，原告多次向被告催要房租、房屋占用费并要求腾退房屋，均未果，特具状请求判如所请。被告周秋荣辩称:请求原告给予合理时间待其把门面租出去收到转让费，或者如果村里愿意赔钱，村里赔偿一千亿元，其立即腾退房屋，并且愿意交清2015年元月1日至2018年12月31日所欠的房租。原告鄂城区凤凰街道莲花第九股份经济合作社为支持其诉讼请求，向法院提供以下证据：证据一、原告的组织登记证书复印件、被告户籍信息表。拟证明原告组织信息、被告身份信息及双方的诉讼主体资格。证据二、房屋产权证书及宗地图一份。拟证明涉案房屋系原告所有，原告有权进行出租。证据三、房屋租赁协议、收款发票凭证一组。拟证明被告自2002年至今一直租赁涉案房屋，租金交付至2014年。证据四、房屋现状照片一组。拟证明被告周秋荣自2015年至今，一直租用涉案房屋经营理发店。被告周秋荣未向本院提交书面证据。在庭审质证过程中，被告周秋荣对原告提交的证据一、二、四的真实性合法性关联性无异议，经本院依法释明后，对证据三的房屋租赁协议亦无异议，认可确为其本人签署，租金收款发票也无异议。双方当事人均无异议的证据，本院予以直接采信，原告提供的证据一、二、三、四，本院直接采信。本院根据以上有效证据对本案的基本事实认定如下：原告鄂城区凤凰街道莲花第九股份经济合作社自2001年起将其所有的位于莲花村××××号门面房租赁给被告周秋荣使用，周秋荣在该处门面经营理发店。双方早期曾签订了一份书面租赁合同，租赁期限为一年，后期双方未再续签合同，但是周秋荣继续使用涉案门面，鄂城区凤凰街道莲花第九股份经济合作社亦每年收取周秋荣的租金。2015年1月份之后周秋荣未再向鄂城区凤凰街道莲花第九股份经济合作社交纳过租金，但是仍然在使用涉案门面经营理发店。2018年5月1日，莲花村九组（即本案原告鄂城区凤凰街道莲花第九股份经济合作社变更登记之前的名称，甲方）与被告周秋荣（乙方）重新签订一份书面《房屋租赁协议》，约定：甲方将本组凤凰路74-22号约27平方米的门面房租赁给乙方使用，租赁期限为壹年，自2018年1月31日至2018年12月31日止，应付租金为人民币壹万贰仟叁佰元整，在签订本协议之前一次性付清；乙方应在租赁期届满时把房屋交还给甲方，所装饰的产物自行拆除并恢复所租房屋原样；如需继续承租上述房屋，应提前壹个月与甲方协商，双方另签订协议。签订合同当日，周秋荣并未付清拖欠的租金及2018年当年的租金，故合同只签署一份原件，未留给周秋荣，保留在莲花第九合作社处。现2018年的租赁合同期限业已届满，双方未再续签新的租赁合同，周秋荣未能按期腾退交还房屋，亦未向鄂城区凤凰街道莲花第九股份经济合作社交付2015年1月至2018年12月的租金及2019年1月1日至今的房屋占用费。本院认为：本案的争议焦点有二：一、周秋荣应否支付2015年1月1日至2018年12月31日的房屋租金？二、2019年元月1日至今的房屋占用费按什么标准支付？关于2015年1月至2017年12月的租金。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百二十五条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。莲花第九合作社庭审中陈述早期曾与周秋荣签署一份租期为一年的书面租赁合同，租期早已届满。租期届满后，周秋荣继续使用涉案门面，莲花第九合作社未表示收回租赁门面且继续每年收取周秋荣的租金，依照法律规定，视为双方均通过自己的积极行为表达了继续成立租赁关系的意思表示，双方的租赁合同转为不定期租赁合同。根据莲花村第九合作社提供的收款专用发票证实，周秋荣自2002至2014年期间每年向莲花村九组交付房租，2015年元月之后未再交付过租金。根据本院查明的事实周秋荣至今仍在使用涉案门面。本案中的不定期租赁合同对双方当事人均具有法律效力，周秋荣使用了涉案租赁房屋，应当按约向莲花村第九合作社支付租金。周秋荣辩称其2015年、2016年、2017年的租金交给了莲花第九合作社的出纳黎桃香，但未提供任何证据予以佐证，莲花第九合作社当庭否认周秋荣交纳过2015年之后的房租，故本院对周秋荣的辩称不予采信。根据原告方提供的最后一张票据显示周秋荣2014年交付的租金为12000元，故2015年元月至2017年12月的租金标准亦应按照年租金12000元的标准计算，周秋荣应当向莲花村第九合作社支付2015年元月1日至2017年12月31日三年的租金合计为36000元。关于2018年的房屋租金。莲花第九合作社与周秋荣于2018年5月1日签订的书面《房屋租赁协议》第二条明确约定：2018年1月31日至2018年12月31日应付租金为12300元，在签订本协议之前一次性付清。依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。莲花村第九合作社向本院提交的租赁协议文本系双方当事人签字一致认可的文本，依照协议约定，周秋荣在签订该份协议之前本应一次性付清2018年度租金，莲花村第九合作社主张由于签订合当时周秋荣并未付清2018年当年的租金，故租赁协议仅签署一份，未留给周秋荣，该种做法符合租赁市场的交易惯例。并且周秋荣庭审中辩称其2018年的租金交给出纳黎桃香，却无法提供有效的票据证实，而2015年之前所有周秋荣交纳给黎桃香的房租，黎桃香均向周秋荣出具租金发票，而且2015年之前的房租票据莲花村第九合作社均向本院提交，故综合前述两点，周秋荣的辩称没有事实依据，其至今未交纳2018年度房租的事实具有高度盖然性。依照双方签署的租赁协议，莲花村第九合作社主张周秋荣应付2018年度的房屋租金为12300元，于法有据，本院予以支持。关于返还房屋及恢复房屋原状。根据双方2018年5月1日签订的《房屋租赁协议》约定，房屋租期于2018年12月31日届满；乙方应在租赁期届满时把房屋交还给甲方，所装饰的产物自行拆走并回复房屋原样；如需继续承租上述房屋，应提前一个月与甲方协商，双方另签订协议。本案中租赁期限于2018年12月31日已届满，双方未再续签新的租赁合同，周秋荣也未继续交纳租金，其应当按照合同约定将房屋返还给莲花村九组，周秋荣庭审中陈述其未对房屋进行增建改造。因此原告莲花村第九合作社主张被告返还房屋的请求，于法有据，本院予以支持；同时主张被告拆除房屋增建部分、恢复房屋原状，周秋荣当庭否认其对房屋进行增建改建，故该项诉请并无事实依据，本院依法不予支持。关于房屋占用费。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因周秋荣于2018年12月31日租赁期限届满后未按期腾退房屋，导致鄂城区凤凰街道莲花第九股份经济合作社所有的房屋无法获得其他收益，鄂城区凤凰街道莲花第九股份经济合作社主张按照2018年租赁合同中约定的租金标准支付租期届满后房屋占用期间的费用，未超出法律规定的预见或应当预见的损失范围，故本院对鄂城区凤凰街道莲花第九股份经济合作社主张按照年租金标准12300元计算占用租赁房屋的费用予以支持。截至2019年10月31日，周秋荣应向鄂城区凤凰街道莲花第九股份经济合作社支付房屋占用费用10,250.00元（12300÷12×10=10250），后续房屋占用费以此标准计算至周秋荣实际返还房屋之日止。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院对其成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告周秋荣于本判决生效后十五日内向原告鄂城区凤凰街道莲花第九股份经济合作社腾退返还所租赁房屋；二、被告周秋荣于本判决生效后十日内向原告鄂城区凤凰街道莲花第九股份经济合作社支付2015年1月1日至2018年12月31日期间的租金48，300.00元；三、被告周秋荣于本判决生效后十日内向原告鄂城区凤凰街道莲花第九股份经济合作社支付房屋占用费10，250.00元（房屋占用费自2019年1月1日计算至2019年10月31日，后期占用费用按照年租金12300元的标准计算至实际返还房屋之日止）；四、驳回原告鄂城区凤凰街道莲花第九股份经济合作社对被告周秋荣的其他诉讼请求。本案案件受理费1350.00元，减半收取为675.00元，由被告周秋荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员 ：邹志勇二〇一九年十二月十八日法官助理：刘义波书记员 ：毛志平