广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终13959号上诉人（原审第三人）：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区庆亿街1号16、17楼。负责人：吴颖桦，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛冰，广东天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈远强，该公司职员。被上诉人（原审原告）：周耀华，男，1961年4月4日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星叶，广东五羊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。原审第三人：杨秀雄，男，1963年3月11日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广东省广州市白云区广园中路217号。负责人：王玉新，该行行长。上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方公司）与被上诉人周耀华、广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）及原审第三人杨秀雄、中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。东方公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.将一审判决第三项改判为：在东方公司的按揭贷款本息结清的条件下，国龙公司协助周耀华办理涉案房屋的产权登记手续，东方公司对此予以协助；3.周耀华承担全部上诉费用。事实和理由：（一）一审判令东方公司协助周耀华办理产权登记的房产系东方公司具有合法抵押权利的房产，周耀华取得房屋产权登记应当以按揭抵押贷款本息实际全额被清偿为前提。一审判决的执行将导致东方公司抵押权落空，严重损害东方公司的合法权益，依法应予改判。2001年9月3日，国龙公司与杨秀雄签订了《商品房买卖预售合同》并办理了预售合同登记备案，同时向建行白云支行申请抵押贷款并办理了抵押备案登记，建行白云支行依约发放贷款，《楼宇按揭合同》合法有效。国龙公司又在2005年与周耀华签订《商品房买卖合同》，形成抵押物被转卖的事实。由此看来，建行白云支行发放按揭贷款远早于国龙公司与周耀华签订购房合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条及《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十一条的规定，东方公司对涉案房产抵押权的设定符合《中华人民共和国物权法》关于他物权善意取得的各项要件，周耀华要取得涉案房产的产权登记，须以抵押债权本息被全额清偿，抵押权消灭为先决条件，一审法院无视抵押权人的合法权益，直接判令东方公司协助周耀华办理产权登记，对东方公司的抵押债权仅判令周耀华以剩余购房款的未付利息为补偿，而补偿金额与抵押债权本息金额相差甚远，东方公司因此遭受重大经济损失，造成国有资产流失。（二）一审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第二条规定认定周耀华对涉案房产的权利优先于东方公司的抵押权属于事实认定不清，法律适用错误。该批复是关于建设工程价款优先受偿权，并非抵押权，从该批复的适用主体上讲，一审法院存在适用法律的错误。该批复第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，工程价款的优先受偿权不得对抗买受人，这一条款的本意是保护购房自住的消费者，但周耀华是否购房自住一审法院并未审查。另一方面，杨秀雄签订《商品房预售合同》后，也通过办理按揭贷款的方式支付了购房款，但一审法院对上述客观事实认定不清。（三）从本案中各利益方的行为过错的角度来看，东方公司是完全无过错的，而周耀华并不是完全无辜的，一审法院以牺牲金融机构东方公司的合法利益为代价，一味保护不无辜的周耀华，其判决结果有失公允，具有反向的社会示范效应。周耀华二审答辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，同意一审判决，周耀华并非否认东方公司享有抵押权，但是有一部分的案件因为刑事案件注销了抵押登记，名义购房人提起行政诉讼又恢复了，但是也有一部分案件没有被恢复，即使东方公司享有抵押权，相对于周耀华作为购房者的权利来说，也应该优先尊重购房者的权利。本案周耀华是具有真实购房意思的买房人，具体体现在其支付了房款，这与名义购房人有很大差别，在签订购房合同的时候支付了首期款，国龙公司破产后也全额支付了购房尾款，在2005年使用涉案房屋至今，除了开发商原因没有办证外，周耀华对涉案房屋享有使用、收益等权利，东方公司是对名义购房人放贷而产生的经营行为，两者对房屋在金钱的投入上是不对等的，应该优先保护周耀华的权利，至于东方公司的抵押权可以通过向杨秀雄诉讼、向国龙公司进行债权申报等途径保护其权益，另外，东方公司在上诉状中提及涤除权的问题以及让周耀华代为还款、为周耀华办证的问题，涤除权并非周耀华必须履行的义务，而是可以行使法律规定的方式，周耀华在其他案件中也有行使涤除权的情形，但是情形不一样，要是在贷款金额、利息等数额与周耀华剩余尾款差距不大的情形下，周耀华可以行使涤除权，但本案中周耀华已经支付了尾款，对于房款实际上已经是支付完毕，一审判决考虑到其2016年才支付尾款，所以有利息的问题，本案不应该适用涤除权。国龙公司二审答辩称，同意一审判决。国龙公司在当年的名义购房人与抵押权人之间的借款合同纠纷现在已经有部分案件进入了再审程序中，国龙公司向法庭提交进入再审的裁定书以及人民检察院的民事抗诉书，该再审申请书会影响银行对涉案房屋是否享有优先受偿权。杨秀雄经本院依法公告传唤、建行白云支行经本院依法传唤均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。周耀华向一审法院起诉请求：1.确认周耀华、国龙公司间所签《商品房买卖合同》（穗房合字××号）合法有效，双方应当继续履行；2.国龙公司协助周耀华向房管部门办理位于广州市越秀区环市中路276号国龙大厦之二号（泰兴阁）11*房屋产权登记手续。一审法院认定事实：周耀华（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的泰兴11层*号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共128.4232平方米。出卖人与买受人约定该商品房必现房，总金额为642000元。买受人分期付款，其中2005年4月26日前支付202000元，440000元申请银行按揭。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任等。2005年4月28日、5月4日、6月16日，国龙公司向周耀华出具收据3张，载明收到周耀华交来楼款252000元。国龙公司确认收到周耀华的上述款项。2005年4月30日，周耀华与国龙大厦物业管理处签署《国龙大厦物业管理中心业主收楼确认书》，确认周耀华接收国龙大厦泰兴阁11楼*单元大门钥匙。一审法院另查明：国龙公司（甲方）与中国建设银行广州市分行（乙方，以下简称建行市分行）曾于1998年12月1日签订《楼宇按揭合作协议》，约定：甲乙双方就甲方开发建设并依法销售的国龙大厦住宅部分楼宇进行按揭合作；在上述楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人连续发放的按揭贷款，在乙方最高按揭贷款额度内，同意为所有购房人之每一份按揭贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证等。2001年9月3日，国龙公司（甲方）与杨秀雄（乙方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方购买甲方开发的国龙大厦泰兴11层*号房，该商品房建筑面积127.92平方米，总价997776元等。该合同于2001年9月在广州市房地产交易所办理了预售合同登记备案。2001年9月21日，杨秀雄（借款人、甲方）、建行省分行（贷款人、乙方）签订《楼宇按揭合同》，约定：甲方以其与发展商签订的商品房预购销合同项下确定的国龙大厦泰兴阁11层*号的房产抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保；乙方向甲方提供人民币贷款59万元等。同年10月8日，经办银行中国建设银行广州东环支行与杨秀雄对上述房产到广州市国土局房地产管理局办理了抵押登记，登记抵押权人为中国建设银行广州东环支行。2001年10月26日，中国建设银行广州东环支行本部与中国建设银行广州市白云支行本部合并组成中国建设银行广州市白云支行，原中国建设银行广州东环支行的债权债务由合并后的中国建设银行广州市白云支行承受。其后，中国建设银行广州市白云支行变更名称为中国建设银行股份有限公司广州白云支行。2004年6月28日，建行白云支行与中国信达资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将包括被告黄霭霞在内的290户借款人共计290笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给中国信达资产管理公司广州办事处，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）同时转移，中国信达资产管理公司广州办事处取得债权人的地位，取代建行白云支行行使上述转让债权的债权人的各项权利。2004年10月18日，中国建设银行广东省分行、中国信达资产管理公司广州办事处在《南方日报》刊登了债权转让暨催收公告，公告中包括了国龙公司在内的债权。2004年11月29日，中国信达资产管理公司广州办事处与东方公司签订《债权转让协议》，将包括黄霭霞在内的290户借款人共计290笔借款合同项下截止2003年12月31日的债权转让给东方公司，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）同时转移，东方公司取得债权人的地位，取代中国信达资产管理公司广州办事处行使上述转让债权的债权人的各项权利。2005年2月6日，中国信达资产管理公司广州办事处与东方公司在《南方日报》刊登了债权转让暨债务催收联合公告，公告中包括了国龙公司在内的债权。据国龙公司提供的中国东方资产管理公司广州办事处于2016年2月1日打印的《个人贷款过期催缴通知书》记载：杨秀雄截止2015年12月30日尚欠本金及利息共1048468.39元。一审法院再查明：2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（以下简称名义购房人）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。其中“附表1”列明：泰兴阁11*，购房人周耀华，登记预购人杨秀雄，抵押权人建行东环支行。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，本院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。2016年9月8日，周耀华向国龙公司管理人账户转入涉案泰兴阁11*房购房余款39万元。2017年11月15日，广州市不动产登记中心向周耀华等人作出（2017）查询00170号《依申请信息公开答复书》，答复其根据（2009）越法刑初字第769号刑事判决书，国龙大厦泰兴阁11*的已备案预售合同、抵押备案登记已被公告注销。一审法院认为：周耀华与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助周耀华办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与杨秀雄虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但杨秀雄未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋。可见，国龙公司与杨秀雄签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与杨秀雄签订的商品房预售合同为无效合同，杨秀雄无权以该合同对抗周耀华的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。此外，周耀华直至国龙公司被受理破产清算后才付清剩余购房款。考虑到其在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令周耀华参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的房款利息，并将该款直接支付给东方公司。周耀华在向涉案房屋目前的抵押权人即东方公司支付上述购房款的利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、杨秀雄及东方公司之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，周耀华诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，于2018年12月14日作出如下判决：一、确认周耀华与广州市国龙房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、周耀华在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的购房款利息（以39万元为基数，自2005年4月30日起至2016年9月8日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司；三、广州市国龙房地产开发有限公司在周耀华完成上述第二项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助周耀华到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁11*房所有权转移登记至周耀华名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；杨秀雄、中国建设银行股份有限公司广州白云支行、中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司对此须予以协助。案件受理费10220元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，各方当事人对一审法院查明事实部分无异议，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对东方公司的上诉请求，认定如下：关于抵押权的问题，因国龙公司利用杨秀雄名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押权。现无证据证实周耀华在与国龙公司签订合同的过程中存在过错，周耀华已向国龙公司支付购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令周耀华向抵押权人支付后付房款39万元自房屋交付之日起至实际付清之日止的利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人东方公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10220元，由上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一九年十二月十九日书记员  贾妍胡秀红