河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1202民初3631号原告：高保庄，男，1970年4月8日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：何东梅，河南蓝剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：张长海，男，1978年3月5日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：李彦，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告高保庄与被告张长海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高保庄及其委托诉讼代理人何东梅，被告张长海及其委托诉讼代理人李彦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高保庄向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告解除房屋租赁合同。2.判令被告向原告返还三年租金9000元、支付违约金20000元、赔偿不能达到合同目的物资损失28000元，共计57000元。3.判令被告承担本案全部受理费。事实和理由：2016年9月15日，原、被告签订房屋租赁合同，原告承租被告位于槐树洼村九华纺织厂西面的场地，承租期限为10年，每年租金3000元。合同签订之日，原告就向被告支付了租金。随后，原告搭建厂房，准备做豆制品生意，在厂房建好之时，被告却在旁边的土地上私自开办液化气站，由于液化气站禁止明火，这导致原告无法经营豆制品生意。原告无奈只能找被告退房租，但被告却强行拒绝。现如今，被告毫无理由驱赶原告，要求原告搬离租赁土地，拆除厂房，却不给任何赔偿。综上，为了维护原告的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关规定，特提起诉讼，请求依法审理，判如所请。被告张长海辩称：一、被告于2007年承租了槐树洼二组张佐成、张俊峰原牛奶厂的场地经营液化气站，之后对场地进行了施工建设如液化气管道、液化气罐等。因相关审批手续未办理导致场地闲置了一段时间。在此期间，原告经人介绍于2016年租赁场地。此时被告已经建设了各种设施，原告对被告经营液化气站、禁止明火是明知的。二、原告存在严重违约，被告同意解除合同。双方签订房屋租赁合同时，只写了起始时间2016年9月15日，截止时间未填写。原告提交的合同中写“2026年9月15日，计120个月，长期”等内容及所按指印为原告自行添加。原告当时说的租赁期限就是两年，而且也支付了两年的租金6000元，到期后原告要求续租一年，又支付了3000元，租赁期限至2019年9月15日已经届满。原告要求返还租金，没有任何事实和法律依据。其次，房屋明确约定为居住使用，原告承租后经营生意使用，还搭建办公室及厂房，因此原告违约。原告要求支付违约金没有事实依据，请求驳回。三、原告所述所谓物质损失28000元，原告擅自改变房屋用途，私自搭建厂房，存在严重违约，也未经被告同意。原告私自搭建房屋，其费用依据合同约定应由原告自行承担，且在租赁结束时要恢复原状。本院经审理认定事实如下：2016年9月15日，张长海（甲方）与高保庄（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1.甲方将位于三门峡市会兴街道槐树洼村的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2016年9月15日至2026年9月15日，计120个月。长期。2.本房屋租金为3000元，每贰年年初交，乙方向甲方支付贰年租金，陆千元整已付。3.乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。4.乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。5.若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金50000元。6.本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。合同签订后，高保庄即向张长海支付两年租金6000元。2017年2月15日、4月25日、4月26日，高保庄分三次向张长海支付一年租金3000元。2017年2月26日，高保庄找来张某、郭银中在租赁场地上搭建房屋等，张长海当即阻止施工。后高保庄与张长海协商后，工人继续施工，张长海到达施工现场后未再阻挡，张长海申请出庭的证人张某对此予以证明。高保庄主张其搭建房屋所用材料、人工等共花费28000元，并申请本院委托河南华鼎资产评估有限公司对其在槐树洼村九华纺织厂西面租赁场地搭建的建筑物价值进行评估，该评估机构于2019年11月25日作出豫华鼎评报字（2019）第097号《资产评估报告》，认定该资产价值为50285元。高保庄支付评估费2000元。《房屋租赁合同》签订后，高保庄与张长海多次因张长海建设在先的液化气站发生矛盾。2019年8月，张长海称不再出租房屋及场地，要求高保庄搬离该租赁土地。高保庄诉至本院。本院认为：原告高保庄与被告张长海之间的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告高保庄、被告张长海在履行协议过程中多次发生矛盾，被告张长海于租赁期内明确表示不再出租、要求原告高保庄搬离，现原、被告双方均要求解除《房屋租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项，该合同应予以解除。对原告高保庄要求返还租金的请求，原告高保庄共缴纳3年租金9000元，其自合同签订后已实际占有、使用租赁场地及房屋满3年，期间也并未以租赁场地及房屋不符合使用目的而要求解除租赁合同关系，现原告要求返还租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对原告高保庄要求支付的违约金20000元，被告张长海在《房屋租赁合同》约定的租赁期向原告提出不再出租房屋、要求搬离，违反合同约定，其应承担相应的违约责任。原告高保庄主张的违约金显著高于其遭受的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院酌定由被告张长海向原告高保庄支付三个月的租金即750元作为违约金较为合适。对被告张长海关于合同中并未约定租赁期限的终止时间的抗辩，因被告张长海并未提交其所持的《房屋租赁合同》予以对比，也未申请对该合同内容进行鉴定，故本院对该项抗辩不予采信。对原告高保庄的物资损失28000元，被告张长海称原告高保庄的搭建行为并未经其同意，该主张同其放弃阻止施工、于2017年4月收取租金的行为相矛盾，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担”的规定，原告高保庄的搭建并无相关建设手续，系非法建筑，被告张长海默许施工，亦存在过错。考虑到原告高保庄搭建建筑物花费28000元、该建筑物现价值50285元、合同约定的租赁期限、原告实际使用租赁物及建筑物的期限、被告张长海于租赁期内解除合同等，本院酌定由被告张长海承担原告所花费建造费用的80%即22400元较为合适。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款第二项之规定，判决如下:一、原告高保庄与被告张长海于2016年9月15日签订的《房屋租赁合同》解除。二、被告张长海支付原告高保庄违约金750元、建造费用22400元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。三、驳回原告高保庄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1320元，评估费2000元，合计3320元，由高保庄负担780元，由张长海负担2540元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或河南省三门峡市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  崔云飞人民陪审员  高红涛人民陪审员  吕志强二〇一九年十二月二十四日书 记 员  陈梦菲