湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂08民再32号二审上诉人（一审原告）：湖北省奥智物业服务有限公司，住所地荆门市东宝区长宁大道21号（市工人文化宫503室）。法定代表人：黄玲玲，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：聂兵，湖北新天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永波，湖北新天律师事务所实习律师。二审上诉人（一审被告）：陈定祥，男，1956年1月29日出生，汉族，荆门市人，住荆门市掇刀区。二审上诉人湖北省奥智物业服务有限公司（以下简称“奥智物业公司”）、陈定祥物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月12日作出（2019）鄂08民终254号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2019年12月20日作出（2019）鄂08民监11号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人奥智物业公司的委托诉讼代理人聂兵、李永波，二审上诉人陈定祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈定祥再审请求：1.依法撤销一审判决；2.改判驳回奥智物业公司的一审诉讼请求；3.改判奥智物业公司返还陈定祥物业服务费2487.1元；4.由奥智物业公司承担本案一、二、再审诉讼费用。奥智物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，请求维持一审判决。奥智物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈定祥支付自2016年2月1日至2017年12月31日的物业服务费2600.15元及违约金1010元（计算至2018年10月7日）；2.判令陈定祥支付律师费5000元；3.由陈定祥承担诉讼费。一审法院认定事实：位于荆门市掇刀区××庙街办的北京塝小区系政府还建安置小区。2014年12月25日，陈定祥取得还建房屋并入住该小区2栋1101号房，房屋建筑面积119平方米。2016年1月29日，白庙街办与奥智物业公司签订《北京塝花园前期物业服务合同》，约定奥智物业公司为该小区提供前期物业服务，物业服务收费标准为高层住宅0.90元/月·平方米，二次加压费0.05元/月·平方米；物业服务费缴费时间为从合同执行之日起计算，业主和物业使用人可一次性预缴一年和半年的物业服务费，收费时间为每年的4月和7月，业主和物业使用人逾期缴纳视为违规；对业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，奥智物业公司可以从逾期之日（第2个月的最后一天）起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金；奥智物业公司对不履行缴纳物业服务费的业主和物业使用人，可以采取发律师函和法院诉讼的方式进行催缴，对其所发生的一切损失及律师费和诉讼费用由所欠费用业主和物业使用人承担；对存在第二套未装修房屋的物业费，物业公司进场服务的第一年免收，第二年未装修空置房按50%交纳，第三年未装修空置房按70%缴纳。自2016年2月1日开始，奥智物业公司入住北京塝小区，为该小区提供物业服务，包括门卫值班、环境保洁、车辆秩序管理、绿化管理、公共设施的维护保养等服务，至2017年11月30日停止物业服务。陈定祥自2016年2月1日至2017年11月30日期间，未向奥智物业公司交纳物业费，欠交物业费2487.10元（119㎡×0.95元/月·㎡×22个月）。奥智物业公司与湖北新天律师事务所签订了《委托代理合同》，约定因本案需支付律师代理费5000元，奥智物业公司于2018年11月14日支付律师代理费5000元。一审法院认为，北京塝小区属于政府还建安置房屋，系政府开发建设，作为建设单位的白庙街办与奥智物业公司签订的《北京塝花园前期物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”陈定祥抗辩与奥智物业公司之间不存在物业合同，其与白庙街办签订的前期物业合同不能作为要求其支付物业费的依据，与上述司法解释的规定相悖，一审法院对其抗辩意见不予采纳。合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”奥智物业公司已按前期物业合同提供了相应的物业管理服务，陈定祥自2016年2月1日至2017年11月30日期间一直未向奥智物业公司交纳物业费已构成违约，应承担继续履行的违约责任。奥智物业公司计算物业费的时间截至2017年12月31日，多计算了一个月时间，应予纠正。故一审法院对奥智物业公司要求陈定祥支付物业费的诉请按2487.10元予以部分支持。考虑到北京塝小区系政府还建安置小区，陈定祥作为被安置对象成为业主并无选择性地入住，一审法院对奥智物业公司主张违约金1010元及律师费5000元的诉请不予支持。关于陈定祥抗辩北京塝小区未进行综合验收，其系安置对象没有选择余地入住小区，其不交物业费在提交的会议记录中已经明确表明。因奥智物业公司已按前期物业服务合同提供了相应的物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，陈定祥的该项抗辩意见缺乏法律依据，一审法院不予采纳。关于陈定祥抗辩建设单位交付的新建物业不达标，根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条“建设单位将未达到交付条件的新建物业交付买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用”的规定，其不应交纳前期物业费的意见。因陈定祥未提供证据证明其接收的物业未达到交付条件，故一审法院对陈定祥的该项抗辩意见不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告陈定祥于判决生效之日起3日内支付原告湖北省奥智物业服务有限公司自2016年2月1日至2017年11月30日期间的物业服务费2487.10元；二、驳回原告湖北省奥智物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈定祥负担。奥智物业公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判陈定祥向奥智物业公司支付物业服务费2487.1元，违约金1010元及律师费5000元；2.一、二审诉讼费用由陈定祥承担。陈定祥不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回奥智物业公司要求陈定祥支付物业服务费的诉讼请求；2.奥智物业公司承担一、二审诉讼费。本院原审认定事实：对一审认定事实予以确认。本院原审认为，北京塝小区属于政府还建安置房屋，陈定祥接收安置房屋并入住该小区，在白庙街办与奥智物业公司签订《北京塝花园前期物业服务合同》后，接受了奥智物业公司提供的物业管理和服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，《北京塝花园前期物业服务合同》对入住的北京塝小区业主具有约束力。陈定祥认为其与奥智物业公司不存在物业服务合同关系、奥智物业公司未履行物业服务合同的上诉理由，与事实不符，本院不予支持。一审法院综合考虑北京塝小区系政府还建安置小区及被安置对象的特殊性，对奥智物业公司主张违约金1010元及律师费5000元的诉请不予支持，并无不当。综上所述，上诉人奥智物业公司、陈定祥的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由湖北省奥智物业服务有限公司负担50元，陈定祥负担50元。本院再审中，陈定祥提交了两份证据：证据一、荆门市自然资源和规划局《信访事项告知书》，拟证明1.北京塝花园小区项目的建设单位为荆门市城市建设投资有限公司，2.掇刀区政府与白庙街办均非建设单位，3.北京塝花园小区未办理不动产登记手续，未达到国家规定的交付要求；证据二、奥智物业公司收取陈定祥2016年2月1日至2017年11月30日物业费2487.1元的发票，拟证明陈定祥已向奥智物业公司支付物业费2487.1元。奥智物业公司对证据一、二的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为证据一达不到其第3项证明目的。本院对该两份证据的认证意见为：双方当事人对该两份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对该两份证据均予以采信。奥智物业公司提交了三份证据：证据一、本院（2019）鄂08民终1225号民事判决书及生效证明，拟证明涉案小区业主委员会成立前，白庙街办受建设单位层层委托与奥智物业公司签订了物业服务合同；证据二、电费与物业费及奥智物业公司公共用电缴费的收据，拟证明奥智物业公司为涉案小区提供了物业服务；证据三、荆门市物价局与荆门市房地产管理局的荆价规[2011]19号文件，拟证明白庙街办与奥智物业公司签订的物业服务合同收费标准符合规定。陈定祥对证据一的真实性无异议，认为证据二、证据三与本案缺乏关联性。本院对该三份证据的认证意见为：双方当事人对证据一的真实性均无异议，本院对证据一予以采信；证据二、证据三均与本案缺乏关联性，故本院对该两份证据不予采信。本院再审查明：2014年12月4日，荆门市城市建设投资公司（2017年6月2日更名为“荆门市城市建设投资有限公司”）与荆门市掇刀区人民政府签订《掇刀北京塝小区第一期（第一批）还建房及附属建筑移交协议》，约定自该协议签订并移交还建房钥匙之日起，荆门市掇刀区人民政府全面接管还建小区的管理和维护。2015年12月9日，荆门化工循环产业园管理委员会将掇刀北京塝小区第一期（第一批）还建房及附属建筑移交给白庙街办，并由白庙街办全面接管还建小区的管理和维护。2016年1月29日，荆门化工循环产业园管理委员会、北京塝花园小区管理办公室、奥智物业公司、白庙街办签订《北京塝物业管理交接协议》，约定荆门化工循环产业园管理委员会、北京塝花园小区管理办公室、白庙街办将北京塝花园小区含前期物业服务所有资料在内的资产移交给奥智物业公司，奥智物业公司自交接之日起对北京塝花园小区行使物业管理服务职责。2016年1月29日，白庙街办（甲方）与奥智物业公司（乙方）签订《北京塝花园前期物业服务合同》，第四十五条约定：“由于本小区是掇刀区还建小区，存在一定的特殊性，所以，乙方与第三方另签订补充协议，甲方作为知情方和监督方也必须在补充协议上签字，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有相同等效力”。另查明，1.奥智物业公司与陈定祥在本案2019年12月30日的庭审中，均认可在奥智物业公司为涉案小区提供物业服务前，已有物业服务主体提供过物业服务。2.本案二审判决即本院（2019）鄂08民终254号民事判决生效后，陈定祥于2019年4月29日履行了该判决，向奥智物业公司支付了物业服务费2487.1元。一审查明的案件事实除“陈定祥自2016年2月1日至2017年11月30日期间，未向奥智物业公司交纳物业费，欠交物业费2487.10元（119㎡×0.95元/月·㎡×22个月）”以外，其他案件事实属实，本院依法予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为：一、奥智物业公司是否系涉案小区前期物业服务的提供主体；二、陈定祥是否应向奥智物业公司支付物业费等费用。一、关于奥智物业公司是否系涉案小区前期物业服务提供主体的问题。本院认为，奥智物业公司不是涉案小区前期物业服务的提供主体。理由如下：其一，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”白庙街办虽与奥智物业公司签订《北京塝花园前期物业服务合同》，但白庙街办并非涉案小区的建设单位，故其并不符合签订前期物业服务合同的主体条件。其二，荆门化工循环产业园管理委员会、北京塝花园小区管理办公室、奥智物业公司、白庙街办于2016年1月29日签订的《北京塝物业管理交接协议》约定荆门化工循环产业园管理委员会、北京塝花园小区管理办公室、白庙街办将北京塝花园小区含前期物业服务所有资料在内的资产移交给奥智物业公司，可证实在奥智物业公司提供物业服务前，已有物业服务主体提供过前期物业服务。另外，奥智物业公司与陈定祥均认可在奥智物业公司为涉案小区提供物业服务前，已有物业服务主体提供过物业服务。其三，《北京塝花园前期物业服务合同》签订于2016年1月29日，而陈定祥早已于2014年12月25日收房。通常情况下，前期物业服务合同应签订于业主收房时间之前，故该合同不符合前期物业服务合同签订的时间条件。综上，白庙街办与奥智物业公司于2016年1月29日签订的《北京塝花园前期物业服务合同》，虽名为前期物业服务合同，但实为普通的物业服务合同，奥智物业公司并非涉案小区前期物业服务的提供主体。二、关于陈定祥是否应向奥智物业公司支付物业费等费用的问题。本院认为，陈定祥不应向奥智物业公司支付物业费等费用。理由如下：其一，白庙街办与奥智物业公司签订的《北京塝花园前期物业服务合同》并非前期物业服务合同，奥智物业公司亦未举证证实其或白庙街办在该合同订立时曾得到过陈定祥的认可，且陈定祥至今亦未追认该合同，故该合同对陈定祥并无约束力。其二，白庙街办（甲方）与奥智物业公司（乙方）签订的《北京塝花园前期物业服务合同》第四十五条约定：“由于本小区是掇刀区还建小区，存在一定的特殊性，所以，乙方与第三方另签订补充协议，甲方作为知情方和监督方也必须在补充协议上签字，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有相同等效力”。奥智物业公司并未举证证实其与陈定祥或可代理、代表陈定祥的相应主体签订过补充协议或其他物业服务协议，故奥智物业公司并未与陈定祥就物业服务事宜达成过合意。其三，奥智物业公司虽认为其已为陈定祥提供了物业服务，但其并未举证证实陈定祥系自愿接受其物业服务，亦未举证证实在《北京塝花园前期物业服务合同》对陈定祥并无约束力的情形下，陈定祥应按何种标准支付物业服务费用。综上，奥智物业公司主张陈定祥向其支付物业费、违约金及律师费等费用，缺乏事实与法律依据，本院均不予支持。另外，陈定祥再审请求“奥智物业公司返还陈定祥物业服务费2487.1元”，因该再审请求超出奥智物业公司一审诉讼请求的范围，且陈定祥在一审中并未提出反诉，故本院对陈定祥的该项再审请求不予支持，陈定祥可另行主张权利。综上所述，陈定祥的再审请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百零五条第一款规定，判决如下：一、撤销本院（2019）鄂08民终254号民事判决与荆门市掇刀区人民法院（2018）鄂0804民初1402号民事判决；二、驳回湖北省奥智物业服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由湖北省奥智物业服务有限公司负担；二审案件受理费100元，由湖北省奥智物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金春吉审判员  王纯棉审判员  邱 泉二〇一九年十二月三十一日书记员  陈锦书