湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终4273号上诉人（原审原告）：卿洪禹，男，1963年11月29日出生，汉族，住永州市冷水滩区。被上诉人（原审被告）：永州云恒置业发展有限公司，住所地永州市冷水滩区。法定代表人：杨光勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：王志坚，湖南九子龙律师事务所律师（特别授权）。上诉人卿洪禹因与被上诉人永州云恒置业发展有限公司（以下简称云恒公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初3647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷和询问的方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卿洪禹上诉请求：1、撤销（2019）湘1103民初3648号民事判决；2、依法改判；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1，被上诉人是否在2017年5月31日前具备上诉人与被上诉人网签《商品房买卖合同》第九条规定三个商品房交付条件即该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告、该商品房所在楼宇验收合格是本案的关键，上诉人认为一审判决书对三个交房条件的认定是漏洞百出，捏造事实的痕迹明显，枉法判决令人愤怒；2，被上诉人提供了四个与收房条件有关的证据，但是没有一个是三个交房条件的证据，被上诉人提不出任何真实有效的证据证明自己已经具备了三个收房条件，而一审法官却判定被上诉人胜诉，让人诡异不解；3，一审法庭采信证据错误，无米之炊的法官展示了捏造事实的法术绝活，除了上诉人认可的《不动产测绘报告》，对湘福花园2栋验收合格是捏造出来的假事实；4，一审判决使用证据错误，一审法官捏造事实达到了登峰造极的地步，一审法官在捏造事实的过程中，手段拙劣，但拼命三郎的胆量令人钦佩。5，一审程序混乱，多处违法。被上诉人云恒公司辩称：1，上诉人购买的“云恒至尊”小区2栋3103已经具备了交付条件。2017年5月25日被上诉人在《永州新报》上刊登了交房公告，在公告期内即2017年5月31日至6月11日内，购买2栋的业主中有125户收房，到当年的7月底2栋有155户收房。到现在为止，240户业主中只有十几户没有收房，事实足以说明，“云恒至尊”小区*栋*已经具备了交付条件；2，就算被上诉人没有取得建设工程竣工验收备案证明文件，根据双方《商品房买卖合同》及附件、补充条款的约定，上诉人无权向被上诉人主张延期交房违约金，被上诉人亦无须向上诉人支付延期交房违约金。一是职能部门的原因导致竣工验收备案证明文件延迟办理。二是上诉人存在延期付款情况，无权要求被上诉人在2017年5月31日之前向其交房。三是上诉人未缴纳房屋专项维修基金等其他款项，被上诉人可以拒绝交房，并不承担由此造成的延期交房责任。请求二审法院依法驳回上诉请求。原告卿洪禹向一审法院提出诉讼请求：1，请求法院判决被告向原告支付迟延交房违约金88616元；2，本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年3月8日，被告云恒公司与原告卿洪禹、邓端秀签订了《商品房买卖合同》，合同编号：永（冷）房商合201500873103。合同约定被告将湘福花园2栋31层3103房销售给原告，总房价为575430元。其中合同第七条付款方式及期限3.贷款方式付款：买受人（原告）应当于2017年3月10日前支付首期房价款125430元，占总房款21.7%,余款450000元向永州市住房公积金管理中心冷水滩区管理部申请贷款支付.第八条逾期付款责任1.(2)逾期超过30日后,…出卖人不解除合同的,买受人按日计算出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2、5项所列条件：1，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房取得房屋测绘报告；5、该商品房所在楼宇验收合格。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任1.(2)逾期超过30日后,…买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。2.出卖人按规定提交该商品房所在楼宇竣工验收合格记录，因政策原因或者职能部门原因导致出卖人无法在交付日前取得第九条1、2、5项规定的证明文件，买受人同意出卖人不承担本条第1项逾期交付违约责任。双方还签订了其余附件的配套合同。同日，原告交纳了首付款125430元，余款于同年8月23日才转入被告云恒公司账户内。被告云恒公司于2016年10月12日对湘福花园2栋验收合格，2017年3月1日，永州市房地产测绘所对湘福花园2栋出具测绘报告书，2017年5月25日被告在《永州新报》刊登交房公告，告知云恒至尊业主于2017年5月31日至6月11日办理收房手续。2017年8月3日，永州市国土资源规划设计测绘院对湘福花园2栋出具《不动产测绘报告书》，后云恒至尊业主陆续收房，截止2019年6月2日，240户业主已有220户业主收房。2019年3月11日，被告与永州市住房和城乡建设局达成湘建复调字[2019]1号《行政复议调解书》。原告与被告对交房协商未妥，遂酿成纠纷。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反有关禁止性法律规定，为有效合同。双方依约定的权利义务履行，而在此纠纷争议的焦点是被告是否已达到了交付条件，被告在庭审中提供了竣工验收证明文件、房屋测绘报告并刊登了交房公告，被告的交房已符合规定的交房条件，故原告的诉请理由无事实依据，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告卿洪禹的诉讼请求。本案受理费2015元，减半收取1007.5元,由原告卿洪禹负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。二审期间，本院在一审查明事实的基础上，查明以下事实：1、被上诉人开发建设的“云恒至尊”小区2栋在2016年10月12日主体工程经五方验收合格，现已取得不动产权总证编号，不动产权总证正在办理过程中。2017年8月3日取得了房屋测绘报告，240户业主中大部分业主已经收房入住，但未取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、双方签订的《商品房买卖合同》附件十一补充条款第五条第1条第（1）项约定，房屋交付的前提是买受人（上诉人）付清本合同约定的全部房款及其他款项。第五条第2条约定，买受人需在出卖人（被上诉人）通知的交房日期之日前缴纳房屋专项维修基金，并将缴款的票据凭证交出卖人。如果买受人未按时缴纳房屋专项维修基金或未将票据交至出卖人，出卖人可以拒绝交房，出卖人并不承担由此造成延期交房的责任，上诉人至今未缴纳房屋专项维修基金。补充协议第五条第6条约定，若发生下列情况之一的，出卖人有权相应顺延交付房屋的期限和办理交接手续，在此情况下出卖人不构成逾期交房责任：1）买受人未能付清本合同项下的全部价款……3、双方签订的合同附件十一补充条款第十一条约定：本补充协议与合同内容冲突时,以本补充协议为准。本院认为，本案争议焦点为被上诉人是否应当向上诉人支付延期交房违约金的问题。被上诉人没有取得建设工程竣工验收备案证明文件是事实，但被上诉人开发建设的“云恒至尊”小区2栋在2016年10月12日主体工程已经五方验收合格，现已取得不动产权总证编号，不动产权总证正在办理过程中。2017年8月3日取得了房屋测绘报告，大部分业主已经收房入住。故无证据证实本案中被上诉人应交付的房屋存在严重质量问题，虽然双方在商品房买卖合同中约定的交房条件现仍存在瑕疵，但被上诉人的房屋已可以交付业主使用。而上诉人至今未缴纳房屋专项维修基金亦是事实，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》补充条款的约定，房屋交付的前提是买受人（上诉人）付清合同约定的全部房款及其他款项，如果买受人未按时缴纳房屋专项维修基金或未将票据交至出卖人（被上诉人），出卖人可以拒绝交房，出卖人并不承担由此造成延期交房的责任。上诉人未按照合同补充条款的约定付清房屋专项维修基金，被上诉人不承担由此造成延期交房的责任。综上所述，上诉人上诉要求被上诉人向其支付迟延交房违约金88616元的上诉请求，无充分的事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费维持不变，二审案件受理费2015元，由上诉人卿洪禹负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  彭样平审判员  魏 蓉二〇一九年十二月三十一日书记员  伍世兴