四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0402民初3196号 原告：周伯彬，男，1975年2月3日出生，汉族，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：甘斌，四川渡攀律师事务所律师，执业证号15104201910489120。 委托诉讼代理人：李思璇，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号15104201811073464。 被告：冯杰，男，1986年8月16日出生，汉族，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：冉启荣，重庆荣东律师事务所律师，执业证号15001200310937554。 被告：刘敏，女，1983年6月15日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 被告：泸州市品卓建筑工程有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区胡市镇旭东路一段33号楼1号门市，统一社会信用代码91510504662769839P。 法定代表人：袁祖术。 原告周伯彬与被告冯杰、刘敏、泸州市品卓建筑工程有限公司（以下简称：品卓公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告周伯彬的委托诉讼代理人甘斌，被告冯杰的委托诉讼代理人冉启荣到庭参加诉讼。被告刘敏、品卓公司经本院传票传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周伯彬向本院提出诉讼请求：判令准许执行位于湖北省利川市“森海豪庭”2号楼Ｂ710室房屋。 事实和理由：周伯彬诉周德全、刘敏、品卓公司民间借贷纠纷一案，经本院依法审理，作出（2011）攀东民初字第3918号民事判决。判决生效后，三位被执行人未按期履行付款义务，周伯彬向本院申请强制执行［执行案件案号为：（2012）攀东执字第467号］。在执行过程中，周德全因病已经死亡，周伯彬查询到品卓公司依据湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院（以下简称：恩施中院）作出的（2016）鄂28执20-4号执行裁定书取得位于湖北省利川市“森海豪庭”1-9栋房屋中的124套商品房的所有权。2019年2月22日，依周伯彬申请，本院作出（2012）攀东执字第467号之一执行裁定书，并于2019年3月21日向湖北省利川市不动产登记中心送达，查封涉案房屋。2019年6月10日，被告冯杰对执行标的书面提出执行异议。本院于2019年7月25日作出（2019）川0402执异171号执行裁定，裁定中止对湖北省利川市“森海豪庭”2号楼Ｂ710室房屋的执行。执行异议裁定送达后，原告认为本案有明确的对执行标的继续采取执行措施的事实理由和法律依据，被告冯杰就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不具备法律规定的要件。所以，在被执行人不主动履行债务的情况下，对属于被告品卓公司的不动产采取查封等强制执行措施及行为，符合法律规定，原告遂诉至本院，请求判如所请。 被告冯杰辩称，被告冯杰从被告品卓公司处购买房屋符合法律规定，房屋已经实际交付给被告冯杰使用，原告的诉讼请求没有法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对证据真实性无异议的原告举示的（2011）攀东民初字第3918号民事判决书及其法律文书生效证明，（2012）攀东执字第467号受理执行案件通知书，《内资企业登记基本情况表》（品卓公司），（2016）鄂28执20-12号协助执行通知书，（2016）鄂28执20-12号执行裁定书，（2016）鄂28执20号-5协助执行通知书，（2016）鄂28执20号-4执行裁定书，“森海豪庭”1-9栋124套房屋编号，（2012）攀东执字第467号之一执行裁定书，《执行异议申请书》，（2019）川0402执异171号执行裁定书，（2019）川0402民初3194、3195、3196号之二调查令及其调查令回执，品卓公司营业执照，《法人代表身份证明》《授权委托书》，湖北省利川市住房和城乡建设局于2018年6月13日出具的《证明》，（2018）鄂2802民初2176号民事判决书及其送达回证，（2016）鄂28执20-4号执行裁定书，（2018）鄂2802民初2169号民事判决书及其送达回证，（2016）鄂12民终399号民事判决书，（2018）鄂民申303号民事裁定书，湖北省利川市住房和城乡建设局于2019年1月7日出具的《证明》，“森海豪庭”第7、8、9栋已经取得商品房预售许可的开盘状态表、刷新楼盘表，鄂利房预字（2016）010号《湖北省商品房预售许可证书》，（2019）川0402民初3194、3195、3196号调查令及其调查令回执，湖北省利川市住房和城乡建设局于2019年10月11日出具的《证明》，（2019）川0402民初3194、3195、3196号之一调查令及其调查令回执，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告举示照片，欲证明：位于湖北省利川市的“森海豪庭”项目属于在建工程，尚未竣工验收，前期物业公司是湖北华运物业有限公司，并非利川市永诚物业管理有限公司，涉案房屋尚未竣工交付，水电气未安装到位，被告冯杰对案涉房屋未合法占有； 2.被告冯杰举示《房屋买卖合同》、《收据》2张、《泸州品卓森海豪庭项目营销代理协议》《森海豪庭抵款协议》《对私客户账户明细》《房屋转让协议书》、冯杰身份证复印件、徐伟身份证复印件、照片、《手机银行个人电子回单》，欲证明：案涉房屋是被告品卓公司抵给案外人徐伟，案外人徐伟又将房屋转让给被告冯杰； 3.被告冯杰举示《挂靠协议》、结婚证、杨春彬户口本、杨春彬身份证、史光蓉身份证，欲证明：杨春彬和史光蓉系夫妻，其收款行为代表被告品卓公司。 上述证据，证据1，照片中能够反映拍摄地点为“森海豪庭”，但仅通过该组照片，无法证实原告欲达到的证明目的，故，对该组证据，本院不予采信。证据2，其中《房屋买卖合同》《收据》《泸州品卓森海豪庭项目营销代理协议》《森海豪庭抵款协议》《对私客户账户明细》《房屋转让协议书》均为原件，证据间能够印证被告品卓公司将案涉房屋抵给案外人徐伟，徐伟又将案涉房屋转让给被告冯杰的事实，本院予以采信；对冯杰身份证复印件、徐伟身份证复印件，本院亦予采信；对照片，原告对此无异议，本院予以采信；对《手机银行个人电子回单》，无法反映被告冯杰所交水电气费用系因案涉房屋产生的水电气费用，本院不予采信。证据3，均为复印件，无法证明杨春彬、史光蓉的身份关系，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年3月13日，本院作出（2011）攀东民初字第3918号民事判决书，判决：周德全于判决生效后十日内一次性归还周伯彬借款本金2218000元，品卓公司、刘敏对此承担连带归还责任。该判决于2012年6月10日发生法律效力。 2012年7月17日，周伯彬就上述判决内容向本院申请强制执行，案号为（2012）攀东执字第467号。 2018年3月27日，恩施中院以（2016）鄂28执20-12号执行裁定书，将位于湖北省利川市“森海豪庭”12号楼的102、202、302、402、502、602、702、802、104、204、304、504、604、704、804、904、1004、1104、1204、1304、1404、1504、1604、1704共计25套房屋作价2141608元，交付给品卓公司抵偿部分债务，该房屋所有权自裁定送达品卓公司时起转移。 2017年3月8日，恩施中院以（2016）鄂28执20号-4执行裁定书，将湖北华昇房地产开发有限公司的位于湖北省利川市“森海豪庭”1-9栋房屋中的124套商品房（合计建筑面积6264.92平方米）作价8641000元交付品卓公司抵偿部分债务，该房屋所有权自裁定送达品卓公司时起转移。2017年3月9日，恩施中院分别向湖北省利川市住建局、湖北省利川市国土资源局发出协助执行通知书，要求将“森海豪庭”1-9栋房屋中的124套房屋产权及土地过户登记给品卓公司。 2018年5月1日，品卓公司与徐伟签订《泸州品卓森海豪庭项目营销代理协议》，约定品卓公司将森海豪庭项目的销售委托给徐伟代理。2018年10月9日，品卓公司因拖欠徐伟代理佣金，将“森海豪庭”2栋Ｂ单元710室以12万元的价格抵给徐伟，剩余1万元佣金品卓公司以转账或现金方式于2018年10月30日前一次性支付给徐伟。当日，徐伟与冯杰签订《房屋转让协议书》，徐伟将“森海豪庭”2栋Ｂ单元710室房屋以12万元的价格转让给冯杰，并约定房款由冯杰支付给徐伟，房屋签约时直接签署冯杰的名字。当日，冯杰与品卓公司签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将从恩施中院以物抵执行给甲方的房屋出售给乙方，房屋位于湖北省利川市“森海豪庭”2号楼Ｂ单元710室，面积为32.46平方米；该房屋占用范围内分摊的土地使用权以及附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、电梯、楼顶、装修、卫生间、院坝、其他设施设备随该房屋一并转让给乙方；转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款；房款按建筑面积计算价款，甲方净得（所有税费及其它一切相关费用由乙方承担，与甲方无关）房屋总金额为12万元，于2018年10月9日一次性付清房款；甲乙双方定于2018年10月9日正式交付该房屋；该房屋的水、电、气已经安装到位，水、电、气相关部门已收到协助执行通知书，由乙方自行负责开通。落款甲方品卓公司加盖印章并注明“余10000元工程款未支付，大写：壹万元整”，乙方冯杰签字并捺印。冯杰支付12万元房款后，品卓公司向冯杰出具编号为0235983的《收据》，载明收到冯杰支付的“森海豪庭”2号楼Ｂ710室房屋房款12万元，品卓公司加盖印章。 2019年2月22日，本院以（2012）攀东执字第467号之一执行裁定书，查封湖北省利川市“森海豪庭”12号楼25套房屋、1号楼6套房屋、2号楼Ａ栋46套房屋、2号楼Ｂ栋32套房屋、3号楼16套房屋、5号楼9套房屋、7号楼5套房屋、8号楼3套房屋、9号楼7套房屋，查封期限均为三年。2019年6月10日，冯杰对本院依（2012）攀东执字第467号之一执行裁定查封湖北省利川市“森海豪庭”2号楼Ｂ栋710号房屋提出执行异议，认为冯杰享有足以阻止执行的实体权利，要求中止对该房屋的评估、拍卖行为，解除对该房屋的查封。本院于2019年7月25日作出（2019）川0402执异171号执行裁定书，裁定中止对湖北省利川市“森海豪庭”2号楼Ｂ710室房屋的执行。周伯彬对（2019）川0402执异171号执行裁定不服，于2019年8月21日提起申请执行人执行异议之诉。 另查明，“森海豪庭”小区仅有7、8、9号楼取得了商品预售许可证，销售面积为11718.66平方米，取得时间为2016年3月16日，证号为鄂利房预字（2016）010号。“森海豪庭”小区未办理《建设工程施工许可证》，也未进行工程竣工验收。 本院认为，本案争议的主要问题为被告冯杰是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该条规定，不动产买受人符合以上四个要件，其享有的民事权益即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。 一、关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。 被告冯杰在本案诉讼中举示了《房屋买卖合同》《收据》《泸州品卓森海豪庭项目营销代理协议》《森海豪庭抵款协议》《对私客户账户明细》《房屋转让协议书》，能够证实被告品卓公司将案涉房屋抵给案外人徐伟，案外人徐伟又将案涉房屋转让给被告冯杰的事实，被告冯杰受让案涉房屋的时间为2018年10月9日。而本院依照原告的申请，查封案涉房屋的时间为2019年2月22日。被告品卓公司依照恩施中院的执行裁定及相应协助执行通知书取得案涉房屋的所有权及土地使用权，其依法可处置其所有的财产。同时，被告冯杰与案外人徐伟签订的《房屋转让协议书》，被告冯杰与被告品卓公司签订的《房屋买卖合同》，内容无悖于现行法律法规的禁止性规定，均属合法有效。因此，被告冯杰作为案涉房屋的买受人，先于房屋查封前签订了合法有效的书面买卖合同。 原告认为被告品卓公司与被告冯杰签订的《房屋买卖合同》性质属商品房买卖合同，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，该合同应属无效。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案《房屋买卖合同》的出卖人为被告品卓公司，并非案涉房屋的房地产开发企业，因此，本案《房屋买卖合同》并不符合商品房买卖合同的要件，其性质并非商品房买卖合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。故，原告的上述主张不能成立，本院不予支持。 二、关于是否在查封之前已合法占有的问题。 建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。竣工验收依法应是商品房交付使用的前提条件。作为房屋买受人的被告冯杰，在购买的房屋没有办理竣工验收手续的情形下接收房屋，对之后产生的质量责任及使用风险依法可能处于不利的法律地位，但不能据此否定在法院查封前房屋出售方已向被告冯杰交付了房屋、被告冯杰已实际占有案涉房屋的事实，不足以因此认定占有案涉房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项之规定。 另外，占有，是指占有人对不动产或者动产的实际控制，对于房屋，并不以实际入住为构成要件。本案中，在被告冯杰、品卓公司签订的《房屋买卖合同》中约定了签订合同当日即交付房屋。被告冯杰举示了支付物业费、垃圾费、水电公摊费的《收据》，印证其实际入住了案涉房屋。即便如被告冯杰所述案涉房屋仅每年夏季居住两三个月，也不影响被告冯杰已实际占有案涉房屋的事实。 三、关于是否支付全部价款的问题。 根据查明事实，被告冯杰从案外人徐伟处受让案涉房屋，将房款12万元直接支付给徐伟，再由被告冯杰直接与被告品卓公司签订《房屋买卖合同》。被告冯杰支付房款后，被告品卓公司出具了《收据》，因此，被告冯杰已将房款支付完毕。 四、关于未办理过户登记原因的问题。 本案中，案涉房屋尚未办理竣工验收手续及商品房预售许可证，客观上不具备办理产权过户登记的条件。因此，被告冯杰未取得案涉房屋的所有权，并非其自身原因导致，被告冯杰对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”之规定，被告冯杰作为执行异议的案外人，其举证能够证实就案涉房屋，其主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可排除申请执行人对案涉房屋的强制执行的四个要件，被告冯杰依法享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。故，原告的诉讼请求，本院依法予以驳回。 综上，原告周伯彬的诉讼请求，本院不予支持。被告冯杰的抗辩意见，本院予以采纳。被告刘敏、品卓公司经本院传票传唤，均未到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回周伯彬的全部诉讼请求。 案件受理费2500元，由周伯彬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  潘雪薇 审 判 员  段明鑫 人民陪审员  田丰华 二〇一九年十二月二日 书 记 员  李思琪