北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终10898号上诉人（原审被告）：北京天方饭店管理有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街28号院7号楼。法定代表人：卢伟仲，董事长。委托诉讼代理人：杨学昌，北京观韬中茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:北京豫农联合商贸有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街28号院7号楼天方饭店一层。法定代表人：李军洋，经理。委托诉讼代理人：黄传林，男，该公司监事。委托诉讼代理人：赵崇民，北京市时代九和律师事务所律师。上诉人北京天方饭店管理有限公司（以下简称天方饭店公司）因与被上诉人北京豫农联合商贸有限公司（以下简称豫农联合公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2018)京0108民初51647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天方饭店公司上诉请求：撤销一审判决，驳回豫农联合公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.《房屋租赁合同》系天方饭店公司与黄传林签署，黄传林应为承租人。一审法院认定豫农联合公司系承租人，不符合法律的规定。2.一审法院剥夺了天方饭店公司提出反诉的权利，程序严重违法。3.因承租人逾期支付水电费，合同约定的解除条件已经成就。天方饭店公司送达了解除合同的通知，发生合同解除的法律后果。一审判决对此未予认定，是错误的。4.豫农联合公司提交的证据不足以证明造价鉴定中的“不确定部分”系其施工，一审判决却予以认定。5.《房屋租赁合同》约定，无论合同是提前终止还是期满终止，乙方在合同期内更换的设备设施及经营物品归甲方所有。豫农联合公司的装修属于合同约定的设备设施，豫农联合公司无权要求天方饭店公司赔偿。豫农联合公司辩称，同意一审判决，不同意天方饭店公司的上诉请求和理由。豫农联合公司向一审法院起诉请求：判令天方饭店公司赔偿我公司装修损失2150617.87元。就双方无争议事实，一审法院查明如下：中国人民解放军总后勤部军需装备研究所西直门营院管理办公室为原中国人民解放军总后勤部军需装备研究所即中国人民解放军62023部队（以下简称62023部队）下属部门。天方饭店公司原名为阳谷方舟实业有限公司（以下简称阳谷方舟公司）。2003年4月25日，62023部队西直门营院管理办公室与阳谷方舟公司签订《军队房地产租赁合同》，约定将坐落于北京市海淀区西直门北大街28号的房屋，建筑面积18300平方米，场地面积600平方米，出租给阳谷方舟公司使用。租赁用途为餐饮、宾馆、写字楼、超市、服务行业。租赁期限至2003年5月1日至2019年4月30日止。合同签订后，62023部队将房屋交付天方饭店公司，天方饭店公司对房屋进行了改造、装修。期间，62023部队同意天方饭店公司将其中部分房屋分别出租予第三人经营使用。2016年4月1日，天方饭店公司（甲方）与黄传林（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方将上述北京市海淀区西直门北大街28号房屋中天方饭店群楼1-2层（原圣鲸美食汇区域）部分（以下简称涉案房屋）出租给乙方经营，乙方租赁楼房总建筑面积约为2500平方米左右。本合同租赁期从2016年4月1日起至2019年4月30日止。本合同租金包括房屋租金。本合同签订之日起50天为免租期（免租期为2016年4月1日至2016年5月20日），自2016年5月21日起正式计租。乙方租金为每年270万元。乙方支付租金的办法为：第一年租金按半年支付，押一付六，押金和第一个半年租金在本合同签订之日支付，第二个半年租金于第一个月的1-5号预付该半年租金。自第二年起至合同终止租金按年支付，每年第一个月的1-5号预付该年租金。本条所涉半年、年是指按正式计租之日为基点的6个月、12个月计算。该租赁房屋在交房之前的水、电、天然气、空调、消防、通讯等所有费用已由甲方付清，乙方自交房之日起承担所产生的上述费用。甲方提供的房屋和设施设备已经具备经营条件。乙方对租赁的房屋主体结构，不得擅自改变，确属经营需要，需提交书面申请和改建图纸，经甲方书面同意后方可实施。甲方同意乙方可根据自身的经营定位和设计风格对原装修及设备设施进行翻新。甲方应使中央空调系统、变配电室和锅炉房共用设施处于良好运行状态，确保正常使用。日常运行费用（包括维修费、小修零部件、人员工资等费用）双方按各面积分担。空调电费及损耗部分乙方承担整栋大楼该费用的7%（应乙方要求冬季不需供暖）。该项费用自乙方开业开始按月缴纳。甲方有权按合同约定标准向乙方收取租金及费用，并按政府规定标准向乙方收取乙方所涉及水、电、气，冷、环卫、排污等费用。本合同一经生效，任何一方不得单方面随意终止。如在合作期内，任一方因自身原因无法继续履行本合同，有提前终止合同的要求，应提前60天，书面函告对方，由双方就提前终止合同事宜予以协商，达成一致，方可提前终止合同，无论合同是提前终止还是期满终止，乙方交还房屋时，应保证房屋、设备、设施等处于正常使用状态，乙方在合同期内更换的设备设施及经营物品归甲方所有，其自购的其它财产由乙方处理，乙方如不在合同终止前处理完毕，则相应财产归甲方所有。（第十五款）在租赁期内，乙方拖欠部分租金或水、电、天然气等费用超过15天，甲方有权随时单方对乙方采取停水、停电措施；乙方拖欠部分租金或水、电等费用超过30天，甲方有权单方提前终止合同，无条件收回房产，乙方的自购设施和经营物品无偿归甲方，并由乙方赔偿甲方一年的租金损失（按照合同期的平均值计算）。（第十六款）在租赁期内，如因甲方出租房屋产权争议或因甲方原因造成乙方无法使用（本楼以外停水、电等原因除外），甲方应承担违约责任，向乙方支付每天实际损失额（损失计算：按前三个月盈利的平均值），并免除乙方不能使用房屋期间的房租，直至正常使用日止。如上述原因导致乙方不能正常使用租赁房屋超过30天，则乙方有权单方面终止合同，甲方应赔偿乙方自购设施和经营物品的损失。并由甲方赔偿乙方一年的租金损失（按照合同期的平均值计算）。（第十七款）在租赁期间，除本合同第十五款、第十六款规定的情况外，任一方单方面强行终止合同，即构成违约，违约方应赔偿对方因此受到的损失。乙方未能按时缴纳租金或费用等合同约定款项，每逾期一日，按应缴金额的万分之三向甲方支付违约金；逾期超过30天，甲方有权按本条第十五款处理。（第十九款）如因法定不可抗力或因国家政策规划变更或因军方因素致主合同无法履行，甲乙双方互不承担赔偿责任。租赁房屋交付后，黄传林作为股东与其他股东在此投资注册成立豫农联合公司。后豫农联合公司对房屋进行了装修并分别投入经营菜市场、美食广场使用。初期，豫农联合公司向天方饭店公司支付了租金及水电费，双方履行无异议。2018年3月5日，天方饭店公司向黄传林、豫农联合公司发出《解除合同通知书》（以下简称解除通知），内容为：“1.贵我双方于2016年4月1日就天方饭店裙楼1-2层（原圣鲸美食汇）区域签订了《房屋租赁合同》，我方把承租中国人民解放军62023部队的部分房屋转租给了贵方；租赁期间至2019年4月30日；贵方应当于每个自然月的月底前付清当月水电费等费用，如拖欠部分费用超过30日，我方有权提前终止合同。因贵方至今没有付清2017年12月份的水电费，逾期已经超过30日，达到了我方单方解除合同的条件。我方决定据此提前解除贵我双方的房屋租赁合同，贵方应当向我方承担违约责任。2.出租方中国人民解放军62023部队为贯彻执行习主席和中央军委关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的决策指示，于2018年1月29日向我方送达了《解除合同通知》，通知我方解除租赁关系，限令我方于收到通知后5日内腾空并交还租赁房屋。鉴此，我方特遗憾地通知贵方：本函到达贵方之日，贵我双方的《房屋租赁合同》解除；请贵方于收到本函5日内向我方移交租赁房屋。”2018年6月12日，62023部队与天方饭店公司联合发出《公告》，内容为：“根据军队全面停止有偿服务相关规定要求，自2018年6月20日起，北京天方饭店管理有限公司在承租中国人民解放军62023部队的营区房地产内停止一切经营活动。无关人员禁止入内。”后自2018年6月13日始，豫农联合公司向其用户开展了撤场闭市退款工作。另查于2018年，62023部队曾将天方饭店公司诉至法院，要求确认双方租赁合同已解除。后经依法审理，法院判决确认双方租赁合同于2018年1月29日解除。双方对此均未提出上诉，该判决已发生法律效力。就双方有争议事实，一审法院查明如下：双方当事人对租赁合同的相对主体存在争议，黄传林与豫农联合公司均表示双方租赁合同虽由黄传林签订，但目的是为成立豫农联合公司实际租赁经营，且实际亦由豫农联合公司经营，合同承租主体应为豫农联合公司，天方饭店公司则坚持主张黄传林与豫农联合公司均为租赁合同的承租方。豫农联合公司向法院提供的水电费付款银行《业务回单》及天方饭店公司提供的水电费《确认单》内容均显示，实际水电费均由豫农联合公司确认、履行，天方饭店公司提供黄传林与豫农联合公司共同签署的《说明》内容中，亦明确双方往来结算以豫农联合公司名义结算。天方饭店公司未能就其上述主张向法院充分举证。豫农联合公司以中央军委2016年2月下达全面停止一切有偿服务活动通知之事实，主张天方饭店公司在明知军委该明令禁止的情况下仍将涉案房屋出租，其行为构成欺诈，应对其装修损失承担全部赔偿责任。天方饭店公司则解释称该通知系向军队下达，公司不受约束，且并未明确禁止已在租期内的合同。豫农联合公司未能就其主张的欺诈事实向法院充分举证。天方饭店公司主张豫农联合公司存在逾期支付2017年12月水电费之事实，并主张双方租赁合同已于上述解除通知送达时解除，豫农联合公司则以双方口头约定延期支付及双方事实上已变更了原租赁合同的付款约定为由予以反驳。经法院主持核对，豫农联合公司认可其实际分两笔分别于2018年2月、3月付清2017年12月的水电费的事实，其未能就所谓双方约定同意延期支付之事实向法院提供相应证据。天方饭店公司提供的水电费《确认单》则亦显示，该公司实际于2018年1月4日才向豫农联合公司出具并要求确认2017年12月的水电用量及相应费用金额等信息，且天方饭店公司在接收该月水电费时并未就此提出异议并主张解除双方之间的租赁合同，天方饭店公司未就其主张的解除事实向法院充分举证。天方饭店公司另就豫农联合公司主张的损失事实不予认可，审理中，经豫农联合公司申请，法院委托北京华建审工程造价咨询事务所有限公司（以下简称造价公司）对涉案房屋的装饰装修进行工程造价鉴定。现造价公司出具了《造价鉴定意见书》，鉴定结果为：（一）豫农联合公司主张金额：4728012.00元。（二）天方饭店公司主张金额：无。（三）鉴定金额2150617.87元。其中：可确定部分1296991.47元，不确定部分853626.40元。鉴定说明内容为：“6.不确定部分包括：二层建筑及装修工程（不含二层墙面装修）、消防系统、广播系统等（详见附件五：天方饭店公司认为不是由豫农联合公司施工内容的《说明》），此部分施工内容天方饭店公司不认为是豫农联合公司施工的，本鉴定将此部分施工内容涉及的造价单独计列，由法院裁定。本鉴定只计算了现场可见部分施工内容涉及的造价，对于拆除部分和现场不可见的施工内容未予考虑。豫农联合公司主张该涉案房屋分别于2016年4月和2017年7月进行了两次装修，由于鉴定现场勘查无法准确划分第一次装修和第二次装修的施工内容，本鉴定全部按照《房屋租赁合同》的签订时间（2016年4月）作为造价鉴定基准日期。”其中，天方饭店公司《说明》内容包括：“1.二层办公室墙面刷白是豫农联合公司施工的，其余二层所有工作内容都不是豫农联合公司施工的。2.一层铺地砖只有144㎡是豫农联合公司施工的，和大厅主入口处、图纸超市（现1间美发、3间快餐）、蛋糕房地面是豫农联合公司施工的，除此之外，所有地砖地面都不是豫农联合公司施工的。3.消防系统都不是豫农联合公司施工的。4.广播系统不是豫农联合公司施工的。5.监控系统不是豫农联合公司施工的。6.次入口玻璃不是豫农联合公司施工的。7.2个配电柜不是豫农联合公司施工的。”经质证，豫农联合公司对上述鉴定结论无异议，并变更诉讼请求仅主张该鉴定结论所涉全部造价金额即2150617.87元。天方饭店公司对于鉴定结论中不确定部分造价金额不予认可，坚持以上述其《说明》内容主张不确定部分不是豫农联合公司施工。为证明涉案房屋装饰装修工程施工事实，豫农联合公司向法院提供了《工程装修合同书》《工程装修合同》《北京市建设工程施工合同》《建设项目环境影响登记表》及工程款付款收据、记账凭证、照片、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等证据。其中，《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》载明：场所名称：北京豫农联合商贸有限公司。地址：北京市海淀区西直门北大街28号院7号楼天方饭店一层。使用性质：超市。现有消防设施：火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、机械防烟系统、机构排烟系统、室内消火栓、应急照明、疏散指示标志、安全出口、灭火器。天方饭店公司对上述证据的真实性、关联性不予认可，但经法院释明，该公司未能就上述异议向法院提供相应反证。一审法院审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，豫农联合公司与天方饭店公司自愿就涉案房屋签订租赁合同，该合同具有法律约束力。审理中，天方饭店公司依据租赁合同及《说明》内容主张合同相对方为黄传林与豫农联合公司，但该《说明》内容亦载明以豫农联合公司名义进行结算，其他证据显示租赁合同亦实际由豫农联合公司履行，豫农联合公司及黄传林关于租赁合同主体的解释与租赁合同签订后豫农联合公司注册成立等事实相符，法院对天方饭店公司的主张不予采信。故根据租赁合同的性质与约定，天方饭店公司主要负有交付房屋之义务，豫农联合公司主要负有支付相应租、费之义务。合同初期，双方履行合同无异议。后因中央军委下达军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知，62023部队依法解除了与天方饭店公司的租赁合同，导致天方饭店公司与豫农联合公司之间的租赁合同失去继续履行的基础。后天方饭店公司亦以此为由向豫农联合公司发出解除合同通知，豫农联合公司亦在天方饭店公司的要求下于6月12日腾退了涉案房屋，双方租赁合同于事实上解除，而该解除事由属不可归责于任何一方的事由。天方饭店公司的解除通知中，还另提出豫农联合公司逾期支付水电费的解除事由，但该事由未得到豫农联合公司的认可。根据现有证据，双方虽在租赁合同中确有当月付清水电费的约定，但双方实际并未依该约定履行，天方饭店公司主张逾期的水电量及费用未在发生当月进行确认，且对于豫农联合公司的付款，天方饭店公司并未提出异议并及时主张解除合同，上述行为视为双方对租赁合同约定履行方式的变更。故天方饭店公司以豫农联合公司违约为由主张双方租赁合同已解除，缺乏充分的事实、法律依据。本案双方情形，符合相关司法解释的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由双方按照公平原则分担。庭审中，天方饭店公司另以租赁合同约定内容主张涉案房屋设备设施归其所有，而豫农联合公司主张该约定设备设施不包括本案争议的装饰装修，双方就此约定内容解释不一，天方饭店公司未能就其解释进一步举证。关于豫农联合公司主张的装修损失，现已经造价公司进行了造价鉴定，且豫农联合公司就其施工事实向法院提供了系列证据，证据间可相互印证，天方饭店公司虽否认部分工程为豫农联合公司实施，却未能就此向法院提供相应反证，法院对上述造价结论予以认定。天方饭店公司应当将装饰装修造价分摊至租赁期限，分担豫农联合公司剩余租赁期限对应装饰装修残值。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一第（四）项规定，判决：于判决生效后七日内，北京天方饭店管理有限公司赔偿北京豫农联合商贸有限公司损失307777.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费102125元，由北京豫农联合商贸有限公司负担51063元，已交纳；由北京天方饭店管理有限公司负担51062元，于本判决生效后七日内交纳。本院经审理查明，本案二审中有如下陈述：1.承办法官询问，天方饭店公司何时开始清退承租方？天方饭店公司回答：2018年6月13日。承办法官询问，为何2018年3月5日发出解除通知，到6月份才开始清退？天方饭店公司回答：对方不走。部队让什么时候腾，他们什么时候走。承办法官询问，有没有证据能够证明2018年3月5日至2018年6月12日之间采取断水断电的形式让对方离场？天方饭店公司回答：没有。承办法官询问，水电是否由你方控制？天方饭店公司回答：水电我们能控制，我们能够采取断水断电的措施。我们希望他和平走，不要把矛盾激化。2.承办法官询问黄传林，是否同意豫农联合公司在本案中主张权利？黄传林回答：认可，不会再向天方饭店公司主张权利。天方饭店公司对此表示：我们不认可黄传林的权利转让。3.天方饭店公司表示其在2019年9月3日向一审法院提交了反诉状。豫农联合公司表示黄传林先撤回了起诉，天方饭店公司才提起反诉。天方饭店公司认可豫农联合公司陈述的该事实。4.关于装修，承办法官询问，有没有证据证明《造价鉴定意见书》中的不确定部分系天方饭店公司施工？天方饭店公司表示其提供的是全套的精装修房屋，包括消防、广播系统。豫农联合公司表示，之前是饭店，后来改成生鲜超市，作用是不一样的。相关的装修和消防、广播要求也不同，所有设施都需要变更。天方饭店公司表示，原来是一个火锅店是一个空旷的东西，里面是大厅，现在当超市还是大厅，不否认动过消防系统，不可能整个消防系统都是豫农联合公司做的。他把原来的消防系统都算成是他的了。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。基于如下理由，一审法院允许豫农联合公司按照《房屋租赁合同》的约定主张权利是正确的。1.《说明》内容亦载明以豫农联合公司名义进行结算；豫农联合公司向法院提供的水电费付款银行《业务回单》及天方饭店公司提供的水电费《确认单》内容均显示，实际水电费均由豫农联合公司确认、履行。上述情形与租赁合同签订后豫农联合公司注册成立的事实相印证可认定豫农联合公司及黄传林关于租赁合同主体的解释。2.黄传林认可豫农联合公司在本案中主张权利，该通知已经当庭送达天方饭店公司。即使豫农联合公司并非《房屋租赁合同》的一方主体，豫农联合公司亦可随债权转让通知的送达向天方饭店公司主张权利。天方饭店公司送达的《解除合同通知书》包括承租人未按期交纳水电费而违约解除、62023部队不再对外租赁导致合同不能实际履行而解除两层意思。基于如下理由，本院认定该通知发生不能实际履行而解除的效力。1.该通知包括承租人未按期交纳水电费而违约解除、62023部队不再对外租赁导致合同不能实际履行而解除两种意思。该两种意思互相矛盾，且根据该两种意思发生不同的法律后果（豫农联合公司可主张的权利有较大差异），法院应择一作出认定。2.天方饭店公司2018年3月5日发出解除合同的通知后，其有能力采取断水断电等形式清退承租人，但直至2018年6月12日其与62023部队联合发布《公告》要求腾退之前，天方饭店公司并未有实际的清退承租人的行为。豫农联合公司的腾退时间发生在2018年6月12日天方饭店公司与62023部队联合发布《公告》之后。两相印证，应认定该通知发生不能实际履行而解除的效力。因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应由双方按照公平原则分担。1.《房屋租赁合同》因不能实际履行而解除，该原因不能归责于租赁双方，豫农联合公司有权利主张剩余租期内的装饰装修残值，法院依据公平原则分担。2.合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。（1）合同条款第四条虽约定“甲方已经提供乙方租赁房屋精装修、经营所需物品等主要设施使用条件”，该约定主要为了说明甲方所提供房屋的现状，而非是将装修包含在设备设施之中。否则，双方会对此有专门约定。（2）通常理解上，设备设施并不包含装修。天方饭店公司以装修属于设备设施为由主张豫农联合公司无权依据《房屋租赁合同》主张装修损失赔偿，无事实依据，应不予支持。3.豫农联合公司主张的装修损失。一方面，现已经造价公司进行了造价鉴定，豫农联合公司就其施工事实向法院提供了系列证据，证据间亦可相互印证；另一方面，天方饭店公司亦认可租赁房屋的前后用途有较大不同。在此情况下，如果天方饭店公司主张相应的装修不是豫农联合公司进行，天方饭店公司应提供证据加以证明。天方饭店公司未能就此向法院提供相应反证，应承担相应的不利后果。一审法院对上述造价结论予以认定不违反法律的规定，本院予以确认。4.将装饰装修造价分摊至租赁期限，一审法院确定天方饭店公司应支付豫农联合公司的装修损失，不违反公平原则，本院不再予以变更。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。天方饭店公司虽提起反诉，但其要求承担义务的当事人包括黄传林，而黄传林并非是本诉当事人。天方饭店公司的反诉超过了本诉当事人的范围，一审法院未受理天方饭店公司的反诉，不违反法律的规定。综上所述，天方饭店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5917元，由北京天方饭店管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  辛 荣审 判 员  王爱红二〇一九年十二月十九日法官助理  王志栋书 记 员  刘芳芳