江西省石城县人民法院执 行 裁 定 书（2019）赣0735执异38号异议人（案外人）黄光荣，男，1959年1月9日生，汉族，经商，住石城县。申请执行人刘卫峰，男，1968年11月11日生，汉族，居民，住石城县。被执行人熊荣启，男，1967年10月13日生，汉族，经商，住石城县。申请执行人刘卫峰与被执行人熊荣启民间借贷纠纷一案，经申请执行人刘卫峰于2018年7月3日向本院提出财产保全的申请，本院于2018年7月4日查封被申请执行人熊荣启所有的坐落于石城县琴江镇清华大道1011号佳和丽景A1-111[房产证号：赣（2016）石城县不动产权第0000004号和石城县琴江镇清华大道1013号佳和丽景A1-112[房产证号：赣（2016）石城县不动产权第0000005号]的商铺两间，财产保全金额为60万元。该民事案件生效后，申请执行人刘卫峰向本院申请强制执行，本院依据已经生效的（2018）赣0735民初1689号民事调解书于2019年9月5日裁定拍卖被执行人熊荣启名下的坐落于石城县琴江镇清华大道1011号佳和丽景A1-111和石城县琴江镇清华大道1013号佳和丽景A1-112的商铺两间。并委托赣州诚达房地产土地估价咨询有限公司对前述房产进行价格评估，赣州诚达房地产土地估价咨询有限公司依法作出赣诚达[2019]（司）字第D09018号房产评估报告，评估琴江镇清华大道1013号佳和丽景A1-112总值为772055元。异议人（案外人）黄光荣对本院强制拍卖石城县琴江镇清华大道1013号佳和丽景A1-112的商铺不服，提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2019年11月26日进行了公开听证，异议人（案外人）黄光荣、申请执行人刘卫峰、被执行人熊荣启到庭参加了听证。本案现已审查终结。案外人黄光荣称，2013年11月间，被执行人熊荣启以资金周转为由陆续向异议申请人黄光荣借款50万元，2014年10月24日、11月18日，被执行人重新具立两张借条给异议申请人，但一直未归还异议申请人借款本息。2015年10月30日，被执行人将位于石城县琴江镇清华大道1013号佳和丽景A1-112号商铺一间转让给异议人，双方签订了《店面转让合同》，将本案案涉房产折抵借款本息726000元，被执行人交付该店面给异议人，异议人对该店面进行了装修。当时由于被执行人将该店面在银行办理了抵押贷款，异议人多次要求被执行人办理过户手续，但被执行人一直没有还清该贷款，故导致异议人无法办理该店面的过户手续。异议人认为，该店面所有权属于异议人所有，请求中止对石城县琴江镇清华大道1013号佳和丽景A1-112的商铺的保全、执行。为证明以上陈述，异议人向本院提交了以下证据：一、店面转让合同原件一份；二、店面租赁合同两份、房屋租赁协议一份、房屋租金银行进账单两份、房屋租金税收发票一份；三、借条原件两份、转账凭证四份、银行流水一份。申请执行人刘卫峰辩称异议人黄光荣的异议不成立，对本案诉争房产的保全是合法的，而且该店铺已经被被执行人熊荣启抵押了，因此该抵债是无效的，要求法庭维护法院的保全，依法强制执行。申请执行人刘卫峰未向法庭提交证据。被执行人熊荣启称该诉争房产的确是由他先抵债卖了给黄光荣，也是由黄光荣自己装修、出租已经好几年了。这个房屋的抵债应当认定是合法有效的。被执行人熊荣启未向法庭提交证据。本院查明，2013年11月18日，被执行人熊荣启以资金周转为由向异议申请人黄光荣借款，当日异议申请人黄光荣分8万、31万两笔款向熊荣启支付借款共计39万，2014年10月24日被执行人熊荣启向异议申请人黄光荣出具借条一张，约定借款本金126500元、借款利息为月利率2.5%；2014年11月18日被执行人熊荣启向异议申请人黄光荣出具借条一张，约定借款本金448500元，借款利息为月利率2.5%。2015年10月30日，异议申请人黄光荣、被执行人熊荣启双方签订了《店面转让合同》，将被执行人位于石城县琴江镇清华大道1013号佳和丽景A1-112号商铺一间转让给异议人，折抵借款本息共计726000元。2016年2月17日，被执行人熊荣启将坐落于石城县琴江镇清华大道1011号佳和丽景A1-111商铺及1013号佳和丽景A1-112号商铺两间向石城邮政银行办理了抵押登记手续（抵押权登记证号为赣2016石城县不动产证明第0000001号），抵押方式为最高额抵押，担保债权数额85万元。2016年2月18日，石城邮政银行向熊荣启发放了贷款，注明贷款年利率为7.125%，逾期年利率为10.6875%，还款方式为阶段性等额本息，借款期限为2016年2月18日至2021年2月18日。贷款后，熊荣启按约定归还贷款本息至2018年7月18日，之后开始逾期至今。截止2019年10月7日，被执行人熊荣启尚欠石城邮政银行借款本金381448.6元，利息6285.99元。2016年5月24日，由异议人黄光荣与石城县司法局签订房屋租赁协议一份，约定异议人将石城县琴江镇清华大道1013号佳和丽景A1-112号商铺租赁给石城县司法局，租期一年、租金26455元。该租金已由异议人黄光荣收取。2018年9月1日，异议人黄光荣与案外人熊国斌签订房屋租赁合同一份，约定异议人将石城县琴江镇清华大道1013号佳和丽景A1-112号商铺租赁给熊国斌，租期3年，租金18000元/年，一年一交。异议人黄光荣已收取相应租金，现该租赁关系维持至今。本院认为，本案的争议焦点是异议人黄光荣就执行标的石城县琴江镇清华大道1013号佳和丽景A1-112号商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现就异议人黄光荣就执行标的石城县琴江镇清华大道1013号佳和丽景A1-112号商铺是否符合前述法律规定条件进行分别认定。（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。2015年10月30日，异议申请人黄光荣、被执行人熊荣启双方签订了《店面转让合同》，将被执行人位于石城县琴江镇清华大道1013号佳和丽景A1-112号商铺一间转让给异议人，折抵借款本息共计726000元。该店面转让合同已经具备了房屋买卖合同的基本要件，该合同应视为异议申请人黄光荣、被执行人熊荣启之间就案涉商铺达成了买卖合意。异议人黄光荣已提交相关证据证明其与熊荣启之间存在真实的债权债务关系，以房抵债也是双方的真实意思表示，是物权所有人对自身所有权的依法处分行为，并不存在虚假合同侵害第三方合法权益的情况。因此，该案涉买卖合同是合法有效的。（二）关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题。黄光荣主张其以借款本息抵债的方式支付了全部购房款，并提交了借条原件两份、转账凭证四份、银行流水一份。本院认定异议人黄光荣2013年11月18日直接向熊荣启支付借款本金39万元，经过结算后2014年10月24日被执行人熊荣启向异议申请人黄光荣出具借条一张，约定借款本金126500元、借款利息为月利率2.5%；2014年11月18日被执行人熊荣启向异议申请人黄光荣出具借条一张，约定借款本金448500元，借款利息为月利率2.5%。结算至2015年10月30日，以上借款本息合计74万余元。但该利息计算方法有重复计算并超过《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十二条第二款规定的情形，本院对该借款利息依法予以重新结算如下：以本金39万为基数，月利率3%，自2013年11月18日至2015年10月30日止，借款本息共计659100元。该本息金额虽然与本案案涉房产的评估价值772055元相距较大，但被执行人熊荣启将本案案涉房产与石城县琴江镇清华大道1011号佳和丽景A1-111商铺为抵押，截止2019年10月7日尚欠石城邮政银行借款本金381448.6元，利息6285.99元。由于该两处抵押房产面积共计124.98平方米，本案案涉房产的面积为58.56平方米，所占比例为46.8554%。依此比例推算，本案案涉房产的抵押贷款欠款本息占比金额为181674元。该抵押贷款欠款折抵案涉房产评估价值772055元之后剩余价值为590381元。该房屋剩余价值尚略低于异议申请人黄光荣截止至2015年10月30日的合法借款本息659100元。因此本案应当认定异议人黄光荣已用合理对价的借款本息抵债的方式支付了案涉房产的全部价款。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。黄光荣提交的其与石城县司法局、自然人熊国斌的店面租赁合同、房屋租金银行进账单、房屋租金税收发票等均可表明，在人民法院于2018年7月4日查封之前，案涉房屋即已处于黄光荣的实际控制之下。（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。2015年10月30日，异议申请人黄光荣、被执行人熊荣启双方签订了《店面转让合同》，熊荣启将案涉房产抵债给异议人黄光荣，并承诺在2016年6月30日前完成过户手续。但被执行人熊荣启却于2016年2月17日将案涉房产及石城县琴江镇清华大道1011号佳和丽景A1-111商铺向石城邮政银行办理了抵押登记手续（抵押权登记证号为赣2016石城县不动产证明第0000001号），抵押方式为最高额抵押，担保债权数额85万元。截止2019年10月7日，被执行人熊荣启尚欠石城邮政银行借款本金381448.6元，利息6285.99元。由于被执行人熊荣启将案涉房产的私自抵押贷款行为，导致异议人黄光荣至今无法办理过户手续，因此未办理过户登记是因被执行人熊荣启的原因而非因异议人黄光荣自身原因，异议人黄光荣对此没有过错。综合上述几点，根据现有在案证据，应当认定异议人黄光荣就本案案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。受让人基于以房抵债的原因而通过长期、公开、合法占有形式公示了其对于诉争房屋的所有者权利，其在本案中要求排除对该房产的强制执行，具有事实依据，其他债权人的债权不能排斥受让人所享有的占有权能。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十二条之规定，裁定如下：中止对石城县琴江镇清华大道1013号佳和丽景A1-112商铺[房产证号：赣（2016）石城县不动产权第0000005号]的强制执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 员  李远浩人民陪审员  赖德祥人民陪审员  温亚萍二〇一九年十二月二十七日代理书记员  赖春花