河北省保定市清苑区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0608民初2328号原告杨雷，男，1982年3月4日出生，汉族，住清苑区。委托代理人李素珍，河北辅仁律师事务所律师。委托代理人林洁，河北辅仁律师事务所律师。被告河北喜谦房地产开发有限公司，住所地定州市自来佛街，统一社会信用代码：91130682568921670C。法定代表人刘莉霞，公司执行董事。委托代理人李庆波，公司副总经理。委托代理人马季，公司员工。原告杨雷与被告河北喜谦房地产开发有限公司（以下简称“喜谦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭,于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告杨雷及其委托代理人李素珍、林洁，被告喜谦公司委托代理人李庆波、马季到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨雷向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的《预定商业房协议书》合法有效。2、依法确认原告杨雷对位于清苑区公园风景城小区323-45号房屋享有所有权。3、依法判令被告喜谦公司为原告杨雷办理上述房屋的产权登记手续。4、本案诉讼费用由被告喜谦公司承担。事实与理由：原告杨雷之父杨长义与被告喜谦公司有借款业务往来，因被告喜谦公司资金紧张，到期未能偿还全部借款本息。2018年11月29日，被告喜谦公司提出用其公司开发的保定市清苑区公园风景城项目商品房323-45号房屋予以折抵借款本息，并签订《以房抵顶借款协议》，但被告喜谦公司至今为止未对该房屋办理产权登记手续。原告杨雷诉至法院。被告喜谦公司辩称，认可向原告杨雷之父杨长义借款的事实，认可用公园风景城小区房屋抵顶所欠借款的事实。原告杨雷围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、原告杨雷身份证复印件一份、保定市清苑区白团派出所出具的杨长义与杨雷父子关系证明一份、被告喜谦公司营业执照副本一份。证明：原、被告主体资格。2、原告杨雷之父杨长义的中国农业银行交易流水一份。证明：原告杨雷之父杨长义于2018年4月26日向康大帅转款8000000元。原告杨雷之父将借款本金8000000元转入被告喜谦公司指定银行账户，履行了发放借款的义务。3、《以房抵顶借款协议》一份、《预定商品房协议书》一份、房款收据一张和杨长义亲笔书写的将公园风景城323-45号用房转给儿子杨雷的证明。证明：2018年11月29日，被告喜谦公司无法偿到期借款本息，经双方协商，被告喜谦公司以公园风景城小区323-45号房屋，建筑面积为327.57平方米（已实际测量为准，房款多退少补），单价为每平方米20453.64元，总房款6700000元，予以抵顶借款，业主杨雷。借款本息转为已付房款，双方建立了商品房买卖合同关系。4、本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件各一份。证明：原告杨雷所购房屋的合法性。5、被告喜谦公司出具的物业费收据和保定市启明环保科技有限公司的营业执照复印件(住所清苑区和《房屋租赁合同主体变更补充协议》。证明：原告杨雷已依约向被告喜谦公司支付了购房款，并自2019年1月17日开始已实际占有了房屋。被告喜谦公司发表质证意见：对原告杨雷提交的证据均无异议，对借款事实认可，购房款系被告喜谦公司开具的收据，物业费也是被告喜谦公司收取的。经庭审审核、质证，对原告杨雷提供的本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件，因其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，被告喜谦公司无异议，予以采信。对原告杨雷提交的被告喜谦公司出具的房款收据一张、中国农业银行交易流水明细一份、《以房抵顶借款协议》一份、《预定商品房协议书》一份、《房屋租赁合同主体变更补充协议》一份、物业费收据，被告喜谦公司无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告喜谦公司于2018年4月26日向原告杨雷之父杨长义借款8000000元，原告杨雷之父杨长义通过中国农业银行账户将借款总计8000000元转账给被告喜谦公司。2018年11月29日，原告杨雷之父杨长义与被告喜谦公司签订《以房抵顶借款协议》，主要内容为，“甲方喜谦公司乙方杨长义。1、截止至2018年11月8日，甲方尚欠乙方借款本金及利息6700000元。2、甲方用本公司开发的保定市清苑区公园风景城项目商品房商业/门脸予以抵顶，本次抵顶部分本金为6700000元。3、本次抵顶的房源为保定市清苑区公园风景城二期商铺323-45号，业主为杨雷。”原告杨雷遂与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》，并办理了抵顶房产的交款手续。公园风景城323-45号，建筑面积为327.57平方米（已实际测量为准，房款多退少补），单价为每平方米20453.64元，总房款6700000元。并自2019年1月17日开始已实际占有了房屋，但被告喜谦公司未对上述房屋办理产权登记手续。上述事实，原告杨雷提交了相关证据，被告喜谦公司无异议，本院已进行核实，双方对此均无异议。本院认为，在原告杨雷与被告喜谦公司签订房屋认购合同之前，原告杨雷之父杨长义与被告喜谦公司之间确实存在民间借贷关系。借款的履行期限已届满，被告喜谦公司为了履行还款义务，将公园风景城小区323-45号房屋抵顶给原告杨雷。原告杨雷与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》，是在被告喜谦公司未偿还借款的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、付款方式、违约责任等权利义务作出了约定，系实现双方权利义务平衡的一种交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应予以准许。原告杨雷与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》包含了买卖合同的主要条款，如原告杨雷购买被告喜谦公司位于公园风景323-45号，建筑面积327.57平方米（已实际测量为准，房款多退少补），单价为每平方米20453.64元，总房款为6700000元，付款方式为一次性付款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的预定商业房协议书的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。涉案房屋具有国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、保定市商品房预售许可证，具备国家规定的商品房出售的条件，故原、被告之间的商品房买卖关系成立并合法有效，公园风景城小区323-45号房屋应归原告杨雷所有。原告杨雷之父杨长义按照合同约定将被告喜谦公司所欠债务转为原告杨雷已付的购房款，系履行了全部合同义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。被告喜谦公司已于2019年1月17日将位于公园风景城小区323-45号房屋交付于原告杨雷，被告喜谦公司应当按照法律规定及合同约定为原告杨雷办理产权登记手续。综上，原告杨雷的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告杨雷与被告河北喜谦房地产开发有限公司签订的《预定商业房协议书》合法有效。二、清苑区公园风景城小区323-45号商业用房屋归原告杨雷所有。三、被告河北喜谦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告杨雷办理保定市清苑区公园城二期商铺323-45号房屋产权登记手续。案件受理费80元，由被告河北喜谦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长  吴玉纯审判员  沈丽梅审判员  赵木强二〇一九年十二月三十日书记员  王 娜