山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终7138号上诉人(原审原告、反诉被告)：李林，男，汉族，1986年6月22日出生，汉族，太原红星房地产开发有限公司员工，住太原市。委托诉讼代理人：王乾杰，山西晋商律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：山西复地得一房地产开发有限公司，住所地太原市小店区建设南路219号。法定代表人：沙昭玉，总经理。委托诉讼代理人：赵瑞芳，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。上诉人李林因与被上诉人山西复地得一房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2018）晋0106民初2216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李林及其委托诉讼代理人王乾杰，被上诉人山西复地得一房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵瑞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李林上诉请求：1.依法撤销太原市迎泽区人民法院(2018)晋0106民初2216号判决;2.改判支持上诉人一审全部诉讼请求。3.本案一审、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院以《建设工程质量管理条例》相关规定，认定案涉商品房并未满足交付条件，驳回上诉人第一项诉讼请求，系适用法律错误。首先，上诉人与被上诉人于2016年10月22日签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定交房时间为2017年7月1日，也就是说被上诉人需要在2017年7月1日完成交房之前的全部手续，包括验收合格，满足交付条件。现因被上诉人自身原因导致无法完成验收手续，属于被上诉人未按时履行合同义务，已构成违约行为。而要求被上诉人交付房屋为上诉人的权利，怎能以被上述人未履行合同义务阻却上诉人行使要求交付房屋的权利?其次，《建设工程质量管理条例》第四十三条、四十六条、四十九条均是建设工程需要监理机构验收合格的行政管理规定，是交付房屋的法定程序。上诉人请求判令被上诉人交付涉案房屋，便是要求被上诉人限期履行交付房屋的法定程序，达到最终交房目的。同时，涉案房屋所在的建设工程已竣工，并已有业主开始装修，完全具备办理行政手续的条件。一审法院完全可以要求被上诉人限期内向上诉人交付房屋，既维护了上诉人合法权益，也给上诉人一定期限时间完成行政手续。因此，一审法院以《建设工程质量管理条例》相关规定，驳回上诉人第一项诉讼请求，系适用法律错误。二、一审法院以因目前无法确定房屋具体交付时间为由，驳回上诉人第二项诉讼请求，系认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定交房时间为2017年7月1日;截至起诉之日，被上诉人仍未向上诉人交付房屋，已经构成严重违约。现上诉人要求被上诉人支付自2017年7月1日至起诉之曰的违约金29117.92元，是基于被上诉人在起诉之日起仍未交房的既成事实。对于被上述人之后何时交房以及上诉人之后是否主张起诉之日至实际交房的违约金，并不影响上诉人要求被上诉人支付自2017年7月1日至起诉之日的违约金。一审法院的判决可能导致出现被上诉人只要不交房，就不用承担违约责任的荒唐情形，严重损害上诉人的合法权益。因此，一审法院以因目前无法确定房屋具体交付时间为由，驳回上诉人第二项诉讼请求，系认定事实错误。综上，一审法院判决认定事实错误，适用法律错误。因此，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。山西复地得一房地产开发有限公司辩称:答辩人认为一审法院适用法律正确，认定事实清楚，具体理由如：一、根据《商品房买卖合同》约定以及《消防法》、《规划法》以及《建设工程质量管理条例》等规定，涉案商品房尚不具备交付条件，原审法院依法驳回上诉人要求交房的诉讼请求是完全正确的。关于商品房交付条件的理解问题，最高人民法院在(2015)民申字第1045号民事裁定书中予以认定，具体如下:根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定:“建设工程质量督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之旦起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，于本案而言，琼海市建设工程质量安全监督站质检站作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。欧博公司关于由其组织建设工程竣工验收合格后即已达到《商品房买卖合同》约定的交房条件、无需琼海市建设工程质量安全监督站质检站出具验收备案表的主张因无法律依据而不能成立。此外，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定:“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”因此，涉案项目至今消防、规划尚未通过验收，根据消防法和规划法的前述规定，涉案商品房尚未达到竣工验收条件，禁止投入使用。太原市住房和城乡建设委员会(简称“太原住建委”)作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件.涉案商品房至今未取得太原住建委盖章的竣工验收备案表，原审法院驳回上诉人交房的诉讼请求符合法律规定。二、涉案项目是迎泽区政府的团购项目，也是太原市的重点维稳项目。涉案商品房未如期交付是因迎泽区政府违约、政府干涉企业经营自主权、政府环境治理等不可抗力原因综合导致的，原审法院尊重历史、尊重法律、尊重事实，从项目现状、政府维稳、化解矛盾、多方共赢等综合角度出发驳回上诉人的第二项诉讼请求，合理适当。(一)涉案项目逾期交房是迎泽区政府违约、迎泽区政府干涉企业经营自主权等政治因素综合导致的，本案直接涉及政府违规，违约，以及群众利益和社会稳定，不是简单的经济问题，而是一个综合的社会问题。1.为政府服务的项目却因政府违约陷入困境：“得一剑桥城”项目的原名“紫苑小区”，2011年最初策划启动该项目时，是为了给迎泽区辖区内的各政府部门的干部职工以最优惠价格配建内部认购房，以解决迎泽区政府及各部门很多年都没有新建职工宿舍，区政府及各部门工作人员住房紧张的问题。为此，在得到当时负责此项目的相关领导的扶持政策承诺后，太原市迎泽区机关后勤服务中心与山西合纵房地产开发有限公司签订了《房屋团购协议书》及其《补充协议》(以下简称“团购协议”)。当时，为了最大程度优惠迎泽区政府及各部门的干部职工，尽可能降低购房价格，迎泽区在团购协议中承诺住宅小区内的园林绿化施工图设计及园林绿化工程(含硬景、园林、小品等)由其全额投资及安排施工。另外，小区内配建的老干部活动中心和幼儿园等基础设施的建设资金也由迎泽区解决。同时，迎泽区还给合纵公司每平方米补500元的管理费。基于此，合同约定的房价被压低到均价为4565元/㎡。根据协议，区政府在开工时就应该根据施工进度付款。但是，实际上拖到开工一年后也没有按期付款。原来承诺园林绿化工程和幼儿园、老年活动中心的配套建设费用以及每平方米补500元的管理费等没有兑现;另外由于其宣传组织不力，其承诺全部包销1047套的住宅，实际只有275套住宅被区政府及各部门的干部职工认购，直接导致“紫苑小区”项目后续开发资金严重不足。造成项目建设资金面临严重不足的困难。太原市迎泽区机关后勤服务中心已经构成严重违约，按照协议应承担162427963元的违约金。太原市迎泽区机关后勤服务中心作为区政府下属的事业单位，根本无力承担如此重大的违约赔偿责任;也无力支付书面承诺的配套设施建设费用和应补偿的管理费，由于政府违约致项目濒临烂尾。2.为了不使项目烂尾，山西合纵房地产开发有限公司不得不违规售房融资，与包括上诉人在内的购房人达成购房意向，但该项目五证不全，当时签订的为预售合同。为了加快“紫苑小区”项目的资金回笼，2012年开始，山西合纵房地产开发有限公司在只有土地证的情况下就开展施工，并违规收取预约购房合同的订金和首付款，目的就是为了避免由于太原市迎泽区机关后勤服务中心的严重违约所可能造成的项目烂尾，因此，“紫苑小区”项目边建设边补办手续。由于项目的手续不全，市场接受度低，所以只能采取超低价吸引客户的策略，通过“低开高走”的销售方式回笼资金。这是行业的惯例，本地的开发商普遍采用“低开高走”的策略，在五证不全时先低价开盘吸引认购，在具备网签条件时适当加价弥补项目亏损。因此，当时暂定的预约认购价也只是在手续不全基础上的可调预订价格(均价约5200元)，山西合纵房地产开发有限公司计划随着建房手续的完善和工程的封顶，等具备商品房买卖合同网签备案条件时，以保本微利的原则，根据网签当年的市场行情适当的调增价格，以弥补成本与售价倒挂造成的巨额亏损。但是，这样的计划和设想因为一场突发其来的不可抗力事件，以及随后的非法业主利用聚众滋事强迫交易，部分居心不良的官员既得利益者的违规操作而彻底改变，并最终导致案涉项目成为市、区两级政府重点关注的维稳项目，形成目前难以收拾的“烂摊子”。3.案涉合同是2016年迎泽区政府为了息事宁人，不考虑恶果，在其监管下被上诉人被迫签署的，不是被上诉人的真实意思表示。2014年4月，因完全不可预见的因素，合纵公司主要负责人及大部分高管配合中纪委等有关部门调查离开太原，导致整个项目完全处于失控停滞状态。购房者开始大范围地上访，数十次地集会、游行和示威，围堵政府，阻塞交通，打砸售楼部，破坏生产经营，扰乱社会秩序，严重损害了社会公共利益。在此形势下，太原市政府指令迎泽区政府承担起维稳职责，监管“紫苑小区”项目。迎泽区政府不但监管案涉项目资金账户和用途，还在被上诉人公司设监管办公室，变监管为接管，被上诉人丧失了经营自主权。至此，迎泽区政府同时成为案涉项目的购房单位、监管单位和投资方。并且通过“四方协议”完全控制被上诉人的资金流，同时派出工作组直接常驻企业进行关键事项的决策，其中就包括决定2016年网签房屋买卖合同的定价。2016年被上诉人陆续取得剑桥城项目的预售许可证，使得该项目具备了网签条件。但剑桥城项目依旧为政府监管项目，账户由政府共管，全部购房款项均进入共管账户，首先用于满足项目施工和国家税费。但原剑桥城部分购房者不顾建筑成本上涨导致农民工工资和国家税费无法支付、国家利益受损的客观情况，打着“维权”的旗号，通过煽动业主聚众围堵省政府、市政府和迎泽区政府，对被上诉人的正常经营非法干扰，通过堵大门、冲击办公室、威胁员工等手段，强迫被上诉人接受低于成本价交易。可以说，部分购房者实施一系列扰乱公共秩序、交通秩序、聚众扰乱社会秩序、寻衅滋事、损害公司财物和破坏生产经营的违法犯罪行为，其最终目的都是为了达到低价占有房产的强迫交易的目的。迎泽区政府当时为了息事宁人，单纯只考虑维持当时的事态稳定，而不考虑后期带来的恶果，直接要求被上诉人按照原来上诉人与合纵公司2012-2013年签约的价格重新签订网签合同。然而，2016年起建筑成本大幅上涨，原来最初预售的均价已无法覆盖建筑成本。4案涉合同签订不合理，合同价格低于开发建设成本、市场价、网签备案价、税收指导价，这不但违反了合同法的公平原则，显失公平，而且违反税收法相关法律规定，损害了国家利益。同时由于合同价格严重低于成本，最终导致侵害了包括国家、金融机构、农民工、供应商、得一集团及员工等多个利益主体的合法权益。2015年3月，迎泽区政府委托山西华城泰和会计师事务所对该项目进行了专项审计，出具了《山西华诚泰和会计师事务所关于对得一剑桥城项目收支情况的专项审计报告》。被上诉人根据该审计报告进行了整体测算，测算结果，该项目在2015年的建房成本为6517.96元/㎡。而且该审计报告中也说明案涉项目周边最低楼盘均价为7600元/㎡，说明该测算结果的合理性，也说明当时的市场价格。2016年3月份，被上诉人取得太原市房产管理局颁发的(2016)并商房预售字第0017、0023、0057、0096、00139号《商品房预售许可证》，预售证上载明住宅(建筑面积144平方米以下的)平均售价9700元/㎡，非普通住宅(建筑面积144平方米以上的)平均售价10682.42元/㎡。依据太原市地方税务局《太原市地税局关于2016年度六城区商品房平均交易价格的通知》，迎泽区房地产交易价格普通住宅不能低于7317元/㎡，非普通住宅不能低于8106元/㎡纳税。根据党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的要求，太原市房产管理局出台《关于进一步规范商品住房预售网签管理的通知》提出了交易价格控制，确定了不能留有炒房空间，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。2016年4月至2017年，被上诉人在迎泽区的协调下在太原市房地产管理局开设窗口，与购房人陆续签订网签买卖合同，价格均价在5200元/㎡。被上诉人与购房人签订的买卖合间均价与预售证上载明的批准销售均价之间的差价在46%以上，明显不符合上述规定。上诉人当时的网签价格与成本价相比，已经倒挂，房屋的售价不能覆盖以往成本，导致的恶果:第一，损害了国家利益，被上诉人与购房人的交易价格明显低于计税价格，涉嫌国家税务流失;其次，被上诉人没有后续支付工程款的能力，现在欠了5家施工企业2亿多元工程款，施工企业拖欠大量农民工工资，损害建筑企业及农民工利益;第三，项目现在有高额的贷款2.5亿，被上诉人没有还款及支付利息的能力，损害了银行利益;第四，得一集团不仅得不到项目预期的利益，并且还由于该项目造成目前举步维艰的困境，员工工资也无法保证，损害了得一集团及员工利益。因此，从2014年至今，涉案项目业主持续在迎泽区、省政府、市政府不断上访，涉案项目已是太原市的重点维稳项目，已从一个经济问题上升成为社会问题，原审法院是基于前述事实的基础上作出的判决，恳请法院结合现实情况综合考虑。（二)案涉项目由于政府环境整治以及市政供水、供电部门原因导致延期，交房时间应相应顺延。合同履行过程中，因政府环境整治原因，从2016年11月21日至2019年3月28日政府强制停工213.5天。同时，由于市政供水供电部门的原因，涉案商品房所在的13号楼在2019月7月11日才通的正式电(即应完工日期2017年7月9日，实际完工日期2019月7月11日)，共逾期732天，去掉重复时间，合计逾期日期600.5天。根据《商品房买卖合同》第八条第二款约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:2、由于政府强制行为(包括但不限于规划变更等)，或提供公共服务部门(包括但不限于水电煤气等单位)行为导致延期的”。因此，交房时问应当相应顺延。（三)违约金应当以上诉人已经支付的首付款为基数进行计算。上诉人是以公积金贷款的形式向被上诉人支付购房款，其只向被上诉人支付了首付款，而贷款尚在履行中，在抵押登记证办理之前，被上诉人对该笔贷款承担无限连带责任。也就是说该部分款项的支付具有不确定性，有可能因为上诉人的原因无法全部支付到被上诉人名下，故违约金应当以上诉人已经支付的首付款为基数进行计箅。综上，本案原本是12人的集体诉讼，其他11人均已调解结案，原审法院是在综合考虑多方因素的情况下做出的判决。上诉人在原审中仅主张了逾期交房之日起至一审起诉之日止的违约金，但逾期交房的事实仍在继续，确定交房日期后从上诉人还需要再次主张逾期交房的违约金。因此，原审法院在平衡社会利益的同时将两诉并一诉，保留了上诉人进一步主张权利的机会的同时化解社会矛盾，故原审判决合理适当，恳请贵院维持原判。李林向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告交付位于太原市迎泽区马庄南街32号得一剑桥城13幢2单元17层1701号房屋；2．被告支付原告违约金29117．92元（暂计算至起诉之日）；3．本案诉讼费由被告承担。2016年10月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），由原告购买被告开发的位于太原市迎泽区马庄南街32号得一·剑桥城13幢2单元17层1701号房屋（以下简称“房屋”），房屋总金额共计509946元。2016年9月8日，原告向被告支付房屋价款159946元，2016年11月9日，原告（借款人）、晋商银行股份有限公司太原并州支行（受托人）、太原市住房公积金管理中心（委托人）共同签署了《住房公积金个人贷款抵押借款合同》，借款350000元用于购买房屋，2016年11月16日，晋商银行股份有限公司太原并州支行将借款金额支付给被告。《商品房买卖合同》第八条规定，被告应在2017年6月30日前，将房屋支付原告使用，截止2019年1月22日，房屋已经具备交付条件，但被告百般推诿，拒绝向原告交付房屋，被告的行为给原告造成了巨大的损失。根据《商品房买卖合同》就九条规定，被告应自2017年7月1日起至实际交付原告房屋之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。因此，被告支付原告的违约金为29117．92元（暂计算至起诉之日）。原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关规定向贵院提出诉讼。请求贵院依法判决，维护原告的合法权益。山西复地得一房地产开发有限公司在一审的反诉请求:1.请求判决反诉人与被反诉人签订的编号为201XXXXXXXX的商品房买卖合同无效;2.判令被反诉人协助反诉人办理网签退备案手续;3.反诉费用由被反诉人承担。事实与理由:一、反诉人在受对方胁迫情况下与被反诉人签订《商品房买卖合同》，并非反诉人的真实意思表示，应属无效合同。得一剑桥城项目原由山西合纵房地产开发有限公司开发建设。2013年被反诉人与山西合纵房地产开发有限公司达成购房合意，但该项目五证不全，为预约合同。2014年4月，该公司主要负责人及大部分高管配合中纪委有关部门调查离开太原市，公司由政府监管，失去自主经营能力，项目处于停滞状态。购房者开始大范围上访，数十次地集会、游行和示威，围堵政府，堵塞政府，打砸售楼部，破坏生产经营，扰乱社会秩序，严重损害了社会公共利益。在此形势下，反诉人在政府的监督下不得不接盘该项目，2016年反诉人陆续取得剑桥城的预售许可证，使得该项目具备了网签条件。但剑桥城项目仍旧为政府监管，账户由政府共管，全部购房款进入共管账户，首先用于满足项目施工和国家税收。然而，2016年起建筑成本大幅上涨，被反诉人最初预约合同的均价已经无法覆盖建筑成本。但被反诉人等购房者不顾建筑成本上涨，导致农民工工资和国家税费无法支付、国家利益受损的客观情况，打着“维权”的旗号，通过煽动业主聚众围堵省政府、市政府和迎泽区政府，对反诉人的正常经营非法干扰，通过堵大门、冲击办公室、威胁员工等手段，强迫反诉人接受低于成本价交易。可以说，被反诉人实施一系列扰乱公共秩序、交通秩序、聚众扰乱社会秩序、寻衅滋事、损害公司财务和破坏生产经营的违法犯罪行为，其最终目的是为了达到低价占有房地产的强迫交易的目的。被反诉人在内的购房者现已形成组织、有分工的“维权”团体，以维权之名长期、稳定收取内部集资款项，并利用网络传播不实言论、诽谤反诉人及项目，已涉嫌刑事犯罪。基于前述事实，反诉人是在受胁迫的情况下与被反诉人签订《商品房买卖合同》，其购买价格远远低于建设成本，不但违反合同法自愿、公平的基本原则，还损害了国家利益。根据《合同法》第四条、第五条以及第五十二条第一款的规定，一方欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益，《商品房买卖合同》应属无效。二、在迎泽区政府监管下，反诉人不得不与被反诉人按照2013年的价格订立网签合同，该价格明显低于当时市场价，显示公平，同时违反税法相关规定，损害国家利益，属于无效合同。为了解决剑桥城项目问题，迎泽区政府要求反诉人接盘，并按照被反诉人与合纵公司2013年签约的价格签订网签合同。然而，2016年房地产施工、税收等成本比2013年大幅提高，政府在违背市场经济规律的情况下干预网签价格，致使施工单位工资以及国家税收均无法保障，这不但违反了合同法的公平原则，显示公平，而且损害了国家、社会以及他人的利益。具体如下:2016年3月，反诉人取得太原市房地产管理局颁发的(2016)并商房预售子第0017、0023、0057、0096、00139号《商品房预售许可证》，预售证上载明住宅(建筑面积144平方米以下的)平均售价9700元/㎡，非普通住宅(建筑面积144平方米以上的)平均售价10682.42元/㎡。根据党中央、国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的要求，太原市房产管理局出台《关于进一步规范商品住房预售网签管理网签的通知》提出了交易价格控制，确定了不能留有炒房空间，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。2016年4月至2017年，反诉人在迎泽区的协调下在太原市房地产管理局开设窗口，与购房人陆续签订网签买卖合同，价格均价在5200/㎡。反诉人与购房人签订的买卖合同均价与预售证上载明的批准销售均价之间的差额在46%以上，明显不符合上述规定。同时，依据太原市地方税务局《太原市地税局关于2016年度六城区商品房平均交易价格的通知》，迎泽区房地产交易价格普通住宅不能低于7217元/㎡，非普通住宅不能低于8106元/㎡纳税。反诉人与购房人元拟定的交易价格明显低于计税价格，涉嫌国家税务流失。综上，“得一剑桥城”项目作为太原市和迎泽区政府的重点维稳项目，属历史遗留问题，被反诉人自身存在过错，通过多种胁迫方式迫使政府和反诉人低价签约，违反合同法自愿、平等、公平的基本原则。同时，网签备案均价严重低于市场价，导致国家税收流失，违反了税法的强制性规定，网签备案也显著低于预售许可证批准的价格，给炒房价提供了空间，违背了“住房不炒”的政策底线，损害社会公共利益，还合同无效。恳请法院查明案件事实，依法判决。一审法院认定事实：2016年10月22日，山西复地得一房地产开发有限公司（出卖人）与李林（买受人）签订《商品房屋买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX），主要约定：1．买受人购买的商品房为马庄南街32号13幢2单元17层1701号房，该商品房的房屋编号为：×××，实际层：17，实际单元：2单元，实际户号：17，名义单元：2单元，名义户号：1701号，该商品房的用途为住宅，属钢筋混泥土结构，层高3米，建筑层数地上18层、地下3层。2．建筑面积共99．94平方米，其中，套内建筑面积81．74平方米，公共部分与房屋分摊建筑面积18．2平方米；3．出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平米5102．52元，该商品房总金额509946元；4．付款方式及期限：首付款159946元于2016年9月2日前付清，余款350000元办理银行按揭，并于2016年9月9前办理完毕银行按揭申请手续，如因买受人自身原因导致银行不能如期足额放款的，付款方式转为分期或一次性付款；5．交付期限：出卖人应当在2017年6月30日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起内告知买受人的；2．由于政府强制行为（包括但不限于规划变更等），或提供公共服务部门（包括但不限于水、电、煤等单位）行为导致延期的；6．出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过45日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已购房款，并按买受人累计已付款的0．01％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。2016年9月8日，山西复地得一房地产开发有限公司向李林出具收据一份，载明：“今收到李林交来房款人民币159946元”，收款单位处有山西复地得一房地产开发有限公司财务专用章，交款人栏有李林签字。2016年11月9日，太原市住房公积金管理中心作为委托人（甲方）、晋商银行股份有限公司太原并州支行作为受托人（乙方）与李林、粱方芳作为借款人（丙方）签订《住房公积金个人贷款抵押借款合同》（合同编号：201XXXXXXXX125），主要约定：丙方因购买住房，向甲方申请借款。甲方经审查同意，委托乙方向丙方发放个人住房公积金贷款（以下简称贷款）：1．借款金额：借款金额350000元整，由甲方委托乙方向丙方发放；2．借款用途：丙方借款用于购买坐落于马庄南街32号13幢2单元17层1701的住房；3．借款期限：价款期限30年，房款日和到期日以《个人委托贷款划拨资金通知书》记载为准等内容，甲方处加盖有太原市住房公积金管理中心杏花岭分理处业务专用章及其法定代表人高步云的个人签章及签字、乙方处加盖有晋商银行股份有限公司太原并州支行公章以及其法定代表人郝晓峰的个人签章及签字、丙方处由李林、粱方芳签字及捺印。2016年11月16日，太原市住房公积金管理中心向晋商银行送达住房公积金个人委托贷款发放通知书载明：根据我方与贵行签订的《住房公积金个人贷款业务委托合同》，现委托你行办理住房公积金个人有关贷款手续，借款人已由委托人审核，指定贵行与借款人签订《借款合同》后，办理相关手续。具体委托事项如下：借款人李林，身份证号×××2；贷款额度：35万元；贷款利率3．25％；贷款用途：商品房等信息，并加盖有太原市住房公积金管理中心杏花岭分理处业务专用章，授权代理人处有加盖其代表人高步云的个人签章及本人签字。2017年5月25日，山西复地得一房地产开发有限公司（用水人）与太原供水集团有限公司签订《城市供用水合同》，约定由太原供水集团向马庄南街32号供水。2016年4月10日山西复地得一房地产开发有限公司与山西明业电力工程有限公司签订《得一剑桥城永久用电工程施工合同》，约定由山西明业电力工程有限公司负责得一剑桥城供电工程。根据《太原市行政执法总队关于全面停止建筑施工的紧急通知》以及《关于发布太原市重污染天气橙色预警的通告》等文件，被告山西复地得一房地产开发有限公司在施工期间存在多次停工的事实。一审法院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，被告（反诉原告）应在2017年6月30日前将经验收合格的的商品房交付原告（反诉被告）使用，根据《建设工程质量管理条例》第四十三条、四十六条和四十九条的规定，案涉建设工程是否由监理机构验收合格并出具相应的商品房竣工验收合格证明是案涉商品房交付使用应满足的基本条件，但本案案涉商品房并未满足交付条件，故一审法院对原告请求交付涉案房屋的诉讼请求不予支持。对于原告所主张的违约金，因目前无法确定房屋具体交付时间，可在具体交付日期确定之后予以处理。对于反诉原告向一审法院提出的反诉请求，以其受到胁迫和显失公平为由主张原被告双方签订的《商品房买卖合同》无效，一审法院认为反诉原告提交的证据并不足以证明其受到胁迫，应承担举证不能的法律后果。反诉原告诉称房屋交易价格明显低于市场价格，显示公平，根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定，显示公平并不是导致合同无效的事由，且本案中并不存在损害国家、集体利益的行为，故一审法院对反诉原告主张合同无效以及请求判令被告协助其办理网签退备案手续的诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、驳回原告（反诉被告）李林的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）山西复地得一房地产开发有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费264元（原告已预交），由被告山西复地得一房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费50元，由反诉被告李林负担。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，现案涉房屋并未具备交付条件，故一审法院对上诉人请求交付涉案房屋的诉讼请求不予支持及对于上诉人所主张的违约金在具体交付日期确定之后予以处理的意见并无不妥。上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，李林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费528元，由上诉人李林负担。本判决为终审判决。审判长 张军红审判员 孙爱英审判员 赵文林 二O一九年十二月二十三日书记员 武彩燕