河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民再607号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：王向阳，男。委托诉讼代理人：夏冉伟。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：河南省恒宇置业有限公司。法定代表人:梁彦林,该公司总经理。委托诉讼代理人:曾显保。再审申请人王向阳因与被申请人河南省恒宇置业有限公司（以下简称恒宇置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）豫01民终19320号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年8月26日作出（2019）豫民申2494号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人王向阳及其委托诉讼代理人夏冉伟，被申请人恒宇置业的委托诉讼代理人曾显保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王向阳申请再审称，1、原判决认定事实错误。王向阳向中国工商银行股份有限公司荥阳支行（以下简称工行荥阳支行）已支付一年多的本金及利息，但原审未予认定。王向阳支付过的房款对应的房屋价值升值部分应当归于王向阳所有。2、恒宇置业与郑州恒宇置业有限公司是两个独立法人，王向阳与郑州恒宇置业有限公司之间借款合同有效。3、王向阳与工行荥阳支行签订的借款合同成立后，银行已经向恒宇置业支付贷款290000元，加上其已支付的首付款，王向阳已经履行了支付购房款的义务，不存在违约，王向阳没有及时还款，是和银行之间贷款合同纠纷，不影响王向阳与恒宇置业之间房屋买卖合同，恒宇置业承担保证责任是另外的合同关系，恒宇置业以王向阳未及时支付购房款为由解除房屋买卖合同没有法律依据。故请求：依法撤销原一、二审判决，改判驳回恒宇置业诉讼请求；本案全部诉讼费用由恒宇置业承担。恒宇置业辩称，1、王向阳与恒宇置业全资控股的子公司郑州恒宇置业有限公司签订的借款协议，名为借款协议实为订立的分期支付购房首付款的协议，郑州恒宇置业有限公司并未向王向阳支付借款，王向阳也未出具借据，因此他们之间并未建立有效的民间借贷关系。按照协议约定，王向阳应在2017年7月12日前支付完毕购房款64000元，但至今尚有32000元未支付。同时又多次逾期还贷，导致银行提前解除借款合同，因王向阳违约而导致解除借款合同的行为应视为王向阳逾期付款。王向阳的违约事实清楚，证据确凿充分，依据《商品房买卖合同》第七条的约定，王向阳逾期支付房款超过60日后，恒宇置业有权解除合同。2、原审判决王向阳支付恒宇置业律师费5000元完全正确。王向阳的违约行为侵害了恒宇置业的合法权益，造成恒宇置业支出律师费10000元，该费用属于王向阳违约给恒宇置业造成的直接损失，同时根据恒宇置业与王向阳签订的《商品房买卖合同》附件四第四条的约定，恒宇置业代为偿还的，王向阳除应在接到恒宇置业通知之日起十日内全额返还恒宇置业代付款外，还需要按本合同房款总额的5%向恒宇置业支付违约金并承担恒宇置业主张权利的诉讼费、律师费。3、二审判决生效后，王向阳于2019年1月10日主动向荥阳市房管局申请注销了未予荥阳市菖蒲路与飞龙交叉口东南侧6幢1单元7层702号房屋的《商品房买卖合同》，恒宇置业也依据二审判决确定的义务向王向阳返还了23733.61元的购房款。涉案房屋在商品房买卖合同注销后已经重新销售给第三人，该房屋与王向阳之间已经没有任何法律关系。恒宇置业向一审法院诉讼请求：1．判令解除恒宇置业与王向阳于2016年7月12日签订的编号为：ＸＹ16002554293的《商品房买卖合同》；2．判令王向阳协助恒宇置业办理商品房买卖合同备案登记及抵押权登记的撤销手续；3．判令王向阳支付恒宇置业为其垫付的银行贷款利息、罚息等共计3128.79元、贷款本金841.31元；4．判令王向阳支付违约金18374.2元、律师费10000元；5．王向阳承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月12日，恒宇置业作为出卖人，与王向阳作为买受人签订了编号为：ＸＹ16002554293的《商品房买卖合同》，约定由王向阳购买恒宇置业开发的位于荥阳市菖蒲路与××路交叉口东南侧6幢1单元7层702号商品房。该房的用途为住宅，建筑面积81.96平方米，总价款367483元，交房时间为2018年6月30日。合同约定的付款方式为：2016年7月12日支付交纳比例20.27%的现金74483元，剩余293000元以银行按揭方式支付。双方约定王向阳逾期付款超过60日后，恒宇置业有权解除合同，王向阳应按累计应付款的1%向恒宇置业支付违约金。合同附件四第四条约定：王向阳如办理购房抵押借款（按揭贷款），恒宇置业代为偿还的，王向阳除应在接到恒宇置业通知之日起十日内全额返还恒宇置业代付款外，还需按本合同房款总额的5%向恒宇置业支付违约金，并承担恒宇置业主张权利的诉讼费、律师费。合同签订当日，王向阳向恒宇置业支付首付款74483元，其中自有款项14483元，向恒宇置业借款64000元。该64000元约定借款期限自2016年7月12日至2017年7月12日，第一期于2017年1月12日之前付不低于欠款额的50%即32000元，第二期于借款期限到期日全部付清，逾期尚欠款项按日息1‰支付利息，同时计算复利，并支付日万分之五的违约金，逾期超过30天，恒宇置业有权提起诉讼。2017年1月9日王向阳偿还了恒宇置业32000元。恒宇置业于2018年5月16日向王向阳邮寄通知，通知其于2018年5月21日前偿还借款32000元，并支付违约金；逾期将不予办理房屋产权登记等相关手续并依法提起诉讼。但王向阳至今未还该款。2016年8月8日，恒宇置业、王向阳签署了《个人购房借款/担保合同》一份，王向阳为借款人，工行荥阳支行为贷款人，恒宇置业为王向阳提供连带责任担保，约定工行荥阳支行向王向阳发放个人住房贷款293000元；借款期限为2016年8月12日至2046年8月12日；王向阳应在贷款发放的次月开始按月等额本息还款；恒宇置业对贷款本息等承担连带保证责任；王向阳未按约偿还贷款本息，或连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，工行荥阳支行有权宣布未偿还的借款立即到期等。王向阳自2017年5月1日起至2018年5月31日期间多次逾期支付本息。截至2018年5月31日，工行荥阳支行累计扣除了恒宇置业288424.41元房屋贷款本金、利息、罚息，其中银行的贷款本金为284454.31元，恒宇置业垫付的贷款本金841.31元，垫付的利息及罚息为3128.79元。另查明，恒宇置业为本次诉讼支出律师费10000元。一审法院认为：本案的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》均系当事人自愿订立，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，各方当事人均应全面履行。王向阳未按约定偿还购房首付款，并自2017年5月1日起至2018年5月31日多次逾期支付本息，被工行荥阳支行提前解除借款合同，造成恒宇置业向银行承担还款担保责任，致使合同根本目的不能实现，现恒宇置业要求解除合同，符合法律规定，予以支持。商品房买卖合同解除后，恒宇置业应将王向阳交纳的首付款46483元予以返还。因王向阳未履行合同义务，致使恒宇置业向银行垫付利息及罚息3128.79元，现恒宇置业要求偿还，符合法律规定，予以支持。恒宇置业要求王向阳偿还其向银行垫付贷款本金841.31元，因其要求解除合同，该诉讼请求不予支持。恒宇置业要求王向阳按合同约定支付违约金18374.2元，该违约金约定过高，有违公平原则，一审法院酌定王向阳支付的违约金数额为15000元。恒宇置业要求王向阳支付律师费10000元过高，一审法院酌定为5000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、解除原告河南省恒宇置业有限公司与被告王向阳于2016年7月12日签订的编号为：ＸＹ16002554293的《商品房买卖合同》，被告王向阳协助原告河南省恒宇置业有限公司办理商品房买卖合同备案登记及抵押权登记的撤销手续；二、原告河南省恒宇置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告王向阳购房款46483元；三、被告王向阳于本判决生效之日起十日内偿还原告河南省恒宇置业有限公司为其垫付的银行贷款利息、罚息3128.79元、违约金15000元及律师费5000元；四、驳回原告河南省恒宇置业有限公司的其他诉讼请求。如果王向阳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费304.3元，由河南省恒宇置业有限公司负担86.7元，王向阳负担217.6元。本院二审对本案事实的认定与原审判决认定事实一致。本院二审认为：恒宇置业与王向阳签订的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》均属自愿订立，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，具有法律效力，各方当事人均应全面履行。王向阳因家中有事等原因多次逾期支付贷款本息，导致本案房贷担保人恒宇置业被银行扣划贷款本金、利息及罚息284454.31元，恒宇置业合同利益遭受较大损失，恒宇置业依据相关合同条款约定行使权利，解除与王向阳签订的《商品房买卖合同》并无不当。原审判决一并判令恒宇置业返还已收取王向阳46483元的购房款，既节约本已紧张的司法资源也减少了王向阳诉累，该判项并无不妥。恒宇置业支出的律师费用确系王向阳违约行为引起诉讼所致，原审判令减半由王向阳负担5000元并无不当。王向阳的上诉请求证据不力，本院二审不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费608.6元，由王向阳负担。本院再审经审理查明的事实与原一、二审查明的事实一致。本院再审认为，涉案《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》均系当事人自愿订立，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应全面履行。上述合同签订后，王向阳多次逾期还款，不能按时履行《个人购房借款/担保合同》中的还款义务，导致工行荥阳支行解除涉案《个人购房借款/担保合同》，并扣除连带责任保证人恒宇置业房屋贷款本金、利息及罚金，致使恒宇置业合同利益遭受损失。恒宇置业依据相关合同条款约定行使权利，解除与王向阳签订的《商品房买卖合同》并无不当。商品房买卖合同解除后，王向阳交纳的首付款46483元，恒宇置业应当予以返还。因王向阳未履行合同义务，致使恒宇置业向银行垫付利息及罚息3128.79元，现恒宇置业要求偿还，符合法律规定，本院予以支持。恒宇置业要求王向阳按合同约定支付违约金18374.2元、律师费10000元，原判决认为该违约金、律师费过高，有违公平原则，酌定王向阳支付的违约金数额为15000元、律师费5000元，合理适当，应予维持。综上，王向阳再审理由不能成立，本院不予支持，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2018）豫01民终19320号民事判决。本判决为终审判决。审判长  杨正辉审判员  陈 元审判员  王明哲二〇一九年十二月二十四日书记员  李 丹