湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘07民终2834号上诉人（原审原告）：郭家永，男，1960年6月9日出生，汉族，居民，住湖南省澧县。被上诉人（原审被告）：湖南大运房地产开发有限公司，住所地湖南省澧县澧西街道办事处黄泥居委会护城北路银谷西苑北侧。法定代表人：谢星。委托诉讼代理人：张剑梅，湖南澧州律师事务所律师。上诉人郭家永因与被上诉人湖南大运房地产开发有限公司（以下简称大运公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院（2019）湘0723民初1330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭家永、被上诉人大运公司的委托诉讼代理人张剑梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭家永上诉请求，改判大运公司从2018年10月3日起，至郭家永取得房屋所有权证和国有土地使用权证止，按金融机构计收逾期贷款利息标准日万分之二点一，向郭家永支付违约金10000元。一、二审诉讼费用由大运公司负担。事实和理由：根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百二十一条之规定，因第三人原因造成违约的，应向对方承担违约责任。大运公司因第三人原因致使郭家永未取得房屋所有权证和国有土地使用权证，应承担违约责任。购房合同条款约定以房屋价款为基数，按日万分之零点一的标准计算违约金过低，应认定该格式条款无效。大运公司辩称，本案办证问题涉及行政行为，出卖人作为行政相对人，不能约束行政管理人，只要不是出卖人自身原因导致的超期办证，出卖人均不应承担违约责任，合同法第一百二十一条规定的第三人是指平等民事主体，而本案第三人是行政管理人，不是平等民事主体。郭家永向一审法院起诉请求：判令大运公司支付其逾期办理房屋所有权证和国有土地使用权证的违约赔偿款29849元（按每日支付万分之二点一支付赔偿金）；2、判令大运公司向其支付未提供安防的违约赔偿款947元；3、判令大运公司承担本案的诉讼费及其他相关费用。一审法院认定事实：2017年11月4日，郭家永与大运公司签订113594号常德市澧县商品房买卖合同，由郭家永以总价款473800元购买大运公司开发的位于澧县澧西街道黄泥居委会银谷西苑6-1804号的房屋。商品房买卖合同第十九条约定：出卖人在商品房交付之日起90日内向澧县房地产管理局、澧县国土资源局申请办理该商品房的所有权转移登记和国有土地使用权变更登记，办理分户房屋所有权证和国有土地使用权证。合同第二十一条约定：（一）因出卖人的责任，买受人未能在本合同第十九条约定时间内取得该商品房房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：1、……2、买受人不解除合同，合同继续履行，出卖人自合同约定取得房屋所有权证书时间届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算，向买受人支付房屋总额万分之零点一的违约金。合同第七条第（三）项关于配套设施建设违约的处理中约定：……3、未按约定提供业主活动、物业服务等公共用房，未按约定的数量、品牌和质量提供电梯、安防、二次供水、备用电源等公共设施。存在该情形的，买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，由出卖人按房价款总额的5﹪支付违约金。合同附件三《房地产开发项目品质和交房标准承诺书》约定：大运公司承诺银谷二期房屋竣工验收时达到如下标准：……八、安保设施：监控系统设置24小时红外监控，品牌翔飞，门禁系统的设置可视对讲门禁，品牌安科……。合同签订后，郭家永按约支付了房屋价款，大运公司于2018年7月4日向郭家永交付了约定的房屋。但大运公司没有按约定向郭家永办理好房屋产权证书并交付，关于安防设施，大运公司虽然已购买并安装，但因考虑业主的装修方便，至郭家永起诉时并未启用。另查明，2010年10月、2012年5月，大运公司先后通过与澧县人民政府签订《澧县澧浦南路、桃花滩西路建设投资协议书》《澧县澧浦南路、桃花滩西路建设投资补充协议书》，取得了现银谷西苑所在地块的土地开发项目。由于政府移交的不是“净地”，有地上房屋需要政府部门拆迁，故大运公司采取分期开发、政府采取分期进行综合验收的方式。2017年3月16日，澧县政府组织各部门对大运公司开发的银谷西苑第一期进行综合验收，该期西出入口用地约1.94亩的土地本应一并验收；但因该地块未取得土地使用证，政府为了不影响银谷西苑的开发，故决定将该地块纳入银谷西苑二期开发项目一并验收。2019年3月7日，该块土地经湖南省人民政府（2019）政国土字第153号批准方获得农用地转用、土地征收批准，成为建设用地。2019年7月15日，澧县征地拆迁事务所向政府出具说明，证明该约1.94亩土地的征地拆迁工作已全部完成、征地拆迁补偿费已全部到位。但该地块办理供地手续及补办土地使用权证尚需履行相关程序，故现在不具备对银谷西苑二期工程进行综合验收的条件。因为综合验收未完成，导致大运公司未能向包括郭家永在内的银谷西苑二期业主及时办理并交付房屋产权证书。上述事实，有双方签订的113594号《常德市澧县商品房买卖合同》（含补充协议）证明合同签订的时间及约定的权利义务、违约责任等条款；对房屋交付的时间及大运公司未按约定时间给郭家永办理好房屋权属证书并交付的事实双方没有争议；对至起诉之日起，大运公司没有启用门禁、可视对讲设施双方没有异议；对大运公司取得银谷西苑土地开发权的事实，有大运公司提交的《澧县澧浦南路、桃花滩西路建设投资协议书》《澧县澧浦南路、桃花滩西路建设投资补充协议书》予以证明；对银谷西苑一期西入口约1.94亩地块纳入二期综合验收以及该地转建设用地获批、拆迁及补偿已完成等事实，有一审法院从澧县城市工作办公室收集的银谷西苑一期项目综合验收意见书，湖南省人民政府农用地转用、土地征收审批单，澧县征地拆迁事务所关于该约1.94亩土地拆迁及补偿已完成的说明等予以证明。一审法院认为，郭家永与大运公司就银谷西苑二期6-1804号的房屋签订的商品房买卖合同不违反法律规定，故合法有效。双方应当按照合同履行义务。大运公司作为出卖人没有按照商品房买卖合同第十九条规定，在房屋交付之日起90日内向买受人郭家永交付房屋产权证书，构成违反合同约定。但因合同第二十一条同时约定，买受人未在约定时间内取得商品房房屋所有权证书，出卖人承担违约责任的条件是“因出卖人的责任”。本案中，影响银谷西苑二期土地开发综合验收的主要原因是纳入二期综合验收的银谷西苑一期西入口约1.94亩的土地迟迟没有取得建设用地使用权。而早在2017年11月25日，大运公司就向澧县人民政府申请该土地的供地及补办国有使用权证，但时至2019年3月，该地块才完成征收，同年7月，土地拆迁及补偿才完成。故大运公司未办理好郭家永所购房屋的所有权证书，并非自身责任造成的，而是由于政府的原因造成的，依照双方约定，不应承担违约责任。故对郭家永要求大运公司承担逾期办理房屋产权证书违约责任的诉讼请求，不予支持。对于郭家永因大运公司未及时启用安防设施，要求大运公司承担违约责任的诉请，因大运公司的答辩理由不能成立，故大运公司应当酌情承担违约责任。郭家永主张的违约赔偿款947元，予以支持。一审法院遂判决：一、湖南大运房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内向郭家永支付未按约启用安防设施赔偿款947元；二、驳回郭家永要求湖南大运房地产开发有限公司支付未按合同约定办理房屋所有权证书的违约赔偿款29849元的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费568元，减半收取284元，由郭家永负担274元，湖南大运房地产开发有限公司负担10元。二审期间，郭家永申请追加澧县政府城市工作办公室为本案当事人，但澧县政府城市工作办公室并非涉案合同当事人，现有证据未能证明澧县政府城市工作办公室系本案必要共同诉讼人，对其申请本院不予准许。本院二审查明事实与原审法院查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为：郭家永要求赔偿逾期办证违约金的诉请应否支持。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，如果是因大运公司的责任导致郭家永不能在规定期限内取得房地产权属证书的，大运公司才应向郭家永支付违约金。从查明的案件情况来看，大运公司由于相关政府部门未能按时向大运公司交付已完成全部拆迁工作的出让土地，致使大运公司不能及时进行土地建设的整体验收工作，才导致了郭家永购买的本案所涉房屋权属证书的逾期办理。基于上述情况，本院认为郭家永未能及时取得本案所涉房屋权属证书并非由可归责于大运公司的原因所致，依照商品房买卖合同的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，大运公司并非自身原因而是政府行为的不可控、不可克服性才导致郭家永未能及时取得涉案房屋证书，故大运公司不应承担本案所涉房屋权属证书逾期办理的违约责任。综上所述，郭家永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由郭家永负担。本判决为终审判决。审 判 长 于前军审 判 员 卜玉苹审 判 员 孙 晖二〇一九年十二月二十七日法官助理 戚 盛书 记 员 陈 颖附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；