湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终3078号上诉人（原审被告、反诉原告）：李志良，男，1964年9月11日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：衡阳泰豪通信车辆有限公司，住所地湖南省衡阳市高新区芙蓉路46号。法定代表人：查安东，总经理。委托诉讼代理人：郑振华，北京天平（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周中科，北京天平（长沙）律师事务所律师。上诉人李志良与被上诉人衡阳泰豪通信车辆有限公司（以下简称泰豪公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2018）湘0102民初5117号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人李志良上诉请求：一、撤销一审判决第二项并依法改判，不予返还泰豪公司押金28000元；二、撤销一审判决第五项并依法改判，因泰豪公司违反合同法诚实信用原则和违约提前解除租赁合同，赔偿办公家具损失176000元，赔偿因恢复装修原状经济损失110296.8元，支付合同违约金56660元，支付租金逾期付款滞纳金900元。上述共计371856.8元；三、泰豪公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、泰豪公司违反《房屋租赁合同》关于终止合同的约定提前解除本合同，且情节较为严重，李志良依约有权不予退还全额押金。2018年2月4日，泰豪公司向李志良发出《告知函》要求解除房屋租赁合同，2018年3月9日，泰豪公司通知李志良自该日起可对外出租涉案房屋。而根据本案《房屋租赁合同》第5.2条约定，因泰豪公司原因提出提前终止合同，需提前2个月通知李志良，如未遵守李志良有权不予退还全额押金。自泰豪公司通知李志良解除合同之日起至泰豪公司离场之日仅相隔一个月，未达到合同约定的要求，属根本违约提前解除合同。因此李志良依租赁合同约定有权不予退还全部押金。在本案中，泰豪公司违约解除合同的后果已经在《房屋租赁合同》第5.2条明确约定，一审判决在已经查明泰豪公司严重违约在先的事实真相情况下，仍然以双方违约、互不担责为由错误适用法律，要求李志良返还押金，造成错误判决，严重损害李志良房东的合法权益；二、一审判决认为李志良在履约过程中存在与泰豪公司均属瑕疵履约，尚未构成根本违约，是同等程度的违约行为等，系事实认定错误。一审判决对泰豪公司为何六个月拒交物业费、水电费避而不谈，事实上是泰豪公司对厕所面积20.54平方米不愿意承担物业费、水电费或向李志良房东索要回扣故意拖延交纳，达到了房东可以收回出租房屋条件，是与房东有很大关系的典型严重违约行为。一审判决未对此严重违约行为和由此引发的纠纷后果及应担之责作出合法界定。泰豪公司本应于2017年9月28日支付第2个季度租金85000元，但以发票作为借口强行克扣李志良10000元抵租金，仅支付75000。因与泰豪公司对此协商不成，李志良遂将此情况及时发函反映至泰豪集团总公司，同时按合同约定到长沙市荷花园街道办事处司法所进行调解，司法所了解双方真实情况后认为扣租金抵税金不合理，泰豪公司经过多方咨询后，自觉理亏，遂于2017年12月27日将所克扣的用于抵税金的10000元租金支付给李志良，一审判决却以李志良根本不存在的事实“未提供税务发票”为由与泰豪公司故意克扣和严重拖欠租金的根本违约行为相提并论，免除泰豪公司的法律责任。双方在签署租赁合同时已协商一致，因出租的是李志良的私人房产，从未开具过租赁税务发票，泰豪公司提出找一些日常开支费用发票，冲抵租金以节约财务费用，该办法在2017年7月1日税务新规出台前被普遍采用，5月初签合同时双方无法预知新规出台，并非李志良原因导致，因此泰豪公司事后提出要求办公用品电器发票必须是其公司的名称和税号、差旅费发票必须是其公司员工的名字等于原约定不相符，并非李志良“未提供税务发票”，而是因税务新规导致李志良按约定提供的发票泰豪公司财务部门不接收，泰豪公司要求李志良去长沙市税务局开具租赁完税发票被拒绝后，泰豪公司遂强行克扣10000元抵税金。但经长沙市荷花园街道办事处司法所调解后，泰豪公司遂主动支付剩余租金10000元，这说明一审庭审中泰豪公司要求李志良区税务局开具租赁发票或承担相关税金不符合双方签订合同时的真实意图，没有事实依据，强行克扣租金10000元是典型的严重违约行为。泰豪公司不顾前二天荷花园派出所已经对双方作出了合理调解，且双方都已经认可接受的情况下，泰豪公司的当事人方朝晖仍然偷偷搬家，属于根本违约。一审判决认定双方均存在瑕疵履行，互不向对方承担违约责任，系认定事实错误，适用法律错误；三、李志良因泰豪公司隐瞒其自购家具情况而逼迫李志良紧急仓促地价处置了全套高档办公家具，但现因泰豪公司违约提前解除合同《房屋租赁合同》的原因，因此造成的经济损失应由泰豪公司承担。双方签署《房屋租赁合同》时附有全套办公家具清单和单价（附件一：惠通大厦办公家具预留清单）。泰豪公司在装修之前，甚至于在签订租赁合同之时就已经明确了不使用房东全套办公家具，因为其签订的《装修合同》时明确购买39套办公家具是需要相当长的一段时间，但是泰豪公司在装修期间应该告知仍然可以隐瞒欺骗从未告知李志良自购全套办公家具的事实，直到装修结束时临时突然要求李志良移除涉案租赁场地的全套高档办公家具，是典型的违反诚实信用基本原则的违约行为，如果签订《租赁合同》时或装修初期泰豪公司告知不使用全套高档办公家具，房东百分之百肯定不会出租给泰豪公司，泰豪公司当事人方朝晖非常清楚这一点，因此泰豪公司采取快装修完毕和定下开业日子，然后再临时告知其因花了几十万元装修费且开业在即逼迫房东紧急仓促处理掉办公家具，房东不同意处理，泰豪公司哄骗房东承诺三年后购买该租赁场地，或者租赁期满将新办公家具折价留给李志良房东，泰豪公司谎称其该办公家具市价20余万元，实际为2万余元且已被泰豪公司搬走。李志良于2017年5月底无奈被迫仓促低价处理掉原有全套办公家具，已经造成经济损失176000元。泰豪公司刻意隐瞒违反诚实信用原则（合同法第六条），且仅租赁不到1年就违约提前解除租赁合同，因此处理办公家具造成的经济损失176000元应当由泰豪公司承担。一审判决未能认定泰豪公司逼迫李志良紧急处理家具的行为上存在过错和违反诚实信用基本原则，在泰豪公司违约提前解除租赁合同情形下要求其处置的财产损失由李志良自行承担的认定，侵犯了李志良的合法权益；四、泰豪公司在租赁期内对涉案租赁场地进行大量改造，擅自违约提前解除合同，李志良因此需花费大量的整装恢复费用，应由泰豪公司承担相关赔偿责任。《房屋租赁合同》约定租赁期为3年，与此同时其承诺会长期租赁，且3年后有意向购买租赁场地，要求对涉案租赁场地进行大量改造，装修并打通部分房间（拆除多缝带20mm钢化玻璃的墙面和多张高档原木房门），对实木地板多处打孔布线等等。但泰豪公司不到1年就突然违约提前解除租赁合同，所拆除的多缝墙体、原木房门等，房东今后自用是必须要恢复的，因此给李志良造成一定的经济损失。李志良的经济损失合理参照泰豪公司的装修合同费用，装修费138636.8元-办公家具价值28340元=110296.8元，因此泰豪公司应当赔偿因其所恢复装修原状产生的维修费用110296.8元，时尚按装修行业规定重新恢复的装修费至少是拆除的装修费用的3倍；五、泰豪公司多次欺骗物业公司保安人员偷偷搬家情节较为严重，违约提前解除租赁合同时根本违约行为，依据合同法的公平原则，应当参照租赁合同有关条款至少支付月租金的两倍的违约金。根据泰豪公司作为一家上市公司的缺失诚信租赁行为和多次严重违约的事实以及一审判决已经认定的违约事实，泰豪公司应当对自己的违约行为承担违约金。依据合同法第五条的公平原则，参照租赁合同第五条5.1，泰豪公司应当按月租金的两倍向房东支付违约金。由于泰豪公司在临近春节（2月15日）突然提前违约解除合同（2月4日搬家），春节淡季难以及时出租，加之泰豪公司有一部分办公家具和重要文件资料存放在租赁场地内，泰豪公司长时间没有把过道玻璃门的门禁指纹机密码告诉李志良房东，直到两个月后拿走文件资料之后才告诉指纹机密码，因此近两个月无法带人看房，在此期间（二个月）泰豪公司律师考虑到房东控制较久的实际情况同意支付二个月的租金作为违约金（后来主要是办公家具赔偿没有协商好）。从租赁合同第五条终止合同条款也说明5月8日所签订的《租赁合同》并不是双方经过多次协商修改娥租赁合同，当时在泰豪公司的手提电脑上所详细审核的租赁合同与泰豪公司到外面打字社实际打印出来的租赁合同很多不相同的条款，包括第五条明显不公平和错别字等，该失误是当时因双方一起吃饭喝酒所致或被设套。因此，为体现合同法“公平原则”的基本要求，泰豪公司应当按约租金的两倍向李志良房东支付违约金56660元，以弥补因违约提前解除租赁合同造成房屋空置三个多月较长时间的损失；六、泰豪公司因未按约定期限支付租金以及预先扣除租金10000元抵扣税费的违约行为，依据租赁合同约定需向李志良支付逾期支付租金滞纳金。一审判决已经认定泰豪公司存在未按约定期限支付租金以及预先扣除租金抵扣税费的违约行为事实，却未对该违约行为所产生的责任予以认定。《房屋租赁合同》第2.3条约定如乙方逾期支付租金，则每逾期1日按应付租金的千分之一向甲方支付滞纳金，因此泰豪公司应支付李志良滞纳金10000元×1‰×90天=900元。针对李志良的上诉，泰豪公司辩称：一、一审判决认定李志良在履行《房屋租赁合同》中存在违约情形的事实清楚，李志良应当退还押金。泰豪公司作为营利法人，赚取利润是公司存在的根本目的。为长期稳定经营与李志良签订为期3年的租赁合同，投入13.8万元对场地进行装修改造，泰豪公司之所以于2018年2月4日搬离涉案房屋，完全是在李志良违约收取免租期租金、拒绝提供税务发票、多次锁闭涉案房屋的情形下，泰豪公司无法继续经营而被迫采取的无奈之举。一审判决对李志良的以上违约事实认定清楚，一审双方的证据均可证明李志良实施了以上违约行为。在法院认定的违约行为外，李志良还恶意捏造泰豪公司负责人索要回扣的虚假事实，并制作伪造的合同附件一家具清单向泰豪公司的上级公司投诉，给泰豪公司的经营秩序造成负面影响。并且李志良还印制大量贬损答辩人商誉的稿件，威胁答辩人不满足其要求便在公开场合散发。李志良的以上违约行为，是导致合同解除的根本原因。纵观整个租赁合同履行过程，泰豪公司没有少支付李志良一分钱的租金，而且在支付了含税租金后还自行垫付税金开具发票。反观李志良，拒付发票挑起矛盾通过不正当手段迫使泰豪公司让步，在其不当获利后更变本加厉，通过锁闭房屋、捏造事实、扬言散发传单等方式向泰豪公司索取免租期租金及虚构的高档家具损失。李志良应当对合同的解除负主要责任，因此，在泰豪公司腾空交付租赁房屋后，李志良返还押金合情合理合法，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，李志良的上诉请求应当予以驳回；二、泰豪公司履行《房屋租赁合同》存在瑕疵的根本原因在于李志良的违约行为导致合同履行处于不稳定状态，泰豪公司为保护自身利益不得已为之。1、李志良将无产权的公共面积出租，造成物业费核对困难。李志良称泰豪公司因不愿承担20.54平米厕所面积，和向其索要回扣而拒付物业费没有事实依据。首先，根据《房屋租赁合同》第2.7项：租赁房屋的物业费、水电费乙方直接与物业对接。物业公司收取物业、水电费的流程为先开具发票，泰豪公司长沙分部将发票交回衡阳总部后，再行安排付款。根据泰豪公司提交的补充证据第2项，截止合同解除日，泰豪公司已按物业公司开具发票的相应金额结清所有物业、水电费，不存在拖欠，也未对李志良造成任何损失。其次，李志良在出租房屋时填写的建筑面积为488.86平米，而后续泰豪公司根据产权证进行核对，李志良享有产权的面积实际为468.32平米，所谓的20.54平米卫生间属于公共面积，李志良并不享有产权，根本无权出租。物业公司也没有对其他租赁户收取该部分公共面积的物业费，因李志良合同约定面积中包含无产权面积，造成物业费核对困难，并且最后也是在泰豪公司做出让步承担了该部分无产权面积的房租及物业费后才得以解决。2、李志良拒开发票，泰豪公司扣收的是支付给李志良开票的税金，不是对房租的克扣，李志良无权要求泰豪公司支付滞纳金。首先，要求李志良开具有效发票既是合同约定，也是法律法规赋予泰豪公司的权利。《房屋租赁合同》第2.2款约定：房屋租金含租赁税费，收到租金后三天内甲方（李志良）需提供正规财务发票。《发票管理办法》第十九条规定：“……收款方应当向付款方开具发票。”因此，在收取租金后开具发票是李志良应尽的合同义务。且根据《发票管理办法》第二十一条：“不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。”泰豪公司拒收李志良提供的不能作为财务报销凭证的违规发票，符合法律规定。其次，泰豪公司已实际承担税金，李志良拒绝开具发票，泰豪公司有权扣除税金。根据房屋租赁行业的基本惯例，含税房租中的税费实际是由承租人负担，即含税房租是由房租加相关税费所组成，泰豪公司事实上已经向李志良支付了开具发票所需的税金。按照《房产税暂行条例》房产税税率为租金收入的12%计算，一季度85000元租金，仅房产税一项即为10200元，因此泰豪公司扣除的10000元租金实际上是泰豪公司已经支付给李志良开具发票的税金，在李志良不能开具有效发票的情形下，泰豪公司有权拒绝支付。并且由泰豪公司在租金中扣除税金一事是由李志良自行提出，在其一审提交的第三组第4项证据“短信截图”中（49页），李志良向泰豪公司表示“我同意贵公司先扣一万元税金”，不存在泰豪公司强行克扣租金，泰豪公司无需就该部分租金支付滞纳金。再次，泰豪公司退还该10000元税金，绝非像李志良所说是自认理亏，而是在其不断上门及电话骚扰并三次锁闭涉案房屋的情况下（2017.11.3、2017.12.7、2017.12.15），泰豪公司为能够正常经营而就自身利益所作的让步。泰豪公司同意退回扣除的税金并自行承担开票费用，相当于合同约定的含税价格变更为不含税价格，是泰豪公司的利益受到损害，是李志良通过反复扰乱泰豪公司经营秩序，违反合同约定获取的不正当利益，反映的是李志良的严重违约行为。3、泰豪公司搬离租赁场地系李志良反复违约导致。李志良认为泰豪公司不顾派出所的调解，在双方都可接受的情况下搬家，完全是颠倒是非。在矛盾发生后，泰豪公司曾多次与李志良和解，但李志良每次在泰豪公司按约履行后就撕毁协议，再次采取锁门、威胁等方式索取不正当利益。在2017年12月27日，即李志良第3次锁门后，泰豪公司与李志良在荷花园街道办进行过一次调解，泰豪公司同意在不降低租金的情况下自行承担开票税金，已扣收的10000元税金退还李志良，泰豪公司所购家具在租赁期满后可以协商处理，李志良承诺不再采取锁门等骚扰措施。泰豪公司为使合同得以履行作出了最大努力，但泰豪公司按约退还税金后仅十余天，李志良又上门要求泰豪公司提前支付4季度租金，并在2018年1月31日，反复3次锁闭房屋，甚至在警察两次出警后仍然锁闭房屋。可见泰豪公司并未与李志良达成任何可接受的调解，泰豪公司搬离租赁场地完全是在李志良数次违约、言而无信的情况下不得已而为之；三、一审判决认定李志良要求赔偿家具损失176000元的请求不符合合同约定且无事实依据的事实清楚，法律适用正确。首先，泰豪公司使用自购家具已经与李志良协商一致，不存在刻意隐瞒。反而是李志良使用伪造的原合同附件一，向泰豪公司及上级公司举报，以图索取虚构的高档家具损失。在泰豪公司起诉后，李志良甚至将该伪造的合同附件作为证据提交法院，可见其无视法纪，为达目的不惜采取各种行为。其次，《房屋租赁合同》第4.2.2项约定：泰豪公司对双方确认的办公家具（后附清单）具有使用权，租赁期间乙方应妥善保管和使用。合同附件四列明泰豪公司负保管责任的家具为4张木质条柜、9个铁质文件柜、2个木质文件柜，同时双方签字确认并声明原附件一家具清单已经作废。泰豪公司在退还租赁场地时，已将上述负有保管责任的办公家具完好返还李志良。李志良自行处理所谓高档家具系其对自身财产的处分，与泰豪公司无关，泰豪公司无需承担赔偿责任；四、一审判决认定李志良不能证明存在恢复原状损失，且泰豪公司在李志良的许可下对房屋进行装修的事实清楚，法律适用正确。泰豪公司对房屋的改造装修，系经过李志良允许并签订协议作为合同附件后才进行的，泰豪公司无需承担恢复原状的义务。从李志良自己提供的照片看，只不过在布线处的地板上有几处小孔，完全不影响其使用或再次出租。且李志良已经将房屋出租给湖南蒙牛乳业销售有限公司长沙分公司，该公司已经重新装修开业，李志良不存在需要对租赁场地进行复原。李志良在一审时就恢复原状计算了28项共计227799元的费用，上诉时又变化为按泰豪公司装修费110296.8元计算，可见李志良根本就没有支付任何费用，完全是自己臆测。一审法驳回其诉讼请求的事实清楚，法律适用正确；五、泰豪公司系因李志良的违约行为导致无法继续经营被迫搬离租赁场地，李志良作为违约方，泰豪公司无需支付违约金。泰豪公司因李志良的违约行为导致无法继续经营被迫搬离租赁场地，李志良的违约行为给泰豪公司造成了严重的经济损失，其作为违约方无权要求泰豪公司支付违约金，且《房屋租赁合同》没有泰豪公司需要支付2倍月租违约金的相关约定。综上所述，一审判决对李志良的违约行为认定清楚，判决适用法律正确，请求二审法院依法驳回李志良的上诉。泰豪公司向一审法院提出诉讼请求：一、确认泰豪公司与李志良签订的《房屋租赁合同》已经解除；二、判令李志良返还租赁押金人民币28000元；三、判令李志良赔偿装修损失人民币138000元；四、判令李志良承担本案诉讼费。李志良向一审法院提出反诉请求：一、判令泰豪公司立即支付拖欠的租金113330元以及实际租赁使用面积差额租金13890元；二、判令泰豪公司立即支付逾期付款滞纳金7147元；三、判令泰豪公司支付因提前终止合同所产生的违约金56660元；四、判令泰豪公司赔偿因装修所需恢复原状损失227799元；五、判令泰豪公司赔偿因装修恢复原状导致租金损失56660元；六、判令泰豪公司赔偿因违约导致家具损失176000元；七、判令由泰豪公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明:1、2017年5月8日，李志良（甲方）与泰豪公司（乙方）签订《房屋租赁合同》：一、甲方自愿把位于长沙市芙蓉区电梯厅西头由西往东、北面5间南面6间及卫生间出租给乙方作办公使用，房屋建筑面积488.86平方米（以下简称案涉房屋，登记名称为长沙市芙蓉区荷花路168号惠通大厦1410房、所有权人为李志良）；二、租赁期3年，从2017年5月8日起至2020年5月8日止，并于2017年5月8日交房；三、房屋租金为58元／月／平方米（房屋租金含租赁税费）,房租按季度支付，每季度85000元，乙方应在每季度租期届满前7个工作日支付租金。乙方装修期一个月不计算房租，从本合同签字生效日起。甲方收到租金三天内需提供正规财务发票（除餐饮类发票外）。如乙方逾期支付租金，则每逾期一天按应付租金的千分之一向甲方支付滞纳金；租赁押金28000元；租赁期间，所租赁房屋的物业管理费、水电费乙方直接与物业对接；四、乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋：拖欠租金累计半个月以上，或拖欠物业管理费、水电费等累计超过人民币5000元；五、乙方所租房屋内空调及其它经双方确认的办公家具（后附清单）乙方具有使用权，租赁期间乙方应妥善保管和使用。如有遗失或损坏，双方协商后折价赔偿，从押金中扣除。租赁到期后，空调及其他办公家具应能正常使用完好交还甲方。乙方在交还该房屋时，装修部分应遵守来装去留的原则，乙方所留资产之家抵扣租金，除拔插头可移动的电器之外，不得拆除、损坏墙体，否则甲方可以扣除全部押金；六、租赁期内因甲方原因提出提前终止合同，需同乙方协商达成一致后，提前2个月书面通知乙方并经乙方签字确认，否则甲方应退还乙方已支付及预付的全部租金、退还全部押金，并按月租金的两倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还负责赔偿。因乙方原因提出提前终止合同，需提前2个月通知甲方，如未遵守甲方有权不予退换全额押金；七、乙方所租赁房屋的物业费自2017年6月8日起计算，其费用由惠通大厦物业管理处直接向乙方收取；八、甲方同意乙方就房屋做部分装修和改动。2、合同签订后，李志良向泰豪公司交付了房屋。泰豪公司为装修案涉房屋花费了装修费用138000元。2017年5月22日，泰豪公司向李志良支付租赁押金28000元；李志良为此向泰豪公司出具了收据。2017年6月13日，泰豪公司向李志良支付房租85000元，李志良为此出具收据并注明为2017年5月8日至2017年8月7日的房租。2017年9月28日，泰豪公司向李志良支付房租75000元；2017年12月27日，泰豪公司付款10000元作为房租；李志良为此出具收据并注明为2017年8月8日至2017年11月7日的房租。2017年12月8日-18日，泰豪公司向李志良分三次支付12月9日-3月8日房租85000元；李志良为此出具收据并注明为2017年11月8日至2018年2月7日的房租。3、2017年9月30日，李志良因泰豪公司预先扣除10000元租金作为税费向该公司发出《协商函》；李志良在该函中要求泰豪公司承担税费，由李志良代开增值税发票。双方开始就合同履行产生分歧。2017年10月15日，李志良向泰豪公司发出《关于房租计租时间和家具损失协商函》。李志良在该函中认为：泰豪公司对从2017年5月8日开始计租未提出过异议，后因物业费、水电费、房租、抵扣租金等产生矛盾后，泰豪公司才要求从2017年6月8日计租；泰豪公司刻意隐瞒自购家具导致李志良损失20多万元；李志良要求泰豪公司从2017年5月8日开始计租并按合同约定提前7个工作日于10月底及时支付租金。2017年11月3日、12月7日、2017年12月15日、2018年1月31日，李志良在双方产生分歧的过程中多次锁闭案涉房屋但锁闭时间不长。经公安机关现场处置后，泰豪公司可正常使用案涉房屋。4、2018年2月4日，泰豪公司搬离案涉房屋。2018年2月5日，泰豪公司向李志良发出解除房屋租赁合同的《告知函》并于2018年2月6日送达给李志良。该函称因李志良对合同理解偏差而双方协商未果，导致该公司遭到李志良锁门、入户骚扰和电话骚扰；泰豪公司决定提前终止合同。该函未明确终止合同的时间。截止2018年2月8日，泰豪公司已结清至2018年2月6日的水电费、物业管理费。2018年3月9日，泰豪公司通知李志良自2018年3月9日起可对外出租案涉房屋，遗留在房屋内的家具由李志良处理。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。泰豪公司与李志良之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行义务。2018年2月4日，泰豪公司虽已搬离房屋并要求终止合同，但其并未向李志良交付房屋，故此时双方的合同尚未解除。在2018年3月9日泰豪公司已经告知李志良可以对外出租案涉房屋且李志良也已实际接收该房屋，故双方的合同已在此日解除。合同解除后双方的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，根据双方合同的约定租赁期内有一个月的免租期，故一审法院确认房屋租金起算日期为2017年6月8日。根据泰豪公司已支付的租金可推定泰豪公司已将租金支付至2018年3月7日。因此，泰豪公司应向李志良支付2018年3月8日以及3月9日的租金计1888.89元。对于李志良要求泰豪公司支付拖欠租金113330元以及实际租赁使用面积差额租金13890元的其他部分因缺乏事实依据且不符合法律规定，一审法院不予支持。泰豪公司与李志良在履约过程中均存在违反合同约定的情形。其中泰豪公司违反合同约定的情形主要为：未按约定期限支付租金以及预先扣除租金抵扣税费。李志良的主要违约情形为：违反关于免租期的约定收取2017年5月8日至2017年6月7日的租金、未提供税务发票、违反合同约定多次短时间锁闭案涉房屋导致承租人不能正常使用租赁物。双方的上述违约情形均属于瑕疵履行，尚未构成根本违约。为此，双方均应各自承担相应的违约责任。鉴于此，一审法院酌定除李志良退还泰豪公司已缴纳的房屋押金28000元外，双方互不向对方承担违约责任。故一审法院对于泰豪公司要求李志良赔偿装修损失138000元的诉讼请求不予支持；对于李志良要求泰豪公司支付提前终止合同产生的违约金56660元、赔偿逾期付款违约金7147元、赔偿租金损失56660元的反诉请求不予支持。李志良所提交证据不能证明其存在恢复原状损失且泰豪公司系在其许可下对房屋进行了装修，故李志良要求泰豪公司支付恢复原状损失227799元缺乏事实依据且不符合合同约定，一审法院不予支持。李志良要求泰豪公司承担因违约导致家具损失176000元的请求不符合合同约定且无事实依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百二十条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决如下：一、确认泰豪公司和李志良于2017年5月8日签订的《房屋租赁合同》已于2018年3月9日解除；二、李志良于判决生效之日起十日内向泰豪公司返还押金28000元；三、泰豪公司于判决生效之日起十日内向李志良支付租金1888.89元；四、驳回泰豪公司的其他诉讼请求；五、驳回李志良的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3620元，因适用简易程序减半收取1810元，由泰豪公司负担510元，李志良负担1300元。反诉费5158元，由泰豪公司负担158元，李志良负担5000元。本案二审过程中，李志良向本院提交如下新的证据：证据1、《关于惠通大厦租户衡阳泰豪通信车辆有限公司搬家的情况说明》。拟证明：泰豪公司方朝晖未经房东同意，偷偷搬家的过程，泰豪公司单方违约属实；证据2、保密要害部门出入登记表。拟证明：房东收取租金时，无法进入，因为必须要经过登记才能进，所以导致房东无法收取租金。针对李志良二审提交的新的证据，泰豪公司发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，不能达到李志良的证明目的。只能证明物业公司履行了其搬家职能，不能证明泰豪公司违约。对证据2的真实性、合法性及关联性均不予认可。泰豪公司二审并未向本院提交新的证据。根据当事人的举证、质证，本院对李志良二审提交的新的证据认定如下：对证据1的真实性予以确认，但该证据只能证明存在搬家事实，但不能以此证明泰豪公司的违约行为，本院不予采信；证据2系李志良单方出具，其内容不能达到其证明目的，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：泰豪公司与李志良之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，该合同虽系方朝晖以泰豪公司名义签订，但泰豪公司并未对该合同予以否认，故该合同合法有效，对泰豪公司具有约束力。双方均应按约履行合同义务。2018年3月9日泰豪公司告知李志良可以对外出租案涉房屋且李志良也已实际接收该房屋，至此双方签订的租赁合同因双方在合同履行过程存在诸多争议，已经没有继续履行的可能，且李志良一审反诉也并未对泰豪公司要求解除合同的诉讼请求本身提出异议，故一审判决确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年3月9日解除，并无不当，本院予以维持。合同解除后双方的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。对于双方是否存在违约行为的问题。一审判决已经查明双方在履约过程中均存在一定程度的违约行为，其中泰豪公司违约情形主要为：未按约定期限支付租金以及预先扣除租金抵扣税费。李志良的主要违约情形为：违反关于免租期的约定收取2017年5月8日至2017年6月7日的租金、未提供税务发票、违反合同约定多次短时间锁闭案涉房屋导致承租人不能正常使用租赁物。李志良二审上诉认为其并不构成上述违约行为，对此本院认为，双方合同明确约定了一个月装修免租期以及李志良应当向泰豪公司提供正规财务发票，而李志良单方对装修免租期不予承认，并仍记取该月租金，构成违约，李志良也并无充分证据证明其按照合同约定向泰豪公司提供了财务发票，不能证明其完全履行了该合同义务，另李志良确实存在锁闭涉案房屋导致泰豪公司无法正常使用的行为，因此一审判决对李志良的违约行为认定较为妥当。一审判决鉴于双方均有违约行为，但双方的违约情形均属于瑕疵履行，尚未构成根本违约，虽合同解除，但并非因为其中一方根本违约行为所致。互不向对方承担违约责任，该认定符合双方违约的实际情况。一审判决对于李志良要求泰豪公司支付提前终止合同产生的违约金56660元、赔偿逾期付款违约金7147元、赔偿租金损失56660元的反诉请求不予支持，并无不当，本院予以维持。但考虑到泰豪公司确实扣除并延迟支付10000元租金和延迟支付水电费的情形，确实给李志良造成了一定损失，符合合同约定的扣除押金赔偿情形，本院二审酌情确定泰豪公司支付的押金28000元，李志良不予退还。李志良上诉主张的该10000元租金迟延支付滞纳金900元，因本院确认不予退还押金28000元，足以弥补损失，故对李志良的该项上诉请求，本院不予支持。李志良要求泰豪公司承担因违约导致家具损失176000元的请求，因双方约定原附件一《惠通大厦办公家具预留清单》作废，故应以附件四《预留家具清单》为准，且李志良并无证据证明系因泰豪公司原因导致家具损失及损失具体数额，故一审判决认为李志良该项请求不符合合同约定且无事实依据，不予支持，并无不当，本院亦予以维持。李志良上诉主张泰豪公司应赔偿其恢复装修原状经济损失110296.8元，系参照泰豪公司的装修合同费用，装修费138636.8元-办公家具价值28340元=110296.8元得出，本院认为李志良并未提供证据证明其恢复原状的实际费用，且参照泰豪公司装修费计算恢复原状的费用也并无法律依据，加之装修系经过李志良同意，故本院对李志良该项上诉请求不予支持。一审判决认为双方关于装修免租期的约定有效，确认房屋租金起算日期为2017年6月8日。根据泰豪公司已支付的租金可推定泰豪公司已将租金支付至2018年3月7日，一审判决泰豪公司应向李志良支付2018年3月8日以及3月9日的租金计1888.89元，本院予以确认。另泰豪公司已经结清至2018年2月6日的水电费、物业管理费。综上，上诉人李志良的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初5117号民事判决第一项、第三项、第五项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初5117号民事判决第二项、第四项；三、驳回衡阳泰豪通信车辆有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3620元，因适用简易程序减半收取1810元，由衡阳泰豪通信车辆有限公司负担。一审反诉案件受理费5158元，由衡阳泰豪通信车辆有限公司负担158元，李志良负担5000元。本案二审案件受理费6877元，由上诉人李志良负担6327元，由衡阳泰豪通信车辆有限公司负担550元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  金新贵二〇一九年十二月二十日法官助理冷子剑书记员陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。