广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终12226号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈志宏，住北海市。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：南宁轨道地产物业服务有限责任公司（原名称为南宁市中房地铁物业服务有限责任公司），住所地：南宁市滨湖路53号南湖公务员小区综合楼二楼。统一社会信用代号：9145010019830042X2。 法定代表人：李院海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：符立邵，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄洪彬，广西广合律师事务所律师。 上诉人陈志宏因与被上诉人南宁轨道地产物业服务有限责任公司（以下简称轨道地产物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初2507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈志宏上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持陈志宏的诉讼请求。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人向上诉人出具的《经营场所使用证明》已写明，涉案场地租给陈志宏，拟注册开办大成工程咨询有限公司广西分公司。一审认定合同未明确约定陈志宏承租的目的系用于注册成立公司的住所地，陈志宏将不能成立公司归责于中房地铁物业公司没有依据是错误的。二、一审将2018年3月26日至合同到期日2018年4月30日计算总天数为5天错误。三、被上诉人在代收电费水费中擅自回收25%的费用没有法律依据。四、涉案建筑未取得建设规划许可证，被上诉人明知，却仍进行经营活动，一审没有追究被上诉人的过错责任错误。 被上诉人轨道物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 陈志宏向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决解除南宁市中房地铁物业服务有限责任公司（以下简称中房地铁物业公司）与陈志宏于2015年3月24日签订的《租赁合同》；2、依法判令中房地铁物业公司赔偿因违约造成陈志宏的经济损失284885.3元【其中装修费（含设备办公用品）137917.60元、交通费及住宿费21971.10元、2015年5月1日至2017年12月31日租金99600元、履约保证金9000元、2015年5月1日至2017年12月31日物业管理费、水电费及垃圾处理费16396.60元】；3、案件受理费由中房地铁物业公司负担。诉讼过程中，一审法院依法向陈志宏释明涉案的《租赁合同》无效后，陈志宏变更诉讼请求为：1、请求法院判决确认中房地铁物业公司与陈志宏于2015年3月24日签订的《租赁合同》无效；2、判决中房地铁物业公司赔偿因过错造成陈志宏的经济损失284885.30元【其中装修费（含设备办公用品）137917.60元、交通费及住宿费21971.10元、2015年5月1日至2017年12月31日租金99600元、履约保证金9000元、2015年5月1日至2017年12月31日物业管理费、水电费及垃圾处理费16396.60元】；3、判决本案的案件受理费由中房地铁物业公司负担。 中房地铁物业公司向一审法院提出反诉请求：1、判令陈志宏支付租金本金（房屋占有使用费）14520元及违约金（以拖欠租金为基数按照每日千分之三，自2017年12月11日起暂计至2018年4月30日的违约金为6098.4元，此后继续以此计算至实际付清时止）；2、判令陈志宏支付综合管理费600元、垃圾处理费80元、水费124.2元、电费669元（四项合计1473.2元）及违约金（以拖欠费用1473.2元为基数按照每日千分之三自2018年5月1日起暂计至实际付清时止的违约金）；3、本案全部诉讼费由陈志宏承担。 一审法院认定事实：2015年3月24日，陈志宏（乙方）与中房地铁物业公司（甲方）签订《租赁合同》一份，合同约定，甲方将位于南宁市.3平方米）出租给乙方，用途办公，租期从2015年5月1日至2018年4月30日，租金标准：2015年5月1日至2016年12月31日，租金3000元/月；2017年1月1日至2017年12月31日，租金3300元/月；2018年1月1日至2018年4月30日，租金3630元/月，综合管理费150元/月，垃圾处理费20元/月。租金缴纳日期按年度缴纳租金，先缴纳租金，后使用场地。合同还约定，乙方应到相关部门办理各种营业执照，合法经营；甲方保证有权出租该物业，出租物业产权明晰、建设手续合法齐备等；乙方在合同签订生效后五天内向甲方缴纳履约保证金9000元。合同终止时，在乙方与甲方结算费用，无任何违约行为，且甲方验收合格后五个工作日内，甲方将履约保证金退回给乙方（不计息）。合同第五条还约定：在不影响外面景观和房屋结构的情况下，乙方可根据经营需要进行建造、改造、装修及增加相关设备，但须书面向甲方申请并经甲方书面同意后方可施工。 合同签订后，陈志宏依约支付中房地铁物业公司履行保证金9000元，并支付2015年5月1日至2017年12月31日的租金。2018年1月1日起，陈志宏不再向中房地铁物业公司交纳租金、综合管理费、垃圾处理费、水费、电费。陈志宏对涉案房屋进行了刮腻子、铺地板、水电改造、铝合金安装、安装拉砸门等简单装修，并一直占有使用至2018年3月25日。2018年3月26日，中房地铁物业公司将涉案房屋上锁，陈志宏无法正常使用。房内有办公桌椅、电脑等办公用品、热水器、床、空调、冰箱、监控摄像头、煤气灶、煤气罐等可移动物品。 另查明：南宁市明秀小区15栋西面二层楼房未取得建设规划许可证，该房屋的建设方系广西中房置业有限责任公司，广西中房置业有限责任公司将涉案房屋出租给中房地铁物业公司管理，双方所签订的《资产租赁合同》约定，中房地铁物业公司可将租赁资产对外转租。 一审法院认为：一、关于合同效力的问题，涉案南宁市明秀小区15栋西面二层楼房在南宁市明秀小区建设规划许可图纸上没有显示，即涉案的南宁市明秀小区15栋西面二层楼房未经建设规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，陈志宏与中房地铁物业公司据此签订的《租赁合同》属无效合同，陈志宏诉请确认其与中房地铁物业公司2015年3月24日签订的《租赁合同》无效，予以支持。陈志宏以其个人名义承租涉案房屋，合同约定的用途用于办公，中房地铁物业公司提供给陈志宏的房屋可以作为办公用途进行使用。合同未明确约定陈志宏的承租的目系用于其注册成立公司的住所地，陈志宏将不能成立公司原因归责于中房地铁物业公司没有依据，一审法院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，合同期限于2018年4月30日届满，其自租赁之日至2018年3月25日陈志宏未将房屋腾空交还中房地铁物业公司，应视为其并一直占有使用着所承租的房屋。陈志宏应支付相应的房屋占有使用费，参照租赁的标准，陈志宏应支付2018年1月1日至2018年3月26日的房屋占有使用费为10187元（3630×2+3630÷31×25）。中房地铁物业公司主张陈志宏在占有使用房屋期间的综合管理费600元、垃圾处理费80元、水费124.2元、电费669元，陈志宏对上述费用的金额无异议，一审法院予以确认。上述费用应由使用者承担，即由陈志宏承担，陈志宏主张不应支付该费用没有依据，一审法院不予支持。因租赁合同无效，中房地铁物业公司依据合同的约定诉请陈志宏支付房屋占有使用费的违约金及综合管理费、垃圾处理费、水费、电费的违约金，没有依据，一审法院不予支持。 关于陈志宏主张的经济损失： 1、装修费，陈志宏使用租赁房屋至2018年3月25日，其主张装修涉案租赁房屋刮腻子支出12000元、拆工、铺地板支出8183元、水电改造支出13703元、铝合金安装支出6534.78元、拉砸门1324元，这些已添附在涉案房屋上且已由陈志宏实际享有这些装修的使用权益，2018年3月26日中房地铁物业公司对承租房屋加锁后，陈志宏还有五天至合同期，该五天未能对上述装修物进行使用，一审法院酌情判决由中房地铁物业公司适当补偿陈志宏装修费1000元。至于陈志宏所购买的存放在涉案房屋的房内有办公桌椅、电脑等办公用品、热水器、床、空调、冰箱、监控摄像头、煤气灶、煤气罐等可移动物品，未添附在涉案房屋，中房地铁物业公司未同意利用这些物品，应由陈志宏自行搬走将房屋清空。陈志宏要求中房地铁物业公司按这些物品的价值进行赔偿没有依据，一审法院不予支持。2、交通费、住宿费，陈志宏要求中房地铁物业公司赔偿交通费、住宿费21971.10元没有事实和法律依据，一审法院不予支持。3、租金损失、物业管理费、水电费及垃圾处理费：2015年5月1日至2017年12月31日，陈志宏实际使用了涉案房屋，并产生物业管理费、水电费、垃圾处理费，其要求中房地铁物业公司赔偿该期间的租金99600元、物业管理费、水电费、垃圾处理费16396.6元没有事实和法律依据，一审法院不予支持。4、履约保证金：现合同期限已届满，陈志宏诉请中房地铁物业公司返还履约保证金9000元符合双方合同的约定，予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决：一、陈志宏与中房地铁物业公司于2015年3月24日签订的《租赁合同》无效；二、陈志宏支付中房地铁物业公司2018年1月1日至2018年3月25日的房屋占有使用费为10187元；三、陈志宏支付中房地铁物业公司占有使用房屋期间的综合管理费600元、垃圾处理费80元、水费124.2元、电费669元；四、中房地铁物业公司赔偿陈志宏装修费损失1000元；五、陈志宏应将南宁市明秀小区15栋西面房屋内的房内有办公桌椅、电脑等办公用品、热水器、床、空调、冰箱、监控摄像头、煤气灶、煤气罐等可移动物品搬走，将涉案房屋清空交还中房地铁物业公司；七、中房地铁物业公司返还陈志宏履约保证金9000元。八、驳回陈志宏的其他诉讼请求；九、驳回中房地铁物业公司的其他反诉请求。本诉案件受理费5573元，由陈志宏负担5376元，由中房地铁物业公司负担197元。反诉案件受理费176元，由陈志宏负担94元，由中房地铁物业公司负担82元。 本院二审期间，上诉人陈志宏提交经营场所使用证明和照片，以证实因被上诉人原因导致其无法使用涉案房屋。被上诉人轨道地产物业公司对上述证据不予认可，因陈志宏在一审已提交经营场所使用证明，故该证据不属于新证据。对陈志宏二审提交的照片与本案争议问题没有关联性，故该证据，本院不予确认。 上诉人陈志宏对一审查明其对涉案房屋进行简单装修后一直占有使用至2018年3月25日的事实提出异议，陈志宏主张其并未占有使用涉案房屋。但陈志宏认可其对涉案房屋进行装修后，并未将涉案房屋返还被上诉人，并认可涉案房屋内现仍存放的办公桌椅、电脑等办公用品、热水器、床、空调、冰箱、等物品系其添置的，故陈志宏主张其未占有使用涉案房屋与事实不符，对其异议，本院不予采纳。一审查明事实正确，本院予以确认。二审另查明：南宁市中房地铁物业有限责任公司于2019年3月27日变更名称为南宁轨道地产物业有限责任公司。 本案二审争议焦点是：1.上诉人陈志宏应否向被上诉人轨道物业公司支付房屋占用费及占有使用期间的综合管理费、垃圾处理费、水费、电费？2.陈志宏应否搬走涉案房屋内的办公桌椅等可移动物品，将涉案房屋清空交还给轨道物业公司？3.轨道物业公司应否向陈志宏赔偿经济损失？损失数额是多少？ 本院认为，一、关于陈志宏应否向被上诉人支付房屋占用费等费用的问题。涉案的房屋未取得建设规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，陈志宏与中房地铁物业公司据此签订的《租赁合同》属无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，中房地铁物业公司请求参照合同约定的租金标准判决陈志宏支付其占有使用涉案房屋期间的房屋占有使用费，依法有据。陈志宏已付清2017年12月31日之前的租金，自2018年1月1日起未再支付租金，虽然陈志宏至今仍未将涉案房屋腾空交还中房地铁物业公司，但中房地铁物业公司认可其于2018年3月26日已将涉案房屋上锁，故一审判决陈志宏向中房地铁物业公司支付2018年1月1日至2018年3月25日的房屋占有使用费10187元正确，本院予以维持。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》已约定，上诉人每月应向被上诉人交纳综合管理费、垃圾处理费、水费、电费，被上诉人主张陈志宏支付占有使用房屋期间欠交的综合管理费600元、垃圾处理费80元、水费124.2元、电费669元，陈志宏在一审对上述费用的金额无异议，一审法院判决陈志宏向被上诉人支付上述费用正确，本院予以维持。 二、关于陈志宏应否搬走涉案房屋内的办公桌椅等可移动物品，将涉案房屋清空交还给中房地铁物业公司的问题。如上所述，涉案合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，陈志宏应将涉案房屋交还给被上诉人。陈志宏不同意由其将涉案房屋内的办公桌椅等可移动物品搬走，而是主张由被上诉人对该物品予以赔偿。对此，本院认为，上述物品系陈志宏承租涉案房屋后添置的，属于可移动物品，被上诉人并不同意同意利用这些物品，故一审判决由上诉人自行搬走并无不当，本院予以维持。 三、关于被上诉人应否向陈志宏赔偿经济损失的问题。双方合同约定的租期为2015年5月1日至2018年4月30日，虽然涉案合同无效，但上诉人已占有使用涉案房屋至2018年3月26日，故对上诉人的装修，其已实际使用至2018年3月26日，且其装修中可移动的物品，一审已判决由其自行搬离，对不可移动的装修部分，上诉人自2018年3月27日至2018年4月30日未能使用的期间，一审法院酌情判决被上诉人赔偿上诉人1000元装修损失并无不当，本院予以维持。陈志宏主张被上诉人应全额赔偿其装修损失，没有依据，本院不予支持。陈志宏主张被上诉人赔偿其已支付的租金、物业管理费、水电费及垃圾处理费，因陈志宏自2015年5月1日至2017年12月31日占有使用了涉案房屋，该期间的上述费用，应由陈志宏承担，其主张被上诉人予以赔偿，没有依据，本院不予支持。陈志宏主张被上诉人赔偿其交通费、住宿费损失亦没有依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人陈志宏的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但因南宁市中房地铁物业服务有限责任公司已于2019年3月27日变更名称为南宁轨道地产物业有限责任公司。故对一审判决中南宁市中房地铁物业服务有限责任公司的名称，本院更正为南宁轨道地产物业有限责任公司 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、维持南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初2507号民事判决第一项、第八项； 二、变更南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初2507号民事判决第二项为上诉人陈志宏于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人南宁轨道地产物业服务有限责任公司2018年1月1日至2018年3月25日的房屋占有使用费10187元； 三、变更南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初2507号民事判决第三项为上诉人陈志宏于本判决生效之日起十五日内支付被上诉人南宁轨道地产物业服务有限责任公司综合管理费600元、垃圾处理费80元、水费124.2元、电费669元； 四、变更南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初2507号民事判决第四项为被上诉人南宁轨道地产物业服务有限责任公司于本判决生效之日起十五日内赔偿上诉人陈志宏装修损失1000元； 五、变更南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初2507号民事判决第五项为上诉人陈志宏于本判决生效之日起十五日内将南宁市明秀小区15栋西面房屋内的房内有办公桌椅、电脑等办公用品、热水器、床、空调、冰箱、监控摄像头、煤气灶、煤气罐等可移动物品搬走，将涉案房屋清空交还南宁轨道地产物业服务有限责任公司； 六、变更南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初2507号民事判决第七项为被上诉人南宁轨道地产物业服务有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还上诉人陈志宏履约保证金9000元； 七、变更南宁市西乡塘区人民法院（2018）桂0107民初2507号民事判决第九项为驳回南宁轨道地产物业服务有限责任公司的其他反诉请求。 二审案件受理费5573元，由上诉人陈志宏负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇一九年十二月十一日 法官助理  李姝雯 书 记 员  李雯静