湖南省长沙市雨花区人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘0111执异100号案外人：谢科明，男，1971年1月13日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：彭上，湖南泓锐律师事务所律师。申请人：易伟文，男，1968年4月14日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：解孜晟，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。被申请人：殷允卓，男，1982年9月23日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被申请人：任岚，女，1982年9月24日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。在本院执行申请人易伟文与被申请人殷允卓、任岚财产保全执行案件中，案外人谢科明对执行位于长沙市天心区体育产业××商住楼××号房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人谢科明称，2018年1月14日，谢科明与殷允卓签订《房屋买卖合同》，约定谢科明购买殷允卓名下涉案房屋，建筑面积为156.09平方米，购房总价172万元。合同签订当日，谢科明以现金方式向殷允卓支付了购房定金5万元；2018年4月23日、4月25日，谢科明以银行转账方式分别支付购房款72.5万元、16.5万元。2018年4月25日，谢科明累计支付购房款94万元后，殷允卓向谢科明交付了涉案房屋，谢科明实际占有涉案房屋至今。2019年2月11日，谢科明以银行转账方式支付购房款15万元；2019年7月1日、7月2日，谢科明又以银行转账方式支付购房款11万元。但因长沙市人民政府办公厅于2018年6月25日出台《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，规定“在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权证书满4年后方可上市交易”，导致谢科明购买的涉案房屋必须要2020年2月4日才能办理过户登记手续。综上，谢科明已向殷允卓共计支付了120万元的购房款，并实际占有涉案房屋，且系非因买受人自身原因未办理过户登记，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，请求依法解除对殷允卓名下涉案房屋的财产保全措施。申请人易伟文称，本案在审理阶段提出，谢科明提出的异议属于保全异议，而不属于执行异议，两者的法律后果、救济程序均有不同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。谢科明在异议申请书中承认购房总价172万元，而目前已支付120万元，尚有52万元未支付，该款项应在执行阶段交付执行。谢科明与殷允卓于2018年1月14日签约，即便谢科明支付的款项属于购房款，其未及时督促过户系其过错。谢科明的异议不成立，依法应予驳回。本院查明，申请人易伟文与被申请人殷允卓、任岚、张建军民间借贷纠纷一案，申请人易伟文于2019年9月12日向本院提出财产保全申请，本院依法审查后，于2019年9月18日作出（2019）湘0111民初10315号民事裁定：冻结被申请人殷允卓、任岚、张建军的银行存款5390000元或查封、扣押其相等价值的其他财产。2019年9月24日，本院向长沙市不动产登记中心送达协助执行通知书，查封了被申请人殷允卓名下涉案房屋，查封期限为三年，自2019年9月24日至2022年9月23日止。谢科明不服，提出执行异议，并向本院提交了如下证据：1.殷允卓作为甲方与谢科明作为乙方于2018年1月14日签订的《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，总房价款为1720000元（带车位）。乙方在合同签订之日支付给甲方人民币50000元，2018年4月15日前房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续办理完毕之日内，乙方一次性支付房款1070000元，剩余房款600000元乙方通过银行按揭的方式付给甲方。该合同第六条第6项另有手写备注：如因政策原因暂时不能过户，则甲乙双方的付款方式为：除合同约定的伍万定金已付外，双方约定于2018年4月15日前乙方付首付款捌拾万元整给甲方，剩余房款捌拾柒万元整于2019年2月10日前办理该房过户手续和银行贷款时付清。如因国家政策原因不能过户，则双方互不违约，甲方所收房款无息退还给乙方；2.殷允卓（甲方）与谢科明（乙方）于2018年4月15日就上述房屋买卖合同签订的补充协议，约定房屋预付款为人民币玖拾肆万元整，此首付款用于涉案房屋的提前还贷，甲方在房产证赎回后5个工作日内配合乙方办理将该房产抵押至乙方名下的手续。甲方愿意在2018年4月16日乙方已付预付款80万元和车位费14万元的前提下交付该套住房和车位，用于乙方装修居住。双方过户当天乙方再支付甲方人民币壹拾捌万元，剩余房款陆拾万元整待过户后由乙方通过银行按揭方式支付给甲方；3.殷允卓（甲方）与谢科明（乙方）于2019年7月1日签订的《补充协议》，约定因甲方急需资金周转，故将涉案房屋以壹佰柒拾贰万元整抵押给乙方谢科明。乙方现已支付壹佰零玖万给甲方，并已经将房屋装修入住。因涉案房屋被法院冻结，经双方协商，乙方给壹拾壹万元房款予甲方将涉案房屋解冻，房屋解冻归档后当天，甲方必须配合乙方进私人抵押于乙方名下。甲方必须保证房屋到正常过户期间不出现任何问题。若因甲方原因导致该房屋不能正常过户，甲方必须负责所有赔偿。（包含房款加装修款共计壹佰柒拾贰万元整）。所有款项必须在2020年5月1日前归还给乙方；4.涉案房屋所有权证书，登记所有权人为殷允卓，登记时间为2016年2月4日，权证号码为长房权证天心字第××号；5.涉案房屋房款支付收据及部分银行转账凭证，显示截至2019年7月2日，谢科明陆续向殷允卓支付购房款共计120万元；6.物业公司出具的居住证明、物业费、水费缴纳发票、《装修施工合同》及装修款收据，显示谢科明已于2018年对涉案房屋进行装修入住；7.《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》（长住建发﹝2017﹞151号），《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（长政办函﹝2018﹞75号），显示按照长沙市人民政府于2018年6月25日发布的调控政策，在本市限购区域内购买的商品住房，其上市交易的时限要求由原取得不动产权属证书满3年变更为取得不动产权属证书满4年。另查明，1.谢科明、殷允卓已就涉案房屋办理抵押登记，抵押权人为谢科明，贷款金额为172万元，他项权证号码为201××××7808；2.本院已于2019年10月23日裁定准许易伟文撤回对张建军的起诉。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。原审案件系民间借贷纠纷，涉案房屋并非诉讼争议标的。案外人谢科明以其为涉案房屋买受人为由对本院保全行为提出的异议，应当按照民事诉讼法第二百二十七条进行审查。本案的争议焦点为案外人谢科明对涉案房屋是否享有排除本院执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在案外人谢科明与被申请人殷允卓就购买涉案房屋于2018年1月14日签订《房屋买卖合同》时，《长沙市住房和城乡建设委员会关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》(长住建发﹝2017﹞151号)已经出台，按照该项通知要求，在本市购买的商品住房，需取得不动产权属证书满3年方可上市交易。而涉案房屋产权登记至被申请人殷允卓名下的时间为2016年2月4日，不符合上述通知规定的上市交易条件。在此情况下，案外人谢科明仍与被申请人殷允卓签订《房屋买卖合同》，属于对政策限制的忽略，存在过错，其应当承担房屋不能过户可能产生的风险。且从《房屋买卖合同》的相关内容看，案外人谢科明对涉案房屋存在无法过户的风险是有所认知的，其基于此种认知采取了签订补充协议、办理抵押登记等一系列行为来避免可能由此产生的损失。故，本院认为，案外人谢科明作为涉案房屋买受人，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，其就涉案房屋不享有排除本院执行的权利。对案外人谢科明提出的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人谢科明的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  向 斌审 判 员  朱晓云人民陪审员  胡 南二〇一九年十二月二十五日书 记 员  李 思附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。