甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2019）甘09民终1443号上诉人（原审原告）：武某，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：王某，甘肃长治律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肃州区水务局讨南灌区水利管理所，统一社会信用代码126221024384814352。法定代表人：马某。委托诉讼代理人：刘某，甘肃竭诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常某，住甘肃省酒泉市。上诉人武某因与上诉人肃州区水务局讨南灌区水利管理所（以下简称水管所）、被上诉人常某土地租赁合同纠纷一案，不服酒泉市肃州区人民法院（2018）甘0902民初1804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。武某上诉请求：改判水管所赔偿武某损失459512元。事实及理由：1.本案中上诉人武某没有任何过错，一审判决判令上诉人承担40%的责任错误。武某修建的库房及彩钢棚位于泉湖水管站东侧2亩场地，并不在泉湖乡水管站土地使用权证的范围内，无论是水管所还是常某都没有权利向上诉人出租并收取租赁费，武某的损失完全是由于水管所的过错造成。2.虽然上诉人在租赁土地时并没有查看土地使用权证，但泉湖乡水管站站长常某告知武某土地就是水管站的，武某作为一个农民出于对公权力机关的信任签订了土地承包合同，不应当承担责任。3.酒泉市国土资源局肃州分局作出的行政处罚决定书只是针对武某违法占用2亩土地，一审判决却以武某未经审批进行彩钢房建设为由认定武某自身存在过错，与本案事实不符。水管所辩称：1.造成合同不能继续履行的原因是上诉人武某的违规修建行为，且武某目前没有任何损失，无权要求赔偿。2.武某要求解除的合同是其与常某个人签订的，与水管所无关。3.一审中武某起诉要求常某承担责任，一审判决由水管所承担赔偿责任错误。4.一审判决按照评估报告判定损失金额错误，资产评估是基于财产流转的目的评估的交易价格，建筑物的造价不能通过价格评估获得。5.案涉协议和租地补充协议中还涉及武某的父亲，武某的父亲也应当作为本案当事人参加诉讼，一审判决遗漏了重要当事人，违反法定程序。常某辩称,一审判决责任划分不当，武某对协议无效具有重大过错，应当承担90%以上的责任。水管所上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实及理由：1.一审判决认定事实不清，常某的行为是个人行为而非单位行为。合同中落款盖章主体是水管站而非水管所，且之后武某与常某的文件往来落款都是常某个人，常某也未向水管所上交租金。2.常某的职责不包括对外出租土地，水管所从未授意或允许下属机构对外出租土地。3.案涉承包合同并未向水管所报备，不能认定常某签订承包合同的行为是职务行为。4.合同中明确约定被上诉人武某不得乱修乱建违章建筑，武某私自修建违法建筑被强制拆除产生的损失是因其个人行为导致的，并非因常某与其签订合同，因此武某无权要求水管所赔偿损失。武某辩称：1.水管所的上诉请求不能成立，签订协议的双方虽然是武某和常某，但是从协议的内容可以看出常某代表的是泉湖水管站，常某作为站长签订的协议应当由水管站承担责任。2.从处罚决定书可以看出，无论是水管所还是常某均没有权利出租案涉土地，并不是针对地上建筑物是否违建。常某辩称：1.武某的父亲至今还在领取水管所的工资，因此将争议土地交给武某的父亲管理属于内部管理行为。2.签订协议是受水管所的指派，协议内容也是指向水管站的，签字行为是职务行为。3.出租土地是因为没有人给单位员工做饭，之所以没有将租赁费上交单位是因为单位要求将收取的租赁费用于保障单位员工的伙食，不用上交。4.水管所没有要求对合同进行书面报备，只要求口头报备。武某向一审法院起诉请求:1.依法确认原、被告于2016年9月1日签订的《协议》及《租地协议补充》无效；2.依法判令被告常某赔偿原告损失470000元；3.依法判令被告讨南灌区水管所对上述损失承担连带赔偿责任；4.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告武某自2012年开始租赁经营泉湖水管站的8.5亩土地，2016年4月25日，原告武某（乙方）与泉湖水管站（甲方）续签《土地承包合同》一份，合同约定：甲方将8.5亩土地承包给乙方管理使用，期限为2016年4月25日至2021年4月25日；乙方应在签订合同时一次性付给甲方当年8.5亩土地承包费2000元，第二年、第三年土地承包费应在上年的11月底前一次性付给甲方；乙方在签订承包合同时应预交500元的土地承包押金作为违约金，乙方未能履行合同条约的均属违约，如渠道、地埂冲毁，乙方没有及时负责恢复原貌等，承包期满后，经双方实地查看甲方验收合格后，甲方一次性退还乙方的押金。合同上盖有泉湖水管站公章及原告武某签名。同年9月1日，原告武某（乙方）与被告常某（甲方）就干渠南泉湖水管站东侧2亩土地签订《租地协议补充》一份，约定：1.租金每年5月1日前缴清；2.租金随市场行情应适当调整上涨；3.地面附着物为乙方所有，乙方若对外出租该场地及修建设施，按照所得租费的5%每年上交甲方；4.今后如该场地拆迁征地，征地赔偿为泉湖水管站所有，修建附着物赔偿乙方按照所得赔偿的10%一次性上交甲方。同日，双方又签订《协议》一份，主要内容为：在续合同2016年9月1日合同内的，其中干渠南2亩地在修建中出现的水、电路以及其他或者上级有关部门协调事宜，由甲方全权负责处理，在修建完成正常运行后，甲方收取5%的费用，时间从2016年9月1日至国家征用期为止。并由原告及其父亲武廷祥向泉湖水管站出具了《承诺书》，载明：“本人租赁泉湖水管站东侧2亩场地，现就该场地所属权益问题承诺如下，1.该场地为泉湖水管站所有，我方在使用权利范围内合理使用；2.我方在该场地进行建设行为服从水管站管理及整体规划要求，不随意乱修乱建、肆意破坏、污染环境，否则无条件拆除或恢复；3.我方如对外出租该场地及所修建设施，按照所得租费的5%每年上交泉湖水管站；4.今后如该场地拆迁征地，征地赔偿为泉湖水管站所有，附着物赔偿我方按照所得赔偿的10%一次性上交泉湖水管站。”租赁期间，原告向被告常某支付了2013年租金2000元、2014年租金2200元，并于2017年11月19日、20日通过微信向被告常某支付8000元。另查明，2017年12月21日，酒泉市国土资源局肃州分局对武某未经审批违法占用土地一案立案调查。在调查中，武某陈述占用的土地是2015年从泉湖水管站处租赁，经泉湖水管站同意后于2015年10月开始修建。2018年3月13日，酒泉市国土资源局肃州分局作出酒国土肃罚字[2017]29号行政处罚决定书，认定2015年10月武某未经依法审批擅自占用泉湖镇泉湖水管站东侧农用地及未利用地修建彩钢库房等，被国家2017年度卫星监测，违法占地总面积1512平方米（合2.26亩），并作出处罚如下：责令武某退还非法占用的土地，自收到《行政处罚决定书》之日起15日内自行拆除在非法占用土地上新建的建筑物及其他设施，恢复土地原状。庭审过程中，根据原告申请，一审法院委托酒泉市信海评估有限公司对武某修建的彩钢房及水泥地坪的现值进行价格评估，该机构于2018年7月4日作出酒信评[2018]57号价格评估报告，认定委托评估项目金额为446324元（含东南库房、东南库房北面库房、西库房、干渠边库房、水泥地坪、彩钢棚）、委托范围外的项目评估金额为13188元（西门口水泥地坪、围墙、靠水管站彩钢棚、南大门）。原告为此支付鉴定费10000元。还查明，泉湖水管站为肃州区水务局讨南灌区水利管理所的下属单位，均隶属于肃州区水务局管理，该站不具备独立的法人资格。2012年3月至2018年3月期间，被告常某在该站担任站长，涉案租赁合同发生在其任职期间。一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点为：1.与原告形成涉案土地租赁合同关系的相对方是常某还是泉湖水管站；2.《租地协议补充》及《协议》的效力；3.原告的损失及承担主体。关于与原告形成涉案土地租赁合同关系的相对方为常某还是泉湖水管站的问题。原告武某与泉湖水管站于2016年4月25日签订《土地承包合同》，后武某与时任该站负责人常某签订《租地协议补充》及《协议》，两份协议中均明确了武某租赁本案诉争干渠南泉湖水管站东侧2亩土地的事实，故租赁合同的出租方应为泉湖水管站。被告常某为泉湖水管站负责人，其与武某签订协议的行为应视为履行职务行为，由此产生的法律后果应当归于泉湖水管站。关于《租地协议补充》及《协议》的效力问题。酒泉市国土资源局肃州分局酒国土肃罚字[2017]29号行政处罚决定书中载明：“经查，2015年10月你（武某）未经依法审批擅自占用泉湖镇泉湖水管站东侧农用地及未利用地修建彩钢房等，违法占地总面积1512平方米（合2.26亩）”该决定书对武某违法占用土地的事实予以了确认。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”、第五十九条“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。”的规定，泉湖水管站将其不具有使用权的未利用土地出租给原告武某，且未经审批进行建设，违反了法律的强制性规定，故武某与泉湖水管站关于干渠南泉湖水管站东侧土地于2016年9月1日签订的《租地协议补充》及《协议》应属无效。关于原告的损失及承担主体问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，泉湖水管站将其不具有使用权的未利用土地出租给原告进行彩钢库房建设，存在过错。原告武某未尽到合理注意义务，对租赁土地的权属未进行了解即进行租赁，且未经审批即进行彩钢房建设，自身亦存在过错。对于原告的损失，根据双方过错程度及原告的受益情况，确定由泉湖水管站赔偿40%，原告自行承担60%。泉湖水管站不具有独立的法人资格，属于讨南灌区水管所的下属单位，故泉湖水管站所负的赔偿责任应由被告讨南灌区水管所承担。对于原告的损失，原告主张为在租赁土地内修建的建筑物被强制拆除而产生的投入损失，经鉴定机构按重置价格结合综合成新率进行计算，评估价格为459512元（446324元+13188元）。故原告的损失为459512元，应由被告讨南灌区水管所赔偿40%即183805元。对于原告因价格鉴定支出的鉴定费，根据双方过错程度，由原、被告按上述比例承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第五十九条规定，判决：一、原告武某与被告常某于2016年9月1日签订的《土地协议补充》及《协议》无效；二、被告肃州区水务局讨南灌区水利管理所于本判决生效之日起三十日内赔偿原告武某损失183805元；三、被告肃州区水务局讨南灌区水利管理所于本判决生效之日起三十日内赔偿原告武某鉴定费4000元；四、驳回原告武某的其他诉讼请求。案件受理费8350元，由原告武某负担4374元，被告肃州区水务局讨南灌区水利管理所负担3976元。二审中，当事人围绕争议焦点提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证质证。水管所提交如下证据：1.水管所站长工作职责及制度汇编，拟证明本案所涉合同是常某的个人行为，与单位无关。经质证，武某对该证据不认可，认为制度汇编是其内部规定，与本案无关。常某对该证据不认可，认为在其担任站长时从来没有见过这份工作职责和制度汇编。2.常某书写的承诺书一份，拟证明常某知道案涉土地不能出租，如果对外出租需要承担责任。经质证，常某对该证据不认可，认为这份承诺书是在单位自查的时候根据时任水管所所长杨虎的要求写的，写的不是真实情况，而且这份承诺书是2016年4月19日写的，与本案无关。常某提交如下证据：1.照片27张，拟证明武某在修建时将蓝色屋顶改为灰色，目的是为了逃避卫星监测，武某在国土局的询问笔录也陈述其修建房屋的土地没有没有使用手续，说明武某在修建时就清楚土地情况。且武某修建的违章建筑在耕地上，超出了原有的面积，其将违建的库房出租后有收益，到现在为止违建的建筑仍未拆除。经质证，武某认为彩钢房顶涂改颜色是常某要求其改的，武某并不知道为什么要改颜色，也不清楚土地性质。修建厂房也是按照常某的建议和承诺书约定的面积修建的，并未超出双方约定。水管所对该证据无异议。2.录音光盘和录音记录一份，拟证明武某在修建前就明知自己的行为违法，且武某自认的修建费用与鉴定的费用出入较大。经质证，武某认为该证据不属于新证据，且该证据中只摘抄了对常某有利的内容。证据内容无法反映武某在修建前就知道修建行为违法，也未提及修建库房的费用。武某未提交新证据。对各方当事人提交的证据的真实性本院予以确认，对证明目的结合本案事实进行分析认定。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为,本案的争议焦点为：1.水管所是否应当承担责任。2.一审判决认定损失数额是否正确。3.一审判决责任划分是否适当。4.一审程序是否合法。关于水管所的责任。2016年4月25日泉湖乡水管站与武某签订了土地承包合同，加盖了泉湖乡水管站的印章并由该站站长常某签字。泉湖乡水管站属于上诉人水管所的下设机构，应当由水管所承担合同后果。后常某又与武某签订了再续合同和补充协议，虽然上述两份协议中并没有泉湖乡水管站的印章，但协议内容均是对土地承包合同的补充。常某时任泉湖乡水管站站长，结合武某的认知能力和常某的职权、签订合同时的名义、目的，武某有理由相信常某签订合同的行为是代表单位行使，故补充协议和再续合同的后果仍应当由水管所承担。水管所主张常某的行为超出其职责范围，但水管所的内部职责规定不能对抗第三人，上诉人水管所所提常某超出职权范围签订合同、租金未上交、合同未备案的上诉理由均不能成立，水管所应当承担赔偿责任。关于损失数额。上诉人水管所主张评估价格包含交易价值，不能用于认定建筑物造价，被上诉人武某修建的是违章建筑，不能进行市场交易，一审判决采用评估报告认定武某的损失数额不当。经查，一审中酒泉市海信评估有限公司作出的评估报告对武某修建的彩钢房、地坪进行评估时，仅按照各项建设项目的重置单价乘以成新率进行计算，并未包含市场交易价格，因此上诉人水管所的该项上诉理由不能成立，一审判决认定损失数额为459512.45元正确，应予维持。关于责任划分。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，上诉人水管所作为出租人，理应清楚土地性质属国有土地，须经县级以上人民政府依法批准后，才可以确定给开发单位或者个人长期使用，对造成合同无效具有重大过错，应负主要责任。上诉人武某在签订合同前对土地性质未尽到审慎审查义务，对合同无效负有次要责任。上诉人水管所主张其对上诉人武某的违建行为不知情，但根据双方签订的补充协议和再续合同中“地面附着物归乙方所有、所修建设施按所得租费上交、在修建过程中出现的水、电、路等事宜”等表述，足以认定上诉人水管所对上诉人武某修建违章建筑知情，其该项上诉理由不能成立。根据双方的过错程度，考虑武某修建后有收益，建筑拆除后还有残值等因素，本院酌情确定由上诉人水管所承担60%的赔偿责任，上诉人武某自行承担40%的责任，即上诉人水管所赔偿上诉人武某经济损失275707.47元（459512.45元×60%=275707.47元），上诉人武某自行承担183804.98元。鉴定费10000元，由上诉人水管所承担6000元，上诉人武某承担4000元。关于一审程序。水管所主张武某的父亲是本案的重要当事人，应当作为当事人参与诉讼，一审未通知其参加诉讼违反法定程序，但武某的父亲签字的补充协议与再续合同均是对土地承包合同的补充,应当以土地承包合同中的签字作为认定本案法律关系及当事人的依据,武某的父亲在土地承包合同中并未签字,故上诉人所提一审判决遗漏重要当事人，违反法定程序的上诉理由不能成立，一审程序合法。综上所述,上诉人武某的上诉请求部分成立，应予支持，上诉人肃州区水务局讨南灌区水利管理所的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但判处不当，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持酒泉市肃州区人民法院（2018）甘0902民初1804号民事判决第一项；二、撤销酒泉市肃州区人民法院（2018）甘0902民初1804号民事判决第二项、第三项、第四项；三、上诉人肃州区水务局讨南灌区水利管理所赔偿上诉人武某损失275707.47元，限于判决生效后十日内付清；四、上诉人肃州区水务局讨南灌区水利管理所于本判决生效之日起十日内向上诉人武某支付鉴定费6000元；五、驳回上诉人武某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8350元，二审案件受理费12249元，合计20599元，由上诉人肃州区税务局讨南灌区水利管理所负担12084元，由上诉人武某负担8515元。本判决为终审判决。审判长 徐 林审判员 蔺春辉审判员 张小青 二〇一九年十二月二十三日书记员 高 阳