辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民终528号上诉人（原审原告）：赵胜利，男，1974年3月22日生，满族，住辽宁省葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：于海迪，辽宁景博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司大连分行，住所地：大连市沙河口区会展路45号。负责人：董军，该分行行长。委托诉讼代理人：杨清平，中国信达资产管理股份有限公司辽宁省分公司员工。原审第三人：辽宁金鑫房地产开发有限公司，住所地：葫芦岛市开发区。法定代表人：王素华，该公司经理。委托诉讼代理人：常素芬，该公司员工。上诉人赵胜利因与被上诉人上海浦东发展银行股份有限公司大连分行（以下简称浦发银行）、原审第三人辽宁金鑫房地产开发有限公司（金鑫公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服大连市中级人民法院于2018年9月21日作出的（2018）辽02民初645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月24日依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人赵胜利及委托诉讼代理人于海迪，被上诉人浦发银行的委托诉讼代理人杨清平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵胜利上诉请求：1.判令撤销大连市中级人民法院（2018）辽02民初645号民事判决，并依法改判“不得执行该执行标的即赵胜利购买金鑫公司开发建设的兴城海上钓鱼台A1幢2单元11层1101号房屋并解除查封”。2.请求判令一审、二审诉讼费用由浦发银行承担。事实与理由：一、在人民法院查封之前，赵胜利与金鑫公司签订《商品房买卖意向书》系真实合法有效的书面买卖合同，一审法院对其真实性、合法性不予认可存在错误。赵胜利于2009年购买金鑫公司开发建设的位于兴城海上钓鱼台A1栋2单元11层1101室房屋。同年1月16日及9月1日双方分别签订了《购房意向书》及《商品房买卖意向书》，赵胜利签订《商品房买卖意向书》时系由庞坤代其签字，庞坤系赵胜利的妻子，庞坤代赵胜利签字的行为也系夫妻双方对购房行为的真实意思表示。妻子庞坤代为签字的行为不能否定《商品房买卖意向书》具有不合法及无效性。虽然签订《商品房买卖意向书》时案涉房产可以办理备案，但是作为房产买卖主导地位的金鑫公司要求先与赵胜利签订意向书，再签订正式的《商品房买卖合同》的流程，赵胜利无法变更且不存在过错。因此，赵胜利与金鑫公司签订的《商品房买卖意向书》系真实有效的书面买卖合同。一审法院以《商品房买卖意向书》系由妻子庞坤代签从而否定其真实性，又以赵胜利购房时应当签订正式的《商品房买卖合同》而首先签订意向书进一步否定了案涉房产交易的真实性存在错误。二、赵胜利已经按照约定向金鑫公司支付了全部购房款，金鑫公司亦收到此笔款项。一审法院以未提交“相关取款、转账等资金流向的相关证据”从而认定没有付款行为存在错误。在发回重审一审庭审中，赵胜利已经进一步对案涉房屋购房款的交付时间、交付过程、购房款的来源做了充分的说明。且金鑫公司也多次承认收到上述购房款且向法院出示了记账凭证，并向赵胜利开具了销售不动产统一发票。以上证据均可以证明赵胜利完成了案涉房屋的付款过程。因此，一审法院不予认定赵胜利已支付购房款存在错误。三、案涉房屋系赵胜利为了生活居住所购买，一审法院不予认定房屋用于居住存在错误。庭审中，赵胜利已经对案涉房屋的居住状态进行了举证及充分的说明。兴城市产权中心也出具了赵胜利在兴城没有其他用于居住的房屋。综上，一审法院认定事实错误，赵胜利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行的条件。恳请依法支持赵胜利的上诉请求。浦发银行二审辩称，对赵胜利二审提供新证据的真实性、合法性没有异议，关联性由法院认定，请求法院依法裁判。金鑫公司二审辩称，金鑫公司与赵胜利签订的商品房买卖意向书依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力；金鑫公司与赵胜利已经依据商品房意向书履行了主要合同义务，合同履行完毕；案涉房屋不属于法院查封范围。从法院向房产处下发的协助执行通知书内容看，法院的查封标的为“未出售”房屋。而案涉房屋已出售给赵胜利，法院以房屋销售是否在兴城市开发办备案作为房屋是否出售的判断标准，存在错误。法院对案涉房屋予以查封缺乏事实及法律依据。法院不应对买受人支付了50%房款的房屋采取查封措施。金鑫公司与赵胜利已就案涉房屋签订了合法有效的商品房意向书，赵胜利支付了全部房款并实际占有涉案房屋，在此情况下，法院查封涉案房屋损害了赵胜利及金鑫公司的合法权益。请求法院撤销一审判决，维护赵胜利和金鑫公司的合法权益。赵胜利向一审法院提出诉讼请求：停止对位于兴城房屋的强制执行，并解除查封；诉讼费用由浦发银行承担。一审法院认定事实：浦东银行与大连渤船港机重工股份有限公司、大连渤船重工船舶修造有限公司、葫芦岛渤船重工渤海造船有限公司、金鑫公司以及徐鸿国金融借款合同纠纷一案，一审法院于2014年8月7日作出（2014）大民三初字第216号民事裁定书，查封了金鑫公司所有的土地证号为兴国用(2010)G1440043号、兴国用(2010)G1440324号、兴国用(2010)G1440325号三块土地对应的地上建筑物，其中包括案涉房屋。2016年1月26日，一审法院作出（2014）大民三初字第216号民事判决书，判决大连渤船港机重工股份有限公司于判决生效后十日内给付浦东银行借款本金8000万元，金鑫公司等对上述债务承担连带清偿责任。因大连渤船港机重工股份有限公司未履行生效法律文书确定的义务，浦发银行向一审法院申请执行。2016年7月21日，一审法院作出（2016）辽02执170号执行裁定，续查封上述房产，查封期限三年。赵胜利以案外人身份向一审法院提出执行异议。一审法院于2017年3月20日作出（2017）辽02执异52号执行裁定书，裁定驳回赵胜利的异议。赵胜利不服该裁定，遂向一审法院提起本案诉讼。另查明，赵胜利在兴城市不动产登记中心和葫芦岛市不动产登记中心未被查询到其名下存在其他房产。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，赵胜利虽提供了其称与金鑫公司于2011年9月1日签订的《商品房买卖意向书》，并称该意向书中“赵胜利”的签名为赵胜利的妻子庞坤代签，但在此前一审法院要求赵胜利及其妻子庞坤到庭核实该意向书真实性时，赵胜利与庞坤均无正当理由未到庭接受法庭质询，此次庭审中赵胜利亦未对此补充提供其他新的证据；而且，金鑫公司在此前（2017）辽02民初191号民事案件中提供的书面材料中认可，案涉房屋所在的A1栋楼于2009年8月5日取得商品房预售许可证且可以办理商品房买卖合同的备案，即此时房屋买卖双方已经可以签订正式的商品房买卖合同并办理合同备案。而在赵胜利自称已经付清房款的2011年9月1日，其与金鑫公司签订的是《商品房买卖意向书》，而非正式的商品房买卖合同，但却又在四年后一审法院已经查封案涉房屋的情况下双方于2015年11月9日签订《商品房买卖合同》，明显有违常理。故现有证据不足以认定赵胜利与金鑫公司在一审法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。另外，关于案涉房屋房款的给付，赵胜利虽提交出具日期为2011年9月1日的房款收款收据与开票日期为2015年12月3日的发票，显示的付款金额为275,906元。但就该房款的给付时间和给付方式，赵胜利此前在（2017）辽02民初191号民事案件中称其是于2011年9月1日一次性通过现金方式向第三人支付的全额房款，27万元的取款凭证查不到了，其中10万元是赵胜利的妈妈给的，有5万元是赵胜利爱人的妹妹给的，其余的是从亲戚手里拿的；而此次庭审中赵胜利又改称购房款是其以现金方式给付10万元，其余以银行转账方式支付175,906元。有关房款支付情况，赵胜利先后存在完全不一致的表述，且均未提交相关取款、转账等资金流向的相关证据。故赵胜利提供的证据不足以证实其已实际支付购房款。此外，从案涉房屋的使用情况来看，赵胜利自称其在葫芦岛工作，案涉房屋位于兴城市，赵胜利主张房屋于2011年5月就已交付，无论是从赵胜利主张的房屋交付之日还是其所主张的购房时间2011年9月，截止到本案辩论终结之日，赵胜利称房屋仍处于装修状态，其尚未在案涉房屋内居住。据此可以看出，赵胜利并非在兴城居住，案涉房屋不足以认定是为满足赵胜利生活居住需要。综上分析，赵胜利不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除执行的情形，其要求停止对案涉房屋的执行并解除查封的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回赵胜利的诉讼请求。案件受理费5,438元（赵胜利已预交），由赵胜利负担。赵胜利在二审中向本院提供了新证据，经过质证本院除确认一审法院认定的事实外，另查明：庞坤为赵胜利的妻子，其在2011年9月1日签订的《商品房买卖意向书》上代赵胜利签字，案涉房款收据由庞坤签字确认。《商品房买卖意向书》约定：赵胜利购买金鑫公司兴城海上钓鱼台A1幢2单元11层1101号房屋，房屋总价款275,906元,付款方式为一次性付清。赵胜春为赵胜利的兄长，其作为案涉楼盘团购协议的集体成员亦购买了一处房产，并以其团购成员的身份帮助赵胜利购买了案涉房产。赵贵祥为赵胜利的父亲，其于2011年5月24日从葫芦岛银行股份有限公司锦工支行提取现金500,000元。本院认为，本案的争议焦点为赵胜利对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。赵胜利提出执行异议所主张的权利为房屋消费者物权期待权，它是指对于从开发商购买房屋的买受人，已经签订买卖合同，并履行合同部分或全部义务的情况下，非因自身过错未办理房屋所有权登记，赋予其类似所有权人的地位，享有排除执行的权益。由于案外人执行异议之诉作为执行程序中衍生出的一种特殊类型的诉讼，极易出现被执行人与案外人恶意串通对抗执行的问题，因此在判断案外人是否享有房屋消费者物权期待权时，关键在于判断该权利是否真实。本案中，赵胜利通过其兄长赵胜春参与团购案涉楼盘的便利条件，由其妻子庞坤代为签订《商品房买卖意向书》购买案涉房产，系其真实的意思表示，应认定合法有效。虽然赵胜利主张案涉房款为现金支付，无直接证据予以证明，但根据金鑫公司提供的公司收据台账、记账簿等原始财务凭证，并结合系列案件中其他已决案件中有关财务凭证的真实性、前后连贯性等因素，可以认定由赵胜利妻子庞坤签字确认的案涉房款收据具有真实性。同时，赵胜利在二审时提供了其父亲赵贵祥在付款前从银行提取现金500,000元的证据，为其主张房款是现金支付提供了一定的可能性。综合上述因素，可以认定赵胜利在法院查封案涉房屋之前已经实际支付了全部房款。鉴于二审期间赵胜利及其妻子庞坤积极参与诉讼主张权利和提供证据，排除了虚假诉讼的合理怀疑，应认定案涉购房买卖关系、支付房款真实有效。案涉房产在法院查封前已由赵胜利实际占有，未能及时办理房产登记手续并非赵胜利的原因。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销大连市中级人民法院（2018）辽02民初645号民事判决；二、不得执行赵胜利从辽宁金鑫房地产开发有限公司购买的兴城海上钓鱼台A1幢2单元11层1101号房屋。一审案件受理费5,438元，二审案件受理费5,438元，由上海浦东发展银行股份有限公司大连分行负担。大连市中级人民法院（2017）辽02执异52号执行异议裁定书于本判决生效时自动时效。本判决为终审判决。审判长  张秀军审判员  苏本营审判员  蒋 策二〇一九年十二月二十四日法官助理白曦书记员张博涵