海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终2024号 上诉人(原审原告)：叶旦明，女，1953年1月2日出生，汉族，现住浙江省温州市。 委托诉讼代理人：王祖浩，男，1949年6月28日出生，汉族，现住浙江省温州市，系叶旦明丈夫。 委托诉讼代理人：王兵，海南瑞来律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：海南铭泰香水湾旅游发展有限公司，住所地海南省陵水县光坡镇香水湾。 法定代表人：张新萍，总经理。 委托诉讼代理人：史丹霞，该公司员工。 被上诉人(原审被告)：海南铭泰投资有限公司，住所地海南省海口市滨海大道丽晶路1号泉海好家园云海阁4号102室。 法定代表人：周阳，总经理。 委托诉讼代理人：刘新钢，该公司员工。 被上诉人(原审被告)：铭泰投资发展集团有限公司，住所地北京市海淀区知春路1号学院国际大厦606室。 法定代表人：王兴贵，总经理。 委托诉讼代理人：杨坤，该公司员工。 上诉人叶旦明因与被上诉人海南铭泰香水湾旅游发展有限公司（以下简称铭泰香水湾公司）、海南铭泰投资有限公司（以下简称海南铭泰公司）、铭泰投资发展集团有限公司（以下简称铭泰投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省陵水黎族自治县（简称陵水县）人民法院（2019）琼9028民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月20日公开开庭进行了审理，上诉人叶旦明及其委托诉讼代理人王祖浩、王兵，被上诉人铭泰香水湾公司的委托诉讼代理人史丹霞、海南铭泰公司的委托诉讼代理人刘新钢、铭泰投资公司的委托诉讼代理人杨坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人叶旦明上诉请求：1.撤销(2019)琼9028民初3号判决的第二项,改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实与理由:上诉人2004年7月14日与被上诉人签订《商品房买卖合同》约定上诉人购买铭泰香水湾公司产权式酒店S307及S319号房，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，否则出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。该房地产权属证书包含两项证书，一是《房屋所有权证》，二是《国有土地使用权证》。为了防止开发商侵害购房人的土地权益，早在上诉人购买该房产前，2002年9月30日海南省人民政府主管房地产的职能部门省国土资源厅就颁布了《海南省房屋国有土地使用权分割登记暂行办法》，明文规定了给商品房购房业主办理土地证的行政法规。2015年3月1日，国务院出台了《不动产登记条例》，将房产和土地两证合二为一为《不动产权证书》，保障购房人完整产权不受非法侵害。上诉人与被上诉人的上述合同中，房地产权属证书办理的约定，自然包含相应的土地证。但被上诉人2004年3月1日前应履行的办理土地证的合同义务，拖延了15年之久仍不履行，上诉人为维护合法权益，只能起诉至陵水县法院，陵水县法院(2019)琼9028民初3号判决书，虽判令被上诉人必须在2019年9月1日前履行分割土地义务，但根据以往15年被上诉人的违约行为推断，被上诉人决不会去履行该判决义务的，因此上诉人请求二审法院明确判定被上诉人的违约责任，如2019年9月1日前被上诉人仍不履行法院判定的法律义务，每拖延一天被上诉人向上诉人支付万分之五的违约金，以免被上诉人继续无限期侵害上诉人的权益。按照上诉人与被上诉人上述合同第八条交付期限的约定，被上诉人应将经政府相关部门综合验收合格，取得政府职能部门颁发合格证的房产交付给上诉人，被上诉人从未向上诉人出示该商品房验收合格证书。被上诉人违反“未经竣工验收的房屋不得投入使用”的规定，在2004年以租赁使用的方式擅自开业经营酒店，其间向上诉人支付租金，其后被上诉人单方面发出通知结束租赁，却并未将合同约定经综合验收合格的房屋交付给上诉人，而是将房产无偿占用至今达十年之久，严重侵害了上述人的财产权。上述三方被上诉人的公司股东(实际控制人)，均为李书福占有股份90%，李星星占有股份10%；而股东是公司真正的权益所有者，也是法律义务的天然承担人，因此三方被上诉人不仅是混同，而且是完全的同一，而一审以法定代表人不同，三个被上诉人注册地址不同而否定混同的判决是错误的，因此请求判令三个被上诉人承担连带法律责任。综上所述，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人铭泰香水湾公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，因此上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院予以驳回。具体理由如下：1.上诉人要求答辩人支付违约金和罚金无事实和法律依据；2.上诉人与答辩人签订的商品房买卖合同当时约定的产权证书为房产证。在当时的法律环境下，所销售的住宅公寓产权式酒店等房间仅办理房产证购买人取得房产证便视为享有所购房屋的所有权。且正如一审法院查明的情况，香水湾产权度假酒店于2005年开始运营使用，自然视为交付。所以酒店已经履行了交付的义务。在本案中上诉人与答辩人并未对所谓的迟延交付违约金进行约定。故上诉人的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院予以驳回。其他意见均已与一审一致。 被上诉人海南铭泰公司答辩称，其对于铭泰香水湾公司的答辩意见予以认可。此外，海南铭泰公司认为其作为铭泰香水湾公司的股东，有独立的经济实体，有独立的法人主体资格，是经过合法注册的。独立法人主体，应当各自承担责任，且作为股东与下属公司不存在任何的财务混同，不应当承担连带责任。而且铭泰香水湾公司的主要资产即土地和房产，均在铭泰香水湾公司的名下，铭泰香水湾公司完全能够履行相应的债权债务。 被上诉人铭泰投资公司答辩称，铭泰投资公司与海南铭泰公司财产互相独立所以不应该承担连带责任。铭泰投资公司在高管、财务、公司经营地点等与海南铭泰公司均不存在重合性，不应要求铭泰投资公司承担海南铭泰公司债务的连带责任。请贵院驳回上诉人要求三被上诉人承担连带责任的诉讼请求。 叶旦明向一审法院提出诉讼请求：1.判令铭泰香水湾公司继续履行《商品房买卖合同》，限期为一个月内将办理房地产权属证书等级需由其提供的材料报产权登记机关备案，并协助原告换发S307及S319两个房间不动产权登记证书；2.判令被告铭泰香水湾公司向原告支付两个房间逾期办证违约金2516元；3.请求海南铭泰公司、铭泰投资公司对铭泰香水湾公司的上述债务承担连带责任。4.被告应无条件履行提交全部资料的义务，否则应向原告方支付以购房合同的房款金额为计算基数每日万分之五的罚金；5.本案的诉讼费由三被告共同承担。 一审法院认定事实：原告与被告铭泰香水湾公司于2004年7月14日签订《商品房买卖合同》约定原告购买铭泰香水湾公司产权式酒店S307及S319号房，该买卖合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，否则出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。该酒店于2003年4月8日统一名称为“香水湾产权度假酒店”，于2005年开业，原告于2007年4月17日办理房产证登记。另，就本案是否可以办理产权证的问题，一审法院于2019年4月24日函询陵水县不动产登记中心，该中心复函：涉案房屋尚未办理土地分割，故无法办理土地分证。于2019年4月24日就本案是否可以办理不动产权证的问题函询陵水县不动产登记中心，该中心复函：涉案房屋尚未办理土地分割，故无法办理土地分证。于2019年4月25日以涉案房屋是否可办理土地使用分割及如能补办应提交哪些资料问题向陵水县自然资源和规划局发协助调查函，该局复函：海南铭泰香水湾公司，需提供土地证、预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋国有土地使用权分割申请书、建筑工程竣工验收备案证、房屋实测报告、土地分割测绘报告、宗地图和基地图合同（CAD电子版），便可办理位于陵水县光坡镇香水湾的铭泰度假酒店土地分割手续。另查明，铭泰投资有限公司为自然人投资或控股的有限公司，出资设立了海南铭泰公司，该公司于2002年7月18日出资成立铭泰香水湾公司，三被告都属于有限责任公司。再查明，为加强海南省国有土地权属管理，海南省于2002年9月30日出台《海南省房屋国有土地使用权分割登记暂行办法》明确房屋涉及国有土地使用权分割转让的，应领取《国有土地使用权分割转让证明书》。2015年3月1日施行的《不动产登记条例》将土地使用权证与房产证二证合为不动产权证书，在此前对于楼盘公寓或是产权式酒店的产权证书仅为房产证。为规范产权式酒店的建设、销售及管理，海南省于2016年8月23日出台《海南省产权式酒店建设销售管理办法》，在该规定发布前产权式酒店客房已分割销售的，符合规定要求的，可以依法办理不动产登记。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.涉案房屋是否可以办理土地分证；2.本案是否超过诉讼时效；3.原告主张的判后违约金是否有事实和法律依据；4.海南铭泰公司、铭泰投资公司是否应就违约金承担连带责任。一、关于涉案房屋是否可以办理土地分证的问题。本案涉案房屋为产权式度假酒店，依据《海南省产权式酒店建设销售管理办法》，在该规定发布前产权式酒店客房已分割销售的，符合规定要求的，依法办理不动产登记。《海南省房屋国有土地使用权分割登记暂行办法》规定开发建设单位应将所购方位对应的《房屋国有土地使用权分割转让证明书》和《房屋所有权证书》向陵水县土地行政管理部门申请办理现房屋国有土地使用权变更登记手续。本案的产权式酒店客房已分割销售，且于2007年4月17日办理房产证。依据2019年5月22日陵水黎族自治县自然资源和规划局陵自然资函[2019]122号《关于协助调查事项的复函》：海南铭泰香水湾公司，需提供该复函所列材料，便可办理位于陵水县光坡镇香水湾的铭泰度假酒店土地分割手续。若上述材料有部分遗失，陵水铭泰香水湾公司作为土地使用权人，可向相关部门申请补办，故对该公司因泥石流导致档案材料灭失而不履行协助办理土地分割手续的辩解，不予支持。陵水铭泰香水湾公司，有义务提交上述材料为原告办理土地分割登记手续，原告主张被告协助提交办理产权证资料的请求，予以支持。二、关于本案是否超过诉讼时效。诉讼时效是指民事权利受侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当诉讼时效届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权，也就是说诉讼时效是针对金钱债务的抗辩，而本案中原告要求被告履行的是办理不动产权属证书的行为，不受诉讼时效约束。关于违约金的诉讼时效问题。首先，本案合同签订时约定的产权证书，应为房产证，在当时的法律环境下，所销售的住宅公寓、产权式酒店等房屋仅办理房产证，购买人取得房产证便视为享有所购房屋的所有权。因此，陵水铭泰香水湾公司应如双方合同所约，在房屋交付后的90日内为原告办理房产证，虽原、被告双方均无证据可证涉案房屋的实际交付时间，但依据双方所签订的《补充协议》可知，涉案酒店于2005年运营使用，即被告陵水县铭泰香水湾公司作为出卖人最迟应在2007年前为原告办理房产证，否则将构成双方合同所约定的违约，原告可据此要求被告陵水县铭泰香水湾公司承担逾期办证的违约金，该违约金的诉讼请求属于金钱债务请求，受诉讼时效约束，即该违约金的请求权应在2009年前主张，否则将会因对方抗辩而丧失胜诉权。又因被告铭泰香水湾公司于2007年4月17日协助原告办理房产证，视为其对办理产权登记的认可，该行为表明铭泰香水湾公司对其具有为业主办理房产证义务的自动履行，原告又可以此时间起算，至2009年4月16日止向被告陵水县铭泰香水湾公司主张承担逾期办理房产证的违约金，而原告现才提出，且无诉讼时效中断的证据可证，已超过诉讼时效。基于此，原告要求被告陵水县铭泰香水湾承担逾期办理房产证的违约金，因超过诉讼时效，不予支持。其次，因2015年不动产登记条例的施行，该条例将土地使用证及房产证二证合一统称为不动产权属证书。虽原、被告双方在签订合同时关于“产权证书”的认识仅为房产证，属因法律的更新致使原被告双方合同内约定的“产权证书”概念变更，即原告现所持有的产权式酒店房屋使用权证，不可直接在不动产登记中心办理换证手续，必须同时持房产证及土地证或土地分割类材料方可办理。被告应按相关规定提交土地分割的资料数据，此为双方合同内约定的被告为原告办理产权证书延伸义务。原告仅持有房产证无法实现其对所购房的完全所有权，亦无法买卖过户，此为原告提起本次诉讼的根本原因。依上所述，被告作为出卖人仍负协助办理土地分割手续的义务，且该义务非金钱债权，不受诉讼时效约束，故被告关于原告请求办理土地分割手续诉讼时效已届满的辩称，不予支持。但因涉案的办理土地分割违约金非双方所签订合同约定的内容，原告与被告在事后又未就此达成新的约定或补充约定，故原告要求被告承担逾期办理土地分割手续的违约金主张，因无事实及法律依据，不予支持。三、关于原告主张判后的违约金是否有事实和法律依据的问题。原告主张要求被告负担自法院判决后二个月内不履行向土地行政部门提交全部办证资料，将以购房款为基数的每日万分之五的罚金。原告所称“罚金”，即具有惩罚意义的违约金，此种违约金应基于双方约定，在一方完全不履行或不适当履行义务时给付对方一定数额的金钱，在本案中，原告与陵水县香水湾铭泰公司并未对此惩罚性违约金进行约定。故，对原告的该诉讼请求，不予支持。四、关于海南铭泰公司、铭泰投资公司是否应就违约金承担连带责任问题。与原告签订购房协议的为铭泰香水湾公司，负有办理产权证书义务的亦应为该公司，另，海南铭泰公司、铭泰投资公司虽为铭泰香水湾公司的出资人或股东，但并非涉案合同当事人，自然不受该合同约束。三被告为有限责任公司，法人、公司住所地均不一致，均有独立的财产，且原告未能提交证据证明三被告之间财务存在混同的情形。故对原告提出三被告公司财务混同，承担连带责任的主张，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，作出如下判决：一、限被告海南铭泰香水湾旅游发展有限公司于2019年9月1日前向陵水黎族自治县自然资源和规划局提供涉案陵水县铭泰香水湾公司产权式酒店S307及S319号房办理土地分割所需的以下材料：土地证、预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋国有土地使用权分割申请书、建筑工程竣工验收备案证、房屋实测报告、土地分割测绘报告、宗地图和基地图合同（CAD电子版）。二、驳回原告叶旦明其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告叶旦明负担。 二审期间，上诉人提交了10份证据：1.《中华人民共和国房地产管理法》；2.一审开庭笔录；3.《信件》；4.于某案件的执行材料；5.铭泰公司的灾后《会谈纪要》；6.《海南省产权酒店建设销售管理办法》；7.2011泥石流灾后收到的《对账表》；8.公司混同及吉利集团授权书、担保书；9.案外人于某执行案件的沟通记录；10.于某的证人证言。 本院经审查认为，证据1、6属于法律法规，证据2是本案一审庭审笔录。证据3与本案没有关联性。证据4、9、10不能证明被上诉人应向上诉人支付罚金，且该三份证据与本案也没有关联性。证据5、7、8没有原件核对。因此，对上诉人二审提供的证据3、4、5、7、8、9、10，本院不予采信。 本院认为，本案的争议焦点是：1.铭泰香水湾公司是否应支付逾期办证违约金；2.海南铭泰公司、铭泰投资公司是否应承担连带责任；3铭泰香水湾公司是否应向叶旦明支付判后罚金。 一、关于铭泰香水湾公司是否应支付逾期办证违约金的问题。叶旦明购买的房屋属于产权式酒店的客房。产权式酒店是一种集酒店业、房地产业、旅游业、金融业于一体的新型投资及消费方式。根据《海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定》第三条的规定：“本规定所称产权式酒店，是指由开发单位开发建设后将部分客房产权分割出售、配套经营性用房及设施由开发单位所有，自营或委托统一经营管理的酒店。产权式酒店出售的客房数量可由各市县政府根据需要决定，但不得超过客房总数的70%。所有客房由开发单位统一经营或委托统一经营，以保证酒店的完整性。产权式酒店不同于商品住宅，属商业性质，用于商业经营活动。”产权式酒店的客房与商品住宅的性质不同。就当时情况来看，购买人取得的只是客房的所有权，而当时确认购买人享有客房权属的凭证是房屋所有权证。本案中，叶旦明已于2011年4月17日取得涉案客房的房屋所有权证。叶旦明认为其所购客房的权属凭证应包括房屋所有权证和土地分权证，该主张来源于《商品房买卖合同》（简称合同）的约定（即合同第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方按下列第1、2项处理……），但当时办理产权式酒店客房的土地分权证是缺乏依据的。因此，叶旦明主张铭泰香水湾公司未为其办理土地分权证属于违约行为，理由不成立。虽然合同履行期间，铭泰香水湾公司已依约为叶旦明办理了涉案客房的权属凭证（即房屋所有权证）。但2015年3月1日国家实施《不动产登记条例》后，房屋权属凭证的概念发生了变化，确认房屋权属的凭证由房屋所有权证变更为不动产权证。房屋所有权人有权向有关部门申请换发不动产权证。根据陵水县相关部门的答复，换发不动产权证的前提是先由铭泰香水湾公司提交办理土地分割手续所需的资料。因铭泰香水湾公司未向相关部门提供办理土地分割手续所需的资料，致使叶旦明无法换发不动产权证，违反了《商品房买卖合同》的约定（即为叶旦明办理房屋权属证书），铭泰香水湾公司应承担相应的违约责任。因此，叶旦明依合同约定要求铭泰香水湾公司支付逾期办证违约金2516元有理，本院予以支持。 二、关于海南铭泰公司、铭泰投资公司是否应承担连带责任问题。铭泰香水湾公司、海南铭泰公司、铭泰投资公司均属于有限责任公司，是独立的企业法人，享有独立的法人财产权。叶旦明未能提供证据证明铭泰香水湾公司与海南铭泰公司、铭泰投资公司之间的财务存在混同的情形，并且双方在合同中也未约定海南铭泰公司、铭泰投资公司对铭泰香水湾公司的债务承担连带责任。因此，叶旦明要求海南铭泰公司、铭泰投资公司对铭泰香水湾公司的债务承担连带责任，既没有合同约定，也没有具体的法律规定，其主张缺乏依据，本院不予支持。 三、关于铭泰香水湾公司是否应向叶旦明支付判后罚金的问题。本案中，叶旦明与铭泰香水湾公司签订的合同仅约定逾期办证违约金，并未约定罚金。而铭泰香水湾公司如未依法履行法院生效判决，属于执行程序中的问题。法院对铭泰香水湾公司拒绝履行判决的行为可以依法采取相应的执行措施。因此，叶旦明要求判令铭泰香水湾公司每日按购房款总额的万分之五向其支付判后罚金，其主张缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人叶旦明的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销海南省陵水黎族自治县人民法院（2019）琼9028民初2号判决第二项； 二、变更海南省陵水黎族自治县人民法院（2019）琼9028民初2号判决第一项为：海南铭泰香水湾旅游发展有限公司应于本判决生效之日起三个月内向陵水黎族自治县自然资源和规划局提供办理位于陵水黎族自治县光坡镇香水湾铭泰度假酒店S栋307号房、S栋319号房土地分割所需的以下材料：土地证、预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋国有土地使用权分割申请书、建筑工程竣工验收备案证、房屋实测报告、土地分割测绘报告、宗地图和基地图合同（CAD电子版）。 三、海南铭泰香水湾旅游发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内向叶旦明支付逾期办证违约金2516元。 四、驳回叶旦明的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 一、二审案件受理费各50元，由海南铭泰香水湾旅游发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 杰 审判员 杨 洁 审判员 陈玫伊 二〇一九年十二月三十日 书记员 吴 灿 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。