重庆市石柱土家族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0240民初3352号 原告：罗家富，男，1957年11月16日出生，住重庆市石柱土家族自治县。 被告：罗清水，男，1989年6月5日出生，住重庆市石柱土家族自治县。 被告：彭渝兰（系被告罗清水之母），女，1966年9月5日出生，住重庆市石柱土家族自治县。 委托诉讼代理人：彭渝文（系被告彭渝兰之弟），男，1968年11月2日出生，住重庆市石柱土家族自治县。 原告罗家富与被告彭渝兰、罗清水物权保护纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗家富、被告彭渝兰及其委托诉讼代理人彭渝文、被告罗清水到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗家富向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离原告所有的位于重庆市石柱土家族自治县（以下简称石柱县）房屋，并从2011年8月4日起按照每月600.00元的标准支付房屋占有使用费（计算至搬离之日为止）；2、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告于2011年1月30日以1969万元的价格竞拍到了四川三峡能源建材股份有限公司白岩公司（以下简称白岩公司）破产清算资产，白岩公司破产清算组于2011年8月4日将破产资产移交（只是书面移交）给原告，其中位于石柱县的房屋一直由被告占有使用。原告于2019年5月14日取得了该房屋的《不动产权证书》后，被告仍然非法占有原告的房屋，违反了《物权法》的规定，应予搬离。 被告罗清水辩称：罗清水的外公曾在白岩公司当领导，退休的时候白岩公司将案涉房屋分给了罗清水的外公。之后，罗清水的母亲彭渝兰让罗清水去案涉房屋居住。 被告彭渝兰辩称：1、彭渝兰与罗清水系母子关系且未分家，只是因为罗清水结婚后无房居住而暂时居住过该房屋一段时间，每月的水电气费都是彭渝兰交纳的。故，彭渝兰才是案涉房屋的实际使用人。2、本案原告的诉讼主体资格不适格。首先，原告罗家富并非案涉破产财产的竞买人，其于2019年5月14日取得案涉房屋所有权证，系从白岩公司处取得，故原告罗家富应向转让该房屋的相对方主张权利，不具有本案诉讼主体资格。其次，原告罗家富诉称其早在2011年1月30日就通过竞拍获得案涉房屋，根据企业破产法的规定，白岩公司的破产清算组就有义务将案涉财产交付给原告罗家富，罗家富应当向适格的义务人主张权利，本案被告与原告罗家富不存在任何权利义务关系。即使本案被告要交付房屋，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干规定》第七十三条的规定，清算组应当向破产企业的债务人和财产持有人发出书面通知，要求债务人和财产持有人于限定时间向清算组清偿债务或者交付财产。被告也只能是与白岩公司清算组按租房协议及相关规定等办理移交，与原告无关。故，本案的原、被告均不适格。3、原告取得房屋所有权违反法律规定而无效。一是本案所涉房屋不属于破产财产。二是破产财产拍卖程序违法。4、被告并非是非法占有案涉房屋。一是案涉房屋来源合法。被告的父亲彭永良是白岩公司1994年退休的领导干部，退休时为减轻白岩公司的负担，决定放弃单位分配的福利房，由白岩公司解决八万块红砖用于自己建房居住。后因八万块红砖无法兑现等原因导致未能建房致使彭永良无房居住，彭永良才于1997年12月24日向白岩公司申请解决住房问题并经董事会6人共同签字同意后，于1998年8月11日与白岩公司签订《房屋租用协议书》。彭永良向白岩公司交纳3500.00元保证金后才取得了案涉房屋的使用权。二是彭渝兰与其父母在使用期间对案涉房屋进行了装修、修缮，并为案涉房屋办理了水电气户口等，投入了不少花费。5、被告彭渝兰享有案涉房屋的优先购买权。根据合同法第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。被告彭渝兰的父母是案涉房屋的实际承租人、被告彭渝兰也是案涉房屋的实际使用人和白岩公司的职工，因此享有优先购买权。6、原告罗家富的诉讼请求依法不应支持。白岩公司与彭永良签订《房屋租用协议书》依法成立且有效，至今仍处于履行状态之中，根据合同法第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。”规定的买卖不破租赁的规定，原告也无权请求被告搬离使用的案涉房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 彭渝兰与罗清水系母子关系。彭渝兰的父亲彭永良是白岩公司（原白岩煤矿）1994年10月退休的矿级领导干部。 1998年8月11日，彭永良（乙方）与白岩公司（甲方）签订《房屋租用协议书》约定：案涉房屋的产权属于白岩公司固定资产，租用者仅有使用权。租用签字人与其配偶倘若百年归西，房屋应无条件的交还公司。但若主体（签字人）逝于配偶之前，配偶可续住，如果其配偶再改嫁的，此房亦必须交还公司。子女和其他亲属对此房屋无继租权更无继承权。所租房屋必须按公司统一规定交纳住房租金。其租金在房屋归还和中途停租时凭租房交费发票（收据）办完手续后退费（只退本金，不计利息）。乙方应自觉保护好房屋每一部位，同时不能随意改变房屋结构。房屋若系自然破损，乙方必须及时报告甲方查实予以维修。系人为（租用者、其他人）破损的，由租用者负责维修，否则，交房时不是完璧归赵，所用维修费于租房保证金或工资中扣减。乙方不得以任何方式出租、转让此房，一经发现，甲方有权立即收回房屋和终止协议。彭永良在《房屋租用协议书》上签字，白岩公司总经理任发文在《房屋租用协议书》上签字并加盖白岩公司印章。同日的《住房明细表》载明：房屋地址为石柱县X综合楼，楼层为四楼，面积为70㎡，金额为3500.00元。彭永良在《住房明细表》上签字。 2010年12月27日，重庆汇源拍卖有限责任公司在《武陵都市报》《联交所网站》《重庆商报》《石柱电视台》等媒体对《四川三峡能源建材股份有限公司白岩公司破产资产司法拍卖》予以公告，并于2011年1月30日14:30时对白岩公司破产资产依法在重庆联合产权交易所石柱支所以电子竞价方式公开整体拍卖。 2011年1月30日，重庆汇源拍卖有限责任公司出具《拍卖成交确认书》载明：买受人：罗家富；竞买编号：001948；拍卖成交价款：人民币1969万元。重庆汇源拍卖有限责任公司和罗家富均在《拍卖成交确认书》上签字盖章。 2011年2月12日，重庆联合产权交易所石柱支所出具《涉讼资产交易情况证明》载明：标的名称：四川三峡能源建材股份有限公司白岩公司破产资产司法拍卖；管辖法院：石柱县人民法院；拍卖参考价：1800万元；拍卖成交价：1969万元；买受人：罗家富。 2011年8月4日，白岩公司破产清算组向原告罗家富书面移交拍卖资产（含案涉房屋）并制作《移交清册》。 2019年5月14日，石柱县国土资源和房屋管理局办理的《不动产权证书》载明：权利人：罗家富；共有情况：单独所有；坐落：石柱县；面积：共有宗地面积289.85㎡/房屋建筑面积80.07㎡；土地使用权分摊面积：0㎡；所在层数：4；房屋结构：混合结构。 另查明：案涉房屋为住房一套，坐落在石柱县南宾街道人民街40号4-3，曾由彭渝兰之父母彭永良、谭祥珍居住，彭永良于2009年去世后，由彭渝兰之母谭祥珍继续居住至2014年3月17日去世，之后，该房屋由彭渝兰及其子罗清水居住。 再查明：2010年8月18日，彭渝兰为案涉房屋办理天然气户口（开户费）支付2650.00元。2011年1月6日，谭祥珍为案涉房屋办理电户口（居民一户一表生活照明）支付600.00元。 本院认为：罗家富经司法竞拍程序取得了白岩公司破产资产并交清了全部拍卖成交价款，且经破产清算组书面移交全部破产资产，并取得了案涉房屋的不动产权证书，故罗家富已经取得了案涉房屋的一切权利。 依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”则从2019年5月14日起，案涉房屋就归罗家富所有。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，作为案涉房屋的所有权人，罗家富享有对案涉房屋处置、居住、使用的权利。根据《房屋租用协议书》中“子女和其他亲属对案涉房屋无继租权更无继承权”的约定，彭渝兰、罗清水作为案涉房屋租用人的子女和其他亲属因案涉房屋租用人的去世而丧失了占有使用案涉房屋的合法性。因彭渝兰、罗清水非法占据案涉房屋不予搬出，导致罗家富无法行使对案涉房屋的所有权能，故罗家富有权要求彭渝兰、罗清水搬出案涉房屋。罗家富要求彭渝兰、罗清水搬出案涉房屋的诉求于法有据，本院予以支持。 关于案涉房屋占有使用费：罗家富主张从2011年8月4日起至实际搬出之日止，由彭渝兰、罗清水按照每月600.00元的标准支付房屋占有使用费。本院认为，彭渝兰、罗清水非法占据案涉房屋，造成罗家富不能使用，客观上给罗家富造成损失，故本院支持罗家富要求彭渝兰、罗清水支付房屋占有使用费的诉求。但因案涉房屋于2019年5月14日才过户到罗家富名下，故应从2019年5月14日起计算房屋占有使用费。关于房屋占有使用费标准，罗家富主张按每月600.00元计算；本院认为，案涉房屋位于4楼，系砖混结构老旧房屋且无电梯，依据实际情况，参照同类型房屋的月租金，本院酌定案涉房屋的占有使用费为每月300.00元。 关于案涉房屋天然气及电户口安装费用的补偿：彭渝兰、罗清水主张因其为正常使用案涉房屋而安装水电气户口所支出的费用，应由罗家富补偿，罗家富对其提交的天然气安装费用2650.00元予以认可且同意补偿，本院予以确认。彭渝兰、罗清水提交的为案涉房屋安装电户口（居民一户一表生活照明）费用600.00元，确为案涉房屋专用，亦应获得受益人的补偿。故，罗家富应补偿彭渝兰、罗清水的费用共计3250.00元。 关于彭渝兰、罗清水主张的闭路电视安装费，因该项费用并非案涉房屋必须支出且闭路电视户口可以迁移，在罗家富不同意补偿的情况下彭渝兰、罗清水可以将该电视户口办理迁移，故本院难以支持由罗家富补偿闭路电视安装费用的主张。 关于彭永良的医药费3450.25元（2002年4月30日汇总的医药费单据124张）和股金2188.10元（1993年10月28日的收据）等费用，与本案不属同一法律关系，本院不予评述。 因彭渝兰、罗清水提交的证据不足以证明“确已交纳了租房保证金且未退费”、“在占有使用案涉房屋期间进行过装修、修缮”的事实主张，应自行承担不利后果。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告彭渝兰、罗清水于本判决生效之日起六十日内搬出位于石柱土家族自治县X号的房屋； 二、被告彭渝兰、罗清水于本判决生效之日起六十日内向原告罗家富支付房屋占有使用费，以每月300.00元为标准，自2019年5月14日起计算至被告彭渝兰、罗清水实际搬出位于石柱土家族自治县X号的房屋之日止； 三、原告罗家富于本判决生效之日起六十日内向被告彭渝兰、罗清水补偿天然气安装费和生活照明用电一户一表安装费等费用3250.00元； 四、驳回原告罗家富的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1240.00元，由被告彭渝兰、罗清水负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审 判 长  刘文华 人民陪审员  马小兰 人民陪审员  徐红萍 二〇一九年十二月十日 书 记 员  胡森升