北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终15178号上诉人（原审被告）：陈思宇，女，1987年5月21日出生。委托诉讼代理人：钟细彬，天津瀚洋律师事务所北京分所律师。被上诉人（原审原告）：李晓侠，女，1979年12月15日出生。委托诉讼代理人：王润，北京市康达律师事务所律师。原审第三人：宋安，男，1982年10月6日出生。委托诉讼代理人：李停，北京安科律师事务所律师。上诉人陈思宇因与被上诉人李晓侠及原审第三人宋安房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初12419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈思宇的上诉请求：1.撤销一审判决依法改判驳回李晓侠一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李晓侠承担。陈思宇的主要上诉理由：1.北京市丰台区×××58号院5号楼1902室房屋（简称1902号房屋或诉争房屋）是李晓侠以房抵债形式抵给案外人鲁庆炜的，此房的处置权应归案外人鲁庆炜。李晓侠因为是牛犇欠鲁庆炜借款的担保人，因牛犇无法偿还欠款，李晓侠以诉争房屋抵债。2.我是以417万元购买房屋，而不是300万元购买的。其中300万元用于支付给抵押权人王杰，117万元是债务互抵的方式支付给对该房屋有支配权的鲁庆炜。一审认定的诉争房屋买卖合同签订时间有误，导致评估时间点为2015年8月5日的估价结果与市价差距很大。3.一审判决适用法律错误，1902号房屋买卖合同应属合法有效，我构成善意取得。李晓侠辩称，同意一审判决，不同意陈思宇的上诉请求。陈思宇对于“李晓侠以1902号房屋向鲁庆炜抵债”的陈述无任何依据，且陈思宇从未向李晓侠核实过房屋权属情况。案涉房屋买卖合同写明1902号房屋的价款为310万元，本案中并不存在其他合同约定房价款。李晓侠尚未收到任何购房款，其相关利益受到直接损害。宋安述称，同意陈思宇的上诉请求，我不存在恶意串通行为，一审判决认定的合同签订日期也与事实不符。李晓侠向一审法院起诉的请求：1.判定2015年7月6日宋安与陈思宇签订的《存量房屋买卖合同（合同编号CW307536）》无效；2.判令陈思宇将上述合同涉及的1902号房屋过户回李晓侠名下；3.判令陈思宇将1902号房屋腾空并交还李晓侠；4.要求陈思宇向李晓侠支付自其居住在1902号房屋（2015年8月）到其搬出房屋的占用费，按每月8000元计算；5.本案诉讼费、保全费5000元、担保费22960元由陈思宇承担。在一审审理过程中，李晓侠申请撤销第四项主张房屋占用费的诉讼请求。一审法院认定的事实：1902号房屋原登记在李晓侠名下。2014年5月8日，李晓侠办理了公证委托，委托宋安为其代理人，代理其办理1902号房屋的如下手续：一、签订房屋买卖合同；二、办理产权过户登记手续；三、代缴相关税费；四、代收房价款；五、协助买方办理银行贷款；六、办理物业交割手续；七、抵押登记手续；八、解除抵押登记手续及领取解除抵押登记后的相关权利证明；九、办理银行抵押贷款手续；十、办理银行的提前还款手续，领取还款证明；十一、其他与上述房产出售有关的一切事宜。在代理权限及期限内签署的一切有关合法文件及行为，委托人均予以承认并承担法律责任。受托人无权转委托。委托期限在本委托书签署之日起两年。2015年8月5日，宋安作为李晓侠（出卖人）的委托代理人与陈思宇（买受人）签订《存量房屋买卖合同（合同编号：CW307536）》，约定将1902号房屋以310万元价格出售给陈思宇。该合同仅对房屋基本情况和权属情况进行了约定，但对于具体付款方式及期限、房屋交付时间、违约责任、权属转移登记、争议解决方式等均未进行约定。2015年7月23日，陈思宇交纳了诉争房屋的契税46500元。2015年8月6日，诉争房屋转移登记至陈思宇名下，现诉争房屋由陈思宇居住使用。陈思宇提交2015年7月1日其书写的由王杰、鲁庆炜签字确认的《关于房屋交易情况说明》，其中载明其本人购买1902号房屋，该房屋产权人为李晓侠，李晓侠因个人原因将房屋抵押给鲁庆炜，鲁现因个人原因将房屋抵押给王杰，现陈思宇与王杰、鲁庆炜协商一致对该房屋进行买卖交易，王杰配合陈思宇进行房屋解押手续，陈思宇将解押款三百万元直接汇入王杰账户，在之后进行后续网签手续时，该房屋满五唯一产生的税费全部由陈思宇承担，若因该房屋不唯一产生的契税由陈思宇承担，个税由鲁庆炜承担。现三人经协商一致，特签此协议为证。备注：王杰与陈思宇结束解押及支付相关款项后双方不再有债权关系。陈思宇据此证明其对于鲁庆炜享有117万元的债权，鲁庆炜三方通过债务互抵的方式交易房产，约定陈思宇向王杰支付300万元房款，鲁庆炜将其控制的诉争房屋过户给陈思宇，陈思宇付出了417万元的对价，取得诉争房屋的所有权，各方不存在恶意串通。李晓侠不认可该证据的真实性和证明目的，认为鲁庆炜、王杰无权参与其房屋交易。陈思宇提交银行交易明细表，证明陈思宇夫妇为办理诉争房屋的解押手续向王杰支付300万元。李晓侠不认可该证据的真实性和证明目的，认为该证据与本案无关。陈思宇提交2015年6月1日书写人显示为鲁庆炜的《承诺书》，其中载明：使用段明中国银行信用卡72万元（未还），周凤菊做P2P产品15万元，段明做中晟国泰舒拉亚移动卫星项目有限合伙30万元，合计117万元。如在9月30日前归还不上，将由（戴硕）在国联安基金做股票配资产品（创远1号）的资金回款相抵扣。由戴硕直接抵扣。陈思宇据此证明陈思宇及丈夫段明、母亲周风菊对于鲁庆炜享有合法债权117万元。李晓侠不认可该证据的真实性和证明目的。陈思宇提交段明的信用卡已出账单查询结果，证明鲁庆炜借用段明的信用卡刷卡，鲁庆炜对段明产生717911.98元的债务。李晓侠不认可该证据的真实性且认为与本案无关。另，陈思宇提交了周风菊与晟世九州资产管理（北京）有限公司签署的《个人出借咨询与服务协议》，段明与中晟国泰（北京）股权投资基金管理有限公司签署的《股权回购协议书》，段明签署的《合伙协议书》证明陈思宇及丈夫段明、母亲周风菊购买鲁庆炜实际控制的公司的理财产品后因鲁庆炜行为导致无法兑付，形成陈思宇及家人对鲁庆炜的合法债权。陈思宇提交了黄硕书写的情况说明，载明其于2013年1月至2015年7月在晟世九州资产管理有限公司工作，担任总经理助理职务，鲁庆炜系公司负责人，鲁庆炜公司有多套房产抵押，宋安为公司员工，平时主要根据鲁庆炜的指派，办理负责与鲁庆炜相关的债权债务、房产抵押、房产交易、过户等各项事宜。李晓侠对上述证据均不认可。陈思宇提交孙彪的证言，载明陈思宇、段明于2015年6月联系我购买二手房后多次看房无合适房源，自己找一套房源，2015年6月我陪同陈思宇、段明在朝阳门和卖家见面看委托公证和房本等证明材料，后于2015年7月双方找到我办理购房手续，我带陈思宇、段明和卖方代理人正常办理丰台房屋过户手续，期间无恶意串通。李晓侠不认可该证言的真实性。陈思宇提交李晓侠的离婚调解书、户口本及李晓侠于2014年5月8日书写的声明其于2014年离婚后至今未再登记结婚的声明书，陈思宇陈述该声明书是鲁庆炜和王杰交给陈思宇的，证明李晓侠对卖房的事实是明知的。李晓侠认可上述证据的真实性，但主张其从未向陈思宇提供过上述材料，其不知陈思宇获取上述材料的渠道。一审审理过程中，李晓侠申请对1902号房屋在2015年8月5日的市场价值进行评估，一审法院依法委托北京首佳房地产评估有限公司进行此项评估。2019年7月26日，该公司出具评估报告，载明评估对象在满足全部假设和限制条件下于价值时间2015年8月5日的估价结果为市场价值总额497.35万元。李晓侠支付评估费14934元。2018年3月27日，李晓侠向一审法院申请诉前财产保全，请求对1902号房屋进行查封。2018年3月27日，一审法院作出（2018）京0106财保104号民事裁定书，裁定：查封陈思宇名下的1902号房屋。在案件审理过程中，李晓侠申请撤销第四项主张房屋占用费的诉讼请求。一审法院认为，李晓侠主张其委托代理人宋安与陈思宇恶意串通签订《存量房屋买卖合同》，该合同应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”宋安受李晓侠的委托，具有代其签订房屋买卖合同、代收房价款、办理产权过户手续等权限。宋安代李晓侠与陈思宇签订《存量房屋买卖合同》，但其与陈思宇对具体付款方式及期限、房屋交付时间、违约责任、权属转移登记、争议解决方式等重要条款均未进行约定；诉争房屋在合同签订之日的市场价值总额497.35万元，合同约定的房价款310万元，低于市场价值的70%，为明显不合理低价，陈思宇主张房价款实际为417万元，证据不足，且其提交的证据不足以证明其与鲁庆炜债务互抵可视为向李晓侠支付房款，不足以证明其曾向李晓侠或者李晓侠的代理人宋安支付了房款；陈思宇提交《关于房屋交易情况说明》欲证明其与王杰、鲁庆炜协商一致对该房屋进行买卖交易并协商办理解押手续及过户事宜，但其并未举证证明其有充分的理由相信王杰、鲁庆炜有权代表李晓侠洽谈房屋买卖事宜；陈思宇购买1902号房屋并非通过中介获知房源，有异于一般二手房买卖。综合上述因素可以认定宋安与陈思宇恶意串通损害李晓侠利益，故双方签订的《存量房屋买卖合同》应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李晓侠主张陈思宇将房屋过户回其名下及腾退并交付房屋的诉讼请求，法院予以支持。李晓侠暂不主张房屋占用费，法院对此不再处理，其可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，一审法院于2019年10月判决：一、李晓侠与陈思宇于二○一五年八月五日签订的《存量房屋买卖合同（合同编号CW307536）》无效；二、陈思宇于判决生效之日起三十日内协助李晓侠将坐落于北京市丰台区×××58号院5号楼19层1902号房屋过户至李晓侠名下；三、陈思宇于判决生效之日起六十日内将北京市丰台区×××58号院5号楼19层1902号房屋腾空后返还给李晓侠；四、驳回李晓侠其他诉讼请求。二审诉讼中，陈思宇提交如下证据：1.王杰情况说明，以期证明王杰与鲁庆炜之间的债权债务关系，及1902号房屋交易流程；2.鲁庆炜会见笔录，以期证明李晓侠、牛犇、鲁庆炜之间的借贷关系、抵押担保关系；3.房产证及不动产登记资料查询结果证明，以期证明陈思宇出卖原有房屋购买1902号房屋，系善意购房。针对以上证据，李晓侠质证称，证据1真实性不认可，证明目的不认可，房屋抵押给王杰完全是鲁庆炜擅自操作的，与李晓侠无关；证据2真实性不认可；证据3与本案无关且不属于新证据。宋安质证称，证据1证明目的认可；证据2真实性、证明目的认可；证据3真实性认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陈思宇主张1902号房屋系李晓侠以房抵债给鲁庆炜，但首先其就李晓侠与鲁庆炜之间有何债权、债务关系或李晓侠作为1902号房屋实际产权人与鲁庆炜之间有何约定并未提供相应证据予以证明；特别是其虽主张与鲁庆炜的债务互抵可视为向李晓侠支付购买1902号房屋款项，但未提供其有理由相信并得出此结论的有效证据予以证明。因此，陈思宇上诉主张以对鲁庆炜债权折抵的方式向李晓侠支付购房款，缺乏事实依据；进而陈思宇所持王杰、鲁庆炜有权代表李晓侠出售房屋及存在“以房抵债”的事实之上诉理由，难以满足民事诉讼证据之高度盖然性证明要求，本院不予采纳。双方《存量房屋买卖合同》约定的价款为310万元，已明显低于一审法院委托评估的相同时间段市场价值之70%，故约定价值属于明显不合理低价的范畴。陈思宇主张的购房实际给付对价为417万元，但即便如陈思宇陈述，其中一部分房款为与鲁庆炜债务互抵，但基于合同相对性原则及上述论述，难以证明其主张的债务互抵行为能视为是向出卖人李晓侠给付购房款。事实上，陈思宇并未提供证据佐证其向李晓侠或者其代理人给付过购房款。陈思宇解除王杰抵押权登记的300万元付款也不是向李晓侠或者宋安支付，亦与《存量房屋买卖合同》约定的款项310万元未完全形成对应。综上，本院无法得出陈思宇系以合理对价购买1902号房屋之结论。通过进一步审查双方签订案涉房屋买卖合同的整个过程及案涉合同发现，合同中对具体付款方式及期限、房屋交付时间、违约责任、权属转移登记、争议解决方式等重要条款均未进行约定。且双方上述交易并未通过中介公司居间服务获取房源信息，上述情形均有别于通常存量房屋交易双方行为。基于以上，应认定陈思宇与宋安就1902号房屋买卖交易存在恶意串通行为，并已实际损害房屋产权人李晓侠之利益。故陈思宇购买1902号房屋，签订《存量房屋买卖合同》，存在我国合同法规定之合同无效情形，该合同应属无效。另，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故一审判决认定陈思宇将1902号房屋过户回李晓侠名下并腾空返还房屋，属于《存量房屋买卖合同》确认无效之法律后果，陈思宇现不同意过户回转及返还1902号房屋之上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。此外，陈思宇上诉主张合同签订日期为2015年7月6日并非2015年8月5日，该日期的认定错误导致一审法院委托房屋评估价格存在误差一节。书面合同的成立，是以双方当事人签字或者盖章为要件。双方签字日期为2015年8月5日，一审认定双方于该日期签订案涉合同并无不当。关于1902号房屋评估时间点，一审法院经过释明，双方均同意按照2015年8月5日时间点进行价值评估，现二审诉讼中陈思宇又提出评估时间点异议，本院不予采纳。陈思宇上诉主张其构成善意取得，按照我国物权法第一百零六条的相关规定，善意取得以无权处分为前提和构成要件，本案中，宋安出售1902号房屋系基于李晓侠的公证委托形成的代理关系，不构成无权处分，对其该主张，本院不再累述。综上所述，陈思宇之相应上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31600元，由陈思宇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 珊审 判 员  周梦峰审 判 员  姚 颖二〇一九年十二月三十日法官助理  宋 佳书 记 员  林晓天书 记 员  孙 涵