河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初5431号原告：牛童，男，2000年11月22日生，汉族，住方城县。委托代理人：周荣杰，河南怡和律师事务所律师，特别授权。被告：徐春丽，女，1966年2月21日生，汉族，住南阳市宛城区。委托代理人：王国平，汉族，1968年8月20日出生，自由职业，住河南省南阳市卧龙区，特别授权。被告：南阳市玉米综合开发有限责任公司法定代表人刘聚兰，任公司总经理。住所地：南阳市明山路西侧。原告牛童与被告徐春丽、南阳市玉米综合开发有限责任公司（以下简称玉米综合开发公司）案外人执行异议之诉一案，原告于2019年7月12日诉至本院，同日本院作出受理决定。在法律规定的期限内依法向被告送达相关法律手续，并组成合议庭，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告牛童的委托代理人周荣杰、被告徐春丽及其委托代理人王国平到庭参加诉讼；被告玉米综合开发公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告牛童诉称：2013年8月22日，被告玉米综合开发公司将其开发的位于南阳市天××小区××楼××单元××室房屋出售给原告，房价款为488773元，并在当天给被告玉米综合开发公司交付30000元定金。2014年3月29日，原告通过银行转账和现金的形式向玉米综合开发公司支付了全部房价款，被告将原告购买的房屋交付给原告，原告一直占有和使用至今。后徐春丽与玉米综合开发公司为民间借贷纠纷一案，诉至法院，该案在审理过程中即2016年4月26日，徐春丽将原告购买的位于南阳市天××小区××楼××单元××室房屋申请了查封，2018年5月16日，南阳市宛城区人民法院作出（2016）豫1302民初1678号民事判决书，被告玉米综合开发公司等不服该判决，提起上诉，南阳市中级人民法院维持了一审判决，该案进入执行程序，原告对上述情况均不知情。2019年6月份，原告得知上述情况后即向南阳市宛城区人民法院提出案外人执行异议申请，因原告当时没有找到支付房价款的原始票据和银行转账手续，南阳市宛城区人民法院以无法判断房屋买卖是否发生在查封之前为由，作出（2019）豫1302执异193号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。综上所述，原告认为，原告与被告玉米综合开发公司签订的房屋买卖合同发生在徐春丽申请查封之前，为合法有效的合同，且房价款的支付、房屋的支付均发生在法院对该房屋查封之前，按照《物权法》和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，涉案房屋的所有权归原告所有，应当排除执行，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、立即停止对南阳市天××小区××楼××单元××室房屋（预售证号2013058）的强制执行，并解除对该房屋的查封。2、诉讼费用由被告方负担。原告牛童为支持其主张，向本院提交证据如下：第一组：牛童身份证一份，用于证明牛童的主体资格。第二组：1、玉米综合开发公司天海金苑与牛童签订的认购合同一份。2、2013年8月22日，交购房定金30000元。3、2014年3月29日交付房款的收据，金额为458773元。4、银行转账清单二份。第一份是2014年3月29日通过邮政储蓄银行转款410000元，证明了2014年3月29日牛童与玉米综合开发公司建立了房屋买卖关系，缴纳了定金30000元，并缴纳了房款458773元。5、律师调查令调取的证据，用于证明2014年3月29日所交的房款,其中410000元是陈晶刷卡、48773元是现金。第三组：不动产登记资料查询结果证明一份，用于证明牛童名下没有房产。第四组：（2019）豫1302执异193号执行裁定书一份，该裁定书查明南阳市宛城区人民法院于2016年4月26日作出的2016豫1302民初1678民事裁定书查封了本案争议的房产，之所以驳回牛童异议请求的原因是牛童与玉米综合开发公司的认购协议书上没有签订日期，无法判断牛童购房行为是在法院查封之前或者查封之后。第五组：户口本复印件、陈小红身份证复印件，用于证明陈小红与牛童是母子关系。被告徐春丽辩称：一、徐春丽申请执行的案件情况。徐春丽与被告玉米综合开发公司、杨博翔、南阳天海房地产开发有限公司（以下简称“南阳天海公司”）、杨天海民间借贷纠纷一案，南阳市宛城区人民法院于2016年4月26日作出（2016）豫1302民初1678号民事裁定书及协助执行通知书，查封玉米综合开发公司的房产一套，预售证号2013058房产（又称“1号楼”），房号为1单元2503室。南阳市宛城区人民法院于2017年5月16日作出（2016）豫1302民初1678号民事判决书，判决：一、被告玉米综合开发公司、被告杨博翔自本判决生效起十日内向徐春丽偿还借款本金300000元及利息（自2015年9月1日起按年利率24%计算至借款付清之日止）。二、被告南阳天海公司、杨天海对上述借款承担连带清偿责任。三、驳回徐春丽的其他诉讼请求。……。玉米综合开发公司、杨博翔、南阳天海公司、杨天海不服该判决，提起上诉。河南省南阳市中级人民法院于2018年12月24日作出（2018）豫13民终4206号民事判决书：驳回上诉，维持原判。判决生效后，四被告未按期履行判决书所确定的义务，徐春丽申请南阳市宛城区人民法院强制执行，执行案号（2019）豫1302执405号。在执行过程中，南阳市宛城区人民法院作出（2019）豫1302执405执行裁定书及协助执行通知书，续查封玉米综合开发公司的房产一套：预售证号2013058房产（1号楼），编号为1单元2503室（即1-1-2503R）。二、在南阳市宛城区人民法院对以上查封房产执行公告拟委托评估、拍卖过程中，牛童于2019年6月18日向南阳市宛城区人民法院提出书面执行异议申请，对玉米综合开发公司1号楼1单元2503室请求中止执行。2019年6月22日南阳市宛城区人民法院作出（2019）豫1302执异193号执行裁定书，驳回其异议申请。后牛童不服该裁定，于2019年7月1日向宛城区人民法院提起执行异议之诉。三、牛童的执行异议申请被南阳市宛城区人民法院驳回符合法律规定。1、牛童提出执行异议时，提交的购房协议的真实性无法核实，牛童向提交其与玉米综合开发公司签订的“天海金苑房房屋认购协议”，购买天海金苑项目1号楼1单元2503室，约定总房款488773元，签订时间为空白，天海金苑业主付款一览表上注明总房价464006元，二者价格不同。牛童也未向南阳市宛城区人民法院提交其购房收据原件。因没有购房合同的签订时间，也就无法证明牛童是否与玉米综合开发公司签订购房协议、支付房款。南阳市宛城区人民法院驳回其执行异议申请符合法律规定，是完全正确的，故牛童提出的执行异议之诉于法无据，南阳市宛城区人民法院应当驳回其起诉。2、牛童提出的执行异议存在明显的矛盾和问题。（1）牛童在查封异议和执行异议中所购房产相同、日期不同、价格不同，违背常理，不符合商品房买卖的惯例和正常情形。牛童（现年18岁）提出执行异议时称，其于2013年8月22日与南阳玉米公司签订购房协议，以总房价488773元购买（当日即付清购房款488773元）。而在本案一审时玉米综合开发公司等提交的证明材料证实该被查封的房产已出售。该房产于2015年4月27日以总房价464007元出售给牛童（当年14岁，合同当日即付清购房款464007元）。两位购房者（牛童）应为同一人，其户籍地均为河南省××××号，公民身份号码均为：411322200011220016，联系电话均为：138××××3208。因2013年牛童尚未成年，其应不会是实际出资人。但是，不论牛童购房的实际出资人是谁，同一人在两年内付款购买同一房产，日期不同，价格不同，先贵后贱，违背常理，不符合商品房买卖的惯例和正常情形。（2）牛童提出的执行异议理由与其购房后故意不办理产权登记行为相矛盾。牛童及玉米综合开发公司提交的证据证实，牛童在两年内两次均是一次性出资购买玉米综合开发公司同一套房产（1栋1单元2503号）。牛童既然每次都付清了购房款，又明知所购房产属“五证”齐全的合法商业楼盘，且当时南阳市宛城区人民法院还没有对其所购房产进行查封，却在购房付款后长时间（第一次三年多、第二次一年多）故意不进行网签登记、办理产权证等法定购房手续，这与正常的购房、付款、办证、过户等惯例相悖。现牛童又称因南阳市宛城区人民法院查封房产无法进行过户、办证等，这种说辞明显存在自相矛盾。这既不符合人之常情、常理，也不符合商品房买卖的惯例和正常情形，其中必有“蹊跷”之处。同时，牛童也没有提交确凿证据证明异议房产已经交付、其实际占用的事实。上述牛童的不正常行为，实质就是其与玉米综合开发公司等合谋虚构房产买卖，“无中生有”进行虚假诉讼。四、牛童与被执行人合谋，虚构事实，涉嫌虚假诉讼犯罪。在南阳市宛城区人民法院一审过程中，玉米综合开发公司等为了证明该被查封的房产已出售他人，提出了《查封异议申请书》，共提交了22份证明材料【《购房合同》、收款收据、买房人身份证明（仅戚亚丽无）】（包括牛童，具体名单等详见《一审时玉米综合开发公司等提交的购房清单》）。据统计，2019年在徐春丽、刘入萌、姚静等七人的同批同类系列执行案件中，现已有18家19人（包括牛童）向南阳市宛城区人民法院申请对玉米综合开发公司已被查封欲执行的房产提出执行异议（具体名单等详见《执行异议者购房清单》）。对此执行异议申请，南阳市宛城区人民法院已分别作出裁定：驳回异议申请或中止执行（内容详见《执行异议裁定清单》）。值得注意的是，该18家19人次提出执行异议所涉房产与南阳市宛城区人民法院一审时玉米综合开发公司等提交的22份证明被查封（已出售他人）的房产中的18家存在重复买卖（另4套房产属轮候查封，现已被他人执行），只是先后顺序不同，其中1套系牛童一人重复购房（具体名单等详见《一审时查封异议与执行异议之购房者对比表》）。该19人（18家，其中朱新敏、靳博一家两人，包括牛童）提出异议房产时，都提交了《购房合同》、收款收据、买房人身份证明等证据。玉米综合开发公司在南阳市宛城区人民法院一审查封异议时同样提交了购房者的《购房合同》、收款收据、买房人身份证明等证据（包括牛童）。双方提交的购房协议、收款收据等均为同样的文本格式、签章、落款，真假难辨。若双方提交的证据都是真实的，那就证明此所谓的“房产买卖”不是偶然的“一房多卖”、商业欺诈，而是双方（牛童等与玉米综合开发公司、南阳天海公司、杨博翔、杨天海）故意合谋，虚构买卖房产事实，“无中生有”进行的虚假诉讼。五、综上所述，虽然原告牛童提出执行异议之诉属于个案，但是，结合其在玉米综合开发公司提出的查封异议中的购房情况，综合18家查封异议和执行异议中购房重合的证据，足以证实牛童等与玉米综合开发公司、南阳天海公司、杨博翔、杨天海故意合谋，虚构买卖房产事实，“无中生有”进行虚假诉讼，侵害了被告的合法权益；且其涉案金额数额较大，情节严重，故意挑战法律尊严，扰乱正常的司法秩序，其已涉嫌触犯刑法规定的虚假诉讼罪，应受到法律的追诉。同时，因牛童的执行异议申请不符合法律规定，南阳市宛城区人民法院裁定驳回其异议符合相关法律规定，是完全正确的。因此，被告请求南阳市宛城区人民法院依法查明事实，驳回原告牛童的起诉。被告徐春丽为支持其主张，向本院提交证据如下：第一组：查封异议申请书、天海金苑房屋认购书、2015年3月30日南阳玉米公司收据一份，用于证明2016年4月26日因姚永忠、王瑶等七人与玉米综合开发公司因民间借贷纠纷，申请法院查封了被告玉米综合开发公司商住房22套，商业用房3层，商住地2宗。玉米综合开发公司提出异议申请书中含牛童在2015年3月30日购买的天海金苑1栋1单元2503室房价是464007元，与本案原告提交的认购协议以及付款收据的金额、购房日期均不相符，证明它是虚假的。第二组：执行异议裁定书一份，证明购房人为同一人在不同的时间以不同的价格购买同一房屋。被告玉米综合开发公司在法定期间未向本院提交书面答辩意见及证据。对原告举证，被告徐春丽发表质证意见如下：对原告所举第一组证据无异议。对原告所举第二组证据，1、购房协议没有日期，对于真实性不予认可。2013年8月22日交的定金30000元是陈红交的，不知道陈红跟牛童是什么关系。2、2014年3月29日刷卡410000不知道谁转给谁的，卡号不全，没有印章。3、对2014年3月29日玉米综合开发公司出具的收据中显示收现金48773元不予认可。5、律师调查令调取的证据显示的名字陈晶与本案没有关联性，真实性不予认可。对原告所举第三组证据南阳市不动产登记资料查询结果证明，只是证明牛童在南阳市区没有房子，并不能证明牛童在其他地区没有房子，对证明方向不予认可。对原告所举第四组证据执行异议裁定书无异议。对原告所举第五组证据不予认可，无法证明陈小红和陈红是否是一个人，是否与牛童是母子关系。对被告举证，原告牛童发表质证意见如下：对被告所举第一组证：玉米综合开发公司的查封异议申请书原告不知情，对协议书的真实性有异议，一是复印件，二是牛童的签字不是牛童或其母亲所签；对收据的真实性有异议，一是该收据没有银行的转账凭证相印证；二是因为是复印件，因此该收据不真实。对被告所举第二组证据执行异议裁定书的真实性无异议，但是对处理结果原告认为是错误的。被告玉米综合开发公司无正当理由，未到庭参加诉讼，应视为其放弃质证权利。通过原、被告的举证、质证，本院认证如下：对原告所举第一、四组证据的真实性，被告徐春丽无异议，本院予以认定。对原告所举第二组证据，被告徐春丽对真实性有异议，经本院核实，原告牛童提交的2014年3月29日交房款收据原件与律师调查的玉米综合开发公司2014年3月29日票号为021793的财务账簿和原始记账凭证相一致，印证了原告提交的天海金苑房屋认购协议书、定金收据、银行转账清单的内容，因此，对原告提交的该组证据，本院予以认定。对原告所举第三组证据，被告徐春丽对其真实性无异议，对证明方向有异议，故本院对该组证据的真实性予以认定，对其证明方向，本院将在评理时予以评析。对原告所举第五组证据，被告徐春丽有异议，经本院核实，陈红是陈小红的曾用名，即陈红和陈小红为同一人，陈小红与原告牛童系母子关系，故本院对该组证据予以认定。对被告徐春丽所举第一组证据，原告牛童对查封异议申请书、天海金苑房屋认购书、2015年3月30日玉米综合开发公司收据的真实性有异议，其提交的天海金苑房屋认购书和2015年3月30日玉米综合开发公司收据均为复印件，且与原告所提供的天海金苑房屋认购书内容有出入，签名字体不同，也无相应的原始记账凭证予以佐证，故本院对该组证据不予认定。对被告徐春丽所举第二组证据，原告对其真实性无异议，对证明方向有异议，故本院对该组证据的真实性予以认定，对其证明方向，本院将在评理时予以评析。通过原、被告的陈述、举证、质证及本院认证，确认事实如下：2013年8月22日，原告牛童的母亲陈小红（曾用名陈红）向被告玉米综合开发公司支付30000元定金，被告玉米综合开发公司出具了编号为0000706的收据，内容为“2013年8月22日，今收到陈红交来定金人民币×叁万×仟×佰×拾×元×角×分，备注：天海金苑1-1-2093，收款人杨博翔”，并加盖被告玉米综合开发公司财务专用章。收据封面用红色笔标注1-1-2503。同时，原告牛童与被告玉米综合开发公司签订了协议编号为2的天海金苑房屋认购协议，协议内容为“出售方：南阳市玉米综合开发有限责任公司天海金苑，认购方：牛童。一、认购房屋信息，认购人认购出售方开发的位于南阳市张衡路与明山路交汇处北100米天海金苑项目1栋1单元2503层号的商品房，建筑面积__㎡，户型为3室2厅2卫。用途为住宅，属框剪结构，该商品以建筑面积计价，每平方米￥_元，总房款为￥488773元，人民币（大写）肆拾捌万捌仟柒佰柒拾叁元整。二、付款方式及优惠，1、一次性付款：总房款为￥488773元；买受人一次性交纳全部房款。……出售方（签章）：南阳市玉米综合开发有限责任公司天海金苑。签订地点：天海金苑售房部。认购人（签章）：牛童，签订时间：_年_月_日”。2014年3月29日，原告牛童通过陈晶（牛童的表姐）向被告银行转账410000元，向被告交付现金48773元，支付了全部房款，被告玉米综合开发公司出具了编号为021793的收据，内容为“2014年3月29日，今收到牛童交来房款人民币肆拾伍万捌仟柒佰柒拾叁元零角零分，备注：，收款人杨博翔。”并盖有被告玉米综合开发公司财务专用章。其中刷卡的410000元是使用pos机刷的卡，交易账户的开户行为中国邮政储蓄银行方城县风瑞路支行，账号为60×××24，户名为陈晶。后被告玉米综合开发公司将案涉房屋交付给原告，原告牛童从2017年始一直居住至今。另查明：本院在审理徐春丽诉玉米综合开发公司、杨博翔、南阳天海房地产开发有限公司（以下简称南阳天海公司）、杨天海民间借贷纠纷一案中，于2016年4月26日本院作出（2016）豫1302民初1678号民事裁定书及协助执行通知书，查封被告玉米综合开发公司的房产一套，预售证号2013058房产（又称“1号楼”），房号为1单元2503室。2017年5月16日，本院作出（2016）豫1302民初1678号民事判决书，判决：“一、被告玉米综合开发公司、被告杨博翔自本判决生效起十日内向徐春丽偿还借款本金300000元及利息（自2015年9月1日起按年利率24%计算至借款付清之日止）。二、被告南阳天海公司、杨天海对上述借款承担连带清偿责任。三、驳回原告的其他诉讼请求。……。”玉米综合开发公司、杨博翔、南阳天海公司、杨天海不服该判决，提起上诉。经南阳市中级人民法院审理，于2018年12月24日作出（2018）豫13民终4206号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，玉米综合开发公司、杨博翔、南阳天海公司、杨天海未按期履行判决书所确定的义务，徐春丽向本院申请强制执行。在执行过程中，本院作出（2019）豫1302执405执行裁定书及协助执行通知书，续查封玉米综合开发公司的房产一套：预售证号2013058房产（1号楼），编号为1单元2503室（即1-1-2503R）。2019年6月18日，牛童向本院提出执行异议申请。经本院审查，于2019年6月22日作出（2019）豫1302执异193号执行裁定书，裁定驳回牛童的异议申请。牛童不服该裁定，于2019年7月12日向本院提起案外人执行异议之诉，请求判令：1、立即停止对天海金苑小区1号楼1单元2503室房屋（预售证号2013058）的强制执行，并解除对该房屋的查封。2、诉讼费用由被告方负担。再查明，原告牛童与被告玉米综合开发公司签订的协议编号为2的天海金苑房屋认购协议中牛童的签名为其母亲陈小红代签，陈晶系原告牛童的表姐。本院认为，本案争议的焦点为：原告牛童所提供的证据能否排除人民法院的强制执行。本院评析如下：参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，首先，原告牛童与被告玉米综合开发公司签订了玉米综合开发公司天海金苑房屋认购协议，虽然签订的协议书没有签订时间，但根据人们日常的交易习惯可推知，签订协议的时间要早于履行协议内容的时间。原告牛童提供的被告玉米综合开发公司2013年8月22日出具的定金收据、2014年3月29日银行转账记录和2014年3月29日出具的房款收据，均可证明原告牛童的购房行为在2016年4月26日本院查封被告玉米综合开发公司名下的案涉房产之前已经完成。因此，尽管原告牛童与被告玉米综合开发公司签订的天海金苑房屋认购协议没有签订时间，但从原告牛童履行协议内容的时间可推知，协议签订时间是在本院查封之前。其次，根据原告牛童提供的编号为0011901的不动产登记（房产）资料查询结果证明可知，截止2019年6月19日原告牛童及家庭成员名下无其他用于居住的房屋。最后，原告牛童分别于2013年8月22日，2014年3月29日向被告南阳市玉米综合开发有限责任公司缴纳了定金30000元，房款458773元，合计488773元，与天海金苑房屋认购协议中对房款价钱的约定一致，即原告牛童已支付全部购房款。综上所述，原告牛童提供的证据符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其享有的权益能够排除人民法院的强制执行。对原告请求解除案涉房屋的查封，不属本案审理范围，本院不作处理。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于南阳市天海金苑小区1号楼1单元2503室房屋。二、驳回原告牛童的其他诉讼请求。案件受理费8631元，由被告徐春丽、被告南阳市玉米综合开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  高立伟人民陪审员  叶 涛人民陪审员  王书浩二〇一九年十二月十日书 记 员  唐亦垠