河南省扶沟县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1621民初4319号原告：张春香，女，汉族，1960年1月23日出生，住扶沟县。原告：刘德彬，男，汉族，1986年10月24日生，住扶沟县。二原告共同委托诉讼代理人：王常见，系扶沟县大正法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：娄朋威，系河南沐谦律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：河南凯淳房地产开发有限公司,统一社会信用代码91411621697308872R。法定代表人：马彩芳，经理。住所地：扶沟县工业园区一号路东纵线西侧。委托诉讼代理人：任发亮，系扶沟县鼎正法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权被告：扶沟县聚鑫物业管理有限公司,统一社会信用的代码91411621099697628A。法定代表人：陈艳华，经理。住所地：扶沟县城关镇桐丘路东侧城郊卫生院家属楼2单元2层东侧。委托诉讼代理人：梁全友，系河南助盈法律服务所律师，代理权限为特别授权。原告张春香诉被告河南凯淳房地产开发有限公司、扶沟县聚鑫物业管理有限公司侵权责任纠纷一案，本院于2019年12月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张春香、刘德彬的共同委托诉讼代理人娄朋威，被告河南凯淳房地产开发有限公司委托诉讼代理人任发亮，扶沟县聚鑫物业管理有限公司委托诉讼代理人梁全友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张春香、刘德彬向本院提出诉讼请求：一、判决被告赔偿原告损失27093元。二、案件受理费由被告承担。事实及理由：原告刘德彬在被告河南凯淳房地产开发有限公司开发的楼盘购买有一套房屋（位于二楼），原告在该房屋中存放货物（衣物）。2018年11月18日被告扶沟县聚鑫物业管理有限公司的工作人员电话通知原告家人下污水管道不通，一楼的房间里已倒灌污水粪便，需要查看原告家的二楼房间是否有污水倒灌。原告才发现整个房间里全是污水（厕所里的污水倒灌进房间里），准备售卖的衣服全部侵泡在污水中。被告扶沟县聚鑫物业管理有限公司的工作人员砸开埋在地下的排污管道才发现管道中有建筑垃圾。原告认为，被告河南凯淳房地产开发有限公司开发建设的楼房不能达到正常居住使用条件，被告扶沟县聚鑫物业管理有限公司没有尽到正常维护义务，导致原告的物品受到损失，二被告应给予赔偿。但在协商过程中，双方没有达成一致意见，故依法提起诉讼。河南凯淳房地产开发有限公司辩称、我房产公司不是适格的被告，因为依据法律规定，我公司与原告签订商品房买卖合同后，商品房的附属配套设施（包括电器管线、排污水管等基础配套设施）保修期为验收交付之日起两年，该保修期限已超过法定期限，我公司没有义务管理和维修，通过物业公司的答辩意见可知，原告财物受损与二被告没有因果关系，其损失依法不应支持。依法判决驳回原告诉讼请求。扶沟县聚鑫物业管理有限公司辩称、1、原告诉称的事实和理由不属实。原告家的衣服受损，是因为原告家阳台上的水龙头没有完全关闭，长期漏水，业主又将阳台上的地漏用瓷砖盖住，水龙头所漏水又不能从地漏排除，长期漏水流入客厅和房间所造成；并非是因为原告家楼栋后面的主管道堵塞，污水倒灌到原告家所造成。2、原告起诉的理由不符合客观情理和自然常识。即便该楼栋后面的主管道堵塞，该栋楼上产生的污水不能正常排入主管道造成回流上返，也只可能回流上返到该栋楼的一楼卫生间、厨房、以及安装有地漏与主管道连通地方。而本案原告家的房屋在该栋楼的二楼，即便是主管道堵塞造成回流上返，也不可能上返到二楼的原告家中。根据连通器的原理，除非上返的水量巨大，已经超过一楼的房顶后，才有可能到二楼原告家中。而该栋楼的主管道只是部分堵塞，只是对正常排水有影响，并没有完全堵塞。清理前，该栋楼的一楼也只是卫生间地漏处时有少量污水上返，并没有流出卫生间，更不可能上返到二楼。并且原告所在的该栋楼有六层高，原告家的衣服受损前实际居住的只有五楼一户，产生的污水量有限，也不可能上返到二楼。3、被告作为物业服务公司，对原告家衣服被水泡没有任何过错和责任。被告物业公司工作人员发现原告家门口有水渍后，怀疑是原告家漏水，及时联系原告并请来开锁公司排除妨碍，减轻原告的损失，已经尽到管理义务。原告不但不感谢，反而起诉被告物业公司要求赔偿。如果原告的无理诉讼请求被法院支持，有违正确的社会价值取向，造成发现险情后无人敢管，看见有人摔倒不敢去扶的社会现象。4、原告财产受损放生的地点在原告室内，不是物业公司的服务范围。退一步讲即便原告主张的管道部位有临时堵塞，该管道属于该栋楼业主的私有财产，不属于被告物业公司的管理和服务范围。另外原告物业服务费仅交纳到2017年4月10日，原告财产受损期间，没有向物业公司交纳分文物业费，本着权利义务对等的原则，被告物业公司也不应当承担任何赔偿责任。综合以上事实和意见，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。张春香、刘德彬围绕其诉讼请求向法庭提供证据1、原告张春香儿子刘德彬德商品房购买合同复印件一份、物业费票据2份。证明目的：原告儿子在被告处购买有房屋，位置为阳光花园16号楼2单元2楼201，并向被告物业公司缴纳了物业管理费。双方存在物业合同关系。证据2、原告的儿子刘德彬与被告物业公司的工作人员的两次电话录音光碟2张，证明目的：因原告所在的楼盘一楼后边的主管道堵塞，污水倒灌进原告的房间，污染了原告存放在房间内的衣服，被告的工作人员到原告房间清理污水。证据3、证人张某、朱某出庭作证。证明目的：因原告所在的楼盘一楼后边的主管道堵塞，被告工作人员清理污水和垃圾，并清理主管道中的垃圾。证据4、原告的水表编号一份、水表照片2张、水费预交款收据一份、原告房屋的每月水表、水量明细9-12四个月清单明细。证明目的：原告的水表自从安装水表截止目前共用水3吨多，2016年3月份以后没有产生用水和水费，完全可以排除原告屋内的水管漏水。证据5、被告对主下水管道清理后的现场照片4张。证明目的：因因原告所在的楼盘一楼后边的主管道堵塞，被告对主管道给与了清理，后原告对现场给与了拍照固定。证据6、原告衣物损失评估报告书及评估费票据各一份。证明目的：原告的衣物损失为27093元，支出评估费2000元。证据7、与一楼邻居的谈话录像、与物业人员工作人员余先生的谈话录像，证明目的：涉案楼房的下水主管道堵塞，导致污水倒灌至2楼，造成原告衣物受损，被告一对自己的建筑设施达不到正常使用标准，被告二疏于管理。证据8、扶沟县银龙公司出具的每月用水量清单。证明目的：案发时，原告方的家庭没有产生用水量，与原告方在原审中提供的用水量证据相互印证，完全可以驳斥被告2辩解的衣物损失是原告自来水长期漏水造成的，同时结合被告2陈述的楼房后总污水管道堵塞造成污水倒灌上返的事实。河南凯淳房地产开发有限公司对张春香提供的证据提出如下异议，涉及房产公司权益的相关证据材料发表如下意见：1、对商品房买卖合同真实性无异议，但是从商品房买卖合同中逐一证明涉案房产属于商品房，依据商品房销售管理办法，商品房在交付之前首先应有房产开发商会同房产建筑企业和工程监理一块对涉案房产竣工验收是否合格，在验收后有问题的整改，之后再有政府房管部分对涉案是否合格进行验收，验收合格后方能销售此案的涉案房产，原告的房产在其提交的合同中的第8条交付期限中，在2014年12月30日前将具备本合同的房产交付买受人使用，也就是说在2014年12月30日之前，已经经政府验收合格允许销售。2、依据建筑工程质量管理条例第40条规定，水管管道从工程竣工验收合格后的两年内负维修和质保义务，而本案原告提交的合同可以看出其房屋从接收到案发远远超过了质保期2年。对证据2中的证据，原告不能证明其证明目的，从录音内容中听到其屋内水往一楼滴水，也证明不了管道堵塞、衣服受损的事实。对证据4反而证明原告水管漏水的事实。对证据5、7不能对抗政府出具的工程竣工验收合格的报告。对证据6的鉴定报告，即便是衣服存在受损及事实，与被告的行为不存在因果关系，况且原告也没有证据证明这些衣物存在在涉案楼房内。我公司也不承担评估费用。对证据8真实性没有异议，对证明目的有异议，这里不排除原告家房屋管理不善，导致雨水进室内损坏的衣物，从上次庭审第二被告提供的证据可以看出，原告衣物受损并非是原告主张的事实。扶沟县聚鑫物业管理有限公司对张春香提供的证据提出如下异议，对证据一真实性没有异议，但是通过原告提供的商品方买卖合同，所购买房屋的用途为住宅，并非是仓库，而原告在明知该房屋为住宅的情况下，作为仓库来使用，对自身所遭受的损失，应当承担过错责任。通过物业费收据可以看出，原告向被告物业公司所缴纳的物业费，截止到2017年4月10日，物业费到期后，物业公司多次向原告催交物业费，原告均拒绝缴纳，双方的物业服务关系因原告不缴纳物业费，被告物业公司有权拒绝停止服务，更不应当承担管理不善的赔偿责任。对证据二中该录音内容并不完整，但是从录音内容中，双方争执的是为什么未经原告允许打开原告房屋，物业公司人员在通话中也明确向原告告知一楼的房间内存在污水倒灌的情况，并没有说污水进了原告家的2楼房间，清理原告家屋内的水是清水，并非是污水，所以即便该录音内容真实，也达不到原告的证明目的。对证据4水表编号请求法庭依法核实，对水表照片真实性请求法庭向自来水公司依法核实，但是从该照片内容能看出该照片显示的是2019年9月份的用水量，并不能够显示案发当月用水量，原告具体用水量请求法院依法向自来水公司核实，该照片是否是向自来水公司电脑上所拍照请法庭予以核实，从原告的水表数量3吨多，也足以造成原告衣物被水泡的损害后果，并且物业公司开锁后，进入原告房间，原告家的阳台水龙头所漏水的速度并不快，根据现在的水表状况和技术指标，在水龙头没有完全关闭慢慢滴水的情况下，水表并不会产生转动，形成水费，原告不能以此来排除屋内衣服是水管漏水造成的客观事实。对证据5该照片的真实性、关联性均有异议，原告代理人所拍摄的照片即不能显示准确的位置，更不能证明照片上所显示的垃圾及附属物是从污水管道中清理出来的，而客观事实为管道出现部分堵塞，排水不畅，所清理出物品（生活垃圾）数量并不大，不足以造成污水上返至2楼原告家中，达不到原告的证明目的。对证据6被告物业公司对评估的过程并不知情，对遭受损失物品的数量真实性也有异议，鉴定机构所依据的单价标准缺乏依据，既没有原告提供的进货发票，也没有对受损衣物同款式、同质量、同型号的物品进行调研，不知道损失单价从何取得，通过该评估报告也明确的作出，原告所受损服装为库存不畅销的款式，对该物品价值的认定缺乏依据，没有显示鉴定部门所调差了解过程性报告，鉴定意见内容及过程不完整，通过该鉴定报告第9、10项明确作出服装损害情况有评估鉴定申请方即原告提供并负责法庭举证，侵泡服装的水是污水管流出的水这一情况客观事实，也就是该鉴定报告是附条件的鉴定意见，原告必须有证据证明衣物被水侵泡，水的来源是污水管道流出的相关证据，而原告并不能证明衣物被水侵泡是污水管道产生的污水倒灌所造成，只是对损害原因进行怀疑猜测，所以该鉴定意见只是一个参考。对鉴定费票据不应当有被告予以承担。对证据7相关录像的当事人所陈述是否属实，请法庭向当事人予以核实。但是该录像内容均不能证明污水上返至二楼的原告家中，达不到原告的证明目的，并不能以此推测原告家的衣服受损是因为污水倒灌所致。对该证据8的真实性及证明目的均有异议，原告诉称其房屋自交房后均没有居住也没产生用水，根据原告提供的该证据且证明是2017年3月14日开始至今已产生用水37吨，充分说明原告家产生过用水，也说明原告家的水表计数并不准确，原告也不能证明原告衣物受损期间不存在漏水或其他原因，所以达不到原告的证明目的，而通过被告物业公司提供的证人证言能清楚的证明在打开原告家中房门时亲眼看到原告家阳台的水管正在漏水，原告通过该证据不能否定该事实，并且原告也不能够提供证据证明衣物受损系污水所致。河南凯淳房地产开发有限公司向法庭提供证据。房屋建筑工程竣工验收备案表一份。证明目的：在2014年12月份，涉案房产已经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，并报政府备案，足以证明涉案房产不存在任何瑕疵，依据《建设工程质量管理条例》对管网的保修期是两年，该涉案房产从2015年交付至今，已四年之久，远远超过了保修期，依据《商品房销售管理办法》三十三条，第一被告不承担赔偿责任。张春香、刘德彬的质证首先，是复印件，真实性不予认可，即便是真实的，被告一作为开发商公司，应当对水管的质量承担维修、完善等责任，其不因被告依据的相关条例而免责，因为其依据的行政法规，其效力低于法律规定。扶沟县聚鑫物业管理有限公司对河南凯淳房地产开发有限公司提供的证据无异议。扶沟县聚鑫物业管理有限公司向法庭提供如下证据1、照片一张，证明：原告家房屋阳台上的地漏在案发当天物业公司进入时，被原告用地板砖盖住，阳台说漏滴水上面的灰尘已产生霉变，物业公司将地板砖拿开，剩余积水顺地漏流出。2、申请证人岳某、董某、于某、杨某、姜某出庭作证。证明目的：事发当天，物业人员在巡查过程中，发现原告家门口有水印，通知原告后，原告不能开门查看，物业公司为了防止损失过大，叫开锁公司打开原告家房门，发现原告家阳台的水龙头正在滴水，地漏用地板砖盖住漏水顺阳台流到了客厅及房间，物业公司工作人员帮忙将漏水清除，将水龙头关闭，漏水清除。张春香、刘德彬提出如下异议，对证据1、该证据经原告本人辨认，该照片所拍摄的位置，正是原告家阳台地漏处的位置，因原告水表总阀门已经关闭，没有产生水量，故被告二所说的水管漏水子虚乌有，从照片中更能直观的反应主管道堵塞，污水倒灌造成财产损失。对证人的证词有异议，第1位证人与其他4位证人有矛盾地方，作为一个专业的开锁人员，首先对开锁的门、锁及门周边的环境做下一步工作，但第一位证人没有发现门附近有任何水印，而第二位证人陈述门边有水印，从常识上讲，水泥遇到水会凝固，后4位证人陈述用拖把进行了清理，不能够把凝固的水泥清理掉，因此被告2提供的5位证人证词明显有偏袒性，被告2在答辩时已经明确承认主管道有部分堵塞，从我方提供的证据，可以看出被告2对主管道进行清理，第3、4、5位作为保洁人员均不知情，不符合常理，因此被告的5位证人证言均不可采信。河南凯淳房地产开发有限公司对扶沟县聚鑫物业管理有限公司提供的证据无异议。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证，当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下事实：2015年3月25日，原告刘德彬购买河南凯淳房地产开发有限公司开发的阳光花苑西区第16幢2单元201号商品房一套，该商品房的用途为住宅。原告刘德彬、张春香于2016年对该房屋进行了装修，原告刘德彬、张春香及其家人至今未在该商品房内居住，原告将该房屋的窗户稍微开点，处于通风状态。张春香曾做服装生意，2016年下半年，张春香将未售完的服装堆放在该房屋内，经常无人看管。原告刘德彬向扶沟县聚鑫物业管理有限公司缴纳物业费的期限至2017年4月。2018年11月份，扶沟县聚鑫物业管理有限公司的工作人员在巡逻中发现原告家门前有水痕，于是便与原告刘德彬联系，刘德彬在外地，扶沟县聚鑫物业管理有限公司联系开锁公司将刘德彬家房门打开，发现房屋阳台及临近阳台堆放的衣服下面有水，物业公司的人员将水清理干净。2019年4月26日，经扶沟县人民法院委托，河南广城价格评估有限公司对张春香售卖库存的衣服遭污水浸泡造成的损失价格为：人民币贰万柒仟零玖拾叁元整（RMB：27093.00元），价格评估的限定条件之3条，浸泡服装的水是污水管里流出的水这一情况是客观事实。原告张春香支付评估费2000元。另查明，2018年11月份，扶沟县聚鑫物业管理有限公司发现距阳光花苑西区第16幢楼北边2米处原告张春香家上、下6户共用的下水道堵塞后，现已修理疏通。本院认为，当事人对自己的主张，有责任向法庭提供证据加以证明，如提不出相应的证据证明其主张，将承担对己不利的后果。原告刘德彬、张春香主张其衣物受损是下水道堵塞所致，要求二被告赔偿损失，二被告不予认可，原告刘德彬、张春香未向法庭提供充分的证据证明其衣物受损是下水道堵塞，污水从一楼下水道倒灌至二楼原告家中导致其衣物受损，原告的衣物受损不排除是原告将衣物堆放在地上，长期无人看管，顺窗户淋进屋内的雨水所泡、导致衣物潮湿、产生霉变所致，所以刘德彬、张春香要求被告河南凯淳房地产开发有限公司、扶沟县聚鑫物业管理有限公司赔偿的诉讼请求，证据不足，本院不予支持，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告刘德彬、张春香的诉讼请求。案件受理费239元、评估费2000元，共计2239元，由原告刘德彬、张春香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  孙彦海二〇一九年十二月三十日书记员  徐西文