上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10787号上诉人(原审原告)：朱晓萍，女，1952年5月4日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：黄磊，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈极，上海市捷华律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海茂群房地产经纪有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：徐金洪，经理。委托诉讼代理人：王京普，上海市鸿生律师事务所律师。委托诉讼代理人：王芳艳，上海市鸿生律师事务所律师。上诉人朱晓萍因与被上诉人上海茂群房地产经纪有限公司(以下简称“茂群公司”)居间合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱晓萍上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持朱晓萍的一审诉讼请求。事实和理由：1、上海市黄浦区桃源路XXX弄XXX号二层亭子间(以下简称“桃源路房屋”)早在2016年11月21日前就已经转让给案外人，而朱晓萍应茂群公司要求分批向石明生、成冬红支付房款的时间是2016年11月7日至2017年1月20日，此时《上海市公有承租权转让定金合同协议书》(以下简称“定金合同”)已无履行可能。茂群公司隐瞒桃源路房屋已经出售的事实骗取房款，违反合同约定和法律规定，茂群公司应当返还房款并双倍返还定金。2、朱晓萍拟购买的房屋自始至终都是桃源路房屋，没有购买上海市尚文路XXX弄XXX号二层西后厢房屋(以下简称“尚文路房屋”)的意向。2017年下半年，茂群公司以桃源路房屋已经出售为由，要求朱晓萍转为购买尚文路房屋，在此之前朱晓萍从未介入尚文路房屋的交易，《上海市公有住房差价换房征询表》所附朱晓萍的户口簿复印件是变造的。一审中，朱晓萍曾向法院申请调取尚文路房屋的相关档案材料，一审法院未予准许，违反了诉讼程序和证据规则。3、定金合同中约定了房款支付的两项前提条件，即签订《上海市公有住房承租权转让合同》和办理征询单，但桃源路房屋的交易未满足这两项前提。朱晓萍签订《退房协议书》是出于收回房款的无奈，也是茂群公司欺诈的结果。即便《退房协议书》是朱晓萍的真实意思表示，因尚文路房屋与定金合同无关，构成了不同的法律关系，一审法院也不应当混为一谈。被上诉人茂群公司辩称：不同意朱晓萍的上诉请求。朱晓萍因暂时没有足够的资金购买桃源路房屋，转而购买尚文路房屋；后因其仍无力支付房款，最终决定放弃购买尚文路房屋，并承诺支付人民币(以下币种均为人民币)250,000元违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法，请求驳回上诉，维持原判。朱晓萍向一审法院起诉请求：1、解除定金合同，解除日期为2019年1月3日；2、茂群公司返还朱晓萍房款250,000元；3、茂群公司赔偿朱晓萍250,000元的利息损失，自本案立案之日即2019年1月3日起至判决生效之日，按中国人民银行同期企业贷款利率计算；4、茂群公司赔偿定金50,000元。一审法院认定事实：2016年7月24日，朱晓萍(甲方)与茂群公司(中介方)签订定金合同，约定：甲方购买桃源路房屋，房屋性质使用权，使用面积11.5㎡，朝向北，楼层2F；中介方保证该房屋不存在任何产权争议和其他人主张权利的可能，甲方自愿向中介方购买该房屋；甲方签订本合同时，以净付款1,750,000元购买该房屋，甲方先向中介方支付定金50,000元，在二十天内签订《上海市公有住房承租权转让合同》后再由中介方陪同，三方(甲方、中介方、出售方)到物业公司征询，待征询单出来后，一星期内，进交易中心交易；在进交易中心之前，甲方将全部房款一次性支付给中介方进行资金监管，待通过交易中心审核后，出售方将该房屋内户口迁清，房屋移交给甲方，差价换房收件单送至物业后当天，中介方取出房款，交付给出售方，至此整个交易结束；双方签订合同之日起，不得违约，不得拖延时间，拖延时间作违约处理，如违约，违约方将支付该房款的30%给守约方，并支付该房屋买卖而产生的其他一切费用(包括中介费的2%)；因使用权物业变更手续的特殊性，若物业无法办理手续，或国家政策原因，无法成交的，双方不作违约，恢复原始状态、退还定金等内容。2016年7月24日，茂群公司出具《收条》，内容为：“今收到朱晓萍购买桃源路XXX弄XXX号2F亭子间房屋定金伍万元整。特立此据(以房东到手为准)。”朱晓萍于2016年11月7日通过银行卡汇款给成冬红150,000元。2016年11月10日，通过银行卡转账给石明生500,000元；茂群公司出具《收条》，记载：“今收到朱晓萍购房款伍拾万元整，以银行划账为准，工行：石明生，XXXXXXXXXXXXXXXXXXX。之前已收到含定金贰拾万元整。”2016年11月21日，上海市黄浦区不动产登记事务中心向案外人马理佳出具《准予差价换房通知书》，就其与案外人周某某签订的差价换房合同已经审核，同意受让桃源路房屋。诉讼中，茂群公司陈述，该交易并非茂群公司居间。2016年12月2日，尚文路房屋原承租人、案外人孙丽英提交《上海市公有住房差价换房征询表》，并附有朱晓萍的身份证、户口簿。上海南房(集团)有限公司在该征询表上盖章。2016年12月14日，朱晓萍及其儿子曹源出具《承诺书》一份，主要内容为：本人自愿购买桃源路房屋，自上次支付房款柒拾万元整后，仅本人资金原因，无法支付余款进交易中心交易，同意茂群公司负责与上家拖延交易，故此本人承诺，保证于2016年12月19日前支付600,000元、于2017年1月5日前结清余款；如不按时结清房款，之前一切支付房款(定金和房款)不退还，不追究茂群公司因本人资金原因违约而引起的一切经济责任和法律责任，特此承诺。见证人处有蒋志泉、朱建生的签字。2016年12月23日，朱晓萍通过银行卡转账给石明生300,000元，另于2017年1月20日通过银行卡转账给成冬红100,000元。2017年1月24日，尚文路房屋原承租人孙丽英出具《收条》，内容为“今收到尚文路XXX号XXX号二层西后厢楼房屋房款共计壹佰柒拾万元整(1,700,000)，之前收条作费(应为‘废’)。”2017年4月28日，曹源出具《承诺书》，内容为：“本人茂群房产购买使用权房子总价壹佰柒拾伍万圆整，如果在2017年5月2日再不交易，造成后果一切由曹源负责。按照定金协意(应为‘议’)的20%作为赔偿。”下方有见证人蒋志泉的签字。2017年5月8日，朱晓萍签订《承诺书》，内容为：“本人朱晓萍购买茂群房产使用权房子总价壹佰柒拾伍万元，如果在2017年6月8号再不交易造成一切后果有(应为‘由’)本人负责，按照协意(应为‘议’)房价壹佰柒拾伍万的20%作为违约赔偿金额叁拾伍万元正(应为‘整’)。”尾部有见证人蒋志泉、朱建生的签字。2017年8月1日起，尚文路房屋(使用面积15.2平方米)承租人变更为石乾钰，其为石明生、成冬红之女。2018年1月10日，朱晓萍签订《退房协议书》，内容为“本人朱晓萍购买尚文路XXX弄XXX号房屋，因资金短缺(2016.7.24-2018.1.10)无法进行交易，本人自动退出并赔偿及违约金共计人民币贰拾伍万元正(应为‘整’)，因本人需用钱，先向中介方预支人民币伍万正(应为‘整’)，剩余捌拾万元正(应为‘整’)中介方争取在二个月左右结清。”见证人朱建生、蒋志泉签字并摁手印。茂群公司法定代表人徐金洪在该协议书下方签字并摁手印。2018年4月1日，朱晓萍出具收条：“今收到茂群中介退房款捌拾伍万元正(应为‘整’)，退房款结清。”诉讼中，石乾钰出具声明：(其本人)“已收取朱晓萍支付的违约金250,000元，如果朱晓萍现在同意购买上海市黄浦区尚文路XXX弄XXX号二层西后厢房屋，声明人愿以150万元将该房屋的承租权转让给朱晓萍，即朱晓萍已支付的违约金加上现在的购房款总价仍为175万元”。茂群公司陈述：成冬红于2017年1月24日将尚文路房屋房款全部支付给出让人，并与朱晓萍口头约定：由成冬红代朱晓萍付款，房屋先由成冬红买下，待朱晓萍付清全款后，成冬红将尚文路房屋过户给朱晓萍，直至2017年8月，成冬红一直等朱晓萍付款，但朱晓萍始终未付。证人蒋志泉发表如下证言：朱晓萍通过蒋志泉购买桃源路房屋，付了150,000元后，朱晓萍拿不出钱了，但表示房子还要买，就换成了尚文路房屋；后因没有资金购买，朱晓萍自己书写了承诺书，赔偿茂群公司。证人朱建生发表如下证言：朱建生是朱晓萍的弟弟；朱晓萍购买桃源路房屋时，因资金不到位，朱建生建议朱晓萍拖一拖；约2016年12月份，蒋志泉告知朱建生：为了保住已付款，要将房子换成尚文路房屋；朱建生告知朱晓萍时，朱晓萍不同意，当时朱晓萍已经付款50、60万元了，为了不被扣掉违约金，朱晓萍说“没办法，只能这样了”。另，朱晓萍曾于第一次开庭时陈述：尚文路房屋是在2017年夏天才提出的；在第二次庭审时陈述：茂群公司从未讲过尚文路房屋，直至2018年朱晓萍催讨房款时，茂群公司才说有个尚文路房屋，并表示朱晓萍写下协议书才能拿回钱。茂群公司陈述：2016年8、9月间，因朱晓萍儿子在外地做生意被骗，无法购买桃源路房屋，故而更换为尚文路房屋。就朱晓萍未支付全部1,750,000元的原因，朱晓萍表示：因石明生曾于2016年9月向朱晓萍承诺“若两年内不拆迁，赔偿房款10%。若朱晓萍不想购买房屋，石明生可回购”，因朱晓萍想看看是否两年内能够拆迁，故而没有支付全款。就石明生、成冬红的身份，茂群公司陈述：2016年石明生在茂群公司待过，不属于上班；如果做成生意，是石明生自己的，茂群公司只给他盖章。一审法院认为，根据朱晓萍与茂群公司签订的定金合同，茂群公司为中介方，应当及时、如实地向朱晓萍披露与桃源路房屋承租权转让的相关重要事实，以促成桃源路房屋承租权之转让。根据在案证据，桃源路房屋已于2016年11月21日转让给案外人；2016年12月2日，茂群公司向有关部门提交了朱晓萍受让尚文路房屋使用权的《上海市公有住房差价换房征询表》；2016年12月14日，朱晓萍及其子曹源出具给茂群公司的《承诺书》中写明“自愿购买桃源路房屋”、“同意茂群公司负责与上家拖延交易”等内容，可见其时，茂群公司向朱晓萍隐瞒了桃源路房屋已转让的事实，其代朱晓萍于12月2日提交相关征询申请也未征得朱晓萍的同意，行为显属不当。但就朱晓萍提出的诉讼请求，一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按约履行。根据朱晓萍的陈述，其于2017年夏天、2018年知晓茂群公司为其居间尚文路房屋，其所付款项转到购买尚文路房屋上，并亲笔签订《退房协议书》、《收条》等，明确其购买尚文路房屋、因资金短缺无法交易，自动退出并赔偿250,000元。该协议是其真实意思表示，朱晓萍应受其约束，根据该协议，其与茂群公司签订的定金合同，已因双方协商一致解除，其现要求解除该协议书、茂群公司返还250,000元房款并赔偿相关损失，一审法院难以支持。关于赔偿定金一节，因双方合同并未约定定金性质及担保的债权内容，故朱晓萍要求茂群公司赔偿定金50,000元的诉讼请求，一审法院亦难以支持。一审法院判决：驳回朱晓萍的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据一审查明的事实，朱晓萍与茂群公司曾签订定金合同，约定由茂群公司为朱晓萍提供居间服务；后因交易未成，朱晓萍与茂群公司签订《退房协议书》，明确其因资金短缺无法交易，自愿赔偿250,000元。该《退房协议书》中意思表示内容清楚、明确且无歧义，也未违反法律、行政法规的强制性规定。朱晓萍虽主张该《退房协议书》系茂群公司欺诈下订立，但并未提供证据加以证明，本院不予采信。据此，本院认为，《退房协议书》合法有效，对当事人具有约束力，当事人应依约履行。鉴于朱晓萍与茂群公司已就房款返还事项达成一致，朱晓萍确认收到茂群公司退还的850,000元房款，且根据尚文路房屋承租人石乾钰出具的声明，其已收取朱晓萍支付的250,000元违约金，故《退房协议书》已履行完毕。根据该协议，朱晓萍与茂群公司签订的定金合同，已因双方协商一致解除。朱晓萍诉请解除定金合同，并要求茂群公司返还250,000元房款、赔偿相关损失，缺乏法律依据，本院不予支持。关于朱晓萍要求茂群公司赔偿定金50,000元一节，本院认为，结合案情发展经过及《退房协议书》相关表述来看，朱晓萍所付50,000元定金应已转化为房款，在《退房协议书》中一并进行了处理，其以茂群公司违约为由，要求茂群公司赔偿定金的意见，本院实难采纳。综上所述，上诉人朱晓萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,800元，由上诉人朱晓萍负担。本判决为终审判决。法官助理沈宸审判长  丁康威审判员  刘海邑审判员  徐 庆二〇一九年十二月十日书记员  卞耀辉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……