广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0981民初3267号 原告：丘谨源，男，1988年9月21日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：崔根，广西广合律师事务所律师。 被告：南宁荣顾房地产开发有限责任公司，住所南宁市白沙大道35号南国花园商城C0栋8号。统一社会信用代码：9145010073996481XG。 法定代表人：顾家龙，该公司董事长。 被告：南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司，住所北流市城南一路431号。统一社会信用代码：914509816750005969N。 法定代表人：顾建辉，该公司总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：黄育，广西济见律师事务所律师。 原告丘谨源与被告南宁荣顾房地产开发有限责任公司（以下简称荣顾公司）、南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司（以下简称荣顾北流分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于 2019年8月23日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告的 委托诉讼代理人崔根和两被告的委托诉讼代理人黄育到庭参加了诉讼。双方当事人一致同意庭外调解，调解时间2个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2015年5月8日签订的《商品房买卖合同》(合同编号为:201505260062、201505260075)；2、判令被告退回原告的购房款140000元,并赔偿支付利息(即以140000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计息从2015年5月8日开始至付清上述款项止);3、判令被告退回原告保证金4000元、维修基金2000元、管理费1000元、房屋买卖代理服务费840元、房地产抵押登记代理服务费1100元,补偿原告已缴纳的房屋契税及印花税4270元,以上共计13210元;4、本案诉讼费由二被告承担。 事实与理由：原告根据二被告的宣传和引导，于2015年5月8日与二被告签订两份《商品房买卖合同》(合同编号为:201505260062、201505260075)，约定：原告购买二被告位于北流市荔枝公园北面开发的胜景新都小区的一层2FA065号和2FA066号商铺。合同签订后，原告依约支付了首期购房款，二被告在2015年7月31日前将商铺交付给了原告(未办理书面交付手续)。二被告明知其取得本案所涉房屋土地为“住宅”，并未批准该土地为“商业”，该土地上所建房屋只能均为“住宅”，但二被告在销售房屋时却以“商铺”名义和价格进行宣传出售，其行为明显是属于欺诈，致使原告购买商铺的合同目的无法实现；因被告原因无法办理银行贷款，合同无法继续履行；原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条之约定，二被告需要交房后三年内办理房屋登记手续，否则应按日支付房屋总价万分之零点一的违约金，而至原告起诉时，二被告既未与原告办理房屋登记手续，亦未向原告支付相应违约金，其行为明显属根本违约。依照合同规定和相关法律规定，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告荣顾公司、荣顾北流分公司辩称，合同所约定的解除条件不成立，被告无过错并不存在违约行为，理由：1.原告的土地类型属于城镇住宅用地，也明确告知原告，规划用途也明确告知原告属于商业，被告开发的项目地下一层、负一层的设计用途均为商业，签订合同时也明确约定房屋的规划用途为商业，被告不存在欺诈行为；2.原告不能办证责任不在被告，被告不存在违约行为，根据双方签订的合同规定，办证需要双方共同申请，但目前原告未曾向相关机构提交申请，被告方无法单独完成办证。而且商铺是符合交付条件的，并也已经交付，也符合办证。因此，原告请求解除合同并返还房款及违约金并支付利息及相关费用没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。3、关于未办理按揭问题，被告已经竭尽所能为原告方办理，但这不属于被告方违约，原告方不能因此解除合同，其他诉讼请求也不应得到支持，除购房款140000元和维修基金2000元被告方收取外，而其他款项应到相关部门申请退费。 本院经审理后认定案件法律事实如下： 2015年5月8日，以荣顾公司为出卖人（甲方）、荣顾北流分公司为荣顾公司委托代理机构与以丘谨源为买受人（乙方）共同签订了两份合同编号为201505260062、201505260075的《商品房买卖合同（预售）》一式陆份（以下简称《商品房买卖合同（预售）》）。《商品房买卖合同（预售）》内容包括商品房买卖合同（预售）条款（共二十九条）、附件条款（共十一条）。 商品房买卖合同（预售）条款主要写明：“……第二条预售依据该商品房已由北流市房地产管理所批准预售，预售许可证号为北房预字第2013024。第三条……3.该商品房为负一层2FA065号、2FA066号商铺……4.……预测建筑面积共16.19平方米……第六条……2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（人民币）8647.31元，总价款为（人民币）140000元……第七条付款方式及期限……（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：【商业贷款】。买受人应当于2015年2月13日前支付首期房价款70000元，占全部房价款的50.00％，余款70000元，向北流中行（贷款机构）申请贷款支付……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房……第十九条（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。（二）……3.无论是基于出卖人还是买受人的原因，根据本合同的约定解除合同时，双方均应配合和共同到北流市房地产管理所申办撤销商品房预售合同登记备案手续……”。荣顾北流分公司、丘谨源分别在《商品房买卖合同（预售）》落款的出卖人、买受人处加盖公章及签名、捺印。 2015年5月11日，丘谨源交付荣顾北流分公司购买负一层2FA065号、2FA066号商铺首期房价款140000元，荣顾北流分公司开具了《销售不动产统一发票》交丘谨源收执。此后，丘谨源交付荣顾北流分公司办理银行按揭贷款相关材料，但至今均未能取得北流中行发放按揭贷款。 2015年4月6日，丘谨源向荣顾北流分公司交付购买2FA065号、2FA066号商铺保证金4000元、维修金2000元、管理费1000元，荣顾北流分公司出具了《单位内部收款收据》交丘谨源收执。2015年6月19日，丘谨源向北流市房地产管理所缴纳非住房登记费1100元，向北流市房地产交易信息服务中心交纳房屋买卖代理服务费840元。2015年5月25日，丘谨源向北流市地方税务局交纳房屋契税及印花税4270元。 另查明，荣顾公司为依法成立领取了营业执照从事房地产开发经营的企业；荣顾北流分公司为依法成立的有限责任公司分公司。北流中行不发放贷款，是因为根据贷前调查，胜景新都商铺入住商家比较少，客流量达不到预期客流量，北流中行贷款资金安全存在不确定性，因而没有发放贷款。经查丘谨源的个人征信良好，没有金融机构规范的禁入情形。《商品房买卖合同（预售）》已经办理了备案登记，登记号为（胜景新都）备字第（201505260062、201505260075）号。 上述事实有当事人陈述及当事人提供的营业执照、《商品房买卖合同（预售）》、《销售不动产统一发票》、《单位内部收款收据》、北国用（2011）第09-23292号《国有土地使用证》、地字第450981201100016号《建设用地规划许可证》、建字第450981201200007号《建设工程规划许可证》、建字第450981201200006号《建设工程规划许可证》、编号为452526201203233301号《建筑工程施工许可证》、桂（2019）北流市不动产权第0008537《不动产权证》、证号为北房预字第2013024号《商品房预售许可证》、北流市住房和城乡建设局作出《关于同意胜景新都规划方案的批复》（北住建规【2011】77号）、北流市住房和城乡建设局作出《关于同意胜景新都负一层及一层商业建筑设计变更的批复》（北住建规【2015】6号）等证据证实并附卷佐证。 本院认为，荣顾北流分公司为荣顾公司设立的分公司，且为荣顾公司的受委托人，根据《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，荣顾北流分公司在《商品房买卖合同（预售）》盖章的民事责任由荣顾公司承担，因此，本案《商品房买卖合同（预售）》的当事人为荣顾公司与丘谨源。丘谨源与荣顾公司签订的《商品房买卖合同》除了合同附件十一第三条第1点的约定违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，是无效的外，其余内容是双方当事人的真实意思表示，不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，是合法有效的。荣顾公司与北流中行签订了《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》约定荣顾公司为胜景新都 项目购房人提供阶段性担保，该协议目前没有解除，北流中行不发放贷款的原因是胜景新都商铺入住商家比较少，客流量达不到预期客流量，此原因是市场客观原因，并不属于《商品房买卖合同》或《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》约定的违约情形，因此荣顾公司在购房人向北流中行申请贷款的过程中不存在过错。购房人具有付款的合同义务，但本案《商品房买卖合同》中荣顾公司同意购房人以贷款方式付款，合同中双方并没有约定在非因购房人自身原因导致不能贷款的情况下，购房人有转换付款方式的义务以及因此应承担违约责任。因此，本案《商品房买卖合同》不能继续履行的责任不可归责于双方当事人。购房人请求解除合同，荣顾公司、荣顾北流分公司所收购房款本金及利息、保证金、维修基金、管理费应退回给丘谨源符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，本院依法予以支持，利息损失的计算，应自收到资金之日（即2015年5月11日）起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率进行计算。其他相关部门收取的非住房登记费、房屋买卖代理服务费和房屋契税及印花税不应由荣顾公司退还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十三条规定，判决如下： 一、解除原告丘谨源与被告南宁荣顾房地产开发有限责任公司北流分公司于2015年5月8日签订的合同编号为201505260062、201505260075的两份《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告南宁荣顾房地产开发有限责任公司返还原告丘谨源首期房价款140000元、保证金4000元、维修金2000元、管理费1000元； 三、被告南宁荣顾房地产开发有限责任公司赔偿原告丘谨源利息损失（利息损失的计算办法：以140000元为基数，自2015年5月11日起至付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率进行计算）； 四、驳回原告丘谨源的其他诉讼请求。 上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3364元，减半收取计1682元（原告已预交），由被告南宁荣顾房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3364元（开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 林惠志 二〇一九年十二月十日 法官助理 黄谟君 书 记 员 黎倍兰