江西省抚州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)赣10执异21号案外人：陈明柳，女，1993年3月6日出生，汉族，住抚州市广昌县。委托诉讼代理人：吴翠华（系陈明柳母亲），女，1967年11月4日出生，汉族，代理权限为特别授权代理。申请执行人：福建省闽南建筑工程有限公司，住所地福建省惠安县净峰镇湖街，组织机构代码15622033-3。法定代表人：邱仅生，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄琴，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被执行人：江西省富源房地产开发有限公司，住所地江西省抚州市抚临路4号，组织机构代码66200046-4。法定代表人：邱家才，该公司执行董事。在本院执行福建省闽南建筑工程有限公司（以下简称闽南公司）与江西省富源房地产开发有限公司（以下简称富源公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人陈明柳于2019年12月2日对位于抚州市赣东大道101号奥林假日一层店铺22#的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人陈明柳称，请解除对位于抚州市赣东大道101号奥林假日一层店铺22#的查封。事实及理由：2012年3月初，案外人的父亲陈小泉与曾娟（陈小泉的弟媳妇）、钟荷芳（同学、老乡关系）商议一起合伙购买富源公司开发的奥林假日一楼店面，因价格问题与开发商多次洽谈。5月初，开发商得知她们采取现金支付不需银行按揭时，给予了一点优惠折扣。因购房金额较大，需要多方筹集才够支付，经与开发商协商同意采取分两步走。第一步，在5月15日前先付50,000元订金；第二步，开发商收到订金后签订购房合同，除订金外的余款在5月底之前全部付清，视同按照合同签订合同当日一次性付清享受价格优惠折扣，不作逾期付款违约处理，付清后出具交房手续。2012年5月11日案外人通过杨青（钟荷芳的爱人）向开发商股东邱建挺转账100,000元店面订金（含曾娟的50,000元），5月16日与开发商签订了购房合同，5月28日通过刘复英（陈小泉的嫂嫂）工行的个人网银汇款970,417元（含曾娟购房款389057元及预告登记费550元）至开发商在抚州市建行的对公账户，5月29日开发商开具了22#店面（陈明柳）购房收据630260元、预告登记费550元及交房手续。2012年7月20日上午，市法院民一庭对富源公司实施诉讼财产保全查封贴条，开发商告知法官22#店面在5月份就已经卖掉了，不能查封贴条，但法官没有理睬，贴完后就离开了，紧接着开发商就打电话告知她们。她们及时地向市法院民一庭法官提出22#店面是在市法院查封前的真实购买行为，付了订金签了合同，购房行为在前，只是开发商在签订购房合同后未及时预告登记而被市法院在房管部门查封，并提供了购房合同、购房收据、银行转账凭证和银行明细对账单，审查后得到市法院民一庭法官明确答复：你购买的店面是在法院查封前的真实购买行为，到时候与其他人的一起解封，你可以自己使用或对外招租，之后陈明柳的22#店铺与曾娟21#、钟荷芳23#店铺一起对外出租。与案外人同一张付款凭证同时购买21#店面的曾娟，经过执行异议、案外人执行异议之诉一审、二审等程序，最终江西省高级人民法院作出（2018）赣民终235号民事判决，维持了市法院判决，即“不得执行位于江西省抚州市赣东大道101号奥林假日一层21#店铺的查封”。2018年11月20日，曾娟根据省高院终审判决申请解除对21#店铺的查封。市法院于2018年12月13日下达（2018）赣10执10号执行裁定书，解除位于江西省抚州市赣东大道101号奥林假日一层21#店铺的查封。2018年12月28日，市法院下达（2018）赣10执112号结案通知书。综上所述，异议人认为：一是其付了订金签了合同，按照双方约定的时间交清了全部购房款，履行了全部义务，是双方当事人的真实意思表示，是在法院查封前已经生效的购买行为，购房行为在前，故合法有效，并实际占有、使用多年且没有过错；二是市法院实施诉讼财产保全、房管部门查封是在她购房后，查封前未对富源公司的财产核查“是否已经出售而未及时预告登记”。既未口头通知，也未见任何公示性的告示；三是其在市法院实施诉讼财产保全封存贴条期间，已经向市法院及时提供过购房材料，主张过她们的请求，且得到市法院民一庭法官的明确答复。四是一同购买21#店面的曾娟已得到市法院和省高院的公正评价“不得执行位于江西省抚州市赣东大道101号奥林假日一层21#店铺，并解除了查封。”根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》（法释〔2016〕22号）的有关规定，异议人是案外人，为了切实维护异议人的合法权益，恳请贵院在查清事实的基础上，参照21#店面曾娟的判决内容，依法准许案外人的异议所请。闽南公司称，陈明柳不是涉案房产的所有权人，陈明柳的异议请求于法无据，应予驳回。富源公司系涉案房产的所有权人，执行法院的执行措施合法，有利尽快完成强制执行。具体理由如下：一、陈明柳提交的《商品房买卖合同》未在抚州市房管局备案，亦未办理房屋预告登记，该公司对该《商品房买卖合同》的真实性不予认可，存在被执行人和陈明柳（案外人）恶意串通对抗执行的可能性。二、陈明柳提交的转账凭证复印件三张和收款收据复印后一张，与陈明柳无关，不能证明陈明柳支付了全部购房款。三、陈明柳未提交其在查封前之前占有涉案房产的证据，其应承担举证不利的后果。四、即使陈明柳提交的《商品房买卖合同》是真实存在，但该协议签订于2012年5月16日，至执行法院查封时已过7年多时间，在此期间，陈明柳一直未主张要求办理涉案房屋的过户登记手续，这说明其怠于行使自身权利，其对未办理过户登记手续存有过错。综上，陈明柳不是涉案房屋的所有权人，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应予驳回异议请求。富源公司未发表意见。本院查明，本院在审理(2012)抚民一初字第11号闽南公司诉富源公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2012年5月24日作出(2012)抚民一初字第11-1号民事裁定，查封涉案富源公司所有的一层22#店铺，并于2012年5月28日送达至抚州市房产交易中心、于2012年5月30日送达至闽南公司、于2012年6月5日送达至富源公司。于2014年5月8日作出（2013）抚民一初字第17号民事裁定，续行查封1年；于2015年4月29日作出（2013）抚民一初字第17-1号裁定，再次续行查封3年。于2018年4月26日作出（2013）抚民一初字第17-2号裁定，再次续行查封3年，自2018年5月9日起2021年5月8日止。2019年7月29日，抚州市中级人民法院作出（2019）赣执10执53号查封公告，载明本院依据（2013）抚民一初字第17-2号裁定书于2018年5月3日查封了江西省富源房地产开发有限公司开发的位于抚州市赣东大道101号“抚州奥林假日”项目中的一层店铺22#。2012年5月11日，陈明柳、曾娟两方共同通过杨青向邱建挺转账10万元（包括曾娟5万元）订金。2012年5月16日，陈明柳与富源公司签订商品房买卖合同，合同约定，陈明柳以630260元购买富源公司开发的奥林假日22#店铺。合同签订后，陈明柳与曾娟两方于2012年5月28日共同通过刘复英向富源公司转账97.0417万元，2012年5月29日富源公司收款后出具了加盖了富源公司财务专用章的630260元收款收据及注明代收预告登记费550元的收款收据。刘复英系曾娟妯娌，陈明柳系曾娟侄女，陈明柳购房价为630810元（含550元预告登记费），加上曾娟购房款439607元（含550元预告登记费），合计107.0417万元，除去2012年5月11日交纳的10万元订金，剩余97.0417万元与2012年5月28日刘复英向富源公司汇款金额一致。2017年4月7日至2018年6月20日期间，曾娟、陈民栋就21#店铺提出案外人执行异议、案外人执行异议之诉。本院于2017年11月2日作出（2017）赣10民初30号民事判决书，判决：不得执行位于江西省抚州市赣东大道101号奥林假日一层21#店铺。江西省高级人民法院于2018年6月20日作出(2018)赣民终235号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。上述事实有案外人提供的商品房买卖合同复印件转账凭证、收款收据、江西省抚州市中级人民法院（2012）抚民一初字第11-1号裁定书、（2013）抚民一初字第17号裁定书、（2013）抚民一初字第17-1号裁定书、（2017）赣10民初30号民事判决书、江西省高级人民法院(2018)赣民终235号民事判决书、抚州市房产交易中心签收的送达回证等证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案店铺系与21#店铺同时购买，共同给付定金、购房尾款及预告登记款，同时签订购房合同，都未办理过户登记，且购房金额与转账凭证数额一致。现21#店铺经本院及省高院生效判决认定，其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的四个要件。为此，应该认定陈明柳于2012年5月16日签订的购房合同同样真实、合法、有效。同理，按照21#号店铺买卖的交易习惯，本院推定涉案22#店铺在法院查封之前，已由陈明柳合法占有。因陈明柳已经支付了全部价款，其未能办理过户登记并非因为买受人自身原因，其请求停止涉案店铺的执行符合法律规定，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，裁定如下：中止对位于江西省抚州市赣东大道101号奥林假日一层22#店铺的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  周建平审判员  张 玲审判员  刘志军二〇一九年十二月十三日法官助理王文婷书记员兰澜