海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终4822号上诉人（原审被告）：海口智力开发公司，住所地：海口市龙昆北路中航大厦A座七楼。统一社会信用代码：91460100201298608Q。法定代表人：李先刚，总经理。委托诉讼代理人：吴满林，海南正益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈光植，女，1934年5月25日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王红欣，海南大弘律师事务所律师。原审第三人：郑武，男，1966年7月5日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。上诉人海口智力开发公司（以下简称智力公司）因与被上诉人陈光植及原审第三人郑武房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。智力公司上诉请求：1.撤销（2019）琼0106民初809号民事判决书，将本案发回重审，或者改判驳回陈光植的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由陈光植负担。事实与理由：一、郑武的笔录是本案最关键的证据，但该笔录是无效的。原判却采信了郑武庭后的陈述笔录，剥夺了智力公司的辩论权和质证的权利。原判审理程序严重违法，本案应当发回重审。1.郑武没有出庭，但原判却采信了郑武庭后的陈述、作为本案定案最重要的依据，一审法院剥夺了智力公司的辩论权和质证的权利，程序严重违法。2.一审法院给郑武做笔录时，并不是在法院，郑武的身份真假无法核实。3.郑武的笔录是本案最关键的证据，但一审法院给郑武庭后做笔录的人员并不是主审法官，不是一审的合议庭成员，也不是书记员，根本就不是审判人员，甚至根本不懂法律。由他们来给当事人做的笔录也根本没有法律效力，但原判竟然采信了这份笔录。二、一审法院没有对《商品房买卖合同》、《资金往来专用发票》上面所加盖印章的真假进行司法鉴定，程序是违法的。智力公司代理人在一审开庭时就对陈光植的《商品房买卖合同》、《资金往来专用发票》等真实性提出异议，认为上面所加盖的印章不是智力公司的，并提出司法鉴定，但一审法院并没有委托司法鉴定。三、原判认定基本事实不清、证据不足。1.智力公司认为陈光植提供的《商品房买卖合同》、《资金往来专用发票》（注：该专用发票不是税务机关的发票，是企业加盖印章的收据）是虚假的。陈光植也没有银行转账记录，早在2002年左右，陈光植就用巨额现金来买房是有悖常理的。没有进行司法鉴定，原判就采信了该证据。原判凭此认定陈光植是合法的购房人，显然认定事实是不清的。2.陈光植提供的《长升大厦综合楼销售表》只是一个没有加盖任何印章的复印件，每个人都可以制作出来。原判采信了这份证据，认为该表有陈光植姓名，就认为陈光植是合法的购房人，显然认定事实是不清的。3.陈光植提供的物业公司的《证明》，但物业公司并没有出庭作证，《证明》是没有证明效力的。原判凭此认定陈光植是合法的购房人，显然认定事实是不清的。4.陈光植提供的《承诺书》也是复印件，智力公司对此复印件不予认可，且该《承诺书》也不是针对本案房屋的承诺。原判凭此《承诺书》，判决智力公司支付每日5/万的违约金也是认定事实不清的。四、（2018）琼0106民初8441号民事判决书是生效的判决，在该判决书没有被撤销的情况下，原判作出了与之相反的判决，显然原判是不合法的，应当被撤销。（2018）琼0106民初8441号民事判决书已经查明本案涉案房屋是由郑武购买，并到银行办理了按揭手续，因郑武没有按时归还按揭款，智力公司作为担保人代郑武支付了按揭款，该判决还依法判决郑武向智力公司偿还代其清偿的借款本息。人民法院生效判决查明的事实是不需要再举证证明的，该判决已经确认郑武是本案房屋购房人，但原判却否定了这一点，并判决智力公司将房屋过户给陈光植。显然原判认定事实和适用法律错误，也是违法的判决，应当予以撤销。五、退一万步说，即使陈光植的商品房买卖合同、专用票据是真实的，郑武的权利也是优先于陈光植的。一审判决智力公司协助将房屋过户给陈光植，适用法律是错误的。1.郑武购房时间早于陈光植。郑武与智力公司签订购房合同的时间是2000年3月，而陈光植是2002年6月，郑武购房时间早于陈光植。2.郑武备案登记优先。郑武不仅购房在先，而且已经办理房屋备案登记手续，具有物权效力。根据物权法的规定，备案登记是优先的。3.郑武已经支付完购房款。郑武通过银行按揭，银行已经将房款全部支付给了智力公司，而陈光植还有5%房款未支付。六、陈光植提起本案诉讼，早已过诉讼时效。陈光植向法院提交的《承诺书》载明在2004年11月30日前办理房产证。陈光植在2004年12月1日就知道自己的权益被侵害了，诉讼时效应当从该日计算，陈光植也没有提交诉讼时效中断的证据。综上，原判认定事实不清、适用法律错误、程序严重违法，智力公司上诉请求具有事实和法律依据，请求人民法院依法改判或将本案发回重审。陈光植辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决符合公平原则，请求人民法院依法驳回智力公司的上诉。一、一审判决所采信的对郑武的调查笔录是人民法院依职权对涉案当事人进行询问所进行的证据采集，具有判决的证明效力。二、一审法院未对相关证据进行鉴定是基于以下理由：1.智力公司在一审中没有提交其所谓的伪造公章及伪造发票的相反证据，没有提供相应的检材；2.法庭根据双方各自所提交的书面证据上的印件进行比对，足以认定相关印件的真实性，无须再进行鉴定，智力公司在一审中对其加盖的印件及发票提出置疑没有相关证据，要求鉴定仅是为了拖延案件的进行，以方便其在另案中进行的虚假诉讼，以获得对其有利的另案判决；3.智力公司所主张的（2018）琼0106民初8441号判决系智力公司恶意抛掷的虚假诉讼，智力公司与郑武系密切关联进行虚假诉讼的合作方，一审法院在进行送达文书时发现郑武就住在智力公司办公室隔壁，而智力公司在一审中及8441号案中一直否认其认识郑武，一直否认其知道郑武的下落，然而在本案中，一审查明，郑武本身就是智力公司的员工，且配合智力公司利用一房两卖在银行骗取贷款，因此，8441号案件完全是智力公司以原告身份与郑武双方恶意串通制造虚假诉讼确认郑武与智力公司之间所谓的商品房合同买卖关系。因此，智力公司在本案中所谓的8441号案件与本案相矛盾提出程序异议不成立，请求人民法院将已经查明的智力公司与郑武串谋进行虚假诉讼，欺骗龙华区人民法院的相关情形依法进行处理；4.智力公司在龙华区法院进行虚假诉讼不只8441号案，其同时立案16宗案件，全是以被告下落不明缺席判决的，情形与本案提交的8441号案一样，其本质都是智力公司在2000-2002年期间利用当时房产登记制度的漏洞将一号房屋号两个或者两个以上不同主体进行出售，同时将房屋与银行按揭贷款，按揭贷款虚假的购房人均是智力公司寻找的社会人员，包括其保安及其他工作人员。因此，智力公司提出的上诉理由没有事实和法律根据，同时智力公司也涉嫌虚假诉讼，上述虚假诉讼行为同时涉及到对银行或者金融机构的欺诈行为，是否构成其他的犯罪行为请法庭予以审理或者查处。郑武未到庭也未作陈述。陈光植向一审法院起诉请求：1.判令智力公司立即将海口市海秀路91号长升大厦601房的不动产权证[证号：琼（2016）海口市不动产第0015449号]变更登记至陈光植名下；2.判令智力公司向陈光植支付逾期办理不动产权（房产证）违约金266997.5元[自2004年11月30日起按已付房款104500元每日万分之五（52.25元/日）计算至办理不动产权证变更登记过户至陈光植名下之日止]；3.本案诉讼费由智力公司承担。一审法院认定事实：2002年6月16日，陈光植与智力公司签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）,合同主要内容为：“陈光植以110000元的价格购买智力公司位于海口市海秀路91号长升大厦601房，付款方式为签订订购房产协议时交付定金10000元，7日内签订商品房买卖合同的同时交纳房款总额的95%（104500元），5%的余款5500元于房产证办理完毕后三日内付清。另外，约定出卖人应当在房屋交付使用后120日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”2002年6月15日，智力公司向陈光植出具发票两张。编号0055177的发票付款人为陈光植，往来项目为长升大厦601号房付房款95%，金额为10000元；编号0011100的发票付款人为陈光植，往来项目为长升大厦601号房付房款95%，金额为94500元，两项已付金额合计104500元。另查，落款为智力公司时间为2004年6月2日的《长升大厦综合楼销售表》显示601房的姓名为陈光植。陈光植提交的海南博旭物业管理有限公司的2018年8月15日的收据载明：“601房陈光植所欠水电物业管理费已经缴清”。海南博旭物业管理有限公司海口分公司于2018年9月27日出具的《证明》载明：“陈光植于2005年5月至今居住在海口市海秀中路91号长升大厦601房，尚未欠水电物管费，已结清。特此证明。”此外，落款为智力公司且时间为2004年7月15日的《承诺书》载明：“……现公司向各位业主承诺十一月底交付房产证。此承诺书作为购房合同的附件，超期交付《房产证》可按购房已付房款（包括贷款）日万分之五支付违约金。违约金从2004年11月30日计算”。陈光植陈述：“智力公司以各种理由拖延履行办证的义务。至2017年，陈光植了解到智力公司已经将陈光植所购房屋不动产权证登记至智力公司的名下，遂向智力公司提出过户登记申请，智力公司仍然拖延办理。”再查，2016年12月20日海口市海秀路91号长升大厦601房登记在智力公司名下，且已经办理不动产权证，不动产权证号为：琼（2016）海口市不动产权第XXXX号。一审法院作出（2019）琼0106民初809号民事裁定书诉讼保全查封了该房产。陈光植支付申请诉讼保全措施申请费1855元。《海口市商品房买卖合同备案表》显示关于海口市海秀路91号长升大厦601房的买卖合同（合同编号：L6-294-030）于2001年1月12日完成合同备案，备案人姓名为郑武。郑武向一审法院确认：“海口市海秀路91号长升大厦601房与其没有关系，郑武并未购买该房，并未实际居住。若房产系郑武所有，其早就住进去了。该房备案至郑武名下，是智力公司用郑武身份证前去办理。另外，智力公司提交的证据中的购房合同并无郑武的签字，且郑武并未在合同上签字。”因智力公司拒绝办证，陈光植遂于2019年1月16日诉至一审法院。一审法院认为，一、关于海口市海秀路91号长升大厦601房的权属问题。根据本案证据及认定的事实，陈光植与智力公司签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）系真实合法，并未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同具有法律效力。陈光植根据合同约定已经履行了相应的付款义务，且实际占有使用于海口市海秀路91号长升大厦601房，亦缴纳相关物业水电管理费用。智力公司所提交的证据不足以证明其与郑武签订的涉案房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，郑武亦确认其与海口市海秀路91号长升大厦601房无关。据此，陈光植已经履行《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）的主要义务，且取得海口市海秀路91号长升大厦601房的实际占有使用权，其主张智力公司将该房产过户至陈光植名下，有事实和法律依据，一审法院予以支持。二、关于本案违约责任的问题。智力公司出具的《承诺书》明确表示：“超期交付《房产证》可按购房已付房款（包括贷款）日万分之五支付违约金。违约金从2004年11月30日计算。”该《承诺书》真实合法有效，一审法院予以认定。智力公司并未按照约定交付房产证，确已构成违约。陈光植主张违约金266997.5元[自2004年11月30日起按已付房款104500元每月万分之五（52.25元/日）计算至办理不动产权证变更登记过户至陈光植名下之日止]，2004年11月30日至2016年1月16日的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，一审法院不予支持。2016年1月17日至2019年1月16日逾期办证违约金，未超过诉讼时效，一审法院予以支持。三、关于诉讼时效的问题。智力公司主张本案诉请超过诉讼时效。海口市海秀路91号长升大厦601房于2016年办理不动产权证至智力公司名下，而该房买卖合同于2001年备案在郑武名下，无法实现房产过户登记。期间，陈光植联系各方协商处理本案纠纷，并未怠于行使权利，而智力公司未予配合，且海口市海秀路91号长升大厦601房确为陈光植所实际管理和使用，一审法院认定本案诉请并未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、限智力公司于本判决生效之日起三日内将其名下位于海口市海秀路91号的长升大厦601房[不动产权证号为：琼（2016）海口市不动产权第XXXX号]过户登记至陈光植名下；二、限智力公司于本判决生效之日起三日内支付给陈光植违约金（违约金的计算方法如下：以104500元为本金，利率按日万分之五计，自2016年1月17日至2019年1月16日止）；三、驳回陈光植的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费5304.96元，由陈光植负担2304.96元，智力公司负担3000元。申请诉讼保全措施申请费1855元，由智力公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点一是智力公司是否应将海口市海秀路91号长升大厦601房过户至陈光植名下；二是智力公司是否应向陈光植支付逾期办理房产证违约金；三是本案是否超过诉讼时效。关于智力公司是否应将海口市海秀路91号长升大厦601房过户至陈光植名下的问题。根据智力公司与陈光植签订的《商品房买卖合同》、智力公司开具的资金往来专用发票、海南博旭物业管理有限公司海口分公司出具的陈光植水电物管费结清证明可认定智力公司将长升大厦601房出售给陈光植，陈光植已支付了大部分购房款并实际占有该房屋,郑武亦确认其与海口市海秀路91号长升大厦601房无关。一审中，智力公司曾提交鉴定申请，申请对陈光植提交的《商品房买卖合同》、资金往来专用发票中智力公司的印章、法人私章及财务章进行鉴定，后又撤回鉴定申请，故一审法院未对上述证据进行鉴定，在智力公司未提供证据证明上述证据是伪造的情况下，一审法院采信上述证据并无不当。综上，一审法院判决智力公司将其名下位于海口市海秀路91号长升大厦601房过户登记至陈光植名下并无不当，本院予以维持。关于智力公司是否应向陈光植支付逾期办理房产证违约金问题。智力公司出具的《承诺书》明确表示“此承诺书作为购房合同的附件，超期交付《房产证》可按购房已付房款（包括贷款）日万分之五支付违约金。违约金从2004年11月30日起计算。”智力公司未按约定交付房产证，确已构成违约。一审中，陈光植主张违约金266997.5元[自2004年11月30日起按已付房款104500元每月万分之五（52.25元/日）计算至办理不动产权证变更登记过户至陈光植名下之日止]。陈光植于2019年1月16日向一审法院提起诉讼，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，2004年11月30日至2016年1月16日的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，一审法院判决智力公司支付2016年1月17日至2019年1月16日逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。关于本案是否超过诉讼时效的问题。陈光植已依约支付购房款且房屋已实际交付，办理房屋所有权转移登记即可获得圆满的所有权，此时请求智力公司办理所有权转移登记则具有物权请求权性质，不应适用诉讼时效的规定。综上所述，智力公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5304.96元，由上诉人海口智力开发公司负担。本判决为终审判决。审判长黄玉臣审判员王法坚审判员周慧娟 二Ｏ一九年十二月二十日书记员 杜 立速录员 杨建悦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。