河南省社旗县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1327民初3096号原告：冀海刚，男，汉族，1980年1月3日生，住河南省社旗县。被告：南阳建达置业有限公司，住所地南阳市张衡路中璟濠庭2402-2405室，统一社会信用代码91411300690575791G。法定代表人：孙岩。委托诉讼代理人：张杰、徐文怡，均系该公司员工。原告冀海刚与被告南阳建达置业有限公司（以下简称建达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冀海刚、被告建达公司的委托诉讼代理人张杰、徐文怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冀海刚向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付不能取得房地产权属证书违约金78000元；二、确认《商品房买卖合同》第十七条第1、2、5、6项约定无效，应该由买受人所有；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告以按揭方式购买被告开发建设的御林金湾第3幢2单元501室房屋一套，并于2013年2月25日签订了《商品房买卖合同》，原告已经支付总房款327543元。原、被告于2015年1月1日办理房屋交付手续，依据《商品房买卖合同》第十五条约定将商品房交付使用后360个工作日内，把办理权属登记需由出卖人提供的资料未报产权登记机关备案，导致原告至今不能办理权属证书，所以被告依法向原告支付至今不能取得房地产权属证书违约金78000元，但原、被告约定0.1%的违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金额，比对《商品房买卖合同》第七条第一项、第二项1违约金的约定，被告承担逾期办证违约金符合权利对等原则。另外，《商品房买卖合同》第十七条第1、2、5、6项约定违反法律强制规定，应该依法确认该条款无效，经多次协商未果，故向法院提起诉讼，请准所诉求。被告建达公司辩称，一、对于违约金，如果我公司违约才支付违约金，我公司没有违约。原告虽然没有拿到房权证，但根据商品房买卖方合同补充协议，我公司是于交房后500个工作日提供办理房权证所需的材料，并不是交房后500个工作日办理出房权证。二、未办理出房权证的原因是因为政府部门机构改革、职能变化，涉案房地产系2014年12月份交房，机构改革文件下发是2014年12月1日。一直到今年，南阳市才开始集中处理之前遗留问题，社旗县政府下发社政（2019）11号文件也是处理该类型问题。三、双方签订合同是经过权威部门审核，在政府、房管局备案下发给我们的，双方已经签字认可，合同有效，约定的内容由我公司所有。屋面使用权等合同约定都由我公司所有。当事人依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，一方对另一方提供的证据均无异议，本院对当事人提交的证据予以确认关在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告冀海刚与被告建达公司于2013年2月25日签订了《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发建设的御林金湾小区第3幢2单元501号房屋一套，价款为309561元。出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房经单体验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2条处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同第十七条，双方可以就下列事项约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有；……5、本项目用地范围内，规划用于停放汽车的车位、车库归出卖人所有，出卖人有权以出售、附赠或者出租等方式自行处理；6、本项目用地范围内的人防建筑或地下室用于停放汽车的车位、车库、储藏室等归出卖人所有，出卖人有权以出售、附赠或者出租等方式自行处理。原、被告双方又于当日签订了补充协议（附件四，补充协议二），其中第九条将《商品房买卖合同》第十五条补充如下：如出卖人未按约定；在商品房交付使用后360个工作日内；将办理权属登记需由出卖人提供的资料报于产权登记机关备案；或其他因出卖人的原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的；买受人同意无条件延长上述期限至商品房交付使用后500个工作日内；并且出卖人免责；如出卖人在上述延长期限内仍未能履行上述义务，使买受人不能在上述延长期限内取得房地产权属证书；买受人有权依据购房合同第十五条的约定追究出卖人的违约责任；合同继续履行。合同签订后，原告冀海刚按约定向被告建达公司支付房款99561元，并于2013年3月14日与中国建设银行股份有限公司南阳分行签订了个人住房借款合同，在该行贷款21万元用于支付剩余房款，截止2013年3月28日，原告冀海刚共向被告建达公司支付全部房款309561元。2015年1月1日，原、被告双方办理了房屋交付手续。后被告建达公司未在商品房交付使用后500个工作日内（自交房之日至2016年12月19日），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告冀海刚至今未取得所购房屋的权属证书。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，除部分无效条款外，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告已履行了支付房款的义务，被告建达公司未按合同约定在房屋交付使用后500个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报于产权登记机关备案，致使原告未能办理房屋权属证书，系违约行为，原告作为买受人有权依据合同约定追究出卖人即被告的违约责任。关于违约金数额，双方在《商品房买卖合同》中明确约定“出卖人按已付购房款的0.1%向买受人支付违约金”，即被告建达公司应当向原告支付违约金309.56元。因原告未举证证实其因逾期办证造成的损失数额，原告主张被告支付违约金78000元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的屋面、外墙面使用权和人防建筑所有权约定的效力及归属问题，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和和共同管理的权利。”原、被告在《商品房买卖合同》中约定的屋面、外墙面和人防建筑属于建筑物（御林金湾）内专有部分以外的共有部分，根据上述法律规定，属于业主共有，而原告作为共有人之一，未经全体业主授权，无权处分建筑物（御林金湾）内的共有财产，且在合同签订以后未经全体业主追认或取得所有权，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用，处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，双方签订的《商品房买卖合同》第十七条第1项“该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有”、第2项“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”和第6项“本项目用地范围内的人防建筑归出卖人所有，出卖人有权以出售、附赠或者出租等方式自行处理”的约定，对建筑区内共有部分使用权、所有权归属的处分行为无效，原告主张上述约定无效，符合法律规定，本院予以支持。但是，原告主张上述屋面、墙面使用权和人防建筑所有权归自己所有，与法相悖，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”原、被告签订的《商品房买卖合同》第十七条第5、6项约定的车位、车库、储藏室归出卖人所有，出卖人有权以出售、附赠或者出租等方式自行处理，符合上述法律规定，属于有效条款，原告主张该条款无效及车位、车库、储藏室归自己所有，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第五十一条、第五十六条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十四条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告南阳建达置业有限公司向原告冀海刚支付违约金309.56元，于本判决生效之日起三日内履行完毕；二、原告冀海刚与被告南阳建达置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第十七条第1项“该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有”、第2项“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”和第6项“本项目用地范围内的人防建筑归出卖人所有，出卖人有权以出售、附赠或者出租等方式自行处理”的约定无效；三、驳回原告冀海刚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，由原告冀海刚负担1643元，被告南阳建达置业有限公司负担107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  吴志浩二〇一九年十二月二十日书记员  胡 彬