海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5558号上诉人（原审原告）：周峻，男，1973年11月9日出生，汉族，原住海口市，现住新疆吉木萨尔县,公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：高元元，海南外经律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵士伟，海南外经律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：步淑华，女，1965年9月6日出生，汉族，住郑州市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：陈友峰，海南法立信律师事务所律师。上诉人周峻因与被上诉人步淑华确认合同无效纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初3469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周峻上诉请求：1、依法改判（2018）琼0108民初3469号民事判决第一项为：确认周峻与步淑华于2017年4月21日签订的《转让协议》全部无效；2、依法改判（2018）琼0108民初3469号民事判决第三项为：支持周峻的其他诉讼请求；3、本案一、二审案件受理费及公告费用由步淑华负担。事实和理由：一、一审判决认定周峻与步淑华签订的《转让协议》已履行主要条款，仅就涉案房屋的转租部分无效，系错误认定，与事不符，于法无据。1、周峻与步淑华签订《转让协议》属无效协议，自始无效，且全部无效。涉案房屋的转租是《转让协议》的主要内容，也是周峻签订《转让协议》的根本目的。若涉案房屋根本无法转租，即《转让协议》的根本目的无法实现的前提下，周峻并不需要小湘湖原生态本味馆的经营权及财产所有权的转让。周峻支付给步淑华转让费人民币20万元只是为转租涉案房屋，与小湘湖原生态本味馆的经营权及财产所有权无关。实际上，步淑华当时声称自己要赶回老家，让周峻替代其短暂经营（2017年4月22日至2017年5月30日）小湘湖原生态本味馆。2017年8月起，步淑华拒绝沟通，不与任何人联系。2017年10月，产权人联系不上步淑华，便让周峻暂时保管小湘湖原生态本味馆的财产。2、《转让协议》的根本目的无法实现，且涉案房屋已实际租赁给第三人。在2017年4月21日，周峻与步淑华签订《转让协议》前，周峻与步淑华的转租行为已得到案外人章某1（产权人的父亲）的同意。后因，2017年4月21-2017年8月期间，步淑华尚未处理其经营期间的漏水问题及房产税等纠纷。因此，步淑华与产权人的原房屋租赁关系未解除，而导致周峻一直无法与产权人成立新的房屋租赁关系。产权人同时要求周峻负责解决步淑华造成的漏水及房产税等事宜，无故增加周峻的负担，导致周峻无法同其达成一致，并签订《房屋租赁合同》。因无法联系步淑华，周峻无奈之下发函再次询问转租一事，涉案房屋的产权人才明确拒绝同周峻签订《房屋租赁合同》，并将涉案房屋租赁给第三人，导致周峻与步淑华签订的《转让协议》事后被认定为无效协议。无效协议应自始无效，并且该协议的主要内容已无效且无法实现目的，该协议应当认定为全部无效。二、周峻实际支付了人民币20万元给步淑华，一审法院认定周峻对14万元承担举证不利的责任，与事不符。根据《转让协议》第三条，转让金分两次支付，第一次是“协议签订生效后”周峻支付人民币20万。2017年4月21日当天，周峻在签订完《转让协议》后，先是通过手机银行转账人民币5万元给步淑华。因步淑华当日转账限额已达上限，周峻只好同步淑华到涉案房屋马路对面的银行，将同一张卡里的14万元提取出来，现金交付给步淑华。周峻2017年4月21日先后支出两笔款项的时间前后相隔一小时，并且加上之前支付的一万元定金，总共支付20万元人民币给步淑华。且，周峻为准备支付步淑华的转让金人民币20万元，早就备好有且仅有20万元同等数额的款项。步淑华收到周峻现金交付的14万元之后，将现金如数存入同家银行的账户中，对于该项事实，步淑华恳请贵院调取步淑华的账户信息及该家银行的视频监控，进一步证实。故，周峻支付14万元的事实与双方的约定相符，并且符合常理，已达到了其民事诉讼法中高度盖然性的标准。步淑华在与周峻、代理人协商房屋转租事宜过程中也多次在通话及微信聊天中承认其已收取步淑华转让金人民币20万元的事实。三、《转让协议》被认定无效之后，因步淑华明显存在重大过错，步淑华应承担因此而产生的全部损失。1、步淑华于2017年4月21日仍是涉案房屋的实际使用人，周峻有理由相信其有可能或有权进行转租。因此，步淑华不具有缔约过失责任。根据《房屋租赁合同》，步淑华为房屋的实际使用人，并且有拥有涉案房屋的钥匙。签订《转让协议》之前，步淑华也让案外人章某1（出租人的父亲）进行协商，导致周峻有理由相信步淑华已得到涉案房屋产权人的同意才进行转让行为。因此，周峻在签订合同之时不具有缔约过失责任。2、步淑华存在重大过失，应承担周峻的全部损失。步淑华在签订《转让协议》过程中，先是未处理原先的漏水问题，又未处理漏交的房产税。在纠纷重重的情况下，步淑华拒绝协商的行为直接导致周峻无法与出租人最终确定新的租赁合同关系。而周峻基于对步淑华的信赖，已按《转让协议》的约定向步淑华支付了转让金人民币20万元，并且与案外人昌吉海陆空土炕烧烤总站签订加盟合同并支付相关费用，购买设备，聘请员工等。最终，周峻支付了转让金20万元，并遭受重大财产损失。步淑华至今不肯偿还转让金人民币20万元，并且拒绝出庭，而涉案房屋已被产权人出租给第三人。周峻成为本案中唯一的受害者。本案因步淑华拒绝沟通，下落不明，拒不偿还周峻转让金人民币20万元而起。且因法院无法向步淑华送达材料而产生的公告费用，步淑华也应一并承担。综上所述，为了进一步查清事实，恳请贵院依据《最高人民法院关于执行若干问题的意见》第一百一十二条之规定，对必须到庭的被告，适用拘传。同时，恳请贵院在查清事实的基础上，撤销海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初3469号案民事判决书中第一及第三项判决，并依法支持周峻的全部诉讼请求，给周峻一份公正的判决！被上诉人步淑华答辩称，一审判决认定事实基本清楚，案件处理结果应予维持。步淑华因周峻屡次短信、电话、微信骚扰，不得以更换了手机号，导致步淑华未能接收一审法院应诉通知、未能及时应诉，后因海口市美兰区人民法院（2019）琼0108执410号执行案件查封了步淑华账户，步淑华回溯查封来源及案件查询结果得知本案的具体情况，故步淑华并非理屈拒绝应诉，而是事出有因，此外，因为步淑华未能积极应诉，相关合同履行情况、隐情等未能出庭陈述，现做说明如下。周峻主张《转让协议》无效，根本原因是其接手了项目后经营不善出现亏损，现如今周峻反悔是为了转嫁经营风险，周峻与步淑华的转租行为实际上是经过章某2、谢光明（以下简称产权人）有权代理人章某1知情并同意的，该协议不存在无效情形：周峻在一审提交的证据《确认书》实际上是产权人与周峻绕开步淑华，为了各自利益、各取所需所做的协议：产权人为了尽快收回房屋，违背客观事实证明转租行为未经产权人同意，而周峻则是为了固定证据、索赔做出了让步。实际上，正如周峻在其《民事上诉状》自认的事实“在2017年4月21日，周峻与步淑华签订《转让协议》前，周峻与步淑华的转租行为已得到案外人章某1(产权人的父亲)的同意（《民事上诉状》第2页第12行至第14行）、“签订《转让协议》之前，步淑华也让案外人章某1(出租人的父亲)进行协商”（《民事上诉状》第3页倒数第2行至第4页第1行），由此可见，周峻与步淑华的转租行为实际上是经过产权人有效授权人章某1知情并同意的，要知道，章某1作为章某2的父亲，步淑华与产权人签订《房屋租赁合同》之时，章某1曾经作为产权人的委托代理人签字并捺手印的，且当时章某1还向步淑华出示了产权人的授权委托书及公证书复印件。综上，《转让协议》并不存在《合同法》第二百二十四条之规定违法转租的情形，一审判决认定《转让协议》涉及房屋转租部分无效与客观事实并不完全一致，但万幸并未判决步淑华赔偿，故恳请二审法院查明事实后维持原判。一审判决透过现象看本质，正确认定了《转让协议》既有房屋转租方面的约定，又有经营权和财产所有权的转让约定，对此应予维持。实事求是来说，步淑华确实收到了周峻支付的款项20万元，但这20万元包含了房屋转租及经营权、财产所有权的转让费用，因为从客观事实来看，这20万元无论如何是不可能只包含房屋转租费用的，因为从地段租金来看，该费用如果仅是房屋转租费用的，明显偏高，又因为转让协议明确约定了店内设施设备一并归周峻所有，有经营权、财产所有权转让的特征。且鉴于周峻已经实际接收了涉案房屋经营权及设施设备、经营了一个多月，双方对于小湘湖原生态本味馆的经营权和财产所有权的转让是合法有效的，对双方均由约束力。如前所述，《转让协议》中并不存在违法转租的情形，不论步淑华收到了多少的转让费用都不应退还给周峻，相应的加盟费、购买设备、员工损失等也不应赔偿给周峻。综上，恳请二审法院查明案件争议事实，驳回周峻无理上诉请求。周峻向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认周峻、步淑华于2017年4月21日签订的《转让协议》无效；2.判令步淑华向周峻返还转让费人民币20万元及相应利息（利息以20万元为本金，以银行同期贷款利息为标准，计算至转让费全部返还之日止，暂计至2018年3月15日为人民币7926.67元）；3.判令步淑华向周峻支付2017年4月21日-2017年5月4日的经营收入人民币2224.56元；4.判令步淑华赔偿周峻的经济损失共计人民币186363.72元，其中包括加盟费100000元、品牌管理费20000元、品牌调料包10000元、定制烧烤炉3000元、2017年4月份的燃气费1413.72元、员工工资47250元、搬运费1200元、仓储费3500元（以700/月为标准，从2017年10月20日暂计至2018年3月20日）；5.判令步淑华承担本案全部诉讼费用及公告费。一审法院查明的事实：2012年2月20日，案外人谢某、章某2（甲方）与步淑华（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于海口市南宝路宏利大厦202房（产权登记在谢某名下，房产证号为海口市房权证海房字第XXXX号海口市房权证海房字第XXXX号）和203房（产权登记在章某2名下，房产证号为海口市房权证海房字第XXXX号）租赁给乙方作为商业用途使用，租赁期限为10年，从2012年2朋20日至2022年2月19日止；在租赁期间，乙方不得转租该房屋，如乙方确需转租，须经甲方协商同意，如乙方在未征求甲方同意的情况下，私自将房屋转租他人的，则甲方有权单方面终止合同，并有权将房屋收回另租他人，且乙方所交的保证金（即作为违约金）一律不予退回等内容。合同签订后，甲方向乙方交付了房屋，乙方向甲方支付了押金50000元。2017年4月21日，周峻与步淑华签订《转让协议》，约定，步淑华将位于海口市南宝路宏利大厦202－203铺面（原小湘湖原生态本味馆）以250000元（不包含给房东的50000元）转让给周峻经营，包括店内设施设备全归周峻所有；周峻将转让金分二次支付给步淑华，协议签订生效后第一次付200000元，第二次付剩余的50000元；2017年4月21日前所有的债务、债权由步淑华负责，2017年4月22日起，周峻经营期间所有的债权、债务、政府纳税、房租、水电费及所有公共费用及周峻经营引起的纠纷都由周峻负责；本协议自房东与周峻签订房屋租赁协议之日起且周峻付步淑华余款50000元之后生效。合同签订后，周峻通过银行账户向步淑华分二次转款共计60000元，并于当天领取140000元现金，周峻主张该款已支付给步淑华，步淑华将该铺面交给周峻经营。周峻经营该铺面至2017年5月30止。2017年8月31日，周峻书面征求案外人谢某是否同意步淑华转租涉案房屋。2017年10月19日，案外人谢某通过其委托代理人章某1与周峻签订《确认书》，双方确认步淑华于2017年4月21日将涉案房屋租给周峻，未经出租人谢某、章某2的同意，出租人谢某、章某2对步淑华与周峻之间的转租行为不予认为；出租人谢某、章某2依据与步淑华的租赁合同向周峻直接收回房屋，周峻于2017年10月13日前将房屋交还给出租人谢某、章某2；步淑华将房屋交付给周峻之前，房屋已经漏水，因房屋漏水导致的纠纷由出租人谢某、章某2自行处理，周峻对此不承担任何责任。周峻于当日将涉案房屋钥匙交还给出租人谢某、章某2。自2017年10月20日起，周峻将原小湘湖原生态本味馆的物品存放在宏利大厦地下车库内，每月费用200元，及存放在海南鑫海玺御贸易有限公司库房，每月费用500元。2017年11月2日，一审法院受理谢某、章某2诉步淑华、周峻房屋租赁合同纠纷一案，经审理后作出（2017）琼0108民初9581号民事判决书，判决：一、步淑华须于本判决发生法律效力之日起十日内向谢某、章某2支付租金64400元及滞纳金（其中以38640元为基数，从2017年5月20日起至2017年8月19日止；以64400元为基数，从2017年8月20日起至债务付清之日止，均按日0.7‰计算）；二、步淑华向谢某、章某2支付违约金50000元（以步淑华向谢某、章某2支付的保证金50000元抵充）；三、驳回谢某、章某2其他诉讼请求。并认定2017年10月19日，周峻将房屋钥匙交还谢某、章某2，应认定谢某、章某2与步淑华签订的《房屋租赁合同》即日起解除。2017年5月1日，昌吉海陆空土坑烧烤总站向周峻出具加盟授权书，同意周峻在海南省海口市美兰区南宝路宏利大厦加盟经营海陆空土坑烧烤作为字号名称使用，授权期限自2017年5月1日至2019年4月30日。同日，双方签订加盟合同。2018年4月18日，该烧烤店及雷智亮出具证明称，收到周峻交来海陆空土坑烧烤店加盟和各项费用共计130000元。之后，周峻定制烧烤炉花费3000元、支付2017年4月份的燃气费1413.72元，并主张支付吴兰珍、黄新全、周永红三人2017年6月至2017年9月15日的工资47250元。此外，周峻于2017年4月21日至2017年5月4日在美团网上经营“小湘湖原生态本味馆”收入2224.56元，收款账号为步淑华（账号尾号0772）。一审法院认为，一、关于合同效力问题。周峻与步淑华于2017年4月21日签订的《转让协议》，虽是双方的真实意思表示，且合同主要条款已履行，但不符合步淑华（乙方）与房屋出租人谢某、章某2（甲方）签订的《房屋租赁合同》的约定“在租赁期间，乙方不得转租该房屋，如乙方确需转租，须经甲方协商同意，如乙方在未征求甲方同意的情况下，私自将房屋转租他人的，则甲方有权单方面终止合同，并有权将房屋收回另租他人，且乙方所交的保证金（即作为违约金）一律不予退回”，及在周峻与出租人谢某、章某2签订的《确认书》上确认的步淑华于2017年4月21日将涉案房屋租给周峻，未经出租人谢某、章某2的同意，出租人谢某、章某2对步淑华与周峻之间的转租行为不予认可；出租人谢某、章某2依据与步淑华的租赁合同向周峻直接收回房屋。故涉案房屋的转租行为因未经出租人谢某、章某2的同意，且不予追认，不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”规定，故周峻与步淑华签订的《转让协议》中涉及房屋转租部分无效。出租人谢某、章某2就因周峻与步淑华的转租行为构成违约向一审法院起诉，一审法院作出的（2017）琼0108民初9581号民事判决书，确认周峻已于2017年10月19日将涉案房屋归还出租人谢某、章某2，出租人谢某、章某2与步淑华签订的《房屋租赁合同》于即日起解除等。周峻与步淑华签订的《转让协议》包括两部分的内容，即房屋转租和小湘湖原生态本味馆的经营权及财产所有权的转让。虽然双方签订的《转让协议》约定“本协议自房东与周峻签订房屋租赁协议之日起且周峻付步淑华余款50000元之后生效”，但双方自协议签订后已进行了实际履行，周峻通过转账向步淑华支付了60000元转让款，步淑华亦将小湘湖原生态本味馆的经营权交由周峻经营，视为《转让协议》中的经营权和财产所有权的转让已经实际履行，且周峻未经步淑华同意即对小湘湖原生态本味馆的财产进行处理，因此，双方对小湘湖原生态本味馆的经营权和财产所有权的转让是有效的，对双方均具有约束力。二、关于应否退还转让款的问题。周峻与步淑华签订的《转让协议》中除了对涉案房屋的转租外，还包含对小湘湖原生态本味馆的经营权及设施设备等财产所有权的转让，且周峻已实际接收了小湘湖原生态本味馆的经营权及设施设备，并进行了经营，对小湘湖原生态本味馆享有占有、使用、处分的权利。但在周峻接收小湘湖原生态本味馆中未对设施设备的财产状况进行清点，目前周峻已对小湘湖原生态本味馆的财产进行了拆除和搬离，无法再现小湘湖原生态本味馆的原状，亦无法确定其财产数量及价值。对于周峻主张已向步淑华支付转让款200000元，但仅提供了通过银行转账60000元外，其从银行提取的140000元现金，无步淑华出具的收款收据，无法确定是向步淑华支付了转让款，对此，周峻应承担举证不能的不利后果。周峻实际接收了小湘湖原生态本味馆的经营权和设施设备财产的所有权，可与其支付的转让款相抵，无需互相返还。三、关于营业收入问题。周峻在经营小湘湖原生态本味馆期间，通过美团网送餐获得的营业收入款2224.56元汇入到步淑华原开通美团网的账户名下，步淑华取得该款无正当理由，应返还给周峻。四、关于赔偿损失的问题。周峻作为具有完全民事行为能力人，应对自己施行的民事行为承担相应的民事责任。周峻是在清楚步淑华与出租人签订的《房屋租赁合同》的情况下才与步淑华签订的《转让协议》，即在签订协议前就知道未经出租人同意房屋的转租行为是无效的，还依然与步淑华签订了《转让协议》，且在该协议中明确约定了“本协议自房东与周峻签订房屋租赁协议之日起且周峻付步淑华余款50000元之后生效”，周峻在未与出租人签订房屋租赁合同的情况下，应该知道该协议未生效及无效，却与案外人昌吉海陆空土坑烧烤总站签订加盟合同并支付相关加盟费、购买设备、支付员工工资，自己存在严重过错，所造成的损失，不应由步淑华承担。此外，周峻主张的搬运费、仓储费损失，要求步淑华承担，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百二十四条、第二百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认周峻与步淑华于2017年4月21日签订的《转让协议》部分无效；二、步淑华于本判决生效之日起十日内向周峻支付营业收入人民币2224.56元；三、驳回周峻的其他诉讼请求。案件受理费人民币7997.72元，由周峻负担7965.72元，步淑华负担32元。公告费1560元，由周峻负担。二审期间，周峻提交如下新证据：证据1、微信聊天截图一份，证明内容：2019年4月21日步淑华已收到周峻的转让费用20万元，还证明步淑华多次隐瞒房屋的真实情况，其中包括房屋涉及拆迁、漏水、未交纳房产税等多种无法经营转租的情况，并且步淑华的态度属于得过且过，并未协助周峻解决房屋的实际情况。后面是步淑华直接拉黑周峻采用消极的方式逃避各方的纠纷，在房东诉步淑华过程中，步淑华也是公告送达，未出庭，步淑华之所以无法联系系其自身的原因。证据2、两段录音，证明内容：2019年4月21日步淑华已收到周峻的转让费用20万元。第一段录音中，步淑华提到的章某1，在这次聊天记录中章某1提出必须是附条件要求步淑华解决房产税及漏水问题之后，原来的房产租赁合同必须和步淑华解除之后才同周峻签订新的租赁合同。章某1也明确表示，在未与步淑华解除合同之前不会与周峻签订新的租赁合同，步淑华也是在这次录音中也是提前离场；在第二段录音中，步淑华毫无耐心解决各方产生的纠纷，此后周峻及章某1就再无法联系步淑华。经质证，步淑华认为，尽管周峻没有办法提供微信聊天记录以及通话录音的原始载体，但对上述证据聊天的内容真实性认可，但证明力有异议，理由是微信聊天截图中并不存在步淑华逃避纠纷，不协商拒绝问题的态度，谈到拆迁、未交纳房产税的问题，目前没有任何一个行政机关处理的问题，因此周峻谈到导致无法转租的事实不符。录音当中不存在周峻提到的章某1同意转租附条件，从录音文件上看第2页第2节、第4段，步淑华与章某1的对话，可以看出章某1是同意转租的事实。因此，一审法院认定没有经过产权人的同意转租无效属于认定错误。对于周峻提交的两组证据，因步淑华对针具的真实性予以认可，故本院对其真实性予以采信，因步淑华在二审期间已自认其收到周峻的转让费20万元，转账6万元，现金14万元，故对该证明内容予以采信。步淑华提交如下新证据：证据1、房屋租赁合同；证据2、委托书；证据3、公证书。共同证明：步淑华与章某2、谢某签订涉案房屋租赁合同之时由章某1代理并签名，周峻与步淑华的转租行为实际上是经过章某2、谢光明有权代理人章某1知情并同意的，该协议不存在无效情形。经质证，周峻认为，对三份证据的真实性、合法性认可；但对关联性、证明内容不予认可。首先，章某1的授权委托书2009年6月9日，这些委托事项都发生在2009年，并且其中谢某出具授权委托书上仅载明了只能代办房地产产权的登记以及过户，章某1仅有代办、代领取房产证的委托事项。其次，在房屋租赁合同中章某1在此合同签名，只能证明其有签订该份合同的权限，不能证明章某1有解除该合同、转租该房屋并与周峻签订新的产权合同的权限。故产权人章某2、谢某一直并未同意转租该房屋给周峻。另外说明一点周峻并不知道章某2与章某1系父女关系，在一审开庭发问时才清楚的。结合周峻提供的录音证据，可以证明章某1前来洽谈时在第3段、第5段中章某1一直有强调漏水、房产税必须由步淑华解决，这也是符合2012年步淑华与房屋产权人签订的房屋租赁合同中的约定，合同期间内的事项都有步淑华来负责，步淑华当时也承诺要负责，只是后面没有按照双方协商的去解决这些问题，导致周峻无法承租这个房屋。本院认为，因周峻对三份证据的真实性、合法性认可，故本院对上述证据的真实性、合法性予以采信。二审查明，步淑华当庭自认自已收到了周峻支付的转让款20万元，其中6万元转账支付，14万元现金支付。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于合同效力问题。周峻上诉主张应当确认其与步淑华于2017年4月21日签订的《转让协议》全部无效。对此，本院认为，周峻与步淑华签订的《转让协议》包括两部分的内容，即房屋转租和小湘湖原生态本味馆的经营权及财产所有权的转让。虽然双方签订的《转让协议》约定“本协议自房东与周峻签订房屋租赁协议之日起且周峻付步淑华余款50000元之后生效”，但双方自协议签订后已进行了实际履行，周峻通过转账向步淑华支付了60000元转让款，步淑华亦将小湘湖原生态本味馆的经营权交由周峻经营，视为《转让协议》中的经营权和财产所有权的转让已经实际履行，且周峻未经步淑华同意即对小湘湖原生态本味馆的财产进行处理，因此，双方对小湘湖原生态本味馆的经营权和财产所有权的转让是有效的，对双方均具有约束力，周峻上诉主张该部分无效与事实不符，本院不予支持。而本案中，周峻与步淑华于2017年4月21日签订的《转让协议》，已违反了步淑华（乙方）与房屋出租人谢某、章某2（甲方）签订的《房屋租赁合同》中关于再行转租的约定，故及在周峻与出租人谢某、章某2签订的《确认书》上确认的步淑华于2017年4月21日将涉案房屋租给周峻，未经出租人谢某、章某2的同意，出租人谢某、章某2对步淑华与周峻之间的转租行为不予认可；出租人谢某、章某2依据与步淑华的租赁合同向周峻直接收回房屋。故涉案房屋的转租行为因未经出租人谢某、章某2的同意，且不予追认，不符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，故周峻与步淑华签订的《转让协议》中涉及房屋转租部分无效并无不当，本院予以维持。综上，周峻上诉主张应当确认其与步淑华于2017年4月21日签订的《转让协议》全部无效，无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于应否退还转让款的问题。周峻上诉主张步淑华应该退还其转让费以及相应的利息。对此，本院认为，周峻与步淑华签订的《转让协议》中除了对涉案房屋的转租外，还包含对小湘湖原生态本味馆的经营权及设施设备等财产所有权的转让，且周峻已实际接收了小湘湖原生态本味馆的经营权及设施设备，并进行了经营，对小湘湖原生态本味馆享有占有、使用、处分的权利。但在周峻接收小湘湖原生态本味馆中未对设施设备的财产状况进行清点，目前周峻已对小湘湖原生态本味馆的财产进行了拆除和搬离，无法再现小湘湖原生态本味馆的原状，亦无法确定其财产数量及价值，因此，周峻实际接收了小湘湖原生态本味馆的经营权和设施设备财产的所有权，一审法院根据本案的实际情况酌情认定该部分折合6万元与其支付的转让款相抵，无需互相返还，并无不当，本院予以维持。对于周峻主张已向步淑华支付转让款20万元，因步淑华已自认其收到上述款项，故应当对该事实予以确认。扣除上述相互相抵的款项后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当这家补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此受到的损失，双方有过错的米银刚各自承担相应的责任。”故周峻上诉主张步淑华向其返还14万元转让费，有事实和法律依据，本院予以支持。关于利息部分，因周峻在签订合同时并未尽到审慎义务，故该部分损失应当由其自行承担，本院不予支持。三、关于赔偿损失的问题。本案中，周峻是在清楚步淑华与出租人签订的《房屋租赁合同》的情况下才与步淑华签订的《转让协议》，即在签订协议前就知道未经出租人同意房屋的转租行为是无效的，还依然与步淑华签订了《转让协议》，且在该协议中明确约定了“本协议自房东与周峻签订房屋租赁协议之日起且周峻付步淑华余款50000元之后生效”，周峻在未与出租人签订房屋租赁合同的情况下，应该知道该协议未生效及无效，却与案外人昌吉海陆空土坑烧烤总站签订加盟合同并支付相关加盟费、购买设备、支付员工工资，自己存在严重过错，所造成的损失，不应由步淑华承担。此外，周峻主张的搬运费、仓储费损失，要求步淑华承担，依法无据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上，上诉人周峻的上诉理由部分成立，予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因本案查明了新的事实，故本院予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）的规定，判决如下：1维持海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初3469号民事判决第一项，即“确认周峻与步淑华于2017年4月21日签订的《转让协议》部分无效”；第二项“步淑华于本判决生效之日起十日内向周峻支付营业收入人民币2224.56元”；2撤销海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初3469号民事判决第三项；三、限步淑华于本判决生效之日起十日内向周峻退还转让款人民币14万元；四、驳回周峻的其他上诉请求。一审案件受理费7997.72元，由周峻负担5416.72元，步淑华负担2581元；公告费1560元由周峻负担；二审案件受理费7965.72元，由周峻负担5416.72元，步淑华负担2549元。本判决为终审判决。审判长潘娜审判员周慧娟审判员王法坚 二Ｏ一九年十二月十八日书记员 谢以欣速录员 刘梦微本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。