广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20377号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州大运物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街永发大道12号A-E栋，统一社会信用代码xx。法定代表人：远金海，职务：董事长。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋献，广东合拓律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李岩，女，1989年3月22日出生，汉族，住广州市花都区。上诉人（原审被告、反诉原告）：郝宇，男，1988年7月1日出生，汉族，住广州市白云区。李岩、郝宇共同委托诉讼代理人：李杨天成，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。上诉人广州大运物业管理有限公司（以下简称大运公司）因与被上诉人李岩、郝宇物业服务合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人大运公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项，改判驳回李岩、郝宇一审的全部反诉请求；2.改判李岩、郝宇支付给大运公司欠付2017年4月至2018年10月的物业服务费的违约金（各月的逾期付款违约金以当月欠缴的物业服务费为本金，每月按千分之三的比例，自欠费当月的11日起计至李岩、郝宇还清全部欠款之日止）；3.一、二审的全部诉讼费用由李岩、郝宇承担。事实和理由：（一）一审不应受理李岩、郝宇的反诉请求第二、三项。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条、第二百三十九条的规定可知，反诉是本诉被告针对本诉原告提出的独立的反诉请求，反诉是独立的诉，除了可以在本诉中一并提出外，还可以另行起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由。李岩、郝宇在一审提出判令不需交纳物业费、滞纳金以及不需交纳公摊电费、垃圾费，该诉请没有注明时间段，不具体也不明确，并不构成独立的反诉请求，只能作为对其诉讼请求的反驳。（二）一审判决李岩、郝宇不需向大运公司支付公摊电费，没有事实和法律依据。大运公司虽然在一审第二次开庭前撤销李岩、郝宇立即支付给大运公司2017年2月至2018年10月的各项公共用电公摊费的诉请，但李岩、郝宇提出的不需交纳公摊电费的反驳缺乏基础事实，因该项诉讼请求的撤销而不成立。一审以大运公司已撤回主张公摊电费的诉请为由，支持李岩、郝宇主张不需缴纳公摊电费的反诉请求明显是事实认定不清，且缺乏事实与法律依据。大运公司撤回主张公摊电费的诉讼请求，与李岩、郝宇不需交纳公摊电费之间不存在因果关系。大运公司在一审中不向李岩、郝宇主张公摊电费，并不代表其放弃主张或免除李岩、郝宇公摊电费，大运公司为涉案小区垫付了公共电费，李岩、郝宇作为小区业主，理应按时交纳公摊电费。既然一审认为李岩、郝宇提出的不需交纳公摊电费的主张能够作为一项反诉请求，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条的规定，应当由李岩、郝宇举证证明其存在不需缴纳公摊电费的事由，否则由其承担举证不能的法律后果，而一审在其没有提供任何证据的情况下，判决李岩、郝宇无需向大运公司支付公摊费，该判决项没有任何事实与法律依据，明显不公。（三）一审认为大运公司主张支付物业管理费违约金依据不足，属事实认定不清，且自相矛盾。一审认定双方签订的《大运家园前期物业服务合同》合法有效，并认定涉案小区仍由大运公司进行事实的物业服务，李岩、郝宇理应支付物业管理费，但又认为大运公司主张物业管理费违约金的诉讼请求依据不足，明显前后矛盾。根据《大运家园前期物业服务合同》第十条第3点约定，李岩、郝宇不按协议按时足额交纳有关费用的，应从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向大运公司支付违约金。现李岩、郝宇拒绝交纳物业管理费，违反上述合同约定，大运公司有权按照该合同的约定向李岩、郝宇主张违约金。针对大运公司的上诉，李岩、郝宇二审辩称，关于大运公司提及的公共用电公摊费问题，大运公司在一审中撤回了相关请求，故该问题与本案无关。大运公司无权要求李岩、郝宇支付物业服务费和支付违约金。一审判后，郝宇、李岩也提出上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判李岩、郝宇仅需2017年4月至2017年12月2日物业服务费共1675.72元、垃圾处理费16元。事实与理由：（一）李岩、郝宇与大运公司签订的《前期物业服务合同》自涉案小区成立业委会并形成业主大会决定后终止。根据一审查明事实，涉案小区业主于2017年7月19日形成的事实物业服务合同关系即终止，大运公司无权依据不具合法性的合同向李岩、郝宇主张物业费。（二）大运公司已收到涉案小区业委会发出的退场通知函，其应在业委会的限期内移交资料并退出物业管理区域，涉案小区业委会在业主大会形成决议后也按法律规定向大运公司发出书面通知，大运公司未按照《广东省物业管理条例》第五十条第三款规定撤场，责任在于大运公司，其应承担不利后果，不得依据事实服务关系主张物业费。（三）大运公司是否退场与其是否具有收取物业费的权利不能等同，但一审法院未将二者区分，涉案小区未有新的物业公司提供服务的原因在于大运公司拒绝退出。（四）一审法院认定涉案小区目前未选聘新的物业公司属于事实认定错误，一审法院依据住建局与街道办于2019年4月24日作出的《关于大运家园业主委员会召开大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，通知业主委员会在下一步工作中应理解为大运公司退场事宜而非选聘新的物业公司，且在（2018）粤71行终3304号行政判决书中已确认涉案小区解聘、选聘物业管理公司的业主大会决议，表明业主委员会依据业主大会的决定选聘新的物业公司是合法有效的。因此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条第2款规定，请求二审法院驳回大运公司的上诉请求。针对李岩、郝宇的上诉，大运公司二审辩称，李岩、郝宇与大运公司签订的《前期物业服务合同》约定，合同期限到期的时间为业主与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。关于退场的问题，现大运公司没有退场是有正当理由，并非拒绝退场。2017年11月29日，花都住建局和花都街道办联合发布暂停选举的通知，作为物业服务企业，对行政机关作出的行政决定有合理的预期，行政机关作出的决定是没有问题的，大运公司也在等待最后的处理结果。铁路法院作出的行政判决书之后，大运公司没有收到任何退场通知，大运公司为了大运家园小区的稳定、安全、卫生继续在为涉案小区提供物业服务是合情合理的，不存在李岩、郝宇所述让大运公司退场而不走的情形，若大运公司退场则向谁移交均不明确，因此，李岩、郝宇的理由是没有事实和法律依据的。大运公司于2019年1月9日向一审法院起诉请求：1.李岩、郝宇立即支付大运公司2017年4月至2018年10月的物业服务费3916.08元及其违约金（各月的逾期付款违约金以当月欠缴的物业服务费为本金，每日按千分之三的比例，自欠费当月的11日起计至李岩、郝宇还清全部欠款之日止，暂计至起诉日为3593.72元）；2.李岩、郝宇立即支付给大运公司2017年2月至2018年10月的各项公共用电公摊费477.68元；3.李岩、郝宇立即支付给大运公司2017年4月至2018年10月的垃圾处理费40元；以上三项共计22254.04元。后大运公司向一审法院申请撤回第二项诉讼请求。李岩、郝宇向一审法院提出反诉请求：1.确认《大运家园前期物业服务合同》无效；2.判令李岩、郝宇不需交纳物业费、滞纳金；3.判令李岩、郝宇不需交纳公摊电费、垃圾费；4.判令大运公司承担案件的全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区x房，建筑面积130.39元，权属于李岩、郝宇。大运公司作为受托方（乙方）与广州大运实业有限公司作为委托方（甲方）签订一份《物业管理委托合同》。2015年9月8日，大运公司作为乙方与李岩、郝宇作为甲方签订一份《大运家园前期物业服务合同》，约定由大运公司提供物业管理，李岩、郝宇按住宅房屋按建筑面积1.6元/平方米向大运公司支付物业管理费，李岩、郝宇不按协议足额缴费，大运公司有权要求李岩、郝宇补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准支付违约金。李岩、郝宇自2017年4月开始欠缴物业费。涉案小区成立大运家园业主委员会。广州市花都区花城街大运家园业主委员会作为大运公司与广州市花都区住房和建设局、广州市花都区人民政府花城街道办事处作为李岩、郝宇的行政处理纠纷一案，广州铁路运输第一法院作出（2018）粤7101行初2601号行政判决，后广州市花都区住房和建设局、广州市花都区人民政府花城街道办事处不服该判决上诉至广州铁路运输中级法院，该院于2018年12月26日作出（2018）粤71行终3304号行政判决，判决如下：驳回上诉，维持原判。上述生效判决中查明：2017年1月9日，大运家园业委会发布《关于召开业主大会的公告》，其中称将就是否同意与现物业管理公司签订新委托合同及是否授权业委会依法选聘物业管理企业并签订物业管理委托合同召开业主大会进行表决。2017年6月17日，大运家园业委会组织召开业主大会并对前述事项进行表决。同年6月19日，大运家园业委会发布《大运家园业主大会投票情况公告》，其中将业主大会表决情况予以公示，称同意授权业委会更换物业公司投票人数及面积占比均超过50%。同年7月19日，大运家园业委会发布《大运家园业主大会投票结果公告（二）》，其中称截至2017年7月18日公告期满，未收到业主对投票结果的书面异议也未收到业主对物业服务合同的修改意见。即日起将根据业主授权选聘新的物业公司并签订物业服务合同。其后，花都区住建局组织召开协调会，对大运家园相关问题进行协调未果。2017年11月29日，花都区住建局与花城街道办共同向大运家园业委会发出花建（2017）x号《关于暂停大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，内容如下：“2017年10月27日，我局及花城街道办收到贵会送达的召开业主大会解聘选聘物业管理公司的资料，包括业主投票复印件522票。经花城街道办及我局工作人员根据资料核查，存在如下问题：—、关于大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司的程序核查情况。经核实，大运家园此次召开业主大会违反《广州市物业管理暂行办法》第三十九条：l、未按规定通知属地居委，2、召开业主大会会议公告时间未满20日。二、关于投票核查的情况。根据大运家园业主清册统计，大运家园业主拥有投票权的共950户（包括车位），专有面积共133130.83平方米。现对贵会提供的业主选票核查中发现36份选票不是业主本人签名，3户签名业主未在业主清册中。另外481份选票中，减去同一买受人拥有1个以上共有邵分的业主选票，实际选票是470票，专有面积66433.35平方米。分别占总数49.47%和49.9%。根据以上核查情况，大运家园召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项暂停，待将有关情况核查清楚后再进行下一步工作。”一审诉讼中，大运公司陈述：没有收到业主委员会的退场通知。李岩、郝宇陈述：2017年10月30日业主委员会与新的物业公司签订合同，但因区住建局暂停了备案，时代物业公司还是没有进场，大运公司已收到了退场通知，还提出了异议。2019年4月24日，广州市花都区住房和城乡建设局与广州市花都区花城街道办事处联合作出《关于大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，编号为花建（2019）x号，该通知称：根据《行政判决书》（2018）粤71行终3304号判决，区住建局与花城街道办于2019年3月14日至4月15日对之前不确定的39户投票情况进行了核实，经核实有17户业主同意解聘大运物业管理有限公司及委托业主委员会选聘物业公司。根据核实情况，2017年1月至6月大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司投票达到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以推进下一步工作。一审法院认为，大运公司与李岩、郝宇之间签订《大运家园前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，李岩、郝宇并未举证证明该份合同存在法律规定的无效情形，因此该合同依法成立有效，李岩、郝宇反诉主张确认该份合同无效，没有理由和依据，一审法院不予支持。《大运家园前期物业服务合同》约定由大运公司提供物业管理，虽然大运家园业委会在2017年1月至6月进行了解聘选聘物业公司的投票，但因涉案小区并未由新的物业公司进行物业服务，仍由大运公司进行事实的物业服务，且广州市花都区住房和城乡建设局、广州市花都区花城街道办事处于2019年4月24日作出的《关于大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》也通知由业主委员会推进下一步工作，说明目前并未选定新的物业公司。李岩、郝宇享受物业服务，理应支付物业管理费，李岩、郝宇反诉主张其不需支付物业管理费的诉讼请求，一审法院不予支持。涉案房屋物业管理费应为208.62元（1.6元/月/平方米×130.39平方米），李岩、郝宇欠缴自2017年4月至2018年10月的物业管理费，经核算为3963.78元，大运公司主张欠付的金额为3916.08元，是大运公司自行处分自己的诉讼权利，一审法院予以认可。关于物业管理费违约金，因大运家园业委会在2017年1月至6月进行了解聘选聘物业公司的投票，虽然之后因故未能更换，但因在诉讼程序中，故李岩、郝宇欠缴物业管理费并非毫无缘由，因此对大运公司主张李岩、郝宇支付物业管理费违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持，对李岩、郝宇反诉不需支付滞纳金的反诉请求，一审法院予以支持。关于公摊电费，因大运公司已在庭审中撤回对李岩、郝宇主张公摊电费的诉讼请求，李岩、郝宇反诉主张李岩、郝宇不需缴纳公摊电费，一审法院予以支持。因垃圾处理费为政府征收，由大运公司代交，故大运公司主张李岩、郝宇支付自2017年4月至2018年10月的垃圾费40元，是大运公司自行处分自己的诉讼权利，一审法院予以支持，李岩、郝宇反诉主张不需缴纳垃圾费的诉讼请求，没有理由和依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2019年6月26日作出如下判决：一、李岩、郝宇于判决发生法律效力之日起十日内向大运公司支付欠付的自2017年4月至2018年10月的物业管理费3916.08元；二、李岩、郝宇于判决发生法律效力之日起十日内向大运公司支付欠付的自2017年4月至2018年10月的垃圾费40元；三、李岩、郝宇不需向大运公司支付欠付物业管理费的滞纳金、公摊电费；四、驳回大运公司的其他诉讼请求；五、驳回李岩、郝宇的其他反诉请求。一审案件本诉受理费50元，由大运公司负担25元，由李岩、郝宇负担25元，反诉受理费25元，由李岩、郝宇负担。大运公司与李岩、郝宇对一审法院查明事实没有异议，本院予以确认。另查明，李岩、郝宇与大运公司签订的《大运家园前期物业服务合同》约定物业服务费按月交纳，甲方或物业使用人应在每月10前履行交纳当月物业服务费义务。二审庭询中，大运公司与李岩、郝宇均确认双方之间为事实的物业服务关系。李岩、郝宇认为其在一审反诉提出不需交纳物业费、滞纳金、垃圾费等诉请，所指的期间为2017年12月2日至2018年10月份。同时，其还称因一审提交的涉案小区业委会于2017年11月6日向大运公司发出《广州大运物业管理有限公司退出告知函》是复印件，现提供该证据原件供大运公司核实。上述通知载明：……业主委员会会议决定20171115请贵司开始办理移交工作并于20171202中午12点结束，并退出大运家园物业管理，大运家园业委会将安排新聘物业于2017年12月02日中午12:00以后进场服务……。大运公司确认该证据的真实性，但不认可关联性，并表示该证据是在广州铁路运输中级法院撤销行政机关行政行为终审判决之前发出的。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，三但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合各方当事人的上诉请求和理由以及答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.李岩、郝宇是否应向大运公司支付2017年4月至2018年10月的物业管理费及其违约金和垃圾费；2.李岩、郝宇一审主张不需要交纳物业费、滞纳金和交纳公摊电费、垃圾费能否构成一个独立反诉诉请。现评析如下：关于李岩、郝宇是否应向大运公司支付2017年4月至2018年10月的物业管理费及其违约金和垃圾费问题。从一审查明的事实可知，大运家园业委会在2017年1月至6月进行了解聘选聘物业公司的投票。本案中，李岩、郝宇也提供大运家园业委会在2017年11月6日向大运公司发出的《广州大运物业管理有限公司退出告知函》，告知大运公司于2017年12月2日12点退出大运家园小区的物业管理，故大运公司依约本应退出大运家园小区。但在上述退出期限之前，花都区住建局与花城街道办已于2017年11月29日向大运家园业委会发出花建（2017）300号《关于暂停大运家园业主委员会召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项的通知》，要求大运家园召开业主大会解聘选聘物业管理公司事项暂停，待将有关情况核查清楚后再进行下一步工作。虽然大运家园业委会不服上述通知，提起了行政诉讼，但广州铁路运输中院至2018年12月26日才作出（2018）粤71行终3304号行政判决，因此，大运公司基于对上述通知的合理信赖，在上述行政案件未作出判决之前，没有按业委会的要求退出大运家园小区，并无不可。现李岩、郝宇与大运公司均确认双方之间存在事实物业服务关系，上述期间，大运公司也确实为李岩、郝宇提供了物业管理服务，因此，根据公平合理原则，一审法院判决李岩、郝宇向大运公司支付2017年4月至2018年10月的物业管理费、垃圾费，并无不当，本院予以维持。李岩、郝宇上诉认为仅需支付2017年4月至2017年12月2日的物业管理费、垃圾费，不同意支付2017年12月3日至2018年10月的物业管理费、垃圾费，依据不充分，本院不予支持。关于大运公司主张违约金问题。根据李岩、郝宇提供的涉案小区业委会于2017年11月6日向大运公司发出《广州大运物业管理有限公司退出告知函》，显示该业委会要求大运公司退出大运家园小区的时间为2017年12月2日，故李岩、郝宇有义务向大运公司交纳2017年4月至2017年12月2日之前的纳物业管理费。因李岩、郝宇至今未交纳该期间的物业管理费用，且对于违约金标准未提出异议，因此，大运公司要求李岩、郝宇支付上述期间的物业管理费的违约金，合法合理，本院予以支持。2017年4月至2017年12月2日的违约金应以当月欠缴的物业管理费208.62元为本金，自欠付当月的10日起至付清日止，上述各月的违约金总额以不超过该月应交的物业管理费为限。同理，鉴于大运家园业委会已要求大运公司在2017年12月2日退出大运家园小区，双方对于从该日开始应否交纳物业管理费存在争议，即李岩、郝宇未支付2017年12月2日之后的物业管理费属于事出有因，故大运公司要求支付2017年12月2日之后的物业管理费违约金，依据不充分，本院不予支持。关于李岩、郝宇一审主张不需要交纳物业费、滞纳金和交纳公摊电费、垃圾费能否构成一个独立反诉诉请问题。反诉是被告针对原告的本诉提起的，是一种独立的诉，具有诉的性质。而李岩、郝宇在一审中，针对大运公司提出要求他们支付物业管理费及其滞纳金和公摊电费、垃圾费的诉请，主张不需要交纳上述费用以及二审期间明确该不需要交纳费用具体期间为2017年12月2日至2018年10月的陈述，实质上就是在大运公司诉请范围内要求减轻或者免除自己的责任，该主张也不是确认之诉、给付之诉和形成之诉的任何一种类型，属于对大运公司的诉请提出的抗辩，该抗辩不存在是否受理的问题。此外，因抗辩对本诉具有依附性，大运公司在一审已撤回要求陈岩、郝宇支付公摊电费的诉请，故李岩、郝宇针对大运公司诉请公摊电费提出不需交纳的抗辩，也就不复存在。一审将李岩、郝宇上述抗辩均作为反诉请求予以受理不当，本院予以纠正并驳回该陈岩、郝宇该抗辩内容的起诉，对此不再另作裁定。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初883号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初883号民事判决第三项、第四项、第五项；三、李岩、郝宇在本判决送达之日起十日内向广州大运物业管理有限公司支付2017年4月至2017年12月2日物业管理费的违约金（其中2017年4月至2017年11月的违约金以当月欠缴的物业管理费208.62元为本金，2017年12月1-2日的违约金以13元为本金，自欠费当月的10日起按每日千分之三的标准计至付清款日止，上述各月的违约金总额以不超过该月应交物业服务费为限）；四、驳回广州大运物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回李岩、郝宇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案一审案件受理费50元，由广州大运物业管理有限公司负担25元，由李岩、郝宇负担25元；反诉受理费25元由李岩、郝宇负担；二审案件受理费150元，由广州大运物业管理有限公司负担55元，由李岩、郝宇负担95元负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十二月二十六日书记员 李志康谢金泽