海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初7266号原告：海城市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91210381664588759M，住所地：辽宁省海城市经济技术开发区安村委碧桂园滨河北路155号楼。法定代表人：周成斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈爽，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：孙迪，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被告：易瑾霖，男，1978年8月29日出生，汉族，住所地：辽宁省海城市。（缺席）被告：吴桐，女，1982年3月10日出生，汉族，住所地：辽宁省海城市。（缺席）第三人：中国银行股份有限公司鞍山海城支行，统一社会信用代码：912103819413748136，住所地：海城市中街北路41号。负责人：李箭宇，职务，行长。委托诉讼代理人：张有为，该公司职员。原告海城市碧桂园房地产开发有限公司诉被告易瑾霖、吴桐、第三人中国银行股份有限公司鞍山海城支行商品房销售纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年12月6日公开开庭进行了审理，原告海城市碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人陈爽与孙迪、第三人中国银行股份有限公司鞍山海城支行的委托代理人张有为到庭参加诉讼，被告易瑾霖、吴桐经传票传唤未到庭参加诉讼，现已审理终结。原告海城市碧桂园房地产开发有限公司诉称：2013年6月30日，原告与二被告签订《商品房（预）购销契约书》，合同约定二被告购买原告开发的位于海城市房屋，建筑面积216.15平方米，总价款1198542元。二被告交付首付款588542元，银行按揭贷款610000元。补充协议第二十四条第二款约定，若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款或解除与买受人之间的《商品房买卖合同》的，买受人应按该商品房总价款的15%支付违约金给出卖人。第二十七条约定，《商品房（预）购销契约书》因法定或约定解除的，如该商品房已交付给买受人，买受人必须于合同解除之日起十日内将该商品房完整交回出卖人。2013年8月1日，原告、二被告与第三人签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定被告向第三人借款61万元，用于购买上述房产，原告对借款向第三人承担连带责任保证，二被告以其购买的房屋为合同借款本息及实现抵押权等相关费用提供抵押担保。二被告未按贷款合同约定向第三人履行还款义务，经第三人起诉，2018年10月23日，海城市人民法院作出（2018）辽0381民初4985号民事判决书，二被告偿还欠款本金581828.87元，欠款利息37479.93元，原告对上述欠款承担连带保证责任。现原告依法承担了保证责任，依据《商品房（预）购销契约书》的约定，故原告诉至法院。诉讼请求：1.解除原告与二被告签订的《商品房（预）购销契约书》；2.二被告支付违约金179781.3元（按合同总价的15%计算）；3.二被告协助原告到房产部门办理撤销商品房买卖合同备案登记手续，并由二被告承担撤销备案登记的手续费；4.二被告与第三人协助原告到房产部门办理撤销商品房抵押权预告登记手续；5.诉讼费、保全费由二被告承担。被告易瑾霖、吴桐未到庭答辩。第三人中国银行股份有限公司鞍山海城支行辩称，对原告陈述的事实没有意见，同意配合原告办理相关手续。经审理查明：2013年6月30日，原告海城市碧桂园房地产开发有限公司与被告易瑾霖、吴桐签订《商品房（预）购销契约书》，合同约定二被告购买原告开发的位于海城市房屋，建筑面积216.15平方米，总价款1198542元，二被告交付房屋首付款588542元，余款以银行按揭贷款方式支付。原告与二被告于当日签订《商品房（预）购销契约书》附件五的补充协议，协议第二十四条约定因买受人原因，致使出卖人承担保证责任，出卖人可选择追偿代付款或解除合同。出卖人选择解除合同的，出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务，出卖人据此解除合同的，买受人应按商品房总价款的15%支付违约金。协议第二十六约定《商品房（预）购销契约书》因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担违约金及有关费用，不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。2013年8月1日，原告海城市碧桂园房地产开发有限公司与被告易瑾霖、第三人中国银行股份有限公司鞍山海城支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，被告易瑾霖向第三人贷款610000元，被告易瑾霖以所购房屋为该笔贷款作抵押，并办理了抵押登记，被告吴桐作为房屋共有人签字。原告在抵押房屋办理有关他项权利证前为该笔贷款段性保证担保，保证期限为自本合同生效后之日起至最后一期债务履行届满之日后两年。截止于2018年6月8日被告易瑾霖尚欠第三人本金581828.87元利息37479.93元。第三人将原、被告诉至法院，二被告承担偿还借款给付义务，原告对债务承担连带保证责任。另查：2019年7月29日，原告被海城市人民法院冻结划拨追缴执行款677214.80元。再查：被告易瑾霖与吴桐系夫妻关系。以上事实，除原、被告陈述外，原告提供的证据有：1.商品房（预）购销契约书；2.民事判决书、网上银行电子回单、案件被执行人信息、返还款项凭证；3.证明；4.海城市房屋案件贷款抵押登记备案申请表。上述证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，原告海城市碧桂园房地产开发有限公司与被告瑾霖、吴桐签订的商品房（预）购销契约书是双方当事人真实的意思表达，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，二被告未履行还款给付义务，原告承担连带给付责任，已被海城市人民法院执行677214.80元，原告有权依照约定解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，原告依照商品房（预）购销契约书约定己承担了保证责任，原告有权依照约定要求二被告按商品房总价款的15%支付违约金，即179781.3元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密的义务”的规定，原告有权依照约定要求二被告人及第三人履行协助义务，并承担相应的费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告海城市碧桂园房地产开发有限公司与被告易瑾霖、吴桐于2013年6月30日签订的商品房买卖合同；二、被告易瑾霖、吴桐于本判决生效后十日内按照合同约定支付购房总价款15%的违约金，即179781.3元；三、被告易瑾霖、吴桐于本判决生效后十日内按照合同约定协助原告海城市碧桂园房地产开发有限公司到房产部门办理撤销商品房买卖合同备案登记手续，被告瑾霖、吴桐承担撤销备案登记的手续费；四、被告易瑾霖、吴桐与第三人中国银行股份有限公司鞍山海城支行于本判决生效后十日内按照合同约定协助原告海城市碧桂园房地产开发有限公司到房产部门办理撤销商品房抵押权预告登记手续。案件受理费17205元，保全费5000元，合计22205元由被告易瑾霖、吴桐共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  侯晓梅人民陪审员  赵平祺人民陪审员  孙思雨二〇一九年十二月二十四日书 记 员  边诗岚