湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)湘01民终7092号上诉人（原审被告）：湖南北斗航天信息技术研究院有限公司，住所地湖南省长沙市开福区金马路377号福天兴业综合楼第八层803、804-1、804-2、805-1、805-2、805-3号房。法定代表人：刘贵生，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：唐纯海，湖南昌言（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡耀筠，湖南昌言（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南福天置业有限公司，住所地湖南省长沙市开福区金马路377号福天兴业大楼综合楼1402。法定代表人：刘湘，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓玲，湖南联合创业律师事务所律师。上诉人湖南北斗航天信息技术研究院有限公司（以下简称“北斗航天公司”）与被上诉人湖南福天置业有限公司（以下简称“福天置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人北斗航天公司的上诉请求：请求依法撤销一审判决，改判驳回福天置业公司的一审诉讼请求。事实与理由：1.北斗航天公司享受诉争房屋免租政策，作为房屋使用人无须向福天置业公司缴纳租金、运营管理费及物业管理费，长沙市开福区经济和信息化局(后简称经信局)才是诉争房屋实际承租人并应承担租赁费用支付义务，一审法院基本事实认定不清。首先，北斗航天公司属于《中共长沙市开福区委、长沙市开福区人民政府关于加快推进以军民融合产业为主导的高新技术产业发展的实施意见》(开发[2017]16号)第4点;“对入驻我区军民融合双创基地的初创型企业，可享受免租政策…”的适用对象，入驻基地诉争房屋享受免租政策，使用诉争房屋无须支付租赁费用。其次，《关于办理湖南北斗航天信息技术研究院有限公司入驻军民融合基地办公室交房等相关手续的函》内容和出具时间可知，福天置业公司向北斗航天公司交付诉争房屋并办理入驻手续，系基于经信局的批准和要求，而非基于双方在获得经信局批准后办理入住手续过程中签订的《写字楼租赁合同》约定，同时结合双方诉争房屋《写字楼租赁合同》3.3.1条约定“合同期内的租金、运营管理费及物业管理费均由长沙市开福区经济和信息化局代缴，(优惠政策外部分按区政府有关规定缴纳。)”故无论从诚信角度还是权利义务一致角度，经信局才是诉争房屋实际承租人并应承担租赁费用支付义务。另一方面，依据福天置业公司提交的证据四、五可知，诉争房屋所在的福天兴业军民融合双创基地其它与北斗航天公司一样享受免租政策的军民融合入驻企业，也均系由经信局与福天置业公司签订租赁合同支付租金、运营管理费及物业管理费。2.本案中，经信局系区政府免租政策明确的实施责任单位，福天置业公司向北斗航天公司交付诉争房屋也系经其批准和要求，且双方签订的租赁合同中也明确约定合同期内的租金、运营管理费及物业管理费均由经信局代缴，显然经信局与本案具有法律上直接的利害关系，为准确查明事实，避免诉累，应追加经信局为本案的第三人参加诉讼而一审法院却以口头裁定方式，拒绝追加经信局作为第三人参加本案诉讼的申请，属遗漏诉讼当事人，程序明显违法。3.一审法院以福天置业公司委托律师处理本案并实际产生了律师费为由判令北斗航天公司支付律师费10000元，无法律依据，适用法律错误。本案不属于法律、司法解释明确规定的可以支持合理律师费用的案件类型，且福天置业公司主张权利依据的《写字楼租赁合同》中也未明确约定将律师费列为违约赔偿内容。故，福天置业公司主张的律师费用无约定和法定依据，属于适用法律错误，请求二审法院予以纠正。综上，北斗航天公司认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人福天置业公司辩称，北斗航天公司与福天置业公司签订房屋租赁合同，福天置业公司已交付房屋，北斗航天公司应当缴纳租金，不能以租赁房屋的目的作为拒交租金的理由。综上，一审认定事实清楚，请求二审法院应予维持。福天置业公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除北斗航天公司与福天置业公司签订的《写字楼租赁合同》；2.北斗航天公司向福天置业公司支付2018年1月8日至2018年9月6日的房屋租金225054元及水电费、物业费、空调费61983元；3.北斗航天公司支付预期未付租赁费用的违约金，暂计至2018年9月6日194446.98元，全部金额计算至款项付清之日止；4.北斗航天公司支付福天置业公司因本案支出的律师费10000元；5.本案诉讼费用由北斗航天公司承担。一审法院查明，2018年12月27日，案外人长沙市开福区经济和信息化局向湖南福天置业有限公司发函称：我区军民融合企业湖南北斗航天信息技术研究院有限公司经我局批准可以入驻福天兴业军民融合双创基地，办公室安排在福天兴业综合楼8楼803、804-1、804-2、805-1、805-2、805-3号，办公场所面积为375.09平方米。请贵单位为该公司办理好交房及其他入驻手续。2018年1月4日，湖南福天置业有限公司（甲方、出租方）与湖南北斗航天信息技术研究院有限公司（乙方、承租方）签订《写字楼租赁合同》,合同约定：乙方承租甲方位于长沙市开福区金马路377号的“福天兴业综合楼”第八层803、804-1、804-2、805-1、805-2、805-3号物业用于办公，建筑面积为375.09平方米。租赁期限为36月，起租日自2018年1月4日起至2021年1月3日止。租赁费用包括租金、运营管理费及物业费。第1个租约年租金标准为45元/平方米/月，运营管理费标准为30元/平方米/月，物业管理费5元/平方米/月，租赁费用合计80元/平方米/月。合同期内的租金、运营管理费及物业管理费均由长沙市开福区经济和信息化局代缴（优惠政策外部分按区政府有关规定缴纳）。首次租金及运营管理在合同签订30日内支付360086元，以后租金及运营管理费按年度预付。乙方在每租赁年度末前10天向甲方支付下年度的租金及运营管理费。写字楼的水、电费采取单独计量，乙方自行承担使用费，写字楼的中央空调及新风系统使用费：15元/平方米/月收取。房屋交付之日即为物业管理费、中央空调使用费等的计费起始日。乙方拖欠任何一项应付甲方的费用超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方行使解除权后，乙方除补齐未交租金、运营管理费、物业管理费、水电费等费用外，还应承担逾期付款违约金，每迟延一日均按拖欠费用的3‰向甲方缴纳违约金，从应付欠款日起至实际全额付清之日止。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，福天置业公司按约将房屋交付给北斗航天公司，北斗航天公司未按时支付租金。2018年7月6日，案外人长沙市开福区军民融合工作领导小组办公室向福天置业公司发函称：我区军民融合企业湖南北斗航天信息技术研究院有限公司经我局批准可以入驻福天兴业军民融合双创基地，办公室安排在福天兴业综合楼8楼803、804-1、804-2、805-1、805-2、805-3号，办公场所面积为375.09平方米。因区政府与福天置业签订的《租赁合同》没有包含8楼这几间办公室，请贵公司直接向湖南北斗航天信息技术研究院有限公司收取该办公室租金。同年8月9日，案外人长沙市开福区军民融合工作领导小组办公室向北斗航天公司发函称：……2、关于企业租金补贴问题。因8楼办公室是福天兴业集团自用办公室，是为满足贵公司需要而特调整出来的办公室，该办公室虽然在福天兴业基地，但并不属于福天兴业基地的办公用房，需由贵单位自行与福天兴业集团签订租用协议，并支付相关费用。虽然贵单位在与福天兴业集团签订房屋租赁协议时约定，房屋租金由区政府代付，因该办公室没有整体签入基地租房协议，该部分房租区政府无法代付。只能由贵单位先交租金，再按企业租金补贴流程申报相关租金补贴。……同年8月31日，案外人长沙市开福区军民融合工作领导小组办公室向福天置业公司发函称：……8楼办公室是贵单位自用办公室，没有整体签入基地租房协议中，该部分房租区政府无法代付，只能由贵单位直接向湖南北斗航天信息技术研究院有限公司收取，且我办已两次去函给该企业，要求该企业缴纳租金等相关费用并同时转发给贵单位。如果该企业拒绝缴纳房租及相关费用，请贵单位立即与该单位解除租赁协议，并采取扣押对方固定资产等财产保护措施，避免出现更大的损失。同年9月3日，福天置业公司向北斗航天公司发送了催告函进行催告。北斗航天公司于同日收到该函，福天置业公司于同年9月6日查封了涉案房屋。一审法院认为，一、该案系房屋租赁合同纠纷，福天置业公司与北斗航天公司签订的《写字楼租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。依据合同约定,首次租金及运营管理在合同签订30日内支付360086元，以后租金及运营管理费按年度预付。北斗航天公司在每租赁年度末前10天向福天置业公司支付下年度的租金及运营管理费。北斗航天公司拖欠任何一项应付甲方的费用超过10日的，福天置业公司有权单方解除合同。而北斗航天公司一直未向福天置业公司支付租金，违反了合同的约定，福天置业公司于2018年9月3日向被告撤场通知函，北斗航天公司于同日收到该函，《写字楼租赁合同》自该日起解除；二、合同签订后，福天置业公司依约交付了涉案租赁房屋给北斗航天公司使用，北斗航天公司应按期足额支付租金，现北斗航天公司经福天置业公司多次催要未能支付2018年1月8日至2018年9月6日期间的房屋租金，构成违约，应承担继续支付的责任。故北斗航天公司应向福天置业公司支付租金、运营管理费223179元（75元/平方米/月*375.09平方米*7个月+75元/平方米/月*375.09平方米÷30天*28天）、物业管理费14879元（5元/平方米/月*375.09平方米*7个月+5元/平方米/月*375.09平方米÷30天*28天）、中央空调及新风系统使用费44636元（15元/平方米/月*375.09平方米*7个月+15元/平方米/月*375.09平方米÷30天*28天），以上共计282694元。北斗航天公司辩称其并不是涉案房屋租金的支付主体，经查，该案《写字楼租赁合同》系福天置业公司与北斗航天公司双方签订，根据合同的相对性原则，案外人长沙市开福区经济和信息化局并不是涉案租赁合同的相对人，故北斗航天公司的上述意见事实依据不足,一审法院不予采纳。湖南北斗航天信息技术研究院有限公司可以依据相关证据另行主张权利；三、关于水电费。因福天置业公司未提交证据证实租住期间所发生的实际费用，故对于该项诉请，一审法院不予支持；四、关于违约金，在合同履行过程中,北斗航天公司逾期履行给付租金的义务,其行为已构成违约,应承担相应的违约责任。双方约定的违约金标准是拖欠费用的3‰每日，但违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，福天置业公司并未提供相关证据证明其实际损失，该违约金约定过高，该院酌定违约金以282694元为基数从2018年9月7日起按银行同期贷款利率计算至债务实际清偿完毕之日止；五、关于律师费。福天置业公司委托律师处理本案并实际产生了律师费，故对于福田置业公司要求北斗航天公司支付律师费10000元的诉请，一审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、解除湖南福天置业有限公司与湖南北斗航天信息技术研究院有限公司签订的《写字楼租赁合同》；二、湖南北斗航天信息技术研究院有限公司于判决生效日起十日内支付湖南福天置业有限公司2018年1月8日至2018年9月6日期间的房屋租金、运营管理费、物业管理费、中央空调及新风系统使用费282694元及违约金（违约金以282694元为基数，从2018年9月7日起按银行同期贷款利率计算至债务实际清偿完毕之日止）；三、湖南北斗航天信息技术研究院有限公司于判决生效日起十日内支付湖南福天置业有限公司律师费10000元；四、驳回湖南福天置业有限公司的其他诉讼请求。该案受理费8672元，因适用简易程序减半收取4336元，由湖南福天置业有限公司承担1431元，湖南北斗航天信息技术研究院有限公司承担2905元。如湖南北斗航天信息技术研究院有限公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点如下：1.本案中，福天置业公司的债务人系北斗航天公司还是案外人长沙市开福区经济和信息化局；2.福天置业公司因本案产生的律师费能否得到支持。一、关于第一个争议焦点。首先，福天置业公司与北斗航天公司签订的《写字楼租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。前述合同中关于“合同期内的租金、运营管理费及物业管理费均由长沙市开福区经济和信息化局代缴”系对第三人长沙市开福区经济和信息化局设定义务的约定，根据合同相对性原理，因长沙市开福区经济和信息化局未对该约定明确认可，该约定对其不发生法律效力，一审法院驳回北斗航天公司要求追加长沙市开福区经济和信息化局为本案当事人的做法正确。其次，北斗航天公司可享受的房屋免租等政策优惠仅对北斗航天公司与政府部门有约束力，北斗航天公司不得以此为由对抗福天置业公司的债权。因此，北斗航天公司称其享受免租政策无需支付租金、运营管理费及物业管理费，及长沙市开福区经济和信息化局应承担债务的理由，本院不予支持。二、关于第二个争议焦点。北斗航天公司与福天置业公司未在《写字楼租赁合同》约定双方产生纠纷时律师费的承担，且福天置业公司是否聘请律师解决纠纷系其自主选择，并非必要支出，不属于实现债权的必然费用，福天置业公司要求北斗航天公司承担律师费10000元缺乏约定和法定依据，故对北斗航天公司请求纠正一审法院该项判决的主张，本院予以支持。综上所述，北斗航天公司的上诉理由部分成立，一审法院认定事实清楚，但部分判项适用法律错误，本院依法予以改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初209号民事判决第一、二、四项判决；二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初209号民事判决第三项判决；三、驳回湖南福天置业有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费8672元，因适用简易程序减半收取4336元，由湖南福天置业有限公司承担1531元，湖南北斗航天信息技术研究院有限公司承担2805元。二审受理费8672元，由湖南福天置业有限公司承担5610元，湖南北斗航天信息技术研究院有限公司负担3062元。本判决为终审判决。审判长  柳江华审判员  符建华审判员  刘 刚二〇一九年十二月四日书记员  张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。