山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁10民终3063号上诉人（原审被告）：王昭贤，男，1953年11月29日出生，汉族，住荣成市。委托诉讼代理人：安玉滨，北京市京师（威海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：毕崇强，男，1963年4月26日出生，汉族，住威海市文登区。委托诉讼代理人：王基忠，山东昀明律师事务所律师。上诉人王昭贤与被上诉人毕崇强农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省荣成市人民法院(2019)鲁1082民初644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王昭贤上诉请求：撤销原判，依法改判驳回毕崇强的诉讼请求。事实和理由：1、双方之间的房屋买卖合同未成立。毕崇强与王昭贤之间未签订房屋买卖合同，毕崇强提交的《房产转让证明》未写明买卖房屋的基本情况、价款、坐落、付款方式等合同主要条款，不能起到买卖合同的作用；2、双方之间的口头买卖意向并未实际履行，买卖关系没有成立。毕崇强在达成初步购房意向后，并未缴纳购房款，仅将其购买门市房的余款30000元作为涉案房屋的购房款，亦未办理交付款和房屋交接手续，涉案房屋一直由王昭贤管理使用，到拆迁时由王昭贤办理了拆迁手续；3、一审判决认定涉案房屋整体全部转让给毕崇强，认定事实错误。毕崇强的起诉状及其提交的《房产转让证明》均载明：转让的房屋为正房三间、倒房三间，均未包括东厢房三间。该三间东厢房一直由王昭贤盛放杂物直至被拆迁。毕崇强提交的录音证明也明确证明，该拆迁房屋中有王昭贤的部分，综上涉案房屋东厢房三间未转让是事实；4、本案适用法律错误，涉案买卖合同不成立，不应适用无效合同的法律规定。毕崇强辩称，王昭贤的上诉请求依法不成立。理由如下：1、王昭贤没有说实话，从双方录音资料中可以看出，王昭贤开始告诉毕崇强收取购房者押金2至3万元，可是经毕崇强打听得知王昭贤已经收取购房款20万元。这说明王昭贤违背毕崇强意志将安置房出售给他人，并且隐瞒相关事实；2、涉案《房屋转让证明》载明：“（位置见房产证及土地证），转让款已经付清”，说明该转让证明已具备了合同的相关条款，并实际履行。王昭贤主张合同未成立，缺乏事实与法律依据；3、王昭贤当时将案涉房屋以3万元的价款转让给毕崇强，王昭贤将各种证件都交给了毕崇强，连自己的林权证也交给了毕崇强。因为案涉房屋被拆迁有了增值，王昭贤才反悔。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。毕崇强向一审法院起诉请求：1、判决确认毕崇强与王昭贤签订的房屋买卖合同无效；2、判令王昭贤向毕崇强支付补偿款306000元、返还购房款30000元及安置楼房差价款30000元，共计366000元。一审法院认定事实：毕崇强与王昭贤曾合资购买二层门市，毕崇强已经出资70000元，但后因毕崇强退出，王昭贤陆续向毕崇强退还40000元，尚欠30000元没有归还，后双方于2005年2月11日签订房产转让证明，转让证明载明王昭贤将老房正三间、倒三间转让给毕崇强，转让款已经付清。因旧村改造，涉案平房于2014年9月份置换东寨小区66号楼4单元407室楼房一套及车库一个。2018年3月19日，王昭贤将置换所得楼房卖予案外人，楼房款总计390000元。协议约定2018年3月19日买方支付190000元，余款200000元由买方在2020年3月18日前付清。本案的事实争点是涉案平房是否整体卖予毕崇强。一审法院经审查认为：毕崇强提交的房产转让协议载明正三间、倒三间转让给毕崇强，虽王昭贤提交的东火塘寨社区居民委员会证明载明除正三间、倒三间之外另有东厢三间，王昭贤也据此主张买卖范围不包括东厢房，但在毕崇强提交的双方通话录音中，王昭贤是以当时平房价值5、6万元，双方协商3万元给毕崇强，但毕崇强只能使用，不能出卖或拆除为由，要求将置换楼房卖掉所得款项均分，但在毕崇强否认并反复追问为何王昭贤也有一份及为何不在协议中写明时，王昭贤均以“自己家的不用”、“你早忘了”、“我就知道会有这一天”“你是非农业人口不能买房”等与事实无关的理由答复，没有提出自己保留三间东厢房未卖的意见；第一次庭审中，王昭贤答辩理由仍是双方约定平房由双方共有，增值部分均分，也没有提出自己保留三间东厢房一事。故王昭贤第二次庭审中提交居委会证明，并主张正房与厢房分开出售明显与常理不符，不予采信，依法认定王昭贤将平房整体全部转让予毕崇强，价款30000元。毕崇强在通话录音中认可补交楼房面积差价27000元，对此予以确认。一审法院认为，毕崇强与王昭贤签订买卖合同，将王昭贤所有的应属本村集体经济组织成员才可享有的宅基地使用权上的房屋卖予集体之外的毕崇强，违反我国法律的禁止性规定，双方间的买卖协议为无效合同。合同无效后，毕崇强与王昭贤应相互返还房屋及房款。但双方买卖协议签订于2005年2月11日，距今超过12年，且毕崇强已经履行了支付购房款项的义务，合同无效后，房屋置换所得房屋经毕崇强同意由王昭贤转卖他人，无法也没有必要返还，王昭贤应将其代售房屋价款扣除出卖所得增值利益根据毕崇强买卖房屋年限、双方过错程度应当属于王昭贤所有的利益后，返还毕崇强。王昭贤主张增值利益均分，未能提供证据予以证明，不予采信。但根据双方陈述，王昭贤在将房屋出卖给毕崇强后，继续承担房屋管护、参与置换、代为出卖义务，对房屋最终的保值增值有贡献，应适当增加其增值利益的比例。综合以上事实，涉案房屋增值利益为333000元（390000元-27000元-30000元），应由毕崇强、王昭贤按80%、20%的比例分配为宜。王昭贤（一审判决错写为“原告”，本院予以纠正）可得增值利益为66600元，余下利益323400元，应由王昭贤返还毕崇强，该款给付时间可考虑王昭贤代售房屋付款进度，分两笔支付。因房屋无法返还，购房款及房屋置换拆除款已转化为毕崇强取得房屋之成本，无需另行返还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、毕崇强与王昭贤于2005年2月11日签订的房屋买卖合同无效。二、王昭贤支付毕崇强房屋增值款共计323400元，该款于判决生效后二十日内支付190000元，余款133400元于判决生效后六个月内付清。三、驳回毕崇强的其他诉讼请求。如王昭贤未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6790元，由王昭贤负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。毕崇强提交林权证一份，拟证明王昭贤在出售涉案房屋时，已经将自己的全部证件，包括房产证、土地证、林权证都交付给了毕崇强。后来因为涉案房屋拆迁，需要办理相关手续，毕崇强将涉案房屋房产证及土地证交付王昭贤，委托王昭贤办理相关手续，因为二人是连襟关系。王昭贤对该林权证的真实性无异议，但认为与本案无关，涉案房屋登记在王昭贤父亲名下，该林权证如果是涉案房屋的也应办理在王昭贤父亲名下，故该林权证与本案无关，且该林权证已经失效，毕崇强在一审庭审中亦未提交该份证据。本院二审查明，王昭贤认可拆迁前平房双方约定的转让款3万元毕崇强已经付清，拆迁前该平房一直由王昭贤管理，出租平房的租金也交付过给毕崇强。本院二审查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，涉案平房拆迁前的宅基地属于集体经济组织所有，王昭贤将该平房转让给集体经济组织之外的毕崇强，违反法律规定，双方之间就该平房的买卖协议应为无效，双方互付返还义务，但因该买卖协议签订已过12年，毕崇强也已履行付款义务，涉案平房已经拆迁，所置换的房屋也已转卖他人，相互返还标的物已不具备履行条件，一审法院结合毕崇强买卖房屋年限、双方过错程度等认定王昭贤应将涉案房屋所得增值利益扣除应属于王昭贤的部分后返还毕崇强，具有事实和法律依据，本院依法予以维持。王昭贤上诉主张的涉案房屋买卖协议未成立或未实际履行，与其庭审陈述相悖，本院不予采信。王昭贤依据房产转让协议载明的涉案平房的正三间、倒三间转让给毕崇强，并未包括东厢三间，主张涉案平房并未整体转让，但其未提交其他证据予以佐证，一审法院依据双方的通话录音、王昭贤的庭审陈述及交易习惯等，综合分析认定涉案平房系整体转让，进而对王昭贤的上述主张不予采信，符合民事诉讼证据认证规则，亦与本案实际情况相符，本院予以维持。鉴于王昭贤在涉案平房转让后，继续承担房屋管护、参与置换、代为出卖义务，对房屋的保值增值有贡献，一审法院酌定适当增加王昭贤获得增值利益的比例，由毕崇强、王昭贤按80%、20%的比例分配增值利益，于法有据，本院亦予以维持。综上所述，王昭贤的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6790元，由王昭贤负担。本判决为终审判决。审判长  董光成审判员  赵 芳审判员  潘 慧二〇一九年十二月三十日法官助理安姣姣书记员刘珍琪