广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终3794号 上诉人(原审原告):桂林市象山区二塘乡大村经济合作社。 负责人：肖秀辉，该合作社主任。 委托诉讼代理人：肖凤连，该经济合作社社员。 委托诉讼代理人：严小鹏，广西绮鸣律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：桂林市水果生产办公室，住所地：广西桂林市临桂区西城中路69号创业大厦东辅楼8楼。 法定代表人：张欣，该办公室主任。 委托诉讼代理人：吴中远，广西桂山律师事务所律师。 上诉人桂林市象山区二塘乡大村经济合作社因与被上诉人桂林市水果生产办公室土地租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初1292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月11日公开开庭审理了本案。上诉人桂林市象山区二塘乡大村经济合作社的委托诉讼代理人肖凤连、严小鹏，被上诉人桂林市水果生产办公室的委托诉讼代理人吴中远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人桂林市象山区二塘乡大村经济合作社的上诉请求：1、撤销（2019）桂0304民初1292号民事判决第二项；改判被上诉人赔偿上诉人损失811701.15元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院对涉案出租土地的面积认定错误。有证据证实上诉人出租的土地面积为75亩，并非67.4003亩。上诉人与被上诉人签订的《土地租用协议》签订出租的土地是75亩，被上诉人也是每年按75亩缴纳土地租金。被上诉人在使用上诉人土地的过程中对大部分土地修建了围墙，但未将全部出租土地围在围栏之内（如水塔所占用的土地），被上诉人管理不善。导致该土地在被国家征用时仅以围墙内计算形成67.4003亩，面积减少的同时造成补偿费减少，故被上诉人应当对补偿费减少的损失811701.15元承担赔偿责任。请求二审改判并支持上诉人的上诉请求。 被上诉人桂林市水果生产办公室答辩称：一审判决认定事实清楚。土地属于不动产，不会无缘无故自然消失，即便被上诉人在租用土地过程中没有把所有土地围起来，也不会导致租用土地的减少，如果像上诉人所说被他人侵占，上诉人完全可以依据权属证明向实际侵权人主张权利。象山区人民政府在征地时，上诉人才是《征收土地协议书》的合同相对方，上诉人未能提供权属证明导致土地边界不清，从而导致涉案租用土地被象山区人民政府确认为67.4003亩，但上诉人仍在《征收土地协议书》上签字盖章，说明上诉人对此并无异议，上诉人村民也在土地补偿费表上签字领取了土地补偿款，说明上诉人村民对涉案租用土地的实际面积也是认可的。被上诉人作为承租人并没有权利参与涉案租用土地的征收过程，因此，被上诉人对此并无过错。被上诉人在履行《土地租用协议》过程中一直按照约定支付租金，按照约定使用土地，上诉人也没有任何证据显示被上诉人存在违约行为。因此，被上诉人无需承担任何赔偿责任。二、被上诉人依法仅享有租赁土地的使用权、收益权，至于权属争议与被上诉人无关。被上诉人在承租期间完全是按照租赁物的性质使用租赁物，属于正当使用租赁物，没有将租赁物拿来交易或转租第三方使用，上诉人也没有证据证明被上诉人存在上述情况，租赁土地不可能无故减少，即使土地被他人占用，根据《土地租用协议》也应由上诉人负责处理，与被上诉人无关，更不应承担任何赔偿责任。综上，请求法庭依法驳回上诉人诉请。 桂林市象山区二塘乡大村经济合作社在原审法院的诉讼请求:1、确认《土地租用协议》于2019年1月1日终止；2、判令被告赔偿原告损失811701.15元，支付违约金50000元3、本案诉讼费用由被告承担。 桂林市水果生产办公室在原审法院的反诉请求：1、判令反诉被告退还反诉原告差额土地的租金28118.89元；反诉诉讼费由反诉被告承担。 原审法院认定的案件事实：2001年11月7日，二塘乡大村与市水果办签订了《土地租用协议》，该协议约定：二塘乡大村将位于桂阳公路17公里处东侧当地俗称蚂蟥岭，共计75亩荒地租给市水果办作开发性农业用地，具体地界、土地位置等详见地界图、土地位置图。土地租用期限为25年，即从2001年11月1日算起，至2025年10月31日止，土地租金为每年每亩200元。因国家建设需要，国家需要征用该处土地，青苗补助及基础设施、建筑物、各种设施设备赔偿归市水果办所得，土地补偿归二塘乡大村所得。协议经双方签字盖章生效后，双方都必须严格遵守协议的各项条款，不得违约，如有违约，违约方除赔偿因违约造成守约方的一切经济损失外另处以50000元人民币的违约罚金。2013年1月26日，二塘乡大村与市水果办签订《土地租用补充协议》，将原租金标准从2013年起调整为每年250元/亩，并约定以后每隔5年变动一次，每一次上调50元/亩，即2013-2017年为250元/亩/年，2018-2022年为300元/亩/年，2023-2025年为350元/亩/年。2016年12月31日，二塘乡大村与桂林市象山区人民政府签订了《征收土地协议书》，政府向二塘乡大村征收土地776.43亩，土地补偿费、安置补助费标准为106807元/亩，其中包含了二塘乡大村租给市水果办的土地。另查明，《土地租用协议》签订后，市水果办一直按照协议约定以75亩土地计算每年应付租金，租金支付到2018年。案涉租用土地涉及72户农户，市水果办每年将租金支付给二塘乡大村后，二塘乡大村再依据《水果办租用土地租金发放表》登记的每户土地亩数，将租金分发到每户。该租金发放表登记的土地总亩数为75亩。桂林市象山区人民政府向二塘乡大村征收土地后，对于市水果办租用的土地，二塘乡大村是按照67.4003亩的总面积向各农户发放土地补偿款。 原审法院审理认为，二塘乡大村与市水果办于2001年11月7日签订的《土地租用协议》系双方的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方构成土地租赁合同的法律关系。双方在协议中约定了国家征用土地时的处理事项，现案涉租用土地已被政府征收，土地租用协议已无法继续履行，属于当事人约定终止协议的情形。因市水果办将租金支付到2018年，协议实际履行至2018年，二塘乡大村要求确认案涉《土地租用协议》于2019年1月1日终止，市水果办对此并无异议，对于二塘乡大村的该项诉讼请求，该院予以支持。 关于二塘乡大村要求市水果办赔偿损失811701.15元，支付违约金50000元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。本案中，二塘乡大村主张在政府征地补偿过程中，对于市水果办租用的土地是按照征地时实际测量面积67.4003亩进行补偿，而《土地租用协议》约定了租用土地面积为75亩，因此市水果办在其租赁期间因管理不善造成土地面积减少了7.5997亩，应承担赔偿责任。该院认为土地属于不动产，所谓不动产是指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物。土地依照其性质是不能移动的，不会无缘无故自然减少，二塘乡大村应当依据行政主管部门核发的证书，确认其享有所有权的土地范围，而不是仅凭《土地租用协议》的约定和《水果办租用土地租金发放表》的登记即确认案涉租用土地的面积为75亩。即使市水果办在租用土地的过程中没有把所有的土地都围起来进行管理，也不会导致租用土地的减少，二塘乡大村仍然可以依据权属证明对其享有所有权的土地主张权利。上述土地租用协议约定了具体地界、土地位置等详见地界图、土地位置图，但二塘乡大村无法提交地界图、土地位置图来确定案涉租用土地的具体范围。二塘乡大村主张地界图、土地位置图已交给市水果办，但并无证据予以证明，该院不予采信。现二塘乡大村既无法提供行政主管部门核发的证书，亦无法提供证据证明交付租用土地时的实际测量情况，因此不足以证明其交付给市水果办的租用土地的实际范围、面积及权属情况。政府在征地时总共向二塘乡大村征收了776.43亩土地，案涉租用土地只是其中一部分，由于二塘乡大村未能提供权属证书、地界图导致土地边界不明，从而将案涉租用土地按照67.4003亩分配补偿款，承租人市水果办对此并无过错。二塘乡大村要求市水果办赔偿7.5997亩的土地补偿费损失811701.15元依据不足，该院不予支持。市水果办在履行《土地租用协议》过程中一直按照约定支付租金至2018年，并无证据证明市水果办存在违约行为，对于二塘乡大村要求市水果办支付违约金50000元的诉讼请求，该院亦不予支持。 关于市水果办要求二塘乡大村退还差额土地租金28118.89元的反诉请求。市水果办应当按照约定向二塘乡大村支付租金，《土地租用协议》明确约定了租金的计算标准，双方在履行过程中也是一直按照75亩来计算每年应付的租金，市水果办并未提出异议。依据双方提交的证据无法证明案涉租用土地的实际范围及面积，市水果办要求按照67.4003亩计算租金依据不足，对市水果办的反诉请求该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第二百一十二条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）桂林市象山区二塘乡大村经济合作社与被告（反诉原告）桂林市水果生产办公室于2001年11月7日签订的《土地租用协议》于2019年1月1日终止；二、驳回原告（反诉被告）桂林市象山区二塘乡大村经济合作社的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）桂林市水果生产办公室的反诉请求。本诉案件受理费11916元，因适用简易程序减半收取5958元（原告已预交），由桂林市象山区二塘乡大村经济合作社负担。反诉案件受理费251元（反诉原告已预交），由桂林市水果生产办公室负担。 本案经二审审理，上诉人及被上诉人对一审查明的案件事实无异议，均未提供新的证据，故，一审法院认定的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人于2001年11月7日签订的《土地租用协议》是双方当事人协商一致的结果，双方的意思表示真实，合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。由于租用的土地目前已经被象山区人民政府征用，土地租用协议已无法继续履行，上诉人要求法院确认双方之间的《土地租用协议》于2019年1月1日终止，被上诉人并没有异议，一审法院对此作出确认是正确的。土地属于不动产，其地理位置和面积是不会随意改变的，除非发生地震和人为破坏。被上诉人租用上诉人的土地是沿袭过去芬塘砖厂租地时的面积和四至界限，协议书虽然载明是75亩，但当时双方当事人并未进行实际丈量。合同签订后，被上诉人是以围栏圈地的方式将承租土地统一管理使用，17年以来，被上诉人所使用的承租土地面积范围均在围栏以内，对此，上诉人始终未对其用地的状况提出过异议。最终象山区人民政府征地时丈量得出围栏内的土地面积为67.4003亩（即被上诉人承租使用的土地实际面积），与土地租用协议的差距7.5997亩的原因在于水塔附近的周边土地未圈入围栏内。在象山区人民政府征地时，被上诉人已经撤离承租土地，并将原承租土地全部移交给上诉人，没有带走毫厘土地。签订征地补偿协议的权利人是上诉人，丈量土地面积也是由上诉人村民代表与象山区政府工作人员之间进行，被上诉人没有派员参加。至于水塔周边土地是否应当计入75亩合同土地范围内，是由参与丈量人员决定的。况且，水塔周边的土地已经被征用，上诉人全额取得了土地补偿费，该补偿款是作为集体共有进行分配还是作为村民个人承包地分配，属于上诉人村民组织的内部事宜，即便上诉人对赔偿费的分配出现错误也与被上诉人无关。被上诉人没有参与上诉人被征用土地的丈量，也没有领取分文土地补偿费，更没有造成上诉人土地的流失，上诉人要求被上诉人承担损失赔偿责任没有事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人承租上诉人的土地十多年来均按协议约定的租金交纳，始终未提出面积不够的异议，故其反诉要求退还因面积不足多交租金的理由亦不能成立，依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律及实体处分正确，应予维护。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审收取诉讼费11917元，由上诉人桂林市象山区二塘乡大村经济合作社承担。 本判决为终审判决。 审判长 张 鹏 审判员 徐 刚 审判员 唐国登 二〇一九年十二月二十六日 书记员 文 静