广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂1102执异73号 异议人（案外人）：董庆武，男，1981年11月7日出生，汉族，住广西贺州市钟山县。 委托代理人：董胜学，广西宏民律师事务所律师。 申请执行人：广西贺州桂东农村合作银行仁义支行，住所地：贺州市八步区。 法定代表人：孟榜森，行长。 委托代理人：陈志胜，广西卓秀律师事务所律师。 委托代理人：高灵，广西卓秀律师事务所律师。 被执行人：黄伟平，男，1978年8月14日出生，汉族，住广西贺州市钟山县。 被执行人：周建军，男，1962年6月8日出生，汉族，住广西钟山县。 被执行人：黄瑾珠，女，1964年10月14日出生，汉族，住广西钟山县。 被执行人：陈莹，女，1983年12月4日出生，汉族，住广西贺州市钟山县。 本院执行申请执行人广西贺州桂东农村合作银行仁义支行与被执行人黄伟平、周建军、黄瑾珠、陈莹借款合同纠纷一案，异议人董庆武对本院拍卖被执行人周建军、黄瑾珠共同所有的位于广西贺州市钟山县城广场东路一巷×号房[房屋所有权证号：钟房权证钟山镇字第××号]不服，向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查。现审查终结。 异议人董庆武称，法院执行（2018）桂1102民初1354号民事判决，拍卖被执行人周建军、黄瑾珠名下位于钟山县城广场东路××房，侵害了异议人合法权益，应停止拍卖，解除查封。事实与理由：第一、被执行人周建军、黄瑾珠已经将上述房产转让给案外人欧仕新，欧仕新已支付全部购房款。2015年1月17日，欧仕新又将上述房产以每平方米1850元的价格转让给异议人，双方签订了《购房合同书》。异议人于2015年1月31日将合同约定的购房款10万元支付给欧仕新，待办理完过户手续异议人再一次性支付剩余购房款。上述房产登记人周建军、黄瑾珠将房产转让给欧仕新后，被执行人周建军、黄瑾珠隐瞒已经办好房产证的事实，导致欧仕新没有及时办理房产的过户登记手续。在欧仕新又将房产转让给异议人以后，周建军、黄瑾珠又用该房产私自去一办理了贷款抵押手续。第二、异议人签订《购房合同书》后，就对涉案房屋进行装修，并居住至今。异议人签订合同后，欧仕新按合同约定将房屋交给异议人使用，异议人于2015年3月1日与潘敏捷签订室内装修合同，对涉案房产进行了装修，异议人支出装修费用76000元。同时，涉案房屋的水电开户是以异议人名义办理的，异议人一直居住在上述房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，案外人欧仕新已经支付全部购房款，同时，被执行人周建军、黄瑾珠也已经将房屋交给欧仕新，欧仕新又将房屋交给异议人，异议人于2015年1月17日起已实际占有、使用上述房屋，对此，依据上述法律规定法院不得查封。没有办理过户是因为周建军、黄瑾珠隐瞒办好房产证的事实，导致欧仕新和异议人未能及时办理好房屋过户手续。异议人认为异议人是上述房产的实际所有权人，请求法院支持异议人的主张。 申请执行人广西贺州桂东农村合作银行仁义支行答辩称，一、申请执行人对上述房地产依法享有抵押权，且经生效判决确认，法院依法查封、拍卖涉案房屋，符合法律规定。1、涉案房地产是周建军、黄瑾珠为黄伟平向答辩人贷款50万元提供的抵押担保物，并于2016年2月20日办理了抵押登记，答辩人享有抵押权。2、因借款人未按期还款，答辩人已通过诉讼方式行使抵押权。八步区法院作出的（2018）桂1102民初第1354号民事判决已确认答辩人对上述房地产享有优先受偿权。二、根据物权优于债权的原则，异议人的债权请求权不能对抗答辩人的物权。根据物权法的相关规定，物权经依法登记发生效力，按照物权公示原则，不动产物权实行登记生效主义，未经登记不发生效力。即使异议人与钟谋衡的房屋买卖合同属实，双方之间属于合同之债，异议人可以主张请求转移房屋所有权，但其对房屋不享有物权。况且，涉案房产不是钟谋衡所有，其对涉案房产并无处分权，异议人请求撤销拍卖裁定没有事实和法律依据。三、涉案房屋未办理过户登记的原因在于异议人。房屋买卖的买受人需要维护合法权益时，应当履行办理预告登记手续的义务，公示其物权期待权，以达到排除第三人的善意取得，异议人在其房屋买卖合同签订后长达七年的时间怠于行使权力，不向人民法院起诉请求周建军、黄瑾珠履行过户登记义务，是导致其无法取得房屋所有权的真正原因。异议人的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。请求法院依法驳回异议人的执行异议申请。 本院经审查查明，（一）本案执行依据（2018）桂1102民初1354号民事判决书判决：一、判令被告黄伟平归还贷款本金419965.18元及相应利息（利息计算：从2016年2月7日起算至2018年7月31日止，欠息合计92596.73元；从2018年8月1日起至被告还清之日止，以欠款本金为基数，年利率按照中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮50%后再上浮50%计算罚息；从2018年8月1日起至被告还清之日止，不按期偿付贷款利息，按中国人民银行规定计收复利）。二、判令被告黄伟平赔偿原告为实现债权而产生的律师代理费损失4200元。三、判令原告对被告周建军、黄瑾珠共同所有的担保财产（××广西××县城广场东路××房、××房、××房、××房、××房；房屋所有权证号：钟房权证钟山镇字第××号、××号、××号、××号、××号）在登记的抵押金额范围内就上述第一、二项判决确定的款项及案件受理费享有优先受偿的权利。四、判令被告陈莹对上述第一、二项判决确定的款项承担连带还款责任。案件受理费8730元，减半收取4365元（原告已预交），由被告黄伟平、周建军、黄瑾珠、陈莹共同负担。 （二）2019年4月29日，钟山县不动产登记局提供的《不动产权属登记信息查询结果证明》：经查询，周建军、黄瑾珠名下位于广西贺州市钟山县城广场东路一巷（×、×、×、×、×）房地产，在本辖区不动产登记查询结果如下：不动产权属登记情况：产权人：周建军、黄瑾珠。房屋坐落：钟山县城广场东路一巷（×、×、×、×、×号房）。房屋面积：116.17平方米。房屋性质：自建房。产权证号：钟房权证钟山镇字第××号，钟房权证钟山镇字第××号，钟房权证钟山镇字第××号，钟房权证钟山镇字第××号，钟房权证钟山镇字第××,×号。抵押权利情况：产权证号：×。权利人：广西贺州桂东农村合作银行仁义支行。债权金额：500000元。债权期限：2013-02-06至2016-02-06。查封情况：无。 （三）2017年7月11日，本院作出（2019）桂1102执342号执行裁定：拍卖被执行人周建军、黄瑾珠共同所有的位于广西××州市××县城广场东××房（房屋所有权证号：钟房权证钟山镇字第××号）、×号房（房屋所有权证号：钟房权证钟山镇字第××号）、×号房（房屋所有权证号：钟房权证钟山镇字第××号）、×号房（房屋所有权证号：钟房权证钟山镇字第××号）。 本院认为，本案执行中本院裁定拍卖的房产，登记在被执行人周建军、黄瑾珠名下，根据物权法的相关规定，被执行人周建军、黄瑾珠是上述房产的所有权人，本院拍卖其财产偿还其所欠债务，符合法律规定。同时，上述房地产属于本案债务的抵押担保财产，申请执行人对该房地产享有担保物权，即在抵押债权范围内享有优先受偿权，申请执行人的该项权利已经本院生效判决确认。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据该司法解释，异议人的排除执行异议请求，本院不予支持。异议人并没有与本案拍卖的房产所有权人被执行人周建军、黄瑾珠签订房屋买卖，其与案外人欧仕新签订的关于买卖本案执行标的物的合同是否合法有效未能确定，同时，也没有证据证实异议人已向本案所拍卖的房产所有权人被执行人周建军、黄瑾珠支付了全部购房价款。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人董庆武的执行异议申请。 如对本裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;认为与原判决、裁定无关的,可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  黄月岸 人民陪审员  黎琼珍 人民陪审员  张裕标 二〇一九年九月二十五日 书 记 员  莫杨宁