河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫01民终19774号上诉人（原审原告）：崔某甲，女，汉族，1971年5月9日出生，住郑州市金水区。被上诉人（原审被告）：郑州航宇房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区黄河路125号24层C户。法定代表人：李航。委托诉讼代理人：刘陆海、胡斌，系公司员工。上诉人崔某甲因与被上诉人郑州航宇房地产营销策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初23825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。崔某甲上诉请求：1、判令口头协议有效，对新约定的月租金1800元的认定是房屋占用费不服；2、判令被上诉人承担2002、2003房的违约金7200元；3、判令被上诉人承担2715号房的各项损失及14天的房租共计5054元；4、判令被上诉人承担2002号房的各项损失及一个月房租共计4752元；5、判令被上诉人承担2003号房的各项损失及一个月房租共计4420元；6、判令被上诉人承担2019年9月1日至被上诉人把2003号房交还上诉人日期止的房租及物业费；7、判令被上诉人给上诉人转的租金是6000元而非8000元；8、被上诉人在2017年交的押金不得扣除；9、判令被告赔偿上诉人误工费1000元；10、判令诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，判决结果错误。郑州航宇房地产营销策划有限公司辩称：一审判决事实清楚，适用法律适当，请求驳回上诉，维持原判。崔某甲向一审法院提出的诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金6410元;2、判令被告支付房屋维修金2000元；3、判令诉讼费由被告承担。后原告增加诉讼请求为：1、判令被告和原告在2017年6月12号签订的房屋《托管合同》作废；2、判令被告承担三套房的违约金6410元；3、判令被告补偿2017年9月份少付200元房租，2018年11月份少付的100元房租；4、判令被告补偿原告物业费4436元；5、判令被告承担2715号房：墙壁维修+粉刷费1700元、地板砖全屋翻新或2000元破损补偿。洗油烟机150元、打扫卫生168元、19.6.12-19.6.25十四天房租906元、换锁130元；6、判令被告承担2002号房：墙壁维修+粉刷费1700元、19.6.12-19.7.11一个月房租1942元、床750元、床垫100元、洗油烟机150元，卫生间瓷片脱落维修费200元；7.判令被告承担2003号房：墙壁维修+粉刷费1700元、换锁100元、因被告强行换锁对锁芯内部造成损坏需要更换锁内部费用150元、强行换锁导致防盗门外面锁周围门体变形200元、洗油烟机150元、打扫卫生168元、19.6.12-19.7.11一个月房租1942元；8、判令被告承担2003号房2019.7.12至被告把房屋完好交回业主手中日期止的房租和物业费，和补偿原告一个月空闲期2100元，作为对原告和魏梦肖签的2003号房屋合同作废所导致的经济损失：屋内设施及家具家电另有损坏的另行赔偿；9、判令被告赔偿原告误工费1000元；10、判令诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：原、被告于2017年6月12日签订《托管合同》，主要约定原告将其所有的位于郑州市金水区金成时代广场8号楼2单元2002、2003、2715号房屋托管给被告，该房屋建筑面积56平方米，户型为一室一庭。原告从2017年6月12日起将房屋交付被告托管，至2023年6月12日收回。其中免租期每年一个月。房屋租金每月1850元，付款方式为季付，支付日期为租金到期前3天内。另付押金1850元，原告对房屋验收无误后，将押金退还被告，不计利息。被告拖欠租金达3天，原告有权终止合同并收回房屋。被告除了补交所欠租金外，应按应付额及实际拖欠天数向原告支付银行利息。第三年起，每年涨5%房租，第六年停止。如原告急需卖房，需提前2-3月通知被告，最多两套。若一方违约导致合同不能继续履行，守约方可以解除合同，违约方应按照合同约定年租金总额的10%支付违约金。2019年3月，原告通知被告要收回2003号房屋，但被告未告知租户，直至2019年6月20日，双方发生纠纷原告报警，原告于2019年6月20日收回了2002号房屋、2715号房屋，2003号房屋被告至今仍在使用。被告于2019年6月23日向原告支付了2002、2003号房屋2019年6月12日至9月12日的房租共计8000元。在此之前，原、被告达成口头协议，2002、2003号房屋的租金按照每月1800元计算。被告认可欠付原告2017年9月份房租200元、2018年11月份房租100元，认可一共支付了物业费3600元。原、被告均认可：2002、2003号房每月物业费109元，2715号房每月物业费105元。被告支付了押金5550元尚未退还。一审法院认为，原、被告于2017年6月12日签订的《托管合同》合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。现原告主张解除合同，被告同意解除合同，故对于原告主张解除合同的诉讼请求，该院予以支持。原告主张被告支付违约金6410元，原告于2019年3月通知被告收回一套房屋，符合合同约定，但被告直至2019年6月仍未主动交回房屋，被告违约，导致原告于2019年6月20日报警并收回2002、2715号两套房屋，但原告此后收取了被告支付的2002、2003号房屋的后续房租，应视为双方就继续履行该两套房屋的合同达成一致，故被告的违约行为并未导致合同全部解除，被告应支付原告解除2715号房屋租赁合同的违约金，金额为一年租金总额的10%，即2035元（1850元/月×11个月×10%）。原告主张被告支付2017年9月份房租200元、2018年11月份房租100元，被告认可欠付该部分租金，该院对原告该项诉请予以支持。原告主张被告支付物业费4436元，原、被告均认可2002、2003号房每月物业费109元，2715号房每月物业费105元，原告于2019年6月20日收回2715号房，故2017年6月12日至2019年6月20日，2715号房应交物业费2551.5元（105元/月×24个月+105元/月÷30天×9天）；被告认可2002号房的物业费计算至2019年7月11日，故2002号房应交物业费2725元（109元/月×25个月）；被告认可2003号房的物业费暂计至2019年8月11日，故2003号房应交物业费2834元（109元/月×26个月），前述三套房屋的应交物业费共计8110.5元，被告实际已支付物业费3600元，欠付原告物业费4510.5元。原告主张被告支付4436元，该院予以支持。原告称房间墙壁有订钉子留下的坑以及地板有划痕等，主张被告支付全屋粉刷、地板砖全屋翻新费用，原告的主张明显超出实际损失程度，且原告并未实际支出相关费用，其主张无依据，且被告表示同意为原告修复房屋，故本院对原告该项诉请不予支持。原告主张被告支付洗油烟机、打扫卫生、床、床垫、瓷片脱落维修费、换锁费、门体变形费用等，均无相关证据证明其实际损失，该院不予支持。原告主张被告支付2003号房2019年7月12日至被告交回房屋期间的物业费和租金，本院予以支持，因双方《托管合同》已解除，原告主张的租金实际为房屋占用费，因双方均认可已达成口头协议，租金按照每月1800元计算，故被告应自2019年7月12日起，按照物业费109元/月、房屋占用费1800元/月的标准支付物业费、房屋占用费至实际交回房屋之日止，截止2019年8月31日，该金额为3245.3元（109元/月÷30天×51天+1800元/月÷30天×51天）。另，2003号房自2019年6月12日至2019年7月11日应交租金1800元；2002号房自2019年6月12日至2019年6月20日应交租金540元（1800元/月÷30天×9天）。因被告已支付原告2002、2003号房屋2019年6月12日至9月12日的房租共计8000元，其中2003号房自2019年6月12日至2019年7月11日应交租金1800元，2002号房自2019年6月12日至2019年6月20日应交租金540元，该期间被告实际使用房屋，相应房租共计2340元（1800元+540元）应从原告预交租金8000元中扣除，剩余5660元（8000元-2340元），其中包含有2003号房自2019年7月12日至实际交回房屋期间的房屋占用费，加上原告另支付有押金5550元，共计11210元，被告同意用该款抵扣欠付原告的费用，故对于被告应当支付原告的费用，应首先以该11210元抵扣。综上，对于被告应向原告支付的违约金2035元、拖欠房租300元、物业费4436元、2003号房自2019年7月12日至2019年8月31日期间的房屋占用费、物业费3245.3元，共计10016.3元，以该11210元抵扣后，被告预交房租、押金还剩余1193.7元（11210元-10016.3元），应用于抵扣2003号房自2019年9月1日至实际交回房屋之日的房屋占用费、物业费。对于已用被告预交房租、押金抵扣的违约金2035元、拖欠房租300元、物业费4436元、2003号房自2019年7月12日至2019年8月31日期间的房屋占用费、物业费3245.3元，共计10016.3元，应视为被告已履行了支付义务，该院不再就原告上述相关诉请判令被告另行支付。原告主张被告支付房屋一个月空闲期损失2100元无证据予以证明，该院不予支持。原告主张被告支付误工费1000元无依据，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告崔某甲与被告郑州航宇房地产营销策划有限公司于2017年6月12日签订的《托管合同》。二、被告郑州航宇房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向原告崔某甲支付位于郑州市金水区金成时代广场8号楼2单元2003号房自2019年9月1日至向原告实际交回房屋之日的房屋占用费、物业费（房屋占用费按照1800元/月计算、物业费按照109元/月计算，前述房屋占用费、物业费应首先以被告预付的房租、押金1193.7元抵扣，不足部分由被告补齐，多余部分应由原告退回被告）。三、驳回原告崔某甲的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取129元，由原告崔某甲负担59元，被告郑州航宇房地产营销策划有限公司负担70元。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人按照合同约定于2019年3月通知被上诉人收回一套房屋，直至2019年6月被上诉人仍未主动交回房屋，被上诉人违约。但上诉人此后收取了被上诉人支付的2002、2003号房屋的后续房租，应视为双方就继续履行该两套房屋的合同达成一致，一审法院认为被上诉人的违约行为并未导致合同全部解除，判决被上诉人支付上诉人解除2715号房屋租赁合同的违约金2035元，并无不当。上诉人的关于要求被上诉人承担2002、2003号房间违约金7200元的上诉请求，没有事实依据，本院不予支持；上诉人要求被上诉人支付洗油烟机、打扫卫生、床、床垫、瓷片脱落维修费、换锁费、门体变形等费用及误工费1000元等主张，因上诉人没有提交有效证据证明，本院亦不予支持；因双方《托管合同》已经解除，一审法院将被上诉人于2017年交的押金5500元予以扣除，亦并无不妥。关于上诉人的其他上诉请求因没有事实和法律依据，本院均不支持。综上所述，崔某甲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费129元，由上诉人崔某甲负担。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  徐卫岭审判员  赵自伟二〇一九年十二月十六日书记员  徐成龙