广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终2607号 上诉人（原审被告）：李大兴，男，1982年8月4日出生，汉族，住博白县。 上诉人（原审被告）：黄汝文，女，1982年6月8日出生，汉族，系李大兴妻子，住博白县。 被上诉人（原审原告）：秦国才，男，1959年9月27日出生，汉族，住博白县。 委托诉讼代理人：朱惠平，女，1967年7月14日出生，汉族，系秦国才妻子，住博白县。 委托诉讼代理人：庞志新，男，1959年6月28日出生，汉族，住博白县。 上诉人李大兴、黄汝文因与被上诉人秦国才房屋租赁合同纠纷一案，不服博白县人民法院（2019）桂0923民初1962号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李大兴、黄汝文上诉请求：1.撤销博白县人民法院（2019）桂0923民初1962号民事判决第二、三项，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.2018年8月份，上诉人己经退房给被上诉人，上诉人与被上诉人之间从承租到退租都是现金交易，没有任何字条。2.该租赁合同为无效合同，被上诉人只有土地使用证，没有不动产证，建造的房子也没有《建设工程规划许可证》，直至一审开庭结束，被上诉人没有出示《建设工程规划许可证》。根据相关法律的规定，应当认定该租赁合同无效。因为合同无效，且上诉人于2018年8月己经退房，上诉人不应承担利息。合同中关于利息的约定自始无效。二、被上诉人在一审中起诉上诉人拖欠6个月的房租，不符合逻辑。租赁合同约定：一个月不付租金，被上诉人有权解除租赁合同。2018年8月至2019年1月共6个月时间，被上诉人都不主张自己的权利。2018年8月，上诉人己经搬出租赁房屋。三、被上诉人应返还上诉人的保证金2000元。因为合同无效，上诉人在使用房屋时，支付了租金，退房后，不再使用时，被上诉人应当返还保证金。合同中保证金的约定自始无效。综上，一审判决认定事实、适用法律、裁判结果错误，请求支持上诉人的上诉请求。 秦国才辩称，上诉人的上诉没有事实和理由。一、双方签订的合同权利义务明确，是双方经过平等协商自愿签订的。二、上诉人主张在2018年8月份已经退房，这不是事实，事实上其是在2019年2月份才交回钥匙给被上诉人。上诉人今年在其所发的短信中还承认欠被上诉人的租金。三、上诉人主张合同无效，没有依据。上诉人知道房子是被上诉人的，多次看房确定后才与被上诉人签订合同。被上诉人的房屋有不动产权证书和准建证。上诉人的行为属耍赖行为。请求驳回上诉人的上诉，维持原判。 秦国才向一审法院起诉请求：1、解除原告秦国才与被告李大兴，黄汝文于2017年6月12日签订的《商铺租赁合同》；2、判决被告李大兴、黄汝文共同支付拖欠的商铺租金12000元，电费775元，水费200元，合计12975元给原告秦国才；3、被告李大兴、黄汝文共同支付逾期付款的违约金给原告秦国才（违约金的计算方式：以12975元为基数，从2019年2月12日起至支付清租金和水电费之日止，按月利率2%计算）；4、被告李大兴，黄汝文缴纳的房租押金2000元，归原告秦国才所有；5、受理费由被告李大兴、黄汝文承担。 一审法院认定事实：2017年6月12日，原告秦国才与被告李大兴、黄汝文先后签订同一内容的《商铺租赁合同》，由原告将其属于位于博白县公园路118号商铺一间租给被告经营食品和饮用水使用。合同约定：租赁期限为3年，即自2017年6月12日至2020年6月12日止，按月支付租金，租金每月2000元，被告应在每月5日前支付清给原告，如不按时交纳租金，则按租金日的5%计算支付违约金，原告并有权终止《商铺租赁合同》。被告交纳押金2000元给原告。后因被告经营管理不善，不按时交纳租金给原告，截止2019年2月11日，被告李大兴、黄汝文尚欠原告租金12000元。此款经催收未果。 一审法院认为，（一）关于合同效力问题，原告秦国才与被告李大兴、黄汝文于2017年6月12日签订的《商铺租赁合同》是双方在协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，签约的主体适格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告双方应当依约履行；（二）关于原告请求解除合同及被告支付拖欠的租金以及利息的问题，原告在合同签订后，依约将房屋交付给了被告经营食品和饮用水使用，已经履行了合同约定交付房屋给被告经营食品和饮用水使用的义务。被告应依《商铺租赁合同同》约定的期限向原告支付租金。但被告未按照合同约定向原告支付房屋租金给原告。至2019年2月11日，被告尚欠原告租金12000元。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。从2018年8月至2019年1月被告欠原告六个月的租金12000元，被告违约。故原告请求解除原告秦国才与被告李大兴，黄汝文于2017年6月12日所签订的《商铺租赁合同》的主张，有理有据，予以支持；原告请求被告李大兴、黄汝文共同支付拖欠的商铺租金12000元的主张该院予以支持；原告请求被告李大兴、黄汝文支付逾期付款的利息（利息的计算方式：以12000元为基数，从2019年2月12日起至支付清租金和水电费之日止，按月利率2%计算）的主张，该院予以支持；（四）关于原告请求被告支付电费775元、水费200元的问题，原告的主张未能提供证据证明，故原告请求被告支付电费775元、水费200元的主张该院不予支持；（五）关于被告请求原告退回押金2000元给被告的问题。根据原、被告双方签订《商铺租赁合同》约定：被告交纳的押金，商铺租期满后，经原告验收无误，原告将押金退还给被告，如中途退租，原告不退还给被告押金。故被告抗辩请求原告退还保证金2000元的主张该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告秦国才与被告李大兴、黄汝文于2017年6月12日签订的《商铺租赁合同》；二、被告李大兴、黄汝文支付房屋租金共12000元给原告秦国才；三、被告李大兴、黄汝文应支付利息损失给原告秦国才（利息的计算方式：以12000元为基数，从2019年2月12日起至支付清租金和水电费之日止，按月利率2%计算）；四、驳回原告秦国才对被告李大兴、黄汝文的其他诉讼请求。案件受理费129元，由被告李大兴、黄汝文负担119元，原告秦国才负担10元。 二审中，被上诉人围绕争议的事实提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方争议的证据及事实，本院认定如下：被上诉人提供的1988年12月8日的（1988）博建管字第34号房屋准建证，以及桂（2017）博白县不动产权第0001143号不动产权证书，能证明被上诉人对租赁房屋所在的土地有合法使用权，房屋的建设取得了准建证，其提供的上诉人李大兴于2019年3月10日给朱惠平回复的短信，能证明李大兴承认欠房租的事实，本院可作为认定本案事实的依据。 经本院审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，秦国才出租的作商铺使用的房屋，是在1988年12月8日取得房屋准建证后建成。李大兴、黄汝文租用商铺从2018年8月起即一直拖欠租金，经秦国才催收仍不交纳后，李大兴、黄汝文于2019年2月搬离了房屋，把房屋交回给秦国才。2019年3月10日，李大兴在给朱惠平的短信中明确：“我是欠你房租，但我现在真的拿不出来”。 本院认为，本案双方签订的《商铺租赁合同》，意思表示真实，内容不违反法律法规的规定，约定租赁的房屋是经取得准建证而建成，应确认该租赁合同为有效合同。李大兴、黄汝文主张该合同无效，没有法律依据，本院不予采纳。签订合同后，秦国才已依约将租赁房屋交予李大兴、黄汝文承租经营，李大兴、黄汝文亦应履行合同义务，应当按时足额向秦国才缴交租金。从本案的证据和事实反映，李大兴、黄汝文没有按约定交付租金，其搬离后，李大兴于2019年3月10日还对欠房租的事实予以认可，一审认定其从2018年8月至2019年1月欠交六个月的租金12000元，该认定并无不当，一审判决其支付租金12000元及占用资金的利息给秦国才符合法律的规定。李大兴、黄汝文上诉称其于2018年8月即退还房屋给了秦国才，没有事实依据，并且与本案证据反映的事实不符，本院不予采信。综上，李大兴、黄汝文的上诉请求不成立，本院予以驳回，对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费129元（李大兴、黄汝文已预交），由上诉人李大兴、黄汝文负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 坚 审判员 雪丽峰 审判员 杨祖石 二〇一九年十二月二十三日 书记员 陈 聪