广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终12120号上诉人（原审第三人）：锁金成，男，1973年9月18日出生，汉族，住广东省清新县。委托诉讼代理人：何刚，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖燕虹，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄浩斌，男，1962年11月4日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：黄志加，男，1991年4月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗裕敏，广东创展律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行，住所地广东省广州市越秀区环市东路338号首、二层。负责人：谢宇，职务行长。原审第三人：广东粤财资产管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路437号越秀城市广场南塔26、27楼。法定代表人：莫敏秋。原审第三人：广州市锐捷合盛物业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区滘口街23号西区自编号第3幢二楼201室。法定代表人：周华英。委托诉讼代理人：卢绮婷，广东安华理达律师事务所律师。委托诉讼代理人：严天麟，广东安华理达律师事务所律师。上诉人锁金成因与被上诉人黄浩斌、黄志加，原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司），原审第三人中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行），广东粤财资产管理有限公司（以下简称粤财公司），广州市锐捷合盛物业管理有限公司（以下简称锐捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2007）越法民三初字第1702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人锁金成及其委托诉讼代理人何刚，被上诉人黄浩斌及其与黄志加共同委托诉讼代理人罗裕敏，原审被告国龙公司委托诉讼代理人丘文杏，原审第三人锐捷公司委托诉讼代理人严天麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锁金成上诉请求：1.撤销一审判决，改判国龙公司继续向锁金成履行房屋买卖合同；2.请求判令国龙公司立即为锁金成办理广州市XX路XX号XX大厦XX阁XX房的房产证。事实与理由：一、一审法院遗漏主体陈利怡，导致事实未查清。涉案房屋电力收费发票、管道气收费发票上显示的户主登记是案外人陈利怡。二、黄浩斌、黄志加对涉案房屋没有实际占有。黄浩斌、黄志加提交的证据只能证明其名义占有，实际上从未对涉案房屋占有使用。自2008年10月至今，涉案房屋产生的物管费、水、电、燃气费都是锁金成缴纳的。锁金成才是涉案房屋的真实物权人。三、锁金成与国龙公司之间成立房屋买卖合同关系，早于黄浩斌、黄志加。涉案房屋的购买协议应认定是锁金成与国龙公司签订的《国龙大厦认购书》的补充协议。协议内容具体确定，能够确定具体建筑面积108.341平方米，每平方米单价5500元，总价款594000元。因此锁金成与国龙公司就涉案房屋成立商品房买卖合同关系。国龙公司于2006年8月收取锁金成价款20万元，而黄浩斌、黄志加2006年11月才签订合同。四、锁金成的权利不能因为黄浩斌、黄志加缴纳了全款而被剥夺。锁金成缴纳了部分房款，黄浩斌、黄志加缴纳了全款，但锁金成合同成立时间早于其二人，对涉案房屋实际占有使用长达11年，应享有物权。黄浩斌、黄志加辩称，一、我方已经与国龙公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款，生效的刑事判决书也认定国龙公司将涉案房屋出售并交付给我方使用。而锁金成既没有提交证据证明其与国龙公司签订过房屋买卖合同，也没有提交证据证明其已向国龙公司支付了购房款。锁金成只是缴纳了所谓的定金，而且有一部分定金是交付给了物业公司，而非国龙公司。二、2007年4月，锁金成强行将我方正在进行装修的房屋及装修材料据为己有，我方对此曾经报警处理。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。国龙公司辩称，同意一审判决，不同意锁金成的上诉意见。农行淘金支行、粤财公司经本院传票传唤既未到庭，也未提交陈述意见。锐捷公司陈述称，一、一审判决关于我方依法享有涉案房屋抵押权的认定事实清楚，证据充分，应予维持。二、一审判决适用法律错误，请求二审予以纠正。本案不应适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中的相关规定。首先，抵押权是物权，一审判决中消费者对房屋的权利（下称消费者权利）属于债权，当同一物上有数种权利并存时，物权具有优先于债权的效力。其次，广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十三条对消费者的定义作了进一步阐明：消费者应该是所购商品房系用于居住且名下无其他居住房屋的购房人。但是一审中，在锁金成与国龙公司均未能举证所购商品房系用于居住且名下无其他居住房屋的情况下，一审法院径直认定国龙公司是消费者，进而认为国龙公司对涉案房屋的权利优先于我方的抵押权，明显属于基本事实认定不清。三、锁金成上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。我方恳请二审法院采纳我方的意见，依法对一审判决进行纠正，作出公正的判决，以维护我方的合法权益。黄浩斌、黄志加向一审法院起诉请求：1.确认黄浩斌、黄志加与国龙公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.国龙公司限期内将广州市XX路XX号XX大厦XX阁XX房过户登记至黄浩斌、黄志加名下，并将房产证后立即交付给黄浩斌、黄志加。一审法院经审理查明：2006年11月15日，黄浩斌、李瑛（乙方）与国龙公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买涉讼XX阁XX号房，建筑面积108.341平方米，总金额628000元等。同日，国龙公司向黄浩斌、李瑛出具XX阁XX单元房款628000元的发票。2007年1月1日，黄浩斌与国龙大厦物业管理处签订《业主收楼确认书》、《楼宇单元防火责任人登记表》，接收XX阁XX单元钥匙。李瑛于2016年3月去世，其父母李国新、李秀卿放弃继承权并办理了（2016）粤广广州第268255号公证书，李瑛的遗产包括泰兴阁25G房在内由其配偶黄浩斌、儿子黄志加继承。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：2006年8月，国龙公司将国龙大厦泰兴阁25G房出售锁金利、锁金成、唐小忠，收取锁金成支付的购房定金200000元，锁金成等人未与国龙公司签订该房的认购书或购房合同，也未办理收楼手续，2006年11月，黄金赐与李瑛、黄浩斌签订买卖合同，将该房屋又出售给李瑛、黄浩斌，收取李瑛、黄浩斌的购房款、维修基金共计628216.7元，并将该房交付给李瑛、黄浩斌，2007年3月份，锁金成、锁金利等人发现李瑛、黄浩斌在装修该房，遂自行住入该房等。该判决已发生法律效力，附表2列明泰兴阁25G房购房人为黄志加、李瑛、黄浩斌，已付房款分别为200000元、628000元等。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。另查明：2004年5月12日，农行淘金支行向广州市中级人民法院起诉国龙公司借款合同纠纷一案，广州市中级人民法院于2005年4月11日作出（2004）穗中法民二初字第222号民事判决书，判决：一、国龙公司在本判决发生法律效力之日起10日内清偿农行淘金支行借款本金1370万元及至借款清偿之日止的利息；二、农行淘金支行对国龙公司位于广州市XX路XX号的XX大厦XX阁房号为22XX、22XX、23XX、23XX、23XX、24XX、24XX、24XX、25XX、25XX、25XX的房产享有抵押权，在国龙公司不履行债务时，有权以上述财产折价或者以拍卖、变卖上述财产的价款优先受偿等。国龙公司不服判决提起上诉，广东省高级人民法院于2005年7月13日作出（2005）粤高法民二终字第177号民事判决书，维持原判。2015年9月24日，农行广东省分行（甲方）与广东粤财资产管理有限公司（乙方）签订《委托资产分户转让协议（债权）》，写明甲方将其对债务人国龙公司共计21笔债权转让给乙方，2015年4月20日，共计本金104556029.7元，利息228967814.64元，主债权之从属权利，包括但不限于与该主债权对应的保证、抵押、质押等一切从权利，随主债权一同转让给乙方等。2017年12月4日，广东粤财资产管理有限公司（甲方）与锐捷公司（乙方）签订《债权转让分户协议》，写明甲方将其对债务人国龙公司《借款合同》【编号分别为：淘2000-138、淘2001-67、淘2001-68、淘2001-65、淘2000-137、淘2001-64、淘2001-144、淘2001-63、淘2001-66、淘2001-76、淘2001-70、淘2001-75、淘2000-200、淘2000-151、淘2000-152、淘2000-192、淘2001-4】项下的债权转让给乙方，截至转让基准日2016年4月20日，该债权本金余额约104556029.7元，乙方已经付清上述债权的转让价款，本协议第一条所述主债权及相关从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权，如有）归乙方所有等。之后，双方于2017年11月29日在《南方日报》刊登了债权转让通知暨债权催收联合公告。再查明：2006年3月30日，锁金成（认购方）与国龙公司（出售方）签订《国龙大厦认购书》。认购物业为广州市越秀区XX路XX号“XX大厦”住宅XX阁XX楼X、X、X室；该物业的建筑面积为344.5073平方米（A127.8273，H108.341,G108.341），定价5500元，成交价1894800元等。2006年8月4日，国龙公司、国龙公司物业部各向黄浩斌、黄志加出具收据一张，均载明收到黄浩斌、黄志加交来XX阁XX单元定金100000元。该XX阁XXG现由黄浩斌、黄志加使用。锁金成曾向一审法院起诉国龙公司商品房买卖合同纠纷一案，要求办理涉讼XX阁XXG的房产证。一审法院于2018年12月14日作出（2017）粤0104民初22393号民事判决书，认定黄浩斌、李瑛对XX阁XX单元享有的权利应优先受到保护，锁金成在国龙公司将XX阁XX单元交付黄浩斌后自行住入该房屋，并非对该房屋的合法占有等，判决驳回锁金成的诉讼请求。锁金成不服该判决提起上诉，该案尚在二审期间。一审法院认为，黄浩斌、李瑛与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李瑛去世后，黄浩斌、黄志加办理了继承其遗产的公证手续，上述买卖合同对黄浩斌、黄志加及国龙公司具有约束力。黄浩斌、黄志加诉请要求确认上述买卖合同合法有效，一审法院予以支持。国龙公司至今未协助黄浩斌、黄志加办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。关于抵押权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。黄浩斌、黄志加已付清了全部购房款，国龙公司也于2007年1月1日与黄浩斌、黄志加办理了收楼手续，黄浩斌、黄志加对涉案房屋享有的权利优先于抵押权受到保护。此外，（2017）粤0104民初22393号民事判决书已认定黄浩斌、黄志加对涉案房屋享有的权利优先于锁金成受到保护。因此，黄浩斌、黄志加诉请要求办理涉案房屋的不动产权证于法有据，一审法院予以支持，涉案房屋登记的抵押权人农行淘金支行及银行债权最终受让人锐捷公司应予以协助。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条条第一款、第一百零七条规定，于2019年2月19日判决：一、确认黄浩斌、黄志加与国龙公司之间买卖国龙大厦泰兴阁25G房的《商品房买卖合同》合法有效。二、国龙公司在判决发生法律效力之日起十日内，协助黄浩斌、黄志加到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区XX路XX号XX大厦XX阁XX房所有权转移登记至黄浩斌、黄志加名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；农行淘金支行、锐捷公司对此须予以协助。案件受理费10109元，由国龙公司负担。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明，黄浩斌、黄志加提交的涉案房屋查册表显示，国龙公司为该房屋登记的权利人，权证号码为：1825563号，所有权来历方式为：新建。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。综合各方的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：锁金成主张其为涉案国龙大厦泰兴阁25G房屋的权利人依据是否充分。关于本案争议的焦点问题，2006年11月15日，黄浩斌、李瑛与国龙公司签订《商品房买卖合同》，约定其二人向国龙公司购买涉讼XX阁XX号房，购房总金额为628000元。同日，国龙公司向黄浩斌、李瑛出具XX阁XX单元房款628000元的发票。2007年1月1日，黄浩斌与国龙大厦物业管理处签订《业主收楼确认书》《楼宇单元防火责任人登记表》，接收XX阁XX单元钥匙。李瑛去世后，黄浩斌、黄志加办理了继承其遗产的公证手续，上述买卖合同对黄浩斌、黄志加及国龙公司均具有约束力。由上述查明事实可知，黄浩斌、黄志加为证明其二人为涉案争议房屋的权利人提供了相应的证据。而锁金成虽称其为涉案泰兴阁25G房屋的权利人，但对此其既未提供证据证明就该房屋已与国龙公司签订过房屋买卖合同，也未提供证据证明已支付了相应的购房款，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，锁金成对此应承担举证不能的法律后果。由于锁金成未提供证据证明其购买了涉案房屋并支付了相应的购房款，故本院对其主张其为涉案泰兴阁25G房屋的权利人不予支持。国龙公司为涉案房屋现登记的权利人，故一审法院认定国龙公司有义务协助黄浩斌、黄志加办理产权转移登记依据充分，本院予以维持。综上所述，锁金成的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10109元，由上诉人锁金城负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  李 民审判员  黄春成二〇一九年十二月十三日书记员  甄雪皓彭诗敏