广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22021号上诉人（原审被告）：陈智杰，男，1968年6月30日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：保利物业发展股份有限公司，住所地广州市海珠区阅江中路688号201-208房。法定代表人：黄海，该公司董事长。委托诉讼代理人：张梓湘，北京市中伦（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林壁，北京市中伦（广州）律师事务所律师。上诉人陈智杰因与被上诉人保利物业发展股份有限公司（以下简称保利物业）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初17768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈智杰上诉请求：一、撤销一审判决，查清事实后改判或将本案发回重审；二、一二审诉讼费用全部由保利物业承担。事实与理由：一、在认定事实方面，一审对重要证据的质证存在疏忽，只强调保利物业的权利，忽视了保利物业对房屋质量问题的关联性和应有责任，并刻意为保利物业开脱。1.陈智杰是由保利物业通知收楼并办理相关收楼及移交钥匙签收手续，已经确立了双方的合同关系。2.陈智杰入住后发现房屋漏水，告知保利物业，其亦先后进行两次维修，证明房屋质量问题由其负责。3.保利物业与保利地产公司本身是同一集团下的公司，即使房屋质量问题与其无关，保利物业也应该向相关方反馈。4.保利物业应对渗水根本原因进行排查及维修，而不是一概的推卸责任，一审在房屋质量问题上完全忽略保利物业应负有的责任。5.涉案房屋漏水虽经两次维修，物管处也对漏水位置进行钻孔探查，孔洞留存至今十年未予修复，是涉案房屋未根本修复的见证，一审对此却视而不见。6.由于对渗水部位的维修需要在陈智杰楼上1001房进行施工，对1001房业主生活造成影响，渗漏水现象一直延误到现在，1001房业主可以证明，但一审对该事实不做审查，却只就物业费提价专门向街道办发文。二、一审判决对保利物业提交的证据材料一概予以采信，而对陈智杰提交的证据却不予采信，甚至对陈智杰的质疑不予理睬，一审有失公允。1.陈智杰提交的《房屋安全鉴定报告》，一审对该报告的摘录避重就轻，对房屋主要损坏情况只字不提。2.陈智杰于2009年2月24日向保利物业递交的《关于洗手间房顶长期漏污水一事的报告》，当时得到物管处专员阮保东的亲笔签认和物管处负责人亲口承诺。一审时，保利物业否认阮保东是其员工，但其后向法院提交的资料内均列阮保东作为物管处签约经手人。一审判决对此却不予理会。3.陈智杰所递交的漏水报告，从时间、地点、人物上真实的还原了本案的历史原因，但一审却没有深入调查。三、一审判决适用法律不当，依据不足，明显偏袒保利物业，严重损害了陈智杰的合法权益。1.保利物业提交法院的证据就是一叠催款单及其工作人员举着催款单立于陈智杰门口的一张照片，一审却以保利物业将催款单塞入我门缝为理由而重新计算诉讼时效。一审时，陈智杰表达的是若干年前曾经有过，一审判决却写成十年期间均是，完全篡改了陈智杰的真实意思。物业公司完全可以将催款单让陈智杰签收，却只是塞进门缝，显然不合乎常理。2.陈智杰未交物业费足足十年，保利物业才向法院起诉，并索赔高额滞纳金，存在谋求不当得利的嫌疑。保利物业应对《业主临时公约》的内容有着深刻的理解，其在十年后提起诉讼，明显违背常理。一审对保利物业不合情理的诉求给予支持是错误的。陈智杰停交物业费期间向物业公司递交了漏水报告，而且得到了其专员和负责人的口头答应，陈智杰在漏水报告的诉求已经生效，陈智杰不交物业费有理有据。3.陈智杰停交物业费是在房屋出现质量问题及维修过程中，从对等价值衡量上讲，陈智杰接受的服务只是数千分之一，但房屋却是陈智杰的全部价值，且陈智杰接受的管理服务存在重大缺失。4.保利物业的工作违反了《物业管理服务合同》，对陈智杰的诉讼完全是致住户的权益和房屋质量问题于不顾，明显有违物业管理服务的规则与精神。5.一审立案阶段，以陈智杰下落不明为由对本案进行公告是错误的。陈智杰常住家中，而且手机一直开机，并未下落不明。综上，请求二审法院予以改判。保利物业二审辩称，不同意陈智杰的上诉请求以及事实和理由，其同意一审判决，保利物业请求驳回上诉，维持原判。因本案纠纷，保利物业向一审法院起诉，请求判令：1.陈智杰立即向保利物业支付2008年4月起至2018年6月30日止拖欠的物业管理服务费17347元（其中2008年4月起至2012年11月的物业管理服务费标准为1.3元/平方米/月，每月的物业管理服务费为123元；2012年12月1日起的物业管理服务费为1.65元/平方米/月，每月的物业服务费为156.1元，均按案涉房屋的建筑面积94.6317平方米计算），并支付因逾期支付物业管理费所产生的滞纳金（从欠款当季的第一个月的11日起计至陈智杰缴清欠费之日止，每日按欠缴金额的1‰计算）；2.陈智杰立即向保利物业支付自2008年1月起至2018年3月止拖欠的公摊电费483元；3.陈智杰立即向保利物业支付自2008年4月起至2018年6月止拖欠的垃圾处理费615元；4.陈智杰立即向保利物业支付自2008年4月起至2008年6月止拖欠的有线电视费51元；5.本案诉讼费用由陈智杰承担。一审法院认定事实：2016年10月5日，经国家工商总局核准，保利物业管理有限公司名称变更为保利物业发展股份有限公司。陈智杰是xx区xx街2号901房的权属人，该房建筑面积为94.6317平方米。2003年3月6日，保利房地产（集团）股份有限公司（甲方、物业建设单位）和保利广州物业管理有限公司签订《保利花园物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方对保利花园实施前期物业服务；物业类型为住宅小区，名称为保利花园，坐落位置为广州市xx区工业大道400号，多层栋数40栋；物业服务期限自2003年3月1日起至本小区业主大会与其选聘的物业公司签订的物业管理服务合同生效时止；房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统、发电机、智能化设备等）和相关场地的维修、养护、运行管理服务；本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施（道路、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场、自行车房棚等）的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的维修、养护与管理；公共区域（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、“四害”消杀、垃圾收集、清运；因甲方原因而发生上述各项之外的工作，经甲乙双方协商同意后可由乙方代为开展，所发生的费用在甲方认可的预算范围内由甲方支付；甲方权利义务：按照《住宅质量保证书》的要求，移交乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准和本物业规划设计要求，如存在质量问题，甲方应负责按国家相关规范实行保修，直至达到国家验收标准和本物业规划设计要求止；委托乙方对违反物业管理法规政策及本物业《业主临时公约》（临时管理规约）等各项管理规定的行为进行处理，包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取催缴催改措施，直至通过法律途径解决；乙方权利义务：有权依照法规政策、本合同和《业主临时公约》（临时管理规约）的规定对违反《业主临时公约》（临时管理规约）和物业管理法规政策的行为进行处理；物业管理费用：⑶小高层电梯住宅管理费按建筑面积为1.3元/月﹒㎡（不含公摊水电费）；受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、有线电视费等代收代缴服务（此类费用不属物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；住宅、商用物业管理服务费自入住通知书约定的入住时间开始收取（未按约定时间入住的费用计收时间不变），会所、停车场等配套设施自交付使用之日起收取，其他有偿服务按实际提供情况计收；甲方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，乙方可申请仲裁或向法院提起诉讼；等。2005年1月13日，陈智杰和保利房地产股份有限公司签订《保利花园认购书》，约定认购物业为广州市xx区工业大道中400号【保利花园】，37栋B梯901单元，该套物业建筑面积为94.677平方米。2005年11月27日，陈智杰在《收楼记录表》上签名确认。保利物业于2018年12月18日提起一审诉讼。一审诉讼中，保利物业、陈智杰一致确认：陈智杰的房屋所在楼宇为小高层。保利物业表示：涉案小区的物业管理费每季度缴纳一次，陈智杰表示其是银行扣款的，扣款的周期显示也是一季度扣一次。保利物业为证明其主张还提交了以下证据：1、《业主临时公约》，内容为：业主应当于每季第一个月十日前交纳本月/季物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，业主负连带交纳责任，包括建设单位未售出或尚未交给物业买受人的物业服务费；业主应当于每季第一个月十日前交纳上一计费周期的水费、电费、煤气费、有线电视收视费；业主未按时交纳物业服务费、专项维修资金，按欠缴金额每日收取1‰的滞纳金；无正当理由超过三个月不交的，物业公司可以将欠缴费用的业主名单予以公布，并且物业公司可以采取限期缴纳等措施进行催缴；逾期仍未交纳的，由物业公司依法向人民法院起诉等；2、催缴证明材料，2008年4月11日至2018年4月11日的《保利花园的缴费通知书》；3、调升物业服务费业主意见汇总文件（业权人地址为听雨街4号、2号），其中陈智杰的签约信息为未表态或无法送达；4、保利花园调升物业服务费报告，其中保利物业于2012年11月1日作出《关于保利花园调升物业服务收费标准意见征询结果的公示》，内容为：就提升物业服务费标准事宜，保利花园物业服务中心按照法定程序，于6月26日至7月15日向全体业主公示了《关于拟调升保利花园物业服务费标准的意见征询函》、《保利花园财务审计报告》与《关于调整保利花园物业服务费收费标准意见征询表》等资料；于7月16日至10月15日期间以书面征询形式对小区共5008户业主进行了上门意见征询工作；于10月30日上午9点在保利花园会议室举行了《关于调整保利花园物业服务费收费标准意见征询表》的唱票与统计工作，与会人员有保利花园业主代表、保利居委会主任、南石头街派出所专区民警、保利物业管理有限公司领导及保利花园物业服务中心人员……我司将自2012年12月1日起执行保利花园物业服务费收费新标准，即2、11层（含）以下带电梯小高层，二楼（含）以上：1.65元/平方米?月等。陈智杰质证表示：对证据1的真实性、合法性予以确认，但是我方没有违反临时公约的内容；对证据2的真实性、合法性和关联性不予确认，保利物业的管理员并无亲自将《缴费通知书》给我，我仅在房屋的门缝里看到过，这十年期间保利物业的物管员都是这样将通知书塞到门缝里面的；证据3-4的真实性由法院依法审查，保利物业调价的事情从证据上显示我是没有表态的，这也是事实，但是我家长期有老人家在家，保利物业为何会送达失败我也不知道。陈智杰就其抗辩意见还提交了以下证据：1、陈智杰于2009年2月23日向保利物业物管处所做的《报告》，主要内容为：本户自2005年11月入住三年以来，洗手间房顶一直未停止过漏污水的现象，物管处于06年6月及07年10月曾二次派施工队进行维修，但漏污水的现象非但没有得到解决而且更显严重。为申诉我们所受的委屈，只好在上季度开始停交物业管理费，要求尽快对房顶进行彻底的维修并希望年内完成；免收本户自停缴物管费起至完全维修完毕的物管费，并减免维修好后一年的物管费，以作为三年以来我们所受的负担和一点补偿，“阮保军”在上面签名。2、广东中星检测鉴定有限公司受陈智杰委托于2019年7月13日所出具的《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为：本次检查时该房屋卫生间顶板未有明显的渗水情况出现，出现发黄痕迹不排除是以下原因所致：该卫生间通风不畅、室内湿度较大、顶板表面粉刷层吸收空气中的水份所致；该卫生间顶板面曾发生轻微的渗漏，但水渗出后己干燥而留下的发黄痕迹，或因建筑材料的微细缝隙遇水发生物理和化学反应而自行堵漏后留下的发黄痕迹。保利物业质证表示：对证据1的真实性、合法性和关联性不予确认，该份证据无保利物业的盖章，也无法确认“阮保军”是保利物业的员工，无证据证明陈智杰向保利物业反映该问题，保利物业也没针对该问题作出承诺；对证据2的真实性予以确认，合法性和关联性不予确认，该鉴定报告不能证明该房屋所谓的渗水痕迹与保利物业的物业管理有关，即使鉴定结论可采信，该结论也是表明了楼上住户卫生间产生过渗漏，与我方无关，不能成为陈智杰拒绝缴纳物业费的理由。一审法院就保利物业提升物业管理的情况还向广州市海珠区南石头街道办事处发函调查，该处函复一审法院，主要内容为：一、保利社区居委会于2012年11月30日向南石头街道办事处提交《关于保利花园调升物业服务费的证明》，证明内容为：4、根据保利花园物业服务中心提供的资料显示，本次调升管理费得到住户户数和住户居住面积的“双过半”支持，符合相关法律条文规定。三、南石头街道办事处于2012年12月收到保利物业管理有限公司发出的《关于保利花园调升物业服务费标准的报告》。保利物业表示对上述复函的真实性、合法性和关联性没有异议。陈智杰表示：对上述复函的真实性、合法性和关联性没有异议，当时物业费的升价应该是没有问题的，若不是其房屋存在问题，其也会去交纳的。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。陈智杰所有的房屋属于上述合同约定的管理范围，保利物业提供了合同约定的管理服务，陈智杰也实际接受了保利物业的物业管理服务，按照权利义务相对等的原则，理应向保利物业支付对价。保利物业主张陈智杰没有缴纳从2008年4月至2018年6月30日的物业管理费，陈智杰对此予以确认，故对保利物业主张的上述事实，一审法院予以确认。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，保利物业提交了催缴证明材料，而陈智杰自认其欠费的十年期间保利物业的物管员均是将通知书塞到其房屋的门缝里，即陈智杰对于保利物业的催缴行为是知悉的，保利物业的权利因其定期提出要求而产生诉讼时效中断，故陈智杰抗辩保利物业的诉讼请求已过诉讼时效的意见，一审法院不予采纳。保利物业要求陈智杰支付2008年4月至2018年6月30日的物业管理费，合理有据，一审法院予以支持。陈智杰抗辩保利物业的服务存有瑕疵，故其有权不支付物业管理费。但诉讼中，陈智杰提交的鉴定报告显示其房屋卫生间顶板未有明显的水渗出，且陈智杰也自认其反映房屋漏水问题后保利物业也进行了两次维修，故陈智杰辩称其房屋卫生间存在渗漏问题陈智杰至今未根本修复的意见，依据不足，一审法院不予采纳，陈智杰无法充分证明保利物业在提供服务时存在重大瑕疵，提交的证据也不能证明保利物业与其达成免除物业管理费的合意，故对陈智杰的上述抗辩意见，一审法院不予采信。根据保利物业、陈智杰的陈述和提交的材料显示物业管理费周期是每季度支付一次，陈智杰从2008年4月起没有支付物业管理费的行为已构成违约，故保利物业依照合同约定要求陈智杰支付拖欠物业管理费的滞纳金的请求，一审法院予以支持，但违约金总额以陈智杰欠付的物业管理费为限。本案中陈智杰同意支付保利物业主张的公摊电费、垃圾处理费和有线电视费，该意见并无不当，一审法院予以采纳。保利物业要求陈智杰支付自2008年1月起至2018年3月止拖欠的公摊电费483元、自2008年4月起至2018年6月止拖欠的垃圾处理费615元和自2008年4月起至2008年6月止拖欠的有线电视费51元，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2019年9月29日判决如下：一、陈智杰在判决生效之日起15日内向保利物业支付2008年4月至2018年6月30日的物业管理费（其中2008年4月起至2012年11月止的物业管理服务费标准为1.3元/平方米/月，每月的物业管理服务费为123元；2012年12月1日起的物业管理服务费为1.65元/平方米/月，每月的物业服务费为156.1元）及滞纳金（以所欠的每季度的物业管理费为本金，从欠款当季的第一个月的11日起计至陈智杰清偿当季的物业管理费之日止，每日按欠款本金的1‰计算，滞纳金以本金为限）；二、陈智杰在判决生效之日起15日内向保利物业支付自2008年1月起至2018年3月止拖欠的公摊电费483元、自2008年4月起至2018年6月止拖欠的垃圾处理费615元和自2008年4月起至2008年6月止拖欠的有线电视费51元；三、驳回保利物业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1006.9元由陈智杰负担。二审中，各方当事人没有提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，现针对陈智杰的上诉意见，本院分析如下：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”保利房地产（集团）股份有限公司和保利物业签订的《保利花园物业管理服务合同》对保利物业和陈智杰具有约束力，保利物业应当依约提供物业服务，陈智杰应当依约给付物业管理费。陈智杰确认其没有缴纳从2008年4月至2018年6月30日的物业管理费，主要因为涉案房屋存在质量问题，并确认若不是房屋存在质量问题，其愿意缴纳物业管理费。但物业服务法律关系中的权利义务，不同于房屋买卖法律关系中的权利义务，物业服务法律关系中的权利义务是物业公司提供物业服务，而业主支付相应物业管理费，对于房屋买卖法律关系中的房屋质量问题，应当是向相对应的主体主张。具体到本案中，陈智杰一直以房屋质量问题为由拒绝缴纳物业管理费，但实际上，涉案房屋存在质量问题，并非保利物业原因所导致，而且，陈智杰亦确认保利物业对涉案房屋进行两次维修，保利物业并未怠于履行其物业服务义务。保利房地产（集团）股份有限公司与保利物业属于不同主体，因开发商的原因导致的房屋质量问题，不应归咎于物业公司。故保利物业提供了物业服务，陈智杰亦实际接受了该物业服务，其以房屋质量问题为由拒绝缴纳物业管理费，理据不足，一审处理并无不当，本院予以维持。关于诉讼时效的问题，在一审开庭时，陈智杰自认其在房屋门缝里看到过保利物业的催缴通知书，且自认十年期间保利物业的物管员都是将通知书塞到门缝里面，一审认定陈智杰对于保利物业的催缴行为是知悉的，产生诉讼时效中断的法律效果，并无不当，本院予以支持。陈智杰上诉提出一审法院曲解其意思，与其自认该事实不符，本院不予采信。综上所述，陈智杰的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1006.9元，由上诉人陈智杰承担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一九年十二月二十八日书记员  杨希