贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终5376号上诉人（原审被告）：钱坤，男，1989年9月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）：王金华，女，1966年4月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：徐佳佳，贵州北斗律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司贵阳城北支行，住所地贵州省贵阳市云岩区中山西路68号。负责人：施中，该行行长。委托诉讼代理人：张华谦，该行员工。原审第三人：贵阳万科劲嘉房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区浦江路235号。法定代表人：吴忠友，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑继华，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹琳琅，中豪律师集团（贵阳）律师事务所实习律师。上诉人钱坤因与被上诉人王金华及原审第三人中国建设银行股份有限公司贵阳城北支行（以下简称建行贵阳城北支行）、贵阳万科劲嘉房地产有限公司（以下简称万科劲嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2018）黔0111民初6728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人钱坤，被上诉人王金华及其委托诉讼代理人徐佳佳、原审第三人建行贵阳城北支行委托诉讼代理人张华谦、原审第三人万科劲嘉公司委托诉讼代理人郑继华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。钱坤上诉请求：1、撤销原判对上诉人违约的认定，对原判第四项判决内容予以纠正；2、本案一审、二审诉讼费用、上诉人出席庭审的差旅费、误工费全部由被上诉人承担；3、被上诉人登报道歉。事实和理由：1、《房屋买卖合同》约定的总价款金额为469,999元，合同签订时，因案涉房屋在建行贵阳城北支行尚有248,850元贷款本金未归还，合同约定由被上诉人支付上诉人首付款221,149元后，剩余的248,850元采取银行按揭方式支付（转按揭），即剩余贷款由被上诉人按月向建行贵阳城北支行偿还。合同签订后，被上诉人还款至2017年10月8日，支付12期共计27,492元，包括本金15,635.43元、利息11,856.57元，上诉人按照合同约定提供银行账户配合被上诉人还贷，并无违约行为。2017年11月1日被上诉人再支付13万元，且在银行转账记录中备注“还房贷”，明确用于偿还后续房贷，被上诉人也不再按月支付2,290.09元，之后上诉人每月从13万元中支出2,290.09元用于偿还银行按揭贷款。被上诉人支付的共计157,492元是其按照合同约定支付给银行的房屋贷款，与上诉人没有真实的支付关系，上诉人仅负责中间代缴，一审判决将157,492元全部认定为支付给上诉人的购房款错误，导致上诉人额外承担理应由被上诉人承担的房贷利息。2、合同签订后上诉人即将房产有关资料交于被上诉人保管，上诉人曾于2018年3月18日微信通知被上诉人归还房产资料，以便到银行办理解除抵押相关手续，之后又分两次专程到贵阳咨询办理解除抵押的相关事宜，但被上诉人拒绝归还房产资料，导致房屋至今未能办理过户，上诉人一直积极配合，是被上诉人不愿办理提前还贷解除抵押及过户手续，一审判决认定上诉人违约证据不足。王金华答辩称，关于第一项上诉请求，原判事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，不存在偏袒的情况。关于第二项上诉请求，没有法律依据。关于第三项登报致歉的上诉请求，亦没有法律依据。双方签订的买卖合同约定的购房总价是469,999元，签订合同时，该房尚有248,850元本息未还，于是双方约定被上诉人先支付首付款221,149元后，剩余248,850元购房款被上诉人再每月支付给上诉人，由上诉人支付给建行贵阳城北支行缴纳房贷，因此对于被上诉人来说，其购买该套房产支付总价469,999元，这是根据银行的还款计划表明确列明的，只要是每月按时支付每期的还款额，该金额就不会有变化，也不会存在上诉人所称的需要多承担利息的情况。上诉人提到的其多次前往贵阳办理房产证事宜，该说法完全没有依据，被上诉人在一审起诉的事由就包含请求上诉人办理房产证，如果上诉人已经办理了房产证，已经打算办理房产证，被上诉人没有拒绝配合的道理。综上，请二审法院予以全部驳回上诉人的上诉请求。建行贵阳城北支行无意见发表。万科劲嘉公司述称，万科劲嘉公司与双方诉争无关，案涉房屋一审已经查明具备办证条件，是因为双方的争议未办理。王金华向一审法院起诉请求：1、判令原告代被告向第三人建行贵阳城北支行清偿涉案房屋尚欠的抵押贷款本息215,391.52元（暂以2018年11月为准）及相关提前还款费用，建行贵阳城北支行在收到前述款项后，配合办理解除涉案房屋抵押登记手续；2、判令被告在涉案房屋的抵押登记注销后，自费办理不动产登记证登记手续，协助原告将涉案房屋过户至原告名下，被告不主动办理不动产登记手续的，原告垫资代其办理，第三人万科劲嘉公司予以配合，相关费用在应付购房款中扣除；3、判令将原告代被告清偿建行贵阳城北支行债务支出的款项冲抵购房款，清偿债务金额超过应付购房款的124,033元部分（暂以2018年11月为准），被告在建行贵阳城北支行收取款项后当月立即返还原告，否则按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用费；4、判令被告向与原告支付50,000元违约金；5、判令被告按照中国人民银行同期贷款利率支付被告骗取原告支付的130,000元后期购房款至本案房屋过户之日的资金占用费，暂算至起诉日为6,362元；6、判令被告承担诉讼费、保全费、评估费。一审法院认定事实：2013年7月19日，被告钱坤作为买受人与出卖人第三人万科劲嘉公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买出卖人开发的万科大都会6栋1单元6层4号房，房屋建筑面积为71.33平方米，套内建筑面积58.77平方米，按照套内建筑面积计算单价每平方米7,022.9元，总价款412,736元，买受人采用银行按揭的贷款方式付款，在本合同签订之日支付首付款124,736元，余款288,000元以银行按揭支付，双方还对其他的合同权利义务进行了约定，第三人万科劲嘉公司为被告所购上述房屋办理了预售备案登记，登记表中载明了购房人、售房单位、项目名称、竣工时间、预售房屋状况以及签约和付款时间，交房时间为2015年10月31日。合同签订后，被告与第三人建行贵阳城北支行签订贷款合同贷款288,000元，每期还款2,290.09元，同时签订了抵押合同，被告将上述房屋作为贷款抵押财产进行抵押，并办理了抵押登记。2016年10月22日，被告作为甲方（卖方）与乙方（买方）原告签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将坐落在贵阳市××长江路万科大都会6栋604号房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给乙方，双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为469,999元，乙方在签订合同时支付定金5,000元，在支付定金之日起10天内向甲方支付首付款221,149元（含定金5,000元）及部分物业费用（11月、12月物业费316.8元），首付款之外的款项通过银行住房贷款按揭方式由乙方支付（有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理），甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。办理甲方房产证产生的费用由甲方承担，办理房产证过户手续及所产生的有关税费由乙方承担，乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下时，乙方应向甲方付清全部房款余额。甲方应在合同签署后，一星期内将该房产交付乙方，同时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用、无欠账。本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付50,000元违约金，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付50元罚金，逾期日视为毁约，自合同生效日起，每月10日前，乙方须支付每月房屋贷款2,290.09元转让甲方贷款账户，因银行贷款利率造成的贷款数额变化，甲方应及时通知乙方，按实际还款金额增补或者减出。甲方向乙方开具银行个人还款计划表，作为本合同贷款计划组成部分。交付该房产，甲方不得损坏房产的结构、地面和墙布及不适移动的物件，并将房内灯具、阳台门窗、厨卫设施等让与乙方（含在房屋价值内），其中交易房屋维修基金已经缴纳，物业费用已缴至2016年12月，物业费用2.2元/平方米，月缴纳158.4元。合同签订次日，被告将案涉房屋交付给原告，现房屋由原告管理使用。2016年10月25日，原告向被告支付了购房首付款221,149元，被告向原告出具了《房屋买卖收款收据》。原告自2016年11月8日至2017年10月8日为案涉房屋支付房屋贷款12期，每期支付2,291元，共计27,492元。后被告询问原告是否可以提前偿还案涉房屋贷款，故在2017年11月1日，原告通过银行转账汇款给被告130,000元购房款。2017年12月10日，第三人万科劲嘉公司向万科大都会业主发出《房产证办理通知》，通知大都会北区5、6、7、8、9号楼业主可以办理产权证。12月12日，原告将该通知通过微信发送给被告催促被告办理案涉房屋的产权证，之后原被告多次通过微信联系案涉房屋的产权证办理及其他事宜。2017年11月至今，案涉房屋的房贷系由被告偿还，第三人建行贵阳城北支行陈述截止2018年12月27日，案涉房屋贷款本息尚有215,701.72元未支付。2018年1月2日，被告向原告出具《收据》，载明收到原告购房款157,492元。诉讼过程中，一审法院应原告申请，于2018年11月13日作出（2018）黔0111民初6728号民事裁定，对案涉房屋及被告的银行账户存款180,395元进行了保全。一审法院认为，结合当事人的诉辩意见、举证质证意见以及一审法院查明的案件事实，本案的焦点问题一是原被告双方签订的《房屋买卖合同》是否有效；二是原被告双方签订的《房屋买卖合同》是否应当继续履行。关于焦点一，原被告双方所签订的《房屋买卖合同》是双方对于购买案涉房屋的真实意思表示，被告抗辩认为根据《城市房地产管理法》规定，该买卖合同项下房屋因未登记领取权属证书依法不得转让，故上述合同应认定为无效，从本案争议来看，原被告双方的买卖已通过支付购房款和实际取得行为履行，只是未完成权属登记取得物权，依法登记领取权属证书仅是物权变动的成立要件而非买卖合同的成立要件，同时原被告双方在房屋买卖时，对尚未登记领取权属证书的事实是明知的，所以推定双方对交易的风险和各自的权利义务知晓并同意，应对双方产生约束力，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，该规定系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，且现案涉房屋被告已经实际交付原告入住使用，故双方签订的《房屋买卖合同》因未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对被告认为合同无效的辩称一审法院不予采信。关于焦点二，根据合同约定，原告在支付被告首付款后通过向被告支付每期按揭贷款的方式支付剩余房款，在被告办理产权证过户到原告名下后原告向被告付清剩余房款，原告已向被告支付了首付房款、12期按揭贷款并在2017年11月1日一次性支付被告购房款130,000元，原告已经向被告支付购房款共计378,641元，现被告对案涉房屋已经具备了办理房产证的条件而未予办理，被告的行为构成违约。对于原告的诉请：首先，根据前述意见，案涉《房屋买卖合同》合法有效，合同当事人应当全面完整履行，根据该合同，案涉房屋交易存在产权转移登记即过户、支付购房款、交付。关于过户，因案涉房屋之上设定有抵押，应先消除抵押权后方能办理过户，被告至庭审辩论终结前未向第三人建行贵阳城北支行作出提前偿还贷款事宜的意思表示，视为其拒绝清偿案涉房屋剩余贷款以消除抵押权，现原告自愿代替被告向第三人建行贵阳城北支行清偿剩余房贷以消除抵押权便于履行合同进行过户，一审法院予以支持，被告及第三人建行贵阳城北支行在案涉房屋贷款本息还清后应协助办理案涉房屋抵押权注销登记手续。其次，根据第三人万科劲嘉公司出具的《房产证办理通知》以及其陈述，案涉房屋已经具备办理产权登记的条件，但被告在2017年12月收悉原告通过微信告知其可以办理产权登记手续后至今未办理上述手续，因此被告应按案涉房屋买卖合同约定自行支付费用在第三人万科劲嘉公司协助下办理完毕案涉房屋产权登记手续后，协助原告将案涉房屋产权登记到原告名下。再次，关于支付购房款，因原被告双方约定房款支付的方式为原告代被告支付剩余房贷，在具备办证条件办证过户后再付清房款，因原告自愿一次性代被告偿清银行按揭贷款，根据庭审查明事实，原告共计支付被告购房款为378,641元，原告尚欠被告的购房款为91,358元，第三人建行贵阳城北支行陈述截止2018年12月27日案涉房屋贷款本息尚有215,701.72元未支付，该金额明显高于原告欠付被告的购房款，因此被告应将原告代其结清贷款本息扣减应付剩余房款91,358元后的款项支付给原告，对于原告主张逾期支付的资金占用费，因原被告双方并未约定且系原告自愿代被告进行偿还，故对该主张一审法院不予支持。最后，对于原告主张的50,000元违约金，因原被告双方并未在合同中约定产权变更登记的时间，且原告亦未如期履行支付案涉房屋按揭贷款的义务，因此对该项诉讼请求一审法院不予支持。对于原告主张被告支付骗取其130,000元后期购房款至案涉房屋过户之日的资金占用费，原告并未举证证明系被告骗取其支付，故对该资金占用费一审法院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告王金华于本判决生效后十日内代替被告钱坤向第三人中国建设银行股份有限公司贵阳城北支行清偿贵阳市××长江路万科大都会6栋604号房屋剩余贷款本息，被告钱坤及第三人中国建设银行股份有限公司贵阳城北支行应在上述贷款本息结清后五日内办理该房屋的抵押权注销登记手续；二、被告钱坤于上述第一项判决内容履行完毕之日起五日内自费办理位于贵阳市××长江路万科大都会6栋604号房屋产权登记，第三人贵阳万科劲嘉房地产有限公司予以协助；三、被告钱坤完成上述产权登记之日起五日内协助原告王金华将位于贵阳市××长江路万科大都会6栋604号房屋产权过户登记至原告王金华名下，过户费用由原告王金华支付；四、被告钱坤于上述判决内容履行完毕后十日内支付原告王金华代为垫付贵阳市××长江路万科大都会6栋604号房屋贷款本息（该款项应扣除原告王金华应向被告钱坤支付的购房款人民币91,358元）；五、驳回原告王金华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,888元（已减半收取），保全费3,771元，共计6,659元，由原告王金华负担1,381元，被告钱坤负担5,278元。二审中，上诉人钱坤提交建设银行个人活期账户交易明细，证明上诉人按期还款的事实。被上诉人王金华质证称，对真实性、合法性无异议，但该证据与本案没有关联，是上诉人与银行的借贷关系，只能说明上诉人与银行之间没有违约行为，不能证明上诉人在与王金华的法律关系中没有违约。建行贵阳城北支行质证称，对该证据无异议，上诉人没有逾期还款。万科劲嘉公司质证称，与万科劲嘉公司无关。被上诉人王金华提交2017年10月23日与钱坤的微信记录，证明130,000元是用来提前还贷的。上诉人钱坤质证称，当时问过王金华有没有能力把贷款结清，王金华说没有，但后来王金华支付了130,000元到上诉人的账户。其他各方当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。另查明，根据王金华与钱坤的微信记录，2017年12月10日万科劲嘉公司通知可以办理房屋产权证后，王金华于2017年12月12日告知钱坤房屋可以办理产权证。此后，王金华也多次询问并催促钱坤前来贵阳办理产权证。还查明，王金华以钱坤名义于2016年11月8日至2017年10月8日期间偿还的12期按揭贷款本息中，本金部分金额共计15,635.43元，利息部分金额共计11,845.65元。二审中，经本院询问，建行贵阳城北支行同意案涉房屋提前归还银行按揭贷款。本院认为，本案二审争议焦点为：1、本案的违约主体是谁；2、王金华已支付的购房款金额如何认定。关于争议焦点一，根据钱坤与王金华签订的《房屋买卖合同》约定的内容，双方买卖房屋的方式为：签订合同后买方支付首付款，之后每月由买方通过卖方的银行账户偿还银行贷款，因合同约定的总价款为469,999元，首付款221,149元以外的剩余购房款金额248,850元来自于签订合同时银行剩余贷款本金的金额，故买方每月通过卖方账户偿还的银行按揭贷款中的本金部分方为买方支付的购房款组成部分，办理过户时买方再向卖方支付剩余购房款。卖方应在房屋具备办理产权登记条件时提前向银行偿还按揭贷款、申请银行解除抵押或抵押权预告登记，以积极履行合同约定的配合办理产权过户的义务。案涉房屋于2017年12月已达到办理产权登记的条件，王金华当即告知钱坤可以办理产权登记，但钱坤未积极履行配合办理产权过户的义务，之后王金华又多次询问并催促钱坤，但钱坤亦未履行，钱坤称系王金华不提供案涉房屋相关资料导致，但钱坤本案提交的证据并不足以证明该事实，故本院不予采信。钱坤未积极履行协助过户义务构成违约，本院予以确认。关于争议焦点二，钱坤的银行按揭贷款偿还方式为等额本息，王金华每月通过钱坤银行账户偿还银行按揭贷款2,290.09元包括本金与利息两部分组成，按照双方合同约定的价款组合方式，其中只有本金可以抵扣签订合同时银行贷款余额，房屋具备办证条件前支出的利息部分属王金华在总价款469,999元之外自愿承担部分，也就是说，真实的房屋交易价格并非469,999元固定价，还包括房屋具备办证条件前王金华需承担的每月偿还银行按揭贷款中的利息。因此，关于王金华以钱坤名义于2016年11月8日至2017年10月8日期间偿还的12期按揭贷款本息，其中只有本金部分共计15,635.43元可以认定为王金华已支付的购房款，一审判决将该期间的本金及利息均认定为已付购房款与双方合同约定不符，本院予以纠正。关于2017年11月1日王金华转账支付给钱坤的130,000元，根据双方微信记录，王金华系在钱坤临时提出提前还贷要求的情况下筹集支付，钱坤收到该130,000元款项后未按约进行提前还贷，故该款项应认定为王金华支付的购房款，此后发生的每月偿还银行按揭本息系钱坤未按约提前还贷所致，应由钱坤自行承担。综上，王金华已支付的购房款金额为首付款221,149元、2016年11月8日至2017年10月8日期间偿还的12期按揭贷款中的本金部分15,635.43元，以及2017年11月1日王金华转账支付给钱坤的130,000元，共计366,784.43元。王金华尚欠钱坤购房款金额为：469,999元-366,784.43元=103,214.57元。钱坤未积极履行提前还贷的义务，现王金华自愿一次性代钱坤偿清银行按揭贷款，建行贵阳城北支行对此并无异议，并同意案涉房屋提前归还银行贷款，钱坤应在王金华以其名义结清剩余贷款本息、违约金（若有）后，将王金华代其结清贷款本息、提前还贷产生的违约金（若有）以及其他应由钱坤负担而王金华实际垫付的费用，扣减王金华应付剩余购房款103,214.57元后的金额支付给王金华。钱坤与王金华约定如一方违约，该方应向对方支付50,000元违约金，钱坤未积极履行协助过户义务构成违约，一审未支持王金华的违约金诉请于法无据，但王金华对此并未提起上诉，视为其认可一审判决相关认定，本院从起自愿。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2018）黔0111民初6728号民事判决；二、王金华于本判决生效后十日内代替钱坤向中国建设银行股份有限公司贵阳城北支行清偿贵阳市××长江路万科大都会6栋604号房屋剩余贷款本息、提前还贷产生的违约金（若有），钱坤及中国建设银行股份有限公司贵阳城北支行在前述款项结清后五日内相互配合办理该房屋的抵押权（或预告抵押）注销登记手续；三、钱坤于上述第二项判决内容履行完毕之日起五日内办理位于贵阳市××长江路万科大都会6栋604号房屋产权登记，贵阳万科劲嘉房地产有限公司予以协助，产生的税费由钱坤负担；四、钱坤完成上述产权登记之日起五日内协助将位于贵阳市××长江路万科大都会6栋604号房屋产权过户登记至王金华名下，过户产生的税费由王金华负担；五、钱坤于上述判决内容履行完毕后十日内支付王金华代其向中国建设银行股份有限公司贵阳城北支行清偿贵阳市××长江路万科大都会6栋604号房屋剩余贷款本息、提前还贷产生的违约金（若有）、以及其他应由钱坤负担而王金华予以垫付的费用，该款项应扣除王金华应向钱坤支付的购房款人民币103,214.57元；六、驳回王金华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2,888元（已减半收取），保全费3,771元，共计6,659元，由王金华负担；二审案件受理费10,556元，由钱坤负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 唐有临审判员 邓禹雨二〇一九年十二月三十日书记员 岳立莲