广西壮族自治区平乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0330民初1137号 原告：吴之雄，男，1952年12月21日出生，瑶族，广西桂林市人，住址广西桂林市七星区。 原告：吴富珍，女，1956年6月6日出生，瑶族，广西阳朔县人，住址广西阳朔县。 原告吴之雄、吴富珍委托诉讼代理人：莫绍群，平乐县居正法律服务所法律工作者。 原告：潘全珍，女，1927年10月2日出生，瑶族，广西平乐县人，住址广西平乐县。 委托诉讼代理人：吴之雄，系潘全珍的儿子（本案原告）。 被告：王元军，男，1963年3月2日出生，壮族，广西平乐县人，住址广西平乐县。 被告：付小珍，女，1968年1月29日出生，汉族，广西平乐县人，住址广西平乐县。 被告王元军、付小珍委托诉讼代理人：李沐沛，广西飞远律师事务所律师。 被告：黎维发，男，1963年4月28日出生，汉族，广西阳朔县人，住址广西平乐县。 被告：钟兴发，男，1972年4月12日出生，瑶族，广西平乐县人，住址广西平乐县。 原告吴之雄、吴富珍与被告王元军、付小珍财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年8月27日立案受理后，根据原告吴之雄、吴富珍的申请，于2019年9月27日追加潘全珍为原告参加诉讼，2019年11月21日追加黎维发、钟兴发为被告参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴之雄、吴富珍及其委托诉讼代理人莫绍群，被告王元军及其委托诉讼代理人李沐沛，被告黎维发、钟兴发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴之雄、吴富珍、潘全珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告将租赁房屋折价赔偿人民币120000元（实际以评估数据为准）；2、本案的诉讼费、评估费及律师代理费由被告承担。事实和理由：被告王元军、黎维发、钟兴发三人为了在原告的地盘及房屋开设“双福山庄”农家乐经营生意，曾多次与原告协商，双方于2012年6月1日签订了《租用地协议》，由王元军、黎维发、钟兴发三人开设“双福山庄”经营餐饮业。协议约定租金自2012年10月1日起计付前4年每年租金6000元，4年合计24000元，由承租方一次性付清；后6年每3年为一个阶段，在原来租金基础上上浮10%-50%。王元军三人合伙经营期间，黎维发、钟兴发二人退出了“双福山庄”的经营，由被告王元军一人承租经营。 2016年10月1日后，因租赁协议进入后六年阶段，在原租金6000元基础上上浮10%-50%。为此，原告于2016年11月15日为了补充和完善原协议，拟定了补充协议书交给王元军审核和签字，但王元军一直推诿未签字，也未交回原告。但王元军于2016年12月20日、2018年6月3日分别将租金40000和30000元打入吴之雄的账户。王元军已实际按原告的补充协议履行一直经营到现在。2019年4月27日晚21时后电话告知吴之雄该房屋堂屋南侧（左边）后厢房的墙体墙脚不断掉泥巴，不久房屋的左后厢房连同堂屋后墙体一起倒塌（详见证据5-6号）。事发后，原告先后曾多次与被告协商如何清理、修复租赁房的问题，但被告不愿协商。之后王元军反而状告到法院诉请出租方退还租金人民币52398元。 涉案房屋面积170平方米，长15米，宽10米，房高约7米，共为二层：一层是泥巴冲墙，二层是泥砖为墙，砖木结构。堂屋左右厢房墙体为夯土和泥砖混合墙，基础地基至一楼面为沙、土、石灰混合土墙，一层为2.9米，二楼以上是泥砖墙体，南侧厢房中间用泥砖隔开为中墙至二楼梁底，分为前后厢房，北侧厢房未隔断整体为一个大房。房屋出租时整体形象美观完好（详见证据3-4号）。 房屋倒塌的主要原因：一是被告不经原告同意在原地面基础硬化和扩大厨房时占用了屋后右边的排水沟，而原右边的排水量全部归于左边排水，在硬化水沟时擅自提高了8-10公分且排水沟有些地方缩窄（详见证据6号4-8页），导致下大雨时山岭水加上房屋天面的雨水全部归流后排水沟，无法将水排走造成污水暴漫外溢浸泡房屋墙体。2014年1月导致房屋进水浸泡房屋的墙体，致墙体受到损害。二是被告擅自改装房屋的窗子，将不到一米宽的窗口改成了高1.5米，宽1.5米的大窗户（详见证据4号）。三是被告对房屋使用管理不当，长期使用房屋的左后厢房做酒海房，由于酒海房长期在打酒时泼出的酒致使地面长期潮湿，再加上酒海房的酒蒸发、腐蚀墙体造成浸泡墙脚软化，致墙脚无法承受重压，造成酒房与堂屋之间承重墙先倒塌、同时连带将堂屋后墙拉倒(详见证据5-6号9页），故此承租人应承担不可推卸的责任。综上所述，恳请法院依法判令被告王元军折价赔偿人民币120000元。 被告王元军辩称：房屋致损原因没有查明，房屋价值没有查明，我在经营期间对房屋的改造是经过原告吴之雄、吴富珍同意的，是正常使用，该房屋的崩塌是自然损毁，我不需承担赔偿责任。 被告付小珍辩称：付小珍不是合同当事人，租用地协议是王元军、黎维发、钟兴发与原告吴之雄、吴富珍签订的，而且之后的经营也是独自经营，不是家庭经营。付小珍是受王元军雇佣的，不是本案的适格被告。 被告黎维发辩称：我是2016年2月份退出经营的，退出之后是王元军一个人经营的，发生什么事情我也不清楚。 被告钟兴发辩称：我只共同经营了几个月而已，房屋是如何倒塌的我也不清楚，他们的具体工作如何安排我也不清楚。 经审理，本院认定本案法律事实如下：原告吴之雄、吴富珍系同胞兄妹关系，与原告潘全珍系母子（女）关系。被告王元军与被告付小珍系夫妻关系。2012年6月1日，原告吴之雄、吴富珍与被告王元军、黎维发、钟兴发签订《租用地协议书》，约定将原告的房屋及院内空地租给被告王元军、黎维发、钟兴发经营。租期为拾年，自2012年10月1日至2022年10月1日。租赁期分为三个阶段，前四年每年的租金为人民币陆仟元，后六年三年为一阶段，在原定租金的基础上上浮10%至50%。协议生效后被告可进场经营，房屋装修时应本着安全至上原则，不得破坏主体结构，协议期满不得拆除。 涉案租赁房屋系原告吴之雄、吴富珍的父亲，原告潘全珍的丈夫吴孟植申请建设的，该房屋建于1969年之前，用地面积170.79平方米，为二层泥瓦土木结构房屋，于1990年6月26日经平乐县人民政府批准发证。吴孟植于2015年7月2日去世，该房屋由三原告继承。 协议签订后，被告王元军、黎维发、钟兴发对租赁的房屋进行装修改造：一是将房屋后面的排水沟铺设了水泥，屋后排水由原来的向屋后两边排水改成向房屋左侧排水；二是将房屋的窗口扩大为高约1.5米×宽约1.5米。被告王元军2012年12月26日获得平乐县工商行政管理局颁发的个体工商户营业执照，注册号450330600104835，营业执照载明：名称为平乐县双福美食山庄，经营者姓名为王元军，组成形式为个人经营，营业场所为平乐县平乐镇上游村石排楼171号（即原、被告《租用地协议书》约定的出租房屋）。经营期间，被告钟兴发、黎维发先后于2016年2月之前退出了该山庄的经营。在被告租赁期间，原告未对房屋进行过维修。2019年4月27日晚上9点40分左右，涉案房屋左后厢房的墙体泥巴开始脱落，不久房屋的左后厢房连同堂屋后墙体一起倒塌。被告王元军在左侧厢房放有6个酒坛。 案件审理过程中，原告向本院提出申请对涉案房屋倒塌的原因及房屋倒塌造成的损失进行评估鉴定，原、被告在本院的主持下选定了广州仲恒房屋安全鉴定有限公司桂林分公司为评估鉴定机构。2019年11月4日，原告撤回了评估鉴定申请，理由是鉴定费用过高无法承受。 在诉讼过程中，原告明确表示不要求被告黎维发、钟兴发承担责任。 上述事实，有身份证、户籍证明复印件，土地登记审批表复印件，租用地协议书复印件，王元军与付小珍的结婚证复印件，个体工商户营业执照复印件，照片，庭审笔录等证据证明。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉案倒塌的房屋为原告租赁给被告使用的租赁物，《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”原告以被告使用房屋不当、对房屋进行了改造导致了房屋倒塌为由，要求被告王元军、付小珍赔偿其房屋倒塌造成的损失。原告应举证证明被告王元军、付小珍对房屋倒塌存在保护、管理、使用不善的情形，并且房屋倒塌是由于被告王元军、付小珍保管不善造成的。原告所举证据不足以证明房屋倒塌是由于被告保管不善造成，应承担举证不能的不利后果。同时，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”原、被告在合同中并未约定维修义务由谁承担，房屋的维修义务依法由原告承担，原告应对房屋进行定期维修。被告租赁期间，原告未对出租的房屋进行过定期维修。因此，原告诉请要求被告王元军、付小珍承担赔偿责任，事实依据和法律依据不足，本院不予支持。 原告虽未能举证证明房屋倒塌是由于被告的原因造成，但是房屋确实是被告租赁使用期间倒塌的，且被告也未及时提醒原告对房屋进行维修，或是主动与原告协商房屋维修问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条规定：“当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。”依据该规定，本院可以根据实际情况确定由被告予以适当补偿，由于原告所举证据不能证明倒塌房屋的损失数额，具体补偿金额本院亦根据实际情况确定。原告在诉讼过程中明确表示不要求被告黎维发、钟兴发承担责任，系原告对自身权益的自由处分，不违反法律规定，本院准予。被告王元军、付小珍系夫妻关系，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第43条规定：“在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共有财产清偿。”因此，本院酌定由被告王元军、付小珍补偿原告经济损失人民币5000元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第43条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、由被告王元军、付小珍在本判决生效后十日内补偿原告吴之雄、吴富珍、潘全珍经济损失人民币5000元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如义务人不履行本案生效判决确定的义务，权利人有权在判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院或本院同级的被执行人财产所在地人民法院申请强制执行。义务人应从履行期限届满之日起，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2700元，由原告吴之雄、吴富珍、潘全珍负担2690元，被告王元军、付小珍负担110元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2700元（收款单位：桂林市中级人民法院。账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长 莫德彪 审 判 员 陈桂才 审 判 员 韦桂红 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 黄翠玲 书 记 员 黄 希 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十二条当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。 最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行) 43.在夫妻关系存续期间，一方从事个体经营或者承包经营的，其收入为夫妻共有财产，债务亦应以夫妻共有财产清偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。