江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)赣04民终2811号上诉人（原审原告）：九江市广良物业服务有限公司，住所地江西省九江市开发区鱼苗塘1号，统一社会信用代码9136040657610964XU。法定代表人：周凤，总经理。委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴辉祥，男，1965年5月30日出生，汉族，住江西省九江市。上诉人九江市广良物业服务有限公司（以下简称广良物业）因与被上诉人吴辉祥物业服务合同纠纷一案，不服江西省九江市浔阳区人民法院(2019)赣0403民初2969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。广良物业的上诉请求：1、撤销一审判决,依法判令被上诉人立即支付广良物业2016年6月1日至2018年11月30日的物业管理费5400元,违约金1620元,共计7020元；2、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由:一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”本案中,上诉人与九江锦绣地产有限公司（以下简称“锦绣地产公司”）于2015年8月28日签订物业服务合同，被上诉人于2014年12月30日签订商品房买卖,两份合同都约定了前期物业是上诉人,均对被上诉人产生约束力。开发商在2016年6月1日至10日通知被上诉人收房,按合同约定无论业主是否按期收房,均须承担交房通知规定的收房之日起计交物业费。因此本案被上诉人应当缴纳被上诉人主张的全额物业费；2、根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。”在本案中被上诉人与锦绣地产公司于2014年12月30日签订商品房买卖合同,虽然被上诉人未在通知交房期间内办理相关手续,但被上诉人自签订商品房买卖合同之日起至今涉诉房屋未发生转移,因此被上诉人在此期间就已经合法取得了涉诉房屋专有部分,虽尚未办理房产证,但也应当认定为法律规定的业主。一审法院认为获得业主身份是基于取得商品房所有权(不动产登记)或使用权(开发商完成交房),认定事实不清；3、上诉人依据竣工验收文件,可知国瑞花苑小区于2015年11月2日就已竣工验收,上诉人按照物业合同约定时间入场,并审查该小区确实符合交房条件。被上诉人何时去收房是其权利,上诉人无法左右,但交物业费是其义务。吴辉祥答辩：1、虽然答辩人与开发商锦绣地产公司于2014年12月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定前期物业服务公司为广良物业，但《商品房买卖合同（预售）》及《国瑞花苑管理公约》中并未约定房屋尚未交付时，物业费由答辩人承担。相反《国瑞花苑管理公约》第一条明确约定，业主（住户）必须办理入住手续后方能使用房屋，当业权转让时请通知管理处。因此在该商品房尚未办理交付手续或者产权转让时，答辩人并未实际占有使用该房屋，已非该房屋的业主。广良物业主张答辩人因签订《商品房买卖合同（预售）》就获得业主身份的观点是错误的。2、根据答辩人与锦绣地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第一款“出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房。”同时在本条第二款中与买受人约定交付商品房时，出卖人应当出示满足合同第九条约定的证明文件。(第九条商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件。1、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件;2、该商品房已取得房屋测绘报告)。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒收。由此产生的逾期交付责任由出卖人承担,并按合同第十二条处理。实际情况是锦绣地产公司在2015年6月30日并未取得合同第九条所约定的证明文件，不能满足合同第九条所约定的交房条件，已造成逾期违约，迟至2019年3月15日，该商品房才被通知交付。在此之前答辩人既未收房，也未与广良物业签订任何物业服务合同，房屋尚未实际交付之前，答辩人并非真正占有并使用该商品房，不能因房屋满足竣工条件，就直接认定物业费应当由购房者承担。因此被答辩人要求答辩人支付2016年6月1日至2018年11月30日期间的物业管理费及违约金是没有事实依据的。3、根据答辩人与锦绣地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十一条第二款，被答辩人广良物业与锦绣地产公司签订前期物业合同，提供物业管理服务的期间是2014年1月1日至2015年6月30日，且物业服务费计费标准、计费面积均未确定。据此答辩人2015年6月30日之后与被答辩人广良物业公司不存在因物业服务合同纠纷产生的法律关系。综上，答辩人是因取得房屋所有权，不动产登记或使用权，开发商完成交房而获得业主身份。并非因签订商品房买卖合同而当然取得业主身份，故原审判决认定事实清楚，适用法律正确。答辩人的上诉毫无事实与法律依据，恳请贵院依法驳回被答辩人的全部上诉请求。并维持原判。广良物业向一审法院起诉请求：判令被告支付物业服务费5400元，违约金1620元，合计7020元；2.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实:2014年12月30日，被告吴辉祥与锦绣地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买锦绣地产公司开发建设的国瑞花苑小区2幢1单元1603室的商品房。2015年5月28日，锦绣地产公司与原告广良物业签订《九江市国瑞花苑物业服务合同》，约定原告为锦绣地产公司开发建设的国瑞花苑小区提供物业服务，并约定电梯住户物业费收费标准为1.6元/月/平方米，收费时间自通知收楼之日起算。原告此后入驻小区提供物业服务，并于2018年11月30日撤出小区。2019年3月15日，锦绣地产公司向被告发出交房通知。一审法院认为，原告与锦绣地产公司签订的前期物业服务合同对全体业主有效。本案中，被告吴辉祥虽与锦绣地产公司于2014年12月30日即签订商品房销售合同，但完成商品房交付时间为2019年3月，被告并不因签订商品房销售合同获得业主身份，其获得业主身份是基于取得商品房所有权（不动产登记）或使用权（开发商完成交房），故在原告提供物业服务期间，被告并非业主。在被告提供证据证实其交房时间为2019年3月后，原告未提供证据证实其提供物业服务期间被告已取得房屋所有权或使用权，其与建设单位签订的前期物业服务合同并不对被告产生拘束力，故对原告要求被告支付物业服务费及违约金的诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款之规定，判决：驳回原告广良物业的诉讼请求。一审案件受理费25元（已减半预收），由原告广良物业负担。二审期间，上诉人广良物业提交锦绣地产公司提供给上诉人的情况说明一份，证明开发商给被上诉人开具的通知是用于被上诉人办理不动产登记，不是实际的收房时间。被上诉人吴辉祥对该证据的三性不认可，我只收到2019年3月15日的交房通知，没有收到其他的交房通知，在这之前其不符合交房条件。被上诉人吴辉祥提交《商品房买卖合同（预售）》，证明：1.不符合交房条件；2.证明经我确认的前期物业服务期限是2014年1月1日至2015年的6月30日。对于2015年6月30日之后广良物业与锦绣地产公司签订合同未经我同意，我未接受服务，因开发商不具备交房条件造成我没收房，故不应缴纳物业费。上诉人广良物业质证：对该合同的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，商品房买卖合同无法证实其不符合交房条件，被上诉人强调的开发商不具备交房条件没有任何证据能反映，根据最高院审理物业案子的司法解释，业主以不是合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。二审查明:本案所涉《商品房买卖合同（预售）》在第九条（商品房交付条件）中约定：该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件。1、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件;2、该商品房已取得房屋测绘报告。在第二十一条（前期物业管理）中约定，（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为广良物业。（二）物业服务时间从2014年1月1日到2015年6月30日。二审另查明：本案所涉《九江市国瑞花苑物业服务合同》，锦绣地产公司与广良物业签订时间为2015年8月28日。一审法院认定该合同签订时间为2015年5月28日，该认定有误，本院予以纠正。一审法院查明的其他事实本院予以确认。本案二审争议的焦点是上诉人广良物业提供物业服务期间，被上诉人吴辉祥是否业主？上诉人广良物业主张的物业管理费及违约金是否应当由被上诉人吴辉祥支付？本院认为：《物业管理条例》第六条规定“房屋的所有权人为业主”；第四十一条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。本案中，上诉人广良物业提交的锦绣地产公司出具的情况说明，系锦绣地产公司单方行为，被上诉人吴辉祥不认可，该证据不足以证明2019年3月15日锦绣地产公司是通知被上诉人办理不动产登记而不是实际的收房时间。且该证据也不能证明案涉房产符合合同约定的交房条件及锦绣地产公司向被上诉人吴辉祥实际交房的时间。关于锦绣地产公司实际交房时间，上诉人吴辉祥在一审时提供的证据为锦绣地产公司2019年3月15日出具的交房通知，该证据上已明确注明为“交房通知”，该证据能够证实锦绣地产公司实际向被上诉人吴辉祥通知交房的时间是2019年3月15日。而上诉人广良物业撤出小区时间是2018年11月30日。上诉人广良物业提供物业服务期间被上诉人吴辉祥既未取得房屋所有权也未实际占有和使用该房屋，故被上诉人吴辉祥在上诉人广良物业提供物业服务期间并非业主，本案所涉《九江市国瑞花苑物业服务合同》对被上诉人吴辉祥没有约束力。上诉人广良物业主张2016年6月1日至2018年11月30日的物业管理费及违约金由被上诉人吴辉祥支付，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，本院已予以纠正；一审判决适用法律及判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人九江市广良物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 庐审判员 郑敏红审判员 曹 琛二〇一九年十二月二十二日书记员 明 珠