江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）苏12执复134号 复议申请人：江苏博诚律师事务所，住所地泰兴市。 负责人：李丰年，主任。 委托诉讼代理人：张秀成、曹成，该所律师。 申请执行人：江苏民生建设有限公司，住所地泰兴市。 法定代表人：封同生，董事长。 被执行人：泰兴市天润建筑安装有限公司，住所地泰兴市。 法定代表人：陆守稳，董事长。 被执行人：陆守稳，男。 复议申请人江苏博诚律师事务所（以下简称博诚律所）不服泰兴市人民法院（以下简称泰兴法院）(2019)苏1283执异52号执行裁定，向本院申请复议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 泰兴法院查明，中国建设银行股份有限公司泰兴支行（以下简称泰兴建行）与泰兴市天润建筑安装有限公司（以下简称天润公司）、江苏民生建设有限公司（以下简称民生公司）、陆守稳金融借款合同纠纷一案，泰兴法院于2017年10月26日作出(2017)苏1283民初1021号民事调解书：一、泰兴建行与天润公司一致确认截止2017年10月23日，天润公司尚欠泰兴建行借款本金900万元、利息及罚息421587.66元，合计9421587.66元。此款天润公司保证于本调解书生效之日起三日内偿还泰兴建行。二、天润公司于本调解书生效之日起三日内给付泰兴建行诉前案件受理费5000元、诉前保全担保费13000元、律师代理费100000元。三、民生公司、陆守稳对本调解书第一项、第二项中天润公司的还款义务承担连带清偿责任。四、民生公司、陆守稳偿还上述相应款项及案件受理费、保全费等费用后有权向天润公司及其他担保人追偿。五、民生公司代为偿还本调解书第一项、第二项中所有款项后，有权要求泰兴建行于收到上述款项三日内申请解除在本案中对天润公司、陆守稳所涉财产采取的保全措施。案件受理费75591元，减半收取37795.5元，保全费5000元，合计42795.5元，由天润公司承担，民生公司、陆守稳承担连带责任。（此款于本调解书生效之日起三日内给付泰兴建行）。民生公司在代为履行还款义务后向天润公司、陆守稳追偿，于2018年1月8日向泰兴法院申请执行。执行过程中，泰兴法院于2018年3月6日作出（2018）苏1283执113号之一执行裁定：查封被执行人天润公司名下位于泰兴市X街道X路X号的房产，查封期限为三年。查封被执行人天润公司名下位于泰兴市××川街道××路西侧××号的房产，查封期限为三年。查封被执行人天润公司名下位于泰兴市××商住楼南2的房产，查封期限为三年。泰兴法院于2018年7月27日作出（2018）苏1283执113号之二执行裁定：一、拍卖被执行人天润公司名下位于泰兴市X街道X路X号的房产（不动产权证号：X）及附属物。二、拍卖被执行人天润公司名下位于泰兴市××川街道××路西侧××号的房产（不动产权证号：X）及附属物。三、拍卖被执行人天润公司名下位于泰兴市××商住楼南2的房产（不动产权证号：X）及附属物。泰兴法院于2019年5月16日作出（2018）苏1283执113号之五执行裁定：一、涤除江苏省苏辰建设投资顾问有限公司泰州分公司对被执行人天润公司位于泰兴市济川路12号北侧办公楼一层东享有的租赁权。二、涤除泰兴市木子烟酒经营部对被执行人天润公司位于泰兴市X路X号办公楼一楼西两间享有的租赁权。三、涤除泰州市云起堂文化传媒有限公司对被执行人天润公司位于泰兴市X路X号办公楼二楼整层享有的租赁权。四、涤除新视线窗帘店对被执行人天润公司位于泰兴市X路X号综合楼一层南一间半及二楼整层享有的租赁权。五、涤除洪亚平（泰兴市鑫雅茶叶店）对被执行人天润公司名下位于泰兴市X路X号综合楼一层中间两间门面房享有的租赁权。六、涤除殷胜利（新红油漆店）对被执行人天润公司名下位于泰兴市X路X号综合楼一层门面左边两间享有的租赁权。七、涤除江苏博诚律师事务所对被执行人天润公司名下位于泰兴市X路X号综合楼四层享有的租赁权。八、涤除泰兴市华扬建筑装饰工程有限公司对被执行人天润公司名下位于泰兴市X路X号综合楼五层享有的租赁权。九、涤除泰兴市鼎新建设工程有限公司对被执行人天润公司名下位于泰兴市X路X号综合楼三层享有的租赁权。上述第三人均限于本裁定书生效之日起十五日内迁出各自所占有的房屋。 另查明，上述房地产已于2015年1月22日在泰兴市不动产登记中心登记抵押，抵押权人为泰兴工行；2017年6月26日，工行江苏分行将泰兴工行对被执行人天润公司享有的债权转让给中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司。2018年2月1日，中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司向泰兴法院提起诉讼，该院依法作出（2018）苏1283民初1437号民事判决书，判决主文第四条：天润公司不履行还款义务时，中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司有权以天润公司位于泰兴市××镇××房产及土地[房屋所有权证：泰房权证泰兴字第××号、泰房权证泰兴字第××号，土地使用权证:泰国用第XX号]折价或者以拍卖、变卖该房产及土地的价款优先受偿。现该民事判决书已经生效，2018年11月13日，中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司向泰兴法院申请执行，执行案号为（2018）苏1283执3913号。在执行过程中，2019年1月11日，中国长城资产管理股份有限公司江苏省分公司将债权转让给宁波海广资产管理有限公司，2019年3月19日宁波海广资产管理有限公司申请变更（2018）苏1283执3913号执行案件申请执行人为宁波海广资产管理有限公司，泰兴法院于2019年5月12日裁定变更（2018）苏1283执3913号执行案件申请执行人为宁波海广资产管理有限公司。抵押权人宁波海广资产管理有限公司以租赁权的存在影响其抵押权实现为由，申请涤除案涉房屋的租赁权。 审查过程中，博诚律所提供其与天润公司于2006年8月16日、2011年12月6日、2015年9月1日、2018年2月12日签订的《房屋租赁合同》，约定：天润公司将位于泰兴市X街道X路X号综合楼四层租赁给博诚律所使用，租赁期限5年，自2018年9月1日起至2023年8月31日，租金每年45000元，其中10000元抵扣顾问费，租金已支付至2019年8月31日。 泰兴法院认为，发生法律效力的民事判决、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。本案中，泰兴法院(2017)苏1283民初1021号民事调解书已发生法律效力，民生公司在代为履行还款义务后，有权向天润公司、陆守稳追偿。民生公司申请执行后，法院对被执行人天润公司的财产采取拍卖等强制执行措施，符合法律规定。 抵押登记具有公示公信效力。房屋出租人负有向承租人告知房屋抵押情况的义务。《中华人民共和国物权法》第一百九十条明确规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，法院有权将涉案房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。本案中，博诚律所提供的其与天润公司最后一份《房屋租赁合同》签订的时间为2018年2月12日，但泰兴工行与天润公司于2015年1月22日办理了涉案房产的抵押登记，因此，应当认定涉案房屋为先抵押后租赁。现宁波海广资产管理有限公司作为债权人和抵押权人申请执行，法院在执行中裁定拍卖涉案房屋，并涤除博诚律所的租赁权，符合法律规定，故博诚律所提出的执行异议请求不能成立，本院不予支持。遂裁定：驳回江苏博诚律师事务所的异议请求。 复议申请人不服上述执行裁定，向本院申请复议称，1、申请涤除案涉房屋租赁权的主体不适格；2、复议申请人与被执行人在2006年8月就建立了租赁关系，而抵押权形成于2015年1月22日，虽然最后一份租赁合同签订于2018年2月12日，但该租赁合同系第一份租赁合同的延续，不是新设立的租赁关系3、原审适用法律错误，应适用民诉法第227条，而错误的适用了民诉法第225条。请求撤销泰兴市人民法院(2019)苏1283执异53号执行裁定。 本院经审查认为，《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，法院有权将涉案房屋上的租赁权涤除后再依法拍卖。本案涉案房屋，泰兴工行于2015年1月22日在泰兴市不动产登记中心登记抵押，复议申请人博诚律所向执行法院提供的其与天润公司《房屋租赁合同》签订时间为2018年2月12日，其主张的租赁合同订立时间在涉案房屋设立抵押登记之后，其应承担所租赁标的物被处分给其造成的不利法律后果，故复议申请人博诚律所所主张的租赁关系不得对抗在先成立的房屋抵押权，亦不能对抗法院对涉案房屋的执行。 (2017)苏1283民初1021号民事调解书生效后，民生公司在代为履行调解书确定的还款义务后，按照上述调解书第四项，有权向天润公司、陆守稳追偿，其作为案件的申请执行人的主体资格符合法律规定，因该案采取的查封执行措施在先，以该执行案件的申请执行人民生公司作为财产处置的申请方亦符合法律规定。 综上，复议申请人博诚律所的复议理由及请求，没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回江苏博诚律师事务所的复议申请，维持江苏省泰兴市人民法院（2019）苏1283执异52号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 孙金录 审 判 员 陈海涛 审 判 员 潘贻杰 二〇一九年十二月十九日 法官助理 宋静婷 书 记 员 缪雯青