江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终9299号上诉人（原审被告）：孙路纲。委托诉讼代理人：钱先锋，江苏陆陈单律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王海武。委托诉讼代理人：董道成，江苏润众律师事务所律师。上诉人孙路纲因与被上诉人王海武房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初8874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙路纲上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：双方当事人从未协商一致解除合同。王海武将房屋钥匙交给中介，但其主要生活用品包括被褥、洗簌用品仍然存放在房屋内。一审中王海武表示该物品属于遗弃物品，但在之前从未表示遗弃上述物品。表明王海武一直继续占有和使用房屋。王海武没有约定解除权，也没有法定解除权，不能任意解除合同。合同条款是中介提供的格式条款。案涉租赁合同租期2年，王海武履行不到半年即提出解除合同，给本人造成更大的损失。合同约定的违约金过低，本人主张6个月闲置期间租金损失合理。一审法院认定事实不清，适用法律错误。王海武二审辩称，一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉请求。王海武向一审法院起诉请求：1、王海武、孙路纲之间签订的房屋租赁协议于2019年5月1日解除；2、判令孙路纲退还王海武剩余租金11216元；3、本案诉讼费由孙路纲承担。一审法院认定事实：2018年11月24日，孙路纲通过房产中介仲彬将其所有的位于张家港市的房屋对外出租，并由仲彬填写了一份编号为2000321的《房屋租赁协议》。《房屋租赁协议》的内容为：甲方（出租方）孙路纲，乙方（承租方）王允浩；租赁期限自2018年11月25日至2020年11月24日止，租金40000元，2018年11月24日前支付首期20000元、2019年10月25日前支付下期20000元；乙方另支付押金1600元；任何一方不得无故终止合同，发生违约情况，由违约方支付给守约方一个月房租作为违约金，并按时结算房租等。孙路纲在甲方签了名，仲彬在居间方处签了名，王海武则在乙方处签了名，三人同时备注了自己的手机号码。同日，王海武通过微信转账给孙路纲的妻子陆燕萍10000元、及1600元。同时，孙路纲还出具了一份《收条》，内容为：“今收到王允浩租暨阳新村12幢101室壹年租金贰万元整、押金壹仟陆佰元整合计贰万壹仟陆百元整。双方沟通于2018年11月24日先付壹万壹仟陆百元整，剩余壹万元整于2018年11月27日前付给房东。”2018年11月28日，王海武微信跟陆燕萍说：“陆姐前两天忙忘记了”，陆燕萍回答：“没事谢谢”，之后陆燕萍收取了王海武从微信转账的另一笔10000元。2019年4月，王海武决定不再承租上述房屋，并微信通知了陆燕萍。之后，4月29日，王海武微信上说：“陆姐明天我把房子就收拾好了你看有空来一趟咱们交接一下”。陆燕萍则给了王海武孙路纲的手机号码让其与孙路纲联系。后，王海武于5月1日后又发陆燕萍微信说：“陆姐房子的钥匙五月一号我已经给中介了跟您老公打电话说好的”，陆燕萍回答：“哦，我不清楚，回去问一下”之后，因王海武认为孙路纲未将剩余房租退回，故而引发本案讼争。庭审中，孙路纲提出前述抗辩，并提供了金额共计147元的水电费发票两张以及房屋内排放生活用品的照片两张。孙路纲称：147元系2019年3月至5月的水电费，应在本案中扣除；生活用品系承租人的，说明其仍在占有、使用房屋。王海武经质证后称：147元同意扣除；生活用品系我遗弃的物品，对孙路纲的证明目的不予认可。经查，孙路纲所提供的照片中，在房屋卧室以及浴室摆放着矿泉水瓶、镜子、拖鞋、洗漱用品等生活物品。另，王海武称王允浩系其曾用名但未经公安局备案登记。第二次开庭时，孙路纲承认签订协议时王海武也在场。王海武则提供了2019年5月1日其打电话给孙路纲的电话录音一份、2019年5月1日其拍摄的一段视频以及中介仲彬收到钥匙的《收条》一份。经查，电话录音中，孙路纲有让王海武把钥匙交给中介就可以了、没事的之类的表述；视频则是王海武和中介仲彬一起查看屋内情况并锁门的内容，视频中可见房屋内已经打扫完毕且相对整洁。孙路纲经质证后称：要求王海武把钥匙交给中介只是表明需要第三方从中协调处理，说明我方没有同意承租方的退房要求；视频的确是我家租给王允浩的房屋的情况，最后锁门的也的确是签订合同时在场的中；钥匙，我目前的确没拿到。庭审中，王海武明确诉讼标的的计算方式为：年租金2万除以12为每个月租金1666.67元，实际租赁期间为2018年11月25日至2019年5月1日共计5个月零7天，故以年租金2万除以365计算每天的租金为54.79元；同时，提前解除合同违约金为多一个月的租金1666.67元，则应退还的租金为已付的总金额21600元-1666.67元x（5+1）-54.79元x7天=11216元。孙路纲则称：违约金条款设置违约金额过低，不足以弥补我房屋闲置造成的损失，请求法院调整违约金额或者判决对方赔偿6个月租金（金额为1666.67元x6=10000.02元）从本案中予以扣除。王海武对此不予认可。孙路纲也未提供损失依据。审理中，一审法院组织双方进行调解，但差距较大，最终未能协商成功。上述事实，有《房屋租赁协议》、《收条》、微信转账截图、微信聊天记录、电话通话录音（文字及光盘）、视频（光盘）、《收款收据》及庭审笔录等证据为凭。一审法院认为，王海武与孙路纲之间签订的《房屋租赁协议》虽系打印合同，但空白处系房屋中介人员在双方均在场并征得双方同意的情况下填写而成，故协议内容应为双方真实意思表示，且形式及内容均不违反法律规定，合同有效。有关合同能否解除的问题。上述房屋租赁协议虽非不定期租赁而系定期租赁，但法律并未规定定期租赁的承租人不能行使解除权，且王海武也在履行期限届满之前向孙路纲表示了解除的意思表示，双方的电话录音包括王海武与孙路纲的妻子陆燕萍的微信聊天记录等也都可以证实双方就解除合同进行了磋商并达成了初步合意，符合当事人协商一致可以解除合同的情形，而非孙路纲辩称的其根本没有同意王海武解除合同的情况。而即便的确如孙路纲所述其并未同意王海武解除合同，王海武依然可以选择自愿承担违约金的情况以履行期限届满之前明确表示不履行主要债务的情形单方提出解除合同。故案涉合同可以解除，且事实上已经解除。关于合同解除时间的问题。法律规定合同自通知到达对方时解除，而本案中，王海武于4月29日即发出了解除合同的意思表示，后于5月1日在中介在场的情况下完成了房屋清理及锁门事宜，并按照孙路纲的指令把钥匙交给了中介且在钥匙交接后告知了孙路纲的妻子陆燕萍，王海武已退房结束并完成了交接手续，故王海武认为合同解除的时间为5月1日有法律依据，一审法院予以支持。至于孙路纲提出的王海武的生活用品仍在出租房内故表明仍然使用的抗辩，一审法院认为，上述物品均为价格不贵的常用生活物品，不具备必须保留或收藏的价值，故仅仅上述物品存放于房屋内并不能证实房屋仍在占有、使用，因此孙路纲的上述抗辩不符合事实，一审法院不予采信。有关违约金数额是否过低的问题，双方在房屋租赁协议中已经约定了以一个月房租作为违约方向守约方偿付的违约金，王海武提前解除合同，理应按照该金额向孙路纲偿付。孙路纲虽认为金额过低，但其作为出租方在签订房屋租赁协议时如果认为违约金数额较低完全可以要求王海武约定更高的数额，并可在王海武不同意约定更高数额的情况下拒绝将房屋出租给王海武，但其放弃了在协议中约定更高违约金的权利，则最终未更改的一个月房租数额应视为双方对违约金的最终合意，该合意对双方均有约束力。同时，5月1日王海武已完成退房事宜并将钥匙交给了中介，之后孙路纲完全可以对房屋进行自由处置，并通过另行出租的方式获取收益，因其怠于或其他自身原因未能寻找到新的承租人导致房屋闲置的,相关损失应由其自行承担。因此，孙路纲要求调整违约金数额并按照六个月房租予以扣除无事实及法律依据，一审法院不予采信。至于孙路纲提出的王海武非适格原告的抗辩。一审法院认为，中介在《房屋租赁协议》左上角虽填写承租方为王允浩，但孙路纲作为出租方本身应仔细核对承租方的身份信息，而事实上合同签订时王海武即在现场且在合同承租方落款处签了“王海武”三个字，故孙路纲理应知晓承租方即为王海武。同时，孙路纲出具的《收条》原件也在王海武处而非其他人处保留所有，与孙路纲手机通话以及与陆燕萍微信聊天的人也均为王海武。因此，上述情况完全可以证实王海武即为案涉合同的承租方，也即本案适格的原告，孙路纲的抗辩有悖于事实，一审法院不予采信。综上，《房屋租赁协议》已于2019年5月1日解除，孙路纲预先收取的之后的房租以及押金扣除王海武自愿承担的水电费后应及时归还给王海武。据此,依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条等法律规定,一审法院判决如下:一、王海武与孙路纲于2018年11月24日签订的《房屋租赁协议》于2019年5月1日解除。二、孙路纲应归还王海武房屋租金及押金11069元[以21600元-1666.67元x（5+1）-54.79元x7天-147元并按四舍五入计算]，限于判决生效后10日内履行。案件受理费减半收取计275元，由王海武负担25元、孙路纲负担250元。二审对一审法院认定的事实予以确认。二审中，各方当事人未提交新证据。本院认为，根据2019年5月1日王海武打电话给孙路纲的电话录音、拍摄视频以及中介工作人员仲彬收到钥匙的《收条》，证实孙路纲陈述让王海武把钥匙交给中介就可以。一审法院据此认定双方当事人达成解除涉案合同的合意正确。王海武和仲彬一起查看屋内情况并锁门，房屋内已经打扫完毕且相对整洁。孙路纲具备收回房屋的条件，对于孙路纲未能及时收回房屋系因其自身原因导致扩大的损失，应由其自行承担。案涉房屋租赁协议合法有效，一审法院按照该协议的约定，认定王海武承担一个月房租作为违约金并无不当。综上所述，孙路纲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由孙路纲负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十二月二十日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。