山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终6658号上诉人（原审原告）：太原市诚晨物业管理有限公司，住所地太原市小店区人民南路37号浦东雅典9号楼04号商铺。统一社会信用代码：×××。法定代表人：杜晖，总经理。委托诉讼代理人：王佳佳，山西嘉玉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉林，男，汉族，1955年8月2日出生，该公司副总经理，住太原市杏花岭区三桥街上三桥街6号2户，身份证号：×××。被上诉人（原审被告）：赵婧，女，1986年3月5日出生，汉族，晋能集团职工，住太原市。委托诉讼代理人：姜涵雪，山西轩明律师事务所律师。上诉人太原市诚晨物业管理有限公司与被上诉人赵婧物业服务合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2019）晋0107民初1660号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人太原市诚晨物业管理有限公司委托诉讼代理人王佳佳、张玉林，被上诉人赵婧委托诉讼代理人姜涵雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人太原市诚晨物业管理有限公司上诉请求：一、请求贵院依法撤销太原市杏花岭区人民法院作出的(2019)晋0107民初1660号民事判决书,并依法改判被上诉人向上诉人支付房屋托管费12918.22元(计算至被上诉人实际履行期限之日,暂计算至2019年3月26日)。二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定上诉人未对被上诉人提供的《备忘录》的真实性进行核实,对此应承担相应的法律后果这一事实有误。被上诉人一审提供的《备忘录》没有协议主体的签字盖章,因此这份证据并未发生法律效力。被上诉人与山西金荣地产发展有限公司当时就收房事宜并未达成协议,且协议中没有涉及到上诉人的权利义务,《备忘录》中的条款首先对被上诉人、金荣地产没有发生法律效力,更与上诉人无关。本案的案由为物业服务合同纠纷,金荣地产将涉案房屋交由上诉人提供物业服务,上诉人仅针对《物业服务管理合同》约定的服务条款履行义务,被上诉人是否办理收房手续,并不在上诉人的服务范围之内。根据被上诉人与金荣地产签订的《商品房买卖合同》第十一条约定,金荣地产通知被上诉人办理收房手续,由于被上诉人的原因导致未能按期交付的,上诉人作为物业管理者,有权向被上诉人收取房屋托管费。二、上诉人认为一审中提交的证据形成有效证据链,足以证实上诉人主体适格、且有权利向被上诉人收取房屋托管费。上诉人与金荣地产签订的前期物业管理合同,对业主具有约束力,金荣地产由于政府停工等因素未能按期交付房屋,于2017年11月20日向被上诉人邮寄了“致龙湖翡翠业主的一封信以及太原市政府各个时期下发的停工令”,通知所有业主交房日期以房屋交付通知书为准,被上诉人收到后并没有提出异议。2018年12月2日金荣地产向被上诉人邮寄了收l楼通知书,通知其2018年12月14日前来办理收房手续,被上诉人一直未予办理。被上诉人因逾期交房事宜将金荣地产诉至太原市万柏林区人民法院,判决驳回被上诉人主张逾期交房违约金、拆除太阳能热水器的诉求,且该判决书已生效。这一事实一审法院已认定,证明金荣地产并不存在逾期交房的行为。综上,请求贵院查明事实,撤销一审判决书,并依法改判。被上诉人赵婧辩称：一、未能按期交房的原因是由于山西金荣地产发展有限公司违法交房，并非被上诉人原因。收房过程中山西金荣地产强制要求被告签署放弃向其主张延长交房违约责任的《备忘录》，作为交房的前置程序，并且要求先行缴纳相关费用才将房屋交付被上诉人。其中包括太阳能热水器的费用，根据规定，太阳能光热系统的造价列入建筑工程投资总预算，不应该另行收费，这一收费项目违反法律规定，被上诉人不愿意放弃自己的合法权益，不同意支付不合法的费用，故山西金荣地产没有向被上诉人交付房屋，房屋未能按期交付的原因在山西金荣地产。《备忘录》最后一句，“乙方承诺在签订本备忘录后就延迟交房事宜不再向甲方主张其他任何权益”，损害了被上诉人的合法权利。被上诉人不同意签署此《备忘录》，不签署也就不可能拿到《备忘录》的原件，山西金荣地产也因此没有给上诉人交房。二、延期交房责任由出卖人山西金荣地产承担。《商品房买卖合同》第11条明确约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件（即该商品房经验收合格）,并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人山西金荣地产并没有出示验收合格的证明文件，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，由此产生的延期交房的违约责任由出卖人承担。三、上诉人太原市诚晨物业管理有限公司不是合同相对人，诉讼主体不适格。合同关系仅是在特定人之间发生的法律关系，只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，非合同当事人不能依据合同向合同当事人提出请求或提出诉讼。只有合同当事人才享有合同规定的权利，并承担合同规定的义务当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，太原市诚晨物业管理有限公司并非合同当事人，其诉讼主体不适格。综上，请求驳回请求，维持原判，驳回上诉。原告太原市诚晨物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付房屋托管费12918.22元(计箅至被告实际履行期限之日,暂计算至2019年3月26日);二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2016年12月2日，被告与山西金荣地产发展公司（以下简称金荣地产）签订《商品房买卖合同》，被告向金荣地产购买位于龙湖豪庭商住楼太原市城坊街38号1幢25层2509号房，交付期限为2018年5月1日；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2018年5月1日金荣地产与原告签订《物业管理服务合同》，金荣地产委托原告对龙湖豪庭商住楼（城坊街38号）进行物业管理，合同期限自2018年5月1日起至2023年5月1日止。2018年11月30日金荣地产通知被告收房，收房时间为12月14日，并需缴纳相关费用。被告陈述金荣地产未按合同约定出示房屋验收证明、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并在未验收房屋的前提下，强行要求被告签署《备忘录》、《房屋交接单》，并收取不合理费用（太阳能热水器），故被告拒绝接受房屋。2019年2月被告将金荣地产诉至法院，要求金荣地产支付延期交付的违约金，并拆除太阳能热水器。万柏林区人民法院于2019年7月24日作出判决，驳回被告的诉讼请求。另查明，被告已于2019年9月3日接收房屋，并补缴了物业等相关费用。本案在审理过程中，因被告提供的《备忘录》为复印件，故本院要求原告对证据的真实性进行核实，并作出书面说明，但原告未予提供。上述事实，有原、被告提供的上述证据、庭审笔录在卷佐证。一审法院认为：根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，故本案原告主体适格。根据合同约定，收房时金荣地产应当出示房屋验收证明、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单。2018年11月30日金荣地产通知被告收房并交纳相关费用，但收房时双方因上述文件是否出示、太阳能热水器费用应否应当交纳、收房是否存在其他附加条件等持有异议，收房事宜未再进行。被告即于2019年2月将金荣地产诉至法院，说明双方对于交房存在争议，该争议未化解，不能认定系被告的原因导致延期交房。另原告作为物业服务企业，理应与业主增进沟通，解决问题，仅凭金荣地产的收房通知就主张被告延期收房，证据不足。《备忘录》上记载的内容显示金荣地产对交房有附加条件，要求业主不再就延期交房主张权益，该《备忘录》被告无法提供原件，本院权衡举证能力，要求原告对证据的真实性进行核实，并作出书面说明，但原告未提交书面质证意见，对此应承担相应的法律后果。综上，原告诉请证据不足，本院不予支持。判决如下：驳回原告太原市诚晨物业管理有限公司的诉讼请求。二审中，上诉人向法庭提供收房时间表证明除本案六位上诉人，其余业主均在通知时间收房。被上诉人对此无异议，认为与本案无关。本案二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，上诉人诉讼请求的依据为被上诉人与第三人山西金荣地产发展有限公司签订的《商品房买卖合同》，在该合同中约定由于买受人原因，未能按期交付房屋的，物业公司有权收取房屋的托管费用，并约定每日按照房款的万分之一收取。在被上诉人与第三人的交房过程中，因双方对合同约定的收房条件是否成就、相关费用收取是否合理等产生争议，并由被上诉人诉至法院，可见本案未交房原因非被上诉人单方原因导致。故被上诉人未按照第三人通知日期收房的行为并未违反上述约定，原审法院判决驳回上诉人诉讼请求并无不妥。上诉人的上诉意见无事实和法律依据，不予支持。综上所述，上诉人太原市诚晨物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费123元，由上诉人诚晨物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 峻审判员 姜宏亮审判员 郭雄心 二O一九年十二月十日书记员 张丹丹