上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终6895号上诉人(原审被告、反诉原告)：季汉玉，女，1960年6月24日出生，汉族，户籍地上海市。上诉人(原审被告、反诉原告)：柏新祥，男，1952年3月31日出生，汉族，户籍地上海市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：刘建荣，男，1956年11月18日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：俞惠芬，女，1958年2月21日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：刘瑜超，女，1987年10月7日出生，汉族，住上海市。上列三被上诉人共同委托诉讼代理人：文迪，上海星瀚律师事务所律师。上诉人季汉玉、柏新祥因与被上诉人刘建荣、俞惠芬、刘瑜超房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初1863号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人季汉玉、柏新祥的上诉请求：撤销一审判决第一、四、五、六条；改判支持季汉玉、柏新祥一审反诉请求。事实和理由：双方签订的买卖合同效力优于居间协议效力，居间协议已不再发生法律效力，买卖合同中并没有赋予刘建荣、俞惠芬、刘瑜超行使合同解除权，故刘建荣、俞惠芬、刘瑜超没有优先解除权，其单方面解除合同的行为构成违约。鉴此，季汉玉、柏新祥有权行使合同解除权。一审判决对2017年1月31日当日的实际情况、双方对完成交易的微信记录、证人证言等事实的描述错误。本案中，系刘建荣、俞惠芬、刘瑜超违约，故季汉玉、柏新祥的反诉请求应获支持。刘建荣、俞惠芬、刘瑜超辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘建荣、俞惠芬、刘瑜超向一审法院起诉,请求判令：1.确认刘建荣、俞惠芬、刘瑜超与季汉玉就上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)所签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年12月16日解除；2.季汉玉支付违约金人民币(以下币种均为人民币)2,400,000元；3.柏新祥对违约金的给付承担连带责任。季汉玉、柏新祥向一审法院提起反诉，请求判令：1.解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2.刘建荣、俞惠芬、刘瑜超共同支付违约金2,400,000元；3.刘建荣、俞惠芬、刘瑜超共同支付迟延履行的违约金180,000元；4.刘建荣、俞惠芬、刘瑜超共同赔偿损失2,500,000元。一审审理中，季汉玉、柏新祥对反诉请求的第1项增加要求将反诉状送达之日作为合同解除之日，对反诉请求的第3项变更为要求刘建荣、俞惠芬、刘瑜超共同支付迟延履行的违约金，自2017年11月1日起至房屋买卖纠纷解决之日止，每月30,000元。一审法院认定事实如下：刘建荣、俞惠芬系夫妻关系，刘瑜超系刘建荣、俞惠芬所生之女。季汉玉、柏新祥原系夫妻关系，2017年12月22日离婚。2017年5月25日，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超作为出售方(甲方)与作为买受方(乙方)的季汉玉、柏育昆(季汉玉、柏新祥之女)签订《房地产买卖居间协议》一份，该协议约定：甲方将上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积168.71平方米的房屋和F17号车位出售给乙方；总房价款12,000,000元。该协议第四条第六项约定：本次交易中根据法律法规等规定所产生的所有交易税、费全部由乙方承担。该协议第八条约定：一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。2017年6月25日，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超作为卖售人(甲方)与作为买受人(乙方)的季汉玉签订《上海市房地产买卖合同》一份，该合同约定：甲方将上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室、建筑面积168.71平方米的房屋出售给乙方，转让价款为9,000,000元。该合同第六条约定：甲、乙双方确认在2017年10月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同附件三约定：乙方应支付甲方首期房价款计5,000,000元；乙方应支付甲方第二期房价款2,700,000元，乙方通过自筹资金方式支付，待房地产所在区不动产登记事务中心出具产权过户及抵押登记(若有)的收件收据当日内，乙方应直接支付甲方全额第二期房价款；乙方应在2017年7月15日前直接支付甲方全额第三期房价款1,200,000元；交房时乙方应支付甲方尾款100,000元。当日，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超(甲方)与季汉玉(乙方)又签订《协议书》一份，该协议约定：现经甲、乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款3,000,000元，该笔款项乙方于2017年7月15日前直接支付给甲方，甲方出售该房地产净到手价格为12,000,000元。2017年8月7日，俞惠芬、刘瑜超(甲方)与季汉玉(乙方)签订《关于房价款延期支付协议》一份，该协议约定：买卖合同附件三付款协议约定，乙方应于2017年7月15日支付甲方第三期房价款1,200,000元；补充协议第2条约定乙方应于2017年7月15日前支付甲方第三期房价款3,000,000元，现一致确认将上述款项4,200,000元的支付时间推迟至2017年9月7日。合同签订后，季汉玉于2017年5月25日支付定金1,000,000元、6月11日支付首期房款4,000,000元，2017年6月18日，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超将系争房屋交付季汉玉，季汉玉支付尾款100,000元，8月30日支付房款3,000,000元，10月23日支付1,200,000元。2017年7月1日，上海市地方税务局静安区分局第三税务所受理刘建荣、俞惠芬、刘瑜超、季汉玉申请办理新购住房“上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室”的税收相关事宜。9月26日，季汉玉书面通知刘建荣、俞惠芬、刘瑜超“于2017年9月30日下午14时30分前往链家签约中心，并前往静安区房地产交易中心，共同办理审税及相关手续”，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超表示同意。9月28日，柏新祥在微信群中称“......除应带好相关材料，另有一件最关键的事就是链家签约中心还必须在9月29日或9月30日上午重新上网拉一份网签版上海市房地产买卖合同。该合同与2017年6月25日所签合同的内容完全一致，但网上合同签订时间这一栏要改为2017年9月29日或9月30日......”。刘建荣、俞惠芬、刘瑜超则在微信群中回应“......重签合同可以的，但有三个条件：一是余下的390万以及第二期房款的违约金，在重签之前一次性付清，二是合同不更改任何条款，只更新合同日期，三是以上约定于9月30日当天需签署一份补充协议”。对此回应，柏新祥在微信群中回应“......现决定取消明天的交易活动”。2017年10月12日，中介在微信群中要求双方在2017年10月13日前办理系争房屋网签、审税及住房认定。刘建荣、俞惠芬、刘瑜超回应“重签合同和配合审税都没有问题，但之前提出的三个条件不变”。季汉玉则没有任何回应。2017年10月30日，中介在微信聊天中再次要求双方在合同约定的过户日期即10月31日办理网签、审税及住房认定。10月31日当日，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超到达静安区房地产交易中心，但季汉玉未到。2017年11月2日至12月3日，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超及中介多次在微信群中要求季汉玉尽快完成交易事项，但季汉玉始终没有回应。直至2017年12月4日，柏新祥才在微信群中出示金额为2,700,000元的大额存单一张。2017年12月9日，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超通过函件的形式要求季汉玉在收到函件之日起7日内付清余款2,700,000元，如若不然，则解除双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》。一审法院另查明，季汉玉与柏新祥2007年10月24日登记结婚，2015年2月7日登记离婚，2015年10月31日登记结婚，2017年8月28日登记离婚，2017年10月14日登记结婚，2017年11月4日登记离婚，2017年11月28日登记结婚，2017年12月22日登记离婚。一审法院再查明，在国家税务总局上海市静安区税务局提供的《个人房产交易涉税事项受理回执》上显示，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超、季汉玉均亲笔签名。该回执言明：“经审核，已于2017年7月1日受理您申请办理新购住房的税收相关事宜。房屋地址：平型关路XXX弄XXX号3001(复式)。涉税具体流程：15个工作日后，即2017年7月24日后，交易双方持本受理回执、房产交易双方身份证明原件至本房产交易中心二楼税务窗口缴纳税收。交易双方纳税完毕后，方可至一楼办理过户手续。”在国家税务总局上海市静安区税务局提供的《原有住房信息查询申请表(房产税专用》中“购房人家庭人员基本信息”言明：购房人季汉玉，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX，家庭成员柏新祥，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX。一审法院审理中，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超、季汉玉共同确认，季汉玉已支付系争房屋的房款9,300,000元。刘建荣、俞惠芬、刘瑜超并称，若法院判决解除买卖合同，在扣除季汉玉应支付的违约金后，愿将剩余款项归还季汉玉。季汉玉则称为有利于案件的解决，现已搬离系争房屋。刘建荣、俞惠芬、刘瑜超提供证人孟旭(购买系争房屋双方的中介人员)的证人证词，证人证词言明：审税时的婚姻状况必须与网签时的婚姻状况一致，如果不一致，需重新签订买卖合同；卖方9月30日在交易中心，但买方没有出现；10月12日买方要求重新签订买卖合同，卖方提出付清全款的条件；11月微信群沟通都未能顺利进行；12月4日买方将270万存款单放到群里；12月9日卖方要求10天内付款否则解除合同。刘建荣、俞惠芬、刘瑜超称，因季汉玉未按合同约定支付房款，对其产生不信任感，故当季汉玉9月26日提出要重新签订买卖合同时，前提条件是要求季汉玉将剩余房款一并付清。2017年12月4日，季汉玉虽然出示一张大额存单，但无法判断季汉玉出示大额存单的行为是否表示其愿意继续完成交易。且自己在2017年9月30日和10月31日都在交易中心等季汉玉，但季汉玉均未到场。季汉玉称2017年10月31日去签约中心等刘建荣、俞惠芬、刘瑜超，但刘建荣、俞惠芬、刘瑜超未出现；且自己需要“技术处理”一下即将手上一套房屋处理掉，这样契税就算第一套了。季汉玉称刘建荣、俞惠芬、刘瑜超根本没有单方面解除合同的权利，现刘建荣、俞惠芬、刘瑜超于2017年12月16日单方面解除2017年6月25日双方所签的《上海市房地产买卖合同》，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超的行为已构成根本性违约。故季汉玉无奈只得依据合同约定行使单方解除合同的权利，双方于2017年6月25日所签的《上海市房地产买卖合同》已于2018年11月28日解除，现已将解除合同的函件通过EMS快递给刘建荣、俞惠芬、刘瑜超。且刘建荣、俞惠芬、刘瑜超提出的违约金相当离谱，即便季汉玉违约，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超没有任何损失，要求法院调低本诉中违约金金额。一审法院认为，刘建荣、俞惠芬、刘瑜超与季汉玉签订《房地产买卖居间协议》和《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案中，2017年6月25日签订《上海市房地产买卖合同》和2017年7月1日税务机关受理新购住房的税收相关手续时，季汉玉与柏新祥系夫妻关系，但季汉玉与柏新祥2017年8月28日离婚，因婚姻状况发生变化，故在原定9月30日办理审税时，需重新签订买卖合同。但因季汉玉未按合同约定支付第三期房款(2017年9月7日应支付第三期房款1,200,000元和装修补偿款3,000,000元，但季汉玉仅在8月30日支付3,000,000元，剩余的1,200,000元直至10月23日才支付)，导致刘建荣、俞惠芬、刘瑜超对季汉玉产生不信任感，故提出若需重新签订买卖合同，需付清全部房款的前提条件，遭季汉玉拒绝。依据上述事实，法院认为，双方未就重新签订系争房屋的买卖合同，达成合意，就应按照原合同约定的期限继续履行，但因季汉玉未配合办理审税及住房认定，导致在合同约定的2017年10月31日之前，双方未能办理系争房屋转让过户手续，责任在于季汉玉。现基于刘建荣、俞惠芬、刘瑜超与季汉玉、柏新祥在本、反诉中均提出解除《上海市房地产买卖合同》的申请，故应予准许双方当事人的诉讼请求。至于解除合同的时间，因季汉玉未按合同约定支付房款，且未按合同约定的时间配合办理审税、住房认定和办理过户手续，故应以刘建荣、俞惠芬、刘瑜超发出的解除合同的时间为准即2017年12月16日。合同解除后，季汉玉应将系争房屋返还刘建荣、俞惠芬、刘瑜超；刘建荣、俞惠芬、刘瑜超则应将季汉玉已支付的房款返还季汉玉。关于违约金，居间协议约定的总房价款的20%的违约金过高，法院应予适当调整，且考虑到季汉玉、柏新祥曾对系争房屋进行过装修，违约金应以1,000,000元为宜。柏新祥与季汉玉虽现已离婚，但鉴于季汉玉与刘建荣、俞惠芬、刘瑜超签订《上海市房地产买卖合同》发生在柏新祥与季汉玉夫妻关系存续期间，故柏新祥对季汉玉应承担的违约金负连带清偿责任。因季汉玉存在违约行为，故对季汉玉、柏新祥反诉要求刘建荣、俞惠芬、刘瑜超承担违约责任、赔偿损失的反诉请求，法院难以支持。因居间协议与《上海市房地产买卖合同》是一个合同整体，故对季汉玉、柏新祥称刘建荣、俞惠芬、刘瑜超没有单方面解除合同的辩称，法院不予采信。一审法院据此判决：一、刘建荣、俞惠芬、刘瑜超与季汉玉签订的《上海市房地产买卖合同》于2017年12月16日解除；二、季汉玉应于判决生效之日起十日内将上海市平型关路XXX弄XXX号XXX室房屋返还刘建荣、俞惠芬、刘瑜超；三、刘建荣、俞惠芬、刘瑜超应于判决生效之日起十日内共同返还季汉玉房款9,300,000元(应先行抵扣下述第四项)；四、季汉玉应于判决生效之日起十日内支付刘建荣、俞惠芬、刘瑜超违约金1,000,000元；五、柏新祥对季汉玉的付款义务承担连带的违约责任；六、季汉玉、柏新祥的其他反诉请求，不予支持。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实对涉案合同效力的认定，并无不妥，本院予以认同。根据查明的事实及当事人的自述，双方在合同履行过程中发生了婚姻状况变化、付款期限变动等状况，亦各自提出了变更合同的要求。如一审法院所述，基于在案证据，不能认定双方就合同变更达成了合意，故双方均应按照原合同的约定继续履行。因此，导致未按原合同继续履行的责任方为本案合同的违约方。需要指出的是，由于双方在合同履行过程中出现的种种状况，导致双方在协商沟通的过程中产生了对对方的不信任感，但基于在案证据不足以认定双方在协商过程中所提出的条件及相应言行构成对原合同的违约。如上所述，本案中在双方均不同意对方提出的变更合同的新条件的情况下，不应停止原合同约定的义务的履行。根据查明的事实及当事人的自述，双方于2017年7月1日取得了系争房屋的涉税事项的申请的回执，但最终并未完成必须的审税事宜。客观上，如季汉玉、柏新祥在二审中所述，相关审税等程序需要其提供身份证、户口本和结婚证，但在本案一、二审中，目前并无相应依据可以证明季汉玉、柏新祥持上述证件在对方通知的时间节点至房产交易中心办理相关手续，也无证据证明两人曾要求刘建荣、俞惠芬、刘瑜超按照原合同的约定继续办理系争房屋产权过户的所需手续。本院注意到季汉玉、柏新祥在审理中主张刘建荣、俞惠芬、刘瑜超要求其提前支付2,700,000元房款以作为办理相应交易流程的前提条件，但如上文所述，若季汉玉认为该条件不符合原合同约定，则有权拒绝并要求刘建荣、俞惠芬、刘瑜超按照原合同约定履行。而客观上，季汉玉、柏新祥在刘建荣、俞惠芬、刘瑜超于2017年12月16日发出解除合同函之前，并未通知刘建荣、俞惠芬、刘瑜超继续按照原合同履行，故一审法院鉴于季汉玉的上述消极行为，认定其应当承担未能办理系争房屋产权过户的责任，并无不妥。需要指出的是，合同约定双方办理过户的最后时间为2017年10月31日，故虽双方对第二期2,700,000元房款约定付款时间为收到产权过户收件收据当天，但在刘建荣、俞惠芬、刘瑜超未构成违约的前提下，季汉玉既未按约推进过户程序，也未支付上述款项，故刘建荣、俞惠芬、刘瑜超显然有权行使合同解除权。至于季汉玉应承担的违约金金额以及刘建荣、俞惠芬、刘瑜超是否应当向季汉玉承担赔偿责任等问题，一审法院已作详尽阐述，并无不妥，本院予以认同。综上所述，一审法院基于查明的事实所作的判决，并无明显不当，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币35,920元，由上诉人季汉玉、柏新祥共同负担。本判决为终审判决。法官助理朱丹丹审判长  余艺审判员  徐江审判员  姚跃二〇一九年十二月二十日书记员  丁玎附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……