山东省威海市环翠区人民法院执 行 裁 定 书（2019）鲁1002执异192号异议人（案外人）宋丽华，女，1961年8月10日出生，汉族，住威海经济技术开发区。申请执行人威海商田贸易有限公司，住所地威海市环翠区环翠楼街道。法定代表人葛永伟，董事长。被执行人荣成泰浩房地产开发有限公司，住所地山东省荣成市崂山街道办事处。法定代表人王玉倩，总经理。被执行人威海泰浩建设集团有限公司，住所地威海青岛中路。法定代表人王建华，总经理。本院在执行申请执行人威海商田贸易有限公司与被执行人荣成泰浩房地产开发有限公司、威海泰浩建设集团有限公司企业借贷纠纷一案，查封了被执行人荣成泰浩房地产开发有限公司名下位于荣成市崂山街道办事处台上林家村林家小区**号楼**室。异议人宋丽华不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人宋丽华称，其于2017年11月24日就涉案房屋与被执行人签订了山东省新建商品房买卖合同，支付了全部购房款,并办理了网签备案手续。涉案房屋已交付异议人，归异议人所有，故请求解除对涉案房屋的查封，中止执行。本院查明，2018年8月28日，本院作出（2018）鲁1002民初5239号之一民事裁定书，并据此于2018年8月31日查封了涉案房屋。2018年10月23日，本院作出（2018）鲁1002民初5239号民事调解书，确认被执行人荣成泰浩房地产开发有限公司偿还申请执行人借款本金**元并支付利息（以**元为基数，自2017年10月21日起至实际履行之日止，按年利率24%计算）；分别于2018年11月30日前、2018年12月30日前、2019年1月30日前各偿还申请执行人借款本金**元及相应利息；若被执行人荣成泰浩房地产开发有限公司任一期逾期还款，则申请执行人有权就全部剩余款项申请强制执行；被执行人威海泰浩建设集团有限公司对被执行人荣成泰浩房地产开发有限公司的上述付款义务承担连带保证责任；案件受理费**元，保全申请费**元，由二被执行人连带负担。因二被执行人未按期履行还款义务，申请执行人向本院申请执行。在执行过程中，异议人向本院提出异议。异议人为证实其请求，向本院提交如下证据：1、案外人李光华（甲方）与威海泰浩建设集团有限公司（乙方）、荣成泰浩房地产开发有限公司（丙方）签订的还款协议1份，载明甲乙双方确认，截止本协议签订之日，乙方共欠甲方借款本金利息合计**元。协议三方同意，丙方将其开发的荣成华悦新城小区的**套（林家小区**#**；**#**；**#**、**、**、**室；**#**；**#**；**#**）、价值总计人民币**元的房产抵顶给甲方，用于代乙方偿还所欠甲方的上述借款本息。丙方同意按照甲方要求将上述抵债房网签到甲方或者甲方指定的第三人名下。如抵顶的房源被查封或者抵押，乙方必需用其他资产偿还以上本息。该还款协议落款时间有涂改，涂改后的日期为2017年9月28日。2、异议人与被执行人荣成泰浩房地产开发有限公司签订的、落款时间为2017年11月24日的山东省新建商品房买卖合同（现售）复印件1份，约定荣成泰浩房地产开发有限公司将涉案房屋出售给异议人，总价款**元。该合同中承诺书载明异议人已详细阅读荣成泰浩房地产开发有限公司与威海泰浩物业服务有限公司荣成分公司所签订的前期物业服务合同及荣成泰浩房地产开发有限公司指定的林家小区业主临时公约，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守前期物业服务合同的约定和业主临时公约的规定。接受威海泰浩物业服务有限公司荣成分公司按前期物业服务合同中约定的服务标准所提供的物业管理费。合同中收据载明荣成泰浩房地产开发有限公司于2017年11月24日收宋丽华林家小区**#**房款**元。3、林家小区业主临时管理规约、空置房物业服务收费协议、异议人与威海泰浩物业服务有限公司于2019年10月23日签订的前期物业服务合同、异议人与荣成泰浩房地产开发有限公司签订的威海市商品房使用说明书商品房质量保证书、异议人与威海泰浩物业服务有限公司荣成分公司签订的房屋装饰管理服务协议各1份、收款时间为2019年10月23日的收费专用凭证2份，其中林家小区业主临时管理规约中承诺书内容同山东省新建商品房买卖合同（现售），另约定，业主应按照前期物业服务合同约定的时间及数额向物业管理企业交纳物业服务费用。前期物业服务合同约定物业服务费交纳时间：自房屋交付的次月开始计收物业服务费。物业费按年并提前一次性支付。第一次交付时间为异议人领取房屋钥匙之日。威海市商品房使用说明书商品房质量保证书中载明涉案房屋实际交付业主使用日期为2019年10月23日，异议人在业主确认签字栏处签字摁印。收费专用凭证载明物业费费用区间为2019年11月1日至2020年12月31日。4、威海泰浩物业服务有限公司林家小区管理处出具的、落款时间为2017年11月24日的证明1份，载明“林家小区**#楼**室；**#楼**室、**#楼**室、**#楼**室；**#楼**室；**#楼**室；**#**室；**#楼**室共八栋楼是宋丽华同志，身份证号码******，现已经交付给业主使用。”5、业主入住验房表复印件1份，载明地址为林家小区**号楼**室，填表时间为2019年10月23日，异议人在客户验收意见栏签字摁印。异议人称，异议人系李光华岳母。李光华于2017年11月24日签署上述还款协议，后指定异议人与荣成泰浩房地产开发有限公司于同日签订山东省新建商品房买卖合同（现售），涉案房屋房款已付清，付清方式为以借款抵顶房款。证据2、证据4足以证实涉案房屋已经自2017年11月24日交付异议人，异议人取得了涉案房屋准物权。异议人与开发商约定自2017年11月24日至2019年10月23日不收取物业费，开发商自2019年10月23日开始收取物业费，证据3中林家小区业主临时管理规约可以佐证该事实，在业主临时管理规约中明确了异议人要遵守前期物业服务合同有关规定，按约交纳装修基金等内容，虽然前期物业服务合同签署时间为2019年10月23日，但业主临时管理规约签署时间为2017年11月24日，如涉案房屋未实际交付异议人，异议人不可能签署该规约，进一步佐证威海市商品房使用说明书商品房质量保证书记载交房时间及前期物业服务合同的签署时间均是按实际交付物业费时间来确定的，与实际交房时间并不一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，山东省新建商品房买卖合同（现售）及威海市商品房使用说明书商品房质量保证书的主体均为异议人与荣成泰浩房地产开发有限公司，荣成泰浩房地产开发有限公司负有向异议人交付涉案房屋的义务，双方确认涉案房屋实际交付时间为2019年10月23日，且异议人提交的业主入住验房表填表时间亦为2019年10月23日可以佐证该事实。前期物业服务合同约定物业服务费交纳时间：自房屋交付的次月开始计收物业服务费。物业费按年并提前一次性支付。第一次交付时间为异议人领取房屋钥匙之日。异议人于2019年10月23日第一次交纳物业费，物业费区间自2019年11月起，符合该约定，可以进一步佐证涉案房屋的实际交付时间。异议人主张其于2017年11月24日占有涉案房屋，并提供威海泰浩物业服务有限公司林家小区管理处出具的证明证实，但威海泰浩物业服务有限公司林家小区管理处非买卖合同当事人，其未经荣成泰浩房地产开发有限公司授权，不负交房义务，故本院无法认定该证明效力。综上，异议人在本院查封涉案房屋后占有涉案房屋，故异议人所提异议，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回异议人宋丽华的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  史旭东人民陪审员  王立民人民陪审员  王本聪二〇一九年十二月十七日书 记 员  宋 涛