广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤01民终23915号上诉人（原审原告）：广州市从化区城郊街巴塞阳光花园业主委员会。所在地广州市从化区。负责人：叶锦秀，该业主委员会主任。委托诉讼代理人:金文武，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人:王汉荣，广东经国律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：广州市从化三星实业发展有限公司。住所地广州市从化。法定代表人：张志良。委托诉讼代理人：江勇，广东映日律师事务所律师。委托诉讼代理人：李少云，广东映日律师事务所实习律师。上诉人广州市从化区城郊街巴塞阳光花园业主委员会（以下简称业主委员会）因不服驳回其起诉的广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初1946号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审查。业主委员会上诉请求：撤销原审裁定，指令原审法院进行实体审理。事实与理由：（一）2004年4月13日从化市城市规划局颁发中华人民共和国建设工程规划许可证编号从规建证[2004]022号（城区）给广州市从化三星实业发展有限公司（以下简称广州从化三星公司），建设项目名称：住宅楼7幢（自编阳光花园A-1～A-7幢），建设位置：从化市街口镇河滨花园，建设规模：自编A-1幢12层（另有1层架空层）9061平方米；自编A-2幢12层（另有1层架空层）：5978平方米；自编A-3幢12层（另有1层架空层）：9024平方米；自编A-4幢12层（部分9层，另有1层架空层）：8777平方米；自编A-5幢12层（部分1层，另有1层架空层）：9001平方米；自编A-6幢12层（部分土层，另有1层架空层）：8201平方米；自编A-7幢12层（另有1层架空层）：7967平方米。（二）2008年1月3日，从化市国土资源和房屋管理局颁发编号：从房预字第××号广东省从化市商品房预售许可证给广州从化三星公司，项目名称：宏润、巴塞阳光（阳光花园）A1-A7，项目坐落：从化市城郊街向阳路，预售房屋建筑面积：56330平方米542套，其中住宅：54646平方米500套，商业用房974平方米22套;车房709平方米20套，预售房屋栋号及层数：A1-A7/十三层。2008年1月7日从化市城市规划局颁发广州市建设工程规划验收合格证编号从规验证[2008]3号给广州从化三星公司，建设项目名称：住宅楼7幢（自编阳光花园A-l～A-7幢）建设规模13层（部分1层，另有1层架空层）：58768平方米加上根据从规函[2006]753号文件要求，同意调整7幢住宅楼（A-l～A-7幢）复式平面布局变为标准层平面布局，建筑层数增加1层，总建筑面积增加759平方米，合计建筑面积为59527平方米。（三）业主委员会根据《广东省物业管理条例》第三十八条：“建设单位应当按照不少于物业管理区域总建筑面积千分之二的比例，在物业管理区域内配置物业服务用房，最低不少于五十平方米，最高不超过三百平方米；其中，业主委员会办公用房不少于十平方米，最高不超过六十平方米。分期开发建设的物业，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之二的比例配置物业服务用房。物业服务用房的所有权依法属于全体业主，专用于物业管理服务工作，不得挪作他用”的规定。根据上述法律的规定，广州从化三星公司应归还物业服务用房面积为：广州从化三星公司开发建筑涉案房地产总建筑面积为59527平方米×总建筑面积千分之二的比例（即0.002）等于119.054平方米的楼房给业主委员会。（四）业主委员会根据2008年1月7日从化市城市规划局从规验证[2008]3号附件1《建筑功能指标规划验收明细表》主要功能A-3幢，住宅楼，建筑面积：9024平方米，其中架空层为住户入口大堂（61平方米），城市公用开放空间(470平方米)，消防通道（44平方米），公共卫生间和管理用房(60平方米)，第1层及以上均为住宅。现广州从化三星公司实际上在该A-3幢架空层处建筑有5间物业服务用房×每间楼房约18平方米等于90平方米，广州从化三星公司在涉案该A-2幢架空层处建筑有1间物业服务用房厨房面积约18平方米，合计：108平方米。根据上述法律的规定，广州从化三星公司应归还物业服务用房面积为：广州从化三星公司开发建筑涉案房地产总建筑面积为56527平方米×总建筑面积千分之二的比例（即0.002）等于119.054平方米的楼房给业主委员会，对比广州从化三星公司少移交物业服务用房面积为：119.054平方米减去108平方米等于11.054平方米给业主委员会。应移交上述六间的物业服务用房的用途是：1.业主委员会办公用房一间；2.业主委员会和物业保安开会所用的会议室一间；3.广州从化三星公司已将物业服务管理用房的财务室用于收取业主管理费楼房一间，建筑面积约18平方米给业主委员会；4.物业保安男、女更衣室和值班轮岗的休息室共二间；5.业主委员会和物业保安工作人员共用的厨房一间；6.业主委员会、物业保安工作人员以及本小区将共用的男、女公用厕所各一间。现在广州从化三星公司只是移交了物业管理财务室28平方米（经实地丈量）和公共厕所兼员工浴室约14平方米，其余还有5间架空层楼房拒绝移交给业主委员会，这五间房屋是广州从化三星公司已经使用多年，分别是A2幢架空层员工厨房一间约15平方米，在A3幢架空层有四间共约65平方米，分别是电视兼会议室一间，水电器材储物室一间，安全管理监控室一间，员工休息和更衣室一间。业主委员会是根据《广东省物业管理条例》第38条规定，广州从化三星公司应在总建筑面积59527平方米×2‰=119平方米的物业配套用房移交给业主委员会，而现在广州从化三星公司只是移交了财务室和公共卫生间共42平方米，即119平方米减去其已移交物业管理配套用房42平方米，还差77平方米的5间物业配套用房给业主委员会处分。（五）2017年10月17日广州市从化区城市管理局《关于巴塞阳光二栋和三栋架空层涉嫌违法建设信访事项处理意见》（从城管复﹝2017﹞118号）认为广州从化三星公司增加二栋和三栋架空层建设的物业管理办公用房和相关设施不构成违法建设，告知业主委员会应通过其他途径解决要求广州从化三星公司移交办公用房的问题。业主委员会向原审法院诉讼请求：1.判令广州从化三星公司立即将坐落于广州市从化区城郊街向阳路22号2幢架空层1间面积约18平方米楼房厨房，3幢架空层4间楼房×每间约18平方米共72平方米合计5间楼房交给业主委员会处分；2.本案诉讼费由广州从化三星公司承担。原审法院认定事实：广州从化三星公司开发了广州市从化区城郊街向阳路的“宏润、巴塞阳光（阳光花园）”项目。该项目于2004年4月13日取得从化市城市规划局颁发的《建设工程规划许可证》（从规建证[2004]022号），载明该项目包括住宅楼7幢，自编阳光花园A-1～A-7幢，其中A-2幢12层（另有1层架空层），建设规模5978平方米，A-3幢12层（另有1层架空层），建设规模9024平方米等。该项目于2008年1月7日经验收取得从化市城市规划局颁发的《广州市建设工程规划验收合格证》（从规验证[2008]3号），载明，总建筑面积地上58768平方米，建筑层数为地上13层（部分1层，另有1层架空层），同意调整7幢住宅楼（A-1～A-7幢）复式平面布局变为标准层平面布局，建筑层数增加1层，总建筑面积增加759平方米等。从规验证[2008]3号附件1《建筑功能指标规划验收明细表》载明：A-2幢住宅楼建筑面积5978平方米，其中架空层为住户入口大堂（54平方米）、城市公用开放空间（368平方米），第1层及以上均为住宅；A-3幢住宅楼建筑面积9024平方米，其中架空层为住户入口大堂（61平方米）、城市公用开放空间（470平方米）、消防通道（44平方米）、公共卫生间和管理用房（60平方米），第1层及以上均为住宅等。该项目于2008年1月3日取得从化市国土资源和房屋管理局颁发的《广东省从化市商品房预售许可证》（从房预字第××号），载明预售房屋栋号为A1-A7幢，层数为十三层，土地使用权用途为商住等。该项目于2008年2月28日通过房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。业主委员会提交广州市从化区城市管理局于2017年10月17日出具的《关于巴塞阳光二栋和三栋架空层涉嫌违法建设信访事项处理意见》（从城管复﹝2017﹞118号），对其反映广州从化三星公司在涉案楼盘项目二栋和三栋首层架空层违规加建的信访事项作出答复：“经调查，2006年巴塞阳光小区开发商广州市从化三星实业发展有限公司在向阳路22号开发建设巴塞阳光花园小区，按照封闭小区物业管理相关规定，利用部分首层架空层建设小区物业管理办公用房和相关设施。开发商广州从化三星公司在二栋和三栋首层架空层内建设小区物业管理办公用房和相关设施时并没有增加二栋和三栋楼房的建筑面积、建筑总高度、建筑层数、建筑结构等。根据《广州市城乡规划程序规定》的规定，开发商广州从化三星公司为巴塞阳光花园小区在二栋和三栋架空层建设的物业管理办公用房和相关设施，不构成违法建设，你们投诉的事项不属实。巴塞阳光花园小区旧物业管理公司办公用房不移交的问题，请通过其他途径解决。”本案审理过程中，业主委员会法定代表人与广州从化三星公司委托诉讼代理人于2019年7月18日到巴塞阳光小区二、三栋共同进行查勘，双方确认：A-3幢后排架空层建筑物4间，总长20.25米、宽4.2米，A-2幢架空层（右手边）建筑物1间，长4.7米、深度6.8米，均为广州从化三星公司未向业主委员会移交的无证房屋；已移交的房屋为A栋物业办公室一间、厕所一间，以及正门保安室一间，均有证、有图纸。业主委员会主张的无证房屋系巴塞阳光小区A2、A3幢建好后，广州从化三星公司为成立物业管理公司获取物业管理牌照、对该小区进行管理而建造的。本案审理过程中，原审法院向广州市规划和自然资源局从化区分局发函调查了解涉案巴塞阳光小区内A-2、A-3幢的架空层与城市公用开放空间的权属，以及该两幢业主是否有分摊上述架空层和城市公用开放空间的面积。该局复函称，A-2幢架空层只有梯廊及梯廊门口的门廊分摊给业主，A-3幢的架空层只有梯廊分摊给业主，其余空间均独立计算建筑面积，未分摊给业主；巴塞阳光小区内A-2、A-3幢的架空层中的住户入口大堂、城市公用开放空间、消防通道、管理用房属于业主共有部分，并列举了法律依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第（一）点、《物权法》第七十二条、《广州市房地产开发项目公共服务设施不动产登记细则》第四条、《广州市规划管理容积率指标计算办法》第九条第（七）点。另查明，业主委员会由巴塞阳光小区于2013年12月15日召开业主大会选举产生，在广州市从化区城郊街道办事处办理了备案手续。原审法院认为，业主委员会向广州从化三星公司主张的房屋建在小区两幢房屋的架空层处，根据广州市规划和自然资源局从化区分局的复函内容，该部分架空层不计入业主的分摊面积，架空层中的住户入口大堂、城市公用开放空间、消防通道、管理用房属于业主共有部分。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条关于“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”的规定，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应由规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理，未经行政主管机关处理的，人民法院不予受理。结合本案，广州从化三星公司出资在业主共有的架空层处建造了涉案房屋，形成了新的添附，但房屋的建造未取得建设工程规划许可证。涉案房屋作为无规划报建手续的建筑物，其未经国土部门或规划行政管理部门处理，无法确定其性质，亦无法确定其财产权益关系，广州从化三星公司对包括涉案房屋在内的自建房屋是否享有财产权利，尚无合法依据，涉案房屋亦不属于可以合法转让或交付的物权标的物。涉案标的物属于应由行政主管部门认定和先行处理的范围，故对业主委员会的起诉，原审法院予以驳回。本院经审查认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物，应由规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理，未经行政主管机关处理的，人民法院不予受理。本案中，诉争房屋未取得建设工程规划许可证，属于无规划报建手续的建筑物，且未经国土部门或规划行政管理部门处理，无法确定其性质及权利归属，目前不属于可以合法转让或交付的标的物。本案诉争房屋的性质及权利归属应由行政主管部门先行处理和认定，故原审法院在对业主委员会进行依法释明、业主委员会仍坚持本案诉讼的情形下，对业主委员会的起诉予以驳回处理并无不当，本院予以维持。综上所述，业主委员会的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  袁国生审判员  黄 钜审判员  邹殷涛二〇一九年十二月十九日法官助理林秋萍书记员何敏婷