北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终11299号上诉人（原审被告）：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：朱天星，执行董事。委托诉讼代理人：张文娟，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨东山，男，1964年7月3日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：李时珍（杨东山之妻），女，1985年6月23日出生，汉族，住北京市门头沟区。上诉人北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）因与被上诉人杨东山商品房预售合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2019）京0109民初5230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天台山公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回杨东山的诉讼请求或将本案发回重审，一、二审案件受理费由杨东山负担。事实和理由：一、一审法院适用简易程序审理本案属于程序错误。本案涉及的违约行为的原因具有复杂性，因业主委托第三方实施改建、加建行为，造成不能办证。本案涉及二百余户业主，具有群体案件的重大性和复杂性。同时，天台山公司与杨东山对案件事实存在很大争议和重大分歧，案件处理结果可能影响案外人利益，并引发关联诉讼，故不应适用简易程序审理本案。二、房屋产权证不能办理的直接原因在于杨东山，一审法院判决天台山公司承担违约责任，缺乏事实和法律依据。三、假如二审法院认定天台山公司需要承担逾期办证的违约责任，按照《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y154XXXX）（以下简称预售合同）第二十二条第（二）款第2项的约定，逾期办证违约金的起算时间也应以“房屋实际交付之日”为基础，从房屋实际交付之日2015年11月27日开始计算730日的办证期限，而不应从合同约定的交付日即2015年7月31日开始计算办证期限；四、本案系群体性案件，如果二审法院维持一审判决，将会给天台山公司带来上亿元的债务，天台山公司目前已经资不抵债，巨额违约金将导致天台山公司破产，导致无人为业主办理房屋产权证的境地，形成社会不安定因素。杨东山辩称，不同意天台山公司的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。杨东山向一审法院起诉，请求：判令天台山公司按合同约定给付杨东山自2017年8月1日起至实际办理房屋所有权证之日止的逾期办理房屋所有权证违约金，以总房款6489545元为基数，按照每日万分之一标准计算。一审法院认定事实：2013年10月12日，天台山公司（出卖人）与杨东山（买受人）签订预售合同，约定杨东山购买门头沟区新城城子地区X-X居住项目（A12）门头沟新城城子地区天台山居住项目X层802号房屋（双方一致认可即现802号），房屋预测建筑面积198.84平方米，其中套内建筑面积166.96平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积31.88平方米，单价每平方米38868.86元。该商品房总价6489545元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。预售合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90内日退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。2013年10月18日，杨东山共向天台山公司共交纳购房款6489545元，天台山公司向杨东山出具发票。2015年11月27日，天台山公司代收物业费15534.16元、代收公共维修基金39770元、代收房屋登记费80元、代收产权代办费500元、代收印花税5元，天台山公司向杨东山出具收据。802号房屋于2015年11月27日交付予杨东山，现由杨东山居住使用。截至2019年7月18日法庭辩论终结，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服该决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到该决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。另查，杨东山在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。双方合同约定天台山公司于2015年7月31日前交付房屋，杨东山因与天台山公司就房屋交付产生争议，实际办理入住手续系2015年11月27日，截至法庭辩论终结天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，导致天台山公司未能在房屋交付后730日内为杨东山办理房屋转移登记手续，且至今杨东山未能取得房屋所有权证，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司辩称由于杨东山在购买房屋时委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，故其不应承担违约责任。该院认为，委托书系杨东山购买房屋时与预售合同一并签订，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，该院不予采信。关于违约金的起算时间，该院认为，根据预售合同约定，交付房屋以及办理房屋权属转移登记系天台山公司的主要合同义务，预售合同关于上述两项义务履行期限的约定系对天台山公司的限制，故天台山公司辩称以杨东山实际办理入住之日起730日届满后计算违约金，该院不予采信。杨东山要求天台山公司承担自2017年8月1日起的逾期办证违约金的诉讼请求，该院予以支持。由于办证日期不能确定，该院暂计算违约金至法庭辩论终结之日，共计违约717天。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、天台山公司于判决生效之日起7日内支付杨东山2017年8月1日至2019年7月18日止的逾期办证违约金465300元；二、驳回杨东山其他诉讼请求。本院补充查明：天台山公司一审诉讼期间未就一审法院适用简易程序审理本案提出异议。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，杨东山与天台山公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规范，一审法院认定其合法有效正确，本院予以确认。根据天台山公司的上诉理由，本案涉及的争议焦点如下：一、一审法院适用简易程序审理本案是否违反了法定程序《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十六条规定：“民事诉讼法第一百五十七条规定的简单民事案件中的事实清楚，是指当事人对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者；争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧。”第二百五十七条规定：“下列案件，不适用简易程序：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）当事人一方人数众多的；（四）适用审判监督程序的；（五）涉及国家利益、社会公共利益的；（六）第三人起诉请求改变或者撤销生效判决、裁定、调解书的；（七）其他不宜适用简易程序的案件。”第二百六十九条第一款规定：“当事人就案件适用简易程序提出异议，人民法院经审查，异议成立的，裁定转为普通程序；异议不成立的，口头告知当事人，并记入笔录。”本案中，杨东山一审的诉讼请求仅一项，且较为简单，双方对预售合同的约定内容、涉案房屋尚未办理不动产权证书等基本事实并无争议，本案亦不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十七条所规定的不适用简易程序的案件类型，因此一审法院认为本案属于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，可适用简易程序进行审理，并无不当，本院予以支持；其次，天台山公司一审中并未根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百六十九条第一款的规定，就本案适用简易程序向一审法院提出异议。综上所述，天台山公司上诉称一审法院适用简易程序审理本案违反了法定程序，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、涉案房屋尚未办理不动产权证书系何方原因所致首先，如上所查明，北京市规划和国土资源管理委员会于2017年7月5日做出的行政处罚决定书，受处罚单位系开发商天台山公司，并非包括杨东山在内的业主。而且违法建设涉及三栋住宅楼，违法建设面积多达2163．46平方米，难以认定该违法建设非系开发商统一所为、而系众多业主私自所为；其次，天台山公司虽提交记载有杨东山签字的委托书，但该委托书受托人处内容空白，委托书中亦无受托方签章，仅以该委托书，不足以认定诉争房屋的阳台封闭和结构洞口封闭工程系依据委托书的内容进行。综上所述，一审法院认定涉案房屋尚未办理不动产权证书系天台山公司所致，其应承担违约责任，并无不当，本院予以支持。三、关于违约金的起算时间首先，依据预售合同第二十二条第（二）项的约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人应承担相应的违约责任。此处“商品房交付之日”应指预售合同约定的交付日期2015年7月31日；其次，交付房屋以及办理房屋权属转移登记系天台山公司的主要合同义务，预售合同关于上述两项义务履行期限的约定系对天台山公司的限制；再次，虽然杨东山实际办理入住手续的时间是2015年11月27日，但天台山公司并未提交证据证明系杨东山原因逾期不办理交接手续或由于杨东山原因未能按期办理交接手续。综上所述，天台山公司上诉应以杨东山实际办理入住之日起730日届满后计算违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。天台山公司的其他上诉理由，与本案无实质性关联，对本案处理结果亦无影响，本院不再赘述。综上所述，天台山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8280元，由北京天台山房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  董 伟审 判 员  梁志雄审 判 员  徐 硕二〇一九年十二月十九日法官助理  张 岩书 记 员  张 雪