上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10294号上诉人(原审原告、反诉被告)：任桂明，女，1969年2月6日出生，汉族，户籍地江苏省高邮市。委托诉讼代理人：任生(任桂明之子)，男，1992年3月14日出生，汉族，户籍地江苏省高邮市。委托诉讼代理人：凌嘉璐，上海市鹤铭律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海中暨科技发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄银贤，总经理。委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。上诉人任桂明因与被上诉人上海中暨科技发展有限公司(以下简称“中暨公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初7141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。任桂明的委托诉讼代理人任生、凌嘉璐、中暨公司的委托诉讼代理人孙崧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任桂明上诉请求：撤销一审判决第三、四、七项，将本案发回重审或改判支持任桂明的一审诉讼请求，驳回中暨公司一审反诉请求。事实和理由：由于中暨公司出租的上海市华隆路XXX号XXX座XXX室(以下简称“系争房屋”)所涉土地为工业用地，故任桂明无法办理营业执照、不能实现租赁目的，中暨公司对此应负完全的过错责任。任桂明基于中暨公司的允诺签订了相关的租赁合同，且在合同中明确注明租赁是用于商务配套用途，故任桂明已尽相关注意义务，不应再对合同解除负有次要的过错责任。一审法院基于错误的过错认定，对中暨公司应赔偿的违约金、损失进行酌情调整；同时还认为任桂明应支付相应租金和占有使用费，显属错误，任桂明无需支付2019年1月1日之后的租金。一审法院自由裁量权运用不当，有违公平、合理原则。综上，任桂明请求二审法院支持其上诉请求。中暨公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。任桂明向一审法院起诉请求：1.判令解除任桂明、中暨公司于2017年7月签订的《租赁合同》；2.判令中暨公司返还保证金人民币(以下币种均为人民币)29,319.9元；3.判令中暨公司支付解约违约金33,910元；4.判令中暨公司赔偿损失249,030元(商铺装修及设备171,280元、加盟费40,000元、额外的烟管水电改造22,250元、工商罚款10,000元、宽带费2,250元、电表改造3,250元)；5.判令中暨公司返还物品：2个苏泊尔电磁炉、1个美的电磁炉、1台极米HIS家用投影仪、3台美的取暖器、1台榨汁机、1台磨豆浆机、2个单人沙发、刀具8个、铁艺饰品8个，如无法返还的，则判令中暨公司赔偿任桂明损失15,000元。中暨公司向一审法院提起反诉请求：1.判令解除任桂明、中暨公司于2017年7月签订的《租赁合同》；2.判令任桂明腾退系争房屋；3.判令任桂明支付2018年4月16日至2019年4月15日房屋租金135,239.30元(月租金14,659.95元乘以12个月，但只主张135,239.30元)；4.判令任桂明支付房屋使用费(自2019年4月16日计算至实际腾退之日止，按合同约定租金计算)；5.判令任桂明支付2019年2月16日至2019年4月15日物业管理费4,590.20元；6.判令任桂明支付物业管理费(自2019年4月16日至实际腾退之日止，按合同约定的物业管理费计算)；7.判令任桂明支付违约金33,910.10元(2个月租金及物业费)。一审法院认定事实：青浦区华新镇华隆路XXX号房屋登记产权人为中暨公司，土地用途为工业用地；房屋用途为厂房。2017年7月，中暨公司(甲方，出租人)与任桂明(乙方、承租人)签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方作为商务配套用途，租赁期限自2017年8月16日至2020年8月15日，甲方于2017年8月1日前向乙方交付出租物业，2017年8月1日至2017年8月15日为乙方装修期。平均每月租金为14,659.95元，每2个月支付一次，支付时间为每2个月的首月前五日内支付；甲方委托专业物业管理公司提供物业服务，乙方根据附件二约定向物业公司支付管理费，由物业管理公司向乙方开具管理费发票，每月物业管理费2,295.10元；乙方向甲方支付等同于两个月租金的履约保证金即29,319.90元。甲方应向乙方提供为申请办理营业执照、有关审批部门要求出租人提供的产权证明文件，并对乙方所需的各项装修及开业许可等审批手续给予必要协助。任何一方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金；乙方违约时，甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失，甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失，保证金余额不足抵扣违约金或损失的，甲方有权向乙方继续追索。附件一：除合同正文条款约定的装修免租期外，甲方承诺给予乙方第一年61日免租期、第二年61日免租期、第三年61日免租期，免租期在每租赁合同年度年末执行，具体为2019年6月16日至2018年8月15日、2019年6月16日至2019年8月15日、2020年6月16日至2020年8月15日。附件三：乙方所承租的物业经营西餐厅提供园区上午配套，经营品牌为福咖。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，任桂明按约支付租金至2018年4月15日、支付物业费至2019年2月15日，另支付了租赁保证金29,319.90元。2017年8月，任桂明之子任生(乙方)与上海福咖餐饮管理有限公司(甲方，以下简称“福咖公司”)签订《品牌加盟合同》，约定：甲方授予乙方在青浦区华新镇华隆路XXX号e通世界商务园XXX座XXX室作为福咖专卖加盟连锁店，授权特许经营期限为2017年12月1日至2021年11月30日；为获得乙方身份和加入的权利，签约时乙方须支付甲方80,000元，其中品牌使用费80,000元，技术服务费每年3,600元；合同另对其他内容进行了约定。2017年9月1日，福咖公司向任生开具收据，收到加盟费80,000元。2019年5月15日，福咖公司出具《证明》：合同3.2附加协议因乙方原因(执照、证件办不出等原因)不经营的，加盟费不予退还。2017年8月，任桂明之子任生(甲方)与上海三银装饰工程有限公司(乙方，以下简称“三银公司”)签订《承包合同》，约定：由乙方为甲方位于青浦区华新镇华隆路XXX号e通世界商务园XXX座XXX室给排水改造工程进行建筑工作，合同闭口包干价为6,500元。合同另对其他内容进行了约定。2017年8月10日，三银公司出具收据，收到进水排水工程款6,500元。2017年9月，任桂明又委托案外人对房屋排油烟风管进行了改造并称支付了费用38,000元。任桂明自称：2017年9月时即知晓不能办理营业执照，因为规保办说土地是工业用地，另要求提供申请书一份。2017年9月中旬装修完毕，10月去找中介和中暨公司协调办证事宜，中暨公司要求去考餐饮从业人员卫生合格证。2018年3月5日，上海市青浦区市场监督管理局向任生出具《行政处罚听证告知书》：经查2017年7月任生之母任桂明从中暨公司租赁了系争房屋；自2017年10月起，你开始在该场所对外从事咖啡机其他餐饮服务经营活动，对外使用的店招名称为“FOCAFE”。现已查实，截止执法人员检查之日，你从事小型餐饮服务的食品经营活动，未办理营业执照及食品经营许可证；你未取得食品经营许可证从事小型餐饮服务活动的行为，违反了法律规定，拟处罚款10,000元。2018年9月，任桂明又将宽带接入房屋，称支付了相应的费用4,500元。任桂明称因无法办理经营证照，故从2019年1月1日起停止经营。一审另查明，依任桂明申请，法院依法通过上海市高级人民法院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对系争房屋内任桂明添附装修残值进行司法审价，审价单位出具沪四鉴(2019)第035号《司法鉴定意见书》，载明：根据任桂明所述，整个合同租赁期限为1,095天，现按停业时间2018年12月30日作为评估时点，剩余租赁期限为594天，本工程残值率为54.25%；房屋装修工程造价(原值)为204,834.31元。任桂明为此审价垫付审价费6,000元。一审又查明，任桂明之子任生分别于2019年5月、7月向青浦区华新镇工商所工作人员、青浦区行政服务中心工作人员询问和核实，均被给予回复为：系争地块为工业用地，工业用地就不能开设咖啡馆、不允许办理开设咖啡馆的证照。2019年8月12日庭审结束当日，承办人随同双方当事人前往系争房屋现场，现场：1.房屋东门关闭，由任生上了门锁、由中暨公司物业上了地锁；房屋北门敞开可进入；2.房屋内断电断水、凌乱不堪；3.现场基本未见任桂明诉请要求返还的物品；4.任生就灭失物品当场报警，警察出警到场；5.考虑到双方诉请解约并同意腾退房屋，故要求双方当事人及时自行沟通搬离时间等相关细节，要求中暨公司予以配合放行。一审审理中，任桂明称：1.当时中暨公司招商及宣传都是e通世界商务园，所以也就未具体去核实产权及房屋性质，且园区中也有其他的商务在经营中。直到办证不能时才想到去拉房屋的产权及性质，发现是工业用地厂房不能办证经营；在这之前，中暨公司也未曾提供或向任桂明方释明过房屋的真正性质。2.当时和任桂明一起入驻的有三四家都办不出营业执照，后来到2019年为何能办出执照不清楚，据了解系争房屋可以经营简单的用餐行业及小卖部，但租赁合同中明确了要开设西餐厅、咖啡馆就不允许。3.停止经营后，房屋由中暨公司上锁，导致任桂明方无法进入，但屋内部分物品被中暨公司拿走了，考虑到审理中需要对装修及不可移动设备进行审价，所以也无法在审理中交接腾退。中暨公司表示：1.房屋的性质就是工业用途；根据相关要求可以作为商业用途。中暨公司告知过房屋的产权及性质，也将产证复印件给了任桂明方。2.园区内在2017年时有饮食店、中餐厅办出了营业执照；2019年时有瑞幸咖啡店办出了营业执照。说明任桂明诉称因系争房屋所在地块性质问题无法办理营业执照并非事实，如未能办出营业执照，也是任桂明方自身的原因所致。3.任桂明确实不经营了，但中暨公司没有上锁，也没有拿走任桂明方的物品。中暨公司已与第三方签订租赁合同，由第三方承租作餐饮，但因任桂明方没有腾退，第三方未进驻，所以面临着对第三方的违约问题。一审法院认为，任桂明与中暨公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。依法成立的合同对当事人均有约束力，当事人应当按约全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同约定或法律规定向另一方承担违约责任。不论其他人通过何种途径办出餐饮或其他商务类营业执照，都根本上不能改变系争房屋属于厂房、所在地块属于工业用地的事实，根本上不能改变工业用地不可用于商业经营的法律规定。双方签订租赁合同承租房屋后，不能开设西餐厅、不能办理营业执照、不能实现租赁目的、租赁合同需解除的后果，双方当事人均有过错。任桂明方轻信中暨公司之宣传，对于经营场所之选择未尽到事先谨慎审核之义务，负有次要过错责任；中暨公司不能按约协助办理开业许可等审理手续，在庭审中仍坚持工业用地可用作商业之用、可以办理证照，罔顾法律规定，以相关政府部门之特殊政策或特殊操作为常态，负有主要过错责任。故此，对任桂明方要求解除租赁合同及合同解除后返还保证金之诉讼请求，法院依法予以支持。综合考量各自的过错程度以及添附支付的必要性关联性合理性，法院对任桂明方主张的解约违约金及损失酌情予以确定。对于任桂明方主张的物品灭失返还或赔偿主张，一方面任桂明未举证房屋内原有该些物品，另一方面任桂明未举证系中暨公司拿走，因此对此项诉讼请求法院不予支持；但任桂明可就物品被盗问题依法向公安部门报案处理。合同解除后，承租人理应及时腾退搬离房屋。搬离前，法院区分承租人正常使用、未正常使用的情况，分别计算租金及使用费。任桂明方停止经营后，不再享受物业服务，因此中暨公司继续主张物业管理费的诉请法院不予支持。一审法院作出判决：一、任桂明与上海中暨科技发展有限公司签订的《租赁合同》于2019年4月13日解除；二、上海中暨科技发展有限公司应于判决生效之日起十日内退还任桂明保证金29,319.90元；三、上海中暨科技发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付任桂明违约金29,320元；四、上海中暨科技发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付任桂明损失100,000元；五、任桂明其余诉讼请求不予支持；六、任桂明应于判决生效之日起十日内腾退上海中暨科技发展有限公司位于上海市青浦区华新镇华隆路XXX号XXX座XXX室房屋；七、任桂明应支付房屋租金及占用费(自2018年4月16日起至2018年12月31日止，按14,659.95元/月标准；2019年1月1日起至2019年6月25日止，按1,000元/月标准；2019年6月26日起至实际腾退日止，按8,000元/月标准)；八、上海中暨科技发展有限公司其余诉讼请求不予支持。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法做出一审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。现任桂明上诉认为中暨公司对合同解除负有完全的过错责任，本院对此认为，系争房屋所涉土地性质从未发生过变化，任桂明作为承租人，对于系争房屋是否适租应有谨慎注意义务，其轻信中暨公司允诺进而签订租赁合同，故对合同解除也应负有次要责任。一审法院在正确厘清双方过错责任、并区分任桂明正常使用及未正常使用系争房屋的情况下，对中暨公司的违约后果及任桂明应付的租金及使用费详细进行了认定，本院经审查认为，合理适当，对此予以认同。综上所述，任桂明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,886.4元，由上诉人任桂明负担。本判决为终审判决。法官助理黄一鹤审判长 成 皿审判员 彭 辰审判员 徐 江二〇一九年十二月六日书记员 李炳瑶附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。……