山西省运城市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）晋08执异122号 案外人：卫红军，男，1968年7月29日生，汉族，现住夏县。 申请执行人：李开明，男，1958年7月3日生，汉族，住运城市盐湖区。 委托代理人：李峰，男，1986年8月29日出生，汉族，住址同上。系李开明之子。 委托代理人：谢为民，男，运城市经济开发区法律服务所法律工作者。 被执行人：陕西远正投资管理有限公司，住所地陕西省西安市碑林区友谊东路1号贝特大厦10104室。 法定代表人：王序凯，该公司执行董事。 在本院执行李开明与陕西远正投资管理有限公司（以下简称远正公司）合同纠纷一案过程中，案外人卫红军于2019年12月13日对本院作出的（2016）晋08民初99号民事裁定书及（2017）晋08执保2号之二协助执行通知书查封被执行人远正公司名下位于运城空港经济开发区通达北路3号凯瑞花园八十八套房产中的凯瑞花园第五幢2单元201、301室两套居室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人卫红军称,1、凯瑞花园第五幢2单元201、301室两套居室早在2014年5月1日就卖给了案外人。案外人与向远正公司签订有《商品房买卖合同》，案外人也全款付清房款；2、案外人买房在先，原案申请执行人申请查封在后，且案外人已经将买房全款付给原案被执行人远正公司。取得了该两座房屋的所有权，原案申请执行人申请贵院对案外人所有的凯瑞花园第五幢2单元201、301室两套居室予以查封是完全错误的。综上，请求撤销（2016）晋08民初99号民事裁定书及（2017）晋08执保2号之二协助执行通知书中对凯瑞花园第五幢2单元201、301室两套居室进行财产保全裁定并依法解除的查封登记。 卫红军为支持自己的异议请求，向本院提供了以下证据：1、凯瑞花园第五幢2单元201、301室两套居室《商品房买卖合同》复印件各一份；2、凯瑞花园第五幢2单元201、301室两套居室房款收据复印件各一份，证明卫红军于2014年5月1日向远正公司交清房款；3、凯瑞花园第五幢2单元201、301室两套居室办理契税、维修基金、房产证办证费、暖气、天燃气、有线电视相关交款收据复印件各一份，证明卫红军于2018年12月1日向远正公司缴纳办理涉案房屋相关手续款；4、常住人口登记卡复印件共三页，证明卫广林与卫红军系父子关系，卫红军与卫斌系父子关系，因涉案房屋用于案外人和老人、孩子结婚居住用房；5、运城市不动产登记中心不动产登记资料查询结果证明，证明运城市市本级不动产登记资料信息显示卫红军无不动产登记信息；运城市不动产登记开发区分中心不动产登记资料查询结果证明，证明运城经济技术开发区不动产登记系统查询信息显示卫红军、卫广林、卫斌无房产登记信息。 李开明称，一、申请人所提异议事项错误。（2017）晋08执保2号裁定书所查封房屋共八十八套，轮候十四套，并非只有凯瑞花园5-2-201、5-2-301房号二套，仅以二套存有异议，而撤销全部查封错误。二、虽然异议人提交的证据中有开发商远正公司出具的收据，但没有银行转款凭证，无法证明房款真实付给了凯瑞花园开发商远正公司。而非造假或支付给股东个人账户。因此该房屋买卖合同未生效。三、该房屋买卖合同为自制合同，非房产局网签制式合同，依据法律规定，不动产应登记产权。此房产既未网签，也无房产登记，故所有权不归异议人所有。其二异议人对该房屋既未装修，亦未实际使用，更没有实际占有使用的证据，仍处于开发商交付时的状态。综上，卫红军异议申请不成立请依法驳回。 本院查明，李开明与远正公司合同纠纷一案，诉讼审理中，李开明于2016年12月20日向本院申请财产保全，请求冻结被申请人远正公司2300万元银行存款或查封同等价值的其他财产，本院于2016年12月27日作出（2016）晋08民初99号民事裁定，裁定：“二、冻结被申请人陕西远正投资管理有限公司2300万元的银行存款或查封同等价值的财产。”本院于2017年1月20日作出（2016）晋08执保2号之二协助执行通知书并向运城市空港经济开发区房产局送达，协助项目：“1、请协助将陕西远正投资管理有限公司名下位于运城空港经济开发区通达北路3号凯瑞花园的下列房产进行查封：5-2-201、5-2-301、5-2-401、5-2-501、5-2-601、5-2-701等共八十八套房产，其中包括案外人卫红军所提异议的凯瑞花园第五幢2单元201、301室。2、请协助将下列房产轮候查封：3-4-302、3-4-402、3-4-502等共十四套房产。3、本次查封期限为三年，送达之日起生效。附：（2016）晋08民初99号民事裁定书一份。”本院于2018年11月15日作出（2016）晋08民初字第99号民事判决，判决：“一、被告陕西远正投资管理有限公司在本判决生效后十五日内向原告李开明支付投资回报款5020000元及利息（自2013年2月1日起，按月息2分计算至款付清之日）。二、被告陕西远正投资管理有限公司在本判决生效后十五日内向李开明支付2013年1月31日之前的利息121842.11元。三、驳回原告李开明其他诉讼请求。案件受理费147680元，财产保金费5000元，共计152680元，被告陕西远正投资管理有限公司承担91393元，原告李开明承担61287元。”远正公司收到判决后不服上诉到山西省高级人民法院，山西省高级人民法院于2019年6月25日作出（2019）晋民终376号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47792.89元、由上诉人陕西远正投资管理有限公司负担。”民事判决生效后被执行人远正公司未履行生效判决确定的义务。申请执行人李开明向本院申请执行。 同时查明，开发商远正公司与案外人卫红军于2014年5月1日签订了凯瑞花园第五幢2单元201、301号房《商品房买卖合同》，合同约定总价款为720470元（360235元+360235元），涉案商品房的用途为住宅；签订合同当天卫红军向远正公司支付凯瑞花园第五幢2单元201、301号房总房款共计720470元；卫红军于2018年12月1日向开发商远正公司缴纳办理涉案房屋契税、维修基金、房产证办证费、暖气、天燃气、有线电视相关手续款。 另查明，运城市不动产登记中心不动产登记资料查询结果证明卫红军无不动产登记信息；运城市不动产登记开发区分中心不动产登记系统查询结果证明卫红军、卫广林、卫斌无房产登记信息；常住人口登记卡载明卫广林与卫红军系父子关系，卫红军与卫斌系父子关系。 还查明，上述远正公司名下位于运城空港经济开发区通达北路3号凯瑞花园第五幢2单元201、301号房屋未办理过户登记。 本院认为：本案的争议焦点问题是，案外人卫红军是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。案外人针对执行标的物所提异议成立的条件是案外人对执行标的物享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人卫红军与房地产开发企业远正公司于2014年5月1日签订涉案房屋的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述《商品房买卖合同》的签订、卫红军交清全部房款的行为均在本院查封涉案房屋之前，并承担了涉案房屋办理契税、维修基金、房产证办证费、暖气、天燃气、有线电视相关手续费用，卫红军作为消费者购买涉案房屋是为了满足其家庭生活居住需要，且在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。房屋消费者交付购买商品房的大部分款项后，其对所购买房屋的权益应当优先保护。据此，本案不应对位于运城空港经济开发区通达北路3号凯瑞花园第五幢2单元201、301号房产采取查封措施。案外人卫红军提出的排除执行异议成立，应中止对涉案房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第十七条第（二）项之规定，裁定如下： 中止对位于运城空港经济开发区通达北路3号凯瑞花园第五幢2单元201、301号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 程 鹏 审判员 常国强 审判员 裴黎杰 二〇一九年十二月二十七日 书记员 褚 乐