广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终24838号上诉人（原审被告）：潘菊梅，女，1948年11月18日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：朱丽瑛，潘菊梅的女儿。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红。上诉人潘菊梅因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初5860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。潘菊梅上诉请求：1.撤销一审判决第二项内容，改判潘菊梅免予支付租金及案件受理费；2.本案上诉费用由广州市荔湾区住房和建设局承担。事实和理由：广州市荔湾区中山七路龙源新巷8号（旧10号）（以下简称案涉房屋），因案涉房屋存在搬迁事宜，潘菊梅搬出案涉房屋并将钥匙交给拆迁公司。但因案涉房屋未有拆迁，广州市荔湾区住房和建设局要求潘菊梅搬回案涉房屋继续居住。因案涉房屋存在严重的问题导致无法使用，潘菊梅多次向派出所、居委会、房管局、市长办公室反映情况，均未果。广州市荔湾区住房和建设局明知案涉房屋不能用仍出租给潘菊梅，显属不当，潘菊梅不支付租金的要求合理。且根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定可知，本案的诉讼时效已经超过法律保护期间，不应得到法律支持，一审法院适用三年诉讼时效，违反法律规定，故请求二审法院改判潘菊梅无需交纳房屋租金。另，广州市荔湾区住房和建设局取得诉讼主体的证据并未出示给潘菊梅，一审法院程序欠妥。综上，恳请二审法院判如所请。广州市荔湾区住房和建设局二审未到庭发表意见，亦未提交书面意见。广州市荔湾区住房和建设局向一审法院起诉请求：1.要求解除广州市荔湾区住房和建设局、潘菊梅之间就案涉房屋的租赁关系，并要求潘菊梅、同住及使用人员迁出该屋将该屋的使用权交还广州市荔湾区住房和建设局；2.要求潘菊梅按照每月63.90元的标准，交付2016年11月至2019年5月的租金共1980.90元，并支付至交还诉争房屋使用权之日止；3.本案的诉讼费用由潘菊梅承担。一审法院认定事实：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。案涉房屋是代管产。广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与潘菊梅（承租人，乙方）于2008年签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（住宅）》，约定：甲方同意将广州市荔湾区中山七路龙源新巷8号（旧10号）地下的房地产出租给乙方，产别为代管，作住宅用途，使用面积10.47平方米，租赁期限为2008年7月1日至2012年11月30日，每月租金63.9元；乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反规定则视为自动放弃房屋承租权，合同自发生该情形之日起解除；租赁期限届满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回租赁房屋和设备；如需继续承租房屋的，乙方应在届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方；等等。租赁合同已作租赁备案登记。合同签订后，潘菊梅向广州市荔湾区住房和建设局交租至2016年10月。另查，荔湾区光复北路锦秀坊2号603房、803房为潘菊梅配偶朱栏树的房产，朱栏树占有该屋1/2产权份额。2019年9月4日的庭审中，潘菊梅同意当庭交还案涉房屋，广州市荔湾区住房和建设局同意当庭接收案涉房屋，并撤回要求潘菊梅、同住及使用人员迁出案涉房屋将该屋的使用权交还广州市荔湾区住房和建设局的诉讼请求。一审法院认为，广州市荔湾区住房和建设局的原告诉讼主体是适格的。广州市荔湾区住房和建设局与潘菊梅在广州市荔湾区中山七路龙源新巷8号（旧10号）首层房屋建立的租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，原、潘菊梅签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是潘菊梅一直有向广州市荔湾区住房和建设局支付租金，因此，广州市荔湾区住房和建设局、潘菊梅之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。现广州市荔湾区住房和建设局主张解除租赁合同，潘菊梅亦表示同意，广州市荔湾区住房和建设局于2019年9月4日同意即时接收案涉房屋，因此，确定双方的租赁合同关系在2019年9月4日起解除。至于广州市荔湾区住房和建设局起诉要求潘菊梅支付租金问题，因潘菊梅未能提供证据证明曾向广州市荔湾区住房和建设局要求退还案涉房屋，故潘菊梅仍应向广州市荔湾区住房和建设局支付租金至合同关系解除之日。按《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”广州市荔湾区住房和建设局主张2016年11月开始的租金并未超过诉讼时效，潘菊梅认为所欠的租金已超诉讼时效依据不足，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年10月10日判决如下：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与潘菊梅关于广州市荔湾区中山七路龙源新巷8号（旧10号）首层房屋的租赁合同关系在2019年9月4日起解除；二、自本判决发生法律效力之日起30天内，潘菊梅按63.9元/月标准向广州市荔湾区住房和建设局支付从2016年11月1日起至2019年9月4日的租金。一审案件受理费50元，由潘菊梅负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审中，潘菊梅表示：同意一审判决第一项，仅针对一审判决第二项进行上诉，其认为2017年已经交还房屋，故不需再支付租金，但无法提交交还房屋的相关证据。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：争议期间的租金应否给付。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”本案中，潘菊梅作为承租人主张其已经于2017年向广州市荔湾区住房和建设局交还房屋，则应当提交履行交还义务的相关证据，现在潘菊梅无法提交其已交还房屋相关证据的情况下，一审法院判令其支付2016年11月1日至2019年9月期间欠付的租金，上述处理并无不当，本院予以维持。至于诉讼时效的问题，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”依据上述司法解释的规定，一审法院适用三年的诉讼时效，符合法律规定，本院予以确认。潘菊梅提出诉讼时效的抗辩缺乏理据，本院不予采信。综上所述，潘菊梅的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由潘菊梅负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月二十三日书记员  杨希曾龙辉