河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终24276号上诉人（原审被告）：郑州嘉晟置业有限公司，住所地郑州市二七区嵩山南路与南四环交叉口北200米路东鑫苑名城1号楼1层。法定代表人：杨斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：师树源，河南三融律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇，河南三融律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孔君，女，1989年3月29日出生，汉族,住河南省安阳市龙安区。上诉人郑州嘉晟置业有限公司因与被上诉人孔君房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初14762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑州嘉晟置业有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判驳回孔君的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由孔君承担。事实和理由：一、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。（一）初始登记逾期办理系政府原因所致，并非郑州嘉晟置业有限公司原因，郑州嘉晟置业有限公司不应按照合同附件四第六条的约定承担违约责任。根据双方签署的《商品房买卖合同》第十五条“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理，即关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。”因此，适用附件四第六条关于逾期办理初始登记承担违约责任的前提是“因出卖人的原因导致”。本案中，郑州嘉晟置业有限公司提供的证据可以充分证明逾期办理初始登记的原因系不动产登记实施后首次登记与初始登记办理流程不同等原因导致，并非是郑州嘉晟置业有限公司原因。故一审法院直接依据《商品房买卖合同》附件四第六条约定，判令郑州嘉晟置业有限公司承担违约责任，不符合当事人在合同上约定的本意，没有事实和法律依据。（二）郑州嘉晟置业有限公司未能按合同约定办理初始登记系情势变更所致，原审法院亦作出符合情势变更原则的认定，但仍判决郑州嘉晟置业有限公司承担违约责任。1.不动产登记制度实施，郑州嘉晟置业有限公司不再有“向郑州市住房保障和房地产管理局报送初始登记资料”的义务。2.向不动产登记中心报送办理“首次登记”的相关资料与向房管局报送的“初始登记”相关资料不同，客观上所需时限也不相同，且非开发企业所能控制。3.政府职能部门的调整不属于商业风险，开发企业无法预见且不可避免。4.原审判决继续按照初始登记的约定履行，导致当事人权利义务严重失衡。二、原审法院适用法律错误。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，在出现情势变更后，继续履行《商品房买卖合同》关于初始登记时限的约定已无可能，将《商品房买卖合同》关于初始登记时限的约定用于现行的首次登记明显对郑州嘉晟置业有限公司不公平，人民法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定合同的期限。三、郑州嘉晟置业有限公司依法不应承担不可抗力导致的“逾期初始登记”责任。法律制度及政策的变化、政府行为相对于本案商品房买卖合同相对人而言，属于民法总则第一百八十条规定的不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，郑州嘉晟置业有限公司因不可抗力不能履行民事义务的，不应承担民事责任。孔君辩称，既然有了合同，就应该依法按照合同来履行。因为依法成立的合同是受法律保护的，合同成立之后双方都应该按照合同约定，履行各自的义务。当一方不履行合同义务，是不符合约定的，请求二审维持一审判决。孔君向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付未如约办理产权初始登记违约金14135.36元（按日0.01%计算，自2017年8月30日计算至2018年10月15日共计411天，总房款527537元）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2016年11月30日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于郑州市××、大学××西××房屋××套，该房建筑面积36.48平方米，总房款343926元；合同签订后，原告按合同约定履行了合同义务，按合同约定，被告应于2017年6月30日前将房屋交付给原告，并于2017年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；出卖人在约定的期限内未报送上述资料或者报送资料不齐全未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款0.01%的违约金。被告于2018年9月29日向郑州市不动产登记中心报送了首次登记所需资料。一审法院另查明，2015年国务院颁布《不动产登记暂行条例》，2016年8月19日，《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》内容显示：自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记。自2016年8月20日起，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理初始登记，改由郑州市不动产登记中心办理首次登记业务。办理首次登记所需资料和办理流程与初始登记不同，增加了不动产权籍调查、坐落证明及定位表、不动产测量报告、宗地图、不动产现场勘验报告等。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方在合同中约定被告应于2017年8月30日前（房屋交付使用后60日内）将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在合同履行过程中，由于《不动产登记暂行条例》的实施，自2016年8月20日起，原由郑州市住房保障和房地产管理局办理的初始登记变更为由郑州市不动产登记中心办理的首次登记。被告于2018年9月29日向郑州市不动产登记中心报送了办理房屋首次登记所需的相关资料。鉴于办理权属登记的客观情况已发生变化，该变化原、被告在订立合同时无法预见且不可归责于双方当事人，符合情势变更原则。无论初始登记还是首次登记，被告均应当履行，考虑到办理不动产首次登记新增流程事项等情形，综合本案案情，该院酌定被告应自2017年9月1日起至2018年9月29日止向原告按日支付总房款0.005%的违约金，具体计算为343926元*0.005%*394天=6775.3元，超过部分，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郑州嘉晟置业有限公司于本判决生效后十日内向原告孔君支付违约金6775.3元；二、驳回原告孔君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取153元，法院减半收取后，原被告各负担38.25元，余额76.5元待本判决生效后退回原告。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实同一审法院认定的事实。本院认为，孔君与郑州嘉晟置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。合同签订后，孔君依约缴纳了房款，郑州嘉晟置业有限公司亦将房屋交付孔君。但郑州嘉晟置业有限公司未按合同约定的期限办理房屋产权初始登记，应承担相应的违约责任。因2016年8月20日之后，郑州市住房保障和房地产管理局不再办理房屋产权初始登记，改由郑州市不动产登记中心办理首次登记。双方在2016年11月30日签订案涉《商品房买卖合同》时，郑州市产权登记的职能部门已经发生变化，但无论是房屋产权初始登记还是首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提，出卖人应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务。鉴于首次登记比原先的初始登记在登记程序、报送材料等方面均有所不同，客观上对郑州嘉晟置业有限公司办理首次登记产生了一定影响，一审综合本案案情，酌定扣减郑州嘉晟置业有限公司应承担的违约金数额并无不当。郑州嘉晟置业有限公司的上诉理由不足，本院不予支持。综上所述，郑州嘉晟置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费424元，由郑州嘉晟置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈涛审判员王燕燕审判员谢宏勋二〇一九年十二月二十五日书记员 柴      涵      博