贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0502民初13030号 原告：丁冬梅，女，汉族，1984年3月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201711258067。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15205201811022525。 原告丁冬梅与被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下至判决主文前简称瑞丰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理，原告丁冬梅、被告瑞丰房开公司委托诉讼代理人聂萍、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁冬梅向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还原告房屋面积差异款项1,320.37元；2、判决被告支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金暂计23,191.85元(以原告已付总房款290,261.00元为基数，按每日14.51元变更为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金计算，从2014年6月30日起至2018年10月16日之日止，共1598天)；3、诉讼费用由被告负担。审理中，原告撤回第1项诉讼请求。事实及理由:2011年10月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的瑞丰新城14号11层11-04号商品房，房屋总价款为290,261.00元，房屋合同面积为112.07平方米，实际房屋面积为111.65平方米，按每平方米米3,141.734元单价计算，应多退少补。出卖人应当在2012年6月30日前将该房屋交付原告使用，并于交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已交付房价款的万分之零点五的违约金。因被告原因被告直到2018年10月16日（被告逾期1598天）才取得所购买房屋的不动产权登记证明，被告的行为严重损害原告的利益，因原被告约定的违约金过低，现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款的规定。请求贵院支持原告诉请为谢! 被告瑞丰房开公司口头辩称：1、答辩人未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，是国家政策因素所致，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。即2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》，致使不动产登记内容、登记机关、登记程序发生变更，不动产登记部门对不动产登记工作进行了系统性调整和改革，期间全面暂停了包括答辩人在内的房地产开发企业开发建设项目房屋权属登记工作。故该国家从政策的出台是含答辩人在内的房地产开发企业不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，答辩人享有法定免责事由，故不应承担违约责任。2、违约金条款的设置以填平损失为原则，被答辩人诉请答辩人支付违约金，是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提，若该前提不成立，则答辩人无支付义务。是否支付违约金、违约金数额是以守约方存在损失为前提基础，并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，不能机械、简单地认为只要约定违约金，无论是否存在损失都须承担违约责任。本案被答辩人购买的住宅并不因答辩人未向其逾期交付办理商品房转移登记有关文书而影响其正常居住、使用，故未造成损失，被答辩人诉请违约金不具备支付前提。3、即便答辩人承担违约责任的情形下，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金计算截止日期，应截止至答辩人将办理房屋权属转移登记的有关文书提交至产权登记机关备案之日止。关于办证，《商品房买卖合同》约定答辩人的义务仅为：将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，后又约定：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故答辩人将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的义务，因该约定而转化为将办理房屋权属转移登记的有关文书提交至产权登记机关备案，并且，合同并未约定答辩人应当在提交资料后通知被答辩人，且答辩人是否通知被答辩人已提交办证资料至不动产登记机关，并不影响国家机关依法办理不动产权证。故即便答辩人承担违约责任，违约金计算时间也应截止至答辩人提交办证资料之日止，而非通知被答辩人之日、更非取得甚至是交付不动产权证之日。4、因被答辩人起诉的诉讼请求过高，其诉请未被支持的部分产生的案件受理费由被答辩人自行承担，法院应当据实精确计算，合理分摊案件受理费。双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金为按照已付购房款日万分之零点五计算，在答辩人不能举证证明其损失高于该合同约定的违约金计算标准且答辩人承担违约责任的前提下，本案违约金计算标准应执行合同约定的日万分之零点五。其他买受人诉答辩人同类案件中，合同约定逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金为按照已付购房款日万分之零点五计算，七星关区人民法院一审判决将违约金计算标准调增至按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，答辩人上诉至毕节市中级人民法院后，毕节市中级人民法院认定一审按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算违约金属于法律适用错误，并改判违约金的计算标准为按照合同约定的日万分之零点五计算。故本案违约金计算标准应执行合同约定的日万分之零点五。本案件逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的诉讼请求部分已经超过法定诉讼时效，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的原告的身份证，被告营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告所举证据：商品房买卖合同、首付款收据、契税收据、维修基金、办证费、开户费收据、不动产登记证。证明目的：和被告方签订有商品房买卖合同，原告已按照合同约定履行完原告应该履行的义务，但被告违约1598天后才为原告办理不动产登记证，合同约定的违约金为万分之零点五明显低于原告的损失，按照中国人民银行金融借款计收逾期贷款利息计算。被告质证意见：对三性不持异议，但达不到原告证明目的。经本院审查认为，该证据只能证实双方签订合同及履行合同约定的相关义务的事实，本院予以采信。二、对被告所举证据1：毕节日报、涉案房屋的所有权转移登记查询信息。证明目的：1、毕节市人民政府决定自2016年9月30日起在毕节××××、金海湖新区实施不动产统一登记，被告具有法定免责事由，原告诉请被告承担违约责任于法无据。2、被告于2018年10月26日将商品房转移登记的有关文书交付登记机关备案。原告质证意见：真实性不持异议，对证明目的有异议，不是政策因素所致。经本院审查认为，该证据只能证实被告陈述事实属实，但不能达到被告不承担违约责任的证明目的；对被告所举证据2：（2019）黔05民终1297号民事判决书。证明目的：1、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金为按照已付购房款日万分之零点五计算，在原告不能举证证明其损失高于该合同约定的违约金计算标准且被告承担违约责任的前提下，本案违约金计算标准应执行合同约定的日万分之零点五。原告质证意见：真实性合法性无异议，对关联性有异议，达不到被告证明目的。经本院审查认为，该证据能证实双方合同约定违约金计算的相关事实，本院予以确认；对被告所举证据3：不动产登记申请表。证明目的：被告于2018年10月9日将丁冬梅案涉案房屋办理其房屋转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案，故即便被告承担违约责任，违约金计算时间应截止至上述被告提交资料之日止。原告质证：违约金的计算时间应当从2014年6月29日开始计算至2018年10月16日。经本院审查认为，该证据能证实被告于2018年10月9日将被告房屋办理其房屋转移登记的有关文书提交至不动产登记机关备案的事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月15日，原告丁冬梅为买受人，被告瑞丰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节××××道瑞丰新城第14幢11层房号为1104的房屋一套，该房建筑面积为112.07平方米，套内建筑面积92.33平方米，购房款为290,261.00元。交付期限：出卖人应当在2012年6月30日前将具备合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已交付房价款的万分之零点五的违约金，因买受人原因造成本条结果的，出卖人不负责任。同日，双方签订补充协议，约定：买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证，应办理相应的委托手续，所需的各项费用由出卖人在签订商品房买卖合同之日一次性代收。原告已支付房款290,261.00元，并支付完契税、维修基金、办证费。被告于2012年9月15日将涉案房屋交付原告。被告在2018年10月9日提交涉案房屋相关资料至办证部门为原告办证，并于2018年10月10日为原告办理涉案房屋不产权证：黔（2018）毕节市不动产权第0019383号，载明权利人：丁冬梅，还载明其他相关事项。 另查明:2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市××、××区（贵州××经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效。涉案房屋位于该范围内。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案双方争议的焦点为：被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算的时间、标准。对双方争议的焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同义务。原告已按合同约定全额支付了购房款、办证费等税费，被告亦应按合同约定的期限为原告办理商品房产权证书，被告虽已为原告办证，但根据双方合同的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。而被告于2012年9月15日将涉案房屋交付原告，其应从2012年9月15日起的730日内，即2014年的9月15日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告未在该期限内履行义务，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；对被告主张已超过诉讼时效问题，逾期交付办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，按双方合同的约定，应从被告交付涉案房屋给原告后的730日的次日，即从2014年9月15日起开始计算违约金。在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定。从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年的诉讼时效的规定，原告于2019年10月11日向本院提起诉讼，主张其权利，按3年诉讼时效的规定，从2016年10月11日之前，确已超过诉讼时效的规定，2016年10月11日之后，尚未超过诉讼时效，即对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，本院部分支持；对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”的抗辩理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，涉案商品房不能在合同约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要件，况且，按双方合同的约定，被告应2014年的9月15日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而新证的调整时间为2015年5月起（被告自认），即被告违约在先，政策调整在后，被告应在调整前履行义务，如被告按期履行义务，政策的调整不会影响其履行该义务，故对被告的该抗辩意见，本院不予支持；对被告主张违约金条款的设置“以填平损失为原则、损失存在为前提”。首先，针对逾期办理房屋产权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此，该违约金的约定是惩罚性约定而非补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，该规定出卖人承担违约责任不以买受人存在损失为前提，且原、被告明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书的期限，也明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告单方面提供，其内容约定买受人是无权改动。结合该合同约定违约责任的计算方式，可知合同对双方违约责任的约定基本对等，且公平合理。故被告的该抗辩理由，本院不予以采纳。被告已于2018年9月15日提交涉案房屋相关资料至办证部门为原告办证，故对违约金的计算时间应为2016年10月11日至2018年9月15日，共704天，对支付标准，按双方合同约定为日万分之零点五，原告要求按中国人民银行计收逾期借款利息的标准计算违约金，因合同有明确约定，司法应尊重，且原告又未能举证证明自己的损失超过日万分之零点五的标准，故本院不予以支持；计算违约金的基数为原告已付购房款290,261.00元。因此，被告应支付原告违约金为以购房款290,261.00元为基数，按日万分之零点五的标准计算704天为：10,217.18元（290,261.00元×0.5÷10000×704=10,217.18元），原告诉讼请求超过的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告丁冬梅逾期办证违约金10,217.18元（违约金以290,261.00元为基数，按日万分之零点五的标准从2016年10月11日起计算至2018年9月15日止，共704天）； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费206.00元，由原告负担116.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担90.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年十二月十日 书记员 付锦梅