河北省黄骅市人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0983民初7194号原告（执行案外人）：刘焕香,女，1971年10月12日出生，汉族，初中文化，无业，住河北省沧州市渤海新区。原告（执行案外人）：孙宝桥，男，1970年2月18日出生，汉族，中专文化，职员，住河北省沧州渤海新区。以上二原告委托诉讼代理人：邱铁成，河北大港律师事务所律师。被告（申请执行人）：张洪栋，男，1960年8月25日出生，汉族，小学文化，个体，住河北省渤海新区。委托诉讼代理人：王爱杰，河北铭晖律师事务所律师。原告（执行案外人）刘焕香、孙宝桥（以下简称原告刘焕香、孙宝桥）、与被告（申请执行人）张洪栋（以下简称被告张洪栋）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘焕香及二原告的委托诉讼代理人邱铁成，被告张洪栋的委托诉讼代理人王爱杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：判决立即停止对原告购买的位于南大港产业园区雅宁园小区2号楼5单元902室楼房（房产证号：南房权证南大港字第××号）的执行，并解除对楼房的查封；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月8日原告通过南大港中介与田福敏、姚金祥签订了《房屋买卖定金合同》，田福敏、姚金祥将其所有的位于南大港产业园区雅宁园2-5-902楼房和楼下车库（房产证号：南房权证南大港字第2015-××2）以62万元价格卖与原告，先由原告预交定金10万。原告在当天由原告刘焕香亲姐妹给田福敏转汇10万元，由田福敏给原告打了收条。2018年7月3日在中介，田福敏持她和姚金祥于2017年1月6日在婚姻登记机关离婚时的离婚协议，离婚协议约定该楼房的所有权归田福敏所有，其车库产权证已归田福敏名下，为此当日由田福敏与二原告又签订了《房屋买卖合同》。该合同明确约定：由原告支付给卖方50万元（含定金10万元），由卖方田福敏在7日协助办理银行按揭贷款拿出该楼房产权证交给原告。当天原告通过银行汇给田福敏50万元当时又返回给原告10万元，卖方田福敏收到后给原告打下40万元的收据。数日后田福敏拿出该楼房的产权证和钥匙交与原告，原告拿到产权证与钥匙，立即搬进楼房居住，于2018年7月16日到小区物业交所欠的水费，于2018年8月11日向小区物业交了2018年7月份至2019年6月份全年的物业费，在2018年7月下旬由原告与田福敏到南大港房屋产权登记部门办理过户手续，由于该楼房原产权证上仍有姚金祥名字，姚金祥当时没有来，故没有办成，随后，原告又无数次用电话催田福敏、姚金祥二人来办理过户，田福敏每次回答都是说在外地很忙，又说到2018年10月1日回来办理过户，于是，2018年10月11日二原告与田福敏、姚金祥共同来到南大港房屋产权登记部门，该部门凭买卖双方四人的身份证、原房产权证、房屋买卖合同进行登记后，开具了《沧州市房屋交易告知书（转让）》，双方持该告知书立即到南大港税务局缴纳房屋增值税、房屋买卖契税、个人所得税。缴纳完税后，双方持以上各种证件回到南大港房产过户登记的另一科室，该工作人员经查该楼房于2018年8月23日已被法院裁定执行查封。原告刘焕香得知后当场就昏迷过去，田福敏见状劝慰原告让原告放心，她保证到法院能把该楼房解除查封，原告等了近一年没有解除查封，故2019年10月28日原告向法院递交财产保全异议申请书。法院经开庭质证，作出了（2019）冀0983执异80号执行裁定书，该裁定驳回了原告的申请。原告通过中介签订房屋买卖合同交了相关费用，这些事实证据是客观、真实的。原告所购买的楼房在查封前已经订立了合法有效的书面买卖合同，并且已合法占有该不动产，已支付了全部价款，非原告自身原因未办理过户登记，这完全符合法律规定的排除查封执行的四种情形，原告的一家老小已经在楼房居住至今。故原告认为法院的执行裁定书认定原告的执行异议理据不足，是不符合事实的，是错误的，该查封行为已经严重损害了原告的合法权益，原告坚决捍卫自己房屋所有权，故诉至贵院，请求支持原告各项诉讼请求。被告张洪栋辩称：原告与姚金祥、田福敏之间不存在房屋买卖关系，其无权在本案中主张执行异议，房屋买卖不具备真实性，而且本案所涉房屋有银行贷款，因此假使有买卖行为也是属于无效合同，同时张洪栋是在2018年8月23日申请查封房屋，在这之前，张洪栋的家人一直在该房屋中居住没有包括原告在内的人员提过任何异议，在保全之后，张洪栋家人因为已经办理了相关措施，所以才离开了涉案房屋，同时保全前，原告方没有证据证实交付过购房款，对其主张的房屋买卖合同真实性不认可。同时原告方未办理房屋入住和过户手续，因此不具备法律规定的排除执行的各种情形。保全后田福敏申请过执行异议，而且本院作出了（2018）冀0983执异63号执行裁定书，在该案听证审理过程中田福敏明确主张她是房屋所有权人。并提交了7张银行还贷凭证，但只字未提房屋已出售他人，未提案外人刘焕香、孙宝桥。同时张洪栋在执行过程中也于2019年5月11日在法院执行庭法官主持下与被执行人姚金刚、姚金祥达成过和解协议，该协议中明确约定如果姚金祥、姚金刚逾期偿还，同意对姚金祥所有的本案所涉房屋进行评估拍卖，也能说明该房屋没有实际出售他人，不然不会不提及反而同意进行处分，同时原告也是在张洪栋申请保全长达1年多的时间内从未主张过任何权利，也能说明本次主张与事实不符，不然如果真是其购买了房屋，在2018年10月份其已经知道该房屋被法院查封的情形下，不可能不采取相关救济程序，上次听证中其也明确知道查封后未申请执行异议。其他具体的质证意见在庭审中发表，请求法庭驳回原告的异议请求。原告为证明其主张，提供以下证据予以证明：1.原告与被告田福敏、姚金祥签订的买卖房屋合同四份：2018年5月8日原告与田福敏、姚金祥签订《房屋买卖定金合同》一份，2018年5月16日卖方田福敏与买方刘焕香签订房屋买卖定金合同《补充协议》一份，2018年7月3日卖方田福敏与原告签订《房屋买卖合同》一份及《补充协议》一份，以上证据证明在2018年8月23日黄骅市人民法院查封涉案房屋前，原告方已与田福敏、姚金祥签订合法有效的书面的房屋买卖合同。2.提交房屋买卖收款票据、付款凭证：2018年5月8日卖方田福敏出具100000元收据一份及银行流水，2018年7月3日田福敏出具400000元收据一份及银行流水，以上证据证明在2018年8月23日黄骅市人民法院查封涉案房屋前原告方已按照合同约定支付应付楼款500000元。3.提交涉案房屋买卖交易证据：沧州市南大港管理区宜居房屋中介服务部的营业执照（复印件）及中介信息费票据一张；田福敏2018年5月16日向房屋中介提供的与姚金祥离婚证、离婚协议复印件，以上证据证明涉案房屋通过中介购买，签订的买卖合同合法有效。4.提交由中介张某2018年7月8日转交原告方涉案楼房产权证，证明在黄骅市人民法院查封涉案楼房前已取得房屋产权证，享有涉案楼房所有权。5.提交沧州伽华物业服务有限公司（雅宁园小区物业）出具的证明一份，2018年7月16日水费票据一张，2018年8月11日交2018年7月1日至2019年6月30日交物业票据一张，证明原告方2018年7月3日交清购楼款取得涉案楼房产权证与钥匙，于2018年8月23日前搬入涉案楼房并实际占有使用。6.提交《沧州市房屋交易告知书（转让）》一份及《房屋交易申报表》一份、契税票据三份，证明原告方与田福敏、姚金祥买卖涉案房屋已成交，且协助办理过户手续，原告方已缴纳过户税费，已全部履行了涉案房屋买卖合同规定的全部付款义务，未办理过户登记手续非因原告方自身原因。7.证人张某、刘某出庭作证。证人张某系中介人员，与原被告双方均无利益关系，出庭证明其作为中介办理原告方与田福敏、姚金祥房屋事宜，原告通过其姐妹给田福敏、姚金祥转了100000元定金，又因为银行贷款手续的需要，通过银行打房款500000元，田福敏取出100000元现金返还原告方。证人刘某与原告刘焕香系亲姐妹，证明通过自己的网银给田福敏转账100000元，作为涉案楼房定金，2018年7月30日与原告去房产局办理过户登记，因田福敏自己只拿了离婚证，缺少姚金祥，过户登记未办成。被告张洪栋对于原告方提交的证据发表以下质证意见：对证据1，真实性、合法性、关联性不认可，多份合同不符合买卖的交易习惯，汇款凭证中没有标注款项系购房款，且合同中体现出涉案楼房已办理银行抵押贷款，四份合同前后主体不一致，金额也不确定，按原告陈述2018年5月8日双方仅签订储藏间协议，故买卖双方不可能提前缴纳大额中介费，对四份合同形成时间是否为落款时间申请鉴定；对证据2，真实性不认可，日期有涂改；对证据3，离婚协议真实性不清楚；对证据4，房证的真实性无异议；对证据5，水费、电费相关票据真实性不认可，日期有明显涂改；对证据6，对《沧州市房屋交易告知书（转让）》真实性不认可，同时申请的交易时间是2018年10月11日，是在张洪栋申请法院查封之后，且告知书系双方自行交易申请，不代表在房产部门办理了正规手续，原告方不符合正常楼房买卖程序，应先审核房屋抵押、保全情形后签合同，本案中很明显是田福敏、姚金祥与原告方恶意串通；对证据7，被告认为中介不能证明其身份，其陈述前后矛盾；第二个证人是原告亲属，不认可其证言的真实性。被告张洪栋为证明其主张，提交以下证据：1.（2018）冀0983执异63号裁定书，证明田福敏于2018年11月21日申请执行异议，且证明其为涉案房屋所有人，在法院驳回田福敏执行异议后，原告方一年多时间未提任何异议；2.提交执行和解协议、执行通知书，证明案外人主张购房一事不是事实;3.报警案件登记表及电费转账记录，证明被告2018年7月14日至2018年8月15日在涉案楼房居住。原告方对被告提交的证据发表以下质证意见：对证据1不知情，原告未参加听证，但证据1不能否认房屋买卖合同签订的客观事实；对证据2，真实性不认可，协议系复印件，没有法院盖章，一年内未提异议是因为原告方重病。对证据3，对其关联性不认可。经审理查明：本案所涉位于南大港产业园区雅宁园小区2号楼5单元902室楼房，房产证号：南房权证南大港字第××号，房屋所有权人为田福敏、姚金祥。2017年1月6日田福敏与姚金祥协议离婚，离婚协议约定涉案房屋归女方所有。银行的按揭贷款一直通过田福敏的个人账户归还。又查，原告刘焕香、孙宝桥于2018年5月8日与田福敏、姚金祥签订房屋买卖定金合同，约定以620000元的价格购买案涉楼房及储藏间（约18.5平方米），当日交付定金100000元，由刘某账户转付田福敏。2018年5月16日田福敏与刘焕香签订补充协议，约定房产证下来15个工作日内双方办理房屋买卖手续。2018年7月3日田福敏、刘焕香、孙宝桥之间签订房屋买卖合同，约定以总价款620000元购买案涉楼房及储藏间。同日双方签订补充条款，约定乙方交清首付款（含定金）五十万元后，甲方还清房屋贷款后，甲方把房产证拿出来配合乙方办理二手房房屋贷款和过户手续及乙方同意甲方入住至2018年10月1日。当日由孙宝桥账户转付田福敏500000元。后由田福敏退还原告100000元现金。2018年10月11日孙宝桥和田福敏分别交完契税、个人所得税等税收后，双方到沧州渤海新区南大港管理区不动产中心办理不动产交易登记，得知案涉房屋已经被查封，未办理交易登记。再查，2018年8月21日，被告张洪栋因与姚金岗、姚金祥借款合同纠纷一案，向本院申请诉讼保全，要求对被执行人姚金祥名下的房屋进行查封。2018年8月23日本院作出（2018）冀0983执保481号民事裁定书，裁定：查封姚金祥名下的位于南大港产业园区的楼房，查封期限三年。2018年12月6日本院作出（2018）冀0983民初5685号民事判决书，判决：一、被告姚金岗偿还原告张洪栋借款本金900000元及利息（利息自2015年10月3日起，以900000元借款本金为基数至付清之日止，按年利率24%计算）；二、被告姚金岗赔付原告张洪栋保全损失费5000元；三、被告姚金祥对上述一、二项内容承担连带责任；四、驳回原告张洪栋的其他诉讼请求。因二被告未按判决履行义务，原告张洪栋申请强制执行。本院于2019年4月23日立案执行，执行案号为（2019）冀0983执1918号。2019年11月14日本院作出（2019）冀0983执异80号执行裁定书，驳回刘焕香、孙宝桥对（2018）冀0983执保481号民事裁定书的执行异议请求。另查，原告刘焕香分别于2018年7月16日、2018年8月11日到沧州伽华物业服务有限公司缴纳涉案房屋水费及物业费。且田福敏已将涉案房屋产权证及钥匙交付二原告。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予受支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，黄骅市人民法院对涉案房屋查封时间为2018年8月23日，而原告与田福敏、姚金祥于2018年5月8日签订《房屋买卖定金合同》，于2018年7月3日签订《房屋买卖合同》，时间均早于法院查封涉案房屋时间，并且房屋买卖合同的成立签订经中介介绍、买卖双方已履行交付大部分房款及房屋交付义务。被告张洪栋未提供证据证明合同双方恶意串通，本院结合房屋价款及原告方提供的证据，对原告方与田福敏、姚金祥签订的房屋买卖合同的真实性、合法性予以确认。原告提交的水费、物业费票据及物业公司证明，同时结合房屋产权证及钥匙的交付情况，本院认定涉案房屋被查封前原告已实际占有该房屋。对于涉案房屋价款的支付，原告不仅提交了卖方出具的收据且提供了银行转账凭证，故本院认定原告方已按照合同约定支付应付涉案楼款。原告提交的的契税票据，证明其已按照房屋买卖合同约定的义务，在合理的时间内及时履行缴纳相关税费的义务，故本院认定未办理过户登记非因原告自身原因。故本院对二原告执行异议予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第三百一十二条之规定，判决如下：一、依法撤销（2019）冀0983执异80号执行裁定书；二、停止对位于南大港产业园区房屋（房产证号：南房权证南大港字第××号）的查封。案件受理费4400元，由被告张洪栋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  韩景韫审 判 员  王淑云人民陪审员  孙海峰二〇一九年十二月二十六日书 记 员  韩明鑫