湖南省沅江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0981民初1366号 原告（反诉被告）：湖南同升房地产开发有限公司，住所地：沅江市庆云山路与新中路交界处（百货购物中心六楼）。 法定代表人：唐雨军，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴祖创，湖南金剑律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，代签、代收法律文书，代领款物。 被告（反诉原告）：谢婧，女，1989年9月3日出生，汉族，住沅江市。 委托诉讼代理人：刘化文，沅江市琼湖法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉，代收法律文书，代收执行款项。 原告湖南同升房地产开发有限公司（以下简称同升公司）与被告谢婧租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日受理后，依法组成合议庭，被告谢婧在答辩期间提起反诉，公开开庭进行了合并审理。被告（反诉原告）谢婧、被告（反诉原告）谢婧的委托诉讼代理人刘化文、原告（反诉被告）湖南同升房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴祖创到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告同升公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同，并要求被告谢婧返还租赁的原告的场地。 2、判令被告谢婧支付原告租金4000元，物业管理费5760元，并支付违约金28800元，共计38560元。并支付从起诉之日起按银行同期贷款利率至实际支付完毕止资金占用期间的利息。 3、判决被告谢婧承担本案诉讼费用。 事实和理由：原、被告于2014年3月4日签订沅江百货购物中心商铺租赁合同，合同约定被告谢婧向原告租赁沅江百货购物中心商铺二楼55号柜台（12平方米）经营散伙内衣，租赁期限为五年（2014年9月31日至2019年9月30日）。租金及装修配套费80000元，并约定管理费为每月10元/平方米及空调和通风费等费用，于每月1-5日到甲方市场交纳处交纳，逾期每天承担50元/天违约金（原告方主张20元/天）。但被告从2015年6月1日开始至今2019年5月30日一直没有支付管理费（共计1440天），其行为已经严重违约。依据合同第12条第1项第1点的约定原告方可单方解除合同。原告方多次催收管理费，被告谢婧以各种理由推脱不交纳。现为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 本诉被告谢婧辩称，同意解除原、被告租赁合同，判令被告支付物业管理费不存在，因原告违约在先通过政府协调，当时原告承诺采取整改措施，但原告未履行任何承诺，导致商场关闭，故被告未缴纳物业管理费，当事人所有门店的东西被打、灯被敲坏，东西被偷了，请求驳回原告的诉讼请求。另外，原告诉状中要求我支付4000元租金，但当时我已全部交纳了80000元租金及配套费。 反诉原告谢婧向本院提出诉讼请求：1、请求解除反诉人与被反诉人的租赁合同并退还押金壹万元。2、请求判令被反诉人退还反诉人装修配套费及租金共计72000元。3、请求判令被反诉人赔偿财产损失36667元。4、请求判令被反诉人承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2014年1月26日，反诉人通过招租，与被反诉人签订了沅江百货购物中心商铺租赁合同，按照合同规定，反诉人交纳了2014年至2019年的全部租金（共五年），并交纳押金壹万元，按设想，反诉人信心百倍要做好商铺，但由于被反诉人不仅没有管理经验，而且未按规定办理好相关职能部门的手续，致使商场根本无法经营，导致反诉人在经营了几个月后，根本无法经营，后反诉人多次向相关政府职能部门投诉，但由于反诉人没有诚意，致使问题没有得到解决，反诉人及其它经营户被迫歇业，所有投资基本全部亏损。反诉人认为，被反诉人没有经营资质，也没有相关经验，并且严重违反招商时的承诺，纯属一圈钱的商业欺诈行为，其理应赔偿反诉人的损失，故特具状依法提起反诉，请求如前，望人民法院察明实情，对此案予以秉公判决。 反诉被告同升公司辩称，反诉原告的退出时间我方均不清楚，根据合同约定，应提前2个月通知，但反诉原告均未通知。租赁合同在未依法解除前，仍是依法有效的，双方应按合同条款履行合同义务。对反诉请求1，押金，合同明确约定，双方对租赁摊位双方验收后押金才具备退还的条件；2、反诉被告对商场统一进行装修，装修配套费是双方依照合同约定，经双方同意收取的，其实是可以放在租赁费中，但当时为了税收等原因而分开的；3、财产损失赔偿没有事实和法律依据，具体损失多少反诉被告无法进行核算，且合同明确约定需经双方协商同意后才能撤离，反诉原告是自行撤离的，与反诉被告无关，如果需要保管因通知反诉被告；4、反诉原告主张退还租金40000元没有事实和法律依据，原、被告合同约定反诉原告一次性交纳5年的租金，依照合同约定反诉被告不应退还租金。 本诉原告围绕诉讼请求依法提交了证据。对于本诉原告向本院提交的《沅江百货购物中心商铺租赁合同》，合同3.2条载明：“乙方除交纳3.1约定的费用之外，在进场经营后，需每月向甲方支付的费用约定如下：①管理费10元/㎡/月；上述3.2所约定的相关费用，乙方应在每月1-5日到甲方市场交纳处交纳。逾期每天承担50元/天的违约金。”，本诉被告应按合同约定向本诉原告支付管理费与违约金，故本院对其证明效力依法予以采信。对于本诉原告向本院提交的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证,该证据表明本诉原告所经营商场消防验收已合格，但消防验收合格与否、商场延期开业与否，与本案诉争事项并无关联，不能达到本诉原告的证明目的，故本院对其证明效力依法不予采信。 本诉被告围绕本诉原告的诉讼请求依法提交了证据。对于本诉被告向本院提交的招商宣传资料，经审查，该招商宣传资料并未包含本诉原告做出的具有法律意义的意思表示内容，即并非本诉原告发出的要约，而应作为招商广告视为要约邀请，要约邀请不产生成立合同的法律效果，不能达到本诉被告的证明目的，故本院对其证明效力依法不予采信。对于本诉被告向本院提交的《沅江百货购物中心商铺租赁合同》，经审查，该合同虽为格式合同，但对双方的权利义务均有明确规定，并不存在免除一方责任、排除对方权利等显失公平的情形，不能达到本诉被告认为合同双方地位不平等的证明目的，故本院对其证明效力依法不予采信。对于本诉被告向本院提交的琼湖街道维稳办证明、上访照片及光盘，经审查，该两份证据均显示本诉被告曾因商铺经营事宜向政府反映进行维权，并在相关部门的主持下与本诉被告进行了协调，但并未明确纠纷产生的具体原因、责任归属，不能达到本诉被告的证明目的，故本院对其证明效力依法不予采信。对于本诉被告向本院提交的沅江市信访局记录、益阳市公安消防支队验收意见书，经审查，该两份证据均显示本诉原告确曾存在商场消防验收不合格现象，后经重新验收已获得验收合格证，虽造成商场延期开业，但延期开业与本案诉争事项并无关联，不能达到本诉被告的证明目的，故本院对其证明效力依法不予采信。对于本诉被告向本院提交的湖南同升房地产有限公司工商信息，经审查，本诉原告作为房地产公司经营商场确属超范围经营，但超范围经营与产生亏损之间并无必然联系，本诉被告亦未提供证据证明存在必然联系，该证据不能达到本诉被告的证明目的，故本院对其证明效力依法不予采信。对于本诉被告向本院提交的租金及保证金和经营管理押金收据，经审查及庭审调查，该证据确系本诉原告的财务向本诉被告出具，证明本诉被告已经缴纳了五年租金与10000元品牌保证金和经营管理押金，故本院对其证明效力依法部分予以采信（经庭审查明，保证金已缴纳数额为6000元）。对于本诉被告向本院提交的照片，经审查，照片仅显示电梯被禁行，但无法证明禁行原因和时长，且未显示空调的开关与否，不能达到本诉被告的证明目的，故本院对其证明效力依法不予采信。 双方于反诉中提供的证据与本诉一致。 本院经审理认定事实如下：经审理查明，2014年3月4日，本诉原告（甲方）湖南同升房地产开发有限公司与本诉被告（乙方）谢婧签订《沅江百货购物中心商铺租赁合同》（合同编号：221），约定：1.1甲方同意提供沅江百货购物中心二楼55#号柜台（套内建筑面积约12㎡）的经营场地，给乙方经营以下的项目及商品：散货内衣。2.1合同有效期限：2014年9月30日至2019年9月30日，场地使用费用的计租时间以商场正式开业之日起进行。试营业期间：除租金以外的相关费用按合同约定收取。3.1乙方使用甲方场地从事经营活动，进场前双方商定的相关费用标准及支付时间方式为：租金及配套费用：16000元/年。在签署本合同时，乙方一次性向甲方交纳5年商铺租金，共计48000元租金。装修配套费标准：32000元，签署本合同时，一次性支付，由财务开具收据。以上3.1甲乙双方合计约定费用的支付方式：①第一次交纳认租定金：40000元；②第二次在甲方通知乙方进行装修前15个工作日，乙方应交清合同约定的剩余款项，合计40000元。3.2乙方除交纳3.1约定的费用之外，在进场经营后，需每月向甲方支付的费用约定如下：①管理费10元/㎡/月；上述3.2所约定的相关费用，乙方应在每月1-5日到甲方市场交纳处交纳。逾期每天承担50元/天的违约金（本诉原告仅主张20元/天）。4.1乙方在本合同签订时，向甲方交纳品牌保证金5000元，经营管理押金5000元，甲方在确认保证金到账后，向乙方开具保证金收据。4.2租赁期满后，乙方返还甲方商铺时，经甲方检验摊位设施、设备完好，甲方可办理退还保证金手续（保证金一律不计利息）。其中经营管理押金依据《沅江百货购物中心市场管理公约》所规定的条例，视乙方考核情况进行核算退还。12.3乙方若需提前终止合同，应提前二个月书面通知甲方，经双方协商同意后确定离场日期。12.4乙方若未按前款规定提前二个月书面通知甲方，而提前终止合同的，应承担两个月的可得利益损失（按合同实际履行期内甲方月平均所得计）。合同签订后，本诉被告谢婧按约定交纳5年商铺租金48000元，装修配套费32000元，品牌保证金和经营管理押金共6000元，并进场装修开张营业。本诉原告按约交付商铺，组织商场开业。 另查明，本诉被告谢婧租赁的商铺每月应交物业管理费120元。自2015年6月1日起至2019年5月30日，本诉被告谢婧未向本诉原告同升公司交纳物业管理费。 针对本诉诉讼请求，本院认为：关于解除合同，《沅江百货购物中心商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行，且合同约定的租期已全部经过，合同已处于履行完毕的状态，无再行解除之必要，故对本诉原告要求解除合同的诉讼请求不予支持，但本诉被告谢婧应将本案所涉租赁场地腾退给同升公司。关于管理费，本诉被告离场时未与本诉原告协商，亦未书面告知本诉原告，故合同仍是生效状态，该摊位仍处于本诉被告的控制之中，本诉原告也无法主动将该摊位改作他用，故本诉被告仍需继续向本诉原告支付每月120元的管理费及利息（按同期银行贷款利率从起诉之日起计算至实际支付完毕之日止），故对本诉原告要求支付管理费的诉讼请求予以支持。关于违约金，与管理费同理，因合同仍是生效状态，故本诉被告随意离场，拒不支付合同约定的管理费已构成对合同的违反，应认定为违约。但从情理上分析，本诉被告离场时虽未与本诉原告协商，亦未书面告知本诉原告，但从摊位长期关闭歇业的事实状态可知，本诉原告对本诉被告已经离场是知情的，且长期以来未对此提出异议，造成本诉被告累积拖欠大额管理费，本诉原告有一定的责任；从法理上分析，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”而本诉原告主张的28800元违约金远高于其所受损失5760元的30%，故对本诉原告要求支付违约金的诉讼请求予以调整。 针对反诉的诉讼请求，本院认为：关于合同效力，《沅江百货购物中心商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，当事人均应按约履行，故对反诉原告要求确认合同无效的诉讼请求不予支持。关于装修配套费32000元，《沅江百货购物中心商铺租赁合同》载明：“以上3.1甲乙双方合计约定费用的支付方式：①第一次交纳认租定金：40000元；②第二次在甲方通知乙方进行装修前15个工作日，乙方应交清合同约定的剩余款项，合计40000元。”可知该笔款项名为装修配套费实为租金，故对反诉原告要求退还装修配套费的诉讼请求不予支持。关于租金的退还，反诉原告离场时未与反诉被告协商，亦未书面告知反诉被告，故合同仍是生效状态，双方仍需按约履行，故对反诉原告要求退还租金的诉讼请求不予支持。关于品牌保证金和经营管理押金，《沅江百货购物中心商铺租赁合同》4.2条约定：“租赁期满后，乙方返还甲方商铺时，经甲方检验摊位设施、设备完好，甲方可办理退还保证金手续（保证金一律不计利息）。其中经营管理押金依据《沅江百货购物中心市场管理公约》所规定的条例，视乙方考核情况进行核算退还。”现合同约定的租期已过，反诉被告应积极进行验收并办理品牌保证金和经营管理押金退还手续，故对反诉原告要求退还品牌保证金和经营管理押金的诉讼请求予以支持，但谢婧少缴该部分款项，退还数额以实际缴纳数额为准。关于装修损失，应视为反诉原告的商业经营风险，故对反诉原告要求赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。 根据依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第五十二条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下： 一、由本诉被告谢婧于本判决生效之日起十日内支付本诉原告湖南同升房地产开发有限公司欠付的物业管理费5760元(1440天÷30天×120元/月）及利息（按同期银行贷款利率从2019年6月12日起计算至实际支付完毕之日止）； 二、由本诉被告谢婧于本判决生效之日起十日内支付本诉原告湖南同升房地产开发有限公司违约金1728元（5760元×30%）。 三、由本诉被告谢婧自本判决发生法律效力之日起十日内将本案租赁合同所涉场地腾退给本诉原告湖南同升房地产开发有限公司； 四、驳回本诉原告湖南同升房地产开发有限公司其他诉讼请求； 五、由反诉被告湖南同升房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告谢婧品牌保证金和经营管理押金共6000元； 六、驳回反诉原告谢婧其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费764元，由本诉原告湖南同升房地产开发有限公司负担534元，本诉被告谢婧负担230元；反诉案件受理费2673元，由反诉原告谢婧负担1871元，反诉被告湖南同升房地产开发有限公司负担802元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 长  覃锐国 审 判 员  龚 攀 人民陪审员  何 兵 二〇一九年十二月十日 法官 助理  文宥妍 书 记 员  王 艳 附：有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。 商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。