北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京02民终15069号上诉人（原审原告）：北京金海都物业服务有限公司，住所地北京市丰台区南三环中路70号1幢134号。法定代表人：赵建国，总经理。委托诉讼代理人：刘锋，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思宇，北京市中闻律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈厚香，女，1965年4月25日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。上诉人北京金海都物业服务有限公司（以下简称金海都物业公司）因与被上诉人陈厚香物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初22160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金海都物业公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持我公司一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.一审未查清上诉人为被上诉人提供物业服务的事实，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因物业服务涉及的是小区业主的整体利益，在没有新的物业公司接任时如果物业公司强行退出将导致小区处于无人管理、无人维护的混乱状态，影响小区业主整体利益乃至社会公共管理秩序，故在北京市丰台区南曦大厦业主委员会（以下简称“业委会”）选聘新的物业公司前，上诉人持续为南曦大厦业主提供服务，是避免案涉小区出现物业管理无序状态。事实上，在2010年8月23日至2018年1月2日期间，小区业主也接受了上诉人的服务，故被上诉人应按照原合同约定的标准交纳物业服务费。2.一审未查清上诉人物业服务的截止时间，根据上诉人与业委会签订的《北京市物业服务合同》第十八条的约定，业委会在服务期届满后不再续约的，应当在期满3个月前书面通知上诉人。而事实上，上诉人并未收到业委会不再续约的书面通知。2018年1月3日，上诉人收到北京市丰台区人民法院的《民事判决书》后主动退出了南曦大厦，因此上诉人物业服务的截止时间应为2018年1月2日。二、一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。上诉人继续提供物业服务、被上诉人接受物业服务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系。陈厚香辩称，同意一审判决，不同意金海都物业公司的上诉意见。金海都物业公司向一审法院起诉请求：1.判决陈厚香支付2017年1月1日至2018年1月2日的物业费3208．32元及滞纳金270．56元；2.判令陈厚香支付2010年8月23日至2018年1月2日的公共照明费1602．39元及滞纳金955．34元；3.陈厚香承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于北京市丰台区南三环中路70号D-808室房屋建筑面积118．17平方米，房屋产权人为陈厚香。2010年8月23日，北京市丰台区南曦大厦小区第二届业主委员会（以下简称第二届业委会）与金海都物业签订《物业服务合同》，约定：金海都物业为涉案小区提供物业服务，物业服务期限自2010年8月23日至2011年8月22日。后，金海都物业公司入驻南曦大厦小区至今。2011年1月20日，第二届业委会与金海都物业签订《补充协议》，约定：双方服务合同到期后，业委会没有组织业主大会从新选举物业，金海都物业可自动延续并按原合同服务条款规定执行服务。上述两份协议中第二届业委会公章显示“有效期至2013年5月5日”。2015年10月19日，北京市丰台区南曦大厦小区业主大会作出《业主大会决议》：南曦大厦业主大会根据相关规定召开并于2015年9月8日至10月16日，选举按期完成。经按有关规定程序在街道和居委会有关部门监督下，按推荐程序产生业主代表们完成了监票唱票，最后根据选举结果产生决议如下：(1)大厦管理规约表决通过率53%，结果通过。(2)业主大会议事规则表决通过率53%，结果通过。(3)业委会委员选项，选举通过率51．9%，结果当选。(4)监委会委员选举透过率51%，结果当选。(5)北京城建物业管理有限责任公司选举通过率53%，结果当选。同日，该决议在北京市丰台区人民政府大红门街道办事处备案。2015年10月25日，北京市丰台区南曦大厦业主委员会贴出《紧急通知》，载明：南曦大厦业主大会已于2015年10月16日召开，大会通过决议，授权业委会重新选聘物业管理企业，不再与北京金海都物业服务公司签署合同，不接受该公司的物业服务，该公司从即日起，不得再收取物业费及其他费用，我委已就此函告了该公司。鉴于此，从即日起，各位业主、车主不应再向金海都物业公司缴纳任何费用，待业委会选聘新物业后，向新物业管理企业缴纳……。2017年8月2日，北京市丰台区房屋管理局对金海都物业公司下发《行政处罚决定书》，载明北京市丰台区房屋管理局于2016年5月18日对金海都物业公司下发责令改正通知书，责令金海都物业公司于2016年5月20日前撤出物业管理区域，经调查逾期未撤出，处以罚款十万元。北京市丰台区南曦大厦业主委员会将金海都物业诉至法院，北京市丰台区人民法院于2017年12月28日出具《民事判决书》，判令金海都物业于判决生效后之日起十五日内退出北京市丰台区南曦大厦小区。金海都不服判决，提出上诉，后于2018年4月19日申请撤回上诉。一审法院认为，北京市丰台区南曦大厦小区于2015年10月16日召开业主大会，成立新的业委会，该业委会成立合法有效，可以代表全体业主对小区的物业及管理作出决定，业委会在成立后于2015年10月19日作出决议，不再接受金海都物业公司的服务，并选聘新的物业服务企业北京城建物业管理有限公司，故金海都物业公司不得再强行提供物业服务，更不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。故法院认定金海都物业公司为南曦大厦小区提供物业服务的截止时间为2015年10月19日，此后虽然金海都物业公司并未撤出小区，但根据《北京市物业管理办法》的规定，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。故金海都物业无权要求陈厚香给付2015年10月19日之后的物业费。关于金海都物业公司要求陈厚香给付公共照明费的诉讼请求，未提供证据证明公共照明费的计算标准、依据、金额等，故法院不予支持；关于金海都物业公司要求陈厚香给付滞纳金的诉讼请求，因业委会与金海都物业公司解聘，业委会贴出通知告知业主不再向金海都物业公司交纳物业费，故陈厚香并非无故拒交物业费，法院对金海都物业公司要求交纳滞纳金的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回北京金海都物业服务有限公司的全部诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院查明的事实与一审无异。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，北京市丰台区南曦大厦小区第二届业委会与金海都物业签订了有效期为2010年8月23日至2011年8月22日的《物业服务合同》，后双方签订《补充协议》约定双方服务合同到期后，业委会没有组织业主大会从新选举物业，金海都物业可自动延续并按原合同服务条款规定执行服务。北京市丰台区南曦大厦小区第二届业委会公章有效期至2013年5月5日。北京市丰台区南曦大厦小区于2015年10月16日召开业主大会，成立新的业委会，并于2015年10月19日依法选聘了新的物业服务企业，且新的业委会将上述情况及时告知了金海都物业公司。在第二届业委会与金海都物业公司之间的《物业服务合同》及《补充协议》终止，新的业委会明确表示不接受金海都物业公司的物业服务的情况下，金海都物业公司继续提供物业服务缺乏合理依据，相关行政管理机关已责令其撤出，人民法院生效判决亦判令其退出南曦大厦小区，在此情况下，金海都物业公司以事实服务为由要求业主支付2015年10月19日之后的物业服务费用缺乏合理依据。关于金海都物业公司主张的2010年8月23日至2018年1月2日公共照明费及滞纳金，金海都物业公司未能就公共照明费的计算标准、依据、金额等提供证据证明，其主张公共照明费的滞纳金亦无依据，一审法院未予支持其所提该项诉请并无不当。综上所述，金海都物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京金海都物业服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 施忆审 判 员 许英审 判 员 朱印二〇一九年十二月二十日法官助理 周珍书 记 员 熊杰