海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5549号上诉人（原审被告）：海南瑞麒房地产开发有限公司，住所地海口市国贸大道九都大厦17层C座，统一社会信用代码914600006651339750。法定代表人：王经蔚，总经理。委托诉讼代理人：刘明，海南信达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蔡红云，女，1970年8月3日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：杨琳，海南大兴天泰律师事务所律师。上诉人海南瑞麒房地产开发有限公司（以下简称瑞麒公司）因与被上诉人蔡红云商品房预售合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2019）琼0106民初8311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞麒公司上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或改判瑞麒公司无需向蔡红云支付逾期办证违约金38428.55元。事实和理由：一审法院适用法律错误。蔡红云要求瑞麒公司支付延期办证违约金的请求是基于商品房买卖合同产生的合同债权所享有的以财产利益为内容的债权请求权，适用普通诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第九章规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算延期办证违约金。本案合同明确约定了办证期限，且该义务也并非属于分期履行的义务，诉讼时效期间应从蔡红云知道权利受到侵害的2012年9月12日起算，诉讼时效届满之日应当是2014年9月11日，蔡红云在2019年5月5日提起本案诉讼，已超过诉讼时效期间，且本案没有证据证明存在诉讼时效中断、中止的情形使诉讼时效可以重新计算。故蔡红云的起诉超过了诉讼时效，其丧失了胜诉权，其诉讼请求不应得到支持。蔡红云辩称，蔡红云主张的逾期办证违约金没有超过诉讼时效。根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。”蔡红云于2011年9月17日收房，办理房产证的时间应为2012年9月11日前，然而瑞麒公司直至2019年1月7日才办妥房产证，因此瑞麒公司已经构成逾期办证的违约事实。双方约定的逾期办证违约金是按日计算的，属于“继续性债权”，诉讼时效应按日独立起算。瑞麒公司直至2019年1月7日才将房屋权属证书办理完毕，在办证之前其行为属于持续违约状态，该期间不应计入诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行开始适用三年诉讼时效，蔡红云于2019年5月5日提起本案诉讼，故本案应适用三年诉讼时效的规定。因此自蔡红云起诉之日倒推三年的违约金，应当予以保护。此外，按日计算的逾期办证违约金应当认定为继续性债权的观点也得到人民法院判决的支持。综上所述，蔡红云本案主张的逾期办证违约金应当自起诉之日倒推三年计算。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应予维持。蔡红云向一审法院起诉请求：1.判令瑞麒公司向蔡红云支付逾期办证违约金91006.7元（按已付房款的万分之0.5自2012年9月11日起计至2019年1月7日止）；2.判令瑞麒公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2010年7月5日，蔡红云与瑞麒公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定：蔡红云购买瑞麒公司开发的海口市××区楼（推广名：世贸天骄）13层1306房，房屋建筑面积为135.91平方米，其中套内建筑面积113.31平方米，按建筑面积每平方米5800元，房屋总价为788278元，付款方式为蔡红云于签订本合同时支付161840元，签订合同后30个工作日内支付76438元，余款550000元申请银行按揭。瑞麒公司应当在2010年6月30日前将完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案的商品房交付蔡红云使用。合同第十五条为“关于产权登记的约定”，该条约定：瑞麒公司应当自房屋交付之日起360日内为蔡红云办理房屋权属证书；在蔡红云取得该商品房权属证书后，瑞麒公司应当在180日内向土地登记机关申请，为蔡红云办理土地使用权证。如因瑞麒公司责任，蔡红云不能在约定期限内取得房地产权属证书的，瑞麒公司自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向蔡红云支付违约金。上述合同签订后，蔡红云按照约定付清全部购房款，瑞麒公司于2011年9月17日将涉案房屋交付给蔡红云。瑞麒公司2019年1月7日为蔡红云办理涉案房屋即世贸天骄13层1306房的《不动产权证书》。一审法院认为，蔡红云、瑞麒公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，蔡红云已按约定履行了支付全部购房款的义务，瑞麒公司也于2011年9月17日将房屋交付给蔡红云。根据合同约定，瑞麒公司应当自房屋交付之日起360日内即2012年9月11日前为蔡红云办理房屋权属证书。如因瑞麒公司的责任，蔡红云不能在约定期限内取得房地产权属证书的，瑞麒公司应当自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向蔡红云支付违约金。本案中，瑞麒公司于2019年1月7日才将涉案房屋的不动产权证书办理至蔡红云名下，其行为已构成违约，依法应承担自2012年9月12日起至2019年1月6日期间逾期办证的违约责任。瑞麒公司辩称蔡红云起诉已经超过诉讼时效。因蔡红云系2019年5月5日向一审法院提起诉讼，故其请求瑞麒公司支付2016年5月5日之前逾期办证违约金的主张已经超过了诉讼时效，瑞麒公司应向蔡红云支付2016年5月6日至2019年1月6日（合计975天）逾期办证的违约金38428.55元（788278元×0.00005×975＝38428.55元）。蔡红云请求瑞麒公司支付逾期办证违约金91006.7元，对于不超过38428.55元的部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、限瑞麒公司于本判决生效之日起十日内向蔡红云支付逾期办证违约金38428.55元；二、驳回蔡红云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2075.17元，由蔡红云负担1203.61元，瑞麒公司负担871.56元。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。二审另查明：蔡红云于2019年5月5日向一审法院起诉。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。当事人在二审中的争议焦点为：1.蔡红云的起诉是否超过诉讼时效；2.瑞麒公司应否向蔡红云支付逾期办证违约金38428.55元。关于第一个争议焦点。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，故逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。在本案中，双方当事人在《海口市商品房买卖合同》中约定以日为单位累计计算逾期办证违约金数额，故双方当事人约定的逾期办证违约金的债权性质属于继续性债权，应以每日违约金形成的每个个别的债权分别适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。蔡红云于2019年5月5日向一审法院起诉，瑞麒公司于2019年1月7日办理涉案房产的不动产权证，故一审法院按蔡红云起诉之日倒推三年认定其向瑞麒公司主张自2016年5月6日起至2019年1月6日期间的逾期办证违约金未超过诉讼时效，适用法律正确，本院予以确认。瑞麒公司以本案诉讼时效期间应自合同约定的办证期限届满日后的2012年9月12日起计算为由主张蔡红云的起诉已经超过诉讼时效，但其主张的时效期间的起算方式适用于当事人在合同中明确约定逾期办证违约金具体数额的一时性债权的情形，而本案当事人并未就逾期办证违约金约定一时性债权，故瑞麒公司关于诉讼时效的上诉意见，理据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点。瑞麒公司违约，应当承担违约责任。根据双方当事人关于逾期办证违约责任的约定内容、蔡红云主张债权的时间以及瑞麒公司履行义务的实际情况，瑞麒公司应向蔡红云支付自2016年5月6日起至2019年1月6日（共975天）的逾期办证违约金38428.55元（788278×0.00005×975＝38428.55）。一审对违约金数额的认定正确，本院予以维持。瑞麒公司主张其不应向蔡红云支付违约金38428.55元的理由不成立，本院不予支持。综上，瑞麒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费760.71元（海南瑞麒房地产开发有限公司已预交2075.17元），由海南瑞麒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何姿玲审 判 员 谭晓梅审 判 员 赵 曼 二Ｏ一九年十二月九日法官助理 汪园圆书 记 员 周 娟速 录 员 杨建悦附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。