海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5385号上诉人（原审被告）:海南银泉进出口贸易有限公司。住所地：海南省海口市秀英区秀华路2号秀英区政府一号楼601房。统一社会信用代码：914600006931562340。法定代表人：赵惠民，总经理。委托诉讼代理人：符雄师、李哲良，海南宝岛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张响，男，1992年7月3日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县，公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）：杨洁，女，1992年5月6日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县，公民身份号码：×××。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：张天翔，海南昌宇律师事务所律师。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：温阳亮，海南昌宇律师事务所实习律师。上诉人海南银泉进出口贸易有限公司（以下简称银泉公司）因与被上诉人张响、杨洁房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初3424号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银泉公司上诉请求：1.判决撤销一审判决书第一项，并依法改判为：银泉公司向张响、杨洁支付逾期交房违约金46306元；2.本案一、二审案件受理费由银泉公司与张响、杨洁依法按比例负担。事实与理由：一、在整个项目建设过程中，银泉公司存在两个延期交房的事实，第一个是不可抗力，第二个是政府行为。首先，涉案项目在施工期间遭遇了超期台风“威马逊”，导致项目工地长时间停工，重新开工后，为了修补台风造成的损害，又重新覆盖护网、搭支架等，又造成工期延长。台风属于不可抵抗力的一种，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，因不可抵抗力造成工期延期的，银泉公司延期期间的违约责任可以免除。其次，阿里山山装饰设计（海南）有限公司在代理银泉公司销售银泉花园小区过程中违规操作，致使购房户向政府上访要求退款，阿里山山装饰设计（海南）有限公司与银泉公司对账后达成协议，银泉公司只对收到款项的84户客户负责退款，但住建局等政府部门为维稳给银泉公司施压，要求银泉公司对84户之外的客户也要负责退款，致使银泉公司损失600多万元。在项目完工后，银泉公司已经将相关材料及时报送相关部门审核验收，因政府部门介入，致使涉案房屋长时间内没有通过验收，导致银泉公司迟延交房。二、即使银泉公司需支付逾期交房的违约金，但一审法院将违约金的计算标准调整为以已付房款为基数，每日按万分之三记付仍过高，恳请法院予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院后仲裁机构予以增加：约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院（关于使用中华人民共和国合同法）若干问题的解释二》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理审品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以约定的违约金超过造成的损失30%为标准适当减少：当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。以上法律及司法解释赋予当事人对违约金过高或过低的约定请求人民法院予以调整的权利，并确定了一定的调整幅度，以牺牲商品房买卖合同当事人在合同中的意思表示合意来保障社会公平和正义。虽然本案中双方均未申请人民法院对涉案的房屋与同期间地段房屋租金利益进行评估，但是海口市秀英法院受理的（2017）琼0105民初3427号案件中，秀英法院委托海南正理房地产估价有限公司对银泉花园小区房屋的市场租金进行评估，其市场租金单价为每月每平米20元。银泉公司认为，一审法院将违约金的计算标准调整为以已付房款为基数，每日按万分之三计付仍为过高，银泉公司恳请法院参照同地段同类型房屋租金评估结果，结合本案具体情况将违约金的计算标准调整为以已付房款为基数，每日按万分之二计付。三、一审法院在计算违约天数上存在错误，依法应予以纠正。银泉公司与张响、杨洁约定总房款为714925.36元，约定交付房屋时间为2017年12月31摁日，张响、杨洁虽然在签订合同时首付354470.5元，但直到2018年2月2日（远在合同约定交房日之后）银泉公司才收到银行按揭贷款39万元，张响、杨洁在约定交房日前未将全部房款支付给银泉公司，根据公平及诚实信用原则，银泉公司有权以张响、杨洁未足额支付房款为由进行抗辩，拒绝将房屋交付给张响、杨洁。因此本案计算逾期交房违约金的天数应从张响、杨洁全部足额支付房款之日2018年2月2日（收到银行款项之日）算至实际交房日2018年12月10日共计311天，一审法院分两段时间计算违约金有误，应予以纠正。综上，银泉公司向张响、杨洁支付逾期交房违约金金额=744470.5元×0.0002×311天=46306元。四、本案在举证期限届满之前开庭损害了银泉公司的期限利益，侵害了银泉公司的诉讼权利，一审法院审理程序违法，请二审法院依法撤销一审判决，发回重审。银泉公司于2019年7月2日收到举证通知书，一审法院给银泉公司的举证期限为收到举证通知书之日起十五天内提交证据，银泉公司举证期限届满之日是2019年7月17日，但一审法院却定于2019年7月11日开庭审理本案。银泉公司于2019年7月3日依法向一审法院提出延期开庭审理本案，没有获得批准，银泉公司认为举证期限是法律赋予银泉公司的法定权利，一审法院在银泉公司举证期限届满之前开庭审理侵害了银泉公司的合法权利，其审理程序应归无效。综上所述，一审判决在认定事实和法律上确有错误，且程序违法，请二审法院依法查明事实，正确适用法律，依法裁决。张响、杨洁辩称，一、银泉公司所主张的不可抗力与政府行为与其延期交房不具有关联性，不足以免除其违约责任。张响、杨洁与银泉公司系于2017年6月3日签订的《海口市商品房买卖合同》，但台风“威马逊”系发生在2014年7月；对于另一主张因政府部门的介入而导致涉案房屋长时间未通过验收，也并未提供相应的证据支持。关于上述两点事由，一审判决中已认定清楚：“银泉公司并未能举证证明涉案工程迟延系由政府行为造成，且完全由政府的过错导致，银泉公司作为开发商，其在签订合同过程中，应当预先将工程竣工验收过程中各项审批环节需要的时间在交付期间中予以扣除，故其在最终签订合同时确定的交房期限中，应已包含各项审批工作对交付期间的影响程度。而银泉公司以发生在合同签订之前的‘威马逊’等台风影响工程进度来抗辩其逾期交房存在免责事由，明显不符合客观逻辑，且台风天气在海南普遍发生，银泉公司作为房地产开发企业，对台风天气等气候因素影响工程建设进度应当有所预见，其在合同确定的交房期限中对气候因素和其他影响交房因素应予以考量。故银泉公司以政府行为、台风为由进行抗辩，本院不予采纳。”上诉状中银泉公司仅是对一审的答辩进行了重复主张，并未提供新的事实证据进行支持，其应承担相应的违约责任。一审法院酌情将违约金计算标准调整为以已付房款为基数，每日按万分之三计付并无不当。违约金既有补偿性，亦带有惩罚性，除应以实际损失为基础外，还应兼顾当事人的过错及预期利益等综合因素予以衡量。本案中，银泉公司存在逾期交房的违约行为，应承担相应的违约责任，违约金的计算标准除参照同地段同类型房屋租金评估结果之外，还应结合银泉公司逾期多日未能履行合同约定的交房义务这一事实，对其违约行为的惩罚性进行考量。三、银泉公司基于一审法院已采纳其该项答辩意见的情况下，再次要求法院重新计算违约天数，属于滥用诉权，有违诚信诉讼原则。银泉公司在一审诉讼中主张我方对于违约金天数的计算存在错误，并提出应该以首付款的支付期限与收到银行款项的期限，分两段计算违约金。一审判决中对银泉公司的该项答辩意见予以采纳，银泉公司此行为应构成了民事诉讼中的“自认”，其产生的结果对一审双方都有着相应的约束力，张响、杨洁在收到判决后亦对一审法院的裁判表示认可。但银泉公司在二审的上诉请求中却认为一审法院采纳其答辩意见是错误的，并要求重新计算违约天数，推翻自己在一审中的答辩意见，此行为不仅是自相矛盾，更涉嫌滥用诉权，有违诚信诉讼的原则。四、本案一审系适用简易程序进行审理，一审法院开庭时间合理、审理程序正当，并未侵害上诉人的诉讼权利。根据我方收到的案件受理通知书、适用简易程序通知书、法院的开庭传票及出庭通知书显示，2019年5月17日，张响、杨洁诉海南银泉进出口贸易有限公司房屋买卖合同一案正式立案；2019年6月13日，一审法院决定适用简易程序审理本案，并制作了开庭传票以及出庭通知书。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百六十六条之规定“适用简易程序案件的举证期限由人民法院确定，也可以由当事人协商一致并经人民法院准许，但不得超过十五日。被告要求书面答辩的，人民法院可在征得其同意的基础上，合理确定答辩期间。”虽然银泉公司是于2019年7月2日收到的举证通知书，但在适用简易程序的案件中，举证期限可由人民法院进行确定，一审法院将开庭时间定为2019年7月11日并无不当，未对其诉讼权利造成侵害。综上，一审判决正确，认定事实清楚适用法律恰当，审理程序并未存在违法之处，请求依法维持原判，驳回银泉公司的上诉请求。张响、杨洁向一审法院起诉请求：银泉公司向张响、杨洁支付逾期交房的违约金185365.40元(该金额为暂定金额，以已付房价款744439.35元为基数，按照每日万分之五的标准，从2018年1月1日起计算至2019年5月13日，最终计算到实际交房之日止)。一审法院认定事实：银泉公司系位于海口市海秀公路北侧银泉花园项目的开发商，该项目于2013年4月23日取得《建设工程规划许可证》，并于2014年8月28日取得《海口市商品房预售许可证》。张响、杨洁与银泉公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定：由张响、杨洁购买银泉公司开发的位于海口市××路房，总房款为744439.35元，张响、杨洁支付首期款354439.35元，余款390000元通过商业贷款支付；银泉公司应于2017年12月31日前将符合“已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付张响、杨洁使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，银泉公司可据实予以延期：因不可抗力且银泉公司在事实发生之日起30日内告知张响、杨洁的；逾期交房在90日之内，每逾期一天，张响、杨洁有权要求银泉公司每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行，逾期交房超过90日后，张响、杨洁有权单方面解除合同，张响、杨洁要求继续履行合同的，合同继续履行，银泉公司按逾期日数每日向张响、杨洁支付已付房款万分之五的违约金。合同签订后，张响、杨洁于2017年6月5日向银泉公司支付首付款354470.5元,于2018年2月2日向银泉公司支付余款39万元。银泉花园项目于2018年11月2日已符合“已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”的交付条件。银泉公司于2018年12月8日向张响、杨洁邮寄《交房通知书》,张响、杨洁于2018年12月10日收到该通知。因银泉公司逾期交房，张响、杨洁遂提起本案诉讼。另查明：一审法院受理的（2017）琼0105民初3427号案件中，经委托海南正理房地产估价有限公司对该案中银泉花园小区涉案房屋2单元2层2-205号房屋的市场租金进行评估，其市场租金单价为每月20元/㎡。一审法院认为，一、张响、杨洁与银泉公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。合同签订后，张响、杨洁已经于2017年6月5日向银泉公司支付首付款354470.5元,于2018年2月2日向银泉公司支付余款39万元。银泉公司应按合同约定在2017年12月31日前将符合“已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付张响、杨洁使用。本案中,银泉花园项目于2018年11月2日才取得建筑工程竣工验收备案证明文件,银泉公司于2018年12月8日通知张响、杨洁交房，张响、杨洁于2018年12月10日收到银泉公司的收房通知。因此,银泉公司存在逾期交房。逾期交房违约金应从约定交房次日即2018年1月1日计算至银泉公司收到交房通知书之日即2018年12月10日共343天。银泉公司在诉讼中以政府行为、台风等特殊原因为由抗辩，一审法院认为，银泉公司并未能举证证明涉案工程迟延系由政府行为造成，且完全由政府的过错导致。银泉公司作为开发商，其在签订合同过程中，应当预先将工程竣工验收过程中各项审批环节需要的时间在交付期间中予以扣除，故其在最终签订合同时确定的交房期限中，应已包含各项审批工作对交付期间的影响程度。而银泉公司以发生在合同签订之前的“威马逊”等台风影响工程进度来抗辩其逾期交房存在免责事由，明显不符合客观逻辑，且台风天气在海南普遍发生，银泉公司作为房地产开发企业，对台风天气等气候因素影响工程建设进度应当有所预见，其在合同确定的交房期限中对气候因素和其他影响交房因素应予以考量。故银泉公司以政府行为、台风为由进行抗辩，一审法院不予采纳。由于银泉公司所主张工期顺延的抗辩事由均不成立，不存在免责事由，故应当承担逾期交房的违约责任。二、关于合同约定的逾期交房违约金的计算标准是否过高、应否予以调整。违约金既有补偿性，亦带有惩罚性，除应以实际损失为基础外，还应兼顾当事人的过错及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。张响、杨洁与银泉公司在合同中约定的违约金计算标准为每日按已付房价款的万分之五支付，银泉公司提出违约金过高的抗辩意见，结合本案具体情况，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，参照同地段同类型房屋租金评估结果，一审法院酌情将违约金计算标准调整为以已付房款为基数，每日按万分之三计付。因此,以张响、杨洁已付房款为基数计算逾期违约金,应分为两段时间计算,以354470.5元首付款为基数计算逾期交房违约金为36475元(354470.5元×0.0003×343天=36475元),以余款39万元为基数计算逾期交房违约金为36387元(390000元×0.0003×311天=36387元),共计72862元。因此，银泉公司应向张响、杨洁支付逾期交房违约金72862元，张响、杨洁主张超出72862元的部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、银泉公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张响、杨洁支付海口市海秀公路北侧银泉花园2单元24层2-2404号房的逾期交房违约金72862元；二、驳回张响、杨洁的其他诉讼请求。案件受理费2004元，由张响、杨洁承担1202元，银泉公司承担802元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：逾期交房违约金的计算期间及标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额”。违约金既有补偿性，亦带有惩罚性，除应以实际损失为基础外，还应兼顾当事人的过错及预期利益等综合因素予以衡量。本案中，银泉公司存在逾期交房的违约行为，应承担相应的违约责任。张响、杨洁与银泉公司在合同中约定的违约金计算方法为每日按已付房价款的万分之五支付，一审判决已参照同地段同类型房屋租金评估结果，在合同约定的违约金计算方法的基础上，酌情将计算标准调整为每日万分之三，该调整并不违反上述法律及司法解释的规定。银泉公司上诉主张一审判决调整后的逾期交房违约金仍过高，并要求下调为日万分之二的上诉意见，于法无据，本院不予采纳。双方在合同中约定，签订合同之时支付首付款354439.35元，银行按揭贷款39万元，逾期交房则每天按已付房价款的万分之五支付违约金。银泉公司在一审中抗辩应以已付购房款为基数从付款时间开始分段计算违约金，故一审法院根据已付房款的时间分段计算违约金，并无不当。二审中，银泉公司又提出以上分段计算有误，应从全部足额支付房款之日即2018年2月2日计算，该主张与双方合同约定不符，亦于法无据，本院不予采纳。银泉公司主张一审法院在举证期限尚未届满前即开庭审理，侵犯了其合法权利，应当发回重审。经本院查阅一审卷宗核实，银泉公司在一审法院指定的举证期限届满前提交了案涉证据，在一审庭审中未提出需要补充证据，在二审程序中亦未提交任何证据，故银泉公司的实际权益并未受到侵害。一审法院不存在严重违反法定程序的情形，银泉公司的该项上诉意见，不能成立，本院不予采纳。综上，银泉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2004元，由海南银泉进出口贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 傅 萍审判员 袁 蓉审判员 陈立夫 二〇一九年十二月九日书记员 高子婷速录员 符雪梅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。