广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22311号上诉人（原审原告）：广东合润投资发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区永福路xxx大院。法定代表人：丘松东，公司总经理。委托诉讼代理人：徐款梨，广东伯方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：詹建军，男，1987年7月7日出生，汉族，身份证住址广东省湛江市坡头区。委托诉讼代理人：陈旺、黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。原审第三人：广州市隆昉投资服务有限公司，住所地广州市越秀区永福路xxx大院1号楼1-5层、2号楼1-2层、3号楼首层。法定代表人：何兆华。上诉人广东合润投资发展有限公司（以下简称合润公司）、詹建军、原审第三人广州市隆昉投资服务有限公司（以下简称隆昉公司）因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初36812号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。合润公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项的占用时间和占用费计付标准的内容，改判为：詹建军向合润公司支付广州市越秀区永福路xxx“广州新华汽车用品展览中心”一号5楼xxx号铺2017年7月至2018年7月的占用费（占用费按每月2200元计付）。二、一、二审诉讼费用由詹建军承担。事实与理由：原审判决按广州市政府租金参考价的计算方法，将涉案商铺在首层商铺参考价的基础上折价为2017年是18元/平方米，2018年是34.7元/平方米，严重脱离真实的市场价格，显失公平和合理，涉案商铺的场地占用费应参照詹建军与第三人签订的《租赁合同》中的租金标准进行支付。1.詹建军与第三人《租赁合同》约定2016年11月1日至2018年10月31日租金是73.33元/平方米，这是客观真实的市场价格，也是詹建军承租商铺而愿意接受的租金价格。但原审判决将租金标准进行了“腰斩式”的调整，严重损害合润公司的利益。根据同物业四、五层商铺租赁备案的合同价格及街道办所规定的备案价格，无论楼层高低都不得低于75元/平方米，否则涉嫌偷税漏税，证明同类物业的真实市场价格是不会低于75元/平方米的。2.省出版公司于2017年3月28日通过登报公告、于2017年10月27日现场粘贴公告的方式，告知各小租户：“请各租户将2017年3月28日后发生的租金、管理费、水电费、停车费等费用直接交给该物业业主广东省出版社集团有限公司”，应视为省出版公司同意小租户继续按小租户与隆昉公司的租金标准使用商铺。现有证据已证明詹建军有继续占用商铺经营的事实，无论詹建军的意思表示是继续履行其与隆昉公司的租赁合同，还是知晓省出版公司的上述公告内容，都代表詹建军也是接受按原租金标准继续使用商铺的，因此按詹建军与隆昉公司的租金标准计付占用费更符合双方的意思表示，更具有合理性。综上，上述上诉请求和依据，请二审法院采纳，依法支持合润公司的上诉请求。詹建军针对合润公司的上诉请求辩称：我方不同意合润公司的上诉请求，不同意支付占用费，一审法院按照广州市政府的租金参考价进行计算是合理的，对于案涉场地的占用费应当按照用途计算。场地2017年-2018年工厂的租金参考价为42元、44元。即使法院认为应当按照商业用途或者办公用途计算占用费也应当按照楼层进行调整计算。詹建军上诉请求：一、撤销一审判决第一项；二、驳回合润公司的诉讼请求；三、本案一、二审受理费由合润公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决结果不公，损害詹建军的合法权益。请求贵院依法公正受理，撤销一审判决第一项，改判驳回合润公司的诉讼请求。詹建军于庭后另行补充上诉理由：一、一审法院认定广东省出版集团有限公司（以下简称省出版公司）没有选定原审第三人作为债务人，因此省出版公司债权转让以后合润公司有权提起本案诉讼。但事实上，根据生效的民事判决书、省出版公司的招投标公告等文件足以证明其己选定了原审第三人作为债务人，后为实现债权省出版公司又另行与合润公司签署协议约定转让的债权包括对小租户享有的债权，明显构成重复主张债权，该债权转让违法无效。一审法院的错误认定将导致省出版公司、合润公司、原审第三人三方将全部损失转嫁到詹建军等小租户上，严重损害詹建军的合法权益，缺乏公平性。一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予撤销。二、一审法院违反“谁主张谁举证”的原则，未查明案件事实，以詹建军没有证据证明其没有占用涉案商铺为由，直接认定詹建军在2017年7月至2018年7月期间占用涉案物业，属于认定事实错误，适用法律错误，二审法院应当撤销一审判决并予以改判。三、即使合润公司有权向詹建军主张场地占用费，一审法院认定的占用费标准按照商业用房的标准计算，没有事实和法律依据，属于认定事实错误。涉案场地规划用途为工厂，省出版公司和詹建军签订的最新租赁合同也明确用途为工场、工厂，本案应当参考工业用房的标准计算占用费，并参考《租金参考价适用说明》对于商业用房的适用性说明按照楼层予以调整，请求二审法院查明事实后予以改判。四、一审法院认为詹建军应向合润公司支付逾期付款利息，且还要按照同期同类贷款利率上浮30%，没有任何事实和法律依据。在收款主体不明、交费标准不清的情况下，詹建军根本无法支付租金，也完全不存在恶意拖欠租金的行为，詹建军和省出版公司对此也没有任何约定。因此即使詹建军要支付场地占用费，也不应支付任何逾期付款利息。一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。合润公司针对詹建军的上诉请求辩称：我方不同意詹建军的诉讼请求，我方要求撤销一审判决对于占用时间以及费用，要求改判为詹建军向我方支付案涉场地2017年7月-2018年7月的占用费按照每月2200元支付。补充上诉状的第1、2、4点，与我方原审庭审、代理意见一致，关于该补充上诉状的第3点，关于场地占用费的计算，我方不同意一审法院的计算标准和工业标准计算，应当按照原审第三人与原审被告签订的租金标准计付。我方提交案涉物业的同时期同地段的备案合同，以及办公用房的参考价标准，与我方主张的合同价租金是基本一致的，对于案涉场地的租金标准问题，我方认为原审第三人与我方的合同约定价格是最真实的计算标准。合润公司向一审法院起诉请求：1.判令詹建军向合润公司支付2017年7月至2018年7月5xxx铺场地占用费（每月按2200元的标准计算）并以当月所欠使用费总额为基数按每日1%标准计付滞纳金(即逾期付款违约金)（自2017年7月16日起计至实际清偿之日止）；2.判令詹建军支付2018年7月的水电费、垃圾费共146元并以当月所欠费用总额为基数按每日1%标准计付滞纳金(即逾期付款违约金)（自2018年9月25日起至实际清偿之日止）。一审法院查明事实：广州市越秀区永福路xxx大院为省出版公司名下房产，省出版公司领取有房地产权证。省出版公司曾就涉案场地与第三人隆昉公司及王波的租赁合同纠纷向本院提起民事诉讼，要求判令确认双方签订的《永福路xxx物业租赁合同》及其补充协议书在2015年10月1日解除，隆昉公司交还场地、支付欠租并计付滞纳金，王波对隆昉公司的部分债务承担连带清偿责任等。本院经审理后作出(2015)穗中法民五初字第87号民事判决书，其中查明：隆昉公司在诉讼中称涉案场地在整体改造后为对外招租、招商模式，现在场地内有200-300户的小租户在使用。省出版公司明确表示如果法院确认省出版公司、隆昉公司租赁合同解除，省出版公司只要求隆昉公司把场地交还给省出版公司，不需要小商铺的实际使用人退场，也不申请追加小租户作为本案当事人。该院遂判决：一、省出版公司与隆昉公司于2010年3月25日签订的《永福路xxx物业租赁合同》及《补充协议书》于本判决生效之日起解除；二、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，将位于广州市永福路xxx房屋交还给省出版公司经营管理；三、省出版公司在隆昉公司履行前述第二项判项之日起十日内，向隆昉公司退还保证金9800000元；四、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付2014年12月至2015年9月、2016年4月至2016年6月欠付的租金共计11437000元，并计付滞纳金（按前述欠付租金为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2016年6月25日起计至实际清偿之日止）；五、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付滞纳金970000元；六、隆昉公司于本判决生效之日起十日内，向省出版公司一次性支付违约金6000000元；七、王波对隆昉公司欠付省出版公司的2015年1月至2015年9月的租金8267400元及滞纳金（参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，2015年1月21日起至2015年2月20日止以918600元为本金，2015年2月21日起至2015年3月20日以1837200为本金，2015年3月21日起至2015年4月20日以2755800为本金，2015年4月21日起至2015年5月20日以3674400为本金，2015年5月21日起至2015年6月20日以4593000元为本金，2015年6月21日起至2015年7月20日以5511600元为本金，2015年7月21日起至2015年8月20日以6430200元为本金，2015年8月21日起至2015年9月20日以7348800元为本金，2015年9月21日起以8267400元为本金，计至实际清偿之日止）承担连带清偿责任；八、驳回省出版公司的其他诉讼请求。隆昉公司对该判决不服，提起上诉。广东省高级人民法院于2017年2月27日以（2016）粤民终1203号民事判决书驳回上诉，维持原判。该判决已于2017年3月8日发生法律效力。2018年7月27日，合润公司（乙方）与省出版公司（甲方）签订《永福路xxx大院租赁合同》及《债权转让合同书》。上述《永福路xxx大院租赁合同》载明：甲方出租给乙方的房屋位于广州市永福路xxx大院，出租房屋面积为26087.42平方米，租赁期限从本合同生效当日起（2018年7月27日签署后且乙方按约定缴纳相应款项后）至2030年9月30日止；出租房屋不交吉，出租房屋在本合同签署日前由其他主体占用，乙方负责自行平稳收回出租房屋的占有并承担相应的费用及责任；甲方不负责出租房屋的交付；甲方在（2015）穗中法民五初字第87号案诉讼中曾陈述过:此前,隆昉公司与小租户已签署并生效且未履行完毕的租赁合同继续延续至合同期限届满当日，乙方承租后，乙方必须履行甲方的前述陈述，如小租户同意与乙方按原承租条件建立租赁关系的，乙方可以办理，否则因此产生的损失和后果均由乙方承担等。上述《债权转让合同书》约定，甲方向乙方转让的债权包括“就广州市越秀区永福路xxx大院，自2016年7月1日起至甲方与乙方签署《永福路xxx大院租赁合同》（合同编号：粤出集司ZL2018001）当日（不含签署当日）止期间，甲方对隆昉公司享有的租金、场地占用费、滞纳金、违约金等债权总额”等。2018年7月31日，省出版公司与合润公司签订《生效确认书》，确认上述《永福路xxx大院租赁合同》于2018年7月30日生效。2018年8月1日，省出版公司（甲方）与合润公司（乙方）签订《关于永福路xxx大院小租户部分欠租欠费处理协议》。其中载明：甲方与隆昉公司《永福路xxx物业租赁合同》解除之日起至2017年6月30日期间的场地占用费属于甲方对隆昉公司的所享有的债权；自2017年7月1日起，各小租户仍占用物业经营的，所产生的物业占用费用、滞纳金、违约金等（按租户与隆昉原租赁合同计付）及实际产生的其他费用（应向其他有关部门缴纳的管理费、水电费等除外）应属于甲方对各小租户所享有的债权。甲方明确表示：在《债权转让合同书》中的债权范围包括甲方对隆昉公司、王波所享有的债权，也包括甲方对各小租户所享有的债权。如日后法院判决对自甲方与隆昉公司《永福路xxx物业租赁合同》解除之日至租赁期限届满之日期间应向出版集团履行支付租金或场地占用费的债务人主体另有认定的，则本债权转让中的债务人以判决认定为准，甲方同样确认已将对判决认定的债务人所享有的债权转让给乙方；乙方向各小租户催收债权的，甲方有义务出具债权转让通知书等；甲方按照乙方提供的欠费租户名单出具债权转让通知，该通知由乙方送达等。在该协议后附有《欠费租户名单》，其中包括詹建军（所承租商铺为涉案商铺）。另查明，2016年10月25日，第三人（出租人、甲方）与詹建军（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将广州市越秀区永福路xxx“广州新华汽车用品展贸中心”一号楼5楼xxx号铺位出租给乙方作汽车用品展示及办公用途，该铺建筑面积30平方米，共一层，其中一层30平方米；租赁期限自2016年11月1日起至2018年10月31日止；月租金和月管理费合为2200元；月租金和月管理费在上一年基础上每年均递增10%，水电费按月实际消耗缴交等。合同签订后，詹建军使用该商铺作经营使用。2018年8月22日，第三人隆昉公司作出《声明》，主要内容为：隆昉公司与省出版公司关于广州市越秀区永福路xxx大院（广州新华汽车用品展贸中心）的物业租赁合同已于2017年3月8日解除，合同解除后，场地事实上仍由我司提供物业管理和代缴水电费，但自2017年7月起各租户已不再向我司交纳租金、物业管理费，水电费也时有拖欠。自2018年7月30日起，合润公司取得广州市越秀区永福路xxx大院的承租经营权，同时获得了省出版公司对我司的全部债权（包括已判决债权及未判决的债权）及租赁合同解除后的场地占用费。有鉴于此，我司特此声明：一、因我司已无承租租赁经营权，对合润公司直接向各租户收取2017年7月份起的租金（场地占用费）、物业管理费、水电费、滞纳金等无异议，合润公司收取后，我司不会向各租户重复收取。二、因我司对合润公司负有巨额债务未能清偿，各租户基于我司与各租户之间的租赁合同项下的租金、物业管理费、水电费、滞纳金等，自合润公司取得租赁经营权后，转由合润公司自行收取，我司不会向各租户重复收取原合同项下任何款项等。2018年10月12日，合润公司以EMS全球邮政特快专递方式向詹建军身份证登记住址邮寄省出版公司作出的《债权转让通知书》及合润公司作出的《催收通知》，告知省出版公司将其享有的向詹建军收取2017年7月至2018年7月场地占用费、水电费、垃圾费及滞纳金的债权转让给了合润公司，此前已多次通过场内公告、电话等方式催缴，现再次通知詹建军交纳等。该邮件于2018年10月17日由他人代收。合润公司称，其于2018年8月1日与第三人隆昉公司办理涉案场地管理权。涉案xxx号铺在2018年7月仍有产生电费，且2018年5月、6月的电费仍有支付，为此，合润公司认为涉案商铺仍由詹建军占有使用。本案审理过程中，为证明合润公司与省出版公司就债权转让已作出充分告知及詹建军至2018年7月仍在使用涉案商铺，合润公司还提交如下证据：1.省出版公司于2017年3月28日在《羊城晚报》A2版刊登的《公告》报纸复印件[其中载明：根据广东省高级人民法院民事判决书（2016）粤民终1203号判决，自2017年3月8日起我集团与隆昉公司于2010年3月25日签订的永福路xxx《物业租赁合同》及《补充协议书》均已解除，现公告如下：一、根据判决书之判决，自上述判决生效之日起十日内（即不迟于2017年3月18日），位于广州市永福路xxx房屋应交还我集团经营管理。二、2017年3月18日起上述物业各租户应将租金、管理费、水电费、停车费等费用请直接交给业主广东省出版集团有限公司，并保留好交款凭证。三、自2017年3月18日起向隆昉公司或其他任何人交纳租金、管理费、水电费、停车费等任何相关费用，我集团均不予认可。四、各租户若有意向继续承租，请携带原租赁合同、营业执照、法人身份证、交款凭证等资料到越秀区水荫路11号后座203室办理登记手续等]。2.省出版公司于2018年7月31日发出的《公告》（其中载明告知如下：一、我司与隆昉公司关于永福路xxx大院的租赁合同经法院判决已于2017年3月8日解除，我司已将物业重新出租给合润公司，租赁期限自2018年7月30日起至2030年9月30日止，在租赁期限内，该物业由合润公司经营管理……三、因我司与隆昉公司的租赁合同已解除，但场内各租户仍然占用我司物业场地经营，各租户应向我司交纳场地占用费，现我司已将该部分债权转让了给合润公司，因此，请场内各租户在本公告发布后15日内直接向合润公司交纳欠付的租金、场地占用费，已按期足额交纳的，原租赁合同的承租权利可以得以延续，如逾期交纳的，所产生的法律后果由租户自行承担，合润公司有权向拖欠者收回物业等）。3.詹建军水电费明细、收费通知单及户名为初艳的广州银行账户流水清单（对账单）2页及账户交易明细凭条2张，其中账户流水清单合润公司称交易日期分别为2018年6月19日、2018年7月17日，金额分别为212元、261元，对方账户均为支付宝（中国）网络技术有限公司客户备付金的记录,是詹建军向第三人隆昉公司工作人员初艳支付涉案商铺水电费的转账记录。账户交易明细凭条记载交易时间分别为2018年6月16日、2018年6月19日，金额分别为185元、212元，付款人均支付宝（中国）网络技术有限公司客户备付金，收款人均为初艳，交易说明均为詹建军支付宝转账等。詹建军对上述证据1-2均有异议，认为合润公司与省出版公司的债权转让无效，公告内容不合法等；对证据3真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据是合润公司执行制作的，根据该证据记载涉案商铺6月水电费度数为0，如果詹建军有使用涉案商铺不能不产生水电费，詹建军从6月起已经没有使用涉案商铺，对该证据中记载的读数也不予认可。但认为不能证明合润公司拟证明的内容。本案诉讼期间，合润公司向一审法院提交了《撤回部分诉讼请求申请书》，撤回本案中水电费、垃圾费及滞纳金的诉讼请求。一审法院认为，根据已发生法律效力的（2016）粤民终1203号民事判决书，省出版公司与第三人隆昉公司就租赁涉案广州市永福路xxx大院所签订的《永福路xxx物业租赁合同》及《补充协议书》自该判决生效之日即2017年3月8日起解除。在上述判决生效后，第三人隆昉公司丧失对涉案商铺的管理权、收益权。省出版公司作为涉案商铺的所有权人，依法对涉案商铺享有占有、使用、收益和处分的权利，因此有权基于其享有的物权向商铺的占用人主张占有使用费。省出版公司在其与第三人隆昉公司租赁合同纠纷诉讼过程中不申请追加各商铺占用人作为第三人参加诉讼并不影响其另行向占用人主张权利，上述生效判决也未对2017年7月1日以后涉案场地的租金或占用费作出处理，故詹建军辩称省出版公司已选定第三人隆昉公司为债务人依据不足，一审法院不予采纳。现省出版公司已将自2017年7月1日起各小租户占用涉案商铺所产生的占用费、滞纳金、违约金等债权转让给了合润公司，并就债权转让事宜发出公告及向詹建军送达《债权转让通知书》，故合润公司有权提起本案诉讼，本案案由应为物权保护纠纷。关于2017年7月至2018年7月期间詹建军是否占用涉案商铺的问题，根据詹建军与第三人隆昉公司签订的《租赁合同》，詹建军向隆昉公司承租涉案商铺，至2017年6月，詹建军仍占用该商铺，其与省出版公司形成占用关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项的规定，詹建军对于其主张的占用关系消灭的事实负有举证责任，但詹建军对此除陈述外未提交证据予以证明，应承担不利后果。且合润公司举证的收费通知单、银行账户流水清单等证据一定程度上印证了詹建军使用涉案商铺的事实。因此，一审法院对合润公司主张詹建军在2017年7月至2018年7月期间占用涉案商铺的事实予以采纳，被告应向合润公司支付该期间占用费。关于占用费的标准，合润公司、詹建军之间没有约定，应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计付为宜。合润公司主张的占用费标准超出了上述租金参考价的规定，一审法院不予采纳。根据《2017年广f州市房屋租金参考价》及《2018年广州市房屋租金参考价》的规定，涉案商铺2017年的占用费应按每月30平方米×90元/平方米×20%=540元计付，2018年的占用费按每月30平方米×89元/平方米×60%×65%=1041.3元计付。至于合润公司主张的滞纳金，现有证据反映涉案场地产权人于2017年3月28日通知包括詹建军在内的各小租户，自2017年3月18日起的场地占用费、滞纳金等费用应向其交纳，但詹建军至今未向涉案场地产权人支付占用费，造成产权人一定损失。根据上述《关于永福路xxx大院小租户部分欠租欠费处理协议》的约定，因詹建军逾期支付上述期间房屋使用费的滞纳金的债权亦由合润公司受让取得。但该滞纳金性质上应属于未能及时收到使用费的利息损失，合润公司要求按照日1%的标准计算缺乏合法依据，结合本案中詹建军迟延支付占用费的情况，根据公平合理原则，一审法院调整为参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算，并以不超过詹建军应付占用费总额为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八十条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项之规定，作出如下判决：一、詹建军在一审判决发生法律效力之日起十日内，向广东合润投资发展有限公司支付广州市越秀区永福路xxx“广州新华汽车用品展贸中心”一号楼5楼xxx号铺2017年7月至2018年7月的占有使用费10529.1元（其中2017年7月至2017年12月每月占用费为540元，2018年1月至2018年7月每月占用费为1041.3元）及逾期付款利息（每月占有使用费的利息自次月1日起计至实际支付之日止，参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算，总额以不超过应付占有使用费本金为限）。二、驳回广东合润投资发展有限公司的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费2250.7元，由广东合润投资发展有限公司负担1500.47元，詹建军负担750.23元。二审期间，合润公司提交证据八份，证据1.2017年、2018年合同备案汇总表。证据2.隆昉公司于小租户《租赁合同》备案证明。证据3.合润公司与小租户《租赁合同》登记证明。证据1-3拟证明：同期间同栋物业4、5层租金价格不低于75元每平方米。证据4.隆昉公司与522铺林萍、534铺沈楷标的《租赁合同》，拟证明：涉案商铺租金均价与同楼层租金均价是一致的。（合同以及证明均有原件）。证据5.《建设工程验收意见书》，拟证明：涉案商铺位于第5层，属于办公性质。证据6.2017年、2018年广州市房屋租金参考价（办公用房），拟证明：2017、2018年涉案商铺地段（××区××街“永福路”区域）租金参考价标准60元/方。证据7.百度地图，拟证明：涉案房屋越秀区永福路xxx所处地段图示，位于越秀区黄花岗“永福路2”区域。证据8.用电抄表本（2017年2月-2018年9月），2017年2月至2018年9月，涉案商铺持续用电产生，证明詹建军有实际使用涉案商铺。詹建军对上述证据发表意见如下：合润公司提交的证据不是一审后产生的新证据，不应作为本案定案依据。如法院采纳，詹建军进行质证如下，针对两案的证据1-3，真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，该合同与本案无关，证据3合同所处的租赁期间在2018年9月以后，与本案诉争无关。证据2中隆昉公司与租户签订的合同有4、5层，在与承租人签订合同时均将涉案商铺的用途列为商业用途，因此我方认为不应当以消防验收所列明的用途确定用途，应当以房屋登记的规划用途计算场地占用费。证据4真实性、合法性予以认可、关联性不予认可，相应承租人若与本案案情一致也应当通过诉讼解决，并按照本案一审判决的标准计算场地占用费。证据5真实性请法院核实、即使文件是真实的，1-2层为办公铺，3-5层为办公室，但是从詹建军提交的证据1-4可知，隆昉公司并未按照该用途约定场地用途，不应把消防验收书作为判断用途的标准，场地用途应以不动产登记载明的工业用途为准。证据6真实性、合法性、关联性予以认可、关联性不予认可，房屋租金参考价均明确列明租金标准，因涉案商铺位于第5层，应当考量其楼层进行调整租金。一审法院参考标准并按楼层调整费用合法合理。证据7的三性予以认可。证据8.真实性、合法性、关联性不予认可，用电抄表本是合润公司单方作出的，不能证明其目的。经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对詹建军与合润公司的上诉请求与及双方各自的答辩意见，评析如下：根据已生效的（2016）粤民终1203号民事判决，省出版公司与隆昉公司签订的《永福路xxx物业租赁合同》及《补充协议书》自该判决生效之日即2017年3月8日起已经解除，隆昉公司即丧失了对涉案商铺的管理收益的权利，应将涉案商铺交还给省出版公司管理经营，省出版公司有权基于其享有的物权向涉案商铺的占用人主张占有使用费。现省出版公司已将其因涉案商铺被占用而产生的占用费等债权转让给了合润公司，合润公司有权提起本案诉讼，一审将案由定性为物权保护纠纷并无不当。詹建军辩称省出版公司已选定隆昉公司为债务人，又另行与合润公司约定转让债权，其中包括对小租户享有的债权，属于重复主张债权。从查明的事实来看，合润公司在与省出版公司签订了《永福路xxx大院租赁合同》及《债权转让合同书》后，并通过EMS全球邮政特快专递方式向詹建军身份证住址邮寄省出版公司作出的《债权转让通知书》及合润公司作出的《通知书》，告知省出版公司将其享有的向詹建军收取2017年7月至2018年7月场地占用费、水电费、垃圾费及滞纳金的债权转让给了合润公司，该邮件已签收。另，2018年8月22日，隆昉公司作出《声明》，对合润公司直接向各租户收取2017年7月份起的租金（场地占用费）、物业管理费、水电费、滞纳金无异议，合润公司收取后，隆昉公司不会向各租户重复收取等。詹建军二审虽对隆昉公司所作《声明》的真实性提出异议，但未能提供足以推翻该《声明》的证据予以证实，本院不予采信。因此，詹建军提出省出版公司已选定了隆昉公司作为债务人，之后为实现债权又另行与合润公司签署协议，约定转让包括对小租户享有的债权给合润公司，合润公司提起本案诉讼构成重复主张债权无事实与法律依据，本院不予采纳。关于涉案商铺占用时间问题。本院认为，已经接收和占有租赁物的承租人应就租赁物返还或退场承担举证责任，无法证实其已经退还的，应承担不利法律后果。本案中，詹建军租赁接收涉案商铺后，应对商铺占有使用状况尽到应有的维护告知义务，如不再使用应向合同相对人或所有权人告知并办理退还交接手续。詹建军并未就涉案商铺办理退还交接手续，亦未提供任何其已通知隆昉公司、省出版公司或其他管理方其不再使用涉案商铺的证据，其主张当时涉案场地处于无人维护和管理的混乱状态无法办理手续，但并未提交充分证据予以证明，且与其能缴纳水电费的事实不符。而合润公司一审提交的詹建军交水电费明细、催收通知、银行账户流水清单（对账单）、收费通知单及电表读数都在一定程度上印证了涉案商铺被使用的事实，能够形成优势证据。因此一审对合润公司主张詹建军在2017年7月至2018年7月期间占用涉案商铺费用予以支持并无不当，本院予以维持。关于占用费的标准及利息问题。在二审期间，合润公司提出案涉房产规划用途为办公，并提供了《建设工程消防验收意见书》拟证实三层至五层为办公用房，经查，合润公司提供的该证据系复印件，詹建军亦不认可其真实性，从该证据的形成日期来看，该证据亦一直存在，并不属于新证据，故不能作为本案证据使用，合润公司在一审期间对案涉房产为商业用途一直不持异议，并以此用途主张其占用费标准，一审认定该房屋为商业用途并无不当。因双方之间对于占用费的标准没有约定，对一审法院认定参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价计算涉案商铺的占有使用费予以维持。因詹建军至今未向涉案场地产权人支付占用费，造成产权人一定损失。一审根据《关于永福路xxx大院小租户部分欠租欠费处理协议》的约定，结合本案中詹建军迟延支付占用费的情况，根据公平合理原则，酌情调整逾期付款利息为参照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮30%计算，并以不超过詹建军应付占用费总额为限于法无悖。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人合润公司、詹建军的上诉理由不成立，均予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判，二审案件受理费1265.23元，由广东合润投资发展有限公司负担515元，詹建军负担750.23元。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇一九年十二月三十日书记员 王日平郭丽淳