河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终23208号上诉人（原审被告）:河南恒龙置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区龙湖办事处副CBD龙湖企业服务中心126室。法定代表人：贾飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘梦浩，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张玉华，女，1980年8月29日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘娜娜，河南仟问律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵楠楠，河南仟问律师事务所实习律师。上诉人河南恒龙置业有限公司（以下简称恒龙公司）因与被上诉人张玉华房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初21780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒龙公司的委托诉讼代理人刘梦浩，被上诉人张玉华的委托诉讼代理人刘娜娜、赵楠楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒龙公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2019)豫0191民初21780号民事判决书第二项中的利息部分，依法改判驳回张玉华的利息诉求，或发回重审。2.请求二审法院依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院作出的(2019)豫0191民初21780号民事判决书第六项、第五项，依法改判驳回张玉华的诉求或发回重审；3.依法判令张玉华承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对违约金条款与房款利息重复认定，法律适用错误。商品房买卖合同第九条明确约定:“逾期180日后，买受人有权单方解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。”上述条款作为本案的违约金条款，理应适用于本案。而利息属于法定孳息，利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同无法履行或非正常履行的法律后果，旨在恢复或补偿受损害的合同关系或合同利益，属于损害赔偿责任的内容，本案约定的违约金已弥补其损失，不应一并适用。二、一审法院认定事实认定不清，遗漏证据，判决有失公允。张玉华收取了两笔违约金。根据合同约定，逾期超过180天张玉华可以选择解除合同或继续履行合同，张玉华已经按照继续履行的约定收取两次违约金，不应当再要求解除合同。一审时，恒龙公司已提交第一笔违约金银行回单作为证据，但一审法院并未对此部分进行处理，且未从判决中扣除。三、一审法院判决解除《停车位合同》，违反合同法律规定。本案中，《停车位合同》是基于双方意思表示一致的基础上签订的，合法有效，与本案《商品房购买合同》非同一法律关系，也非附属关系，且不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的任何一条解除条件。法院以“因商品房买卖合同解除，致使停车位使用协议的目的无法实现”为由，解除双方合法有效的《停车位合同》，有违法律规定。四、因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任。在郑州恒大悦龙花园项目的施工过程中，因近年来国家对于大气污染防治，每到秋冬季节，郑州地区出现雾霾重污染天气需要治理，涉案项目常常根据政府、管委会及相关部门的指令，采取封土令等暂停施工措施，严重影响了交房周期，恒龙公司对于逾期交房并不存在过错。因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任。张玉华辩称，一、违约金和利息应当一并得到支持，不存在重复认定。在房屋买卖合同纠纷中，利息的给付并非合同的本来目的，而是合同无法正常履行的法律后果。恒龙公司占有资金期间享受了利息收益，张玉华因恒龙公司的违约行为受到了利息损失。因此，利息给付反映的应是合同法律关系被破坏后产生的民事法律责任，在当事人没有特别约定的情况下，合同解除返还购房款的同时对法定孳息利息当然应当一并返还。而对于违约金而言，合同中约定的违约金应视为对损害赔偿金额的预先确定，违约金的运用并不以实际损害为前提，不管是否发生了损害，当事人均应当支付违约金。不仅如此，双方约定的违约金仅针对张玉华逾期交房的违约行为，并不针对合同解除后恒龙公司依法应负的赔偿责任，两者依据不同，指向不同，可以一并主张。事实上，本案《商品房购房合同》对违约金约定过低，低于购房款按照银行同期同类贷款利率计算的利息数额，低于张玉华按照购房上浮利率实际还贷的利息金额。恒龙公司因违约行为给张玉华造成的实际损失远高于此。因此，一审法院判决并无不当。二、一审法院认定事实清楚，并未遗漏证据。关于恒龙公司上诉状中提到的张玉华已于2019年3月14日收到恒龙公司支付的逾期交房违约金53115元，张玉华对此认可收到。一审法院判决书对此证据已经在一审判决书中审理查明部分中予以认定，并在本院认为中，已经认定恒龙公司已支付违约金53115元，已与张玉华主张的违约金进行相应折抵，并未遗漏证据。另，本案的装修代理服务费，实际是恒龙公司为了规避政府的限价规定而收取的，应共同构成商品房的总价款。根据双方签订的《商品房买卖合同》中约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。本案张玉华实际已支付的款项为5711273元，按照1％应为57112.73元，扣除恒龙公司已经支付的53115元违约金，尚欠3997.73元违约金未向张玉华支付。对于恒龙公司所称，其在上诉后又向张玉华支付了一笔违约金，其应提供证据进行举证。对于恒龙公司所称，张玉华在收到违约金后不应再要求解除合同。张玉华虽然认可收到恒龙公司逾期交房的违约金，但是，该违约金系恒龙公司根据《房屋买卖合同》第九条第1款(1)项的约定支付的逾期交房违约金，当时经双方协商一致，张玉华接受了2019年1月31日之前逾期交房违约金的补偿。但这并不影响张玉华在2019年1月31日之后行使合同解除权。虽然收条中载明“后期如退房，同意违约金从房款中扣除”，但恒龙公司出具的收条是其事先准备好的格式条款，该表述并非张玉华的真实意思表示，系恒龙公司对无理由退房所做的限制性条款，属于格式条款，对张玉华没有约束力，故该约定无效。且张玉华于2019年6月28日通过律师函要求解除合同与收取2019年1月31日之前的违约金并不矛盾，并不影响本案中依据《房屋买卖合同》第九条第1款第(2)项的约定主张合同解除，并要求支付解除合同的违约金。三、一审法院判决解除《停车位合同》，并不违反合同法律规定。首先，张玉华与恒龙公司签订的《商品房买卖合同》和《停车位合同》具有从属性，张玉华是基于商品房买卖合同的前提下才签订的停车位合同。因商品房买卖合同基于恒龙公司的违约行为而解除，致使停车位的合同目的无法实现。故，停车位合同应予解除。再者，商品房买卖合同解除后张玉华不再是业主，亦无权持有车位。因此应在解除《商品房买卖合同》的同时解除《停车位合同》。四、大气污染防治不属于情势变更。1.恒龙公司在之前的同类系列案件上诉状中自认从2016年11月开始，各级政府发布通知限制施工作业，但本案《商品房买卖合同》签订的时间为2018年6月23日。因此，大气污染防治开始的时间远早于本案合同的签订时间，恒龙公司能够预见到治理大气污染可能采取的限制措施。同时，对于开发商而言，大气污染防治是正常的经营风险，恒龙公司并未提供证据证明相关行政主管部门确实向其下发过停工通知，不能证明其确实停工以及停工的期限。2.本案中，涉案购房合同签订之前客观情况已经存在，双方在签订合同时已经可以预见到实际情况，恒龙公司自愿承担相应的风险，因此订立合同前后均是公平的，不应当适用情势变更，故交房期限不应延期。恒龙公司逾期交房构成违约，应根据合同约定承担相关的法律后果。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。张玉华向一审法院起诉请求：1.解除张玉华与恒龙公司签订的《商品房买卖合同》和《室内装修委托合同》；恒龙公司向张玉华退还全部房款4827362元、装修代理服务费883911元、维修基金11725元，合计5722998元及利息（暂计）345088元（利息计算标准为：自2018年3月28日起，以5722998元为基数按照按中国人民银行同期贷款利率的一倍暂计算至起诉之日，以后应继续计算至恒龙公司实际清偿之日止）；2.恒龙公司向张玉华赔偿代收按揭费用1617元及利息（自2018年8月25日起，以1617元为基数按照按中国人民银行同期贷款利率的一倍暂计算至起诉之日，以后应继续计算至实际清偿之日止）；3.解除张玉华与恒龙公司签订的《停车位合同》，恒龙公司退还张玉华停车位价款230000元及利息（从2018年11月4日按照按中国人民银行同期贷款利率计算至款项全部支付之日止）；4.恒龙公司向张玉华支付逾期交房的违约金57229.98元；5.恒龙公司承担本案张玉华律师费18000元和本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月28日，被告出具《收据》一份，载明：兹收到张玉华（7-2-202）交来首付（含定）1457362元。同日，被告出具《收据》一份，载明：兹收到张玉华（7-2-202）交来维修基金11725元。同日，被告出具《收据》一份，载明：兹收到张玉华（7-2-202）交来装修款220978元。2018年5月25日，被告出具《收据》一份，载明：兹收到张玉华（7-2-202）交来装修款220978元。2018年6月23日，原告与被告签订编号为D180××××7373《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买郑东新区龙湖外环路以东、龙翔八街以北7幢2单元2层202号商品房，户型为四室二厅，该商品房的用途为成套住宅，建筑面积共180.39平方米，其中套内建筑面积135.84平方米；商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米26760.7元，总金额4827362元；付款方式及期限：约定金额1457362元，付款方式为现金，约定付款时间为2018-03-28，交纳比例为30.19％；约定金额3370000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2018-03-30，交纳比例为69.81％；备注余款337万元需在2018年3月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；交付期限：被告应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实；被告逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1％向原告支付违约金。被告恒龙公司在出卖人处加盖公章确认，原告张玉华在买受人处签字捺印确认。2018年7月4日，原告（甲方、借款人）、被告（丙方、阶段性保证人）与中信银行股份有限公司郑州分行（乙方、贷款人）签订编号为811112181642号《中信银行个人购房借款合同》一份，载明：借款金额为人民币叁佰叁拾柒万元整。借款期限为360个月，即自2018年7月4日至2048年7月4日止。贷款用途为购买位于郑东新区××外环路以东、××街以北××楼××单元××号商品房。贷款支付对象为河南恒龙置业有限公司，开户行中信银行郑州分行经三路支行，账号81×××19。贷款利率为6.125％。担保方式为抵押加阶段性保证。还款方式为按月等额本金还款法，还款日为每月1日。抵押财产为位于郑东新区××外环路以东、××街以北××楼××单元××号商品房，建筑面积180.39㎡，评估价值／购买总价4827362元。中信银行股份有限公司郑州分行在乙方处加盖公章确认，原告张玉华在甲方处签字捺印确认，被告在丙方处加盖公章确认。2018年8月26日，被告出具《收据》一份，载明：兹收到张玉华（7-2-202）交来装修代理服务费220978元。2018年10月24日，被告出具《收据》一份，载明：兹收到张玉华（7-2-202）交来装修代理服务费（含优惠）220977元。2018年11月4日，被告出具《收据》一份，载明：兹收到张玉华（B1-020）交来车位款（含定）230000元。原告（乙方）与被告（甲方）签订《停车位合同》一份，约定：停车位为被告开发建设的郑州恒大悦龙花园车库B1-020号停车位。车位总价款为230000元。签订合同前，原告向被告支付定金20000元，该定金于交首付款时抵作该停车位价款。原告采取一次性付款的方式，于2018年8月23日前支付该停车位首期款230000元。被告应当在2019年5月31日前将停车位交付给原告。被告恒龙公司在甲方处加盖公章确认，原告张玉华在乙方处签字捺印确认。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《停车位合同》、《室内装修委托合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，一审法院予以确认。合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“逾期交房超过180日的，原告有权解除合同”，本案中，合同约定的交房期限为2018年10月30日，至今被告逾期交房已超过180日，故原告要求解除《商品房买卖合同》符合合同约定，且符合法律规定，一审法院予以支持。因商品房买卖合同被解除，致使《室内装修委托合同》目的无法实现，当事人请求解除《室内装修委托合同》，应当予以支持。因商品房买卖合同被解除，被告应当将收受的购房购房款的本金及利息返还原告。本案《商品房买卖合同》解除后，被告应返还原告交付的购房款本金4827362元及利息（以1457362元为本金，自2018年3月28日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以3370000元为本金，自2018年7月4日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。关于原告请求被告返还原告装修代理服务费883911元、维修基金11725元和代收按揭费用1617元，现因为被告的违约行为导致合同被解除，被告应返还原告装修款883911元及利息（以220978元为本金，自2018年3月28日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以220978元为本金，自2018年5月25日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以220978元为本金，自2018年8月26日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以220977元为本金，自2018年10月24日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；原告要求被告返还维修基金11725元及赔偿原告支付的代收按揭费用，于法无据，一审法院不予支持。因商品房买卖合同被解除，致使停车位使用协议的目的无法实现，当事人请求解除《停车位合同》，应当予以支持。停车位协议解除后，被告应当返还原告将收受的车位款230000元及利息（以230000元为基数，自2018年11月4日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。对于违约金，《商品房买卖合同》中约定“逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1％向买受人支付违约金。”原告已付了全部房款4827362元，按照1％计算，被告应当支付原告违约金为48273.62元。原告已经实际收取被支付的逾期交房违约金53115元，故对本项诉讼请求，一审法院不予支持。原告要求被告支付律师费18000元，但未提供有效证据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告张玉华与被告河南恒龙置业有限公司于2018年6月23日签订的合同编号为D180××××7373《商品房买卖合同》。二、被告河南恒龙置业有限公司返还原告张玉华购房款本金4827362元及利息（以1457362元为本金，自2018年3月28日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以3370000元为本金，自2018年7月4日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），于本判决生效后十日内付清。三、解除原告张玉华与被告河南恒龙置业有限公司签订的《室内装修委托合同》。四、被告河南恒龙置业有限公司返还原告张玉华装修代理服务883911元及利息（以220978元为本金，自2018年3月28日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以220978元为本金，自2018年5月25日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以220978元为本金，自2018年8月26日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以220977元为本金，自2018年10月24日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），于本判决生效后十日内付清。五、解除原告张玉华与被告河南恒龙置业有限公司签订的《停车位合同》。六、被告河南恒龙置业有限公司返还原告张玉华车位款230000元及利息（以230000元为基数，自2018年11月4日起至被告实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算），于本判决生效后十日内付清。七、驳回原告张玉华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28149元，由被告河南恒龙置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人恒龙公司提交中国银行国内支付业务付款回单一份。证明目的：2019年9月29日，恒龙公司向张玉华支付逾期交楼违约金87382元。退款金额中应扣除此部分款项。被上诉人张玉华认可2019年9月29日收到87382元违约金。本院二审查明的事实除同一审外，另查明，被上诉人张玉华共收到两笔恒龙公司支付的违约金，分别是：2019年3月14日收到53115元；2019年9月29日收到87382元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》《停车位合同》《室内装修委托合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。本案中，张玉华已按照合同约定及时、足额支付购房款，恒龙公司作为商品房出卖人，亦应按照合同约定的期限，向张玉华交付房屋。双方约定的交房时间为2018年10月30日前，但恒龙公司至一审法院作出判决时仍未交房，根据合同第九条的约定，张玉华作为守约方，有权解除合同，一审法院判决解除双方《商品房买卖合同》《室内装修委托合同》，返还购房款、装修款，符合法律规定和合同约定，并无不当。关于双方签订的《停车位合同》，因停车位的使用与商品房的居住使用紧密相关，商品房买卖合同被解除，停车位使用协议的目的无法实现，一审法院判决解除《停车位合同》具有法律依据。关于恒龙公司认为一审判决违约金条款与房款利息系重复认定问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的1%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，张玉华在追究恒龙公司违约责任时要求恒龙公司按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定。但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补张玉华的实际损失，一审判决利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损害，并无不当。对恒龙公司的该项上诉理由本院不予采纳。本案恒龙公司按照合同约定应当按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。本案张玉华实际已支付的房款及装修费款项为5711273元，按照1％应为57112.73元，恒龙公司已经支付的53115元违约金，尚不足以全部折抵合同解除违约金，但因张玉华未上诉，本院对于一审法院关于违约金的处理予以确认。虽然张玉华于2019年9月28日实际收取恒龙公司支付的逾期交房违约金87382元，但并非张玉华向恒龙公司主张该部分违约金，系恒龙公司在诉讼过程中主动支付，不能认为张玉华放弃主张解除合同。该87382元可在恒龙公司支付给张玉华款项总额中予以扣除。关于恒龙公司认为因政府大气污染防治导致逾期交房，构成情势变更，恒龙公司不应当承担违约责任的理由，事实和法律依据不足，本院不予采纳。综上所述，恒龙公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，但因恒龙公司在二审提交证据导致二审认定事实变化并改判，仍应由恒龙公司承担二审诉讼费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初21780号民事判决；二、张玉华于本判决生效后十日内返还河南恒龙置业有限公司已收取的违约金87382元，该款从河南恒龙置业有限公司向张玉华支付的款项总额中予以扣除。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28149元，由河南恒龙置业有限公司负担；二审案件受理费9037元，由河南恒龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王燕燕审判员  谢宏勋审判员  陈 涛二〇一九年十二月十八日书记员  李唯丽