广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22328号上诉人（原审原告）：广州腾浩电子科技有限公司，住所地广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部xxx号楼xxx房。法定代表人：李君，职务总经理。委托诉讼代理人：周勇，北京市康达（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市番禺节能科技园发展有限公司，住所地广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心12号楼101房。法定代表人：杜灿生，职务董事长。委托诉讼代理人：梁龙丽，广东合成泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆映如，广东合成泰律师事务所实习律师。上诉人广州腾浩电子科技有限公司（以下简称腾浩公司）因与被上诉人广州市番禺节能科技园发展有限公司（以下简称节能科技园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初1401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。腾浩公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决；2.请求改判支持上诉人一审诉讼请求第一项，即判决节能科技园公司向上诉人支付迟延办理房地产转移登记违约金暂计1299325元（自2017年6月17日起算，每日按该商品房总价款的4716245元0.05%的标准向乙方支付违约金，暂计至2018年12月20日，并请求至被告完成履行房地产转移登记义务之日止）；3.节能科技园公司承担全部的诉讼费用。事实与理由：一、节能科技园公司仅对广州市番禺区东环街番禺大道555号天安总部xxx号楼（以下简称16号楼）享有整体产权，登记时间为2014年9月15日。对天安总部xxx号楼xxx房（以下简称xxx房）并不享有独立的产权。节能科技园公司的在案涉合同中的上述承诺和保证，与xxx房的真实产权状况不符。节能科技园公司明知其对xxx房尚未取得独立产权，却对腾浩公司进行虚假承诺和保证，引诱腾浩公司与其签订房屋买卖合同，节能科技园公司的上述过错，是产生案涉纠纷的根本原因。二、一审法院遗漏查明在双方签署房屋买卖合同前，节能科技园公司明知广州市政府发布穗府办【2015】11号文第二十五条第二款规定“工业用地建成的所有建筑（包括地下建筑、地上建筑及附属设施）应当整体确权．不得分割转让。”的事实。上述文件的发文日期为2015年3月25日，双方签署涉讼合同的日期为2015年12月18日。节能科技园公司作为多年从事房地产开发的开发商，其对政府相关政策极为熟悉和敏感，腾浩公司有理由相信，在双方签署案涉合同之前，节能科技园公司已经知晓穗府办【2015】11号文第二十五条第二款规定将对案涉房产的产权登记构成重大法律风险。然而，节能科技园公司明知上述重大法律风险，却未告知腾浩公司存在上述法律风险，反而对腾浩公司做虚假的承诺和保证，节能科技园公司对案涉房产至今未能办理产权登记具有重大过错。三、一审法院将待判事项“是否承担违约金责任？”转换为“案涉合同是否继续履行？”本案的待判事项为：节能科技园公司是否应当承担迟延办证的违约责任？腾浩公司要求节能科技园公司承担迟延办证违约金的基础为基于涉讼合同关于逾期办理产权登记约定，即存量房买卖合同第五条、第十一条的约定。然而，一审法院却认为：腾浩公司请求节能科技园公司支付迟延办证违约金的基础即为“涉讼合同继续履行”。一审法院的上述做法，属于错误转换待判事项。四、一审法院应当首先适用合同法第一百一十四条关于【违约金】约定来解决节能科技园公司是否承担迟延办证违约责任问题，一审法院错误适用合同法第一百一十条，属于适用法律错误。合同法第一百一十四条【违约金】规定说明，违约方支付违约金、违约方继续履行债务，是违约方在违约情形下承担法律责任的两种方式，并且是相互并行的责任方式。整个合同法，并无规定，承担违约责任必须以合同能够履行为前提。存量房买卖合同第十一条迟延办理理产权登记的违约责任明确约定如下：如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意按下列第3种方式处理：3.其他：如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第五条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，该项违约金累计不超过交易商品房总价款的6%。上述合同条款明确约定了节能科技园公司逾期办理产权登记的违约金的计算方式，腾浩公司认为，法院应当支持节能科技园公司按照此约定向腾浩公司支付迟延办证的违约金。节能科技园公司迟延办理产权登记的时间至今已经逾期2年以上。腾浩公司因节能科技园公司迟延办证所产生的损失实际超过了商品房总价款6%的限制。即使二审法院不能全额支持腾浩公司的一审诉讼请求第一项，腾浩公司认为，二审法院也应当综合考虑节能科技园公司存在的重大过错，支持节能科技园公司按照按照商品房总价款6%的限制向腾浩公司支付迟延办理产权登记的违约金。综上所述，一审法院遗漏查明节能科技园公司在案涉合同中作出的虚假承诺和保证，明知案涉房产办理产权登记存在重大法律风险，遗漏查明节能科技园公司对逾期办证纠纷产生具有重大过错；并且一审法院错误转换待判事项，应当适用合同法第一百一十四条，却错误适用合同法第一百一十条，适用法律错误。腾浩公司请求二审法院支持腾浩公司的全部上诉请求。节能科技园公司辩称：我方不同意腾浩公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。腾浩公司向一审法院起诉请求：1.节能科技园公司向腾浩公司支付迟延办理房地产转移登记违约金（自2017年6月17日起算，每日按该商品房总价款的4716245元0.05%的标准支付违约金至节能科技园公司完成履行房地产转移登记义务之日止，暂计至2018年12月20日为1299325元）；2.确认《广州市存量房买卖合同》第十一条迟延办理产权登记的违约责任3点其他第一款“该项违约金累计不超过交易商品房总价款的6%”为无效条款；3.节能科技园公司向腾浩公司支付腾浩公司因维权所支出的律师费10000元；4.节能科技园公司承担本案的全部诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。经开庭审理，一审法院查明事实如下：位于广州市番禺区东环街番禺大道555号天安总部xxx号楼的权属人为节能科技园公司，城市房屋规划用途为厂房，土地批准用途为工业，登记时间为2014年9月15日。节能科技园公司与腾浩公司于2015年10月16日签订认购协议后，又于2015年12月18日签订《广州市存量房买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定乙方（腾浩公司、买方）向甲方（节能科技园公司、卖方）购买位于广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部xxx号楼xxx（以下简称涉讼房屋），建筑面积为505.33平方米；购房总价4716245元；甲乙双方经协商选择自行交易的方式交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付300000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），首期款1416245元乙方应于2015年12月10日前向甲方支付，剩余房款3300000元由乙方于2015年12月10日前自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为当乙方支付全部楼款后30天内，甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用；甲乙双方应当于该房地产交付之日起360个工作日内（不超过360个工作日）前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第五条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，该项违约金累计不超过交易商品房总价款的6%；如因乙方未按本合同约定的时间内与甲方共同向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，逾期时间超过120日的，甲方有权每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方追究违约金，该项违约金累计不超过交易商品房总价款的6%；本合同签订后，若因不可抗力导致本合同需要延迟履行或者解除的，合同各方当事人无须承担违约责任；等等。庭审中，双方确认腾浩公司已支付完毕涉案房屋所有房价款，并确认涉案房屋的交付时间为2016年1月13日。因涉案房屋一直未能办理房屋产权证，双方发生纠纷，腾浩公司隧起诉至一审法院，为此委托代理人处理本案支付律师费10000元。另外，腾浩公司据《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率试行办法的通知》（穗府办〔2015〕11号，以下简称〔2015〕11号文）第二十五条关于“国有土地使用权证应按宗地为单位办理……工业用地建成的所有建筑（包括地下建筑、地上建筑及其附属设施）应当整体确权，不得分割转让。”的规定，认为在双方签订涉讼合同之前，节能科技园公司未告知腾浩公司涉讼房屋办理产权登记所存在的重大风险，节能科技园公司应担按照合同的约定和承诺，承担迟延办理产权登记的违约责任。节能科技园公司则述称其不清楚此文件，涉讼房屋所在园区的其他楼房仍可办理房屋产权分割及产权证，而涉讼合同签订时涉讼房屋所在楼宇已取得大确权，其司信赖政府政策的延续性，毕竟在同一园区内不同的楼宇情况是一致的。为此，节能科技园公司向一审法院提供了广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局于2014年1月14日作出的《市国土房管局番禺区分局关于现售申请的复函》（穗番国房函〔2014〕104号，以下简称《复函》）以及位于广州市番禺区东环街番禺大道北555号天安总部中心2号楼xxx、1401及xxx楼308房屋（以下简称xxx、1401及308房）的产权证，予以证明国土部门承诺可以办理产权证以及与涉讼房屋同一园区的其他楼房已办理了房产证。另因本案审理需要，一审法院就涉讼房屋能否单独分割过户及其原因、买受人须符合的条件等问题向广州市规划和自然资源局番禺区分局发函调查。后该局作出《广州市规划和自然资源局番禺区分局关于广州腾浩电子科技有限公司房屋买卖合同纠纷相关情况的复函》（穗规划资源番函〔2019〕945号，以下简称945号函），内容包括：根据2019年3月30日正式实施的《广州市人民政府关于印发广州市提高工业用地利用效率试行办法的通知》（穗府办规〔2019〕4号，以下简称〔2019〕4号文）第二十八条规定，“制造业企业在工业产业区块范围内国有普通工业用地上已确权登记的产业用房，可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记、转让，最小单元的建筑面积及不低于500平方米。分割转让的产业用房应用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目，受让主体须为经工业和信息化部门认定的已依法注册登记且属于转让方的产业链合作伙伴企业……前三款规定的情形外的项目原则上应当整体转让、抵押。”工业用地上已确权登记的产业用房分割转让条件要符合上述文件相关规定，受让主体资格需经我区科工商信局审核报区政府批复同意。截至2019年5月21日，经区政府审批同意分割转让的两批受让企业名单中，暂无该案原告腾浩电子科技有限公司，该案暂不符合分割转让条件。鉴于目前涉讼房屋办证存在客观障碍，一审法院于诉讼中行使释明权，腾浩公司认为节能科技园在签订合同时承诺可以办理房产证，且腾浩公司在履行合同中不存在任何过错，故坚持原诉请，不变更诉讼请求。一审法院认为：腾浩公司与节能科技园公司签订的涉讼合同主体适格，意思表示真实，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为腾浩公司要求节能科技园支付迟延办证违约金的诉请是否应予支持。虽然腾浩公司于本案中并未要求节能科技园办理涉案房屋的产权证至其名下，但其请求节能科技园支付迟延办证违约金的基础即为上述涉讼合同继续履行，根据本案查明事实，腾浩公司目前不符合现行政策对工业厂房的分割转让条件，办理产权证存在履行障碍，涉讼合同无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适用于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”因涉讼合同目前存在法律上和事实上不能履行，故腾浩公司以继续履行涉讼合同的基础方向主张迟延办证违约金，失去请求权基础。一审法院在诉讼中释明合同履行障碍，腾浩公司仍不变更诉请，因此，对于腾浩公司在本案中要求迟延办证违约金的诉请，一审法院不予支持。本案争议焦点之二为合同十一条“该项违约金累计不得超过交易商品房总价款的6%”是否为无效条款。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以在合同中约定一方违约时的具体违约金数额，也可以约定因违约导致的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分低于实际损失的，可以请求予以增加。案涉合同第十一条约定了违约金的计算方法，同时约定了违约金的限额，不违反上述法律规定，同时，当事人如果认为约定的违约金不足弥补实际损失的，可根据上述规定请求法院增加违约金。且该条约定对于双方的违约责任均适用同样的标准，不存在加重购房者责任或是减免开发商责任的情形。因此，腾浩公司该项主张理据不足，一审法院不予支持。关于律师费10000元，腾浩公司要求节能科技园支付缺乏合同依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，作出如下判决：驳回广州腾浩电子科技有限公司的全部诉讼请求。一审受理费16584元，由广州腾浩电子科技有限公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，节能科技园公司与腾浩公司签订的《广州市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，一审法院认定合法有效，并无不当，本院予以维持。本案的争议焦点在于腾浩公司要求节能科技园公司支付迟延办证违约金的诉请是否应予支持。根据一审查明的事实可知，节能科技园公司与腾浩公司于2015年12月18日签订合同，将广州市番禺区东环街番禺大道555号天安总部xxx号楼中的xxx房分割出售。而穗府办[2015]11号文规定，“工业用地建成的所有建筑（包括地下建筑、地上建筑及附属设施）应当整体确权，不得分割转让”，该文于2015年2月5日下发并于2015年4月1日起施行。因此，根据政策规定，案涉房屋因分割不能单独办理房屋所有权转移登记手续，且该履行障碍在案涉合同签订时已经存在，至今未消除。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，腾浩公司的该主张属于法律和事实上不能履行的情形，故腾浩公司以继续履行为基础主张迟延办证违约金，不符合法律规定，经一审法院释明后腾浩公司仍不变更诉讼请求，故一审法院对其诉讼主张不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，腾浩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16494元,由上诉人广州腾浩电子科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 佐审判员 郑怀勇审判员 闫 娜二〇一九年十二月二十六日书记员 王日平郭丽淳