江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终11185号上诉人（原审被告）：苏州世博金属制品有限公司，统一社会信用代码91320508771513525R，住所地苏州市三香路999号.法定代表人：姚国新。委托诉讼代理人：朱永妹，公司员工。委托诉讼代理人：姚凤新，公司员工。被上诉人（原审原告）：美嘉科技（苏州）有限公司，统一社会信用代码91320594729314012X，住所地苏州工业园区玲珑街88号。法定代表人：LEWMEWCHOI。委托诉讼代理人：潘磊，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁岳伟，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州世博金属制品有限公司（以下简称世博公司）因与被上诉人美嘉科技（苏州）有限公司（以下简称美嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2019)苏0591民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世博公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判双方租赁合同关系不解除。事实和理由：美嘉公司一审诉讼请求事要求法院确认双方租赁合同在2018年12月31日解除，一审法院否定了美嘉公司的观点，应当驳回美嘉公司的一审诉讼请求。美嘉公司二审辩称，美嘉公司一审诉讼请求是判决解除合同，世博公司收到起诉状副本之日合同即告解除。美嘉公司向一审法院起诉请求：1、解除美嘉公司、世博公司之间的租赁合同；2、世博公司支付美嘉公司欠付租金382万元(自2017年11月8日至2018年12月31日，按30万元/月计算)；3、世博公司支付美嘉公司欠付租金的逾期付款利息暂计737546.67元(计算方式：以每个付款周期欠付金额为计算基数，按照月利率24%，乘以每个付款周期实际逾期的天数，暂计算至2019年1月20日，实际主张至付清之日止，详细计算方式见表格)；4、世博公司支付美嘉公司实际占用费至实际交付租赁物之日止暂计金额40万元(自2019年1月1日暂计至2019年1月20日，按60万元/月计算)；5、世博公司支违约金500万元；6、世博公司立即恢复租赁物厂房原状；7、世博公司立即迁出租赁物并交付于美嘉公司；8、本诉讼费用由世博公司负担。诉讼中，美嘉公司将其第二至第七项诉请均予以撤回，其余诉请不变。一审法院认定事实：美嘉科技（苏州）有限公司系苏州工业园区玲珑街88号的整体厂房的产权人。2014年6月，美嘉公司（甲方、出租人）与世博公司（乙方、承租人）签订了《工厂租赁合同》一份，合同约定美嘉公司将其所有的位于苏州工业园区玲珑街88号的整体厂房出租给世博公司使用，租赁面积为21310.7平米，双方约定租赁期限为20年，自2014年6月8日起至2024年4月7日止（2014年6月8日至2014年7月7日期间为免租期)。合同第13.1条约定：在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过2个月，甲方有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方(包括受转租人)之日起，本合同自动终止。2014年9月20日，美嘉公司（甲方）与世博公司（乙方）签订《补充协议》一份，该协议约定：关于租赁合同第11条租赁物的部分转租合同的描述：乙方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由乙方负责，包括向转租户收取租金等。本合同规定的甲、乙双方的责任和权利，不因乙方部分转租而改变。补充内容：因乙方部分转租经营会造成客户频繁签约和流动，为简化申请程序提高乙方的出租效率，甲、乙双方约定如下，租赁物的部分转租由乙方自行负责，在租赁过程中只需要书面通知甲方，并附相关平面图及经营内容以作备案。租赁过程中所造成的一切责任及后果与甲方无关。上述协议签订后，美嘉公司即将涉案房屋交付世博公司予以使用，双方开始履行各自合同义务。另查明：2017年12月11日，苏州工业园区安全委员会办公室、苏州工业园区安全生产监督管理局、苏州市公安消防支队工业园区大队共同发布《停止供电强制履行告知书》，告知世博公司（所有区域）：世博公司对苏园公（消）行罚决字[2017]0042号《行政处罚决定书》仍未予执行，该重大事故隐患依旧未消除，且存在现实危险，决定通知有关单位对你单位（所有区域）采取停止供电的措施，该措施决定自2017年12月20日10时起实施，直至你单位采取措施，消除事故隐患。2018年2月12日，苏州工业园区综合行政执法局向世博公司作出苏园综法罚综决字（2018）第001号行政处罚决定书，该机关依法调查后查明，世博公司未经批准，擅自改变72013号宗地工业用地用途，未取得建设工程规划许可证进行建设，将地块内工业厂房改造成非工业的产业园进行经营，该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》的相关规定。同时经调查核实：世博公司未经批准，擅自改变72013号宗地工业用地用途，作为非工业的产业园进行经营，并作为办公用途出租给个人或者单位。世博公司未取得建设工程规划许可证，在主体厂房局部用钢结构和混凝土搭建二层建筑结构，主体厂房西南角位置上扩建钢结构三层建筑物。苏州工业园区综合行政执法局认为：上述行为违法事实清楚，证据确凿，对世博公司作出如下处罚：1、责令你单位限期1个月内拆除违法建设，具体为：主体厂房局部用钢结构和混凝土搭建二层建筑结构，主体厂房西南角位置上扩建钢结构三层建筑物。2、责令你单位严格按照批准土地用途依法使用土地，限期30日整改到位。3、处以30元/平方米的罚款，按宗地面积21710.7平方米计算，计65.1321万元。又查明：因上述涉案场地被停电以及被责令整改等情形，2018年6月，美嘉公司（甲方）与世博公司（乙方）双方签订《工厂租赁合同补充协议》一份，双方约定：乙方承租甲方位于苏州工业园区玲珑街88号整体厂房事宜，签订了《工厂租赁合同》，期限为2014年6月8日起至2034年4月7日止。现经甲乙双方协商一致，达成如下补充协议，共同遵守。1、88号厂房重新开业必需在今年年末之前完成，并得到园区管委会的书面批准。2、厂房重新开业后，经双方同意租金要重新调整。3、88号厂房以后的任何改造和经营都需要取得园区管委会的书面批准。4、对于以前88号经营的所有小租户，不能继续经营而要求的所有赔偿都必须由乙方负责并付清。5、本协议系双方签订的《工厂租赁合同》的补充，具有同等效力。若乙方不遵守，甲方可无条件收回88号厂房。2018年10月20日，美嘉公司向世博公司发出《厂房租赁合同解除通知书》一份，其中载明：因贵司未严格履行《工厂租赁合同》及《工厂租赁合同补充协议》的相关条款，至今已有约15个月的租金未支付，厂房改造及经营未取得园区管委会的书面批准等，贵司已严重违约，现通知贵司如贵司在2018年12月31日前仍未支付租金，并取得园区管委会的书面批准，我方将解除与贵司签订的《工厂租赁合同》及《工厂租赁合同补充协议》，将依法收回厂房，解除日即为2018年12月31日。关于上述解除通知书，世博公司称已经收到，但记不清具体收到的时间。同时，世博公司认为根据《工厂租赁合同补充协议》的内容，该协议约定事项的截止时间是在2018年12月31日，而美嘉公司发布上述解除通知书时尚未到2018年12月31日，故美嘉公司据此解除涉案租赁合同及补充协议其不予认可。关于涉案场地的租金支付情况，美嘉公司称涉案房屋的租金交纳至2017年11月8日，此后的租金未支付。世博公司称，涉案房屋的租金交纳至2017年12月20日，此后的租金未支付。关于涉案房屋目前的现状，美嘉公司陈述，2019年4月份，涉案场地的查封已经到期，目前在处理小租户及拆除违建的事情。目前涉案场地内的小租户全部已经搬走，相应的赔偿也是美嘉公司在代为处理。世博公司则陈述，2017年12月20日，政府相关部门对涉案场地进行了查封并贴了封条，查封之后小租户就陆陆续续搬走了。至今为止，世博公司并没有收到政府部门解除查封的决定，小租户有六户还在与世博公司的诉讼过程中。世博公司还了解到，美嘉公司在没有政府机构关解封的情况之下，就擅自进入涉案厂房并对小租户的装修进行拆除，拆除过程中出现了严重的纠纷。但美嘉公司的确在2019年1月开始，已对涉案的场地进行了占有和支配。以上事实有《工厂租赁合同》、《补充协议》、《工厂租赁合同补充协议》、《停止供电强制履行告知书》、苏园综法罚综决字（2018）第001号行政处罚决定书等及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。一审法院认为，本案中美嘉公司、世博公司双方就本案所涉厂房签订了《工厂租赁合同》及《补充协议》，美嘉公司系涉案厂房的产权人其有权将该房屋予以出租，且上述合同及补充协议均系双方真实意思表示，亦不违反相关法律规定，应认定为合法有效。而关于合同解除，在《工厂租赁合同》中明确约定“在租赁期限内，若遇乙方（世博公司）欠交租金超过2个月，甲方（美嘉公司）有权提前解除本合同，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方(包括受转租人)之日起，本合同自动终止”，而在《工厂租赁合同补充协议》中又约定“88号厂房重新开业必须在今年年末（2018年12月31日）之前完成，并得到园区管委会的书面批准。厂房重新开业后，经双方同意租金要重新调整”，而美嘉公司发送的合同解除通知的时间为2018年11月20日，考虑到双方在《工厂租赁合同补充协议》中对于租赁的一些事项又做了新的约定且约定的截止时间为2018年12月31日，因此上述解除通知发送系在截至日期前，故不发生合同解除的效力。但根据庭审中双方陈述的租金支付情况，至本案起诉之日涉案场地的租金拖欠也已经远远超出两个月，且《工厂租赁合同补充协议》所约定的重新开业亦未能实现，故涉案合同的解除条件已经成就，美嘉公司通过起诉的方式要求解除涉案租赁合同，法院予以支持，解除时间可按世博公司收到本案起诉状副本时间确定即2019年2月28日。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决美嘉科技（苏州）有限公司与苏州世博金属制品有限公司就苏州工业园区玲珑街88号整体厂房的房屋租赁合同关系于2019年2月28日解除。案件受理费81503元，由苏州世博金属制品有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，世博公司称对2017年12月11日的《停止供电强制履行告知书》提起了行政复议和行政诉讼。本院认为：美嘉公司与世博公司2014年6月签订的租赁合同合法有效。世博公司在承租厂房使用期间因擅自改变工业用地用途被行政处罚责令整改，双方于2018年6月签订补充协议，确认重新开业必须在当年年底前完成，并得到园区管委会的书面批准，并约定了重新开业以后租金进行调整。美嘉公司在2018年10月20日向世博公司发函，通知世博公司如在2018年12月31日前未支付租金，并取得管委会的书面批准，将解除双方租赁合同以世博公司结欠租金为由。该函件在到达世博公司之日，尚未到2018年12月31日，函件中解除合同的条件是否成立尚不可确定。因此一审判决认定2018年12月31日前该通知函不发生合同解除的效力并无不当。但2018年12月31日后，案涉厂房并未重新开业，也未取得园区管委会的书面批准，且美嘉公司已经收回涉案的场地，租赁合同已无法继续履行，故一审判决以美嘉公司收到本案诉状副本之日为双方租赁合同解除日并无不当。世博公司认为美嘉公司诉讼请求变更为要求法院确认双方租赁合同在2018年12月31日解除，与事实不符。综上所述，世博公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费81503元，由上诉人苏州世博金属制品有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇一九年十二月二十六日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。