湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘05民终2860号上诉人（原审原告）：王泽石，男，苗族，农民，住湖南省绥宁县。委托诉讼代理人：秦晓平，湖南富强律师事务所律师。上诉人（原审被告）：绥宁县裕丰房地产有限公司，住所地湖南省绥宁县长铺镇林海路1号（县技术监督局院内）。法定代表人：陈铜福，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许婷，湖南东放明律师事务所律师。上诉人王泽石与上诉人绥宁县裕丰房地产有限公司（以下简称裕丰公司）商品房销售合同纠纷一案，双方不服湖南省绥宁县人民法院（2019）湘0527民初588号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王泽石向一审法院起诉请求：1、依法限期裕丰公司将符合法律和合同约定交付条件的商品房交付王泽石使用；2、责令裕丰公司承担逾期交房违约金34963元［暂计至2019年6月30日（426906元×0.0003×273天），之后逾期违约金顺延照计］；3、本案诉讼费用由裕丰公司承担。一审法院认定事实：2017年8月21日，王泽石与裕丰公司签订《商品房买卖合同》，购买裕丰公司开发建设的位于绥宁县长铺镇林海路1号裕丰藏珑小区2栋2单元1106号商品房一套，并按揭贷款按约付清了全部房价款426906元。该《商品房买卖合同》约定：第八条、出卖人应当在2018年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、因政府政策、城市规划变化或公共施工导致出卖人工程延期。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况除外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第1小项中的比率）的违约金。……第十一条、交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应该书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人按期交付该商品房。……第十三条、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要出卖人按照下述第2种方式处理：……2、出卖人按双方约定的标准完善装饰、补充设备。第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话通信、燃气、有线电视设施在该商品房交付之前按规划报建建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、根据工程进度双方协商处理。……合同附件三约定：绥宁县裕丰藏珑交房标准：……窗为中空钢化玻璃铝合金窗（80系列，主型材不低于1.2mm）；厨房：预留排水接口及排油烟口。卫生间：预留一个水龙头，排水安装主管，预留三通支管接口，做好防水处理，不做填充。阳台：预留门洞，不安装阳台门，预留排水管道，按立面设计有护栏的为锌钢栏杆（高度不低于1.05m）。电梯：品牌电梯（按国家标准1.75m/s）；水表：一户一表，日后收费标准（水费、加压费等按物价部门的定价标准执行）；强电：一户一表；弱电：有线电视，电话线到入户多媒体弱电箱，户内设可视对讲系统。燃气：设有管道燃气，每户计量表，开通自理。2018年9月9日，裕丰公司制作《关于裕丰藏珑1、2栋延期交房的通知》，以林海路市政改造工程迟迟未启动，导致藏珑1、2栋水电无法在合同约定的交房时间前接入市政管网，污水无处排放，达不到交房条件，原定交房日期无法完成房屋交接为由，根据《商品房买卖合同》第八条第二款第2项“因政府政策、城市规划变化或公共施工导致出卖人工程延期”的规定，决定将交房时间延期至2018年12月20日，并陆续通过微信、短信等方式将延期交房事项告知了王泽石等业主。2018年12月15日，裕丰公司拟定交付通知书、裕丰家书、收楼须知以及填空式授权委托书，并通过电话、短信通知各住户自行到售楼部领取或通过绥宁汇通速递有限公司向各住户邮寄送达前述交付通知书等材料，告知各住户当月30日至2019年1月4日为现场集中办理交房手续期限，以及各户具体交接时间。王泽石于2018年12月27日收到裕丰公司的交房通知等材料，其办理住房交接手续的时间安排在2019年1月3日下午2时30分。2018年12月31日，双方就案涉商品房办理了交接手续。该房屋验收交接表项目栏“地面、墙面、天棚、门、窗、对讲、地漏、排水管、给水管、阀门、开关、有线、多媒体箱”对应的是否“合格”栏均勾选为“合格”，“情况记录及其他”栏注明“客厅电开关未装”，王泽石在该房屋验收交接表上签名接收案涉房屋及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。至2019年3月份，藏珑小区商品房还存在未安装可视电话、网线有线未进用户弱电箱、卫生间未预留水龙头等情形。至2019年4月初还在架设安装燃气主管道。窗户由80系列的中空钢化玻璃铝合金窗更改为70系列振升铝材窗户。2019年4月23日，裕丰公司将绥宁县裕丰藏珑小区1、2号楼工程竣工验收备案文件交绥宁县住房和城乡建设局备案登记。该局于当日在备案意见栏注明“绥宁县裕丰藏珑1#楼、2#楼工程的竣工验收备案文件已于2019年4月23日收讫，文件基本齐全”，同意备案，并加盖“备案文件收讫章”。当月29日，经该局负责人审批，同意备案。王泽石亦在一审庭审中指出裕丰公司至2019年4月23日才达到房屋实质的交付条件。王泽石在诉讼过程中已开工装修案涉商品房。一审法院另查明案涉商品房所在藏珑小区的建设规划、电力配套设施建设、电梯安装、竣工验收等情况。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。王泽石与裕丰公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。王泽石按约付清购房款426906元后，裕丰公司应按约履行交房义务，逾期交房的，应按约定承担违约责任。绥宁县川石开发区保障性住房道路扩改工程中位于藏珑小区楼盘前市政排水设施工程迟迟未开工建设，势必影响藏珑小区商品房的如期交付，而该工程属于公共基础建设，符合合同约定的公共施工事由，裕丰公司据实延期至2018年12月20日符合合同约定，不构成违约。该小区的供电线路已于2018年12月10日架设完成并通电，从该日至当月20日，裕丰公司有足够时间与供电公司签订供电协议，其应于要求延期的期限内完成交房，逾期即构成违约。裕丰公司于当月31日才完成交房，显然已经违约，王泽石要求裕丰公司按照约定承担该期间内的逾期交房违约金的诉讼请求合法，应予支持。2018年12月31日，王泽石在裕丰公司交付的商品房尚有部分项目未完全完工，尚存瑕疵的情形下，与裕丰公司完成交接手续，并在各选项标注为合格的验收交接单上签名，在没有证据佐证裕丰公司在交付商品房过程中存在胁迫等强行交付商品房等情形下，应视为王泽石对自己的权利依法行使处分权，一审法院对其交接商品房的合法性予以确认。王泽石在接收案涉商品房后再行主张接收房屋后的违约金没有事实与法律依据，不予支持。王泽石已于2018年12月31日接收案涉商品房，且在庭审中认可裕丰公司已于2019年4月23日达到实质性的交房条件，王泽石又起诉要求依法限期裕丰公司将符合法律和合同约定交付条件的商品房交付其使用的诉讼请求没有法律依据，不予支持。据此经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、由裕丰公司向王泽石支付逾期交房违约金939.19元（自2018年12月21日计算至2018年12月31日共计11日，即426906×0.0002×11）；二、驳回王泽石的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对裕丰公司提交的证据采信意见如下：湖南创高建设有限公司、中科高盛咨询集团有限公司出具的证明，系案涉房屋建设工程的施工方与监理方，与裕丰公司存在利害关系，且该二份证据与裕丰公司提交的其他证据矛盾，故不予采信。湖南民族建设工程有限公司、绥宁县住建局的证明，与本案其他证据能相互印证，且与客观事实基本相符，故予以采信。绥宁在线租房信息、租房合同等，可作为本案认定王泽石因裕丰公司逾期交房所造成的损失的参考依据。对王泽石提交的绥宁县住建局说明，与本案其他证据能相互印证，故予以采信。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方当事人二审争议焦点为：裕丰公司是否违反合同约定逾期交房及应否承担违约责任？一审判决裕丰公司承担的违约金是否妥当？关于裕丰公司是否违反合同约定逾期交房及应否承担违约责任的问题。合同第八条约定：“出卖人应当在2018年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、因政府政策、城市规划变化或公共施工导致出卖人工程延期。”根据该条约定，裕丰公司应当在2018年9月30日前递交该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，并交付房屋。由于案涉藏珑小区周边的林海路道路扩改工程进度缓慢，致使藏珑小区施工受到影响，裕丰公司将交房日期顺延至2018年12月20日，亦符合上述约定。根据延期后的交房日期，裕丰公司应当在2018年12月20日前将办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件递交至政府行政主管部门，并将房屋交付给买受人，但藏珑小区的《建设工程竣工验收备案表》显示，裕丰公司直至2019年4月23日才将竣工验收备案的所有文件递交至绥宁县住建局。裕丰公司上诉称，其只有递交建设工程相关资料的义务，其已在2018年12月20日前履行了该义务。根据绥宁县住建局2019年4月2日出具的证明，裕丰公司在该日之前仍未提交建设工程竣工验收报告、竣工验收备案表、消防验收合格意见书等资料，根据裕丰公司提交的邵阳市消防支队建设工程消防验收意见书，藏珑小区1#2#楼建设工程在2019年4月3日才通过消防验收。因此，裕丰公司向政府行政主管部门递交竣工验收备案所需的全部文件之日应认定为2019年4月23日，案涉房屋在该日才达到合同约定的交付条件。裕丰公司上诉称，藏珑小区前的市政排水设施至今未完工，持续影响小区的建设与及时交房，其公司未能在2018年12月20日交房，仍属于合同约定的免责期范围。虽藏珑小区前的市政排水设施至今未完全畅通，但裕丰公司在第一次公告延期交房后，未再要求顺延交房日期，且该排水设施未畅通并没有明显影响到小区工程建设，故裕丰公司该上诉理由不能成立。虽案涉商品房在2019年4月23日前尚不符合合同约定的交房条件，但王泽石在2018年12月31日即办理了房屋交接手续，已实际接收房屋。王泽石上诉称其是在裕丰公司的误导与强迫下接收房屋，但其未提交相关证据证实裕丰公司存在强迫与误导行为，其该一上诉理由不能成立。王泽石接收案涉房屋系对自己权利的处分，其在接收房屋后又对裕丰公司在收房后的违约金再行主张没有事实与法律依据。关于一审判决裕丰公司承担的违约金是否妥当的问题。王泽石于2019年12月31日接收房屋，应当交付房屋的日期是2019年12月20日，共逾期11日。案涉《商品房买卖合同》第九条约定：“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”王泽石要求裕丰公司按此约定支付违约金。裕丰公司上诉称，双方约定的违约金标准过分高于王泽石因逾期交房造成的实际损失，应予调整。案涉房屋系住宅用房，王泽石逾期交房的损失应当参照当地同地段同建筑标准的房屋租金认定。根据合同约定，逾期11日裕丰公司应承担的违约金为85.4元/日，明显高于当地租金水平。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，裕丰公司请求调整违约金的理由成立，应予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，综合考虑裕丰公司逾期交房的主观过错程度、同地段同建筑标准的房屋租金，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定裕丰公司承担逾期交房的违约金为33元/日。裕丰公司逾期交房11日，其应当支付的违约金为363元。综上所述，裕丰公司的上诉请求部分成立，部分予以支持。王泽石的上诉请求不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省绥宁县人民法院（2019）湘0527民初588号民事判决；二、上诉人绥宁县裕丰房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人王泽石支付逾期交房的违约金363元；三、驳回上诉人王泽石的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费337元，由上诉人绥宁县裕丰房地产有限公司负担81元，被上诉人王泽石负担256元。二审案件受理费1348元，由上诉人绥宁县裕丰房地产有限公司负担674元，被上诉人王泽石负担674元。本判决为终审判决。审 判 长  谭晓飞审 判 员  李玉芳审 判 员  莫佩华二〇一九年十二月二十日法官 助理  李敏娟代理书记员  周 鑫附相关法律规定：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……