广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤03民终27413号上诉人（原审原告）：深圳深国投房地产开发有限公司，住所地址：深圳市福田区福田街道益田路4068号卓越时代广场3501，统一社会信用代码：91440300618932205X。法定代表人：齐翌博，董事长。委托诉讼代理人：陶建军，广东经天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市深信会所管理有限公司，住所地：深圳市南山区沙河街道深南路侨城西街世界花园聚龙居龙飞阁501，统一社会信用代码：91440300279247325L。法定代表人：黎巨雄，总经理。委托诉讼代理人：王作辉，广东宽和律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚小叶子，广东宽和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市精英健身发展有限公司，住所地：深圳市福田区笋岗西路体育馆西南角1号，统一社会信用代码：91440300715255883X。法定代表人：陈双梅，董事长。被上诉人（原审被告）：深圳市精英新洲健身有限公司，住所地：深圳市福田区沙头街道石厦北一街10号信托花园1栋裙楼第3层，统一社会信用代码：91440300359239667X。法定代表人：殷代敏，店长。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张振宇，广东诚公律师事务所律师。上诉人深圳深国投房地产开发有限公司（以下简称深国投公司）因与被上诉人深圳市深信会所管理有限公司（以下简称深信公司）、深圳市精英健身发展有限公司（以下简称精英公司）、深圳市精英新洲健身有限公司（以下简称精英新洲公司）排除妨害纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初15278号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。深国投公司上诉请求：撤销原审裁定，指令福田区法院受理本案。事实和理由：1、原审法院适用法律有误，物权法于2007年10月1日起施行，该法不适用1997年开发的物业，更并不适用于其实施之前的事件和行为。《物业管理条例》是2007年8月26日起施行，同样未规定其具有溯及力，故原审法院依据上述法律裁定本案，属适用法律有误。2、诉争房产应当属于深国投公司所有。信托花园三楼规划设计居委会、文化活动室、管理用房等，所有的产权都归开发商所有，只是必须按照规划用途交给居委会、物业管理处使用。况且目前为止，该房屋尚未办理移交手续，深国投公司仍然是房产的登记权人。深国投公司有正当的权利，是合格的原告，符合起诉条件，法院应当受理。3、在（2016)粵0304民初1888号民事裁定书认定我方为权利人之一，而在原审民事裁定书中则认定为全体业主共有，与事实不符。权利人的多次起诉被驳回，而放任侵权人继续收取租金侵害深国投公司合法权益，造成国有资产流失。深信公司、精英公司、精英新洲公司辩称，一审法院认定事实清楚，请求二审法院予以维持。深国投公司向一审法院起诉请求：1、深信公司、精英公司、精英新洲公司立即停止对深国投公司所有的深圳市××区××花园××楼××层的侵权行为，并将该物业恢复原状后返还给深国投公司；2、深信公司将房屋占有使用费损失2797960元赔偿给深国投公司，精英健身公司、精英新洲健身公司承担连带责任；3、诉讼费由深信公司、精英公司、精英新洲公司承担。一审法院认定事实：1996年，深圳市规划国土局（出让方、甲方）与深圳市皇岗实业股份有限公司（以下简称皇岗公司）与深圳华佳房地产发展有限公司（以下简称华佳公司）、深圳市信托房地产开发公司（深国投公司多次更名前的名下，以下简称深国投公司）(均为受让方、乙方)签署《深圳市土地使用权出让合同书》约定，甲方向乙方出售地块编号为B113-47地块，其中住宅为60000平方米，商业为3000平方米、邮电所为300平方米、书店为200平方米、居委会为80平方米、卫生站为120平方米、公厕垃圾站为100平方米、文化活动室为700平方米、管理用房为500平方米。其中皇岗公司分得17500平方米住宅，限自用，不得从事房地产经营，其余物业归华佳公司及深国投公司所有，可以进入房地产市场。1996年7月26日，皇岗公司（甲方）与华佳公司（乙方）、深国投公司（乙方）签署《合作兴建“皇岗花园”合同书》约定，三方共同开发兴建皇岗花园，其中甲方分得物业为多层住宅部分，乙方分得物业为商业、商品房及公建部分。同日，华佳公司（甲方）与深国投公司（乙方）签署《合作开发皇岗花园项目合同书》约定，乙方拥有除分给皇岗公司的17500平方米房产以外的所有本项目的房产面积。1997年9月10日，三方签署《深圳市土地使用权出让合同书补充协议》。2000年11月22日，深圳国际信托投资公司召开会所问题专题会议并于次日作出的深信投（2000）117号《会所问题专题会议纪要》载明，为了减轻信托房地产公司的资金压力，同时加强对会所的管理，深国投公司收回湖景花园会所有限公司（深信公司更名前的名称），深信公司与信托房地产公司的行政隶属关系不变。会议决议，决定将信托花园会所经营权交由深信公司管理。2001年4月26日，深国投公司向深圳市工商局出具《信托花园会所经营场所使用证明》称，公司决定将信托花园一栋三楼其中使用面积640平方米装修为信托花园会所及小区游泳池，无偿交给下属深信公司使用经营。2015年，深信公司（出租方、甲方）与精英公司（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》约定，甲方将涉案房产出租给乙方使用，月租金为79487.50元；租赁期限自2015年11月1日起至2023年10月31日。精英公司承租涉案房产后，将承租房产实际交由精英新洲公司占有使用，目前租赁合同仍在正常履行过程中。另查，本案诉争的房产为该花园的1栋裙楼第3层，已办理初始登记，初始登记权利人为皇岗公司、华佳公司及深国投公司。截至2016年8月31日，信托花园1栋3层未办理分户产权登记，无有效查封、抵押登记记录，初始登记档案中分户汇总表记载该房产建筑面积1589.75平方米，用途为管理及活动用房。一审法院认为，诉争的信托花园1栋裙楼第3层目前虽登记在深国投公司及华佳公司、皇岗公司名下，但三公司为该房产的投资建设方，该登记仅为初始登记，并非分户产权登记。不能依据该初始登记即确认该房产的权属。深圳市规划国土局与皇岗公司、华佳公司及深国投公司签署的《深圳市土地使用权出让合同书》约定的土地利用情况中明确载明有管理用房、活动用房等公益用房，深国投公司及华佳公司、皇岗公司有义务建设管理用房、活动用房。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。根据上述法律规定，物业管理用房属于管理区域公共配套性质，其产权属于全体业主所有。物业管理用房是房地产开发建设中由开发建设单位按照有关规定建设的，应属全体业主共有，如若物业管理用房的用途改变，应由全体业主主张相关权利。深国投公司作为诉争房产的建设方之一，虽然涉案物业的管理用房已另选他址，但在诉争房产的登记用途未变更的情况下，深国投公司以其为诉争房产的权利人请求排除妨害，缺乏权利基础，深国投公司的起诉依法应予以驳回。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条、《物业管理条例》第三十条、第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第三项之规定，裁定：驳回深国投公司的起诉。深国投公司已预交的受理费29184元，一审法院依法退回。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：深国投公司对涉案的信托花园1栋裙楼第3层是否享有所有权。产权登记信息显示，信托花园1栋裙楼第3层的初始登记权利人为皇岗公司、华佳公司、深国投公司，但至今未办理分户登记，用途为管理及办公用房。本院认为，深国投公司是涉案小区的开发商，其被登记为初始登记权利人并不能作为其是所有权人的证据。在建设完成后，开发商应当将管理及办公用房一并移交。深国投公司如认为其保留了信托花园1栋裙楼第3层的权利，应当向不动产权登记中心申请办理产权登记以确定其所有权。综上，深国投公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本裁定为终审裁定。审判长 陈  明  亮审判员 许  莹  姣审判员 张  秀  萍二〇一九年十二月十一日书记员 郭有志（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。