天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终3015号上诉人（原审被告）：杨献平，女，1981年1月21日出生，汉族，天津市滨海新区塘沽妇产医院科员，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：福建南方物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市滨海新区名士华庭17-1-1904。负责人：黄济志，总经理。委托诉讼代理人：尹莉娟，女，该公司员工。上诉人杨献平因与被上诉人福建南方物业管理有限公司天津分公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初33851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭。经阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨献平上诉请求：1．请求二审法院撤销一审判决，依照《合同法》《物业管理条例》《物业服务收费明码标价规定》等依法予以改判，驳回被上诉人一审诉讼请求；2．诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1．物业公司存在很多服务瑕疵，一审中只提供了一部分，还有诸多证据未提交；2.2015年9月至2016年9月的物业费已超过诉讼时效，不应当缴纳；3．房屋质量存在问题，上诉人曾向被上诉人反馈，被上诉人没有协助解决问题，导致上诉人问题一直未予解决；4.2016年10月签署的《说明》，其中载明，等物业服务各方面问题解决并落实良好后再缴纳物业费，但时至今日，物业问题仍未能予以解决，并且越来越多。福建南方物业管理有限公司天津分公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。诉讼时效未超过，被上诉人已经向上诉人进行过催缴，房屋质量问题不属于物业公司服务范围，《说明》是业主给物业公司提出来的，主要反映的问题是上诉人母亲捡拾废品导致环境脏乱，业主反映的其他问题被上诉人已经进行过整改和回访。福建南方物业管理有限公司天津分公司向一审法院起诉请求：1．依法判决杨献平给付2015年9月17日至2019年9月16日的物业服务费9845.28元；2．诉讼费由杨献平承担。一审法院认定事实：福建南方物业管理有限公司天津分公司系外商投资企业分支机构，资质等级为壹级。2012年5月16日，福建南方物业管理有限公司天津分公司与天津南瑞房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，于2012年10月25日对该合同进行了备案，约定由福建南方物业管理有限公司天津分公司为杨献平居住的天津市滨海新区塘沽名士华庭小区提供物业服务，期限自2011年5月15日开始，至业主大会与物业企业签订的物业合同生效之日终止。前期物业服务合同约定物业管理服务费收取标准为高层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元，配备电梯、消防、二次供水的机电设施的运行、维护、管理费用按面积每月每平方米1.0元的标准由业主交纳，合计为每月每平方米2.8元，开发建设单位每月每平方米承担0.5元，福建南方物业管理有限公司天津分公司实际收取标准为每月每平方米2.3元。杨献平系天津市滨海新区塘沽名士华庭业主，房屋建筑面积为89.18平方米，福建南方物业管理有限公司天津分公司依约履行了物业服务。杨献平拖欠2015年9月17日至2019年9月16日期间的物业费共计9845.28元。2018年4月12日“泉州南方物业管理有限公司天津分公司”变更为“福建南方物业管理有限公司天津分公司”。一审法院认为，物业服务公司提供的物业服务标准应与其收取的物业服务费相一致，做到服务质量与价格的统一。当事人之间存在物业服务合同关系，双方应依约履行各自的义务。福建南方物业管理有限公司天津分公司主张其依据合同约定对杨献平所在小区提供了物业管理服务，并提供证据予以证实，故福建南方物业管理有限公司天津分公司享有收取相关物业管理服务费的权利，杨献平作为业主负有交纳物业管理服务费的义务。福建南方物业管理有限公司天津分公司虽然提供了证据证明福建南方物业管理有限公司天津分公司履行了物业服务合同义务，但其证据不足以证实其完全按照合同的约定提供服务，故福建南方物业管理有限公司天津分公司要求杨献平支付物业费的诉讼请求，一审法院不予全部支持。一审庭审中，杨献平对福建南方物业管理有限公司天津分公司物业服务不到位进行了抗辩，并提供了照片予以证实，在一定程度上反映物业公司确实存在物业服务不到位的情况，故在杨献平应缴纳物业费的数额上酌减。为美化城市，提高居民的生活质量，小区进行物业管理是发展的必然趋势。作为物业管理单位为增加物业管理的透明度，得到居民的拥护和支持，应加大宣传力度，主动接受业主监督，在职责范围内尽可能提高物业服务标准和水平；作为小区业主一员的杨献平，也应支持、理解物业工作，业主与物业公司共同努力，营造一个干净、整洁、有序、文明的和谐生活小区。综上判决：一、杨献平于判决生效之日起十日内给付福建南方物业管理有限公司天津分公司自2015年9月17日至2019年9月16日止的物业服务费9353元；二、驳回福建南方物业管理有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由杨献平负担。本院二审期间，杨献平围绕上诉请求依法提交以下证据：1．照片打印件44页；2．微信聊天记录截屏打印件15页，均用以证明物业服务存在瑕疵。福建南方物业管理有限公司天津分公司的质证意见为：对照片真实性没有异议，只能证明一段时间内的问题，不能证明物业公司服务存在瑕疵；微信截屏无法实现证明目的。福建南方物业管理有限公司天津分公司围绕答辩意见依法提交以下证据：1．催缴通知单、律师函及EMS邮寄单共6页，证明物业公司在上诉人欠费期间进行过多次催缴；2．确认书1份，证明业主已经对前期物业服务合同和临时管理规约的条款已经知悉并同意严格遵守。杨献平的质证意见为：没见到过前期物业服务合同，没收到过催缴通知。本院经认证认为：杨献平所提证据不属于二审中的新证据，不能实现其证明目的，本院依法不予采信。福建南方物业管理有限公司天津分公司所提证据能够证明其进行了物业费催缴，杨献平知悉并确认前期物业服务合同及临时管理规约，本院依法予以采信。一审法院对本案的认定事实无误，本院予以确认。本院认为，在案的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行相应的义务，被上诉人作为物业服务单位，提供了相应的物业服务，上诉人作为业主应当按照合同约定履行交纳物业费的义务。一审法院依据在案证据认定被上诉人物业服务不到位，据此酌减物业费，判令上诉人应交纳物业费9353元，并无不当，本院依法予以维持。上诉人所提2015年9月至2016年9月的物业费已超过诉讼时效，该项理由与事实不符，本院依法不予采信。另上诉人所提房屋质量问题，与本案不属同一法律关系，可另案予以解决。综上所述，杨献平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨献平负担。本判决为终审判决。审判长  张德明审判员  郝 真审判员  刘继永二〇一九年十二月二十三日书记员  倪 凯附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；