天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津03民终3010号上诉人（原审被告）：段兆国，男，1970年3月6日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王会丽，天津澄松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司，住所地天津市和平区大沽北路2号天津环球金融中心写字楼测绘楼41层05、06、07单元。负责人：邹锦标，总经理。委托诉讼代理人：李婷，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：郑爽，国浩律师（天津）事务所律师。上诉人段兆国因与被上诉人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司（以下简称戴维斯物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初84072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭。经阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。段兆国上诉请求：1．请求撤销天津市滨海新区人民法院（2019）津0116民初84072号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2．一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：物业公司未按物业服务合同所约定的内容提供服务，物业服务极不到位。2016年3月1日至2016年7月30日的物业费已经超过诉讼时效。戴维斯物业公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人已经按照合同约定履行全部义务，上诉人也有义务履行缴清欠款的义务。被上诉人已在此前进行过发函催缴，本次起诉并未超过诉讼时效。戴维斯物业公司向一审法院起诉请求：1．判令段兆国支付2016年3月1日至2018年7月4日的物业服务费96755.88元；2．段兆国按照每日万分之三向戴维斯物业公司支付自逾期之日起至实际给付之日的违约金（截止至2019年6月1日应支付违约金暂计为22934.69元）；3．诉讼费用由段兆国承担。一审法院认定事实：戴维斯物业公司系具有一级资质的物业服务企业，本案公司是其分支机构，于2006年8月31日成立并取得营业执照，经营范围包括物业管理。2010年4月27日，案外人天津万通时尚置业有限责任公司（以下简称万通公司）与戴维斯物业公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，万通公司将檀华园委托戴维斯物业公司进行物业管理服务。该合同对委托物业的基本情况、物业服务内容及标准、前期物业管理服务合同期限、双方权利义务、物业管理服务费用等内容进行了约定。其中，合同期限自2010年4月27日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；物业管理服务费用采取酬金制的形式，高层住宅3.82元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.78元的标准由业主交纳，交纳费用时间为每月30日前；逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。合同签订后，戴维斯物业公司依约为檀华园提供了物业服务，经天津市国土资源和房屋管理局对物业服务企业信用等级考评，戴维斯物业公司的信用等级为AA级，良好企业。一审法院一并审理的另案查明，戴维斯物业公司在提供物业服务中存在沟通服务不到位的情形。2018年6月19日，戴维斯物业公司与天津开发区檀华园业主大会、龙湖物业服务集团有限公司天津分公司等就戴维斯物业公司撤出檀华园交接事宜签署《万通华府项目交接沟通会-会议纪要》，商定戴维斯物业公司收取物业费截止至2018年7月4日。段兆国于2012年12月28日与万通公司签订《天津市商品房买卖合同》，购买了檀华园1-1-2801房屋。同日，段兆国签署了《前期物业管理确认书》，确认已经全文阅读《前期物业管理服务合同》，已理解并认同全部条款，并将严格遵守、履行。《天津市不动产登记簿查询证明》显示，段兆国系檀华园1-1-2801房屋的权利人，房屋房屋建筑面积747.64平方米，登记日期为2013年3月25日。戴维斯物业公司于2018年10月24日通过EMS向段兆国在檀华园1-1-2801的住所邮寄了律师函，对段兆国进行催交无果后向一审法院提起诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》规定，业主在物业管理活动中应履行的义务之一即是及时交纳物业服务费用。本案中，戴维斯物业公司与开发建设单位签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律的规定，合法有效，段兆国作为檀华园的业主，对前期物业服务合同予以确认，并接受了戴维斯物业公司提供的物业服务，应履行按时交纳物业服务费的义务。鉴于一审法院另案查明戴维斯物业公司在履行物业服务合同中存在沟通服务不到位的事实，本着物业服务收费应当遵循合理以及质价相符的原则，一审法院酌定扣减段兆国应交纳物业服务费的5%，段兆国应向物业公司支付檀华园1-1-2801号房屋2016年3月1日至2018年7月4日的物业服务费91902.80元｛747.64平方米＊4.6/平方米/月＊（28＋4/31）月＊0.95｝，戴维斯物业公司主张的超出部分，一审法院不予支持。因戴维斯物业公司在提供物业服务中存有不到位的情形，一审法院对于戴维斯物业公司要求段兆国支付违约金的诉讼请求不予支持。综上判决：一、段兆国自判决生效之日起十日内给付戴维斯物业公司物业服务费91902.80元；二、驳回戴维斯物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1347元，由戴维斯物业公司负担298元，段兆国负担1049元。本院二审期间，段兆国围绕上诉请求依法提交以下证据：1．表格复印件2页；2．天津市滨海新区人民法院作出的（2017）津0116民初83096号判决书打印件3页。两份证据均证明自2014年7月至今，被上诉人在服务过程中存在安保、监控、电梯安全等问题尚未改善，生效判决在对事实认定的基础上，扣除15%的物业费。戴维斯物业公司的质证意见为：对证据1真实性和关联性不予认可，该证据仅为两份表格，且为复印件，不能表明问题存在的位置，与本案没有关联性；证据2当事人为刘伟，与本案没有关联性。本院经认证认为：段兆国所提证据1真实性存疑，证据2与本案不具有关联性，上述证据不能实现其证明目的，本院依法不予采信。二审期间段兆国向本院申请调查令要求调取2018年6月19日被上诉人与龙湖物业服务集团有限公司天津分公司就撤出檀华园交接事宜签署的万通华府项目交接沟通会会议纪要及涉案小区存在问题的交接清单。本院认为，其申请调查的事项与本案不具有关联性，对该调查申请，本院依法予以驳回。一审法院对本案的认定事实无误，本院予以确认。本院认为，在案的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，上诉人段兆国购房时签署的《前期物业管理确认书》，对上诉人具有约束力。被上诉人为上诉人居住的小区提供了物业服务，上诉人作为该小区的业主负有及时交纳物业服务费的义务。一审法院依据在案证据以及案件的具体情况，认定被上诉人戴维斯物业公司的物业服务确存在瑕疵，据此确认上诉人应交纳物业费的具体数额并对被上诉人主张的逾期违约金不予支持，并无不当，本院依法予以维持。上诉人所提部分物业费超过诉讼时效，经查该项理由与事实不符，本院依法不予采信。综上所述，段兆国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2098元，由上诉人段兆国负担。本判决为终审判决。审判长  张德明审判员  郝 真审判员  刘继永二〇一九年十二月十九日书记员  倪 凯附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；