杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0103民初5911号 原告：中国建设银行股份有限公司杭州中山支行，营业场所：浙江省杭州市下城区体育场路216号。 负责人：曾昕骅，该支行行长。 委托诉讼代理人：陈挺辉，浙江鼎亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王逍，浙江鼎亚律师事务所实习律师。 被告：吴卫微，女，1972年11月30日出生，汉族，户籍地浙江省仙居县，现住浙江省杭州经济技术开发区。 被告：张志荣，男，1972年10月25日出生，汉族，户籍地浙江省仙居县，现住浙江省杭州经济技术开发区。 被告：东海地产股份有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区临平西大街61-64号。 法定代表人：张香云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢依杨、刘中秋，浙江天册律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行（以下简称建行中山支行）与被告吴卫微、张志荣、东海地产股份有限公司（以下简称东海公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，并于同年11月28日公开开庭进行了审理。原告建行中山支行的委托诉讼代理人陈挺辉、被告吴卫微、张志荣、东海公司的委托诉讼代理人谢依杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行中山支行提出诉讼请求：1.被告吴卫微、张志荣偿还贷款余额901548.70元（其中本金876875.34元、利息24139.89元、本金罚息173.20元、利息罚息360.27元，利息、本金罚息、利息罚息暂计至2019年9月16日，实际请求按合同约定计算至本息付清之日止）；2.被告吴卫微、张志荣承担本案律师费4800元；3.被告东海公司对上述债务承担连带保证责任；4.原告就被告吴卫微、张志荣名下位于杭州经济技术开发区的房产折价或拍卖、变卖等方式处置所得价款在上述诉请范围内享有优先受偿权；5.本案诉讼费用（含保全费、公告费）由三被告承担。 事实和理由：2014年8月25日，建行中山支行与被告吴卫微、张志荣、东海公司签订了编号330018227-2012-20140538467的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告吴卫微为购买位于杭州经济技术开发区的房产向建行中山支行贷款1150000元。贷款期限为240个月，即从2014年9月4日至2034年9月4日，贷款利率为央行基准利率，于每年1月1日调整，双方约定的还款方式为等额本金还款。此外，合同还约定被告吴卫微、张志荣以杭州经济技术开发区的房产为该笔贷款中建行中山支行形成的全部债权及相关费用提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记手续。同时，被告东海地产股份有限公司为被告吴卫微的上述全部债务及相关费用在保证期间内，即保证条款生效之日起至相关权利证书办妥并交由贷款人核对无误、收执之日止，承担连带责任保证。2014年9月4日，建行中山支行依约放款1150000元。然而，自2019年3月起，被告吴卫微未能依约足额还款。根据原被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告吴卫微立即归还贷款本息及承担相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）并就涉案抵押物折价或拍卖、变卖等方式处置所得价款在上述范围内享有优先受偿权。因此，截至2019年9月10日，被告吴卫微需偿还贷款共计901548.70元（其中本金876875.34元、利息24139.89元、本金罚息173.20元、利息罚息360.27元），并承担律师费4800元。被告东海公司对上述债务承担连带保证责任。另，被告张志荣与吴卫微系夫妻关系，张志荣签署还款承诺书，承诺认可吴卫微的借款支用，自愿共同还款，对上述债务承担共同还款责任。因此，为了维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的规定，特具状起诉，请求依法裁判。 被告吴卫微、张志荣共同答辩称，希望跟原告协商解决，确实欠了4、5期没有还，现在想把原来欠的贷款还清，之后的贷款按贷款合同约定继续归还。 被告东海公司答辩称，1、原告起诉的事实基本属实，但导致本案发生的原因在于被告吴卫微、张志荣未能按照借款合同的约定按期归还借款。与被告东海公司无关，因此应当由被告吴卫微、张志荣首先承担全部责任。2、本案同时存在物的担保、法人的担保，且没有约定实现顺序，根据物权法第176条的规定，应当以物的担保优先。被告东海公司只在原告就被告吴卫微、张志荣的抵押物优先受偿后，仍不能清偿全部债务时，对剩余债务承担保证责任。3、如果被告吴卫微、张志荣未能承担全部责任，导致被告东海公司必须承担担保责任的，则由此给被告东海公司造成的全部损失应该由被告吴卫微承担。为节约宝贵的司法资源，恳请法庭在判决书中明确，被告东海公司在承担保证责任后对被告吴卫微享有追偿权。 原告建行中山支行围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审出示、质证。被告吴卫微、张志荣、东海公司均未提交证据，且对原告提交的证据均无异议。本院认为，原告建行中山支行提供的证据真实合法，与本案具有关联，本院均予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定的事实与原告诉称事实基本一致。另补充案件事实如下： 案涉《个人住房（商业用房）借款合同》还约定：无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、律师费等）均由借款人承担；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合约约定规则计算出的逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；等等。 建行中山支行发放贷款后，被告吴卫微按期还款至2019年2月19日，此后出现逾期。截至2019年9月16日，被告吴卫微尚欠贷款本金876875.34元、利息24139.89元、罚息173.20元、复利360.27元。建行中山支行主张提前收贷，提起本案诉讼。2019年10月9日，被告吴卫微又归还借款本金9000元。 杭州经济技术开发区于2014年8月29日办理权利预告登记，权利人为吴卫微、张志荣；于同日办理抵押权预告登记，抵押权人为建行中山支行。 另，建行中山支行为本案与浙江鼎亚律师事务所签订《委托代理协议》，并已支付律师代理费2400元。 本院认为，原告建行中山支行与被告吴卫微、张志荣、东海公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》以及被告张志荣出具的《还款承诺书》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效。各方应恪守约定，履行各自义务。现建行中山支行已依约发放贷款，但被告吴卫微在取得借款后，未按约定及时归还借款本息，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任，故本院对原告建行中山支行要求提前收回借款本息的请求予以支持。但吴卫微于2019年10月9日归还的9000元本金应当扣除，故本院对借款本金867875.34元、利息24139.89元、罚息173.20元、复利360.27元（利息、罚息、复利暂计至2019年9月16日，此后另计）予以支持。关于律师费，原告主张律师费符合双方合同约定，但律师费应已实际支付的为限，故本院对律师费2400元予以支持，对原告主张的超出部分不予支持。被告张志荣自愿为被告吴卫微的案涉债务承担共同还款责任，原告建行中山支行要求其还款的主张本院予以支持。被告吴卫微、张志荣自愿以案涉房产作为抵押物为案涉贷款提供抵押担保，相关抵押约定合法有效，且被告东海公司已将案涉房屋交付给被告吴卫微、张志荣，并办理了抵押预告登记，被告吴卫微、张志荣依约应承担抵押担保责任，原告建行中山支行主张对抵押物享有优先受偿权于法有据，本院予以支持。关于被告东海公司的保证责任，案涉《个人住房（商业用房）借款合同》约定被告东海公司的保证期间为“本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”，但至今案涉房产尚未办理正式抵押登记，故被告东海公司理应承担相应的保证责任，并在承担相应的保证责任后，有权向债务人追偿。对被告东海公司提出双方未就担保权利实现顺序进行约定，应当优先实现物的担保，其对本案抵押物优先受偿不足清偿的部分承担保证责任的抗辩意见，本院认为，《个人房屋贷款借款（抵押）合同》中明确约定：“无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保……贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任”，故债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，对被告东海公司提出的抗辩意见，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告吴卫微、张志荣于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行剩余贷款本金867875.34元； 二、被告吴卫微、张志荣于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行利息24139.89元、罚息173.20元、复利360.27元（利息、罚息、复利暂计算至2019年9月16日，此后按案涉《个人住房（商业用房）借款合同》的约定另计至清偿之日止）； 三、被告吴卫微、张志荣于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行律师费2400元； 四、若被告吴卫微、张志荣未能履行上述第一至三项付款义务，原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行分行有权以被告吴卫微、张志荣所有的位于杭州经济技术开发区的房产（即杭房预经字第××号《房屋预告登记证明》项下房屋）折价、拍卖或以变卖所得价款优先受偿； 五、被告东海地产股份有限公司对被告吴卫微、张志荣上述第一至三项付款义务承担连带清偿责任，并在承担相应的责任后，有权向被告吴卫微、张志荣追偿； 六、驳回原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12863元，减半收取6431.5元，财产保全申请费5000元，合计11431.5元，由原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行负担81元，由被告吴卫微、张志荣、东海地产股份有限公司负担11350.5元。 原告中国建设银行股份有限公司杭州中山支行于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告吴卫微、张志荣、东海地产股份有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 吴雪飞 二〇一九年十二月十七日 代书记员 傅 程