安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖04民终1725号上诉人（原审原告）：赵淮梅，女，1958年3月3日出生，汉族，住所地安徽省淮南市田家庵区。上诉人（原审被告）：安徽省旭日房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区繁华大道明珠广场3-602室，统一社会信用代码913401007199983931（1-1）。法定代表人：张茂卜，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏海峰，男，该公司员工。上诉人赵淮梅因与上诉人安徽省旭日房地产开发有限公司（以下简称旭日房地产公司）合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2019）皖0403民初2443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵淮梅上诉请求：1.撤销原判，改判支持赵淮梅的一审诉讼请求；2.依法核查旭日房地产公司代理人夏海峰的代理资格权限;3.本案一、二审诉讼费用由旭日房地产公司承担。事实和理由：1.一审对有争议的231户未签署《业主确认单》且未起诉的业主的采信事实认定存在重大错误。在旭日房地产公司无其他证据证明的情况下，一审将未起诉且未签署《确认单》的231户业主直接归为未对旭日经营一事提出异议,认为出租人没有提出异议的,原租赁合同即继续有效，继而推定该231户业主同意旭日房地产公司使用其商铺错误。在2016年2月8日双方合同正式终止后,直到2019年2月25日,赵淮梅早已以各种方式(起诉、上访、电视台曝光)提出异议,且双方之间再无签订任何正式委托经营协议。故租赁期届满自动续约这一前提根本不存在,一审适用合同法第二百三十六条错误。2019年2月26日，家乐福业主理事会(已于2017年1月19日被罢免)在业主毫不知情的前提下,单方面复函旭日房地产公司签约三年(2018年2月8日至2021年2月8日),且租金金额低至零点八个百分点,此行为严重伤害了广大家乐福业主们的利益。早在2017年1月淮南时代广场召开的业主大会上,经持有半数以上投票权业主参加且与会业主投票过半数,该家乐福业主理事会已被罢免。在一没代理权，二没召开任何业主大会投票过半的前提下,该理事会私下给被上诉人的复函属于无权代理。该231户未签约业主之所以未上诉,多是因为在外地工作、生活,分别以各种口头、电话、上访的形式充分表达了异议；2、一审法院遗漏认定重大事实,即未对专有部分占建筑物总面积是否过半数进行认定,也未对旭日房地产公司一审中提供的255户签署《业主确认单》的真实性进行细致确认；3、一审对投资收益确认点数的认定与事实不符。2017年经过法院的调解,2016年2月9日至2018年2月8日,旭日房地产公司每年按照商铺销售总价的1.75%支付赵淮梅经营收益。2018年2月8日到期之后,旭日房地产公司仍占用经营业主商铺的行为属于非法占用。一审判决点位为销售总价1.5%,而事实是同类案件数年来的诉讼判决的支付点位从未低于1.75%，应当适用周边同类型商铺租赁的市场价格来确定占用费。赵淮梅就涉案商铺所享有的是完整独立的房屋所有权,本案中,涉案商铺所在的商场被分割成多间商铺按一铺一价出售,分别登记取得各自的《房地产证》,如果没有四至界限,就无法登记并颁发房权证。一审以涉案商铺没有分割为产权分割式商铺为由驳回赵淮梅要求收回商铺的诉讼请求,显然没有正确认识产权式商铺所有权成立的基础及性质。一审认为商铺所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺,这等于否认了产权式商铺的独立所有权,本案业主与整层商铺的关系不是共同共有,也不是按份共有,每户业主各自拥有一本房产证享有单独的所有权,并对其专有部分享有专有权,未经许可任何人不得侵犯。一审把物权法第七十六条共有关系的少数服从多数原则滥用于专有部分的专有权,混淆了单独所有权和同所有权,有悖物权法,属于认定事实和适用法律错误；4、请求法院核查旭日房地产公司代理人夏海峰的代理资格。根据规定,只有律师、当事人的近亲属或者工作人员才可以被委托为诉讼代理人，请求人民法院在二审时对夏海峰的代理资格进行审查,要求其出具任职证明、工资的银行流水账单及对应的社保记录。旭日房地产公司针对赵淮梅的上诉未答辩。旭日房地产公司上诉请求：1、撤销原判第一项，改判按照经营收益点位0.8%支付2018年2月9日至2019年2月9日该商铺经营收益；2、一、二审诉讼费用由赵淮梅承担。事实和理由：一审认定主要事实不清，判决错误。1、业主理事会有权代表业主决定物业运营管理事宜，《给安徽省旭日房地产开发有限公司的复函》已经对租金数额进行了确定，赵淮梅应当受其约束。2019年2月27日，淮南时代广场负一层理事会、一二层业主理事会向旭日房地产公司发送《给安徽省旭日房地产开发有限公司的复函》明确表示“我会会同数位业主代表同贵司进行多次磋商，并最终确定按三年平均1个点支付业主收益，即第一年支付0.8%，第二年支付1.0%，第三年支付1.2%……”此外，业主理事会并就该《方案》公开征询业主的意见结果进行了说明，确定同意《方案》的业主共有324户，视为同意《方案》的业主180户，故而同意委托旭日房地产公司继续经营管理并按照提供的最终方案支付业主收益，该《方案》理应对赵淮梅等业主具有约束力；2、一审认定的商铺租金即经营收益的数额缺乏法律与事实的依据，不能成立。1.5%的经营收益点位标准系发生于2016年同类型案件中，是赵淮梅与部分业主在民事调解和自行和解中协商达成的意见，并不适用于本案。该标准的确立发生于2016年，时至今日，涉案商铺的实际经营状况发生了较大变化，旭日房地产公司与业主理事会经多轮磋商最终确定的受托经营收益支付方案为“按三年平均1个点支付业主收益，即第一年（2018年2月9日至2019年2月9日）支付0.8%，第二年支付1.0%，第三年支付1.2%”。同时，从测算方法及实际经营情况来看，2018年2月9日至2019年2月9日，业主的收益率系0.465%，远低于1.5%，甚至低于公司与业主理事会确定的《方案》，按照一审判决的标准，旭日房地产公司将无力承担；3、一审查明的商铺数及业主人数以及签订《业主确认单》的业主数与事实不符，实际上，淮南市时代广场负一层约243铺，业主人数约203户，已签《业主确认单》152铺，约120户。二层约243铺，业主人数约220户，已签《业主确认单》113铺，约94户。一层有83间商铺是包括沿朝阳路的商铺、消防通道两侧的商铺及家乐福后场电玩城区域的商铺，因该部分商铺自淮南市时代广场成立以来一直为业主自营部分，不应当计算在内。一层实际铺位数为145铺，约106户，已签《业主确认单》81铺，约51户。且近月以来，仍有业主陆续签订《业主确认单》，对《方案》予以认可。截止到2019年10月24日，三个楼层合计约630铺，约529户，已签《业主确认单》346铺，约265户，也即同意按照《方案》执行委托经营的相关铺位数及户数皆已过半数，理应适用0.8%标准计算商铺经营收益。赵淮梅针对旭日房地产公司的上诉未答辩。赵淮梅向一审法院起诉请求：1．判令旭日房地产公司支付2018年2月9日至2019年2月8日商铺经营收益24968.04元；2．判令旭日房地产公司还原并返还赵淮梅独立产权商铺；3．本案诉讼费用由旭日房地产公司承担。一审法院认定事实：赵淮梅与旭日房地产公司签订了《商品房买卖合同》，购买旭日房地产公司开发的家乐福时代广场二层293号商铺，建筑面积20.79平方米，商铺销售总价为416133元，并将该商铺委托给旭日房地产公司统一经营管理，期限为三年。2010年2月9日，家乐福时代广场对外正式营业。2010年9月17日，赵淮梅取得家乐福时代广场293号商铺的房地产权证书。2013年8月23日，旭日房地产公司致家乐福时代广场一二楼理事会的《关于“一二楼理事会2013-8-14来函”的复函》中载明：“在接受贵会的经营管理后的前三年即2013、2014和2015年，我司将给予业主的投资收益不低于3%，2014和2015年的收益高于3%。另外，每年年终审计高于3%的利润也全部归业主。”2014年8月22日，一二楼业主理事会致旭日房地产公司的《答复函》中载明：“我会重申：继续执行我会于2013年8月14日给贵司的函中‘根据大多数业主的意见，我会决定将淮南时代广场一、二层商场委托贵司进行统一运营管理’3年（即从2013年2月9日至2016年2月8日）的决定。”2016年2月8日，家乐福时代广场的委托经营管理合同全部到期。2016年7月5日，赵淮梅因旭日房地产公司未能按照合同约定支付经营收益诉至法院，要求旭日房地产公司支付经营收益、违约金等。经法院调解，双方于2017年5月4日达成调解协议，对《委托经营管理合同》期限内及到期后两年的经营收益重新协商确定，调解协议还写明“2018年2月9日之后的委托经营由双方另行协商确定”。2019年2月26日，家乐福时代广场一楼、二楼业主理事会及负一楼业主理事会给旭日房地产公司复函，写明：“1.同意继续委托贵公司对淮南时代广场负一、一二层商场进行统一经营管理,为期三年,即2018年2月9日起至2021年2月8日止。在此三年经营期内，第一年支付业主收益0.8%，第二年支付业主收益1.0%，第三年支付业主收益1.2%。2.本轮委托期满时，贵方需提前三个月再行同业主及理事会协商商场后续经营的相关问题。3.贵公司须在2019年5月9日前把欠款（贵司承诺兑付业主的第三个年度的欠款）清偿完毕”等内容。2019年4月18日，赵淮梅因旭日房地产公司再次拖欠2018年2月9日之后的租金而诉至法院，请求判如所请。另查明：根据之前审理的同类案件，家乐福时代广场负一层约246铺、业主人数约206户，一层约225铺、业主人数约178户，二层约246铺、业主人数约223户，三个楼层总计约717铺、业主人数约603户（扣除三个楼层重复计算的业主人数）。其中，一层225铺中包括沿朝阳路的商铺、消防通道两侧的商铺及家乐福后场电玩城区域的商铺共约83铺、业主人数约69户（包括与其他楼层重复计算的业主人数2户）。再查明：经统计，旭日房地产公司提交的签署同意由其继续经营三年的《业主确认单》的人数，负一层约为117户，一层约为48户，二层约为92户，合计约255户(扣除三个楼层重复计算的业主为张茂卜的2次)；截至本案开庭时，家乐福时代广场业主要求旭日房地产公司支付租金、返还商铺的同类案件已受理约117件；既未起诉要求返还商铺又未签署同意由旭日房地产公司继续经营三年的《业主确认单》的人数约231户。又查明：关联2016年度同类案件，经法院审理判决家乐福业主与旭日房地产公司合同到期后即2016年2月8日后的费用酌定参照大多数调解的点位以及庭外大量业主自行和解签订的“解决方案”即2016年2月9日至2017年2月8日按照商铺销售总价的1%、2017年2月9日至2018年2月8日按照商铺销售总价的1.5%的标准认定。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、赵淮梅要求还原并返还商铺的诉请能否支持？二、赵淮梅要求旭日房地产公司支付2018年2月9日至2019年2月8日期间的商铺租金即经营收益的主张有无依据，数额如何确定？关于争议焦点一：赵淮梅要求还原并返还商铺的诉请能否支持？物权法规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。合同法又规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，赵淮梅与旭日房地产公司的委托经营期限即租赁期限截止到2018年2月8日，在租赁期限届满后，家乐福时代广场的部分业主同意继续委托旭日房地产公司统一运营。赵淮梅系涉案商铺的所有权人，但涉案商铺只是家乐福时代广场负一、一、二层众多商铺中的一间，该众多商铺形成统一的整体，没有分隔，为产权分割式商铺。所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺，为有利于不动产整体功效的发挥，所有权人行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。经审查，家乐福时代广场同意继续委托旭日房地产公司统一运营的业主人数三个楼层合计约255户，租赁期限于2018年2月8日再次届满后既未起诉要求返还商铺又未签署同意由旭日房地产公司继续经营三年的《业主确认单》的人数约231户，该部分业主对旭日房地产公司继续使用租赁物没有提出异议，该部分业主与旭日房地产公司之间的租赁关系继续有效并延续履行。综合以上数据，同意旭日房地产公司继续使用商铺的业主已超过半数。且家乐福时代广场目前处于经营中，赵淮梅要求旭日房地产公司恢复原状并返还商铺，会影响商场整体功能的发挥，导致商户无法继续经营，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。因此，尽管赵淮梅拥有涉案商铺的所有权，其要求恢复原状并返还商铺的诉讼请求因不符合多数业主的整体意志，缺乏依据，依法不予支持。关于争议焦点二：赵淮梅要求旭日房地产公司支付2018年2月9日至2019年2月8日期间的商铺租金即经营收益的主张有无依据，数额如何确定？法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，赵淮梅与旭日房地产公司之间的合同于2016年2月8日到期后，双方通过协商重新确定两年的租赁期限，在2018年2月8日再次到期后，旭日房地产公司继续使用赵淮梅的商铺是事实，赵淮梅系该商铺产权人，享有收益权，旭日房地产公司应支付赵淮梅相应费用。关于支付费用的标准，赵淮梅虽主张旭日房地产公司按照商铺销售总价的约6%支付商铺租金即经营收益，但是其并未提供证据证明该费用标准的依据，应结合同类案件数年来的诉讼情况以及生效判决所确定的2017年2月9日至2018年2月8日期间的经营收益点位，即家乐福业主与旭日房地产公司合同于2018年2月8日再次到期后的经营收益延续按照商铺销售总价的1.5%支付。本案商铺自2018年2月9日至2019年2月8日止的经营收益计算为6242元（416133元×1.5%=6242元）。关于旭日房地产公司辩称应按照总房款的0.8%支付经营收益的辩解意见，在租赁期限于2018年2月8日再次届满后旭日房地产公司与业主就继续经营及收益等事项再次沟通，但是经统计，同意旭日房地产公司按照2018年2月9日至2019年2月8日期间收益0.8%，2019年2月9日至2020年2月8日期间收益1.0%，2020年2月9日至2021年2月8日期间收益1.2%的业主并未超过半数，旭日房地产公司并未提供充分证据证明按照总房款0.8%的标准支付收益符合多数业主的整体利益，其该项辩称缺乏依据，依法不予采信。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条、第七十条、第七十一条、第七十六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、安徽省旭日房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付赵淮梅自2018年2月9日至2019年2月8日期间的经营收益6242元；二、驳回赵淮梅的其他诉讼请求。案件受理费424元，由赵淮梅负担318元，安徽省旭日房地产开发有限公司负担106元。二审中，赵淮梅提交以下证据。一、业主收回商铺确认书七份复印件，证明一审认定231户业主同意将自己的商铺继续给安徽旭日房开公司使用，与事实不符。证明二、淮南新天地中央广场1楼137号商铺业主和商家签订的委托经营合同、确认书、补充协议等复印件，证明陈鹏商铺的投资收益为每年4%，安徽旭日房开公司应当按照周边同等地段同类型的房屋租赁水平支付房屋经营收益。证据三、照片打印件，证明业主商铺有墙有门，是独立商铺。旭日房地产公司质证意见为：上述证据与整体的委托经营关系没有关联性。本院的认证意见为：赵淮梅所提交的上述证据，不足以证明其上诉观点和理由，依法不予采纳。赵淮梅申请调取一层家乐福后场电玩城区域的商铺委托经营合同，其申请调取的证据与本案无关，本院不予准许。对当事人二审争议的事实，本院认定同一审一致。本院认为，鉴于对当事人代理人身份的核查，是人民法院依职权审查的范围，不属于案件的争议焦点。故本案的争议焦点为：1、赵淮梅请求还原并返还商铺的诉请能否支持；2、一审对赵淮梅2018年2月9日至2019年2月8日期间的商铺租金即经营收益标准及数额的确定是否适当。针对上述焦点问题，本院评判如下：关于第一项争议焦点，本院认为：《中华人民共和国合同法》规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，赵淮梅与旭日房地产公司的委托经营期限即租赁期限截止到2018年2月8日，在租赁期限届满后，家乐福时代广场的部分业主同意继续委托旭日房地产公司统一运营。赵淮梅系涉案商铺的所有权人，但其商铺只是家乐福时代广场负一、一、二层众多商铺中的一间，与众多商铺形成统一的整体，没有分隔，为产权分割式商铺，虽有产权，但无法独立使用，故所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺，为有利于不动产整体功效的发挥，所有权人行使权利必须符合大多数商铺业主的整体意志。一审经审查，家乐福时代广场同意继续委托旭日房地产公司统一运营的业主人数三个楼层合计约255户，租赁期限于2018年2月8日再次届满后既未起诉要求返还商铺又未签署同意由旭日房地产公司继续经营三年的《业主确认单》的人数约231户，该部分业主对旭日房地产公司继续使用租赁物没有提出异议，该部分业主与旭日房地产公司之间的租赁关系延续履行。综上，同意旭日房地产公司继续使用商铺的业主已超过半数，且家乐福时代广场目前处于经营中，赵淮梅要求旭日房地产公司恢复原状并返还商铺，会影响商场整体功能的发挥，导致商户无法继续经营，损害商场其他业主的权利，不利于社会经济发展。同时《中华人民共和国物权法》规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。因此，尽管赵淮梅拥有涉案商铺的所有权，其要求恢复原状并返还商铺的诉讼请求因不符合多数业主的整体意志，缺乏依据，本院依法不予支持。关于第二项争议焦点，本院认为：法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，赵淮梅与旭日房地产公司之间的合同于2016年2月8日到期后，双方通过协商重新确定两年的租赁期限，在2018年2月8日再次到期后，旭日房地产公司继续使用赵淮梅的商铺，赵淮梅系该商铺产权人，享有收益权，旭日房地产公司应支付赵淮梅相应费用。关于支付费用的标准，赵淮梅主张旭日房地产公司应按照商铺销售总价的3%支付商铺租金即经营收益，但其提供的证据尚不足以证明该费用标准；旭日房地产公司上诉称应按照总房款的0.8%支付经营收益的理由，旭日房地产公司亦未提供充分证据证明按照总房款0.8%的标准支付收益符合多数业主的整体利益，一审结合同类案件数年来的诉讼情况以及生效判决所确定的2017年2月9日至2018年2月8日期间的经营收益点位，即家乐福业主与旭日房地产公司合同于2018年2月8日再次到期后的经营收益延续按照商铺销售总价的1.5%支付，该认定并无不当。综上所述，赵淮梅及旭日房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费318元，由赵淮梅负担268元，安徽省旭日房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  王雪霞审判员  王元元审判员  张 晨二〇一九年十二月二十七日书记员  许小玄附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。