湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘05民终2834号 上诉人（原审原告）：武冈市新伟电控职业技术学校。 法定代表人：黄敦伟。 委托诉讼代理人：邓琼泉，湖南银剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐启梁，武冈市迎春亭法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：武冈市陈氏福元卤业食品有限责任公司。 法定代表人：陈福元，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李爱军，系该公司生产经理。 委托诉讼代理人：吴云生，系该公司法律顾问。 上诉人武冈市新伟电控职业技术学校（以下简称为新伟学校）因与被上诉人武冈市陈氏福元卤业食品有限责任公司（以下简称为福元卤业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院（2019）湘0581民初3006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 新伟学校上诉请求：撤销原判，改判支持新伟学校一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。双方当事人于2018年11月13日签订《租赁合同》，次日新伟学校向福元卤业公司缴纳了5万元保证金，新伟学校入场后，因当地村民认为该租赁厂房的土地使用性质已经改变，要求对村民进行补偿，又因补偿未到位，村民多次堵门，导致新伟学校装修不成，遂其不敢在2019年2月1日缴纳15万元租金。2019年5月31日，福元卤业公司与武冈市某某居委会签订了一份《关于某某社区居委会的土地补偿协议》，该协议约定由福元卤业公司补偿某某居委会132万元，该补偿款分三次付清。该协议签订后，福元卤业公司没有按约定的时间向某某居委会支付补偿款，于是某某居民连续不断地围堵学校大门。根据以上事实，因某某居民从新伟学校进场开始直到2019年9月20日连续不断地堵校门，导致新伟学校不能正常装修和使用场地办学，某某居民闹事造成福元卤业公司违约，福元卤业公司应承担违约责任。在福元卤业公司未处理好某某居民闹事堵门之前，新伟学校可以拒绝缴纳租金，且本案是由于福元卤业公司没有处理好与某某居民的纠纷，导致新伟学校无法达到其签订该租赁合同的目的，新伟学校可以根据合同法第九十四条第四项条之规定解除合同，新伟学校由此造成的损失，应由福元卤业公司赔偿。综上所述，请求二审法院支持新伟学校的上诉请求。 福元卤业公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 新伟学校向一审法院起诉请求：1.依法解除新伟学校与福元卤业公司2018年11月13日签订的《租赁合同》；2.判决福元卤业公司退还已交的房屋租金150000元；3.判决福元卤业公司赔偿新伟学校各项经济损失总计2811790元。 一审法院认定事实：2018年11月13日，新伟学校与福元卤业公司签订了一份《租赁合同》，该合同第一条约定：租赁建筑面积以土地使用证、房产证为准。第二条约定：装修日期自2018年11月13日起至2019年1月31日止，装修期间免收租费。租赁期为三年，自2019年2月1日起至2021年1月31日止。第三条约定：租金为500000元/年；2019年2月1日前，承租方支付租金150000元，2019年10月1日前支付租金350000元，次年即2020年2月1日前，需将次年租金一次性付清。合同签订以后，福元卤业公司将厂房交付新伟学校使用，但当地村民以该租赁厂房原确认只能作为卤菜厂进行生产经营，现作为学校改变了土地使用性质为由，要求对村民进行补偿，因补偿未到位，村民遂多次堵门，导致新伟学校装修不成。2019年5月31日，湖南金福元食品股份公司（甲方）与武冈市某某居委会（乙方）签订了一份《关于某某社区居委会（原同富片金福元公司厂区）的土地补偿补充协议》，该协议约定由甲方补偿乙方1320000元，该补偿款分三次付清，即2019年5月31日付20%，2019年9月1日付30%，2020年9月1日全部付清。该协议还约定，协议达成后，乙方及其村民不得干扰阻挡甲方在土地范围内施工、经营等合法行为。该协议签订后，新伟学校向福元卤业公司支付了租金150000元，福元卤业公司又将该150000元租金作为补偿费支付给了某某社区居委会。此后，新伟学校未再向福元卤业公司支付租金。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案新伟学校、福元卤业公司签订《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应当按照约定履行自己的义务。福元卤业公司的义务是交付租赁物，新伟学校的义务是支付相应的租金。现福元卤业公司已经将租赁物交付新伟学校使用，履行了自己的义务，依照合同，新伟学校应在2019年10月1日向福元卤业公司支付租金350000元，但到本案判决前，新伟学校一直没有支付。在庭审中，法院曾主持调解，福元卤业公司在调解中明确表示，只要新伟学校按照合同约定支付了租金，与村民的纠纷福元卤业公司可以协助解决，绝不会影响新伟学校的教学与招生。因此，在本案中，虽然村民曾经对新伟学校所办的学校进行过阻拦，但事后福元卤业公司及时对与村民的纠纷进行了调处，现在村民也没有对学校继续进行阻拦，只要新伟学校、福元卤业公司双方按照合同约定全面履行合同义务，新伟学校的合同目的是完全可以实现的。因此，新伟学校要求解除合同、退还租金150000元及赔偿损失2811790元的诉讼请求，因不符合法律规定，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：驳回武冈市新伟电控职业技术学校的诉讼请求。案件受理费30800元，减半后收取15400元，由武冈市新伟电控职业技术学校负担。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审查明的一致，对一审判决认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于租赁合同履行过程中，当事人在何种情况下可以解除合同的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该法第九十四条同时规定了合同法定解除的相关情形。本案中，涉案租赁合同系双方当事人在自愿、平等协商的基础上签订，是双方真实的意思表示，对双方均具有法律约束力。作为出租方的福元卤业公司已经按照合同的约定交付了租赁物，完成了交付义务，福元卤业公司交付的租赁物并不存在影响承租人使用的质量、安全以及功能缺损等问题。新伟学校亦已经使用了该租赁场地，并向福元卤业公司缴纳了150000元租金。租赁合同履行期间，虽出现了当地村民堵门而影响新伟学校对租赁场地的使用，但并未造成合同无法履行的法律后果。且当地村民并非涉案租赁合同的当事人，新伟学校可就案外人的侵权行为另行主张权利。新伟学校以案外人侵权为由要求解除合同既不符合租赁合同中“厂房因不可抗拒的原因造成本合同无法履行”的约定，也不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的一方违约致使合同目的无法实现的情形。因此，新伟学校以此要求解除租赁合同，并由福元卤业公司退还其缴纳150000元租金及赔偿2811790元经济损失的诉请因与合同约定及法律规定不符，本院不予支持。 综上所述，新伟学校的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30800元，由武冈市新伟电控职业技术学校负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王文俊 审 判 员  罗 松 审 判 员  李 鹏 二〇一九年十二月二十日 法官 助理  徐志平 代理书记员  谢心瑜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……