湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6091号上诉人（原审原告）：刘傲霜，男，1969年10月7日出生，汉族，住湖南省平江县。上诉人（原审被告）：长沙鑫天置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市天心区南托街道南湖大道108号暮云经济开发区管理委员会后栋三楼304房。法定代表人：刘理勇，总经理。委托诉讼代理人：金劲松，湖南华麟律师事务所律师。原审第三人：长沙鑫城物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路178号鑫天佳园内。法定代表人：陈清明，董事长。委托诉讼代理人：刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。上诉人刘傲霜因与被上诉人长沙鑫天置业发展有限公司（以下简称鑫天公司）及原审第三人长沙鑫城物业管理有限公司（以下简称鑫城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2019）湘0103民初1165号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘傲霜上诉请求：一、维持一审判决第一项和第三项内容，撤销一审判决第二项和第四项，并依法改判支持刘傲霜的一审全部诉求；二、本案一审、二审诉讼费由鑫天公司全部承担。事实和理由：一、一审判决法律责任划分错误，应当纠正。1、一审判决认定刘傲霜在2017年3月12日在办理收房手续过程中，因刘傲霜对物业费的起算时间有异议而不愿交纳有异议部分的物业费，物业公司便以不交纳物业费就不办理交房手续为由拒绝为刘傲霜办理交房手续，但是一审判决却认定未能及时办理交房手续的责任为刘傲霜与鑫天公司双方，且根据本案的判决结果分析，一审判决事实上还将主要责任判由刘傲霜承担，明显错误。因为合同约定的违约金为：以购房款434258元为基数，每日万分之四的，即每月违约金为5211.1元，一审判决却自由裁定为每月400元的违约金，明显错误。2、一审判决认定“在鑫天公司委托的鑫城公司拒绝交房的情况下，认为刘傲霜应当收房（一审判决理由是因为涉案房屋是现房，已取得建筑工程验收备案）而没有收房，导致损失扩大应当承担责任”错误，从现有证据可以确认，刘傲霜多次要求收房，但是鑫天公司及鑫城公司拒不为刘傲霜办理交房手续，且从未带刘傲霜看房、验房，也没有交付房屋钥匙，更没有向刘傲霜提供其必须提供的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，且拒不签署房屋交接单，据此，刘傲霜未收房的原因是因为鑫天公司与鑫城公司拒绝交房所致，责任完全在鑫天公司和鑫城公司一方，所以一审判决将鑫天公司应当履行而没有履行的义务所导致的法律后果强加给刘傲霜是错误的；二、一审判决要求刘傲霜承担自己具体损失的证明责任错误。1、在本案中，刘傲霜并不是要求鑫天公司承担损失赔偿责任，而是要求鑫天公司承担合同违约的违约责任，《中华人民共和国合同法》第114条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，本案中“以购房款434358元为基数，每日万分之四的违约责任”的约定内容，实际上就是对鑫天公司出现违约时，刘傲霜因鑫天公司违约产生损失具体金额的具体计算方法，也就是双方对此时刘傲霜具体损失数额或者损失计算方法的确认，所以刘傲霜在本案中无需承担证明自己具体损失的举证责任，况且本合同的条款均是鑫天公司一方单独拟定，本身就是格式合同和格式条款，鑫天公司更应当严格履行，一审判决要求刘傲霜承担证明自己具体损失的举证责任分配方式明显违法。相反证明刘傲霜损失金额的举证责任应当是由鑫天公司承担。2、根据《中华人民共和国合同法》第114条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，可以证明守约方具体损失的举证责任应当由违约方承担。从该条文可以看出，是因为违约方认为约定的违约金过分高于造成的损失，所以具体损失的证明责任应当由提出违约金过分高于造成损失的一方承担。一审判决由守约方刘傲霜承担错误；三、一审判决严重违背民法“当事人意思自治”的基本原则，以及诚实信用基本原则，超越法律规定范围使用自由裁量权，应当纠正。1、一审判决依职权依职权主动减少鑫天公司与刘傲霜约定的违约金错误。《中华人民共和国合同法》第114条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，法院是否酌情适当减少约定的违约金，不是依职权而是基于当事人的适当减少之请求，所以一审判决主动依职权减少鑫天公司自己承诺的违约金不仅违背了鑫天公司的意思自治原则，同时也违背了民法平等自愿、契约自由的基本原则，属于以司法的方式强权干预合法的民事活动，二审法院应当予以纠正。2、本案中，一审判决应当明知刘傲霜的损失至少为已交房款的资金占用损失或者房屋租赁费损失，根据生活经验法则，434358元的房屋资金占用利息损失按每日万分之一点七计算，也有每月2214.72元，如按照民间借贷资金利息计算为每月百分之二至百分之三，则每月损失为8685.16元至13027.74元，合同约定的违约利息损失计算方式为每日万分之四，即每月5211.1元显然没有超过法律规定的民间借贷利息之规定，一审判决依职权认定为损失每月400元，是错误的。3、一审判决应当知道“违约金不等于实际损失”，以及违约金可以高于实际损失的法律规定。法律规定的违约金功能不仅是弥补守约方的损失，同时还具有一定惩罚性，目的是用以促使各方诚实守信履约，但是一审判决却以判决的方式强行认定鑫天公司的违约金严重低于刘傲霜的实际损失。针对刘傲霜的上诉，鑫天公司辩称：一审判决第三项的两张发票已当庭交付给刘傲霜，所以关于刘傲霜该项诉讼请求已经得到解决。关于房屋交付问题，希望二审法院组织或刘傲霜本人当庭确定一个时间，鑫天公司将协调鑫城公司将房屋交付给刘傲霜。关于刘傲霜请求的违约金，鑫天公司不应当支付，因为本案的实际争议是刘傲霜拒不缴纳物业管理费，与鑫城公司产生争执而拒绝收房，刘傲霜拒绝收房的事实，在一审提交的视听资料里有明确的意思表示，刘傲霜本人在合同履行过程中有延期支付车位款的违约行为，按照商品房合同的约定，刘傲霜应当自2017年1月8日开始缴纳物业管理费，综上鑫天公司在本案中没有过错，没有违约，不应当承担责任。针对刘傲霜的上诉，鑫城公司发表如下意见：同意鑫天公司的答辩意见。一审判决认为鑫城公司要求刘傲霜先缴纳物业费才能办理交房手续，这与事实不符，事实上鑫城公司是根据刘傲霜提交的购房资料正常的办理交房手续，但刘傲霜对其提交的单据显示是从2017年1月8日开始缴纳物业费有异议，其对该单据不予认可，从一审证据可以看出，不排除是刘傲霜为了不缴纳物业费而拖延收房，没有交房的责任不在鑫城公司。鑫天公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法驳回刘傲霜的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由刘傲霜承担。事实与理由：一、鑫天公司认为一审判决查明事实部分遗漏了如下事实：刘傲霜提供的2016年11月23日缴纳贰万元定金的收据证明，在刘傲霜2016年11月23日与鑫天公司签订“车位购买协议”的当天，刘傲霜同时订购了涉案17栋1501房，并分别缴纳了车位定金壹万元和购房定金贰万元，双方在“车位购买协议”所购房屋项中明确确定“所购房屋为17栋1501房”可以证明该事实。因此一审判决对刘傲霜“2016年11月23日订购涉案房屋，缴纳贰万元购房定金约定交房时间与车位款全额支付后同时交付”的事实没有进行查明和认定；二、鑫天公司对一审判决查明事实部分“另查明，……在办理交房过程中，因鑫城公司要求刘傲霜先交纳自2017年1月8日起的物业费才能办理交房手续，刘傲霜对物业费的起算时间有异议而不愿交纳，鑫城公司便以不缴纳物业费不办理交房手续为由拒绝为刘傲霜办理交房手续”的事实认定不服。1、本案一审过程中，没有任何证据证明鑫城公司以不缴纳物业费不办理交房手续为由拒绝为刘傲霜办理交房手续”的事实。2、一审庭审中，鑫天公司专门询问鑫城公司，是否在交房过程中附加了其他条件，鑫城公司明确回答“没有附加任何条件”，在刘傲霜提交的视频证据中，鑫城公司的工作人员也自始至终没有拒绝为刘傲霜办理交房手续。也更无证据证明开发商附加了任何交房条件。3、刘傲霜提供的视频内容证明，刘傲霜与鑫城公司之间的争议，是关于物业费的争议，不是关于办理交房手续的争议，与办理交房手续没有任何关系。刘傲霜之所以拒绝收房，其真实目的是为了不交或少交物业费，该事实在视频中刘傲霜朋友的发言中可以明确体现，且刘傲霜自述“现在不会过来住”，由此证明，本案纠纷的争议实质“不是关于办理交房手续的争议”，而是“刘傲霜与鑫城公司关于物业费用”的争议。4、无任何证据显示刘傲霜向开发公司反馈过上述情况，刘傲霜在拿到交房通知时，既未提出过异议，也未及时在拿到交房通知后在7日内区办理收房手续，其自述找不到开发公司，明显与事实不符，开发商至今仍在客户购房地点办公。退一步讲，客户所购为现房，可以当日交付，开发商在通知客户交房后，客户并不打算入住而自行拖延，或在收房过程中可能产生疑惑，也可及时沟通解决，若客户主观上以各种理由不收房，就判定开发公司逾期交房，不仅有违公平原则，也将过分加重开发企业的责任。故一审判决对此事实做出的认定错误，无任何事实根据；三、鑫天公司对一审判决本院认为和焦点分析及归责部分的认定及判决结果不服。理由是：1、按照鑫天公司与刘傲霜签订的《车位购买协议》第三条的约定，刘傲霜应当在2016年11月30日全额支付车位款6万元，按照双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第九条的约定，房屋应当在2017年1月8日交付，如果刘傲霜按约履行了上述支付义务，双方完全可以在2017年1月8日交房条件成就时正常实现《车位购买协议》第五条约定的“车位月房屋一并交付”的目的，同时刘傲霜也应当自2017年1月8日起开始计算物业费用。但纠纷起始于刘傲霜没有按照上述约定履行支付义务，一直拖延至2017年3月12日才交情车位款，且无任何证据显示开发公司同意刘傲霜延期支付该款项，由此导致房屋和车位的交付时间延长至2017年3月12日，并因此产生了刘傲霜是否应当承担延期付款期间物业费计算的纠纷。对物业公司而言，无论刘傲霜是否延期支付或收房，物业公司对整个小区的物业管理工作不会因此而延后，因为物业公司是为小区所有业主服务的，不是为刘傲霜一个人服务的，而导致延期交房交车位的责任，又完全是因为刘傲霜自身的延期付款行为导致的，由此产生的后果自然应当由刘傲霜自己承担。所以物业公司自2017年1月8日起计算刘傲霜的物业费是合理有据的，无任何不妥之处，另外因客户自身违约，反而在违约中收益，明显有违公平，退一步讲，即使双方对该费用计算有争议，也可在收房后解决，而以计算有争议不收房，反推开发商逾期交房，明显不符合合同和法律规定。2、关于交房问题，按照生活经验分析，所有的物业公司都只会希望业主尽快入住，而不会拖延交房。因为业主入住了，缴纳物业费的责任主体就明确了，本案亦同，不是物业公司不给刘傲霜办理交房手续，而是刘傲霜非要物业公司答应满足他少交物业费的条件后，才肯收房，而本案一审判决按照生活经验分析的结论却是相反的，作出的推定“鑫城公司以不缴纳物业费不办理交房手续为由拒绝为刘傲霜办理交房手续”的结论明显与社会客观实际情况悖离。3、本案中，一审判决不应将“办理交房手续和缴纳物业费这两个独立存在的问题”混同，而掩盖了引发本案争议的真实原因，缴纳物业费纠纷。办理交房手续和缴纳物业费本身是两个各自独立存在的问题，互不相融，也互不冲突。本案中没有任何证据能够证明鑫城公司不愿意为刘傲霜办理交房手续，也没有任何证据证明鑫城公司在办理交房手续时附加了任何条件。刘傲霜提供的视频证据内容证明，刘傲霜不是对办理交房手续有异议，而是对物业费的多少有意见，视频中刘傲霜朋友的一番话揭露了刘傲霜拒绝收房的真实目的，是为了不交或少交物业费，所以是否办理交房手续不是引发本案争议的实质性焦点问题。鑫天公司认为，鑫天公司在办理交房手续过程中并无任何过错，鑫城公司也没有任何过错，鑫天公司不应当承担违约责任，本案诸多证据可以证明，本案是因为物业费交纳争议而引发的纠纷，该纠纷于鑫天公司和刘傲霜之间的商品房买卖合同关系没有关联性，不属于本案审理范围，请求二审法院依法驳回刘傲霜的全部诉讼请求。针对鑫天公司的上诉，刘傲霜辩称：一、整个购房合同或者车位购买协议中，均没有任何条款约定交房时间应与车位款全额支付后同时交付，仅在《车位购买协议》第五条中约定“该车位在买受人全额支付车位款之后，由出卖人向买受人在交付其所购房屋时一并交付”。该条内容是对刘傲霜所购车位的交付时间所进行的约定，并没有对所购房屋交付时间进行约定。同时该《车位购买协议》是格式合同，当时购房合同并没有签订，仅就购房的价格和具体房号进行了协商；二、2017年3月12日，刘傲霜在收到鑫天公司《交房通知单》后，立即按照鑫天公司的要求到鑫城公司办理收房手续未果，随后找鑫天公司协商未果，鑫天公司告知刘傲霜应当去找鑫城公司协商，并说收取物业费是鑫城公司的事情，与开发商无关。为此，刘傲霜又去鑫城公司要求收房，但鑫城公司还是不同意。刘傲霜要求鑫城公司在该《交房通知单》上注明不能交房的原因，而鑫城公司不同意注明、签名，也拒绝向刘傲霜提供不同意交房的理由是因要刘傲霜按照《交房通知单》上的要求支付物业费的情况下，刘傲霜请求陪同一起去收房的朋友视频拍照保留鑫城公司不同意交房的证据，刘傲霜一审提交的证据足以证明鑫城公司始终以刘傲霜未按照其要求支付物业费而不愿交房的客观事实。先交物业费，再办理交房手续是当前开发商办理交房手续的前置条件和惯用手段，所以在刘傲霜对物业费的交付时间有异议且不同意支付在通知收房之日前的物业费时，鑫城公司以刘傲霜未交纳从2017年1月8日起至2017年3月12日期间的房屋物业费为由，拒绝为刘傲霜办理交房手续。交房与交物业费是两个不同的法律关系，一个是物业服务合同问题，一个是商品房买卖合同问题，二者之间没有法律关系。刘傲霜从未拒绝交纳物业费，只是认为鑫天公司与鑫城公司在乱收物业费，只同意交纳从通知收房之日起的物业费，更没有拒绝收房的情形，而鑫城公司在刘傲霜未按照其要求支付从2017年1月8日起的物业费的情况下拒绝向刘傲霜交房，这点从2017年3月12日的视频证据以及在领取房产证当天的录音证据均可以证实。同时刘傲霜在收房前也与鑫城公司不存在物业管理服务合同关系，不存在与鑫城公司有物业费争议问题。鑫天公司和鑫城公司拒绝交房后，并未再次通知刘傲霜收房，并未同时告知刘傲霜拒绝交房原因和刘傲霜不按照其条件收房的法律后果，鑫天公司应当承担未继续履行合同约定交房义务的法律责任。鑫天公司认为根据《长沙市商品房买卖合同》第九条约定，房屋应当在2017年1月8日交付，所以物业费应当从2017年1月8日起开始计算明显错误，合同第九条约定的交房时间是2016年6月30日前，签订合同和交清房款时间均是2017年1月7日，交纳其他费用实在2017年1月9日，该条款恰恰证明鑫天公司提供的该合同文本属于格式合同，除了房屋价格和付款方式可以协商变动外，其他的任何条款均不能改动和变更的事实。根据鑫天公司与鑫城公司签订的《前期物业管理服务合同》第六条的约定，办理交房手续是鑫天公司委托鑫城公司办理的，是鑫天公司与鑫城公司的物业服务内容之一，并不是刘傲霜的物业服务内容。鑫城公司在《交房通知单》上以物业费从2017年1月8日计算作为交房附加条件违法，且条件一直未成就，应当视为鑫天公司未通知刘傲霜收房或者该通知无效。结合《前期物业管理服务合同》的约定，从2017年1月8日至3月12日的物业费应当由鑫天公司自己承担。按照双方签订的《长沙市商品房买卖合同》、鑫天公司与鑫城公司签订的《前期物业管理服务合同》的约定，以及法律规定，业主应当支付的物业费应当从业主收房或者开发商通知业主收房之日起计算。为此刘傲霜拒绝支付在鑫天公司通知收房之日前的房屋物业费有事实和法律依据。刘傲霜拒绝支付上述物业费，并不影响刘傲霜和鑫天公司依合同约定交付房屋，但至今鑫天公司鑫城公司均未将房屋交付给刘傲霜。根据《长沙市商品房买卖合同》第十条约定，鑫天公司应当在办理交房手续时向刘傲霜初始建筑工程验收备案的证明文件，并向刘傲霜提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，同时签署房屋交接单，鑫天公司不能出示证明文件或者出示证明文件不齐全，刘傲霜有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由鑫天公司承担。本案中，刘傲霜有证据证明自己已于2017年3月12日到鑫城公司办理房屋交接手续，而鑫城公司和鑫天公司没有任何证据证明其已与刘傲霜办理了交房手续，以及在办理交房手续过程中向刘傲霜出示或者提供了上述资料，更没有证据证明刘傲霜拒绝收房或者查看或者接收鑫天公司、鑫城公司提供的证明文件、房屋交接单。据此因交房是鑫天公司的法定义务，不因刘傲霜不愿支付物业费而免除其交房义务，同时，鑫天公司不能证明自己与刘傲霜已办理实际交房手续或者刘傲霜自己在办理交房手续过程中拒绝收房，鑫天公司应当承担举证不能的法律后果；三、鑫天公司的系列行为涉嫌违法犯罪，二审法院应在查明事实的同时，移交公安机关进一步查处。综上，请求二审法院查明事实，驳回鑫天公司的上诉请求。针对鑫天公司的上诉，鑫城公司发表如下质证意见：对鑫天公司的上诉意见无异议。刘傲霜向一审法院起诉请求：一、鑫天公司立即将天心区芙蓉南路四段1298号鑫天格林香山苑17栋1501房（权证号2018长沙市不动产权第0238238号）和车位交付刘傲霜，并判令鑫城公司协助鑫天公司办理交接手续；二、鑫天公司向刘傲霜支付逾期交房违约金95189.35元（具体从2017年3月12日起计算至2018年9月1日，计算方式为：房款434258元×0.4‰每天×548天，后段违约金继续计算至实际给付之日止）；三、鑫天公司立即给付刘傲霜金额为434258元的购房发票及60000元购买车位发票或支付刘傲霜相对应的税费；四、鑫天公司承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2015年1月21日，鑫天公司（甲方）与鑫城公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，第六条约定：做好交房前的物业各项准备工作，确保本物业顺利交房。交房前配合甲方工程做好自查验收工作。交房中耐心细致与客户签订《临时管理规约》、《物业管理物业合同》等相关资料，依法依规办理好客户交房手续。积极认真落实处理好客户的验收整改意见及投诉，以大局为重，客户第一，处理过程中不推诿、不排斥，与甲方积极沟通，相互配合。2017年1月7日，出卖人鑫天公司与买受人刘傲霜签订了一份《长沙市商品房买卖合同》。合同第三条约定：刘傲霜购买的商品房为鑫天·格林香山苑项目中的第17幢1单元15层01号房，建筑面积共110.78㎡，单价每平方米3920元，总金额434258元。付款方式为一次性付款。第九条约定：出卖人应当在买受人付清房款及费用后，依照国家和地方人民政府的有关规定于2016年6月30日前，将取得建筑工程验收备案、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。买受人应当在本合同约定的期限起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不能出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人原因，如未按本合同第九条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过45日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之四的违约金。合同第十九条约定出卖人已招标方式选聘鑫城公司对房屋提供前期物业服务。收费标准为住宅每平方米（产权面积）1.5元/月，收费起始时间为本合同约定的交房之日起。2016年11月23日，刘傲霜与鑫天公司签订鑫天·格林香山的车位购买协议，刘傲霜购买编号为CD-087的车位，车位成交价为60000元，2016年11月23日支付车位定金10000元，2016年11月30日前支付车位款50000元。买受人未全额支付车位款，若逾期超过15日，出卖人有权解除本协议，并无需经买受人书面同意，有权向他人另行出售该车位，其定金不予返还；若该车位尚未出售，经出卖人同意，买受人自愿向出卖人支付违约金10000元，并在当日全额支付所有车位款以及违约金，本协议可继续履行。2017年1月7日，商品房买卖合同签订后，买受人刘傲霜于当天全额支付了购房款。2016年11月23日，刘傲霜支付车位款10000元，2017年3月12日，刘傲霜支付车位余款50000元。一审法院另查明，2016年6月23日鑫天·格林香山17栋取得了建设工程竣工验收备案手续，刘傲霜所购买的是现房。2017年3月12日，鑫天公司通知刘傲霜前往《前期物业管理服务合同》选定的物业公司鑫城公司，后者代鑫天公司办理交房手续。在办理交房手续过程中，因鑫城公司要求刘傲霜先交纳自2017年1月8日起的物业费才能办理交房手续，刘傲霜对物业费的起算时间有异议而不愿交纳，鑫城公司便以不交纳物业费不办理交房手续为由拒绝为刘傲霜办理交房手续。一审法院认为：本案有如下争议焦点：1、没有办理交房手续是鑫城公司因为刘傲霜不按其要求交纳物业费拒不办理还是刘傲霜因不同意交纳物业费而自己不配合办理。从现有视频资料、刘傲霜的陈述及生活经验，可以认定没有办理交房手续是因为鑫城公司将按其要求交纳物业费作为办理交房手续的前置条件，故鑫城公司应承担责任。2、鑫城公司作为《前期物业管理服务合同》选定的物业公司，受鑫天公司委托办理鑫天·格林香山业主的交房手续，委托人鑫天公司应当承担责任。虽然鑫天公司与刘傲霜签订的《长沙市商品房买卖合同》有关于延期交房违约责任的约定，但是涉案房屋是已经取得建筑工程验收备案的现房，违约金的确定以填补损失为原则，本涉案房屋完全具备交付的条件，且刘傲霜本可以采取措施防止损失的扩大而没有采取，刘傲霜亦没有提供相关证据证明自己的损失，故一审法院结合违约程度酌情认定2017年3月12日起产生违约金为9600元（24个月*400元）。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、限鑫天公司于本判决生效后十日内向刘傲霜交付长沙市天心区芙蓉南路四段1298号鑫天格林香山苑17栋1501房和编号为CD-087的车位，鑫城公司协助刘傲霜办理上述交接手续；二、限鑫天公司于本判决生效后十日内向刘傲霜支付违约金9600元（后续违约金从2019年3月12日起按每月400元的标准计算至办妥上述房屋交接手续之日止）；三、限鑫天公司于本判决生效后十日内向刘傲霜提供购买房屋和购买车位的正式发票；四、驳回刘傲霜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2180元，减半收取1090元，由鑫天公司负担690元，刘傲霜承担400元。本案二审过程中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：本案刘傲霜与鑫天公司就购买房屋和车位分别签订了《长沙市商品房买卖合同》和《车位购买协议》，两份合同系独立合同，刘傲霜按约支付了购房款，鑫天公司应按约向刘傲霜交付房屋，《车位购买协议》中的相关约定系对车位交付时间的约定，鑫天公司主张刘傲霜车位款支付完毕才产生交房义务的上诉理由不能成立。鑫天公司委托鑫城公司办理与刘傲霜房屋交接事宜，但双方并未办理妥当，对于未能成功办理房屋交接手续的原因，根据本案现有证据判断，鑫城公司与鑫天公司签订了《前期物业管理服务合同》，系涉案小区的物业服务企业，对刘傲霜就物业费支付问题存在利害关系，根据合同约定房屋交付不以物业费支付作为条件，而鑫城公司确实在与刘傲霜进行房屋交接时涉及到物业费支付问题，刘傲霜对是否应从2017年1月8日开始支付物业费产生了异议，根据当事人陈述及一般生活常识，一审判决认定鑫城公司与刘傲霜未能完成房屋交接系因鑫城公司将交纳物业费作为前置条件导致，构成违约，比较符合实际情况，并无不当。鑫城公司系受鑫天公司委托，其行为导致的违约责任应由鑫天公司承担。虽然刘傲霜与鑫天公司就涉案房屋逾期交房约定了违约责任，但鑫天公司主张违约金过高，且刘傲霜并未提交相应证据证明其因鑫天公司的违约行为导致的实际损失数额，故应当在合同约定的日万分之四的标准基础上予以调减，违约金的确定以填补损失为原则，一审判决考虑到本涉案房屋完全具备交付的条件，且刘傲霜本可以采取措施防止损失的扩大而没有采取，刘傲霜亦没有提供相关证据证明自己的损失，故一审法院结合违约程度酌情认定2017年3月12日起至2019年3月12日产生违约金为9600元（24个月*400元），后续违约金按此标准计算，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人刘傲霜与上诉人长沙鑫天置业发展有限公司的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2180元，由上诉人刘傲霜与上诉人长沙鑫天置业发展有限公司各负担1090元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十二月二十日法官助理冷子剑书记员侯也附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。