广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初4393号原告：陈初明，男，1986年9月16日出生，汉族，住址，湖南省茶陵县，原告：陈单单，女，1990年11月9日出生，汉族，住址，湖南省茶陵县，委托诉讼代理人：严慧丹，广东日升律师事务所律师。被告：惠州中财置业有限公司，住所，惠阳区淡水镇石坑邨18号，统一社会信用代码914413037879436932。法定代表人：马占红。委托诉讼代理人：王栋梁，该公司法务专员。委托诉讼代理人：刘倚琪，该公司法务专员。原告陈初明、陈单单诉被告惠州中财置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈初明、陈单单及委托诉讼代理人严慧丹，被告惠州中财置业有限公司委托诉讼代理人王栋梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈初明、陈单单向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告于2018年5月1日签订的《都市广场认购书》、《商品房买卖合同》、《都市广场商铺分期付款协议书》及于2019年3月14日签订的《退房协议》无效。2.请求依法判决被告一次性退还原告购房款人民币231017元。3.请求依法判决被告向原告支付占用购房款人民币231017元期间的利息，暂计至2019年9月1日为14573.37元（①其中21万元购房款利息以21万元为计算基数从2018年5月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算至被告付清全部款项之日止，暂计至2019年9月1日为13720元；②其中2353元购房款利息以2353元为计算基数从2018年6月30日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算至被告付清全部款项之日止，暂计至2019年9月1日为134.51元；③其中2333元购房款利息以2333元为计算基数从2018年7月31日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算至被告付清全部款项之日止，暂计至2019年9月1日为123.46元；④其中2333元购房款利息以2333元为计算基数从2018年8月31日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算至被告付清全部款项之日止，暂计至2019年9月1日为114.32元；⑤其中2333元购房款利息以2333元为计算基数从2018年10月2日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算至被告付清全部款项之日止，暂计至2019年9月1日为104.79元；⑥其中2333元购房款利息以2333元为计算基数从2018年10月31日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算至被告付清全部款项之日止，暂计至2019年9月1日为95.26元；⑦其中2333元购房款利息以2333元为计算基数从2018年12月2日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算至被告付清全部款项之日止，暂计至2019年9月1日为85.74元；⑧其中2333元购房款利息以2333元为计算基数从2019年1月2日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算至被告付清全部款项之日止，暂计至2019年9月1日为76.21元；⑨其中2333元购房款利息以2333元为计算基数从2019年2月14日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算至被告付清全部款项之日止，暂计至2019年9月1日为61.92元；⑩其中2333元购房款利息以2333元为计算基数从2019年3月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算至被告付清全部款项之日止，暂计至2019年9月1日为57.16元；4.本案诉讼费用由被告承担。以上款项暂计：人民币245590.37元。事实与理由：2018年5月1日，原告与被告签署《都市广场认购书》、《商品房买卖合同》、《都市广场商铺分期付款协议书》，约定原告按总价款35万元购买由被告开发的位于惠州市××“都市广场”××号商铺，建筑面积为12.8平方米，其中套内建筑面积6.66平方米，分摊共有建筑面积6.14平方米。原告支付购房款方式为：签订上述认购书和合同当天支付定金5万元和首期款21万元，剩余款项在2023年5月30日前分60期支付给被告，第一期为2353元，剩余每一期2333元。被告应在2018年12月31日前将符合条件的商铺交付给原告。原告依约支付了购房款，被告却未在约定时间向原告交付商铺，经原告向房产部门查询得知，被告出售给原告的商铺未经依法分割，根本无法过户到原告名下。原告多次找被告协商，要求被告一次性退还原告已支付的购房款人民币231017元，被告不同意。原告无奈于2019年3月14日与被告签订的《退房协议》，但被告同样未按双方签订《退房协议》的约定向原告退还购房款的义务。综上，被告出售给原告的商铺未经相关部门依法分割，不能转让，更不可能过户至原告名下，双方签订的《都市广场认购书》、《商品房买卖合同》、《都市广场商铺分期付款协议书》、《退房协议》应无效，特向人民法院提起诉讼，望予以支持！中财置业有限公司辩称：第一，原告第一项诉求合同无效，但双方签订认购书和买卖合同时的行为并不符合合同法规定的合同无效情形，我方在签订协议时不存在欺诈，胁迫等情形。第二，双方所签订的系列合同与协议已经解除，应按照双方签订的最终《退房协议》来履行权利与义务。《退房协议》第二条约定应退还164517元，且没有约定延迟支付该款利息，又根据第四条约定，原告消极配合办理相关退房、退款手续，因此，应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年5月1日，俩原告与被告签署《都市广场认购书》、《商品房买卖合同》、《都市广场商铺分期付款协议书》，三份合同中的主要条款约定：原告（乙方）购买被告（甲方）开发的位于惠阳区人民四路“都市广场”二层2A428号商铺，建筑面积12.8M2，减租后按套计价为35万元，俩原告于当日支付首期款（含定金）21万元，余款14万元分60期自2018年6月30日始每期每月30日前支付2333元。《商品房买卖合同》第十二条交付时间和手续部分约定：“（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。”同日，俩原告用POS机向被告支付了定金5万元及首期款16万元，被告出具二张收款收据予以确认。同年6月30日，俩原告向被告支付分期款2353元，至2019年3月1日，俩原告向被告支付分期款共9期21017元。2019年3月13日，俩原告因个人原因与被告签订了《退房协议》，第一条约定：“甲乙双方一致同意解除双方签订的《商品房买卖合同》、《都市广场商铺分期付款协议书》编号：DSGC2018050102及《都市广场认购书》编号：2000337，本协议生效后，前述合同及协议即解除，甲方有权另行出售上述物业。”第二条约定：“乙方已交款项为购房款：￥210000元，分期款：￥21017元，合计：￥231017元（大写：人民币贰拾叁万壹仟零壹拾柒元整）。乙方同意承担￥66500元销售费用（大写：人民币陆万陆仟伍佰元整），退房的房款按照￥164517元结算（大写：人民币壹拾陆万肆仟伍佰壹拾柒元整）。退房款汇入乙方指定账户：户名：陈单单，账号：62×××68，开户行：中国建设银行惠州博园洲支行。”第三条约定，被告分六期，从2019年7月份开始每个月月底前退还俩原告27419元。第四条约定俩原告应配合被告退税、撤销房产预告等事项。被告于2019年10月23日支付了原告其中一期退房款27419元。因被告未按约定期限退还购房款，原告于2019年9月10日提起本案诉讼。另查，被告未在2018年12月31日前向俩原告交付购买的商铺。本院认为，本案俩原告提出的第一项诉讼请求经本院释明告知后，俩原告向本院变更诉求为“确认原告与被告于2018年5月1日签订的《都市广场认购书》、《商品房买卖合同》、《都市广场商铺分期付款协议书》”已解除。本案争议焦点是：被告未按《退房协议》约定分期限退还俩原告的购房款是否构成合同违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本案中，俩原告与被告于2019年3月13日签订的《退房协议》，是双方协商解除《都市广场认购书》、《商品房买卖合同》、《都市广场商铺分期付款协议书》后另行签订的具有权利义务内容的协议，意思表示真实，合法有效。俩原告庭审中认为签订《退房协议》时被告存在欺诈行为，且由其承担商铺销售费用66500元显失公平，但俩原告却承认因为着急退房，《退房协议》是由其俩先行签名再提交给被告盖章与签字，未提供证据证实其俩不知道该协议约定内容，故俩原告要求《退房协议》无效或可撤销，没有事实和法律依据，本院不予支持。俩原告认为《退房协议》是被告提供的格式条款，条款内容并非其俩真实意思表示，但《退房协议》事实上是双方协商一致的结果，不具备格式条款的特点。然而，被告在签订《退房协议》时知道俩原告同意承担商铺销售费用66500元后，仍然未按分期退款期限于2019年7月31日前退还第一笔购房款，构成合同违约，应承担违约责任。俩原告请求被告一次性退还购房款并赔偿占用购房款利息损失，有事实和法律依据，本院予以支持。俩原告实际支付给被告的首期款及分期款共231017元，被告应退还俩原告的购房款为《退房协议》约定的164517元（231017元－66500元），减除被告已经于2019年10月23日退还27419元外，被告实际应当退还俩原告137098元。因被告违约时间是从2019年8月1日起，故俩原告利息损失应从该日起算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告陈初明、原告陈单单与被告惠州中财置业有限公司于2018年5月1日签订的《都市广场认购书》、《商品房买卖合同》、《都市广场商铺分期付款协议书》已解除。二、被告惠州中财置业有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告陈初明、原告陈单单购买商铺款137098元及利息（利息：从2019年8月1日起至2019年10月23日止，以164517元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算；从2019年10月24日起至退还137098元之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算）。三、驳回原告陈初明、原告陈单单的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2492元，由被告惠州中财置业有限公司负担1775元；由原告陈初明、陈单单负担717元，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  黄国胜二〇一九年十二月五日书记员  潘柏君