山西省晋城市中级人民法院民事裁定书（2019）晋05民终1547号上诉人（原审被告）：孔某1，男，1985年3月4日生，汉族，山西省泽州人，无业，现住晋城市。上诉人（原审被告）：张某，女，1987年3月25日生，汉族，山西省太原市人，无业，现住晋城市。上诉人（原审被告）：孔某2，女，2010年10月10日生，汉族，山西省泽州人，现住晋城市。法定代理人：孔某1、张某，系孔某2父母。三上诉人共同委托诉讼代理人：秦某，山西高斯通律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：王某，山西高斯通律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：赵某，女，1970年2月8日生，汉族，山西省高平市人，晋城市饮食服务中心职工，现住晋城市。委托诉讼代理人：申某，晋城市城区金盾法律服务所法律工作者。-上诉人孔某1、张某、孔某2因与被上诉人赵某房屋买卖合同纠纷一案，不服晋城市城区人民法院（2019）晋0502民初1972号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孔某1、张某、孔某2上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审认定案涉房屋应为被上诉人所有、本案是返还原物纠纷是错误的。案涉房屋名义上过户给了被上诉人，但被上诉人并没有支付过房款，双方只是借贷关系，案涉房屋暂时过户给被上诉人只是作为抵押，待上诉人归还借款后，该房屋重新过户给上诉人。赵某辩称，合同与物权是两个法律事实，一审将本案案由确定为返还原物纠纷正确。不动产证书是物权凭证，被上诉人作为物权人行使物上请求权合法有据。请求驳回上诉，维持原判。赵某向一审法院起诉请求：1、依法判决被告搬离位于晋城市城区凤栖花苑小区8幢2单元1层101室的房屋；2、判决被告按每月1000元的标准给付房屋使用费（暂计算自2017年4月6日至2019年6月6日，合计26000元）；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告孔某1、张某系夫妻关系，被告孔某2是孔某1、张某之女。位于晋城市城区凤栖花苑小区8幢2单元1层101室的房屋登记在原告赵某名下，现由三被告占有使用。一审法院认为，本案案由应为返还原物纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。案涉房屋的所有权人为原告赵某，三被告并非该房屋的所有权人，亦未与原告赵某签订任何房屋租赁合同，无权占有使用该房屋。按照物权法的相关规定，原告赵某要求三被告搬离位于晋城市城区凤栖花苑小区8幢2单元1层101室房屋的主张，予以支持。关于被告应否向原告支付房屋使用费的问题，三被告并非案涉房屋的所有权人而占有使用该房屋，应当承担相应的侵权责任，因被告孔某2系限制民事行为能力人，其侵权责任应由其法定监护人被告孔某1和张某承担。关于房屋使用费的标准，结合本案实际情况以及同地段同类户型房屋租金等因素，原告赵某主张按每月1000元计算合理。关于房屋使用费的支付期间，原告主张自2017年4月6日起计算至2019年6月6日，共计26000元，予以确认。一审法院判决：一、被告孔某1、被告张某、被告孔某2于本判决生效之日起十日内搬离位于晋城市城区凤栖花苑小区8幢2单元1层101室的房屋；二、被告孔某1、被告张某于本判决生效之日起十日内向原告赵某支付2017年4月6日至2019年6月6日的房屋使用费26000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉房屋虽然登记在被上诉人赵某名下，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中，被上诉人赵某主张其通过以房抵债方式取得了案涉房屋，三上诉人则主张相关的合同名为房屋买卖,实为以签订买卖合同方式为民间借贷提供担保，被上诉人赵某一审所提的诉讼请求性质上虽然属于物权请求权，但双方当事人争议的实质问题则是本案是否存在真实有效的以房抵债法律关系。案涉房地产买卖契约签订于2017年2月17日，其中并没有以房抵债的内容，契约载明成交价格为40万元整，赵某于2017年2月27日前一次性付清，孔某2于2017年2月17日交付房屋。但是根据赵某出具的借款情况说明，以房抵债的40万元包括：1、2015年5月5日欠款1万元，该笔有欠条复印件；2、2016年8月1日借款10万元，被上诉人提供有借条复印件，并称原件仍在其手中，上诉人则称该款已归还；3、2017年2月20日借款20万元，该笔有借条，载明，今借到赵某20万元，房本抵押，利息1分，2017年2月20日至2018年2月19日，1年利息已付；4、2017年2月20日借款78000元，该笔有借条，载明，今借到赵某78000元整；5、2016年8月1日借款10万元的利息12000元。本院认为，被上诉人赵某主张的以房抵债关系不能成立，理由如下：1、房屋买卖契约签订前，上诉人仅借过被上诉人10万元左右，却要以地处繁华区域面积100余平方米的房屋抵债，明显不符合常理；2、房屋买卖契约中约定于当日交付房屋，但当日并没有交付房屋，按照常理被上诉人在此情形下可拒绝继续支付房款，但被上诉人仍于三日后向上诉人支付了其所称的用于抵债的款项；3、房屋买卖契约签订后，上诉人收到被上诉人的近30万元款项后出具的是借据，并且载明“房本抵押”字样，并明确约定了借款期限、利率，明显属于民间借贷关系，如果是房屋买卖契约中所约定的房款，上诉人应当出具房款收据。综合分析本案证据,可认定孔某2与赵某签订房地产买卖契约,并将房屋所有权转移登记到赵某名下,目的是为了向赵某借款提供担保,属于名为房屋买卖,实为担保的情形。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定,当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定,抵押权人在债务履行期限届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益的考虑,防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利,损害债务人特别是其他债权人的利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项规定,案涉房屋买卖合同应当认定无效，被上诉人赵某不能据此合同取得案涉房屋的所有权，且上诉人从未将房屋实际交付给被上诉人，被上诉人要求上诉人搬离案涉房屋的请求，实质上是请求上诉人履行房屋买卖合同约定的交付义务，属于债权请求权，因房屋买卖合同无效，该请求缺乏依据，一审法院判令三上诉人搬离房屋并支付使用费，属适用法律错误，依法应予纠正。同时，案涉房屋买卖合同签订时，孔某2年仅6周岁，系无民事行为能力人，《中华人民共和国民法通则》第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。孔某1作为其监护人处分其不动产的行为，严重损害了被监护人孔某2的利益。对双方当事人之间的民间借贷法律关系及相关的担保法律关系，当事人一审中未提出主张，本案二审中不宜直接作出处理，被上诉人赵某可另行主张。综上所述，孔某1、张某、孔某2的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销晋城市城区人民法院（2019）晋0502民初1972号民事判决；二、驳回赵某的起诉。一审案件受理费3845元，退还赵某；上诉人孔某1、张某、孔某2预交的二审案件受理费7690元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 董丽萍审 判 员 何向丽审 判 员 郭永会 二〇一九年十二月二十五日法官助理 刘 艺书 记 员 申 辉