四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川3426民初2374号 原告：西昌市宏友物业管理有限公司，住所地：西昌市仿古一条街F幢4-302室，统一社会信用代码：91513401MA62H4QP3Q。 法定代表人：白云龙职务：董事长 委托代理人：胡胜英，女，1969年12月27日出生，西昌市宏友物业管理有限公司职工，特别授权。 被告：张倩，女，1998年11月13日出生，汉族，四川省会东县人，学生，大学文化，住会东县，未到庭）。 委托代理人：林金国，男，四川晓明维序律师事务所律师，特别授权。 原告西昌市宏友物业管理有限公司诉被告张倩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西昌市宏友物业管理有限公司委托代理人胡胜英、被告张倩委托代理人林金国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西昌市宏友物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令被告支付原告物业管理服务费人民币24866元，按每天应交物业服务费的千分之三缴纳滞纳金。事实及理由：原告与会东宝利创投有限公司双方于2017年5月17日签订《宝利国际香江小区前期物业管理合同》，全面委托原告对会东宝利“国际香江”小区进行物业管理，合同约定原告提供管理服务，该小区业主及使用人按建筑面积2元/㎡向原告缴纳物业管理服务费用。被告系“国际香江”小区商铺业主，房屋建筑面积518.04平方米，按照合同约定应当向原告缴纳从2017年7月1日至2019年7月1日的物业管理服务费共计人民币24866元，但被告一直拒绝缴费。合同履行期间，原告按照合同约定，依约履行了义务，为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的义务，原告多次催要无果，为维护原告的合法权益，原告现依据《合同法》、《民事诉讼法》等法律规定，向贵院提起诉讼请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告张倩辩称，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，理由1、原告未履行法定的书面催缴告知程序，不符合人民法院处理范围。2、原告主张的滞纳金在合同法中没有这个规定的赔偿项目，具体计算标准违背合同法的规定。3、原告与保利公司签订的物业合同所约定的物管金额违背了保利公司与被告约定的前期物业为1元的规定，加重了被告的给付责任，并且被告对于2元/㎡平米的物业管理费不知情也未同意按2元/㎡的价格交纳物管费。4、在原告所诉合同期内其并未对被告所在的楼道进行物业管理服务，原告并未切实履行物业合同。5、原告所诉管理服务费等诉讼请求违背合同法关于合同双方应按约定履行义务，因原告未按合同约定切实履行义务，因此原告无权向被告主张权利并且造成了被告的损失，我们保留向原告追偿的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据原告出示的营业执照、法定代表人身份证明、物业服务企业资质证书各1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告出示证据1、《宝利国际香江前期物业管理合同》（以下称物业管理合同）、公告各1份，拟证明2017年5月17日，原告与会东县宝利创投有限公司签订了《宝利国际香江前期物业管理合同》，约定由原告对宝利国际香江小区进行物业管理服务，小区住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元由业主交纳，商铺每月每平方米2元由业主交纳。业主应在每月15日前交纳。原告于2017年7月1日正式进入宝利国际香江小区，对宝利国际香江小区2、6（B1、B3）栋全体业主提供物业管理服务。被告对真实性、合法性均不认可，1、该合同的签订并未对业主进行告知，特别是对物业费计算标准我们今天才知道。2、该物业合同增加了案外第三人的给付义务，未取得案涉义务人的同意。3、原告所要证明的内容这份证据不能证明，需要原告提出其它证据证明，对公告三性不予认可，原告是公章的持有者有对公告加盖印章的任意性，该公告并未向小区业主送达。该公告内容仅限于相合物业公司到期终止由原告进行物业服务，但对业主有重大利害关系的物业费由1元提升到2元并未公告。经审核，该物业管理合同分别加盖会东县宝利创投有限公司、西昌市宏友物业公司印章，具有真实性、合法性；该项证据反映了原告管理“国际香江小区”物业时间、物业服务项目等内容，与原告主张、被告辩解意见均关联，本院对其证明力予以确认。关于公告，虽然原告未举出证据证明张贴了公告，但向业主收取物业费既是原告首要权利，也是原告在国际香江小区进行物业管理的目的，庭审中被告也承认原告通过微信向其催收过物管费，结合被告自2017年7月1日未给付物业管理费的事实来看，在无相反证据证明的情况下可以认定该项证据具有真实性，故本院对此项证据的证明力予以确认。 原告出示证据2、原告在该小区物业办公室公示的《收费标准》图片、原告在该小区维护绿化现场图、原告在该小区楼道张贴《通知》图片、《保安值班记录》、《电梯巡查记录表》部分、《电工日常巡查记录本》部分、《电梯维修记录》、《电梯保养服务报告》、《特种设备使用标志》部分、向相关部门递交《报告》各1份、分别于2017年7月4日及9月12日向宝利公司汇报业主问题材料2份，向原会东县城乡规划建设和住房保障局递交《报告》2份，拟证明原告严格履行了《物业管理合同》约定，对物业服务项目收费标准进行了公示，并严格按照合同约定提供了物管服务。被告对《收费标准》、《通知》的合法性、关联性、真实性均不予认可，该照片不能证明原告公示了物业管理费，照片没有打印时间不排除现做的可能。对《保安值班记录》、《电梯巡查记录表》的合法性、关联性、真实性均不认可，该证据中电梯巡查记录表中书写错误的地方是一致的和电梯维保单上罗玉虎、张勇的签字不一样，该证据是为了诉讼造假的，不能证明原告切实履行了义务，对《特种设备使用标志》真实性认可，合法性、关联性不认可，特种设备标志在电梯间谁都可以照，对报告真实性不认可，这是原告单方面制作的没有相关单位的印章，所以该组证据达不到原告的证明目的。经审核，通常办公室与外界相对隔离，具有一定封闭性，不能最大限度的广而告之，因此即使该公示虽具有真实性，也与原告关于“将收费标准进行了公告，告知了业主”的主张不关联，本院对该项证据的证明力不予确认。从物业维护绿化现场图、张贴禁止停放车辆通知图片背景建筑特征来看，现场图具有真实性、合法性，维护绿化、车辆管理秩序是物业合同内容之一，该项证据与原告主张“履行了物业管理服务”相印证，本院对该项证据的证明力予以确认。保安值班记录、电梯巡查记录表、电工日常巡查记录本由原告在履行物业管理义务过程中制作，具有真实性、合法性，本院对其证明力也予以确认。同理，电梯保养服务报告及特种设备使用标志由原告根据特种设备使用规定进行维护时制作、取得，与原告履行物业管理服务相关联，本院对其证明力也予以确认。 被告出示证据1、张倩的房屋买卖合同，拟证明合同第二十三条前期物业服务为西昌市相合物业公司，价格是1元/月/㎡。原告对真实性、合法性予以认可，对关联性、证明目的有异议，该证据与本案无关，达不到被告的证明目的。经审核，《商品房买卖合同》记载的交易房屋与原告述称被告所居住房屋相印证，与被告关于与会东县宝利创投有限公司签订的买卖合同中约定物业管理费为1元/月/㎡的辩解意见相印证，本院对该项证据的证明力予以确认。 被告出示证据2、照片4张，拟证明被告房屋漏水造成装修损坏，原告没有履行管理业务。原告对证明目的有异议，房屋漏水是开发商的问题，我们接到被告的投诉后和保利公司商洽了很多次，这涉及三楼住房的装修有一定的原因，我方认为这主要是保利公司的原因。经审核，即使房屋漏水的情况属实，也是开发商的责任，物业公司无法对该事项负责，故该证据的证明目的本院不予采信。 被告出示证据4、法律依据4份，拟证明原告没有履行义务以及价格过高。原告认为头口上向被告催收过的。经审核，该证据不能达到被告的证明目的，本院对其证明目的不予采信。 被告出示证据5、证人朱某，男，1971年5月18日出生，汉族，四川省会东县人，村民，小学文化，住会东县鲹鱼河镇葡萄村2组31号，身份证号码：5134261971××××××××。证言：小区的卫生是我们自己打扫的，楼顶是漏水的物管费从没有告知过我们就来起诉我们了，我与保利公司签订的物业费不是1元／月／㎡就是1.2元／月／㎡。原告没有告知过我物业费的收取标准，也没有收到原告的催收单，我的商铺2016年或2017年的时候交过一次。原告对证言有异议，卫生是我们打扫的，楼房漏水不是我们的责任，从来没有打扫过卫生不是事实。原告对证言有异议，被告对证言无异议。经审核，证人是涉案小区业主，也未交物业费，系另一案件的当事人，与包括本案在内的同类案件的判决结果具有利害关系，对此证言本院不予采信。 被告出示证据6、证人孟某1，男，1985年6月15日出生，汉族，四川省会东县人，居民，大专文化，住会东县合小区，身份证号码：5134261985××××××××。证言：我们小区的卫生、保安我都没有见过，我们开始签订的是1元／月／㎡，2元／月／㎡的收费标准从来没有通知过我们，还有就是我们的商铺经常被盗物业也没有给我们说法，楼顶漏水也没有处理，楼道上住了流浪汉我找保安也没有人处理。我的商铺曾经交过物业费给相合公司，小区公共区域的卫生没有打扫，流浪汉是我们清理出去的，也没有收到原告的催收通知。原告对证言有异议。被告对证言无异议。经审核，证人是涉案小区业主，也未交物业费，系另一案件的当事人，与包括本案在内的同类案件的判决结果具有利害关系，对此证言本院不予采信。 被告出示证据7、证人张某，男，1994年5月20日出生，汉族，四川省会东县人，村民，初中文化，住会东县，身份证号码：5134261994××××××××。证言：我们没有享受过物业服务，卫生也没有人打扫，楼顶漏水也没有人管，现在才知道有人来收费，我不晓得有这个物业公司。楼顶漏水了我找过物业公司，但是没有处理。我们前期签订的物业费是1元／月／㎡，没有收到过物业费变更为2元／月／㎡的通知，也没有收到过原告的催收通知。原告对证言有异议，认为证言前后矛盾。被告对证言无异议。经审核，证人是涉案小区业主，也未交物业费，系另一案件的当事人，与包括本案在内的同类案件的判决结果具有利害关系，且该证言内容前后矛盾，对此证言本院不予采信。 被告出示证据8、证人孟某2，男，1986年12月27日出生，汉族，四川省会东县人，居民，初中文化，住会东县吉祥二区Ｄ栋2单元6楼，身份证号码：5134261986××××××××。证言：小区的卫生没有人打扫，都是我们自己请人打扫的，楼顶漏水我们反映过很多次也没有处理，楼道的护栏坏了也不修，原告没有尽到应尽的义务，物业费收取2元／月／㎡也没有通知过我们，路灯坏了也没有人修，以前我们签订的合同是1元／月／㎡，楼道的杂物也没有人清理。我现在没有交物业费，以前交的物业费是1元／月㎡。我不晓得原告的公司叫什么名字。也没有收到过催收通知和物业费变更为2元／月／㎡的通知。原告对证言有异议。被告对证言无异议。经审核，证人是涉案小区业主，也未交物业费，系另一案件的当事人，与包括本案在内的同类案件的判决结果具有利害关系，对此证言本院不予采信。 被告出示证据9、证人王某，男，1971年2月5日出生，汉族，四川省会东县人，居民，初中文化，住会东县，身份证号码：5134311971××××××××。证言：我们开始签的物业合同是相合物业公司签的，原告进场是什么时候我也不清楚，原告公司也没有服务，我们也没有和原告签订过物业合同，我们购房时签订的物业公司是相合公司，物业费是1元／月／㎡，楼道护栏坏了没有人修，楼顶漏水也没有处理。相合公司来的时候我们知道，具体什么时候走的不清楚，后面来的是什么公司也不知道，门卫偶尔看到过。出现问题了找原告处理但是没有处理。也没有收到原告的催收通知，小区的公共区域的卫生也是我们自己请人打扫的。原告对证言有异议，相合公司也是收的2元／月／㎡，证人的证言是虚假的，并提供1张相合公司的专用收据证明相合公司是收的2元／月／㎡。被告对证言无异议。原告对证言有异议，经审核，证人是涉案小区业主，也未交物业费，系另一案件的当事人，与包括本案在内的同类案件的判决结果具有利害关系，对此证言本院不予采信。 经本院审理查明认定事实如下，“国际香江小区”是会东县宝利创投有限公司开发建设的住宅区，2015年1月5日，被告张倩与会东县宝利创投有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了“国际香江小区”6幢2楼2号房屋，房屋建筑面积为518.04平方米。该合同第二十三条第（二）项约定前期物业管理期间，物业服务收费价格为每月1元/月/㎡。原告西昌市宏友物业管理有限公司经营范围为社区服务、物业管理、家政服务等业务。2017年5月17日，原告与会东县宝利创投有限公司签订了《宝利•国际香江前期物业管理合同》，该合同约定：会东县宝利创投有限公司将宝利•国际香江小区委托原告进行前期物业管理服务，前期物业管理服务合同期限自2017年5月18日至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止。竣工验收合格交付业主使用后的物业管理服务费，非住宅房屋按建筑面积2元/月/㎡，由业主缴纳，业主应在每月15日前缴纳。业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日按每天应交物业服务费的千分之三缴纳滞纳金。2017年6月30日，原告、会东县宝利创投有限公司及四川省相合物业管理有限公司共同发布公告，公告第一条:“原相合物业管理公司自2017年6月30日起终止管理合同，并终止管理工作，广大业主在前期管理中所产生的问题，请于15日内到新进物业公司办公室登记，宝利公司和宏友物业公司、四川省相合物业管理有限公司将逐一进行清理、解决。”。《宝利•国际香江前期物业管理合同》签订后，原告开始为宝利国际香江小区提供物业管理服务。被告自2017年7月1日至今未缴纳物管费，原告曾通过电话、微信等方式向被告催收，要求被告缴纳物管费。2019年7月1日，原告撤出对宝利•国际香江小区的物业服务。被告自2017年7月起未缴纳物业管理费，至2019年6月30日共欠原告物业管理费24866元（518.04平方米×2.00元×24月）。另查明，原告在物业服务期间所提供的物业管理服务存在不符合《宝利•国际香江前期物业管理合同》约定的情况，其物业服务质量需要改进。2019年11月13日，原告诉至本院要求被告徐顺相给付物业管理费及滞纳金。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”被告系宝利•国际香江小区业主，日常居住在该小区，享受原告提供的物业管理服务，《宝利•国际香江前期物业管理合同》对被告当然具有约束力，被告应当缴纳物业管理费用。 物业解释第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此在原告按约提供物业管理服务后，被告除非有正当理由，否则即应当按照《宝利•国际香江前期物业管理合同》的约定缴纳物业管理费。 被告辩称，原告在提供物业管理服务期间未履行服务义务，如卫生没有打扫、楼房漏水不处理、楼道护栏损坏不维修等问题，因此拒绝缴纳物业管理费。该辩称理由不属本案审查范围，被告拒交物管费的理由不能成立，本院不予支持。前已述明，原告履行的部分物业服务确实存在不符合约定的情况。物业解释第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此规定，在本案中，在原告履行的部分物业服务不符合约定时，被告可要求原告通过继续履行、采取补救措施的方式改进、提高服务质量，对原告在履行物业服务合同过程中侵害自己权益的行为可以要求原告赔偿损失，直至向业主委员会反映物业管理的情况，由业主委员会解除终止物业管理服务合同，重新选聘物业服务企业。但庭审查明，被告未依上述规定的方式维护权益，因此被告以拒付物业费对抗原告履行物业服务不符合约定的行为无法律依据。原告在宝利•国际香江小区提供的物业服务具有普遍性、持续性，不针对特定业主。虽然原告提供的物业服务确实存在不符合约定的情况，但被告主观上未通过正当的方式主张权利，客观上享受了原告提供的物业服务。诉讼中，被告未举出充分的证据证明因原告提供的部分物业服务不符合约定严重影响其生活，构成根本违约。综上，被告拒付物业管理费的理由不具有正当性，其行为无法律依据，在原告履行物业管理服务后被告应当依约缴纳物业管理费。 关于本案物业管理费收费标准的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与会东县宝利创投有限公司签订的《宝利国际香江前期物业管理合同》对被告具有约束力，被告交纳物业管理费的义务来源于该合同的约定，原告并非《商品房买卖合同》当事人，该合同约定的物业服务费标准对原告没有约束力，因此被告以每月1元/月/㎡缴纳物业管理费的主张不成立，应当依照《宝利国际香江前期物业管理合同》约定标准交纳物业管理费，根据该合同的约定，非住宅房屋按建筑面积每月2元/月/㎡缴纳物业管理费，故本案被告应当缴纳的物业管理费应以2元/月/㎡予以计算。经核算，被告应向原告缴纳的物业管理费为24866元（518.04㎡×24月×2元/㎡）。 对原告主张的滞纳金应否予以支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十四条第一款规定：“当事人一方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿计算方法。”，从以上规定可以看出，违约金是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定而应当承担的违约责任。本案作为小区业主的被告不交纳物业管理费构成违约，但是从本案查明的事实来看，小区业主不交纳物管费是因为房屋存在漏水、管理不善等问题，而存在的问题又没有及时得到解决而不交纳，是与宏友公司产生纠纷后的一种维权办法。宏友公司在对案涉小区的物业服务管理过程中存在不完善的地方，因此，案涉小区业主不缴纳物业管理费不是故意违反约定。案涉小区业主未交纳物管费构成违约，但与宏友公司在履行小区维护管理职责时没有尽到职责有关，因此，宏友公司主张按照每天应交物业费的千分之三交纳滞纳金的诉求有失公平，根据本案的实际情况，本院酌定被告向原告支付违约金100.00元。 需要特别指出的是，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务，而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。业主在物业公司服务过程中造成的损失可以提交有效证据，通过合法途径救济手段进行沟通解决问题，而不应将管理中存在的瑕疵作为拒不交纳物业服务费用的理由。人民法院不鼓励、不支持业主个人以拒缴物业费的方式表达对物业企业的不满情绪。这种拒缴物业费的行为只会使业主和物业企业之间进入一个恶性循环，最终权利受侵害的还是广大业主。 综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告张倩于本判决生效后五日内给付原告西昌市宏友物业管理有限公司物业管理服务费24866元及违约金100元，共计24966元； 二、驳回原告西昌市宏友物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费211元，由被告张倩负担200元，由原告西昌市宏友物业管理有限公司负担11元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  余发云 二〇一九年十二月二十三日 书记员  张 林 附录：本判决适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。