广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终23761号上诉人（原审原告）：钱彩珍，女，1983年7月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：陈路遥，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾冰洁，广东宏力律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：黄炳忠，男，1963年12月22日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：广州皇城国际珠宝玉器贸易有限公司，住所地广东省广州市荔湾区文昌南路103号106房。法定代表人：刘丽萍，职务：总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁尚，广东安国律师事务所律师。上诉人钱彩珍因与被上诉人黄炳忠、广州皇城国际珠宝玉器贸易有限公司（以下简称皇城珠宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初6481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人钱彩珍上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判黄炳忠、皇城珠宝公司共同向钱彩珍返还广州市荔湾区XX路XX号XX房房屋面积（套内）差额房款224089.31元及利息（利息以224089.31元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率标准，从2016年7月16日起计至返还全部差额房款之日止）；3.一、二审诉讼费用由黄炳忠、皇城珠宝公司承担。事实及理由如下：一、一审认定本案并未出现合同约定上的面积误差问题，因而不适用合同约定的关于面积误差的处理条款，属于事实认定错误。一审认定本案争议焦点是涉案商铺是否存在面积误差的问题，但其分析仅停留在对《不动产权证书》《房屋面积报告书》及《关于变更XX路XX号XX房产权面积事项的复函》所载的面积数据、文字表述的机械理解。虽《不动产权证书》上记载涉案房屋的套内面积仍为3.6234平方米，但两份《房屋面积报告书》中均载明涉案房屋中存在阴影部分，即封闭管井空间，该封闭管井空间面积为1.2444平方米，故原本应有的3.6234平方米的套内面积现仅剩2.379平方米，该封闭管井空间的存在导致涉案房屋套内面积减少是不争的事实。钱彩珍提起本案诉讼并非以《不动产权证书》所载的套内面积减少为事实依据，而是以涉案房屋实际使用的套内面积减少导致涉案房屋使用价值减损为事实依据。因此黄炳忠、皇城珠宝公司应当向钱彩珍返还差额房款以弥补钱彩珍的损失。二、一审认定本案不能证实黄炳忠、皇城珠宝公司存在故意隐瞒铺内存在空调立管并占据部分空间的事实，属于事实认定错误。在黄炳忠、皇城珠宝公司提交的《铺内空调立管图》中只反映出钱彩珍签名确认已充分考虑并理解存在空调立管的问题，同意交付时存在图示管道。但《铺内空调立管图》并不能反映空调立管是自下而上垂直穿过涉案房屋，也没有说明所存在的空调立管会减少涉案房屋的套内使用面积。另外，黄炳忠作为涉案房屋的出售方，其对涉案房屋内将来存在空调立管以及空调立管对涉案房屋的实际使用价值会造成什么具体影响应当知悉，故黄炳忠应对此负有举证责任。三、钱彩珍与黄炳忠、皇城珠宝公司签订《商铺认购书》《商铺买卖合同》时，涉案房屋尚未进行小确权产权分割，而且涉案房屋所在位置也是一片空旷空间，尚未进行物理分割，因此双方不可能存在到现场查看核实并接收该商铺的情况。对于该事实，钱彩珍在一审庭审时口头向法庭申请调取涉案房屋的内档材料，以证明涉案房屋在黄炳忠的上一手时尚未进行小确权产权分割以及尚未进行物理分割。但一审法院并未对此进行调查，导致事实认定错误。四、《铺内空调立管图》中的管道大小一样，但注明的尺寸大小不一样，且图纸立管与现场立管位置明显不一致，并未按图纸进行施工，造成使用面积减少，也能证明空调立管是后面加建的。《铺内空调立管图》显示的空调立管是细小的，但在钱彩珍收楼后发现房屋内的空调立管非常粗大，占涉案房屋面积的三分之一，故请求二审法院到现场进行勘察。五、对于房屋面积差额计算，可以隔壁商铺XX房作为计算标准，因为XX房的商铺位置及面积均与涉案商铺一致，且XX房并没有空调立管。被上诉人黄炳忠、皇城珠宝公司二审辩称：一、本案所争议的是《商铺买卖合同》约定的面积是否存在偏差的问题。根据《不动产权证书》及钱彩珍在一审时提交的《房屋面积报告书》，该报告书清楚显示出黄炳忠、皇城珠宝公司交付的房屋面积与《商铺买卖合同》约定的面积一致，因此不存在面积差异的问题。二、关于钱彩珍所主张的涉案房屋套内面积没有减少，而是实际使用的套内面积减少的问题。黄炳忠、皇城珠宝公司在一审时已经向法院提交了XX号商铺价格进行对比，上面清楚显示出XX号商铺比涉案商铺的面积更小，但价格更贵，由此可证双方在购买前已就空调立管问题进行调价并达成一致意见。钱彩珍在购买涉案商铺时对商铺内空调立管的问题知晓并在空调立管图进行确认，因此不存在钱彩珍所主张的是由于黄炳忠、皇城珠宝公司的原因而导致钱彩珍不清楚铺内空调立管铺设的问题。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求驳回钱彩珍的全部上诉请求。钱彩珍于2019年8月2日向一审法院起诉，请求判令：1.黄炳忠、皇城珠宝公司共同向钱彩珍返还广州市荔湾区XX路XX号XX房房屋面积（套内）差额房款224089.31元；2.黄炳忠、皇城珠宝公司共同向钱彩珍支付差额房款的利息（以224089.31元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率标准，从2016年7月16日计算至返还全部差额房款之日止）；3.黄炳忠、皇城珠宝公司承担本案的受理费。一审法院经审理查明：2014年12月15日，钱彩珍（买受人）与黄炳忠（出卖人）、皇城珠宝公司（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》约定，由钱彩珍认购广州市XX路XX号XX房，该商铺建筑面积5.8308平方米，套内建筑面积3.6234平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.2074平方米；房价款总金额为1050000元；根据买卖双方选择的计价方式，以套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理，计价面积有差异的，以《房地产权证》上登记的面积为准，《房地产权证》上登记的面积与合同约定的计价面积发生差异按以下方式进行处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）按照合同约定的价格据实结算，面积误差比绝对值超出3%，该商铺面积小于约定面积的，面积差异部分的房价款及利息由出卖人返还给买受人；出卖人（或其委托代理人）应当于2015年5月1日前，以电话或书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，并按本合同约定的装修标准将该商铺交付给买受人使用，自双方完成该商铺交付后，该商铺的一切风险责任由买受人承担；保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任；等等。合同签订后，钱彩珍已分期付清购房款1050000元。同日，钱彩珍（委托方、甲方）与案外人广州市荔尚御宝物业管理有限公司（受托方、乙方）签订《委托经营管理合同》约定：甲方是涉案房屋的产权人，该商铺建筑面积共为5.8308平方米（其中，套内建筑面积共为3.6234平方米，分摊建筑面积共为2.2074平方米），甲方将该商铺委托乙方进行经营管理，委托经营管理期为2015年5月1日起至2018年4月30日止；甲方须于2015年5月1日前将该商铺移交给乙方使用，自该商铺移交之日起，乙方享有对该商铺行使使用权及收益权的权利，等等。2015年4月27日，皇城珠宝公司（移交方、甲方）与钱彩珍（接收方、乙方）签订《商铺交付确认书》载明：“……经双方现场查看核实，乙方同意并确认于2015年4月27日已接收该商铺。自本商铺交付确认书签署之日起，双方已正式按《商铺买卖合同》的约定完成该商铺的交付手续”。2017年5月24日，涉案商铺登记在钱彩珍名下，据《不动产权证书》《广州市不动产登记查册表》记载，涉案商铺建筑面积5.8308平方米，专有建筑面积（套内面积）3.6234平方米，分摊建筑面积2.2074平方米。2018年6月29日，经钱彩珍委托，广州市房地产测绘院作出《房屋面积报告书》（测：06CH88180615000032），显示涉案商铺单元套内面积2.3790平方米。2018年10月31日，经钱彩珍再次委托，广州市房地产测绘院作出《房屋建筑面积测绘成果报告书》（测：06CH88181023000058），显示涉案商铺合计总面积5.8308平方米，合计套内面积3.6234平方米，封闭空间总面积2.0025平方米，封闭空间套内面积1.2444平方米。2019年3月8日，广州市不动产登记中心向钱彩珍出具《关于变更XX路XX号XX房产权面积事项的复函》（穗登记业务函﹝2019﹞00596号），内容为：您向广州市自然资源和规划局反映要求变更XX路XX号XX房产权面积，将房屋内约2平方米无法使用的管井封闭空间面积从产权证上扣减的事项……现将有关情况再次函复如下：荔湾区XX路XX号XX房的不动产登记，依据充分、数据准确，不存在需变更、更正的情形，《测绘成果报告书》（测：06CH88181023000058）显示，该管井封闭空间不属于整栋大厦分摊使用，虽在您的产权面积内无法使用，但您未能提供职能部门批准分割成两部分的文件材料；等等。一审另查明，钱彩珍以合同存在显失公平为由向一审法院提起诉讼，要求撤销与黄炳忠、皇城珠宝公司签订的《商铺买卖合同》。2018年8月29日，一审法院作出（2018）粤0103民初5434号民事判决书，认定钱彩珍主张显失公平而撤销合同无事实依据，于法不符，判决驳回钱彩珍的全部诉讼请求。判后钱彩珍未提出上诉，该判决已发生法律效力。一审庭审中，钱彩珍与黄炳忠、皇城珠宝公司均确认导致涉案商铺面积争议的原因在于商铺内铺设有中央空调立管。为证明签订《商铺买卖合同》前，钱彩珍已确认并知道涉案商铺内存在空调立管，黄炳忠、皇城珠宝公司提供了2014年11月28日钱彩珍签名“同意”的《铺内空调立管图》，上半部为商铺尺寸及中央空调立管图标，下半部内容：“中央空调立管是为商场全体业户共同利益而铺设，无法为买受人作调整改动，买受人确认已充分考虑并理解，同意交付时商铺内存在图示管道”。钱彩珍对其真实性予以认可，但认为上述图标为俯视图，黄炳忠、皇城珠宝公司口头承诺空调立管不直接落地，因而钱彩珍仅同意涉案商铺存在立管，但不同意减少套内面积。一审法院认为：钱彩珍与黄炳忠、皇城珠宝公司签订《商铺买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，根据一审法院作出并已生效的（2018）粤0103民初5434号民事判决，亦不符合合同可撤销的情形，应为合法有效，双方均应切实履行。钱彩珍已经支付全部购房款，黄炳忠、皇城珠宝公司亦将涉案商铺交付钱彩珍并办理了不动产权过户登记手续。本案争议的焦点是涉案商铺是否存在面积误差的问题。一审法院对此分析如下：首先，双方签订的《商铺买卖合同》约定，以套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理，计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。当“《房地产权证》上登记的面积与本合同约定的计价面积发生差异”时，才发生按照双方约定的方式处理面积误差问题。本案《商铺买卖合同》约定的建筑面积、套内建筑面积与分摊建筑面积与钱彩珍取得的涉案商铺《不动产权证书》记载的上述面积一致，不存在房地产权证上登记的面积与合同约定的计价面积发生差异的情形。其二，从广州市房地产测绘院作出的《房屋面积报告书》（测：06CH88180615000032）和《房屋建筑面积测绘成果报告书》（测：06CH88181023000058）来看，如将封闭管井（或空调立管）占据的面积计入房屋面积，房屋测绘的结果与房产登记的面积并无差别，而封闭空间面积是否应计入房屋面积应由不动产登记机构确定。其三，广州市不动产登记中心出具的《关于变更XX路XX号XX房产权面积事项的复函》明确，涉案商铺的不动产登记依据充分、数据准确，不存在需变更、更正的情形，管井封闭空间在钱彩珍的产权面积内，不属于整栋大厦分摊使用。综合以上分析，本案并未出现双方在合同约定上的面积误差问题，因而不适用合同约定的关于面积误差的处理条款。如钱彩珍认为确因登记错误导致存在面积差额，应循其他途径向不动产登记机构寻求解决。此外，关于商铺内存在空调立管导致实际可使用面积少于产权登记的套内建筑面积问题。根据黄炳忠、皇城珠宝公司提交的《铺内空调立管图》，钱彩珍在图中签名确认已充分考虑并理解存在空调立管的问题，同意交付时存在图示管道；钱彩珍主张黄炳忠、皇城珠宝公司当时口头承诺空调立管不直接落地，不会导致实际使用面积减少，但并未提供相应的证据予以证明。钱彩珍主张商铺交付时涉案商铺尚未实际分割，因而无法查验空调立管的实际情况，但其并未提交充分证据证实商铺具体分割时间以及商铺交付时空调立管是否已进行掩盖，结合钱彩珍在《商铺交付确认书》中确认经双方现场查看核实并已接收该商铺的情况，不能证实黄炳忠、皇城珠宝公司存在故意隐瞒铺内存在空调立管并占据部分空间的事实。综上所述，钱彩珍主张涉案商铺存在面积差额，没有事实依据和合同依据，不能成立。钱彩珍要求黄炳忠、皇城珠宝公司返还房屋面积差额房款及利息等诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年10月21日作出如下判决：驳回钱彩珍的全部诉讼请求。本案受理费2549元，由钱彩珍负担。二审中，当事人未提交新证据。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。关于钱彩珍主张应参照XX号商铺售价作为计算标准的问题。黄炳忠、皇城珠宝公司在二审庭询中表明XX号铺尚未出售，无法对比。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点问题为钱彩珍有无合理依据主张黄炳忠、皇城珠宝公司支付涉案商铺面积（套内）差额房款及利息。本院对此评析如下：钱彩珍以涉案商铺实际使用的套内面积减少为依据，要求黄炳忠及皇城珠宝公司返还差额房款及利息的问题。对此，本院认为，钱彩珍主张的系面积差额房款及利息，按照双方签订的《商铺买卖合同》约定，以套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理，计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。现钱彩珍认为涉案商铺实际套内面积较《商铺买卖合同》约定的面积相比有所减少，在此情况下应以房地产权证上登记面积为准。而本案中，《不动产权证书》记载的涉案商铺的建筑面积、套内建筑面积与分摊建筑面积均与《商铺买卖合同》约定的上述面积一致，不存在《商铺买卖合同》约定的面积与房地产权证上登记的面积不一致的情况。钱彩珍并未提供证据证明《不动产权证书》上载明的涉案商铺面积有误，且广州市不动产登记中心出具的《关于变更XX路XX号XX房产权面积事项的复函》明确涉案商铺的不动产登记依据充分、数据准确，不存在需要变更、更正的情形。因此，钱彩珍以涉案商铺实际使用的套内面积减少为依据，要求黄炳忠及皇城珠宝公司返还差额房款及利息，缺乏依据，本院不予支持。钱彩珍主张黄炳忠、皇城珠宝公司故意隐瞒铺内存在空调立管并占据部分空间的问题。首先，钱彩珍已在《铺内空调立管图》中签名确认，故其已知悉涉案商铺存在空调立管的问题，同时亦确认商铺尺寸及中央空调立管图标。其次，钱彩珍已在《商铺交付确认书》中确认经双方现场查看核实并接收商铺。综上，钱彩珍主张黄炳忠、皇城珠宝公司故意隐瞒铺内存在空调立管并占据部分空间缺乏依据，本院不予采信。钱彩珍主张对于房屋面积差额计算的问题，可参照隔壁商铺XX房作为计算标准。如上所述，本案不存在《商铺买卖合同》约定的面积与房地产权证上登记的面积不一致的情况，无需参照隔壁商铺XX房作为计算标准，且黄炳忠、皇城珠宝公司在二审庭询中亦表明XX号商铺尚未出售，无法对比，钱彩珍亦未提交证据证实XX号商铺已出售，故本院对钱彩珍该主张不予采信。综上所述，钱彩珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5098元，由钱彩珍负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇一九年十二月二十六日书记员 冯 韵彭诗敏