广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终2285号 上诉人（原审原告）：钟日彬，男，1965年5月18日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：潘妮，广西金大地律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：罗名传，男，1967年10月19日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：李春华，广西南国雄鹰律师事务所律师。 原审第三人：北流市顺昌房地产投资有限公司，住所地广西北流市南园一路0015号。 法定代表人：宋盛奋。 上诉人钟日彬因与被上诉人罗名传、原审第三人北流市顺昌房地产投资有限公司（以下简称顺昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北流市人民法院（2019）桂0981民初1981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 钟日彬上诉请求：一、维持一审判决第一项、第二项，并撤销一审判决第三项，改判被上诉人支付违约金324000元给上诉人；二、本案一二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定“2018年7月原告钟日彬要求被告办理房屋产权过户手续，被告以没有时间为由没有到北流市房地产管理部门及不动产登记部门协助原告钟日彬办理产权变更登记，为此，双方发生纠纷。”是错误的，实际上，在2018年2月11日上诉人向被上诉人支付完本案房屋的购房款之后，就一直催促被上诉人办理该房屋的过户手续并催促被上诉人把本案房屋的租客电话告诉上诉人，从常理就可以判断，上诉人支付完毕购房款后，不可能只要求被上诉人将租客的电话告知上诉人而不要求被上诉人去履行办理过户手续这个最重要的合同义务，而且，顺昌公司的员工宋某发给被上诉人的微信内容和微信时间也可以看出，从2018年5月8日开始，第三人也已经在帮助上诉人催促被上诉人履行房屋的过户手续，所以，一审认定2018年7月上诉人才要求被上诉人履行合同的过户手续，双方才发纠纷，是错误的。二、一审法院主动认定“原告主张要求被告酌情赔偿违约金50万元明显过高”，不符合法律规定。上诉人是农民，平时靠自己做石材生意获取生活来源，在这一年半的时间中，上诉人在经营遇到资金短缺时，无法通过抵押该房屋获得抵押贷款从而解决资金周转的困难，也无法在此期间对该房屋进行交易，造成上诉人不能获得预期利益的损失，同时，被上诉人在上诉人支付完毕购房款后，仍拒不交出房屋，继续收取该房屋2个月的租金，上诉人不断提出异议，直至2018年5月被上诉人才将该房屋交出，一审法院认定上诉人的损失“仅是租金损失及利息损失”，没有事实和法律依据。三、办理过户登记手续是被上诉人在本案合同中的主要义务，一审法院认为“协助原告办理房屋产权过户手续是被告附随义务”是错误的。被上诉人将近一年半的时间拒不履行合同约定的过户登记义务，违约行为非常的明显。四、一审判决第三项对违约金的起算时间是错误的，违约金的计算方式对于上诉人来说显失公平。参照双方签订的合同的标的，被上诉人至少应赔偿合同标的的30%（1080000×30%=324000元）的违约金给上诉人。首先，上诉人支付给被上诉人的购房款总额为108万元，数额巨大，被上诉人收取上诉人的购房款后，至今拒绝履行办理房屋过户手续的义务，变相占用上诉人的资金，按照民间借贷，应以108万元为基数，按24%的年利率计，被上诉人应支付的利息为367200元，现上诉人二审请求按108万元为基数，赔偿合同标的的30%的违约金，已经少于按民间借贷的利率所计算出的利息数额了。其次，被上诉人收取108万元的购房款后，却意图变相占有上诉人的款项拒不履行办理房屋过户登记手续，双方约定的违约金更应体现违约惩罚的性质和作用。第三，被上诉人在2018年3、4月份仍拒不将租客的电话告知上诉人，耍赖收取租金，明显恶意违约，因此，违约金的起算时间应从上诉人支付完毕购房款的次日2018年2月12日开始计算。五、一审法院对诉讼费的处理不当。本案因被上诉人不履行合同约定的过户登记手续而发生纠纷，一审法院认定过错在于被上诉人，判决被上诉人履行办理合同登记的义务，支付违约金，但要上诉人承担一半的诉讼费，该处理不公平。综上，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉。 罗名传辩称，一、上诉人没有证据证明被上诉人违约，也没有证据证明上诉人因没有及时办理房屋手续，造成任何经济损失。二、违约金计算以108万元为基数错误，严重侵害了被上诉人的合法权益。三、一审判决适用法律错误。请求二审查明事实依法改判或发回重审。 钟日彬向一审法院起诉请求：1、确认钟日彬与罗名传签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判决罗名传继续履行合同，在本案判决生效后一个月内将北流市的房屋过户到钟日彬名下；3、判决罗名传赔偿拒绝履行合同约定的配合办理该房屋的过户签字手续的义务的违约金50万元给钟日彬。 一审法院认定事实：坐落在北流市，占地面积69.69平方米，建筑面积343平方米，房屋所有权证北流市房权证北流镇字第××号，国有土地使用证北国用（1998）字第09-8364号，房屋所有权证登记房屋所有权人和国有土地使用证土地使用者均为罗名传。2017年9月5日，钟日彬与罗名传及顺昌公司签订一份房屋买卖合同，合同约定第一条房屋地址北流镇月塘路二区31号，房屋所有权证编号为：北流镇字第××号，建筑面积为：343平方，国有土地使用证号为：北国用（1998）字第09-8364号；第二条房屋成交价款：甲乙双方均同意该房屋按整栋出售，成交价款为¥壹佰零捌万元整（小写：1080000元整）。第三条付款方式：1、乙方支付购买甲方房屋定金¥伍拾万元整（小写500000元整）。2、甲方不包含转让过户手续一切费用（包含税费）所需转让过户手续一切费用，由乙方承担全部一切费用，甲方只提供过户相关证件及过户签字手续。3、乙方第二次交付甲方房屋款在2017年10月5日前再付叁拾万元整（小写300000元整）给甲方，乙方尚欠甲方房屋款：贰拾捌万元整（小写280000元整），在农历2017年12月26号前付清给甲方；第四条违约责任：1、如甲方违约，按乙方所交的购买房屋款双倍赔偿给乙方。如乙方违约，按甲方所收的房屋款不退还。第七条房屋交付：1、从乙方交清甲方房屋款之日起，十天内交付给乙方使用。2、甲方保持该房屋原状，保持水电畅通。第八条生效及其他：1、甲、乙双方就本合同条款的未尽事宜，可协商签订《补充协议》，《补充协议》为本合同的附件，具有同等法律效力。2、本合同一式三份，经三方签字盖章后生效，合同三方各执一份，具有同等法律效力。钟日彬与罗名传及顺昌公司代表李某均在房屋买卖合同上签字。合同签订后，钟日彬分别于2017年9月27日、12月22日，2018年2月11日分别支付房屋价款800000元、50000元、230000元给罗名传，合计1080000元。2018年2月11日，罗名传将本案房屋所有权证和国有土地使用证及房屋钥匙交给钟日彬。2018年2月、3月、4月房屋租金由罗名传收取，共计租金2800元。2018年5月份房屋租金由钟日彬收取。2018年7月，钟日彬要求罗名传办理房屋产权过户手续，罗名传以没有时间为由没有到北流市房地产管理部门及不动产登记部门协助钟日彬办理产权变更登记，为此，双方发生纠纷。经钟日彬委托证人李某、宋某、黄某找罗名传协助钟日彬办理产权过户手续未果，为此，钟日彬诉至该院，请求如诉清。一审法院认为，钟日彬与罗名传之间签订的房屋买卖合同，是双方自愿签订的，是双方当事人的真实意思表示，合同内容并没有违反国家法律强制性或者禁止性规定，是合法有效的合同，而且双方当事人对该房屋买卖合同合法真实有效也无异议，钟日彬请求确认钟日彬与罗名传签订的《房屋买卖合同》合法有效，理由成立，该院依法予以支持。双方必须按照房屋买卖合同约定履行各自的权利义务。按照房屋买卖合同约定，钟日彬应当按照合同约定支付房屋价款给罗名传，罗名传应当按照合同约定将房屋交付给钟日彬，并协助钟日彬办理房屋产权变更登记义务。钟日彬按照合同约定已支付房屋价款108万元给罗名传，罗名传收到钟日彬支付房屋价款后，已将房屋及房屋所有权证和国有土地使用证交付给钟日彬。根据房屋买卖合同法律规定，协助钟日彬办理房屋产权过户手续是罗名传附随义务。而罗名传没有协助钟日彬办理产权过户手续，违反房屋买卖合同第三条第2项“甲方不包含转让过户手续一切费用所需转让过户手续一切费用，由乙方承担全部一切费用，甲方只提供过户相关证件及过户签字手续”及法律规定，依法应当承担违约责任。钟日彬请求罗名传继续履行合同，并协助钟日彬办理将北流市的房屋过户到钟日彬名下及赔偿违反合同约定的违约金，有充分事实依据和法律依据，理由成立，依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金处理”，本案钟日彬选择违约金处理，不能适用定金罚则处理，罗名传虽有违约事实，以及双方在合同中约定有违约责任处理，但该约定“甲方违约，按乙方所交的购买房屋款双倍赔偿给乙方。如乙方违约，按甲方所收的房屋款不退还”，该约定违约金明显过高，钟日彬主张要求罗名传酌情赔偿违约金50万元明显过高，过高部分，依法不予保护，对其合理部分违约金，该院依法应予支持。鉴于本案罗名传违约行为确实给钟日彬造成损失，而且该损失仅是租金损失及利息损失，关于违约金计算应从罗名传承认钟日彬要求其办理过户手续之月次日即2018年8月1日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，以房屋价款108万元为基数，按照中国人民银行同期同类的贷款利率计算。罗名传抗辩，其不存在违约，只是没有时间协助钟日彬办理产权过户手续而已，不同意赔偿违约金理由不成立，依法不予釆纳。综合上述，钟日彬请求确认钟日彬、罗名传之间签订房屋买卖合同合法有效，要求罗名传继续履行合同，协助钟日彬办理产权过过户登记，赔偿违约金的诉讼请求，理由成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第二十五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条之规定，判决：一、钟日彬与罗名传于2017年9月5日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、罗名传应继续全面履行《房屋买卖合同》，协助钟日彬将北流市的房屋过户至钟日彬名下；三、罗名传支付违约金给钟日彬（违约金计算：以房屋价款108万元为基数，从2018年8月1日起至本案生效判决确定履行期限最后一日止，按照中国人民银行同期同类的贷款利率计算）。案件受理费19020元，减半收取计9510元，钟日彬负担4510元，由罗名传负担5000元。 二审中，当事人没有提交新证据。 经本院审理查明：一审判决认定的事实除“2018年7月，……双方发生纠纷。”时间有误外，其余事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人钟日彬与被上诉人罗名传之间签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，是合法有效的。钟日彬请求罗名传继续履行合同，将讼争房屋过户到钟日彬名下符合合同约定，一审判决确认双方签订的合同有效及罗名传协助钟日彬办理过户手续并无不当，本院依法予以维持。《城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，不动产房屋的所有权从办理所有权登记手续时起转移，这也是不动产物权变动的公示方式和要件。根据双方签订的《房屋买卖合同》第七条关于房屋交付的第1项约定“从乙方交清甲方房屋款之日起，十天内交付给乙方使用。”钟日彬已于2018年2月11日付清全部房屋价款108万元，则罗名传应于2018年2月21日前交付房屋给钟日彬。本案中，罗名传没有在合同约定的时间内与钟日彬去办理房屋过户手续，存在违约行为，应承担违约责任。罗名传辩称自己无违约行为，一审法院在庭审中询问过“被告是否同意原告的违约金计算？”罗名传回答“不同意原告的违约金，我没有违约，不存在违约行为。”应属于罗名传对违约金进行了抗辩，一审法院对违约金数额进行调整并无过错。本案合同中约定“如甲方违约，按乙方所交的购买房屋款双倍赔偿给乙方。”该约定的违约金明显过高，钟日彬主张其请求的违约金合理，但未对造成其经济损失提供证据证明。罗名传已经将房屋钥匙、产权证书及租客信息、租金交给钟日彬控制，但罗名传仍存在逾期一年都不配合办理过户手续的违约行为，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡及参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，本院酌情确定违约金的计算方式为：自逾期之日起，按108万元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 综上所述，钟日彬的上诉理由部分成立，予以支持，部分不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持北流市人民法院（2019）桂0981民初1981号民事判决第一项、第二项； 二、变更北流市人民法院（2019）桂0981民初1981号民事判决第三项为：被上诉人罗名传支付违约金给上诉人钟日彬（违约金计算：以108万元为基数，从2018年2月21日起计至本判决规定的履行期限最后一日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。 上述义务，义务人应于本判决送达之日起二十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 一审案件受理费9510元，由上诉人钟日彬负担4000元，由被上诉人罗名传负担5510元；二审案件受理费4994元（上诉人钟日彬已预交），由上诉人钟日彬负担2297元，由被上诉人罗名传负担2697元。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  郑燕冰 二〇一九年十二月十六日 书记员  尹 聪