湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂05民终2887号上诉人（原审被告）：孙锦鄂，女，1986年7月30日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：钱崇锦，湖北前锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宜昌弘洋集团有限公司，住所地湖北省宜昌市夷陵区黄花镇黄花场村2组。法定代表人：周连香，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐娇焱，该公司员工。上诉人孙锦鄂因与被上诉人宜昌弘洋集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院作出的（2019）鄂0591民初713号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙锦鄂上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判。事实与理由的主要内容：一审法院认定事实不清、适用法律错误。1、本案《商品房买卖合同》及其附件属于被上诉人提供的格式合同，其中对于逾期办理合同注销手续的违约金条款明显加重了上诉人的责任，排除了上诉人的主要权利。2、被上诉人未对其实际损失进行举证，一审法院不应支持其违约金的诉请。被上诉人宜昌弘洋集团有限公司辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。宜昌弘洋集团有限公司一审提出诉讼请求:1、判令解除宜昌弘洋集团有限公司与孙锦鄂签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1054977）；2、判令孙锦鄂向宜昌弘洋集团有限公司支付解除《商品房买卖合同》（合同编号：1054977）违约金179811元（该笔违约金在孙锦鄂已支付的首付款中予以扣除）；3、判令孙锦鄂协助宜昌弘洋集团有限公司办理撤销《商品房买卖合同》（合同编号：1054977）备案手续、预告登记手续、数据恢复手续、公共维修基金的退还手续；4、本案诉讼费用及其他费用由孙锦鄂负担。一审法院查明的事实：一、宜昌弘洋集团有限公司与孙锦鄂于2018年5月15日签订《商品房买卖合同》（合同编号：1054977），约定孙锦鄂购买由宜昌弘洋集团有限公司开发建设的位于桔乡路与××路交汇处的弘洋?卢浮公馆7号楼1单元8层010804号房，建筑面积124.55平方米，单价每平方米9166.29元，房屋总价款1141661元，孙锦鄂采取贷款方式付款，首付款351661元。合同附件四：关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。对《商品房买卖合同》第三章的补充约定：“一、付款方式及期限的补充约定：。3、买受人选择按揭付款方式的，买受人应于本合同签订之日支付房款的30.8%，即351661元；剩余房款计79万元由买受人采用银行贷款方式支付，并保证该贷款于本合同签订后30日内支付至出卖人银行账户。二、关于买受人逾期付款的补充约定。（4）逾期超过30日的，出卖人有权解除本合同，买受人应无条件配合办理合同解除相关手续。出卖人未行使合同解除权的，本合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至买受人实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付购房款总额万分之五的违约金，且在买受人支付所迟延支付的购房款和违约金前，出卖人可以随时行使合同解除权。”。（《商品房买卖合同》第24页）合同附件十一：补充协议。“。十、对合同解除、变更及违约责任的补充约定：1、买卖双方任何一方根据主合同或本补充协议的规定行使解除权时，书面解除通知送达对方之日起即视为解除。根据主合同或本补充协议的规定行使解除权：（1）买受人应当在合同解除之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房屋所在地房产管理机构办理网上签约的解除手续等。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金（如有）外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之五的违约金。”。（《商品房买卖合同》第35页）。二、宜昌弘洋集团有限公司认可孙锦鄂已付款：2018年4月24日孙锦鄂支付诚意金2万元；2018年5月15日，孙锦鄂支付327661元、4000元。孙锦鄂共计支付首付款351661元。三、2019年1月22日宜昌弘洋集团有限公司销售人员通过微信向孙锦鄂发出《催款函》：“。现温馨提示您：按双方签署的《商品房买卖合同》相关约定，您未在2018年6月15日前（含15日）将全部房款缴至我公司银行账户，您已违反《商品房买卖合同》中付款相关约定，请您仔细阅读以下内容，并于2019年1月24日前前往弘洋卢浮公馆营销中心办理补款事宜，如逾期办理我司将采取法律手段追究您逾期付款的违约责任。附合同相关约定。”。2019年3月28日，宜昌弘洋集团有限公司按《商品房买卖合同》中孙锦鄂的地址（湖北省宜昌市西陵区西陵一路54号）、电话（139××××8491）用EMS邮寄寄出《通知函》：“尊敬的孙锦鄂业主，您于2018年5月15日与宜昌宏洋集团有限公司（以下简称弘洋集团）签署了《商品房买卖合同》，确认购买弘洋集团开发建设的弘洋?卢浮公馆项目7-804号房，合同约定所购房屋面积124.55平方米，单价9166.29元/平米，合同总价1141661元，需购房者支付首付款351661元，余款79万元由购房者申请银行按揭，且需确保按揭贷款的房价款在商品房买卖合同签订后30日内全部到达弘洋集团银行账户，或者在收到我司2019年1月16日发送的催款通知后15日内一次性付清全部购房款，否则购房者应承担逾期付款的违约责任。截止2019年3月26日，您未按《商品房买卖合同》约定2018年6月29日前将全额房款交缴至出卖人银行账户，现按合同条款约定，我方依法行使合同解除权，要求您在2019年4月15日之前配合解除双方所签的《商品房买卖合同》，并承担逾期付款产生的违约责任”。孙锦鄂于2019年4月3日签收该《通知函》。一审法院认为，宜昌弘洋集团有限公司与孙锦鄂因《商品房买卖合同》产生的本案争议，是房屋买卖合同纠纷，一审法院依《中华人民共和国合同法》等相关法律规范裁判本案纠纷。一、《商品房买卖合同》约定的合同单方享有解除权的条件已经成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。2018年5月15日宜昌弘洋集团有限公司与孙锦鄂签订的《商品房买卖合同》约定，“买受人应于本合同签订之日支付房款的30.8%，即351661元；剩余房款计79万元由买受人采用银行贷款方式支付，并保证该贷款于本合同签订后30日内支付至出卖人银行账户”，即，孙锦鄂应于2018年6月14日前支付剩余房款计79万元。孙锦鄂依约支付了首付款351661元，但未支付剩余房款79万元，构成逾期付款违约。《商品房买卖合同》约定了一方解除合同的条件：“买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除本合同”。即，若孙锦鄂未在2018年7月13日前支付剩余房款79万元，宜昌弘洋集团有限公司自2018年7月14日起即享有《商品房买卖合同》的单方解除权。宜昌弘洋集团有限公司于2019年1月22日通过微信向孙锦鄂发出《催款函》，催收剩余房款79万元；于2019年3月28日向孙锦鄂发出《通知函》，通知孙锦鄂“现按合同条款约定，我方依法行使合同解除权”，该通知用EMS邮寄方式送达孙锦鄂，孙锦鄂于2019年4月3日签收。即，依合同约定享有单方解除权的宜昌弘洋集团有限公司发出的解除合同通知于2019年4月3日到达孙锦鄂。一审法院确认《商品房买卖合同》于2019年4月3日解除。二、孙锦鄂应承担的违约责任。宜昌弘洋集团有限公司起诉状中要求孙锦鄂支付解除合同违约金179811元。宜昌弘洋集团有限公司陈述该违约金为两部分：1、合同约定，孙锦鄂应于2018年6月14日前付清房款，故违约金按购房总价款的日万分之五自2018年6月14日起算；2、2019年3月28日宜昌弘洋集团有限公司行使解除权，发出解除合同《通知函》，孙锦鄂于2019年4月3日收到，合同解除，则孙锦鄂应于2019年4月13日前配合宜昌弘洋集团有限公司办理解除合同相关手续，但孙锦鄂拒不配合办理解除合同相关手续，则应自2019年4月14日起按购房总价款的日万分之五计算违约金。宜昌弘洋集团有限公司诉讼请求中违约金的计算天数315天为2018年6月14日至宜昌弘洋集团有限公司诉状落款之日。（一）《商品房买卖合同》解除前，孙锦鄂应承担的违约责任。《商品房买卖合同》附件四“对第三章的补充约定”第二?（4）条：“。出卖人未行使合同解除权的，本合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至买受人实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付购房款总额万分之五的违约金”。即，按合同约定，自2018年6月15日起，孙锦鄂应每日按购房款总额的万分之五向宜昌弘洋集团有限公司支付违约金，直至2019年4月3日合同解除。2019年8月14日质证中，宜昌弘洋集团有限公司表示：“鉴于孙锦鄂主张约定的违约金过高，孙锦鄂请求调低违约金，宜昌弘洋集团有限公司可以不主张《商品房买卖合同》解除前孙锦鄂应承担的违约金，但对于《商品房买卖合同》解除后孙锦鄂不协助办理解除合同相关手续的违约金，应以购房总价为基数按日万分之五自2019年4月14日计算至法院判决生效之日”。宜昌弘洋集团有限公司在本案中“不主张《商品房买卖合同》解除前孙锦鄂应承担的违约金”，系宜昌弘洋集团有限公司对自己权利的处分，一审法院不予干预。（二）《商品房买卖合同》解除后，孙锦鄂应承担的违约责任。1、《商品房买卖合同》附件十一补充协议约定：“买受人应当在合同解除之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房屋所在地房产管理机构办理网上签约的解除手续等”。宜昌弘洋集团有限公司诉请“判令孙锦鄂协助宜昌弘洋集团有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案手续、预告登记手续、数据恢复手续、公共维修基金的退还手续”，符合该约定，予以支持。2、《商品房买卖合同》附件十一补充协议还约定：“如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金（如有）外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之五的违约金”，宜昌弘洋集团有限公司起诉状中诉请的违约金包含孙锦鄂未在约定的时间内协助办理解除合同相关手续应支付的违约金。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条：“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理”。即，孙锦鄂应按补充协议的约定支付未在约定的时间内协助办理合同解除后相关注销手续的违约金。孙锦鄂协助办理合同解除后相关注销手续，既是双方合同约定的义务，又是《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”规定的协助义务，孙锦鄂至今不履行协助办理合同解除后相关注销手续义务，违背诚实信用原则，违反法定和约定的义务。补充协议关于每逾期一日还应支付相当于总房款万分之五的违约金的约定，并无不当。孙锦鄂辩称约定的违约金过高，没有依据，不予采信。一审法院按补充协议的约定确定孙锦鄂逾期协助办理合同解除后相关注销手续的违约金数额。《商品房买卖合同》于2019年4月3日解除，依补充协议约定，孙锦鄂应于10日内，即2019年4月13日前协助办理合同解除后相关注销手续；宜昌弘洋集团有限公司发出的2019年3月28日《通知函》明确要求孙锦鄂在2019年4月15日之前予以配合，一审法院支持自2019年4月16日起计付该部分违约金。即，孙锦鄂应支付逾期协助办理合同解除后相关注销手续的违约金数额为：以总房款1141661元为基数，按日万分之五标准，自2019年4月16日计算至本判决生效之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认宜昌弘洋集团有限公司与孙锦鄂签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1054977）于2019年4月3日解除；二、孙锦鄂立即协助宜昌弘洋集团有限公司办理撤销《商品房买卖合同》（合同编号：1054977）备案手续、预告登记手续、数据恢复手续、公共维修基金的退还手续；三、孙锦鄂于本判决生效之日起十日内支付宜昌弘洋集团有限公司以1141661元为基数按日万分之五标准自2019年4月16日计算至本判决生效之日的逾期协助办理合同解除后相关注销手续违约金。（该笔违约金在孙锦鄂已支付的首付款中予以扣除）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费7537元（已减半，宜昌弘洋集团有限公司已预交），由孙锦鄂负担。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕上诉人孙锦鄂的上诉请求进行审查。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,孙锦鄂与宜昌弘洋集团有限公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》及其附件不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效。孙锦鄂未按合同约定支付房款构成违约，宜昌弘洋集团有限公司有权解除合同并要求孙锦鄂承担相应的违约责任。合同解除后，孙锦鄂有义务协助宜昌弘洋集团有限公司办理相关注销手续。该合同附件十一补充协议第十条约定了买受人应当在合同解除之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续……如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金（如有）外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之五的违约金。孙锦鄂主张该违约金约定过高，但未提交相关证据证实，被上诉人也未提交证据证实其实际损失。本院考虑到本案系因孙锦鄂的违约行为导致合同解除，合同解除后，孙锦鄂亦未协助办理合同解除的相关手续，给宜昌弘洋集团有限公司造成了一定的经济损失。同时考虑到违约金兼有补偿损失和惩罚违约的性质，一审中因孙锦鄂主张违约金约定过高，宜昌弘洋集团有限公司已经变更了违约金的主张（放弃主张孙锦鄂在合同解除前应承担的违约金），一审法院根据本案实际情况，按补充协议的约定确定孙锦鄂逾期协助办理合同解除后相关注销手续的违约金数额并无明显不当。孙锦鄂已支付的首付款扣除判决确定的违约金后，剩余部分应返还给孙锦鄂。综上所述，孙锦鄂的上诉请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1998元，由上诉人孙锦鄂负担。本判决为终审判决。审判长  苗劲松审判员  周铁金审判员  罗 娟二〇一九年十二月十六日书记员  张程程