河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终4321号上诉人（原审被告、反诉原告）：张慧珍，女，1978年1月20日出生，汉族，住郑州市高新技术开发区。上诉人（原审被告、反诉原告）：范志强，男，1978年8月10日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。二上诉人的委托诉讼代理人：李杰，河南驿城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:张岩艳，女，1979年5月31日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：邹昊东，河南良策律师事务所律师，被上诉人（原审第三人）：驻马店市信邦房产中介服务部住所地：河南省驻马店市正阳路与团结路交叉口路东统一社会信用代码：92411700MA40K31K11。经营者：刘猛，男，1994年9月24日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：胡鹏，男，1986年3月18日出生，汉族，住驻马店市驿城区，系该公司员工。上诉人张慧珍、范志强因与被上诉人张岩艳及被上诉人驻马店市信邦房产中介服务部（以下简称信邦中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初3868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人范志强及张慧珍、范志强的委托代理人李杰，被上诉人张岩艳及其委托诉讼代理人邹昊东，被上诉人信邦中介服务部的委托诉讼代理人胡鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张慧珍、范志强上诉请求：1、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初3868号民事判决，依法改判驳回被上诉人对范志强的诉讼请求或者发回重审；2、支持其反诉请求或者发回重审；3、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定事实不清。涉案房屋所有权系张慧珍，张慧珍与范志强已于2014年6月9日在驻马店市驿城区民政局协议离婚，离婚协议约定该房屋产权归张慧珍所有，范志强系受张慧珍委托办理与张岩艳之间的房屋买卖事宜，并签订《房产买卖合同》，范志强虽出具定金收条，并未实际收到该20000元的定金，该20000元的定金一直由信邦中介服务部持有并保管，该中介服务部也认可由其保管的事实。因此原审法院判决上诉人返还定金无事实依据；一审判决违约金40000元过高。根据《房产买卖合同》中的约定，“在签订合同后，双方应在2019年3月14日以前提供真实有效的资料到信邦中介服务部指定的银行签订贷款合同及办理相关贷款手续。”事实上，合同签订后，张慧珍积极配合向银行提交按揭资料，是张岩艳未按约定办理银行贷款按揭手续，更未向张慧珍交纳71万元用于房屋贷款解押，张岩艳构成违约，一审法院判决驳回其反诉请求，无事实和法律依据，应予支持其反诉请求。张岩艳辩称，一审判决认定事实清楚，处理正确。一、本案系房屋买卖合同纠纷，被答辩人系房屋登记人及出售人，二必备答辩人虽离婚，但与本案房屋买卖无关，且二答辩人是涉案房屋的共有人；二、本案中被答辩人系一房二卖的欺诈行为，一审判决其返还20000元登记及40000元的违约金返还法律规定。1、其交纳定金20000元，被答辩人出具收据，被答辩人称定金暂由信邦中介服务部被告与答辩人无关，系被答辩人与信邦中介服务部另外一个法律关系，被答辩人可以另行主张；2、其为履行合同义务，将自己在西班牙小镇27号楼1单元24楼西户房屋变卖便于支付购房款，其行为充分证明其在积极履约及严格遵守诚实信用原则；3、本案双方于2019年3月12日到银行办理二手房按揭贷款申请，在银行审查期间被答辩人单方违约，明确表明不履行合同并将房屋高于10万元价格转卖给朱伟，由于被答辩人的违约行为致其卖房筹款遭受巨大损失，一审法院判决40000元违约金并不足以弥补其损失。且被答辩人转卖房屋后仍赚取60000元利润。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人信邦中介服务部辩称，《房产买卖合同》中约定20000元由其暂押及保管。请求驳回上诉，维持原判。张岩艳向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的《房产买卖合同》。2、依法判令被告向原告支付违约金15万元。3、依法判令被告赔偿原告房屋增值部分损失。4、被告向原告返还定金2万元。一审法院认定事实：2019年3月6日，原告张岩艳经第三人信邦中介服务部介绍购买被告张慧珍、范志强的住宅一套，原告（乙方）、被告（甲方）、信邦中介服务部（丙方）三方签订《房产买卖合同》一份，合同约定被告将其坐落在驻马店市开源大道明珠港湾25#东2单元11层东户的房产，以人民币壹佰伍拾万元的总价出售给原告。双方约定违约责任按合同第二条确定的该房产交易价格的10%作为违约金（即全部房款150万元的10%为15万元）。原、被告双方约定于2019年3月14日以前提供真实有效的资料到丙方指定的银行签订贷款合同及办理相关贷款手续；乙方按照银行要求将首付款打到指定账户，其中首付款、贷款额度及年限以银行最终审批为准；签订合同当日，原告向被告交付20000元作为购房定金，被告范志强向原告出具收条一份，载明“今收到张岩艳购房款定金贰万元（20000）范志强2019年3月6日”。后原告在驻马店市农村商业银行办理房屋按揭贷款，因被告不配合导致未办理成功。同年3月18日，被告明确表示不愿意卖房。原告以诉称理由起诉至法院，酿成纠纷。另查明，被告张慧珍于2019年4月18日将本案诉争房屋过户至案外人朱伟名下，朱伟于2019年4月30日将房屋抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司驻马店市分行贷款58万元，债务履行期间为2019年4月24日至2039年4月24日。上述事实，有原告提交的收条、《房产买卖合同》、原告丈夫李清泉与被告范志强的通话录音、微信聊天截图等证据及原、被告和第三人的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。一审法院认为，原告张岩艳与被告张慧珍、范志强及第三人信邦中介服务部之间签订的《房产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于原告请求解除与被告签订的《房产买卖合同》的主张，因被告向该院提出反诉请求解除原、被告双方签订的合同，故原、被告双方均表明了不愿意继续履行合同的意思表示，予以准许。关于原告请求被告返还定金2万元的请求，被告在签订合同时收取原告的定金2万元并出具收条一份，且该合同并未实际履行，该项请求予以支持。关于原告请求被告赔偿房屋增值部分损失，原告未向法院提供相关证据予以证明，不予支持。关于原告请求被告支付违约金15万元的请求，被告于2019年3月18日已反悔买房，且于同年4月18日已将该案诉争房屋过户至案外人朱伟名下，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。该案在实际履行当中，原告仅向被告支付定金2万元，且未支付首付款，其请求被告按照总购房款的10%支付违约金15万元明显过高，该院酌情予以核减，被告应向原告支付违约金4万元。针对被告张慧珍、范志强反诉原告张岩艳，请求原告赔偿其违约金15万元的诉讼请求无事实与法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、解除原告张岩艳与被告张慧珍、范志强及第三人驻马店市信邦房产中介服务部签订的《房产买卖合同》。二、限被告张慧珍、范志强于本判决生效后十日内向原告张岩艳返还定金20000元及违约金40000元。三、驳回原告张岩艳的其他诉讼请求及被告张慧珍、范志强的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4376元，由被告张慧珍、范志强负担2376元，由原告张岩艳承担2000元。反诉费1650元，由被告张慧珍、范志强负担。二审中，张慧珍、范志强提交三组证据：1、离婚证书一份，拟证明离婚时间在房产买卖合同之前，即是说范志强受张慧珍委托从事房产买卖，其二人之间系委托与被委托关系；2、中国建设银行个人贷款对账单一份，拟证明是由于张岩艳不支付约定的71万元的首付款，其被迫无奈情况下自己筹款于2019年4月11日还清了自己房屋的贷款，并且该对账单中体现出来产生10000多元的罚款；3、双方之间的微信聊天记录截图两张，第一张截图时间为2019年3月19日，证明向张岩艳催付首付款的意思表示，但一直迟迟不付，第二张截图时间为2019年3月22日，内容显示向张岩艳下发解除合同的通知，因张慧珍的这个商业贷款，银行一直在催促，张岩艳不支付首付款，无奈向张岩艳下发的解除合同通知，张岩艳也明确表示要付一些利息，作为对上诉人的补偿。张岩艳质证认为：1、该三组证据不属于新证据，三份证据均形成于一审开庭之前是由上诉人故意逾期提交导致的，因此，请求合议庭依照法律规定对上诉人进行处罚；2、离婚证仅仅涉及到二上诉人的婚姻关系，但涉案房屋是二上诉人在婚姻存续期间共同财产，而本案是房屋买卖合同关系，因此，二上诉人作为房屋登记人其作为出售人主体资格并无不当；3、该建设银行对账单是上诉人单方违约后为高额卖出房屋自己所归还款项说成三个月，是其违反贷款约定向银行交纳的违约金，而非罚息；微信截图形成于3月19日与21日，而其在一审中提交了2019年3月18日与范志强的通话录音以及整理的文字资料，在3月18日范志强明确表示房屋不愿意卖了，父母要是因为这生气就是不愿意卖了，上诉人单方违约在先，其不存在违约行为。合同明确约定针对首付款的方式，乙方按照银行要求将首付款打到账户，其中首付款、贷款额度及年限以银行最终审批为准，双方在银行审批期间还没有通过的时候，上诉人单方明确表示不再卖房，按照合同约定我方的付款条件还未成就，所以，其不支付首付款是由合同根据的。信邦中介服务部质证认为，上诉人的婚姻关系在签订房屋买卖合同前信邦中介服务部是不清楚的，其他同意张岩艳的质证意见。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人因房屋买卖合同发生纠纷，双方对其之间发生房屋买卖合同关系均予认可并均同意解除该房屋买卖合同，应予确认。本案二审争议的焦点为：1、上诉人张慧珍、范志强应否返还20000元定金和40000元的违约金；2、被上诉人张岩艳是否违约。一审法院根据查明的事实认定双方当事人签订的《房产买卖合同》合法有效，并无不当。该合同签订后，张岩艳如约交纳了20000元的定金，范志强向张岩艳出具收据一份，该20000元由信邦中介服务部监管，当事人对此均予以认可。关于定金与违约金如何确认问题。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付约定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的解释方法。可见，定金和违约金都是为了防止合同当事人在交易中违约给对方造成损失而设置的弥补损失的方式。又据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，定金和违约金不可以同时适用，守约方只可以选择适用定金或者违约金来追究违约方的违约责任。一审中，张岩艳提交其夫李清泉与范志强于2019年3月18日的通话录音显示，范志强明确表示涉案房屋不愿意卖了，张慧珍于2019年4月18日将本案诉争房屋过户至案外人朱伟名下。一审法院认定张慧珍、范志强构成违约，并无不当。一审中，经一审法院释明，张岩艳确认诉讼请求为支付违约金和返还定金，一审法院支持其请求支付违约金和返还定金，不违反法律规定。二审中，张慧珍、范志强虽提供该房屋系其离婚时间在房产买卖合同之前，范志强与张慧珍之间系委托与被委托关系，但其没有提供证据证实签订《房产买卖合同》时已明确告知张岩艳这一事实，张岩艳属于善意第三人。关于张岩艳是否违约问题。本案中，双方在《房产买卖合同》第五条第二项中约定于2019年3月14日以前提供真实有效的资料到丙方指定的银行签订贷款合同及办理相关贷款手续；乙方按照银行要求将首付款打到指定账户，其中首付款、贷款额度及年限以银行最终审批为准等；因张岩艳作为合同的乙方，按双方的约定应按照银行要求将首付款打到指定账户，其中首付款、贷款额度及年限以银行最终审批为准，但张慧珍、范志强没有证据证明其指定的银行最终审批的事实。故张慧珍、范志强上诉理由不足，不予采纳。综上所述，张慧珍、范志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4370元，由上诉人张慧珍、范志强负担。本判决为终审判决。审判长  郭留会审判员  文德群审判员  杨振松二〇一九年十二月十七日书记员  王贞懿