河南省南阳市宛城区人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫1302民初8557号原告李克万，男，1971年7月21日出生，汉族，住河南省内乡县。委托代理人杜静来，南阳市卧龙区梅溪法律服务所法律工作者。特别授权。被告张秀省，男，1980年7月8日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托代理人侯保峰，南阳市宛城区汉都法律服务所法律工作者。特别授权。被告蒋春绪，男，1985年2月5日出生，汉族，住南阳市宛城区。被告史振伟，男，1973年11月14日出生，汉族，住南阳市宛城区。原告李克万诉被告张秀省、蒋春绪、史振伟确认合同无效、返还房屋纠纷一案。本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告李克万及委托代理人杜静来，被告张秀省及委托代理人侯保峰，被告蒋春绪、被告史振伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年11月至2014年期间，原告在南阳市宛城区五里堡姚庄社区小陈庄购买宅基地建房四套，2019年1月，原告发现户籍为河南省泌阳县的被告张秀省在原告房屋内进行装修，原告制止了被告张秀省的装修行为，并报警。张秀省知晓蒋春绪、史振伟二人无权处分案涉房屋后，于2019年7月1日，被告张秀省将卖房人蒋春绪、史振伟诉至宛城区人民法院，要求被告蒋春绪、史振伟返还购房款、赔偿装修款合计44.5万元。2019年8月15日，在宛城区人民法院东关法庭开庭后，张秀省提出撤诉申请，宛城区人民法院(2019)豫1302民初5580号民事裁定书裁定准许张秀省撤回起诉。现被告张秀省仍侵占着原告的房屋未返还。综上所述，从张秀省2019年7月1日起诉的诉讼请求及事实理由可以证实：张秀省已经知晓被告蒋春绪、史振伟对案涉房屋不享有处分权，且张秀省非案涉房屋所在地村集体成员，其无权购买集体土地上的房屋，其双方之间签订的房屋买卖合同应依法认定为无效合同；被告张秀省应依法返还原告房屋。因此，请求1、法院依法确认三被告于2015年9月8日签订的《房屋买卖合同1》无效。2、请求法院依法判令被告张秀省返还原告房屋。3、本案诉讼费由被告承担。原告针对其诉请向本院提交如下证据：第一组、《协议》一份，证实内容：2011年7月30日，原告李克万出资20万元与曹东旭等购买案涉房产的宅基地，在小陈庄合作建房。宅基地原使用权人李聚山、李聚合地皮款已收。第二组、《凭条》、《收条》各一份，证实内容：2012年11月21日，原合伙人曹东旭收取原告李克万8万元小陈庄地皮款后，退出了合作建房；地皮面积：12.96M×44.4M=545.94㎡，小陈庄李聚山、李聚合的宅基地使用权归李克万一人所有；2013年1月15日，曹东旭收取原告李克万1万元，李克万付清了曹东旭的合作建房款。案涉房屋的宅基地使用权归李克万。第三组、《协议书》一份，证实内容：2012年11月25日，原告与被告蒋、史二人签订合作建房协议，合作开发小陈庄李聚合卖给李克万的宅基地（村东边13.56M×37M=501.72㎡），价格505000元，其中乙方史振伟暂拿15万元，丙方蒋春绪暂拿15万元，其余暂有甲方李克万垫支，以后根据工程进度，三方协商出资，施工期间三方共同配合，以后利益风险三方共同承担，不得违约，违约方将承担一切风险后果。但协议签订后，丙方蒋春绪至今未出资，建房时也未履行配合义务，房屋建至一层被强拆后，及重建过程中，蒋、史二人仍未履行任何协调、配合义务，已被合伙除名。第四组、《协议》、《收条》各一份，证实内容：2012年11月27日，李克万在李聚合支付20万元地皮款的基础上，又向李聚合支付255000元地皮款；2013年11月8日，李克万在邮政银行取款付清了下欠5万元地皮款。第五组、《收据》三份，证实内容：2012年12月23日、30日，所建房屋被拆后，李克万向施工人曹黎明支付砍砖费用7000元、砌墙和垃圾清运费用12000元。2014年4月23日，李克万向施工工人曹黎明付清了小陈庄四套房产（698㎡×130元）建房款90740元。每套174.5㎡（以2015年2000元/㎡计算，案涉房屋价值349000元，而非24万元。）以上证据证实：案涉房产土地使用权由原告李克万支付505000元购买取得；建房过程中蒋春绪未出资，蒋、史二被告在建房时也未履行配合义务，未支付工程款，蒋春绪无权处分李克万建造的房产，张秀省依据蒋、史二被告出具协议书，已知李克万属出资人而并未找李克万核实，应属非善意取得案涉房产，且该房产一直未登记，三被告之间的买卖合同应为无效合同。以上证据可以证实原告第一项诉请是由事实依据和法律依据。请法庭支持原告的诉讼请求。第六组、（2019）豫1302民初5580号民事裁定书、张秀省民事起诉状及5580号民事案件庭审笔录各一份，证实：张秀省在2019年7月1日起诉时，已自认案涉房屋买卖合同无效，请求法院判决被告蒋、史退赔房款等损失；并在庭审中，明确变更诉讼请求为认定合同无效，判令退赔房款等损失。虽张秀省庭审后撤诉，但其自认《房屋买卖合同》因违反《物权法》第一百五十三条之规定，意思表示已记录在卷，故此，原告李克万请求确认三被告签订的《房屋买卖合同》无效，有事实及法律依据，原告的诉请应依法予以支持。被告张秀省辩称：1、答辩人与本案被告蒋春绪于2015年9月8日签订的《房屋买卖合同1》，一次性付清购房款24万元整，该合同系合法有效，并且已将房子的面积、四邻及债权债务、权利义务写的清清楚楚，不存在争议的情况下，答辩人才购买的。2、因答辩人在南阳市做小本生意养家糊口，无处居住，才经多方打听，四处借钱，才将该处单元房买下并装修后居住至今。3、2019年元月份，答辩人将房屋装修一新，入住至今，已形成事实上的合法拥有权，至于被答辩人与另外几个人是否是合伙关系，还是其他关系，答辩人均不知情。综上，请求宛城区法院依法驳回被答辩人的诉请。被告蒋春绪辩称：我与李克万史振伟签订有三方协议，约定盖好后一人一套。2015年9月8号，我将分给我的那套房子卖给张秀省。我有相关证据可以证实我与张秀省之间的买卖合同有效。被告史振伟辩称：我作为张秀省、蒋春绪房屋买卖的中间人，我认为他们之间签订的协议有效。被告张秀省未向法庭提交证据。被告蒋春绪、史振伟向法庭出示证据如下：第一组、2012年11月25日签订的三方协议书以及史振伟的15万收款收条：证实建造的四套房屋史振伟已出资，属于三方合伙。对原告提供的证据，被告张秀省质证意见如下：对原告提交的前五组证据的真实性无异议。只是证实原告和另外两被告合资建房关系，与本案中张秀省购房没有关系。对原告提交的第六组证据，真实性无异议。因为张秀省在装修、居住案涉房屋时有人阻拦，不想发生事端，所以起诉追要购房款。后经卖房者（本案中另外两被告）说是合法有效，在此基础上张秀省才撤诉的。被告蒋春绪质证意见如下：对原告提交的证据的真实性无异议。第三组《协议书》，在曹东旭退出后我与史振伟参与进来的。所以，说我与史振伟未参与是原告一面之词。被告史振伟质证意见如下：11月25日签订的三方协议是真实有效的。原告称被告没有配合已被合伙除名是原告自己的意思表达，不是事实。对被告蒋春绪、史振伟共同提供的证据，原告质证意见如下：真实性无异议，证明方向有异议。三方确实签订了协议书，但是协议书上明确注明了以前基础的砖不含在里面。2、协议签订后只有史振伟出资15万元，但未参与建设，蒋春绪一直未出资，庭审中也未向法庭提交出资证明。因案涉房屋建造时被执法机关强制拆除，拆除重建时，李克万要求被告蒋、史二人追加出资和继续补交出资，但二被告均未出资，所以三方合伙关系因强拆行为已解除。被告张秀省对蒋春绪、史振伟提交的证据均无异议。原被告对对方提供的证据的真实性均无异议，本院予以认定。结合本院确认的证据及庭审调查，本院认定案件事实如下：2011年7月30日，曹东旭与李克万等购买李聚山、李聚合位于小陈庄的宅基地共同建房。随后，曹东旭退出合作建房，李克万分别于2012年11月21日和2013年1月15日共向曹东旭支付9万元。2012年11月25日，李克万、史振伟、蒋春绪签订协议书，约定共同开发小陈庄宅基地。2012年11月27日，李聚合与李克万签订协议，将小陈庄的宅基地一次性交李克万使用，地皮款505000元，已付200000元，现交255000元，欠50000元待正常施工后结清。2012年12月23日，曹黎明收到李克万支付的砍砖款7000元。2012年12月30日，曹黎明收到李克万支付的砌墙和清理垃圾费12700元整。2014年4月23日，曹黎明收到李克万小陈庄建房款90740元。2012年12月1日，李克万收到史振伟支付的150000元合作建房款。2012年5月11日，李克万与蒋春绪签订协议书，李克万将杨新庄7.4×12的地皮以11.25万元的价格转让给蒋春绪。2017年7月19日，曹黎明收到蒋春绪小陈庄建房款20000元整。2015年9月8日，蒋春绪与张秀省签订房屋买卖合同，将本案案涉房屋以24万元出售给张秀省。后因李克万阻挠张秀省装修房屋，张秀省于2019年7月起诉蒋春绪、李克万、史振伟，后撤诉。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项规定，起诉的原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，原告李克万起诉请求确认三被告之间签订的房屋买卖合同无效；被告张秀省返还房屋。经查明，原告提交的与曹东旭和与李聚合签订的协议，证实了其购买地皮的事实，与蒋春绪、史振伟之间签订的协议书则证实了三人合作建房的事实。因原告李克万与被告蒋春绪、史振伟三方就合作建房存在纠纷，李克万提供的证据不足以证实2015年9月8日蒋春绪出售给张秀省的房屋归其所有，或者蒋春绪无权处分。李克万与蒋春绪和张秀省之间的房屋买卖行为没有直接的利害关系。因此，李克万不是适格的原告，不符合起诉条件。李克万可在对诉争房屋取得权属依据后，再行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告李克万的起诉。案件受理费2450元，退还原告李克万。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 杜 鸿二〇一九年十二月十八日书记员 丁希龑