贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔02民终2190号上诉人（原审原告）：杨华忠，男，1955年4月27日生，汉族，住贵州省水城县。上诉人（原审原告）：杨云，男，1986年9月13日生，汉族，住贵州省水城县。被上诉人（原审被告）：尹成付，男，1969年10月9日生，汉族，住贵州省水城县。委托诉讼代理人：刘征宇，系贵州济元律师事务所律师，执业证号：1520220210350847。委托诉讼代理人：周帅，系贵州济元律师事务所律师，执业证号：15202201710661822。被上诉人（原审被告）：尹成华，男，1963年10月9日生，汉族，住贵州省水城县。委托诉讼代理人：张良，男，1972年7月12日生，穿青人，住贵州省六盘水市钟山区。与尹成华系亲姨侄关系。被上诉人（原审第三人）：管庆明，男，1976年7月30日生，汉族，住贵州省水城县。被上诉人（原审第三人）：贵州电网有限责任公司六盘水供电局，住所地：贵州省六盘水市钟山中路46号，统一社会信用代码：91520200214402670B。法定代表人：汪克波，系该公司董事。委托诉讼代理人：李斌，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202199610645586。委托诉讼代理人：王强，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202200810852390。上诉人杨华忠、杨云与被上诉人尹成付、尹成华、管庆明、贵州电网有限责任公司六盘水供电局（以下简称：“供电局”）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省水城县人民法院（2019）黔0221民初2018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨华忠、被上诉人尹成付及其委托诉讼代理人刘征宇、被上诉人尹成华的委托诉讼代理人张良、被上诉人供电局的委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼，上诉人杨云及被上诉人管庆明经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。杨华忠、杨云上诉请求：撤销贵州省水城县人民法院（2019）黔0221民初2018号民事判决，改判支持上诉人的一审诉请。事实和理由：一、一审认定事实错误。上诉人因在水城××××山村铝厂做工，并经吴洪贵介绍于2004年1月5日和2006年9月11日与尹成富、管庆明（尹成华）签订《售房协议》和《买卖契约》，并交付了房款11000元，尹成富、管庆明将标的物交付给上诉人，上诉人占有、使用该标的物十余年，其间并未有任何个人、组织主张权利。上诉人并不知道标的物已获补偿，直到2018年7月底才知案涉房屋已于18年前发生补偿的事实。本案标的物是农村房屋，买卖双方已完成金钱交付和标的物交付，上诉人善意取得案涉标的物，应认定双方签订的《售房协议》和《买卖契约》有效。一审中没有任何一方出具该标的物被“国家征收”的证据，供电局出具的三份承包合同也不能证明。供电局在2004年1月5日前没有占有、使用、管理该标的物，直到2018年7月3日前也没有完成对该标的物的受让。即使尹成富、尹成华、管庆明对标的物无处分权，法院也应该认定该标的物属于上诉人所有。二、一审适用法律错误。一审庭审中上诉人的代理人多次强调本案应适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条支持上诉人的一审诉求，本案中上诉人的行为符合该条规定，即上诉人受让该不动产时是善意的，价格是双方协商一致的，出卖人已将标的物交付给上诉人，因为是农村房屋不需要登记，因此上诉人的一审诉请应得到支持。综上，一审认定事实错误，适用法律不当，应予撤销，上诉人一审诉请于法有据，应得到支持。被上诉人尹成华辩称，尹成华与杨云签订的《售房协议》真实，但因杨云未履行给付金钱义务，案涉房屋周围土地已于2000年11月15日被国家征收，供电局对案涉房屋作了补偿，案涉房屋权属不属于尹成华，尹成华无权处分该房屋，且上诉人不能通过买卖方式取得尹成华的宅基地，故该协议无效。另外，本案已过诉讼时效。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人尹成付辩称，上诉人与尹成付签订的《售房协议》并未处理尹成付房屋之外的其他权益，且上诉人系案涉房屋所在村集体组织以外的人，房屋买卖行为无效。供电局与尹成付约定，案涉房屋不拆除，尹成付一家可以继续居住，尹成付与上诉人签订《售房协议》明确告知房屋已被供电局征收的情况（只能居住），因此尹成付才以远低于市场价格的价格出售案涉房屋，本案不符合善意取得的构成要件。被上诉人供电局辩称，本案诉争的房屋于2000年及2001年被征收的事实清楚，受委托征收的部门在不明真相的情况下与杨云签订的房屋征收安置补偿协议无效，杨云应当将取得的拆迁补偿款返还给我方。上诉人主张其对诉争的房屋享有所有权理由不能成立，不符合善意取得构成要件。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。被上诉人管庆明未提交答辩意见。杨华忠、杨云向一审法院起诉请求：1、确认2004年1月5日尹成付与杨云签订的售房协议有效；2、确认2006年9月11日尹成华、管庆明与杨云签订的买卖契约有效；3、确认位于贵州电网六盘水供电局滥坝变电站围墙外房屋414平方米（价值414000元）的使用权、处分权属于原告所有；4、由被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2000年11月15日，尹成付、尹成华的位于水城县××坝镇××其村××门坎组住房被征收，尹成付、尹成华已领取了房屋补偿款。2000年12月6日，六盘水供电局（甲方）与水城县国土局（乙方）签订《220千伏滥坝变电站征地拆迁承包协议书》，协议书对双方的职责、承包经费、付款方式进行约定。2001年8月31日，贵州盛华源实业股份有限公司输变电工程公司滥坝变项目部（甲方）与水城县国土局（乙方）签订《220千伏滥坝变电站房屋拆迁承包协议书》，协议书对双方的职责、承包经费、付款方式进行约定。2004年1月5日，尹成付（甲方）与杨云（乙方）签订《售房协议》，该协议约定：“经甲乙双方共同协议，甲方将原老住房售给乙方，特定以下协议：一、售房面积约60左右平方米；二、地基、坝子以现场指定为界；三、因乙方是外地人，甲方将原自留地老园子约0.4亩给乙方耕种；四、以上共作价伍仟伍佰元，乙方一次性给付甲方。甲方：尹成富，乙方：杨云，证明人黄先达”。2006年9月11日，尹成华（甲方）与管庆明（乙方）签订《买卖契约》，约定：“经双方同意，甲方愿将滥坝镇发其村石门坎组自有房屋（砖混四间、瓦房二间、猪圈二间）共计建筑面积大约玖拾平方米给乙方，售价3000元。甲方：尹成华，乙方：管庆明，证人：黄先达、熊伟、管堂义等”。一审法院认为，尹成付与杨云于2004年1月5日签订《售房协议》及尹成华与管庆明于2006年9月11日签订《买卖契约》，因该栋房屋于2000年11月15日被国家征收，其权属不属于尹成付和尹成华所有，尹成付和尹成华无权处分该房屋，其买卖协议无效。因双方的买卖协议无效，故对原告要求确认其房屋的使用权和处分权属于原告所有的诉讼请求，不予支持。管庆明经法院合法传唤，无正当理由拒不参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、法庭辩论等诉讼权利，由其自行承担可能造成的不利后果。综上所述，尹成付与杨云签订《售房协议》及尹成华与管庆明签订《买卖契约》无效，原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告杨华忠、杨云的诉讼请求。案件受理费7510元，因适用简易程序减半收取3755元，由原告杨华忠、杨云负担。二审中，双方当事人未向本院提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。但一审认定尹成华（甲方）与管庆明（乙方）签订《买卖契约》的时间为2006年9月11日错误，应为2001年9月14日，本院予以纠正。另查明，管庆明于2006年9月11日将其从尹成华处购买的房屋转卖给杨云，双方在原《买卖契约》下方注明“2006年9月11日转卖甲方管庆明乙方杨云房子价格5500元，2006年9月11”。双方当事人认可二上诉人已居住使用案涉房屋长达十多年，杨华忠在二审庭审中陈述因修建安六铁路案涉房屋已于2018年5月被拆除。本案二审争议焦点是：1、案涉《售房协议》、《买卖契约》的效力应当如何确认；2、二上诉人主张对案涉房屋享有使用权、处分权能否得到支持。本院认为，关于争议焦点一。首先，被上诉人尹成华以无权处分为由主张合同无效，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，无权处分并不导致合同无效，被上诉人尹成华以无权处分为由主张合同无效不具有法律依据。其次，被上诉人尹成付、尹成华以买卖双方不是同一集体经济组织成员为由主张合同无效，但被上诉人尹成付、尹成华均自认案涉房屋已于2000年左右被供电局征收，现有证据不能证明供电局仅征收房屋未征收土地，不能确定二人出售案涉房屋时仍享有该房屋的宅基地使用权，故以此为由主张合同无效的理由不能成立，不予采纳。综上，案涉《售房协议》、《买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，应认定合法有效。关于争议焦点二。上诉人杨华忠自认案涉房屋已于2018年5月被拆除，该房屋事实上已不能再利用和使用，故二上诉人主张对案涉房屋享有使用权、处分权，不予支持。综上所述，上诉人杨华忠、杨云的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：撤销贵州省水城县人民法院（2019）黔0221民初2018号民事判决；确认上诉人杨云与被上诉人尹成付于2004年1月5日签订的《售房协议》有效；确认上诉人杨云与被上诉人管庆明于2006年9月11日签订的《买卖契约》有效；驳回上诉人杨华忠、杨云的其他诉讼请求。一审案件受理费3755元，二审案件受理费7510元，共计11265元，由上诉人杨华忠、杨云负担5632.50元，被上诉人尹成付、尹成华负担5632.50元。本判决为终审判决。审判长  林波审判员  张丽审判员  杨梅二〇一九年十二月三十日法官助理李健书记员李炳兰