山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终3989号 上诉人（原审原告）：淄博钰诚物业管理有限公司。住所地淄博市张店区体育场街道办事处新村东路恒兴里程C号。统一社会信用代码：91370303334303845Y。 法定代表人：向珊珊，总经理。 委托诉讼代理人：李菊，山东鲁杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：耿赛，男，1984年2月18日出生，汉族，住淄博市张店区。 上诉人淄博钰诚物业管理有限公司（以下简称钰诚公司）因与被上诉人耿赛物业服务合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初3258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钰诚公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并依法改判被上诉人支付上诉人逾期交纳物业费、卫生费、电梯运行费和水费的违约金1289.24元，并支付至实际付清之日或将本案发回重审；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院不能单独的依赖被上诉人提供的一组画质模糊、无法确定录像时间、地点的录像证据及无法确定谈话人的录音证据就认定上诉人物业服务存在一定问题，因而导致里程花园业主多处投诉。首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，存有疑点的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据。本案中，被上诉人为证明上诉人的物业服务存在问题，向法庭提交了一组录音录像证据，但是其中的录像证据无法反映录像的时间、季节及地点，而录音证据也模糊不清，分辨不出其中的谈话人，而且无法确认该组证据是否存在随意剪辑的情况，因此，在存在诸多疑点且无其他证据佐证的情况下，无法认定该份证据的真实、合法性和与本案的关联性，也不能单独凭该组证据认定上诉人物业服务存在一定问题。同时，一审法院在事实认定部分关于“自2016年11月起，被上诉人因与上诉人为物业服务质量问题发生纠纷而拖欠物业费等费用的原因至今”这一没有证据证明的认定也是错误的。2016年11月份本案所涉小区物业费交费率达到90%以上，2017年至2018年也是在80%以上的，充分说明上诉人尽到了相应的服务义务，极大部分的业主是认可上诉人服务质量的，而被上诉人享受物业服务后不主动交纳物业费，却在被上诉人起诉追索物业费时，寻找理由以物业服务质量进行抗辩，其主张不应得到支持。二、一审法院以上诉人物业服务存在一定问题为由驳回上诉人关于违约金的诉求没有法律依据。首先，本案中《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，因此，一审法院应尊重合同当事人的意思自治，在被上诉人不按照合同约定时间足额及时支付物业费等费用的情况下，判决被上诉人按照合同约定支付违约金。其次，上诉人在为恒兴里程小区提供物业服务的过程中并没有《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的扩大收费范围、提高收费标准或重复收费的情况，也不存在不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵等业主拒交物业费的“正当理由”，一审法院既已认定被上诉人的抗辩不能构成其拒交费的正当理由，应当交费的情况下，被上诉人拖欠物业费等费用已经构成违约，应当按照合同法第一百零七条、第一百一十四条规定及双方合同约定，向上诉人支付违约金。再次，在长期的、受服务群体众多的物业服务过程中，上诉人出现物业服务瑕疵属于可以理解的范畴。合同法第一百一十一条规定了瑕疵履行的责任。该条并没有规定一审法院主张的免除或抵销不履行合同一方的违约责任。况且上诉人在出现服务瑕疵时能及时进行补救。因此，一审法院驳回上诉人违约金的诉求没有法律依据。三、主动交纳物业费是诚信的体现，向逾期交费业主收取违约金才能更好的为全体业主提供服务。物业费在本质上是全体业主享受物业服务的物质基础，如果不在物业服务合同中约定违约条款，或者人民法院对逾期交纳物业费的违约金不予支持，那相当于鼓励业主不主动交纳物业费甚至不交物业费，允许业主动辄就启动抗辩权豁免自己的违约，其后果将使得物业服务企业难以及时有效的收回成本更好的为全体业主提供物业服务，其损害的是绝大部分业主的利益。综上，请求二审支持上诉人的诉求。 耿赛辩称，一、根据民诉法规定上诉人需要举证证明为被上诉人提供了达标的四星物业服务,而不是由被上诉人举证。《前期物业服务协议》只能证明上诉人与被上诉人签订了物业服务合同，并不能证明上诉人提供了达标四星的物业服务。交房时，开发商以交房相威胁签订物业合同，预缴半年物业费，还没有服务就缴费,不能证明物业服务达标。2016年预缴费率达90%并不能证明物业服务达标。上诉人主张“极大部分的业主是认可上诉人服务质量的”，上诉人没有在小区里做过调查,没有认可物业服务的调查问卷用以证明这“极大部分”业主到底有几个。被上诉人从未拒绝缴纳物业费。上诉人与被上诉人属平等主体间的合同关系，遵循平等、公平原则。被上诉人支付物业费，上诉人提供达标服务，而不是因为签订了合同被上诉人就要缴纳物业费，被上诉人所缴纳的物业费购买的是上诉人提供的四星物业服务，而不是购买的合同纸张。可是，被上诉人支付了四星级物业服务费后，上诉人并没有提供四星级等值的物业服务。上诉人在不能达到四星级物业服务的情况下仍然要求被上诉人按照四星级物业缴费标准继续履行缴费义务，有违公平原则。二、一审中上诉人并未提交有效证据证明上诉人所提供的物业服务达标，一审判决书仅表述为“依据被告提交的证据，可以证实原告提供的物业服务存在一定问题”一笔带过上诉人的服务不达标行为。上诉人无证据证明他所提供的服务达标，而被上诉人有证据证明他不达标。是上诉人违约在先，违约者无权主张被违约者履行义务、承担违约责任。合同法规定了违约责任，并没有规定在上诉人违约的前提下，被上诉人仍然要按合同履行义务、承担违约责任。上诉人主张“在长期的、受服务群体众多的物业服务过程中，上诉人出现物业服务瑕疵属于可以理解的范畴”。上诉人对为被上诉人服务不严格，自我松懈，不能够为被上诉人提供达标的物业服务。四星物业服务标准是签订合同时，上诉人自己承诺的服务标准，既然达不到这个服务标准就不要按这个服务标准收费。体育场街道办曾于2019年6月6日给上诉人下发过一份题为《张店区人民政府体育场街道办事处物业问题整改通知书》，而上诉人也于2019年6月11日给体育场街道办出具了一份《张店区人民政府体育场街道办事处恒兴里程物业问题整改计划》，由于整改不力，上诉人于2019年6月22日、7月5日在小区张贴过两张通知《关于恒兴里程小区物业服务等级标准调整征求意见书》和《关于恒兴里程小区物业服务等级标准调整公示》，自行将服务等级和收费标准变更成三星物业标准。在没有经过合同对方当事人签署书面补充协议同意上诉人降低服务标准的前提下，被答辩人只能降低收费标准，而不能降低服务标准，因此上诉人服务不达标已是不争事实。上诉人服务的里程花园小区现状是电梯坏掉要靠打12345才能维修；进出门要靠打110才能正常进出；整个小区8栋楼800多户入住业主要公摊推物业近两倍的公摊推水；交房刚四年的新小区半年内不明原因的跑掉两千多方水；小偷光顾小区无人问津；单元常开不关跟没有一样；单元门坏了也要业主公摊费用；行人通道的门禁没有感应器时不时伤人；台风刮倒绿化树木三天都没人管；死了的绿化树、草坪无人补种管理等等。上诉人提供这样的服务,被上诉人作为合同权利人，有权按照合同约定拒绝缴纳四星物业费。里程小区900户业主都期待一份公平的判决，这关乎淄博市所有聘用物业的小区业主的切身利益。如果上诉人物业仅凭一纸合同不用提供达标物业服务就可以要求业主履行缴纳物业费的义务，甚至承担违约责任，有损法律尊严，有违法律面前人人平等的原则。综上所述，作为一个普通公民，被上诉人有权利在付出金钱代价的同时，享受同等价值的服务，而上诉人作为平等合同主体未能提供等值服务，违背了公平原则。请求以法律为准绳，以事实为依据，依法判决，以维护答辩人的合法权益和法律的尊严。 钰诚公司向一审法院起诉请求：1.被告支付自2017年11月至2019年4月所欠的物业费1560.6元、卫生费72元、电梯运行费581.4元、水费428.8元等共计2642.8元；2.被告支付给原告违约金1289.24元（自2017年11月1日起并主张至付清之日）；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年11月8日，原告（甲方）与被告签订《前期物业服务协议》，约定乙方所购的物业位于张店区，房屋建筑面积约为85平方米，由甲方为乙方在里程花园的物业提供物业服务。协议第八条第1款约定，前期物业服务期限自2015年11月8日起至2018年11月7日止；第5款约定，前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。协议第九条甲方权利义务第6项约定，根据本协议的约定，受有关部门或单位的委托，向乙方或物业使用人提供水费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准按政府规定收取。协议第二十条约定，物业服务费每半年预缴一次，缴纳费用时间为上次缴费服务期终止日前的15日内，乙方或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。协议第三十七条约定，乙方违反本协议不按协议约定的收费标准和时间交纳前期物业服务费及相关费用的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金。协议签订后，被告所在里程花园的物业一直由原告提供物业服务。自2017年11月起，被告因与原告为物业服务质量问题发生纠纷，拖欠物业费等相关费用至今，经原告书面通知，被告至今仍未缴纳，原告为此诉至一审法院，形成本诉。 一审法院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且尚在服务期内，双方均应按照协议约定履行各自的义务。原告在协议签订后一直在为被告的案涉物业提供物业服务，被告应当按照协议约定及时足额向原告支付相关物业服务费及代收费，其对拖欠款的数额无异议，原告诉求被告支付，符合协议约定及法律规定，依法予以支持；被告抗辩称原告提供的物业服务达不到四星级服务标准，并不能构成其拒交费的正当理由。依据被告提交的证据，可以证实原告提供的物业服务存在一定问题，导致里程花园业主多处投诉，因此，对于原告要求被告支付违约金的诉求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、被告耿赛于判决生效之日起十日内支付原告淄博钰诚物业管理有限公司2017年11月至2019年4月的物业费1560.6元、卫生费72元、电梯运行费581.4元、水费428.8元；二、驳回原告淄博钰诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告耿赛负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：钰诚公司在二审中认可体育场街道办事处向其下发过整改通知书，其出具了整改计划。经查询检索关联案件【（2019）鲁03民终2887号、（2019）鲁03民终2888号】，在上述案件生效民事判决中认定，2019年6月6日，张店区人民政府体育场街道办事处针对部分居民投诉钰诚公司物业管理水平未达到四星级标准且要求降低星级标准收费的问题，结合现场勘验情况作出《物业问题整改通知书》，对于发现问题对于钰诚公司进行了通知。钰诚公司于2019年6月11日向张店区人民政府体育场街道办事处提报了恒兴里程物业问题整改计划。2019年6月22日，钰诚公司在小区张贴《关于恒兴里程小区物业服务等级标准调整征求意见书》对于物业服务等级标准的调整征求意见，2019年7月1日，钰诚公司决定里程小区物业服务等级标准调整为三星级服务标准、收费标准，并于2019年7月5日在小区进行公示。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，双方在二审中争议的焦点问题为，钰诚公司在本案中要求耿赛支付违约金有无事实及法律依据。根据本案查证事实，钰诚公司在里程小区所提供的物业服务经相关部门勘验确存在问题并向其下达整改通知，钰诚公司在作出整改计划之后决定将服务等级标准降低为三星级。由此，钰诚公司在为里程小区业主提供物业服务过程中确实存在未严格按照物业服务协议及物业服务的相关的等级标准进行管理服务的情形。一审判决耿赛支付案涉物业费用系因双方签订的协议中并未约定在物业公司服务未达到四星级服务标准的情况下，业主可以拒付物业费，并不属于钰诚公司严格按照合同约定及相关服务标准要求提供了物业服务、业主恶意拖欠物业费情形，在此情形下，钰诚公司要求耿赛支付违约金的诉讼主张有违公平原则。原审判决对此未予支持并无不当。综上所述，钰诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人淄博钰诚物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李兴民 审判员  侯 康 审判员  李灵福 二〇一九年十二月十六日 书记员  苏银银