山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终3698号 上诉人（原审被告）：山东世纪金源置业有限公司。住所地淄博市张店区柳泉路77号世纪新世界广场2号5层。 法定代表人：朱清信，董事长。 委托诉讼代理人：崔翔，山东建仑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈小龙，男，1985年2月28日出生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 上诉人山东世纪金源置业有限公司（以下简称世纪金源公司）因与被上诉人陈小龙商品房销售合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2019）鲁0303民初727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 世纪金源公司上诉请求：依法撤销原审判决，改判其公司按照案涉商品房己付购房款的日万分之0.5承担自2016年7月1日至2016年9月7日期间的逾期办证违约金。事实与理由：1、一审中其公司提供了由淄博市国土资源局张店分局出具的《关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具信访函的回复》一份，证明逾期办证是地方政府原因所致，其公司对此不承担责任，张店区房管部门在不动产统一登记实施前受理的最后一宗房地产开发企业报送的新建商品房登记业务为2016年9月7日，不动产统一登记实施后张店区不动产权中心受理了第一宗房地产开发企业报送的新建商品房登记业务首次登记日为2016年11月16日，其公司在不动产统一登记实施前曾经向张店区房管部门提交了办理淄博世纪新世界广场商品房所有权登记资料，不动产统一登记实施后新建商品房需要统一登记，其公司于2016年11月中旬向张店区不动产登记中心再次提交申请办证资料，该中心要求其公司根据办理不动产统一登记的新要求，将原来向张店区房管部门报送的申请登记资料重新整理、更换、补充，其公司按照新要求将准备齐全的申请登记资料于2017年3月20日提交至张店区不动产权中心，同月30日该中心正式将登记申请资料录入系统，因此，案涉商品房不动产权证未按期取得是上述政府登记部门合并、不动产登记相关要求发生变化等原因所致，由此可证，其公司在不动产统一登记实施前，张店区房管部门受理的最后一宗房地产开发公司新建商品房登记业务之日（即2016年9月7日）前，曾向该部门提交了包括案涉商品房在内的大宗业务登记资料，至此其公司已经履行了案涉商品房权属登记的义务，按照《商品房买卖合同》第十五条第二款第二项约定，因当地政府原因，不能按期取得房地产权属证书，其公司不承担责任；2、一审法院判决其公司赔偿陈小龙逾期办证违约金过高，请求二审依法予以调整，其公司虽然由于种种原因致案涉商品房办证逾期，但陈小龙并未因此受到实际损失。近年来由于房价快速上涨，案涉房屋较之购买时价格已上涨50%以上，与逾期付款、逾期交房违约程度相比，逾期办证违约程度相对较轻，涉案《商品房买卖合同》第七条约定的逾期付款违约金为逾期付款的日万分之0.5，合同第9条约定的逾期交房违约金也为已付购房款的日万分之0.5，从公平原则出发，逾期办证违约金应当是参照上述合同条款约定的违约金比例计算。 陈小龙辩称，1、世纪金源公司向一审法院提供的淄博市国土资源局张店分局的回复说明政府在世纪金源公司逾期办证上没有任何责任，世纪金源公司当时的申报资料根本不符合《不动产登记暂行条例》强制性标准，故被职能部门予以拒绝登记。不存在世纪金源公司所说的有新要求新标准的情况，世纪金源公司开发的小区销售面积比竣工面积多了4600平方米，处理完这个问题之前，不可能通过登记审查，世纪金源公司聘请有关单位对申报资料中测绘报告进行了数字修改，并没有涉及测量，把超规划面积全部计入公摊面积，2017年3月20日提交报告，当天国土局不动产登记中心接收登记资料并证实受理；2、世纪金源公司请求调整违约金没有依据，逾期办证让陈小龙在户籍迁入、小孩入托上学、抵押贷款、房屋出租等方面受到很大影响，产生了直接经济损失，世纪金源公司称办证违约金按合同第七条、第九条约定进行时单方修改合同的行为，不受法律保护。商品房价格问题与本案无关。 陈小龙向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告办证违约金27671.85元；2.判令被告支付原告房屋面积差2109元；3.本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告提出变更诉讼请求：撤回要求退回面积差价款的诉讼请求，违约金诉求减少为27478元。 一审法院认定事实：2015年4月28日，原告与被告山东世纪金源置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购置被告开发建设的房产一套，被告应当在2015年6月30日前交付房屋，在2016年6月30日前（商品房交付使用后360日内）为原告办理完毕房屋权属登记。如因买受人原因不能按期取得房地产权属证书，一切责任由买受人承担。如因当地政府原因，不能按期取得房地产权属证书，出卖人不承担责任。《商品房买卖合同》签订后，被告未按合同约定期限为原告办理房屋权属登记。涉案房屋实际于2017年6月5日登记至被告山东世纪金源置业有限公司名下。原告主张被告逾期办理不动产所有权初始登记构成违约，为此诉至本院，形成诉讼。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同真实有效。合同双方均应按照合同约定全面履行相应的权利义务。原告依约支付房款后，被告未按合同约定时间为原告办理房屋登记，应当承担逾期办证的违约责任，被告辩称原告诉求超过诉讼时效，但未提供证据证实，故对其该项抗辩意见，不予采纳。因原、被告在合同中没有约定逾期办证违约金，原告要求被告参照商业银行贷款年利率4.41%的1.3倍即按照5.733%向支付原告违约金，即退还房屋差价后，按照原告实际支付房款514539元向原告支付违约金27478元(自2016年7月1日至2017年6月5日)，符合法律规定，予以支持；在本案审理过程中，原告提出减少诉讼请求，是其对自身权利的自由处分，予以准许。被告提供关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具《情况说明》信访函的回复一份证实其答辩意见，但该证据不能证实被告逾期办证是由于地方政府的原因，故对其答辩意见不予采纳。本案经法院组织调解，双方当事人分歧较大，无法达成一致意见。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：被告山东世纪金源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈小龙违约金27478元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费545元，被告山东世纪金源置业有限公司负担。 二审期间，世纪金源公司提交证据一工程验收备案表，证明上诉人在2016年6月1日，已经完成竣工验收，并进行了项目竣工验收备案，具备了提交办证资料的资格。提交证据二房屋所有权初始登记申请书，证明2016年8月20日或8月22日，上诉人已经向原张店区房管部门提交了初始登记申请书，同时上述两份证据与上诉人在一审中提交的名为《淄博市国土资源局张店分局出具的关于对山东世纪金源置业有限公司申请出具情况说明信访函的回复》的证据据相互印证，证明在不动产统一登记实施前，上诉人已经具备并提交了登记申请，到张店区房管部门，一审判决对因政府原因造成的逾期办证事实没有认定，因此一审判决认定的违约时间错误。提交证据三山东省高级人民法院案件受理通知书四份，证明上诉人在与其他业主商品房买卖纠纷案件，已经向山东省高级人民法院申请再审且已立案，再审结果可能影响到本案裁决结果，因此上诉人同时提交中止审理申请书，依法申请中止审理本案。陈小龙对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关。经审查，世纪金源公司提供的竣工验收备案资料及房屋所有权初始登记书载明其完成竣工验收备案系在2016年6月，2016年8月20日提交了办证资料，该证据不能证实其就案涉房屋在案涉《商品房买卖合同》约定的期间内履行了其为购房人办理权属登记的合同义务；世纪金源公司以其他案件在山东省高级人民法院申请再审为由，申请中止本案诉讼。其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人争议的焦点问题为，1、涉案房屋逾期办证违约金的数额应当如何确定；2、王忠勇在本案中起诉是否超出诉讼时效。 一、关于涉案房屋逾期办证违约金的数额应当如何确定问题。 1、双方当事人在《商品房买卖合同》中对于交房时间及房屋权属登记时间进行了明确约定。合同中第十五条关于房屋登记的约定所确定的办理权属登记时间为2016年6月30日之前。涉案房屋实际于2017年6月5日登记至世纪金源公司名下，世纪金源公司因此构成违约。关于世纪金源公司所主张因政府登记部门合并、不动产统一登记要求发生变化即停止受理房地产登记业务的期限应否在违约期限内扣除的问题。不动产登记方式变化系发生在2016年9月，此时双方当事人合同约定的权属登记期限早已届满，即不动产登记方式发生变化、政府部门停止受理登记业务前，世纪金源公司已经发生了逾期登记的违约行为，且世纪金源公司并未提交有效证据证实由于不动产方式发生变化、政府有关部门停止受理登记期间是导致其逾期办证违约行为的根本原因，因此，世纪金源公司在本案中主张的该情形不能成为免除世纪金源公司违约责任及扣除其违约期间的事由。 2、关于违约金的计算标准问题。案涉《商品房买卖合同》中并未就违约金的计算标准进行约定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原审对于违约金计算标准的认定符合法律规定。 3、关于世纪金源公司申请对本案中止审理的问题。因山东省高级人民法院审理的是世纪金源公司与案外人的商品房买卖合同纠纷，并不存在必须以再审案件确定事实为依据的情况。因此，世纪金源公司的该申请理由不属于应当中止审理的事由，不予支持。 综上所述，世纪金源公司的上诉意见不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费443.00元，由山东世纪金源置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕桂欣 审判员  郭 鹏 审判员  翟雪利 二〇一九年十二月十七日 书记员  王 婧