河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终4658号上诉人（原审被告）:杨薇薇，女，汉族，1986年12月30日出生，住河南省辉县。委托诉讼代理人：窦文志，河南昇融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏利阁，男，汉族，1988年12月9日出生，住河南省辉县。被上诉人（原审原告）：程丽珍，女，汉族，1988年4月30日出生，住河南省辉县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李艳鹏，河南百泉律师事务所律师。原审被告：秦彦广，男，汉族，1976年5月15日出生，住河南省辉县。原审第三人：吕胜利，男，汉族，1972年1月8日出生，住河南省辉县。上诉人杨薇薇因与被上诉人魏利阁、程丽珍、原审被告秦彦广、原审第三人吕胜利申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省辉县市人民法院（2019）豫0782民初736号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人杨薇薇委托诉讼代理人窦文志，被上诉人魏利阁及魏利阁、程丽珍共同委托诉讼代理人李艳鹏，原审第三人吕胜利到庭参加诉讼。原审被告秦彦广经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。杨薇薇上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认定事实不清，逻辑混乱，结果错误。被上诉人明知案涉房屋在其保全前已经出卖。在魏利阁、程丽珍与秦彦广的（2018）豫0782民初13号案件中，秦彦广提交了其与吕胜利之间的房屋买卖协议。魏利阁与程丽珍的质证意见是“真实性有异议，认为卖房的钱是放在王某某的担保公司了。”程丽珍是秦彦广妻子程丽芳的亲姊妹，魏利阁、程丽珍查封案涉房屋是在上诉人与吕胜利交易之后，刘有爱不是上诉人的代理人，仅仅是付款人。一审法院认定秦彦广与吕胜利串通房屋交易违反逻辑。一审法院回避从中介公司调查的材料，选择性使用发现的刘有爱与吕胜利之间数年前的经济往来认定刘有爱与吕胜利说谎，进而否定上诉人与吕胜利之间交易的真实性。2、一审法院追加吕胜利为第三人无法律依据，程序违法。魏利阁、程丽珍辩称：1、上诉人的上诉理由缺乏事实及法律依据，不能成立。上诉人对案涉房产是否在查封前已转让给吕胜利并不知情，且吕胜利与秦彦广之间存在两份不同内容的房屋买卖协议，且协议的主要条款缺失，签订主体及时间相互矛盾，双方对购房款的陈述也不一致，故不足以认定为真实的交易。另吕胜利与杨薇薇之间交易也存在诸多疑点，不足以认定已支付房款的事实。2、上诉人主张案涉房产系秦彦广出售给吕胜利，吕胜利又出售给上诉人，故案件的处理结果与吕胜利存在直接利害关系，原审法院追加其参加诉讼符合规定。一审判决准许强制执行位于辉县市××大道××电城市花园××单元××室房产并无错误，请求驳回上诉，维持原判。吕胜利称：同意上诉人意见，被上诉人答辩意见不属实。原审原告魏利阁、程丽珍一审起诉请求：判令准予执行秦彦广名下的位于辉县市××大道××电城市花园××单元××室房产。原审法院查明：秦彦广与其原配偶程丽芳于2012年12月19日，按每平方米3510元的价格、共760547元的价款，以首付360547元、贷款400000元的按揭贷款方式，共同购买了位于辉县市××大道××电城市花园××单元××室住宅房产。XF8幢楼系砖混结构、四层高、共三个单元。该房产系XF8幢楼中的2单元1-2层的复式楼房,建筑面积216.67平方米。程丽芳于2015年12月28日（农历2015年11月18日）病故。吕胜利借用其姐吕运香的身份证给秦彦广，在吕运香不知情的情况下，让秦彦广于2017年1月9日经辉县市公证处公证，委托吕运香去辉县市房地产管理局，领取案涉房屋的所有权证并办理秦彦广与吕胜利关于买卖案涉房屋的过户手续。辉县市房地产管理局档案资料显示：落款时间为2017年3月13日的委托书的委托人处、《辉县市房屋权属登记申请书（二）》的申请人处、询问笔录上的被询问人处，均有秦彦广及其之前已故配偶程丽芳的签名和指纹。辉县市不动产登记中心的资料显示：不动产登记中心收件日期为2017年3月30日的《不动产登记申请审批表》的申请人处、询问笔录的被询问人处，也均有秦彦广及其之前已故配偶程丽芳的签名和指纹。吕运香至今就不认识秦彦广，也没有实际接受委托去办理相关事项。吕胜利于2017年4月5日从辉县市不动产登记中心，亲自领走了共有权利人为秦彦广和程丽芳的案涉房屋的不动产权证。2017年5月4日，吕胜利向该院起诉秦彦广及秦彦广之前已故配偶程丽芳，要求确认其为买方、秦彦广和程丽芳为卖方关于买卖案涉房产的《按揭房屋买卖协议》有效，并判令秦彦广、程丽芳协助办理房产过户手续﹝即该院（2017）豫0782民初2020号案﹞。其诉状诉讼请求中表述该合同的签订日为2015年11月19日，事实与理由部分诉称的合同签订日为2015年11月17日，其提供的证据中的《按揭房屋买卖协议》合同文本则没有落款时间。该合同文本落款处，卖方有秦彦广和程丽芳两人的签名和指纹。2017年8月2日，吕胜利未说明理由申请撤诉，该院当日裁定准许其撤回了起诉。秦彦广在该院（2018）豫0782民初13号案中，提供的秦彦广与吕胜利关于买卖案涉房产所签的《按揭房屋买卖协议》合同文本，落款时间为2015年1月8日；合同文本落款处，卖方仅有秦彦广一人的签名和指纹，没有程丽芳的签名和指纹。上述吕胜利和秦彦广提供的不同的合同文本，均无房屋价款数额、价款交付的方法与时间、房屋交付与过户登记的时间等房屋买卖合同应具备的基本内容。吕胜利在前述诉状事实与理由部分诉称的是：“当时双方协商购买价格为900000元，剩余房贷由其偿还。合同签订后其以银行转账的方式两次向秦彦广分别转账700000元、200000元，一次性还清了剩余房贷368972.73元”。但无论是在（2017）豫0782民初2020号案中还是在本案中，吕胜利及其所称受其委托转款的人李克江，均不能提供转款的具体银行账户和交易凭证；银行出具的偿还剩余房贷368972.73元的业务凭证上的转账账户，也是秦彦广在中国农业银行股份有限公司辉县城北支行的账户。而秦彦广在（2018）豫0782民初13号案庭审中，又陈述其将案涉房产卖了800000元。此后，吕胜利经与和其之前就有经济往来的、在自家企业内管理业务和财务的、杨薇薇的婆母刘有爱协商，将案涉房屋连同已装修部分、整体厨房、卫浴、床、空调（3挂1柜）、燃气、热水器、窗帘、画等在内，折价1500000元转让给杨薇薇。杨薇薇将其位于辉县市××大道与××交叉口瑞城锦绣公馆11号楼2单元101房产，折价500000元转让给吕胜利，再支付给吕胜利价差款1000000元。杨薇薇提供的刘有爱的银行转账记录显示，2017年7月26日、7月31日，刘有爱通过银行两次支付给吕胜利1018700元。杨薇薇于2018年夏天,入住案涉房屋内至今。但吕胜利与杨薇薇通过东盛公司，签订落款时间为2017年7月26日的、买卖案涉房屋的《房屋买卖协议》中，明确约定“该房屋不动产证两年后过户”。刘有爱在接受该院调查时，陈述其当时代理杨薇薇与吕胜利协商买卖案涉房屋事宜时，东盛公司具体办理这项交易的工作人员说，过了当年11月份可以少缴税款。他们为了“合理避税”，而至今没有办理过户登记。另外，魏利阁、程丽珍申请该院调取吕胜利与刘有爱的银行交易记录显示，吕胜利与刘有爱在2016年间就有多笔交易。但是，刘有爱否认其之前就与吕胜利有经济往来的事实，吕胜利则否认在与杨薇薇、刘有爱买卖案涉房屋之前5年内有经济往来的事实。秦彦广的已故原配偶程丽芳，与魏利阁、程丽珍是姐妹关系。魏利阁、程丽珍夫妇因秦彦广长期拖欠其借款人民币500000元未还，于2017年12月7日向该院申请诉前保全，该院当日作出（2017）豫0782财保160号民事裁定，将案涉房产予以查封。魏利阁、程丽珍诉至该院后，该院于2018年3月21日，作出（2018）豫0782民初13号民事判决，判令秦彦广于判决生效后十日内偿还魏利阁、程丽珍借款500000元并负担诉讼费4400元。在该院执行该判决期间，杨薇薇于2018年11月26日向该院提出执行异议，以案涉房产是其于2017年7月间向吕胜利购买且现已入住为由，要求该院终止对案涉房产的执行，并解除对该房产的查封。该院经审查作出（2018）豫0782执异40号执行裁定，中止了对案涉房产的执行，并于2019年1月9日向魏利阁、程丽珍送达了该裁定。魏利阁、程丽珍遂于2019年1月22日向该院提起申请执行人执行异议之诉。原审认为：合同成立，是指订约的当事人就合同的主要条款达成合意，如果当事人就合同的主要条款未达成合意，则合同就没有成立。《中华人民共和国合同法》明确规定，依法成立的合同自成立时生效。合同生效以合同成立为前提，如合同不成立，则根本谈不上生效问题，更谈不上有效问题。房屋买卖合同的主要条款，应包括房屋的状况、价款数额、价款的支付时间和方式、房屋的交付及过户时间等具体事项。本案中，吕胜利交由杨薇薇，并由杨薇薇在本案中提供的买方为吕胜利、卖方为秦彦广和程丽芳的《按揭房屋买卖协议》上，关于上述买卖房屋合同最基本的主要条款以及合同落款时间均为空白，且与秦彦广在另一诉讼中提供的、买卖同一标的的合同文本的落款时间和卖方主体明显不一致；吕胜利与秦彦广关于购房款数额的陈述也不一致；吕胜利称其委托李克江通过银行向秦彦广转款，但无论是吕胜利还是李克江，均未能向该院提供付款转账凭证。故无论从双方合同签订还是合同履行来看，均不能认定吕胜利与秦彦广就买卖案涉房屋合同的主要条款达成合意并真实履行。所以，在案证据不能证明吕胜利与秦彦广之间成立真实合法的房屋买卖合同关系，该院认定双方签订的《按揭房屋买卖协议》不成立。《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。还规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，案涉房屋的所有权至今仍登记在秦彦广和程丽芳名下，未过户变更登记为吕胜利。所以，在吕胜利将案涉房屋转让给杨薇薇时，吕胜利并非案涉房屋的实际合法占有人，其根本没有处分案涉房屋的合法权利。本案中，吕胜利名义上让秦彦广通过公证的方式，委托其姐吕运香去房产登记部门领取案涉房屋的产权证和办理过户登记事项，但实际上述事项全是吕胜利本人办理；房产登记部门档案资料中，多处出现资料形成之前早已死亡的程丽芳的签字及指纹；吕胜利与秦彦广之间关于案涉房屋买卖合同的落款时间多处矛盾、主要条款内容缺失、吕胜利业已支付案涉房款的证据不实；吕胜利曾向该院起诉秦彦广和当时早已死亡的程丽芳要求确认买卖案涉房屋合同效力并协助过户登记，而又无故撤诉。上述种种事实，足以证明吕胜利在案涉房屋转让过程中，具有虚构事实欺骗他人和国家机关等的行为。因此，不能排除吕胜利通过其行为损害秦彦广的其他债权人合法权益的故意。其次，作为案涉房屋买受人的杨薇薇及其代理人刘有爱，均系完全民事行为能力人，在花费一百五十余万元购买房屋这样的大宗财产时，其应较一般交易尽更高的审慎注意义务，但在对案涉房屋的所有权证上明确记载的所有权人不是吕胜利，且吕胜利提供的《按揭房屋买卖协议》的主要条款内容和落款时间缺失的严重反常情况下，应当意识到其进行的买卖行为可能会损及其本人或损害他人的合法权益，其不仅未提异议，反而执意交易，且将杨薇薇的权益置于高度风险之中，明确约定“该房屋不动产证两年后过户”。该情况足见作为案涉房屋买受人的杨薇薇及其代理人刘有爱，对于可能发生的损害后果，在主观上即使不属于积极追求亦属明知而放任的心理态度。还值得注意的是，吕胜利与刘有爱在案涉房屋交易之前存在多次经济来往，尤其在案涉房屋交易之前一年内还有较多笔交易，但二人却一致否认其买卖案涉房屋之前近几年有经济往来的事实；吕胜利与刘有爱达成的房屋买卖协议约定交易价格为1500000元，但杨薇薇提供的刘有爱转款凭证和置换房屋价格合计显示支付房款却达1518700元，不符合常情常理。从一般常理理解，如房屋交易过程中出现本案上述种种情节的某一点，尚可解释为特殊情形。但诸如本案上述种种情节一并出现在同一交易过程中，则难以偶然性自圆其说。故本案不能排除双方存在串通损害他人合法权益的恶意。任何民事权利的取得必须有法律依据，并遵守法律规定的方式和程序，否则就不被法律所承认，更不受法律保护。《中华人民共和国物权法》规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。故根据上述事实及法律规定，该院确认杨薇薇对案涉房产未取得合法的所有权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。上述种种事实和证据表明，在案证据不能证明吕胜利在其与杨薇薇交易前，就案涉房屋享有完整合法的财产权益，也不能证明杨薇薇因真实合法的交易取得相应完整合法的财产权益。另外，即使本案案涉房屋买卖交易真实，案涉房屋未办理过户登记的原因，也是作为买受方的杨薇薇和刘有爱为避税所致，即买受人自身存在过错原因所致。也就是说，即使案涉房屋买卖交易真实，杨薇薇的案外人异议也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(四)项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。因此，本案无论从形式上还是从实质上，均无充分有效的证据证明杨薇薇对本案案涉房屋享有足以排除强制执行的合法民事权益。所以，该院对魏利阁、程丽珍要求判决准许强制执行秦彦广名下案涉房屋的诉讼请求，依法予以支持；对杨薇薇的辩解意见及吕胜利的述称意见，依法不予采纳。综上所述，经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第七条、第九条第一款、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第(一)项之规定，判决：准予执行位于辉县市××大道××电城市花园××单元××室房产。案件受理费8800元,由杨薇薇、秦彦广共同负担。本院对原审认定除“吕胜利与刘有爱在2016年间有多笔交易”之外的其他事实予以认定。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”杨薇薇主张排除执行，其需要提供充分证据证明同时符合上述法律规定的四个要件。首先，本案房产被原审法院查封的时间为2017案11月7日，杨薇薇与吕胜利之间签订房屋买卖协议的时间为2017年7月26日，双方之间签订的房屋买卖协议时吕胜利并非该房产的物权人，杨薇薇并未向房屋所有权人秦彦广核实该房产的真实权利状况。在不能认定吕胜利已经取得该房产所有权的情形下，也即吕胜利无权处分的行为即使不影响其与杨薇薇签订买卖合同的效力，但必然将致使杨薇薇与吕胜利买卖合同履行不能，即在吕胜利未取得该房产所有权人确认的情况下，其转让该房产给杨薇薇的合同行为效力存在瑕疵，杨薇薇并不能从吕胜利处取得该房屋的所有权。其次，杨薇薇是否支付全部房屋价款问题，杨薇薇支付价款分为两个部分，一是向吕胜利交付另一套房屋抵偿价款50万元，属于以物抵债行为，截至本案诉讼，该房产虽然交付给了吕胜利，但并未办理过户登记手续，根据物权取得以登记为准的法律规定，吕胜利也未实际取得该房产的产权，因此在该以物抵债房屋过户登记前，本院依法不能认定该50万元的房款已经交付完毕。下余房款100万元，而杨薇薇实际交付101.87万元，与合同约定的交易金额不符，且杨薇薇未提供该房屋价款数额发生变化的相关证据，故本院不能认定杨薇薇已经支付了全部房屋价款。再者，在杨薇薇购买案涉房产之后直至被查封由近半年之久，杨薇薇未提出过办理过户登记的请求，即使按照杨薇薇所述房屋中介称到当年11月份办理过户可以合理避税，但其在11月份也未请求办理过户登记，况且吕胜利并非该房产的登记物权人，在杨薇薇从未向秦彦广主张过办理房屋过户登记的请求，况且杨薇薇与吕胜利房屋买卖合同约定两年后过户，故足以认定在查封之前未办理过户登记系杨薇薇自身原因所致，并非存在登记机关未能及时办理、出卖人不协助、办理过户客观障碍等非杨薇薇所能控制的原因。综上，杨薇薇未提供充分证据证实其符合上述司法解释规定的足以排除执行的法定情形，对其上诉请求本院不予支持。吕胜利与本案处理结果存在利害关系，原审依法追加其参加诉讼符合法律规定。原审认定基本事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由杨薇薇负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  吴俊喜审判员  马成林二〇一九年十二月十八日书记员  贾 威