湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13301号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南省熙日实业投资有限公司，住所地湖南省长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区8栋A101号。法定代表人：吴志成。委托诉讼代理人：郭效雷，湖南淡远律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄煜钦，男，1976年11月23日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。上诉人湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称熙日公司）因与被上诉人黄煜钦商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初4150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人熙日公司向本院提出上诉请求：1.请求判令（2019）湘0112民初4150号民事判决第二项，改判支持熙日公司的反诉请求;2.由黄煜钦承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、案涉房屋已被依法拍卖且至今未缴纳物业维修金导致不动产权证无法办理，熙日公司对此无过错，一审法院抛开实际，让熙日公司承担不动产权证未办理的后果明显无法律依据。二、因黄煜钦逾期支付按揭款导致熙日公司的个贷保证金被银行扣划，该款项依法应当由黄煜钦承担。一审法院却对此事实不予认定，存在错误。综上，一审法院以长沙市望城区房地产测绘队测绘成果不能替代不动产权属证书及熙日公司未提供证据证明因黄煜钦逾期偿还按揭款致使熙日公司被扣划个贷保证金为由驳回熙日公司的反诉请求存在错误，请求二审法院在查明案件事实的基础上依法支持熙日公司的反诉请求。被上诉人黄煜钦辩称:一、黄煜钦未交物业维修基金是因为熙日公司违约在先。二、关于保证金，黄煜钦不清楚。逾期未支付的按揭款黄煜钦已支付给熙日公司。三、不动产权证未办理是熙日公司的原因，拍卖多余面积的款项要支付给黄煜钦。黄煜钦向一审法院提出诉讼请求:1.判令熙日公司向黄煜钦支付逾期交房的违约金41366元（暂计算至2017年8月31日，后续计算至熙日公司达到交房条件并向黄煜钦实际交房之日止）；2.判令熙日公司向黄煜钦支付逾期办理不动产权证的违约金27596元（暂计算至2019年1月1日，后续计算至熙日公司办妥不动产权证之日止）；3.判令熙日公司在90天内办妥不动产权证；4.一审诉讼费由熙日公司承担。熙日公司向一审法院提出反诉请求：1.判令黄煜钦向熙日公司补交购房款17000元；2.判令黄煜钦支付熙日公司自2019年1月1日至2019年8月5日的逾期付款损失666元，并自2019年8月6日起，以17000元为基数按照银行同期同类贷款利率上浮50%的标准支付逾期付款损失至款项全部付清之日止；3.判令黄煜钦向熙日公司支付因其逾期偿还按揭款致使熙日公司被扣划的个贷保证金1307.48元；4.判令黄煜钦承担本案的反诉费用。一审法院查明事实:2015年1月27日，黄煜钦（买受人）与熙日公司（出卖人）签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：黄煜钦购买熙日公司开发的位于长沙市望城区房屋，建筑面积206.81平方米，商品房单价2740元／平方米，总房价566659元；交房时间为2015年8月31日前。该合同第五条约定：产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理，1、（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。合同第二十条约定：买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。合同第二十一条约定：出卖人应在2016年12月31日前办妥买受人的房屋所有权证；在2017年8月31日前办好土地使用权证。补充协议第三条第3点第（3）款约定：买受人未付清相关税费、物业维修基金及合同约定的违约金等情形之一，出卖人有权将交房时间顺延。补充协议第十条约定：买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人，因此产生的逾期交房责任由买受人承担。合同签订后，黄煜钦通过银行按揭贷款方式支付了约定的全部购房款，熙日公司于2017年9月14日向黄煜钦邮寄了交房通知，黄煜钦未去领取被退回。涉诉房屋至今未交纳物业维修资金，至今未办理不动产权属登记，因为黄煜钦个人原因，2019年7月被人民法院司法拍卖给案外第三人。另查明，长沙市望城区房地产测绘队测绘成果显示，涉诉房屋建筑面积为216.71平方米。一审法院认为:黄煜钦与熙日公司双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应当按约履行。本案中，由于黄煜钦无正当理由至今未交纳涉诉房屋物业维修资金，按照双方合同约定及不动产登记的有关规定，熙日公司有权将交房时间顺延，导致不动产权属证书至今未能办理的责任亦应由黄煜钦自行承担，故一审法院对黄煜钦要求熙日公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的诉讼请求均不予支持。由于涉诉房屋已被人民法院司法拍卖给案外第三人，黄煜钦要求熙日公司限期办妥不动产权证的诉求已属无权主张，一审法院对该诉请不予支持。长沙市望城区房地产测绘队测绘成果不能替代不动产权属证书，涉诉房屋至今未办理不动产权属登记，故熙日公司要求黄煜钦补交购房款和承担逾期付款损失的反诉请求无事实依据，一审法院不予支持。关于熙日公司要求黄煜钦支付因其逾期偿还按揭款致使其被扣划个贷保证金的反诉请求，因黄煜钦对该事实不予认可，熙日公司亦未提供证据证明该事实的实际发生，故一审法院对熙日公司的该反诉请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、驳回黄煜钦的全部诉讼请求；二、驳回湖南省熙日实业投资有限公司的全部反诉请求。本案本诉受理费1524元，因适用简易程序依法减半收取762元，由黄煜钦负担；反诉受理费137元，由湖南省熙日实业投资有限公司负担。本院二审期间，熙日公司向本院提交一份个人贷款还款凭证，拟证明因黄煜钦逾期偿还按揭款导致熙日公司被扣划个贷保证金1307.48元。黄煜钦质证称：对个人贷款还款凭证的三性均有异议，该款项已支付给熙日公司。对熙日公司提供的证据，本院认证如下：该个人贷款还款凭证载明的借款人系黄煜钦，未有明确信息证明该款项系由熙日公司支付，故对该证据不予采信。另熙日公司向本院提交一份调查取证申请书，申请调取涉案房屋不动登记信息中的房屋登记面积。本院认为，涉诉房屋已按合同载明面积拍卖，并由第三人受让，该证据对本案审理无实质影响，故对其调查取证申请不予准许。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.黄煜钦应否向熙日公司补交购房款；2.黄煜钦是否应向支付熙日公司主张的被扣划的个贷保证金1307.48元。关于黄煜钦应否向熙日公司补交购房款。本院认为，合同约定的建筑面积是206.81平方米，黄煜钦因个人原因导致房屋被拍卖，其拍卖成交价亦系按206.81平方米。即便房屋面积存在误差，黄煜钦也未因该面积误差受益，故熙日公司要求黄煜钦补交差额面积房款无法律依据，应不予支持。关于黄煜钦是否应向支付熙日公司主张的被扣划的个贷保证金1307.48元。本院认为，当事人对自己的主张应提供证据加以证明，其提供的证据不足以证明其事实主张的，应承担不利法律后果。本案中，熙日公司提供的证据不足以证明其因黄煜钦逾期偿还按揭款导致其个贷保证金被扣划，故一审法院未予支持其关于个贷保证金的反诉请求并无不当，本院予以确认。综上所述，熙日公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1524元，由上诉人湖南省熙日实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  何 鑫审判员  戴 静二〇一九年十二月十七日法官助理田露书记员王嘉翌附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。