山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁08民终4537号上诉人（原审原告）：刘广海，男，1968年6月17日出生，汉族，住邹城市。委托诉讼代理人：孙涛，山东法至上律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东星上置业有限公司，住所地：邹城市千泉街道大西苇村136号，统一社会信用代码：913708835537405863.法定代表人：高原。委托诉讼代理人：李伟，男，1982年6月3日出生，汉族，该公司员工，住滕州市。委托诉讼代理人：应捷，山东纵横统一律师事务所律师。上诉人刘广海因商品房销售合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院（2018）鲁0883民初4420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘广海上诉请求：依法撤销一审错误判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求或将此案发回重审；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律不当。具体理由如下：一、一审判决认定被上诉人交付的房屋符合交付标准，继而不支持上诉人主张被上诉人因逾期交房而应承担违约责任的请求是极其错误的。上诉人在一审时提交的（2019）鲁08民终419号赵宁与被上诉人山东星上置业有限公司商品房销售合同纠纷一案二审判决书中，对于“商品房验收合格”应如何理解，认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条规定：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第17条：房地产开发项目竣工，经验收合格的，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。由此可见，××取得《商品房竣工验收备案表》才应当是商品房“验收合格”的标准，也是交付的先决条件。本案中，被上诉人进提交了起单方组织的竣工验收报告，并非房地产行政主管部门出具的《商品房竣工验收备案表》，不能证明涉案房屋符合《商品房买卖合同》所约定的“商品房经验收合格”的交付条件，因此，一审法院认定被上诉人交付的房屋符合交付标准认定事实错误，二审法院应予纠正。二、一审判决认定以2015年1月1日开始计算诉讼时效是错误的。对于诉讼时效的起算作出了明确的认定，即从房屋实际交付的时间计算诉讼时效的起点，上诉人接收涉案房屋的时间为2016年10月8日，被上诉人逾期交房的违约责任期限亦应截止到2016年10月8日。根据《中华人民共和国民法总则》第135条规定，上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效期间应当自2016年10月8日计算，至2019年10月8日止。上诉人于2018年5月日提起本案诉讼，在法定诉讼时效期间，故，本案并未超过诉讼时效。综上，上诉人恳请二审法院查明本案事实，依法支持上诉人上诉请求。当庭补充上诉意见：一、关于诉讼时效问题，立法本意是督促权利人及时行使诉讼权利，惩戒明显怠于行使权利者，而不应成为保护当事人违约一方的法律武器。《最高人民法院关于诉讼时效的司解释》第六条规定：“未约定履行期间的合同，依照合同法61/62条规定，可以确定的，诉讼时效从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效从债务人明确表示不履行义务之日起计算。据此，对于逾期交房违约金的支付，双方并未约定履行期限，应从“债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。”由此可见，诉讼时效的起算点应从购房者的主张开始计算，并能引发诉讼时效的中断。二、延迟交房的违约金是根据违约方的违约行为的持续发生的状况“累加计算”，而不应分开而来。相对于购房者来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按违约条数具体分割成若干分别计算诉讼时效的独立的权利，购房者可以在该项整体权利没能实现时提出主张。如将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别起算的诉讼时效予以限制，这必将改变本案双方当事人在合同中仅约定违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有约定支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张。只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债务人的“知道或应当知道权利受到侵害”。就本案实际情况来看，要求购房者在房屋交付之前单独就违约金债权提起诉讼或申请仲裁，均不符合社会公众在日常生活中所遵循的公序良俗。三、诉讼时效是一个人程序性权利，应尽量较少因程序性裁决伤害市场主体实体权利。保护守约者的诚信行为，惩处违约者的失信行为，确立市场经济正常秩序才是民法的价值所在，诉讼时效也应遵循这一原则从宽掌握。如碍于某个企业利益严苛诉讼时效，只是保护个别企业利益，但损害的却是社会整体市场秩序，法院更应发挥司法审判确立市场经济诚信价值取向的应有功能，保护依法依约交付购房款的购房者一方的利益，严惩取得购房款而逾期交房的开发商失信行为。另外，在诉讼时效把握上，最高人民法院多次强调，要从宽把握，最大限度的保护当事人合法权益，避免社会矛盾的激化。山东星上置业有限公司答辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确。一审认定答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖合同》对交房条件采取的是合同中第八条四个交房条件的其中的第一种，即“该商品房经验收合格”。并且认为答辩人和被答辩人的该约定符合法律的相关规定，应为有效约定，对双方均具有约束力。且涉诉房屋已经交付使用，被答辩人再行主张交付房屋的请求与事实不符。实际上，涉案房屋于2014年12月31日前即经过建设、设计等五方主体验收，符合双方约定的验收条件。而被答辩人在接到上房通知后，根据自己的需求时间上房后，又以答辩人交付的房屋未经过“综合验收”为由提起诉讼，要求答辩人交付符合经综合验收。被答辩人的这种诉讼请求实际违背了双方合同约定。故答辩人认为一审认定事实清楚，适用法律也是完全正确的。二、被答辩人的上诉理由根本不能成立。从被答辩人的上诉的理由来看，实际上是一种对其在一审时提出的商品房经综合验收的概念的偷换，《城市房地产开发经营条例》第十七条规定的取得《商品房竣工验收备案表》实际上就是其在一审所称的综合验收。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发【2004】16号)中的第83项。国务院取消了住宅小区等群体房地产项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七、十八条规定不再是效力性强制规定。并且从2019年3月28日新修订的《城市房地产开发经营管理条例》来看，该条例根据2011年1月8日《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定而进行修订的。新的条例第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。由此更可以确定，被答辩人所依据的原条例的第十七条实际还是属于综合验收范畴，在2004年后不再具备效力性的规定。被答辩人以此提起上诉的理由不能成立。三。关于时效问题。一审审理过程中，答辩人提交了大量的答辩人在合同约定交房期内对房屋进行验收且验收合格，并在合同期内对被答辩人进行了上房通知。答辩人在合同履行中没有任何违约行为。而被答辩人在接到答辩人的上房通知后根据自己需求上房，且在上房后又以房屋未经综合验收为由提出无理要求，其主张根本得不到支持。实际上，本案中因被答辩人的主张无法律和法律依据，并不存在时效问题。一审所提到的时效是说即使被答辩人的要求合理，其也过了诉讼时效。综上所述，答辩人认为一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审能本着公平公正的原则，依法驳回被答辩人的上诉，维持一审判决。刘广海向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告交付房屋的义务；2、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金24285元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2013年10月31日，原、被告分别作为买受人和出卖人订立《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于邹城市和谐家园2幢2单元02-401号商品房一套，房产面积为125.31平方米，房屋单价每平方米3143.10元，房款总计393862元。同时，合同第八条对房屋交付条件作出约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。原告已向被告交付了房款，并于2016年10月8日领取了房屋钥匙。2018年7月3日，原告以被告未按合同约定交付房屋且交房存在逾期的行为已构成违约为由诉至本院，请求被告向原告交付符合约定的房屋并支付逾期交房违约金24285元。一审法院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，原告已向被告交付了房款，原告也已于2016年10月8日领取了房屋钥匙。本案争议的焦点问题有两个，一是被告是否履行了交付房屋的义务?二是原告请求被告承担逾期交房违约责任，支付逾期交房违约金是否符合法律规定?是否已过诉讼时效?关于第一个焦点问题，本院认为，关于商品房交付条件，合同有约定的，按照合同约定，但不得违反法律、法规的规定。原、被告订立的《商品房买卖合同》的第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。该约定符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，被告提交了五方单位联合验收《竣工工程质量验收报告》，且原告也领取了涉案房屋的钥匙，交纳了热力、天燃气、数字电视安装费和住宅专项维修基金，实际接受并占有、使用了涉案房屋，应属于对涉诉房屋已交付使用，故原告再行主张被告向其交付房屋的请求，与事实不符，：本院不予支持。关于第二个焦点问题，原告购买被告开发的商品房系团购房，被告与团购单位签订了团购协议，双方约定由团购方负责职工的缴款、选房、签约、上房等工作，原告作为团购成员，应受到团购方与被告协议的制约。该涉案商品房竣工验收合格后，被告于2014年12月27日向团购方致《联系函》，载明：和谐家园项目现已竣工，且房屋验收合格，具备交房条件，请贵局工会及时通知各团购单位、团购人员到和谐家园接待中心办理上房手续。2015年1月20日团购单位回复《关于和谐家园交房有关事宜的函》，就交房后相关收费事宜进行沟通。的确该小区业主于2015年3月份陆续办理交房手续，并着手进行装修入住。原告作为团购方成员之一，《对于家庭购买这种大型的不动产，应当相当关注工程进展和交房时间，至于为何于2016年10月8日才从被告处领取涉案商品房钥匙，交纳各项费用，本院无法查明。从被告提交的各项证据来看，被告在房屋交付方面虽有瑕疵但并未违约，因此原告诉请被告承担逾期交房违约责任不予支持。关于诉讼时效问题，国家设立诉讼时效制度旨在督促当事人及时进行主张权利，便于保护其合法的权益。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。而于2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。两部法律对于时效制度存在不同的规定，为解决适用两部法律规定的衔接问题，《最高人民法院关于(中华人民共和国民法总则)诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算”。原、被告双方订立的《商品房买卖合同》的第8条约定的交房时间为2014年12月31日，而被告则于约定交房时间前通知了团购单位交房事宜，本案诉讼时效期间从2015年1月1日起算，至2016年12月31日止，本案二年诉讼时效已经届满；并且，原告未能提交本案存在诉讼时效中断、中止的相关证据，故原告于2018年7月3日向本院提起逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。综上所述，对于原告主张的因房屋交付不符合约定条件被告应向其交付房屋的诉讼请求不符合双方合同第八条的约定，且原告已领取了房屋钥匙，依法不予支持；对于原告请求被告承担逾期交房违约责任并支付逾期交房违约金的诉讼请求不符合法律事实且已超过诉讼时效，亦依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于(中华人民共和国民法总则)诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告刘广海的诉讼请求。案件受理费204元由原告刘广海负担。本院认为,刘广海与山东星上置业有限公司2013年10月31日签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年12月31目前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、4、…。根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发[2004]16号)，在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。因此，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定不再是效力性强制性规定，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的标准。本案中，双方并未选定《商品房买卖合同》第八条载明的“该商品房经综合验收合格”，而是选定的“该商品房经验收合格”。双方这一约定并未免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，该条款合法有效。本案所涉住宅楼的验收系经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位于2014年12月24日共同验收，质量等级评定情况为合格。山东星上置业有限公司并于2014年12月27日向邹城市交通运输局、邹城市交通局工会委员会出具联系函，通知各团购人员办理上房手续。鉴于刘广海已实际接受房屋，山东星上置业有限公司向刘广海交付的房屋符合双方合同约定的条件，刘广海再要求山东星上置业有限公司承担逾期交房违约责任，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，上诉人刘广海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费408元，由上诉人刘广海负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇一九年十二月六日书记员  李梦琦