新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）新01民终4417号上诉人（原审被告）：何军，男，1968年11月11日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。上诉人（原审被告）：赵丽，女，1972年3月16日出生，汉族，无固定职业，住疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。共同委托诉讼代理人：高宏伟，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：莫明江·木合塔尔，男，1991年10月15日出生，维吾尔族，无固定职业，住疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：阿不都那比江·艾力，新疆元正盛业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈家阔，男，1962年4月15日出生，汉族，无固定职业，住疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。被上诉人（原审原告）：苏永侠，女，1964年6月10日出生，汉族，无固定职业，住疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。共同委托诉讼代理人：宋虹，女，1972年3月28日出生，汉族，无固定职业，住疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。上诉人何军、赵丽、莫明江·木合塔尔因与被上诉人陈家阔、苏永侠财产损害赔偿纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2018）新0102民初5874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何军及其与赵丽的共同委托诉讼代理人高宏伟，上诉人莫明江·木合塔尔及其委托诉讼代理人阿不都那比江·艾力，被上诉人陈家阔及其与苏永侠的共同委托诉讼代理人宋虹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。何军、赵丽上诉请求：请求二审法院依法改判驳回陈家阔、苏永侠对我的诉讼请求，或将本案发回重审。事实及理由：我方并非涉案《乌鲁木齐市房屋转让合同书》的合同主体，也并未基于转让合同取得财产，故不应承担返还房屋占有使用费、楼顶租赁费及采暖费的责任。即使按照一审法院认定上诉人系合同一方当事人，对合同无效有过错，也应当依据过错程度认定相应金额，不应认定我方与莫明江·木合塔尔承担共同责任。陈家阔、苏永侠辩称：一审判决正确，何军与莫明江系代理关系，一审法院依据民法通则认定代理关系正确。莫明江·木合塔尔辩称：同意上诉人的上诉请求。莫明江·木合塔尔上诉请求：请求二审法院依法改判我方不承担给付责任，或将本案发回重审。事实及理由：案外人周鑫持有被上诉人陈家阔出具的经公证的授权委托书、涉案房屋的所有权证等文件材料，足以让上诉人相信周鑫具有转让涉案房屋的权利，上诉人已经做到了合理、谨慎的义务。陈家阔应对合同无效承担相应的责任。一审法院认定房屋占有使用费所依据的评价报告存在严重错误，评估报告中所反映的内容与房屋所有权证和事实情况不符，该房屋由于周边环境的变化会导致价值的变化，评估报告缺乏客观性和准确性。一审法院仅凭调取的租赁合同就认定上诉人收取楼顶租赁费的金额缺乏依据。周鑫作为房产转让合同书的当事人，应作为本案第三人参加诉讼。陈家阔、苏永侠辩称：莫明江·木合塔尔与陈家阔之间有多起诉讼，根据之前的判决可以认定莫明江·木合塔尔为恶意占有，应返还原物及赔偿损失，一审法院委托第三方进行估价，判决结果正确，应予以维持。何军、赵丽辩称：一审判决认定涉案的授权委托书是为保障案外人的债权安全，合同无效的原因是因为该委托行为属于变相留置，因此授权委托存在过错应承担责任，对上诉人的第二、三条理由认可。陈家阔、苏永侠向一审法院起诉请求：1.请求判令陈家阔、苏永侠、莫明江·木合塔尔赔偿房屋占有使用费730,234元；2.请求判令陈家阔、苏永侠、莫明江·木合塔尔返还占有期间楼顶租赁费64,000元；3.请求判令陈家阔、苏永侠、莫明江·木合塔尔返还占有期间陈家阔、苏永侠缴纳的采暖费27,172.2元；4.请求判令陈家阔、苏永侠、莫明江·木合塔尔承担评估费3,651元；5.请求判令陈家阔、苏永侠、莫明江·木合塔尔承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年陈家阔以案外人周鑫伪造《授权委托书》办理其房屋转让为由诉至乌鲁木齐市天山区人民法院，乌鲁木齐市天山区人民法院于2014年11月20日作出（2014）天民一初字第782号民事判决书，该判决事实查明部分载明：2008年至2009年期间，何军借钱给陈家阔，因无力偿还，为办理抵押，自愿将其所有位于乌鲁木齐市天山区的房屋的产权证和土地证交给何军并按何军要求办理了房屋转让委托手续，2008年1月陈家阔与何军委派的周鑫签订《授权委托书》并进行了公证，内容包括周鑫代为办理房产转让、过户、收取房款等事项。2011年周鑫将房屋转让给莫明江·木合塔尔。2011年11月8日新疆维吾尔自治区第二公证处对周鑫与莫明江·莫合塔尔签订的《房产转让合同书》进行了公证。莫明江·莫合塔尔按照合同约定向周鑫缴纳120万元房款并向相关部门缴纳契税等费用及办理过户手续。2014年4月2日陈家阔、苏永侠提起确认与莫明江及周鑫房屋买卖合同无效的诉讼，乌鲁木齐市天山区人民法院判决驳回陈家阔的诉讼请求。陈家阔不服判决提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2015年4月13日作出（2015）乌中民一终字第104号民事判决书，该判决确认原审法院认定的事实，并认为涉案房产抵押人是陈家阔，抵押权人是第三人张文明，抵押权他项权利登记审批书中登记的他项权利人也是第三人，抵押用途为借款，案外人周鑫陈述其签订的授权委托书是第三人为保障其借款安全而委托周鑫与陈家阔办理的，属变相流质行为，对原审判决改判，判决：“一、撤销乌鲁木齐市天山区人民法院（2014）天民一初字第782号民事判决书；二、周鑫与莫明江·木合塔尔于2011年10月11日签订的《乌鲁木齐市房屋转让合同书》无效，莫明江·木合塔尔将位于乌鲁木齐市天山区房屋的产权过户至陈家阔、苏永侠名下。”莫明江·木合塔尔不服乌鲁木齐市中级人民法院（2015）乌中民一终字第104号民事判决书，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2015）新民申字第902号民事裁定书，驳回莫明江·木合塔尔的再审申请。后因莫明江·木合塔尔拒不交付房屋，陈家阔、苏永侠提起返还原物诉讼，2016年12月18日乌鲁木齐市天山区人民法院作出（2015）新0102民初5640号民事判决书，判决：“莫明江·木合塔尔于本判决生效之日起十日内腾出位于乌鲁木齐市天山区的房屋，归还陈家阔、苏永侠。”。陈家阔、苏永侠向乌鲁木齐市天山区人民法院申请强制执行后，于2017年5月18日莫明江·木合塔尔归还乌鲁木齐市天山区房屋的钥匙。庭审中，经陈家阔、苏永侠申请，一审法院委托新疆中创信房地产评估有限公司对涉案房屋自2011年11月8日至2017年5月18日的占用使用费进行评估，2019年4月1日，新疆中创信房地产评估有限公司作出中创信估价字（2019）3-94号房地产估价报告，估价结果为：2011年11月8日至2017年5月18日的房屋占用使用费为人民币730234元，平均单位价格为11008.56元／月。陈家阔、苏永侠为此垫付评估费3651元。房地产估价报告送达后，何军、赵丽、莫明江·木合塔尔提出书面异议，对此新疆中创信房地产评估有限公司以书面方式予以答复。2008年8月1日，陈家阔与案外人中国联合网络通信有限公司乌鲁木齐市分公司签订《中国联通通信基站场地租赁合同》，约定：“出租人（陈家阔）将坐落于天山区大湾乡大湾村南湾街7号60幢301屋，租赁屋顶架设天线面积为30方米，免费提供房屋面积为28平方米。租赁期限自2008年8月1日至2013年8月1日，租金为人民币八千元整／每年（含税），租金支付方式合同签订之日起，3天内承租人以转账支票的形式支付第一年租金，共计8000元，其后租金在当年合同到期之日前15天内逐年支付，如在租赁期内遇政府征迁，合同终止，并退回多付租金。租赁房屋的用途为承租人在房屋建设机房，并在屋顶架设天线。”；2013年8月1日，莫明江·木合塔尔与案外人中国联合网络通信有限公司乌鲁木齐市分公司签订《场地租赁合同》，约定：“出租人（莫明江·木合塔尔）将位于天山区，架设抱杆有偿使用，免费提供房屋（16平米），出租给承租人（案外人）使用，租赁期限自2013年8月1日至2018年8月1日，年租金为人民币14000元含税元／年，租金支付方式按年支付，以转账支票或网银的形式交纳，租赁的用途为承租人在房间内设数据传输机，并在屋顶架设天线。”。2018年1月5日乌鲁木齐市热力总公司出具的取暖费催款通知单，载明：“为保证住户冬季正常供暖，根据市发改委有关收费标准，现收取2015年冬至2018年春取暖费，收费标准：22元／平方米。莫明江·木合塔尔同志：北湾街南七巷60号，按照市政府《乌鲁木齐市城市热力管理条例》规定，逾期未交纳取暖费的住户，每日加收千分之三的滞纳金，特此通知。2015-2016年：13586.1元，2016-2017年：13586.1元，滞纳金6399.08元，总计：33571.28元。”2018年9月12日，陈家阔向乌鲁木齐市燃气供热有限公司缴纳热力采暖费（2015-2016）13586.10元，（2016-2017）热力采暖费13586.10元，共计27172.2元。一审法院认为，公民的合法权益依法受保护。在乌鲁木齐市中级人民法院判决中认定周鑫与莫明江·木合塔尔的行为相互结合，应认定为恶意串通损害了陈家阔、苏永侠的利益，周鑫与莫明江·莫合塔尔签订的《乌鲁木齐市房屋转让合同书》被确认为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该房产转让合同书经法院被确认为无效后，莫明江?莫合塔尔负有腾房义务，故陈家阔、苏永侠主张莫明江?莫合塔尔承担逾期腾房的房屋占有使用费，符合法律规定。对于占有使用费数额，新疆中创信房地产评估有限公司作出的中创信估价字（2019）3-94号房地产估价报告书客观公正，一审法院依法作为定案依据，根据房地产估价报告书估价结果自2011年11月8日至2017年5月18日的房屋占用使用费为人民币730,234元，一审法院予以支持。莫明江?莫合塔尔应向陈家阔、苏永侠支付房屋占有使用费730,234元。关于陈家阔、苏永侠主张莫明江?莫合塔尔返还占有期间楼顶租赁费64,000元的诉求，陈家阔、苏永侠与案外人中国联合网络通信有限公司乌鲁木齐市分公司签订《中国联通通信基站场地租赁合同》，租赁期限自2008年8月1日至2013年8月1日，莫明江·木合塔尔与案外人中国联合网络通信有限公司乌鲁木齐市分公司签订《场地租赁合同》，租赁期限自2013年8月1日至2018年8月1日，莫明江·木合塔尔从2011年11月8日开始占用该房屋，并占用期间收取租金共计64,000元，故陈家阔、苏永侠要求返还占有期间楼顶租赁费64,000元的诉讼请求，合理有据，一审法院予以支持。关于陈家阔、苏永侠主张返还占有期间由陈家阔、苏永侠缴纳的采暖费27,172.2元的诉求，陈家阔、苏永侠收回房屋后，补交了莫明江·木合塔尔占有期间拖欠的2015-2016年、2016-2017年采暖费共计27,172.2元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。因周鑫是代理人，何军是被代理人，何军、赵丽的答辩意见一审法院不予采信，故以上款项何军、赵丽、莫明江·木合塔尔承担共同赔偿责任。遂判决：一、何军、赵丽、莫明江·木合塔尔向陈家阔、苏永侠支付房屋占用使用费730,234元（2011年11月8日至2017年5月18日）；二、何军、赵丽、莫明江·木合塔尔向陈家阔、苏永侠支付楼顶租赁费64,000元；三、何军、赵丽、莫明江·木合塔尔向陈家阔、苏永侠给付采暖费27,172.2元。本案二审期中，当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。另查，本院前往中国联合网络通信有限公司乌鲁木齐市分公司调取了其向莫明江·木合塔尔支付租赁费的情况，联通分公司的财务出具的报账数据载明2013年8月1日至2014年8月1日期间的收款人为转账支票，支票号：7200471；2014年8月1日至2017年7月31日期间的收款人为莫明江·木合塔尔；2017年8月1日至2018年7月31日期间收款人为陈家阔，付款金额均为14,000元。陈家阔、苏永侠质证认为：对该份证据的真实性和关联性均予以认可，但认为2008年至2013年期间的租赁合同虽是陈家阔与联通公司所签，但因莫明江·木合塔尔在2011年时已实际占有该房屋，便收取了2012年至2013年期间的租金；莫明江·木合塔尔质证认为：对该证据认可，实际收到了2013年至2016年共四年的租金；何军、赵丽质证认为：对该证据无异议。本院对该证据予以认可，可以证实莫明江·木合塔尔在2013年至2017年期间共收取四年的租金合计54,000元。本院认为：关于案由的问题。涉案房屋已为生效判决判令过户至陈家阔、苏永侠名下，并已执行完毕。陈家阔、苏永侠主张支付房屋占有使用费系基于其认为何军、赵丽、莫明江·木合塔尔存在无权占有而产生的损害赔偿问题，故本案的案由应确定为财产损害赔偿纠纷，而非一审法院认定的返还原物纠纷，一审法院对案由认定错误，本院予以纠正。关于房屋占有使用费的问题。涉案的房屋转让合同被认定无效之后，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，因生效法律文书确认莫明江·木合塔尔购买涉案房屋的行为属于无效，且涉案房屋已过户回陈家阔、苏永侠名下，故莫明江·木合塔尔占有使用涉案房屋已没有合法依据，其应当依法向陈家阔、苏永侠支付自2011年11月8日开始占有使用该房屋至2017年5月18日搬出期间的占有使用费。一审法院依据新疆中创信房地产评估有限公司的评估意见，确定莫明江·木合塔尔向陈家阔、苏永侠支付房屋占用使用费730,234元并无不当，一审法院委托鉴定程序合法，鉴定内容符合客观事实，本院依法予以维持。关于楼顶租赁费的问题。因双方对楼顶租赁费用的收取存在争议，故本院依职权对该事实进行了调查。中国联合网络通信有限公司乌鲁木齐市分公司就双方争议问题向我院出具载明内容为2013年8月1日至2018年7月31日期间的租赁费用支付的证明文件。因本案双方对该份证据均无异议，认可2013年8月1日至2017年7月31日期间的租赁费由莫明江·木合塔尔领取。陈家阔、苏永侠认为莫明江·木合塔尔在2011年实际占有涉案房屋之后，收取了2012年至2013年陈家阔与中国联合网络通信有限公司乌鲁木齐市分公司房屋租赁合同存续期间的租金，但对于该主张陈家阔、苏永侠未能提交证据加以证明，且联通公司向本院回复2014年之前的支付方式均为转账支票的形式，无法确认具体的领取人，故本院认定莫明江·木合塔尔共领取2013年8月1日至2017年7月31日期间四年的租赁费用，每年为14,000元，合计56,000元，一审法院对莫明江·木合塔尔已收到的租赁费用认定错误，本院对此予以纠正。关于采暖费的问题。二审审理期间，莫明江·木合塔尔在庭审中认可其未缴纳（2015-2016）年、（2016-2017）年热力采暖费，故本院对一审法院认定由莫明江·木合塔尔向陈家阔、苏永侠给付采暖费27,172.2元予以维持。关于何军、赵丽是否应当承担本案损害赔偿责任的问题。本院认为，本案是基于房屋转让合同无效，房屋所有权人向实际占有人主张占有期间产生损失的纠纷案件，故占有使用费、房屋对外出租的收益以及采暖费用应由房屋的实际占有人向房屋所有权人直接支付。本案中莫明江·木合塔尔为该房屋的实际占有人而非何军、赵丽，一审法院认为案外人周鑫为何军的代理人，并以何军作为被代理人应对代理人的行为承担责任为由，判令何军、赵丽承担本案的给付责任，属于适用法律错误，本院依法予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更乌鲁木齐市天山区人民法院（2018）新0102民初5874号民事判决第一项“何军、赵丽、莫明江·木合塔尔向陈家阔、苏永侠支付房屋占用使用费730,234元（2011年11月8日至2017年5月18日）”为“莫明江·木合塔尔向陈家阔、苏永侠支付房屋占用使用费730,234元（2011年11月8日至2017年5月18日）”；二、变更乌鲁木齐市天山区人民法院（2018）新0102民初5874号民事判决第二项“何军、赵丽、莫明江·木合塔尔向陈家阔、苏永侠支付楼顶租赁费64,000元”为“莫明江·木合塔尔向陈家阔、苏永侠支付楼顶租赁费56,000元”；三、变更乌鲁木齐市天山区人民法院（2018）新0102民初5874号民事判决第三项“何军、赵丽、莫明江·木合塔尔向陈家阔、苏永侠给付采暖费27,172.2元”为“莫明江·木合塔尔向陈家阔、苏永侠给付采暖费27,172.2元”；四、驳回陈家阔、苏永侠的其他诉讼请求。上述款项，莫明江·木合塔尔应自本判决书生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的821,406.2元，给付金额813,406.2元，占请求标的的99%，一审案件受理费12,050.57元，评估费3,651元，以上共计15,701.57元（陈家阔、苏永侠均已预交），二审案件受理费24,028.12元（何军、赵丽、莫明江·木合塔尔已预交），共计39,729.69元，由莫明江·木合塔尔负担99%即39,332.39元，由陈家阔、苏永侠负担1%即397.3元。本判决为终审判决。审判长 黎 剑审判员 谭建艳审判员 姚 雷二〇一九年十二月十八日书记员 李 骏