河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀09民终8171号上诉人（原审被告）：高文燕，女，1985年3月25日出生，汉族，住河北省任丘市。委托诉讼代理人：郭向东，河北海岳（任丘）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王迪，河北海岳（任丘）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李金保，男，1967年1月21日出生，汉族，住河北省任丘市。委托诉讼代理人：黄芳，女，1982年7月3日出生，汉族，住天津市河西区，系河北省任丘市中华路街道办事处五街村委会推荐。上诉人高文燕因与被上诉人李金保房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院（2019）冀0982民初1805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高文燕上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费用由李金保承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，李金保起诉的涉案房屋并非其所有，涉案房屋为村集体所有，李金保签订合同系无权处分，双方签订的合同应认定无效。二、高文燕与李金保签订租房协议第四条明确约定，高文燕应向李金保预交5000元保证金，但是高文燕并未向李金保交付，仅仅是在合同中签字确认，合同未发生法律效力。三、一审法院已经查明2018年3月2日晚上10点高文燕即刻在微信中告知李金保儿媳刘思曼不再承租该房屋，刘思曼也在微信聊天记录中谅解高文燕，经双方协商，涉案房屋解除事由已经成立，李金保儿媳已经谅解高文燕，双方租赁关系随即撤销。根据相关法律规定，经过协商解除租赁房屋关系的，合同并未生效，也就谈不上违约金事宜，仅仅是赔偿李金保因腾空房屋所造成的损失。四、双方未实际履行合同的房屋交付手续，高文燕一刻都没有在房屋中工作，且高文燕签订房屋租房协议当晚就与李金保协商解除房屋租赁合同，一审判决根据诚实信用、公平原则认定高文燕承担24000元违约金明显违背合同法相关法律规定，也损害了高文燕的利益。李金保答辩称，高文燕所述与事实不符，没有法律依据，依法应予以驳回。1、涉案房屋并非村集体所有，李金保系房屋的合法所有权人，不存在无权处分情况。2、高文燕未按约定预交保证金，系违约行为，不是合同无效的理由。3、刘思曼并非房屋所有权人，也非合同当事人，高文燕与刘思曼的聊天记录，仅能作为双方就合同解除事宜开始协商的证明，并不能作为合同解除的证明，合同仍处于未解除状态。4、李金保基于对高文燕的信任，仅凭其口头承租的承诺，就进行了房屋腾空，丢弃大量旧家具，平整院外停车场等大量工作，高文燕也收取了李金保交付的钥匙并请设计师实际看房，证明合同在实际签字之前就已经口头订立并实际履行，书面合同是对口头合同的确认，因此无论从双方行为还是书面合同来看，合同均已经成立并生效，高文燕是否在房屋中工作同样不是合同未生效的理由。5、高文燕单方违约，并拒绝与李金保协商的态度，是造成合同一致处于未解除状态导致李金保无法向外出租房屋造成租金损失，并且房屋长期空置，致使瓷砖损坏，管道冻裂，维修房屋花费15800元。李金保向一审法院起诉请求：1、判令高文燕支付房屋租金80000元；2、诉讼费由高文燕承担。事实和理由：2018年3月2日，李金保与高文燕签订租房协议，李金保将位于中华路南侧一栋二层楼房租给高文燕使用，租期为1年，租金80000元。双方签订协议后，李金保将房屋腾空交给高文燕，高文燕却不支付租金。该房屋租赁期已满，经李金保催要，高文燕分文未付。李金保为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。高文燕辩称，高文燕通过李金保的儿媳刘思曼介绍租赁李金保房屋，刘思曼曾是高文燕所开办的瑜珈店的店长。2018年3月2日上午11时许李金保、高文燕签订租房协议，2018年3月2日晚上10时许高文燕通过微信告知刘思曼不再租赁房屋。次日，高文燕又打电话通知李金保不再租赁房屋，李金保及李金保儿媳刘思曼对高文燕不租赁房屋均表示认可。李金保、高文燕双方租赁协议未实际履行，李金保未交付房屋，高文燕亦未支付租金，高文燕不承租房屋后，李金保便将房屋出租他人，故双方的租赁关系已经解除，李金保主张80000元房屋租金缺乏事实依据；李金保并未提供房屋权属证明，其诉讼主体地位不明确。综上，请驳回李金保的诉讼请求。一审法院认定事实，2018年3月2日，李金保（甲方）与高文燕（乙方）签订租房协议，其主要内容为：“甲方将位于中华路南侧一栋二层楼房租给乙方使用，此楼房占地面积大约550平方米，房屋24间、大院一个，其中二楼东侧两间，甲方留作自用放置杂物；租期为1年，自2018年3月2日至2019年3月1日止，租金80000元。因为此房屋水、电、天然气、电话及宽带都是在甲方的户名，所以乙方应向甲方预交保证金5000元作为押金，如乙方到期不再续租，甲方无息退还给乙方预交的保证金。”高文燕至今未支付李金保房屋租金80000元。庭审中，李金保、高文燕均认可高文燕未交保证金。另查明，出庭证人李某证言：证人系高文燕聘请的房屋装饰设计师。高文燕与李金保儿媳刘思曼系雇佣关系。刘思曼想让高文燕租赁李金保闲置房屋，高文燕委托证人装修设计，与高文燕及刘思曼看过几次出租房屋。2018年3月2日上午10-11时许李金保、高文燕签订租赁协议，协商下午付租金。在微信群里看到高文燕与刘思曼聊天记录，高文燕不租房屋，得到刘思曼谅解。在2018年3月4日早上证人将李金保交给的车库钥匙送回刘思曼家中。高文燕没有租赁李金保房屋，亦未委托本人对涉案房屋装修。再查明，高文燕与刘思曼2018年3月2日22时许在微信群的聊天记录载明，高文燕表示不在租赁李金保房屋；刘思曼称：没事，就是搬家搬了好几天，大家都受累了。上述事实有李金保、高文燕陈述，租房协议、微信截图、证人证言等证据证实。一审法院认为，高文燕租赁李金保的位于任丘市中华路南侧一栋二层楼房。2018年3月2日李金保、高文燕双方签订租房协议，双方对租赁期限、租金的约定明确、具体，该租房协议系当事人双方的真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。高文燕辩称，李金保未提供房屋权属证明，其诉讼主体地位不明确。李金保、高文燕双方签订租房协议，结合证人李某证言，能够证实涉案房屋为李金保控制占有，李金保未提供房屋权属证明不是房屋租赁的必要条件，故对高文燕上述辩解意见，不予采纳。李金保搬家腾空租赁房屋做相应的准备工作，并将车库钥匙交付高文燕委托装修的设计师，李金保信守合同，予以肯定。根据高文燕与刘思曼的聊天记录，并结合出庭的证人证言，能够确认高文燕未实际承租李金保房屋的事实。基于该事实，李金保、高文燕签订的租房协议应予解除。高文燕不履行合同义务，当属违约，应承担相应的民事责任。庭审中，李金保变更诉讼请求为主张违约金40000元，高文燕不认可。李金保变更诉讼请求为主张违约金，符合客观实际，予以采纳。李金保主张违约金数额过高，不予支持。一审法院认为，违约金数额的确定宜根据当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则确定。据此，酌定高文燕给付李金保违约金24000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决：一、解除李金保与高文燕2018年3月2日签订的《租房协议》。二、高文燕于本判决生效之日起十日内给付李金保违约金24000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，由李金保承担630元,高文燕承担270元。二审审理中，李金保提交以下证据材料：1.任丘市中华路街道办事处五街村民委员会五街村委会证明一份：证明涉案房屋系李金保个人财产，不属于村集体所有。2.房屋损坏的照片9张及房屋维修收据一份：证明房屋的损坏情况及维修费用。高文燕质证称：1.证据1合法性不予认可：该证据没有出具证明的单位负责人签字，不符合民诉法关于单位出具证明的形式；村集体不是房屋所有权的证明单位，其所出具的证据证明无效。2.证据2照片真实性、合法性、关联性均不认可，其属于李金保自行拍摄的；且没有拍摄时间、拍摄地点、拍摄人员也无法证明其为本案所涉房屋。3.维修发票无法证实发生的费用即为本案所涉房屋，也无法证实该损坏与高文燕的承租有关联性；其应出具维修合同以及正式的发票来证实损失的合法性，其以收据形式证明损失不具有合法性。本院经审理查明，对一审法院查明的2018年3月2日李金保、高文燕签订的租房协议内容，证人李某的证言内容，高文燕与刘思曼2018年3月2日微信群的聊天记录内容予以确认。另查明，二审审理中，对李金保主张的违约金40000元依据的事实，其当庭陈述：“高文燕单方不履行合同，造成合同在租赁期内长期处于未解除状态，致使房屋无法向外出租，造成李金保租金损失，另外房屋长期空置致使瓷砖损坏，管道冻裂，维修房屋花费15800元。租金实际造成损失是80000元，李金保同意只追究高文燕违约金40000元”。本院认为，2018年3月2日高文燕与李金保签订了租房协议，高文燕提交其于2018年3月2日与刘思曼的聊天记录，以及刘冬冬的证人证言内容，能够证明高文燕未实际承租李金保涉案房屋的事实；即2018年3月2日的租房协议成立但未实际履行。李金保一审起诉状中的诉讼请求是判令高文燕支付房屋租金80000元，因高文燕未实际承租涉案房屋，一审法院释明后，李金保在一审第二次开庭时变更其诉讼请求为：“高文燕应给付违约金40000元”。对李金保主张的违约金40000元，二审审理中，李金保明确为房屋无法出租造成的租金损失以及维修房屋的花费：因租房协议中并没有不履行合同应给付违约金的约定；且高文燕提交的微信记录内容表明其在签订租房协议的当晚就已经明确表示不再承租涉案房屋，即李金保应当知道高文燕不再履行租房协议的意思表示，故其主张高文燕应给付涉案房屋因无法出租造成的租金损失，且因涉案房屋亦未实际交付高文燕，李金保主张高文燕应赔偿房屋长期空置致使瓷砖损坏，管道冻裂，维修房屋花费的15800元；李金保以上述损失作为高文燕应给付其40000元违约金的理由，事实和法律依据均不足。综上所述，高文燕的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河北省任丘市人民法院（2019）冀0982民初1805号民事判决；二、驳回李金保的诉讼请求。一审案件受理费900元，二审案件受理费400元，均由李金保承担。本判决为终审判决。审判长  范秉华审判员  胡希荣审判员  王兰英二〇一九年十二月十六日书记员  靳 雪