广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初36622号原告（反诉被告）深圳市宝安区航城街道办事处（以下简称“航城街道办”），地址深圳市宝安区航城街道凯成二路19号，统一社会信用代码11440306MB2C423287。负责人马明，系该街道办事处主任。委托诉讼代理人周晓乐，广东宝城律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市湖尔美农业生物科技有限公司（以下简称“湖尔美公司”），住所地深圳市宝安区西乡街道臣田社区宝民二路东方雅苑510（深圳市宝安区航城街道黄麻布社区；在航城街道黄麻布社区黄麻布湖尔农场2栋整套设有经营场所从事生产经营活动），统一社会信用代码914403002792751151。法定代表人徐代安，系该司董事长。委托诉讼代理人刘二春，广东君孺律师事务所律师。原告航城街道办诉被告湖尔美公司、被告湖尔美公司反诉原告航城街道办租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告负责人马明及委托诉讼代理人周晓乐，被告法定代表人徐代安及委托诉讼代理人刘二春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告航城街道办诉请判令：1.解除原、被告就深圳市宝安区航城街道黄麻布社区宝山墓园旁编号为07-4的土地签订的《深圳市基本农田保护区内土地租赁合同（合同编号：宝安区2015年2号）》；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，经本院释明，原告明确要求就合同解除后被告返还租赁土地事宜一并处理；被告明确，若合同解除，要求一并处理原告返还租赁保证金、已交纳的全部租金并赔偿损失。具体事实和理由：2015年3月2日，深圳市宝安区经济促进局（下称“区经促局”）与被告就深圳市宝安区××街道（原为××街道）黄麻布社区宝山墓园旁编号为07-4的土地签订涉案《深圳市基本农田保护区内土地租赁合同（合同编号：宝安区2015年2号）》，双方约定区经促局将编号为07-4的基本农田出租给被告，用于生产示范、科技创新、体闲生态等符合法律规定的基本农田使用范围的农作物种植，租期从2015年3月2日至2023年3月1日，并且约定被告不得擅自建设各类设施、不得改变土地用途、不得将土地全部或者部分转租，否则区经促局可责令整改，逾期不改的可以解除合同。2018年5月3日，区经促局、原告与被告签订《变更合同主体协议书（编号：宝农协议书2018-3号）》，约定原签订的《深圳市基本农田保护区内土地租赁合同》出租人由区经促局变更为原告，其他内容不变，原区经促局的合同权利义务转移给原告。签订合同后，区经促局以及原告依照合同约定向被告交付了租赁物。承租期间被告存在擅自将承租土地全部或者部分转租、在承租基本农田内擅自违法搭建以及改变土地用途等违法违约行为，虽经原告屡次责令限期改正，被告仍拒不改正，因此提起诉讼。请判如所请。被告湖尔美公司辩称，1.不存在被告将承租土地转租、分组或转包的事实。被告与责任人签订的是《土地经营责任合同》，从合同的主要内容、权利义务约定看，属于在内部建立的生产责任制合同关系；被告对承租土地实行高度责任经营，统一管理、生产标准、生产操作规程、安排各种品种种植、研发或购买生物植物农药和肥料、物理、植物及生物防治，统一检测、品牌标识，统一销售；经营主体、检测主体均未变更，仍为被告；被告仅向责任人收取少量管理费用于维持农场4位管理人员的运营，收取的管理费并不是租金，也未收取押金、保证金等。被告享有合同第十条约定的自主经营权，被告为履行租赁合同进行了投入了巨大的经济和人力成本。农业生产的特点导致不具备同农户建立劳动关系的客观条件。2.被告未擅自搭建或改变土地用途。搭建集装箱不违反租赁合同的约定；修缮餐厅、开拓鱼塘均未占用耕地，符合合同约定的土地用途。3.原告欲清退租户，履行合同过程中存在违约行为，导致被告遭受巨大的经济损失。4.原告主体不适格。按照规定，擅自转租的，应由区农业主管部门解除租赁合同。5.依据《合同法》第95条，法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭，依据原告提供的整改通知书落款时间，原告自2017年10月11日即知晓所谓的“转租、分租”情形，租赁合同解除权法定除斥期间为6个月，因此，原告解除权2018年4月11日后消灭。5.原告已就《责令限期整改通知书》另行提起行政诉讼。6.被告对农业生产经营的管理模式在广东地区属于最好的，2018年5月23日前受到经促局的认可。被告（反诉原告）湖尔美公司提起反诉，请求判令：1.原告航城街道办赔偿被告湖尔美公司生产设备搬迁损失费20万元；2.反诉费用由原告航城街道办承担。具体事实和理由：2015年3月2日，被告与区经促局签订《深圳市基本农田保护区内土地租赁合同》后，遂将废弃的旧房改为餐厅、将旧水塘用于休闲养鱼经营；同时，经与区经促局共同规划，搭建临时集装箱供农场内农户居住和保管生产设施和种子；与内部农户又建立了生产责任制合同关系。2018年5月3日，原告成为涉案租赁土地的出租人，原告违约要求被告关闭餐厅、关闭鱼塘、拆除自住集装箱、移除农业设施、要求被告将农用设施搬来搬去，瞎指挥，被告生产供应因此遭受巨大经济损失。原告（反诉被告）航城街道办辩称，被告湖尔美公司没有提交任何有效直接的证据，证明原告作为出租方扰乱其经营的权利，并且造成其损失，请求法庭驳回反诉原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了举证、质证。根据当事人的举证、质证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案土地性质为国有土地，用途为基本农田，位于深圳市宝安区××街道（原为××街道）黄麻布社区宝山墓园旁编号为07-4地块，被告湖尔美公司通过深圳市宝安区政府采购中心公开招投标取得承租权。2015年7月3日，区经促局作为出租人、被告湖尔美公司作为承租人，双方签订《深圳市基本农田保护区内土地租赁合同（合同编号：宝安区2015年2号）》，约定：第一条，出租人将编号为07-4的基本农田出租给被告，用于生产示范、科技创新、休闲生态等符合法律规定的基本农田使用范围的农作物种植。第二条，租期从2015年3月2日至2023年3月1日。第五条，承租人生产设施和附属设施建设方案应当报出租人批准，附属设施建设方案经出租人和国土主管部门批准方可开工。第六条，承租人每年应当支付租金141828元，合同签订之日起7日内一次性支付第一年租金，此后每年于当年2月28日前支付。第七条，承租人一次性支付租赁保证金141828元，承租人有违约行为的，出租人有权单方面扣除保证金。第十二条，一方违约，给对方造成经济损失的，过错方要按损失程度赔偿；承租人违反合同及以下行为的，出租人责令限期改正，逾期不改的出租人可以解除租赁合同并收回用地：……不按合同约定擅自建设各类设施或破坏基本农田相关设施的；擅自将土地全部或部分转租的，或者通过将土地、基本农田生产发包、分包等方式将土地全部或部分交给第三人使用的，违反合同约定的用途使用土地的。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，区经促局依照合同约定向被告交付了租赁土地及设施。被告湖尔美公司向深圳市财政委员会账户支付涉案土地租赁保证金141828元及2015年3月12日至2020年3月11日期间的租金。2015年10日、2016年1月至5月期间，被告湖尔美公司分别与约40位农户签订《湖尔美凤凰山农场责任经营合同》及《土地使用责任合同》，将涉案土地分割成面积不等的地块，交由签约农户实际使用。其中，被告湖尔美公司作为证据提交的其（甲方）与案外人潘连（乙方）于2016年8月27日签订的《湖尔美凤凰山农场责任经营合同》约定：第二条，责任经营期限为5年，面积为3.5亩，第一年每亩应交1800元；第三年及以后每亩每年应交2000元；第三条，电费每度应交1.2元；入场押金在退场交接完毕后甲方退给乙方，至2016年8月21日，实际已经交付入场押金2000元；第六条，乙方在人员管理上出现的劳务纠纷、工商医疗等事故与甲方无关，乙方员工住宿、就餐由乙方自行解决；第七条，甲方需要按照约定提供种植土地，乙方应按时向甲方支付管理费和电费，乙方负责所出劳动力的工资待遇及一切费用、负责种植过程中的人身及财产安全，乙方保证按照国家或行业标准进行种植、保证农产品质量、保证不使用不符合标准的肥料农药等；第九条，责任经营人应当严格按照责任经营合同使用土地——种植安全的的高质量的品牌蔬菜，不得擅自改变土地用途，不得擅自将土地进行转租；第二十三条，公司负责生产操作流程的制定、各种管理制度的制定、场长负责指导和监督，做到八个统一；第四十七条，甲方公司需要的蔬菜，乙方必须按照市场批发价首先满足甲方需要。使用期间内，农户自行出资统一从被告湖尔美公司购买部分农用物资、分摊部分农用设施建设费用，自负盈亏进行生产；被告湖尔美公司按年收取固定的费用，并按市场批发价收购农户的部分产品。被告确认，被告在签订租赁合同后在涉案土地上搭建了简易集装箱，将旧房改为餐厅，将旧水塘用于休闲养鱼。2018年5月3日，区经促局、原告航城街道办与被告湖尔美公司签订《变更合同主体协议书（编号：宝农协议书2018-3号）》，约定原《深圳市基本农田保护区内土地租赁合同》出租人由区经促局变更为原告航城街道办，其他内容不变，原区经促局的合同权利义务转移给原告。2019年4月28日，原告航城街道办向被告湖尔美公司发出《责令限期整改通知书》，要求被告湖尔美公司在2019年5月15日前完成整改，自行清退未退分租的农户。2019年4月30日，被告湖尔美公司向原告航城街道办发出《关于及的请示》，认为被告湖尔美公司与责任人签订的责任合同性质不属于转租、租，被告湖尔美公司在租赁土地上发展农业休闲未改变土地用途。2017年5月10日、2018年5月9日、2018年7月20日、2019年5月12日，被告湖尔美公司分别与案外人黄光辉签订四份《湖尔美黄麻布农场搬迁看护房合同》，并于2017年5月20日、2018年5月19日、2018年7月30日、2019年5月18日支付98800元、93370元、76970元、65690元搬迁费用。另查，关于被告反诉主张的搬迁费用。原告航城街道办事处主张，要求被告搬迁的系规划土地监察部门收到国土部门对于被告违法建设农用设施被列为整改图斑造成的，不是原告作出的，而且属于行政行为。本院认为，本案为租赁合同纠纷。区经促局与被告湖尔美公司通过公开招投标签订的《深圳市基本农田保护区内土地租赁合同（合同编号：宝安区2015年2号）》为双方真实意思表示，且并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。原告航城街道办依据区经促局、原告航城街道办与被告湖尔美公司三方签订的《变更合同主体协议书（编号：宝农协议书2018-3号）》承继《深圳市基本农田保护区内土地租赁合同》出租人的权利义务，其主体适格。关于违约责任的认定。本案中，租赁合同明确约定承租人不按合同约定擅自建设各类设施或破坏基本农田相关设施的；擅自将土地全部或部分转租的，或者通过将土地、基本农田生产发包、分包等方式将土地全部或部分交给第三人使用的，出租人责令限期改正，逾期不改的出租人可以解除租赁合同并收回用地。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，依据本院已认定的事实，被告湖尔美公司与农户签订的《湖尔美凤凰山农场责任经营合同》由被告湖尔美公司向农户提供种植土地，由农户自负盈亏进行种植，被告湖尔美公司收取固定费用，合同主要条款具备租赁合同的特征；且被告湖尔美公司明确与农户约定“不得擅自将土地进行转租”这一在租赁合同中常见约定。被告湖尔美公司实际将土地交付给签约的农户经营，土地实际已由签约农户使用；被告湖尔美公司也实际收取了签约农户交纳的使用费用。被告湖尔美公司认为该责任经营合同属于在内部建立的生产责任制合同关系，但并未举证证明其与农户之间存在内部关系，亦未举证证明其对签约农户的经营进行了实际的组织和管理，因此该《湖尔美凤凰山农场责任经营合同》实为租赁合同，被告湖尔美公司将涉案土地分割交由约40位农户使用的行为构成转租、分租，违反了租赁合同约定，经原告航城街道办责令其整改后，仍未改正。庭审中，原、被告双方均确认，被告在租赁土地上自行搭建了简易集装箱，被告认为搭建集装箱符合合同约定的土地用途。原、被告双方签订的土地租赁合同明确约定，承租人生产设施和附属设施建设方案应当报出租人批准，附属设施建设方案经出租人和国土主管部门批准方可开工。因此，即使被告湖尔美公司搭建的集装箱等属于租赁合同约定可以建设的生产设施或附属设施，其搭建前亦应取得出租人的同意，并办理相应的审批手续。但被告未能举证证明其搭建经出租人同意，因此被告关于未改变合同约定的土地用途的抗辩主张，本院不予采纳。综上，原告依据合同约定有权主张解除合同。关于解除合同的认定。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案原告航城街道办依据租赁合同约定主张解除双方签订的《深圳市基本农田保护区内土地租赁合同（合同编号：宝安区2015年2号）》有事实和法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”结合原告起诉状送达被告的时间，本院确认双方签订的《深圳市基本农田保护区内土地租赁合同（合同编号：宝安区2015年2号）》于2019年11月13日解除。庭审中，原、被告双方均确认双方土地租赁合同未约定解除权行使的期限。被告湖尔美公司引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，认为法定的租赁合同解除权应在出租人知道或者应当知道承租人转租六个月内行使。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本院认为，首先，该司法解释规范的是城镇房屋租赁合同关系；其次，即使参照该规定，原告航城街道办事处作为出租人，知晓被告湖尔美公司存在转租情形后，立即通过发送责令整改通知书的方式提出了异议，并不符合“在六个月内未提出异议”的情况，而被告在收到责令整改通知后未予整改，具有重大过错。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，法律没有规定，双方当事人未约定解除权行使期限，被告湖尔美公司亦未向出租方催告行使解除权，因此，原告要求解除合同未超过解除权行使期限。关于合同解除的处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。庭审中，双方当事人均明确要求就合同解除全面处理，为减少当事人诉累，在本案中进行全面审查。合同解除后，被告湖尔美公司应当向原告航城街道办返还按照合同约定交付的土地；但应交纳2019年11月13日合同解除前的租金，合同解除后被告湖尔美公司继续占有涉案土地期间应参照租赁合同约定的价格继续支付占有使用费。庭审中，双方当事人均确认被告湖尔美公司足额支付了租赁保证金141828元及2015年3月12日至2020年3月11日期间的租金。原、被告双方租赁合同明确约定，承租人有违约行为的，出租人有权不予退返租赁保证金。本案因被告湖尔美公司违约导致合同解除，因此，原告航城街道办已收取的租赁保证金141828元，无需向被告湖尔美公司返还。被告湖尔美公司返还土地后，其预交的租金扣减合同履行期间租金及合同解除后占有使用费后，若有剩余，原告航城街道办应予退返。因庭审时涉案土地尚未返还，具体应退返的费用尚不确定，本案对被告预交租金扣减租金和占有使用费后应返还的款项暂不处理为宜。双方当事人可另行协商或寻法律途径解决。被告湖尔美公司反诉请求判令原告航城街道办赔偿生产设施搬迁损失，应举证证明其主张的损失系由原告造成，但未提交证据予以证明。庭审中，被告湖尔美公司确认，所搬迁的农用设施是在土地租赁合同签订以后由被告自行建设的，参照关于违约责任论述，被告未经出租方同意在涉案土地上建设农用设施构成违约，被告应自行承担因自身违约行为造成的搬迁损失，其反诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市宝安区航城街道办事处与被告深圳市湖尔美农业生物科技有限公司签订的《深圳市基本农田保护区内土地租赁合同（合同编号：宝安区2015年2号）》于2019年11月13日解除；二、被告深圳市湖尔美农业生物科技有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告深圳市宝安区航城街道办事处返还位于深圳市宝安区航城街道（原为西乡街道）黄麻布社区宝山墓园旁编号为07-4地块的土地；三、驳回被告深圳市湖尔美农业生物科技有限公司全部反诉请求。案件本诉受理费7506元、反诉受理费2302元，由深圳市湖尔美农业生物科技有限公司负担。本诉受理费深圳市宝安区航城街道办事处已预交7506元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费7506元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 娄   靓二〇一九年十二月二十三日书记员 陈炯（兼）书记员 李 玉 婷附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。