广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终1968号上诉人（原审原告）：清远市清城区石角镇铜都爱家中介。住所地：清远市清城区。经营者：温碧荣。委托诉讼代理人：温碧燕，该中介的职员。委托诉讼代理人：莫丽贞，广东盈辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈杰明，男，汉族，住清远市清城区。被上诉人（原审被告）：龙惠花，女，汉族，住清远市清城区。上诉人清远市清城区石角镇铜都爱家中介因与被上诉人陈杰明、龙惠花居间合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初9112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人清远市清城区石角镇铜都爱家中介上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判被上诉人支付上诉人44358.40元的房屋买卖服务费及利息，利息自2018年9月10日起至履行之日止；三、案件诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、被上诉人提出上诉人自签订本案的合同起一小时内通过电话、微信等方式通知上诉人不卖房产了，也于2018年9月9日正式书面申请解除该《放盘委托协议》。事实上，陈杰明、龙惠花于2018年9月4日与上诉人签订《放盘委托协议》前曾签订过放盘委托协议，不久就有客人有意要购买该房屋，但是被上诉人觉得价格太低了，于是提出解除协议不想卖掉该房子。经过上诉人与买家及被上诉人作沟通后，被上诉人提出在原放盘价的基础上溢价200元/平方米，并且买家也接受了被上诉人的要求，之后被上诉人和上诉人重新签订了《放盘委托协议》。所以就有了新的放盘委托协议签订后当天买家就向上诉人缴纳了30000元的诚意金，并非上诉人与买家恶意串通，而是被上诉人为了自己的利益罔顾诚信提出涨价要求，而上诉人也兼顾了被上诉人的要求好不容易说服买家接受了新的提价，但是被上诉人一再出尔反尔，在买家缴纳了诚意金后上诉人催促被上诉人与买家签订买卖合同后再次反悔，并在9月9日书面要求解除合同。二、一审判决认为“双方签订的《放盘代理委托》的第二条违反了《合同法》第四十条的规定，是属于无效条款”是认定事实不清，适用法律错误:按照《合同法》的诚信原则，合同一旦订立各方即应按照合同办事，受合同的约束，不能随意单方撕毁合同精神。上诉人和被上诉人双方签订《放盘委托协议》的第二条的正是体现了双方都要按照合同的规定办事，不能任意反悔的合同精神。三、一审判决认为上诉人未促成交易是事实认定不清。上诉人收取买家诚意金后，一直催促被上诉人与买家签订房屋买卖合同，但是被上诉人反复无常出尔反尔拒不签订买卖合同，致使双方买卖合同未能签订的责任在被上诉人。被上诉人陈杰明、龙惠花辩称：一审法院对本案认定事实清楚，请求法院予以维持。清远市清城区石角镇铜都爱家中介向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的《放盘委托协议》;二、判决陈杰明、龙惠花支付清远市清城区石角镇铜都爱家中介支付人民币44358.40元的房屋买卖服务费及利息,利息自2018年9月10日起至履行之日止;三、案件诉讼费由陈杰明、龙惠花负担。一审法院认定事实：2018年9月4日，清远市清城区石角镇铜都爱家中介与陈杰明、龙惠花签订一份《放盘代理委托》，约定“陈杰明、龙惠花委托清远市清城区石角镇铜都爱家中介独家出售位于清远市××××号天御华府一号楼XXXX号房屋，建筑面积191.2平方米，房价款为1108960元，委托期限从2018年9月4日至2018年12月4日止。一旦达成上述条件，全权委托清远市清城区石角镇铜都爱家中介按上述售价适当代陈杰明、龙惠花向客户收取定金。在清远市清城区石角镇铜都爱家中介介绍的客户按陈杰明、龙惠花委托条件承诺后，陈杰明、龙惠花不得擅自终止委托或拒绝出售，否则应向清远市清城区石角镇铜都爱家中介支付等额于买卖双方应付的房地产买卖居间服务费之总和作为违约金。清远市清城区石角镇铜都爱家中介在代理期限内有义务协助陈杰明、龙惠花寻找合适的买家，如该物业成功出售，陈杰明、龙惠花愿意向清远市清城区石角镇铜都爱家中介支付售价的2%作为房屋买卖服务费。备注一栏手写约定：要求客人垫资赎证，连同定金、首期一共44万元，第一期定金20万元。”签订合同当天，清远市清城区石角镇铜都爱家中介将涉案房屋钥匙交给清远市清城区石角镇铜都爱家中介保管。同日，清远市清城区石角镇铜都爱家中介认为已收取案外人支付购买涉案房屋的诚意金20000元，次日再次收取诚意金10000元。2018年9月9日，陈杰明、龙惠花书面向清远市清城区石角镇铜都爱家中介提出解除合同申请并收回了钥匙。庭审中，清远市清城区石角镇铜都爱家中介确认于陈杰明、龙惠花提交解除合同当天才告知陈杰明、龙惠花已收取买家诚意金30000元的事实。一审法院认为，根据陈杰明、龙惠花、清远市清城区石角镇铜都爱家中介签订的《放盘代理委托》内容，符合居间合同的特征，故本案为居间合同纠纷。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。对于陈杰明、龙惠花抗辩的《放盘代理委托》无效问题，出卖涉案房屋是陈杰明、龙惠花当时的真实意思，《放盘代理委托》是双方自愿签订，但《放盘代理委托》是属于清远市清城区石角镇铜都爱家中介为了重复使用而预先拟定，在订立时未与对方协商的格式合同，第二条所约定的“在清远市清城区石角镇铜都爱家中介介绍的客户按陈杰明、龙惠花委托条件承诺后，陈杰明、龙惠花不得擅自终止委托或拒绝出售，否则应向清远市清城区石角镇铜都爱家中介支付等额于买卖双方应付的房地产买卖居间服务费之总和作为违约金”排除了陈杰明、龙惠花解除委托的权利，根据合同法第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应属无效，其它条款有效。陈杰明、龙惠花委托清远市清城区石角镇铜都爱家中介出售涉案房屋寻找合适的买家，对此，双方均依法享有任意解除权，陈杰明、龙惠花作为委托一方，有权解除放盘代理委托。对清远市清城区石角镇铜都爱家中介请求解除双方签订的放盘代理委托，因陈杰明、龙惠花已于2018年9月9日向清远市清城区石角镇铜都爱家中介提交书面解除合同申请，清远市清城区石角镇铜都爱家中介收取该申请亦已将涉案房屋钥匙交回陈杰明、龙惠花，双方的行为已实际解除了放盘代理委托，故一审法院无需再另行判决。对于清远市清城区石角镇铜都爱家中介要求陈杰明、龙惠花支付房屋买卖服务费44358.40元及利息的请求,上述已确认双方所约定的“在清远市清城区石角镇铜都爱家中介介绍的客户按陈杰明、龙惠花委托条件承诺后，陈杰明、龙惠花不得擅自终止委托或拒绝出售，否则应向清远市清城区石角镇铜都爱家中介支付等额于买卖双方应付的房地产买卖居间服务费之总和作为违约金”属无效条款，且至陈杰明、龙惠花2018年9月9日向清远市清城区石角镇铜都爱家中介提出解除合同申请当日，并无促成陈杰明、龙惠花与买家签订房屋买卖合同，清远市清城区石角镇铜都爱家中介的该请求缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百一十条、第四百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院作出如下判决：驳回清远市清城区石角镇铜都爱家中介的诉讼请求。案件受理费908元，减半收取计454元，由清远市清城区石角镇铜都爱家中介负担。经本院审理查明，一审查明的基本事实正确，本院对此予以认定。本院认为,本案系居间合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点是陈杰明、龙惠花是否违约，应否支付清远市清城区石角镇铜都爱家中介44358.40元的房屋买卖服务费及利息。陈杰明、龙惠花与清远市清城区石角镇铜都爱家中介于2018年9月4日签订的《放盘代理委托》是在双方平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。一审法院认为《放盘代理委托》第二条所约定排除了陈杰明、龙惠花解除委托的权利，根据合同法第四十条规定属无效条款不当，本院予以纠正。根据该条约定，清远市清城区石角镇铜都爱家中介介绍的客户须按陈杰明、龙惠花委托的条件作出承诺，陈杰明、龙惠花才不得擅自终止委托或拒绝出售，否则违约并须支付违约金。陈杰明、龙惠花除了与清远市清城区石角镇铜都爱家中介约定了房屋出售价格等，还有备注一栏手写约定：要求客人垫资赎证，连同定金、首期一共44万元，第一期定金20万元。经查，陈杰明、龙惠花提交解除合同当天，清远市清城区石角镇铜都爱家中介才告知陈杰明、龙惠花已收取买家诚意金30000元的事实，且清远市清城区石角镇铜都爱家中介提供的客户聊天记录和无盖公章的收据并不能充分证明客户已就陈杰明、龙惠花委托的条件作出承诺，清远市清城区石角镇铜都爱家中介也无组织三方共同签订房屋买卖合同。再者陈杰明、龙惠花已收回了案涉房屋的钥匙，清远市清城区石角镇铜都爱家中介没有提供证据证明其是被迫交出。故清远市清城区石角镇铜都爱家中介并无完成案涉房屋的居间服务，陈杰明、龙惠花也不存在违反《放盘代理委托》约定的行为。清远市清城区石角镇铜都爱家中介要求陈杰明、龙惠花支付44358.40元房屋买卖服务费及利息缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，清远市清城区石角镇铜都爱家中介的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费908元，由上诉人清远市清城区石角镇铜都爱家中介负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年十二月十二日书记员  李 伊书记员  张丽萍