【 民 事 裁 定 书】（2019）黔01民终8744号贵州省贵阳市中级人民法院民事裁定书（2019）黔01民终8744号上诉人（原审原告）：熊朝银，男，1975年10月3日出生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：姚永堃，贵州哲瀚律师事务所律师被上诉人（原审被告）：周厚义，男，1984年11月28日出生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：陈文元，贵州浩辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨波，贵州浩辩律师事务所律师。原审第三人：贺诗兰，女，1988年8月15日出生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：陈文元，贵州浩辩律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨波，贵州浩辩律师事务所律师。上诉人熊朝银因与被上诉人周厚义、原审第三人贺诗兰因房屋买卖合同纠纷一案，上诉人熊朝银不服贵州省清镇市人民法院作出的(2019)黔0181民初4386号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。熊朝银上诉请求：请求撤销原裁定，发回重审。事实和理由：1、一审裁定认为本案属于民间借贷关系错误，适用法律不准确，上诉人与被上诉人借款初期有将房屋用于借款抵押担保的意思表示，但双方签订《卖方协议》后房屋不再是借款担保，而是抵账；2、借条未还或销毁不影响房屋买卖关系的成立，上诉人一审虽自认收房后仍等待被上诉人还款，是因第三人对房屋有异议，上诉人是想建立新的法律关系，但未达成合意，不能因此认定之前的买卖关系不成立，且上诉人2017年4月装修入住，若房屋仅是借款担保，上诉人与第三人不可能允许上诉人对房屋装修入住；3、第三人虽未在卖房协议上签字，但其对房屋的买卖是明知且同意的，第三人与被上诉人在签订离婚协议书时未提及涉案房屋，上诉人与被上诉人约定的涉案房屋价款与当时市场价相当，上诉人属于善意第三人，卖房协议有效，本案并不属于名为买卖实为担保的情形；4、本案以房屋买卖抵扣借款并不违反法律禁止性规定，被上诉人与第三人属恶意违约，违反诚实信用原则。周厚义辩称，1、双方是民间借贷关系，案涉《卖房协议》是以房屋买卖的形式为借款提供担保，损害第三人的合法权益；2、《卖房协议》未对借款本金、利息、违约责任进行约定，上诉人也未将借条归还或销毁以及上诉人自认等被上诉人还款后归还房屋给被上诉人均可说明是以房屋买卖的形式为借款提供担保，至于装修，上诉人一审自认是为解决儿子婚房暂时使用，且被上诉人当时被羁押，无法主张权利，第三人向上诉人主张过权利；3、第三人对房屋买卖不知情，上诉人主观善意不成立，离婚协议未涉及房屋是因当时房屋未交付，离婚协议中也未明确双方再无其他财产，法律也未规定未分割的财产视为另一方的，故第三人不知情，《卖方协议》已存在法律上履行不能的问题；4、被上诉人没有出卖房屋的意思表示，是上诉人因房价上涨，违反诚实信用原则，企图以诉讼房屋取得房屋产权。贺诗兰述称，与被上诉人周厚义的答辩意见一致。熊朝银向一审法院起诉请求：一、判决原、被告签订的《卖房协议》合法有效；二、判决被告按协议履行义务，配合原告将房屋所有权登记到原告名下，第三人协助办理；三、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2008年9月4日，被告周厚义与第三人贺诗兰登记结婚。2013年9月14日，周厚义、贺诗兰（乙方）与贵州益华房地产开发有限责任公司（甲方）、清镇房屋征收局（丙方）签订《商品房认购安置协议书》，约定：因金马线、白马线建设需要，丙方依法对乙方的房屋进行征收（征收安置面积134.89㎡），并购买甲方建设的位于贵州省××镇市房屋（建筑面积110.05㎡）作为乙方安置用房，乙方自愿将剩余面积24.84㎡调换甲方车位两个。2013年9月、10月，被告周厚义向原告熊朝银分两次借款，共计200000元，双方对借款并未约定还款期限，但约定了利息，周厚义还在借款时将《商品房认购安置协议书》抵押在原告处。2015年4月17日，经原告与被告周厚义对账，周厚义已欠原告借款本金及利息共计313000元，被告周厚义（甲方）与原告熊朝银（乙方）在证人龚某见证下签订《卖房协议》，协议载明“经甲乙双方协定，甲方把中环国际B8栋12楼5号房110平方米（以下简称案涉房屋）和停车位卖给乙方，人民币叁拾壹万叁仟元整（313000.00元），款已付清，但甲方必须配合乙方办理房屋过户手续”，原告熊朝银与被告周厚义及证人龚某均在购房协议上签字确认。2016年9月19日，被告周厚义与第三人贺诗兰登记离婚并签订《离婚协议书》，其中对夫妻财产及债权债务约定为“房屋地点清镇市东门桥御景华府47栋18-3（房屋为115.61平方米），房屋归周乐睿宸、贺诗兰所有。双方无债务”。2016年9月26日，被告周厚义接收案涉房屋后于同日将案涉房屋钥匙交付给原告，卖房协议中约定的停车位双方并未到房开处办理交接手续。2017年4月13日，原告与贵州倾城物业管理有限责任公司签订《中环国际住宅装修管理服务协议》后开始对案涉房屋装修，后入住该房屋居住至今。2019年3月，案涉房屋具备办理不动产转移登记条件，案涉房屋至今未办理不动产登记手续。审理中，原告熊朝银自认其虽于2016年9月26日接收案涉房屋，但也在等待被告周厚义及时还款后将房屋返还给周厚义，直到2017年4月周厚义还未偿还借款时才装修入住；另第三人贺诗兰曾在原告装修房屋期间告知过原告房屋权属存在争议。审理中，被告周厚义称其2017年1月19日还在贵州清镇农村商业银行股份有限公司处取款40000元后当即交给原告用于支付借款利息，拟证明双方签订的名为卖房协议，实为将房屋作为借款的担保。被告提交的银行流水载明其于2017年1月19日现金取款45000元，为核实案件事实，一审法院调取其取款时的监控视频，但因视频监控保存期限原因，已无法调取。一审法院认为，原被告双方应为民间借贷法律关系，主要理由如下：一、被告在向原告借款时就将《商品房认购安置协议书》交给原告，说明双方在借款时就有将房屋用于借款抵押担保的意思表示；二、原被告双方在签订《卖房协议》后，原告并未将借条交还给被告或在被告见证下将借条销毁；三、原告在审理中自认其在收房后仍等待被告偿还借款；四、原被告双方签订的《卖房协议》中除案涉房屋外，还包括停车位，但原告至今未向被告主张交付停车位；五、在《商品房认购安置协议书》中案涉房屋的权利人体现的是被告周厚义及第三人贺诗兰，但在签订《卖房协议》时却并无贺诗兰签字确认，事实上，贺诗兰曾在原告装修案涉房屋时向原告主张过权利；六、原被告双方签订的《卖房协议》中对于房屋的交付时间、交付方式、违约责任等均未明确约定，有违日常买卖合同交易习惯。基于上述理由，一审法院认为双方签订《卖房协议》只是作为民间借贷的担保。而对原告主张被告在无力还款时已将案涉房屋用于抵偿其所欠的借款本息，双方之间已从民间借贷法律关系转化为买卖合同的法律关系的意见，一审法院认为，法律关系的变更应当经双方意思表示一致，本案中原告在与被告签订《卖房协议》后并未将借条交还或销毁，在收房后仍等待被告偿还借款等行为，均足以说明双方仍然为民间借贷关系，只是因被告无力还款时，原告自行主张按照《卖房协议》用案涉房屋抵偿借款本息，该行为并未经过被告认可，故一审法院认为原被告双方还是民间借贷法律关系，而非买卖关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，一审法院向原告释明后，原告拒绝变更诉讼请求。据此，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回原告熊朝银的起诉。案件受理费300元，退还原告熊朝银。本院审理查明事实与一审查明的事实一致。另查明，双方当事人在二审审理过程中均确认借款期限为数月，并非未约定借款期限。本院认为：本案争议的《卖房协议》签订前，熊朝银与周厚义之间确实存在民间借贷关系，且周厚义还在借款时将《商品房认购安置协议书》抵押在熊朝银处。但双方诉争《卖房协议》是在周厚义未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将民间借贷关系转变为房屋买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋进行了交付。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止民间借贷关系，建立房屋买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期周厚义难以清偿债务时，通过将其所有的商品房出售给债权人熊朝银的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。故一审法院认定双方当事人系民间借贷法律关系错误，本案应以房屋买卖合同纠纷进行审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销贵州省清镇市人民法院(2019)黔0181民初4386号民事裁定；二、本案指令贵州省清镇市人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长 刘 妍审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇一九年十二月十日书记员 王 飘