江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9977号上诉人（原审原告）：吴坚，男，1976年7月8日出生，汉族，住苏州市姑苏区。上诉人（原审原告）：王莉，女，1982年1月2日出生，汉族，住苏州市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：徐浩，上海正策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州九天文化发展有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇金枫路216号（东创科技园B331室）。法定代表人：邢彬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆敏彪，江苏五洲信友律师事务所律师。委托诉讼代理人：芦涛，江苏五洲信友律师事务所律师。上诉人吴坚、王莉因与被上诉人苏州九天文化发展有限公司（以下简称九天公司）商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2019）苏0506民初5421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴坚、王莉上诉请求：一、撤销一审判决并改判九天公司支付上诉人违约金110244元；二、一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。一、合同约定，如未按期交房则需缴纳违约金按日以房价万分之五计算，被上诉人实际交房日期在2018年2月，远远超过约定交房日期；二、一审判决书认定上诉人签署《业主收回商铺承诺书》自愿放弃追究被上诉人违约责任一事，事实是被上诉人以欺诈的手段订立协议，诱骗上诉人签署数份材料，在事先和上诉人口头讲好条款后（不包含放弃违约责任）将包含不利于上诉人条款的协议放在几份材料后面，且该条款在上部，签字的时候被其他材料压住看不到。上诉人没有仔细看就签名，得知自己被骗后就迅速到被上诉人处与之理论并拍下视频。三、鉴于双方签订的协议系被上诉人单方制作的协议，且双方并未达成一致放弃房产违约责任，被上诉人也没有采取合理方式提请对方注意，条款内容剥夺了上诉人合法权利，免除了被上诉人应承担的违约责任，故该格式合同应当按照不利于合同制定者的原则处理依法认定为无效。九天公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。吴坚、王莉向一审法院起诉请求：1.九天公司支付逾期交房违约金人民币110244元；2.本案诉讼费由九天公司承担。一审法院认定事实：2016年7月21日，出卖人九天公司与买受人吴坚、王莉签订《苏州市商品房买卖合同》。合同载明：出卖人依法取得苏州市吴中区木渎镇金山南路388号国有土地使用权，在该地块建设熙金时尚娱乐广场。买受人向出卖人购买苏州市吴中区木渎镇熙金时尚娱乐广场2幢343室房屋（毛坯房），房屋用途为非住宅，总房款1020775元。出卖人定于2017年6月30日前将房屋交付买受人，房屋交付的标志为买卖双方签署房屋交接文件。合同第二十条约定，出卖人逾期交房超过15日，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自合同约定的房屋最后交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。吴坚、王莉系夫妻关系。2017年6月30日，业主吴坚、王莉（甲方）与苏州熙金商业管理有限公司（乙方，以下简称熙金商管公司）达成《补充协议》，协议载明：甲方与乙方已签订《业主委托租赁经营管理合同》约定甲方将其购买的位于苏州市吴中区房屋委托乙方统一经营管理。为保证该项目顺利开业运营，尽快实现甲方的投资目的。现双方经友好协商，甲方同意办理收房事宜，相关事宜达成如下补充协议：1、甲方于2017年6月30日办理确认收房相关手续，并同意直接由乙方对该房屋进行二次装修改造；2、乙方另将主合同第四条第三款约定的自商铺交付之日起第三年开始实施的“9:1分成”的政策提前至入驻商户计租日开始实施。即甲方自入驻商户计租日开始，即可享受入驻商户缴纳租金的90%的投资回报收益。3、房屋面积补差等相关费用，待办理产权证时另行结算。4、本补充协议作为主合同有效组成部分，与主合同具有同等法律效力。本补充协议与主合同冲突事项，以本补充协议为准，本补充协议未约定事项，仍按主合同执行。落款甲方由吴坚、王莉签名、捺印，熙金商管公司亦加盖公章。当日，吴坚、王莉签署房屋交接确认书。该确认书载明：业主吴坚、王莉购买的九天公司开发的苏州熙金时尚娱乐广场2-343号房屋已经完工，经双方检查，将该房屋移交给业主，由业主接受确认。请业主特别注意：本确认书签署后，即视为业主和九天公司均已经完成了《苏州市商品房买卖合同》约定的交房、收房事宜，业主已经正式接收该房屋，并移交熙金商管公司进行二次装修改造，因二次装修改造及房屋质量问题，由熙金商管公司统一进行维护修缮。该确认书落款房屋移交人处盖有熙金商管公司合同专用章，业主处有吴坚、王莉签名捺印。当日，吴坚、王莉出具《承诺书》，承诺书载明：本人吴坚、王莉于2016年6月17日购得九天公司开发的、位于苏州市吴中区房屋。依据本人与出卖人签署的《苏州市商品房买卖合同》第十七条约定，本人所购房屋收房使用日期为2017年6月30日前。由于本人已全权委托熙金商管公司对本人所购房屋进行经营管理，且熙金商管公司在2017年6月30日前启动对所购房屋的装修改造工作，因此本人就提前办理收房事宜承诺如下：1、本人已按照熙金商管公司通知的时间对所购房屋进行收房确认，并办理相关房屋交接手续。2、房屋交接手续办理完成后，出卖人即完成了《苏州市商品房买卖合同》相关约定的收房义务及相关其他责任，本人不再向出卖人提出对所购房屋进行验收、自行改造等主张。3、按熙金商管公司要求办理交房后续事宜，并按合同约定、法律规定和政府部门要求支付相关费用。4、以上文字本人已经仔细阅读，并予以承诺。承诺人处吴坚、王莉签名、捺印。2019年3月27日，吴坚出具《业主收回商铺承诺书》，该承诺书载明：“本人是熙金广场2号楼343业主吴坚（身份证号：）现申请收回该铺位自营美容工作室，在此特别承诺：1.之前与熙金商管公司签署的《业主委托租赁经营管理合同》即时解除；2.自愿放弃追究九天公司及熙金商管公司的任何违约责任；3.同意向苏州熙金日鑫商业管理有限公司支付每年3500元作为经营管理推广费，此费按年度支付，缴费期限暂定至2022年6月30日。期满后，如苏州熙金日鑫商业管理有限公司仍在项目内正常运营，则届时续订续签。……”落款由业主吴坚签名捺印。一审审理中，吴坚、王莉称，对于该承诺书中除第二条外，其余内容其无异议，当日双方协商时没有协商该条款，双方口头达成一致后，九天公司工作人员打印的时候私自加了该条款，然后与其他材料一起交给其签名，其没有仔细查看，就签名捺印，次日其取该承诺书时，对方告知其该条款，为此双方发生了争执，提供双方争执视频予以佐证。九天公司称，承诺书系吴坚自愿出具，之后吴坚反悔签该承诺书，双方才争执。另外，签订类似该承诺书有十几户，提供其他户签订的《业主收回商铺承诺书》，该承诺书与吴坚提供的承诺书基本内容相似，均含有业主自愿放弃追究九天公司及熙金商管公司违约责任的内容。业主如收回房屋自营必须承诺放弃追究违约责任。涉讼房屋所属工程于2018年2月2日通过苏州市吴中区住房和城乡建设局验收备案。吴坚、王莉表示，其主张自2017年7月1日至2018年2月2日期间216天的逾期交房违约金110244元（216天*1020775元*0.05%/天）。以上事实，有吴坚、王莉提供的《苏州市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋交接确认书、苏州市吴中区商品房交付使用书、光盘、结婚证，九天公司提供的房屋交接确认书、《业主委托租赁经营管理合同》补充协议、承诺书、业主收回商铺承诺书，及本案一审庭审笔录、质证笔录等予以证实。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。九天公司提供的《业主收回商铺承诺书》已明确载明吴坚收回涉案房屋、自愿放弃追究九天公司及熙金商管公司任何违约责任。吴坚、王莉亦认可该承诺书，但认为双方未就该承诺书第二条内容进行协商，对此吴坚、王莉未提供充分证据予以证实，一审法院不予采信。故吴坚、王莉主张九天公司承担逾期交房违约金110244元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回吴坚、王莉的诉讼请求。案件受理费减半收取人民币1252元，由吴坚、王莉负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，双方当事人签订的涉案《苏州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。虽然商品房买卖合同约定九天公司应于2017年6月30日前交付房屋，后九天公司逾期交房构成违约，但根据2019年3月27日上诉人向九天公司出具的《业主收回商铺承诺书》第二条内容上诉人已明确“自愿放弃追究九天公司及熙金商管公司的任何违约责任”，故上诉人现又要求九天公司支付逾期交房违约金明显有悖于前述承诺。上诉人称前述承诺书中有关放弃追究违约责任的条款系受九天公司欺诈所签署，对此上诉人未能提供充分的证据予以佐证，本院碍难采信。据此，一审法院对上诉人起诉要求九天公司承担逾期交房违约金的诉请未予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，吴坚、王莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1252元，由吴坚、王莉负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇一九年十二月十六日法官助理  黄源榕书 记 员  张 倩