广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终23702号上诉人（原审原告）：深圳市新隆家私有限公司，住所地：深圳市龙岗区横岗街道四联社区茂盛华茂工业园4号C栋1楼，统一社会信用代码：91440300591876476N。法定代表人：黄成土。委托诉讼代理人：陈贺龙，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏丽珊，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市科伦特物业管理有限公司，住所地：深圳市龙岗区布吉街道布吉科技新城甘李5路1号科伦特研发楼1101，统一社会信用代码：91440300550338858M。法定代表人：阳铁如。委托诉讼代理人：杨爱国，广东广和（龙岗）律师事务所律师。上诉人深圳市新隆家私有限公司(以下简称新隆公司)因与被上诉人深圳市科伦特物业管理有限公司（以下简称科伦特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初21338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新隆公司的上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判科伦特公司向新隆公司赔偿经济损失1264240元，并向新隆公司足额开具已缴纳租金的租赁发票；2.本案一审、二审的诉讼费由科伦特公司承担。事实与理由：一、一审法院忽略科伦特公司承诺“撤除装修前通知承租客户并将户外广告牌字及展厅内撤后的所有门、灯具、电线、复合地板、墙上软包装饰等交给承租客户”的事实，认为新隆公司已拆除未形成附合的装修装饰物及科伦特公司擅自拆除原有装修的行为无不妥，属于认定事实不清。二、科伦特公司违反承诺，在未事先通知新隆公司的情况下，擅自撤除新隆公司的装修物且未按约定将撤除后的户外广告牌字及展厅内撤后的门、灯具、电线、复合地板、墙上软包装饰等交给新隆公司，造成新隆公司装修装饰物损失，新隆公司有权要求科伦特公司赔偿。三、一审法院依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条否定新隆公司的赔偿请求权，属于适用法律错误。第十二条的适用前提应是有效合同，新隆公司是基于第九条的规定及科伦特公司违反交还装饰装修物的承诺导致新隆公司遭受损失请求赔偿。四、根据《房地产评估报告》，科伦特公司应赔偿新隆公司损失金额为1264240元，详见《装修装饰损失清单》。五、科伦特公司收取新隆公司缴纳的租金后，应当依法开具发票、履行法定纳税义务。虽然《租赁合同书》约定租金不含税金，但该约定不能作为科伦特公司不履行纳税义务的抗辩事由，科伦特公司应先履行法定开票义务后再与新隆公司结算税金。科伦特公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。新隆公司向一审法院起诉请求：1.确认新隆公司与科伦特公司于2012年7月20日签订的《租赁合同书》无效；2.科伦特公司向新隆公司返还租赁押金71864元；3.科伦特公司向新隆公司赔偿经济损失2119901元；4.科伦特公司向新隆公司足额开具已缴纳租金的租赁费发票；5.科伦特公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年7月20日，新隆公司（承租方、乙方）与科伦特公司（出租方、甲方）签订了一份租赁合同书，约定甲方受业主委托将深圳市龙岗区深X路XX号德X大厦综合楼201面积为1536平方米的房屋租赁给乙方作为销售家具商场、展示厅及办公室等使用，并同意按乙方设计图、规划图装修，装修免租期为2个月（2012年7月20日至2012年9月19日免收租金）；合同租赁期限5年，自2012年9月19日至2017年9月18日止，第一年至第二年的月租金为48000元，第三年的月租金为52800元，第四年的月租金为58080元，第五年的月租金为63888元；租金不含税金；房屋租赁合同管理费，由乙方承担，甲方负责办理房屋出租备案手续，并交给乙方办理营业执照等手续；乙方需向甲方交付两个月场地押金96000元及一个月的场地租金48000元，合计144000元；合同期满后，乙方可以拆除自装的电线及灯具等（墙内不可拆除保持原状或者把装修留给甲方使用），电线及灯具饰品归还乙方；乙方应承担租赁期内的水电等费用，并按单如期缴纳；乙方应保持厂房的原貌，不得随意拆改建筑物结构、设施、设备，如装修需改建，须乙方书面申请，经甲方同意后方能实施；合同终止后，乙方应于终止日前搬离及交回租赁房地产，并保证租赁房地产及附属设施的完好，同时结清应由乙方承担的各项费用，乙方逾期不迁离或不返还租赁房地产的，甲方就逾期部分向乙方收取双倍租金；合同期满后，乙方如继续租用的，应于有效期满前三个月提出续租要求，在同等条件下，乙方有优先承租权，如乙方不再续租条件下，提前三个月通知甲方，应在合同期内搬清货物，如超出租期时间，按双倍租金支付，在一个月后，仍没有搬清，甲方有权自行处理租赁场所内乙方所有的一切设备货物等物件，乙方不得有异议。合同还对其他事项作出了约定。合同签订后，新隆公司按约向科伦特公司支付了租赁押金96000元，科伦特公司亦按约向新隆公司交付了租赁房屋，由新隆公司在租赁房屋内开展经营活动。此后，科伦特公司就涉案租赁房屋办理了房屋租赁合同备案手续，取得了房屋租赁凭证，新隆公司亦足额向科伦特公司支付了租赁期限内的租金及水电费等费用。租赁期限届满后，双方未就续租问题达成一致意见，但新隆公司仍占有使用涉案租赁场地直至2017年11月30日。2017年11月30日，新隆公司将涉案租赁场地移交给了科伦特公司，科伦特公司的管理处向新隆公司出具了租赁场地移交确认书和补充场地移交确认书。补充场地移交确认书载明：1.承租客户原出租方的场地（德X大厦二楼全层）于2017年11月30日正式移交给出租方，从即日起不属于承租客户租用。2.出租方无论何时需要撤除原承租客户的装修时必须通知承租客户。3.原承租客户的户外广告牌字、展厅内的所有门、灯具、电线、复合地板、墙上软包装饰等，这些撤后应交给承担客户。科伦特公司确认新隆公司于2017年11月30日搬离腾空涉案租赁房屋，但陈述新隆公司一直未将租赁房屋的钥匙交还给科伦特公司，2017年12月11日科伦特公司收到新隆公司寄送的租赁场地移交通知函，收到该函后，科伦特公司就将涉案房屋另行出租给他人使用，并由他人拆除原装修后重新进行装修。新隆公司向科伦特公司寄送的租赁场地移交通知函的主要内容为：双方于2012年7月20日签订了一份租赁合同书……合同期满后，科伦特公司同意新隆公司续租，新隆公司已向科伦特公司支付了2017年10月份的租金及水电费，科伦特公司出具了收据确认了该事实。因科伦特公司出租的场地没有房地产证，导致新隆公司准备成立的多家公司均无法完成工商登记注册，科伦特公司的行为已经严重影响到新隆公司对租赁房屋的使用。新隆公司正式函告如下：新隆公司已于2017年11月29日搬离了租赁场地，科伦特公司在收函后三个工作日内接收涉案租赁场地。据悉，科伦特公司已将租赁场地转租给第三人，关于租赁场地装修部分的赔偿问题，因科伦特公司与新隆公司无法协商达成一致意见，新隆公司已于2017年11月27日向龙岗区人民法院起诉，请慎重对待，以免给科伦特公司造成不必要的经济损失。2017年12月8日科伦特公司从新隆公司支付的96000元押金中扣除2017年11月房屋租金67967元、11月水电费3897元后，将余款24136元退还给了新隆公司。新隆公司确认收到科伦特公司退还的24136元，并确认上述2017年11月房屋租金和水电费的金额无误。一审庭审时科伦特公司陈述涉案租赁房屋的权利人为案外人庄某和吴某，涉案租赁房屋没有取得建设的相关文件，亦未取得权属证书。科伦特公司亦确认未向新隆公司开具过租赁发票，陈述因为合同约定租金不含税金。新隆公司陈述：租赁合同期限届满前，双方就续租问题进行过多次协商，但因租金问题未达成一致意见，科伦特公司同意新隆公司对装饰装修物品的价值进行评估，新隆公司委托评估后，与科伦特公司就赔偿问题多次协商，但未协商一致。科伦特公司陈述：期限届满前，科伦特公司与新隆公司进行过联系，询问是否继续租赁，但因租金问题双方未达成一致，新隆公司称期限届满后会搬离租赁场地，但新隆公司一直到2017年11月才自行搬离；科伦特公司并未与新隆公司就装饰装修的评估及赔偿问题进行过协商。新隆公司主张：涉案房屋未取得建设规划许可证及相关产权证明，故租赁合同无效，同时导致新隆公司的关联公司无法登记备案，影响了新隆公司的整体经营，且新隆公司前后进行了几次装修，投入了巨额资金，但科伦特公司未履行承诺将房屋继续租赁给新隆公司，造成新隆公司装修损失，经新隆公司委托评估公司评估，涉案房屋的装饰装修在2017年7月15日的时间节点的市场价值为2119901元，这就是新隆公司主张的经济损失的金额。为此新隆公司提供了深圳市深美林房地产评估有限公司出具的房地产评估报告。科伦特公司对该评估报告不予认可，陈述该报告是新隆公司单方委托评估公司制定的，不能保证客观性、公正性，报告所涉的装修项目是否真实存在，新隆公司未能证明，且报告评估的是该装修的市场价值。案件审理过程中，新隆公司向一审法院提出申请，请求对涉案租赁房屋附属的家具展示厅及办公室的装饰装修采取证据保全措施。一审法院通知双方到涉案租赁房屋现场共同进行查看，确认涉案租赁房屋已由科伦特公司租赁给他人，正在拆除原装修。一审法院询问新隆公司是否对装修价值申请评估，新隆公司表示其在此前已经自行委托进行了评估，而且现租赁场地的原装修大部分已被拆除，故新隆公司不申请评估。科伦特公司亦表示涉案房屋空置已经给科伦特公司造成了巨大损失，现房屋已出租给他人，不可能再空置，且科伦特公司没有合同义务保持房屋现状，故不同意保持现状。一审法院认为，涉案租赁房屋没有取得建设许可的相关文件，亦未取得权属证书，故双方签订的涉案租赁合同书无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因新隆公司已实际使用涉案房屋，科伦特公司也收取了新隆公司支付的租金，合同履行完毕后新隆公司亦将涉案房屋返还给了科伦特公司，故不存在相互返还或折价补偿的问题。至于损失赔偿问题，本案新隆公司主张的是装饰装修的损失。对此，一审法院认为，涉案租赁合同书虽然无效，但双方已实际履行完毕，对于合同约定租赁期限内的履行问题，双方没有争议，现租赁期限已经届满，新隆公司要求科伦特公司赔偿租赁期内的装饰装修费用损失，没有法律依据，一审法院不予支持。新隆公司陈述科伦特公司已口头承诺将涉案房屋继续租赁给新隆公司，但新隆公司未提供证据证明，故无法认定新隆公司陈述的该事实。新隆公司主张合同无效导致新隆公司的关联公司无法登记备案，影响了新隆公司的整体经营。但新隆公司既未提供证据证明其确实存在关联公司无法在此登记备案，亦未提供证据证明系因合同无效导致且影响了新隆公司的经营，而且，新隆公司在租赁期限内不向科伦特公司提出该主张，而在租赁期限届满后双方未能就续租等问题达成一致意见后才向科伦特公司提出，明显不符合常理，一审法院对新隆公司的该主张不予采信。新隆公司认为合同无效即使科伦特公司不同意利用装饰装修物也应由双方按过错分担装饰装修的现值损失，且科伦特公司已承诺会事先通知新隆公司再拆除装饰装修物。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条主要针对的是合同无效导致合同无法正常履行完毕的情形，第十二条主要针对的是租赁期限届满双方已履行完毕的情形。涉案租赁合同双方已正常履行完毕，只是因为续租和交接等问题双方产生争议，故应适用第十二条的相关规定。而且，新隆公司作为涉案租赁房屋的承租人，对涉案租赁房屋进行装饰装修，是为了满足其在约定的租赁期限内对租赁房屋使用的目的，是为自身利用和经营的需要，并非满足科伦特公司对租赁房屋将来利用的需要，即主观上新隆公司并无使科伦特公司受益的目的，正常而言，租赁期限届满后，装饰装修物经损耗后的残值已经非常低，新隆公司已无要求科伦特公司补偿或赔偿的请求权基础，故新隆公司要求科伦特公司分担现值损失，理由不充分。另外，2017年11月30日新隆公司将涉案房屋移交给科伦特公司，即应视为新隆公司已拆除未形成附合的装饰装修物，并腾空、搬离了涉案房屋。补充场地移交确认书虽然注明科伦特公司拆除装修时须通知新隆公司，但亦明确从移交之日起涉案房屋即不属于新隆公司租用，科伦特公司将涉案房屋再另行租赁给他人，他人根据自身经营需要，拆除原有装修并重新装修，并无不妥。新隆公司以此为由要求科伦特公司赔偿已形成附合的装饰装修物的价值，理由不充分，一审法院不予支持。案件审理过程中，科伦特公司从新隆公司交纳的押金中扣除新隆公司应当支付的2017年11月房屋租金、水电费后，将余款24136元退还给了新隆公司，故新隆公司要求科伦特公司返还租赁押金71864元，缺乏事实依据，一审法院予以驳回。涉案租赁合同书已明确约定租金数额不含税金，在新隆公司未向科伦特公司另行支付相当于发票税金金额的款项的情况下，新隆公司要求科伦特公司开具租赁发票，理由不充分，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零九条、第二百六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认新隆公司与科伦特公司于2012年7月20日签订的租赁合同书无效；二、驳回新隆公司的其他诉讼请求。因新隆公司减少诉讼请求，本案应收取一审案件受理费24334元，由新隆公司负担（新隆公司已预交24527.20元，可向一审法院申请退回193.20元）。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房屋未办理合法报建报批手续，故双方就此签订的房屋租赁合同违反了法律法规的效力性强制性规定，应为无效。根据新隆公司上诉请求，二审争议的焦点在于：科伦特公司是否应向新隆公司赔偿可拆除之装修物损失。根据查明事实，租赁合同虽为无效，但双方实际履行至期满，合同目的客观上已经实现。新隆公司主张因未能办理工商登记而无法使用涉案房产，显然与其占有使用涉案房屋多年且仍协商续租的履行行为相悖，本院不予采信。而新隆公司的装修装饰物使用至合同期满，并未因合同无效而损害其使用预期，故该项费用不构成其履行无效合同的损失，新隆公司据此主张赔偿，本院不予支持。新隆公司还主张科伦特公司违反《补充场地移交确认书》（以下简称补充确认书）的约定，应予赔偿。本院对此亦不予采纳，理由如下：首先，从形式看，补充确认书除科伦特公司工作人员签章外的其他内容均为打印，科伦特公司主张确认书是新隆公司制作后送交科伦特公司签字，新隆公司亦未否认，本院予以采信。科伦特公司虽在补充确认书上签章，但该签章系为签收材料的确认还是对书面确认书内容的认可，仅签章本身并不足以认定。其次，双方租赁合同约定，合同期满后，不可拆除的部分保持原状，电线及灯具等饰品新隆公司可自行拆除搬离，但需在租期内搬清，超过租期一个月，则科伦特公司有权自行处理。补充确认书为2017年11月30日签订，此时租期已届满将近两个半月，其内容表明，新隆公司在移交场地之时并未依约自行拆除装饰装修物，相反，其遗留物品继续占用租赁房产，且课以科伦特公司拆除装修物并向其返还的义务。由此可见，补充确认书的内容变更了双方租赁合同的约定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条关于职务代理法律效力的规定，工作人员就其职权范围内的事项以法人名义实施的民事法律行为对法人发生效力。本案在补充确认书上签章的谭国华虽为科伦特公司工作人员，可代理科伦特公司签收文件、接收涉案场地，但并无证据证明其有权代理科伦特公司缔约，也没有证据证明新隆公司有理由相信谭国华有权缔约。因此，即便谭国华签收了补充确认书，该补充确认书中对科伦特公司课以义务的内容亦不能约束科伦特公司。新隆公司以科伦特公司违反补充确认书的约定为由，要求其赔偿损失，于法无据，本院予以驳回。至于科伦特公司是否应向新隆公司开具发票。双方合同约定租金不包含税金，新隆公司上诉状中亦认可科伦特公司所承担税金可在开具发票后向其结算承担，由此可知，双方均认同科伦特公司向其开具发票需以新隆公司承担税金为对价。现新隆公司提出开具发票的请求，科伦特公司以租金未包含税金为由抗辩，实质是提出新隆公司承担税款的同时履行抗辩。本案中，因双方并未约定开具发票及税款承担的履行期限，基于双方所认可的承担税款及开具发票之间构成给付及对待给付关系，科伦特公司行使同时履行抗辩权，理据充分，本院予以支持。在新隆公司未向科伦特公司承担税款之前，其要求科伦特公司向其开具发票，本院不予支持。至于科伦特公司是否已履行纳税义务，属税收征管问题，非本案民事诉讼审查范围。综上所述，新隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16179元，由深圳市新隆家私有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 曹 静审判员 蔡妍婷二〇一九年十二月十一日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。