广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终8502号上诉人（原审第三人）：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广州市天河区体育西路111号建和中心25楼。负责人：蓝晓寒，职务：总经理。委托诉讼代理人：严创丰，广东耀辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓文，广东耀辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎伟彦，男，1962年6月21日出生，汉族，住广州市荔湾区。被上诉人（原审原告）：刘蕊，女，1971年12月23日出生，汉族，住广州市荔湾区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：李杰，广东五羊律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：李星叶，广东五羊律师事务所律师。原审被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3栋A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。原审第三人：尹全勇，男，1962年9月29日出生，汉族，身份证登记住址湖南省辰溪县。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州淘金支行，住所地广州市越秀区环市东路338号首、二层。负责人：谢宇，职务：行长。上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达公司）因与被上诉人黎伟彦、刘蕊、原审被告广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人尹全勇、原审第三人中国农业银行股份有限公司广州淘金支行（以下简称农行淘金支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12706号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人信达公司上诉请求：1.撤销一审判决的第三判项；2.案件诉讼费由黎伟彦、刘蕊承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清，黎伟彦、刘蕊对涉案房屋不享有产权。合同效力并不当然等同物权效力。国龙公司与黎伟彦、刘蕊签订的《商品房买卖合同》所涉及的房屋，已依法备案登记在尹全勇名下，且为抵押备案登记在农行淘金支行名下的房屋。根据《中华人民共和国物权法》第二十条，已经进行预售合同登记备案和抵押登记备案所涉及的具体房屋，不能进行二次买卖，故预售合同登记备案和抵押登记备案具有对抗黎伟彦、刘蕊的效力。黎伟彦、刘蕊有重大过错，应承担不利后果。黎伟彦、刘蕊与国龙公司签订的购房合同时是应当知道涉案房屋已有预售登记及抵押登记，但黎伟彦、刘蕊仍以明显低于当时市场价的价格签订合同，并交付购房款，主观上存在重大过错，其应该承担由此造成的不利后果。（二）一审法院关于抵押权问题适用法律错误。一审法院在该问题上适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条。但该司法解释的释法目的是为了解决处分建设工程项目之后价款的分配顺序问题，并不能以此否认或者限制合同的抵押权。且该司法解释的适用前提是在处分建设工程项目之后，涉案房屋不存在建设工程纠纷和处分问题，因此一审法院适用法律错误。（三）无论《商品房预售合同》是否有效，信达公司都依法享有对涉案房屋的抵押权。尹全勇与农行淘金支行在签订的《购房担保贷款合同》时已经办理了预售房地产交易登记，农行淘金支行有理由相信尹全勇为房产的合法所有人。农行淘金支行履行了贷款义务，且办理了抵押登记。据此，整个过程和手续是合法且善意的，其效力应受法律保护。若一审法院认定国龙公司与尹全勇签订的《商品房预售合同》无效，则尹全勇为无权处分人。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，农行淘金支行善意取得涉案房屋的抵押权，现信达公司继受了农行淘金支行在本案中的权利，故信达公司依法享有对涉案房屋的抵押权。（四）一审法院违反法定程序，未经审判监督程序作出生效法律文书相冲突的判决。原广州市东山区人民法院作出的（2004）东法民二初字第797号《民事调解书》载明“尹全勇若不履行上诉调解主文第一、二、三项中的任何一项时，农行淘金支行有权向法院申请强制执行，包括解除上述《购房担保贷款合同》，要求尹全勇清偿合同项下的全部未付的借款本金（包括到期及未到期的本金）、利息、罚息。农行淘金支行有权从拍卖、变卖尹全勇名下的广州市越秀区小北路x号院内临环市中路地段国龙大厦东座裕兴阁x房的房产所得价款中优先受偿。”并已进入执行程序。现一审判决第三项要求协助黎伟彦、刘蕊过户，事实上阻碍了原生效民事调解书的执行。信达公司认为生效法律文书具有既判力，一审法院未经审判监督程序作出生效法律文书相冲突的判决，违反法定程序。（五）黎伟彦、刘蕊与国龙公司于2004年签订合同，签订合同之前尹全勇、农行淘金支行之间的纠纷已产生，并且由一审法院作出了调解书。而黎伟彦、刘蕊在明知或应知有调解书的情况下，还继续向国龙公司支付了购房款，会造成信达公司的损失。且信达公司认为不能仅凭黎伟彦、刘蕊持有了国龙公司出具的收据，就证明已经付清了全额的款项。被上诉人黎伟彦、刘蕊二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意信达公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：（一）信达公司所称尹全勇与国龙公司签订的预售合同与预售登记并不当然的产生物权法的转让效力，并不发生物权效力。国龙公司为了套取银行的资金以尹全勇的名义签订的预售合同是虚假与无效的，尹全勇也从未向国龙公司支付过任何款项以及偿还贷款，不具有真实的购房意思，也从未进行收楼、占有、使用房屋。因此双方的合同并非真实的意思表示。（二）信达公司所称购房人应知或明知调解书和有关抵押的事实，抵押的事实购房人是清楚地，当时是有告知的，按照最高院关于商品房买卖的司法解释，转让房屋过程中如果有告知或抵押的情况下，买卖合同应该合法有效的。当时所有开发商基本上都是以在建工程进行抵押，获取银行资金，通过对外销售的形式，那销售款进行涂销抵押，再办理转移登记。所以实际购房人与国龙公司签订的房屋买卖协议应当是合法有效的。原审第三人国龙公司述称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意信达公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人尹全勇未到庭陈述答辩意见。原审第三人农行淘金支行未到庭陈述答辩意见。黎伟彦、刘蕊于2017年6月15日向一审法院起诉请求：1.确认黎伟彦、刘蕊与国龙公司之间签订的《商品房买卖合同》（穗房合字××号）合法有效，继续履行；2.判令国龙公司为黎伟彦、刘蕊办理广州市越秀区环市中路x号国龙大厦之一裕兴阁x房屋产权登记手续；3.国龙公司向黎伟彦、刘蕊支付逾期办证违约金（按总房款68万元的每日万分之二点一计自2006年12月1日至2016年7月15日止）；4.确认尹全勇与国龙公司签订的《商品房预售合同》无效，并撤销涉案房屋的预售合同备案。一审法院认定事实：2004年，黎伟彦、刘蕊（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）x号，土地出让面积为6512平方米，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第x号；商品房预售许可证号为x号。买受人所购买的商品房为上述项目中的裕兴阁x号房；该商品房用途为住宅，建筑面积共127.8273平方米，其中套内建筑面积109.435平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.3922平方米。出卖人与买受人约定该商品房按套出售，总金额为68万元。买受人分期付款，其中2004年12月10日前支付21万元，余款47万元申请办理银行按揭。出卖人应当在商品房交付使用后/天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后/日内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第/项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起/日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等。2004年12月10日，国龙公司向黎伟彦、刘蕊出具收据三张，载明收到黎伟彦、刘蕊交来裕兴阁x单元楼款21万元、税费14960元、入伙费及维修基金7750元。2005年12月8日、2006年6月24日、2007年3月31日，国龙公司向黎伟彦、刘蕊出具收据三张，分别载明收到黎伟彦、刘蕊交来裕兴阁x单元楼款16万元、16万元、42万元。2004年10月12日，黎伟彦、刘蕊与国龙公司物业部签署《收楼通知书》，确认黎伟彦、刘蕊接收国龙大厦裕兴阁x单元。另查明：涉案国龙大厦裕兴阁x房于2001年2月1日办理了预售房地产交易登记，登记该房屋预售人为国龙公司，预购人为尹全勇，房屋使用性质为住宅，建筑面积127.41平方米，成交价格981848元，签约时间2001年1月9日（预售契约：穗房预合字××号）。2001年2月18日，尹全勇（借款人）、农行淘金支行（贷款人）及国龙公司（保证人）签订《购房担保贷款合同》，约定：借款人因购买涉案国龙大厦裕兴阁x单元，同意把其与保证人签订的《购房合约》项下的房产及其权益抵押予贷款人，贷款人向借款人提供贷款78万元等。同年2月22日，农行淘金支行取得该房屋的《广州市房地产抵押登记证明书》。2004年，农行淘金支行以尹全勇未按期偿还贷款为由起诉至原广州市东山区人民法院。2004年7月21日，原广州市东山区人民法院作出（2004）东法民二初字第797号民事调解书，载明当事人自愿达成如下协议：一、农行淘金支行与尹全勇、国龙公司于2001年2月18日签订的《购房担保贷款合同》，及农行淘金支行与国龙公司签订的《购房担保贷款回购保证协议书》继续履行；二、尹全勇应于2004年7月22日向农行淘金支行支付律师费2000元；三、尹全勇应于2004年8月30日前向农行淘金支行支付该案受理费12831元；四、尹全勇如不履行上述协议时，农行淘金支行有权向法院申请强制执行，包括解除上述合同，要求尹全勇清偿合同项下的全部未付的借款本金（包括到期和未到期的本金）、利息、罚息；农行淘金支行有权从拍卖、变卖尹全勇名下的广州市越秀区小北路x号院内临环市中路地段国龙大厦东座裕兴阁x房的房产所得价款中优先受偿；五、国龙公司对处分上述房屋不足以清偿尹全勇在上述合同确定的债务的部分承担连带保证责任；国龙公司在承担保证责任后，有权依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向尹全勇追偿。2007年11月26日，一审法院作出（2007）越法执字第3048号民事裁定书，载明在广州市公安局已对国龙公司涉嫌合同诈骗案件立案侦查的情况下，不宜单独径行处理涉案房产，暂不具备执行条件，故裁定原广州市东山区人民法院（2004）东法民二初字第797号民事调解书中止执行等。2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路x号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧x等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。该判决已发生法律效力。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。再查明：2016年6月22日，农行淘金支行（甲方）与信达公司（乙方）签订《委托资产分户转让协议》，约定：甲方将其对债务人尹全勇的1笔债权转让给乙方；2016年3月20日，共计本金人民币678846.73元，利息498323.91元；主债权之从属权利，包括但不限于与该主债权对应的保证、抵押、质押等一切从权利，随主债权一同转让给乙方等。之后，双方于2017年3月21日在《羊城晚报》刊登了债权转让通知暨债务催收联合公告。一审法院认为，黎伟彦、刘蕊与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助黎伟彦、刘蕊办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与尹全勇虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但尹全勇既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有房屋。可见，国龙公司与第三人尹全勇签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与第三人尹全勇签订的商品房预售合同为无效合同，尹全勇无权以该合同对抗黎伟彦、刘蕊的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。黎伟彦、刘蕊已付清购房款且已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响。至于国龙公司、尹全勇及信达公司之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，黎伟彦、刘蕊要求国龙公司协助其办理涉案房屋权属证书的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。至于逾期办证违约金，因涉案楼盘的权属一直存在争议，且双方对此无约定，故一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，于2018年12月14日作出如下判决：一、确认黎伟彦、刘蕊与国龙公司于2004年签订的《商品房买卖合同》有效；二、确认国龙公司与尹全勇签订的穗房预合字××号《商品房预售合同》无效；国龙公司与尹全勇在判决发生法律效力之日起十日内共同到房地产行政主管部门注销上述合同预售登记；三、国龙公司在判决发生法律效力之日起十日内，协助黎伟彦、刘蕊到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路x号国龙大厦裕兴阁x房所有权转移登记至黎伟彦、刘蕊名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；尹全勇、农行淘金支行及信达公司对此须予以协助；四、驳回黎伟彦、刘蕊的其他诉讼请求。一审案件受理费15430元，由国龙公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，国龙公司有新证据提交（2018）粤民抗196民事裁定书和粤检民（行）监（2017）44000000187号民事抗诉书，拟证明国龙公司系列名义购房人与抵押权人之间的借款合同纠纷有部分案件进入了再审程序当中，还没有审判结果，国龙公司认为该再审结果有可能影响到国龙大厦的抵押权人是否对涉案的房屋享有优先受偿权的情况，请法庭将再审结果也纳入考量的范围。信达公司质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议，其认为该审判结果对抵押权会有影响。黎伟彦、刘蕊质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性没有意见。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对信达公司的上诉请求，认定如下：因国龙公司利用尹全勇名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押借款担保。现无充分证据证明黎伟彦、刘蕊在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。黎伟彦、刘蕊已向国龙公司支付全部购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。故一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则，判决确认黎伟彦、刘蕊与国龙公司签订的《商品房买卖合同》有效，由国龙公司协助黎伟彦、刘蕊办理涉案房屋权属证书，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人信达公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一九年十二月十九日书记员 李志康谢金泽