湖南省邵东县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0521民初5196号原告彭响玲，女，1981年1月15日出生，汉族，住邵东县。委托代理人（特别授权）郑红伟，湖南湘天律师事务所律师。被告湖南省泽祥房地产开发有限公司。地址：邵东县东风路13号。法定代表人：刘某华，该公司总经理。委托代理人赵月娥，系该公司员工。委托代理人（特别授权）曾仲红，系该公司员工。原告彭响玲与被告湖南省泽祥房地产开发有限公司（以下简称“泽祥公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日受理后，依法由审判员张竹煌独任审理，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告彭响玲的委托代理人郑红伟，被告泽祥公司的委托代理人曾仲红、赵月娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭响玲诉称，原告于2018年1月9日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于邵东县房屋，房款总金额为405138元，原告按照合同的约定履行了付款义务，并按期偿还银行贷款。根据合同约定，被告应于2018年10月1日前将涉案房屋交付给原告使用，被告交付房屋逾期超过60日的，原告有权解除合同，也可以要求继续履行合同，若继续履行合同，被告应当按照约定从最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。截止起诉之日，被告仍未按照合同约定向原告交付涉案房屋，违约事实明显，现原告诉至法院，请求法院判决：1、被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告以405138元为基数，按照日万分之二向原告支付自2018年10月2日起至实际交房之日止的违约金（暂计至2019年9月20日为28602.74元）；3、判令被告偿还原告水电费立户费4460元并承担全案诉讼费。被告泽祥公司辩称，原、被告已于2019年9月3日完成交房手续；逾期交房确实是有多种原因，但都符合双方合同约定中的免责事由，所以被告不需承担逾期违约金，原告要求违约金以每日万分之二计算标准过高，请求法院予以调低；水电立户费，原、被告在合同中明确约定，由原告方支付，被告只是代收，且被告严格按照政府的定价代收，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2018年1月9日，原告彭响玲与被告泽祥公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买由被告开发的“华泽．东风阁”小区2407号商品房，建筑面积125.12平方米，总价款405138元。原告以银行按揭贷款方式支付房款，于签订合同当日支付首付款项165138元，后期项款原告按约分期支付。被告应于2018年10月1日前向原告交付验收合格的商品房，如逾期交房，逾期不超过60日的，按约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，原告有权解除合同，若合同继续履行，从约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。水、电、收视、燃气开户的相关费用原告自理，被告按政府当时收费标准代收原告的水、电等开户费用。被告于2019年9月3日向原告交付涉案房屋钥匙，2019年9月27日，涉案房屋经相关部门验收合格。另查明，被告在开发建设“华泽、东风阁”项目时，由于2017年中央环保检查，各项建筑材料涨价且供应跟不上，2017年下半年至2018年全年雨雪天气较多，影响工程进度。另外，因空军雷达站搬迁及空军机场净空区内建设项目验收等事项，影响工程进度及验收。以上事实，有原告提供的原告身份证，被告企业信用信息公示报告复印件，《商品房买卖合同》，首付款收据、还款流水及被告提交的质监站的证明，天气现象证明，整改通知书，物价局和发改局文件，关于申请华泽东风阁建设高度事宜，关于华泽东风阁项目建设高度的意见，空军机场净空区内建设项目验收报告，建设工程竣工验收测量面积报告，工程质量竣工验收记录及报告，建筑工程质量保修书，住宅工程质量保证书，竣工验收备案表等证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，予以证实，可以认定。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。原告已按合同约定支付房款，而被告没有严格按合同约定向原告交付验收合格的房屋，已构成违约，故被告应承担违约的民事责任。被告辩称其于2019年9月3日已向原告交付了房屋，违约期限应只计算至2019年9月3日，但根据被告提交的证据证实涉案房屋至2019年9月27日才验收合格，故本院认定被告于2019年9月27日向原告交付了验收合格的房屋，因此被告的逾期期限自2018年10月2日至2019年9月27日，共计360天，考虑到被告在开发“华泽.东风阁”项目中遇到中央环保督查，导致建筑材料短缺及2017年下半年和2018年全年雨雪天气较多影响实际施工等不可抗因素，被告的逾期天数酌情减少45天，即315天。原告诉请要求被告依合同约定按日支付已付房款万分之二的违约金，但被告逾期交房给原告造成的损失，只是该地段同类房屋的租金损失。合同中约定违约金按房款总价以每日万分之二计算，标准过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定“过分高于造成的损失”的规定，本案《商品房买卖合同》中的逾期交房违约金的约定可以认定为过高，被告关于本案违约金约定偏高的辩称理由成立，被告请求予以调低，本院依法予以准许。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。鉴于本案所交付的商品房为毛坯房，参照本市同地段商品房的租金价格和被告的违约责任，本院酌情认定原告的损失按涉案房屋日租金16.64元（3.99元/m2/月×125.12㎡÷30天）计算，被告逾期交房所承担的违约金以超过原告房屋租金损失的30%计算为宜，即6814.47元【16.64元×（1+30%）×315天＝6814.47元】；原告要求被告偿还水电立费户用4460元，因该费用双方在合同中明确约定由原告支付，被告仅代收，且代收标准符合相关定价规定，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：由被告湖南省泽祥房地产开发有限公司在本判决书生效后15日内支付原告彭响玲逾期交房的违约金人民币6814.47元；二、驳回原告彭响玲的其他诉讼请求。如义务人未在生效判决书所确定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费627元，减半收取314元，由被告湖南省泽祥房地产开发有限公司承担50元，由原告彭响玲承担264元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。如义务人在生效判决确定的履行期间届满之日前未自动履行，权利人可在二年内向人民法院申请强制执行，逾期视为放弃申请执行权利。（此页无正文）审 判 员  张竹煌二〇一九年十二月十一日法官助理张小丹代理书记员  王喜兵相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。