山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁02民终6117号 上诉人（原审原告）：程媛媛，女，1986年11月9日出生，蒙古族，住河北省河间市。 委托诉讼代理人：潘建波，青岛李沧鼎盛法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：苏娟，女，1963年6月14日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：侯建军，男，1961年6月16日出生，汉族，系苏娟之夫，住青岛市黄岛区。 原审第三人：姜秀芳，女，1982年3月22日出生，汉族，住山东省沾化县。 上诉人程媛媛因与被上诉人苏娟、原审第三人姜秀芳房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初7970号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程媛媛提出上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由苏娟承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。苏娟违反了双方签订的《房地产买卖契约》第六条的约定，涉案房屋出现了新的租赁关系，该租赁关系并不是上述合同补充条款中租期到2018年2月30日的租赁关系，而是自2018年3月1日至2023年3月1日的租赁合同。该租赁关系在程媛媛签署《房地产买卖契约》时并不存在，也与补充条款中约定的不符，苏娟应承担程媛媛的全部经济损失；二、2018年3月1日至2023年3月1日的租赁合同是2017年3月16日签订的，苏娟采取了倒签日期的方式，一次性交纳5年的租金且低于市场价格的做法，与现行市场交易习惯不符，有违常理。苏娟违反了《房地产买卖契约》第七条的约定，违约金的计算应该按照涉案房款39万元作为计算违约金的基数，一审法院的做法违背法律规定；三、2018年3月1日起，涉案房屋不存在租赁关系，也不适用买卖不破租赁的原则，一审法院认定2018年3月1日起的租赁合同合法有效是错误的。2018年1月31日程媛媛已取得涉案房屋的所有权，本案租赁关系开始的时间是2018年3月1日，租赁关系明显发生在涉案房屋所有权发生变动之后；四、一审程序违法。一审法院遗漏了涉案房屋买卖的中介机构，由于苏娟与中介机构的欺诈行为，致使本案出现了错误的判决。 苏娟辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。 姜秀芳未作陈述。 程媛媛向一审法院提出起诉请求：1、苏娟向程媛媛交付位于青岛开发区的房屋；2、苏娟苏娟自2018年5月14日起，按照购房价格的日万分之五向程媛媛支付违约金至房屋实际交付之日止；3、苏娟支付自2018年5月14日起至房屋实际交付之日止的房屋租金；4、本案诉讼费由苏娟承担。 一审法院查明事实：2017年11月15日，程媛媛、苏娟签订房屋买卖定金合同1份，约定程媛媛购买苏娟名下位于青岛市黄岛区户的房产1套，建筑面积30.06平方米，价格为390000元。同日，双方签订房地产买卖契约，甲方为苏娟、乙方为程媛媛之夫王忠良，合同关于买卖标的物、价款等的约定同定金合同，合同还约定：乙方在2017年11月22日前付给甲方首付款人民币190000元，内含定金50000元，余款人民币200000元，乙方通过银行贷款支付给甲方，甲方应于全款到账将房屋交付给乙方……甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自毁约之日起10日内将双倍定金及已付款返还给乙方……乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付购房价款万分之五的违约金……。另，合同补充条款约定：“……乙方同意现租客租赁到2018年2月30日，交接日，甲方把剩余租金转给乙方……”合同签订后，程媛媛支付给苏娟定金50000元。2018年1月31日，程媛媛、苏娟办理了案涉房屋的产权转移登记手续，程媛媛取得案涉房屋的所有权。2018年5月14日，程媛媛通过银行贷款方式将剩余房款200000元支付给苏娟。姜秀芳自2012年起即从苏娟处租赁案涉房屋。2017年3月16日，苏娟与姜秀芳签订了租赁期间为2018年3月1日至2023年3月1日的房屋租赁协议，约定年租金为9000元，姜秀芳共计向苏娟支付5年的租金45000元。2018年11月13日，在扣除2018年3月1日至2018年5月14日的租金后，苏娟将剩余租金43125元缴纳至一审法院案款账户。 庭审中，程媛媛申请对案涉房屋租金情况进行鉴定。一审法院委托青岛东部土地房地产评估测绘顾问有限公司对案涉房屋在2018年5月14日至2018年12月14日的租金价值进行了评估。经评估，案涉房屋月租金为1110元。此次鉴定，程媛媛支付鉴定费3000元。 一审法院认为，本案作为房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点为：程媛媛、苏娟就案涉房屋是否已完成交付，如未完成交付，应当如何交付？案涉房屋涉及的租赁合同应当如何处理；程媛媛主张的违约金应当如何计算。结合法庭调查，一审法院作如下判定：程媛媛、苏娟于2017年11月15日签订的定金合同和房地产买卖契约系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。2018年5月14日，程媛媛已将全部房款支付给苏娟，按照房地产买卖契约的约定，苏娟应当将房屋交付给程媛媛并将剩余房屋租金转交给程媛媛，但苏娟并未交付，其应当继续履行交付房屋的义务。因案涉房屋存在租赁，依据买卖不破租赁的原则，苏娟可以通过拟制交付的方式，以实现程媛媛对案涉房屋的间接占有。2018年11月13日，苏娟将案涉房屋的租金缴纳至一审法院案款账户，应视为其对房屋权利的转移，故以苏娟转交租金次日作为房屋交付之日，符合本案的实际情况，亦符合相关法律的规定，一审法院依法予以确认。关于程媛媛主张苏娟支付违约金的诉讼请求。因苏娟迟延履行房屋交付义务，其应当承担相应的违约责任，向程媛媛支付违约金。庭审中，苏娟主张约定的违约金过高，要求予以调减。结合全案案情，双方约定房屋总价款万分之五的违约金过高，依法应予以调减。因苏娟与姜秀芳签订的房屋租赁价格为750元/月，而经评估的房屋租金为1110元/月，租金差价为360元，该部分差价为程媛媛的损失，故应以该部分损失为基础，增加30%作为违约金为宜。苏娟逾期交付房屋6个月，其应当支付的违约金经计算为2808元（360元/月×6个月×1.3倍）。关于程媛媛主张的苏娟转交租金的诉讼请求。因一审法院确认2018年11月14日为苏娟向程媛媛交付房屋的时间，苏娟也已将扣除2018年3月1日至2018年5月14日租金后的租赁费交至一审法院案款账户，程媛媛可在本案判决生效后领取该笔租赁费。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认苏娟于2018年11月14日将案涉房屋交付给程媛媛；二、苏娟于判决生效之日起10日内向程媛媛支付房屋租赁费43125元；三、苏娟于判决生效之日起10日内支付程媛媛逾期交房违约金2808元；四、驳回程媛媛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，鉴定费3000元（程媛媛已预交），由苏娟负担。 经审理查明，二审庭审中，程媛媛与苏娟均认可涉案《房地产买卖契约》中约定的“乙方同意现租客租赁到2018年2月30日”为笔误，应为2018年2月28日。 本院查明的其他事实与一审一致。 本院认为，程媛媛与苏娟签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。程媛媛应当依约向苏娟支付房款，苏娟亦应当在程媛媛交齐房款的当日将涉案房屋交付给程媛媛。对双方在合同补充条款中约定的“乙方同意现租客租赁到2018年2月28日”，应理解为苏娟保证对涉案房屋的租客于2018年2月28日前清理完毕。而根据已查明的事实，程媛媛于2018年5月14日已将全部房款支付给苏娟，但苏娟既未清理租住于涉案房屋的租客，亦未将涉案房屋的租金交付给程媛媛。苏娟的行为已构成违约，其应当承担迟延交付房屋的违约责任并继续履行交付义务。因涉案房屋存在租赁，一审法院通过拟制交付的方式认定苏娟将2018年5月14日之后的租金交至法院之日为交付之日，并无不当。至于涉案合同中约定的违约金是否过高的问题，本院认为，首先，双方签订合同时，苏娟对于合同中关于违约金的约定是明知的，苏娟签订合同的行为表明其认可合同中关于违约金的约定，因此，合同中的条款均为双方合意的结果。司法审判应当遵循双方当事人的意思自治，双方当事人通过合同形式对彼此的拘束应当得到尊重；其次，苏娟未按合同约定及时清理租客，而是以明显低于市场价格的9000元/年的价格与姜秀芳签订了租期为五年的租赁合同。在这五年中，程媛媛作为产权人非但自身无法正常使用涉案房屋，同时也丧失了将涉案房屋以正常市场价格出租以获取收益的可能。一审法院委托评估的涉案房屋月租金价格仅为2018年当年的租金价格，而根据房租逐年递增的市场规律，程媛媛五年中因苏娟违约而遭受到的损失远不及于此。鉴于以上原因，苏娟主张违约金过高依据不足，其应当按照合同约定的违约金计算方式承担违约责任。苏娟逾期交付房屋的天数共计183天（2018年5月15日起至2018年11月13日止），具体违约金数额应为：35685元（390000元×万分之五×183天）。对于程媛媛关于违约金的请求，本院予以支持。 综上所述，上诉人程媛媛的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初7970号民事判决第一项、第二项； 二、撤销青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初7970号民事判决第四项； 三、变更青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初7970号民事判决第三项为：被上诉人苏娟于本判决生效之日起10日内支付上诉人程媛媛逾期交房违约金35685元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一、二审案件受理费、鉴定费共计3200元，由被上诉人苏娟负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 龙 骞 审判员 孙向东 二〇一九年十二月十三日 书记员 张 旭 书记员 孔 怡