云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初8365号原告：栾云娇，女，1991年8月18日出生，汉族，云南省陆良县人，居民身份证住址云南省曲靖市陆良县，当事人送达地址书确认送达地址昆明市（指定签收人：栾云娇）。委托诉讼代理人：蒋德文，云南瀛税律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：刘湖，云南瀛税律师事务所律师。特别授权代理。被告：俞锦丹，女，1988年4月12日出生，汉族，江西省南昌市人，居民身份证住址江西省南昌市青云谱区，当事人送达地址确认书确认送达地址昆明市（指定签收人：俞锦丹）。委托诉讼代理人：刘超，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。原告栾云娇与被告俞锦丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理。栾云娇、俞锦丹申请庭外和解150天，并申请扣除审限150天。后依法适用简易程序于2019年9月6日公开开庭进行了审理，栾云娇的委托诉讼代理人蒋德文、刘湖，俞锦丹及其委托诉讼代理人刘超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。栾云娇向本院提出诉讼请求：一、解除原被告双方之间的《商品房转让合同》；二、俞锦丹向栾云娇返还本案所涉房屋；三、本案诉讼费由俞锦丹承担。事实及理由：原被告双方于2014年10月31日签订了《商品房转让合同》，约定栾云娇将其购买的位于昆明市西山区滇池国家旅游度假区前卫西路太河社区滇池宜城房屋一套（建筑面积90.67平方米)卖给俞锦丹，房价为639999元。俞锦丹于签订合同当日，向栾云娇交付了定金200000元，即占用了该套房屋。现由于开发商云南仁泽房地产开发有限公司的原因，无法配合栾云娇办理该套房屋所有权证，导致原被告双方合同目的不能实现，栾云娇无从将本案所涉房屋过户登记给俞锦丹，也无法按合同约定收取合同余款，而俞锦丹却长期无权占有该套房屋。原被告签订的房屋买卖合同由于出现了双方在签订合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于栾云娇明显不公平，故栾云娇诉至本院，请求判令如前诉请。俞锦丹答辩称，原被告双方签订的转让合同属合法有效，俞锦丹已按约支付了相应的购房款，实际占有使用房屋,并进行了装修，俞锦丹在履行合同中没有任何违约行为。本案所涉房屋不动产物权登记未能办理的原因并非俞锦丹所致，不能办理不动产物权登记的原因亦不属于不可抗力，不能办理不动产物权登记并不必然导致双方合同目的不能实现，双方签订的合同应当继续履行，请求人民法院驳回栾云娇的全部诉讼请求。本院确定本案法律事实如下：2014年1月25日，栾云娇（乙方、买受人）与案外人云南仁泽房地产开发有限公司（甲方、出卖人）签订编号为H1-1-1004的《商品房购销合同》，约定主要内容为：“甲方以出让方式取得位于昆明市滇池国家旅游度假区太河社区，编号为720-002-1103的地块的土地使用权。土地使用权证号：呈国用（2011）第00821号。乙方购买甲方开发的滇池宜城（O地块）第H幢第10层1004号房屋，套内建筑面积为78.43平方米。买受人一次性付款482364元。甲方应于2013年12月31日前，将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方须在商品房交付给乙方使用90个工作日内，将办理权属登记由甲方提供的相关资料，报产权登记机关备案，经产权登记机关审查验证准予产权登记后，方可通知乙方交相关资料给甲方，乙方在达到合同约定的四个条件后，甲方协助乙方办理产权登记。”2014年2月12日，上述商品房购销合同所涉房屋登记备案至栾云娇名下，合同登记号为KM2014021252789。2014年10月22日，俞锦丹向栾云娇名下62×××70银行账户转账20000元，中国建设银行股份有限公司针对该笔交易附言中记载为“滇池宜城H幢1004号房屋定金”。2014年10月31日，栾云娇（甲方、出让方）与俞锦丹（乙方、买受人）签订《商品房转让合同》，约定主要内容为：甲方与开发商订立《商品房购销合同》，并已由开发商登记备案。甲方于2014年1月25日一次性向开发商支付482364元，该房屋套内面积为78.43平方米。甲方尚未取得该房屋《房屋所有权证》及《土地使用权证》，乙方已了解上述情况，并同意以739999元向甲方购买上述房屋。乙方共分三次将总房款付与甲方，签约后公证合同当日以现金方式支付191999元，取得房屋产权证及土地证之日起7日内以现金方式支付384000元，甲乙双方办理过户登记手续后7日内以现金方式支付剩余房款64000元。所有支付方式以甲方开给乙方的收据为准。甲方义务：甲方负责取得开发商同意，进行房屋转让；甲方应于乙方付清首付款当日将房屋钥匙及有关资料的原件交付给乙方；甲方应在_年_月_日前协助乙方在房地产管理部门办妥房屋权益转让手续。本合同存续期间，若甲方反悔不出售该房屋给乙方，经乙方同意后解除本合同，但是甲方应按照本合同约定总房款的30%向乙方支付违约金，并附同期银行贷款利息返还乙方已付的房价款。如果乙方已经对该房屋进行装修的，甲方还需赔偿乙方装修费用。本合同未经双方协商一致不得变更或解除。2014年10月31日，俞锦丹向栾云娇名下62×××36银行账户转账200000元，中国银行股份有限公司针对该笔交易摘要中记载为“购房首付”。2019年5月27日，案外人云南仁泽房地产开发有限公司出具《情况说明》一份，其中记载：栾云娇购买云南仁泽房地产开发有限公司开发的滇池宜城（O地块）H1栋1单元1004号商品房并签订《商品房购销合同》，购房款栾云娇已全部交清。现由于云南仁泽房地产开发有限公司正在进行债务重组，故无法办理房屋不动产权证。栾云娇与俞锦丹在本案审理中一致陈述：栾云娇已于2014年10月31日将本案所涉毛坏房屋交付给俞锦丹，本案所涉房屋至今未办理不动产物权登记。另查明：昆国用（2011）第00821号土地使用权证已被昆明市中级人民法院作出的（2014）昆立保字第279号、（2014）昆立保字第281号、（2018）云01执1254号、（2018）云01执1239号、（2018）云01执1476号、（2018）云01执1626号、（2018）云01执1640号、（2018）云01执1649号、（2018）云01执1682号、（2018）云01执1683号、（2018）云01执1684号、（2018）云01执1685号、（2018）云01执1687号、（2018）云01执1688号、（2018）云01执1689号、（2018）云01执1690号、（2018）云01执1692号、（2018）云01执1693号、（2018）云01执1694号、（2018）云01执1695号、（2018）云01执1696号，及福建省高人民法院作出的（2018）闽执保159号文书多次轮侯查封、查封。还查明：云南省昆明市中级人民法院已于2019年11月4日受理了案外人云南仁泽房地产开发有限公司的破产重整申请。俞锦丹在本案中陈述：其对本案所涉房屋进行过装修，若原被告双方签订的商品房转让合同被解除，俞锦丹对装修损失另案主张权利。以上事实有栾云娇提交的商品房转让合同及附件、情况说明、昆明市不动产信息档案受理中心作出的档案查询，俞锦丹提交的银行交易明细，及本院庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。栾云娇提交的房屋权属登记簿查询无结果通知书，其记载内容与本案待证事实没有关联性，本院在本案中对该部分证据材料不予确认。本院认为，综合诉辩双方主张，本案争议焦点应为：一、栾云娇与俞锦丹签订的《商品房转让合同》在性质上属于债权债务的概括转移还是房屋买卖？二、栾云娇主张解除前述商品房转让合同是否有事实和法律依据？三、若前述商品房转让合同应被解除，解除后应如何处理原被告双方权利义务？针对第一个争议焦点，栾云娇主张与俞锦丹签订的《商品房转让合同》系债权债务的概括转移，俞锦丹抗辩认为该合同属于房屋买卖合同。债权债务概括转移合同是指在原合同权利义务内容不变的情况下，当事人与第三人达成的将其权利义务一并转移给第三人，由第三人概括承受的协议。而房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。在本案中，栾云娇与案外人云南仁泽房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，向该公司支付全部购房款并取得了本案所涉房屋的网签备案登记后，与俞锦丹签订《商品房转让合同》，该转让合同中明确约定了房屋坐落、房屋面积、房款的支付时间、违约责任等内容。前述转让合同签订后，俞锦丹向栾云娇支付了部分购房款，栾云娇实际向俞锦丹交付了约定房屋，表明双方签订前述转让合同的目的是建立房屋买卖合同关系，而非栾云娇将其与云南仁泽房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》项下的权利义务一并转移给俞锦丹，栾云娇主张与俞锦丹签订的《商品房转让合同》系债权债务的概括转移不能成立，本院认为原被告双方建立的是房屋买卖合同关系。针对第二个争议焦点：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定可知，合同的解除分为约定解除与法定解除。在本案中，原被告双方签订的《商品房转让合同》中未约定解除条件，双方对于合同的约定解除未能达成补充一致意见。栾云娇可根据合同法第九十四条之规定行使合同的法定解除权，本院对栾云娇主张行使合同的法定解除权是否有事实和法律依据综合评析如下：第一，原被告双方签订的《商品房转让合同》中对于房屋权属变更登记时间未进行明确约定，双方对此亦不能达成补充协议，在栾云娇不能举证证明俞锦丹有违反原被告双方签订的《商品房转让合同》情形下提出解除合同，系栾云娇作为违约一方当事人行使合同的法定解除权。第二，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一、二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”之规定来看，有权行使合同法定解除权的主体是合同当事人。违约方原则上不得请求解除合同，但是在长期性的合同中，绝对性的禁止违约一方当事人解除合同可能对其不公。对此，本院认为：首先，原被告双方签订的转让合同中约定购房款系根据签订合同的时间、取得房屋物权登记的时间进行确定，同时，本案所涉房屋对应的土地使用权已被人民法院查封、轮候查封，且云南省昆明市中级人民法院已于2019年11月4日受理了案外人云南仁泽房地产开发有限公司破产重整。结合原被告双方签订前述转让合同至今已达五年仍未履行完毕来看，前述转让合同明显不可能在短时间履行完毕，是一种长期性的合同。其次，《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”在本案中，原被告双方签订的《商品房转让合同》中对于房屋权属变更登记时间未进行明确约定，双方对此亦不能达成补充协议，栾云娇可根据前述法律规定要求俞锦丹立即协助履行本案所涉房屋的权属变更登记。但本案所涉房屋因所占土地被人民法院查封、轮候查封，及作为开发商的云南仁泽房地产开发有限公司进入破产重整等一系列原因，即使栾云娇给俞锦丹一个相对较长的时间，俞锦丹亦不可能协助栾云娇完成本案所涉房屋的权属变更登记。此时，栾云娇有权根据合同法第九十四条第二项规定行使解除权。再次，原被告双方签订的前述转让合同签订至今已达五年仍未履行完毕的原因显然并非栾云娇所致，栾云娇亦不存在恶意不向俞锦丹履行房屋过户登记义务的情形。最后，原被告双方于2014年10月31日签订商品房转让合同后，栾云娇于当日即向俞锦丹交付了诉争房屋。至此，俞锦丹取得了本案所涉房屋的占有、使用、收益权能，但其应向栾云娇支付的购房款仅占约定购房款中的29.7%（220000元÷739999元），栾云娇对于一次性支付482364元购房款后的本案所涉房屋丧失了占有、使用、收益的权利，也仅收到占原购房款45.6%（220000元÷482364元）的房款。若继续履行双方之间的此种长期性合同，栾云娇对于获得剩余价款的时间必将处于不确定状态，即使在以后获得了约定剩余房款，在通货膨胀普遍存在的情形下，必将给栾云娇造成损失。另外，即使认定栾云娇是违约当事人行使合同解除权，并不影响俞锦丹向其主张权利，但因俞锦丹未在本案中对于具体损失主张权利，故本院在本案中不做处理。栾云娇提出解除原被告双方签订的转让合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定之规定有事实和法律依据，本院予以支持。关于第三个争议焦点：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在本案中，原被告双方签订的转让合同被解除后，俞锦丹应向栾云娇腾还本案诉争房屋。关于已支付房款的部分，因俞锦丹主张在本案中一并处理，本院予以支持，至于金额本院以俞锦丹能够举证证明的220000元为准。需要指出的是，关于俞锦丹是否有装修损失部分，因俞锦丹明确表示不要求在本案中处理，本院在本案中未对该部分进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十四条、第九十三条第一款、第九十四条第二项、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、栾云娇与俞锦丹2014年10月31日签订的《商品房转让合同》解除；二、俞锦丹于本判决书生效之日起十五日内将坐落于度假区前卫西路太河社区滇池宜城（O地块）H幢1004号房屋腾还栾云娇；三、栾云娇于本判决书生效之日起十五日内返还俞锦丹购房款220000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6850元（此款栾云娇已预交），由栾云娇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为两年。审判员  罗玮二〇一九年十二月十六日书记员  何莉