广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17681号上诉人（原审原告）：许春美，女，1981年3月13日，汉族，身份证住址安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：杨向东，北京市中恒信律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广东省广州市白云区广园中路217号。负责人：王玉新，该行行长。委托诉讼代理人：叶则节，该行职员。委托诉讼代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘文杏，广东君信律师事务所律师。原审第三人：周剑平，男，1964年11月23日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人许春美、中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）因与被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人周剑平商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2007）越法民三初字第1469号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人许春美上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为许春美在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向国龙公司支付的剩余购房款38万元支付给建行白云支行；2.国龙公司、建行白云支行、周剑平承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：一审诉讼中，国龙公司未向许春美提出支付剩余房款利息的反诉请求，建行白云支行、周剑平也未提出独立诉讼请求，许春美未能按约定支付购房余款或办理银行按揭贷款，是由于国龙公司违法犯罪及违约导致。一审法院判决许春美支付剩余房款的利息给建行白云支行超出一审诉讼请求范围。许春美与国龙公司是房屋买卖合同关系，建行白云支行与国龙公司系借款合同关系，一审法院在判决中将不同法律关系主体之间的合同义务相互调换，缺乏事实和法律依据。针对许春美的上诉主张，建行白云支行二审答辩称：不同意许春美的上诉请求。一、一审判决认定事实和已生效的（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明事实冲突。该刑事判决查明，国龙公司犯合同诈骗罪，诈骗款项5357.7万元，其中包括许春美支付的预付款项。因为诈骗行为而导致许春美和国龙公司签订的合同并非双方真实意思表示。二、建行白云支行的按揭合同与许春美的买卖合同关系有时间上的先后关系，建行白云支行与原购房人签订按揭合同在先，许春美向国龙公司购买涉案房屋在后，在建行白云支行取得抵押权后许春美才签订涉案合同。三、建行白云支行赞同法院综合考虑，希望法院能够保护各方权利人的利益。许春美应当按照一审法院判决履行付款义务。上诉人建行白云支行上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判一审判决第三项为：将许春美已付房款和未付房款及利息用于偿还建行白云支行贷款，不足清偿的部分由许春美代为清偿债务消灭抵押，此后建行白云支行予以协助办理抵押涂销手续；3.许春美、国龙公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：一、一审法院认定周剑平与国龙公司签订的《商品房预售合同》无效，没有法律依据。法不具有溯及力，审查认定合同无效应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，不应适用《中华人民共和国民法总则》的规定。即便周剑平与国龙公司签订的《商品房预售合同》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。一审判决周剑平与国龙公司签订的《商品房预售合同》无效，应将涉案房屋返还给国龙公司，国龙公司是过错方，应当赔偿周剑平的损失。二、一审法院判决建行白云支行协助办理产权登记，没有法律根据。许春美在购买涉案房屋之前，涉案房屋已经办理了抵押登记，建行白云支行发放按揭贷款及办理抵押登记都发生在国龙公司与许春美签订《购房合同》之前。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，许春美要取得涉案房屋的登记，必须清偿全部债务，使抵押权消灭后方可能实现。一审法院没有适用该法律规定，直接判令建行白云支行协助许春美办理产权登记，严重违反上述法律规定，给建行白云支行造成了重大的贷款损失，判决显失公平。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照规定应当登记的已登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。建行白云支行在办理涉案房屋抵押时，符合前述规定，并进行了抵押登记，具有公示效力，可以对抗不特定所有人。三、一审法院适用《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条工程款优于抵押权和其他债权、第二条消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人的规定，适用法律错误。（一）本案未涉及工程款，不应对批复作扩大解释，一审法院存在适用法律错误。（二）批复第二条规定的是消费者，其本意是存在工程款及消费者利益冲突的情况下，优先保护购房自住的消费者，但并未规定消费者可以对抗抵押权。因工程款的存在，对消费者而言，主客观上都无法知晓，即消费者无过错，所以工程款不得对抗无过错的消费者。而抵押登记具有公示的效力，可对抗不特定的第三人（包括消费者），否则抵押登记则失去了公示的意义。（三）根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者是为生活消费需要购买使用商品，在国龙系列案件中，从刑事判决书得知，部分实际购房人购买多套房屋（有的10多套房），并不具有工程款批复第二条的消费者特征。三、一审法院适用《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条以及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，对同一事实，不同当事人适用不同法律，选择性适用法律，存在错误。本案涉及两个《买卖合同》，但审理标准不同，按揭合同是否有效应当适用《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定进行认定。预购人的《商品房买卖合同》不存在合同无效情形，本案涉及建行白云支行的抵押权，一审法院在担保债权未清偿及抵押登记未涂销的情况下，判决建行白云支行协助许春美过户，严重违反《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十一条的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，建行白云支行在许春美购房之前按照法律规定办理涉案房屋贷款抵押登记，主观上没有过错，没有违约，建行白云支行对涉案房屋享有的抵押权应依法予以保护。四、法院应判决许春美已付及未付的购房款为抵押物变现款，建行白云支行对此享有优先受偿权。如果买受人或受让人同意清偿抵押贷款本息，建行白云支行同意协助涂销涉案房屋的抵押登记。涉案房屋受让人许春美此前已付的17万元房款及未付的38万元房款及利息本质上为抵押物的变现款，因此本案已付给国龙公司的房款，由国龙公司现有的财产中优先用于归还本案抵押贷款，许春美未付购房余款及利息由许春美直接支付给抵押权人用以归还抵押贷款，不足清偿的，由许春美代为清偿债务消灭抵押权。综上，建行白云支行上诉请求二审法院依法改判。针对建行白云支行的上诉请求，许春美二审答辩称：不同意建行白云支行的上诉意见。一、建行白云支行作为第三人在一审未提出独立的诉讼请求。二、许春美未能按约定支付购房余款和办理按揭贷款是因为国龙公司违法犯罪违约所导致，一审法院判决许春美支付剩余贷款及利息。三、许春美与国龙公司是房屋买卖合同纠纷，建行白云支行和国龙公司是借款合同纠纷，两者属于不同法律关系，不应混为一谈。四、针对抵押权问题，许春美同意一审法院的认定。因此，请求驳回建行白云支行的全部上诉请求。被上诉人国龙公司二审答辩称：一、不同意许春美的上诉请求，国龙公司同意一审判决第二项内容。国龙公司请求二审法院能够充分考虑周剑平的权利。一审判决只是认定周剑平与国龙公司之前的合同无效，但未认定周剑平与建行白云支行之间的贷款合同关系该如何处理。国龙公司认为许春美应将购房余款本金及利息支付给建行白云支行，建行白云支行未能受偿的债权应当在国龙公司破产程序中解决，也即建行白云支行应当放弃就涉案房屋贷款向周剑平追偿。二、对于建行白云支行的上诉主张，因与国龙公司无关，国龙公司不发表意见。原审第三人周剑平二审陈述称：不同意许春美和建行白云支行的上诉意见。周剑平和国龙公司签订的房屋预售合同在先，并且办理了预售备案，签订了强制执行公证书。周剑平和国龙公司及员工没有任何关系。国龙公司出事时，经侦支队找到周剑平，问周剑平有无收过国龙公司的钱，周剑平说没有收过国龙公司的钱，也没有向国龙公司支付过首期款。周剑平有向银行偿还供楼款。经侦支队告诉周剑平涉案房屋与周剑平无关，国龙公司涉嫌诈骗，所以周剑平没有再向银行偿还贷款，也没有向国龙公司主张涉案房屋权利。周剑平认为其向银行申请贷钱发放给国龙公司，就是向国龙公司支付了购房款。周剑平认为许春美与国龙公司之间的合同是无效的。双方之间的债权债务应当由国龙公司承担。涉案房屋应当进行拍卖，对于所得价款偿还银行之后由法院组织分配。如果拍卖价款不足以清偿银行贷款，周剑平愿意承担清偿银行贷款的责任。许春美于2007年4月2日诉至一审法院，请求判令：1.确认国龙公司与周剑平签订的预售合同无效，注销其在房管部门的预售登记；2.许春美向国龙公司支付购房欠款本金38万元；3.国龙公司立即为许春美办理位于广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁23A层H单元的不动产权证，并交付房产证。一审法院经审理查明：许春美（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，土地出让面积为6512平方米，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字〔1997〕第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的裕兴阁xx层H单元房；该商品房用途为住宅，建筑面积共90.0077平方米。出卖人与买受人约定该商品房按套出售，总金额为55万元。买受人分期付款，其中2005年12月22日前支付17元；余下38万元申请银行按揭；出卖人应当在商品房交付使用后120工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；等。2005年12月22日、2006年2月16日、2006年3月9日，国龙公司分别开具了三张收据，国龙公司确认共收到许春美17万元购房款。许春美为了证明其是实际购房人，还向一审法院提交了交纳管理费、税费、装修款的收据及煤气发票等证据。许春美为了证明其已经收房，向一审法院提交了国龙公司物业部开具的收楼指引，但该指引上没有具体的收楼日期。另查明：2001年11月29日，国龙公司（甲方）与第三人周剑平（乙方）签订穗房预合字××号《商品房预售合同》，约定：乙方购买甲方开发的国龙大厦裕兴阁23A层（24层）H单元房，等。该合同在广州市房地产交易所办理了预售合同登记备案。之后，周剑平（借款人）、建行省分行（贷款人）签订《楼宇按揭合同》，经办银行中国建设银行广州市白云支行与周剑平对上述房产到广州市国土局房地产管理局办理了抵押登记，登记抵押权人为中国建设银行广州市白云支行。其后，中国建设银行广州市白云支行变更名称为中国建设银行股份有限公司广州白云支行。再查明：2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决被告单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等，其中附表1中记载：裕兴阁xx层H单元、购房人为许春美，已付房款170000元，登记预购人为周剑平。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。一审庭审中，许春美、国龙公司共同表示：许春美收楼的时间为2006年3月8日。国龙公司表示：国龙公司与第三人周剑平的买卖合同是为了办理虚假按揭。第三人周剑平表示：当时签订预售合同的是为了买房，当时不需要支付首付，只需还贷，并非是为了国龙公司贷款。一审法院认为：许春美与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助许春美办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与周剑平虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但并没有证据证明周剑平实际支付了房款，房屋也无交付给周剑平，故国龙公司与第三人周剑平签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与第三人周剑平签订的商品房预售合同为无效合同，周剑平无权以该合同对抗许春美的诉讼请求。故许春美要求确认国龙公司与周剑平的预售合同无效并办理注销预售登记的手续，一审法院予以支持。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。此外，许春美表示同意支付购房余款。考虑到许春美在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令许春美在支付剩余房款的同时参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的利息，并将该款直接支付给抵押权人。许春美在向涉案房屋的抵押权人支付上述购房余款及利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，一审法院于2019年4月24日判决如下：一、确认广州市国龙房地产开发有限公司与第三人周剑平于2001年11月29日签订的《商品房预售合同》无效；广州市国龙房地产开发有限公司与第三人周剑平在本判决发生法律效力之日起10日内，共同前往房管部门办理撤销预售契约编号为99012456号的预售合同备案登记的手续；二、许春美在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款380000元及该款自2006年3月8日起至实际支付之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给第三人中国建设银行股份有限公司广州白云支行；三、广州市国龙房地产开发有限公司在许春美完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助许春美到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁23A层（24层）H单元房所有权转移登记至许春美名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；第三人中国建设银行股份有限公司广州白云支行、周剑平对此应予协助。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9300元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。本院二审经庭询调查，确认一审法院查明事实。二审期间，各方当事人均无新证据提交。另查明，一、2007年，中国建设银行股份有限公司广东省分行（以下简称建行广东省分行）、建行白云支行以周剑平未按期偿还贷款为由起诉至广东省广州市白云区人民法院。该院作出（2007）云法民二初字第425号民事判决书，其中查明：中国建设银行广东省分行与广州市分行于1999年合并，合并后的名称为“中国建设银行广东省分行”，合并前两者的债权债务由合并后的中国建设银行广东省分行承受。……上述（2009）越法刑初字第769号刑事判决书生效后，广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日依据生效刑事判决书及该判决附表，涂销了涉案国龙大厦裕兴阁23A(24)层H房的抵押备案登记。为此判决：建行广东省分行与周剑平于2001年12月14日签订的《楼宇按揭合同》无效；国龙公司向建行广东省分行、建行白云支行支付借款本金427756.11元及利息；周剑平对上述债务不足清偿部分10%的范围内承担补充赔偿责任等。建行广东省分行及建行白云支行对该判决不服，提起上诉。广东省广州市中级人民法院于2016年9月27日作出（2016）粤01民终10119号民事判决书，撤销上述（2007）云法民二初字第425号民事判决，改判周剑平应归还建行广东省分行、建行白云支行借款本金427756.11元及利息，国龙公司对上述债务承担连带清偿责任等。该判决已发生法律效力。二、2018年10月30日，广州市国土资源和规划委员会向周剑平作出（2018）查询700号《依申请信息公开答复书》，答复称：国龙大厦裕兴阁23A层H房，预售备案时间为2001年12月3日，预购人为周剑平，以00备36677号办理合同抵押，抵押权人中国建设银行广州白云支行；原市国土房管局根据（2009）越法刑初字第769号刑事判决书认定的事实于2010年8月27日公告注销上述房产的已备案预售合同和抵押备案登记。后于2017年9月22日，依照（2017）粤71行终1301号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。（原审判决内容如下：一、撤销原广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》中关于注销国龙大厦泰兴阁24H房屋预售契约号99012456的买卖合同备案登记和抵押备案号01备36677号抵押备案登记；二、责令广州市国土资源和规划委员会对周建平位于国龙大厦泰兴阁24H的房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理）。现合同备案和抵押备案效力已恢复。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对许春美、建行白云支行的上诉请求，认定如下：一、关于许春美上诉主张其不应支付购房余款利息的问题。因支付剩余房款是买受人应尽之合同义务，考虑到许春美在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除不能出售外，并未影响其使用或出租等权利的行使，未付的剩余房款本身也会产生一定孳息。一审法院基于公平合理原则，以平衡各方权益而判决许春美向抵押权人支付剩余房款的同时，支付该款自房屋交付之日起至实际付清款之日止的利息，并无不妥。许春美该项上诉主张，依据不足，本院不予支持。二、建行白云支行上诉主张在其抵押债权未实现的情况下，其不负有协助办理过户手续的义务。首先，依照（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与周剑平虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但周剑平既未向国龙公司支付首期房款，也未实际向银行偿还按揭贷款，更未实际占有使用房屋，国龙公司与周剑平就涉案房屋签订的商品房预售合同并非双方真实购房的意思表示。周剑平二审虽对此提出异议，但并未提供充分证据推翻生效刑事判决的认定。国龙公司在涉案房屋设定抵押后公开销售，现无充分证据证明许春美在与国龙公司签订涉案房屋买卖合同过程中存在过错，且无证据证明许春美未支付全部购房款应归责于许春美，因此一审法院认定许春美与国龙公司签订的合同合法有效，双方均应依约履行，理据充分。国龙公司至今未协助许春美办理涉案房屋的所有权登记手续，应承担相应责任。其次，因国龙公司利用周剑平名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将涉案房屋设定抵押借款担保。现无充分证据证明许春美在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。许春美已向国龙公司支付部分购房款并实际占有使用涉案房屋多年，其对涉案房屋享有的权利优先于抵押权。一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令许春美向抵押权人支付购房余款及利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。至于国龙公司、周剑平及建行白云支行之间因贷款产生的其他纠纷，各方可另循合法途径解决。抵押登记的问题业经另案处理，本案不作调处。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人许春美、建行白云支行的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7100元，由上诉人许春美负担7000元，上诉人中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担100元。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一九年十二月十三日书记员  纪惠敏