江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏01民终8355号上诉人（原审被告）：吴某，女，1979年9月12日出生，汉族，自由职业者，户籍地江苏省仪征市，现住南京市玄武区。上诉人（原审被告）：李垠豪，男，2007年5月17日出生，汉族，南京市孝陵卫初级中学学生，户籍地江苏省仪征市，现住南京市玄武区。法定代理人：吴某（李垠豪母亲），女，1979年9月12日出生，汉族，自由职业者，户籍地江苏省仪征市，现住南京市玄武区。被上诉人（原审原告）：南京民丰装饰市场管理服务有限公司，住所地南京市沿江工业开发区葛塘潘营路88号。法定代表人：乐根，该公司董事长。委托诉讼代理人：李浩，男，1967年10月3日出生，汉族，南京民丰装饰市场管理服务有限公司法务，住南京市沿江工业开发区。上诉人吴某、李垠豪因与被上诉人南京民丰装饰市场管理服务有限公司（以下简称民丰市场管理公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院(2019)苏0116民初3636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴某、李垠豪上诉请求：撤销原审判决第一项、第二项，发回重审或依法改判1、由被上诉人向上诉人支付金额共计365944元；2、被上诉人民丰市场管理公司承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、原审判决事实认定错误，南京市六合区葛塘街道欣乐居委会潘营组88号地块的经久建材装饰城项目8幢-1层024号商铺（以下称案涉商铺）并非部门规章所界定的“小产权房”，其土地性质系集体建设用地，相关部门核发了建设、规划等审批手续，不适用合同无效的法律后果。1、欣乐居委会与被上诉人签订的开发协议系将集体所有土地以入股方式进行出租，系土地所有权人对自己权利的处分，为有权处分。2、根据法律规定，农民集体建设用地与农民集体农用地有本质区别，欣乐居委会作为农民集体建设用地所有权组织，有权将该建设用地出租并享受收益。被上诉人按照其与欣乐居委会签订的开发协议，转让房屋使用权，并未违反协议，故本案双方当事人签订的使用权转让合同有效。最后,上诉人与其他业主合同是不一样的合同,当初在投资经久商贸城时,售楼人员明确告知上诉人,因为是负一层所以不存在办理房产证约定,故上诉人与被上诉人之间签订的合同就是房屋使用权益转让合同,受让房屋使用权益之初,就是为获得年限为40年的房屋使用权益获取租金利息,绝无取得房产物权的本意,因该房根本无法办理两证,永远不会发生产权变动。3、本案中的占用土地性质并非宅基地,而为“集体建设用地”,针对集体建设用地,最高法、江苏省高院并未规定其合同无效,依据“民商事领域当事人意思自治优先、维护交易安全”的原则,应当承认合同效力及双方当事人均有约束力。4、涉案房产的建设获得了相关部门的核准。二、一审判决适用法律错误。1、双方签订的《经久装饰城商铺使用权转让协议》、《补充协议》和《商铺委托经营管理合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定。2、被上诉人非案涉商铺的房屋所有权人,也非集体土地的所有权人,无权请求返还涉案商铺。其次,上诉人作为享有信赖利益的无过错方,签订了购买合同,即便合同被认定为无效,上诉人依约支付了全部价款,实际占有使用案涉房屋,既使没有办理相关产权证,不享有所有权,也依法享有合法占有权,足以对抗被上诉人。3、一审判决理由部分错误认定。首先,涉案合同有效,合同履行利益应当被保护。其次,即使合同无效,被上诉人系导致合同无效全部责任人,需全额赔偿吴某、李垠豪全部损失(直接损失和间接损失),包括但不限于房屋价差损失。综上所述,一审事实认定错误、适用法律错误,故请求二审法院撤销原判决，发回重审或依法改判。民丰市场管理公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。民丰市场管理公司向一审法院起诉请求：1、确认民丰市场管理公司与吴某、李垠豪签订的《经久装饰城商铺使用权转让协议》和《商铺委托经营管理合同》无效；2、吴某、李垠豪返还经久装饰城项目8幢024号商铺（实际合同转让价为71083元）；3、诉讼费由吴某、李垠豪承担。一审法院认定事实：2010年8月31日，民丰市场管理公司与吴某、李垠豪签订《经久装饰城商铺使用权转让协议》一份，约定由吴某、李垠豪购买案涉商铺案涉商铺，面积为16.74平方米，约定的转让价格为93530元。合同还约定，吴某、李垠豪取得商铺使用权后，交由民丰市场管理公司包租五年，包租前三年按转让总价款的24%（每年为8%）可一次性在付款时返还，第四、第五年分别按总房款9%、10%在当年第一个月之内返还，该商铺原单价为5587.2元/㎡，返还后单价为4246.28元/㎡，包租五年期满，吴某、李垠豪若对市场经营状况不满意提出退房，民丰市场管理公司按实际合同转让价71083元回购该商铺。同日，双方就上述商铺签订《商铺委托经营管理合同》一份，委托经营期限为五年，即自2010年9月30日至2015年9月29日，委托经营期前三年（即2010年9月30日至2013年9月29日）为市场培育期，吴某、李垠豪委托民丰市场管理公司统一招商、统一经营、统一管理，民丰市场管理公司承诺年租金按总房款8%支付吴某、李垠豪收益；第四、五年（即2013年9月30日至2015年9月29日），民丰市场管理公司承诺年租金分别按总房款9%、10%支付吴某、李垠豪收益。委托经营合同期满后，吴某、李垠豪必须继续将商铺委托给民丰市场管理公司经营，期间商铺租金收益按8:2分成，即吴某、李垠豪获取租金收益的20%，另20%收益归民丰市场管理公司所有，具体条款双方可另行商定。上述协议签订后，吴某、李垠豪向民丰市场管理公司支付了实际合同转让款71083元，并自2013年10月起领取租金。另查明，涉案商铺所涉及的建设项目名称为经久商贸城，该建设项目建设方为南京市六合区葛塘街道（欣乐居委会），投资方为民丰市场管理公司，由南京市六合区葛塘街道办事处负责立项并办理项目建设工程规划许可相关审批手续（建设工程规划许可证的使用期限为2011年6月24日），该项目建成后房屋所有权属于民丰市场管理公司，项目地块土地性质为集体土地，未完成征收和出让手续。现涉案商铺项目因土地性质无法办理房屋所有权证及土地使用权证。诉讼中，一审法院给予吴某、李垠豪一定期限考虑是否就合同无效的法律后果提起反诉，吴某、李垠豪逾期未提出反诉。一审法院认为，违反法律、法规的强制性规定，合同无效。本案中，双方在签订《经久装饰城商铺使用权转让协议》、《商铺委托经营管理合同》、《补充协议》时，涉案商铺建设项目所在地块土地性质为集体土地，民丰市场管理公司至今尚未合法取得该地块土地使用权，因此，双方签订的上述协议因违反法律禁止性规定而无效。合同无效，双方应依法互相返还因该合同取得的财产，民丰市场管理公司应当向吴某、李垠豪返还因合同而取得的购房款71083元，吴某、李垠豪应当向民丰市场管理公司返还因合同购得的坐落于南京市六合区葛塘街道欣乐居委会潘营组88号地块经久装饰城项目8幢-1层024号商铺。关于合同无效造成的其他法律后果，本案中双方均未主张，故本案不予理涉，双方可另案主张。吴某、李垠豪主张其并非为获取物权，商铺使用权转让合同有效的意见，于法无据，本院不予采纳。一审法院据此判决：一、南京民丰装饰市场管理服务有限公司与吴某签订的《经久装饰城商铺使用权转让协议》、《商铺委托经营管理合同》无效。二、吴某、李垠豪于本判决生效后十五日内向南京民丰装饰市场管理服务有限公司交还经久建材装饰城项目8幢-1层024号商铺（该商铺已在南京民丰装饰市场管理服务有限公司实际占有、控制下）；南京民丰装饰市场管理服务有限公司于同期限内向吴某、李垠豪返还购房款71083元。本院二审期间，吴某、李垠豪围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴某、李垠豪提交政府信息公开申请答复书及江北新区拆迁范围图案、山潘街改造项目图、大厂街道长冲村棚户区改造图，拟证明经久装饰城项目8幢所在地块的用地规划为商住混合、零售商业用地。经质证，民丰市场管理公司认为政府信息公开申请答复书提供的是复印件，其真实性无法核实。其认为该证据系南京市江北新区管理委员会规划与国土局提供，其提供的公开信息只能说明从土地利用规划的角度来看，经久装饰城项目8幢所在地块的“用地规划”为商住混合，零售商业用地。但是该证据并未证明该地块的土地性质是什么，并未证明该地块土地是否已经完成土地的转让和出让手续，更未能证明该地块的土地性质是否已经转化为商业用地，因此，该证据并不能证明上诉人的证明目的。认为江北新区拆迁范围图案、山潘街改造项目图、大厂街道长冲村棚户区改造图均为复印件，并未提供完整的出处和来源，对其真实性、关联性和合法性均不予认可。从项目至今，被上诉人从未接收到关于涉案地块即将拆迁的任何相关文件和通知，涉案地块即将面临拆迁仅仅是上诉人的猜测。上诉人提供的相关图纸仅仅是有关范围的棚户区改造计划，而所谓的棚户区改造仅仅是住宅，并不包括商业房地产项目。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有经久装饰城商铺使用权转让协议、商铺委托经营管理合同、转账凭证、银行流水、（2017）苏01民终3708号判决书、（2017）苏0116民初941号判决书、（2018）苏01民终6062号判决书、大厂第壹街投资收益表、委托书、六合区葛塘街道办事处文件、见证书、建设用地规划许可证、经久商贸城联合开发协议等证据予以证实。本院认为，本案二审争议焦点是双方当事人签订《经久装饰城商铺使用权转让协议》、《商铺委托经营管理合同》是否有效。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，案涉商铺所在土地为集体土地，且不具备相应的建设手续，依法不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故本案双方当事人签订的商铺使用权转让协议以及关联的委托经营管理合同均属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院根据合同的相对性原则，认定双方应相互返还因前述无效合同而取得的财产，并无不当。上诉人以案涉商铺土地性质为建设用地、被上诉人并非房屋所有权人为由拒绝返还，理由不能成立。关于上诉人在二审中主张被上诉人应向其支付金额共计365944元款项，本院认为，因上诉人在本案中并未提起反诉，除一审判决返还其实际支付的转让款71083元以外，其如认为因合同遭受其他损失，可向被上诉人另行主张，本案对此不予理涉。吴某、李垠豪主张其并非为获取物权，商铺使用权转让合同有效的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，吴某、李垠豪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1577元，由吴某、李垠豪负担。本判决为终审判决。审判长 丁 钰审判员 相媛媛审判员 朱卫国二〇一九年十二月二十六日书记员 宋龙雯