湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终5016号上诉人（原审被告）：梁鹏程，男，1963年9月28日出生，汉族，住所地湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审原告）：长沙晨航物业管理有限责任公司，住湖南省长沙市雨花区赤岗北路西侧8栋205房。法定代表人：肖星，执行董事。委托诉讼代理人：李春高，男，1974年12月14日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，系该公司员工。上诉人梁鹏程因与被上诉人长沙晨航物业管理有限责任公司（以下简称晨航公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2018）湘0103民初4017号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。梁鹏程上诉请求：一、撤销一审判决，查清事实，审核双方争议事情的原因；二、涉诉一、二审诉讼费用全部由晨航公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，法律错误。1、根据《前期物业管理服务合同》第一条物业公司应对物业共用部位、共用设施设备进行维护、修缮、服务与管理，本案中，梁鹏程房屋屋顶从2011年梅雨季节开始小渗水，无数次反映到物业公司，希望联系建设单位，物业公司表示没有办法，要渗水住户自行想办法解决，有了物业公司的点子，顶楼就出现了自己解决问题的铁皮棚与小板房，后漏水情况越来越严重，梁鹏程房屋积水严重，并渗漏到下层邻居，2018年8月13日，湖南华信有限公司接受天心区人民法院的委托，对梁鹏程房屋进行鉴定，鉴定结果是衣柜及书柜木地板等家具因雨水浸泡外观霉化严重，霉味重，装修部分剥落严重，墙面裸露。2、房顶是公共部位，理应由晨航公司维护，但是晨航公司并不作为，并回复要业主自行修理，并且按时交纳物业费。3、《前期物业管理服务合同》第八条，物业公司违反合同未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求物业企业限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业服务企业承担相应的法律责任。针对梁鹏程的上诉，晨航公司辩称：晨航公司动用了维修基金，也是合法的，但是有一部分业主反对通过天心区政府取消应急程序改用普通程序分段进行，因为业主签字的原因，有点慢，动用维修基金的事情一直在进行，晨航公司按照国家法律规定的要求一直在做，天心区政府和街道等都在支持和配合晨航公司的工作，房子漏水的问题一定会修复好，维修基金的使用是会公示的，晨航公司也提醒过梁鹏程要其先修房屋再把维修费用退给他，先应急处理一下，但是梁鹏程不同意，晨航公司与开发商没有任何关系，晨航公司所有程序都是按照法律规定进行的，晨航公司提供的物业服务梁鹏程也是享受了的。晨航公司向一审法院起诉请求：一、判令梁鹏程支付晨航公司物业服务费4029元(计算至2018年5月31日)；二、判令梁鹏程支付晨航公司延迟付款的利息损失，利息损失按中国人民银行同期贷款利率自起诉时计算至梁鹏程支付为止，利息及违约金算至2018年5月31日共计人民币3000元，共计7029元；三、判令由梁鹏程承担本案的全部诉讼费用。在一审庭审中，晨航公司主动放弃第二项诉讼请求。一审法院认定的事实：晨航公司系经批准从事物业服务的有限责任公司，梁鹏程系长沙市天心区韶山南路242号加加大街6栋608房的业主，该房建筑面积128.03㎡。2008年10月29日，开发商湖北华鸿置业发展有限公司与晨航公司签订了《前期物业服务合同》，由该开发商选聘晨航公司进行前期物业管理。合同签订后，晨航公司在该小区内从事物业管理服务。晨汉公司、梁鹏程一致确认，梁鹏程所住房屋的物业服务费标准为0.9元/平方米/月，每月应付物业服务费为115.23元。梁鹏程收房后持续交纳物业服务费至2015年6月30日，此后再未交纳物业服务费。梁鹏程认为其房屋自2013年开始渗水，但晨航公司至今未维修好，故拒绝交纳物业服务费。一审法院另查明，梁鹏程以晨航公司未按照物业服务合同的约定对房屋的公共设施进行维护与管理，造成梁鹏程房顶经常性漏水为由，于2018年6月6日将晨航公司另案诉至一审法院，要求其赔偿损失。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，晨航公司系经依法批准成立的物业管理有限公司，有合法的物业管理资质。开发商湖北华鸿置业发展有限公司与晨航公司签订《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括梁鹏程在内的全体业主及晨航公司均具有约束力，晨航公司应当根据物业服务合同确定的具体管理要求实施物业管理服务，梁鹏程则应支付相应的物业管理服务费。晨航公司已提供了基本的物业服务，梁鹏程应向晨航公司交纳物业费。对于梁鹏程的房屋漏水问题，其已就该争议另案向晨航公司主张权利，本案不再重复处理，梁鹏程未按约定支付2015年7月1日至2018年5月31日期间的物业服务费，已构成违约，现晨航公司要求梁鹏程支付此期间的物业服务费4029元，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，遂判决：梁鹏程于本判决生效之日起十日内支付晨航公司物业服务费4029元。如果梁鹏程未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，由梁鹏程负担。本案二审过程中，梁鹏程向本院提交如下新的证据：光盘。拟证明：梁鹏程房屋漏水的严重情况。晨航公司发表如下质证意见：对该证据没有异议。房屋漏水情况真实，正好前一天下雨，积水层的水就漏下来了，平时漏水情况没有这么严重。本院对梁鹏程提交的证据认定如下：对梁鹏程提交的新的证据，因晨航公司对该证据并无异议，本院亦予以确认。晨航公司二审并未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：涉案房屋开发商湖北华鸿置业发展有限公司与晨航公司签订《加加大街前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。对业主梁鹏程及晨航公司均具有约束力，双方均应按照该约定履行各自义务。晨航公司提供了基本物业服务，梁鹏程接受了晨航公司提供的物业服务，应向晨航公司支付物业服务费。但梁鹏程居住房屋屋顶漏水多年，屋顶属于公共区域，晨航公司应及时履行维修、养护及管理义务，《加加大街前期物业服务合同》第二十条约定了屋面及房屋渗漏15日内修好，晨航公司虽履行了动用维修基金的相关程序，但并未根本解决漏水问题，梁鹏程有权要求降低物业费支付标准，本院酌情确定梁鹏程按70%标准支付2015年7月1日至2018年5月31日期间的物业服务费2820.3元（4029元×70%），对晨航公司诉讼请求的其余部分，不予支持。梁鹏程的上诉理由部分成立。综上所述，上诉人梁鹏程的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4017号民事判决；二、限梁鹏程于本判决生效之日起十日内支付长沙晨航物业管理有限责任公司物业服务费2820.3元；三、驳回长沙晨航物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，由梁鹏程负担35元，由长沙晨航物业管理有限责任公司负担15元；本案二审案件受理费50元，由梁鹏程负担35元，由长沙晨航物业管理有限责任公司负担15元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  金新贵二〇一九年十二月六日法官助理冷子剑书记员陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。