大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初7845号原告：大连富嘉物业管理有限公司，统一社会信用代码91210200773031423G，住所地大连市西岗区白云新村北二街24号。法定代表人：吴茜，系该公司经理。委托诉讼代理人：贾士潭，系辽宁阳光律师事务所律师。被告：王进，男，1978年12月28日生，汉族，住址大连市甘井子区。被告：赵海燕，女，1977年5月5日生，满族，住址。原告大连富嘉物业管理有限公司与被告王进、赵海燕物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连富嘉物业管理有限公司的委托诉讼代理人贾士潭、被告王进、被告赵海燕出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2013年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费6,156元、电梯费864元、截至2018年12月31日滞纳金500元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年6月1日，原告与大连恒新房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，原告接受委托对“福佳·华东人家”项目实行前期物业管理。被告系该小区祥龙街1号5-2-2号房屋业主，面积85.5平方米。根据被告与恒新房地产签订《福佳·华东人家前期物业服务协议》及相关文件，案涉小区物业费每月每平方米1元，电梯费12元/户/月。原告根据约定为小区提供物业服务，但被告未按约定向原告支付物业费，故原告诉至法院。被告王进、赵海燕辩称，拖欠物业费属实，没有电梯费，物业费标准及房屋面积没有异议。不同意交纳物业费，理由如下：1、绿化破损没有补种，单元的防盗门锁及监控都不好用；2、被告房屋旁边一出门的楼梯口漏水，物业经理说系被告家漏水漏到楼下，要求被告将卫生间重新改造，但最后发现不是被告家的问题，导致被告房屋的瓷砖不一样；3、保安不负责任、安保不到位、路灯不亮、电梯里有小广告、走廊里返潮有异味；4、喷洒农药及拆雨棚时，不提前通知业主，味道和灰尘都进入到家里，被告报警，被告知道可以到法院起诉，但被告没有起诉；5、停车原来不收取费用，现在开始收停车费；6、有一次停水物业没有通知，小区里放盈利性的广告和机器也没有通知业主；7、一楼现在有饭店在经营，导致小区里有蟑螂；8、楼体老化无人维修，进出小区的门禁卡现已失效；9、合同上写明二楼以下不收取电梯费；10、被告家的电箱坏了原告也不管，不维修。经审理查明，原告系大连市甘井子区福佳·华东人家小区的物业服务单位，被告系大连市甘井子区祥龙街1号5单元2层2号房屋的业主，房屋建筑面积85.5平方米。2007年6月1日，原告与大连恒新房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，约定：甲方委托乙方对福佳·华东人家实行前期物业管理；委托管理期限自本合同生效之日起至本物业产权人委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止；乙方依据《前期物业管理服务协议》的约定向产权人或使用人收取物业管理费用及其他费用；住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元；电梯费按大连市物价部门批复标准执行，于交纳物业费时一并交纳。另查明，2008年1月20日，被告（乙方）与大连恒新房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，合同约定：甲方有权委托物业公司实施前期物业服务，甲方现已委托原告实施“福佳·华东人家”前期物业服务。住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元；电梯费按大连市物价部门批复标准执行，于交纳物业费时一并交纳。乙方办理房屋交接手续时一次性预交一年物业管理费，以后每季度交纳一次物业管理费，交费时间为上一次费用截止日前十个工作日前。乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求乙方补交并从逾期之日起按日0.3%交纳滞纳金并可向物业所在地人民法院起诉。被告未交纳2013年1月1日至2018年12月31日期间的物业费、电梯费。因被告欠缴上述物业费，原告自行进行了催缴，未果，遂诉至本院。本院确认的上述事实，有前期物业管理委托合同、前期物业服务协议、催费通知函、EMS快递单及跟踪查询、照片、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条及第六十条之规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与大连恒新房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》及大连恒新房地产开发有限公司与被告签订的《前期物业服务协议》均是当事人的真实意思表示，亦未违反法律、法规的规定，应认定为合法有效，对原、被告均具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费及电梯费。被告自2013年1月1日起至2018年12月31日止应向原告交纳物业服务费6,156元（85.5平方米×1元/月/平方米×72个月）及电梯费864元，现被告未予交纳缺乏事实及法律依据，故原告要求被告支付物业服务费、电梯费合计7,020元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辩称的二楼以下不收取电梯费的意见，因被告未提供相应证据予以证明，故应承担对自己不利的诉讼后果，本院认定，被告应当按照合同的约定交纳电梯费，对被告的此节辩称意见，不予采纳。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，但原、被告双方在合同中约定的违约金交纳标准过高，且本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。故本案对原告滞纳金的主张不予支持。关于被告辩称安保不到位、绿化被破坏等物业服务未达到相关标准的问题。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。被告依此拒交物业服务费，于法无据，理由不当，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王进、被告赵海燕自本判决发生法律效力之日起十日内向原告大连富嘉物业管理有限公司支付2013年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费、电梯费合计人民币7,020元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连富嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币25元（原告已预交），已减半收取，由被告王进、被告赵海燕负担，于本判决生效之日起十日内给付原告大连富嘉物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇一九年十二月十二日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。