湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12102号上诉人（原审原告）：彭晓鸿，女，1963年10月2日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。上诉人（原审被告）：湖南青竹湖置业有限公司，住所地：湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段479号建鸿达现代城27楼。法定代表人：毕礼刚，执行董事。委托诉讼代理人：蒋祖元，湖南君见律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙东，湖南君见律师事务所律师。原审第三人：长城物业集团股份有限公司湖南分公司，住所地长沙市天心区竹塘西路180号天鸿天福2-305。负责人：何霜，总经理。上诉人彭晓鸿与上诉人湖南青竹湖置业有限公司（以下简称青竹湖置业公司）、原审第三人长城物业集团股份有限公司湖南分公司（以下简称长城物业公司湖南分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初2465号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭晓鸿上诉请求：1、判令青竹湖置业公司按上诉人应缴物业管理费双倍的标准支付上诉人2010年8月1日至2019年1月31日违约赔偿金148618.08元，并按上述标准支付2019年2月1日起至房屋整改修缮完成之日止的违约赔偿金；2、判令青竹湖置业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决中的“酌情支持2.5万元”没有法律依据与合同依据。根据相关法律法规及商品房买卖合同约定，青竹湖置业公司对其开发销售给上诉人的商品房负有质量保修责任，因房屋质量瑕疵且至今未整改修缮而构成的违约责任，理应由青竹湖置业公司承担。二、一审判决错误地将违约赔偿金等同于物业管理费。本案《合同补充协议》第八条明确约定违约金的计算标准：青竹湖置业公司应该按上诉人应缴纳的物业管理费的双倍承担违约赔偿责任，上诉人与青竹湖置业公司是商品房买卖合同关系，而非物业管理合同关系。三、一审判决认定上诉人2016年3月4日以前的违约赔偿金请求已过诉讼时效，没有事实依据，不符合相关司法解释规定。上诉人要求赔偿的是违约金，而不是物业管理费，只要青竹湖置业公司违约的事实持续，那么违约金的计算时间同样持续，本案中上诉人的住房自验房收房之日起就存在质量瑕疵，至今仍未整改修缮，违约事实一直处于持续状态，且上诉人一直通过多种渠道向青竹湖置业公司及第三人反应，不存在怠于行使权利超过三年的事实。四、一审判决违约金赔偿金额计算错误，且存在漏判情形。上诉人于2010年6月27日在房屋验收交接单上注明房屋质量瑕疵，并交由青竹湖置业公司整改，但青竹湖置业公司至今仍未整改修缮，因此，上诉人要求自2010年8月1日起计算违约赔偿金的主张符合合同约定，违约金计算公式为：102×728.52×2＝148618.08元。一审判决漏判了2019年2月1日起至房屋整改修缮完成之日止的违约赔偿金请求，依法应予纠正。青竹湖置业公司上诉请求：1、依法撤销长沙市开福区人民法院（2019）湘0105民初2465号民事判决，判决驳回彭晓鸿的全部诉讼请求；2、判决彭晓鸿承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审将《长沙市商品房买卖合同》第十一条第四款及附件四《合同补充协议》第八条约定的房屋交接时如有质量问题出卖人应承担的整改赔偿责任，与该合同第十五条约定的房屋交付后出卖人应承担的保修责任混为一谈，错误判决上诉人至今仍要承担房屋交接时如有质量问题的整改赔偿责任，且一审判决上诉人赔偿物业费没有合同依据。二、一审判决未查清事实，未分清责任。彭晓鸿房屋二楼卧室外墙渗水问题在交房前确实存在，但上诉人在2013年12月交房时，已经为彭晓鸿整修完成，并经其已验收认可后收房。彭晓鸿自收房时起至起诉时止，并无证据证明该外墙渗水问题与上诉人有关。彭晓鸿房屋目前外墙渗水完全是因其自行大规模装修改造后造成的，与上诉人无关。三、一审法院判决上诉人在房屋质保期外继续对彭晓鸿房屋二楼渗水问题承担维修责任，没有法律和合同依据。彭晓鸿房屋自2013年12月收房时起至2019年2月起诉时止，已经过了五年保修期限，即使上诉人还应承担维修责任，也需要彭晓鸿对房屋先行恢复原状，否则无法进行维修。青竹湖置业公司辩称：一、彭晓鸿所称的违约责任是和交房挂钩的，根据买卖合同第十一条及补充协议第八条，双倍赔偿物业费的责任只存在于交房之前，交房后则不存在，交房后只承担买卖合同第十五条约定的保修责任，一审法院混淆了这两条约定，因而导致错误判决。二、收房后彭晓鸿主动缴纳了2014年、2015年的物业费，说明期间不存在房屋质量问题，否则彭晓鸿不会主动缴纳物业费。三、关于彭晓鸿反应的涉案房屋的三个质量问题，均是因为彭晓鸿自行大规模装修改造后造成的。彭晓鸿辩称：开发商是2010年向彭晓鸿交房，但收房时发现房屋有八九处质量问题，向开发商反映后，开发商一直未予理睬，直到2013年，因为急等房子住，彭晓鸿自行开始整改，其后又投诉到房屋质量监督站，房屋质量监督站介入后开发商才开始整改，彭晓鸿经房屋整改后才勉强收了房，开发商自行承担了3年6个月的物业费，但购房合同约定房屋质量问题开发商必须进行整改，整改期间应按物业费双倍标准进行赔偿，至今为止九年时间房屋质量问题却依然存在，现彭晓鸿的核心诉求是青竹湖置业公司按合同约定，支付彭晓鸿应缴物业费双倍的违约赔偿金，并对彭晓鸿的房屋进行整改，尽到维保责任。原审第三人长城物业公司湖南分公司未向本院提交书面陈述意见。彭晓鸿向一审法院起诉请求：1、判令青竹湖置业公司赔偿彭晓鸿2010年8月1日至2019年1月31日双倍物业管理费154097.52（102月×755.38×2）；2、判令青竹湖置业公司对彭晓鸿所购房屋质量问题（房屋渗漏水、沉降、地下室渗水）履行整改修缮义务；3、承担彭晓鸿2019年2月1日至房屋整改修缮完成日止应缴物业管理费的双倍赔偿责任；4、青竹湖置业公司将彭晓鸿所购房屋配套的电力设施由“专电”改为“公电”，在未能完成改造前，对未经业主同意，对改变设计规划设置的变压器加装防噪音防电磁辐射装置；5、青竹湖置业公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2009年12月11日，彭晓鸿与青竹湖置业公司就位于长沙市开福区房屋双方签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定彭晓鸿购买青竹湖置业公司开发的位于长沙市开福区房屋，该商品房建筑面积为350.96平方米；按建筑面积计价，该套内建筑面积为338.64平方米，购房总价为1043608元。彭晓鸿于本合同签订之日支付全部房款1043608元。第十条，交付期限及条件约定：1、出卖人应当在2010年6月30日前将该商品房建安工程经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用；第十五条保修责任。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围，保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在借条期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。因不可抗力或者出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费由买受人承担。房屋保修期按出卖人提供的《质量保证书》执行，但该《质量保证书》规定的保修期不得短于国家规定的最低保修期限，保修期自该房屋竣工验收之日起计算。第十七条关于房屋使用的约定。买受人的房屋按规划用途做住宅使用，买受人不得擅自改变该商品房建筑主体结构、承重结构和用体。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质，否则，违约者应承担由此造成的所有责任……。双方还对其他事项进行了约定。另双方还签订了《合同补充协议》一份，其中协议第八条关于房屋质量及保修约定：买受人确认，房屋交付过程中对不影响房屋使用功能的质量瑕疵（如：门窗划痕、玻璃轻微破损、门窗开启不畅等）不构成买受人拒绝收房的原因，出卖人应当在买受人签署房屋交接单后30个工作日内修缮，并承担期间的物业管理费。如未能按期修缮完毕，出卖人承担自第31个工作日起至修缮完毕期间买受人所应缴纳物业管理费的双倍赔偿责任，买受人放弃主张出卖人承担逾期交房的违约责任。”上述合同签订后，彭晓鸿按约向青竹湖置业公司支付了房款。后因房屋地下室（与一层楼底连接面）、二楼卧室存在渗水等问题，彭晓鸿一直未收房，直至2013年12月31日才办理收房手续。彭晓鸿收房后对房屋进行了装修，并于2014年9月份左右入住。期间彭晓鸿因二楼儿童房、地下室渗水问题多次向第三人反映，因一直未得到解决，特向一审法院提起诉讼，请求判如所请。审理中，彭晓鸿要求就涉案房屋门厅沉降、整个地下室渗水、二楼房屋渗水进行维修。为查明事实，一审法院于2019年5月6日对涉案房屋进行了现场勘查，经现场勘查，彭晓鸿在收房后，装修时对涉案房屋进行了改造，其中：1、进门自建的墙体有开裂现象；2、负一层（地下室）部分，分三个区域，中间连接楼梯至一层的贴木地板区域及右侧区域为青竹湖置业公司向彭晓鸿交付区域。另该区域的左侧区域地下室系彭晓鸿在收房装修时自行扩建成为地下室（具体位置为：以现房屋一层作为餐厅、厨房、卫生间区域的下层），彭晓鸿在地下室即左侧区域东北角处自建排水沟，用于整个地下室的排水。该地下室部分，就青竹湖置业公司交付的现贴木地板区域与一层楼梯地面（即南面靠楼梯地面处）有渗水霉变痕迹（详见现场勘查图）；3、二楼卧室（现做儿童房）东北角墙面出现渗漏水现象，墙面被泡发。彭晓鸿主张，就上述一审法院勘查的地下室渗水处、及二楼卧室为青竹湖置业公司交付时一直存在的房屋质量问题，一直未解决。青竹湖置业公司就一审法院勘查的情况，于2019年6月21日派其工程部的工作人员前去再次确认，并表示就上述的房屋问题，均系彭晓鸿自行装修改造所致，与青竹湖置业公司房屋质量并无关系，主张应由彭晓鸿自己承担全部责任。彭晓鸿、青竹湖置业公司经一审法院释明，就涉案房屋是否进行质量鉴定，双方均不申请鉴定。另查明，因涉案房屋存在整改问题，青竹湖置业公司就其整改期间即彭晓鸿收房前，通过与第三人协调，向彭晓鸿赠送了2010年7月至2013年12月份期间的物业费。还查明，彭晓鸿与第三人长城物业集团股份有限公司湖南分公司物业服务纠纷，现已审结，涉案房屋每月的物业费系728.52元。以上事实有《房屋买卖合同》、《合同补充协议》、赠送管理费确认单、房屋验收表、建设工程竣工验收备案表、庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，合法的民事权利受到法律的保护，原、青竹湖置业公司于2009年12月2日签订的《房屋买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。双方应全面履行合同义务，对于一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。涉案房屋自彭晓鸿在验房、收房时已就地下室现贴木地板区域与一层楼梯地面（即南面靠楼梯地面处）、二楼卧室（现做儿童房）东北角墙面出现渗漏水现象，至今仍存在。故青竹湖置业公司应就上述所出现的渗漏水问题承担修缮义务及相应的违约责任。另彭晓鸿主张的，就涉案房屋门厅沉降、整个地下室渗水要求青竹湖置业公司进行整改修缮，但经核实，就门厅沉降，导致自建的墙体开裂，因现开裂地方系彭晓鸿自建部分，地下室除现贴木地板区域挨近一层楼梯墙面的地面处（即南面靠楼梯地面处），地下室其他地方的渗漏水，均系彭晓鸿自建部分，就现彭晓鸿自建部分所导致的涉案房屋出现的问题，在双方均未同意进行鉴定的情况下，彭晓鸿在无其他证据予以佐证的情况下，一审法院不予支持。另就青竹湖置业公司为涉案房屋已过质保期，认为彭晓鸿主张的整改赔偿责任已过诉讼时效的问题。但庭审查明的情况，涉案房屋所出现的问题，在青竹湖置业公司交付时已产生且在保修期间内，故对青竹湖置业公司的主张，一审法院不予支持。二、关于彭晓鸿要求青竹湖置业公司支付从2010年8月1日至房屋整改修缮完成日止的双倍物业费问题。截止2019年1月31日为154097.52元（102月×755.38×2）。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”本案中彭晓鸿未能提供充分的证据证明青竹湖置业公司从未履行其整改修缮义务，其要求青竹湖置业公司履行支付双倍物业费的问题。故一审法院确认彭晓鸿要求青竹湖置业公司支付2016年3月4日以前的物业管理费的诉请已过诉讼时效，对该部分诉请，一审法院不予支持。就涉案房屋所出现的质量瑕疵，尚并未影响彭晓鸿的整体使用，对彭晓鸿要求青竹湖置业公司支付双倍物业管理费的诉请，结合双方合同的约定，及彭晓鸿所应缴纳的物业管理费，一审法院酌情支持2.5万元。彭晓鸿诉请超过部分，一审法院不予支持。三、关于彭晓鸿要求青竹湖置业公司将彭晓鸿所购房屋配套的电力设施由“专电”改为“公电”，在未能完成改造前，对未经业主同意，改变设计规划设置的变压器加装防噪音防电磁辐射装置的诉请。无法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十八条之规定，判决如下：一、湖南青竹湖置业有限公司于本判决生效之日起十日内向彭晓鸿赔偿物业管理费2.5万元；二、青竹湖置业公司于本判决生效之日起十日内对彭晓鸿名下位于长沙市开福区房屋地下室（现贴木地板区域挨近一层楼梯墙面的地面处即贴木地板区域南面靠楼梯地面处）、二楼卧室（现做儿童房东北角墙面）的渗水部位进行修缮；三、驳回彭晓鸿的其他诉讼请求。本案受理费3382元，由青竹湖置业公司承担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，彭晓鸿与青竹湖置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无法定无效情形，其合法有效，可作为双方享有权利及履行义务的依据。涉案房屋自彭晓鸿在验房、收房时已就地下室现贴木地板区域与一层楼梯地面（即南面靠楼梯地面处）、二楼卧室（现做儿童房）东北角墙面出现渗漏水现象，至今仍存在。故一审法院判令青竹湖置业公司应就上述所出现的渗漏水问题承担修缮义务及相应的违约责任并无不当。青竹湖置业公司上诉主张系彭晓鸿私自改造所致证据不足，本院不予采纳。而涉案房屋门厅沉降、整个地下室渗水的原因经一审法院组织核实，系彭晓鸿自建及改造所致，在双方均未同意进行鉴定且无其他证据佐证的情形下，一审法院未予支持彭晓鸿要求青竹湖置业公司对门厅沉降、地下室渗水问题进行整改修缮并无不当。关于彭晓鸿要求青竹湖置业公司支付从2010年8月1日至房屋整改修缮完成日止的双倍物业费问题。因彭晓鸿未能提供充分的证据证明青竹湖置业公司从未履行其整改修缮义务，故一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，判令确认彭晓鸿要求青竹湖置业公司支付2016年3月4日以前的物业管理费的诉请已过诉讼时效并无不当，本院予以支持；对于2016年3月4日以后的违约赔偿问题，因涉案房屋的质量瑕疵并未影响彭晓鸿的整体使用，一审法院结合双方合同的约定，及彭晓鸿所应缴纳的物业管理费，酌情要求青竹湖置业公司赔偿彭晓鸿2.5万元并无不当，本院予以支持。彭晓鸿上诉主张青竹湖置业公司应支付彭晓鸿148618.08元违约赔偿金没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。彭晓鸿上诉主张青竹湖置业公司将彭晓鸿所购房屋配套的电力设施由“专电”改为“公电”，在未能完成改造前，应对变压器加装防噪音防电磁辐射装置的诉请没有法律依据，本院不予支持。综上，上诉人彭晓鸿与上诉人青竹湖置业公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3382元，由上诉人彭晓鸿与上诉人湖南青竹湖置业有限公司各负担1691元。本判决为终审判决。审判长  吴树兵审判员  陈丽琛审判员  黄 姝二〇一九年十二月十八日书记员  彭凤琴附：本判决适用的相关法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。