江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终2760号上诉人（原审原告、反诉被告）江西省泽龙实业发展有限公司，住所地江西省九江市彭泽县彭湖湾工业区，统一社会信用代码：913604300674968481。法定代表人：吴远活，系公司总经理。委托诉讼代理人：田雯，江西柴桑律师事务所律师。委托诉讼代理人：展倩，江西柴桑律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）黄波，男，1977年8月14日生，汉族，住址彭泽县。委托诉讼代理人：尹宏，江西际民律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宛，江西际民律师事务所律师。上诉人江西省泽龙实业发展有限公司与被上诉人黄波租赁合同纠纷一案，不服江西省彭泽县人民法院（2019）赣0430民初740号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江西省泽龙实业发展有限公司上诉请求:判令撤销原审法院判决，改判由被上诉人向上诉人支付厂房占有使用费768000元；本案诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、没有证据证实被上诉人于2016你那12月31日起即搬离涉案厂房。2、没有证据证实被上诉人向上诉人移交了涉案厂房。因此，被上诉人应向上诉人支付涉案厂房的占有使用费。被上诉人黄波答辩称，1、租赁合同签订后，因为工业园区在2016.3即派人通知并督促被上诉人停止设备安装，故被上诉人此后没有实际占有使用该租赁厂房，因为上诉人的行为导致无法满足被上诉人签订租赁合同的租赁目的，故依法不应当承担2016.3之后的厂房占有使用费。2、合同无效是因为上诉人的租赁物未经消防及有关部门验收，应由上诉人承担合同无效的全部责任。3、上诉人的上诉请求超出了一审的审理范围。综上，应当驳回上诉人的上诉，维持原判。江西省泽龙实业发展有限公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告租赁合同关系，并将诉争的厂房归还原告；2、判决被告支付租金72.875万及利息；3、本案诉讼费用由被告承担。黄波向一审法院反诉请求：1、被反诉人返还反诉人厂房租金人民币33万元，保证金人民币2万元，合计人民币35万元；2、被反诉人赔偿反诉人损失人民币617,593.50元。原审查明并确认的事实认定如下：2015年12月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订厂房租赁合同，协议主要内容为：“第一条，租赁厂房座落于九江市彭泽县澎湖湾工业区，厂房建筑面积4725㎡（105m×45m），目前现状：壹栋、门窗齐全、金刚砂地面、内部清空。第二条，租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止，共60个月。第三条，租金为每年人民币贰拾捌万元，乙方一次性付清一年租金，支付租金的时间为下一个合同年度前的每年11月30日，租金可存入甲方的指定账号：户名：谢志强，银行：中国农业银行福建省分行泉州市支行福新分理处，账号：62×××11（以实际转账记录数据和日期为准）。……第六条，合同变更及解除。1、租赁期间，双方均不得无故解除或者提前终止合同，合同期未满任何一方提出解除合同需提前30天通知对方，经双方协商后终止合同。租赁期间甲方擅自解除或提前终止合同的，应赔偿乙方人民币叁拾万元（￥300000）及搬迁费用；乙方擅自解除或提前终止合同的，应赔偿甲方人民币叁拾万元（￥300000）。2、本合同即将终止前，若乙方要求续租，应在合同期满前30天内向甲方提出。若甲方不同意续租，乙方应退还；若甲方同意续租，双方应签订新的租赁合同或在本合同基础上写入新的补充协议。租赁期满后，在同等条件下，乙方具有续租优先权。……第十条，甲方目前有四幢水泥框架土建建筑，建筑面积约15072㎡，在厂区北部，沿江快速通道边。现甲方同意以每年伍万元的价格租赁给乙方，租期为五年，自2016年1月1日至2020年12月31日止，租金交付方式为一年一付，交付日期为下一年度前一个月（11月30日）。在乙方承诺不违反本合同第五条第3、4款的前提下，甲方同意乙方可转租、借用与第三方。……甲方：江西省泽龙事业发展有限公司（加盖公司公章，法定代表人谢志强签字）2015年12月11日乙方：黄波（签字并按手印）2015年12月11日”。协议签订后，被告黄波向原告支付部分租金，余款12万元于2016年5月13日全部付清（租金33万元＋2万元保证金）。原告黄波从外地购买机械设备准备生产，因原告拖欠建筑工地工人工资以及彭泽县工业园不准原厂房外租等原因，导致被告黄波无法正常租赁该厂房。原审认为，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；同时，根据《中华人民共和国消防法》第十三条：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。本案中，原、被告签订的《厂房租赁合同》约定租赁范围为建筑面积4725㎡的厂房及四幢共计15072㎡的水泥框架土建建筑，依据《建设工程消防监督管理规定》第十三条的规定“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂……”可知涉案租赁物需通过建筑工程竣工验收及消防验收合格后方可使用。但在本案审理过程中，原告未提交证据证实涉案租赁物已通过建筑工程竣工验收及消防验收，故原告将涉案厂房出租给被告，违反了法律的强制性规定，原告江西省泽龙实业发展有限公司与被告黄波签订的厂房租赁合同依法属无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任”根据上述法律规定，原告江西省泽龙实业发展有限公司作为出租人，明知其出租物未通过相关验收不具备出租的法定条件仍出租谋利，被告黄波作为承租人，租赁厂房用于生产，应当知悉其厂房须经相关部门验收合格，在选址时未尽审慎注意的义务，因而双方当事人对于合同无效均有过错，应当互相返还因《厂房租赁合同》而取得的不当得利。综上，本案争议焦点为：原告江西省泽龙实业发展有限公司与被告黄波应当如何向对方返还因《厂房租赁合同》而取得的不当得利。根据已查明的事实，分析如下：一、因《厂房租赁合同》无效，原告江西省泽龙实业发展有限公司应当向被告黄波返还根据《厂房租赁合同》收取的租金及保证金，包括：1.2016年1月1日至2016年12月31日共计12个月的租金330,000元；2．保证金20,000元，共计350,000元。二、基于同样原因，被告黄波应向原告江西省泽龙实业发展有限公司返还占有使用租赁物而取得的利益。庭审时被告黄波的陈述，被告支付了2016年1月1日至2016年12月31日的租金330,000元，在2016年3月就已接到工业园区通知不准安装设备后等待了一段时间之后便已另行选址办厂。然而被告在搬离厂房后一直并未以发函等书面形式通知原告解除合同，扩大了原告的损失，同时原告在多次催讨被告支付拖欠的租金而在被告未履行时，也未采取适当措施导致了自身损失扩大。故认定被告黄波占用物的时间为2016年1月1日至2016年12月31日，被告黄波占用租赁物，导致原告受到的损失为330,000元。综上，抵扣被告黄波应返还原告江西省泽龙实业发展有限公司的款项后，原告江西省泽龙实业发展有限公司还应向被告黄波支付20,000元（330,000元＋20,000元-330,000元）。被告黄波反诉原告江西省泽龙实业发展有限公司，要求原告赔偿其损失人民币617,593.50元，其提交的证据不能证实其受到的损失，故对其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，判决：一、原告江西省泽龙实业发展有限公司于本判决生效后十日内日支付被告黄波人民币20,000元；二、驳回原告江西省泽龙实业发展有限公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）黄波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,087元，由原告江西省泽龙实业发展有限公司承担；反诉费13,400元，已减半收取，即6,700元，由被告（反诉原告）黄波承担6,200元，原告（反诉被告）江西省泽龙实业发展有限公司承担500元。二审审理过程中，上诉人提交110警情信息一份，证明被上诉人实际占用厂房的时间截止至2019.5.21。被上诉人质证认为，合法性无异议，真实性和关联性以及上诉人的证明目的有异议。因为这是上诉人的法定代表人报警的情况说明，无法证明被上诉人的实际占用厂房的时间，因为客观上被上诉人在受到工业园区的阻拦后就已经将机械设备搬离到重新租赁的厂房，对原租赁的厂房没有实际占用和使用，所以达不到上诉人的证明目的。二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，根据彭泽县工业园区管理委员会于2019年4月1日出具的《证明》的内容：“2015年12月11日，黄波与泽龙实业有限公司签订租赁厂房合同，于2016年3月从深圳把所有机械设备运到厂房正准备安装时，工业园区根据县委指示精神，原厂地不准外租，并立即派人督促停业安装设备。”并盖有彭泽县工业园区管理委员会的印章。故被上诉人黄波存在无法使用约定厂房，从而导致其无法实现合同目的的客观事实，同时，根据二审针对上诉人提交的报警材料进行调查，未得出被上诉人在涉案厂房里生产的事实。故一审根据涉案厂房因违反法律强制性规定以及县委指示精神不准外租而认定双方签订的《厂房租赁合同》无效并无不当。并依据双方在缔约前后均存在一定的主观过错程度，判令双方互负相应的民事责任的处理并无不当。据此，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，处理并无不当。对上诉人的上诉请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11480元，由上诉人江西省泽龙实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗柳军审判员  单伶俐审判员  张洪清二〇一九年十二月十一日书记员  陈 昕