吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉07民终1945号上诉人（原审被告）：乾安县吉安东方装璜安装有限责任公司，住所地乾安县。法定代表人：刘凤春，经理。委托诉讼代理人：郭万林，乾安县乾安镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：高志强，男，1976年11月14日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：刘凤录，前郭尔罗斯蒙古族自治县维稳法律服务所法律工作者。上诉人乾安县吉安东方装璜安装有限责任公司（以下简称东方安装公司）因与被上诉人高志强房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省乾安县人民法院（2019）吉0723民初2200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东方安装公司的委托诉讼代理人郭万林，被上诉人高志强及其委托诉讼代理人刘凤录到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方安装公司上诉请求：撤销（2019）吉0723民初2200号民事判决，驳回高志强的起诉，并示明高志强继续履行租赁合同。事实和理由：一、一审法院判决书中载明的查明事实不明晰并与合同约定有误。一审在认定事实中载明“预备建立生产节水灌溉的滴灌管厂”。这一事实认定，没有任何依据。因为，东方安装公司与高志强在2019年6月21日签订的《厂房租赁合同》中，双方并没有说明在合同中亦没有载明租赁物的使用用途。而一审法院认定的“预备建立生产节水灌溉的滴灌管厂”这一事实，没有初始合同双方约定依据，只是按照高志强在诉讼中的说法即予以认定，是不客观的，也有失公平。在东方安装公司与高志强签订的《厂房租赁合同》中，并没有约定其使用用途，就是说，东方安装公司出租的，只是出租的厂房和院落（有围墙）。这个厂房和院落是东方安装公司自己组装塑钢窗的厂房。所以，在东方安装公司与高志强签订租赁合同时，并没有约定其使用用途。这个事实认定，有偏袒高志强之嫌疑，是别有用心的。二、一审法院“合同目的不能实现”的论点也是荒谬的，并明显偏袒高志强。一审法院在本案论述中，首先确认了双方签订的合同合法有效。并示明，“双方理应按合同约定履行各自的义务”这一论述。但却话锋一转，“但本案在工业园区都没有办理环评审批的情况下，该合同事实上也不能履行。”所以，认定本合同履行不能，合同目的不能实现，所以，判决解除合同。且不论本案在工业园区都没有办理环评审批这个论点的错误，更正过来说就是企业在工业园区或者说整个赞字工业园区都没有通过环保评审，且不论认定的事实是否真实，但就本案来说，环评评审是否通过，与双方履行租赁合同无关。因为，东方安装公司出租的只是厂房（房屋）和院落，没有任何设备，所取得的利益只是租金。而高志强用这个租赁物做什么，与东方安装公司无关。而高志强作为承租人，在签订租赁合同中的租赁物的使用及用于生产经营的项目，即应当作出全面的考察评估，其内容当然包括经营项目的立项能否得到政府相关部门的批准，环评能够通过等等各项。那么，高志强在没有全面考量的情况下，由于环保不能通过而不能生产的责任是高志强的。其实质是，不是租赁合同不能实现，而是高志强的生产项目的目的不能实现。请不要混淆两个不同的概念。三、关于一审法院论述的合同目的不能实现一说，不能成立。以上阐述了合同的效力及目的，在此无须多言，高志强与东方安装公司签订的租赁合同的目的已经实现，并正在履行中。但高志强所称的和一审法院认为的合同目的不能实现，所指是高志强生产目的不能实现。而生产目的不能实现，与东方安装公司和合同的本身无关。高志强自己的原因和过错导致其生产目的不能实现而解除租赁合同没有道理。一审法院以高志强生产目的不能实现即判决解除了双方的租赁合同，那么，东方安装公司的租赁合同被法院判决而目的不能得到实现又应该告谁。四、一审判决适用法律错误。一审法院引用《中华人民共和国合同法》第一百一十条作出判决，但并没有引用第几项第几款，这个引用错误。解除合同，应当引用的是第九十四条，但这个判决的论点和论据又不符合九十四条的法律规定。一审判决强行引用《中华人民共和国合同法》第一百一十条，无非是说，第一，事实上不能履行，但不能办滴灌设备厂，还可以储藏萝卜、白菜。第二，履行费用过高。一审法院认定履行费用过高没有依据。故提起上诉，请求二审法院查明事实，依法改判。高志强辩称，高志强虽然没有上诉，但对一审判决也是不认可的，一审虽判决东方安装公司与高志强解除合同，但没有将租赁费完全返还。一审没有查清的事实就是东方安装公司租赁给高志强的房屋是否具有产权证照，产权证照直接影响合同效力。如果没有租赁合同就是无效的，无效的后果是完全返还。一审没有查清这个事实，建议二审法院予以查清。高志强向一审法院起诉请求：1.解除双方签订《厂房租赁合同》；2.判令东方安装公司返还高志强租金8,000元；3.判令王超返还高志强电价协调费用款5,000元。事实和理由：2019年6月21日，高志强、东方安装公司签订一份《厂房租赁合同》，合同约定租期为三年，从2019年8月1日至2022年8月1日止，年租金40000元，交首付租金80000元，剩余4万元租金2020年10月1日前结清，厂房面积2,900平方米，位置在李义发电厂道西。高志强按合同约定交齐首付租金80000元之后，王超又让我交电价协调费用款5,000元，并给出具一枚收据，高志强将租金及相关费用交齐后，准备购进设备在8月1日试车投产，县环保部门到现场查看，发现东方安装公司租赁给高志强的厂房未履行环评程序，未办理环评审批，不能投入生产，导致高志强承租的厂房无法使用，经与东方安装公司协商解除合同，退还租金和退还电价协调费用款，东方安装公司拒绝给付，故诉至法院。一审法院认定事实：2019年6月21日，高志强、东方安装公司签订一份《厂房租赁合同》，预备建立生产节水灌溉的滴灌管厂，合同约定租期为三年，从2019年8月1日至2022年8月1日止，每年租金40000元，首付租金80000元，剩余4万元租金2020年10月1日前结清，厂房面积2,900平方米，位置在李义发电厂道西。高志强在合同签订之日交齐首付租金80000元，东方安装公司出具收据一枚，高志强将租金及相关费用交齐后，现因租赁的厂房不能办理环评审批，故不能投入生产，导致高志强承租的厂房无法按预期使用。对双方当事人有争议的证据和事实认定如下：1.高志强、东方安装公司签订合同时是否就环评事项进行了协商，且东方安装公司应否知道高志强所建厂房需要环评。对此事实，高志强提交与东方安装公司法人刘凤春与王超通话录音一份，证明刘凤春、王超的厂房办理不了环评，并且高志强、东方安装公司之间协商过此事。东方安装公司对通话录音的真实性没有异议，对所要证明问题有异议，签合约之前没有说过环评的事儿，租的是场地，环评和东方安装公司没有任何关系。经审理查明，通过高志强、东方安装公司签订的合同和高志强提交的录音，不能证明在签订合同时高志强、东方安装公司对环评事宜有约定，仅能证明高志强预备建立的工厂必须有环保部门的环评审批，否则无法投产和经营。东方安装公司在高志强租赁该厂房后对此事实知情，东方安装公司法定代表人刘凤春的丈夫王超帮助高志强办理过环评事宜，且同意如不能办理环评事宜可解除合同，损失问题另行协商。通过庭审查明导致高志强环评不能审批的原因是乾安县赞字乡工业园区大环评没有办理，何时能办理成功不能确定，致使高志强租赁厂房建立工厂的目的不能实现；2.高志强、东方安装公司签订合同是否需继续履行，损失如何计算。本案是由违约行为的一方即高志强请求解除合同，没有违约行为的东方安装公司要求继续履行合同，通常继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。而本案高志强之所以违约是因为建立工厂所需的环评审批因乾安县赞字乡工业园区大环评没有办理导致，且何时能办理成功也不能确定，致使高志强租赁厂房建立工厂的目的不能实现，事实上已不能继续履行合同，且高志强如继续履行该合同所需的物力，财力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件，继续履行也不能实现当事人期待通过合同达到的目的，从平衡双方当事人的利益受损状况和长远利益考虑，遵循公平和诚实信用原则，应解除该厂房租赁合同，但因违约方原因致使守约方延误出租，在解除合同时，应给予东方安装公司预留出合理转租期限。此期限应参考高志强、东方安装公司之间的厂房租赁合同的约定以1个月为宜（厂房租赁合同第二条2.2款约定，租赁期限届满前一个月提出。经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同）。对此转租期限内的租金应在返还高志强租金时予以扣除。东方安装公司需返还高志强租金为70000元（8万-租赁之日起至解除之日止2个月租金-延误出租转租租金1个月，每月租赁费用为3,333元）。一审法院认为：高志强与东方安装公司之间的租赁合同有效，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定。双方理应按合同约定履行各自义务，但本案在工业园区都没有办理环评审批的情况下，该合同事实上也不能履行。高志强继续履行所需的物力，财力将超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件，继续履行也不能实现当事人期待通过合同达到的目的，从平衡双方当事人的利益受损状况和长远利益考虑，遵循公平和诚实信用原则，对高志强解除该厂房租赁合同的诉讼请求，予以支持。但租赁之日即2019年8月1日起至解除之日即2019年10月1日止的租赁时间内的租金和东方安装公司转租期限内的租金应在返还高志强租金时予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，判决：一、高志强与乾安县吉安东方装璜安装有限责任公司之间签订的厂房租赁合同自2019年10月1日予以解除；二、东方安装公司返还高志强租赁费70000元；三、驳回高志强其他诉讼请求。二审期间，双方当事人没有提交新证据。经本院审理查明事实：2019年6月21日，东方安装公司与高志强签订《厂房租赁合同》，高志强租赁东方安装公司厂房用于生产经营，合同约定租期三年，从2019年8月1日起至2022年8月1日止，每年租金40000元，首付租金80000元，剩余4万元租金2020年10月1日前结清，厂房面积2,900平方米，位置在李义发电厂道西。高志强在合同签订之日交齐首付租金80000元，东方安装公司出具收据一枚。高志强租赁厂房后，因不能办理环评审批，至今未能生产经营。东方安装公司与高志强在签订合同时没有对环评事项作出约定，亦没有约定合同的解除条件及违约责任。本院认为，高志强与东方安装公司并未对租赁合同的解除条件作出约定，故高志强申请解除租赁合同，应审查该合同是否具备《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件。因高志强作为租赁物的使用方，在承租前应对租赁物能否达到正常的使用目的作出评估，不能办理环评审批并非不能预见的不可抗力，属于经营过程中的商业风险，高志强对此风险应自行承担，故租赁合同不具备法定解除条件，其诉请解除合同属于违约行为。但高志强作为违约方，是因租赁厂房后不能办理环评，不能正常生产经营而起诉解除合同，不存在恶意违约情形，继续履行合同对其亦不公平，故从平衡双方当事人利益的角度出发，高志强尚未交纳租赁费的一年租期应予解除，即双方的租赁合同应自2021年8月1日解除。在2021年8月1日前，高志强可按照合同约定使用租赁物，而东方安装公司亦有足够时间另寻承租方。关于高志强二审辩称因租赁物没有产权证而致双方租赁合同无效，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省乾安县人民法院（2019）吉0723民初2200号民事判决。二、高志强与乾安县吉安东方装璜安装有限责任公司之间签订的厂房租赁合同自2021年8月1日予以解除。三、驳回高志强其他诉讼请求。一审案件受理费900元，由高志强负担；二审案件受理费1,800元，由高志强负担。本判决为终审判决。审判长 庞 丽审判员 于 涛审判员 杨小玉二〇一九年十二月三十一日书记员 刘俊梅