广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22013号上诉人（原审被告）：广州市宏宪房地产开发有限公司，住所地广东省广州市广花二路238号首层。法定代表人：孔宪桥，该公司总经理。上诉人（原审被告）：孔宪桥，男，1966年5月29日出生，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：梁伟生，广东红棉律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：杨天柱，广东红棉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘钢，男，1971年6月7日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：杨恒勤，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宛洁，广东广信君达律师事务所实习律师。原审第三人：广东长城建设集团有限公司，住所地广东省广州市越秀区寺右新马路4号之8。法定代表人：何绍文。上诉人广州市宏宪房地产开发有限公司（以下简称宏宪公司）、孔宪桥因与被上诉人刘钢、原审第三人广东长城建设集团有限公司（以下简称长城公司）确认合同无效纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初23963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。宏宪公司、孔宪桥上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘秉忠、刘钢的全部诉讼请求，或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由刘秉忠、刘钢承担。事实和理由：刘秉忠、刘钢提起无效之诉缺乏依据。首先，刘秉忠、刘钢未依约履行《房屋合建合同》，其连续32个月未支付剩余购房款，刘秉忠、刘钢是根本违约方。刘秉忠、刘钢以房屋未取得相关证照、控制风险为由，不支付购房款的行为显属违约。第一，刘秉忠、刘钢并未提供证据证明案涉房屋存在上述问题。第二，案涉合同是双务合同，没有履行上的先后顺序，即使宏宪公司未及时办理上述证照，但此不属于不能办理的情形，不影响合同的继续履行。第三，只要宏宪公司办妥房产证则不属于违约。据此，刘秉忠、刘钢在无证据的情况下，不继续交付房款，属于根本性违约。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，刘秉忠、刘钢已经不享有合同权利。其一，刘秉忠、刘钢未付清全部楼款；其二，其并未实际占有案涉房屋；其三，刘秉忠、刘钢违反合同约定断供，属于过错方。刘秉忠、刘钢现要求按原房价履行合同，显失公平。签订合同至今长达21年，房价早已大幅度上涨。其次，宏宪公司将案涉房屋出售给孔宪桥的行为并未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。宏宪公司、孔宪桥之间的买卖行为是双方真实意思表示，并不符合“恶意串通”的构成要件。最后，宏宪公司基于公司经营考虑，在刘秉忠、刘钢违约的情形下将案涉房屋出售于孔宪桥，并无任何过错。综上，恳请二审法院判如所请。刘钢二审辩称，不同意宏宪公司、孔宪桥的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。长城公司未到庭发表意见，亦未向本院提交书面意见。刘秉忠、刘钢向一审法院起诉请求：1．请求依法判决宏宪公司与孔宪桥签订的《房屋合建合同》无效；2．请求判决宏宪公司、孔宪桥将广州市xx路xx花园D座四梯xx楼xx产权在房管局恢复登记到宏宪公司名下。一审法院认定事实：1998年5月26日，宏宪公司（原名称为广州市银宇房地产开发有限公司）与长城公司综合处房地产开发部（原名称为广东长城建设总公司综合处房地产开发部）（共同作为甲方），刘秉忠、刘钢（共同作为乙方）签署了《房屋合建合同》，约定：一、房屋地址、工期。乙方参与广州市xx路xx花园D座四梯xx楼xx单元（以下简称案涉房屋）投资，建筑面积71.92平方米。本单元房于一九九七年五月二十八日前完工。二、投资额。乙方以建筑面积每平方米2510元作为该楼东南北方向801单元的结算价，共计人民币176909元。三、付款方式。乙方须于本合同签订之日立即向甲方支付首期总房款70764元，余下60%房款106145元，在交付首期房款次月起，带息分六十期供楼，年息7.2%，每月一期，月供2406元（含息，每月二十日前将该期房款交到甲方指定的账号）。四、双方责任。其中第一款甲方责任d项约定：甲方负责为乙方办理由市国土房管局核发的有效产权证明手续。第二款a项约定：乙方必须保证按期付款。e项约定：逾期付房款或交房期限不来签收房屋，而又未征得甲方同意的，则作自动退房处理按第六条第三款处理。F项约定：乙方入住后，必须向甲方缴付380元/平方米（住宅）的办证费，甲方自收到乙方办证费次日起两年内负责为乙方办妥该房屋的房产证手续，而此费用由甲方统一代乙方向国土局、房管局支付办理该单元的房地产证（按市府及市房管局、国土局办证细则及要求办理）所需费用。六、违约责任。如乙方支付全部或部分房款后终止履行本合同义务，只能取回已付给甲方总款项的50%，其余50%作为赔偿甲方经济损失。七、合同生效及其他。第2款约定：为保证合同的顺利履行，乙方未付清房款之前，不得向甲方领取房地产证，最后双方的结算面积以房管局测量审定的面积为准。等等。上述合同签订当日，刘秉忠、刘钢向宏宪公司和长城公司支付了首期购房款70764元，代办产权费14000元。1998年6月12日，宏宪公司和长城公司将案涉房屋交付给刘秉忠、刘钢使用。1998年6月22日，刘秉忠、刘钢向宏宪公司和长城公司支付了第一期供楼款2406元和代办证费9094元。1998年7月21日，刘秉忠、刘钢向宏宪公司和长城公司支付了第二期供楼款2406元。此后，刘秉忠、刘钢未再支付过供楼款。2001年4月18日，宏宪公司（甲方）与孔宪桥（乙方）签订了《房屋合建合同》，约定：乙方参与案涉房屋投资，乙方以建筑面积每平方米2100元作为该楼东南北方向801单元的结算价，房款共计142359元，付款方式为本合同签订之日向乙方一次性付款142359元。等等。上述合同签订后，双方在房管部门办理了产权转移登记手续，根据一审法院在房管部门调取的上述房屋交易的档案显示，宏宪公司向孔宪桥出具收据，确认于2002年11月8日收取了孔宪桥的购房款142359元。案涉房屋现门牌地址为广州市白云区黄石西路黄石西街30号801房，房屋登记查册资料显示，该房屋于2002年12月31日登记于孔宪桥名下，登记附注处注明：已征收国有土地使用权出让金，使用年限70年，从2000年9月20日起；“集资房”自1996年5月1日起，五年内不准进入二级市场交易流通，五年后，如要进入二级市场交易的，必须按照国家有关法律、法规再补交有关税费。为证明自宏宪公司和长城公司于1998年6月12日将案涉房屋交付给刘秉忠、刘钢后，该房屋一直由刘秉忠、刘钢实际占用，刘秉忠、刘钢向一审法院提交了以下证据：1.案涉房屋所在小区的物业公司广州市白云区友诚房地产物业公司（以下简称友诚物业公司）出具的物业费收据，显示刘钢于1998年5月和6月期间向友诚物业公司支付了案涉房屋的公共设施维修分摊、防盗门、对讲机、出入证工本费、防盗网预收款等费用，以及1998年7月至2006年3月的物业管理费。2.广州市自来水公司于2018年11月13日出具的自来水费和污水处理费发票，该发票显示计费时段为2014年4月29日至2014年6月27日，广州市自来水公司在上述发票上加盖“遗失补印，与原件相符”章。另查明，刘秉忠、刘钢曾于2019年3月11日以宏宪公司、长城公司、孔宪桥为被告，诉至一审法院，要求判令宏宪公司、长城公司、孔宪桥协助其办理案涉房屋的过户手续。该案案号为（2019）粤0111民初6944号。该案审理过程中，刘秉忠、刘钢申请了证人钱某到庭作证，证人陈述：“我是广州市白云区黄石西路黄石西街30号801房的业主，住在案涉房屋对面门，我是1997年居住进去801房，原告刘钢是1998年居住进案涉房屋。刘钢入住案涉房屋后，由于房屋出现质量问题，当时电视台和新闻都有报道过，我还带他们去楼顶看过漏水问题，后来刘秉忠、刘钢一直跟开发商、物业公司协商，一直到现在。后来物业公司有叫保安上去赶刘秉忠、刘钢离开，不清楚有无刘秉忠、刘钢被人赶走而不在案涉房屋居住的情况，刘秉忠、刘钢现在没有在案涉房屋居住，物业公司在2019年4月17日派人来焊死案涉房屋。刘秉忠、刘钢一直都有钥匙进入案涉房屋，2016年我家里装修，我借过刘钢钥匙然后开门进去放东西，我放东西时案涉房屋内的家具是刘秉忠、刘钢的。我从未见过孔宪桥进去案涉房屋内居住过”。刘秉忠、刘钢于2019年6月5日撤回该案起诉，一审法院于2019年6月6日裁定准许刘秉忠、刘钢撤回起诉。宏宪公司陈述其曾于2008年4月份将案涉房屋焊死，刘秉忠、刘钢对此予以否认。2019年4月17日，宏宪公司将案涉房屋铁门焊死，后刘秉忠、刘钢自行将房门打开。宏宪公司提交孔宪桥与案外人冯东明签订的《房屋租赁合同》，拟证明孔宪桥于2019年6月18日将案涉房屋出租给冯东明使用。孔宪桥在上述合同签订后，并未能将案涉房屋交付给冯东明。2019年7月3日，刘秉忠、刘钢向一审法院申请财产保全，要求对孔宪桥名下的案涉房屋进行查封，担保人广东合润融资担保有限公司提供担保金额为80万元的连带责任保证担保。一审法院于2019年7月5日作出（2019）粤0111民初23963号之一民事裁定书，裁定查封孔宪桥名下案涉房屋。刘秉忠、刘钢预交财保费4520元。本案审理过程中，为防止双方在诉讼过程中冲突升级，并经刘秉忠、刘钢、宏宪公司、孔宪桥同意，一审法院采用在案涉房屋房门上张贴封条的方式对房屋进行查封。还查明，2019年7月19日，宏宪公司、长城公司以刘钢、刘秉忠为被告诉至一审法院，诉讼请求为：1.确认刘秉忠、刘钢与宏宪公司、长城公司签订的《房屋合建合同》已于2000年12月31日解除；2.判决刘秉忠、刘钢承担违约金37788元；3.判决刘秉忠、刘钢承担案件诉讼费。一审法院于2019年9月24日作出（2019）粤011民初27088号民事判决书判决驳回了宏宪公司、长城公司的全部诉讼请求。一审法院认为，宏宪公司、长城公司与刘秉忠、刘钢于1998年5月26日签署的《房屋合建合同》实为农村“集资房”买卖合同，但案涉房屋所在的土地已办理土地征用手续转为国有土地，且案涉房屋现已经核发产权证，双方合同的法律障碍已经消除，故上述《房屋合建合同》应认定为有效合同。上述合同签订后，宏宪公司、长城公司已于1998年6月12日将案涉房屋交付给刘秉忠、刘钢使用，刘秉忠、刘钢提交的物业费收据、水电费发票以及证人钱某的证言均可以证实案涉房屋自交付后一直由刘秉忠、刘钢实际控制，即使刘秉忠、刘钢曾有一段时间并未在案涉房屋内实际居住，亦不妨碍刘秉忠、刘钢对案涉房屋实际占用的事实，并无证据证实孔宪桥曾占用及控制过案涉房屋，宏宪公司、长城公司主张双方合同已于2000年12月31日解除一审法院不予确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通，损害第三人利益的合同无效。宏宪公司在其与刘秉忠、刘钢之间的《房屋合建合同》尚未解除、且案涉房屋仍由刘秉忠、刘钢实际控制和占用的情况下，于2001年4月18日与孔宪桥签订了《房屋合建合同》，约定将案涉房屋出售给孔宪桥。由于孔宪桥是宏宪公司的法定代表人，其对于宏宪公司、长城公司与刘秉忠、刘钢之间于1998年5月26日签署的《房屋合建合同》尚在履行期内，以及案涉房屋一直由刘秉忠、刘钢实际控制和占用亦应当清楚。另从购房款支付的角度来看，虽然宏宪公司向孔宪桥出具了《收款收据》确认其已向孔宪桥收取了购房款142359元，但孔宪桥并未提供银行凭证及款项来源的证据证明上述款项已实际支付，宏宪公司也未能提供证据证明其收取上述款项的去向。而孔宪桥在案涉房屋登记至其名下后十多年的时间内从未占用及实际控制过案涉房屋。由此可合理地推定孔宪桥利用其法定代表人的身份和便利条件，对案涉房屋产权的归属进行操纵。据此，刘秉忠、刘钢主张宏宪公司与孔宪桥双方恶意串通，损害了其合法权益为由，要求确认宏宪公司与孔宪桥于2001年4月18日签订了《房屋合建合同》无效的诉讼请求一审法院予以支持。上述合同《房屋合建合同》无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故刘秉忠、刘钢要求宏宪公司和孔宪桥将案涉房屋恢复登记宏宪公司名下的诉讼请求一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条的规定，于2019年9月24日判决如下：一、确认宏宪公司与孔宪桥于2001年4月18日签订的《房屋合建合同》无效；二、在判决生效之日起十五日内，宏宪公司与孔宪桥将广州市白云区黄石西路黄石西街30号801房在房管部门恢复登记至广州市宏宪房地产开发有限公司名下。一审案件受理费1919元和财产保全费4520元，由宏宪公司和孔宪桥司共同负担并于判决生效之日起三日内向本院缴纳。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。另查，一审原告刘秉忠于2019年9月9日死亡，其法定继承人李荣香、刘丹、刘锐、刘鑫向本院提交放弃继承权的《公证书》，其中载明：刘秉忠生前与刘钢共同购买了广州市黄石路榕溪花园D座四梯八楼801单元私产房一套。刘秉忠生前未设立遗嘱或与他人签订遗赠抚养协议，我们是其法定继承人之一，享有刘秉忠的继承权，决定自愿放弃上述遗产的继承权。2019年12月5日，上述法定继承人向本院递交放弃参与本案诉讼的说明。二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.宏宪公司没有书面证据证明其向刘秉忠、刘钢行使解除权；2.宏宪公司与孔宪桥签订的《房屋合建合同》没有约定房屋的交付时间，孔宪桥未提交催告房屋交付的依据，未提交房款支付的银行凭证。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为：宏宪公司与孔宪桥签订的《房屋合建合同》效力的认定。《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”所谓“恶意串通”的构成应当符合以下要件：一是当事人之间具有主观恶意；二是合同当事人为一方之私利而互相串通，其后果是损害国家、集体或第三人的利益。本案中，首先，对于转让行为主观活动状态的审查，从宏宪公司与孔宪桥就案涉房屋的转让行为的发生时间来看，上述转让行为发生在宏宪公司没有与刘秉忠、刘钢解除合同的情况下，且孔宪桥作为宏宪公司法定代表人的特殊身份，知道且应当知道案涉房屋尚有未解除合同的履行。因此，可以认定宏宪公司与孔宪桥在房屋转让行为发生时已知悉房屋出售的情况，宏宪公司与孔宪桥之间的转让行为明显存在主观恶意。其次，对转让行为是否损害第三人合法权益的审查，宏宪公司与孔宪桥签订的《房屋合建合同》没有约定房屋的交付时间，孔宪桥也未提交催告房屋交付的依据，同时亦无法提交房款支付的银行凭证，从上述一系列有违常理的交易行为判断，孔宪桥不能认定为善意取得买受人，因此，宏宪公司与孔宪桥就案涉房屋的转让行为严重损害了刘秉忠、刘钢的合法权益。综上，依照民事行为无效的法定情形的规定，原审法院判令宏宪公司与孔宪桥签订的《房屋合建合同》无效，并依据无效的法律后果处理原则判令案涉房屋进行恢复登记，上述处理并无不当，本院予以维持。宏宪公司、孔宪桥上诉主张合同有效，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，宏宪公司、孔宪桥的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3838元，由广州市宏宪房地产开发有限公司、孔宪桥负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月二十四日书记员  杨希曾龙辉