安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖06民终1329号 上诉人（原审原告）：彭利，男，1983年8月24日出生，汉族，住安徽省萧县。 委托诉讼代理人：莫海鹰，安徽亚星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王皓，安徽亚星律师事务所律师实习律师。 被上诉人（原审被告）：谢红蕾，女，1977年3月25日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：徐敬武，安徽启宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高阁，安徽启宇律师事务所律师。 上诉人彭利因与被上诉人谢红蕾房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2019）皖0603民初2768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人彭利的委托诉讼代理人莫海鹰、王皓，被上诉人谢红蕾的委托诉讼代理人高阁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭利上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审并改判支持彭利的全部诉请；3.本案一、二审诉讼费用全部由谢红蕾承担。事实和理由：一、一审程序明显违法。本案审理过程中，谢红蕾当庭答辩称，其与彭利所签订的房屋租赁合同并未实际履行,而是由谢满意从宋强手中实际承租该房屋开设并经营印象小城酒店。为此,彭利的诉讼代理人当庭申请追加谢满意为本案共同被告,并递交了书面追加当事人申请书。一审承办法官收到该申请后,要求彭利提供谢满意的住址等信息,彭利不仅向一审法院提交了谢满意的身份信息，而且告知谢满意是谢红蕾的同胞弟弟，居住在其经营的印象小城酒店里。在后来近一年的时间内,彭利的诉讼代理人多次催问追加谢满意为当事人的结果，承办法官均以通知谢满意领传票其不来,追加其参加诉讼的书面通知不能送达为由推脱，最后彭利却等来一审判决书。根据民事诉讼法规定,原告启动诉讼程序时,列谁为被告是原告的权利。诉讼中,原告也可以申请追加被告,其实质是基于程序法所赋予当事人的追加申请权。对于原告的申请,人民法院对追加的被告是否符合必要共同诉讼的条件进行审查,按不同情况作出处理:1.如果追加的被告符合必要共同被告条件,法院应当裁定追加并通知其他当事人。2.在追加的被告不符合必要共同被告条件但符合起诉条件的情形下,法院应当驳回追加被告的申请,告知原告可另案起诉。然而，一审在接到彭利的追加诉讼当事人申请书后，假借无法送达为借口长期拖延。对追加谢满意为本案共同被告的事实和理由是合法的,因为对同一不动产标的物究竟是谁在占有使用，谁应当支付租赁费用，显然属于必要的共同诉讼当事人。但一审对彭利的书面申请不予审查也不予解释，更在一审判决书中只字不提，无异于无视彭利的诉讼权利，程序明显违法。二、一审将该案所涉行政案件大书特书,以行代民,错位明显。诚然,案涉房屋的产权的确存在争议,也曾进行过民事和行政诉讼,但彭利作为该房屋现登记产权人,显然具有作为租赁合同出租方的主体资格。因房屋产权证自颁发之日即证明彭利对该房屋享有所有权,所有权的四项权能全部归于彭利。时至今日,案涉房屋的产权仍登记在彭利名下,彭利所持的房屋产权证书尚未被撤销,不动产登记部门颁发的房屋产权证是彭利对案涉房屋享有物权的合法证据，一审无权以彭利“对涉案房屋的产权不构成善意取得,其亦未实际占有或控制涉案房屋,故其不具备出租涉案房屋的资格和条件”。物权法第四条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。第六条、第九条,分别规定了不动产物权登记的基本原则、不动产登记的公示公信力的基本原则。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。一审无视上述关于不动产物权的相关法律规定,大书特书所谓姚建军所持案涉房屋所有权证书被撤销的一、二审行政判决书内容,以所谓“本轮行政诉讼的两审判决事实上已否定了彭利对涉案房屋拥有产权的合法性（非善意取得）”为由,进而不顾案涉房屋产权登记尚未被依法撤销的情形下,径直判决否定或剥夺了彭利登记在自己名下的房屋的合法资格和权利,非法侵犯了彭利的不动产物权。一审不仅没有保护彭利所享有的物权,反而非法侵犯了彭利的不动产物权,有失公正。三、一审认定事实严重错误。1.一审套用姚建军所持淮私产字第××号《房屋所有权证》一、二审行政诉讼案件的判决内容,进而认定彭利在取得案涉房屋产权时为“非善意取得”。暂且不论即使是非善意取得,也并不当然就一定撤销彭利所取得案涉房屋产权证,仅仅就该“非善意取得”的认定就与客观事实不符,是行政案件审理中不公正、不实事求是产生的“恶果”。作为本案一审承办法官,延续其在主持审理姚建军所持淮私产字第××号《房屋所有权证》一审行政案件时的错误观点,显然不足为奇,但其以此来否定彭利的出租资格和权利,明显不当。2.一审认定“涉案房屋一直由城里村及其承继单位控制并向外出租,并未交付给彭利,彭利也未实际占有。因此,彭利并不具有向外出租涉案房屋的条件”。该事实与客观事实严重不符。实际上彭利与其弟彭军在2012年即实际占有案涉房屋,后于2013年3月即将案涉房屋在内的原大世界商城一、二层,整体出租给宋强,并签订了具有承包性质的整体承租大世界商城的租赁合同。再由宋强与每个承租人之间协商具体租赁事宜,签订租赁合同,负责收取承租户的租金,并为承租户提供必要的管护服务。除应当缴纳的年租金之外,宋强收取的其他租金均归其个人所有。本案中,谢红蕾自2008年起从宋强手中转租案涉房屋用于经营网吧，至2013年期限届满。因谢红蕾长期拖欠,租金比较难收,宋强特意将谢红蕾承租户介绍给彭利的父亲。宋强告知谢红蕾,现在大世界商城的房屋产权所有人已明确为彭利、彭军兄弟,由其父亲彭广亮实际经营管理。故于2015年3月8日彭广亮代表彭利与谢红蕾签订了案涉租赁房屋合同。可见,案涉房屋租赁合同签订的本身就足以证明彭利对案涉房屋占有和收益的客观事实。3.一审判决偏听偏信谢红蕾一方,认定案涉租赁房屋合同书,“仅是为了平息城里村群众堵门,并非双方真实意思表示,亦未生效和实际履行”,明显不当。首先,谢红蕾在签订案涉房屋租赁合同前实际承租并经营网吧,在签订案涉房屋租赁合同后,实际续租并经营饭店一段时间,至2015年6月才转交与其弟谢红蕾经营“印象小城酒店”。可见,谢红蕾一直占有承租经营着案涉房屋,这是一个不争的客观事实。其次,基于此,双方在案涉房屋租赁合同第五条中特别注明:“甲、乙双方同意以该房屋现状交付,不再办理交付手续,签订本合同之日,即视为实际交付乙方使用”。实际上,在签订案涉房屋租赁合同后,谢红蕾就改由经营网吧为经营饭店（火锅）,一审判决也不得不进行认定“约一个月后,其饭店因老百姓堵门就不开了”。再次,一审认定“签订案涉房屋租赁合同仅仅是为了平息城里村群众堵门,并非双方真实意思表示”,明显不当。彭利已于2013年3月将整个大世界商城整体出租给了宋强,根本无需与谢红蕾再签订虚假的租赁合同作挡箭牌。事实上在与谢红蕾签订案涉房屋租赁合同之前或之后,均发生城里村群众（实际为个别人幕后非法操纵）堵门闹事的事实,所谓“为了平息城里村群众堵门”,明显错误。最后,谢红蕾当庭答辩称，案涉的房屋实际由谢满意从宋强手中承租并开设经营印象小城酒店,为此向法庭递交了由其弟谢满意与宋强于2015年5月1日签字的房屋租赁合同一份。如果谢红蕾2015年3月8日所签案涉房屋租赁合同没有生效和履行,谢满意所签订案涉房屋租赁合同是否生效和履行？彭利作为产权人不可能将房屋交给谢红蕾、谢满意姐弟二人无偿占有、使用，进行商业经营四五年。一审对一个普通的房屋租赁民事案件,大书特书该房屋产权的前所有人房屋产权证书的一、二审行政案件判决内容,一审想当然地推断彭利对涉案房屋的产权不构成善意取得。不动产物权以登记为准,在案涉房屋所有权证书未被撤销前,彭利对案涉房屋依法享有所有权。一审却延续着错误的行政判决,延续着惯性的思维和不愿更改的错误。所谓生效的一、二审行政判决近日已被依法撤销,发回重审。一审罔顾谢红蕾签订案涉房屋租赁合同之后,占有该房屋实际经营一段时期饭店生意的客观事实和证据,偏听偏信地认定案涉租赁合同不是双方的真实意思表示,合同未生效也未实际履行，该认定与案件事实完全相悖。时至今日谢红蕾、谢满意仍占有案涉房屋,实际经营着“印象小城酒店”,这样有目共睹的事实,一审却视而不见。故此请求依法支持上诉。 谢红蕾辩称，一审判决正确，依法应维持原判。理由：1.原审被告不适格，涉案租赁合同未生效也未履行。涉案租赁合同系双方虚假行为，未实际履行。涉案租赁合同并非双方真实意思表示，双方仅为了平息百姓围堵事件而签订合同。同时，合同签订后，彭利亦未将涉案房屋交付给谢红蕾使用，谢红蕾也未履行合同义务。故涉案合同并未成立生效，彭利无权依据合同主张谢红蕾支付租金。2.涉案租赁合同第九条明确约定“本合同经双方签字，且乙方交付5万元合同定金后生效”。根据合同法等相关法律规定，附生效条件的合同，自条件成立时生效。涉案合同的生效要件为谢红蕾交付5万元合同定金，谢红蕾从未将合同定金交付彭利，因此涉案合同的生效要件未成就，合同未生效。3.涉案房屋产权存在争议，一审庭审中已建议法庭中止审理。涉案房产一直由城里村居委会控制并向外出租，作为购买人彭利、彭军因在购买涉案房屋时交易价格明显低于市场价格，涉案房产未交付彭利、彭军，其二人从未实际占有，已被法院确定不属于法律保护的善意第三人，且一审法院判决撤销了淮北市房地产管理局于1995年7月11日登记并向姚建军颁发淮私产字第001011《房屋所有权证》的行政行为。从2015年到2018年长达三年之久，彭利均没有以各种方式向谢红蕾索要房租也是显然违背常理。 彭利向一审法院起诉请求：1.判令谢红蕾立即腾空并搬离案涉租赁房屋；2.判令谢红蕾支付租金36.4万元及违约金36.4万元，合计72.8万元；2018年3月9日起至谢红蕾腾空搬离之日止的房屋使用费用按月24000元计算，给付彭利；3.本案诉讼费用由谢红蕾承担。 一审法院认定事实：关于涉案房屋即登记在彭利名下的淮北市相山区闸河路东、古城路北原大世界商场二层房屋（淮私产字第××号）的权属及实际控制、占有情况。一审法院一审（2015）相行初字第00008号行政判决书、淮北市中级人民法院（以下简称市中院）二审（2017）皖行终39号判决书（维持原判）作出了详细认定：一审法院查明，1994年8月10日，淮北市相山区人民政府（以下简称区政府）就淮北市相山区闸河路东、古城路北的大世界商场占用土地为姚建军颁发了相渠城里国用（94）字第0203031709002号《国有土地使用证》（以下简称94《国有土地使用证》）。1994年10月10日，原城里村与姚建军签订房屋转让协议书，协议约定将大世界商场转让给姚建军。市房屋登记办公室于1995年5月29日给原城里村颁发淮产办字第013578号房屋产权证。1995年7月5日，姚建军向市房屋登记办公室提出私有房屋登记申请。同年7月11日，市房屋登记办公室为姚建军颁发淮私产字第××号《房屋所有权证》。1998年初，原城里村依法分立为铁东居委会、城里居委会、东黎居委会、沿山居委会（以下简称四居委会）。同年，四居委会起诉要求确认原城里村与姚建军签订的房屋转让协议无效，市中院于1999年9月7日作出（1998）淮民初字第26号民事判决，认定原城里村与姚建军签订的房屋转让协议无效，至2002年12月25日，安徽省高级人民法院（以下简称省高院）作出［2002］皖民一再终字第14号民事判决，驳回上诉，维持原判。姚建军办理的94《国有土地使用权证》及淮私产字第××号《房屋所有权证》并未被撤销。2003年3月3日，淮北市相山区相南街道办事处城里公产管理委员会向淮北市国土资源局申请补办《土地使用证》。同年6月23日，市政府为淮北市相山区相南街道办事处颁发了淮划国用（2003）第14号《国有土地使用证》。2007年7月18日、8月27日，姚建军委托其妹妹分别与彭利、彭军签订《房产买卖契约》，约定以1014810元、2064920元的价格分别将大世界商场二层、一层房产出售给彭利、彭军。彭利、彭军分别于2007年8月29日、8月28日办理了房地权淮私产字第001011、045650号《房地所有权证》。2009年1月12日，城里居委会、桓谭居委会就市房管局向姚建军颁发淮私产字第××号《房屋所有权证》的行政行为向相山区法院提起诉讼，后于同年2月26日提出撤回起诉申请，该院于同年3月2日裁定予以准许。2010年3月16日，城里居委会、桓谭居委会以姚建军、彭利、彭军签订的房屋买卖合同无效以及确认其为案涉房地产的合法所有权人而诉至市中院，市中院于2010年10月9日分别作出（2010）淮民一初字第00013号、（2010）淮民一初字第00014号民事判决书，确认姚建军与彭军、彭利签订的合同无效，并驳回城里居委会和桓谭居委会的其他诉讼请求。后经上诉、发回、再上诉，最终经省高院裁定驳回起诉。两居委会不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院作出（2013）民申字第1548号、（2013）民申字第1549号民事裁定书予以驳回。彭利、彭军于2015年1月20日向市中院提起行政诉讼，请求撤销市政府为淮北市相山区相南街道办事处颁发的《国有土地使用证》。市中院判决驳回彭利、彭军的诉讼请求。后省高院作出（2015）皖行终字第00074号行政判决，撤销市政府为淮北市相山区相南街道办事处颁发的《国有土地使用证》。 一审另查，四居委会于2002年1月合并为城里居委会、桓谭居委会。2012年9月5日，城里居委会、桓谭居委会又合并为城里居委会。 一审再查，1999年10月25日，东黎居委会将大世界商场租赁给案外人宋强使用至2008年11月30日。2008年3月18日，淮北市相山区相南街道办事处经济发展办公室与案外人张洪芳签订租赁协议，将“大世界商场”二楼平台租赁给张洪芳安置广告牌，租赁期为2008年4月1日至2018年3月31日。 市房管局在登记并颁发淮私产字第××号《房屋所有权证》过程中，由于姚建军与原城里村之间签订的房屋转让协议已被生效判决确认为无效，导致市房管局作出上述行政行为的主要证据不足，依法应予撤销。因案涉房屋产权已由姚建军转移登记至彭利、彭军名下，在评价被诉行政行为的效力时，需查明彭利、彭军的购买行为是否构成善意取得。善意取得需满足三个条件，即受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，案涉大世界商场由城里居委会控制并向外出租，彭利、彭军未提供充分证据证明其已尽到审查的义务，不能认定其购买案涉房屋时系善意。其次，2007年7月18日，彭利、彭军在购买案涉房屋时交易价格明显过低，涉案房地产也未交付彭利、彭军，其二人也未实际占有。鉴于上述情况，彭利、彭军主观上不构成善意，客观上也未支付合理对价，不属于法律保护的善意第三人。一审法院依法判决撤销市房管局于1995年7月11日登记并向姚建军颁发淮私产字第××号《房屋所有权证》的行政行为。 二审法院另查明，市房屋登记办公室在为姚建军办理房屋所有权证过程中，姚建军提交房屋转让协议书中未载明土地使用权取得方式，土地使用证未记载土地使用权取得方式。 最高人民法院作出驳回桓潭居委会及城里居委会的再审申请的裁定，该裁定认为两居委会或淮北市相山区相南街道办事处应通过行政途径对案涉土地使用权及房屋所有权的登记行为之效力进行确认后，再行民事诉讼的救济途径。 二审法院认为，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行政行为违法，不撤销登记行为。”根据上述规定，人民法院在审查被诉房屋登记行为合法性的同时应当审查房屋是否为第三人善意取得，并在此基础上确定相应的裁判方式。本案中，市房管局向姚建军颁发了案涉房屋所有权证的行为属于房屋登记部门就案涉房屋作出的首次转移登记行为，之后又向彭军、彭利颁发房屋所有权证的行为属于后续转移登记行为。根据上述规定，一审法院在审查市房管局向姚建军颁发案涉房屋所有权证行政行为合法性时，需要判断彭军、彭利是否为善意第三人，并在此基础上，对本案被诉行政行为作出相应的判决。综上，一审法院在本案中审查并认定彭军、彭利并非善意第三人适用法律正确，并无不当。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。第三十七条规定，“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；”第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；”第三十九条规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案中，在市房管局向姚建军颁发淮私产字第××号《房屋所有权证》过程中，未审查原城里村转让房屋时，土地使用权的取得方式，无法确定案涉房屋所占用土地系以出让方式还以是划拨方式取得及土地出让金是否已缴纳。市房管局颁发涉案房屋所有权证亦不符上述法律的规定。姚建军与原城里村之间签订的房屋转让协议已被生效判决确认为无效，致使市房管局向姚建军颁发案涉房屋所有权证所依据的主要证据丧失了法律效力，被诉行政行为存在主要证据不足的情形，依法应予撤销。综上，二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。 根据以上判决内容可以认定：一、涉案房屋的权属长期存在争议，并经过多轮诉讼，本轮行政诉讼的两审判决事实上已否定了彭利对涉案房屋拥有产权的合法性（非善意取得）；二、涉案房屋虽先后登记在姚建军、彭利名下，但由于原城里村及其村民自始至终不承认姚建军、彭利的产权，涉案房屋一直由城里村及其承继单位控制并向外出租，并未交付给彭利，彭利也未实际占有。因此，彭利并不具有向外出租涉案房屋的条件。三、关于彭利与谢红蕾签订《租赁房屋合同书》的效力。该合同签订于2015年3月8日，主要内容：彭利（甲方）同意将登记在自己名下的涉案房屋出租给谢红蕾（乙方），用作商业经营；乙方对该房屋的产权演变和使用现状均已考察和了解，乙方表示可以自行解决相关遗留问题，且双方就租赁价格、经营环境、经营条件、或然事件进行了充分协商，在此情况下，乙方同意承租该房屋；租赁期限为三年（2015年3月9日至2018年3月8日止）；租金及支付期限：第一年租金为10万元，自第二年起，年租金以上一年年租金为基数，增加20%，即2016年3月9日至2017年3月8日的租金为12万元，2017年3月9日至2018年3月8日的租金为14.4万元；先缴租金，后使用房屋，签订本合同时，乙方支付第一年50%的年租金5万元（也为本合同的定金），以后每六个月为一个租金支付档期，乙方须在使用前提前一个月付清下一档期的租金；乙方逾期缴纳租金，除应付租金外，还应支付甲方违约金（按逾期拖欠租金金额的一倍计算违约金），同时，甲方有权随时单方解除本合同，收回该房屋，造成损失乙方自负；租赁期间，如发生当地居民无理取闹、堵门等或然事件，导致乙方停业，所受损失等，与甲方一概无关；本合同经双方签字，且乙方交付50000元合同定金后生效。 庭审中，谢红蕾对与彭利签订上述租赁合同一事无异议，但辩称，其从2008年即租用涉案房屋开网吧、饭店，其是从宋强和李嘉惠手里租的，宋李二人是从相山区相南办事处租的。其与彭利签订上述租赁合同前，其所开饭店已被城里村老百姓堵门，其找宋强解决，宋强说老百姓认为彭利的房产证办的不合法才堵门的，你（通过与彭利签租赁合同）帮彭利争回经营权，彭利可以赔偿你的损失；当时，其为了阻止老百姓堵饭店门，在宋强的引领下与彭利签订了租赁合同；这个合同只是让堵门老百姓看的，并不是双方的真实意思，也未实际履行，其也没有支付彭利50000元租金（定金）；约一个月后，其饭店因老百姓堵门就不开了。而彭利代理人称，彭利在获得涉案房屋产权证后于2012年即实际占有了该房屋；老百姓堵门确实发生了，谢红蕾找到宋强（涉案房屋的经营管理者），宋强说你找到真正产权人彭利签合同老百姓就不堵门了，所以双方签订了租赁合同；合同是双方真实意思表示，谢红蕾当时也支付了50000元租金（定金），是现金支付的。 从以上合同内容及当事人陈述可以看出：一、合同中关于“乙方对该房屋的产权演变和使用现状均已考察和了解，乙方表示可以自行解决相关遗留问题；租赁期间，如发生当地居民无理取闹、堵门等或然事件，导致乙方停业，所受损失等，与甲方一概无关；乙方逾期缴纳租金，除应付租金外，还应支付甲方违约金（按逾期拖欠租金金额的一倍计算违约金）”等条款均对乙方明显不利，如系乙方自愿，显然有违常理。二、合同约定，每六个月为一个租金支付档期，乙方逾期缴纳租金，甲方有权随时单方解除本合同，收回该房屋，造成损失乙方自负。本案中，乙方在长达至少三年的时间内未支付租金，甲方并未在乙方违约后及时要求解除合同、收回房屋、主张租金及违约金，亦有违常理。三、合同约定“本合同经双方签字，且乙方交付50000元合同定金后生效”，此为所附生效条件。谢红蕾称该合同只是为了平息老百姓堵门，其并没有实际支付50000元定金（租金）。彭利主张谢红蕾已支付了定金（租金），但其未能提供证据证明，且与其诉状所述“直至本合同到期，被告租金分文未付”相矛盾，不具真实性。四、彭利主张其于2012年即占有涉案房屋，显与生效判决认定的事实不符。综上，一审法院认定谢红蕾的陈述较为符合常理，其与彭利签订的《租赁房屋合同书》仅是为了平息城里村群众堵门，并非双方真实意思表示，亦未生效和实际履行。 一审法院认为，彭利对涉案房屋的产权不构成善意取得，其亦未实际占有或控制涉案房屋，故其不具备出租涉案房屋的资格和条件；谢红蕾为平息城里村群众堵门而与其签订的《租赁房屋合同书》，不是双方的真实意思表示，该合同即未生效，也未实际履行；故彭利依据该合同主张谢红蕾腾空房屋、支付租金及违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。判决：驳回彭利的诉讼请求。案件受理费11800元，因本案适用简易程序审理，减半收取5900元，由彭利负担。 二审中，彭利向本院提交：1.市中院（2019）皖06行再3号行政裁定书，拟证明涉案房屋的原产权人所持有的产权证是撤销的，认定姚建军买卖房产是无效的。实际上姚建军的产权证与本案的房屋租赁合同没有直接的因果关系，涉案房屋姚建军已经出售给彭利，并将产权登记在彭利明下，一审判决所依据的行政判决书已被撤销。2.彭利、彭军与宋强2013、2014、2015年签订的房屋租赁合同，拟证明彭利一直合法占有案涉房屋并取得收益。谢红蕾质证认为，对证据1的真实性无异议，但不能达到其证明目的；证据2对真实性有异议。本院认证意见：对证据1予以认定，证据2仅系复印件，谢红蕾对该证据真实性不予认可，本院不予采信。 本院二审查明，彭利的委托诉讼代理人在一审开庭当日向一审法院提交追加第三人申请书，申请追加谢满意为该案无独立请求权的第三人，一审法院在审理过程中未追加谢满意参加一审诉讼。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：1.一审是否存在程序违法情形；2.彭利要求谢红蕾腾空房屋、支付租金及违约金的诉请应否予以支持。 关于一审是否存在程序违法情形问题。彭利上诉主张，谢满意属于必要的共同诉讼当事人，彭利的诉讼代理人当庭申请追加谢满意为该案共同被告，一审法院不予处理属程序违法。根据已查明的事实，彭利的诉讼代理人在一审开庭当日向一审法院提交了追加第三人申请书，申请追加谢满意为该案无独立请求权的第三人，而非共同被告，彭利的该项上诉主张与事实不符。无独立请求权的第三人，是指对他人之间争议的诉讼标的没有独立的实体权利，只是参加到诉讼中，以维护自己利益的人。无独立请求权的第三人不属于民事诉讼法规定的必须共同进行诉讼的当事人范畴，对于不准许无独立请求权的第三人参加诉讼的申请，人民法院无需以裁定方式予以驳回。故彭利关于一审存在程序违法情形的上诉理由不能成立。 关于彭利要求谢红蕾腾空房屋、支付租金及违约金的诉请应否予以支持问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，虽然彭利与谢红蕾就案涉房屋签订了租赁合同，符合租赁关系的形式特征，但根据已查明的事实，案涉房屋一直是由城里村及其承继单位控制并对外租赁，彭利并未控制和占有过案涉房屋。谢红蕾在案涉租赁合同签订之前即已租赁案涉房屋并占有使用，其亦未向彭利支付合同定金、房租等任何费用，案涉租赁合同并未实际履行。故此，彭利不具有交付租赁物的客观条件，其并非案涉房屋的出租人，其与谢红蕾不存在实质上的租赁关系，其依据案涉租赁合同请求支付租金及违约金的诉请不能成立。同时，根据“买卖不破租赁”原则，彭利亦不得依据对案涉房屋的权属登记对抗谢红蕾对案涉房屋的租赁权。 另，根据诉讼费交纳办法规定，本案二审案件受理费应为11800元，一审法院通知彭利预交5900元受理费不当，本院予以纠正。 综上所述，彭利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元，由彭利负担。 本判决为终审判决。 审判长 柏 莉 审判员 葛 侠 审判员 周梦漪 二〇一九年十二月三十一日 法官助理朱明清 书记员李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。