广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20404号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州友米科技有限公司，住所地广州市海珠区阅江中路832号保利天慕广场第31层01-10单元。法定代表人：金风莲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张朝晖，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小燕，广东国智律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张立锋，男，1993年2月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。上诉人广州友米科技有限公司因与被上诉人张立锋房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初22294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。广州友米科技有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第四项；2、判令张立锋向广州友米科技有限公司退回保证金104720元；3、判令一、二审律师费由张立锋承担。事实和理由：一、双方已进行口头协商，张立锋同意如下内容：将广州友米科技有限公司已提交的保证金抵扣2019年2、3月未交租金，并同意广州友米科技有限公司于3月后结束租赁关系，4月初即搬出宏鼎大厦云璟汇1栋7楼01-03，24-26单元，如短期内找不到新租户，再考虑追究广州友米科技有限公司的赔偿问题。双方协商一致后，广州友米科技有限公司便着手搬出宏鼎大厦。张立锋在此期间也无提及2019年2、3月租金事宜，只提及剩下的余款及滞纳金事宜。广州友米科技有限公司在缴纳其要求的余款及滞纳金后，取得物业经业主同意后出具的放行条并进行搬离活动。如若双方一开始便无协商一致，广州友米科技有限公司作为一家企业，交易经验丰富，明确知道延迟交付租金及强行搬出应负的违约责任，若无张立峰的同意，也不会迟迟不交付租金及贸然搬出。一审法院认定事实不清，错误认定广州友米科技有限公司需承担违约责任。二、《房屋租赁合同》第十条第二款约定：租赁期间，乙方提前终止合同的，应提前三十日书面通知甲方，双方尽力寻找新的承租方，如一方在三十日内找到新的承租方，则乙方无需支付违约金。双方协商解除合同后，广州友米科技有限公司于2019年4月2日向张立峰寄出《申请书》表示广州友米科技有限公司于2019年4月2日申请搬出租赁物业，并告知张立峰可于2019年4月3日开始寻找新租客。双方是协商一致解除，如今只是欠缺解除的书面意思表示，并不代表双方非协商一致解决。广州友米科技有限公司在一审中也已提交证据证明搬离宏鼎大厦后十几天内即2019年4月15日就有新的承租方，张立峰已认可该事实。新租客的承租时间以签订合同之日为准，其何时搬进与案件无关。因广州友米科技有限公司的装修行为，张立锋再次出租时租金远高于广州友米科技有限公司承租价。现张立峰违反双方最后商定结果，要求广州友米科技有限公司支付两个月的租金并将保证金没收的行为违反诚实信用原则。张立锋辩称，一、保证金104720元（相当于两个月的租金）抵扣2019年2、3月租金的事情，张立锋没有说过。关于同意保证金抵扣2个月的租金，广州友米科技有限公司应提供证据证明，张立锋没有做出任何的承诺。3月底的时候，广州友米科技有限公司还多次强调会把欠交的租金补上来，也没有任何想要离开的意向。直到4月初广州友米科技有限公司直接给了一份申请书，说其要离开。二、合同第十条第二款约定必须提前30天书面通知，但广州友米科技有限公司是在4月1日提出，然后4月2日就搬出去了，其行为造成张立锋损失。张立锋向一审法院起诉请求：1、解除张立锋与广州友米科技有限公司于2018年2月签的《房屋租赁合同》；2、广州友米科技有限公司向张立锋支付2019年2月、3月房屋租金104720元；3、广州友米科技有限公司向张立锋支付提前终止合同的违约金52360元；4、广州友米科技有限公司向张立锋支付逾期支付房屋租金的违约金（每逾期一日按月租金5‰计算，从2019年4月1日起至实际清偿之日止）；5、广州友米科技有限公司向张立锋支付上述第二至四项诉请中所欠付款项的利息（以上述所欠付款为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年4月1日起至实际清偿之日止）。广州友米科技有限公司向一审法院反诉请求：张立锋向广州友米科技有限公司退还保证金104720元。一审法院查明事实：2018年2月，张立锋（甲方、出租方）与广州友米科技有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方坐落于广州市白云区宏鼎大厦1栋7层24、25、26、01、02、03单元（以下简称涉案房屋）；房屋建筑面积476.2平方米；甲方于2018年4月1日至2018年4月31日期间交接；自甲方交楼给予乙方后，甲方给予乙方3天免租期。免租期内，乙方无须向甲方支付租金，但须自行支付实际使用费用，包括但不限于物业管理费、水、店等费用；自甲方交房给予乙方后，甲乙双方约定租期为2年；该房屋月租金52360元（不含税）；租金按月结算，以汇款的方式交付租金；首次租金52360元，乙方于正式交房日交付给甲方，以后各期租金应于上期租金对应租期到期前的7-10日交付；乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋保证金104720元整。合同期满或双方协商终止/解除合同时，若乙方无根据本合同明确规定甲方有权扣除保证金的违约行为，甲方应在合同到期/终止/解除当日将保证金全额无效退还给乙方；租赁期间，乙方提前终止合同的，应提前三十日书面通知甲方，双方尽力寻找新的承租方，如一方在三十日内找到新的承租方，则乙方无需支付违约金；如在三十日内未找到新的承租方，则乙方有权选择继续履行本合同至到找到新的承租方为止，或选择继续履行本合同至期限届满，或选择提前终止本合同并向甲方额外支付一个月租金作为违约方，且甲方不退还乙方保证金；乙方逾期支付租赁房屋租金的，每逾期一日按月租金的千分之五向甲方支付违约金等。双方签订上述合同后，广州友米科技有限公司向张立锋支付了租金和保证金104720元，张立锋将涉案房屋交付给了广州友米科技有限公司，广州友米科技有限公司将涉案房屋用于办公使用。期间，广州友米科技有限公司自2019年2月起，未再向张立锋支付过涉案房屋的租金。2019年4月1日，广州友米科技有限公司向张立锋提交《申请书》，主要内容为广州友米科技有限公司申请将于次日搬出涉案房屋，张立锋可以开始寻找新的租客。后广州友米科技有限公司搬离涉案房屋。2019年5月6日，张立锋向广州友米科技有限公司发出《催告函》，主要内容为“截止2019年5月1日，贵司拖欠我方2019年2月份房租52360元、2019年3月份房租52360元、提前终止合同的违约金52360元、逾期支付房屋的违约金23562元，共计180642元。我方要求贵司在收到本函三个工作日内与我方联系，并付清逾期租金及违约金。”一审诉讼中，张立锋表示广州友米科技有限公司搬离涉案房屋后，其于2019年4月中旬将涉案房屋另行出租，但因广州友米科技有限公司搬离的时间仓促，其找的新租户原承租的房屋尚未到期，新租户实际在5月中旬才搬进涉案房屋，再加上15天的免租期，其实际于2019年6月才开始收取新租户的租金，故广州友米科技有限公司提前解除合同的行为造成了其实际损失。一审法院认为，张立锋与广州友米科技有限公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的规定，双方应恪守履行。上述合同签订后，张立锋已向广州友米科技有限公司交付涉案商铺，广州友米科技有限公司应依约向张立锋支付租金，但广州友米科技有限公司自2019年2月开始未再向张立锋支付租金，该行为已构成违约，且广州友米科技有限公司已于2019年4月2日搬离了涉案房屋，现张立锋要求广州友米科技有限公司支付欠付2019年2月和3月的租金共计104720元并要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉请合理合法，一审法院予以支持。广州友米科技有限公司抗辩张立锋在其退租前已经协商同意将其已交的保证金104720元抵扣2019年2月、3月的租金的意见依据不足，一审法院不予采纳。根据上述合同约定，广州友米科技有限公司逾期支付租金，张立锋有权要求广州友米科技有限公司支付违约金，故张立锋要求广州友米科技有限公司支付逾期支付租金的违约金有据，一审法院予以支持。张立锋关于违约金按合同约定每逾期一日按月租金5‰计算的标准确属过高，一审法院酌定调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算。2019年2月、3月的租金违约金均以52360元为本金，因双方签订的租赁合同无明确约定交纳租金的具体时间，故一审法院确定2019年2月的租金违约金从2019年3月开始计算，2019年3月的租金违约金从2019年4月开始计算。上述违约金均计付至支付之日止，并以本金为限。双方签订的租赁合同约定“租赁期间，乙方提前终止合同的，应提前三十日书面通知甲方，双方尽力寻找新的承租方，如一方在三十日内找到新的承租方，则乙方无需支付违约金；如在三十日内未找到新的承租方，则乙方有权选择继续履行本合同至到找到新的承租方为止，或选择继续履行本合同至期限届满，或选择提前终止本合同并向甲方额外支付一个月租金作为违约方，且甲方不退还乙方保证金”，现广州友米科技有限公司未提前三十天通知张立锋的情况下，提出解除合同并搬离了涉案房屋，已构成违约，张立锋有权依照上述约定承担违约责任，广州友米科技有限公司反诉要求张立锋退还保证金缺乏依据，一审法院不予支持。鉴于张立锋未能举证其实际损失，且前述一审法院已认定广州友米科技有限公司交纳的保证金不予退还，该保证金既是对广州友米科技有限公司违约行为的惩罚，亦足以弥补张立锋因广州友米科技有限公司违约行为所致损失，故张立锋要求广州友米科技有限公司支付提前终止合同违约金52360元，一审法院不予支持。张立锋要求广州友米科技有限公司支付其诉讼请求第二至四项款项的利息缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、该判决生效之日起，张立锋与广州友米科技有限公司于2018年2月签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、该判决生效之日起五日内，广州友米科技有限公司向张立锋支付2019年2月和3月租金共计104720元及违约金（2019年2月和3月的违约金均以52360元为本金，分别从2019年3月1日和2019年4月1日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计至实际支付之日止，并以本金为限）；三、驳回张立锋的其他诉讼请求；四、驳回广州友米科技有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费2040元，由张立锋负担791元，广州友米科技有限公司负担1249元。反诉案件受理费1197.20元，由广州友米科技有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，广州友米科技有限公司未按照其与张立锋签订的涉案《房屋租赁合同》的约定支付2019年2月、3月的租金及提前三十日书面通知张立锋解除合同，均构成违约，依照合同约定及法律规定均应承担相应的违约责任。故张立锋诉请广州友米科技有限公司支付上述租金及逾期付款违约金，并主张广州友米科技有限公司交纳的合同保证金不予退还，合法合理，应予支持。广州友米科技有限公司主张其解除合同前已与张立锋协商一致以合同保证金抵扣欠交的租金，但广州友米科技有限公司对其主张的该事实并无提供证据证明，且张立锋亦不认可该事实存在，故广州友米科技有限公司的该主张不成立，不应采信。因此，广州友米科技有限公司认为其不承担违约责任，张立锋应返还合同保证金的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。至于广州友米科技有限公司上诉请求张立锋承担其一、二审律师费，因广州友米科技有限公司在一审反诉时未提出该请求，且张立锋在二审中不同意调解，故本院依法对该项上诉请求不予审理，广州友米科技有限公司可另循法律途径解决。综上所述，广州友米科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4441.60元，由上诉人广州友米科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  茹艳飞二〇一九年十二月二十四日书记员  江亭利林美欣