河南省鹤壁市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫06民终1633号上诉人（原审原告）：王军红，女，1982年2月22日出生，汉族，住鹤壁市山城区。委托诉讼代理人：刘彦邦，男，1953年3月16日出生，汉族，住鹤壁市山城区，鹤壁市山城区石林镇温家沟村村民委员会推荐。被上诉人（原审被告）：王林，男，1957年7月29日出生，汉族，住鹤壁市山城区。被上诉人（原审被告）：王艳娜，女，1989年7月29日出生，汉族，住鹤壁市山城区。被上诉人（原审被告）：王艳彬，男，1975年1月2日出生，汉族，住鹤壁市山城区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：马小冬，鹤壁市淇滨区黎阳街道法律服务所法律工作者。上诉人王军红因与被上诉人王林、王艳娜、王艳彬确认合同效力纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2019）豫0611民初1937号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王军红上诉请求：1．依法撤销鹤壁市淇滨区人民法院（2019）豫0611民初1937号之一民事裁定，查清事实后依法确认王军红与朱彩虹于2017年12月21日签订的《鹤壁市存量房买卖合同》有效；2．判令被上诉人王林、王艳娜、王艳彬协助上诉人将位于鹤壁市淇滨区郭庄村房产一套不动产权证书号为《豫（2017）鹤壁市不动产权第0010592号》过户到上诉人王军红名下；3．或者发回重审。事实和理由：1．涉案房屋系朱彩虹单独所有，朱彩虹对其单独所有的房屋有处分权，无需取得王林、王艳娜、王艳彬同意和授权，《鹤壁市存量房买卖合同》的签订已经鹤壁市房地产交易管理处确认并网签备案；2．本案上诉人已缴纳购房款20万元、契税4000元、土地评估费2500元、所得税2000元，房地产评估报告费1000元、测绘费200元，还需向市国土资源局及相关部门缴纳土地出让金等费用约14万元，合款34万余元。根据2017年12月26日朱彩虹向郑州鑫泰睿土地评估咨询有限公司委托估价函，王林没有资格对《鹤壁市存量房买卖合同》反悔；3．根据鹤壁市存量房买卖合同、房屋买卖补充协议、房屋租赁协议、充分证明上诉人与朱彩虹之间存在真实的房屋买卖关系。上诉三份证据均符合权利发生的法律要件，一审法院不予采信缺乏证据支持。依法成立的合同受法律保护，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人应对上诉人与朱彩虹之间不存在真实的房屋买卖关系法律要件负举证责任。一审时被上诉人未提交相关反证，故依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，上诉人与朱彩虹于2017年12月21日签订的“鹤壁市存量房买卖合同”有效。据此，一审认定的基本事实不清；4．一审时上诉人提交了农行红旗支行交易明细清单、农村信用社账户历史交易明细清单、光盘（录音整理）、房屋租赁协议、商品住房发票，充分证明王军红向朱彩虹支付剩余房款，不存在“王军红无相应的证据证明自己支付剩余房款”。综上所述，一审认定的基本事实不清，认定为民间借贷无相关证据支持。王军红向一审法院起诉请求：1．依法确认王军红与朱彩虹于2017年12月21日签订的《鹤壁市存量房买卖合同》有效；2．判令王林、王艳娜、王艳彬协助王军红将位于鹤壁市淇滨区郭庄村一套不动产权证号为《豫（2017）鹤壁市不动产权第0010592号》房产过户到王军红名下。一审法院认定事实：2017年12月21日，案外人朱彩虹（已故）与王军红签订《鹤壁市存量房买卖合同》。2017年12月22日，王军红委托河南凯业房地产评估咨询有限公司对涉案房进行估价价值为190000元。2017年12月26日，朱彩虹委托对涉案房屋土地进行估价。2017年12月27日，王海新（系王军红爱人）向王合林（系王林弟弟）转款100000元，同日，朱彩虹与王军红签订《房屋买卖补充协议》，协议载明“甲方：朱彩虹乙方：王军红，甲、乙双方于2017年12月21日在行政服务中心房管局窗口签订了《鹤壁市存量房买卖合同》，乙方于当日将全部购房款贰拾万元一次性支付给甲方。甲、乙双方于2017年12月22日交纳了商品住房税、个人所得税、契税、测绘费。因不动产登记部门称，土地出让金需要市里统一安排，大概6个月的时间才能确定具体金额。现甲、乙双方经协商一致，就不动产过户事宜，达成如下补充协议：一、甲方应积极协助、配合乙方，在乙方交纳土地出让金后10日内，为乙方办理过户等相关手续，怠于履行本条约定义务，需支付违约金贰万元。二、甲方保证该房屋不存在任何债务和纠纷，并保证该房屋不再卖给他人。如果该房屋存在任何债务和纠纷，由甲方自行解决，与乙方无关。如果甲方在该房卖给乙方后，又卖给他人，甲方愿意支付给乙方违约金贰拾万元整（20万元）。三、该房屋买卖后，双方不得反悔，反悔一方违约金贰拾万元整（20万元）。甲方：朱彩虹乙方：王军红2017年12月27日。”2018年3月1日，王军红与王林签订《房屋租赁协议》，协议约定“出租人：王军红承租人：王林出租人位于鹤壁市淇滨区郭庄村楼房一套，建筑面积239.19平方米出租给承租人，现达成如下租房协议：1．出租人将自己购买的一套楼房位于鹤壁市淇滨区郭庄村，建筑面积239.19平方米，租赁给乙方，期限为2018年3月1日至2018年12月1日。2．承租人每月按1000元向出租人交纳租赁费，租赁期间不得转租他人、改变房屋结构，期间水、电费自理交付。3．室内物品不得挪动，如有损坏照价赔偿。出租人：王军红承租人：王林2018年3月1日。”2018年6月30日，朱彩虹去世。王军红以死者亲属应履行涉案房产过户义务为由，诉至法院。一审法院认为：本案争议的焦点为上诉人与被上诉人双方是民间借贷法律关系还是房屋买卖合同法律关系，上诉人主张与被上诉人之间系房屋买卖合同法律关系，请求确认房屋买卖合同有效，虽提交了朱彩虹不动产权证书、《鹤壁市存量房买卖合同》等办理房屋买卖的相关手续，但经审理认为：1．本案中朱彩虹将其所有的坐落在鹤壁市淇滨区九州郭庄村自建房一套以200000元的价格卖给王军红，而王海新（系王军红爱人）向王林指定账号转款100000元，王军红无相应的证据证明其已支付剩余房款；2．王军红购买朱彩虹和王林的房屋后又将该房以每月1000元的价格租给王林有悖常理。综上，上诉人提交的证据不足以证明双方系房屋买卖合同关系，双方签订的买卖合同应属于让与担保，本案应认定为民间借贷。依据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。鹤壁市淇滨区人民法院已向上诉人释明是否变更诉讼请求，上诉人拒绝变更，故依据上述法律规定，应驳回上诉人的起诉。裁定：驳回王军红的起诉。本院认为，让与担保，是指债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移给债权人，如果债务清偿，债权人将担保标的物返还给债务人或第三人，债务不履行时，债权人可以就该标的物受偿的权利。本案中，王军红与朱彩虹签订《鹤壁存量房买卖合同》、《房屋买卖补充协议》，从双方当事人当庭陈述、提交的证据及当庭质证情况来看，王林与王军红签订房屋租赁协议，并未实际交付房屋，加之该涉案房屋价款相比临近位置房产明显偏低，王军红与朱彩虹签订的房屋买卖合同符合实践中的让与担保的特征，双方订立该合同的真实意思是通过这一形式为王林向王军红夫妇的借款提供保证，这种非典型的担保、以房抵债的形式符合最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，故该案应认定为民间借贷纠纷。鹤壁市淇滨区人民法院已向上诉人释明是否变更诉讼请求，上诉人拒绝变更，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定，人民法院应该驳回上诉人的起诉。综上，王军红的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 郭 超审判员 魏晓华审判员 翁仙峰二〇一九年十二月二十六日书记员 杨 蓉引用法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。