云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云23民终1770号上诉人（原审被告）：云南泷淇房地产开发有限公司，住所地：云南省元谋县元马镇龙川街紫溪苑1-9幢，统一社会信用代码：91532328668293253Q。法定代表人：黄天财，系公司总经理。委托诉讼代理人：屈建枚，云南楚安律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：叶美琴，女，1979年5月16日生，汉族，初中文化，农民，户籍地浙江省龙泉市，现住云南省元谋县。委托诉讼代理人：陈昌华，男，1976年9月8日生，汉族，初中文化，个体工商户，住址同上，代理权限：特别授权代理。（系叶美琴丈夫）上诉人云南泷淇房地产开发有限公司因与被上诉人叶美琴商品房预约合同纠纷一案，不服云南省元谋县人民法院（2019）云2328民初1039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人云南泷淇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人屈建枚，被上诉人叶美琴的委托诉讼代理人陈昌华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云南泷淇房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销云南省元谋县人民法院（2019）云2328民初1039号民事判决第二项，改判云南泷淇房地产开发有限公司不应退还叶美琴购房诚意金50000元；二、本案一、二审诉讼费由叶美琴承担。事实和理由：一、本案的基本事实是：2016年12月8日，叶美琴向云南泷淇房地产开发有限公司交纳了50000元诚意金，双方初步达成了买卖房屋的意向。2017年5月，意向购买房屋的客户到云南泷淇房地产开发有限公司处申请确定房号，客户确定房号并签订《商业认购书》后，所交50000元诚意金自动转为该套商品房认购金；如果客户没有确认房号，未签订认购书的，所交诚意金就全额退还客户。叶美琴到云南泷淇房地产开发有限公司的售楼部选择户型房号，当时售楼部的墙上粘贴有所推出房源的红色房源条，房源条上写有房号、面积、原单价、优惠后单价及优惠后总价，如果客户选定了房号，云南泷淇房地产开发有限公司的工作人员就把房源条撕下来，然后根据房源条上的原单价按照客户选择的返租方式及优惠政策计算出优惠后单价和总价，最后再把优惠后单价、总价写在认购书上，客户签字确认。认购书一式两份，客户签字后带走一份，另外一份认购书与被撕下的房源条订在一起，存档于售楼部。叶美琴到云南泷淇房地产开发有限公司处签订合同时，云南泷淇房地产开发有限公司并没有提出变更价格签订合同，是叶美琴自己不想购买房屋才以价格变更为由拒绝签订合同的。二、一审判决云南泷淇房地产开发有限公司退还叶美琴购房诚意金不符合法律规定。云南泷淇房地产开发有限公司与叶美琴双方在认购书上约定，叶美琴对认购书签字确认后，所交50000元诚意金自动转为所认购房号的商品房认购金，如果认购方未最终在规定时间内与开发商签订《商品房购销合同》，认购金作为违反规则的赔偿金不予退还。认购书是双方合意的行为，本案是叶美琴不愿意按照认购书约定的价格签订合同，叶美琴应承担违约责任。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法撤销一审判决第二项，改判云南泷淇房地产开发有限公司不应退还叶美琴购房诚意金。叶美琴辩称，云南泷淇房地产开发有限公司的上诉没有依据。导致双方签订不了商品房购销合同，是云南泷淇房地产开发有限公司违约在先。云南泷淇房地产开发有限公司通知叶美琴签订商品房购销合同的时候，就将原来协商的单价提高了，在认购书上写的购房单价是24457元/平方米，但是去签订商品房购销合同的时候，单价变成31971元/平方米。因此，是由于云南泷淇房地产开发有限公司违约和不诚信造成双方最终未能签订商品房购销合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。叶美琴向一审法院起诉请求：1、请求判令解除云南泷淇房地产开发有限公司与叶美琴于2017年5月1日签订的《泷淇.泷湖商业认购书》；2、判令云南泷淇房地产开发有限公司返还叶美琴已支付的购房诚意金50000元；3、本案诉讼费由云南泷淇房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：云南泷淇房地产开发有限公司通过国有土地使用权出让方式取得了云（2017）元谋县不动产权第0001289号土地使用权，在元谋县元马镇永武高速公路联络线北侧开发泷淇.泷湖小区商品房。叶美琴欲购买云南泷淇房地产开发有限公司开发的泷淇.泷湖小区商铺，便于2017年1月21日向云南泷淇房地产开发有限公司交纳购房诚意金50000.00元，双方于2017年5月1日签订《泷淇.泷湖商业认购书》商品房预购合同，合同明确叶美琴购买元谋县永武高速公路联络线北侧泷淇·泷湖壹号金街L5栋03号商铺，参考建筑面积为44.01平方米，单价为每平方米24457.00元，总价格为1076346.00元，返租方案为方案A，《认购书》经过购方签字确认后，所交50000.00元诚意金自动转为该套商品房认购金，单铺优惠20000.00元。在开发商通知之日起7个工作日内签订《商品房销售合同》，并提交按揭所需全部资料的享受总房款3%的优惠，一次性付款再享受总房款2%的优惠。返租方案A为客户享受返租5年，前3年收益按20%计提优惠在总房价中扣减，第4年、第5年以年7%回报收益。认购方签字确认所认购的房号后，如果认购方最终未在规定的时间内与开发商签订《商品房销售合同》，则视为认购方违反认购规则，认购金作为违反规则的赔偿金，认购金不予退还，同时开发商有权对此房自行销售。此认购书面积为参考面积，最终以交房实测面积为主。云南泷淇房地产开发有限公司、叶美琴签订《泷淇·泷湖商业认购书》后，叶美琴对云南泷淇房地产开发有限公司售房单价和总价的计算方式发生争议，协商未果后遂向一审法院提起诉讼，请求判令云南泷淇房地产开发有限公司按照《商业认购书》约定的房号、单价、返租方案及认购说明的项目内容与叶美琴签订《商品房销售合同》。一审法院于2018年10月23日作出（2018）云2328民初352号民事判决书，驳回叶美琴的诉讼请求。叶美琴不服提出上诉，楚雄彝族自治州中级人民法院于2019年4月24日作出（2019）云23民终2号判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：当事人协商一致，可以解除合同，当事人约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案当事人在庭审当中明确同意解除双方签订的《泷淇·泷湖商业认购书》，系双方意思表示一致，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因为当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案云南泷淇房地产开发有限公司、叶美琴签订的《泷淇·泷湖商业认购书》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方签订的协议为有效协议。协议签订后，叶美琴向云南泷淇房地产开发有限公司支付了诚意金50000元，之后，双方因房屋单价发生争议，导致双方在合同的磋商阶段就未能达成订立商品房销售合同的意愿，双方之前签订的《泷淇·泷湖商业认购书》属于预约合同，其目的是即将签订的商品房买卖合同收受的认购金，既然双方因价格事宜发生争议导致商品房买卖合同未能签订，云南泷淇房地产开发有限公司要求退回认购金完全有事实和法律依据，应予以支持。云南泷淇房地产开发有限公司辩解叶美琴已交纳的认购金不应返还，但其没有提出因归责于叶美琴导致商品房买卖合同未能订立的理由及相应证据，故云南泷淇房地产开发有限公司的辩解不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条之规定，判决：一、解除叶美琴与云南泷淇房地产开发有限公司于2017年5月1日签订《泷淇.泷湖商业认购书》商品房预购合同；二、由云南泷淇房地产开发有限公司于判决生效后二十日内退还叶美琴购房诚意金50000元。本案案件受理费人民币1050元，由云南泷淇房地产开发有限公司负担（与上述执行款同时履行）。二审中，双方当事人均无新证据提交，对一审判决认定的事实双方均无异议。对一审认定的事实，本院予以确认。综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：云南泷淇房地产开发有限公司应否退还叶美琴诚意金50000元？本院认为，云南泷淇房地产开发有限公司主张双方签订的《泷淇.泷湖商业认购书》中所载明的单价24457元为优惠后的单价，而叶美琴则认为该单价系优惠前的单价。在双方签订的《泷淇.泷湖商业认购书》中仅签订有“单价24457元”的内容，并未载明该单价是优惠前还是优惠后，也未载明还有其他高于24457元的单价与之相比校，故在案证据不能证实24457元的单价就是优惠后的单价。因双方在合同磋商阶段就房屋价格未能达成合意，导致最终未能签订商品房买卖合同，属于不可归责于当事人双方的事由，云南泷淇房地产开发有限公司应将购房诚意金返还叶美琴。综上，云南泷淇房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由云南泷淇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判长  邱德英审判员  晋 芳审判员  刘 莹二〇一九年十二月十三日书记员  曾琳媛