辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽03民终4646号上诉人(原审被告)：胡庆荣，女，1973年9月2日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：王硕（系胡庆荣丈夫），男，1967年3月16日出生，汉族，住鞍山市铁东区。被上诉人(原审原告)：鞍山晟世物业管理有限公司，住所地鞍山市铁东区高新区千山路368号。法定代表人：王义，经理。委托诉讼代理人：侯艳辉，辽宁弘扬律师事务所律师。上诉人胡庆荣因与被上诉人鞍山晟世物业管理有限公司（以下简称晟世物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2018)辽0302民初5003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡庆荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审，一、二审费用全部由晟世物业公司承担。事实和理由：一、一审判决违反法定程序，不依法送达传票，导致胡庆荣不能出庭应诉。胡庆荣从未收到法院传票，不知被诉一事，直到2019年6月19日胡庆荣收到法院邮寄的判决书才知此案。二、一审判决属事实不清错误，判决显失公正。胡庆荣自2012年初开始居住远东·嘉山水二期7-1011号一、二楼房屋后，2013年开始发现该房屋的一楼下水堵塞不通，向上返水，不仅气味熏人，而且将装修及家具也受到侵蚀，每次报修物业公司也只是简单处置，后期根本不管。虽然堵了四年多时间但胡庆荣始终按期交费。2017年春，晟世物业公司才将下水堵塞问题彻底解决，此时胡庆荣去交物业费，晟世物业公司称必须补交2016年的费用，否则不收。胡庆荣提出下水堵塞四年物业不彻底维修给其造成损失时，晟世物业公司不予理睬，故才导致拖欠费用。三、晟世物业公司是2011年10月15日与远东实业发展有限公司签订的物业进驻服务合同，期限到小区业主委员会成立之日止。而2016年11月21日小区业主委员会成立后，广大业主一致要求晟世物业公司撤离，甚至反映到市政府，但合同期满后晟世物业公司仍不撤离而强行服务。胡庆荣欠费中有9个多月正是发生在晟世物业公司合同期满以后，晟世物业公司此时虽然拒不撤离，但已不具备管理服务的法律依据和主体资格，其收费也不具有合法性。晟世物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。晟世物业公司向一审法院起诉请求：1、判令胡庆荣立即给付物业服务费8106元及滞纳金1000元；2、判令胡庆荣承担案件受理费。一审法院认定事实：2012年2月27日，胡庆荣(乙方)与晟世物业公司(甲方)签订《前期物业服务合同》，该合同约定物业服务收费标准为住宅物业费按1.4元每平方米每月收取。合同第五条约定，办理入住手续时甲方预收乙方一年物业管理服务费，以后每年按首次交费之同月同日提前10天一次性交纳全年度费用，逾期未交纳物业管理服务费的，按照应缴金额的3‰，按日加收滞纳金。合同第十一条约定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济或法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天3‰，交纳滞纳金。另查，胡庆荣系远东·嘉山水二期业主，房屋建筑面积304.69平方米，其于2012年2月27日办理了入住，但尚未交纳自2016年3月1日起至2017年9月30日止的住宅物业服务费8106元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。晟世物业公司与胡庆荣签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，胡庆荣作为小区业主应当受该合同约束。因晟世物业公司履行了提供物业管理与服务的义务，胡庆荣亦接受了晟世物业公司提供的物业服务，其应当按照合同约定履行交纳住宅物业服务费的义务，其不交纳上述费用的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故对晟世物业公司要求胡庆荣给付拖欠的2016年3月1日起至2017年9月30日止的住宅物业服务费8106元该院予以支持。关于晟世物业公司要求胡庆荣支付滞纳金1000元的诉讼请求。该院认为，晟世物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故对其该项诉讼请求该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、胡庆荣于判决生效之日起十日内给付晟世物业公司自2016年3月1日起至2017年9月30日止的住宅物业服务费8106元；二、驳回晟世物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由胡庆荣负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照合同约定履行。关于胡庆荣上诉称其自2013年开始发现家中房屋一楼下水堵塞不通，向上返水，每次报修物业公司也只是简单处置，后期根本不管，2017年春，晟世物业公司才将下水堵塞问题彻底解决，此时胡庆荣去交物业费，晟世物业公司称必须补交2016年的费用，否则不收，胡庆荣提出下水堵塞四年物业不彻底维修给其造成损失时，晟世物业公司不予理睬，故才导致拖欠费用一节。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，胡庆荣虽提出其家中一楼下水堵塞不通四年，但现已由晟世物业公司解决完毕。如胡庆荣认为下水堵塞四年，因物业公司不彻底维修给其造成经济损失，可另行诉讼主张权利。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。本案中，晟世物业公司的服务虽然在某些方面不能达到全体业主满意的程度，但晟世物业公司在服务过程中针对存在的问题也在不断进行改进，基本履行了前期物业服务合同约定的义务。胡庆荣未提供充分有效的证据证明晟世物业公司未履行前期物业服务合同，或履行合同存在重大瑕疵，且胡庆荣上诉提出小区内存在安全隐患、公共设施和公共部位的维修维护、绿化不达标等问题亦不能作为其拒绝交纳物业服务费的正当理由。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，晟世物业公司对案涉小区履行了物业服务义务，胡庆荣作为该小区的业主，应当按照前期物业服务合同的约定向晟世物业公司交纳尚欠的物业服务费。胡庆荣拒绝交纳物业费的行为，违反了前期物业服务合同的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对胡庆荣提出的此项上诉理由，本院不予支持。关于胡庆荣上诉称前期物业服务合同期限到小区业主委员会成立之日止，因此胡庆荣拖欠的物业费中有9个月是发生在合同期满后，晟世物业公司收费不具有合法性一节。根据双方签订《前期物业服务协议》第十七条“本协议自签字之日起生效，至业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时止”的规定，晟世物业公司为案涉小区提供物业服务的时间至该小区成立业主委员会并与物业公司重新签订物业服务合同时止。一审中晟世物业公司主张其提供物业服务的时间截止至2017年9月30日止，故其主张业主给付拖欠物业费的时间亦至2017年9月30日止并无不当。而胡庆荣对其提出的此项上诉主张亦未提供充分有效的证据予以证明，故对胡庆荣提出的此项上诉理由，本院不予支持。关于胡庆荣上诉称一审不依法送达传票，导致其不能出庭应诉，直到2019年6月19日收到法院邮寄的判决书才知此案，判决违反法定程序一节。因该案系晟世物业公司起诉业主的群体诉讼案件之一，一审法院对开庭传票等应诉材料均是采用到业主住处张贴的形式予以送达，不违反法律规定。故对胡庆荣提出的此项上诉理由，本院不予支持。综上所述，胡庆荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡庆荣负担。本判决为终审判决。审判长  王延军审判员  许爱军审判员  顾书宇二〇一九年十二月十七日法官助理詹智程书记员王娇