河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1121民初2680号原告：长葛市鼎丰置业有限公司，住所地：长葛市和尚桥镇张营村。统一社会信用代码：91411082551646852K。法定代表人：鲁向阳，该公司经理。委托诉讼代理人：黄岗峰，河南强正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳，河南强正律师事务所律师。被告：阮立洲，男，1949年11月11日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：徐爱国，河南开物律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈跃增，河南开物律师事务所律师。原告长葛市鼎丰置业有限公司与被告阮立洲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄岗峰、张艳；被告阮立洲及其委托诉讼代理人徐爱国、陈跃增到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求依法判令原、被告解除合同并支付违约金100000元。事实和理由：原告与被告在2016年4月25日签订了房屋买卖合同，被告购买原告开发的位于舞阳××人民中路南侧中央花园小区内的房屋五套，但合同签订后，被告一直没有支付原告任何房款。经原告多次催交，但被告仍未支付房款。原告向本院依法提起诉讼，庭审中变更诉讼请求，违约金降为53460元。原告为证明其主张成立，依法向本院提交了如下证据：第一组证据：原告营业执照复印件和被告身份证复印件各一份，购房合同复印件5份，证明原告与被告是本案适格诉讼主体。原告与被告签订了购房合同，被告购买了原告开发的位于舞阳县××南侧中央××内××套房屋，但被告在签订购房合同后未支付房款，根据购房合同约定和法律规定，被告应当支付相应的违约金。第二组证据：2018年11月27日，由洛阳祥顺投资担保有限公司、河南小浪底实业集团有限公司、洛阳臻昂商贸有限公司签订的委托书一份；2018年12月17日，由洛阳臻昂商贸有限公司、长葛市鼎丰置业有限公司签订的和解协议一份；2019年3月2日，由洛阳臻昂商贸有限公司、长葛市鼎丰置业有限公司签订的补充协议一份，证明被告与案外人河南小浪底实业集团有限公司是民间借贷债权债务关系。原告开发的房屋仅是被告阮立洲与案外人河南小浪底实业集团有限公司、洛阳祥顺投资担保有限公司之间的抵押物。在2019年3月，案涉3套房产变更为原告的商铺进行了抵押，原告房产不再用作抵押。故本案中的房产与被告和案外人之间的借款无关。被告辩称：1、对原告提供的证据的真实性无异议。2、原告提供的购房合同已经过房管局的登记备案，且该合同第6条已经清楚载明在合同签订的当日被告已支付了购房款。该购房合同补充协议第3条约定，该合同已经经过房管局登记备案，合同已经实际履行，被告不应当向原告支付违约金，相反原告应当向被告支付10%左右的违约金以及购房款。3、原告提供的委托书、和解协议、补充协议均发生在2018年和2019年，均晚于2016年的购房合同和2017年的购房协议。故案涉房产在2016年已经作出处理，不能再进行二次处理。原告提供的上述3份证据，不能证明案涉房产不是以物抵债，不适用民间借贷司法解释的第24条，案涉房屋的登记备案行为恰恰证明了房屋交付行为。4、原告的起诉状明确显示，被告是购买原告的房产，而不存在抵押的问题。合同签订了4年，原告未主张购房款，系因被告的房产登记备案行为，房产是被告的房产。2017年签订的回购协议，充分证明该房产是被告的房产。5、本案不存在抵押问题，原告是出卖人，并不是抵押权人，因案外人河南小浪底实业有限公司欠被告钱款。而原告提供的证据证明原告欠小浪底公司大额款项，原告与小浪底公司之间存在的债权债务关系。以物抵债也是现实中存在的一种情形，视为支付了购房款，不存在未支付房款的情形。6、案涉房屋的购房款，没有现金支付，是被告和原告的法定代表人一起去的房管局登记备案。案外人河南小浪底实业集团有限公司无权处理原告的房产，恰恰是原告自己处分了自己的财产，将房产登记在被告名下，履行以物抵债协议。被告为证明其主张成立，依法向本院提交了如下证据：第一组证据：2016年4月20日，被告与河南小浪底实业集团有限公司签订的协议书一份，2016年5月19日。被告与河南小浪底实业集团有限公司签订的《抵押借款合同》一份，证明本案原告欠付案外人河南小浪底实业集团有限公司大额款项，而河南小浪底实业集团有限公司又欠付被告大额款项。河南小浪底实业集团有限公司协助被告办理房产登记备案手续，将房产交付给被告，用以冲抵河南小浪底实业集团有限公司在被告处的债务。第二组证据：《商品房买卖合同》4份，收款收据4份，证明房屋已经登记备案，被告支付了房款，被告没有违约。第三组证据：《买卖协议》一份，账户交易明细两份，证明原告与被告签订了房屋回购协议，原告向被告支付了回购款。原告的回购行为证明案涉房产为被告的私有房产，并不是原告的房产。本院经审理查明：一、被告阮立洲（××）与原告长葛鼎丰置业有限公司签订《商品房买卖合同》3份，分别是被告阮立洲购买的第4幢自东向西2单元26层2603号房的《商品房买卖合同》一份，房屋总价款人民币叁拾伍万陆千肆佰零拾元零元整（356400元），购买的第4幢2单元24层2303A房的《商品房买卖合同》一份，房屋价款为叁拾伍万陆千肆佰零拾元零元整（356400元），购买的第4幢1单元24层2303A房，房屋总价款为人民币叁拾伍万陆千肆佰零拾元零元整（365400元）。商品房买卖合同主要内容如下：“第六条，付款方式及期限，××一次性付款，××交付所购房款。第七条，××逾期付款的违约责任，××如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的5%向出卖人支付违约金……。第八条，交付期限。1、该商品方经验收合格。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按第（1）种中方式处理，按逾期时间，分别处理（不作累加）；逾期不超过30日，自本合同…出卖人按日向××支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人…并按××累计已付款的5%向××支付违约金。××要求继续履行合同的…出卖人按日向××支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第二十二条，本合同连同附件共20页，一式4份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人2份，××1份，舞阳县房管局1份。第二十三条，本合同自双方签订之日起生效。第二十四条，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由…登记备案…2016年4月25日签于中央花园营销中心”。二、被告持有原告于2016年4月25日为其出具的收款收据4份，该4份收据加盖有原告公司印章，没有会计，出纳，收款人的签名或签章，被告称房款不是以现金交付的。三、被告提供的案外人河南小浪底实业集团有限公司与被告阮立洲于2016年4月20日签订的协议书，证明案外人河南小浪底实业集团有限公司与被告之间的债权债务问题达成合意。2016年5月19日，被告与案外人河南小浪底实业集团有限公司签订了抵押借款合同，证明抵押物为：舞阳县县城十五套商品住宅房。四、案外人洛阳祥顺投资担保有限公司、河南小浪底实业集团有限公司、洛阳臻昂商贸有限公司于2018年11月27日签订了委托书一份，证明河南小浪底实业集团有限公司托管洛阳祥顺投资担保有限公司的债权债务后，祥顺公司的所有对外债权都由洛阳臻昂有限公司处理。五、2018年12月17日，案外人洛阳臻昂商贸有限公司与原告签订了和解协议，证明原告用项下舞阳县中央花园套房及商铺房产（具体房号、面积、详见房源明细表、原则上先套房后商铺。）做为偿还案外人洛阳臻昂商贸有限公司的全部钱款，由案外人洛阳臻昂商贸有限公司自行处置，原告无条件全力配合案外人洛阳臻昂商贸有限公司完成交易变现后，双方之间的债权债务消失。六、2019年3月2日，案外人洛阳臻昂商贸有限公司与原告签订补充协议一份，证明案外人洛阳臻昂商贸有限公司与原告约定用舞阳中央花园的商铺房产（和解协议以外的）用以抵偿所欠洛阳臻昂商贸有限公司的债务，以置换（和解协议）中用以抵偿的套房。原告（含原告与洛阳祥顺投资担保有限公司、河南小浪底实业集团有限公司、李红超本人）的所有债权债务消灭。本院认为：本案房屋买卖纠纷系商品房预售合同纠纷，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同所产生的纠纷。原、被告所签订的《商品房买卖合同》，属于预售合同，双方对合同的真实性均无异议，本院予以确认。原告以被告未交纳购房款为由主张解除合同并支付违约金，被告有异议。本院根据被告提供的证据分析认为，被告与案外人签订的协议书和抵押借款合同，能够证明被告与案外人存在债权债务纠纷，并不能证明被告给付了本案房屋的购房款；被告提供的收款收据没有会计、出纳、收款人的签名，从证据形式上看不符合公司财务制度，不能证明被告实际支付了所购房屋的房款。被告提供的买卖协议和银行交易明细，亦不能证明被告支付了购房款。从以上被告提供的证据分析，只能说明被告与案外人河南小浪底实业集团有限公司存在债权债务关系。本案纠纷的关键在于案外人河南小浪底实业集团有限公司是否与原告存在债权债务关系，案外人河南小浪底实业集团有限公司是否有权处置本案涉案房产。根据原告提供委托书、和解协议、补充协议等证据，原告与河南小浪底实业集团有限公司的债权债务于2019年3月2日消灭，案涉房屋已由原告所有的商铺予以置换。被告也未提供证据证明原告与案外人河南小浪底实业集团有限公司存在债权债务关系，更不能证明案外人河南小浪底实业集团有限公司对原告享有债权，且已通知原告转让其权利给本案被告，故被告所述以房抵债，不能成立。故被告并未实际支付案涉房屋的购房款，其没有履行交付房款的行为，属于根本违约。原告根据双方所签订的《商品房买卖合同》第七条，“××逾期付款的违约责任，××如未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的5%向出卖人支付违约金……”，请求解除合同并支付违约金，符合约定，本院予以支持。即解除原告与被告所签订的商品房买卖合同，原告向被告支付违约金53460元（356400元×5%+356400元×5%+356400元×5%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告长葛市鼎丰置业有限公司与被告阮立洲所签订的第4幢自东向西2单元26层2603号房、第4幢2单元24层2303A、第4幢1单元24层2303A房的《商品房买卖合同》。二、被告阮立洲于本判决生效后十日内支付原告长葛市鼎丰置业有限公司违约金53460元。案件受理费1137元，减半收取568.5元，由被告阮立洲负担（限判决生效后十日内缴纳）。如被告未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  马肖飞二〇一九年十二月二十五日法官助理郑亚伟书记员李迎君附：上诉费在递交上诉状时预交，至迟在上诉期满七日内预交。非自然人上诉的，营业执照副本、组织机构代码复印件、判决书复印件五份、法人代表证明、送达地址确认书、缴纳上诉费回单等材料于缴费期满之日前一并交本院立案庭，否则视为放弃上诉。缴费收款人：漯河市财政局国库科，账号：039500020005100000106，开户银行：中原银行漯河黄山路支行。上诉人是非自然人的，必须以非自然人的账户转账，并在转账时注明是诉讼费。