山东省潍坊滨海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0792民初331号原告：任美霞，女，1975年3月2日出生，汉族，住潍坊市奎文区。委托诉讼代理人：李金康，上海再蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：任磊磊，上海再蓝律师事务所律师。被告：山东裕德置业有限公司，住所地：潍坊滨海经济技术开发区科教创新区海惠路以西、科创南街以北、学院街以东。法定代表人：闫亮，总经理。委托诉讼代理人：叶晓骏，山东求是和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：鞠小璇，山东求是和信律师事务所律师。原告任美霞与被告山东裕德置业有限公司（以下简称裕德置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任美霞的委托诉讼代理人李金康，被告裕德置业公司的委托诉讼代理人叶晓骏、鞠小璇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任美霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与裕德置业公司之间签订的《商品房预售合同》；2.判令被告裕德置业公司返还原告已付购房款582646元、公共维修基金7407.9元及手续费3023.10元；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金100000元（自2014年7月31日起按日0.01%计算至起诉之日）；4.判令被告向原告支付已付款利息损失145303.9元（该息自2014年5月23日起至2019年5月23日，之后利息至实际付款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。事实和理由：2014年原告与被告裕德置业公司签订《商品房预售合同》，按照合同约定，被告应在2014年7月31日前向原告交付涉案商品房。原告依约已全部交付房款、维修基金和手续费，但被告至今未履行交房义务。因被告严重违约，原告遭到巨大经济损失。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告裕德置业公司辩称，一、根据《最高院人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，原告未履行催告义务，其解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，原告已逾期行使解除权，解除权消灭；二、被告无法交付房屋系由于相关政府政策原因造成的，根据合同第八条的约定，因相关政策发生重大变化导致不能如期交付房屋的，××可以据实予以延期，不构成违约；三、根据关于违约金的相关规定，购房人所主张赔偿的购房款利息属于利息损失，它与违约金在性质、功能上相当，二者并不能同时适用，原告不能既主张违约金又主张利息。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其主张提交了以下证据：证据1.潍坊市中级人民法院（2017）鲁07民终2024号民事判决书一份，证明原告主张解除与被告之间的商品房买卖合同，未超过除斥期间；证据2.《商品房预售合同》一份，证明双方形成商品房买卖合同关系，根据合同约定，涉案房屋为商业用房，并对房屋价款、交付时间、违约责任等作了明确约定，现合同约定的房屋交付时间已经逾期多年，被告未明确交付的时间和未交付的原因，致使原告合同目的无法实现，已构成违约；证据3.房款、维修基金、手续费的收款收据各一份、银行流水明细一份，证明原告按约定履行了付款义务，上述三项共交付593077元；证据4.邮政EMS快递单（单号1074407776733）一份、查询回执单一份，证明因被告迟延履行合同义务，原告依照法律规定向被告邮寄解除合同通知书；证据5.照片四张，证明涉案房屋仍未竣工验收，不符合交付条件，致使原告无法实现合同目的；证据6.被告企业信息报告，证明被告股东情况。经质证，被告对原告提交的上述证据的真实性均无异议，但认为证据1与本案无关联性，证据4中的查询回执单不能证明系被告工作人员签收，证据5的照片显示虽然总的项目没有完全竣工，但是涉案房屋已经竣工并且具备使用条件。经释明，被告未就涉案房屋已经竣工且具备使用条件提供证据，亦未举证证明系因政策因素导致无法竣工验收而不能交付房屋。本院经审查认为，对原告提交的证据2、3，被告质证均无异议，本院予以采信；对证据1的真实性应予认定，但与本案无关联性；对证据4，被告虽然主张未收到该邮件，但该快递单上写明了被告的公司地址且查询回执单上已经明确载明了已签收，被告亦未提交其未收到该邮件的相反证据，应当认定被告已经收到该邮件；对证据5，被告主张涉案房屋已经竣工并且已经具备使用条件，但并未举证证明，故对该证据应予采信；对证据6的真实性予以认定，但与本案无关联性。根据本院审查认定的证据及双方当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：2014年，原告（××）与被告（××）签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于潍坊滨海经济技术开发区学院街以东、科创南街以北7398号崇德·立方街7号楼7107号商品房一套，该商品房的用途为商业用房，建筑面积82.31平方米,每平方米7078.68元，总房款为582646元，公共维修基金7407.9元；××应在2014年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格或五大责任主体验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用；相关法律法规或政策发生重大变化导致不能如期交付的，××可据实延期；××如未按合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间分别处理，逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.01%向××支付违约金；合同还就其他事项作了约定。合同签订后，截至2014年5月23日，原告已向被告支付购房款582646元、维修基金7407.9元及手续费3023.10元，合计593077元。被告分别向原告出具了相应的收款收据。后因被告迟迟未向原告交付涉案商品房，原告于2019年6月15日向被告邮寄解除商品房预售合同通知一份，该邮件于2019年6月18日签收。双方当事人对以下事实存在争议：1、关于原告行使合同解除权的期限是否已超过除斥期间的问题。原告主张因被告怠于履行交房义务，其不存在行使解除权超过除斥期间的问题，其向被告邮寄解除合同通知到达的日期即应为解除合同之日。被告抗辩称，原告解除合同的期限已超过除斥期间，根据合同约定，被告逾期交房90日后，原告享有合同解除权，但合同解除权的法定行使期间为一年，原告于2019年6月15日向被告邮寄解除合同通知，超过了约定解除权一年的除斥期间，丧失了约定的解除权，原告只能通过法定解除权来解除合同；根据《最高院人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，××迟延交付房屋或者××迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，原告行使法定解除权的前提是要向被告进行交房催告，而原告提交的EMS快递单及查询单可以证明原告在行使法定解除权之前并未履行催告义务，没有催告被告交房而是直接要求解除合同，因此原告不能享有法定解除权。2、关于原告是否能够同时主张违约金及利息损失的问题。原告主张按照合同约定的交付期限，被告应当在2014年7月31日前，将验收合格或五大责任主体验收合格的商品房交付原告使用，但房屋至今未竣工并经验收合格，××至今未交付合格商品房，根据约定的违约条款，原告有权解除与被告签订的商品房买卖合同，被告应当返还购房款以及公共维修基金、手续费，同时原告要求被告返还房款的同时应支付已交款项的利息是合法的，也是符合合同约定的。根据《最高院人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原、被告双方签订的合同约定的违约金过低，要求调整成按日0.01%计算，为108236元（593077元*0.01%*365天*5年），但本案中仅主张100000元；原告主张利息损失为145303.9元（593077元*4.9%*5年，利息自2014年5月23日即原告向被告支付各项款项之日起，暂计算至2019年5月22日，之后自2019年5月23日起计算至实际交付之日）。被告抗辩称涉案房屋系由校办企业开发的商品房，后因政府政策规定，校办企业等事业单位禁止继续承办此类工程，导致无法正常交付房屋，而根据合同约定，相关法律法规或政策发生重大变化导致不能如期交付的，××可据实延期，因此被告不构成违约，涉案房屋已建成正在办理竣工验收手续，目前只剩消防手续尚未办理完成；且即使被告违约，根据《最高院人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额及赔偿损失额计算方法，违约金数额或损失赔偿额可以参照同期银行贷款利息计算，违约金主要是赔偿性质，并不是完全的惩罚性质，因此当违约金过低，原告可以主张要求上调违约金，当违约金严重高于实际损失的情况下，违约方即被告可以申请法院下调违约金，涉案合同已约定了违约金，原告不能同时主张违约金又主张利息损失。本院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行相应的义务。合同签订后，原告按合同约定向被告履行了付款义务，被告理应按合同约定向原告交付房屋。但根据前述认定，合同约定的交付时间已过，涉案房屋至今尚未竣工验收，不具备交付条件。本案双方争议的焦点是：一是原告行使合同解除权是否已经超过法定期间；二是原告以邮寄解除通知的方式解除涉案《商品房预售合同》是否发生合同解除的效力。关于原告行使合同解除权是否已经超过法定期间的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，合同解除权适用除斥期间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：法律没有规定或者当事人没有约定，且对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案争议的解除权行使期间，核心系解除权行使的起算点认定问题，即应以合同约定的应交付时间起算，还是应自涉案房屋具备法定交付条件为起算点。本院认为，对该问题的认定应结合案件实际情况，兼顾公平合理的原则。涉案纠纷发生的根本原因系被告违约致合同目的不能实现。原告之所以与被告达成购房意向、签订购房合同并交付购房款，一定程度上系基于对被告经营实力及宣传预期的信任，但合同签订至今，原告不但未获得任何收益，反而陷入投资迟迟无法收回、合同目的不能实现的不利境地之中，此时，若以合同约定的有权行使解除权之日起算，即以2014年10月29日作为合同解除权的起算点，其结果势必导致将被告自身经营失利的风险全部转嫁给了合同履行中不存在任何违约行为且对房屋建设进度及组织验收等均无掌控力的普通投资人即原告身上，致判决结果显失公平，故依据公平原则，将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条约定的“交付”视为交付符合国家规定的合格房屋更为合情合理，而若如被告所称涉案房屋未通过消防验收，那么涉案房屋并未达到竣工验收交付条件，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，故被告依据该规定主张原告的合同解除权消灭，不成立。关于原告以向被告邮寄解除合同通知的方式是否发生合同解除效力问题。从涉案《商品房预售合同》的内容看，原告购买的涉案房屋系商铺，用于自营或者出租获得收益，但至今被告连交付房屋的交付义务都未完成，且至今不能明确交付时间或能否交付等关键问题，致使原告取得该房屋产权进而获得收益的合同目的不能实现，据此，原告依据合同约定以邮寄方式通知被告解除合同，被告于2019年6月18日签收解除合同通知书，且被告在收到该解除合同通知后亦未提出异议，足已发生合同解除的后果，应认定涉案合同已于2019年6月18日解除。合同解除后，原告根据合同约定要求被告返还其已支付的购房款582646元、维修基金7407.9元及手续费3023.10元等款项共计593077元，于法有据，本院予以支持。被告主张系因为政策原因导致无法竣工验收并交付房屋，但未举证予以证明，对其抗辩意见，本院不予采信。关于原告主张的违约金及利息。根据合同约定，被告应于2014年7月31日将涉案房屋交付原告，但因被告未依约定履行交付义务致使合同被解除，应承担相应的违约责任，根据涉案合同“××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.01%向××支付违约金”约定，原告主张合同约定的违约金过低要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，本案中合同约定的违约金明显过低，对无违约行为的原告显失公平，故对原告调整违约金的主张，本院应予准许，但利息损失与违约金不应同时适用。对原告主张的违约金，可以原告已付款数额593077元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2014年5月23日起计算至2019年6月18日，因合同约定了90天的被告返还已付款项的自动履行期限，又因2019年8月20日后中国人民银行同期贷款利率不再适用，后续违约金可自2019年9月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。对原告主张的其他违约金和利息损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、原告任美霞与被告山东裕德置业有限公司签订的《商品房预售合同》已于2019年6月18日解除；二、被告山东裕德置业有限公司返还原告任美霞购房款582646元、维修基金7407.9元、手续费3023.10元，共计593077元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告山东裕德置业有限公司支付原告任美霞违约金（以593077元为基数，自2014年5月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年6月18日，之后利息自2019年9月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日），于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告任美霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12184元，由原告任美霞负担1758元，被告山东裕德置业有限公司负担10426元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  辛光博人民陪审员  王海波人民陪审员  郭 萌二〇一九年十二月五日法官助理于丽丽书记员袁浩