山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0811民初13779号原告：刘某，女，1982年6月29日出生，汉族，住济宁市太白湖区。被告：山东信昌置业有限公司，驻所地：济宁北湖度假区许庄街道办事处甄庄村，统一社会信用代码：91370800786116709C。法定代表人：李川，总经理。委托诉讼代理人：杨艳艳（特别授权），女，1992年12月23日出生，汉族，该公司法务，住。原告刘某与被告山东信昌置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某、被告山东信昌置业有限公司（以下简称信昌公司）的委托诉讼代理人杨艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告商品房违约金190236.75元（房屋款507501元×0.00021×1785天），储藏室违约金11531.45元（储藏室38341元×0.0615×1785天÷365,按2015年1月1日银行贷款利率6.15%），涉案金额合计201768.2元（暂时截止至2019年11月21日）。2.要求保留从2019年11月21日（起诉日期）起至实际交付验收合格房屋之日止，向被告索要逾期交房主房、储藏室的违约金权利。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月15日，原告刘某与被告山东信昌置业有限公司签订《济宁市商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171合同编号20131115017），购买被告位于济宁市北湖新区，圣贤路南翰林学府商品房（8号楼01单元2层01-0202号房,面积为140.66平方米）一套和8号楼2-35号地下室储藏室（《补充协议》面积为16.67平方米）一间。在双方所签订的《济宁市商品房买卖合同》中第八条约定，被告应依照国家和地方人民政府的有关规定于2014年12月31日前交付验收合格的商品房。因被告自身原因，商品房至今不具备交房条件，仍未交付。按《济宁市商品房买卖合同》中第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第1条（2）规定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2.1的违约金。按《济宁市商品房买卖合同》中第十一条交接之规定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”截止到2019年11月21日，房屋仍不具备上述交房条件，离“实际交付之日”还有一定日期，因此保留继续向“山东信昌置业有限公司”索要“商品房违约金”“储藏室违约金”的权利。综上，合同约定2014年12月31日交付验收合格的房屋，但被告至今未予交付。特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告信昌公司辩称，被告应减轻违约责任，被告未能及时交房，存在合理的事实和理由，被告于2016年8月25日已通知原告办理上房手续，因原告自身原因未能接收到被告的通知，未拿到上房钥匙，应减轻被告的违约责任。涉案商品房在施工建设的过程中，北湖管委会未能及时移出出让土地，造成施工进度延误。济宁市国土资源局出具的文件中指出，同意该宗土地开发建设竣工日期在《国有建设用地使用权出让合同》约定的基础上顺延一年。上述事实属于涉案商品房买卖合同约定的特殊原因，根据《济宁市商品房买卖合同》约定，被告可依实际情况予以延期，不应承担违约赔偿责任。本案所涉商品房已具备上房条件，被告信昌公司于2016年8月25日通知原告上房，违约时间应计算至通知上房之日。依照合同第八条约定，违约金的计算基数仅包括原告刘某交付的房价款。同时，在双方签订的补充协议中，对逾期交付储藏室未达成合意，此部分款项不应计入到计算违约金的基数之中，此部分不应承担违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《济宁市商品房买卖合同》、《补充协议书》、《个人住房公积金借款合同》各一份、收款收据五张、个人住房公积金贷款凭证三张，形成证据锁链，可以相互印证，能够证明原、被告之间存在涉案商品房、储藏室的买卖合同关系，原告依约向被告支付了全部合同价款，被告未按合同约定，向原告交付验收合格的商品房、储藏室的事实，与本案具有关联性，对上述证据的证明效力，本院予以认定；被告提交的济宁市国土资源局关于调整山东济宁信昌置业有限公司翰林学府有关项目竣工延期的意见、翰林学府汇报材料、律师函，其形成时间在原、被告签订合同、协议之前，属被告与原告签订合同、协议时，应当预见到的合同利益损失，与本案缺乏关联性，本院对被告提交证据的证明效力，不予认定;被告提交的《补充协议》，原、被告双方签订的《济宁市商品房买卖合同》明确约定“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议”，“合同附件与本合同具有同等法律效力”，而双方签订的《补充协议》为合同附件，双方虽然在《补充协议》中未约定储藏室的交付时间及逾期交付储藏室的违约责任，但储藏室为主房的从物，储藏室的交付时间应与主房交付时间相同，即于2014年12月31日前交付。但被告山东信昌置业有限公司未按商品房买卖合同约定的期限即于2014年12月31日前将经验收合格的房屋交付原告刘某使用，属违约行为，应承担违约责任，本院对被告提交证据的证明效力，不予认定。2、原、被告于2013年11月15日，分别签订《济宁市商品房买卖合同》（合同编号：20131115017号）、补充协议（关于储藏室）各一份。商品房买卖合同约定：被告将其开发的位于济宁市北湖新区，圣贤路南翰林学府小区8号楼01单元2层01-0202号商品房出售给原告，房屋价款为507501元，并约定2014年12月31日前，被告将经验收合格的房屋交付原告。合同第九条约定：如出卖人未在约定的时间将商品房交付给买受人，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.1的违约金”。合同第二十条约定“本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。合同第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”。补充协议（关于储藏室）约定：原告购买8号楼2-35号地下室储藏室一间，“储藏室房款为38341元”。现涉案房屋尚未通过质检部门验收。本院认为，对于原、被告双方争议的问题：一、关于被告是否应承担向原告支付商品房、储藏室违约金及本案是否存在减轻被告违约责任的法定事由的问题？原告为购买商品房与被告签订的《济宁市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行。按照合同约定的交房期限，被告应于2014年12月31日前向原告履行交房义务。被告至今不能向原告交付验收合格的房屋，构成违约，依法应承担违约责任。被告以原告未接到信昌公司电话通知，因原告自身原因造成未拿到上房钥匙、商品房在施工过程中，北湖管委会未能及时移出出让土地造成施工进度延误，是造成房屋延期交付根本原因为由，不同意承担违约责任，但其提交的证据，通过本院对上述证据的认定，不能证实被告延期交房，存在合理合法的法定事由，故应认定本案不存在减轻被告违约责任的法定事由。原告为购买储藏室而与信昌公司签订的补充协议，未对延期交付储藏室的违约责任作出明确约定，但是储藏室作为主房的从物，其交付时间应与主房相同。被告信昌公司在补充协议履行过程中，亦构成违约，依法应承担相应的违约责任，被告应向原告支付储藏室违约金。二、关于违约金的计算节点问题？被告出售给原告的涉案房屋，现尚不具备交付的法定条件。被告不能向原告履行交付房屋的合同义务，依据合同约定，其违约行为仍在持续，故违约金的计算节点应自违约之日即2015年1月1日起至涉案房屋验收合格之日止。综上所述，本院认为，原告主张被告信昌公司按照合同约定支付涉案商品房自2015年1月1日起至2019年11月21日的违约金190236.75元，该诉讼请求合法有据，本院予以支持；原告为购买储藏室而与信昌公司签订的补充协议，对于被告延迟交付储藏室的损失计算方式，因协议中并未明确约定，对于原告主张的储藏室违约金以2015年1月1日银行贷款利率6.15%为基数计算，本院认为应调整为按同期银行贷款利率计算违约金为宜；对于原告主张自2015年1月1日起至2019年11月21日止涉案商品房及储藏室的违约金，系对自身权利的处分，本院不持异议；本院认为原告要求保留向被告索要自2019年11月21日起至房屋验收合格之日止，期间的商品房、储藏室产生的违约金的权利，合法有据，因该损失尚未实际全部发生，待实际损失全部发生时，可另行主张权利。故依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告山东信昌置业有限公司于本判决生效三日内支付原告刘某因延迟交付主房产生的违约金190236.75元（2015年1月1日至2019年11月21日止，共计1785天，507501元×1785天×万分之2.1）及因延迟交付储藏室产生的违约金（以38341元为基数，按同期银行贷款利率自2015年1月1日起计算至2019年11月21日止）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2163.26元，由被告山东信昌置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 陈 平二〇一九年十二月十日书记员 徐顺贤