湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终4451号上诉人（原审被告）：宜章玉溪河综合投资开发有限公司，住所地湖南省宜章县玉溪镇玉龙湾小区19栋1号。法定代表人：刘晓峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙铭，男，系该公司办公室副主任。被上诉人（原审原告）：李仁正，男，汉族，1990年5月2日出生，住址湖南省郴州市宜章县。被上诉人（原审原告）：邝玉梅，女，汉族，1991年5月3日出生，住湖南省郴州市宜章县。上诉人宜章玉溪河综合投资开发有限公司（以下简称玉溪河公司）因与被上诉人李仁正、邝玉梅商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省宜章县人民法院（2019）湘1022民初2072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人玉溪河公司的委托诉讼代理人孙铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玉溪河公司上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：一、双方当事人签订的商品房买卖合同不但约定了正常的交房时间，同时还进行了“出卖人可据实予以延期”的特别规定。本案就是因施工建设合同发生纠纷导致房屋无法验收。二、双方协商交付时间延后是客观事实。李仁正、邝玉梅基于不影响小孩上学等个人原因，强烈要求交房。因此，双方协商交房不仅仅是变更了交房条件，也包括了延期交房的时间，玉溪河公司不应承担延期交房的违约责任。三、李仁正、邝玉梅明知房屋没有验收合格而变更了交房条件进行延期交房，因此，对于交房双方均存在过错，李仁正、邝玉梅同样应承担过错责任。李仁正、邝玉梅未到庭参加诉讼但提交了书面答辩状，其辩称意见为：玉溪河公司到目前为止仍未履行正常的交房手续，业主从未收到过与交房相关的通知；玉溪河公司称买受人的小孩需读书要提前入住这一事实不存在，买受人拿钥匙也是因为开发商多次打电话催促才拿钥匙，且拿钥匙只是约定不更换大门及房屋结构，并未承诺放弃追究违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。李仁正、邝玉梅向一审法院起诉请求：1、请求法院判令玉溪河公司为李仁正、邝玉梅办理不动产权证书。2、请求法院判令玉溪河公司向李仁正、邝玉梅支付逾期办理不动产权证书的违约金2700元(本违约金从约定房屋交付2017年10月31日的一年之后的第二天始，暂计至2019年7月31日，后续违约金计算至办理不动产权证书之日止)。3、请求法院判令玉溪河公司支付李仁正、邝玉梅逾期交房违约金11,798.3元[从2017年11月1日至2019年7月31日止，按《商品房买卖合同》第十一条第1款(2)项约定按日向李仁正、邝玉梅支付已交房价款(180,580元)万分之一计算，后续违约金另计]。以上合计:14,498.30元。4、请求法院判令玉溪河公司消除安全隐患(墙体开裂，消防安全设施不完善或通道被占用，未安装照明路灯及无物业管理等)。5、本案的诉讼费由玉溪河公司承担。一审法院认定事实：玉溪河公司系有限责任公司，公司成立于2002年12月4日，经营范围为：房地产综合开发、经营，基础设施投资，产业投资，市场建设与营运。2017年4月26日，李仁正、邝玉梅与玉溪河公司签订《宜章县商品房买卖合同》，合同约定：李仁正、邝玉梅购买玉溪河公司开发的玉溪河畔H栋6层605号房，总价款为433,445元，付款方式为银行按揭。合同第十条约定：出卖人应于2017年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的房屋交付买受人。如遭遇不可抗力或第三方原因造成该商品房无法验收合格的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示相应证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由买受人承担。由于出卖人原因，未按合同规定的最后交付期限将该商品房交付买受人使用，逾期未超过90日的，自最后交付期限的第二天起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应在解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按累计付款金额2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条约定：出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理的期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。第十七条约定：因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应在商品房交付使用后720日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后360日内办妥买受人的不动产权证，如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。合同签订后，李仁正、邝玉梅按合同约定交付购房首付133,445元，其余房款办理了按揭贷款手续。李仁正、邝玉梅与玉溪河公司均认可交房时间是2018年6月19日。李仁正于交接房屋之日向玉溪河公司出具《承诺书》，承诺：在装修、入住期间，不得擅自更改房屋结构；不得擅自安装和更换防护网、入户门及防火窗，违反上述承诺则由业主自行承担经济和法律上的所有责任。一审法院认为：不动产权属登记系行政行为，涉及到房产登记机关的行政审查。玉溪河公司不是办理房屋登记的机关，仅有协助办证部门办理房产证的义务。合同约定玉溪河公司在商品房交付使用后的一定期限内到产权登记机关完成初始登记，初始登记后到产权登记机关办妥买受人不动产权证。即使玉溪河公司未按约履行义务，也应按合同约定主张其违约责任，不宜由司法机关直接强制房地产开发企业限期内办理有关权证，李仁正、邝玉梅请求玉溪河公司为其办理不动产权证书不符合法律规定和合同约定。李仁正、邝玉梅与玉溪河公司签订《宜章县商品房买卖合同》约定玉溪河公司交房期限为2017年10月31日前。玉溪河公司未按合同约定将房屋交付使用，违反合同的约定，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。玉溪河公司在答辩中称，因H栋建筑商的原因造成一直不能验收，李仁正、邝玉梅明知此事的发生，在李仁正、邝玉梅要求并书面承诺的情况下，双方协商顺延的交房时间至2018年6月19日，玉溪河公司不应承担迟延交房的违约责任。对此，李仁正、邝玉梅不予认可，玉溪河公司所举证据未能证明，故玉溪河公司主张不承担逾期交房违约责任，一审法院不予采信。李仁正、邝玉梅按揭贷款后，购房款已由银行或其他机构向玉溪河公司支付了全部购房款，逾期交房违约金按全部购房款金额计算，但李仁正、邝玉梅请求按180,580元已付购房款支付逾期交房违约金，视为对其他部分违约金的放弃。按李仁正、邝玉梅主张，玉溪河公司应支付李仁正、邝玉梅2017年11月1日至2018年6月19日按已付房款每日万分之一计算的逾期交房违约金为4153.34元（180,580元×1?×230天）。李仁正、邝玉梅请求玉溪河公司支付2019年7月31日前的逾期交房违约金11,798.3元及后续违约金，超出部分一审法院不予支持。本案中，涉案房屋的交付时间为2018年6月19日，根据《宜章县商品房买卖合同》第十七条约定：玉溪河公司应于2020年6月9日前完成涉案房屋的初始登记，2021年6月4日前为李仁正、邝玉梅办妥房屋不动产权证。办理房屋不动产权证的时间尚未届满，故玉溪河公司不应承担逾期办证的违约责任。李仁正、邝玉梅请求判令玉溪河公司消除墙体开裂、消防安全设施不完善或被占用、未安装照明路灯以及无物业管理等安全隐患。李仁正、邝玉梅未提供相应证据予以证明，一审法院不予支持。小区无物业管理的问题属于物业管理服务合同关系，可另行处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条规定，作出如下判决：“一、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李仁正、邝玉梅支付逾期交房违约金4153.34元。二、驳回原告李仁正、邝玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81元（已减半），由原告李仁正、邝玉梅负担58元，被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司负担23元。”二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的涉案合同合法有效，争议焦点在于玉溪河公司是否存在逾期交房行为以及应如何承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，玉溪河公司因他人的原因导致逾期交房，不能免除玉溪河公司的违约责任。玉溪河公司在合同约定的时间内不能交付符合交付条件的房屋是客观事实，本案中亦没有证据证明业主与玉溪河公司重新约定了新的交房时间，业主提前收房也不意味着业主放弃追究玉溪河公司延期交房的违约责任，因此，一审法院自合同约定的交房时间开始，按照合同约定的违约金比例，计算逾期交房违约金至业主实际收房之日，符合合同约定、法律规定以及本案事实。玉溪河公司二审庭审中要求下调违约金比例，因双方合同中约定的违约金并不过高，本院不予支持。综上所述，宜章玉溪河综合投资开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宜章玉溪河综合投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长 蒋 伟审判员 刘 军审判员 罗燕青审判员 林海波审判员 杨利平二〇一九年十二月十二日法官助理赖春媚书记员高尚书附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。