浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙08民终1022号 上诉人（一审被告、反诉原告）：胡卫江，男，1966年7月19日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 上诉人（一审被告、反诉原告）：任敏珍，女，1969年10月23日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：许广平，浙江论剑律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：郑开飞，男，1991年11月4日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 委托诉讼代理人：姚丹琳，浙江兴衢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘俊健，浙江兴衢律师事务所律师。 上诉人胡卫江、任敏珍因与被上诉人郑开飞房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2019）浙0802民初3157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 胡卫江、任敏珍上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项、第三项，改判支持上诉人的一审诉讼请求，或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误，遗漏重要事实。本案所涉位于“衢州市宸园10幢1单元1103室”的房屋（以下简称涉案房产）属两上诉人共同共有，属于期房，合同约定交房时间为2019年4月28日，上诉人任敏珍为主贷方。2019年3月10日晚因上诉人任敏珍在越南旅行，上诉人胡卫江一人到雅居中介办公室商谈售房事宜，但一直未能与上诉人任敏珍取得联系，两中介不仅未告知签订合同的风险，反而一再催促上诉人胡卫江与被上诉人签订《房产转让买卖合同》，并要求上诉人胡卫江出具“承诺书”。两中介及作为购房者的被上诉人对上诉人胡卫江出售房产未经共有人任敏珍同意是明知的。上诉人任敏珍从越南旅行回来得知上诉人胡卫江未经其同意和授权出售共有房产，其有权不同意出售，完全合法合理合情。故于2019年3月17日与中介许建庆通话中明确告知不同意出售房屋，此行为没有过错，更未违约。2019年3月18日，上诉人胡卫江基于共有人任敏珍不同意出售，与被上诉人协商先退回定金并要求其发银行账号，被上诉人当时回复不拒收定金及法院见，并在第二天将其衢江农商银行账号发给上诉人胡卫江，说明被上诉人同意上诉人胡卫江的方案。在2019年3月20日，上诉人胡卫江与被上诉人通话告知可以出售房屋，被上诉人回复并未反对，认为合同的事找中介，但被上诉人在当日即已向法院提交诉状，认为上诉人不同意继续履行合同，要求上诉人双倍返还购房定金40万元。在上诉人胡卫江向法院出具了“在对方4月15日起诉前本人同意将宸园10幢1单元1103室卖给郑开飞，在郑开飞起诉后不同意将该房屋卖给郑开飞”的字条后，被上诉人郑开飞才向法院申请撤诉，同时法院准予郑开飞撤诉,可见当时法官也认为合同效力有问题，才要求上诉人胡卫江明确是否出售房屋。被上诉人在对反诉答辩中自认本案房屋转让合同是双方协商解除，非法定解除，故不适用定金罚则。二、上诉人一直在积极履行义务，根本没有懈怠而不去办理房屋交付和办证手续。案涉房屋上诉人己于2019年4月3日还清车库贷款，2019年4月19日去交接房屋，购房合同约定交房后需3个月之后才能办理房产证。可见上诉人一直在积极履行义务。退一步讲，即使是上诉人任敏珍一时生气不同意出售，但上诉人胡卫江一直同意出售，不存在违约不卖。三、原审法院认定和适用法律错误。在上诉人任敏珍未认可之前，该《房地产转让合同》是效力待定。而被上诉人在2019年3月20日第一次提起诉讼时明确表示不履行合同。依据合同法第96条之规定，当事人一方以合同法第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到对方时解除。而被上诉人于2019年3月20日在无事实根据的情况下，以两上诉人明确表示不出售房屋为由要求上诉人支付双倍定金40万元，故系被上诉人违约提出解除合同。 郑开飞辩称：一、上诉人任敏珍对本案合同的签订是知情并且认可。本案房屋的出售信息是由任敏珍发布在业主群中，被上诉人清楚知道任敏珍是愿意出售该套房屋，之后中介也是一直与任敏珍联系。根据微信聊天记录显示，由于任敏珍在国外，其委托丈夫胡卫江到中介处签订合同，被上诉人以及中介方之所以有胡卫江的微信联系方式也是任敏珍告知的，而且胡卫江在表达不愿意继续出售房屋的时候，也是说任敏珍认为价格卖低了等等。以上一系列的事实和行为均可以证实，前期是任敏珍一手在操作房屋买卖，其对该合同的签订是知情和认可的，一审对于该事实的认定客观、公正。二、本案合同合法有效。即使胡卫江无权处分任敏珍部分的财产。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第三条的规定，产生的法律后果只是导致房屋权属不能变动，但是不影响合同的效力。三、上诉人构成根本违约。2019年3月10日签订本案合同后，3月11日上诉人就表示不愿意出售房屋，3月16日要求退还定金，3月18日通过电话又明确表示不愿意继续履行合同。上诉人违约的意思表示非常明确，且导致本案合同根本无法继续履行，构成根本违约。根据合同法第108条规定，被上诉人可以在履行期限届满之前，要求上诉人承担双倍返还定金的违约责任。据此，被上诉人明确知晓上诉人不愿意继续履行合同后，就向法院起诉的行为，符合法律规定，不能够认定为先行违约。综上，一审判决公正、合法，符合客观事实，请求二审予以维持。 郑开飞向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告双方于2019年3月10日签订的《房地产转让合同》；2.依法判令两被告双倍返还原告购房定金40万元；3.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。 胡卫江、任敏珍向一审法院提出反诉请求：1.依法解除反诉原、被告双方于2019年3月10日签订的《房地产转让合同》;2.判令反诉原告没收反诉被告购房定金20万元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。 原审法院审理认定：胡卫江与任敏珍系夫妻关系。2019年3月10日，原告郑开飞与被告胡卫江通过衢州市柯城雅居房产中介所和众鑫中介（工作人员唐露宏、许建庆）居间，签订《房地产转让合同》一份（胡卫江代任敏珍在合同上签字），合同约定：1、胡卫江将其所有的坐落于衢州市宸园10幢1单元1103室房屋出售给郑开飞，转让价格263万元。2019年3月10日，郑开飞支付胡卫江20万元作为购房定金。2、付款时间及方式：首付款100万元含定金于胡卫江办出房产证七个工作日内支付；此款用于胡卫江还此房的按揭贷款之用，并于取出银行抵押物当日或次日过户；余款计人民币163万元于郑开飞产权证办出后银行商业贷款支付。3、交房时间：款清交房。4、违约责任。双方任何一方若有反悔违约，所没收定金（或双倍返还定金）均由守约方与中介方对半分成。若发生不卖和不买同时违约行为（或双方自行协商解除合同），双方各支付总房价的0.8%作为中介服务费及违约金给中介方；房地产过户后，郑开飞不能按期向胡卫江付清房款，或胡卫江不能按期向郑开飞交付房产，每逾期一天，由违约方向守约方给付相当于上述房地产总价万分之七的违约金。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，胡卫江于2019年3月10日向郑开飞出具收条一份，确认收到郑开飞购买衢州市宸园10幢1单元1103室定金20万元。2019年3月17日胡卫江、任敏珍与中介许建庆电话交流中，任敏珍明确告知中介不卖给郑开飞涉案房屋；2019年3月18日胡卫江与郑开飞微信聊天过程中表示将定金20万元退还给郑开飞，郑开飞回复拒收定金及法院见。原、被告由此成讼，郑开飞于2019年3月20日向法院提交诉状，同年4月8日法院立案，双方纠纷经法院调解未成，郑开飞于同年5月8日向法院申请撤诉，同日法院裁定准予郑开飞撤诉。后郑开飞再次诉至法院，诉请如前。审理中，任敏珍对胡卫江与郑开飞签订的房地产转让合同予以认可，胡卫江、任敏珍向法院提出反诉，反诉请求如前。 原审法院认为：原告郑开飞与被告胡卫江所签订的《房地产转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，审理中被告任敏珍对该合同也予以追认，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当依约全面履行各自的义务。本案主要争议焦点是房地产转让合同的当事人哪一方存在违约行为。原告郑开飞主张被告胡卫江、任敏珍表示不卖给其房屋构成违约；被告胡卫江、任敏珍主张原告郑开飞向法院起诉要求双方返还定金，以行为表明要解除合同，构成违约。法院认为，首先，在案证据证明2019年3月17日被告胡卫江、任敏珍与中介许建庆电话通话中明确表示不卖涉案房屋给原告郑开飞，中介许建庆将被告胡卫江、任敏珍上述意见转达给原告郑开飞；其次，同年3月18日被告胡卫江通过微信向原告郑开飞表示退还购房定金20万元。上述被告的行为表明其在双方履行后续的办证过户、支付后续房款行为之前不愿出售涉案房屋给郑开飞，已构成根本违约，应承担相应的违约责任；故原告要求被告双倍返还购房定金40万元的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。原告郑开江要求解除合同的诉讼请求，因反诉原告胡卫江、任敏珍也要求解除合同，视为双方均同意解除合同，故对郑开飞及胡卫江、任敏珍的上述诉请均予以支持。胡卫江、任敏珍主张郑开飞存在违约行为，并要求没收郑开飞的购房定金20万元，因缺乏充分、有效证据证明，故法院对上述主张及诉请，均不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）郑开飞与被告（反诉原告）胡卫江、任敏珍签订的《房地产转让合同》；二、被告胡卫江、任敏珍于判决生效之日起十日内返还原告郑开飞双倍定金400000元；三、驳回反诉原告胡卫江、任敏珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，保全费2520元，合计6170元，由被告胡卫江、任敏珍负担，于判决生效之日起七日内缴纳；反诉案件受理费2150元，由反诉原告胡卫江、任敏珍负担（已预交）。 二审中，上诉人向本院提交通话录音光盘（文字整理稿）一份，拟证明上诉人与被上诉人及中介人员多次电话沟通，明确表明任敏珍对房屋出卖不知情、不同意，被上诉人对此知情并不愿意履行合同。被上诉人认为，上述证据不属于二审新证据，且也无法证明上诉人的主张。本院审查认为，上述证据仅能说明涉案合同签订后，上诉人与被上诉人及第三方中介曾有过沟通，但尚无法作为证明合同效力的依据，本院对此证据的证明力不予确认，其证明主张本院将综合全案分析认定。 经审理，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。就本案而言，任敏珍于2019年3月8日在微信群中发布涉案房产的出售信息，而且与房产中介人员唐露宏通过微信接洽，并于3月9日向唐露宏发送了涉案房产的户型图，而在3月10日下午任敏珍又通过微信告知唐露宏有关胡卫江的联系方式，胡卫江与唐露宏取得微信联系并在当晚签订了涉案房地产转让合同，胡卫江不仅在合同上代替任敏珍签字还签署承诺书，上述一系列行为，足以使郑开飞认定上诉人夫妻具有共同出售房产的意愿，且郑开飞在与上诉人胡卫江签订合同的过程中，对涉案房产的权利主体及身份关系进行了必要的审查，也是作为善意购房人协商确定房屋价款，故可认定胡卫江与郑开飞签订房产转让合同的行为，相对于任敏珍而言已经构成表见代理，涉案合同签订后即对合同各方具有法律效力，各方均应当依约履行。虽然本案各方就上诉人事后不愿继续履行涉案合同的事项进行过交涉，但现有证据无法证明双方已对涉案合同进行变更或就合同的违约赔偿协商一致，故在上诉人夫妻先后明确表明不再履行涉案合同后，郑开飞有权依照法律规定提起违约赔偿诉讼，原审据此作出判决并无不当。 综上所述，胡卫江、任敏珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人龙胡卫江、任敏珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  程顺增 审判员  刘小伟 审判员  郑慧芳 二〇一九年十二月四日 书记员  黄徐燕