四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川14民初77号 原告：吕德怀，男，1962年7月1日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：文革，四川致高律师事务所律师。 被告：成都建工雅安建设有限责任公司，住所地四川省雅安市雨城区西康路东段132号。 法定代表人：唐海平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张进，四川东烜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苟成东，四川东烜律师事务所律师。 被告：洪雅县鑫顺房地产开发有限公司，住所地四川省洪雅县洪川镇青衣路（西城家园）。 法定代表人：李波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王敏，男，该公司总经理。 原告吕德怀因与被告成都建工雅安建设有限责任公司（以下简称建工雅安公司）、洪雅县鑫顺房地产开发有限公司（以下简称鑫顺公司）案外人执行异议之诉一案，本院2019年10月11日立案后，依法组成合议庭，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。上诉人吕德怀及其委托诉讼代理人文革，被上诉人建工雅安公司委托诉讼代理人张进、苟成东，被上诉人鑫顺公司委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕德怀起诉请求：1.判令解除眉山市中级人民法院对“公园一号”1栋3层的查封，并不得对该房屋采取评估、拍卖等强制执行措施；2.判令原告对“公园一号”1栋3层具有商品房买受人的权利，具有排除强制执行的民事权益；3.判令确认建工雅安公司与鑫顺公司基于虚假诉讼达成（2015）眉民初字第207号民事调解书违法，并对虚假诉讼的事实进行审查。同时原告当庭增加诉讼请求，要求鑫顺公司履行商品房买卖合同约定的交付义务。事实和理由：原告是公园一号1栋3层的买受人，具有购房者合法的民事权益；建工雅安公司的优先受偿权是虚假的；原告的买受权具有排除执行的性质。 建工雅安公司答辩，吕德怀不是案涉房屋的权利人，其与鑫顺公司之间签订的《房屋买卖合同》没有产生物权权利且名为买卖实为借贷，违反物法权、担保法有关流押、流质条款则实质无效，不产生合法有效的合同效力；本案的强制执行依据为（2015）眉民初字第207号调解书，为生效的法律文书，原告认为该调解书虚假无证据证实，其诉讼请求第三项不属于案外人执行异议之诉审理范围。请求驳回原告的诉讼请求。 鑫顺公司答辩，我公司与吕德怀签订的商品房买卖合同名为买卖实为借贷关系，从我公司向其支付利息以及双方长期的借贷可以看出；我公司与建工雅安公司之间的调解书不是虚假诉讼形成；眉山市中级人民法院（2019）川14执异29号执行裁定书正确。请求驳回原告的诉讼请求。 根据原、被告提交的证据，本院认定事实如下： 吕德怀与鑫顺公司于2013年4月26日向四川华坤房地产土地评估有限公司出具《房地产估价业务委托书》，请求对位于洪雅县洪川镇禾森大道××号的“公园一号”1栋第3层商业房地产在设定条件下的市场价值予以评估，评估目的为因资产运作的需要。2013年5月5日，四川华坤房地产土地评估有限公司出具《房地产估价报告》，估价结果为：“评估单价7690元／㎡，评估总价2888.91万元。”在备注栏第1项载明：本报告仅供委托方资产运作了解估价对象市场价值时参考，不得用于其它目的。出具该《房地产估价报告》时，“公园一号”房屋工程尚在开发建设中。 2013年4月28日，吕德怀与鑫顺公司签订合同签约备案号（7943）的《商品房买卖合同》，该合同主要约定：吕德怀购买公园一号·现代城商品房（位于洪雅县洪川镇禾森大道××号）营业房3楼1号、建筑面积3756.75㎡，该商品房单价为6654.69／㎡、总价2500万元；第五条付款方式及期限：买受人采取分期付款；第十条交付条件：出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房；第十九条产权登记：出卖人应当在2014年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明书等权利义务。同时签订《商品房买卖合同》附件四，其中第二条约定：“该商品房为非住宅的，出卖人与买受人约定按照下列方式计算该商品房价款：该房屋经委托评估该房产价值2888.94万元，因购买方整层购买出卖人商品房，经双方协商一致，出卖人给予买受人13%的折扣优惠，数额去除零头后该商品房总价款为2500万元。”同日2013年4月28日，鑫顺公司向吕德怀出具《收款款项确认函》，该函载明：根据吕德怀与鑫顺公司于2013年4月28日签订《商品房买卖合同》（合同编号ＣＨ-Ｏ1-0605，合同备案号：7943）约定中，现就购房款首付款支付作出如下说明；1、吕德怀自己或者吕德怀委托第三方向洪雅县鑫顺房地产开发有限公司指定账户江邦福（账号略）转款款项共计1100万元。以上账号收到款项即视为洪雅鑫顺房地产开发有限公司收到吕德怀购买禾森大道116号“公园一号·现代城”三楼商铺首付款1100万元；2、吕德怀委托第三方向洪雅县鑫顺房地产开发有限公司指定账号：户名洪雅凯信贸易有限公司（账号略）转款400万元，以上账号收到款项即视为洪雅鑫顺房地产开发有限公司收到吕德怀购买禾森大道116号“公园一号·现代城”三楼商铺首付款400万元。”2013年4月28日，鑫顺公司向吕德怀出具《洪雅县鑫顺房地产开发有限公司收据》，该收据载明“交款单位吕德怀、收款方式转账、人民币1500万元、收款事由公园一号1幢3层商铺款。”2013年10月31日，鑫顺公司又向吕德怀出具《洪雅县鑫顺房地产开发有限公司收据》，该收据载明“交款单位吕德怀、收款方式转账、收款金额1000万元、收款事由公园一号1幢3层商铺款。” 2013年5月10日，鑫顺公司向吕德怀转款52.5万元，同年5月13日李某的账户向吕德怀账户转款35万元。诉讼中吕德怀虽然对两份转款记录的真实性提出异议，但认可收到了该两笔款项，并陈述系鑫顺公司向其支付的购房返点。鑫顺公司则陈述，该两笔款项系双方按照借款的约定，以月息3.5%支付吕德怀借款2500万元的利息。 本院同时查明，建工雅安公司以生效的（2015）眉民初字第207号民事调解书申请对鑫顺公司进行强制执行，其中调解书确认建工雅安公司对公园一号工程之折价或拍卖价款在洪雅县鑫顺房地产开发有限公司尚欠工程款本金即48277587.60元的范围内享有优先受偿权。本院在执行过程中，查封了“公园一号”1栋3层房，并决定进行评估拍卖，吕德怀以该房系其购买并办理备案登记在先为由提出执行异议，请求解除查封、停止评估拍卖。本院作出（2019）川14执异29号民事裁定书，裁定驳回吕德怀的异议，吕德怀遂提起本案案外人执行异议之诉。 本院另查明，1.在建工雅安公司起诉要求撤销吕德怀与鑫顺公司之间签订的《商品房买卖合同》一案中，吕德怀为证明其向鑫顺公司支付了2500万元购房款，提交了2013年4月28日吕德怀向江邦福转款1100万元和陈世洪向李某转账1000万元的转账记录，该两份转账记录上附言处均记载“借款”。另外400万元也发生在同一天，是由成都正鼎辉投资管理有限公司向洪雅凯信贸易有限公司转款，注明为“往来款”。在洪雅县人民法院审理建工雅安公司与鑫顺公司、吕德怀确认合同无效纠纷一案中，李某作为证人出庭作证，其陈述：系鑫顺公司出纳，2013年鑫顺公司向吕德怀借款，以商铺作抵押，当时自己是出纳开具了收据，2013年5月10日和5月13日有两笔转款给吕德怀，是分两次借的钱支付的利息，利息中3分5。 2.吕德怀、陈世洪均为成都市武侯区瑞中瑞小额贷款股份有限公司工作人员，且吕德怀于2013年6月18日被选举为公司职工监事。 上述事实，有《房地产估价报告》、《商品房买卖合同》、《收据》、《收款款项确认函》、银行转账凭证、工商档案材料、庭审笔录以及双方当事人在本案中的陈述等证据证实。 本院认为，本案系吕德怀以其系案涉房屋的买受人，具有排除执行的权益为由提起的案外人异议之诉，因此对于其要求确认本院（2015）眉民初字第207号民事调解书违法的诉讼请求不属于本案审查范围，其可以第三人撤销之诉另行主张。故本案争议焦点为：吕德怀是否系“公园一号”1栋3层1号房的买受人，其是否享有排除强制执行的民事权益。 首先，虽然吕德怀与鑫顺公司签订了《商品房买卖合同》，鑫顺公司也向其出具了2500万元购房款收据，但根据吕德怀在另案中提交的2500万元购房款的组成：该2500万元中的转款1100万元和1000万元的转款单上均明确载明为“借款”，另400万元备注为“往来款”，均非购房款；其次，吕德怀与鑫顺公司签订《商品房买卖合同》之前，双方共同委托评估机构对合同标的的价值进行评估，委托书载明的委托目的为“资产运作”。若双方之间真实意思为房屋买卖，那么对于购买价格，通常做法应是在房屋销售公司给出的销售价的基础上进行协商，而非对房屋价值进行评估。即便就是为购房确定价格进行评估，委托目的也应当明确为“房屋买卖、房屋销售”，相较而言，“融资（借款）”比“购房”更符合“资产运作”的本意；第三、在双方签订借款合同并打款的次月，鑫顺公司及其委托的人员于2013年5月的10日和13日分别向吕德怀转账52.5万元和35万元，该金额恰好是1500万元和1000万元的3.5%，鑫顺公司关于该款系2500万元借款的第一个月利息的说法较吕德怀称系销售返点的说法更符合常理；且在另案中证人李某也当庭陈述，该款系支付给吕德怀的利息。第四、双方的商品房买卖合同约定的房款支付方式为分期支付，但未明确如何分期，吕德怀当庭陈述，何时筹到钱何时支付，但实际上在合同签订当日，该2500万元已全部转款到位。第五、吕德怀及其委托转款的陈世洪均系成都瑞中瑞小额贷款股份有限公司工作人员。第六、吕德怀在签订购房合同多年后，一直未主张交付房屋并办理过户手续。综合以上事实，本院认为，吕德怀与鑫顺公司2013年4月28日虽然签订的是《商品房买卖合同》，但双方之间形成的真实的法律关系是借款，签订商品房买卖合同并办理备案只是作为担保借款收回的方式。 其次，即使吕德怀与鑫顺公司之间是真实的房屋买卖合同关系，但双方就房屋仅办理了备案登记，而未办理预告登记或过户，并不产生物权效力。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。同时《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；……第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；……而案涉房屋系商业用途而非用于居住，吕德怀也未合法占有案涉房屋，其不能据此要求优先保护。 综上，吕德怀关于其享有案涉房屋买受人的权益，具有排除强制执行的民事权益，判令解除案涉房屋的查封、评估拍卖等强制执行措施并要求鑫顺公司交付房屋的诉讼请求均不成立。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回吕德怀的诉讼请求。 案件受理费166800元，由原告吕德怀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  陈晓华 审判员  唐 部 审判员  罗 洁 二〇一九年十二月十一日 书记员  邓 倩