浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初15203号 原告（反诉被告）：李少丽，女，1988年8月7日出生，汉族，住广东省陆丰市。 委托代理人：余许昌，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：金泉（杭州）置业有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区良渚镇通运路32号。 法定代表人：朱文正。 委托代理人：林峰、黄娟，系公司员工。 原告李少丽（以下称原告）为与被告金泉（杭州）置业有限公司（以下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，于2019年8月8日向本院起诉，本院于同日立案受理后，被告提出反诉，本院合并审理，依法由审判员冯妍独任审判，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余许昌，被告的委托代理人林峰、黄娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，2017年7月1日，双方签订编号为837号《远大金地中心转让协议》一份。合同约定：被告将远大金地中心837号房屋转让给原告，房屋规划用途为商业用地的，转让总价款为人民币411290元；交付房屋的时间为2017年6月30日前；产权登记手续时间为不晚于2017年12月30日，如果因甲方原因导致晚于上述日期办理权属登记机关备案的，自2018年1月1日起，每日甲方须按乙方已付房款的万分之一向乙方支付利息，直至甲方在完成产权登记条件为止，但乙方不得以此为由解除本协议等。2017年10月15日，被告收到购房款后出具《收据》一份。现该房产已经交付，但被告仍然未给原告办理产权过户手续，原告一直未能取得房屋权属证书，可以按照已付购房款总额参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。另查明：杭州市不动产登记信息查询记录实际名称为：杭州市余杭区良渚街道远大金地中心837室。原告认为，被告拒绝办理过户的行为损害了原告的合法权益。现起诉，请求判令：1、被告立即将坐落于“杭州市余杭区良渚街道远大金地中心837室”的不动产过户登记至原告名下，并支付延期办理房屋权属证书的违约金23937元（暂从2018年1月1日起计算至2019年8月5日止，按照411290元日0.01%的标准，计算至实际过户之日止），房屋价值411290元；2、本案全部诉讼费由被告承担。 被告答辩称，原告起诉的情况与事实情况不符，实际为李剑生伙同李少丽利用职务便利伪造协议和收据，利用职权想要侵占远大金地中心837号房，骗取价差款40万元以上归个人所有，因此根据职务侵占罪司法解释和相关规定，应判决李剑生、李少丽职务侵占罪（如有必要被告公司将向公安机关报案立案）。事实与理由详见书面答辩状。根据被告在答辩状中陈述的事实，特向法院提出驳回原告诉请，确认伪造的协议无效，由原告承担本案全部诉讼费用。对于原告的诉请，被告不同意协助原告办理过户的，认为合同是无效的。 被告反诉称，本案涉合同属于以合法形式掩盖非法目的之合同。2016年11月1日，反诉人与案外人杭州众冠房地产营销策划有限公司（以下简称“众冠公司”）签订了《“远大金地中心项目”全案独家代理合同》，约定由众冠公司代理反诉人对外销售远大金地中心未售写字楼的240套房源。《“远大金地中心项目”全案独家代理合同》第4.1.1条明确约定众冠公司派其劳动者李剑生为其财务对账人员。本案涉远大金地中心837号房屋于2016年12月27日曾向案外人杨兴全、应银华进行过出售，当时售价为12683.57元/㎡，后因杨兴全、应银华原因退房；2016年12月后因市场原因本案涉房屋的售价暴涨，至2017年7月1日本案837号《远大金地中心转让协议》（以下简称《转让协议》）签订时案涉房屋的市场价已上涨至约23000元/㎡，并且当时众冠公司销售房屋数量已经超出反诉人授权其销售的240套。李剑生作为众冠公司的财务对账人员，以其职务便利所掌握的加盖反诉人公章的空白《“远大金地中心项目”全案独家代理合同》与其配偶（本案原告李少丽）串通以11000元/㎡的严重偏离市场价值的极低价格签订了案涉合同。虽然《转让协议》表明形式合法，但案涉房屋的受让方并非善意买受人，合同签订的非法目的是李少丽、李剑生夫妇利用李剑生的职务便利侵害众冠公司委托人（即反诉人）的合法财产利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，以合法形式掩盖非法目的的合同应为无效，反诉人特向贵院提起反诉，请求法院在查清事实的基础上依法判决。根据房产转让协议，必须签订网签合同才是有效的，2017年6月23日已经拿到了房产证，所以2017年7月1日签订的合同是无效的。综上，望法院支持反诉人全部诉请。请求判令：1、确认本案涉编号837号《远大金地中心转让协议》无效；2、驳回被反诉人全部诉讼请求；3、由被反诉人承担本案全部诉讼费用。后被告撤回第二项诉请。 原告答辩称，被告的反诉与事实不符，与众冠公司签订的合同的240套房源只是合同的一部分，具体有多少房源被告需提供相关证据予以证明，被告已经授权众冠公司代理，按照代理合同低价就是11000元/㎡，原告购买的行为是合法有效的，当时还有其他价格更低的房源，并没有被告说的23000元/㎡的情况。李剑生只对账佣金，不对账房源的房款，收取房款、定金等都是被告公司的相关人员掌握，李剑生也没有掌握什么空白的加盖公章的合同，原告也没有侵害被告的合法权益，即使侵害也是侵害众冠公司佣金的权益，不是被告公司。 原告就本诉和反诉一并提供并陈述了如下证据材料： 1、远大金地中心转让协议户口一份，证明双方签订《远大金地中心转让协议》的事实； 2、收据三张，证明原告已经履行支付房款的义务，被告收到款项后出具收据的事实； 3、查询记录两张，证明实际名称为杭州市余杭区良渚街道远大金地中心837室的事实； 4、POS刷卡底单一份，总计391290元，分别于2017年10月9日和10月15日刷卡，其他是现金支付的，2017年6月16日支付1万元，7月16日支付1万元，共计支付了411290元； 5、光大银行信用卡电子账单及农村信用社回单各一份，证明原告所有的房款已经实际支付的事实； 6、微信聊天记录一份（原告与被告出纳人员），证明原告订房的时候，定金支付的情况被告也是清楚的事实。 被告就本诉和反诉一并提供并陈述了如下证据材料： 1、《远大金地中心转让协议》837号（2016年12月签订）一份，证明第一次购房价是12683.57元每平方米的事实； 2、远大金地中心项目全案独家代理合同一份，证明李剑生为众冠房产销售负责人的事实； 3、收据及李剑生开具的发票4份，相加的价格却有782580元，明显超出411290元，说明收据是李剑生任意开具的假收据的事实； 4、244套房源的名单一份，证明众冠公司只能出售244套房源，这244套都是在2017年7月1日前签订协议的事实； 5、房产证一份，证明被告于2017年6月23日取得房产证，可以签订正式的房屋买卖合同的事实； 6、余杭区国有土地使用权出让合同一份，证明当时的房屋买卖需要拿到房产证才能转让的事实。 本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2016年11月1日，被告（甲方）与案外人杭州众冠房地产营销策划有限公司（乙方）签订《远大金地中心项目全案独家代理合同》，约定被告委托案外人全案独家销售远大金地中心项目中可售写字楼的全部房源（240套）房屋，底价为11000元/平方米。合同第四条约定，双方对账后由甲方代表孙琴签字和乙方代表李剑生签字，并签署结算报告。 2016年12月7日，被告与案外人杨兴全、应银华签订《远大金地中心转让协议》，约定被告将编号为远大金地中心837号房屋转让给案外人，后被告将首付款退还给案外人杨兴全、应银华。2017年7月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《远大金地中心转让协议》，约定甲方将编号为远大金地中心837号房屋转让给乙方，房屋规划用途为商业用地，土地使用权年限为40年，房屋预测绘建筑面积为37.39平方米，办理产权转让时按照实测面积，款项结算也按实测面积多还少补，房产单价为11000元每平方米，转让总价款为411290元，标的房产单位面积价格不受日后任何情形变化的影响，在办理产权转让时任何一方不得擅自变更。双方约定一次性付款，乙方在本协议签订当日支付全额房款，计411290元。协议第三条约定房屋交付条件为工程质量竣工验收合格并符合本合同附件三的要求，交付房屋给乙方使用的时间为2017年6月30日前，办理交付使用的具体方式和时间以甲方书面通知为准。合同第四条约定，1、产权登记手续：甲方在2017年12月30日前，将办理权属登记所需的材料报产权登记机关备案，若标的房产在前款约定的期限内，甲方所售标的房产未完成产权登记的，若乙方同意继续履约不退房的，甲方在完成产权登记后通知乙方，产权登记手续时间为不晚于2017年12月30日，如果因甲方原因导致晚于上述日期办理权属登记机关备案的，自2018年1月1日起，每日甲方须按乙方已付房款的万分之一向乙方支付利息，直至甲方完成产权登记条件为止；2、产权转让手续，甲方应在标的房产取得初始登记的房屋所有权证后，在甲乙双方约定的时间内向乙方发出通知，办理产权转让手续，该产权转让交易发生的各项税费由甲乙双方按照有关规定各自承担。签订协议后，原告向被告支付房款，被告于2017年10月15日出具收据，说明收到房款411290元，上盖被告公司财务专用章。 另，被告于2017年6月23日取得案涉房屋的房产证。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告认为原告与被告签订的《远大金地中心转让协议》系无效合同，未提供证据证明，应承担相应的不利后果，故对被告主张确认合同无效的诉请，本院不予支持。该协议系双方真实意思的表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，对双方具有约束力，双方应当按照合同履行义务。合同签订后，原告向被告支付了全部房款，被告已取得案涉房屋产权证，现案涉房屋仍在被告名下，具备可过户条件，根据合同约定，被告在2017年12月30日前，应将办理权属登记所需的材料报产权登记机关备案，若晚于2017年12月30日的，须向原告支付利息，被告应在标的房产取得初始登记的房屋所有权证后，在双方约定的时间内通知原告办理产权转让手续。被告已于2017年6月23日取得房屋的房产证，未晚于合同约定的初始登记时间，双方未明确取得初始登记的房屋所有权证后何时办理产权转让手续。综上，对原告要求被告协助原告将案涉房屋的产权过户登记至原告名下的诉请，本院予以支持；对原告要求被告支付延期办理房屋权属证书的违约金的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）金泉（杭州）置业有限公司于本判决生效后十日内协助原告办理位于杭州市余杭区房屋的产权过户登记至原告（反诉被告）李少丽名下； 二、驳回原告（反诉被告）李少丽的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）金泉（杭州）置业有限公司的全部反诉请求。 本案本诉案件受理费7828元，减半收取3914元，由原告（反诉被告）李少丽负担179元，由被告（反诉原告）金泉（杭州）置业有限公司负担3735元。本案反诉案件受理费40元（已减半收取），由被告（反诉原告）金泉（杭州）置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  冯妍 二〇一九年十二月十三日 法官助理韩思齐 书记员周露燕