山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁13民终9460号 上诉人（原审原告）：尹昌军，男，1974年3月21日生，汉族，住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：刘晓明，山东阳都律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：临沂市河东区华泰小额贷款有限公司，住所地临沂市河东区汤头街道227省道与汶泗路交汇处。 法定代表人：王文升，董事长。 委托诉讼代理人：冯尚准，男，1987年3月6日生，汉族，该公司员工，住临沂市河东区。 委托诉讼代理人：张建安，女，1980年2月10日生，汉族，该公司法务，住临沂市兰山区。 原审第三人：山东晨始置业有限责任公司，住所地山东省沂南县城朝阳路北首智圣汤泉沂南宾馆8楼805室。 法定代表人：陈贵德，董事长。 委托诉讼代理人：杨翠翠，女，1995年1月7日生，汉族，该公司员工，住山东省沂南县。 上诉人尹昌军因与被上诉人临沂市河东区华泰小额贷款有限公司(以下简称华泰公司)、原审第三人山东晨始置业有限责任公司(以下简称晨始置业公司)案外人执行异议之诉一案，不服临沂市河东区人民法院（2019）鲁1312民初3455号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 尹昌军上诉请求：1.请求依法撤销临沂市河东区人民法院(2019)鲁1312民初3455号民事判决书，裁定一审法院继续进行审理，或者依法改判驳回被上诉人执行，改判确认涉案房屋归上诉人所有。2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由：上诉人认为一审法院驳回上诉人陈明玉的诉讼请求属于认定事实错误，适用法律错误。一、上诉人对涉案房屋享有足以排除执行的权利，事实清楚。1、上诉人与第三人之间存在商品房买卖合同。该智圣(国际)温泉城温泉御苑D15-2-602楼房系案外人尹昌海购买，后合法转让给上诉人尹昌军。2、上诉人已经占有、装修，根据《物权法》第二百四十一条，该房屋已经归上诉人所有。3、上诉人在购买涉案房屋过程中没有过错，按照法律规定办理登记备案是第三人的义务。上诉人的行为按规定属于善意无过错行为，该房屋不应查封执行。4.涉案房屋虽然登记于第三人但是足以排除执行。二、上诉人对涉案房屋享有足以排除执行的权利符合法律规定。一审法院审理过程中，被上诉人明确认可其与第三人签订《房屋买卖合同》及办理预售登记最终目的是保证实现自身债权并非真正意义上的买卖。而上诉人与第三人之间达成的确是具有物权效力的《房屋买卖合同》且在贵院查封前购买、占有。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的该规定》(法释【2015】18号)第二十四条，名为房屋买卖实际为双方之间的借贷作抵押，否定了作为担保的买卖合同的可强制执行的物权效力。同时，《担保法》第40条、《物权法》第186条明确禁止流押，因此，被上诉人与第三人之间的借贷关系不能对抗上诉人与第三人之间的物权效力。又《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》([2014]执他字第23、24号)购房者权益优于工程优先权和抵押权具有对涉案房产的排除权利。但是一审法院却以《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定驳回上诉人的诉讼请求，应属于适用法律错误，判决错误，严重侵害了上诉人的合法权益。综上，从事实和法律规定看(2019)鲁1312民初3455号民事判决书判决错误。为了维护上诉人的合法权益，恳请贵院依法查明事实，支持上诉人的诉讼请求。 华泰公司辩称，认购书是预约合同，不是房屋买卖合同，不能在房产登记机关进行备案，只能约束上诉人与第三人，不能对抗该双方以外的任何法律形式，故上诉人与第三人签订的认购书不能确定涉案房屋的所有权系上诉人。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 晨始置业公司述称，支持上诉人的上诉请求。 尹昌军向一审法院起诉请求：1、依法判决撤销山东省临沂河东区人民法院（2019）鲁1312执异47号执行裁定书;2、依法确认原告购买的由第三人开发的智圣（国际）温泉城温泉御苑D15－2－602号楼房一套归原告所有（价值66.3328万元），依法停止对上述房屋的执行并解除查封；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：沂南县智圣（国际）温泉城楼盘系晨始置业公司开发。2015年7月28日，晨始置业公司取得智圣（国际）温泉城一温泉御苑C区共计225套房产的商品房预售许可证（证号（沂）房预售证第20150002号）。因晨始置业向华泰公司借款1000万元，华泰公司为保证上述债权能够得到清偿，以华泰公司职工冯尚准及其妻徐雪为买受人与晨始置业公司签订《商品房预售合同》，将晨始置业公司开发的智圣（国际）温泉城一温泉御苑C区D15号楼（包括涉案房屋D15－2－602）的多套房预售给冯尚准及其妻徐雪，并在沂南县房地产管理局办理了商品房预售登记。2017年1月20日，晨始置业公司与尹昌海签订《智圣（国际）温泉城认购书》，合同约定晨始置业将涉案房屋D15－2－602室出售给尹昌海，总价款663328元。在该合同中另有“同意更名：尹昌军尹昌海2018.3.1”内容。2018年3月1日，尹昌海与尹昌军签订房屋转让证明一份，约定由尹昌海将涉案智圣（国际）温泉城D15-2-602转让给尹昌军。同日晨始置业向尹昌军出具加盖财务专用章的收据一份，但尹昌军的交易明细显示，2017年7月26日通过个人网银转款763328元。 因晨始置业未按期偿还华泰公司的借款，华泰公司向本院提起民事诉讼，本院于2018年1月22日作出（2017）鲁1312民初4474号民事判决书，判决晨始置业公司偿还华泰公司借款1000万元及利息，担保人承担连带清偿责任。双方当事人均未上诉，该民事判决发生法律效力。晨始置业公司及担保人均未履行该民事判决书确定的还款和担保义务，华泰公司向本院申请执行，后本院作出（2018）鲁1312执434号执行裁定书，查封晨始置业公司开发的包括涉案房屋在内的沂南县智圣（国际）温泉城多套房产。在执行过程中，尹昌军以涉案房屋即智圣（国际）温泉城D15－2－602室系其购买为由向本院提出执行异议。本院经审查作出（2019）鲁1312执异47号执行裁定书，裁定驳回尹昌军的异议请求。尹昌军对该执行裁定不服，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案的争议焦点是：原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。一、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中，被告华泰公司及第三人晨始置业公司对将案涉房屋通过签订商品房预售合同并进行预售登记这一形式作为双方之间民间借贷的担保并无争议。根据上述规定，第三人晨始置业公司作为借款人，不履行生效判决确定的金钱给付债务，作为出借人的被告华泰公司申请本院对案涉房屋进行执行并无不当。二、被告华泰公司及第三人晨始置业公司之间基于民间借贷这一基础法律关系，双方签订《商品房买卖合同》及办理房屋预售登记的真实目的，只是将案涉房屋作为民间借贷的担保。本案中，案涉房屋不属于法律、行政法规禁止担保的财产，且已经办理了商品房预售登记，具有公示作用及对抗第三人的效力，能够限制该担保房屋的转让或其他处分。作为日常生活中的大宗交易商品，在案涉房屋已经办理预售登记的情况下，对于后手的交易性债权人而言，在与第三人达成交易前，明显负有审查标的物本身负担状态的注意义务。如果案涉房屋已被预售登记在他人名下，基于不动产登记的公信力，后手的交易性债权人并无任何理由相信出卖人（第三人）为不动产的有权处分人。在此情况下，后手的交易性债权人仍然与出卖人签订买卖合同的，其主观上难以视为善意。本案中，案涉房屋自2015年7月28日起就在房屋管理部门进行了预售登记公示。案外人尹昌海与晨始置业签订认购合同时，该房屋已经备案登记两年，且本案中原告并未针对尹昌海与晨始置业之间的房屋买卖过付款如何履行进行举证。在尹昌海与尹昌军签订的协议中，约定的转让时间也与尹昌军支付转让款的时间相差半年。因此，根据原告提供的现有证据并综合全案的证据分析，原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求依法不能成立，本院不予支持。第三人晨始置业公司在明知将案涉房屋为其借款进行担保且其未偿还借款的情况下仍与尹昌海签订认购书，将案涉房屋出售，违反了诚实信用原则，背离了双方签订《商品房买卖合同》及办理房屋预售登记的真实目的。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回原告尹昌军的诉讼请求。案件受理费10433元，由原告尹昌军负担。 二审查明的事实同一审一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，已经明确当事人之间可以以买卖合同作为民间借贷合同的担保，该规定中关于如何处置买卖合同标的物的部分，已经赋予债权人对标的物的担保权人的权利。故一审法院对上诉人尹昌军的诉讼请求未予支持并无不当，本院予以确认。关于上诉人尹昌军是否可以善意取得涉案房产的问题，一审法院已经就此作出详细的论述，本院予以确认且不再赘述。 综上所述，尹昌军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10433元，由上诉人尹昌军负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 军 审判员 王周华 审判员 邵 波 二〇一九年十二月二十日 书记员 郝连霞