广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终16660号上诉人（原审第三人）：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区庆亿街1号16、17楼。负责人：吴颖桦。委托诉讼代理人：薛冰，广东天伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢尚招，男，1978年8月15日出生，汉族，住福建省霞浦县。被上诉人（原审原告）：陈艳芳，女，1981年11月7日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱文杏，广东君信律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广东省广州市白云区广园中路217号。负责人：王玉新，该行行长。委托诉讼代理人：叶则节，该行职员。原审第三人：李建伟，男，1956年7月5日出生，汉族，户籍地址广东省吴川市。上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产广东省分公司）因与被上诉人谢尚招、陈艳芳、广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、原审第三人中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）、李建伟商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2007）越法民三初字第1193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。东方资产广东省分公司上诉请求：1.改判一审判决第一、二项为：在东方资产广东省分公司的按揭贷款本息结清的条件下，国龙公司协助谢尚招、陈艳芳办理广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁30-31房的产权登记手续；东方资产广东省分公司对此予以协助；2.谢尚招、陈艳芳承担全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清。一审法院判令东方资产广东省分公司协助谢尚招、陈艳芳办理产权登记的房产系东方资产广东省分公司具有合法抵押权利的房产，谢尚招、陈艳芳取得房屋产权登记应当以按揭抵押贷款本息全额被清偿，抵押权消灭为前提。2000年，国龙公司与李建伟签订的《商品房预售合同》并办理了预售合同备案登记，并向建行白云支行申请抵押贷款并办理了抵押备案登记，建行白云支行依约发放贷款。《楼宇按揭合同》、预售合同备案登记、抵押备案登记均合法有效。国龙公司在2006年又与谢尚招、陈艳芳签订《商品房买卖合同》，未经抵押权人同意，将抵押物转卖。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条及《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十一条的规定，东方资产广东省分公司对案涉房屋的抵押权合法有效，在抵押存续期间，抵押物被转卖，抵押权人仍可以行使抵押权，受让人应当代替债务人清偿全部的债务，使抵押权消灭，方可取得抵押物。另，谢尚招、陈艳芳的合同相对方为国龙公司，东方资产广东省分公司并非购房合同的义务方，因此一审法院要求东方资产广东省分公司承担协助义务并无依据。且（2009）越法刑初字第769号刑事判决书中对购房款的认定与该份判决书矛盾，上述刑事判决书认定谢尚招、陈艳芳购房款为被骗的赃款。（二）一审法院适用法律错误。一审法院适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，认定谢尚招、陈艳芳对案涉房屋的权利优先于东方资产广东省分公司的抵押权属于适用法律错误。首先，该法律文件从名称上是关于建设工程价款优先受偿权而并非抵押权，而本案中东方资产广东省分公司是抵押权人，并非工程款债权人。其次，李建伟签订《商品房预售合同》后，也通过按揭贷款的方式支付了购房款，其对案涉房屋的预售合同备案登记及东方资产广东省分公司对案涉房屋的抵押权备案登记均合法有效。最后，东方资产广东省分公司完全无过错，一审法院以牺牲金融机构的合法利益为代价的判决结果有失公允，具有反向的社会示范效应。综上，恳请二审法院判如所请。国龙公司二审辩称，不同意东方资产广东省分公司的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。谢尚招、陈艳芳二审辩称，东方资产广东省分公司的上诉理由和请求没有事实和法律依据，应予驳回，谢尚招、陈艳芳并非对一审判决全部认可，但未上诉的理由是想尽快定纷止争。具体答辩理由如下：一、根据《商品房买卖合同》约定，国龙公司为谢尚招、陈艳芳办理产权登记前，谢尚招、陈艳芳无需支付购房余款，更无须支付利息，故谢尚招、陈艳芳并非违约方。二、《商品房预售合同》为无效合同，李建伟对案涉房屋并无处分权。李建伟与国龙公司签订预售合同的目的是为了融资，国龙公司从未为李建伟办理案涉房屋的产权登记，也从未交付案涉房屋给李建伟，根据《中华人民共和国担保法》第三十四条及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第一百一十三条规定可知，李建伟将案涉房屋抵押给中国建设银行广东省分行的行为无效，中国建设银行广东省分行对案涉房屋不享有抵押权。即使东方资产广东省分公司对案涉房屋享有抵押权，因一审判决谢尚招、陈艳芳将应向国龙公司支付的购房余款及利益支付给东方资产广东省分公司，一审判决已尽可能的保护了东方资产广东省分公司的利益，实现了东方资产广东省分公司的优先受偿权，且谢尚招、陈艳芳向东方资产广东省分公司支付购房余款的行为实质是代为清偿债务，东方资产广东省分公司未受清偿的债权可另寻合法途径解决。三、谢尚招、陈艳芳作为本案买卖过程中的弱势方及无过错方，谢尚招、陈艳芳并无支付利息的义务，一审法院判决谢尚招、陈艳芳支付利息已经是牺牲谢尚招、陈艳芳的利益以实现东方资产广东省分公司利益的最大化，虽双方均为受害方，但谢尚招、陈艳芳为了定纷止争，愿意牺牲自己利益。东方资产广东省分公司作为国有企业，其国有资产的流失不应再由人民买单。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请予以维持。建行白云支行二审述称，其对一审判决的意见同东方资产广东省分公司一致。谢尚招、陈艳芳向一审法院起诉请求：1.国龙公司立即为谢尚招、陈艳芳办理位于广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁30-31A单元的不动产权证，并交付；2.国龙公司向谢尚招、陈艳芳支付从2007年4月20日起计至实际办证之日止的逾期办证违约金（以已付购房款为基数，参照中国人民银行逾期贷款利率计算）。一审法院认定事实：2006年7月20日，谢尚招、陈艳芳（买受人）与国龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人土地使用权出让合同号为穗国地出合（98）233号，土地出让面积为6512平方米，规划用途为商住。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，定名为国龙大厦，工程建设规划许可证号为穗规建字[1997]第474号；商品房预售许可证号为980254号。买受人所购买的商品房为上述项目中的泰兴阁30-31A房；该商品房用途为住宅，建筑面积共255.6546平方米。出卖人与买受人约定该商品房按套出售，总金额为1660000元。买受人分期付款，其中2006年7月20日前支付全部房价款的40%，2006年8月20日前支付全部房价款的10%，余下的50%，在发展商取得房证后（并经业主确认）两个月内付清；出卖人应当在商品房交付使用后9个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；等。关于房屋交付期限、产权逾期登记的违约责任等方面，该合同中并未作约定。同日，国龙公司向谢尚招、陈艳芳出具收据，载明收到谢尚招、陈艳芳交来楼款830000元。同日，谢尚招、陈艳芳与国龙大厦物业管理处签署《国龙大厦物业管理中心业主收楼确认书》，确认谢尚招、陈艳芳接收案涉房屋。谢尚招、陈艳芳为了证明其是实际购房人，还向一审法院提交了交纳入伙费及税费的收据、交纳管理费的收据等证据。另查明，2000年9月20日，国龙公司（甲方）与李建伟（乙方）签订穗房预合字××号《商品房预售合同》，约定：乙方购买甲方开发的国龙大厦泰兴阁30-31A房，等。该合同在广州市房地产交易所办理了预售合同登记备案。之后，李建伟（借款人）、建行省分行（贷款人）签订《楼宇按揭合同》，经办银行中国建设银行广州东环支行与李建伟对上述房产到广州市国土局房地产管理局办理了抵押登记，登记抵押权人为中国建设银行广州东环支行。2001年10月26日，中国建设银行广州东环支行本部与中国建设银行广州市白云支行本部合并组成中国建设银行广州市白云支行，原中国建设银行广州东环支行的债权债务由合并后的中国建设银行广州市白云支行承受。其后，中国建设银行广州市白云支行变更名称为中国建设银行股份有限公司广州白云支行。现中国建设银行股份有限公司广州白云支行享有的上述相关债权已转让给东方资产广东省分公司。再查明：2010年5月19日，一审法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书。该判决查明：1999年至2002年间，国龙公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称“名义购房人”）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购房人”的名义，将购得房产作为抵押物向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的房屋出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套；仍登记于国龙公司名下的房屋共计47套、车位2个……最终判决被告单位国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元等。2015年12月30日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民二破（算）字第5号-1民事裁定书，裁定受理案外人肖燕萍对国龙公司的破产清算申请。庭审中，国龙公司表示：李建伟是给国龙公司做工程的，案涉房屋的抵押是为了融资而做的虚假按揭。一审法院认为，谢尚招、陈艳芳与国龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。国龙公司至今未协助谢尚招、陈艳芳办理案涉房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，一审法院认为，首先，关于案涉房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司的陈述，国龙公司与李建伟虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但该买卖合同的签订是为了融资需要。国龙公司与李建伟签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项及《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定，国龙公司与李建伟签订的商品房预售合同为无效合同，李建伟无权以该合同对抗谢尚招、陈艳芳的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。此外，谢尚招、陈艳芳表示同意支付购房余款。考虑到谢尚招、陈艳芳在未付清购房款的情况下已占有使用案涉房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令谢尚招、陈艳芳在支付剩余房款的同时参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的利息，并将该款直接支付给抵押权人。谢尚招、陈艳芳在向案涉房屋的抵押权人支付上述购房余款及利息后即为完成应向国龙公司支付房款的义务。至于逾期办证违约金方面。鉴于谢尚招、陈艳芳向国龙公司购买案涉房屋时，该房屋已有抵押存在，对于如何办证及逾期办证的责任，双方在签订房屋买卖合同时也未作约定；而且，谢尚招、陈艳芳至今也未依约付清全部购房款，故对于未能及时办证，谢尚招、陈艳芳也有一定责任。谢尚招、陈艳芳要求国龙公司支付逾期办证违约金，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2019年4月24日判决如下：一、谢尚招、陈艳芳在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向国龙公司支付的剩余购房款830000元及该款自2006年7月20日起至实际付清之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给东方资产广东省分公司；二、国龙公司在谢尚招、陈艳芳完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助谢尚招、陈艳芳到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦泰兴阁30-31A房所有权转移登记至谢尚招、陈艳芳名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；建设白云支行、东方资产广东省分公司、李建伟对此应予协助；三、驳回谢尚招、陈艳芳的其他诉讼请求。一审案件受理费27315.52元，由谢尚招、陈艳芳负担9633.78元，由国龙公司负担17681.74元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对东方资产广东省分公司的上诉请求，认定如下：关于抵押权的问题。因国龙公司利用李建伟名义签订房屋买卖合同向银行申请贷款，并将案涉房屋设定抵押权。李建伟也无证据证实谢尚招、陈艳芳在与国龙公司签订合同的过程中存在过错。谢尚招、陈艳芳已向国龙公司支付部分购房款并实际占有使用案涉房屋多年，其对案涉房屋享有的权利优先于抵押权。一审法院综合全案案情，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，判令谢尚招、陈艳芳向抵押权人支付购房余款及利息，以尽量弥补抵押权人的损失，尽可能地案结事了，并无不妥，故本院予以维持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人东方资产广东省分公司的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月十九日书记员  杨希