湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终13510号上诉人（原审被告）：唐嘉明，女，1959年11月14日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：周志勇，湖南百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐嘉茵，女，1946年1月8日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：汤蔚，北京盈科（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：唐佳琦，男，1984年8月21日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：唐懋惠，男，1954年7月1日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区，系唐佳琦之父。上诉人唐嘉明因与被上诉人唐嘉茵、唐佳琦赠与合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初3871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人唐嘉明向本院提出上诉请求：1.请求法院依法撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初3871号民事判决第一项；2.请求法院依法改判唐嘉明于2012年8月21日出具的《赠送书》无效，且赠与已被依法撤回；3.请求判决唐嘉茵承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定唐嘉茵已占有、使用讼争的房屋是错误的。唐嘉茵仅仅拥有讼争房屋的钥匙，只能说明占有，该房屋并没有装修，不存在已经使用。2.一审法院认为唐嘉明因尚未取得所有权，自然无法向唐嘉茵交付产权证书是严重错误的。实际上，在一审期间开庭后唐嘉明已取得房屋不动产所有权证。3.一审法院认定《赠送书》合法有效是错误的。（1）在2012年8月21日写《赠送书》时，唐嘉明的安置房为长沙市芙蓉区丰盛大厦9012房（后来变更为9011房），在2016年12月20日才建成，2017年12月25日进行登记，2018年1月8日发证，该房屋在一审开庭前的产权人是湖南丰盛房地产有限公司（以下简称丰盛房地产公司），这个房屋的产权人在一审开庭后才转移到唐嘉明名下。在2012年8月21日书写的赠送房屋的《赠送书》显然是无效的。（2）根据《物权法》第九条之规定，“不动产的物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可见房屋的“权利转移”是以依法登记转移才发生效力。本案并未办理房屋转移登记至唐嘉茵。（3）涉诉争房屋为安置房，具有人身依附性，只有符合条件的被拆迁人才能享有。（4）依据《城市房地产管理法》第37条之规定，“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，此为强制性规定，且没有排他的情况，赠与无效。（5）《赠送书》未经唐嘉明家庭其他成员（丈夫李远东、儿子李宏韬）的同意，如果赠送书有效，则侵犯和损害了其他家庭成员的合法利益，《赠送书》也是无效的。现在唐嘉明的丈夫李远东、儿子李宏韬坚决反对赠送房屋给唐嘉茵。（6）一审判决认定《撤回赠与书》不发生效力且不可再撤销赠与完全违背了法律的规定。第一，在未完成财产转移登记手续和颁发以唐嘉茵为所有权人的新权证前，唐嘉明作为赠与人可以随时行使撤销权，撤销赠与。第二、本案不但有《撤回赠与书》撤销了赠与，也在一审答辩时再次撤销了赠与。第三、赠与行为应当遵循自愿原则。二、本案适用法律错误。1.本案应适用合同法第一百八十六条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，本案即使《赠送书》有效，也应视为撤销赠与。2.本案受赠与人没有使用诉争房屋，一审适用法律错误。唐嘉茵辩称：唐嘉茵已实际对诉争房屋占有并使用。2018年5月4日，唐嘉明、唐嘉茵一起去收房，唐嘉茵当时即获得了“房屋拆迁协议”原件，又取得了该房屋当时有的所有证件的原件。在占有期间，唐嘉茵已缴纳了一年的物业管理费。房屋的所有原件均为唐嘉明自愿交给唐嘉茵，并是在唐嘉明陪唐嘉茵收房并由唐嘉茵缴纳房屋价款及维修基金时取得。赠与并未违反自愿原则，且赠与合法有效。唐佳琦辩称：诉争房屋应属于唐嘉明、唐佳琦、李宏韬三人共同所有，澡堂巷3号房屋虽名为唐嘉明承租，但唐嘉明一直未居住过，唐佳琦却在1997年8月至2006年12月期间一直居住于此，所需房租、水电费均由唐佳琦父亲缴纳。唐嘉茵向一审法院提出起诉请求：请求确认唐嘉明于2012年8月21日出具的《赠送书》合法有效，并确认位于长沙市芙蓉区房屋的所有权归唐嘉茵享有。一审法院认定事实：2012年8月21日，唐嘉明向唐嘉茵出具《赠送书》一份，将其自丰盛房地产公司处获得的拆迁安置房--丰盛时代大厦0912号房屋赠与给唐嘉茵，并承诺办理更名手续，同时承诺其对该房屋享有的全部权益归唐嘉茵所有。2018年5月4日，丰盛房地产公司与唐嘉明订立《丰盛大厦拆迁安置房（住宅部分）交房协议》一份。协议约定，将原拆迁协议中唐嘉明应获得的拆迁安置房由0912号变更为9011号，房屋面积为85.96平方，价款共为348120元。协议还就其他事项进行了约定。同日，丰盛房地产公司与唐嘉明签署《丰盛大厦安置住宅交房结算单》，确认唐嘉明共应支付交房费用106246元。同日，唐嘉茵以唐嘉明的名义缴纳9011号房屋的维修基金10315元，并交纳该房屋一年的物业管理费1238.40元。该房屋现由唐嘉茵占有，钥匙和门禁卡亦由其持有。2018年11月12日，唐嘉明向唐嘉茵发出《撤回赠予书》一份，称其与唐佳琦就丰盛时代大厦9011号房屋所有权存在纠纷，正在进行诉讼。在所有权未确定之前，其无权处分，故撤回赠与。诉争房屋位于长沙市芙蓉区丰盛大厦，房号为9011，所有权登记在丰盛房地产公司名下，但唐嘉明方已将交房费用106246元支付。唐嘉茵主张，诉争房屋虽名为赠与，但其实际还支付了一部分费用，其中包含给予唐嘉明现金82155.27元，支付房屋价款213891元。但唐嘉明否认，唐嘉茵也未能提供充分证据证明。唐嘉明主张，诉争房屋为其家庭共同财产，但未能提供证据证明。同时一审法院查明，诉争房屋系由原长沙市芙蓉区澡堂巷3号的房屋（以下简称澡堂巷3号房屋）拆迁而来。澡堂巷3号房屋原为长沙市直管公房，由唐嘉明自案外人长沙市芙蓉区房地产管理局处承租。拆迁时，澡堂巷3号的户主为唐嘉明，登记于该户头的户口共有唐佳琦、唐嘉明和唐嘉明的儿子三人。唐佳琦认为，其享有三分之一的权益，遂向一审法院起诉，请求确认对诉争房屋享有三分之一所有权，并请求判令唐嘉明支付拆迁过渡费50000元。一审法院经审理后认为，澡堂巷3号房屋的承租人为唐嘉明，拆迁协议也系唐嘉明与丰盛房地产公司订立。现既无法律规定需对在该房屋户头之下的非承租人进行拆迁补偿，也无合同约定需对该非承租人进行拆迁补偿，故唐佳琦的诉讼请求无法得到支持，遂于2019年5月9日作出（2019）湘0102民初2614号民事判决，判决驳回唐佳琦的全部诉讼请求。案件受理费8050元，由唐佳琦负担。一审法院又查明，唐嘉明系唐佳琦的姑母。唐嘉茵系唐嘉明姐姐。一审法院认为：唐嘉明出具《赠送书》时，其尚未取得诉争房屋的所有权，自然无法办理所有权转移登记。之后，丰盛房地产公司交付房屋后，唐嘉茵已缴纳了房屋维修基金和一年的物业管理费，房屋也由其实际占有至今。其时，因唐嘉明尚未取得所有权，自然无法向唐嘉茵交付所有权证书。基于此，应认定唐嘉茵已占有、使用诉争房屋，《赠送书》合法有效，唐嘉明应在取得所有权后协助唐嘉茵将所有权转移登记至唐嘉茵名下。反言之，唐嘉明不可再撤回赠与，其向唐嘉茵发出《撤回赠予书》不产生撤回的法律效果。现因诉争房屋的所有权仍登记在丰盛房地产公司名下，故不宜在本案中直接确认唐嘉茵享有所有权。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条，根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第128条之规定，判决如下：一、确认唐嘉明于2012年8月21日出具的《赠送书》有效；二、驳回唐嘉茵的其他诉讼请求。本案一审受理费6522元，保全费2229元，共计8751元，由唐嘉茵负担4000元，由唐嘉明负担4751元。本院二审期间，唐嘉明向本院提交了如下证据：证据一、《结婚证》，拟证明唐嘉明与李远东于1994年11月19日在湖南省民政厅登记结婚，所购置丰盛大厦9011房屋为家庭共同财产；证据二、不动产信息查询三份，拟证明在2019年11月25日查询唐嘉明家庭三人的房屋信息表明家庭有且仅有一套住房（丰盛大厦9011房屋），如将此房赠与唐嘉茵，会造成唐嘉明家庭无房可住的结果；证据三、不动产登记证，拟证明丰盛大厦9011登记为唐嘉明单独所有，享有物权面积为85.96平方米；证据四、物业维修基金交存证明、完税证明、登记费、物业费票据，拟证明唐嘉明交纳了相关费用，唐嘉茵并没有实际控制房屋，房屋都没有装修；证据五、《说明》，拟证明房屋属于家庭共同财产，《赠送书》没有经过唐嘉明丈夫同意，赠送书不生效；证据六、用电记录、物业公司证明，拟证明丰盛大厦9011房并没有被使用和装修。对唐嘉明提交的证据，唐嘉茵质证如下：对证据一至证据四的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议；对证据一，拆迁的房子是唐嘉明之前的租约房，约上世纪80年代租约，非夫妻双方共同财产；对证据二，与本案无关，租约房是唐嘉明婚前租约房；对证据三三性无异议，涉案房屋的房产证于一审期间办理，根据司法解释第128条法院可以认定有效，可以判决补办过户；对证据四三性无异议，对其证明目的有异议，物业维修费等原件都在唐嘉茵手里，所有缴费都是唐嘉茵支付的；对证据五，该租约房是婚前租约与其丈夫没有关系；对证据五三性均有异议，该房唐嘉明没有进行装修，但房屋钥匙及收房凭证都在唐嘉茵手里。唐佳琦质证如下：对证据一、证据二不认可；结婚证是真实的，但不能证明9011房屋是夫妻共同财产；证据二的真实性无异议，对证明目的有异议，唐嘉明原来有房但后来出售了；对证据三至证据六三性无异议。结合各方的质证意见，本院对唐嘉茵、唐佳琦真实性无异议的证据予以确认，对真实性有异议的证据的关联性及证明目的，本院将结合案件的其他证据及事实予以综合评判。本院二审查明：唐嘉明与李远东于1994年11月19日登记结婚。李远东申明其不同意将家庭共同财产，即诉争的房屋赠与给唐嘉茵。不动产管理中心于2019年5月27日颁发不动产产权证，载明：芙蓉区蔡锷中路185号丰盛大厦9011为唐嘉明单独所有。诉争房屋2018年度、2019年度未产生电费。湖南水清木华物业管理有限公司丰华总公司证明诉争房屋未办理装修手续。诉争房屋总价款为248120元，除了房屋拆迁费、过渡费、困难补助等费用后，实际需缴纳86246元，该费用已由唐嘉茵刷卡支付，但唐嘉明辩称该费用为唐嘉茵代其缴纳。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审各方争议焦点如下：1、诉争房屋是否系唐嘉明家庭共同财产；2、赠与是否已经实际履行。关于诉争房屋是否系唐嘉明家庭共同财产的问题。本院认为，涉案房屋原为长沙市直管公房，由唐嘉明自案外人长沙市芙蓉区房地产管理局处承租，唐嘉明作为承租人，对该房屋并不享有产权，故该房屋并非唐嘉明家庭共同财产。另，虽然唐嘉明与李远东于1994年11月19日登记结婚，但现有证据不能证明涉案房屋系其婚后承租，因此，该承租房屋拆迁所产生之权益，不应认定为家庭共同财产。关于赠与是否已经实际履行的问题。本院认为，唐嘉明出具赠与书的背景是因为其承租的公租房面临征收，其目的在于处置房屋被征收后所得财产利益。房屋征收后，唐嘉明获得的并非安置房，而是房屋拆迁费、过渡费等及购房资格。因此，本案赠与的标的物系房屋征收所得财产权益，而非住房本身。因此，本案赠与合同是否已实际履行，不应以涉案房屋是否过户登记为依据。本案中，唐嘉明出具赠与书后，唐嘉茵以唐嘉明的名义补交了涉案房屋的购房款差价、房屋维修基金、物业服务费。加之，涉案房屋的购房发票、《丰盛大厦拆迁安置房（住宅部分）交房协议》、《丰盛大厦安置住宅交房结算单》原件、房屋钥匙、门禁卡均由唐嘉茵持有。因此，本院认为涉案房屋征收所得财产利益已完成交付，赠与已实际履行。一审法院认定唐嘉明于2012年8月21日出具的《赠送书》有效，唐嘉明应在取得所有权后协助唐嘉茵将所有权转移登记至唐嘉茵名下，并无不当，本院予以维持。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对当事人的其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，唐嘉明的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费为6522元，由上诉人唐嘉明承担。本判决为终审判决。审判长  郭伏华审判员  王力夫审判员  何 鑫二〇一九年十二月二十日法官助理周政国书记员王嘉翌附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。