浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终839号上诉人（原审被告）：张志琴，女，1969年1月2日出生，汉族，户籍所在地浙江省金华市婺城区，现住浙江省金华市婺城区。被上诉人（原审原告）：浙江开源物业服务有限公司，住所地浙江省金华市婺城区安地镇回坑村。统一社会信用代码：91330702060573222X。法定代表人：黄邦法，董事长。委托诉讼代理人：舒紫娟，系公司员工。委托诉讼代理人：邢森波，浙江金元律师事务所律师。上诉人张志琴因与被上诉人浙江开源物业服务有限公司（以下简称开源物业）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初15220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。2019年3月7日，因本案审理需以另案审理结果为依据而裁定中止审理，2019年12月12日，案件恢复审理。上诉人张志琴、被上诉人开源物业的委托诉讼代理人舒紫娟、邢森波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志琴上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一、案涉物业服务合同对张志琴没有约束力，原判以此认定物业服务费没有事实和法律依据。依据《物业管理条例》第十一条，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。案涉物业服务合同由非经选举产生的第一届业主委员会签订，并未召开业主大会，也非经业主共同决定，更不能代表张志琴的真实意思表示。二、物业服务费应当以符合约定的物业服务质量来结算对价，原判认为业主在开源物业提供服务后就应依约交纳相应物业服务费没有依据。物业企业服务质量不符合约定，接受服务一方有权拒绝付费或减少付费，这就是公平原则的要义所在。原判认为“业主在开源物业提供服务后，依约交纳相应物业服务费系其基本义务”明显指出物业企业不论提供多少服务，不论服务质量是否符合约定，只要提供服务，业主就必须按约定支付服务价款，这是完全背离诚实守信和公平原则的，是一种强盗逻辑。案涉合同约定物业服务主要内容12项，并约定开源物业提供优质、规范、高效的酒店式物业服务管理和能耗控制、物耗控制，综合考评满意率应达到85％以上，单项满意率应达到75％以上，同时对其他指标作出了相应的细化要求。开源物业在原审中没有任何证据证明其提供的服务质量达到合同约定，原判也只认定开源物业依约定时间入住并从事物业服务的事实，没有认定其提供哪些服务，服务质量如何。在这种情况下，原审判决张志琴按约定支付服务费缺乏事实和法律依据支持。三、业主因物业企业服务质量未达标拒付物业费不构成违约，原判认定张志琴逾期交纳物业服务费并承担支付律师费的违约责任没有事实和法律依据。开源物业提供了不符合合同约定的物业服务，张志琴当然有权利拒交物业服务费，这是法律规定对开源物业的服务质量不符合合同约定的抗辩，没有违反法律和合同的约定。四、物业企业的自身生存依赖的是自身的经营能力和优质的服务质量取胜，原判认为物业费收取状况关系到了物业公司的自身生存而去保护物业服务企业没有事实和法律依据。物业服务企业和业主或业主委员会是平等主体，应当平等对待，法院应当保护业主所花的钱买到对价的服务。如果法院一定要保护弱势群体，反而业主是弱势群体，应当给予更多的关爱，原判在没有关注业主利益的情况下，反而关心相对强势的物业服务企业的自身生存，突破了法律规定的公平原则。随着近几年高层楼房不断建设，物业服务费动不动就每月每平方米几块钱，而且物业管理区域的广告费、停车费等都收入囊中，物业服务企业已完全从微利企业走出，但部分物业服务质量始终达不到合同约定的要求。业主维权本身就要求让服务质量差的物业企业无法生存，让优质的物业企业生存下来，这样全体业主的利益才能得到更好的保障。五、物业公司与业主建立的是合同关系，应当依照合同来履行权利和义务，原判认为业主不交或少交物业费对已全额缴纳物业费的业主不公平的观点没有事实和法律依据。业委会进行自我管理，依照业主大会或业主代表大会等决定收取的物业服务费用，部分业主不交、少交会影响其他业主的利益，对其他业主不公平。但是，业主与物业公司建立的是合同关系，物业企业提供的物业服务质量不符合合同要求，业主当然有权拒交或少交物业费，已交物业费业主完全可以要求物业公司退回。六、对于物业服务质量虽然全体业主由业主委员会另案提出主张，但并不排除个体业主在本案中提出抗辩的权利及主张，原判认为另案审理在本案中不作审理没有法律依据。提供物业服务的就是物业区域的公共部分，而不是业主的私人部分，个体业主买单的也就是物业区域公共部分的服务。个体业主就是涉案物业服务合同的服务对象，也是支付服务对价的实际履行人，对物业服务质量不达标时，当然有权进行抗辩，更有权利对质量不达标的物业服务拒付或少付的服务费，也有权利享有业委会进行公共维权带来个体业主的利益。七、既然物业服务价格发生争议而未决致使本案物业费用无法结算，就应依法中止本案审理，一审继续审理并作出“如果”判决没有事实和法律依据。2018年12月10日，案涉小区选举出的第二届业主委员会因开源物业的物业服务质量达不到合同约定的要求而向原审法院提起诉讼，要求调低物业服务价格，案件号为（2018）浙0702民初16420号，张志琴在本案原审中提出中止审理的申请，原审法院依然继续审理并作出结果确定而理由不确定的“如果”判决。原审不仅浪费司法资源，损害法律尊严，阻碍当事人行使权利，更是对判决严肃性的否定，对一事不再理原则的挑战。庭审中补充：1、原审对合同签订后，开源物业依约对案涉小区开展物业管理工作的认定过于武断。开源物业提供的物业管理是否达到了专业化、一体化，是否完成合同约定的工作内容，是否达到合同约定的服务标准等基本事实，原审并没有进行调查。2、开源物业在履行合同中严重违约，直接损害张志琴的合法权益。张志琴所住小区东侧道路全长350米，路灯30盏，景观灯38盏，开源物业连续10个半月不供电，到夜晚整个东部片区漆黑一片，业主苦不堪言，修复时间长达320天。地下车库负一层A区通风管道被人为损坏长达一年之久，开源物业也迟迟不予维修，直到新的业委会下达整改通知后才派员处理。开源物业疏于绿化管理，致使小区内虫害肆虐，东部片区野草横生，绿植成条状块状大面积死亡。经婺城区人民法院委托，金华市中正评估公司评估损失金额达11万元之多。开源物业无视业主安危，违规经营，允许朱某某在小区1号、2号、3号、7号楼之间地下车库负二层开办铝合金加工厂，并收取相关费用，该加工厂占地面积约300平方米。操作间机器轰鸣火花四溅，氧气瓶、电焊机、切割机、钻床塑料包装材料等一应俱全，照明灯具上五颜六色的电线，供部分设备用电，业主如同生活在火山口一样，唯恐火灾发生，精神备受煎熬。直至2018年10月2日，该工厂被江南消防大队查封才得以解脱。以上所列只是开源物业违约行为中的部分事实，而不是全部。开源物业辩称，一、原判认定金色海塘小区业委会与开源物业签订物业服务合同事实清楚，开源物业有权向张志琴收取物业服务费，金色海塘小区物业服务项目由小区业委会委托浙江华诚建设工程招标代理公司通过公开邀请招标方式，最终确定由开源物业中标，双方签订物业服务合同，并向金华经济技术开发区管委会建设局进行备案，依据《最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，业委会有权与物业公司签订物业服务合同，该合同对业主有约束力，张志琴作为小区的业主，开源物业进入小区提供物业服务后有权向其收取物业服务费。二、原审判决全额支付物业服务费具有事实和法律依据。关于物业服务费的收费标准，在小区业委会与开源物业签订的物业服务合同第10条中进行了明确约定，开源物业在中标该物业服务项目时就已经明确了收费标准，该收费标准是公开的。在合同备案时也进行了公开，因此不存在案涉小区物业收费不明确的情形，即使张志琴对收费标准不知情，并不能就此认为侵犯其知情权。三、开源物业依约对小区进行服务管理工作有依据。金色海塘物业服务合同签订后，开源物业即进入小区实际提供了物业管理服务，第一年度小区的大部分业主也已经缴纳物业服务费，提供物业服务是不争的事实。本案中，张志琴原审中也未提供证据证明开源物业未尽到合同义务，应承担不利后果。四、原审判决由张志琴承担律师代理费具有事实和法律依据。依据物业服务合同第12条约定，物业服务费实行预收，本案张志琴应付物业服务费已经逾期，依据合同第17条、第33条的约定，因逾期交纳物业费而产生的律师费应由张志琴承担。五、本案不存在必须中止审理的情形，原审继续审理并作出判决程序合法。张志琴等业主拖欠物业费事实清楚，当事人主体适格，无需等待另一案的判决结果作为依据。上诉状中第四、第五、第六点上诉理由，不是原审法院认定的事实。开源物业向一审法院起诉请求：1、判令张志琴支付2017年8月1日至2018年7月31日期间的物业服务费3639元；2、判令张志琴承担律师代理费800元；3、本案诉讼费用由张志琴承担。原审法院认定：2017年7月31日，浙江开源物业服务有限公司（乙方）经金色海塘业委会公开选聘并中标后，与金色海塘业委会（甲方）签订《金色海塘物业服务合同》，该合同约定：甲方委托乙方对金色海塘小区实行专业化、一体化的物业管理，该小区共有住宅1000套，地下车库1033个，建筑物17幢，共计住宅单元29个，合同期限自2017年8月1日起至2020年7月31日止，物业服务主要内容有：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑小品等的维护与管理；本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；小区内交通秩序及车辆停泊管理；协助公安机关维护物业管理区域内的公共秩序，做好安全防范工作等事项，物业管理服务收费采用包干制方式，住宅由业主按其拥有物业的建筑面积2.10元/月/㎡直接向乙方交纳，高层住宅的电梯运行费、小区水系水电费、景观灯以及弱电、消防、照明等的能耗均包含在内，不另行收取，开发公司（实际产权人）未售空置房物业费按100%收取，业主空置房物业费原则上按70%收取，地下车库车位服务费由业主按40元/月/个向乙方交纳，物业费实行预收，预收期限不超过12个月。已购置房屋，但未向物业管理企业办理相关入住手续的业主，其物业服务费的收取按小区统一交付时间开始计费（由于房屋质量或其他因开发商责任造成的延误交房，则从实际交付时间开始计费，延误阶段的物业服务费由责任方承担）；业主、物业使用人逾期支付物业服务费的，乙方有权要求其支付，并按应付金额每日千分之二支付违约金，对于欠费不交纳的乙方可向物业所在地人民法院起诉，并要求欠费方承担诉讼费、律师费等相应费用。同时，合同还对其他相关事项作了约定。合同签订后，开源物业依约定时间入住金色海塘小区并从事物业服务。2018年12月10日，金色海塘业委会以开源物业违约为由就物业服务合同纠纷另案提起诉讼，该院已受理立案，案号为（2018）浙0702民初16420号。另查明，张志琴系金华市婺城区婺州街1188号金色海塘小区18幢1单元1401室房产业主，于2016年3月18日接收该房产时，曾与金华市海塘物业管理有限公司签订过《前期物业管理服务协议》、《金色海塘装修管理服务协议》。2017年10月12日，张志琴取得上述房产权属登记，登记建筑面积为125.34㎡。根据上述合同所确定的收费标准计算，张志琴应向开源物业交纳2017年8月1日至2018年7月31日期间的物业服务费（含车位管理费）共计3638.57元。2018年8月6日，开源物业向张志琴发出书面催缴函，要求张志琴缴付相应的物业费，张志琴因故未支付。为此，开源物业聘请律师对本案提起诉讼，并因此支出律师代理费800元。原审法院认为，金色海塘业委会代表全体业主与开源物业签订《金色海塘物业服务合同》，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，为合法有效；合同内容是否显失公平，涉案小区的业委会现已另行主张，故在此不作评判。据此，在该合同被依法撤销或变更前，该合同对双方及涉案小区的全体业主均具有约束力。张志琴作为案涉小区的业主在开源物业提供物业服务后，依约交纳相应物业服务费系其基本义务。物业费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护；仅仅因为物业公司对公共设施的维护存在缺失或对公共服务不到位、服务质量不高等，即允许作为个体的被告或部分业主不交、或少交物业费，则对已全额缴纳物业费的业主而言也不公平，故即使开源物业存有未尽合同义务的违约行为，也应由所在小区的全体业主主张权利，且业委会已代表全体业主在另案中以原物业费计算之标准与开源物业实际付出的服务不匹配为由，已主张调低其计费标准。由于张志琴未按约定期限向开源物业履行缴付物业服务费的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。开源物业提出由张志琴支付相应物业费，并依约承担律师代理服务费的请求，并无不当，依法予以支持；但开源物业诉请的物业费多于实际应付金额，故应以实际金额计算。如果物业费的标准在业委会所诉一案中被变更，或业委会与本案开源物业经协商后作变更，则视张志琴履行情况相应的予以扣减，或由张志琴自己主张，或经业委会代表其主张返还应减少的部分。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第十二条、第三十五条、第四十一条第一款、第六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、张志琴给付浙江开源物业服务有限公司自2017年8月1日至2018年7月31日期间的物业服务费3638.57元（含车位管理费480元）；二、张志琴偿付浙江开源物业服务有限公司支出的律师代理费800元。上述一、二项债务于判决生效之日起三日内履行。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回浙江开源物业服务有限公司其他的诉讼请求。案件受理费25元（减半收取），由张志琴负担。本院二审中，张志琴提供如下证据：评估报告书一份，证明开源物业管理工作的瑕疵。开源物业质证认为，真实性无异议，对合法性、关联性有异议，评估报告在另案中没有作出认定，而且在该案中开源物业也提出了异议，评估报告仅仅是对绿化损失进行鉴定，双方物业服务合同对绿化死亡率也有相应的规定，因此不能因为绿化苗木死亡就认定开源物业构成违约，不能以此作为减交物业费的依据，且绿化也已经整改完毕。本院认为，评估报告符合法律规定，不具有不予采信的情形，且相关事实已在另案生效判决中确认，本院予以认定。开源物业提供如下证据：一、物业服务合同的附件，证明小区的园林绿化完好率达到90%才符合合同约定的标准；二、规划红线图一份，证明开源物业管理的范围。张志琴质证认为，证据一真实性有异议，按照合同约定收费标准应当进行公示，合同签订时没有公示也没有召开会议，一直到2018年6月20日业主才知道，开源物业并没有公示。证据二规划红线和物业实际管理的范围是不匹配的。按照合同约定，物业四至才是物业服务管理的范围，规划红线内并没有包括绿地。根据评估报告，东部片区损失数额并不大，损失数额大的都在小区的西部片区，很多已经被虫害侵蚀的非常严重，很多已经死亡。本院认为，证据一合法有效，是双方真实意思表示的合同附件，对该证据的真实性予以确认；证据二，对物业服务四至按合同约定及当事人自认为准，根据在卷证据及生效判决，开源物业“弃管”地带亦属于其物业服务管理范围。经审理，对原审查明的事实予以确认。另查明，2019年12月3日，金华市金色海塘小区业主委员会与浙江开源物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，金华市中级人民法院作出（2019）浙07民终5243号民事判决：一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初16420号民事判决；二、解除金华市金色海塘小区业主委员会与浙江开源物业服务有限公司于2017年7月31日签订的《金色海塘物业服务合同》及《补充协议》，浙江开源物业服务有限公司于判决生效后十日内退出金华市金色海塘小区物业管理区；三、浙江开源物业服务有限公司在《金色海塘物业服务合同》及《补充协议》解除前的物业服务费用由合同约定按业主拥有建筑面积2.1元/平方米/月收取调整为按2元/平方米/月收取（高层住宅的电梯运行费、小区水系水电费、景观灯以及弱电、消防、照明等的能耗均包含在内，不再另行收取）；四、浙江开源物业服务有限公司于判决生效后三日内赔偿金华市金色海塘小区内园林绿化损失113435元；五、驳回金华市金色海塘小区业主委员会的其他诉讼请求。开源物业确认张志琴的案涉物业服务费用已经付清。本院认为，一、关于物业服务费用问题。（2019）浙07民终5243号民事判决已经明确，开源物业在《金色海塘物业服务合同》及《补充协议》解除前的物业服务费用由合同约定按业主拥有建筑面积2.1元/平方米/月收取调整为按2元/平方米/月收取，本案二审期间，张志琴已按上述标准全部缴纳，开源物业对此予以确认，并明确双方物业服务费用已经结清，因此，开源物业给付物业费用的请求权基础已不存在，该诉请应予驳回。二、关于律师费问题。本案中，开源物业提供的物业服务不完全符合合同约定的事实明确，事实上，案涉小区亦有近半数业主未交纳物业服务费，双方发生争议后，法院亦作出适当调整物业服务费用标准的生效判决。案涉合同约定因逾期交纳物业费而发生的律师费应由欠费方承担等内容属于格式合同约定的格式条款，考虑到物业服务费用标准确定后，张志琴等业主及时交纳了全部物业服务费用，张志琴主张系因物业服务不符合合同约定而欲与开源物业协商调整物业费用标准而非拒绝交纳物业服务费用具有一定的可信性和客观因素，其被诉也只是开源物业的随机选择，本院对开源物业要求支付律师费的诉请依法予以驳回。综上所述，方晓华的上诉请求，合理部分，本院予以支持。本案在二审期间出现新的事实，且考虑双方诉辩理由及缴退诉讼费方便，本院对实体处理和诉讼费用负担予以调整和明确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初15220号民事判决；二、驳回浙江开源物业服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费25元（已减半收取），由浙江开源物业服务有限公司负担；二审案件受理费50元，由张志琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  楼 俊审 判 员  陈旻尔审 判 员  郑青蓝二〇一九年十二月三十日代书记员  洪 倩代书记员  黄佳婧