广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21521号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州世贸服装城发展有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场首层S373号商铺。法定代表人：吴松权，职务：总经理。委托诉讼代理人：康小鸫、杨婷安，均系北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄张放，男，1971年1月24日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：饶小敏，广东龙浩律师事务所律师。上诉人广州世贸服装城发展有限公司（以下简称世贸公司）因与上诉人黄张放房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3482号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人世贸公司代理人康小鸫、杨婷安与上诉人黄张放代理人饶小敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世贸公司上诉请求：1.改判一审判决第一项中滞纳金的判项为黄张放向世贸公司支付2018年7月1日至2018年11月28日租金83837元对应的滞纳金（每逾期一日，按照逾期缴交租金及其他各项费用总额的千分之五支付，自欠缴租金上一个月的9日起计算至黄张放实际付清之日止），暂计至2019年4月15日为105143元；2.改判一审判决第三项为黄张放向世贸公司赔偿黄张放提前解除合同给世贸公司造成的损失，包括：涉案商铺的租金损失1252850元整（暂计至2019年9月10日止为159744元整）；及进场费损失1367417元整（暂计至2019年9月10日止为209386元整）；因处理黄张放违约诉讼的律师费25000元整；因黄张放违约的诉讼费2005元整（一审诉讼费1631元整、一审反诉诉讼费374元整）；另行招租的宣传推广费400元整等，共计人民币2647672元整）；3.撤销一审判决第四项；4.判令黄张放承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实与理由如下：一、一审法院关于滞纳金计算标准的判决，没有事实及法律依据。黄张放应按《物业租赁合同》第五条第1款约定以及（2018）粤01民终17677号（以下简称17677号）民事判决书的认定，向世贸公司支付自2018年7月1日至2018年11月28日期间租金按每日千分之五计算的逾期缴交租金的滞纳金。黄张放在一审审理过程中从未主动提出要将滞纳金予以调低，一审法院不应主动判决调低滞纳金的计算标准。二、根据《合同法》第113条的规定，违约损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。《物业租赁合同》第五条第1、2、3款亦均有约定，黄张放违反相关约定时，世贸公司有权没收其缴纳的一切款项，且黄张放应赔偿因此给世贸公司造成的一切损失，故不只是一审法院所理解的仅有没收物业租赁保证金、补缴减免优惠租金才是黄张放提前解除合同承担违约责任的形式，合同中已清晰约定黄张放提前解除合同承担违约责任的形式还包括世贸公司有权没收其缴纳的一切款项。黄张放在17677号案中承担的违约赔偿根本不足以弥补世贸公司的各项投入和损失，更不用说覆盖黄张放违约解除《物业租赁合同》造成世贸公司其他机会的丧失、可预见损失及难以量化的一系列包括经营、商誉等巨大损失。本案一审中世贸公司暂仅结合合同剩余租期、涉案商铺难以另行出租等事实，主张包括但不限于涉案商铺的租金损失及进场费损失、因处理黄张放违约诉讼的律师费、诉讼费、另行招租的宣传推广费等损失，合法有据，一审法院不予支持没有事实和法律依据。三、从《物业租赁合同》因黄张放违约而提前解除后至今已有近10个月，虽然在该段期间世贸公司已经采取了充足措施且尽力尝试将涉案商铺出租，但是涉案商铺未能顺利出租，这并非世贸公司所能控制及所希望看到的，该段期间的损失系因黄张放违约而客观产生，一审法院应全部支持世贸公司关于租金损失的诉讼请求。退一步说，即使一审法院不予全部支持世贸公司这一诉请，也应认定涉案商铺自《物业租赁合同》解除后至今未成功另行出租而实际产生的租金损失由黄张放承担。暂计至2019年9月10日为159744元。四、双方签订的《物业租赁合同》因黄张放违约而提前解除，一审法院应判令黄张放赔偿世贸公司进场费损失1367417元整。退一步说，即使一审法院不予全部支持世贸公司这一诉请，也应认定涉案商铺自合同解除后至今未成功另行出租而实际产生的进场费损失由黄张放承担。暂计至2019年9月10日为209386元。再退一步说，法院应当认定给予世贸公司3个月的合理招租期限，故应当支持世贸公司3个月进场费损失34185元。五、本案一审中世贸公司主张的因处理黄张放违约诉讼的律师费25000元整；因黄张放违约的诉讼费2005元整（一审诉讼费1631元整、一审反诉诉讼费374元整）；另行招租的宣传推广费400元整等，系因黄张放违约提前解除《物业租赁合同》给世贸公司客观造成的损失，世贸公司已向一审法院提交充足证据证明，一审法院不予支持没有事实和法律依据。综上所述，请求二审法院支持世贸公司的全部上诉请求。黄张放二审答辩称：一、世贸公司要求支付滞纳金按每天千分之五计算，明显过高，对其诉请不应支持。世贸公司的该项上诉请求在已生效17677号民事判决中，是按中国人民银行同期贷款基准利率上浮50％计算，滞纳金计算以不超过租金本金为限进行判决，而且世贸公司要求支付滞纳金按每天千分之五计算，明显过高，理应降低。黄张放在一审时也要求降低滞纳金计算标准。二、世贸公司第二项上诉请求依法无据，应当驳回。1.解除合同后，双方合同权利和义务已经解除，世贸公司再要求黄张放继续按合同约定支付租金依法无据，而且在合同解除后，世贸公司已将涉案商铺出租给他人，根本不存在租金损失问题。2.世贸公司主张的进场费实为黄张放预付的租金，在合同解除后，世贸公司理应返还。3．世贸公司主张的律师费和广告推广费没有法律依据。综述，请求二审法院驳回世贸公司的上诉请求黄张放上诉请求：1．撤销一审判决第一、二、三、五项；2．改判黄张放无需向世贸公司支付2018年7月1日至2018年11月28日止的租金83837元及滞纳金；3．改判黄张放无需向世贸公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金370776元以及2016年1月1日至2017年12月31日减半租金185376元；4．改判黄张放无需向世贸公司支付合同解除损失赔偿金50982元；5．改判世贸公司向黄张放赔偿损失150324元（即2015年3月1日起至2016年2月28日止的租金，计算方式：参照2016年3月1日至20l7年2月28日租金标准12527元/月×12个月=150324元），并自本案起诉之日起至清偿之日止按照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率向黄张放支付逾期付款利息；6.本案一审、二审诉讼费用由世贸公司承担。事实与理由如下：一、一审法院第一项判决，认定事实不清，适用法律错误。(一)一审法院的第一项判决，事实认定不清。1．一审法院第一项判决，没有考虑2018年7月1日至2018年11月28日期间，黄张放没有使用涉案商铺，涉案商铺完全处在世贸公司实际控制之下这一情况。2．一审判决遗漏了黄张放于2018年3月6日向世贸公司发出《律师函》，已明确表示不再接受涉案商铺，解除《物业租赁合同》这一事实。(二)一审法院第一项判决，没有考虑世贸公司的过错，适用法律错误。1．《物业租赁合同》属继续性合同，其合同履行不具有强制性，当承租方要求解除合同时，出租方无权强制承租方继续承租。2．根据权利和义务相一致原则，黄张放没有使用涉案商铺，并且明确告知不再使用，世贸公司自身又完全控制涉案商铺，因此，对涉案商铺的租金损失，应由世贸公司自行承担。3．2018年7月1日至11月28日期间的租金及滞纳金是扩大的损失，依据《合同法》第一百一十九条规定，不应支持。另外，黄张放已承担了诉讼期间2018年3月1日起至2018年6月30日商铺空置期间租金损失责任。从公平和过错的角度讲，对于诉讼期间剩余商铺空置的损失，不应该再判令由黄张放承担。二、一审法院第二项判决，事实认定、适用法律错误，明显丧失公正。(一)一审判决认定《物业租赁合同》中2014年1月1日至2015年12月31日的租金条款为免租条款，完全错误。1．《物业租赁合同》第二条只是约定2014年1月1日起至2015年12月31日的物业租金为0元，不能认定就是免租性质。2.《物业租赁合同》第二条只是约定2016年1月1日至2017年12月31日的物业租金为7725元，不能认定该租金是减半收取。3．黄张放实际支付了2014年1月1日至2015年12月31日承租期间的对价，不存在免费租赁涉案商铺的情形。(二)《物业租赁合同》替代了《商铺／写字间确认书》和《客户确认表》，关于租金的减免应依据《物业租赁合同》关于租金的约定，一审判决要求黄张放支付2014年1月1日至2015年12月31日的租金以及2016年1月1日至2017年12月31日减半的租金没有合同依据。1.《物业租赁合同》完全取代了《商铺/写字间确认书》和《客户确认表》。（1）《商铺／写字间确认书》和《客户确认表》只是租赁意向书，不是正式的物业租赁合同。（2）《商铺／写字间确认书》和《客户确认表》签订时间早于《物业租赁合同》，其租期、租金的约定与《物业租赁合同》都不一致，租金约定应以《物业租赁合同》为准。（3）即使《商铺／写字间确认书》和《客户确认表》有对第1、2年免收租金的约定以及3、4年减免每月租金金额50%的约定，但其相关内容己被之后双方签订的《物业租赁合同》所替代，即使数额相同，也不能从《商铺／写字间确认书》和《客户确认表》推断出《物业租赁合同》第3、4年减半收取的结论。（4）如果认为2016年1月1日起至2017年12月31日止的租金属于减半优惠，租金为7725元/月，那么2018年1月1日起至2019年12月31日的租金就应是15450元/月，而实际上《物业租赁合同》中约定的该期间的租金为16994元/月。因此，2016年1月1日起至2017年12月31日止的租金属于减半优惠，毫无依据。2.一审法院从《商铺/写字间确认书》对租金减免的约定推导出《物业租赁合同》租金也有减免的优惠，毫无逻辑性。3.《物业租赁合同》属于格式合同，《合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。(三)2015年3月1日至2017年12月31日期间涉案商铺归返世贸公司经营，不存在向世贸公司补交租金的问题。一审法院只依据《物业租赁合同》，不结合《补充协议书》作出判决完全错误。(四)从租金标准来看，如果2014年1月1日至2015年12月31日的物业租金为免租，2016年1月1日至2017年12月31日的物业租金减半优惠，黄张放如果补缴租金，其获得的返租租金会大大低于黄张放承租需要付出的租金，黄张放返租三年不但不会获利，反而会亏损严重，黄张放不可能将涉案商铺返租给世贸公司。三、17677号民事判决已对2015年3月1日至2018年2月28日期间的租金进行了处理，一审判决再次对2015年3月1日至2017年12月31日期间的租金作出处理，违反一事不再理，以新的判决推翻己生效判决。四、一审法院直接依据17677号民事判决认定黄张放违约解除《物业租赁合同》，没有事实依据。(一)一审判决认为，17677号民事判决对当事人的合同履行、违约责任及合同解除作出了处理和认定，这是错误的，而实际上，17677号民事判决并没有对违约责任作出认定。(二)世贸公司违反《补充协议书》的约定，黄张放解除《物业租赁合同》具有合同依据和法律依据，并不构成违约。1．世贸公司违反《补充协议书》约定，没有向黄张放支付租金的事实构成违约，这一事实也被17677号民事判决书确认。2.黄张放有权依据《补充协议书》第七条的约定，解除合同。五、一审法院驳回黄张放的反诉请求，是对同一事实采用二种不同的评判标准进行审理，有枉法裁判的嫌疑，应予纠正。(一)《补充协议书》第三条明确约定：2015年3月1日至2016年2月28日止为免租期。（二）世贸公司未支付黄张放租金，严重违约。（三）《补充协议书》对违约责任虽无条文直接约定，但约定可以沿用《物业租赁合同》的相关条款，黄张放反诉请求有合同依据。(四)一审判决驳回黄张放的反诉请求，采用双重标准审判，显失公正。六、一审判决第三项显失公平，应予撤销。(一)17677号案判决中，黄张放己承担了保证金(三个月的租金)、预付一个月租金损失。(二)对2018年3月1日至2018年11月28日空置期间租金损失，世贸公司放任损失扩大，应对其损失的扩大承担责任。但17677号案判决要求黄张放支付2018年3月1日至2018年6月30日的租金，本案一审判决又要求黄张放支付2018年7月1日至2018年11月28日止的租金，实际上黄张放已承担空置期间全部租金损失，现一审法院仍要求黄张放承担三个月的租金损失，显失公平。世贸公司二审答辩：一、世贸公司与黄张放签订的《物业租赁合同》因黄张放违约而提前解除，黄张放系全部过错方、违约方，黄张放无权解除合同却坚持即使承担违约责任也要强行解除，这一事实已经过17677号生效判决书认定及黄张放本人自认。黄张放作为违约方没有《物业租赁合同》的单方解除权，不适用通知解除，这一点符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46、48条的内容。二、二审法院不应支持黄张放的第一、二项上诉请求，黄张放应按《物业租赁合同》第二条第1款、第五条第1款的约定向世贸公司支付2018年7月1日至2018年11月28日合同履行期内的租金及滞纳金，这一点已经17677号案以及本案一审认定。黄张放辩称该期间的租金损失系由世贸公司导致，不是事实。三、二审法院不应支持黄张放的第三项上诉请求。世贸公司给予黄张放免租优惠期（第1、2年免租、第3、4年减半收取租金），这一点有合同依据、17677号生效判决、本案一审判决查明及黄张放自认，《物业租赁合同》因黄张放违约提前解除后，依据《物业租赁合同》第五条第3款约定，及17677号生效判决告知世贸公司可另案向黄张放主张损失。世贸公司要求收回减免优惠租金有合同依据及生效判决认定，合法有据，本案一审判决第二项认定正确，没有违反一事不再理原则，应予维持。（一）《商铺/写字间确认书》第二条第2款及《客户确认表》第5点均清楚约定租金第1、2年免收等，《商铺/写字间确认书》手写备注第3、4年减免每月租金总额50%。（二）《商铺/写字间确认书》、《客户确认表》与《物业租赁合同》系共同组成世贸公司与黄张放租赁关系的有效文件，世贸公司与黄张放从未约定过《商铺/写字间确认书》、《客户确认表》在签署《物业租赁合同》后失效的条款，并非黄张放所称《物业租赁合同》替代了《商铺/写字间确认书》、《客户确认表》，且《商铺/写字间确认书》、《客户确认表》与《物业租赁合同》关于租期、租金的约定一致，从租期来看，均是十年租赁期；从租金来看，第1、2年免租，租金均为0，第3、4年减半收取租金，均以259元／平方米／月为标准减半计算，且黄张放已在其上诉状中自认租金数额相同。（三）《物业租赁合同》并非黄张放所称的格式合同，黄张放与世贸公司签订的《物业租赁合同》与《商铺/写字间确认书》、《客户确认表》均是双方真实意思表示，合同有效，并已经17677号生效判决及本案一审法院认定，黄张放应切实履行合同义务。（四）黄张放辩称本案一审法院处理2015年3月1日至2017年12月31日的优惠期租金违反了一事不再理原则，没有依据。四、二审法院不应支持黄张放的第四项上诉请求。黄张放违约提前解除《物业租赁合同》后，世贸公司蒙受了巨大的损失。依据《合同法》第107条、113条的规定、《物业租赁合同》第五条第3款约定以及《九民纪要》第48条、第49条规定，黄张放无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的，世贸公司有权不予退还黄张放缴纳的一切款项。同时，黄张放在17677号案及本案一审中承担的赔偿根本不足以弥补世贸公司的各项投入和损失，更不用说覆盖黄张放违约解除《物业租赁合同》造成世贸公司其他机会的丧失、可预见损失及难以量化的一系列包括经营、商誉等巨大损失。本案中世贸公司暂仅结合合同剩余租期、涉案商铺难以另行出租等事实，主张包括但不限于涉案商铺的租金损失及进场费损失、因处理黄张放违约诉讼的律师费、诉讼费、另行招租的宣传推广费等损失，合法有据，请求二审法院支持世贸公司的相应诉请。五、二审法院不应支持黄张放的第五项上诉请求。黄张放无权收回所谓返租免租期优惠，其与世贸公司签订的《补充协议书》没有该项约定，也没有约定2016年3月1日至2017年2月28日系“租金优惠期”。世贸公司要求收回免租期优惠有合同依据及生效判决认定，且依据17677号生效判决及本案一审判决的认定，《物业租赁合同》与《补充协议书》属于两份不同的合同，无法从《补充协议书》第七条推断出《物业租赁合同》第五条第1款、第3款约定的黄张放的违约责任亦可适用世贸公司的结论。故，黄张放无权向世贸公司主张收回返租免租期优惠，世贸公司亦无需向其支付返租免租期间的任何租金和所谓的“租金优惠期”的租金差额及前述金额的相应利息。世贸公司于2019年4月22日向一审法院起诉请求：1.判令黄张放向世贸公司支付2018年7月1日至2018年11月28日为止的租金人民币83837元（合同约定的2018年1月1日至2019年12月31日的租金标准为16994元/月），以及滞纳金(每逾期一日，按照逾期缴交租金及其他各项费用总额的千分之五支付，自欠缴租金上一个月的9日起计算至黄张放实际付清为止，暂计至2019年4月15日为105143元)，共计人民币188980元；2.判令黄张放向世贸公司支付减免优惠的租金包括：2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金人民币370776元（按“客户确认表”及“商铺/写字间确认书”约定的租金价格，即259元／平方米／月为标准计算），2016年1月1日至2017年12月31日的世贸公司减半收取的租金人民币185376元（按“客户确认表”及“商铺/写字间确认书”约定的租金价格，即259元／平方米／月为标准减半计算），共计人民币556152元；3.黄张放赔偿世贸公司提前解除合同给世贸公司造成的损失，包括：涉案商铺的租金损失1252850元整及进场费损失1367417元整；因处理黄张放违约诉讼的本案律师费25000元整；因黄张放违约的诉讼费2005元整（一审诉讼费1631元整、一审反诉诉讼费374元整）；另行招租的宣传推广费400元整等；4.本案诉讼费、诉讼保全费由黄张放承担。黄张放向一审法院反诉请求：1.判令世贸公司向黄张放赔偿损失人民币150324元（即2015年3月1日至2016年2月28日期间的租金，计算方式：参照2016年3月1日至2017年2月28日的租金标准12527元/月×12月=150324元），并自本案起诉之日起至付清之日止按照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率向黄张放支付逾期付款利息；2.判令世贸公司向黄张放支付涉案商铺装修残值人民币暂计5000元；3.判令世贸公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：广州市荔湾区站前路站前一街26、28号的广州世贸服装城是由广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司开发建设，由广州南岭铁路房地产开发有限公司及广州铭隆房地产开发有限公司共同委托世贸公司进行策划、推广、招商及经营管理。2011年12月6日，案外人马仁峥向世贸公司签署《客户确认表》，其中载明：铺号1232（涉案商铺）；面积为59.65平方米；承租人为马仁峥；1.租赁期限10年，自2012年6月30日开始交付上述物业；2.一次性付经营服务费269.21万元；3.租金259元/平方米/月，管理费72元/平方米/月；4.付款方式：首付定金15万元/间（10年），10天内交齐总额30%即66万元，2012年4月30日再付款总额的20%即54万元，2012年6月30日前付清50%余款134.21万元或余款按银行批准办理3年期按揭；5.租金（底租）第1、2年免收，第3-4年环比递增5%等。2011年12月12日，马仁峥与案外人王佑伟、王爱桃签订《协议书》，约定：马仁峥同意将涉案商铺转让给王佑伟，一层1234转让给王爱桃、童训强，定金为30万元两间。2011年12月18日，王佑伟（承租方、乙方）与世贸公司（出租方、甲方）签订《商铺/写字间确认书》，约定：乙方承租编号1232商铺，建筑面积59.65平方米；租赁期限10年，甲方于2012年6月30日交付物业，若甲方超过两个月交付的，则自第三个月起，每逾期一个月，甲方免除乙方当月的管理费；租金259元/平方米，第1、2年免收租金，第3-4年环比递增5%，第5-6年环比递增10%，第7-8年环比递增15%，第9-10年环比递增20%；甲方收取乙方三个月租金及管理费作为保证金，期满后由甲方无息退还给乙方；乙方已仔细阅读甲方所提供及公示的《商铺/写字间租赁合同》及《商铺/写字间物业服务合同》等合同文件版本，清楚并理解上述版本内容对各条款均无异议，自愿届时按该版本的内容与世贸公司或其指定的公司签订上述合同文件；签订日期及相关事宜以世贸公司通知的为准；甲方同意乙方在合同期的第三、四年减免每月租金金额的50%。《商铺/写字间确认书》右上角盖有广州世贸服装城商场收款专用章，载明：该商铺已交齐50%的一次性款项，2012年4月27日。2013年6月17日，王佑伟经世贸公司同意，将涉案商铺及租赁该商铺时王佑伟所交的费用一并转让给黄张放。2014年1月1日，黄张放（承租人、乙方）与世贸公司（出租人、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场一层1232号商铺，建筑面积为59.65平方米；租赁期限为十年（自2014年1月1日至2023年12月31日止；物业租金及缴交方式，自2014年1月1日起至2015年12月31日止，租金为0元∕月∕㎡；2016年1月1日起至2017年12月31日止，租金为129.5元∕月∕㎡（合计7725∕月）；自2018年1月1日起至2019年12月31日止，租金为284.9元∕月∕㎡（合计16994元∕月）；2020年1月1日起至2021年12月31日止，租金为327.64元∕月∕㎡，合计19544元/月等（其他略）；乙方应于签订合同当日，向甲方预付物业的一个月租金15449元和保证金（三个月租金）46348元，待合同解除、终止或期满后，甲方在扣除乙方应缴未缴的费用、滞纳金、违约金、赔偿金等费用（若有）后无息退还给乙方；乙方应于每月8日前向甲方缴交下一月的租金及相关费用；乙方未按照约定期限向甲方缴纳物业租金或其他费用的，每逾期一天，乙方除仍应按合同约定交付租金和各项费用外，还应按逾期缴交的租金及各项费用总额的千分之五向甲方支付滞纳金，连续或累计逾期三十天的，甲方有权单方解除合同，甲方有权要求乙方限期搬离并收回物业，甲方对乙方所缴纳的包括保证金等一切费用款项不予退还，乙方应赔偿因此给甲方造成的一切损失；乙方无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的或因乙方违约而被甲方提前单方解除合同的，乙方已缴的所有款项不予退还，且乙方不再享受免租期优惠及任何租赁优惠（包括已享受及未享受之优惠），乙方应按本合同约定的标准，向甲方补缴该优惠期间的全部款项和费用，乙方应赔偿因此而给甲方造成的一切损失，乙方还须结清所有租金及其他费用。乙方的联系电话、通讯地址有变更的，应及时以书面形式通知甲方，乙方未通知的，甲方按本合同记载的乙方通讯地址或承租的本物业地址所寄送的信函，均视为已送达乙方，其出现的任何后果均由乙方自行承担；甲方对拟向乙方发出的通知，可选择当面送达、按本合同记载的通讯地址邮寄送达，或直接由乙方本物业内的工作人员签收等方式，前述任一方式均视为有效送达等等。黄张放在《物业租赁合同》中填写的通讯地址为白云区金沙洲恒大绿洲23#2902#。黄张放向世贸公司支付了一个月租金15449元和保证金（三个月租金）46348元。除上述费用外，至2013年8月27日，黄张放就涉案商铺已向世贸公司支付款项269万元。之后，黄张放没有向世贸公司支付过租金。2015年1月5日，黄张放（乙方）与世贸公司（甲方）就涉案商铺签订《补充协议书》，约定：甲方同意给予乙方原《物业租赁合同》约定的租赁期限延期三年的优惠（即租赁合同期限变更为2014年1月1日至2026年12月31日止，延期三年内的租金，即自2024年1月1日起，租金按2023年租金的标准递增25%；乙方享受优惠政策的前提条件：乙方应保证在签订本补充协议之日起的三年内在乙方持续不断地同时满足以下所有条件的前提下，甲方给予乙方优惠：1.乙方应按双方签订的《物业租赁合同》及《物业服务合同》或双方签署的其他文件的约定，按时缴纳包括但不限于租金、物业管理费和经营服务费、公摊水电费及相关款项等各项应缴费用……等等。2015年4月7日，黄张放（乙方）与世贸公司（甲方）就涉案商铺再次签订《补充协议书》，约定：乙方同意于2015年4月6日将物业交还给甲方经营，即2015年4月6日至2018年2月28日由甲方经营物业；甲方同意在2018年3月1日，将物业按适租状态交还乙方并继续履行双方签订的《物业租赁合同》及相关文件的相关条款；乙方应于甲方经营物业期满时，按甲方要求及在甲方通知时间内收铺，继续按照《物业租赁合同》及相关文件的相关条款的约定履行相关义务，包括但不限于按照约定布货营业、按期缴纳款项等，如乙方违反相关约定的，甲方有权单方解除合同、收回物业的使用权另行处置，乙方所缴纳的一切款项不予退还；在甲方经营期间，乙方应按照双方签订的《物业租赁合同》的相关条款向甲方缴纳租金（物业管理费、水电公摊费用由实际经营者缴纳），甲方同意免去乙方2016年1月份及2月份的租金；同时，甲方按以下方式向乙方支付租金费用：1.2015年3月1日至2016年2月28日止为免租期，甲方无需向乙方支付租金；2.2016年3月1日至2017年2月28日止，甲方按每月210元∕㎡向乙方支付租金（即租金为12527元∕月）；3.2017年3月1日至2017年12月31日，甲方按每月260元∕㎡向乙方支付租金（即租金为15509元∕月）；2018年1月1日至2018年2月28日，甲方按每月390.5元∕㎡向乙方支付租金（即租金为23293元∕月）；甲方向乙方支付的租金可冲抵乙方按照双方签订的《物业租赁合同》的相关条款应向甲方缴纳的租金，冲抵后剩余部分于每月8日前支付给乙方；本补充协议自双方签章之日起生效，本补充协议时《物业租赁合同》的有效组成部分，与《物业租赁合同》具有同等法律效力，本补充协议有约定的，按本补充协议的约定执行，本补充协议无约定的，按《物业租赁合同》及双方签署的其他文件约定执行等等。该《补充协议书》签订后，世贸公司使用涉案商铺至2018年2月28日止。在此期间世贸公司没有支付冲抵后的租金给黄张放。2017年10月26日、2017年12月14日、2018年3月4日、2018年5月24日，世贸公司以邮政快递方式向黄张放在《物业租赁合同》中填写的通讯地址白云区金沙洲恒大绿洲23#2902#寄送《接收物业告知函》《关于再次催告接收物业告知函》，通知黄张放在2018年3月1日前接收物业等等。但黄张放没有与世贸公司办理物业交接。2018年4月26日，因涉案商铺租赁争议，黄张放向一审法院提起诉讼，案号为（2018）粤0103民初3426号（以下简称3426号）。该案中，黄张放的诉讼请求为：1.解除黄张放与世贸公司签订的《物业租赁合同》及2015年1月6日签订的《补充协议书》；2.世贸公司返还黄张放预付的租金人民币269万元及支付自2013年8月27日起至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）;3.世贸公司返还黄张放交付的物业租赁保证金人民币46348元及一个月的租金人民币15449元，及支付自起诉之日起至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）4.世贸公司向黄张放支付租金人民币148062元及自起诉之日起至清偿之日的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）。世贸公司提起反诉，请求黄张放按《物业租赁合同》的约定向世贸公司支付1232号物业自2018年3月1日至2018年6月30日的租金（租金标准为16994元/月）及滞纳金（每逾期一日，按照当月所欠租金总额的千分之五支付，自欠缴租金上一个月的9日起计算至黄张放实际付清为止）。该案民事判决认为：黄张放以世贸公司未向其支付过涉案商铺返租租金为由要求解除双方签订的《物业租赁合同》及2015年1月5日《补充协议书》，依据不足，不予支持。关于黄张放和世贸公司2015年3月1日至2018年2月28日租金与返租租金冲抵问题，根据《物业租赁合同》和《补充协议书》的约定，该期间黄张放应向世贸公司支付租金为203938元；根据2015年4月7日《补充协议书》的约定，该期间世贸公司向黄张放支付的返租租金共352000元，冲抵后世贸公司应向黄张放支付该期间租金148062元，并应支付相应利息。对于世贸公司主张的2018年3月1日至2018年6月30日租金及滞纳金问题，根据《物业租赁合同》的约定，黄张放应向世贸公司支付该期间的租金67976元，并支付相应滞纳金。为此，该案判决：一、世贸公司自判决发生法律效力之日起十五日内支付2015年3月1日至2018年2月28日的租金148062元及利息（利息：以租金148062元为本金，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，自2018年4月26日起至付清租金之日止，计算利息以不超过租金本金为限）给黄张放；二、黄张放自判决发生法律效力之日起十五日内支付2018年3月1日起至2018年6月30日的租金67976元及滞纳金（滞纳金分段计算：以每月租金16994元为本金，从当月9日起至付清当月租金之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，滞纳金计算以不超过租金本金为限）给世贸公司；三、驳回黄张放的其他诉讼请求；四、驳回世贸公司的其他反诉请求。3426号案判决后，黄张放不服该一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回世贸公司反诉请求；2.撤销一审判决第三项，改判解除黄张放与世贸公司签订的《物业租赁合同》及2015年1月6日签订的《补充协议书》；改判世贸公司返还黄张放预付的租金人民币269万元及自2013年8月7日起至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；改判世贸公司返还黄张放交付的物业租赁保证金人民币46348元及一个月的租金人民币15449元，及自起诉之日起至清偿之日止的利息（利息按中国人民银行逾期贷款利率计算）。该上诉案件案号为17677号。17677号民事判决认为：虽然2015年4月7日《补充协议书》与《物业租赁合同》有一定关联，但属于两份不同的合同，双方在两份合同中形成的是两种独立的法律关系，黄张放以世贸公司不履行2015年4月7日《补充协议书》约定义务为由主张解除《物业租赁合同》理由不能成立；黄张放与世贸公司签订长达10年的租赁合同进行经营，是其作为完全民事行为能力人经考虑权衡之后作出的法律行为，应当承担由此产生的商业风险，黄张放认为目前服装城的商业氛围丧失，其无法实现合同目的系世贸公司违约行为导致缺乏证据证实，不予采信；在2015年4月7日《补充协议书》约定的返租期间结束后，经世贸公司多次发函黄张放仍拒绝接收涉案商铺，明确表达了拒绝继续履行《物业租赁合同》的意思；经释明，黄张放表示即使承担违约责任亦请求解除《物业租赁合同》；考虑到涉案商铺自返租期结束已有8个多月处于空置状态，《物业租赁合同》的剩余租期仍有5年多，如不解除该合同，势必造成损失扩大，导致更大的资源浪费，故判令自判决生效之日起解除双方签订的《物业租赁合同》及2015年1月5日《补充协议书》。黄张放向世贸公司支付的269万元款项，无论具体名称如何，实则与租金一起构成黄张放承租涉案商铺所支付的对价；按照双方租赁期限10年计算，从2014年1月至《物业租赁合同》解除，总租赁期间已经过约59个月，尚余约61个月，故世贸公司应当返还黄张放1367417元（计算过程：2690000元×61/120=1367417元）。该案二审判决：一、维持3426号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销3426号民事判决第三项；三、黄张放与世贸公司签订的《物业租赁合同》及2015年1月5日《补充协议书》自本判决生效之日起解除；四、世贸公司自本判决生效之日起10日内向黄张放返还1367417元；五、驳回黄张放其他诉讼请求。17677号民事判决已于2018年11月28日发生法律效力。庭审中，关于商铺租金损失及进场费损失问题，世贸公司称租金损失是剩余合同期租金收入，进场费是依据剩余年限而计算得出的。一审法院认为，黄张放和世贸公司之间签订的《物业租赁合同》及其《补充协议书》的效力，已经生效的17677号民事判决所确认，对此本案不作赘述。该民事判决对当事人的合同履行、违约责任及合同解除作出了处理和认定，一审法院结合该案相关处理结果，并围绕本案当事人所提诉讼请求及抗辩意见进行审查和处理。关于世贸公司主张的2018年7月1日至《物业租赁合同》解除之日止的租金及滞纳金问题。黄张放与世贸公司于2015年4月7日签订的《补充协议书》约定，世贸公司于2018年3月1日将物业交还黄张放并继续履行双方签订的《物业租赁合同》。生效判决已经判令黄张放向世贸公司支付2018年3月1日至2018年6月30日的租金及滞纳金，在没有相关证据证明其不承担2018年7月1日至合同解除前租金的情况下，黄张放应按合同约定向世贸公司支付该期间的租金以及逾期缴交租金的滞纳金。黄张放有关租金及滞纳金的抗辩意见，难以成立，对世贸公司主张的租金83837元，一审法院予以支持。有关滞纳金计算问题，一方面黄张放所提抗辩意见包括了对该滞纳金的异议，另一方面生效判决对2018年3月1日至2018年6月30日期间滞纳金计算标准已作认定，故一审法院调整案涉滞纳金为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算。关于黄张放支付减免优惠租金的问题。在3426号、17677号案中，黄张放提出解除涉案物业租赁合同，17677号民事判决认定其解除理由并不成立，但基于减少损失和资源浪费，判令解除《物业租赁合同》及2015年1月5日《补充协议书》，并明确世贸公司如认为黄张放提前解除《物业租赁合同》违反合同约定或给其造成损失，可另案向黄张放主张。《物业租赁合同》约定2014年1月1日至2015年12月31日期间涉案商铺的租金为零，此为出租方世贸公司与承租方黄张放所作免租期优惠约定。本案世贸公司依合同约定主张黄张放向其支付2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金，可予支持。结合合同履行中黄张放已付租金数额，世贸公司主张该期间的免租租金为370776元（15449元/月×24月），一审法院予以确认。对于2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金，因世贸公司和王佑伟在《商铺/写字间确认书》已明确约定租金为259元/平方米，在合同的第三、四年减免每月租金总额50%；在《物业租赁合同》中，当事人双方约定的2016年1月1日至2017年12月31日租金为129.5元/月/平方米。对此，《商铺/写字间确认书》与《物业租赁合同》约定一致，故可判断世贸公司在《物业租赁合同》中2016年1月1日至2017年12月31日期间租金的约定已给予涉案商铺承租人该期间租金50%的优惠。黄张放受让王佑伟对涉案商铺的租赁权利及相关费用，故其亦应受《商铺/写字间确认书》约束，世贸公司依约定主张黄张放补足减半收取的租金185376元，一审法院予以支持。关于世贸公司主张黄张放提前解除合同损失赔偿问题。《物业租赁合同》对黄张放合同届满前单方解除合同的违约责任已经作明确约定，包括世贸公司没收物业租赁保证金、黄张放补缴减免优惠租金均是黄张放承担提前解除合同违约责任的形式。对于商铺租金损失赔偿，因黄张放不履行合同而提前解除租赁合同，客观上造成世贸公司涉案商铺空置，在涉案商铺已由世贸公司控制的情况下，一审法院依合同约定的2018年1月1日至2019年12月31日期间租金标准酌定黄张放向世贸公司支付三个月租金即50982元作为租金损失赔偿，对世贸公司超出该部分的租金损失请求，一审法院不予支持。世贸公司有关涉案商铺进场费、律师费、诉讼费及宣传推广费等主张，均难成立，一审法院不予支持。关于黄张放主张的损失赔偿及商铺装修残值问题。《物业租赁合同》所涉商铺租赁与2015年4月7日《补充协议书》的商铺返租属于不同的法律关系，虽然合同及补充协议书分别对承租方、返租方的免租期作出约定，但并未涉及两免租期之间关联性的内容。黄张放有关返租免租是基于租赁免租的意见，缺乏依据，一审法院不予采信。黄张放要求世贸公司支付有关返租免租损失赔偿及利息的请求，无合同依据，一审法院不予支持。关于商铺装修残值，黄张放的主张缺乏相关依据，一审法院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2019年8月29日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄张放向原告广州世贸服装城发展有限公司支付2018年7月1日至2018年11月28日止的租金83837元及滞纳金（滞纳金分段计算：以每月租金16994元为本金，从当月9日起至付清当月租金之日止，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算，滞纳金计算以不超过租金本金为限）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄张放向原告广州世贸服装城发展有限公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金370776元及2016年1月1日至2017年12月31日期间的减半租金185376元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄张放向原告广州世贸服装城发展有限公司支付合同解除损失赔偿金50982元；四、驳回原告广州世贸服装城发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告黄张放的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费16971元，由原告广州世贸服装城发展有限公司负担13509元，被告黄张放负担3462元；反诉受理费1703元，由被告黄张放负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，黄张放向本院申请对世贸公司提交的《商铺/写字间确认书》中“注：甲方同意乙方在合同的第三、四年减免每月租金总额50%”进行鉴定以证明不是黄张放、王佑伟书写。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对世贸公司、黄张放的上诉请求与双方的答辩意见，分析如下：生效的17677号民事判决已对当事人的合同履行、违约责任及合同解除作出处理和认定，当事人不服，可循审判监督程序救济，一审法院结合该案处理结果，对本案当事人请求及抗辩意见作出处理并无不当。关于2018年7月1日至2018年11月28日的租金及滞纳金问题。根据3426号和17677号判决，黄张放与世贸公司签订的《物业租赁合同》于判决生效之日2018年11月28日解除，故本案在没有证据证明黄张放不需承担2018年7月1日至合同解除前租金的情况下，一审法院认为黄张放应按合同约定向世贸公司支付该期间的租金以及逾期缴交租金的滞纳金并无不妥，本院予以维持。至于滞纳金的标准，合同约定每逾期一日，按逾期缴交租金及其他各项费用总额的千分之五支付显属过高，一审法院酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算于法无悖。对世贸公司提出以原合同标准改判滞纳金及黄张放上诉主张其无需向世贸公司支付2018年7月1日至2018年11月28日租金及滞纳金的意见，本院均不予采纳。关于2014年1月1日至2015年12月31日免租租金及2016年1月1日至2017年12月31日减半租金问题。从黄张放与世贸公司签订的《物业租赁合同》约定条款来看，2014年1月1日至2015年12月31日期间涉案商铺的租金为零，如此约定一般系出租方给予承租方的按期履行合同的优惠。17677号民事判决认定黄张放提出解除理由不成立，但基于减少损失和资源浪费，判令解除《物业租赁合同》，并明确世贸公司如认为黄张放提前解除《物业租赁合同》违反合同约定或给其造成损失，可另案向黄张放主张。为此，因《物业租赁合同》提前解除，黄张放并无合法依据再享有世贸公司给予的优惠，故一审判处黄张放支付该免租期的租金给世贸公司并无不妥，本院予以维持。对黄张放上诉认为其不应向世贸公司支付2014年1月1日至2015年12月31日的免租租金，本院不予采纳。黄张放受让王佑伟对涉案商铺的租赁权利及相关费用，故其应受王佑伟与世贸公司签订的《商铺/写字间确认书》约束。因《商铺/写字间确认书》对第三、四年减免租金标准的约定与《物业租赁合同》中对2016年1月1日至2017年12月31日租金标准约定一致，故可判断世贸公司在《物业租赁合同》中2016年1月1日至2017年12月31日期间租金的约定已给予涉案商铺承租人该期间租金50%的优惠。现黄张放不同意继续履行合同，世贸公司依约定主张黄张放补足减半收取的租金185376元合理合法，一审法院予以支持并无不妥，本院予以维持。至于黄张放提出的鉴定申请，因其未在一审诉讼规定的举证期限内提出，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》相关规定，本院不予照准。关于《物业租赁合同》提前解除的损失问题。如上所述，生效的17677号民事判决书判决解除《物业租赁合同》，并明确世贸公司如认为黄张放提前解除《物业租赁合同》违反合同约定或给其造成损失，可另案向黄张放主张。因黄张放不再履行《物业租赁合同》，导致涉案商铺空置，客观上造成了世贸公司的损失，一审法院酌定判处三个月的租金即50982元作为租金损失的赔偿合理合法，本院予以认可，对世贸公司要求黄张放支付有关商铺进场费、律师费、诉讼费及宣传推广费的主张，本院均不予支持。对黄张放上诉主张其不需向世贸公司支付该合同解除的赔偿金，本院亦不予采纳。关于2015年3月1日起至2016年2月28日止的租金损失问题。从本案查明事实来看，黄张放与世贸公司签订了《物业租赁合同》承租涉案商铺后又与世贸公司签订了《补充协议书》，将涉案商铺返租给世贸公司，《补充协议书》虽约定补充协议是《物业租赁合同》有效组成部分，但双方在《物业租赁合同》与《补充协议书》中分别成立了两个不同的法律关系。现有证据无法证明《物业租赁合同》与《补充协议书》所约定的免租期与减租期存在互相给予优惠关联，且由于黄张放不再履行《物业租赁合同》，一审法院对黄张放该项诉求不予支持无误，本院予以维持。综上所述，世贸公司、黄张放的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41706元，由广州世贸服装城发展有限公司负担29493元，黄张放负担12213元。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇一九年十二月三十一日书记员  颜旭怀徐毅敏