江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终1810号上诉人(一审被告)：九江联盛超市连锁股份有限公司，住所地江西省九江市浔阳路19-23号金字综合楼，统一社会信用代码91360403578768411E。法定代表人：刘辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晖，江西柴桑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈骥，江西柴桑律师事务所律师。被上诉人(一审原告)：鄱阳县曙光实业发展有限公司，住所地江西省鄱阳县人民北路63号，统一社会信用代码91361128799458548J。法定代表人：周阿方，该公司负责人。委托诉讼代理人：俞香明，江西司达律师事务所律师。上诉人九江联盛超市连锁股份有限公司（以下简称联盛公司）与被上诉人鄱阳县曙光实业发展有限公司（以下简称曙光公司）房屋租赁合同纠纷一案中，不服江西省鄱阳县人民法院于2019年8月14日作出的（2019）赣1128民初1957号民事判决，向本院提起上诉。由于本案没有新的事实和理由，本院依法组成合议庭决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。联盛公司上诉请求，1.撤销江西省鄱阳县人民法院（2019）赣1128民初1957号民事判决书，依法改判驳回曙光公司的全部诉讼请求；2本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定曙光公司违约是错误的。合同约定租赁物在2017年10月1日前交付租赁物业是曙光公司的合同义务，而非联盛公司的合同义务。合同同时约定了租赁物业交付是附有条件的，交付条件未完全具备，联盛公司有权拒绝接收租赁物业。联盛公司与曙光公司延至2017年12月29日办理租赁物业交接手续，责任不在联盛公司，而是租赁物业不能达到合同约定的交付条件，尽管没有达到交付条件，曙光公司还是让步接收了。2.租金应自2019年1月2日起算，而非自2018年10月1日起算。合同约定收取租金日为双方正式办理物业交接手续后免租期结束日的次日。租赁物业免租期为12个月，租赁物业接收日2018年1月1日，所以免租期为2018年1月2日至2019年1月1日。同时合同约定，曙光公司应提前三个工作日向联盛公司提供合法有效的增值税专用发票，联盛公司见票付清当付的租金，否则联盛公司有权顺延时间支付租金。本案联盛公司于2019年1月9日收到发票后，11日已向曙光公司支付了半年度的租金。3.一审判决以联盛公司逾期进场装修为由解除双方的房屋租赁合同是错误的。进场装修是联盛公司合同权利而非义务，联盛公司有权根据自身需要合理安排装修前期准备工作。案涉租赁物未能进场装修还存在如下问题，如曙光公司交付时存有瑕疵，许多问题需要整改，案涉租赁物业租期长达20年，需要前期认真、全面的调研、设计和规划。至2018年12月底，联盛公司已完成前期准备工作，已向曙光公司提出要求进场装修，但被曙光公司拒绝。4.一审判决解除租赁合同的理由与租赁合同被解除的后果相悖。一审判决解除合同的理由是“为了避免不动产闲置，避免双方经济损失的进一步扩大”，相反，在联盛公司已完成前期准备工作具备进场装修条件的情况，只有双方继续履行合同，才能避免相关损失发生或扩大。5.一审判决房屋租赁合同的履行与曙光公司的楼盘销售强行挂钩是错误的。联盛公司从未对曙光公司的楼盘销售有过任何形式的承诺。曙光公司辩称：1.联盛公司没有按照合同约定进行装修和营业，给曙光公司造成合同根本目的不能实现。当时曙光公司与联盛公司签订租赁合同时，租金约定是非常低的，不足同类地段的三分之一，所以引进联盛公司的目的就是促进楼盘的销售。曙光公司多次催促联盛公司接收租赁物，联盛公司消极对待，联盛公司接收租赁物后不装修，使租赁物闲置，致使合同目的不能实现，所以曙光公司可以依照法律规定依法解除租赁合同。2.联盛公司没有按照合同约定支付租金违约，按照合同的约定，曙光公司有权解除合同。曙光公司一审诉讼请求：1.判令依法解除曙光公司与联盛公司2016年10月10日签订的《租赁合同》；2.联盛公司向曙光公司支付场地租金损失1,572,048元、违约金5,983,873元；3.依法判决合同保证金归曙光公司所有；4.本案诉讼费用由联盛公司承担。一审法院认定，曙光公司系江西省鄱阳县人民北路与湖城大道交汇处望湖御景二号楼一、二、三层业主，2016年10月10日，曙光公司作为出租方（甲方）与联盛公司作为承租方（乙方），就联盛公司承租曙光公司所有的该望湖御景二号楼一、二、三层作为商业经营等事项，签订了《租赁合同》，合同约定：“甲方愿意出租及乙方愿意承租位于鄱阳县人民北路与湖城大道交汇处望湖御景二号楼一、二、三层物业；双方确认租赁费用标准为人民币9元/月/平方米，从计算租赁费用之日起的前二年9元/月/平方米，从第叁年起整体租赁费用按每叁年百分之伍（5%）的幅度递增，免租期2017年10月1日至2018年9月30日为免租期；签订合同之日起七个工作日内，乙方向甲方缴纳人民币20万元整作为合同定金，在甲方按本合同约定交付租赁物业给乙方使用后的第二天转为合同保证金；租期为20年，自2018年10月1日起至2038年9月30日止；甲方应于2017年10月1日前交付租赁物业给乙方使用；双方同意每半年度后一月的月末最后一日向甲方支付下一个半年度租金；合同有效期内双方均不得随意提前终止合同，如需提前解约的，应提前90天以书面形式通知对方，乙方单方面提前终止合同或者收到甲方催款通知书后30个工作日后仍然未能按约定的方式支付甲方租赁费用视为重大违约，应支付合同总租赁费的20%等”。合同签订后，联盛公司按约定于2016年10月14日支付定金200,000元，曙光公司则按约定进行施工，2017年9月5日，曙光公司按合同约定施工完毕并按合同约定要求书面通知联盛公司可提前进场装修，联盛公司并未理会。2017年10月1日双方约定交付期，联盛公司仍未派员验收。2017年10月13日，曙光公司再次向联盛公司送达《通知函》，再次通知联盛公司尽快安排人员前来验收对接。2017年11月26日，曙光公司再次发《通知函》通知联盛公司，要求交付验收租赁物。2017年12月29日，联盛公司才派王翰祥等人代表联盛公司对租赁物进行验收，签订《鄱阳县望湖御景二号楼场地移交确认书》，联盛公司对租赁物认可“可接受”。双方一致认可租赁物面积为10917平方米，联盛公司在接收了租赁物后并未进场装修。2018年9月30日联盛公司也未按合同预付第一个半年租金。2018年4月12日，曙光公司向联盛公司发出《通知函》，告知联盛公司由于其迟迟不进场装修，严重损害曙光公司的利益和信用。至2018年12月底，联盛公司仍未进场装修。2019年1月2日，曙光公司向被告联盛公司开具半年租金税票，联盛公司于2019年1月11日向曙光公司支付租金589,518元。曙光公司以联盛公司迟迟不进场装修，亦不按时交纳租金，其行为表明单方面提前终止合同，故向法院提起诉讼，提出前述诉请。一审法院认为，曙光公司与联盛公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。本案争议的焦点是：一、联盛公司是否构成违约？承租合同确定的移交租赁物的时间是2017年10月1日前，曙光公司在2017年9月5日就通知联盛公司移交租赁物，但是联盛公司不予理会。之后，曙光公司分别于2017年10月13日、2017年11月26日，再次通知联盛公司履行合同安排人员前来验收，直至2017年12月29日联盛公司才派人办理移交，移交结果为“可接受”。依据双方合同约定，联盛公司应当交纳2018年10月1日起的租金，但是联盛公司未按照合同约定的自2018年10月1日交纳租金，迟至2019年1月11日才交纳半年租金，联盛公司的行为已构成违约。联盛公司辩称曙光公司接收租金即视为同意继续履行合同。根据双方签订的《租赁合同》第13.3条约定：“在纠纷尚未解决前，双方应继续履行本合同所规定之义务，除非双方同意终止合同”。故在联盛公司已经违约且曙光公司依法起诉的情况下，曙光公司收取联盛公司部分租金，并不违反合同约定，也并不能代表曙光公司同意继续履行合同。二、双方签订的《租赁合同》是否应予以解除？本案涉案合同约定一年的免租期就是给承租方的装修期限，联盛公司自曙光公司2017年9月5日书面通知交付至今，没有任何要进场装修的迹象，联盛公司在一审开庭时陈述合同对装修期限未约定，即联盛公司主张无限延长装修期限也未违反合同的解释，联盛公司以实际行为表示不会进场装修，合同目的因此难以实现。联盛公司辩称曙光公司未提供适租的商铺，未整改致使其不能进场装修，已经构成违约，但是曙光公司在移交租赁商铺时在移交确认书确定“可接受”，又在租赁物移交后未作任何变动的情况下，表示可以随时进场装修也即符合进场条件，联盛公司观点前后矛盾。由于联盛公司的行为违背了双方订立合同的目的，致使双方合同的目的无法实现，也使得合同双方对于合同的主要条款产生分歧，致使合同在客观上无法继续履行。为了避免不动产闲置，避免双方经济损失的进一步扩大，故该《承租合同》应予以解除。三、联盛公司交纳的租金589,518元、保证金200,000元是否应返还？本案所涉的租赁商铺是位于楼盘的核心位置，曙光公司通过该商铺引进大型商业机构，是基于整个楼盘的形象和销售，也是为业主生活提供便利考虑。虽然双方对承租方逾期进场装修、营业的责任未予以明确，但是综合双方的合同目的，综合双方租赁物系新楼盘的大型超市--这一直接影响楼盘销售，联盛公司迟迟不进场装修的行为有损原告曙光公司楼盘形象，给曙光公司造成巨大经济损失，故对联盛公司交纳的租金和保证金不予返还，以弥补曙光公司的损失。综上，对曙光公司的诉讼请求，该院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决解除曙光公司与联盛公司于2016年10月10日签订的《租赁合同》；联盛公司经营保证金20万元，不予退还；驳回曙光公司的其他诉讼请求。案件受理费64,692元，由曙光公司与联盛公司各承担32,346元。二审期间，被上诉人曙光公司向本院提交了曙光公司与联盛公司签约时照片6张，案涉楼盘2016-2018年网签统计情况，案涉楼盘其他商铺租赁合同等证据，证明曙光公司不惜大幅度地降低租金而引进联盛公司，其主要目的是为了提高楼盘影响力，扩大楼盘销售，联盛公司迟迟不进场装修，致使曙光公司楼盘销售额度大幅度的下降。经组织质证，联盛公司认为，曙光公司提供的证据真实性不持异议，但是与待证事实没有关联性。所谓合同目的就是合同当事人合同权利的实现。就本案双方签订租赁合同来看，没有约定联盛公司要为曙光公司经营的楼盘销售承担义务，曙光公司楼盘销售情况自然不是双方的合同目的。曙光公司销售情况取决于多种因素，不能确认案涉楼盘销售的数据与本案的相关事实有联系。曙光公司与他人签订的租赁合同证实了曙光公司与联盛公司签订了租赁合同后，由于案涉房屋租金大涨，曙光公司心态失衡，希望解除合同另租他人，获取更高的租金收益。本院经审查认为，案涉租赁物所在楼盘的2016-2018年网签统计情况，均是在联盛公司未进场情况下的数据统计，基本情况没有发生变更，没有可比性，故该证据与待证事实关联度不高，证明力不足，本院不予采纳。曙光公司与其他租赁户签订的租赁合同，不足以证实曙光公司楼盘销售受损、合同根本目的不能实现的证明目的，本院不予采信。本院经审理查明，2016年10月10日，曙光公司与联盛公司签订了《租赁合同》，合同约定联盛公司承租曙光公司所有的位于鄱阳县人民北路与湖城大道交汇处望湖御景二号楼一、二、三层物业；租赁费用为人民币9元/月/平方米，从计算租赁费用之日起的前二年9元/月/平方米，从第叁年起整体租赁费用按每叁年百分之伍（5%）的幅度递增，免租期2017年10月1日至2018年9月30日为免租期，租期为20年，自2018年10月1日起至2038年9月30日止。曙光公司应于2017年10月1日前交付租赁物业给联盛公司使用。联盛公司应每半年度末月最后一日缴纳下一个半年度租金；双方就交付租赁物条件及合同解除条件、违约责任等方面均作了相应的约定。合同有效期内双方均不得随意提前终止合同。合同签订后，联盛公司按约定于2016年10月14日支付定金200,000元。2017年9月5日，10月13日，11月26日，曙光公司分三次书面通知联盛公司，要求联盛公司按约定接收租赁物业。联盛公司于2017年、2019年多次就案涉租赁物对接工作函告曙光公司。联盛公司就案涉租赁物的设计规划工作于2017年8月开始开展，并由九江市佳境装饰设计工程有限公司完成设计图纸。2017年12月29日，曙光公司与联盛公司对案涉租赁物进行验收，签订了《鄱阳县望湖御景二号楼场地移交确认书》，双方确认案涉租赁物“交场日期2018年1月1日”。2019年1月2日，曙光公司向被告联盛公司开具半年租金税票，联盛公司于2019年1月11日向曙光公司支付租金589,518元。曙光公司以联盛公司迟迟不进场装修，不按时交纳租金，其行为表明单方面提前终止合同，故向一审法院提起诉讼解决纠纷。上述事实有下列证据予以证实：《租赁合同》、《鄱阳湖望湖御景二号楼场地移交确认书》、双方往来的函及电子邮件、定金收取银行转账凭证和财务凭证、租金发票及相关业务回单、现场照片、联盛公司完成的《项目规划报告》、《市场调研报告》、九江市佳境装饰设计工程有限公司出具的《望湖御景项目设计方案》、联盛公司与案外两个设计公司签订的有关案涉租赁物的设计合同等，本院认为，上述证据经一审庭审举证、质证，客观真实，与案件事实有关联性，本院予以采纳。本院认为，本案争议焦点是：一、一审判决认定联盛公司延迟缴纳租金的行为构成违约是否正确；二、一审判决认定联盛公司的行为致使合同目的无法实现是否正确。关于一审判决认定联盛公司未按约定缴纳租金的行为构成违约是否正确的问题。曙光公司认为，租赁合同约定，租赁物交付日期为2017年10月1日，除去一年的免租期，联盛公司应该在2018年9月30日前要向曙光公司预付下个半年租金。联盛公司在2019年1月11日交付租金已经违反合同约定，曙光公司有权按照合同约定解除与联盛公司的租赁合同。联盛公司认为，按照合同约定，曙光公司交付租赁物附有条件，条件不成就，联盛公司有权拒绝接收租赁物，约定交付时间应该予以顺延。联盛公司在2017年12月29日，在租赁物仍有瑕疵的情况下，与曙光公司共同确认了租赁物交接时间为2018年1月1日。按照免租期的约定，那么联盛公司需要向曙光公司缴纳租金的时间为2019年1月1日之后。同时合同有约定，曙光公司先开具增值税发票给联盛公司，联盛公司才支付租金。本案曙光公司在2019年1月9日才将增值税发票开至联盛公司，联盛公司于1月11日支付了租金。所以联盛公司不存在违约。本院认为，根据已经查明的事实，联盛公司的意见符合合同约定事实，本院予以采纳。一审判决认定一审判决认定联盛公司未按约定缴纳租金的行为构成违约属于认定事实错误，本院依法予以纠正。关于一审判决认定联盛公司行为致使合同的目的无法实现是否正确的问题。房屋租赁合同主要目的是出租方让渡房屋使用权获取租金收益，承租方取得房屋使用权支付租金代价，除非当事人另有约定除外。在本案中，曙光公司与联盛公司除了交付租赁物，支付租金的合同约定外，对合同的其他主要目的并没有作出相应的约定。曙光公司认为联盛公司迟迟不予进场装修影响租赁物所在楼盘的销售，致使合同目的不能实现。联盛公司认为，由于案涉租赁物租期长，联盛公司在前期准备工作更应审慎涉及规划，而且现在进场准备工作已基本完成，已向曙光公司提出进场装修。本院认为，曙光公司已经交付租赁物并获得租金，联盛公司取得租赁物使用权并支付对价租金，双方之间的行为没有违反房屋租赁合同的主要目的。诚然，在本案中，一方是房地产开发商，一方是大型连锁超市，双方良好的合作会起到优势互补，互惠互利的社会经济效果和合同价值的溢出效应，但不能以此取代合同的根本性目的，否则就是本末倒置，亦不符合意思自治的合同精神。一审判决以联盛公司未进场装修致使合同目的无法实现的认定无法律依据，本院依法予以纠正。综上，一审判决以联盛公司违约、致使合同目的无法实现等理由，解除曙光公司与联盛公司之间租赁合同没有事实和法律依据，本院依法予以纠正。曙光公司与联盛公司应该继续按照合同的约定履行相应的权利义务。曙光公司一审时要求联盛公司承担损失、违约金、和没收保证金没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人联盛公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省鄱阳县人民法院（2019）赣1128民初1957号民事判决；二、驳回鄱阳县曙光实业发展有限公司诉讼请求。一审案件受理费64，692元、二审案件受理费64，692元，由被上诉人鄱阳县曙光实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万利剑审判员  聂晓红审判员  付 强二〇一九年十二月六日书记员  陈 佳