广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终12225号 上诉人（原审被告）：叶晓光，男，1974年3月25日出生，汉族，住广西壮族自治区荔浦县。 委托诉讼代理人：赵秦璟羚，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林雨悦，广西广合律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：覃朝阳，男，1968年7月2日出生，壮族，住广西壮族自治区横县。 被上诉人（原审原告）：石秦佳，男，1970年12月10日出生，壮族，住广西壮族自治区上林县。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：罗霄，广西方园律师事务所律师。 上诉人叶晓光因与被上诉人覃朝阳、石秦佳房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初1395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人叶晓光上诉请求：1.撤销南宁市兴宁区人民法院（2019）桂0102民初1395号民事判决，改判上诉人不需要返还两被上诉人保证金105000元。2.本案全部诉讼费由两被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定涉案合同于2015年3月17日前合法有效，2015年3月18日起无效，是错误的。涉案建筑虽是临时建筑，但该建筑取得临时规划许可证，有效期从2014年3月18日至2017年3月17日，涉案合同租期为2015年2月1日至2019年12月31日，故涉案合同在2017年3月17日前是有效的。而双方合同已于2016年12月16日解除，故合同解除前的转租行为是合法有效的。二、双方并未变更租金支付方式，被上诉人在合同有效期内拖欠租金，构成违约，根据合同约定，上诉人有权单方解除合同并不返还保证金。且由于被上诉人的行为，导致上诉人3个月未能收取租金，上诉人虽与第三人在2016年1月29日签订合同，但第三人要求租期不包括第三人装修房屋期限及春节期间，因此，上诉人实际在2016年4月才收受租金，被上诉应当赔偿由此造成的损失。三、南宁市规划局做出的南规函（2016）3175号文件中明确2014年3月18日核发的建设工程规划许可证有效期为2年，后经申请延期，延期至2017年3月17日，因此涉案建筑即使没有申请延期，其临时建筑规划许可证的有效期也为2014年3月18日至2016年3月17日，上诉人虽未在期限届满前申请延期，双方的合同在2016年3月17日前仍有效。 被上诉人覃朝阳、石秦佳辩称，1.南宁市规划局2014年3月18日的建设工程规划许可证附件明确载明有效期为一年，南宁市规划局做出的南规函（2016）3175号文件是一份复函，只说明了允许公交公司延期的理由，并没有将之前颁发的许可证撤销，在原一审法庭辩论终结前，该规划许可证没有办理延期，故一审认定2015年3月18日起双方的合同无效正确。2.上诉人的妻子葛莉玲在一审庭审中已经明确表示双方对租金做了降低调整，被上诉人在双方协商解除合同之前已足额交纳了租金，不存在违约行为。3.上诉人在合同解除之后已将涉案商铺租给第三人，故其亦不存在所谓的损失。 覃朝阳、石秦佳向一审法院起诉请求：1、叶晓光退还覃朝阳、石秦佳的租赁保证金105000元；2、叶晓光支付覃朝阳、石秦佳装修店铺的折价款50000元；3、本案诉讼费由叶晓光承担。 一审法院认定事实：2015年1月14日，叶晓光的爱人葛莉玲代叶晓光与覃朝阳、石秦佳签订《商铺租赁合同》，覃朝阳、石秦佳与叶晓光对此予以认可，一审法院予以确认该合同的相对方分别为覃朝阳、石秦佳与叶晓光。该《商铺租赁合同》主要约定覃朝阳、石秦佳租赁叶晓光位于南宁市兴宁区的临街公交配套设施用房第一层第10、11、12号共三间铺面；租期自2015年2月1日至2019年12月31日，租金：2015年租金35000元/月、2016年租金36750元/月、2017年租金38600元/月、2018年租金41700元/月、2019年租金45000元/月，该合同第三条载明“。租金交付期限：乙方（覃朝阳、石秦佳）每季度（三个月）为一期向甲方（叶晓光）交纳租金，乙方（覃朝阳、石秦佳）须在本合同签订之日向甲方（叶晓光）交纳首付租金，此后每季度开始前10日前交清该季度租金；保证金：在本合同签订之日，乙方须向甲方交付人民币：壹拾万零伍千元整（￥105000元），作为履约保证金，合同期满，乙方不违约情况下甲方退回保证金给乙方。” 《商铺租赁合同》签订后，覃朝阳、石秦佳向叶晓光缴纳了保证金105000元及2015年2月1日至2015年4月31日的租金105000元。叶晓光分别于2015年12月10日、11日，以覃朝阳、石秦佳逾期支付租金为由向覃朝阳、石秦佳通知解除《商铺租赁合同》，覃朝阳、石秦佳于2015年12月15日前清空铺面并向叶晓光交付了涉案房屋。 另查明，经一审法院于2016年6月12日向南宁市规划管理局核实：涉案房屋系临时建筑，于2014年3月18日核发《建设工程规划许可证》，有效期为一年，截至2016年7月11日尚未办理延期手续。经一审法院于2019年4月24日向南宁市自然资源局核实：2016年12月16日，经南宁公共交通有限公司申请，原南宁市规划管理局于2017年1月同意涉案房屋的《建设工程规划许可证》延期至2017年3月17日，目前《建设工程规划许可证》已过期。涉案房屋所有权人系南宁市公交总公司，其以授权叶晓光对外出租。关于覃朝阳、石秦佳主张的装修款是否申请鉴定经一审法院向覃朝阳、石秦佳释明后，覃朝阳、石秦佳主张不申请鉴定。 再查明，关于本案《商铺租赁合同》的效力问题，经一审法院向覃朝阳、石秦佳释明后，覃朝阳、石秦佳坚持不变更诉讼请求。 还查明，就叶晓光主张覃朝阳、石秦佳存在的欠付租金问题，保留另行起诉的权利。 一审法院认为，一、关于《商铺租赁合同》的效力问题。涉案房屋为南宁市公交总公司所有，且出具证明同意叶晓光对外出租，故叶晓光有权对享有涉案房屋对外出租。《建设工程规划许可证》和《南宁市规划管理局关于协助南宁市兴宁区人民法院调查的复函》、《南宁市自然资源局关于协助南宁市兴宁区人民法院调查的复函》的真实性、合法性双方均无异议，其中《建设工程规划许可证》发证之日为2014年3月18日，且附件中明确载明“本证自发出之日起一年内有效，如因故可申请延期”、2016年7月11日《南宁市规划管理局关于协助南宁市兴宁区人民法院调查的复函》（南规函[2016]1744号）载明“……目前未办理相关延期手续”、《南宁市自然资源局关于协助南宁市兴宁区人民法院调查的复函》载明“……2017年1月，原市规划局给予其办理朝阳车场配套设施用房临时建设工程规划许可证延期手续，同意延期至2017年3月17日。目前，该建设工程规划许可证已过期。”综上，涉案房屋原有效期为2014年3月18日至2015年3月17日，之后，自2017年1月延期至2017年3月17日止。原一审系于2016年5月18日开庭审理，故涉案房屋原有效期截止至2015年3月17日后，并在原一审法庭辩论终结后的2017年1月获得批准延期。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，“一审辩论终结前”是当事人补正效力的最后时点，不包含二审发回重审的一审审理阶段，故《商铺租赁合同》于2015年3月17日前合法有效，于2015年3月18日起无效。 二、叶晓光是否应当退还保证金105000元的问题。《商铺租赁合同》签订后覃朝阳、石秦佳向叶晓光缴纳了保证金105000元及2015年2月1日至2015年4月31日的租金105000元，故《商铺租赁合同》有效期内不存在违约行为。因《商铺租赁合同》于2015年3月18起无效，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，叶晓光应当返还覃朝阳、石秦佳保证金105000元。 三、叶晓光是否应当退还装修费50000元的问题。覃朝阳、石秦佳主张叶晓光承担装修损失50000元，但未能充分举证证明其装修损失的数额及其构成，且经一审法院释明后覃朝阳、石秦佳明确表示不同意进行鉴定，故对覃朝阳、石秦佳主张的装修费50000元不予支持。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、叶晓光返还覃朝阳、石秦佳保证金105000元；二、驳回覃朝阳、石秦佳的其他诉讼请求。案件受理费3400元，由覃朝阳、石秦佳负担1000元，叶晓光负担2400元。 二审中，当事人均没有提交新证据，对一审查明事实亦均无异议，本院对一审查明事实予以确认。 本案二审争议焦点是：1.上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》哪一部分有效，哪一部分无效？2.上诉人应否返还被上诉人保证金？ 本院认为，一、关于合同的效力问题。上诉人出租给被上诉人的涉案商铺系临时建筑，而涉案商铺所取得的《建设工程规划许可证》发证之日为2014年3月18日，附件中明确载明“本证自发出之日起一年内有效，如因故可申请延期”，被上诉人于2016年4月13日向一审法院提起诉讼，一审法院于2016年5月18日开庭审理，一审法院审理期间，就涉案商铺是否申请延长了临时建设工程规划许可证的有效期，向南宁市规划管理局发函调查，该局于2016年7月11日作出《南宁市规划管理局关于协助南宁市兴宁区人民法院调查的复函》，载明“……目前未办理相关延期手续”。虽然南宁市自然资源局于2019年5月20日作出的《关于协助南宁市兴宁区人民法院调查的复函》载明“……2017年1月，原市规划局给予南宁公共交通有限责任公司办理朝阳车场配套设施用房临时建设工程规划许可证延期手续，同意延期至2017年3月17日。目前，该建设工程规划许可证已过期。”但涉案建筑的临时建设工程规划许可证有效期的延长是在一审法院原审判决之后才经政府有关部门批准办理的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，“一审辩论终结前”是当事人补正效力的最后时点，不包含二审发回重审的一审审理阶段，故一审根据其原审辩论终结前，涉案商铺的建设工程规划许可证载明的有效期，认定上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》于2015年3月17日前合法有效，于2015年3月18日起无效，并无不当，本院予以维持。上诉人主张涉案合同的效力，应以延长后的有效期为依据，涉案合同在2017年3月17日前是有效的，没有依据，本院不予支持。 关于保证金应否返还的问题。如上所述，上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》于2015年3月18起无效，被上诉人覃朝阳、石秦佳已向叶晓光缴纳了保证金105000元及2015年2月1日至2015年4月31日的租金105000元。故覃朝阳、石秦佳在合同有效期内不存在拖欠租金的违约行为。一审判决叶晓光返还覃朝阳、石秦佳保证金105000元正确，本院予以维持。上诉人叶晓光主张，被上诉人违约，其不应返还被上诉人已交纳的保证金105000元，没有依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人叶晓光的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2400元，由上诉人叶晓光负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  付 浩 审 判 员  黄 蔚 审 判 员  高翔宇 二〇一九年十二月九日 法官助理  李姝雯 书 记 员  杨再新