天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0102民初11323号原告：天津聚泰物业服务有限公司，住所地天津市河北区金钟河大街北侧嘉畅园4号楼-1-101。法定代表人：吴学弢，董事长。委托诉讼代理人：冯斌，女，该公司经理。委托诉讼代理人：曾宝欣，天津聚曾律师事务所律师。被告：中国平安人寿保险股份有限公司天津分公司，住所地天津市河西区马场道59号增1号平安大厦。负责人：章华，总经理。委托诉讼代理人：孙辉，天津清慎律师事务所律师。被告：天津申润海洋工程设计有限公司，住所地天津自贸试验区（天津港保税区）海滨四路102号3-B-104-1室。法定代表人：李恩波，总经理。委托诉讼代理人：刘琳琳，女，该公司职员。第三人：天津市众泰物业管理有限公司，住天津自贸区（天津港保税区）西三路99号。法定代表人：温永春，总经理。委托诉讼代理人：孙月，天津坤德律师事务所律师。原告天津聚泰物业服务有限公司（以下简称聚泰公司）与被告中国平安人寿保险股份有限公司天津分公司（以下简称平安公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院依法追加天津申润海洋工程设计有限公司（以下简称申润公司）为共同被告，追加天津市众泰物业管理有限公司（以下简称众泰公司）为无独立请求权第三人。原告的委托诉讼代理人冯斌、曾宝欣、被告平安公司的委托诉讼代理人孙辉、被告申润公司的委托诉讼代理人刘琳琳、第三人众泰公司的委托诉讼代理人孙月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。聚泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告2017年1月15日至2019年5月15日的物业费224400元；2.判令被告支付违约金11200元；3.诉讼费及相关费用由被告负担。诉讼过程中，聚泰公司将第1、2项诉讼请求分别变更为：1.请求法院判令二被告支付原告2017年1月15日至2019年5月15日的物业费68004.72元；2.请求法院判令二被告支付违约金3400.24元。事实与理由：被告申润公司系天津市河东区十二经路润泉公寓2号楼-19号底商的产权人，被告平安公司系该房屋的承租人，原告系该小区的物业管理服务企业。原告依据其与河东区润泉公寓业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》，对该小区进行物业管理服务。原告依照合同约定履行了物业管理服务的义务，但被告自2017年1月15日以来一直未向原告交纳物业费，截至2019年5月15日共计拖欠原告物业费68004.72元、违约金3400.24元，原告多次催要未果，故成讼。平安公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.被告平安公司于2015年8月6日开始承租申润公司所有的涉案房屋，申润公司告知平安公司本案涉诉房屋的物业公司为第三人众泰公司，被告平安公司遂与众泰公司签署了物业服务协议并依照约定按期支付相关费用，原告从未提供过相关物业管理服务，也没与平安公司签订过相关物业合同，且平安公司已经将涉诉期间的物业费支付给了第三人众泰公司，原告主张的诉请是重复性收费，所以我方不同意给付；2.我方没违约行为，不应当承担违约金；3.本案不属于《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的适用范围。平安公司与申润公司签订的《房屋租赁合同》虽然约定了由平安公司支付物业费用，但同时也约定了该房屋的物业管理公司为第三人众泰公司，平安公司应向第三人众泰公司支付物业费，合同并未约定平安公司应向小区业主大会依法选聘的物业服务企业支付物业费，所以原告要求平安公司承担涉案房屋的物业费没有任何法律依据；4.被告申润公司系涉案房屋的业主，在原告与涉案小区业主大会签订的物业服务合同合法有效的前提下，物业费应由申润公司负担；5.平安公司依据与第三人众泰公司签订的《物业服务协议》，向众泰公司足额交纳了物业服务费用，可以说平安公司已经完全履行了《房屋租赁合同》约定的义务，没有过错。被告申润公司作为业主没有向原告支付物业费，与平安公司没有关系，平安公司没有任何过错，于法于理均无需向原告承担支付物业费的义务。申润公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：被告申润公司自2009年起即委托了第三人众泰公司进行物业管理，包括：广场区域的卫生、停车场维修、消防管道、小区绿化、日常维护、上下水管道疏通、室外楼梯自己搭建等项目，没有使用原告电梯；2.被告申润公司没有享受到相应服务，不承担涉诉物业费；3.被告申润公司认为原告提供的与业委会签订的物业合同中约定的服务面积不包括涉诉房屋。众泰公司述称，1.众泰公司是根据业主申润公司的委托与平安公司签署的物业服务合同，并且多年来一直履行相应服务义务，众泰公司自2009年开始即为申润公司在润泉公寓的该项目进行了服务，期间润泉公寓多次更换过物业服务机构，但是均属于业委会自主委托的物业服务机构，服务除我们之外的商业区域及高层住宅，申润公司是润泉公寓的开发商，在其委托前期物业时就已经把自留的房屋和对外出售的房屋进行了区分，物业管理多年以来一直是分开委托的，众泰公司仅负责开发商即申润公司名下的房屋区域，原告所提交的物业服务合同不应包括涉诉房屋；2.原告所提供的相关物业服务合同虽然有业委会的印章，但根据相关法律规定，业委会选举应当由三分之二以上的业主同意，我们从来未听说过业委会主持召开过业主大会，原告与业委会签订合同的程序违法，不应对全体业主发生效力。事实上原告也没有提供给二被告物业服务，一直是我方公司在提供物业服务，原告无权向二被告要求支付相应物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告申润公司系天津市河东区十二经路润泉公寓2号楼-19号底商的产权人，该房屋建筑面积为1214.37平方米。2017年1月15日，原告聚泰公司与天津市河东区润泉公寓业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由甲方（润泉公寓业主会）代表全体业主将润泉公寓项目委托给乙方（聚泰公司）进行物业管理服务事宜，服务期限自2017年1月15日开始，至2019年1月14日终止；本物业管理区域内的物业管理服务费采取包干制的形式收费，其中高层住宅按建筑面积每月每平方米0.6元由业主交纳物业管理服务费，商业部分按建筑面积每月每平方米2元由业主交纳物业管理服务费，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.6元由业主交纳；业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的5%比例交纳违约金。合同履行过程中，原告一直以每平米2元（商业部分）实际向业主收取物业费。2019年1月15日，原告聚泰公司与天津市河东区润泉公寓业主会续签了《天津市住宅物业服务合同》，合同约定服务期限自2019年1月15日起至2022年1月14日终止。2015年8月6日，被告申润公司（出租方）与被告平安公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定申润公司将坐落于天津市河东区十二经路润泉公寓1-2B1、2B2、2B3、2B4、2B5、2B6、2号楼-19号底商房屋出租给平安公司，期限为4年，起始时间为2016年1月1日，到期时间为2019年12月31日，平安公司于2016年1月1日起开始支付租金，申润公司于租期起始之日前免费提供5个月装修期，出租房屋合同期内租赁费用总金额为538000元；租赁期内，平安公司负责支付房屋的水、电费、物业管理费。出租房屋的物业管理公司为天津市众泰物业管理有限公司，物业费支付标准及服务的具体内容以平安公司与物业公司签订的物业合同为准。2015年8月7日，被告平安公司与第三人众泰公司签订《物业服务协议》，约定由众泰公司对落于天津市河东区十二经路润泉公寓1-2B1、2B2、2B3、2B4、2B5、2B6、2号楼-19号底商共计2403平方米的房屋进行物业服务，物业服务期限为2015年8月1日至2019年12月31日，服务内容为：1.对大厦/出租房屋的各种设备提供24小时管理服务，确保正常运转（包括共用上下水管理）、落水道、烟道、共用照明、供暖干线、高压水泵、配电室、发电机房、消防中心控制室、楼内消防设施、设备、电梯等），并根据国家规定供冷、供热、供电；2.负责公共区域的保洁卫生服务，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾清运；3.负责楼宇管理，实行24小时消防、保卫值班巡逻制度，维护好楼内外的日常秩序；4.负责院内公务车辆出行畅通、停放有序的管理服务；5.负责各种设备、设施的维护保养，发现问题及时维修；6.负责消防设施的维护与保养；7.负责对承租方订阅的报纸、刊物、信函等邮件的送达，以及桶装饮用水的订购；8.根据承租方的要求提供其他特约服务，其所涉及的收费项目和标准，由双方另行确定。本院认为，原告与天津市河东区润泉公寓业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》，符合法律规定，该合同系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，原告为被告申润公司所居住小区提供了物业服务，被告申润公司作为涉案房屋的产权人已实际接受了原告提供的物业服务，理应交纳相应的物业费。至于被告申润公司以及第三人众泰公司答辩意见中提出的该合同约定的服务面积不应包括涉诉房屋的问题，本院要求申润公司及众泰公司在庭后七个工作日内提供相关证据材料，但二者在此期间内均未向本院提供任何证据。至于第三人众泰公司提出的原告与业主会签订的物业服务合同程序违法，不应对全体业主发生法律效力的问题，众泰公司亦未提交任何证据予以证明。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”由于申润公司及众泰公司均未能提供相关证据材料，故对二者提出的上述抗辩意见本院均不予采纳。关于被告申润公司抗辩的自2009年起即委托了第三人众泰公司进行物业管理，未享受原告提供的物业服务，故不应向原告交纳物业费的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，原告作为依法入驻润泉公寓小区的物业服务企业，其提供的物业服务的对象是小区全体业主，部分业主以未享受物业服务为由而拒绝交纳物业费的，不符合法律规定，故对申润公司的该抗辩意见，本院不予采纳。本案最大的争议焦点为被告平安公司是否应该承担民事责任的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”国务院《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”依据上述法律规定，在确认业主有义务按照物业服务合同约定支付物业费的同时，法律也尊重业主和物业使用人在物业使用费问题上意思自治，物业使用人承担支付物业费义务的直接根据是物业使用人与业主的约定，物业使用人与业主作出约定，是物业使用人向物业服务企业履行支付物业费义务的前提，物业使用人履行的物业费支付义务，实质上是业主依物业服务合同而应向物业服务企业承担的义务，因此，物业使用人的支付义务，应该在物业服务合同约定的范围和金额之内。如果约定的物业使用人向物业服务企业的支付物业费，在金额和范围上没有达到物业服务合同约定的金额和范围，对于没有达到的部分，物业使用人亦没有义务向物业服务企业支付，物业服务企业应该请求业主支付，如果业主与物业使用人约定的物业费超出了物业服务合同约定的范围和金额，则物业服务企业无权收取。本案中，被告平安公司与第三人众泰公司签订的《物业服务协议》中约定的物业费标准远高于原告与天津市河东区润泉公寓业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》的物业费收费标准，且从被告平安公司与被告申润公司签订的《房屋租赁合同》的内容上看，该合同第八条约定了租赁期限内由平安公司支付物业费，但同时又约定了涉诉房屋的物业公司为第三人众泰公司，物业费支付标准以及服务的具体内容以平安公司与众泰公司签订的物业合同为准。可见，该《房屋租赁合同》中双方约定的“物业费”的本意，应为被告平安公司与众泰公司《物业服务协议》中所述的“物业费”，与原告与天津市河东区润泉公寓业主会签订的《天津市住宅物业服务合同》的“物业费”并非同一内容。综上，本院认为原告要求被告平安公司交纳物业费于法无据，被告平安公司不应成为本案中物业费的交费义务主体，对于原告要求被告平安公司支付物业费的诉讼请求，本院不予支持。同时，结合庭审中当事人各方的诉辩意见以及本院到润泉公寓小区的实地考察情况，本院认为，原告提供的物业服务亦存在一定的瑕疵，未能达到合同的全部约定，依据权利和义务相一致的原则，本院对原告要求被告申润公司支付滞纳金的主张不予支持，且对原告主张的物业费予以调整，酌情减免5%，故被告申润公司应给付原告2017年1月15日至2019年5月15日的物业费68004.72元的95%，经本院核算，计64604.50元。需要特别指出的是，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系，物业公司的物业服务行为本身除了具有营利性，还承载着一定的社会职能，物业服务质量的好坏，小区治安环境的优劣，会直接影响全体业主的安全感、幸福感和获得感。本院建议物业公司增强服务意识，在物业管理服务过程中加强与广大业主的沟通，充分听取业主的意见和建议，对业主反映的问题及时予以答复和解决，最大限度的满足业主的需求，争取做到服务无挑剔、管理无盲点、业主无怨言，以自己的实际行动赢得业主对于物业服务的理解、配合与支持，在为业主提供优质物业服务的同时，也为自身赢得良好的口碑和形象，促进企业自身的健康发展。与此同时，业主也应对物业公司给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，在发现物业公司服务过程中出现瑕疵时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，而不应以此为由拒绝交纳物业费。否则，只能造成物业服务质量进一步降低的恶性循环，在损害自身利益的同时，也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。总之，唯有物业公司与业主的共同努力，方能营造更加和谐、美丽的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、天津申润海洋工程设计有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付天津聚泰物业服务有限公司2017年1月15日至2019年1月15日期间的物业费64604.50元；二、驳回天津聚泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1586元，减半收取计793元，由天津聚泰物业服务有限公司负担40元，由天津申润海洋工程设计有限公司负担753元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 吴 磊二〇一九年十二月三十日书记员 梁亦浩