广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤03民终28072号上诉人（原审原告）：深圳市名居房地产有限公司，住所地:广东省深圳市南山区沙河街道高发社区深云路534-2-8201，统一社会信用代码：914403007432253153。法定代表人：李汉发，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘晋麟，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽宇，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：梁承旺，男，汉族，1955年9月1日出生，住所地:广东省深圳市南山区。上诉人深圳市名居房地产有限公司（以下简称名居公司）因与被上诉人梁承旺所有权纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初1502号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。名居公司的上诉请求：1.撤销一审裁定，指令一审法院审理本案；2.本案诉讼费用应由梁承旺承担。事实与理由：一、一审法院以《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定驳回名居公司的起诉属于认定事实错误，适用法律错误。名居公司为涉案房屋的合法所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分等绝对排他的权利，名居公司与梁承旺不存在劳动关系，本案纠纷系名居公司与梁承旺之间的排除妨害纠纷，不应适用上述通知。本案符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审法院应当进行实体审理。二、同类案件已取得二审法院的终审判决并经省高院确认，足以证明一审法院所作裁定不符合相关法律规定。许某东与名居公司之间的（2018）粤0307民初3763号案件中，许某东与本案梁承旺情况相同，均一直占用名居公司所有的位于深圳市龙岗区XX18号1＃综合楼的房屋。（2018）粤0307民初3763号民事判决判令许某东腾空房产并交付名居公司，深圳市中级人民法院作出（2018）粤03民终15691号民事判决，维持了原判。许某东向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院作出（2019）粤民申1605号民事裁定，驳回了许某东的再审申请。该裁定认为一审法院受理名居公司的反诉并作出实体处理符合法律规定，且该案纠纷并非许某东与深塑公司之间产生的占房、腾房纠纷，而是与许某东无劳动关系的名居公司与许某东之间产生的排除妨害纠纷，故本案不适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》。三、本案诉讼费均应由梁承旺承担。综上所述，请求二审法院撤销一审裁定，指令一审法院进行审理。梁承旺答辩称，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。名居公司向一审法院起诉请求：1.梁承旺立即搬出龙岗区XX18号综合楼中单元404房；2.梁承旺向名居公司赔偿损失61777.58元，包括租金、电费、水费及卫生费（自2007年4月16日起计算至实际搬出房屋之日，以上暂计至2018年11月）；3.梁承旺向名居公司支付自2007年4月16日起计至实际给付之日的利息14470.03元（按同期银行贷款利率计算，暂计至2018年11月）；4.梁承旺承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：深塑公司系国有企业，梁承旺原系深塑公司的员工，于1995年间入职深塑公司，随后于1997年至1998年间按照深塑公司的安排住进了位于深圳市龙岗区XX18号1#综合楼404房。其后，梁承旺因深塑公司企业改制而下岗，但仍一直居住在上述综合楼内。涉案综合楼系单位自建房，所在土地为工业用地。2001年1月3日，深塑公司与原深圳市规划国土局龙岗分局签订土地使用合同并补缴了地价款7152493元。2002年1月24日，涉案综合楼初始登记至深塑公司名下，核发深房地字第××号房地产证，宗地号为GXX-1，登记房屋用途为工业。2004年2月17日，涉案综合楼根据深圳市中级人民法院民事裁定办理强制转移登记至深圳市商业银行××支行（后××银行创业路支行）名下，核发深房地字第××号房地产证。2006年4月17日，深圳市商业银行宝安支行（甲方）、深圳天众塑胶有限公司（乙方，以下简称天众公司）以及名居公司（丙方）共同签订《房地产转让合同书》，约定甲方将位于深圳市龙岗区XX18号XX-1、GXX-1两处宗地的房产转让给丙方；转让价款和搬迁补偿费共计1.10亿元，包括丙方向甲方支付转让价款4300万元，丙方向乙方支付搬迁补偿费6700万元，乙方以搬迁补偿费偿还欠甲方的贷款。合同第三条约定，上述款项分期支付：合同生效后两个工作日内，丙方向甲方一次性支付转让价款4300万元；甲方收到上述转让价款后三个工作日内与丙方一起办理上述两宗房地产过户至丙方名下手续，丙方取得过户受理回执后两个工作日内向乙方支付搬迁补偿费6200万元；乙方全部搬迁完毕后书面通知丙方，丙方在收到书面通知后两个工作日内将最后一期搬迁补偿费500万元支付给乙方。合同第四条约定，两宗房地产内的所有承租方（含乙方）的搬迁事宜由乙方负责（丙方自行出租的除外）……搬迁时限为12个月（自合同生效之日起计算）；前6个月免租，自第7个月起由乙方于每月三十日前向丙方支付租金22万元/月；如乙方未能在合同生效之日起12个月内完成搬迁工作，可延长1个月的宽限期，宽限期内应支付租金；自合同生效之日起14个月仍未搬迁完毕的，则每逾期一日向丙方支付3万元违约金；乙、丙方依照本合同签订租赁协议。合同签订后，涉案综合楼于2006年5月12日变更登记至名居公司名下，核发深房地字第××号房地产证，登记房屋用途为工业。前述合同约定的搬迁期满后，名居公司多次向梁承旺发出律师函，要求限期搬离涉案房产，但截至名居公司起诉之日，梁承旺仍占用涉案房产，名居公司遂提起诉讼。另查，深圳市重信重访专项治理办公室于2008年7月31日印发《信访突出问题协调会议纪要》，纪要载明“就深塑公司下岗员工要求房改信访问题……天众公司是从深塑公司剥离的优良资产基础上建立起来的，并承担了深塑公司的债权债务，因此解决问题的责任主体应是天众公司”。又查，深塑公司于2016年12月26日核准登记注销，注销原因“宣告破产”。一审法院认为，涉案综合楼系原深塑公司的自建房，梁承旺原系深塑公司的员工，按照公司安排于1997年至1998年间住进涉案综合楼404房。深塑公司主体资格现已注销，但公司与梁承旺之间的涉案房产腾退问题一直未得到妥善解决，涉案房产由梁承旺使用至今。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，对于因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉。涉案综合楼虽经两次转移变更登记至名居公司名下，但并不因房产的转移登记而改变本案属于因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房纠纷的性质，本案处理必然要先处理梁承旺的腾退房屋纠纷，因腾退房屋纠纷不属于人民法院主管范围，故本案名居公司起诉的排除妨害纠纷一审法院不予处理，名居公司可另循法律途径向天众公司提起违约之诉以解决本案纠纷。据此，一审法院依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项之规定，判决：驳回名居公司的起诉。一审案件不收取案件受理费，名居公司已预交的受理费1706元，一审法院予以退回。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，名居公司以其为涉案房产所有权人为由，要求梁承旺搬离涉案房产并支付占有期间的使用费，故本案应为所有权纠纷。本案梁承旺原系深塑公司的员工，其按照公司安排于1997年至1998年间住进深塑公司自建的涉案综合楼404房，持续使用至今。深塑公司主体资格现已注销，但公司与梁承旺之间的涉案房产腾退问题一直未得到妥善解决。名居公司与梁承旺之间虽非单位与职工关系，但名居公司要求梁承旺搬离涉案房产，本案必然要先处理梁承旺与其单位之间的房屋腾退关系。而根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，故要解决本案纠纷，应当先在民事诉讼途径之外处理梁承旺腾退单位分房问题。名居公司直接诉请梁承旺搬离涉案房产，不符合法律规定，一审驳回其起诉并无不当，本院予以维持。综上所述，名居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一九年十二月十七日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。