湖北省长阳土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0528民初710号原告：湖北长阳农村商业银行股份有限公司，住所地：湖北省长阳土家族自治县龙舟坪镇龙舟大道52号（馨农家园2栋第1-5层），统一社会信用代码：91420500050022523G。法定代表人：王保国，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘艺莲，湖北仁辉律师事务所律师。特别授权代理。被告：张泽建，男，1985年7月14日出生，土家族，住湖北省长阳土家族自治县。被告：陈建琼（系张泽建之妻），女，1989年10月13日出生，土家族，住湖北省五峰土家族自治县。被告：湖北盛河房地产开发有限公司，住所地：湖北省长阳土家族自治县龙舟坪镇老街19号，统一社会信用代码：91420528795903843U。法定代表人：马德贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋发智，湖北亮节律师事务所律师。特别授权代理。原告湖北长阳农村商业银行股份有限公司（以下简称长阳农商行）与被告张泽建、陈建琼、湖北盛河房地产开发有限公司（以下简称盛河地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，因案件涉及向亚军骗取贷款罪一案，需将本案犯罪线索移交本县公安机关，本院于2019年7月9日作出（2019）鄂0528民初710号《案件移送函》，将该案移送本县公安机关侦查。案件移送期间，本院作出（2019）鄂0528民初710号民事裁定，裁定本案中止诉讼。2019年10月24日，本县公安局作出长公（刑）不立字〔2019〕040号《不予立案通知书》，认为张泽建犯罪事实显著轻微，不需要追究刑事责任，决定不予立案。本院恢复审理，依法适用简易程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告长阳农商行的委托诉讼代理人刘艺莲、被告盛河地产公司的委托诉讼代理人宋发智到庭参加诉讼。被告张泽建、陈建琼经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告长阳农商行向本院提出诉讼请求：1、判令被告张泽建偿还原告借款本金236464.73元、利息14915.01元，本息合计251379.74元，并从2019年5月9日起以未清偿的借款本金为基数按年利率8.1%支付利息直到本借款清偿之日止〔庭审中变更：判令被告张泽建、陈建琼共同偿还原告借款本金236464.73元，利息14915.01元，并从2019年5月9日起以未清偿本金为基数按年利率8.1%（合同约定利息加50%罚息得出的）支付利息直到本借款清偿之日止〕；2、判令被告陈建琼、盛河地产公司对上述借款本金及利息承担连带清偿责任（庭审中变更为：判令被告盛河地产公司对上述借款本金及利息承担连带清偿责任）；3、判令原告对位于本县龙舟坪镇四冲湾路31号（金穗园二期）2-2-704号的抵押房产采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告对变现所得款项在第一项请求范围内享有优先受偿权〔庭审中变更为：要求确认原告对位于龙舟坪镇××）2-2-704号的抵押房产享有排他权，享有采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告对变现所得款项在第一项请求范围内享有优先受偿权〕；4、判令被告承担本案全部诉讼相关费用。事实和理由：被告张泽建、陈建琼于2015年8月在原告处申请办理个人住房按揭贷款，2015年8月11日，原告与被告张泽建签订《住房按揭借款合同》，根据合同约定原告向被告提供按揭贷款27万元，借款期限180个月，等额本息还款，执行年利率5.4%，若借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款），加收50%的罚息。被告陈建琼作为抵押财产共有人在合同上签名。被告盛河地产公司作为保证人在合同上签名，为合同债务提供阶段性连带保证责任。同时被告陈建琼签署承诺书，承诺对借款承担连带清偿责任。被告张泽建、陈建琼用其购买的坐落于本县××××）房号2-2-704号房屋对借款提供抵押担保，同时办理了预购商品房抵押登记手续。2015年8月25日，原告按照约定向被告张泽建发放按揭贷款27万元。此后，被告依约还款至2018年3月20日，之后再未还款，被告盛河地产公司也未履行连带清偿责任。经原告多次催收，被告继续逾期还款。原告依据借款合同约定，已宣布合同项下未偿还贷款到期，逾期借款本金余额236464.73元。为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》及相关法律规定提起诉讼，请求依法判决。原告长阳农商行为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告的《营业执照》复印件、《法定代表人身份证明》及法定代表人的《居民身份证》复印件各一份，证明原告的民事主体资格适格及法定代表人的信息。证据二、被告张泽建、陈建琼的《居民身份证》及《结婚证》复印件各一份，证明被告张泽建、陈建琼的身份信息、身份关系及民事诉讼主体资格适格。证据三、国家企业信用信息公示系统生成的被告盛河地产公司的《企业信用信息公示报告》一份，证明被告的企业信息及民事主体资格适格。证据四、张泽建与盛河地产公司签订的合同编号为JSY131号《宜昌市商品房买卖合同》复印件、张泽建支付购房首付款《收据》复印件、《银行进账单（回单）》复印件各一份，证明盛河地产公司将其开发的房屋以388000元的总价出售给张泽建，张泽建支付房屋首付款118000元的事实。证据五、2015年8月11日，张泽建、陈建琼共同向原告递交的《湖北长阳农村商业银行个人住房借款申请书》、《家庭主要成员责任承诺书》、《借款人承诺书》复印件各一份，证明张泽建、陈建琼夫妇以购买房屋为由向原告申请房屋按揭贷款270000元的事实。证据六、2015年5月14日，盛河地产公司向原告提供的《股东会决议》一份，证明盛河地产公司经其权利机关合议并向原告出具股东会决议表示自愿为购买“金穗苑二期”楼盘的房屋按揭借款人李学荣提供阶段性连带责任保证担保，在不将借款人购买其房屋的抵押登记权利人办理至原告名下时，不免除其连带保证责任的事实。证据七、2015年8月11日，张泽建、陈建琼、盛河地产公司与原告签订的《住房按揭借款合同》复印件一份，证明原、被告就借款、担保、违约责任等进行了明确的约定。证据八、2015年8月12日，长阳土家族自治县房产管理局颁发的编号为长阳房预龙舟坪字第××号《房屋预告登记证明》复印件一份，证明借款人张泽建向盛河地产公司购买的位于龙舟坪镇××）房号为2-2-704的房屋已办理预购商品房抵押，原告是该房屋的预抵押登记权人及对该房屋享有排他权的事实。证据九、2015年8月25日，《湖北省农村信用社（商业银行、合作银行）借款凭证》复印件一份，证明原告于2015年8月25日向张泽建个人所有的银行账户81×××41发放借款270000元的事实。证据十、2015年8月25日，张泽建与原告办理的《抵押权利清单》一份，证明原告与借款人办理的房屋预告登记证明是《住房按揭借款合同》附件并已经移交给原告保管的事实。证据十一、依据双方于2015年8月11日签订的《住房按揭借款合同》，原告于2019年4月20日原告向张泽建出具的《贷款提前到期通知书》、邮政快递查询回单及全球邮政特快专递回单各一份，证明原告已依合同约定向借款人张泽建宣布其全部借款提前到期，张泽建从2019年4月20日起应立即清偿借款本息的事实。证据十二、2019年5月8日，原告制作借款人张泽建《逾期贷款本息计算表》一份，证明张泽建截止2019年5月8日应偿还原告借款本息金额为251379.75元（其中包含本金236464.73元、应收利息14010.54元、逾期利息904.48元）的事实。证据十三、2015年8月25日至2018年5月7日，借款人张泽建在原告处开立的银行账户号：81×××41的银行交易流水清单一份，证明原告向李学荣发放借款后，借款人李学荣从2015年9月20日起至2018年3月20日止按期通过向原告预留的账户偿还房屋按揭借款的事实。上述证据，经庭审质证，被告盛河地产公司的委托诉讼代理人对原告向本院提交的上述证据的真实性无异议，但认为不能达到证明目的。被告盛河地产公司辩称：1.本案《借款合同》和《商品房买卖合同》均系向亚军实施骗取贷款犯罪的具体手段，并非名义上的当事人真实意思的表示。向亚军为了骗取贷款，借用他人名义以购房按揭为由骗取银行贷款，属于以合法形式掩盖非法目的，依法当属无效。2.根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条第一款规定：“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。”具体到本案，如前所述，《借款合同》和《商品房买卖合同》均系无效合同，那么作为从合同的担保合同当然无效。原告以无效的担保合同主张担保权利，没有事实根据。3.预购商品房抵押登记并不发生抵押效力。预告登记是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记，预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。所以抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来办理抵押正式登记的请求权，原告对案涉房产不享有优先受偿权。4.《借款合同》约定的提款条件之一是“本合同及本合同项下的担保合同已生效，有关抵押担保登记或保险手续已经按贷款人的要求办妥。”贷款人在合同中约定的要求是“先办理预售商品房抵押登记，然后依法办理正式抵押登记手续”。而本案并未办理正式抵押登记，不具备放款条件。原告作为贷款人，应当恪尽审慎义务，在借款人提款条件尚不具备的情况下，不应当发放贷款。原告违背合同约定的条件向借款人放款，保证人不应当承担保证责任；5.本案事实已为生效刑事判决作出认定，并对涉案财产作出处理，原告应当通过执行程序实现权利，而不应再行通过民事诉讼程序对同一事实进行重复评价和处理。被告盛河地产公司未向本院提交证据。被告张泽建、陈建琼经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见和证据，本院视为被告张泽建、陈建琼放弃答辩、举证、质证等诉讼权利。经本院查询（2019）鄂0528刑初38号刑事案卷中本县公安局询问笔录，张泽建在本县公安局询问笔录中陈述：2015年，朋友魏祥勇约我到金穗苑二期从事装潢业务，后我找魏祥勇结工程款，魏祥勇就要求我签一份购房合同，并到银行办理按揭贷款后就付工程款。后我就到金穗苑签了购房合同，房号是二单元704室，金穗苑的工作人员向丹就带我到长阳农商行办理了按揭贷款。我没有在金穗苑买房子的打算，首付款也不是我交的，目的是想收回工程款。直到今年我接到银行的通知后，才知道贷款金额是27万元，期限是20年，每月还款2000多元。证人万某在本县公安局询问笔录中陈述：因我父亲原在本县草地开发公司工作居住，向亚军开发的金穗苑二期商住楼是草地开发公司的用地。我父母现在居住的还建房号是二单元704室，是我与开发商签定的房屋搬迁补偿安置协议。该房于2016年10月交付后装修入住，至今没有办理房产证。2018年上半年，我听小区的业主说该房子被向亚军抵押给银行贷款了，我不知道具体情况。本院经审理认定事实如下：被告张泽建、陈建琼系夫妻。2015年8月6日，被告张泽建与被告盛河地产公司签订合同编号为JSY131号《宜昌市商品房买卖合同》，被告张泽建购买被告盛河地产公司投资建设的位于本县龙舟坪镇××单元××商品房××套。该房建筑面积为117.25平方米，总价款为388000元，付款方式为贷款，并对违约责任等进行了明确约定。2015年8月11日，被告张泽建向原告长阳农商行申请借款270000元，被告陈建琼以共同申请人在《湖北长阳农村商业银行个人住房借款申请书》上签名捺印。同日，原告与被告张泽建、盛河地产公司签订合同编号为个人业务部2015年537号《住房按揭借款合同》，合同约定的借款金额为270000元，借款种类为个人住房按揭贷款，借款期限为180个月，借款年利率为5.4%，约定若借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款），在上述约定利率基础上加收50%的罚息，还款方式为等额本息还款法，还款周期为每月20日。同时约定保证人即被告盛河地产公司为被告张泽建依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对债权人承担连带责任。保证期限为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起两年；本合同项下的抵押物为借款人向房屋出售人购买的房屋；本合同项下的债务履行期限届满（含贷款人宣布债务提前到期）或者出现本合同约定的违约情形的，贷款人的债权未受清偿的，贷款人有权依法以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿等内容。被告张泽建、陈建琼在该合同上签名捺印，并加盖盛河地产公司及项目负责人向亚军的印章。2015年8月12日，坐落于本县龙舟坪镇四冲湾路31号金穗苑二期建筑面积为84.13平方米的2-2-1901号房屋在本县房产管理局办理了预购商品房抵押登记（登记证号：长阳房预龙舟坪字第××号）。2015年8月6日，盛河地产公司金穗苑二期项目部出具收据一份，显示收到被告张泽建首付款118000元。2015年8月25日，原告给被告张泽建发放借款270000元（汇入账号81×××41），该借款到期日期为2030年8月11日。截止至2018年3月20日，长阳农商行收到按揭还款本金合计33535.27元、利息合计32535.69元，总计66070.96元。长阳农商行认为尚欠借款本金236464.73元。同时查明：2013年，本院（2019）鄂0528刑初38号刑事判决认定被告人向亚军借用被告盛河地产公司的资质，以出让方式取得位于长阳××自治县龙舟坪镇××号地块（编号：长阳国用（2013）第0010060022-1）的土地使用权，规划用途为商业住宅，土地使用年限自2013年10月15日至2083年9月25日止。经批准后，向亚军在上述地块投资建设“金穗苑二期”商住楼建设项目，成立了“盛河地产公司金穗苑二期项目部”，向亚军为该项目部负责人。2015年9月底，该项目建设主体完工。在该项目建设期间，向亚军因资金周转困难，无法正常施工，遂起意通过虚构房屋买卖合同，骗取银行贷款来缓解资金压力。2015年4月至2015年11月间，向亚军授意该项目部员工在亲戚朋友中选定名义购房人员，签订商品房买卖合同，并进行商品房预售登记，然后以按揭贷款的手段骗取银行贷款。长阳金穗苑二期商住楼建成后，经银行监管预警系统发现，长阳金穗苑二期项目的住房贷款有从同一账户往多个还款账户转入还款资金及同一人同一时间同一柜台往多个还款账户存入还款现金的情况，因还款无逾期，原告未予重视。同时，经县房产管理局发现，已经在银行办理了住房贷款预抵押的房屋又重新售卖给了其他购房人，其他购房人发现涉及一房二卖后向公安机关报案。为妥善化解金穗苑二期项目的历史遗留问题，维护社会稳定，本县维护稳定工作领导小组办公室于2017年11月23日成立了“长阳金穗苑二期商住楼项目遗留处理办公室”。现金穗苑二期商住楼实际开发人向亚军犯骗取贷款罪，拒不执行判决、裁定罪被本院判处有期徒刑六年。向亚军骗取各家银行贷款合计1203.12万元，其中骗取中国银行股份有限公司长阳支行贷款767.02万元，骗取长阳农商行贷款353.9万元，骗取中国建设银行股份有限公司长阳支行贷款82.2万元。截至2018年12月6日，向亚军未还贷款合计1090.80165万元。判决责令向亚军退赔中国银行股份有限公司长阳支行人民币7007661.58元，长阳农商行3165570.28元，中国建设银行股份有限公司长阳支行734784.64元。向亚军上述骗取长阳农商行的贷款包含本案张泽建的贷款270000元。本院认为：1.本院（2019）鄂0528刑初38号刑事判决已经认定向亚军犯骗取贷款罪，涉本案被告张泽建的贷款。因此，被告张泽建与被告盛河地产公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》以及原告长阳农商行与被告张泽建、盛河地产公司签订的《住房按揭借款合同》等是无效合同。2.本案中没有证据证明原告长阳农商行存在过错，其贷款损失应当由有过错的当事人承担赔偿责任。本院认定原告长阳农商行的直接损失为203929.04元（借款本金270000元-已偿还本金33535.27元-已偿还利息32535.69元）。由于抵押合同无效，长阳农商行不享有房屋预告登记的排他权。3.被告张泽建、陈建琼提供相关贷款所需的资料、办理相关贷款抵押手续，与向亚军恶意串通骗取长阳农商行的贷款，应当对自己的行为承担民事法律责任，即被告张泽建、陈建琼应当对原告长阳农商行的贷款损失承担民事赔偿责任。4.被告盛河地产公司在《住房按揭借款合同》上签字盖章担保，对被告张泽建的债务自愿提供阶段性连带责任保证，且出借资质给向亚军经营、实际接受长阳农商行发放的按揭贷款，对长阳农商行的损失存在过错。因此，被告盛河地产公司应当赔偿原告长阳农商行的贷款损失。5.由于本院（2019）鄂0528刑初38号刑事判决判令向亚军造成长阳农商行的损失予以退赔。因此，向亚军实际退赔的金额应当冲抵被告张泽建、陈建琼、盛河地产公司的赔偿金额，并在执行中一并处理。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张泽建、陈建琼、湖北盛河房地产开发有限公司连带赔偿湖北长阳农村商业银行股份有限公司贷款损失203929.04元。限本判决生效后三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告湖北长阳农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2535元，本院决定由被告张泽建、陈建琼、湖北盛河房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宜昌市中级人民法院。审判员  高春兰二〇一九年十二月二十七日法官助理吕媛书记员谭树君