河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0824民初993号 原告：高慧暄，男，1986年12月5日出生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：张红艳（系原告高慧暄母亲），女，1961年11月11日出生，汉族，住北京市东城区。 被告：承德大地营造房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇金山岭商住广场西门店，统一社会信用代码，91130824319845793N。 法定代表人：苏为学，职务，总经理。 委托诉讼代理人：黄奕卿，男，系被告承德大地营造房地产开发有限公司职员。 委托诉讼代理人：王文倩,广东金桥百信律师事务所执业律师。 被告：承德市华耀房地产开发有限公司，住所地，滦平县巴克什营镇巴克什营村，统一社会信用代码，91130824092552709D。 法定代表人：苏为学，职务，总经理。 委托诉讼代理人：王文倩,广东金桥百信律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：聂帅，河北国正律师事务所执业律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司滦平支行，住所地，滦平县滦平镇北大街115号，统一社会信用代码，91130824109180228J。 负责人：宋永德，职务，行长。 委托诉讼代理人：张明军，河北骥腾律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：寇丽莎，河北骥腾律师事务所执业律师。 原告高慧暄与被告承德大地营造房地产开发有限公司（以下简称大地营造公司）、被告承德市华耀房地产开发有限公司（以下简称承德华耀公司）、第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行（以下简称建行滦平支行）房屋买卖合同、金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月8日公开开庭进行了审理，在审理过程中，经原告高慧暄申请，本院依法通知建行滦平支行作为第三人参加本案诉讼。于2019年12月24日公开开庭进行了审理，原告高慧暄及其委托诉讼代理人张红艳，被告大地营造公司委托诉讼代理人黄奕卿，被告承德华耀公司委托诉讼代理人聂帅，第三人建行滦平支行委托诉讼代理人寇丽莎到庭参加诉讼。被告大地营造公司、被告承德华耀公司法定代表人苏为学及其委托诉讼代理人王文倩，第三人建行滦平支行法定代表人宋永德及其委托诉讼代理人张明军未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高慧暄向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告大地营造公司退还原告首付款1200000.00元、已还银行按揭款209666.94元、解约补偿金298000.00元、按揭款1780000.00元，合计3487666.94元，并按照同期银行贷款利率向原告支付利息；二、判令被告华耀公司对原告第一项诉讼请求承担连带责任；三、判令被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2016年11月，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（编号00019711）（以下简称案涉合同），约定原告向被告购买长城饮马川的房屋。后因所购置房屋侵占潮河河道管理范围和违法违规被拆除。2018年12月，原、被告双方签订《协议书》，约定解除该《商品房买卖合同》。在《协议书》中原告承诺负责和银行就按揭还款一事进行协商，并负责剩余全部银行按揭款。但被告并未按照《协议书》约定对2019年1月份按揭款进行还款。原告多次口头向被告提出偿还银行按揭款，但被告均以“银行已经起诉并冻结其账户”为由拒绝还款。被告至今仍拒绝履行还款义务，已构成严重违约！为了维护自己的合法权利，提起诉讼。因被告大地营造公司系被告华耀公司为开发建设涉案房地产项目设立的全资子公司。被告华耀公司作为营造公司的实际控制人，应对营造公司的还款责任承担连带责任。为此，特向贵院提起诉讼，请依法公正裁判，以维护原告的合法权益。 大地营造公司辩称，一、我方与原告于2018年12月15日签订《协议书》，就案涉合同履行中产生纠纷后的处理方案达成协议，且我方按照约定履行义务并已经向原告支付373,566.94元并代付银行按揭款119,809.68元，不存在根本违约的情形，且目前并无逾期付款的情况。双方应按照《协议书》的约定继续履行，《协议书》已经就原告的上述诉求进行了明确约定，原告方诉求不应被支持。二、证明案涉房屋五证齐全，且已竣工验收合格并交付给原告；就案涉合同履行中产生纠纷后的处理方案达成协议具有的特殊背景：案涉项目因政府2018年10月2日的行政行为要求停止办理案涉房屋有关的行政审批手续，并被强制拆除。案涉房屋“四证”（即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）的行政许可被撤销，我方因此提起行政诉讼。原告提出按揭款支付给原告，我同与原告在协议书中就该款的支付达成了协议，应按照协议履行，由法院依法确定。 被告承德华耀公司辩称，一、承德华耀公司不是本案主体，合同具有相对性，承德华耀公司不是本案合同的向对方；二、被告大地营造公司是独立法人，应以全部财产承担责任；三、根据担保法第十三条规定，大地营造公司是否在合同规定的债务履行其届满履行债务是保证人即承德华耀公司承担保证责任的前提，而大地营造公司已经按期履行2018年12月5日签订的协议书的内容，且协议书约定的履行期限现未届满，因此根据协议书签订的本意，承德华耀公司不应承担责任。 第三人向本院提出诉讼请求：一、判令原告偿还《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称按揭贷款合同）项下剩余贷款1713991.58元及利息，并判令其将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项优先用于清偿上项债务；二、判令被告承担连带保证责任，代原告偿还按揭贷款合同项下剩余购房贷款本金及利息（已另行起诉）；三、由原告、被告承担本案全部诉讼费用。第三人诉称，2017年3月20日，原告与第三人签订按揭贷款合同，约定原告向第三人借款1780000.00元，用于向被告支付案涉房屋的二期购房款，并以涉案房屋抵押，由被告大地营造公司提供最高额保证担保。合同签订后，第三人于2017年4月1日向原告发放贷款1780000.00元，原告只偿还了部分贷款本息。2016年6月17日，第三人与被告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（编号：2016005）（以下简称最高额保证合同），合同约定：甲方为因购置座落于巴克什营旅游文化产业园起步区项目所属之住房或商业用房而与乙方发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证。本最高额保证所担保的债权指自2016年6月17日至2020年6月17日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，若按揭贷款合同被解除，第三人有权要求被告大地营造公司返还购房贷款本金及利息。根据《最高法院关于适用若干问题的解释》第10条的规定，若按揭贷款合同被解除，第三人建行滦平支行亦有权要求被告大地营造公司承担连带保证责任，代原告偿还涉案按揭贷款合同项下剩余购房贷款本金及利息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告及第三人对对方提供的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 为证明自己的观点，原告向法庭提供《协议书》一份，用以证明被告大地营造公司存在违约，没有按期支付原告按揭贷款。 对原告提供的证据，被告大地营造公司质证认为：对该《协议书》的真实性、合法性、关联性无异议。 对原告提供的证据，被告承德华耀公司质证认为：对该《协议书》的真实性、合法性、关联性无异议。但根据担保法的规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任，但大地营造公司已经按期履行债务，因此我司认为根据立法本意，我司不应承担连带责任。 对原告提供的证据，第三人建行滦平支行质证认为：签约主体没有第三人建行滦平支行，第三人对协议的具体内容及履行情况并不知情，该份证据与第三人提出的参诉请求不存在关联性。 为证明自己的观点，被告大地营造公司向法庭提供如下证据： 证据一：《协议书》一份，用以证明原、被告就《商品房买卖合同》履行中产生纠纷后的处理方案达成协议； 证据二：退款-银行回单，用以证明：2019年1月11日我司已经按照《协议书》的约定向原告支付了373566.94元； 证据三：按揭款-银行回单，用以证明：截止2019年12月13日，我司应政府要求代原告向银行支付按揭贷款合计119809.68元； 证据四：国有土地使用权证（滦国用（2015）第00004号）； 证据五：《建设用地规划许可证》（地字第130824201600002号）； 证据六：《建设工程规划许可证》（证号：建字第130824201600002号）； 证据七：《建筑工程施工许可证》（证号：130824201609220201）； 证据八：商品房预售许可证（证号：滦房预售证第20160030号）； 被告提供证据三至证据八用以证明案涉房屋所在地的国有土地出让合同合法有效，案涉房屋“五证”俱全，是合法建筑物。 证据九：竣工验收报告； 证据十：房屋交付文件； 证据十一：滦平县人民政府2018年10月1日的《会议纪要》、《关于限期拆除违法违规建筑的通知》、政府拆除现场照片； 证据十二：《撤销行政许可决定书》四份， 被告大地营造公司提供证据四至证据十二用以证明：案涉房屋五证齐全，且已竣工验收合格并交付给原告，就《商品房买卖合同》解除事宜达成《协议书》具有特殊背景：1、案涉项目因政府2018年10月2日的行政行为要求停止办理涉案房屋有关的行政审批手续，并被强制拆除。2、案涉房屋“四证”的行政许可被撤销，我方因此提起行政诉讼； 证据十三：财务报表，用以证明：我司财务独立，与承德华耀公司不存在混同； 证据十四：《商品房买卖合同》，用以证明原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的权利义务。 对被告大地营造公司提供的证据，原告质证认为：对证据一至证据十一没有异议；对证据十二有异议，是行政监督不到位，造成原告的直接损失；对证据十三的真实性不认可，证明目的不认可，存在混同；对证据十四没有异议。 被告承德华耀公司对被告大地营造公司提供的证据的真实性、合法性和关联性予以认可。 对被告大地营造公司提供的证据，第三人质证认为：证据一、证据二的签约主体没有第三人建行滦平支行，对协议的具体内容及履行情况第三人并不知情，该份证据与第三人提出的参诉申请不存在关联性；对证据三的真实性、合法性和关联性予以认可，原告不拖欠第三人贷款；对证据四至证据九的真实性、合法性、关联性无异议，同时能否证明第三人与原告签订的按揭贷款合同以及与被告大地营造公司签订的最高额保证合同是合法有效的，建行滦平支行在发放该贷款过程中已经尽到了审慎审查的义务，不存在任何过错；对证据十不发表质证意见；对证据十一、证据十二的真实性、合法性认可，关联性不认可，不能达到被告的证明目的，无论案涉房屋是否被拆除，以及行政许可是否被撤销，原告均应该按照按揭贷款合同的约定向第三人偿还个人贷款，被告大地营造公司均应该按照最高额保证合同的约定对该笔贷款向第三人承担连带保证责任；对证据十三的真实性、合法性、关联性不认可，该报表系被告单方做出，对其内容的真实性无法核实，无法达到其与华耀公司财产不存在混同的证明目的；对证据十四的真实性、合法性、关联性认可，该份商品房买卖合同签订后，在被告大地营造公司承担保证责任的前提下，第三人与原告签订按揭贷款合同，因此原告应按按揭贷款合同履行偿还借款的义务。 为证明自己的观点，被告华耀公司向法庭提供如下证据： 证据一：华耀公司公示信息，用以证明已完成出资义务。 证据二：财务报表，用以证明承德华耀公司财务独立。 对被告华耀公司提供的证据材料，原告质证认为：对证据一、证据二不予认可，二被告存在混同的情况。 被告大地营造公司对被告承德华耀公司提供的证据的真实性、合法性和关联性予以认可。 对被告华耀公司提供的证据材料，第三人质证认为：证据一无法达到承德华耀公司与大地营造公司财产不存在混同的情形；对证据二真实性、合法性、关联性不认可，该报表系被告单方做出，对其内容的真实性无法核实，无法达到承德华耀公司的证明目的。 为证明自己的观点，第三人建行滦平支行向法庭提供如下证据： 证据一：《个人住房（商业用房）借款合同》，用以证明原告与第三人形成借款合同法律关系，原告为借款人，第三人为贷款人，借款用于购置涉案房屋，借款金额为1780000.00元，并以涉案房屋作为抵押物。合同同时约定商品房买卖合同被解除的，借款人仍应承担按揭贷款合同项下的还款义务，且借款人应将售房人返还购房款本息及补偿款用于清偿本合同项下债务；借贷关系解除的，借款人应立即返还借款本息及实现债权费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人，案涉贷款合同属于《最高额保证合同》担保范围。 证据二：《个人贷款支付凭证》，用以证明第三人履行了发放全部贷款的义务并已将购房贷款打入被告指定账户，按揭贷款合同目的已经实现。 证据三：《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，用以证明被告与第三人形成保证合同关系，第三人为债权人，被告为保证人，涉案按揭贷款合同在最高额保证合同的担保范围内。最高额保证合同效力独立于主合同，主合同被解除不影响最高额保证合同的效力，主合同被解除，保证人对债务人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任。 证据四：《个人贷款对账单》，用以证明截止2019年11月26日，原告账户累计偿还贷款本金66008.42元，利息243499.92元，贷款余额为1713991.58元。 证据五：河北省承德市中级人民法院《民事裁定书》，用以证明第三人诉大地营造公司等保证合同纠纷一案已由承德市中级人民法院（承德中级法院）受理，案号为（2019）冀08民初10号，该案已由承德中级法院依法移送滦平县人民法院管辖。 原告质证对第三人建行滦平支行提供的证据无异议。 对第三人提供的证据，被告大地营造公司质证认为：证据一、二、四、五的真实性由法院核实，对证据三真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，原告未违约，大地营造公司不应承担责任。 对第三人提供的证据，被告承德华耀公司质证认为：承德华耀公司证据的当事人，对证据的真实性、合法性、关联性由法院核实，与承德华耀公司无关。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告高慧暄与被告大地营造公司于2016年11月3日签订了合同编号为00019711的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定被告大地营造公司将滦平县巴克什营镇巴克什营旅游文化产业园起步区项目中的六组团335号商品房销售给原告高慧暄，房屋总价款为2980000.00元，大地营造公司应在2018年8月31日前向原告交付符合合同约定的商品房，同时约定了原、被告双方的权利义务。合同签订后，。原告高慧暄向被告大地营造公司支付首付款1200000.00元，并于2017年3月20日与第三人建行滦平支行签订按揭贷款合同，向第三人贷款1780000.00元用于购买案涉房屋。2017年4月1日，第三人将全部贷款一次性划入被告大地营造公司指定账户。2018年9月16日被告大地营造公司向原告交付案涉房屋，仅提供了住宅使用说明书、住宅质量保证书等，但未提供相关验收文件。2018年11月案涉房屋被拆除。2018年12月15日，以被告大地营造公司为甲方、原告高慧暄为乙方、被告承德华耀公司为丙方，三方就解除案涉合同、分期返还购房款和原告已还按揭贷款及解约补偿金，以及由此发生的按揭贷款清偿等事项进行约定并达成一致。《协议书》签订后，被告大地营造公司于2019年1月11日依《协议书》约定支付原告首期退款373566.94元,同时，被告大地营造公司依照《协议书》的约定，自2018年12月至2019年11月每月支付原告高慧暄银行按揭贷款本息9984.14元，合计119809.68元。 另查明，截止2019年11月26日，原告账户累计偿还贷款本金66008.42元，利息243499.92元，贷款余额为1713991.58元。 本院认为，原告高慧暄与被告大地营造公司于2017年3月24日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，以及原告与第三人于2017年3月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合同成立并且生效，当事人均应依约履行。原、被告于2018年12月15日经协商签订《协议书》一份，已就解除案涉合同、分期返还购房款和原告已还按揭贷款及解约补偿进行约定并达成一致，该《协议书》关于解除案涉合同、退还原告购房款和原告已还按揭贷款及解约补偿金的支付等事项的约定，不违反法律规定，依法对协议双方当事人具有法律效约束力，协议双方应按《协议书》约定自动履行。现被告大地营造公司已按《协议书》的约定向原告支付“首期退款”373566.94元,并依照《协议书》的约定支付原告高慧暄银行按揭贷款119809.68元，履行了《协议书》所确定的义务，在合同履行过程中，被告大地营造公司虽有延期支付按揭贷款的情况，但不构成根本性违约。依法民事主体在从事民事活动中应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。故原告起诉要求被告立即退还购房首付款、已还银行按揭款、解约补偿金及银行按揭贷款，并要求被告承德华耀公司对被告大地营造公司的债务承担连带责任，无法律依据，其诉讼请求本院不予支持。 对于第三人请求原告高慧暄偿还借款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，因按揭贷款双方当事人即本案原告及第三人均未提出解除按揭贷款合同的诉讼请求，双方应按该按揭贷款合同各自履行自己的义务。根据民事诉讼不告不理的原则，在按揭贷款合同未解除的前提下，第三人要求原告高慧暄偿还按揭贷款合同项下剩余贷款本息的诉讼请求，无法律依据，其该项诉讼请求本院不予支持。第三人关于请求判令被告大地营造公司对原告偿还按揭合同项下剩余贷款本金及利息承担连带清偿责任诉讼请求因另行提起诉讼，应另案处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条规定，判决如下： 一、驳回原告高慧暄的诉讼请求； 二、驳回第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行诉讼请求。 案件受理费34780.00元，由原告高慧暄负担17390.00元，由第三人中国建设银行股份有限公司滦平支行负担17390.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  关志新 人民陪审员  刘宇稀 人民陪审员  郝 佳 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  刘晓亮 民事判决书附页 一、判决主文引用的相关的法律条款： 1、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律效约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、当事人不服一审判决，应提交上诉状正本一份，副本二份，交至滦平县人民法院巴克什营人民法庭。同时，向承德市中级人民法院交纳上诉费，逾期将失去上诉的权利。 三、双方当事人均服判的，上诉期满后，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行庭予以强制执行，申请强制执行的期限为二年。自本判决规定的自动履行期限届满之次日起计算。