江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终5935号上诉人(原审被告)：殷步才。上诉人(原审原告)：常熟市畜禽产销有限公司。委托诉讼代理人：邹叶锋，江苏少平律师事务所律师。上诉人殷步才因与被上诉人常熟市畜禽产销有限公司（以下简称畜禽公司）房屋租赁合同纠纷一案不服江苏省常熟市人民法院（2018）苏0581民初10964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。殷步才上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、上诉人原系常熟市畜禽良种场职工（夫妻双方均为该场员工），该场原系事业单位，按单位政策，上诉人享有企业分配的公租房。2002年因企业搬迁专制，上诉人原享有的企业公租房交回，重新安置现住房，即常熟市常昆路298号207、208室，租金为36.9元/月，性质仍属重新安置的企业房屋，不同于市场出租房，是体现职工福利的居住安置房。一审法院将本案的福利安置房关系等同于市场经济商品出租关系，认定事实不清。2、本案并非简单的商品房租赁，一审法院适用《民法通则》第134条不当。企业安置房在拆迁过程中理应按城市拆迁安置处理，应当先安置，再搬迁。3、上诉人夫妇现已年老退休，上诉人患有精神疾病，现住房是仅有的两间住房，一旦丧失必然导致上诉人无家可归，必将引起社会的严重不和谐，将上诉人逼至思路，违反社会最基本的责任感和良好的道德观。4、一审陪审员艾桂芬公开讲“上诉人的情况应按常熟市虞山镇公租房居民的拆迁处理（即按私有房补贴标准九折处理为好），否则是不妥当的”。请二审法院依法驳回畜禽公司的诉讼请求。畜禽公司辩称，双方当事人之间系房屋租赁关系，上诉人目前居住的房屋是畜禽公司给职工居住的宿舍，上诉人退休后应当将宿舍返还给畜禽公司。上诉人退休后双方未签订租赁合同，上诉人无权继续占有使用案涉房屋。案涉房屋所在区域列入了常熟市人民政府的拆迁范围，案涉房屋周边的房屋都在逐步拆除，也已经停水停电。请求二审法院驳回上诉，维持原判。畜禽公司向一审法院起诉请求：判令殷步才腾让并返还常昆路298号207室、208室房屋，并向其支付人民币1070.1（29个月*36.9元）。一审法院认定事实：2001年4月，原常熟市畜禽良种场实施迁建工程。后以“江苏省二花脸猪育种中心筹建处”名义申请职工集体宿舍，地址常昆公路藕渠七星桥，面积2062平方米、三层，计划开竣工时间为2001年11月20日至2002年2月20日。2002年8月6日，常熟市畜禽良种场出台“关于新场区员工住房分配和管理的有关规定”，其中五、住房管理规定“5、双职工一方退休或双方都退休后，原则上必须及时退出住房，或调入集体宿舍，在未退房前的房租金按城区标准收取；住户人员因个人因素离场且仍有2人及以上人员在场工作的，房租金与城区接轨，不符合本条件的必须退出住房”。2006年4月13日，市政府召开了“关于调整市畜禽良种场资产管理主体相关问题的协调会议纪要”，会议明确了将畜禽良种场由农林局管理调整为由商业集团进行管理，商业集团对畜禽良种场实行全员、全资接收，接收的资产纳入国资部门对商业集团的国有资产授权经营及考核范围。2006年8月，常熟市国有资产监督管理委员会办公室出台“关于常熟市畜禽良种场整体资产划转的通知”，该通知明确：由市商业集团整体接收原属农林局的市畜禽良种场资产，资产划转基准日为2006年6月30日。2006年9月14日，常熟市商业集体有限责任公司向苏州市常熟工商行政管理局出具的“关于使用‘常熟市畜禽产销有限公司’名称的情况说明”中载明：“原常熟市畜禽良种场为事业单位，于2004年结束转企改制，但在转企改制后未及时办理企业工商登记。该场承担国家级“二花脸”育种保种责任和国家“大猪准备任务”，同时也是常熟市科技农业产业化对外展示的窗口，为了保证对外政策延续性和协调性，利于各类项目的政策扶持，特申请使用“常熟市畜禽产销有限公司”为该企业名称。2006年11月16日，常熟市畜禽产销有限公司成立，其唯一股东为江苏江南商贸集团有限责任公司，住所地位于常熟市常昆公路七星桥北堍。另查明，殷步才原系畜禽公司职工，原居住在常熟市畜禽良种场老厂区职工宿舍内（常熟市虞山南路）。原常熟市畜禽良种场实施迁建工程新场后，殷步才入住职工宿舍并交纳相应租金。2011年4月25日，殷步才由常熟市虞园新村二区36幢106室迁入常熟市常昆路298号。2014年7月10日，江苏江南商贸集团有限责任公司向钱成英、殷步才出具了“关于反映原畜禽良种场职工承租房屋相关政策问题的答复”，内容为：“你们的来信收悉。关于你们所反映的问题，经调查，现答复如下：你们原租住在位于尚湖风景区的原常熟市畜禽良种场内，所租住房屋为单位建造，产权属于原畜禽良种场所有。2001年4月，市计划委员会批复同意原常熟市畜禽良种场实施迁建工程。该场迁建新址后，继续为你们提供租住房进行妥善安置。关于你们所反映的承租房屋应享受拆迁政策问题，经向市土地储备中心、市房屋征收管理办公室等有关部门咨询，对于单位迁建工程所涉及的承租房屋，不适用城市房屋拆迁管理条例。如有异议，你们可直接向市有关部门咨询。关于你们所反映的承租房屋装饰问题，原畜禽良种场于2002年5月制定相关补贴规定，已给予你们一次性补贴400元（由殷步才本人签字领取）。”2016年3月17日，殷步才向畜禽公司书面提出申请，表示不同意在工资中扣除房屋租金。2016年12月，殷步才办理退休。后畜禽公司诉讼来院，要求殷步才支付拖欠的207、208室房屋租金并腾让返还房屋。审理中，殷步才向畜禽公司交纳了2016年4月1日至2018年8月31日的租金2140.20元，畜禽公司表示确认。同时畜禽公司表示对2018年9月起的租金不在本案中主张。审理中，一审法院就涉案房屋进行现场勘查，殷步才所居住宿舍为三层宿舍楼，位于第二层207、208室。其中涉案宿舍楼张贴告畜禽公司的通告，该通告内容为“经东南街道整治办排查，畜禽产销公司宿舍楼存在严重消防安全隐患，已不具备整改条件，为确保承租户人身财产安全，要求我单位立即停租并采取停电停水措施，租户立即搬离。为配合东南街道安全隐患整治工作，现通告如下：1.租赁合同已到期的租户，请立即到我公司办理手续后搬离；2.租赁合同未到期的租户，请从即日起至2018年8月16日止到我公司办理退租手续后立即搬离。请各位租户配合执行。2018年8月9日”。除殷步才外其他宿舍均已无人居住，且周边部分厂房或拆除或写有“拆”字样。庭审中，畜禽公司为证明涉案房屋在拆迁区域，向一审法院提交了江苏江南商贸集团有限责任公司（乙方）与常熟市人民政府东南街道办事处（甲方）签订的“七星桥地块搬迁收储补偿框架协议”，其中载明“乙方按照甲方要求于2020年6月31日前完成该地块内所有企业单位的搬迁清理工作，并拆除全部建筑及地上附着物,将土地交付给甲方”。且畜禽公司认为，该房屋系其所有，并由其管理，殷步才已退休，现该房屋面临拆迁，作为畜禽公司唯一股东的江苏江南商贸集团有限责任公司也和市政府签订了协议，限期清场，殷步才继续占有房屋没有法律依据，侵害了畜禽公司的财产权利，且双方也没有签订租赁合同，故殷步才属于非法占有状态，坚决要求殷步才腾让并返还房屋。殷步才对上述拆迁补偿协议没有异议，但认为畜禽公司要求其搬迁是以“三合一整治”为由，没有提及搬迁。且其认为，根据文件包括2014年7月10日的答复也确认其居住的是安置房，畜禽公司和其不存在租赁关系，即使存在也是其和江苏江南商贸集团有限责任公司存在租赁关系。根据物权法用益物权117条的规定，其和农民等的使用权是一样的，同样受法律保护；根据2002年的“关于新场区员工住房分配和管理的有关规定”，其中的第五条第五款只写了“原则上退房”不是必须退房，所以畜禽公司没有资格让殷步才退房。请求法院驳回畜禽公司的诉讼请求。因双方意见不一，致调解未成。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案中，殷步才原系畜禽公司职工，2002年根据“关于新场区员工住房分配和管理的有关规定”居住在职工宿舍内，并交纳相应租金。后市畜禽良种场资产包括涉案职工宿舍于2006年划归江苏江南商贸集团有限责任公司，并由该集团成立企业即畜禽公司进行实体管理经营运作，故对殷步才辩称租赁关系的主体系其与江苏江南商贸集团有限责任公司的意见，一审法院不予采纳。双方虽未签订书面的租赁合同，但形成了事实上的租赁关系，故一审法院认定畜禽公司与殷步才存在租赁关系。庭审中，双方均明确殷步才现居住使用的房屋为207、208室，对此，一审法院予以确认。其一，根据“关于新场区员工住房分配和管理的有关规定”中第五条第五款的规定即“双职工一方退休或双方都退休后，原则上必须及时退出住房”的约定，殷步才已于2016年底在畜禽公司办理退休，故按照上述规定，殷步才原则上应于退休之时即2016年12月退还207、208室房屋。其二，殷步才存在拖欠租金的行为，自2016年4月至2018年8月的租金亦是在一审审理过程给付。其三，根据畜禽公司在2018年8月9日在涉案宿舍楼张贴的《通告》，明确要求包括殷步才在内租户在2018年8月16日止办理退租手续后立即搬离，而截止畜禽公司起诉，殷步才仍未搬离。退一步，即使“关于新场区员工住房分配和管理的有关规定”没有约定“必须”退房的情形，但根据畜禽公司张贴的《通告》内容，畜禽公司已通知殷步才在合理期限内退房；而且根据畜禽公司的唯一股东即江苏江南商贸集团有限责任公司与市政府签订的“七星桥地块搬迁收储补偿框架协议”，涉案房屋区域属于政府收储范围，包括殷步才居住的职工宿舍在内的周边房屋或拆除或写有“拆”字样，从个人利益服从集体利益、局部利益服从整体利益考虑，殷步才拒不腾让的行为亦阻碍了上述协议的执行。现畜禽公司要求殷步才腾让并返还涉案207、208室房屋，依法有据，一审法院予以支持。至于殷步才抗辩该房屋属于安置房，根据2014年7月10日江苏江南商贸集团有限责任公司的答复，无法得出涉案房屋属于殷步才安置房的结论，故对殷步才的辩解，一审法院不予采纳。另殷步才辩称无房居住属地管理问题，无法律依据，一审法院亦不予采纳。关于租金，畜禽公司主张的2016年4月至2018年8月的租金，因殷步才已给付，畜禽公司对此亦予以确认，故一审法院不再赘述；至于自2018年9月起的租金，畜禽公司表示不在本案中主张，系畜禽公司真实意思表示，一审法院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条之规定，判决：殷步才于判决生效之日起三十日内腾空位于常熟市常昆路298号属常熟市畜禽产销有限公司所有的207、208室宿舍并返还给常熟市畜禽产销有限公司。案件受理费收取人民币50元，由常熟市畜禽产销有限公司负担。二审中畜禽公司表示，考虑到殷步才名下在常熟市没有住房，在退出其公司职工宿舍后无房可以居住，故愿意出租一套位于常熟城区的住房（连墩浜北岸20-1号）供殷步才居住，租金以低于市场价的优惠价格由双方协商确定。并表示如殷步才对其提供的房屋不满意，亦可协商调换其他房源。殷步才未接受，并明确表示要求享受拆迁置换房屋并登记于其名下。双方分歧较大，调解未成。二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于畜禽公司与殷步才之间的法律关系。审理中双方当事人均明确殷步才目前居住于常昆路298号207室、208室房屋。因该处房屋系2001年4月原常熟市畜禽良种场实施迁建工程后申请建造，2004年原常熟市畜禽良种场结束转企改制，并于2006年11月16日起使用“常熟市畜禽产销有限公司”为企业名称，故案涉房屋所有权归属于畜禽公司。畜禽公司将该处房屋提供给殷步才居住使用，殷步才向畜禽公司缴纳租金，双方形成事实上的租赁关系。关于殷步才是否应当腾让房屋并将房屋返还给畜禽公司。根据原常熟市畜禽良种场2002年8月6日发布的“关于新场区员工住房分配和管理的有关规定”第五条第五款的规定，“双职工一方退休或双方都退休后，原则上必须及时退出住房，或调入集体宿舍，在未退房前的房租金按城区标准收取”。因殷步才已于2016年底退休，且根据江苏江南商贸集团有限责任公司（乙方）与常熟市人民政府东南街道办事处（甲方）签订的“七星桥地块搬迁收储补偿框架协议”的约定，殷步才目前居住的房屋现已纳入拆迁范围，不具备可供居住的客观条件，故殷步才理应腾让案涉房屋，并返还给畜禽公司。关于殷步才退出房屋后的居住问题，因畜禽公司已被划入拆迁区域，考虑到殷步才目前在常熟市名下没有房屋，其退出案涉房屋后无房居住，二审中畜禽公司表示，愿意出租一套位于常熟市城区的住房供殷步才居住，并愿意以低于市场价与殷步才协商确定租金，但殷步才对此表示拒绝。同时殷步才明确要求享有一套登记于其名下的住宅。殷步才的该项主张超出一审诉请，本院不予理涉。综上，殷步才的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。本案虽已下判，但考虑到殷步才年迈，在常熟市名下又无住房的客观情况，希望双方当事人能够互谅互助，就殷步才的实际居住问题进一步协商解决。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人殷步才负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 郭 锐审判员 孙楚楚二〇一九年十二月四日书记员 陈闵悦