广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初1410号 原告：王荣胜，男，汉族，1965年6月12日出生，住广西灌阳县。 被告：桂林市富庆房地产开发有限公司，住所地桂林市北辰路8号。 法人代表人：刘咸英,系该公司总经理。 被告:刘存格，男，汉族，1969年10月20日出生，住桂林市叠彩区。 两被告共同委托诉讼代理人：邓云腾，广西九宇律师事务所律师。 被告：蒋芳，女，汉族，1974年12月15日出生，住广西全州县。 原告王荣胜与被告桂林市富庆房地产开发有限公司（以下简称富庆公司）、刘存格、蒋芳合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告王荣胜，被告富庆公司、刘存格共同委托诉讼代理人邓云腾到庭参加诉讼。被告蒋芳经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。 原告王荣胜向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原告与被告于2009年5月3日签订的集资购房协议；2、请求依法判决被告桂林市富庆房地产开发有限公司、刘存格、蒋芳共同返还原告集资购房款160000元、违约金432000元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告刘存格、蒋芳于2009年年初跟原告讲：他们在桂林市叠彩区购买24亩土地开发房地产，因投入资金大，急需资金周转，叫原告集资购房并享受集资优惠待遇。原告于2009年5月1日交付了160000元集资购房款，于2009年5月3日与被告桂林市富庆房地产开发有限公司、刘存格、蒋芳签订集资购房协议。合同签订后，被告至今仍未按合同履行。原告曾多次与被告沟通，被告一直欺骗原告并说：按合同约定退回集资款及按年支付违约金。为维护原告的合法权利不受侵犯，特向人民法院提出诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告桂林市富庆房地产开发有限公司辩称，针对原告王荣胜诉请解除2009年5月3日签订的集资购房协议我是同意的，针对第二项诉请，购房款本金我们是认可的，但是违约金过高。 被告刘存格辩称，根据合同相对性，本案合同是原告与富庆公司之间的关系，与被告刘存格无关。 被告蒋芳未提交书面答辩状，也未在举证期限内向本院提交证据材料。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告蒋芳经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提供的证据予以确认并在案佐证。 综合全案证据及庭审情况，本院确认以下法律事实： 2009年5月3日，被告富庆公司（甲方）与原告王荣胜（乙方）签订了一份《集资购房协议》，协议约定，一、甲方在桂林市购买24亩土地作为商品房开发之用，因投入资金金额庞大，现急需资金周转，故特此集资建房。二、乙方经详细调查，已了解甲方所说情况属实，遵照互利互惠的原则，乙方自愿以集资方式购买甲方开发的商住小区房屋，即乙方先投入人民币¥壹拾陆万元购买该小区的住房并以此作为集资款……；六、甲方应在乙方缴完集资购房款后一年内要取得与开发相关的批文，否则，乙方可退出购房集资款，甲方每年则支付¥肆万捌仟元人民币的违约金给乙方，然后甲乙双方自愿解除此协议。2009年5月4日，原告王荣胜通过其妻子范某的银行账户转账给被告富庆公司160000元。2009年5月11日，被告富庆公司出具收款收据，载明：今收到王荣胜交来集资购房款款项人民币:¥160000元。 另查明，原告王荣胜与范某系夫妻关系。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告要求解除与被告签订的集资购房协议是否有事实及法律依据？二、原告要求三被告共同返还购房款160000元及违约金432000元是否有事实及法律依据？ 关于争议焦点一，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在本案中，原告王荣胜交纳购房款160000元后，被告未按合同约定履行义务，原告要求解除与被告富庆公司2009年5月3日签订的《集资购房协议》符合合同约定，且被告富庆公司在庭审过程中同意解除，故原告王荣胜要求解除与被告富庆公司2009年5月3日签订的《集资购房协议》，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，原告要求被告富庆公司退还集资购房款160000元，符合法律规定，本院予以支持。 关于争议焦点二，被告刘存格、蒋芳是否应当共同退还原告购房款160000元的问题。本院认为，原告与被告富庆公司2009年5月3日签订的《集资购房协议》，合同当事人为原告与富庆公司，原告与被告刘存格、蒋芳之间没有合同关系，根据合同相对性原则，原告要求被告刘存格、蒋芳承担责任无法律依据，本院予以驳回。关于原告主张的违约金是否过高的问题。本院认为，合同签订后原告履行了支付购房款的义务，被告富庆公司未能履行合同义务，已构成违约，应当承担违约责任。被告富庆公司认为原告主张的违约金过高。根据《中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法》第一百一十四条一百一十四条第二款二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)若干问题的解释(二)》第二十九条二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法合同法第一百一十四条一百一十四条第二款二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告王荣胜的损失为已支付给被告富庆公司的购房款160000元，原告在本案中主张的违约金已远超过其实际损失。故本院依法调整原告主张的违约金为160000×30%=48000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告王荣胜与被告桂林市富庆房地产开发有限公司于2009年5月3日签订的集资购房协议； 二、被告桂林市富庆房地产开发有限公司返还原告王荣胜购房款160000元及违约金48000元； 三、驳回原告王荣胜的其他诉讼请求。 本案案件受理费9720元，由被告桂林市富庆房地产开发有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费9720元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  邓 智 人民陪审员  张苏良 人民陪审员  何红兵 二〇一九年十二月十日 书 记 员  杨均祥 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。