吉林省通化县人民法院执 行 裁 定 书（2019）吉0521执异35号案外人：郭友，男，1965年8月17日生，汉族，农民，住通化县快大茂镇桂林二期C7，二单元603室。案外人：姜玉梅，女，1969年11月22日生，汉族，无职业，住址同上。申请执行人：王福财，男，1955年3月30日生，汉族，个体，住通化县，被执行人：赵同洲，男，1954年5月23日生，满族，无职业，住通化县。被执行人：郭凤英（赵同洲之妻），1956年12月14日生，无职业，住通化县。在本院执行王福财与赵同洲、郭凤英民间借贷纠纷一案中，案外人郭友、姜玉梅于2019年12月11日对查封被执行人赵同洲所有的位于通化县快大茂镇金帝大厦B座6单元11-2号、产籍号为000400601110611002、图纸设计面积110.71平方米住宅楼提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人郭友、姜玉梅称，2000年，二案外人为被执行人赵同洲打工，被执行人赵同洲欠二案外人工资款75000元。由于被执行人赵同洲无力偿还，用其私有房屋（房照名字为赵同洲，房屋所有权证号00004860）抵顶工资款，将该房屋抵顶给二案外人。该房屋坐落于通化县快大茂镇新风路服务楼八单元402室，面积67.35平方米。2000年12月3日，双方签订房屋买卖协议书，同年12月中旬，案外人入住该房屋至动迁（2011年12月份），产权调换时该房屋调换至通化县城转盘街（华晨金帝大厦B座2单元10-2号、面积为110.71平方米），由于房照未过户，案外人居住期间交纳水、电费、有线电视费等收据均是赵同洲的名字。期间卫生费交纳人的名字是案外人郭友。案外人为维护合法权益，根据《物权法》、《民法总则》、《合同法》等相关规定。起诉至通化县人民法院，法院经开庭审理后，作出吉林省通化县人民法院（2019）吉0521民初1342号民事判决书。确认郭友、姜玉梅与赵同洲于2000年12月3日签订的《买卖房屋合同》合法有效（买卖房屋位于通化县快大茂镇新风路服务楼八单元402室，房屋面积为67.35平方米，房屋所有权证号为0XXXX号）。根据法律的相关规定，吉林省通化县人民法院作出（2017）吉0521民初697号民事裁定书、（2018）吉0521执317-1号执行裁定书侵犯了案外人的合法权益。依法向通化县人民法院提出执行异议，请求依法撤销吉林省通化县人民法院作出的（2017）吉0521民初697号民事裁定书、（2018）吉0521执317-1号执行裁定书。案外人郭友、姜玉梅针对主张提供了金帝大厦住宅房屋预售定金合同书1份、房屋拆迁产权调换协议1份。申请执行人王福财称，通化县人民法院以（2017）吉0521民初697号民事裁定书、（2018）吉0521执317-1号执行裁定书，查封争议房屋时，被执行人赵同洲明确表示该房屋为赵同洲所有，并没有已抵顶给郭友、姜玉梅一事。另外，通过通化华晨房地产开发有限责任公司与赵同洲签订的《房屋产权调换协议书》以及登记在赵同洲、郭凤英名下的房权证，可以证明赵同洲、郭凤英对该争议房屋享有产权，并非是郭友、姜玉梅所有，请驳回异议，继续执行该房屋。被执行人赵同洲、郭凤英未发表意见，也未提供相关证据。本院查明，在本院执行王福财与赵同洲、郭凤英民间借贷纠纷一案中，于2017年5月11日、2018年9月14日分别作出（2017）吉0521民初697号民事裁定书、（2018）吉0521执317-1号执行裁定书，查封被执行人赵同洲所有的位于通化县快大茂镇金帝大厦B座6单元11-2号、户籍号为000400601110611002号、图纸设计面积110.71平方米住宅楼一处。本案争议房屋系被执行人赵同洲、郭凤英回迁房屋。另查明，案外人郭友系被执行人郭凤英弟弟，2000年12月3日，案外人郭友、姜玉梅与被执行人赵同洲签订《买卖房屋合同书》，被执行人赵同洲将其所有的位于通化县快大茂镇新风路服务楼8单元402室，房屋所有权证号为0XXXX号，面积为67.35平方米房屋抵顶给案外人郭友、姜玉梅，用于偿还拖欠案外人工资款75000元。但未办理产权变更登记。2011年1月17日，被执行人赵同洲以该房屋向他人抵押借款，并办理抵押登记。2011年12月26日，因旧城改造，该房屋被拆迁，被执行人赵同洲及案外人郭友与通化华晨房地产开发有限责任公司签订房屋拆迁产权调换协议书及金帝大厦住宅房屋预售定位合同书，通化华晨房地产开发有限责任公司将坐落在华晨金帝大厦B座2单元10-2号（后变更为金帝大厦B座6单元11-2号）面积约110.71平方米作为产权调换房屋给被执行赵同洲。2019年9月24日，案外人郭友、姜玉梅向本院提起诉讼，请求法院确认郭友、姜玉梅与赵同洲于2000年12月3日签订的位于通化县快大茂镇新风路服务楼8单元402室，房屋所有权证号为0XXXX号，面积67.35平方米《买卖房屋合同》有效，请求赵同洲为郭友、姜玉梅办理房屋过户手续，提供相关证据。后变更为要求赵同洲去动迁办协助案外人办理房屋入住相关手续。本院经审理后，于2019年10月31日作出（2019）吉0521民初1342号民事判决书，判决：“一、确定郭友、姜玉梅与赵同洲于2000年12月3日签订的《买卖房屋合同书》合法有效（买卖房屋位于通化县快大茂镇新风路服务楼8单元402室，房屋面积为67.35平方米，房屋所有权证号为0XXXX号）；二、驳回郭友、姜玉梅的其他诉讼请求。”本院认为，针对案外人提出的异议主体，应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断;........。”第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”第二十八条“金钱债权执行中，买卖人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，审查判断。本案争议的房屋系被执行人赵同洲原有房屋被拆迁，通过产权调换而取得。虽然案外人郭友、姜玉梅在被执行人赵同洲原有的房屋被拆迁前与赵同洲签订了书面买卖合同，并经本院确认合法有效。但签订合法有效的书面买卖合同并不能直接导致物权变动。房屋所有权发生转移须以登记为准。本案中，案外人郭友、姜玉梅虽然与被执行人赵同洲签订了《买卖房屋合同》但其未办理过户登记。因此该房屋所有权并未发生转移。并且在签订《买卖房屋合同》后到该房屋被拆迁长达10年之久，未办理产权过户登记，案外人郭友、姜玉梅自身存在一定过错。由于被拆迁的房屋所有权未发生转移那么因拆迁该房屋而进行产权调换的房屋的所有权也不会发生转移。况且被执行人赵同洲与案外人郭友、姜玉梅鉴订《买卖房屋合同书》后，至该房屋被拆迁前以该房屋设定抵押向他人借款并办理了抵押登记。据此，应当判定本案争议的房屋所有权人为被执行人赵同洲。案外人郭友、姜玉梅的主张不能排除执行。对案外人郭友、姜玉梅的主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干规定的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人郭友、姜玉梅的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  宣金富审判员  朱魁忠审员员关桂森二〇一九年十二月十六日书记员  于海洋