山东省青岛市市北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0203民初7559号 原告：青岛莱蒙商业管理有限公司，住所地：青岛市市北区瑞海北路266号优尼小镇1栋4楼。 法定代表人：罗文俊，董事长。 委托诉讼代理人：隋鹏飞，北京大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵友志，北京大成（青岛）律师事务所实习律师。 被告：市北区军民鱼水情大酒店，住所地：青岛市市北区登州路73号甲。 负责人：王珍美。 被告：王珍美，女，1961年8月11日出生，汉族，住青岛市市北区东吴家村520号9户甲。 共同委托诉讼代理人：冯飞，山东德衡律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：王艺，山东德衡律师事务所律师。 原告青岛莱蒙商业管理有限公司（以下简称莱蒙公司）与被告市北区军民鱼水情大酒店（以下简称鱼水情酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人隋鹏飞、被告的委托诉讼代理人冯飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莱蒙公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的编号LM101201703ZLHT0005租赁合同；2.被告支付原告租金525000元、物业费28436.56元、租金滞纳金49525元、物业费滞纳金36683.16元、违约金174885元，以及原告维权律师费10000元；租金、滞纳金暂计算至2019年7月31日，物业费自2019年4月1日计算至7月31日；并判令被告按每月65442元支付自2019年8月1日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费；3.被告王珍美对第二项诉讼请求承担连带责任；4.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年3月26日，被告鱼水情酒店与原告签署租赁合同，约定被告承租原告受托管理的绿地青岛欢乐滨海城商业项目9号楼商铺，同时房屋租金数额、交纳方式、逾期付款的处理、违约责任等事项进行了约定。2017年12月25日，双方签订《优尼小镇物业管理服务合同》一份，约定的物业费的数额、缴纳方式等事项。合同签订后，原告将商铺移交被告并提供了物业服务。但被告至今未向原告支付2017年5月1日起至今的租金以及2019年4月1日起至今的物业费，已构成根本性违约。鱼水情酒店为个体工商户，王珍美为酒店经营者，王珍美应当对鱼水情酒店的债务承担连带责任。 被告鱼水情酒店辩称，原、被告之间的法律关系，包含双方之间的招商承诺和每年消费20万元的消费承诺，构成整体租赁合同关系的组成部分，至今原告口头承诺的义务均未履行，原告享有相应履约抗辩权；原告基于被告承诺投入装修，被告不兑现承诺造成原告巨大损失；如支持原告的诉讼请求，也应当与消费承诺相互抵消；原告提供的商业租赁商铺存在严重消防隐患，且被告经营期间原告擅自断电，构成根本违约，被告有权解除合同，原告应承担相应责任，且断电期间的租金原告不应支付；原告主张的违约金滞纳金等数额过高，物业费滞纳金的主张于法无据，不应予以支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件的证据和事实，本院认定如下： （一）关于房屋租赁事实 2017年3月26日，原告与被告鱼水情酒店订立租赁合同一份，约定：原告将绿地青岛欢乐滨海城项目9号楼商铺出租给被告用于餐饮经营；2017年5月1日至2019年1月31日，月租金8333.33元，总租金175000元；2019年2月1日至2019年4月30日，月租金58333.33元，总租金175000元；2019年5月1日至2020年4月30日，月租金58333.33元；被告应于2018年10月25日前支付2019年1月31日前的租金，以后租金每三个月支付一次，在每三个月的最后一个月的25日前预付下三个月的租金。 2017年12月25日，原告与被告鱼水情酒店签署《优尼小镇物业管理服务合同》一份，约定：被告所承租商铺的物业服务由原告运营管理，服务期限自2017年8月1日至双方签署的房屋租赁合同解除、终止之日；物业费标准为每月7109.14元，首期管理费自2018年8月1日起计收。 合同订立后原告将房屋交付给被告鱼水情酒店使用，被告方未交纳房屋租金、物业费等费用。 另查明，被告鱼水情酒店工商登记为个体工商户，经营人为被告王珍美。 （二）关于违约事实 原告主张合同履行过程中被告欠交租金、物业费等费用，已构成根本违约，并据此要求解除合同。被告方称其未交纳房屋租金、物业费等款项系因为原告的违约行为，具体理由及举证情况如下： 1.原告未履行其口头消费承诺，被告有权行使履行抗辩权，且应当将承诺消费数额与应支付款项相互折抵；对此被告提交其与原告公司股东之间的通话录音资料、证人杨勇证人证言予以证明。原告质证称通话记录与其文字记录存在部分不符，且原告并未作出消费承诺；证人杨勇关于消费承诺的陈述与事实不符，且证人自莱蒙公司离职，与原告存在利害关系。 2.原告未进行消防维护维修，涉案房屋自2017年7、8月份存在消防隐患，导致被告无法正常经营；对此被告提交电视媒体报道的视频资料、证人王建光证人证言、青岛市公安消防支队市北区大队行政处罚决定书及询问笔录等证据材料予以证明。原告质证称视频资料内容不能反映出房屋持续存在消防隐患；证人王建光的证言不能证明房屋存在消防设施不合格等安全隐患，其陈述的原告欠交消防维修费用、不维护消防设施等陈述与事实不符；行政处罚决定书及询问笔录真实性无异议，行政处罚的相对人青岛世纪华堂物业有限公司（以下简称世纪华堂公司）系涉案项目物业服务公司，但该处罚作出时被告已使用房屋2年，不能证明涉案项目自始存在消防问题。 审核上述证据材料，其一、视频资料系手机录拍电视媒体节目报道，记录了被告方投诉反映涉案房屋存在消防隐患等内容；其二、证人王建光出庭发表证人证言，陈述其自2017年10月至2019年7月在涉案项目从事综合维修物业管理工作，被告方曾自2018年4月向其反应过房屋消防存在问题，但问题一直未解决等事实；其三、处罚决定书系青岛市公安消防支队市北支队于2019年9月29日对世纪华堂公司作出，询问笔录系市北支队对世纪华堂公司公司经理徐晓菲询问的记录。行政处罚决定书及询问笔录记载的内容反映出包括涉案房屋在内的“优尼小镇区域”存在“自动喷水灭火系统、室内消火栓系统无水无压力，自动消防设施瘫痪”等消防不合格问题，并对该公司进行了罚款处罚。综合分析上述证据，本院对涉案房屋存在消防安全隐患、经被告鱼水情酒店告知原告但未获解决的事实予以确认。原告虽辩称被告方消防隐患并非自始存在且进行了日常消防检查及维护工作，但未提交充分证据予以反驳，对其抗辩意见本院不予采信。 （三）关于涉案房屋的使用情况 合同订立后，原告交付涉案房屋，被告用于酒店经营。被告称2019年7月16日原告对涉案房屋擅自断电，其只能自行解决用电事宜，其后的房屋租金等费用被告均不应承担。原告称被告于2019年8月31日搬离，但仍留有物品，并提交视频资料予以证明。截止至本案法庭辩论终结之日，原、被告未交接房屋。2019年11月19日庭审中，经法庭审理释明，被告表示同意解除涉案合同，但认为系因为原告的违约行为导致合同无法履行。 案经调解未果。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告鱼水情大酒店未向原告支付租金是否构成违约并因此成为原告解除合同的理由；二、双方合同是否已解除。 对于焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于当事人应全面履行合同义务的规定，在房屋租赁合同关系中，出租方应当提供符合约定用途、能够满足使用目的的合格租赁物，承租方应当按约交纳房屋租金等费用。本案中，被告鱼水情酒店承租房屋用于餐饮经营，但消防设施存在安全隐患未获解决，原告交付的租赁物存在瑕疵，未完成交付合格租赁物的合同义务。因此，被告未交纳租金等费用的行为，系行使履行抗辩权的行为，并不构成违约；现原告据此要求行使合同法定解除权并主张被告承担违约责任，于法无据，本院不予支持。 对于焦点二，本院认为，审查被告关于“因为原告违约导致合同无法履行，同意解除合同”的陈述，其一，被告关于因为原告违约导致合同无法继续履行的主张成立；其二，被告同意解除合同的意思表示，在性质上属于行使合同解除权的行为，已于当庭（2019年11月19日）明确到达原告。因此本院认定涉案合同已于2019年11月19日解除。 对于原告主张返还租赁物的诉讼请求，本院认为，双方租赁合同已解除，原告该主张于法有据，本院予以支持。 对于原告主张被告支付房屋租金及占用期间的房屋使用费、物业费的诉讼请求，本院认为，基于被告实际占用涉案房屋进行了经营行为，且未及时行使合同解除权止损等事实，被告应当按合同约定支付占用房屋期间的租金（使用费）、物业费等费用。关于房屋租金，考虑到本判决生效期日及被告返还房屋期日均不能确定，因此，原告主张的租金处理至合同解除之日；此后的租金或使用费原告可另案主张。经核算，被告鱼水情酒店应支付2017年5月1日至2019年1月31日期间租金175000元，2019年2月1日至4月30日期间租金175000元，2019年5月1日至2019年11月19日期间租金386944元（58333.33元/月×6个月+58333.33元/月÷30天×19天），以上房屋租金共计736944元。对于2019年4月1日至2019年7月31日期间的物业费28436.56元，本院认为，原告主张被告支付上述物业费的诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持。关于原告主张被告支付租金滞纳金、物业费滞纳金、违约金、律师费等诉讼请求，本院认为，如上所述，原告该诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 此外，对于原告主张被告王珍美承担连带付款责任的诉讼请求，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条关于“诉讼中个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人；有字号的以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”的规定，个体工商户与经营人实际为同一法律主体，被告鱼水情酒店与王珍美不符合承担连带责任的法律要件，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。但根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条关于“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担”的规定，本院依法认定被告王珍美作为经营人应以其个人财产对被告鱼水情酒店的金钱债务承担付款责任。 对于被告方辩称原告承诺消费但未履行，被告因此享有履行抗辩权且承诺数额应当抵扣租金等费用的主张，无事实依据，本院不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决如下： 一、确认原告青岛莱蒙商业管理有限公司与被告市北区军民鱼水情大酒店间的租赁合同（合同编号LM101-201703-ZLHT-0005）于2019年11月19日解除； 二、被告市北区军民鱼水情大酒店于本判决生效之日起5日内向原告青岛莱蒙商业管理有限公司腾让返还LM101-201703-ZLHT-0005号租赁合同项下绿地青岛欢乐滨海城项目9号楼商铺； 三、被告市北区军民鱼水情大酒店于本判决生效之日起5日内支付原告青岛莱蒙商业管理有限公司房屋租金736944元； 四、被告市北区军民鱼水情大酒店于本判决生效之日起5日内支付原告青岛莱蒙商业管理有限公司物业费28436.56元； 五、被告王珍美对上述三、四项所确定的金钱给付义务，在其个人财产范围内承担清偿义务； 六、驳回原告青岛莱蒙商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币12045元，财产保全费4770元，由原告青岛莱蒙商业管理有限公司承担592元，被告市北区军民鱼水情大酒店负担16223元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  孔繁军 人民陪审员  刘红霞 人民陪审员  李晓黎 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  孙闻林