新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2019）新40民终1837号 上诉人（原审被告）：何广，男，1973年3月17日出生，汉族，其他，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：邹勋，四川亮锋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：袁诗勇，男，1974年2月22日出生，汉族，无固定职业，住巩留县。 原审第三人：伊宁市蜀典家宴，经营场所新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。 经营者：孙晓斌，男，1987年2月21日出生，住伊宁市。 上诉人何广因与被上诉人袁诗勇及原审第三人伊宁市蜀典家宴及其经营者孙晓斌房屋租赁合同纠纷一案，不服伊宁市人民法院（2018）新4002民初3201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何广的委托诉讼代理人邹勋，被上诉人袁诗勇，原审第三人伊宁市蜀典家宴的经营者孙晓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人何广上诉请求：1.撤销一审判决，依法该判支持上诉人的一审反诉请求；2.依法判决其支付的评估费23830元。事实和理由：1.双方当事人签订的房屋租赁合同无效，合同约定袁诗勇保证出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，但该房屋在有关部门报备的是民用住宅而非商业租赁房屋，不具备对外出租的条件。出租人未办理《城镇房屋建设工程规划许可证》，且出租房屋不符合安全、消防等工程建设强制性标准，违反规定改变房屋使用性质，故根据国务院《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，该租赁合同应属无效；2.该房屋加地下室共计四层面积为1285.13平方米，因地下室和第三次其未使用，其实际使用面积为720平方米，应当按实际使用面积收取租赁费；3.因消防原因租赁房屋被查封，造成无法经营，一审法院计算2015年6月1日至7月19日租金错误，应予纠正。 被上诉人袁诗勇辩称，1.其办理了建设规划许可证，不存在违规出租的情形；其将规划许可证和土地使用证均给何广看过，不存在欺骗和隐瞒的情形；2.租金的面积应当按1825平方米支付；3.消防手续其是协助办理而不是亲自办理，故不存在违约问题，不应当扣除查封期间的租金；4.评估费其不应承担。相反，根据合同第十二条约定，未经出租人同意转租他人使用的，其有权收回房屋并主张违约金。 第三人伊宁市蜀典家宴的经营者孙晓斌述称，没有任何意见。 袁诗勇向一审法院起诉请求：1、解除其与何广签订的房屋租赁合同；2、第三人返还非法占用的本案所涉房屋；3、何广赔偿因拒不履行支付租金义务造成的经济损失1,170,000元；4、伊宁市蜀典家宴赔偿实际占用租赁合同所涉面积之外部分的使用费25,500元；5、伊宁市蜀典家宴就何广赔偿袁诗勇1,170,000元经济损失的给付义务承担连带清偿责任；6、何广承担违约责任并赔偿违约金351,000元；7、本案涉诉费用由何广及伊宁市蜀典家宴承担。 何广向一审法院提起反诉请求：1、确认2014年3月22日签订的房屋租赁合同无效；2、袁诗勇退还租金24,657.5元；3、袁诗勇赔偿其投入损失（以评估为准）；4、袁诗勇承担诉讼费用。 一审法院经审理查明，2014年3月22日，袁诗勇（甲方）与何广（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于新疆伊宁市客管处以西新居民点的房屋出租给乙方，该房屋地号为01-10-286，面积约为1200平方米，租赁期限为12年，分三个阶段，2014年6月1日至2019年6月1日，租金为每年36万元，2019年6月1日至2022年6月1日，租金为每年46万元，2022年6月1日至2026年6月1日，租金为每年61万元，租赁用于餐饮、茶楼使用，租金按年交付。合同约定，甲方保证所出租房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住使用的，乙方有权解除合同；乙方累积拖欠房租两个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋。甲方有义务配合乙方办理消防设施，消防许可及相关手续。合同签订后，袁诗勇向何广交付了承租房屋，房屋建筑面积为1015.13平方米，实际交付时将270平方米地下室一并交付，合计使用面积为1285.13平方米。袁诗勇支付了第一年租金36万元。何广在该租赁物上经营伊宁市蜀典家宴。伊宁市蜀典家宴登记经营者为孙晓斌，孙晓斌系何广外甥，因其为退伍军人办理个体工商户能享受优惠政策，何广以其名义注册登记了伊宁市蜀典家宴，何广系伊宁市蜀典家宴投资者及实际经营者。2015年5月4日、2015年6月25日，伊宁市公安消防大队分别对伊宁市蜀典家宴出具责令限期改正通知书，认为伊宁市蜀典家宴存在未依法进行消防设计备案、竣工验收消防备案，以及建筑物主体未经消防验收备案，私自投入使用两项问题，责令限期整改，整改时间均为10日。由于未能整改，2015年7月何广诉至法院，袁诗勇承诺办理消防手续，该案因未交诉讼费按撤诉处理。2018年7月18日由于无法经营，伊宁市蜀典家宴申请注销登记。2018年7月19日，由于未能办理消防手续，伊宁市公安消防大队对伊宁市蜀典家宴经营场所进行查封。2018年8月6日，袁诗勇为涉案房屋办理房屋租赁证，房屋租赁证显示该房屋符合住宅用房出租标准。 本案审理中何广提出反诉，要求袁诗勇对其在准备经营过程中的装修投入予以赔付，并提出对伊宁市客管处以西居民点蜀典家宴房屋的实际投入装修现有价值进行评估。2018年9月4日该院委托伊犁泽信价格评估有限责任公司进行评估，2018年10月26日，伊犁泽信价格评估有限责任公司出具伊泽价估字（2018）118号价格评估报告书，认定位于伊宁市客管处以西新居民点，地号为01-10-286的蜀典家宴餐厅的实际投入装修价值合计为794,350元，何广对该评估报告予以认可，确认其诉讼请求中要求袁诗勇赔偿投入损失为794,350元。同时，何广提出由于袁诗勇未按规定办理消防手续导致其自2015年5月4日后无法经营。为确认本案诉争的房屋无法经营是由于主体消防没有验收还是二次装修消防没有验收导致，该院于2018年8月27日至伊宁市消防大队予以核实及调取相关证据，伊宁市消防大队提供中华人民共和国公安部第119号令《公安部关于修改的决定》及重新修改后的《建设工程消防监督管理规定》，经消防部门解释，用于商业经营的住房必须有消防验收许可。本案中诉争房屋建设初期是以民用住宅进行申报和修建，并以民用住宅标准申请房屋产权，因此，该住宅改为商用后，需要补办主体消防验收手续。该房屋经消防大队整改后仍未办理消防验收备案手续，所以未让其继续经营。在被消防部门限期整改期间，双方当事人多次协商办理消防手续未果，直至2018年8月13日袁诗勇诉至法院。 一审法院认为，何广辩称签订的房屋租赁合同违反国家消防许可规定，因此无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效的情形：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。而何广辩称依据的《建设工程消防监督管理规定》系公安部发布，属于部门规章，并非法律、行政法规，不属于合同无效的情形。其此项辩称意见不予支持。因案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋租赁合同合法有效，双方应当全面履行合同义务。何广承租房屋用于餐饮经营，但因涉案租赁物系按照民用住宅建设，主体部分未经消防验收，不能用于商业用途，导致何广经营过程中被消防部门责令整改，无法经营，根据双方合同第一条约定，甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，袁诗勇未能提供符合规定的租赁房屋，应当承担违约责任。由于袁诗勇的违约行为，何广无法实现其签订租赁房屋的合同目的，且经双方多次协商办理消防手续，但截止目前仍未将消防手续办理完毕，双方签订合同目的均无法实现，袁诗勇要求解除房屋租赁合同，予以支持。根据合同法规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状，因此对袁诗勇返还租赁房屋的诉讼请求予以支持。 对袁诗勇要求支付租金1,170,000元的诉讼请求。虽然袁诗勇违约在先，但何广明知租赁房屋无法用于商业经营，签订合同目的无法实现的情况下，没有采取适当措施维护自身合法权益，也未与袁诗勇解除租赁合同，并实际占用使用该房屋，应当根据对等原则支付使用期间的租金。虽然何广辩称，2015年5月后伊宁市蜀典家宴被消防部门责令整改后就未再经营，但庭审中没有提供证据予以证实。何广因伊宁市蜀典家宴被消防部门责令整改曾于2015年诉至法院，但也不能据此证实其在诉讼期间未使用该租赁房屋。因此，对何广的此项辩称不予采信。另据查明的事实，伊宁市蜀典家宴于2018年7月18日在工商管理部门办理注销登记，消防部门于2018年7月19日查封该经营场所，何广确实已经无法经营使用，因此，何广的租赁期间应截止至2018年7月19日止，计算何广租金也应当以该期限为准，即何广未付租金的期间为2015年6月1日至2018年7月19日，按照合同约定，每年租金按360,000元计算，何广欠付租金金额为360,000元×3年（2015年6月1日至2018年6月1日）+360,000元÷365天×48天（2018年6月1日至2018年7月19日）=1127342.5元。据此确认何广应付租金金额为1,127,342.5元。 关于支付违约金351,000元的诉讼请求，何广未付租金是因为袁诗勇未按照合同约定提供符合规定的房屋，袁诗勇违约在先，具有过错，不应当要求何广承担违约责任，其主张违约金的诉讼请求不予支持。 对袁诗勇主张伊宁市蜀典家宴赔偿实际占用房屋租赁合同面积之外部分使用费的诉讼请求。房屋租赁合同约定出租房屋面积约为1200平方米，包含楼房前面院子，三间平房，院落及大院围墙，以上部分实际建筑面积为1015.13平方米，地下室面积为270平方米，合计共1285.13平方米，与合同约定“约为1200平方米”相符，且地下室无独立产权，应当属于租赁房屋的附属设施，不应当另行计算租金。 袁诗勇以伊宁市蜀典家宴营业执照登记经营者为孙晓斌，何广与孙晓斌签订房屋租赁合同为由认定何广擅自将房屋转租给孙晓斌用以餐饮经营，并以此要求何广承担擅自转租的违约责任。该院认为，营业执照登记的经营者可以与实际经营者不一致，本案中虽然营业执照登记的经营者为孙晓斌，但合同签订时袁诗勇明知何广承租租赁房屋是用于经营餐饮为目的，在合同履行中，何广曾于2015年以涉案房屋因消防手续不齐被消防部门责令整改导致无法经营为由诉至法院，以及双方微信聊天记录内容等足以证实涉案房屋由何广实际使用，伊宁市蜀典家宴营业执照登记的经营者为孙晓斌，但实际经营者系何广，本案不构成转租。由于房屋实际承租人系何广，对袁诗勇要求伊宁市蜀典家宴对房租租金承担连带责任的诉讼请求，不予支持。 对何广以2015年5月4日伊宁市蜀典家宴被消防部门责令整改未再经营，租赁期限未到一年应退还多余租金24,657.5元的诉讼请求。该院认为，根据双方合同约定，租期自2014年6月1日开始，至2015年6月1日为一年，虽然2015年5月4日伊宁市蜀典家宴被消防部门责令整改，整改期限为10日，但从2015年6月25日蜀典家宴再次被消防部门责令整改可知，何广至少在2015年6月25日之前仍在经营，否则不可能有再次被责令整改的事件发生，另据查明事实，何广的租赁期间应截止至2018年7月19日止。何广要求退还租金24,657.5元的诉讼请求没有事实依据不予支持。 何广以袁诗勇未提供符合国家规定房屋导致无法经营承担损失的诉讼请求。该院认为，租赁合同约定用于餐饮经营，并按照租赁限期十二年投入了装修及设备，但在经营过程中，由于袁诗勇提供房屋无法满足商业用途，导致何广无法经营，袁诗勇应当对损失承担赔偿责任，现何广以租赁房屋中实际投入装修现有价值评估结论要求袁诗勇赔偿损失794,350元，予以支持，但何广应当将伊泽价估字（2018）118号价格评估报告书中的涉及物品移交袁诗勇所有。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第六十条、第九十四条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决： 一、解除袁诗勇与何广于2014年3月22日签订的《房屋租赁合同》；二、何广于本判决生效之日起十日内返还袁诗勇双方于2014年3月22日签订《房屋租赁合同》中的租赁房屋；三、何广于本判决生效之日起十日内支付袁诗勇自2015年6月1日至2018年7月19日租金1,127,342.5元；四、袁诗勇于本判决生效之日起十日内赔偿何广损失794,350元；五、驳回袁诗勇的其他诉讼请求；六、驳回何广的其他诉讼请求。本诉案件受理费18,718元，减半收取9359元，由何广负担7473元，袁诗勇负担1886元；反诉案件受理费416.4元，减半收取208.2元，由袁诗勇负担。 二审中双方当事人均未提交新证据。 本院查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、合同是否无效；二、2015年6月1日之后的租金应否支付；三、租金是否按750平方米计算；四、评估费的承担问题。 关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。第四条规定：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。袁诗勇已提交诉争房屋的建设工程规划许可证，证实诉争房屋已经办理建设工程规划许可证，虽然该证建设规模为940.93平方米，但不能以此否定办证的事实，且未办理报备也不属于无效的情形，何广以案涉合同未办理建设工程规划许可证以及租赁房屋未报备为由主张无效的理由不能成立。何广称案涉房屋租赁合同违反《商品房屋租赁管理办法》（下简称《办法》）第六条规定无效，该《办法》第六条规定：不符合安全、防灾等工程建设强制性标准，违反规定改变房屋使用性质的房屋不得出租。但该《办法》是住房和城乡建设部发布的部门规章，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。因此何广以部门规章主张合同无效于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。袁诗勇已将租赁物交付何广，在双方租赁合同尚未解除的前提下，承租人应当负有支付租金的义务。如果袁诗勇存在违约行为，何广只能主张违约损害赔偿，而不能以袁诗勇未办理消防手续导致被查封而主张免交租金。合同第十六条约定，袁诗勇配合何广办理消防设施、消防许可及相关手续，故不能办证的责任不在一方。且何广未提交充足的证据证实2015年6月1日之后停止经营，故其主张因消防部门查封行为导致停止经营，从2015年6月1日之后的租金不应支付的理由不予支持。 关于争议焦点三。房屋租赁合同第二条第二项约定，出租房屋的面积约1200平方米，含楼前院子、三间平房、院落及大院围墙，2014年6月1日至2019年6月1日，租金为每年36万元，显然袁诗勇是将整体房院出租给何广，并且按整体出租的房院确定年租金为36万元作为计收租金标准，现何广以其仅使用720平方米，地下室和第三层未使用为由不承担全额租金的理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点四、何广在一审中未增加主张评估费的诉讼请求，截止本院作出判决前，也未提交评估费用的证据，故其主张由袁诗勇承担评估费的上诉请求本院不予支持。 综上所述，何广的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15160.55元，由何广负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 凤 审判员 王国彪 审判员 何学涛 二〇一九年十二月二十二日 书记员 张晓蝉