广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0310民初1587号原告：深圳成城发工业园区有限公司，住所地深圳市坪山区深圳出口加工区兰竹西路成城发工业园D栋楼旁，统一社会信用代码914403006189182272。法定代表人：刘强，董事长。委托诉讼代理人：许征驰，山西通理律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐伟，男，汉族，1966年9月27日出生，住湖北省潜江市，系该公司员工。被告：深圳顶海电子有限公司，住所地深圳市坪山区深圳出口加工区成城发工业园B栋4-7层，统一社会信用代码91440300764976433Y。诉讼代表人：周跃，该公司破产管理人负责人。被告：彭辉煌，男，汉族，1970年12月21日出生，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：曾伟，广东金唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：王潘锋，广东金唐律师事务所律师。上列原告深圳成城发工业园区有限公司诉被告深圳顶海电子有限公司（以下简称“顶海公司”）、彭辉煌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许征驰，被告顶海公司破产管理人负责人周跃，被告彭辉煌及其委托诉讼代理人曾伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告顶海公司向原告支付2016年7月的租金、管理费及滞纳金，合计142935.33元（计算方式：租金及管理费95375元，滞纳金47560.33元，滞纳金利率按年化24%计算，暂计至2018年7月23日，最终金额计算至全部费用结清）；2.判令被告顶海公司向原告支付2016年8月至2017年7月的物业占有使用费合计1575000元（计算方式：房屋租赁政府指导租金15元/㎡×8750㎡×12个月）；3.判令被告彭辉煌向原告支付2017年8月至2018年7月的物业占有使用费合计1575000元（计算方式：政府指导租金价格15元/㎡×8750㎡×12个月，暂计至2018年7月，最终计算至物业归还之日）；4.本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2015年8月24日，原告与被告顶海公司签订《物业租赁合同》及《临时租赁协议》，原告分别将自有的深圳市坪山区深圳出口加工区内成城发工业园B栋4、5、6层，A栋3层合计8750平方米的物业出租给被告顶海公司使用。其中B栋4、5、6层租期自2015年9月1日始至2017年8月31日止，A栋3层租期自2015年9月1日始至被告顶海公司提出退租或原告提出终止合同止。自2016年7月始，被告顶海公司拖欠原告租金。2016年8月5日，原告依约向被告顶海公司送达《解除物业租赁合同的通知》、《解除临时租赁协议的通知》，原告与被告顶海公司之间的租赁合同关系解除。但被告顶海公司因自身原因涉诉，人民法院原地查封了被告顶海公司的全部资产，被告顶海公司持续占用原告的物业至2017年7月底。期间未向原告支付任何费用，造成了原告13个月的租金损失。原告认为，原告与被告顶海公司之间的租赁合同关系虽自2016年8月已解除，但被告顶海公司实际占有使用了前述8750平方米的全部物业，其应按照房屋租赁政府指导租金，向原告支付物业占有使用费1575000元。加上2016年7月的租金、管理费及滞纳金，被告顶海公司应向原告支付租金及占有使用费合计1717935.33元。2017年7月底，被告彭辉煌通过参与法院拍卖的方式，买受了原告的前述8750平方米物业内原属于被告顶海公司所有的全数资产。被告彭辉煌占有使用原告物业至今，未向原告支付占有使用费，造成了原告12个月的租金损失。被告彭辉煌应按照房屋租赁政府指导租金，向原告支付物业占有使用费1575000元。为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请判如所请。被告顶海公司辩称：根据（2016）粤0307执14351号执行款分配方案及（2016）粤0307执14351-1号执行款分配方案，第一次分配显示深圳市龙岗区人民法院已经将拍卖所得款分配支付给原告查封期间的厂房占用费42万元（自2016年8月21日起至2018年5月31日，每月法院酌定2万元，共计21个月）；第二次执行款分配支付原告2018年6月1日至2018年8月17日期间的厂房占用费51000元和厂房恢复原状及清场费用15000元，合计66000元。因此原告所主张的房屋占有使用费已经得到足额分配，原告在2018年8月17日已经收回占用的厂房，被告顶海公司无须再向原告支付任何其他费用。双方权利义务关系已经结清，因此请求驳回原告的全部诉讼请求。在破产程序中原告申报了债权，根据深圳市中院人民法院的相关规定，因本案诉讼尚未了结，管理人作审查后做了暂缓认定处理，最终以法院判决金额为准。关于2016年7月的租金、管理费和滞纳金原告并未在前两次执行分配中进行申报，视为放弃申报，依法不应支持。且在2017年10月1日《民法总则》施行前产生的租金已经超过1年的诉讼时效，依法不应得到支持。被告彭辉煌辩称：1.原告起诉的涉案期间深圳出口加工区成城发工业园B栋4、5、6层、A栋3层系深圳市龙岗区人民法院查封被告顶海公司财产的存放地，保管期间产生的物业占用费明确系由顶海公司承担，被告彭辉煌于2017年7月11日通过淘宝网司法拍卖成功竞得（2016）粤0307执14351号案被执行人顶海公司储存在原告仓库的一批财产，该批财产系经深圳市龙岗区人民法院查封的顶海公司存放于成城发工业园B栋4、5、6层、A栋3层的财产，经查封法院确认该批财产查封期间的保管费应当由顶海公司承担，占用费也应当由顶海公司承担，被告彭辉煌不承担查封财产存放于涉案房屋期间的任何费用，原告诉请被告彭辉煌向其支付2017年8月至2018年7月期间的物业占用费没有任何依据；2.原告已向深圳市龙岗区人民法院申请分配涉案房屋的厂房占用费，深圳市龙岗区人民法院已经作出了（2016）粤0307执14351号及（2016）粤0307执14351-1号执行款分配方案，并依照该方案全额向原告支付了分配款，原告未对分配方案提出异议，其在收到全部厂房占用费后，又诉请被告彭辉煌向其支付物业占用费完全属于恶意诉讼，恳请法院依法驳回对被告彭辉煌的诉讼请求。经审理查明，2015年8月24日，原告（甲方）与被告顶海公司（乙方）签订《物业租赁合同》，约定：“厂房位置：深圳坪山××出口加工区××工业园B栋，面积：4、5、6层，总计7500平方米。租期：24个月，自2015年9月1日至2017年8月31日止。租金及支付方式：每月每平方米租金9.9元，厂房租金合计74250元。甲方向乙方开具等额的发票作为乙方支付证明。乙方应于每月5日前缴纳租金，如有拖欠，甲方每日将按月租金的3‰向乙方收取滞纳金。物业管理费用包括垃圾处理、治安、公共设施维护等费用，费用标准为厂房管理每月1元/平方米，每月厂房管理费共计7500元。物业保证金：乙方向甲方支付物业租赁保证金95000元，本合同期内不作调整。第四条第4款约定，本合同到期后，乙方应于合同到期后的7天内搬离厂房，在乙方搬迁期间租金与管理费照常支付，7个工作日内搬离厂房的甲方不再收取费用，7-20个工作日搬离厂房的租金与管理费照常支付。第六条约定合同的解除：出现下列情况之一的，甲方有权解除合同，并且物业保证金不予退还。1、乙方拖欠甲方租金、管理费达一个月的。”同一天，原告（甲方）与被告顶海公司（乙方）签订《临时租赁协议》，约定乙方承租A栋三层面积1250平方米，租金每月每平方米9.9元，计12375元。租期自2015年9月1日至乙方提出退租或甲方提出终止合同止。物业管理费每月1250元。案涉深圳成城发工业园A栋建筑面积17777.49平方米和B栋17784.25平方米已办理房地产权证，证号：深房地字第××号。自2016年7月始，被告顶海公司拖欠原告租金。2016年8月5日，原告向被告顶海公司送达《解除物业租赁合同的通知》、《解除临时租赁协议的通知》，称：因顶海公司拖欠租金及管理费已逾一个月，上述合同即日起解除。要求顶海公司在五日内结清费用、归还物业。逾期将单方收回物业，未搬离的物品，我方将另行安排地方存放，所产生的搬迁、报关费用及一切责任，均由顶海公司承担。根据深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307执14351号执行裁定书，在诉讼及执行过程中，该院于2017年1月17日、2017年2月28日依法查封了顶海公司位于案涉厂区内的财产一批，经评估总价值6966646元。该院依法在淘宝网司法拍卖网络平台上以6966646元为拍卖底价拍卖上述查封财产，2017年7月11日买受人彭辉煌以14866646元竞得，并已将该款项交付法院。该院据此裁定：一、解除对被执行人深圳顶海电子有限公司所有的位于深圳坪山××出口加工区××工业园厂区内的财产一批的查封；二、经公开拍卖的被执行人深圳顶海电子有限公司所有的财产一批的所有权全归买受人彭辉煌所有，该财产的所有权自本裁定送达买受人彭辉煌时转移。根据2018年5月15日深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307执14351号《执行款分配方案》，上述拍卖款已向原告支付案涉厂区2016年8月31日起暂计至2018年5月31日期间的厂房占用费42万元（21个月×20000元）；根据2018年10月29日深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307执14351-1号《执行款分配方案》，已向原告分配案涉厂区2018年6月1日至2018年8月17日期间的厂房占用费51000元及厂房恢复原状及清场费用15000元，合计66000元。原告出具收款收据确认收到上述执行分配款。还查明，2018年10月31日，原告向龙岗区人民法院出具《确认函》，确认（2016）粤0307执14351号案件，深圳顶海电子有限公司的资产买受人彭辉煌，于2018年8月17日将拍卖财产搬出原告公司厂房。再查明，在本院审理过程中，深圳市中级人民法院于2018年11月19日裁定受理深圳顶海电子有限公司申请破产清算一案，并指定北京盈科（深圳）律师事务所担任管理人。在破产程序中原告申报了债权，因本案诉讼尚未了结，管理人作审查后做了暂缓认定处理。本院认为，原告与被告顶海公司签订的《物业租赁合同》及《临时租赁协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据《民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。从债权人知道或者应当知道承租人欠交租金或者拒付租金之日起计算。权利人的权利受到损害的事实，发生在民法总则实施之前，按照民法通则的规定诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭。被告顶海公司拖欠原告2016年7月的租金及管理费，原告未提交证据证明其在诉讼时效届满前曾向被告顶海公司主张过权利，且在法院对顶海公司的查封财产进行执行分配处置的过程中，原告亦未主张过2016年7月的租金及管理费，仅向法院申请按照租金标准95375元每月计算自2016年8月31日开始的租金损失，故即使被告顶海公司存在拖欠2016年7月租金及管理费的事实，因诉讼时效已经届满，本院不予支持。原告主张被告顶海公司向原告支付2016年8月至2017年7月的物业占有使用费1575000元。本院认为，根据《合同法》第一百三十一条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方当事人造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。虽然被告顶海公司因拖欠原告2016年7月的租金，原告依约行使解除权，解除权自通知到达之日起生效。但因被告顶海公司未在期限内搬离，故仍应按合同约定标准支付占有使用费，即租金及管理费95375元/月×12个月＝1144500元，因原告通过参与执行分配已获得部分占有使用费合计486000元，应予以抵扣，故被告顶海公司还应支付658500元。原告主张按政府指导租金价格15元/平方米计算，依据《合同法》第一百三十一条规定超过了违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故对超过部分的主张，本院不予支持。原告主张被告彭辉煌向原告支付2017年8月至2018年7月的物业占有使用费1575000元。经查，被告彭辉煌经公开竞拍购得深圳顶海电子有限公司所有的货物一批，法院已裁定该批财产自裁定送达时所有权归彭辉煌所有。但因涉案货物均为海关监管货物，深圳海关要求支付海关关税30112470.32元，因拍卖所得无法清偿海关关税，导致货物无法搬出海关监管区域，故继续产生房屋占用的事实并非被告彭辉煌的故意或重大过错造成，亦无法定或约定义务，相反，其在执行程序中还多次要求法院尽快移交涉案货物。故原告诉请被告彭辉煌支付2017年8月至2018年7月的物业占有使用费缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条，第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳顶海电子有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳成城发工业园区有限公司2016年8月至2017年7月的物业占有使用费用658500元；二、驳回原告要求被告深圳顶海电子有限公司支付2016年7月的租金、管理费及滞纳金142935.33元的诉讼请求；三、驳回原告要求被告彭辉煌支付2017年8月至2018年7月的物业占有使用费用1575000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16572元，由原告承担13258元，被告深圳顶海电子有限公司承担3314元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  阳云其二〇一九年十二月二十四日书记员  刘容峥