河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1121民初2741号原告:刘建党，男，1971年1月24日出生，汉族，住舞阳县。委托诉讼代理人：李建亮，男，1969年7月15日出生，汉族，住舞阳县。被告:舞阳县新生房地产开发有限公司。住所地：舞阳县人民路电信大厦南。统一社会信用代码：91411121794251206D。法定代表人：胡红涛。委托诉讼代理人：胡纪红。原告刘建党与被告舞阳县新生房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理。依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告刘建党及其委托诉讼代理人李建亮,被告舞阳县新生房地产开发有限公司的委托诉讼代理人胡纪红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2015年2月14日签订一份商品房买卖合同，被告将位于舞阳县舞泉镇富平春路东段南侧，土地证编号为舞国用（2005）第980号土地上的第11幢1单元4层402号房屋卖给原告。该房屋建筑面积为123.31平方米，总售价为21万元。2015年2月14日，被告给原告出具收到21万元房款的收据和水电入户费收据各一份。同时，被告在商品房买卖合同中确认原告于2015年2月14日付清全部购房款21万元。原告认为，原、被告签订的该商品房买卖合同系双方自愿签订，合法有效。为此，原告诉至法院，请求依法判决确认原、被告于2015年2月14日签订的《商品房买卖合同》合法有效。被告辩称，1、被答辩人诉称于2015年向答辩人支付购房款210000元没有事实根据和法律依据，答辩人虽然给被答辩人出具过《商品房买卖合同》，但答辩人只收到了水电入户费900元，被答辩并未支付购房款210000元，买卖合同成立的前提是购买人已经真实交付购房款，因此，本案所涉买卖合同应为无效合同。2、对于原告提交的商品房买卖合同以及水电入户费票据真实性无异议，原告庭审中陈述的只是签订合同的情况，签订合同的前提是河南明珠投资公司和漯河创景咨询有限公司、河南润东投资有限公司有一个共同的业务站点章化乡站及三个业务员张伟红、康玉兰、张某，该三个公司所收民间资金都是以收款收据当存款单据的形式出具，明珠公司法人与被告公司法人为父子关系，所收民间资金投入到新生房地产公司开发的城中村项目“世纪东方城”，因多种原因该项目未能达到开盘出售条件，所以明珠公司无力偿付民间资金，但新生房地产公司还有剩余房源未售。2015年春节过后，张伟红和张某到公司称因资金不能偿付，群众情绪过激，创景公司和润东公司均承诺近期将偿付几百万元，为安抚群众，希望答辩人将未售出房源以签合同的形式给群众几套，等上述两个公司偿付群众资金后，让群众向答辩人支付购房款或者退还合同。因明珠公司与该站点系合作关系，群众在明珠公司的资金也未能偿付，考虑站点难处后，公司同意了该站点的建议。在该前提下，答辩人给原告等人出具购房合同、购房票据、水电入户费等手续，后来章化站点一直未向明珠公司支付钱款，答辩人也曾向章化站点追要票据或钱款，但因2015年河南润东投资公司因涉嫌非法集资被立案调查，张伟红、康玉兰被刑事拘留，该批房源一直拖至今日未处理。4、答辩人申请证人张某到庭作证，证明签订涉案商品房买卖合同的背景情况。5、商品房买卖合同中所涉房产只有土地证，并未获得预售许可证、规划许可证等手续，商品房买卖合同中写的上述手续是该小区1-6号楼的证号，该小区分为两部分，签订的合同是使用销售该小区东半部分，即1-6号楼所剩下的合同签订的，所以出现了合同签订于2015年，但合同中约定于2008年交房的内容，这也证明了签订案涉商品房买卖合同的本意并非是真实的商品房买卖。6、讼争房产一直未交付原告，也没有交给原告钥匙，商品房买卖合同也未到房管部门办理备案手续。经审理查明，被告舞阳县新生房地产开发有限公司在舞阳××××东段南侧以出让方式获得编号为舞国用（2005）第980号地块的土地使用权，并在该土地使用权证范围内开发有舞阳县华夏住宅小区项目。2015年2月14日，原告刘建党与被告舞阳县新生房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发舞阳县华夏住宅项目第11幢1单元4层402号房，建筑面积共123.31平方米，单价为每平方米1703.1元，总金额210000元。该合同第六条付款方式及期限约定：买受人一次性付款“本人于2015年2月14日付清房款贰拾壹万零伍元整（￥210005.00元）”。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2008年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。2015年2月14日，被告舞阳县新生房地产开发有限公司向原告刘建党出具收到210000元购房款的“收款收据”一份。同日，原告刘建党向被告舞阳县新生房地产开发有限公司交纳水电入户费900元，被告舞阳县新生房地产开发有限公司向原告刘建党出具“收据”一份。2019年10月14日，原告刘建党以涉案商品房买卖合同系原、被告双方自愿签订，应合法有效为由，诉至法院，请求依法判决确认原、被告于2015年2月14日签订的《商品房买卖合同》有效。另查明，本案在庭审过程中，被告舞阳县新生房地产开发有限公司辩称本案原告刘建党并未向其支付购房款210000元，因原告刘建党将其钱款支付至河南润东投资有限公司、漯河创景投资咨询有限公司参与集资，与被告有关联的河南明珠投资有限公司与上述两个公司有共同的业务站点和业务员，集资问题无法兑付后，为稳定群众，被告舞阳县新生房地产开发有限公司与业务员协商，与原告刘建党签订了“商品房买卖合同”，当时约定上述公司偿付资金后，原告向被告支付购房款或者交回合同，但原告刘建党至今未支付购房款。被告为证明自己的上述主张，申请张某作为证人到庭作证，证人张某到庭陈述：2014年底至2015年初，因为群众存至担保公司的钱款无法取出，为安抚群众，妹妹张伟红与群众一起找被告公司协商，请求被告帮忙。当时约定先签订购房合同，等钱款回来后，如果要购买房子，就将钱款支付给被告公司，不要房子的，就将钱款支付群众。涉及有漯河的润东公司、创景公司和舞阳的明珠公司，上述公司都签订了还款协议，但是一直没有履行还款，因为张伟红涉及刑事犯罪被羁押，所以一直没有给被告出具什么手续，问题也未得到解决。购房合同涉及的钱款的票据也一直在我手里存放。证人张某向本院提交分别加盖“漯河创景投资咨询有限公司业务专用章”的委托投资理财合同回执单四份（投资人为刘国珍，金额28000元）和加盖“河南省润东投资有限公司业务专用章”的委托联合投资合同回执单七份（投资人为：刘建党，金额共计182000元）。原告刘建党认可上述回执单的真实性，主张刘国珍系其父亲，上述回执单中所涉款项共计210000元即商品房买卖合同中所涉购房款210000元。但证人张某陈述上述回执单在其手中存放与事实不符，在2015年签订商品房买卖合同时被告与回执单所涉及的公司已经确认将票据中款项折抵原告应支付被告的购房款，原告当时将上述回执单交给了被告公司，且无论票据在谁手中存放，均不影响被告已经在合同中认可原告已经交付购房款的事实。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，虽然被告舞阳县新生房地产开发有限公司对原告提交的“商品房买卖合同”以及其所开具的收据的真实性予以认可，但辩称其公司并未收到原告所缴纳购房款，且该合同是在与其公司有关联的河南明珠投资有限公司集资钱款无法兑付情形下无奈签订，该合同应为无效合同。答辩人申请证人张某出庭作证，证明讼争合同签订的背景并提供“委托投资理财合同回执单”，原告认可上述回执单中所涉钱款即为“商品房买卖合同”中所涉的购房款，原告未提供证据证明被告舞阳县新生房地产开发有限公司已经实际收到本案所涉“委托投资理财合同回执单”中所涉钱款，同时，“委托投资理财合同回执单”中所涉及的河南省润东投资公司、漯河创景投资咨询有限公司、河南明珠投资有限公司均涉及非法集资问题。结合本案所涉“商品房买卖合同”中双方除了就商品房的基本情况、商品房价款、付款方式等进行约定外，其余合同条款均未进行明确约定，同时该合同约定的交房日期2008年6月1日明显早于双方认可的合同所签订的日期2015年2月14日的事实。因此，原告请求确认本案所涉《商品房买卖合同》为有效合同，证据不足，理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘建党的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告刘建党负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员 王 斐二〇一九年十二月三十日书记员 李志颖