湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂13民终1000号上诉人（原审原告）：董炳久，男，1955年7月5日出生，汉族，住随县。被上诉人（原审被告）：杨仁庆，男，1962年11月14日出生，汉族，住随县。上诉人董炳久因与被上诉人杨仁庆租赁合同纠纷一案，不服湖北省随县人民法院（2019）鄂1321民初928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董炳久上诉请求：1.撤销原判第三项，依法改判杨仁庆赔偿因违约给董炳久造成的损失2万元（详见一审提交的损失明细清单）；2.一、二审案件受理费由杨仁庆承担。事实和理由：2018年3月7日，董炳久经王运立介绍与杨仁庆相识，双方协商签订房屋租赁合同。合同约定，同年5月1日，董炳久租赁房屋开业经营。后杨仁庆将钥匙交给董炳久。2018年4月16日，董炳久申请办理营业执照，经营范围为丧葬用品。当董炳久筹备好一切，准备于“五一”开业时。杨仁庆于同年4月29日通过电话联系介绍人王运立，让其转告董炳久不准开业。董炳久问其原因，杨仁庆却推三阻四。董炳久让杨仁庆回来处理，尽量减少不必要的损失，但杨仁庆仍然推托。2019年春，随县唐县镇人民政府城建办准备拆除该违章建筑房屋，要求董炳久搬离。董炳久才知道该场地是杨仁庆从政府租赁，于2018年7月合同期满。董炳久又与杨仁庆电话联系，但杨仁庆仍不予理睬。综上所述，杨仁庆不履行合同义务，明显违约，而且隐瞒其房屋系违章建筑的事实，构成欺诈，给董炳久造成直接经济损失30425元、间接损失36000元（包含可得利益）。杨仁庆未作答辩。董炳久向一审法院起诉请求：1.判令确认双方于2018年3月7日签订的《房屋场地租赁合同书》无效；2.杨仁庆退还收取董炳久的租赁费5000元，并承担2000元违约金；3.杨仁庆赔偿董炳久的损失20000元；4.诉讼费由杨仁庆承担。一审法院认定事实：2012年7月23日，杨仁庆从随县唐县镇人民政府社会事务办公室处租赁了位于随县唐县镇沿河大道绿化休闲带与316国道大桥头交汇处、面积约400平方米的草坪地用于建立少儿娱乐中心，租赁期间至2018年7月22日届满。杨仁庆租赁上述草坪地后，在草坪地上搭建了临时性钢构房屋。2018年3月7日，经案外人王某介绍，董炳久与杨仁庆签订了《房屋、场地租赁合同书》，内容为：“1.杨仁庆的钢构房屋上下两层及场地和附属物租赁给董炳久经营、居住；2.杨仁庆应保证水、电畅通，租赁期内的费用由董炳久自负；3.租赁时间自2018年5月1日至2019年4月31日。下年租赁再签合同；4.租金每年壹万元人民币，2018年3月预交伍仟元，下余伍仟元10月前交清；5.杨仁庆的房屋及内部设备保证完好，如有人损坏，照价赔偿；6.双方共同遵守合同，若一方违约，拿违约金2000元给对方。”董炳久、杨仁庆、王运立（作为见证人）在合同上签了字。董炳久与杨仁庆签订上述租赁合同时，未查验房屋、场地的权属状况。董炳久于2018年4月7日向杨仁庆支付了5000元场地租赁费。2018年4月16日，董炳久在工商登记部门领取了营业执照，拟经营丧葬用品。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”；第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”。根据上述规定，杨仁庆出租的场地及房屋未取得土地及建设部门的规划许可，并且超过随县唐县镇人民政府社会事务办公室允许的使用期限，杨仁庆出租上述场地、房屋的行为无效，其与董炳久于2018年3月7日签订的《房屋、场地租赁合同书》无效。在董炳久与杨仁庆签订合同的缔约过程中，董炳久在明知附属房屋系未经规划许可的建筑的情形下，亦未合理审查房屋、场地的权属状况，导致董炳久与杨仁庆签订的《房屋、场地租赁合同书》无效，双方均具有过错。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因董炳久与杨仁庆对合同无效均具有过错，杨仁庆应向董炳久返还租赁费，双方应自负各自的损失。对董炳久要求杨仁庆返还其5000元租赁费的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，双方签订的《房屋、场地租赁合同书》无效，包括其中约定的违约条款亦自始无效，对董炳久要求杨仁庆支付2000元违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。一审庭审中，董炳久诉称杨仁庆出租场地上的房屋系违章建筑，致其租赁后无法正常营业，由此引发了损失，并申请了证人张某、王某出庭作证。证人张某证明“董炳久自杨仁庆处租赁了场地以后没有正式开业，我是在电话里面听他们说没有开业的，后面他们之间的事情我就不清楚了，不清楚是不是杨仁庆或政府不让董炳久开业”，证人王某证明“他们俩租赁场地是我牵的线，我不知道杨仁庆的场地是从唐镇政府租的，我也不清楚房子是不是杨仁庆本人的，我只看到董炳久把东西都放进去了，做没有做生意我不清楚，是不是政府不让他开业我也不清楚”，两位证人的证言仅能证明董炳久自杨仁庆处租赁场地及房屋，不能证明董炳久未开业系与杨仁庆或他人阻止有关，另，从董炳久提供的场地现场照片可以看出，董炳久租赁场地、房屋后已在场地内搭构了“人身终点服务中心”广告牌，并搬入了营业设备，其已具备可以营业的外观条件。董炳久无证据证明杨仁庆阻止其开业，也无证据证明有关部门责令其停业，杨仁庆在缔约过程中的过错并非是导致董炳久未营业的原因，对董炳久要求杨仁庆赔偿营业损失、设备损失等共计41025元的诉讼请求，一审法院不予支持。董炳久自称其于2018年11月因照看场地引发脑出血，并提供了病情诊断证明、出院小结、费用明细清单，一审法院认为董炳久脑出血系自身疾病，与杨仁庆的出租行为不具有法律上的因果关系，对董炳久要求杨仁庆赔偿医疗费的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决：一、董炳久与杨仁庆于2018年3月7日签订的《房屋、场地租赁合同书》无效；二、杨仁庆于判决生效之日起十日内返还董炳久5000元租赁费；三、驳回董炳久的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，按简易程序减半收取500元，由董炳久负担200元，杨仁庆负担300元。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2018年4月16日，董炳久经随县工商行政管理局注册登记办理个体工商户营业执照，经营范围为：丧葬用品（花圈、寿衣出售）。董炳久拟定于同年5月1日开始营业。在董炳久准备开业前，杨仁庆于2019年4月29日通过电话联系介绍人王某，称因涉案房屋附近居民认为杨仁庆不该将房屋租赁他人经营，找杨仁庆扯皮，让王某转告董炳久不要开业。本院认为，本案的争议焦点为：董炳久主张的损失2万元应否支持。其一，涉案租赁合同业经一审法院认定为无效合同，符合法律规定，本院予以确认，理由不再赘述。杨仁庆出租未办理建筑规划许可手续的房屋，对合同无效存在过错，应当承担相应责任。董炳久在承租房屋用于经营丧葬用品时，对房屋的合法性未尽到审慎审查义务，对合同无效亦负有一定责任。其二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据以上规定，本案应结合双方过错、存在的损失来确定责任的承担。首先，董炳久于一审中提交的图片反映，其在2019年4月28日前已架设“人身终点服务中心”广告牌、白色拱门气模房，摆放有棺材等物品，可以证明董炳久为筹备开业，前期进行了一定的投入。其次，关于董炳久损失数额的确定。董炳久提交了其自行统计的损失清单（后附证明、出库单、托运单等）、图片、证人证言等证据，拟证明其直接损失为37425元（包含广告牌、棺材、寿衣、花圈租金、看场地费用、违约金等），间接损失为可获利损失3600元，并以此为由主张杨仁庆赔偿损失2万元。本院认为，（一）在杨仁庆于2018年4月29日即开业前三天电话通知其不许经营之后，董炳久应当尽早搬离涉案房屋，并及时止损，采取适当措施如折价变卖等方式处置财物或另寻房屋进行经营，防止损失扩大。但董炳久未采取止损措施，仍然继续占用房屋放置物品，对其因此扩大的损失无权请求赔偿。（二）董炳久主张的获利损失属于合同有效履行后的可得利益损失。涉案合同业经确认无效，不存在履行和违约问题，不属于信赖利益损失，对该损失不应支持。（三）经审查，董炳久提供的随县唐县镇王动户外广告经营部、赵自清、刘仙平等分别出具的书面证明、出库单均无正规发票印证，无法核实董炳久支出费用时间是否发生在开业前及所列费用全部名目、数额是否真实；托运单载明时间为2018年5月12日，发生在杨仁庆不许董炳久经营之后，该费用不能作为董炳久的损失予以赔偿。根据上述证据，本院无法确定董炳久实际投入的成本，亦无法以此为基础认定其直接损失数额。本案中，在合同无效情形下，董炳久因前期投入而产生的损失涉及财物折旧损失，而其占用涉案房屋数月，亦应支付使用费。考虑到董炳久开始进行前期投入之时至杨仁庆告知其不许营业之时的时间间隔不长，且其财物折旧损失无法确定的实际情况，结合本案双方对合同无效存在的过错程度，本院认为，财物折旧损失与房屋使用费可相互抵销，即该损失各自承担。据此，对董炳久主张的损失2万元，不予支持。综上所述，董炳久的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由董炳久负担。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 周 鑫审判员 李 超二〇一九年十二月二十五日书记员 曹娜娜