江苏省徐州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0302民初2690号 原告：徐州天创实业发展有限公司，住所地徐州市鼓楼区风尚自由城8号楼1-303。 法定代表人：陈雪峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：倪磊，江苏它石律师事务所律师。 被告：周明望，男，1979年12月16日出生，汉族，住徐州市泉山区。 被告：刘溪溪，女，1984年10月20日出生，汉族，住徐州市铜山区。 原告徐州天创实业发展有限公司与被告周明望、刘溪溪商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐州天创实业发展有限公司的委托诉讼代理人倪磊、被告周明望与刘溪溪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告支付逾期办证违约金150940元（以房屋总价款314458元为基数，按照每日万分之二的标准，自2013年1月5日起计算至2019年8月5日止）；2、本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：2010年7月22日，二被告购买了原告开发的位于徐州市鼓楼区风尚新城（现名为风尚自由城）1-1-1103室房屋，双方签订商品房买卖合同，房屋建筑面积72.14平方米，总房款314458元。商品房买卖合同附件四：合同补充协议（三）第22条约定：……鉴于出卖人无偿为买受人向银行提供按揭阶段性保证担保，买受人应在达到办证条件60日内办理完毕所购买房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋他项权证》、以消除出卖人的担保责任。买受人逾期办理的，逾期期间应向出卖人承担总房款每日万分之二的违约金以作为出卖人为其承担延期担保责任的损失补偿。2012年7月25日，原告办理了权属登记，2012年11月6日，原告办理了分割转让证。在具备为买受人的办证条件后，原告多次通知二被告办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋他项权证》，二被告每次都是口头同意但就是不去办证。二被告早已办理上房手续，并将房屋装修外租，涉案房屋具备办证已近7年，二被告未及时办证，其行为已违反合同约定。因为二被告逾期办证，导致原告为公积金贷款的买受人向徐州市住房置业担保有限公司垫付的履约保证金100万未能及时退还。二被告的行为不仅违反合同约定，还给原告造成了利益损失。请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告周明望辩称，开庭前与原告协商，原告说只要能办好证，原告就撤诉，关于本案我现在已经办理好证了，原告应当撤诉。2019年3月20日，我第一次接到物业电话，让我去办房证，告诉我去找开发商，当天我就去找开发商，告知他们我的合同和发票都丢了，开发商说只能给我一份合同和发票的复印件，还需要我交5000元的押金，当天我也缴纳了，接下来我就挂失了合同的发票，挂失完后，2019年8月我就把证办好了。当时约定我在2019年8、9月把证办好，原告同意的，故我不应当承担违约责任。被告刘溪溪也不应当承担违约责任。 被告刘溪溪辩称，房屋买卖合同签订在前，根据徐州中院2016年6月8日作出的判决书，我和被告周明望已离婚。根据判决书，涉案房屋归被告周明望，故我不应当承担违约责任。关于被告周明望是否应承担违约责任，请求依法处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据各方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实： 2010年7月22日，原告与二被告签订商品房买卖合同一份，原告将其开发的坐落于徐州市鼓楼区风尚新城第1幢1单元1103号房屋出售给二被告，建筑面积72.14平方米，约定总房款314458元。合同还约定，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。2、该商品房已竣工验收备案。 上述商品房买卖合同附件四：合同补充协议（三）第22条约定：出卖人为公积金贷款的买受人垫付公积金贷款履约担保金，在房屋交付时买受人应向出卖人缴纳2000元押金，在买受人将房屋他项权证交给出卖人后，押金无息退还给买受人。鉴于出卖人无偿为买受人向银行提供按揭阶段性保证担保，买受人应在达到办证条件60日内办理完毕所购买房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋他项权证》以消除出卖人的担保责任。买受人逾期办理的，逾期期间应向出卖人承担总房款每日万分之二的违约金以作为出卖人为其承担延期担保责任的损失补偿。 庭审中，各方一致认可，上述房屋所有权证与国有土地使用权证在两证合一后即为不动产权证，上述“买受人应在达到办证条件60日内办理完毕……”的约定，包含的内容有：应先由原告取得涉案房屋初始登记证原件以及涉案房屋所在地块的土地分割转让证原件，涉案房屋初始登记证以及涉案房屋所在地块的土地分割转让证应由原告向有关政府部门申领，政府部门颁发给原告。但原告主张二被告应当主动到原告处申领以办理房屋产权登记手续，二被告认为应当由原告主动向二被告交付才能办理房屋产权登记手续，而不是由二被告主动找原告领取。 2012年，原告将涉案房屋交付给被告周明望，关于具体交付时间，原告陈述为2012年8月30日，被告周明望陈述为2012年6月30日左右。涉案房屋现由被告周明望占有使用。 2012年7月25日，原告取得涉案房屋初始登记证。 2012年11月6日，原告取得涉案房屋所在地块的土地分割转让证。 2019年3月20日，被告周明望与原告工作人员曹琳微信聊天记载：曹琳询问：最迟下周一（2019年3月25日）你可以拿报纸来领两证吗？被告周明望未作正面回复。 2019年3月21日，被告周明望与原告工作人员曹琳微信聊天记载：曹琳询问：下周一（2019年3月25日）能来领证吗？被告周明望回复：今天一直在开会中，刚开完会，明天我家里人去徐州日报挂失一下。 2019年3月25日，被告周明望与原告工作人员曹琳微信聊天记载：曹琳询问：在吗，你这两天能来领证吗？被告周明望回复：正在会议中，明天让家里人去领。 2019年3月26日，被告周明望与原告工作人员曹琳微信聊天记载：曹琳询问：你家里人今天能来吗？被告周明望回复：给家人打电话去买昨天的报纸了。曹琳询问：还能买到吗？正常都得第二天就得买。被告周明望回复：打电话无人接。 2019年4月11日，被告周明望向原告支付5000元。 2019年4月11日，原告将涉案房屋初始登记证、涉案房屋所在地块的土地分割转让证交付给被告周明望。 2019年8月5日，涉案房屋取得不动产权登记证书，被告周明望系权利人，为其单独所有。 庭审中，原告与被告周明望一致认可，2019年8月5日之前，被告周明望已将涉案房屋银行贷款还清。原告自认被告周明望已于2019年4月16日将涉案房屋贷款已偿还清的凭证交付给原告。 另查明，2008年10月6日，二被告登记结婚。2016年6月8日，徐州市中级人民法院就周明望与刘溪溪离婚纠纷一案，作出（2015）徐民终字第04203号民事判决书，判决：一、维持徐州市铜山区人民法院（2015﹚铜民初字第0018号民事判决第一项、第二项，即：一、准予周明望与刘溪溪离婚；二、婚生子周茸箴由周明望抚养，刘溪溪从2015年10月份开始每月给付抚养费800元，至婚生子能独立生活为止。刘溪溪对婚生子享有探视权，周明望应予以协助。二、撤销徐州市铜山区人民法院（2015）铜民初字第0018号民事判决第三项、第四项。三、位于徐州市国基城邦4-2-601室的房产（包括4-1-123号地下室）、徐州市的房产均归周明望所有，该两套房产的剩余贷款均由周明望偿还。…… 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 本案中，原告与二被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，二被告虽已离婚、且涉案房屋经判决归被告周明望所有，但根据合同相对性原则，被告刘溪溪作为涉案商品房买卖合同的当事人，其仍应按照合同约定向原告履行相应义务。 关于二被告违约责任问题。原告于2012年7月25日取得涉案房屋初始登记证，于2012年11月6日取得涉案房屋所在地块的土地分割转让证。因涉案房屋初始登记证以及涉案房屋所在地块的土地分割转让证仅能由原告向有关政府部门申请并由有关政府部门颁发给原告，故原告在取得涉案房屋初始登记证以及涉案房屋所在地块的土地分割转让证后，有义务通知二被告领取或通过其他方式交付给二被告。结合涉案商品房买卖合同附件四：合同补充协议（三）第22条约定：“买受人应在达到办证条件60日内办理完毕所购买房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《房屋他项权证》以消除出卖人的担保责任”，上述达到办证条件应为原告已取得涉案房屋初始登记证以及涉案房屋所在地块的土地分割转让证并实际交付给买受人。庭审中，原告虽主张其取得上述两证后即联系二被告领取，但二被告不予认可，原告亦未提供其他证据予以证明，本院不予采信。根据被告周明望与原告工作人员曹琳微信聊天记录内容可以看出，原告已通知被告周明望于2019年3月25日至原告处领取涉案房屋初始登记证以及涉案房屋所在地块的土地分割转让证，但被告周明望因自身原因未能及时于2019年3月25日至原告处领取，原告虽实际于2019年4月11日向被告周明望交付上述两证，但自2019年3月25日起延迟领取的不利后果应由二被告自行承担。故本院依法认定二被告应于2019年3月26日起60日内，即2019年5月24日前履行完毕办证义务。实际上，2019年8月5日之前，被告周明望已将涉案房屋银行贷款还清，2019年8月5日涉案房屋才取得不动产权登记证书，故二被告行为构成违约，应向原告承担违约责任，违约期间为自2019年5月25日起至2019年8月5日止，共计73日。根据合同约定，二被告应支付的违约金数额为4591元（314458元×0.0002×73日）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告周明望、刘溪溪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州天创实业发展有限公司支付逾期办证违约金4591元； 二、驳回原告徐州天创实业发展有限公司的其他诉讼请求。 被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3055元、公告费300元，合计3355元（原告徐州天创实业发展有限公司已预付），由原告徐州天创实业发展有限公司负担1855元（已付），由被告周明望、刘溪溪负担1500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 匡 伟 审 判 员 董 方 人民陪审员 杨 军 二〇一九年十二月三十日 书 记 员 刘闻博