海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终5723号上诉人（原审被告、反诉原告）：董明良，男，1965年11月2日出生，汉族，现住海口市，公民身份号码×××。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李剑，男，1965年12月19日出生，汉族，住海口市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张天翔，海南昌宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜颖，海南昌宇律师事务所实习律师。上诉人董明良因与被上诉人李剑房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2019）琼0105民初2456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人董明良上诉请求：1.维持一审答辩及反诉请求，撤销一审判决中第一、第四项判決，依法改判；2.本案一审案件受理费和反诉案件受理费均由李剑承担。事实与理由：一、原合同并未约定房号、面积与所提供房产证复印件必须一致。根据双方于2018年4月9日签订的《文汇雅居B3-301房屋租赁合同》的约定，董明良负责提供房产所有人海南万信房地产开发有限公司营业执照副本复印件及房产证复印件，供李剑核实及工商登记注册使用。合同原文并未阐明合同约定的房号、面积与所提供房产证复印件必须一致，提供房产证复印件仅供李剑工商登记注册使用。二、李剑认可并同意董明良提供305号房屋房产证复印件供其公司变更登记。由于董明良整层租用海南万信房地产开发有限公司所属的文汇雅居B栋3层整层并进行分割转租，分割后的房号与原证载房号无法一致。301房号系董明良对整层分割后自行所编房号，用以区分整层所分割成的四个独立区域。合同签署前，董明良已明确告知李剑其拟租用办公区域是由两套房合并组成，董明良不可能做到合同房号、面积和所能提供的房产证完全一致，因此双方达成共识，由董明良向李剑提供305号房产证供其用于工商变更登记，并为此签署了《文汇雅居B3-305房屋租赁合同》，但由于工作疏漏，未将原合同177.96平米面积改成88.5平米;因此，董明良又应李剑要求与海南沐和健康管理有限公司（以下简称沐和公司）签署了《文汇雅居B3-305房屋租赁合同》供其办理公司变更登记。由此可以看出，《文汇雅居B3-305房屋租赁合同》的签署意味着李剑认可并同意董明良提供305号房屋房产证复印件用于履行原合同第五条第1款约定的关于“提供房产证复印件”的合同义务，是对原合同的补充，也就是说，董明良自始至终并未违反合同约定。三、并未出现一审法院认为的“办公的合同目的无法实现”的情况。董明良在提供了305号房产证并先后两次签署了《文汇雅居B3-305房屋租赁合同》后，一再告知李剑，如果公司地址变更登记有任何问题，董明良负责协助办理，因为董明良了解到工商登记机关是容许一址多照的，但当时李剑并没有提出过协助办理变更的要求。董明良以为李剑已经办好了公司地址变更事宜。但2018年11月26号李剑突然向董明良提出索要所租房屋的对应面积、对应房号的房产证。这恰恰表明是李剑出尔反尔，违约在先。事实上，李剑如果按照第二次签署的《文江雅居B-305房屋租赁合同》去办理地址变更登记是没有问题的，因此，本案在李剑提出单方面解除合同前并未出现一审法院认为的“办公的合同目的无法实现”的情况。秀英工商所下达《市场巡査(预警)通知书》也只是要求整改，李剑及所在公司并未积极整改，而是违反双方就履行合同第五条第一款的共识(用305号房房产证办理地址变更)向董明良索要合同并未约定的与房号、面积完全一致的房产证复印件。一审法院庭审时，李剑方律师辩称“谁也不敢再通过弄虚作假的方式办理公司登记手续”，但事实上，董明良提供305号房产证复印件和对应房号的房屋租赁协议供李剑进行公司地址变更并不违反公司住所真实有效的原则，因为任何权力机关，只要到文汇雅居B栋3层就可以一目了然地看到李剑所在公司沐和公司的真实存在。至于“居住用房出租用于办公，干扰了业主正常生活，遭到业主大量投诉”，更是无稽之谈和颠倒黑白。首先没有法律法规规定居住用房不得出租用于办公;其次，业主投诉并非因为居住用房出租用于办公而干扰了业主正常生活，而是因为大型健康检査设备放置在办公区域，居民误认为是医疗机构，于是向各政府机构投诉要求该公司撤出大楼，对此李剑理应向投诉业主做好解释说服工作，董明良在此并无任何过错，同楼层其他公司与业主相安无事就是最好的例证。换句话说，即使真的出现“办公的合同目的无法实现”，也是李剑自己的责任，希望二审法院明察。四、本案合同解除应属协商解除而非法定解除。李剑在未事先通知的情况下将其公司搬离租住地，所谓与符月芳办理交接也不符合法定程序，因为李剑与董明良个人签订的房屋租赁合同，即便交接理应与董明良交接，与董明良所在公司员工无关，除非董明良给予该员工交接授权，但事实上没有。李剑在擅自搬离后先后多次主动与董明良沟通合同解除事宜，要求解除合同、退还押金，董明良提出有条件解除合同和退还押金，即与李剑微信交流中所言“按照前几天的约定，董明良这边尽力早点租出去，李剑这边也要努力。董明良可以承诺的是三月底前，客户什么时间招进来，就把扣除闲置期租金及物业费的押金退还”，但李剑没有带来一个意向租客，最终还是董明良在58同城平台出资打租房广告才在三月底将房屋租出去，起租期为4月1日。真正造成李剑押金损失的恰恰是李剑自己的违约和未采取补救措施。因此，若说合同解除，也属《公司法》规定的协商解除范畴，而非法定解除范畴，这一点一审法院认定事实不清。由于协商不成，李剑委托律师向董明良发出《关于要求退还租房保证金的律师函》，董明良及时发出《关于要求退还租房保证金的律师函的回复函》，阐明自己观点，要求李剑继续履行合同，否则有权按合同第三条第4、5款内容执行。由于董明良并无违约过错，也就不存在一审法院所称法定解除合同的情形，董明良无需向法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力。这一点一审法院适用法律错误。被上诉人李剑辩称，一、原合同约定了房号、面积，董明良按照原合同履行义务，根据一般的生活经验法则，当然应当提供与原合同约定一致的房产证复印件。李剑需要房产证办理工商变更登记使用，不能弄虚作假，否则将导致被行政处罚。二、尽管后来李剑与董明良签订了《文汇雅居B3-305房屋租赁合同》（工商办理改房号），但由于该份合同约定的房屋租赁面积（即实际使用的租赁房屋面积）约177.96平方米与B3-305房屋的《房屋所有权证书》登记的建筑面积88.57平方米明细不一致，工商部门不收件、不受理李剑提出的工商地址变更申请。签订B3-305房屋租赁合同是双方采取的止损救济措施，该措施未能解决问题，为无效措施，不能免除董明良按照原合同约定提供房产证复印件义务。三、由于董明良不能按照约定提供房产证复印件，加之涉案房屋所在的小区是住宅小区，将小区的居住用房出租用于办公，干扰了业主的正常生活，遭到业主大量投诉。谁也不敢再通过弄虚作假的方式办理工商登记手续（《工商登记管理条例》六十五条规定，提交虚假资料取得公司登记的，会被处于5万元以上50万以下罚款）。2018年11月23日，秀英工商所向沐和公司下达《市场巡查（预警）通知书》，以“存在公司经营住所不一致问题”为由，要求2018年12月14日前完成整改。至此，董明良仍然无法提供租赁房屋的房产证复印件，导致沐和公司无法办理住所变更登记手续，存在沐和公司被工商部门行政处罚的可能（《工商登记管理条例》第六十九条规定，登记事项发生变更，未办理变更登记的，处1万以上10万以下罚款）。由于董明良不能提供合同约定的房产证复印件的违约行为导致李剑租赁涉案房屋用于沐和公司办公的合同目的无法实现，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（四）当事人一方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，李剑于2018年12月26日向董明良去函“通知解除租房合同”，于2018年12月29日搬离租赁房屋（董明良的公司与沐和公司在同一层办公，董明良公司的员工符月芳与沐和公司办理了房屋退还交接）。2019年1月3日，李剑通过微信方式将沐和公司于2018年12月29日搬离租赁房屋、与符月芳进行了交接的事实进行了告知。至此，董明良对退还押金有异议，但对解除租房合同没有异议。董明良也未按照《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，向法院起诉要求确认解除合同的效力。综上涉案租房合同已于2018年12月26日解除。李剑向一审法院起诉请求：1.董明良向李剑返还租房保证金30000元；2.董明良向李剑赔偿房屋装修装饰损失8000元；3.董明良向李剑赔偿公司搬迁损失2000元；4.董明良承担本案诉讼费用。董明良向一审法院反诉请求：1.李剑补交2019年1月1日至2019年3月31日3个月房租费30000元；2.应付租金60000万元之3个月每天1%的滞纳金计54000元；3.应付租金20%的违约金12000元；4.支付欠付2018年10月8日至2018年12月24日水费59.45元，电费1240.9元；5.应付2019年1月至2019年3月31日物业管理费1708.41元，电梯费270元。以上5项合计99278.76元；6.李剑承担本案的反诉费。一审法院认定事实：2017年12月7日，董明良与案外人海南万信房地产开发有限公司代表万某签署《房屋租赁合同》，租赁该公司所有的位于海口市××区整层面积约363平方米的房屋。之后，董明良将整个B栋3层楼进行重组分割分区出租，因此，合同房号、面积与证载房号、面积不相一致。李剑因其担任股东的沐和公司办公之需要,2018年4月9日，李剑与董明良签订《文汇雅居B3-301房屋租赁合同》，约定：董明良将海口市丘海大道80号文汇雅居B3-301房出租给李剑，面积约177.96平方米，董明良就现有现状出租给李剑，房屋租期两年零七个半月，自2018年4月16日起至2020年12月31日止;李剑入住后所需办理的相关手续由李剑自行自费办理，董明良须提供相关资料协助李剑办理,租金按半年一次支付,于每年的1月10日前和7月10日前李剑支付给董明良当期租金,租金为每月1万元(不含物业费、电梯费、水电费),以上租金为不含税价格,涉及的所有相关税费由李剑承担;自签订合同之日起7日内,李剑需向董明良缴纳租房保证金3万元,董明良收到此款后当天向李剑移交出租房屋,保证金不能抵扣房租,合同到期李剑退还出租房屋后的十五日内董明良退还李剑保证金;李剑如不按合同规定的时间交付租金,则按应付租金的每日1%偿付滞纳金,如超过规定时间30天仍未交付租金,董明良有权解除合同,收回房屋,李剑如违约,已付的房租及保证金不予退回;租赁期内,李剑应按时向董明良支付因租房产生的有关费用,包括物业管理费、电梯费、电费按表计费,水费全楼层按面积均摊,各费用单价按物业管理公司规定为准,除此之外的其他费用如停车费等,由李剑向物业管理公司直接支付;租赁期内,李剑对出租房屋进行装修或增加水电等设施,所需费用由李剑承担,双方解约时,李剑不能移走自行添加的结构性设施,董明良也不必对上述添加设施进行补偿;租赁期间,由李剑租赁的B3-305室室内外的维护、维修由李剑负责,租用房屋之内部卫生、设施保养、维护均由李剑负责;董明良所出租的房产产权归海南万信房地产开发有限公司所有,董明良系向其租赁,董明良负责提供该公司营业执照副本复印件及房产证复印件,供李剑核实及工商登记注册使用;李剑必须依约交纳租金及其他费用,如有无故拖欠30天以上,董明良有权收回房屋。上述合同签订后,李剑于2018年4月13日向董明良交纳租房押金3万元以及2018年4月16日-2018年6月30日的房屋租金25000元,并于2018年7月9日交纳2018年7月-2018年12月的房屋租金6万元。董明良也将涉案房屋交付给了李剑使用。李剑在使用涉案房屋的过程中对涉案房屋进行了装修,装修花费6000元。由于董明良出租给李剑的B3-301房系董明良将其向海南万信房地产开发有限公司租赁的××组后进行对外转租,因此，合同房号、面积与证载房号、面积不相一致,董明良无法向李剑提供文汇雅居面积约177.96平方米B3-301房屋的房产证复印件,为了配合李剑担任股东的沐和公司办理工商登记需要,双方重新签订了一份名称为《文汇雅居B3-305房屋租赁合同》,内容与《文汇雅居B3-301房屋租赁合同》一样的租赁合同,该B3-305办理了房屋产权证,建筑面积为88.57平方米,但由于《文汇雅居B3-305房屋租赁合同》约定的房屋实际租赁面积约177.96平方米与B3-305房屋的《房屋所有权证书》登记的建筑面积88.57平方米不一致,工商部门不收件、不受理李剑提出的工商地址变更申请,加之涉案租赁房屋所在的小区系住宅小区,将小区的居住用房出租用于办公,干扰了业主的正常生活,遭到了业主的投诉。2018年11月23日,海口市秀英区工商行政管理局秀英工商所作出《市场巡查(预警)通知书》:在2018年11月23日市场巡查中,发现沐和公司存在公司经营住所不一致的问题,根据作出预警警示,限15个工作日内整改,并于12月14日把整改结果上报我所。李剑要求董明良提供租赁合同约定的文汇雅居B栋B3-301房177.96平方米房屋房产证复印件给其办理公司工商登记注册,但董明良一直未能提供。李剑于2018年12月24日向董明良发送《告知函》:我方与你2018年4月9日签订的文汇雅居B3-301房177.96平方米租房合同,因你方未按合同要求提供我方公司办理地址变更相关文件资料,致政府相关部门多次上门核查,并于2018年11月23日下发通知,要求必须整改,至今你方无法提供相关资料,影响我方公司无法正常经营,特告知解除租房合同,并办理相关手续。董明良于2018年12月26日收到该《告知函》。李剑于2018年12月29日将公司所有东西全部搬走,请人搬家花费3250元,并与董明良的公司职员符月芳办理了交接手续,李剑于2019年1月3日将上述搬走及交接情况微信告知了董明良,并要求董明良退还押金,董明良表示会尽快租出去,在找到新的承租人后才把扣除闲置期租金及物业费后的押金退还给李剑。李剑不同意,并于2019年1月7日委托律师向董明良发送《关于要求退还租房保证金的律师函》,要求董明良在收到本律师函后5日内务必向李剑退还租房保证金3万元。董明良不同意,并于2019年1月9日向李剑委托的律师发出《之回复函》,要求继续履行租赁合同,否则董明良有权按合同第三条第4、5款规定内容执行。董明良于2019年3月28日与案外人张某签订《文汇雅居B3-301房屋租赁合同》,才将涉案房屋出租出去,因此,董明良不同意将押金退还给李剑,李剑遂于2019年4月16日向一审法院提起诉讼。另查明:李剑在使用涉案B3-301房屋过程中,于2018年11月6日向小区物业公司交纳了涉案房屋2018年10-12月份物业管理费1658.25元,截至2018年10月8日的水费62.14元、电梯管理费262.14元、电费2640.78元,包括税费138.69元,共计4762元。李剑未向董明良支付2018年10月8日-2018年12月24日的水电费,李剑认可2018年10月8日-2018年12月24日的水费为59.45元、电费为1240.9元。一审法院认为，李剑与董明良于2018年4月9日签订的《文汇雅居B3-301房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应受法律保护。双方应按合同约定履行自己的义务，李剑已经按照租赁合同约定向董明良交纳了租赁涉案房屋期间即2018年4月16日-2018年12月的房屋租金85000元。董明良已经按照租赁合同约定将涉案房屋交付给李剑使用,但未能按照租赁合同约定向李剑提供与租赁合同约定的文汇雅居B栋B3-301房177.96平方米相一致的房屋房产证复印件给其办理沐和公司工商登记注册构成违约。由于董明良不能提供合同约定的房产证复印件的违约行为导致李剑租赁房屋用于沐和公司办公的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:…(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;…。第九十六条:当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中,由于董明良未能向李剑提供文汇雅居B栋B3-301房的房产证复印件给其办理沐和公司工商登记注册,李剑于2018年12月24日向董明良发出《告知函》,以董明良未按合同要求提供公司办理地址变更相关文件资料,致使政府相关部门多次上门核查要求整改,影响公司无法正常经营为由要求解除租赁合同及办理相关手续。董明良已经于2018年12月26日收到该《告知函》,董明良虽对该《告知函》有异议,但未向法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力,根据上述法律的规定,李剑与董明良于2018年4月9日签订的《文汇雅居B3-301房屋租赁合同》自《告知函》于2018年12月26日到达董明良时解除。由于双方签订的房屋租赁合同已经解除,因此,董明良应当将李剑支付的租房保证金3万元退还给李剑。根据双方签订的《文汇雅居B3-301房屋租赁合同》第四条第2款的约定:租赁期内,李剑对出租房屋进行装修或增加水电等设施,所需费用由李剑承担,双方解约时,李剑不能移走自行添加的结构性设施,董明良也不必对上述添加设施进行补偿。因此,本案的装修费用应由李剑自行承担,李剑要求董明良赔偿房屋装修损失6000元于法无据,一审法院不予支持。李剑已经于2018年12月29日将公司全部物品搬走,办理了交接手续,李剑现起诉要求董明良支付请人搬家费用2000元,由于该2000元并非必然发生的损失,因此,一审法院对李剑的该项诉请不予支持。董明良辩称系由于李剑经营不善及小区业主的投诉导致李剑提出解除合同,不应退还保证金及赔偿相关损失;由于2018年11月23日海口市秀英区工商行政管理局秀英工商所向李剑担任股东的沐和公司下达《市场巡查(预警)通知书》系以”存在公司经营住所不一致”为由要求该公司于2018年12月14日完成整改,因此,一审法院对董明良的相关抗辩不予采信。关于董明良反诉要求李剑支付2019年1月-3月的房屋租金3万元、违约金12000元、滞纳金54000元以及2019年1月-2019年3月的物业管理费1708.41元及电梯费270元的问题。由于双方签订的《文汇雅居B3-301房屋租赁合同》已经于2018年12月26日解除,且李剑也于2018年12月29日搬离涉案租赁房屋,并告知了董明良,因此,董明良要求李剑支付2019年1月-3月的房屋租金3万元、违约金、滞纳金以及2019年1月-2019年3月的物业管理费1708.41元及电梯费270元没有事实和法律依据,一审法院不予支持。关于董明良要求李剑支付2018年10月8日-2018年12月24日水费59.45元及电费1240.9元的问题。李剑未向董明良支付2018年10月8日-2018年12月24日的水电费,且对水电费的数额予以认可,因此,李剑应向董明良支付2018年10月8日-2018年12月24日的水费59.45元、电费1240.9元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、董明良于本判决发生法律效力之日起五日内向李剑退还租房保证金3万元。二、李剑于本判决发生法律效力之日起五日内向董明良支付2018年10月8日-2018年12月24日的水费59.45元、电费1240.9元,共计1300.35元。三、驳回李剑的其他诉讼请求。四、驳回董明良的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由李剑承担250元,董明良承担550元；反诉案件受理费1141元，由李剑承担51元,董明良承担1090元。二审期间，双方当事人未向本院提供新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，李剑与董明良于2018年4月9日签订的《文汇雅居B3-301房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力。合同签订后，李剑依约向董明良交纳房屋租金，董明良亦依约将涉案房屋交付给李剑使用。后因海口市秀英区工商行政管理局秀英工商所于2018年11月23日向李剑担任股东的沐和公司下达《市场巡查(预警)通知书》，以存在公司经营住所不一致为由，要求该公司于2018年12月14日完成整改。但董明良未能向李剑提供与租赁合同约定的文汇雅居B栋B3-301房177.96平方米相一致的房屋产权证复印件供其办理沐和公司工商注册登记，致使李剑租赁涉案房屋用于沐和公司办公的合同目的无法实现。据此，李剑于2018年12月24日向董明良发函解除合同于法有据，并未违约，李剑无须承担合同解除后的房屋租金、违约金、物业管理费、电梯费等费用。而合同解除后，董明良应向李剑退还租房保证金3万元。故董明良的上诉请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，董明良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1941元，由董明良负担。本判决为终审判决。审判长 林志勇审判员 王春芬审判员 杨 曦 二〇一九年十二月二十三日书记员 谭文姬速录员 李 萍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(98761,0))》第一百七十条(javascript:SLC(98761,153))第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（2原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（3原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（4原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。