河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫11民终2615号上诉人(原审被告、申请执行人)：中原银行股份有限公司漯河五一路支行，住所地漯河市泰山路与建设路交叉口东南角金地兰乔迪亚14#楼1层101—104号。负责人：孙磊，该行行长。委托诉讼代理人：张鑫鼎，该行员工。委托诉讼代理人：安建业，河南永力律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：张建芳，男，汉族，1971年7月10日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：陈建义，河南许慎律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：漯河市泰源房地产开发有限责任公司，住所地漯河市源汇区漯舞路中段96号院。法定代表人：于秀梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：支旭霞，该公司员工。上诉人中原银行股份有限公司漯河五一路支行（以下简称中原银行五一路支行）因与被上诉人张建芳、漯河市泰源房地产开发有限责任公司（以下简称泰源公司）执行异议之诉一案，不服漯河市源汇区人民法院（2019）豫1102民初2204号民事判决，向本院提起上诉。于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中原银行五一路支行的委托诉讼代理人张鑫鼎、安建业，被上诉人张建芳及其委托诉讼代理人陈建义，被上诉人泰源公司的委托诉讼代理人支旭霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中原银行五一路支行上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定被上诉人张建芳属于案外人身份对执行标的提出排他权利，认定事实错误。执行查封的房产登记在泰源公司名下，张建芳不符合《执行异议复议规定》的案外人的审查条件。2、一审法院适用《执行异议复议规定》第二十八条错误。张建芳与被上诉人泰源公司签订的房屋买卖合同不是住建部统一印发的商品房预（销）售合同；双方也未网签商品房买卖合同，合同的形成时间无法确认。3、被上诉人张建芳提供的收据不能证明上诉人已经实际交付了购房款，转款证据不能证明与张建芳购买执行查封的房产所交购房款有关，张建芳无法提交居住产生的水电气费用，执行查封的房产尚未进行验收，不具备交房条件，也不是张建芳的唯一住房。被上诉人张建芳辩称，1、案外人是指能够对执行标的享有足以排除强制执行权利的人，答辩人在执行阶段提出了执行异议申请，且被人民法院裁定驳回，有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，故答辩人具有案外人身份及相应的诉讼权利。2、答辩人与泰源公司于2017年8月17日签订了商品房买卖合同，时间确定具体，且在法院查封之前。没有网签是由于第三人的原因，不在答辩人。3、一审答辩人已提供了银行转款凭证，泰源公司出具有收款收据，认可缴纳了全部购房款。案涉房屋是商用性质，并非纯住宅性质，答辩人已经对案涉房屋进行了实际控制和管理。综上，上诉人上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。泰源公司答辩意见同张建芳答辩意见。张建芳向一审法院起诉请求：1、依法判令停止（2018）豫1102民初761号之一民事裁定书的执行，解除对上述房产的查封；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：据张建芳的委托，2014年11月5日，张丽敏向胡友昌000215958900057账号转账482500元，12月4日，张丽敏向胡彦丽000424495800010账号转账465000元。2015年2月11日，王博向尾号为1060的账户转款475000元。以上款项为泰源公司向张建芳的借款。后借款未还，借贷双方协商，以房抵偿借款。2017年8月17日，张建芳与泰源公司签订商品房买卖合同四份，约定：张建芳购买泰源公司开发的预售许可证号为20150221的商品房四套，其中1801号房面积77.73平方米，单价3500元，总价款272055元；1802号房面积77.73平方米，单价3700元，总价款287601元；1803号房面积77.73平方米，单价3700元，总价款287601元；1804号房面积91.04平方米，单价3700元，总价款336848元；以上四套房付款方式均为其他，泰源公司出具收据四份，分别载明如数收到该四套房购房款，加盖泰源公司财务专用章。同日，张建芳以张杰名义与泰源公司签订商品房买卖合同四份，约定：张杰购买泰源公司开发的预售许可证号为20150221的商品房四套，其中1805号房面积91.04平方米，单价3700元，总价款336848元；1806号房面积78.94平方米，单价3700元，总价款292078元；1811号房面积91.45平方米，单价3700元，总价款338365元；1812号房面积84.98平方米，单价3700元，总价款314426元；以上四套房付款方式均为其他。同日，张建芳向胡彦丽4367422560170364956账号转账260000元。泰源公司出具收据四份，分别载明如数收到该四套房购房款，加盖泰源公司财务专用章。2017年9月2日，泰源公司出具收据一份，载明收到张建芳1803、1804房装修费10000元，加盖泰源公司财务专用章。中原银行五一路支行与泰源公司、漯河市泰源装饰装修有限公司、边铁虎、胡友昌、于秀梅借款合同纠纷一案，一审法院于2018年2月24日立案受理，案号（2018）1102民初761号。2018年5月5日，一审法院作出（2018）1102民初761号之一民事裁定书，冻结泰源公司等人银行存款或查封扣押相应价值的财产，5月18日，一审法院预查封泰源公司名下预售许可证号20150221房屋二十套，其中包括本案案涉四套房产。2018年4月2日，一审法院作出（2018）1102民初761号民事判决书，判令：漯河市泰源装饰装修有限公司返还中原银行五一路支行借款460万元本息，泰源公司、边铁虎、胡友昌、于秀梅负连带责任等。判决生效后，中原银行五一路支行申请执行，2018年7月11日，一审法院立案执行，案号（2018）豫1102执903号。案件执行过程中，案外人张建芳提出异议，2019年4月1日，一审法院立案受理。2019年4月3日，一审法院作出（2019）豫1102执异20号执行裁定书，驳回异议人张建芳的执行异议。2019年4月24日，张建芳起诉来院。一审法院认为，本案涉及的执行案件系金钱债权执行案件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，张建芳向泰源公司提供借款，有其本人及张丽敏、王博向胡友昌、胡彦丽转款证据、证人证言佐证，泰源公司当庭认可，予以确认。张建芳诉称其借款转化为房款，有泰源公司出具的四份收款收据、购房合同及张建芳签订合同当日的转账凭证在卷佐证；本案在审理过程中，泰源公司并确认收到张建芳上述款项、购房款已经全部结清，上述证据之间可以相互印证，予以认定。案涉房产已经办理商品房预售登记许可，但因泰源公司的原因，未办理过户登记。综上，张建芳于人民法院查封房产前已签订购房合同并已支付全部价款，合法占有该不动产，且非因自身原因未办理房产过户登记，故认定张建芳的异议符合法律规定的情形，其享有足以排除强制执行的民事权益，张建芳要求停止（2018）豫1102民初761号之一民事裁定书的执行、解除对上述房产的查封的诉讼请求依法成立。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条第一款之规定，判决：原告张建芳所提异议成立，停止漯河市源汇区人民法院（2018）豫1102民初761号之一裁定书对漯河市泰源房地产开发有限责任公司名下预售许可证号20150221中1801、1802、1803、1804号房产的执行。本判决生效后应依法解除对上述案涉房产的查封、扣押等措施。本院（2019）豫1102执异20号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费15460元，由第三人漯河市泰源房地产开发有限责任公司负担。二审审理中，双方当事人均没有提供新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，张建芳、泰源公司将双方之间的借款转化为案涉房屋购房款的事实清楚，证据确凿，双方均无异议，应予确认。在将借款转化为购房款时，张建芳与泰源公司于2017年8月17日签订《商品房买卖合同》四份，泰源公司出具了收据四份。因购房款不足，当日张建芳向胡彦丽4367422560170364956账号转账260000元。2017年9月2日，泰源公司出具收到张建芳房屋装修费10000元的收据，张建芳已经实际占有了案涉房屋。上述行为均发生在2018年5月18日法院查封案涉房屋之前。案涉房产没有办理过户登记，是因泰源公司的原因导致，并非张建芳的过错。综上，张建芳在人民法院查封案涉房产前已与泰源公司签订合法有效的购房合同、支付购房款并合法占有房产，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故张建芳对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应当停止对案涉房产的执行，解除查封措施。上诉人中原银行五一路支行的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15460元，由上诉人中原银行股份有限公司漯河五一路支行负担。本判决为终审判决。审判长 刘 超审判员 曹光辉审判员 缑兵伟二〇一九年十二月六日书记员 陈 陈