浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终5031号上诉人（原审原告、反诉被告）：付琴梅，女，1984年8月5日出生，汉族，住江西省抚州市东乡县。委托诉讼代理人：赵书忠，江西联创律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：楼兴建，男，1969年11月12日出生，汉族，住浙江省义乌市。原审第三人：叶荣平，男，1987年12月16日出生，汉族，住福建省建瓯市。委托诉讼代理人：付琴梅，女，1984年8月5日出生，汉族，住江西省抚州市东乡县。上诉人付琴梅因与被上诉人楼兴建、原审第三人叶荣平房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初7759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案受理后，于2019年11月28日公开开庭进行了审理，上诉人付琴梅（同时为原审第三人叶荣平的委托诉讼代理人）及付琴梅的委托诉讼代理人赵书忠、被上诉人楼兴建到庭参加诉讼。各方当事人申请和解时间一个月。本案现已审理终结。付琴梅上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持付琴梅的一审诉讼请求。事实与理由：一、涉案的6间房屋实际上楼兴建只出租一年或者半年，还有几个月与他人的租赁合同就履行完毕，楼兴建完全可以将6间房屋交付给付琴梅。一审认定该6间房屋事实上不能交付，显然与实际不符，也违背法律规定。二、一审判决楼兴建承担违约金的数额明显偏低。违约金是双方在完全自愿的情况下约定的，且约定的违约金数额并未超过双方可预见的损失。楼兴建出租给付琴梅的每间房屋租金是5300元/年，其将6间房屋实际出租给他人的每间房屋租金是7000元年，每间相差1700元/年，整个租期八年6间房屋的租金相差81600元。楼兴建违约得到的利益超过付琴梅主张的违约金63600元，付琴梅主张的违约金符合法律规定，应予支持。实际上，付琴梅在经营过程中，每间房屋的价格达到8000元。三、楼兴建为了终止合同，采用停电、停水、中断网络的方式想逼迫付琴梅解除合同，对付琴梅正常租赁行为进行干扰，造成付琴梅部分房屋无法租赁出去，并且出现部分租客退租的行为，给付琴梅造成1675元的损失。楼兴建二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果并无不当。一、关于未交付的6间房屋问题。在楼兴建与叶荣平签订租房协议时，该6间房屋就一直由楼兴建出租。对于该事实，叶荣平一直是认可的，楼兴建也没有收取过叶荣平关于6间房屋的租金。实际上应视为楼兴建与叶荣平对承租的房屋间数已做出了变更，双方均同意该6间房屋由楼兴建出租。在付琴梅参与管理后，楼兴建也已经将该6间房屋的租金退还给付琴梅，付琴梅也没有提出过任何异议。即使对变更租赁合同的事实，承租人提出反悔，也应由叶荣平提出，付琴梅无权对叶荣平已经确认的事实作出反悔。因此，一审认定该6间房屋仍由楼兴建出租完全正确。二、关于违约金数额的问题。一审判决合情合理，付琴梅提出的违约金显然过高，且也没有提供任何证据证明。由于没有取得涉案6间房屋的租赁权而产生的损失，一审对违约金的认定是合理的。三、付琴梅要求楼兴建赔偿经济损失1675元，没有提供任何证据，一审判决驳回该项诉讼请求并不存在错误。综上，请求驳回上诉，维持原判。叶荣平二审述称，同意付琴梅的上诉。付琴梅向一审法院起诉请求：1.楼兴建依法履行双方签订的房屋租赁合同，将未按时交付的6间房屋依合同规定交付给付琴梅使用；2.楼兴建支付不能按时交付6间房屋给付琴梅使用的违约金63600元，并退回迟延交付房屋付琴梅多支付的租金（截止到起诉止计1325元）；3.楼兴建赔偿因其恶意停电、中断网络等，给付琴梅造成的损失1675元。合计66600元整。楼兴建向一审法院反诉请求：解除楼兴建与第三人于2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》。一审法院认定事实：2018年3月1日，第三人叶荣平（乙方）与楼兴建（甲方）签订房屋租赁契约一份，约定甲方将位于柳青六区78栋3单元二至四层的房屋出租给乙方使用，房屋租赁时间捌年，有效期自2018年4月1日至2026年3月30日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅为出租住宅使用，不得作为非法用途；每年房屋租金提前一个月交给甲方，乙方如逾期支付房租，甲方收取2%的违约金；租金为每个周年为一个租赁年度，租金111300元；租赁期内，如乙方有特殊情况，经甲方同意在合同条款不变情况下可找亲戚朋友代为经营；甲方因不能按时提供本合同的约定的房屋提供乙方使用，甲方违反本合同约定，提前收回房屋终止本协议的，应按照合同法赔偿乙方给甲方房租的两倍及乙方添置的家具和电器；双方还对其他权利义务内容进行了约定。楼兴建于签订合同当天就要求退回了三间房屋由其自行出租，第三人叶荣平对此予以认可。2018年7月，第三人叶荣平因自身无法继续履行合同，遂向楼兴建提出由付琴梅继续履行与楼兴建之间的租赁合同，并由付琴梅在租赁合同的乙方签名处添加了自己的签名。后在租赁合同的实际履行过程中楼兴建又陆续要求退回另外三间房屋，并将相应的房租予以退还。2019年3月8日，付琴梅通过向楼兴建账户转账的方式支付2019年的房租111300元。后楼兴建于2019年4月22日退回了31800元。另查明，双方在房屋租赁合同中约定的租金111300元系柳青六区78栋3单元二至四层21间房屋的租金，每间房屋的租金为5300元，双方在第一年度实际交付履行的房屋为15间。双方在租赁合同实际履行过程中，由付琴梅方的管理人员及楼兴建的妻子负责具体管理及结算水电费等相关事宜。2019年4月，双方因合同变更及房东停电等事宜发生纠纷，曾多次向义乌市北苑派出所报警。现双方争议的6间房屋均处于出租状态。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且并不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据合同约定，承租人有特殊情况，经出租人同意在合同条款不变情况下可找亲戚朋友代为经营。据此可以认定叶荣平因自身原因退出经营，由付琴梅在双方持有的租赁合同的承租人处签名的行为，可以认定付琴梅已取得承租人资格。据此，付琴梅的主体适格。根据合同约定，付琴梅有权要求楼兴建继续履行交付未按时交付的6间房屋，但在本案的未能按时交付的6间房屋均处于租赁状态，属事实上不能履行，且楼兴建已退还了付琴梅未能交付的6间房屋的租金，故付琴梅要求楼兴建继续交付未能交付的6间房屋，不予支持。根据庭审查明事实双方的租赁标的系坐落于柳青六区78栋3单元二至四层21间房屋，楼兴建未能按约交付其中的6间房屋已构成违约，依法应承担违约责任。但双方在合同中约定的违约金过高，依法予以调整为6间房屋租金的20%即6360元。楼兴建已于2019年4月22日退还了付琴梅多交付的6间房屋的租金，故付琴梅要求楼兴建退回迟延交付房屋多支付的租金，依据不足，不予支持。付琴梅要求楼兴建赔偿因恶意停电、中断网络等给付琴梅造成的损失1675元，但并未提供相应的证据加以证明，对此不予支持。综上，付琴梅诉请的合理部分，予以支持。楼兴建辩称，依据不足，不予采信。楼兴建主张，第三人与付琴梅之间系转租关系，依据不足，不予采信。楼兴建据此要求解除合同，依据不足，不予支持。付琴梅辩称的合理部分，予以采信。第三人经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和质证的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、楼兴建于判决生效之日起十日内支付付琴梅违约金6360元。二、驳回付琴梅的其他诉讼请求。三、驳回楼兴建的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费733元，由付琴梅负担660元，由楼兴建负担73元。二审中，付琴梅向本院提交卢仪慧、朱庆、何周、李斌、徐盼盼的租房合同、义乌市流动人口居住申报系统查询记录打印件、微信聊天转账记录打印件一组，证明付琴梅在经营十五间房屋期间，每间房屋的年租金平均达到8000元以上，每间房屋8年的收益达到24000元左右，说明收益远远高于双方约定的违约金数额10600元，说明双方约定的违约金符合法律规定。楼兴建质证认为，对真实性有异议，李文辉没有权利签合同，出租人的名字不对，对租金的数额也不认可。401室的租金是600元一个月，其他的租金不清楚，不能达到其证明目的。叶荣平对付琴梅提交的证据无异议。二审中，楼兴建向本院提交房屋租赁合同5份，证明涉案6间房屋的租赁情况。付琴梅质证认为，对真实性没有异议，原租赁合同在2020年到期，可以交付给付琴梅。其中402室2019年10月就到期了，这些房屋每间每年的房租是7000元，当时租赁给付琴梅是每年每间5300元，这些房屋楼兴建每年每间可获利1700元。叶荣平的质证意见与付琴梅一致。本院认证认为，对付琴梅提供的证据，因每间房屋的租金存在差异，且租赁市场行情存在不确定性，故仅凭该组证据不能达到其举证目的，本院不予认定。对楼兴建提供的证据，付琴梅、叶荣平对真实性均无异议，可以反映争议的6间房屋租赁情况，本院予以确认。二审中，叶荣平未向本院提交新的证据。经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，双方争议的6间房屋房号为：201、206、208、307、402、403。楼兴建与叶荣平对于租期第一年（2018年4月1日到2019年3月31日）该6间房屋由楼兴建自行出租达成一致，并由楼兴建退还了该6间房屋第一年的房租。但对于2019年4月1日以后该6间房屋是否应交付还是继续由楼兴建自行出租，楼兴建与叶荣平、付琴梅并未达成一致。本院认为，一、关于涉案的6间房屋应否交付给付琴梅以及违约金的计算问题。根据涉案租赁合同约定，双方的租赁标的是坐落于柳青六区78栋3单元二至四层的21间房屋，其中含有争议的6间房屋。付琴梅、叶荣平主张该6间房屋只让楼兴建自行出租一年，楼兴建则主张双方已对合同做出了变更，6间房屋无需交付。本院认为，楼兴建并未提供证据证明双方已对合同中的租赁房屋间数做出变更，故楼兴建应于2019年4月1日之后向付琴梅交付该6间房屋。根据楼兴建二审中提供的5份租赁合同，目前该6间房屋均处于出租状态，且到期时间不一，楼兴建明确表示不愿意交付该6间房屋，但认为合同约定的违约金不合理，请求法院调整违约金数额。付琴梅亦表示，只要楼兴建按63600元支付违约金，可以不再交付该6间房屋。本院认为，考虑到该6间房屋实际由楼兴建出租的现状，为减少双方矛盾，本院对于该6间房屋的处理，宜不再由楼兴建交付该6间房屋即对于该6间房屋的租赁关系予以解除，但应由楼兴建向付琴梅支付违约金。根据双方房屋租赁合同中对违约金的约定以及本案实际情况，酌情确定由楼兴建支付因解除该6间房屋租赁关系的违约金30000元。二、关于楼兴建应否支付付琴梅停电停网的损失问题。因付琴梅未提交损失实际产生的依据，应由其承担举证不能的不利后果，本院不予支持停电停网损失。综上所述，付琴梅的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初7759号民事判决第三项；二、撤销浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初7759号民事判决第一项、第二项及诉讼费负担部分；三、楼兴建于本判决生效之日起十日内支付付琴梅违约金30000元；四、驳回付琴梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费733元，由付琴梅负担458元，由楼兴建负担275元；一审反诉费40元，由楼兴建负担；二审案件受理费1465元，由付琴梅负担915元，由楼兴建负担550元。本判决为终审判决。审 判 长 胡玲玲审 判 员 钱 萍审 判 员 叶金龙二〇一九年十二月十九日代书记员 曹 慧