安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终9932号上诉人（原审原告）：郭本芳，女，1972年2月17日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：范丽君，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马骁，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：合肥信政置业发展有限公司，住所地合肥市政务区聚云路138号天鹅湾花园。法定代表人：侯建发，执行董事。委托诉讼代理人：曾申俊，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐道李，安徽华人律师事务所律师。上诉人郭本芳、合肥信政置业发展有限公司（以下简称信政公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2019）皖0104民初6471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭本芳上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持郭本芳一审全部诉请。事实与理由：1.双方租赁合同仍在履行中，信政公司通知交房并不意味着合同终止。涉案房屋租赁合同到期后，信政公司并未交付房屋，根据《合同法》第二百三十六条规定，双方租赁合同应变更为不定期租赁合同，任何一方在给予对方合理期限后均可随时解除合同。信政公司2019年4月17日发出告知函，但该函内容仅是通知收房，未明确合同终止。根据《合同法》规定，不定期租赁合同需先解除才能履行交还手续，因信政公司至今未明确要求解除，故该合同至今仍有效。郭本芳在租赁合同解除或终止后，才有收房义务。2.本案为开发商售后回租的租赁合同，信政公司负有招商出租的义务，其未使用房屋不是抗辩理由，而是违约行为。信政公司作为开发商，回租房屋一方面是为了给购房人投资回报以促成交易，另一方面可以对外出租产生收益。从购房人角度来说，一方面前两年的投资收益有保障，另一方面在租赁期满后能够延续次承租人的租赁合同继续获得收益。而本案中，信政公司在承租后的两年内从未对外招租，违反了当初售后回租的承诺。信政公司在未能顺利招租的情况下，应当在租赁期限届满前的合理时间内告知郭本芳房屋未能招租的事实，要求郭本芳做好自行招租的准备。然而信政公司既没有积极招租，也没有提前告知，租赁期满后迟迟不解除合同，也不支付租金，显然损害了郭本芳购房人的利益，其应对租赁合同终止前的租金承担支付责任。3.郭本芳主张的租金损失符合法律规定，应予以支持。依据双方租赁合同第十条第二款，本案不存在房屋返还的合同违约情况，仅存在租赁支付期限的违约。依据《合同法》第一百一十三条规定，信政公司在租赁期间未按期支付租金导致郭本芳损失了租金的占有利益，属于丧失可获得利益，也未超过双方可能预见的范围，信政公司按照年利率6%支付租金损失是合理的。综上，请求二审法院依法改判。信政公司辩称，1.双方租赁合同已经到期终止，终止后信政公司未继续使用该房屋，双方之间没有继续形成租赁合同关系，无需支付任何费用。2.本案系房屋租赁合同纠纷，房屋租赁合同到期后，办理房屋交接手续是双方的共同义务，房屋交接不是承租人单方可以完成的，本案租赁合同到期后，承租人已经做好了交接返还房屋的准备，但出租人一直不出面，承租人无法办理交接手续，钥匙交付、房屋状况核实等都需要郭本芳到场，郭本芳恶意躲避、拒不收回房屋的行为是导致房屋出现闲置损失的根本原因，郭本芳应对此损失承担责任。信政公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郭本芳一审全部诉请。事实与理由：1.双方租赁合同签订后，因附近一直进行市政施工，导致房屋无法经营使用，一直处于闲置状态，但鉴于双方已经签订租赁合同，信政公司一直支付租金至合同期满。合同期满后，信政公司多次通知郭本芳和许华满收房，但对方对此置若罔闻，直到信政公司向郭本芳和许华满发函催促，郭本芳仍然拒收，许华满收到函件后，并未对函件中催促收房的事实提出异议，而是继续拖延了几个月后起诉主张房租。通过上述事实可以看出，郭本芳夫妇系恶意拖延收房。2.一审法院适用法律错误。一审法院依据《合同法》第二百三十六条规定，认定双方租赁关系转化为不定期租赁，适用法律错误。本案中，合同到期后信政公司一直未使用该房屋，不满足“继续使用”的前提，虽然双方未办理交接手续，但房屋仍然处于交付时的原始状态，信政一直没有使用，郭本芳对此是知情的，一审法院以信政公司占有房屋来适用该条规定，属于适用法律错误。3.一审程序违法。租赁合同的出租方为郭本芳和许华满两人，不动产权证上的权利人也是郭本芳和许华满，但一审原告仅为郭本芳一人，一审法院对于主体问题既未要求追加原告，也未在判决书中说明许华满是否放弃权利，程序不当。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院判如所请。郭本芳辩称，1.本案租赁合同仍在履行，郭本芳并非恶意拖延收房。合同到期后并无信政公司所称的多次电话通知收房情况发生，信政公司就此也未能举证。信政公司2019年4月17日发出的告知函，内容仅为通知办理收房手续，而非明确租赁合同终止，根据《合同法》第二百三十六条规定，不定期租赁合同需先解除，才能履行交房程序，信政公司至今未明确要求解除案涉合同，故合同仍然有效。事实上，涉案房屋也一直处于信政公司的实际控制之下，并非郭本芳恶意拖延。2.一审法院认定合同到期后转化为不定期租赁合同正确。《合同法》第二百三十六条规定提到的“继续使用”并非是功能上的实际使用，而是指房屋仍处于承租人占有之下，由承租人实际控制。租金的本质就是出租人暂时丧失对出租屋的支配使用权后所获得的对价，至于承租人如何使用该支配权，在所不问。信政公司仅提交一份物业开具的未发生电费的证明，证明力不足。房屋闲置状态是信政公司始终未能将房屋出租造成，并非是为了履行交房程序而特意腾空，这是信政公司支配房屋的自由选择。信政公司在合同期满后未返还房屋而是继续排他性的占有房屋，郭本芳也未提出异议，符合《合同法》第二百三十六条规定的建立不定期租赁的情形。3.告知函违背诚信原则不生效。信政公司作为开发商，负有招商出租的义务，因此其不得享受不定期租赁合同承租人法定赋予的任意解除权，而应当在合理期限内通知出租人未能招租，要求出租人做好自行招租准备。信政公司怠于履行上述义务，直接发函要求郭本芳收房，违背了诚信原则。4.本案一审程序正当合法。涉案租赁合同的出租方虽为郭本芳和许华满两人，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条规定，应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加。许华满一审中已提交了声明书，明确放弃其作为共有产权人的实体权利，一审法院未追加许华满作为共同原告，程序正当。郭本芳向一审法院起诉请求：1.信政公司立即向郭本芳支付房屋租金暂计82277.04元（房屋租金以159740元/年的标准自2018年11月19日计算至2019年5月25日，后期房屋租金按相同方法计算至租赁协议解除之日止）；2.信政公司赔偿郭本芳逾期支付房屋租金损失1282.15元（该损失以信政公司拖欠的房屋租金为基数，按年利率6%的标准暂计至2019年5月25日，后期损失按相同方法计算至款清时止）；3.诉讼费用由信政公司承担。一审法院认定事实：2016年1月6日，郭本芳、许华满(甲方、出租人)和信政公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将坐落于合肥市政务区东流路与怀宁路交流白天鹅国际商务中心2号楼1703室，建筑面积253.10平方米，出租给乙方使用；乙方租用期二年，自2016年11月19日至2018年11月18日；合同期内物业费、水电费、公告能耗费由乙方承担，房屋以及设备维修费以及国家须缴的费用等由甲方承担；合同签订后，乙方有权将承租房屋转租、转借、分租；合同有效期届满，乙方需要继续租用该出租房屋的，应于有效期届满之前1个月向甲方书面提出续租要求，协商续租事宜；合同有效期满，甲、乙双方未达成续租协议，乙方又逾期未返还出租房屋的，应按逾期时间向甲方支付房租赔偿金；租金以及支付方式：二年租金合计319480元整，支付方式为将两年租金319480元抵为总房款。合同签订后，双方按约履行至合同期满。整个租赁期间，信政公司未对承租房屋进行使用和装修，案涉房屋一直处于毛坯空置状态。合同期满后，信政公司既未提出续租要求，也未与郭本芳、许华满办理房屋交接手续，将案涉房屋交还给出租人。直至2019年4月14日，信政公司向许华满、郭本芳发出告知函，函件载明：我司与您签订的白天鹅国际商务中心2号楼1703室的房屋租赁合同已于2018年11月18日到期，但至今未见您前来办理收房手续，我司工作人员以电话、短信等方式告知您，而您仍未前来办理，现以书面形式特发此函再次通知您，请收到后3日内前来办理相关手续，逾期未办理视为已收房。2019年4月17日，寄给郭本芳的告知函邮件被拒收退回，寄给许华满的告知函被签收。同时，信政公司又以短信方式将告知函的内容发送给郭本芳。之后，许华满、郭本芳仍未和信政公司就案涉出租房屋进行交接。一审法院认为，郭本芳与信政公司双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，属合法有效。合同到期后，尽管双方未续签合同，但合肥信政置业发展有限公司未与郭本芳进行交接，继续占有该房屋，郭本芳也未提出异议，视为租赁合同转为不定期租赁继续履行。鉴于不定期租赁合同承租人有权随时解除合同，2019年4月17日郭本芳收到合肥信政置业发展有限公司发出的收房告知函，可以视为合肥信政置业发展有限公司解除双方不定期租赁合同。合肥信政置业发展有限公司辩称已于合同期满后对案涉房屋进行了交付，未提供有效证据证明，一审法院对该辩称不予采信。综上，合肥信政置业发展有限公司应支付郭本芳2018年11月19日至2019年4月17日的房屋租金66558元，对超出部分，不予支持。由于双方签订的《房屋租赁合同》约定租金支付采用的是直接抵扣房款的方式，后转化为不定期租赁时，双方未对租金的支付方式及支付时间重新作出约定，故合肥信政置业发展有限公司自郭本芳起诉之日即2019年6月17日起，以未支付房租为本金，按年利率6%的标准支付逾期付款损失至款清之日止，对超出部分不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、合肥信政置业发展有限公司于判决生效之日起十日内支付郭本芳房屋租金66558元及逾期付款损失（损失自2019年6月17日起，以未支付房租为本金，按年利率6%的标准支付逾至款清之日止）；二、驳回郭本芳的其他诉讼请求。案件受理费1889元，减半收取944.5元，由合肥信政置业发展有限公司负担754.5元，郭本芳负担190元。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。本院认为，涉案《房屋租赁合同》的出租方为许华满和郭本芳，出租人起诉主张欠付租金，许华满与郭本芳应作为共同原告提起本案诉讼，一审期间，许华满已向一审法院出具《声明书》，明确表示同意放弃作为共有权利人的诉讼权利和实体权利，一审法院未予追加许华满作为共同原告，符合《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条规定。信政公司认为一审程序违法，不能成立。涉案租赁合同到期后，双方未能续签合同，信政公司也未向郭本芳返还房屋钥匙，涉案房屋至今仍处信政公司实际控制之下，郭本芳对信政公司继续占有使用案涉房屋的行为亦未提出异议，因此双方应成立不定期租赁关系。信政公司称未予使用房屋，却未能及时通知出租人办理房屋交接手续，其应当支付房屋占用期间的占用利益的对价。郭本芳、许华满于2019年4月17日收到信政公司寄出的收房告知函，应视为信政公司提出解除双方不定期租赁关系，郭本芳主张双方合同并未解除，与事实不符。郭本芳在收到交房通知后，未前往接受房屋，其怠于接受房屋造成的占用损失应由其自行承担。因此，信政公司应当支付2018年11月19日至2019年4月17日期间的房屋租金，并承担自起诉之日起产生的利息损失。一审法院认定并无不当，本院依法予以维持。综上所述,郭本芳、信政公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1689元，由郭本芳负担225元，由合肥信政置业发展有限公司负担1464元。本判决为终审判决。审判长 张 怡审判员 董江宁审判员 余海兰二〇一九年十二月二十五日法官助理鲍晶晶书记员陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。