浙江省浦江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0726民初5148号 原告:赵成龙男,1960年2月28日出生,汉族，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人：洪澍，浙江文达律师事务所律师。 被告:童松柏男,1980年11月29日出生,汉族，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人：黄彦昭，浙江择木律师事务所律师。 第三人：郑红伟男,1976年10月21日出生,汉族，住浙江省杭州市余杭区，现住浙江省浦江县。 原告赵成龙与被告童松柏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案受理后，于2018年8月20日追加第三人郑红伟参加诉讼。本案先依法适用简易程序，于2018年9月21日裁定转为普通程序，分别于2018年7月26日、2018年8月7日、2018年8月30日、2019年1月17日、2019年2月25日公开开庭进行了审理。原告赵成龙及其委托诉讼代理人洪澍，被告童松柏及其委托诉讼代理人黄彦昭到庭参加诉讼，第三人郑红伟于第三、第四次开庭到庭参加诉讼。本案因原告赵成龙对鉴定结论提出复查异议，经批准而延长了审理期限。本案现已审理终结。 原告赵成龙向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付清理维修费用236996元，估价费2000元，清理维修期间的房租损失62500元，电梯的年检费及保养费4350元，合计305846元。在案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告及第三人支付清理维修费用236996元，估价费2000元，清理维修期间的房租损失62500元，电梯的年检费及保养费4350元，合计305846元。事实和理由：被告因办生产环氧树脂的厂向原告租赁厂房。2015年6月10日，原、被告签订了租房协议，就租期、租金、电梯及变压器的使用事项等进行了约定，租房协议第三、四、七条等，对租期到期后的清理维修、电梯的安检维护、诉讼管辖等事项予以约定。租期到期后，被告未履行合同约定的相关义务，经原告多次催促也未履行，使得原告的厂房不能及时出租，造成了原告不应有的损失。原告认为，被告应无条件履行合同约定的相关义务，否则由此造成的损失由被告承担法律责任。 被告童松柏答辩称：1.原告主体不适格。原告无证据证明其系讼争房屋的权利人或利害关系人，因此物上请求权行使和主张于法无据；2.被告在2018年5月25日至6月4日期间组织了15人对厂房进行打扫，并于6月4日当天口头通知原告验收，原、被告在履行合同义务问题上产生争议，最后经被告2018年6月18日《告知书》催告，原告未提出异议。故被告已按约履行义务，无需支付原告清理费；3.原告无法证明设施在2015年6月10日签约当时的原状原貌，另外，原告也无法证明设施系因在被告使用期间不当使用而导致破损。因此，原告要求被告维修，乃至恢复原状，没有依据；4.原告于2018年6月19日作出的维修估价报告书是虚假证明文件，且被告未违约，估价费由被告承担没有依据；5.因被告无违约事实，故无需承担房租损失，且原告在合同期未满时，已经将房屋出租，不存在房租损失；6.被告于2017年6月10日交了房租，但因经营问题于2017年6月27日搬离案涉房屋后未再使用，电梯处于非使用状态，故被告无需支付电梯年检及保养费；7.房屋底层和第二层污染并不是被告使用造成的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人郑红伟述称：第三人与原告于2015年5月初终止租赁合同关系，至今已有三年多时间，原告未在法定诉讼时效期间行向第三人主张权利，也不存在时效中断的情形，故其所主张的权利已超过法定诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的2018年6月19日浦江正安房地产估价事务所有限公司房地产估价报告，证明原告的厂房因被告污染、损坏236996元。被告对证据三性均提出异议，认为评估内容与现实不符。 2.原告提交的催款函、电梯维护保养合同，证明被告未按合同约定支付电梯安检费和维保费。被告认为自2017年6月27日搬离租赁厂房，没有再使用电梯，不产生电梯安检费和维护费，因此对真实性有异议。 3.原告提交的2013年6月6日租房协议、2015年6月12日结算清单，证明被告与第三人系合伙关系。被告认为案涉厂房先由第三人承租，后转给被告的，双方无合伙关系。 4.被告提交的告知书、快递单及查询单，证明原、被告在履行合同义务问题上产生争议后，被告2018年6月18日《告知书》催告，原告未提出异议的事实，应视为被告按约履行了合同义务。原告认为，原告未回复并不等同于被告已履行合同义务。 5.第三人郑红伟于2018年7月25日出具的证明，证明厂房受污损与被告无关。原告认为与事实不符，系虚假证明。 6.诉讼中，本院委托金华市中正价格评估有限公司于2018年12月24日作出了价格评估报告书。原告认为价格明显不合理，且有五个部分漏评，门、窗的平方数不对，要求从新评估。被告和第三人无异议。 本院认定意见：对证据1，案经现场勘查，当事人对污损勘查结果进行了确认，并以勘查结果作为评估依据，且已委托了金华中正价格评估有限公司进行了价格估价，故不予认定；证据2，被告未能提供证据证明证据电梯维保合同系虚假，应予以认定；证据3，对证据的真实性予以认定，但对证据的证明目的不予认定；证据4，不能视为原告默认被告已履行合同义务，原告的异议成立，其证明力不予认定；证据5，与勘查的事实不相符，不予认定；证据6，评估报告系按三方签字确认的内容范围进行评估，虽存在瑕疵，但并不影响评估的合理性和合法性，应予以认定。 综上，本院认定案件事实如下： 2013年6月6日，郑红伟和童松柏因开办环氧树脂烫钻厂，以郑红伟的名义向赵成龙租用座落于兰溪市横溪开发区的厂房，双方签订了一份租房协议，约定将高房二至四层和低房4间出租给郑红伟，租赁期限三年，同时还对金租、租期到期后的清理维修、电梯的安检维护等事项进行了约定。郑红伟和童松柏租下厂房后，进行了内部分割使用，其中郑红伟使用二楼、童松柏使用三楼，四楼由郑红伟与童松柏各半使用。2015年5月份，郑红伟因经营不善，将其使用的厂房全部转租给童松柏，为此，2015年6月10日，以赵成龙为甲方，童松柏为乙方，另行签订了一份租房协议，约定：“将高房二至四层和低房4间出租给乙方；租用时间三年，即2015年6月10日至2018年6月10日止，每年租金为壹拾伍万元整；租房期间甲方将现在现状一切设施归乙方使用，使用之中出现破损归乙方维修，如需改进、更换、更新由乙方自负，并经甲方同意到期后要恢复原样；乙方使用电梯应爱护，保管好，…并承担每年的安检费和每月两次的维护费；合同期满，经双方验收使用房屋及附属物，设施的使用情况后如无异议，并结清水电费。对租用场打扫干净，如果甲方派人打扫费用由乙方承担等”。2015年6月12日，赵成龙、童松柏及郑红伟经协商后，对水、电费进行了结算和交割。 自2017年6月27日起，童松柏因污染整治无法生产环氧树脂烫钻，遂开始将主要设备搬离租赁厂房，但未与原告解除租赁合同。由于郑红伟和童松柏生产的环氧树脂烫钻污染严重，造成了案涉厂房地面、门、窗污损，以及在生产中还造成了卫生间设施、电梯门框、楼梯踢步等损坏。为此，在案涉厂租期届满后，原、被告因厂房整洁问题发生纠纷。 另查，案涉厂房装有一台电梯，2017年6月至2018年6月期间的年检验费750元未缴，维保费3600元未付。 案件在审理过程中，本院组织当事人对案涉厂房现场进行勘查，确认二楼的污损除隔墙外、一楼西边楼梯卫生问题为郑红伟遗留问题，三楼、四楼的污损为童松柏遗留问题。经被告及第三人申请，本院委托金华市中正价格评估有限公司于2018年12月24日作出价格评估报告：“房屋二楼清理及维修部分的价格为25663元（其中拆除轻质砖墙1073.10元），房屋三、四楼清理及维修部分的价格为47693元”。童松柏支付了鉴定费7000元。 本院认为：1.原、被告签订的租房协议，合法有效，应受法法律保护。被告与第三人均确认租房合同的相对方为原告，故原告作为本案主体并无不当。2.案涉厂房的污损及损坏经现场勘验实际存在，经当事人确认，被告应对第三、四层承担清理的责任，第三人应对第二层（除轻质砖隔墙外）承担清理的责任。3.关于诉讼时效的问题。因第三人在租用案涉厂房期间，造成案涉厂房的污损和损坏，侵害了原告的物权，原告要求支付清理、维修费用其实质系物权请求权，不适用诉讼时效的规定。故第三人提出原告主张的权利已超过法定诉讼时效的辩称，本院不予采纳。4.关于电梯年检和维保费用的问题。被告虽于2017年6月27日始搬离案涉厂房，但并未与原告解除合同，也没有通知原告停用电梯，基于原告已于2017年6月3日与电梯公司签订电梯维护保养合同，被告应当承担支付其租期内的电梯年检和维保费用。5.关于房租损失的问题。原告知道被告已于2017年6月27日起开始腾退案涉厂房，应当及时向被告提出清理和维修的要求，或协议约定自行进行清理、维修后向被告主张权利，其在租期届满后才行使权利，属怠于行使，故其主张清理期间房租损失，本院不予支持。6.因浦江正安房地产估价事务所有限公司房地产估价报告的评估内容与现实损失不相符，故原告主张2018年6月11日的估价费2000元，本院不予支持。 综上，被告应支付案涉厂房三楼、四楼清理、维修费用47693元及拆除二楼轻质砖墙的费用1073.10元，合计48766.10元，并应支付电梯年检和维保费用4350元。第三人应支付案涉厂房二楼清理及维修费用24589.90元（25663元－拆除轻质砖墙1073.10元）。鉴此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条第一项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、被告童松柏应支付原告赵成龙清理及维修费用48766.10元； 二、被告童松柏应支付原告赵成龙电梯年检和维保费用4350元； 三、第三人郑红伟应支付原告赵成龙清理及维修费用24589.90元； 四、上述一至三项，限被告童松柏、第三人郑红伟于本判决生效后十日内付清； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回原告赵成龙的其他诉讼请求。 本案受理费5888元，由原告赵成龙负担4392元，被告童松柏负担1022元，第三人郑红伟负担474元。诉讼过程中的鉴定费7000元，由被告童松柏负担4654元，第三人郑红伟负担2346元。 被告、第三人须于本判决生效后7日内到浦江县人民法院立案大厅17号窗口办理交款手续或将诉讼费汇至浦江县人民法院执行款专户，开户银行：浙江浦江农商银行股份有限公司，汇入账号：20×××98。逾期将强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费5888元，汇至金华市财政局法院诉讼费专户；开户银行：中国农业银行金华市分行；汇入账号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。 审 判 长  周峰松 审 判 员  曹德强 人民陪审员  黄颖松 二〇一九年十二月二十六日 申请执行时效二年逾期不予执行 书记员张卉