大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0214民初5149号原告：中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行，住所地辽宁省大连市普兰店区丰荣街153号。统一社会信用代码：91210282818713920B。负责人：张斌，系该行行长。委托诉讼代理人：范纪晖，系辽宁莲城律师事务所律师。被告：汤克杰，男，1960年7月23日出生，汉族，户籍地辽宁省普兰店区，现住普兰店市。被告：谷玲华，女，1963年10月21日出生，汉族，户籍地辽宁省普兰店区，现住普兰店市。被告：大连毅鑫置业有限公司，所在地辽宁省大连市普兰店区唐家房街道唐家房社区。统一社会信用代码：91210282787343970A。法定代表人：唐世和，系该公司经理。原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行（以下简称建行普兰店支行）诉被告汤克杰、谷玲华、大连毅鑫置业有限公司（以下简称毅鑫公司）为金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行普兰店支行委托诉讼代理人范纪晖到庭参加诉讼，被告汤克杰、谷玲华、被告毅鑫公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告汤克杰、谷玲华清偿借款本金人民币224410.22元及利息、罚息10624.11元（截至2019年5月31日），合计235034.33元；2、判令被告汤克杰、谷玲华按合同约定偿还自2019年6月1日起至还清借款之日止的利息及罚息；3、确认原告对被告汤克杰、谷玲华抵押的房产享有优先受偿权；4、请求判令被告毅鑫公司对被告汤克杰、谷玲华的上述欠款承担连带清偿责任；5、诉讼费及一切相关费用由被告承担。事实和理由：2014年8月18日，原告与被告汤克杰签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款用途：购置坐落于普兰店市房屋；借款金额人民币30万元整；借款期限为144个月；贷款利率为基准利率不浮动；罚息利率为贷款利率水平上浮50%；还款采用委托扣款方式等额本息还款法；被告以所购商品房为其借款提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权支付和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、评估费、拍卖费、公告费等）；如借款人违约，包含借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等多种情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至欠款本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。原告与第三被告毅鑫公司签订《楼宇按揭合作协议》，约定原告与被告毅鑫公司就毅鑫公司开发的案涉楼盘进行按揭合作，协议第四条甲方（毅鑫公司）承诺：由于毅鑫公司原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方（原告）为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方（原告）对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方（原告）与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交给乙方（原告）核对无误、收执之日止。被告汤克杰、谷玲华是夫妻关系，原告于2014年8月25日，依约发放贷款30万元，而被告汤克杰、谷玲华没有按照贷款合同的约定履行还款义务，自2018年7月25日起开始违约，截至2019年5月31日，已拖欠到期应付贷款本息31583.66元。依据原、被告签订的借款合同的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告汤克杰、谷玲华立即清偿全部借款本金人民币224410.22元、利息、罚息10624.11元（截至2019年5月31日）并从2019年6月1日起至还清借款之日止的利息及罚息以及实现债权所发生的相关费用，被告毅鑫公司亦应按照《楼宇按揭合作协议》的约定承担连带保证责任。被告汤克杰、谷玲华、毅鑫公司未提供答辩意见。围绕诉讼请求，原告提交了《商品房买卖合同》及首付款发票、《个人住房（商业用房）借款合同》、房屋抵押权预告登记证明、个人贷款支付凭证、对账单及被告拖欠贷款明细、被告身份信息、共同还款证明、《楼宇按揭合作协议》的证据，经审查，以上证据来源合法，符合证据特征，本院予以采信并在卷佐证。经审查，本院认定事实如下：被告汤克杰和被告谷玲华系夫妻关系。2014年8月8日，被告汤克杰与被告毅鑫公司签订《商品房买卖合同》，被告汤克杰购买普兰店市商品房住宅，建筑面积92.68平方米。合同签订后，被告汤克杰于2014年8月8日缴付购房首付款237544元。2014年8月18日，原告与被告汤克杰签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向被告汤克杰提供借款本金30万元；用于购买上述商品房住宅，借款期限自2014年8月18日至2026年8月18日，还款方式为等额本息还款法；贷款利率为基准利率不浮动；还款方法为等额本息法；借款人如未按双方约定期限归还借款本息的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；行使担保权利等。被告汤克杰、谷玲华以其上述所购买房屋为该借款提供抵押，抵押担保的方式为抵押加阶段性保证；抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用等。被告汤克杰分别在合同借款人、抵押人处签名盖章，被告谷玲华在抵押人处签字。2014年8月21日，被告汤克杰将其所购房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，证号为：普房预普他证字第××号。2014年8月25日，原告按照借款合同约定向被告汤克杰发放贷款30万元，原告将款项一次性划入售房人大连毅鑫置业有限公司账户，账号为：21×××94。2018年7月25日起，被告汤克杰开始逾期至今。截至2019年5月31日，共欠借款本金224410.22元及利息、罚息10624.11元。另查，2014年8月7日被告谷玲华向原告出具《共同还款证明》，内容为：“本人谷玲华与借款人汤克杰是夫妻关系，为确保借款人与贵行签订的借款合同的履行，本人声明如下：1、本人愿与借款人共同还款，并提供身份证明、还款证明。2、当借款人不按合同履行还款任务时，本人愿承担还款义务，不管贵行是否行使担保物权，贵行都可直接要求本人对借款人全部债务承担连带保证责任。3、本人愿承担还款义务的范围包括：贷款本金及利息（包括复利和罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金、信用卡透支本息和贵行为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。4、保证期间：本人同意连带保证责任的保证期间自借款合同生效之日起之债务履行期限届满之日后两年止等。再查，2014年3月10日，被告毅鑫公司与原告就被告汤克杰购买的房屋所属楼盘签署《楼宇按揭合作协议》。其中协议第四条第四款约定：“由于甲方（毅鑫公司）原因，造成购房人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方（建行普兰店支行）无法办理正式抵押登记，导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师费代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交乙方核定无误、收执之日止。”该款第二项还约定：对甲方承担连带保证责任的条款，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保，甲方在本协议项下的保证责任均不因此减免。本院认为，本案焦点问题有三：其一，被告汤克杰与谷玲华对借款的偿还责任；其二，原告对设定抵押担保的房屋是否享有抵押权。第三，被告毅鑫公司对案涉债务的责任承担。首先，关于被告汤克杰与谷玲华对借款的偿还责任。本院认为，原告与被告汤克杰签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当按约履行合同。原告按约履行发放贷款义务，被告汤克杰违约拒不偿还借款，应承担违约责任。被告汤克杰与谷玲华系夫妻关系，所购买商品房住宅用于夫妻生活，且被告谷玲华向原告承诺愿与被告汤克杰共同还款，对该借款承担连带保证责任，该二被告对借款本息应承担共同偿还义务。原告根据合同约定宣告贷款提前到期，要求被告汤克杰提前付清全部借款本息，符合法律规定，此通知到达被告汤克杰即生效。本案中，被告汤克杰收到原告的起诉状之日（2019年11月13日，公告期满之日）即原告宣告提前到期的通知到达之日，此后被告汤克杰应当提前偿还所欠全部借款，逾期应按约承担相应的罚息。其次，原告对设定抵押担保的房屋是否享有抵押权。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第（一）项至第（三）项规定的财产或者第（五）项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。关于不动产抵押权预告登记的作用是限制现实登记人对不动产的另行处分权，是对案涉不动产办理权属证明后申请办理抵押登记的请求权，并不能直接设立抵押权。本案中，双方尽管就案涉房屋办理了抵押权预告登记，但该不动产物权尚未成立，该抵押权预告登记并不产生优先受偿的效力，故对原告关于案涉房屋优先受偿权的主张，没有法律依据，本院不予支持。再次，被告毅鑫公司对案涉债务的责任承担。本院认为，原告与被告毅鑫公司签订合作协议，约定“由于甲方（毅鑫公司）原因，造成购房人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方（建行普兰店支行）无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。该约定不违反相关法律规定，原告与被告毅鑫公司就案涉房屋所在小区签订阶段性保证合同合法有效，被告裕达公司未能在此阶段按约定办理相应权属登记，应视为违约，按约定应当承担违约责任，故对原告要求被告毅鑫公司承担连带还款责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告汤克杰、谷玲华本判决生效后十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行贷款本金224410.22元及截至2019年5月31日之利息、罚息10624.11元，合计235034.33元，并自2019年6月1日起至付清借款日止，按照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定计付利息及罚息；二、被告大连毅鑫置业有限公司对本判决主文第一项的给付内容承担连带清偿责任。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司大连普兰店支行其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4825元，保全费2020元，公告费600元，共计7445元，由被告汤克杰、谷玲华、大连毅鑫置业有限公司连带承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长 吕 毅人民陪审员 孙 茹人民陪审员 王美华二〇一九年十二月九日书 记 员 郑晓宇相关法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。