湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初2855号原告：聂翥，男，生于1983年5月31日，汉族，住湖北省恩施市，委托诉讼代理人：王浩，施南律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：杨彪，男，生于1989年7月8日，苗族，住湖北省宣恩县，第三人：中国建设银行股份有限公司恩施分行，统一社会信用代码91422800616321021P。负责人：向黔，该行行长。委托诉讼代理人：吴林霖，湖北勇鑫律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告聂翥与被告杨彪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2019年5月27日、8月6日公开开庭进行了审理。原告聂翥及其委托诉讼代理人王浩，被告杨彪到庭参加诉讼。后，原告聂翥申请追加中国建设银行股份有限公司恩施分行（以下简称建设银行恩施分行）为本案第三人参加诉讼，本院同意并于2019年10月9日再次公开开庭进行了审理，原告聂翥及其委托诉讼代理人王浩、第三人建设银行恩施分行的委托诉讼代理人吴林霖到庭参加诉讼，被告杨彪未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂翥向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋买卖合同；2、判令被告协助原告办理恩施市××城××单元××号房屋（不动产权证号：0007884）的产权变更登记手续；3、判令被告支付330000元违约金；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月25日，原、被告经恩施市汇力帮帮房产经纪有限公司居间介绍，签订《房屋买卖合同》（0000257号），原告以750000元的价格购买了被告位于恩施市××城××单元××号房屋。原告按照合同约定支付了首付款330000元，但被告未按照约定履行过户义务并明确表示拒绝履行。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判准上述诉请。原告聂翥为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、《商品房买卖合同》复印件一份、不动产权证复印件一份，证明被告对案涉房屋享有所有权，有权出卖案涉房屋。证据二、《房屋买卖合同》原件一份、《定金收条》复印件、《收条》复印件一份、银行转账记录打印件一份，证明原、被告在中介公司的居间介绍下就案涉房屋签订了房屋买卖合同，合同约定被告将案涉房屋出卖给原告，原告按照合同约定支付相应购房款。证据三、恩施市汇力帮帮房产经纪有限公司出具的《证明》原件一份，证明整个房屋买卖的过程及被告违约的客观事实，原告按照合同约定支付了相应的购房款。证据四、《中国建设银行“快e贷”借款合同》复印件三份，证明被告杨彪在中国建设银行三笔“快e贷”借款没有对案涉房屋设立抵押。被告杨彪辩称：原告当时存在违约行为，约定是交付一半的购房款，答辩人多次向原告催要，但是原告没有足额给答辩人转过来。原告一共支付了330000元，给答辩人只支付了120000元，另外的钱是付给开发商的。不同意继续履行合同，要求解除房屋买卖合同。被告杨彪未向本院提交证据。第三人建设银行恩施分行述称：本案被告与第三人签订了借款合同，第三人向被告发放了按揭贷款，并办理了相关抵押登记手续。因此对该房屋享有优先权，现被告尚欠第三人房屋贷款本息404643.13元（截止到今日），并且基于双方的房屋借款合同的借款关系，被告通过手机银行，向第三人申请了“快e贷”，截止到今天尚欠213855.05元。被告在偿还上述两笔借款后，第三人同意协助办理相关过户手续。第三人建设银行恩施分行为支持其述称理由，向本院提交了如下证据：证据一、《个人住房（商业用房）借款合同》复印件一份，证明被告与第三人就案涉房屋作抵押签订了借款合同，由第三人向被告发放房屋贷款的情况。证据二、中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书复印件一份、个人贷款委托扣款授权书复印件一份及个人贷款支付凭证复印件一份，证明第三人向被告发放房屋贷款的事实。证据三、借款人承诺书复印件一份、房屋预告登记证明复印件一份，证明被告以所购房屋做抵押并承诺在借款本息未偿还完结之前不得将抵押物另设抵押与转让。本院组织各方进行了质证。对各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院将根据证据的合法性、客观性、关联性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月22日，被告杨彪因购买恩施市中大御城天华园幢808号房屋需要，与第三人建设银行恩施分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由第三人建设银行恩施分行为被告杨彪提供450000元的房屋贷款，借款期限360个月，被告杨彪以该房屋作抵押。2018年3月25日，原告聂翥（买方）与被告杨彪（卖方）经恩施市汇力帮帮房产经纪有限公司居间介绍签订编号为0000257号《房屋买卖合同》，约定卖方将其位于恩施市××城××、建筑面积为126.75平方米的房屋出售给买方，房屋成交价格为750000元；合同签订时由买方向卖方支付定金10000元；在买方确认该房屋属于卖方且无任何争议查封的情况下能正常办理不动产权证书的当日支付卖方340000元，剩余房款在卖方60个工作日内办理不动产权证的过户当日支付，如卖方未按照本合同约定的期限履行过户、交房义务等相关手续，买方有权要求卖方以已经支付的全部款项的双倍作为违约金。合同签订后，原告聂翥于当天支付了10000元定金。因被告杨彪欠恩施市中大御城房地产开发有限公司209237元的首付款（含滞纳金）未付，经其同意，原告聂翥遂于2018年3月26日，向恩施市中大御城房地产开发有限公司账户中转账人民币209237元、向被告杨彪个人账户中转账人民币110763元，累计支付购房款330000元（含定金10000元）。2018年8月16日，被告杨彪取得案涉房屋的《不动产权证书》[不动产权证号为鄂（2018）恩施市不动产权第0007884号]。此后，因被告杨彪要求解除《房屋买卖合同》，经协商未能达成一致意见，致原告聂翥诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告聂翥在诉讼请求第二项中增加要求第三人协助办理产权变更登记手续；将诉讼请求第四项明确为，要求被告承担案件受理费3125元，保全费4270元，保全保险费1500元，公告费400元。本院认为，原告聂翥与被告杨彪签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告聂翥按约向被告杨彪支付了购房款共计330000元（含定金10000元），但被告杨彪不履行合同义务，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告杨彪应当继续履行合同约定的义务，故对于原告聂翥要求被告杨彪继续履行《房屋买卖合同》并协助原告聂翥办理案涉房屋产权变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题，本院认为，双方在签订《房屋买卖合同》时，虽然对违约责任约定为：“如卖方未按照本合同约定的期限履行过户、交房义务等相关手续，买方有权要求卖方以已经支付的全部款项的双倍作为违约金，”但原告聂翥据此主张330000元的违约金显然过高，应予调整。而违约金起算时间应以2018年8月27日在恩施市汇力帮帮房产经纪有限公司召集原、被告协商过程中，被告杨彪明确要求解除《房屋买卖合同》的时间作为起算时间，故本院支持以330000元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款基准利率自2018年8月27日起计算至2019年8月19日的违约金和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至案涉房屋变更登记之日止的违约金。关于案涉房屋的贷款问题，第三人建设银行恩施分行要求被告杨彪偿还完毕房屋按揭贷款及“快e贷”借款后，同意协助办理案涉房屋的过户手续，本院认为，案涉房屋系被告杨彪在第三人建设银行恩施分行办理了按揭贷款及抵押，被告杨彪并未按约还款，截止到2019年10月9日还欠贷款本息404643.13元及之后的罚息等。现该房屋已由被告杨彪出售给原告聂翥，应由原告聂翥向第三人建设银行恩施分行负责偿还。原告聂翥在偿还完案涉房屋的贷款本息后，第三人建设银行恩施分行对案涉房屋的抵押权消灭，应当协助原告聂翥办理案涉房屋的产权变更登记手续。关于被告杨彪还欠“快e贷”借款213855.05元的问题，本院认为，该贷款并没有以案涉房屋作抵押，第三人建设银行恩施分行就该笔贷款对案涉房屋不享有抵押权，其可向被告杨彪另行主张权利。关于原、被告之间的购房款问题，本院认为，原告聂翥已向被告杨彪支付购房款330000元，还下欠420000元，因案涉房屋办理了按揭贷款，原告聂翥需向第三人建设银行恩施分行支付剩余房屋贷款本息404643.13元（截止到2019年10月9日）及之后的罚息等，原告聂翥还应向被告杨彪支付购房款15356.87元（420000元减去404643.13元，截止到2019年10月9日）。而被告杨彪又在本案中需向原告聂翥承担违约金等相关费用，因此，剩余购房款可在被告杨彪应承担费用中予以扣减。被告杨彪辩称原告聂翥存在违约行为并要求解除《房屋买卖合同》的意见，没有事实和法律依据，故本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杨彪继续履行与原告聂翥于2018年3月25日签订的《房屋买卖合同》。二、被告杨彪所欠第三人中国建设银行股份有限公司恩施分行截止到2019年10月9日的案涉房屋贷款本息404643.13元及之后的罚息等（以第三人中国建设银行股份有限公司恩施分行的贷款对账单为准），由原告聂翥于本判决生效后五日内偿还。原告聂翥偿还完前述款项后五日内，被告杨彪、第三人中国建设银行股份有限公司恩施分行协助原告聂翥办理恩施市中大御城天华园幢808号房屋[不动产权证号为鄂（2018）恩施市不动产权第0007884号]的产权变更登记。三、被告杨彪于本判决生效后五日内向原告聂翥支付以330000元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款基准利率自2018年8月27日起计算至2019年8月19日的违约金和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至案涉房屋变更登记之日止的违约金。原告聂翥所欠被告杨彪购房款可在被告杨彪应承担违约金中予以扣减。四、驳回原告聂翥的其他诉讼请求。本院执行标的款账户，开户行：恩施市农业银行，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费6250元，保全费4270元，保全保险费1500元，公告费400元，合计12420元，由原告聂翥负担5875元，被告杨彪负担6545元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 波人民陪审员  张友新人民陪审员  王清国二〇一九年十二月二十六日书 记 员  张玮航书 记 员  刘 枚