呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4539号上诉人(原审原告)：李梓萍，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张英芳，经世律师事务所律师。被上诉人(原审被告):内蒙古华资房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区西把栅乡东黑河（炼油厂生活区南30米）。法定代表人：张淑华，该公司总经理。委托诉讼代理人：高磊，内蒙古久晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：其玛哈嘎，内蒙古久晖律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：苏飞云，男，住呼和浩特市。上诉人李梓萍因与被上诉人内蒙古华资房地产开发有限公司（以下简称华资公司）、苏飞云确认合同效力纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2018）内0105民初5154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李梓萍及其委托诉讼代理人张英芳，被上诉人华资公司的委托诉讼代理人高磊、其玛哈嘎，被上诉人苏飞云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李梓萍上诉请求：1.撤销一审判决,并依法改判或发回重审2.本案一审、二审诉讼费由华资公司、苏飞云承担。事实和理由：一审法院认为涉案房屋的业主蒋某未作出明确意思表示的前提下,华资公司未依李梓萍的承诺变更至其名下确属应当的认定属于认定事实明显错误。李梓萍是涉案房屋的实际施工人,由于在施工过程中资金周转困难,向案外人蒋某借款,并承诺用涉案房屋进行担保。李梓萍在2010年3月18日之前已归还借款，案外人蒋某也同意退回房屋,并得到华资公司的同意。2012年5月10日李梓萍与华资公司签订《补充协议》，第三条约定用涉案房屋抵顶工程款;2012年9月11日李梓萍按合同约定将工程资料送达质检站且有华资公司盖章确认的收条;2012年11月13日华资公司向李梓萍开具编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》,当天在其《房屋变更流程表》进行的变更备注并有其经理杨晓光的签字。李梓萍是该涉案房屋的权利人，且已提交证据形成完整的证据链条,而一审法院未予采纳。一审法院认定案外人蒋某与华资公司签订了《商品房购房协议》，依据的是在一审中华资公司提交的在2008年6月26日《商品房购房协议》，但该份协议首页表明作废，买受人处填蒋某，但在合同第3页落款处乙方没有签字。根据《合同法》第32条，当事人采用合同书形式订立合同，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。该合同没有案外人蒋某的签字，并未成立，而法院依此认定该份协议，属于认定事实和适用法律错误。一审法院认定华资公司提交的《房屋变更流程表》的时间为2013年11月20日和《入住通知单》为涉案房屋的入住时间,属于认定事实错误。该《房屋变更流程表》没有填写日期,且批示处记载部分是其另行填写,该单据本身已作废,但其进行了虚假利用。入住通知单是其单方出具并未有盖章,不能作为涉案房屋真实入住依据。一审法院认定苏飞云明显低于市场价购买的涉案房屋为合法占用，属于认定事实错误。2012年华资公司与李梓萍签订的《商品房买卖合同》约定的案涉房屋每平方米2508元，建筑面积119.4平米，合计299455元。而2015年华资公司与苏飞云签订的《商品房买卖合同》约定的案涉房屋单价也是每平方米2508元,安居客网站资料显示2015年金桥景观花园房价每平米为4730元,明显低于市场价格近一半，华资公司与苏飞云签订的《商品房买卖合同》应属恶意串通,损害李梓萍的合法权益,应认定无效。案外人尉某从始至终都不是案涉房屋的权利人,无权将房屋变更于苏飞云。在一审中其并未承认是从尉某处购买,且事实上,华资公司利用自己提供格式合同的优势,将本应抵顶李梓萍的房屋另行出售苏飞云,属于一房二卖。华资公司未按《补充协议》履行交付房屋的义务,应按合同第四条约定承担764910元的违约责任,而一审法院不予认定,属于认定事实错误。华资公司辩称，一、华资公司已经履行了《补充协议》的全部义务，李梓萍无权要求答辩人交付涉案房屋及支付违约金。二、华资公司与苏飞云签订《商品房买卖合同》出具“收据”行为仅为作为开发商配合出卖人办理涉案房产的相关变更手续，不存在实际的买卖关系。苏飞云辩称，李梓萍的上诉没有事实和法律依据，同意一审判决，请求维持原判。李梓萍向一审法院起诉请求：一、判令华资公司交付呼和浩特市赛罕区《金桥景观花园》第19号楼2单元1楼西户房屋，签订正式的商品房买卖合同并办理网签和房屋过户手续；二、判令华资公司支付李梓萍违约金764910元；三、判令诉讼费由华资公司承担。苏飞云的诉讼请求是：一、确认李梓萍与华资公司争议的位于呼和浩特市金桥景观花园第19幢2单元1楼西户房屋为苏飞云所有，并要求华资公司办理产权转让登记手续，即房屋过户手续。二、诉讼费由李梓萍承担。一审法院认定事实：李梓萍系金桥景观花园9号楼、10号楼实际施工人。2008年6月26日，华资公司应李梓萍要求将抵顶给李梓萍部分工程款的案涉房产金桥景观花园19幢2-1西号房屋办理给了案外人蒋某，并与其签订《商品房购房协议》。2012年5月10日，华资公司（甲方）与李梓萍（乙方）签订《补充协议》，协议就金桥景观花园9号楼、10号楼工程于2006年达成承包协议，已竣工并于2009年交付甲方正常使用。2012年9月11日，华资公司向李梓萍出具《收条》，确认收到9#、10#勘察单位质量检查评定报告。2018年6月14日，呼和浩特市赛罕区房地产开发总公司出具《证明》，证明华资公司开发的金桥景观花园9号楼、10号楼工程已于2009年交付正常使用，实际施工人李梓萍已将工程资料整理完毕送达质检站，在质检站监督下经五方验收合格，并于2016年4月14日办理了初始产权登记证书。华资公司所保存关于案涉房屋的《房屋变更流程表》显示，案涉房屋业主蒋某，签约日期为2008年6月26日，变更事项为“姓名变更蒋某变更9#、10#顶账房暂不写名”，变更原因为顶账房变更，业主签字处李梓萍代签，华资公司主管部门负责人杨某某签字，并注明不收手续费，日期为2012年11月13日。2012年11月13日，李梓萍向华资公司出具《承诺》，载明：2008年6月26日蒋某从贵公司购买“金桥景观花园”19号楼2单元1西住宅，其购房协议编号为：【2007】第0000349，待蒋某本人作完房屋变更手续后，将此房手续变更为李梓萍，请贵公司给予办理。2012年11月13日，华资公司出具编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，该合同买受人处空白。合同载明：买受人购买的××园西号房，建筑面积119.4平方米，单价2508元，总金额299455元，一次性付款。同日，华资公司出具《收据》，注明金桥景观花园工程款顶账房19-2-西，人民币299455元。2013年11月20日《房屋变更流程表》上显示，业主姓名尉某，变更姓名为尉某，签约日期2008年6月26日，变更原因为房屋买卖，批示意见处载明：此房为工程顶账房，二次更名费收取15%为44918元，涉及2008年物业费、采暖费一并收取4013元，经领导协商收取5%手续费14973元。蒋某在业主签字处签名，并注明“同意转让”。同日，华资公司与尉某签订编号：GF-2000-0171《商品房买卖合同》，合同载明案涉房屋的买卖信息，内容同前述“GF-2000-0171的《商品房买卖合同》”。同日，华资公司向该小区物业公司出具《入住通知单》，通知19号楼2单元1西户业主尉某入住，并载明房屋面积119.4㎡，单价2508元，采用一次性方式付款，总房款为299455元，已缴纳费用4013元。2015年7月8日，案外人尉某申请将涉案房屋变更为第三人苏飞云，变更原因为房屋买卖，收取更名费14972.3元。同日，第三人苏飞云与华资公司签订GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，内容同前述两份“GF-2000-0171的《商品房买卖合同》”。同日，华资公司向苏飞云出具《收据》，载明收到苏飞云金桥景观花园购房款（19-2-1西）299455元。2017年李梓萍另案诉讼华资公司及案外人蒋某，该案中蒋某抗辩2010年3月18日应李梓萍要求将金桥景观花园19栋2单元1西号房过户到李梓萍名下，并得到华资公司认可。目前案涉房屋的实际占有人为苏飞云。一审法院认为，华资公司与李梓萍所签订《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。李梓萍依约完成配合金桥景观花园9号楼、10号楼的验收工作，现主张华资公司未依约办理剩余1套顶账房的变更手续，构成违约，故请求华资公司签订正式的商品房买卖合同并办理网签和房屋过户手续，以及支付违约金。依据华资公司所提交证据，2012年11月13日，华资公司依约出具《房屋变更流程表》，并依约出具买受人处空白的《商品房买卖合同》。至此，华资公司依约履行《补充协议》，即办理剩余1套顶账房的变更手续。就李梓萍主张华资公司未依其《承诺》所载明事项，“待蒋某本人做完房屋变更手续后，将此房手续变更为李梓萍”，因案涉房屋于2012年11月13日，业主姓名为蒋某，在其为作出明确意思表示的前提下，华资公司未依李梓萍承诺变更至其名下，本院认为确属应当。而在蒋某同意的前提下，案涉房屋于2013年11月13日变更至尉某名下，并签署《商品房买卖合同》。后，案涉房屋又在尉某同意的前提下，变更至苏飞云名下，并签署《商品房买卖合同》。现，苏飞云为案涉房屋的实际占有人，且其占有为合法占有。故李梓萍主张与华资公司就案涉房屋签订正式的商品房买卖合同并办理网签和房屋过户手续，以及支付764910元违约金的诉讼请求，无法律及事实依据。对于第三人的诉讼请求，《物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”案涉房屋未经物权登记，故无法确认归谁所有，即苏飞云主张案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持。此外，依据双方所签订《商品房买卖合同》，该合同中未载明商品房预售许可证号，综合现有证据，无法确认华资公司可以为苏飞云办理涉案房屋的登记手续，故苏飞云主张办理房屋过户手续的诉讼请求，不予支持，苏飞云可在涉案房屋具备办理房屋过户手续时另行主张。判决：一、驳回原告李梓萍的全部诉讼请求；二、驳回第三人苏飞云的全部诉讼请求。案件受理费14379元，由李梓萍负担，案件受理费5792元，由苏飞云负担。二审法院认定的基本事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，从房屋变更流程表看，业主姓名从李梓萍变更到蒋某，又从蒋某变更到尉某，最后一次从尉某变更到苏飞云。苏飞云的诉讼请求是：确认李梓萍与华资公司争议的位于呼和浩特市金桥景观花园第19幢2单元1楼西户房屋为苏飞云所有，并要求华资公司办理产权转让登记手续，即房屋过户手续。目前案涉房屋的实际占有人虽然是苏飞云，但现有证据不能确认房屋为苏飞云所有，不存在房屋过户问题，故苏飞云的诉讼请求难以成立。李梓萍的诉讼请求是：判令华资公司交付呼和浩特市赛罕区《金桥景观花园》第19号楼2单元1楼西户房屋，签订正式的商品房买卖合同并办理网签和房屋过户手续，同时支付李梓萍违约金764910元。目前案涉房屋的实际占有人为苏飞云，不是华资公司，让华资公司交付房屋、签订商品房买卖合同并办理网签和房屋过户手续，事实上可能性不大，也没有法律依据。关于支付违约金，因没有足够的证据证明华资公司违约，华资公司不应支付。故李梓萍的诉讼请求也难以成立，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，李梓萍的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14379元，由李梓萍负担。本判决为终审判决。审判长 包永海审判员 徐金平审判员 王 晶 二〇一九年十二月三十日书记员 伊丽娜