湖南省资兴市人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘1081执异40号案外人：牛凤山，男，1953年11月23日出生，汉族，户籍所在地湖南省资兴市，现住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：曾媛，湖南宇剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：周海英，湖南宇剑律师事务所律师。申请执行人：湖南资兴农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省资兴市。法定代表人：曹志军，该公司董事长。委托诉讼代理人：何雪峰，男，1991年11月22日出生，汉族，该公司职工，住湖南省资兴市。被执行人：代泽雄，男，1962年1月26日出生，汉族，住湖南省资兴市。在本院执行申请执行人湖南资兴农村商业银行股份有限公司（以下简称资兴农商银行）与被执行人代泽雄金融借款合同纠纷一案中，案外人牛凤山对本院查封代泽雄名下位于资兴××××街道办事处枫林路的房产（房产所有权证为：××号）不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。牛凤山称，2006年10月8日，牛凤山与代泽雄签订了《商品房买卖合同》，约定牛凤山购买代泽雄位于资兴××××街道办事处枫林路的房产，总价格是146000元，付款方式为分期付款，即签订合同之日支付100000元，余款于房产过户后两个月内付清，双方于2007年7月30日前办理房产过户手续。合同签订之日，牛凤山依约支付100000元现金给代泽雄，代泽雄则将房屋交付给牛凤山。2015年1月，牛凤山入住至今。因代泽雄多次将涉案房产抵押给他人，且找各种理由未办理过户手续，致使牛凤山无法完成房产过户手续。为此，牛凤山请求解除对资兴××××街道办事处枫林路房产的查封。资兴农商银行、代泽雄在本院指定期限内未发表意见。本院查明，牛凤山与牛青凤系兄妹关系，牛青凤与范映是母女关系，牛凤山、牛青凤与代泽雄是朋友关系。2006年10月8日，代泽雄与牛凤山签订了《商品房买卖合同》，约定代泽雄将坐落于资兴市东江街道办事处枫林步行街门面E栋首层8号铺及住房E幢304号房出售给牛凤山，价格146000元整，签订合同之日牛凤山支付购房款100000元，余款46000元在代泽雄办理好房屋产权过户手续后，依据双方所协定交付房产证的日期起，两个月内付清。代泽雄应当在2007年7月30日前依照规定，将产权过户于牛凤山。合同签订当日，代泽雄出具了一张收条，载明：“今收到牛凤山交来东江枫林路E8、E304房款壹拾万元整”。2012年2月21日，范映向资兴农商银行借款250000元，代泽雄以资兴××××街道办事处枫林路的房产（房产所有权证为：××号）为该笔借款提供抵押担保，约定期限至2015年2月21日。2015年5月29日，上述借款进行了债务人变更，由牛青凤作为债务人向资兴农商银行借款250000元，代泽雄仍以资兴××××街道办事处枫林路的房产（房产所有权证为：××号）为该笔借款提供抵押担保，约定期限至2018年5月29日。2017年9月13日，因牛青凤未偿还上述借款，资兴农商银行向本院申请诉前保全，本院依法查封了代泽雄位于资兴××××街道办事处枫林路的房产（房产所有权证为：××号），查封期限为三年。2017年12月20日，资兴农商银行向本院提起诉讼。2018年7月26日，本院作出（2017）湘1081民初1854号民事判决书，判决牛青凤偿还资兴农商银行借款本金250000元及相应利息，周正萍、代泽雄用其所有的位于湖南省××市××开发区枫林路的房产（房产所有权证为：××号）为本案借款承担抵押担保责任。资兴农商银行对处置该房产所得价款，享有优先受偿权；不足部分，由牛青凤继续偿还。此后，由于牛青凤、周正萍、代泽雄怠于履行上述生效裁判文书，资兴农商银行于2019年7月8日向本院申请强制执行，本院依法作出（2019）湘1081执731号执行裁定书，裁定冻结或划拨牛青凤、周正萍、代泽雄的银行存款258016元至湖南省资兴市人民法院；或扣留、提取牛青凤、周正萍、代泽雄的收入258016元至湖南省资兴市人民法院；或查封、扣押牛青凤、周正萍、代泽雄的其他财产，前述三项财产价值之和不超过258016元。2019年11月26日，牛凤山不服，向本院提出执行异议。另查明，牛凤山于2015年将房屋装修入住至今。代泽雄以案涉房屋为范映和牛青凤在资兴农商银行贷款提供担保事宜，牛凤山事后均知晓。本院认为，本案争议焦点是对代泽雄位于资兴××××街道办事处枫林路的房产（房产所有权证为：××号）采取查封措施是否符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，牛凤山向本院提交了《商品房买卖合同》、收条予以证明牛凤山购买房屋以及交付购房款的事实，但因案涉购房款数额较大，牛凤山声称支付了现金，却未提交转账凭证、取款记录等证据予以佐证资金来源的真实性，故本院对牛凤山提出已缴纳房款100000元的主张不予认定。案涉《商品房买卖合同》中约定代泽雄应当于2007年7月30日前将案涉房屋产权过户给牛凤山，但合同约定截止之日，代泽雄并未依约办理过户登记手续，牛凤山也未及时诉讼主张权利。2012年2月，代泽雄将案涉房屋用于范映借款的抵押担保，牛凤山于2012年7月知晓。2015年5月，代泽雄又将案涉房屋用于牛青凤借款的抵押担保，牛凤山事后亦知晓。为此，本院认为，代泽雄以案涉房屋为范映、牛青凤在资兴农商银行的贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，抵押权可以对抗物权期待权，资兴农商银行依法享有对抗牛凤山的担保物权的优先受偿权。牛凤山知道案涉房屋存在抵押无法办理过户登记的，应认定牛凤山因自身原因未能办理过户登记手续。综上所述，案涉房产并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定的情形，对牛凤山的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回牛凤山的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  许译匀审 判 员  谭智勇人民陪审员  袁彬梅二〇一九年十二月九日书 记 员  唐明菲附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。