湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终11891号上诉人（原审被告）：伍韶春，男，1972年2月21日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：康露，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾巧艳，湖南麓邻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州海伦堡物业管理有限公司长沙分公司。住所地：长沙经济技术开发区星沙街道黄兴大道218号。法定代表人：万青洲。委托诉讼代理人：刘立，男，1974年7月15日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系公司员工。上诉人伍韶春与被上诉人广州海伦堡物业管理有限公司长沙分公司（以下简称海伦堡公司）物业服务合同纠纷一案，不服长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初3792号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人伍韶春上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由海伦堡公司承担。事实和理由：一、被上诉人提供的物业服务完全没有达到合同约定的要求，其要求业主按照1.8m2/月的标准支付物业费不应当支持。首先，上诉人与开发商签订的《前期物业服务合同》，其合同第二条明确约定了物业服务内容与质量，合同附件《前期物业管理服务质量标准》也明确约定了被上诉人应达到的服务标准，但被上诉人在其管理小区的期间，其实际服务远没有达到合同约定的标准。在上诉人和其他业主多次要求下亦不进行整改，反而采取多种方式对抗业主的合理诉求，在被上诉人未履行合同义务或履行合同义务不符合约定时，要求上诉人单方完全履行义务没有依据。其次，被上诉人未提供充分的证据证明其按照前期物业服务履行了相应的物业服务。最后，上诉人已经提供了相关的证据材料，这些材料时间跨度大，涉及人员众多，足以证明物业公司服务长期不到位且服务有重大瑕疵；二、一审法院支持被上诉人的违约金主张没有依据，上诉人无须向被上诉人支付违约金。首先，上诉人并非是主观恶意拖欠物业服务费用，上诉人对被上诉人所提供的物业服务质量有异议，因此以此行为来督促、迫使被上诉人改进服务质量。其次，被上诉人主张的违约金没有依据。被上诉人没有提供证据证明因上诉人的行为给其造成了损失，要求上诉人交纳高额逾期付款滞纳金有违公平原则。最后，被上诉人没有履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，要求上诉人单方完全履行义务没有依据；三、一审法院关于上诉人欠缴物业服务费用的金额计算错误。一审法院从2017年4月1日即开始计算物业服务费没有依据，且遗漏了部分上诉人已交的物业费用。四、因物业公司存在种种不作为及服务质量最差的原因，涉案小区业主与物业公司积怨已久，矛盾突出。截止至本案一审开庭前，已有上百户业主通过暂时缓交、拒交物业费的方式希望物业公司改进其服务品质与服务态度，上诉人及小区大部分业主并非是故意拖欠物业公司的物业费，而是通过该种方式促使物业公司履行应尽的合同义务。海伦堡公司辩称：一、答辩人已经按照《前期物业管理服务协议》的约定提供了物业服务，被答辩人作为小区业主理应按照合同约定和法律规定依法交纳物业服务费；二、被答辩人未按时交纳物业服务费，违反《物业管理条例》关于业主在物业管理活动中应尽的法定义务，其不履行物业合同义务构成合同违约，依法应按违约条款支付违约金。三、一审关于上诉人欠缴物业费的时间、金额均计算正确，上诉人应自合同约定的收房日期起开始交纳物业服务费。海伦堡公司向一审法院起诉，请求判令：一、伍韶春支付拖欠的物业服务费3533.69元（2017年4月1日-2019年5月27日）及违约金2161.8元（暂计算至2019年5月27日），上述违约金按欠款的千分之三计算至款清之日，合计5695.49元；二、本案诉讼费由伍韶春承担。一审法院认定事实：2015年4月10日，长沙青苹果数据城投资开发有限责任公司（甲方）与海伦堡公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定由海伦堡公司为青苹果园一期提供物业服务。主要合同条款如下：第二条：乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。第六条：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：叠墅2.5元/月.平方米，洋房1.8元/月.平方米，商业物业4.0元/月.平方米。第七条：业主应于按房屋买卖合同约定的自房屋交付之日起交纳物业服务费用。第二十六条：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按应缴物业服务费用5‰的标准向乙方支付违约金。第三十条：本合同期限自2015年4月10日起至2020年4月9日。2015年8月1日，伍韶春购买长沙市天心区暮云街道汇金路997号青苹果数据城第1、2、22幢12层01号房屋（以下简称1201房），该房屋合同约定建筑面积106.57平方米。同日，伍韶春（甲方）与海伦堡公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：甲方所购物业位于青苹果园1、2栋1单元1201号，建筑面积106.57平方米。合同约定了甲乙双方的权利义务、物业管理服务内容，约定物业服务费标准按高层住宅1.8元/月.平方米、商铺4.0元/月.平方米、叠墅2.5元/月.平方米计算。甲方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳违约金。另查明，海伦堡公司于2005年6月3日依法注册登记，经营范围含物业管理、家政服务等。2017年4月26日，长沙市住宅前期物业服务收费标准核定表载明，物业公司名称：广州海伦堡物业管理有限公司长沙分公司，小区名称：青苹果数据城一期，电梯住宅收费标准为1.8元/月/平方米，文件依据：湘发改价调（2017）4号。2018年11月9日，海伦堡公司向伍韶春发出催缴函，载明伍韶春欠缴2017年9月1日至2018年12月31日的物业费2574.54元。2018年11月13日，海伦堡公司委托湖南广济律师事务所向伍韶春发出律师函。庭审中，伍韶春陈述于2017年4月25日收房，后装修入住，已经交纳三个月物业费。同时，伍韶春向本庭提交拒绝收房告知书、调查表、测评表、投诉信、整改函、联系函、联名信、告知函、整改意见函、建议函、公函及视频、图片、电视台采访视频、聊天记录等证据，拟证明物业公司服务不到位。同时伍韶春提交了发票，发票载明2017年4月6日支付4-6月物业费580元；2018年6月19日支付191.83元；2018年7月2日支付191.83元；拟证明伍韶春支付了383.66元物业服务费用。同时伍韶春主张其多交的垃圾清运费106.57元海伦堡公司未予退回，应当在物业费中予以抵扣。2017年10月23日，海伦堡公司向伍韶春开具收款收据一张，载明伍韶春交来物业费106.57元。同时，海伦堡公司向本庭提交了图片、收费标准核定表、违章告知书等拟证明物业公司履行了合同义务。对于伍韶春提交的物业费票据的真实性没有异议。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。海伦堡公司与建设单位长沙青苹果数据城投资开发有限责任公司依法签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效，均应按约履行合同。海伦堡公司与伍韶春依法签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行合同。1201房已实际装修使用，结合伍韶春提交的证据，可以看出，海伦堡公司所提供的物业服务期间存在不到位,但不足以证明物业服务长期有瑕疵。同时，小区业主对于物业公司提供的物业服务有异议，应通过合理方式提出，或由业主大会决议更换物业公司，而非消极采取长时间拒绝交纳物业服务费的方式。因此，伍韶春应按约交纳物业服务费。庭审中，海伦堡公司主张物业服务费计算时间为2017年4月1日起，根据伍韶春提交的物业费缴费发票，其于2017年4月6日交纳了4月至6月的物业费580元，2018年6月19日支付191.83元；2018年7月2日支付191.83元。故物业服务费的起算时间应为2017年7月1日起，此外，伍韶春多交的垃圾清运费106.57元经海伦堡公司同意抵扣物业费，并于2017年10月23日出具了相应的收款收据，2018年支付的两笔191.83元均应当予以扣除。经核算，伍韶春应支付的物业费为3730元（106.57平方米×1.8元/月/平方米×23个月-106.57元-191.83元×2，暂从2017年7月1日计算至2019年5月1日），海伦堡公司主张截至2019年5月27日止伍韶春应支付的物业费为3533.69元，本院予以支持。其次，伍韶春未交纳物业服务费系与海伦堡公司就物业服务质量、交费等事宜未能协商一致，并非无理由恶意拖欠。双方均应从实际出发，互相理解和支持，才能共同维护自己的家园。依据诚实信用原则，本院酌情调整违约金按应付款项的5%标准支付，即应支付违约金为177元（3533.69元×5%）。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院》第一条以及《物业管理条例》第六条、第七条的规定，判决如下：一、限伍韶春在本判决生效之日起十日内支付广州海伦堡物业管理有限公司长沙分公司物业服务费3533.69元；二、限伍韶春在本判决生效之日起十日内支付广州海伦堡物业管理有限公司长沙分公司违约金177元；三、驳回广州海伦堡物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由广州海伦堡物业管理有限公司长沙分公司负担5元，伍韶春负担20元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，海伦堡公司与伍韶春依法签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行合同。从现有证据来看，海伦堡公司确实存在物业服务不足之处，但并不构成伍韶春拒交物业费的抗辩理由，双方均应积极履行合同义务，未履行合同约定义务的应承担相应的违约责任，一审法院判决伍韶春支付海伦堡公司物业服务费3533.69元及违约金177元，并无不当。关于伍韶春主张一审法院计算物业服务费的起算时间及金额错误的问题，根据双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》第六条“首次管理费以购房合同约定交楼日期起计算（含业主个人原因造成逾期收楼的）”及伍韶春与开发商签订的《长沙市商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2017年3月30日前向买受人交付该商品房”的约定，一审法院从2017年4月1日开始计算物业服务费，并无不当；另一审法院已将伍韶春已交纳的物业费从其应支付的物业费中抵扣，其主张金额计算错误，理由不成立，不予支持。综上，上诉人伍韶春的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人伍韶春负担。本判决为终审判决。审判长  吴树兵审判员  陈丽琛审判员  傅美容二〇一九年十二月二十四日书记员  彭凤琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。