湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初6826号原告（反诉被告）：武汉市生态环境局（原名称：武汉市环境保护局），住所地：武汉市江汉区新华路422号。法定代表人：闫忠宁，该局局长。委托诉讼代理人：刘德君（一般授权代理），湖北楚韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓婧（一般授权代理），湖北楚韬律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉市江岸区万年堂中医门诊部，住所地：武汉市江岸区江大路145号。经营者：王为大，男，1948年2月28日出生，回族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：李世辉（一般授权代理），湖北高景律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉市生态环境局诉被告（反诉原告）武汉市江岸区万年堂中医门诊部（以下简称万年堂中医门诊部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法适用简易程序由审判员张愿独任审理。被告万年堂中医门诊部在法定期限内提出反诉。经审查，本院依法予以受理，并与本诉合并审理。因本案不宜适用简易程序，本院依法作出（2019）鄂0102民初6826号民事裁定书，裁定本案转为适用普通程序。由审判员张愿担任审判长，与人民陪审员赵静、李爱荣组成合议庭进行审理，因工作变动，人民陪审员由李爱荣变更为陈文萍参加本案审理。2019年6月25日，被告（反诉原告）万年堂中医门诊部向本院提交评估申请，本院依法委托湖北天枰资产评估有限公司进行评估。2019年9月24日，湖北天枰资产评估有限公司向本院出具了鄂天枰评鉴[2019]第011号资产评估报告书。本案分别于2019年12月9日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）武汉市生态环境局的委托诉讼代理人刘德君，被告（反诉原告）万年堂中医门诊部的经营者王为大及其委托诉讼代理人李世辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）武汉市生态环境局诉称，2018年1月1日，我局与被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定我局将位于武汉市江岸区江大路147号（市环保局综合楼）1层2号部分建筑面积为238.9平方米的门面房屋租赁给被告使用，租赁期限为1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，房屋月租金为30,316元/月，租金按季度支付。合同签订后，我局按合同约定将上述门面房屋交付被告使用。2018年11月28日，我局于合同期限届满前向被告送达《关于停止门面出租的通知》，通知内容为我局将从2019年1月1日起停止对外出租，被告应于2019年1月6日前完成腾退工作，我局将于2019年1月10日对出租门面进行清场。被告2018年11月29日收到了我局送达的上述通知。2018年12月31日，我局与被告约定的房屋租赁合同期限届满，被告未按约定完成腾退租赁房屋工作，且一直占用房屋至今，其行为严重违反了双方合同约定及相关法律法规的规定，极大损害了我局的合法权益，现根据法律的有关规定，特向贵院起诉，请求判令：1、万年堂中医门诊部立即腾退所租赁房屋；2、万年堂中医门诊部向我局支付逾期腾房占有使用费312,255元（自2019年1月6日起计算，按2018年月租金标准的三倍计算，暂计算至2019年4月19日，应计至被告腾退完租赁房屋之日止）；3、本案诉讼费用由万年堂中医门诊部承担。被告（反诉原告）万年堂中医门诊部辩称并反诉称，我方自1999年4月开始承租武汉市生态环境局的房屋，与武汉市生态环境局之间有20年的房屋租赁关系，在同等条件下，我方对武汉市生态环境局的房屋有优先权。我方在租赁期间进行了数次装修，2018年10月28日，我方在征得武汉市生态环境局的同意下对承租的房屋进行了装修，装修一个月完工，装修合同金额为560,000元，实际经过评估金额为288,000元（还有部分款项未结清）。2018年11月28日，我方突然接到武汉市生态环境局的通知，武汉市生态环境局决定自2019年1月1日起停止对外出租，要求我方在2019年1月10日前清场腾退。因武汉市生态环境局在2018年4月份接到《市人民政府办公厅关于印发清理划转市直党政机关及事业单位出租出借及闲置房产工作实施方案》，该文件对于后续租赁合同的签订有重要影响作用，武汉市生态环境局没有及时告知我方，导致我方在有优先承租权的情况下进行了装修，从而产生损失。武汉市生态环境局在合同履行中存在重大过错，我方要求武汉市生态环境局赔偿装修损失，故提起反诉，请求判令：1、武汉市生态环境局赔偿装修损失300,000元（叁拾万元）；2、武汉市生态环境局承担本案的诉讼费用。原告（反诉被告）武汉市生态环境局针对反诉辩称，万年堂中医门诊部并没有征得我局同意对承租房屋进行装修，对此我局不予认可。2018年1月1日签订的租赁合同，截止日期为2018年12月31日，合同截止之后，我局有选择是否继续签订合同的权利，即便没有市政府的工作实施方案这一通知，我局仍有权利在2018年12月31日合同期限届满之日不再继续出租房屋。综上，万年堂中医门诊部对我局的反诉请求不予认可，请驳回万年堂中医门诊部的反诉请求。经审理查明，2018年1月1日，武汉市环境保护局后勤服务中心（甲方）与万年堂中医门诊部（乙方）签订《武汉市市直行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》约定，甲方将位于武汉市江岸区江大路147号（市环保局综合楼）2号部分面积的房屋（面积238.9平方米）出租给乙方用于药品经营，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，每月租金30,316元，乙方交付保证金及首期租金后，甲方于三日内将房屋交付给乙方，租赁期满后，乙方逾期不归还房屋的，乙方应按本合同约定的月租金的3倍向甲方支付房屋占有使用费。同时该合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，武汉市环境保护局后勤服务中心按照约定向万年堂中医门诊部交付了房屋，万年堂中医门诊部按照约定支付租金至2018年12月31日。2018年11月29日，武汉市环境保护局办公室向万年堂中医门诊部送达《关于停止门面出租的通知》，告知其位于武汉市江岸区江大路147号的全部出租门面将于2019年1月1日零时起停止对外出租，要求承租人于2019年1月6日前腾退所承租的门面。万年堂中医门诊部在2018年10月对承租房屋进行了装修，经评估，万年堂中医门诊部的装修资产在评估基准日2019年6月30日的评估值为288,000元。位于武汉市江岸区江大路147号（市环保局综合楼）1层2号的房屋的房屋所有权人为武汉市环境保护局。武汉市环境保护局后勤服务中心系武汉市环境保护局下属机构。2019年1月28日，武汉市生态环境局挂牌成立，武汉市环境保护局并入武汉市生态环境局。上述事实，有经庭审举证、质证、查证属实的国家企业信用信息公示、关于同意成立武汉市环境保护局劳动服务公司的函、武汉市环保局政治处关于武汉市环保局劳动服务公司增挂武汉市环保局后勤服务中心牌子的批复、税务事项通知书、房产权属证书、房屋租赁合同、关于市环保局蔡家田门面租金调整的通知、湖北省非税收收入一般缴款书、关于停止门面出租的通知、资产评估报告书等证据及双方当事人当庭陈述在案佐证，本院予以采信。本院认为，武汉市生态环境局与万年堂中医门诊部于2018年1月1日签订的《武汉市市直行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。武汉市生态环境局于2018年11月29日通知万年堂中医门诊部案涉房屋将于2019年1月1日零时起停止对外出租，且案涉租赁合同已于2018年12月31日到期，双方未续签合同，故武汉市生态环境局与万年堂中医门诊部之间房屋租赁关系于2019年1月1日终止。房屋租赁关系终止后，万年堂中医门诊部继续占有使用案涉房屋无法律依据，故万年堂中医门诊部应当腾退出案涉房屋。案涉房屋自2019年1月6日起至今仍由万年堂中医门诊部占有使用，万年堂中医门诊部应当向武汉市生态环境局支付占有使用费。关于房屋占有使用费，根据双方当事人签订的《武汉市市直行政事业单位资产（房屋）租赁合同书》约定，租赁期满后，万年堂中医门诊部逾期不归还房屋的，应按合同约定的月租金的3倍向武汉市生态环境局支付房屋占有使用费，该条款系万年堂中医门诊部逾期不归还房屋的违约责任的约定。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。万年堂中医门诊部在庭审中亦表示合同约定的违约金过高，请求本院予以调整。结合本案的事实和双方当事人对合同的履行情况以及因万年堂中医门诊部的违约行为给武汉市生态环境局所造成的实际损失，本院认定万年堂中医门诊部按照月租金30,316元的1.3倍即每月39,410.80元的标准向武汉市生态环境局支付从2019年1月6日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。关于万年堂中医门诊部反诉称其在征得武汉市生态环境局的同意后对案涉房屋进行装修，要求武汉市生态环境局赔偿其装修损失的诉讼请求，由于万年堂中医门诊部未提交证据证明其装修征得武汉市生态环境局同意，仅凭武汉市生态环境局负责案涉房屋租赁事宜的联系人张文军居住在案涉房屋二楼，张文军应当知道万年堂中医门诊部在进行装修而未提出异议的理由，本院不予采纳。关于万年堂中医门诊部辩称其享有优先承租权，武汉市生态环境局没有及时告知其案涉房屋将无法对外出租导致其损失的意见，承租人享有的优先承租权是指合同到期后，出租人继续出租房屋的，承租人在同等条件下享有优先承租权，本案中案涉租赁合同到期后，武汉市生态环境局不再对外出租案涉房屋，武汉市生态环境局不存在违约行为。且万年堂中医门诊部在案涉租赁期限仅余数月，尚未签订新的租赁合同的情况下对案涉房屋进行装修，由此造成的损失应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉市江岸区万年堂中医门诊部于本判决生效之日起五日内腾退出位于武汉市江岸区江大路147号（市环保局综合楼）2号的房屋；二、被告（反诉原告）武汉市江岸区万年堂中医门诊部于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）武汉市生态环境局支付房屋占有使用费（以39,410.80元/月为标准，自2019年1月6日起计算至实际腾退之日止）；三、驳回原告（反诉被告）武汉市生态环境局的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）武汉市江岸区万年堂中医门诊部的全部反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5,984元，由被告（反诉原告）武汉市江岸区万年堂中医门诊部负担。反诉受理费2,900元（已减半），由被告（反诉原告）武汉市江岸区万年堂中医门诊部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 张 愿人民陪审员 赵 静人民陪审员 陈文萍二〇一九年十二月十七日书 记 员 周 瑾