河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫09民终2841号上诉人(原审被告)：濮阳市恒合置业有限公司，住所地濮阳市中原路与开州路交叉口南300米路东。法定代表人：曹增军，公司经理。委托诉讼代理人：白占玲，河南长庚律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：沈运芝，男，1956年11月28日出生，汉族，住河南省滑县。委托诉讼代理人：郜志杰，河南导航律师事务所律师。上诉人濮阳市恒合置业有限公司（以下简称恒合置业）因与被上诉人沈运芝商品房销售合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2019）豫0902民初第4662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒合置业的委托诉讼代理人白占玲，被上诉人沈运芝及其委托诉讼代理人郜志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒合置业上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回沈运芝的诉讼请求。事实和理由：双方签订的《商品房买卖合同》是有效合同，且已交付，买受人已对外出租收益，一审判令解除，违背合同法鼓励交易、维护交易的原则。恒合置业对没有为沈运芝办理备案登记存在违约行为无异议，但恒合置业不存在不能为沈运芝办理权属转移登记的任何法律与事实障碍，在不存在履行不能的情形下判决解除合同明显属于适用法律不当。涉案商品房买卖合同约定的违约责任是出卖人承担已付房款千分之一的违约金，一审法院在沈运芝未提供证据证实其损失的情况下调高违约金的标准，且仅仅扣除了150天的免责顺延期，而未扣除合同约定的180天，明显不当。沈运芝已将涉案房屋进行出租收益，如法院判决解除合同，应将沈运芝收益返还给恒合置业。一审判决显然遗漏了案件重要事实。沈运芝辩称，根据恒合置业与沈运芝双方签订的《商品房买卖合同》的约定,沈运芝要求解除合同有据可依。双方签订的商品房买卖合同所约定的逾期办证违约金过低，沈运芝要求调高违约金符合法律规定，恒合置业一房数卖，已构成根本违约，一审法院判决恒合置业承担违约金合情合理合法。对涉案房屋沈运芝出租并收取租金的事实予以认可，同意将收取的租金，从恒合置业应支付的违约金中予以扣除。一审法院判决解除合同有充分的法律依据，应予维持。沈运芝向一审法院起诉请求：1、解除沈运芝与恒合置业之间签订的《商品房买卖合同》；2、恒合置业退还沈运芝购房款2793069元；3、恒合置业支付违约金（自2015年3月12日起，以2793069元为基数，按日万分之二计算至房款退还之日止）；4、本案诉讼费、保全费均由恒合置业负担。一审法院认定事实：2015年3月10日，恒合置业、沈运芝签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、沈运芝购买恒合置业开发的四季果岭小区第02幢1层02号房。该商品房用途为商业，单价为每平方米16740元，总金额2793069元；2、付款方或及期限为一次性付款，买受人须在接到出卖人交款通知五日内，将总价款一次性付清并签订本合同；3、交付时间为2015年9月30日前，交房条件为：商品房验收合格；4、关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意给予150天免责顺延期，在顺延期届满出卖人仍未履行报送产权登记备案资料的，买受人有权退房，出卖人承担已付房价款千分之一的违约金。2015年3月12日，恒合置业向沈运芝出具收到02－1－02号房款2793069元的收据一张。后恒合置业即将涉案房屋交付沈运芝，2015年4月1日，濮阳市安信物业服务有限公司向沈运芝出具收据一份，收据内容为：交款单位（××）2号楼2号门市房沈运芝，人民币2522元，收款事由物业费2402、公摊水电120，2015、4、1－－2016、3、31。现恒合置业未为沈运芝办理产权备案登记手续。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。沈运芝、恒合置业签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反有关法律规定，为有效合同，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。恒合置业未按合同约定为沈运芝办理权属登记备案，按照双方合同约定，沈运芝有权请求解除合同。现沈运芝要求解除涉案商品房买卖合同的诉讼请求，有事实基础和法律依据，应予以支持。合同被解除后，恒合置业应向沈运芝返还收取的购房款，同时应按照约定违约金或者实际损失对沈运芝进行赔偿，沈运芝应向恒合置业退还房屋。沈运芝认为合同所约定的违约金低于因合同解除给其造成的损失，请求法院将违约金上调至日万分之二。根据法律规定，当事人约定的违约金低于造成的损失的，可以请求予以增加。针对本案，沈运芝将购房款交付给恒合置业，恒合置业未按约定及时履行办理产权登记义务致合同解除，给造成了损失，根据现有证据无法确定准确的损失数额，以当前资金市场的通常情形，无论沈运芝通过借贷方式筹集房款或将款项出借而取得收益，沈运芝因房款被恒合置业占用而产生的损失均不会低于以银行贷款利率计算的利息，逾期交房违约金上调至中国人民银行发布的同期贷款利率计算为宜。双方在合同中约定在约定的交付房地产权属证书期限确实不能交付的，买卖双方同意为出卖人免责顺延期150天，结合沈运芝出具的物业费收据，认定涉案房屋自2015年4月1日交付至沈运芝，故应自2016年2月25日起计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条之规定，判决：一、解除沈运芝与恒合置业签订的四季果岭小区第02幢1层02号房的《商品房买卖合同》；二、恒合置业退还沈运芝购房款2793069元及违约金（以总房款2793069元为基数，自2016年2月25日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；沈运芝返还恒合置业涉案房屋。以上需交付内容于判决生效后三十日内履行完毕。三、驳回沈运芝的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费29145元，保全费5000元，均由恒合置业负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，沈运芝提交的证据：1、提交涉案房屋在房产局查询的备案情况单，证明目的：恒和置业将涉案房屋出卖给案外人杜龙，并于2019年2月13日在房产局进行备案，恒合置业已构成根本违约；2、涉案房屋的租赁合同，证明租金收取情况。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1、涉案房屋于2019年2月13日备案在杜龙名下；2、沈运芝与于洪超于2016年2月27日签订商铺租赁合同，将涉案房屋出租给于洪超，租赁期限10年，年租金75000元，沈运芝实际收取租赁费至2019年12月14日，计281250元。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。对于双方争议涉案的商品房买卖合同是否符合解除条件，及解除后违约金的计付问题分析认定如下：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案的商品房买卖合同中，逾期办理房屋权属证书的顺延期届满后，在出卖人仍未履行报送产权登记备案资料的，买受人有权退房，是合同约定的解除条件之一。2016年2月24日，顺延期届满时，恒合置业并没有履行合同约定的向登记机关报送产权登记备案资料义务，将涉案房屋备案至沈运芝名下，或为沈运芝办理产权证书，故合同约定的解除条件已经成就，该条件的成就与恒合置业是否能够继续履行并无关联，而恒合置业在2019年2月13日将涉案房屋备案至他人名下，进一步证明了恒合置业的违约行为，对沈运芝解除合同的诉讼请求，依法应予支持。二、关于违约期限及计算标准。涉案房屋交付给沈运芝是2015年4月1日，恒和置业应予180日内将办理权属登记的相关资料报登记机关，其后仍有150天的免责顺延期，到期日即为2016年2月24日，一审法院认定从2016年2月25日开始计算违约金，事实清楚。关于计算标准问题，合同约定的违约金仅为已付房款的千分之一，据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，一审法院认为恒合置业占用沈运芝资金造成的损失与中国人民银行同期贷款利率相当，并以此作为计算违约金的标准并无不当。对于涉案房屋对外租赁收益问题，因恒合置业并未在一审主张，对沈运芝的租赁收益，双方可另行解决。综上所述，濮阳市恒合置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费29145元，保全费5000元，由濮阳市恒合置业有限公司负担。二审案件受理费34452元，由濮阳市恒合置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 亮审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇一九年十二月二十七日书记员 李淑敏