湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初10637号原告：彭建湘，男，1979年5月29日出生，汉族，住浏阳市。委托代理人：罗再源，湖南骄阳律师事务所律师。被告：湖南合居商业管理有限公司，住所地长沙市天心区高云路77号龙湾国际3期2026栋207房。法定代表人：温卓宇。原告彭建湘与被告湖南合居商业管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭建湘的委托代理人罗再源到庭参加诉讼，被告湖南合居商业管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告彭建湘向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2018年9月29日签订的财产委托管理服务合同;2、判决被告向原告支付3个月的房屋租金8100元(暂计算到2019年10月7日)以及按2700元/月从2019年10月8日开始至实际向原告交还房屋之日止的房屋租金;3、判决被告向原告赔偿房屋装修费87420元以及6个月的房屋租赁收益16200元；4、判决被告承担本案诉讼费用。被告湖南合居商业管理有限公司未作答辩。本院经审理认定如下事实：,坐落于长沙市雨花区房屋系原告彭建湘单独所有。2018年9月29日,原告彭建湘（委托人、甲方）与被告合居商业公司（受托方、乙方）签订了《财产委托管理服务合同》。约定甲方同意将其所有的上述房屋独家委托给乙方全权管理并代理经营（包括但不限于出租及其他合法经营）,委托期限内甲方有权将房屋（财产）转委托给第三方进行管理经营,但应通知甲方。委托期限为5年,自2019年1月7日起至2024年1月6日止。房屋收益为每月人民币2,70元,按季度于下个支付期限到期前7天内支付,每年约定一个月空置期免收租金。押金2700元,委托终止后,甲方验收无误后无息退还。合同还约定:如甲方迟延交付房屋15个工作日,乙方有权单方解除合同。甲方以乙方经营房屋每月所得收益为标准赔偿乙方六个月收益,同时赔偿房屋承租方两个月租金或者其他使用入两个月使用费。如乙方延迟交付租金满7个工作日,甲方有权单方解除合同,乙方应赔偿甲方六个月收益以及装修费用（按照装修损失费折算）。合同中没有约定房屋交割时间。合同虽约定房屋为装修房,但签订合同时房屋未装修。合同装修条款约定甲方同意并授权,由乙方为委托管理房屋另行配置家具家电及装饰装修（见委托装修合同）。2018年10月5日,原告与新沐派装饰公司签订了一份装饰工程承包合同,约定由新沐派装饰公司以包工包料的形式负责原告上述房屋的装修;工程期限90天,自2018年10月8日进场施工,至2019年1月7日完工;工程造价87420元,签合同时付全款50%即43710元,泥工完成后付全款的30%即26226元,硬装完成后付全款的20%。装修设计由新沐派裝饰公司负责,装修标准具体配置见《合租公寓软装项目明细表和装修项目表》。房屋装修费用由原告负责,装修风格和要求系按被告合居商业公司的要求进行。上述合同签订后,原告将房屋交付装修,并向装修公司支付工程款43710元。2019年1月23日,被告合居商业公司与新沐派装饰公司书面确认:对本应在2019年1月17日支付的第一季度租金和押金（扣除1个月空置期实际押一付二）,因装修公司未将装修好的房屋交合居商业公司,经两家公司内部协商,并经客户同意,将上述合居商业公司应支付租金押金8100元抵扣原告应支付二期装修款,抵扣后,原告实际应向新沐派装饰公司支付二期工程款18126元。当日原告向新沐派装饰公司支付18126元此后,被告合居商业公司于2019年5月20日向原告支付了2019年第二季度租金8100元,原告于2019年6月13日向新沐派装饰公司支付第三期工程款16504元,原告代被告支付2019年度的物业管理费980元,以上合计,原告共向新沐派装饰公司支付装修工程款87420元（含抵扣租金、押金8100元）,原告称是因为代被告合居商业公司交纳了物业费。此后,因被告合居商业公司未向原告交纳租金,原告遂诉至本院新沐派装饰公司进行场装修后,即按被告的要求将房屋门锁换为密码锁,现房屋未向原告交付。另查明,新沐派装饰公司在2019年5月20日前系被告合居商业公司独资控股。签订合同至装修期间两公司法定代表人均为温卓宇。本院认为,原、被告就涉案房屋形式上签订的为《财产委托管理服务合同》,但实际体现为房屋租赁的合同内容,故本案应确定为房屋租赁合同纠纷。合同虽未明确计租时间及装修免租期,但合同于2018年9月29日签订,并约定起租期限从2019年1月7日起计算,该期间与装修工期至2019年1月7日完工的约定致,应当认定装修免租期至2019年1月7日止。同时被告在租金抵扣书面材料中认可应当在2019年1月17日前向原告支付2019年第一季度租金和押金,此后又向原告支付了2019年第二季度租金,故原告主张本案计租时间为2019年1月7日符合本案客观事实,本院予以采信。合同虽未明确房屋交付时间,但房屋装修实际是按被告作合租公寓的使用要求进行,且装修设计施工均按被告要求交由其独资控股公司完成,原告只是承担装修付款义务,原告将房屋交付装修,有理由相信是向被告交付了房屋,被告按合同约定计租时间向原告支付了部分租金,应当认定合同已实际履行,装修是否按期完成及被告是否将房屋转租产生收益均不能成为被告不付租金的理由。综上情况,原告诉请被告未付租金违约,具有事实依据,本院予以支持;原告诉请合同解除,因被告违约,致使原告不能实现合同的目的,按照双方的约定应当予以解除。被告未向原告支付2019年7月7日后的租金和占用费,原告主张支付,本院予以支持,核算至2019年12月7日止的租金和占用费为13500元,此后的占用费按合同约定标准支付至房屋实际交还之日止。因合同没有约定押金在承租入住时可转化为违约金,被告以抵扣装修款的形式向原告交纳的押金2700元应由原告返还,并在上述租金中抵扣。根据合同约定,因被告延迟支付租金导致合同解除,被告应赔偿装修费用,故原告主张装修损失赔偿符合合同的约定,本院予以支持。但原告装修损失应按原告实际支出和合同的约定进行折算,核算合同实际履行期为347天,合同期为1825天。折算装修损失赔偿为【1825天-347天(从2019年1月7日至本院作出判决之日即2019年12月20日止)】÷1825天×87420元=70798元。根据合同约定,被告违约导致合同解除,还应当向原告承担六个月租收益的可得利益损失,考虑已判决被告赔偿了原告的实际损失,及原告房屋在出租给被告前没有出租收益等情况,应酌情降低原告的可得利益损失,具体认定3个月租金的可得利益损失为8100元。综上,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：一、从即日起解除彭建湘与被告湖南合居商业管理有限公司签订的《财产委托管理服务合同》；二、湖南合居商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付彭建湘租金及占用费入民币10800元(押金2700元已抵扣,租金及占用费已计算至2019年12月7日止,以后的占用费按2700元每月的标准计算至房屋实际交还之日止);三、湖南合居商业管理有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿彭建湘装修损失入民币70798元、租金收益损失人民币8100元,合计人民币78898元；四、驳回彭建湘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2534元,减半收取1267元,由彭建湘负担267元,湖南合居商业管理有限公司负担1,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  甘亚平二〇一九年十二月二十日书记员  谭安琪附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。