陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）陕01执异1251号案外人：张联盟，男，1976年6月9日出生，汉族，住陕西省兴平市。委托代理人：魏彦学，陕西增瑞律师事务所律师。委托代理人：崔蕾，陕西增瑞律师事务所律师案外人：陈燕，女，1978年4月12日出生，汉族，住陕西省兴平市。委托代理人：魏彦学，陕西增瑞律师事务所律师。委托代理人：崔蕾，陕西增瑞律师事务所律师申请执行人：张炜，男，1977年8月5日出生，汉族，住宝鸡市金台区。委托代理人：高建中，陕西永佳律师事务所律师。委托代理人：魏万奋，陕西永佳律师事务所律师。被执行人：西安天健大兴置业有限公司，住所地：西安市莲湖区大兴东路12号312室。法定代表人：张小卷，该公司经理。被执行人：张小卷，男，1971年12月27日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。申请执行人张炜与被执行人西安天健大兴置业有限公司（以下简称天健大兴公司）、张小卷民间借贷合同纠纷一案，宝鸡仲裁委员会(2018)宝仲裁字第76号《仲裁裁决书》已发生法律效力。执行中，本院查封了被执行人天健大兴公司名下位于西安市大兴新区西二环以东梨园路以南，天健望湖大观小区共计17套房产，现案外人张联盟、陈燕对本院查封天健望湖大观小区2-10801号房产不服，向本院提出异议。本院依法组成合议庭进行了书面审查，本案现已审查终结。案外人张联盟、陈燕称：请求依法撤销(2018)陕01执1894号执行案件对天健望湖大观小区2-10801号商品房的执行。事实与理由：案外人于2017年12月25日购买了天健望湖大观小区2-10801号商品房，于2018年4月2日向天健大兴公司缴清了房款，2018年5月已经交房，案外人在仲裁裁决出具前已经合法占有该不动产，并已经开始了实质性的装修。基于以上理由，并根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，法院在执行(2018)陕01执1894号执行案件涉及的房产时损害了案外的合法权益，恳请法院终止对该房产的执行。申请执行人张炜辩称：1、案外人张联盟、陈燕并未与被执行人天健大兴公司签订书面的买卖合同。即使涉案房屋系白丕亮更名给张联盟，但白丕亮与西安天健签订的“订购协议”第四条约定“甲方在预售许可证办理完成后5个工作日内通知乙方…乙方应在10日内携带本团购订购协议、身份证及已付款的收据到甲方指定处签署《商品房买卖合同》…”。此约定证明该协议显然属于预约合同。并且，在涉案房屋查封前，案外人与天健大兴公司未依照该预约合同的约定签订《商品房买卖合同》。即在人民法院查封之前案外人与天健大兴公司未签订合法有效的书面买卖合同。并且案外人提供的情况说明证明，2017年12月25日前白丕亮与西安天健签订的任何协议全部作废。2、现有证据无法证实案外人张联盟、陈燕在涉案房屋查封前已合法占有涉案房屋，根据张联盟与陕西雁影物业服务有限责任公司签订的协议“乙方（张联盟）保证因其装修而引起的一切后果……签约日期2018年9月20日”。涉案房屋查封时间为2018年7月11日，根据前述协议，装修时间为2018年9月20日，装修在后，查封在前。案外人主张其在涉案房屋查封前已实际合法占有该房屋的异议理由不能成立。3、案外人张联盟、陈燕未举证证明所购涉案房屋系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。本案案外人并未举证证明其名下无其他用于居住的房屋，故其异议理由不能成立，应予驳回。综上，案外人申请终止对天健望湖大观小区2-10801号房屋的执行异议，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，依法不应支持，答辩人请求驳回案外人的异议申请。被执行人西安天健大兴置业有限公司未作答辩。被执行人张小卷未作答辩。本院查明，2018年7月3日宝鸡中院作出（2018）陕03财保1号民事裁定书“冻结被执行人张小卷、西安天健大兴置业有限公司银行存款1200万元或查封、扣押被申请人同等价值的其他财产。”同月，宝鸡中院作出（2018）陕03执保20号协助执行通知书，查封被执行人西安天健大兴置业有限公司所有的位于西安市××新区××以东梨园路以南，预售证号：2017205，房号2-20203、2-20303、2-20403、2-20503、2-10601、2-10801、2-11001、2-11101、2-11301、2-119010；预售证号：2016443，房号1-20501、1-20901、1-21101、1-21304、1-21501、1-21704、1-22603共计17套。另查，2018年8月22日宝鸡仲裁委作出（2018）宝仲裁字第76号仲裁裁决书，裁决：一、被申请人张小卷于本裁定送达之日起十日内归还申请人借款本金9490000元，并向申请人支付该款自2018年2月7日起至还清之日止按月利率2%（即年利率24%）计算的利息损失，另向申请人支付案件保全费5000元；二、被申请人西安天健大兴置业有限公司对被申请人张小卷借款本金9490000元的归还及该款自2018年2月7日起至还清之日止按月利率2%（即年利率24%）计算的利息损失和案件保全费5000元的支付承担连带责任。三、对申请人的其他仲裁请求不予支持；四、本案仲裁费84360元，由申请人承担4302.36元，被申请人（张小卷、西安天健大兴置业有限公司）承担80057.64元。被申请人承担的仲裁费在履行上述第一项时一并付给申请人。再查，2018年9月17日，张炜向本院申请强制执行，本院依法立案执行。案外人张联盟、陈燕为支持其异议请求向本院提交以下证据：1、2012年2月21日与西安天健大兴置业有限公司签订的《天健望湖大观团购订购协议》显示订购方为白丕亮；2、2017年12月25日张联盟与白丕亮签定的房屋转让《情况说明》载明：“白丕亮自愿将购买天健望湖大观2号楼西单元801（2-1-801）号房屋更名给张联盟”；3、中国建设银行大兴东路支行客户回单，付款金额人民币500,000元，付款人陈燕，收款人白丕贤；4、房款、车位款、装修保证金、物业费收款收据及银行转款单若干；5、2018年4月1日西安天健大兴置业有限公司与张联盟、陈燕签订《协议声明》“张联盟2017年10月在西安天健大兴置业有限公司开发的天健望湖大观项目购买商品房一套，房号：2-10801，面积151.75平方米，全款已付清。因限购政策，张联盟现不具备西安市购房资格，所以无法网签《商品房买卖合同》。西安天健大兴置业有限公司在此承诺，在张联盟达到西安市购买资格时，西安天健大兴置业有限公司无条件配合张联盟进行《商品房买卖合同》网签。”以上有保全裁定、仲裁裁决书、执行通知书、银行票据、收款收据、情况说明等在卷予以佐证。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。经查，案外人张联盟、陈燕与西安天健大兴置业有限公司并未签订合法有效的《商品房买卖合同》，双方仅签订《协议声明》，该房屋至今仍登记在被执行人西安天健大兴置业有限公司名下，本院查封行为并无不当，于法有据，故案外人张联盟、陈燕主张的执行异议不能成立，本院依法不予支持。案外人张联盟、陈燕如对涉案查封房产主张实体权利，可依法通过诉讼予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人张联盟、陈燕的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李 唯审判员 冯 健审判员 黄金华二〇一九年十二月二十五日书记员 樊 辉