河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民再172号二审上诉人（一审被告、反诉原告）：韩银艳，女，1980年3月24日出生，汉族，大专文化，个体工商户，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：宋佳博，河南伟帆律师事务所律师。二审上诉人（一审原告、反诉被告）：商丘市金邦置业有限公司，住所地：河南省商丘市城乡一体化示范区株江路东段（珠江名人苑）二号楼一层。法定代表人：黄备战，该公司总经理。委托诉讼代理人：高威、雍忠凯，河南昊丹律师事务所律师。二审上诉人韩银艳与二审上诉人人商丘市金邦置业有限公司（以下简称金邦置业公司）合同纠纷一案，本院于2017年8月21日作出（2017）豫14民终2570号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2019年8月20日作出（2019）豫14民监13号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。二审上诉人韩银艳的委托诉讼代理人宋佳博，二审上诉人金邦置业公司的法定代表人黄备战及其委托诉讼代理人高威、雍忠凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩银艳称：一、二审判决认定事实缺乏证据证明，适用法律错误，判决结果不当。韩银艳提交新证据能证明涉案房产已经取得房屋预售许可证，二审判决认定《商品房内部认购协议书》无效是错误的。要求撤销一、二审判决，改判驳回金邦置业的诉讼请求；确认韩银艳对案涉房屋的所有权并判令金邦置业公司继续履行合同。金邦置业公司称，金邦置业公司曾经向万跃华实际控制的金手指投资公司借款，但在本案《商品房内部认购协议书》签订前，金邦置业公司已经足额偿还了金手指投资公司的借款，双方不存在债权债务纠纷，因此涉案的《商品房内部认购协议书》并不是用于抵偿金邦置业公司欠金手指公司的借款。因金邦置业公司开发“黄金水岸”项目，将建筑工程承包给万跃华、张有利。施工开始后，万跃华以预付工程款的名义让金邦置业公司将涉案的尚未建造的房屋抵偿给韩银艳，用于消灭金手指公司欠韩银艳的借款。但万跃华、张友利因无资金支撑，仅对基础工程进行部分施工后，便终止工程。金邦置业公司于2016年3月2日与万跃华、张友利结算后签订了终止合同协议，并于2016年10月将其已施工部分的工程款120万元全部支付给万跃华、张友利，用于支付农民工工资。金邦置业公司不欠万跃华的工程款，金邦置业公司与韩银艳签订《商品房内部认购协议书》时，错误地认为万跃华、张友利有能力完成“黄金水岸”工程的施工从而才用涉案房产预付工程款，存在重大误解，该《商品房内部认购协议书》应予撤销。从2016年3月金邦置业公司与万跃华、张友利签订终止合同时，才知道自己的权利被侵犯，至本案起诉之日，不超一年除斥期间，二审以金邦置业的诉请超过一年除斥期间驳回金邦置业公司的诉请错误。金邦置业公司向商丘市梁园区人民法院起诉，请求：判令撤销2015年7月8日与韩银艳签订的商品房认购协议书及收据。韩银艳向一审法院反诉请求：1、确认2015年7月8日与金邦置业公司签订的《商品房内部认购协议书》合法有效，韩银艳对合同约定的房屋享有所有权；2、判令金邦置业公司继续履行合同，协助韩银艳办理房产登记手续；3、本案诉讼费用由金邦置业公司承担。一审法院认定事实：2015年7月8日，双方当事人签订《商品房内部认购协议书》一份，协议约定：1.乙方（韩银艳）认购的商品房为“黄金水岸”1期2号楼1单元904室；2.乙方认购商品房的建筑面积约88.67平方米，单价为4560元/平方米，总计价款为人民币￥427272元；3.乙方应在签署本协议的同时向甲方（金邦置业公司）交纳立约定金人民币￥427272元，以作为与甲方订立商品房买卖合同之担保；待甲方取得预售条件后，乙方需在接到甲方电话通知三日内，由本人持本协议到甲方指定的地点签署正式的《商品房买卖合同》及其附件。8.……此房为商丘金手指投资信息咨询服务有限公司抵账房源，乙方无权退房。同日，金邦置业公司给韩银艳出具427272元收据一份。上述事实有双方提交的《商品房内部认购协议书》及收款收据、建筑工程施工合同书等证据及各方当事人陈述在案佐证。一审法院判决：一、驳回金邦置业公司的诉讼请求；二、驳回韩银艳的反诉请求。一审案件受理费100元，由金邦置业公司负担；反诉费50元，由韩银艳负担。韩银艳不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回金邦置业公司的起诉，确认双方当事人签订的《商品房内部认购协议书》为有效协议，一、二审案件受理费由金邦置业公司承担。事实和理由（含答辩意见）：2015年7月8日双方当事人及商丘金手指投资信息咨询服务有限公司（以下简称金手指咨询公司）三方协商达成“金邦置业公司以其开发的‘黄金水岸’小区1期2号楼1单元904室（面积约93.70平方米，单价4560元/平方米，总价款427272）房屋抵偿金手指咨询公司所欠上诉人的借款”协议，为此韩银艳与金邦置业公司签订了《商品房内部认购协议书》，金邦置业公司亦为韩银艳出具了收款收据，金手指咨询公司所欠韩银艳的债务已经转移给金邦置业公司。该协议系各方当事人的真实意思表示，为有效协议，一审驳回韩银艳的诉讼请求错误。金邦置业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持金邦置业公司的诉讼请求。事实和理由（含答辩意见）：金邦置业公司与韩银艳签订《商品房内部认购协议书》并出具收据的目的，是在金手指咨询公司实际控制人万跃华、张友利为上诉人施工的“黄金水岸”小区完毕后，用建成房屋抵偿其工程款；而万跃华、张友利的金手指咨询公司又拖欠韩银艳借款，在此情况下金邦置业公司才与韩银艳签订《商品房内部认购协议书》。但万跃华、张友利为金邦置业公司施工的三栋房屋，因无资金支撑，仅对基础工程进行部分施工后，便停止工程的施工，无奈金邦置业公司于2016年初与万跃华、张友利结算后签订了终止合同协议，并将其已施工部分的价款120万元，全部支付给万跃华、张友利，用于支付民工工资。金邦置业公司与韩银艳签订《商品房内部认购协议书》时，错误地认为万跃华、张友利有能力完成“黄金水岸”工程的施工，存在重大误解，属于法律规定的可撤销范畴。而韩银艳在未向金邦置业公司支付一分钱购房款的情况下，如获得该房屋，有悖于法律规定的权利义务相一致的原则。如获得该房屋，有悖于法律规定的权利义务相一致的原则。本院二审经审理查明的事实除与一审认定的基本事实一致外，另查明：金邦置业公司于2015年3月2日与案外人张友利以及金手指公司实际控制人万跃华签订《建设工程施工合同》，将其开发的位于商丘市长江路北包河东岸的“黄金水岸”小区1、2、3号楼土建及安装等工程，以每平方米1300元的价格发包给万跃华、张友利施工。2015年7月8日，经万跃华、张友利与金邦置业公司以及包括韩银艳在内的在金手指公司虞城分公司的九户理财人协商，金邦置业公司同意用其开发建设并由万跃华、张友利施工的“黄金水岸”2号楼的部分房屋，抵偿万跃华、张友利的施工工程款，并由金邦置业公司直接与金手指咨询公司虞城分公司理财人韩银艳等九户理财人签订《商品房内部认购协议书》，用该房屋抵偿万跃华所欠韩银艳等理财户的理财款。二审还查明：万跃华、张友利与金邦置业公司签订施工合同后，因资金困难，在对“黄金水岸”1-3号楼的基础工程进行了部分施工后停止该工程的施工。2016年3月2日，经张友利参与协商、结算，与金邦置业公司达成终止合同协议。该协议确认万跃华、张友利施工的工程价值120万元，金邦置业公司已将该款支付给万跃华、张友利（该款大部分支付民工工资，少部分支付材料款）。因万跃华、张友利未完成工程施工，且金邦置业公司称已不欠付万跃华、张友利工程款，金邦置业公司遂提起本案诉讼，要求撤销与韩银艳等理财户签订的《商品房内部认购协议书》及出具的收款收据；韩银艳等理财户同时提起反诉，要求确认《商品房内部认购协议书》的效力，并对合同约定的房屋享有所有权，判令金邦置业公司继续履行合同，协助其办理房产登记手续。二审法院认为，金邦置业公司以其开发的房产抵偿可能欠付万跃华、张友利的工程款，该二人又同意以该抵债的房产，抵偿金手指公司所欠韩银艳的借款，金邦置业公司与韩银艳所签订的《商品房内部认购协议书》，系在上述以房抵债行为协商后所签订，该协议书约定了当事人的名称和住所，商品房的具体位置、面积、单价等基本状况、交付使用条件，以及违约责任等事项，具备了商品房买卖合同的基本要件和内容，其实质是金邦置业公司转让房产所有权的一种形式，该转让应符合法律规定方为有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”韩银艳与金邦置业公司在签订上述认购协议时，约定的房屋仅进行基础工程的施工，不可能取得房屋预售许可证明，而且截至本案起诉时，金邦置业公司仍未取得该房屋的预售证明，依照上述法律规定，双方当事人签订的涉案《商品房内部认购协议书》，属于无效协议。故此，对韩银艳请求确认该协议有效等诉请，本院依法不予支持，当事人对合同无效后的权利，可另行主张。鉴于本案《商品房内部认购协议书》的签订时间为2015年7月8日，金邦置业公司提起本案诉讼的时间为2017年1月17日，其间超过了一年的除斥期间，且涉案合同并非可撤销合同范畴，故金邦置业公司主张撤销《商品房内部认购协议书》的请求，本院依法亦不予支持。综上所述，韩银艳、金邦置业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决未对涉案合同效力予以认定不当，但判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费韩银艳缴纳50元，商丘市金邦置业有限公司缴纳100元，由韩银艳、商丘市金邦置业有限公司各自负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审审理过程中，韩银艳提交涉案房屋的商品房预售许可证。证明涉案房屋已于2016年11月11日取得商品房预售许可证。金邦置业公司经质证，对该证据无异议。经金邦置业公司申请，本院调取以下证据：1.金邦置业公司向金手指公司从2013年1月4日到2015年5月27日的还款银行交易清单及明细共36页。证明金邦置业公司通过银行转账和现金支付方式向金手指公司、万跃华、吴佩姿（万跃华之妻）共计还款1238.4万元，以此证明金邦置业公司在2015年5月27日已经还清金手指公司的全部借款。金手指公司和金邦置业公司之间债权债务已经结清。2.河南豫华会计师事务所有限公司关于金手指公司非法吸收公众存款犯罪刑事案卷宗中的豫华所专审字（2017）第0214号专项审计报告中金手指公司应收对外投资明细表，该表显示金邦置业公司法人黄备战下欠金手指公司净额为零。证明金邦置业公司与金手指公司之间已不存在债权债务。金邦置业公司提交：金手指公司实际控制人万跃华折抵工程款所借金邦置业公司“黄金水岸”的房源共计65套价值25470753元。证明其在2015年5月份时已通过银行转账及现金方式还清金手指公司的全部借款，而这65套商品房买卖合同签订的时间均是在2015年5月份以后，是金手指公司的实际控制人万跃华为了骗取金邦置业公司信任以垫资施工为名用将来产生的工程款折抵金手指公司的理财户的理财款。金邦置业公司是不存在欠金手指公司借款，韩银艳质证称，金邦置业公司提交的新证据严重超过举证期限，韩银艳的代理人拒绝对该证据进行质证，上述证据不能作为证据使用。本院依职权调取河南省商丘市梁园区人民法院（2016）豫1406财保646号民事裁定、协助执行通知书一份及送达回证。证明涉案房屋正处于被法院查封阶段。双方当事人经质证，对该证据均无异议。本院经审查认为，以上证据客观真实，与本案有关联性，予以采信。本院再审审理查明的事实除与一审认定的事实一致外，另查明，黄备战作为金邦置业公司的法人，自认金邦置业公司欠金手指公司本金1200万元。根据金邦置业公司提交的还款交易清单，金邦置业公司自2013年1月4日到2015年5月27日通过银行转账和现金支付向金手指公司、万跃华、吴佩姿（万跃华之妻）共计还款1238.4万元。其中，自2012年7月2日至2014年12月30日共计银行转账766.4万元。自2015年5月15日至2015年5月27日现金还款472万元。现金还款收据中，除2015年5月22日收据显示现金还款372926元、2015年5月27日两张收据显示分别现金还款376848元、391666元之外，其余十份现金还款收据均在相同时间金邦置业公司与金手指公司的理财客户签订有相同金额的以房抵债协议。另查明，案涉房屋所在小区在2016年11月11日取得商品房预售许可证。案涉房产因另案诉讼被河南省商丘市梁园区人民法院查封。本院再审认为，本案争议的焦点问题是：案涉的商品房认购协议是否合法、有效；韩银艳是否取得案涉房产的所有权，其要求金邦置业公司协助办理过户手续应否支持。关于案涉商品房认购协议的效力问题。金邦置业公司与韩银艳签订案涉认购协议，上面加盖有金邦置业公司的印章及黄备战签名，合同由金邦置业公司提供，该协议系双方真实意思表示。案涉协议的标的物在签订协议时虽然是在建房屋，但案涉小区在2016年11月11日取得预售许可，在本案的诉讼开始之前。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，涉案商品房认购协议合法有效，对双方均具有约束力。关于黄备战称受到欺骗，案涉房源系抵工程款，与万跃华和金手指公司之间不存在债权债务，案涉协议应为无效的主张。经查，黄备战自认欠金手指公司债务本金1200万元，其主张偿还的证据中，现金偿还发生在2015年5月份，有10份收据显示同一天时间金邦置业公司与金手指公司理财户均签订了内部认购协议，理财款折抵的房款金额与现金收据金额一致，因此，无法排除正是通过签订认购协议，金邦置业公司拿房子抵给金手指公司的理财户，抵偿金邦置业公司欠金手指公司的债务，现金收据正是来源于以房抵债清偿行为。金邦置业公司举证证明偿还金手指公司债务银行转账证据仅是其与金手指公司的法人万跃华和吴佩姿（万跃华妻子）之间的部分交易记录，系仅有部分时间段、部分账号的还款记录，没有万跃华、吴佩姿或者金手指公司其他相关账户向金邦置业公司支付款项的交易记录，无法反映双方经济往来的全部情况，无法据此反映出双方的债权债务、欠款金额及偿还金额。万跃华对金邦置业公司的主张亦不认可。金邦置业公司提供的65份认购协议，主张抵偿债务数额为2500余万元，因无法确定上述以房抵债协议的真实性，对除本案认购协议之外的协议不予审查和采纳。金邦置业公司提交的证据不足以证明其已经偿还金手指公司全部债务。万跃华虽然与金邦置业公司签订了建设施工合同，但该合同并未加盖金手指公司的印章，无法确定与金手指公司的关联性，且工程由张友利一人实际进行了部分施工，万跃华并未参与，工程款亦是向张友利个人支付，该工程款纠纷与本案纠纷没有关联性，金邦置业公司主张包括案涉房源在内的以房抵债房源都是为了抵万跃华建设黄金水岸小区的工程款亦无证据证明。且金邦置业公司与韩银艳签订认购协议，向韩银艳出具房款收据，认购协议及房款收据注明案涉房源系抵债房源，房款系以房抵债，说明金邦置业公司认可认购者是金手指公司的理财户，对金手指公司享有合法债权，通过签订认购协议，采用以房抵债方式，理财户对金手指公司的债权移转至金邦置业公司，协议成立生效时债权移转即发生效力。金邦置业公司若认为其与金手指公司的债权债务关系已经消灭或以房抵债侵害了其权益，可另行向金手指公司主张。关于韩银艳请求确认其对案涉房屋所有权并判令金邦置业公司协助办理产权过户登记的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”金邦置业公司并未向韩银艳交付案涉房屋，韩银艳并未实际占有该房屋。本案案涉房屋的产权登记在金邦置业公司名下。因此，韩银艳主张确认其对案涉房屋有所有权并由金邦置业公司协助其办理房屋产权过户登记没有事实和法律依据。但韩银艳与金邦置业公司签订的认购协议合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”韩银艳有权要求继续履行该协议，鉴于案涉房屋已经被商丘市梁园区人民法院查封，双方继续履行认购协议若发生纠纷可另行解决。综上，原判认定事实和适用法律部分错误，处理结果部分不当，应予纠正。韩银艳的申诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、撤销商丘市中级人民法院(2017)豫14民终2570号民事判决和商丘市梁园区人民法院（2017）豫1402民初940号民事判决第二项。二、维持商丘市梁园区人民法院（2017）豫1402民初940号民事判决第一项，即驳回商丘市金邦置业有限公司的诉讼请求。三、确认商丘市金邦置业有限公司与韩银艳签订的《商品房内部认购协议书》合法有效。四、驳回韩银艳的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由商丘市金邦置业有限公司负担；反诉费50元，由韩银艳负担。二审案件受理费韩银艳缴纳50元，金邦置业公司缴纳100元，由韩银艳、商丘市金邦置业有限公司各自负担。本判决为终审判决。审判长  郭彦宇审判员  刘晓静审判员  龚延华二〇一九年十二月二十九日书记员  张良涛