大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0211民初11756号原告大连添翼物业服务有限公司，住所地大连市甘井子区辛寨子街道砬子山村，统一社会信用代码91210211570854788M。法定代表人张桂林，总经理。委托诉讼代理人刘思坚，辽宁和轩律师事务所律师。被告孙天宇，男，1986年2月19日生，汉族，住址大连市甘井子区。原告大连添翼物业服务有限公司与被告孙天宇物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告大连添翼物业服务有限公司的委托代理人刘思坚，被告孙天宇出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求被告立即向原告支付自2014年1月1日至2019年12月31日的欠缴物业费12960元，并自2014年1月10日起至实际偿付日止按照日千分之三计算的逾期缴费违约金（截至2019年5月20日，暂计算为34428.78元），合计47388.78元。事实与理由：原告与大连中冶京诚置业有限公司签订《前期物业服务合同》，接受开发商委托为其开发的中冶蓝城E区住宅提供前期物业服务。合同约定了服务费标准，物业费按季交纳，并应于每季首月10日前完成交费，在10日及以后交纳视为逾期，每逾期一日按欠交总额的0.3%的标准支付违约金。被告在购买辛虹园的商品房后，于2012年4月22日对原告与开发商签订的《前期物业合同》及开发商拟定的《（临时）管理规约》签字予以确认并办理了入住手续。原告已经按照约定履行了义务，被告未足额交费构成违约，故依据相关法律规定，原告诉至法院。被告辩称，不同意原告诉讼请求。前期物业合同不是我方真实意思表示。从2014年1至2016年9月的物业费过了诉讼时效，不予支持。交房的时候并没有提供竣工验收备案表，在2012年2月至3月期间，墙体出现问题，应该扣减物业期间的物业费，房屋质量出现问题，更不能要我承担物业费。出现了私占绿地的情况发生，因为原告的原因造成被告房屋的价格受损。物业公司交房时提前半年就收取了物业费用，同时原告也没有提供资质和物价局的许可证。应落实物业公示制度，提高收费透明度。业主认为物业公司存在违约行为，没有达到前期物业服务合同质量标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：原告（乙方）曾与大连中冶京诚置业有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对中冶蓝城E区提供前期物业服务事宜。住宅物业费标准为2元/月/平方米，业主应于本物业交付之日起向乙方交纳物业费，按季交纳，业主应于每季首月10日前向乙方交纳当期的物业管理服务费，逾期承担违约责任，每逾期一日应按欠交总额的0.3%的标准向乙方支付违约金。被告系辛虹园业主，于2012年1月14日办理完成入住手续，原、被告均认可案涉房屋面积90平方米。被告曾于2011年9月30日在《业主确认函》上签字。《业主确认函》载明：买受人同意在业主大会聘任物业服务企业之前，由原告提供物业服务。买受人接受并遵守出卖人依法制定的《业主临时管理规约》以及出卖人与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》。如违反约定本人同意承担违约责任。原告为案涉小区提供物业服务至今。被告办理入住后尚未交纳自2014年1月1日至2019年12月31日的物业费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与大连中冶京诚置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，被告签字认可的《业主确认函》系各方当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按约履行义务。现原告依约为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按时交纳物业费，不应借故拖欠。因此原告诉请被告交纳2014年1月1日至2019年12月31日的物业费12960元具有事实基础和法律依据，本院予以支持。对于被告抗辩中提到的诉讼时效问题，原告提交了2017年11月2日通过EMS邮寄给被告的催费律师函作为证据具有证明力，被告在质证意见中自认其曾于2014年12月26日、2015年6月22日、2015年12月7日收到欠费通知单，于2016年1月25日收到原告通过顺丰邮寄的催费律师函，故上述证据能够证明原告诉求期间的诉讼时效中断，本院对被告该抗辩意见不予采纳。对于被告主张为维修其房屋墙体将钥匙交出，“自2012年3月28日……修了最少两个月”，物业费应予扣减一节，因被告实际是从2012年6月30日开始交纳物业费的，因此本院对被告该抗辩意见不予采纳。对于被告提出小区有违法占地、私改乱建的现象一节，原告的陈述和证据在一定程度上能够证明原告曾对相关业主劝阻整改，并将该情况报告执法部门，原告已在己方义务范围内履行了相应义务，被告在本案中以此对抗物业费用，缺乏事实及法律依据。对于被告提出的房屋质量问题，并非原告作为物业服务企业的管理范畴，被告以此对抗物业费缺乏依据。对于被告提出的小区卫生、绿化、车辆管理等问题，被告提供的证据证明力不足。本院认为，物业服务是一个动态、持续的过程，静态的照片无法反映全部的实际情况，某个时间点显现的问题并非被告拒交物业费的合理事由。物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来判断，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。因此，对于被告的以上抗辩意见本院依法不予支持。但是，对于被告在本案中提出的各种问题情形，原告应在今后的物业管理服务中、在己方义务范围内特别注意并且尽量避免，以提升业主对物业服务的满意度。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原、被告之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要完善之处，应承担一定的责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来。多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告孙天宇于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连添翼物业服务有限公司物业服务费12960元。二、驳回原告大连添翼物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取492元（原告已预交），由原告大连添翼物业服务有限公司负担430元，由被告孙天宇负担62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  郝姝妮二〇一九年十二月二十三日书记员  矫文艳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。