河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终22031号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑州珠江置业有限公司，住所地郑州市二七区航海路197号1号楼11层，统一社会信用代码91410100716746449H。法定代表人：席云，该公司总经理。委托诉讼代理人：武中文，胡俊，河南博颂律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王某某，男，1980年1月19日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：闫正，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。上诉人郑州珠江置业有限公司（以下简称“珠江公司”）因与被上诉人王某某房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2019）豫0108民初1869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。珠江公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求或将本案发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院已认定上诉人与被上诉人签订的《门面商铺租赁合同》合法有效、合同明确约定的情况下，应根据合同约定来解决双方的争议，但一审法院在认定合同由约定的情况下仍自由酌定处理没有事实和法律依据。具体理由如下：1、被上诉人的违约行为导致租赁合同目的无法实现，已构成根本违约；2、一审认定被上诉人因房屋产权变更拒交租金情有可原没有事实和法律依据；3、一审法院酌定上诉人赔偿被上诉人房屋装修费48万元没有依据；4、上诉人在被上诉人拖欠房屋租金时采取停电、停水措施有合法依据，是维护自身合法利益的正当行为；5、如被上诉人认为侵犯了其有限购买权，可通过法律途径实现其优先购买权，但其无权因此拒交租金；6、一审认定被上诉人违约却不让其承担违约责任，属适用法律错误；8、一审认定涉案六间房屋已连为一体，被上诉人一并返还不存在过错，与事实不符。王某某辩称：1、上诉人所陈述的事实及理由在一审庭审均已经查明，不属于新的理由；2、一审在已经查明事实的基础上，对装修费的认定问题有失偏颇，应当让上诉人承担更多的责任；3、一审已经查明因上诉人停水、停电致使酒店无法运行，产生重大损失，但在最后的判决部分却没有提及，属于漏判。珠江公司向一审法院提出的诉讼请求：1、依法解除原、被告于2017年3月23日签订的《门面商铺租赁合同》；2、被告将涉案房屋中的101、105、106号房产返还原告；3、被告向原告支付欠付租金708165元（暂计至2019年4月24日，以后租金依据双方合同计算至被告实际返还房产之日）；4、被告向原告支付违约金1931878元（暂计至2019年4月24日，以后违约金依据双方合同计算至被告实际返还房产之日)；5、本案诉讼费用由被告承担。王某某向一审法院的反诉清求：依法判令珠江公司赔偿反诉原告各项损失300万元，诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定的事实：2014年7月15日，郑州市公安消防支队出具消防验收意见书，认为包括涉案房屋在内的珠江荣景6-13、15、16号楼建设工程消防验收复验合格。2016年3月31日，涉案房屋被登记为原告所有，规划用途为商业服务。2017年3月23日，原、被告在珠江荣景租售中心签订了《门面商铺租赁合同》，约定：原告将涉案房屋租赁给被告用于商业经营，建筑面积共计1410.32平方米，其中101、105、106号房产建筑面积总计为590.14平方米；租赁期限八年，自2017年4月25日至2025年4月24日止；租赁期满或合同因其他原因终止后，被告应无条件腾退租赁物，不得向原告提出任何请求，属于被告的可移动资产、设备，被告可以搬走，其他不能移动设备及装修部分，被告不得拆卸，应无偿交给原告；协议期内，如被告存在拖欠租金或者其他费用的行为，原告有权对被告所租商铺门面停水、停电、停止物业服务，由此产生的一切后果和损失由被告自行承担；被告如需要对所租赁门面商铺进行装修或改造时，必须先征得原告书面同意，改造的费用由被告自负。被告若装修，设计应征得消防部门验收的，其费用由被告支出，原告协助办理。合同第十条第6款约定“因门面商铺的所有权在销售前归开发商所有，自开发商销售后转移至业主所有，甲方（原告）出租的本协议约定门面商铺系甲方受开发商（或业主）委托代为出租，如乙方（被告）需要发票，由乙方向甲方提出后由甲方协调开发商（或业主）向乙方出具。”第十一条第3款约定：乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天支付所欠款项1%的违约金，超过30日甲方有权采取措施，收回房屋，终止合同；第7款约定：被告若有拖欠租金累计一个月以上的，原告有权终止合同，收回商铺，被告应按照合同总租金的20%支付违约金；若支付的违约金不足以弥补原告损失的，被告还应赔偿直至弥补全部损失为止。关于租金，《门面商铺租赁合同》第三条约定：商铺第一年租金为每平方米80元；从第三年起，租金每一年在上一年基础上递增10%。原、被告在《乙方合同期应缴租金时间及金额明细》单中明确列出了每一个时间段交纳租金的数额：其中被告第1次交款时间为2017年3月23日，交纳自2017年4月25日至2017年7月24日租金，数额为0元；第2次交款时间为2017年3月23日，交纳自2017年7月25日至2017年10月24日租金，数额为338477元；第3次交款时间为2017年9月20日，交纳自2017年10月25日至2018年1月24日租金，数额为338477元；第4次交款时间为2017年12月20日，交纳自2018年1月25日至2018年4月24日租金，数额为338477元。……。合同签订当日，被告向原告交纳租赁保证金112826元，向涉案房屋物业管理公司交纳押金18000元，还交纳了房屋自2017年7月25日至10月24日租金338477元（含2017年2月23日交纳定金10万元）。被告将六间涉案房屋打通连成一体装修后开办了郑州市惠济区悦豪大酒店。2017年11月2日，被告又支付涉案房屋至2018年元月24日期间租金338477元。2017年年底，被告得知原告将105号房屋出卖给案外人后产生争议，遂拒绝再交纳租金。2018年1月16日，悦豪大酒店被消防部门处以罚款30000元。2018年10月26日，原告委托律师向被告发出律师函，称被告自2017年12月20日以来逾期支付租金共计1353908元，告知被告在接到通知函五日内足额支付拖欠租金1353908元及应支付违约金2349000元，否则其将解除租赁合同、收回商铺。2019年4月2日，原告向被告发出《解除合同通知书》，告知被告解除租赁合同，要求被告最迟在2019年4月6日前搬出101、105、106等房屋，并向原告交纳租金863963元、违约金2044193元。原告当日即停止了对涉案房屋的供水。被告于2019年4月4日向原告发出书面声明，要求原告对酒店停水后的一切损失承担责任。被告于2019年4月2日后未再继续经营酒店。本案在审理中，被告申请对涉案房屋内不可拆除的装饰装修损失进行评估，该院依法委托河南凯业房地产估价咨询有限公司进行评估。该评估机构于2019年7月18日出具评估报告，认为涉案房屋内不可拆除的装饰装修包括：餐厅大堂及包间装饰木门；地面地板砖、木地板、墙面面砖、壁纸、屋顶石膏吊顶、造型吊顶；水电等装置；室外独立水、电表，室内配套插座；配套设施：水电等设施齐全。上述装饰装修折旧后价值共计121.01万元。其中103号房屋室内装修价值为23.52万元。原告支付评估费12185元。为了避免双方损失进一步扩大，该院于2019年9月23日向原、被告书面释明房屋返还问题。被告当即向原告返还涉案房屋六间。原告以102、103、104号房屋已经出售为由拒绝接受被告交还的房屋钥匙。原、被告还均明确表示不申请对涉案房屋装修价值重新评估。被告同意103号房屋室内装修费用23.52万元不再要求本院解决。另查明，案外人祁某、周某于2017年5月份认购了涉案房屋中的105、106号房产，并分别于2017年12月份、2018年10月与原告签订了书面《商品房买卖合同》。原告在出售该两房屋时告知了买受人房屋已经出租给被告的事实，买受人也同意与被告办理商铺转租赁合同。本案在审理中，被告称其不知情原告出售该两商铺的情况，原告未提供证据证明其出卖该两房屋前曾经告知过被告。2018年6月份，原告与被告签订了103号房屋买卖合同。涉案房屋中的102、104号房屋在2018年6月份也被原告另行出卖给他人。一审法院认为：原、被告签订的《门面商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，本院确认其合法有效。涉案房屋在2014年7月15日已经通过消防验收，被告未提交证据证明其在2018年1月16日被消防部门处罚系原告出租房屋过错所导致，被告提出的原告出租行为无效的主张，该院不予支持。因原、被告均不愿意再继续履行租赁合同，故原告提出的解除租赁合同的诉讼请求，该院予以支持。被告已于2019年9月23日向原告返还101、105、106号房产，虽然原告拒收，但是涉案房屋六间已被连成一体，被告一并返还六间房屋不存在过错。被告已将涉案房屋钥匙交到本院提存，原告提出的返还房屋的诉讼请求，该院不再处理。关于原告提出的要求被告支付租金708165元、违约金1931878元的诉讼请求，以及反诉原告提出的反诉被告赔偿其各项损失300万元的反诉请求，该院认为，被告在承租涉案房屋期间享有优先购买租赁房屋的权利，原告未通知被告即将被告承租的房屋出卖给他人的行为侵犯了被告依法享有的优先购买权，被告有权据此主张原告出卖行为无效。但被告在其承租使用权未受到影响的情况下应当继续履行租赁合同约定的义务，其拒绝交纳租金的行为已经构成违约。被告于2017年7月花费百万元巨资豪华装修了租赁房屋以便长期经营，却因原告对其优先购买权的漠视以致其经营未满半年即要面临房屋产权人发生变更的重大变故，被告愤怒之下拒交租金也情有可原。原告此时本应妥善解决纠纷，但其却只是催交租金，并于2019年4月2日停止供水以致被告无法再继续经营酒店，原告对双方矛盾加剧、损失进一步扩大存在过错，应当承担相应的责任。综合考虑原、被告各自过错及本案实际情况，该院酌定被告向原告支付101、105、106号房屋租金70万元，原告赔偿被告101、102、104、105、106号房屋装修费用48万元，该五间房屋内添置的评估报告中所列不可拆除的装饰装修财产归原告所有。扣除被告已向原告交纳的租赁保证金112826元及原告应赔偿被告的装修费用48万元，被告应向原告支付租金107174元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零一条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十条之规定，判决：一、解除原、被告于2017年3月23日签订的《门面商铺租赁合同》；二、被告王某某向原告郑州珠江置业有限公司支付租金107174元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27920元、反诉费15400元、评估费12185元，共计55505元，原告负担27753元，被告负担27752元。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。本院经审理查明的事实同一审一致。本院认为，被上诉人投入巨资豪华装修涉案租赁房屋，目的是为了长期经营，但上诉人不顾被上诉人对涉案房产优先购买权致被上诉人经营未满半年即要面临房屋产权人发生变更的重大变故，在此情况下被上诉人拒交房租有一定的原由，且其于2019年4月2日停止供水以致被告无法再继续经营酒店，给被上诉人的经营造成损失，存在过错，应当承担相应的责任；被上诉人在其承租使用权未受到影响的情况下应当继续履行租赁合同约定的义务，其拒绝交纳租金的行为已经构成违约。因此，本案双方当事人在涉案租赁合同履行过程中，均存在过错而非一方过错。一审法院在综合考虑双方当事人各自过错及本案实际情况的基础上，酌定被上诉人向上诉人支付租金70万元，上诉人赔偿被上诉人房屋装修费用48万元，并判决评估报告中所列不可拆除的装饰装修财产归上诉人所有，并无不当。上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，郑州珠江置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27920元，由上诉人郑州珠江置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  徐卫岭审判员  赵自伟二〇一九年十二月四日书记员  徐成龙