安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终10796号上诉人（原审被告）：贺影，女，1976年9月13日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：邓传信，合肥市诚信法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：邓家红，合肥市诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：宋中琪，女，1981年12月25日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原审被告：吴振礼，男，1978年11月18日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。上诉人贺影因与被上诉人宋中琪、原审被告吴振礼房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2019）皖0102民初8832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺影上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一、二审诉讼费用由宋中琪承担。事实和理由：1.案涉房屋登记在吴振礼名下，《存量房买卖合同》的出卖人（甲方）是吴振礼而非贺影，宋中琪是明知的。2.案涉《存量房买卖合同》、《补充协议》和收条均为中介公司工作人员出具，贺影在《存量房买卖合同》、《补充协议》和收条处的签名均是“贺影（代）”，但自始至终，宋中琪是明知贺影没有吴振礼授权的，宋中琪没有尽到注意义务，是有过错的。3.案涉《存量房买卖合同》、《补充协议》和收条中手写部分均为中介公司工作人员所写，其中《补充协议》中约定“甲方代理人承担本合同及协议一切法律责任；在办理过户前，提前审核乙方贷款材料，若不符合贷款条件甲方应退还乙方定金，互不追究责任”等内容，贺影需要承担法律责任，宋中琪不能贷款却不要承担任何责任，显失公平，不可能是贺影的真实意思表示。案涉房产被出售期间，贺影正在和吴振礼闹离婚，贺影无法保证房产交易的顺利进行，其如果明白“甲方代理人承担本合同及协议一切法律责任”的真实法律责任，其不可能在《补充协议》上签字。因此，案涉《补充协议》对贺影是无效的。4.案涉《补充协议》第1条明确约定“乙方自本协议生效之日向甲方支付定金贰万元”，《存量房买卖合同》、《补充协议》在吴振礼追认前是无效的。而宋中琪将20000元交付给贺影，贺影是有过错的。5.2019年6月8日，宋中琪只是向贺影支付了20000元，2019年7月10日宋中琪向法院起诉，前后仅32日，全部损失仅100多元利息，却要贺影另外承担20000元赔偿，显失公平。6.主合同无效，次合同《补充协议》也应当无效，贺影只需退还宋中琪20000元。一审法院在宋中琪也存在过错的情况下判决贺影赔偿宋中琪40000元是错误的。宋中琪辩称，1.双方是通过中介公司进行房屋买卖的，贺影、吴振礼是一起到中介登记房源的，一审时中介公司工作人员也出庭作证了。房产证原件在签订合同时也在现场并交给了中介公司。就首付款支付多少的问题，中介公司工作人员也和贺影、吴振礼协商过，一审时中介公司工作人员都出庭证实了，宋中琪和贺影微信沟通也是说的因吴振礼时间上要拖延。就违约金协商两三次后，吴振礼才说不愿意出售涉案房屋，到最后才说贺影没有吴振礼的代理权。2.补充协议中也约定了代理人即贺影承担一切法律责任。3.一审判决适用法律正确，中介公司工作人员和吴振礼的电话录音证据在一审时也提供了。吴振礼在二审中未发表意见。宋中琪向一审法院起诉请求：1.依法判令贺影、吴振礼双倍返还宋中琪定金40000元；2.本案的诉讼费用由贺影、吴振礼承担。一审法院认定事实：位于安徽省合肥市瑶海区琅琊小区西侧11幢101室房屋登记在吴振礼名下。2019年6月8日，贺影代表吴振礼（出卖人、甲方）和宋中琪（买受人、乙方）签订了《存量房买卖合同》一份，约定将位于合肥市瑶海区琅琊山路琅琊小区11幢101室房屋出售给乙方，存量房转让价款为746000元。合同签订当日，双方又签订了一份《补充协议》，约定：1、乙方自本协议生效之日向甲方支付定金贰万元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房价款，如果甲方不履行该合同的，应双倍返还乙方定金，如乙方不履行该合同甲方收取的定金不予退还。2、甲方在房产局过户之前需提供该房屋物业结清及所辖派出所出具的空户证明…4、①甲方代理人承担本合同及协议一切法律责任；在办理过户前，提前审核乙方贷款材料，若不符合贷款条件甲方应退还乙方定金，互不追究责任等内容。甲方落款吴振礼的签名系贺影所签，委托代理人为贺影。合同签订后，宋中琪向贺影支付了定金20000元，贺影代吴振礼向宋中琪出具了收条。后吴振礼向中介公司工作人员表示其不同意卖房。一审法院认为，位于安徽省合肥市瑶海区琅琊小区西侧11幢101室房屋登记在吴振礼名下，贺影在无证据证明取得吴振礼授权的情况下和宋中琪签订了《存量房买卖合同》及补充协议出售登记在吴振礼名下的房屋，事后也未获得吴振礼的追认，故贺影与宋中琪签订的《存量房买卖合同》及补充协议对吴振礼不发生法律效力，但该《存量房买卖合同》及补充协议中对甲方代理人的权利义务约定对贺影具有约束力。宋中琪主张吴振礼知道并授权贺影出售其名下房屋，但未提供充分证据予以证明，故对其主张一审法院不予采信。根据庭审调查时宋中琪陈述，其在和贺影签订案涉《存量房买卖合同》和补充协议时查看了案涉房屋的产权登记信息，知道该房屋产权并非登记在贺影名下，其也未要求贺影出具相应授权委托手续，故宋中琪在签订合同时未尽到谨慎审查义务，其主张贺影的签字行为构成表见代理缺乏依据，一审法院不予采纳。但贺影在没有代理权限的情况下和宋中琪签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，并收取了定金20000元，现因吴振礼拒对其无权代理行为进行追认，由此给宋中琪造成可因对方违约而主张双方返还定金的实际损失，应由贺影承担赔偿责任。故宋中琪主张双倍返还定金40000元的诉讼请求，符合《补充协议》第4条第①款“甲方代理人承担本合同及协议一切法律责任”的约定，且不违反法律规定，一审法院予以支持。宋中琪对吴振礼的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、贺影于判决生效后十日内赔偿宋中琪40000元；二、驳回宋中琪的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由贺影负担。二审期间，双方未提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，从本案现有证据和双方陈述可以确认，宋中琪与贺影在签订案涉房屋的《存量房买卖合同》及补充协议，以及贺影收取宋中琪20000元定金时，双方均明知案涉房屋登记在吴振礼名下，宋中琪在签订合同及支付定金时未见到吴振礼出具给贺影的授权委托材料。事后，贺影代吴振礼签字的行为，也未得到吴振礼的明确追认。因此，一审法院认定贺影的行为为无权代理并无不当，本院亦予确认。然而，宋中琪系通过中介公司与贺影签订的《存量房买卖合同》及补充协议，鉴于贺影与吴振礼系夫妻关系，且贺影向中介公司提供了案涉房屋产权证书原件，因此，宋中琪有理由相信，贺影系代吴振礼出售夫妻共同财产，事后能够得到吴振礼的追认。现吴振礼未予追认导致合同无法履行，贺影作为无权代理行为人，根据《补充协议》中明确约定的“甲方代理人承担本合同及协议一切责任”，宋中琪要求贺影双倍返还定金于法有据，一审法院判决并无不当，本院予以维持。综上，贺影的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由贺影负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  马枫蔷审判员  方玮韡二〇一九年十二月二十三日法官助理胡梦云书记员曹丽梅附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。