广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终2991号上诉人（一审被告、反诉原告）：胡晓娜，女，1984年9月20日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：黎恒冲，广东莱恩律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：张永新，男，1968年3月21日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。一审第三人：珠海市世华房地产代理有限公司，住所地：广东省珠海市*********，统一社会信用代码：914***********。法定代表人：叶飞鹏，总经理。委托诉讼代理人：郭桥林，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：朱桂铵，男，系该公司员工。一审第三人：中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行，住所地：广东省珠海市斗门区，统一社会信用代码：914*********。负责人：谭文华，行长。委托诉讼代理人：刘本中，广东尊仁律师事务所律师。上诉人胡晓娜因与被上诉人张永新以及一审第三人珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）、中国农业银行股份有限公司珠海斗门支行（以下简称农业银行斗门支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市斗门区人民法院作出的（2019）粤0403民初1043号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。胡晓娜上诉请求：1、撤销（2019）粤0403民初1043号民事判决，依法改判张永新向胡晓娜支付违约金242000元；2、判令张永新向胡晓娜支付因本案纠纷支出的律师费20000元。事实与理由：一、导致案涉《房地产买卖及居间合同》解除的原因是张永新虚构交易价格骗取贷款，同时张永新主动明确不再继续购买案涉房屋，双方并非协商一致解除合同，一审法院对此未予查清，应当认定张永新构成违约。从一审法院查明的事实可以看出，案涉《房地产买卖及居间合同》第二条明确约定：“物业之成交总价为壹佰贰拾壹万元整，定金为伍万元整”。而世华公司为了帮助张永新尽可能多贷款，以降低张永新应支付的首付款，张永新与世华公司合谋对房屋的交易价格作虚高申报。为此，张永新和世华公司恶意制作了合同编号为20180××××的《珠海市房地产买卖合同》，虚构案涉房屋的交易价格为158万元。同时，在张某欣向农业银行斗门支行申请按揭贷款落款时间“2018年12月7日”的多份材料中，均可以看出张永新、张某欣恶意虚构交易价格骗取银行按揭贷款。其中，从《个人信贷业务申请表》的填写内容来看，相关的文字均是张某欣个人所填写，而张某欣申报房屋交易总价款时却填写“158万，首付款50万元”，申请所需贷款金额填写“108万元”。这说明张永新、张某欣在明知银行要求如实申报房屋交易价格申请贷款的情况下，其恶意高报数十万元虚构房屋成交价格为158万元，隐瞒定金为5万元而虚构首付款为50万元，其骗取银行按揭贷款的主观恶性极强。对于此种不诚实守信的行为本身就应受到法律的惩罚以及承担相应的过错责任。而这个过错由此导致后续各方交易受阻，因此，张永新应当对无法进行交易承担全部过错责任。而胡晓娜作为交易的卖方，对于张永新虚构158万元交易价格一事却毫无知情。从胡晓娜所书写的《房产出让声明》、定金《收据》、《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》可以看出，2018年11月5日签订相关合同当天，胡晓娜仅出具声明称“同意将珠海市某某区某某镇××号某某东第×栋×单元××××房出让给‘张某欣’”，但是并未注明“交易价格”；在定金收款《收据》中仅注明收到购房定金伍万元整，并非张某欣所申报称的“首付款50万元整”；而《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》中对于贷款的具体金额部分，明显是由当事人胡晓娜在最后落款处签名后由张某欣自行手写申报需要贷款108万元。这综合说明，所有关于虚假申报交易价格以及虚构首付款等事宜，均是张永新以及张某欣等人精心策划骗贷，胡晓娜对于该情形均不知情，否则在书写相关文件时，胡晓娜也会标注相关的交易价格。胡晓娜认为，农业银行斗门支行之所以在《个人住房贷款同意贷款意向书》中同意向张某欣贷款108万元，主要是基于张某欣提交了恶意虚构的《珠海市房地产买卖合同》以及其在填写相关申请贷款表格时虚假申报，导致农业银行斗门支行作出不正确的拟发放贷款金额的审核结果。由此导致“涉嫌骗取银行贷款”以及银行贷款无法落实，直接导致双方的房屋买卖合同无法继续履行。该责任应当由张永新以及张某欣承担，胡晓娜不存在过错。另外，2019年2月15日，胡晓娜、张永新与世华公司的员工一同就案涉房屋的交易事宜进行协商，在协商的过程中，胡晓娜明确提出张永新目前所申请的贷款违反了法律的相关规定，要求张永新按照案涉房屋真实的交易价格申报银行按揭贷款，待真实的贷款审批下来后双方进行首付款的核算，然后办理房屋的过户手续。然而张永新此时却提出其不再继续购买案涉房屋，经世华公司的工作人员多次协调，张永新还是坚持解除案涉合同，终止房屋交易。从该行为来看，在张永新存在虚假骗贷的情况下，胡晓娜依法依规要求张永新合法贷款由此导致交易时间延误，这属于合理合法的行为，而张永新却一意孤行要求解除案涉《房地产买卖及居间合同》，明显系其不愿意继续交易，其主动阻挠合同顺利完成，因此，胡晓娜认为应当认定张永新主动违约。在上述协商后，本着互惠互谅之原则，胡晓娜曾委托律师分别向张永新以及世华公司声明要求继续履行案涉房屋买卖合同并处理好后续的按揭贷款手续。然而，张永新以及世华公司在胡晓娜给予的期限内未给予任何答复也未采取任何行动。胡晓娜认为，张永新以自己的实际行动以及明确的意思表示不再履行案涉合同。而造成该《房地产买卖及居间合同》解除主要是张永新单方违约，因此，根据《房地产买卖及居间合同》的约定，张永新应当承担违约责任。二、案涉《珠海市房地产买卖合同》上打印的交易价格“1580000元，大写壹佰伍拾捌万元”以及“胡晓娜”的签名均为虚假，胡晓娜要求二审法院对该《珠海市房地产买卖合同》的形成时间以及该合同落款处“胡晓娜”的签名进行笔迹鉴定，以辨别真伪和查明相关事实。三、因张永新的过错导致《房地产买卖及居间合同》无法继续履行，张永新应当承担胡晓娜因维权而产生的费用，而一审法院认为胡晓娜请求张永新支付律师费没有依据，驳回了胡晓娜的诉讼请求明显错误，依法应当改判。由上可知，造成交易停滞不前的主要原因是张永新与世华公司虚构了交易价格从而骗取银行贷款，且张永新不继续履行合同购买案涉房屋。根据《房地产买卖及居间合同》第十二条约定，张永新单方提出解除案涉合同，胡晓娜要求张永新承担购房总价20%即242000元违约金以及要求其支付胡晓娜为此支付的维权费用既符合《房地产买卖及居间合同》的约定，也符合法律规定。而一审法院认为对于《房地产买卖及居间合同》无法继续履行，胡晓娜存在过错，因此不予支持胡晓娜所诉请的律师费属于认定错误。综上，胡晓娜认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，依法应当改判。请求二审法院支持胡晓娜的全部诉讼请求。张永新答辩称，张永新是自己出钱付首期款买房，合同中的评估价是银行委托评估公司估价的。在合同期内，胡晓娜在同贷书出具的一个月内都没有把房子卖给张永新，而是过了一个月以后同贷书已经过期了才来协商，是胡晓娜单方解除合同，胡晓娜还说张永新和银行合伙骗胡晓娜的钱，张永新没有接触过银行的人员，张永新没有违约。一审第三人世华公司述称，世华公司并未串谋任何人虚构交易价格骗取银行按揭贷款。首先应当明确的是，办理按揭贷款的主体是张永新，世华公司作为居间方本身就不能参与其中文件的签订，反而作为卖方的胡晓娜需要在张永新办理按揭贷款申请时签署所有的资料，最终银行才会同意审批贷款。而在这个过程中，胡晓娜未提出任何异议，并且配合办理。请求二审法院依法驳回胡晓娜的上诉请求。一审第三人农业银行斗门支行述称，当事人双方的权利义务以及责任与农业银行斗门支行没有任何关系，没有答辩意见。张永新向一审法院起诉请求：1、判令胡晓娜向张永新双倍返还定金10万元；2、判令胡晓娜向张永新赔偿按揭代办费1200元；3、判令本案诉讼费由胡晓娜承担。胡晓娜向一审法院提出如下反诉请求：1、判令张永新向胡晓娜支付违约金242000元；2、判令张永新和世华公司连带向胡晓娜支付因本案纠纷支出的律师费20000元。一审庭审中，胡晓娜将第2项诉讼请求变更为：判令张永新向胡晓娜支付因本案纠纷支出的律师费20000元。一审法院查明，2018年11月5日，张永新（买方）与胡晓娜（卖方）签订《房地产买卖及居间合同》，经纪方为世华公司。合同第一条约定，买卖双方通过经纪方出售及购入位于珠海市斗门区********（某某）×栋×单元××××房，房屋建筑面积为140.84平方米，房地产权证号为0300××××。合同第二条约定，物业的成交总价为121万元，定金为5万元。合同第三条约定，买方须在签署本合同时付清5万元作为定金，卖方需要在签署本合同当天办理相关手续并将该物业已有的房地产证原件等相关资料托管于经纪方处作为过户转让之用。合同第四条约定，第二部分楼款支付方式：买方需办理银行按揭，则第二部分楼款中之部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，银行按揭所发生的成本及费用均由买方承担；买方应于本合同约定的定金支付日起10个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续。在办理过户递件手续前，缴纳税费后，买方须将本合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件记载金额的结果进行多退少补作为应付的首期款支付给卖方。无论贷款政策调整或其他任何原因，如银行实际放款与贷款文书记载的放贷金额不符、银行对买方的贷款申请全部或部分不予批准、买方因限购政策、所属户籍、地区或因其他因素导致不符合贷款条件的，买方均应于银行放款日或银行对买方贷款申请部分或全部不予批准后将差额或房款在双方约定的房产过户递件日前一次性支付给卖方。合同第六条约定，买、卖双方须于2019年2月10日或之前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市房地产买卖合同(适用于二手楼买卖)》，并办理过户递件手续，且递件回执由经纪方代为托管。合同第十二条约定，如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让于任何人。如卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失。买方或卖方中的任一方未能履行本合同之条款或交易过程中因房屋被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择按本合同约定的房屋买卖总价的20%要求对方承担违约责任。如买方或卖方中任何一方因违约而引起诉讼，违约方承担对方的所有维权费用（包括但不限于律师费、担保费、评估费等）。合同第十八条约定，经买卖双方友好协商一致同意，卖方承诺该交易物业满五年，且以家庭为单位在广东省内唯一住房；卖方已知悉买方购买该交易物业使用公积金及商业贷款；该交易物业买方可选择使用张某欣（身份证号440************104）名义进行按揭申请及过户登记。同日，胡晓娜出具收款收据一份，确认收到张永新交来购买珠海市斗门区********（某某）×栋×单元××××房的定金50000元。同日，广东中晟律师事务所出具收据一份，确认收到张某欣交来按揭代办费1200元。2019年1月3日，农业银行斗门支行向张某欣发出《个人住房贷款同意贷款意向书》，主要内容为：“关于您向我行提出的用于购买位于珠海市斗门区********(某某)×栋×单元××××房屋的个人住房贷款申请，经我行审核，拟同意在符合我行贷款条件的前提下向您发放贷款108万元(其中商业贷款84万元，公积金贷款24万元)，贷款期限30年，最终贷款金额、期限、利率等贷款条件及相关权利义务以双方签订的个人住房借款合同约定为准。本意向书仅用于您向上述房屋的卖方说明贷款落实情况，贷款发放前若遇国家有关政策变动、房屋买卖交易终止、未按照我行要求办妥相关手续，或发生其他可能影响我行贷款安全或导致不符合我行贷款条件的情形，我行有权重新确认以上意向或取消向您发放贷款，而不承担任何责任。本意向书最长有效期限为出具之日起一个月。本意向书不得转让，不作为任何权利凭证或担保之用。”2019年2月19日，胡晓娜向农业银行斗门支行邮寄律师函，向农业银行斗门支行告知张永新、胡晓娜就案涉房屋的实际交易价格为121万元，建议农业银行斗门支行按照房屋的实际交易价格重新进行评估和审核，由农业银行斗门支行重新出具同贷书，明确同意贷款金额。一审法院另查明，合同编号为20180××××、落款日期为2018年11月5日的《珠海市房地产买卖合同》载明卖方（甲方）为胡晓娜，买方（乙方）为张某欣。该合同约定，甲方拟将斗门区白蕉路3189号(某某)4栋3单元1103室房的房地产转让给乙方，房屋建筑面积为140.84平方米，房地产权利证书号码为0300××××，合同价格为1580000元，乙方支付房款的方式为银行按揭贷款。胡晓娜和张某欣分别在该合同的落款处签名和按下指印。胡晓娜是案涉房产的权属人。张某欣为张永新的女儿。一审庭审中，张永新、胡晓娜以及世华公司确认合同编号为20180××××、落款日期为2018年11月5日的《珠海市房地产买卖合同》为网签合同，农业银行斗门支行是依据该合同来审核张永新按揭贷款申请的，但双方实际是按《房地产买卖及居间合同》履行。胡晓娜在一审庭审中否认《珠海市房地产买卖合同》中胡晓娜的签名为其本人所签。张永新及世华公司均表示《珠海市房地产买卖合同》中胡晓娜的签名为胡晓娜本人所签。世华公司表示张永新用于向农业银行斗门支行申请按揭贷款的资料中胡晓娜的签名均为胡晓娜本人所签，但有些日期可能是倒签的。张永新、胡晓娜在第一次一审庭审中均表示同意解除《房地产买卖及居间合同》。一审法院认为，张永新与胡晓娜签订的《房地产买卖及居间合同》是在平等、自愿的基础上订立的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定行使权利、履行义务。张永新、胡晓娜在第一次庭审中对解除房地产买卖合同达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，一审法院确认张永新、胡晓娜于2018年11月5日签订的《房地产买卖及居间合同》于2019年5月23日解除。根据《房地产买卖及居间合同》第四条“买方需办理银行按揭付款，则第二部分楼款中之部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，银行按揭所发生的成本及费用均由买方承担；买方应于本合同约定的定金支付日起10个工作日办理完毕全部银行按揭申请手续。在办理过户递件手续前，缴纳税费后，买方须将本合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件记载金额的结果进行多退少补作为应付的首期款支付给卖方”的约定，张永新的义务是应在2018年11月5日起10个工作日办理完毕全部银行按揭申请手续，并且在办理过户递件手续前、缴纳税费后，根据合同约定的总房款减去已交定金、欲申请贷款的总金额或银行出具的贷款承诺书、意向书等文件记载金额的结果进行多退少补作为应付的首期款支付给胡晓娜。从农业银行斗门支行提交的证据显示，张永新已在约定的期限内向银行办理了按揭申请手续。农业银行斗门支行在审查张永新、胡晓娜签订的《珠海市房地产买卖合同》等资料后，作出《个人住房贷款同意贷款意向书》，拟同意向张永新发放贷款108万元。胡晓娜辩称《珠海市房地产买卖合同》中胡晓娜的签名非其本人所签，但胡晓娜并未提交相关证据予以证明，也未向一审法院提出笔迹鉴定申请，故一审法院对其辩称不予采信。由于张永新、胡晓娜虚构交易价格，导致农业银行斗门支行作出不正确的拟发放贷款金额的审核结果，张永新、胡晓娜的行为违反了诚实信用原则，双方均存在过错。由于张永新、胡晓娜在合同中并未明确约定张永新需向银行申请按揭贷款的金额，在农业银行斗门支行出具《个人住房贷款同意贷款意向书》后，张永新、胡晓娜因贷款金额发生争议，后又协商不成，以致合同无法继续履行，双方均有过错，故张永新请求胡晓娜双倍返还定金的诉请和胡晓娜反诉请求张永新支付违约金，均没有依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，张永新、胡晓娜签订的《房地产买卖及居间合同》已解除，胡晓娜应向张永新返还其已支付的定金50000元。关于按揭代办费损失问题。根据《房地产买卖及居间合同》第四条约定，银行按揭所发生的成本及费用均由张永新承担，且张永新对合同无法继续履行、双方解除合同存在过错，故张永新请求胡晓娜赔偿按揭代办费损失没有依据，一审法院不予支持。关于律师费问题。《房地产买卖及居间合同》第十二条约定，如买方或卖方中任何一方因违约而引起诉讼，违约方承担对方的所有维权费用（包括但不限于律师费、担保费、评估费等）。由于张永新、胡晓娜对合同无法继续履行、双方解除合同均存在过错，故胡晓娜请求张永新支付律师费没有依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、胡晓娜于判决生效之日起七日内向张永新返还定金50000元；二、驳回张永新的其他诉讼请求；三、驳回胡晓娜的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2324元，减半收取1162元（张永新已预交），由张永新负担588元，胡晓娜负担574元。反诉案件受理费5230元，减半收取2615元，由胡晓娜负担。由于胡晓娜已预交反诉费5915元，一审法院向胡晓娜退回3300元。二审中，各方当事人均没有提交新证据。二审调查中，胡晓娜表示不再对落款日期为2018年11月5日的《珠海市房地产买卖合同》上胡晓娜的签名申请笔迹鉴定，理娜的真实意思表示，应属无效。胡晓娜还称，《珠海市房地产买卖合同》来源于世华公司提供的网签版本，是世华公司在胡晓娜不知情的情况下将多份文件给胡晓娜签名，世华公司也没有对文件的内容予以解释。本院另查明，农业银行斗门支行向一审法院提交了张某欣用于办理申请按揭贷款的资料，其中《房产出让声明》、《收据》、《个人二手住房贷款资金划转授权委托书》上均有胡晓娜的签名。胡晓娜在二审期间确认上述文件的签名均是其本人所签，但其签名时上述文件有关内容及时间都是空白的，都是张某欣后来自行填写的。《珠海市房地产买卖合同》上的签名可能是胡晓娜签署，但对该合同的内容胡晓娜并不知情。经审查，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的是案涉《房地产买卖及居间合同》未能履行的责任。胡晓娜上诉主张是张永新与世华公司合谋虚构案涉房产的交易价格，从而骗取农业银行斗门支行的高额贷款，以达到张永新少付首期款的目的。本案中，各方确认张永新与胡晓娜另行签订了《珠海市房地产买卖合同》用于办理按揭贷款，而该合同约定的交易价格高于《房地产买卖及居间合同》约定的价格。胡晓娜在一审中否认《珠海市房地产买卖合同》上的签名是其本人签名，二审中又称可能是其本人签名，但对内容并不知情。对此，本院认为，胡晓娜作为具有完全民事行为能力的主体，其应当对自己行为的后果负责，其称在不知情的情况下签署了《珠海市房地产买卖合同》缺乏证据证明，亦与常理不符，故胡晓娜主张上述用于贷款的文件与其无关不能成立，本院不予采纳。张永新、胡晓娜未以双方实际交易价格申请按揭贷款，属不诚信行为，双方均有过错。由于《房地产买卖及居间合同》没有明确约定张永新应支付的首期款及按揭贷款的具体数额，在农业银行斗门支行发出同贷书后胡晓娜不同意按该贷款额进行交易，经协商后双方仍无法达成一致意见，后双方在本案诉讼中均表示同意解除《房地产买卖及居间合同》，故一审法院认定双方协商一致解除合同并无不当。胡晓娜上诉主张张永新在协商过程中明确提出不再购买案涉房屋，属主动违约，主要证据是胡晓娜在一审期间提交的2019年2月15日三方进行协商的录音。对此，本院认为，《房地产买卖及居间合同》第六条约定，双方应在2019年2月10日或之前办理完相关税费缴纳和签署《珠海市房地产买卖合同》，并办理过户递件手续。而三方协商的时间显然已经超过了合同约定的履行期限，此时双方对是否继续履行合同另行协商，在另行协商不成的情况，张永新表示不再购买案涉房产并不构成违约。胡晓娜据此主张张永新存在违约行为并要求张永新按合同约定承担违约金及律师费缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人胡晓娜的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5230元，由上诉人胡晓娜负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇一九年十二月二日书记员  梁 暐