广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20424号上诉人（原审被告）：甄国雄，男，1964年12月24日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：甄培杰，系甄国雄之子。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所。住所地：广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，所长。委托诉讼代理人：吉晓欢，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓民，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人甄国雄因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初7572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。甄国雄上诉请求：1.驳回一审判决第一项；2.驳回一审判决第二项；3.由广州市海珠区房屋安全和物业二所承担本案一审和上诉的全部诉讼费用。事实与理由：一、本案案由定性错误以及适用审判程序错误，不适用《中华人民共和国民事诉讼法》与《中华人民共和国合同法》。广东省广州市海珠区人民法院在（2018）粤0105民初7572号案的民事判决书中认为本案属租赁合同纠纷，并适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于的解释》对本案进行判决。（1）在（2018）粤0105民初7572号案开庭审判前，广东省广州市荔湾区人民法院的一众审判长、审判员以及人民陪审员对多起本案相关或同类案件进行裁定，（2018）粤0103民初3694号、3695号、3696号、3737号、3738号、4065号、4158号等二十多个案件与本案的情况高度一致，其裁定为“原、被告签订的租赁合同具有行政协议性质，涉及该房屋使用权问题，应由具备相关职能的行政部门协调解决，原告起诉不符合法律规定，故荔湾区人民法院依法驳回诉讼”。在（2018）粤0105民初7572号案的民事判决书中的判决与荔湾区人民法院对于多起本案相关或同类案件的裁定相悖。认定该多起案件与本案为同类案件的理由如下：①案件的标的均为广州市直管房；②案件的广州市海珠区房屋安全和物业二所以《广州市财政局关于印发(广州市市属行政事业单位国有资产使用管理办法>的通知》(穗财规字[2016]1号)与《广州市住房和城乡城乡建设委员会关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》(穗建房管[2018]541号)为证据提出诉讼；③案件发生时间相近及发生地点均在广州市。此外，在本案一审过程中，甄国雄多次向一审审判长及人民陪审员提出本案不适用《中华人民共和国民事诉讼法》与《中华人民共和国合同法》的异议，一审审判长不采纳甄国雄提出的异议以及裁定本案涉案标的是否为直管房的异议。（2）本案涉案房屋为直管房，其租赁合同上具有行政协议性质，不适用于《中华人民共和国民事诉讼法》。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》的第十一条之规定：“行政机关为实现公共利益或者行政管理目标，在法定职责范围内，与公民、法人或者其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议，属于行政诉讼法第十二条第一款第十一项规定的行政协议。”本案涉案的租赁合同——《广州市直管房租赁合同(非住宅)》满足以下的几个条件：①《广州市直管房租赁合同(非住宅)》的缔约的一方为行政机关；②《广州市直管房租赁合同(非住宅)》的目的是为了实现公益；③行政机关享有协议履行的指挥权、单方变更协议标的权、单方解除权、制裁权等行政优益权。鉴于涉案租赁合同符合上述条件，甄国雄认为本案涉案租赁合同为行政协议。根据《中华人民共和国行政诉讼法》，本案的受理范围为行政诉讼庭而非民事诉讼庭。（3）本案涉案合同不适用《中华人民共和国合同法》。在涉案房屋租赁期间，甄国雄多次就租赁合同不合理等问题向广州市某某物业管理有限公司与广州市国土资源和房屋管理局海珠分局第三管理处反映。鉴于如无房管部门出具的场地证明，就无法办理工商登记和年审，更不能开门经营，广州市某某物业管理有限公司与广州市国土资源和房屋管理局海珠分局第三管理处都以“不签订租赁合同则不可出具场地证明”为由强迫甄国雄签订此份租赁合同。同时，甄国雄曾要求对租赁合同中的部分条文进行调整或者修改以及删除或增加某一条款，都被广州市某某物业管理有限公司与广州市国土资源和房屋管理局海珠分局第三管理处以“合同为行政格式合同，不能作任何的修改或调整，不能删除或增加某一条款，更不能交由你们进行修改”与“可以不签，以放弃该商铺的使用”为由拒绝甄国雄提出修订的请求。根据一审中广州市海珠区房屋安全和物业二所提交的《广州市直管房租赁合同(非住宅)》中显示，甄国雄于2011年6月15日签订合同，而合同早在2011年6月14日进行了登记备案。该份合同明显违背了《中华人民共和国合同法》订立合同的相关原则，同时该份合同带有明显的强制性。因此本案涉案租赁合同签约双方地位不平等，不适用于《中华人民共和国合同法》。根据《中华人民共和国合同法》第二条合同定义、第三条平等原则、第四条合同自由原则、第五条公平原则规定，合同签约双方的地位平等，双方依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。同时，本案涉案租赁合同违反了《中华人民共和国合同法》订立合同的相关原则，同时该份合同带有明显的强制性。鉴于本案涉案租赁合同违背《中华人民共和国合同法》第一章的相关规定，故本案涉案租赁合同不适用《中华人民共和国合同法》。综上，本案不适用于《中华人民共和国民事诉讼法》与《中华人民共和国合同法》，而本案一审审判长未对上述内容进行考量而轻易作出判决欠妥。同时在（2018）粤0105民初7572号案的民事判决书中的判决与荔湾区人民法院对于二十多个案件与本案相关或同类案件的裁定相悖，是荔湾一众审判长、审判员、人民陪审员裁定错误。二、本案涉案主体、本案第三人以及本案广州市海珠区房屋安全和物业二所的权利义务与职能。经一审判决，广东省广州市海珠区人民法院在（2018）粤0105民初7572号案的民事判决书中未对涉案房屋的权属关系进行讨论，其在判决书中对于本案涉案房屋的权属为广州市海珠区房屋安全和物业二所采用了默认的态度。同时，在一审过程中本案第三人始终未出席庭审，一审审判长漠视甄国雄对于本案引入第三人的申请。（1）在一审过程中，广州市海珠区房屋安全和物业二所未对以下涉案主体与涉案房屋的关系以及涉案房屋的权属进行证明：①广州市越秀区房地产管理局；②广州市国土资源和房屋管理局；③海珠区房管局；④广州市国土资源和房屋管理局海珠分局第三管理处；⑤广州市海珠区房屋管理和物业二所。在一审过程中，广州市海珠区房屋安全和物业二所所提供的《接管通知书》（且是房管部门的内部文件）仅能证明广州市国土资源和房屋管理局曾向海珠区房管局发出接管通知书，若广州市国土资源和房屋管理局在该时对本案涉案房屋具有完整的权属，则其可通过该项证据将涉案房屋交予海珠区房管局接管。但办案中各涉案主体之间的关系、广州市国土资源和房屋管理局在交管时对本案涉案房屋是否具有完整的权属以及各涉案主体与涉案房屋之间的关系暂无证据证明。在（2018）粤0105民初7572号案的民事判决书中，一审法院默认广州市海珠区房屋安全和物业二所拥有本案涉案房屋的权属是事实认定错误。根据广州市海珠区房屋安全和物业二所在一审过程中提交的《接管通知书》显示，该份接管通知书由广州市国土资源和房屋管理局发出，由海珠区房管局进行接管。其证据中未能显示本案的涉案房屋由广州市海珠区房屋安全和物业二所进行接管，甚至未能证明广州市海珠区房屋安全和物业二所具有对本案涉案房屋的权属，故广州市海珠区房屋安全和物业二所不具有可作为涉案房屋起诉的诉讼主体的权利。根据《中华人民共和国物权法》第39条的规定，只有所有权人对自己的不动产或动产依法享有、占有、使用、收益和处分的权利。综上，在本案一审过程中，甄国雄曾多次指出即便广州市海珠区房屋安全和物业二所所提供的《接管通知书》为真实且合法的，广州市海珠区房屋安全和物业二所也未能证明其对本案涉案房屋拥有相应的权属。广州市海珠区房屋安全和物业二所并非产权人，故其不具备成为诉讼主体的资格。（2）原审第三人：广州市某某物业管理有限公司（以下简称某某物业管理公司）。在本案一审过程中，甄国雄曾多次提出增加某某物业管理公司作为本案的第三人出席本案庭审。直至2019年5月17日的第三次庭审结束后仍未见某某物业管理公司作为第三人出席本案庭审。甄国雄认为一审审判长漠视甄国雄对于本案引入第三人的申请的行为实属法律程序错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条，审判长不应漠视甄国雄增加第三人的申请。（3）经一审判决，本案的民事判决书中认定广州市海珠区房屋管理和物业二所可作为本案的原告，并未对广州市海珠区房屋安全和物业二所提出的诉讼请求进行驳回。根据广州市海珠区房屋安全和物业二所的权利与义务以及其作为行政部门的相关职能，其不具有作为本案诉讼主体的权利以及职能。根据广州市海珠区房屋安全和物业二所在一审过程中提交的《广州市国土资源和房屋管理局海珠分局所属事业单位分类改革方案》显示，“（二）撤销……广州市国土资源和房屋管理局海珠分局第三管理处、……，成立……广州市海珠区房屋安全和物业二所，公益一类，正科级。主要任务：负责全区房屋应急抢险工作的组织协调救援的日常工作；负责全区公房修缮和私房督修的安全管理工作；负责全区直管房日常管理等工作；根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作；负责全区物业管理、成立业委会等事务性工作；负责全区房地产租赁市场信息化、发展研究、统计测算等工作，组织实施房地产租赁登记备案制度；完成上级交办的其他辅助性技术性工作等。”根据上述内容，广州市海珠区房屋安全和物业二所根据其工作性质及管理权限，其不具有起诉甄国雄的相关工作职能以及权限。根据其职能权限，本案须有海珠区房管局提出诉讼，并由海珠区房管局作为本案诉讼主体。综上，在（2018）粤0105民初7572号案的民事判决书中，一审审判长未对本案中多个涉案主体的关系、多个涉案主体与本案涉案房屋的权属关系以及广州市海珠区房屋安全和物业二所不具有可作为涉案房屋起诉的诉讼主体的权利与职能等多个问题进行考虑，而作出本案的判决。三、甄国雄对于本案涉案房屋具有永久承租权，而并非是一审法院认定的无固定期限租赁合同。（1）1994年，广州市城市建设开发总公司（现广州市城市建设开发集团有限公司）因需要拆除解放北路XX号房屋，而当时该房屋的使用人有正式户口的实际居住人口为四人（余某某、甄国雄等四人），故广州市城市建设开发总公司（现广州市城市建设开发集团有限公司）与甄国雄方等四人进行多次协商。在协商中，广州市城市建设开发总公司（现广州市城市建设开发集团有限公司）因为需要征地，故为甄国雄方提供了两种拆迁补偿方式：①现金补偿并弃租；②商铺异地永迁并作永久经营和居住。基于当时广州商业发展情况，解放北路是广州内有名的繁华商业旺地，而当时的宝岗路杏园大街附近仍是农田，同时周边道路不通。显而易见，这两地对于商业经营利益差距较大，特别是商铺经营的损失，故经协商后，甄国雄方选择了第二种补偿方式“商铺异地永迁并作永久经营和居住”并放弃了任何的拆迁货币补偿的机会，而广州市城市建设开发总公司（现广州市城市建设开发集团有限公司）与甄国雄方于1994年7月23日签订《房屋拆迁安置协议书》（原件并经过公证）。书中约定“永迁办法：甲方应于1994年7月30日前，在宝岗路××大街之四首层，产权属于公有的，建筑面积为21.6平方米安置给乙方回迁居住”以及约定“作为乙方铺面损失的补偿，以后不再加收租金费用”。该协议经双方签字并向公证机关办理公证后生效，于1994年7月29日经广州市东山区公证处公证。根据广州市海珠区房屋安全和物业二所所提供的证据4原件，因永迁至涉案房屋，于2002年，涉案房屋内居住有6名大人及1名小孩。故可证明甄国雄租赁涉案房屋生活居住和经营，是有依据的而并未无因租赁，同时可证明甄国雄对涉案房屋拥有永久承租权。（2）合同权利与义务的承接。1994年到2002年5月1日之前，都是由甄国雄与广州市城市建设开发总公司（现广州市城市建设开发集团有限公司）签订涉案房屋的租赁合同。在该份租赁合同中广州市城市建设开发总公司（现广州市城市建设开发集团有限公司）严格履行了于1994年7月23日签订的《房屋拆迁安置协议书》中所规定的义务，其租赁合同的租金约为五六百元。自从2002年5月1日由某某物业管理公司与甄国雄签租赁合同，起初某某物业管理公司也严格按照于1994年7月23日签订的《房屋拆迁安置协议书》中所规定的义务，其租赁合同的租金约为五六百元。此后，某某物业管理公司以各种理由加收租金，甄国雄尝试与其磋商，都被以合同强制性以及甲方的强势性要挟我们承受该笔租金费用。其中，在2008年之后更是变本加厉，从2008年的727.3元/月的租金上涨至2011年的3710元/月的租金，短短3年翻了4倍多，远超出社会通胀水平。据此，甄国雄多次要求某某物业管理公司与广州市国土资源和房屋管理局海珠分局第三管理处皆以“无房管部门出具的场地证明，就无法办理工商登记和年审，更不能开门经营”为由，强迫甄国雄签订此份租赁合同。某某物业管理公司与广州市国土资源和房屋管理局海珠分局第三管理处作为于1994年7月23日签订的《房屋拆迁安置协议书》中所规定的权利义务的承接主体，理应承接合同中的权利与义务。后因政府体制改革，广州市海珠区房屋安全和物业二所应承接合同中的权利与义务。综上，不但基于《房屋拆迁安置协议书》甄国雄具有涉案房屋的永久承租权，而且基于合同权利与义务承接广州市海珠区房屋安全和物业二所应承担相应的义务。审判长在对本案的审判过程中未对此项内容进行考量而作出判据实属不明智的行为。四、本案采纳的证据存在多处瑕疵。在一审过程中，广州市海珠区房屋安全和物业二所的证据中，证据中由大量的内部文件，甚至部分不具有真实性、合法性以及关联性，故该部分证据不应作为在（2018）粤0105民初7572号案的民事判决书中认可并借鉴的证据。（1）关于广州市海珠区房屋安全和物业二所在一审过程中提交的《广州市财政局关于印发的通知》、《关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》，甄国雄在最高人民法院的网站、中国法院网、华律网、北大法宝网、法律法规数据库等多个官方网站都找不到《广州市财政局关于印发的通知》、《关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》的相关文件，这证明了《广州市财政局关于印发的通知》、《关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》不是宪法、不是法律、也不是行政法规和地方性规范文件。在甄国雄多次向房管部门如广州市海珠区房屋安全和物业二所、海珠区房管局、广州市住建委的信访过程中得知，《广州市财政局关于印发的通知》的对象并非为直管房租户，是政府内部工作文件，而且其记载问题为通知；《关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》没有盖章和签署并且没有经过人大常委会等立法机关的确认，同时在信访过程中众多接访的官员，承认文件中有很多未完善的地方有待补充和修改。综上，以这样的文件作为广州市海珠区房屋安全和物业二所的证据是儿戏。（2）关于广州市海珠区房屋安全和物业二所在一审过程中提交的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，广州市海珠区房屋安全和物业二所在一审过程中未能提供该份证据的原件，故此份证据的真实性、合法性、关联性存疑。同时，该份证据并不能证明广州市海珠区房屋安全和物业二所对本案涉案房屋具有权属。关于广州市海珠区房屋安全和物业二所在一审过程中提交的《接管通知书》，按照该份文件的权属以及收发双方的关系，该份证据为他们内部文件。故该份文件不应作为本案证据。（3）广州市海珠区房屋安全和物业二所在一审过程中企图隐瞒重要事实。在2019年5月17日的第三次庭审中，广州市海珠区房屋安全和物业二所刻意隐瞒其方更换法人的事实。法庭可翻查庭审录音录像可知，由于甄国雄提出广州市海珠区房屋安全和物业二所法人已经变更的事实后，广州市海珠区房屋安全和物业二所方的委托律师基于无需向广州市海珠区房屋安全和物业二所方确定的前提下，广州市海珠区房屋安全和物业二所方委托律师方承认其已变更法人的事实。根据该段庭审内容可知：①广州市海珠区房屋安全和物业二所方及委托律师对于广州市海珠区房屋安全和物业二所方变更法定代表人一事知情；②广州市海珠区房屋安全和物业二所方及委托律师并未在庭审前告知法院以及甄国雄方变更法定代表人一事，同时亦未在核对各方当事人的环节中，提出甄国雄变更法定代表人一事。基于广州市海珠区房屋安全和物业二所方存在刻意隐瞒的事实，若非甄国雄及时发现，广州市海珠区房屋安全和物业二所方亦不会主动公开，此等行为严重影响了本案的公正性。同时，广州市海珠区房屋安全和物业二所方委托律师作为一个法律从业者，知法犯法，“情节严重”。此外，此等行为欺骗了法院，也欺骗了以甄国雄为代表的一众小市民。从而证明了广州市海珠区房屋安全和物业二所的证据中，可能还有很多地方刻意隐瞒或造假。五、本案诉讼标的因广州市海珠区房屋安全和物业二所的恶意操作成为所谓不定期合同以及存在可由广州市海珠区房屋安全和物业二所随时解除租赁关系的权力。经一审判决，本案的一审民事判决书中“广州市海珠区房屋安全和物业二所有权随时解除合同，故对广州市海珠区房屋安全和物业二所要求解除广州市海珠区房屋安全和物业二所、甄国雄之间的租赁关系、腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，合法合理，一审法院予以支持。”（1）在2013年，甄国雄与广州市国土资源和房屋管理局海珠分局第三管理处签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》即将到期之际以及此后，甄国雄多次向某某物业管理公司、广州市国土资源和房屋管理局海珠分局第三管理处提出续签《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。广州市国土资源和房屋管理局海珠分局第三管理处与某某物业管理公司都单方面拒绝和甄国雄续签《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，并告知“现在不能续签《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是其上级部门的指示，只要按时缴交租金即可继续正常经营”。（2）根据甄国雄提供的《关于续租的情况说明》所示，近三十多名与广州市海珠区房屋安全和物业二所签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》的租户亲笔签名证实:在《广州市直管房（非住宅）租赁合同》即将到期时，广州市海珠区房屋安全和物业二所单方面拒绝和直管房(非住宅)租户(即与甄国雄身份相同租户)续签《广州市直管房（非住宅）租赁合同》并要求直管房(非住宅)租户按上一份租赁合同要求按时交租。房管部门的行为迫使甄国雄在《租赁合同》期满后无法续签，从而迫使直管房（非住宅）租户和广州市海珠区房屋安全和物业二所之间形成所谓的“不定期的租赁关系”。（3）2018年7月30日，甄国雄曾去某某物业管理公司询问其为何不划扣租金。同时，甄国雄也向某某物业管理公司释明，愿意现场交付租金。当时，某某物业管理公司负责该区的管理人员以及该公司一位女性经理向甄国雄称某某物业管理公司不能通过银行账户划扣甄国雄租金，也不能收取作为租金的现金。该经理解释称其不收租金的原因为广州市海珠区房屋安全和物业二所通知某某物业管理公司不得收取甄国雄的租金（甄国雄有录音录像为证，可供法院核查）。（4）根据《广东省公有房产管理办法》（粤府[1983]4号）第十六条规定：“单位和个人租用的公房，不需要使用时，应退回给房管部门或产权单位另行安排”及广州市国土资源和房屋管理局公布的《广州市直管房租赁合同》规定：“租户将承租房屋空置6个月或以上的，出租人有权终止租赁合同，按现状收回房屋，由此造成的损失由租户负责。”而在本案涉案房屋均不存在这两种情况，故广州市海珠区房屋安全和物业二所不可无故收回涉案房屋，甚至以提起诉讼的方式收回涉案房屋。综上所述，本案诉讼标的因广州市海珠区房屋安全和物业二所的恶意操作成为不定期合同，而广州市海珠区房屋安全和物业二所可从中获利，获得可随时解除租赁关系的权利。故此，本案租赁合同期满后未能续签及形成不定期合同的责任在广州市海珠区房屋安全和物业二所身上，须由广州市海珠区房屋安全和物业二所承担相应的责任且应与甄国雄重新签订有效的书面合同。同时，该涉案房屋现状并未违反政府对于直管房屋的相关规定，故广州市海珠区房屋安全和物业二所不应无故收回涉案房屋。六、以下为与本案相关的内容补充。（1）甄国雄与众多广州市直管房租户曾多次就合同期满后并不与各位承租户续约、公开上网招租不合理、租赁权及租金大幅上升、严重影响民生等重大问题进行了多次多个政府有关部门信访维权。其中参与人数最多的一次信访维权约有500余人参加。2018年7月16日，甄国雄等约百余人直管房商户在广州市政府人民来访接待处进行信访维权过程中，海珠区房管局房管科王科长在与广州市海珠区房屋安全和物业二所法人电话沟通后，向甄国雄承诺同意撤诉本案。但在2018年7月27日，甄国雄前往与广州市海珠区房屋安全和物业二所法人代表协商关于本案撤诉的相关事宜时，她出尔反尔并声称不同意撤诉。（2）涉案房屋为甄国雄赖以生活的唯一经济来源。甄国雄在80年代末因工厂倒闭而成为失业下岗人员以来，一直在解放北路××房屋（××前）及××大街××号首层建筑（拆迁后）经营个体工商业，这个铺面是甄国雄唯一经济来源的地方。同时，家中有81岁（1938年出生）的母亲，母亲患有冠心病、高血压、甲亢等多种慢××，长期需要花费庞大金额的医药费，而她的退休金不足以满足其医疗费用及日常生活所需，甄国雄需要照顾这位年老多病的母亲。受网购影响，涉案房屋目前仅能维持日常生活所需，故而解除租赁合同以及归还涉案房屋视为将甄国雄逼上绝路，属不利于民生的行为。广州市海珠区房屋安全和物业二所二审答辩：同意一审判决的处理结果，不同意甄国雄的上诉请求。广州市海珠区房屋安全和物业二所于2018年6月29日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.确认广州市海珠区房屋安全和物业二所、甄国雄之间的租赁关系在2017年11月29日解除；2.甄国雄向广州市海珠区房屋安全和物业二所返还位于广州市海珠区宝岗路杏园大街XX房屋；3.甄国雄自起诉之日起至实际交还涉案房屋之日止，按每月7420元的标准向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付房屋占用费；4.甄国雄承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》（海机编［2013］20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所；主要任务：负责全区直管房屋日常管理等工作，根据管理权限负责全区直管房屋使用权的调换工作；等。广州市国土资源和房屋管理局就海珠区宝岗路杏园大街XX号向海珠区房管局发出2002年结字第2419号《接管通知书》，载明：产业来源为拆迁补偿，接管日期为2002年4月28日；接管面积22.204㎡，接管部位使用性质为非住宅XX（首层）；等。2002年8月28日，余某某向某某公司申请将涉案房屋承租人更名至甄国雄名下。同日，甄国雄申请承租涉案房屋，每月租金659.7元，并经审核同意。2011年6月15日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（出租人、甲方）与甄国雄（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：(第一条)甲方同意将坐落在海珠区宝岗路杏园大街XX号地下部位的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积21.20平方米；(第二条)租赁期限从2011年6月1日至2013年5月31日，月租金3710元；租金按月结算，由乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；(第十三条)租赁期届满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；等。广州市海珠区房屋安全和物业二所向甄国雄于2017年11月23日发出《承租人通知书》，主要内容：自2013年6月1日起，贵我双方存在不定期租赁合同关系，我方作为出租人有权随时通知贵方解除贵我双方存在的不定期房屋租赁关系，现我方依法通知贵方如下：一、根据相关规定，我方将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租房屋，如贵方有意承租该房屋的，请到广州产权交易所办理相关手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动，可决定是否行使优先承租权；否则，视为贵方放弃承租房屋；二、若房屋招租成交时，贵方未被确认为承租方的，贵我之间的不定期房屋租赁关系至我方书面通知之日正式解除，贵方必须于我方通知之日起5日内迁出并交回房屋给我方；三、如贵方不能在我方书面通知解除不定期租赁合同之日起5日内搬出并交回上述房屋的，自第2日起，对于贵方因逾期占用上述房屋给我方造成的损失，我方将按当时月租金评估价的两倍，按日折算向贵方收取逾期占用费；同时，我方将通过合法途径强制贵方搬出；请在2017年11月29日前填写后所附《回函》，书面复我方，否则，视贵方已知晓本通知有关事项，并放弃行使优先承租权；等。甄国雄表示其未签收该通知，但对该通知是知情的。甄国雄于2017年11月29日就涉案房屋公开招租一事向广州市海珠区房屋安全和物业二所提出异议。广州市海珠区房屋安全和物业二所于2018年6月29日提起本案一审诉讼。一审诉讼中，广州市海珠区房屋安全和物业二所、甄国雄确认租金缴纳至2018年6月30日。甄国雄表示：广州市海珠区房屋安全和物业二所没有得到海珠区房管局的授权，并非产权人，不具备诉讼主体资格。经一审法院释明，广州市海珠区房屋安全和物业二所表示如果法院审查认定广州市海珠区房屋安全和物业二所、甄国雄之间的租赁关系在2017年11月29日未解除，则要求在本案中解除。广州市海珠区房屋安全和物业二所为证实自己的主张还提交了如下证据：1.广州市越秀区房地产管理局（甲方）和广州市城市建设开发总公司（乙方、简称城建公司）于1997年1月14日签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定：甲方同意座落在越秀××××号房屋，共壹幢，交由乙方拆除，乙方同意将宝岗路杏园大街XX、盘福路XX号、兴隆西XX号房屋，移交归甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿；等；附表《补偿给回房管部门房屋情况表》载明宝岗路杏园大街XX租户余某某；等。拟证明涉案房屋产权属广州市房地产管理局所有。2.涉案房屋的《房屋移交接管表》；《安排住户移交情况表》，载明住户为余某某。拟证明2002年4月28日，广州市国土资源和房屋管理局通知广州市海珠区房管局接管涉案房屋。3.《广州市非住宅房屋租金计算（评估）表》；拟证明甄国雄在2002年、2004年及2005年承租涉案房屋的租金评估表。4.穗财规字（2016）1号《广州市财政局关于印发的通知》。5.穗建房管（2018）541号《关于规范直管房非住宅租赁管理有关事项的通知》。证据4-5拟证明根据相关部门及政策要求，涉案房屋的租赁需要通过公开市场方式出租。甄国雄质证表示：证据1没有原件，对其真实性、合法性、关联性均不作认定。证据2没有原件，对其真实性、合法性、关联性均无法确认，《房屋移交接管表》写明是解放北XX号，与甄国雄无关，甄国雄的身份证和户口簿都是759号的。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，该租金并非由第三方评估机构评估，也没有经过甄国雄的同意；只有2002年、2004年、2005年租金为七百多块的租金估算表，没有提供2006年之后的。对证据4-5的真实性、合法性、关联性均有异议，没有原件，甄国雄在最高人民法院的网站、中国法院网、华律网、北大法宝网等网站，都找不到该文件，证明该文件不是宪法、法律、行政法规和地方性规范文件；甄国雄多次向广州市海珠区房屋安全和物业二所、海珠区房管局、广州市住建委等房管部门信访得知证据4文件的对象不是甄国雄，不是针对直管房租户，只不过是政府部门内部的工作，也记载为通知；证据5文件没有经过人大常委会等部门的确认，该文件印的是红头文件，但并非红头文件，没有签署，接访甄国雄的房管部门领导都讲该文件有好多不完善的地方，会有补充和修改，广州市海珠区房屋安全和物业二所以不正式的文件作为证据起诉甄国雄，实属儿戏。甄国雄为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1.城建公司（拆迁人）与余某某（被拆迁人）于1994年7月23日签订的《房屋拆迁安置协议书》，约定：永迁办法：甲方应于一九九四年七月三十日前在宝岗路杏元大街之四首层，产权属于公有的，建筑面积21.6㎡安置给乙方回迁居住；甲方如不依期安排乙方永迁的，甲方应向乙方支付滞迁费每月陆拾元；本协议经双方签字，并向公证机关办理公证后生效；该铺面安置宝岗路杏元大街5号首层，建筑面积21.6㎡；作为乙方铺面损失的补偿，以后不再加收租金费用；等；上述协议书于1994年7月29日经广州市东山区公证处公证；拟证明甄国雄对涉案房屋拥有永久的承租权。2.营业执照；拟证明甄国雄一直守法经营，因为要领取营业执照，所以被逼签订租赁合同。3.《关于续租的情况说明》；拟证明甄国雄等海珠区租户曾经多次向房管部门提出续租，房管部门单方面拒绝和租户续签并声称是上级的指示，租户向不同的区都提交了申请，故上述荔湾区人民法院驳回起诉的案件适用本案。4.《信访事项转送告知书》、《续约申请书》、《受理告知书》、《海珠区信访局集体来访登记表》、《信访事项受理告知书》；拟证明甄国雄多次信访维权，合同期满后广州市海珠区房屋安全和物业二所不予甄国雄续租而进行网上公开招租是不合理的。5.就业创业证及就业失业手册；拟证明甄国雄此时失业，在涉案房屋经营是甄国雄唯一的生活来源。6.药费单；拟证明甄国雄负担着其母亲的药费，没有涉案房屋的收入来源等于赶甄国雄去睡大街。广州市海珠区房屋安全和物业二所质证表示：对证据1的真实性、合法性予以确认，但关联性有异议，该协议并不能证明甄国雄对涉案房屋具有永久承租权，该协议中所称的永迁是指永久迁出被拆迁的房屋。对证据2的真实性予以确认，合法性、关联性均有异议。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，广州市海珠区房屋安全和物业二所无法确认签名的真实性。对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，受理告知书的签名写着莫任，并不能证明是甄国雄；《信访事项转送受理告知书》以及《信访事项受理告知书》只能证明甄国雄曾经去信访，并不能证明广州市海珠区房屋安全和物业二所同意将涉案房屋继续出租给甄国雄。对证据5的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认；对证据6的真实性、合法性予以确认，但关联性不予以确认。一审法院认为：本案属租赁合同纠纷。《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》确定撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所（即本案原告），负责全区的直管房日常管理等工作。故广州市海珠区房屋安全和物业二所有权就涉案房屋主张权利。第三管理处与甄国雄签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。甄国雄以上述合同具有行政协议性质、并非有效合同为由要求驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的起诉的意见无理，一审法院不予采纳。合同履行期限届满，双方没有续签合同，甄国雄继续使用涉案房屋，广州市海珠区房屋安全和物业二所对此无异议，仍然以原合同标准向甄国雄收取租金至2018年6月30日，双方形成事实的租赁合同关系，原租赁合同的约定对双方均有约束力，但租赁期限不定期，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，广州市海珠区房屋安全和物业二所可以随时解除合同。广州市海珠区房屋安全和物业二所要求确认其与甄国雄之间的租赁关系在2017年11月29日解除，但广州市海珠区房屋安全和物业二所提供的证据不足以证明广州市海珠区房屋安全和物业二所已经通知甄国雄解除租赁关系，故对广州市海珠区房屋安全和物业二所的该诉请，一审法院不予支持。经一审法院释明，广州市海珠区房屋安全和物业二所表示，如果法院审查认定广州市海珠区房屋安全和物业二所、甄国雄之间的租赁关系在2017年11月29日未解除，则要求在本案中解除。如上所述，广州市海珠区房屋安全和物业二所有权随时解除合同，故对广州市海珠区房屋安全和物业二所要求解除广州市海珠区房屋安全和物业二所、甄国雄之间的租赁关系、腾空并交还涉案房屋的诉讼请求，合法合理，一审法院予以支持。甄国雄搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构。甄国雄依据余某某与城建公司签订的《房屋拆迁安置协议书》辩称其对涉案房屋拥有长期承租使用权。余某某与城建公司签订的上述协议仅是余某某与城建公司之间的合意，并不能约束广州市海珠区房屋安全和物业二所，且第三管理处与甄国雄签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定租赁期限至2013年5月31日，故对甄国雄的该抗辩意见，一审法院不予采纳。甄国雄仍在使用涉案房屋，理应支付房屋占用费。广州市海珠区房屋安全和物业二所、甄国雄双方确认租金缴纳至2018年6月30日，故广州市海珠区房屋安全和物业二所要求甄国雄支付从2018年7月1日起至实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费合法有理，一审法院予以支持，房屋占用费按原合同约定的租金标准每月3710元计付。广州市海珠区房屋安全和物业二所要求甄国雄按每月7420元的标准支付房屋占用费，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年6月13日作出一审判决：一、解除广州市海珠区房屋安全和物业二所与甄国雄关于广州市海珠区宝岗路杏园大街XX房屋的租赁关系；二、甄国雄在本判决生效之日起15日内腾空广州市海珠区宝岗路杏园大街XX房屋并交还给广州市海珠区房屋安全和物业二所；甄国雄搬迁时，不得拆除屋内的固定镶嵌物，不得破坏房屋的主体结构；三、甄国雄在本判决生效之日起15日内向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2018年7月1日起至甄国雄实际交还涉案房屋之日止的房屋占用费（按每月3710元的标准计算）；四、驳回广州市海珠区房屋安全和物业二所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费1655元，由广州市海珠区房屋安全和物业二所负担827.5元，甄国雄负担827.5元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的主要问题是：甄国雄是否应予交还涉案房屋。依本案双方当事人提供的证据材料反映，余某某户原承租使用广州市越秀区房地产管理局经管的解放北路房屋。广州市城市建设开发总公司因征地拆迁于1994年7月23日与余某某签订《房屋拆迁安置协议书》，将涉案宝岗路杏园大街XX房屋安置给余某某回迁使用。涉案房屋经由广州市城市建设开发总公司于1997年1月14日与广州市越秀区房地产管理局签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，作为拆除解放北路房屋的部分补偿。广州市国土资源和房屋管理局于2002年4月28日将涉案房屋交由广州市国土资源和房屋管理局海珠分局接管。2011年6月15日，甄国雄与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。现涉案房屋属于广州市海珠区房屋安全和物业二所直管房屋管理范围。甄国雄上诉主张广州市海珠区房屋安全和物业二所不具有可作为涉案房屋起诉的诉讼主体的权利，理由不能成立。本案的处理与广州市某某物业管理有限公司无关，甄国雄上诉主张广州市某某物业管理有限公司为本案第三人，本院不予支持。本案租赁合同纠纷所涉标的物为房管部门直管非住宅房屋。甄国雄与广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处于2011年6月15日签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，该合同内容明确，合同当事人均应遵从。因租赁合同约定的租期已于2013年5月31日届满，其后双方未再续签租赁合同，广州市海珠区房屋安全和物业二所以原租赁合同标准实际收取甄国雄租金至2018年6月30日，一审法院据此认定涉案房屋发生不定期租赁关系，并无不妥。一审判决适用《中华人民共和国合同法》的法律规定处理双方当事人争议，符合本案实际情况。甄国雄上诉主张其对涉案房屋存有永久承租权，与其所签租赁合同约定不符。在甄国雄对广州市海珠区房屋安全和物业二所2017年11月23日所发《承租人通知书》表示知情的情况下，一审判决双方租赁合同关系解除、甄国雄交还房屋并支付房屋占用费，所作处理并非没有法律依据。综上所述，甄国雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费827.5元，由甄国雄负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇一九年十二月二十三日书记员  吴敏玲熊盈颖