山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁01民终9736号上诉人（原审被告）：孙世武，男，1970年12月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王玉英，山东贯球律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王奕大，男，1955年10月12日出生，汉族，住广东省深圳市。被上诉人（原审原告）：陈扬辉，男，1958年8月11日出生，汉族，住广东省汕头市。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：谢宏博，山东泉兴律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡修谱，山东泉兴律师事务所律师。上诉人孙世武因与被上诉人王奕大、陈扬辉房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初869号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙世武上诉请求：1.请求依法撤销（2019）鲁0102民初869号民事判决书并依法改判；2.一、二审诉讼费、保全费等由王奕大、陈扬辉承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。合同到期前，孙世武提过续租事宜，退一万步讲合同到期孙世武继续使用租赁物，王奕大、陈扬辉未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限转为不定期。孙世武与王奕大、陈扬辉于2018年1月1日签订房屋租赁合同，合同约定：王奕大、陈扬辉将位于济南市历下区省府前街商业广场红尚坊XX号楼104、106、108、110、112室出租给孙世武使用，租赁期限自2018年1月1日到2018年12月31日，年租金28万。合同到期前，孙世武提过续租事宜，王奕大、陈扬辉要求增加房租40万每年。即便孙世武未在合同到期前提出续签合同，合同到期孙世武继续使用租赁物，王奕大、陈扬辉未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限转为不定期。何况孙世武花费高额装修费，若现在王奕大、陈扬辉要求孙世武腾房也不符合情理。二、一审法院认定房屋租赁期间的房屋年租金过高，租赁房屋存在漏雨情况，无法正常使用，认定年租金26万，有失公平原则。自孙世武承租该涉案房屋后，104室、112室在承租第一年就开始存在漏雨、外墙砖头脱落情况，以后每年越来越厉害，每年都向物业、开发商、房东反映，但都没有解决实际问题。严重影响孙世武的正常使用，孙世武有权要求在合理范围内减少房租，一审法院酌定将涉案房屋年租金变更为26万，孙世武认为一审法院酌定年租金过高，与实际情况不符。三、一审法院判决房屋占有使用费依据年租金26万过高，不符合租赁实际情况，有失公平原则。孙世武租赁的涉案房屋存在漏雨、外墙脱落情况，严重影响孙世武的使用。其中104室自2019年1月3日因漏雨、外墙脱落无法正常使用，已经停止使用。112室自2019年6月30日已经停止使用。所以孙世武认为一审法院判决的年租金过高，与实际情况不符合，对孙世武不公平。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求依法撤销或改判。王奕大、陈扬辉辩称，第一，涉案合同已于2018年12月31日到期，孙世武并没有按照合同约定到期前两个月内提出续租，且孙世武欠付租赁期内租金达9万元，王奕大、陈扬辉一直要求孙世武腾房，孙世武拒不腾房，已经侵犯了王奕大、陈扬辉的合法权益，孙世武应当按照原合同租赁约定支付占用期间的使用费。第二，孙世武主张租赁房屋存在漏雨等情况，并无事实依据，更无造成孙世武损失的依据，因此孙世武要求调减租金，没有事实和法律依据。综上，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判决。王奕大、陈扬辉向一审法院起诉请求：1.请求判令孙世武立即搬离并腾空济南市历下区省府前街商业广场红尚坊XX号楼104、106、108、110、112房屋；2.请求判令孙世武支付王奕大、陈扬辉欠付租金90000元及利息（以90000元为基础，自2018年6月1日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.请求判令孙世武支付王奕大、陈扬辉物业费用9000元；4.请求判令孙世武按每日767.12元标准向王奕大、陈扬辉支付租赁合同期满后占用房屋费用；5.相关诉讼费用、保全费用由孙世武承担。一审法院认定事实：陈扬辉系历下区省府前街西侧商业广场红尚坊XX号楼104、106、108房屋的所有权人，王奕大系历下区省府前街西侧商业广场红尚坊XX号楼110、112房屋的所有权人。2017年12月5日，陈扬辉向王奕大出具委托书一份，委托王奕大处理历下区省府前街西侧商业广场红尚坊XX号楼104、106、108号房产的出租事宜。2018年1月1日，王奕大（甲方）与孙世武（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于济南市历下区省府前街商业广场红尚坊XX号楼104、106、108、110、112室、总面积280平方米的楼房出租给乙方使用，租赁期限12个月，自2018年1月1日至2018年12月31日止；租金按年结算，每年租金为人民币28万元，在本合同签订后7日内一次性付清第一年租金，第二年起租金在上一年度到期日提前30天付清。合同第五条约定：“乙方租赁期间，水费、电费、电视费、电话费、各项使用税费、物业费以及其它由乙方使用而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。”合同第七条约定：“租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前2个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后15天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先承租的权利。”该签订合同后，王奕大依约将涉案房屋交付给孙世武使用。孙世武承租期间，向王奕大支付了租金19万元，剩余9万元租金未付。庭审中，王奕大、陈扬辉称因被告孙世武一次性支付一年租金有困难，双方遂约定租金分两次支付，2018年1月4日支付上半年租金，对下半年租金支付时间双方没有明确约定。王奕大、陈扬辉主张其给予孙世武的宽限期到2018年6月1日，但对此未提交证据予以证实；孙世武称双方约定的下半年租金的支付时间为2018年7月1日。合同期满后，涉案房屋仍由孙世武占有使用。王奕大、陈扬辉主张孙世武欠付物业费9000元，但对此未提交证据予以证明。孙世武主张其之所以未支付全部租金，是因为涉案房屋存在漏水、外墙脱落等问题。为证实其主张，孙世武向一审法院提交了录像光盘、照片及其与王奕大的微信聊天记录一宗，其中光盘显示涉案房屋的墙体、墙角、墙缝有渗水现象，外墙墙体存在脱落的情况；2018年7月14日的微信聊天记录记载：“孙世武：王老板，下雨漏水很严重。王（意达萰）：刚才给物业刘经理打电话说了很长时间！他让我委托你起诉楼上的住户，你看。……王（意达萰）：的确问题很多。”一审法院认为，王奕大与孙世武签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，一审法院予以认定。根据孙世武提供的光盘、照片及其与王奕大的微信聊天记录，可以证实涉案房屋确实存在漏水等问题。虽然王奕大、陈扬辉主张漏水问题已解决，但对此未提交证据予以证明，故对其主张一审法院不予采信。房屋存在的漏水等问题，必然会对孙世武正常使用房屋造成一定的不利影响，孙世武有权要求在合理范围内减少租金，但不能以此作为拒交租金的理由。因此，一审法院酌定将涉案房屋的年租金变更为26万元，因孙世武已支付19万，故其需再支付租金7万元。因庭审中王奕大、陈扬辉主张其与孙世武约定的下半年租金的支付时间为2018年6月1日，但对此未提交证据予以证明，而孙世武对此不予认可，并主张双方约定的支付时间为2018年7月1日，因此，即使按照孙世武自认的支付时间，其亦构成逾期付款，其应当以未付租金7万元为基数，自2018年7月2日起按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期付款损失。根据合同第七条的约定，合同期满后，孙世武要求继续租赁，需要提前2个月提出，并经王奕大、孙世武同意后，双方重新签订租赁合同。因此，在租赁期满、双方没有续签租赁合同的情况下，王奕大、陈扬辉作为涉案房屋的所有权人有权要求孙世武返还房屋，并要求其参照合同约定的租金标准支付合同期满后的房屋占有使用费。对王奕大、陈扬辉要求孙世武支付物业费的诉讼请求，因其未提交证据证明孙世武所欠付的物业费数额，故该项诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、孙世武于本判决生效之日起十五日内将涉案房屋腾空并返还给王奕大、陈扬辉；二、孙世武于本判决生效之日起十日内向王奕大、陈扬辉支付房屋租金7万元及利息损失（以7万元为基数，自2018年7月2日至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、孙世武于本判决生效之日起十日内向王奕大、陈扬辉支付房屋占有使用费（按照年租金26万元计算，自2019年1月1日起计算至实际腾房之日止）；四、驳回王奕大、陈扬辉的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380元，财产保全费1820元，共计4200元，由王奕大、陈扬辉负担100元，由孙世武负担4100元。经审理本院认定，一审认定事实属实，本院予以确认。本院二审期间，孙世武提交以下证据：证据一，112室照片1张，拟证明112室自2018年底房东已经租给了昔归庄园，并非孙世武使用；证据二，112室昔归庄园搬家照片2张及搬家视频，拟证明112室昔归庄园分别于2019年6月21日、7月3日搬家完毕，目前112室无人使用；证据三，112室实际使用人孙腾与孙世武电话记录音一份，拟证明自2019年1月1日，112室实际使用人已经和房主取得联系，房主已将112室租给实际使用人孙腾，此112室于2019年1月1日孙世武已经不再使用，为此不应当承担相应的房租。王奕大、陈扬辉对三组证据质证称，第一，一审开庭时间是2019年4月12日，孙世武并没有在一审中提及本次证据证明的内容。对光盘的录像和王奕大、陈扬辉没有关联性，不能证明孙世武的证明目的，根据孙世武的陈述，112室是孙世武于2018年7月，经孙腾介绍租给他人做金融生意，这是孙世武的单方转租行为，王奕大、陈扬辉并不知情，而且王奕大、陈扬辉也未与孙腾成立任何合同关系，也从未收取孙腾的任何费用，因此，112室的占有使用费应当由孙世武承担。对于录音的真实性不予认可，这是孙世武和孙腾之间的对话内容，不是与王奕大、陈扬辉之间的通话，对孙腾的陈述不予认可。经本院审查，上诉人提交的上述证据一、证据二，虽具有真实性，但不能证实涉案房屋系由王奕大、陈扬辉另行租赁给案外人孙腾的事实，故本院认为上述证据一和证据二不能证明上诉人的证明目的。关于上诉人提供的证据三，系2019年7月18日15时的孙世武与孙腾的电话录音，在该对话录音中，孙腾陈述：“（王奕大）倒没说签合同的事，光说想租房子就把欠的物业费交上”，表明孙腾在录音中已确认至2019年7月18日王奕大尚未与其签订租赁合同，鉴于上述录音证据中涉及案外人孙腾的陈述，孙腾并未到庭作证，无法核实其陈述内容的真实性，故本院对于上述证据三不予采信。二审调查期间，孙世武主张案外人孙腾于2018年10月开始接手使用涉案112室房屋，本院询问孙世武：“是谁把112室的钥匙交给孙腾的？”孙世武：“2018年6月将112室租给了一个干金融的，后来因为政府查金融违法的事，做金融的不干了，做金融的又将房屋转给了孙腾，钥匙是做金融的直接给了孙腾，孙腾是从2018年10月开始做茶叶，店面就是昔归庄园。到2019年1月1日，孙腾就和房主取得了联系，往后的房租直接交给房主了，与上诉人没有关系了，106、108、110三个房间上诉人一直正常使用”。另，孙世武二审确认，涉案五个房间至今均未与王奕大、陈扬辉办理过交接。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2018年1月1日，王奕大与孙世武签订了涉案房屋租赁合同，王奕大作为出租人依约将涉案房屋交付给孙世武使用，孙世武应当依约支付租金。2018年12月31日涉案租赁合同到期后，孙世武并未将涉案房屋腾空交付出租人王奕大。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现孙世武主张在合同期限届满前其提出过续租事宜，不同意返还租赁物。但是，是否同意将涉案房屋续租，属于涉案房屋所有权人的自主权利处分范围，现王奕大、陈扬辉并不同意与孙世武继续签订租赁合同，该意思表示属于房屋所有权人的合法民事权利，故孙世武现占有涉案房屋没有合法依据，一审法院判令其返还涉案房屋，并无不当。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。涉案房屋租赁合同到期后，孙世武仍欠付剩余租金，并继续占有涉案房屋，故一审法院判令孙世武支付租赁期间的欠付租赁费和租赁期满后至实际交房之日的占用费用，并无不当。对于106、108、110三个涉案房屋的占有使用情况，孙世武未提出异议，确认上述三个房间现由其一直正常使用。对于涉案104室房屋，孙世武主张，该房屋存在漏水、外墙脱落原因造成经济损失，故不应支付该房租赁，一审法院已经酌定将涉案房屋年租金减少为26万元，表明已将此情况予以综合考虑在内，故上诉人再以该理由依法不能成立。对于涉案112室房屋，孙世武主张，自2019年1月1日后，孙腾和房主已经就该房屋建立了租赁关系，孙腾已经将房租直接交给了房主，故其不应再承担此后的租赁费用。对此，本院认为，根据《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，孙世武应对其上述主张提供证据证实。但是本案中，孙世武并未提供孙腾和房主签订的租赁合同，并实际已交付租金的证据，且孙世武亦确认其对于涉案五个房间至今未与王奕大、陈扬辉办理交接，孙腾接手涉案112室房屋系从其之前的承租房客处取得，而非从房主王奕大、陈扬辉处取得112室房屋钥匙，因此，孙世武关于其不应支付112室占用费用的上述理由，依法不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2380元，由上诉人孙世武负担。本判决为终审判决。审判长  刘继英审判员  刘彦亭审判员  赵 雯二〇一九年十二月九日书记员  韩 笑