文书内容广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0309民初9568号原告(反诉被告）：深圳市鸿泽物业管理有限公司，住所地：深圳市宝安区龙华街道三联社区富泉二期Q24栋3楼302，统一社会信用代码：91440300550306143P。法定代表人：陈紫茵。委托诉讼代理人：彭涛，系原告员工。委托诉讼代理人：刘鑫，系原告员工。被告（反诉原告）：张新敏，男，汉族，1980年11月22日生，身份证住址：广东省龙川县，委托诉讼代理人：叶菊华，广东橙果律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈本荣，广东橙果律师事务所律师。原告（反诉被告）深圳市鸿泽物业有限公司（以下简称鸿泽公司）与被告（反诉原告）张新敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鸿泽公司委托诉讼代理人刘鑫，被告（反诉原告）张新敏委托诉讼代理人叶菊华、陈本荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）鸿泽公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的物业管理费、本体维修金等费用共计人民币9297.2元（暂计至2019年5月）；2、判令被告向原告支付约定的逾期付款滞纳金人民币1175.09元（按到期未付金额每日万分之五计算，暂计至2019年5月31日）；3、本案诉讼费用全部由被告承担。原告起诉的事实与理由：被告购买了深圳市宝安区××单元××号物业，原告系尚城雅园物业服务单位，并与被告签订《物业管理服务协议》，明确约定由原告深圳市鸿泽物业管理有限公司向被告提供物业管理服务。根据《物业管理服务协议》第九条三款之规定，欠交费用应加收万分之五的滞纳金。上述合同及协议签订后，原告一直积极履行相关义务，向标的物业提供物业服务至今。但被告自2018年2月至今一直拖欠合同约定的相关费用。截至2019年5月31日，被告拖欠的水费总额为1673.00元，电费总额为2501.00元，管理费总额为4499.20元，本体维修金总额为624.00元，上述各项费用计9297.20元，其产生的滞纳金总额为1175.09元（暂计至2019年5月31日），前述费用总计10472.29元。经原告多次催缴，被告一直未如数缴纳。有鉴于此，原告认为：根据我国《合同法》相关规定以及双方签订的合同及协议的约定，原告如约履行义务，被告的上述行为已构成违约，并致使原告遭受了较大的经济损失。原告依约有权追究被告的违约责任。被告（反诉原告）张新敏答辩称：一、长期以来针对原告管理不作为造成小区环境恶劣和乱收费的情况，涉案小区的居民多次与原告进行沟通，均未能得到解决，小区居民有很多意见，于是小区居民陆续开始拒绝缴纳相关不合理的费用，目前已经超过100户涉案小区居民拒绝缴纳原告无理要求收取的费用，并要求其将已收取不合理的费用予以退还，同时要求解除与原告的物业管理服务合同。因此，原告诉请业主支付物业费用的纠纷，在涉案小区不是个案，原告只是暂时起诉了二户，故本案的处理结果涉及到本小区广大业主的利益，请法庭依法维护包括被告在内的广大业主的合法权益。二、原告在服务过程中长期不作为，未依约提供物业管理服务，导致小区物业环境持续恶劣，原告的行为已经严重违反服务合同的约定，原告无权向被告主张物业管理费及相应的滞纳金。原告管理上不作为，主要表现为：1、卫生状态脏乱差，小区内公共过道消防通道、地下车库等多处垃圾散落、废旧物品和污水堆积，引发阵阵臭气、小区卫生环境恶劣；2、小区安全管理工作严重不到位，存在多处安全隐患，一方面消防通道长期被废旧杂物堵塞、同时被用于停车占用，另一方面门卫管理视同虚设、外人随意进出小区，安保人员缺位，导致小区内常有发生盗窃的情况，也频繁能见到流浪人员在小区内留宿、对小区内治安情况造成影响；3、公共部分的设施设备的维修和管理严重不到位，小区公共走道墙面砖瓦脱落，近一年无人维修，存在住户天花板漏水，空调滴水等情况，向物业报修却长期无人回应，公用部分的维修和管理严重不到位，因此根据物业服务合同第9条的约定及合同法第66条：当事人互负债务没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时有权拒绝其相应的履行要求，原告未依约向业主提供物业服务，原告违约在先，被告有权拒绝原告要求缴纳物业管理费用的请求。故其滞纳金请求依法亦不能予以支持，同时根据权利义务一致及公平对等的原则，被告请求法院判决减少支付物业费。被告张新敏向本院提出如下反诉请求：1、判令解除被告与原告签订的《物业管理服务协议》；2、判令原告向被告返还2013年10月份至2018年1月份期间多收取的电费2608.6元，水费2910.5元；3、判令原告承担本案诉讼费；4、判令将涉案本体维修基金移交至深圳市物业专项维修资金机构统一管理，或设立银行专户单独建帐管理；5、请求判令针对涉案停车费收入设立银行专户单独建帐管理。被告张新敏反诉的事实与理由：一、被告居住于深圳市宝安区××单元××号房屋，该为房屋的使用人。2013年1月17日，就尚城雅园的物业服务事宜，被告与原告签订《物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务和水费、电费代收缴服务。协议签订后，在被告居住的小区中，长期出现消防通道、地下车库任意堆放废品垃圾，占用消防通道，造成安全隐患，公共走道间墙砖脱落近一年之久无人修补，公共区域卫生脏乱差等情况，可见原告未按协议约定的要求向被告提供物业管理服务，管理严重不到位，目前已造成小区内大部分居民的不满，且原告长期、频繁的就管理问题与居民发生纠纷，原告的行为已构成严重违约，被告有权解除双方签订的《物业管理服务协议》。二、在协议履行过程中，原告2017年8月份以前以6.5元/吨的标准收取水费，2017年9月份起以7元/吨的标准收取水费；2015年1月之前以1.1元/度的标准收取电费，2015年2月起以1元/度的标准收取电费，其收取的费用已高出规定的收费标准。目前深圳合表居民用户用电的收费标准是0.717元/度，龙华居民的用水标准是2.3元/吨。截止2018年1月份，原告多收取被告电费2608.6元，水费2910.5元。三、被原告代小区全体业主收取的的本体基金应当归全体业主共有，自2015年以来原告持续向业主收取每月39元本体维修基金，根据《深圳特区物业管理条例》第85条，日常收取的专项维修基金由业主在缴纳物业费时一并缴纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金的专户，根据《深圳市人民政府关于印发深圳市物业专项资金管理规定的通知》第10条，日常收取的专项维修资金由物业服务企业在收取物业服务费时向业主代收，物业服务企业应当设立物业专项维修资金的代收代付的结算专户，定期向代收的维修资金存入物业专项维修资金专户，并将业主缴存情况报送市区管理机构，因此，除业主大会决定的自行管理以外，物业公司代收的维修基金应移交至深圳市物业专项维修资金管理机构统一管理，如果政府专项维修资金的机构暂时不接受小产权房维修基金的统一管理，那么物业公司也是应该针对代收的维修基金开设银行专户，并单独建帐管理，从而保证维修基金及其孳息归全体业主共有。四、关于停车场收费，根据物业管理服务协议第5条第1款的约定，停车场收益不归物业管理公司所有，而目前原告收取停车费后长期占用使用情况不明，因此，本诉被告有权要求原告将停车费收取的情况予以公示，并针对涉案停车费收入设立银行专户，单独建帐管理。针对被告的反诉，原告答辩称：一、原告是合法成立并依法向被告所在小区提供物业服务的物业服务机构，被告享受物业服务，原告也按照物业合同的约定履行物业服务义务，被告无权单方面解除物业服务合同。二、原告收取停车费专项维修基金等费用，符合合同约定。三、原告收取水电等费用无需返还，理由如下：1、被告关于水电的诉讼请求已过诉讼时效；2、本小区为小产权房，并未进行分表到户，故双方收费依据来源于物业服务合同，被告应按照物业服务合同的明确约定支付相关费用。四、被告称小区内超过100户未缴纳无事实依据。经审理查明如下事实：2013年1月1日，案外人深圳市金百威物业管理有限公司与原告签订《尚城雅园前期物业管理委托服务协议》，委托原告对“尚城雅园”进行物业管理。2013年1月17日，甲方原告与乙方被告签订《物业管理服务协议》，约定原告对“尚城雅园”提供物业管理服务，服务内容包括房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生和安全管理等。乙方按住宅建筑面积每平方米每月1.8元的标准缴纳物业管理费，缴费时间为每月5日前，逾期未缴纳按每日千分之五计算滞纳金。物业管理费可因应市场上浮调整，每24个月不超过10%。车位使用费每月200元，一次性交半年（停车场收益不归物业管理公司所有）。甲方提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费包含计算泵水房、电梯、消防设备等小区公共用电，水费6.5元/方，电费1.1元/度。2015年1月起电费调整为1元/度。维修基金从2015年1月1日起收费，每月按每平方米收0.25元。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。合同签订后，被告每月向原告缴纳物业费218.2元及水电费用，自2015年1月起每月缴纳维修基金39元。自2018年2月起，被告未交纳物业费、维修金和水电费。原告主张截至2019年5月，被告欠缴物业费4499.2元，维修金624元，水费1673元，电费2501元，违约金依据合同计算为1175.09元。另查明，2012年7月1日执行的《深圳市居民用电电价价目表》中，合表居民用户电价为每度0.717元。深圳市水费收费标准龙华区居民用水为每吨2.3元。《物业及水电收费单》显示，2017年8月之前原告以6.5元/吨的标准收取水费，2017年9月起以7元/吨的标准收取水费。2015年1月之前以1.1元/度的标准收取电费，2015年2月起以1元/度的标准收取电费。再查明，被告提交的视频、照片显示小区存在空调滴水、外墙脱落，消防通道和地下车库有堆放垃圾，以及存在小偷偷盗行为等情况。原告质证认为空调滴水问题已通知有关业主整改，外墙脱落已修复，消防通道等处的垃圾系个别业主堆放，原告已全部清理，针对小偷偷盗行为原告接到通知后已通过监控手段排查，并通过业主提供的线索由原告带人将小偷抓获，原告已履行管理义务。以上事实，有《前期物业管理委托服务协议》、《物业管理服务协议》、物业及水电收费单、欠费明细、深圳市居民用电电价价目表、深圳市水费收费标准、小区视频和照片以及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案双方当事人对于签订《物业管理服务协议》的事实不持异议，本院予以确认。现结合相关诉讼请求及争议焦点评析如下：第一，关于被告诉请原告返还水电费差额的问题。《物业管理条例》第四十四条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。本案中，原告实际收取的水电费单价超出有关部门公布的价格，虽然由合同约定，但因违反法律规定而属无效。原告对其实际收费标准未能进行合理解释，考虑到合表居民用户在公用水电部分存在一定损耗，本院酌定原告可以高于同类水电收费标准10%的价格代收水电费，超出部分应当予以退还。被告于2019年9月提出反诉，2016年9月之前的部分因超过诉讼时效本院不予支持。经核算，被告已支付自2016年9月至2018年1月期间的水电费差额为1563.03元（水费差额978.36元+电费差额584.67元，详见附表），应由原告予以返还。第二，关于原告诉请物业费、维修金、滞纳金和水电费的问题。《物业管理条例》第七条规定，业主应当按时交纳物业服务费用。原告要求被告缴纳拖欠的物业费4499.2元和维修金624元，有法律和事实依据，本院予以支持。由于原告超出政府公布的价格收取水电费用，在履约过程存在瑕疵，导致被告拒绝缴纳有关费用，因此，对于原告要求计算滞纳金的主张，本院不予支持。原告要求被告缴纳2018年2月至2019年5月的水电费，但仅提供单方制作的明细表，无其他证据佐证，不足以充分证明该期间实际产生的用水量和用电量，应当承担举证不能的不利后果，故对于原告的该项请求，本院不予支持。第三，关于被告诉请解除合同的问题。《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。本案中，原告为包括被告在内的“尚城雅园”业主提供物业管理服务，该园区的业主对于物业服务享有共同利益。是否解聘物业服务企业，应当由该区域的业主共同决定。被告要求与原告解除《物业管理服务协议》，既不符合双方的合同约定，也不符合《物业管理条例》的有关规定，本院不予支持。第四，关于被告主张移交维修基金、停车费及开立专户的问题。首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。可见，被告作为业主，并非提出相关主张的适格主体。其次，《深圳特区物业管理条例》、《深圳市人民政府关于印发深圳市物业专项资金管理规定的通知》调整的是行政管理机关与物业服务企业的关系，并非平等主体的民事法律关系。被告若认为原告的行为不符合前述规定，可向相关部门反映。其在本案中提出的第四项、第五项反诉请求，不属于人民法院受理范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第十一条、第三十三条、第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张新敏于本判决生效之日起十日内向原告深圳市鸿泽物业管理有限公司支付2018年2月至2019年5月的物业费4499.2元和维修金624元；二、原告深圳市鸿泽物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告张新敏多收取的水电费1563.03元；三、驳回原告深圳市鸿泽物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告张新敏的其他反诉请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31元，反诉案件受理费25元，由原告深圳市鸿泽物业管理有限公司负担31元，由被告张新敏负担25元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 朱  嘉  蹊二〇一九年十二月二十日书记员 黄  梦  蕾书记员 朱晔辉（兼）附表：            时间              用水量(吨）              水费标准（元/吨）              应交水费（用水量*水费标准上浮10%）              已交水费（元）              水费差额（元）                  2016年9月              12              2.3              30.36              78              47.64                  2016年10月              18              2.3              45.54              117              71.46                  2016年11月              14              2.3              35.42              91              55.58                  2016年12月              18              2.3              45.54              117              71.46                  2017年1月              15              2.3              37.95              97.5              59.55                  2017年2月              14              2.3              35.42              91              55.58                  2017年3月              11              2.3              27.83              71.5              43.67                  2017年4月              12              2.3              30.36              78              47.64                  2017年5月              15              2.3              37.95              97.5              59.55                  2017年6月              15              2.3              37.95              97.5              59.55                  2017年7月              16              2.3              40.48              104              63.52                  2017年8月              11              2.3              27.83              71.5              43.67                  2017年9月              9              2.3              22.77              63              40.23                  2017年10月              16              2.3              40.48              112              71.52                  2017年11月              15              2.3              37.95              105              67.05                  2017年12月              14              2.3              35.42              98              62.58                  2018年1月              13              2.3              32.89              91              58.11                  合计              238                             602.14              1580.5              978.36                  时间              用电量（度）              政府电价标准（元/度）              应交电费（用电量*政府电价标准上浮10%）              已交电费（元）              电费差额（元）                  2016年9月              186              0.717              146.6982              186              39.3018                  2016年10月              190              0.717              149.853              190              40.147                  2016年11月              136              0.717              107.2632              136              28.7368                  2016年12月              144              0.717              113.5728              144              30.4272                  2017年1月              119              0.717              93.8553              119              25.1447                  2017年2月              104              0.717              82.0248              104              21.9752                  2017年3月              93              0.717              73.3491              93              19.6509                  2017年4月              122              0.717              96.2214              122              25.7786                  2017年5月              137              0.717              108.0519              137              28.9481                  2017年6月              134              0.717              105.6858              134              28.3142                  2017年7月              232              0.717              182.9784              232              49.0216                  2017年8月              184              0.717              145.1208              184              38.8792                  2017年9月              209              0.717              164.8383              209              44.1617                  2017年10月              293              0.717              231.0891              293              61.9109                  2017年11月              230              0.717              181.401              230              48.599                  2017年12月              131              0.717              103.3197              131              27.6803                  2018年1月              123              0.717              97.0101              123              25.9899                                 2767                             2182.3329              2767              584.6671      附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。