湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1126民初3580号 原告：陈红生，男，汉族，农民。 原告：章正荣，女，汉族，农民，系原告陈红生之妻。 二原告共同委托诉讼代理人：姜华，湖南舜源泽律师事务所律师。 被告：湖南新祥房地产开发有限公司，住所地双牌县紫金中路30号。 法定代表人：黄晒，总经理。 委托诉讼代理人：龚智，湖南舜源泽律师事务所律师。 被告：欧双英，男，汉族，农民。 被告：唐月妹，女，汉族，农民，系被告欧双英之妻。 原告陈红生、章正荣诉被告湖南新祥房地产开发有限公司（以下简称新祥房地产公司）、欧双英、唐月妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈红生、章正荣及委托诉讼代理人姜华，被告新祥房地产公司的委托诉讼代理人龚智到庭参加诉讼，被告欧双英、唐月妹经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈红生、章正荣向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》有效，九嶷明珠1栋1单元1901号商品房归原告所有；2、判令三被告立即履行《商品房买卖合同》，为原告办理不动产权属证书，并承担相应的违约责任；3、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告新祥房地产公司因拖欠被告欧双英、唐月妹夫妇工程款，便将其建设的九嶷明珠1栋1单元1901号商品房出售给被告欧双英、唐月妹抵债。2017年1月5日，被告欧双英、唐月妹将九嶷明珠1栋1单元1901号商品房以372000元的价格转售给原告，双方到被告新祥房地产公司签订了《“九嶷明珠”项目住宅认购协议》，并于2017年1月20日签订了正式的《商品房买卖合同》，被告新祥房地产公司在两份合同上均盖章确认。合同签订后，原告按期交付了购房款330000元及其他相关税费，三被告也将房屋交付原告。根据《“九嶷明珠”项目住宅认购协议》和《商品房买卖合同》的约定，三被告应在两年内为原告办理房地产权属证书，现合同约定的办证期限已经超过，但三被告未主动为原告办理房地产权属证书，经原告多番催促，至今三被告均相互推诿，拖延办证。为维护自身合法权益，原告特具状起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告新祥房地产公司辩称，1、新祥房地产公司与二原告不存在房屋买卖合同关系；2、涉案房屋已抵债给被告欧双英，并办理过户登记手续；3、被告欧双英与原告签订的房屋买卖合同与新祥房地产公司无关。综上所述，应依法驳回原告对新祥房地产公司的诉讼请求。 被告欧双英辩称，涉案《商品房买卖合同》的当事人为原告和新祥房地产公司，欧双英在该合同上签字只是一种代理行为,合同签章仍然是房屋权属人即被告新祥房地产公司，应由被告新祥房地产公司承担该合同义务和责任。被告新祥房地产公司拖欠欧双英工程款未支付，欧双英受被告新祥房地产公司委托，代为签署涉案房屋买卖合同并代为收取购房款，用以抵扣被告新祥房地产公司拖欠欧双英的部分工程款，对欧双英的该代理行为，原告也是知情的，并且涉案合同上也有注明。因此，原告将欧双英列为本案被告实属错误，欧双英作为代理人无需对涉案合同承担义务和责任，请求依法驳回原告对欧双英的诉讼请求。 被告唐月妹辩称，涉案《商品房买卖合同》的当事人为原告和新祥房地产公司，唐月妹从未参与涉案房屋的任何事项，也根本不认识原告，对原告购买房屋一事根本不知情。本案与唐月妹毫无关系。因此，原告将唐月妹列为本案被告实属错误，请求法庭依法驳回原告对唐月妹的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1、认购协议，拟证明原告向二被告购买“九嶷明珠”1栋1单元1901号商品房的事实；2、商品房买卖合同，拟证明原告向二被告购买“九嶷明珠”1栋1单元1901号商品房的事实；3、收据，拟证明原告依约向被告履行付款义务的事实；4、契税发票，拟证明被告将涉案房屋过户登记至欧双英、唐月妹名下的事实。以上证据，被告欧双英、唐月妹未到庭质证。被告新祥房地产公司质证：1、2、3号证据，真实性无异议，证明目的有异议，欧双英不是新祥房地产公司的员工，新祥房地产公司没有出售房屋给原告，也没有收取原告的购房款；4号证据，无异议。 被告新祥房地产公司为支持其主张向本院提交证据：不动产权证，拟证明涉案房屋已过户登记至欧双英、唐月妹名下的事实。以上证据，被告欧双英、唐月妹未到庭质证。原告质证：真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，被告新祥房地产公司应当将涉案房屋过户登记至二原告名下。 本院依职权调取证据：宁远县房产局抵押权预告登记函，拟证明被告欧双英、唐月妹将涉案房屋向银行按揭贷款并办理抵押权预告登记的事实。原告质证：真实性、合法性无异议，关联性有异议，经查，抵押权人至今未办理抵押登记，已丧失抵押权。被告欧双英、唐月妹未到庭质证。被告新祥房地产公司质证无异议。 本院对上述证据审查认证如下：原告提交的1、2、3号证据，被告新祥房地产公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认，但对原告主张的证明目的，将在判决说理部分结合全案事实予以综合评判；原告提交的4号证据与被告新祥房地产公司提交的证据不动产权证，能够相互佐证，予以采信；本院依职权调取的证据宁远县房产局抵押权预告登记函，具备真实性、合法性，与待证事实相符，本院予以采信。 根据以上采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实： 被告新祥房地产公司因欠被告欧双英工程款，双方协商以被告新祥房地产公司开发建设的“九嶷明珠”1栋1单元1901号商品房出售给被告欧双英抵债，并由被告新祥房地产公司与被告欧双英、唐月妹于2016年7月9日签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为428541元，签订合同之日付138541元，余款290000元通过办理按揭方式付清。2016年7月15日，被告欧双英、唐月妹与中国银行股份有限公司宁远支行签订《个人一手住房贷款合同》，将“九嶷明珠”1栋1单元1901号商品房按揭抵押贷款，并于2016年9月2日办理了抵押权预告登记。2017年1月5日，被告欧双英代理被告新祥房地产公司与原告陈红生签订《“九嶷明珠”项目住宅认购协议》，约定原告向被告新祥房地产公司自愿认购“九嶷明珠”1栋1单元1901号商品房，被告新祥房地产公司在协议上备注“此房已作为欧双英工程款购买”。2017年1月20日，被告欧双英代理被告新祥房地产公司与原告陈红生、章正荣签订《商品房买卖合同》，该合同约定，被告新祥房地产公司将“九嶷明珠”1栋1单元1901号商品房出售给二原告，房屋建筑面积136.08㎡，房屋总价款为372000元，签订合同交房时付330000元，余款在办理好房产证时付清；房产证在两年内办理好。被告新祥房地产公司在《“九嶷明珠”项目住宅认购协议》、《商品房买卖合同》上均盖章确认。合同签订后，被告新祥房地产公司将涉案房屋交付原告，原告按约向被告欧双英支付购房款330000元。后因被告未能在约定期限办理房屋权属证书，双方发生纠纷，原告遂诉至本院。 另查明，1、2019年9月30日，涉案房屋已办理不动产权属转移登记，不动产权证字号：（2019）宁远县不动产权第0006092号，权利人是欧双英、唐月妹，房屋建筑面积139.02㎡；2、庭审中，原告自愿撤回其诉讼请求第2项中“并承担相应的违约责任”的诉讼请求。 本院认为，被告新祥房地产公司将涉案商品房抵债给被告欧双英、唐月妹并签订《商品房买卖合同》，后被告新祥房地产公司又将涉案商品房出售给二原告并签订《商品房买卖合同》，表面上看，被告新祥房地产公司就涉案商品房先后签订两份《商品房买卖合同》，但二原告的购房款却由被告欧双英收取，且被告新祥房地产公司与原告签订的《“九嶷明珠”项目住宅认购协议》中特别备注“此房已作为欧双英工程款购买”，原告亦认可是从被告欧双英处购买房屋，双方的权利义务完全符合合同转让的特征，据此，本院确认原告与被告新祥房地产公司、欧双英签订的《商品房买卖合同》实质上系双方就合同转让达成的协议，该协议系双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故对原告诉请确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”本案中，被告欧双英、唐月妹已将涉案房屋向银行按揭抵押贷款并办理抵押权预告登记，且原告未提交证据证明其与被告之间的合同转让行为取得了抵押权人的同意，故双方的合同转让行为不发生物权效力，对原告要求确认涉案商品房归其所有，并判令被告办理不动产权属证书的诉请，本院不予支持。经查，自2019年9月30日涉案商品房不动产权属转移登记至欧双英、唐月妹名下，尚未超过三个月，故原告主张涉案商品房抵押权预告登记失效，缺乏事实依据，依法不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第八十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告陈红生、章正荣与被告湖南新祥房地产开发有限公司、欧双英于2017年1月5日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、驳回原告陈红生、章正荣的其余诉讼请求。 本案受理费80元，减半收取计40元，由原告陈红生、章正荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  谭国勇 二〇一九年十二月二十七日 代理书记员  郑毓慧 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。2.《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。