山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁16民终2952号上诉人（原审原告）：袁卫军，男，1972年10月30日出生，汉族，住山东省惠民县。委托诉讼代理人：逯贵英，与上诉人袁卫军系夫妻关系。委托诉讼代理人：王廷刚，山东宏臣律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏立民，男，1970年8月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭润润，山东滨渤律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱剑峰，山东滨渤律师事务所律师。上诉人袁卫军因与上诉人苏立民房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省惠民县人民法院（2019）鲁1621民初832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁卫军上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，将本案发还重申或查清事实依法改判；2.一、二审诉讼费均由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，严重损害了我方的合法权益。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。1、本案中，上诉人租赁被上诉人房屋长达5年之久，在此期间上诉人对该房屋进行豪华装饰装修并增设宴会厅一处，被上诉人并未对扩建行为提出异议或禁止扩建，其对扩建行为应为明知并同意认可。因此该宴会厅扩建造价费用应由双方按照过错分担。2、2016年5月10日，被上诉人与翟玉彬签订《经营场所租赁合同》一份，被上诉人将原来租赁给上诉人的房屋及后来扩建宴会厅一并租赁给翟玉彬（特此说明：该扩建宴会厅与酒店二楼完全相通，出入都在酒店一个通道）。被上诉人与翟玉彬的租赁行为充分说明，被上诉人对宴会厅的扩建行为是明知、积极认可并充分利用，该宴会厅的扩建行为给被上诉人带来了收益。因此该宴会厅的扩建造价费用由被上诉人应按其过错分担，而不应该由上诉人自己承担。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损害的，不予支持。但出租人同意利用的，应再利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。在本案中，被上诉人于2016年4月份带领黑恶势力来上诉人经营的酒店拉白布黑字横幅、使用非法手段封锁酒店大门、辱骂员工等恶劣手段，推搡上诉人70多岁的老父亲，导致酒店无法经营，逼迫上诉人签订还款协议，该协议并非上诉人的真实意思表示，该还款协议的签订才使得被上诉人非法转租行为合法化。事实上，被上诉人的转租行为是违约转租，被上诉人将豪华装修的酒店及扩建宴会厅一并转租并未取得上诉人同意。该行为造成上诉人巨大的营业损失和投资损失。因此，根据该条解释第（一）款“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定，被上诉人应该承担该楼房装饰装修的残值损失。综上所述，一审判决认定事实错误，严重损害了我的合法权益。为此请求二审法院依法撤销一审判决，将本案发回重审或查清事实依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。苏立民辩称，1、袁卫军在上诉状第二页第一段第一行中称：“被上诉人未对扩建行为提出异议或禁止扩建，其对扩建行为应当明知并同意认可”。该部分是袁卫军的自认，可以说明袁卫军扩建宴会厅等设施时并没有事前告知苏立民。苏立民长期在北京工作生活，出租房长期被袁卫军霸占并饲养犬只，致使苏立民无法进入出租房屋，苏立民对出租的涉案出租房产的具体情况并不知情。2、本案中袁卫军作为承租人具有明显过错，苏立民没有过错，涉案出租房产所有的违章设施都是袁卫军私建的，袁卫军在合同期内未按时支付租金存在明显的违约，至今袁卫军也未付清租金，且合同到期后袁卫军一直霸占着苏立民的出租房产，本案的过错方是袁卫军。3、2016年5月10日，双方签订的还款协议中已经约定除欠付租金以外，双方再无其他争议。袁卫军再次主张损失违反双方约定，也没有事实依据。4、一审出具的资产评估报告不具有客观性，评估结论依法不应采纳。一审庭审中，袁卫军提交的证据证实变压器实际花费为81000元，变压器屋的实际花费为9500元，而鉴定结论中变压器的评估价值为88485元、变压器房的评估价值为11463元，远远超出了袁卫军的实际花费，明显不具有客观性。评估基准日为2016年5月9日也不符合事实，涉案出租房屋自2011年至2019年一直被袁卫军实际占有，相应的设施一直是袁卫军使用，所有的设施都存在有效使用期，设施产生的贬损以及建造的合法性等应当予以考虑。5、本案一审中，苏立民并没有提起反诉，袁卫军要求驳回被上诉人的诉讼请求没有依据。综上，请依法驳回袁卫军的一审、二审诉讼请求，支持苏立民的上诉请求。苏立民上诉请求：1.请依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人袁卫军的一审诉讼请求；2.依法判决被上诉人自行承担其装装饰装修、扩建产生的费用；并拆除违章建筑，恢复原状；3.依法判令被上诉人返还侵占租赁房屋，赔偿侵占期间造成的租赁收益损失；4.一、二审诉讼费用由被上诉人袁卫军承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。1.上诉人对被上诉人装修装饰和增建行为并不知情，上诉人长期在北京生活，自2011年起，被上诉人就占有使用租赁房屋，上诉人与被上诉人产生纠纷后，被上诉人不仅不交还房屋，还在屋内饲养大型恶犬，一直侵占着房屋，导致上诉人无法查看房屋内现状，更是对装饰和增建行为不知情。2.2016年5月10日，上诉人与被上诉人签订《还款协议》。协议除了约定还款计划外，在第三条特别约定双方再无其他争议。该还款协议正是在上诉人与被上诉人就租赁合同产生纠纷后达成的，目的是解决租赁合同中产生的一切法律问题，双方约定再无其他争议，应当包含了被上诉人装修装饰和增建租赁房屋的约定，即双方互不追究该行为产生的法律后果，对于被上诉人的装修装饰和增建行为产生的费用应当由被上诉人自行负担。根据还款协议可知双方已就房屋的装饰、装修、扩建不存在任何纠纷。因还款协议是双方真实意思表示，被上诉人又针对租赁合同提起诉讼，违背诚实信用原则。3.现涉案租赁房产仍被被上诉人侵占，所有租赁设施均由被上诉人占有使用，判决上诉人向被上诉人支付各项补偿金与事实和法律相悖。二、判决上诉人向被上诉人支付各项补偿金没有法律依据。1.被上诉人扩建的宴会厅、变压器及其配电设施、天然气设施均系违章建筑，存在严重的安全隐患，上诉人正在申请拆除全部违章建筑。2.承租人对租赁房屋的装饰装修目的就是达到承租使用的效果，而相应的装饰装修必定会提高房屋使用效益，法律仅对装饰装修是否经过出租人同意的费用负担问题、装饰装修与租赁房屋是否形成附合作出规定，对于为提高房屋效益而增建、加装的相应设施所支出的费用负担问题没有任何法律规定，一审法院针对该问题进行分析没有实际意义、也无法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。第十三条规定承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案纠纷的产生是因被上诉人拖欠租赁费构成违约而产生的合同解除，被上诉人的装饰装修、加装扩建未经上诉人同意，产生的装饰装修等费用均应由被上诉人承担。被上诉人扩建的宴会厅、变压器及配电设施、天然气设施均系违章建筑，上诉人不仅不使用，上诉人还会申请相关部门拆除上述违章建筑，因拆除产生的费用应由被上诉人承担。格力中央空调已与租赁房屋形成附合，但上诉人也不愿继续使用，被上诉人可以拆除，必须恢复房屋原样。因涉案房屋仍被被上诉人侵占，上诉人将追究被上诉人侵占私人财产的刑事责任和民事责任。综上，一审判决结果错误，请二审法院查清事实，依法裁判。袁卫军辩称，上诉人苏立民的上诉理由不当，证据不足，首先上诉人苏立民在没有将涉案房屋内的财产交接给被上诉人袁卫军，就将包括被上诉人袁卫军增设的财产一并转租他人经营，上诉人苏立民的行为构成违约，应当承担违约责任。上诉人苏立民转租他人后，他人并没有增添任何财产进行利用，视为上诉人苏立民同意利用被上诉人增设的财产，该利用行为给上诉人苏立民带来了一定的经济收益，根据法律规定，被上诉人要求赔偿装饰装修及增设物应当予以支持。一审法院参照对袁卫军增设物的鉴定价格判决，不但符合法律规定，而且有利于租赁物的使用价值，其次，上诉人苏立民要求袁卫军拆除违章建筑恢复原状，返还侵占房屋，赔偿侵占期间的损失无事实和法律依据。其一，涉案房屋包括被上诉人的财产、增设物，上诉人苏立民已经转租他人使用过，他人的使用行为已经生效的法律文书确认，其二，自从苏立民转租他人后，袁卫军没有占用使用此房屋进行经营，苏立民也已经更换了门锁，袁卫军根本无法使用。其三，苏立民是否将房屋利用，与袁卫军无关。一审袁卫军起诉苏立民涉案中，袁卫军要求苏立民赔偿转让增设物的损失，苏立民并没有要求袁卫军恢复原状，赔偿损失，其在二审中主张程序违法。综上，请求法庭查清事实，依法驳回上诉人苏立民的上诉，支持袁卫军的上诉。袁卫军向一审法院起诉请求：1.判决被告赔偿原告因转租造成的经济损失509225元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1.2011年4月6日，袁卫军、解秀民承租了苏立民所有的位于惠民县（原开源美食城），用于商业经营。双方口头约定租赁期限为2011年5月1日至2016年5月1日，第一年租金210000元，第二年租金220000元，第三年租金230000元，第四年租金240000元，第五年租金250000元。2011年5月20日左右通过解秀民转账支付租金200000元，2012年9月份左右支付租金80000元，剩余租金860000元未支付。2016年5月10日，苏立民与袁卫军、解秀民达成还款协议：1.解秀民、袁卫军共同偿还630000元，分八次支付。2016年5月20日前支付150000元，每月25日支付50000元（共6次，合计300000元），余款180000元在2016年12月30日前付清。2.对此上款项，解秀民、袁卫军两人互负连带还款责任，翟玉彬作为担保人。袁卫军所有奥迪车（车牌号：鲁Ｍ×××××）一辆作为抵押；解秀民股金证一本（金额：伍万肆仟柒佰元整），解秀民手中债权作为抵押。以上抵押物由翟玉彬保管。3.付清此上款项后，双方再无其他争议。4.每次付款，逾期超过三日支付，苏立民有权收回房屋，袁卫军、解秀民按照未偿还租金的20%承担违约金。协议签订后，袁卫军、解秀民偿还苏立民租金150000元，余款480000元未付。2017年11月20日，苏立民将袁卫军、解秀民、翟玉彬起诉至本院，要求袁卫军、解秀民偿还欠款480000元，翟玉彬承担连带清偿责任。2018年5月15日，本院作出（2017）鲁1621民初3080号民事判决书，判决：一、袁卫军、解秀民于判决生效之日起十日内偿还苏立民房屋租赁费480000元；二、袁卫军、解秀民对以上债务互负连带清偿责任；三、驳回苏立民对翟玉彬的诉讼请求。该判决书现已生效。2.2016年5月10日，苏立民（甲方）与翟玉彬（乙方）签订《经营场所租赁合同》一份，约定：甲方将位于惠民县城东关街35号，经营面积（以土地证为准）出租给乙方使用；乙方承租店铺的用途为酒店经营，乙方禁止作违法经营，否则甲方有权解除合同；该经营场所租赁期限为壹年，即自2016年5月10日起至2017年5月10日止……。双方签订《经营场所租赁合同》后，苏立民交付合同项下标的，翟玉彬开始承租经营，但未按合同约定向苏立民支付租金及履约保证金。在租赁期间内，翟玉彬未对涉案租赁房屋进行改建、增建。因翟玉彬未按约定支付房屋租金，2017年11月20日，苏立民将翟玉彬起诉至本院，要求解除双方签订的《经营场所租赁合同》，将租赁房屋恢复原状，并支付租赁费225000元。2018年3月27日，本院作出（2017）鲁1621民初3081号民事判决书，判决：一、解除苏立民与翟玉彬于2016年5月10日签订的《经营场所租赁合同》；二、翟玉彬于判决生效之日起十日内支付苏立民房屋租金50000元、赔偿金52500元，共计102500元；三、驳回苏立民的其他诉讼请求。该判决书现已生效。3.袁卫军租赁苏立民房屋用途为酒店经营，为此，在租赁期间，袁卫军对租赁房屋进行了装饰装修及增建。经原告袁卫军申请，本院委托山东三一资产评估土地房地产估价有限公司对涉案楼房装饰装修及增建部分的残值进行评估。2019年6月12日，该公司作出鲁三一资评字[2019]第2035号评估报告书，评估结论为袁卫军租赁苏立民房屋期间增设物品评估价值为361989元，其中：变压器及配电设施88485元、变压器房11463元、天然气设施20638元、格力中央空调28398元、楼顶防水10454元、宴会厅86001元、钛镁合金肯德基门2255元、1楼窗户548元、楼梯大理石5779元、楼梯平台833元、1-3楼走廊瓷砖地面5982元、焊接楼梯2725元、楼梯扶手1332元、店内线路铺设23849元、PVC墙面1390元、小便池569元、洗手盆316元、瓷砖地面22443元、石膏吊顶14430元、木墙裙3639元、铝合金窗户12161元、铝合金门553元、内墙石膏板7919元、乳胶漆2828元、钛镁合金门640元、门套772元、窗套480元、木质楼梯1052元、木质舞台1510元、室内大灯632元、室内小灯379元、射灯111元、投影仪1423元。原告袁卫军支出评估费3500元。4.庭审中经征求共同承租人解秀民的意见，解秀民表示不同意作为本案原告参加诉讼，并明确表示放弃与本案相关的实体权利。一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告袁卫军及案外人解秀民虽未与被告苏立民签订书面租赁合同，但双方在2016年5月10日签订的《还款协议》中，对租赁物所在位置、用途、租赁期限、租赁费标准及租赁费支付方式等进行了补充约定，故该《还款协议》与租赁合同具有同等法律效力。原告租赁被告房屋长达5年，在此期间被告对原告将租赁房屋进行装饰装修并增建的行为应为明知，但被告并未提出异议，视为被告同意原告对涉案房屋进行装饰装修并增建。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，被告在与原告约定的租赁期间届满后，将涉案房屋又租给案外人翟玉彬，不存在违约转租情形。原告在承租期间对租赁房屋进行了装饰装修，租赁期间届满后因双方对附合装饰装修费用的承担未作约定，故对原告要求被告补偿其已形成附合的装饰装修费用的主张，不予支持。对于原告在承租期间内为提高房屋使用效益而增建、加装的相应设施所支出的费用负担问题做以下几方面的分析。关于原告在租赁期间增建宴会厅所支出的相关费用问题，因原告在修建宴会厅时未在相关部门办理准建手续，存在过错，导致该宴会厅存在被拆除的风险，故该项费用应由原告自己承担。关于变压器房、变压器及配电设施、天然气设施的费用承担问题，上述设施系原告出资修建、安装，提高了租赁房屋的使用价值，虽然未与租赁房屋形成附合，但若拆除将严重影响其价值，本着最大限度发挥上述设施使用价值，避免资源浪费的原则，上述设施归被告所有，由被告支付原告相应费用为宜，但原告必须配合被告办理上述设施的过户手续。关于格力中央空调的处理问题，当前空调已成为从事商业经营的必备设施，如果将涉案中央空调拆除，既降低了空调的使用价值，也会在拆除的过程中对房屋造成损毁，为此格力中央空调归被告所有，由被告向原告支付相应费用。关于楼顶防水费用承担问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。为此，对于原告所支出的楼顶防水费用，应由被告负担。案外人解秀民作为共同承租人，依法应与袁卫军作为本案共同原告参加诉讼，但经本院释明，解秀民拒绝作为本案原告参加诉讼，并明确表明放弃与本案相关的实体权利，本院不予追加其为本案原告。原告的其他诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，惠民县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条之规定，判决：一、原告袁卫军在承租被告苏立民所有的惠民县城东关街35号经营场所期间所增设的变压器房、变压器及配电设施、天然气设施、格力中央空调均归被告苏立民所有；二、被告苏立民补偿原告袁卫军变压器房11463元、变压器及配电设施88485元、天然气设施20638元、格力中央空调28398元及楼顶防水10454元，共计159438元；三、原告袁卫军配合被告苏立民办理涉案变压器及配电设施、天然气设施的过户手续；四、驳回原告袁卫军的其他诉讼请求。以上第二项、第三项给付及配合义务，于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8892.25元，减半收取计4446.13元，由原告袁卫军负担2746.13元，由被告苏立民负担1700元；评估费3500元，由原告袁卫军负担2500元，由被告苏立民负担1000元。二审期间，上诉人苏立民提交证据一：惠民县公安局城关派出所出具的证明一份，证实苏立民的房子一直被袁卫军占用，袁卫军在房子内饲养犬只，致使苏立民无法收回出租房，出租房屋内的具体情形，苏立民不知情。证据二：营业执照一份，证明苏立民是黄骅市海洋交通设施工程有限公司北京分公司负责人，该公司的经营场所是北京市，可证实苏立民常年在北京工作居住。证据三：违法建筑物认定意见书一份，证实2019年9月11日惠民县自然资源和规划局出具违法建筑物认定意见书，认定袁卫军于2013年在惠民县东关大街35号原县招待所院内及沿街商业楼南侧平顶房上搭建的彩钢板为违法建筑物。袁卫军建造变压器及配电设施、天然气设施也没有取得建设工程规划许可证，并存在安全隐患，应当拆除。证据四：调取证据申请书一份，申请调取袁卫军在惠民县国家电网公司增设变压器的全部书面材料，用于证明袁卫军增设的变压器是否合法。上诉人袁卫军质证称，对证据一的真实性我方无异议，但该证据仅仅能够证明上诉人苏立民多次报警，并不能证实到目前为止上诉人袁卫军一直占用此房屋。对证据二真实性无异议，但该证据与本案无关。对证据三真实性无异议，但对上诉人苏立民的证明主张我方有异议，该证据不能证实上诉人袁卫军在搭建宴会厅时没有通知上诉人。对证据四，因我方在一审法庭中提交了变压器及变压器配件设施的合法依据，再申请调取我方认为没有意义，且一审法院也已委托鉴定，上诉人苏立民一审中对鉴定程序也没提出异议。本院审查认为，苏立民提交的证据，袁卫军一方对真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。对于双方当事人二审争议的事实，本院综合认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于上诉人袁卫军扩建的宴会厅费用负担问题，因该宴会厅扩建行为袁卫军未办理合法的建造手续，而被相关管理部门建议拆除，没有办理合法建造手续的过错责任完全在袁卫军一方，苏立民对此无过错，即使苏立民默认袁卫军的建造行为，袁卫军亦应该依法依规办理许可手续，不能以苏立民明知袁卫军建造宴会厅而使其合法化。因此一审法院对于袁卫军扩建宴会厅的费用不予支持并无不当。关于附合的装饰装修物的问题，房屋租赁期间内，袁卫军未按时缴纳租赁费用，即未履行合同主要义务，构成违约。因其作为承租人的违约行为导致合同解除，对于该部分费用一审法院不予支持亦无不当。关于变压器房、变压器及配电设施、天然气设施的费用承担问题，上述设施系袁卫军出资修建、安装，其安装行为提高了租赁房屋的使用价值，虽然未与租赁房屋形成附合，但若拆除将严重影响其价值，本着最大限度发挥上述设施使用价值，避免资源浪费以及在拆除过程中对可能对房屋造成的损毁，一审法院确定上述设施归苏立民所有，由苏立民向袁卫军支付相应费用基本合理。关于楼顶防水费用承担问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。为此，对于袁卫军为使涉案房屋正常使用所支出的楼顶防水费用，应由苏立民承担。上诉人苏立民关于拆除所有设施，恢复原装的请求不符合资源利用规则，本院不予支持。一审法院综合考虑各种因素、运用各种原则确定的费用负担并无明显不当，本院予以支持。综上，上诉人袁卫军、苏立民的上诉请求均不能成立，依法应予驳回。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17784.50元，由上诉人袁卫军负担8892.25元，上诉人苏立民负担8892.25元。本判决为终审判决。审判长  张秀峰审判员  吴金魁审判员  刘 洋二〇一九年十二月二十四日书记员  仲 钰