河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0326民初2788号原告：汝阳县富力房地产开发有限公司。住所地：汝阳县文化路1号。法定代表人：翟冬冬，董事长。诉讼代表人：汝阳县富力房地产开发有限公司破产管理人。委托代理人：李志强，河南义同律师事务所律师，特别授权。被告：赵国仁，男，汉族，1969年7月21日出生，初中文化，住汝阳县。原告汝阳县富力房地产开发有限公司破产管理人与被告赵国仁买卖合同纠纷一案，本案立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汝阳县富力房地产开发有限公司破产管理人特别授权代理人李志强，被告赵国仁等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：1、请求依法判令被告支付富力城小区13#楼1单元302房屋剩余房款150000元及利息（利息以150000元为基数，按照银行同期银行贷款利率从2015年6月17日起计算至购房款全部支付完毕之日止）；2、请求依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月6日，汝阳县人民法院做出（2018）豫0326民破2号民事裁定书，裁定受理申请人河南汝阳农村商业银行股份有限公司对被申请人汝阳县富力城房地产开发有限公司（以下简称富力城）的破产清算申请，并指定河南义同律师事务所与洛阳润华企业破产清算服务有限公司共同担任管理人。管理人经查询后发现：2015年6月15日，被告与原告达成购买富力城小区13号楼1单元302房屋的合意，购房款总款为265524元，被告向原告支付房屋首付款115524元后，剩余150000元一直未能支付。经管理人多次催告，被告至今仍未支付剩余购房款，已经构成严重违约，给原告造成重大经济损失。为维护广大债权人的合法权益，现原告诉至贵院，恳请依法支持原告的诉讼请求。被告赵国仁辩称，房子到现在没交工，现在还是烂尾楼，让我付尾款我不同意，我2017年自己装的窗户花费了6000元，楼道门一个1800元，净水、污水管网、平整路面花了11000元，其中12800是我和301申继忠共同出资，我花了6400元，带上上边6000元我个人共花费12400元，因房子需要外粉、水电、楼梯扶手、防水、电梯、路面都未完工，如需完工需720000元，全楼共12户，所以要求从总房款上扣除60000元，购房时约定月供，后来首付付了之后无人管，如果一次付清，请在总房款上优惠50000元，扣除总房款10000元为房产证押金，房产证办了之后退还押金。房屋没有建成，这些违约的行为，原告都应当承担违约和赔偿责任。本院经审理认定的事实如下：2015年6月17日，被告与原告达成购买富力城小区13号楼1单元302房屋的合意，购房款总款为265524元，被告向原告支付房屋首付款115524元后，剩余150000元一直未能支付。其后，被告赵国仁与申继忠合伙把该13楼的水电接通、门窗安上等。其中，铝合金窗户6000元，楼道门1800元其中一半900元，砖沙、污水管、工人工钱、推土机工钱、污水井盖等花11000元其中一半5500元，合计12400元。到起诉时止，该13号楼的12户房屋，均没有外粉、没有通暖气，没有安装电梯，没有办理房产证。经查，12号楼同样的结构及房子情形，每户兑了60000元才能居住。查明，2018年11月6日，汝阳县人民法院作出（2018）豫0326民破2号民事裁定书，裁定受理申请人河南汝阳农村商业银行股份有限公司对被申请人汝阳县富力城房地产开发有限公司（以下简称富力城）的破产清算申请，并指定河南义同律师事务所与洛阳润华企业破产清算服务有限公司共同担任管理人。2019年6月27日，汝阳县人民法院作出（2018）豫0326民破2之二号民事裁定书，宣告富力公司破产。上述事实，由如下经庭审举证质证的证据证实：1、书证：（2018）豫0326民破2号民事裁定书、（2018）豫0326民破2-1号决定书、（2018）豫0326民破2之二号民事裁定书各一份；证实：2018年11月6日，汝阳县人民法院做出（2018）豫0326民破2号民事裁定书，裁定受理申请人河南汝阳农村商业银行股份有限公司对被申请人汝阳县富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）的破产清算申请，并指定河南义同律师事务所与洛阳润华企业破产清算服务有限公司共同担任管理人。2019年6月27日，汝阳县人民法院作出（2018）豫0326民破2之二号民事裁定书，宣告富力公司破产。2、书证，2015年6月16日收据及身份证复印件各一份：证实：房屋13号楼1单元302房屋被被告赵国仁占有、使用、总价款为265524元、被告仅支付115524元的事实，余款150000元至今未结清的事实。房屋认购书及收据、身份证复印件一份。上述证据相互印证，形成证据体系，足以认定。对于赵国仁投入60000元，与人共同粉刷房子，现目前已投入50000元，与12号楼相比，尚欠10000元，可确定58000元为补偿。本院认为，汝阳县富力房地产开发有限公司破产管理人、赵国仁均认可案件所涉及的房屋买卖行为系双方真实意思表示，并愿意继续履行。考虑到富力城公司资不抵债已被裁定进行破产清算，以及富力城公司管理人已准备拍卖富力城小区部分破产清算前清理房产的事实，为避免业主利益遭受更大损害，对于双方继续维持房屋买卖关系并继续履行各自义务的意愿，本院予以准许。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。富力城公司房产尚未办理不动产登记证书且基础设施不完备的事实客观存在，本案的争议核心在于富力城破产管理人如何代为承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述规定，由于赵国仁未取得房屋权属证书系出卖人富力城公司的原因，富力城破产管理人应当就此违约行为，以中国人民银行同期贷款罚息标准代为支付违约金。按照中国人民银行的规定，逾期贷款利息的标准为同期贷款利率的基础上加收30%-50%，本院酌定按在人民银行同期贷款利率的基础上加收50%计算。被告赵国仁与原告达成购买富力城小区13号楼302房屋的形成合同关系后，总款为265524元，于2015年6月16日向原告支付房屋首付款115524元，确定富力城公司于2015年6月16日向被告交付了房屋，逾期利息应从2015年6月16日计算已付房款115524元，应当按总房款40%即106209.6元的利息至2018年11月6日破产受理之日，计息26280.24元。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。小区配套基础设施，应当达到同区域同档次小区的普通标准，因富力城公司销售给业主的房是配套设施不齐备，与其他小区有一定差距，导致业主日常生活不便，考虑该小区现阶段房产销售情况，富力城公司可还应当承担减少价款的违约责任，具体的违约责任按购房款总额的8%承担为宜，赵国仁的购房款总额为265524元，减少价款数额为21241.92元。对于其主张60000元的粉刷等工料款确定58000元，其中包括水电等各方面，因此其已经花出的水电门窗等费用12400元因与58000元相重复，该12400元本院不予支持。综上，赵国仁欠付购房款150000元，与富力城破产管理人应当代为支付的违约金26280.24元、21241.92元、58000元，合计105522.16元抵销后，应当再支付购房款44477.9元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告赵国仁于本判决生效之日起十日内支付原告汝阳县富力房地产开发有限公司破产管理人购房款44477.9元元。二、驳回原告汝阳县富力房地产开发有限公司破产管理人的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1650元，由原告负担1194元，被告赵国仁负担456元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  毛海科二〇一九年十二月六日书记员  周彦兆