四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0184民初3119号 原告：陈小均，女，1979年3月5日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：胡鹏，四川顶泰律师事务所律师。 被告：付建军，女，1963年6月20日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：杨江文，四川蜀坤律师事务所律师。 原告陈小均与被告付建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年9月27日，付建军向本院提起反诉，本院依法受理。2019年12月3日，付建军在第二次庭审中口头向本院申请撤回反诉，本院予以准许。原告陈小均及其委托诉讼代理人胡鹏、被告付建军及其委托诉讼代理人杨江文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈小均向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告签订的《房屋租赁协议》；2.依法判令付建军退回陈小均租金90000元。3.依法判令付建军向陈小均支付违约金即经济损失344878元；4.本案诉讼费及其他费用由付建军承担。事实和理由：双方于2018年12月5日签订《房屋租赁协议》，约定：付建军将其所有的位于崇州市间房屋出租给陈小均，房屋出租使用性质为商业和住宅。陈小均将房屋用于商用，房屋租金为一年90000元。签订合同后，陈小均向付建军支付了一年租金90000元。为如期营业，陈小均对承租房屋进行装修，总共支出约338905元，合同签订之日至装修基本结束期间，付建军一直未向陈小均出示本人及房屋合法手续，直至2019年6月，陈小均通过微信收到付建军出示的房产证，房产证显示房屋所有权人为卢洪成而非付建军，房屋规划用途为住宅。陈小均据此前往工商部门确定该房屋规划用途，被告知案涉房屋规划用途为住宅，不能进行商用，无法办理营业执照及相关手续。合同签订时，付建军刻意隐瞒房屋权属及房屋使用性质，致使合同目的无法实现，造成原告重大经济损失，付建军的行为已构成根本违约。为维护自身合法权益，根据相关法律规定，特具状至法院，请求判如所请。 付建军答辩称，（一）陈小均要求解除合同的理由不能成立，付建军在本案中并无过错，最终导致合同解除的原因在于陈小均。首先，付建军将自建房出租给陈小均，双方签订的房屋租赁合同第三条约定的案涉房屋使用性质为商用和住宅用房，对于何为商用，合同并无条款予以解释，作为平常百姓，付建军不具备专业的认知能力，该因素不属于法律规定的情形；其次，陈小均经过实地考察，应当清楚该地段自建房屋的性质。即便如陈小均所说，案涉房屋无法办理营业执照，那么在签订房屋租赁协议前，陈小均应当向有关部门咨询核实是否能够办理相应的证照手续，而不应把责任归咎于付建军；再次，陈小均称租赁房屋是用于开设宾馆，但却给每间房屋配备独立的电表、水表等生活设施，不符合常理。（二）陈小均要求退回租金的诉讼请求不能成立。首先，双方于2018年12月5日签订房屋租赁协议，陈小均即进场装修，虽然付建军同意免租期为3个月，但适用免租期的前提是建立在协议能够完全履行的情形下，现陈小均要求解除协议，就不适用免租期的约定，陈小均应当支付房屋的使用费。其次，如最终双方解除协议，陈小均应当按照协议约定支付相应的租赁费。（三）付建军并未违约，无需赔偿陈小均经济损失。首先，本案中，在房屋修建完工前双方即沟通租赁事宜，付建军按照协议约定向陈小均交付了房屋，履行了合同义务。其次，陈小均要求赔偿损失的依据系装修损失既无事实依据，亦无法律上的支持。 陈小均为支持自己的主张，向本院提交以下证据：双方当事人身份信息、房屋租赁协议、收条、装修票据和微信聊天记录。其中，装修票据拟证明，总共装修支出344,878元；微信聊天记录，拟证明付建军没有按照合同的约定在签订合同时向陈小均出示案涉房屋和本人的合法手续，而是在2019年6月3日才向陈小均出示案涉房屋的房产证，陈小均也就是在此时才知道房屋规划用途为住宅，无法办理工商登记手续。 付建军质证认为，对双方当事人身份信息、房屋租赁协议、收条三性均予认可；对装修票据三性不予认可，无法证明装修材料用于案涉房屋上的装修；对微信聊天记录的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，不能达到原告的证明目的。该微信聊天记录仅能证明陈小均需要办理营业执照而要求付建军进行协助，不能证明陈小均此时才知晓房产规划用途及房产证的存在。 付建军为支持自己的主张，向本院提交了结婚证、案涉房屋的房产证。 陈小均对该两份证据的三性均无异议。 本院经审查认为，以上证据真实、合法，具有关联性，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月5日，付建军（出租方、甲方）与陈小均（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将其现有位于崇州市间（2至4楼）房屋出租给乙方使用，在签订本协议时，甲方向乙方出示该房及本人的有关合法手续（包括不动产所有权证或拆迁安置的协议等），双方约定，1.租期从2019年3月5日起至2031年3月4日止，租期12年，年租金90000元整，12年不变。该房屋出租的使用性质为商业和住宅用房，缴租方式为一年支付一次。在本协议期内，甲方不得干涉乙方的合法经营权，甲方不得收回房屋或转租他人，更不得提高房租或终止协议。甲方同意乙方包租，同意乙方再行分租、转租或整租，第三方由乙方负责管理。乙方必须按时交纳房租，否则甲方有权采取措施收回房屋。乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，办理各种相关证件、按时交纳水电气费用。甲乙双方如有违约，则违约方赔偿守约方违约金100万元。协议签订当日，付建军即将案涉房屋交付陈小均。合同签订后，陈小均分两次向付建军支付租金 90000元，付建军的丈夫卢洪成出具了收条。陈小均在合同签订后即开始对房屋进行装修，现房屋已装修完毕。陈小均欲办理开设旅馆的营业执照及相关手续，被工商部门告知案涉房屋规划用途为住宅，不能进行商用，无法办理营业执照。 另查明，付建军与卢洪成系夫妻关系。案涉房屋（崇房权证监证字第××号）所有人卢洪成，备注共有人：张玉英、付文全、付建军、卢长春，房屋性质：农村散居房屋，规划用途：住宅。 诉讼期间（2019年10月7日和10月14日），陈小均与付建军两次持相关证件一同到工商部门办理开设旅馆的营业执照，被告知因案涉房屋规划用途为住宅，不能办理，但若房屋用于出租，则无需办理营业执照。2019年11月起，陈小均陆续将24间房屋出租他人使用，并收取租金。 本院认为，陈小均与付建军签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，经审核，合同内容不违反法律、法规强制性规定，双方由此建立的房屋租赁合同关系合法有效。本案争议焦点为案涉房屋不能办理相关营业执照是否导致不能实现合同目的，陈小均是否据此享有合同解除权。本院认为，合同解除，是合同法所规定的合同权利义务终止的情形之一，即在合同没有履行或者没有完全履行之前，由于客观情况的变化或当事人的某些行为，致使合同的履行成为不可能或者不必要，当事人可以依据法律规定的条件和程序，提前终止合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”及《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”规定，案涉房屋用于出租，并不违反法律、法规的规定，亦符合合同约定。双方签订的《房屋租赁协议》约定了该房屋出租的使用性质为商业和住宅用房；陈小均可再行分租、转租或整租。且根据陈小均陈述，其已将27间房屋中的24间出租与他人并收取租金。因此，是否办理营业执照并不影响合同目的的实现。据此，陈小均关于请求解除房屋租赁协议的主张不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告陈小均的诉讼请求。 本诉案件受理费3,912元，由陈小均负担；反诉案件受理费111元，由付建军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 张蓉 二〇一九年十二月八日 法官助理 张攀 书 记 员 尤雨                                                                                                  庭审书记员何岭