湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终11508号上诉人（原审被告）：杨娇，女，1984年5月29日出生，汉族，住湖北省钟祥市，委托诉讼代理人：曹红州，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王洁，女，1981年7月27日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：史国奇，湖南道宽律师事务所律师。上诉人杨娇因与被上诉人王洁房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨娇上诉请求：一、撤销原判第一、二项；二、本案一、二审诉讼费由王洁承担。事实与理由：第一、原审判决将6万元保证金直接折抵作为违约金，没有法律依据。王洁可以从保证金中抵扣或优先受偿租金损失。第二、原审判决认定6万元的违约金没有事实和法律依据，本案中王洁未举证证明其具有损失,一审法院直接认定6万元的违约金有违法律规定,适用法律不当。其租金损失只有387元，应按387元的30%的范围内承担违约金。王洁辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。６万元的判决结合了实际的履行情况，也符合相关的法律规定，不存在违约金过高的情况。王洁向一审法院提出诉讼请求：1、判令杨娇向王洁支付截至2018年11月19日拖欠的租金122000元，此后按照每月20000元计算至王洁实际办理房屋为止；2、判令杨娇向王洁支付截至2018年11月19日的滞纳金15372元，此后按照年利率24%计算至实际付清为止；3、请求确认6万元保证金由王洁所有；4、请求确认解除《商铺租赁合同》，并判令杨娇立即腾退、搬出租赁房屋；5、本案诉讼费用由杨娇承担。一审法院经理审查明，2016年10月26日，王洁（代理人冯涛）与杨娇签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方（王洁）同意将位于武汉市光谷步行街B12013号的商铺出租给乙方（杨娇）作商业经营用途使用；商铺建筑面积为54.19平方米，租赁期为三年，自2016年11月1日起至2019年10月30日，月租金为每月2万元，合同期内每年租金不递增，租金以现金转账方式支付，付款周期为每三个月一付，乙方在当期租金到期前5日，将下一期的租金一次性交付到甲方；第四条乙方有如下情形之一时，甲方有权提前中止合同，收回商铺：2乙方拖欠租金累计超过30天的或累计拖欠达3次以上的；第八条订立本合同后甲方将商铺交付乙方使用前，乙方需一次性向甲方交纳相当于三个月租金总额共计人民币6万元的保证金，合同期满或双方解除合同之日，乙方无违约事项时，甲方将该保证金一次性退还乙方；第十三条乙方的责任和权利：4、乙方必须及时缴纳租金及其他费用，不得拖欠（特殊情况下，经甲方同意的除外）；第十七条乙方未如期交付租金，每逾期一天，甲方有权按乙方每期实欠租金总额的1%加收滞纳金，乙方拖欠租金累计超过30天时或累计拖欠达3次以上，甲方可按本合同第四条约定终止合同，收回商铺，没收乙方保证金，并有权继续向乙方追收其他所欠款项；第二十七条甲乙双方任何一方对合同执行条件进行变更协商时或提出变更要求时，以书面签字文件为准，口头约定无法律效力。合同落款签字人为冯涛与杨娇。2016年10月26日，杨娇向王洁转账支付5万元，冯涛为杨娇出具收条一份，载明：“今收到杨娇门面压金伍万元整（世界城步行街B12013商铺），余款肆万元（包括租金贰万元整、压金壹万元整、手续费壹万元整）将于2016年11月1日之前付清。”2016年11月2日，杨娇向王洁转账支付4万元。后双方口头约定，租金付款周期由每三个月一付改为每月一付。2016年12月至2017年12月期间，杨娇分13笔、每笔2万元向王洁支付商铺租金共计26万元。此后，由于地铁施工封路、商铺人流量减少，杨娇提出降租要求。2018年1月2日，杨娇被拉入商铺房东微信群并在该群与包含王洁在内的房东们商量降低租金事宜。2018年1月29日，杨娇向王洁转账支付14000元。2018年2月12日，双方达成一致意见：“1、封路期间租金16000；2、封路解除租金恢复20000；3、隔壁左右涨到22000以上，我们也涨”，后杨娇补齐了2018年1月欠付的2000元租金并按照16000元/月的标准按月支付租金至2018年8月。2018年8月，杨娇提出暂缓支付房租并再次要求降低租金，双方协商未果，杨娇提出“我把押金部分做完退场”。2018年9月起，杨娇没有再继续支付租金。2018年12月22日，杨娇退出涉案商铺并于2018年12月24日将钥匙交还王洁。一审诉讼过程中，鉴于王洁已收回商铺，且该商铺已另行出租，王洁表示自愿放弃第四项诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方签订的《商铺租赁合同》是当事人双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应本着诚实信用的原则履行合同义务。在涉案合同履行期间，双方就租金问题达成一致意见，将租金降低为每个月16000元，且杨娇亦按16000元每月的标准支付了2018年1月至8月期间的租金，故对合同变更的事实予以确认。2018年8月开始，杨娇再次提出降低租金的请求，没有获得王洁同意，之后杨娇未依约支付2018年9月至2018年12月的租金，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。因杨娇已于2018年12月24日交还案涉商铺钥匙，王洁亦已将商铺另行出租给他人，双方之间的租赁合同已经实际解除。根据双方合同约定，王洁有权要求杨娇按照16000元/月的标准支付2018年9月1日至2018年12月24日期间欠付租金60387元。关于王洁主张的滞纳金、保证金，根据合同约定，滞纳金、保证金都属于对违约责任的约定。在履约过程中系杨娇违约，应由杨娇承担违约责任。但双方当事人未举证证实违约导致的损失具体数额，鉴于合同中约定的保证金数额较高，一审法院酌定保证金直接折抵作为违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、杨娇于判决生效之日起十日内支付王洁商铺租金60387元；二、王洁收取杨娇的保证金60000元不予退还；三、驳回王洁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2124元（已减半收取），保全费1220元，合计3344元，由王洁负担1304元，由杨娇负担2040元（此款王洁已垫付，杨娇于判决生效后十日内支付王洁）。双方当事人在二审均未向本院提交新证据。二审经审理查明，王洁与杨娇所签订《商铺租赁合同》第十八条约定：“乙方（杨娇）在合同期未满一年提出解除合同，保证金不予退回；未满两年提出解除合同，保证金退回50%；第三年则需要在合同到期前至少30天以上向甲方书面提出解除合同意向，按正常解约处理。二审查明的其他事实与一审查明事实相同。本院认为:本案中，杨娇欠王洁租金60387元属实，杨娇应向王洁支付所欠租金。因王洁已收取了杨娇6万元保证金，且杨娇在租赁合同第三年期间提前30日向王洁提出了解约意向，故在杨娇未按合同约定交纳租金时，该6万元应冲抵所欠租金，因杨娇所欠租金已超过6万元，故王洁不用再向杨娇退还该6万元保证金，杨娇尚需向王洁支付租金387元。关于王洁的损失计算，王洁未能举证证明杨娇违约给其造成多少损失，一审法院酌定王洁损失为6万元没有事实和法律依据。王洁与杨娇在合同中对未如期交付租金约定按每期实欠租金总额的日1%加收滞纳金，因该约定过高，本院不予支持。本院酌定杨娇向王洁支付违约金、滞纳金总计18000元。综上所述，杨娇的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初930号民事判决；二、杨娇于本判决生效之日起十日内向王洁支付租金387元及滞纳金18000元；三、驳回王洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2124元，保全费1220元，合计3344元，由王洁负担1245元，由杨娇负担2099元（此款王洁已垫付，杨娇于判决生效后十日内支付王洁）。二审案件受理费2708元，由王洁负担949元，由杨娇负担1759元。本判决为终审判决。审判长  李宏斌审判员  李 文审判员  叶 欣二〇一九年十二月二十四日书记员  余文婷