河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1121民初2927号原告：张东杰，男，汉族，1974年11月26日出生，住河南省西平县。委托诉讼代理人：郭龙华，河南致建律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋苏航，河南致建律师事务所律师。被告：漯河市东润房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：914111217492492543。住所地：舞阳县张家港路与深圳路交叉口西南角。法定代表人：黄亚琴，执行董事。委托诉讼代理人：王冷，北京德恒（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：亢伟强，北京德恒（郑州）律师事务所实习律师。原告张东杰与被告漯河市东润房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张东杰委托诉讼代理人郭龙华、宋苏航，被告漯河市东润房地产开发有限责任公司的委托代理人王冷、亢伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张东杰向本院提出的诉讼请求：依法判决被告向原告支付未办理产权登记的违约金10000元。事实与理由：原告张东杰在被告漯河市东润房地产开发有限责任公司购买了东润壹号院2号楼2单元1403号房屋，签订了《商品房买卖合同》并支付了购房款。《商品房买卖合同》第十五条明确约定了“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第贰项处理；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。现被告未在合同约定期限内向产权登记机关备案，致使原告房屋至今未能取得房屋产权证书，出卖人(即被告)需要向原告支付违约金，但该合同约定的违约金金额过低，与同一合同关于买受人(即原告)违约的违约责任条款明显不公平且远低于原告的实际经济损失，应当依据《合同法》114条的规定予以调高。现原告为维护自身的合法权益，依法向贵院提起诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求。被告辩称:一、被告逾期备案，原因在于政府政策调整，属于不可抗力。自2016年1月二证合一到2016年12月到不动产中心成立开展工作，被告在按期交房后一直积极主动向不动产中心申请备案。首次登记的标准和提供的资料要求均发生变化，当时正值部门改革，办理备案机关由房管局变更为不动产中心，备案标准也由前期的人工测量变成卫星定位，新的测量标准要求备案地籍清晰，东润壹号院的土地经卫星测量超出面积240.9平方米。需要对240.9平方米土地重新走流程。使被告逾期备案。《合同法》第一百十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。不可抗力包括自然灾害、政府行为和社会异常事件等。正是因为政府行为即政府政策的调整致使被告不能按时备案。因此，应该免除被告逾期备案的责任。二、原告请求1万元违约金于法无据。被告与原告签署的《商品房买卖合同》第十五条第二款约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。该合同是双方在意思表示一直的基础上平等自愿签订的，该条款并未违反法律、法规禁止性、强制性规定，具有法律约束力。三、原告没有证据证明其存在实际损失。原告主张违约金约定的数额过低，且违约金的条款远低于其实际损失，但是原告未能举证证明自己的实际损失。且逾期备案不同于逾期交房，被告按期交房并没有影响原告的居住。因此，原告的诉讼请求没有法律和事实依据。原告为证明自己的主张提供原告与被告签订的商品房买卖合同和天然气初装费收费票据一份，证明原、被告之间形成房屋买卖合同关系，合同第15条明确约定被告应当在商品房交付使用后180个工作日内将办理权属登记需要的登记资料报产权登记机关备案，依照天然气缴费日期，视为交房时间，但被告交付房屋后未按合同约定期限将登记部门所需材料报送登记部门，已构成违约，依法应当承担违约责任。经质证，被告对原告提供合同的真实性无异议，对证明的目的有异议，房屋商品房买卖合同第15条约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书，出卖人按已付房款的0.01%承担违约金，但本案是因房地产登记部门的变更合并，这是政府行为，导致被告未能按期向登记机关提供备案资料，属于情势变更，被告不应当承担违约责任。被告为证明其主张向本院递交以下证据：1、东润壹号院建设用地的土地证三份及不动产权证一份，缴费票据。证明该宗土地由前期政府已经颁发三本土地证和一本不动产证，但当房屋备案部门变为不动产中心时，需对土地进行卫星定位测量后发现有240.9平方米土地未被涵盖，被告重新缴纳土地出让金，取得新的不动产证。从时间上可以看出是政府职能部门的变更和要求发生变化导致被告开发的土地在房地产中心不能按约定进行首次登记，这对于被告属于不可抗力；2、不动产中心备案清单、不动产权证及办证通知照片，证明因房屋备案部门由房管局变更为不动产中心备案。不动产中心的备案标准与房管局的标准不同，属于客观原因。于2019年9月25日已完成了部分楼栋办理不动产权证。经质证，原告认为，对舞政（2016）63号文没有加盖公章，且公告时间自2016年12月30日，而原告购买房屋交房时间为2017年，被告称因机关调整而影响办理登记备案不属实，即使政策调整被告也可以将材料报登记机关备案，对首次登记流程的真实性不予认可，该流程系复印件，没有加盖公章，无法证明其证明目的，不动产证与本案无关。经审理查明，2016年10月10日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定的主要内容：出卖人：漯河市东润房地产开发有限责任公司，买受人，张东杰，商品房总金额354652元；交付期限：出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房违约责任：逾期超过90天出卖人按照合同约定交付之日起，按买受人已交纳房款的日万分之0.5向买受人支付违约金；关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付房款，被告于2016年11月3日交付房产。后被告未在180个工作日内将办理产权登记的相关材料递交不动产交易中心，直到2019年2月28日将办理产权登记的材料递交不动产交易中心。原告认为被告移交材料的时间超出了合同约定的期限，已构成违约，依法应当承担违约责任，原告诉至法院。本院认为，原、被告对房屋买卖合同的真实性无异议，原、被告形成房屋买卖合同关系，各方应当按照合同约定履行各自的义务。经庭审查明，被告交付房屋后未在180个工作日内将办理产权登记的相关材料递交不动产交易中心备案，直到2019年2月28日将上述材料递交，违反合同约定的向不动产交易中心交付办理登记权属证书材料备案的期限，其行为已构成违约，被告应当按照合同约定承担违约责任。另根据合同约定，出卖人未在180个工作日内将办理权属登记的材料报送不动产交易中心备案，应按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。因此，被告应当向原告支付违约金为354652×0.01%=35.5元。关于原告认为与同一合同关于买受人(即原告)违约的违约责任条款明显不公平且远低于原告的实际经济损失，应当依据《中华人民共和国合同法》第114条的规定予以调高的主张，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”。而本案中，原告未向本院提供其所遭受实际损失数额情况，因此，对原告的该项主张，理由不足，本院不予支持。原告如有证据证明其损失远大于本案维护的数额时，可另行主张权利要求增加。关于被告辩称逾期递交材料系因不可抗力造成。本院认为，不动产交易中心的成立与合并，并导致工作的停止，亦不足以影响其递交相关材料的事实发生，因此，被告的该辩解意见，理由不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告漯河市东润房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内向原告张东杰支付违约金35.5元二、驳回原告张东杰的其它诉讼请求。如被告未按判决书指定的期间履行义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告漯河市东润房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  张浩洁二〇一九年十二月十六日书记员  闫阳婕