江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终2061号 上诉人（原审被告）：朱学娟，女，1954年11月25日出生，汉族，住启东市。 上诉人（原审被告）：赵向伟，男，1980年12月30日出生，汉族，住启东市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：陆永辉，江苏江海明珠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵正千，男，1958年1月10日出生，汉族，住启东市。 委托诉讼代理人：沈平，启东市新安法律服务所法律工作者。 上诉人赵正良因与被上诉人赵正千房屋买卖合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2018）苏0681民初3632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因上诉人赵正良于2019年7月16日因疾病死亡注销户口，故本院依法通知其继承人朱学娟、赵向伟参加诉讼。本案现已审理终结。 朱学娟、赵向伟上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回赵正千的诉讼请求；诉讼费由赵正千承担。事实和理由：1.赵正良与赵正千系亲兄弟，均系农村居民且住在同村，双方可以对房屋进行买卖。赵正良原有房屋只有66平方米，儿子已经成年，购买房屋是为儿子结婚用。如果因购买房屋出现两处宅基地，则应由行政机关责令退出一处宅基地，而非禁止购买房屋。一审法院以此为由认定案涉房屋买卖合同无效，显然不正确。且赵正良购买案涉房屋后对房屋外墙进行了翻修，对屋顶进行了现浇翻修，加盖坡顶，对房屋内进行了装修，原房已经不存在，一审法院直接判令返还房屋不正确。2.一审法院判令赵正千给付赵正良房款2.5万元及升值7万元不正确。案涉房屋建于上世纪80年代，距今已有三十余年，如果不是赵正良翻修和更换屋顶并进行装饰装修，显然不可能保持现在的状况。赵正良为维护和修缮房屋支付了费用，即使返还房屋，也应当由赵正千支付维修费用。赵正良在房屋交易中并没有过错，赵正千反悔要求收回房屋才导致诉讼。本案房屋价格鉴定时，没有对屋内的装饰装修设施进行鉴定。 赵正千辩称，1.双方签订的协议中明确约定，如果赵正千生意不佳或年老回启东建房使用土地，建造住房的面积由赵正良名义申请并调给赵正千。赵正千因年事已高，2017年7月回启东要求赵正良按协议履行义务，赵正良表示同意。在双方办理好建房手续后，赵正良自己建房，不同意将其宅基地调换给赵正千。多次交涉未果后，赵正千曾向法院起诉要求赵正良继续履行协议。法院认为赵正良已实际建房完毕，无实际履行之可能，驳回了赵正千的诉请。可见，系赵正良违约在先导致协议无法继续履行。案涉房屋至今一直登记于赵正千名下，赵正良之子已经与赵正良申请建房且建造完毕，一审法院判决归还房屋合情合理合法。2.如赵正良不作虚假陈述，赵正千不可能向其出售自己的房屋，赵正良对于无效合同的订立存在过错。合同无效，赵正千理应将房屋返还，无需评估原价与现价的差价。赵正千在不计较房屋折旧的前提下，将2.5万元房款退还。因赵正良不履行约定产生纠纷，所以本案的诉讼费、评估费等一切费用均应由其承担。一审判决赵正千另行给付7万元及由赵正千分担诉讼费，已经偏袒了赵正良。请求驳回上诉。 赵正千向一审法院起诉请求：1.撤销双方于1999年4月6日订立的房屋买卖协议并由赵正良返还住房、赵正千返回房款25000元；2.由赵正良承担合同解除的一切损失；3.本案诉讼费、鉴定费等由赵正良承担。诉讼中赵正千变更诉请为：1.认定双方于1999年4月6日订立的房屋买卖协议书无效；2.赵正良返还住房、赵正千返回房款25000元，由赵正良承担合同无效的一切损失；3.本案诉讼费、鉴定费等由赵正良承担。 一审法院认定事实：赵正千与赵正良是同胞兄弟，赵正千住启东市。赵正良住启东市。1999年4月6日，双方经协商，签订《协议书》，协议约定赵正千将自己建造的位于启东市的三底二层农村住宅楼作价2.5万元出售给赵正良，双方同时约定如赵正千生意不佳或年老回启东建房，使用土地建造住房面积由赵正良名义申请并调给赵正千，双方约定互换宅基地，协议还作了其他约定，协议订立后，赵正良给付赵正千购房款2.5万元，赵正千将案涉房屋让与赵正良居住。赵正良在其占有居住期间对房屋进行了小部分修膳改造，将平顶加盖人字尖顶等。 2017年7月赵正千因年高岁大回启，要求赵正良按协议约定履行赵正千建房面积报告，赵正良表示同意履行协议。在双方共同办理好建房手续后，赵正良即自己建房，不同意将其宅基地调换给原告。为此，赵正千多次与赵正良交涉未果，赵正千曾向法院提起诉讼，要求赵正良继续履行协议，即赵正良申请的建房用地由赵正千使用。法院认为，赵正良申请建房用地报告己实际建房完毕，无实际履行之可能，故判决驳回赵正千的诉请。 赵正千认为，其将自己的房屋交与赵正良使用，同时赵正良一户二宅的行为违反法律规定，侵犯了赵正千的合法权利。遂向法院起诉。 一审审理中，赵正良申请对案涉赵正千名下的房屋等设施进行房屋进行价格评估，估价结果为16.45万元，为此，花去鉴定费2000元。 一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。双方签订的《协议书》涉及的房屋系建造在农村宅基地上的房屋，根据房地一体原则，房屋买卖必然涉及房屋所占宅基地使用权的变更。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《江苏省土地管理条例》第三十五条第二款规定：购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。从上述规定可见，农村宅基地使用权具有村民身份性，村民基于其身份隶属而享受宅基地使用权，取得宅基地使用权的主体应当具备宅基地所在集体经济组织村民身份。本案中，因赵正良与赵正千并非同一村民小组，且在启东市房屋，故赵正良与赵正千签订的《协议书》应属无效。案涉《协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，无效的合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。按此，本案中，赵正良买受案涉房屋应由其返还赵正千，赵正千应当返还赵正良购房款2.5万元。 关于赵正千主张案涉房屋买卖的损失,因案涉房屋在赵正良占有居住期间,1.赵正良使用房屋利益可作为赵正千损失折价补偿作为出卖人的赵正千；2.但案涉房屋升值139500元(16.45万元-2.5万元),仅按原价返还,赵正良损失客观存在。因订立无效协议,双方均有过错,相对而言,赵正良违背诚信原则,过错较大，应承担较多的责任；3.考虑到赵正良对案涉房屋装修改造的升值因素，应由赵正千给予适当补偿等。综观上述情况，赵正千应给付赵正良7万元。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条规定，判决：一、确认赵正千与赵正良于1999年4月6日签订的《协议书》无效。二、赵正良于判决生效后三十日内将位于启东市的三底二层农村住宅楼返还赵正千。三、赵正千返还赵正良购房款2.5万元。四、赵正千给付赵正良7万元。上述第三、四项相加，赵正千给付赵正良9.5万元，限赵正千于判决生效后三十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3600元、鉴定费2000元，合计5600元（赵正千已预交），由赵正千负担1425元，赵正良负担4175元。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院审理中，启东市东海镇兴垦村村民委员会向本院出具证明一份，载明：赵正千（1958年1月10日生）与赵正良（1955年12月12日生，于2019年7月16日已过）属于启东市东海镇兴垦村不同村民小组，非同一集体经济组织成员。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该条第一款系规范农村村民拥有宅基地的数量和面积，第二款规范农村村民建住宅的基本要求，第三款规定农村村民申请宅基地的审批程序，第四款禁止农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地。据此可知，该条是对农村村民通过“申请—审批”程序初始取得宅基地使用权的规定，并未禁止农村村民出卖住房，故不宜将其作为认定合同无效的法律根据。 有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展，此属于社会公共利益的范畴。因非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害了法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定，应认定为无效。赵正千与赵正良非同一集体经济组织成员，故案涉《协议书》因损害社会公共利益而无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，一审法院综合双方过错程度及房屋评估价值等，判决赵正千返还购房款并补偿7万元，具有事实和法律依据。朱学娟、赵向伟主张案涉房屋价格鉴定时没有对屋内的装饰装修设施进行鉴定，然根据《房地产估价报告》记载的估价对象基本状况，估价时已经考虑到地面及内墙情况，且拍摄了室内外照片。 综上，朱学娟、赵向伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。因赵正良在本院审理过程中去世，朱学娟、赵向伟表示参加本案诉讼，故本院对一审判决确定的权利义务主体予以变更。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 一、维持启东市人民法院（2018）苏0681民初3632号民事判决第一项，即确认赵正千与赵正良于1999年4月6日签订的《协议书》无效。 二、变更启东市人民法院（2018）苏0681民初3632号民事判决第二项为：朱学娟、赵向伟于本判决生效后三十日内将位于启东市的三底二层农村住宅楼返还赵正千。 三、变更启东市人民法院（2018）苏0681民初3632号民事判决第三项为：赵正千于本判决生效后三十日内返还朱学娟、赵向伟购房款2.5万元。 四、变更启东市人民法院（2018）苏0681民初3632号民事判决第四项为：赵正千于本判决生效后三十日内给付朱学娟、赵向伟7万元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3600元、鉴定费2000元，合计5600元（赵正千已预交），由赵正千负担1425元，朱学娟、赵向伟负担4175元；二审案件受理费3600元，由朱学娟、赵向伟负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 璐 审判员 陆海滨 审判员 高 雁 二〇一九年十二月二十日 书记员 张佳琦