贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终9425号上诉人（原审被告）：中天城投集团欣泰房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路7号。法定代表人：李凯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱雄，男，1991年10月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区，系该公司员工。委托诉讼代理人：李玲，女，1992年7月10日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：王天学，男，1982年2月4日出生，土家族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：杨刚，贵州天筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李顺湘，贵州天筑律师事务所律师。上诉人中天城投集团欣泰房地产开发有限公司（以下简称欣泰房开）因与被上诉人王天学商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初1049号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。欣泰房开上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第一项并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决既认定《商品房买卖合同》及其补充协议系当事人的真实意思表示，且双方应当按照合同约定全面履行义务，又认定补充协议中有关收取三通费的约定系无效的格式条款，前后矛盾；二、补充协议有关三通费的约定系上诉人与被上诉人双方协商一致后确认，且被上诉人已经用实际行为履行完毕长达近九年的时间，未要求上诉人退还，由此也可说明被上诉人认可该约定。一审法院在被上诉人未对该条款提出无效主张的情况下，单方认为该条款系加重被上诉人义务的无效格式条款，无事实和法律依据；三、被上诉人系以不当得利作为法律基础要求上诉人退还所收取的三通费，那么一审法院应当就被上诉人所提诉求围绕的事实及理由是否具有法律依据进行审查；四、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》虽然规定了三通费应当包含在购房价款中，但双方通过另行约定前述费用的最终承担主体，双方约定并不为法律所禁止，法院应当尊重当事人的意思自治；五、本案中上诉人在合同履行的过程中并无任何违约行为，即便一审法院认为有关三通费约定系无效，那么也并非上诉人违约，一审法院援引《合同法》第六十条、第一百零七条系适用法律错误；六、即便法律认为上诉人应当退还收取的三通费用，那么上诉人在收取时具有合同依据，且被上诉人自愿履行，上诉人不存在任何过错。根据《民法总则》第一百二十二条规定即便构成不当得利，上诉人也仅退还所收取的款项，不应当退还银行同期贷款利息。此外，利息损失应自起诉之日起算。王天学辩称，1、上诉人收取的案涉水、电、煤气费用的条款系格式条款，系不合理加重被上诉人的责任。按相关法律规定，应为无效条款。合同部分无效并不影响合同效力，同时无效的条款不适用诉讼时效；2、无效的合同没有约束力，即使已经履行，合同取得的财产应当返还；3、法院审理案件系以事实为依据，法院对法律关系的认定系以事实为基础；4、贵州省地方性法规对案涉水、电、煤气设施规定为房屋的应有配套设施；5、上诉人系专业的房地产开发企业，在有相关法规规定的前提下，还收取相关费用，存在过错；6、上诉人作为上市公司，应有一定的社会责任。王天学向一审法院起诉请求：1、判决被告返还原告煤气开户费、电表开户费合计3322元及资金占用利息1925元（资金占用利息以3322元为基数，自2009年12月12日起按年利率6%的标准计算至被告实际返还之日止，暂计算至2019年1月18日），前述款项共计5247元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2009年7月11日，原告作为买受人向被告欣泰房开购买了其开发的位于贵阳市××路××旗××传说小区××楼××单元××号房屋一套并签订了《商品房买卖合同》。合同附件四第二款约定：出卖人代收下列费用：（1）煤气开户费：2603元；（3）电表开户费：629元；（4）、直饮水系统开户费：1300元（赠送）；（5）、自来水一户一表安装费815元（赠送）。第六款交房标准约定了水电及煤气入户到位。另在第六款注明：所有水、电、气、电话、有线电视、宽带网等开户费用，业主自理。同日，原告向欣泰房开交纳了所购房屋的维修基金费用及煤气开户费2603元，电表开户费629元，欣泰房开向原告出具了收款收据。2010年1月24日，原告又向被告补交了煤气开户费90元。后原告要求被告退还煤气及电表开户费与被告协商未果，遂诉来一审法院并提出如前诉请。上述事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同、收款收据等证据予以证实，并经庭审举证、质证和一审法院核实，足以认定。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：被告欣泰房开向原告收取煤气开户费、电表开户费是否有合法依据。参照《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款“商品房买卖合同应当包括下列内容：……；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；……”、第二款“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，以及贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等配套设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。根据以上规定，煤气开户费及电表开户费等配套设施的安装费用属于房地产开发建设成本，应计入商品房销售价格中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取或代收。因此，本案中被告欣泰房开另行向二原告收取煤气开户费及电表开户费已违反以上规定。被告抗辩称《贵州省城镇房地产经营开发管理条例》系贵州省人大常委会制定颁布的地方性法规，并不能影响购房合同的效力，人民法院也不得以此作为认定合同效力的依据。因上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件,其具有当然的法律约束力,应当予以适用。另外，前述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制虽不能作为认定《补充协议》效力的依据，但是，《商品房买卖合同》附件四《补充协议》中关于水、电、燃气等费用由业主自理的约定系格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”的规定，根据前述规范性文件的规定，约定的商品房价格应包含水、电、燃气等建设安装费用，此部分费用系案涉房屋的配套设施，属于被告交付房屋必备的内容，则在补充协议中另行代收，可以认定该条款不合理加重了买受人的责任，应认定为无效。故被告的该抗辩理由不能成立，一审法院不予采纳。其次，本案中双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定了煤气、电等入户到位，则该约定为被告的合同义务，被告应按合同履行义务。此外，原被告双方《商品房买卖合同》签订于前述规范性文件生效之后，收取费用也在该规定之后，并不以被告对涉案房屋的开发建设时间为计算起点，故被告关于法不溯及既往的抗辩不予采纳。被告关于原告的诉请已过诉讼时效的抗辩理由，因被告系在前述规范性文件生效之后收取原告煤气、电表开户费用，其行为违反前述规范性文件的规定，同时，煤气、电表开户费用的约定如前所述经一审法院认定为无效,因此,被告提出的诉讼时效抗辩一审法院不予支持。综上，原告诉请被告退还煤气及电表开户费共计3322元，一审法院予以支持。对于原告诉请资金占用利息的请求，因房开企业收取上述费用缺乏合法、有效的依据,其资金占用行为必然会给业主造成一定的损失,但原告诉请按年利率6%计算无法律依据，一审法院酌定以中国人民银行同期存款利率为标准予以计算资金占用损失，被告收取前述款项的时间为2009年7月11日，但原告仅诉请从2009年12月12日起计算损失，一审法院按其诉请予支计算。综上，依照《中华人民共和国仲裁法》第二十六条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决，一、被告中天城投集团欣泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王天学煤气开户费2693元、电表开户费629元，合计3322元，并支付资金占用利息（按中国人民银行同期存款利率标准，以3232元为基数从2009年12月12日起计算至2010年1月24日，以3322元为基数从2010年1月25日起计算至本判决履行期限届满时止）；二、驳回原告王天学的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告中天城投集团欣泰房地产开发有限公司负担。二审期间，上诉人提交案涉房屋的预售登记许可证，拟证明案涉房屋手续齐全，被上诉人请法院依法判决。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于《商品房买卖合同》附件四《补充协议》中关于水电燃气等费用由业主自理的条款是否有效的问题，根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。虽然上述条例系地方性法规、规章，但其是针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的规范性文件，在我省房地产开发经营领域应当具有法律约束力。上诉人与被上诉人双方签订《商品房买卖合同》及补充协议系在前述规范性文件生效之后，收取费用也在该规定之后，补充协议中收取煤气、电表开户费的约定违反前述规范性文件的规定。依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，上诉人提供的补充协议相关条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，该条款明显属于免除其责任、加重对方责任的格式条款，该条款应属无效。诉讼时效应从相关内容被确认无效起算，一审关于诉讼时效的认定并无不当。此外，该条款无效并不影响《商品房买卖合同》及补充协议其他条款效力。《商品房买卖合同》及补充协议约定了煤气、电等入户到位，则该约定为上诉人的合同义务，上诉人应按合同履行，一审法院适用法律并无不当。另外，本案审理过程中，一审在查清事实的基础上，依法对法律关系性质作出认定并无不当。关于资金占用费的问题，因上诉人收取上述费用于法无据，其资金占用行为必然会给业主造成一定的损失，一审酌情以同期银行存款利率为标准从收取之日予以支持资金占用损失并无不当。综上所述，上诉人欣泰房开的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由中天城投集团欣泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  邹爱玲二〇一九年十二月十六日法官助理陈跃霄书记员蒲美君