湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终1230号上诉人（原审被告）：解婷，女，1982年8月1日出生，汉族，住长沙市开福区，经常居住地长沙市雨花区香樟路469号融科东南海小区ＢＨ7栋3405房屋。委托诉讼代理人：黄典，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐壮辉，湖南人和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄小飞，女，1981年12月19日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：秦秋香，湖南湘行律师事务所律师。原审第三人：长沙市雨花区郡华房屋信息咨询服务部，住所地长沙市雨花区圭塘路52号英郡年华公寓2栋102号。经营者：沈为。原审第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴修琴，女，1994年8月19日出生，回族，住湖南省汉寿县，系该公司法务。上诉人解婷因与被上诉人黄小飞、原审第三人长沙市雨花区郡华房屋信息咨询服务部（以下简称郡华公司）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初6602号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。解婷上诉请求：一、撤销一审民事判决第二项，改判解婷不承担退还定金50000元、赔偿费用92160元和支付违约金100000元的责任。二、本案一审受理费、保全费和上诉费由人黄小飞承担。事实及理由：1、一审认定事实错误。在解婷与黄小飞的房屋买卖中，黄小飞负有先用48万元替解婷还贷赎楼的义务。解婷是在黄小飞未先履行其义务的情况下才拒绝办理后续手续，是在行使《中华人民共和国合同法》第六十七条规定的后履行抗辩权，无违约行为，不构成违约。2、一审适用法律错误。解婷无须承担退还定金5万元、赔偿费用9.216万元和支付违约金10万元的责任。首先，本案中黄小飞是违约方。解婷作为房屋出让方，积极履行了约定的合同义务，并无违约行为。其次，定金、违约金、赔偿三者不可同时适用。本案中，当事人实际支付的定金为5万元，且当事人并未对定金作出特别约定，应当认定该定金是赔偿性违约定金。黄小飞辩称，一、黄小飞在履行合同过程中，按照合同约定履行合同义务，没有任何违约行为，解婷违反合同的约定，构成严重违约。首先，2018年4月6日，解婷与黄小飞签订了《房屋买卖合同》、《补充协议》，黄小飞在合同签订当日，支付购房款定金5万元，已按合同约定履行合同义务。《房屋买卖合同》第二条第二款约定：黄小飞于2018年4月6日支付解婷购房定金人民币5万元……,黄小飞在解婷还贷赎楼手续办理之时支付解婷购房首付款人民币73.8万元，……选定的手续解婷、黄小飞双方最迟应于2018年4月13日之前办理。本条款约定的办理还贷赎楼是解婷的义务，办理时间约定是2018年4月13日之前。解婷与黄小飞在签订《房屋买卖合同》后，当日又签订了《补充协议》，补充协议第3条约定：因解婷办理相关委托公证至新环境公司名下并出书时，黄小飞自愿用48万元替解婷提前还贷赎楼。《补充协议》对《房屋买卖合同》中关于“还贷赎楼”的事项进行了修改，约定由黄小飞用48万元替解婷提前还贷赎楼，办理时间是解婷办理相关委托公证至新环境公司名下并出书以后。在一审中，黄小飞提交的证据六《情况说明》中，郡华公司与办理银行贷款手续的湖南新金非融资担保有限公司均证明公证书的出书时间是2018年4月12日，在庭审中，郡华公司再次确认这一事实。郡华公司明确说明，解婷、黄小飞及郡华公司协商于2018年4月16日去银行办理还贷赎楼的手续。并且当日，解婷因个人原因，并未去办理银行的还贷赎楼手续。由此可见，解婷上诉称“公证处在4月10日出具了《公证书》”、“黄小飞未在4月13日前用48万元替解婷还贷赎楼”明显与客观事实不符。其次，还贷赎楼手续未办理，是由解婷的原因造成的。2018年4月17日，解婷通知郡华公司工作人员，要求黄小飞支付当月银行按揭款4000多元，黄小飞认为，根据《房屋买卖合同》及《补充协议》约定，支付当月银行按揭不属于房屋买卖合同履行过程的义务，当天未同意被告方的要求。2018年4月18日，解婷通知中介机构工作人员其拒绝继续履行合同。二、一审法院适用法律正确，解婷违反合同约定，给黄小飞造成严重经济损失，应当返还购房款并依据合同约定承担违约责任。解婷拒绝履行合同，也不返还黄小飞的购房定金及购房款，恶意占用黄小飞31万元资金，从2018年4月至今，涉案房屋同一地段的房屋价格均明显上涨，黄小飞购买同地段房产需要加价近30余万元。解婷的恶意违约行为，给黄小飞造成了严重的经济损失。黄小飞在合同履行过程中向解婷共支付31万元，其中30万元为购房定金，另外1万元为购房款。向中介机构支付居间服务费36160元、按揭费36000元。由于解婷拒绝履行合同，不得已委托律师提起诉讼，支付律师费3万元。一审法院判决解婷退还定金和购房款31万元，赔偿黄小飞因履行合同支付的费用92160元（居间服务费36160元、按揭费36000元、律师费2万元），支付违约金10万元并无不当。由于解婷违反合同约定，一审法院判决解婷返还黄小飞支付购房款，支付违约金，并未同时适用双倍返还定金和支付违约金。新环境公司述称，2018年4月6日当事三方签订《房屋买卖合同》，2018年4月12日房贷公证书已经下来，当日黄小飞支付解婷26万元首付款，合同约定2018年4月13日由黄小飞还贷赎楼，由于黄小飞还贷时间推迟，解婷要求黄小飞赔偿其4000元贷款。黄小飞认为他向银行支付48万元赎楼，无需支付银行当月按揭款，因此双方不能达成一致。2018年4月18日，解婷通知新环境公司工作人员将拒绝办理该房屋的后续手续及退还定金。郡华公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。黄小飞向一审法院起诉请求：1.判令解除黄小飞与解婷在2018年4月6日签订的《房屋买卖合同》；2.判令解婷向黄小飞返还定金及购房款31万元、支付违约金36.16万元、赔偿黄小飞支付的中介费36160元、律师费20000元，以上共计727760元；3.判令解婷承担案件的诉讼费用。一审法院认定：2018年4月6日，黄小飞（买受方、乙方）与解婷（出售方、甲方）、郡华公司（居间方、丙方）、新环境公司（管理方、丁方）签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方自愿将坐落于长沙市雨花区香樟路469号的融科东南海小区BH7栋3405房出售给乙方，房屋总售价为1808000元；2、甲乙双方约定付款方式为：购房定金+购房款+交房尾款，双方约定付款步骤如下：在2018年4月6日乙方支付甲方购房定金5万元，甲乙双方要求丁方指定账户托管；购房款由乙方在甲方还贷赎楼手续办理之时支付甲方购房首付款73.8万元。3、签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费用8000元，乙方应支付丙方居间服务费36160元；甲乙双方任何一方违约，丙方不承担责任，如支付费用为守约方，守约方可向违约方追偿已支付的费用；4、合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费。同日，上述四方签订《补充协议》约定：1、甲方需配合丙方办理该房屋相关委托公证至丁方指定人名下作为乙方支付房款安全的保障，当甲方收到全款后，乙方有权将此房屋产权登记至第三方名下；2、甲方应无条件配合乙方收取售出后贷款房款到乙方指定银行账户，配合乙方开一张一类银行卡，开通网银留乙方手机号码，并签写授权乙方收取按揭款的委托书作为乙方一次性付清房款保障；3、甲乙双方协商决定，在甲方办理相关委托公证至丁方指定人名下并出书时，乙方自愿用48万元替甲方提前还贷赎楼，资金转至丙方替乙方寻找的有资质的担保公司；4、乙方自愿在公证书出书时，将购房定金及追加定金合计30万元转至甲方账户。合同签订后，黄小飞向解婷支付了定金5万元，向郡华公司支付居间费36160元，向湖南新金非融资性担保公司支付按揭费36000元；解婷向黄小飞出具了《定金收条》。2018年4月12日甲方公证出书后，黄小飞向解婷账户转款26万元。同月17日，黄小飞、解婷因当月到期的按揭款由谁支付问题产生分歧，次日解婷告知郡华公司，将拒绝办理房屋买卖后续的所有相关手续。郡华公司组织双方协商不能达成一致意见。黄小飞认为其已经按照合同约定履行了合同义务，解婷违反合同约定，要求黄小飞承担合同外的义务，且拒绝履行合同。黄小飞因解婷违约，造成严重经济损失。遂诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，黄小飞与解婷及郡华公司、新环境公司签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格依约履行。1、关于《房屋买卖合同》的解除。解婷在签订《房屋买卖合同》后，因合同履行中出现的问题未能得到解决，明确表示不继续履行合同，且涉案房屋因新的政策无法办理转移过户登记。本案合同实际上已无法履行，故黄小飞主张解除其与解婷、郡华公司、新环境公司签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，予以支持。2、关于合同履行中的违约行为：涉案合同签订后，黄小飞当日依合同约定向解婷交付定金50000元，在解婷办理公证出书后，支付26万元购房款给解婷。双方合同并未约定涉案房屋当月按揭款由谁支付，因该房屋系解婷贷款购买，没有明确约定的前提下，偿还银行当月按揭款是解婷的义务；合同第二条约定“乙方在甲方还贷赎楼手续办理之时支付甲方购房首付款”也只是明确由黄小飞准备资金，由解婷履行偿还按揭款的义务。解婷陈述当月需要偿还的按揭款只有4000元，而其在合同签订后已经收取黄小飞支付的定金及购房款31万元，其要求黄小飞支付当月按揭款没有合同依据，在遭到黄小飞拒绝后即明确表示不再继续履行合同，解婷的行为构成违约，应由其承担相应的违约责任。3、黄小飞的损失和解婷应承担的违约责任：涉案合同签订后，黄小飞支付给解婷定金及购房款31万元，向郡华公司支付居间费36160元，向湖南新金非融资性担保公司支付按揭费36000元，支付律师费20000元。本案因解婷违约导致合同不能履行，黄小飞主张由解婷退还黄小飞支付的定金和购房款31万元的理由成立，予以支持。同时，根据合同约定：签订本合同后，甲乙双方任何一方违约，丙方不承担责任，如支付费用为守约方，守约方可向违约方追偿已支付的费用；如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费，黄小飞请求由解婷承担其为履行合同支付的费用92160元（36160元+36000元+20000元）的理由成立，予以支持。此外，黄小飞主张按照合同的约定由解婷支付违约金361600元，一审法院认为：黄小飞的主张虽有合同依据，但双方约定的违约金过高，涉案资金占用时间不长，酌情调整为由解婷支付黄小飞违约金100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决：一、解除黄小飞与解婷、郡华公司、新环境公司于2018年4月6日签订的《房屋买卖合同》；二、解婷于判决生效后15日内支付黄小飞502160元（退还定金和购房款310000元；赔偿黄小飞因履行合同支付的费用92160元；支付违约金100000元）；三、驳回黄小飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11078元，保全费3520元，合计14598元，由解婷负担。二审中，黄小飞围绕其答辩意见依法提交了证据：《委托代理合同》及律师费发票复印件一张，拟证明因解婷提起上诉，黄小飞为维护其合同权益，委托律师参与二审诉讼所支付的律师费。解婷质证认为：对该证据的真实性没有异议，但不属于新证据，如果黄小飞要主张二审律师费应提出上诉。新环境公司质证认为：对该证据无异议。本院经审查认为，黄小飞提交的证据真实、合法，但黄小飞在一审判决后没有提起上诉，本院对此不予审查。本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，黄小飞与解婷及郡华公司、新环境公司签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》合法有效,双方应按照合同约定履行各自的义务。本案中,双方当事人的主要争议焦点在于本案合同违约责任在哪一方,黄小飞主张因解婷个人原因未能及时到银行办理还贷赎楼手续而致使双方发生争议，且解婷明确表示不继续履行该合同,属根本违约,解婷应退还定金和购房款，并赔偿相应损失。而解婷认为还贷赎楼手续应由黄小飞办理,黄小飞未办理还贷赎楼手续是因黄小飞单方面原因所致,因此应承担案涉房屋当月4000元到期按揭款，黄小飞违约在先,其不存在违约行为。经审查，2018年4月12日解婷公证出书后，黄小飞向解婷账户转款26万元。至此，黄小飞已履行了合同主要义务。解婷提出案涉房屋当月4000元按揭贷款应由黄小飞支付，不符合合同约定，亦无法律依据，在黄小飞拒绝后即明确表示不再继续履行合同，构成违约。根据双方合同约定，解婷作为违约方应当依约退还定金和购房款，并支付违约金。由于一审判决支持了解婷支付黄小飞违约金10万元，本院认为该违约金足以弥补黄小飞的损失，故本院对黄小飞起诉时要求解婷承担中介费的诉请不予支持。关于黄小飞向湖南新金非融资性担保公司支付按揭费36000元，由于黄小飞起诉请求解除其与解婷于2018年4月6日签订的《房屋买卖合同》，故贷款没有产生，对该项费用，本院不予支持。综上所述，解婷的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初6602号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初6602号民事判决第三项；三、变更湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初6602号民事判决第二项为：解婷于本判决生效后15日内支付黄小飞430000元（退还定金和购房款310000元；赔偿黄小飞支付的律师费20000元；支付违约金100000元）；四、驳回黄小飞的其他诉讼请求。本案一审诉讼费11078元，保全费3520元，合计14598元，由黄小飞负担5839元，解婷负担8759元。本案二审诉讼费4933元，黄小飞负担1480元，解婷负担3453元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 金新贵二〇一九年十二月十日法官助理李维潇书记员刘峙宏