辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽06民终2187号 上诉人（原审原告）：丹东金恒地产经纪有限公司，住所地丹东市振兴区春一路36-12号。 法定代表人：王晓宏，该公司经理。 委托诉讼代理人：胡乙娟，辽宁乾朗律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：生艳霞，女，满族，1982年6月13日出生，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：汪传生，辽宁瞰法律师事务所律师。 上诉人丹东金恒地产经纪有限公司（以下简称金恒公司）因与被上诉人生艳霞居间合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初2751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金恒公司的法定代表人王晓宏及其委托诉讼代理人胡乙娟、被上诉人生艳霞的委托诉讼代理人汪传生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金恒公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审法院认定原、被告双方签订的《看房合同书》违反了《消费者权益保护法》的相关规定是错误的。该合同书是双方真实的意思表示，内容并未违反法律的强制性规定，是合法有效的。本案中，原、被告双方是在平等自愿、协商一致的基础上签订的《看房合同书》，系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律的强制性规定。并且被上诉人系完全民事行为能力人，对自己所为的民事法律行为的性质及后果有准确、清醒的认知。本合同书不存在无效或可撤销的情形，不存在强制交易、设定不公平不合理的交易条件的情况，该合同书是合法有效的，应作为确定上诉人与被上诉人之间权利义务的依据。依据本合同书约定，被上诉人的行为属于违约，依法应承担违约责任。二、退一步讲，如果人民法院认定《看房合同书》无效，被上诉人不承担违约责任，那么被上诉人也应当支付上诉人为其提供居间服务的相关服务费。被上诉人在已经选择嘉和公司为其提供看房、议价等居间服务的情况下，再选择上诉人提供重复的居间服务不符合常理和惯例。上诉人有理由怀疑被上诉人与嘉和公司签订的涉案房屋居间服务合同是恶意串通，目的是逃避向上诉人支付居间服务费的责任。另外，如果被上诉人确实选择两家公司为其提供服务，就应当分别支付居间服务费用。本案的《看房合同书》证明上诉人客观真实地为被上诉人提供了包括涉案房屋在内的多套房源看房、议价等居间服务，被上诉人对此也认可，也正是因为上诉人为其提供这些居间服务，最终才促成了涉案房屋的交易成就。被上诉人理应向上诉人支付相应服务的对价。一审判决驳回上诉人诉讼请求，有悖公平原则。 生艳霞辩称，一审法院认定事实、适用法律都是正确的，应维持原判。1、本案的案由居间合同纠纷，双方签订的《看房合同书》 是要约邀请，其不具备合同成立的必备要素(订立合同的意思表示)。即使有意思表示，双方当事人其意思表示也是不一致的，没有合意，合同尚未成立，不存在违约责任问题。《看房合同书》中约定甲方责任中的第一款规定(格式条款)，带有强制交易性质，侵害了消费的选择权，损害了消费者的合法权益，故该条款应无效。被上诉人已经通过嘉和公司购买涉案房屋，没有通过上诉人购买此房符合市场经济规律。上诉人中介卖此房是110万，上诉人存在违反行业规定擅自增加房价。被上诉人与嘉和公司也签署看房协议，时间在上诉人之前。 金恒公司向一审法院起诉请求：判令被告立即支付原告违约金33000元。 一审法院认定事实：2018年10月30日，原告公司作为乙方，被告作为甲方签订《看房合同书》，该合同约定：1、甲方欲在丹东市购房，甲方确认乙方提供了相应房源供甲方参考和挑选，并由乙方工作人员按照下列看房登记表中所列日期带领甲方进入表中所列房屋进行了实地看房。2.双方同意，乙方在帮助甲方找到房屋并签订《房屋买卖（或租赁）合同》之日收取房买卖成交价的1%（或半个月的租金）作为佣金，之前乙方所提供的服务均为免费。3、甲方责任：（1）甲方本人及其亲属、同事、代理人、授权人等与甲方有关联的人，保证从未看过该房屋，通过乙方首次看房，并保证通过乙方看房后，甲方本人及其亲属、同事、代理人、受权人等甲方有关联的人，未通过乙方与下表中的房屋的产权人或其他代理人达成买卖（或租赁）交易，或利用了乙方提供的信息、机会等条件但未通过乙方而与第三方或通过其他中个公司看房达成买卖（或租赁）交易，都视为侵害了乙方的权益，甲方应在房屋交易发生之向乙方支付买卖成交价的3%（或两个月的租金）作为赔偿金。（2）甲方必须保证购买者身份证件真实有效，在乙方带甲方看房过程中，不得在带看的房屋内进行诈骗，盗窃等一切违法行为，如有违约行为一切后果由甲方负全部法律责任。4.甲方如未能按时支付乙方佣金或者赔偿金，则每逾期1天，须按应付款的5%向乙方支付违约金。5.甲方全程对乙方经纪人的服务进行监督，如有不满意可与金恒地产总部直接投诉：2761899。乙方经纪人不得以任何借口向甲方索取佣金以外的费用，所需费用必须由金恒地产出具收据方可承认。5.以上内容本人已认真阅读完毕，如未能履行该协议约定愿意承担违约责任。6.本合同书一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签字后生效。原告的工作人员先后带被告看了万达华府一楼，面积103平方米；知春园小区一楼，面积91平方米；金叶东方明珠一楼，面积158平方米；金叶东方明珠一楼，面积154平方米。2018年12月24日，被告通过嘉和公司与案外人吕丽芳、刘悦新签订了《房地产买卖合同》，购买了金叶东方明珠小区10号楼104室的房屋。2018年12月29日，被告办理了该房的不动产登记，权利人为被告。被告支付案外人吕丽芳、刘悦新房款108万元。 一审法院认为，法律规定，消费者享有自主选择商品或者服务的权利，且在自主选择时，有权进行比较、鉴别和挑选；经营者向消费者提供商品或者服务，应当依照法律、法规的规定履行义务，经营者和消费者有约定的，应当按照约定履行义务，但双方的约定不得违背法律、法规的规定。原告与被告签订的《看房协议书》中约定甲方责任中的第一款规定，甲方保证从未看过该房屋，通过乙方首次看房，并保证通过乙方看房后，甲方本人及有关联的人，未通过乙方达成买卖交易，都视为侵害了乙方的权益，甲方应支付赔偿金。原告作为居间方，设立的该条款属于设定不公平、不合理的交易条件，且带有强制交易的性质，侵害了消费的选择权，损害了消费者的合法权益，故原告主张被告支付违约金的请求，该院不予支持。判决：驳回原告丹东金恒房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取313元，由原告负担。 双方当事人在二审期间均未提供新证据。 本院查明的事实与一审法院查明的事实相同外，另查明被上诉人与案外人吕丽芳、刘丽新及嘉和公司于2018年12月24日签订房地产买卖合同，约定由嘉和公司代为办理房屋产权过户手续，中介服务费用2000元。经本院询问嘉和公司经营者丛敏，其称代办房屋过户手续中介费用由被上诉人支付。 本院认为，上诉人以被上诉人违反了《看房合同书》的约定应当承担违约责任为由提起本案诉讼。上诉人作为提供房屋买卖交易的中介机构，其主要的经营范围就是通过促成房屋买卖交易成功收取居间费用，其与被上诉人签订《看房合同书》中约定被上诉人承诺对于上诉人提供的房源系被上诉人及其关联人均未掌握的房源信息是防止被上诉人“跳单”的约束性条款，系双方真实意思表示，双方应当诚信履行，原审判决认定双方签订的《看房合同书》侵害了被上诉人作为消费者的权益显属不当，本院予以纠正。 认定被上诉人是否应当承担违约责任需要综合考虑上诉人提供服务的全过程、《看房合同书》条款的约定、被上诉人有无规避支付中介费的主观恶意及跳过中介完成交易的客观事实等因素。因此本院认为应当从以下方面予以综合考量：一是上诉人是否与被上诉人签订独家委托买房协议；二是上诉人是否积极提供中介服务；三是被上诉人是否利用了房产中介公司提供的信息与案外人进行交易；四是被上诉人支出居间费用的情况。本案中，上诉人与被上诉人在《看房合同书》中约定上诉人提供给被上诉人的房源系被上诉人及其关联人员均未掌握的房源信息，被上诉人通过上诉人首次看房，并保证通过上诉人看房后，不利用上诉人提供的房源信息等条件与第三方或通过其他中介公司看房达成买卖（或租赁）交易。被上诉人在对《看房合同书》内容充分知晓并签字确认的情况下，且在上诉人已经为其提供房源信息、带领被上诉人查看房源、协助被上诉人与出卖方商讨价格等主要居间服务完成后，另行与嘉和公司仅就房屋办理过户手续建立居间服务关系。虽被上诉人主张在与上诉人签订《看房合同书》前就通过嘉和公司看过案涉房源，其并未利用上诉人提供的房源信息与出卖人签订房屋买卖合同，但从被上诉人与嘉和公司约定仅由嘉和公司提供办理过户手续居间服务及支付的居间费用仅为正常中介服务费20%的事实来看，不能认定被上诉人的抗辩理由成立，且如被上诉人在与上诉人签订《看房合同书》前就已经与嘉和公司存在中介服务合同关系，则其在明知可能承担违约责任风险的情况下，再行选择由上诉人为其提供中介服务显然不符合常理。故可以认定被上诉人的行为违反了诚实信用原则，应当承担相应的违约责任。 充分发挥司法裁判对市场交易的评价、规范、引导功能，推动形成有序规范的市场交易环境，彰显诚信原则在市场经济中的重要作用。虽然上诉人与被上诉人签订的《看房合同书》中约定按照房屋销售价格的3%计算违约金，考虑到上诉人如促成房屋买卖合同交易成功，预期可获得的居间服务费为房屋销售价格的2%，及上诉人并未完成全部居间服务的实际情况，按照房屋销售价格的3%计算违约金数额过高。二审中，上诉人同意按照如其促成交易预期可收取被上诉人的中介服务费10000元扣除被上诉人向嘉和公司支付的办理过户费用2000元计算违约金。上诉人对违约金数额的变更系其真实意思表示，且也能填补上诉人因此产生的损失，故本院予以支持。 综上所述，丹东金恒地产经纪有限公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销丹东市振兴区人民法院（2019）辽0603民初2751号民事判决； 二、生艳霞于本判决生效后十日内给付丹东金恒房地产经纪有限公司8000元。 三、驳回丹东金恒房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费313元，二审案件受理费626元，由丹东金恒房地产经纪有限公司负担711元，生艳霞负担228元。 如生艳霞未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  孔亮亮 审判员  张峻峰 二〇一九年十二月二十八日 书记员  宋 鹤