吉林省延吉市人民法院民事判决书（2019）吉2401民初7085号原告：吕燕，女，1981年4月26日出生，汉族，户籍所在地为吉林省延吉市。委托诉讼代理人：王德源，吉林檀君律师事务所律师。被告：延吉市水岸帝景小区业主委员会，住所为吉林省延吉市。负责人：张金奎，该业主委员会主任。原告吕燕与被告延吉市水岸帝景小区业主委员会（以下简称水岸帝景业主委员会）合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理本案，原告吕燕及其委托诉讼代理人王德源到庭参加诉讼，被告水岸帝景业主委员会的负责人张金奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕燕向本院提出诉讼请求：1.撤销水岸帝景业主委员会与延边聚星物业管理有限公司（以下简称聚星物业公司）签订的物业服务合同；2.退还收缴物业费。审理中，吕燕明确诉讼请求：要求撤销水岸帝景业委会聘请聚星物业公司决定的行为，并在本案中放弃主张退还收缴物业费的诉讼请求。事实和理由：水岸帝景业主委员会与聚星物业公司签订的物业服务合同，没有召开过业主大会。根据《物权费》第七十八条和《物业管理条例》第十二条:业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害业主可以请求人民法院予以撤销。水岸帝景业主委员会辩称，水岸帝景业主委员会与聚星物业公司签订合同是通过召开业主大会通过的，此外水岸帝景业主委员会认为吕燕不是小区业主，没有资格起诉水岸帝景业主委员会。本院经审理认定事实如下：2014年5月7日，吕燕与延边恒宇房地产开发有限公司签订一份商品房买卖合同，约定：吕燕作为买受人购买水岸帝景4栋楼1层2号房，该商品房面积为91.16平方米，房屋总金额为319060元；2014年5月7日的收据，载明缴款单位为吕燕，人民币叁拾壹万玖仟零陆拾元整，收款事由为水岸帝景4-1002号房房款，收据上加盖延边恒宇泛地产开发有限公司财务专用章。2017年6月14日，水岸帝景业主委员会作出小区业主委员会公告，内容为：根据小区广大业主的要求经业主委员会在小区内入户调查和各位业主填写测评表的基础上，小区将聘请聚星物业公司为水岸帝景小区物业服务公司。因此，决定于六月二十一日上午九点在××区全体业主大会，进行双方签订物业服务合同签订大会。请全体业主们按时参加大会。2017年6月21日，在民旺社区办公室召开水岸帝景小区业主大会，会议的主要内容为：会议内容为签订新聘请物业公司小区服务合同书；一、白永杰讲，关于小区的现状，开放商物业到目前也不撤出小区的问题；二、将根据小区全体业主的意见和一月十八日全体业主表决决定，解聘开发商物业，同延边聚星物业公司签订小区服务合同；三、宣读合同全文；四、甲乙双方签字；五、业主代表发言，业主元东日、文姬善、李先花发言，坚决支持业主大会聘请新的物业并强烈要求今早赶走周来两口子，因为他们在小区非法经营，民旺社区领导崔主任等也参加会议；六、今天会议是在6月10日开始在小区张贴召开业主大会的通知，今天参加会议的业主代表86人；七、巨星物业公司经理金经理表态讲话；八、业主委员会主任张金奎讲话；参加新物业与业主委员会物业服务合同签订会议的业主代表名单附后。2017年6月21日，水岸帝景业主委员会与聚星物业公司签订水岸帝景小区物业服务合同。2018年12月7日，延吉市房产局物业管理办公室出具一份关于吕燕请求调查水岸帝景小区物业公开招标备案材料的回函，内容为：经核实相关材料，我局没有水岸帝景小区业主委员会对现服务小区的延吉市聚星物业服务有限公司公开招标备案的相关材料。2018年12月13日，延吉市人民政府新兴街道办事处出具一份关于水岸帝景小区物业悬臂大会是否参加的回函，内容为：经街道调查走访相关工作人员，在2017年6月份，无街道城建科人员参加水岸帝景小区业主委员会公开选聘延吉市聚星物业服务有限公司的有关会议的情况。2018年12月14日，延吉市房产局物业管理办公室出具关于延边聚星物业管理有限公司求证物业合同备案的相关法规的回函，内容为：经核实相关法律法规，《国务院物业管理条例》和《吉林省物业管理办法》中，没有要求对业主委员会与物业企业签订物业合同进行备案的相关条款。2019年9月19日，延吉市城市管理行政执法局物业管理办公室出具一份关于吕燕请求了解延边聚星物业管理有限公司是否备案的回函，内容为：经核实相关材料，延边聚星物业管理有限公司在延吉市水岸帝景小区提供物业服务时，签订的物业服务合同的相关材料未在我局备案。2019年11月14日，延吉市新兴街道民旺社区居民委员会出具一份证明，内容为根据水岸帝景小区业主委员会的公告（2017年6月14日）和会议记录、会议签到簿以及现场召开大会图片证明，水岸帝景小区业主于2017年6月21日在民旺社区二楼办公室召开了关于签订聘请小区物业合同的业主大会，以上情况特此证明。另查，位于延吉市××路房屋预售登记现权利人为赵彩军。另查，2018年12月5日，恒宇公司出具一份证明，内容为：水岸帝景4-1002号房屋吕燕购买，因延边恒宇房地产开发有限公司缺少资金，经与吕燕协商，同意延边恒宇房地产开发有限公司从赵彩军处借款用此房进行抵押。另查，2017年2月14日，水岸帝景业主委员会起诉延边宝宏物业管理有限公司（以下简称宝宏物业公司）、周来、赵玲，要求依法确认水岸帝景业主委员会与被告宝宏物业公司之间的前期物业服务合同于2017年2月8日终止；二、依法判令宝宏物业公司退出物业服务区域，并向水岸帝景业主委员会移交物业服务用房和相关设施，以及物业所必须的相关材料。2017年6月21日，本院作出（2017）吉2401民初1125号民事判决书，判决：一、水岸帝景业主委员会与宝宏物业公司之间的物业服务合同于2017年2月8日终止；二、宝宏物业公司于本判决发生法律效力后10日内退出延吉市水岸帝景小区的物业服务区域（延吉市水岸帝景小区），并向水岸帝景业主委员会移交物业服务用房和相关设施（相关设施包含：消防设施间和机房）。宝宏物业公司不服提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2017）吉24民终1554号民事判决书，二审对一审认定事实予以确认，并认为“宝宏物业公司已于2017年2月经推出物业服务小区，业主委员会与聚星物业公司又签订物业服务合同，并正在履行该物业服务合同，所以业主委员会请求判令宝宏物业公司退出物业服务小区，没有裁判的实质意义”，作出改判，撤销本院（2017）吉2401民初1125号民事判决，并驳回水岸帝景业主委员会的诉讼请求。现该判决已生效。认定上述事实的证据有：水岸帝景购房合同、2018年12月5日证明一份、关于吕燕请求了解延边聚星物业管理有限公司是否备案的回函、关于水岸帝景小区物业选聘大会是否参加的回函、关于吕燕请求调查水岸帝景小区物业公开招标备案的材料的回函、2019年11月14日民旺社区证明一份、2017年6月14日小区业主委员会公告一份、2017年6月21日水岸帝景小区业主大会会议记录及照片三张、物业服务合同、关于延边聚星物业管理有限公司求证物业合同备案相关法规的回函、房屋交易告知书及4号楼1002号房屋现权利人信息情况、（2017）吉24民终1554号民事判决书吉双方当事人出庭陈述。本院认为，关于吕燕是否具备水岸帝景小区业主资格的问题，吕燕向法庭提供2014年5月7日的商品房买卖合同、收据以及恒宇公司的证明一份，水岸帝景业主委员会对此不予认可，提出商品房买卖合同中的房屋现登记在案外人赵彩军名下，且吕燕为恒宇公司的员工，因此商品房买卖合同系假合同的主张，本院认为，经本院核实现案涉房屋确实登记在赵彩军名下，结合恒宇公司出具的证明以及商品房预售登记情况，能够认定恒宇公司从赵彩军处借款后，以吕燕与恒宇公司签订买卖合同的房屋提供担保，但并未作抵押登记，而是办理了商品房预售备案登记，虽然吕燕未能说明购买房屋的渠道，亦未能提供水、电、供热等费用凭证佐证其为房屋所有权人，但水岸帝景业主委员会亦未能举证证明案涉房屋买卖合同为虚假合同，故能够推定吕燕为案涉房屋的权利人。关于吕燕提出水岸帝景业主委员会未通过公开招标的方式选聘聚星物业公司的主张，本院认为，根据《建设部关于印发》的规定，前期物业管理活动才由建设单位通过招投标方式选聘物业公司，物业管理条例的规定是提倡通过竞争机制选择物业服务公司，并未作出强制性、禁止性规定对前期物业服务合同终止后选聘新的物业公司限制选择物业公司的方式及渠道，故对吕燕的该主张本院不予支持。关于吕燕提出水岸帝景业主委员会与聚星物业公司签订的物业服务合同未备案的主张，本院认为，根据物业管理条例，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，且没有有关物业服务合同必须备案登记的强制性法律法规，吕燕以城市管理行政执法局提供的回函主张物业服务合同未备案为由主张侵害其合法权益，于法无据，本院对吕燕的上述主张不予支持。关于吕燕要求撤销水岸帝景业主委员会聘用聚星物业公司决定的行为，本院认为，水岸帝景业主委员会通过小区内公告、入户调查、填写测评表等方式向业主征求意见，并召开业主大会，且在延吉市××区居民委员会监督下决定聘用聚星物业公司，并与之签订物业服务合同，吕燕提供得证据不足以证明水岸帝景业主委员会的上述行为及决定侵犯了其合法权益，故对吕燕的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、《物业管理条例》第三条之规定，判决如下：驳回原告吕燕的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），减半收取计50万元，由原告吕燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 尹永杰 二〇一九年十二月二十三日书记员 金丽娜