江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终2914号上诉人（原审原告）：林艳萍，女，1975年3月9日出生，汉族，住江西省瑞昌市。委托诉讼代理人：应光华，九江市浔阳区甘棠法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司，住所，江西省九江市濂溪区浔南大道8号。法定代表人：汤元艺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊敦荣，该公司工作人员。上诉人林艳萍因与被上诉人江西九江天禧国际商贸城经营管理有限公司（简称天禧公司）合同纠纷一案，不服江西省九江市濂溪区人民法院[简称濂溪区法院]（2019）赣0402民初2907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。林艳萍上诉请求：1.撤销濂溪区法院（2019）赣0402民初2907号民事判决，发回重审或依法改判；2.天禧公司参考同类物品家居x业主“委托经营管理合同”年租金8%条款，补足拖欠林艳萍2018年6月1日至2019年5月31日店铺租金19271.61元（257522元×0.08-1330.15元）；3.解除林艳萍与天禧公司签订的“委托经营管理合同”，另请求一、二审诉讼费由天禧公司承担。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律错误。1.林艳萍和天禧公司签订的“委托经营管理合同”未明确约定天禧公司返年租金具体金额，也未约定要通过审计事务所进行审计；天禧公司亦未向业主公开租金收账、租赁合同，使林艳萍无法知道天禧公司对外出租事实。2.2018年5月8日天禧公司擅自篡改“委托经营管理合同”返租金条款，公布业主铺位“租金收益率算法公示”，公示的租金收益率算法，故意减少租金计入，扩大租金分摊，该租金收益率算法涉嫌合同欺诈，显失公平。3.天禧公司委托审计事务所作出的租金收益率审计报告对林艳萍造成严重商业风险威胁，不具有真实性；林艳萍一审中多次向法院申请调查相关财务报表，但均未被采纳，一审也未传唤审计事务所质证，故一审程序违法。4.因双方签订的“委托经营管理合同”对返年租金具体金额约定不明，林艳萍依法有权要求天禧公司参照同类物品的“委托经营管理合同”即参照家居x业主签订的“委托经营管理合同”返年租金8%条款返年租金。5.因天禧公司未依约履行合同义务、恶意串通损害第三人利益、擅自转委托委托人事务，林艳萍有权要求解除双方签订的“委托经营管理合同”。天禧公司辩称，1.关于审计报告，我们在一审法庭上多次告知林艳萍可以另外聘请第三方进行审计。2.关于租金收益率计算公式违反合同约定是不存在的，我们的计算方式是合理的。林艳萍向濂溪区法院起诉请求：1.天禧公司参考同类物品家居x业主“委托经营管理合同”返年租金8%条款，补足拖欠林艳萍2018年6月1日至2019年5月31日的店铺租金19271.61元（257522元×0.08-1330.15元）；2.解除林艳萍与天禧公司签订的“委托经营管理合同”，另请求诉讼费由天禧公司承担。濂溪区法院一审认定事实：2014年1月25日，林艳萍与九江禧徕乐国际商业有限公司签订一份“九江市商品房预（销）售合同”，该合同约定：林艳萍购买九江禧徕乐国际商业有限公司所有的位于九江市濂溪区浔南大道8号禧徕乐国际商贸中心商贸A不分单元y号房（商铺），商铺总价款为257522元；林艳萍已于2014年3月23日付清总价款。在签订上述买卖合同当日，林艳萍作为甲方、天禧公司（时称江西九江禧徕乐国际商贸城经营管理有限公司）作为乙方签订一份“委托经营管理合同”，该合同约定：甲方将其购得的位于九江市浔南大道8号“九江禧徕乐国际商贸中心”商贸y号商铺，委托交由乙方统一经营管理，期限为十年，自商场开业之日起计算，最迟不晚于2015年5月31日。商场开业后的前三年为商场培育期，从第四年至第十年，由乙方统一对外招租、统一经营管理商场，商场按统一租金收益率标准支付租金，乙方收取租金的15%作为托管费用，其余85%租金收益全部支付给甲方（年终乙方向甲方公开商场租金收入账目并接受查询），每年租金分二次支付。如该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回或该商铺因社会公益、城市建设需要被依法征用，双方可解除合同；商场培育期间及培育期届满后除上述条件外，双方均无权提前解除合同。2018年12月5日和2019年5月9日，九江华煜联合会计师事务所向天禧公司出具二份专项审计报告，天禧公司依据该二份专项审计报告，得出2018年6月至11月（半）年租金收益率为0.27%、2018年12月至2019年5月（半）年租金收益率为0.29%，并依此标准向林艳萍支付两次租金共计1330.15元。林艳萍认为，天禧公司依据的审计报告不真实，不应按照收益率0.27%、0.29%的标准向林艳萍支付租金，而应参照案外人x与九江禧徕乐国际家居生活广场经营管理有限公司签订的“委托经营管理合同”中的约定，即按照购房合同总价款8%向林艳萍支付年租金，并要求解除与天禧公司的“委托经营管理合同”。林艳萍购得的商铺位于“九江禧徕乐国际商贸中心”第一层，商铺建筑面积17.95平方米，其经营管理方是江西九江禧徕乐国际商贸城经营管理有限公司（天禧公司原名）；案外人x购得的商铺位于“九江禧徕乐国际商业中心”家居A物业第三层，商铺建筑面积33.20平方米，其经营管理方是九江禧徕乐国际家居生活广场经营管理有限公司。濂溪区法院一审认为，林艳萍与天禧公司2014年1月25日签订的“委托经营管理合同”，对双方具有法律约束力。双方签订的“委托经营管理合同”中未约定返还涉案商铺租金的具体标准，林艳萍依据案外人之间签订的合同中关于按购房总价款的8%约定要求天禧公司支付年租金19271.61元，依据的证据与本案无关联，不予支持。本案双方当事人在合同中约定“商场按统一租金收益率标准支付租金”，并无不妥。对于返还涉案商铺年租金具体标准，在没有事实和法律依据的前提下，法院不能违背市场经济规律直接予以确定。双方在“委托经营管理合同”中明确约定的提前解除合同条件为：商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回或该商铺因社会公益、城市建设需要被依法征用，因林艳萍对此未举证证明，故对林艳萍要求提前解除与天禧公司的“委托经营管理合同”诉请，不予支持。林艳萍关于天禧公司恶意欺诈、恶意侵权等诉讼意见，缺乏依据，不予采纳。濂溪区法院于2019年11月7日作出（2019）赣0402民初2907号民事判决：驳回原告林艳萍的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计141元，由原告林艳萍负担。一审查明的林艳萍购买涉案商铺（“九江禧徕乐国际商贸中心”商贸y号商铺）并与天禧公司（时称江西九江禧徕乐国际商贸城经营管理有限公司）就该商铺签订“委托经营管理合同”；2018年12月和2019年5月，九江华煜联合会计师事务所向天禧公司出具二份专项审计报告，天禧公司依据该二份专项审计报告，得出2018年6月至11月（半）年租金收益率为0.27%、2018年12月至2019年5月（半）年租金收益率为0.29%，并依此标准向林艳萍支付两次租金共计1330.15元的事实，当事人均无异议，本院予以确认。二审另查明，1.2018年5月8日，天禧公司依据与被托管商铺业主签订的“委托经营管理合同”中关于“商场按统一租金收益率标准支付租金”的约定，向全体业主作出“租金收益率算法公示”。2.林艳萍和天禧公司签订的“委托经营管理合同”三、3-7约定：“甲方（即林艳萍）有遵守《商场经营管理公约》的义务”。3.林艳萍2014年1月25日签约的《经营管理公约》，第一条第6项约定：“为维护业主及商户的合法公共利益，由经营管理公司向经营商户收取该商场的物业综合管理费及其他有关费用并进行合理支配使用”；第一条第11项约定：“经营管理公司有权委托其他专业公司负责对该商场公共地方的维修、清洁、绿化等服务。”上述事实，有“租金收益率算法公示”、《经营管理公约》等为证。本院认为，林艳萍和天禧公司（时称江西九江禧徕乐国际商贸城经营管理有限公司）签订的“委托经营管理合同”未违反法律规定，合法有效。因林艳萍委托经营管理的商铺仅有17余平方米，单独租赁的可能性不大，需要与相邻商铺共同租赁才能更好发挥其商业价值，故该合同第七条作出限制该“委托经营管理合同”解除的约定，符合合同双方的经济利益和交易安全，亦为有效；林艳萍称该项约定系霸王条款，与事实不符，不能成立。林艳萍和天禧公司之间的“委托经营管理合同”约定商场按统一租金收益率标准支付租金，该约定的租金支付标准是确定的，只是租金支付金额会因租金收益率的变化而存在不确定性，但这是合同双方当事人意思自治的结果，也是当事人对风险和效益并存的选择，并不违法；林艳萍称其是看了广告说租金年收益是购房款的8%才签订本案的“委托经营管理合同”（2014年1月25日签订），与其举证的广告宣传等资料系其2019年收集的事实不符，不予采信。天禧公司依照合同约定的租金收益率标准支付租金，不构成违约；林艳萍抛开双方约定的该非固定金额租金支付条款，诉请天禧公司参照案外人之间签订的固定金额租金支付条款履行义务，不符合《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定，不予支持。对于双方在履行“委托经营管理合同”中发生的租金收益率计算方法争议，因林艳萍并未提出相应诉请，该争议可由双方通过协商等方法另行解决。此外，林艳萍关于天禧公司擅自向其他公司转委托受托事务违约、天禧公司托管商贸城收取的物业费和管理费不计入租金不当等主张，与其本人签署的《经营管理公约》约定不符，不能成立。综上所述，林艳萍关于由天禧公司参照案外人订立的合同条款支付租金、解除双方之间的“委托经营管理合同”的上诉请求，违反双方的合同约定，且无法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费282元，由上诉人林艳萍负担。本判决为终审判决。审判长 沈 健审判员 金婉琴审判员 罗 文二〇一九年十二月十二日书记员 胡中雪