河南省新县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1523民初1533号原告：邱建军，男，1988年5月12日生，汉族，户籍地：河南省新县。委托诉讼代理人：向士友，男，1969年1月15日生，汉族，住河南省潢川县，系原告姑父，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：苏猛，河南天宾律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告：王静静，女，1992年7月11日生，汉族，住河南省新县。被告：河南智森房地产开发有限公司。法定代表人：张仁福，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭树花，男，1989年4月16日生，汉族，住河南省辉县。系该公司经理，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：匡昭贵，河南庆勇律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：邵堃，男，1985年8月28日生，汉族，住河南省新县。被告：李京京（曾用名李晶），女，1986年11月24日生，户籍地：河南省漯河市郾城区。原告邱建军、王静静与被告河南智森房地产开发有限公司（以下简称“智森公司”）、邵堃、李京京商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱建军及其委托诉讼代理人向士友、苏猛，原告王静静，被告智森公司的委托诉讼代理人郭树花、匡昭贵，被告邵堃到庭参加诉讼，被告李京京经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱建军向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告的房屋认购款500,000元及赔偿金，赔偿金以本金的一倍计算，合计1,000,000元；2、判令邱建军、王静静与被告智森公司签订的认购书属于无效合同；3、判令被告承担原告认购款交付日期至判决生效期间的利息（以中国人民银行贷款的同等利率为准，约1万元）。事实与理由：原告邱建军于2018年3月7日在河南智森公司售楼模型上认购13号楼2单元7楼706户房产，并支付认购款50万元。2019年7月6日，原告邱建军到售楼部咨询房屋进展情况，售楼人员告知该楼号不存在，后联系经办人李晶，被告知其已不在该售楼部工作了，有事联系售楼经理邵堃。原告多次找到被告智森公司协商退还原告的认购款未果，因此向新县房产管理中心进行了投诉。综上，被告智森公司在无预售许可证的情况下虚假宣传，误导原告签订认购书而非法收取认购款50万元，被告单位及个人的行为给原告造成了经济损失，同时也给原告家庭造成了严重的矛盾，为维护原告的合法权益，依法提出上述诉讼请求。原告王静静对原告邱建军的诉讼请求不认同，无自己单独的诉讼请求，同时称其在换房屋的时候原告邱建军是知情的。被告智森公司辩称，一、我公司没有做虚假宣传，在二原告于我公司签订认购协议时，我公司明确表示没有预售许可证，对此二原告时知情的，不存在误导和隐瞒。二、认购书是对双方交易房屋事宜的初步确认，而不是对商品房买卖结果进行直接确认，其性质属于商品房买卖合同的预约合同，不属于商品房买卖合同，其与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购书产生的是当事人双方就订立商品房买卖合同进行诚信谈判的义务，至于买卖合同能否成立，还取决于当事人能否就合同条款协商一致。因此，认购书并不直接导致商品房买卖关系成立，签订认购书也不能简单地认定商品房的销售行为，不能把买卖合同的生效条件误认为是商品房认购书的生效要件，不应要求签订商品房认购书时就符合商品房销售条件。所以无论是否取得预售许可证，均不影响商品房认购书的效力。至于我公司所收取的50万元认购款，其性质应视为立约定金，而并非法律所禁止的预订款或者预先收取的购房款。商品房认购书中的定金具有两重属性，一重是立约定金，专为保证当事人能够就某事项订立合同而设立的，不具有担保主合同之债的功能。第二重是履约（违约）定金，即履行认购书这一预约合同本身的定金，是为了担保债务的履行而成立的。因此，定金并非购房合同之担保而是商品房认购书约定的洽谈义务的担保，不能认定为商品房买卖合同的定金或预订款。三、原告邱建军所指出的认购书所认购的意向物业银河湾13号楼楼号不存在的问题，我公司已经同邱建军妻子王静静（认购人之一）达成一致，即将13号楼2单元7楼706户变更为12号楼1单元501户，鉴于王静静与邱建军之间系夫妻关系，同时王静静本人也明确向我们表示她的行为充分征询了邱建军的意见并达成一致，在此情况下，我们有充分理由相信王静静的行为已经取得邱建军的同意，王静静的意思就是他们夫妻双方的共同意愿，这也符合我国合同法关于表见代理的规定。即便实际上他们夫妻之间就认购该房屋有意见不统一之处，那也是他们夫妻内部的事情，与我公司无关。而12号楼的各项手续正在完善之中，将来顺利交房也是完全可预期的。综上，原告邱建军的各项诉求均缺乏事实及法律依据，请求法庭依法查明事实，驳回其全部诉讼请求。被告邵堃辩称，当时换房子的时候王静静带着原始的认购协议和票据，并且说经过了邱建军的同意，我只是履行我的职责。被告李京京提交书面答辩意见称，一、我作为销售人员，在银河湾营销中心正常接待来访客户，讲解项目，销售产品，这是我的本职工作，在邱建军和王静静夫妻从第一次到访到签署认购协议再到更改房屋及买受人姓名的整个过程中，我都严格遵守公司的制度，按照公司的章程进行，没有任何违规和个人行为，因此我对于本次起诉表示不认同。二、原告邱建军提到的在其不知情的情况下我参与了更改其认购协议书的事实亦不认同。公司在需要买受人更换楼栋的时候，我电话通知买受人邱建军、王静静，但均未打通，随后通知其家人。更改楼栋及相关手续时，邱建军的妻子王静静及王静静的父母全部在场，根据认购协议书相关条款规定，直系亲属之间可以更名，我只是做分内的工作，并没有任何违规之处。综上，原告的起诉与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证并在卷佐证。根据当事人提交的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：原告邱建军与原告王静静系夫妻关系。被告智森公司系银河湾国际花园项目开发商，持有涉案项目国有土地使用权证，但未取得涉案项目建设工程规划许可证，至诉讼前仍未取得商品房预售许可证。2018年3月7日，原告邱建军、王静静（乙方）与被告智森公司签订《银河湾认购书》，二原告以夫妻名义共同从被告智森公司认购银河湾国际花园13号楼2单元7楼706户商品房（以下简称“意向物业”），优惠后房屋的总价款为669,897元。认购书约定条款如下：1、乙方自愿缴纳认购款500,000元（乙方在签订此认购书之日交清认购款，在签订正式合同时，用于冲抵房款）。2、乙方在确定意向房源后，未经甲方许可不得更名、转让（直系亲属除外）。3、……。5、具体签约时间以甲方电话通知为准，乙方在接到甲方电话通知后7天内持本认购书、缴纳认购款收取及购买人有效证件到银河湾售楼部签订《商品房买卖合同》，逾期不签者，甲方有权另行出售该物业，乙方交付的认购款不予退还，由此造成的损失由乙方承担。6、本认购书一式三份，自签署之日即时生效，每份均具有相同法律效力。签署正式《商品房买卖合同》后本协议书即作废。备注：交50万抵57万元整。被告李晶作为置业顾问在上述认购书上签名。二原告在签订认购书后交清了认购款500,000元。2018年8月，银河湾国际花园项目13号楼建设工程项目未能通过政府规划，13号楼2单元7楼706户商品房已无法建成，被告智森公司通知二原告协商更换认购的商品房。2018年9月22日，原告王静静与其父母持二原告与被告智森公司签订的上述认购书、认购款收据原件到被告智森公司售楼部将原认购的13号楼2单元7楼706户调换为12号楼1单元5楼501户，认购人变更为其父亲王全永名下。王全永与被告智森公司重新签订《银河湾认购书》，被告智森公司重新向王全永出具缴纳认购款50万元的收据。2019年7月，原告邱建军到被告智森公司售楼部询问房屋进展情况，售楼部人员告知其认购的商品房楼号不存在，进一步询问被告李京京、邵堃后得知原告王静静更换商品房并将认购人变更至其父亲王全永名下的事实，引起诉讼。诉讼中，本院依职权通知王静静作为本案共同原告参加诉讼。另查，二原告在与被告智森公司签订认购书时，双方未提及智森公司是否取得商品房预售许可证的问题，无证据显示被告智森公司存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证的事实。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定，商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。本案中，被告智森公司在未取得涉案房屋的建设工程规划许可证及商品房预售许可证的情况下，即与二原告签订商品房认购书，并收取认购款，且至今智森公司未取得涉案房屋的建设工程规划许可证及商品房预售许可证，故其与二原告签订商品房认购书的行为违反了法律法规强制性规定，依法应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，故原告邱建军要求被告智森公司退还认购款500,000元并承担10,000元利息损失，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。本案智森公司收取的认购款远超房屋总价款的20%，故该认购款50万元不应当认定为定金，不能按照定金的规定处理。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。本案二原告与被告智森公司签订的认购书约定了具体签约时间以智森公司电话通知为准，二原告在接到电话通知后需持认购书、缴纳认购款收据及购买人有效证件再签订《商品房买卖合同》，签署正式《商品房买卖合同》后本认购书即作废，故涉案认购书不应当认定为商品房买卖合同。综上，原告邱建军依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定要求被告智森公司承担其已付购房款500,000元一倍的赔偿金，本院不予支持。被告邵堃、李京京作为被告智森公司工作人员，其在认购书上签名或办理其他相关事宜系履行职务行为，原告邱建军要求被告邵堃、李京京承担责任，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告河南智森房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告邱建军、王静静商品房认购款500,000元，赔偿原告邱建军、王静静利息损失10,000元；二、驳回原告邱建军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,890元，由原告邱建军负担6,876元，被告河南智森房地产开发有限公司负担7,014元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 曾 强审判员 余丽娟审判员 方贤利二〇一九年十二月三日书记员 张海林