甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终3348号上诉人（原审原告、反诉被告）:张自贵，男，1993年8月1日出生，东乡族，住甘肃省东乡族自治县。委托代理人:陈飞，甘肃精佑铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：甘肃物联电能科技有限公司，住所地兰州市高新区东部科技新城城投大厦3楼323室。法定代表人：韩剑纬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高玲琴，甘肃本恒律师事务所律师。上诉人张自贵因与被上诉人甘肃物联电能科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初6027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月2日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人张自贵及其委托代理人陈飞、被上诉人甘肃物联电能科技有限公司的委托诉讼代理人高玲琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张自贵上诉请求：1.依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初6027号民事判决第一项并依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案中上诉人向被上诉人交纳的9000元押金应当予以返还，双方在合同中进行了约定，一审以未提交证据为由不支持系事实认定错误。二、上诉人要求返还租金的诉讼请求应当予以支持。本案中，被上诉人无权出租房屋，房屋的所有权人西亚公司发函免去2018年上半年的租金，被上诉人亦未向西亚公司交纳2018年上半年租金。作为无处分权人，被上诉人无权从中谋利。一审判决不予返还租金事实认定错误，适用法律不当。三、本案上诉人的装修损失应当予以赔偿。被上诉人明知自己没有出租权，还将涉案房屋出租给上诉人，导致上诉人装修损失巨大，被上诉人应当予以赔偿。综上，请求二审法院依法予以改判或发回重审。甘肃物联电能科技有限公司辩称，一、双方签订合同项下的商铺已依约交付给上诉人经营至今，不存在应当返还租金及押金的情形。即使本案房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，上诉人也应当将房屋返还被上诉人。上诉人实际占用涉案房屋至今未还，被上诉人有权向上诉人主张房屋占用期间的占有使用费。二、上诉人接受涉案餐馆后并未装修，不存在赔偿装修损失的问题。根据双方签订的合同，上诉人必须保证租赁房屋的建筑物结构及墙面、地面、天花板等装修的完整性，不得擅自变动。确需改造，必须以书面形式征得被上诉人同意方可施工。上诉人接受餐馆房屋后，未向被上诉人提出书面装修报告，事实上也未装修。因此，上诉人要求赔偿装修损失无事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。张自贵向一审法院起诉请求：1.请求撤销原、被告于2017年12月30日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告返还已收取的房屋租金54000元及押金9000元；3.请求判令被告赔偿装修损失；4.本案诉讼费用由被告负担。甘肃物联电能科技有限公司向一审法院反诉请求：1.请求判令继续履行反诉人、被反诉人之间的《房屋租赁合同》；2.请求判令被反诉人向反诉人支付房屋租金54000元及水电费（计至2018年12月31日）；3.本案诉讼费及其他费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：位于兰州市城关区西侧的综合楼1-3层房屋由西亚公司于2014年10月出租给物联公司，租赁期限自2014年10月1日起至2017年12月31日止，双方约定，物联公司转租、转借承租房屋或者变更及增加经营范围须经西亚公司同意。在租赁期内，物联公司将该房屋分割后出租给了不同的承租人。在租赁合同届满前，物联公司于2017年12月30日将该综合楼一层的商铺一间出租给了张自贵，并与张自贵签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日止，年租金108000元，押金9000元。第一次交费日期2017年12月30日，交费金额54000元。后张自贵向物联公司交纳了房租54000元，物联公司向张自贵交付了房屋。2018年6月26日，西亚公司与物联公司签订《房屋租赁合同》约定，西亚公司将兰州市城关区西侧的综合楼1-3层房屋出租给物联公司，租赁期限自2018年7月1日至2018年12月31日；租赁期间，物联公司转租房屋或变更及增加经营范围须经西亚公司同意。2018年7月18日，涉案房屋断电，致使张自贵无法继续经营，遂酿成纠纷。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》是否有效？二、原告主张被告返还房租及押金并赔偿装修损失的诉讼请求有无事实及法律依据？三、被告反诉原告继续履行合同支付剩余租金的诉讼请求有无事实及法律依据？《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”西亚公司与物联公司签订的《房屋租赁合同》第一条中写明“本房系危房改造工程，属临建性质”，在本案审理过程中，被告物联公司未能提供涉案房屋经批准建设的有关证据。此外，西亚公司与物联公司在2014年、2018年签订的《房屋租赁合同》中均约定物联公司需征得西亚公司同意方可转租，而物联公司也未能提供西亚公司同意其将涉案房屋转租于张自贵的相关证据，因此应当认定物联公司与张自贵签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效，自始无效，不存在撤销与继续履行的问题，故原告要求撤销租赁合同的诉讼请求及被告反诉原告继续履行合同支付租金的诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告要求被告退还房屋租金及押金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”被告应退还原告租金，但原告应当向被告返还在2018年1月1日至6月30日期间占用涉案房屋的利益，该利益应相当于该期间双方约定的租金，故被告无需再返还原告租金。另外，原告未能提供其缴纳押金的相关证据，故原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，物联公司与张自贵在租赁合同中约定“张自贵必须保证租赁房屋的建筑物结构及墙面、地面、天花板等装修的完整性，不得擅自变动。如确因进行改造，必须以书面形式报物联公司征得同意后方可施工”，本案中，原告在装修前并未取得物联公司同意，且其也未能举证证明其进行了装修。另外，原告在诉讼请求中未明确要求赔偿损失的具体数额，属于诉讼请求不明确，故原告的该项诉讼请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。关于被告反诉原告支付水电费的诉讼请求，因被告并非水电费的实际债权人，且其也未能提供其已代原告实际缴纳的相关证据，故被告的该项反诉请求没有事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十五条之规定，判决：驳回原告张自贵的诉讼请求；驳回被告甘肃物联电能科技有限公司的反诉请求。案件受理费1376元，由原告张自贵负担。反诉案件受理费575元，由被告甘肃物联电能科技有限公司负担。二审中，张自贵提交马一苏与被上诉人签订的房屋租赁合同一份，拟证明涉案房屋系其从马一苏处转让得来，马一苏交纳了9000元押金，被上诉人未向马一苏返还，马一苏将该9000元押金转移到上诉人与被上诉人的合同中。被上诉人认为该证据超过举证期限，不予质证。该证据系上诉人依据上诉请求提出的新证据，本院予以采信。张自贵申请证人冯某、杨某出庭作证，拟证明被上诉人隐瞒其无出租权的事实，向上诉人及证人违法出租房屋及出租房屋自2018年7月18日开始被停水停电的事实。被上诉人认为该证人证言超过举证期限，不予质证。因该证人证言不属于新证据，本院不予采信。本院二审所查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有二：第一、张自贵上诉主张的租金和押金是否应予返还。虽双方签订的《房屋租赁合同》无效，但上诉人在2018年1月1日至6月30日，已实际使用租赁房屋，上诉人应当向被上诉人支付相当于租金的房屋占用费，故上诉人要求返还租金于法无据。至于西亚公司免去被上诉人2018年上半年租金，是西亚公司与被上诉人之间的关系，与上诉人无关。上诉人未提供被上诉人同意免除其2018年上半年租金的证据，故对上诉人要求返还租金的上诉主张，本院不予支持。关于上诉人主张的押金，双方签订的《房屋租赁合同》的第三条第一项载明押金9000元已转入本合同。上诉人提供的马一苏与被上诉人的《房屋租赁合同》载明押金为9000元，上诉人陈述涉案房屋系其从马一苏处转让得来，向马一苏支付了转让款及押金9000元，被上诉人一审庭审中也陈述其收到的上诉人的押金是从上一家转下来的。因此，上诉人提供的证据能证明其向被上诉人支付了押金9000元，故双方的《房屋租赁合同》无效后，被上诉人应当向上诉人返还押金9000元。第二、被上诉人是否应当向上诉人赔偿装修损失。因上诉人并未提供其对涉案房屋进行装修的证据，也未提供其装修房屋征得被上诉人同意的书面证据，故上诉人的该上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初6027号民事判决第二项及诉讼费负担部分；二、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初6027号民事判决第一项；三、甘肃物联电能科技有限公司十日内向上诉人张自贵返还押金9000元；四、驳回张自贵的其他诉讼请求。二审案件受理费1376元，由上诉人张自贵负担1000元，被上诉人甘肃物联电能科技有限公司负担376元。本判决为终审判决。审判长  王志娟审判员  关 涛审判员  徐晓曦二〇一九年十二月四日书记员  潘晓娟