江西省寻乌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0734民初1463号原告（反诉被告）：黄光辉，男，1995年7月19日出生，汉族，居民，住江西省寻乌县。委托诉讼代理人：黄朝来(系原告之父)，住址同上。委托诉讼代理人：杨邦良，江西省寻乌县澄江法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：江西聚贤置业有限公司，住所地：江西省寻乌县新东大道幸福佳苑商业2楼201室。法定代表人：周跃进，职务：执行董事。委托诉讼代理人：甘伟，男，系该公司员工。原告（反诉被告）黄光辉诉被告（反诉原告）江西聚贤置业有限公司（以下简称聚贤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄光辉及其委托代理人黄朝来、杨邦良，被告（反诉原告）江西聚贤置业有限公司委托诉讼代理人甘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告黄光辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告因违约逾期交房向原告赔偿违约金（从2018年11月16日至2019年6月25日为止，一共222天，总房款642995元×0.05‰×222天=7137.2445元）；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更违约金为7137元。事实和理由：2018年11月15日，原告就购买位于寻乌县九洲国际4栋1单元302号房屋与被告签订了《赣州市商品房买卖合同》。合同约定被告应于2018年9月30日向原告交付该住宅房屋。后因被告原因导致被有关部门整改，原、被告签订协议，约定交房时间改为2018年11月15日前交房；但被告直到2019年6月25日才办理竣工验收备案并于2019年6月26日至7月初陆续通知各业主交房；根据合同第十二条约定，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。”据此，被告理应向原告赔偿违约金。本诉被告江西聚贤置业有限公司辩称，1、双方在2018.12.13签署了交房确认书，补充协议约定交房期限改为2018.11.15；2、被答辩人通过拉横幅、游行等行为导致交房日期延迟；3、答辩人所开发的1-4号楼均于2018年7月10日竣工；4、答辩人在工程量发生变更后无任何拖延行为，无法如期交房系被答辩人自身原因导致，答辩人不应承担违约责任；5、被答辩人在答辩人可以如期交房的情况下对符合要求的建筑规范的大门进行拆除重建，之后又以被答辩人逾期交房提起诉讼，已违背了《民法总则》第七条中诚实信用的原则，请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告江西聚贤置业有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告按购房面积赔偿反诉原告的大门重建、装修、商铺面积等各项损失计8346.22元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告系寻乌县九洲国际小区的开发商，反诉被告为九洲国际小区的4-1-302房屋买受人，九洲国际1-4#楼均于2018年7月10日完成竣工且能够在约定期限内交房。反诉被告等人因对楼盘大门布局不满意，于是通过微信群组织人员采取举横幅、进行非法游行示威及在售楼部大门张贴白底黑字横幅的方式强迫反诉原告对原本已经验收合格且符合建筑规范的大门进行拆除重建，为维护社会稳定，反诉原告在无奈之下答应了反诉被告的要求并按照反诉被告的要求进行了相应整改。反诉被告的不合理要求致使反诉原告遭受了重大财产损害，反诉被告应对新大门的设计费、原大门的造价、新大门造价及装修费、人工费等进行赔偿，原告的各项损失合计4732555元，九洲国际小区总住房面积77403.83㎡，反诉被告需承担的损失为8346.22元（4732555元÷77403.83㎡×136.51㎡）。反诉被告黄光辉辩称，1、被答辩人违反双方签订合同第四章第九条第一项的约定，因此，寻乌县房地产管理局于2018年12月24日向被答辩人下发了《责令限期整改通知书》责令其限期补办验收手续。而被答辩人直到2019年6月25日才办理竣工验收手续，并在同年6月26日才向业主出具交房通知书，显然，交房时间应认定为被答辩人向业主出具交房通知书之日；2、被答辩人提及出资悬挂横幅及游街一事，答辩人并未出资，更没有参与，其造成的不良后果也不应当由全体业主来承担；3、被答辩人提到游行示威的行为损害商业信誉形象，导致广寻云府楼盘销量一落千丈，这两者之间并不存在必然的因果关系，开发商不应把责任强推给业主；4、被答辩人对大门的重建和电梯室入户石膏代，墙面干挂瓷砖的整改，并非业主无理取闹，而是全体业主的合理诉求，作出整改决定也是经过双方同意并签字的，开发商事先并未提出要求由业主承担重建及整改费用，答辩人不接受在重建后又来要求全体业主来承担相关费用；5、被答辩人所提供的大门重建、整改等工程造价都是单方面的，缺乏公平公正的评估。其工程都是承包给了法人代表是甘斌的寻乌睿映装饰有限公司，而甘斌同时也是聚贤公司的大股东之一，因此答辩人认为合同中的工程造价缺乏事实根据，答辩人完全不接受；6、本诉的案由是商品房买卖合同纠纷，被答辩人提起的反诉与本诉的诉讼请求或诉讼理由不是基于同一实体法律关系或同一案件事实，反诉不符合法律规定。本院经审理认定事实如下：2018年11月15日，黄光辉（买受人）与聚贤公司（出卖人）签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，约定黄光辉购买聚贤公司位于寻乌县九洲国际4#楼1-302的房屋，价格为642995元，由黄光辉在2018年11月15日前支付该商品房全部房价款。合同还约定房屋的交付条件，即交付时该房屋应取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、相关设施设备已符合第十条约定的条件、《房屋测绘报告》，交付时间为2018年9月30日；如出卖人逾期在60日内交付的，从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金等内容。合同签订后，黄光辉于2018年11月16日付清了房款。聚贤公司于2018年12月5日向黄光辉交付案涉房屋，并由黄光辉在收楼确认书中签名确认，同时领取了案涉房屋钥匙。同时查明，2018年7月23日，蓝梅香、谢应文、李文青等六人与聚贤公司签订了一份《协议书》，协议书主要载明：原小区大门设计上符合建筑规范，大门二楼商铺符合规范，已通过政府相关部门审批，经过设计考量已提出三个整改方案，由业主协商确定，待业主确定方案后立刻进行整改；2#楼3单元的门阻挡电梯出口问题，马上拿出整改方案由业主审定，即刻整改；在各单元门及电梯前室贴墙面砖，并用石膏线在顶板走边一圈，安装品牌灯具，交付时间需在合同的交房时间基础上延长一个半月等等内容。聚贤公司的法定代表人周跃进在甲方处签名，蓝梅香、谢应文、李文青等六人在乙方处签名。另查明，九洲国际商住小区工程1-4#楼于2019年5月24日交验，6月25日寻乌县住房和城乡建设局对九洲国际商住小区4#楼同意备案，并发放了竣工验收备案表。本院认为，黄光辉与聚贤公司签订的《赣州市商品房买卖合同》系合同双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行自己的义务。合同约定交付房屋的时间为2018年9月30日，但双方签订合同的时间为2018年11月15日，合同约定的交房日期早于合同签订日期，不具备可履行性，考虑到买卖合同系双务合同，合同中载明的交房时间早于付款时间，而黄光辉已经在2018年11月16日付清了全部购房款，届时已经取得对聚贤公司交付房屋的期待，故聚贤公司应当在2018年11月16日将案涉商品房交付给黄光辉。聚贤公司未及时交付房屋给黄光辉，已构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”黄光辉于2018年12月5日在聚贤公司处签署了《收楼确认书》对案涉房屋进行了验收，并领取了房屋的钥匙，聚贤公司已实际将案涉房屋交付给了黄光辉。如聚贤公司交房时存在不符合合同约定条件的，黄光辉有权拒绝接受，而黄光辉实际接收了案涉房屋，取得了房屋的处分及使用等权利。且黄光辉在本案中主张的是逾期交房的违约损失，该损失应以黄光辉实际损失为考量基础，黄光辉收房后，实际上并未造成其重大损失，故黄光辉实际收房日应为逾期交房的截止日，即聚贤公司逾期交房19天（2018年11月17日起至2018年12月5日止）。现本诉原告黄光辉要求本诉被告聚贤公司支付其违约金7137元，本诉被告聚贤公司应按实际逾期天数向本诉原告黄光辉支付违约金611元（642995元×0.05‰×19天），本诉原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持。至于本诉原告黄光辉提出的停车位存在的问题，本诉原告黄光辉可另行主张权利。本诉被告提出因其他业主的维权行为致使工期延误、重建小区大门需要顺延交付时间的意见，没有合同和法律依据，本院不予采纳。反诉原告聚贤公司要求反诉被告黄光辉赔偿其各项损失8346.22元，因反诉原告所提交的证据不能证明其遭受的损失金额且该损失应由反诉被告承担，故反诉原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告江西聚贤置业有限公司应于本判决生效之日起五日内向本诉原告黄光辉支付违约金611元；二、驳回本诉原告黄光辉的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告江西聚贤置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，反诉受理费25元，合计50元，由被告（反诉原告）江西聚贤置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  古红娟二〇一九年十二月二十五日代理书记员  范丽华附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。