辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽07民终2042号上诉人（原审被告）：锦州大兴建设集团有限公司，住所地锦州市凌河区洛阳路四段3-3号。法定代表人：孙忠志，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晓轩，北京涌章律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张孟硕，男，1991年11月3日出生，满族，无职业，住凌海市。上诉人锦州大兴建设集团有限公司因与被上诉人张孟硕房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人锦州大兴建设集团有限公司的委托诉讼代理人李晓轩、被上诉人张孟硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦州大兴建设集团有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。首先，上诉人与被上诉人张孟硕于2016年3月30日签订的《代建房合同》的效力问题，一审法院并未查明。上诉人与被上诉人签订《代建房合同》在先，后为配合被上诉人办理房产证，又签订《商品房买卖合同》。以上是基本事实。但是，在先的《代建房合同》并不因在后的《商品房买卖合同》的签订而失去法律效力。《商品房买卖合同》中未约定事项，如在《代建房合同》中约定的，应当以《代建房合同》的约定为准。在本案中，《代建房合同》没有出现任何法定无效或可撤销的情形，且双方并未解除《代建房合同》。因此《代建房合同》仍具有对合同双方的拘束力，而一审法院对这一事实并未做出认定，导致本案从基础上产生事实偏差。而一审法院以某合同在签订时间之后，“应为双方最终履行的合同”的认定于法无据，不能令人信服。其次，一审法院对于本案案由认定错误，本案应为合同纠纷，而并非不当得利纠纷。不当得利指没有合法根据，或事后丧失了合法根据而被确认为是因致他人遭受损失而获得的利益。而本案中，上诉人对于涉案费用的收取基于双方签订的《代建房合同》效力是否丧失未做充分审理，因此涉案费用的收取是否丧失合同根据尚未定论。此刻将本案纠纷武断的认为不当得利纠纷是不恰当的，一审判决对这一事实的认定发生了根本性的错误。上诉人同时认为，一审法院适用法律错误，一审判决仅援引《民法通则》、《民事诉讼法》、《民事诉讼证据规定》做出一审判决是不恰当的。本案核心问题是《代建房合同》和《商品房买卖合同》的关系问题，以及两份合同的效力问题。对这些核心问题的查明和审理应当援引适用《中华人民共和国合同法》以及相关配套的规定。因此一审法院并未做出正确的法律适用。总而言之，本案核心问题是《代建房合同》效力的问题，一审法院对此并未适用正确的法律做出充分的审理及认定。上诉人认为，《代建房合同》系双方真实意思的表示，在《商品房买卖合同》签订后，针对《商品房买卖合同》中未做约定的事项仍具有法律效力，此时双方对于涉案费用仍具有权利义务关系。基于此，上诉人特上诉至法院，望法院判如所请，维护上诉人的合法权益。张孟硕辩称，我不同意上诉人的意见。买房子时候带单元门、防盗门、可视对讲机了，不应该再收取费用了，同意一审判决意见。张孟硕向一审法院起诉请求：判令被告将其没有合法依据的收费6116.4元依法退还给原告，并承担所有诉讼费用。一审法院认定事实：原告于2016年3月30日在西班牙风情花园小区售楼处购买现房，房款采用“首付+贷款”方式结清，4月7日办理入住手续时，被大兴公司强行收取单元门、防盗门、可视对讲等附属设施费3100元，物业费1256元，电梯费及维护费电费900元，拆改押金500元，垃圾费300元，电梯卡60元等合同上未标明的费用合计6116.4元。一审法院认为，依法成立的合同，合同向对方应当按约定履行各自的义务。关于被告是否应向原告返还单元门费、防盗门费、可视对讲机款的问题，本案中，原被告双方基于一处房屋签订了两份合同，一份是《委托代建房屋补充协议书》，另一份是《商品房买卖合同》，双方网上备案进行公示的是《商品房买卖合同》，且《商品房买卖合同》签订时间在《委托代建房屋协议》之后，应为双方最终履行的合同，因《商品房买卖合同》中并未对收取单元门费，防盗门费，可视对讲机款等费用进行约定，故被告向原告收取单元门费300元，防盗门费1300元，可视对讲机1500元没有事实及法律依据，符合不当得利的法律构成要件，原告主张返还其入住时交纳的单元门款、防盗门款、可视对讲机款有事实依据，本院予以支持。原告要求被告返还物业费1256元，电梯费及维护费电费900元，拆改押金500元，垃圾费300元，电梯卡60元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条的规定，判决如下：一、被告锦州大兴建设集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告冯焕龙单元门费300元、防盗门费1300元、可视对讲机1500元，共计3100元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，已减半收取，由被告锦州大兴建设集团有限公司负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人围绕上诉请求提交两份证据：证据一、锦州市发改委行政处罚事先告知书。拟证明双方有委托代建房屋补充协议书，其收取单元门、防盗门、可视对讲机等涉案款项是合理合法的，不需要返还；证据二、同时期《商品房买卖合同》。拟证明同时期的其他人购房款与涉案房款是不一样的，二被上诉人购买房屋比其他人便宜。被上诉人张孟硕对上诉人提交的证据不予认可，但未提供相反证据否定其真实性，故对上述证据真实性本院予以确认。另查明，上诉人与被上诉人于2016年3月6日签订《委托代建房屋补充协议书》，约定代建房屋基础价格为3300元/平方米，并对单元门、防盗门、可视对讲机费用作出约定。后为进行网上登记备案以及办理房屋产权证，双方于2016年3月21日就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，其中房屋单价为3300元/平方米，该合同未对单元门、防盗门、可视对讲机做出约定。又查明，锦州市发展和改革委员会于2015年7月14日对锦州大兴房地产开发有限公司出具《行政处罚事先告知书》，其中载明原锦州市物价局《关于进一步加强新建商品住房入住环节收费管理的通知》（锦价发【2011】7号）文件第二条规定：“规范购房者特殊要求收费┄┄团购商品房入住环节收费按双方签订协议约定执行，协议中未约定的收费一律不得在销售价格以外另行收取”。再查明，本案双方所产生的争议系因《委托代建房屋补充协议书》与《商品房买卖合同》之间的效力而引发，一审法院将本案立为不当得利纠纷显系不当，本院对此予以纠正为房屋买卖合同纠纷。上述事实，有上诉人提供证据以及双方当事人陈述笔录载卷为凭，经本院审查应予采信。一审认定的其他事实基本属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。上诉人与被上诉人签订的《委托代建房屋补充协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人与被上诉人均应按照协议约定履行各自义务。双方后签订的《商品房买卖合同》系为了进行网上登记备案以及办理房屋产权证而签订，其不应认定为对《委托代建房屋补充协议书》的否定与变更。且《商品房买卖合同》中的房屋单价与《委托代建房屋补充协议书》中约定的代建房屋基础价格是一致的，《委托代建房屋补充协议书》中明确写明代建房屋基础价格仅指房屋的基础部分，不包括单元门、防盗门、可视对讲机等另行计算部分，故被上诉人要求上诉人返还单元门、防盗门、可视对讲机等费用的请求，缺乏事实和法律依据，不应予以支持。原审法院认定《商品房买卖合同》为双方最终履行的合同进而判决上诉人返还被上诉人上述费用不妥，本院对此予以纠正。综上所述，锦州大兴建设集团有限公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销辽宁省锦州市太和区人民法院（2019）辽0792民初722号民事判决。二、驳回被上诉人张孟硕的诉讼请求。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，共计75元，由被上诉人张孟硕负担。本判决为终审判决。审判长  王玉龙审判员  王 翔审判员  王金业二〇一九年十二月三十日法官助理郭建华书记员郭立萍