湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终6078号上诉人（原审被告）：陈鹏，男，1987年10月5日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被上诉人(原审原告):长沙瀚森物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区定王台街道南阳街8号逸豪公寓506房。法定代表人:胡小艳，总经理。委托诉讼代理人:张友友，湖南森力律师事务所律师。委托诉讼代理人:欧阳灿，湖南森力律师事务所律师。上诉人陈鹏与被上诉人长沙瀚森物业管理有限公司（以下简称瀚森物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈鹏上诉请求：一、驳回瀚森物业公司一审诉讼请求，并按相关规定赔偿陈鹏2年受害期间的健康损失、误工损失、精神损失等；二、依法判令瀚森物业公司承担本案全部诉讼费。事实与理由：一、双方签订《前期物业管理服务协议》由瀚森物业公司拟定，但瀚森物业公司率先违背第三条约定：公共设施无违章擅改原规划要求，违反物业协议及相关规定，将本栋住宅内引入两家公司食堂，同使用13号房的住宅烟道，住宅烟道直接擅改为商用烟道。一审判决严重低估了油烟扰民的影响，陈鹏在自己房屋内不能正常居住生活，合法权益严重受侵害。从2016年11月起受侵害的2年中，瀚森物业公司既未在楼顶烟道口加装助排烟设施，也不启用烟道分流，从未有实质行动。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。显然瀚森物业公司违背了该规定，致使业主受侵害。一审费用比例立足点错误，根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十五条，瀚森物业公司服务是包干制，物业公司为小区提供的服务的同时收取各种费用。一审判决之清洁卫生、绿化养护、公共秩序、安全防范各项费用全部由业主物业费承担，立足点不正确，也与事实不符，在一审提供的证据已提及物业铲平了绿化景观改为停车场，现小区一共近500停车位每天收取上万元停车费，没有绿化，原稀有花草树木、大型喷泉，早已被物业违规铲平用作停车场，，全小区15台高端电梯，，电梯间内外是数十块物业安放的广告牌，电动屏幕24小时不间断播放广告，巨额广告费收入，再加上楼盘外侧墙体广告，这些合计收入极高，覆盖掉清洁卫生、公共秩序安全、安全防范等等微末成本绰绰有余。若物业公司节俭，其利润已能超出《湖南省物业服务收费管理办法》第十六条，住宅物业成本利润率不超8%的规定。依据前期物业协议及《业主二次装修活动禁止行为和注意事项须知》中的规定，装修不得改变公共设施原用途。物业从未能出示两次规范检验的纪录。陈鹏受油烟严重侵扰2年属实。期间经投诉相关部门，26、29楼食堂有整改行为，加装了过滤设备。物业公司没有烟道设计专业资质、没有建造资质、也未取得相关部门的批准文件，违规加建。导致后期油烟味侵扰严重，已分不清是物业公司违规加建导致的油烟不通畅导致:还是因为食堂整改的不彻底导致。物业公司此行为违规且对业主构成侵害。初审之费用承担划分存在较严重分歧，物业未有拿出合理划分依据、未考虑业主700多天时间内受油烟严重干扰影响的生活与健康的损失。物业公司从未出示合理、公正的数据依据:未对业主2年时间里受油烟严重侵扰损失做合理评估。针对陈鹏的上诉，瀚森物业公司辩称：瀚森物业公司完全履行了物业服务义务，陈鹏应当缴纳物业费。至于陈鹏因侵权造成的损失，不应当成为不缴纳物业费的抗辩理由。瀚森物业公司向一审法院起诉请求：一、判令陈鹏立即支付拖欠的2018年6月30日之前的物业管理费3943元，滞纳金721.57元（滞纳金计算至2018年8月30日，此后的滞纳金以3943元为基数按每日千分之三照实给付至实际清偿之日止），以上合计4664.57元；二、判令由陈鹏承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：陈鹏系长沙市天心区书院南路799号南湖东怡大厦1813号房屋的业主,该房屋建筑总面积117.36平方米。瀚森物业公司为南湖东怡大厦提供前期物业服务。2015年11月29日，瀚森物业公司(甲方)与陈鹏(乙方)签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方从购房合同所约定的收楼之日起全额交纳物业服务费用;住宅使用性质按建筑面积每月每平方米人民币2.8元收取物业服务费;物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年度第一个月的首十日内履行交纳义务;乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交所有欠款并从逾期之日起按每天应交而未缴纳金额的千分之三计算每日的滞纳金。陈鹏交纳物业服务费至2017年6月30日，自2017年7月1日至2018年6月30日，陈鹏再未向瀚森物业公司交纳物业服务费。后瀚森物业公司以电话、信息、书面通知、律师函等方面向陈鹏催交物业服务费，陈鹏仍未交纳，瀚森物业公司遂诉至一审法院。一审法院认为：瀚森物业公司与陈鹏签订的前期物业管理服务协议系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。即瀚森物业公司应当根据物业管理合同约定的具体管理要求实施物业管理服务，陈鹏作为房屋业主则应向瀚森物业公司支付相应的物业费。陈鹏以房屋墙体开裂物业未及时处理、物业管理混乱及未及时解决油烟扰民为由拒交物业费。一审法院认为，物业服务包括小区内清洁卫生管理、公共绿化养护管理、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理等多项其他服务内容，现瀚森物业公司已向小区业主提供了基本的物业服务，陈鹏不能以瀚森物业公司在某些环节、个别区域服务不到位的情况作为不交纳物业管理服务协议约定的相关费用的正当理由。但瀚森物业公司作为专业的物业管理公司，负有与业主沟通、协调等其他服务管理职能，针对业主的相关实际情况未能及时回复、处理，确有物业管理服务上的瑕疵，且由于公共烟道无法及时排烟导致陈鹏的自住房屋环境卫生状况不佳以及在陈鹏所有房屋质量问题的协调处理方面存在一些工作不到位。一审法院依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则以及公平原则，对陈鹏应缴纳的物业费应予以酌情减少，按80%计算确认陈鹏应支付瀚森物业公司2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业费3154.64元(117.36平方米×2.8元/平方米.月×12个月×80%)。瀚森物业公司要求陈鹏支付逾期交纳物业费的滞纳金，因其自身服务存在与瑕疵，故对瀚森物业公司要求支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。同时瀚森物业公司作为南湖东怡大厦的实际物业服务人，应当根据法律规定及相关行业规定、合同约定，积极主动履行职责、改进服务质量，促使业主自觉缴纳物业费，以减少此类纠纷的发生。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，遂判决:一、由陈鹏于本判决生效之日起十日内向瀚森物业公司支付截至2018年6月30日的物业费3154.64元；二、驳回瀚森物业公司的其他诉讼请求。如果瀚森物业公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案一审案件受理费50元，减半收取25元，由陈鹏负担16元，瀚森物业公司负担9元。本院二审期间，陈鹏向本院提交如下新的证据：证据1、《东怡外国生活指南》。拟证明瀚森物业公司存在很多物业服务瑕疵；证据2、《业主二次装修活动禁止行为和注意事项须知》。拟证明：两层楼的商业烟道直接进入居民烟道。导致家里油烟味弥漫，并且抽检、复检通过。针对二审新提出的证据，瀚森物业公司发表如下质证意见：对两份证据的三性均有异议，两份证据既无瀚森物业公司签字，也没有陈鹏签字，两份证据均与陈鹏是否交纳物业费无关。瀚森物业公司已经按照协议履行全部物业服务内容。若陈鹏想要证明其损失，应当另行提交证据证明或另案起诉。瀚森物业公司二审并未向本院提交新的证据。根据当事人的举证、质证，本院对陈鹏二审提交的新的证据认定如下：该两份证据不能直接达到陈鹏的证明目的，且系陈鹏单方提交，瀚森物业公司不予认可，故本院不予采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：瀚森物业公司与陈鹏签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。双方均应按约履行各自义务。瀚森物业公司应当根据物业管理合同约定的具体管理要求实施物业管理服务，虽然陈鹏以房屋墙体开裂物业未及时处理、物业管理混乱及未及时解决油烟扰民为由拒交物业费，但瀚森物业公司物业服务范围包括小区内清洁卫生管理、公共绿化养护管理、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理等多项内容，且其已经履行了基本物业服务。一审判决鉴于瀚森物业公司确有物业管理服务上的瑕疵，且由于公共烟道无法及时排烟导致陈鹏的自住房屋环境卫生状况不佳以及在陈鹏所有房屋质量问题的协调处理方面存在一些工作不到位，酌情判令陈鹏按80%计算陈鹏应支付瀚森物业公司2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业费为3154.64元(117.36平方米×2.8元/平方米/月×12个月×80%)，并无不当，本院予以维持。关于陈鹏二审提出要求瀚森物业公司按相关规定赔偿陈鹏2年受害期间的健康损失、误工损失、精神损失的上诉请求，因陈鹏一审并未提起反诉，且二审调解不成，陈鹏可另行主张权利。综上所述，陈鹏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陈鹏负担50元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  赵佳玮二〇一九年十二月二十三日法官助理冷子剑书记员侯也附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。