河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫96民终1605号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴瑞芳，女，1968年8月1日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：齐仁宣，济源市正大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周磊，男，1980年11月23日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：贾迎涛、白丽君，河南康益律师事务所律师。原审被告：王万军，男，1966年10月8日出生，汉族，住济源市。上诉人吴瑞芳因与被上诉人周磊、原审被告王万军房屋租赁合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2019）豫9001民初6078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴瑞芳上诉请求：撤销一审判决，驳回周磊的一审诉讼请求、支持吴瑞芳的反诉请求；一二审诉讼费均由周磊承担。事实和理由：1、吴瑞芳才是本案真正的受害人，因为在合同还未届满前的两个多月，周磊就假借吴瑞芳欠其房租不交为由，将吴瑞芳承租的营业门锁上，之后向派出所报案，致使吴瑞芳歇业损失3万余元。2、周磊称锁门是因为吴瑞芳拖欠房租，不属实。事实上，吴瑞芳仅欠周磊400元，但在锁门的前几天，吴瑞芳就与周磊协商好，在月底发工资后予以补齐，周磊已同意。3、派出所出具的证明中显示的“未足额付清房东房租”和“经现场调解”的内容，均不属实。双方约好房租过几天发工资付清，吴瑞芳与王万军在锁门当天均不在现场是客观事实，吴瑞芳的厨师在睡觉时被周磊及周磊带领的两个年轻人赶走也是事实，派出所有全程录像为证。4、吴瑞芳的反诉请求应予以支持。双方的合同约定，吴瑞芳在合同到期后享有优先继续承租的权利，但合同期限没有届满就被周磊锁门撵人，周磊侵犯了吴瑞芳的优先承租权；吴瑞芳对该承租房已投入大量资金，增购了很多设施，目的就是为了继续经营，产生效益；在锁门后，周磊及派出所人员从未告知吴瑞芳把门打开的事实，周磊也未征求过吴瑞芳是否放弃优先承租权的事宜。周磊辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予以维持。吴瑞芳的第一二项上诉理由明显不能成立，其自认拖欠周磊房租440元，足以说明该事实是客观存在的，该房租应该于10个月前交纳，经多次催要，一直未交纳。吴瑞芳所称其有优先承租权不符合法律规定，因为吴瑞芳先期根本违约，其已经丧失了优先承租权。本案争执的是解除合同，腾空房屋，即使吴瑞芳增购了很多设施，也与周磊无关。王万军述称：同意吴瑞芳的上诉意见。关于拖欠440元房租问题，王万军已经提前和周磊协商过，约定2019年4月底前付清。周磊锁门的原因不是拖欠房租，而是周磊认为饭店装节能宝偷用了电，周磊说电费差了5000元，让王万军补交，王万军不同意，并说其可以到电业局鉴定，如果说王万军不能用，电费差多少王万军可以补多少，周磊也联系了电业局的人员，电业局的人员到现场查看，并称市场上卖有节能宝，可以使用。王万军也咨询过电工，节能宝只要是安装在自己家电表下线的，可以使用。2019年4月26日早上周磊找王万军，让王万军补电费的差价1200余元，王万军不同意，周磊又要求王万军辞掉张庆丰，因王万军自己没有时间经营，就让张庆丰帮忙经营，所以王万军没有同意辞掉张庆丰，周磊于2019年4月26日中午锁门，开门后周磊也未告知王万军。房屋租期临近届满时，周磊也未提前告知王万军让王万军交下一年的房租。周磊向一审法院起诉请求：1、判令吴瑞芳、王万军立即将租用其的房屋内吴瑞芳、王万军的物品（租房合同中的物品清单）腾出，并恢复原状；2、判令吴瑞芳、王万军自2019年7月1日起按每月2000元（吴瑞芳、王万军现占用8间房，每年每间3000元）赔偿其损失至吴瑞芳、王万军将上述物品腾出并恢复原状之日止；3、判令吴瑞芳、王万军支付其2019年6月30日租房到期未结清的电费2781元和至吴瑞芳、王万军腾出之日止又增加的电费。吴瑞芳反诉请求：要求周磊赔偿因周磊侵权造成其自2019年4月26日至2019年6月30日期间的歇业损失32000元以及其店内的储存食品变质损失10000元。一审法院认定事实：2018年3月30日，周磊与吴瑞芳签订租房协议，吴瑞芳租用周磊房屋用于经营“鸿渊酒家”饭店。租房协议甲方为周磊、乙方为吴瑞芳，约定主要内容为：一、甲方将位于金马大道和××交叉口北200米路西门面房10间及周边附属设施和配套房1间（免费，南电表箱室）出租给乙方使用；二、出租时间为，2018年7月1日至2019年6月30日。到期后同等条件下甲方优先让乙方租用，乙方需提前一个月交纳租金，房租另行协商；三、年租金为18000元，协议签订后乙方用房前一次性付清；四、乙方应加强用电安全，不得乱拉、乱接电线。乙方对租用房屋没有处理权，不能转租或转借给他人，也不能改变用途，否则属于违约，甲方有权解除协议并收回房屋。乙方在租期内，合理使用租用财产，不得改变房屋结构及相关设施，乙方租期到期需拆除装修必须恢复房屋原貌并保障房屋周边附属设施、水、电、路等完好正常使用，产生的费用由乙方自理，如不恢复按违约处理；五、乙方物品为：电视机、空调、冰柜、液化机柜、木桌椅、厨房全部餐具。2019年4月26日，周磊和吴瑞芳、王万军因吴瑞芳、王万军使用节能宝装置及房租支付等问题发生纠纷，周磊用链锁将吴瑞芳、王万军饭店门锁住，后经济源市公安局王屋分局承留社区警务队现场调解，周磊将链锁打开。自此之后，吴瑞芳、王万军至今停止经营，未将房门打开。现周磊要求吴瑞芳、王万军腾出房屋、恢复原状并赔偿其租期届满至今的占用房屋损失及电费损失。吴瑞芳反诉要求周磊赔偿因周磊锁门造成其的歇业损失及储存的食品变质的损失。为此，双方发生本案纠纷。另查，吴瑞芳和王万军系夫妻关系，上述租房协议中的乙方吴瑞芳，系由王万军代签。2019年7月1日及2日，周磊通过支付宝信息连续向王万军发送通知，该通知载明：“鉴于租房合同已于昨天（2019年6月30日）到期，截止今天（2019年7月1日）电表度数如上图所示，请你于2019年7月3日下午18：00前结清所欠电费并撤离属于你的相关物品（合同里有清单），到期仍未解决我将采取停电、清理房屋等相关措施。并且因此造成的我房屋租金等相关损失由你承担”。一审法院认为，周磊与吴瑞芳、王万军之间签订的租房协议第五条第4项约定：“乙方租期到期需拆除装修及必须恢复房屋原貌并保障房屋周边附属设施、水、电、路等完好正常使用，产生的费用由乙方自理，如不恢复违约处理”。根据此约定，吴瑞芳、王万军有义务自2019年6月30日租期届满时，搬离房屋并清空物品，经周磊通过支付宝信息连续通知后，吴瑞芳、王万军仍未履行合同义务，吴瑞芳、王万军的行为已构成违约。现周磊要求吴瑞芳、王万军立即腾出房屋以及赔偿占用房屋期间的租金损失及电费损失的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于租期届满后，吴瑞芳、王万军占用周磊房屋的租金损失，虽然通过南杜村委出具的证明及房屋周边房东及租户的签名，能反映周磊房屋周边的租金每间每年3000元左右的情况，但考虑吴瑞芳、王万军现在并未实际经营，结合租房协议约定的年租金18000元即月租1500元等客观因素，一审法院酌定8间按每月共1800元计算。关于电费，双方均认可自2019年3月31日至2019年6月30日期间，吴瑞芳、王万军欠周磊1600度电，一审法院予以认定。加上，自2019年7月1日（电表读数为47189）至2019年9月29日（电表读数为47933）期间新增加的744度电，吴瑞芳、王万军欠周磊共2344度电费。根据双方电费按每度电一元计算，吴瑞芳、王万军应支付周磊电费2344元。对于周磊要求吴瑞芳、王万军承担自2019年9月29日之后至实际腾出房屋之日止又增加的电费的请求，因周磊没有提供证据证明实际发生数额，故在本案中不予支持。对于周磊要求吴瑞芳、王万军承担因使用节能宝装置而产生的1181度误差电费的请求，因周磊没有提供鉴定部门或有权机构的检测报告，故周磊证据不足，不予支持。关于本案反诉，因吴瑞芳、王万军并未提供因周磊侵权造成其歇业损失32000元以及饭店内储存食品变质损失10000元的具体依据，且根据济源市公安局王屋分局承留社区警务队出具的情况说明以及锁门现场照片可以证明，周磊在锁门当天经公安机关调解下已经当场打开链锁，此后周磊并未对吴瑞芳、王万军继续侵权。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定,吴瑞芳、王万军提供的证据不足以证明其主张，故对吴瑞芳、王万军的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十七条、第二百三十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、吴瑞芳于判决生效后十五日内搬离租用周磊位于济源市××大道和××交叉口北××门面房8间的房屋，并将租房协议中确定的物品（电视机、空调、冰柜、液化机柜、木桌椅以及厨房全部餐具）全部清空。二、吴瑞芳于判决生效后十日内按每月1800元赔偿周磊占用房屋期间的租金损失，自2019年7月1日起，计算至搬离房屋及清空物品之日止。三、吴瑞芳于判决生效后十日内支付周磊电费2344元。四、驳回周磊的其他诉讼请求。五、驳回吴瑞芳的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，反诉费425元，减半收取212.5元，共计262.5元，由吴瑞芳负担。本院二审期间，吴瑞芳提供2019年11月15日济源市公安局王屋分局承留社区警务队出具的处警情况说明一份，证明：1、周磊称其把房屋出租给王万军不属实，实际是租给了吴瑞芳；2、周磊是先锁门，后报警；3、周磊报警陈述王万军欠房租不属实，应该是吴瑞芳欠房租。从处警记录可以推断，锁门当天吴瑞芳不在现场，周磊锁门后，未告知吴瑞芳，打开门后也未告知吴瑞芳。周磊对该证据真实性无异议，但认为该证据不能证明吴瑞芳的主张。王万军对吴瑞芳提供的证据无异议。经过庭审质证，本院认为，周磊、王万军对吴瑞芳提供的证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以认定。本院经审理查明，周磊与吴瑞芳于2018年3月30日签订的租房协议第六条第4项约定“乙方（即吴瑞芳）承租到期应完好归还房屋及附属设施和所有钥匙及有关物品，如果所租房屋及附属设施等有损坏，乙方负责修复”。本院经审理查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，1、吴瑞芳与周磊签订的租房协议约定，房屋出租时间为2018年7月1日至2019年6月30日，吴瑞芳在承租到期后完好归还房屋及附属设施和所有钥匙及有关物品，根据上述约定，房屋租赁期限于2019年6月30日届满，吴瑞芳在房屋租赁期限届满后，应搬离房屋并清空物品，将房屋及附属设施、所有钥匙及有关物品完好归还周磊。本案中，经周磊通过支付宝信息通知后，吴瑞芳仍未履行合同义务，未搬离房屋并清空物品，故吴瑞芳的行为已构成违约，一审法院支持周磊要求吴瑞芳立即腾出房屋并赔偿占用房屋期间的租金损失的请求，并无不当。2、2019年4月26日，周磊与吴瑞芳、王万军因吴瑞芳使用节能装置及房租支付问题发生纠纷，周磊用链锁将吴瑞芳经营的饭店门锁住，根据一审中周磊提供的济源市公安局王屋分局承留社区警务队于2019年8月27日出具的处警情况说明以及二审中吴瑞芳提供的济源市公安局王屋分局承留社区警务队于2019年11月15日出具的处警情况说明，可以证明周磊现场将链锁打开，且吴瑞芳饭店的工作人员张庆丰在场，上述情况说明周磊在锁门当天经公安机关处理已经当场打开链锁；吴瑞芳在本案一二审诉讼中没有提供证据证明周磊继续对吴瑞芳实施侵权。吴瑞芳上诉称，周磊将其承租的营业门锁上，致使其歇业损失3万元，没有充分的证据予以证明，吴瑞芳的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。3、根据双方租房协议的约定，到期后同等条件下周磊优先让吴瑞芳租用，吴瑞芳提前一个月缴纳租金，房租另行协商，现吴瑞芳没有提供证据证明周磊对外出租房屋时在同等条件下不让吴瑞芳优先租用涉案房屋，也没有证据证明吴瑞芳按照合同约定提前一个月缴纳了房租，故吴瑞芳上诉称，周磊侵犯其优先承租权，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，吴瑞芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由吴瑞芳负担。本判决为终审判决。审判长  黄秋坪审判员  邓 燕审判员  李 芳二〇一九年十二月九日书记员  张二鑫