咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕04民终2439号 上诉人(原审原告):卢磊，男，1976年12月24日生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区西侧中行咸阳分行1-3-5-西户，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：雷光锋，系陕西西咸新区秦汉法律服务所律师。 被上诉人（原审被告）:陈明霞，女，1973年11月24日生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 原审第三人:冀勇，男，1972年1月23日生，汉族，户籍地址：陕西省咸阳市秦都区，现住址不详，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 上诉人卢磊因与被上诉人陈明霞及原审第三人冀勇案外人执行异议之诉一案，不服咸阳市秦都区人民法院(2018)陕0402民初2911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审查。本案现已审查终结。 卢磊上诉请求：1、依法撤销原判，改判终止对咸阳市秦都区XX路西侧中行咸阳分行1-32-5西户房屋的执行，解除对房屋的查封。2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费，公告费。事实和理由：1、一审法院漏查上诉人已交付全部房款的客观事实。2、上诉人与第三人已经完成且履行了房屋买卖合同的权利义务，于2017年12月5日，房地产管理机关已经完成涉案房屋不动产变更登记。秦都法院对该房屋的执行查封不合法。3、即使被执行房屋登记在第三人冀勇名下，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定，上诉人购买房屋符合上述法律规定，依法可以排除法院对房屋的执行。 陈明霞辩称，1、涉案房屋至今仍登记在冀勇名下，秦都区人民法院的查封符合法律规定；2、第三人冀勇与卢磊恶意串通，欲转移房产躲避法院执行。房产交易存档资料显示第三人冀勇手写收到上诉人卢磊父亲支付20万元房款收条一份，时间为2015年，两人之间并无银行流水支持。2017年12月5日冀勇与卢磊靠此收条在房产交易中心办理交易手续，在本案中支付房款时间又变为2017年12月5日。上诉人与第三人房屋价款明显低于市场价，交易资金未进行监管。3、涉案房屋并未实际交付。根据《房屋交易合同》约定：甲方应当于2017年12月10日将该房屋交易给乙方。交付该房时按照交付清单验收、交接，签署《房屋交接书》，双方签字确认才是交房完成。采暖费、电费、物业费等双方需到物业公司办理物业登记手续，本案交付并没有这个过程。 第三人冀勇未提交答辩意见。 卢磊向一审法院起诉请求：请求确认咸阳市秦都区XX路西侧中行咸阳分行1-3-5-西房屋为原告所有，并中止对该房屋的执行；2.请求确认2017年12月5日本案原告与本案第三人的“存量房屋买卖合同（合同签约号120666）、税收完税证明、土地出让金专用票据、咸阳市房屋申请登记证件收据、房屋登记费缴款收据”真实有效，符合法律、行政法规的规定，受法律的保护；3.请求确认2017年12月6日咸阳不动产登记局记载的查封登记无效；4.要求被告承担一切诉讼费。 一审法院认定事实：2017年12月5日，原告卢磊与第三人冀勇签订《咸阳市存量房买卖合同》，约定原告购买第三人名下位于咸阳市秦都区XX路XX号楼XX单元XX层XX户的房屋一套，房屋面积为90.24平方米，总价款22万元。原告向第三人冀勇交付购房款现金40000元，并向第三人转账154300元。第三人冀勇出具收条一张，并向原告交付房屋钥匙、电费卡及天然气本。当日，原告与第三人在咸阳房产交易中心办理申请过户登记手续，咸阳市不动产登记中心出具收据一张，载明“30个工作日凭此据领取不动产权证”。 另查，2017年10月20日，咸阳市秦都区法院受理陈明霞诉冀勇、吕纯静民间借贷一案。2017年11月29日，经陈明霞申请，秦都区人民法院作出（2017）陕0402民初4915号之一民事裁定书，冻结冀勇、吕纯静名下存款463800元或查封相应价值的财产。2017年12月6日，咸阳市秦都区人民法院在咸阳市不动产登记局查封冀勇名下位于咸阳市秦都区XX路XX号楼XX单元XX层XX户的房屋。2017年12月6日，作出（2017）陕0402执保203号执行完毕裁定。 再查，咸阳市秦都区XX路XX号楼XX单元XX层XX户的房屋至今登记在冀勇名下。 一审法院认为，不动产物权的变更需经登记生效。本案中原告与第三人合同约定并不产生物权变动的效力，涉案房产至今未更名。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告所举证据不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回原告卢磊的诉讼请求。案件受理费400元，由原告卢磊承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。 上诉人卢磊提交以下证据证明其诉讼请求： 1、58同城网涉案房屋出售信息截图、借条一张、银行记录一份。证明上诉人系在网络获得房屋出售信息，然后交易，房款系向朱某某借款。 2、2018年9月13日收据一张，证明上诉人入住后给房间买设备的票据。 被上诉人陈明霞对证据1中银行转账凭证的真实性认可，对该组其他证据的真实性无法确定，证明目的不予认可。对证据2的真实性不予认可，不能证明其在查封之前已实际占有该房屋。 被上诉人程某某提交以下新证据： 1、中国银行咸阳分行后勤保障办公室出具的水费、物业费、电费明细表。证明涉案房屋从2017年1月1日至今，没有缴纳相关物业费用、水费，并未实际占有该房屋； 2、4层住户的录音一份，证明卢磊没有入住； 3、照片一张、执行通知书一份，证明2018年2月28日，卢磊当时没有入住该房屋； 4、通话录音一份，证明卢磊在房管局的交易是虚假的； 5、土地出让金票据一份，证明卢磊与冀勇之间的交易价格明显低于市场价。 上诉人卢磊质证认为，对证据1，这些费用与入住并无关系，并不能证明没有入住；对证据2的真实性和证明目的不认可；对证据3认为与本案没有关联性证明目的不予认可；对证据4、因为当时案子并未开庭，我不能对程某某说实话，对其证明目的不认可；对证据5的房屋交易价格是其与冀勇一致协商的，涉案房屋墙面开裂，时间久远，22万元都有点高。 合议庭对双方当事人提交的证据评议认为：上诉人卢磊提交的证据1，房屋出售信息截图和借条的真实性无法核实，银行交易记录与本案并无关联性，对该组证据不予确认。证据2的真实性无法核实，与本案关联性不大，对该组证据不予确认。 被上诉人陈明霞提交的证据1有中国银行咸阳分行盖章，对其真实性予以确认，对其证明目的应结合其他证据予以综合评定。对证据2的真实性无法核实，不予确认。证据3的真实性予以确认，证明目的不予认可。对证据4的真实性予以确认，证明目的应结合其他证据综合予以确认。证据5的真实性和证明目的均予以确认。 二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。另查明：涉案房屋的成交价款为22万元，2017年12月5日，房屋评估价值为271351元。涉案房屋2017-2018年两年的水费、物业费以及取暖费用均未缴纳。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 关于上诉人卢磊是否在查封前合法占有涉案房屋。关于上诉人卢磊是否在人民法院查封之前合法占有涉案房屋，经查，上诉人提交第三人冀勇书写的交房清单以证明在办理申请过户登记手续当日，交付了房屋，现第三人冀勇下落不明，对该事实亦无法核实。该交房清单载明的时间与人民法院查封相隔仅一天，上诉人提交的现有证据，无法证明其于2017年12月5日对涉案房屋实现了支配和控制的事实。另外，上诉人卢磊至今未缴纳2017-2018年度水费、物业费以及暖气费，不能证明其在查封前已实际入住涉案房屋，故上诉人认为其在人民法院查封之前已实际占有该不动产的理由不能成立，本院不予支持。 关于涉案房款是否移交全部支付的问题，上诉人认为其全部房款已经交付，经查，原审法院对现金缴纳的40000元以及银行转账154300元购房款予以确认，剩余25700元房款，上诉人提交冀勇书写的2万元收条一份，其余5700元为其代缴的土地出让金和中介费用。上诉人亦无证据证明中介费系其代冀勇缴纳，另外，在其与程某某录音中，上诉人卢磊陈述其将在拿到房证以后再向其支付剩余房款2万元，故上诉人提交的证据不足以证明全部房款已实际支付，对其该节上诉人理由本院不予支持。虽然上诉人卢磊与第三人冀勇已经签订书面买卖合同，但位于咸阳市XX路XX号楼XX单元XX层XX户的房屋至今仍然登记在冀勇名下，上诉人卢磊对该房屋依法不享有足以排除强制执行的民事权利。卢磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4600元，由卢磊负担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 瑶 审判员 陈美丽 审判员 张军海 二〇一九年十月二十八日 书记员 罗佳佳