大连高新技术产业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0293民初3215号 原告：大连鑫晟物业管理有限公司，住所地辽宁省大连花园口经济区迎春街6-2号楼413室29-1号，统一社会信用代码：91210231744390574A。 法定代表人：崔洋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许致笙，男，1977年2月8日出生，汉族该公司职工，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：郭方明，男，1986年7月27日出生，汉族该公司职工，住大连市沙河口区。 被告：吕德军，男，1968年8月31日出生，汉族，住辽宁省大连市西岗区。 原告大连鑫晟物业管理有限公司与被告吕德军物业服务合同纠纷一案，本院2019年11月7日立案后，于2019年11月25日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连鑫晟物业管理有限公司委托诉讼代理人许致笙、郭方明、被告吕德军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：判令被告给付所欠2015年1月1日至2019年3月31日期间物业费2,058.46元，违约金617.54元，合计2,6760元。事实与理由：2005年10月15日，案外人大连鑫亿房屋开发有限公司与大连新科物业管理有限公司（后于2007年4月29日变更为原告大连鑫晟物业管理有限公司）签订了《前期物业服务委托合同》，合同约定由原告向大连市新科花园小区（以下简称案涉小区）提供物业服务。被告自2015年1月1日至2019年3月31日期间共欠原告物业费2,058.46元，原告多次催收未果，因此产生617.54元违约金，两项合计2,676元。综上所述，原告在合同存续期间以延展期间按照合同条款履行了自己的义务，被告享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业费用，故原告诉至法院。 被告辩称，不同意原告的诉讼请求，被告自2015年1月1日至2019年3月31日期间未交纳物业费的原因是原告服务质量差，案涉房屋漏雨透寒，给原告造成经济损失，原告一直以各种理由拖延，未予解决，故不交物业费，待管道维修好就交。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供的《物业管理委托合同》，拟证明原告为案涉小区服务期间、物业费标准、违约责任。被告对此不予认可。本院认为，该合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，故本院对该证据予以采信。 2.原告提供的欠费明细，拟证明被告欠费期间、欠费金额、房屋面积、欠费金额、违约金计算方式。被告对该证据中期限有异议，认为2015年1月份没交物业费，之前重复交过，需要予以抵扣，2019年的物业费也交了。本院认为，关于被告欠交物业费用期间、房屋面积、欠费金额、违约金计算方式，本院将结合其他证据依法综合认定。 3.原告提供的《前期物业合同》，拟证明被告买房时本人签署的。被告对此不予认可。本院认为，被告对此不予认可，但并未申请笔迹鉴定，故本院对该证据予以采信。 4.被告提供的收费收据，拟证明被告存在重复交纳物业费。原告对此不予认可，且原告交纳的2013年11月5日至2014年4月5日物业费1,884元实为取暖费用。本院认为，上述证据与本案不具有关联性，故本院对该证据不予采信。 根据当事人陈述和经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年5月12日，原告与案外人大连鑫亿房屋开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定由原告为案涉小区提供物业服务，服务费用为住宅每月每平方米0.6元，约定合同期限：自签订之日起至业主委员会与大连新科物业管理有限公司签订的《物业管理合同》生效时止。 2003年11月8日，被告与大连鑫亿房屋开发有限公司签订《前期物业管理服务协议》，合同约定大连鑫亿房屋开发有限公司委托物业管理公司为案涉小区提供物业服务，物业服务费每月每平方米0.6元，由被告按建筑面积向物业管理公司交纳物业服务费用。 被告吕德军系案涉小区3号3单元501号房屋业主，房屋建筑面积67.27平方米，被告自2015年1月1日至2019年3月31日期间未向原告交纳物业费合计2,058.46元。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告作为物业服务企业与案涉小区开发商大连鑫亿房屋开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，被告亦与大连鑫亿房屋开发有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由大连鑫亿房屋开发有限公司委托物业管理公司作为案涉小区的物业服务企业，故上述合同对原、被告均具有约束力。原告已为案涉小区提供了物业服务，被告作为小区业主接受了物业服务，理应按照约定向原告支付物业费，现原告要求被告给付欠付的自2015年1月1日至2019年3月31日的物业费2,058.46元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告提出的原告物业服务质量差的抗辩理由，不予解决案涉房屋漏雨透寒问题，被告当庭并未提交相关证据予以佐证，即使原告物业服务存在瑕疵，亦不能成为被告拒绝交纳物业费的理由。本案系物业服务合同纠纷，该类纠纷的特殊性在于“共有”，即原告所提供的物业服务包括了对全体业主的共有部分，被告虽未交费，但原告仍为案涉小区全体业主提供物业服务，而此物业服务是由其他已交费业主所交纳的物业费所维系的，原告收取物业费的用途是支付自身开支以及为全体业主提供物业服务，涉及全体业主的公共利益，被告采取违反合同约定拒不交纳物业费的方式来维护其权利是其作为个体的一种选择，但放之案涉小区全体业主的利益层面，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。故对于被告上述抗辩意见，本院不予采纳。 关于原告主张被告应支付违约金一节，被告未交纳物业费的原因系对原告物业服务质量存有异议，并非故意拖欠物业费，为有效缓和双方之间的矛盾，妥善解决纠纷，本院对原告主张的违约金不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下： 一、被告吕德军自本判决生效之日起十日内给付原告大连鑫晟物业管理有限公司2015年1月1日至2019年3月31日期间物业费2,058.46元； 二、驳回原告大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告吕德军负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  高琳琳 二〇一九年十二月二十七日 法官助理孙艺 书记员李泳伶 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。