河北省保定市清苑区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0608民初2315号原告：边树荣，男，1955年8月13日出生，汉族，住保定市清苑区，联系。委托诉讼代理人：王辉，河北辅仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳芬，河北辅仁律师事务所律师。被告：河北喜谦房地产开发有限公司，住所地定州市自来佛街，统一社会信用代码：91130682568921670C。法定代表人：刘莉霞，公司执行董事。委托诉讼代理人：李庆波，公司副总经理。委托诉讼代理人：马季，公司员工。原告边树荣与被告河北喜谦房地产开发有限公司（以下简称“喜谦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告边树荣及其委托诉讼代理人王辉、王艳芬，被告喜谦公司委托诉讼代理人李庆波、马季到庭参加诉讼。本案现已审理终结。边树荣向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方签订的《预定商业房协议书》合法有效；2、依法确认原告对位于清苑区公园风景城小区323-52室的房屋享有所有权；3、依法判令被告为原告办理上述房屋的产权登记手续；4、诉讼费用及由此产生的相关费用由被告承担。事实及理由：原、被告之间存在借贷关系，原告为债权人，因被告资金紧张，到期未能偿还原告全部借款本息。2019年6月17日，经原、被告协商，被告以其开发的保定市清苑区公园风景城项目商品房323-52室的房屋过户给原告，以抵顶被告欠付原告的借款本息。双方为此签订《以房抵顶借款协议》，但被告至今为止未对该房屋办理确权手续。原告诉于法院，请求依法支持原告的诉讼请求。喜谦公司辩称，认可向原告借款的事实，认可用公园风景城小区房屋抵顶所欠借款的事实。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、原告身份证复印件一份、被告营业执照副本一份。证明：原、被告的诉讼主体资格。2、《民事调解书》一份证明：原被告双方确认被告尚欠原告借款本金、利息等，共计1390.3万元。3、《以房抵顶借款协议》一份、《预定商业房协议书》一份、房款收据一张。证明：2019年6月17日，被告喜谦公司无法偿到期借款本息，经双方协商，被告以公园风景城项目商品房商铺即323-52＃，建筑面积为192.65平方米（已实际测量为准，房款多退少补），单价为每平方米1.6万元；323-53＃，建筑面积为174.66平方米（已实际测量为准，房款多退少补），单价为每平方米1.6万元，抵顶金额为5876960元（其中323-52＃，建筑面积为192.65平方米，总房款3082400元）。欠款本息转为已付房款，双方建立了商品房买卖合同关系。4、本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件各一份。证明：被告抵顶房屋的合法性。5、被告喜谦公司出具的《入住签单》证明：原告已依约向被告支付了购房款，并自2019年5月12日开始已实际占有了房屋。被告喜谦公司发表质证意见：对原告提交的证据均无异议，购房款系被告开具的收据，交房手续也是与各购房户共同办理的。经庭审审核、质证，对原告提供的本案涉案房屋的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、保定市商品房预售许可证复印件，因其来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，被告无异议，予以采信。对原告提交的保定市竞秀区人民法院作出的（2018）冀0602民初2360号民事调解书一份、房款收据一张、《以房抵顶借款协议》一份、《预定商业房协议书》一份、《入住签单》，被告均无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告喜谦公司欠原告边树荣借款本息共计1426万元。因被告喜谦公司未按期偿还，原告边树荣起诉于保定市竞秀区人民法院，该院已作出（2018）冀0602民初2360号民事调解书，调解被告喜谦公司欠原告边树荣借款本金1100万元，利息及逾期利息326万元、律师代理费22万元、案件受理费及财产保全费1.3万元，其中被告于2019年5月31日归还借款本金600万元、利息及逾期利息266万元、律师代理费22万元、案件受理费及财产保全费1.3万元，但被告喜谦公司未能偿还。2019年6月17日，原告边树荣与被告喜谦公司签订《以房抵顶借款协议》，主要内容为，“甲方喜谦公司乙方边树荣。1、截止至2019年6月17日，甲方尚欠乙方借款本金及利息5876960元。2、甲方用本公司开发的保定市清苑区公园风景城项目商品房商铺予以抵顶，本次抵顶部分本金为5876960元。3、本次抵顶借款的房源为保定市清苑区公园风景城商铺房源：323-52＃，面积192.65平方米……。”原告边树荣遂与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》，并办理了抵顶房产的交付手续。公园风景城323-52号商业用房（商），建筑面积为192.65平方米（已实际测量为准，房款多退少补），单价为每平方米1.6万元，总房款3082400元。并自2019年5月12日开始已实际占有了房屋，但被告未对上述房屋办理产权登记手续。上述事实，原告提交了相关证据，被告无异议，本院已进行核实，双方对此均无异议。本院认为，在原告与被告签订房屋认购合同之前，原告与被告喜谦公司之间确实存在民间借贷关系。借款的履行期限已届满，被告喜谦公司为了履行还款义务，将公园风景城323-52号商业用房（商）抵顶给原告边树荣。原告与被告签订《预定商业房协议书》，是在被告喜谦公司未偿还借款的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、付款方式、违约责任等权利义务作出了约定。系实现双方权利义务平衡的一种交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应予以准许。原告边树荣与被告喜谦公司签订《预定商业房协议书》包含了买卖合同的主要条款，如原告购买被告位于公园风景城323-52号商业用房（商），建筑面积为192.65平方米（已实际测量为准，房款多退少补），单价为每平方米1.6万元，总房款3082400元，付款方式为一次性付款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的预定住宅房协议书的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案房屋具有国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、保定市商品房预售许可证，具备国家规定的商品房出售的条件，故原、被告之间的商品房买卖关系成立，买卖合同合法有效并主要履行，公园风景城323-52号商业用房（商）应归原告边树荣所有。原告按照合同约定将被告所欠债务转为已付购房款，系履行了全部合同义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”被告已于2019年5月12日将位于公园风景城323-52号商业用房（商）交付于原告，被告应当按照法律规定及合同约定为原告办理产权登记手续。综上，原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告边树荣与被告河北喜谦房地产开发有限公司签订的《预定商业房协议书》合法有效。二、公园风景城323-52号商业用房（商）归原告边树荣所有。三、被告河北喜谦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告办理保定市清苑区公园风景城323-52号商业用房（商）产权登记手续。案件受理费80元，由被告河北喜谦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长  沈丽梅审判员  吴玉纯审判员  石冲屹二〇一九年十二月二十七日书记员  高海燕