浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终5514号 上诉人（原审第三人）：胡顺玉，男，1985年1月20日出生，汉族，户籍地址黑龙江省七台河市茄子河区，现住浙江省义乌市。 被上诉人（原审原告）：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖大道193号301室。 法定代表人：孙建华，董事长。 委托诉讼代理人：徐华，男，1964年3月9日出生，汉族，住浙江省临海市，系浙江省浙商资产管理有限公司员工。 委托诉讼代理人：俞洁琼，浙江全力律师事务所律师。 原审被告：浙江义乌丰臻工艺品有限公司，住所地：浙江省义乌市城店路778号。 诉讼代表人：浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人。 委托诉讼代理人：厉方平，浙江商城天马律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈英强，浙江商城天马律师事务所律师。 上诉人胡顺玉因与被上诉人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产公司）、原审被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司（以下简称丰臻工艺品公司）别除权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2019）浙0782民初10868号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人胡顺玉上诉请求：撤销一审判决，依法改判确认上诉人与原审被告签订的案涉租赁协议有效或发回重审。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，程序有瑕疵且并没有使用独立审判的原则。一、事实认定不清，一审法院错误解释合同且遗漏相关合同条款，故意偏袒被上诉人。1.上诉人认为本案没有以租代售的情况，虽然上诉人贪图长租价格低廉，而与原审被告签订40年及20年期的租赁合同，但是合同中没有提出购房以及房款交付的字样，从形式而言就是租赁合同。本案合同约定租赁时间40年，但是管理人认定了20年，上诉人并没有异议，超过20年部分的无效不直接导致合同全部无效。2.合同第四、五、六条是独立于合同的条款，无论该条款是否有效都不能够直接得出租赁合同全部无效的结论。且第四条规定的受让权并不是无偿取得所有权，约定了交付的其他费用均由上诉人承担，该条款的合理解释是“如果租赁的房屋可以转让的情况出现以后，上诉人才享有优先的受让权，且不是无偿的，更不是直接取得权利”。第五条中所载的转让权并没有约定是所有权，仅仅指的是已经缴纳租金后取得租赁时间的权利转让或是租赁优先权的转让，之所以罗列出区别于普通的转租是因为双方之间形成的是长期租赁合同且已支付租赁款项。第六条中规定的土地使用权问题，上诉人认为属于约定不明确，且与承租房屋无关，且单从第六条中也看不出来对应的土地面积、位置以及权利的来源。第七条关于房屋因拆迁等涉及赔偿问题时，约定原审被告与上诉人解除租赁合同，退还租金，由原审被告享受因所有权而带来的补偿收益，体现本合同的房屋所有权及所有权收益都归原审被告所有，双方之间仅仅就房屋的使用权进行处分，无法得出以租代售的结论。案涉《房屋租赁协议》系原审被告出具的格式合同，全文均是对租赁事项进行约束，即使没有第七条，仅凭第四、五、六条也很难得出是以租代售的意思表示，且与第七条明显矛盾，结合上下文也应当以第七条为准。故案涉合同就是租赁合同，第四、五、六条条款的无效不影响合同的全部效力。合同无效指的是合同欠缺法律所规定的生效要件而导致的不依合同当事人双方的意志而不发生当事人所追求的法律效果。本案上诉人就是以租赁为目的与原审被告签订的租赁协议，且该协议已履行5年，完成了上诉人所追求的法律效果，故双方之间的租赁合同有效。二、一审法院认定上诉人与原审被告签订的租赁合同属于恶意串通，损害了国家、集体利益的行为，无事实与法律依据。一审法院得出恶意串通的结论仅仅依据双方签订了案涉租赁合同，但对于合同订立的时间、交付、履行以及被上诉人取得抵押权时间等情况完全没有进行审查，如何串通、是否存在恶意也没有合理的推论过程。从本案合同无效上诉人将蒙受巨大损失的情形来看，上诉人也不可能与原审被告串通。恶意串通首先需要有双方损害第三人的恶意，双方事先存在着通谋。其次当事人互相配合或共同实施该非法行为。本案损害的是被上诉人的利益，但是签订案涉租赁合同时，被上诉人尚未取得抵押权，故不可能事先串谋来损害被上诉人的利益。上诉人不具有恶意的可能性。三、一审法院适用法律及对法律的解读错误。一审适用《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项及第五十六条规定，前两条均是建立在上诉人与原审被告恶意串通的基础上，在没有实质证据及合理的推论能够支持恶意串通行为前提下，适用本条明显错误。对于最后一条，一审法院仅仅解读了前半段而忽略了后半段，合同部分有效不影响其他部分的效力。四、本案程序存在瑕疵，对有书面证据证明的事实，未尽到公平认证。1.上诉人与原审被告签订20年期的房屋一直用作电商办公使用，且设立多个公司。40年期的房屋作为电商办公的配套公寓使用。根据义乌市政府文件的批复作为电商园使用，上诉人并未改变案涉房屋的使用性质。2.本案中多数内容均根据被上诉人陈述认定，且一审法院认定部分事实错误，没有尽到审理查明的责任。3.一审法院对于被上诉人起诉的16人案件里的案情没有详细审理，对于各不相同的租赁及使用形式均没有独立的判断，而是将案件同化处理，明显损害了上诉人的合法权益。 被上诉人浙商资产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。一、从原审被告与上诉人签订的《房屋租赁协议书》内容上来看，显然是名为租赁，实为销售。协议书第三条明确约定乙方仅有地上房屋所有权，显然该协议实质是房屋买卖合同。而案涉的土地性质为工业用地，原审被告却在该土地上建设房屋后，以租赁的方式出售给上诉人作为住宅使用，明显违反了国家对工业用地的管理。因此，原审被告与上诉人签订的协议违反法律规定，损害国家、集体及第三人的利益，是无效的。二、上诉人称案涉房地产经义乌市人民政府批复作为电商园使用，原审被告与上诉人并未改变案涉土地及房产的性质。被上诉人认为土地及房产的性质应以土地使用权证以及房屋所有权证的记载为准，而案涉土地的使用权证明确载明“地类（用途）”为“工业”。且一审过程中，管理人也查询了案涉土地的最新登记情况，性质依然是工业用地。三、如果存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形之一的合同无效，是及于整个合同的，而且自始无效。综上所述，原审被告与上诉人之间签订的租赁协议无效，一审判决公平公正，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告丰臻工艺品公司辩称，丰臻工艺品公司管理人作出决定的依据是上诉人与丰臻工艺品公司签订合同在丰臻工艺品公司厂房抵押之前，也即2014年7月15日之前，并且有支付款项、实际占用房屋等情况。现在一审法院作出无效的判决，上诉人不服提起上诉，请求二审法院根据事实，结合上诉请求以及原审被告的答辩，依法作出判决。 浙商资产公司向一审法院起诉请求：1.判令丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》无效；2.判令丰臻工艺品公司与胡顺玉签订的二份《房屋租赁协议书》无效。3.本案诉讼费用由丰臻工艺品公司承担。 一审法院认定事实：2015年8月14日至8月20日，中国农业银行股份有限公司义乌分行共向丰臻工艺品公司发放贷款11000万元。因丰臻工艺品公司未能按照借款合同的约定按时支付贷款利息以及归还本金，故中国农业银行股份有限公司义乌分行分两案向法院提起民事诉讼。2016年5月10日，义乌市人民法院作出（2016）浙0782民初03102号民事判决书，判令：“一、被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司于本判决生效后五日内归还原告中国农业银行股份有限公司义乌分行借款本金人民币75万元，并支付相应利罚息和复利（如借款在2016年8月5日前归还，利息和复利自2016年1月21日起按照年利率6.305%计算至实际履行之日止再加上2016年1月份未归还的利息270.83元；如借款在2016年8月5日后归还，2016年8月6日起的罚息和复利按照年利率9.4575%计算至本判决实际履行完毕之日止）；二、原告中国农业银行股份有限公司义乌分行在上述债权范围内对刘玉中、武爱萍所有并用于抵押的坐落于义乌市金福源商厦的D1-142、143房产的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。”2016年6月6日，金华市中级人民法院作出（2016）浙07民初197号民事判决书，判令：“一、被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司于判决生效后十日内归还原告中国农业银行股份有限公司义乌分行借款本金10925万元及利罚息（自2015年12月21日起按合同约定计算至判决确定的履行之日）；二、原告中国农业银行股份有限公司义乌分行对被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司坐落于义乌市房地产在最高额16084万元范围内对上述债务享有优先受偿权。”嗣后，中国农业银行股份有限公司浙江省分行将其（含相关下属支行）依法享有的对丰臻工艺品公司的债权及担保合同项下的全部权益转让给中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，后中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司又将其依法享有的对丰臻工艺品公司的主债权以及从权利转让给浙商资产公司。 2018年1月2日，根据浙商资产公司的申请，原审法院作出（2017）浙0782破申51号民事裁定书，裁定受理丰臻工艺品公司的破产清算案件。同日，原审法院作出（2017）浙0782破申51号决定书，指定浙江商城天马律师事务所担任丰臻工艺品公司管理人。2018年3月，浙商资产公司向丰臻工艺品公司管理人申报了上述受让的债权。管理人审查确认的担保债权本金和利息金额共计123271758.6元，普通债权本金和利息金额共计842458.06元。（2018）浙0782民初14708号民事判决确认浙商资产公司还享有担保债权罚息和复利金额共计6430769.24元。 2013年4月23日，丰臻工艺品公司（甲方）与胡顺玉（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，协议如下：“经甲、乙双方充分协商，乙方自愿承租甲方位于城店南路778号浙江义乌丰臻工艺品有限公司院内第五幢16层五单元D-1户，为明确甲、乙双方的权利义务，经双方平等友好协商，特签订本合同书。一、租赁房房款为每平方米3200元，合计为大写：壹拾捌万陆仟陆佰伍拾陆元整（小写：186656.00元）。二、乙方自愿向甲方一次性租赁套房使用期限为40年，具体期限以土地使用到期期限为准（土地使用期限自2008年7月28日至2053年4月22日止）。三、乙方租的套房为第五幢五单元16层D-1号套房，建筑面积58.33平方米，该房2014年6月30日前交给乙方，乙方仅有地上房屋所有权。四、在土地原使用期限内如国家政策许可土地出让的（可以办房产证、土地证），乙方无条件享受受让权，但额外交付的土地出让金、税款及有关办证费用由乙方自负。五、乙方租赁的套房有使用权、出租权和转让权，使用权可继承、赠与。乙方转让时经甲方书面见证后，受转让人享有与乙方同等权益。六、在土地使用权终止日到期后国家政策同意延续的，其土地使用权限归乙方所有，但需要补交的出让金，税款的一切相关费用则全部由乙方承担，甲方不准对乙方再另收任何费用。七、乙方租赁的套房，在没有办理土地证、房产证以前，在土地使用期内如遇政府不可抗拒的行为拆迁，按政府有关赔偿政策规定办理。在乙方租赁期未到的情况下，按乙方实际使用期计算租赁房款，剩余未到期的租赁房款由甲方一次性全款退还给乙方。八、甲方必须切实支持和维护乙方享有和行使权利，未经乙方书面同意，甲方绝对不准将乙方所租赁的房屋转租、转让。九、如甲方中途违约，收回乙方租赁套房的使用权，应退还乙方交纳的全部租赁房款，并自本合同签订之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息给乙方。十、甲方对房屋的质量问题承担一年保修责任，以套房交付之日起算，交付后用户需改变内部结构的，须经甲方同意后方可实施，乙方擅自改变房屋结构或使用不当造成的损失及渗漏，均由乙方承担责任。十一、甲方交付给乙方的房屋必须通水、通电，共用楼梯及电梯，结构全框架全现浇。十二、甲方给乙方每户安装一电一表、一水一表预留煤气管道，光纤、电话线、电视线接口进户，乙方应自觉及时按规定缴纳初装费、水电费。水电费的交纳标准按照经济开发工业区收费标准收取。十三、乙方必须注意用水、用电安全，不准乱拉电线和超负荷电，如发生事故造成损失，由乙方负责赔偿。十四、乙方要服从甲方的统一物业管理，有义务交纳物业管理费，缴纳标准按义乌市有关规定执行，物业管理协议另定。十五、该协议未尽事宜双方协商解决，并签订补充协议作为该合同之附件并与本合同具有同等法律效力。十六、本协议自签字之日起生效，一式二份共2页，甲、乙双方各执一份。”2013年4月23日，丰臻工艺品公司向胡顺玉出具收到186656元的收款收据一份。 2013年4月23日，丰臻工艺品公司（甲方）与胡顺玉（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，协议如下：“经甲、乙双方充分协商，乙方自愿承租甲方位于城店南路778号浙江义乌丰臻工艺品有限公司院内2号楼五单元4楼，为明确甲、乙双方的权利义务，经双方平等友好协商，特签订本合同书。一、租赁房房款为每年两万元，合计为大写肆拾万元。二、乙方自愿向甲方一次性租赁套房使用期限为20年，具体期限自2014年6月30日至2034年8月31日止。三、乙方分三批付款给甲方，第一批资金于2013年4月23日打款至甲方委托授权收款方徐连海账户，由徐连海于2013年4月打款到甲方指定收款账户113344元，乙方于2013年6月7日付第二批租房款79840元付款给甲方指定收款白琳账户上，余款待房屋交付之日起现金支付给甲方。四、乙方租的套房为五单元四楼，建筑面积233平方米，该房自2014年6月30日前交给乙方，乙方仅有地上房屋使用权。五、在土地原使用期限内如国家政策许可土地出让的（可以办房产证、土地证），乙方无条件享受受让权，但额外交付的土地出让金、税款及有关办证费用由乙方自负。六、乙方租赁的套房有使用权、出租权和转让权，使用权可继承、赠与。乙方转让时经甲方书面见证后，受转让人享有与乙方同等权益。七、乙方租赁的套房，在没有办理土地证、房产证以前，在土地使用期内如遇政府不可抗拒的行为拆迁，按政府有关赔偿政策规定办理。在乙方租赁期未到的情况下，按乙方实际使用期计算租赁房款，剩余未到期的租赁房款由甲方一次性全款退还给乙方。八、甲方必须切实支持和维护乙方享有和行使权利，未经乙方书面同意，甲方绝对不准将乙方所租赁的房屋转租、转让。九、如甲方中途违约，收回乙方租赁套房的使用权，应退还乙方交纳的全部租赁房款，并自本合同签订之日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息给乙方。十、在土地使用权终止日到期后国家政策同意延续的，其土地使用权限归乙方所有，但需要补交的出让金，税款的一切相关费用则全部由乙方承担，甲方不准对乙方再另收任何费用。十一、甲方对房屋的质量问题承担一年保修责任，以套房交付之日起算，交付后用户需改变内部结构的，须经甲方同意后方可实施，乙方擅自改变房屋结构或使用不当造成的损失及渗漏，均由乙方承担责任。十二、甲方交付给乙方的房屋必须通水、通电，共用楼梯及电梯，结构全框架全现浇。十三、甲方给乙方每户安装一电一表、一水一表预留煤气管道，光纤、电话线、电视线接口进户，乙方应自觉及时按规定缴纳初装费、水电费。水电费的交纳标准按照经济开发工业区收费标准收取。十四、乙方必须注意用水、用电安全，不准乱拉电线和超负荷电，如发生事故造成损失，由乙方负责赔偿。十五、乙方要服从甲方的统一物业管理，有义务交纳物业管理费，缴纳标准按义乌市有关规定执行，物业管理协议另定。十六、该协议未尽事宜双方协商解决，并签订补充协议作为该合同之附件并与本合同具有同等法律效力。十七、本协议自签字之日起生效，一式两份共两页，甲乙双方各执一份。”2014年6月30日，丰臻工艺品公司（甲方）与胡顺玉签订《房屋租赁补充协议书》一份，约定：在2014年6月30日，在甲方房屋落成交付给乙方时，经乙方确认，乙方承租的房屋为园区内第六栋五单元四楼，房屋面积为233平方米，乙方于2014年7月1日开始装修第六栋五单元四楼内部房屋，且乙方现金交付给甲方第三批租房款206816元，乙方现金交付给甲方的第三批房租款甲方现金已收到。 丰臻工艺品公司管理人对上述《房屋租赁协议书》核查后，于2018年10月11日作出（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》，决定保护胡顺玉的租赁关系，自签订合同之日起计算，期限不超过20年。受让抵押债权的浙商资产公司不同意丰臻工艺品公司管理人的上述决定，于2019年5月30日诉至一审法院。 一审法院认为，从丰臻工艺品公司与胡顺玉于2013年4月23日签订的租期为40年的该份《房屋租赁协议书》第一、二条来看，房屋的租赁期限为40年，具体期限以土地使用到期期限为准，租金按3200元每平方米计取，租金的交纳方式为40年租金一次性支付；另外，该协议的第四、五、六条与租期为20年的另一份《房屋租赁协议书》的第五、六、十条也明确将涉案套房的承租期间及承租期满后的权利义务尽数约定给胡顺玉，故该协议未经行政部门审批将工业厂房变相出售给胡顺玉由其当作商品房使用，名为租赁、实为销售，违背了国家对工业用地的规划和管理，属于恶意串通，损害国家、集体利益的行为，应为无效。无效的合同自始没有法律约束力，故丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》中“决定保护第三人胡顺玉的租赁关系，自签订合同之日起计算，期限不超过20年”的内容不符合法律规定，应认定为无效。综上，浙商资产公司的诉讼请求合理合法，予以支持。丰臻工艺品公司及胡顺玉的抗辩意见，与法不符，不予采纳。因确认合同无效请求权不适用诉讼时效的规定，故胡顺玉关于浙商资产公司的起诉已超过诉讼时效的抗辩，与法不符，亦不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条规定，判决如下：一、确认丰臻工艺品公司与胡顺玉于2013年4月23日签订的二份《房屋租赁协议书》无效。二、确认丰臻工艺品公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》中“决定保护第三人胡顺玉的租赁关系，自签订合同之日起计算，期限不超过20年”的内容无效。案件受理费3650元（已减半），由丰臻工艺品公司负担。 本院二审期间浙商资产公司、丰臻工艺品公司均未向本院提交证据。 胡顺玉向本院提交了如下证据：一、义乌市电子商务园区建设申请表复印件一份，证明电子商务园在政府认可支持下开展工作，设有电商办公大楼、人才公寓，其本身就是按批复文件使用场地。二、浙江爱买提网络科技有限公司营业执照复印件一份，证明其在园区没有成立之前，就已经在丰臻工艺品公司厂区即其现在租用这个场地办公了。三、义乌市政府网的网站截图一张，证明电商园经政府认可，且因表现优异，被给予一定的奖励。 浙商资产公司质证认为，对三份证据的真实性没有异议。证据一申请表无法证明土地性质改变的事实。首先该申请表上写着是临时改变土地用途，其次土地用途、土地性质的改变应依法办理变更登记，并经过批准。证据二营业执照，无法达到其证明目的。证据三无法证明土地性质改变的事实。 丰臻工艺品公司质证认为，对三份证据的真实性没有意见，至于关联性、证明目的，请法庭在查明案件事实及结合证据的情况下依法作出裁定。 本院对胡顺玉提交的证据认证认为，对证据一、三，土地用途应以权属登记为准，浙商资产公司的抗辩成立，对该两份证据的证明力本院不予确认。证据二与本案争议焦点并无直接关联，本院不予认证。 本院对一审查明的除“2013年4月23日，丰臻工艺品公司（甲方）与胡顺玉（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，协议如下：经甲、乙双方充分协商，乙方自愿承租甲方位于城店南路778号浙江义乌丰臻工艺品有限公司院内2号楼五单元4楼”之外的事实予以确认。另查明，2013年4月23日，丰臻工艺品公司（甲方）与胡顺玉（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，协议如下：经甲、乙双方充分协商，乙方自愿承租甲方位于城店南路778号丰臻工艺品公司院内五单元4楼。丰臻工艺品公司所有的坐落于义乌市土地使用权登记用途为工业用地。 本院认为，本案的争议焦点系丰臻工艺品公司与胡顺玉签订的两份《房屋租赁协议书》的性质问题。认定案涉协议的性质应从条款内容结合双方签订协议的真实意思表示来综合分析判断。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”从案涉五单元四楼的租赁协议第五条、第九条、第十条、第十一条约定的内容看，胡顺玉的权利义务内容远远超过承租人根据租赁合同所享有的“使用、收益”权利以及“支付租金”的义务，双方已将关于所有权处分的权利义务都进行了约定。第五幢五单元16层D-1房的租赁协议更是直接约定胡顺玉享有房屋所有权，结合租金计取方式、租赁期限、土地使用权处分、违约责任等条款，该协议更符合买卖合同的性质。故丰臻工艺品公司与胡顺玉签订的两份《房屋租赁协议书》真实意思表示是建立买卖关系而非租赁关系。《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条明确规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。丰臻工艺品公司未经依法审批改变土地用途，采用签订租房协议的形式将工业用地上建造的房屋分割出售，违反法律禁止工业用地分割转让的强制性规定，扰乱了城市房地产市场秩序。一审认定丰臻工艺品公司与胡顺玉之间以租代售的房屋买卖行为无效并无不当。综上所述，胡顺玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6473元，由上诉人胡顺玉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄玉强 审 判 员 高丽霞 审 判 员 金佳卉 二〇一九年十二月二十五日 代书记员 施秀慧