江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民终3898号上诉人（原审被告）：淮安安天商贸有限公司。法定代表人：孙明学，该公司总经理。委托诉讼代理人：包海莹，江苏勤海律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬广宇，江苏勤海律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：丁祖義。上诉人淮安安天商贸有限公司（以下简称安天公司）因与被上诉人丁祖義房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2019）苏0804民初3823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。安天公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。一审期间，双方当事人一致认可上诉人在2016年8、9月份之前不再占用涉案房屋，因为2016年5月份上诉人就租用了其他的房屋经营，上诉人不可能不搬走，现在涉案房屋的东西是因为上诉人当初要搬走，被上诉人以上诉人拖欠电费而扣押的；2、一审判决上诉人按照合同约定的租金支付半年房屋占有使用费无法律依据。在上诉人提前办理房屋的情况下，被上诉人应采用适当措施积极回收房屋，减少损失，但是被上诉人却没有采取任何措施，所以应该驳回被上诉人一审全部诉讼请求。被上诉人丁祖義辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原告丁祖義向一审法院提出诉讼请求：1、要求与被告解除房屋租赁合同，判令被告立即腾空租赁房屋；2、要求被告支付2017年2月10日至2019年2月9日期间房屋租金或占有使用费40000元；3、要求被告支付2015年2月10日至2019年2月9日期间的电费8500元；4、要求被告承担违约金2000元；5、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定如下事实：2015年2月10日，原、被告签订房屋租赁协议一份，约定：甲方（即原告）将位于淮安市淮阴区边的房屋（包括楼房一层三间及院内简易房屋）租赁给乙方（即被告）作仓库用，租赁期限为2年，即从2015年2月10日至2017年2月9日。乙方如需续租，必须在租赁期满前三个月内向甲方提出，经甲方同意后另行签订租赁协议。未经甲方同意，乙方不得转租租赁房屋。房屋租金为每年20000元，在租赁期间发生的水电费由乙方负担。如一方违约，违约方应向守约方支付违约金2000元，并且守约方有权解除租赁合同。另查明，被告租赁原告房屋并非仅作仓库使用，还在房屋内分装润滑油。被告经营期间，使用的电表是表下表，即在原告申请设立的供电户头下，又安装一个供被告使用的独立电表（与原告自己经营用电共用一个供电户头）。又查明，被告公司法定代表人孙明学经原告介绍，于2016年2月15日与淮安派克诺尔环保托盘有限公司签订厂房租赁合同，双方约定：租赁的厂房坐落在淮阴区五里镇205国道边、淮安派克诺尔环保托盘有限公司院内，厂房租赁自2016年5月15日起至2017年5月15日止，租赁期为2年。被告租赁新厂房后，陆续将大部分生产材料、设备等物品搬离原告出租房，现尚有部分物品在原告出租房内。主要有：1.塑料吨箱9个；2.喷码机1台；3.塑料吨箱铲车1台；4.推车1台；5.包装纸箱约800张；6.200升大铁桶6个；7.磅秤1台；8.小电机1台以及其他小件物品。经一审法院现场查看，原告所述被告使用的表下表现读数为48959度。审理中，原告补充陈述：被告所用的电表是其亲戚用过的旧表，拿来用时的电表读数是300度。被告租赁其房屋时，其将电表安装在自家厂房所用的配电箱内，是表下表。被告不租赁房屋后，电表读数是18587度，扣除已给付的5000元，还欠8500元电费。原告还陈述，被告在租赁期满前就跑掉了，打电话也打不通。2016年8、9月份，原告才找到被告，找被告索要电费和欠原告儿子的钱。原告要求被告返还房屋时应将房屋清理干净，主要是地面有油渍、墙面也弄脏了。被告补充陈述，房屋租赁届满前，被告已搬走大部分物品，原告以被告还欠电费为由不让被告搬走剩下的物品，并且将出租房屋的门锁也换了。房屋地面上几乎没有机油，墙面也没有弄脏。原告对被告陈述的情况不予认可。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原、被告约定，被告如需续租房屋，必须在租赁期满前三个月内向原告提出，经原告同意后，另行签订租赁协议。事实上，房屋租赁合同期满前，原、被告并未就续租问题进行过磋商，更未继签租赁协议。另被告在租赁合同期满前，已将大部分生产设备、材料等物品搬走，也已不在涉案房屋内进行生产经营活动，只剩下部分物品未搬走。综上情形，应认定原、被告之间房屋租赁协议自合同期满后即已终止，即租赁协议在2017年2月10日已终止，无需再行解除。被告在合同终止后，应将涉案房屋腾空后返还给原告。关于原告主张要求被告支付房屋租金或占有使用费40000元的问题。一审法院认为，如前所述，本案租赁协议已于2017年2月10日终止，但被告并未在终止前将房屋腾空后返还给原告。被告虽辩称是原告以被告未付清电费为由不让被告搬走剩余物品，并换掉门锁。因原告对此予以否认，且被告就该主张未能提供证据予以证明，故一审法院对被告该辩称意见，不予采纳。被告虽然在租赁期满后，不再使用涉案房屋从事生产经营活动，但因被告并未将涉案房屋腾空后返还给原告，故可参照原租赁协议约定的租金标准支付占有使用费。对于被告应支付的占有使用费期限。一审法院认为，原告在租赁期满后，双方未再续签订租赁协议，且被告事实上也不再继续支付租金，并已将大部分物品搬走、也不在涉案房屋生产经营的情况下，原告理应及时要求被告腾空，并返还房屋，必要时应通过诉讼等法律途径处理。因原告未能举证证明在本次起诉前，其曾采取适当有效措施主张权利，可认定其怠于行使权利，故对于因原告怠于行使权利，从而造成房屋租金损失扩大的部分，应由其自行承担。综上情形考虑，一审法院酌定被告在原租赁期满后，再支付涉案房屋半年的占有使用费10000元。对于之后的房屋租金损失，由原告自行承担。关于原告要求被告支付电费8500元的问题。被告不予认可。一审法院认为，根据一审法院现场查看，原告所述被告使用的电表，目前读数为48959度。对于被告停止生产经营后的电表度数，原告陈述为18587度，原告未能举证证明，对此应承担举证不能的不利后果。结合原告认可被告已转账5000元用于支付电费，被告并非没有支付过电费，现原告主张被告还欠电费8500元，证据不足，不予支持。关于原告要求被告承担违约金2000元的问题。原告理由是：被告在租赁期满后继续使用涉案房屋，但未按原租赁协议约定支付租金以及电费，从而构成违约，应承担违约金。一审法院认为，如前所述，本案租赁协议已在2017年2月10日终止，之后被告已无给付租金的义务，原告也无证据证明被告尚欠原告电费，故对于原告主张的违约金，一审法院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告淮安安天商贸有限公司于本判决生效后十日内将房屋腾空后返还给原告丁祖義（返还房屋的地面、墙面若有油渍，应予以清理）；二、被告淮安安天商贸有限公司于本判决生效后十日内支付原告丁祖義房屋占有使用费10000元；三、驳回原告丁祖義其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1063元，由原告丁祖義负担763元，被告淮安安天商贸有限公司负担300元。二审期间，双方均未提交证据。本院经查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，租赁合同期满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，上诉人安天公司与被上诉人丁祖義的租赁合同于2017年2月10日期满，且双方之间并未商谈续租事宜，表明双方的租赁合同到期后即终止。此时，作为承租人的安天公司应该主动及时将涉案房屋腾空后返还给丁祖義。经过一审法院现场核实，现在涉案房屋中还有上诉人的物品，表明上诉人并未将涉案访房屋腾空后予以返还。对此上诉人主张系因为被上诉人不让其搬走剩余物品并换掉了门锁，但未能提供证据证明，一审对其辩解不予认可，并无不当。当事人乙方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，虽然被上诉人的物品至诉讼阶段还在涉案房屋中，但是考虑到被上诉人并未及时采取有效措施要求上诉人腾空房屋并返还房屋，故一审只酌情支持了被上诉人半年的房屋占有使用费10000元，符合法律规定。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；安天公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人淮安安天商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 侍 刚审判员 孙 洁审判员 黄春丽二〇一九年十二月十六日书记员 唐小捷