上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初19298号原告：党彩凤，女，1977年3月6日生，汉族，户籍所在地陕西省咸阳市，现住上海市松江区。原告：刘文广，男，1973年1月16日生，汉族，户籍所在地陕西省咸阳市，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：党彩凤(系原告刘文广之妻)，女，1977年3月6日生，汉族，户籍所在地陕西省咸阳市，现住上海市松江区。被告：上海悦华物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：吴引富，董事长。委托诉讼代理人：孙啸天，男。原告党彩凤、刘文广与被告上海悦华物业管理有限公司(以下简称“悦华物业公司”)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用简易程序(小额诉讼)，于同年12月2日公开开庭进行了审理。原告党彩凤暨原告刘文广的委托诉讼代理人、被告悦华物业公司的委托诉讼代理人孙啸天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告党彩凤、刘文广向本院提出诉讼请求：1.终止责任、赔偿维修及相关费用；2.维修人工材料及其他费用人民币(以下币种同)16,000元；3.赔偿未及时处理违约责任的损失费5,000元；4.诉讼费及相关费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告赔偿维修卫生间污水管不当导致的瓷砖缺损、墙面发霉、地板发霉起翘的损失16,108.70元；2.判令被告赔偿客厅、主卧、次卧及厨房门口墙面裂缝的损失5,000元。事实和理由：原告系上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“涉案房屋”)业主。交房装修后不久，原告即发现屋内墙面有10多处裂缝，报金晨物业公司维修后仍未修复。后小区物业换成被告，故要求继续修理，但仍无作为。2012年5月时，因发现屋内有异味且柜子旁墙上有水印，原告报物业维修，经多次催促检查，物业查明系卫生间污水管道破裂，故物业敲开卫生间淋浴房内墙砖后更换了污水管，但并未就墙面瓷砖进行修复。事后，原告多次找物业维修，物业均以各种理由推脱，在报修后仅看一下而不作为，且物业经理经常更换，对于维修方案一直无法达成共识。2017年经法院调解，原告已经缴纳了前期拖欠的全部物业费，但被告仍然未履行其职责，未积极履行合同约定义务。原告认为被告不可能对损坏部分进行修复，鉴于其违约行为，故起诉要求赔偿相关损失。被告悦华物业公司辩称，对于诉请一，被告确实维修了卫生间污水管道，但双方对于后续修复方案无法达成共识。2017年被告曾起诉原告要求支付物业费，后双方和解。当时原告未提出地板及房屋墙面发霉的情况，仅提到卫生间墙面和瓷砖问题，因就修复方案未达成共识，被告提出对卫生间外面靠走道的墙面及瓷砖缺损的一面在六个月内进行修复，但是原告不同意。六个月期满后，被告又至原告处询问，但原告仍不同意上述方案。对于原告主张的损失16,108.70元不予认可，应当以2017年双方均签字确认的调解作为前提，经被告估算，人工及材料金额应当在2,500元左右。对于诉请二，认为并非被告职责。小区于2006年开始交房，原告称曾向金晨物业报修，但被告系2009年入驻小区，且房屋内部墙面裂缝并非被告服务范围，故对于该诉请不予认可。本院经审理认定事实如下：原告党彩凤、刘文广系涉案房屋权利人，被告悦华物业公司系该小区物业管理公司。2012年5月，原告发现屋内有异味且柜子旁墙上有水印，向被告保修。经检查，被告发现系原告家中卫生间污水管道破裂，故将淋浴房墙面瓷砖敲开后对管道进行了维修。管道维修好后至今，双方因对瓷砖敲坏后如何修复一直未达成一致意见，故墙面瓷砖仍缺损。期间，原告一直居住在涉案房屋内并使用淋浴房。另查明，被告维修的卫生间污水管道系公用管道。原告主张的墙面裂缝位于房屋内部，系专有部分。还查明，悦华物业公司于2017年向本院起诉要求刘文广支付拖欠的物业服务费，后经调解双方达成调解协议。刘文广支付了2009年7月至2017年12月的物业服务费9,118.80元。庭审中，原告向本院陈述，其系基于物业服务合同关系，认为被告违反合同义务而产生纠纷，故应承担赔偿责任。原告诉请一涉及项目为：1、卫生间污水管道维修时淋浴房内瓷砖被敲坏的墙面；2、淋浴房内贴有瓷砖的另外两面墙面和地面；3、主卧内靠污水管道的墙面及与该墙垂直的部分墙面；4、主卧内的实木地板。诉请二涉及项目为：客厅、主卧、次卧及厨房门口的墙面裂缝。原告提供了2组照片证明具体范围及损失。经质证，被告对于2012年5月卫生间污水管道破裂后维修情况的照片予以认可；对于墙面裂缝的照片认为与被告无关；对于原告所称事发至今未修复导致现状的照片，被告不清楚，真实性无法确认。同时，庭审中被告明确，对于原告诉请一中第1、3项予以认可；第2、4项不予认可。对于诉请二不予认可。以上事实，有物业费发票、房地产权证、照片及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案中，双方争议的焦点为被告对于原告所主张的损失是否应承担责任并赔偿。对于诉请一，被告作为小区物业服务单位，对涉案房屋在所在楼的公用污水管道有修缮维护之责。原告房屋内卫生间污水管道系公用管道，被告在管道破裂后进行了维修，但其后，被告并未将维修过程中破坏的墙面瓷砖进行修复，现原告认为系被告未尽服务义务导致渗漏水引发损失。庭审中，被告认可瓷砖损坏后未修复可能引起渗漏水并同意赔偿合理损失2,500元。对此，本院认为，被告应当承担相应的责任并赔偿。但2012年维修至今已七年有余，原告一直居住在涉案房屋内并持续使用淋浴房，虽其认为系被告未按约修复、长期不作为所致，但原告自身并未采取相应措施防止损失的进一步扩大，故原告亦应承担一定的责任。根据原告主张损失的实际情况，结合双方的过错程度，本院酌情判定被告赔偿原告损失5,000元。对于诉请二，本院认为，被告作为该小区物业服务单位，其职责是依物业服务合同为业主提供包括物业公共部位、公共设施、设备的使用管理和维护、公共绿化的养护、公共区域的秩序维护等公共事务的管理服务。一则原告主张的墙面裂缝均系专有部分，不属于公共部位，并非被告物业服务范围。虽原告称对此不知情，认为交房后若存在问题应由物业公司维修，但并非法定抗辩理由。二则原告亦无证据证明墙面裂缝系被告违约所致。故原告的该项诉请缺乏相应的依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告上海悦华物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告党彩凤、刘文广损失5,000元；二、驳回原告党彩凤、刘文广的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10元，由原告党彩凤、刘文广负担7元(已付)，被告上海悦华物业管理有限公司负担3元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。本判决为终审判决。审判员 赵 静二〇一九年十二月十三日书记员 诸怡婷附：相关法律条文一、《中国人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。