广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终20437号上诉人（原审原告）：冯晓峰，男，1981年8月1日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：李淑娴，广东恒生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市东大肛肠医院（普通合伙），主要经营场所广东省广州市越秀区某某路356号首层及夹层。执行事务合伙人：蔡俊杰、常铁蛋。委托诉讼代理人：刘鹏，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦倩，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人冯晓峰因与被上诉人广州市东大肛肠医院（普通合伙）（以下简称东大医院）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。冯晓峰上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为自本判决发生法律效力之日起十日内，东大医院向冯晓峰支付从2018年12月15日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费（以建筑面积19.997平方米，参照近期同地段同性质的公房租金成交价标准，按1226元/平方米/月计），此后的房屋占用费，由东大医院参照广州市越秀公有物业租赁服务平台公布近期同地段商业性质公房租金成交价标准向冯晓峰支付至实际腾空交还房屋之日止；2.撤销一审判决第二项，改判东大医院立即腾空交还广州市越秀区某某路354号之1（建筑面积19.997平方米，层高5.2米），按照产权证附图间隔好房屋交还给冯晓峰，恢复进水排水以及独立用电;3.一、二审诉讼费由东大医院承担。事实与理由：一、一审认定“上述房屋向来是与其他相邻房屋打通共同由被告使用，将房屋打通使用是相邻房屋的各所有权人的合意，如单独对涉讼房屋间隔必然会影响到其他相邻房屋所有权人的权益，综合目前的情况，暂不宜将涉讼房屋作单独间隔”，属于认定事实有误。（一）东大医院提供的覃某某、霍某某与广州中某医院管理咨询服务有限公司于2007年8月16日签订的《租赁合同》以及覃某某、霍某某与东大医院于2012年3月25日签订的《广州市房屋租赁合同》，该两份租赁合同的租赁房屋均为某某路356号，与本案无关。根据广州市房地产档案馆出具的不动产登记资料查询结果证明，越秀区某某路356、354号房屋均没有确权、没有办理房屋产权登记手续，故覃某某和霍某某并没有取得与涉案房屋相邻的某某路356、354号房屋所有权，不是前述相邻房屋的权属人，并不具备将前述房屋出租给东大医院的基础，故该两份租赁合同的真实性、合法性、有效性和有无侵犯房屋的真正所有人的权益等均是存疑的。（二）广州市房地产档案馆出具的涉案房屋档案资料等客观证据已证明东大医院不可能早已承租并打通使用涉案房屋。根据广州市房地产档案馆出具的2012登记1029850号涉案房屋档案资料证明：1.涉案房屋是拆迁补偿房屋，涉案房屋档案资料中的《回迁证明》显示该房屋实测建筑面积19.997平方米，原业主杨某通过继承、析产等方式取得了涉案房屋产权、办理了涉案房屋的初始登记并回迁至涉案房屋，涉案房屋是有间隔的；2.涉案房屋档案资料中的《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》（以下简称询问记录表）显示，办理涉案房屋初始登记时(2012年8月)，原业主明确涉案房屋不存在承租人，证明东大医院不可能于2007年就已承租涉案房屋，也可以证明某某路356号房屋的租赁合同与涉案房屋某某路354号之1无关；3.涉案房屋档案资料中的《授权委托书》显示原业主杨某的代理人覃某杰没有转委托他人对涉案房屋进行出租和收取租金的权利，不可能转委托覃某某将涉案房屋出租给东大医院；4.涉案房屋档案资料中的记录表显示，办理涉案房屋初始登记时(2012年8月)，原业主明确涉案房屋不存在扩建、加建、改建情况，因此涉案房屋当时是有隔墙，层高与规划一致5.2米；5.广州市房地产测绘院于2012年7月17日出具《房屋面积测量成果报告书》，进一步证明涉案房屋在当时是有隔墙的，不存在东大医院主张的早已打通的情况；涉案房屋位于所在建筑物的第1层，套内面积19.88平方米，总面积19.997平方米。根据广州市房地产档案馆出具的2013登记1009236号涉案房屋档案资料证明：1.覃某某向原业主杨某购买涉案房屋，办理了房屋转移登记手续并于2013年10月才取得涉案房屋产权；在2013年10月前，覃某某不是涉案房屋产权人，不可能将涉案房屋出租给东大医院，东大医院称2007年就使用涉案房屋并且该房屋已打通的说法是不成立的，属于虚假陈述；2.办理房屋转移登记手续时，覃某某和原业主在询问记录表及《存量房买卖合同》中均确认涉案房屋不存在承租人，不带租赁合同，证明东大医院在覃某某取得产权前并没有承租涉案房屋；3.询问记录表显示，办理房屋转移登记手续时，覃某某和原业主共同确认房屋实际情况与房产证附图相符，涉案房屋于2013年10月时仍有隔墙，与原证附图《房地产分户图》一致，且层高与规划一致是5.2米；涉案房屋是覃某某与东大医院串通，协助覃某某对抗执行、阻碍拍卖故意打通的，东大医院应承担恢复隔墙、恢复层高的义务。东大医院不可能早已承租并打通使用涉案房屋，故一审认定“将房屋打通使用是相邻房屋的各所有权人的合意”与事实不符。（三）一审庭审中东大医院提供的涉案房屋第一次拍卖公告(形成时间：2017年7月21日)显示东大医院并没有租赁涉案房屋。据一审庭审中东大医院提供的涉案房屋第一次拍卖公告显示，东大医院与覃某某之间就涉案房屋没有签订任何租赁合同，因此，在法院发出第一次拍卖公告时，东大医院并没有承租涉案房屋。（四）东大医院是为了协助被执行人覃某某对抗拍卖执行，擅自打通涉案房屋，并且是在2017年7月21日法院发出第一次拍卖公告后才与被执行人覃某某就涉案房屋签订虚假租赁合同。东大医院于2017年8月23日与覃某某就涉案房屋签订了为期十年的虚假租赁合同并一次性付清租金，租赁期限自2017年9月1日起至2027年8月31日止，十年租金总共仅为人民币5万元，远低于市场价格。且已有广州市中级人民法院(2018)粤01执复323号《复议决定书》、广州市越秀区人民法院(2016)粤0104执1715号《罚款决定书》等生效法律文书认定东大医院违反协助法院执行的法定义务。二、根据涉案房屋档案资料中广州市房地产测绘院出具的《房屋面积测量成果报告书》及涉案房屋产权证附图，涉案房屋的界址、空间界限、面积等调查成果完备、界址清晰、面积准确，完全具备将涉案房屋恢复间隔的条件。三、一审以“在拍卖涉讼房屋时，已明确表明‘涉讼房屋已与其他房屋打通使用，由东大医院经营，不能交吉、不能明确涉讼房屋的具体位置，按房屋现状进行拍卖’，冯晓峰仍继续去竞买房屋，视为其接受房屋现状”为由，不予支持冯晓峰要求东大医院立即腾空交还涉案房屋的诉讼请求，属于认定事实不清，适用法律错误。冯晓峰是通过2018年10月7日的拍卖公告竞得涉案房屋的，并且2018年10月7日的拍卖公告显示是“网络司法拍卖公告(第一次)”，因此，原审法院所引用的拍卖公告内容不应对冯晓峰产生约束力。四、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》及广东省高级人民法院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见(试行)》的相关规定，涉案房屋不属于不予清场移交的情形，冯晓峰已通过拍卖方式取得涉案房屋所有权，应当将涉案房屋清场移交给冯晓峰。五、涉案房屋某某路354号之1为首层临街商铺，参照广州市越秀公有物业租赁服务平台公布的近期同地段商业性质公房租金成交价，房屋占用费应为1226元／平方米／月，按此标准计算涉案房屋面积19.99平方米，故应由东大医院支付自2018年12月15日起至实际腾空交还涉案房屋之日的房屋占用费。综上，一审判决查明及认定事实不清、适用法律错误，恳请二审法院依法纠正并改判，支持冯晓峰的全部上诉请求。东大医院辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决正确，请求维持原判。一、东大医院在最初承租涉案物业前整层租赁物业已被打通并由东大医院承租，将涉案房屋恢复隔间和水电的相关义务不应由东大医院承担。2007年涉案房屋所在整层已被全部打通使用，不存在间隔，即使交还物业，也不应当由东大医院承担恢复间隔、恢复进水、排水以及独立用电的义务。二、涉案房屋存在面积不准、四至不清的现实，交付困难，东大医院无法将冯晓峰请求的涉案房屋与整层其他物业区分隔离。涉案房屋向来是与其他相邻房屋打通共同使用，将房屋打通使用，是相邻房屋所有权人的合意，单独将房屋间隔必然会影响到相邻房屋所有权人的权益，且涉案房屋存在面积不准、四至不清的问题，东大医院无法将涉案房屋与其它物业区分隔离交还。另，根据涉案房屋建筑实际情况，可以知道根本不存在5.2米的层高，若要强行交还，除非将整栋建筑物拆除，不具有现实可行性。三、法院拍卖该房屋时在瑕疵说明及标的物介绍中，均已注明涉案房屋已与其他房屋打通使用，由东大医院经营，不能交吉，不能明确具体位置，按现状拍卖，冯晓峰竞买房屋视为接受房屋的现状，东大医院不承担任何超出现状以外的其他法律责任。拍卖标的物介绍中也标明上述房屋有承租人租赁合同，租赁期限由2017年9月1日至2027年8月31日，其他欠费不详，没有钥匙，按现状拍卖。法院已注明涉案房屋按现状拍卖，对于冯晓峰请求中超出现状以外的法律责任，东大医院不予承担。四、冯晓峰诉请的涉案房屋占有使用费过高。东大医院同意按照房屋房管部门公布的同期同地段同类商铺租金参考价标准，由东大医院继续承租。东大医院认为由于涉案房屋带租约拍卖，且存在不能明确具体位置的现状，其拍卖情况对于冯晓峰最终的拍卖成交价具有重要影响。冯晓峰已享受拍卖现状带来的利益，再超出现状范围内主张过高的租金显然不合理。考虑到涉案房屋的现实交付困难，根据公平原则，东大医院同意参照房管部门公布的租金价格继续承租涉案房屋。五、2017年签的租赁合同并非无效合同。法院出具的处罚决定书是针对东大医院疏忽将租金交付被执行人，并非认定租赁合同无效。六、根据冯晓峰提交的房屋登记资料，2012年6月为初始登记申请，登记资料上明确显示涉案房屋存在历史遗留问题，盖章为解决历史遗留问题办理房产证收件，可以看出涉案房屋迟迟未办理房产证，直到2012年初次办理。2012年10月25日业主出具的授权书显示授权给了覃某杰，有理由推测在授权之前，业主已经对房屋产权作出一定的安排，只是因历史遗留未办证而无法在房管局过户。冯晓峰于2019年1月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.东大医院立即交还广州市越秀区某某路354号之1（建筑面积19.997平方米，层高5.2米），按照产权证附图间隔好房屋交还给冯晓峰，恢复进水排水以及独立用电；2.东大医院按该物业市场租金价22000元/月（经向附近房屋的中介所得的租金价格）支付从2018年10月17日至实际交还房屋之日止的物业使用占用费；3.东大医院承担本案冯晓峰的律师费15000元。一审法院认定如下：广州市越秀区某某路354号之1房屋（建筑面积19.997平方米，套内建筑面积19.88平方米，规划用途为商业），原是登记在案外人覃某某名下的房产。据广州市房地产档案馆于2018年12月17日出具的《广州市不动产登记查册表》记载，该房屋查封登记情况：1、2014年7月16日，一审法院以（2014）穗越法民二初字第2513，2513-1号协助执行通知书及民事裁定书各一份查封该房产，查封时效从2014年7月16日至2016年7月15日；后一审法院以（2016）粤0104执1715-2，-1号协助执行通知书及执行裁定书各一份，续封该房产，查封时效从2016年7月16日至2019年7月15日。2、后一审法院因其他案件于2017年8月23日轮候查封该房产，广州市海珠区人民法院、番禺区人民法院先后于2018年2月8日、11月23日也轮候查封该房产。抵押登记情况：该房产于2013年11月4日办理抵押登记，抵押权人为广州弘某小额贷款有限公司，他项案号2013登记1049251号。因覃某某作为被执行人未履行生效的（2014）穗越法民二初字第2513号民事判决书确定的义务，广州弘某小额贷款有限公司申请法院执行。一审法院于2016年3月7日依法立案执行，案号（2016）粤0104执1715号。在执行过程中，一审法院依法对上述房产通过一审法院在淘宝网的拍卖平台进行网络司法拍卖以清偿债务。在拍卖平台拍品详情介绍中，明确瑕疵说明：涉讼房屋已与其他房屋打通使用，由“东大医院”经营，不能交吉、不能明确涉讼房屋的具体位置；按房屋现状进行拍卖，法院不负责清偿（并附有现场照片）。在2018年10月7日开始的第二次公开拍卖中，上述房产由冯晓峰在次日以最高价1514276元竞得。冯晓峰已向一审法院足额支付了拍卖成交价款。一审法院于2018年10月17日作出（2016）粤0104执1715-5号执行裁定，裁定：一、解除对上述房屋的查封；二、上述房产的所有权自本裁定送达冯晓峰时转移并归其所有；三、冯晓峰可持裁定书办理相关产权过户登记手续。上述裁定书于2018年12月15日送达冯晓峰。在该案执行过程中，曾因东大医院未协助一审法院执行被执行人覃某某在涉讼房屋的租金收入，且于2017年8月23日与被执行人就涉讼房屋签订为期十年的租赁合同并一次性付清租金，一审法院以其违反协助法院执行的法律义务，且协助被执行人转移被执行财产、逃避债务，情节严重为由，于2018年6月12日作出罚款决定书，对东大医院罚款二十万元。后东大医院向广州市中级人民法院提出复议，广州市中级人民法院院于2018年8月16日作出复议决定，驳回东大医院的复议申请，维持一审法院的罚款决定。冯晓峰曾于2018年12月16日到涉讼房屋现场张贴《告知书》，告知东大医院涉讼房屋的所有权已由冯晓峰取得，要求东大医院恢复房屋间隔返还冯晓峰，支付占用费等。另查明，据东大医院提供的覃某某、霍某某与广州中某医院管理咨询服务有限公司于2007年8月16日签订的《租赁合同》记载，覃某某、霍某某将广州市某某路356号商铺二层建筑面积共680平方米租给该公司作为其投资的中大医院经营用途，租赁期限自2007年9月1日至2017年8月31日止共十年。据广州中某医院管理咨询服务有限公司与东大医院的企业信用信息显示，该公司的法定代表人、股东常铁蛋是东大医院的执行事务合伙人，该公司的股东蔡俊杰是东大医院的执行事务合伙人，股东卓某某是东大医院的合伙人。2012年3月25日，覃某某、霍某某与东大医院签订《广州市房屋租赁合同》并办理了租赁登记备案，由覃某某、霍某某将越秀区某某路356号首层及夹层，建筑面积670平方米，出租给东大医院作商业用途使用，租赁期限自2012年3月1日至2016年12月31日止。2016年8月17日，双方办理了房屋租赁登记备案证明，将上述房屋续租至2017年8月31日。2017年9月6日，东大医院与覃某某办理了房屋租赁登记备案证明，其中内容为：出租房屋地址越秀区某某路356号首层，租赁面积260平方米，租赁期限从2017年9月1日至2027年8月31日。2017年8月23日，东大医院与覃某某签订《广州市房屋租赁合同》，约定由覃某某将涉讼房屋越秀区某某路354号之1出租给东大医院作商业用途使用，租赁期限从2017年9月1日至2027年8月31日止共十年，十年租金总共为50000元，签订合同时一次性支付十年租金。双方并于2017年9月6日办理了房屋租赁登记备案证明。本案一审诉讼中，冯晓峰就其主张还提供了涉讼房屋现状的照片，广州市房地产测绘院出具的涉讼房产分户图，图示，涉讼房屋所在建筑物报建图纸、楼层照片、房屋档案资料等证据予以证明。另就其主张的租金价格，提供了租金调查视频和照片，广州市房屋租赁意向书，附近某某路291号首层房屋租赁的相关资料，某某路356号之二房屋租赁的相关情况等证据予以证明。就其主张的律师费15000元，提供了《委托代理合同》、律师费发票予以证明。据冯晓峰提供的图示显示，东大医院占有使用的房屋包括了某某路356号、354之1号、354号等房屋。一审法院认为：涉讼的广州市越秀区某某路354号之1房屋经一审法院执行拍卖，由冯晓峰竞得，一审法院于2018年10月17日作出裁定，上述房产的所有权自本裁定送达冯晓峰时转移并归其所有。上述裁定书于2018年12月15日送达冯晓峰。根据物权法第二十八条规定，涉讼房屋的物权自此由冯晓峰取得，冯晓峰可行使其对涉讼房屋的权利。涉讼房屋原产权人与东大医院于2017年8月23日签订租赁合同，将涉讼房屋出租给东大医院使用，是在涉讼房屋被设定抵押、被一审法院查封之后，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，上述租赁合同，对经执行拍卖受让涉讼房屋的冯晓峰不具有约束力。冯晓峰作为涉讼房屋的所有权人，要求东大医院支付涉讼房屋2018年12月15日起的使用费，合法合理，一审法院予以支持。至于使用费的标准，双方无法协商达成一致。冯晓峰要求按其了解所得的市场租金价22000元/月标准计算，于法无据，一审法院不予采纳。依据公平合理原则，可参照房管部门公布的同期同地段同类商铺租金参考价标准计算。鉴于房管部门尚未公布2019年及之后的租金参考价，本案以2018年的租金参考价为准来处理，即按151元/平方米/月计。上述房屋向来是与其他相邻房屋打通共同由东大医院使用，将房屋打通使用是相邻房屋的各所有权人的合意，如单独对涉讼房屋间隔必然会影响到其他相邻房屋所有权人的权益，综合目前的情况，暂不宜将涉讼房屋作单独间隔。而且，在拍卖涉讼房屋时，已明确表明“涉讼房屋已与其他房屋打通使用，由东大医院经营，不能交吉、不能明确涉讼房屋的具体位置，按房屋现状进行拍卖”，冯晓峰仍继续去竞买房屋，视为其接受房屋的现状。故冯晓峰要求东大医院将涉讼商铺恢复间隔予以交还，一审法院不予支持。至于律师费，不是诉讼所必需支出的费用，冯晓峰要求东大医院予以赔偿，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第七条、第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，一审法院于2019年8月28日作出判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市东大肛肠医院向冯晓峰支付从2018年12月15日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（以建筑面积19.997平方米，按151元/平方米/月计）；二、驳回冯晓峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2020元，由冯晓峰负担1917元，广州市东大医院负担103元。二审期间，冯晓峰提交了如下证据：证据一、《房屋面积测量成果报告书》，拟证明广州市房地产测绘院于2012年7月17日出具《房屋面积测量成果报告书》，进一步证明涉案房屋在当时是有隔墙的，不存在东大医院主张的早已打通的情况；涉案房屋位于所在建筑物的第1层，套内面积19.88平方米，总面积19.997平方米。结合房产证附图，拟证明涉案房屋界址清晰、面积准确，完全具备将涉案房屋恢复间隔并交还的条件。证据二、（86）穗东内证字第x号《继承权证明书》公证书、（2012）粤广广州第21xxxx号《公证书》、《析产协议书》公证书、《回迁证明》，拟证明涉案房屋初始登记业主杨某通过继承、析产等方式取得了涉案房屋产权、办理了涉案房屋的初始登记并回迁至涉案房屋，涉案房屋是有间隔的。证据三、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》，拟证明东大医院不可能于2007年就已承租涉案房屋且该涉案房屋是有隔墙，层高与规划一致是5.2米。证据四、授权委托书，拟证明原业主杨某的代理人覃某杰没有转委托他人对涉案房屋进行出租和收取租金的权利。证据五、《存量房买卖合同》，拟证明东大医院在覃某某取得产权前并没有承租涉案房屋；覃某某向原业主杨某购买涉案房屋，办理了房屋转移登记手续并于2013年10月才取得涉案房屋产权，在此之前，覃某某不是涉案房屋产权人，不可能将涉案房屋出租给东大医院。证据六、《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》，拟证明办理房屋转移登记手续时，覃某某和原业主在《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》中均确认涉案房屋不存在承租人、不带租赁合同，东大医院在覃某某取得产权前并没有承租涉案房屋；涉案房屋实际情况与房产附图相符，于2013年10月时仍有隔墙，与原证附图《房地产分户图》一致；涉案房屋是覃某某与东大医院串通为对抗执行、阻碍拍卖才故意打通的，东大医院应承担恢复隔墙、恢复层高的义务。证据七、不动产登记资料查询结果证明（越秀区某某路356号、354号），拟证明该两房均未确权、未办理房屋产权登记手续，故覃某某和霍某某并未取得与涉案房屋相邻的某某路356、354号房屋所有权，不是前述相邻房屋的合法权属人，并未具备将前述房屋出租给东大医院的基础。证据八、广州产权交易所《出租广州市越秀区某某路277号首层》的公告，拟证明同一条路上与涉案房屋相距数十米的某某路277号首层面积15.71平方米，在广州产权交易所平台的成交租金为25000元/月，每平方米1591元/月，按此标准涉案房屋面积19.99平方米计算，涉案房屋租金市场价可达每月20000元以上。经东大医院质证认为，前七份证据对方已在一审中提交，我方质证意见与一审一致。对于证据八显示的挂牌公告并非最终的成交价；越秀区某某路277号首层与涉案房屋所处地理方位、周边情况、建筑物现实状况都存在不同，其参考价不具参考标准；涉案房屋存在历史遗留问题以及现实中与整层均打通使用的状况，法院在拍卖公告中也对其现状予以标明。冯晓峰在拍卖竞拍涉案房屋时的拍卖价格受到了现状的影响。因此冯晓峰提交的租金参考价不具参考性。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，本案为执行拍卖房屋买受人要求占有人腾空交还的物权保护纠纷。涉案房屋原登记在覃某某名下，因覃某某未履行法院生效判决确定的义务，法院裁定拍卖该涉案房屋产权。冯晓峰通过司法公开拍卖竞拍获得涉案房屋产权，付出相应对价，其作为所有人享有的占有、使用、收益、处分等合法权利理应得到保护。涉案房屋拍卖时，拍卖公告虽已明确表明“涉案房屋已与其他房屋打通使用，由东大医院经营”，但根据查明事实，东大医院并无证据证明在涉案房屋设定抵押和法院查封之前已签订合法有效的租赁合同关系。因此东大医院对涉案房屋并不具有可对抗执行交付的权利，冯晓峰有权要求东大医院腾空交还涉案房屋。一审以拍卖时房屋“被打通使用、由东大医院经营”为由不支持冯晓峰交还房屋的请求依据不足，应予纠正。至于交还的标准。法院执行拍卖的标的是越秀区某某路354号之1的房屋产权，房屋实际情况则以拍卖现状为准。冯晓峰通过拍卖获得的亦应是该房屋产权范围内的房屋现状。根据涉案房屋产权登记证书附图及广州市房地产测绘院出具的分户图，涉案房屋所在具体位置、四至及面积均可以确定。因此，东大医院应按涉案房屋产权证所附测绘图的四至范围，按现状腾空交还给冯晓峰。因拍卖时涉案房屋与其他相邻房屋打通使用，拍卖公告已明确按现状拍卖，冯晓峰在拍卖前已查看并知晓房屋现状，理应承受涉案房屋在物理性状和房屋质量方面的现状及瑕疵。因此冯晓峰要求东大医院将房屋恢复间隔、恢复进水排水以及独立用电等，本院不予支持。冯晓峰主张的层高问题亦同样受现状约束。冯晓峰可就其合法产权范围内的相关权利另行与相邻物业产权人或使用人协商解决房屋间隔及相邻使用问题。关于交还的期限，考虑到东大医院经营使用的实际情况，酌情给予两个月的腾空期限。至于交还之前占有使用费的标准，一审参照房管部门已公布的同期同地段同类商铺租金参考价标准计算并无不当。以建筑面积19.997平方米，按151元/平方米/月计，每月应为3019.55元。冯晓峰上诉要求参照广州市越秀公有物业租赁服务平台公布的租金成交价计算，本院不予支持。综上所述，一审查明事实清楚，但部分处理欠妥，本院予以纠正。冯晓峰的上诉请求部分成立，本院予以相应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6566号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初6566号民事判决第二项；三、广州市东大肛肠医院应在本判决发生法律效力之日起二个月内，将广州市越秀区某某路354号之1房屋腾空交还给冯晓峰（具体位置、面积以房产证附图为准）；四、驳回冯晓峰的其他诉讼请求。一审案件受理费2020元、二审案件受理费1917元，均由广州市东大肛肠医院负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇一九年十二月二十一日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳