安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0102民初11668号原告：安徽杰正物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区当涂北路西侧格兰云天花园9号楼商102室，统一社会信用代码913401003532260489。法定代表人：张玉林，职务不详。委托诉讼代理人：陈妍，该公司员工。被告：丁玲莉，女，1983年7月22日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。原告安徽杰正物业管理有限公司（以下简称杰正物业公司）诉被告丁玲莉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杰正物业公司委托诉讼代理人陈妍，被告丁玲莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杰正物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令丁玲莉支付长春都市花园华庭C座501室物业管理费3595.8元；2.判令本案全部诉讼费用由丁玲莉承担。事实和理由：丁玲莉系合肥市长春都市花园华庭C座501室业主，房屋建筑面积为138.3平方米。依据2018年至2020年原告与被告所在小区长春都市花园业主委员会签订的《物业服务合同》,原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务,依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理,为被告提供了完善的物业管理服务。但是,自2018年1月1日开始，被告停止向原告缴纳物业管理费,截至2019年9月20日,被告共计欠缴21个月零20天的物业管理费,高层物业费单价为每月每平方米1.2元,共欠物业费3595.8元。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等费用,但被告一直拒绝缴纳。为维护自身合法权益，杰正物业公司现提起诉讼，请求判如所请。被告丁玲莉辩称：1、2018年1月1日至2019年9月20日期间应为20个月零20天，原告起诉时计算错误。2、杰正物业进驻小区为业主服务程序违法。案涉小区业主人数为780人，长春都市花园专有的部分是73100平方米，商户54户，总的专有面积达到10万平方米，杰正物业公司进行小区物业竞标的时候，同意杰正物业公司为案涉小区提供物业服务的只有305票，并没有达到半数，且专有部分面积也没有过半，违反法律规定，所以杰正物业公司不符合长春都市花园物业服务企业的资格。3、杰正物业公司与业主委员会采用欺诈和恶意串通的手段私自签下物业服务合同，欺诈广大业主，严重侵犯小区广大业主的合法权益。根据相关法律规定，采用欺诈、恶意串通手段损害国家、集体和个人利益以及第五条违反法律行政法规硬性规定签订的合同无效。故杰正物业公司与业主委员会签定的物业服务合同系无效合同，杰正物业公司不具备起诉长春都市花园业主的权利，法院应当予以驳回。4、杰正物业公司提交的资质证书中显示法定代表人为张玉明，而与业主委员会签订的物业服务合同显示杰正物业公司的法定代表人为张玉林。5、合肥市中级人民法院作出了（2019）皖01民终5337号民事裁定书，认为长春都市花园第六届业主委员会于2017年12月26日公示将长春都市花物业服务企业确定为安徽杰正物业管理有限公司的决定请求基础消失，撤销一审判决是不合理的，合同终止只是没有主体，而不应该撤销我方一审胜诉判决。6、因为二审裁定书中已明确指出2019年9月19日杰正物业公司与长春都市花园业委会终止合同，但起诉书的日期是25日，所以法院受理的时候合同已经无效。5、杰正物业公司出具的资质证书与该公司法定代表人张玉林无关，本案不具备立案起诉的条件，杰正物业公司没有起诉长春都市花园业主的权利和资格。7、根据杰正物业公司与长春都市花园第六届业主委员会签订的物业服务合同约定，物业服务公司每年必须向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务费资金年度预结算，每年具体的时间向全体业主公布物业服务费资金的收支情况并接受专业机构审计监督，本小区物业服务合同备案的情况和合同约定的内容要在本小区物业管理区域内公示，并且公示期限不能低于30天，杰正物业公司从未向业主公示过上述材料，丁玲莉也从未看到过公示。所以，杰正物业公司进驻案涉小区未经业主同意，不符合法律法规，其要求业主缴纳物业管理费不成立。经审理查明：2018年1月16日，长春都市花园第六届业主委员会与杰正物业公司签订《物业服务合同》和《补充协议》各一份，合同约定长春都市花园第六届业主委员会选聘杰正物业公司对长春都市花园小区提供物业管理服务，委托管理期限为2018年1月1日至2020年12月31日，物业管理服务费标准为多层住宅0.6元/㎡/月、高层住宅1.2元/㎡/月、商业物业1.5元/㎡/月，本合同自签订日起三日起生效，自本合同生效之日起发生的物业费用，由业主承担，业主应按照合同约定标准向原告缴纳物业服务费，物业服务费实施包干制按半年进行交纳，业主应在规定时间内履行交纳义务等。上述《物业服务合同》和《补充协议》签订后，杰正物业公司为长春都市花园小区提供了物业管理服务。后涉案小区部分业主以长春都市花园第六届业主委员会为被告向合肥市瑶海区人民法院提起诉讼，请求：1、判令撤销长春都市花园第六届业主委员会2017年12月25日公示将长春都市花园小区物业服务企业确定为杰正物业公司的决定；2、请求长春都市花园第六届业主委员会承担案件全部诉讼费用。后合肥市瑶海区人民法院作出（2018）皖0102民初8745号民事判决书，判决撤销长春都市花园第六届业主委员会于2017年12月26日公示将长春都市花园小区物业服务企业确定为安徽杰正物业管理有限公司的决定,案件受理费80元由长春都市花园第六届业主委员会负担。长春都市花园第六届业主委员会不服该判决，上诉至合肥市中级人民法院。合肥市中级人民法院审理后作出（2019）皖01民终5337号民事裁定书，认为二审期间，因安徽杰正物业管理有限公司以与长春都市花园第六届业主委员会签订《物业管理服务委托合同终止协议》，终止了双方之间在先达成的《物业管理服务委托合同》，退出对涉案小区的物业管理，由此杭雪兵等十二人诉请撤销长春都市花园第六届业主委员会于2017年12月26日公示将长春都市花园小区物业服务企业确定为杰正物业公司的决定的请求基础消失，故裁定撤销合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初8745号民事判决书，驳回杭雪兵等十二人的起诉。另查明，丁玲莉系合肥市瑶海区站西路长春都市花园华庭C座25-C幢501室业主，该房屋建筑面积为168.32㎡。丁玲莉未缴纳自2018年1月19日至2019年9月19日期间的物业管理费。再查明：2019年9月19日，杰正物业公司与长春都市花园第六届业主委员会签订《物业管理服务委托合同终止协议》，终止双方于2018年1月签订的《物业服务合同》。上述事实，有杰正物业公司提交的营业执照、法定代表人身份证明、身份证、《物业服务合同》、《补充协议》、物业服务企业资质证书、请辞报告以及回复函、民事裁定书，丁玲莉提交的民事判决书、民事裁定书、照片等证据以及到庭当事人当庭陈述载卷佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，丁玲莉辩称杰正物业公司进驻案涉小区程序违法以及杰正物业公司与业主委员会签定的物业服务合同系无效合同，杰正物业公司不具备起诉长春都市花园业主的权利。但其向法院提交的合肥市瑶海区人民法院作出的（2018）皖0102民初8745号民事判决书已被合肥市中级人民法院作出的（2019）皖01民终5337号民事裁定书裁定撤销，且（2019）皖01民终5337号民事裁定书内容也无法证明杰正物业公司进驻小区程序违法以及杰正物业公司与业主委员会签订物业服务合同时存在法律规定的导致合同无效的行为。综上，本院对丁玲莉上述辩称意见不予采纳。长春都市花园第六届业主委员会系经合肥市瑶海区长淮街道办事处备案成立的，其与杰正物业公司签订《物业服务合同》，委托杰正物业公司为长春都市花园小区提供物业服务符合相关法律规定，合同内容系双方真实意思表示，合法有效，对案涉小区全体业主和杰正物业公司均具有约束力。现杰正物业公司已根据《物业服务合同》约定为案涉小区提供物业服务，丁玲莉作为业主在接受杰正物业公司提供的物业服务后，应按约履行交纳物业管理费的义务。丁玲莉向法院提交一组照片用以证明杰正物业未尽物业管理服务义务，但无证据证明该组照片具体拍摄地点、时间以及照片中的情形系案涉小区长期存在情况，不足以证明杰正物业公司未尽物业管理服务义务。物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。丁玲莉作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处，物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。如物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，丁玲莉可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。鉴于杰正物业公司与长春都市花园第六届业主委员会签订的《物业服务合同》2018年1月19日生效，2019年9月19日终止，杰正物业公司向业主主张物业服务费的期间应为2018年1月19日至2019年9月19日。案涉房屋该期间的物业服务费应为4039.68元(1.2元/㎡/月×168.32㎡×20个月)，现杰正物业公司主张物业服务费为3595.8元，不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告丁玲莉于本判决书生效之日起十日内支付原告安徽杰正物业管理有限公司2018年1月19日至2019年9月19日期间的物业服务费3595.8元；二、驳回原告安徽杰正物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告丁玲莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  周燕平二〇一九年十二月十一日书记员  吴玉晗附本案适用法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。