天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终6257号上诉人（原审被告）：天津津宏昊教育咨询有限公司，住所地天津西青经济技术开发区友谊南路111号天津印象城第2层L2-L13号。法定代表人：金越，总经理。委托诉讼代理人：陈旭颖，天津盈江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津鼎德置业有限公司，住所地天津市西青经济开发区友谊南路111号。法定代表人：杨卫东，董事长。委托诉讼代理人：张扬，北京炜衡（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：英伟明，北京炜衡（天津）律师事务所律师。原审被告：刘怡杉，男，1987年3月21日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：李曰琴，住天津市西青区。上诉人天津津宏昊教育咨询有限公司（以下简称津宏昊公司）因与被上诉人天津鼎德置业有限公司（以下简称鼎德公司）及原审被告刘怡杉房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2019）津0111民初2098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人津宏昊公司的委托诉讼代理人陈旭颖、被上诉人鼎德公司的委托诉讼代理人张扬、原审被告刘怡杉的委托诉讼代理人李曰琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。津宏昊公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审法院认定事实不清，没有认定上诉人暂停支付房租的原因。上诉人暂停缴纳租金、水电费是因为被上诉人提供的商铺墙体开裂，存在严重的安全隐患，导致上诉人流失很多客户。2017年9月份，上诉人就与被上诉人沟通墙体开裂的问题，但没有得到解决。2018年12月18日，被上诉人强行将商铺关停，锁门、断水断电，造成上诉人无法正常经营，导致巨大营业损失。因此，被上诉人无权收取该期间的租金、管理费和水电费，即便需要支付，也应在被上诉人存在过错的范围内酌情减少租金。2．被上诉人没有尽到管理的义务，也没有收取管理费的权限，上诉人已经交纳了物业费，原审法院不应判令上诉人向被上诉人支付管理费。上诉人向被上诉人缴纳了租金、物业费、水电费，上诉人自己经营商铺，无须被上诉人管理，被上诉人关于管理费的收取没有合法依据和收取权限。鼎德公司辩称，上诉人要求暂停支付房租，无事实和法律依据，且上诉人在一审中未提出暂停支付房租的反诉请求，其无证据证明房屋质量问题系被上诉人造成，在一审中也没有提出鉴定申请。上诉人与被上诉人的商铺租赁合同已经履行3年有余，上诉人从未对租金及管理费收取标准提出异议，被上诉人对出租房屋进行了合理管理，管理费实际是物业费，其服务标准和收取明细已经在合同中约定，上诉人是知晓并认可的。上诉人已经另案起诉要求返还部分租金和管理费，这部分的请求与本案无关，不在本案的审理范围内。综上，请求驳回上诉，维持原判。刘怡杉述称，其工作职责为前期代津宏昊公司办理手续及进行筹备，津宏昊公司营业执照批准下来后，三方已签署变更协议，承租主体已变为津宏昊公司。鼎德公司强行要求刘怡杉签署连带责任协议属于霸王条款，因此津宏昊公司经营期间的欠款不应由刘怡杉承担连带责任。鼎德公司向一审法院起诉请求：1．请求确认鼎德公司、津宏昊公司、刘怡杉所签订的编号为ＴＪＺＬ-2016-070《商铺租赁合同》解除；2．判令津宏昊公司、刘怡杉支付自2018年8月1日至2019年1月31日的房屋租金146440元和管理费82989.95元、水费364.5元，以上共计人民币229794.45元；以及津宏昊公司、刘怡杉应继续偿还自2019年2月1日起至向鼎德公司交还商铺日止产生的租金和管理费、水电费等。3．要求津宏昊公司将坐落于天津市西青区xxx号第2层编号为Ｌx-xx号房屋自行恢复并交还鼎德公司，如未在判决生效之日起三十日内自行恢复，鼎德公司有权自行恢复并要求津宏昊公司、刘怡杉承担房屋恢复费用60390元；4．本案的诉讼费、保全费、鉴定费由津宏昊公司、刘怡杉承担。一审法院认定事实：2016年7月27日鼎德公司与刘怡杉签定了合同编号为TJZL-2016-xxx号《商铺租赁合同》约定将坐落于天津市西青区xxxx2楼Lx-xx号商铺租赁给刘怡杉使用，建筑面积是578.81平方米，租期是60个月，从2016年7月15日至2021年7月14日，租金的价格按照固定的租金计租，自交付日起的第121天为首次租金支付时间，固定租金为每月26498.67元，从第二租赁年度其固定租金为每月26498.67元，第三租赁年度的固定租金为每月27893.33元，此外双方还确认本合同中约定的应付费用均为不含增值税的费用，租金的增值税为5%，管理费为6%，水费为13%，电费为17%。鼎德公司与津宏昊公司、刘怡杉于2016年12月9日重新签订了合同编号为ZTBG2016-005号《租赁主体变更协议》，三方共同确认，原合同的承租方，自2016年8月15日起由刘怡杉变更为津宏昊公司，鼎德公司与津宏昊公司形成新的租赁关系，刘怡杉承担连带保证责任。鼎德公司于2016年8月23日将房屋交付于津宏昊公司使用，交付时系毛坯状态。津宏昊公司对该房屋进行了装修并经营早教，经营过程中2017年1月初发现墙体裂缝问题并反映给鼎德公司。鼎德公司工程部2017年1月18日上午对该房屋进行勘察，2017年1月20日鼎德公司向津宏昊公司回函，认为该裂缝系不同材质交界处二次装修墙面未作加强导致，与主体质量无关。合同签订后至2018年8月前，津宏昊按照合同约定缴纳相关费用，从2018年8月1日起未向鼎德公司给付租金、管理费。审理过程中，鼎德公司和津宏昊公司、刘怡杉对涉案房屋恢复问题及恢复费用未能达成一致意见，鼎德公司申请对房屋恢复费用进行了鉴定，一审法院委托了天津市恒时建筑工程招标代理有限公司对涉案房屋天津市西青区xxx第2层编号Lx-xx房屋装修恢复原状拆除工程造价进行评估，于2019年7月3日出具了恒时价鉴（2019）xxx号《造价鉴定意见书》，评估值为：60390元。另鼎德公司已支付了鉴定费5000元。另查，至一审诉讼过程中，津宏昊公司一直实际使用该商铺。一审法院认为，鼎德公司与津宏昊公司、刘怡杉订立的《商铺租赁合同》《租赁主体变更协议》，系双方真实的意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。根据上述合同及协议内容，各方当事人应当秉持诚实信用原则享受各自权利、全面履行各自义务。本案中，鼎德公司依约将涉案房屋交付给了津宏昊公司，津宏昊公司理应按照合同约定标准给付鼎德公司租金、管理费、水电费。自2018年8月起，津宏昊公司未支付相关费用，在该合同中就解除合同事由双方约定并参照执行，合同7.2约定“……有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同，同时违约方应按本合同约定承担违约责任……7.2.6乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过十五天的……”根据上述约定津宏昊公司已构成违约，故对于鼎德公司要求解除商铺租赁合同的诉讼请求，予以支持。根据双方在租赁合同中关于缴纳租金、管理费承担的约定，结合已查明的津宏昊公司未给付的期间，津宏昊公司应向鼎德公司支付自2018年8月1日至2019年1月31日的租金、管理费共计217759元，由于津宏昊公司已经支付了20000元租金，故鼎德公司的该部分诉请，支持197759元。关于鼎德公司主张按照国家标准税率要求津宏昊公司向其另付税款的问题，证据不足，不予支持。鼎德公司主张水费364.5元所提交的证据，系单方出具，且无法认定津宏昊公司实际使用的数量，故一审法院不予支持。另外因查明津宏昊公司仍在涉诉房屋内实际经营，其还应当按照合同约定向鼎德公司支付自2019年2月1日至向鼎德公司交还商铺日止产生的租金和管理费、水电费等。关于恢复房屋毛坯状态的诉讼请求，一审法院认为与合同解除有必要关联，现合同已确认解除但后续仍需双方进行房屋交接。《商铺租赁合同》第11条约定合同解除的后合同义务，即解约后承租方应将商铺恢复至交付时毛坯状态，未恢复的出租方有权自行恢复费用由承租方承担，因鼎德公司在庭审中已对该费用申请第三方鉴定，鉴定单位出具的金额为人民币60390元，一审法院对该金额予以认定。因合同解除的违约方和恢复原状的责任方均为津宏昊公司，鉴定费用5000元由津宏昊公司承担。关于刘怡杉的连带担保责任的认定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同，该合法债权债务受法律保护。刘怡杉与鼎德公司、津宏昊公司签订的《商铺租赁合同》、《租赁主体变更协议》系各方当事人的真实意思表示，不违背法律法规强制性规定，属有效合同。故鼎德公司要求刘怡杉对津宏昊公司欠付鼎德公司相关债务承担连带责任的诉请，一审法院予以支持。刘怡杉在承担担保责任后，可向津宏昊公司追偿。津宏昊公司、刘怡杉提出的房屋主体质量问题及停水停电问题与租金缴纳的对抗联系，其未能在本案中就该部分事实提供相应证据予以佐证，也未申请房屋质量鉴定，故一审法院不予采信。判决：一、解除天津鼎德置业有限公司与天津津宏昊教育咨询有限公司、刘怡杉签署的《商铺租赁合同》（编号为ＴＪＺＬ-2016-xxx）；二、天津津宏昊教育咨询有限公司于判决书生效之日起十日内给付天津鼎德置业有限公司房屋租金和管理费197759元及自2019年2月1日至实际向天津鼎德置业有限公司交还天津市西青区xxx号第2层编号为Ｌx-xx号商铺之日止产生的租金和管理费、水电费（按照《商铺租赁合同》（编号为ＴＪＺＬ-2016-xxx）及附件中约定的标准计算）；三、天津津宏昊教育咨询有限公司于判决书生效之日起三十日内将坐落于天津市西青区xxx号xxx2楼Ｌx-xx号商铺恢复至毛坯状态并交还天津鼎德置业有限公司，如未在上述期限内恢复的，天津鼎德置业有限公司有权自行恢复，恢复费用60390元由天津津宏昊教育咨询有限公司承担；四、天津津宏昊教育咨询有限公司于判决书生效之日起十日内给付本案天津鼎德置业有限公司鉴定费5000元；五、刘怡杉对上述款项承担连带偿还责任；六、驳回天津鼎德置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2898元，诉讼保全费1520元，由天津鼎德置业有限公司承担986元，天津津宏昊教育咨询有限公司、刘怡杉承担3432元。二审期间，当事人没有提交新证据。另查明，二审期间，津宏昊公司及鼎德公司对鼎德公司于2019年8月28日收回涉案房屋不持异议。津宏昊公司主张2019年2月1日至2019年8月27日期间房屋租金为193393.75元，管理费为105363.09元，以上共计298756.84元；鼎德公司主张该期间的房屋租金为191654.19元，管理费为104415.37元，以上共计296069.56元。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。鼎德公司与刘怡杉签订的《商铺租赁合同》及鼎德公司与刘怡杉、津宏昊公司签订的《租赁主体变更协议》均系各方当事人真实意思表示，合法有效。上述合同对涉案房屋的租金标准、管理费标准均有明确约定，鼎德公司已依约履行合同义务，津宏昊公司亦应依约向鼎德公司支付租金、管理费。津宏昊公司虽主张涉案房屋存在安全隐患及鼎德公司存在断水断电行为，但均未提供证据予以证实，其主张本院不予采信。因津宏昊公司已不在涉案房屋实际经营，为避免损失扩大，鼎德公司于2019年8月28日收回涉案房屋，津宏昊公司对此不持异议，本院予以确认。则津宏昊公司应支付鼎德公司租金、管理费计算至2019年8月27日，之后的租金、管理费津宏昊公司无需支付。因鼎德公司主张的2019年2月1日至2019年8月27日期间的房屋租金、管理费数额少于津宏昊公司认可的该期间的租金、管理费数额，本院以鼎德公司主张的数额认定2019年2月1日至2019年8月27日期间的房屋租金、管理费为296069.56元，则津宏昊公司应支付鼎德公司房屋租金、管理费共计493828.56元（197759元＋296069.56元）。因鼎德公司已收回涉案房屋，则津宏昊公司无需将涉案房屋恢复毛坯状态后交还鼎德公司，应由津宏昊公司直接支付鼎德公司涉案房屋恢复原状费用60390元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市西青区人民法院（2019）津0111民初2098号民事判决第一、四项；二、撤销天津市西青区人民法院（2019）津0111民初2098号民事判决第二、三、五、六项；三、天津津宏昊教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内给付天津鼎德置业有限公司房屋租金、管理费共计493828.56元；四、天津津宏昊教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付天津鼎德置业有限公司恢复至毛坯状态的费用60390元；五、刘怡杉对上述款项承担连带偿还责任；六、驳回天津鼎德置业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回天津津宏昊教育咨询有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2898元，诉讼保全费1520元，由天津鼎德置业有限公司承担986元，天津津宏昊教育咨询有限公司、刘怡杉承担3432元；二审案件受理费5247元，由天津津宏昊教育咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  康 艳审判员  张玉洁二〇一九年十二月九日法官助理梁菁菁书记员陈瑾附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……