山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0681民初6502号原告：邹毅，女，1970年9月24日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：刁文华，山东渤海平正律师事务所律师。委托诉讼代理人：麻新，山东渤海平正律师事务所实习律师。被告：吴刚山，男，1968年3月24日出生，汉族，居民，住龙口市。被告：李梅，女，1969年10月22日出生，汉族，居民，住龙口市。原告邹毅与被告吴刚山、李梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹毅及其委托诉讼代理人刁文华、麻新，被告吴刚山、李梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹毅向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告支付原告垫付的逾期税金258391.86元、违约金920000元，以上合计：1178391.86元，及自起诉之日至给付之日按照同期银行贷款利率支付利息；2.依法返还租赁费61000元；3.依法判令由被告承担本案诉讼费用。法庭调查过程中，原告变更第二项诉讼请求为：请求依法返还租赁费20000元。事实和理由：2019年5月9日,原、被告签订土地及房屋买卖合同一份，合同签订后，原告接约向被告支付了460万元，但是被告却迟迟不配合原告办理过户手续，并且拒不交纳其应该缴纳的逾期税金和卖方应支付的税金，为此，原告无奈只得自行将应由其交纳的税金全部垫付。被告的迟延履行行为违背了合同约定的协助义务，构成严重违约。二被告系夫妻关系，涉案财产为夫妻共同财产。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法查明事实后，判如所请。被告吴刚山辩称，原告所述不是事实。被告吴刚山积极配合原告过户，没有违约行为也没有过错，原告的诉讼请求没有事实基础和法律依据，依法应予以驳回。一、涉案的258391.86元的税金本就是原告应该交纳的，且该笔税金是否缴纳并不影响过户行为。首先，涉案的258391.86元税金在本次交易之前，税务部门从未向被告吴刚山提及，更不存在催缴该税额，只是基于本次交易从而得以计算出该笔税款，理应按照合同第5条约定“甲乙双方关于土地房产交易产生的任何税及费用由乙方承担”，该笔税款应由乙方即原告承担，与被告吴刚山无关。其次，土地交易的相关法律规定中没有任何规定必须缴纳该笔税款才能完成过户，该笔税款是否缴纳不影响土地买卖合同的履行和实现。因此，原告缴纳的该笔税款本应由其承担，且与土地过户之间不存在必然联系，原告向被告吴刚山主张该款没有法律依据，依法应予以驳回。二、被告吴刚山没有违约行为，也无过错，且原告合同目的已全部得以实现，不存在违约金赔付问题。被告吴刚山自始自终都积极配合原告过户，并为原告提供相关手续，不存在违约行为，且双方于5月签订合同，6月完成交付，8月完成过户，合同得以全部履行，合同目的得以实现，均在合理期间以内，原告未产生实际经济损失，所以根本不存在如此高额的违约金问题。三、关于房屋租金，合同已进行明确约定，不应退还。合同第4条明确约定“已出租的不到期或已收房租不退(9家)”，原告要求返还房租违反了该约定，不应得到支持。综上，原告诉讼请求没有事实基础、证据支持和法律依据，依法应予以驳回。被告李梅辩称，我与被告吴刚山于2019年4月15日已经登记离婚，被告吴刚山卖不卖地与我没有关系，这个案子也与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吴刚山与被告李梅原系夫妻关系，二人于2019年4月15日在民政局协议离婚。离婚协议约定：被告吴刚山名下徐福街道西村地界土地、厂房归被告吴刚山所有；双方婚后各自名下债务由各自偿还。约1998年，被告吴刚山以出让方式取得坐落于乡城西村土地一宗（土地使用权证号：龙国用（1999）字第0082号），并自建了厂房等建筑物（房屋所有权证号：龙房权证黄城字第××号、龙房权证徐福字第××号）及其他附属设施。2019年5月9日，原告及其代理人史世栋与被告吴刚山签订《土地使用权及建筑物转让合同》，由被告吴刚山向原告转让上述土地使用权和地上建筑物以及其他附属设施。合同约定：4.房屋部分已出租（有协议的），已出租的不到期或已收房租不退（9家），房地产交易完成时与房地产证和租赁协议一并交于原告。自签订协议起由原告负责对外租赁并收取租赁费。5.双方关于土地房产交易产生的任何税及费用由原告承担。被告吴刚山签订协议以前欠税及债权债务由被告吴刚山承担。8.货款付清后由原告安排具体房地产证的过户时间，被告吴刚山应无条件配合。10.双方土地房产交易金额是460万元。11.违约责任：若被告吴刚山未在约定期限内交付房屋及土地，或者未在原告要求的期限配合办理过户的，则原告有权要求被告吴刚山支付相当于合同总标价的20%的违约金。合同订立后，原告按约向被告吴刚山履行了合同约定的全部付款义务，被告吴刚山亦按约向原告交付了上述土地和房产。2019年6月10日，龙口市自然资源和规划局向被告吴刚山出具《纳税告知单》，告知其申请转让位于乡城西村土地使用权已批准登记，不动产证号为：龙国用（99）字第0082号，应办理涉税事宜，并办理不动产产权证。2019年7月25日，原告代理律师向被告吴刚山邮寄《律师函》，告知被告吴刚山因其拒绝承担合同签订之前合同项下房产及土地所欠税款，导致原告无法办理产权过户，限定其于2019年8月5日之前向税务部门缴纳欠缴税款。2019年8月9日，被告吴刚山向原告回函，告知原告应按合同约定承担交易产生的任何税及费用，其将积极协助办理产权过户，若因原告不及时缴纳税费导致过户手续逾期办理，由原告自行承担责任。2019年8月22日，原告与被告吴刚山电话沟通缴纳税款和过户的问题，原告告知被告吴刚山因其拒绝补缴税款致其无法办理过户，被告吴刚山表示拒绝补缴税款，同意协助过户。2019年8月27日，以被告吴刚山为纳税人名称，原告向税务机关缴纳2007年7月1日至2019年8月27日期间的房产税50496.7元、滞纳金55356.26元，土地使用税81094.81元、滞纳金70246.69元，合计257194.46元。同日,原告缴纳产权转移书据印花税1197.4元。此后被告吴刚山到不动产登记中心协助原告办理房产和土地使用权的过户手续。2019年9月6日，涉案土地使用权和房屋所有权过户登记至原告名下，原告取得鲁（2019）龙口市不动产权第0040802号不动产权属证书，记载权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为出让/自建房。另查明，被告吴刚山分别于2019年5月1日、2019年5月20日、2019年6月1日，收取部分房屋的租赁费分别为3000元、5000元、12000元，共计20000元。本案审理过程中，原告向本院提出财产保全申请，预交了5000元财产保全费，并交纳2340元保全责任保险费。本院于2019年10月8日依法作出裁定，冻结被告吴刚山银行存款130万元或查封（扣押）其相应价值的其他财产。本院认为，订立合同的当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告吴刚山签订的《土地使用权及建筑物转让合同》系双方当事人真实、有效的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同效力应属合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。合同第五条约定，因土地房产交易产生的税费由原告承担，合同签订之前欠税及债权、债务由被告吴刚山承担。故产权移转登记产生的1197.4元印花税应由原告承担，原告主张该部分税费应由被告支付，不符合当事人之间的约定，对此本院不予支持。本院认为，本案的争议焦点即在于，2019年8月27日，以被告吴刚山为纳税人名称，原告缴纳的房产税、土地使用税及滞纳金（共计257194.46元），其性质为因土地房产交易产生的税费，或是合同签订之前被告吴刚山的欠税。为查明案件事实，本院于庭审后依职权向国家税务总局龙口市税务局提出查询纳税人涉税保密信息申请，申请查询原告缴纳的房产税、土地使用税及滞纳金的性质及纳税依据，以及与土地房产交易有无必然联系。该局答复称：1.以吴刚山为纳税人名称，于2019年8月27日在龙口市税务局申报缴纳房产税50496.7元、滞纳金55356.26元，土地使用税81094.81元、滞纳金70246.69元，合计257194.46元。2.相关政策规定：（1）《中华人民共和国房产税暂行条例》国发〔1986〕90号第二条房产税由产权所有人缴纳。第七条房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。（2）财政部税务总局关于检发《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》财税地字〔1986〕8号十九、关于新建的房屋如何征税？纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。(3)《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(1988年9月27日中华人民共和国国务院令第17号发布根据2006年12月31日《国务院关于修改的决定》修订)第二条在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。第八条土地使用税按年计算、分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。第九条新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税(一)征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；(二)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。(根据《国务院关于废止和修改部分行政法规的决定》(中华人民共和国国务院令第588号)规定，自2011年01月08日起将《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条中的“征用”修改为“征收”)据此本院认为，自建房屋的房产税应由房屋所有权人，自房屋建成之次月起按年征收、分期缴纳。征收的非耕地的土地使用税应由使用土地的单位或个人，自批准征收次月起按年计算、分期缴纳。本案中，在2019年9月6日之前，涉案土地使用权人和房屋所有权人均为被告吴刚山，原告于2019年8月27日缴纳的土地使用税和房产税纳税人名称亦为被告吴刚山，故本院认为，原告缴纳的税费性质为，被告吴刚山作为不动产权利人在2019年8月27日前欠缴的税费以及产生的滞纳金。被告吴刚山抗辩，若非此次土地房产交易则不会产生该部分税费，缺乏事实和法律依据，对其抗辩本院不予采纳。根据原告与被告吴刚山合同约定，被告吴刚山应负担2019年5月9日前欠缴的税费，故原告缴纳的税费扣除2019年5月9日以后的部分，应由被告吴刚山支付。原告缴纳的房产税和土地使用税系按季度分期缴纳，原告缴纳的2019年4月1日至2019年6月30日的税费合计为4716.33元，则2019年5月9日至2019年6月30日应由原告支付的部分为2747元（4716.33元/91天×53天）；原告缴纳的2019年7月1日至2019年9月30日的税费合计为3128.22元，故2019年5月9日以后应由原告负担的税费为5875.22元，扣除该部分，被告吴刚山应向原告偿还的税费为251319.24元（257194.46元-5875.22元），并应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年10月8日至给付之日的利息。原告主张被告吴刚山拒不履行其欠缴税款的缴纳义务，导致未在原告要求的合理期限内办理完成产权过户，应按合同第十一条约定，支付合同总标的额20%的违约金。本院认为，一、合同第十一条约定被告吴刚山支付违约金的违约情形为：被告吴刚山未在约定期限内交付房屋及土地，或者未在原告要求的期限内配合办理过户，而被告吴刚山在合同订立后按约向原告交付了房屋及土地，且在原告补缴税费后被告吴刚山亦积极履行了配合办理过户的义务，其拒绝缴纳税费的违约行为系因对于该部分费用的应缴义务人与原告产生争议，其不存在拒绝配合原告办理过户的主观恶意。故本院认为，被告吴刚山拒绝缴纳税费的违约行为不应适用合同第十一条约定的违约责任。二、在原告缴纳税费、双方办理完成产权过户后，被告吴刚山拒绝缴纳税费的违约行为对原告造成的实际损失可以量化为原告缴纳税费的利息损失，对于该部分损失本院已判令被告吴刚山承担赔偿责任，综合以上两点，对于原告主张被告吴刚山按合同总标的额20%支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告吴刚山分别于2019年5月1日、5月20日、6月1日收取转让房屋的租赁费3000元、5000元、12000元，共计2万元，应由被告吴刚山向原告返还。本院认为，根据原告与被告吴刚山合同第四条约定，自签订协议之日（2019年5月9日）起由原告收取房屋的租赁费，故被告吴刚山于2019年5月20日、6月1日收取的租赁费17000元应当向原告返还。原告主张被告吴刚山支付保全责任保险费2340元，缺少法律依据，本院不予支持。原告主张被告吴刚山对原告负担的债务应认定为其与被告李梅婚姻关系存续期间的共同债务，本院认为，二被告于2019年4月15日离婚并就财产分割达成协议，原告与被告吴刚山于2019年5月9日订立合同，被告吴刚山因该合同对原告负担的债务并非婚内举债，原告主张被告李梅承担偿还责任，不符合事实和法律依据，对此本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、一百一十三条之规定，判决如下:一、被告吴刚山于判决生效后十日内，向原告邹毅偿还其垫付的税费251319.24元及利息（自2019年10月8日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告吴刚山于判决生效后十日内，向原告邹毅返还房屋租赁费17000元。三、驳回原告邹毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5000元，由被告吴刚山负担。案件受理费15955元,减半收取7978元，由原告邹毅负担5316元，由被告吴刚山负担2662元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  王锡朝二〇一九年十二月二十日书记员  姜英姿