浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0521民初4064号 原告：方星，男，1986年10月19日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：韩志锋、陈雷，浙江浙联律师事务所律师。 被告：李胜强，男，1980年12月8日出生，汉族，住安徽省太和县。 委托诉讼代理人：郑祥，浙江南面律师事务所律师。 原告方星与被告李胜强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告方星及其委托诉讼代理人韩志锋、陈雷，被告李胜强及其委托诉讼代理人郑祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告归还原告租金331741元；2.判令被告赔偿原告装修残值损失121400元；3.判令被告支付违约金130000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月，原告因生产经营需要向被告租赁厂房开设印染厂，双方于2018年6月19日签订《租赁经营合同》一份，约定被告将位于太平桥工业区润德宝厂内楼上办公室西北二楼车间及一楼货梯区域共计789.86平米的厂房出租给原告，租期4年，自2018年7月15日至2022年7月14日，每平米月租金35元，第一年租金为331741元，房租每年递增5%，保证金20万元在双方合同终止时由被告返还原告，因故不能执行合同期满的，需向对方支付剩余租期10%租金的违约金。原告可对租赁厂房进行规划和装修。合同签订后，原告依约通过担保人占少平向被告支付第一年租金331741元及保证金20万元，并对厂房进行了装修改造，花去装修费12万余元。2018年7月，案涉租赁厂房所有权人突然出现并明确告知原告，案涉租赁厂房不能出租作为车间使用，不能安装机器设备，要求原告停止使用并采取了断电措施，致使原告完全无法正常使用租赁的厂房。后虽经原、被告协商，将机器设备搬至一楼，但一楼场地局促仍不能满足原告开设印染厂的正常经营需要，至此案涉租赁合同事实上无法继续履行。后原、被告多次协商，被告同意退还原告20万元押金以及331741元租金，原告于2018年8月底前腾空并搬离案涉租赁厂房。但被告至今只退还了20万元押金，331741元房租一直未还，故纠纷成讼。 被告辩称，1.双方签订的《租赁经营合同》合法有效，被告将案涉厂房按约交付原告适用，不存在违约行为，不承担违约责任；2.原告擅自在诸暨另行租赁厂房生产，将案涉厂房空置，故是原告违约在先，应承担相应违约责任；3.请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告为证明自己的诉称意见，在举证期限内向本院提交以下证据： 1.《租赁经营合同》（复印件）一份，拟证明原、被告之间存在厂房租赁合同关系，原告承租被告厂房开设工厂的事实； 2.中国农业银行转账凭证、押金收据各一份，拟证明原告依约支付第一年租金331741元及20万元押金的事实； 3.银行转账回单一份，拟证明因案涉租赁厂房无法使用不能进行正常生产经营，原告无奈将部分染色业务转交由被告承接，被告于2018年11月30日返还原告押金时扣除了原告需支付的染色费用后，共归还原告押金177514元的事实； 4.通话录音证据（文字整理资料3页），拟证明因被告违约致使原告承租的厂房不能摆放机器设备，案涉租赁合同无法继续履行，原、被告协商一致由被告退还原告20万保证金及331741元房租的事实； 5.装修方王俊明、陶万冬出具的《情况说明》二份、微信支付交易明细证明、支付宝转账电子回单若干，拟证明原告在承租案涉厂房后进行装饰装修并支付装修费用，以及因被告无权转租致使原告无法使用案涉租赁厂房，原告因此重新租赁厂房支出的机器设备搬迁运输费用的事实； 6.原告合伙人占少平与被告微信聊天记录六页，拟证明原告合伙人占少平在与被告协商租赁厂房时，明确告知被告租房是用于开设印染工厂并将安装的机器设备清单发送给被告，被告并未表示异议，后因被告不能排除房屋所有权人的阻碍，原告搬离案涉租赁厂房，被告明确知晓也同意原告搬离，并要求原告不要将装修好的水管带走，此后原告同被告协商，被告同意归还全部房屋租金及押金的事实； 7.2018年7月原、被告微信聊天记录三页，拟证明原告将所有权人阻止使用的情况告知被告并要求被告解决，被告此时并未告知原告其享有合法的转租权并叫原告隐瞒被告已将厂房出租的事实； 8.2018年6月原、被告微信聊天记录二页，拟证明原告在合同签订后曾将新增安装机器设备清单发送给被告，被告并未表示异议的事实； 9.《解除租赁合同协议书》一份，拟证明原告合伙人占少平于2018年8月29日将《解除租赁合同协议书》发送给被告，被告对该份协议书中退还全部331741元租金及20万押金的事实没有异议，被告仅对付款协议中约定的时间进行修改，其承诺归还全部租金及押金的意思表示从录音证据中都能证明，但其仅认为原告另行开设新厂，故改变主意不愿退还全部租金及押金。 被告为证明其辩称意见，在举证期限内向本院提交以下证据： 1.《合同补充协议书》、浙江斯特曼印染有限公司（以下简称斯特曼公司）出具的《情况说明》各一份，拟证明被告对案涉厂房享有出租权，且案涉厂房所有权人斯特曼公司书面说明因原告安装机器超重超量对生产造成严重安全隐患，故公司对其场地实施了停电措施的事实； 2.微信聊天记录及图片六页，拟证明原告机器设备入厂安装完毕，已使用租赁物的事实； 3.被告与原告机器设备拆装工人“小施”的通话录音证据二页，拟证明原告于2018年8月15日在诸暨另租厂房，将案涉厂房内的机器设备搬运过去，故是原告根本违约的事实； 4.被告与宣柏松通话录音证据二页，拟证明原告因水电气费用便宜而另向他人租用厂房的行为违约，而并非原告主张的租赁物不适格； 5.被告与案外人签订的《合作协议书》一份，拟证明因案涉厂房空置一年左右，被告为止损于2019年6月15日与案外人吴华建立合作关系的事实。 上述证据，均在庭审时交予当事人质证。双方质证意见如下： 对原告提交的证据，被告质证认为：证据1虽为复印件，但对真实性、合法性、关联性均认可。证据2、3均认可。证据4对通话双方身份真实性无异议，对关联性不认可，通话主体不是原告，而是合同担保人宣柏松，不能反映原告意志；整段通话时长达五十多分钟，原告仅摘取部分，无法体现完整性和真实性；通话内容不能证明被告违约及同意退还款项等事实，且双方尚在沟通中，不能作为被告自认的事实；合同义务是出租与租赁，不包括机器安装，故原告安装机器是否符合要求不在合同范围内，且承重问题合同有专门约定，原告认为房东阻止安装，但房东仅是善意提醒，不构成阻止。证据5中《情况说明》的真实性不予认可，不知原告在什么情况下要求证明人签署，对来源存疑，对内容也不予认可，不能确定装修工程是单个分包还是一起分包，相关装修协议也没有，对双方的法律关系不得而知；关于微信、支付宝交易凭证，凭证金额与《情况说明》所载金额不符，无法证明实际装修费用，且每笔转账的用途真假不知，是否与出具说明为同一个人也不知，故对该组证据均不认可。证据6真实性予以认可，关联性不认可，占少平仅是合同担保人，并非原告本人，从内容看，不能证明被告对清单无异议，被告是出租厂房、场地，不包括机器安装，不是合同范围，被告也不同意原告搬离，该组证据也体现不出被告同意全部退还租金的意思表示。证据7真实性予以认可，对证明目的不认可，被告具有合法转租权，而原告放置机器对厂房承重产生影响与被告无关。证据8机器清单系原告单方手写，并未得到被告的确认，从微信聊天内容看，亦未得到被告的明确回应，结合双方签订的合同文本内容，该份清单不属于合同的组成部分，不应归入合同调整范围，应当予以排除，故对该份证据不予认可。证据9系原告事后单方拟定，并未得到被告签字确认，微信聊天记录只能看到协议书的抬头，内容与抬头不一致，故可推断系原告事后草拟而成；其次，原告认为该份协议书系合伙人占少平于2018年8月29日发给被告的，但占少平仅系合同的担保人而非合伙人，不是合同相对方，无权处分合同权益，故占少平是否发过该份协议书给被告，对原合同履行无任何影响。最后，原合同文本内容中并无关于合同解除的相应条款，按照相关法律规定，原告无权单方面随意解除合同，故对该份证据不予认可。 对被告提交的证据，原告质证认为：对证据1不认可，被告在与原告发生租赁关系时并未披露有权转租的事实，以致房东阻止原告开厂，故该份证据不能排除房东与被告事后串通的嫌疑；《情况说明》系被告在庭审过程中出具，真实性存疑，房东也从未向原告提及超重的问题。证据2真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，该组照片显示为原告已将机器设备搬至一楼的情形，并未开始履行合同，原告出于无奈只能另行找厂房并在11月正式生产。证据3通话双方的身份无异议，对原告于2018年8月底搬离的事实予以认可，但原告是由于被告交付的租赁场地不能满足租赁目的，且无法提供解决方案，故被动搬离，故该组证据不能达到被告的证明目的。证据4通话双方的身份无异议，但录音剪辑不完整，有遗漏，是片面截取部分意思，扭曲原告另租厂房只是因为水电费便宜而故意违约。证据5真实性不认可，被告与案外人的情况原告不清楚，原告解除合同的意思表示早已到达被告，被告逾期出租应由其自己承担损失。 结合双方的质证意见，本院对本案证据认证如下： 原告证据中：证据1符合有效证据要件，能够证明原、被告双方之间的房屋租赁合同关系，本院予以认定。证据2、3、4对第一年租金、押金的支付情况及押金退还均得到双方当事人认可，本院予以认定。证据5原告举证已支付案外人的装修费及机器拆装搬运费，并据此主张残值损失121400元，本院认为，原告无法提供书面合同证明与案外人之间存在真实的装饰装修关系，仅凭《情况说明》和打款记录不能有效证明花费装修费的事实，故上述证据均不符合有效证据形式要件，但鉴于被告对原告确实存在装修、机器搬迁的事实予以认可，且与机器设备拆装工人“小施”亦认识等因素，本院酌定原告的装修残值和设备拆卸搬迁费用共计80000元。证据6能够证明在正式签订案涉合同前，占少平将大致放置机器数量告知被告的事实，本院对此予以认定，但聊天内容尚不能证明被告承诺退还全部房租的事实，本院对此不予认定。证据7能够证明原告将房东阻挠使用租赁厂房的情况告知被告，被告亦知晓的事实，本院对此予以认定，对其余待证事实不予认定。证据8能够证明原告曾将最终安装的机器设备清单告知被告的事实，本院对此予以认定，虽被告未对此作出回应，但不能据此认定被告应对机器设备超重影响租赁厂房的使用负全部责任。证据9缺乏当事人签字确认，不符合有效证据形式要件，本院不予认定。 被告证据中：证据1符合有效证据形式要件，参考本院在庭后要求被告补充提交的其与斯特曼公司的《车间租赁合同》，能够证明斯特曼公司为案涉厂房所有权人、被告享有转租权及斯特曼公司因原告机器设备超量超重造成安全隐患故而对其采取拉闸断电行为的事实，本院对此予以认定。证据2能够证明原告的机器设备确已搬至租赁厂房，原告对此亦无异议，结合原告对厂房已进行了装修的事实，案涉合同已实际履行，本院对此予以认定。证据3虽为案外人陈述，但经庭审查明，原告事实上已另行租赁厂房，本院对此予以认定，至于是否为原告根本违约，本院将在下文重点阐明各方当事人的违约责任。证据4聊天内容尚不能推翻在案证据显示的租赁目的无法达成的真正因素，故本院对该证据的待证事实不予认定。证据5与本案并无关联性，本院不予认定。 经审理查明，本院认定事实如下：被告李胜强与浙江斯特曼印染有限公司存在厂房租赁合同关系，双方经签订补充协议约定被告有权将部分厂房对外出租、转让。2018年6月19日，原告方星与被告李胜强签订《租赁经营合同》一份，主要约定如下：1.被告将位于德清县太平桥工业区润德宝厂内楼上办公室西边二楼车间及一楼货梯区域共计789.86平方米的厂房租给原告，每平方米租金为35元，第一年租金为331741元；2.租赁期限为四年，自2018年7月15日至2022年7月14日，房租每年递增5%。合同签订后双方因其他原因不能执行合同期满的，剩余合同期限时间内需向对方支付10%的租金作为违约金，双方可解除合同；3.保证金20万元在签订合同时一次性交付被告，被告开具收据，合同期满不再续签时由被告在一月内退还原告；4.原告对上述租用的厂房可进行规划和装修，但不得对承重、大梁柱等厂房主体结构作任何改动，如因上述规划和装修的行为给被告厂房带来安全隐患或者发生厂房沉降、开裂等情况的，由原告承担修复或赔偿责任。占少平、宣柏松作为担保人在合同上签字确认。合同签订后，原告支付第一年租金331741元及保证金200000元，并对厂房进行了装修。后斯特曼公司以原告安装的机器超重超量对生产造成严重安全隐患为由，对原告场地实施了断电措施。原告遂于同年8月底将机器设备搬离，并向被告主张解除合同。双方经协商，被告于同年11月30日退还原告保证金，但对其余损失未达成一致，原告诉至本院。 本院认为，本案争议焦点为：案涉租赁合同是否合法有效？如有效，合同是否已经解除及解除后的责任承担问题如何认定？ 关于案涉租赁合同是否合法有效的问题。原告主张被告从未将其转租权的合法性披露给原告，以致房屋所有权人阻止原告使用厂房，被告在庭审中提交的补充协议显然不符合常理，原告有理由相信被告与房屋所有权人事后串通授权，因此案涉租赁合同应当认定为无效合同，被告应当返还原告已支付的房租费并赔偿损失。本院认为，原、被告在签订租赁合同时，被告有义务告知权利范围，原告亦有责任对被告表面权利尽到谨慎审查义务，若事后因被告没有转租权影响到合同履行，双方均应承担相应责任。但本案中，被告提交补充协议主张其转租权合法，原告虽抗辩认为串通造假，但并未举以证据证实，本院不予采信。退一步讲，即使房屋所有权人确为事后追认被告的转租权，亦可认定有效。因此，原告关于被告系无权转租故案涉合同属于无效合同的主张，本院不予采信。案涉租赁合同合法有效，应当得到法律保护。 关于合同解除与否及责任承担问题。原告主张若法院认定被告享有转租权，则被告不能提供符合合同约定的租赁物并保证承租人不受干扰地使用租赁物，致使合同目的无法实现，已经构成根本违约，并据此主张解除合同。经庭审查明，案涉合同签订前，担保人占少平已将需要安装的机器设备大致列表告知被告，后双方签订合同并确定厂房的平方数。合同签订后，原告对厂房进行了装修，说明被告已按约交付了租赁场地，已完成合同主要义务。至于在双方约定的区域内如何安置机器设备及控制数量，原告应当自行负责妥善规划，而不能将该义务全部转嫁给被告。故原告主张案涉合同不能履行下去是由于被告根本违约的主张，本院不予采信。既无根本违约，原告便无权单方解除合同，而应当通过双方协商解除。原告进而举以占少平与被告的微信聊天记录，主张其于2018年8月29日已将解除合同的意思表示告知被告，被告承认曾收到协议，但由于缺乏原告的签名故拒签，且其主张协议内容中并无解除合同的相应条款。无论何因，虽在庭审中双方均认可原告已于2018年8月底搬离他处，但鉴于最终并未在《解除租赁合同协议书》上签字确认，显然双方对解除合同的意思并未达成一致。本院依据案涉合同约定的“保证金20万元……合同期满不再续签时由乙方在一月内退还甲方”，结合被告于2018年11月30日将租房押金予以退还的事实，认定案涉合同于2018年10月31日解除。合同解除后，尚未履行的租赁期相对应租金由被告予以返还，经核算为234491元（331741元-331741元÷365天×107天，自2018年7月15日至2018年10月30日，共计107天）。 诚然，因斯特曼公司采取了断电措施，影响到原告的正常生产经营。在此过程中，被告作为转租方应当与所有权人进行积极沟通协调并妥善处理，尽最大努力为承租人排除妨碍，但现有证据并不能表明被告对此作出努力，应当对原告解除合同造成的损失承担一定赔偿责任，综合考虑各方面因素，本院酌定被告承担的责任比例为20%。原告据此主张的装修残值及装卸、搬运机器设备支出的费用，本院已在上文酌定为80000元，按照责任比例，认定被告赔偿原告损失16000元。此外，原告主张按照合同约定被告需支付剩余合同期限时间内租金的10%作为违约金。经庭审查明，案涉合同约定“甲乙双方因其他原因不能执行合同期满的，剩余合同期限时间内需向对方支付10%的租金作为违约金，甲乙双方可解除合同”，如上所述，双方对案涉合同的解除均存在过错，合同约定的“其他原因”亦属约定不明，无法确定违约金的承担方和接受方，故本院对原告该项主张不予支持。 综上，原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，应予保护。双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。现因合同解除，被告应当返还原告已支付的租金234491元，并赔偿原告损失16000元。对原告的其余诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李胜强于本判决生效之日起十日内返还原告方星房屋租金234491元，并赔偿原告方星损失16000元； 二、驳回原告方星其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9631，减半收取4815.5元，财产保全费3420元，两项合计8235.5元，由原告方星负担4697.5元，被告李胜强负担3538元，限于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 杨 静 二〇一九年十二月二十七日 法官助理严月辉 书记员 沈佳丽