新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院 民 事 判 决 书 （2019）新40民终1543号 上诉人（原审原告）：赵祥，男，1970年1月18出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 被上诉人（原审被告）：新疆通和工程建设有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 法定代表人：张强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙境延，新疆翰兴律师事务所律师。 原审第三人：奎屯华亿仓储物流有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州奎屯市。 法定代表人：孙琪佳，该公司董事长。 上诉人赵祥因与被上诉人新疆通和工程建设有限责任公司（以下简称通和公司）、原审第三人奎屯华亿仓储物流有限公司（以下简称华亿公司）案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2019）新4003民初394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵祥，被上诉人通和公司委托诉讼代理人孙境延到庭参加诉讼，原审被告华亿公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院缺席审理本案。本案现已审理终结。 赵祥上诉请求，撤销一审判决，改判停止对华亿公司综合楼1#、2#的强制执行，确认赵祥对华亿公司综合楼1#一层南13号享有租赁使用权。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。案涉《使用权转让协议》系房屋租赁合同，一审判决认定为房屋买卖合同错误；2.一审判决适用法律错误。其租赁案涉房屋应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件问题的规定》第三十一条的规定进行处理，一审判决以房屋买卖合同为由驳回其诉讼请求适用法律错误,请求二审法院支持其上诉请求。 通和公司辩称，涉案《使用权转让协议》名为使用权转让，实为房屋买卖协议，该协议违反了法律、行政法规效力性强制性规定，因而无效。一审判决认定事实及适用法律正确。赵祥明知案涉房屋未经竣工验收，亦无相应资质文件，仍与华亿公司恶意串通，强行占有使用房屋，赵祥属于恶意案外人，不应受法律保护。请求驳回上诉，维持原判。 华亿公司未提交书面答辩意见。 赵祥向一审法院起诉请求，1．停止对华亿公司综合楼1#、2#强制执行；2．判令赵祥对华亿公司综合楼1#一层南13号享有使用权至2055年12月；3．本案诉讼费用由通和公司、华亿公司承担。 一审法院认定事实：2014年9月30日，华亿公司（甲方）与赵祥（乙方）签订《使用权转让协议》，约定甲方将其拥有的三号楼一层南013房的使用权转让给乙方，建筑面积110.04平方米，总价款为410,000元，2014年9月29日乙方支付317,000元，乙方承诺如不在规定时间内足额交付房款的，甲方有权另行销售该房屋，且自愿按已付款的30%承担违约金；第二条约定乙方付清总价款后，对本协议房屋仅享有排他的独占使用权。使用期限至2055年12月1日止。该协议下方注明：1、此房客户之前为租客，已交93,000元因此再交317,000元即可；2、所有证件齐全后进行公证；3、此房为空房。该协议由赵祥、华亿公司经办人孙永军签字及华亿公司盖章。2014年7月14日，华亿公司给赵祥出具收据一份，载明今收到赵祥交房款317,000元，收款人处由孙永军签名并加盖华亿仓储物流公司的印章。庭审中，华亿公司认可收到上述款项的事实，认可协议约定华亿仓储物流公司3号楼即系华亿仓储物流公司综合楼1#楼。 一审法院另查明，2017年6月15日，通和公司与华亿公司建设工程施工合同纠纷一案，经新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（以下简称伊犁州分院）审理并作出（2017）新40民初93号民事调解书，确认华亿公司共计向通和公司支付工程款及利息16,609,481.20元。该调解书生效后，华亿公司未按协议内容履行付款义务，通和公司遂向伊犁州分院申请强制执行。伊犁州分院作出（2017）新40执73号执行裁定书，裁定（2017）新40民初93号调解书由奎屯市人民法院执行。 2018年11月23日，一审法院在华亿公司综合楼1#、2#张贴公告，载明：我院受理的（2018）新4003执526号申请人乌鲁木齐新发典当有限公司奎屯分公司申请执行孙永军、刘小珍、华亿公司民间借贷纠纷一案、（2018）新4003执28号申请人通和公司申请执行华亿公司建设工程施工合同纠纷一案中，因被执行人孙永军、刘小珍、华亿公司未履行生效法律文书确定的还款义务，该院将依法拍卖已查封的被执行人华亿公司名下位于奎屯市××街两宗土地使用权及地上所有房屋……。 一审法院在执行上述案件中，赵祥对执行标的华亿公司综合楼1#楼一层南13号房屋提出书面异议，该院作出（2019）新4003执异9号执行裁定书，裁定驳回赵祥的异议请求。赵祥不服，于2019年3月14日向一审法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院又查明，奎屯-独山子经济技术开发区规划建设局签发的奎开地字第654003201500001号建设用地规划许可证载明：用地单位为华亿仓储物流公司，用地项目名称为仓储物流中心项目，用地位置为团结南街以西、松柏路以北，用地性质为仓储用地。该许可证遵守事项第三项规定：未经发证机关审核同意，本证的各项规定不得随意变更。庭审中，赵祥、通和公司、华亿公司均认可该许可证载明的用地即为华亿公司综合楼1#、2#楼所在地。 本案争议焦点：1.赵祥与华亿公司是何法律关系；2.案涉房屋能否转让，赵祥主张确认房屋使用期限有无依据，赵祥能否以此协议阻止对涉案房屋的强制执行。 一审法院认为，关于焦点1，赵祥主张其与华亿公司签订的《使用权转让协议》性质系房屋租赁合同，其对涉案房屋享有20年的合法使用权。通和公司辩称案涉的转让协议虽名为房屋租赁合同，实际系房屋买卖合同。根据《使用权转让协议》内容来看，双方约定房屋的转让价格是以房屋面积和单价为基础计算所得，在付款方式中亦载明支付的是房款，并约定赵祥对该房屋享有排他的独占使用权期限至2055年，结合案涉工程的土地性质，该转让协议虽名为使用权转让协议，实际系房屋转让协议，赵祥与华亿公司之间系房屋买卖合同关系。关于焦点2，《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准”。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十四条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。本案中，华亿公司未经原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，改变原土地用途的情形下，华亿公司将规划部门批准的仓储用地改建为综合楼，将1#、2#楼的房屋出售给赵祥，双方签订房屋买卖合同后，又未办理改变涉案土地用途手续，华亿公司与赵祥签订的《使用权转让协议》违反了上述法律中的强制性规定，应属无效。赵祥对涉案房屋不享有所有权，其无权阻止对涉案房屋的强制执行，据此，赵祥要求停止对华亿公司综合楼1#、2#强制执行的诉请，无事实及法律依据，一审法院不予支持。因案涉协议的性质并非房屋租赁合同，故赵祥请求确认其对涉案房屋享有使用权的诉请，不能成立，一审法院不予支持。通和公司辩称案涉协议的性质系买卖合同的意见，一审法院予以采纳。华亿公司辩称其与赵祥签订的涉案协议系房屋租赁合同，其公司愿意继续履行该合同的意见，一审法院不予采纳。判决：驳回赵祥诉讼请求。案件受理费100元，由赵祥负担。 本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院另查明，新疆生产建设兵团奎屯垦区人民法院于2015年9月22日作出（2015）奎垦民保字第30号民事裁定书，查封刘小珍、孙永军、华亿公司位于奎屯市××街（土地证号：奎国用131009第47178号）及南附3号（土地证号：奎国用150827第64072号）两宗土地（以下简称为案涉两宗土地）。次日，该院向奎屯市国土资源局送达（2015）奎垦执保字第119号协助执行通知书，协助执行：1.查封华亿公司名下案涉两宗土地使用权，查封期间停止办理上述两宗土地的过户、买卖、抵押、出租等手续；2.查封期限三年（2015年9月23日-2018年9月22日）。2019年7月9日，奎屯市人民法院于2019年7月8日向奎-独开发区不动产登记分局送达（2018）新4003执28号协助执行通知书，协助：1.请贵单位协助该院查封、扣押华亿公司名下案涉两宗土地及地上所有房屋和附属物。2.查封期限三年（2019年7月9日-2021年7月8日）。案涉两宗土地批准用途为仓储用地，使用年限60年，自2012年7月27日起至2062年7月26日。 本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉使用权转让协议的性质和效力；2.赵祥对案涉房屋享有的民事权益能否足以排除强制执行。 关于争议焦点一。首先，案涉使用权转让协议，从“使用权转让协议”的字面意思分析，一方当事人从另一方当事人处有偿取得一定期限内特定房屋的使用权，符合租赁合同的构成要件。其次，从案涉使用权转让协议中“使用权转让给乙方”、“使用期限至2055年12月1日止”、“乙方转让房屋时必须向开发公司办理变更、登记手续”等表述可见，协议的内容也符合租赁合同的构成要件。再次，一审中赵祥与华亿公司均认可签订的使用权转让协议系房屋租赁合同。 综上，应认定赵祥与华亿公司签订的使用权转让协议实质为房屋租赁协议，该协议是双方的真实意思表示，除租赁期限超过20年部分的无效外其余内容不违反法律规定，合法有效，本院确认赵祥对华亿公司综合楼1#一层南13号享有20年的租赁使用权。一审法院认定上述使用权转让协议系房屋买卖合同有误，本院予以纠正。 关于焦点二。首先，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生物权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。因此，不动产租赁期间，物权人对物的处分权能并不为法律所禁止，基于物权人对租赁物的处分权，人民法院强制执行处分租赁物具有法律依据，且执行法院的执行行为对租赁物所有权变动，并不影响租赁合同的效力，承租人以其租赁权对抗排除人民法院的强制执行显然没有法律依据。其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条关于“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，承租人要求阻止移交占有被执行不动产的诉讼请求应予以支持。庭审中，赵祥自认其使用案涉房屋未受到任何限制，一审法院在执行过程中亦未要求其移交占有的上述房屋，故赵祥上诉请求停止对华亿公司综合楼1#一层南13号的强制执行不符合上述法律的规定，综上，赵祥以其对案涉房屋享有租赁使用权并排除对华亿公司综合楼1#、2#的强制执行，无事实和法律依据，本院不予支持。 另，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”，本案中，华亿公司作为本案中的被执行人，对赵祥提起的执行异议之诉并无异议，依据上述规定，可以列其为第三人，原审将华亿公司列为被告不当，本院予以纠正。 综上所述，赵祥部分上诉请求能够成立，应予维持；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条的规定，并经本院审判委员会第十二次会议讨论决定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院（2019）新4003民初394号民事判决； 二、确认赵祥对奎屯华亿仓储物流有限公司综合楼1#一层南13号享有20年的租赁使用权（即租赁使用权自2014年9月29日至2034年9月28日止）； 三、驳回赵祥一审其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由赵祥负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 凤 审判员 王国彪 审判员 何学涛 二〇一九年十二月二十二日 书记员 张晓蝉