广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终21948号上诉人（原审原告）：叶丹，女，1982年10月1日出生，汉族，住湖北省钟祥市。委托诉讼代理人：李秀媚，广东仁利律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州番禺雅居乐房地产开发有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇员岗村广州雅居乐花园会所。法定代表人：杨林森，该公司经理。委托诉讼代理人：余小晔，该公司职员。上诉人叶丹、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初11059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。叶丹上诉请求：一、撤销一审判决，改判雅居乐公司支付迟延交楼违约金人民币710482元给叶丹；二、本案一审、二审诉讼费用由雅居乐公司承担。事实与理由：一审法院认定事实有误。一、疏忽了叶丹与雅居乐公司协商一致变更验收时间的事实。从叶丹提交的证据微信记录中可以看出：虽然2017年3月29日雅居乐公司物管人员通过微信告知叶丹整改完成可以收楼，但并无通知具体的收楼时间，而叶丹收到微信留言后，也在微信中回复因为遇到清明节祭祖时间已经回老家，清明节后再回来验收房屋，雅居乐公司在微信中表示同意。这说明合同双方就验收房屋时间一致同意变更，即叶丹于2017年4月10日前往涉案房屋查看，是无可厚非的；而在查验当天，就向雅居乐公司提交验收手抄表，说明及时提出了质量异议。二、忽视了二次验房时仍然存在诸多严重问题，特别是入户门窗尚有严重瑕疵的事实。叶丹于2017年4月10日第二次验房时发现的问题虽然比第一次少，但是仍然存在多处天花、墙面渗水、起泡、空鼓、裂纹，窗页锁未安装或锁不住等等诸多问题，特别是入户大门门套没有修边这一重大瑕疵依然存在，因为没有修边直接导致不能上锁，整栋别墅都会因为无法上锁而失去安全保障。而一审判决书认定所谓的“基本修复”仅是雅居乐公司物管人员在验房前微信中的单方说法。综上，一审法院认定的事实有误，将雅居乐公司已经迟延交楼398天的事实，“酌情”确实违约时间为198天，从而少计算了461420元迟延交楼违约金给叶丹。雅居乐公司二审辩称，我方不同意叶丹的上诉请求、事实和理由，亦不同意一审判决。雅居乐公司按照合同约定提供了相关资料，即视为案涉房屋已经符合交付条件，一审法院判决其承担逾期交房的违约责任不当，本案应驳回叶丹的请求。雅居乐公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判雅居乐公司不需要向叶丹支付249062元逾期交房违约金；二、一、二审诉讼费均由叶丹承担。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律存在前后矛盾。一审判决已经载明雅居乐公司提供证据证明涉案房屋在合同约定的交付时间前已经取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《供用电方案协议》、燃气《工程竣工验收证明书》《供水协议书》，且在办理收楼手续时向叶丹交付《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，同时也在合同约定的交付时间前已通知叶丹收楼。一审法院采信雅居乐公司提交的证据，认定涉案房屋符合合同约定交付条件，此时已经认定涉案房屋不存在逾期交付。但是，一审又认为叶丹第一次验房时提到的入户门撞伤、门框变形等质量问题影响到叶丹的居住，构成逾期交付。雅居乐公司认为叶丹第一次验房时提到的质量问题均属于质量瑕疵问题，雅居乐公司交付的是毛坯房，叶丹需要对房屋进行装修后方能入住，所以此质量瑕疵并不影响叶丹的居住，对此质量瑕疵雅居乐公司应当承担保修责任，但是并不影响交付，雅居乐公司不应当承担249062元逾期交房违约金，此逾期交房违约金金额巨大，大大超过了保修责任的范围，而且涉案质量问题雅居乐公司也已经全部修复，如果还存在其他质量问题，雅居乐公司可以继续承担保修责任，进行修复或赔偿，雅居乐公司并未拒绝承担保修责任，叶丹不得因为质量瑕疵问题而拒绝收楼。叶丹本应该在2016年9月15日前办理收楼手续，但叶丹纠结于质量问题于2017年10月18日才办理收楼手续，逾期收楼的责任应当由叶丹自己承担，雅居乐公司不应当承担巨额的逾期交楼违约金。一审判决一方面认为涉案房屋已经达到交付条件，不存在逾期交付，另一方面又因为质量问题酌情判决雅居乐公司承担逾期交付违约金，雅居乐公司认为一审判决前后矛盾。叶丹二审辩称，叶丹不同意雅居乐公司的上诉请求、事实和理由，亦不同意一审判决。答辩意见与上诉意见一致。因本案纠纷，叶丹于2018年11月12日向一审法院提出诉讼请求，请求判令：1.雅居乐公司支付逾期交楼违约金710482元；2.雅居乐公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市番禺区南村镇兴南大道雅居乐剑桥郡御郡六街13号101房，权属人是叶丹，建筑面积353.918平方米。2016年6月3日，叶丹（乙方、买方）与雅居乐公司（甲方、卖方）签订《商品房（一手房）买卖合同》，合同编号201606117689。合同约定雅居乐公司经批准建设广州市番禺区雅居乐剑桥郡商品房，叶丹向雅居乐公司购买涉案房屋，房屋总价11533796元，以按揭贷款方式付款。合同第十一条约定，甲方应当在2016年9月15日前将涉案房屋交付乙方使用，交付时应取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供电、通邮的证明文件，雅居乐公司向叶丹交付房屋时，应当向叶丹发出收楼通知书；合同第十二条约定，甲方如未能按合同规定的期限交房，自合同第十一条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，逾期180天内（含180天）甲方按已付楼款总额的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，超过180天甲方按已付楼款总额的每日0.2‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行；合同第十三条约定乙方接到收楼通知书之日起3日内对商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，否则视为接收；第十四条约定双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供的资料包括：《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、供水供气供电通邮的永久使用证明材料、人防环保部门出具的认可文件或准许使用文件、《房地产质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，若甲方未提交上述文件，视为不符合交付标准。合同附件六补充约定涉案房屋作为毛坯房交付；合同附件七《补充协议》第八条对合同第十四条补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，在乙方办理收楼手续时，向乙方出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准。涉案合同及附件还约定了其他条款。合同签订以后，叶丹依约支付了购房款，双方确认不存在购房款及房屋面积的争议。2016年9月13日、2017年4月10日，叶丹两次应雅居乐公司通知前往涉案房屋验收楼房，参与验收的包括叶丹及其自行委托的广州双枪工程技术咨询有限公司的验楼人员、雅居乐公司委托交付楼房的涉案房屋所在物业公司工作人员。叶丹陈述称两次验房均发现多处质量问题，并提交了广州市番禺区住房和建设局2016年8月19日出具的番住建函[2016]3045号《信访复函》及附件《关于雅居乐剑桥郡北苑御郡小区业主投诉房屋质量问题的回复》、两份《广州双枪现场验收手抄表》、《房屋查验咨询报告》和微信聊天记录为证。其中雅居乐公司于2016年5月13日出具的《关于雅居乐剑桥郡北苑御郡小区业主投诉房屋质量问题的回复》承诺对涉案小区中外墙漏水等房屋质量问题履行维修责任。2016年9月13日的《广州双枪现场验收手抄表》记录的房屋质量瑕疵包括：车库、负一层天花钢筋外露，负一楼到三楼房间及楼梯走道多处天花、墙面渗水、起泡、脱皮、裂纹、空鼓，入户门门页碰伤、门框变形、门套未收边、二楼阳台推拉门框变形，二楼、三楼两处窗锁未安装或锁不住，部分阳台、窗玻璃破损、卫生间防水未达标等；手抄表首页由叶丹及其委托的验房人员刘××、物业工作人员林××共同签名确认并注明日期。广州双枪工程技术咨询有限公司根据前述手抄表制作《房屋查验咨询报告》，其中总结验房问题为：1、墙面空鼓；2、门锁无法上锁；3、天花、墙面、过梁底部水迹；4、墙面裂纹。物业公司工作人员曹××签名确认于2016年12月19日签收《房屋查验咨询报告》。2017年4月10日《广州双枪现场验收手抄表》记录问题包括：车库天花渗水、钢筋外露，负一层、厨房、主卧墙面渗水，各层多处墙面空鼓、裂纹，入户门套未收边、门扇刮花，阳台护栏生锈等；叶丹及其委托的验房人莫××、物管工作人员陈××和曹××均在手抄表上签名确认，其中两个物管人员手写备注“已收原件”。对于叶丹提交的上述证据，雅居乐公司认为《信访复函》及附件与本案无关，而广州双枪工程技术咨询有限公司不具备相应鉴定资格，故其作出的《房屋查验咨询报告》及两份《广州双枪现场验收手抄表》不具备真实性、合法性和关联性；但雅居乐公司确认微信聊天记录真实，并承认两次验房后均按叶丹提出的要求对涉案房屋存在的瑕疵进行整改。2017年10月18日，叶丹第三次应雅居乐公司通知前往涉案房屋办理收楼验房手续，签署《收楼确认书》，确认签收入伙资料及物品（包括《临时管理规约》、《前期物业服务协议》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《服务手册》、《业主（用户）消防安全责任书》、《业主授权印鉴书》、住宅大门钥匙5条，信箱钥匙13条），同日，叶丹交纳了涉案房屋自2018年1月1日至2018年6月30日的物业费共704.2元。另查明，雅居乐公司于2012年6月30日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2010年11月24日取得《供用电方案协议》，2011年11月30日取得燃气《工程竣工验收证明书》，同时雅居乐公司提交与广州市番禺区南村镇自来水公司签订的《供水协议书》证明涉案房屋满足供水条件。此外，广州双枪工程技术咨询有限公司于2015年7月3日经广州市海珠区市场监督管理局登记成立，系自然人独资的有限责任公司，法定代表人刘平平，经营范围为：建筑工程后期装饰装修和清理、商品房收楼验房服务等。以上事实有《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》、《房屋查验咨询报告》、《广州双枪现场验收手抄表》2份、《信访复函》及附件、《收楼确认书》、微信聊天记录、企业商事登记信息及庭审笔录为证。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。叶丹、雅居乐公司于2016年6月3日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效，合同条款对双方均有约束力，双方应依约定履行。雅居乐公司向叶丹交付房屋，已尽通知义务，符合涉案合同的约定。雅居乐公司提供合同原件证明其在约定收楼时间之前已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《供用电方案协议》、燃气《工程竣工验收证明书》、《供水协议书》，且在办理收楼手续时向叶丹交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，符合涉案合同附件七《补充协议》第八条关于收楼资料的约定，而叶丹在庭审中未主张雅居乐公司因交付材料不齐全拒绝收楼，故一审法院采信雅居乐公司提交的证据，认定涉案房屋符合合同约定的交付条件。关于涉案房屋的质量问题。一审法院确认叶丹提交的两份《广州双枪现场验收手抄表》及《房屋查验咨询报告》的证明力。理由如下：1、两份《广州双枪现场验收手抄表》均由叶丹及物管人员在验房当日签名确认，其中物管人员的名字与叶丹提交的微信聊天记录的聊天对象一致，雅居乐公司确认微信聊天记录的真实性，也确认委托物业公司办理涉案房屋收楼手续，故两份手抄表可以反映验房时的真实情况；2、《房屋查验咨询报告》中打印记载的整改事项与2016年9月13日验收表一致，手写修改及添加的整改事项与2017年4月10日验收表一致，手写处由叶丹委托的验房人莫××签名捺印确认“以上改动是复验后所改，2017年4月10日”，报告中验房问题总结一栏，系依据2016年9月13日的《广州双枪现场验收手抄表》进行总结归纳，未作扩张性解释和原因分析，故该报告亦可反映楼房验收的实际情况；3、2016年12月19日物管人员曹××在《房屋查验咨询报告》中签名确认收到报告原件，叶丹与物管人员微信聊天时亦使用《房屋查验咨询报告》的图片上报整改内容，雅居乐公司直至庭审答辩前一直未就该报告记载内容的真实性向叶丹提出书面异议，并且雅居乐公司承认对叶丹提出的房屋质量瑕疵均一一进行了整改，故一审法院对《房屋查验咨询报告》亦予以采纳。根据上述证据，涉案房屋第一次验房时存在入户门撞伤、门框变形致门无法上锁以及窗锁未安装等问题，该瑕疵确能导致涉案房屋产生居住安全隐患，致使叶丹无法如期搬入建筑材料进行装修使用；并且，在雅居乐公司多次修补前，涉案房屋从负一楼到三楼均存在多处墙面、天花渗水，作为毛坯交楼的别墅，其天面及外墙防水措施是否合格充分，亦直接影响叶丹接收涉案房屋后能否正常装修及居住使用，故叶丹2016年9月13日以涉案房屋存在质量问题影响基本居住使用为由拒绝收楼符合情理，雅居乐公司未能在合同约定时间内交付符合基本居住安全的房屋给叶丹属于违约，应依约承担违约责任。2017年3月29日物管人员通过微信通知叶丹二次验房，叶丹未在3日内办理手续并提出书面异议，直到2017年4月10日才前往涉案房屋查看并提交验收手抄表。比对两次《广州双枪现场验收手抄表》，入户门锁及窗锁问题基本修复完毕，天面、外墙渗水处亦大幅减少，虽然仍存在墙面空鼓、裂纹、门套收边等问题，但均属装修瑕疵，不属于房屋主体结构质量不合格、影响居住安全的重大质量缺陷，不导致商品房居住使用的基本功能丧失，故叶丹在第二次验房后继续拒绝收楼没有法律和事实依据。综合考虑双方的举证情况、涉案合同的相关约定和本案具体案情，一审法院酌情确定逾期交楼违约金的计算期间为合同约定收楼之次日（2016年9月16日）起至雅居乐公司第二次通知收楼后的3日（2017年4月2日）止。根据涉案合同第十二条约定的违约金标准，雅居乐公司应向叶丹支付的逾期交楼违约金共计249062元（180天*0.1‰*11533796元+18*0.2‰*11533796元=207540+41522=249062元）。对于叶丹主张的超出部分的逾期交房违约金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年4月27日判决如下：一、雅居乐公司应在判决生效之日起十日内向叶丹支付逾期交房违约金249062元；二、驳回叶丹的其余诉讼请求。一审案件受理费10904元，由叶丹负担7088元，由雅居乐公司负担3816元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，现针对叶丹和雅居乐公司的上诉意见，本院分析如下：叶丹与雅居乐公司于2016年6月3日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，一审认定合同有效正确，本院予以确认，各方当事人应当依约履行。关于雅居乐公司是否应当承担逾期交房违约金的问题。本案中，雅居乐公司提供合同原件证明其在约定收楼时间之前已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《供用电方案协议》、燃气《工程竣工验收证明书》《供水协议书》，且在办理收楼手续时向叶丹交付《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，符合涉案合同附件七《补充协议》第八条关于收楼资料的约定，一审认定涉案房屋符合合同约定的交付条件，并无不当。但雅居乐公司交付房屋不仅需要符合约定的交付条件，还应当具备买受人基本生活居住使用的功能。从查明的事实来看，在第一次验房时，涉案房屋存在入户撞伤、门框变形致门无法上锁以及窗锁未安装等问题，且在雅居乐公司多次修补前也同时存在其他足以影响正常装修和居住使用的质量问题，作为购房人，叶丹有权拒绝收楼，一审据此认定此时雅居乐公司未能交付符合基本居住安全的房屋给叶丹属于违约，并应承担相应的违约责任，并无不当，本院予以维持。至于叶丹在第二次验房时，虽然仍存在部分质量问题，但叶丹确认涉案房屋的质量问题相对第一次验房时已减少，且从两次验收情况对比来看，部分质量问题确已不足以影响叶丹对涉案房屋的正常装修和居住使用，一审据此认定涉案房屋质量问题已基本修复完毕，亦无不当，本院予以维持。2017年3月29日，雅居乐公司物管人员通过微信通知叶丹二次收楼，叶丹于2017年4月10日才前往涉案房屋查看并提交验收手抄表，一审结合此时涉案房屋的质量状况和其他事实，综合本案的具体案情，酌情确定逾期交楼违约金的计算期间为合同约定收楼之次日即2016年9月16日起至雅居乐公司第二次通知收楼后的3日即2017年4月2日止，亦无不可，本院亦予以维持。综上所述，雅居乐公司和叶丹的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10904元，由上诉人叶丹负担7088元，由上诉人广州番禺雅居乐房地产开发有限公司负担3816元。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一九年十二月二十七日书记员  杨希