黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黑01民终8574号上诉人(原审被告):汤洪波,女,1964年6月13日出生,汉族,无固定职业,住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人:于利,黑龙江拓亚律师事务所律师。委托诉讼代理人:梁红玉,黑龙江高盛律师集团事务所律师。被上诉人(原审原告):汤洪滨,男,1971年1月10日出生,汉族,哈尔滨市香坊区和平街道办事处职工,住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人:李亚茹,黑龙江亚兴律师事务所律师。上诉人汤洪波因与被上诉人汤洪滨房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初669号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人汤洪波及其委托诉讼代理人于利、梁红玉，被上诉人汤洪滨的委托诉讼代理人李亚茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汤洪波上诉请求：撤销香坊区法院669号民事判决书,改判驳回或裁定发回重审。事实及理由：第一、原审判决严重违反法定程序。本案双方是姐弟关系,涉案房屋是上诉人已故丈夫宋亚伟遗产,被上诉人对该事实明知并记录在基础证据2017年6月7日协议书中，宋亚伟去世时有三位第一顺位法定继承人,分别是上诉人汤洪波、上诉人与宋亚伟婚生子宋沛哲、宋亚伟母亲张春芝。原审法院在明知涉案房屋有共有人的情形下,未追加共有人参与诉讼。审理处分共有房屋更名过户遗漏必要共同诉讼案件当事人,原审判决认定事实错误,原审判决采信6月7日协议书见证人汤某证言,该证言中已明确涉案房屋2005年市场价不止是13万,意思是高于十三万,即被上诉人汤洪滨未支付合理对价,而是不合理的低价。第二、关于涉案房屋购房款的交付，上诉人汤洪波没有实际收到被上诉人支付的房款。被上诉人可能将这十二万或十三万元交予了他们共同的弟弟汤某,由汤某用于在松北区开网吧使用。第三,签订2017年6月7日协议书时,上诉人与被上诉人发生过激烈争吵,而且被上诉人举起了凳子要砸向上诉人,由当时在场的汤某拉开没有砸到上诉人,在这种情形下,上诉人所签订的协议不是其真实意思表示。第四、涉案房屋在长达12年时间未办理更名过户。6月7日协议书未体现上诉人同意给其更名过户,庭审中被上诉人陈述中亦未提起上诉人曾经口头同意给其更名过户,且上诉人签订协议书存在不得已而为之的特定客观情况。第五、6月7日协议书中未限定上诉人给被上诉人购买房屋的履行期限。上诉人拟购买的房屋如被上诉人不同意,上诉人则无法实现该购房目的,故原判不应基于上诉人未向被上诉人交付房屋苛求上诉人。第六、2017年6月7日协议书中约定上诉人所购买的房屋为非校区房,该事实也经出庭的证人证言证实，涉案房屋更名损害上诉人的利益。第七、涉案房屋不仅为宋亚伟遗产，且其中含有宋亚伟父亲宋德令的遗产,存在共有人,且协议书中上诉人汤洪波明确表示不同意出售涉案房屋,双方未就涉案房屋出售达成合意。第八,原审判决适用法律错误,原审法院引用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”之规定，未考虑该条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持”之规定,为查明涉案房屋共有人份额以及共有人关于房屋权属及处分约定等具体事实,做出违背物权法97条规定，原审适用法律错误。汤洪滨辩称：2017年6月7日,汤洪滨与汤洪波双方补签的书面协议,是双方真实意思的表示。该协议真实的表述了2005年5月,口头商定,汤洪滨搬入亚麻小区58栋3单元五楼一号的房产,付给汤洪波13万元整人民币,买下了汤洪波名下的涉案房产，至今未过户,这个表述得很清楚,首先对一个实际入住的时间和房屋买卖的真实意思的表述,而且对收到13万元人民币房款也是表述得很清楚,且该协议是汤洪波、汤洪滨和汤某3人本人签字。那么涉案房产在2005年汤洪滨将13万元的买房款付给了汤洪波,且实际占有该房产至今，汤洪波与汤洪滨双方均实际履行了房屋买卖的主要的义务,其涉案房屋的买卖关系成立,买卖行为是合法有效的。对于汤洪波认为涉案房屋是宋亚伟的遗产,那么宋亚伟是98年去世的,去世之前,该房产也在汤洪波名下。退一步讲,如果涉案房产是遗产的话,也过了诉讼时效,与本案也没有关系。本案诉争的事实部分是房屋买卖合同,是因为汤洪波收到了买房款,且汤洪滨入住15年之后未办理房屋更名过户手续而引发的。汤洪滨认为黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初669号民事判决书事实清楚,适用法律适当。汤洪波的诉求事实及理由,有悖事实,有悖法律规定,请二审法院维持一审判决,依法驳回上诉人汤洪波的上诉请求。汤洪滨向原审诉称：要求汤洪波为汤洪滨办理房产更名过户。一审法院认定的事实：2005年5月,汤洪滨与汤洪波口头约定,汤洪滨以13万元的价格购买汤洪波名下坐位于香坊区亚麻小区58栋3单元5层1号的房屋并入住至今,2017年6月7日双方补签书面协议,协议内容为:“2005年5月,汤洪滨搬入亚麻小区58栋3单元5楼1号(因汤洪滨的女儿上学属校区房)汤洪滨付给汤洪波十三万元整人民币,买下汤洪波名下亚麻小区58栋3单元501室房屋,至今未过户,现因该房是宋亚伟遗产,汤洪波想保留,同意给汤洪滨在现有房周边买一套同等年份、同等面积的住房,超出面积由汤洪滨自行承担,汤洪波为汤洪滨买完房,过完户,汤洪滨搬出亚麻小区58栋3单元501室。”一审判决认为：汤洪滨与汤洪波于2005年5月达成口头协议,双方已形成房屋买卖合同法律关系,该合同合法有效,对双方具有约束力。结合汤洪滨与汤洪波2017年签订的协议的内容,汤洪滨已入住多年的情况以及证人汤某的证言,对于汤洪滨已经向汤洪波给付13万元购房款的事实予以确认。汤洪波作为出卖方,理应配合买方完成房屋更名过户手续。关于汤洪波辩称的涉案房产是宋亚伟的遗产其没有权利处分的情况,因该房产登记的房屋所有权人系汤洪波,且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持,故汤洪波该项抗辩主张本院不予采纳;关于汤洪波抗辩的，其在签订书面协议的时候是被胁迫的,要求撤销该合同,因汤洪波无证据证实当时是被胁迫签订的,且根据《民法总则》第一百五十二条“撤销权消灭期间有下列情形之一的,撤销权消灭:(二)当事人受胁迫的，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权”,故即使存在胁迫,汤洪波也应在签订协议之日起一年内主张撤销,现汤洪波的撤销权已消灭,汤洪波的抗辩意见本院不予采纳;关于汤洪波提出的2017年6月7日的书面协议已经对原约定进行了变更,该协议中约定“同意给汤洪滨在现有房的周边买一套同等年份、同等面积的住房,超出部分由汤洪滨自行承担,汤洪波为汤洪滨买完住房,过完户,汤洪滨搬出亚麻小区58栋3单元501室。”从该协议法律性质上看,应属附解除条件的合同。即当“汤洪波为汤洪滨买完住房,过完户”条件达成时,汤洪滨搬出涉案房产,双方房屋买卖合同解除。本案中,至法庭辩论终结时止，汤洪波并未给汤洪滨买完房、过完户,并未实际履行该协议中约定的内容,故汤洪波的该项抗辩主张本院不予采纳。关于汤洪波提出的要求返还房屋及利息,因汤洪波已将房屋出卖给汤洪滨，汤洪滨系合法居住,故汤洪波该项抗辩主张没有法律依据和事实依据本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条之规定判决如下:汤洪波于本判决生效之日起十日内配合汤洪滨办理位于哈尔滨市××区亚麻小区××单元××号房屋(房屋产权证号为哈房权证动字第××号)更名过户手续，案件受理费减半收取50元，由汤洪波承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。汤洪波举示第一组证据:宋德令个人的职工档案的部分资料。1、1965年6月26日职工登记表1份；2、1988年8月25日干部履历表1份；3、1994年8月3日离退休审批表1份；4、1990年7月10日互换房申请书1份；5、1997年5月2日宋德令死亡证明书1份。拟证实:宋德令与张春芝是夫妻关系,两人育有三子二女,其中长子宋大伟,次子宋亚伟,三子宋志伟,长女宋秀荣,次女宋丽蓉。宋德令是动力区区政府退休干部,退休前在动力区区政府取得一处家属公租房,由宋亚伟在90年置换到植物园一处公租房,宋德令于97年5月7日去世。第二组证据：1、1997年、1998年、1999年部分月份宋亚伟和汤洪波开支工资条42份及自已制作的收入明细表；2、亚麻厂58栋房屋所有权证书复印件1份；3、2000年3月27日国有住房出售专用票据1份；4、2019年9月25日,亚麻厂留守处证明书1份。拟证明：涉案房屋购房款是汤洪波与宋亚伟用夫妻共同财产支付的，且使用宋德令40年工龄和老干部优惠政策5%购房。涉案房屋的性质是政策性房改房，根据当时的房改房政策,死者工龄和夫妻共同财产支付的,共同购买的房改房应视为共同财产，因此涉案房屋非汤洪波个人财产,而是宋德令、汤洪波和宋亚伟3人的共同财产。第三组证据：宋秀荣,宋志伟,宋丽蓉的证人证言。拟证明：涉案房屋是宋德令和宋亚伟的遗产，并且由全家讨论一致同意留给了宋沛哲继承。汤洪滨针对汤洪波举示的证据发表的质证意见为：汤洪波要证明的问题,首先与本案没有关系，涉案房屋互换的过程,或者是取得是90年的事儿，这是另一个法律事实，与本案没有关系,证明不了2017年6月7日补签的这份房屋买卖协议真正的事实,其作为上诉人,在这个房屋买卖协议中作为一个出卖人是符合法律规定的。且证人身份与汤洪波属亲属关系,是利害关系人,利害关系人不能作为证人,证人证言也不能作为定案的依据。本案是房屋买卖合同纠纷,并不是遗产分配纠纷。被上诉人汤洪滨二审诉讼中未提交新证据。本院认证意见：对上诉人二审提交的三组证据的真实性本院予以确认。另查明,上诉人与被上诉人于2017年6月7日签订的协议内容不符合《中华人民共和国合同法》第十二条规定的基本内容，对涉案房屋的面积、付款方式、付款时间、税费的承担等基本信息均无明确约定。本院认为，房屋买卖合同应当签订书面合同，其合同条款应对房屋的坐落、面积、构造、价款、付款方式及付款时间应当有明确约定，而本案中，2017年6月7日的协议未对其基本信息约定，被上诉人对是否给付了涉案房款人民币13万未提供充分的证据证明，据此，不能认定被上诉人给付了涉案房屋的房款。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中上诉人否认收到涉案房款，根据举证责任的分配，被上诉人应当对支付涉案房款提供足以证明其支付的证据，但是被上诉人未向本院提供足以证明给付涉案房款的证据。据此，被上诉人的原审诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持，原审法院认定事实错误，适用法律错误，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初669号民事判决，驳回被上诉人汤洪滨的原审诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，二审案件受理费50元，由汤洪滨承担。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  柳 波审判员  万 迎二〇一九年十二月十九日书记员  于文娟