黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0204民初1046号原告：余卫华，男，1969年1月1日出生，汉族，住黄石市，被告：陈文萍，女，1972年9月30日出生，汉族，住黄石市黄石港区，委托诉讼代理人：殷玥，系湖北鸣伸律师事务所律师，系特别授权。第三人：陈玉萍，女，1974年3月13日出生，汉族，住黄石市，第三人：陈雄，男，1972年1月13日出生，汉族，住黄石市，原告余卫华诉被告陈文萍，第三人陈玉萍、第三人陈雄租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告余卫华，被告陈文萍及其委托诉讼代理人殷玥，第三人陈玉萍、陈雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余卫华向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付合同违约金54000元；2、判令被告向原告支付由于被告拒绝交还租赁房屋而给原告造成的损失，以每天750元，从2019年6月19日计算至被告完成腾退租赁房屋之日止；3、判令被告向原告支付赔偿金110000元；4、判令被告腾退租赁房屋给原告；5、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在2015年7月26日与被告陈文萍签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期限为2015年6月19日至2019年6月18日，原告多次向被告催讨房租，被告均表示拒绝支付，故而成讼。被告陈文萍辩称，1、答辩人不是本案适格被告；答辩人并不是案涉合同实际相对人，并未对房屋使用、占有、收益，本案租赁合同中答辩人只是作为承租人的代表签字，实际履行人是本案第三人陈玉萍、陈雄，且第三人陈雄于2016年7月20日将案涉房屋转租给案外人倪建武、甘胜，现房屋实际使用者系倪建武。对于本案的租赁合同答辩人不享有上述合同权利，不应当承担合同义务，本案发生纠纷系因倪建武未按期腾退房屋导致，与答辩人无关；2、原告主张的损失无证据证明且该损失与答辩人没有因果关系，不是答辩人造成。即使存在损失也应由现实际占用者倪建武承担；3、原告主张的违约金过高、显失公平，且又主张损失赔偿，不应得到支持。第三人陈玉萍、陈雄共同辩称，同被告陈文萍的答辩意见一致。经审理查明，2015年7月26日，原告余卫华（出租方）与被告陈文萍（承租方）签订《商业门面房租赁合同》，合同约定：1、余卫华将坐落于黄石市新下陆东村金花四期一号楼东三档3号门面一、二、三层租赁给陈文萍。2、租赁期限自2015年6月19日至2019年6月18日止，租期为肆年。其中，2015年6月19日至2017年6月18日的月租金为捌仟元整；2017年6月19日至2019年6月18日的月租金为玖千元整。3、合同签订之日，陈文萍一次性付清前叁个月租金和风险抵押金，合计贰万捌仟元整，以后租金在季度前一个月按季度支付。4、陈文萍应支付余卫华房屋建筑设施、水电费、物业管理费各项费用风险抵押金肆仟元整，待租期满后，陈文萍结清所有有关费用后，并确认陈文萍没有违反所签合同任何一条的情况下，余卫华于10天内将押金退还给陈文萍。5、在租赁期内，陈文萍无门面转让权，租赁期满前后，陈文萍所租门面的所有装修、装饰不得以任何理由拆除或破坏，所有权归余卫华处置。6、陈文萍拖欠租金达一个月的，余卫华有权终止合同并收回房屋。7、任何一方违约的，应向对方交纳年度租金的50%作为违约金。陈文萍逾期交付租金的，每逾期一日，余卫华有权按月租金5%向陈文萍加收滞纳金。另查明，1、原告余卫华已经收取了截至2019年6月18日前的租金。2、庭审中，第三人陈玉萍、陈雄均表示涉案房屋系由陈玉萍、陈雄实际使用并转让给案外人倪建武、甘胜，被告陈文萍未参与经营，未实际占有、使用该房屋，每月租金亦是由陈玉萍向原告余卫华支付。3、2016年7月20日，第三人陈雄（甲方）与案外人甘胜（已去世）、倪建武（乙方）签订《快乐麦肯美食城转让协议》，协议约定：1、甲方愿将坐落于新下陆东村金花四期一号楼三号门面10-1-7（共三层）号所经营的快乐麦肯美食城经营权转让给乙方经营；2、甲方转让该店给乙方，乙方一次性支付给甲方352000元的转让费（其中包括整体转让费340000元，甲方已付房东的风险抵押金4000元，8月份的房租8000元）；3、甲方将店面转让给乙方后，甲方保证乙方在合同租赁期内合法正常经营，待租赁期满后，甲方要保证乙方有续约的权利，如果达不到续约的权利，责任由甲方承担，要求退还乙方150000元；4、承让后经营期限、租金及支付方式双方权利义务按2015年7月26日余卫华与陈文萍所签订的合同执行。4、2017年7月14日，第三人陈雄就与案外人甘胜（已去世）、倪建武房屋租赁合同纠纷一案，向本院起诉。本院于2017年11月28日作出（2017）鄂0204民初755号民事调解书，调解协议的内容为倪建武、甘胜应向陈雄支付转让费及差欠的租金，逾期支付的，陈雄有权向法院申请强制执行，要求甘胜、倪建武立即腾退房屋。该案尚在本院执行程序中。上述证据有原告提交的《商业门面房租赁合同》、租金收据，被告陈文萍提交的《快乐麦肯美食城转让协议》、收据等证据予以存卷佐证。本院认为，一、关于本案责任主体的认定。涉案《商业门面房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的规定，合同依法有效。被告陈文萍作为《商业门面房租赁合同》的相对方，依法应按合同约定承担合同义务。第三人陈玉萍、陈雄对参与了本案的租赁关系不予否认，同时通过第三人陈雄与他人签订的《快乐麦肯美食城转让协议》亦可以看出第三人陈雄为涉案房屋的承租人，且该租赁关系发生在第三人陈雄与陈玉萍婚姻关系存续期间，故第三人陈雄、陈玉萍应与陈文萍共同承担本案的合同义务。二、被告陈文萍，第三人陈玉萍、陈雄民事责任的承担。因涉案《商业门面房租赁合同》的租赁期限为2015年6月19日至2019年6月18日。租赁合同期限届满后，被告陈文萍及第三人陈玉萍、陈雄未能按约返还租赁房屋构成违约，依法应返还租赁房屋，并承担相应的民事责任。依照《商业门面房租赁合同》约定的“任何一方违反本合同的约定，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金”，被告陈文萍，第三人陈玉萍、陈雄违反合同约定，应支付违约金54000元，故本院依法支持原告要求被告陈文萍及第三人陈玉萍、陈雄支付合同违约金54000元的诉讼请求。被告陈文萍，第三人陈玉萍、陈雄自2019年6月19日起拖欠原告余卫华房屋租金，至今已逾期6个月余，约定的违约金低于违约造成的原告余卫华的实际损失，原告余卫华“要求被告向原告支付由于被告拒绝交还租赁房屋而给原告造成的损失，以每天750元，从2019年6月19日计算至被告完成腾退租赁房屋之日”的诉讼请求，包含有弥补违约金低于造成实际损失的请求，故本院支持原告要求被告陈文萍，第三人陈玉萍、陈雄按9000元/月的标准，赔偿原告余卫华自2019年12月19日起至房屋实际返还之日止的房屋租金损失。原告余卫华主张被告支付赔偿金110000元，无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第六十四条的规定，判决如下：一、被告陈文萍、第三人陈雄、陈玉萍于本判决生效之日起十日内向原告余卫华返还坐落于黄石市新下陆东村金花四期一号楼东三档3号门面一、二、三层的房屋。二、被告陈文萍、第三人陈雄、陈玉萍于本判决生效之日起十日内向原告余卫华支付违约金54000元。三、被告陈文萍、第三人陈雄、陈玉萍于本判决生效之日起十日内赔偿原告余卫华房屋租金损失（租金损失的计算方式：按9000元/月的标准，自2019年12月19日起计算至实际返还租赁房屋之日止）。四、驳回原告余卫华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取3650元，由被告陈文萍、第三人陈雄、陈玉萍共同负担（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  南火云人民陪审员  周绍明人民陪审员  方三安二〇一九年十二月二十四日法官助理李晨书记员熊欣茹