山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终3860号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱永付，男，1963年7月14日出生，汉族，住山东省齐河县。委托诉讼代理人：刘全忠，山东兴齐律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张光明，男，1971年2月2日出生，汉族，住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：盖继冻，女，1970年8月30日出生，汉族，住济南市历城区。系张光明之妻。委托诉讼代理人：周宁，山东杨宜广律师事务所律师。上诉人朱永付因与被上诉人张光明房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省齐河县人民法院（2019）鲁1425民初2088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朱永付上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判张光明继续履行租赁合同并停止侵权、赔偿朱永付损失或发回重审；2.一、二审诉讼费用由张光明承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，朱永付的一审诉讼请求应得到支持。2019年1月1日双方签订了涉案厂房租赁合同，2019且1月13日朱永付、张光明等人签订合伙协议，约定对涉案租赁物进行投资经营的事项，充分说明对涉案租赁物的改造系双方合意行为。朱永付于2019年3月雇佣人员购买土方整平院落，为此投入资金4万余元，但多次遭到张光明妻子无理阻挠，张光明称未经其同意挖地槽修建房屋而进行制止。张光明迟迟不将院内的八间房屋交付使用，致使朱永付无法正常使用租赁的院落，构成严重违约。2.一审判令解除双方租赁合同是错误的。朱永付虽于2019年6月17日将院内五间闲置仓库租赁于案外人赵孝江，但一审庭审中赵孝江表示解除租赁合同，朱永付也同意与其解除，事实上赵孝江未实际使用租赁的仓库，张光明的权益未受到侵犯，因此张光明不得据此解除与朱永付之间的租赁合同，朱永付为修缮租赁物投入大量人力、资金，如解除双方合同，张光明理应赔偿朱永付的投资损失及租金损失。综上，请求二审法院查清事实，维护朱永付的合同权益。张光明辩称，一审查明朱永付未经张光明许可擅自将部分房屋进行了转租并收取了租金，其行为违反了合同法的规定，朱永付虽主张其与赵孝江的转租合同已经解除，但不能否认其违法行为成立的事实。况且朱永付至今未退还赵孝江2万元的租赁费。一审判决以后，朱永付又将房屋转租给了李兴华，其行为明显违法。自8月份一审判决下达以后，至今又过了四个月的时间，上诉人一直控制使用的租赁物，对于这四个月的租赁费张光明不应返还。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。朱永付向一审法院起诉请求：1.依法判令张光明停止侵权，赔偿损失10000元;2.依法判令张光明履行2019年1月1日签订的厂房租赁合同，并按合同约定向朱永付交付八间房屋;3.诉讼费用由张光明承担。张光明向一审法院提出反诉请求:1.要求判令解除张光明与朱永付于2019年1月1日签订的厂房租赁合同;2.反诉费由朱永付承担。一审法院认定事实：双方于2019年1月1日签订《厂房租赁合同》，朱永付支付张光明一年租金20000元，2019年1月17日张光明之妻盖继冻出具20000元租金收条无异议，一审法院予以确认;双方对房租赁合同中西屋八间中尚存有张光明部分物品，张光明并未全部腾空租赁房屋交付朱永付的案件事实，亦没有争议，故亦予以认定确认。双方争议的案件事实为:一是张光明是否存在阻止朱永付行使租赁使用权，无理干扰朱永付租赁经营的行为;二是朱永付是否存在违反合同约定使用租赁厂房，是否存在私自转租行为，双方签订的《厂房租赁合同》能否解除。针对上述争议问题，双方向法院进行了举证、质证，一审法院依据证据规则，进行了审查和认证，并对相关案件事实进行了认定。朱永付围绕诉讼请求提供以下证据:证据一，2019年1月13日，朱永付、张光明、赵伟东、张昆签订的合伙协议一份，以证明双方约定合伙期间，张光明不得干涉租赁院落内的正常经营。张光明质证后对该证据的真实性无异议，但认为合伙协议并未实际履行，朱永付、赵伟东并未按照合伙协议进行投资，合伙协议中约定的院西30亩土地，并不在厂房租赁的范围，与本案无关。一审审查认为，此合伙协议与本案双方争议的厂房租赁合同纠纷不具有直接的关联性，不予认定采纳;证据二，朱永付、张昆、郑元林、谢元龙、王千共同签字的证明一份，以证实2019年3月6日，朱永付整修院落经营时，张光明进行阻止的事实。张光明质证后对该证据真实性有异议，主张系朱永付自己书写出具，其他签字人均未在现场，对本案争议事实并不知情，并且，证明中陈述的厂房300平方米与朱永付诉称厂房约400平方米相互矛盾，不予认可。一审审查认为，该书面证明实际为证人证言，证人应当出庭作证接受当事人质询，证人未能出庭，因不能确定证人证言的真实性，故不予认定采纳;证据三，朱永付投资的相关收条复印件一宗，以证实朱永付共计投资44870.9元，因张光明没有履行全部租赁房屋的交付义务和阻止正常经营活动，导致朱永付租金损失，要求赔偿10000元，其他损失暂时无法确定。张光明质证后对该证据真实性有异议，因该组证据均系复印件，不能确认真实性，且与本案无关。一审法院认为证据应当提供原件或能够核对真实性的复制件，因朱永付提供的该组证据均为复印件，未能提供相关证据予以核实，故不予采纳。张光明围绕反诉请求提供以下证据:证据一，租赁院落照片六张，证明院落内出租前种有树木并且场地是平整的，出租后朱永付未经允许私自清除树木，擅自施工挖地槽修建房屋。朱永付质证后对张光明的证明主张不予认可，主张并未挖地槽，只是整平地面对租赁院落的修缮行为。一审法院认为仅依据照片不能认定张光明的证明主张;证据二，手机拍摄的图片二张，以证实朱永付在院落大门上张贴广告进行整院出租。朱永付质证后对该证据的真实性无异议，但主张并未进行转租，是寻找合作伙伴。因朱永付对该据真实性无异议，一审法院予以采纳，并对朱永付张贴转租公告的案件事实予以认定;证据三，对话录音光盘一张、录音整理书面材料一份，张光明述称，系该录音系2019年7月16日中午，张光明妻子盖继冻在涉案厂房院落内与赵孝江对话时，用自己的手机进行的录音，赵孝江向盖继冻反映朱永付向其转租厂房并收取租金20000元的案件事实。该手机录音当庭进行了播放，朱永付质证后，对录音的真实性不予认可，并主张与本案无关联性。一审法院认为该对话录音有原始载体进行播放，且有后续赵孝江到庭证言相互印证，足以认定真实性，予以认定采纳;证据四，赵孝江的证人证言，赵孝江证明“赵孝江系齐河县华店镇后拐村村民，从事机器零件加工行业，因大夫营老蚕茧站院子大门上有转租公告，便按照公告上的手机号码联系了朱永付，双方签订租赁协议，以每年22000元价格租赁了该院落中的五间仓库，已实际支付朱永付租金20000元。2019年7月16日中午其与妻子一起打扫整理房屋准备经营时，一名妇女(盖继冻)过来询问情况后，才得知该厂房存在纠纷。所以，怕麻烦向朱永付提出解除租赁协议，退还租金20000元，但一直没有退还”。赵孝江还向法院提供了与朱永付于2019年6月17日签订的书面租赁协议一份。一审法院认为赵孝江的证人证言真实客观，并由书面租赁协议相印证，予以采纳，对证据反映的相关案件事实予以认定支持。一审法院认为，本案审理焦点主要在张光明要求解除双方签订的厂房租赁合同的反诉请求是否具有事实依据和法律依据。对此，一审法院认为，张光明提供的厂房门口朱永付张贴的转租公告，盖继冻与赵孝江对话录音光盘、录音整理书面材料，以及赵孝江出庭证人证言，赵孝江提供的与朱永付签订的仓库租赁合同，相互印证，足以认定朱永付未经张光明许可，擅自将所租赁的齐河县原丝绸公司大夫营乡蚕茧站部分房屋进行了转租，并收取租金，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，本案张光明请求法院判决与朱永付解除《厂房租赁合同》的反诉请求，应予支持，因租赁合同已经判决解除，对朱永付要求张光明停止侵权、继续履行合同、交付剩余房屋的诉讼请求，不予支持。双方合同解除后，朱永付应当将租赁的齐河县晏坡路原丝绸公司大夫营乡蚕茧站整院中已经交付部分，返还给张光明。同时，一审法院认为，双方解除《厂房租赁合同》后，依照实际租赁时间，张光明有返还剩余房屋租赁费的义务，自2019年1月17日到2019年8月租期已经7个月有余，一审法院酌定剩余租金8000元，同时，考虑到张光明对租赁房屋未能向朱永付履行完全交付义务，为此，朱永付要求张光明赔偿损失10000元，虽无证据予以证实，但也应当予以酌情考虑。综合以上因素，酌情判决张光明返还朱永付房屋租赁费11000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百五十二条、第一百五十七条规定判决:一、依法解除张光明与朱永付2019年1月1日签订的《厂房租赁合同》;二、朱永付将租赁的齐河县晏坡路原丝绸公司大夫营乡蚕茧站整院(已交付部分)返还给张光明，并将自己在该院落中的物品清除搬离，于判决生效后七日内履行完毕;三、张光明于本判决生效后七日内返还朱永付厂房租赁费11000元；四、驳回朱永付对张光明的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，反诉案件受理费减半收取50元，合计75元，由朱永付负担50元，由张光明负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。张光明提交公安机关询问笔录一份，证明朱永付在2019年8月21日将涉案租赁物转租给了李兴华，合同期限从2019年9月1日开始，年租金五万元，该行为属于擅自转租，是一种新的违法事实违反了合同法的规定。朱永付对该证据没有异议，认可将涉案租赁物转租给了李兴华。本院对张光明提交的上述证据予以认定。本院查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。上诉人朱永付与被上诉人张光明于2019年1月1日签订的《厂房租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方应当按合同约定履行各自义务。朱永付承租涉案租赁物后，未经出租方张光明同意，擅自将部分租赁物转租给案外人赵孝江，且一审判决后又擅自将部分租赁物转租给案外人李兴华。朱永付未经出租方同意将部分租赁物转租的行为，既不符合双方合同约定，又不符合法律规定，现张光明要求解除双方签订的《厂房租赁合同》，依法应予支持。朱永付要求张光明赔偿投资损失，其提交的证据均系复印件，虽不能证明其投资损失，但鉴于其承租后应当有所投入，一审综合考虑以上因素，酌情判决张光明返还朱永付房屋租赁费11000元，既符合法律，又合乎情理。朱永付要求继续履行合同、张光明赔偿投资损失的主张，不能成立，本院不予支持。综上所述，朱永付的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由上诉人朱永付负担。本判决为终审判决。审判长  郝全树审判员  王玉敏审判员  杨 敏二〇一九年十二月十四日法官助理孔祥龙书记员于文平