湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘01民终11463号 上诉人（原审被告）：廖玉珍，女，汉族，1980年7月14日出生，住湖南省涟源市。 上诉人（原审被告）：廖丰军，男，汉族，1978年3月12日出生，住湖南省长沙市雨花区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：何纪恩，湖南中楚律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：田志平，湖南中楚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:柳家科，女，汉族，1976年3月11日出生，住长沙市天心区。 委托诉讼代理人：唐茜，湖南正方律师事务所律师。 上诉人廖玉珍、廖丰军因与被上诉人柳家科房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初8515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 廖玉珍、廖丰军上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回柳家科的全部诉讼请求；二、由柳家科负担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、至本案一审辩论终结前，被上诉人并未完成案涉房屋交付。根据2018年5月9日被上诉人出具的收条可知房屋尾款的结清时间为双方交房时，现有证据不能证明被上诉人已经将房屋交付给上诉人，另根据交易习惯被上诉人还应当将房屋的原购房合同、购房发票、物业维修基金发票、备用钥匙等交给上诉人，并对房屋内相关设备设施、水电使用情况、水电费物业费交纳情况等进行确认交接，故2018年10月案外人许璐欢搬离案涉房屋这一行为不能视为案涉房屋已交付；二、被上诉人在案涉房屋产权过户至上诉人名下后不仅未将已收取的2018年5月16日至5月31日的房租1200元交给上诉人，还收取了2018年6月至8月的房屋租金7200元，至今拒不交付给上诉人，构成严重违约。上诉人未支付被上诉人房屋尾款18000元属于依法行使先履行抗辩权，一审认定该行为违约属于适用法律错误；三、一审法院认定上诉人负担被上诉人支出的10000元律师费没有事实依据。上诉人未支付18000元系依法行使先履行抗辩权，不构成违约，故不应承担违约责任。且被上诉人与其律师签订的委托代理合同没有合同编号，落款日期为2018年9月20日，但文号上显示的年号为2017年，未提供律师费发票等。 柳家科辩称：一、答辩人已经完成房屋交付义务，上诉人应当依照合同约定支付尾款。案涉产权信息表中明确载明案涉房屋已于2018年5月21日过户到上诉人名下，根据《物权法》的相关规定，案涉房屋已经完成交付。现上诉人对案涉房屋进行了装修，并已实际使用；二、答辩人没有侵占租金的恶意。上诉人在与原租客办理房屋租赁合同变更时要求改变原租赁合同条件导致原租客不愿配合完成银行按揭手续，系原租客主动向答辩人交纳租金的，且根据交易习惯，都是在房屋交付后转交租金的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律及处理正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 柳家科向一审法院起诉请求：一、判令廖玉珍、廖丰军支付购房款18000元；二、判令廖玉珍、廖丰军承担违约金242700元；三、判令廖玉珍、廖丰军承担律师费10000元；四、判令廖玉珍、廖丰军承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年3月12日，柳家科与廖玉珍签订《房屋买卖合同》约定：柳家科将其名下坐落于长沙市雨花区万家丽二段239号中成丽景香山园28栋103房的房屋（权证号：71××61）出卖给廖玉珍；价格为1618000元；产权过户后进窗后支付首付款550000元；剩余房款通过银行按揭支付。2018年3月12日，廖玉珍支付给柳家科定金50000元；2018年5月，柳家科与廖玉珍、廖丰军办理了涉案房屋过户手续；2018年5月9日，廖玉珍、廖丰军共同向柳家科支付550000元，柳家科出具收条载明：“今收到廖玉珍、廖丰军购买本人房屋，产权证号71××61，已收定金50000元，首付款人民币550000元，欠剩余房款（银行贷款）1000000元未付，待长沙农商银行贷款房款至本人账户后，视为全部房款收齐。另有房屋尾款18000元未付，待双方交房时结清。” 2017年7月，柳家科（甲方）与案外人许璐欢（乙方）签订房屋租赁合同，约定柳家科将案涉房屋出租给许璐欢，租期为2017年9月1日至2019年8月31日止；租金按月计算，2017年9月1日至2018年8月31止，每月租金2400元整；2018年9月1日至2019年8月31日，每月租金为2600元；乙方按季度将租金交给甲方。许璐欢将2018年6月至8月的房租转给柳家科，共7200元。 2018年10月11日，廖丰军与案外人许璐欢签订《协议书》，约定：廖丰军补偿许璐欢8000元，许璐欢配合银行于2018年10月12日在廖丰军购买的中城丽景香山28栋103房房贷流程中签字，廖丰军应在许璐欢签字之日起三日内支付前述补偿款。许璐欢收到前述补偿款之日，中城丽景香山28栋103的房屋租赁合同自行解除，许璐欢应于该日起五日内搬离。若许璐欢在前述日期内搬离，廖丰军放弃许璐欢未支付的2018年9月、10月的租金。2018年10月12日，廖丰军支付8000元。同日，许璐欢出具收据给廖丰军。 2018年10月22日，银行放贷给廖玉珍、廖丰军，廖玉珍、廖丰军支付1000000元给柳家科。 另查明，廖玉珍与廖丰军系夫妻关系。 一审法院认为：案涉《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方具有法律约束力，双方当事人应当履行约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”案涉《房屋买卖合同》未约定办理贷款的时间，且廖玉珍、廖丰军于银行发放贷款的当日将1000000元支付给柳家科。柳家科主张廖玉珍、廖丰军故意拒绝办理银行放款手续，但未提供证据充分证明该主张，对此柳家科承担举证不能的法律后果。案涉《房屋买卖合同》约定交房时间为柳家科收到全款之日，2018年5月，案涉房屋产权过户至廖玉珍、廖丰军名下，2018年10月案外人许璐欢搬离案涉房屋，至此案涉房屋视为交付，故廖玉珍、廖丰军应支付柳家科房屋尾款18000元。廖玉珍、廖丰军未按时支付房屋尾款，已构成违约，应承担违约责任。案涉《房屋买卖合同》约定违约金为房屋总价款的20%，结合本案具体案情，酌定该违约金为以未支付房屋尾款18000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年10月23日起计算至实际清偿之日止。案涉《房屋买卖合同》明确约定若守约方通过诉讼主张权利，违约方应承担守约方应支付的律师费，柳家科提供了委托代理合同以及支付10000元律师费的转账凭证，故对柳家科的相关诉讼请求予以支持。案涉《房屋买卖合同》虽为廖玉珍一人签订，但廖玉珍、廖丰军系夫妻关系且廖丰军对此房屋买卖情况知情，并对此予以认可。故柳家科主张廖丰军与廖玉珍承担连带责任，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告廖玉珍、被告廖丰军于本判决生效之日起5日内向原告柳家科支付房屋尾款18000元及违约金（以18000元为基数，自2018年10月23日起算，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止）；二、被告廖玉珍、被告廖丰军于本判决生效之日起5日内向原告柳家科支付律师费10000元；三、驳回原告柳家科的其他诉讼请求。本案案件受理费16230元，因适用简易程序减半收8115元，由被告廖玉珍、被告廖丰军连带负担。 二审审理过程中，被上诉人向本院提交了一份委托代理合同（二审）及一张律师费发票，拟证明被上诉人为本案一审诉讼支付了10000元律师代理费用。经庭审质证，上诉人对委托代理合同的真实性、合法性、关联性提出异议，对律师费发票的关联性和合法性提出异议，认为该发票恰好证明被上诉人在一审中没有提交律师费发票。 根据当事人的举证、质证，本院对被上诉人提交的证据认定如下：该证据与本案待证事实相关联，进一步佐证了被上诉人为本案诉讼支付了10000元律师代理费，故本院对该份证据予以采信。 本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为：案涉《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：一、案涉房屋是否已经交付；二、上诉人不支付尾款是否构成违约；三、一审法院判令上诉人承担10000元律师费是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外……本案中，案涉房屋现已登记在上诉人名下并由上诉人实际占有，故上诉人关于案涉房屋至今未交付的上诉理由不能成立；关于争议焦点二，案涉《房屋买卖合同》约定上诉人应当在交房之日付清尾款，上诉人所主张的被上诉人未将收取的2018年5月16日至8月间的房屋租金交给上诉人的事由不属于案涉合同约定的先履行义务，故上诉人在案涉房屋交付后未按时支付购房尾款的行为构成违约，上诉人关于系被上诉人违约在先、其不支付尾款系行使先履行抗辩权的上诉理由不能成立；关于争议焦点三，被上诉人在二审时提交的律师费发票与一审提交的转账凭证、委托代理合同能形成证据锁链，证明被上诉人为本案诉讼支出了10000元律师费，故一审法院判决上诉人承担律师费并无不当。 综上，上诉人廖玉珍、廖丰军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费5360.5元减半收取2680.25元，由廖玉珍、廖丰军负担；二审案件受理费250元，由廖玉珍、廖丰军负担。 本判决为终审判决。 审判长  柳江华 审判员  符建华 审判员  文 芳 二〇一九年十二月十二日 书记员  曾知畅