江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民终3660号上诉人(原审原告）：连云港市云台山风景名胜区云台街道办事处，住所地连云港市云台山风景名胜区云台街道办事处云善路1号。负责人：庞士军，该办事处主任。委托诉讼代理人：郑井艳，江苏苍梧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港达扬石业有限公司，住所地连云港市海州区云台乡大岛山。法定代表人：张中雷，该公司总经理。委托诉讼代理人:徐蔚、朱孔超，江苏云港律师事务所律师。上诉人连云港市云台山风景名胜区云台街道办事处（以下简称云台街道办）因与被上诉人连云港达扬石业有限公司（以下简称达扬公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港经济技术开发区人民法院（2019）苏0791民初495号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人办上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：第一，一审法院认定事实不清。根据双方所签订的《房地产租赁契约》约定，被上诉人需在合同期限届满前2个月与上诉人进行协商，协商一致后另行签订租赁契约。而被上诉人并未在租赁合同约定的期间内向上诉人书面提出继续承租租赁物的要求，而且上诉人以实际行为（将包含租赁物在内的土地租赁给荣恩公司，且口头告知荣恩公司此前将涉案租赁物租赁给达扬公司尚未到期，到期后再向荣恩公司交付涉案的未交付的租赁物，荣恩公司口头表示同意）表示出了合同期限届满后不会继续将租赁物租赁给被上诉人，被上诉人在租赁期限届满后继续占有所租赁的场地和房屋，系因上诉人未答应补偿其未经上诉人书面许可所建设的房屋，该行为系非法占有集体资产的行为，而不是定期租赁合同关系转为不定期租赁合同的关系，上诉人保留向被上诉人追宄非法占有集体资产法律责任的权利。2.—审判决认定上诉人同意被上诉人在租赁场地上建设房屋并有约定补偿的事实也属事实认定错误。上诉人并未同意被上诉人的书面《翻建协议》，故而无法向法院提交双方签订的《翻建协议》。在勘查租赁物现场时，被上诉人一位高级管理人员明确称其公司所提交的只有达扬公司盖章的《翻建协议》（复印件）上诉人没有盖章，因此，客观事实就是上诉人并未最终同意被上诉人的翻建协议。被上诉人称未翻建前上诉人的领导已经口头同意，但上诉人个别领导的口头意见并不能否定民主决策程序，最终是否同意被上诉人的翻建协议，是需经上诉人根据民主决策程序开会讨论决定。即使推定上诉人同意被上诉人翻建房屋，也不代表上诉人一定会同意向被上诉人补偿的条款。第二、一审判决判令上诉人补偿被上诉人建设房屋款项定性错误、法律适用错误；被上诉人对涉案房屋只有租赁使用权，对涉案房屋所占的集体土地没有使用权，因其无法获得土地使用权，无法向规划部门申办用地规划许可，因此，也不符合办理建设工程规划许可证的条件，被上诉人未获得规划部门审批进行建设的行为是违法建设行为。涉案房屋所占用土地的性质属于集体，被上诉人不可能获涉案房屋所在地块的土地使用权。被上诉人翻建房屋的行为系违法建设行为，一审判决判令上诉人补偿其建设房屋所支出的费用，系姑息违法行为，不利于引导老百姓遵纪守法。一审判决以上诉人与被上诉人就补偿问题形成合意为由判令上诉人补偿被上诉人建设房屋的款项系适用法律错误。虽然上诉人与被上诉人签订的是《房地产租赁契约》，但是应考虑到集体土地的特殊性，不能简单地认定被上诉人继续占用租赁物未予返还系不定期租赁合同。原来租赁给被上诉人的房屋是历史遗留下的房屋，原则上属于合法建筑，经被上诉人违法建设房屋之后，即使形成不定期租赁合同，该合同也属于无效合同，造成合同无效的原因完全在被上诉人，造成的损失不应由上诉人承担，应由其自行承担。且被上诉人明知原租赁合同于2018年到期，其投入资金，建设房屋，应分摊到其租赁期内，现租赁期已满，已经分摊完毕，故上诉人也不应补偿被上诉人建设房屋的款项。被上诉人达扬公司答辩称：第一、关于不定期租赁，达扬公司依据租赁契约占有、使用该租赁物具有合法性。租赁契约合法有效，双方应遵守，原租赁合同届满后，双方未订立书面合同，但租赁事实仍在，应视为不定期租赁。2018年3月19日租赁期限届满后，达扬公司继续使用该租赁物，办并未提出任何异议，视为对继续承租事实的肯定。办向第三人荣恩公司的告知行为突破了合同的相对性，且达扬公司并不知情，故不能约束达扬公司，该告知行为不具备解除租赁合同的效力。关于翻建物，翻建的前提是办交付的租赁物是危房，在不具备正常使用的前提下进行翻建，且办对此事知晓并同意。第二，办在2013年翻建涉案房屋时已经对翻建房屋的使用权和费用收取的权利进行了处分，并与案外人荣恩公司达成了协议，上述两点在（2019）苏0719民初436号案件中荣恩公司提交的与办的协议中均有明确表示，因此，办否认翻建的事实违背了诚信原则，虚假陈述之间也相互矛盾。第三，关于补偿问题，达扬公司与办之间就补偿已经达成协议，但办对补偿金额多少不予认可，虽双方多次协商但一直就争议金额未达成一致，后办未确定具体金额自行委托评估机构针对翻建房屋及附属物进行评估，在一审中办与达扬公司就翻建损失补偿金额计算方式达成一致，因此，翻建及补偿均是建立在致的基础上的。达扬公司享有合法的租赁权，就依法享有对租赁物占有使用的法律权限，翻建房屋是在办的土地之上，达扬公司只是对翻建房屋提供临时的垫付资金，是翻建房屋的使用人，而办作为所有人既决定翻建房屋又对翻建房屋进行了处分，如果翻建行为是违法的，也应当由办承担所有违法后果。综上，请求二审维持原判决。办向一审法院起诉请求:1、判令达扬公司向办支付房屋租金132000元及利息；2、达扬公司立即腾空并向办归还涉案房屋；3、达扬公司承担本案诉讼费用。达扬公司向一审法院反诉请求：1、解除双方不定期房地产租赁契约；2、判令办赔偿达扬公司实际损失约785000元（翻建房屋价值1198995元-旧房价值280500元-欠付租金）；3、反诉费用由办承担。一审法院经审理查明：2007年3月28日，甲方新浦区云台乡人民政府（办旧称）与乙方达扬公司签订《房地产租赁契约》，主要约定：一、甲方将位于海州区云台乡大岛山的房屋出租给乙方，房屋建筑面积300平方米，土地使用面积1200平方米；二、上述房地产月租金1000元，租赁期间为2007年3月20日至2018年3月19日；三、甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。乙方保证承租房屋仅作为办公用房使用；四、房地产租赁期内，甲方保证并承担下列责任：1、乙方能正常使用。2、甲方负责对房屋及其附着物定期检查并承担正常的房屋维修费用，因甲方延误房屋维修而使乙方或第三人遭受损失的，甲方负责赔偿。3、如需出卖或抵押该房地产，甲方将提前两个月通知乙方；五、房地产租赁期内，乙方保证并承担下列责任：1、如需对房屋进行该装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。2、如需转租第三人使用或与第三人互换房屋使用时必须取得甲方同意。3、因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复。4、乙方将对甲方正常的房屋检查或维修给予协助。5、乙方将在租赁期届满时把房地产交还给甲方，如需继续承租上述房地产，应提前两个月与甲方协商，双方另签订契约。双方还就违约责任、税费等事项进行了约定。契约签订后，达扬公司一直未缴纳租金。2013年8月31日，办与案外人荣恩公司签订《码头场地租赁合同》，约定案外人荣恩公司承租办位于妇联河内河港作业区的后方陆域面积40亩场地，租赁期限自2013年9月1日起至2043年9月1日止，共计30年，年租金38万元，每五年租金递增10%。荣恩公司于当年缴纳租金38万元，次年缴纳租金20万元。因达扬公司租赁的房地产包含在该场地范围内，办无法将40亩场地完整交付给荣恩公司使用。2013年11月，达扬公司为经营需要，欲将租赁房屋东侧的办300平方米旧险房翻建为二层砖混结构办公楼，荣恩公司进行干涉，后经办出面协商，办（甲方）与案外人荣恩公司（乙方）于2013年11月18日达成协议，内容为“依据2013年11月5日办与达扬公司签订的《达扬公司办公楼翻建协议》（以下简称《翻建协议》），经甲乙双方共同商定，签订本协议：一、乙方同意连云港达扬石业有限公司在其租赁的原采石一厂旧、险房基础上建两层办公楼，作为达扬公司办公使用；二、本协议确定的翻建办公用房，待连云港达扬石业有限公司大岛山矿区经营结束后由甲方收回；三、按照甲乙双方2013年9月1日签订的《码头场地租赁合同》，甲方将收回的办公用房无偿交付乙方，供乙方在租赁期内使用。所有权归甲方，使用权归乙方。”后达扬公司将办公楼翻建完毕并使用，原租赁的房屋已于2017年前被拆除。关于该协议中提及的《翻建协议》，办未能提交该证据。达扬公司提交一份仅有达扬公司签字盖章的《翻建协议》复印件，其称因办公楼房被案外人荣恩公司占用，致使该协议在内的部分文件材料丢失，所提供的协议复印件系从办事处取得。该协议主要内容有：一、翻建的办公楼所有办，使用权归达扬公司；二、达扬公司在建设和使用期间的一切费用由达扬公司承担，与办无关；三、达扬公司不得转租、转让；四、待达扬公司大岛山矿区开采、经营结束后三个月内，办按建筑面积每平方人民币1300元建房费用支付给达扬公司，办收回房屋。时间为2013年11月5日。2018年3月19日，原达扬公司的租赁合同期限届满，双方未续签新的租赁合同，达扬公司未搬离租赁场地。2018年11月5日，办负责人庞士平与案外人荣恩公司签订协议，内容为“依据2013年11月18日办事处与连云港荣恩国际贸易有限公司签订的转让交付协议，同意将达扬公司翻建办公楼（原乡采石一场旧房地址）无偿交付连云港荣恩国际贸易有限公司使用。在使用期间，此办公楼所有办事处，使用权归荣恩公司。特申请交接为证。”后荣恩公司换锁使用该房屋，与达扬公司发生纠纷，达扬公司于2019年1月17日报警，云台山风景区分局云台派出所接处警。纠纷后，达扬公司锁闭大门，双方再未使用场地。审理过程中，荣恩公司已自行离场。2019年2月22日，办向达扬公司邮寄一份律师函，限期达扬公司十五日内搬离租赁场地，交还租赁物。信函因达扬公司无人接收而被退回。一审中，办委托博文房地产评估造价集团有限公司连云港分公司对达扬公司翻建房屋及装饰装修等附属设施，以及因翻建被拆除的旧房进行价值评估，该评估公司于2019年6月1日出具编号5-44《分户评估报告》及《房屋装饰装修及附属设施补偿表》、编号5-46《分户评估报告》，评估认定：以2019年5月17日为价值时点，翻建房屋建筑面积691.6m2，评估单价3130元/平方米，总价905996元；房屋装饰装修及附属设施价值292999元，合计1198995元。原砖木结构旧房建筑面积300m2，评估单价935元/平方米，总价280500元。办、达扬公司双方对评估报告均无异议。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案办将房地产交付给达扬公司使用，达扬公司应按照约定支付租金。双方争议焦点为：一、办与达扬公司双方租赁合同是否转为不定期租赁；二、办是否向达扬公司完整地交付了租赁物，对其全额租金主张能否支持；三、达扬公司主张的翻建房屋损失能否支持。关于争议焦点一、办与达扬公司双方租赁合同是否转为不定期租赁。一审法院认为，租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁。本案原、达扬公司双方租赁合同于2018年3月19日到期，基于租赁房屋经过达扬公司投入大量资金进行翻建，达扬公司于合同到期后继续占有、使用租赁物，办也未在合理期限内提出异议，双方已形成不定期租赁。办于2019年2月22日向达扬公司邮寄律师函告知限期搬离场地，但律师函未能向达扬公司有效送达，因此办解除合同的意思表示未达于达扬公司，不产生合同解除的效力。不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，故达扬公司主张解除不定期租赁合同符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，合同权利义务终止，达扬公司应当向办返还租赁物。关于争议焦点二、办是否向达扬公司完整地交付了租赁物，对其全额租金主张能否支持。经查，双方租赁合同约定，租赁房屋建筑面积300平方米，土地使用面积1200平方米，但未约定四至范围。经现场勘查并结合场地航拍图确认，达扬公司租赁的房地产系原云台乡采石一厂院落，占地约1200平方米，租赁的300平方米房屋位于院落西北处，现已拆除。达扬公司翻建的楼房位于院落东北处，翻建前的旧房非租赁房屋，仅因该旧房在达扬公司租赁的院落，且长期空置失修，达扬公司现有办公房不能适应办公需要，遂与办商议将该排旧瓦房翻建成楼房使用。虽办后续又与案外人荣恩公司签订一份涵盖该场地的40亩面积租赁合同，但荣恩公司并未实际使用达扬公司租赁场地和房屋，达扬公司在租期内一直完整地占有和使用租赁物，故达扬公司所称办未交付1200平方米的场地，租赁房屋不符合使用条件，租金应该扣减的辩解意见，与事实不符，一审法院不予采纳。合同约定每月租金1000元，租期11年，办主张租金132000元，合理有据，一审法院予以支持。办对不定期租赁期间的租金未予主张，视为对其权利的放弃。关于争议焦点三、达扬公司主张的翻建房屋损失能否支持。根据办与案外人荣恩公司2013年11月18日达成的协议，内有提及办、达扬公司双方已签订《翻建协议》，可以认定办对达扬公司翻建房屋行为是知晓并认可的，且双方对翻建相关事宜作出约定。现办未能向法院提交该《翻建协议》证据，又不能对此作出合理解释，而达扬公司提交的欠缺办签字盖章的协议复印件中有对翻建房屋作价补偿条款，该条款规定不利于办。根据《最高人民法院》第七十五条规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。且案件审理过程中，办自行委托评估公司对翻建房屋进行价值评估，与达扬公司就补偿问题多次协商，也进一步印证了办对翻建房屋作价补偿有过约定。经评估，翻建房屋及装饰装修附属设施作价1198995元，旧房作价280500元，现双方当事人已达成一致意见，同意以翻建房屋价值扣除旧房价值后的残值918495元，作为办对达扬公司翻建房屋投入损失的补偿。一审法院充分尊重双方当事人的意思自治，对双方达成的合意予以支持。综上，办、达扬公司合理的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六十条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，作出如下判决：一、解除办与达扬公司于2007年3月28日签订的《房地产租赁契约》；二、达扬公司于判决生效之日起十五日内清空连云港市云台山风景名胜区大岛山房屋，向办交还租赁场地及翻建房屋；三、达扬公司应向办支付租金132000元及利息1916元（以132000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2019年3月14日计算至2019年7月2日）；四、办于判决生效后十五日内补偿达扬公司翻建房屋损失918495元，与第三项租金冲抵后，还应支付达扬公司784579元。本诉案件受理费4045元，办已预交，由达扬公司负担。反诉案件受理费减半收取5825元，达扬公司已预交，由办负担。经本院审查，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院二审期间，办提供2013年10月8日会议纪要一份，该会议纪要载明：会议名称：三套班子会议。9、达扬公司盖房问题面积8m*5m。大家形成意见：①不许盖，说明理由；②如果可盖，要签订协议，承包合同到期资产无偿归街道所有，达扬只有使用权，所有权归街道。以此证明达扬公司提交的合同跟会议纪要内容不一致，所以办就没有在合同上盖章，没有补偿款。被上诉人达扬公司质证称：会议纪要是上诉人的内部协议，不具有对外的效力，且达扬公司对此不知情，该会议纪要显示的内容，与办与达扬公司所谈的确定补偿以及补偿标准均不一致。二审期间本案争议焦点为：一、2018年3月19日之后达扬公司继续使用涉案房屋应当如何定性；二、翻建协议是否存在，办是否应当补偿达扬公司。关于第一个争议焦点，本院认为，办与达扬公司签订的《房地产租赁契约》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效协议。按照双方的约定，该租赁合同于2018年3月19日已经届满，对于届满后该租赁合同是否继续履行各方存在争议，但没有证据表明办曾书面或口头向达扬公司表示不继续履行合同。办称其已向案外人荣恩公司口头告知待达扬公司租赁契约到期后向荣恩公司交付涉案租赁物，但无证据显示达扬公司也知晓办与荣恩公司的该种约定，故办称其以实际行动表明不履行合同义务的意思未能传达给达扬公司，对达扬公司不产生效力。达扬公司继续使用租赁物，办未提出异议，一审法院确定双方形成不定期租赁关系并无不当。关于第二个争议焦点，本院认为，办对其与荣恩公司于2013年11月18日达成的协议予以确认，该协议明确载明“依据2013年11月5日办与达扬公司签订的《达扬公司办公楼翻建协议》，经甲乙双方共同商定。”，可以确知办确认了翻建协议的存在。结合二审中办提供的会议纪要以及房屋已经翻建的事实，也可以看出当时相关部门对于达扬公司翻建房屋最终采用了第②种意见，即可以建设并签订协议，故本院对办称不存在翻建协议的上诉理由不予采纳。另经审查，一审中办确实同意按照918495元补偿达扬公司，依照“禁反言”的原则，二审中对此提出异议本院不予采纳。综上，上诉人办的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4045元（办预交），由上诉人连云港市云台山风景名胜区办事处承担。本判决为终审判决。审 判 长  张 伟审 判 员  闫 杰审 判 员  程 艳二〇一九年十二月十八日法官助理  孙潘红书 记 员  严梓菡法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。