文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝03民终1541号上诉人（原审被告）：重庆市锐蓝广告有限公司，住所地重庆市涪陵区中山路9号(金科世界走廊)A区28-5，统一社会信用代码91500102327765953Y法定代表人：石继容，该公司总经理。委托诉讼代理人：郎洪，重庆睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:杨洪林，男，1965年10月2日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。原审被告：梁兴友，男，1978年8月13日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。上诉人重庆市锐蓝广告有限公司（以下简称锐蓝广告公司）因与被上诉人杨洪林、原审被告梁兴友房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院(2019)渝0102民初3240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。上诉人锐蓝广告公司的委托诉讼代理人郎洪、被上诉人杨洪林到庭参加诉讼（询问），原审被告梁兴友经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锐蓝广告公司上诉请求：1.撤销(2019)渝0102民初3240号民事判决，依法改判合同未解除；2.一审二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.根据梁兴友与原房屋所有权人傅敏签订的《房屋租赁合同》，梁兴友只需要五年支付一次租金即可，但并没有约定什么时候支付，梁兴友具有选择支付时间的主动性，所以上诉人作为实际承租人，可以选择租赁完毕后再支付；2.被上诉人多次采取断电、骚扰办公等方式，导致上诉人为了正常办公不得已按月支付租金，可由于被上诉人注销账户的原因导致上诉人多次支付不能；3.该租赁房屋评估价值为200余万元，因为有该20年的租赁约定，才使得被上诉人以108万的价格拍得，上诉人基于租赁合同具有合法的使用权及选择给付租金时间的权利，被上诉人采取多种手段阻挠上诉人正常办公，损害了上诉人的合法权益。杨洪林辩称，租赁合同明确约定租金为每5年支付一次，第一次是2013年12月9日，那么在2018年12月9日就该交租金。我多次与梁兴友、锐蓝广告公司联系，其均未按时支付房租。梁兴友未陈述意见。杨洪林向一审法院起诉请求：判决解除傅敏与梁兴友签订的《房屋租赁合同》；梁兴友、锐蓝广告公司将承租的房屋返还给杨洪林；梁兴友、锐蓝广告公司按原合同约定向杨洪林支付从2018年9月24日至房屋返还之日止的租金，并缴清截至2019年4月30日止所欠水、电、物业费等共计28,522.03元。一审法院认定事实：2013年12月9日，傅敏(现名：傅敬媛)与梁兴友签订《房屋租赁合同》约定，梁兴友承租傅敏位于重庆市涪陵区中山路9号(金科世界走廊)A区28-5房屋，租赁期为20年，自2013年12月9日至2033年12月9日止；每月租金为4800元，押金5000元，租金的支付方式为梁兴友于合同签订后5日内向傅敏支付5年租金288,000元，以后租金每5年缴纳一次；水、电、物业费等由梁兴友负担；租赁期限内，傅敏同意梁兴友转租一次。合同签订后，梁兴友支付傅敏5年的租金，傅敏将房屋交付给梁兴友承租。之后，梁兴友将房屋转租给锐蓝广告公司承租。2017年前，因傅敏借兴业银行股份有限公司重庆分行借款未偿还，该分行诉至重庆市江北区人民法院。该院判决生效后，由于傅敏未履行生效判决确定的偿还借款及利息的义务，兴业银行股份有限公司重庆分行申请强制执行。重庆市江北区人民法院通过网络平台，对傅敏名下财产：位于重庆市涪陵区中山路9号（金科世界走廊）A区28-5房屋进行司法拍卖。2018年9月14日，杨洪林以108.8万元的价格拍得此房屋。同月24日，重庆市江北区人民法院作出（2017）渝0105执4753号之一执行裁定书，裁定：将登记于傅敬媛（曾用名：傅敏）名下，位于重庆市涪陵区中山路9号（金科世界走廊）A区28-5房屋所有权及相应的土地使用权过户登记至杨洪林名下。杨洪林持本裁定书道有关部门办理房屋的权属登记手续。同日，重庆市江北区人民法院向重庆市涪陵不动产权属登记中心发出协助执行通知，要求该中心协助办理上述房屋过户登记至杨洪林名下。同月27日，重庆市江北区人民法院发出执行公告，并告知锐蓝广告公司其承租的房屋已由杨洪林购买，租金应向杨洪林支付。同年11月15日，重庆市涪陵区中山路9号（金科世界走廊）A区28-5房屋所有权及相应的土地使用权过户登记至杨洪林名下。2019年1月2日和12日，锐蓝广告公司通过银行转账支付杨洪林租金共计9800元。事后，杨洪林多次要求锐蓝广告公司与其重新签订租赁合同及缴纳租金，双方因租金的缴纳方式发生争议，杨洪林诉至一审法院。诉讼中，杨洪林自愿撤回要求梁兴友、锐蓝广告公司支付截至2019年4月30日止所欠水、电、物业费等共计28,522.03元的诉讼请求。锐蓝广告公司同意所有的租金均有其承担支付责任。一审法院认为，依法成立的合同，应受法律保护。杨洪林因拍卖而取得重庆市涪陵区中山路9号(金科世界走廊)A区28-5房屋所有权。虽然杨洪林取得了该房屋的所有权，在傅敏与梁兴友的租赁合同的原定期限内，该租赁合同对杨洪林继续发生效力，梁兴友有权继续租赁该房屋，但应按原租赁合同向杨洪林支付租赁费。本案中，梁兴友不同意按原合同约定一次性缴纳5年的租金，要求按月支付租金，但杨洪林不同意，并要求解除原租赁合同。故，杨洪林请求解除租赁合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案，梁兴友已将其承租的房屋转租给锐蓝广告公司，锐蓝广告公司应当承担返还租赁物的民事责任。鉴于，锐蓝广告公司同意本案所产生的租金由其支付，锐蓝广告公司应承担支付杨洪林至交付房屋时止的租金。杨洪林自愿撤回要求梁兴友、锐蓝广告公司支付截至2019年4月30日止所欠水、电、物业费等共计28,522.03元的诉讼请求，符合法律规定，予以准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、傅敏与梁兴友于2013年12月9日签订的《房屋租赁合同》予以解除。二、重庆市锐蓝广告有限公司在判决生效后30日内返还杨洪林位于重庆市涪陵区中山路9号(金科世界走廊)A区28-5房屋。三、重庆市锐蓝广告有限公司在判决生效后30日内支付杨洪林从2018年12月9日起至返还房屋时止按每月4800元计算的租金(计算租金时应扣除已交的租金9800元)。四、驳回杨洪林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费514元，减半收取257元，由梁兴友、重庆市锐蓝广告有限公司负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。二审查明，一审庭审中梁兴友、锐蓝广告公司等人明确表示同意解除案涉合同（见一审卷宗正卷第90、92页）。本院对一审查明的事实，予以确认。本院认为，根据当事人上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：一审法院判决解除傅敏与梁兴友于2013年12月9日签订的《房屋租赁合同》等是否正确。对此，本院作以下评判。傅敏与梁兴友签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律与行政法规的强制性规定，为有效合同。《房屋租赁合同》履行期间，虽然案涉房屋因被人民法院强制执行，产权人发生变更，杨洪林取得案涉房屋产权，杨洪林、梁兴友等人本应继续履行《房屋租赁合同》，但因杨洪林、梁兴友、锐蓝广告公司等人对租金支付时间等案涉合同主要内容产生争议，且梁兴友、锐蓝广告公司等人亦明确表示同意解除合同，故一审法院判决解除《房屋租赁合同》、返还案涉房屋以及支付相应租金等并无不当，应予维持。锐蓝广告公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，重庆市锐蓝广告有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费514元，由上诉人重庆市锐蓝广告有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 健审 判 员  项江陵审 判 员  陈江平二〇一九年十二月十日法官助理  梁婧媛书 记 员  吴 悠