文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂28民终2729号上诉人（原审被告）利川市时代置业发展有限公司，住所地湖北省利川市滨江大道滨江花园A1栋2F。法定代表人：朱群英，总经理。委托诉讼代理人：袁瑞，湖北夷水（利川）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：向婧，女，1985年12月29日出生，土家族，住湖北省利川市。委托诉讼代理人：龚琴蓉，湖北宏济律师事务所律师。上诉人利川市时代置业发展有限公司（以下简称时代置业公司）与被上诉人向婧商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初1290号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人时代置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：上诉人已于2017年11月23日在利川市不动产登记中心为被上诉人办理了不动产登记证书，且一审庭审中也已提交了不动产登记证书予以核实，被上诉人要求办证的目的是为了确定其对诉争房屋产权的确认，上诉人所提交的产权证书已经完全能够确定被上诉人对诉争房屋的权利。产权证书已经办理，如按一审判决内容，要求上诉人协助办理不动产权属登记手续，对于已经办理的证件无论是上诉人还是相关登记机关都不可能重复进行办理。根据上诉人与被上诉人签订的《产权证办理协议书》违约金是支付至办证之日，而该证件已经办理，应自2017年11月23日之后便不再支付违约金，上诉人认为如在2017年11月23日之后再继续支付违约金显然对上诉人不利，同时也与双方签订的协议相违背。综上，上诉人已于2017年11月23日在不动产登记中心为被上诉人办理了不动产登记证，依据双方的协议，已经履行了协助办证的义务，故从2017年11月23日起便不应再支付违约金，一审法院判决协助办证及继续支付违约金显然与事实不符，请求依法支持上诉人上诉请求。被上诉人向婧未向本院提交书面答辩意见。向婧向一审法院起诉请求：⒈判令时代置业公司立即为向婧办理房地产权属证书，并按照协议约定支付违约金33410元和从2019年5月1日起，以购房款428437元为基数，按照日万分之一的标准，继续计算违约金至原告获得不动产权证之日止；⒉判令时代置业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月5日，向婧（买受人）与时代置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，其中约定：出卖人以出让方式取得位于都亭××××组，编号为C16的地块的土地使用权，规划用途为城镇住宅用地；买受人购买的商品房为A3幢13层4号房，建筑面积117.38平方米，单价每平方米3650元，总金额为428437元；付款方式及期限，签订本合同时支付按合同约定面积计算的总房款的30%以上（计30%），在房屋具备银行按揭贷款条件下（即2013年4月30日前，银行按揭办理时间按本合同附件四相关约定为准），通过按揭银行办理按揭支付余下的房款（若批贷额低于申请额的差额部分须由买受人在接到按揭银行或出卖人电话通知之日起7日内补足）；对以实际的产权面积计算总房款后需要多退少补的，房产证办理完毕30日内结算。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报利川市住房和城乡建设局备案。若因买受人原因不能按时结清房款或/和其他相关税费，不按时提供办理权属登记所需资料或提供的资料不符合办证部门规定被视同无效资料而造成的登记延误，由买受人自行承担责任。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式分别处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的0.1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。出卖人通知买受人领取权属证书30日内，若买受人没有前来领取权属证件的，出卖人有权按日收取总房款0.05‰的寄存手续费。合同签订后，向婧按约支付了首付款，剩余购房款办理了银行按揭贷款。接着时代置业公司向向婧交付了涉案房屋，但时代置业公司未按约向向婧交付房屋权属证书。2016年3月7日，时代置业公司为甲方，向婧为乙方就产权证的办理达成了《产权证办理协议书》，该协议书载明：“因甲方未能按照《商品房买卖合同》约定的期限为乙方办理完毕房屋产权证书，经甲乙双方友好协商，就办证期限及逾期办证补偿达成如下补充协议：一、甲方认可确系因甲方原因未能按期为乙方办理产权证书（房产证及土地使用证）；二、乙方同意给予甲方6个月的产权证办理宽限期，即甲方保证在2016年9月30日前办理完毕房屋所有权证并向乙方发放，在2016年12月31日前向乙方发放土地使用证（办理银行按揭的待他项权证办理后发放）。三、甲方按照乙方每套房屋购房款的万分之一的标准按日向乙方支付2016年1月份及2月份的违约金；四、乙方自2016年3月14日起可到甲方办公处领取违约金；五、若甲方在2016年10月1日后仍未能向乙方发放房产证的，则乙方可自行选择以下方式之一向甲方主张违约责任：1.乙方退房的，双方按照《商品房买卖合同》中关于甲方逾期办证，乙方退房的约定执行；2.乙方不退房的，则甲方自2016年10月1日起仍按乙方购房款的万分之一的标准按日向乙方支付违约金至房屋所有权证发放之日止；六、若甲方在2016年12月31日前仍未向乙方发放土地使用证的，则甲方自2017年1月1日起应按乙方购房款的万分之一的标准按日向乙方支付违约金至土地使用证发放之日止”。《产权证办理协议书》签订后，向婧按购房款的万分之一的标准按日向时代置业公司领取了8个月的违约金共计10280元，即已领取至2017年3月30日（从2016年1月起至2017年3月30日，共15个月，实际扣除了7个月的宽限期）。嗣后，时代置业公司再未支付违约金，也未向向婧交付该商品房不动产权证书。2019年2月18日，向婧起诉至一审法院，提出前述请求。诉讼中，时代置业公司提交了利川市不动产权登记中心于2017年11月23日就涉案商品房颁发的鄂2017利川市不动产权第0005254号《不动产权登记证》复印件，但利川市不动产登记中心至今未向双方当事人发放该不动产权证书，向婧对该证书的真实性持有异议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，……。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同书》、《产权证办理协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该合同的目的和交易习惯，时代置业公司作为涉案房屋的出卖人，应当为向婧办理该房屋房地产产权登记证书。《不动产登记暂行条例》已自2015年3月1日起施行，国家实行不动产统一登记制度而不再单独办理房屋产权、土地使用权登记，故时代置业公司应当为向婧办理涉案房屋不动产权属登记证，并按约定将不动产权证书交付给向婧。本案中，《产权证办理协议书》约定时代置业公司保证在2016年9月30日前办理完毕房屋所有权证并向乙方发放，但时代置业公司至今未将涉案房屋的不动产权证书交付给向婧，应认定为由于时代置业公司的原因导致向婧未取得涉案房屋的不动产权证，时代置业公司应当依法承担相应的违约责任。故向婧要求时代置业公司立即为向婧办理房地产权属证书，并按照协议约定支付违约金的请求，符合法律规定，予以支持。按照《产权证办理协议书》的约定，时代置业公司应当自2016年10月1日起按日万分之一支付违约金至交付不动产权证之日止，2016年1月份和2月份的违约金未支付的应当支付。本案中，时代置业公司以428437元为基数，按日万分之一的标准计算违约金，已支付了8个月，即包含2016年1月份和2月份，已支付至2017年3月30日，故后期违约金应当从2017年4月1日起计算至交付不动产权证书之日止。时代置业公司辩称其违约金只应支付至2017年11月23日，与双方在《产权证办理协议书》的约定不符，故对其抗辩意见，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条，第六十一条，《不动产登记暂行条例》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、利川市时代置业发展有限公司于判决生效之日起60日内继续为向婧办理涉案房屋的不动产权属登记手续，并将不动产权证交付给向婧；二、利川市时代置业发展有限公司于判决生效之日起60日内向向婧支付逾期交付不动产权证的违约金（违约金为：自2017年4月1日起以428437元为基数，按日万分之一的标准计算至交付不动产权证之日止）；三、驳回向婧的其他诉讼请求。案件受理费635元，由利川市时代置业发展有限公司负担。二审中，本院向利川市不动产登记中心了解到如下事实：涉案楼盘A1栋165户、A2栋218户、A3栋188户，共计571户，已经全部办理完毕初始登记，其中A1、A3栋全部办理完毕转移登记，A2栋目前正在办理中。本院依职权调取了如下证据：1.2019年11月21日，利川市不动产登记中心给时代置业公司办理完毕A2栋不动产权证书的初始登记截屏信息；2.利川市建筑工程质量安全监督站于2019年10月11日给时代置业公司出具的消防验收意见书，证实A2栋房屋工程消防验收已经合格。上诉人时代置业公司围绕其上诉请求依法提交了如下证据：证据1.时代置业公司给利川市国土资源局的《关于确定半岛国际二期A区补交土地出让金评估时点的请求》，证据2.时代置业公司给利川市人民政府的《关于发放清江半岛·半岛国际二期A区分户产权证书的请求》，证据3.利川市国土资源局出具的《利川市非税收入缴款通知书》，上述三份证据拟证明上诉人一直在积极推进解决办证发证的事情；证据4.《举报信》1份及卫星云图复印件5份，拟证明A2栋消防验收一直未予通过是因为周围居民违建房屋影响了消防间距要求的原因造成的；证据5.杨大清、冉方梅的《不动产权证书》1份，证据6.《半岛国际A2栋完善办证资料通知》，上述两份证据拟证明A2栋的部分业主已经办理完毕转移登记18户，A2住户的产权证书的办理，需要业主的配合，需要业主本人到公司签订委托书、拍照、签字捺印。本院听取了双方当事人对依职权调取证据的意见，并组织对方当事人对上诉人提交的证据进行了质证，经审查，上诉人所提交的证据1、2、3对方当事人对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，并结合一审审理查明事实进行综合认定，证据4、5、6系上诉人针对A2栋房屋所举证据，本案案涉房屋系A3栋，证据4、5、6与本案审理欠缺关联性，本院不予采信。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院结合二审审理期间向利川市不动产登记中心了解的情况，对时代置业公司一审提交的不动产权证书复印件予以采信，补充查明如下事实：经向利川市不动产登记中心了解，涉案楼盘A3幢已全部办理完毕转移登记，利川市国土资源局于2017年11月23日为权利人向婧办理了位于利川市都××街道办事处××、××组（半岛国际）A3幢1304号商品房的《不动产权证书》，但一直未予发放。本院认为，综合双方的诉辩意见，本案二审审理焦点为时代置业公司是否应支付逾期办理案涉房屋权属证书的违约金，以及一审判决所确定的违约金支付时间是否合理。因时代置业公司未按《商品房买卖合同》约定的期限为向婧办理完毕房屋产权证书，双方其后签订的《产权证办理协议书》系对《商品房买卖合同》的部分内容的变更，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按该协议约定履行义务。虽然《产权证办理协议书》上没有签订日期，但向婧出具的违约金《领款单》上明确记载双方签订该协议时间为2016年3月7日，且从该协议中约定先支付1、2月违约金后从3月起逐月支付违约金的内容亦可推知协议签订时间应为2016年3月。该协议虽然约定6个月的产权证办理宽限期，但同时又约定在9月30日之前办理完毕房屋所有权证，可以认定双方约定的产权证办理期限实际应为7个月。虽然时代置业公司在二审中辩解未按约定期限办理完毕产权证书并非其过错导致，但因违约责任不适用过错归责原则，《产权证办理协议书》合法有效，时代置业公司应严守合同约定，时代置业公司未按合同约定期限办理完毕产权证书，理应承担违约责任。时代置业公司（甲方）与向婧（乙方）签订的《产权证办理协议书》（银行按揭业主专用）第二条载明“……甲方保证在2016年9月30日前办理完毕房屋所有权证，在2016年12月31日前办理完毕土地使用证。因乙方已办理银行按揭，根据相关规定，两证办理完毕后无法由甲方向乙方发放；”，该协议明确约定时代置业公司只需在约定时间内为向婧办理完毕权属证书即可，且因为向婧系按揭购房，证书办理完毕后无法向其发放。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，可见，在商品房买卖制式合同之外，意思自治原则优先，仍然允许出卖人和买受人就房屋权属证书的取得进行特殊约定。本案中时代置业公司与向婧补充签订的《产权证办理协议书》应视为双方在商品房买卖合同履行过程中的特殊约定，应优先适用。而利川市国土资源局已于2017年11月23日为向婧办理了案涉房屋的《不动产权证书》，向婧起诉时代置业公司为其立即办理权属证书的诉讼请求因该请求业已实现而欠缺诉的利益，已无判决履行的必要，应予以驳回。同时，时代置业公司逾期办理权属证书的违约事实至2017年11月23日即已终止，一审判决判令时代置业公司支付逾期办理房屋权属证书违约金至向婧主张的2019年4月30日欠缺法律和事实上的依据，本院予以纠正。向婧实际支付的购房款为428291元，向婧以购房款428437元为基数主张违约金不当，应以428291元为基数。时代置业公司应支付的逾期办理房屋权属证书违约金起止时间扣除7个月的宽限期应为2016年10月1日，为便于抵扣计算已领取的2016年1、2月份的违约金，本院将时代置业公司应支付的逾期办理房屋权属证书违约金起止时间确定为2016年8月1日至2017年10月30日，已支付的违约金10280元在执行中一并予以抵扣。综上所述，上诉人时代置业公司的上诉请求成立，予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初1290号民事判决；二、利川市时代置业发展有限公司于本判决生效之日起60日内按照42.8291元/天（428291元×日万分之一）的标准向向婧支付2016年8月1日至2017年11月22日止的违约金，已支付的违约金10280元在执行中予以抵扣；三、驳回向婧的其他诉讼请求。一审案件受理费635元，二审案件受理费635元，共计1270元，由上诉人利川市时代置业发展有限公司负担635元，由被上诉人向婧负担635元。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 吴 卫审判员 张辅军            本件与原件核对无异      二〇一九年十二月二十三日书记员 胡 枫