江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10260号上诉人（原审原告）：朱金凤，女，1961年5月15日出生，汉族，住江苏省常熟市。上诉人（原审原告）：朱政，男，1985年12月22日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：朱金凤（系朱政母亲）。被上诉人（原审被告）：常熟服装城集团有限公司，住所地江苏省常熟市商城中路1号。法定代表人：夏明宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐敏，江苏正大发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：王东辉，江苏正大发展律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏常熟服装城管理委员会，住所地江苏省常熟市商城中路1号。法定代表人：万晓军，该管委会主任。委托诉讼代理人：徐敏，江苏正大发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：王东辉，江苏正大发展律师事务所律师。上诉人朱金凤、朱政因与被上诉人常熟服装城集团有限公司（以下简称服装城公司）、江苏常熟服装城管理委员会（以下简称服装城管委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院作出的（2019）苏0581民初8465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱金凤、朱政上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持朱金凤、朱政的诉讼请求；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.由于二被上诉人的恶意所造成朱金凤、朱政在2017年12月6日已领权证的404室房屋至今日不能使用。看(2018)苏0581民初676号判决书12页：“被告保证房屋的给排水等基础设施于房屋交付时达到使用条件，并按相关规范标准为原告的404房屋铺设水管、排通水源。被上诉人应当按照相应标准改造通风采光井，并在完工后经有资质的机构进行验收”。2018年7月9日判决生效后，上诉人迫于无奈于2018年11月向常熟市人民法院申请了执行(见执行受理通知书)。但直至今日执行没有下文，房屋不能使用。请看照片，被上诉人在本案赔偿时间内从远处厕所里拉了一个临时龙头，但龙头下没有落水管，更没排水管，致使房屋不能使用。2.看2019年1月20在本案赔偿时间内的通风采光井还在施工。至今还没执行结案这个吸收风雨的采光井。3.本案404房没有一管一线，房屋没有基础配套设施，对(2018)苏0581民初676号判决的执行没有下文，房屋没有移交。以上事实所不能使用房子的损失结算可按2018年10月22日，常熟法院委托估价的404室的估价进行推算赔偿朱金凤、朱政155335元。服装城公司、服装城管委会共同辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。朱金凤、朱政向一审法院起诉请求：1、判令服装城公司、服装城管委会赔偿朱金凤、朱政在商城中路富莲商务广场404室的房租金损失，从2018年9月1日到2019年6月30日止的租金损失155338元；2、诉讼费由服装城公司、服装城管委会承担。一审法院认定事实：朱金凤与沈根生系夫妻关系，生育一子朱政。沈根生的父母分别于1989年3月、2006年4月去世，沈根生于2017年11月4日去世。1983年，沈根生、朱金凤建造了常熟市青莲村尤家娄北17号房屋，1994年进行了翻建。2008年，该房屋被列入拆迁范围。2008年12月31日，服装城公司（甲方）与沈根生（乙方）签订《房屋产权调换框架协议》一份，内容为：“根据常发（2008）62号文件精神，市区（三环路以内）房屋拆迁在规定时间内可享受宅基地安置，现乙方根据自身住宅实际情况，从配合面上动迁工作，提出拆迁按照2008年12月31日时间要求办理拆迁签约手续，放弃宅基地安置，提出以住宅面积（辅房另计）评估后与集团公司相关经营面积进行产权置换。现经双方友好协商，达成如下框架协议：一、甲方同意乙方放弃宅基地安置，住房按面积置换集团公司产权经营房。二、乙方所提出经营场所位置由甲方核实有可操作性方可操作、如没有操作性由集团公司另行提供经营场所，尽可能满足乙方经营需要。三、甲乙双方在第二款成立操作时，按照乙方住宅所处区位，经营场所所处区位分别按照市物价局核定重置价合理结算，超出乙方住宅面积按评估价适当优惠转让。四、产权调换时，甲乙双方建造年代作参考依据。五、乙方提出现住宅占地面积及辅房面积等，甲方同意在安置时一并考虑。六、乙方最终所确定调换经营场所，若因规划建设需要，乙方应予积极服从配合，甲方应考虑乙方利益另作相应区位妥善安置。”2009年12月30日，服装城管委会主任邵军在该框架协议上签署意见“此协议继续有效，待安置地段双方确认后再予落实”。2011年4月26日，服装城公司（甲方）与沈根生（乙方）签订《动迁安置协议书》一份，内容为：“根据规划建设需要，甲方对乙方所属房屋实施动迁。按照2008年12月31日甲、乙双方签订的房屋产权调换框架协议及市有关动迁政策规定，为进一步细化对乙方房屋的动迁安置内容，经双方友好协商，现达成以下协议：一、乙方房屋住宅面积为595㎡，甲方将位于的产权商住房置换给乙方。二、甲方置换给乙方的产权商住房在整幢住房内，具体为底楼商业用房一间约（10.5×10=105㎡），二、三楼层为住宅房约（10.5×10×2=210㎡），总面积约315㎡。（楼梯设二部）三、所置换房屋的具体位置，由乙方与其他动迁户一起参与抽签确定。四、双方的经济结算按市相关动迁政策执行。五、甲方置换给乙方的商住用房面积不足部分（约280㎡），甲方将在该商住楼北侧四层31.5×10=315㎡（附红线图），置换给乙方以补足的面积约280㎡，经济结算按上述楼层执行，另外超出的约35㎡，按成本价结算。（四层楼层空间高度不低于4米）。六、鉴于原框架协议中明确的：“乙方提出现住宅和辅房占地面积等的补偿，甲方同意在安置时一并考虑”。所以甲方将设计方案中的四楼（见红线图）约6×31.5=189㎡的商住用房按住宅房的优惠价在乙方购买时一并考虑。七、鉴于乙方经营需要，甲方同意将该商住楼东北侧大厅内的出入道、电梯井道（做好机坑）、大厅楼梯底部及旁边部分（附图红线位置）、以及进出疏散楼梯。只要四楼存在，甲方将不干涉乙方的经营及对上述部分的无偿使用。八、乙方考虑到自身经营需要，提出步行楼梯通出屋顶，四楼北侧外挑部分设置空调阳台，设计方案中的二条走廊设四个通风采光井等三个方面的具体要求，甲方将予以满足。九、甲方安排乙方汽车位二个，其中一个车位由乙方优惠购买或租赁。十、乙方同意在本协议签订后一周内，将位于所有房屋移交甲方，原有租赁关系自动转为甲方出租，房屋拆除由甲方负责，在此之前房屋拆除的残值价由甲乙双方协商确认，并由乙方享受。另外，2011年10月1日起到置换房屋交接日止的相关租金，甲方按原定的每年10万元的数额补偿给乙方。十一、协议签订两周内，甲方将2010年10月1日前乙方的房租金损失十四万元和拆迁的奖金（捌万元）补偿兑现给乙方。辅房重置价、装潢装饰及附着物等总计591438.3元在本协议签定后一个月内由甲方支付给乙方。其他在甲方安置房交付和乙方向甲方购买房屋时与甲方一并结算。十二、甲方安置房建设时所涉及的4部垂直电梯，在同一线品牌，同等价格的情况下，由乙方代理经销。十三、本协议履行完毕后，与乙方一起动迁的动迁户，如有享受其他待遇的乙方亦同样享受。十四、本协议，甲、乙双方签字后即生效，协议一式叁份，甲、乙双方和拆迁办各执一份。”服装城公司在该合同甲方处盖章，朱金凤代沈根生在该合同乙方处签字。2011年6月10日，服装城管委会在上述协议上补盖了公章。2011年8月11日，服装城管委会向沈根生汇付了拆迁安置补偿款811438.3元。一审另查明：2016年7月25日，沈根生以服装城公司、服装城管委会为被告诉至一审院[案号（2016）苏0581民初8050号]，该案原告诉请之一是赔偿不向其交付已抽签安置的店面而造成的经营损失30万元（2016年6月起至判决之日止）。一审法院经审理于2017年6月15日作出（2016）苏0581民初8050号民事判决，该判决中对原告要求赔偿经营损失的问题认定意见为：因本案被告已及时通知原告办理安置房屋的交付手续，由于双方对安置房屋（四楼）结算价及二、三楼房屋的产权性质产生争议导致安置房至今未能交付，且原告抽签取得的2幢104的一至三楼房屋系按一楼为店铺、二、三楼为住人的方案整体规划设计，不宜分割交付，原告亦未向一审法院提供其有经营损失的依据，故原告主张被告交付已抽签定位的一楼（店面）并赔偿未及时交付的经营损失30万元不予支持。双方均不服该判决，提起上诉。审理期间上诉人沈根生死亡，其妻子朱金凤、朱政以沈根生继承人身份参加诉讼。苏州市中级人民法院经审理后于2017年11月24日作出（2017）苏05民终7428号民事判决，认定双方上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。该判决对于朱金凤、朱政上诉提出服装城公司、服装城管委会应承担延迟交付安置房造成的损失问题认定意见如下：服装城公司已及时通知沈根生办理安置房交付相关手续，后沈根生对置换房和结算价格提出异议，未再办理交付相关手续，导致安置房至今未能交付的责任不能归责于服装城公司、服装城管委会，故朱金凤、朱政此项上诉请求不能成立。2017年11月19日朱金凤写信给服装城管委会，表示：因丈夫沈根生去世需要房屋办理丧事，申请交付房屋。服装城公司、服装城管委会于2017年12月4日将常熟市服装城富莲商务广场2幢404室交付朱金凤、朱政并进行了结算，交付结算单载明2幢404室户型建筑面积389.51平方米，其中354.51平方米互相置换，价格不结算，（389.51-354.51）*5300=185500元，结算价格合计185500元。朱金凤于当日拿到富莲商务广场2幢404室增值税发票，发票额为2064403元。后朱金凤于2017年12月7日收到404室北侧大厅和西面疏散消防门等钥匙。2017年12月6日，常熟中服房地产有限公司（出卖方）与朱金凤、朱政（买受方）签订《商品房买卖合同》一份。2017年12月6日，朱金凤、朱政取得涉案404室房产的不动产权属登记。本案所涉拆迁安置房屋，由常熟中服房地产有限公司开发。常熟中服房地产有限公司系服装城公司出资设立。一审又查明：2018年1月12日，一审法院立案受理原告朱金凤、朱政与被告服装城公司、服装城管委会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案[案号：（2018）苏0581民初676号]。一审法院经审理后于2018年7月9日作出（2018）苏0581民初676号民事判决，判决如下：一、被告服装城公司、服装城管委会于本判决生效之日起十日内将常熟市富莲商务广场地下6号汽车停车位、6号电瓶车位交付给原告朱金凤、朱政；二、被告服装城公司、服装城管委会为常熟市富莲商务广场2幢404室排通水源、修建完善通风采光井，于本判决生效之日起三十日内履行；三、驳回原告朱金凤、朱政的其他诉讼请求。该判决作出后，双方均未上诉，该判决已生效。2018年7月19日，一审法院立案受理原告朱金凤、朱政与被告服装城公司、服装城管委会房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案[案号：（2018）苏0581民初9181号]。原告诉讼请求为：1、服装城公司、服装城管委会支付常熟市服装城富莲广场404房屋自2017年12月4日起至2018年8月31日止按照同地段相同面积房屋租金标准评估的租金12.22万元；2、服装城公司、服装城管委会按照红线图上进户门的位置安装404房屋进户门并交付钥匙；3、服装城公司、服装城管委会按照商品房买卖合同的约定在404房屋按照红线图上15个房间环通排污管道（要求每个房间都有排污管道经过）；4、服装城公司、服装城管委会按照商品房买卖合同的约定完善404房屋的安保系统；5、服装城公司、服装城管委会按照红线图上的墙体、门窗在404房屋设置灯和开关。该案审理中，一审法院根据朱金凤、朱政的申请，依法委托江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司对涉案2幢404房屋2017年12月4日至2018年8月31日期间的租金进行鉴定。该公司经鉴定后于2018年10月22日出具估价报告书，估价结果认为自2017年12月4日至2018年8月31日期间涉案2幢404房屋市场租金价值为12.22万元（424元/平米/年）。为此，朱金凤、朱政支付评估费2030元。一审法院于2019年1月2日作出（2018）苏0581民初9181号民事判决书，判决驳回原告朱金凤、朱政的诉讼请求。朱金凤、朱政不服该判决，上诉至苏州市中级人民法院。苏州市中级人民法院于2019年7月18日作出（2019）苏05民终2690号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决书在“本院认为”认定意见有如下内容“……首先，常熟中服房地产公司已取得涉案房屋的交付使用备案通知书，朱金凤、朱政也取得涉案房产的不动产权属登记，因此可以认定服装城公司、服装城管委会交付的房屋已符合交付条件；其次，早在2017年12月4日，服装城公司、服装城管委会即将404室房屋交付朱金凤、朱政并进行了结算，之后2017年12月6日，常熟中服房地产有限公司才与朱金凤、朱政签订《商品房买卖合同》，同日，朱金凤、朱政又取得涉案404室房产的不动产权属登记。由此可见，在签订《商品房买卖合同》之前，双方已就404室房屋的安置履行完毕，双方签订的《商品房买卖合同》并非实际履行的合同，因此，朱金凤、朱政主张服装城公司、服装城管委会应按合同约定的标准交付房屋缺乏合同依据，本院难以支持……”在本案审理中，双方确认涉案房屋的水管于2018年9月铺设、通水，采光井于2019年3月底改造完成。朱金凤、朱政认为，水管虽然已经铺设，但系从其他房屋的厕所里拉出来的临时水管，不能接受，临时龙头下面没有落水排放，水管应当入墙，应有一户一表独立的水电表，所以房屋不能使用；采光井直至今日不能使用，通风窗子一打开，风雨全部进屋，是不合格的采光井，至今没有验收；房屋不能使用，服装城公司、服装城管委会应当赔偿房租金损失。服装城公司、服装城管委会认为，交付房屋已经通过相关部门验收及交付备案，不存在任何严重质量问题；水管已经铺设，通风采光井也已完工，房屋已达到使用条件；不同意赔偿朱金凤、朱政租金损失，也不认可其主张的租金标准。一审法院认为，朱金凤、朱政与服装城公司、服装城管委会签订的动迁安置协议书系双方真实意思表示，双方均应按合同约定的内容履行。服装城管委会在协议书上加盖公章，应与服装城公司共同履行合同义务。涉案争议系履行《动迁安置协议书》过程中产生，朱金凤作为拆迁房屋共有人及沈根生的法定继承人，朱政作为沈根生的法定继承人，有权起诉主张合同权利。关于朱金凤、朱政要求赔偿租金损失的主张，其以房屋交付后不能使用房屋为由在（2018）苏0581民初9181号案件中要求服装城管委会、服装城公司赔偿自2017年12月4日起至2018年8月31日止的租金损失，一审法院驳回了该项诉讼请求，苏州市中级人民法院作出的（2019）苏05民终2690号民事判决书中针对原告的请求进行了分析评判，并认定服装城公司、服装城管委会交付的房屋已符合交付条件，并驳回了朱金凤、朱政的上诉，维持原判。在本案中朱金凤、朱政要求服装城公司、服装城管委会赔偿自2018年9月1日至2019年6月30日的租金损失，同样缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回朱金凤、朱政的诉讼请求。案件受理费减半收取1703元，由朱金凤、朱政负担。二审中，朱金凤、朱政提供照片一组，证明：置换房里一个临时水龙头是从别人家厕所里分流出；置换房唯一的临时水龙头下，没有落水排放管道；打开水龙头、自来水、满流室内地坪；在本案赔偿时段内，房屋的采光井还在施工中；采光井用泡沫砖砌的围基，裂缝像堤口，用三夹板做顶的水泥抹面裂缝；在赔偿时间内，房屋室内的墙体还在施工中。朱金凤、朱政另提供（2018）苏0581民初676号判决书一份，该判决书第12页载明“被告应当保证房屋的给排水等基础设施与在房屋交付时达到使用条件。设计、招标施工的采光井，应有资质的机构进行验收”。服装城公司、服装城管委会质证后认为，照片系打印件，无法核实其真实性。即使属实，也不能表明交付房屋存在严重质量问题；判决书真实性无异议，但在一审中关于采光井及水管铺设，双方均已确认完成，朱金凤、朱政提供的证据不能达到其证明目的。以上事实，有照片、判决书、调查笔录等予以佐证。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实相一致。本院认为，本案中朱金凤、朱政要求服装城公司、服装城管委会赔偿自2018年9月1日至2019年6月30日的租金损失，理由为服装城公司、服装城管委会交付的房屋不符合交付条件，但（2019）苏05民终2690号生效民事判决书已认定涉案房屋符合交付条件，朱金凤、朱政未能提供充分证据足以推翻生效判决认定的事实。（2018）苏0581民初676号民事判决书认定服装城公司、服装城管委会应排通水源、修建完善通风采光井，双方当事人也确认排水及通风采光井已铺设完毕，至于铺设是否符合相关要求，属于该判决的履行内容。因此，朱金凤、朱政在本案中要求服装城公司、服装城管委会赔偿租金损失，缺乏充分依据，一审法院未予支持并无不当，本院予以确认。朱金凤、朱政的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2914元，由朱金凤、朱政负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  徐 辉审判员  杨 兵二〇一九年十二月二十六日书记员  闻 艺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。