广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终23345号上诉人（原审被告）：林成彬，男，1970年6月2日出生，汉族，身份证住址广东省海丰县。委托诉讼代理人：翁林霞，广东高睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦海波，广东高睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市城市更新项目建设管理办公室，住所地广东省广州市越秀区中山四路芳草街26号3楼。法定代表人：杨辉，该办公室主任。委托诉讼代理人：陆智君，女，该办公室职工。委托诉讼代理人：陈诗钰，女，该办公室职工。上诉人林成彬因与被上诉人广州市城市更新项目建设管理办公室（以下简称市更新办）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初3421号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林成彬上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判林成彬无需支付市更新办逾期交房违约金；3.一、二审诉讼费用由市更新办承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。林成彬依照合同约定按时足额交纳了租金，市更新办同意林成彬继续租赁广州市荔湾区德星路9号负一层GB7号铺（以下简称案涉商铺），林成彬因不构成违约，故无需支付逾期交房违约金。林成彬承租案涉商铺的期限为2013年7月至2014年6月，合同期限届满后，林成彬继续交租，市更新办也并未提出异议，故双方形成不定期租赁合同关系，林成彬继续使用案涉商铺并对案涉商铺进行了装修。直至市更新办于2019年4月起诉后，双方再次沟通过程中，市更新办也表示同意案涉商铺租给林成彬。林成彬按时交租并使用案涉商铺并不构成违约。即使林成彬需要支付违约金，在林成彬足额交纳租金的情况下，市更新办并无其他实际损失，且案涉房屋已于2019年7月23日交还给市更新办，故一审法院以租金100%的标准判决林成彬支付违约金，显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，在市更新办足额按时交纳租金的情况下，市更新办的损失已经获得填补，市更新办并无其他证据证明其有其他损失，故一审法院判决林成彬支付违约金的标准不当，应予调整。综上，恳请二审法院判如所请。市更新办二审辩称，不同意林成彬的上诉请求、事实和理由，其同意一审判决。市更新办向一审法院起诉请求：1.判令林成彬向市更新办支付从起诉状副本送达之日起至其2019年7月23日止的违约金，违约金标准为每月14638元（租赁合同第21条第2款）；2.判令林成彬承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：广州市荔湾区德星路9号负一层B区7号铺，建筑面积68.43平方米，为代管产，管业单位为广州市危房改造建设管理所。广州市机构编制委员会于2016年3月6日批复同意广州市危房改造建设管理所更名为广州市城市更新项目建设管理办公室，主要任务包括负责城市更新安置房的使用、维护和物业监管工作，负责城市更新范围内公共配套设施的督建和移交。2013年，市更新办（出租人、甲方）与林成彬（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将案涉商铺出租给乙方，作商业用途，建筑面积68.43平方米。租赁期限为2013年7月1日至2014年6月30日，月租金额14638元；租金按月结算，乙方在每月的第10日前缴付给甲方。甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地；资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告起满30日，视为已送达；送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收。租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金，等等。《广州市直管房（非住宅）租赁合同》签订后，合同双方依约履行，案涉商铺由林成彬使用。合同期限届满后，市更新办、林成彬未就案涉商铺续签租赁合同，但林成彬仍按原合同约定的租金标准向市更新办支付案涉商铺租金。2019年5月15日，一审法院向林成彬送达起诉状副本。2019年7月23日，市更新办、林成彬办理案涉商铺的交接手续，林成彬将案涉商铺交还给市更新办。市更新办确认林成彬已支付房屋使用费至2019年7月23日。市更新办为证明其曾要求林成彬解除租赁关系，清退案涉商铺，向一审法院提交了《收回房屋通知书》、EMS快递单、现场张贴收回房屋通知书照片、EMS妥投证明。林成彬陈述，不确认市更新办曾向其主张解除租赁关系和清退商铺，根据林成彬打印的邮政查询记录，没有相应邮件的妥投信息，林成彬没有收到相关通知函件，市更新办也无法证实其到案涉商铺现场张贴通知书的时间。林成彬为证明案涉商铺实际租金价格，向一审法院提交了《关于公布2018年广州市房屋租金参考价的通知》《2018年广州市房屋租金参考价适用说明》《商业用房租金参考价》等证据，证据可证明案涉商铺位的租金仅为8006.31元/月。庭审中，市更新办陈述广州市荔湾区德星路9号负一层B区7号铺与合同上荔湾区德星路9号负一层GB7部位，两地址是对应的，面积也是对应的。一审法院认为，市更新办、林成彬签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》当事人意思表示真实，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。租赁合同于2014年6月30日期限届满，双方之间没有就案涉商铺续签合同，但林成彬仍向市更新办支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”规定，市更新办、林成彬在前述租赁期届满后就案涉房屋形成不定期租赁关系。同时，依《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，市更新办可以在合理期限前通知林成彬解除双方之间的租赁关系。虽然市更新办称本案起诉前其曾要求林成彬解除租赁关系，清退案涉商铺，但其所提证据不能证明其该项主张，一审法院不予采信。案涉商铺租赁关系应当在市更新办起诉后一审法院向林成彬送达起诉状副本时解除，即案涉商铺租赁关系于2019年5月15日解除。租赁关系解除后，市更新办要求收回案涉商铺，林成彬未予腾退交还，依双方约定林成彬除支付房屋占用费外，还应承担房屋占用费100%的逾期交房违约金，市更新办关于逾期交房违约金的诉讼请求，可予支持。林成彬关于调整违约金标准的意见，缺乏依据，一审法院不予采信。但依《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，市更新办解除合同应当在合理期限之前通知承租人；林成彬在本案中关于逾期交房违约金宽限期的主张，依据合理，一审法院予以支持。结合本案实际情况，一审法院确定该逾期交房违约金期间为2019年6月1日至2019年7月23日，违约金标准为14638元/月。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2019年10月30日判决如下：一、自判决发生法律效力之日起十日内，林成彬就广州市荔湾区德星路9号负一层B区7号铺向市更新办支付自2019年6月1日起至2019年7月23月止的逾期交房违约金25499元；二、驳回市更新办的其他诉讼请求。一审案件受理费310元，由市更新办负担69元，林成彬负担241元。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均无提交新证据。二审另查明，本院已经生效的（2019）粤01民终3581号民事判决维持了一审判令承租人按合同约定月租金标准支付拒不交还房屋违约金的处理结果。本案双方当事人均确认本院已有生效判决对逾期交房违约金作出过处理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对林成彬上诉主张的违约金问题，因一审判决确认的违约金标准符合合同约定，而目前未有证据显示林成彬在本案纠纷发生前曾对原合同约定的违约金标准提出过异议，且林成彬并无提交证据证明该违约金标准过高，故林成彬在本案诉讼过程中要求调低违约金的请求缺乏合同及事实依据，本院不予支持。综上所述，林成彬的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费482元，由林成彬负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  余盾审判员  李静二〇一九年十二月二十七日书记员  杨希曾龙辉