湖南省岳阳市云溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0603民初884号 原告：刘梅，女，1962年4月15日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：毛懿鹏，湖南湘杰律师事务所律师。 被告：岳阳市君山区君山垸水利管理委员会，住所地君山区柳林洲街道办事处。统一社会信用代码124306114461646246。 法定代表人：张华，系负责人。 委托诉讼代理人：张真，湖南湘北律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李惜娟，湖南湘北律师事务所律师。 原告刘梅与被告岳阳市君山区君山垸水利管理委员会（以下简称“管委会”）租赁合同纠纷一案，2019年6月24日岳阳市君山区人民法院报请岳阳市中级人民法院指定管辖。2019年7月1日，岳阳市中级人民法院裁定，本案由岳阳市云溪区人民法院审理。本院于2019年7月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘梅及其委托诉讼代理人毛懿鹏，被告管委会法定代表人张华及其委托诉讼代理人张真、李惜娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告全部投资建设款5392027元（具体金额以审计机构出具的审计报告为准）；2、请求判令被告赔偿原告因解除合同损失的可得利益7500000元（年纯利润50万元×15年）；3、请求判令被告退还原告剩余租金；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告刘梅于2012年6月1日与被告管委会签订《开发饮食业场地租用协议》，原告承租了管委会管理的一段堤岸水域经营餐饮业，租赁期限从2012年6月1日2032年5月31日。合同签订后，原告投入了大量的人力、物力、财力进行经营建设。合同履行至2017年7月8日，被告突然向原告下达《解除合同通知书》，要求解除《开发饮食业场地租用协议》。2017年7月11日，管委会的上级机构岳阳市君山区水利局联合公安等部门和单位，在未经合法程序，没有进行任何经济补偿的情况下，将原告经营的餐饮船强制拖走。 被告管委会辩称：一、原、被告签订的《开发饮食业场地租用协议》属无效协议。二、原告主张的趸船购买款及拖运费、趸船装饰装修建设费、码头等附属设施建设费、餐厅可移动物品的购买款不应认定为损失。理由如下：1、原告主张的趸船装饰装修和码头附属设施的建设损失是因违反相关法律法规擅自作为导致，因违法行为造成的损失，不属于合同无效造成的损失。2、原告的餐饮船及船上物品在2017年7月11日联合行动中被拖离涉案水域，且已交付给原告，不属于合同无效造成的损失。3、假使是一份合法有效的租赁合同：①原告的装修建设行为没有告知并征得被告同意，被告在签订涉案协议时对原告如何投资建设根本没办法预见和控制，现原告要求被告承担投资建设费用既不合理，又不合法；②船舶及其添置的设施设备及其他可移动物品，并没有与租赁场地发生混同，且已交付给原告。4、原告主张了趸船拖运费，但原告未提供产生费用的依据，被告不予认可。三、原告应对其违法建设经营行为带来的后果应承担全部责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告刘梅于2012年6月1日与被告管委会签订《开发饮食业场地租用协议》，约定原告承租被告管委会管理的一段堤岸水域经营餐饮业，租赁期限从2012年6月1日至2032年5月31日，租金为每年400元，共计8000元。合同签订后，原告刘梅向被告支付租金8000元。其后，原告刘梅出资购买趸船，并进行改建、装修，于2015年7月29日开业经营。工商登记名称为君山区洞庭湖鲜酒店。后变更为君山区洞庭湖鲜水上餐厅，2018年7月5日变更为君山区洞庭印象水上餐厅，统一社会信用代码为92430611MA4LKBNRX7，经营者、申请者均为刘梅（以下简称“洞庭印象水上餐厅”），经营范围：餐饮及茶座服务。工商部门在2017年4月19日核准登记时备注：依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。2016年5月29日、6月12日，岳阳市环保局君山分局在洞庭印象水上餐厅重新装修时作出现场检查笔录和调查询问笔录，告知立即停止违法行为，未办理环评手续前不得进行建设。2016年7月4日，岳阳市环保局作出岳环责停字（2016）1号责令停止建设决定书。2017年7月8日，被告管委会向原告下达《解除合同通知书》，单方面解除《开发饮食业场地租用协议》。2017年7月10日，被告工作人员在水上餐厅全程摄像，进行证据保全并下达相关行政文书。2017年7月11日岳阳市君山水利局联合公安、工商等15家部门和单位，将原告刘梅的餐饮船强制拖离。故此，原告诉至法院成讼。 另查明：1、洞庭印象水上餐厅餐饮船驻扎地坐标为E113°11′、29.5861″、N29°23′、15.7779″，属湖南东洞庭湖国家级自然保护区内的缓冲区。 2、本院于2019年8月2日组织召开庭前会议，原告明确了诉讼请求及所依据的事实和理由。庭前会议上原告表示放弃诉讼请求的第二项，即请求判令被告赔偿原告因解除合同损失的可得利益7500000元（年纯利润50万元×15年）。 3、原告刘梅向本院提出了司法鉴定申请，要求依法对君山区洞庭湖鲜酒店投资建设项目的损失进行司法鉴定。原告刘梅与被告管委会租赁合同纠纷一案，双方签订合同后，投入资金建设。现由于行政部门行政执法，酒店已经无法正常运营，现向法院申请对君山洞庭湖鲜酒店的投资建设项目的损失进行司法鉴定。庭前会议上，被告管委会认为其损失是原告自己过错导致，应当由其自身承担，不需要进行鉴定。因申请鉴定的事项与待证事实具有关联性，根据原告的申请，决定对原告的申请具体分解为：1、洞庭印象水上餐厅位于E113°11′、29.5861″、N29°23′、15.7779″投资项目价值多少；2、涉案酒楼经营期间折旧率是多少；3、洞庭印象水上餐厅截止2017年7月10日止，泊位于洞庭湖北门楼西湾水域残值多少。由本院司法技术室根据原告刘梅申请事项，依法对其进行了委托。 2019年11月22日，长沙天时价格评估事务所有限公司作出了长天时价字（2019）第90号《关于对岳阳市君山洞庭印象水上餐厅趸船码头设施建造、餐厅主体工程改造及装饰、装修和配套设施、移动物品的价格评估结论报告书》（以下简称“《评估结论报告书》），评估结论为：一、洞庭印象水上餐厅趸船购买及拖运就位的价格评估为1467860元；二、洞庭印象水上餐厅趸船停放码头及设施建造价格评估为514694元；三、洞庭印象水上餐厅水上餐厅主体工程改造及装饰、装修和配套设施价格评估为2582014元；四、洞庭印象水上餐厅水上餐厅移动物品价格评估为：635605元。以上一至四项合计5200173元。五、趸船、水上餐厅所有设施（餐厅主体、装饰、装修和配套设施）及移动物品的现值评估：1、趸船在2017年7月10日的现值为764725元。2、洞庭印象水上餐厅主体工程及装饰、装修和配套设施于评估基准日2017年7月10日的现值为2349632元。3、洞庭印象水上餐厅移动物品于评估基准日2017年7月10日的现值为487325元。 本院认为，根据原告诉请，被告辩称及审理查明的相关事实，综合评判如下： 一、关于涉案《开发饮食业场地租赁协议》的效力问题。因本案系租赁合同纠纷，原告刘梅认为被告管委会于2017年7月8日提出解除合同，构成违约。人民法院在裁判过程中，应当对该合同效力进行审查。本案中，原告刘梅与被告管委会于2012年6月1日签订的《开发饮食业场地租用协议》虽然是双方当事人真实意思表示，但法律规定合同内容不得违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国自然保护区条例》第十八条规定：“自然保护区可以分为核心区、缓冲区和实验区。自然保护区内保存完好的天然状态的生态系统以及珍稀、濒危动植物的集中分布地，应当划为核心区，禁止任何单位和个人进入；除依照本条例第二十七条的规定经批准外，也不允许进入从事科学研究活动。核心区外围可以划定一定面积的缓冲区，只准进入从事科学研究观测活动。缓冲区外围划为实验区，可以进入从事科学实验、教学实习、参观考察、旅游以及驯化、繁殖珍稀、濒危野生动植物等活动。”第二十六条规定：“禁止在自然保护区内进行砍伐、放牧、狩猎、捕捞、采药、开垦、烧荒、开矿、采石、挖沙等活动；但是，法律、行政法规另有规定的除外。”第二十八条第一款规定：“禁止在自然保护区的缓冲区开展旅游和生产经营活动。”《中华人民共和国自然保护区条例》法条经2010年和2017年两次修正，上述条文均原文予以保留，足以说明国家对自然保护区范围内的自然生态资源和环境的保护是一贯的和连续的。目前，对自然生态环境的破坏，更加使我们认识到生态保护的重要性和紧迫性。湖南东洞庭湖国家级自然保护区管理局关于“岳阳市君山区人民法院文件函”的复函，根据2006年国家林业局批准的《湖南东洞庭湖国家级自然保护区整体规划》、2018年经国务院（国办函[2018]19号）批准调整后的保护区范围与功能区划，进行现场核查。原、被告双方约定的合同履行地点及“洞庭印象水上餐厅餐饮船驻扎地坐标点位于湖南东洞庭湖国家级自然保护区范围内，功能区划属保护区缓冲区。原告刘梅与被告管委会之间签订的《开发饮食业场地租赁协议》，将地理位置属于湖南东洞庭湖国家自然保护区缓冲区的租赁经营场地承包给原告刘梅从事餐饮业的生产经营，违反《中华人民共和国自然保护区条例》的禁止性规定，其行为破坏了湖南东洞庭湖国家级自然保护区所保护的自然生态环境，损害了社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：”有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。故原告刘梅与被告管委会之间签订的《开发饮食业场地租赁协议》因违反行政法规的强制性规定，损害社会公共利益，应确认为无效合同。合同无效自始无效，原告签订租赁合同后交付给被告的租金，应当予以返还。原告刘梅与被告岳阳市君山区君山垸水利管理委员会于2012年6月1日签订《开发饮食业场地租用协议》为无效合同。 二、关于原、被告责任的划分。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告刘梅与被告管委会签订的合同属无效合同。原告与被告签订的《开发饮食业场地租赁协议》的租赁场地处于国家级自然保护区内的保护区缓冲区，违反了行政法规的强制性，均有过错，应当各自承担相应的责任。原告刘梅请求赔偿损失的理由成立，本院予以部分支持。双方均忽视所租赁的经营场地处于自然保护区的缓冲区的事实签订的合同导致合同无效。被告管委会作为行政性事业单位比之公民而言，更应该熟悉、知晓和严格遵守国家的法律、行政法规的规定，对单位出租的经营场地是否属于自然保护区的缓冲区内应具有更大的便利性和必要性，故被告对造成合同无效应负主要责任，以承担70%责任为宜。原告刘梅作为公民理应知晓国家的法律、行政法规的规定。洞庭印象水上餐厅企业注册登记资料显示依法须经批准的项目，经相关部门批准后，方可开展经营活动，但其在未了解相关法律法规的规定，未办理环保手续的情况下，从事餐饮营业，对造成合同无效亦存在一定的过错，应承担次要责任，以承担30%责任为宜。原告刘梅在行政执法部门下达停建装修通知后，仍未采取措施，降低损失，其对装修损失承担主要责任，以承担70%责任为宜。被告管委会对装修损失承担次要责任，应承担30%责任为宜。 三、关于原告刘梅主张的损失如何认定。 1、2017年7月10日是洞庭印象水上餐厅价格评估的基准日。 君山区人民政府为保障湖南东洞庭湖国家级自然保护区水上交通安全，加强生态环境保护，对该区域内的船舶进行清理整顿，是为了维护社会公共利益，确保水域不受到污染，避免危害发生。在行政管理过程中，岳阳市环境保护局于2016年7月4日作出岳环责停字（2016）1号责令停止建设决定书。2017年7月10日，对洞庭印象水上餐厅送达了法律文书。2017年7月11日进行了拖离，并已交给原告刘梅，其行政行为不属本案审查范围。 2、《价格评估报告书》客观公正。 根据本院（2019）云法司鉴字第37号《委托书》，2019年11月22日，长沙天时价格评估事务所有限公司对洞庭印象水上餐厅趸船、码头及设施建造、餐厅主体工程改造、装饰、装修和配套设施、移动物品进行了价格评估，并作出了长天时价字（2019）第90号《关于对岳阳市君山洞庭印象水上餐厅趸船码头设施建造、餐厅主体工程改造及装饰、装修和配套设施、移动物品的价格评估结论报告书》，评估期间鉴定机构向原、被告发出了价格评估征求意见稿，原告未提出异议，被告对该鉴定意见提出了书面异议，鉴定机构根据书面异议作出了部分调整，并书面回复了被告。庭审时，被告对《价格评估报告书》三性均有异议，并申请专家辅助人到庭作证，提出了几点商榷看法：（一）、趸船价值评估以2013年12月31日为基准日，采用市场法评估，选定的五个参照物，不具备可比因素。⑴交易价格相差甚远，分别为148万元、90万元、36万元、48万元、420万元、758.73万元；⑵交易时间相差很远，分别为2013年12月、2015年8月、2015年12月、2014年6月、2015年1月、2017年1月。（二）、平时评估报告用的重置全价是2013年12月31日原值，时间隔较远。物价、技术工艺等都可能发生了变化，采用2013年12月31日原值是不合适的。综合贬值率包括实体性贬值率、功能性贬值率与经营性贬值率之和，而平时评估公司仅仅考虑了时间因素造成实体损耗而引起的贬值，贬值因素考虑不全面。（三）、趸船停放码头及设施、船上移动物品、水上餐厅所有设施（餐厅主体、装饰和配套设施）的评估，趸船停放码头及设施已经拆除，船上移动物品部分已经搬移，水上餐厅设施如浮桥等已经拆除，评估人员已无直观方法来确定资产数量和资产状况。 被告及申请的专家辅助人均未提出与该鉴定结论相反的证据，人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力，该鉴定结论程序合法，方法科学，结论公平，本院予以采信。 3、损失范围及大小的认定 《开发饮食业场地租赁协议》合同无效，导致的损失本院认定如下：⑴用于建造洞庭印象水上餐厅的趸船从重庆市万县拖至岳阳君山，《价格评估报告书》认定拖运费291360元，属合同无效造成的损失，原告刘梅损失即为291360×70%＝203952元，本院予以确认。⑵趸船停放码头，评估价值为514694元，属合同无效造成的损失，原告刘梅的损失即为514694×70%＝360286元，本院予以确认。⑶趸船购置费为1467860元，其中拖运费为291360元，趸船现值为764725元，截止2017年7月10日基准日损失411775元（1467860－291360－764725），《价格评估报告书》认定，该船舶强制报废年限为25年，该趸船建造于1998年，截止2013年12月，已用15年，剩余10年，该趸船2013年12月31日到货，截止2017年7月10日基准日已使用约一年半，损失411775元，该损失为趸船自然折旧和市场因素影响，并非合同无效而造成的损失，其损失本院不予支持。⑷洞庭印象水上餐厅主体改造和装饰、装修，评估认定该项投入为2582014元，现值为2349632元，截止2017年7月10日基准日损失232382元，该装饰装修完工基准日为2016年8月10日，仅使用了约一年的时间。在通常情况下，装饰装修时结合用途租赁期限予以考虑其使用年限，因该装饰装修作为趸船的附着物无法单独处置，应属合同无效造成的损失，其损失为2349632元，因原告在行政执法单位下达停止装修通知后，未能采取有效措施，降低损失，具有一定过错，对其损失原、被告分担比例酌情认定为7:3，即2349632×30%＝704889元，系原告刘梅的损失，本院予以确认。⑸洞庭印象水上餐厅可移动物品，评估认定该项投入为635605元，现值为487325元。因该物品属可搬运物品，未被毁损，可单独处置，不应计算损失范围。综上，被告管委会应赔偿原告刘梅的损失为1269127元（203952元+360286元+704889元）。 原告刘梅支付长沙天时价格评估事务所有限公司鉴定费50000元，鉴定费系为查明本案案情所必需的费用，本院予以采信，其费用及诉讼费按无效合同处理的分担比例承担。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国环境保护法》第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十三条，《中华人民共和国自然保护区条例》第十八条、第二十六条、第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告岳阳市君山区君山垸水利管理委员会返还原告刘梅租金8000元。 二、被告岳阳市君山区君山垸水利管理委员会赔偿原告刘梅损失1269127元。 三、驳回原告刘梅其它诉讼请求。 上述款项，限被告岳阳市君山区君山垸水利管理委员会于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费49544元，由原告刘梅负担14863元，被告岳阳市君山区君山垸水利管理委员会负担34681元。案件鉴定费50000元，由原告刘梅负担15000元，被告岳阳市君山区君山垸水利管理委员会负担35000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  姚文剑 审 判 员  任亚波 审 判 员  陈 平 人民陪审员  罗 成 人民陪审员  田丽容 人民陪审员  曾 婷 人民陪审员  李爱军 二０一九年十二月十一日 书 记 员  李红玲 附：1、上诉费缴纳通知：上诉人应在提交上诉状时，向湖南省岳阳市中级人民法院核实、预交上诉案件受理费。上诉费收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：60×××93，开户行：中国银行湖南省分行营业部。请在缴款后将缴费凭据传真至岳阳中院立案一庭或QQ邮箱（请备注上诉人姓名及一审案号）。上诉人在上诉期满后七日内仍未交纳诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。传真号0730-8840731查询号：0730-8856331QQ邮箱：2786163865qq.com 2、有关法律条款 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国环境保护法》第十九条编制有关开发利用规划，建设对环境有影响的项目，应当依法进行环境影响评价。未依法进行环境影响评价的开发利用规划，不得组织实施；未依法进行环境影响评价的建设项目，不得开工建设。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十三条人民法院可以对出庭的具有专门知识的人进行询问。经法庭准许，当事人可以对出庭的具有专门知识的人进行询问，当事人各自申请的具有专门知识的人可以就案件中的有关问题进行对质。具有专门知识的人不得参与专业问题之外的法庭审理活动。 《中华人民共和国自然保护区条例》第十八条自然保护区可以分为核心区、缓冲区和实验区。自然保护区内保存完好的天然状态的生态系统以及珍稀、濒危动植物的集中分布地，应当划为核心区，禁止任何单位和个人进入；除依照本条例第二十七条的规定经批准外，也不允许进入从事科学研究活动。核心区外围可以划定一定面积的缓冲区，只准进入从事科学研究观测活动。缓冲区外围划为实验区，可以进入从事科学试验、教学实习、参观考察、旅游以及驯化、繁殖珍稀、濒危野生动植物等活动。原批准建立自然保护区的人民政府认为必要时，可以在自然保护区的外围划定一定面积的外围保护地带。 第二十六条禁止在自然保护区内进行砍伐、放牧、狩猎、捕捞、采药、开垦、烧荒、开矿、采石、挖沙等活动；但是，法律、行政法规另有规定的除外。 第二十八条禁止在自然保护区的缓冲区开展旅游和生产经营活动。因教学科研的目的，需要进入自然保护区的缓冲区从事非破坏性的科学研究、教学实习和标本采集活动的，应当事先向自然保护区管理机构提交申请和活动计划，经自然保护区管理机构批准。从事前款活动的单位和个人，应当将其活动成果的副本提交自然保护区管理机构。 《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第七十一条人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。