北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终8985号上诉人（原审被告）：北京金沟村种植专业合作社，地址北京市密云区河南寨镇金沟村村委会院内。法定代表人：王加令，社长。委托诉讼代理人：任静，北京君宪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京市密云区河南寨镇金沟村民委员会，地址北京市密云区河南寨镇金沟村。法定代表人：王加令，主任。委托诉讼代理人：任静，北京君宪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王贵丽，女，1959年8月31日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：许倩峰，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹常杰，北京市鑫诺律师事务所律师。上诉人北京金沟村种植专业合作社（以下简称金沟合作社）、上诉人北京市密云区河南寨镇金沟村民委员会（以下简称金沟村委会）因与被上诉人王贵丽租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2019）京0118民初2757号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金沟合作社及金沟村委会的共同委托诉讼代理人任静，被上诉人王贵丽的委托诉讼代理人许倩峰、尹常杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金沟合作社、金沟村委会上诉请求：撤销一审判决，驳回王贵丽的一审诉讼请求。事实和理由：一、不认可《租赁合同》无效，王贵丽是通过柳某、张某签订的《租赁合同》，租赁土地内的大棚是合法的，并没有被拆除。租赁土地内虽然有部分违章建筑，但并不是用于居住，而是用于王贵丽在劳作过程中间歇休息，违章建筑只占租赁面积很小的一部分，因此并不能认定《租赁合同》是无效的。二、不同意返还租金。租金是柳某、张某收取的，只向金沟合作社、金沟村委会支付了80000元，并且已经交给了本村村民，因此不同意返还租金。三、双方签订租赁合同的目的是租赁大棚用于农作物种植，且大棚在租赁之前经过农委验收合格，且给予补贴。即使《租赁合同》上的设施用房被认定为违法建设，但已由相关部门予以纠正进行了拆除，大棚是合法的，没有被认定为违法。因此，大棚现状并不影响《租赁合同》目的的实现，即租赁合同可以继续履行且有效。王贵丽辩称，服从一审法院判决，不同意金沟合作社、金沟村委会的上诉请求。第一，《租赁合同》无效，签订合同的时候，《租赁合同》约定很清楚，房子是设施用房，并且房屋的存在是双方签订合同最根本的一个原因。王贵丽原来在城里工作，而且当时对外宣传时称这里是个庄园，如果没有该房屋，王贵丽从城里过去在大棚干活，中午休息、喝水的地方都没有，就不会签订《租赁合同》。因此，本案的《租赁合同》真正的目的系租房、租地，房屋虽然只占租赁面积很小一部分，但却是签订《租赁合同》一个最根本的原因，不能仅仅看面积的大小，而是要看对当事人双方签订合同的作用、意义以及目的，没有这个房屋，就不会有本案的合同。第二，柳某、张某都是金沟合作社、金沟村委会的代理人，已经结案的三个案子中村委会还提交过委托代理书，作为委托人委托柳某、张某来做土地出资事宜，所以后果应该由金沟合作社、金沟村委会来承担。最重要的是，本案的收据也是金沟合作社、金沟村委会出具的，如果没有金沟合作社、金沟村委会盖章的收据以及合同，王贵丽是绝对不会相信柳某、张某的。第三，在2017年的9月2日，大棚的房子全部被拆除了，不能以当时王贵丽签订合同时候的状况来认定合同是否有效。不能说现在签了合同是有效的，所以当初签合同也是有效的，因为缺少了租赁土地上的设施用房，王贵丽当时签订合同的目的和性质在签订合同当时和现在是不同的。王贵丽向一审法院提出诉讼请求：1.确认王贵丽与金沟合作社、金沟村委会于2011年10月18日签订的《租赁合同》无效；2.金沟合作社、金沟村委会共同返还王贵丽租金219515元；3.本案诉讼费用由金沟合作社、金沟村委会承担。一审法院经审理查明：2011年10月18日，金沟合作社（出租方、甲方）与王贵丽（承租方、乙方）签订《租赁合同》，合同约定：该户占地面积为1200平方米，单元号为×××；本合同该户私家农庄使用权限自2009年3月27日起至2039年3月27日止，租赁期限为30年，合同到期后在同等条件下，乙方有优先承租权；该私家农庄种植园交付时间为2012年3月30日；租金价格为268000元，付款方式为一次性；附件一载明房屋建筑面积为46平方米，占地面积为1200平方米，房屋结构为砖混；《租赁合同》还对其他事项进行了约定。金沟合作社在甲方处盖章，王贵丽在乙方处签字，金沟村委会在双方盖章、签字处下方加盖公章。后王贵丽一次性给付租金268000元，金沟村委会为其出具收据一张。金沟村委会向王贵丽发放了《土地承租使用证书》。2017年9月2日，租赁土地内的设施用房因属违章建筑而被有关部门予以拆除。一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，王贵丽与金沟合作社签订《租赁合同》的目的并非单纯的农业种植，改变了原有土地用途和性质，违反了土地管理法的强制性规定，故双方签订的《租赁合同》应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于租金返还数额，一审法院扣除王贵丽使用期间的金额后予以确定。金沟村委会辩称其只收到租金80000元，因其未向一审法院提供充分有效的证据予以证明，故一审法院不予采信。关于王贵丽要求金沟合作社共同返还租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王贵丽与金沟合作社于二〇一一年十月十八日签订的《租赁合同》无效；二、金沟村委会于判决生效之日起七日内返还王贵丽租金二十一万九千五百一十五元；三、驳回王贵丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经查，2011年10月18日，金沟合作社（出租方、甲方）与王贵丽（承租方、乙方）签订的《租赁合同》中约定：第二条租赁范围及时间2.本合同该户私家农庄使用权限自2009年3月27日起至2039年3月27日止，租赁期限为30年，合同到期后在同等条件下，乙方有优先承租权。第三条租金及支付方式1.该私家农庄种植园的租金价格为人民币（小写）：268000元，大写：贰拾陆万捌仟圆整。第四条双方的权利和义务一、甲方权利和义务3.享有依照国家规定标准收费的权利（如：水、电、物业管理等费用）。二、乙方的权利和义务3、按期向甲方缴纳各项费用的义务（如水、电、物业费等）。第七条交付条件甲方保证将水、电等接入种植园管理房。《租赁合同》有金沟合作社、金沟村委会加盖公章，王贵丽签字予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。根据查明事实，涉案土地属于农用地，不得用于非农建设。本案中，金沟合作社和王贵丽在《租赁合同》中明确约定涉案土地为私家农庄种植园，且金沟合作社针对涉案土地向王贵丽收取水、电、物业管理等费用。因此，金沟合作社与王贵丽签订的《租赁合同》虽名义为农业种植，但实际目的和用途是私家农庄性质的休闲，涉案《租赁合同》的约定违反了土地用途的法律规定。故涉案《租赁合同》因违反法律的效力性强制性规定而属无效。一审法院判决王贵丽与金沟合作社签订的《租赁合同》无效，并无不当。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，王贵丽交纳涉案土地租金，金沟村委会出具收据，故金沟村委会应负返还责任。关于租金返还数额，金沟村委会、金沟合作社另上诉主张只收到了8万元租金，但该陈述与金沟村委会盖章的租金收条载明的金额并不一致，一审法院根据王贵丽实际占有使用涉案大棚的时间确定金沟村委会应返还王贵丽租金数额为219515元，并无不当。金沟合作社、金沟村委会关于《租赁合同》应属有效，其不应返还租金的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。另，根据合同相对性原则，柳某和张某不属于本案合同当事人，金沟村委会、金沟合作社与柳某、张某之间的关系并不能否定金沟村委会、金沟合作社在本案中的合同主体地位，金沟村委会、金沟合作社与案外人之间的权利义务关系可另寻法律途径解决。综上所述，金沟合作社、金沟村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4592元，由北京金沟村种植专业合作社、北京市密云区河南寨镇金沟村民委员会负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  张丽新审 判 员  龚勇超二〇一九年十二月三十日法官助理  程惠炳法官助理  张 弛书 记 员  刘 鸽书 记 员  张晓华