中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终9058号上诉人（原审被告）：孙海峰，男，1972年6月27日出生，汉族。身份证住址：广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李坤全，广东法治盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑素卿，女，1966年1月15日出生，汉族。身份证住址：广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：秦岩，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰安，广东金桥百信律师事务所律师。原审被告：ZHOUYING，女，1960年9月25日出生，美国，上诉人孙海峰因与被上诉人郑素卿、原审被告ZHOUYING物权保护纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初6558号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人孙海峰提起上诉称，1.撤销（2017）粤0106民初6558号民事判决；2.改判驳回被上诉人全部诉讼请求；3.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.孙海峰是善意第三人，对涉案房屋系基于合法有效合同的基础上合法占有，不属于非法占有，不存在侵权行为，被上诉人主张的事实与客观事实不符。2.孙海峰对1207房系基于合法占有，被上诉人所称损失与孙海峰并无因果关系。就叶瑞生通过ZHOUYING无权处分郑素卿份额的行为，郑素卿应对叶瑞生的继承人或ZHOUYING提起侵权之诉，与孙海峰无关。由于郑素卿提起的是物权保护之诉，而其不服的物权处分行为是叶瑞生，应诉其继承人要求承担相应的法律责任，而郑素卿所列被告遗漏了责任承担的主体。3.孙海峰并不存在与ZHOUYING恶意串通的行为，对于1207房不具有侵权的主观要件。4.基于孙海峰是善意第三人，无任何侵害被上诉人利益的行为，其无需承担任何的赔偿责任。对孙海峰的上诉，被上诉人郑素卿辩称，1.根据此前已生效的判决，应驳回上诉人的诉讼请求。2.此前的生效判决已明确ZHOUYING的处分行为是无权处分，孙海峰基于无权处分占有涉案房屋本身就不具备合法性。3.在明确郑素卿对房屋拥有物权的情况下，无论孙海峰如何包装自己的善意或者合法使用房屋，都改变不了其长期占用了属于郑素卿房屋的事实。4.孙海峰与ZHOUYING之间的纠纷，应另行诉讼解决，而目前孙海峰已经另案起诉ZHOUYING要求赔偿，其权利已经通过另案起诉的途径进行救济，没有理由再非法占用涉案房屋。由于孙海峰的明知以及恶意，导致郑素卿至今无法实现自己的物权，因此应当赔偿相应的损失。综上所述，孙海峰既占用房屋，又起诉ZHOUYING要求赔偿明显是既要获得自己的利益，又侵犯了郑素卿的权利。因此，其上诉请求不应得到支持。原审被告ZHOUYING经本院传唤不到庭，亦未提交书面意见。郑素卿向一审法院起诉请求：1.ZHOUYING、孙海峰向郑素卿腾退广州市天河区天河东路华晓街3号1207房；2.ZHOUYING、孙海峰共同赔偿因房屋被占用导致的损失（从2015年2月23日起至实际搬离之日止，按照每月5000元计算）；3.ZHOUYING、孙海峰承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：据广州市房地产档案馆2018年8月10日《广州市不动产登记查册表》显示，位于广州市天河区天河东路华晓街3号1207房（以下简称“1207房”、“涉案房屋”）的产权登记人为叶瑞生，所有权来历为1996年7月向广州市城市建设开发总公司购买所得；登记附注：2010年2月9日，郑素卿申请异议登记；2010年2月12日，孙海峰申请转移或交换；来函摘要有：2013年9月30日，一审法院以（2013）穗天法民四初字第1222号查封；2015年9月28日，一审法院以（2013）穗天法民四初字第1222号续封；2017年9月25日，一审法院以（2013）穗天法民四初字第1222号续封；2017年12月27日，一审法院以（2017）粤0106民初24714号轮候查封该房50%的产权份额。另2018年8月10日《广州市不动产登记查册表》显示，位于广州市天河区天河东路华晓街3号1208房（以下简称“1208房”）的产权登记人为叶瑞生，所有权来历为1996年7月向广州市城市建设开发总公司购买所得；登记附注：2010年2月9日，郑素卿申请异议登记；2010年2月12日，王文敏申请转移或交换；来函摘要有：2013年9月30日，一审法院以（2013）穗天法民四初字第1221号查封；2015年9月28日，一审法院以（2013）穗天法民四初字第1221号续封；2017年9月25日，一审法院以（2013）穗天法民四初字第1221号续封；2017年12月27日，一审法院以（2017）粤0106民初24713号轮候查封该房50%的产权份额。2010年2月4日，郑素卿与ZHOUYING继承纠纷经一审法院审理【（2010）天法民一初字第563号】，郑素卿请求：确认1207、1208房产是郑素卿与叶瑞生的共同财产，并判令上述房屋中属于叶瑞生的份额由郑素卿继承。审理查明如下事实：郑素卿与叶瑞生于1989年4月27日在汕头市登记结婚，婚后没有生育子女，叶瑞生的母亲吴婵凤、父亲叶龙师均先于叶瑞生死亡。1991年9月11日，叶瑞生与ZHOUYING生育儿子叶佐聪（英文名：EDWARDZUOCONGYIP）。1996年7月，叶瑞生购买了1208房、1207房；2009年12月6日，叶瑞生因患癌症于美国休斯敦市死亡。2010年2月9日，郑素卿凭本案受理通知书至房管部门申请异议登记，房管部门经审查后接受了郑素卿异议登记申请，导致孙海峰、王文敏、ZHOUYING在申请1208房、1207房转移得到受理后至今仍无法办理过户手续，1208房、1207房至今仍登记在叶瑞生名下。该判决中，一审法院判决驳回郑素卿的诉讼请求。判后，郑素卿不服上诉，本院于2014年9月24日作出（2013）穗中法民一终字第5309号民事判决，对原审查明的其他事实予以确认，认为1207房、1208房为郑素卿与叶瑞生的夫妻共同财产，叶瑞生于2009年3月6日立下的遗嘱真实有效，对1207房、1208房属于其所有的部分，叶瑞生有权处分。判决为：一、撤销一审法院（2010）天法民一初字第563号民事判决；二、确认1207房、1208房为郑素卿与叶瑞生的夫妻共同财产，由郑素卿、ZHOUYING各享有一半所有权。上述民事判决已发生法律效力。2010年4月6日，孙海峰与ZHOUYING、郑素卿（第三人）房屋买卖合同纠纷经一审法院审理【（2010）天法民四初字第884号】，孙海峰请求：1、确认1207房归其所有；2、ZHOUYING支付违约金（以总房款1936407元为本金，自2010年2月26日起计至法院确认涉讼房屋权属归其所有之日止，按每日千分之一的标准计算）；3、本案受理费由ZHOUYING负担。经审理查明：2008年12月15日，叶瑞生出具《委托书》一份，委托人为叶瑞生，受托人为ZHOUYING；载明：我与周英（即ZHOUYING）于1992年11月10日登记结婚；座落在广州市天河区体育西路天河北路24号302房是以周英的名义登记产权，座落在广州市天河区天河南一路92号502房是以周翠英的名义登记产权，座落在广州市淘金路五十四号世贸花园第17楼编号F房屋是以周英名义登记产权；座落在广州市天河区天河东路华晓街3号1208房是以叶瑞生的名义登记产权，座落在广州市天河区天河东路华晓街3号1207房是以叶瑞生的名义登记产权；上述房屋依法属于我与周英的夫妻共有财产；现我委托周英为我的代理人，代理执行和处理以下事项：1、代对上述房屋进行管理、使用；……6、如上述房屋涉及诉讼，有权向人民法院起诉或应诉、承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，签收法律文书；……8、出售上述房屋中依法属于我占有的产权份额，签署售房合同或协议，办理上述房屋出售的一切交易、转名、过户手续，收取售房款；……受托人在执行和处理上述事项过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认；本次委托书有效期自签署之日起至委托事项办结止。上述《委托书》已经广东省广州市广州公证处公证，该公证处为此于2008年12月16日出具《公证书》【（编号为（2008）粤穗广证内字第17570号）】一份。叶瑞生于2009年12月6日死亡后，ZHOUYING于2010年1月19日到广东省广州市南方公证处办理了继承公证。2010年1月19日，广东省广州市南方公证处出具《公证书》【编号为（2010）南公证内字第02351号】一份，公证被继承人叶瑞生遗留的广州市天河区天河东路华晓街3号1207房、天河区天河东路华晓街3号1208房由其配偶周英一人继承；继承后，周英占有上述房屋的全部产权。根据郑素卿的申请，广东省广州市南方公证处于2010年11月25日出具《撤销（2010）南公证内字第02351号的决定》，该决定中载明：根据公证利害关系人郑素卿的申请，我处对上述《公证书》进行了复查；查明：被继承人叶瑞生曾于1989年4月与郑素卿在广东省登记结婚，且未发现该段婚姻已解除的记录；鉴此，被继承人叶瑞生与周英（曾用名：周翠英）于1992年11月在贵州省登记结婚的行为违反了《中华人民共和国婚姻法》的有关规定，而我处上述《公证书》中关于周英为被继承人叶瑞生配偶的内容违法；依据《中华人民共和国公证法》第三十九条、《公证程序规则》第六十三条的相关规定，我处经研究决定：撤销（2010）南公证内字第02351号《公证书》，该《公证书》自始无效。另叶瑞生与ZHOUYING于1991年9月11日生育了儿子叶佐聪（英文名：EDWARDZUOCONGYIP）。叶佐聪于2011年7月18日出具声明书一份，声明放弃对叶瑞生所有财产的继承，放弃全部实体权利，也不参加任何涉及遗产的诉讼，叶瑞生名下的所有动产及不动产均由ZHOUYING继承。2010年1月26日，ZHOUYING以叶瑞生代理人的名义（卖方）与孙海峰（买方）及案外人广州城建开发兴业房地产中介有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：房屋交易1207房；建筑面积125.19平方米；买卖双方同意该物业成交价为1936407元；买卖双方同意，本次房屋交易产生的全部税费由买方承担；买卖双方约定的房屋交付时间为卖方收到全部成交价款当天；卖方逾期交付该物业的，或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，须按该物业成交价的千分之一向买方支付滞纳金，逾期30天，买方除有权按本条约定向卖方收取滞纳金外，并有权不再购买该物业；若卖方不能按本合同约定将该物业出售给买方，或者买方依本款规定解除买卖合同的，卖方须退回买方已付的全部款项及向买方双倍退还定金，且买方有权向卖方提出相当于总成交价款10％的违约金；定金30000元买方已于2010年1月26日前向卖方交付；首期成交价款726407元，卖方在签署本合同后2个工作日内，须向贷款银行办理提前还贷的申请手续；买方须于2010年1月30日前，用本期成交价款为卖方偿还银行贷款，买方替卖方偿还贷款后，视作卖方已全额收取本期成交价款；如本期成交价款不能全额偿还卖方所欠贷款，差额部分贷款卖方须同期自行补足偿还；卖方完成还贷手续并取得还贷证明后，须在30天内协助买方完成涂销登记、涂销归档手续及交易过户申请手续，并取得《交易受理回执》；余款1180000元于完成交易过户手续，并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方账户等内容。上述《房屋买卖合同》签订前的2010年1月25日，孙海峰支付了定金30000元给ZHOUYING。之后，孙海峰又以银行转账及银行按揭方式支付了剩余的全部购房款给ZHOUYING。2010年2月26日，孙海峰、ZHOUYING共同到房管部门办理涉讼房屋的转移登记手续，并于当天取得房管部门的《受理回执》。当天，孙海峰缴纳了契税15000元、卖方个人所得税10000元、房屋交易手续费752元、登记费50元。2010年3月4日，ZHOUYING将1207房交付给孙海峰使用。判决为：一、确认1207房的所有权归孙海峰所有。二、驳回孙海峰的其他诉讼请求。郑素卿不服判决提起上述，本院于2013年5月9日作出（2012）穗中法民五终字第1910号民事判决，审理查明：对原审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。审理认为：原审期间，ZHOUYING作为叶瑞生继承人的公证证明文件即广东省广州市南方公证处出具的（2010）南公证内字第02351号《公证书》已被依法撤销，ZHOUYING是否属于叶瑞生法定继承人、是否对涉案房屋享有权益的利害关系人，目前无法确认。此外，涉案房屋是否属于叶瑞生与郑素卿夫妻共同财产，上述争议均需等待原审法院（2010）天法民一初字第563号案件审理结果。孙海峰主张《房屋买卖合同》有效并主张相应合同权利的，可待上述案件审结后另案主张。判决为：一、撤销一审法院(2010)天法民四初字第884号民事判决；二、驳回孙海峰的全部诉讼请求。2013年6月19日，孙海峰（原告）与ZHOUYING（被告）、郑素卿（被告）房屋买卖合同纠纷经一审法院审理【（2013）穗天法民四初字第1222号】，孙海峰请求：1、确认孙海峰签订的1207房的《房屋买卖合同》有效；2、ZHOUYING、郑素卿继续履行合同，协助原告办理上述房屋的产权过户登记手续；3、ZHOUYING、郑素卿共同赔偿孙海峰逾期办理房产证的违约金人民币200000元（自2010年3月23日起，每天按成交价千分之一的滞纳金的标准计算，实际计至孙海峰取得房产证之日止）；审理查明如下事实：根据查册时间为2013年6月6日的《房地产登记簿查册表》（房产登记号：统字520335号）显示，1207房是登记在叶瑞生名下的房产，占有部分为全部。根据查册时间为2013年9月29日的《房地产登记簿查册表》（房产登记号：统字520344号）显示，1208房是登记在叶瑞生名下的房产，占有部分为全部。2008年12月15日，叶瑞生出具《委托书》一份，委托人为叶瑞生，受委托人为ZHOUYING（中文名：周英，曾用名：周翠英），载明：叶瑞生与ZHOUYING于1992年11月10日登记结婚；座落在广州市天河区体育西路天河北路24号302房是以ZHOUYING的名义登记产权，座落在广州市天河区天河南一路92号502房是以周翠英的名义登记产权，座落在广州市淘金路五十四号世贸花园第17楼编号F房屋是以ZHOUYING的名义登记产权；1207房0以叶瑞生的名义登记产权，1208房是以叶瑞生的名义登记产权；上述房屋依法属于叶瑞生与妻子ZHOUYING的夫妻共同财产；现叶瑞生委托ZHOUYING为其代理人，代理执行和处理以下事项：1、代对上述房屋进行管理、使用；……6、如上述房屋涉及诉讼，有权向人民法院起诉或应诉、承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，签收法律文书；……8、出售上述房屋中依法属于叶瑞生占有的产权份额，签署售房合同或协议，办理上述房屋出售的一切交易、转名、过户手续，收取售房款；……受委托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认；本次委托书有效期自签署之日起至委托事项办结止。上述《委托书》已经广东省广州市广州公证处公证，该公证处为此于2008年12月16日出具《公证书》[编号为（2008）粤穗广证内字第17570号]一份。2010年1月25日，孙海峰向叶瑞生的代理人ZHOUYING支付了涉案房屋的购房定金人民币30000元。2010年1月26日，ZHOUYING作为叶瑞生（卖方）的代理人，与孙海峰（买方）、案外人广州城建开发兴业房地产中介有限公司（中介方）签订了《房屋买卖合同》，约定成交物业为涉案房屋，建筑面积125.19平方米；买卖双方同意该物业的成交价为人民币1936407元；买卖双方同意，本次房屋交易产生的全部税费由买方承担；买卖双方约定的房屋交付时间为卖方收到全部成交价款当天；卖方应保证对该物业享有完整的处分权，在出售该物业时并没有侵犯第三人的权益，且保证该物业没有任何纠纷；卖方逾期交付该物业的，或者未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，须按该物业成交价的千分之一向买方支付滞纳金，逾期30天，买方除有权按本条约定向卖方收取滞纳金外，并有权不再购买该物业；若卖方不能按本合同约定将该物业出售给买方，或者买方依本款规定解除买卖合同的，卖方须退回买方已付的全部款项及向买方双倍退还定金，且买方有权向卖方提出相当于总成交价款10%的违约金赔偿；如非本合同当事人的原因延误了本合同的履行，合同各方同意顺延本合同的完成时间；如因不可抗力的原因，导致本合同不能或不能完全履行的，则本合同各方无须承担违约责任；定金人民币30000元，买方已于2010年1月26日前向卖方交付；首期成交价款（不含定金）人民币726407元，卖方在签署本合同后2个工作日内，须向贷款银行办理提前还贷的申请手续；买方须于2010年1月30日前，用本期成交价款为卖方偿还银行贷款，买方替卖方偿还贷款后，视作卖方已全额收取本期成交价款；如本期成交价款不能全额偿还卖方所欠贷款，差额部分贷款卖方须同期自行补足偿还；卖方完成还贷手续并取得还贷证明后，须在30天内协助买方完成涂销登记、涂销归档手续及交易过户申请手续，并取得《交易受理回执》；尾期成交价款（即银行贷款额）人民币1180000元，于完成交易过户手续，并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方账户等。另，王文敏于同日与叶瑞生的委托代理人ZHOUYING签订了《房屋买卖合同》，约定王文敏向叶瑞生购买1208房，交易价格为人民币1813593元，该房屋的买卖合同纠纷由本院（2013）穗天法民四初字第1221号案件审处，该案中，王文敏提供了《支付托管款证明单》，以证明其已向ZHOUYING支付了1208房的购房定金人民币30000元。2010年1月29日，孙海峰、王文敏一并向叶瑞生的银行账户支付了1207房及1208房的购房款共计人民币700000元。2010年2月5日，孙海峰、王文敏一并向ZHOUYING的银行账户支付了1207房及1208房的购房款共计人民币750000元。2010年3月2日，孙海峰通过向中国建设银行股份有限公司广东省分行申请按揭贷款的方式，向ZHOUYING支付了1207房的购房款人民币1300000元。2010年3月4日，王文敏通过向上海浦东发展银行广州分行珠江新城支行申请按揭贷款的方式，向ZHOUYING的银行账户支付了1208房的购房款人民币940000元。至此，孙海峰、王文敏已向叶瑞生支付了1207房及1208房的全部购房款。2010年2月26日，孙海峰、ZHOUYING共同到广州市天河区房地产登记交易中心办理1207房的转移登记手续，并取得了《受理回执》[显示于2010年3月23日之后（不含当天）到发证窗办理领证手续]。同日，孙海峰还缴纳了契税人民币15000元、叶瑞生的个人所得税人民币10000元、房地产交易手续费人民币752元、房屋登记费人民币50元。2010年3月5日，ZHOUYING与孙海峰办理了1207房的交接手续，ZHOUYING将该房屋交付给孙海峰使用。判决内容为：一、确认孙海峰与叶瑞生签订的1207房的《房屋买卖合同》有效；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，ZHOUYING（中文译名周英）、郑素卿协助孙海峰办理1207房的房地产过户登记手续，将该房产过户登记至孙海峰名下；三、驳回孙海峰的其他诉讼请求。郑素卿不服判决，上诉至本院，本院于2017年11月7日作出（2016）粤01民终11676号民事判决，审理查明对原审查明的其他事实予以确认；审理认为：一审法院认定在涉案房屋买卖合同的签订及履行过程中，孙海峰均属善意，确认孙海峰与叶瑞生签订的涉案房屋买卖合同有效，并无不当，予以确认。一审判决第一项应予维持。郑素卿虽于2010年2月9日申请异议登记，但房管部门在此后于2010年2月26日仍向孙海峰出具了《受理回执》，郑素卿上诉虽主张孙海峰明知涉案房屋“产权瑕疵”而与周英“恶意串通”，并据此主张涉案房屋买卖合同无效，但未能就此充分举证予以证实，本院对其上述主张不予认定。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”根据上述（2013）穗中法民一终字第5309号民事判决书，涉案房屋虽登记在叶瑞生一人名下，但属于叶瑞生与郑素卿的夫妻共同共有财产。现有证据不足以证明叶瑞生出售涉案房屋经郑素卿事前同意或事后追认，即不足以证明出售涉案房屋为叶瑞生、郑素卿的共同意思表示，故叶瑞生出售涉案房屋的行为属于无权处分。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，涉案房屋现仍登记在叶瑞生名下，孙海峰办理交易过户递件手续取得《受理回执》，仅表明房管部门已受理其所有权转移登记申请，并不足以认定其已完成不动产物权转让登记。房管部门经审核并未将涉案房屋所有权转移登记至孙海峰名下，其情形不具备“依照法律规定应当登记的已经登记”的善意取得构成要件。现郑素卿已明确表示不同意出售涉案房屋，依据上述法律关于“所有权人有权追回”的规定，一审判决支持孙海峰要求继续履行涉案房屋买卖合同办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求不当，本院予以纠正。郑素卿上诉请求撤销一审判决第二项合法有理，本院予以支持。孙海峰基于合同有效并继续履行而提出的其他诉讼请求均应予以驳回。至于涉案房屋买卖合同不能继续履行的法律后果，当事人可另循合法途径解决，本案不予调处。判决为：一、维持（2013）穗天法民四初字第1222号民事判决第一项；二、撤销（2013）穗天法民四初字第1222号民事判决第二、三项；三、驳回孙海峰的其他诉讼请求。上述民事判决于2018年2月14日发生法律效力。2017年2月28日，郑素卿提起本案诉讼。庭审过程中，各方确认，涉案房屋现由孙海峰使用。另，郑素卿还就1208房向王文敏以及ZHOUYING提起了诉讼，要求王文敏、ZHOUYING腾退1208房，并赔付占用1208房期间的租金损失。一审法院以（2017）粤0106民初6559号立案，案件正在审理中。2017年11月23日，孙海峰、王文敏分别就1207房、1208房向一审法院提起诉讼，要求解除就上述房屋签订的《房屋买卖合同》，ZHOUYING向孙海峰、王文敏赔付购房款、违约金、差价损失、契税、个人所得税、交易手续费、房屋登记费及利息等，郑素卿为该两案的第三人。一审法院分别以（2017）粤0106民初24714号、（2017）粤0106民初24713号立案，该两案正在审理中。一审法院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。依据（2013）穗中法民一终字第5309号民事判决，涉案房屋由郑素卿、ZHOUYING各享有一半所有权，为按份共有人。依据（2013）穗天法民四初字第1222号以及（2016）粤01民终11676号民事判决，孙海峰与叶瑞生签订的《房屋买卖合同》属有效合同，但郑素卿作为按份共有人，不同意继续履行合同。郑素卿为涉案房屋的按份共有人，依法享有排他权利，郑素卿请求孙海峰搬出涉案房屋，具有法律依据，一审法院予以支持。至于搬迁时间，一审法院酌情搬迁时间为30日。ZHOUYING亦为1207房按份共有人之一，享有使用权，郑素卿主张其返还房屋缺乏法律依据，不予支持。鉴于郑素卿、ZHOUYING未约定房屋具体使用方式，为免诉争，一审法院判令返还相对方为郑素卿、ZHOUYING。郑素卿依法享有涉案房屋的收益权利。在（2016）粤01民终11676号民事判决生效之前，孙海峰依据其与叶瑞生签订的《房屋买卖合同》占有1207房，并无不当，（2016）粤01民终11676号已认定该合同为有效合同，孙海峰在与叶瑞生签订上述合同的过程中均属善意，孙海峰基于买卖关系取得房屋使用权，现郑素卿不同意继续履行合同，事实无法履行，现该买卖合同经生效判决处理，孙海峰自判决发生法律效力之日起不具继续使用房屋的合法权利，造成权属人损失的，应予赔偿。故此，孙海峰自判决生效之日的次日起应承担郑素卿的使用费损失。本案处理郑素卿物权保护纠纷，其与ZHOUYING的共有纠纷与本案不属同一法律关系，本案不作调处。对郑素卿要求ZHOUYING赔偿其房屋使用费损失，予以驳回。故此一审法院判令孙海峰自2018年2月15日起向郑素卿赔偿使用费损失，即按照有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段房屋的租金评估标准的50%计算，计至孙海峰实际搬离1207房并交还郑素卿、ZHOUYING之日止。若评估标准每月租金的50%超过2500元，以每月2500元为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、孙海峰自判决发生法律效力之日起30日内，将广州市天河区天河东路华晓街3号1207房交还郑素卿、ZHOUYING。二、孙海峰自判决发生法律效力之日起15日内，向郑素卿支付上述房屋自2018年2月15日至实际交还上述房屋之日的房屋使用费损失（每月使用费标准应按照具有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段房屋的租金评估标准的50%计算；若评估的每月租金标准的50%高于2500元，以每月2500元为限）。三、驳回郑素卿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4850元，由郑素卿负担4325元，孙海峰负担525元；保全费1120元，由郑素卿负担。本院查明，在二审庭询中，孙海峰当庭确认其上诉的主要观点为：1.孙海峰不应承担涉案房屋使用费；2.即使要承担，也应在本案发生法律效力之日起30日内，如孙海峰不搬离涉案房屋才开始计算该费用。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，因ZHOUYING为美国居民，本案属于涉外物权保护纠纷案件，应依照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，不动产物权，适用不动产所在地法律。一审法院适用我国内地法律作为处理本案实体争议的准据法正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院主要对当事人上诉请求的有关事项进行审查。关于孙海峰是否需承担涉案房屋使用费及应从何时起计算房屋使用费的问题。（2013）穗中法民一终字第5309号民事判决已确认涉案房屋由郑素卿、ZHOUYING各享有一半所有权，郑素卿、ZHOUYING为按份共有人。（2016）粤01民终11676号民事判决虽确认孙海峰与叶瑞生签订的《房屋买卖合同》属有效合同，但基于郑素卿作为按份共有人不同意继续履行合同，依据《中华人民共和国物权法》关于“所有权人有权追回”的规定，驳回了孙海峰继续履行合同的诉讼请求。因此，自该判决生效之日的次日，孙海峰便不再享有继续使用涉案房屋的合法权利，如其不迁出涉案房屋，则依法应承担房屋使用费。一审法院判决孙海峰向郑素卿支付自2018年2月15日至实际交还涉案房屋之日的房屋使用费（每月使用费标准按照具有房地产评估资质的评估机构核定同期同类同地段房屋的租金评估标准的50%计算；若评估的每月租金标准的50%高于2500元，以每月2500元为限）并无不当，本院予以维持。孙海峰关于其不应承担房屋使用费，及即便承担也应自本案发生法律效力后，在其不迁出涉案房屋的情况下才起算房屋使用费的主张缺乏依据，本院对其该主张不予支持。至于孙海峰主张其因涉案房屋买卖合同不能履行造成损失的问题，孙海峰可另寻途径解决，而事实上，孙海峰也已就解除涉案房屋的《房屋买卖合同》，要求ZHOUYING向其赔付购房款、违约金、差价损失、契税、个人所得税、交易手续费、房屋登记费及利息等另案提起了诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费525元，由上诉人孙海峰负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓红审判员  张明艳审判员  罗 毅二〇一九年十二月十九日书记员  陈蕴琦刘嘉欣