广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民初203号原告：邓泽堂，男，汉族，1966年6月12日出生，住广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：郑站场，广东凡恩律师事务所律师。被告：光耀集团有限公司，住所惠州市东平十二号小区XX水乡会所5楼。诉讼代表人：广东卓凡律师事务所、深圳市金大安清算事务有限公司，被告联合破产管理人；管理人负责人张蕾蕾。委托诉讼代理人：谭展龙、钟凯萍，管理人的工作人员。原告邓泽堂与被告光耀集团有限公司（下称“光耀公司”）合同、无因管理、不当得利纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓泽堂、原告委托诉讼代理人郑站场，被告委托诉讼代理人钟凯萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓泽堂向本院提出诉讼请求：依法判令被告光耀公司继续履行与原告于2012年12月2日签订的六份《商品房买卖合同》，即要求被告继续履行向原告交付惠州市××光耀××水乡花园（××期翡俪港）2号楼X号房、2号楼X号房、3号楼X号房、3号楼X号房、4号楼X号房、4号楼X号房及为原告办理上述房屋的不动产权证的合同义务。事实和理由：2011年4月14日、2012年12月2日，原告与被告（借款人）签订二份《借款合同》，原告按照合同约定向被告提供借款2000万元。2012年12月2日，原告与被告签订《协议书》一份，约定被告以翡俪港共六套别墅（房号：2号楼X、X号房，3号楼X、X号房，4号楼X、X号房，建筑面积1954.39平方米）及10套洋房……，作为还款保证，并与原告签订购房合同，双方自愿以购房合同约定的单价成交；……被告应于解除抵押之日起10天内全部还清给原告，否则，从逾期之日起10天内被告应按日及所欠本金向原告支付5%的罚金，逾期超过10天被告应无条件协助原告按购房合同约定的面积及单价把本协议约定的物业预售登记到原告名下，被告欠款不予归还。同日，原告与被告签订了六份针对涉案房屋的《商品房买卖合同》，六套房屋的总价款计人民币7817560元。2014年9月28日，惠州市惠城区人民法院裁定“查封被申请人光耀公司名下所有的位于惠州市××半岛××小区××水乡××俪××楼××、××房；3号楼X、X号房；4号楼X、X号房[预售许可证号：惠市房预许（20XX）0X5号]的房产”。2014年10月，原告就与被告之间的借款合同纠纷诉至惠州市惠城区人民法院[（2014）惠城法仲民初字第838号]（下称“838号判决书”）。2015年2月6日，惠城区人民法院就该案判决如下“一、被告光耀公司应于本判决生效之日起十日内向原告邓泽堂偿还借款12182440元及利息（自2014年3月1日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）。二、原告邓泽堂与被告光耀公司针对位于惠州市××光耀××水乡花园（××期翡俪港）的六套房屋（房号、面积分别为：2号楼X号房，建筑面积320.5平方米；2号楼X号，建筑面积331.28平方米；3号楼X号房，建筑面积320.5平方米；3号楼X号房，建筑面积330.35平方米：4号楼X号房，建筑面积321.43平方米；4号楼X号房，建筑面积330.33平方米）于2012年12月2日签订的6份《商品房买卖合同》有效……”。2015年6月25日，惠城区人民法院向惠州房产局送达（2015）惠城法仲执字第231号《协助执行通知书》，请该局协助执行838号判决书第二项判项内容。2018年4月27日，原告依法向光耀公司管理人（下称“管理人”）提交了《购房者权益申报表》及相关的证据，主张继续履行《商品房买卖合同》、要求交付房屋。2019年6月3日，管理人向原告发出（2018）光耀管通字第13-513-1号《复核通知书》，表示“上述六套房产的《商品房买卖合同》无效符合法律规定，且即使《商品房买卖合同》有效，也因事实上和法律上不能履行而不能继续履行，须予以解除，因此，管理人向你作出复核通知，不予继续履行上述六套房产的《商品房买卖合同》……”。原告认为，原告与被告针对涉案六套房屋的六份《商品房买卖合同》的有效性已由惠城区人民法院的生效判决确定，管理人不具有审查资格。其次，管理人认为上述房屋因事实上和法律上不能履行而不能继续履行。但事实上，被告进入破产重整程序最重要的目标就是完成光耀XX水乡花园（八期翡俪港）的复工复建、履行与购房者签订的《商品房买卖合同》。涉案六套房屋于2011年就已取得《建设工程规划许可证》，并与光耀XX水乡花园（八期翡俪港）5-24号楼一起办理了《建筑工程施工许可证》，完全具备了事实上和法律上继续履行的可能。故原告为维护自身的合法权益向法院提起诉讼。被告光耀公司辩称，本案涉案房屋并未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，在起诉前未取得商品房预售许可证明的《商品房预售合同》应当认定为无效。其次，针对原告提供的838号判决书以证明其对涉案房屋享有物权，管理人已向惠州市中级人民法院申请再审。经管理人核实，案涉房屋并未竣工建设，所处的土地没有丝毫动工的迹象，目前仅被临时用于小花园之用。综上，请法院依法驳回原告所有的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提出以下证据：证据一《公告》，证明被告已被法院裁定破产重整；证据二材料清单与说明、证据三购房者权益申请登记表、证据四原告身份证复印件、证据五《商品房买卖合同》、证据六838号判决书，证明原告依法申报购房者权益，并主张继续履行《商品房买卖合同》、要求交付房屋；另证明涉案六套房屋《商品房买卖合同》的有效性已由生效判决确定，六套房屋的购房款抵偿了借款本金7817560元；证据七《复核通知书》，证明被告管理人向原告通知不予继续履行涉案六套房屋的《商品房买卖合同》；证据八建设工程规划许可证、证据九建设工程施工许可证，证明涉案房屋已于2011年办理完成施工手续，具备了事实上和法律上继续履行的条件；证据十《协助执行通知书》，证明涉案六套房屋的《商品房买卖合同》已在惠州房产局备案登记；证据十一《协助执行通知书》、证据十二《说明》，证明涉案房屋已于2011年办理完成施工手续，具备了事实上和法律上继续履行的条件，另外证据十二证明房屋已经有惠州不动产中心登记到原告名下，仅仅没有办理产权证书的事实。被告质证如下：对证据一的三性无异议；对证据二、三、四的真实性和合法性无异议；对证据五和六的真实性无异议，但对其合法性有异议；对证据二、三、四、五、六的关联性均有异议，其中涉案的838号民事判决已由管理人向惠州市中级人民法院申请再审且涉案的房屋并未办理预售许可，故其《商品房买卖合同》违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第二条的规定，应为无效合同，其民事判决也属于再审阶段；对证据七的三性无异议；对证据八、九的真实性无法确认，因原告提供的是复印件，无法核实其原件，其次，对原告所证明内容的关联性有异议，通过综合验收才是可以交付房屋的必要条件，故不能说办理了施工手续就具备了事实上和法律上继续履行交付房屋的条件；对证据十的三性有异议，本案涉案的房屋并未取得预售许可，其次《协助执行通知书》并不能证明房屋就已经在房管局进行了备案登记，原告应当提交的网签以及房管局做出备案的有关证明文件；对证据十一的真实性无异议，但对其合法性和关联性有异议，该《协助执行通知书》所引用的生效法律文书及838号判决书已申请再审，其效力待定，因此该通知书不能证明房屋即原告所有；对证据十二的真实性无异议，但对其合法性和关联性有异议。结合证据十一、十二，可以看出惠州不动产登记中心回复本案的原告“该房屋已裁定至他人名下，无法协助贵院的查封”，由此文义可以理解，该房屋不具备本案的原告申请查封的条件更加不具备转移登记的条件。被告提交一份证据：《关于光耀XX水乡花园（八期）翡俪港房产资料查询情况的复函》，证明2号楼X、X号房、3号楼X、X号房、4号楼X、X号房，未办理房产预售许可证。原告质证如下：我们对该复函的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。因涉案房屋已被有效的法院判决判定为原告所有，所以被告所提供的复函与本案没有关联性。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下，2012年12月2日，原告与被告签订了六份《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购入位于惠州市××光耀XX××（××期翡俪港）的六套房屋，分别为2号楼X号房，建筑面积320.5平方米，房屋总价款128.2万元；2号楼X号房，建筑面积331.28平方米，房屋总价款132.512万元；3号楼X号房，建筑面积320.5平方米，房屋总价款128.2万元；3号楼X号房，建筑面积330.35平方米，房屋总价款132.14万元；4号楼X号房，建筑面积321.43平方米，房屋总价款128.572万元；4号楼X号房，建筑面积330.33平方米，房屋总价款132.132万元，以上六套房屋价款总计781.756万元。2015年2月6日，广东省惠州市惠城区人民法院作出838号判决书》，判决如下：“一、被告光耀公司应于本判决生效之日起十日内向原告邓泽堂偿还借款12182440元及利息（自2014年3月1日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）。二、原告邓泽堂与被告光耀公司针对位于惠州市××光耀××水乡花园（××期翡俪港）的六套房屋（房号、面积分别为：2号楼X号房，建筑面积320.5平方米；2号楼02号，建筑面积331.28平方米；3号楼X号房，建筑面积320.5平方米；3号楼X号房，建筑面积330.35平方米；4号楼X号房，建筑面积321.43平方米；4号楼X号房，建筑面积330.33平方米）于2012年12月2日签订的6份《商品房买卖合同》有效。……”。管理人在法庭调查过程中确认已就该案向本院提起审判监督程序，目前该案仍在立案审查阶段。2015年6月25日，惠城区人民法院向惠州房产局送达（2015）惠城法仲执字第231号《协助执行通知书》，请求该局协助执行838号判决书判项二的内容。2016年9月28日，惠州不动产登记中心作出《说明》，载明“惠州市××半岛××小区××水乡××俪××楼××、××房，3号楼X、X号房，4号楼X、X号房已被贵院裁定过户，但当事人暂未申请办理房产的转移登记。……故我局无法协助贵院继续查封光耀集团有限公司名下的上述房屋”。本院于2017年12月11日裁定受理光耀公司申请破产重整一案，并于2018年2月26日指定深圳市金大安清算事务有限公司及广东卓凡律师事务所担任光耀公司联合管理人。在被告债权申报期间，原告于2018年4月27日向管理人申报债权，债权申报总额为7817560元，为涉案六套房屋的购房款，并请求继续履行《商品房买卖合同》、交付房屋。原告提供了《商品房买卖合同》及838号判决书予以证明。管理人经审查、核查，最终作出审查结论为：涉案六套房产的《商品房买卖合同》无效，且即使《商品房买卖合同》有效，也因事实上和法律上不能继续履行，须予以解除，原告可就返还购房款项及损害赔偿请求权向管理人申报债权。原告不服该结论，向本院提起诉讼。另查《债权转让通知书》，被告名下位于惠州市××光耀××水乡花园（××期翡俪港）的涉案土地已于2011年1月11日取得建设工程规划许可证、于2011年1月28日取得建筑工程施工许可证。另查二，目前案涉房屋所属土地上未见房屋施工迹象。本院认为，本案是破产债权确认纠纷。对双方当事人均予以认可的事实，本院不再进行审查。本案的主要争议焦点是原告与被告签订的六份《商品房买卖合同》是否可以实际履行？本案在审理过程中管理人提出已就（2014）惠城法仲民初字第838号（下称“838号案”）一案向本院提起审判监督程序，但该再审申请处理结果认定涉案六份《商品房买卖合同》是否有效并不影响本案的处理。合同是否有效与合同是否可以实际履行是两个法律关系，合同有效不代表合同必然可以实际履行。本案涉案房产未办理商品房预售许可证，亦没有办理登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告不能依据《商品房买卖合同》确认其对涉案房产享有物权。根据838号案生效判决的确认，原告与被告签订《商品房买卖合同》的基础是原告对被告享有7817560元借款，该合同并不是单独存在的，是与双方签订的《借款合同》并立关联存在的，原告选择继续履行《商品房买卖合同》仅是原告实现其债权的形式之一，原被告之间本质上仍是债权实现方式的选择问题，但本案已不具备要求被告以继续履行合同的形式偿还借款的基础。首先，原被告签订涉案合同时，虽整体项目取得了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，但约定的六套房屋并未进行实际动工建设，该地块的相关许可证件也已失效，合同不具备继续履行的客观条件。其次，被告是因不能清偿到期债务、资不抵债且明显缺乏清偿能力被裁定进入破产重整程序的，自身不具备续建涉案房屋的能力。而进入重整程序后涉案房屋能否续建、是否续建均是待定因素，不能以此认定《商品房买卖合同》在事实上和法律上具备继续履行的可能。第三，原告要求被告对涉案房产进行续建并办理相应的权属手续，实质上属于用债务人的财产对原告进行全额清偿，根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”的规定，应属于无效行为。因此，根据本案的实际情况，涉案六份《商品房买卖合同》虽经生效裁判文书确认有效，但因签订合同时房屋并未实际动工且被告进入破产重整程序，合同已无法实际履行。原告要求被告继续履行涉案合同并办理相关产权证的诉请没有事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院依法不予认可。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：驳回原告邓泽堂的诉讼请求。本案诉讼费用66522.92元，由原告邓泽堂负担。服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  温永宏审判员  张斯姝审判员  白 雪二〇一九年十二月十二日法官助理李媛苑书记员邹琦