湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初4732号原告：张家界鸿顺物业服务有限公司，统一社会信用代码914308023205434857。住所地：张家界市永定区崇文办事处南正居委会（维港十字街8、9栋9-310室）。法定代表人：胡廷昌，总经理。委托诉讼代理人：刘善廷，湖南金凯华律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹顺志，湖南金凯华律师事务所律师。被告：彭金干，男，1966年1月19日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。原告张家界鸿顺物业服务有限公司（以下简称鸿顺物业公司）与被告彭金干物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿顺物业公司的委托诉讼代理人刘善廷、被告彭金干到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鸿顺物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费21625.98元及违约金11095.07元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：张家界万家灯火物业服务有限公司（以下简称万家物业公司）与开发商于2010年12月26日签订《前期物业服务合同》，为龙城街商住小区提供服务，因万家物业公司经营管理不善，于2016年12月31日退出对该小区的物业服务，原告进场与开发商签订物业服务合同为该小区提供物业服务，原告进场前与万家物业公司于2017年1月3日达成协议，就万家物业公司对未收回的物业费部分债权转让给原告（后万家物业公司向被告送达了书面通知），原告为万家物业公司支付了欠付的相关费用。被告为该小区的业主，切实享受了物业服务。在原告为小区提供物业服务期间，原告按照合同约定履行了相关的义务，对该小区实施规范的物业管理，但被告从2014年2月1日起拖欠物业服务费至今，经原告多次催缴，但被告仍未支付。根据合同的相关约定，被告不仅要付清所拖欠物业服务费，还应当承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，诉至法院，请求法院依法支持原告所有的诉讼请求。被告彭金干辩称：一、鸿顺物业公司与被告的合同纠纷一案不实，双方没有签订任何物管合同，也没有口头约定，更不见服务哪些项目；二、被告在龙城街经营的店铺与原告所述的面积不符，1003号面积为43.01平方米，1004-1006号面积为74.38平方米，总面积为117.39平方米；三、被告属老实本分、遵纪守法的公民，拖欠6年不交物业费不实，2018年的物业费在2017年12月23日已预交叁仟元，现有票据一张可以证实，2019年没交物业费是因为物业公司没有帮业主办事，如同虚设：2017年5月份因本单元整栋楼下水管堵塞导致被告店里满屋粪便，找物业没人搭理，恰好是白天，被告就自己请人疏通解决了，2018年7月份的一个晚上再次下水管堵塞导致被告店里的粪便有3厘米深，侵泡一个晚上，直接经济损失6万多元，被告找物业公司要求疏通下水管，没人管事，只好自己请人将下水管拆除，重新开挖新装一条排水管道；四、龙城街属于商住小区，地面没有专业的停车场，物业占用消防通道、公摊面积停车收费，严重影响了整个小区门面的经营，导致所有门面生意十分惨淡。综上所述，被告主体不适格，请法院依法驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2010年12月26日，张家界天龙飞城市建设开发有限公司（以下简称天龙飞公司）与万家物业公司签订《前期物业服务合同》，由万家物业公司为龙城街小区进行前期物业管理；合同物业工程竣工验收交付使用后，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.6元收取，高层住宅按建筑面积每月每平方米1元收取，一楼商铺按建筑面积每月每平方米2元收取，二楼商铺按建筑面积每月每平方米1.5元收取（未出租的不收）；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳违约金；委托管理期限暂定为2年，自2011年元月1日起至2013年元月31日止，合同期满或业主委员会代表全体业主与所选聘的物业服务公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自动终止。2012年12月2日，天龙飞公司（甲方）与万家物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同补充协议》，内容为：“甲、乙双方协商一致，就2010年12月26日签订的《前期物业服务合同》第十一条收费标准的约定，达成如下补充，以资共同遵守：第一条，乙方按《前期物业服务合同》第六条约定的内容及要求提供服务，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取，其他收费标准不变。第二条，《前期物业服务合同》其他条款，在成立业主委员会与其选定物业服务企业签订《物业服务合同》生效前，未经双方书面确定，不发生任何其他变更。”2017年1月1日，天龙飞公司与原告鸿顺物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：天龙飞公司将其开发的张家界市永定区龙城街小区委托鸿顺物业公司实行物业管理，鸿顺物业公司提供服务的受益人为龙城街小区的全体业主和物业使用人，住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元向鸿顺物业公司交纳，非住宅房屋由业主按其拥有的建筑面积每月每平方米2元向鸿顺物业公司交纳，物业费每半年交纳一次，每次交纳费用时间协商决定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的千分之五交纳滞纳金。2017年1月3日，万家物业公司与原告鸿顺物业公司签订《债权转让协议》，约定：鸿顺物业公司同意将万家物业公司在2016年12月31日之前所拖欠员工工资、电梯维保、垃圾清运、公共区域水、电费等因万家物业公司提供服务期间所产生的费用开支由鸿顺物业公司支付，万家物业公司将2016年12月31日前全部应收物业费债权转让给鸿顺物业公司，用于抵偿鸿顺物业公司代为支付的上述费用。2017年1月25日，万家物业公司与鸿顺物业公司联合向龙城街小区业主发出债权转让通知书，并在小区内进行了张贴。2017年12月23日，被告彭金干预交2018年的物业服务费3000元。2015年9月20日，万家物业公司向被告送达了《物业费缴费通知书》，内容为：7A金鑫酒店用品商铺2015年下半年物业费1880元，2014年2月至2015年6月欠物业费5328元，共计7208元。2016年6月2日，万家物业公司向被告彭金干送达《龙城街物业服务部2016年1-12月收费通知单》，内容为：7A栋金鑫酒店用品欠2014年2月至2016年12月的物业费共计10969元。2017年1月25日，万家物业公司向被告彭金干送达《物业服务费催交通知书》，内容为：7A栋金鑫酒店用品欠2014年2月1日至2016年12月31日的物业费共计10970元，2016年12月31日前的物业费已债权转让给鸿顺物业公司。2018年10月13日，鸿顺物业公司向被告彭金干送达《物业欠费通知单》，内容为：7A栋金鑫酒店用品的物业服务费已欠费13477元，请在接到通知3个工作日内至办公室缴纳。2019年10月25日，鸿顺物业公司向被告彭金干送达《物业服务费催交通知单》，内容为：金鑫酒店用品7A栋1003-1006、1027商铺业主，面积156.71平方米，收费标准为2元/㎡/月，2014年2月1日至2016年12月31日应交金额为10696元，2017年1月1日至2019年10月31日应交金额为10656元，2016年12月31日之前为万家物业公司债权转让部分。7A栋一楼1003号房屋是被告彭金干2015年6月开始租赁的，1004号至1006号房屋是被告彭金干购买的，2015年6月份接收的房屋，1027号房屋被告彭金干没有所有权也没有使用。1003号房屋的面积为43.01平方米，1004号至1006号房屋的面积为74.38平方米，该四套房屋被告彭金干之前经营的是金鑫酒店用品，现在经营的是亿星电暖桌。上述事实，有当事人陈述、龙城街物业服务费收款凭证、服务价格科服务价格备案登记表、前期物业服务合同、前期物业服务合同补充协议、债权转让协议、物业费催交通知单、备案证明、户型图等证据证实。判决的理由与结果本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”本案中，万家物业公司与天龙飞公司于2010年12月26日签订《前期物业服务合同》，原告鸿顺物业公司与龙城街小区的开发商天龙飞公司于2017年1月1日签订《前期物业管理服务合同》，万家物业公司和原告鸿顺物业公司对龙城街小区进行物业管理，因龙城街小区至今仍未成立业主委员会，故天龙飞公司委托万家物业公司、鸿顺物业公司对小区进行管理未违反法律和行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告彭金干辩称其与万家物业公司、原告鸿顺物业公司之间没有签订物业管理合同、没有口头约定不应支付物业管理费的观点，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，万家物业公司与原告鸿顺物业公司于2017年1月3日签订了《债权转让协议》，约定将2016年12月31日前全部应收物业费债权转让给原告鸿顺物业公司。2017年1月25日，万家物业公司与鸿顺物业公司联合向龙城街小区业主发出债权转让通知书，在小区内进行了张贴，并在向被告彭金干发出的《物业服务费催缴通知单》上对万家物业公司管理期间的物业管理费转让给鸿顺物业公司进行了备注说明，可以认定万家物业公司与鸿顺物业公司已经履行了债权转让的通知义务，该债权转让对被告彭金干发生效力。同时，原告鸿顺物业公司从2017年1月1日开始为龙城街小区提供物业服务，故原告鸿顺物业公司诉请要求被告彭金干支付万家物业公司转让的债权部分至2019年10月31日止欠缴的物业管理费有事实和法律依据，本院予以支持。《物业管理条例》第四十二条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，原告鸿顺物业公司要求被告彭金干支付物业费的起算时间为2014年2月1日，但其未提供相应的证据证实开发商在2014年2月1日向被告彭金干交付了房屋，被告彭金干在庭审中称其在2015年6月才接收购买的7A栋1004-1006号房屋，并在同期租赁了7A栋1003号房屋，本院对物业费的起算时间认定为2015年6月1日。原告鸿顺物业公司没有提供证据证实被告彭金干是7A栋1027号房屋的所有权人或者使用权人，其要求被告彭金干交纳7A栋1027号房屋物业费的诉讼请求本院不予支持。被告彭金干于2017年12月23日交纳的物业服务费3000元，应从本次计算的物业服务费中扣除。被告彭金干辩称原告鸿顺物业公司没有及时疏通下水道，给其带来巨大损失，但其未在本案中提供相应的证据证实，亦未在本案中提出相应的诉讼请求，且为另一法律关系由其另案处理。综上，本案被告彭金干拖欠的物业费为9443.34元（117.39平方米×2元/月/平方米×53个月-3000元）。原告鸿顺物业公司要求被告彭金干支付违约金的诉讼请求，因原告鸿顺物业公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，没有全面履行合同义务，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告彭金干于本判决生效之日起三日内向原告张家界鸿顺物业服务有限公司支付2015年6月1日至2019年10月31日的物业管理费9443.34元；二、驳回原告张家界鸿顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费618元，适用简易程序减半收取309元，原告张家界鸿顺物业服务有限公司负担440元，被告彭金干负担178元。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  刘江蓉二〇一九年十二月二日代理书记员  张 沂附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。