上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终10748号上诉人(原审被告)：上海笨鸟建筑节能工程有限公司，住所地上海市。法定代表人：胡志伟，董事长。被上诉人(原审原告)：青浦区华新镇陆象村村民委员会，地址上海市青浦区。法定代表人：石纪刚，主任。委托诉讼代理人：李庆林，上海东炬律师事务所律师。上诉人上海笨鸟建筑节能工程有限公司(以下简称“笨鸟公司”)因与被上诉人青浦区华新镇陆象村村民委员会(以下简称“陆象村委会”)确认合同无效纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初9904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人笨鸟公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陆象村委会一审诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定《购置厂房、生活用房协议书》所涉土地使用权转让无效，没有法律依据。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，破产、兼并等情形下可以转让集体土地使用权。首先，陆象村委会下属村办企业就华新镇陆象村种子场厂房所属地块(以下简称“涉案土地”)已取得建设用地规划许可证，涉案土地的性质已经转为非农业用地。其次，笨鸟公司是华新镇人民政府招商引资引入的企业，转让涉案土地使用权也是为了盘活陆象村委会的资产，涉案土地使用权的转让属于前述法律规定中“破产、兼并等情形”。因此，涉案土地使用权的转让符合相关规定。2、一审判决认定《购置厂房、生活用房协议书》所涉房屋转让无效，适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，其中的“强制性规定”是指效力性强制性规定。《中华人民共和国建筑法》中关于施工许可证的规定属于管理性强制性规定，是否取得施工许可证不影响房屋转让的效力。此外，《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定，工程投资额在人民币(以下币种均为人民币)300,000元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。本案中，陆象村委会并未提供证据证明华新镇陆象村种子场厂房(以下简称“涉案房屋”)的工程投资额在300,000元以上。综上，一审判决缺乏法律依据，适用法律不当，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人陆象村委会辩称：不同意笨鸟公司的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。陆象村委会向一审法院起诉请求：确认陆象村委会、笨鸟公司2000年10月签订的《购置厂房、生活用房协议书》无效。一审法院认定事实：1999年12月15日，陆象村委会下属村办企业上海青浦华新新象商行就涉案土地取得建设用地规划许可证，该证载明用地项目名称：工厂，用地位置：华新镇陆象村，用地面积：2448平方米。陆象村委会在上述土地上建造了房屋，未办理批建手续。2000年10月，上海笨鸟科技有限公司(后更名为“上海笨鸟建筑节能工程有限公司”)作为甲方、陆象村委会作为乙方，双方签订《购置厂房、生活用房协议书》一份，约定：一、乙方承诺涉案房屋(原乙方下属上海青浦区华新新象商行)，总建筑面积762.52平方米厂房二幢、285平方米生活用房一幢、道路、围墙等所有权归甲方拥有，即甲方享有占有、使用、处分、收益等权利；二、甲方通过转让方式一次性买断取得上述厂房、生活用房等房地产所有权及所属地块土地使用权，土地面积3.672亩，土地用途为办公、工厂用房，土地使用期限自2000年9月16日至2049年9月15日止；三、甲方所属笨鸟涂装公司在青浦区注册事宜由乙方代办，甲方积极配合。期间因该公司注册所发生的费用由甲方承担。乙方在2000年11月前办妥。四、乙方在2001年8月前为甲方办理房地产权证及土地使用权证，期间所发生的一切费用由乙方承担，若因故未能办妥，可酌情顺延。五、上述相关厂房、生活用房以及所属土地使用权(含房屋与土地交易过程中发生的所有费用)一次性买断总价为1,000,000元。甲方承诺在签约后三年内支付完毕。第一年自2000年10月至2001年9月底支付150,000元；第二年自2001年10月至2002年9月底支付200,000元；第三年自2002年10月至2003年9月底支付650,000元。六、协议签订之日起三日内，甲方先支付乙方50,000元作为购置厂房、生活用房及其土地使用权等预付款。同时，甲方进入该场地，进行适当改建，并搬入有关设备、材料等开展笨鸟涂装公司的筹建工作。乙方不加以干涉。半年后，即2001年4月，甲方支付乙方40,000元。2001年9月15日前支付60,000元，届时乙方交付甲方上述相关的属甲方所拥有的房地产所有权证及土地使用证。若因故乙方未及时办妥，则甲方付款相应顺延。七、若违反上述(一)至(四)项承诺，乙方则承担甲方由此产生的设备及设备安装费和甲方前期支付全部经济损失，并承担违约责任，按逾期日千分之四计算。八、乙方承诺在协议签订后，如遇国家政策、法规调整，应按国家政策、法规办理，具体事宜另行协商；若本协议签订前，发生与国家政策、法规相违背而造成不能办妥两证，则乙方应承担相应的责任即按本协议书第七款执行。协议签订后，笨鸟公司取得上述土地及房屋，并在原房屋的基础上进行了扩建。2016年8月23日，上海市青浦区规划和土地管理局出具执法协助书面意见，载明：位于青浦区华新镇陆象村新凤北路XXX弄XXX号上海笨鸟涂料有限公司，该公司新建房屋建筑面积约为6173.96平方，上述房屋未办理过相关规划许可手续。2016年9月23日，部分厂房被强制拆除。2016年11月，笨鸟公司起诉上海市青浦区华新镇人民政府(以下简称“华新镇政府”)要求确认华新镇政府强制拆除上述房屋的行为违法。2017年5月25日，一审法院(2016)沪0118行初188号行政判决书，认定华新镇政府的强拆行为违反法定程序，故判决确认强制拆除行为违法。2018年，案外人与笨鸟公司就涉案土地上的房屋减量化补偿款的权属存在争议涉诉。2018年12月26日，一审法院作出(2018)沪0118民初14257号民事判决书，认定涉案房屋未取得建设规划许可证及施工许可证，也未取得房地产权证，笨鸟公司与案外人就厂房转让签订的协议书因违反法律、行政法规的强制性规定无效。2019年2月，涉案土地上剩余的房屋被拆除。至此，笨鸟公司自陆象村委会处购买的房屋及笨鸟公司自行扩建的房屋均被拆除。一审审理中，经一审法院释明，笨鸟公司表示，即使法院认定合同无效，也无法恢复至原来的状态，无法相互返还。对于笨鸟公司存在的扩建房屋及设备等损失，笨鸟公司已经另外提起行政赔偿，目前尚在司法评估中，故笨鸟公司不要求在本案中处理合同无效的后果。一审法院认为，陆象村委会、笨鸟公司2000年10月签订的《购置厂房、生活用房协议书》约定的内容包括土地使用权的转让和房屋的转让。一、关于土地使用权的转让是否有效，一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，陆象村委会作为基层群众性自治组织，笨鸟公司作为有限公司，双方并不能因破产、兼并等情形产生法律关系，从该条的立法意图分析，该处的“等情形”应指与破产、兼并类似的情形，而买卖并不属于该范畴。故陆象村委会将土地使用权转让给笨鸟公司的行为并不符合土地管理法规定的因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外情形。笨鸟公司以本案属于上述规定的例外情形为由主张双方之间土地使用权转让合同有效，缺乏依据，一审法院不予采纳。二、关于涉案房屋的转让是否有效。一审法院认为，涉案土地规划许可证于1999年12月15日取得，《中华人民共和国建筑法》于1998年3月1日实施，该法第七条规定建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。故涉案土地取得规划许可证后若要建房还需取得施工许可证。然涉案房屋并未取得施工许可证，此后亦未办理出产权证。综上，陆象村委会、笨鸟公司2000年10月签订的《购置厂房、生活用房协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。关于无效的后果，因笨鸟公司表示已经另案申请行政赔偿，不要求在本案中处理，故一审法院不予处理。一审法院判决：陆象村委会与笨鸟公司2000年10月签订的《购置厂房、生活用房协议书》无效。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据现已查明的事实，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证及施工许可证，也未依法登记取得房屋权属证书，故陆象村委会与笨鸟公司于2000年10月签订的《购置厂房、生活用房协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院据此判决《购置厂房、生活用房协议书》无效，一审法院相关认定及处理结果并无不妥，应予维持。综上所述，上诉人笨鸟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人上海笨鸟建筑节能工程有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理沈宸审判长  丁康威审判员  王 伟审判员  徐 庆二〇一九年十二月十日书记员  卞耀辉附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……