广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初2820号 原告：柳州市迅王商贸有限责任公司，住所地：柳州市桂中大道南端2号阳光壹佰城市广场9栋409号，统一社会信用代码：914502000617369435。 法定代表人：李建华，该公司经理。 委托诉讼代理人：李伟汉，该公司员工。 被告：柳州市量化市场管理有限公司，住所地：柳州市东环大道282号（综合车间）居家美办公楼，统一社会信用代码：91450202MA5KCUM36A。 法定代表人：周杰权，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎明，广西华怡律师事务所律师，执业证号：14502201211598630。 委托诉讼代理人：李振鑫，广西华怡律师事务所实习律师，执业证号：20031806110057。 原告柳州市迅王商贸有限责任公司与被告柳州市量化市场管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月25日第一次公开开庭进行了审理。原告柳州市迅王商贸有限责任公司法定代表人李建华及其委托诉讼代理人李伟汉，被告柳州市量化市场管理有限公司的委托诉讼代理人黎明、李振鑫到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，于2019年12月17日第二次公开开庭进行了审理，原告柳州市迅王商贸有限责任公司法定代表人李建华及其委托诉讼代理人李伟汉，被告柳州市量化市场管理有限公司的委托诉讼代理人黎明、李振鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州市迅王商贸有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告于2016年11月28日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告向原告支付拖欠的管理费人民币287.4166万元（自2017年1月至2019年7月共计31个月）；三、判令被告向原告支付拖欠两个月租金70.8333万元；四、判令被告向原告支付滞纳金、违约金；五、本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告将诉讼请求第四项明确为：判令被告向原告支付滞纳金、违约金20万元。事实和理由：2016年11月28日，原告柳州市讯王贸易有限公司与被告柳州市量化市场管理有限公司签订《房屋租赁合同》，就柳州市综合车间及附属道路（以下简称租赁物）的租赁权属及原被告之间的权利义务进行了约定。合同履行后，被告并未按照合同约定向原告支付定金/履约保证金，也未按照约定的时间和金额向原告支付管理费，自2017年1月1日至今，被告每个月仅向原告不足额支付管理费5万元，2019年1、2月共计2个月更是完全没有支付管理费。2018年10月12日，原告向被告发出《催缴函》提出解决方案，但是被告并未理睬原告释放的善意，未向原告支付履约保证金，致使《催缴函》未生效履行。被告的不诚信行为给原告造成了重大的经济损失，使原告的经营活动陷入了困境，原告根据《房屋租赁合同》的约定行使合同解除权并向被告送达了《解除合同通知书》，但是被告仍旧不予理睬，不将租赁物的使用权及设施归还给原告。原告认为，被告的行为已经根本违约并成就了《房屋租赁合同》中约定的合同解除条款，同时被告应当依约支付其所拖欠的管理费及违约金。为维护原告的合法权益，特依法起诉，望法院予以支持，公正裁判。 被告柳州市量化市场管理有限公司辩称，原、被告于2016年11月28日签订《房屋租赁合同》后，在履行合同过程中，双方对原合同中约定的租金、管理费的交付方式及金额进行了变更，被告已经按照新的约定履行了租金、管理费的交付，不存在违约，原告单方诉请解除合同属违约，被告保留向原告追究违约责任的权利。原、被告签订的合同没有关于滞纳金和违约金的条款，原告单方诉请没有事实和法律依据，所以请求法院驳回原告的诉请。另我方收到达美公司的通知，达美公司与原告签订的《房屋租赁合同》已于2019年9月11日解除，通知我公司在2019年11月1日前将租赁场地内的设施清理完毕，将场地交还达美公司。所以原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已不具履行能力，故我方不存在继续履行的可能，同意解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方当事人对真实性均予以认可，对对方证明目的提出异议的证据，本院结合全案证据予以认定相关证据能否支持双方当事人各自的证明目的。 根据当事人举证、陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月27日，原告与案外人柳州居家美市场开发有限公司(下简称居家美公司）签订《房屋租赁合同》约定：原告将位于柳州市建筑面积20677平方米的综合车间及附属道路租赁给居家美公司使用，居家美公司按照该《房屋租赁合同》约定于2013年5月8日向原告支付了租赁定金150万元。2016年10月16日，双方解除了该《房屋租赁合同》。2016年11月2日，原告与居家美公司签订《商铺租赁协议》约定：居家美公司将位于柳州市铺位共计939.7平方米的场地有偿出租给原告使用。期限为2016年10月1日至居家美通知收回该铺面之日止，场地使用费为36元/月,33829.2元/月，费用缴付方式为每月用居家美公司租赁原告场地租金抵扣。2016年11月18日，原告向被告出具变更委托书载明：原每月转入我公司（柳州市迅王商贸有限责任公司对公账户70×××19）的租金100371元因本公司自身原因，2016年2016年11月至12月改转入我公司法人李建华的私人账户（中国农业银行东环路支行，帐号：62×××71），从2017年1月起恢复转入我公司原对公账户。2016年11月28日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于柳州市建筑面积20677平方米的综合车间级附属道路租赁给乙方使用，租赁期限为十六年，自2017年1月1日至2032年12月31日止。租金、管理费标准及支付方式为：1、2017年1月1日至2017年12月31日为第一年，2018年1月1日起按第二年计算，往后以此类推，具体为第一年租金395万，管理费166万，合计561万，第二年租金410万，管理费172万，合计582万，第三年租金425万，管理费179万，合计604万，第四年租金440万，管理费185万，合计625万，第五年租金455万，管理费191万，合计646万，第六年租金470万，管理费197万，合计667万，第七年租金560万，管理费235万，合计795万，……2、租金及管理费支付方式：按月支付租金及管理费，乙方应当于每月８日之前，将上一月的租金及管理费支付给甲方。３、乙方若拖欠租金及管理费超过三个月，甲方有权终止合同。合同终止后，乙方的设备和物资要在20天内清理完毕，否则甲方有权做任何处罚。租赁定金150万元，定金不冲抵租金。在租赁期满或合同终止后，若乙方没有违约行为，且结清租金、水、电费等所有相关费用，并于合同约定的期限内将租赁综合车间按甲方要求交回给甲方后，则甲方全额无息退还给乙方。如乙方因违约而终止合同，甲方不用退还定金给乙方。2018年10月12日，原告向被告发出《催缴函》载明,经双方核对情况如下：1、2016年6月至2016年9月欠缴管理费52万元（此款为原居家美公司欠交，贵公司承诺代偿）同意贵公司以合同履约保证金150万元抵减管理费52万元整，合同履约保证金变更为98万元整。2、2017年6月至2017年8月欠缴管理费15万元，于2018年10月12日先支付10万元，余下5万元于2018年12月以后付。3、2019年1月至2月每月管理费13万元，合计26万元用于归还我公司向罗永强的借款；4、贵公司在完成以上3项后，管理费从2019年3月起每月的管理费为5万元整。诉讼中,经本院组织双方对账，双方对被告自2017年1月至2019年8月尚欠租金为544809元无异议。对2017年1月至2019年7月30日止尚欠的管理管理费存在异议，原告认为被告已经缴纳的管理费为1550742元，被告则认为包括代原告偿还罗永强26万元在内已经缴纳的管理费为1810742元，罗永强作为被告申请出庭的证人对其于2019年2月28日出具给被告的26万元收条予以认可，承认已收到被告代原告归还的26万元。对双方合同中约定的租金、管理费支付、合同权利义务履行是否存在变更、约定的履约保证金的支付等争议问题，本院将在之后的说理部分中作出论述和认定，在此不做赘述。2019年9月19日，居家美公司向被告出具《情况说明》载明：因居家美公司将与原告原签订的《房屋租赁合同》的权利义务装让给了被告，但原居家美公司与原告的债务关系仍由居家美公司承担。被告和原告于2016年11月28日签订了新的《房屋租赁合同》，对双方的权利义务重新约定，居家美公司与原告原签订的租赁合同已解除。经居家美公司、被告、原告协商，居家美公司原支付给原告的合同履约保证金150万元不需要退回居家美公司，直接转化为被告支付给原告的合同履约保证金，被告不需另向原告支付合同履约保证金。 以上事实，有《房屋租赁合同》、《商铺租赁协议》、变更委托书、《催缴函》、收条、《情况说明》、当事人陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，一、关于《房屋租赁合同》是否应当解除问题：原告以被告违约提起诉讼要求解除《房屋租赁合同》，被告答辩时同意解除该合同，本院认为双方签订的《房屋租赁合同》不论是否违约，解除合同是双方共同的意思表示，故对原告提起解除双方于2016年11月28日签订的《房屋租赁合同》予以支持。 二、关于《房屋租赁合同》中租金及管理费数额是否存在变更问题：被告提供的2016年11月18日原告向其出具的《变更委托书》在原、被告双方于2016年11月28日正式签订的《房屋租赁合同》之前，双方签订的《房屋租赁合同》对租金、管理费数额和支付等的约定是从2017年1月1日起，因此，不能以该《变更委托书》来认定双方租金的数额并履行，应以双方签订的《房屋租赁合同》的约定来履行。原、被告签订的《房屋租赁合同》系合同当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行各自义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第八十九条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定。本案原、被告之间签订的《房屋租赁合同》并非原案外人居家美公司与原告之间《房屋租赁合同》的概括转让，而是一份新的《房屋租赁合同》，合同中权利义务的约定来自于原被告双方协商合意达成的，两份《房屋租赁合同》的履行不能混同而行。原告2018年12月10日的《催缴函》第1点同意被告以合同履约保证金150万元抵减原居家美公司欠交，被告承诺代偿的管理费52万元后，合同履约保证金变更为98万元整，并未明确表示在居家美公司已缴纳的150万元履约保证金中进行抵扣，虽然被告提供了案外人居家美公司的《情况说明》欲证明自己已经按照双方合同约定向原告履行了缴纳合同履约保证金150万元的义务，但因双方之间的《房屋租赁合同》并非之前合同的概括转让，被告庭审中已明确其并未实际缴纳合同履约保证金98万元，在原告并未诉讼上承认同意进行抵扣的情况下，不能把案外人居家美公司为履行之前《房屋租赁合同》缴纳的履约保证金必然等同于本案被告已经向原告缴纳了合同保证金150万元，故本院认定被告未按照合同约定向原告缴纳履约保证金。《催缴函》第4点明确被告在完成《催缴函》所明确的3项后，从2019年3月起每月的管理费是5万元整，从《催缴函》看双方对履约保证金、管理费等事项有过协商，但协商最终达成合意并付诸履行的基础是基于《催缴函》中附条件的民事行为的成就，因被告未能按《催缴函》的约定向原告缴纳履约保证金98万元，故本院认定原、被告双方未对合同中原约定的租金及管理费的金额、支付等进行重新约定和变更，原、被告双方应回到《房屋租赁合同》中对租金和管理费的约定履行各自权利义务。 三、关于尚欠交的租金及管理费问题：被告举证原告与居家美公司于2016年11月2日签订的《商铺租赁协议》，原告依据该合同所返租居家美公司位于柳州市铺位共计939.7㎡的场地有偿使用，在原告与居家美公司的《房屋租赁合同》解除后，被告认可该合同的权利义务已经转让给被告，并且抵扣应向原告支付的租金的主张，本院予以支持。诉讼中经本院组织双方对账，双方对被告所欠缴租金为544809元无异议，对此本院予以认定。被告举证了案外人罗永强于2019年2月28日出具的收条并且罗永强也出庭做证证明其已经收到了被告代原告归还的26万元，对此本院予以认定，认定被告已经缴纳管理费为1810742元。因原、被告双方未对《房屋租赁合同》租金及管理费达成新的约定和变更，故原告要求被告按照原合同约定支付管理费的诉请，本院予以支持，扣减被告已经支付的管理费后，被告应向原告支付管理费2613424元。 四、关于滞纳金、违约金问题：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》并未有约定，故原告要求被告支付滞纳金、违约金的诉请，本院不予支持 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告柳州市迅王商贸有限责任公司与被告柳州市量化市场管理有限公司于2016年12月28日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告柳州市量化市场管理有限公司向原告柳州市迅王商贸有限责任公司支付2017年1月至2019年8月尚欠的租金544809元； 三、被告柳州市量化市场管理有限公司向原告柳州市迅王商贸有限责任公司支付2017年1月至2019年7月30日止尚欠的管理费2613424元； 三、驳回原告柳州市迅王商贸有限责任公司其它诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费37060元（原告已预交），由原告柳州市迅王商贸有限责任公司负担6116.41元，由被告柳州市量化市场管理有限公司负担30943.59元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长 韦    蕴    萱 人民陪审员 黄景平人民陪审员樊嵘 二〇一九年十二月十八日 代书 记员 谭    添    龙