湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0102民初16973号原告：曾伟峰，男，1981年12月13日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被告：胡胜，男，1979年9月4日出生，住长沙市芙蓉区。原告曾伟峰与胡胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾伟峰，被告胡胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾伟峰向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告立即向原告赔偿损失大写人民币壹万壹仟捌佰玖拾肆元叁角零分（小写：11,894.30元）及水管维修费用200元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：通过房产中介“长沙说锋房地产经纪有限公司”介绍，原告与被告与2015年1月8日签订了房屋租赁合同（以下简称“租房合同”，请见证据1），双方约定，被告将座落于长沙市芙蓉区杨家山职院街新兴小区32栋503号房（水费费编号显示为501，下称“住房”），居住面积为68平米，租赁时间从2015年11月9日起至2016年11月8日（合同到期后双方协商同意续租至今）。租金每月1,300元整（后上滋至现在的1,400元月），支付方式为一季一付，押金人民币2,000元整。原告对房屋进行了妥善使用，并按时支付了各期租金。根据租房合同第五条第（二）项约定：“出租方保证在租赁期间保持该房地产始终符合约定的用途，该房地产及有关设施处于良好的可正常使用状态。”自来水公司对该住房水表入户端的水管保修期限为2年，据自来水公司告知，原告承租被告住房的该水管已超过保修期1年以上。从本次自来水管爆裂来看，被告没有及时进行维护保养或维护保养不到位，未能按合同约定保证“出租房地产及有关设施处于良好的可正常使用状态”，给原告造成水费损失11,894.30元。另一方面，原告在2019年8月26日、27日因停水向自来水公司报修过，自来水公司检查后并未反映自来水管破损的情况，且检修后恢复供水。同时在2019年9月23日获知水管漏水后及时关闸，并联系自来水公司、告知被告找人修理，后原告在被告的同意下找人修理水管并先行承担了修理费用，原告在因停水报修恢复供水后无法预见在一个月内会发生水管破损漏水的情况，同时在考虑被告利益的前提下采取了适当措施以防损失扩大。综上，被告未按租房合同约定保证“该房地产及有关设施处于良好的可正常使用状态”，属未履行合同义务或履行合同义务不符合约定，结果是造成水管漏水产生巨额水费，原告被扣收水费11,996.74元，原告近期账单每期在86.4元至150.53元之间，中位数98.84元，均值102.44元，而水管漏水本期水费账单为11,996.74元，按照近期均值102.44元计算，由于水管漏水给原告造成的损失金额为11,894.30元（11,996.74元减102.44元）。根据合同法第一百零七条规定，“【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应承担赔偿原告损失的违约责任。原告在8月26日因停水报修后恢复供水，在9月23日获知水管漏水，时间不到一个月，原告无论从维护义务和常理来看均无法预知水管破损，且在获知水管漏水后及时采取了防止损失扩大的适当措施，充分考虑了被告方利益，但仍因被告未履行合同义务而造成原告巨额水费损失，事实清楚，证据确凿，因此原告请求法院判令被告赔偿原告损失11,894.30元（大写人民币壹万壹仟捌佰玖拾肆元叁角零分）及水管维修费用200元和本案全部诉费用合情、合理、合法，请求法院支持。被告胡胜辩称：一、被答辩人所诉答辩人未履行合同义务而造成被答辩人水费损失这一说法与实际情况不符。事实是答辩人向被答辩人提供房地产及有关设施时是处于良好的可正常使用状态，被答辩人向答辩人反应房地产及有关设施不能正常使用时，答辩人及时配合提供维修服务，保证房地产及有关设施处于良好的可正常使用状态。9月23日被答辩人向答辩人反应自来水水管漏水的问题，答辩人当天在外地出差，委托被答辩人找人修理，被答辩人回复准备找楼下日杂店老板进行修理，答辩人同意并叮嘱尽快修好，修好后被答辩人垫付了维修费200元（以往有维修时，都是被答辩人垫付后在次季度支付房租时扣除）。证明房地产及有关设施不能正常使用时，答辩人及时给予了修理，保证房地产及有关设施处于良好的可正常使用状态。（见证据一）二、被答辩人在使用该房地产及有关设施时，未履行管理责任、未告知答辩人有关设施使用状况信息、未及时发现所使用的自来水管漏水而造成水费损失，如下：1、自来水公司查询到被答辩人自2017年9月到2019年9月二年来的用水量（2个月为一个抄表周期），到2019年7月以前，被答辩人每个计量周期正常用水量在28-33立方米左右，2018年4月最高到35立方米，到2019年8月计量周期，其用水量达到47立方米，比平均周期水费高出了50％的用水量，由此判断，在这个计量周期内水管已经出现了轻微漏水的问题，但是被答辩人疏于关注这个信息，没有与答辩人和自来水公司反馈，答辩人曾跟自来水公司营销部门交涉收取了巨额水费一事，自来水公司工作人员查看历史水费账单后，指出其巨额水费前一期水费账单异常，如果被答辩人向自来水公司反映水费账单异常他们会配合查找问题，并关注后续的用水量情况，也就不会出现后面的巨额水费。（证据二，自来水公司查询的被答辩人近两年的用水量照片）。2、8月26日，自来水非正常停水，被答辩人自行联系自来水公司维修和处理，其非正常停水事情出现的原由、处置方法、自来水工作人员怎么排除的问题，均没有告知答辩人，答辩人不知道发生了非正常停水及自来水公司进行过处置的事情，被答辩人自行处理后没有检查和关注后续水表计量情况，导致自来水管漏水没有及时被发现。3、按照被答辩人提供的信息，8月26日自来水非正常停水，8月27日自来水公司工作人员修理后恢复正常供水且没有反馈目测有漏水的问题，而到9月23日发现水管漏水并关水，期间共计28天，漏水量高达2747立方米，折算每天漏水96.4立方米，每小时漏水4立方米，而家庭用水管DN20管子水龙头全开，一个小时放水量只有不到2立方米，由此可以看出漏水点漏水非常大，势必会导致被答辩人用水时水压降低，而长时间水压不正常的问题，被答辩人没有向供水公司和答辩人反应过，疏于管理导致自来水管漏水点长时间、大量漏水，直到同单元二楼业主发现其水管漏水，通知被答辩人，被答辩人才通知答辩人进行维修。三、根据《中华人民共和国合同法》第十三章租赁合同第二百二十条租赁物维修义务的承担，理解与适用内容：……当租赁物出现问题时，承租人应及时通知出租人，以便能够得到及时的维修。承租人未通知的，出租人不发生修缮租赁物的义务。（见证据三）综上，被答辩人在诉讼中所称答辩人未履行合同义务而造成被答辩人水费损失这一说法不成立，而是租赁合同成立时，答辩人移交给被答辩人的房地产及有关设施处于良好的可正常使用状态，租赁期间房地产及有关设施不能正常使用时，答辩人及时给予了维修服务，保证了房地产及有关设施处于良好的可正常使用状态，而被答辩人没有尽到自己的义务，疏于对房地产及有关设施的管理，没有及时发现自来水管漏水，直到同单元二楼业主发现自来水管漏水才通知答辩人进行维修，导致损失水费11,894.30元。请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认案件事实：2015年11月8日，出租方胡胜（甲方）、承租方曾伟峰（乙方）与长沙锐峰房地产经纪有限公司（经纪方）签订《长沙锐峰房地产经纪有限公司房屋租赁合同》，合同约定：“甲方将坐落于长沙市芙蓉区杨家山职院街新兴小区32栋503号房租给乙方，租赁时间从2015年11月9日至2016年11月8日。出租方保证在租赁期间保持该房地产始终符合约定的用途，该房地产及有关设施处于良好的可正常使用状态。”合同到期后，双方协商一致续租至今。2019年8月26日，涉案出租屋出现自来水非正常停水的问题，承租人曾伟峰即拨打了长沙水业集团有限公司的供水客服热线96533询问停水原因并报修。2019年8月26日，曾伟峰收到长沙水业集团有限公司的来电，告知已维修好，后供水恢复。2019年9月23日，通过邻居告知，曾伟峰得知涉案房屋漏水，并联系长沙水业集团有限公司派人维修，自来水公司称2年的保修期已过，由业主自行维护；曾伟峰遂联系胡胜，告知其事故经过，胡胜委托曾伟峰找人修理，曾伟峰找到楼下日杂店老板进行修理，次日日杂店老板将水管修理好，曾伟峰垫付修理费200元。后曾伟峰发现其租住房屋当期用水量达2747吨，水费11,996.74元。原、被告双方因水费支付问题产生纠纷，无法达成一致意见，原告遂起诉至法院。本院认为：原、被告双方签订的《长沙锐峰房地产经纪有限公司房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方当事人均应全面履行。本案中，原告对涉案房屋有妥善使用、出现问题时及时通知出租人修缮租赁物的义务；被告对涉案房屋有保持其始终符合约定的用途，房屋及有关设施的维修及保持其处于良好的可正常使用状态的义务。自来水公司对该住房水表入户端的水管保修期限为2年，涉案房屋的水管已使用3年多，超过保修期1年以上。涉案房屋出现水管漏水的问题，致使原告损失11,894.30元，原告在得知水管漏水问题后积极与被告沟通，被告也在收到原告的通知后委托其立即修理水管。双方都不是水管维修方面的专业人士，对于此次水管漏水问题双方均无过错，但是被告胡胜作为出租人，对涉案房屋有保持其始终符合约定的用途，房屋及有关设施的维修及保持其处于良好的可正常使用状态的义务，故水管漏水损失11,894.30元及水管维修费200元应由其承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条之规定，判决如下：被告胡胜在本判决生效后五日内向原告曾伟峰支付水管漏水损失费11,894.3元及水管维修费200元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费102元，因适用简易程序，减半收取51元，由被告胡胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（此页无正文）审判员  雷建宇二〇一九年十二月二十三日法官助理甘玉姣书记员王萍附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。