广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2539号上诉人（原审原告）：何东方。上诉人（原审原告）：郝玉英。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：杨向东，北京市中恒信律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司。负责人：吴颖桦。委托诉讼代理人：薛冰，广东天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈远强，该公司员工，联系地址。上诉人（原审第三人）：黄丹霞。被上诉人（原审被告）：广州市国龙房地产开发有限公司。诉讼代表人：广州市国龙房地产开发有限公司管理人。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：陈佳佳、丘文杏，均系广东君信律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行。负责人：王玉新，该支行行长。委托诉讼代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶则节，该行职员，联系地址同上。上诉人何东方、郝玉英、中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称东方资产广东分公司）、黄丹霞因与被上诉人广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初19968号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。何东方、郝玉英在原审的诉讼请求：1.国龙公司继续履行《国龙大厦认购书》等商品房买卖合同；2.国龙公司限期内将广州市环市中路276号之一国龙大厦裕兴阁8F房屋变更登记到何东方、郝玉英名下，并将办妥的房产证交付给何东方、郝玉英。原审法院经审判委员会讨论决定，判决如下：一、何东方、郝玉英在判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向广州市国龙房地产开发有限公司支付的剩余购房款340000元及该款自2002年10月15日起至实际付清之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司。二、广州市国龙房地产开发有限公司在何东方、郝玉英完成上述第一项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助何东方、郝余英到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁8F房所有权转移登记至何东方、郝玉英名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；黄丹霞、中国建设银行股份有限公司广州白云支行、中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司对此须予以协助。三、驳回何东方、郝玉英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10200元，由广州市国龙房地产开发有限公司负担。判后，上诉人何东方、郝玉英、东方资产广东分公司、黄丹霞均不服，分别向本院提起上诉。上诉人何东方、郝玉英的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，并改判为：何东方、郝玉英在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向国龙公司支付的剩余购房款34万元支付给东方资产广东分公司。2.由东方资产广东分公司、黄丹霞、国龙公司、建行白云支行承担本案诉讼费用。上诉的主要理由及答辩意见：1.在一审过程中，国龙公司未向何东方、郝玉英提出要求支付剩余购房款利息的反诉请求，黄丹霞、建行白云支行、东方资产广东分公司也未提出独立的诉讼请求，何东方、郝玉英未能按约定支付余款，系由于国龙公司违法犯罪及违约导致，原审判决何东方、郝玉英支付剩余购房款的利息给东方资产广东分公司超出一审诉讼请求的范围。2.何东方、郝玉英与国龙公司系房屋买卖合同关系，原审第三人与国龙公司系借款合同关系，原审判决将不同法律关系主体之间的合同义务相互调换，缺乏事实和法律依据。上诉人东方资产广东分公司的上诉请求：1.将原审判决第二项改判为：在东方资产广东分公司的按揭贷款本息结清的条件下，国龙公司协助何东方、郝玉英办理广州市越秀区环市中路276号之一国龙大厦裕兴阁8F的产权登记手续；东方资产广东分公司对此予以协助。2.判令何东方、郝玉英承担全部上诉费用。上诉的主要理由及答辩意见：1.原审判决判令东方资产广东分公司协助何东方、郝玉英办理产权登记的房产系东方资产广东分公司具有合法抵押权利的房产，何东方、郝玉英取得房屋产权登记应当以按揭抵押贷款本息实际全额被清偿为前提。原审判决的执行将导致东方资产广东分公司抵押权落空，严重损害东方资产广东分公司的合法权益，依法应予改判。2.原审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第二条规定认定何东方、郝玉英对涉案房产的权利优先抵押权存在事实认定不清，法律适用错误。3.原审判决判令金融机构在未实现抵押权的情况下协助办证，有违多项法律规定，严重损害金融机构抵押权利。4.从案中各利益方的行为过错的角度来看，东方资产广东分公司是完全无过错的，而何东方、郝玉英却并不是完全无辜的。原审法院以牺牲金融机构合法利益为代价，一味保护并不无辜的何东方、郝玉英，其判决结果是有失公允的，具有反向的社会示范效应。5.根据（2009）越法刑初字第769号刑事判决（以下简称769号刑事判决）的判决结果，何东方、郝玉英的损失应通过追缴国龙公司实现，本案判决与该刑事判决相矛盾。6.何东方、郝玉英明知涉案房产存在抵押仍然购买，存在恶意串通。本批系列案有原审原告购买多套房产的情况，不应按消费者适用最高人民法院的批复。上诉人黄丹霞的上诉请求：1.撤销原审判决；2.驳回何东方、郝玉英的诉讼请求；3.本案诉讼费全部由国龙公司承担。上诉的主要理由及答辩意见：1.原审法院判决适用法律错误。本案并不涉及建设工程价款的优先受偿权问题，且何东方、郝玉英只向国龙公司支付了不足50％“购房款”，故《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》根本不适用于本案。2.原审法院判决违反按过错比例承担责任和违反公平原则，认定事实有误，不符合公序良俗。（1）假若最终判决何东方、郝玉英可获得涉案房屋的所有权，亦必须同时判决何东方、郝玉英要承担向涉案房屋抵押权人还款的全部责任，而不是如原审判决书所判决的，其只需付清购房余款及银行同期贷款利息。（2）在黄丹霞承担了《楼宇按揭合同》的全部银行欠款且已被法院立案执行的情况下，原审法院仍认为黄丹霞未实际向银行偿还按揭贷款；同时，黄丹霞经过多年努力主张权利得到广州铁路运输第一法院的判决支持并在房屋管理部门恢复了预售合同和抵押备案登记的情况下，原审法院仍认为黄丹霞未就涉案房屋主张过民事权利，仅依据769号刑事判决，就认定国龙公司与黄丹霞签订商品房预售合同并非真实意思表示，无视广州市中级人民法院和广州市铁路运输第一法院生效判决的存在。（3）黄丹霞作为涉案房屋的登记预购人和按揭借款人，在欠银行按揭借款债务负担未得到合理合法、彻底解决的情况下，原审法院判决将黄丹霞名下的涉案房屋所有权转移登记到何东方、郝玉英名下不但没有法律依据，而且违反法律的最基本常识。3.原审法院支持何东方、郝玉英的诉讼请求等于变相认定国龙公司“一房二卖”甚至“一房三卖”的行为合法，与已发生法律效力的769号刑事判决书唱反调。4.原审法院判决认定黄丹霞与国龙公司签订的《商品房预售合同》为无效合同，是没有法律依据的，且对抗法院的生效判决。（1）应依法认定黄丹霞与国龙公司签订的《商品房预售合同》有效，认定何东方、郝玉英与国龙公司签订的《商品房买卖合同》无效。（2）法律没有规定必须支付首期房款并实际占有房屋的购房合同才有效。（3）关于黄丹霞与国龙公司签订的《商品房预售合同》无效的原审法院判决已被广州市中级人民法院（2015）穗中法金民终字第523号生效民事判决撤销。（4）根据生效的（2016）粤7101行初2916号生效行政判决，涉案预售合同和抵押备案登记的法律效力已经恢复。5.原审法院判决将涉案房屋所有权转移登记至何东方、郝玉英名下，实质上是否定了抵押权人的抵押权，且对抗法院生效判决，违反法律规定。6.何东方、郝玉英的诉讼请求，实质上是罔顾并否定生效刑事判决，已构成重复起诉，理应依法裁定驳回起诉。何东方、郝玉英是769号刑事案件报案人之一，已被该案刑事判决书认定为刑事案件受害人，认定其已交的“购房款”是国龙公司的违法所得。刑事判决书的第五条判令是：扣押在案林雪瑞的违法所得款915610元，发还本案被害人；继续追缴国龙公司的违法所得发还本案被害人（由广州市公安局执行）。7.何东方、郝玉英与国龙公司签订的涉案《商品房买卖合同》是无效合同，按照法律规定不但不应该继续履行，还应依法判令何东方、郝玉英返还涉案房屋。8.不应以“维稳”为借口突破法律底线，纵容不合法的非分诉求。被上诉人国龙公司主要答辩意见：我方同意原审判决。本案一审判决后，广东省高级人民法院根据广东省人民检察院的抗诉书，作出了（2018）粤民抗196号民事裁定书，裁定指令广州市中级人民法院对（2015）穗中法金民终字第523号民事判决进行再审，并中止原判决的执行。希望二审法院慎重处理。被上诉人建行白云支行陈述意见称：1.原审判决判令建行白云支行协助办理产权登记没有法律根据。（1）我方发放按揭贷款及办理抵押登记都发生在国龙公司与何东方、郝玉英签订的《商品房买卖合同》之前。根据《担保法司法解释》第六十七条、《物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为替清偿债务消灭抵押权的除外。因此，我方认为，何东方、郝玉英要取得涉案房产的登记，必须清偿全部债务，使抵押权消灭后方可能实现。（2）我方办理抵押符合《物权法》第一百零六条善意取得其他物权的规定，进行了抵押登记，具有公示的效力，可以对抗不特定所有人。2.原审法院适用最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，属于认定事实不清，适用法律错误。（1）本案未涉及工程款，从该批复的适用主体及内容来看，原审法院存在适用法律错误。（2）该司法解释的本意是在工程款及消费者利益冲突的情况下，优先保护购房自住的消费者，但该批复并没规定消费者可以对抗抵押权。（3）根据《消费者权益保护法》第二条的规定，消费者是为生活消费需要购买使用商品，在国龙公司系列案件中，部分购房人购买多套房，并不具备上述批复第二条的消费者特征。3.原审法院适用法律错误。（1）本案涉及两个房屋买卖合同，我方认为，按揭贷款合同是否有效应当适用《合同法》第五十二条，按揭人的《商品房预售合同》不存在合同无效的法律规定，本案涉及建行白云支行的抵押权，原审法院在债权未清偿及抵押登记未涂销的情况下，判决我方协助过户，严重违反《物权法》第一百零六条、第一百九十一条的规定。（2）根据法律适用原则，上位法高于下位法，新法优于旧法，《物权法》是全国人大通过的法律，效力高于最高法院的上述批复。而且，批复仅限于工程款，不能扩大解释。4.原审法院认定与769号判决刑事判决认定相互矛盾。本院经审理查明的事实与原审判决查明事实一致。本院二审期间，东方资产广东分公司提交了以下证据材料：1.《楼宇按揭合同》，拟证明名义购房人与银行签订借款合同，为支付涉案房屋的购房款办理按揭借款70万元，以所购房产为该笔借款提供抵押担保；2.《中国建设银行广东省分行核准购房抵押贷款转存通知书》，拟证明建行东环支行已发放按揭贷款70万元；3.编号穗房预合字99012055《商品房预售合同》，拟证明名义购房人2000年5月与国龙公司签订购房合同，购买涉案房产，该合同已办理购房合同鉴证登记；4.编号为2000穗押备字第25133号《抵押备案证明》，拟证明名义购房人已将涉案房产抵押给建行东环支行，已办理抵押备案登记；5.“白云个人供楼类第006号”及“白云住房第1号”《债权转让协议》，拟证明东方资产公司已依法受让名义购房人与建行的按揭贷款债权。6.（2015）穗中法金民终字第523号民事判决书，拟证明东方资产公司已向黄丹霞主张债权；7.粤检民（行）监〔2017〕44000000187号民事抗诉书、（2018）粤民抗196民事裁定书，拟证明本院（2015）穗中法金民终字第523号案已进入再审。建行白云支行的质证意见：同意上述证据材料及证明内容。国龙公司的质证意见：不需要对上述证据发表意见。何东方、郝玉英的质证意见：1.对证据1-5的真实性、合法性、关联性不予认可；2.对证据6-7的真实性、合法性没有异议，但对关联性不予认可。黄丹霞的质证意见：1.上述证据证明我方与国龙公司之间所签订的合同，是双方真实意思表示。2.人民检察院抗诉书的结论是黄丹霞案涉案房屋合同备案登记和抵押备案登记已恢复，东方资产广东分公司主张抵押优先受偿权的障碍已经清除，东方资产广东分公司依法享有该案涉案房屋的抵押优先受偿权。另外，本批系列案名义购房人有很多拿到了检察院的抗诉受理通知书。本院二审期间，国龙公司提交了以下证据材料：1.粤检民（行）监〔2017〕44000000187号民事抗诉书；2.（2018）粤民抗196民事裁定书，拟证明本院（2015）穗中法金民终字第523号案已进入再审，东方资产对该案黄丹霞的涉案房屋享有抵押权。东方资产广东分公司的质证意见：这两份法律文书对本案认定的事实是有影响的，我方同意国龙公司的意见。建行白云支行的质证意见：同意东方公司的意见。何东方、郝玉英的质证意见：该再审案件对本案不构成任何影响，国龙公司与其员工串通骗取银行贷款，损害金融机构的利益。名义购房人大多是国龙公司的员工或员工的亲戚朋友，没有实际支付任何款项，以房屋作为抵押物骗取贷款，不是真正的购房人。黄丹霞的质证意见：与对东方资产公司证据的质证意见相同。本院认为，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，并无不当，本院予以确认。上诉人何东方、郝玉英、东方资产广东分公司、黄丹霞虽向本院提起上诉，但本院审理期间，各方当事人提交的新证据，不足以改变本案基本事实的认定，尚不能充分证明其主张，故本院认可原审法院对事实的分析认定，即对上诉人何东方、郝玉英、东方资产广东分公司、黄丹霞的上诉请求，均不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10200元，由上诉人何东方、郝玉英负担5050元，上诉人中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司负担100元，上诉人黄丹霞负担5050元。本判决为终审判决。审判长  谭健颖审判员  肖逸思审判员  杨晓航二〇一九年十二月二十日书记员  苏宏榴廖玉萍