广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初15509号原告（反诉被告）魏伟新，男，汉族，1988年4月5日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，委托代理人封国夫，广东翔鹏律师事务所律师。委托代理人祝进忠，广东翔鹏律师事务所实习律师。被告（反诉原告）深圳市智惠家园家居有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道宝民社区前进一路219号好百年501，统一社会信用代码91440300MA5ET3646C。法定代表人史裕彬，执行董事及总经理。委托代理人朱光辉，广东星辰律师事务所律师。委托代理人颜少玲，广东星辰律师事务所律师。上列魏伟新与深圳市智惠家园家居有限公司（以下简称智惠家园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。魏伟新及其委托代理人封国夫、祝进忠、智惠家园公司委托代理人朱光辉、颜少玲均已到庭参加诉讼，本案现已审理终结。魏伟新诉称，魏伟新与智惠家园公司于2017年11月29日签订了《店铺租赁合同书》，合同约定由智惠家园公司将位于深圳市宝安区××区××、××连××号商铺出租于魏伟新，租赁期限自2017年12月1日至2020年8月31日；合同签订后，魏伟新依约支付了履约金和保证金，遂进行店铺装修，在去工商部门办理营业执照等相关经营证件时，被工商部门告知该营业场所由于列入拆迁范围而不能办理营业执照等相关经营证件。同时，魏伟新进一步了解得知，智惠家园公司所提供的该营业场所属于工业用地的厂房，不能用于商业经营活动，场地也没有经过宝安区消防部门的消防验收，已经发生起火事件，存在极大的安全隐患，对店铺经营人员和顾客的生命安全、财产安全造成严重威胁。就此问题，魏伟新多次与智惠家园公司协商，但未得到解决。魏伟新认为，双方在签订合同时，智惠家园公司故意隐瞒了上述事实，构成合同欺诈；同时，由于智惠家园公司提供的经营场所违反了《土地管理法》、《消防法》的相关法律规定，根本不具备法定的经营条件，双方签订的《房屋租赁合同》应为无效，并应由智惠家园公司承担赔偿责任。综上所述，特向法院提起诉讼，请求判令：1、确认双方签订的《商铺租赁合同书》无效；2、智惠家园公司退还魏伟新合同保证金7,484元；3、智惠家园公司退还魏伟新履约保证金7,484元；4、智惠家园公司赔偿魏伟新经济损失145,000元；5、本案诉讼费由智惠家园公司承担。智惠家园公司答辩并反诉称，1、涉案房产具有合法产权证明并已经公安消防部门验收合格，智惠家园公司依法承租该房产，对涉案房产依法享有使用出租权。2、智惠家园公司与魏伟新签订的《租赁合同书》及《补充协议》合法有效，魏伟新请求确认合同无效没有事实和法律依据。3、智惠家园公司严格按照合同约定向魏伟新提供租赁的商铺，魏伟新长期拖欠租金、管理费及电费，经智惠家园公司催告仍未履行，其行为已构成违约。4、魏伟新要求智惠家园公司退还合同保证金、履约保证金、赔偿经济损失的诉求没有事实和法律依据，应予以驳回。综上所述，租赁合同依法成立，合法有效，涉案房产所属区域是商业服务用地，具备商业用途，且通过深圳市公安局宝安分局消防大队的消防验收，在消防方面具备合格的使用条件，魏伟新没有证据证明涉案房产没有消防资格和商业用途。事实上，在合同履行过程中，智惠家园公司严格按照合同约定履行义务，而魏伟新长期拖欠租金、管理费及电费，经智惠家园公司催告仍未履行的行为已构成了违约，智惠家园公司有权单方要求解除合同，并要求魏伟新支付租金、管理费、电费和支付违约金。魏伟新的诉讼请求于法无据，请求法院依法驳回魏伟新的全部诉讼请求。理由如下：2017年11月29日，智惠家园公司作为甲方与作为乙方的魏伟新签订《租赁合同》及《补充协议》。《租赁合同书》第一条约定“甲方向乙方提供位于深圳市宝安区××区××、××连××102商铺，双方约定计租面积为76.37平方米，由乙方租赁使用”；第二条约定“租赁期限自2017年12月1日起至2020年8月31日止”；第四条约定“租赁区域租金按49元/月/平方米计算，共计3,742元，从2018年9月1日起，月租金在上一度的基础上分别递增10%，乙方于每月六日前向甲方支付。乙方未按期向甲方缴清当月租金的，每日按照拖欠金额千分之五的标准支付违约金”。《补充协议》第五条第l款约定“管理费（含中央空调、自动扶梯、货梯等大型设备的使用、保养、维护，商场公用部分水电费、商场公用部分及商场外广场清洁、卫生、保安、监控等）为每月49元／平方米，总金额为每月3,742元，从2018年9月1日起，月管理费在上一年度的基础上递增10%，乙方应在每月5日前以现金或转账方式支付当月管理费；如乙方在每月20日前未缴纳管理费则视为根本违约，甲方有权单方解除租赁协议而无需事先催告，收回租赁房屋，乙方履约保证金不予退还”、“乙方迟于上述期限内缴纳管理费或质保金的，则应缴纳金额每天千分之五的标准向甲方支付滞纳金”。第十四条“特殊约定”还约定2018年1月、2月、2018年11月、12月免收租金。2019年2月28日，智惠家园公司作为甲方与作为乙方的魏伟新签订了《商铺持续经营附加协议》，约定“1.甲方给予乙方2019年3月份、4月份、5月份共3个月免租扶持（期间免收租金，管理费、电费及其他费用乙方仍应向甲方照常支付）”、“2.乙方保证在每月10日前缴清当月管理费、电费及其他费用。如逾期缴纳费用，则视为乙方违约，甲方有权没收乙方商铺内所有产品并停止乙方营业，同时乙方缴纳的合同履约保证金、销售（服务）质保金都不予退回，甲方还有权追缴本次给予乙方扶持政策对应的相应费用”、“3.享受本次扶持政策后，如合同期内乙方提前终止合同的，除按合同及附加协议正常办理终止手续外，另外乙方需补缴甲方在合同期内给予扶持政策总和对应的相应费用”。根据合同约定，智惠家园公司向魏伟新提供了合同约定的第102商铺，魏伟新却从2019年4月份未向智惠家园公司支付过当月租金、管理费及上个月电费。智惠家园公司分别于2019年5月6日、2019年6月5日、2019年6月30日、2019年7月10日向魏伟新发出《违约告知函》，确认魏伟新拖欠的费用，催告魏伟新支付拖欠的费用。但魏伟新仍未向智惠家园公司支付拖欠的租金、管理费及电费。截止至2019年7月10日，魏伟新共拖欠智惠家园公司租金、经营管理服务费共计30,885.5元。智惠家园公司认为，智惠家园公司与魏伟新签订的租赁合同合法有效，智惠家园公司按照合同约定向魏伟新提供了经营场地，魏伟新长期拖欠的租金、管理费及电费，经智惠家园公司催告仍未履行，严重损害了智惠家园公司的合法权益。为此，智惠家园公司依法向法院提起反诉，请求判令：1、智惠家园公司与魏伟新签订的《租赁合同书》及《补充协议》解除；2、魏伟新赔偿智惠家园公司两个月的租金损失和管理费14,968元；3、魏伟新向智惠家园公司支付拖欠的租金、管理费及电费总计30,885.5元并按每日千分之一的标准支付违约金247.08元（从2019年7月11日起暂计至2019年7月18日，实际计算至清偿之日止）；4、魏伟新向智惠家园公司返还已享受的全部免租租金共计22,452元；5、本案诉讼费由魏伟新承担。魏伟新答辩称，1、双方签订的房屋租赁合同为无效合同。2017年11月29日双方签订了店铺租赁合同，约定由智惠家园公司将位于深圳市宝安区××区××、××连××1-3Ｆ出租给魏伟新，但智惠家园公司提供的经营场所并没有经过消防部门的消防验收，同时该房屋的性质是工业用途的厂房，不能用于商业用途。鉴于智惠家园公司提供的经营场所违反了消防法第15条及土地法相关规定，根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项的规定双方签订的合同为无效合同。2、智惠家园公司要求魏伟新支付租金及相关费用没有法律依据，2019年5月魏伟新因智惠家园公司提供的经营场所违反消防法、土地管理法规定而退出涉案经营场所，智惠家园公司要求魏伟新继续支付后续的租金及相关费用没有法律依据，魏伟新也没有义务支付。经审理查明，智惠家园公司原企业名称为深圳市皇家壹号升恒家居有限公司（以下简称升恒家居公司），2017年11月29日，升恒家居公司作为出租方甲方，魏伟新作为承租方乙方，双方签订《合同书》，约定甲方将位于深圳市宝安区××区××、××连××号商铺出租给乙方，租赁期限自2017年12月1日起至2020年8月31日止，甲方于2017年12月1日将场地交付乙方装修。乙方承租的经营场地必须在2017年12月16日前装修结束；约定每月租金3,742元，从2018年9月1日起，月租金在上一年度的基础上分别递增10%，乙方应于每月六日前向甲方交付，并应于签订合同时向甲方交付两个月的租金7,484元作为合同履约保证金。2017年11月29日，双方又签订《补充协议》，约定每月管理费（含中居空调、自动扶梯、货梯等大型设备的使用、保养、维护，商场公用部分水电费、商场公用部分及商场外广场清洁、卫生、保安、监控等）3,742元，乙方须向甲方缴纳两个月的管理费7,484元作为经营期间的商品售后服务保证金。合同及补充协议签订后，魏伟新依约向升恒家居公司交付保证金7,484元、履约保证金7,484元。2019年2月28日，智惠家园公司和魏伟新签订《商铺持续经营附加协议》，约定智惠家园公司给予魏伟新2019年3月、4月、5月三个月免租扶持（期间免收租金，管理费、电费及其他费用仍应照常支付）。双方确认魏伟新已缴纳2019年3月份管理费，尚欠2019年3月份电费406.5元、2019年4月份管理费3,742元、电费397.5元。智惠家园公司确认因魏伟新欠缴上述费用，故其于2019年5月对涉案商铺停水停电。双方遂酿成纠纷。另查明，深圳市宝安区新安街道25区28、29栋厂房的所有权人为深圳市兴业有限公司，深圳市兴业有限公司将其出租给深圳市升恒建村有限公司，深圳市升恒建村有限公司再转租给智惠家园公司；而魏伟新承租的涉案28、29栋连廊102商铺没有产权证，亦未取得建设工程规划许可证。双方确认魏伟新已于2019年7月30日将商铺中的物品进行清场搬离。以上事实，有魏伟新提交的合同书、收款收据、照片、门店装修合同、律师函、EMS快递单、签收回执、产权证书、律师调查令回执、银行转账流水，智惠家园公司提交的所有权证书、深圳市公安局宝安区消防大队建筑工程消防验收意见书、变更（备案）通知书、深圳市规划和自然资源局官网“深圳市宝安区102-02&03&04号片区（新安上川片区）法定图则”、《房屋租赁合同》、《关于在我司28#、29#两栋厂房间修建五层连廊的立项申请》、《深圳市兴业有限公司关于生活区改造的立项申请》、证明、《租赁合同》及《补充协议》、违约告知函、《商铺持续经营附加协议》、魏伟新拖欠租金、管理费、电费明细及享受免租租金情况表、《专柜装修管理规定》、深圳市宝安区人民政府办公室工作会议纪要（深宝府会纪[2004]17号）、深圳市宝安区人民政府办公室工作会议纪要（深宝政会纪[2004]183号）等证据材料及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方当事人争议的焦点主要有三个：1、双方签订的租赁合同是否有效；2、智惠家园公司是否应赔偿魏伟新装修损失；3、魏伟新尚欠智惠家园公司租金、管理费及电费的数额。第一，关于魏伟新和智惠家园公司签订的《合同书》是否有效的争议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案深圳市宝安区××区××、××连××号商铺没有产权证，亦未取得建设工程规划许可证，故魏伟新和智惠家园公司签订的《合同书》应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故魏伟新请求智惠家园公司返还已缴交的合同保证金7,484元、履约保证金7,484元。有事实和法律依据，本院予以支持。第二，关于魏伟新请求智惠家园公司赔偿装修损失145,000元的争议，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，智惠家园公司将不具备合法报建手续的商铺出租给魏伟新，其应对由此给魏伟新造成的损失承担赔偿责任。魏伟新提交了门店装修合同、结算表、收款收据等以证明其商铺装修损失共计145,000元，智惠家园公司对上述证据均不予认可。本院认为，魏伟新主张的装修工程款多达十几万元，其主张均为现金支付明显不符合常理；但是，根据查明的事实，魏伟新确实对涉案商铺进行了装修且装修征得智惠家园公司同意，该装修损失为必然确定发生的损失；鉴于魏伟新明确表示不对涉案商铺装修现值进行评估，故本院酌情确定装修损失为30,000元，智惠家园公司应赔偿魏伟新该装修损失30,000元。第三，关于魏伟新尚欠智惠家园公司租金、管理费及电费数额的争议，根据智惠家园公司和魏伟新的约定，智惠家园公司给予魏伟新2018年11月至2019年5月份免租扶持（期间免收租金，管理费、电费及其他费用仍应照常支付），智惠家园公司主张因魏伟新拖欠相关费用，故其有权追缴相关费用。本院认为，根据已查明的事实，魏伟新和智惠家园公司签订的《合同书》及附加协议为无效合同，故智惠家园公司依照双方合同请求魏伟新赔偿两个月的租金、管理费损失及免租期租金损失均无事实依据，本院不予支持。双方确认魏伟新已缴纳2019年3月份管理费，尚欠2019年3月份电费406.5元、2019年4月份管理费3,742元、电费397.5元，故魏伟新尚应支付智惠家园公司2019年3、4月电费及2019年4月管理费共计4,546元；魏伟新主张智惠家园公司将商铺中的物品扣留不予返还，但未提交相关证据予以证明，故魏伟新应参照约定的租金管理费标准7,484元/月向智惠家园公司支付自2019年6月1日起至搬离之日即2019年7月30日止的场地占有使用费、管理费合计14,968元。因合同无效，故智惠家园公司请求魏伟新按约定支付欠缴费用的违约金亦缺乏事实依据，本院不予支持；智惠家园公司确认于2019年5月对涉案商铺停水电，且其也未能举证证明2019年5月份电费为145.5元，故关于2019年5月份电费的主张，本院不予采信。综上所述，本院支持魏伟新和智惠家园公司诉讼请求中的合理部分，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认魏伟新和深圳市智惠家园家居有限公司签订的《合同书》无效；二、深圳市智惠家园家居有限公司应于本判决生效之日起十日内返还魏伟新合同保证金7,484元；三、深圳市智惠家园家居有限公司应于本判决生效之日起十日内返还魏伟新履约保证金7,484元；四、深圳市智惠家园家居有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿魏伟新装修损失30,000元；五、魏伟新应于本判决生效之日起十日内支付深圳市智惠家园家居有限公司2019年3、4月电费、2019年4月管理费及2019年6月、7月租金管理费合计19,514元；六、驳回魏伟新的其他诉讼请求；七、驳回深圳市智惠家园家居有限公司的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1,750元，由魏伟新承担1,258元，深圳市智惠家园家居有限公司承担492元；反诉受理费757元，由魏伟新承担212元，深圳市智惠家园家居有限公司承担545元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张  晓  屏二〇一九年十二月十九日书记员 庄秋玲（兼）书记员 王    冰附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。