山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终10950号 上诉人（原审原告、反诉被告）：石明刚，男，1962年10月11日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：贾芹，女，1962年7月31日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 以上两上诉人委托诉讼代理人：陈华，山东齐岳律师事务所律师。 以上两上诉人委托诉讼代理人：江鸿雁，山东齐岳律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：石华，女，1951年12月15日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：张朝阳，青岛即墨大信法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋永臻，女，1982年11月4日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：孙公先，山东海之源（即墨）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵林超，山东海之源（即墨）律师事务所律师。 上诉人石明刚、贾芹、上诉人石华因与被上诉人宋永臻房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初4889号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 石明刚、贾芹上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；本案一审、二审诉讼费用及反诉费、保全费由宋永臻承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，证据不足。1.涉案房屋系石明刚和石华共同共有，一审判决损害共有人石华合法权益；2.一审判决并无证据证实石华同意出售涉案共有房屋；3.宋永臻在涉案房屋买卖过程中存在重大过失，应当自行承担相应法律后果。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决在石华未追认石明刚处分权利的情况下，判决石明刚、石华履行涉案房屋过户手续明显不当；2.一审判决损害第三人物权请求权。本案中，不能简单的通过“第三人与石明刚系姐弟，均在即墨城区居住，对即墨古城拆迁、安置以及石明刚、贾芹出售房屋行为不可能不知情”的简单粗暴的来臆断第三人的本意，一审法院以石学同拆迁获得三处房屋，涉及本案的仅为其中一处，“其合法权益也并未实际受到侵害”的说法，简单把拆迁所得的三处房屋做了1+1+1的加法，忽视了不动产是不可实际分割的财产属性的观点欠妥；3.涉案房屋物权合同在法律上和事实上均不具有继续履行可能性，涉案房屋买卖合同应当解除；4.石华并不是涉案房屋买卖合同当事人，无义务协助宋永臻办理房屋过户手续，一审判决要求石华协助宋永臻办理房屋过户手续无法律依据。三、一审判决第一项中判令石明刚、贾芹及石华于判决生效之日起十五日内就涉案房屋办理不动产登记证书，该项判决属于超标的裁判。 宋永臻答辩称：石明刚、贾芹的上诉理由不能成立，其上诉请求不应得到支持。 石华述称：一、一审判决中认定涉案房屋系石明刚与石华共有并未进行分割，石华享有继承的份额，一审判决认定石华同意出售涉案共有房屋并没有证据证明，石明刚与宋永臻之间的房屋买卖事宜石华并不知情，石明刚私自处分石华的权益。二、石华不是涉案房屋买卖合同的相对人，不应履行买卖合同的义务。 石华上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判；本案一审、二审的诉讼费用由宋永臻承担。事实和理由：一、一审判决第一项中判令石明刚、贾芹及石华于判决生效之日起十五日内就涉案房屋办理不动产登记证书，该项判决内容属于超标的裁判。二、一审判决适用法律错误。一审判决在石华未追认石明刚处分权利的情况下，判决石明刚、石华履行涉案房屋过户手续明显不当。三、一审法院认定事实错误、证据不足。涉案房屋系石明刚与石华共同共有，且涉案房屋并未分割，一审判决并无证据证实石华同意出售涉案共有房屋。四、一审法院忽视了物权保护与债权保护的优先级问题。本案中，不能简单的通过“第三人与石明刚系姐弟，均在即墨城区居住，对即墨古城拆迁、安置以及石明刚、贾芹出售房屋行为不可能不知情”的简单粗暴的来臆断第三人的本意。一审法院以石学同拆迁获得三处房屋，涉及本案的仅为其中一处，“其合法权益也并未实际受到侵害”的说法，简单把拆迁所得的三处房屋做了1+1+1的加法，忽视了不动产是不可实际分割的财产属性的观点欠妥。五、一审判决违反合同相对性原则。一审判决要求第三人履行协助办理变更登记的诉请，第三人并非合同相对人，一审法院强加第三人履行买卖合同双方之间的合同义务无法律和事实依据。 宋永臻辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回，维持原判。一、涉案房屋买卖合同是双方的真实意思表示。1.石华以老人去世顾念旧情为由否定买卖合同的效力无法律依据；2.宋永臻的购买行为是善意的，转让价格是合理的，宋永臻属于善意取得，双方的买卖合同交易合法有效。二、石明刚追加20万元无任何事实根据和法律依据，石华也无任何损失，石明刚、贾芹、石华的上诉理由不成立。三、一审判决判令石明刚、贾芹、石华在判决生效15日内办理涉案房屋不动产权证书未超出诉讼请求范围，不属于超标的裁判。四、宋永臻已经履行合同向石明刚、贾芹、石华交付70万元，余额26万元已经在一审庭审中提存一审法院，宋永臻完全履行了合同约定的义务。 石明刚、贾芹述称：对石华的上诉没有意见。 石明刚、贾芹向一审法院起诉请求：1、判令解除石明刚、贾芹、宋永臻于2017年5月15日签订的《房屋买卖合同》；2、判令本案诉讼费由宋永臻承担。 宋永臻向一审法院反诉请求：1.判令石明刚、贾芹和石华履行房屋买卖合同，就坐落于即墨市古城片区户房屋协助宋永臻办理房屋过户登记手续；2、判令一切诉讼费用由石明刚、贾芹承担。 一审法院认定事实如下：2017年5月15日，石明刚、贾芹（甲方）与宋永臻（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方同意将古城回迁房C1区8号楼2102户房屋，建筑面积140平方米出售给乙方。2、上述房产的交易价格为总价人民币960000.00元整（大写玖拾陆万元整），本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币伍拾万元为购房定金。3、甲乙双方同意以3次付款方式付款，第一次为购房定金伍拾万元，第二次2018年3月18号乙方应向甲方交付贰拾万元，第三次剩余房款贰拾陆万元，应在2019年8月13日交付……。 宋永臻分别于2017年5月15日、2018年4月3日向石明刚、贾芹支付购房款70万元，石明刚为宋永臻出具收条两份。涉案房屋位于即墨市古城片区户，系即墨古城片区回迁房，原房屋产权登记人为石学同，石学同与李瑞云系夫妻关系，均已经去世，二人生前有一女石华、一子石明刚。涉案房屋已经交付宋永臻占有使用。 一审法院认为，宋永臻与石明刚、贾芹签订《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，在双方当事人之间产生权利义务关系，双方当事人均应恪守。根据《合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。石明刚、贾芹以其姐姐石华顾念旧情不同意出售涉案房屋为由要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。石华在一审诉讼中述称，对于宋永臻与石明刚、贾芹之间签订的《房屋买卖合同》并不知情，涉案房屋系石明刚与石华的父亲的财产，石明刚、贾芹单方处分行为石华不予认可，石华不同意任何的处分行为。针对宋永臻的反诉请求，石华述称，石华不是《房屋买卖合同》的相对方，也没有履行房屋买卖合同的义务，关于协助办理过户的诉讼请求，是宋永臻强加在无独立请求权第三人身上的义务。一审法院认为，石明刚、贾芹提交的2013年7月《房屋补偿协议》、2015年7月《房号确认书》，分别显示代理人系石明刚、贾芹，石华对此从未提出异议，且石华与石明刚系姐弟，均在即墨城区居住，对即墨古城拆迁、安置以及石明刚、贾芹出售房屋行为不可能不知情。另根据2013年7月《房屋补偿协议》约定，登记在石学同名下的房屋土地使用面积为300.91平方米，加上奖励10平方米，共计310.91平方米，获得拆迁安置房3套，宋永臻与石明刚、贾芹签订的《房屋买卖合同》所涉房屋面积为140平方米，仅为三套安置房中的一套，即便石华是共同共有人，其合法权益也并未实际受到侵害，因此一审法院对石华的的陈述不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”宋永臻已经履行付款义务，且已经实际占有涉案房屋，关于26万元购房尾款也已经存入法院的账户，宋永臻已经履行合同义务，其要求石明刚、贾芹及石华协助办理过户的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。据此，一审法院判决：一、石明刚、贾芹、石华于判决生效之日起十五日内就即墨区古城C1区8号楼2102户房屋办理不动产权证书；二、石明刚、贾芹、石华于判决生效之日起二十日内协助宋永臻就即墨区古城C1区8号楼2102户房屋办理产权变更登记手续；三、宋永臻于石明刚、贾芹、石华协助其办理完毕产权变更登记手续后十日内向石明刚、贾芹支付剩余房款260000元；四、驳回石明刚、贾芹的诉讼请求。 本院二审期间，石明刚、贾芹提交即墨市供电公司专用收据三张，以证明涉案房屋电费由石明刚、贾芹支付，宋永臻未实际入住该房屋。石华对石明刚、贾芹提交证据没有异议。宋永臻认为石明刚、贾芹提交的电费收据与本案没有关联性，不能证明宋永臻未实际使用涉案房屋。本院认为，石明刚、贾芹提交的三张电费收据载明交纳的是2019年10月、11月、12月的电费，交付时间均为2019年12月24日，交纳时间在本案二审过程中，且石明刚、贾芹在诉讼中认可涉案房屋钥匙已经交给宋永臻，石明刚、贾芹提交的电费收据无从证明涉案房屋的占有使用情况，不能采纳作为认定本案事实的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，石明刚、贾芹与宋永臻签订的房屋买卖合同，意思表示真实，内容合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方均应按照诚实信用的原则全面履行其合同义务，任何一方未经对方同意不得擅自变更或者解除该合同。上述合同签订后，宋永臻已按照约定向石明刚、贾芹支付购房款70万元，石明刚、贾芹也已将涉案房屋交付给宋永臻占有使用。鉴于涉案房屋买卖合同业已实际履行，石明刚、贾芹未经宋永臻同意单方要求解除该合同，有违诚实信用原则，故原审对其诉讼请求不予支持并判决其继续履行合同义务、协助宋永臻办理涉案房屋的过户登记手续，是正确的。石明刚、贾芹上诉称应当解除涉案房屋买卖合同，因无事实及法律依据，本院不予采纳。综合各方当事人的诉辩主张，本案的焦点问题是石华应否协助宋永臻办理涉案房屋的过户登记手续。从本案事实看，首先，石明刚系办理其父母原有宅基地房屋征收补偿手续的代理人，贾芹系办理涉案房屋房号确认的代理人。根据《即墨古城片区改造集体土地上住宅房屋征收房屋补偿协议》及青岛市公安局潮海派出所户籍信息查询证明，石明刚、石华的父母石学同、李瑞云在其石庵村石庵路30号房屋被拆迁前即已去世，该房屋补偿协议虽列石学同为被征收人，但由石明刚作为代理人办理了征收补偿手续，而涉案房屋的即墨古城片区C1安置区住宅房屋回迁《房号确认书》系由石明刚之妻贾芹作为代理人办理。因涉案房屋在进行本案交易前尚未进行不动产权登记，当石明刚、贾芹持上述《即墨古城片区改造集体土地上住宅房屋征收房屋补偿协议》、《房号确认书》向宋永臻出售该房屋时，宋永臻基于石明刚、贾芹系办理涉案补偿安置房屋代理人的事实，其购买该房屋善意且无过失，并有理由相信石明刚、贾芹系代表涉案房屋的权利人向其出卖该房屋，故石明刚、贾芹与宋永臻签订的涉案房屋买卖合同对该房屋的共有人石华也具有约束力。其次，石华与石明刚作为涉案房屋的共有人，由于其姐弟之间特殊的身份关系，石明刚、贾芹对涉案房屋的处分行为对作为相对人的宋永臻而言，无论从主观还是客观上均无法知道该处分行为是否只是部分共有人的意思表示。石明刚、贾芹在诉讼中虽主张其出卖涉案房屋未征得石华同意，但并未举证证明买受人宋永臻在明知另一共有人石华不同意石明刚、贾芹出卖涉案房屋的情况下仍与石明刚、贾芹签订买卖合同，依法应承担举证不能的不利后果。鉴于石华也在即墨城区居住，其应当知晓其父母原有房屋被拆迁改造以及所安置新房屋的情况，而且在双方共同继承的房屋尚未分割的情况下，作为该遗产的共有人，石华对该共有房屋的处分及占有使用状态应当尤为关注。但在涉案房屋被石明刚、贾芹出卖并交付给宋永臻占有使用后，石华无证据证明其曾对此提出异议，也未提起诉讼主张权利，应视为其对石明刚、贾芹处分涉案房屋是同意的。因此，在其同意出卖涉案房屋，且石明刚、贾芹与宋永臻所签订的房屋买卖合同对其具有约束力的情况下，原审判决石华与石明刚、贾芹共同协助宋永臻就该房屋办理产权变更登记手续，并无不当。石华上诉称其不应协助宋永臻办理涉案房屋的产权变更登记手续，于法无据，本院不予采纳。 综上所述，石明刚、贾芹与石华的上诉请求均不能成立，依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计26800元，由上诉人石明刚、贾芹负担13400元，由上诉人石华负担13400元。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 安太欣 审判员 齐 新 二〇一九年十二月二十七日 法官助理甘玉军 书记员胡浩东 书记员于国英