广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤51民再1号二审上诉人（一审被告）：刘海玲，女，1979年3月14日出生，汉族，户籍所在地：潮州市湘桥区，现住潮州市。二审被上诉人（一审原告）：张泽鸿，男，1972年９月５日出生，汉族，住潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：官大万，广东川谷律师事务所律师。原审第三人：杨生，男，1973年2月25日出生，汉族，住潮州市湘桥区。原审第三人：潮州市职工房地产开发公司。住所地：潮州市湘桥区中山路2号。法定代表人：许培严，该司经理。原审第三人：潮州市职业技术学校。住所地：潮州市湘桥区中山路北庆德里3号。法定代表人：许旭文，该校校长。二审上诉人刘海玲与二审被上诉人张泽鸿，原审第三人杨生、潮州市职工房地产开发公司（以下简称开发公司）、潮州市职业技术学校返还原物纠纷一案，本院于2016年4月13日作出（2016）粤51民终78号民事判决书，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2018年10月31日作出（2018）粤51民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人刘海玲、二审被上诉人张泽鸿的委托诉讼代理人官大万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘海玲再审称，一、2013年5月，本人与杨生购买位于潮州市××桥区城××新村××房，总价值27.5万元，房产证的房主是杨生。经房管局调档，确认该房产没有债权债务纠纷，于是双方进行交易。房管局核税后通知需缴纳2.6万元，本人按要求缴纳，房管局出具收据并通知30日内办妥，到时凭收据领证，但在领证前就收到法院暂停办证的通知。二、经过多次诉讼，本人认为判决不公。本人与杨生的房产交易是合法的，当时杨生持有的房产证是有法律效力，且在房管局也是可以交易的。至于后来该房产证被撤销，是由于房管局的工作责任，理应由房管局承担相应责任。三、本人不认识张泽鸿，与杨生是通过中介介绍进行交易，何来侵占张泽鸿房产？张泽鸿把房子借给杨生，杨生把房子卖给我，张泽鸿应向杨生追讨，而不是找我，我没有直接与张泽鸿进行任何接触。四、杨生把他人的房产卖给我，其应退还本人购房款及赔偿相关损失。五、张泽鸿与杨生之间的纠纷跟本人没有任何关系。六、本人购房的动机是属于善意取得，整个过程都依照法律程序跟杨生进行交易。请求：1.撤销原审判决，驳回张泽鸿的诉讼请求；2.杨生退还购房款、装修及税收等共33万元，本人愿意退还房子。张泽鸿答辩称，一、刘海玲对涉案房产没有完成转移登记，并没有取得所有权。（一）刘海玲虽对涉案房产向登记机关提出登记申请，但并没有登记成功。刘海玲虽于2013年5月7日向市房管局作出登记申请行为，但该行为并不发生涉案房产已转移登记到其名下并取得所有权的法律后果。申请登记是一个法律行为，已完成登记是一个法律结果，刘海玲的登记申请并没有成功，其混淆了这两个概念及其法律意义。（二）刘海玲主张登记机关的工作流程没有设登记簿手续甚至没有制作纸质登记簿与事实不符。市房管局档案室的房产登记档案是齐全且对外开放查询的，对涉案的房产，依法办理查询手续后，都可以查询复印到登记簿下的各种原始材料(明确是纸质的并非电子版)。刘海玲因本案涉案房产登记所提起的行政诉讼所提交的房产资料证明，全部来源于市房管局的登记簿的查询复印，市房管局在该案中所提交的抗辩证据也是全部来源于登记簿的材料，刘海玲的主张显然不攻自破。二、刘海玲对涉案房产的占有不符合“善意取得”的构成要件，实为非法占有。（一）刘海玲受让涉案房屋主观上不具善意。从本案的所反映出的客观情况来看，刘海玲在多个方面明知或者应当知道涉案房产系张泽鸿合法所有的情况下，仍与无权处分的杨生签订房屋转让合同，从而损害张泽鸿的合法权益，其受让该涉案房产主观上明显不具备善意，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第（一）项的规定。（二）刘海玲受让的涉案不动产尚未依法登记。刘海玲强调其已将涉案房屋向市房管局申请登记及缴纳各种费用，但这仅仅是办理房产登记的基础前提，并不必然登记成功且取得房产的所有权。登记机关必须依法审核登记条件，对不符合登记条件的不予登记。市房管局在审核刘海玲的登记申请时，发现了涉案房产的出让人杨生并不是房产真实的所有权人，登记机关依据发生法律效力的判决书，已经撤销了杨生违法取得的《房地产权证》。刘海玲的登记申请也因此不符合登记条件而终止登记。故其对涉案房屋善意取得的主张不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第（三）项的规定。三、张泽鸿系涉案房产的合法权利人，请求刘海玲返还非法占有的房产依法有据。（一）刘海玲以开发公司未完成涉案房产所有权的初始登记，其与原潮州农业学校于l996年所签订的《购买住宅合同书》无效的主张显得很荒谬。1.双方当事人签订的《购买住宅合同书》是自愿的行为，并不具有合同法第五十二条所规定合同无效的五种情形而损害国家或集体的利益。2.到目前为止，双方所达成的《购买住宅合同书》既没有被撤销也没有被判决认定无效。3.退一步说，即使双方所达成的《购买住宅合同书》无效，刘海玲有义务将所取得涉案的房产返还给开发公司，在返还之前张泽鸿仍是涉案房产的合法占有人。4.再退一步说，即使双方所达成的《购买住宅合同书》无效，依据合同的相对性，也与刘海玲无关，更不能成为刘海玲非法占有涉案房产的合法理由。（二）张泽鸿是否办理涉案房产登记，并不影响其依法取得的涉案房的权利主张。依据物权法司法解释，不动产的登记是一种所有权人的推定，不能以没有进行登记或者登记条件尚不成就，从而否认权利人的主张。张泽鸿通过单位集资向开发公司购得涉案房产是不争的客观事实，该事实在涉案房产的房屋登记行政诉讼中的两审判决书中得以确认。刘海玲主张张泽鸿对涉案房产的占有于2004年已经中断，不享有占有的保护请求权不能成立。张泽鸿将合法占有的涉案房产于2014年中秋节前夕借给杨生居住，杨生对涉案房产的占有是下位占有，而张泽鸿仍是涉案房产的上位占有人，依法享有占有的保护请求权。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘海玲主张善意取得不符合法定条件，张泽鸿是涉案房产的权利人，请求法院维持原判。原审第三人杨生、潮州市职工房地产开发公司、潮州市职业技术学校经传票传唤，没有到庭参加诉讼，也没有提供书面的陈述材料。张泽鸿向一审法院起诉请求：1.判决被告刘海玲腾退位于潮州市城××路××新村××房并将该房交还给原告张泽鸿；2.判决被告刘海玲向原告张泽鸿支付房屋占用费16500元（暂计至2015年2月）；3.本案诉讼费用由被告刘海玲承担。一审法院认定事实：1996年7月23日，原广东省潮州农业学校（以下简称潮州农校）（已于2006年与潮州市职业技术学校整合为潮州市职业技术学校，即本案第三人技术学校）与开发公司签订《购买住宅合同书》，约定广东省潮州农业学校向开发公司购买潮州市城新西路侨苑新村第六幢30套房产，其中包括本案讼争的潮州市城××路××新村××房。张泽鸿向广东省潮州农业学校缴交了“住房集资款”人民币37618.67元，认购了潮州市城××路××新村××房，即本案诉争房产。该房自1997年4月起由张泽鸿居住至2004年中秋节前夕，后由杨生居住至2013年4月。2012年5月17日，杨生向房管局申请办理位于潮州市城××路××新村××房的房屋登记。在杨生签名确认的《潮州市房地产转移登记申请书》中，房地产转移原因栏中填写“杨生自筹资金78256元，向潮州市房地产公司购买上述房产”。杨生向房管局提交作为申请登记的资料有：杨生身份证、《查询档案通知书》、杨生与潮州市房地产公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《商品房销售证》、发票。房管局受理杨生的登记申请后，对杨生的申请事项予以登记，并于2012年5月24日向杨生核发了登记日期为2012年5月23日的位于潮州市城××路××新村××房的粤房地权证潮房字第××号《房地产权证》。2013年5月7日，杨生与刘海玲签订《房地产买卖合同》，约定刘海玲向杨生购买潮州市城××路××新村××房，双方于2013年5月7日向房管局申请办理转移登记。在办理转移登记过程中，张泽鸿发现上述情况，遂于2013年8月1日向原审法院申请采取诉前财产保全措施，要求对杨生的位于潮州市城××路××新村××房予以查封。原审法院于同日作出（2013）潮湘法行保字第1－1号民事裁定书，查封杨生的位于潮州市城××路××新村××房（证号：粤房地权证潮房字第××号，限额人民币20万元）。事后，张泽鸿于2013年8月7日以房管局为被告，向原审法院提起行政诉讼，请求人民法院判决：一、依法撤销“粤房地产权证潮房字第××号”登记；二、将涉案房产的产权人登记为张泽鸿；三、本案的诉前财产保全费用人民币1520元由房管局承担。原审法院经审理后，认为房管局在讼争房产所在楼盘欠缺房屋产权确认的合法依据及当事人提供的材料不齐备的情况下予以房屋登记，其房屋登记行为依法应确认为无效。原审法院于2013年12月13日作出（2013）潮湘法行初字第11号行政判决，判决：“一、被告市房管局于2012年5月24日为第三人杨生颁发登记日期为2012年5月23日的粤房地权证潮房字第××号《房地产权证》的登记行为无效。二、被告市房管局应于本判决生效之日起十五日内注销粤房地权证潮房字第××号《房地产权证》。三、驳回张泽鸿其他诉讼请求。”房管局不服，向潮州市中级人民法院提起上诉。潮州市中级人民法院经审理后，于2014年4月21日作出（2014）潮中法行终字第2号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。2014年5月4日，房管局按照潮州市中级人民法院（2014）潮中法行终字第2号行政判决，注销了位于潮州市城××路××新村××房（粤房地权证潮房字第××号）的登记。2015年1月25日，张泽鸿委托律师向刘海玲发出律师函，主要内容为请刘海玲于2015年2月10日前腾退位于潮州市城××路××新村××房并将该房交还张泽鸿。刘海玲于同月28日收到该函，但认为其系善意取得该房，故没有腾退该房，目前该房仍由刘海玲居住。张泽鸿遂于2015年3月16日诉至原审法院，提出上述诉讼请求。另查明：1993年12月2日，开发公司（1993年2月4日登记成立，其经营范围主营：房地产开发，商品房出售、出租。因2000年度没有参加年检，2001年8月20日被吊销执照）与房管局签订一份合同书，约定合作开发建设潮州大道B2北侧二十七亩商住区，用于建设解困房及商住楼。楼房建成后，双方各自分得的房屋，产权归各方所有。1994年8月1日，双方又签订一份补充协议，约定住宅区周围商业门市（按照94－18号图纸除了3幢综合楼整幢归开发公司外，2、6、8、10幢首层商业门市或车库归开发公司所有；1、9幢首层商业门市或车库归房管局所有。开发公司按原合同规定的应得的建筑物总面积扣除首层分得的商业门市、车库后，划定2、3、6幢（3幢整幢）的商住楼归开发公司所有。如果开发公司分得的首层商业门市、车库加上划定的商住楼合计面积超过合同规定应得面积，则从2幢商住楼中划出部分退还房管局。如果面积少于合同规定的应得面积，则从划归开发公司所有的第8幢商住楼中划出部分给开发公司。该建设工程建筑手续除建设用地规划许可证以池湖管理区名义办理外，余均以房管局名义办理。该工程建成后，未由规划部门验收后换发《建设工程规划许可证》正本。因开发公司销售房产只能出具收款收据，无法办理有关房产登记手续，故1997年8月12日，开发公司向房管局出具《委托销售楼房申请》，该申请的主要内容是：“我司与贵局合建“侨苑”商住区，现已竣工，按协议我司分得二幢1－2层、3层、6层、三幢、六幢整幢、八幢首层，十幢首层，因销售有困难，分得我司部分楼房委托贵局代为销售，开票。”房管局同意按其申请要求办理。但房产的销售是由开发公司自己负责，房管局负责开具发票和办理房产证。2012年3月28日，开发公司向潮州市房地产公司出具一份《证明》，该《证明》的内容是：“潮州市房地产公司：兹有我司与贵局合作开发的‘侨苑新村’住宅小区第陆幢按协议分给我司并委托贵公司办理有关房产证手续。现有业主杨生（身份证号码：）购买‘侨苑新村’6幢802房，面积97.82平方，购房款已全额付清，请给予办理有关房产证手续。”该《证明》系为了满足办房产证要求而出具的。开发公司就该房并没有与杨生签订买卖合同，也没有收到杨生购房款。后房地产公司根据开发公司出具的上述《证明》，于2012年5月11日与杨生签订《广东省商品房买卖合同》，但合同双方并没有按照合同条款实际履行，该买卖合同也系为了满足办证条件而签订的。因房地产公司没有办理税务登记手续，故由房管局开具该房销售发票。一审法院判决：一、刘海玲应于本判决生效之日起十日内腾退位于潮州市城××路××新村××房并将该房交还张泽鸿；二、驳回张泽鸿的其他诉讼请求。本案受理费人民币212元，由张泽鸿负担人民币162元，刘海玲负担人民币50元。刘海玲不服一审判决，上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回张泽鸿的诉讼请求。本院原审认定事实：一审查明的事实属实，予以确认。本院原审认为，本案的争执焦点是刘海玲是否善意取得涉案房屋的所有权及张泽鸿是否有权利请求返还房屋。首先，关于刘海玲是否已完成申请办理涉案房屋的产权转让登记手续。刘海玲通过签订房屋买卖合同的方式向杨生购买位于潮州市城××路××新村××房，该房屋原登记产权人为杨生，但已生效的广东省潮州市湘桥区人民法院（2013）潮湘法行初字第11号行政判决书和本院的（2014）潮中法行终字第2号行政判决书已确认市房管局为杨生颁发的涉案房屋产权证的登记行为无效，并判决市房管局注销上述房地产权证。因此，杨生并没有实际取得涉案房屋的产权及对涉案房屋的处分权，其原与刘海玲签订的房屋买卖合同也无能发生法律效力，而因杨生取得的房屋产权证被法院判决产权登记无效，刘海玲也无能向市房管局成功地申请办理完产权转让登记，故此，刘海玲主张其房屋所有权的转移登记已经完成，与本案事实不符，本院对其事实主张不予采信。关于刘海玲是否符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定的善意取得房屋的问题。由于刘海玲尚未实际取得涉案房屋的权属登记证书，未完成所有权登记行为，因此，其主张其已善意取得涉案房屋的产权，缺乏充分的法律依据，理由不能成立，本院不予以支持。关于张泽鸿是否有权主张刘海玲返还其占有的房屋的问题。由于张泽鸿系原潮州市农业学校的员工，其通过潮州市农业学校与开发公司签订合同的形式取得涉案房屋，且也实际已占有使用，而潮州市职业技术学校也承认张泽鸿通过原潮州农业学校内部集资的方式认购取得涉案的房屋的使用，上述事实依据充分，因此，张泽鸿系通过合同的形式取得房屋的占有权。张泽鸿请求刘海玲返还其占有的涉案房屋，事实及法律依据充分，可予支持。刘海玲提出张泽鸿无权可主张返还涉案房屋，理由不能成立，本院不予支持。至于刘海玲提出张泽鸿取得的房屋所涉及的《购买住宅合同书》应属于无效合同，因该份合同是否有效并不在本案审理的范围内，且是否有效也应通过审理的方式予以确认，而张泽鸿只需证明其系通过合同关系取得涉案房屋的实际占有权即可，故此，刘海玲的上诉请求理由不能成立，不予支持。本院原审判决：驳回上诉，维持原判。二审受理费人民币50元，由刘海玲承担。当事人对一、二审查明的事实未提出异议，本院再审予以确认。另查明，2013年5月杨生将房屋交付刘海玲居住使用至今。双方办理房屋转移登记期间，张泽鸿以该处房产是其借给杨生居住，市房管局将其合法取得的房产登记在杨生名下损害其合法权益为由，将市房管局诉至湘桥区人民法院。杨生作为第三人参加该案诉讼并陈述称，其前曾借给张泽鸿260000元，由于是表亲关系，没有立条；2004年向张泽鸿购买本案讼争房屋，房款110000元，同样没有签订书面合同。刘海玲曾于2016年4月12日以杨生和张泽鸿为被告向湘桥区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼[案号列（2016）粤5102民初396号]，但于2017年3月10日申请撤回该案起诉。本院再审认为，张泽鸿以涉案房产系其所有、刘海玲非法侵占为由要求刘海玲腾退归还，本案属返还原物纠纷。根据当事人的再审请求和答辩意见，本案争议焦点如下：一、刘海玲是否善意取得涉案房产。二、张泽鸿是否有权要求刘海玲返还涉案房产。关于刘海玲是否善意取得涉案房产方面。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”刘海玲主张已支付房款及向相关行政主管部门缴纳相关费用后一直占有该房屋，但涉案房产尚未完成所有权转移登记，故刘海玲对涉案房产尚不符合上述规定的取得条件，不足以认定其已取得房屋的所有权。但刘海玲通过中介介绍在杨生持有房产证的情况下向其购买房屋，其受让、使用房屋是善意的且不存在过错。关于张泽鸿是否有权要求刘海玲返还涉案房产方面。首先，张泽鸿虽然在1997年通过内部集资的方式认购涉案房产并入住该房至2004年，但对讼争房产从未持有过产权证，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的所有权人，无权依据该条规定主张退回房屋的权利。张泽鸿对房屋因何长达近十年由杨生占有使用未能作出合理解释并充分举证。刘海玲在杨生持有房屋产权证的情况下与其签订《房地产买卖合同》，通过正当交易、以合理的价格，善意取得房屋的占有权，不属于非法占有。在其占有、使用房屋期间，虽然杨生持有的房屋产权证被注销，但双方的买卖合同关系尚未解除或确认无效，刘海玲支付的对价亦未得到返还或赔偿。张泽鸿的起诉不符合《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，其直接以刘海玲非法侵占为由要求其返还房屋，缺乏法律依据。综上，张泽鸿直接要求刘海玲交还房屋及支付占用费，据理不足，不应支持。刘海玲再审请求驳回张泽鸿的诉讼请求，理由成立，应予支持，要求杨生退还购房款及装修款，超出本案审理范围。各方与杨生之间的纠纷应另寻法律途径解决。原一、二审判决处理错误，应予纠正。案经调解未果，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：一、撤销本院（2016）粤51民终78号民事判决。二、撤销潮州市湘桥区人民法院（2015）潮湘法民一初字第187号民事判决。三、驳回张泽鸿的诉讼请求。一审案件受理费212元，由张泽鸿负担。二审案件受理费50元，由张泽鸿负担。二审案件受理费应于本判决生效之日起五日内向本院交纳。本判决为终审判决。审 判 长  郭辉聪代理审判员  翁玉茹代理审判员  陈燕洁二〇一九年十二月二十四日书 记 员  杨金锋