浙江省新昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0624民初4973号 原告：新昌县星龙置业有限公司（统一社会信用代码913306240605542408），住新昌县七星街道浙江江南名茶市场B1幢1010。 法定代表人：周州，系执行董事。 委托诉讼代理人：顾东明，浙江啸天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕文英，浙江啸天律师事务所律师。 被告：浙江新昌别克跃电动工具有限公司（统一社会信用代码91330624715489882H），住新昌县梅渚镇白鹤路13号。 法定代表人：姚挽荣，系董事长。 委托诉讼代理人：王大奎，浙江元大律师事务所律师。 原告新昌县星龙置业有限公司与被告浙江新昌别克跃电动工具有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年11月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新昌县星龙置业有限公司委托诉讼代理人顾东明、吕文英，被告浙江新昌别克跃电动工具有限公司委托诉讼代理人王大奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新昌县星龙置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告延期付款违约金426315.52元；二、本案诉讼费由被告承担。原、被告2015年12月15日签订《商品房买卖合同》共49份，被告向原告购买新昌红星美丽家生活广场（地址在七星街道庙前地村）商品房共49套，共计购房款为16264717元。2015年12月20日，原、被告签订《补充合同》，约定被告在签订《商品房买卖合同》之日起八个工作日内付清已购房屋19套总房款的50%计4570025元，剩余尾款4570025元，在原告工程竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，即具备房屋交付条件之日的次日付清；另外30套房屋预付房款为50万元，其余房款在原告竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，即具备房屋交付条件之日的次日付清。《补充合同》同时约定被告逾期付款的应按所欠房款部分每日万分之五支付违约金。2016年12月30日，原、被告又订立《补充协议》一份。约定被告在原告取得建设工程竣工验收备案证明后支付4570025元，剩余房款待产权证办至被告名下之日起三个工作日付清，逾期付款则以所欠款总额为基数按每日万分之五标准计算违约金。2××7年3月10日，案涉商品房完成竣工验收备案，2××7年9月11日可办理相关产权证，由被告领取了办证资料。2016年6月，原告将合同项下的全部商品房交付给被告使用，经测量结算，49套商品房总房款为16453841元。在上述《补充合同》、《补充协议》签订后，被告未全部按约支付房款，因此产生违约金426315.52元，现诉请偿付。 被告浙江新昌别克跃电动工具有限公司答辩称：原告诉请不符合法律规定应予驳回。一、原告诉状上列举的事实与对应的违约金计算明细，其中明细第一部分原告主张的是被告应在2××7年3月11日前支付房款9640050元，认为该部分逾期付款违约为67280.41元，原告该主张不成立。1、《补充协议》第一条约定，被告应在建设工程竣工验收备案后支付4570025元，但建设工程竣工备案主体是建设方，作为购买方的被告无权参与，不可能知道何时完成备案。因此原告在备案完成后应当有义务告知被告，在原告通知后被告仍不按约付款方可主张违约金。2、《补充协议》第二条未约定备案后何时付款，被告任何时间付款都不构成违约。二、原告主张的剩余房款6813791元按合同约定应在2××7年9月14日前付清，该部分所主张的违约金359035.11元也不成立。1、原告办证条件和实际办证的情况不相符。不动产权证办理条件之一是税款交纳，经被告了解，原告是在今年年初才完成纳税，因此实际的办证条件在今年年初才具备。被告不否认所购商品房权证已经办出，但这是因为被告向政府申请提前办理以利企业融资，是政府部门支持企业发展特殊照顾下办理，不应认定合同约定的付款条件成就，合同约定的本意是契税完税后办证，即年初才可办证，被告该部分房款不构成逾期支付。2、原告主张的违约金，在计算有误。2××7年11月25日房款256万元的支付，是原告逾期交房、逾期办证的违约金抵扣的。其中38万元发生在2016年12月，不应该算作2××7年12月才付款。三、2××7年3月31日及2××7年4月13日所支付的款项4570025元，实质是提前支付，如果认定被告构成某一事实的违约，在被告提前支付了房款的情况下，要求对原告主张的违约金请求按同样标准给予补偿或冲抵。 原告新昌县星龙置业有限公司就其事实主张，向本院提交了如下证据： 1、原、被告2015年12月20日签订的《补充合同》、2016年12月30日签订的《补充协议》。《补充合同》第四条约定被告在与原告签订商品房买卖合同之日起八个工作日内付清19套商品房总房款的50%计4570025元及另30套房屋的预付款50万元；《补充协议》约定被告在原告取得建设工程竣工验收证明后支付4570025元，剩余欠款在办证至被告名下起三个工作日内付清，如逾期付款以所欠款总额按每日万分之五标准计付违约金。 2、房产证办理资料领取登记表、竣工验收备案表。案涉商品房系2××7年3月10日完成竣工验收备案，2××7年9月11日可办理相关产权证，次日被告已领取办证资料。 3、银行国内支付业务收款回单、收款收据及原、被告间的《协议书》与（2××7）浙0624民初4503号民事调解书。证明被告房款支付时间、金额等相关事实，其中原告因延期交房和延期办证支付被告违约金256万元，是以房款折抵。 4、户名为被告法定代表人的电费单、被告房屋装修图纸与照片。可以证明原告实际交房是在2016年6月份，被告已在2016年10月份开始装修，但本案原告主张的违约金是在此后的2××7年9月14日开始计算。 被告质证认为：证据1真实性无异议。证据2，《补充协议》约定的是原告将所购商品房权证办至被告名下后支付余额购房款，而不是什么时候可以拿资料、可以办证，该证据欠缺关联性；商品房权证是2××7年9月26日办至被告名下。竣工验收备案表上，相关部门虽是2××7年3月签章同意备案，但原告因内部因素迟迟未能拿到。证据3，真实性无异议。其中2××7年3月31日、2××7年4月13日总计4570025是借款，但已作为房款抵付属实。违约金256万元也属实，其中38万元是原告逾期交房的违约金，是2016年12月由双方协商确定，218万元是逾期办证的违约金，原告主张的抵付房款时间为2××7年12月25日没问题。证据4，证据不能证明原告所主张的事实。 被告浙江新昌别克跃电动工具有限公司就其事实主张，向本院提交证据： 5、原告2××7年3月31日、4月13日出具的金额125万元、3320025元的借条。证明原告主张的该两笔房款4570025元是被告向原告借款，之所以作为借款支付，就是因为当时原告未能完成工程竣工验收备案。 原告质证认为：原告已提交商品房竣工备案证明，可证明工程竣工备案证明是在2××7年3月10日取得，被告该主张与事实不符。 本院认为：上述证据1双方当事人无异议，本院予以确认。证据2，可以证明原告工程已于2××7年3月10日由备案机关签章同意备案、被告2××7年9月12日向原告领取了房产证办理资料，对此事实可予认定。证据3，双方争议的主要是其中38万元违约金作为房款抵付的时间。38万元违约金系原、被告《协议书》确定的原告延期交房违约，《协议书》没有签具时间，根据协议“本协议订阅后三天内甲方（本案被告）向新昌县人民法院撤回对乙方（本案原告）起诉”、“本协议自双方盖章起生效”的内容，可以认定系本院（2016）浙0624民初4197号审理期间达成，该案2016年12月23日由本案被告撤回起诉，故对此可以认定本案被告的主张，双方在2016年12月底达成了《协议书》，协议生效之日抵付成立。证据4，与本案争议事实无关，可不予认定。证据5为借条，且该部分款项的银行支付业务收款回单也注明用途为借款，可以证实被告2××7年3月31日、4月13日支付原告的4570025元确系作为借款形式支付，本院亦予认定。 综上，本院经审理认定如下事实：2015年12月15日，原告新昌县星龙置业有限公司与被告浙江新昌别克跃电动工具有限公司签订《商品房买卖合同》，被告向原告购买新昌红星美丽家生活广场商品房共49套。2015年12月20日，双方签订《补充合同》，该份原告为甲方、被告为乙方的《补充合同》约定，甲方定于2016年5月31日前将乙方所风房地产交付乙方使用，在2016年7月31日前将相关房产证的土地使用权证办理至乙方名下，乙方应配合办理。如因乙方原因使产权证未能如期办理完毕，则乙方应自动承担所有关于办理产权证等相关违约责任；乙方在与甲方签订商品房买卖合同之日起八个工作日内付清已购房屋19套总房款50%（首付房款）共计人民币4570025元，剩余尾款4570025元乙方在甲方竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，即具备房屋交付条件之日的次日付清；另外30套房屋预付房款为50万元，余下房款在甲方竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，即具备房屋交付条件之日的次日付清；甲方如逾期交房或逾期办理预告登记证、房地产证则按乙方已交房款的每日万分之五支付违约金，乙方如逾期付款的应按所欠房款部分每日万分之五支付违约金等。2016年12月30日，原、被告又订《补充协议》。《补充协议》由被告为甲方、原告为乙方，协议明确因乙方无法按《补充合同》约定办理商品房权证而再次确认：一、乙方在2××7年3月底前将甲方所购的49套房屋的《土地使用权证书》和《房屋所有权证书》交付给甲方，即将49间房屋的两证办至乙方名下，如乙方按时办理，甲方则放弃乙方逾期办证的违约责任，如在上述期限内乙方不能将两证办至甲方名下，则乙方自愿承担自2016年11月1日起到两证办至甲方名下时止以49间的总房为基数按每日万分之五标准计算向甲方支付违约金。二、甲方在取得建设工程竣工验收备案证明后支付4570025元，剩余欠款在两证办至甲方名下之日起三个工作日付清，如逾期付款则甲方也以所欠款总额为基数按每日万分之五标准向乙方支付违约金。三、此前双方所订协议与本协议不一致的，一律按本协议执行。2××7年3月10日，案涉新昌红星美丽家生活广场一期取得工程竣工验收备案，2××7年9月12日，被告在原告房产证办理资料领取登记表上签字领取不动产权证书、宗地图等资料。上述商品房总价款16453841元，被告除在2015年12月22日交付了首付款5070025元外，其余款项支付情况如下：1、2××7年3月31日付款125万元；2、2××7年4月13日付款3320025元；3、2××7年11月17日付款100万元；4、同年11月20日付款155万元；5、同年12月19日付款38万元；6、2018年2月9日付款50万元；7、同年4月13日付款623791元；2018年5月7日付款20万元。此外，2016年12月23日原告向被告承担逾期交房违约金38万元、2××7年12月25日承担逾期办证违约金218万元，合计256万元抵偿房款。现原告诉请被告偿付逾期付款违约金来院。 本院认为：本案被告向原告购买了新昌红星美丽家生活广场商品房后，双方就商品房交付、房款支付及权证办理签订了《补充合同》与《补充协议》，除首付款外，约定了被告在取得建设工程竣工验收备案证明后支付4570025元，余款6813791元在权证办至甲方名下之日起三个工作日付清，逾期则以欠付款总额按每日万分之五承担违约金。现原告诉讼请求为两部分：一、工程竣工验收备案完成后付款逾期违约金67280.41元；二、余额房款6813791元付款逾期的违约金359035.11元。关于原告第一部分诉请。根据原告提供的证据，本案工程竣工验收备案虽系2××7年3月10日完成，但工程竣工验收备案是由建设方即原告向备案机关申请，由备案机关对原告作出审核，因此在将竣工验收备案完成作为付款期限约定的前提下，作为建设方的原告应当告知购买方备案已完成的情况而通知付款，否则作为商品房购买方无从知晓何时应当履行付款义务。故被告对此所主张的抗辩意见成立，在原告未能提供已履行告知义务的证据的前提下，其要求被告承担该部分款项的逾期付款违约金不予支持。关于原告第二部分诉请。被告系2××7年9月12日在原告房产证办理资料领取登记表上签字领取不动产权证书、宗地图等资料，即便此后是被告自行办理了产权登记，应认定是双方达成合意变更了《补充协议》由原告负责办证至被告名下的约定，但房款交付期限未作变更仍应按原约定履行。根据《补充协议》约定被告应在此后三个工作日即2××7年9月15日前付清余额房款，逾期则应按约定承担违约金。如前所述，其中原告因逾期交房向被告承担违约金38万元抵冲房款是2016年12月23日协议达成且生效，原告现将其计算在2××7年12月25日付款确实有误，故对于原告主张的该部分的逾期付款违约金应予调整。本院根据被告购房款实际支付时间，认定被告该部分房款逾期支付的违约金为336438元。此外，被告主张其部分房款系提前支付而要求相应抵偿违约金，被告主张的该部分款项从证据反映属于借款，借贷是基于双方合意，且已由双方确认抵冲房款，被告该请求本院难以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告浙江新昌别克跃电动工具有限公司偿付原告新昌县星龙置业有限公司逾期付款违约金336438元，限于本判决生效后十日内付清。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7695元减半收取3847.5元，原告新昌县星龙置业有限公司负担847.5元，由被告浙江新昌别克跃电动工具有限公司负担3000元。限于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  杨伟东 二〇一九年十二月十六日 书记员  潘丹青