广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终22324号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市建翎贸易有限公司，住所地：广州市越秀区二沙岛大通路28号。法定代表人：黎永星，职务：总经理。委托代理人：何沛洋，广东理治律师事务所律师。委托代理人：谢子坚，广东理治律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东省二沙体育训练中心，住所地：广州市越秀区大通路28号。法定代表人：孙小华，职务：主任。委托代理人：李栋，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：叶辉伦，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州市建翎贸易有限公司（下简称建翎公司）因与被上诉人广东省二沙体育训练中心（下简称训练中心）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区民法院（2019）粤0104民初12846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人建翎公司上诉请求判令：l、撤销原审判决；2、改判驳回训练中心的诉讼请求；3、确认建翎公司与训练中心所签《合同书》中约定的合作期限23年有效，合作期限至2002年2月1日起算；4、训练中心继续履行《合同书》及其补充协议；5、训练中心停止计收2019年3月2日起至恢复供水供电之日期间的合同费用；6、训练中心按停止供水供电的天数相应延长与建翎公司的合作(房屋使用)期限；7、判决训练中心承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：一、原审判决将建翎公司与训练中心之间的合作建房合同关系毫无根据地拆分为合作建房合同关系和租赁合同关系，是错误的，应予以纠正。其一，双方签订的《合同书》约定的合作期限是23年，在合作期内建翎公司对涉案房屋享有使用权，到本案原审判决作出之日止，该《合同书》约定的合作期尚未届满，即双方依据《合同书》所产生的合作关系仍未结束，而涉案房屋早己建成并使用了很长一段时间，原审判决草率地认定双方的合作建房关系终止于房屋建成，明显有违建翎公司与训练中心之间的约定。事实上，没有任何证据材料证明双方之间的合作建房关系已经终止。双方在《合同书》中已对涉案房屋建成后的使用及各方的权利、义务作了明确的约定。在涉案房屋建成后，根本无需再另订租赁合同以确定房屋的租赁使用。事实上，双方自始至终都未就涉案房屋建成后的使用另订房屋租赁合同，原审判决所认定的双方建立了房屋租赁合同事实上就不存在。其二，双方并未中断对《合同书》的履行。《合同书》约定的合作期限一直持续至今仍未结束，且一直在履行。训练中心提起本案诉讼要求解除双方之间的合同书，表明《合同书》有效且仍在履行，而法院查明的事实可以确定：涉案房屋仍由建翎公司占有使用(尽管训练中心对建翎公司停水停电令建翎公司的使用存在障碍)，且训练中心仍因建翎公司的使用占有房屋而向建翎公司收取《合同书》约定的费用，合作建房的报批文件材料仍由建翎公司保管。以上事实足以证明双方一直都在履行《合同书》，有关的房屋占有使用和费用支付及收取均证实双方履行《合同书》的约定。其三，原审判决认定双方之间建立了房屋租赁合同关系的主要理据是双方之间就《合同书》所签的补充协议中提到租金和租期，该理由不成立。首先，有关的补充协议是对《合同书》的补充，从属于《合同书》，补充协议并未改变《合同书》的性质，补充协议仅是对《合同书》约定的管理费及合作期的名称和对应数据作出解释性的补充约定，该补充约定并未变更《合同书》关于合作建房和建翎公司对房屋有长期使用的条款。其次，双方之所以将《合同书》原约定的管理费改成“租金”，很大程度上是因为训练中心没有开出管理费发票的资质和条件，为方便训练中心开出发票以便建翎公司能报账，双方才约定将《合同书》约定的管理费以“租金’’名义进行交收，但其数额及递增比率执行《合同书》关于管理费的约定。同理，补充协议的“租期”与《合同书》的合作期也是同样的关系。最后，双方签订了补充协议，管理费称谓改为“租金”，但训练中心也认为向建翎公司收取的费用实质是《合同书》约定的管理费。2016年10月12日，训练中心向建翎公司发出的《律师函》向建翎公司催收的正是《合同书》约定的管理费，并且明确将“租金”等同于管理费。训练中心有关追收行为依据的是《合同书》，表明训练中心也一直认为双方履行的是《合同书》而非新的房屋租赁合同关系。其四，双方之间也未将《合同书》约定的合作建房合同关系变更为房屋租赁合同关系。如果要认定房屋建成后的履行行为属于履行房屋租赁合同，则必须要有双方协商一致变更《合同书》关于合作建房合同关系的书面约定，但本案并不存在这样的证据材料。恰恰相反，建翎公司对房屋的享有使用权、租赁权依据的是《合同书》，故不存在替代《合同书》并证明双方是租赁房屋合同关系的书面约定文件；二、训练中心对《合同书》没有解除权，原审判决认定建翎公司因存在严重违约，故训练中心享有且可以行使合同解除权，是错误的。建翎公司确实曾有逾期支付合同费用的行为，但建翎公司已在本案起诉前一次性全部付清所有应付费用，并按照合同约定支付了新到一期的合同费用，训练中心在一次性收取了建翎公司之前的逾期费用和利息后，当时并未提出要解除合同，且还同意建翎公司可以继续使用占有涉案房屋，在新一期合同费用产生后，训练中心也向建翎公司正常收取和开出发票。训练中心的一系列行为表明其同意《合同书》继续履行，其因此而丧失了之前因建翎公司逾期交费而产生的合同解除权。训练中心如今又以之前的逾期交费构成严重违约为由行使合同解除权，不应予以支持。至于装修的报批问题，建翎公司实施的是室内一个小水池的迁移，有关的变动不属于依法需相关管理部门审批的事项，也不属于需经业主同意的事项，故有关变动不构成违约，更不应成为解除合同书的理由。被上诉人训练中心答辩称：一、双方之间的法律关系仅为租赁合同法律关系，原审对此相关事实认定虽稍有瑕疵，但未影响法律适用。其一，双方之间签订的《合同书》及其《补充协议》完全符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同的定义。双方之间仅签有一份《合同书》以及《补充协议》两份，前述文件均明确约定：涉诉地块及其上物业的产权自始至终归训练中心所有；训练中心的主要义务仅为将涉诉物业地块交付给建翎公司垫资建设及使用；建翎公司的主要义务为在涉诉物业地块上垫资建设涉诉物业及支付管理费（即租金）（垫资建设涉诉物业实质上是建翎公司预付租金的变通形式）、水电费等，并于期限届满时无偿将该物业归还训练中心。而且，训练中心在建翎公司使用涉诉物业期间，不参与建翎公司的任何经营行为，既不享有其收益亦不承担其亏损。与此同时，双方也明确约定《合同书》及其《补充协议》的解除条件，即建翎公司未能按时如数向训练中心缴交管理费（租金）及水电费（水电费与管理费同时缴交），逾期则按每日递加滞纳金0.5%，超过半年，建翎公司如仍未付清欠款给训练中心，训练中心有权强行收回涉诉物业及其用地，由此所造成的一切损失及后果全部由建翎公司承担。在履行过程中，双方就《合同书》的具体履行事宜所另行签订的两份《补充协议》，以及建翎公司所确认的《关于广州市建翎贸易有限公司租金、管理费、水电费的催收专题会议纪要》、《广州市建翎贸易有限公司租金、水电费、电费管理费、滞纳金应交明细表》等文件，均明确认定双方之间的法律关系是房屋租赁合同关系。另需说明的是：训练中心与建翎公司签订的《合同书》及其《补充协议》中约定的管理费（租金）价格严重低于涉诉物业的市场租金价格的原因在于：建翎公司以垫付涉诉物业建设资金的方式，向训练中心提前缴付承租涉诉物业的部分租金。其二，《合同书》明确约定涉诉地块及其上物业的产权归训练中心单独所有，不符合合作建房合同的定义。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”因此，参照该条规定及该司法解释第十七条至第二十二条的规定，合作共建房屋应在双方之间按比例分配房屋或房屋销售利润、损失。而《合同书》第四条第3款明确约定：“该合作兴建的综合楼以甲方名义报建，乙方只有在合作期间内拥有使用权、租赁期，但综合楼的产权属甲方所有。合作期满，乙方届时应把该楼的一切不动产完整归还甲方”。本案中，涉诉物业根本没有也无须以训练中心和建翎公司的名义共同办理立项手续、联建审批手续和土地使用权变更手续，因涉诉物业自始至终均以训练中心名义办理相关立项手续，涉诉物业属于训练中心单独享有产权的物业，建翎公司不享有任何产权。且涉诉物业所占地块的用地性质和土地使用权人未发生任何改变，该地块自始至终仍为行政划拨用地，训练中心自始至终仍为该地块的土地使用权人，故双方根本不存在按比例分配房屋或房屋销售利润、损失的情形。建翎公司使用涉诉物业期间，训练中心既不参与经营涉诉物业，也不享有经营收益，更无须承担经营风险和亏损，无论建翎公司使用经营涉诉物业盈亏如何，训练中心均有权按照《合同书》及其《补充协议》的明确约定，向建翎公司收取固定的租金等款项。很明显，《合同书》及其《补充协议》的基本内容根本不符合以上司法解释关于合作建房的定义。其三，如果认定双方之间的关系为合作建房合同法律关系，则该等合同因涉诉物业所占地块为行政划拨用地，以及双方均不具备房地产开发经营资质而应为无效合同。其四，建翎公司称原审判决认定租赁合同关系的主要理据是《补充协议》中提到租金和租期，完全是以偏概全。从原审判决的论述内容可以看出，原审判决认定双方存在租赁合同关系，是对双方权利义务的性质、《合同书》的基本内容以及《合同书》、《补充协议》的具体履行方式进行综合考量后得出的合法结论二、原审法院关于建翎公司严重违约、训练中心享有解除权的事实认定无误，法律适用正确。建翎公司拖欠2015、2016年期间的租金、水电费一年有余，拖欠2018年期间租金、水电费8个月有余，期间训练中心曾多次催促其缴付费用，建翎公司均未支付。尽管建翎公司最终支付了所欠费用，但其逾期行为不仅违反了双方之间的约定，而且根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款第三项的规定也构成了根本违约。训练中心行使解除权不仅符合双方之间的约定，也符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条及第二百二十七条的规定。训练中心依法依约享有的合同解除权，自《合同书》及其《补充协议》所约定的解除条件予以满足之日起，就合法存在且一直持续，并未因建翎公司后期补缴欠款的行为而消灭，况且训练中心也从未以任何方式放弃该解除权。建翎公司声称训练中心在诉讼期间仍正常收取费用及开具发票的行为表明训练中心同意继续履行，并因此丧失了解除权，该等说辞明显错误。训练中心已经于2019年3月14日正式向建翎公司提起解除合同之诉讼，但由于建翎公司迟迟未归还涉诉物业，训练中心向其收受欠款和资产占用费并无不妥，且是为了避免国有资产价值继续流失的有效保障方式之一。在训练中心未撤诉或与建翎公司达成书面和解时，前述行为根本不能解释为训练中心对合同解除权的默示放弃。训练中心于2019年3月14日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认双方之间的《合同书》第三条第1款的约定“合作期限定为23年”中超过二十年部分无效、即《合同书》的期限为2001年2月24日至2021年2月23日;2、确认双方之间的《合同书》及其补充协议自本案起诉状送达建翎公司之日起解除；3、建翎公司自《合同书》及其补充协议解除之日起30日内将其物品搬离体育交流中心并将体育交流中心归还给训练中心；如建翎公司未在前述期限内将其物品搬离体育交流中心并将体育交流中心归还给训练中心，建翎公司须按司法评估机构就体育交流中心所评估的市场租金价值向训练中心支付资产占用费。原审庭审中，训练中心明确其诉讼请求第三项关于占用费的标准不申请法院评估，同意参照合同约定的租金标准由法院酌情确定。建翎公司反诉请求判令：1、确认《合同书》中约定的合作期限23年有效，合作期限自2002年2月1日起算；2、训练中心继续履行《合同书》及其补充协议；3、训练中心立即恢复对体育交流中心的供水供电；4、训练中心停止计收2019年3月2日起至恢复供水供电之日期间的合同费用；5、训练中心按停止供水供电的天数相应的延长合作期限。原审过程中，建翎公司撤回其第三项反诉请求。原审法院经审理查明：1999年12月29日，广东省职工体育运动技术学院（2012年经机构改革，更名为训练中心）经广州市城市规划局核发《建设工程规划许可证》，在二沙岛省体院内建设体育交流中心壹幢。2000年1月23日，训练中心（甲方）与建翎公司（乙方）签订《合同书》，约定如下：第一条、合作内容：甲方提供二沙体育训练基地配电房的东侧，约700平方米土地，与乙方合作兴建综合楼，楼名为“体育交流中心”。第二条、双方责任：1.乙方负责该项目的全部资金投资，包括报建的各项费用，设计、建筑、装修、排污、环保、高、低电缆的搬迁，现有的车棚的搬迁，电话线的搬迁等全部费用由乙方负责。3.乙方负责综合楼建设及使用时管理的一切工作，包括城监、交通、卫生、工商税务等部门的工作。4.乙方必须保证该综合楼在建设和使用中要美观及周围环境的整洁，否则甲方有权采取必要的手段停止乙方的营业，由此所造成的损失，全部由乙方负责。6.甲方负责提供水、电，但综合楼的水、电与水源及配电房的输送工程费用，以及必要时向水、电部门申请商业用水，用电的费用和申请工作均由乙方负责。第三条、合作期限：1.合作期限定为23年，从合同签后13个月起计算，终止时乙方无偿完整地将该综合楼归还甲方，其余可动产由乙方处理，到期后，甲方如继续将该综合楼对外合作或出租，在同等条件下优先乙方；2.本合同如需延长或提前终止，均须提前半年提出，经甲、乙双方协商同意并另行签定合同条款。第四条、利益分配：2.当领取施工许可证及甲方交出场地后，再给10个月的施工时间，由乙方组织施工，无论工程是否完工，到期开始计租。乙方每周年向甲方上交管理费。该管理费按如下方法计收：第一周年为柒拾贰万元正，以后每三年递增百分之八，如此类推。该管理费应在每周年分四次缴交给甲方，逢三月、六月、九月、十二月的10日缴交，每次缴交每周年管理费的四分之一。3.该合作兴建的综合楼以甲方名义报建，乙方只有在合作期间内拥有使用权、租赁权，但综合楼的产权属甲方所有。合作期满，乙方届时应把该楼的一切不动产完整归还甲方。第五条、项目进展时限及违约责任：2.乙方领取建筑施工许可证后，十个月内完成施工、装修。如乙方未能按时如数向甲方缴交管理费及水电费（水电费与管理费同时缴交），逾期则按每日递加滞纳金0.5%。超过半年，乙方如仍未如数缴交完管理费，水电费和滞纳金给甲方，则甲方有权强行收回该综合楼及用地，由此所造成的一切损失及后果全部由乙方负责。3.合同终止时，乙方必须按时搬迁离该综合楼，否则甲方有权强行收回综合楼，由此所造成的一切后果由乙方负责。4.甲、乙双方任何一方发生违约行为，违约方应负责赔偿对方的实际损失。5.在合作期限内，甲方必须保障乙方对该楼的使用，否则，该楼的投资全部由甲方负责赔偿给乙方。等等。2002年1月18日，训练中心、建翎公司双方签订《补充协议（一）》，约定：经双方协商，对缴纳租金的起始日补充如下条款：一、从2002年2月份开始计租，乙方必须按时交租，递增率按原合同不变，即从2005年2月开始递增8%，如此类推。二、该补充协议自签订之日开始生效。等等。2004年11月24日，双方再签订《补充协议（二）》，约定：一、乙方每年向甲方增缴租金壹拾贰万元正。二、该增缴的租金从2004年1月份开始计算，即2004年全年增缴租金壹拾贰万元正。三、该增缴租金不作递增，但国家对房产税率进行调整时，乙方按当时的月租以及国家颁布的最新房产税率计出应交房产税，以租金方式缴纳给甲方。四、该补充协议自签订之日起开始生效。等等。2016年9月29日，建翎公司向训练中心发出《关于付款计划的复函》，写明：根据贵中心于2016年9月28日制作的《广州市建翎贸易有限公司租金、水电费、电费管理费、滞纳金应交明细表》暂计至2016年9月28日我司应交的各项费用总额为4809123.93元，根据实际经营情况，现我司计划分四期支付。一、在2016年10月上旬，支付2016年7月。2016年8月的租金共183258.68元。二、在2016年10月31日前，支付2002年1月-2008年9月的水费、电费、电费管理费共1689219.08元。三、在2016年10月31日前，支付2016年7月、2016年8月的水费、电费、电费管理费共317561.70元。四、在2016年11月30日前，支付2002年1月-2008年9月的滞纳金共1035474.40元。五、在2016年12月31日前，付清余下各项费用共计1583610.07元。等等。2016年10月12日，广东广信君达律师事务所李栋律师受训练中心之委托向建翎公司发出主题为“关于督促贵司全面履行还款计划以及不得将‘体育交流中心’物业另行转租给任何第三方等事宜”的《律师函》，其中称，因训练中心曾于2012年3月21日、2013年7月24日与建翎公司签订两份《用电管理费协议》，并约定因建翎公司欠付2002年1月至2008年9月期间的用电管理费，如建翎公司未能在2014年6月30日前付清前述款项的，则训练中心有权按万分之二点一的标准向建翎公司收取自2008年10月1日起的逾期付款违约金。建翎公司既未按约定支付前述用电管理费及滞纳金，也未按约定于2016年9月10日前支付2016年7月、8月的管理费（租金）、水费、电费、用电管理费以及滞纳金。虽经训练中心催收，建翎公司于2016年9月29日出具《关于付款计划的复函》，承诺在2016年10月至12月31日期间分四期清还前述款项。鉴于建翎公司的严重违约行为，故函告建翎公司，要求其按《付款计划的复函》承诺的内容履行还款义务，并按时足额支付2016年8月后的管理费（租金）等费用，同时严禁建翎公司将“体育交流中心”物业另行转租给任何第三方等。2018年12月27日，训练中心就建翎公司欠缴费用问题与建翎公司召开会议协商解决并制作《关于广州市建翎贸易有限公司租金、管理费、水电费的催收专题会议纪要》，其中写明：截至2018年12月19日，2018年6-12月建翎公司仍有1136772.11元逾期未交，其中：2018年6-12月租金共588958.11元，2018年6-11月管理费、水电费合计547814元（12月水电暂未结算），截至2018年12月27日，水电费和管理费滞纳金283923.80元。因此，训练中心要求建翎公司在2018年12月28日上午10点前交齐6-11月管理费和水电费，在2019年1月2日前交齐6-12月租金和所有滞纳金。否则，将启动法律程序按合同约定执行回收该物业。此后，训练中心再于2019年1月29日通过广东广信君达律师事务所李栋律师向建翎公司发出主题为“敦促贵司全面履行付款义务，以及不得将‘体育交流中心’物业另行转租给任何第三方等事宜”的《律师函》，称建翎公司于该函件出具之日仍未按前述会议纪要的内容履行付款义务，故敦促建翎公司应于2019年2月3日前付清款项，且严禁将物业另行转租给第三方等。建翎公司自2019年2月20日起始通过银行转账的方式向训练中心支付了欠付的租金、水、电费、管理费以及滞纳金。训练中心出具了对应的发票收取款项。同月28日，训练中心发出《催告函》，称建翎公司未经规划主管部门、消防主管部门和训练中心的审核批准。擅自于2019年2月27日开始对涉案物业进行装修，建翎公司的行为已严重违反了双方签订的《合同书》的约定及相关法律的规定。因此，要求建翎公司必须暂停装修行为并办理相关审批手续。否则，将对配电房、水泵房等采取相应的整改措施。等等。同年3月8日，建翎公司向训练中心发出《关于尽快恢复供水供电的申请函》，称其就涉案场地的经营思路转变，已引入新的股东并完成了相应的工商变更登记等手续。经咨询建设主管部门，因装修施工内容仅为四楼鱼池迁移，无需办理施工许可证，故希望训练中心能够尽快恢复供水供电等。训练中心于同月12日作出《复函》，要求建翎公司编制并提交装修施工方案给训练中心，并要求将具体的施工方案报建设规划行政主管部门、消防主管部门等并由这些部门出具书面意见。此后，双方就装修施工内容以及恢复供水供电事宜多次往来函件沟通。训练中心于当月18日的《复函（二）》中告知建翎公司其已于3月13日向法院提起诉讼，要求解除双方之间的合同等。建翎公司则在训练中心的要求下，出具《安全承诺书》并请训练中心考虑双方的长期合作关系恢复供水供电等。原审法院于2019年3月14日立案受理了训练中心提起的本案诉讼，并于同年4月11日向建翎公司送达了起诉状副本等应诉材料。建翎公司为证明其实施了涉案体育交流中心的报建、验收等工作并支付出费用，提交如下证据：1.证明，其内容显示训练中心曾于2004年8月12日出具该《证明》，表明涉案的体育交流中心系由双方合作兴建，全部资金均由建翎公司投资等。2.建翎公司支付工程款发票，票据内容显示建翎公司支付了清洗外墙、厨房装修、室外环境改造工程、装修工程、下水道工程等工程项目。3.《关于分担用电扩容改造经费的函》以及付款凭证，内容显示训练中心向建翎公司发出函件要求建翎公司分摊用电改造经费，建翎公司支付相应款项。4.《建设工程规划许可证》，记载内容为涉案体育交流中心经规划许可建设。5.《规划验收合格证》以及《消防验收合格的意见》，内容显示涉案的体育交流中心经验收合格。6.训练中心于2001年10月25日向原广州市东山区工商行政管理局发出的《关于体育交流中心使用功能的函》，其中记载同意由建翎公司将体育交流中心的23年使用权用作商业经营用途（三、四、五层作餐饮用途）等。对于前述证据，训练中心质证认为：对于证据1中的证明的真实性有待核实，但该证明仅能表明建翎公司按合同约定垫资建设了涉案物业，与本案合同有效与否、解除权的行使无关，训练中心承认建翎公司投入了大量资金，但建翎公司提交的证据的具体内容不予认可。对于证据2至5的的三性均无异议，但仅证明本案的诉讼标的物是合法建筑。对于证据6的真实性亦无异议，但该函件仅用作证明训练中心配合建翎公司的经营活动，并不能证明双方的合同期限合法有效。此外，原审中，双方均提交了建翎公司于2005年11月18日制作的《广州市建翎贸易有限公司2002年2月至2025年1月应交广东省体育运动技术学院租金一览表》，其中详细记载了建翎公司自2002年2月至2025年1月期间应付的租金金额。对于该表格。训练中心质证认为：该表格中手写内容不予认可，该证据恰恰证明双方长期以来均知道法律关系是租赁关系，且租赁标准及金额非常明确，训练中心除租金外没有收取建翎公司的任何的经营利润。建翎公司质证认为：该证据恰证明双方均确认合同合作期限为23年，自2002年2月至2025年1月，结合双方证据及往来函件可见，双方对于合作关系以及合作期限均不存在任何异议或误解。原审庭审中，建翎公司确认其在合同履行期间确有欠费现象，但现已清缴完毕。由于训练中心在2019年3月起停止了体育交流中心的供水供电，因此建翎公司一直无法使用场地。训练中心于庭审中称其自2019年3月1日起停止供水供电是由于建翎公司于2019年1月起停止经营，但却在2月份通过股权转让的方式引入了第三方，第三方于2019年2月27日开始擅自、强行对体育交流中心进行装修。因此，训练中心决定停水停电，并于2月28日正式函告建翎公司。原审法院认为：双方曾就建翎公司垫资建设及利用涉案体育交流中心先后签订《合同书》及《补充协议（一）》、《补充协议（二）》，本案争议的焦点主要围绕两个方面：其一是训练中心与建翎公司之间的法律关系为何，其二是训练中心是否有权解除前述合同、收回场地。对此分析如下：（一）训练中心与建翎公司之间的法律关系1.训练中心与建翎公司之间围绕涉案体育交流中心的建设及使用形成两层法律关系，应作区别对待。根据《合同书》的约定，训练中心“提供二沙体育训练基础配电房的东侧约700平方米土地”，与建翎公司合作兴建涉案体育交流中心，建翎公司负责全部投资及建设等工作。双方围绕涉案体育交流中心的建设形成合作建房合同关系。体育交流中心建成后，建翎公司取得该中心一定期限的使用权及租赁权，并按约定的费用标准按期向训练中心支付费用。训练中心通过代资建设体育交流中心取得该中心一定期间内的占用权及使用权。显然，双方就该中心建成后的占有及使用形成另一法律关系。因前述合作建房关系的完成是在训练中心、建翎公司之间形成后一法律关系的前提，该使用建房法律关系非属本案调处之范围，双方如有争议，可另循法律途径解决。本案争议需要解决的是双方之间就涉案体育交流中心建成后占有、使用关系。2.训练中心与建翎公司就体育交流中心建成后的占有、使用关系应属租赁合同关系。首先，训练中心在建翎公司占有、使用该中心期间既不参与建翎公司经营管理、分享经营收益，对于建翎公司的经营风险亦不负担任何责任。因而，在前述体育中心建成后，建翎公司在实际占有、利用涉案体育中心期间，训练中心、建翎公司之间的法律关系难以归结为合作合同关系。其次，根据前述合同内容及双方之间的在本案纠纷产生前对于合同性质的定义，训练中心与建翎公司之间的法律关系应为租赁合同关系。根据前述《合同书》及补充协议中关于“无论工程是否完工，到期开始计租”、“乙方只有在合作期间内拥有使用权、租赁权，但综合楼的产权属甲方所有”以及“从2002年2月份开始计租，乙方必须按时交租”等约定来看，对于双方在体育交流中心建成后的利用关系应属租赁合同关系。而在本案纠纷发生前，训练中心与建翎公司往来的函件中对于建翎公司应付费用亦确定为租金、管理费等。可见在本案纠纷发生前，训练中心、建翎公司对于双方之间的法律关系的认知亦属一致且明确。因此，建翎公司关于双方之间的法律关系应属合作合同关系的抗辩意见，缺乏法律及事实依据，不予支持。综合前述，本案纠纷需予解决的是训练中心与建翎公司双方在体育交流中心建成后的租赁合同关系。前述双方签订的《合同书》、《补充协议（一）》以及《补充协议（二）》是双方当事人间的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。但是，前述合同中关于租赁期限的约定因超过了法律规定20年期限，超过的部分应属无效。根据《合同书》第三条关于合作期限的约定“合作期限定为23年，从合同签后13个月起计算，”以及第四条关于利益分配的约定“当领取施工许可证及甲方交出场地后，再给10个月的施工时间，由乙方组织施工，无论工程是否完工，到期开始计租”。可见，训练中心与建翎公司之间的就体育交流中心的租赁合同期限的起算时间与租金起付时间并非一致。双方之间的租赁合同关系应自《合同书》签订之日（2000年1月23日）后的13个月起算，即2001年2月24日；而起算租金的时间则为领取施工许可证及甲方交出场地后，再给10个月，根据《补充协议（一）》的约定，该起付租金的时间为2002年2月。故此，训练中心与建翎公司双方之间订立的《合同书》及补充协议中关于涉案体育交流中心的租赁期限在2001年2月24日至2021年2月23日期间应属有效，自2021年2月24日起超过20年的部分应属无效。建翎公司关于双方的合作期限应自2002年2月起算至2025年1月31日的意见，缺乏事实及法律依据，不予支持。二、训练中心有权依据合同解除前述合同基于前述关于训练中心与建翎公司之间的法律关系的认定，建翎公司作为涉案体育中心的承租人，其负担的合同的主要义务之一是按时足额向训练中心支付租金。根据前述《合同书》的约定，如建翎公司逾期半年仍未如数缴交完管理费、水电费和滞纳金的，则训练中心有权强行收回该综合楼及用地。据本案已查明的案件事实，训练中心曾于2016年9月28日向建翎公司发出《广州市建翎贸易有限公司租金、水电费、电费管理费、滞纳金应交明细表》，要求建翎公司按期支付欠付租金及相关费用，建翎公司亦于次日函复训练中心同意分期清偿相应的费用，但是建翎公司既未依约亦未按其函复承诺的期限清偿欠付租金及费用。直至2018年12月27日，双方就建翎公司欠付租金等费用问题召开专题会议并制作了《关于广州市建翎贸易有限公司租金、管理费、水电费的催收专题会议纪要》，建翎公司承诺在2019年1月2日前清付全部欠付费用，但建翎公司再次负约。直至训练中心于2019年1月29日发出《律师函》催讨后，建翎公司始于同年2月20日才通过银行转账的方式支付欠款。由此可见，建翎公司长时间欠付租金等费用，经训练中心多次催讨未予支付。虽然在本案诉讼前建翎公司已付清欠付租金等费用，但此并不能掩盖建翎公司严重违约的事实。建翎公司欠付租金的行为已符合合同关于合同解除的条件。此外，虽然前述《合同书》及补充协议中未就建翎公司占有、使用涉案体育交流中心期间的实施装修改造行为作出明确的约定，但该中心的所有权属训练中心所有，建翎公司作为承租人其在承租期间虽有权对涉案场地根据自己的使用需要进行装修改造，但其装修、改造的行为属对训练中心所有的物的加工、改造，其理应征得训练中心的许可。就本案而言，建翎公司在既不告知训练中心也未经其的许可的情况下即对涉案的体育交流中心实施装修改造工程。此后，虽经训练中心函告要求建翎公司办理相关审批手续并出具承诺函件后，建翎公司仍在未完善审批手续的情况下实施装修施工行为。建翎公司的行为显属不当。据此，训练中心于2019年3月14日提起诉讼，要求解除其与建翎公司之间的合同关系并收回涉案场地，该诉状已于同年4月11日送达建翎公司。因此，训练中心诉请要求确认双方之间的《合同书》及补充协议书已于起诉状送达建翎公司之日起解除，符合合同约定及法律规定，予以支持。合同解除后，建翎公司应将其占有的涉案体育交流中心腾空交还予训练中心，并向训练中心支付其在场地交还前的占有使用费。就该费用标准，训练中心主张参照合同约定的租金标准计付并无不当，予以采信。建翎公司反诉要求训练中心继续履行《合同书》及补充协议并恢复供水、供电，理据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条第一款、第二百二十三条、第二百二十七条之规定，于2019年9月12日判决如下：一、广东省二沙体育训练中心与广州市建翎贸易有限公司于2000年1月24日签订的《合同书》中关于合作期限中自2021年2月24日起的部分无效；二、确认广东省二沙体育训练中心与广州市建翎贸易有限公司签订的《合同书》、《补充协议（一）》以及《补充协议（二）》自2019年4月11日起解除；三、广州市建翎贸易有限公司应自本判决书发生法律效力之日起三十日内将位于广州市越秀区二沙岛大通路28号的体育交流中心腾空并交还给广东省二沙体育训练中心；四、广州市建翎贸易有限公司应自本判决书发生法律效力之日起十日内一次性向广东省二沙体育训练中心支付自2019年4月11日起至本判决生效之日止的场地占用费（其中自2019年4月11日至2020年1月31日前按98159.69元/月的标准计付；自2020年2月1日至2023年1月31日前按105212.46元/月的标准计付）；自本判决生效之次日起至广州市建翎贸易有限公司实际交还前述地址之日止的场地占用费由广州市建翎贸易有限公司逐月支付予广东省二沙体育训练中心收取（其中自2019年4月11日至2020年1月31日前按98159.69元/月的标准计付；自2020年2月1日至2023年1月31日前按105212.46元/月的标准计付）；五、驳回广东省二沙体育训练中心的其他诉讼请求；六、驳回广州市建翎贸易有限公司的全部反诉请求。本案受理费150（其中本诉案件受理费100元、反诉案件受理费50元）均由广州市建翎贸易有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审庭询中，建翎公司称其已通过案外人广州市越秀区半岛太子酒家按合同约定的管理费标准向训练中心交纳涉案物业2019年4月至6月期间的占用费。训练中心确认其有收到广州市越秀区半岛太子酒家支付的该费用，但同时表示不清楚广州市越秀区半岛太子酒家是否系代建翎公司支付，并表示如广州市越秀区半岛太子酒家出具书面说明证明是代建翎公司支付该费用，则同意将该费用从建翎公司应付占用费中作相应扣减。训练中心同时提交《2019半岛太子酒家代交体育交流中心资产占用费及水电费情况》，其中载明其分别在2019年8、9及10月收到广州市越秀区半岛太子酒家代交的2019年4月至6月的资产占用费合计294479.07元。建翎公司在庭询后提交了案外人广州市越秀区半岛太子酒家出具的《代付款说明》。该《代付款说明》载明广州市越秀区半岛太子酒家分别于2019年8月26日、9月29日、10月30日就12月10日代建翎公司向训练中心支付了四笔管理费合计392638.76元。本院认为：本案二审的争议焦点包括：其一，双方之间的法律关系应如何界定；其二，双方之间的租赁合同关系是否应当解除。关于双方之间的法律关系应如何界定的问题。依据双方在《合同书》和《补充协议（一）》及《补充协议（二）》的约定，建翎公司应承担的主要合同义务是出资建设涉案“体育交楼中心”综合楼项目并在合同履行期间按约定标准向训练中心支付管理费等费用，在期满后将使用物业交还训练中心，主要合同权利则是在合同约定期间独立使用涉案物业。据此，双方之间的权利义务约定符合租赁合同法律关系的特征，双方之间应成立租赁合同关系。虽然《合同书》约定由建翎公司负责涉案项目从设计到建成使用的一系列工作并承担全部投资资金，但结合该合同条款的上下文来理解，前述约定系双方为租赁合同关系的建立及履行而设置，应属于双方租赁合同关系项下的权利义务约定的一部分，建翎公司支付的建设资金实质上属于建翎公司为取得涉案物业的使用权而支付的对价款的一部分。据此，建翎公司上诉认为双方之间属于合作建房合同关系，缺乏充分事实根据，本院不予采纳。关于合同期间的起算问题，《合同书》明确约定23年的合作期限自合同签订后13个月起算，起算日期与起计租金日期之间并非一致，故建翎公司主张以双方在《补充协议（一）》中确定的起计租金日期即2002年2月1日起算合作期限，与合同约定不符，原审判决认定双方之间的合同关系应自2001年2月24日起计，并据此认定双方签订的《合同书》中关于合作期限自2021年2月24日起的部分无效并无不当，应予维持。关于双方之间的租赁合同关系是否应当解除的问题。如上所述，双方之间成立租赁合同关系，但又有别于一般的租赁关系。建翎公司作为承租人，实际承担了租赁物从设计到投入使用的一切工作及费用，其为取得租赁物的使用权而支付的对价款实质上包括涉案项目的投资资金和每年分四次支付的管理费等费用，而如训练中心所述，建翎公司支付的投资资金实质上系提前缴付的部分租金。从双方签订的一系列合同及合同履行过程中的往来函件来看，双方一直在致力于建立并维系长期的合同关系，合同履行至今近二十年，期间双方并未因合同履行产生重大争议。虽然建翎公司在此期间曾发生拖欠管理费等费用的行为，且拖欠时间已达到合同约定的解除条件，但在训练中心提起本案诉讼之前，建翎公司已清缴拖欠的费用及相应的滞纳金，训练中心也并未基于建翎公司的欠费行为明确主张行使约定解除权。故此，双方之间的租赁合同关系具备继续履行的条件，延续租赁关系也符合双方最初的签约目的，亦有利于维护交易秩序的稳定。因此，训练中心以建翎公司拖欠管理费等费用达到合同约定的解除条件为由，提起本案诉讼，要求解除双方之间的租赁合同关系及要求建翎公司腾空交还涉案租赁物，理据不充分，原审判决对此予以支持有失妥当，应予纠正。鉴于建翎公司至今仍占有涉案租赁物未交还，建翎公司仍应依约向训练中心支付合同约定的管理费等费用，故原审判决建翎公司向训练中心支付自2019年4月11日起的场地使用费并无不当，但该项费用应为《合同书》约定的管理费，且宜计至本案判决生效之日止。对于后续的管理费等费用支付问题，如双方存在争议，可另寻法律途径解决。另，建翎公司主张其通过案外人广州市越秀区半岛太子酒家向训练中心分四笔实际支付了管理费合计392638.76元，并提交了广州市越秀区半岛太子酒家出具的《代付款说明》予以证实训练中心确认其有收到广州市越秀区半岛太子酒家代付的涉案房屋2019年4月至6月期间与《合同书》约定标准一致的占用费合计294479.07元，并表示同意在广州市越秀区半岛太子酒家书面确认的情况下从建翎公司应付费用中作相应扣减，故本院据实认定将训练中心认可的294479.07元从建翎公司应付管理费中予以扣减。关于建翎公司反诉请求判决训练中心继续履行《合同书》及补充协议、训练中心按停水停电的天数顺延合作期限两项，因该两项请求不明确亦不具体，不具备反诉请求的成立要件，故本院对此均不作处理。关于建翎公司反诉请求判决训练中心停止计收2019年3月2日至恢复涉案物业的供水供电之日期间的合同费用一项，因涉案租赁物事实上仍由建翎公司实际控制，建翎公司也未充分举证证明停水停电导致其完全无法使用涉案租赁物，故建翎公司主张免除其对价款的支付义务，依据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人建翎公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初12846号民事判决第一、六项；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初12846号民事判决第二、三、五项；三、变更广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初12846号民事判决第四项为：广州市建翎贸易有限公司应自本判决书发生法律效力之日起十日内一次性向广东省二沙体育训练中心支付自2019年4月11日起至本判决生效之日止的管理费（其中自2019年4月11日至2020年1月31日前按98159.69元/月的标准计付；自2020年2月1日至2023年1月31日前按105212.46元/月的标准计付，广州市建翎贸易有限公司已付的294479.07元予以扣减）；四、驳回广东省二沙体育训练中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费100元，由广东省二沙体育训练中心负担，反诉受理费50元，由广州市建翎贸易有限公司负担。二审案件受理费200元，由广东省二沙体育训练中心与广州市建翎贸易有限公司各负担100元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  姚伟华二〇一九年十二月二十七日书记员  王文杰唐颖琪