徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初11165号原告：江苏家天下物业管理有限公司，住所地在徐州市云龙区解放路195号中咨大厦（春天时尚购物广场）1号-1-506、507，主要办事机构所在地徐州市云龙区丰储街17号-1-703。法定代表人：吕夫美，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫绍侠，该公司主任。委托诉讼代理人：梁玉花，该公司主任。被告：储丽华，女，1969年6月19日出生，汉族，户籍地徐州市泉山区。原告江苏家天下物业管理有限公司（以下简称家天下物业公司）诉被告储丽华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理，依法由审判员刘娟适用简易程序进行审理，并于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告家天下物业公司的委托诉讼代理人闫绍侠、梁玉花，被告储丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家天下物业公司的诉讼请求为：1、判令被告给付物业管理费10736元，履行滞纳金7837元，合计18573元；2、案件受理费由被告承担。事实及理由：原告原名称为徐州市恒威雪里红物业服务有限公司，后更名为徐州市金牌物业管理有限公司，2015年又更名为现名称江苏家天下物业管理有限公司。自2011年前后徐州市铜山区文泰康城小区建成以来，原告一直担任该小区的物业管理公司，为该小区业主提供管理服务。被告系该小区业主之一（住宅位置：6栋6单元1002室，储藏室面积登记在产权证书中），双方建立了多年的物业服务合同法律关系，相关收费标准经有关行政机关登记备案。依照约定，被告应以每半年为周期提前10日缴纳当期物业费用，拖延缴纳按拖欠期限欠费额的每日万分之5支付滞纳金。现被告拖欠自2012年4月到2019年3月的物业费及滞纳金共计18573元。根据我国物业管理的相关法律法规，业主享有接受物业服务的权利，也应承担交纳物业费的义务，才能保证物业服务工作的正常运转。鉴于被告经多次催讨，拒不交纳拖欠物业费，为维护原告及已缴费业主的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告储丽华辩称：1、原告代理人身份不明确，原告提供的代理人的证明材料没有社保缴费证明，只有劳动合同，手续不全，不能证明双方存在劳动人事法律关系。2、原告主体不适格。根据国务院的相关规定，物业管理企业名称必须变更为物业服务公司，原告提交的营业执照以及印章均为江苏家天下物业管理有限公司而非物业服务公司，亦未提交公司年检证明，不能证明公司是否合法存在。3、业主与物业公司之间是服务与被服务的关系，必须要有双方签订的合同才能建立该种关系，家天下物业公司是上房前开发商聘用的物业公司，根据相关规定，前期物业服务合同可以约定期限，被告在与原告签署的前期物业服务协议中特别约定了合同期限为一年，一年后成立业主委员会，由业主委员会再重新和物业公司签订合同。被告已经交清了一年的物业费，合同已履行完毕。被告未再与家天下物业公司签订任何合同，家天下物业公司亦未提交业主委员会与其签订的合同。原告诉请被告交纳2012年4月到2019年3月期间的物业管理费，没有事实与法律依据。被告的房屋是空置房，至今无人居住，房屋没有装修，系毛坯房，燃气至今也未开通，按规定连续空置超过6个月的房屋，空置期内物业公共服务费应按70%的比例缴纳。4、被告是因为未与原告签订物业服务合同才没有缴纳物业费，并非恶意拖欠物业费，且原告并非行政强制执行机关，无权收取滞纳金。5、本案已过诉讼时效。原告从未向被告催要过物业费，被告也未收到有关催费的通知和律师函，即使原告主张权益，也只能主张2017年3月以来的费用。综上，请求法院依法判决。经审理查明：2011年3月30日，徐州泰康房地产开发有限公司（甲方）与徐州市恒威雪里红物业管理有限公司（乙方）签订文泰康城住宅小区前期物业服务合同，约定由乙方对文泰康城住宅小区提供前期物业管理服务。乙方的服务内容包括业主上房和入住管理，维护公共秩序及小区的安全，公共设施设备的接收、维修养护、运行、管理，公共绿地、花木、建筑品的接收、养护管理等，约定服务费用为多层住宅：0.45元/月/平方米，高层住宅1元/月/平方米，已销售未入住的物业，按物业管理费收费标准的70%向业主收取，小区的公共能耗费用单独立账，合理分摊，不列入物业管理费用。合同期限为上房通知之日起三周年，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物管企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方或新物业公司代管。合同还对物业的管理、违约责任等做出了其他约定。2014年3月30日，徐州泰康房地产开发有限公司（甲方）与江苏金牌物业管理有限公司（乙方）签订文泰康城住宅小区前期物业服务合同，约定由乙方对文泰康城住宅小区提供前期物业管理服务。乙方的服务内容包括业主上房和入住管理，维护公共秩序及小区的安全，公共设施设备的接收、维修养护、运行、管理，公共绿地、花木、建筑品的接收、养护管理等，约定服务费用为多层住宅：0.45元/月/平方米，高层住宅1元/月/平方米，已销售未入住的物业，按物业管理费收费标准的70%向业主收取，小区的公共能耗费用单独立账，合理分摊，不列入物业管理费用。合同期限为上房通知之日起三周年，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物管企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方或新物业公司代管。合同还对物业的管理、违约责任等做出了其他约定。家天下物业公司主张文泰康城小区并未成立业主委员会，该公司自小区成立之初就一直提供物业服务，并提交了以上两份与开发商签订的合同复印件。2011年4月8日，被告储丽华上房时填写了住户登记表，载明房屋位置为文泰康城6号楼6单元1002室。同日，储丽华（乙方）与徐州市恒威雪里红物业服务有限公司（甲方）签订了文泰康城二期前期物业服务协议，约定的主要内容为：乙方所购房屋基本情况：文泰康城6栋6单元1002室。由甲方向文泰康城提供前期物业服务，物业收费标准为按建筑面积多层住宅0.45元/月/平方米，小高层1元/月/平方米（其中小高层的1层按0.45元/月/平方米收取）。物业费用自规定上房日起交纳12个月的管理费，第12个月以后的每半年10日以前缴纳。违反协议，不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。原告对房屋共用部位、公共设施设备、公告绿化、公共环境卫生、公共秩序、公共交通等项目进行维护、保养、服务与管理。协议最后第十二条“本协议自签字之日起有效”后储丽华手写备注“（一年内）”字样。被告储丽华系文泰康城小区6栋6单元1002室的业主，6号楼系小高层，房屋建筑面积112.81平方米，储丽华主张上房时交纳了一年的物业费。家天下物业公司主张储丽华房屋每年物业费1354元（1元/月/平方米×12月×112.81㎡），公共能耗180元每年，每年合计1534元。家天下物业公司主张储丽华自2012年4月8日至2019年3月8日期间未按时交纳物业费与公共能耗费总计10736元，并要求储丽华按照合同约定的日万分之五支付违约金7837元。另查明，徐州市恒威雪里红物业服务有限公司成立于2000年7月17日，2010年9月19日，徐州市恒威雪里红物业管理有限公司名称变更为江苏金牌物业管理有限公司，2015年12月3日，江苏金牌物业管理有限公司名称变更为江苏家天下物业管理有限公司。自2017年1月至今，本院受理的家天下物业公司起诉业主要求支付文泰康城物业服务费用的案件90余件，系列案件中，大部分案件中家天下物业公司的委托诉讼代理人与本案相同，本院认定原告提供的物业服务未达到协议约定的全部要求，涉案小区存在乱停车、卫生不佳等情形。以上事实，有原被告当庭陈述及提交的徐州工商行政管理局公司准予变更登记通知书、物业费欠费明细、住户登记表、商品房买卖合同、文泰康城二期前期物业服务协议、文泰康城住宅小区前期物业服务合同等证据证实，本院予以确认。本院认为：一、关于原告及其委托诉讼代理人主体是否适格的问题。原告家天下物业公司自2000年7月17日以来经历数次名称变更，与储丽华签订涉案文泰康城二期前期物业服务协议时的名称为徐州市恒威雪里红物业服务有限公司，原告提交了徐州工商行政管理局公司准予变更登记通知书以及徐州市工商行政管理局颁发的营业执照，故家天下物业公司作为依法成立的企业法人，有权提起本案诉讼，其作为本案原告主体适格。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十八条规定：“诉讼代理人除根据民事诉讼法第五十九条规定提交授权委托书外，还应当按照下列规定向人民法院提交相关材料：……（四）当事人的工作人员应当提交身份证件和与当事人有合法劳动人事关系的证明材料；……”，原告两位委托诉讼代理人提交了原告的营业执照、法定代表人证明书、原告的授权委托书以及劳动合同，闫绍侠、梁玉花作为原告的委托诉讼代理人，于法有据。二、关于本案是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”，本案中，储丽华购买的文泰康城小区6栋6单元1002室房屋自2011年4月8日上房，储丽华已经交纳了一年的物业服务费，按照上述法律规定，诉讼时效期间应自家天下物业公司在知道或应当知道其权利受损时起算，故本案并未超过诉讼时效。三、关于原告的各项诉请是否有事实与法律依据的问题。《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第四条规定：“物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议的，应当认定双方成立了不定期的物业服务合同。原物业服务合同当事人可以随时解除该合同，但是应当给对方必要的准备时间”，第五条规定：“虽没有签订物业服务合同，但业主事实上接受了该物业服务人的物业服务，物业服务人起诉要求业主支付相应的物业服务费用的，人民法院应予支持。当事人不能就物业服务费用的取费标准达成一致意见的，人民法院可以参照当地政府规定的取费标准或同类物业服务项目收费标准予以处理”。本案中，虽然原被告签订的前期物业服务协议约定了一年的期限，但2012年4月8日协议到期后至今，文泰康城小区的物业管理服务一直都是家天下物业公司负责，故储丽华抗辩其与家天下物业公司的合同早已到期，不应支付物业费，没有事实与法律依据，家天下物业公司有权要求储丽华支付物业管理费。结合本院审理的涉及到家天下物业公司起诉文泰康城业主系列案件中查明的事实，原告提供的服务未能达到物业服务合同中全部要求，存在瑕疵，本院结合物业服务情况及被告房屋现状，酌定按实际应交纳物业费的80%计算，但滞纳金不予支持。被告房屋建筑面积112.81平方米，欠交时间为2012年4月至2019年3月，本院酌定房屋物业费为7582.4元（1354元/年×7年×0.8）。关于公共能耗费，原告未提交充分证据证实，故本院不予支持，原告可待完善证据后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告储丽华于本判决生效之日起十日内给付原告江苏家天下物业管理有限公司2012年4月8日至2019年3月8日的物业服务费7582.4元；二、驳回原告江苏家天下物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费264元，减半收取132元，由原告江苏家天下物业管理有限公司负担82元，由被告储丽华负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审判员 刘 娟二〇一九年十二月二十三日书记员 张欣然